Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 927/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-07-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 64 ust. 4, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3 pkt 3, par. 12 ust. 1 pkt 2 i ust. 3
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: par. 3 ust. 1 i 2, par. 5 ust. 1 i 2, par. 9 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant St. sekr. sąd. Katarzyna Sierszeńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lipca 2011 r. sprawy ze skargi M. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu z dnia [...] października 2010 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] 2010 r. Nr [...], II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy B. - w związku z wyznaczeniem tego organu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu postanowieniem z dnia [...] maja 2010 r., na podstawie art. 26 § 2 pkt 1 w zw. z art. 25 § 1 pkt 1 kpa, do załatwienia sprawy - decyzją z dnia [...] 2010 r. Nr [...], na wniosek U. i A. N., ustalił warunki zabudowy działki nr [...], położonej w miejscowości [...], w gminie [...] dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego z częścią garażową oraz rozbudowie budynku gospodarczego o część garażową wraz ze zmianą konstrukcji dachu.

W ustaleniach dotyczących rodzaju zabudowy, funkcji i zagospodarowania terenu organ stwierdził, iż teren i rodzaj inwestycji spełnia wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednak nie wskazał istniejącej dla analizowanego obszaru funkcji zabudowy. W wynikach analizy urbanistycznej, dołączonej do decyzji, rodzaj zabudowy określono jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa, zaś jako funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano: budynek mieszkalny, budynek gospodarczy, budynek garażowy, zieleń, miejsca postojowe, dojścia, dojazdy, śmietnik.

W ustaleniach dotyczących warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego organ podał, iż nieprzekraczalne linie zabudowy wskazane zostały w załączniku graficznym w postaci mapy w skali 1:1000 i wskazał między innymi, iż: dopuszcza się realizację inwestycji w granicy działki; powierzchnia rozbudowy dla budynku mieszkalnego z częścią garażową wynosi maksymalnie 18 m² a budynku gospodarczego po rozbudowie o część garażową 120 m². Ponadto zostały określone: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (gzymsu) i jej szerokość (front działki od strony drogi publicznej): dla budynku mieszkalnego z częścią garażową wysokość maksymalnie 8,5 m (po nadbudowie) i szerokość maksymalnie 13 m (po rozbudowie), dla budynku gospodarczego (po rozbudowie o część garażową) wysokość maksymalnie 6 m, szerokość bez zmian; rodzaj dachu i ukształtowanie płaci dachowych: dach jednospadowy, dwuspadowy lub płaski o kącie nachylenia do 45˚ i wysokość kalenicy: dla budynku mieszkalnego z częścią garażową maksymalnie 9 m (po nadbudowie) i dla budynku gospodarczego (po rozbudowie o część garażową) maksymalnie 7 m. Nie zostały odrębnie określone: maksymalna powierzchnia zabudowy działki, jak i minimalna powierzchnia biologicznie czynna. W wynikach analizy dołączonych do decyzji intensywność zabudowy - wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został określony na maksymalnie 30%. Ponadto w wynikach analizy stwierdzono, iż teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i leśne.

W ustaleniach dotyczących obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej organ wskazał między innymi, iż należy zapewnić dostęp do drogi publicznej z istniejącej drogi o nr ewid. działki [...].

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, iż dla obszaru objętego wnioskiem brak aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i wskazał okoliczności wyznaczenia tego organu do załatwienia sprawy. Ponadto wyjaśnił, iż została wykonana analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy; przeanalizowane zostały także pozostałe wymagania, których spełnienie warunkuje wydanie decyzji; wyniki tej analizy stanowią załącznik nr 2 do decyzji; w trakcie postępowania uzyskano także niezbędne uzgodnienia.

Odwołanie od powyższej decyzji (pismo z dnia [...] lipca 2010 r.) wniosła M. C. domagając się jej uchylenia w części dotyczącej zgody na realizację inwestycji w granicy z działką [...]. Strona zarzuciła, iż dopuszczenie do realizacji inwestycji w granicy z działką nr [...] według zarysu na otrzymanym załączniku graficznym jest zbyt śmiałym posunięciem, gdyż nie została wskazana konieczność uzyskania jej zgody na taką lokalizację. Strona podała, że wyraża zgodę tylko na realizację inwestycji w części przylegającej do tylnej ściany jej garażu, zlokalizowanego przy granicy z działką nr [...] i zastrzegała, iż nie wyraża zgody na budowę w granicy w innym miejscu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu decyzją z dnia [...] października 2010 r. Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium uznało, że znajdujące się w aktach sprawy dokumenty, w szczególności załączniki nr 1 i 2 do decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] 2010 r. spełniają wymogi, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym ust. 1 pkt 1, a który to przepis wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, jak również jest zgodna z wymogami określonymi w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) - organ wskazał na § 3 i § 2 pkt 3 i 4 rozporządzenia wykonawczego. Załącznik nr 2 stanowi wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, odnosi się w całym swym zakresie do sposobu ustalenia obszaru analizowanego i spełnienia wymogów określonych przywołanymi przepisami. W ocenie Kolegium przeprowadzona analiza wykazała możliwość realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonymi w przedmiotowej decyzji i po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Ponadto Kolegium stwierdziło, iż zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z wymogami wynikającymi z przepisów odrębnych i warunkami wynikającymi z przeprowadzonych uzgodnień.

