Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 298/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2013-07-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152, art .153
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Żak, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia NSA Teresa Kobylecka (spr.), Protokolant Joanna Nowak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 lipca 2013r. sprawy ze skargi E. Z. i Z. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E. Z. i Z. Z. solidarnie kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania Z. i E. małż. Z.od decyzji Wójta Gminy z dnia [...] orzekającej o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 13 169,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości M., gm. B., oznaczonej jako działki nr: 1/13 o powierzchni 0,3700 ha, 1/15 o powierzchni 0,3025 ha, 1/16 o powierzchni 0,3897 ha, na skutek ich podziału na działki nr: 1/17 o pow. 0,2769 ha, 1/18 o pow. 0,0868 ha, 1/19 o pow. 0,0063 ha, 1/20 o pow. 0,1462 ha, 1/21 o pow. 0,1253 ha, 1/22 o pow. 0,1182 ha, 1/23 o pow. 0,1666 ha, 1/24 o pow. 0,1359 ha dla E. i Z. małż. Z., właścicieli przedmiotowej nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca w/w podział stała się prawomocna - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał następujący stan faktyczny i prawny sprawy:

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...]orzekającą o ustaleniu dla Z. i E. małż. Z.opłaty adiacenckiej w wysokości 13 169,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości M., gm. B., oznaczonej jako działki nr: 1/13 o powierzchni 0,3700 ha, 1/15 o powierzchni 0,3025 ha, 1/16 o powierzchni 0,3897 ha, na skutek ich podziału na działki nr: 1/17 o pow. 0,2769 ha, 1/18 o pow. 0,0868 ha, 1/19 o pow. 0,0063 ha, 1/20 o pow. 0,1462 ha, 1/21 o pow. 0,1253 ha, 1/22 o pow. 0,1182 ha, 1/23 o pow. 0,1666 ha, 1/24 o pow. 0,1359 ha.

W wyniku rozpoznania skargi Z. i E. Z., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach wyrokiem z dnia 6 czerwca 2012 r. sygn. II SA/Ke 273/12 uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium z dnia 25 stycznia 2012r. w przedmiocie opłaty adiacenckiej. W wyroku podniesiona została kwestia nieuwzględnienia ukształtowania terenu w operacie szacunkowym.

W związku z tym Kolegium, rozpoznając ponownie sprawę, zwróciło się do biegłego rzeczoznawcy majątkowego H. B.w piśmie z dnia 30 stycznia 2013r. o uzupełnienie materiału poprzez wyjaśnienie, czy kwestia ukształtowania terenu działek oznaczonych numerami 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 położonych w miejscowości M., gm. B. ma wpływ na obniżenie ich wartości, oraz czy w tym względzie konieczna jest korekta operatu szacunkowego.

Pismem z dnia [...]rzeczoznawca majątkowy H. B.w odpowiedzi na ww. pismo Kolegium wyjaśnił, że "po uwzględnieniu topografii terenu" wzrost wartości wskutek podziału nie wynosiłby 43.97,00 zł tylko 56387,00 zł. W związku z powyższym należało określić wzrost wartości wynikający tylko i wyłącznie z podziału nieruchomości, eliminując z procesu wyceny wpływ na wzrost wartości innych cech nieruchomości w tym topografii terenu, co uczynił w swoim operacie.

Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołało treść, mającego w sprawie zastosowanie przepisu art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 65 ze zm.):

ust. 1. - jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio,

ust. 1a. - ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

2. - przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

3. - jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

4. - w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) stosuje się odpowiednio. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Organ wskazał, że z akt sprawy wynika, iż Z. i E.małż. Z., jako właściciele nieruchomości położonej w miejscowości M., gm. B., oznaczonej jako działki nr: 1/13 o powierzchni 0,3700 ha, 1/15 o powierzchni 0,3025 ha, 1/16 o powierzchni 0,3897 ha złożyli wniosek o dokonanie ich podziału na działki nr: 1/17 o pow. 0,2769 ha, 1/18 o pow. 0,0868 ha, 1/19 o pow. 0,0063 ha, 1/20 o pow. 0,1462 ha, 1/21 o pow. 0,1253, 1/22 o pow. 0,1182 ha, 1/23 o pow. 0,1666 ha, 1/24 o pow. 0,1359 ha. Przedmiotowy podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy z dnia 06.04.2010 r. znak: TI-7430/12/2010, która stała się prawomocna w dniu 18 czerwca 2010 roku.

