Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 210/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-08-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 63 ust. 2 i 3, art. 64
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie WSA Magdalena Durzyńska (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 sierpnia 2018 r. sprawy ze skargi G. spółki z o. o. F. S.K.A. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu niezagospodarowania w terminie nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją [...] z dnia [...] grudnia 2017r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako organ/SKO) działając na podstawie art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017r., poz. 1257, dalej jako kpa) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 935) i art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1659, z późn. zm.),

oraz na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] czerwca 2017r., znak: [...] ustalającą wobec użytkownika wieczystego nieruchomości położonej przy ul. [...] w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2, objetej [...] tj. wobec G. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością [...] S.K.A. w W. dodatkową opłatę roczną za rok 2017 w wysokości [...] zł z tytułu niezagospodarowania w terminie ww nieruchomości tj. niedotrzymania terminu zakończenia remontu [...] na niej posadowionej.

Podstawę prawną ww decyzji stanowił art. 63 ust. 2 i 3 i art. 64 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015r., poz. 1774, obecnie Dz.U. z 2018r. , poz. 121, dalej jako ugn).

Jeśli zaś chodzi o stan faktyczny, organ ustalił, że umową z dnia [...] marca 2002r., rep. A nr [...] Gmina W. oddala J. I. w użytkowanie wieczyste na 99 lat ww opisaną nieruchomość położoną przy ul. [...] w W. oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] oraz sprzedała jej posadowiony na powyższej nieruchomości budynek za ustaloną przy uwzględnieniu bonifikaty, o której mowa w art. 68 ust. 3 ugn, cenę w kwocie [...] zł; przy czym cena gruntu oddawanego w użytkowanie wieczyste, w oparciu o dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego wycenę oraz przy uwzględnieniu bonifikaty, została ustalona na [...] zł. W umowie tej użytkownik wieczysty zobowiązał się, stosownie do art. 29 ust. 2 ugn do przeprowadzenia remontu budynku znajdującego się na nieruchomości. Strony uzgodniły, że rozpoczęcie remontu nastąpi w ciągu 24 miesięcy od dnia podpisania aktu notarialnego, a zakończenie w ciągu 24 miesięcy od dnia jego rozpoczęcia (§ 8 aktu notarialnego).

Już w maju 2002r. nastąpiła "notarialna" zmiana podmiotowa gdy chodzi o użytkownika wieczystego, a do daty orzekania w sprawie zmiany te miały miejsce kilkakrotnie (co szczegółowo i szeroko opisano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji). Użytkownikiem wieczystym był M. B., C. Sp. z o.o. z siedzibą w W., ostatecznie użytkownikiem wieczystym była G. Sp. z o.o. [...] S.K.A. w W. a aktualnie, od [...] grudnia 2013r., G. Sp. z o.o. [...] S.K.A. w W. (ta ostatnia dalej jako skarżąca).

W międzyczasie wraz ze zmianami po stronie użytkowników wieczystych zmieniały się też koncepcje przebudowy ww nieruchomości, w sprawę był zaangażowany konserwator zabytków, zmianom ulegały także pozwolenia na budowę, rozbudowę i rewaloryzację budynku (które były przenoszone na kolejnych użytkowników); w związku z koncepcją przebudowy [...] frontowych przy ul. [...] powstała też wizja usytuowania na nieruchomości parkingu [...] a do realizacji tego ostatniego konieczne było uzyskanie dostępu do drogi publicznej z drugiej strony nieruchomości, zaś sprawa związana z uzyskaniem tej służebności w sądzie powszechnym trwała kilka lat (sprawa [...] prowadzona przez Sąd Rejonowy dla W. w W. zakończyła się postanowieniem z dnia [...] września 2014r.).

Organ ustalił także, że decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2013r. [...] Konserwator Zabytków udzielił G. Sp. z o.o. [...] S.K.A. w W. (poprzedniczce skarżącej) pozwolenia na prace konserwatorskie przy elewacjach, modernizację i rozbudowę [...] przy ul. [...] w W. wraz z budową garażu [...]. Termin ważności tego pozwolenia został ustalony na dzień [...].01.2016r., a następnie na wniosek skarżącej osobną decyzją został przedłużony do [...].12.2016r. Ponadto decyzją z dnia [...] kwietnia 2015r. Nr [...] na wniosek spółki G. został zatwierdzony projekt budowlany odnośnie do inwestycji polegającej na przebudowie [...] frontowych od ul. [...] i [...] w W., budowie oficyn, budowie dwupoziomowego garażu [...] pod oficynami i podwórzem, na dz. ewid. nr [...] i [...], z przeznaczeniem całej inwestycji na funkcję mieszkaniowo-usługową. Następnie decyzją z dnia [...] września 2015r. decyzja z [...] kwietnia 2015r. została przeniesiona na skarżącą. Ta wcześniej, pismem z dnia [...] lipca 2014r., wystąpiła do W. o wydłużenie terminu zagospodarowania spornej nieruchomości.

W piśmie z dnia [...] grudnia 2015r., znak: [...] Zastępca Burmistrza Dzielnicy [...] W. odnosząc się do tego wniosku wystąpił do skarżącej o przedstawienie informacji na temat aktualnego stanu realizacji inwestycji oraz przekazanie kopii dokumentów udowadniających powyższy stan. W piśmie z dnia [...] grudnia 2015r. skarżąca poinformowała, że planuje rozpocząć prace związane z zagospodarowaniem nieruchomości w dniu [...] grudnia 2015r., o czym pismem z dnia [...] grudnia 2015r. poinformowała Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla W., oświadczając jednocześnie, że termin zakończenia zagospodarowania nieruchomości to około 3 lata od dnia rozpoczęcia prac. Od tego czasu były prowadzone pisemne negocjacje co do umownego przedłużenia terminu zakończenia prac. Pismem z [...].12.2016r. Prezydent W. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W sprawie został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] marca 2017r. operat szacunkowy, w którym wartość rynkowa prawa własności nieruchomości położonej przy ul. [...] na dzień [...] marca 2017r. (i według stanu nieruchomości na ten sam dzień) została ustalona na [...] zł.