W odniesieniu do zarzutu odwołania dotyczącego braku zgody na realizację inwestycji w granicy z działką sąsiednią, Kolegium powołało się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 marca 2001 r. sygn. akt P 11/200, wskutek którego w 2001 r. został wyeliminowany z obrotu przepis § 12 ust. 6 poprzednio obowiązującego rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 1995 r. Nr 10, poz. 46) i wskazał, że w aktualnym stanie prawnym obowiązuje wyżej przywołane rozporządzenie wykonawcze z 2002 r., w którym brak jest w ogóle przepisu dotyczącego zgody właściciela działki sąsiedniej na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, w związku z czym zgoda taka w ogóle nie jest wymagana.

Ponadto Kolegium stwierdziło, iż organy właściwe w sprawach warunków zabudowy nie są właściwe do oceny zgodności planowanej inwestycji z przepisami prawa budowlanego, bowiem kwestie te są rozstrzygane w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

M. C. nie zgodziła się z decyzją organu odwoławczego i wniosła do tutejszego Sądu skargę, domagając się uchylenia decyzji o warunkach zabudowy i przekazania sprawy organowi "do uzupełnienia (...), w szczególności o konieczności uzyskania (...) zgody (...) właściciela sąsiedniej działki, na budowę w (...) wspólnej granicy, za wyjątkiem fragmentu granicy między działką nr [...] a działką nr [...] ze zlokalizowaną przy niej tylną ścianą (...) garażu".

W uzasadnieniu strona nie zgodziła się z warunkami zabudowy w granicy z jej działką i wyjaśniła, że nadbudowa "w linii przestrzeni granicznej" jest również budową w granicy i mają do niej zastosowanie "par. 12 ust. 4 pkt 2" rozporządzenia wykonawczego z 2002 r., a w pozostałej części planowanie zabudowy granicznej, zastosowanie winien mieć "par. 12 ust. 1 pkt 2" tego rozporządzenia. W ocenie strony skarżącej Kolegium naruszyło prawo, bowiem nie uchyliło i nie przekazało sprawy organowi I instancji do uzupełnienia o powyższe warunki, a nie została wskazana poprawna i szczegółowa informacja o warunkach budowy w granicy z działką skarżącej.

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się zasadna.

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu z dnia 22 października 2010 r., którą działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] 2010 r., ustalającą warunki zabudowy działki nr [...], położonej w miejscowości [...] w gminie [...] dla inwestycji U. i A. N. polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego z częścią garażową oraz rozbudowie budynku gospodarczego o część garażową wraz ze zmianą konstrukcji dachu. Zadaniem Sądu było zatem zbadanie, czy organy w oparciu o obowiązujące w chwili rozstrzygania sprawy administracyjnej przepisy prawa trafnie uznały, że ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji jest zasadne.

Badając legalność zaskarżonej decyzji w granicach wynikających z przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a. (art. 3 § 1, art. 134) Sąd uznał, iż zaskarżona decyzja, stanowiąca w swej istocie powielenie stanowiska organu I instancji, jest wadliwa i w takim samym stopniu narusza przepisy prawa materialnego i procesowego, jak decyzja ją poprzedzająca. Waga stwierdzonego przez Sąd naruszenia tych przepisów uzasadnia uchylenie - w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 135 p.p.s.a. - obydwu wydanych w sprawie decyzji.

