Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 24/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2018-05-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 5 ust. 1 pkt 8-9, art. 35
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos – Janusz Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc - Malec (sprawozdawca) Sędzia NSA Witold Falczyński Protokolant Referent stażysta Kinga Górka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 maja 2018 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję nr [...] Starosty [...] z dnia [...] r., znak: [...] II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego M. K. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2017 r., znak: [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania A. K. - na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 36, art. 80 ust. 1 pkt 2, art. 81 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 82 ust. 3 ustawy z dnia [...] lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332), dalej jako "p.b." oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), dalej jako "k.p.a." – utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2017r., znak: [...]

Wskazaną decyzją organ I instancji zatwierdził projekt budowlany i udzielił B. i J. P. pozwolenia na budowę budynku garażowego na działce nr [...], położonej w miejscowości K., gm. G..

W uzasadnieniu organ wskazał, że budynek garażowy został zlokalizowany na terenach zabudowy zagrodowej, oznaczonych symbolem MR. Usytuowanie budynku garażowego na tych terenach jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy G., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy G. N. [...] z dnia [...] grudnia 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Lub. z 2004 r. Nr 37, poz. 822). Budynek spełnia wymogi ochrony przeciwpożarowej - posiada własną ścianę oddzielenia pożarowego, zgodnie z § 235 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422), dalej "rozporządzenie". Zrealizowanie tego budynku na działce nr [...] nie naruszy wymogów zawartych w § 60 i 57 rozporządzenia, dotyczących zapewnienia wymaganego oświetlenia dziennego i nasłonecznienia w pomieszczeniach przeznaczonych i na pobyt ludzi w budynku mieszkalnym znajdującym się na sąsiedniej działce. Wobec spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 p.b., organ I instancji nie mógł odmówić wydania pozwolenia na budowę.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji M. K., będący właścicielem sąsiedniej działki nr [...] i budynku mieszkalnego zlokalizowanego na tej działce, bezpośrednio przy granicy działki nr [...], zarzucał, że inwestycja nie jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ponadto spowoduje uciążliwości. Skarżący podnosił, że w przepisie § 3 pkt 3 rozporządzenia, "zabudowę zagrodową" definiuje się jako budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, natomiast w pkt 8 cyt. rozporządzenia, mówi się, że przez "budynek gospodarczy" należy rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych.

Zdaniem skarżącego, z decyzji organu I instancji nie wynika natomiast jednoznacznie, jaki będzie planowany budynek garażowy i jakie będzie jego przeznaczenie, czy będzie to garaż na sprzęt rolniczy, czy na samochody i związane z tym budynkiem ich naprawy. Ponadto dopuszczenie budynku garażowego o tak dużej kubaturze, zlokalizowanego bezpośrednio przy granicy jego działki i w dobudowie do budynku mieszkalnego spowoduje znaczne uciążliwości.

Podniósł także, że wcześniejsze postępowanie prowadzone w tej samej sprawie, po cofnięciu przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę, zostało umorzone, ale w chwili wystąpienia inwestorów z nowym wnioskiem, decyzja o umorzeniu nie była jeszcze ostateczna.

Wojewoda nie uwzględnił zarzutów odwołania, a podzielając ustalenia i stanowisko organu I instancji, wskazaną na wstępie decyzją utrzymał w mocy decyzję tego organu.

Wojewoda potwierdził więc zgodność lokalizacji inwestycji na działce nr [...] z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyjaśnił, że na terenach MR plan w § 5 pkt 10 lit. "b" i "c" dopuszcza zabudowę obiektami mieszkalnymi i gospodarczymi łącznie do 50 % powierzchni działki i wprowadza obowiązek zapewnienia możliwości zlokalizowania co najmniej jednego garażu lub miejsca do parkowania na każdej działce. Zgodnie natomiast z § 3 ust. 8, na obszarze objętym planem dopuszcza się lokalizację budynków i budowli w odległości 1,50 m od granicy lub w granicy działki.

W przedstawionym projekcie zagospodarowania działki nr [...] o powierzchni 2100 m2, powierzchnia zabudowy projektowanego budynku i powierzchnia istniejących na tej działce budynków wynosi: 126 + 282 = 408 m2, co oznacza, że działka ta po zrealizowaniu nowego budynku będzie zabudowana w 19 %, a więc zgodnie z planem.

Również lokalizacja spornego budynku bezpośrednio przy granicy działki jest zgodna z planem, poza tym takie usytuowanie uzasadnione jest również tym, że działka nr [...] ma szerokość zaledwie 9,54 m.

