Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 858/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2013-09-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 września 2013 r. sprawy ze skargi M.K. i A.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy P. z dnia [...] r. znak [...] 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. solidarnie na rzecz skarżących kwotę [...] złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

W związku ze sprzedażą aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia [...] r. przez M. i A. K. nieruchomości gruntowej położnej w C., oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,2800 ha, pismem z dnia 14 listopada 2012 r. Wójt Gminy P. zawiadomił sprzedających o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty tytułem wzrostu wartości zbytej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy P., wynikającej z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 647) oraz uchwały Rady Gminy P. Nr [...] z dnia [...] r. (Dz.Urz.Woj. [...] z [...] r. Nr [...], poz. [...]).

Po przeprowadzeniu niezbędnego postępowania, przygotowaniu operatu szacunkowego dla określenia rynkowej wartości nieruchomości gruntowej nr [...], decyzją z dnia [...] r. znak [...] Wójt Gminy P. orzekł o ustaleniu dla M. i A. K. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej położonej w C., oznaczonej nr [...] o powierzchni 0,2800 ha, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej), w związku z jej zbyciem w wysokości 5.784,00 zł. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji powołał przepisy art. 104 i art. 107 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.1, ust. 3, ust. 4 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także uchwałę Nr [...] z dnia [...] r. Rady Gminy P. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 cytowanej ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu, albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, burmistrz pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

W analizowanej sprawie aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z dnia [...] r. M. i A. K. zbyli nieruchomość gruntową położoną w C. oznaczoną nr [...] o powierzchni 0,2800 ha objętą księgą wieczystą nr [...]. Nieruchomość ta podlegała zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. Rady Gminy P., obowiązującego od dnia [...] r., zgodnie z którym przedmiotowa działka znajduje się w ternie zabudowy mieszkaniowej oznaczonej symbolem "C 48 MN". Z treści § 153 uchwały wynika, że przewiduje ona 20% stawkę naliczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oznaczoną w planie symbolem "MN". Bezpośrednio przed wejściem tego planu w życie przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnemu planu. Poprzednio obowiązujący dla tego terenu plan, zatwierdzony uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z dnia [...] r. przewidywał, że nieruchomość ta częściowo znajdowała się w terenach rolnych - oznaczonych symbolem "C 44 RP" oraz częściowo w terenach budowalnych oznaczonych "C 11 MN". Utracił on moc prawną z dniem 31 grudnia 2003 r. Dla terenu "C 44 RP" – plan przewidywał uprawy polowe i ogrodnicze, a dla terenu "C 11 MN" – zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Organ uznał, że spełnione zostały warunki do wszczęcia postępowania w sprawie nałożenia opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, gdyż: na terenie lokalizacji przedmiotowej nieruchomości nr [...] nastąpiło uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość ta zbyta została przed upływem 5 lat od daty, w którym uchwalono plan i nie zachodzi przypadek, o którym mowa w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2009 r. sygn. P 58/08.

Główną przesłanką do nałożenia opłaty jest wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, wykazanie czego następuje w drodze wyceny nieruchomości przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, sporządzonego w uwzględnieniem obowiązujących przepisów (ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 i rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego)

