Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 716/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-04-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 i ust. 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz (spr.) WSA Paweł Darmoń Protokolant: starszy sekr. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

W dniu [...] lipca 2015 r. do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa wpłynął wniosek M. G. i W. S. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w poziomie parteru z garażem podziemnym na działce nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną i wjazdem na działkach nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. N. w Krakowie".

W toku postępowania wnioskodawcy dokonali zmiany programu i nazwy inwestycji p.n.: jako: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działce nr [...] obr. [...] z zabudową do granicy działki [...] wraz z infrastrukturą techniczną i wjazdem na działkach nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. N. w Krakowie".

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr [...] z dnia [...] października 2016 r. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2017 poz. 1073, dalej: "u.p.z.p."), §1 - 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. 2003 Nr 164 poz. 1588, dalej "Rozporządzenie"), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589), oraz art. 104 i art. 105 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2016 r., poz. 23, dalej: "k.p.a"), ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działce nr [...] obr. [...] z zabudową do granicy działki [...] wraz z infrastrukturą techniczną i wjazdem na działkach nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. N. w Krakowie".

Do decyzji dołączono stanowiące jej integralną część: załącznik nr 1 - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, załącznik nr 2 - część graficzną warunków zabudowy, załącznik nr 3 - część tekstową wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, załącznik nr 4 - część graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że teren objęty wnioskiem nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymieniono uzyskane w toku postępowania opinie i uzgodnienia.

Wskazano, że przeprowadzone postępowanie wyjaśniające pozwoliło na stwierdzenie, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji sporządzony został przez osobę uprawnioną do sporządzania projektu, stosowanie do treści art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ I instancji odniósł się również do uwag stron zgłoszonych w toku postępowania.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożyli Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w Krakowie oraz Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. N. w Krakowie.

Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, zarzucając naruszenie przepisów art. 61 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak uwzględnienia w decyzji tego, że:

1. działka budowlana, dla której ustalono warunki zabudowy nie jest wyposażona w pełni sprawną kanalizację umożliwiającą odprowadzanie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej,

2. przyjęty wskaźnik miejsc postojowych jest zbyt niski wobec braku alternatywnych miejsc postojowych w sąsiedztwie działki

3. nie ujęto w decyzji obowiązku realizacji miejsc dla osób niepełnosprawnych

4. błędnie wyznaczono obszar analizowany, czego konsekwencją jest nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zarzuciła również pominięcie jako stron postępowania współwłaścicieli działki nr [...] obr. [...].

W piśmie z dnia 1 grudnia 2016 r. podkreśliła, że w decyzji brak jest wyrysu z mapy zasadniczej z zaznaczonym istniejącym oraz projektowanym uzbrojeniem. Ponadto wskazała, że nie przedstawiono lokalizacji projektowanego budynku na mapach, co uniemożliwia ustalenie, czy lokalizacja planowanej inwestycji jest zgodna z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wydana decyzja zdaniem odwołującej się nie zawiera informacji o przewidywanej powierzchni użytkowej, powierzchni usługowej, ilości lokali mieszkalnych ani ilości miejsc postojowych. Brak tych danych zdaniem spółdzielni uniemożliwia ustalenie jaką ilość miejsc postojowych ma zapewnić inwestor. W ocenie strony odwołującej ustalony wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, tj. 25%, jest zbyt mały, gdyż powinien zostać utrzymany średni wskaźnik w obszarze, czyli 40%.

Z kolei Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. N. podkreśliła, iż w wydanej decyzji o warunkach zabudowy organ I instancji powinien ustalić minimum 1 miejsce postojowe na jedno mieszkanie. Zdaniem Wspólnoty ul. N. jest jedną z najbardziej zatłoczonych ulic w dzielnicy i mieszkańcy budynków zlokalizowanych przy ul. N. mają problemy z zaparkowaniem, a budowa kolejnego budynku mieszkalnego tę sytuację pogorszy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 17 marca 2017 r. znak [...] na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym u.p.z.p, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), oraz art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.:

I. uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej część załącznika nr 1 pkt EL2.a tiret drugie i w tym zakresie orzekło w następujący sposób:

- "Pod względem ochrony zieleni: zachować i zabezpieczyć przed zniszczeniem jak największą ilość drzew i krzewów ozdobnych, prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie i lub pędów krzewu, przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom. Należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) na terenie budowy, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 z późn. zm.)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 130 i nie przekracza:

a) 100 cm - w przypadku topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

b) 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew; (art. 83 f ust. 1 pkt 3 lit a i b)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku, o powierzchni do 25 m2 (art 83f ust 1 pkt 1)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów za wyjątkiem krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83f ust. 1 pkt 2)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83f ust. 1 pkt 3a),

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni.