Zawiadomieniem z dnia 29 kwietnia 2011r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. W celu ustalenia wartości gruntu przed i po podziale nieruchomości powołany został rzeczoznawca majątkowy do sporządzenia operatu szacunkowego. Z operatu szacunkowego wynika, że wycenę wykonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca wskazał, że najbardziej istotnymi elementami wpływającymi na cenę nieruchomości gruntowych będących przedmiotem analizy była lokalizacja nieruchomości, sąsiedztwo, istniejąca infrastruktura oraz cechy fizyczne nieruchomości. Dla potrzeb wyceny, analizie poddano grupy nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne -jako przedmiotu prawa własności , tj. nieruchomości gruntowe z dojazdem drogą gruntową, których ceny transakcyjne kształtowały się w granicach od 19,00 zł do 45 zł /m2.

Organ wskazał, że dokonując wyceny nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, rzeczoznawca wziął pod uwagę następujące cechy i wagi: lokalizacja (20%), lokalizacja szczegółowa (20%), wielkość działki (30%) kształt działki (10%), uzbrojenie techniczne 20 %. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, zawartą w operacie szacunkowym z dnia 15 czerwca 2010r. ustalono:

wartość nieruchomości przed podziałem

- dla działki nr 1/13 : 23,00 zł/m2 x 3700 m², co stanowi 85 100,00 zł

-dla działki nr 1/15 : 23,00 zł/m2 x 3897 m², co stanowi 89 631,00 zł

- dla działki nr 1/16: 23,00 zł/m2 x 3025 m², co stanowi 69 575,00 zł

wartość nieruchomości po podziale:

- dla działki nr 1/17 : 23,00 zł/m2 x 2769 m², co stanowi 63 687,00 zł,

- dla działki nr 1/18 : 23,00 zł/m2 x 868 m², co stanowi 19 964,00 zł,

- dla działki nr 1/23 :27,00 zł/m2 x 1666 m², co stanowi 44 982,00 zł,

- dla działki nr 1/20 ; 30,00 zł/m2 x 1462 m², co stanowi 43 860,00 zł,

- dla działki nr 1/21 : 30,00 zł/m2 x 1253 m², co stanowi 37 590,00 zł,

- dla działki nr 1/22 ; 30,00 zł/m2 x 1182 m², co stanowi 35 460,00 zł,

- dla działki nr 1/24 : 30,00 zł/m2 x 1359 m²,co stanowi 40 770,00 zł,

- dla działki nr 1/19: 30,00 zł/m2 x 63 m², co stanowi 1 890,00 zł,

razem wartość nieruchomości po podziale: 63 687,00 zł + 19 964,00 zł + 44 982,00 zł + 43 860,00 zł + 37 590,00 zł + 35 460,00 zł + 40 770,00 zł + 1 890,00 zł = 288 203,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości o powierzchni 10 622 m², jako różnica wartości określonych w literze a i b, wynosi 43 897,00 zł. Różnica wartości nieruchomości przed i po jej podziale zamyka się kwotą 43 897,00 zł, z czego 30%, stosownie do uchwały Rady Gminy stanowi kwotę 13 169,10 zł.

Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...]wyjaśnił, że "po uwzględnieniu topografii terenu" wzrost wartości wskutek podziału nie wynosiłby 43.97,00 zł tylko 56387,00 zł. Jednak, zdaniem rzeczoznawcy cecha ta nie ma żadnego wpływu na wzrost wartości nieruchomości z tytułu podziału. Teoretycznie wzrost wartości, zdaniem rzeczoznawcy byłby większy tyko dlatego, że wskutek podziału "poprawia się topografia terenu". Jak wynika z symulacji, jaką przeprowadził rzeczoznawca wzrost wartości byłby większy tyko dlatego, że na skutek podziału "poprawia" się topografia terenu, co nie jest prawdą, gdyż ukształtowanie terenu przed i po podziale jest zawsze takie samo. W związku z powyższym należało określić wzrost wartości wynikający tylko i wyłącznie z podziału nieruchomości, eliminując z procesu wyceny wpływ na wzrost wartości innych cech nieruchomości, w tym topografii terenu, co uczynił w swoim operacie.

Zdaniem Kolegium, wyjaśnienia rzeczoznawcy złożone w piśmie z dnia [...]są logiczne, rzeczowe i spójne. Operat, zdaniem Kolegium, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

W ocenie organu, nawet gdyby przyjąć, iż ukształtowanie terenu powoduje jeszcze większy wzrost wartości dzielonych działek, to zgodnie z art. 139 k.p.a. organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2013r., wnieśli E. i Z. małż. Z., domagając się jej uchylenia na podstawie art. 145 § 1 lit.a p.p.s.a., jako naruszającej przepisy prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 107 §3 k.p.a. oraz art. 153 p.p.s.a. i zasądzenia kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżący zarzucili, że decyzja została wydana wskutek przeprowadzenia przez organ odwoławczy postępowania dowodowego w sposób nieprawidłowy oraz niezgodnie z wytycznymi wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 6 czerwca 2012r.

Niezależnie od tego skarżący zarzucili, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego została przeprowadzona niezgodnie ze stanem faktycznym, a ustalona wartość poszczególnych działek jest znacznie zawyżona, przez nieuwzględnienie kryterium ukształtowania terenu oraz lokalizacji.

W ocenie skarżących, rzeczoznawca bezzasadnie stwierdza, że ukształtowanie terenu nie ma żadnego wpływu na wzrost wartości nieruchomości po dokonaniu podziału, ponieważ w wyniku podziału nie zmienia się ukształtowanie terenu. Wskutek podziału nowopowstałe działki bowiem mają znacznie mniejsze powierzchnie, natomiast każda z nich charakteryzuje się tymi samymi znacznymi różnicami powierzchni.

Powołując się na złożoną do akt sprawy na rozprawie mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych, wpisaną do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, skarżący wywiódł, że różnica wysokości terenu na nowopowstałej działce nr 1/21 wynosi 6,20m, na działce nr 1/20 wynosi 9,20m, na działce 1/22 wynosi 2,6m., na działce 1/23 wynosi 4,5m. Działki o takiej topografii właściwie nie mogą być przeznaczone na cele budowlane, ewentualne wyrównanie działek o mniejszej powierzchni niesie za sobą wysokie koszty. Znaczne różnice wysokości na działach o tak niewielkiej powierzchni wpływają na obniżenie ich wartości (niezależnie od wzrostu wartości związanego bezpośrednio z faktem dokonania podziału). Działki są nieatrakcyjne na rynku nieruchomości, nikt nie chciał ich kupić po dokonaniu podziału.

Dlatego skarżący stwierdzili, że stanowisko rzeczoznawcy, iż ewentualne wzięcie pod uwagę ukształtowania terenu zwiększyłoby wzrost wartości nieruchomości wydzielonych działek, jest niezrozumiałe. W niniejszym przypadku, ukształtowanie terenu powinno wpłynąć na obniżenie wysokości opłaty.

Ponadto skarżący zarzucili, że SKO zaniechało ustalenia, dlaczego w operacie szacunkowym wybrane zostały do porównania nieruchomości położone na terenach o znacznie mniejszym pofalowaniu terenu, aniżeli wyceniane.

Niezależnie od tego biegły w piśmie z dnia 27 lutego 2013r., złożonym bezpośrednio do organu pomylił numery działek i ich powierzchnię, a tym samym źle ustalił wartość działek.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie dostosowało się do wskazań Sądu, wskutek czego ponownie wydało decyzję z naruszeniem prawa procesowego.