Organ przyjął, że zmiany podmiotowe, jakie na przestrzeni lat miały miejsce po stronie użytkowników wieczystych nie mają wpływu na wynik sprawy gdyż uchybienia w zakresie terminowego zagospodarowania nieruchomości obciążają każdego następnego użytkownika. Wskazał, że postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowią integralny składnik treściowy prawa użytkowania wieczystego (art. 233 kc), w tym także w części dotyczącej sposobu i terminu zagospodarowania gruntu. Wyjaśnił, że następca prawny (a więc i skarżąca) na zasadzie sukcesji jest zawsze związany postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej przez podmiot, na rzecz którego ustanowiono to prawo. Powołał się przy tym na wyrok Sądu Apelacyjnego w K. z dnia [...] kwietnia 2013r., sygn. akt [...], w uzasadnieniu którego stwierdzono, że ustalony w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste sposób korzystania z nieruchomości wiąże także następców pierwotnego użytkownika, albowiem mamy tu do czynienia ze zobowiązaniem realnym. Prawo użytkowania wieczystego jest zbliżone do prawa własności, a art. 233 kc, określając treść prawa czyni to nawet w swym brzmieniu podobnie do art. 140 kc, ale zawiera również wskazanie granic tego prawa, będącego ius in re aliena. Wśród tych granic jest wyraźnie wskazana umowa, a więc poza istotą samego prawa, wynikającą z kodeksu cywilnego oraz posiłkowo z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także z zasad współżycia społecznego (słuszności) treść prawa użytkowania wieczystego kształtuje umowa z właścicielem (tu: jednostką samorządu terytorialnego). Wg SKO skoro umowa nie została zmieniona, obowiązuje ta, która została zawiązana między właścicielem nieruchomości a użytkownikiem wieczystym. Organ wskazał też, że zbywalność użytkowania wieczystego następuje w granicach treści umowy zawartej przez właściciela z użytkownikiem wieczystym, a zatem to umowa decyduje o zakresie użytkowania wieczystego nabywcy prawa, także odnośnie do sposobu korzystania z nieruchomości, wyznaczonego celem, na jaki oddaje się grunt ustanawiając to prawo (art. 239 kc).

Powołując się na art. 62 ust. 1 i 4 ugn, zgodnie z którym termin realizacji warunków umowy może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika, organ zwrócił uwagę, że kolejne przepisy art. 63-65 ugn nie zawierają wytycznych dla organu administracji publicznej, które wskazywałyby jakie okoliczności powinien on brać pod uwagę orzekając w sprawie nałożenia dodatkowej opłaty rocznej obciążającej użytkownika wieczystego. Zaznaczył, że w orzecznictwie wielokrotnie wyrażany był pogląd, że przesłanka "niedotrzymania terminów zagospodarowania" ma charakter obiektywny, tak więc bez znaczenia jest kwestia braku winy użytkownika wieczystego w uchybieniu terminu (zob. np.: wyrok WSA w Krakowie z 03.01.2013r., II SA/Kr 1502/12, wyrok NSA z 08.11.2006 r., I OSK 1031/05, wyrok WSA w Szczecinie z 23.09.2009 r., II SA/Sz 418/09). Dodatkowa opłata roczna, jak wyjaśnił organ, stanowi konsekwencję obiektywnie stwierdzonego faktu bezskutecznego upływu terminu do zagospodarowania nieruchomości, z którą to konsekwencją użytkownik wieczysty winien się liczyć (zob. wyrok WSA w Krakowie z 28.11.2012 r., II SA/Kr 1286/12). Przywołał też pogląd wskazujący na konieczność uwzględniania w tym przypadku szczególnych okoliczności, niezależnych od użytkownika wieczystego, a uniemożliwiających zagospodarowanie nieruchomości w terminie (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 13.03.2008 r., III SA/Po 906/07, wyrok NSA z 25.06.2014 r., I OSK 544/2013, wyrok NSA w sprawie I OSK 544/2013 i I OSK 1076/14). Tu podał z kolei, iż skoro oplata dodatkowa zasadniczo ma służyć dyscyplinująco na wykonanie przez użytkownika wieczystego obowiązków związanych z zabudową terenu - to istotne jest zbadanie przyczyn opóźnienia realizacji umowy. Konieczne jest zatem ustalenie, czy istniały okoliczności warunkujące zmianę terminu zagospodarowania terenu zwłaszcza że ustawodawca przewidział zmianę pierwotnego terminu nie tylko w trybie wnioskowym, ale też w ramach działań podejmowanych przez właściwy organ z urzędu. Organ podniósł, że w istocie regulacja art. 62 ust. 4 i art. 63 ust. 1 ugn oznacza obowiązek reagowania właściciela nieruchomości na sytuację występującego opóźnienia w zagospodarowaniu terenu celem podjęcia właściwych środków.

W tym zakresie organ wskazał dalej, że w przedmiotowej sprawie inwestor pomimo dysponowania decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2005r., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na rozbudowę i rewaloryzację budynku podjął działania w celu uzyskania pozwolenia zamiennego, którego uzyskanie zajęło mu blisko [...] lat, a w dalszej części uzasadnienia wskazał, że inwestor ponosi odpowiedzialność za zmianę koncepcji projektu budowlanego i związaną z tym konieczność przeprowadzenia dodatkowych postępowań administracyjnych, które jak wynika z akt przedmiotowej sprawy, okazały się długotrwałe.

