Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 369/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 130 , art 134 , art 151 , art 4 pkt 16
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art 7 , art 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi Gminy S. na decyzję Wojewody [...] z dnia 5 stycznia 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia 5 stycznia 2018 r. (znak: [...]), na podstawie:

- art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.),

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 935),

po rozpatrzeniu odwołania Gminy S. reprezentowanej przez Wójta Gminy S. zastępowanego przez profesjonalnego pełnomocnika, od decyzji Starosty [...] z dnia 15 maja 2017 r. (znak: [...]),

utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 15 maja 2017 r. (znak: [...]) Starosta [...] orzekł: w punkcie 1 – o ustaleniu odszkodowania na rzecz: P. B., W. B., C. B., D. B., M. H. oraz B. W., w wysokości [...] zł, za nieruchomość ozn. jako dz. nr [...] o pow. 0,0605 ha, objętą księgą wieczystą [...], położoną w obrębie Ś. G., jedn. ewid. Ś. G., zajętą pod drogę gminną – [...], której własność z dniem 1 stycznia 1999 r. nabyła z mocy prawa Gmina S., na podstawie decyzji Wojewody z dnia 9 września 2009 r., nr [...]; w punkcie 2 o wypłacie odszkodowania w wysokości ustalonej w pkt 1 decyzji na rzecz: P. B. – za udział wynoszący 25/40 części – w kwocie [...]zł, W. B. – za udział wynoszący 3/40 części – w kwocie [...]zł, C. B. – za udział wynoszący 3/40 części – w kwocie [...]zł, D. B. – za udział wynoszący 3/40 części – w kwocie [...]zł, M. H. – za udział wynoszący 3/40 części – w kwocie [...]zł oraz B. W. – za udział wynoszący 3/40 części – w kwocie [...]zł; w punktach 3-4 o podmiocie zobowiązanym do wypłaty odszkodowania oraz o skutkach opóźnienia lub zwłoki w zapłacie należności.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła Gmina S. wskazując, iż w jej ocenie z treści opinii nie wynikało, aby ceny nieruchomości w okresie od 2015 r. (data poprzedniej opinii) uległy obniżeniu. Tym samym, zdaniem strony odwołującej się, wycena nieruchomości dokonana przez biegłego W. K., w sposób rażący odstawała od pozostałych opinii wydanych w sprawie. Zarzucono przy tym, że organ I instancji zdawał się akceptować taki stan bez dociekania w jakikolwiek sposób, z czego wynikała tak duża różnica pomiędzy poszczególnymi operatami sporządzonymi w sprawie. Podniesiono także, że z treści decyzji nie można było wywieść, dlaczego taka różnica w wartościach nie budziła uzasadnionych wątpliwości organu I instancji. Ponadto, według strony odwołującej się, organ I instancji uznając – w sprzeczności z przywołanymi przez stronę orzeczeniami – że nie jest władny do oceny, czy rynek przyjęty przez biegłego był miarodajny dla szacowanej nieruchomości, nie sprawdził na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję i nie skontrolował prawidłowości tego rozumowania.

Rozpatrując odwołanie oraz całość materiału dowodowego zebranego w sprawie, Wojewoda w pierwszej kolejności przytoczył treść art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 z późn. zm. – dalej jako: ustawa z dnia 13 października 1998 r.), w którym określono konieczne do spełnienia przesłanki warunkujące ustalenie i wypłatę odszkodowania, jak również treść art. 129 ust. 1 i art. 130 ust. 2 u.g.n., dotyczące zasad ustalania tego odszkodowania. Następnie organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...], przedmiotowa nieruchomość stanowiła uprzednio własność P. B. oraz J. B., na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Zaznaczono jednak, że na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla K. – P. w K. Wydział I Cywilny z dnia 25 listopada 1998 r. (sygn. akt I. .) spadek po zmarłym J. B. nabyli: P. B. w [...] częściach oraz córki: W. B., C. B., D. B., M. H. i B. W. – po [...] części.

Mając na uwadze powyższe, organ II instancji podał, że wniosek o ustalenie odszkodowania za nieruchomość będącą przedmiotem decyzji został złożony w ustawowym terminie, tj. w dniu 22 grudnia 2005 r. Nadmieniono przy tym, że fakt przejęcia przedmiotowej nieruchomości z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę S. został natomiast potwierdzony w ostatecznej decyzji Wojewody z dnia 9 września 2009 r. (znak: [...]). Jednocześnie powołując się na ww. przepisy organ odwoławczy podniósł, że organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego, tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Podkreślono przy tym, że opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej, a w związku z tym nie może ona zatem sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość, gdyż brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Dodano, że biegły powinien wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Ponadto organ II instancji powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazał, że opinia ta nie ma charakteru wiążącego, w tym sensie, że podlega ona ocenie właściwego organu administracji, który zobowiązany jest zbadać na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość tego rozumowania.

W dalszej kolejności, Wojewoda podał, że w § 36 ust. 1 i § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 – dalej jako: rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.) określono szczegółowe regulacje dotyczące sposobu szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne oraz przytoczył treść § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Dodatkowo, organ odwoławczy przywołał treść art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., w których przewidziano możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. zasady korzyści. Zwrócono również uwagę, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący określenia wartości nieruchomości powinien mieć także na uwadze dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., a nadto jego ust. 3 i 4. Dlatego też mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy podał, że odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię biegłego, tj. W. K., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 24 listopada 2016 r. (11 grudnia 2017 r. – rzeczoznawca potwierdził aktualność dokonanej wyceny) oszacował wartość nieruchomości ozn. jako dz. nr [...] o pow. 0,0605 ha, położonej w obrębie Ś. G., jedn. ewid. Ś. G. przejętej z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa na własność Gminy S. w trybie przepisów ustawy z dnia 13 października 1998 r. – na kwotę o wysokości [...] zł. Zaznaczono przy tym, że biegły określił stan nieruchomości na dzień 29 października 1998 r., tj. na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r., a poziom cen na dzień 30 listopada 2016 r., tj. na datę sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto wskazano, że ustalił on, iż zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Gminy S., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w Ś. G. z dnia 15 marca 1993 r. nr [...] przedmiotowa działka położona była w terenach komunikacji drogowej oznaczonych jako [...]". Tym samym podkreślono, że w omawianym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie miał zatem zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było tożsame. Zwrócono także uwagę, że to biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości, a nadto dokonuje on wyboru nieruchomości porównawczych oraz cech rynkowych mających wpływ na ceny nieruchomości. Podkreślono bowiem, że wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a w związku z tym w ocenie Wojewody, organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodano jednak, iż zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, co w rozpoznawanej sprawie na podstawie przedstawionych powyżej informacji nie budziło wątpliwości organu odwoławczego. Jednocześnie organ II instancji powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podniósł, że dobór transakcji porównawczych, jako wiedzy specjalnej, należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy, przy czym powinien on jednak wykazać, a co najmniej uprawdopodobnić, że są to "nieruchomości podobne" do wycenianej, jak też powinien on możliwe precyzyjnie wyjaśnić jakimi kryteriami się kierował i uzasadnić w sposób logiczny i klarowny założenia i wnioski operatu. Wyjaśniono bowiem, że w takim przypadku organ, dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, ma podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie, natomiast zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, np. jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Tym samym zaznaczono, że ocenie organu administracji oraz orzecznictwa sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Mając zatem na uwadze powyższe oraz uwzględniając treść sporządzonego operatu szacunkowego, organ odwoławczy uznał brak podstaw do kwestionowania jego wartości dowodowej.

Odnosząc się natomiast do zarzutów strony odwołującej się organ II instancji wskazał, że w jego ocenie jako całkowicie nietrafny należało uznać zarzut, zgodnie z którym wycena nieruchomości dokonana przez biegłego W. K., w sposób rażący odstawała od pozostałych opinii wydanych w sprawie. Podkreślono bowiem, że nie mogło budzić wątpliwości, iż operaty szacunkowe sporządzane dla tej samej nieruchomości mogą istotnie różnić się wysokością szacunku choćby już tylko z racji faktu, że zostały sporządzone w innym czasie, a zatem w innych realiach rynkowych, które przecież ulegają zmianie (co do tego, jakie transakcje, jakimi działkami występują aktualnie na danym terenie). Dodatkowo wskazano, że nie bez znaczenia w tym zakresie pozostaje również sposób dokonania wyceny (przyjęty rynek, dobór transakcji porównawczych, dobór cech, wybór metody szacowania, itd.), w który organy nie mogą ingerować. Tym samym zdaniem organu odwoławczego, brak było podstaw do wyjaśniania różnicy pomiędzy aktualnie sporządzonym operatem, a tymi sporządzonymi w przeszłości, które straciły swą aktualność bądź zostały uznane za nieprawidłowe. Z kolei zarzut niewłaściwej analizy rynku i jego nieprawidłowego rozszerzenia (podniesiony również w piśmie z dnia 7 grudnia 2017 r.) także nie mógł zostać uznany za zasadny. W tym zakresie Wojewoda, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podał bowiem, że tylko rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi, analizuje rynek i decyduje zarówno o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania, jak i o tym jaki okres zawarcia transakcji uznaje za miarodajny. Mając na uwadze powyższe, wyjaśniono, że na stronie 12 operatu biegły szczegółowo wskazał, iż z przeprowadzonej analizy zawieranych umów kupna-sprzedaży uzyskał informację, że w okresie ostatnich dwóch lat na miejscowym rynku zawarto tylko jedną transakcję, a w związku z tym rzeczoznawca zwiększył obszar analizy na sąsiednie – [...] gminy należące do powiatu [...] W ocenie organu II instancji – wbrew twierdzeniom strony odwołującej się – rozszerzenie rynku o powyższe gminy nie mogło być skutecznie kwestionowane, zwłaszcza że były to gminy okalające teren Gminy S., natomiast niektóre gminy należące do powiatu [...]. północna jego część) pozostawały bardzo oddalone od przedmiotu wyceny. Dodatkowo podkreślono, że zarzut niewyjaśnienia przez biegłego przyjęcia takich a nie innych cech rynkowych należało uznać za całkowicie bezpodstawny. Zaznaczono bowiem, że na stronach 17-18 operatu kwestie te zostały szczegółowo wyjaśnione przez rzeczoznawcę. Stąd też, w ocenie organu odwoławczego, nie ulegało wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Skargę na ww. decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, strona skarżąca Gmina S., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z uwagi na naruszenie prawa materialnego oraz naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy. Ponadto strona skarżącą wniosła o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych.

Strona skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego:

- § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, w którym grupa nieruchomości przyjętych jako reprezentatywne nie stanowiła nieruchomości podobnych w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n.,

- § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, w którym uwzględniono nieruchomości z rynku regionalnego zamiast lokalnego,

- § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, który nie zawiera prawidłowo wykonanej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,

- art. 134 ust. 1 i 2 w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n.

II. naruszenie przepisów prawa procesowego:

- art. 7 k.p.a., poprzez niepodjęcie z urzędu wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli,

- art. 80 k.p.a., poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca szczegółowo rozwinęła podniesione zarzuty, powołując na ich poparcie orzecznictwo sądów administracyjnych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm. – dalej jako: p.p.s.a.). Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Skarga jest nieuzasadniona i jako taka podlega oddaleniu.

Wzorcem kontroli jest treść art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.), zgodnie z którą:

"1. Nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. 2. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca:

1) gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, 2) Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg. 3. Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody. 3a. Jeżeli istnieje konieczność określenia granic nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego, wydając decyzję, o której mowa w ust. 3, nie wydaje się decyzji o podziale nieruchomości. 4. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. 5. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem".

Artykuł 129 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm., dalej: u.g.n.), stanowi, że

1. Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 5.

2. (uchylony).

3. Jeżeli w ramach odszkodowania została przyznana nieruchomość zamienna, w decyzji, o której mowa w ust. 1, podaje się dodatkowo oznaczenie nieruchomości zamiennej według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, jej wartość oraz wysokość dopłaty.

4. (uchylony).

5. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu:

1) w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126;

2) na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości;

3) gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie.

Zgodnie z art. 130 u.g.n .:

"1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. 2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości".

W myśl art. 134 u.g.n. :

"1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia".

Zgodnie z art. 151 u.g.n.: "1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej".

W myśl art. 153 u.g.n.: "1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej".

Z kolei, ilekroć w u.g.n. jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n)

W myśl § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109): "1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:

1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;(.....)".

W kontrolowanej sprawie, w ocenie Sądu, jest bezsprzeczne, że własność nieruchomości ozn. jako dz. nr [...] o pow. 0,0605 ha, objętej księgą wieczystą [...], położonej w obrębie Ś. G., jedn. ewid. Ś. G., zajętej pod drogę gminną tj. [...] nabyła z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r., Gmina S., na podstawie deklaratoryjnej decyzji Wojewody z dnia 9 września 2009 r., nr [...] Przedmiotowa nieruchomość stanowiła uprzednio własność P. B. oraz J. B., na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla K. - P. w K. Wydział I Cywilny z dnia 25 listopada 1998 r. (sygn. akt I [...]) spadek po zmarłym J. B. nabyli: P. B. w [...] częściach oraz córki: W. B., C. B., D. B., M. H. i B. W. - po [...] części. Jednocześnie wniosek o ustalenie odszkodowania za nieruchomość będącą przedmiotem decyzji został złożony w ustawowym terminie, tj. w dniu 22 grudnia 2005 r. Odszkodowanie za ww. nieruchomość zostało ustalone w oparciu o opinię biegłego, tj. W. K., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 24 listopada 2016 r., oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości ozn. jako dz. nr [...] o pow. 0,0605 ha, położonej w obrębie Ś. G., jedn. ewid. Ś. G. przejętej z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa na własność Gminy S. w trybie przepisów ustawy z dnia 13 października 1998 r. - na kwotę o wysokości [...] zł. Biegły określił stan nieruchomości na dzień 29 października 1998 r., tj. na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r., a poziom cen na dzień 30 listopada 2016 r., tj. na datę sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Gminy S., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w Ś. G. z dnia 15 marca 1993 r. nr [...] przedmiotowa działka położona była w terenach komunikacji drogowej oznaczonych jako [...]". Trafnie zatem, w ocenie Sądu przyjęto, że w kontrolowanym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie miał zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było tożsame. Co istotne, w dniu 11 grudnia 2017 r. - rzeczoznawca potwierdził aktualność dokonanej wyceny(karta 37 i 36 akt administracyjnych organu II instancji).

W kontrolowanej sprawie zasadniczą kwestią sporną jest zgodność ww. operatu szacunkowego z prawem.

Ustosunkowując się w tym miejscu - na tle przywołanego powyżej stanu prawnego i w realiach kontrolowanej sprawy - do zarzutów skargi Sąd stwierdza, że nie podziela stanowiska skarżącej Gminy, iż działające w sprawie organy naruszyły art. 7 i art. 80 k.p.a. , w tym w związku z wskazanymi w skardze podstawami materialnoprawnymi, w sposób mający znaczenie dla wyniku sprawy. W ocenie Sądu, zarówno z akt kontrolowanej sprawy, w tym treści skontrolowanego operatu szacunkowego, jak i z treści kontrolowanych decyzji, jasno i spójnie wynika, że kontrolowane organy podjęły z urzędu wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zarazem uzasadnienia kontrolowanych decyzji - z których także jasno wynikają motywy działania organów administracji publicznej - wykazują, że kontrolowane organy posłużyły się swobodną, lecz mieszczącą się w granicach prawa, oceną zgromadzonego materiału w postaci operatu szacunkowego, i, że ocena ta w żadnym wypadku nie spełnia znamion oceny dowolnej. W ocenie Sądu, operat jest prawidłowy, spełnia standardy obowiązującego prawa i może stanowić dowód dla wydania kontrolowanych decyzji.

Z przywołanego powyżej stanu prawnego wynika, że organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego, tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Zdaniem Sądu, zgodnie z treścią art. 80 k.p.a., dowód w postaci operatu szacunkowego podlega przy tym ocenie organu właściwego do wydania rozstrzygnięcia, przy czym ocena ta - wobec faktu, że organ nie dysponuje wiedzą fachową w zakresie pozwalającym na samodzielne rozstrzygnięcie sprawy bez wsparcia się tym kwalifikowanym dowodem - jest podejmowana, w myśl wyrażonej w nim swobodnej ale nie dowolnej oceny dowodów, m.in. z pespektywy oceny przez organ wymogów: merytorycznej spójności wywodu operatu szacunkowego; jego zgodności z opisaną w nim metodyką jego sporządzenia; przywołaną literaturą i standardami dot. przedmiotu operatu; a także logiki i poprawności wniosków. W tym miejscu Sąd podkreśla, że podziela stanowisko organu II instancji i uznaje je za zgodne z prawem, że kwestionowany przez Gminę operat szacunkowy zawiera uzasadnienie, które pozwala dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, i że jego treść nie sprowadza się tylko do arbitralnego przedstawienia zdania biegłego, ale przekonuje jako logiczna, spójna i zapełnia całość. Biegły w ocenie Sądu fachowo, jasno i spójnie uzasadnił wnioski końcowe, w sposób, który umożliwia kontrolę oceny mocy dowodowej kwestionowanego operatu. Biegły wskazał i szczegółowo uzasadnił przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Sąd w całej rozciągłości popiera tezy orzecznictwa sądów administracyjnego, na które powołały się kontrolowane organy i stwierdza, że trafna jest ocena kontrolowanych organów, iż sporny operat pozwala zbadać na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość tego rozumowania.