Plan nie wprowadza natomiast żadnych innych ograniczeń, czy to dotyczących formy architektonicznej garaży (np. spadków dachów), czy też dotyczących ich wysokości lub kubatury.

Inwestycja zgodna jest również z przepisami rozporządzenia, a budynek garażowy został zaprojektowany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.). Nie narusza w szczególności warunków określonych w § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia, dotyczących zapewnienia pomieszczeniom przeznaczonym na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, znajdującym się w sąsiedztwie planowanego budynku garażowego, naturalnego oświetlenia, oświetlenia dziennego i nasłonecznienia. Inwestycja została zaprojektowana również z zachowaniem wymogów § 235 rozporządzenia, gdyż od strony budynku mieszkalnego A. K., przewidziano ścianę oddzielenia przeciwpożarowego.

W odniesieniu do zarzutu uciążliwości, jakie może wywoływać użytkowanie garażu, czy prowadzenie w nim napraw sprzętu rolniczego lub samochodów, Wojewoda stwierdził, że przepis § 5 pkt 10 lit. "h" planu dopuszcza na terenach - MR lokalizowanie parterowych obiektów usługowych, drobnego biznesu lokalnego (działalności gospodarczej), a także przeznaczenie części budynków mieszkalnych i gospodarczych dla funkcji usługowych. Plan wyklucza natomiast w tym terenie lokalizację usług wykraczających swoją uciążliwością poza granice władania dysponentów poszczególnych obiektów usługowych. Dla prowadzenia takiej działalności plan wyznacza tereny BP - aktywności gospodarczej, przedsiębiorczości.

Wojewoda stwierdził, że projekt budowlany jest kompletny, posiada informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b p.b., charakterystykę energetyczną, a także ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji w związku z lokalizacją budynku bezpośrednio przy budynku mieszkalnym (§ 206 ust. 2 rozporządzenia), zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów: wniosków o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jedno-rodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (Dz. U. z 2016 r., poz. 1493) nie było obowiązku podawania w decyzji kategorii obiektu budowlanego.

Ponadto projekt został wykonany przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane oraz legitymujące się aktualnym na dzień opracowania projektu i jego sprawdzenia zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust.7 p.b.; do projektu dołączono oświadczenie projektantów o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, wymagane w art. 20 ust. 4 p.b. Organ administracji architektoniczno - budowlanej nie ma natomiast prawa ingerować w zawartość merytoryczną projektu. Uprawnienia kontrolne takiego organu obejmują sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Natomiast sprawdzenie zgodności z przepisami, w tym techniczno- budowlanymi, zostało ograniczone tylko do projektu zagospodarowania działki. Powyższe przepisy korespondują z przewidzianą w p.b. odpowiedzialnością projektanta, gdyż w świetle art. 20 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, do podstawowych obowiązków projektanta należy opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Oznacza to, że za wszystkie rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym odpowiada jego autor.

Wobec zatem spełnienia powyższych wymagań, organ nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dodatkowo Wojewoda stwierdził, że wystąpienie do organu I instancji przez inwestorów z nowym wnioskiem z dnia [...] lipca 2017 r. o pozwolenie na budowę budynku garażowego na działce nr [...] w [...] i wszczęcie w dniu [...] lipca 2017 r. na ten wniosek nowego postępowania w sprawie pozwolenia na budowę w dniu, w którym miała być wydana decyzja umarzająca poprzednie postępowanie było błędne, ale nie stanowi to podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Decyzja kończąca tamto postępowanie już po 14 dniach od jej otrzymania przez strony stała się ostateczna.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie M. K. domagał się uchylenia decyzji organów obu instancji, zarzucając ich wydanie z naruszeniem:

- art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. w zw. z § 5 ust. 10 lit. b i c miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy G. poprzez stwierdzenie zgodności planowanej inwestycji z ustaleniami planu miejscowego w sytuacji, gdy zaprojektowany budynek nie ma charakteru budynku gospodarczego uzupełniającego funkcję zagrodową terenu, a skala zamierzonego przedsięwzięcia wskazuje na jego przeznaczenie do prowadzenia działalności gospodarczej;

- art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. w zw. z § 5 ust. 10 lit. h miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy G. poprzez stwierdzenie zgodności planowanej inwestycji z ustaleniami planu w sytuacji, gdy zaprojektowany budynek nie jest budynkiem parterowym, zaś zasięg jego uciążliwości, uwzględniając skalę zamierzenia, jego lokalizację oraz możliwe przeznaczenie na prowadzenie działalności gospodarczej, wykracza poza granicę władania dysponentów działki nr ewid.[...],