W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzyga zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody.

W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości Wniosek należy złożyć do właściwego organu tj. Prezydenta Miasta Krakowa działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK, lub, w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie przyrody, do Marszałka Województwa Małopolskiego, działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych Województwa Małopolskiego.

Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę. Podstawa prawna: art. 83, art. 83a, art. 83b, art. 83 c, art. 83d, art. 83e, art. 83f, art. 84, art. 85, art 86. art. 87 ust. 3-8, artt. 87a, art. 90 ust. / i 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2016 r. póz. 2134 z późn. zm.)".

II. w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Na wstępie organ streścił przebieg dotychczasowego postępowania.

Powołując się na art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stwierdził, iż dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w tym artykule.

Zdaniem organu II instancji prawidłowo wskazano promień obszaru analizowanego. W myśl § 3 ust. 1 Rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowany, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. W myśl § 3 ust. 2 Rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W analizie wskazano, że front publiczny działki objętej wnioskiem wynosi 15 m, a więc minimalny zakres obszaru analizowanego wynosi 45 m. Stosownie do § 3 ust. 2 Rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 50 m i w tak wyznaczonym obszarze analizowanym przeprowadzono analizę funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Kolegium, odnosząc się do zarzutów odwołania, wskazało, iż nie znalazło podstaw do wyznaczenia większego obszaru analizowanego niż określony przepisami rozporządzenia.

W analizie jako działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, wskazano działki nr [...] i [...] obr. [...]. W dalszej części analizy wskazano, że działka stanowiąca teren inwestycji położona jest w centralnej części miasta, w obszarze zainwestowanym o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej oraz usługowej, w pobliżu tras, komunikacyjnych ul. A., M. oraz węzła komunikacyjnego R. . W analizie przedstawiono funkcje, cechy i parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Do analizy dołączono załącznik graficzny, z wyznaczeniem obszaru analizowanego. Na podstawie powyższej analizy sporządzono projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Z powyższych przyczyn Kolegium uznało sporządzenie analizę za prawidłową i nie znalazło podstaw do jej kwestionowania.

Organ II instancji stwierdził, iż prawidłowo wyznaczono linię zabudowy.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem ustalono w wysokości 48% ± 2% na podstawie § 5 ust 2. Rozporządzenia. Zgodnie z § 5 ust. 1 Rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, niemniej jednak - w myśl § 5 ust. 2 Rozporządzenia – dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Należy podkreślić, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi 48%, tak więc – jak podkreślono w wynikach analizy – dopuszczenie wskaźnika 48% ± 2% nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego. Organ odwoławczy nie zakwestionował tych ustaleń, ponieważ wyznaczenie omawianego parametru nastąpiło w nawiązaniu do średniej z obszaru z tolerancją, która mieści się w procencie wskaźników zabudowy występujących w obszarze analizowanym.

Szerokość elewacji frontowej wyznaczono w przedziale od 12 m do 17 m, na podstawie § 6 ust. 2 Rozporządzenia. Zgodnie z przepisem § 6 ust. 1 Rozporządzenia, zasadą jest wyznaczanie szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy znajdującej się od strony frontu działki na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, dopuszczalne jest jednak wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust. 2 Rozporządzenia). Z analizy oraz wyników analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej dla budynków mieszkalnych wynosi ok. 17,4 m. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji podkreślono, że analiza obszaru wykazała, że dopuszczenie dla planowanej zabudowy szerokości elewacji frontowej 12 m – 17 m nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego.

Wątpliwości organu odwoławczego wzbudziło ustalenie szerokości do 17 m przy froncie działki 15 m. W odpowiedzi na pismo Kolegium, organ I instancji wyjaśnił, że linię zabudowy ustalono w odległości 6 m od granicy z działką drogową, a działka nr [...] w takiej odległości zwiększa swoją szerokość, więc istnieje możliwość realizacji budynku o szerokości 17 m. Organ odwoławczy stwierdził, iż nie ma podstaw do kwestionowania ustalonej szerokości elewacji frontowej.