Powyżej opisana inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy, bowiem zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W art. 61 ust. 1 tej ustawy określono 5 warunków, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ust. 1 pkt 1 wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zaznaczenia wymaga i to, że powołanego przepisu nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 powołanej ustawy). Oznacza to, że jeżeli w sprawie mamy do czynienia z zabudową zagrodową, a powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie znajduje zastosowania zasada dobrego sąsiedztwa (vide: wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1536/07, dostępne w internetowej bazie orzeczeń pod adresem: www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Omawiając uchybienia popełnione przez organy obydwu instancji w pierwszej kolejności stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie zachodzi wątpliwość co do tego, jaki ma charakter zabudowa istniejąca na działce objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jak również jaka jest funkcja zabudowy w sąsiedztwie działki objętej wnioskiem, zakreślonym jako obszar analizowany. W wynikach (k. 21 akt adm.) analizy urbanistycznej (k. 20-18 akt adm.), wadliwej z przyczyn, o czym będzie dalej mowa, "na podstawie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania tereny na sąsiednich działkach" dla projektowanej inwestycji określono rodzaj zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa; funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu: budynek mieszkalny, budynek gospodarczy, budynek garażowy, zieleń, miejsca postojowe, dojścia, dojazdy, śmietnik. Z powyższego trudno wywieść jednoznaczny wniosek czy funkcją zabudowy i zagospodarowania terenu jest zabudowa mieszkaniowa czy też zagrodowa, ewentualnie obydwa rodzaje zabudowy w porównywalnych proporcjach. W konsekwencji odniesienie zabudowy istniejącej na działce inwestora i planowanej do rozbudowy do funkcji występującej w sąsiedztwie (obszarze analizowanym) jest co najmniej utrudnione. Tym bardziej, że w części graficznej analizy, w obszarze analizowanym zakreślono zabudowę nazwaną zabudową wiejską, która zgodnie z zapisem na mapie obejmuje tak zabudowę zagrodową, jak i zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczą i garażową (k. 18 akt adm.).

Powyższe niejasności znalazły proste przełożenie na sposób procedowania w sprawie, bowiem inwestycja we wniosku została określona jako rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego i garażowego oraz rozbudowa budynku gospodarczego o pomieszczenia garażowe wraz ze zmianą konstrukcji dachu, które to zamierzenie zostało uzgodnione w postanowieniu Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. w zakresie ochrony gruntów rolnych, dotyczącym warunków zabudowy dla inwestycji w gospodarstwie rolnym w zabudowie zagrodowej. Ponadto inwestycje tę organ uzgadniający określił jako polegającą na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego i garażowego oraz rozbudowie i nadbudowie budynku gospodarczego o pomieszczenia garażowe. Ponadto przedmiotowe uzgodnienie, tak jak i pozostałe wykonane w sprawie, dotyczą planowanej inwestycji, a nie projektu decyzji o warunkach zabudowy, co stanowi niewątpliwie naruszenie art. 60 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wymagający uzgodnienia konkretnej treści aktu administracyjnego (projektu decyzji) z organami, o których mowa w art. 54 ust. 4 tej ustawy. Uzgodnienia nastąpiły jeszcze przed sporządzeniem analizy urbanistycznej i projektu decyzji o warunkach zabudowy (wniosek wynikający z treści uzgodnień i kolejności dokumentów w aktach sprawy). Wydanie decyzji "po uzgodnieniu", którym to terminem operuje art. 60 ust. 1 powołanej ustawy, oznacza konieczność przedłożenia do uzgodnień przez organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy projektu decyzji, nie zaś jedynie dokumentacji dotyczącej wniosku inwestora. Organ uzgadniający ma zatem opiniować konkretne postanowienia projektu, nie zaś "ogólnie" inwestycję (tak WSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 1428/07, LEX nr 460769; dostępne w centralnej bazie orzeczeń pod adresem internetowym: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wykonane w sprawie uzgodnienia zostały wykonane z uchybieniem powyższych wymogów, co stanowi naruszenie powyższego przepisu w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sam opis inwestycji określony we wniosku nie może bowiem zostać utożsamiony z konkretnymi warunkami zabudowy proponowanymi do uzgodnienia w projekcie decyzji przez organ właściwy do określenia warunków zabudowy.

W niniejszej sprawie przedmiotowe uzgodnienia dotyczą innej inwestycji, niż ta, która została opisana w wydanej decyzji o warunkach zabudowy (inwestycja polegająca na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego z częścią garażową oraz rozbudowie budynku gospodarczego o część garażową wraz ze zmianą konstrukcji dachu). Co więcej, opisy inwestycji wskazane w uzgodnieniach: analogiczne w uzgodnieniu Marszałka Województwa Wielkopolskiego z dnia [...] czerwca 2010 r. (k. 17) i uzgodnieniu Dyrektora Wielkopolskiego Zarządu Dróg Wojewódzkich w Poznaniu (k. 16) oraz uzupełnione w powyższym uzgodnieniu Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. o zakwalifikowanie zamierzenia jako inwestycji w gospodarstwie rolnym w zabudowie zagrodowej (k. 15), nie pokrywają się z opisem inwestycji zawartym we wniosku.

Określenie charakteru planowanej inwestycji oraz dominującej w sąsiedztwie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma również podstawowe znaczenie dla zakresu analizy urbanistycznej i zastosowania w odniesienia planowanej inwestycji wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy.

