Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 467/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2016-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 a
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi T. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] maja 2016 r., nr [...], po rozpoznaniu odwołania Pani T. H. od decyzji Wójta Gminy B. z dnia [...] kwietnia 2016 r., znak: [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej numerem geodezyjnym [...], o powierzchni 1,4349 ha, położonej w obrębie wsi A., w wyniku jej podziału, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. U podstaw rozstrzygnięcia organu odwoławczego legły następujące ustalenia oraz ocena prawna.

Organ I instancji ustalił T. i J. małż. H., jednorazową opłatę w wysokości 9943,80 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w obrębie gruntów wsi A., gm. B., na skutek podziału nieruchomości, oznaczonej nr geod. [...] o powierzchni 1,4349 ha zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy B. z dnia [...] listopada 2015 roku znak. [...], która stała się ostateczna z dniem [...] grudnia 2015 roku.

Od decyzji tej odwołanie złożyła T. H., w którym zarzuciła, iż decyzja podziałowa wydana przez Wójta Gminy B. nie zawiera pouczenia o obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej z tytułu podziału.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję stwierdziło, że w myśl art. 98a ust. 1 i ust. 1 a ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (podkreślenie Kolegium) albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy, stosuje się odpowiednio.

Przepisy powyższe pozwalają na ustalenie opłaty adiacenckiej w określonej wysokości, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i to na organie gminy ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku miedzy dokonanym podziałem nieruchomości, a wzrostem jej wartości.

W przedmiotowej sprawie, na zlecenie Gminy B., rzeczoznawca majątkowy W. C. sporządził, w dniu [...] marca 2016 r., operat szacunkowy, w którym określił skalę wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanego jej podziałem, z którego to operatu wynika, że w związku dokonaniem podziału wartość opisanej wyżej nieruchomości wzrosła o 33.146,00 zł.

Na podstawie tej wartości ustalono, biorąc pod uwagę 30 % stawkę (§ l pkt.l uchwały Nr [...] Rady Gminy B. z dnia [...] czerwca 2013 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Podl. poz. 2777) wysokość omawianej opłaty, czyli w przedmiotowej sprawie: 33.146,00 zł x 30% = 9943,80 zł. Jak już wyżej wspomniano dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej kluczowe znaczenie ma prawidłowe ustalenie wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego podziałem tej nieruchomości.

`Z akt sprawy wynika, że na wniosek T. i J. małż. H., właścicieli nieruchomości, oznaczonej nr geod. [...] o powierzchni 1,4349 ha, położonej w obrębie gruntów wsi A. gm. B., posiadającej urządzoną Księgę Wieczystą Kw Nr [...], Wójt Gminy B. ostateczną decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., znak. [...] zatwierdził podział przedmiotowej nieruchomości na działki, oznaczone nr geod.: [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,0832 ha, [...] o powierzchni 0,1088 ha, [...] o powierzchni 0,0858 ha, [...] o powierzchni 0,0858 ha i [...] o powierzchni 0,0857 ha, jedna działka pod drogę wewnętrzną, oznaczona numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni 0,2368 ha. Nieruchomość będąca przedmiotem podziału położona jest na obszarze, na którym w dniu wydania ww. decyzji zatwierdzającej podział, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka oznaczona nr geod. [...] obręb gruntów wsi A., gmina B. zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy B. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy B. z dnia [...] listopada 1997r. oraz zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy B. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy B. z dnia [...] kwietnia 2008r. położona na terenach predysponowanych do rozwoju zabudowy mieszkaniowo -usługowej i produkcyjnej. Dla przedmiotowej nieruchomości została wydana decyzja Nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. znak [...] o warunkach zabudowy. Zgodnie z ww. decyzją o warunkach zabudowy wydzielono 14 działek pod zabudowę mieszkaniową i jedną działkę gruntu pod drogę wewnętrzną.

Nieruchomość, oznaczona nr geod. [...] o powierzchni 1,4349 ha, objęta podziałem, posiadała kształt wydłużonego prostokąta o wymiarach około 455 x 31,5 m, usytuowanego na kierunku północ-południe. Nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lokalnej, od strony zachodniej, która biegnie równolegle do działki w odległości ok. 77,5 m. Dostęp do tej drogi publicznej zapewniają działki, oznaczone nr geod.: [...]. Dostęp do infrastruktury technicznej też jest bardzo utrudniony, gdyż energia i wodociąg są poza zasięgiem. Teren z niewielkim spadkiem w kierunku północnym.

