Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 395/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-09-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 1, art. 134 ust. 2, art. 135 ust. 5, art. 154 ust. 1 i 3, art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 3 pkt 1
journal: Dz.U. 2011 nr 12 poz 59
law: Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 134 par. 1, art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit c), art. 152, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 10 września 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Protokolant specjalista Dominika Janicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 września 2013 roku sprawy ze skargi G. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości. 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] nr [...] z dnia [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego G. J. kwotę 900 (dziewięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej powoływanej jako k.p.a.), utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...], nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. W., oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki 479/2 o pow. 0,490 ha, stanowiącej własność G.J.. Jednocześnie organ I instancji orzekł o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość gruntową w wysokości 21.726 zł, na które składają się kwoty: za grunt w wysokości 20 000 zł, za drzewa w wysokości 1.726 zł.

W toku postępowania ustalono, iż Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. wnioskiem z dnia 30 maja 2008 roku wystąpił do Starosty [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z prośbą o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do nieruchomości położonej we wsi C., gm. W. oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki 479/2 o pow. 0,4900 ha, która stanowiła własność G.J.. Wnioskodawca wskazał, iż wywłaszczenie następuje na cel publiczny pod inwestycję pn. "S. - zbiornik wodny".

Następnie organ I instancji wskazał, iż Gmina W. nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym leży działka nr 479/2, która leży na terenie objętym ww inwestycją. Nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży działki z inwestorem w trybie art. 115 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na jego wniosek w dniu 29 września 2008 roku, zgodnie z art. 115 ust. 3 ustawy, zostało wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe, a następnie na podstawie art. 118 ust. 1 ustawy przeprowadzono rozprawę wywłaszczeniowo - odszkodowawczą.

Pierwsza decyzja Starosty [...] została uchylona w trybie instancyjnym.

Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji ustalił wartość nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego na dzień 19 sierpnia 2011r. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami. W celu obliczenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości wykorzystał transakcje wolnorynkowe nieruchomości gruntowych, w stosunku do których została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego w gminach: S., W., W. oraz Ł., gdzie powstają małe wodne zbiorniki retencyjne oraz nastąpiła regulacja cieków wodnych. Rzeczoznawca dokonał analizy kilkunastu transakcji nieruchomości, zawartych w okresie od 28 stycznia 2009r. do 16 sierpnia 2011r. Wykorzystał dane z 2009r. po aktualizacji cen na dzień wyceny, jako ceny najbardziej miarodajne ze względu na położenie i przeznaczenie nieruchomości. Ponadto wyjaśnił, że pod zbiorniki wodne wykorzystuje się grunty w większości rolne, dlatego do opracowania charakterystyki rynku wykorzystał atrybuty gruntów rolnych. Ceny tych nieruchomości kształtują się w przedziale od 2,00 zł za metr kwadratowy do 6,00 zł za metr kwadratowy. Najniższe ceny uzyskują nieruchomości o gorszym położeniu, słabej zdolności produkcyjnej lub zaniedbane agrotechnicznie. Ze względu na to, że grunty przeznaczone na ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego - zbiornik wodny, to grunty rolne, dlatego rzeczoznawca majątkowy zastosował do obliczeń aktualizację wartości gruntów ze względu na upływ czasu równą 3% w stosunku rocznym (tak jak dla gruntów rolnych).Operat ustalał cenę nieruchomości skarżącego na 20.000 zł

Podczas rozprawy administracyjnej w dniu 9 września 2011r. G.J. podtrzymał żądanie ustalenia ceny na poziomie 20,00 zł. za metr kwadratowy nieruchomości, nie wniósł zastrzeżeń do operatu szacunkowego z dnia 19 sierpnia 2011r. Ponadto wyraził on ponownie chęć zamiany wywłaszczanej działki na inną. Podniósł też, że inwestor wszedł bez pozwolenia na jego działkę i wyciął z niej drzewa. Ustalenia organu potwierdziły istnienie drzew na działce numer 479/2 w momencie wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Wobec powyższego kolejni rzeczoznawcy wyłonieni w drodze przetargu - T. S. i A. C. - sporządzili na dzień 18 marca 2012r operat szacunkowy określający wartość wyciętego drewna. Autorzy operatu ustalili, że na użytku Lz-Ps o pow. 0,1200 ha (jeden z użytków działki 479/2) i wymiarze ok. 60 na 20 występują pnie wyciętych drzew olchy. Drzewa zostały wycięte ok. 15 czerwca 2010r. i pozostały po nich widoczne pnie o wysokości ok. 20-30 cm nad poziomem gruntu oraz średnicy od 7 cm do 35 cm. Zgodnie z przyjętym celem wyceny wartość odtworzeniowa wyciętego drzewostanu została wyliczona w podejściu mieszanym na podstawie kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu do dnia wyceny. Drzewostan mieszany - olchowy III i IV klasy wieku nie osiągnął pełnej wartości technicznej. Ze względu na trudną dostępność terenu oraz niemożność ustalenia granic nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi dokonali pomiarów na powierzchni próbnej — 600 m2 , zlokalizowanej w środkowej części zadrzewionej nieruchomości, a otrzymane dane odnieśli do całości drzewostanu. Dokonali oni pomiaru wszystkich pniaków na powyższej powierzchni, mierząc ich średnicę pomiarem krzyżowym za pomocą "klupy leśnej" oraz szacując przynależność do grupy wiekowej. Przy określeniu masy usuniętych drzew rzeczoznawcy majątkowi zastosowali "Tablice do określania pierśnicy i miąższości drzewa na podstawie średnicy pniaka" i określili miąższość w grupach wiekowych, po czym według otrzymanych wyników zgodnie z "Tablicami zasobności i przyrostu drzewostanów" ustalili skład i elementy taksacyjne byłego drzewostanu następnie na podstawie "Tablic wartości drzewostanów" wyliczyli wartość drzewostanu na kwotę 1.726,00 zł. Dla porównania rzeczoznawcy majątkowi dokonali pomocniczego wyliczenia usuniętego drzewostanu metodą dochodową. Wartość wyliczona według przeciętnej wartości drewna pozyskanego wyniosła 1.501,00 zł., czyli okazała się niższa od wyliczonej wartości drzewostanu o ok. 13 % wobec czego została ona pominięta. Kwota 1.726,00 zł. objęła straty właściciela z tytułu przedwczesnego wyrębu drzewostanu (wraz z wartością drobnicy).