Przy założeniu, że teren ten inwestycji jest zabudowany budynkiem mieszkalnym, garażowym i gospodarczym, a działka nr [...] wchodzi w skład gospodarstwa rolnego o powierzchni [...] ha (dane z wniosku), należałoby jednoznacznie rozstrzygnąć, czy przedmiotowy wniosek dotyczy zabudowy zagrodowej. Powyższe jest o tyle istotne, że art. 61 ust. 4 przywołanej ustawy wyłącza stosowanie w sprawie art. 61 ust. 1 pkt 1 w odniesieniu do zabudowy zagrodowej, ale tylko w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Jak już wspomniano, w decyzji o warunkach zabudowy organ, nie określił charakteru zabudowy istniejącej na działce nr [...], a jedynie wskazał na czym polega zamierzenie inwestycyjne (rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego z częścią garażową oraz zabudowa budynku gospodarczego), tymczasem w postanowieniu uzgadniającym Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. w zakresie ochrony gruntów rolnych organ przedmiotową inwestycję określił jako przewidzianą do realizacji w gospodarstwie rolnym w zabudowie zagrodowej. Organ uzgadniający stwierdził również, że przedmiotowa inwestycja planowana jest na gruncie - działka nr [...] o powierzchni [...] ha oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne klasy IIIa i IIIb ([...]) i użytki rolne zabudowane klasy IIIa ([...]). Powyższe okoliczności wskazują też na to, że ustalenie istniejącej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji nastąpiło z naruszeniem przepisów procedury administracyjnej: art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa. Z uzasadnienia decyzji o warunkach zabudowy nie sposób wywnioskować na jakich danych organ oparł się określając istniejącą na działce nr [...] funkcję zabudowy.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na fakt, że w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest definicji pojęcia "zabudowa zagrodowa". Za niedopuszczalne w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy terenu należy uznać bezpośrednie, wiążące stosowanie definicji legalnej zabudowy zagrodowej zawartej w § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to zostało wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), a Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1536/07 (LEX nr 477263, dostępny w bazie orzeczeń pod adresem jw.) stwierdził, iż przepis ten nie zawierał upoważnienia do formułowania w rozporządzeniu definicji ustalających znaczenie określeń ustawowych. Ponadto z samego brzmienia § 3 rozporządzenia wynika, że definicje w nim zawarte mają zastosowanie jedynie w ramach przepisów tego rozporządzenia. W konsekwencji, skoro w systemie prawa brak jest legalnej definicji pojęcia zabudowy zagrodowej mogącej znaleźć zastosowanie w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy, to rzeczą organów stosujących prawo powinno być dokonanie prawidłowej wykładni językowej tego pojęcia. Zabudowa to "budynki znajdujące się na określonym terenie", zaś zagroda to "dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarczymi" (Nowy Słownik Języka Polskiego, PWN W-wa 2002, s. 1211, 1220). Tym samym pojęcie zabudowy zagrodowej należy definiować jako zespół budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza (vide: przywołany wyżej wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 r.).

Mając na względzie powyższe stwierdzić trzeba, że organy w niniejszej sprawie powinny jednoznacznie rozstrzygnąć, czy istniejąca zabudowa na działce nr [...] ma charakter zabudowy zagrodowej czy też innej, co będzie także miało wpływ na określenie charakteru projektowanej nowej zabudowy (rozbudowy). W razie ustalenia, że zabudowa na działce objętej przedmiotową inwestycją ma charakter zabudowy zagrodowej i zlokalizowana jest w granicach gospodarstwa rolnego większego niż średnie gospodarstwo rolne w gminie, zastosowanie znalazłby w sprawie przepis art. 61 ust. 4 powołanej ustawy wyłączający stosowanie w sprawie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. Z kolei w razie uznania, że tego rodzaju wyjątek w sprawie nie zachodzi, konieczne będzie powtórne zbadanie, czy inwestycja odpowiada wymogom przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Żaden z organów orzekających w niniejszej sprawie nie odpowiedział na podstawowe pytanie czy dotychczas istniejąca funkcja terenu odpowiada funkcji planowanej, a zatem planowana inwestycja stanowi kontynuację tej funkcji, czy też czy też doszło do jej zmiany, a jeśli tak to do jakiej. Uchybienie to jest konsekwencją sporządzenia w sprawie nieprawidłowej analizy urbanistycznej, która w niepełny, wręcz hasłowy sposób odnosi się do funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wójt Gminy B., stosując w sprawie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, ustalił w sposób wadliwy, z perspektywy tego przepisu, wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Uregulowana w wyżej przywołanym przepisie zasada dobrego sąsiedztwa oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