Natomiast według stanu nieruchomości po podziale, wydzielono 14 działek budowlanych zlokalizowanych na kierunku północ-południe z drogą wewnętrzną biegnącą na całej długości nieruchomości od strony zachodniej. Powierzchnia działek: dziesięciu - po 832m2 każdej z nich i dwóch - po 858 m² i po jednej - 857m2 i 1088m2. Kształt dobry regularny zbliżony do kwadratu o froncie wzdłuż drogi wewnętrznej ok. 32m i głębokości ok. 30m. Dostęp do drogi publicznej jak obok (przed podziałem) oraz drogą wewnętrzną z ustaloną służebnością drogową lub udziałami w tej drodze. Wydzielone działki budowlane nie posiadają dostępu do mediów.

Przepis art. 154 ust. 1 ustawy wskazuje, iż wyboru właściwego w sprawie podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie zostało podjęte w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony w dniu [...] marca 2016 r, ustalający wartość omawianej nieruchomości przed jej podziałem oraz po jego dokonaniu. Kolegium, oceniając prawidłowość prowadzonego przez organ l instancji postępowania, dokonało także oceny przedstawionego - jako dowód w sprawie - operatu szacunkowego, pod kątem wymogu, wynikającego z § 55 ust. l i § 56 ust. l rozporządzenia Rady Ministrów Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109 z późn. zm.). W myśl tych przepisów operat winien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez biegłego ds. szacowania, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego.

W niniejszej sprawie operat szacunkowy ustalający wartość działki przed podziałem i po podziale nie budzi wątpliwości Kolegium. Dokonując jego oceny skład orzekający stwierdził, że zawiera on wszystkie wymienione wyżej elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymogów obowiązującego prawa.

Biegły oszacowanie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, oznaczonej nr geod. [...] o powierzchni 1,4349 ha, położonej w obrębie gruntów wsi A., gm. B., wykonał w oparciu o bazę cen rynkowych. Przeanalizowano około 30 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych zurbanizowanych z terenu teren miasta i gminy B., jako nieruchomości podobne przyjęto 20 transakcji zgromadzonych i wprowadzonych do ewidencji gruntów gm. B. od początku 2014 roku do dnia sporządzenia operatu. Biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości . Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

W metodzie korygowanej ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenie, że: a) wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mieści się pomiędzy ceną minimalną (Cmin) a ceną maksymalną (Cmax) jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyjętym przez rzeczoznawcę; b) przy przyjęciu powyższych warunków brzegowych zastosować należy w procesie szacowania nieruchomości ogólną metodę interpolacji; c) w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej, należy zastosować metodę ekstrapolacji.

Rzeczoznawca majątkowy określił cechy jakie mają wpływ na cenę (wartość) nieruchomości na podstawie badania rynku nieruchomości gruntowych. Cechami tymi są w szczególności: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, dostępność komunikacyjna, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, warunki geotechniczne, parametry fizyczne i kształt działki.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, wartość nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów Nr geod. [...] o powierzchni 1,4349 ha (przed podziałem geodezyjnym), wynosiła 426 022 złotych. Po dokonaniu podziału wartość nieruchomości wynosi [...] 168 zł. Zgodnie wiec z ww. opinią, wzrost wartości nieruchomości wyniósł 33 146 zł. Jest to zatem realna wartość, obliczona na podstawie wyliczeń wskazanych w ustawie, powalająca na ustalenie opłaty jednorazowej z tytułu podziału przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie Kolegium podnoszony w odwołaniu zarzut dotyczący braku pouczenia w decyzji podziałowej Wójta Gminy B. z dnia [...] listopada 2015 roku znak. [...] o możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, jest poza przedmiotem niniejszego postępowania.

W skardze do tut. Sądu Skarżąca wniosło o ponowne ustalenie stanu nieruchomości, ustalenie wartości nieruchomości przed i po podziale, "uwzględnienie odmowy przejęcia drogi 10 m przez Urząd Gminy". Skarżąca zarzuciła, że decyzja podziałowa nie zawiera pouczenia o naliczeniu opłaty adiacenckiej. Do skargi dołączyła wypis z aktu notarialnego zakupu drogi oraz kopie: decyzji o warunkach zabudowy, warunków przyłączenia do sieci kanalizacyjnej , pismo w sprawie przejęcia drogi, ofertę wykonania przyłącza.