Organ wniósł o oddalenie skargi, podtrzymał argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych zadaniem sądu administracyjnego jest sprawowanie kontroli zaskarżonych aktów i czynności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, obowiązującym w dniu ich wydania, nie zaś ocena ich pod względem słuszności i celowości. Zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonej decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny dopatrzył się naruszeń prawa, skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Na wstępie wskazać należy, że dokonując oceny zaskarżonej w sprawie niniejszej decyzji w zakresie pozostawania jej w zgodności z przepisami prawa należy mieć na uwadze, że ocena prawna wyrażona w prawomocnym orzeczeniu sądu administracyjnego wiąże w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Uregulowanie zawarte w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania (por. wyrok NSA z dnia 7 lutego 2013r., sygn. akt II OSK 1865/11).

Użyte w art. 153 p.p.s.a. pojęcie "orzeczenie" obejmuje nie tylko sentencję, lecz także uzasadnienie rozstrzygnięcia, w którym przedstawiony jest tok rozumowania, które doprowadziło sąd do konkluzji prawnej.

W sprawie niniejszej wydanie zaskarżonej decyzji poprzedziło wydanie dnia 6 czerwca 2012r. przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach wyroku (sygn. akt II SA/Ke 273/12), uchylającego decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. W jego uzasadnieniu Sąd wskazał, że operat szacunkowy, mający walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a. ma szczególną wartość dowodową i w sposób istotny wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, w związku z tym do obowiązków organu orzekającego w sprawie należała ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ administracji miał obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zwłaszcza w przypadku zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania zobowiązaną do zapłaty opłaty adiacenckiej.

Sąd podkreślił, że o ile organ orzekający i strony postępowania nie mogą narzucać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcia określonej metodologii wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wyjaśnić i uzasadnić ustalenia przyjęte w opinii o wartości nieruchomości. Ponadto powinnością organu orzekającego o opłacie adiacenckiej jest, stosownie do art. 107 § 3 k.p.a, ustosunkowanie się do zarzutów strony kwestionującej ustalenia i wynik opinii ustalającej wartość nieruchomości przed i po podziale, skoro opinia ta stanowi dowód dla ustalenia jej wysokości. Ocena organu dotycząca poprawności opinii powinna wskazywać, czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane, zwłaszcza w kontekście zarzutów strony zawartych w odwołaniu.

Sąd w powołanym wyroku uznał, że z decyzji organu odwoławczego nie wynika, czy i w jakim zakresie dokonana została kontrola operatu szacunkowego, będącego jedynym dowodem służącym ustaleniu wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem i po podziale, gdyż wymogów oceny operatu szacunkowego nie spełnia stwierdzenie, że został on sporządzony zgodnie z prawem. Organ nie odniósł się rzeczowo do uwag strony zgłoszonych do operatu w odwołaniu, w którym strona skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca dokonując wyceny nie uwzględnił w stosunku do szacowanych działek oznaczonych nr 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23 i 1/24 istotnej cechy, jaką jest ukształtowanie terenu. Według strony skarżącej powierzchnia tych działek charakteryzuje się znacznym spadkiem i nierównościami terenu, co ma wpływ na obniżenie ich wartości.

Sąd wskazał, że jakkolwiek rzeczoznawca nie zawarł w operacie opisu nieruchomości wskazującego na różnice w ukształtowaniu terenu, to przyjął, że ukształtowanie terenu ma zasadniczy wpływ na wartość działek po podziale, skoro odnośnie działki oznaczonej numerem 1/17 uznał, że jej wartość rynkowa po podziale, z uwagi na ukształtowanie terenu nie wzrosła. Oznacza to, że zasadnie skarżący podnoszą, że ukształtowanie terenu stanowi cechę, która może mieć wpływ na wartość nieruchomości i bezwzględnym obowiązkiem organu było jednoznaczne wyjaśnienie tej kwestii. Organ odwoławczy obowiązany był do podjęcia dodatkowych czynności celem wyjaśnienia podniesionych w odwołaniu zarzutów czy to w drodze zlecenia rzeczoznawcy sporządzenia uzupełnienia operatu, czy też przeprowadzenia rozprawy z udziałem rzeczoznawcy.

