Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2649/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-04-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art.156
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rząsa, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant ref. staż. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz M. K. kwotę 1 365 (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej była decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa (dalej również "Minister") z [...] sierpnia 2016 r. znak: [...], wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm., dalej "k.p.a.") utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] (dalej również "Wojewoda") z [...] czerwca 2015 r. znak: GN[...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. i P. K. w wysokości 3 678,28 zł, z tytułu ograniczenia prawa własności oraz z tytułu szkód powstałych na nieruchomości położonej w gminie G., obręb Z., oznaczonej jako działka nr [...], w związku z realizacją gazociągu przesyłowego wysokiego ciśnienia [...] relacji: [...]-[...]na terenie woj. [...]oraz o zobowiązaniu O. SA. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Stan sprawy poprzedzający wydanie zaskarżonej decyzji przedstawiał się następująco:

Wojewoda [...] decyzją nr [...] z [...] grudnia 2010 r., uchyloną i zmienioną w części, a w pozostałej utrzymaną w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] lutego 2012 r., znak: [...], o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w S. dla zadania: "Gazociąg przesyłowy wysokiego ciśnienia [...] relacji: [...]-[...] na terenie woj. [...]", ograniczył sposób korzystania m.in. z nieruchomości położonej w gminie G., obręb Z., oznaczonej jako działka nr [...] i nadał tej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Decyzją z [...] października 2014 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz właścicieli nieruchomości M. i P. K. w wysokości 3 678,28 zł, z tytułu ograniczenia prawa własności oraz z tytułu szkód powstałych na nieruchomości położonej w gminie G., obręb Z., oznaczonej jako działka nr [...], w związku z realizacją ww. inwestycji.

Decyzją z [...] marca 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] października 2014 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Decyzją z [...] czerwca 2015 r. znak: [...], Wojewoda [...] ponownie orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. i P. K. w wysokości 3 678,28 zł, z tytułu ograniczenia prawa własności oraz z tytułu szkód powstałych na nieruchomości położonej w gminie G., obręb Z., oznaczonej jako działka nr [...], w związku z realizacją gazociągu przesyłowego wysokiego ciśnienia [...] relacji: [...] – [...] na terenie woj. [...].

Na skutek odwołania współwłaścicieli od decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2015 r., Minister Infrastruktury i Budownictwa wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 3 lipca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. M. (nr uprawnień [...]), którego aktualność biegła potwierdziła klauzulą z dnia 10 sierpnia 2015 r.

Minister ustalił, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła w dniu 30 kwietnia 2015 r. aneks do operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 3 lipca 2014 r., w którym skorygowała uzasadnienie przyjętych wartości S=0,15 i S=0,20 w procedurze szacowania WZW. Jednocześnie biegła wskazała, że wartości określone w operacie szacunkowym z dnia 3 lipca 2014 r. pozostają niezmienione.

Analizując operat szacunkowy, Minister ustalił, że biegła wskazała, że wyceniając wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oparła się na dwóch stanach nieruchomości ustalonych na daty:

20 grudnia 2010 r. - wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji

30 stycznia 2014 r. - zakończenia robót.

Opisując stan wycenianej nieruchomości biegła ustaliła, że jest ona porośnięta łąką.

Badając przeznaczenie planistyczne gruntu biegła wskazała, iż część przedmiotowej nieruchomości objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz częściowo jest objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z planem miejscowym przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w G. z [...] czerwca 2009 r. działka posiadała przeznaczenie określone jako grunty rolne z przebiegiem gazociągu wysokiego ciśnienia.

Zgodnie ze studium przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w G. nr [...] z [...] czerwca 2009 r. działka posiadała przeznaczenie określone jako tereny usług rzemieślniczych nieuciążliwych z zabudową mieszkaniową w strefie rozwoju działalności gospodarczej i istniejący gazociąg wysokiego ciśnienia i gazociąg wysokiego ciśnienia projektowany [...]-[...].

Następnie w operacie szacunkowym wyjaśniono, że powierzchnia strefy kontrolowanej gazociągu na działce [...] wyniosła 842 m2, powierzchnia zajęcia (strefa montażowa gazociągu) 1.803 m2.