W toku postępowania ustalono, że zbyta nieruchomość w okresie braku planu miejscowego była faktycznie wykorzystywana zgodnie z zapisem zawartym w ewidencji gruntów dla działki nr [...] o powierzchni 0,1954 ha R IIIa (rola) czyli wykorzystywana była jako grunt rolny. Wynika to także z oględzin, które potwierdziły że nieruchomość wykorzystywana była pod uprawę roli (rosła trawa). Biegły rzeczoznawca, w celu ustalenia czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodował wzrost wartości nieruchomości dokonał określenia dwóch wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości, jako prawa własności pierwszej według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego tj. na dzień [...] r. oraz drugiej – dla poprzednio obowiązującego przeznaczenia planistycznego terenu przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem obecnego planu. Z analizy przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca wycenił wartość przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu na kwotę 120.036 złote, podczas gdy jej wartość z uwzględnieniem poprzednio obowiązującego przeznaczenia wynosiła 91,116 zł. Organ uznał, że przedmiotowy operat przygotowany przez biegłego rzeczoznawcę pod względem formalnym spełniał wszystkie wymogi i posiada w sprawie wartość dowodową. Przedstawiał niezbędne informacje przy dokonywaniu przedmiotowej wyceny, Rzeczoznawca wziął pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu, stopień wyposażenia w urządzenie infrastruktury technicznej, stan ich zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, czyli oparł się na kryteriach wymaganych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie przedłożonego operatu organ stwierdził, że uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego dla gminy P. spowodował wzrost wartości nieruchomości gruntowej położonej w C., oznaczonej nr [...] o powierzchni 0,2800 ha. Uwzględniając wyliczenia zawarte w operacie ustalono, że różnica między wartością rynkową przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wartością rynkową określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem tego planu wynosi 28,920 zł. Zgodnie zatem z przyjętą w planie 20% stawką służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu, wyliczono należną opłatę, uzyskując kwotę 5.784,00 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli, reprezentowani przez pełnomocnika, M. i A. K., wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania w sprawie, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Pełnomocnik zarzucił decyzji naruszenie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną wykładnię skutkującą zastosowaniem tego przepisu w niniejszej sprawie, a także naruszenie przepisów postępowania poprzez błędną ocenę zgormadzonych w sprawie materiałów dowodowych i przyjęciu wzrostu wartości całej nieruchomości podczas, gdy z dowodów wynika, iż co do części nieruchomości przeznaczenie gruntów nie zmieniło się pomimo uchwalenia nowego planu.

Pełnomocnika wyjaśnił, iż organ prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy, a mianowicie to, iż część nieruchomości będącej przedmiotem decyzji jeszcze przed uchwaleniem obowiązującego obecnie planu kwalifikowana była jako zabudowa ogrodowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej. Tym samym uchwalenie nowego planu, z którego to faktu organ wywodzi swoje roszczenia, przekwalifikowało tylko część (pozostałą) nieruchomości kwalifikowaną wcześniej jako uprawy polowe i ogrodnicze. Tymczasem z decyzji wynika roszczenie skonstruowane tak, jakby dotyczyło całej nieruchomości, co w świetle art. 36 ust. 4 powołanej ustawy jest niedopuszczalne. W ocenie pełnomocnika odwołujących, z treści tego przepisu należy wywieść normę, iż opłata planistyczna możliwa jest wówczas, gdy uchwalony plan dotyczy całej nieruchomości, a nie jej część. Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 17 maja 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 46/12. Zdaniem pełnomocnika gmina nie może ustalać opłaty od wzrostu wartości części nieruchomości. Jego zdaniem, jedynie gdy następuje zbycie, wydzielonej po uchwaleniu planu, części nieruchomości pobierana jest ułamkowa kwota opłaty od wzrostu nieruchomości. W tej sprawie strony postępowania zbyła całą nieruchomość, także tę jej część, której na skutek zmiany czy uchwalenia planu wartość nie mogła wzrosnąć, wobec tożsamości przeznaczenia sprzed i po uchwaleniu planu.

Zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu po przedstawieniu dotychczasowego toku postępowania oraz przytoczeniu i omówieniu obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, organ odwoławczy stwierdził, iż niesporny w sprawie jest fakt, iż Rada Gminy P. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i stawkę opłaty planistycznej uchwałą z dnia [...] r., która ogłoszona została w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] r, weszła w życie z dniem [...] r. Zatem pięcioletni okres do dochodzenia roszczeń z tytułu opłaty planistycznej upływa z dniem [...] r. Tak więc wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie nastąpiło przed upływem wymienionego powyżej terminu.

Analiza przeznaczenia tej nieruchomości w poprzednim planie uchwalonym w 1991 r., który utracił moc w dniu 31 grudnia 2003 r. oraz faktyczny sposób wykorzystywania tego terenu po utracie mocy wskazanego planu, a także przeznaczenie tej nieruchomości w nowym planie, prowadzi do podzielenia ustaleń organu pierwszej instancji, że na części nieruchomości nastąpiła zmiana przeznaczenie, a mianowicie z terenów upraw polowych i ogrodniczych na tereny budownictwa jednorodzinnego, co skutkowało wzrostem wartości tej nieruchomości.

