Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 628/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2005-12-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 143 ust. 2, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Teza: Sprzeczność poglądów zawartych w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2001 r. II SA/Po 336/00 oraz z dnia 16 stycznia 2002 r. I SA 1433/00 w kwestii adresata obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej - przestaje być oczywista po przypomnieniu, że były one formułowane na tle okoliczności konkretnych spraw w jakich organy orzekające wydawały decyzje. W istocie bowiem w każdej z tych spraw Sąd wskazywał na konieczność kierowania decyzji do tego właściciela nieruchomości, który był beneficjentem wzrostu wartości nieruchomości.

TEZY

Sprzeczność poglądów zawartych w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2001 r. II SA/Po 336/00 oraz z dnia 16 stycznia 2002 r. I SA 1433/00 w kwestii adresata obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej - przestaje być oczywista po przypomnieniu, że były one formułowane na tle okoliczności konkretnych spraw w jakich organy orzekające wydawały decyzje. W istocie bowiem w każdej z tych spraw Sąd wskazywał na konieczność kierowania decyzji do tego właściciela nieruchomości, który był beneficjentem wzrostu wartości nieruchomości.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Edyta Podrazik Sędzia NSA Barbara Kamieńska /spr./ Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant sekr.sąd. Kamila Kozłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 grudnia 2005 r. sprawy ze skargi A.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy O. z dnia [...] kwietnia 2004 r. Nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu wpisu od skargi; III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ E.Brychcy /-/ E.Podrazik /-/ B.Kamieńska


UZASADNIENIE

Wójt Gminy O. decyzją z dnia [...] kwietnia 2004 r. na podstawie art. 144 ust. 1, art. 145, 146, 147 i 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), art. 39 ust. 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.) oraz uchwały nr VII/37/03 Rady Gminy O. z dnia 29 kwietnia 2003 r. w sprawie ustalenia wysokości opłat adiacenckich (Dz.Urz.Województwa Wielkopolskiego z 2003 r. Nr 106, poz. 1952) ustalił A. M. zamieszkałej w B. opłatę adiacencką w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o powierzchni [...]ha położonej we wsi S. - oznaczonej numerami geodezyjnymi: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...]. Wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej (wodociągu) z udziałem środków publicznych. Urządzenie to pozwoli na doprowadzenie wody do działek. Stawkę procentową w wysokości 40 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po jej wybudowaniu uchwaliła Rada Gminy O. powołaną na wstępie uchwałą z dnia 29 kwietnia 2003 r.

W odwołaniu od tej decyzji A.M. podkreśliła, że nabywca przedmiotowych działek - pracownik urzędu gminnego w O. celowo zwlekał z zawarciem notarialnej umowy kupna sprzedaży, aż do dnia 9 grudnia 2003 r. mimo, że "umowę wstępną strony spisały w dniach [...] sierpnia i [...]września 2003 r., aby stać się właścicielem działek pięć dni po protokole zdawczym".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] czerwca 2004 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję wywodząc, iż w myśl art. 144 ust. 1 i art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej ciąży na osobie, która była właścicielem nieruchomości w dniu oddania urządzenia technicznego do użytku. Za zdarzenie umiejscowione w czasie, przez które należy rozumieć stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej, przyjmuje się dzień oddania urządzenia do użytku, czyli dzień spisania protokołu zdawczo-odbiorczego. W tym dniu właścicielką nieruchomości była jeszcze skarżąca, gdyż do skutecznego przeniesienia przez nią własności nieruchomości na nabywcę doszło dopiero w dacie zawarcia umowy kupna - sprzedaży w formie aktu notarialnego. Organ odwoławczy powołał się na stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 maja 2001 r. sygn. II SA/Po 336/00 opublikowanym w ONSA 2002/3/118, iż "właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej, nie jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia"

Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej do Sądu przez A.M. Skarżąca powtórzyła i rozbudowała argumentację przedstawioną w odwołaniu. Wyjaśniła, iż nie będąc mieszkanką gminy O. nie wiedziała o prowadzonej budowie wodociągu, wpływającej na wzrost wartości jej działek, ani o tym, kiedy budowa została zakończona. Obciążenie jej opłatą, mimo że przestała być właścicielką nieruchomości kilka dni po sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego wodociągu, uznała za "rażąco niesprawiedliwe". Kontrahent - pracownik urzędu gminnego w O. "celowo opóźniał zawarcie umowy notarialnej, aby uniknąć opłaty adiacenckiej".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, powtarzając dotychczasową argumentację. W rozpatrywanej sprawie inwestycja "budowa sieci wodociągowej do działek letniskowych w m. S." została przekazana do użytku protokołem z dnia 4 grudnia 2003 r. W tym dniu właścicielką działek wymienionych w zaskarżonej decyzji była A.M., bowiem przeniesienie własności części z tych działek na nabywcę nastąpiło aktem notarialnym z dnia 09 grudnia 2003 r. Dla ustalenia osoby zobowiązanej na podstawie art. 144 ust. 1 i art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami do uiszczenia opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia fakt, że skarżąca jeszcze przed wybudowaniem urządzenia technicznego zawarła nieformalne umowy sprzedaży, czy też przyrzekła sprzedaż przedmiotowych działek siedliskowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl przepisów art. 144 ust. 1 i art. 145 ust6. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - powołanych jako podstawa materialnoprawna decyzji - właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, przy czym ustalenie tej opłaty przez organ orzekający następuje każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przez "budowę urządzeń infrastruktury technicznej" rozumie się bowiem budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych lub telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ustawy).