W analizowanym opracowaniu biegła szacując wysokość szkód określiła: wysokość zmniejszenia wartości nieruchomości z powodu trwałego ograniczenia sposobu jej użytkowania po wybudowaniu gazociągu na kwotę 137,43 zł, wartość skutków spowodowanych obowiązkiem udostępniania nieruchomości w strefie kontrolowanej na kwotę 1 099,45 zł, zmniejszenie wartości z powodu posadowienia na nieruchomości słupków znacznikowych w strefie kontrolowanej gazociągu na kwotę 686,71 zł, wartość szkód rolniczych za utracone pożytki w uprawie na kwotę 192,08 zł, wartość szkód z tytułu rekultywacji biologicznej na kwotę 1 047,18 zł, wartość strat z tytułu zmniejszonego plonowania na kwotę 143,00 zł. Wartości podatku rolnego od nieruchomości nie uwzględniono, wskazując, że działka stanowi grunt klasy V i nie płaci się za niego podatku.

Biegła oszacowała zmniejszenie wartości nieruchomości Wu jako iloczyn 1 m² gruntu nieobciążonego oraz parametru S określającego ograniczenie w skali od 0 do 1, przyjęty dla gruntów rolnych w wysokości 0,15-0,20. Zmniejszenie wartości nieruchomości z powodu trwałego ograniczenia sposobu jej użytkowania Wzw oszacowano jako różnicę pomiędzy wartością gruntu przed i po ograniczeniu sposobie korzystania wynikającym z wybudowania gazociągu [...]. Jak wyjaśniła biegła w aneksie z dnia 30 kwietnia 2015 r. do operatu szacunkowego wybudowanie kolejnego gazociągu na działce zwiększyło ryzyko wystąpienia awarii, pomimo że nie zmieniło się przeznaczenie terenu.

Wartość 1 m2 gruntu nieobciążonego określono z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek (gminy G. i S.) transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym, okres badania cen: lata 2012-2014, które zestawiono w tabeli na str. 16 operatu. Cenę średnią 1 ha gruntu z uwzględnieniem cech rynkowych i wartości współczynników korygujących ustalono na kwotę 32 644,14 zł.

Ogólną wartość ograniczenia prawa własności oraz szkód powstałych na nieruchomości w związku z budową gazociągu określono na kwotę 3 678,28 zł.

Przechodząc do oceny sporządzonej w sprawie wyceny, Minister stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony w dniu 3 lipca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. M., został wykonany prawidłowo.

Biegła w celu oszacowania zmniejszenia wartości nieruchomości, określiła wartość nieobciążonej nieruchomości rolnej a następnie pomniejszyła tę wartość zgodnie ze stanem faktycznym zaistniałym przed i po wybudowaniu gazociągu. Następnie rzeczoznawca uzasadniła przyjęty przez nią współczynniki współkorzystania z nieruchomości oraz oparła się na prawidłowych danych, w tym także dotyczących powierzchni strefy kontrolowanej. Biegła uwzględniła wszystkie aspekty związane z powstałą na nieruchomości szkodą.

Minister wskazał, że część nieruchomości, na której został wybudowany gazociąg [...], zgodnie z miejscowym planem przeznaczony był pod użytki rolne. Ponadto gazociąg ten został wybudowany w całości w strefie kontrolowanej gazociągu [...].

Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania pominięcia w kwocie ustalonego odszkodowania faktu, że nieruchomość, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest przeznaczona pod zabudowę, Minister wskazał, że skoro część nieruchomości przed wybudowaniem gazociągu [...] była już obciążona strefą kontrolowaną istniejących gazociągów, to nie mogła stanowić działki budowlanej.

Mając na uwadze powyższe, Minister uznał, że wycena został przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Wysokość odszkodowania została ustalona prawidłowo. Również prawidłowo zostały oszacowane szkody tymczasowe związane z budową gazociągu. Biegła poprawnie przyjęła, że szkody w zasiewach powstały przez dwa sezony agrotechniczne.

