Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 868/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2014-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 54 pkt 2 lit. d, art. 64 ust. 1,
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 67
journal: Dz.U. 1999 nr 15 poz 139
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity.
article: par. 3 ust. 1 i 2, par. 5 ust. 2, par. 7 ust. 1, 3 i 4,
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Protokolant Marta Bieniek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 marca 2014r. sprawy ze skargi B. O. i M. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 4 czerwca 2013 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie

trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem wielostanowiskowym na

samochody osobowe w podziemiu każdego z budynków na działce nr ewid. [...] , w granicach terenu oznaczonego na załączniku graficznym literami ABCD-A, obręb 0023, w rejonie ul. St. [...] i ul. S. [...] , w K. oraz budowie dwóch zjazdów z ul. S. [...] na działce nr ewid. [...]i zjazdu z ul. St. [...] na działce nr ewid. [...].

W uzasadnieniu tej decyzji organ ustalił, że dla terenu, w zasięgu którego znajduje się działka wskazana we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie ma planu miejscowego. Zgodnie zaś z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej ustawa o planowaniu (Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art.50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

SKO po dokonaniu oceny wniosku złożonego przez inwestorów i następnie zmienionego pismem z dnia 8 stycznia 2013 r. stwierdziło, że wniosek ten odpowiada wymaganiom określonym art.52 ust.2 pkt 1-3 powołanej ustawy. W części tekstowej wniosku opisano bowiem planowany sposób zagospodarowania terenu inwestycji określając proponowane parametry budynków ich funkcję oraz planowaną infrastrukturę. W części graficznej wniosku, tj. na mapie zasadniczej wyznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji oraz proponowane usytuowanie planowanej inwestycji. Zawiera też określenie granic terenu objętego wnioskiem przedstawione na kopii mapy zasadniczej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego obejmujący teren, którego wniosek dotyczy i obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać.

W ocenie Kolegium organ I instancji prawidłowo uznał, że wydanie decyzji było możliwe w świetle art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu, gdyż co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania zabudowy.

Ustalenie parametrów dobrego sąsiedztwa odwzorowane zostało w sprawie dla nowej zabudowy raz z działek sąsiednich (linia zabudowy), a raz z obszaru analizowanego (wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu).

Analiza akt sprawy, w tym dołączonej do wniosku analizy urbanistyczno-architektonicznej wykazuje, iż w obszarze analizowanym, który wyznaczono wokół terenu planowanej inwestycji wskazanego we wniosku, występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna, usługowa oraz wielorodzinna. Na podstawie takiego ustalenia organ uznał, że projektowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego będzie stanowić kontynuację funkcji istniejących w obszarze analizowanym.

W oparciu o istniejącą zabudowę występującą w obszarze analizowanym, w tym w oparciu o zabudowę działek sąsiednich ustalono parametry tzw. dobrego sąsiedztwa dla nowej zabudowy.

Stosownie do treści § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 25 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dalej rozporządzenie w/s nowej zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono w następujący sposób: od strony ulicy [...] w odległości 7,50 m od krawędzi jezdni jako przedłużenie wykształconej linii zabudowy wyznaczonej przez budynki mieszkalne jednorodzinne nr 5A, 7, 9, 13, 19, 19A, 25 i 27,

- od strony ul . [...] w odległości 7 m od krawędzi jezdni, jako przedłużenie wykształconej linii zabudowy wyznaczonej istniejącymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi nr 24B, 26, 30, 32, 34 i 36.

Wg § 5 ust.1 omawianego rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Wg § 5 ust.2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jeżeli wynika to z analizy.

Z załączonej do akt sprawy analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, iż w obszarze analizowanym wskaźnik intensywności zabudowy jest zróżnicowany i wynosi od 0,05 do 0,56. Średni wskaźnik z całego obszaru analizowanego wynosi 0,24. Dodatkowo organ ustalił, że wskaźniki powierzchni zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej występują w przedziale od 0,33 do 0,45, tj. 0,33 – działki nr ewid. [...] i [...] zlokalizowane po przeciwnej stronie ulicy St. [...] w odległości 15m od terenu inwestycji, 0,38 - działka nr ewid. 749 i 0,45 - działka nr ewid. 489/1. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla tego rodzaju zabudowy wynosi 0,37. Ponadto organ wskazał, że w obszarze analizowanym występuje ten parametr większy od średniej również dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Organ wskazał przy tym szereg przykładów takich działek położonych w obszarze analizowanym. Uwzględniając to organ uznał, że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym jest istotnie zróżnicowany i niezależny od rodzaju zabudowy mieszkaniowej. Prawidłowe jest w związku z tym ustalenie przez organ wskaźnika powierzchni zabudowy do 0.33, jako najniższego parametru ustalonego na obszarze analizowanym dla zabudowy wielorodzinnej z uwzględnieniem ekonomiki wykorzystania przestrzeni oraz funkcji niezbędnej społecznie jaką jest mieszkalnictwo. Organ dodatkowo uzasadnił, że przyjęty wskaźnik jest wprawdzie wyższy od średniej, ale wynika ze wskaźnika zabudowy działki sąsiedniej zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, tj. działki nr [...] i [...] położonej po drugiej stronie ulicy [...] w odległości 15 metrów od terenu inwestycji.

Odnosząc się do określonego w § 6 ust. 1 rozporządzenia wskaźnika szerokości elewacji frontowej Kolegium wyjaśniło, że z załączonej do akt sprawy analizy wynika, iż w obszarze analizowanym występują budynki o szerokości elewacji frontowej od 8m do 39m. Średnia szerokość elewacji frontowej budynków z obszaru analizowanego wynosi 14,65m. Szerokość elewacji frontowej dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi 11 m, 16m, oraz 18m. Ponadto na działkach bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji od strony północnej budynki mają szerokość elewacji frontowych odpowiednio 15,50 oraz 17,60m. Mając na uwadze powyższe wyniki analizy ustalono szerokość elewacji frontowej każdego z budynków (od strony ul. [...] i ulicy St. [...] ) do 17,60m, jako wartość średnią z obszaru analizowanego uwzględniającą tolerancję do 20%.

Stosownie do § 7 ust.1 rozporządzenia dotyczącego parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, na podstawie analizy ustalono, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanych wysokościach górnej krawędzi okapu od 3,50m do 11,50m. Średnia wynosi więc 8,0 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla zabudowy wielorodzinnej występuje w przedziale od 4,50 m do 11,50m. Średnia wysokość dla tej zabudowy wynosi 8,20 m. Nadto budynki mieszkalne wybudowane przy ulicy [...] nr [...] posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyższą od wnioskowanej. Ustalając dla wnioskowanej zabudowy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na 8,90m organ wykazał, że obiekty o tak ustalonych parametrach nie zaburzą istniejącego ładu przestrzennego, gdyż wartość ta będzie kontynuacją parametru istniejącego w chwili obecnej na terenie objętym wnioskiem - budynek usługowy (przedszkole), jak również wartość ta występuje w granicach obszaru analizowanego. Ustalony parametr nie narusza zastanego ładu przestrzennego.