- art. 35 ust. 1 pkt. 1 i 2 p.b. w zw. z art. 7, 77 i 80 k.p.a. oraz § 3 ust. 7 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy G. poprzez stwierdzenie zgodności planowanej inwestycji z ustaleniami planu oraz przepisami rozporządzenia pomimo nieustalenia przez organy administracji I i II instancji czy planowana inwestycja może być uznana za zabudowę zagrodową w rozumieniu § 3 pkt 3 rozporządzenia, w tym zwłaszcza czy teren przedmiotowej działki wykorzystywany jest w charakterze rodzinnego gospodarstwa rolnego oraz poprzez niezbadanie czy inwestycja spełnia warunek kształtowania architektury z uwzględnieniem tradycji regionalnych oraz ochroną wartości kulturowych (§ 3 ust. 7 planu);

- art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji podstawy prawnej, w tym zwłaszcza niewskazanie, który z przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy G. dopuszcza na terenach zabudowy zagrodowej lokalizację dwukondygnacyjnego budynku usługowego, którego skala wyklucza kwalifikowanie go jako drobnego biznesu, czy też obiektu gospodarczego służącego uzupełnieniu funkcji zagrodowej działki, a nadto, czy zasięg oddziaływania zamierzenia zamyka się w granicach nieruchomości, którą dysponują inwestorzy;

- art. 35 ust. 1 pkt 2 art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 p.b. poprzez stwierdzenie zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami pomimo niezbadania przez organy tego, czy planowanej inwestycji zapewniono odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej oraz czy usytuowanie to zapewnia poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich w korzystaniu z należącej do nich nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, tj. korzystanie z działki nr [...] jako działki siedliskowej.

W uzasadnieniu skargi, skarżący przedstawił taką samą argumentację, jak w odwołaniu.

Podniósł, że organy zaniechały ustalenia, czy teren przedmiotowej działki wykorzystywany jest w charakterze rodzinnego gospodarstwa rolnego. Fakt funkcji terenu w miejscowym planie nie może być oderwany ustaleń czy planowana w ramach tej funkcji zabudowa związana jest z produkcją rolną w ramach gospodarstwa rodzinnego.

Poważne wątpliwości organów powinna budzić także możliwość uznania przedmiotowego garażu za budynek gospodarczy uzupełniający funkcję zagrodową nieruchomości, przede wszystkim z uwagi na jego skalę w porównaniu z budynkami gospodarczymi znajdującymi się na działce nr [...] oraz budynkami gospodarczymi zlokalizowanymi na nieruchomościach sąsiednich, a nadto z uwagi na jego lokalizację w obrębie działki inwestorów. Projekt zagospodarowania działki przewiduje bowiem lokalizację spornego garażu w znacznym oddaleniu od istniejącego na działce budynku mieszkalnego oraz pozostałych budynków gospodarczych. Taka lokalizacja budynku - jeśli ten miałby rzeczywiście służyć uzupełnieniu siedliskowej funkcji nieruchomości np. do przechowywania materiałów lub sprzętów rolniczych czy też płodów rolnych, byłaby bardzo niekorzystna. Ta okoliczność oraz sposób zagospodarowania terenu przyległego jednoznacznie wskazują, że przeznaczeniem spornego garażu będzie w istocie prowadzenie działalności gospodarczej. Obowiązkiem organu było określenie kategorii budynku, co wynika z art. 5 ust. 1 p.b.

Organy obu instancji nie przeprowadziły również kompleksowej analizy stanu faktycznego, która mogłaby doprowadzić do stwierdzenia, iż planowany budynek nie wykracza swoją uciążliwością poza granice działki. Oświadczenie projektanta, iż oddziaływanie zamykać się będzie w granicach działki inwestorów, nie jest wystarczające, gdyż bezpośrednie sąsiedztwo funkcji mieszkalnej i użytkowej (ich zetknięcie) musi rodzić uciążliwości wykraczające poza obszar działki, na której znajduje się obiekt użytkowy. Uciążliwości te oraz bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej z użytkową negatywnie wpływa także na wartość nieruchomości skarżącego.

Inwestycja nie spełnia również określonego w § 3 ust. 7 planu miejscowego, warunku kształtowania architektury z uwzględnieniem tradycji regionalnych oraz ochroną wartości kulturowych. Przyjęty sposób zestawienia funkcji mieszkalnej na działce skarżącego i na projektowanej działce użytkowej w oczywisty sposób przeczy regułom zachowania ładu przestrzennego, których źródłem jest przepis art. 1 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Bezspornie bowiem istniejący (ukształtowany) w tym obszarze sposób zabudowy przewiduje jako pierwsze od drogi domy mieszkalne. Brak jest natomiast obiektów o funkcji użytkowej - zwłaszcza o planowanej skali. W związku z tym organy, dopuszczając lokalizację obiektu o zaplanowanej skali, charakterze i usytuowaniu na działce, naruszyły także przepisy art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 p.b. wymagające dla prawidłowej budowy uwzględnienia przy projektowaniu odpowiedniego usytuowania na działce budowlanej, a przede wszystkim poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich w tym w szczególności skarżących, których obiekt mieszkalny miałby sąsiadować z obiektem o odmiennym charakterze.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 35 p.b.:

1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 (...).