Wojewódzki Sąd administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Zadaniem organu było zatem ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej w związku z konkretnym podziałem nieruchomości tj. w związku z podziałem nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.). Z powyższego wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

Organ wydając zaskarżoną decyzję zastosował cytowane przepisy i przeprowadził procedurę zgodnie z regułami postępowania przy określaniu opłaty.

Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy, jako podmiot uprawniony do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w sporządzonym operacie szacunkowym dokonał oszacowania przedmiotowej nieruchomości stosując podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje pojęcie "nieruchomości podobnej", stanowiąc że należy pod tym pojęciem rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Art. 4 pkt 16 nakazuje zatem uwzględnienie w ustaleniu "nieruchomości podobnej" położenie nieruchomości. Również art. 154 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi o uwzględnieniu położenia nieruchomości. Wynika to także z treści art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie położenia nieruchomości winno zatem odbyć się w kontekście wartości, o których stanowi art. 154 i art. 155 ust. 1. Przepisy art. 154 i art. 155 ust. 1 pkt 5 nakazują zaś uwzględnić przeznaczenie w planie miejscowym, a w razie braku planu przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powołane przepisy ograniczają zatem zakres porównania do nieruchomości położonych na terenie gminy. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy ma ograniczony przez ustawę zakres wyboru nieruchomości do porównania, gdyż musi brać pod uwagę te, które położone są na terenie gminy, na której położona jest wyceniania nieruchomość (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października, sygn. akt I OSK 43/10, lex nr 745239).

Biegły przyjął do porównania nieruchomość z obszaru gminy. Nieruchomości podobne to nie są nieruchomości identyczne. Różnice między nieruchomościami przyjętymi do porównań niwelowane są przez noty korygującej, które zostały zastosowane i opisane w operacie szacunkowym, przy czym opis ten należy łączyć z opisem uwzględnianych cech nieruchomości. Przepis art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2).

W art. 154 ustawodawca wskazał na czynniki, które należy brać pod uwagę przy sporządzaniu operatu tj. rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013r., poz. 267; zwanej "k.p.a.") ,dlatego ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty.

Zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego. Przyjęte do porównań nieruchomości dotyczą nieruchomości z tej samej gminy w której położona jest nieruchomość, będąca przedmiotem podziału. Są to nieruchomości obszarowo podobne, aczkolwiek mniejsze. Rzeczoznawca przyjmując je do porównań miał na względzie położenie względem granic miasta B., dróg i innych dróg dojazdowych. W tych okolicznościach dobór nieruchomości do porównania nie budzi zastrzeżeń, gdyż przyjęte do zestawienia nieruchomości właściwie obrazują rynek obrotu na terenie gminy pod względem cech oraz cen. Jak wskazał biegły porównywane nieruchomości zbyto w porównywalnych okresach czasu i mają one podobne cechy lokalizacyjno- sąsiedzkie oraz fizyczno- strukturalne. Operat został sporządzony w sposób zrozumiały, opis w nim zawarty pozwala prześledzić tok myślowy biegłego. Sąd nie dostrzega wad w tym operacie skutkujący potrzebą uchylenia decyzji i uzyskania dodatkowych wyjaśnień od biegłego. Podkreślić też należy, że w odwołaniu skarżąca nie przedstawiła żadnych zarzutów dotyczących strony merytorycznej operatu. Jedynym wyartykułowanym jednoznacznie zarzutem było stwierdzenie o braku pouczenia w decyzji podziałowej o obowiązku ponoszenia opłaty adiacenckiej.

W rozpoznawanej sprawie biegły określił wartość nieruchomości po dokonaniu podziału jako całej nieruchomości w ramach której wydzielono mniejsze działki a nie jako sumy wartości poszczególnych działek geodezyjnych, powstałych na skutek podziału (karty 18 i 19 akt administracyjnych). Taka metodologia wyceny jest korzystniejsza dla podmiotu obciążanego opłatą adiacencką. Przyjęcie jako podstawy wyceny dużej powierzchniowo nieruchomości, tyle że posiadającej wyodrębnione geodezyjnie działki, skutkuje ustaleniem ceny niższej niż przyjęcie jako podstawy wyceny każdej z nowo wydzielonych działek i następnie zsumowanie cen tych działek. Doświadczenie wskazuje, iż po podziale zbywane są przede wszystkim działki uzyskane w wyniku podziału, po ich przekształceniu w samodzielne nieruchomości i wówczas cena 1m² mniejszej nieruchomości jest znacząco wyższa, niż cena 1m˛ nieruchomości dużej, co sprowadza się do tego, że ze sprzedaży kilku działek, powstałych z nieruchomości dzielonej, właściciel uzyska wyższą cenę, niż gdyby sprzedał nieruchomość niepodzieloną, o znacznie większej powierzchni.

