Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 116/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1 i 1b, art. 146 ust. 1a,
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędzia WSA Maciej Busz Asesor sądowy WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2019 r. sprawy ze skargi L. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] października 2018 r. (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej też jako "SKO" lub "organ II instancji"), po rozpoznaniu odwołania L. P., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy B. z [...] lipca 2018 r. (znak: [...]).

Zaskarżona decyzja SKO, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Przywołaną wyżej decyzją z [...] lipca 2018 r. Burmistrz Miasta i Gminy B. (dalej też jako "Burmistrz" lub "organ I instancji") – na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, ze zm.; dalej w skrócie "k.p.a.") oraz art. 98a ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm.; dalej w skrócie "u.g.n."), w związku z Uchwałą Rady Miasta i Gminy B. nr [...] z dnia [...] października 2009 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości – orzekł o: (1) ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] i [...] w obrębie W. W., w miejscowości W. W. przy ulicy [...]. R., na działki o numerach ewid. od 1083 do 1106; (2) zobowiązaniu L. P. do wniesienia ww. opłaty we wskazanej kwocie.

Uzasadniając swą decyzję organ I instancji – powołując się na przepisy art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n., ww. Uchwałę Rady Miasta i Gminy B. ustalającą 25 % stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, a także na fakt, że na wniosek strony, Burmistrz zatwierdził plan podziału nieruchomości położonej w W. W. stanowiącej działki nr [...] oraz [...] na działki o numerach od 1083 do 1106, decyzją nr [...] z [...] marca 2018 r., która stała się ostateczna [...] marca 2018 r. – ocenił, że ziściły się przesłanki, od których ustawa o gospodarce nieruchomościami uzależnia dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. W toku postępowania organ I instancji przeprowadził dowód z opinii biegłego –rzeczoznawcy majątkowego, celem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Biegły, w formie operatu szacunkowego sporządzonego [...] maja 2018 r., skorygowanego [...] czerwca 2018 r., ustalił, iż w wyniku podziału rzeczonej nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę [...]złotych. Organ ocenił operat szacunkowy jako miarodajny i zgodny z przepisami oraz zasadami sztuki.

Od opisanej decyzji Burmistrza z [...] lipca 2018 r. odwołanie złożył L. P. (dalej też jako "Skarżący"), podnosząc szereg zarzutów:

- błędne przyjęcie stanu faktycznego nieruchomości przed podziałem,

- błędne zastosowanie metody porównywania parami z wykorzystaniem nieruchomości nie spełniających kryterium podobieństwa,

- błędne wykorzystanie dwóch metod wyceny,

- naruszenia przepisów postępowania administracyjnego.

Utrzymując w mocy ww. decyzję Burmistrza – przywołaną na wstępie decyzją z [...] października 2018 r. – SKO wyjaśniło, że z art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n. wynika, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek:

- wydania decyzji uwzględniającej wniosek o dokonanie podziału nieruchomości,

- wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem podziału nieruchomości (ustalonego na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego – art. 146 ust. 1a u.g.n.),

- obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Wobec bezsporności okoliczności zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz obowiązywania w dacie, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, uchwały Rady Miasta i Gminy B. określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, postępowanie dowodowe w rozpoznawanej sprawie koncentrowało się – jak stwierdziło SKO – na zbadaniu wzrostu wartości nieruchomości Skarżącego. Zatem kluczową w tej sprawie była ocena poprawności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S..

W związku z tym organ II instancji podniósł, że w ww. opracowaniu wartość nieruchomości przed podziałem została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego metody porównywania parami. Z kolei wartość nieruchomości po podziale ustalono podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Odnosząc się do zarzutów odwołania w tym zakresie, SKO wskazało, że żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.; dalej w skrócie "rozporządzenie RM") nie zabrania stosowania takiego rozwiązania. Obie metody są pod względem prawnym oraz metodologicznym równoważne i pozwalają na prawidłowe i miarodajne ustalenie wartości nieruchomości. Organ zwrócił uwagę, że w ramach jednego opracowania wartość nieruchomości ustalana jest dwukrotnie, w taki sposób, jak gdyby w ramach jednej opinii dokonywano dwóch odrębnych wycen, z uwzględnieniem różnego stanu nieruchomości. Zdaniem SKO brak jest podstaw, by stosowanie dla dwóch wycen dwóch różnych metod miało na zasadzie automatyzmu prowadzić do wniosku o wadliwości operatu.

W ocenie SKO badany operat szacunkowy jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy, na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości według stanu przed podziałem geodezyjnym, dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, o powierzchniach większych, z obszaru gmin S., D., T. P. i K., z czego finalnie do porównań wybrał trzy nieruchomości najbardziej zbliżone cechami do nieruchomości wycenianej. Próbka nieruchomości została dobrana przez rzeczoznawcę na podstawie transakcji z lat 2016–2018. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że na obszarze Gminy B. nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny, zatem odpowiednio poszerzył rynek lokalny. Ten zakres obowiązków – jak zaznaczył organ II instancji – należy do biegłego, i to biegły decyduje, jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy tym od pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. W analizowanym operacie rzeczoznawca wykorzystał transakcje obejmujące nieruchomości położone na obszarze powiatu [...], zatem nie sposób jest postawić mu jakichkolwiek zarzutów z tego tytułu. Samo położenie na obszarze innej gminy nie przesądza również o braku podobieństwa. Wskazana przez Skarżącego różnica w powierzchniach nieruchomości porównywanej z nieruchomością wycenianą została uwzględniona w wycenie przez stosowną korektę na korzyść nieruchomości wycenianej. Dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości, przy czym organ zaznaczył, iż podobieństwo nie oznacza identyczności, co zakłada sama metodologia ustalania wartości, nakazująca korygowanie w odpowiedni sposób uzyskiwanych wartości. Zdaniem SKO nie budzi wątpliwości również dobór transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównań na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości po podziale. Rzeczoznawca do porównań przyjął nieruchomości położone w Gminie B., przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową – 12 transakcji nieruchomościami o powierzchniach od 448 m2 do 763 m2.

Dalej organ wyjaśnił, że wyceniana nieruchomość znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w skrócie "m.p.z.p."). W tym kontekście zarzuty odwołania dotyczące opisu faktycznego sposobu wykorzystywania terenu w dacie sporządzania operatu pozbawione są znaczenia dla wyniku oszacowania. SKO przyjęło wyjaśnienia rzeczoznawcy udzielone w tym zakresie jako wystarczające dla uznania, iż faktyczny sposób użytkowania jest bez znaczenia cenotwórczego. Decydujące jest bowiem przeznaczenie nieruchomości ujęte w m.p.z.p. zaś faktyczny sposób wykorzystania (nieużytki czy też obszar sadów) nie ma żadnego znaczenia dla potencjalnego kupującego nieruchomość. Nadto rzeczoznawca ustalił jako cechy cenotwórcze: lokalizacja, otoczenie, możliwości inwestycyjne, powierzchnia gruntu, dostępność terenu oraz uzbrojenie nieruchomości. Taki dobór cech, zdaniem SKO, nie budzi zastrzeżeń logicznych oraz jest zgodny z zasadami doświadczenia życiowego, iż są to parametry, które potencjalni nabywcy biorą pod uwagę przy poszukiwaniach interesujących ich nieruchomości.

Dalej SKO wyjaśniło, że organ administracyjny nie jest uprawniony do wkraczania w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły. Jednocześnie organ podzielił ocenę dokonaną przez Burmistrza, wskazując, że brak przedstawienia operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości – co mogłoby powodować wątpliwości, co do sporządzonej w sprawie opinii – uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach, bez potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej. SKO podniosło ponadto, że w związku z nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami nie kwestionowało sposobu ustalenia wartości nieruchomości jako sumy poszczególnych geodezyjnie wydzielonych działek (zgodnie z nowym brzmieniem art. 98a ust. 1b zdanie trzecie u.g.n.). W tym kontekście za niezasadny uznało zarzut błędnego przyjęcia jako cechy cenotwórczej powierzchni nieruchomości. W ocenie organu II instancji intencją ustawodawcy było ustalanie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek traktowanych jako odrębny przedmiot obrotu – właśnie z uwagi na okoliczność znaczenia cechy "powierzchnia". Zatem pomimo tego, że po podziale powierzchnia nieruchomości nie uległa zmianie, to z woli ustawodawcy należy brać pod uwagę wartość poszczególnych nowopowstałych działek. Z uwagi na powyższe, argument, że po podziale powierzchnia nieruchomości (w rozumieniu prawa cywilnego) nie uległa zmianie, w obecnym stanie prawnym utracił swe znaczenie.

Skargę na opisaną decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu złożył L. P., który wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza, a także o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu Skarżący oświadczył, iż w pełni podtrzymuje wszystkie zarzuty sformułowane w odwołaniu, w szczególności dotyczące sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Zaznaczył, iż w jego ocenie nie sposób podzielić stanowiska organu w zakresie prawidłowości i rzetelności tego operatu. Zdaniem Skarżącego zupełnie niezrozumiałe jest, dlaczego ten sam operat stanowiący podstawę wydanie dwóch decyzji – o ustaleniu opłaty adiacenckiej i o ustaleniu opłaty planistycznej – w przypadku ich zaskarżenia, w jednej sprawie zostaje przez organ uznany za rzetelny, sporządzony zgodnie z zasadami sztuki i przydatny w sprawie, a w drugiej skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji. Jak bowiem podniósł Skarżący, ten sam operat, który stanowił podstawę wydania zaskarżonej decyzji, był również podstawą wydania decyzji Burmistrza o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem m.p.z.p. (wydanej w sprawie o sygn. [...] r.), uchylonej decyzją SKO z [...] października 2018 r. (nr [...]).

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z 26 lutego 2019 r. sygn. akt IV SA/Po 116/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu umorzył postępowanie z wniosku o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, wobec wstrzymania jej wykonania z urzędu przez organ.

Na rozprawie w dniu 16 maja 2019 r. Skarżący wskazał, iż organ nie odniósł się do wszystkich zarzutów odwołania. Sąd zakreślił Skarżącemu 5-dniowy termin do złożenia dokumentacji, na którą powoływał się w skardze.

W dniu [...] maja 2019 r. do Sądu wpłynęło pismo Skarżącego z tej samej daty, z załączoną doń m.in. kopią decyzji SKO z [...] października 2018 r. wzmiankowanej w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia [...] lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107, z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia [...] sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.; w skrócie: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Dokonawszy tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] października 2018 r. (nr [...]) – utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy B. z [...] lipca 2018 r. (znak: [...]) w przedmiocie opłaty adiacenckiej – Sąd nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności tej decyzji, względnie stwierdzenia jej wydania z naruszeniem prawa.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm.; w skrócie "u.g.n."), w brzmieniu obowiązującym od 23 sierpnia 2017 r. W myśl ust. 1 tego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Art. 98a ust. 1b u.g.n. stanowi zaś, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Jak wynika zatem z przytoczonych przepisów, ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest (z wyjątkiem określonym w art. 98a ust. 2 u.g.n.) w przypadku, gdy:

1) dokonano ostatecznego (prawomocnego) geodezyjnego podziału nieruchomości gruntowej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania;

2) w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej;

3) nie upłynął okres trzech lat liczony od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), do momentu wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej;

4) podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej.

Skontrolowawszy ziszczenie się ww. przesłanek w niniejszej sprawie, Sąd uznał, że w tej sprawie uprawnione było wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką.

Jest bowiem poza sporem, że ostateczną decyzją z [...] marca 2018 r. (nr [...]; zwaną też dalej "decyzja podziałową") Burmistrz Miasta i Gminy B. zatwierdził plan podziału nieruchomości położonej w W. W., stanowiącej działki nr [...] oraz [...], na działki o numerach ewidencyjnych od [...] do [...].

W tej dacie ([...].03.2018 r.) obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miasta i Gminy B. z dnia [...] października 2009 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. W.. Nr [...], poz. [...]), w której ustalono stawkę procentową na 25% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością jaką ma po podziale.

Postępowanie w kontrolowanej sprawie zostało wszczęte w dniu [...] kwietnia 2018 r., a więc przed upływem trzech lat od uostatecznienia się decyzji podziałowej.

Ostatnim warunkiem determinującym ustalenie opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem jej ewidencyjnego podziału. Przy czym słuszny interes strony, tj. właściciela lub użytkownika wieczystego, dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z 05.10.2007 r., I OSK 1425/06, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl; w skrócie "CBOSA"). W tym celu wymagane jest, aby wzrost ten był potwierdzony opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu, aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu (zob. M. Wolanin [w:] J. Jaworski i in., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2017, art. 98a Nb 1).

W myśl art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości – która przybiera formę operatu szacunkowego, stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Opinia biegłego rzeczoznawcy w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznej wiedzy i umiejętności. Dlatego czynność tę powierza się biegłemu - rzeczoznawcy majątkowemu, który – zgodnie z art. 150 ust. 5 i art. 156 u.g.n. – określa wartość nieruchomości na piśmie, w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnych zasad i procedury wyceny, unormowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach wykonawczych, przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.; w skrócie "rozporządzenie RM"). Należy podkreślić, że choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczną wiedzę i umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji prowadzące postępowanie, a nawet – w razie konieczności zbadania jego merytorycznej prawidłowości – przez zespół oceniający wyznaczony przez organizację zawodową, zgodnie z art. 157 u.g.n. Ponieważ to organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego ocena wartości dowodowej operatu, jego wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy, należy do obowiązków tego organu. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych, umożliwiających wyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy – związanych z określeniem wartości nieruchomości – nie zaś rozstrzygania sprawy za organ administracji. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego.

W toku każdego postępowania administracyjnego organy administracji publicznej zobowiązane są do działania w oparciu o przepisy obowiązującego prawa i do przestrzegania zakreślonych przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego standardów procedowania. Przede wszystkim organy winny wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Przy czym trzeba mieć na uwadze, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma status i moc prawną opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego sprawy. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinny zostać ocenione przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów, statuowanej w art. 80 k.p.a., a także z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości, oraz przepisów wykonawczych do ustawy, w postaci rozporządzenia RM.

Jak wynika z akt sprawy, w toku kontrolowanego postępowania na zlecenie organu został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości – M. S. – operat szacunkowy z [...] maja 2018 r., skorygowany, w zakresie opisu nieruchomości z daty wydania decyzji podziałowej, w dniu [...] czerwca 2018 r.

Dokonując oceny tego operatu z punktu widzenia wyżej omówionych przesłanek, podzielić należy stanowisko organów, że został on wykonany w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w sposób określony w rozporządzeniu RM i spełnia wymagania formalne w tym zakresie. Przede wszystkim, stosownie do wymogów § 56 ust. 1 rozporządzenia RM, przedstawia on sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomościach, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W tym miejscu, odnosząc się do zarzutów odwołania, podtrzymanych następnie w skardze – a dotyczących przyjęcia do wyceny, metodą porównywania parami, nieruchomości jakoby nie spełniających kryterium podobieństwa oraz zastosowania do wyceny nieruchomości przed i po podziale dwóch różnych metod – należy stwierdzić, że zarzuty te nie zasługiwały na uwzględnienie.

Nie ulega wątpliwości, że w badanym operacie szacunkowym wartość nieruchomości przed podziałem została określona z zastosowaniem podejścia porównawczego metody porównywania parami. Z kolei wartość nieruchomości po podziale oszacowano podejściem porównawczym, ale metodą korygowania ceny średniej. Tym samym biegły faktycznie zastosował dwie różne metody wyceny dla określenia wartości działek, odpowiednio, przed i po podziale.

Jednakże Sąd podziela stanowisko organu II instancji, że powyższe nie oznacza "automatycznie" wadliwości operatu. Żaden przepis prawa nie zabrania bowiem stosowania takiego rozwiązania. Należy je tylko – na zasadach ogólnych – należycie uzasadnić. Wszak obie metody szacowania są pod względem prawnym oraz metodologicznym równoważne i przy zachowaniu normatywnych przesłanek ich stosowania każda z nich pozwala na prawidłowe i miarodajne ustalenie wartości nieruchomości. Nie ulega przy tym wątpliwości, że sporządzając operat szacunkowy w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej rzeczoznawca określa dwukrotnie wartość nieruchomości – (1) przed i (2) po podziale – a więc w istocie sporządza dwie wyceny, z tym że służące jednemu celowi, a mianowicie uchwyceniu ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Zważywszy, że dla każdej z ww. metod wyceny inna jest wymagana minimalna liczba transakcji porównawczych – w przypadku metody porównywania parami są to przynajmniej dwie transakcje (skoro w § 4 ust. 3 rozporządzenia RM prawodawca użył liczby mnogiej: "porównuje się [...] kolejno z nieruchomościami podobnymi"), a w metodzie korygowania ceny średniej: co najmniej jedenaście (gdyż w § 4 ust. 4 rozporządzenia RM prawodawca użył określenia "kilkanaście nieruchomości podobnych") – to zastosowanie dwóch różnych metod w konkretnej sprawie dotyczącej opłaty adiacenckiej może być uzasadnione m.in. z uwagi na istotne różnice w dostępności materiału porównawczego, odpowiednio, dla działek przed i po podziale.

Z taką właśnie sytuacją mieliśmy do czynienia w kontrolowanej sprawie. Wszak na str. 27 operatu (k. 165 akt adm. I inst.) rzeczoznawca wyjaśnił, że do oszacowania wartości nieruchomości przed podziałem zastosowano podejście porównawcze - metodę porównywania parami, z uwagi na małą liczbę transakcji działek o dużych powierzchniach przeznaczonych pod zabudowę oraz przeznaczonych pod drogę. Owa ograniczona liczba transakcji uniemożliwiła, jak należy rozumieć, zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Tym samym w niniejszej sprawie rzeczoznawca wyjaśnił, dlaczego zastosował dwie różne metody wyceny, a jego argumentacja jest logiczna i przekonująca.

Odnosząc się natomiast do zarzutu braku podobieństwa między nieruchomościami wziętymi do porównania, a działkami wycenianymi (przed podziałem), trzeba w pierwszej kolejności wyjaśnić, że zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n.: "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej." Z kolei w myśl § 4 rozporządzenia RM, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika jednoznacznie, że zarówno w sytuacji porównania parami, jak i korygowania ceny średniej – a więc w obu metodach zastosowanych w kontrolowanej sprawie – konieczna jest znajomość cen transakcyjnych "nieruchomości podobnych" do nieruchomości wycenianych. Definicja legalna "nieruchomości podobnej" została zamieszczona przez ustawodawcę w przepisie art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy. Zauważmy, że w powyższym rozumieniu "podobieństwo" nie oznacza wymogu "identyczności" nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą, ale, jak wskazał sam ustawodawca, ich "porównywalności" – czyli możliwości porównywania, zestawiania za sobą tych nieruchomości (ich cech) i znajdowania podobieństw i różnic między nimi (por. hasło "porównywalność" [w:] "Uniwersalny słownik języka polskiego" pod red S. Dubisza, Warszawa 2003). Owe różnice są następnie odpowiednio korygowane (niwelowane) wagą poszczególnych atrybutów i stosownymi współczynnikami korekcyjnymi.