W szczególności, w ramach omawiania zarzutu naruszenia przez organ art. 80 k.p.a., w ocenie Sądu kontrolowany organ II i I instancji nie zaniechał wyjaśnienia powstania różnicy w cenach wynikających z poszczególnych operatów szacunkowych w sposób mający znaczenie dla wyniku sprawy, gdyż na s. 6 uzasadnienia decyzji organu II instancja znajduje się trzeci akapit, w którym organ wprost stwierdza: "Po pierwsze jako całkowicie nietrafny ocenić należy zarzut, iż <<(...) Jak wynika z powyższego, wycena nieruchomości dokonana przez biegłego W. K., w sposób rażący odstaje od pozostałych opinii wydanych w sprawie>>. Oczywistym jest przecież, że operaty szacunkowe sporządzane dla tej samej nieruchomości mogą istotnie różnić się wysokością szacunku choćby już tylko z racji faktu, że zostały sporządzone w innym czasie, a zatem w innych realiach rynkowych, które przecież się zmieniają (co do tego, jakie transakcje jakimi działkami występują aktualnie na danym terenie). Nie bez znaczenia jest tu również sposób dokonania wyceny (przyjęty rynek, dobór transakcji porównawczych, dobór cech, wybór metody szacowania itd.), w który organy nie mogą ingerować". A zatem, wbrew temu co skarżąca Gmina twierdzi, organ ten rozważał merytorycznie tę kwestię i ustosunkowywał się do niej. W ocenie Sądu następnie stwierdzenie organu: " Brak zatem podstaw do wyjaśniania przez organ odwoławczy różnicy pomiędzy aktualnie sporządzonym operatem, a tymi sporządzonymi w przeszłości, które straciły swą aktualność bądź zostały uznane za nieprawidłowe" stanowi konkluzję zbyt skrótową i przez to nie do końca trafną, ale nie mającą znaczenia dla wyniku sprawy, gdyż z treści uzasadnienia wynika, że kontrolowany organ miał na uwadze podczas aktu subsumcji prawa różnicę pomiędzy wartością szacunkową działki w przygotowanych dla potrzeb sprawy operatach szacunkowych (obecnym i w poprzednich). Sąd podkreśla, że w ramach prowadzonego przez organ II instancji dodatkowego postępowania wyjaśniającego, właśnie ten organ uzyskał stanowisko biegłego zawarte w jego piśmie z dnia 6 listopada 2017 r. w którym biegły wyjaśnia: "W piśmie z dnia 7 czerwca 2017 r., pełnomocnik Gminy S. stwierdza m in., że w niniejszej sprawie wykonanych było już kilka operatów szacunkowych, w których ustalono różną wysokość odszkodowania (por. str. 3 pisma).Określona przez mnie wartość działki nr [...] wynika z przyjęcia do analizy porównawczej innych nieruchomości porównawczych oraz innego poziomu cen nieruchomości w momencie ustalenia odszkodowania W mojej wycenie wybrałem do porównania nieruchomości, które są położone najbliżej wycenianej działki nr [...], tj. z obrębu: [...] (por. [...] operatu szacunkowego). Następnie, z zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zaktualizowałem na dzień wyceny, biorąc pod uwagę ustalony w wycenie trend zmian cen nieruchomości na rynku, z którego wybrano nieruchomości porównawcze (por str. 14 pkt 8.1. operatu szacunkowego) Przyjęcie innych nieruchomości porównawczych (od wybranych przez poprzednich rzeczoznawców majątkowych), których ceny zaktualizowano na inny moment czasu, musi prowadzić do różnych wyników, a tym samym do odmiennej wartości szacowanej nieruchomości." W ocenie Sądu, powyżej przywołane wyjaśnienie biegłego jest spójne, logiczne i uzasadnia wskazane różnice w sposób poddający się aprobującej kontroli Sądu i jednocześnie wskazuje na to, że ta kwestia nie była obojętna organowi II instancji i w związku z tym była poddana przez niego odpowiednim ustaleniom. Na marginesie Sąd zauważa, że kwestionowana wartość szacunkowa przedmiotowej nieruchomości jest niższa wobec ustalonych poprzednio, czego nie kwestionują beneficjenci kontrolowanych decyzji.

Sąd nie podziela także podniesionych w skardze zarzutów dotyczących naruszenia przez kontrolowane organy prawa materialnego.

Z treści operatu bezsprzecznie wynika, że w celu określenia szacunkowej wartości prawa własności działki nr [...] o pow. 0,0605 ha, przedmiotem analizy objęto w pierwszej kolejności dane transakcyjne z rynku miejscowego, na którym znajduje się nieruchomość wyceniana.

Rynkiem właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości jest obręb ewidencyjny Ś. G..

Z przeprowadzonej przez biegłego na potrzeby wyceny analizy zawieranych umów kupna – sprzedaży wynika, że w okresie ostatnich dwóch lat na miejscowym rynku zawarto tylko jedną transakcję, w której przedmiotem obrotu była działka położona blisko centrum miasta, w terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jako cmentarz (większa część) oraz droga publiczna (niewielki skrawek, tzw. rezerwa pod drogę).

Uwzględniając przedstawiony stan miejscowego rynku, który wskazuje na sukcesywne zmniejszanie się liczby transakcji tzw. nieruchomościami drogowymi, w ocenie Sądu zgodnie z prawem i w sposób prawidłowo uzasadniony okolicznościami stanu faktycznego biegły zwiększył obszar poszukiwań na sąsiednie - podgórskie gminy należące do pow. [...]. W ocenie Sądu dobór transakcji porównawczych, jako wiedzy specjalnej, należy zasadniczo do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy, przy czym powinien on jednak wykazać, a co najmniej uprawdopodobnić, że są to "nieruchomości podobne" do wycenianej, jak też powinien on możliwe precyzyjnie wyjaśnić jakimi kryteriami się kierował i uzasadnić w sposób logiczny i klarowny założenia i wnioski operatu. Te okoliczności wystąpiły w realiach kontrolowanej sprawy i ww. operatu.

A zatem wobec powyższych ustaleń, przedmiotem analizy w konsekwencji biegły trafnie objął działki, w których wiodący udział miały grunty oznaczone w planie jako komunikacja lub użytkowane jako drogi, sprzedane w okresie od października 2014 r. do października 2016 r., należące do powiatu:

- [...] (gm. M. i S.),

- [...] (gm. W. i G.),

- [...] (gm. S., D., R., W. i M.). W wyniku przeprowadzonego badania biegły ustalił, że na terenie:

- gm. M. i S. - zawarto 19 transakcji, w tym 11 transakcji dotyczyło działek o pow. do 0,0100 ha, a 8 transakcji dotyczyło działek o pow. od. 0,0100 ha do 0,0550 ha.

- gm. W. i G. - zawarto 5 transakcje, które dotyczyły działek o pow. do 0,0200 ha,

- gm. S., D., R., W. i M. - zawarto 21 transakcji, w tym 5 transakcji dotyczyło działek o pow. do 0,0100 ha, 10 transakcji dotyczyło działek o pow. od. 0,0100 ha do 0,0500 ha, 4 transakcje dotyczyły działek o pow. od 0,0500 ha do 0,1000 ha i 2 transakcje dotyczyły działek o pow. od 0,1000 ha do 0,2300 ha.

Średnie ceny jednostkowe, w odniesieniu do działek, w których wiodący udział miały grunty oznaczone w planach jako komunikacja lub użytkowane jako drogi, zakupione przez: gminę, Skarb Państwa, powiat lub województwo, w dłuższym okresie czasu, tj. od października 2013 r. do października 2016 r., kształtowały się na poziomie:

- gm. M. i S. (średnia cena jednostkowa 72,46 zł/m2),

- gm. W. i G. (średnia cena jednostkowa 75,00 zł/m ),

- gm. S., D., R., W. i M. (średnia cena jednostkowa 45,15 zł/m2). Dla potrzeb określenia szacunkowej wartości prawa własności działki nr [...], biegły wybrał do przeprowadzenia analizy porównawczej nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Nieruchomości te odpowiadają, zdaniem Sądu, przedstawionej powyżej ustawowej definicji nieruchomości podobnych zawartej w u.g.n..

Za nieruchomości podobne, tj. porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz wielkość, biegły uznał działki:

- o powierzchni od 0,03 ha do 0,12 ha,

- użytkowane jako drogi lub przeznaczone w planie przestrzennym głównie pod drogę,

- które były przedmiotem obrotu w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę,

- położone w terenie słabo zurbanizowanym, podgórskim, niezbyt oddalonym od wycenianej nieruchomości (działki nr [...]).

W ocenie Sądu, dobór ostatniego kryterium w przedmiocie "położenia" dla działki podobnej jest logiczny i uzasadniony, i biegły w ramach swojej wiedzy fachowej mógł się nim kierować. Na marginesie Sąd zauważa, że kryterium to nie kłóci się z podnoszoną w skardze Gminy koncepcją brania w ramach kryterium "położenie" pod uwagę odległości przedmiotowych działek od centrum rynku regionalnego jakim jest K.. Niezależnie od tego, że biegły kierował się kryterium niezbyt dużego oddalenia działki podobnej od wycenianej nieruchomości, (działki nr [...]) a także kryterium położenia tych działek w terenie słabo zurbanizowanym, podgórskim, do czego zdaniem Sądu miał prawo w ramach swojej wiedzy fachowej i co logicznie uzasadnił, to na tzw. "marginesie" trzeba mieć na uwadze, że to kryterium w pewien sposób konsumuje także i odległość od centrum jakim jest K., z uwagi na to, że zarówno gminy jak i powiaty, na których znajdują się działki "podobne" są jednocześnie naturalnymi "satelitami" K.. Wobec powyższego ustalenia Sąd nie podziela stanowiska skarżącej Gminy, że w wydanym operacie szacunkowym biegły dobierając nieruchomości do wyceny nie brał pod uwagę nieruchomości podobnych ze względu na położenie. Sąd podziela stanowisko kontrolowanego organu, że rozszerzenie rynku o powyższe gminy nie może być skutecznie kwestionowane, zwłaszcza, że są to przecież gminy okalające teren Gminy S., natomiast niektóre gminy należące do powiatu krakowskiego (...) są bardzo oddalone od przedmiotu wyceny." Twierdzenie skarżącej Gminy, że położenie nieruchomości (w tym odległości) w kontrolowanej sprawie winno odnoszone być do miasta K., gdzie co do zasady im mniejsza odległość od tego miasta tym wyższa cena, zaś im większa odległość, tym cena niższa, nie niweluje i nie dewaluuje w ocenie Sądu w żadnym wypadku tego, że biegły mógł, tak jak to uczynił, w ramach swojej wiedzy fachowej, określić atrybuty działek podobnych w sposób powyżej opisany, gdyż to rozumienie działek podobnych w kontrolowanym operacie nie jest arbitralne i nielogiczne, a wręcz odwrotnie jest uzasadnione a także następnie spójne z kolejnymi czynnościami biegłego. .

W odniesieniu do argumentu skarżącej Gminy podnoszącego że "Zauważyć również należy, że z rozumowaniem jak wyżej koresponduje definicja rynku lokalnego ugruntowana w orzecznictwie sądowym, gdzie przez rynek lokalny, a na którym to w pierwszej kolejności winny być poszukiwane nieruchomości do porównania rozumie się rynek powiatu - nie gminy, a do czego rynek ten definiując jako "miejscowy" zawęził poszukiwania biegły" - Sąd I instancji wskazuje, że zgodnie z tezami wyroku NSA z 2017-06-01, sygn. akt I OSK 2311/15 które w pełni podziela : "Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. W wyniku procesów wykładni tego przepisu w orzecznictwie ugruntował się pogląd, który należy podzielić, a według którego zasadą będzie, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (wyrok NSA z: 22.5.2012 r., I OSK 701/11; 20.20.2010 r., I OSK 23/10; 8.1.2014 r. I OSK 1460/12). Zgodnie ze zd. 2 ustępu 4 § 36 rozporządzenia, przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W orzecznictwie Sądów administracyjnych trafnie przyjmuje się, że § 36 ust. 2 rozporządzenia, który naprowadza, że takimi danymi winny być dane z rynku lokalnego oraz dane z rynku regionalnego. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego". Schemat działania biegłego w kontrolowanym operacie jest nie jest sprzeczny z przywołanym stanowiskiem NSA.

Kontynuując dalej, Sąd stwierdza, że następnie, w oparciu o trafnie ustalone wyżej kryteria działek podobnych, biegły w sposób uargumentowany wybrał z ww. rynku do przeprowadzenia analizy porównawczej 4 transakcje, w których przedmiotem sprzedaży były działki najbardziej podobne w stopniu umożlwiającym przeprowadzenie wiarygodnego porównania w ramach próbki.

Jednocześnie, uwzględniając zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zaktualizowano na dzień wyceny, biorąc pod uwagę ustalony w wycenie trend zmian cen nieruchomości na rynku, z którego wybrano nieruchomości porównawcze.

Trend zmian cen jednostkowych (zł/m2) dotyczący nieruchomości gruntowych, przed-stawiono w operacie w formie regresji liniowej, odrzucając wcześniej ceny skrajne, nietypowe dla rynku, które nie odzwierciedlają najczęstszych zachowań kupujących i sprzedających. Następnie biegły przedstawił wybór cech rynkowych (porównawczych) oraz ich opis i stopniowanie, następnie szacowanie wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cech, w tym: ocenę cech rynkowych w formie jakościowej według przyjętej skali porządkowej; obliczanie współczynników w parach; ustalenie wpływu wybranych cech rynkowych (porównawczych: tj. lokalizacji i otoczenia, pow. działki, rzeźba terenu) na cenę. Potem biegły obliczył zakres przedziału cenowego, i ustalił różnicę pomiędzy cechami porównawczymi w parach, po to by określić szacunkowa wartość rynkową przedmiotu wyceny.