Zwrócił jednak uwagę, iż pomimo wydanej przez Wojewodę [...][...] kwietnia 2005r. decyzji w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę, dziennik budowy został wydany dopiero w dniu [...] lutego 2007r. w tym miesiącu wykonano tylko prace związane z przygotowaniem do rozpoczęcia robót budowlanych i zabezpieczenia obiektu przed dostępem osób trzecich a ostatniego wpisu dokonano w dniu [...] lutego 2007r. Uznał zatem, że nierozpoczęcie robót budowlanych nie nastąpiło z przyczyn niezależnych od użytkownika wieczystego, gdyż ten dysponował ostateczną decyzją w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, a nabywając prawo użytkowania wieczystego skarżąca dysponowała wiedzą na temat stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, a zatem przejęła również ryzyko związane z niedochowaniem terminów zagospodarowania nieruchomości a z wnioskiem o ich wydłużenie skarżąca wystąpiła dopiero [...] lipca 2014r. Organ podał, że według dokumentów niewątpliwie roboty budowlane zostały rozpoczęte, jednakże termin zakończenia zagospodarowania nieruchomości nie został dotrzymany. Zwrócił uwagę, iż nawet w trakcie prowadzonych z W. negocjacji w sprawie przedłużenia terminu zakończenia zagospodarowania nieruchomości skarżąca spółka zmieniała zaproponowane przez siebie uprzednio terminy.

Jeśli chodzi o termin wyceny nieruchomości adekwatny do nałożenia dodatkowej opłaty organ podał, że w myśl art. 63 ust. 3 ugn opłatę ustala się w wysokości 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji a każdy następny rok oplata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości. Wskazał dodatkowo, że w świetle art. 64 ust. 1 ugn obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji. Skonstatował jednak, że w orzecznictwie można wyróżnić dwa poglądy. Według pierwszego, wartość nieruchomości gruntowej dla potrzeb nałożenia dodatkowej opłaty rocznej powinna być ustalona według cen obowiązujących w roku następującym po roku, w którym upływał termin zagospodarowania nieruchomości i to niezależnie od tego, kiedy organ orzeka o ustaleniu dodatkowej opłaty (zob. wyroki NSA: z 18.05.2010 r., I OSK 1024/09 i z dnia 03.08.2005r., OSK 1842/04, wyrok WSA w Olsztynie z 11.10.201 lr., II SA/Ol 676/11; w piśmiennictwie zob. E. Bończyk-Kucharczyk, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Lex 2013, komentarz do art. 63). Według zaś drugiego stanowiska, wartość nieruchomości powinna być w takim przypadku ustalona według cen z chwili wydawania decyzji ustalającej opłatę dodatkową (zob. wyrok WSA w Krakowie z 15.02.2008 r., II SA/Kr 543/07, wyrok NSA z 25.06.2014 r., I OSK 545/13; w doktrynie G. Bieniek (w:) Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, praca zbiorowa pod red. S. Kalusa, Warszawa 2012, komentarz do art. 63).

SKO wyjaśniło dalej, że decyzja o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej jest decyzją konstytutywną nakładającą na użytkownika wieczystego nowe obowiązki, a zatem nie ma możliwości nałożenia dodatkowej opłaty rocznej za lata poprzedzające moment wydania decyzji. Uznał, że obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstał z dniem [...] stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości ustalonych w umowie, a zatem w przedmiotowej sprawie z dniem 1 stycznia 2007r. (art. 64 ust. 1 ugn), przy czym zaznaczył, że obowiązek ponoszenia dodatkowej opłaty nie powstaje z mocy prawa, lecz z mocy decyzji, o której mowa w art. 63 ust. 4 ugn, w szczególności, że art. 63 ust. 2 ugn stanowi, że "mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne". Oznacza to, zdaniem SKO, iż organ działa w tym zakresie według uznania administracyjnego i ma prawo wyboru czy skorzysta i w jakich okolicznościach z przyznanego ustawowo uprawnienia. Dopóki więc organ jej nie wyda decyzji w trybie przywoływanych przepisów - nie istnieje obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych (SKO przywołało tu stanowisko NSA zawarte w wyroku z 21.01.2014r., sygn. akt I OSK 410/13).

Wg Kolegium wartość nieruchomości należy określić na dzień ustalenia dodatkowej opłaty rocznej gdyż: 1) z art. 63 ust. 3 ugn wynika po pierwsze, iż wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, 2) a po drugie - że możliwość ustalenia dodatkowej opłaty rocznej najwcześniej może nastąpić po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Taką interpretację wg SKO potwierdza również brzmienie art. 63 ust. 1 ugn, wg którego organ administracji może nałożyć dodatkową opłatę roczną, przy czym ze wskazanej normy prawnej nie wynika, że z przysługującego prawa organ może skorzystać wyłącznie w roku następującym po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości, co oznacza, że istnieje możliwość skorzystania z tego uprawnienia w terminie późniejszym, poza tym dodatkowa opłata roczna powinna odzwierciedlać wartość nieruchomości na dzień wydania decyzji ustalającej jej wysokość.

Organ podał, że opłaty dodatkowe mają dyscyplinować użytkownika wieczystego i skłaniać go do wywiązania się z ustalonego w umowie obowiązku zabudowy nieruchomości, w przypadku przekroczenia terminu zabudowy ustalonego w umowie.