Natomiast skarżący nie przedstawili żadnych wiarygodnych dowodów wskazujących na to, że wartość przyznanego odszkodowania została zaniżona. Jeżeli skarżący uznali, że sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi ich wątpliwości powinni byli przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] sierpnia 2016 r. wnieśli P. K. i M. K. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie następujących przepisów:

- art. 7, 8, 11 oraz 77 § 1 i § 3 k.p.a., jak również art. 80 k.p.a. i niezastosowanie wynikających z tych przepisów zasad dotyczących postępowania administracyjnego (zasady prawdy materialnej, zasady pogłębiania zaufania do obywateli, zasady przekonywania), a w efekcie niepodjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego, wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy poprzez oparcie swojej decyzji wyłącznie na operacie szacunkowym, którego ważność nie została zaktualizowana, jak również na lakonicznym odniesieniu się do zarzutów podniesionych przez skarżących w odwołaniu z dnia 16 lipca 2015 r.;

- art. 156 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niezaktualizowanie operatu szacunkowego po 12 miesiącach po pierwszej aktualizacji i oparciu się na operacie szacunkowym o treści z dnia 3 lipca 2014 r. (z potwierdzeniem aktualizacji w dniu 30 kwietnia 2015 r.).

W konsekwencji powyższych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa radcy prawnego według norm przepisanych.

Minister Infrastruktury i Budownictwa w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.) dalej "p.p.s.a.", uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej ma stwierdzić, że doszło nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Sąd dokonując kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu (t.j. Dz. U. z 2014 r,. poz. 1501, ze zm.) w odniesieniu do nieruchomości objętych decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu, wskazanych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8, w celu zapewnienia prawa do wejścia na teren nieruchomości dla prowadzenia na nich budowy inwestycji w zakresie terminalu, a także prac związanych z konserwacją lub usuwaniem awarii, wojewoda w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu ograniczy, za odszkodowaniem, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Przepisy art. 124 ust. 2 i 4-7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio, z uwzględnieniem przepisów niniejszej ustawy. Decyzje w zakresie odszkodowania wydaje wojewoda. Obowiązek zapłaty odszkodowania obciąża inwestora. Inwestor, na podstawie odrębnego porozumienia zawartego z wojewodą, pokrywa koszty ustalenia wysokości odszkodowań (ust. 2 art. 24 ww. ustawy).

Z kolei stosownie do art. 124 ust. 4 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774, ze zm.) na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. Przepisy ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Natomiast zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Z powyższego wynika, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości objętych decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu, w zakresie wynikającym z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu, ma miejsce za odszkodowaniem. W zakresie odszkodowania ww. ustawa odsyła do odpowiedniego stosowania art. 124 ust. 2 i 4-7 u.g.n. Po wykonaniu prac na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie, zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n., ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Ma to nastąpić niezwłocznie po upływie terminu czasowego zajęcia, a jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 u.g.n.

Z kolei odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., związane z powstaniem szkody powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek zdarzeń, zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Natomiast utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 u.g.n. Oszacowania szkód dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który obowiązany jest uwzględnić stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, stosownie do § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, ze zm.), o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

Oprócz odszkodowania za zaistniałe szkody właścicielowi przysługuje także odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości – jeżeli takie zmniejszenie nastąpiło w wyniku zrealizowanej inwestycji. Zgodnie z ust. 3 § 43 ww. rozporządzenia przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 3 lipca 2014 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego L. M. (uprawnienia nr [...]). Do operatu tego, w dniu 30 kwietnia 2015 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego L. M. aneks, w którym zostało skorygowane uzasadnienie przyjętych wartości S=0,15 i S=0,20 w procedurze szacowania WZW.

Z powyższego wynika, ze operat szacunkowy w niniejszej sprawie składa się z dwóch części: wyciągu z operatu szacunkowego z dnia 3 lipca 2014 r. i pięciostronicowego aneksu z dnia 30 kwietnia 2015 r.

Operat szacunkowy, w myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n., tj. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy w przypadku potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy dołączając do operatu szacunkowego klauzulę, w której oświadcza o aktualności operatu, zamieszcza na niej datę, składa podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, stosownie do treści § 57 ust. 1 w związku z § 58 rozporządzenia. Oznacza to, że aktualizacja operatu może być dokonana kilka razy. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. W myśl § 57 ust. 1 rozporządzenia, klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Innymi słowy, niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu, sporządzone w formie przewidzianej w § 57 ust. 1 rozporządzenia, w przeciwnym razie potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę w sposób niezgodny z zasadami określonymi w powołanym przepisie skutkuje utratą ważności sporządzonego operatu po upływie roku od daty jego sporządzenia.