Kolejny parametr - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do attyki - wyznaczono na poziomie od 17 m do 18,6 m, przy czym całkowitą wysokość budynku ustalono do rzędnej 220,8 m. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do kwestionowania tak ustalonej wysokości. Powyższy parametr wyznaczony został na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, tj. jako wynik analizy. W analizie wskazano, że wokół terenu inwestycji wysokość zabudowy nie jest zróżnicowana. Punktem wyjścia dla wyznaczania wysokości przedmiotowej zabudowy powinny być budynki przy ul. N. tworzące wnętrze urbanistyczne, obudowę ulicy. W bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej inwestycji zlokalizowane są budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości do ok. 18 m. Średnia wysokość do attyki wynosi ok. 18,6 m, tak więc dopuszczenie dla planowanej zabudowy attyki na wysokości od 17 m do 18,6 m nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego.

Ponadto dla planowanej inwestycji ustalono dach płaski, wskakując, że analiza form dachów w obszarze analizowanym wykazała, iż w zabudowie pierzejowej (ul. N. i ul. W. ) występują dachy płaskie. Zgodnie bowiem z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Jeśli chodzi o warunki w zakresie ochrony zieleni (pkt I 1.2.a tiret drugie), co do których uchylono decyzję organu I instancji i orzeczono co do istoty sprawy, organ odwoławczy wskazał, że zostały one oparte o przepisy ustawy o ochronie przyrody obowiązujące w dacie orzekania przez organ I instancji. Ponieważ już po wydaniu kwestionowanej decyzji przepisy ustawy o ochronie przyrody w zakresie ochrony zieleni i zasad dotyczących ewentualnej wycinki drzew znajdujących się na terenie inwestycji uległy zmianie, Kolegium w tym zakresie uchyliło decyzję organu I instancji i orzekło merytorycznie, wprowadzając do decyzji o warunkach zabudowy zapisy zgodne z aktualnym stanem prawnym regulującym ww. kwestie.

Organ odwoławczy, weryfikując spełnienie pozostałych warunków określonych w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazał, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. N. , co potwierdza znajdująca się w aktach sprawy opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...] Ponadto w powołanej opinii wskazano, istniejące i projektowane uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej (z uwzględnieniem umowy nr [...] na przebudowę drogi zawartej w dniu [...] grudnia 2015 r.) jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Odnosząc się do spełnienia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ odwoławczy wskazał, że w aktach sprawy znajdują się oświadczenia o możliwości przyłączenia projektowanych obiektów do istniejącego gazociągu średniego ciśnienia, jak również do sieci elektroenergetycznej (aktualne oświadczenie przedłożone zostało przez inwestora na wezwanie Kolegium). Ponadto z informacji Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji wynika, że zasilanie w wodę inwestycji może nastąpić na zasadzie realizacji przyłącza wodociągowego, natomiast odprowadzanie ścieków bytowych, przemysłowych oraz opadowych może nastąpić na zasadzie realizacji przyłącza kanalizacyjnego, przewidując retencje wód opadowych.

Z kolei odnosząc się do zarzutu odwołań, iż przyjęty wskaźnik miejsc postojowych jest zbyt niski, organ odwoławczy wskazał, iż podany w decyzji organu I instancji wskaźnik (0,5 – 1 miejsce postojowe / 1 mieszkanie) wynika z uchwały nr LII/723/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa. Jednocześnie podkreślono, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie jest wymagane dokładne określenie miejsc parkingowych. Ostateczne, dokładne i precyzyjne dane techniczne planowanej zabudowy, w tym dokładna ilość miejsc parkingowych, ustalona zostanie w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę.

Organ odwoławczy wskazał również, że organy, do których właściwości należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpoznania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, a kwestie są brane pod uwagę w toku postępowania, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę. Na tym etapie postępowania nie jest również wymagane wskazanie dokładnej lokalizacji planowanego budynku, gdyż rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie ma zastosowania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

Odnosząc się natomiast do zarzutu, iż w prowadzonym postępowaniu pominięto jako strony postępowania współwłaścicieli działki nr [...] obr. [...] przy ul. K. organ odwoławczy wyjaśnił, że w sprawach o ustalenie warunków zabudowy stronami co do zasady są właściciele użytkownicy wieczyści nieruchomości stanowiących teren inwestycji oraz nieruchomości położonych w obszarze oddziaływania przedsięwzięcia. Organ podkreślił, że osoby mieszkające w budynku na działce nr [...] są członkami Spółdzielni Mieszkaniowej [...] Z ustawy dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że wyodrębnienie lokali w wyniku którego lokal staje się odrębnym przedmiotem własności w budynku stanowiącym współwłasność spółdzielni, nie powoduje automatycznie wyłączenia stosowania przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W myśl art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. Od zasady reprezentowania członków spółdzielni dopuszczalny jest wyjątek jedynie w sytuacji, gdy podmiot wykaże, że w związku z naruszeniem przepisów prawa materialnego, naruszony został jego "własny, zindywidualizowany i skonkretyzowany interes", co w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło. Złożone przez osoby fizyczne w toku postępowania wnioski o uznanie za stronę postępowania (wraz z wnioskami o wznowienie postępowania) nie wskazywały żadnego indywidualnego interesu prawnego Wnioskodawców, a jedynie powoływały się na współwłasność działki w związku z przekształceniem własnościowego prawa do lokalu w SM [...] w odrębną własność.

Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w K. – dalej skarżąca, domagając się jej uchylenia w całości oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji. Nadto wniosła o zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

1. naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1), 3) i 5) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak uwzględnienia tego, że:

a) w analizie wymagań dot. nowej zabudowy bezzasadnie pominięto sąsiadującą z terenem inwestycji działkę nr [...] obr. [...] (budynek ul. K.

b) działka budowlana, dla której ustalono warunki zabudowy, nie jest wyposażona w pełni sprawną kanalizację umożliwiającą odprowadzanie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej;

c) posadowienie budynku wg udzielonych warunków zabudowy doprowadzi do blokowania naturalnego przewietrzania i obniżenia sprawności ciągów wentylacyjnych i spalinowych;

d) posadowienie budynku wg udzielonych warunków zabudowy pogłębi problemy komunikacyjne w okolicy;

e) przyjęty wskaźnik miejsc postojowych jest zbyt niski wobec braku alternatywnych miejsc postojowych w sąsiedztwie działki,

f) błędne oznaczenie obszaru analizowanego, czego konsekwencją jest nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (naruszenie przepisów § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);

2. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art.7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez:

- nierozpoznanie istoty sprawy przez organ II instancji wskutek jedynie pobieżnego odniesienia się w zaskarżonej decyzji do źle funkcjonującego na tym terenie systemu sieci kanalizacji ogólnospławnej, który uniemożliwia odprowadzania dużej ilości wód opadowych, czego skutkiem jest zalewanie piwnic budynków sąsiednich względem planowanej inwestycji,

- ustalenie w zaskarżonej decyzji zasad ochrony zieleni w oderwaniu od stanu faktycznego nieruchomości;

3. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 28 k.p.a. poprzez nieujęcie w postępowaniu współwłaścicieli działki nr [...] obr. [...] (budynek ul. [...] jako stron postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca szczegółowo uzasadniła powyższe zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.

Współcześnie z przystąpieniem przez Sąd do analizy zarzutów skargi, należy krótko wskazać, wobec treści art. 134 p.p.s.a., że Sąd podziela w pełni wywody decyzji organów obu instancji. Zwłaszcza dotyczy to analizy przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zestawieniu z treścią Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 Nr 164 poz. 1588, dalej "Rozporządzenie"). Ocena warunków do wydania decyzji w świetle wskazanych aktów prawnych jest prawidłowa, osadzona w sporządzonej analizie urbanistyczno – architektonicznej.

W szczególności, skoro front działki od strony drogi publicznej wynosi 15 m, a więc minimalny zakres obszaru analizowanego wynosiłby 45 m, to prawidłowo organy wskazały, że winien on wynosić 50 m (§ 3 ust. 2 Rozporządzenia). Nie jest zasadny zarzut, że organ nie poszerzył analizowanego obszaru ponad wartości minimalne. Nie jest także prawidłowe stanowisko, że zawsze organ winien uzasadnić, dlaczego przybiera wartości minimalne wielkości obszaru analizowanego. Zasada jest bowiem odwrotna. Prawodawca określił minimalne rozmiary obszaru analizowanego, natomiast zaniechał wskazania jego rozmiarów maksymalnych. Nie oznacza to zatem możliwości poszerzania tego obszaru w nieskończoność i nie jest tożsame z przyznaniem organom administracji publicznej prawa do powiększania obszaru analizowanego tak długo, aż znajdzie się przynajmniej jedna działka pozwalająca na wykazanie, że zamiar inwestora będzie kontynuacją funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego ponad minimalne odległości musi znajdować uzasadnienie w realiach konkretnej sprawy, a także być powiązane z ochroną istniejącego ładu przestrzennego z jednej, a z zasadą swobody zabudowy i zagospodarowania nieruchomości z drugiej strony. Regułą winno być wyznaczenie obszaru analizowanego w jego wymiarach minimalnych, a dopiero na skutek okoliczności uzasadniających objęcie tym obszarem większego terenu możliwe jest dalsze odsunięcie jego granic od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W szczególności winno to nastąpić gdy analizą należy objąć teren stanowiący urbanistyczną całość. (por. np. wyrok NSA z dnia 25 maja 2017 r., II OSK 2451/15, LEX nr 2335291). Skarżący nie wyjaśnił jednak przekonywująco, dlaczego organ miałby wyznaczyć większy obszar, a Sąd powodów ku temu z urzędu nie dostrzega.

Poprawnie zidentyfikowano występujące w obszarze analizowanym funkcje, w tym także funkcję mieszkaniową ( w tym w szczególności wielorodzinną). Prawidłowo wskazano, jako najbliższe działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, działki nr [...] i [...], jakkolwiek analiza powołuje wszystkie działki zabudowane znajdujące się w obszarze analizowanym. Odnośnie tej kwestii, bezzasadny jest zarzut skargi, iż w analizie pominięto działkę nr [...]. Przeciwnie, jej parametry uwzględniono, czego dowodem jest treść analizy /k.254 i 254 verte, T.2 akt adm./. Prawidłowo ustalono linię zabudowy w oparciu o § 4 ust. 2 Rozporządzenia, mając na względzie przepisy odrębne, a to ustawę o drogach publicznych. Wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy w przedziale wahającym się +/- 1 % w stosunku do średniej z obszaru (48 %) znajduje uzasadnienie w analizie (§ 5 ust. 2 Rozporządzenia). Wyznaczenie szerokości elewacji frontowej w przedziale od 12 do 17 m, czyli mniejsze od średniej ( 17,4 m), ma swoje uzasadnienie w tym, że front działki ma 15 m, więc mniej niż średnia. Z kolei, ponieważ dopuszczono zabudowę w odległości 6 m od granicy z działką drogową, a działka się rozszerza, możliwe jest maksymalne wyznaczenie szerokości 17 m, co ustalił organ odwoławczy ( § 6 ust. 2 Rozporządzenia). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wobec faktu, że po tej samej stronie ulicy N. nie występują zabudowania, ustalono odnosząc się do średniej w sąsiedztwie naprzeciwko, mając na względzie wnętrze urbanistyczne dzielnicy. W szczególności rozpatrywano tutaj wysokości elewacji budynków nr [...] (18 m), [...] (18 m), [...] ( 18 m, z miejscowym podniesieniem do 21 m), [...] ( 17 m). Niemniej analizator zwrócił uwagę, że budynki są posadowione przy różnych rzędnych terenu. Wobec tego wysokość elewacji frontowej dla budynku na działce nr [...] kształtuje się na poziomie rzędnej 219 npm, dla budynku na działce nr [...] – 220 npm, dla budynku na działce nr [...] – od 219 do 223 npm, dla budynku na działce nr [...] – 218 npm. Wobec tego ustalono przedział wysokości attyki na poziomie od 17 m do 18,6 m, zgodnie z § 7 ust. 4 Rozporządzenia, przy założeniu, że rzędna terenu dla działki inwestora ( nr [...]) wynosi 202,20 m npm, zatem po zabudowie w maksymalnej wysokości wyniesie 220,8 m npm. Jak wynika z analizy, nie zaburzy to istniejącego ładu przestrzennego. Nie ustalono natomiast geometrii dachu (wysokości do kalenicy), z uwagi na przewidywany dach płaski, który charakteryzuje także inne zabudowania w sąsiedztwie.

W zakresie ochrony przyrody natomiast Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło z uwzględnieniem stanu prawnego po zmianie przepisów w tym względzie.