W skierowanej do tut. Sądu skardze skarżąca spółka zarzuciła SKO i organowi I instancji:

1) naruszenie art. 63 ust. 2 ugn — poprzez jego błędne zastosowanie i ustalenie skarżącej opłaty rocznej, pomimo że brak było ku temu podstaw prawnych, gdyż w chwili niewykonania obowiązku zagospodarowania nieruchomości w terminie do [...] grudnia 2006 r. nie była ona użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości, zaś po jej nabyciu w 2013 r. nie miała możliwości usunięcia stanu przekroczenia powołanego terminu, co nakazuje uznać, że nie ponosi ona winy,

2) naruszenie art. 7 kpa w zw. z art. 8 § 1 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 107 kpa — poprzez niewyjaśnienie okoliczności istotnych dla rozpoznania sprawy, nieodniesienie się do zarzutów przedstawionych w odwołaniu od decyzji i nierozpatrzenie zgromadzonego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący,

3) naruszenie art. 63 ust. 3 ugn - poprzez określenie wysokości opłaty jako 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej według stanu na rok wydania decyzji pierwszoinstancyjnej (2017), a nie według stanu na pierwszy rok następujący po roku, w którym zagospodarowanie nieruchomości miało nastąpić (2007);

4) naruszenie art. 8 § 2 kpa - poprzez nieuzasadnione odejście od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w zakresie zasad odpowiedzialności na podstawie art. 63 ust. 2 ugn (konieczność zbadania przyczyn niewykonania obowiązku, a więc winy po stronie użytkownika wieczystego) oraz w zakresie sposobu obliczenia wartości opłaty rocznej, pomimo że praktyka ta (przy obu zagadnieniach) ma pełne oparcie w dwóch omówionych w uzasadnieniu, ugruntowanych liniach orzeczniczych wypracowanych przez sądy administracyjne;

5) naruszenie art. 7a kpa - poprzez jego niezastosowanie i nierozstrzygnięcie ewentualnych wątpliwości w zakresie stosowanie opisanych wyżej przepisów na korzyć skarżącej.

Wskazując na powyższe spółka wniosła o uchylenie w całości obu decyzji, umorzenie postępowania administracyjnego podstawie art. 145 § 3 ppsa, a w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku - zobowiązanie organu, na podstawie art. 145a § 1 ppsa, do wydania, w terminie 1 miesiąca od dnia zwrotu akt, decyzji, którą uchylona zostanie w całości decyzja pierwszoinstancyjna i którą umorzone zostanie postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżąca podniosła, że w przypadku braku odmiennej, jednoznacznej regulacji, odpowiedzialność administracyjna jest odpowiedzialnością na zasadzie winy – a więc, że można ją ponosić wyłącznie za własne czyny. Zarzuciła, że z jednej strony organ wskazuje on na niejednolitość orzecznictwa (czyniąc tu jednak niedopuszczalne uproszczenia i traktując precedensy jako regułę), a z drugiej podnosi okoliczności mające przemawiać za możliwością przypisania użytkownikowi wieczystemu winy (niewykorzystanie pierwszego pozwolenia na budowę z 2005 r.; przedłużające się postępowania dotyczące nowych decyzji związanych z inwestycją). W tym zakresie złożyła do akt decyzję stwierdzającą wydanie decyzji z 2005r. z rażącym naruszeniem prawa i zasugerowała, iż użytkownik wieczysty nie mógł wykonać nieważnej decyzji, której nieważności nie stwierdzono jedynie z uwagi na upływ czasu (k. 61 i n).

Zanegowała aby z przywołanego przez SKO wyroku Sądu Apelacyjnego miało wynikać, iż powinna ponosić odpowiedzialność za działania dotychczasowych użytkowników wieczystych gdyż nabywając nieruchomość nie mogła wstąpić w "stan zawinienia" za niezagospodarowanie nieruchomości, nawet jeżeli taki istniałby po stronie jej poprzednika prawnego. Podniosła, że wina nie może być zbyta ani w inny sposób przeniesiona na osobę trzecią a odpowiedzialność za osoby trzecie może być także odpowiedzialnością na zasadzie winy; a także że odpowiedzialność za niezagospodarowanie nieruchomości w terminie ma charakter subiektywny (por. wyroki NSA z 25 czerwca 2014 r. (I OSK 544/13), z 27 października 2015 r. (I OSK 217/14) oraz z 19 stycznia 2016 r. (I OSK 1076/14), wyrok WSA w Szczecinie z 23 września 2009 r. (II SA/Sz 418/09)). Podniosła dalej, że w tego typu sprawach organ ma obowiązek również ustosunkować się do wyjaśnień użytkownika wieczystego wskazujących na przyczyny niedotrzymania terminu, w tym do zarzutu braku dostępu do drogi publicznej. Wreszcie spółka zarzuciła, że definitywny kres ewentualnym wątpliwościom co do obiektywnego charakteru odpowiedzialności administracyjnej położył ustawodawca, wskazując w uzasadnieniu do ostatniej nowelizacji kpa, że "przesłanką wymierzenia administracyjnej kary pieniężnej powinno być wystąpienie subiektywnego elementu zawinienia" .

Skarżąca zarzuciła, że odpowiedzialność na podstawie art. 63 ust. 2 ugn za niezagospodarowanie nieruchomości w terminie ma charakter subiektywny, w konsekwencji podniosła, że Prezydent W. mógł ustalić opłatę roczną jedynie w przypadku, gdyby skarżąca ponosiła winę za niezagospodarowanie nieruchomości w terminie. Zarzuciła także, że organ nie odniósł się do wielu podnoszonych przez nią kwestii, w szczególności tych dotyczących wielu postępowań administracyjnych w tym wymogu uzyskiwania pozwoleń konserwatorskich z uwagi na to, że sporny budynek jest zabytkiem oraz że uprzednie pozwolenie na budowę przeczyło zasadzie ochrony zabytków gdy z pozwalało na wyburzenie części budynku czy np. nie przewidywało usunięcia niebezpiecznego dla życia i zdrowia jego zagrzybienia. Wreszcie skarżąca zarzuciła, iż nie była stroną postępowania zakończonego decyzją SKO w sprawie o sygn. akt [...] z [...] lipca 2006 r. jak i innych prowadzonych przez poprzednich użytkowników wieczystych postępowań, jakie na przestrzeni lat dotyczyły ww inwestycji, a w konsekwencji ze nie ponosi odpowiedzialności za przewlekłość ww postępowań.