Ustalając geometrię dachu organ, posiłkując się treścią § 8 rozporządzenia stwierdził, że budynki zwieńczone dachami płaskimi posiadają wysokość od 7m do 10,50m natomiast budynki zwieńczone dachami dwuspadowymi i wielospadowymi posiadają główne kalenice dachów o wysokości od 7,0 m do 13,50m. Budynki wielorodzinne zwieńczone są dachami wielospadowymi o wysokości kalenicy: 13,00m (działki nr [...]), 12,50 m (działka nr [...]) i 10,50m (działka nr [...]). W oparciu o powyższe ustalenia, w ocenie Kolegium, organ I instancji nie naruszył prawa ustalając geometrię dachów każdego z budynków jako dachy płaskie, dwuspadowe symetryczne lub wielospadowe o kącie nachylenia nawiązującym do dachów na istniejących obiektach od 15 do 45 stopni oraz ustalając położenie głównej kalenicy dachów w układzie kalenicowym lub szczytowym w stosunku do ulicy S. [...] . Wysokość głównej kalenicy dachu każdego z budynków mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynków określono - do 13,0m. Długość lukarn nie może przekroczyć 1/2 długości okapu.

Podsumowując powyższe ustalenia SKO w K. podkreśliło, że w obszarze analizowanym występują działki, na których znajdują się budynki o funkcji identycznej jak wnioskowana przez inwestora, tj. mieszkalnej wielorodzinnej, co pozwoliło na potwierdzenie, że planowana zabudowa mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania na analizowanym terenie. Organ II instancji zauważył też, że przepisy ww. rozporządzenia dopuszczają wyznaczenie innej wielkości parametrów niż określone przepisami, jeżeli wynika to z analizy. Załączona do akt analiza uzasadniła natomiast w sposób wystarczający prawidłowość każdego z ustalonych parametrów dla nowej zabudowy. W ocenie Kolegium, w rozpoznawanej sprawie organ I instancji zasadnie wydał decyzję o warunkach zabudowy, bowiem stosownie do art. 56 ust.1 w związku z art.64 ust.1 omawianej ustawy, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Wydana przez organ I instancji decyzja o warunkach zabudowy spełnia także

wszystkie wymagania zawarte w art. 54 ust. 1 pkt 1-3 w związku z art. 64 ust. 1 cyt. ustawy, bowiem określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych oraz linie rozgraniczające teren inwestycji.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy zawiera warunki brzegowe dla planowanej inwestycji, wynikające z przeprowadzonej analizy funkcji i cech zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Decyzja ta nie przesądza jednakże ostatecznie o sposobie zabudowy działki, bowiem nie odnosi się do żadnej konkretnej propozycji projektowej inwestycji. Projektowana inwestycja ma być zaprojektowana w taki sposób, aby nie powodowała ograniczeń w dostępie do drogi publicznej, korzystania z infrastruktury technicznej, nie ograniczała dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz powodowała ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, promieniowanie, zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby.

Odnosząc się do szczegółowych zarzutów pod adresem przeprowadzonej analizy i wyznaczenia parametrów cech zabudowy, organ odwoławczy wyjaśnił co następuje:

Ad. 1 i Ad. 14. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie regulują zasad analizy i oceny zagęszczenia liczby mieszkań na danym terenie.

Ad. 2. Organ I instancji wydał badaną obecnie decyzję zachowując stosowne przepisy wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Ad. 3 i 4. Mają rację strony odwołujące się zarzucając, że w zaskarżonej decyzji nie przedstawiono analizy nasłonecznienia. Kwestia ta bowiem jest przedmiotem analizy i oceny na następnym etapie inwestycyjnym dotyczącym wydania pozwolenia na budowę. Zacienienia bada się na etapie następnym dotyczącym pozwolenia na budowę. Zatem zarzut braku oceny i analizy zacieniania na obecnym etapie inwestycyjnym jest przedwczesny i nie dotyczy niniejszego postępowania.

Ad.5 Podniesiony w odwołaniu zarzut nie dołączenia do decyzji wyników analizy nieruchomości w analizowanym terenie w zakresie zestawienia wszystkich parametrów istniejącej zabudowy w całym obszarze analizowanym nie jest zasadny, ponieważ przepisy .nie .określają precyzyjnie formy i zakresu wyników analizy.

Ad. 6 i 7 i 8 i 9 i 11 .Sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna wykazała, jakie parametry istniejącej zabudowy występują w granicach obszaru analizowanego oraz jakie są możliwe parametry dla nowej zabudowy. W uzasadnieniu niniejszej decyzji w sposób wystarczający wykazano, że nie ma podstaw do zakwestionowania podstaw prawnych przyjętych parametrów.

Ad. 10 Przepisy wyżej powołanej ustaw y oraz jej rozporządzenia wykonawczego nie regulują zasad przeprowadzania analizy uwzględniającej rzeźbę terenu.

Ad.12 Odnosząc się do zarzutu dokonywania przez organ analizy urbanistycznej w innych sprawach, ale w oparciu o te same dane z wykazaniem innych wyników Kolegium wyjaśniło, że każda decyzja o warunkach zabudowy wydana jest w odrębnym postępowaniu oraz w oparciu o inne granice obszaru analizowanego, wyznaczone odrębnie i w sposób odmienny niż ten będący obecnie przedmiotem postępowania.

Ad 13. Odnośnie zarzutu, iż budynek mieszkalny wielorodzinny na działkach [...], będący przedmiotem analizy urbanistycznej wybudowany został samowolnie Kolegium wyjaśniło, że jak wynika z pisma z dnia 16.04.2013r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta K., skierowanego do Urzędu Miasta K., w dniu 28.12.1994r. dokonano odbioru technicznego wybudowanych budynków mieszkalnych i stwierdzono, że budynki wykonane zostały z nieistotnymi w świetle prawa budowlanego obowiązującego w okresie ich budowy odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego i uznano, że wybudowane zostały zgodnie z zatwierdzonym projektem technicznym, stanowiącym załącznik do pozwolenia na budowę i projektem zagospodarowania terenu, w związku z czym nadają się do użytkowania. W ocenie organu nadzoru budowlanego, budynki wybudowane na ww. działkach wybudowane zostały legalnie i również legalnie są użytkowane. W związku z tym brak jest podstaw do przychylenia się do wniosku stron odwołujących się i wyłączenia z analizy urbanistycznej ww. budynków.

Ad.14. W odwołaniu same strony wskazują, że w obszarze analizowanym występują

obiekty wielorodzinne, ale kwestionują zasadność ustalenia warunków zabudowy dla parkingu podziemnego na 50 samochodów. Odnosząc się do tego zarzutu Kolegium wyjaśniło, że uwzględnienie miejsc postojowych związanych z planowaną inwestycją jest konieczne. Podkreślić też należy, że wnioskowany przez inwestora parking jest planowany nie jako indywidualny obiekt budowlany ale jako część podziemna wnioskowanego przedsięwzięcia, którego podstawową funkcją jest funkcja mieszkaniowa. Takie okoliczności sprawy przesądzają o braku potrzeby oceniania odrębnie kontynuacji funkcji dla wnioskowanego elementu przedsięwzięcia budowlanego objętego wnioskiem inwestorskim, jakim jest parking podziemny.

Ad. 15. Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu braku przeprowadzenia w sprawie analizy funkcji komunikacyjnych i drożności ulicy [...] Kolegium

wyjaśniło, że w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie bada się

tych kwestii. Ponadto z pisma Miejskiego Zarządu Dróg w K. z dnia 11 lutego 2013 r. wynika, że założenie 1,1 stanowiska postojowego na jeden lokal mieszkalny faktycznie wydaje się być niskim wskaźnikiem. Nie ma jednak podstaw do zanegowania tak określonego warunku.