Użyta dla celów dokonania analizy urbanistycznej fragmentaryczna kopia mapy (część graficzna analizy) nie dopowiada wymogom powyższego przepisu. Porównanie tej mapy z mapą załączoną do wniosku inwestora wskazuje na to, że wykorzystana w postępowaniu mapa nie obejmuje całości działki nr [...]. Ponadto brak jest na przedmiotowej mapie zapisów świadczących o jej aktualności na dzień sporządzania analizy. W istocie w niniejszej sprawie ustalenie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i parametrów, cech i wskaźników zabudowy nastąpiło na podstawie fragmentarycznej kopii mapy zasadniczej nieaktualizowanej, pochodzącej z 1990 r. Mapa ta została poświadczona przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w dniu [...] maja 2010 r. za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego, jednakże nie oznacza to, że przedmiotowa kopia mapy przedstawia aktualną zabudowę i zagospodarowanie terenu. W analizie urbanistycznej nie ma w tym zakresie odpowiednich informacji.

Zatem już samo użycie takiej kopii mapy wskazuje, że wyznaczony przez organ I instancji obszar analizowany nie odpowiada normie zawartej w powołanym przepisie. Co więcej, pomimo obowiązku wyznaczenia granic obszaru analizowanego wokół terenu objętego inwestycją organ ograniczył zasięg obszaru analizowanego do części działki nr [...] i części działek sąsiadujących z tą działką tak bezpośrednio (granicami), jak i poprzez drogę (stanowiącą działkę nr [...]). Tak wyznaczony teren nie odpowiada trzykrotnej szerokości frontu działki nr [...], przylegającego do drogi. Ponadto niewątpliwie obszar ten nie został wyznaczony wokół działki nr [...], lecz wokół obszaru inwestycji, który nie pokrywa się z powierzchnią działki nr [...]. Wystarczy wskazać, że wskutek wadliwego zakreślenia obszaru analizowanego, część terenów znajdujących się na obszarze, którego w ogóle nie obejmuje mapa, nie została uwzględniona w analizie i pominięta w procesie ustalenia funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym znajduje się działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym. Powyższe uchybienie całkowicie dyskwalifikuje wnioski i wyniki analizy urbanistycznej, a co za tym idzie rozstrzygnięcie decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu należy także zaznaczyć, iż wniosek inwestora powinien obejmować również wskazanie na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać (art. 52 ust. 2 pkt 1 znajduje w sprawie zastosowanie z uwagi na treść art. 64 powołanej ustawy); inwestor powinien zostać wezwany do uzupełnienia tego rodzaju braku wniosku. Niewątpliwie ustalenie zasięgu oddziaływania inwestycji może mieć wpływ na określenie stron postępowania, zwykle właścicieli działek znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji, których prawo zabudowy i zagospodarowania ich nieruchomości może zostać ograniczone wskutek ustalenia warunków zabudowy. Organ I instancji, a w ślad za nim organ odwoławczy, uznał za strony postępowania wnioskodawców i skarżącą właścicielkę działki nr [...]. Z tego faktu można jedynie wywieść domysł, iż w ocenie organu zasięg oddziaływania inwestycji ogranicza się do wpływu na sąsiednią działkę, w granicy z którą planowana jest inwestycja.

Odnosząc się do samej analizy urbanistycznej (części tekstowej i graficznej) wyjaśnienia wymaga, iż poszczególne składowe analizy powinny stanowić odrębne dokumenty od załączników do decyzji o warunkach zabudowy. Taki wniosek wypływa wprost brzmienia § 9 powołanego rozporządzenia wykonawczego. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1), a wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 - nie zaś sama analiza utrwalona w postaci tekstowej i graficznej - zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). W niniejszej sprawie do decyzji o warunkach zabudowy nie została dołączona część graficzna wyników analizy urbanistycznej, a jedynie załącznik graficzny stanowiący część graficzną decyzji o warunkach zabudowy odzwierciedlający właśnie ustalone warunki, nie zaś wyniki analizy. Dodać należy, iż nie można utożsamiać załącznika graficznego do deczyji o warunkach zabudowy (części graficznej decyzji), o którym mowa w § 9 ust. 1 rozporządzenia z częścią graficzną wyników analizy, która stanowi odrębny załącznik do decyzji, jak tego wymaga § 9 ust. 2 tego rozporządzenia, bowiem § 9 w ust. 3 wprost stanowi, że część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