W efekcie stwierdzić należy, że Sąd nie dopatrzył się naruszenia art.61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Przy okazji omawiania parametru wysokości budynku, odnosząc się do zarzutu skarżącej, że wybudowanie budynku o planowanej wysokości doprowadzi do blokowania przewietrzania i obniżenia sprawności ciągów wentylacyjnych i spalinowych, stwierdzić należy, że decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe parametry urbanistyczne i architektoniczne planowanej inwestycji. Co do zasady, wskazuje się w niej na konieczność zapewnienia ochrony interesów osób trzecich i tak też postąpiono w zaskarżonych decyzjach. Należy wskazać, że okoliczność "przewietrzania miasta" nie jest ujęta w zespole parametrów, które określają organy wydając decyzje WZ. Na etapie ustalania warunków zabudowy określane są warunki brzegowe dla planowanej inwestycji, wynikające z przeprowadzonej zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p analizy funkcji i cech zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Natomiast w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany ocenia zgodność robót budowlanych z przepisami prawa budowlanego. Ochrona interesów osób trzecich, przewidziana w art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 u.p.z.p, na etapie warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, które na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 8 p.b., obowiązany jest uwzględnić organ architektoniczno-budowlany. Wobec tego nie może być ona tak konkretna i szczegółowo określona, jak w pozwoleniu na budowę. Zatem kwestionowanie zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości pod kątem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi (a więc m.in. z rozporządzeniem z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz. U. Nr 75, poz. 690), może mieć miejsce jedynie w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Teren ma dostęp do drogi publicznej, zatem decyzja jest zgodna z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.

Co do uzbrojenia terenu, stwierdzono, że w aktach znajdują się oświadczenia dysponentów energii o możliwości przyłączenia w zakresie sieci gazowej i elektrycznej. Co do zasilania w wodę, to może ono nastąpić na zasadzie realizacji przyłącza wodociągowego, na warunkach MPWiK. Podobnie odprowadzenie ścieków i wód opadowych może nastąpić na zasadzie odpowiednich przyłączy do sieci kanalizacji ogólnospławnej. Warunkiem tego jest przebudowa przez inwestora odcinka sieci wodociągowej i kanalizacji ogólnospławnej kolidującej z projektowaną inwestycją, na co MPWiK wyraża zgodę, pod warunkami przezeń wskazanymi /k.19-20, T.1 akt adm./.

W ocenie Sądu spełnione są zatem wymogi art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p. co do zagwarantowania wystarczającego uzbrojenia terenu.

W tym zakresie skarga zarzuca, że działka nr [...] nie jest wyposażona w pełni sprawną kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej bądź ogólnospławnej. Odnośnie tego trzeba wskazać, że przesłanka "wystarczającego uzbrojenia" nie oznacza istnienia tego uzbrojenia w trakcie wydawania decyzji. Sens bowiem przepisu polega na tym, aby uniknąć wydania decyzji WZ w sytuacji, gdy określone uzbrojenie nigdy powstać nie będzie mogło, co prowadzić by mogło do wydania decyzji określającej warunki przyszłej inwestycji, które już w momencie ustalenia są niemożliwe do realizacji. Trafnie tę kwestię ujął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 maja 2017 r., II OSK 1298/16, LEX nr 2303198: "1. Celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. 2. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta". W niniejszej sprawie niewątpliwie taka gwarancja przez MPWiK została udzielona.

Odnosząc się natomiast do zarzutu, że wody opadowe i ścieki będą odprowadzane do istniejącej, od lat niewydolnej kanalizacji ogólnospławnej, co spowoduje jej przeciążenie, to zarzut taki nie może odnieść skutku. To MPWiK, czyli dysponent sieci określa, czy możliwe jest podłączenie, czy nie. W niniejszej sprawie, poza przebudową sieci, spowodowaną kolizją przebiegu sieci z projektowaną inwestycją (czyli zmianą usytuowania jej fragmentu), okoliczności wskazywane w skardze nie znajdują potwierdzenia w oświadczeniu dysponenta sieci ogólnospławnej, wobec tego zarzut pozostaje bezskuteczny. Podkreślenia wymaga nadto, że szczegółowe rozwiązania techniczne będą przedstawione przy wydaniu pozwolenia na budowę. Etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny. Wynika to także z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., który mówi nie tylko o istniejącym, lecz także o projektowanym uzbrojeniu terenu (por. wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2013 r., II OSK 428/13, LEX nr 1378944).