Ad. 16. Odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów dotyczących braku

odpowiedzi na pisemną prośbę o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy Baranówek Kolegium wyjaśniło, że kwestię nienależytego wykonywania swoich obowiązków przez właściwe organy, albo przez ich pracowników regulują przepisy art. 227 i art. 229 pkt 3 kodeksu postępowania administracyjnego.

Ad.17. Niezasadnym jest zarzut odwołujących dotyczący uchylania się organu od

przeprowadzenia różnego rodzaju niezbędnych analiz, ponieważ jak wynika to z akt

wskazane przez strony analizy nie dotyczą etapu ustalania warunków zabudowy, a wyłącznie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Ad 18. Podniesiona w odwołaniu kwestia dotycząca ustalenia warunków zabudowy działki nr [...] , będąca przedmiotem decyzji Kolegium z dnia [...]. Znak: SKO. [...], dotyczyła sprawy wydanej na inny, całkowicie odrębny wniosek inwestorski zawierający zupełnie inny zakres inwestycji i wydana została w innym stanie prawnym i faktycznym.

Skargę na powyższą decyzję złożyli B. i M. O. oraz W. i I. O. domagając się uchylenia zaskarżonych decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W skardze zarzucili, że w aktach sprawy brak jest kluczowego dokumentu w postaci mapy z dokładnym opisem analizowanego terenu. Brakuje też całościowego zestawienia danych dla analizowanego terenu pod względem gęstości zabudowy, wysokości elewacji, wysokości całkowitej oraz charakteru nieruchomości z podziałem na zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną.

Ponadto SKO w żaden sposób nie odniosło się do przedstawionych przez skarżących konkretnych argumentów, opierając swoją decyzję jedynie na wnioskach wydanych przez organ I instancji, które zawierają błędy formalne.

Skarżący zarzucili również:

- złamanie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu poprzez niespełnienie warunku zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, brak spełnienia przez planowaną zabudowę wymogu kontynuacji istniejącej na tym terenie funkcji oraz brak nawiązania do istniejącej zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu,

- naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia

2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i

zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego poprzez odejście od istoty rozporządzenia i błędne zastosowanie na analizowanym obszarze innego niż średni wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, oraz innego niż na sąsiednich działkach wskaźnika wysokości elewacji oraz całkowitej wysokości budynków, w szczególności budynków zlokalizowanych przy ulicy [...] ,

- naruszenie przepisów prawa procesowego art. 7, art.77 i art. 11 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi wskazano także na:

1.niezasadne stwierdzenie organów, iż w obszarze analizowanym oprócz zabudowy

jednorodzinnej występuje zabudowa wielorodzinna. Skarżący wyjaśnili, że w granicach obszaru analizowanego występują tylko trzy budynki wielorodzinne, które swoimi rozmiarami nawiązują do istniejącej w okolicy zabudowy jednorodzinnej, przy czym jeden z nich usytuowany na działce nr [...] powstał niezgodnie z prawem. Dzielnica w analizowanych granicach ma charakter zabudowy jednorodzinnej, a zabudowa wielorodzinna ma charakter incydentalny. Tym samym, w ocenie skarżących, organ naruszył art. 7 i art. 77 k.p.a. Nadto zarzucono, że planowana inwestycja pod każdym względem wielokrotnie przewyższa istniejącą zabudowę, a uzasadnienie decyzji nie zawiera porównania wszystkich jej parametrów do istniejących zabudowań. W ocenie skarżących organ wydający decyzję nie dołączył do niej wyników analizy terenu. Nie ma więc zestawienia poszczególnych nieruchomości na analizowanym terenie, ich wysokości całkowitej oraz wysokości elewacji. Nie ma pokazanej szczegółowo gęstości zabudowy, a także zagęszczenia liczby mieszkań w trzech występujących na obszarze analizowanym budynkach wielomieszkaniowych, co ma istotne znaczenie dlatego, że te budynki całkowicie odbiegają pod względem wielkości i intensywności zabudowy od planów inwestora i warunków, na jakie wyrażono zgodę w zaskarżonej decyzji. Tak przeprowadzona analiza jest nierzetelna i niezgodna ze stanem faktyczny, a odpowiedź organu na ten zarzut sformułowany już w odwołaniu (tj. że przepisy nie określają precyzyjnie formy i zakresu wyników analizy) - jest kuriozalna;

2. niezasadne przyjęcie za wystarczającą do ustalenia warunków zabudowy okoliczności, że na działkach nr [...] istnieje budynek wielorodzinny, ponieważ znaczenie w sprawie może mieć także sposób zagospodarowania terenu w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego. Analiza musi mieć charakter obiektywny i powinna obejmować urbanistyczną całość w jakiej lokalizowana jest inwestycja, przy czym incydentalnie występujące w niej cechy, funkcje, wskaźniki nie mogą być wyłączną podstawą określenia warunków zabudowy, ocena oparta być musi na obowiązujących przepisach. Tymczasem dla organu jeden budynek na 125 analizowanych stał się reprezentatywny dla całej dzielnicy i wystarczający dla stwierdzenia kontynuacji funkcji;

3. naruszenie podstawowych zasad postępowania, tj. art. 7, art. 77 k.p.a., poprzez powołanie się na zabudowę działek nr [...] i nr [...] , która powstała niezgodnie z ówcześnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego oraz projektem architektonicznym. W związku z powyższym, skarżący wnieśli o wyłączenie tej nieruchomości z analizy i przeprowadzenie całego postępowania administracyjnego od nowa. Nie zgodzili się ze stanowiskiem Kolegium zajętym w kwestii interpretacji treści pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 16.04.2013r. znak: [...], skierowanego do Urzędu Miasta K. w sprawie oceny legalności ww. obiektu;

4. brak wyczerpującego uzasadnienia dla wyznaczonego w sprawie wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu. Organ przyjął bowiem wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na poziomie 0,33, podczas gdy średni wskaźnik tej wielkości dla analizowanego obszaru wyniósł 0,24;

5. niezgodne z § 7 rozporządzenia wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, która powinna stanowić przedłużenie tych krawędzi na działkach sąsiednich. Tymczasem organy przyjęły tę wysokość na poziomie 8,90 m, co o blisko 3 metry przekracza wysokość elewacji budynku położonego na sąsiedniej działce nr [...] /2 przy ulicy [...] . Natomiast całkowita wysokość planowanego budynku przyjęta na 13 metrów przekracza o ponad 4 metry wysokości budynków położonych na działce nr [...] /2 zarówno od ulicy [...] , jak i [...] . Powołując się natomiast na wysokość budynku przedszkola znajdującego się na działce nr [...] (wysokość elewacji – 8,60 m) organ nie zauważa, że budynek tego przedszkola w samej decyzji o warunkach zabudowy przeznaczony jest do wyburzenia, a ponadto jego dach jest całkowicie płaski podobnie jak dachy budynku o wysokości 8,60 położonego na sąsiedniej działce nr 769/1 oraz 8,50 metra na kolejnej działce. Nadto w wydanej decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 736/5 określono całkowicie odmienne parametry nowej zabudowy na podstawie analizy nowej zabudowy, przy czym podstawą tamtej decyzji była analiza tych samych nieruchomości jak dla analizowanej w niniejszej sprawie działki nr [...] . Skarżący wyrazili w związku z tym wątpliwość, na jakiej podstawie organ analizując te same dane doszedł do różnych wniosków i w konsekwencji odmiennych parametrów podawanych w decyzji o warunkach zabudowy;