W orzecznictwie pojawiły się w tej mierze przeciwstawne poglądy czego przykładem są np. orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (wyrok z dnia 21 lutego 2013 r. o sygn. akt IV SA/Po 1110/12, z dnia 15 maja 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 151/13 oraz z dnia 2 października 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 559/13, a także wyrok Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 506/11, wszystkie dostępne w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), w których akcentuje się, iż przedmiotem operatu jest określenie wartości nieruchomości, którego to pojęcia nie należy utożsamiać z pojęciem poszczególnych działek ewidencyjnych, jako że ustawa o gospodarce nieruchomościami rozróżnia te dwa pojęcia. W wyrokach tych wskazano, że nieruchomość po podziale ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, błędem jest zatem eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale.

Przeciwne stanowisko, które wydaje się dominujące zaprezentował m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 6 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 361/14, gdzie stwierdzono, że: "(...) każda z wydzielonych działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego. Zasadą na rynku nieruchomości jest dokonywanie podziału działek w celu sprzedaży tak wyodrębnionych mniejszych działek po cenach wyższych niż cena, jaka jest możliwa do uzyskania za 1m˛ nieruchomości przed dokonaniem podziału. Regułę stanowi dokonywanie podziału geodezyjnego celem osiągnięcia korzyści finansowych. Obrót całością nieruchomości, mimo dokonania podziału, z pewnością nie jest typowym zachowaniem uczestników rynku". Podobnie orzekały Wojewódzkie Sądy Administracyjne w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 223/12; w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 435/13; w Lublinie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 833/07; w Olsztynie z dnia 18 września 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 788/12, a także Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2948/12 oraz z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1123/12 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Skład orzekający podziela drugi z przedstawionych poglądów. Jednakże owa ocena Sądu nie uzasadniała uchylenia zaskarżonej decyzji, gdyż wyeliminowanie z obrotu prawnego kwestionowanej decyzji z podanej przyczyny byłoby działaniem na niekorzyść skarżącej, co wymagałoby wykazania, że decyzja rażąco narusza prawo. Zdaniem składu orzekającego przyjęcie przez biegłego innej metodologii wyceny nieruchomości, korzystnej dla Skarżącej, nie może być uznane za rażące naruszenie prawa, zwłaszcza że orzecznictwo sądów administracyjnych w tej mierze nie jest jednolite.

Co do innych możliwości weryfikacji operatu należy zważyć, że ustawa przewiduje tryb weryfikacji operatu szacunkowego. Art. 157 ust. 1 ustawy stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Z kolei, zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Niemniej jednak ewentualne przedłożenie przez stronę operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, zawierającego wnioski odmienne od pierwotnie sporządzonej wyceny może rzutować na ocenę jego prawidłowości i uzasadniać ewentualny wniosek strony o dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca nie złożyła operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Zarzuty skarżącej dotyczyły okoliczności, które zostały wyjaśnione przez organ odwoławczy i nie były tego typu zarzutami, które wymagały konieczności interwencji organizacji zawodowej. Należy zwrócić uwagę, że jeśli organ takiej potrzeby nie widzi, gdyż podziela ustalenia rzeczoznawcy nie ma podstaw do formułowania wobec organu w tym zakresie zarzutu. Organ nie ma też obowiązku informowania strony o tym, że nie wystąpi do organizacji zawodowej.

Stawka opłaty jest odpowiada wielkości 30% wzrostu wartości nieruchomości określonej w uchwale nr [...] Rady Gminy B. z dnia [...] czerwca 2013 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Podl. poz. 2777).

W odniesieniu do zarzutów procesowych, należy zwrócić uwagę, że w toku postępowania strona była informowana o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków. Organ zapewnił również stronie możliwość zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym w sprawie. Okoliczność braku pouczenia w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości o obowiązku poniesienia opłaty adiacenckiej nie miała wpływu na poprawność ustalonej opłaty w niniejszej sprawie.

Poza granicami sprawy pozostaje kwestia ewentualnego zaliczenia na poczet opłaty innych należności, ewentualnego uwzględnienia należności za drogę wewnętrzną (w tym działki o numerze [...]).

W tych okolicznościach Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił.