Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 238/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-05-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 54, 59,61, 64
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Paweł Darmoń Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 maja 2019 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. i J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 listopada 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. kwotę 997,00 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. T. kwotę 500,00 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr [...] z dnia 28.02.2018 r. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową, garażem podziemnym i naziemnymi miejscami postojowymi na działkach nr [...], [...], [...], [...] obr. 34 Podgórze, wraz z wjazdem na działkach nr [...] i [...] obr. jw., budową drogi wewnętrznej (dojazdowej) i ciągu pieszego na działkach nr [...] (część), [...], [...], [...], [...] obr. jw., oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...] (część), [...] (część), [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (część) [...] (część), [...], [...], [...], [...], [...] obr. 34 Podgórze, przy ul. [...] w Krakowie" oraz umorzył postępowanie w zakresie infrastruktury technicznej na części działek nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. 34 Podgórze objętej ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "III Kampus UJ - Wschód (wraz ze zmianą).

W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że postępowanie wszczęto na wniosek inwestora złożony dnia 07.03.2013r. Został on rozpoznany decyzją z dnia 07.11.2013 r. Prezydenta Miasta Krakowa Nr AU- [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego i umorzeniu postępowania w zakresie infrastruktury technicznej na działkach nr [...], [...], [...] obr. 34 Podgórze. Decyzja ta została jednak uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 11.02.2013r., znak: [...] W dniu 29.10.2014 r. wydana została decyzja Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego i umorzeniu postępowania w zakresie infrastruktury technicznej na działkach nr [...], [...]. [...] obr. 34 Podgórze, jednak i to rozstrzygnięcie zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 28.01.2015 r., znak: [...] W dniu 14.07.2016 r. wydana została kolejna decyzja Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego i umorzeniu postępowania zakresie infrastruktury technicznej na działkach nr [...]. [...]. [...] obr. 34 Podgórze. Rozstrzygniecie to również zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30.09.2016 r., znak: [...]

W toku ponownego rozpoznania sprawy ustalono, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym przeprowadzono postępowanie w trybie i na zasadach wynikających z art, 59 i następne ustawy z dnia-27.03.2001 r. -o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opisano sposób wyznaczenia obszaru analizowanego w analizie urbanistyczno -architektonicznej oraz powody, dla których uwzględniono przy badaniu parametrów dz. nr [...], [...], [...] oraz dz. nr [...], [...] i [...]. Wyjaśniono też, że całość zagospodarowania terenu i cały budynek na dz. nr [...] i [...] zostały wzięte przy obliczeniu wskaźnika zabudowy i wskazano powody, które zdecydowały o uwzględnieniu dz. nr [...] i [...], jak też działek drogowych nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], a pominięciu działek nr [...], [...], [...], [...] oraz zespołu budynków o funkcji usługowej Kampusu Uniwersytetu Jagiellońskiego (dz. nr [...], [...], [...]). W toku postępowania pozyskano uzgodnienie Marszałka Województwa Małopolskiego z dnia 03.06.2016 r. w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz opinie: Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie z dnia 16.04.2014 r., 23.05.2013 r. i 11.04.2013 r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Krakowa z dnia 19.04.2013 r. i 21.02.2017 r. w zakresie ochrony środowiska, Małopolskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Krakowie z dnia 11.04.2013 r. w odniesieniu do urządzeń wodnych, Miejskiego Konserwatora Zabytków w Krakowie z dnia 1 1.04.2013 r. w odniesieniu do terenów objętych ochroną konserwatorską, Wydziału Gospodarki Komunalnej Urzędu Miasta Krakowa z dnia 09.04.2013 r. w odniesieniu do komunikacji, stanowisko Zespołu Urbanistycznego z dnia 10.09.2015 r., 01.10.2015 r. i 02.03.2017 r. Projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy został też milcząco uzgodniony przez Wojewodę Małopolskiego oraz Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Krakowie Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. Na podstawie zgromadzonych w trakcie postępowania materiałów dowodowych ustalono, że planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U z 2018 r., póz. 1945), zwanej dalej u.p.z.p., zaś osoba uprawniona po myśli art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. K. A. - M. przygotowała projekt decyzji.

Organ l instancji wyjaśnił również, że część terenu inwestycji znajduje się na obszarze obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "III Kampus UJ - Wschód (wraz ze zmianą", zatem w tym zakresie nie istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy, co uzasadnia umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego. Ponadto wskazano, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy zweryfikowano krąg stron postępowania zgodnie ze wskazaniem organu odwoławczego i jako strony postępowania uznano m.in. wszystkich współużytkowników wieczystych działki nr [...] obr. 34 Podgórze. Odnotowano, że w toku ponownego postępowania strony nie wniosły uwag i zastrzeżeń do planowanej inwestycji.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. T., zarzucając naruszenie:

- art. 10 § 1 k.p.a. w związku z art. 61 § 4 k.p.a. ze względu na niezawiadomienie wszystkich stron postępowania, co związane jest z brakiem ustalenia wszystkich współużytkowników wieczystych działki nr [...] obr. 34 Podgórze, która bezpośrednio graniczy z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym. Organ nie zawiadomił bowiem o postępowaniu i wydanej decyzji współużytkowników wieczystych ujawnionych w księdze wieczystej nr [...] którzy z dniem 11.05.2017 r. nabyli udziały w prawie użytkowania wieczystego działek nr [...] i [...] objętych księgą wieczystą nr [...]

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 7 rozporządzenia poprzez niewłaściwe wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, co wynika z błędnego ustalenia w analizie urbanistyczno - architektonicznej geometrii dachów i wysokości niektórych budynków. Zarówno w części tabelarycznej, jak i opisowej analizy podano, że budynki na dz. nr [...] i [...] i posiadają dachy płaskie, a w rzeczywistości dachy tych budynków są dwuspadowe o kącie nachylenia połaci do 45% z usytuowanymi na nich dużymi lukarnami doświetlającymi klatki schodowe. Błąd ten mógł mieć istotny wpływ na ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej inwestycji, bowiem przyjęto wysokość 20 m dla dachu płaskiego, a budynek ten ma wysokość do kalenicy 17 m i wysokość elewacji 14 m. Podobnie błędnie ustalono geometrię dachu dla budynku na dz. [...] podając, że ma on dach dwuspadowy, podczas gdy dach na tym budynku jest płaski, co skutkowało błędnym ustaleniem wysokości do okapu i kalenicy dla tego budynku.

Odwołanie wniosła także Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] zarzucając:

- art. 10 § 1 k.p.a. w związku z art. 61 § 4 k.p.a. poprzez niezawiadomienie o wszczęciu postępowania wszystkich podmiotów będących stronami w sprawie zgodnie z art. 28 k.p.a. lub przeprowadzenie większości czynności w sprawie bez zapewnienia udziału wszystkim stronom w niniejszej sprawie (dopiero w fazie końcowej postępowania organ ustalił prawidłowe adresy stron, lecz nie zawiadomił ich ponownie o wszczęciu postępowania), w szczególności poprzez:

• niezapewnienie czynnego udziału wszystkim współużytkownikom wieczystym działki nr [...] tj. m. in. T. H. i W. H. przez nieprawidłowe ustalenie adresu zamieszkania i przesyłanie korespondencji pod niewłaściwy adres przez cały czas trwania postępowania (przy ul. [...], a nie właściwy ul. [...]),

• przesyłanie zawiadomienia o wszczęciu postępowania i dalszych pism U. W. i J. W. pod niewłaściwy adres (przy ul. [...] zamiast ul. [...]),

• przesyłanie zawiadomienia o wszczęciu postępowania i dalszej korespondencji E. D. pod niewłaściwy adres z niewłaściwymi danymi personalnymi (właściwe nazwisko E. P., niewłaściwy adres ul. [...] l, [...] zamiast ul. [...], [...]),

• nieustalenie właścicieli działek nr [...], [...], [...] i [...] bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji drogowej i pod infrastrukturę (budowa drogi wewnętrznej i ewentualnie budowa sieci energetycznej i transformatora) i tym samym pominięcie ich jako stron postępowania,

- art. 61 ust. l pkt l u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. poprzez niewłaściwe określenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, a w szczególności:

• z uwagi na nieweryfikowalne ustalenie średniego wskaźnika zabudowy (pomijanie części działek lub łączenie ich w pary, wadliwe operacje matematyczne, wyliczanie parametrów pośrednich dla dowolnie wybranych działek, zanegowanie wskaźnika zabudowy dla os. Ruczaj, bezzasadne pominięcie zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie na rzecz zabudowy odległej położonej jedynie po jednej stronie nieistniejącej ul. [...] itp.),

• zwiększenie średniego wskaźnika zabudowy w obszarze zabudowanym do 30% - 34% w sytuacji, gdy działki bezpośrednio sąsiadujące posiadające wysoką zabudowę maja niski wskaźnik zabudowy, średnio 20% (dz. nr [...] - 19%. nr [...] - 23%) i nie ma uzasadnienia dla zwiększania wskaźnika zabudowy dla terenu inwestycji poza interesem inwestora ze szkoda dla właścicieli nieruchomości sąsiednich:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. u.p.z.p. w zw. z § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. poprzez niewłaściwe wyznaczenie szerokości elewacji frontowej -jej zawyżenie, w szczególności wyznaczenie wartości przedziału o dużej rozpiętości (przedział 44m - 52 m zamiast ok. 30 m) w znacznym stopniu odbiegającego od średniej dla całego obszaru i niekonsekwentne działanie polegające na uwzględnianiu budynków z obszaru po północnej stronie ul. [...] w sytuacji, gdy do wyliczenia wskaźnika zabudowy te budynki były pomijane jako położone w innym kwartale,

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. poprzez niewłaściwe wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki, w szczególności z uwagi na wyznaczenie wskaźnika w sposób sprzeczny z prawem (określenie dwóch wysokości minimalnej i maksymalnej) i bezzasadne odstąpienie od wyznaczenia wskaźnika zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia (15 m gdy dach jest płaski), który byłby właściwy z uwagi na niewielką wielkość terenu inwestycji, a przy tym nieuwzględnienie właściwej średniej dla wysokości do okapu lub attyki bardziej miarodajnej dla inwestycji z dachem płaskim niż wysokość do kalenicy lub attyki.

Odwołująca uznała za błędne twierdzenie analizatora, że nieruchomość wnioskowana do zabudowy znajduje się w kwartale jednorodnej zabudowy wielomieszkaniowej położonej pomiędzy ul. [...], [...] i dla tak wyodrębnionego kwartału autor analizy dokonał odstępstw od zasad wyznaczania wskaźników i parametrów zgodnie z rozporządzeniem. Tymczasem nie ma ul. [...] w kształcie zaprezentowanym na mapie kwartału, gdyż ta droga nie istnieje na całej długości. W ocenie Strony wnioskowana nieruchomość winna raczej zostać zakwalifikowana do kwartału ograniczonego od północy ul. [...] i ul. [...], od zachodu i południa drogą położoną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i dalej istniejącą ul. [...] z zabudową tzw. "starego Ruczaju". Zabudowa na dz. nr [...] i [...] w zakresie wskaźników zabudowy, wielkości działek, kształtu budynków i ich wysokości bardziej odpowiada zabudowie tzw. "starego Ruczaju" i nowopowstałej zabudowie na dz. nr [...] i [...], niż nowopowstałej zabudowie na zachód i południe. Zabiegi analizatora służą jedynie temu, aby uzasadnić intensywną zabudowę nieruchomości inwestora wysoką zabudową niecharakterystyczną dla całego obszaru analizowanego. Odwołująca uznała za niewłaściwe również przyjmowanie różnego katalogu nieruchomości do ustalania poszczególnych parametrów. Nie jest dla niej jasne, jakie zasady ładu przestrzennego przemawiają za tym, aby w środku nieruchomości o niskiej intensywności zabudowy zezwolić na zabudowę o intensywności istniejącej na obszarze oddalonym o kilkaset metrów od terenu inwestycji. Chcąc zachować ład przestrzenny i zasadę dobrego sąsiedztwa w najbliższej okolicy dostępnej z ul. [...] należało średni wskaźnik zabudowy obniżyć, a nie podwyższyć, gdyż na działkach sąsiednich z zabudową wielorodzinną wskaźniki zabudowy są niższe niż w obszarze analizowanym i wynoszą średnio poniżej 20% - dz. nr [...] - 23%, nr [...] - 19%, nr [...] - 23%, dz. nr [...] i [...] - ok. 15%, dz. nr [...] i [...] -12%, dz. nr [...] - 25%, nr [...] - 21%). Ponadto działki zabudowane budynkami wielorodzinnymi o wysokości przekraczającej 16 m mają niższe wskaźniki zabudowy (dz. [...] - 23%, [...] - 19%) niż zabudowane niższymi niż 16 m budynkami wielorodzinnymi (dz. nr [...] — 44, nr [...], [...] — 52%). Z kolei przy szerokości elewacji frontowej średnia dla całego obszaru analizowanego i dla kwartału pomiędzy ul. [...], [...] wyniosły ok. 30 m, zatem przedział wynosi 24 m - 36 m. Tymczasem, celem zaspokojenia żądań inwestora nawiązano do szerokości elewacji budynków "starego Ruczaju" wyznaczając ten parametr na 44m - 52 m. Uzasadnienie zawarte w decyzji i analizie dla takiego rozwiązania jest nieprzekonujące, zwłaszcza wobec faktu, że działka jest mała, a budynek wysoki i siła rzeczy będzie musiał być położony blisko granicy z nieruchomościami sąsiednimi. Taki budynek przesłoni widok mieszkańcom nieruchomości sąsiednich, a w przypadku budynku na dz. nr [...] również dostęp do światła słonecznego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 26 listopada 2018 r. znak: [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w związku z art. 64 ust. 1. art. 61 ust. 1 "u.p.z.p.", § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588), w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., w pkt I uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr l pkt II. l lit. a zdanie pierwsze od słów "Wyznacza się" do słów "na załączniku graficznym nr 2 i 4 do niniejszej decyzji" i w tym zakresie orzekło w następujący sposób:

"Wyznacza się linię nowej zabudowy tj. linię ustaloną przez organ administracyjny zgodnie z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia w odległości od 5 m do 8,5 m od granicy z działkami drogowymi nr [...], [...], [...] obr. 34 Podgórze ulicy [...], jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich nr [...] i [...] obr. 34 Podgórze, zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr [...] do niniejszej decyzji".

W pkt II w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy wskazał, iż zweryfikowało krąg stron w sprawie, powiadomiło I. N. i B. N. o utracie statusu strony z uwagi na brak tytułu prawnego do nieruchomości objętej granicami terenu inwestycji i nieruchomości, na które inwestycja oddziałuje. W miejsce ww. osób zawiadomiono o postępowaniu obecnie ujawnionych w księdze wieczystej dla dz. nr [...] K. D. i R. M., Kolegium ustaliło też prawidłowy adres W. H. i T. H., wskazując stronom na przysługujące Im uprawnienia z art. 10 § 1 k.p.a. Następnie organ pozyskał do akt sprawy dowody potwierdzające "wystarczalność istniejącego i projektowanego uzbrojenia terenu inwestycji w media oraz wyjaśnienia mgr inż. K. A. - M. do zalegającej w aktach sprawy analizy architektoniczno - urbanistycznej w zakresie określonym wezwaniem Kolegium z dnia 26.07.2018 r.

W zakresie wnioskowanej infrastruktury technicznej na części działek nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. 34 Podgórze trafnie organ I instancji umorzył postępowanie. W tej części postępowanie bowiem stało się bezprzedmiotowe wobec objęcia tego terenu ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "III Kampus UJ - Wschód (wraz ze zmianą). Ustalenie warunków zabudowy następuje bowiem jedynie na terenie, na którym nie obowiązuje plan miejscowy. W związku z tym we wskazanym zakresie postępowanie podlegało umorzeniu, o czym Prezydent Miasta Krakowa orzekł w sentencji swego rozstrzygnięcia.

W ponownie przeprowadzonym postępowaniu, po wydaniu ostatniej przywołanej wyżej decyzji organu odwoławczego, Prezydent Miasta Krakowa zweryfikował krąg stron w sprawie, zawiadamiając o toczącym się postępowaniu inwestora, właścicieli lub użytkowników wieczystych działek [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...],[...] [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz współużytkowników wieczystych dz. nr [...]. Pozyskano do akt sprawy opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 21.02.2017 r., notatkę służbową autorki analizy z dnia 03.03.2017 r. oraz nową analizę urbanistyczno - architektoniczną z 11.2017 r. Następnie inwestor dołączył do akt sprawy warunki techniczne w zakresie zaopatrzenia inwestycji w gaz, energię elektryczną.

Analiza przeprowadzona została w oparciu o prawidłowo wyznaczone granice obszaru analizowanego - obszar ten w niniejszej sprawie to trzykrotność frontu terenu objętego wnioskiem (wynoszącego ok. 78 m), znajdującego się od stronu ul. [...]. Granice obszaru analizowanego znajdują się w odległości min. 234 m od granic terenu inwestycji kubaturowej. W tak wyznaczonym obszarze autorka ustaliła występowanie działek sąsiednich w rozumieniu art. 61 ust. l pkt. l ustawy, tj. zabudowanych w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowanie terenu. Jak słusznie wskazała, wśród działek takich należy wymienić między innymi działki nr nr [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...] obr. 34 Podgórze. Następnie autorka analizy dokonała charakterystyki terenu objętego wnioskiem opisując jego położenie w skali całego miasta Krakowa, oraz jego najbliższe otoczenie. Podała, że obszar analizowany znajduje się w południowo - zachodniej części miasta, w rejonie ul. [...]. Obszar ten obejmuje tereny o odmiennym sposobie zagospodarowania i niejednorodnym charakterze. Autorka analizy zaobserwowała tu silny rozwój struktury mieszkaniowej - zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Wskazała, że [...] i jej przedłużenie ul. [...] stanowią naturalną granicę analizowanego układu urbanistycznego. Następnie podano, że w obszarze zdecydowanie przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (m.in. dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]), nielicznie występuje też zabudowa usługowa (m.in. dz. nr [...] i [...] - powstałe z podziału dz. nr [...] i [...] - ustalenie tut. Kolegium w oparciu o mapy zalegające w aktach sprawy, [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] z [...] z [...] z [...] z [...]) oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, głównie jako pozostałości dawnej zabudowy podmiejskiej (m.in. [...], [...] i [...], [...], [...], [...], [...]). Opisano układy zabudowy objęte granicami obszaru analizowanego, a to: w części północno - wschodniej fragment układu urbanistycznego osiedla mieszkaniowego Ruczaj, w części zachodniej zespół zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej przy ul. [...], [...], w części południowej zabudowa rozproszona, budynki mieszkalne wielorodzinna, a wśród nich zabudowa jednorodzinna. Dodano, że po północno -zachodniej stronie ul. [...] znajduje się niewielki fragment powstającego założenia urbanistycznego kompleksu budynków o funkcji usługowej Kampusu Uniwersytetu Jagiellońskiego. W analizie opisano także, że w bezpośrednim otoczeniu terenu inwestycji znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Dalej opisano sposób zagospodarowania terenu inwestycji, występującą na terenie inwestycji roślinność oraz stan jego uzbrojenia w media. Planowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową, garażem podziemnym i naziemnymi miejscami postojowymi stanowić będzie kontynuację istniejącej funkcji mieszkalnej, występującej w całym obszarze analizy oraz usługowej (m.in. dz. nr [...]), w tym charakteryzującej działki, dostępne z tej samej drogi publicznej, co teren inwestycji, tj. ul. [...].

Przechodząc do dalszej oceny dokumentu analizy urbanistyczno - architektonicznej wraz z jej uzupełnieniem, Kolegium stwierdziło, że w dokumencie tym opisano szczegółowo sposób zagospodarowania poszczególnych działek położonych w granicach badanego obszaru, tj. w zakresie: linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki, wysokości elewacji frontowej, wysokości kalenicy jej kierunków, jak i pozostałej geometrii dachów. Wyjaśniono, że zarówno granice obszaru analizowanego, jak i zbiór budynków ustalono kierując się potrzebą zbadania charakteru istniejącej w sąsiedztwie zabudowy, jak i koniecznością zbadania innych aspektów, w tym dostępu do drogi publicznej. Ze względu na charakter istniejącego w obszarze zagospodarowania działek, celem uniknięcia wrażenia przypadkowości rozstrzygnięcia, pod uwagę wzięto szerszy kontekst przestrzenny. Podkreślono, że w analizie zostały uwzględnione wszystkie budynki, które co najmniej w połowie znajdują się w obszarze analizowanym. Obszernie wyjaśniono powody, dla których w analizie zbadano i wyliczono parametry łącznie dla całych działek nr [...], [...] i [...]; nr [...], [...] i [...]; [...] i [...] oraz działek drogowych (nr [...], [...], [...], [...], [...], [...]), które wchodzą w skład zagospodarowania budynku i są niezbędne do obsługi i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Wskazano też, że z analizy usunięte zostały działki nr [...], [...], [...], [...], które w niewielkim zakresie - podobnie jak i znajdujące się na nich budynki - znajdują się w obszarze analizowanym. W oparciu o nowe podkłady mapowe z aktualnym stanem zagospodarowania nieruchomości ustalono, że należy uwzględnić jako całość budynek wraz z działkami nr [...], [...], [...], [...], [...] (obecnie dz. nr [...], [...], [...], [...], [...]. [...]. [...], [...]), które tworzą dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego zagospodarowanie. Podobne rozwiązanie przyjęto w innych przypadkach, np. dz. nr [...] i [...].

Powyższe jasne wyjaśnienia przeczą twierdzeniom odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] o wadliwym łączeniu w pary nieruchomości tudzież przyjmowaniu ich części. Objaśnienia analizy dowodzą bowiem, że zastosowane rozwiązania nie są dowolne, lecz służą pełnemu zobrazowaniu stanu zagospodarowania zabudów}' z obszaru analizowanego i wszechstronnemu .wyjaśnieniu sprawy. W odpowiedzi na zarzuty Odwołującej wskazać też należy, że w analizie tej uwzględniono sposób zagospodarowania wszystkich zabudowanych działek objętych granicami obszaru analizy, (oznaczonymi w części graficznej dokumentu analizy) wraz z działkami służącymi zagospodarowaniu nieruchomości zabudowanych. Dowodzą tego znajdujące się w tekście dokumentu analizy zestawienia tabelaryczne.

Kolegium nie podzieliło też rozważań Odwołującej o wadliwym twierdzeniu analizy, że nieruchomość wnioskowana do zabudowy znajduje się w kwartale jednorodnej zabudowy wielomieszkaniowej położonej pomiędzy ul. [...], [...] [...]. Taką przynależność potwierdzają bowiem zalegające w aktach sprawy mapy oraz dokumentacja fotograficzna z obszaru analizowanego. Zatem próba odmiennego zdefiniowania układów urbanistycznych występujących w obszarze przez Odwołującą nosi cechy dowolnej - tym bardziej że polemika ta podjęta jest z ustaleniami dokonanymi przez osobę posiadającą wiedzę i kwalifikacje specjalne w tym zakresie.

Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania przyjętego przez organ I instancji sposobu wyznaczenia w sprawie linii nowej zabudowy, choć zaistniała potrzeba doprecyzowania zapisu pkt. II. l lit. a zdanie l zał. nr l do decyzji i zmiany podanej podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Linię tę ustalono od ul. [...] jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich nr [...] i [...] obr. 34 Podgórze, zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr [...] i nr [...] do niniejszej decyzji. Dodatkowym ograniczeniem w lokalizacji obiektów, rozpatrywanym na etapie sporządzania projektu budowlanego, będą przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od granic z innymi nieruchomościami oraz regulujące odległość nowej zabudowy od zabudowy, infrastruktury technicznej istniejącej i projektowanej oraz drzew.

Jednocześnie dopuszczono przekroczenie tej linii okapami, gzymsami, rampami, daszkami, schodami zewnętrznymi, przy zachowaniu odległości od drogi, zgodnie z ustawą o drogach publicznych.

Zastosowany przepis § 4 ust. l rozporządzenia stanowi o wyznaczeniu obowiązującej linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W wynikach analizy podano, że obszar analizowany charakteryzuje swobodny układ istniejącej zabudowy. Nie został tu wykształcony jednorodny charakter prowadzenia linii zabudowy. Istniejące budynki sytuowane są w układach swobodnych, w różnych konfiguracjach, wielokrotnie w kilku liniach zabudowy. W obszarze zaobserwowano uskokowe kształtowanie linii zabudowy wzdłuż ulic. Z uwagi na lokalizacje terenu inwestycji po południowo - zachodniej stronie ul [...], za rozstrzygający uznano przebieg linii zabudowy po tej stronie tej ulicy. Zaprezentowano odległości zabudowy od granicy z działkami drogowymi ul. [...], które wynoszą: 4m - dz. nr [...], ok. 5m - dz. nr [...], ok. 6 m - dz. nr [...], [...], ok. 10 m - dz. nr [...], ok. 34 m - dz. nr [...]. Dane te potwierdzają, że linia zabudowy po tej stronie ul. [...] nie tworzy wyrazistej struktury wymagającej bezwzględnej kontynuacji i nie jest jednorodnie, regularnie wykształcona. Słusznie więc odnotowano możliwość wyznaczenia linii nowej zabudowy jako nieprzekraczalnej, zaś kierując się potrzebą porządkowania przestrzeni wyznaczono linię zabudowy dla terenu inwestycji w nawiązaniu do usytuowania budynków na działkach sąsiednich nr [...] i [...]. Godzi się jednak zauważyć, że budynki te znajdują się w różnej odległości od granicy z działkami drogowymi ul. [...], tj. budynek na dz. nr [...] - ok. 5 m, a budynek na dz. nr [...] - ok. 10 m od działek drogowych ww. ulicy. Zastosowanie więc zasadniczej metody wyznaczenia linii nowej zabudowy nie mogło mieć w tym przypadku miejsca. Po myśli § 4 ust. 3 rozporządzenia jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W przedmiotowej sprawie autorka analizy wyjaśniła jednak w toku postępowania odwoławczego, że pas drogowy ww. drogi przylega jedynie do fragmentu frontu nieruchomości przeznaczonej do zabudowy. Pas drogowy ul. [...] przebieg bowiem jedynie w części tej ulicy. Zatem zastosowanie § 4 ust. 3 w takiej sytuacji przestrzennej mogłoby doprowadzić do przyznania inwestorowi nieuzasadnionej swobody w projektowaniu nowej zabudowy. Co więcej, linia wyznaczona tylko fragmentarycznie nie spełniałaby funkcji "oddzielenia" terenu zabudowy od drogi i nie służyłaby wkomponowaniu nowej zabudowy w zastany porządek urbanistyczny. Wyjaśnienia te są słuszne, znajdują odzwierciedlenie w mapach zalegających w aktach sprawy. Zatem, celem właściwego wpisania wnioskowanej inwestycji w istniejący układ zabudowy tworzącej obudowę ul. [...], jak też mając na uwadze nieregularny przebieg działek drogowych ulicy [...] trafnym jest zastosowanie § 4 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Takie uzasadnienie przedstawiła autorka analizy precyzując, że budynek na dz. nr [...] znajduje się w odległości ok. 10 m od ww. drogi. Wobec więc nieregularnego przebiegu działek drogowych ulicy [...], jak też niejednorodnego charakteru linii zabudowy tej ulicy, zasadnie w wynikach analizy wskazano na potrzebę wyznaczenia linii nowej zabudowy w odległości od 5 m do 8,5 m od granic z działkami drogowymi ul. [...]. Zatem taki, jak określony w decyzji organu I instancji sposób wyznaczenia linii nowej zabudowy w pełni akceptuje tut. Kolegium, z tym że wobec braku określenia w zał. nr l do decyzji pkt II. l lit. a zdanie l odległości tej linii od działek drogowych ul. [...] w jednostkach miary, tut. Kolegium orzekło reformatoryjnie, jak w sentencji niniejszej decyzji, realizując w ten sposób wymóg jednoznaczności i konkretności zapisów decyzji administracyjnej. Dokonało też zmiany podstawy prawnej rozstrzygnięcia tak, by odpowiadała ona rzeczywiście zastosowanemu w sprawie przepisowi rozporządzenia.

Nie narusza także zasady dobrego sąsiedztwa wyznaczony w decyzji warunek w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do terenu objętego wnioskiem (tj. dz. nr [...], [...], [...], [...]) w zakresie inwestycji kubaturowej, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. poprzez wprowadzenie przedziału od 30% do 34%. W wynikach analizy ujęto w zestawieniu tabelarycznym wskaźniki zabudowy obliczone dla wszystkich działek zabudowanych znajdujących się co najmniej w połowie w obszarze analizowanym (wraz z działkami współtworzącymi niezbędne zagospodarowanie budynku, należącymi do tego samego właściciela), na podstawie których obliczono średnią dla całego obszaru analizowanego wynoszącą 30%. Uznano jednak, że średnia z obszaru nie jest reprezentatywna dla zabudowy z obszaru, jako że nie oddaje w pełni charakterystycznych wielkości istniejącego zagospodarowania w poszczególnych częściach obszaru (kwartałach) kształtujących się wokół dróg publicznych i dojazdowych. Zobrazowano poszczególne kwartały zabudowy, akcentując fakt zrealizowania w nich zabudowy według odmiennych koncepcji architektonicznych, co skutkuje ich odmienną formą przestrzenną. Mając na uwadze te wyjaśnienia, jak też potrzebę zharmonizowania nowej zabudowy z zabudową przede wszystkim z otoczenia terenu inwestycji, tut. Kolegium uznało za właściwe przystąpienie do obliczenia i nawiązania do wskaźnika zabudowy prezentowanego przez zabudowę zlokalizowaną wzdłuż ulic: [...] w kwartale, do którego przynależy teren inwestycji. W zał. nr 3 do decyzji ujęto tabelę, w której kolorem szarym oznaczono działki należące to tego kwartału: [...]+ [...], [...], [...], [...], [...], [...]+[...] Choć kolor szary nie jest dobrze widoczny w tej tabeli, tut. Kolegium zidentyfikowało działki oznaczone tym kolorem posiłkując się identyczną tabelą zawartą w analizie, gdzie kolor szary jest wyraźnie odznaczony. Tut. Kolegium stwierdziło, że w zestawieniu rym brakuje położonych w wyznaczonym kwartale dz. nr [...], dz. [...] - uznanej za dz. sąsiednią. Te dwie nieruchomości zabudowane są jednak budynkami o wyłącznej funkcji usługowej, zatem słusznie wyłączono je z ww. zbioru nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi przyjętych do obliczenia średniej (przy ich uwzględnieniu średnia wskaźnika zabudowy byłaby jeszcze wyższe i wyniosłaby 35, 24%). Tut. Kolegium zweryfikowało średnią dla podanych wyżej nieruchomości, dodając wskaźniki zabudowy działek i dzieląc uzyskaną sumę wskaźników (498) przez liczbę nieruchomości (15). Skutkiem powyższych działań średnia wyniosła 33,2%. W wynikach analizy wskazano, że średnia wnosi ok. 32%, jednak przedmiotem badania była zabudowa na działkach, które ze względu na swoje położenie oddziałuje na teren inwestycji i są dostępne z tej samej drogi dojazdowej, co teren inwestycji. Za takowe działki uznano: dz.nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...]. Podano również, że uznano za właściwe wyznaczenie omawianego parametru w oparciu o średni wskaźnik obliczony dla działek zabudowanych, znajdujących się w kwartale zabudowy pomiędzy ulicami: [...], tj. obszar przedstawiony na mapie nr 3. Wobec odnotowania rozbieżności w obliczeniu średniej, jak też różnic w katalogu działek przyjętych do jej ustalenia oraz oznaczenia obszaru, z którego działki te zostały przyjęte tut. Kolegium zwróciło się do organu I instancji o wyjaśnienie dostrzeżonych rozbieżności. W odpowiedzi autorka analizy potwierdziła, że wskaźnik zabudowy wyliczony dla zabudowy zlokalizowanej w kwartale zabudowy ograniczonym ulicami: [...] wynosi 33,2%. Jednocześnie zostało wyjaśnione, że wskaźnik zabudowy wyliczony dla zabudowy zlokalizowanej wzdłuż ulic: [...], [...] odpowiada wskaźnikowi zabudowy dla nieruchomości zabudowanych zlokalizowanych w kwartale pomiędzy ulicami: [...] i dotyczy tego samego katalogu nieruchomości.

Celem zaś ujednolicenia określenia kwartału zabudowy określonego ww. ulicami, w wyjaśnieniach z października 2018 r. przedstawiono skorygowaną o ww. rozbieżności tabelę. Można z niej odczytać, że średnia omawianego parametru wyliczona dla całego obszaru wynosi 30%, zaś średnia z kwartału zabudowy zlokalizowanego pomiędzy ulicami: [...] wynosi 33,30%. Nawiązanie do niej istotnie umożliwi optymalne wpisanie projektowanego obiektu w istniejący układ urbanistyczny, do którego należy teren inwestycji. Odstępstwo od zasadniczej metody wyznaczenia wskaźnika zabudowy zostało należycie umotywowane w decyzji organu I instancji względami ładu

przestrzennego. Co więcej, dolna wartość przyjętego w decyzji przedziału tego parametru (30%) nawiązuje do średniej z całego obszaru, natomiast górna jego wartość (34%) odzwierciedla średnią dla najbliższego otoczenia terenu inwestycji, która zresztą nie odbiega znacznie od średniego wskaźnika obliczonego dla zabudowy z całego obszaru analizy. Zgodzić się należy z organem l instancji, że dopuszczony przedział 4 % nie prowadzić będzie do naruszeń ładu przestrzennego, bowiem w zastanym wokół terenu inwestycji rejonie istnieje szereg innej zabudowy generującej wskaźniki powierzchni zabudowy oscylujące wokół tych wartości (tak m.in. działki nr [...]+[...] - 30%, [...] - 31%, [...]- 34%). Takie wyznaczenie warunków dla nowej inwestycji znajduje zatem uzasadnienie w wynikach analizy. Ustalony w decyzji powyższy warunek mieści się w ramach wyznaczonych przez zagospodarowanie działek znajdujących się w kwartale zabudowy zlokalizowanej wzdłuż ulic: [...] oraz w otoczeniu terenu inwestycji.

Wobec powyższych ustaleń Kolegium nie podzieliło zarzutów odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] o naruszeniu art. 61 ust. l pkt l u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z § 5 rozporządzenia z uwagi na nieweryfikowalne ustalenie średniego wskaźnika zabudowy. W analizie i jej wynikach zawarto czytelne zestawienie o działkach, które wzięto pod uwagę przy obliczeniu średniego parametru z obszaru analizy, motywów, które zadecydowały o potrzebie odstąpienia od prostego do nich nawiązania oraz wyjaśnienie sposobu obliczenia średniej z kwartału, do którego przynależy teren inwestycji. Nie jest też oparte na prawdzie twierdzenie odwołania o wadliwym pomijaniu części działek lub łączeniu ich w pary. W związku bowiem z zastrzeżeniami tut. Kolegium ujętymi w dotychczas wydanych decyzjach, w badanej decyzji organ I instancji wyczerpująco i klarownie objaśnił, które działki uwzględnił przy dokonywanych obliczeniach parametrów i wskazał, że właściwym było przyjęcie grupy działek tworzących zagospodarowanie dla nieruchomości zabudowanych celem właściwego zobrazowania relacji przestrzennych. Ścisłe bowiem przyjęcie jedynie działek zabudowanych (wyodrębnionych np. po obrysie budynku) i to tylko tych lub tych ich części położonych w granicach wyznaczonego obszaru nie pozwoliłoby na odzwierciedlenie panującego tu ładu przestrzennego. Z takim poglądem w pełni zgadza się obecny skład Kolegium.

Nie polega też na prawdzie zarzut odwołania, jakoby przy wyznaczaniu wskaźnika zabudowy pominięto wskaźnik zabudowy dla os. Ruczaj oraz ten dla zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji. Całość zabudowy z obszaru analizowanego została bowiem wnikliwie przeanalizowana w aspekcie wskaźnika zabudowy, zaś ostatecznie właśnie z uwagi na przynależność terenu inwestycji do kwartału zabudowy pomiędzy ulicami: [...] wskaźnik zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia został ukształtowany tak, jak w decyzji. Kolegium wyjaśnia przy tym, że prawidłowo organ nie zdecydował się na proste odwzorowanie wskaźnika zabudowy jedynie dwóch działek z bezpośredniego sąsiedztwa, tj. nr [...] i nr [...] (mylnie oznaczonego w odwołaniu jako [...]), bowiem zmuszony byłby w analogiczny sposób nawiązać jedynie do tej zabudowy przy pozostałych parametrach, w tym wysokości, która wszak w zakresie części wyższej tej zabudowy stanowi dominantę w przedmiotowym kwartale zabudowy, która nie zasługuje na kontynuację. Sugerowane w odwołaniu rozwiązanie nie znajduje też podstawy w obowiązujących przepisach prawa normujących sposób wyznaczania parametrów nowej zabudowy.

Udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego wnioskiem jw. ustalono w decyzji organu i instancji na nie mniej niż 30%. Wskaźnik ten ustalono mając na uwadze charakter inwestycji, tj. zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami wyjaśniając, w wynikach analizy, że wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w kwartale zabudowy ograniczonym ul. [...], [...] najczęściej oscyluje wokół wartości 30%. Kolegium nie neguje sposobu ustalenia tego parametru dla nowej inwestycji, zwłaszcza że przepisy obowiązującego prawa nie regulują sposobu jego wyznaczania.

Kolegium nie dostrzegło też uchybień w zakresie ustalonej w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy. Organ I instancji zastosował podstawę z § 6 ust. 2 rozporządzenia, tj. odstąpił od powielenia średniej wartości ustalonej dla całego obszaru analizowanego wynoszącej ok. 40 m i wyznaczył ten parametr w przedziale od 44 m do 52 m od strony ul. [...] wskazując, że elewacja winna być zbudowana z wyodrębnionych uskokami lub fakturą form. W wynikach analizy wyjaśniono, że średnia z całego obszaru analizowanego ujmująca zarówno budynki mieszkalne, usługowe jak i niewielkie gabarytowo budynki jednorodzinne (ok. 40 m) nie jest wielkością reprezentatywną dla zabudowy omawianego obszaru, a zaburzy właściwy odbiór parametrów istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej z funkcją towarzyszącą i dopełniającą — funkcją usługową. Z oceną tą w pełni zgadza się tut. Kolegium, zwłaszcza że najbliższe otoczenie terenu inwestycji tworzy właśnie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Powyższe twierdzenie dało asumpt do obliczenia w wynikach analizy średniej szerokości elewacji frontowej dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z całego obszaru analizowanego, która wyniosła ok. 44 m. Na tym też poziomie ustalono w decyzji dolną wartość przedziału wyznaczonej szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji. Z kolei górny poziom tego przedziału ustalono poprzez zastosowanie 20% - wej tolerancji. Jak wskazują wyniki analizy, w badanym obszarze istnieją budynki charakteryzujące się szerokościami frontowymi o podobnych wymiarach, jak te dopuszczone w decyzji dla nowej inwestycji (tak np. na działkach nr [...]+[...] Takie ustalenie w decyzji warunku nie będzie więc prowadzić do naruszenia ładu przestrzennego.

Kolegium podkreślio, że istotnie, jak zauważono w jednym z odwołań w przypadku szerokości elewacji frontowej w wynikach analizy oparto się na wartości średniej z całego obszaru analizowanego dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, a nie -jak w przypadku wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni terenu inwestycji kubaturowej - na średniej z kwartału zabudowy, do którego przynależy teren inwestycji. Kolegium dokonało obliczenia średniej szerokości dla tego samego zbioru nieruchomości, co przy wskaźniku zabudowy, która wyniosła ok. 34 m. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się zasadniczo działki z zabudową wielorodzinną o znacznie większych szerokościach frontowych niż wszystkie ww. średnie. Budynki bowiem na działkach z najbliższego otoczenia terenu inwestycji mają elewacje frontowe o szerokości: dz. nr [...]+[...] - 68 m, dz. nr [...]+[...] - 68 m. Trafnie więc w wynikach analizy uwzględniono lokalizację planowanej inwestycji na działce położonej w ciągu działek o równorzędnym znaczeniu i wyznaczono omawiany parametr przy uwzględnieniu m.in. szerokości elewacji frontowych budynków tworzących obudowę ul. [...], co pozwoli zachować charakter zabudowy istniejącej i prawidłowe wpisanie się nowej zabudowy w istniejący układ urbanistyczny. Przyjęty zaś w decyzji przedział omawianego parametru nie jest znaczny, bacząc na dużą rozpiętość tego parametru zarówno w kwartale zabudowy, w którym położony jest teren inwestycji jak i w całym obszarze analizowanym. Zatem nie potwierdził się zarzut naruszenia przez organ I instancji art. 61 ust. l pkt l u.p.zp. w zw. z art. 61 ust. u.p.z.p. w zw. z § 6 rozporządzenia.

Wreszcie Kolegium nie zakwestionowało decyzji organu I instancji w zakresie, w jakim dotyczy ona wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W oparciu o wyniki analizy organ I instancji prawidłowo ustalił granice, do jakich możliwa jest realizacja inwestycji, a których przekroczenie stanowiłoby naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa oraz ładu przestrzennego. Organ ustalił wysokość gzymsu, attyki lub górnej krawędzi elewacji frontowej (od strony ul. [...]) projektowanego budynku w przedziale od 19 m do 21 m, ale nie wyżej niż rzędna 238,00 m n.p.m. Nakazał też zastosować takie rozwiązania architektoniczne i technologiczne, aby pomieszczenia i urządzenia techniczne były wkomponowane w bryłę budynku i swoją wysokością nie przekraczały wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz całkowitej wysokości budynku wyrażonej w wartości bezwzględnej. Dopuszczono jedynie przewyższenie dla klatki schodowej i windy zgodnie ze stosownymi przepisami techniczno - budowlanymi.

Podstawą działania organu I instancji był przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia. Dopuszcza on wyznaczenie omawianego parametru w inny sposób niż według metod podstawowych z § 7 ust. l - 3 rozporządzenia, jeżeli uzasadnienie takiego działania wynika z analizy. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że zastosowanie wyjątku jest możliwe jedynie wtedy, gdy względy ładu przestrzennego wykluczają możliwość ustalenia wysokości bądź jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. l rozp.), bądź przyjęcia średniej wielkości występującej na obszarze analizowanym, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. l, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok (§ 7 ust. 3 rozp.). W przedmiotowej sprawie działkami sąsiednimi są działki nr [...] i nr [...] z budynkami o zróżnicowanej uskokowej wysokości: wysokość niższych brył (do okapu) od ok. 16 m-18 m do ok. 21 m i wysokość części wyższej (do kalenic attyki) 38 m. Wyniki analizy dowodzą jednak, że wyższe części wskazanych budynków o wysokości do ok. 38 m tworzą dominanty, które znacząco odstają od wysokości do attyki zabudowy w kwartale, do którego przynależy teren inwestycji. Wyniki analizy (w tym przedstawione do akt zestawienia tabelaryczne) dowodzą, że wysokość do attyki kształtuje się tu bowiem na poziomie od ok. 18 m do ok. 20 m dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dachami płaskimi, zaś dla dachów połaciowych wynoszą: dz. nr [...]+[...] - do okapu 18 m i do kalenicy 21 m, dz. nr [...]+[...] - do okapu 21 m i do kalenicy 29 m. W oparciu o powyższe rację należy przyznać organowi I instancji, że proste przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich nr [...] i nr [...] (łącznie z częścią wyższą) nie służyłoby zachowaniu ładu przestrzennego istniejącego w otoczeniu terenu inwestycji. Zatem wykluczona jest możliwość przyjęcia omawianego parametru w zgodzie z § 7 ust. l rozporządzenia. Rozwadze należy więc poddać możliwość nawiązania do średniej tego parametru z całego obszaru analizowanego. Wynosi ona 15 m do okapu i 19,30 m do kalenicy attyk, a zatem średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi ok. 19,30 m, przy czym zestawienie działek z całego obszaru obejmuje zarówno zabudowę wielorodzinną, usługową, jak i niewielką zabudowę jednorodzinną i to zabudowę z budynkami o różnej geometrii dachów. Słusznie więc w wynikach analizy uznano, że średnia nie jest wielkością reprezentatywną dla zabudowy omawianego obszaru, a także zaburza właściwy odbiór parametrów istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy o podstawowej dla tego terenu funkcji mieszkalnej wielorodzinnej, z funkcją towarzyszącą i dopełniająca - funkcja usługową. Ponadto trafnie odnotowano, że istniejące budynki wielorodzinne w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji przewyższają wysokość średnią obiektów w obszarze analizowanym. Ww. trafna konkluzja umożliwiła rezygnację z zastosowania § 7 ust. 3 rozporządzenia oraz zbadanie innego sposobu wyznaczenia omawianego parametru dla nowoprojektowanej zabudowy, który najpełniej realizowałby wymogi ładu przestrzennego. Nie ma więc racji odwołująca się Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] twierdząc, że odstąpienie od wyznaczenia wysokości zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia było bezzasadne, jako że byłby on właściwszy z uwagi na niewielką powierzchnię terenu inwestycji.

W ramach tej analizy obliczono średnią wysokość budynków mieszkalnych wielorodzinnych w obszarze analizowanym wynoszącą ok. 21,54 m, podkreślając jednak zróżnicowanie wysokości budynków w tym obszarze. Przy jednoczesnym wkomponowaniu planowanej zabudowy w zastany układ urbanistyczny, przebadano gabaryty budynków dla tego samego kwartału zabudowy ograniczonego ulicami: [...], który podlegał badaniu przy wskaźniku zabudowy, a stanowiącego najbliższe sąsiedztwo dla wnioskowanej inwestycji. W oparciu o dane zawarte w tabeli umieszczonej w wynikach analizy można stwierdzić, że na działkach z zabudową wielorodzinną z tego kwartału o nr: [...]+ [...], [...]+[...], [...]+[...], [...] wysokość elewacji frontowej do okapu i kalenicy attyk wynosi 18 m (dachy płaskie), natomiast na działkach o nr: [...], [...], [...], [...], [...] wynosi 20 m. Jak już wyżej wskazano znajdują się w tym kwartale również działki nr [...] i nr [...], na których wysokość części niższej jest zbliżona do wysokości attyk z tego kwartału, lecz wysokość części wyższej (ok. 38 m) stanowi dominantę oraz działki z zabudową o dachach \\ielospado\\\ch: dz. nr [...]+[...] - do okapu 18 m i do kalenicy 21 m, dz. nr [...]+[...] - do okapu 21 m i do kalenicy 29 m. Średnia dla tego kwartału zabudowy wielorodzinnej wynosi ok. 19 m do okapu i 21,5 m do kalenicy attyk.

Powyższe informacje dowodzą, że wyznaczona w decyzji wysokość elewacji frontowej na poziomie do attyki od 19 m do 21 m, nie wyżej niż rzędna terenu 238,00 m n.p.m. pozwoli właściwie wkomponować nową zabudowę w jej istniejące otoczenie. Parametry powyższe zostały ustalone w oparciu o średnią wysokość budynków w obszarze analizowanym oraz w nawiązaniu do niższych części budynków (m.in. na dz. nr [...] i nr [...]) zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie inwestycji, tworzących wnętrze urbanistyczne, wzdłuż zachodniej pierzei ul. [...]. Maksymalna wysokość nie przekracza średniej wysokości budynków położonych w kwartale zabudowy ograniczonego ulicami [...], co pozwoli na kontynuację parametrów i cech zabudowy oraz zagospodarowania tego obszaru.

Odnosząc się do zarzutu Pana J. T. błędnego ustalenia w analizie urbanistyczno -architektonicznej geometrii dachów i wysokości budynków na dz. nr [...] i [...] (podano, że posiadają dachy płaskie i wysokość 20 m, a w rzeczywistości dachy tych budynków są dwuspadowe o kącie nachylenia połaci do 45% z usytuowanymi na nich dużymi lukarnami doświetlającymi klatki schodowe) oraz budynku na dz. [...] (podano, że ma on dach dwuspadowy, podczas gdy dach na tym budynku jest płaski) tut. Kolegium celem jego weryfikacji wystąpiło do organu I instancji o przedstawienie wyjaśnień w tym zakresie wraz z dowodami je potwierdzającym i. W odpowiedzi do akt sprawy wpłynęło uzupełnienie analiz} z października 2018 r., z którego wynika, że wysokość budynku na ww. działkach jest niejednorodna, jest on na fragmencie wyższy. Jego wysokość zawiera się w przedziale: okap od 13,3 m do 15,5 m. kalenica od l 7 m do 18,5 m, wysokość lukarny wystającej powyżej głównej kalenicy budynku niższego to ok. 18 m. Budynek ten ma połacie dachu o kącie ok. 20° do 35°. Autorka analizy i jej wyników skorygowała więc podaną w decyzji wysokość i geometrię dachu omawianej zabudowy z 20 m do attyki na 18,5 m do kalenicy i 15,5 m do okapu. Z kolei w odniesieniu do budynku na dz. nr [...] wyjaśniono, że ma on również zróżnicowaną wysokość, jest zwieńczony dachem płaskim o wysokości od 14 m do 17m. W wynikach analizy uwzględnione były ww. dwie wysokości budynku, skorygowano zaś kształt jego dachu z połaciowego na płaski. Skutkiem ww. korekt w niewielkim stopniu zmieniły się średnie parametry: średnia wysokość kalenic w całym obszarze analizowanym była 19,30 m, a teraz jest 19,26 m. Zatem dostrzeżone w odwołaniu nieprawidłowości co do wysokości i geometrii dachów ww. budynków w istocie nie wpłynęły na ustalenia zawarte w badanej decyzji organu I instancji. Tym samym nie miały one wpływu na ustalenie wysokości dla projektowanej inwestycji.

Uzupełniająco tut. Kolegium wyjaśnia, że w decyzji wskazano jako maksymalną rzędną terenu, której nie może przekroczyć planowana zabudowy wartość 238,00 m n.p.m. Została ona obliczona przy przyjęciu, że teren inwestycji w środkowej części ma rzędną od 216,53 m n.p.m. do 216,76 m n.p.m., zatem w zaokrągleniu wynosi ona 217,00 m n.p.m.

Chybiona jest natomiast w całości uwaga Wspólnoty Mieszkaniowej upatrująca sprzeczności poprzez podanie wartości minimalnej i maksymalnej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym dominuje pogląd o dopuszczalności ustalania wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych według rozporządzenia, w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości. Działanie takie służy lepszemu dostosowaniu nowej zabudowy do gabarytów zabudowy istniejącej.

Uzasadnienie w stanie zabudowy z obszaru analizowanego znajduje też zapis decyzji organu I instancji odnoszący się do wysokości klatki schodowej i windy. W wynikach analizy i pozyskanego w toku postępowania odwoławczego uzupełnienia analizy odnotowano bowiem, że w obszarze analizowanym występują szyby windowe zlokalizowane na dachu budynku np. budynek na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. O tożsame rozwiązanie techniczne tj. lokalizację pionu komunikacyjnego (klatki schodowej i windy) na dachu budynku wnioskuje inwestor. W uzupełnieniu analizy podano również, że dźwig i klatka schodowa zaliczają się do drugorzędnych elementów budynku, w związku z czym wysokość elewacji frontowej określono dla głównej bryły budynku, a dopuszczenie koniecznych do jego funkcjonowania elementów technicznych dotyczy jedynie klatki schodowej, umożliwiającej wyjście na dach oraz dźwigu windowego, którego zastosowanie wynika z warunków technicznych. Ich wysokość zaś będzie zależeć od zastosowanej technologii, uwarunkowanej wieloma czynnikami. Wobec więc tego, że takie rozwiązanie techniczne nie stanowi nowości w badanym obszarze i nie zaburzy ładu przestrzennego, jako że jest zastosowane na budynku zlokalizowanym w sąsiedztwie inwestycji, Kolegium uznało go za dostatecznie uzasadnione wynikami analizy, zaś dopuszczone decyzją przewyższenie klatki schodowej i windy zostało wyczerpująco wyjaśnione w uzupełnieniu analizy.

Reasumując rozważania dotyczące ustalonej w decyzji organu i instancji wysokości dla nowej zabudowy stwierdzić należy, że planowana zabudowa swą wysokością nie będzie godzić w ład przestrzenny, gdyż nie wprowadza weń elementów obcych, nieznanych dotąd na tym terenie, przeciwnie wpisuje się w wytyczone istniejącą zabudową ramy przestrzenne.

Kolegium nie zanegowało prawidłowości ustalenia warunków w zakresie geometrii dachu planowanej inwestycji - dach płaski do 15°. Geometria dachów została w przedmiotowej sprawie szczegółowo przeanalizowana, z podaniem konkretnych parametrów, co obrazuje część opisowa dokumentu analizy i jej wyników, w tym zestawienie przedstawiające kierunki kalenic dachów, geometrię dachów, w tym kąty nachylenia połaci dachowych. Autorka analizy wykazała, że istnieje różnorodność w kształtowaniu geometrii dachów istniejących budynków, jednak wyraźna jest dominacja dachów płaskich (spadek do 15°) - np. dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. [...]. [...], [...]. W związku z powyższym dla kształtowania projektowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej możliwe i uzasadnione przestrzennie jest zastosowanie dachu płaskiego (spadek do 15°), w nawiązaniu do przeważającej formy dachów, występującej w obszarze analizowanym. Należy mieć na uwadze, że regulacja § 8 rozporządzenia przewiduje znaczną swobodę w ustalaniu geometrii dachu, dopuszczając możliwość ustalenia tego warunku, w sposób odpowiedni do geometrii dachów zastanych w obszarze analizowanych. Przyjmuje się wobec takiej treści przepisu, że dla spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa w tym przedmiocie, wystarczającym pozostaje stwierdzenie występowania w obszarze analizy chociażby jednego obiektu posiadanego geometrię dachu, taką jaką zamierza zrealizować Inwestor. Nie jest natomiast wymagane - choć jest możliwe w tej sprawie - wykazanie, że planowany (dopuszczony w decyzji kształt dachu) ma nawiązywać tylko do tej geometrii dachów, jaka przeważa (dominuje) w badanym obszarze. Zawarte w decyzji rozstrzygniecie, znajduje zatem uzasadnienie w wynikach analizy, spełniając tym samym zapisy § 8 rozporządzenia.

Reasumując, przy uwzględnieniu powyższego, zaistniały podstawy do stwierdzenia, że planowana inwestycja na opisanych powyżej warunkach, spełniać będzie wymogi określone w art. 61 ust. l pkt. l ustawy, realizując wynikającą z tego przepisu zasadę dobrego sąsiedztwa. Poza wyżej omówionymi warunkami i wymaganiami ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, organ I instancji z uwzględnieniem wszystkich pozyskanych w toku postępowania opinii, ustalił szczegółowo także wszelkie, niezbędne warunki ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu, warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

W sprawie wykazane zostało także, że przedmiotowy teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną tj. ul. [...] przebiegającą po terenie działek nr [...], [...], [...] (stanowiących własność gminy K. oraz działek nr [...], [...], [...] obr. 34 Pogórze, w oparciu o służebność przechodu, przejazdu i przesyłu mediów ustanowioną dla dz. nr [...] obr. 34 Pogórze w KW KR1 [...], dla dz. nr [...] obr. 34 Pogórze w KW KRP l [...] oraz dla dz. nr [...] obr. 34 Pogórze w KW KR1 [...] Zrealizowana została tym samym przesłanka z art. 61 ust. l pkt. 2 u.p.z.p. Działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], [...], [...], stanowiące własność Gminy Miejskiej Kraków (na których urządzona jest droga wewnętrzna ul. [...] będąca w zarządzie ZIKiT-u), kwalifikują się jako droga wewnętrzna w rozumieniu art. 8 ust. l ustawy z dnia 21 marca 1985 r. – o drogach publicznych, gdyż w odpisie mapy ewidencyjnej załączonej do akt sprawy oznaczone są symbolem "dr". Zgodnie z przepisem § 68 ust. 3 pkt 7 lit. a rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. - w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2001 r., Nr 38, póz. 454), symbolem "dr" oznaczone są grunty o przeznaczeniu drogowym. Powyższe okoliczności faktyczne pozwalają przyjąć, iż działki te przeznaczone zostały do korzystania jako drogi i jest na nich urządzona droga wewnętrzna w rozumieniu przepisu art. 8 ust. l ustawy - o drogach publicznych. Także Zarządca tej drogi w sporządzonej w toku postępowania opinii w zakresie dostępu do drogi publicznej, wyraził swoje pozytywne stanowisko co do możliwości korzystania z tej drogi jako drogi dojazdowej dla planowanej inwestycji. W odniesieniu do tych działek nie jest więc wymagane zawarcie odrębnej umowy cywilnoprawnej zawierającej zgodę na korzystanie z nich. W odniesieniu zaś do drogi wewnętrznej ul. [...], urządzonej na części działki [...] stanowiącej własność osoby fizycznej - R. B. ustanowiona została na czas nieoznaczony, bezpłatna, nieograniczona w czasie służebność przechodu, przejazdu i przesyły mediów po wyżej opisanej nieruchomości na rzecz każdoczesnych właścicieli lub posiadaczy objętych terenem inwestycji nieruchomości stanowiących działki nr [...] i nr [...] , [...] i [...]. Dodać należy, że także właściciel dalszych działek nr [...], [...], zajętych pod ww. drogę wewnętrzną "[...] w [...] ustanowiła takąż służebność, tej samej treści na rzecz działek nr [...] i nr [...], [...] i [...]. Ustanowienie ww. służebności wykazane zostało dołączonym do wniosku odpisem aktu notarialnego (Repertorium A nr [...] ). Zrealizowana

została tym samym przesłanka z art. 61 ust. l pkt. 2 u.p.z.p. W aktach sprawy znajdują się też przedstawione przez Inwestora i uzupełnione w toku postępowania odwoławczego aktualne oświadczenia dysponentów sieci: o możliwości przyłączenia planowanej inwestycji do sieci elektroenergetycznej (wraz z oświadczeniem o wykonaniu inwestycji w zakresie budowy sieci), o możliwości przyłączenia do sieci gazowej, zaś w toku postępowania odwoławczego została przedstawiona aktualna informacja o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Kolegium pozyskało też wyjaśnienia inwestora w zakresie projektowanego zapotrzebowania na poszczególne media, czego rzeczywiście -jak wytknięto w jednym z odwołań - brakowało we wniosku. Na tym etapie dokumenty zalegające w aktach sprawy stanowią dostateczną promesę późniejszego wykonania niezbędnych inwestycji w zakresie infrastruktury i tym samym pozwalają na stwierdzenie, że projektowane uzbrojenie w sieci pozostaje wystarczające dla planowanej inwestycji. Zaistniał zatem warunek, o którym mowa w art. 61 ust. l pkt 3 u.p.z.p.

Jak wynika zaś z opinii Zarządcy drogi (Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie) obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji od drogi publicznej, jaką jest ulica [...] poprzez istniejącą drogę wewnętrzną po terenie działek nr [...], [...], [...] obr. 43 Podgórze ([...] w zarządzie ZIKiT) i części działki nr [...] obr. jw. (stanowiącej własność osoby fizycznej), a następnie planowaną drogę wewnętrzną wraz z ciągiem pieszym po terenie działek nr [...] (część), [...], [...], [...] i [...] obr. j w., prowadzącą do terenu inwestycji jest wystarczająca dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, zgodnie z art. 61 ust. l pkt. 3 u.p.z.p. Kolegium nie negując tych ustaleń, zgodziło się z zarządcą drogi, że ze względu na rozmiary tej inwestycji i program, planowana inwestycja i niezbędna dla niej obsługa komunikacyjna, nie wpłynie na pogorszenie warunków komunikacyjnych na drodze publicznej oraz na terenach sąsiednich.

W treści decyzji zawarto także dostatecznie sprecyzowane warunki w zakresie obowiązku zapewnienia przez Inwestora należytej ilości miejsc parkingowych, w związku z planowaną przez niego inwestycją, tj. w oparciu o wskazania wynikające z uchwały Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. Nr LIII/723/12 "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa". Zgodnie z tą uchwałą wprowadzono konkretny warunek, że Inwestor winien zabezpieczyć poza pasami drogowymi dróg publicznych, odpowiednią, konkretnie określoną w decyzji ilość miejsc parkingowych, które zresztą planuje zrealizować w ramach tej inwestycji.

Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. u.p.z.p.

Kolegium nie dopatrzyło się też niezgodności decyzji z przepisami odrębnymi.

W toku całego postępowania kwestia ustalenia, komu przysługuje w sprawie interes prawny budziła zasadnicze wątpliwości. Dwukrotnie organ odwoławczy przyjął, że nie można właścicielom i współużytkownikom wieczystym działki nr [...] odmówić prawa do udziału w niniejszym postępowaniu na prawach strony i ochrony ich partykularnych interesów prawnych, wynikających z tytułu posiadania prawa użytkowania wieczystego w tej właśnie, niezabudowanej nieruchomości. Kolegium słusznie wskazało, że skoro działka nr [...], bezpośrednio granicząca z terenem inwestycji jest niezabudowana, to co do tej nieruchomości [...] oraz reprezentujący ją Zarząd nie mogą prawnie skutecznie działać, lecz poszczególne osoby fizyczne, będące współużytkownikami wieczystymi tej nieruchomości. Prezentując takie stanowisko, które podziela również obecny skład Kolegium, organ uwzględnił pogląd, wywodzony z treści art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, sformułowany w sprawach analogicznych, bo dotyczących ustalenia warunków zabudowy przy ul. [...] w K., mając za przedmiot rozważań interes prawnych właścicieli tych samych działek ewidencyjnych (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 10.10.2012 r. II SA/KR 1553/10, wyrok WSA w Krakowie z dnia z dnia 21.02. 2008r. II SA/Kr 1155/06). Różnicowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych działki nr [...] na gruncie tej sprawy nie znajduje żadnego uzasadnienia, co zasadnie dostrzegł organ l instancji, zapewniając udział w postępowaniu po ostatniej decyzji kasacyjnej tut. Kolegium m.in. osobom posiadającym tytuł prawny do dz. [...].

J. T. trafnie podniósł, że krąg współużytkowników wieczystych ww. nieruchomości uległ w toku postępowania zmianie i w miejsce I. N. i B. N. obecnie ujawnieni w księdze wieczystej dla dz. nr [...] są K. D. i R. M., którzy nie brali udziału w postępowaniu i nie otrzymali decyzji organu I instancji. W ramach postępowania odwoławczego Kolegium usunęło tę nieprawidłowość i zawiadomieniem z dnia 11.05.2018 r. poinformowało ostatnio wskazane osoby o prowadzonej sprawie i możliwości wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów w wyznaczonym terminie.

Z kolei co do zarzutu Wspólnoty Mieszkaniowej niezapewnienia czynnego udziału w postępowaniu współużytkownikom wieczystym działki nr [...] Kolegium ustaliło, że korespondencja w toku postępowania, kierowana do U. W., J. W. i E. D. pod adresy ujawnione w Rejestrze gruntów była Im skutecznie doręczana. Zatem, zmiana danych adresowych i/lub osobowych ww. Stron winna być przez nie zakomunikowana organowi prowadzącemu postępowanie. W myśl bowiem art. 41 § k.p.a. w toku postępowania strony oraz ich przedstawiciele i pełnomocnicy mają obowiązek zawiadomić organ administracji publicznej o każdej zmianie swojego adresu, w tym adresu elektronicznego. W razie zaniedbania tego obowiązku doręczenie pisma pod dotychczasowym adresem ma skutek prawny (art. 41 § 2 k.p.a.). W aktach sprawy brak jest dowodu, by obowiązkowi temu ww. strony zadośćuczyniły, zatem kierowanie korespondencji na dotychczasowy adres wywoływało skutek prawny jej doręczenia. Niezależnie od powyższego decyzja I instancji została skierowana już do E. P. na jej adres przy ul. [...] w K., podobnie I. i J. W. odebrali decyzję pod adresem ul. [...]. Podniesiony w tym zakresie zarzut Odwołującej nie zasługuje więc na uwzględnienie. Co zaś się tyczy braku udziału w postępowaniu T. H. i W. H. tut: Kolegium ustaliło, że korespondencja kierowana do tych stron, w tym zawiadomienie o wszczęciu postępowania, nie była przez nie odbierana. Istotnie więc mogło dojść do naruszenia art. 10 § l k.p.a W ramach postępowania odwoławczego tut. Kolegium usunęło jednak tę nieprawidłowość i zawiadomieniem z dnia 25.07.2018 r. poinformowało ostatnio wskazane osoby o prowadzonej sprawie i możliwości wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów w wyznaczonym terminie. Zawiadomienie to zostało odebrane przez ww. strony pod adresem przy ul. [...] w K.. Nadto skuteczne postawienie zarzutu naruszenia art. 10 § l k.p.a. wymaga wykazania, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło stronie przeprowadzenie konkretnych czynności procesowych, a w następstwie, realizację przysługujących jej praw i nie mogło być konwalidowane na późniejszych etapach tego postępowania, jak również że naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. W przedmiotowej sprawie zarzut taki postawili Odwołujący, a nie strony, których ten zarzut dotyczył i nie wskazano również, jakich czynności procesowych pominięte w postępowaniu pierwszoinstancyjnym strony nie mogły podjąć w obronie własnych interesów.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyli Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] oraz J. T..

Wspólnota zarzuciła naruszenie:

- art. 10 § 1 k.p.a. w związku z art. 61 § 4 k.p.a. w związku z art. 28 k.p.a. w zw. z art. 145 § l pkt 4 k.p.a. poprzez niezawiadomienie o wszczęciu postępowania części podmiotów będących stronami w sprawie, niezapewnienie wszystkim stronom czynnego udziału w całym postępowaniu pierwszoinstancyjnym i przyjęcie, że zawiadomienie o sprawie i umożliwienie ustosunkowania się do sprawy dopiero na etapie postępowania drugoinstancyjnego sanuje konsekwentne pomijanie stron we wcześniejszych stadiach postępowania,

- art. 138 § 2 i 2b k.p.a. w zw. z art. 136 § 2 i § 3 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. oraz art. 139 kpa poprzez przeprowadzenie uzupełniającego postępowania gdy decyzja I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie oraz ze względu na naruszenie zakazu reformationis in peius poprzez wyznaczenie linii zabudowy pogarszającej sytuację faktyczną i prawną strony odwołującej się od decyzji organu I instancji.

- art. 60 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. l pkt l u.p.z.p. w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 5 i § 6 rozporządzenia poprzez samodzielne uzupełnienie przez organ II instancji uzasadnienia analizy oraz samodzielne sporządzenie analizy urbanistyczno - architektonicznej w zakresie części wskaźników urbanistycznych bez wymaganego udziału urbanisty spełniającego ustawowe wymagania;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. w zw. § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. poprzez niewłaściwe określenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji w sposób naruszający zasadę dobrego sąsiedztwa i zachowania ładu przestrzennego, poprzez dopuszczenie zwiększenia średniego wskaźnika zabudowy w obszarze zabudowanym aż od 30% do 34% w sytuacji, gdy działki bezpośrednio sąsiadujące posiadające wysoką zabudowę mają niski wskaźnik zabudowy, średnio 20% (dz. nr [...] - 19%, nr [...] - 23%, a działki starego Ruczaju - ok. 20%) i niekonsekwentne uzasadnienie zaskarżonej decyzji polegające na odmowie zastosowania wskaźnika zabudowy z sąsiadujących nieruchomości w sytuacji, gdy dla wyznaczenia szerokości elewacji frontowych sąsiadujące nieruchomości mają decydujące znaczenie ;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. poprzez niewłaściwe wyznaczenie szerokości elewacji frontowej, w szczególności wyznaczenie szerokości w sposób sprzeczny z przepisami prawa (wyznaczenie dwóch szerokości minimalnej i maksymalnej o dużej rozpiętości), w znacznym stopniu odbiegającej od średniej z całego obszaru, niekonsekwentne działanie polegające na uwzględnianiu budynków po północnej stronie ul. [...] w sytuacji, gdy do wyliczenia wskaźnika zabudowy te budynki były pomijane i uwzględnianie wyłącznie szerokości elewacji frontowych na sąsiadujących nieruchomościach, co służyło jedynie uwzględnieniu za wszelką cenę wniosku inwestora kosztem właścicieli nieruchomości sąsiednich,

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. poprzez niewłaściwe wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki, w szczególności poprzez bezzasadne odstąpienie od wyznaczenia wskaźnika zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia (15 m gdy dach jest płaski), który byłby właściwy z uwagi na niewielką wielkość terenu inwestycji, a przy tym nieuwzględnienie właściwej średniej dla wysokości do okapu lub attyki bardziej miarodajnej dla inwestycji z dachem płaskim niż wysokość do kalenicy właściwej dla inwestycji z dachem spadzistym.

Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz uchylenie w całości decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji, jak też zasądzenie zwrotu kosztów postępowania

Z kolei skarżący J. T. podniósł naruszenie:

- art. 10 § 1 k.p.a. w związku z art. 61 § 4 k.p.a. ze względu na niezawiadomienie wszystkich stron postępowania zgodnie z art. 28 k.p.a., a to K. M. i skierowanie decyzji organu I i II instancji do D. i W. K., którzy z dniem 19.01.2018 r. utracili status stron w sprawie w związku z brakiem tytułu prawnego do działek nr [...] i [...] obr. 34 Podgórze,

- art. 138 § 2 k.p.a. poprzez uznanie, że decyzja organu I instancji nie została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, choć naruszenie takie zaistniało co do art. 10 § l k.p.a. w związku z art. 61 § 4 k.p.a. poprzez uniemożliwienie stronie brania udziału w postępowaniu — podczas gdy warunki obsługi komunikacyjnej - z uwzględnieniem umowy między inwestorem a Gminą Miejską Kraków - ZIKiT z dnia 25.05.2009 r., ingerują w prawo własności ograniczając możliwość korzystania z dz. nr [...];

- art. 7, art. 77 § l k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego co do legitymacji do działania w sprawie w odniesieniu do działki nr [...] obr. 34 Podgórze oraz braku ustalenia, czy faktycznie dz. nr [...] jest niezabudowana i czy nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej przy uwzględnieniu art. 6 ustawy o własności lokali.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie decyzji obu instancji.

Obie w/w skargi, Sąd na rozprawie połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod sygnatura II SA/Kr 238/19.

W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.

Skargi skutkują uchyleniem decyzji organów obydwu instancji, przy czym nie wszystkie zarzuty podniesione w skargach są zasadne.

Zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja, podlegają uchyleniu z powodu istotnych wad analizy urbanistycznej. W pierwszej kolejności należy wskazać, że wyznaczony obszar analizowany nie znajduje uzasadnienia ani w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "rozporządzenie"), ani w treści analizy urbanistycznej. Zgodnie z § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany, a jego granice wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Co do sposobu wyznaczania obszaru analizowanego, Sąd rozpoznający sprawę prezentuje pogląd, jaki wielokrotnie wyrażany był już w orzecznictwie – m.in. w wyrokach o sygnaturze II SA/Kr 452/18, czy II SA/Kr 334/15 - że odległość, o której mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia, jest odległością "pomiędzy" granicami obszaru analizowanego, a nie odległością "od terenu inwestycji". Stosownie bowiem do § 1 tego przepisu, obszar analizowany wyznacza się "wokół" działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, zgodnie zaś z przepisem ust. 2 granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z opisanej w § 2 metody wyznaczania obszaru analizy wcale nie wynika, aby odległość tam wymieniana miała być mierzona od terenu inwestycji (powstać by zresztą musiało pytanie, o który punkt terenu chodzi: jego centrum czy też może granice?). Należy zaznaczyć, że zgodnie ze słownikiem języka polskiego przyimek "wokół" określa, że to, o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei "odległość" to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty. Z powyższego wynika więc, że stosownie do treści § 3 ust. 1 rozporządzenia, wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego (średnica) wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. Uwzględniając rację tego poglądu w niniejszej sprawie, należy uznać, że wyznaczony obszar analizy został znacznie poszerzony w stosunku do obszaru "minimalnego", a z analizy w ogóle nie wynika, dlaczego urbanista takie jego wyznaczenie, uznał w okolicznościach niniejszej sprawy za uzasadnione. W analizie wskazano, że front działki, gdzie planuje się inwestycję wynosi ok. 78 m. Średnica obszaru analizowanego co do zasady powinna zatem wynosić 234 m. Wyznaczony przez urbanistę obszar analizowany ma natomiast średnicę wynoszącą ok. 530 metrów, czyli ponad 2-krotnie większą. W praktyce oznacza to, że powierzchnia obszaru analizowanego jest ponad 5-krotnie większa, niż powierzchnia, która zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia powinna być wyznaczona co do zasady i jak już wspomniano, z analizy nie wynika, dlaczego urbanista właśnie w ten sposób obszar analizowany wyznaczył. Niezależnie od powyższego należy wskazać, że generalnie trafne są zarzuty skargi Wspólnoty, dotyczące wadliwego sposobu wyznaczania poszczególnych parametrów dla planowanego zamierzenia, poprzez niejasny i nie znajdujący przekonującego uzasadnienia w analizie, wybiórczy dobór różnych działek dla ustalenia poszczególnych cech zabudowy. W pierwszej kolejności należy podkreślić, że zasadą powinno być wyznaczanie cechach zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z § 4 ust. 1,2,3, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 oraz § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Inny sposób wyznaczenia cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest dopuszczalny, jeśli wynika z analizy urbanistycznej. W przedmiotowym wypadku, wszystkie cechy zabudowy i zagospodarowania terenu urbanista wyznaczył na zasadzie wyjątku od reguły i wszystkie, które są wyrażane w liczbach, w wielkości wyższej niż średnia z obszaru analizowanego. Uwzględniając, że celem analizy jest określenie parametrów planowanego obiektu z punktu widzenia ładu przestrzennego, uzasadnienie takiego ich wyznaczenia nie jest w przedmiotowym wypadku ani przekonujące, ani wystarczające. Największe zastrzeżenia budzi wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, który został dopuszczony w wielkości do 34%, przy średniej w całym obszarze 30%. Trafnie zauważa się w skardze Wspólnoty (strona 13 skargi), że powierzchnia zabudowy działek znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji waha się od 12% do 25% i średnio wynosi niecałe 20%. W tym stanie rzeczy wyznaczanie tego wskaźnika w wysokości do 34%, czyli o 70% większym niż w najbliższym sąsiedztwie, z enigmatycznym uzasadnieniem (akta administracyjne t. IV str. 862) jest nieprawidłowe, a co najmniej nienależycie uzasadnione. W tej części rozważań należy też wskazać, że zupełnie nieprzekonujące jest wyodrębnianie przez urbanistę kwartału pomiędzy ulicami: [...] (którego granice od terenu inwestycji sięgają prawie 200 m.) i wyznaczanie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w oparciu o tam znajdujące się budynki, a pominięcie zabudowy po drugiej stronie ul. [...], czyli na działkach znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Trafnie się też zarzuca, że do określenia różnych cech zabudowy i zagospodarowania terenu, urbanista dobierał działki z różnych miejsc obszaru analizowanego (najwyraźniej dotyczy to doboru działek do wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu) lub gabaryty ustalał w oparciu o budynki o określonym przeznaczeniu (str. 6 analizy, akta administracyjne t. IV str. 863v), z pominięciem innych występujących w obszarze analizowanym, a taki sposób z jednej strony spowodował wyznaczenie cech zabudowy i zagospodarowania terenu na zasadzie wyjątku od reguły, w wielkości wyższej niż średnia z obszaru analizowanego i bez przekonującego w tym zakresie uzasadnienia. Istotną wadą kontrolowanego postępowania jest także to, iż cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie wyznaczył urbanista i organ, a Zespół Urbanistyczny. Tymczasem "zespół urbanistyczny" nie został przewidziany w procedurze ustalania warunków zabudowy, a tym samym nie może taki zespół dokonywać żadnych ustaleń przesądzających parametry inwestycji opracowanej na podstawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Opinia takiego zespołu nie oparta o analizę urbanistyczno-architektoniczną ma co najwyżej charakter opinii wewnętrznej i jako taka nie może być podstawą do ustalania parametrów przyszłej inwestycji. Pogląd taki był już wielokrotnie wyrażany w orzecznictwie tutejszego sądu i należy go uznać za utrwalony. Natomiast z akt administracyjnych wynika, że w przedmiotowej sprawie posiedzenie Zespołu Urbanistycznego odbyło się w dniu 2 marca 2017 roku i zespół ten wyznaczył takie cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanego zamierzenia (akta administracyjne t. III str. 798-799), jakie później znalazły się decyzji. Następnie – z datą 31.03.2017 roku – przygotowano projekt załącznika nr 1 do decyzji o warunkach zabudowy, z cechami zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanego zamierzenia (akta administracyjne t. III str. 817-820), jakie wcześniej wyznaczył zespół urbanistyczny. Co wymaga podkreślenia, parametry te zostały wyznaczone przez Zespół Urbanistyczny, a projekt załącznika nr 1 do decyzji sporządzony, jeszcze przed sporządzeniem analizy, która powstała dopiero w listopadzie 2017 roku, a zatem 8 miesięcy po posiedzeniu Zespołu Urbanistycznego. Biorąc pod uwagę jej istotne wady i nieprzekonującą oraz zawiłą argumentacją dla określenia poszczególnych gabarytów i cech zabudowy, nasuwa się konkluzja, że analiza została sporządzona nie po to, aby wyznaczyć cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, lecz miała stanowić uzasadnienie dla cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczonych już wcześniej przez Zespół Urbanistyczny, co jest istotną wadliwością kontrolowanego postępowania administracyjnego. Przechodząc do dalszych zarzutów należy wskazać, że w skargach trafnie podnosi się, że część podmiotów, którym w przedmiotowym postępowaniu przysługiwał przymiot strony, została przez organy pominięta. Podkreślić jednak należy, że zgodnie z przeważającym orzecznictwem NSA, zarzut w tym przedmiocie może być skutecznie podniesiony jedynie przez podmiot, który został bezpodstawnie pominięty w postępowaniu. Dlatego podniesiony w tym zakresie zarzut skarżących, mimo że zasadny, nie mógłby stanowić samodzielnej podstawy do uwzględnienia skarg. Biorąc jednak pod uwagę, że zaskarżone decyzje zostały uchylone z innych przyczyn, w ponownym postępowaniu obowiązkiem organu będzie także zweryfikowanie kręgu stron i przeprowadzenie postępowania z udziałem wszystkich podmiotów, którym przysługuje w nim interes prawny. Wskazać w tym miejscu jednak należy, że w przypadku terenów zabudowanych, status strony co do zasady przysługiwał będzie tylko wspólnocie mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd lub spółdzielni mieszkaniowej, a właścicielom poszczególnych mieszkań tylko wtedy, jeśli z prawem własności mieszkania związany będzie interes prawny uzasadniający udział w postępowaniu.

Pozostałe zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego przez organ II instancji należy uznać nie tylko za dopuszczalne ale wręcz konieczne w świetle aktualnej treści art. 138 § 2 k.p.a. Również samo rozstrzygnięcie co do linii zabudowy przez organ II instancji nie budzi zastrzeżeń formalnych tj. co do sposobu rozstrzygania w postępowaniu odwoławczym, ponieważ organ II instancji dokonał doprecyzowania rozstrzygnięcia co do tej cechy zabudowy, a nie jego zmiany. Z tej przyczyny nie można też mówić o naruszeniu zasady zakazu reformationis in peius. Natomiast wskazanie działek nie oznaczonych w ewidencji gruntów jako drogowe, choć nieprecyzyjne, związane jest z przedmiotem planowanego zamierzenia, które obejmuje budowę na działkach nr: [...] i [...] układu komunikacyjnego dla planowanej inwestycji oraz nawiązuje do faktycznego wykorzystania fragmentu działki nr [...] w części w jakiej graniczy z terenem inwestycji. Z tej przyczyny nie można tej nieścisłości uznać za wadliwość, która uzasadniałaby uchylenie zaskarżonej decyzji.

W ponownym postępowaniu organ zleci sporządzenie nowej analizy urbanistycznej. Winna ona uwzględniać powyżej wskazane poglądy prawne i być sporządzona dla obszaru analizowanego, którego granice zostaną ustalone w sposób przedstawiony powyżej. Jeśli z uwagi na zachowanie ładu przestrzennego urbanista uzna, że granice obszaru winny być wyznaczone w odległości większej niż minimalna, musi to jednoznacznie wynikać z treści samej analizy, albowiem jak niejednokrotnie wskazywano w orzecznictwie, niedopuszczalne jest sztuczne poszerzanie granic obszaru analizowanego, aby uzyskać parametry dla nowej inwestycji, o jakie wnioskuje inwestor. Wyznaczenie cech zabudowy i zagospodarowania terenu na zasadzie wyjątku musi wynikać z analizy, czyli być uzasadnione przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej, tzn. treść analizy powinna wykazywać, że odstąpienie od średniego wskaźnika służy zachowaniu ładu przestrzennego. Zgodnie z wcześniej wskazanymi wytycznymi, organ zweryfikuje także krąg stron postępowania.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit."a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a., zasądzając na rzecz skarżącej Wspólnoty zwrot uiszczonego wpisu od skargi w kwocie 500 zł., zwrot kosztów wynagrodzenia radcy prawnego w kwocie 480 zł. i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł., a na rzecz skarżącego J. T. zwrot uiszczonego wpisu od skargi w kwocie 500 zł.