Ocena prawidłowości doboru nieruchomości podobnych zasadniczo nie dotyczy specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy – tj. umiejętności oszacowania wartości nieruchomości – ale podstawowego kryterium, od którego uzależniona jest wartość dowodowa operatu. Jak to już wyżej wspomniano, prawidłowy dobór nieruchomości przy metodzie porównywania parami i korygowania ceny średniej, jest podstawowym warunkiem sporządzenia rzetelnego operatu, który wykaże, czy wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału nastąpił i jaka jest wielkość owego wzrostu. Należy zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie, w myśl którego podobieństwo nieruchomości przyjętych do wyceny, zdefiniowane w art. 4 pkt 16 u.g.n., powinno wynikać z zawartego w operacie opisu nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywanych. Ocena wystąpienia bądź niewystąpienia podobieństwa opiera się na weryfikacji cech, którą organ może przeprowadzić także we własnym zakresie (oceniając ustalenia biegłego) nie narażając się na zarzut wkraczania w wiedzę specjalistyczną zastrzeżoną dla biegłego (zob. wyrok WSA z 14.06.2018 r., II SA/Bk 236/18, CBOSA). W szczególności obowiązek organu administracji oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest wyłączony uregulowaniem art. 157 u.g.n. Należy mieć bowiem na uwadze, że operat szacunkowy jest sporządzany nie tylko w postępowaniu administracyjnym, w którym służy poczynieniu ustaleń faktycznych, mających stanowić podstawę faktyczną decyzji administracyjnej. Powyższe uregulowanie ma zatem walor ogólny, który nie wyłącza szczególnych uprawnień i obowiązków organów administracji przewidzianych w przepisach szczególnych, w tym regulujących postępowanie dowodowe. Zatem, mając zwłaszcza na względzie treść art. 153 ust. 1 zdanie ostatnie u.g.n., w operacie szacunkowym należałoby wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie, którym są – jak wynika z art. 4 pkt 16 u.g.n. – położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (por. wyrok NSA z 03.03.2010 r., II OSK 481/09, CBOSA).

W kontrolowanej sprawie, wbrew zarzutom skargi, rzeczoznawca do wyceny przyjął nieruchomości podobne.

Skarżący, zarzucając brak podobieństwa porównywanych nieruchomości, wskazał, że do porównania biegły przyjął działkę znacznie przekraczającą wielkość jego nieruchomości (dot. działki z poz. 3 w tabeli nr [...] na s. 37 operatu; k. 175 akt adm. I inst.) oraz działkę mającą znacznie lepszą lokalizację niż działka wyceniania (dot. działki z poz. 6 w tabeli nr [...] na s. 37 operatu; k. 175 akt adm. I inst.).

Jest poza sporem, że do wyceny działek przed podziałem rzeczoznawca przyjął m.in. działkę opisaną w poz. 3 tabeli nr [...], położoną w K. (obr. B.) – o powierzchni 18785 m2 – podczas gdy wyceniana nieruchomość Skarżącego wynosiła 9980 m2 (5824 m2 + 4156 m2). Na pierwszy rzut oka mogłoby się więc wydawać, iż nie są to nieruchomości podobne (jedna jest niemal dwukrotnie większa do drugiej, a określając tę dysproporcję w rozbiciu na poszczególne działki przed podziałem, to nawet około trzy- i czterokrotnie). Jednakże w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż atrybut "powierzchnia" przy tak dużych działkach (ok. 4000–5000 m2 i większych) nie ma już tak istotnego znaczenia cenotwórczego, jak przy działkach mniejszych, iżby tej dysproporcji nie można było skorygować odpowiednimi współczynnikami. Na str. 29 i 30 operatu (k. 167–168 akt adm. I inst.) rzeczoznawca wyjaśnił, że różnicę w cenności zaobserwowano pomiędzy działkami typowymi, a działkami większymi – o powierzchni powyżej 5000 m2, osiągającymi niższe ceny z uwagi na upust negocjacyjny i mniejsze zainteresowanie potencjalnych inwestorów, którzy muszą zainwestować jednorazowo większe środki finansowe. Ponadto biegły zauważył, że działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o dużych powierzchniach są jednostkowo mniej cenne od typowych gruntów budowlanych. Wobec powyższego rzeczoznawca jako nieruchomości podobne przyjął działki powyżej 5000 m2 – jako najbardziej podobne – przy czym następnie zastosował odpowiedni współczynnik korygujący, uznając, że działki do 0,4 ha mają powierzchnię "korzystną", działki od 0,4001 ha do 0,8 ha "średnio korzystną", a działki powyżej 0,8001 ha "mniej korzystną".