W skardze zarzucono także, że skarżąca nigdy nie była adresatem pozwolenia na budowę, a zatem nie mogła prowadzić na jego podstawie żadnych prac ani ponosić odpowiedzialności za zaniechania i działania poprzednich użytkowników wieczystych. Konsekwentnie skarżąca podnosiła, że budynek nie miał zapewnionej niezbędnej służebności drogi koniecznej – uzyskanej dopiero w 2014 r.

Wreszcie skarżąca zarzuciła, iż opłatę roczną, Prezydent W. mógł ustalić w oparciu o wartość nieruchomości w roku następującym po roku, w którym wystąpiło jej niezagospodarowanie, tj. według stanu na 2007 r., a nie według stanu na 2017 r.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie.

Sąd zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przede wszystkim trzeba podkreślić, że będące prawem na rzeczy cudzej użytkowanie wieczyste zostało unormowane zarówno w przepisach Kodeksu cywilnego (kc) – w art. 232-243, jak i w przepisach ugn. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ma szczególny charakter. Jest to umowa, w której poza podmiotem będącym użytkownikiem wieczystym stroną może być tylko Skarb Państwa bądź jednostka samorządu terytorialnego a przy tym większość zasad i warunków tej umowy wynika wprost z ustawy (gdy chodzi np. czas jej trwania (art. 236 kc), możliwość rozwiązania (art. 240 kc), wysokość opłat rocznych z tego tytułu (art. 271 i n ugn), czy choćby termin ich ponoszenia (art. 71 ust. 4 ugn) itd.). Umowa taka w znacznej mierze jest zatem ograniczona przepisami ustawy i nie korzysta z pełni swobody umów, jakimi dysponują podmioty prywatne w ramach prawa własności nieruchomości.

Nie budzi wątpliwości, iż użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego i taki charakter ma w obecnym stanie prawnym opłata roczna za użytkowanie wieczyste. Tryb ustalania i aktualizacji opłat ponoszonych w związku z użytkowaniem wieczystym nieruchomości został uregulowany w art. 71 - 81 ugn. Przewiduje on dwustopniową procedurę rozstrzygania sporów o ustalenie przedmiotowej opłaty. Procedura ta ma mieszany charakter: w pierwszym quasidministracyjnym etapie orzeka SKO, w drugim zaś sąd powszechny. W konsekwencji spór powstały na gruncie opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest typowym sporem cywilnym (wyrok NSA z dnia 12 maja 2006 r. I OSK 843/2005, I OSK 653/2010, wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2007 r. I OSK 306/2006 i postanowienie NSA z 3 października 1997 r. I SA 1333/97 , OSP 1998/3 poz. 57). Odrębne zasady ustanowił ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami w stosunku do dodatkowych opłat rocznych (art. 62 i n ugn). Opłaty takie ustala właściwy organ w drodze decyzji.

Podstawę normatywną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy zawarte w art. 63 i 64 ugn. Zgodnie z nimi: w razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości, określonych w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy a w przypadku niedotrzymania terminów dodatkowych, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.

Obowiązek uiszczania opłat dodatkowych z tytułu użytkowania wieczystego został zastrzeżony do właściwości organów administracji. Opłaty te ustalane są przez "właściwy organ" (art. 4 pkt. 9 ugn) w drodze decyzji, tym niemniej organ nie ma obowiązku w tym zakresie (jest to decyzja fakultatywna), a więc obowiązek ich ponoszenia powstaje dopiero po wydaniu decyzji je ustalających. W ocenie tut. Sądu nie ma podstaw by twierdzić, iż owa dodatkowa opłata roczna z racji tego, że jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej, jest rodzajem typowej kary administracyjnej (bądź "administracyjnej kary pieniężnej"), jak wywodzi skarżąca. Wobec tego nie mają do niej zastosowania zasady dotyczące wymierzania kar administracyjnych, a w konsekwencji, że każdorazowo w związku z nowelizacją przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i dodaniem do niego Działu IVa (art. 189a-189k) należy badać winę strony a więc subiektywny charakter sprawy. Przesądził to jednoznacznie sam ustawodawca nazywając tę opłatę "dodatkową opłatą roczną" a więc pochodną opłaty, o której mowa w art. 238 kc, choć niewątpliwie opłata ta ma charakter sankcyjny. W sprawach dotyczących zmiany wysokości opłaty rocznej (czy nałożenia rocznej opłaty dodatkowej) "właściwy organ", o którym mowa w przepisach ugn, reprezentuje właściciela nieruchomości a ramy jego działań wyznacza ustawa. (por. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna. LexisNexis, Warszawa 2013, s. 975).