Badając legalność zaskarżonej decyzji, wydanej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w postępowaniu, w którym organ ten był zobligowany treścią art. 153 p.p.s.a. do wykonania zaleceń Sądu, należy zauważyć, że organ ten zmierzał do wyjaśnienia kwestii wskazanej przez Sąd w wyroku, zwracając się do rzeczoznawcy z zaleceniem wyjaśnienia, czy i jak ukształtowanie terenu nieruchomości ma wpływ na jej wartość. Jednak niejasne, nie poparte żadnymi argumentami "wyjaśnienia" rzeczoznawcy złożone w piśmie z dnia 28 lutego 2013r., które nie stanowią części operatu szacunkowego, przez co nie mogą być dowodem w sprawie (art. 80 k.p.a.), organ przyjął bezkrytycznie jako logiczne, rzeczowe i spójne. Organ nie zauważył nawet, że biegły w tym "wyjaśnieniu" powołał niewłaściwe numery działek, co słusznie podnieśli skarżący w skardze. O ile można uznać, że rzeczoznawca popełnił oczywistą omyłkę wskazując na działkę nr 1/15 (zamiast 1/16) podzieloną na działki nr: 1/20, 1/21, 1/22, o tyle nie można wywieść takiej oczywistości, co do wskazanej na wstępie pisma działki nr 1/16. Ta nieścisłość wymagała wyjaśnienia, ponieważ dotyczyła istotnej w sprawie okoliczności, tzn. wskazania, na których działkach występują różnice wysokości terenu, i jaki ma to wpływ na ustalenie wartości.

Wydaje się, że konieczne było w takim przypadku przeprowadzenie, sugerowanej przez WSA w wyroku, rozprawy administracyjnej z udziałem stron i rzeczoznawcy. Skarżący zarzucili, że rzeczoznawca nie przeprowadził dowodu z mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, wpisaną do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, z której wynikają, podniesione przez nich różnice terenu na działkach nr 1/20, 1/21, 1/22 (powstałych z działki nr 1/16) i na działkach nr 1/23 i 1/24 (powstałych z działki nr 1/15), których rzeczoznawca w swym "wyjaśnieniu" nie stwierdza. Zdaniem Sądu, rzeczoznawca powinien zapoznać się z tym dokumentem, odnieść jego zapisy do stanu faktycznego na gruncie, ocenić i ustosunkować się do zarzutów właścicieli nieruchomości.

Zauważyć należy, że w skardze obecnie rozpatrywanej przez Sąd, skarżący nadal eksponują powyższą okoliczność, zarzucając także przyjęcie przez rzeczoznawcę jako materiału porównawczego nieruchomości o innym, niż przedmiotowe działki ukształtowaniu terenu. Zarzut ten należy uznać za uzasadniony, gdyż z operatu szacunkowego nie wynika, czy przyjęte do porównania działki miały podobne ukształtowanie terenu.

Te okoliczności, wbrew zaleceniom WSA, nie zostały wyjaśnione przez organ odwoławczy przed wydaniem zaskarżonej decyzji, co oznacza że naruszony został przez ten organ przepis art. 153 p.p.s.a. Należy uznać, że z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. organ odwoławczy orzekł bez dostatecznego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy oraz bez wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. Podmiot, na który zostaje nałożony obowiązek uiszczenia opłaty ma prawo oczekiwać wyjaśnienia przez organ orzekający, czy opinia o wartości nieruchomości nie zawiera wadliwości rzutujących w konsekwencji na ustalenie jej wysokości. Powyższe braki nie pozwalają na wyjaśnienie, czy podział przedmiotowej nieruchomości skarżących rzeczywiście wpłynął na wzrost jej wartości w zakresie przyjętym przez organ.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2012.270 ze zm.) uwzględnił skargę. Rozpoznając ponownie sprawę organ odwoławczy przeprowadzi postępowanie dowodowe we wskazanym kierunku.