Odnosząc się natomiast do kwestii działki z poz. 6 w tabeli nr [...] – zlokalizowanej w gminie T. P., obręb L. – w pierwszej kolejności należy pokreślić okoliczność, na którą zwrócił też uwagę organ w zaskarżonej decyzji, że w judykaturze pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się jednolicie obszar gminy lub powiatu, podczas gdy pojęcie "rynku regionalnego" odnoszone jest do obszaru województwa.

W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca majątkowy przekonująco wyjaśnił – a Skarżący twierdzeń tych skutecznie nie podważył – że z uwagi na to, iż na obszarze Gminy B. nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny (przed podziałem), zaszła konieczność odpowiedniego poszerzenia rynku lokalnego na teren powiatu ([...]) i przyjęcia do porównania nieruchomości z gmin sąsiednich (w granicach ww. powiatu). W tym miejscu godzi się przypomnieć, że biegły w operacie wskazywał na generalnie małą liczbę transakcji działek o dużych powierzchniach przeznaczonych pod zabudowę oraz przeznaczonych pod drogę. Ponadto w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, że gmina B. sąsiaduje z gminą T. P., a ponadto działka, której przyjęcie do porównania kwestionuje Skarżący, położona jest w miejscowości L., a nie w samym T. P.. Z kolei nieruchomość wyceniana jest położona w miejscowości W. W., która leży w sąsiedztwie B., a więc w lokalizacji korzystniejszej (jeśli idzie o usytuowanie nieruchomości względem centralnej miejscowości danej gminy). Poza tym godzi się zauważyć, że przyjęcie do porównania dla wycenianej nieruchomości przed podziałem działki bardziej wartościowej (jak twierdzi Skarżący), jest istocie korzystne dla zobowiązanego do uiszczenia opłaty adiacenckiej, gdyż "podbija" wycenę tej nieruchomości przed podziałem.

Z powyższych względów Sąd nie podzielił zarzutów przyjęcia przez biegłego do porównań, celem ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem, nieruchomości niepodobnych. Należy raz jeszcze podkreślić, że "podobieństwo" nie oznacza wymogu identyczności nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą.

Ponadto nie można zgodzić się ze Skarżącym, że sporządzony operat uniemożliwia zapoznanie się z cechami indywidualizującymi poszczególne nieruchomości. W operacie szacunkowym na str. 39 i 40 rzeczoznawca opisał szczegółowo nieruchomości przyjęte do bezpośredniego porównania dla działek przed podziałem, a na str. 48 – po podziale. Ponadto należy podkreślić, że nieruchomości wzięte do porównań i transakcje nimi winny być opisane w taki sposób, aby ich identyfikacja była możliwa dla osoby uprawnionej do dostępu do baz danych o transakcjach – a więc np. dla rzeczoznawcy działającego na zlecenie strony – a nie koniecznie dla samej strony. W judykaturze trafnie podkreśla się, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.). Dlatego tez przyjmuje się, że identyfikacja nieruchomości przyjętej do porównania przy wycenie poprzez jej numer ewidencyjny nie jest konieczna dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą (por. wyrok NSA z 11.07.2016 r., I OSK 2471/14, CBOSA).

Na gruncie niniejszej sprawy nie może budzi wątpliwości również dobór transakcji dotyczących nieruchomości przyjętych do porównań na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości po podziale. Jak wynika z operatu szacunkowego, rzeczoznawca do porównań przyjął nieruchomości położone w gminie B., przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o powierzchniach od 448 m2 do 763 m2.