Przywołując treść art. 87 ust. 3a ustawy, zgodnie z którym, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r., w związku z utratą mocy przez plan uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. – a taka sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie- wzrost wartości zbywanej nieruchomości stanowi różnica między jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia w nowym planie oraz przeznaczenia w planie, który utracił moc, chyba, że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu byłoby korzystniejsze dla właścicieli. Organ pierwszej instancji zasadnie zatem zbadał przeznaczenie tego terenu według obu planów, stwierdzając, iż działka [...] według planu, który utracił moc położona była w dwóch jednostkach o przeznaczeniu w części C 44 RP – uprawy polowe i ogrodnicze, a częściowo – C 11 MN – zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej, a po uchwaleniu planu cała działka znalazła się w jednostce C 48 MN – tj. tereny zabudowy mieszkaniowej (rzeczoznawca ustalił jej wartość na 42.87 zł/m²). Do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem tego planu rzeczoznawca przyjął jej przeznaczenie w polanie z 1991 r oraz faktyczny sposób wykorzystywania przed wejściem w życie obecnego planu, czyli tereny upraw polowych i ogrodniczych – 10,42 zł/m² oraz tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej – 55,29 zł/m². Rzeczoznawca uwzględnił więc, że działka położona była dwóch jednostkach, a zatem ustalona wartość terenu przed uchwaleniem planu jest prawidłowa. Kolegium podkreśliło, że rzeczoznawca uwzględnił w wycenie fakt, że w części północnej działka była zabudowana budynkiem mieszkalnym, stąd teren 846 m² - uznano za faktycznie wykorzystywany na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast w części południowej działka nie była zabudowana ani objęta decyzją o warunkach zabudowy i użytkowana było rolniczo – jako rola klasy IIIb – w związku z tym uznano tę część działki za faktycznie wykorzystywaną rolniczo. W ocenie Kolegium faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości został ustalony prawidłowo przez rzeczoznawcę majątkowego.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, (co potwierdza także orzecznictwo sądów administracyjnych), iż w sytuacji gdyby zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczyła tylko części nieruchomości, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, - to wycena powinna dotyczyć całej nieruchomości, gdyż zmiana ta miała wpływ na wartość nieruchomości jako całości. Zatem zarówno ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jak i wyliczenie związanej z tym faktem opłaty powinno dotyczyć całej działki. Kolegium stwierdziło, że przedmiotem obrotu jest z reguły działka wyodrębniona geodezyjnie, dla której plan zagospodarowania może przewidywać kilka sposobów zagospodarowania. W ocenie Kolegium nieprawidłowe jest wyodrębnienie z obszaru działki jedynie części uprzednio wykorzystywanej jako rolniczej i odnoszenie następnie wzrostu wartości tej sztucznie wyodrębnionej części do całości. Skoro przedmiotem obrotu była wyodrębniona geodezyjnie działka, to ta sama działka powinna podlegać wycenie i dla całej działki powinna zostać ustalona oplata będąca konsekwencją wzrostu wartości.

Według organu art. 36 ust. 4 jak i art. 37 ust. 1 i, ust. 5 czy ust. 6 przywołanej ustawy obciążając właściwe organy obowiązkiem ustalenia opłaty, nawiązuje bezpośrednio do czynności prawnej, której treścią jest sprzedaż nieruchomości. Przedmiotem tej sprzedaży była cała działka nr [...], stąd brak jest podstawy do sztucznego dzielenie tego przedmiotu na sztucznie wyodrębnione działki, różniące się przeznaczeniem. Zgodnie zaś z orzecznictwem, każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie podnoszący jej dotychczasową wartość skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wartość opłaty planistycznej. Reasumując Kolegium stwierdziło, iż organ pierwszej instancji działał na podstawie przepisów postępowania, prawidłowo ocenił zebrane w sprawie dowody, dokonał na ich podstawie trafnych ustaleń faktycznych oraz przeprowadził prawidłowe rozważania prawne, wydając decyzję, która nie narusza obowiązujących przepisów prawa materialnego ani przepisów procedury.