6. brak przedstawienia w sprawie analizy nasłonecznienia;

7. brak sporządzenia analizy urbanistycznej oddzielnie dla dwóch ulic – [...] i [...] , brak uwzględnienia w sprawie rzeźby terenu, a także brak określenia, jak daleko od granicy działki skarżących powinna się znajdować granica zabudowy, aby ich prawo do wykorzystania światła słonecznego zostało zachowane;

8. brak w decyzji o warunkach zabudowy analizy funkcji komunikacyjnej planowanej

inwestycji, sporządzonej w kontekście bezpieczeństwa komunikacyjnego i drożności na ulicy [...] i [...] ;

9. fakt, że istniejący dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego dla Baranówka precyzował dla obszaru analizowanego wyłącznie funkcję zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Brak planu nie może stanowić, zdaniem skarżących uzasadnienia dla dowolności w ustalaniu warunków nowej zabudowy;

10. fakt, że sprawa zagospodarowania działki nr [...] była już przedmiotem decyzji Kolegium z dnia 20.02.2006r. Znak: SKO. [...]. Wówczas inwestor planował zabudowę wielorodzinną, zatem jego cel był taki sam jak obecnie, a Kolegium uchyliło wówczas w trybie odwoławczym decyzję o warunkach zabudowy z uwagi na brak analizy nasłonecznienia i brak analizy przy określeniu wskaźnika wysokości elewacji.

Do skargi dołączono: mapę analizowanego terenu z naniesioną analizą poszczególnych nieruchomości, protest mieszkańców, pisma urzędowe oraz kopię decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] o warunkach zabudowy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 25 listopada 2013 r. skarga I. O. i W. O. została odrzucona.

W piśmie z dnia 25 lutego 2014 r. skierowanym do WSA w K., B. i M. małżonkowie O. odnieśli się do odpowiedzi organu na skargę podtrzymując wszystkie swoje twierdzenia i zarzuty prezentowane w toku sprawy. Dodatkowo ujawnili, że budynek przedszkola, który istniał na przedmiotowej działce nr [...] i był przedmiotem analizy w zaskarżonej decyzji, został wyburzony, w związku z czym nie powinien być przedmiotem analizy i porównań.

Na rozprawie w dniu 6 marca 2014 r. skarżący M. O. oświadczył, że w toku postępowania administracyjnego wraz z decyzją organu I instancji nie został mu doręczona część tekstowa i graficzna analizy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art.1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153/2002 poz. 1269 ze zmianami) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art.134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji będącej przedmiotem skargi ( art. 145 § 1 ustawy o p.p.s.a.).

W sprawie miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Nie było w sprawie wątpliwości, że dla terenu, na którym planowana jest realizacja przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Efektem jego braku, oprócz wskazanej wyżej konsekwencji wynikającej z treści art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu, jest również to, że zapisy poprzednio obowiązującego na tym terenie planu co do zasady nie mogą mieć znaczenia przy obecnie planowanej zabudowie. Znaczenie planów miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zmianami), zostało na gruncie ustawy o planowaniu zachowane w sytuacjach, o których mowa w art. 53 ust. 4 pkt 10 i 10a, art. 61 ust. 1 pkt 4 oraz art. 61 ust. 2 tej ustawy, co jednak nie miało miejsca w niniejszej sprawie. Dlatego niezasadne jest powoływanie się w skardze na poprzednio obowiązujący plan przy ocenie charakteru zabudowy, jaka może być na tym terenie lokalizowana.

Wskazany brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodował, że ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu (w tym jego zabudowy) dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, wymagało wydania decyzji. Takiej decyzji wymagają bowiem przedsięwzięcia pociągające za sobą zmianę zagospodarowania terenu (art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Spośród wskazanych w przytoczonym przepisie warunków, przedstawione w skardze zarzuty dotyczyły w istocie przesłanek, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu. Ten przepis bowiem oraz wydane na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164/2003 poz. 1588), określają wymagania dotyczące nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zasada dobrego sąsiedztwa), których niespełnienie w zaskarżonej decyzji zarzuca skarga.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów skargi należy na wstępie odnieść się do tych z nich, które dotyczyły naruszenia przepisów postępowania mającego polegać na nie dołączeniu do akt sprawy obowiązkowego dokumentu w postaci mapy z dokładnym opisem analizowanego terenu, a także całościowego zestawienia danych dla analizowanego terenu pod względem gęstości zabudowy, wysokości elewacji, wysokości całkowitej oraz charakteru nieruchomości z podziałem na zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną. Uzupełniając ten zarzut na rozprawie skarżący stwierdził, że nie została mu doręczona część tekstowa i graficzna analizy.

Obowiązek sporządzenia w toku postępowania dokumentacji służącej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o zagospodarowaniu, wynika z treści rozporządzenia w/s nowej zabudowy. Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. 2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu. Według natomiast § 9 rozporządzenia w/s nowej zabudowy: 1. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną.

2. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

3. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

4. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. Kolejna istotna regulacja znajduje się również w art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu. Zgodnie z nim decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1, który precyzuje wielkość tej skali w zależności od rodzaju inwestycji (1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji linowych również 1:2.000).

Z przytoczonych przepisów wyraźnie wynika, jakie dokumenty są sporządzane na potrzeby przeprowadzenia analizy, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia w/s nowej zabudowy, a jakie stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Otóż część graficzna analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia w/s nowej zabudowy sporządzona z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy, której niesporządzenie i nie doręczenie stronie zarzucono w skardze, nie jest załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy, ani też nie podlega doręczeniu stronom. To samo dotyczy części tekstowej analizy, która również nie podlega dołączeniu do decyzji o warunkach zabudowy, ani też doręczeniu stronom wraz z decyzją. Takie cechy mają bowiem tylko wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, zawierające zarówno część tekstową, jak i graficzną. Należy więc stwierdzić, że kompletna decyzja o warunkach zabudowy powinna obejmować dwie mapy: jedną, stanowiącą wymaganą część graficzną decyzji (z naniesionymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji) oraz drugą stanowiącą, część graficzną obligatoryjnie załączanych do inwestycji wyników analizy (z naniesionym granicami obszaru analizowanego) – por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 2 czerwca 2011 r., IV SA/Po 250/11, Lex nr 821607.

