Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 518/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2008-10-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust 1 i ust 5
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: par 3 ust 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.) Protokolant Tomasz Korpal po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 października 2008 r. sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Podaniem z dnia 20 października 2007 r. A. G. zwrócił się do Wójta Gminy D. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na wybudowaniu 74 pasywnych domków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr [...] z obrębu [...].

Wójt Gminy D. decyzją z dnia [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), odmówił ustalenia warunków zabudowy na rzecz A. G. dla wnioskowanej inwestycji, ze względu na niespełnienie warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W uzasadnieniu swojej decyzji organ pierwszej instancji podał, że teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi gminnej nr geod. [...]. Urbanista, po przeanalizowaniu materiałów geodezyjnych i wizji lokalnej, stwierdził, że żadna

z działek sąsiednich dostępna z drogi gminnej nr geod. [...], nie jest działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Najbliższe budynki mieszkalne jednorodzinne, dostępne z tej drogi gminnej, zlokalizowane są

w odległości ok. 500 m we wsi R.

Ponadto organ I instancji podał, że na terenie inwestycji planowana jest realizacja gazociągu wysokiego ciśnienia, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy D. z dnia 27 listopada 2003 r. (Dz. Urzęd. Woj. Zach., Nr 128, poz. 2458). Sporządzany jest również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy D., którego ustalenia przewidują przebieg "Obwodnicy Zachodniej m. S.", przez teren działki nr geod. [...] w R.

Dalej organ I instancji podał, że urbanista po zapoznaniu się z uwagami zawartymi z piśmie z dnia 14 grudnia 2007 r., wniesionym przez pełnomocnika wnioskodawcy po zapoznaniu się z aktami sprawy w trybie art. 10 K.p.a., zwiększył obszar analizowany o działki sąsiednie, ale jednocześnie uznał, że żadna z działek nie spełnia warunku w art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przedstawiona bowiem koncepcja zagospodarowaniu terenu działki nr [...], zakłada stworzenie nowego osiedla mieszkaniowego, w znacznej odległości od zabudowy położonej przy drodze gminnej nr geod. [...], a planowane osiedle nie stanowi rozszerzenia istniejącej zabudowy, lecz utworzenie zupełnie nowej struktury przestrzennej. Planowane obiekty, są całkowicie odmienne od zabudowy wsi R., w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu. Teren planowanej inwestycji nie stanowi całości urbanistycznej z terenami zabudowanymi wsi R. Sąsiaduje z dużymi połaciami rolnymi od strony południowej i zachodniej, od strony północnej z terenem leśnym, a od wschodu z działkami budowlanymi, ale dostępnymi z innej drogi, powiatowej nr geod. [...]. Przejazd przez działkę nr geod. [...], z ul. [...] do terenu planowanej inwestycji i dalej do wsi R., nie jest ustanowiony prawnie, tzn. nie stanowi on drogi wydzielonej geodezyjnie ani też nie ma ustanowionej służebności przejazdu. Jest to działka należąca do Lasów Państwowych (grunt leśny), przez którą zwyczajowo odbywał się przejazd, do kilku gospodarstw rolnych, ale bez ustanowienia służebności. Dlatego teren planowanej inwestycji nie ma ustanowionego dostępu do ul. [...] poprzez działkę nr geod. [...]. Z ww. powodów działki położone przy drodze powiatowej nr geod. [...], nie stanowią dla terenu inwestycji, zabudowanych działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej.

A. G., nie zgadzając się z negatywną decyzją organu pierwszej instancji, wniósł odwołanie domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji, jako rażąco naruszającą prawo mające wpływ na wadliwość decyzji.

W uzasadnieniu odwołania podniósł między innymi, że Jego działka usytuowana jest w tej samej wsi i przy tej samej ulicy, to jest w sąsiedztwie urbanistycznym, spełnia zatem warunki co do kontynuacji funkcji, gdyż w odległości 500 m znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, w zabudowie bliźniaczej

a planowana zabudowa jest podobna do tej istniejącej przy ulicy [...].

Podniósł również, że działka ma połączenie z ulicą [...] z dwóch stron poprzez drogi wewnętrzne, wydzielone geodezyjnie i oznaczone "dr".