W skardze do sądu administracyjnego, pełnomocnik M. i A. K., wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. celem jej przekazania do ponownego rozpoznania i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Decyzji zarzucił naruszenie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego wykładnię skutkującą zastosowaniem tego przepisu w sprawie, ewentualnie naruszenie przepisów postępowania poprzez błędną ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów i przyjęciu wzrostu wartości całej nieruchomości podczas, gdy z dowodu wyniku, iż co do części nieruchomości przeznaczenie gruntów nie zmieniło się pomimo uchwalenia nowego planu. W uzasadnieniu skargi powtórzył, co do zasady, argumentację zaprezentowaną już w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podnosząc argumenty i motywy zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując niniejszą sprawę zważył, co następuje :

Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz.1269 ze zm.) Sąd ten sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym § 2 wspomnianego przepisu stanowi, iż kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z kolei brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) wynika, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c), wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Przy tym z mocy art. 134 § 1 cytowanej ustawy tejże kontroli legalności dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U z 2012 r., poz. 647 ze zm.). W myśl art. 36 ust. 4 tej ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 37 ust. 1 tej ustawy wysokość tej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży i stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż teren przedmiotowej działki nr [...] objęty został przyjętą przez Radę Gminy P. uchwałą Nr [...] z dnia [...] r w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w tym także ustalenia stawki opłaty planistycznej). Uchwała ta ogłoszona została w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] r i weszła w życie z dniem [...] r.

W myśl postanowień miejscowego planu przyjętego powyższą uchwałą przedmiotowa działka skarżących znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem "C 48 MN".

Poprzednio obowiązujący dla tego terenu plan, zatwierdzony uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z dnia [...] r., przewidywał, że przedmiotowa nieruchomość częściowo znajdowała się w terenach rolnych - oznaczonych symbolem "C 44 RP" – uprawy polowe i ogrodowe, a częściowo w terenach budowlanych oznaczonych symbolem "C 11 MN" – zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej. Plan ten utracił moc prawną z dniem 31 grudnia 2003 r.

W okresie bezplanowym – faktyczny sposób wykorzystywania tego terenu potwierdzał ustalenia "starego" planu, gdyż północna cześć działki zabudowana została budynkiem mieszkalnym (jak stwierdza rzeczoznawca – to ok. 846 m²), czyli faktycznie wykorzystywana była na cele zabudowy mieszkaniowej, zaś część południowa- użytkowana była rolniczo – jako rola (klasy IIIb).

Porównanie obu wymienionych powyżej planów oraz faktycznego wykorzystywania nieruchomości w okresie nieobowiązywania żadnego z planów musi prowadzić do stwierdzenia, że w związku z uchwaleniem "nowego" planu na części nieruchomości nastąpiła zmiana przeznaczenia, a mianowicie z terenów upraw polowych i ogrodowych teren ten zyskał przeznaczenie - tereny budownictwa jednorodzinnego. Spór w sprawie sprowadza się zatem do tego, czy powyższa zmiana przeznaczenia części terenu działki nr [...] doprowadziła do wzrostu wartości całego tego terenu, a zatem czy w sprawie można naliczyć opłatę przewidzianą w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie organów, opartej na przygotowanym w sprawie przez biegłego rzeczoznawcę operacie szacunkowym, sytuacja taka w sprawie niewątpliwie miała miejsce, stąd naliczenie przedmiotowej opłaty i obciążenie nią skarżących.

Z kolei skarżący stoją na stanowisku, że opłata planistyczna możliwa jest tylko wówczas, gdy uchwalony plan dotyczy całej nieruchomości a nie jej części. W ich ocenie na podstawie art. 36 ust. 4 cytowanej ustawy opłata planistyczna pobierana jest od wzrostu wartości nieruchomości z tytułu nowego przeznaczenia terenu w planie. Wzrost wartości dotyczy konkretnej nieruchomości istniejącej w dacie wejścia w życie planu. Stąd też brak jest podstaw do ustalenia wartości części nieruchomości. Gmina nie może ich zdaniem ustalać opłaty od wzrostu wartości części nieruchomości.