Wskazane wymogi zostały w całości wypełnione w toku kontrolowanego postępowania. Zapadła w sprawie decyzja organu I instancji ustalająca warunki zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia zawiera bowiem trzy załączniki; załącznik graficzny nr 1 stanowiący mapę w skali 1:1.000 z naniesionymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji oznaczonymi literami [...] oraz załącznik nr 2 stanowiący wyniki analizy, składający się z dwóch części; części graficznej z naniesionym granicami obszaru analizowanego na mapie o skali 1:1.000 oraz z części tekstowej. Wszystkie te dokumenty zostały też doręczone stronom, w tym i skarżącemu M. O., o czym świadczy zwrotne poświadczenie odbioru podpisane przez M. O. w dniu 21 czerwca 2013 r., a pośrednio również zawartość koperty z wymienioną decyzją i wszystkimi jej załącznikami, która została zwrócona do organu po dwukrotnym bezskutecznym awizowaniu skarżącej B. O.. Natomiast dokumenty powołane w skardze i na rozprawie w dniu 6 marca 2014 r. jako nie sporządzone i nie doręczone stronom, tj. mapa z dokładnym opisem analizowanego terenu, a także całościowe zestawienie danych dla analizowanego terenu - w rzeczywistości zostały w sprawie sporządzone jako analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i znajdują się w aktach sprawy organu I instancji łącznie z częścią tekstową analizy urbanistyczno-architektonicznej. Te dokumenty istotnie nie zostały doręczone stronom, gdyż nie ma ku temu podstaw prawnych. Warto dodać, że w samej skardze na k. 7 akt sprawy przyznano, że skarżący już na etapie postępowania odwoławczego jednak dysponowali mapą i zestawieniem, których nie sporządzenie zarzucili i nawet dołączyli te dokumenty do odwołania oraz skargi.

Jak z powyższego wynika omawiany zarzut skargi opiera się na niezrozumieniu różnicy pomiędzy analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, a wynikami tej analizy. Dlatego nie mógł on odnieść skutku.

Zasadniczy zarzut skargi dotyczył wydania decyzji mimo niespełnienia ustawowego warunku zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, tj. braku kontynuacji istniejącej na analizowanym terenie funkcji oraz braku nawiązania do parametrów obecnej zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu. Z zarzutem tym nie sposób się zgodzić z następujących powodów.

Kluczowe dla oceny wskazanego zarzutu pojęcie kontynuacji funkcji doczekało się w orzecznictwie sądów administracyjnych szeregu wskazówek interpretacyjnych. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego:

- rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi; co istotne wszakże, planowana inwestycja nie może godzić w zastany stan rzeczy (wyrok NSA z dnia 16 października 2007 r., II OSK 1401/06, LEX nr 394807);

- nowa zabudowa jest dopuszczalna (nie jest sprzeczna), gdy można ją pogodzić z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (Wyrok NSA z dnia 27 stycznia 2012 r., II OSK 1535/11, LEX nr 1121179; zob. też wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2008 r., II OSK 58/07, LEX nr 465665);

-- ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy pod warunkiem, że analiza urbanistyczna uzasadnia przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji dla działek sąsiednich (wyrok NSA z dnia 29 grudnia 2009 r., II OSK 1/09, LEX nr 597087; zob. też wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2011 r., II OSK 952/10, LEX nr 992669);

- funkcja mieszkaniowa obejmuje również zaspokajanie podstawowych potrzeb związanych z zamieszkiwaniem, w tym umożliwienie korzystania z samochodów osobowych i ich garażowania (wyrok NSA z dnia 30 listopada 2010 r., II OSK 1831/09, LEX nr 746821);

- istnienie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w sytuacji, gdy zabudowa jednorodzinna na działkach sąsiednich jest uzupełniona garażami pozwala - co do zasady - na uznanie dopuszczalności uzupełniania zabudowy wielorodzinnej o kompleks garaży (wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2007 r., II OSK 1685/06, LEX nr 454197);

- budownictwo jednorodzinne wolnostojące i bliźniacze różni się od budownictwa jednorodzinnego szeregowego, lecz różnica ta nie może mieć decydującego znaczenia z punktu widzenia zasady "dobrego sąsiedztwa"; przyjęcie, iż w sytuacji istniejącej zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. sprzeciwia się w każdej sytuacji innej budowie w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej lub szeregowej, prowadziłoby do wniosku, iż zasada "dobrego sąsiedztwa" pozwala na sytuowanie w sąsiedztwie budynków identycznych, a nie tylko podobnych w formie architektonicznej (wyrok NSA z dnia 5 grudnia 2008 r., II OSK 1538/07, LEX nr 513845).

Zgodnie natomiast z reprezentatywnym poglądem doktryny, rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące. Trzeba pamiętać, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (Zygmunt Niewiadomski (w:) Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz 7 wydanie. Wydawnictwo C. H. Beck. Warszawa 2013. str. 517).

Uwzględniają przedstawione wskazania Sąd w niniejszym składzie wyraża pogląd, że w okolicznościach sprawy nie można mieć wątpliwości co do kontynuacji przez planowane zamierzenie funkcji występującej na obszarze analizowanym. Za funkcję tę należy bowiem uznać funkcję mieszkalną szeroko rozumianą, co w pełni odpowiada zamierzeniu inwestycyjnemu objętemu wnioskiem z dnia 12 września 2012 r. Nie można w ocenie Sądu mechanicznie różnicować funkcji mieszkalnej na jednorodzinną i wielorodzinną, gdyż prowadziłoby to do niedopuszczalnego wniosku, iż zasada "dobrego sąsiedztwa" pozwala na sytuowanie w sąsiedztwie budynków identycznych, a nie tylko podobnych w formie architektonicznej. Ponadto należy zauważyć, że na obszarze analizowanym w niniejszej sprawie, którego zasięg został wyznaczony w zgodzie z dyspozycją § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w/s nowej zabudowy i który nie był kwestionowany, znajdują się trzy budynki wielorodzinne, które swą funkcją ściśle odpowiadają funkcji budynków planowanych na działce nr [...] . Nawet więc gdyby przyjąć pogląd skarżących, że kontynuację funkcji należy rozumieć wąsko (mieszkalna wielorodzinna, a nie mieszkalna), to i tak należałoby stwierdzić, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu wymóg, został w sprawie spełniony. Przepis ten bowiem wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie określonym w tym przepisie. Określenie "co najmniej jedna" oznacza, że wystarczy tylko jedna taka działka na obszarze analizowanym. Wymóg aby była to działka sąsiednia również jest w sprawie spełniony gdy się zważy, że pojęcie działki sąsiedniej jest w doktrynie i orzecznictwie rozumiane w sposób szeroki (działki znajdujące się w pewnym obszarze, a nie tylko działki graniczące). Należy bowiem zauważyć, że na działce oznaczonej numerem [...] i [...] położonej przy ulicy [...] , tj. tej samej, przy której znajduje się przedmiotowa działka nr [...] , w odległości kilkunastu metrów od działki nr [...] znajduje się budynek wielorodzinny o wysokości 11,50 m do okapu i 13,20 m do kalenicy. Wbrew przy tym zarzutom skargi, w żadnym razie nie można uznać, aby budynek ten stanowił samowolę budowlaną i przez to nie mógł być przedmiotem analizy porównawczej na potrzeby ustalenia kryteriów dla nowej zabudowy. Prawdą jest, że istniejąca na obszarze analizowanym zabudowa powinna być zgodna z porządkiem prawnym, tj. nie można za nią uznać samowoli budowlanej. Z drugiej strony jednak organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy nie ma obowiązku badania zgodności istniejącej zabudowy z Prawem budowlanym, a jedynie z przepisami dotyczącymi porządku przestrzennego. Fakt istnienia samowoli budowlanej musiałby być stwierdzony w stosownym postępowaniu, na które strona może się powołać w trakcie ustalania warunków zabudowy (por. Zygmunt Niewiadomski (w:) Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz 7 wydanie. Wydawnictwo C. H. Beck. Warszawa 2013. str. 513).