Dodać należy, iż przedmiotowa analiza nie została podpisana przez osobę, która ją przeprowadziła. Na tekście i części graficznej analizy znajdują się pieczęcie i podpis w oryginale, ale z kontekstu tych zapisów wynika, że dotyczy on poświadczenia dokumentu za zgodność z oryginałem dokonany przez osobę, która w imieniu Wójta podpisała decyzję o warunkach zabudowy. Nie sposób z tak kształtującego się stanu rzeczy, ustalić czy to organ sam (upoważniony przez Wójta pracownik) sporządził przedmiotową analizę i jej wyniki, czy też sporządził autor projektu decyzji o warunkach zabudowy (z formalnego punktu widzenia analiza nie musi być dokonana przez autora projektu decyzji, jednakże jako istotny dokument w sprawie, winna zawierać podpis osoby przeprowadzającej analizę). Z kolei projekt decyzji o warunkach zabudowy i wyniki analizy, podobnie poświadczone za zgodność z oryginałem, stanowią kserokopie oryginałów zawierające podpis domniemanego ich autora i pieczęć imienną wskazującą dane personalne, numer uprawnień urbanistycznych i numer ewidencyjny urbanisty. Brak jest jednak zaświadczenia właściwej izby urbanistów lub architektów, potwierdzającej uprawnienia (wpis na listę) osoby, która sporządziła projekt decyzji o warunkach zabudowy, a tylko osoba profesjonalnie przygotowana do prac projektowych i planistycznych związanych z gospodarką przestrzenną, jak tego wymaga art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, może sporządzić projekt decyzji. Autorstwo urbanisty lub architekta jako osoby sporządzającej projekt decyzji powinno być udokumentowane w aktach sprawy (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, 2. wydanie, C.H. Beck, Warszawa 2005, str. 384). Sama pieczęć imienna odciśnięta na projekcie decyzji, wskazująca jej autora i numer uprawnień oraz rodzaj samorządu, nie pozwala na pozytywne zweryfikowanie na tej podstawie danych oraz uprawnień osoby projektującej decyzję.

Przedmiotowa analiza jest również nieprawidłowa z innych przyczyn, tkwiących w samej jej treści, co też wprost przełożyło się na wadliwość decyzji o warunkach zabudowy. Określenie warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zostało dokonane bez odpowiedniego odniesienia do konkretnych wskaźników i parametrów istniejących w obszarze, który winien zostać poddany rzetelnej analizie, co - jak już wspomniano - w sprawie nie miało miejsca. Analiza wykonana w niniejszej sprawie w istocie nie odpowiada na podstawowe pytanie, czy zamierzona inwestycja stanowi kontynuację funkcji zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Nie tylko nie zawiera, o czym była już mowa, określenia dotychczasowej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu - w wynikach analizy określono jedynie "zabudowa jednorodzinna orasz zabudowa zagrodowa", co stanowi raczej lakoniczny opis zabudowy występującej w sąsiedztwie, a nie ustalenie dominującej funkcji terenu - ale i wszystkich wymaganych średnich wartości występujących w tym obszarze wskaźników, parametrów i cech istniejącej zabudowy, o których mowa w § 5-8 wyżej przywołanego rozporządzenia wykonawczego do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tymczasem co do zasady, to właśnie te średnie wartości powinny być podstawą do ustalenia tych warunków dla nowej zabudowy, z ewentualnymi odstępstwami, jeżeli znajduje to swoje uzasadnienie w wynikach analizy. Wystąpienie przesłanek odstąpienia od średnich wartości organ powinien ustalić zgodnie z art. 7 kpa, a w decyzji uzasadnić spełnienie przesłanek odstąpienia, co stanowi zasadniczy element uzasadnienia zgodnie z art. 107 § 3 kpa (tak NSA w wyroku z dnia 12 marca 2009 r. sygn. akt II OSK 359/08, LEX nr 525864, dostępne jw.).

Rozwijając powyższe stwierdzić należy, iż poza ustaleniem w decyzji wskaźników i parametrów nowej zabudowy odbiegających od średnich wartości wskazanych w wynikach analizy, to pomiędzy wynikami analizy a wartościami określonymi w samej analizie zachodzą różnice w żaden sposób nie objaśnione przez organ. W przedmiotowej analizie w ogóle nie określono średniego wskaźnika powierzchni zabudowy, występującego na analizowanym obszarze, jak i rodzaju występującej zabudowy na poszczególnych działkach w sąsiedztwie planowanej inwestycji, zaś w wynikach analizy określono ten wskaźnik na 30%. Przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia stanowi, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2). W konsekwencji całkowicie wymyka się weryfikacji, dlaczego w wynikach analizy (i w decyzji o warunkach zabudowy) wskaźnik dla nowej zabudowy został określony na maksymalnie 30% powierzchni działki.

Ponadto w decyzji o warunkach zabudowy wskazano jedynie hasłowo na wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, a zatem wolnej od zabudowy, jednakże nie określono tej wartości procentowo. Organ II instancji fakt ten całkowicie zignorował, w ten sposób decyzja o warunkach zabudowy nie spełnia wymogu określenia intensywności wykorzystania terenu, jak tego wymaga art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy. Podobnie organ odwoławczy pominął kwestię ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, którą organ I instancji określił jako zróżnicowany.