Wysokość rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, jako że jest ono instytucją prawa cywilnego, została powierzona kontroli sądów powszechnych. Forma decyzji administracyjnej nakładającej "sankcję" w postaci "opłaty dodatkowej" i brak odesłania na grunt postępowania przed sądem powszechnym dla kwestionowania faktu nałożenia lub sposobu naliczenia tej opłaty, nie wykluczają przyjęcia jej cywilnoprawnego charakteru choć ustawodawca wyłączył w tym zakresie drogę sądową na rzecz decyzji administracyjnej. Wybór przez ustawodawcę władczej formy działania określonej w art. 63 ust. 4 ugn i brak odesłania na drogę postępowania cywilnego niewątpliwie przesądza o braku kognicji sądu powszechnego w tego typu sprawach, ale też nie kwalifikuje tej opłaty dodatkowej jako typowej kary administracyjnej. Zdaniem Sądu jest to rodzaj określonej ustawowo (poprzez określenie jej wysokości na 10 % wartości nieruchomości) "kary umownej" nakładanej na użytkownika wieczystego - fakultatywnie - w drodze decyzji administracyjnej, przez "właściwy organ" tj. podmiot reprezentujący właściciela nieruchomości. Brak konsekwencji ustawodawcy w wyborze władczej formy kontroli państwa opłat z tytułu użytkowania wieczystego (rocznych stałych i rocznych dodatkowych) jest oczywisty, pozostaje jednak poza zakresem niniejszej sprawy.

Bez wątpienia jednak przewidziana w art. 63 ust. 2 ugn dodatkowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nie ma charakteru typowej sankcji administracyjnej, bowiem przesłanką jej zastosowania przez organ administracji publicznej jest niedotrzymanie terminu zagospodarowania nieruchomości, a więc niewywiązywanie się użytkownika wieczystego z obowiązku ustalonego w ramach umowy cywilnoprawnej. Skoro opłata dodatkowa zasadniczo ma służyć dyscyplinująco na wykonanie przez użytkownika wieczystego obowiązków związanych z zagospodarowaniem nieruchomości, to istotne jest, co zasadnie podniesiono w skardze, zbadanie przyczyn opóźnienia realizacji umowy. Konieczne jest zatem ustalenie, czy istniały okoliczności warunkujące zmianę umówionego terminu zagospodarowania terenu, w szczególności, że sam ustawodawca w art. 63 ust. 1 ugn dopuścił możliwość wyznaczenia terminu dodatkowego w stosunku do terminu pierwotnie określonego w umowie.

W kontrolowanej sprawie w umowie z [...] marca 2002 r. oddano sporną nieruchomość w użytkowanie wieczyste i wówczas ustalono, iż użytkownik wieczysty rozpocznie remont budynku w ciągu 24 miesięcy od dnia podpisania umowy i zakończy go w ciągu 24 miesięcy od dnia jego rozpoczęcia. Zabytkowy budynek przy ul. [...] w W. w świetle tej umowy miał zostać wyremontowany najpóźniej do [...] marca 2006 r. Termin ten był początkowo "przesuwany" przez ówczesne strony umowy. W 2004r. został określony na dwa lata od daty uzyskania ostateczności decyzji pozwalającej na budowę - nie później jednak niż do końca 2006r. Ostatecznie, zaskarżoną decyzją, opłatą dodatkową z powodu niewykonania postanowień umowy została obciążona dopiero skarżąca. Stąd wywodzi ona, iż jako inwestor nie może ponosić negatywnych skutków niezagospodarowania nieruchomości w terminie przed [...] grudnia 2006r., skoro jest jej użytkownikiem wieczystym dopiero od [...] grudnia 2013r.

Stanowisko to jest chybione. Charakter użytkowania wieczystego polega na tym, że użytkownik wieczysty nie nabywa samej nieruchomości jak jej właściciel lecz tylko prawo jej użytkowania wieczystego w granicach określonych m.in. w umowie o jego ustanowienie. Powszechnie znana i ugruntowana zarówno w doktrynie jaki w orzecznictwie jest przy tym zasada, iż następca użytkownika wieczystego wstępuje w jego prawa i obowiązki określone umową. Wobec tego następcę (np. stronę umowy sprzedaży, zamiany czy darowizny, która nabyła prawo od użytkownika wieczystego, lub np. jego spadkobiercę), jako nabywcę pochodnego, obciążają również konsekwencje działań i zaniechań poprzedniego użytkownika wieczystego w zakresie stanu realizacji jego praw i obowiązków Obarczenie każdoczesnego użytkownika wieczystego obowiązkiem wykorzystania gruntu zgodnie z przeznaczeniem mieści się w naturze zobowiązania realnego użytkownika w stosunku prawnym użytkowania wieczystego. (por. E. Gniewek, Komentarz do art. 239 kc, Lex, oraz przywołane tam piśmiennictwo a także uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1985 r., III AZP 11/84, OSNCP 1985, z. 11, poz. 167).

Jakkolwiek zatem skarżąca stała się użytkownikiem wieczystym w grudniu 2013r. to wiążą ja w całości postanowienia umowy z 2002r. o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste J. I.. Umowa ta przewidywała, że remont budynku rozpocznie się w terminie dwóch lat a zostanie zakończony w terminie dwóch lat od daty jego rozpoczęcia. W notarialnym oświadczeniu z dnia [...] października 2004r. znak: [...] Prezydent W., działając na podstawie art. 63 ust. 1 ugn wyznaczył ówczesnemu użytkownikowi wieczystemu dodatkowy termin rozpoczęcia oraz zakończenia remontu budynku, przy czym termin rozpoczęcia remontu określono w nim na datę ostateczności decyzji z pozwoleniem na budowę, nie później jednak niż do dnia [...] marca 2005r, a termin zakończenia remontu - do dnia [...] grudnia 2006r. Użytkownik wieczysty w akcie notarialnym wyraził zgodę na powyższe. Akt ten zawiera także klauzulę, że w przypadku niedotrzymania przez użytkownika wieczystego terminu zabudowania nieruchomości, stosownie do art. 63 ust. 2 i 3 ugn zostanie ustalona dodatkowa opłata roczna obciążająca użytkownika wieczystego (§ 3 aktu notarialnego).