Ponadto w odwołaniu stwierdzono, że ewentualna kolizja zabudowy

z lokalizacją drogi czy gazociągu byłaby badana na etapie wystąpienia o pozwolenie na budowę, zatem podnoszenie tej kwestii przez Wójta jest niedopuszczalne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeks postępowania administracyjnego, art. 59 ust. 1, art. 61

i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) decyzją z dnia [...], utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu Kolegium podało, że ustawodawca w ustawie o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym założył, że podstawowym instrumentem zagospodarowania przestrzeni jest tworzenie planów miejscowych, który stosownie do przepisu art. 14 ust. 8 ustawy jest aktem prawa miejscowego określającym przeznaczenie terenu i sposób jego zagospodarowania, ale także warunki zabudowy. Dopiero w przypadku braku planu, ustalenie warunków zabudowy wymaga wydania decyzji. Nie jest możliwe zatem wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu objętego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W sprawie niniejszej nie ulega wątpliwości, że dla części działki nr [...] obręb [...] obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Uchwała

Nr X/183/03 Rady Gminy w D. z dnia 27 listopada 2003 r. opublikowana

w Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego). Organ pierwszej instancji na załączniku graficznym do analizy funkcji oraz zagospodarowania terenu (zał. w skali 1:1000) zakreślił projektowany przebieg gazociągu wysokiego ciśnienia oraz projektowany przebieg "obwodnicy zachodniej m. S.". Zatem ta część działki nr [...], która jest objęta ustaleniami cyt. planu miejscowego nie może być przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, bowiem zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tylko zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. W tej sytuacji, zdaniem organu odwoławczego, postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zadania inwestycyjnego polegającego na budowie osiedla (74 domy) na całej działce nr [...] traci rację bytu.

Niezależnie od powyższego stwierdzenia organ odwoławczy dokonał oceny możliwości ustalenia warunków co do części terenu nie objętego planem.

Na wstępie Kolegium ustosunkowało się do twierdzenia odwołującego, że organ pierwszej instancji winien określić parametry niezbędne do projektowania,

a nie wnikać w szczegółowe zagospodarowanie przedmiotowej działki, uznając je za nieuzasadnione. Kolegium powołało się na przepis art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi co powinien zawierać wniosek inwestora, mianowicie m.in.: "określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej". Wniosek powinien zatem zawierać projekt urbanistyczny uzupełniony stosownym opisem. Ma on szczególne znaczenie dla określenia dopuszczalności projektowanego zagospodarowania terenu z punktu widzenia przepisów prawa w tym zasady dobrego sąsiedztwa - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. We wniosku należy wskazać również charakterystyczne parametry techniczne inwestycji (art. 52 ust. 2 pkt 2c). Charakterystyka urbanistyczna musi pozwalać na stwierdzenie, czy zamierzenie spełnia zasadę "dobrego sąsiedztwa" czyli czy można ją dostosować do parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących już w sąsiedztwie miejsca lokowania inwestycji. Należy bowiem określić we wniosku cechy planowanej zabudowy po to, aby móc je porównać z podobnymi cechami istniejącej już w danym miejscu zabudowy.

Na podstawie złożonego wniosku organ orzekający rozstrzyga, czy projektowana inwestycja spełnia wymogi określone wart. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy

i w związku z tym, czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnego projektu inwestycyjnego jest w ogóle możliwe.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków m.in., aby "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu".

Jeżeli zatem na podstawie tego przepisu oraz w sposób określony

w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) nie można ustalić warunków zabudowy dla nowej zabudowy, to organ orzekający wydaje decyzję odmowną.

Dalej Kolegium podało, że oprócz spełnienia wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy istotne jest również, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu

z uwzględnieniem ust. 5 art. 61 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Art. 61 ust. 5 ustawy stanowi, że "warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane

w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem".

W myśl art. 2 pkt 13 ustawy, przez uzbrojenie terenu "należy rozumieć urządzenia,

o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami". Uzbrojenie terenu wg tego przepisu oznacza urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne wybudowane pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią. Są to urządzenia konieczne do funkcjonowania budynku.

Z przepisu art. 61 ust. 5 ustawy wprost wynika, że jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to musi być zagwarantowane w drodze umowy

z przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług (właściwa jednostka organizacyjna).

W aktach sprawy znajduje się pismo Spółki z o.o. A z dnia 2 lutego 2007 r., stwierdzające, że nie ma możliwości uzbrojenia działki w sieć wodociągową. Brak również możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej (pismo Gminy z 25 lipca 2007 r. w aktach). Zdaniem Kolegium ustawodawca nie przewiduje innych rozwiązań w zakresie uzbrojenia terenu niż te wynikające z umów z właściwą jednostką organizacyjną.