Idąc dalej podkreślić należy, iż trafnie strona skarżąca zakwestionowała ustalenie warunków zabudowy dla budowy w granicy z jej działką.

Co do zasady należy zgodzić się z Kolegium, iż w kompetencjach organów właściwych w sprawach warunków zabudowy nie leży oceny zgodności planowanej inwestycji z przepisami prawa budowlanego, bowiem kwestie te są rozstrzygane w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Niemniej jednak, wbrew stanowisku Kolegium należy wyjaśnić, iż możliwa jest sytuacja, w której decyzja o warunkach zabudowy decyzja co do możliwości budowania w granicy będzie wiązała organ architektoniczno-budowlany przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, co wynika z § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Na uzasadnienie powyższego warto wskazać pogląd tutejszego Sądu wyrażony w wyroku z dnia 17 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Po 71/11 (dostępny w bazie orzeczeń jw.), iż zawarta wyżej przywołanym przepisie norma kompetencyjna nie przyznaje organom wydającym decyzje w przedmiocie warunków zabudowy uprawnienia do swobodnego modyfikowania w tychże decyzjach reguł ogólnych usytuowania budynków względem granicy działki określonych w § 12 ust. 1 tegoż rozporządzenia. Wspomniany przepis nakłada jedynie na organy administracji architektoniczno-budowlanej, wydające pozwolenia na budowę, obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce, a zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, względnie w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy. Taka odmienna i stanowiąca wyjątek od zasad ogólnych lokalizacja inwestycji na działce, wynikająca z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy musi przy tym znajdować uzasadnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz służyć zapewnieniu ładu przestrzennego. Określenie przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy usytuowania budynku na działce w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy - a zatem wkroczenie w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej - jest w świetle § 12 ust. 2 dopuszczalne prawnie i wiążące dla innych organów, jednak każdorazowo musi wynikać z realizacji ustawowego wymogu zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej urbanistyczno-architektonicznej jednostki terenowej na danym obszarze i co za tym idzie musi być w sposób wyczerpujący i przekonujący uzasadnione pod tym właśnie kątem. W niniejszej sprawie w ogóle nie uzasadniono w decyzji o warunkach zabudowy możliwości budowania w granicy (także nadbudowy) z działką nr [...], mimo że taki sposób zabudowy przewiduje wniosek inwestora (szkic na kopii mapy zasadniczej dołączonej do wniosku, załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy). W tym zakresie trudno ustalić, jakie przesłanki skłoniły organ do wydania warunków zabudowy w odniesieniu do zamierzenia inwestycyjnego na działce nr [...] w zakresie usytuowania zabudowy względem działki sąsiedniej. Pozostaje istotna wątpliwość, czy organy po prostu pominęły takie ustalenie, czy też dopuszczają w tej sprawie budowę względem granicy sąsiedniej działki z odstępstwem od warunków techniczno - budowlanych określonych w ust. 1 pkt 2 (§ 12 ust. 2), a nie zachodzi sytuacja, o której mowa w § 12 ust. 3 (planowana zabudowa odpowiada wymogom dotyczącym zabudowy jednorodzinnej), jednak zaniechały przedstawiania argumentacji odniesionej do obowiązującego ładu przestrzennego w sąsiedztwie działki, dla której ustalono warunki zabudowy.

Reasumując wszystko powyższe, Sąd stwierdza, iż skoro ustalenia wymagań dla nowej inwestycji podejmuje się na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 3 ust. 1 rozporządzenia) przeprowadzonej w granicach wyznaczonego ściśle obszaru, to wadliwe zakreślenie tegoż obszaru powoduje konieczność ponownego przeprowadzenia analizy. Wyznaczenie obszaru analizowanego jest bowiem wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04, ONSAiWSA 2006/2/54, dostępne jw.). Brak prawidłowego wyznaczenia granic obszaru analizowanego, prowadzący już tylko z tej przyczyny do niewłaściwego wykonania analizy urbanistycznej, a przy tym do dowolnego ustalenia warunków zabudowy (bez określenia średnich wartości występujących w obszarze analizowanym i ewentualnych odstępstw od tych wielkości w warunkach zabudowy) stanowił naruszenie wyżej powołanych przepisów prawa materialnego (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymienionych przepisów rozporządzenia wykonawczego), jak i przepisów procedury administracyjnej (art. 7 i art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 kpa). W postępowaniu odwoławczym Kolegium nie dostrzegło tych uchybień i nie uchyliło zaskarżonej decyzji organu I instancji z jednoczesnym wskazaniem sposobu ich usunięcia przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. Korekta omówionych uchybień w postępowaniu odwoławczym nie jest możliwa, bowiem w istocie - z uwagi na rozmiar postępowania dowodowego - prowadziłoby do ustalenia nowego stanu faktycznego i jednoinstancyjnego rozpatrzenia sprawy, co niewątpliwie naruszałoby zasadę z art. 15 kpa. Stąd też eliminacji z obiegu prawnego podlegały decyzje wydane w obydwu instancjach.