W świetle zasady jednego i jednolitego prawa użytkowana wieczystego dla wyniku sprawy bez znaczenia pozostają zatem późniejsze przekształcenia podmiotowe po stronie użytkownika wieczystego, jak również wiążące się z tym każdorazowo zmiany koncepcji zagospodarowania nieruchomości. Skarżąca, co oczywiste, nie ponosi bezpośredniej winy za działania czy zaniechania poprzednich użytkowników wieczystych, ale przystępując w ich miejsce do umowy użytkowania wieczystego i wstępując w ich prawa i obowiązki - odpowiedzialność tę przejęła, a w konsekwencji za ich działania bądź zaniechania odpowiada jak za własne choć nie ponosi za nie winy. Odpowiedzialność każdorazowego użytkownika wieczystego za zobowiązania wynikające z ustanawiającej to prawo umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości czy terminy jej zagospodarowania - wynika z samej konstrukcji użytkowania wieczystego nieruchomości i nie budzi najmniejszych wątpliwości Sądu.

W sprawie istotne jest także, że zarzuty ekskulpacyjne spółki zgłaszane w ramach odpowiedzialności jej poprzedników - pozostają bez wpływu na negatywną ocenę zaniechań jej samej. Skarżąca nabyła bowiem prawo użytkowania wieczystego w grudniu 2013r. i już wówczas winna była się liczyć ze skutkami wynikającymi wprost z ustawy tj. z art. 63 ust. 2 ugn (co zresztą miało miejsce, gdyż w 2014r. wystąpiła o wydłużenie terminu określonego w umowie). Jednocześnie nie może ujść uwadze, że opłatę dodatkową w wysokości 10% wartości nieruchomości decyzją pierwszej instancji nałożono na skarżącą w dniu [...] czerwca 2017 r. a więc trzy i pół roku po uzyskaniu przez nią tego prawa a ponad dziesięć lat po upływie terminu umownego określonego na [...] grudnia 2006r. Trzeba też uwzględnić, że już w 2013r. skarżąca dysponowała wymaganym pozwoleniem konserwatorskim a w 2015r. decyzją zatwierdzającą projekt budowlany, ponadto w 2014r. zakończyła się też sprawa o ustanowienie wymaganej służebności drogi koniecznej – niezbędnej dla przeprowadzenia własnego zamierzenia inwestycyjnego tej spółki i jej poprzedniczki. Pomimo to poszczególne postanowienia umowy z 2002r. o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie zostały dochowane – nawet jeśli termin realizacji liczyć od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego przez samą skarżącą (choć nie ma ku temu podstaw prawnych). W tym zakresie, co warto podkreślić, skarżąca nie przedstawiła żadnych rzeczowych argumentów wskazujących na to z jakiego powodu – bez własnej winy – nie dochowała terminu warunkującego prawidłowość realizowania prawa użytkowania wieczystego tj. zakończenia przebudowy i remontu budynku w terminie 24 miesięcy od daty zatwierdzenia projektu budowlanego. Skarżąca nie uwzględnia także, że zastosowanie dodatkowej opłaty rocznej jest środkiem dyscyplinującym, ale też ustawodawca w art. 240 kc ustanowił dalej idącą regułę, iż umowa o oddanie gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń (czy jak w sprawie niniejszej - nie przeprowadził skutecznie remontu). Powyższe ma istotne znaczenie w sprawie, gdyż sporna [...] przy ul. [...] jest obiektem zabytkowym usytuowanym w ścisłym reprezentacyjnym centrum miasta. Stąd wieloletnie zaniechania następujących po sobie użytkowników wieczystych wynikające z inicjowania przez nich samych kolejnych zmian w zakresie koncepcji inwestycyjnych, a w konsekwencji zakresu remontu budynku, skutkowały koniecznością uzyskania na to stosownych pozwoleń czy dostępu do nieruchomości z drugiej strony budynku. Wszystkie te okoliczności, jako że nie zostały ujęte w ramach koncepcji inwestycyjnej zawartej w umowie z pierwszym użytkownikiem wieczystym – stanowią ryzyko inwestycyjne każdoczesnego następującego po sobie (w ramach obrotu tym prawem) użytkownika wieczystego wstępującego w prawa i obowiązki strony pierwotnej umowy. Ryzyko to, jako że wynika wprost z ustawy (tak gdy mowa o przepisach zawartych w art. 63 ugn jak i w art. 240 kc) powinno być uwzględnione w cenie nabycia prawa użytkowania wieczystego. Innymi słowy skarżąca, jako aktualny użytkownik wieczysty nieruchomości, odpowiada wobec właściciela nie tylko za niedochowanie określonego w umowie terminu zakończenia remontu kamienicy wyznaczonego na koniec 2006r. ale też za każdy następny rok zwłoki kolejnych użytkowników wieczystych, jak również za zwłokę jej samej.

W świetle powyższego nie może być zatem uznany za trafny zarzut naruszenia przez organ art. 63 ust. 2 ugn polegający na braku podstaw do jego zastosowania. Skarżąca jako kolejny użytkownik wieczysty ponosi odpowiedzialność (a nie winę) za zaniechania jej poprzedników, nade wszystko sama będąc już użytkownikiem wieczystym i posiadając wymagane przepisami prawa zgody i pozwolenia na realizację planów inwestycyjnych jej samej – terminów umownych nie dochowała – w szczególności gdy chodzi o oznaczone w niej zasady. Nie może zatem skutecznie bronić się brakiem winy w zaniechaniach jej poprzedników czy przerzucać odpowiedzialności wyłącznie na przedłużające się procedury administracyjno-sądowe. Wszelkie wymagane przepisami pozwolenia były w dyspozycji skarżącej a pomimo to przez kilka lat od uzyskania tego prawa na rzeczy cudzej – warunek z umowy nie został przez nią zrealizowany, tak jak i nie został zrealizowany przez poprzednich użytkowników wieczystych. Nałożenie dodatkowej opłaty rocznej było zatem uzasadnione. Opłata ta, choć nie wynika to wprost z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, obejmuje zaniechania użytkownika wieczystego do daty jej ustalenia. Odpowiedzialność skarżącej obejmuje nie tylko okres do końca 2006r. ale i następne lata zwłoki w wykonaniu umowy. Sporną opłatę ustalono zatem nie tyle z uwagi na to, że użytkownik wieczysty nie wywiązał się z warunków umowy do końca 2006r. lecz z uwagi na to, że nie wywiązał się z niej nawet do grudnia 2017r.

