Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 467/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2018-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust.4, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska, sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 października 2018 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. działającego jako starosta, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] kwietnia 2018 r., znak [...] o ustaleniu odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w S. obręb nr [...], w skład której wchodzą działki o nr geod. [...] o pow. 2,6969 ha i nr geod. [...] o pow. 8,6762 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym: z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej.

Powyższa decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy.

Wojewoda P. decyzją Nr [...], znak [...] z dnia [...] czerwca 2014 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółce P. S.A. pozwolenia na budowę napowietrznej, dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji E. - Granica RP, zlokalizowanej na terenie gminy Miasta S. na odcinku: od słupa nr SUM-4 (bez słupa) do słupa nr SUM-6 (włącznie) o łącznej długości 0,964 km, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.

Decyzją z dnia [...] marca 2018 r. znak [...] Prezydent Miasta S. działający jako starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, ograniczył sposób korzystania z nieruchomości położonej w S., składającej się z działek oznaczonych nr geod. [...], stanowiących własność W. K. (powoływanego dalej jako "Skarżący"), poprzez założenie i przeprowadzenie przez wymienione działki dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP, w tym na podwieszenie przewodów linii elektroenergetycznej oraz na funkcjonowanie linii elektroenergetycznej po jej wybudowaniu w pasie technologicznym o szerokości po 35 m od osi linii, tj: na działce nr geod. [...] pas technologiczny o pow. 0,2430 ha i na działce [...] pas technologiczny o pow. 0,4982 ha.

Wnioskiem z dnia [...] października 2015 r., znak [...], spółka P. S.A. z siedzibą w K. wystąpiła do Prezydenta Miasta S. o ustalenie odszkodowania należnego W. K. z tytułu szkód rzeczywistych powstałych na działkach o nr geod. [...], położonych w S. oraz zmniejszenia wartości ww. nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP.

Prezydent Miasta S. decyzją z [...] kwietnia 2018 r., znak [...], ustalił na rzecz Skarżącego odszkodowanie w kwocie 19.853,00 zł za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w S., w skład której wchodzą działki o nr geod. [...] o pow. 2,6969 ha i nr geod. [...] o pow. 8, 6762 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP. Określono przy tym, iż odszkodowanie z tytułu tymczasowych szkód w produkcji rolniczej wynosi 2.652 zł, zaś odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej wynosi 17.201 zł. W pkt 2 decyzji zobowiązano spółkę P. S.A. z siedzibą w K. do wypłaty ww. odszkodowania na rzecz Skarżącego w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ I instancji wyjaśnił, że wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. w operacie szacunkowych z dnia [...] grudnia 2017 r., po uprzednim wyłączeniu operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego A. O. w dniu [...] maja 2016 r., które P. w B. uznało za nieprzydatne. Rzeczoznawca w operacie z dnia [...] grudnia 2017 r. określił wartości 1 m2 wycenianej nieruchomości bez obciążenia infrastrukturą przesyłową dokonał w podejściu porównawczym, metodą porównania parami przyjmując do porównania nieruchomości, najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej pod względem przyjętych cech rynkowych. Określenia zmniejszenia wartości nieruchomości metodą pośrednią w oparciu o wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieobciążonego infrastrukturą przesyłową. Z uwagi na rolniczy charakter części nieruchomości ograniczonej w sposobie korzystania, który wynika z przeznaczenia oraz sposobu korzystania z nieruchomości w wyniku przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej uznano, że nie zmieniły się warunki korzystania z nieruchomości, przydatność użytkowa nieruchomości oraz trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości. Organ nadmienił, że ograniczenia w wykorzystaniu nieruchomości wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie były przedmiotem wyceny. Dane zaś dotyczące upraw w pasie technologicznym linii pozyskane z ARiMR (pismo z dnia [...] listopada 2017 r.) zostały wykorzystane w nowej opinii i na ich podstawie przyjęto, że na działce [...] w pasie technologicznym uprawiano w 2014 roku żyto, w 2015 roku mieszankę zbożową (owies+pszenica), a w 2016 roku jęczmień jary, zaś na działce [...] w pasie technologicznym uprawiano w 2014 roku pszenżyto, w 2015 roku jęczmień, w 2016 roku rośliny z grupy zboża.