Naruszenie prawa materialnego miało wpływ na wynik sprawy, poprzez zastosowanie w sprawie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bez uprzedniego wyjaśnienia, czy może być stosowany do inwestycji objętej wnioskiem, a ponadto poprzez określenie warunków zabudowy bez respektowania wszystkich wymogów tego przepisu i rozporządzenia wykonawczego do ustawy.

Z kolei naruszenie przepisów proceduralnych mogło mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, skoro w postępowaniu wiele ustaleń w zakresie funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania tak terenu inwestycji, jak i wadliwie wyznaczonego obszaru analizowanego okazało się niepełne bądź arbitralne i w ten sposób całkowicie wymykające się weryfikacji.

Warto także zwrócić uwagę na fakt, że skarżąca, nie brała udziału w całym postępowaniu przed organem I instancji - jak wynika z akt sprawy, bowiem pierwszą skierowaną do niej czynnością było doręczenie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe przełożyło się na fakt, że strona nie brała również udziału w postępowaniach uzgodnieniowych. Tego rodzaju postępowanie, prowadzone w trybie art. 106 kpa, jest postępowaniem odrębnym od postępowania głównego. Organ prowadzący postępowanie główne ma jedynie obowiązek zawiadomienia stron o zwróceniu się do innego organu o zajęcie stanowiska (art. 106 § 2 kpa), jednak brak takiego zawiadomienia nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, ponieważ to na organie współdziałającym ciąży obowiązek ustalenia stron postępowania uzgodnieniowego i zapewnienia im czynnego udziału w tym postępowaniu (vide wyrok NSA w wyroku z dnia 3 sierpnia 2010 r. sygn. akt II OSK 1291/09 i przywołany tam wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2009 r. sygn. akt II OSK 1016/08 - dostępne w bazie orzeczeń jw.).

Strony postępowania nie zostały też zawiadomione o wszczęciu postępowania ani nie umożliwiono im, stosownie do treści art. 10 ust. 1 kpa, wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Wprawdzie żadna ze stron nie powołała się na tę okoliczność, jako ograniczającą podjęcie określonych czynności procesowych w sprawie, niemniej jednak ponownie prowadząc postępowanie organy winny respektować zasadę z art. 10 kpa oraz jej rozwinięcie zawarte w przepisach art. 61 § 4, art. 81 i art. 106 § 2 kpa.

Ponowne pozyskanie uzgodnień w sprawie - tym razem odnoszących się już prawidłowo do projektu decyzji o warunkach zabudowy - powinno nastąpić z zapewnieniem stronom udziału w tych postępowaniach, co organy prowadzące sprawę główną mogą ze swej strony zapewnić poprzez zawiadomienie stron o zwróceniu się do innego organu o uzgodnienie warunków zabudowy określonych w projekcie decyzji i wskazanie organom uzgadniającym kręgu stron postępowania (choćby w postaci rozdzielnika uzgadnianego projektu decyzji). W ten sposób zostanie także zminimalizowane ryzyko powstania w tym zakresie wad proceduralnych, jakimi dotknięte może być postępowanie uzgodnieniowe. Powyższe uwaga poczyniona jest z zastrzeżeniem, że wspomniane wady nie mogą być rozciągane na postępowanie główne (por. wyrok NSA z dnia 20 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 922/06, LEX nr 340121).

W tym stanie rzeczy należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, jak też Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. w punkcie I sentencji.

Ponownie rozpatrując sprawę organy będą miały na względzie poczynione w niniejszym uzasadnieniu rozważania bacząc, by całe postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, włącznie z uzgodnieniami projektu nowej decyzji, zostało przeprowadzone z poszanowaniem wszystkich obowiązujących w tym zakresie przepisów, w tym z uwzględnieniem interesu prawnego nie tylko inwestora, ale wszystkich stron postępowania. W pierwszej kolejności wyjaśnienia będzie wymagało czy ustalając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji wyłączone będzie zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na treść art. 61 ust. 4 tej ustawy, co będzie wymagało określenia charakteru istniejącej i planowanej zabudowy na działce nr [...] - czy jest to zabudowa zagrodowa w ramach gospodarstwa rolnego i porównania powierzchni gospodarstwa rolnego do średniej powierzchni gospodarstw występujących w gminie [...]. Zgodnie z art.153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia.

Wobec treści rozstrzygnięcia w punkcie I sentencji Sąd w oparciu o art. 152 p.p.s.a. określił, iż zaskarżona decyzja nie może być wykonana (punkt II sentencji).