Rozstrzygnięcie sprawy wymaga zatem ustosunkowania się do zagadnienia, czy organy ustalające opłatę adiacencką powinny adresować decyzję do aktualnego właściciela nieruchomości, czy też do osoby, która była właścicielem nieruchomości w dacie zakończenia budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

Każde z tych stanowisk znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 29 maja 2001 r. sygn. II SA/Po 336/00 (opublikowanym w ONSA z 2002 r. nr 3, poz. 118) Sąd stwierdził, że "właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej, nie jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia. Z kolei, zdaniem Sądu orzekającego w sprawie sygn. I SA 1433/00 (wyrok z dnia 16 stycznia 2002 r. Lex nr 81972) - skoro opłatę adiacencką ustala się w drodze decyzji, to data jej wydania decyduje o tym, kto jest stroną postępowania. "Ma być nią aktualny właściciel nieruchomości".

Sprzeczność tych dwóch poglądów przestaje być oczywista po przypomnieniu, że były one formułowane na tle okoliczności konkretnych spraw, w jakich organy orzekające wydawały decyzje. W istocie bowiem w każdej sprawie Sąd wskazywał na konieczność kierowania decyzji do tego właściciela nieruchomości, który był beneficjentem wzrostu wartości nieruchomości.

Opowiadając się za poglądem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny w pierwszym wyżej powołanym wyroku z dnia 29 maja 2001 r. i kierując decyzję do poprzedniego właściciela nieruchomości organy orzekające przeoczyły bardzo istotne zastrzeżenie Sądu, iż "warunkiem powstania obowiązku jest (...) uzyskanie przez zobowiązany podmiot korzyści w postaci wzrostu wartości nieruchomości".

Skoro, zatem skarżąca, głównym zarzutem odwołania uczyniła fakt, że korzyść ze wzrostu wartości działki odniósł wyłącznie aktualny właściciel, gdyż nabył od niej działki letniskowe zaledwie pięć dni po protokolarnym potwierdzeniu wybudowania wodociągu, o którym to zdarzeniu wiedział choćby z tytułu pracy w miejscowym urzędzie gminnym, a skarżąca nie miała wiedzy na ten temat, bowiem mieszka w innej gminie - to obowiązkiem organów orzekających było wyjaśnienie tej kwestii. W toku postępowania administracyjnego skarżąca przedłożyła nieformalne umowy sprzedaży 6 działek o wskazanych numerach z [...]sierpnia i [...]września 2003 r. za łączną cenę [...]zł ([...]zł + [...]zł), a umową notarialną z dnia 09 grudnia 2003 r. działki o tych samych numerach, o łącznej powierzchni [...]ha sprzedała temu samemu kontrahentowi i jego żonie za cenę niższą - [...]zł, mimo że nastąpiło to już po protokolarnym odbiorze urządzenia wodociągowego.

Może to wskazywać na nieodniesienie przez skarżącą korzyści z tytułu wzrostu wartości jej działek po wybudowaniu wodociągu, ale też wywołuje niepewność, czy już w dacie protokolarnego odbioru przedmiotowego urządzenia nastąpił wzrost wartości działek. Jak wyjaśniono w orzecznictwie, dokonując wykładni przepisu art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce gruntami, przy ustalaniu przez właściwy organ opłaty adiacenckiej istotne znaczenie ma ustalenie momentu powodującego wzrost wartości nieruchomości. Może on okazać się różny w zależności od rodzaju urządzenia wpływającego na wzrost wartości nieruchomości. W przypadku budowy urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych będzie to moment nie ich wybudowania, ale możliwości podłączenia nieruchomości do nich, bez względu na to, czy właściciel z możliwości tej skorzystał. Stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia wodociągowego, umożliwiające wymierzenie opłaty adiacenckiej, to wybudowanie sieci wodociągowej wraz z zaworem za wodomierzem głównym na przyłączu lub miejscu przeznaczonym na jego umieszczenie, określonym w warunkach technicznych przyłączenia obiektu do tych urządzeń (patrz wyroki NSA - z 6.III.2003 r. sygn. I SA 2053/01 - Lex nr 121784, z 30.I.2002 r. sygn. I SA 1595/00 - Lex nr 81678 oraz uzasadn. uchwały (5) NSA z 5.VI.2000 r. sygn. OPK 4/00, opubl. w ONSA 2000/4/143). Miał tego świadomość rzeczoznawca dokonujący wyceny wartości rynkowej poszczególnych działek, bowiem w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2004 r. na str. 13 pkt 9.3. zastrzegł, że "wycenę wykonano w oparciu o założenia, że istnieje możliwość bezpośredniego podłączenia poszczególnych działek do wybudowanego wodociągu zgodnie z informacją uzyskaną od Gminy O. (inwestor robót). Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek zmiany warunków, które utrudniałyby lub uniemożliwiałyby przyłączenie działek do sieci". Organy orzekające nie poczyniły w tym zakresie żadnych ustaleń znajdujących odbicie w uzasadnieniu decyzji.

Od skarżącej trudno oczekiwać informacji w tej kwestii, gdyż przestała być właścicielką działek pięć dni po protokolarnym odbiorze robót, a nadto zarzuca, iż w ogóle nie wiedziała o zakończeniu inwestycji wpływającej na wzrost wartości jej działek. Z kolei nowonabywca nie miał możliwości złożenia wyjaśnień, gdyż postępowanie administracyjne toczyło się i zakończyło bez jego udziału.

Skoro z przyczyn wyżej omówionych sprawa nie dojrzała do ostatecznego rozstrzygnięcia i wymaga uzupełnienia we wskazanych kierunkach, należało na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 a, c, art. 152 i art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzec jak w sentencji.

/-/ E.Brychcy /-/ E.Podrazik /-/ B.Kamieńska

MK