Niespełnienie przez inwestora wymagań wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy uniemożliwia organowi orzekającemu wydanie pozytywnej decyzji nawet gdyby inwestycja realizowała zasadę dobrego sąsiedztwa.

Jednak organ odwoławczy stwierdził, że zamierzenie inwestycyjne w postaci budowy zamkniętego osiedla z budową 74 domków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej nie spełnia także wymagań, określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Sposób określenia wymagań, o których mowa w tym przepisie został przedstawiony w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

W szczególności przepisy Rozporządzenia nakazują ustalenie obowiązującej linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Zdaniem Kolegium w sprawie niniejszej wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy nie jest możliwe, bowiem brak jest działki sąsiedniej, zabudowanej w taki sposób, aby linia istniejącej już zabudowy mogła być przedłużona w celu wyznaczenia linii obowiązującej dla nowej zabudowy, tym bardziej nie jest to możliwe dla projektowanego zamierzenia polegającego na usytuowaniu 74 domów w linii zabudowy także w głębi działki.

Nie jest możliwe określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej również jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - § 7 ust. 1 Rozporządzenia.

Nie jest możliwe określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej również jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - § 7 ust. 1 Rozporządzenia.

Nadto nie jest możliwe określenie średniego wskaźnika zabudowy dla obszaru analizowanego, bowiem takiej zabudowy nie ma (§ 5 ust. 1 Rozporządzenia). Mając na uwadze, że w obszarze analizowanym wielkość powierzchni zabudowy

w stosunku do wielkości obszaru analizowanego może stanowić jedynie marginalny średni wskaźnik zabudowy dla obszaru analizowanego, który następnie jest wyznacznikiem dla ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy - to również i z tego powodu nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla budowy osiedla o dużym wskaźniku zabudowy.

Nie jest możliwe również wyznaczenie pozostałych parametrów, określonych

w rozporządzeniu, a uzależnionych od istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, jak: szerokości elewacji frontowej znajdującej się od frontu działki (część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się wjazd); wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej; geometrii dachu - § 7 i 8 Rozporządzenia.

Reasumując Kolegium stwierdziło, że zabudowa istniejąca w obszarze analizowanym nie pozwalająca ustalić wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie jest traktowana jako spełniająca warunki wskazane w tym przepisie.

A. G. zaskarżył powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie oraz decyzji ją poprzedzającej i zobowiązanie organu do wydania pozytywnej decyzji.

Decyzjom zarzucił rażące nieprawidłowości w zakresie ustaleń faktycznych

i prawnych, mające decydujący wpływ na wadliwość decyzji.

W uzasadnieniu na wstępie zarzucił organom, że odmówiły uznania drogi oznaczonej na mapach jako "dr" za legalną drogę wewnętrzną, nie podając żadnej podstawy prawnej swojej odmowy. Skarżący przytoczył szereg przepisów, z których wynika, że droga łącząca Jego działkę z ulicą [...] jest drogą wewnętrzną

i stanowi dostęp do drogi publicznej w świetle definicji zawartej w ustawie

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dalej wyjaśnił, że planowany przebieg gazociągu, już po uchwaleniu planu, został zmieniony, o czym Gmina została poinformowana na piśmie. Nadto gazociąg miałby przebiegać pod ziemią i wymagałby wydzielenia pasa o szerokości 12 czy nawet 26 m. Przy szerokości działki ponad 300 m wydzielenia takiego pasa terenu nie przestawiałoby żadnego problemu. Na terenie tym urządzić można osiedlowy teren rekreacyjny, plac zabaw czy parking.

Kolejny zarzut dotyczy naruszenia przez organ odwoławczy określonego

w art. 139 K.p.a. zakazu reformationis in peius. Kolegium wysunęło bowiem zarzut,

iż istniejące i projektowane uzbrojenie uniemożliwia organowi orzekającemu wydanie pozytywnej opinii nawet gdyby inwestycja realizowała zasadę dobrego sąsiedztwa. Tym samym wyraziło pogląd prawny ewidentnie pogarszający Jego sytuację, mimo że nie stwierdziło jednocześnie, aby decyzja organu dotknięta była rażącym naruszeniem prawa. Nadto we wniosku wskazał, że woda zapewniona zostanie

z indywidualnych ujęć, a ścieki gromadzone będą w zbiornikach bezodpływowych.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku stwierdzenia Kolegium, iż niemożliwe jest wydanie pozytywnej opinii ze względu na brak możliwości wyznaczenia: linii zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji, średniego wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej i geometrii dachu. Stwierdzenie to również narusza przepis art. 139 K.p.a. oraz pozostaje w sprzeczności

z rzeczywistością. Kolegium bowiem autorytatywnie stwierdza, że nie jest możliwe wyznaczenie tych parametrów mimo, że istnieją działki zabudowane w tej samej miejscowości i przy tej samej ulicy [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie odpowiadając na skargę podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej).