Nie było w niniejszej sprawie sporne, że przyjęty w sprawie do porównania budynek wielorodzinny położony na działkach nr [...] i [...] nie tylko nie został uznany w stosownym postępowaniu za samowolę budowlaną, ale nawet żadne takie postępowanie przed organami nadzoru budowlanego się nie toczy. Wynika to w sposób zupełnie jednoznaczny z pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 16 kwietnia 2013 r., znak PINB- SO.54.2.2013.V, gdzie wręcz stwierdzono, że omawiane obiekty wybudowane zostały legalnie i również legalnie są użytkowane. W tej sytuacji wszelkie wywody i zarzuty skargi dotyczące tej kwestii nie mogły mieć żadnego wpływu na wynik sprawy.

Należy w dalszym ciągu zauważyć, że możliwe jest uznanie co do zasady, że na obszarze o funkcji mieszkalnej, na którym dominują budynki jednorodzinne, nie stanowiłoby dopuszczalnej kontynuacji funkcji zbudowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, który swoimi parametrami, cechami i wskaźnikami kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytami i formą architektoniczną, linią zabudowy oraz intensywnością wykorzystania terenu znacznie odbiegałby od dominującej na tym terenie zabudowy. Taka sytuacja jednak w okolicznościach sprawy nie zachodziła, o czym przekonuje szczegółowa analiza przeprowadzona w sprawie przez organy obu instancji.

Zasadnie, bo zgodnie z treścią rozporządzenia w/s nowej zabudowy organy administracji przyjęły, że ustalenie parametrów dobrego sąsiedztwa powinno być dokonane dla nowej zabudowy odnośnie linii zabudowy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie działek sąsiednich (§ 4 ust. 1), a odnośnie powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu na podstawie istniejącej zabudowy na obszarze analizowanym (§ 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 8).

Odnośnie wskaźnika powierzchni zabudowy organy administracji zasadnie przyjęły za analizą urbanistyczną, że w obszarze analizowanym jest on istotnie zróżnicowany i niezależny od rodzaju zabudowy mieszkaniowej. Prawidłowe jest w związku z tym ustalenie przez organ wskaźnika powierzchni zabudowy do 0.33, jako najniższego parametru ustalonego na obszarze analizowanym dla zabudowy wielorodzinnej z uwzględnieniem ekonomiki wykorzystania przestrzeni oraz funkcji niezbędnej społecznie jaką jest mieszkalnictwo. Organ dodatkowo uzasadnił, że przyjęty wskaźnik jest wprawdzie wyższy od średniej, ale wynika ze wskaźnika zabudowy działki sąsiedniej zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, tj. działki nr [...] i [...] położonej po drugiej stronie ulicy [...] w odległości 15 metrów od terenu inwestycji. Wbrew twierdzeniom skargi organ uzasadnił odstępstwo od wynikającego z treści § 5 ust. 1 sposobu określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w sposób, jaki przewidział ustawodawca w § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. powołując się na analizę urbanistyczną. Wskazane wyżej argumenty, tj. wzgląd na ekonomikę wykorzystania przestrzeni, społeczne znaczenie funkcji budownictwa mieszkaniowego, a także odniesienie się do najniższego wskaźnika powierzchni zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej na obszarze analizowanym, przesądziły w ocenie autora tej analizy o potrzebie określenia tego parametru na poziomie 0,33. Dlatego należy stwierdzić, że warunek odstąpienia od wielkości powierzchni zabudowy wynikającej ze średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, został w sprawie spełniony. Nie ma więc podstaw do jego kwestionowania z punktu widzenia kontroli legalności zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się do zarzutu skargi, że dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych na sąsiedniej działce nr 737, ten sam Urząd analizując te same dane wydał warunki zabudowy, w których wskaźnik gęstości zabudowy działki ograniczono do 21 % przy średniej dla analizowanego obszaru na poziomie 21 %, należy zauważyć, że rozstrzygnięcie w innej sprawie administracyjnej, dotyczącej innej inwestycji planowanej na innej działce, nie może mieć żadnego wpływu na wynik niniejszej sprawy. Ubocznie więc można tylko zauważyć, że podnoszona w skardze różnica w przyjętych wskaźnikach wielkości zabudowy dla obu tych inwestycji może wynikać z różnicy w rodzaju planowanej na obu tych działkach zabudowy, tj. jednorodzinnej i wielorodzinnej. Nie można też wykluczyć, że to w powołanej sprawie dotyczącej warunków zabudowy dla działki nr 737 wadliwie określono omawiany wskaźnik, bądź nie wykazano w analizie urbanistycznej możliwości odstępstwa od średniego wskaźnika na obszarze analizowanym.

Akceptując określony przez organ I instancji wskaźnik dotyczący górnej krawędzi elewacji frontowej, SKO w K. wyjaśniło, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanych wysokościach górnej krawędzi okapu od 3,50m do 11,50m. Średnia wynosi więc 8,0 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla zabudowy wielorodzinnej występuje w przedziale od 4,50 m do 11,50m. Średnia wysokość dla tej zabudowy wynosi 8,20 m. Nadto budynki mieszkalne wybudowane przy ulicy [...] nr 19,25,32,36 posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyższą od wnioskowanej. Ustalając dla wnioskowanej zabudowy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 8,90m organ wyjaśnił, że obiekty o tak ustalonych parametrach nie zaburzą istniejącego ładu przestrzennego, gdyż wartość ta będzie kontynuacją parametru istniejącego w chwili obecnej na terenie objętym wnioskiem - budynek usługowy (przedszkole), jak również wartość ta występuje w granicach obszaru analizowanego. Kwestionując takie ustalenie skarżący podnieśli, że przyjęta w decyzji WZ wysokość planowanych budynków przekracza występującą na sąsiedniej działce nr [...] położonej przy ulicy [...] o 2,90 m, a na działce nr [...] położonej przy ulicy [...] o 0,30 m, przy czym ten ostatni budynek ma płaski dach. Różnice pomiędzy całkowitymi wysokościami tych budynków są jeszcze większe. Odnośnie natomiast budynku przedszkola znajdującego się na działce nr [...] , to zdaniem skarżących nie powinien w ogóle być brany pod uwagę przy analizie urbanistycznej, ponieważ jest przeznaczony do rozbiórki.