Dokonując analizy i oceny sporządzonego operatu organ uznał go za prawidłowy, rzetelny i wykonany zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustosunkowując się z kolei do żądania Skarżącego wykupienia gruntu po 150 zł/m2 z odsetkami od bezprawnego zajęcia gruntu, organ wyjaśnił, że jest ono niemożliwe do spełnienia, a zajęcie gruntu nie było bezprawne, gdyż nastąpiło podstawie prawomocnej decyzji Prezydenta Miasta S. dnia [...] marca 2014 r. zezwalającej na założenie i przeprowadzenie przez działki [...] dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-granica RP, którą Wojewoda P. po zaskarżeniu utrzymał w mocy, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę od powyższej decyzji.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł W. K. podnosząc, że została ona wydana z naruszeniem prawa. Według autora odwołania ustalona w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2017 r. wartość wycenianej nieruchomości została zaniżona, co potwierdzają pierwsze operaty sporządzone w niniejszej sprawie przez A. O. w dniu [...] maja 2016 r., gdzie wartość dokonanego ograniczenia została określona na łączną kwotę 177.308 zł. Na tej podstawie Skarżący wniósł o uchylenie w całości skarżonej decyzji oraz zobowiązanie Prezydenta Miasta S. do wykupu działek o nr geod. [...] w obrębie pasa technologicznego o pow. 0,7412 ha, położonych w S., za kwotę 1.111.800,00 zł, tj. 150 zł/m2.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta S.. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy w pierwszej kolejności wskazał na ustawowe uregulowania prawne stanowiące podstawę orzekania o wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w następstwie realizacji na niej urządzeń infrastruktury technicznej, określone w art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., dalej powoływanej w skrócie: "u.g.n."), w tym na obowiązek oparcia ustalenia odszkodowania na przeprowadzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę szacunku nieruchomości. Wojewoda podkreślił jednocześnie, że operat rzeczoznawcy jest dowodem w sprawie podlegającym ocenie organu prowadzącego postępowanie oraz, nawiązując do wypracowanego orzecznictwa sądów administracyjnych, przypomniał o kryteriach oceny operatu.

Następnie organ II instancji wskazał, że wartość rynkowa nieruchomości Skarżącego dla potrzeb ustalenia odszkodowania została ustalona przy zastosowaniu przyjętego przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Dla zastosowania tego podejścia i metod wyceny, rzeczoznawca na podstawie danych GUS oraz informacji uzyskanej od ARiMR, określił, że szkoda w utraconych pożytkach (uprawach) powstała na działkach o nr geod. [...] wynosi łącznie 2.652 zł. Natomiast w celu określenie zmniejszenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości rolnych, nieobciążonych infrastrukturą przesyłową, i ustalił, że wiatach 2015-2017 na lokalnym rynku obrotu nieruchomościami odnotowano kilkanaście transakcji dotyczących nieruchomości rolnych, z czego 6 transakcji dotyczyło nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Ceny nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, położone na rynku lokalnym, w latach 2015-2017 były zróżnicowane i kształtowały się w przedziale od 3,04 zł/m2 do 8,17 zł/m2, zaś cena średnia wynosiła 5,13 zł/m2. Uwzględniając podstawowe dane wycenianej nieruchomości, a mianowicie położenie, jakość dróg dojazdowych, zróżnicowanie użytków gruntowych, warunki techniczno - użytkowe oraz parametry fizyczne rzeczoznawca ustalił wartość rynkową 1 m2 działki nr geod. [...] na 5,38 zł, zaś działki nr geod. [...] na 5,50 zł, określając kwotę zmniejszenia wartości przedmiotowych nieruchomości w pasie technologicznym o pow. 0,7412 ha łącznie na 17.201 zł. Wyjaśnienia biegłego przedstawiające tok obliczeń oraz metodologię wyceny Wojewoda P. uznał za klarowne, logiczne i przekonujące, zaś wnioski końcowe jako mające pokrycie w ustaleniach biegłego oraz w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania.

W tym zakresie organ wyraźnie też podkreślił, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i1au.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n., nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym jak zasygnalizował organ, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracji w sytuacji, gdy w ich ocenie zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości, co do ich prawidłowości. Zdaniem Wojewody, skoro Skarżący zaniechał korzystania ze swych ustawowych uprawnień, poprzestając wyłącznie na polemice z ustaleniami poczynionymi przez organ I instancji w oparciu o dostępne i wszechstronnie ocenione dowody, to należy uznać, iż brak jest dostatecznego uzasadnienia, choćby w formie dokumentów potwierdzających tezy zawarte w odwołaniu, dla podważenia okoliczności stanowiących podstawę faktyczną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Odnosząc się zaś do żądania Skarżącego w zakresie wykupienia gruntu, Wojewoda podzielił w tym względzie pogląd organu I instancji, że takie żądanie jest niemożliwe do spełnienia. Wyjaśnił, że przepisy rozdziału 5 ustawy o gospodarce nieruchomości nie przewidują jakiejkolwiek formy przejścia prawa własności nieruchomości, objętej decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania, na rzecz innego podmiotu, a jedynie określają zasady przyznawania odszkodowania w związku z ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości. Co prawda art. 124 ust 5 u.g.n. przewiduje, że właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości jedynie jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, ale – jak podkreślono – opisane przejście prawa własności następuje na podstawie odrębnego wniosku złożonego po wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a przed wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, złożył Skarżący zarzucając jej naruszenie prawa poprzez zaniżenie wartości należącej do niego nieruchomości. Autor skargi ponowił też żądanie wykupu części nieruchomości w obszarze pasa technologicznego, gdzie znajduje się linia elektroenergetyczna 400 kV, twierdząc, iż funkcjonowanie linii zagraża zdrowiu oraz nie pozwala na wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (uprawy rolne).