W ocenie Sądu obydwa stanowiska zaprezentowane w niniejszej sprawie nie pozbawione są wad. Zgodzić się przyjedzie ze stanowiskiem zaprezentowanym przez organy, że nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z dnia [...] r. przynajmniej w części zmienił przeznaczenie terenu działki nr [...], a to w tej części, która według planu z [...] r. objęta była symbolem "C 44 RP" – uprawy polowe i ogrodowe. Pozostała część tej działki według tego planu z [...] r. – znajdująca się w obszarze oznaczonym symbolem "C 11 MN" – choć podstawowym jej przeznaczeniem była zabudowa zagrodowa, to jednak dopuszczano zabudowy jednorodzinnej. W stosunku zatem do tej części "nowy" plan – mówiący o terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i oznaczony symbolem "C 48 MN" nic nie zmienił. Nie można jednak przesądzać, że wobec tylko częściowej zmiany przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, zmiana planu nie miała wpływu na jej wartość. Stąd też w stosunku do tej części, gdzie nastąpiła zmiana przeznaczenia, winno być przeprowadzone postępowanie mające na celu wykazanie faktycznego wzrostu wartości tej nieruchomości w związku z wprowadzoną przez ten plan zmianą przeznaczenia. Fakt ten nie został, w sposób przekonujący wyodrębniony i umotywowany. Wprawdzie organy dokonując wyceny tej działki przed zamianą planu zauważyły rożne przeznaczenie tej działki, ale dokonały obliczenia wzrostu wartości tej działki według przeznaczenie w nowym palenie do całości, bez uwzględnienia, że w części wartość ta, wobec tożsamego przeznaczenia w obu planach i w faktycznym wykorzystaniu jako tereny zabudowy mieszkaniowej, nie powinna ulec zmianie.

Rozpatrując sprawę organy uwzględniły fakt rozszerzenia przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową na teren w poprzednim planie uznany za teren rolny, ale dokonując wyceny odniosły się do całości terenu, a zatem obejmującego także ten obszar, gdzie przeznaczenie nie uległo zmianie, a zatem i wartość działki nie uległa zmianie. Ustalona w ten sposób opłata obejmuje zatem zarówno teren przedmiotowej działki, na którym według uchwalonego planu zmienione zostało przeznaczenie gruntów, jak również ten teren, gdzie przeznaczenie to nie uległo zmianie, a zatem wartość nieruchomości nie mogła wzrosnąć. Faktem jest, że dokonywana wycena winna obejmować całość przedmiotowej działki, gdyż cała działka została zbyte przez upływem ustawowego okresu, ale wycena ta winna składać się w dwóch wyraźnych części – tj. tej części, gdzie przeznaczenie gruntów uległo zmianie i nie zmienionej części o tożsamym przeznaczeniu w obu planach. W przygotowanym w sprawie operacie szacunkowym części te zostały wyraźnie określone i ustalone zostały ich wielkości. Wbrew jednak ustaleniu na części przedmiotowej działki nie nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntów, operat wycenia ten teren różnie, podając i ustalając rożną jego wartość.

Z tych względów stwierdzając naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wobec uwzględnienia skargi należało orzec o niewykonalności zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku (art. 152 cyt. ustawy). O kosztach postępowania sądowego rozstrzygnięto na podstawie art. 200 tej ustawy, przy uwzględnieniu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy niezbędne będzie ustalenie wielkości obszaru, w stosunku do którego nastąpiła zmiana przeznaczenia, tzn. z terenu oznaczonego symbolem "C 44 RP" – uprawy polowe i ogrodowe, na teren oznaczony symbolem "C 48 MN" - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i dopiero po dokładnym ustaleniu tych wielkości, ich porównaniu będzie można jednoznacznie stwierdzić, jak wzrosła wartość przedmiotowej działki.