W zakresie uzbrojenia w drogi, trzeba jasno powiedzieć, że teren ma dostęp do drogi publicznej (ul. N. ). W tej sytuacji powoływanie się w skardze na zagęszczenie ruchu samochodowego i obawę przed ewentualnymi uciążliwościami w tym zakresie, nie może odnieść skutku. "Gdy teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, nie jest dopuszczalna odmowa ustalenia warunków zabudowy z powołaniem się na negatywne ustalenie co do wystarczającego uzbrojenia w zakresie dróg. Parametry i przepustowość drogi publicznej, której zarząd i utrzymanie należy do właściwego organu, a nie inwestora - nie mają tu znaczenia" (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 września 2017 r., II SA/Kr 373/17, LEX nr 2390488, por. też wyrok WSA w Krakowie z dnia 13 września 2016 r., II SA/Kr 534/16, LEX nr 2120595).

Co do miejsc postojowych, określono w decyzji wskaźniki liczby miejsc postojowych zgodnie z uchwałą nr LIII/723/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012r. "Program obsługi parkingowej dla Miasta Krakowa". Sąd nie znajduje podstaw do zakwestionowania wyznaczonego wskaźnika. Wskazana uchwała określiła wskaźniki minimalne i organy powołując się na nią realizują kompleksowo politykę miasta w tym zakresie. Na marginesie warto odnotować, że wraz z poprawą sytuacji ekonomicznej mieszkańców miast, w sytuacji, gdy przybywa mieszkań i samochodów, problem natężenia ruchu i niewydolności poszczególnych układów komunikacyjnych występuje jako zjawisko masowe i nasilające się. Jednak nie można temu zaradzić, zakazując zabudowy właścicielom posiadającym tereny inwestycyjne.

Jednocześnie organy prawidłowo ustaliły wskaźnik miejsc postojowych w minimalnym zakresie. Zgodnie z aktualnym stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego: "Jako dopuszczalne należy przyjąć określenie w decyzji o warunkach zabudowy jedynie minimalnej ilości miejsc parkingowych. Z kolei określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych następuje na późniejszym etapie, tj. na etapie tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę) z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy" (por. przykładowo wyrok NSA z . dnia 14 listopada 2017 r., II OSK 449/16, LEX nr 2414410). Taka też sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Nie zachodzą zatem wskazane naruszenia prawa materialnego ani też procedury ( art. 7 i 77 k.p.a.).

Końcowo wskazać należy, że nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 28 k.p.a. poprzez brak przyznania statusu stron postępowania mieszkańcom budynku ul. K. Należy zauważyć, że reprezentantem interesów tych mieszkańców jest skarżąca Spółdzielnia, działająca jako zarządca nieruchomości. Ponieważ Sąd nie jest związany zarzutami skargi, dla kontroli legalności decyzji wystarczyło zatem działanie Spółdzielni związane z wniesieniem skargi. Co zaś do pominięcia praw tych osób w postępowaniu, stanowisko judykatury w tym zakresie jest ugruntowane i reprezentatywny w tym względzie będzie wyrok NSA z dnia 25 lipca 2017 r. II OSK 2920/15, LEX nr 2378159. W wyroku tym NSA stwierdził, że: "Tylko podmiot twierdzący, że bez swej winy nie brał udziału w postępowaniu, co powoduje zaistnienie przesłanki wznowieniowej z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., jest uprawniony do podnoszenia tego zarzutu, ponieważ zgodnie z art. 147 zd. 2 k.p.a., wznowienie postępowania z tej przyczyny następuje tylko na żądanie strony. Skoro inne podmioty nie mogą skutecznie powoływać się na ww. przesłankę wznowieniową, to nie mogą również żądać wyeliminowania decyzji administracyjnej z powodu tego uchybienia, niejako w zastępstwie podmiotów uprawnionych. Tylko od woli strony pominiętej w postępowaniu administracyjnym zależy czy skorzysta z prawa do żądania wznowienia postępowania, ewentualnie podniesienia zarzutu zaistnienia przesłanki wznowieniowej w skardze do sądu administracyjnego. Inne podmioty nie mogą skutecznie podnieść zarzutu zaistnienia przesłanki wznowieniowej z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., powołując się na to, że któraś ze stron postępowania nie brała w nim udziału".

Z wymienionych przyczyn, w oparciu o art. 151 p.p.s.a. skarga została oddalona.