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 18 października 2018 r. Skarżący podtrzymał zarzuty skargi wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu i instancji. Zdaniem skarżącego wydane decyzje są stronnicze, lobbują stronę inwestora i nie uwzględniają jego stanowiska w zakresie braku zgody na służebność należącej do niego nieruchomości pod linię 2x400 kV i związanego z nim żądania wykupu gruntu po 150 zł/ m2. Skarżący zasygnalizował jednocześnie, że nie otrzymał operatów szacunkowych chociaż o nie występował do Urzędu, a tym samym nie mógł się do nich odnieść szczegółowo.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 ze zm.) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018, po. 1302 – dalej; w skrócie: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia, Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, wbrew zarzutom skargi nie naruszają prawa materialnego, a ich wydanie poprzedziło postępowanie, w którym nie uchybiono regułom prawa procesowego w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontrolowanego w niniejszej sprawie postępowania było ustalenie odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej. Odszkodowanie takie przysługuje uprawnionemu podmiotowi na mocy z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121; dalej u.g.n.). Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, na co słusznie zwrócił uwagę też organ odwoławczy, że głównym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe w wyniku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest wyłącznie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny.

W ocenie Sądu, sporządzony w ramach kontrolowanego postępowania - operat szacunkowy, pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, jest zgodny z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Rzeczoznawca dokonujący wyceny wartości nieruchomości skorzystał z podejścia porównawczego, metody porównania parami - co zostało klarownie opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że północna część działek należących do Skarżącego o nr geod. [...] i nr geod. [...], która objęta została decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, położona jest na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w granicach administracyjnych miasta S. przeznaczonych pod linię 400 kV relacji E.-Granica Państwa. Zgodnie z zapisami planu, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] luty 2013 r., część działek położona jest na terenie oznaczonym symbolem 5RE - tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji urządzeń technicznych. Pozostała zaś cześć działek, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S. uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 1998r., znajduje się na terenach rolnych stanowiących potencjalnie rezerwę pod zabudowę z przebiegającą linią 110kw. Powyższe wiązało organy i rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu. Organy precyzyjnie ustaliły także miejsce położenia nieruchomości Skarżącego oraz przeznaczenie gruntów sąsiednich. Ustalając z kolei cenę 1 m2 działek Skarżącego o przeznaczeniu rolnym, rzeczoznawca majątkowy wziął do porównania działki podobne o zbliżonych cechach z terenu miasta S., gdzie najniższa wartość wynosiła kwotę 3,04 zł, a najwyższa kwotę 8,17 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości, wartość 1 m2 działki o nr [...] została określona na kwotę 5,38 zł, a działki [...] na kwotę 5,50 zł.

Co prawda Skarżący postawił zarzut, że przyjęta przez rzeczoznawcę wartość jego nieruchomości została zaniżona, a szkoda jakiej doznał jest wyższa. Tym niemniej powyższy zarzut ma charakter wyłącznie polemiczny, albowiem jego autor nie sformułował żadnych argumentów, które mogłyby stanowić przesłankę uznania, że założenia i metodyka szacowania, dobór nieruchomości do porównania lub zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego – współczynniki, były wadliwe. Tego rodzaju wiążącej oceny mogłyby dokonać jedynie osoby, dysponujące stosowną wiedzą w danym zakresie, a tryb kwestionowania opinii, co zostanie szczegółowo omówione poniżej, został określony treścią art. 157 ust. 1 i 1a zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W kontrolowanym postępowaniu za prawidłową należy uznać też praktykę szacowania tylko szkody i utraty wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji, a nie ze względu na objęcie nieruchomości Skarżącego planem miejscowym, w którym zaznaczono przebieg przedmiotowej linii energetycznej. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Jak trafnie podniesiono w wyroku NSA z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 344/15 (dostępnym w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych), renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 8 lutego 2000 r. o sygn. akt I SA 356/99 oraz wyroku WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r. sygn. akt II SA/Bk 807/16 (CBOSA). W tym miejscu należy też wyjaśnić Skarżącemu, że wysokość ewentualnego odszkodowania uzyskanego z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma żadnego wpływu na wartość odszkodowania ustalonego w ramach niniejszego postępowania.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy wyliczył zarówno odszkodowanie związane z poniesioną przez Skarżącego szkodę podczas założenia i przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej, jak i odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. W zakresie pierwszej szkody biegły precyzyjnie określił składniki odszkodowania (s. 16 - 20 operatu), które objęły odszkodowanie za utracone pożytki w 2014 i 2015 roku oraz odszkodowanie za rekultywację gruntu rolnego we własnym zakresie przez właściciela. Z kolei w zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości biegły przytoczył czynniki z § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia i dokładnie je omówił. Następnie wyjaśnił, że ze względu na fakt, że przedmiotowe grunty są gruntami rolnymi, zmiana warunków korzystania z nieruchomości i zmiana przydatności użytkowej nieruchomości nie wystąpią i stąd analiza ich jest w operacie pominięta. Pomięta została też analiza czynnika trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości z uwagi na brak trwałego ograniczenia. W ocenie Sądu prawidłowe jest zatem stanowisko Wojewody, że w tym konkretnym przypadku nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiana przydatności użytkowej gruntów. Przedmiotowa nieruchomość nadal jest bowiem nieruchomością rolną.