Organ II instancji słusznie zwrócił uwagę, iż wyceniana nieruchomość znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tym kontekście zarzuty dotyczące błędnego opisu wycenianej nieruchomości w zakresie faktycznego sposobu wykorzystywania terenu, nie mają wpływu na ocenę prawidłowości przedmiotowego operatu. Skoro wyceniana nieruchomość objęta jest postanowieniami m.p.z.p., to właśnie postanowienia tego aktu co do przeznaczenia wycenianej nieruchomości, a nie faktyczny sposób jej użytkowania, mają znaczenie cenotwórcze i są uwzględniane w procesie wyceny – zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. W takim przypadku (obowiązywania m.p.z.p.) unormowania art. 154 ust. 2 ani ust. 3 u.g.n. nie znajdują zastosowania.

Z powyższych względów za niezasadny należało również uznać zarzut naruszenia art. 80 k.p.a. Wbrew twierdzeniom Skarżącego, organy rozpoznające niniejszą sprawę procedowały w zgodzie z przepisami k.p.a., w sposób kompleksowy gromadząc materiał dowodowy niezbędny do jej rozstrzygnięcia sprawy – i dokonując jego wszechstronnej oceny z poszanowaniem reguł określonych w art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 (w zw. z art. 140) k.p.a. Tak zgromadzony i oceniony materiał dowodowy stał się podstawą do prawidłowego zastosowania przepisów i podjęcia decyzji o odmowie uchylenia decyzji o warunkach zabudowy, której uzasadnienie spełnia ponadto wymogi wynikające z art. 107 § 3 k.p.a..

Odnosząc się natomiast do zarzutu wykorzystania tego samego operatu do wydania dwóch różnych decyzji dot. przedmiotowej nieruchomości – (1) decyzji ustalającej opłatę adiacencką oraz (2) decyzji ustalającej tzw. opłatę planistyczną – i dokonania przez SKO odmiennej oceny tego operatu w każdym z ww. postępowań, wyjaśnić należy, iż fakt sporządzenia w jednej dacie dwóch operatów szacunkowych nie oznacza jeszcze, że to ten sam operat został wykorzystany do wydania dwóch różnych decyzji. Należy zauważyć, że z uzasadnienia nadesłanej przez Skarżącego decyzji SKO z [...] października 2018 r. jednoznacznie wynika, iż w tamtej sprawie (dot. opłaty planistycznej) rzeczoznawca majątkowy oceniał wartość nieruchomości w innych dwóch wariantach, tj. według jej przeznaczenia w m.p.z.p. uchwalonym w dniu [...] listopada 2009 r. i według przeznaczenia uwzględniającym zmianę ww. m.p.z.p. dokonaną uchwałą z dnia [...] sierpnia 2017 r., przy czym w obu ww. przypadkach posłużył się tą samą bazą transakcji (wziął do porównań dokładnie te same nieruchomości) – co stało się główną przyczyną negatywnej oceny operatu i uchylenia decyzji organu I instancji przez SKO ww. decyzją. Natomiast w kontrolowanej sprawie rzeczoznawca majątkowy oceniał wartość nieruchomości przed i po podziale, i to z wykorzystaniem dwóch różnych baz transakcji. Nie ulega więc wątpliwości, że w obu ww. sprawach były to odmienne operaty, znacznie się od siebie różniące. Stąd wydając różne rozstrzygnięcia w tych sprawach, SKO nie dopuściło się w szczególności naruszenia art. 8 § 2 k.p.a.

Z powyższych względów za ewidentnie chybiony należało uznać zarzut Skarżącego odnośnie do wykorzystania w dwóch różnych postępowaniach tego samego operatu i jego rozbieżnej oceny przez SKO.

W ocenie Sądu pozbawiona znaczenia dla wyniku sprawy była także okoliczność uiszczenia na rzecz gminy przez Skarżącego określonych kwot pieniężnych dla sfinansowania kosztów prac planistycznych, a także poniesienia przezeń kosztów podziału nieruchomości. W przypadku opłaty adiacenckiej ustalanej w związku z podziałem nieruchomości brak bowiem odpowiednika art. 148 ust. 4 u.g.n.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę w całości oddalił.