Dla porządku należy wskazać, że operat szacunkowy jest dowodem, który powinien pomóc organowi w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej i jako taki podlega ocenie jak każdy inny dowód. Co więcej, organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w operacie, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach została ona oparta oraz skontrolować prawidłowość rozumowania rzeczoznawcy w danej sprawie. Obowiązkiem organu jest również wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 9 sierpnia 2012 r. II SA/Kr 841/12, wskazane orzeczenie oraz orzeczenia powołane poniżej dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Organy administracji rozpoznając sprawę mają jednak obowiązek ocenić - na podstawie art. 80 k.p.a. - wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. W razie dostrzeżenia pewnych niejasności czy braków operatu winny żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/05).

W świetle powyższego skład orzekający stanął na stanowisku, że Minister Infrastruktury i Budownictwa wydając zaskarżoną decyzję oparł się na operacie szacunkowym z 3 lipca 2014 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego L. M., do którego został sporządzony aneks z 30 kwietnia 2015 r., który nie mógł, na dzień wydania zaskarżonej decyzji, stanowić podstawy jej rozstrzygnięcia z uwagi na brak prawidłowego potwierdzenia jego aktualności.

Z akt sprawy wynika, że Wojewoda [...] pismem z 22 lipca 2015 r., zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego L. M. o dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego w związku z upływem terminu 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego z 3 lipca 2014 r.

Rzeczoznawca majątkowy L. M. potwierdziła aktualność wyciągu z operatu szacunkowego z dnia 3 lipca 2014 r. z uwzględnieniem aneksu z dnia 30 kwietnia 2015 r. oraz samego aneksu z dnia 30 kwietnia 2015 r. na datę 30 lipca 2015 r.

Następnie rzeczoznawca majątkowy L. M. potwierdziła aktualność operatu szacunkowego z dnia 3 lipca 2014 r. w postaci wyciągu z operatu szacunkowego z dnia 3 lipca 2014 r. na datę 10 sierpnia 2015 r.

Ponieważ operat szacunkowy w niniejszej sprawie składa się z dwóch części: wyciągu z operatu szacunkowego z dnia 3 lipca 2014 r. i pięciostronicowego aneksu z dnia 30 kwietnia 2015 r., to biegła potwierdzając aktualność operatu na datę 10 sierpnia 2015 r., potwierdziła aktualność tylko wyciągu z operatu szacunkowego z 3 lipca 2014 r. Nie potwierdziła natomiast aktualności na datę 10 sierpnia 2015 r. aneksu z dnia 30 kwietnia 2015 r., który stanowi merytoryczną część operatu. Z powyższego wynika, że w dacie wydania przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa zaskarżonej decyzji, tj. [...] sierpnia 2016 r., operat szacunkowy z 3 lipca 2014 r. wraz z aneksem z 30 kwietnia 2015 r. nie posiadał prawidłowego potwierdzenia jego aktualności. Klauzulą z dnia 10 sierpnia 2015 r. biegła potwierdziła aktualność tylko wyciągu z operatu szacunkowego z 3 lipca 2014 r., a nie całego opracowania, które składało się również z aneksu z dnia 30 kwietnia 2015 r.

W tej sytuacji oparcie decyzji z dnia [...] sierpnia 2016 r. na ustaleniach operatu, którego aktualność została potwierdzona na datę 30 lipca 2015 r. nie było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa i uznać należało, że decyzja organu drugiej instancji została wydana z naruszeniem art. 156 ust. 3 u.g.n.

Stwierdzenie powyższych uchybień oraz naruszenia przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy obligowało Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji. Biorąc zaś pod uwagę, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest już nieważny i nie może stanowić dowodu w sprawie przy jej ponownym rozpatrywaniu, bez potwierdzenia jego aktualności, organ w pierwszej kolejności zleci rzeczoznawcy majątkowemu wypowiedzenie się co do aktualności operatu majątkowego. W zależności od ustaleń w tym zakresie, organ odwoławczy podejmie dalsze decyzje w sprawie.

W związku z tym, że sprawa ponownie będzie przedmiotem rozpoznania przez organ odwoławczy - zdaniem Sądu przedwczesne jest ustosunkowywanie się do merytorycznych zarzutów podniesionych w skardze.

Biorąc powyższe pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w punkcie 1 wyroku.

O zwrocie kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Koszty te obejmują wpis sądowy uiszczonego przez skarżących, ustalony zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 221, poz. 2193 ze zm.) oraz zwrot kosztów zastępstwa procesowego, ustalone w oparciu o wartość przedmiotu zaskarżenia wskazaną przez skarżących.