Sąd podziela też stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (tak m.in. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12, CBOSA). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016r., sygn. akt I OSK 229/15, CBOSA). Powyższe w ocenie niniejszego składu orzekającego oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Opisana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy oba organy uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, że działaniem tym naruszyły one przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym bardziej, że Skarżący także nie wystąpił do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożył też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi. Znamienne w przedmiotowej sprawie jest również to, że Skarżący zawiadomieniem z dnia [...] grudnia 2017 r., które odebrał w dniu [...] grudnia 2017 r., został poinformowany o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym z dnia [...] grudnia 2017 r. Z możliwości tej Skarżący jednak nie skorzystał, wystosowując jedynie do organu żądanie wykupienia gruntu działek o nr geod. [...] w obrębie pasa technologicznego o pow. 0,7412 ha, położonych w S., za cenę po 150 zł/m2 oraz odsetek od czasu bezprawnego zajęcia jego nieruchomości.

Takie zaś żądanie, jak słusznie przyjęły orzekające w sprawie organy, jest z punktu widzenia prowadzonego postępowania niemożliwe do spełnienia. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują bowiem jakiejkolwiek formy przejścia prawa własności nieruchomości, objętej decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania, na rzecz innego podmiotu, a jedynie określają zasady przyznawania odszkodowania w związku z ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości. Wszelkie zaś kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III tej ustawy. Regulacja tam zawarta nie przewiduje zaś żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest – wbrew przeświadczeniu Skarżącego - wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym dotyczącego np. bezumownego korzystania z nieruchomości. Zauważenia też wymaga, że jak wskazano w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2016 r., sygn. akt III CSK 328/15, w razie otrzymania przez przedsiębiorcę przesyłowego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzji administracyjnej, przyznającej prawo wstępu i korzystania z cudzej nieruchomości, na której są posadowione urządzenia przesyłowe, nie jest potrzebne występowanie o ustanowienie służebności przesyłu, a nawet nie ma tytułu do ustanawiania wówczas takiej służebności, gdyż przedsiębiorca ma w postaci decyzji uprawnienie do ingerencji w cudze prawo własności w takim samym zakresie, w jakim nastąpiłoby to na podstawie służebności. Decyzja administracyjna nie jest z kolei potrzebna, jeżeli właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na odpłatne lub nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego i zostaje zawarta między nim a właścicielem swoista umowa, podobna do użyczenia lub umowy najmu. W razie więc ustanowienia służebności przesyłu drogą umowy lub przez wydanie orzeczenia sądowego należy określić wynagrodzenie (art. 3852 k.c.), a w wypadku decyzji administracyjnej, poprzedzonej zgodą właścicieli nieruchomości lub bez tej zgody, powinno zostać wypłacone odszkodowanie, określone również na drodze administracyjnej. Te ostatnie odszkodowanie (w postępowaniu administracyjnym), z mocy art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać tylko wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z racji przedstawionych powyżej, w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc m.in. rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej, czy też z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy, jak wyjaśniono już wyżej, wyliczył zarówno odszkodowanie związane z poniesionymi przez Skarżącego szkodami wskutek założenia i przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej, jak i odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości.

W ocenie Sądu żądanie Skarżącego wykupienia części należących do niego działek o nr [...] w związku z funkcjonowaniem linii elektroenergetycznej jest tym bardziej nieuzasadnione, że zarówno z wypisów z ewidencji gruntów, księgi wieczystej jak i z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotowe działki, wynika jednoznacznie, jakie jest ich przeznaczenie w pasie technologicznym. Ani sam przebieg nad tymi działkami przedmiotowej linii (ze względu na wysokość linii nad ziemią), ani oddziaływanie linii polem elektromagnetycznym, nijak nie wpłynie na możliwość wykorzystywania tych działek w pasie technologicznym i tym bardziej poza tym pasem, zgodnie z dotychczasowym ich przeznaczeniem, czyli jako działek rolnych - grunty orne.

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.