Odnosząc się do takich zarzutów należy na wstępie przypomnieć, że zgodnie z § 7 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia w/s nowej zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się natomiast wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Z przytoczonych zapisów wynika więc, że jedynym parametrem określonym w tym przepisie, jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, a nie wysokość całkowita nowej zabudowy, która nie podlega reglamentacji w toku postępowania o warunki zabudowy. Drugi wniosek dotyczy tego, że określając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy, organ nie może się kierować, jak zdaje się to sugerować autor skargi, tą wysokością na sąsiedniej działce (liczba pojedyncza), ale na działkach sąsiednich (liczba mnoga). Regulacja ta jest zrozumiała gdy się zważy, że oby ocenić, czy ta wysokość na działkach sąsiednich tworzy uskok i ewentualnie zastosować normę zawartą w § 7 ust. 3 rozporządzenia, należy porównać co najmniej dwie działki sąsiednie względem działki, dla której ustala się warunki zabudowy. Taka analiza wskazuje, że sąsiadująca z działką nr [...] od zachodu działka nr [...] nie jest zabudowana, a na kolejnych działkach nr [...] znajdują się budynki o 9 i 8-metrowych górnych krawędziach elewacji frontowej. Podobnie kolejny budynek położony na wschód od działki nr [...] i 769/1 zabudowany jest budynkiem o wysokości 8,50 m. Jak z tego widać, wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych na działkach sąsiednich względem działki nr [...] przebiega tworząc uskok, co aktualizuje potrzebę określenia tego parametru na poziomie średniej wielkości występującej na obszarze analizowanym i wyklucza możliwość kierowania się przy jego określeniu postulowaną w skardze wysokością tylko jednego budynku położonego na działce nr [...], należącego do skarżących. Wreszcie ostatnia norma przewidziana w § 7 ust. 4 rozporządzenia w/s nowej zabudowy również pozwala na wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Przedstawiona wykładnia wskazuje, że organy administracji miały podstawy do określenia omawianego parametru na poziomie 8,90 m, skoro wynikało to bezspornie z analizy urbanistycznej. Dodatkowo należy zauważyć, że podnoszony przez skarżących fakt iż budynek znajdujący się na działce nr [...] położonej przy ulicy [...] ma płaski dach, nie dyskwalifikuje go jako podstawy do określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej według § 7 rozporządzenia. Budynki o płaskich dachach również bowiem cechują się posiadaniem górnych krawędzi elewacji frontowych, a tylko wysokości tych krawędzi są równe całkowitej wysokości takich budynków. Zasadnie również poddano w sprawie analizie budynek przedszkola o wysokości 8,60 m przeznaczony do rozbiórki, położony na przedmiotowej działce nr [...] . Ponieważ ocena sprawy o ustalenie warunków zabudowy następuje według stanu faktycznego istniejącego w dacie wydawania decyzji ostatecznej, budynek ten jako wówczas istniejący również tworzył ład przestrzenny na analizowanym obszarze i nie mógł nie być uwzględniany w przeprowadzonej analizie.

Przyjęta w zaskarżonej decyzji linia zabudowy nie była kwestionowana w skardze. Skarżący zarzucili natomiast, że nie zostało określone jak daleko od granicy z działką skarżących nr [...] ma być usytuowana planowana zabudowa, aby ich prawo do wykorzystania światła słonecznego było zachowane. Oceniając sprawę w tym zakresie należy stwierdzić, że obowiązujące przepisy nie wymagają na etapie warunków zabudowy określenia dokładnego usytuowania planowanej zabudowy. Jej usytuowanie ograniczone jest bowiem liniami rozgraniczającymi teren inwestycji oraz nieprzekraczalnymi liniami zabudowy, które zostały w zaskarżonej decyzji określone. W ramach tych linii inwestor może realizować swoje zamierzenie budowlane respektując jednak między innymi warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75/2002 poz. 690). W powołanym rozporządzeniu znajduje się zarówno regulacja, która określa dokładne usytuowanie planowanego budynku względem granic z sąsiednimi działkami, jak i zabezpiecza zachowanie naturalnego oświetlenia oraz wymaganych czasów nasłonecznienia. Przesłanki te muszą zostać spełnione i podlegają szczegółowej ocenie, ale nie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, tylko na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego, tj. przy zatwierdzaniu projektu budowlanego i uzyskiwaniu pozwolenia na budowę. Dlatego również zarzuty skargi dotyczące nieprzeprowadzenia w sprawie analizy nasłonecznienia nie mogły być skuteczne. W nawiązaniu do obaw skarżących dotyczących przesądzenia w niniejszym postępowaniu całkowitej wysokości planowanych budynków, co może negatywnie oddziaływać na nasłonecznienie ich nieruchomości, należy wyjaśnić, że jeżeli zachowanie wymaganego przez powołane wyżej przepisy nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi na działkach sąsiednich nie będzie możliwe przy dopuszczonej w zaskarżonej decyzji całkowitej wysokości budynków planowanych na działce nr [...] , to budynki o tej wysokości nie będą mogły powstać. Zaskarżona decyzja określa bowiem tylko graniczne, górne parametry nowej zabudowy, co oznacza, że w ramach tej decyzji dopuszczalne jest również wybudowanie budynków niższych.

Co do natomiast zarzutu, że planowany budynek będzie zbyt wysoki i będzie przez to zacieniał działkę skarżącej to należy wyjaśnić, że kwestia związana z ewentualnym zacienieniem nie może być przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, a winna być zbadana przez organ wydający pozwolenie na budowę (por. poglądy wyrażone w wyrokach WSA w Warszawie z dnia 3 marca 2006 r., IV SA/Wa 233/05, LEX nr 222277 oraz z dnia 14 lipca 2005 r., IV SA/Wa 713/05, LEX 190610).

Za niezasadny Sąd uznał również zarzut skargi dotyczący nieprzeprowadzenia odrębnej analizy dla dwóch różnych ulic, między którymi znajduje się działka nr [...] planowana do zabudowy trzema różnymi budynkami. Nie było w sprawie wątpliwości, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla jednego zamierzenia budowlanego obejmującego trzy budynki mieszkalne wielorodzinne wraz z garażem wielostanowiskowym na samochody osobowe w podziemiu każdego z budynków, dotyczył terenu ograniczonego do całej powierzchni działki ewidencyjnej nr [...] . Okoliczność ta w świetle sposobu przeprowadzania analizy funkcji oraz cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wynikającego z treści § 3 rozporządzenia w/s nowej zabudowy nie pozostawia wątpliwości co do tego, że przeprowadzona w sprawie analiza nie mogła dotyczyć odrębnie dwóch części tej samej działki nr [...] , położonej pomiędzy dwoma ulicami. Wbrew sugestii skarżących również ukształtowanie terenu na działce nr [...] i występująca na niej różnica w poziomach nie mogły uzasadniać odstąpienia od zasad przeprowadzania analizy wynikającej z powołanego przepisu § 3 w/w rozporządzenia, gdyż nie wynika to z jakiegokolwiek przepisu prawa. W ocenie Sądu zagwarantowanie ładu przestrzennego na obszarze, na którym planowana jest nowa zabudowa, co jest zasadniczym celem regulacji dotyczącej ustalania warunków zabudowy, przemawiają za łączną analizą całego obszaru analizowanego, a nie za analiza cząstkową, odrębną dla każdej z ulic, przy których przedmiotowa działka się znajduje.

Niezasadny był również zarzut dotyczący nie przeprowadzenia analizy funkcji komunikacyjnych planowanych inwestycji, bezpieczeństwa ruchu i drożności ulic, przy których planowana jest inwestycja. Kwestie te nie są objęte regulacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. d) w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu, decyzja o warunkach zabudowy określa między innymi warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie obsługi w zakresie komunikacji. Z przepisem tym powiązany jest przepis art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu, zgodnie z którym decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu między innymi z właściwym zarządcą drogi w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Dyspozycje obu przytoczonych przepisów zostały w sprawie zrealizowane.