W świetle przytoczonego przepisu, jednym z podstawowych warunków wydania pozwolenia jest zgodność inwestycji z planem miejscowym.

W razie niezgodności inwestycji z planem organ ma obowiązek odmówić wydania pozwolenia na budowę. Wynika to wprost z art. 35 ust. 4 p.b., który stanowi, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno - budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Rację ma skarżący, że w niniejszej sprawie organy niezasadnie uznały, że sporna inwestycja ten warunek spełnia.

Inwestycja ta ma być bowiem zrealizowana na działce nr [...] w miejscowości K., gmina G., która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona jest w terenie oznaczonym symbolem MR – "teren zabudowy mieszkaniowej zagrodowej".

Zasady zagospodarowania tego terenu zostały określone w § 5 pkt 10 planu.

Zgodnie z lit. "b" – "dopuszcza się zabudowanie obiektami mieszkalnymi i gospodarczymi łącznie do 50 % powierzchni działki", zgodnie z lit. "c" – "wprowadza się obowiązek zapewnienia możliwości zlokalizowania co najmniej jednego garażu lub miejsca do parkowania na każdej działce", zgodnie z lit. "d" – ustala się następujące wymogi wobec zabudowy mieszkaniowej: wysokość do 2 kondygnacji, z których drugą stanowi poddasze użytkowe (...)", zgodnie z pkt "h" – "dopuszcza się lokalizowanie parterowych obiektów usługowych drobnego biznesu lokalnego (działalności gospodarczej", a także przeznaczenie części budynków mieszkalnych i gospodarczych dla funkcji usługowych; wyklucza się lokalizację usług wykraczających swoją uciążliwością poza granice władania dysponentów poszczególnych obiektów usługowych".

Przepis ten, dopuszczając w terenie MR zabudowę mieszkaniową i gospodarczą, wprowadza jednocześnie odmienne warunki dla lokalizowania budynków mieszkaniowych i odmienne dla grupy pozostałych, dopuszczalnych w tym terenie obiektów tj. obiektów usługowych oraz obiektów działalności gospodarczej (drobnego biznesu lokalnego).

Odmienności te dotyczą przede wszystkim ich wysokości.

Plan przewiduje, że dopuszczalna jest zabudowa mieszkaniowa o wysokości do 2 kondygnacji, z których druga stanowi poddasze użytkowe. Natomiast gdy chodzi o zabudowę usługową/gospodarczą, to plan dopuszcza wyłącznie obiekty parterowe. Wynika to wprost z przytoczonego § 5 pkt 10 lit. "d" i "h".

Prawidłowe ustalenie charakteru projektowanej w tym obszarze zabudowy jest istotną okolicznością – bez tego nie jest bowiem możliwa ocena zgodności inwestycji z planem miejscowym.

W niniejszej sprawie przedmiot inwestycji został określony przez inwestorów jako "budynek garażowy".

Obowiązujące przepisy nie zawierają definicji legalnej "budynku garażowego".

Z przedłożonego projektu budowlanego wynika, że ma być to budynek dwustanowiskowy w zabudowie zagrodowej.

W projekcie wskazano jednak, że budynek ma mieć długość prawie 30 m, a szerokość 6 m i choć został zaprojektowany jako budynek parterowy, to jednak w środkowej części przewidziano antresolę, co oznacza, że jego wysokość będzie wynosić 6, 46 m.

Mając na uwadze wymiary budynku, uzasadnione są wątpliwości skarżącego, co do charakteru (kategorii) tego budynku, a w konsekwencji dopuszczalności tego budynku w tym terenie w świetle przepisów planu miejscowego.

Cecha ta jest niezmiernie ważna dla oceny zgodności inwestycji z planem miejscowym.

Jak bowiem wyżej wskazano, w terenie oznaczonym symbolem MR nie jest dopuszczalna wysoka zabudowa – zgodnie z lit. "d" tylko zabudowa mieszkaniowa może być dwukondygnacyjna, przy czym drugą kondygnację musi stanowić poddasze, natomiast gdy chodzi o pozostałe obiektu budowlane tj. usługowe i gospodarcze (związane z działalnością gospodarczą – drobnym biznesem lokalnym), zabudowa może być wyłącznie parterowa.