Oceniając pod względem merytorycznym zaskarżoną decyzję Sąd nie dopatrzył się, wbrew zarzutom skargi, jej niezgodności z prawem.

Podstawę materialnoprawną wydania przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy stanowił m.in. art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z jego treścią wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów

i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnym.

Unormowanie powyższe wprowadziło do prawa polskiego zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zamianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Funkcją tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, który został zdefiniowany w art. 2 pkt 1 cyt. ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U.

Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy.

Organ I instancji przeprowadził w wyżej wskazanym zakresie postępowanie wyjaśniające, a w uzasadnieniu znalazło się stwierdzenie, iż dla planowanej inwestycji nie został spełniony zawarty w pkt 1 warunek dobrego sąsiedztwa. Takie samo stanowisko zajął organ odwoławczy.

Ze stanowiskiem organów obu instancji należy się zgodzić. Z części tekstowej, jak i graficznej analizy wynika bowiem, że żadna ze znajdujących się w obszarze analizowanym działek zabudowanych nie jest zabudowana w sposób podobny do zabudowy planowanej przez skarżącego.

Przede wszystkim żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana kilkudziesięcioma, czy choćby kilkunastoma budynkami w niewielkiej odległości od siebie. Wszystkiej działki, w tym również położone przy ul. [...], zabudowane są jednym budynkiem, ewentualnie dwoma w zabudowie bliźniaczej. Niewątpliwie zatem planowany przez skarżącego sposób zagospodarowania terenu działki nr [...] nie jest kontynuacją istniejącego sposobu zagospodarowania na działach sąsiednich.

Jak wskazano wyżej ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy.

Ustawodawca wymóg ten sprecyzował w § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. Nr 164, poz. 1588) stanowiąc, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Natomiast w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie

z tymi przepisami. Jeżeli zaś linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Dopuszczalne jest inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu

w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 cyt. ustawy.

W planowanym przez skarżącego sposobie zagospodarowania działki nr [...] obowiązujące linie zabudowy wyznaczona zostały prostopadle do osi ulicy [...]. Tymczasem na zabudowanych działkach sąsiednich linia zabudowy przebiega równolegle do osi ulicy. Oznacza to, że również w tym zakresie wniosek skarżącego nie mógł być uwzględniony, co musiało skutkować wydaniem decyzji odmawiającej ustalenia żądanych warunków zabudowy.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w skardze należy wyjaśnić, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organy nie dokonują uznania legalności drogi wewnętrznej. Rolą organów jest jedynie ustalenie, do której drogi publicznej działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada dostęp.

W przedmiotowej sprawie organy prawidłowo ustaliły, że działka skarżącego posiada dostęp do ulicy [...]. Natomiast dojazd do ulicy [...] jest jedynie nieformalnym dojazdem przez tereny leśne i działki położone przy tej ulicy nie mogą być brane pod uwagę przy ustalaniu dobrego sąsiedztwa. Stan taki wynika z map znajdujących się w aktach sprawy. Na mapach tych, wbrew twierdzeniu skarżącego, nie istniej droga wewnętrzna łącząca działkę skarżącego z ulicą [...]. Wprawdzie na jednej z map linią przerywaną zaznaczono część działki nr [....] znakiem "dr.", jednak potwierdza to fakt, że nie jest to geodezyjnie wydzielona droga wewnętrzna. Liniami przerywanymi bowiem zaznacza się na mapach faktyczny sposób zagospodarowania terenu, a nie geodezyjnie wydzielone działki.

Nie zasługuje również na uwzględnienie drugi zarzut skargi o naruszeniu przez organ odwoławczy przepisu art. 139 K.p.a. Organ odwoławczy nie narusza wymienionego przepisu w sytuacji, gdy utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, jednocześnie w uzasadnieniu swojej decyzji dokonuje pogłębionej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i zawiera dodatkowe argumenty na poparcie dokonanego przez organ I instancji rozstrzygnięcia.

Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.