W piśmie z dnia 11 lutego 2013 r. Miejski Zarząd Dróg w K. uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, zastrzegając jedynie, że konieczne będzie zachowanie minimalnej, wynoszącej 6 metrów odległości planowanych obiektów budowlanych od krawędzi jezdni ul. [...] i [...] oraz uzyskanie przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę i przebudowę zjazdów na w/w drogi gminne, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację tych zjazdów. Miejski Zarząd Dróg w K. odniósł się też w piśmie z dnia 11 lutego 2013 r. do zastrzeżeń dotyczących uwarunkowań komunikacyjnych związanych z planowana na działce nr [...] inwestycją, zgłoszonych przez skarżących. Organ ten nie przychylił się do tych zastrzeżeń stwierdzając jedynie, że choć założone w projekcie decyzji o warunkach zabudowy 1,1 stanowiska postojowego na 1 lokal mieszkalny wydaje się zbyt niskim wskaźnikiem, to jednak poprawne zagospodarowanie terenu i obiektów leży w gestii projektanta tej inwestycji. W konsekwencji przedstawionego uzgodnienia organ I instancji w swej decyzji zawarł wymagane przez przytoczony przepis art. 54 pkt 2 lit. d) ustawy o planowaniu ustalenia dotyczące obsługi komunikacyjnej terenu planowanej inwestycji dwoma projektowanymi zjazdami oraz konieczności zaprojektowania i zrealizowania 1,1 miejsc postojowych na 1 lokal mieszkalny, w tym miejsca dla osób przebywających czasowo i niepełnosprawnych, przy czym określił, że minimum 10 % miejsc postojowych należy zrealizować na poziomie terenu inwestycji.

Wskazane rozstrzygnięcie stanowi realizację wymogu sformułowanego w orzecznictwie NSA co do etapu procesu inwestycyjnego, na którym powinna być określona ilość planowanych miejsc postojowych (wyrok NSA z dnia z dnia 12 października 2012 r., II OSK 812/11, LEX nr 1234145). Wynika to bowiem z treści § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), zgodnie z którym ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych.

Odnosząc się do dalszych zarzutów skargi należy zauważyć, że podnoszona w skardze kwestia dysproporcji pomiędzy liczbą mieszkań planowanych do wykonania w budynkach na działce nr [...] , a tą liczbą w istniejących na obszarze analizowanym trzech budynkach wielorodzinnych, nie ma znaczenia dla oceny zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. Należy bowiem wyjaśnić, że obowiązujące przepisy nie określają dopuszczalnej ilości mieszkań projektowanych do wykonania na etapie ustalania warunków zabudowy. Przepisy te wymagają jedynie określenia we wniosku o ustalenie warunków zabudowy charakterystyki zabudowy, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych (art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. a). w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu). W treści decyzji o warunkach zabudowy ma natomiast znaleźć się między innymi określenie rodzaju inwestycji oraz warunków i szczegółowych zasad zabudowy wynikających z przepisów odrębnych (art. 54 pkt 1 i 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu). O liczbie i precyzji takich warunków rozstrzygają ustawy i akty wykonawcze na ich podstawie wydane. Ich źródłem może być także ustawa o planowaniu. Przykładem takiego przepisu jest art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, który nakazuje dostosowanie planowanej zabudowy do istniejącej w danym miejscu, pod względem kontynuacji funkcji, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (Z. Niewiadomski(w:) Planowanie i Zagospodarowanie Przestrzenne. Komentarz. 3 Wydanie. Wydawnictwo C. H. Beck 2006. Str. 442). Cechy te i wskaźniki określone szczegółowo w powoływanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (tj. linia zabudowy, wielkość powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometria dachu), determinują gabaryty planowanego budynku, a przez to pośrednio wpływają na ilość lokali, jakie mają powstać w tym budynku. Żaden przepis jednak nie wymaga określenia w decyzji o warunkach zabudowy ilości planowanych do wykonania lokali, ani też nie wprowadza ograniczeń co do ich liczby w zależności od ilości spotykanych na działkach sąsiednich, bądź na obszarze analizowanym. Wszystkie natomiast wymienione wyżej cechy i wskaźniki przedmiotowego zamierzenia budowlanego, zostały przedstawione w szczegółowej analizie przeprowadzonej w trybie przepisów powoływanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji i integralną jej część. Wnioski wynikające z tej analizy zostały w całości uwzględnione przy wydawaniu zaskarżonej decyzji, gdyż w oparciu o tę analizę ustalono szczegółowo wymagania dotyczące nowej zabudowy co do wszystkich przewidzianych w przepisach cech i wskaźników.

Jak z powyższych wywodów wynika, zagęszczenie liczby mieszkań nie stanowi wprost jakiegokolwiek kryterium oceny w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Cechy nowej zabudowy zostały bowiem zgodnie z delegacją ustawową zawartą w art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu, określone w akcie wykonawczym do tej ustawy, tj. w rozporządzeniu w/s nowej zabudowy. Określone w nim wymagania dotyczą ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także geometrii dachu. Jak z tego widać nie ma wśród tych cech wskazywanego w skardze zagęszczenia liczby mieszkań. Nie oznacza to jednak, jak się tego obawia autor skargi, zupełnej dowolności w zakresie tego parametru. Ilość mieszkań zaplanowanych do urządzenia w danym budynku jest bowiem pochodną tych jego cech, które przepisy wymienionego rozporządzenia ściśle regulują. Mimo więc braku ograniczenia w decyzji o warunkach zabudowy ilości mieszkań, jakie mogą powstać w planowanych budynkach, nie może dojść do podnoszonej w skardze sytuacji powstania obiektów o nadmiernej ilości lokali mieszkalnych. Należy przy tym zauważyć, że ilość tych mieszkań nie jest określona w zaskarżonej decyzji, gdyż na tym etapie procesu inwestycyjnego nie jest znany ani ostateczny kształt i parametry wnioskowanego budynku, ani też konkretna ilość lokali mieszkalnych, jakie w nim powstaną. Te kwestie określi bowiem dopiero projekt budowlany i decyzja o pozwoleniu na budowę, która będzie musiała respektować graniczne parametry tych budynków określone w zaskarżonej decyzji.

Sąd nie miał w sprawie wątpliwości, co do prawidłowego określenia przez organy administracji kręgu stron przeprowadzonego postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Jako strony postępowania zostali bowiem uznani właściciele działki nr [...] objętej wnioskiem oraz właściciele lub ujawnieni w rejestrze gruntów władający wszystkich działek sąsiednich, co jest zgodne z mającym w tej kwestii zastosowanie art. 28 kpa. według tego przepisu bowiem, stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Stroną w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy będzie więc wnioskodawca, właściciel nieruchomości, której dotyczy decyzja o warunkach zabudowy oraz, o ile wykażą interes prawny, także właściciele i użytkownicy wieczyści sąsiednich nieruchomości (por. uchwałę 7 sędziów NSA z dnia 28 maja 2001 r., OSP 1/01, ONSA z 2001 r. Nr 4). Wykazanie interesu prawnego do nieruchomości przez uprawnionego polega na wskazaniu wpływu zamierzenia inwestycyjnego na możliwość korzystania z rzeczy. Ponieważ ani w toku postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji, ani też w toku postępowania sądowoadministracyjnego do daty wyrokowania nie zostały wykazany interes prawny w niniejszym postępowaniu innych podmiotów, niż w/w strony, nie było w sprawie podstaw do kwestionowania ustaleń organów w tym zakresie.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w K. orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.