W ocenie Sądu, przyjęty w wycenie sposób doboru transakcji wynika z zasady, która nakazuje przyjmować do porównania nieruchomości z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (tj. zlokalizowane najbliżej nieruchomości wycenianej). Sąd podziela w tym zakresie stanowisko biegłego i organów, że powyższa zasada doboru danych transakcyjnych, z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, nakazuje: 1) dobór danych z rynku na którym znajduje się nieruchomość wyceniana, albo, 2) jeśli na ww. rynku nie ma transakcji to należy zwiększyć obszar rynku, albo, 3) jeśli pomimo rozszerzenia obszaru rynku nie znajdujemy danych transakcyjnych możemy przyjąć dane nieco starsze lub z innego porównywalnego rynku. Przy czym w/w kolejność jest obowiązkowa, to znaczy, że sposób następny można zastosować wtedy, gdy ze względu na brak danych nie można zastosować sposobu poprzedzającego. Przestrzeganie zasady doboru danych transakcyjnych, z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, pozwala nie tylko wiernie odwzorować rynek, ale przed wszystkim trafnie dokonać pomiaru wartości przedmiotu wyceny. Rolą rzeczoznawcy majątkowego poszukującego wartości dla wycenianej nieruchomości jest próba obiektywizacji miejscowego rynku. W praktyce oznacza to wyznaczenie takiej wartości dla przedmiotu wyceny, która jest wartością typową dla rynku, odzwierciedlającą najczęstsze zachowania kupujących i sprzedających.

W ocenie Sądu, prawidłowe i zgodne z prawdą obiektywną jest takie sporządzenie operatu szacunkowego, w którym w pierwszej fazie szacowania biegły utworzył zbiór transakcji złożony z nieruchomości porównawczych, niezbyt oddalonych od działki nr [...], o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiący podstawę do dalszej selekcji; a w fazie drugiej, badaniem objął te nieruchomości, które były przedmiotem obrotu w ostatnim czasie, które uznano za najbardziej podobne, w stopniu umożlwiającym przeprowadzenie wiarygodnego porównania w ramach próbki.

Za nieruchomości podobne, tj. porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz wielkość, uznano działki użytkowane jako drogi lub przeznaczone w planie pod drogę:

- o powierzchni od 0,03 ha do 0,12 ha,

- które były przedmiotem obrotu w ostatnim czasie,

- położone w terenie słabo zurbanizowanym, podgórskim, tj. w obrębie. G., P. i K. (gm. M.) oraz L. (gm. M.).

Biegły też przedstawił główne atrybuty cenotwórcze nieruchomości porównawczych: Nieruchomość A - działka nr [...] o pow. 0,1187 ha, wydzielona z działki nr [...], położonej we wsi G. (obręb nr [...]) gm. M.. Działka zajęta pod drogę asfaltową (ul. [...] Nieruchomość B - działka nr [...] o pow. 0,0519 ha, wydzielona z działki nr [...], położonej we wsi P. (obręb nr [...]) gm. M.. Działka zajęta pod drogę dojazdową asfaltowo-betonową; Nieruchomość C - działka nr [...] o pow. 0,0682 ha, wydzielona z działki nr [...], położonej we wsi K. (obręb nr [...]). Działka zajęta pod drogę wewnętrzną - dojazdową; Nieruchomość D - działka nr [...] i [...] o łącznej pow. 0,0310 ha, wydzielona z działki nr [...], położonej we wsi L. (obręb nr [...]) gm. M.. Działka zajęta pod drogę wewnętrzną

W świetle powyższego, w kontrolowanym operacie szacunkowym (por. str. 15 pkt 8.2.), podano wszystkie niezbędne informacje pozwalające na identyfikacje danych wykorzystanych do określenia wartości przedmiotu wyceny. Wobec powyższych ustaleń nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia przez organy § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, w którym grupa nieruchomości przyjętych jako reprezentatywne nie stanowiła nieruchomości podobnych w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. Nie jest także trafny zarzut naruszenia § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, w którym uwzględniono nieruchomości z rynku regionalnego zamiast lokalnego, gdyż takie działanie jak biegłego w realiach kontrolowanej sprawy, w kontrolowanym operacie jest dopuszczalne w świetle prawa - a rynek regionalny został, (w sposób uzasadniony i właściwie uargumentowany), zawężony przez kryteria wyodrębniania działki podobnej przez biegłego do obszaru powiatów, na których znajdują się gminy, na których są położone w najbliższej odległości działki podobne względem przedmiotowej dla sprawy i jednocześnie znajdujące się w terenie słabo zurbanizowanym, podgórskim. Powyższe ustalenia i ocena Sądu przeczą także zarzutowi naruszenia przez kontrolowane organy § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, który nie zawiera prawidłowo wykonanej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W konsekwencji kontrolowana decyzja organu II instancji nie narusza także norm art. 134 ust. 1 i 2 w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. i w ocenie Sądu jest zgodna z obiektywnym porządkiem prawnym

Mając na uwadze powyższe, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a oddalił skargę.