W ocenie Sądu nie jest też trafny zarzut wskazujący na to, iż ustalenia opłaty należało dokonać jako 10% wartości nieruchomości określonej według stanu i cen na pierwszy rok następujący po roku, w którym zagospodarowanie nieruchomości miało nastąpić (tj. z 2007 r.), a nie według stanu na datę wydania decyzji pierwszoinstancyjnej (2017 r.). W tym zakresie Sąd w całości podziela stanowisko organu wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Stosownie do treści art. 63 ust. 3 ugn wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie. Ustalenie opłaty jest fakultatywne, a w kontrolowanej sprawie nastąpiło po raz pierwszy dziesięć lat po upływie określonego w umowie terminu zagospodarowania nieruchomości. Wobec tego ww przepis należy interpretować w ten sposób, że wysokość opłaty jest uzależniona od wartości nieruchomości w dacie ustalania pierwszy raz opłaty dodatkowej tj. "za pierwszy rok" (gdyż jest to opłata roczna), po bezkutecznym upływie terminu umownego - jednak z uwzględnieniem daty pierwszego jej ustalenia. Opłata ta ma charakter opłaty rocznej - tak jak i opłata określana w trybie art. 72 ugn czy opłata aktualizowana stosownie do treści art. 78 i n ugn. Świadczy o tym regulacja zawarta w art. 64 ust. 2 ugn wskazująca na identyczny jak w przypadku "regularnej" opłaty rocznej termin płatności opłaty dodatkowej. W świetle art. 64 ust. 1 ugn obowiązek ponoszenia opłat dodatkowych powstaje z dniem 1 stycznia następującego po bezskutecznym upływie zagospodarowania nieruchomości określonym w umowie – pod warunkiem jednak, że została wydana ostateczna decyzja w tym zakresie. Opłaty dodatkowe, tak jak w przypadku regularnych opłat rocznych, wnosi się do 31 marca każdego roku (art. 64 ust. 2 ugn), i, co wydaje się oczywiste w świetle tego przepisu, uiszcza się ja na rzecz właściciela nieruchomości. Zbieżność terminologii i regulacji ustawowej co do ww opłat przesądza, w ocenie Sądu, iż mamy tu do czynienia z opłatami rocznymi zależnymi od wartości nieruchomości w danym roku. Istotne znaczenie ma też sama redakcja tego przepisu (zresztą niezbyt fortunna), a w szczególności przecinek oddzielający zakres norm w nim zawartych. Przepis ten jednoznacznie stanowi, iż opłatę tę ustala się wg wartości nieruchomości "na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok" a więc na dzień ustalenia opłaty rocznej pierwszy raz po tym jak upłynie termin określony w umowie. Opłatę tę właściwy organ może ustalić, ale nie musi. Obowiązek jej ponoszenia powstaje już w pierwszym roku po bezskutecznym upływie terminu (art. 64 ust. 1), o ile "właściwy organ" skorzysta ze swojego uprawnienia. W stanie faktycznym sprawy nie do przyjęcia byłaby jednak koncepcja, iż ustalenie opłaty następuje wg wartości nieruchomości z 2007r. gdyż, jak jednoznacznie stanowi art. 63 ust. 3 zd. 2 ugn, za każdy następny rok opłata ulega zwiększeniu o dalsze 10 % wartości. Opłaty te byłyby zatem nieadekwatne do wartości nieruchomości w okresie, za który zostały ustalone. Również zarzut naruszenia art. 63 ust. 3 ugn okazał się zatem nieskuteczny.

W sprawie nie sposób też zarzucić naruszenie przez organ art. 7, 8, 77 czy 107 a także 7a kpa. Nieodniesienie się do wszystkich zarzutów skarżącej nie może stanowić o wadliwości decyzji, skoro zarzuty te pozostają irrelewantne dla wyniku sprawy.

Podkreślenia wymaga także, że w świetle przytoczonych wyżej okoliczności bez znaczenia w sprawie jest ewentualna wadliwość decyzji z 2005r. skoro skarżąca nie dochowała warunku określonego w umowie (renegocjowanej w 2004r.), wskazującej że remont ww zabytkowej kamienicy winien być zakończony w terminie 2 lat od uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego. Ostateczną decyzją w tym zakresie zarówno poprzedniczka prawna skarżącej jak i sama skarżąca dysponowała na dwa lata przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Ponadto stwierdzenie po ponad dziesięciu latach wadliwości decyzji z 2005r. zatwierdzającej projekt budowlany nie ma wpływu na nie budzący wątpliwości fakt niewywiązania się z umowy. Umowa z 2002r. nie nawiązuje bowiem do konkretnej decyzji administracyjnej a nakłada na użytkownika wieczystego obowiązek wyremontowania zabytkowej kamienicy, a to nie nastąpiło ani w ramach pierwotnej koncepcji inwestycyjnej ani wg kolejnych koncepcji następujących po sobie użytkowników wieczystych. Wskazuje ponadto ostateczny termin przeprowadzenia remontu na koniec 2006r. niezależnie od daty ostateczności pozwolenia na budowę.

W tym stanie rzeczy skarga podlegała oddaleniu. (art. 151 ppsa).