W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że sporny budynek nie jest budynkiem mieszkalnym, w związku z tym należy go zakwalifikować do kategorii obiektów budowlanych, o których mowa w lit. "h".

Wprawdzie inwestorzy na rozprawie sądowej w dniu [...] maja 2018 r. oświadczyli, że nie zamierzają w nim prowadzić działalności gospodarczej, gdyż wyrejestrowali ją w 2013 r., to jednak oświadczenie to nie wyłącza spornego budynku z grupy obiektów określonych w § 5 pkt 10 lit. "h" planu miejscowego.

Bezspornie projektowany budynek nie jest budynkiem mieszkalnym, a więc nie może się do niego odnosić przepis § 5 pkt 10 lit. "d" planu. Nie można również uznać, że przepis § 5 pkt 10 w ogóle pomija realizację budynków garażowych, zwłaszcza, że w lit. "c" wprowadza obowiązek zlokalizowania co najmniej jednego garażu. W związku z tym należy uznać, że "budynek garażowy" mieści się w kategorii obiektów wymienionych w przepisie lit. "h". Przepis ten obejmuje bowiem oprócz obiektów przeznaczonych na działalność gospodarczą także inne "obiekty" usługowe, sporny budynek jest natomiast innym rodzajem "budynku" (garażowym). Niezależnie więc od tego, czy ma być w nim prowadzona działalność gospodarcza, czy nie, należy go zakwalifikować jako "obiekt", o którym mowa w § 5 pkt 10 lit. "h" planu miejscowego, a zatem powinien on spełniać wymagania określone w tym przepisie w zakresie wysokości.

Z przytoczonych przepisów planu miejscowego wynika, że w terenie MR przewidziano zachowanie niskiej zabudowy, co jest charakterystyczne dla zabudowy zagrodowej.

W związku z tym, pomimo tego, że antresola nie stanowi samodzielnej kondygnacji, nie można przyjąć, że budowa budynku parterowego z antresolą jest dopuszczalna w tym terenie. Niewątpliwie antresola podwyższa znacznie obiekt budowlany. Plan miejscowy nie określa dopuszczalnej w tym terenie wysokości obiektów budowlanych w metrach, lecz określa je przez kondygnacje, posługuje się przy tym określeniami "obiekt parterowy" i "dwukondygnacyjny", przy czym jednocześnie zastrzega, że w przypadku budynków dwukondygnacyjnych (które - co należy podkreślić – dotyczą tylko budynków mieszkalnych), drugą kondygnację ma stanowić poddasze użytkowe. Takie sformułowania planu wskazują na to, że celem organu samorządu terytorialnego było przeznaczenie terenu MR pod niską zabudowę, skoro niedopuszczalne jest sytuowanie obiektów obejmujących pełne dwie kondygnacje. Z powyższych względów, nie można było uznać, że budowa budynku (nie - mieszkalnego) z antresolą jest dopuszczalna w terenie MR. Oznacza to, że ocena organów co do zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest wadliwa. Ubocznie dodać należy, że znajdujący się w aktach tekst planu miejscowego nie zawiera w przepisie § 5 pkt 10 – przepisów o lit. "g, h, j", a organ nie odnosił się w ogóle do tych przepisów, co miało istotne znaczenie przy ocenie zgodności inwestycji z planem.

W związku z powyższym, decyzje organów obu instancji podlegają uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r., poz.1369 ze zm.).

Decyzja została bowiem wydana z naruszeniem art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b.

Rozpatrując sprawę ponownie, organ mając na względzie dokonaną przez Sąd ocenę zgodności inwestycji z miejscowym planem, rozważy zastosowanie przepisu art. 35 ust. 3 p.b., a następnie wyda stosowne rozstrzygnięcie.

Wobec uchylenia decyzji organów obu instancji z uwagi na niezgodność inwestycji z planem miejscowym, bezzasadne jest odnoszenie się do pozostałych zarzutów skargi dotyczących uciążliwości związanych z inwestycją, a więc naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 p.b. i § 3 ust. 7 planu miejscowego, dotyczącego obowiązku kształtowania architektury z uwzględnieniem tradycji regionalnych oraz ochrony wartości kulturowych. Dalsze postępowanie będzie wymagało zmiany projektu budowlanego, który na nowo będzie w tym zakresie podlegało ocenie organów.

Z tych względów orzeczono, jak na wstępie.

Rozstrzygnięcie o kosztach zostało wydane na podstawie art. 200 p.p.s.a.