Na bazie tak zgromadzonego materiału dowodowego Starosta [...] w dniu [...] wydał decyzję o wywłaszczeniu za odszkodowaniem przedmiotowej nieruchomości na podstawie art. 112, 113, 121, 123, 128, 129, 130, 132, 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm., powoływana także jako ustawa) oraz art. 104 k.p.a.

Od decyzji organu I instancji odwołanie wniósł G.J. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia z uwagi na rażące błędy popełnione przy wycenie nieruchomości oraz bezprawne wycięcie drzew na działce. G.J. wskazał, że przedmiotowa działka ma precyzyjnie określone granice. Podniósł, iż krzywdzące jest sporządzenie operatu w oparciu o dane notarialne, a nie np. ceny z przetargów publicznych. Stwierdził, że w operacie szacunkowym nie wzięto pod uwagę "naturalnego przyrostu drewna", nie ustalono również odszkodowania za wejście w teren. Dodatkowo G.J. wskazał, że kwota oszacowanych drzew jest błędnie pomniejszona o robociznę przy wycince. Odwołujący zakwestionował również cel publiczny wywłaszczenia.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Wojewoda [...] uznał je za niezasadne i wskazaną na wstępie decyzją utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy powołał się na ustalenia i wnioski rzeczoznawcy majątkowego J. S., który wyceniał nieruchomość oraz na ustalenia i wnioski operatu T. S. i A. C., szeroko przytaczając opisane w operatach metodę i zasady wyliczenia wartości nieruchomości i drewna.

Wojewoda [...], odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu przytoczył wyjaśnienia biegłych T. S. i A. C., którzy wskazali, że w trakcie prac pomiarowych pniaków zlokalizowano położenie działki według mapy i przedmiotów terenowych. Podnieśli, iż ustalenie precyzyjnego przebiegu granic nie było możliwe, stąd wytyczono powierzchnię próbną obejmującą 50 % powierzchni drzewostanu w środku drzewostanu. Rzeczoznawcy wskazali, że teren działki porośnięty drzewami jest bagnem, grzęzawiskiem z licznymi źródliskami zadrzewionym. Przeprowadzenie pomiarów było możliwe jedynie ze względu na silne i długotrwałe mrozy. Rzeczoznawcy stwierdzili, że ocena drzewostanu III kl. na podstawie powierzchni próbnych obejmujących 20-30 % powierzchni jest zalecana przez podręczniki i standardy wyceny. W danym przypadku powierzchnia próbna obejmowała 50 % w typowanym miejscu. Rzeczoznawcy wskazali, że nie ma tabelarycznych wartości drzewostanów olchowych wyliczanych wprost na cenę olchy, ponieważ ilość ich jest zbyt mała do sporządzenia tablic. W danym przypadku 1 ha drzewostanu olszowego III kl odpowiada wartości 61.4 m3 drewna sosnowego sortymentu WBO - po jego ścięciu i ułożeniu w stosy. Ponieważ G.J. nie zlecał ścięcia i wyróbki drzewostanu, nie może dostać pieniędzy za wycinkę i wyróbkę. Jako niezrozumiały rzeczoznawcy określili problem "przyrostu" - poruszony w odwołaniu - gdyż wycena jest na datę wycięcia i późniejszy przyrost jest bez znaczenia. Wobec wątpliwości co do stanu drzewostanu przed wycięciem przyjęto najkorzystniejszą dla właściciela metodę wyceny, każda inna daje o wiele niższe wartości, więc zostały one pominięte.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że analizowane operaty szacunkowe sporządzone zostały zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i mogą być użyte do celu dla jakiego zostały sporządzone. W opiniowanych operatach rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano stany nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jego zakres. Daty istotne dla procesu wyceny również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania. Zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa.

Na ostateczną decyzję Wojewody [...] skargę do sądu administracyjnego wniósł G.J. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez naruszenie interesu prawnego skarżącego, tj. niewłaściwe zastosowanie przepisów rozdziału I działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących określenia wartości wywłaszczanej nieruchomości. W ocenie skarżącego ustalona przez rzeczoznawcę na podstawie tychże przepisów wartość nieruchomości, będąca podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie jest rażąco niska i rażąco krzywdząca. Ponadto wartość bezprawnie wyciętego drzewostanu została określona na dzień wycinki, a nie na dzień uprawomocnienia się decyzji o wywłaszczeniu, co spowodowało jej zaniżenie.

Skarżący zarzucił również naruszenie art. 153 ust. 1 ustawy poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego, przy użyciu podejścia porównawczego w celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, jako wartości odniesienia cen transakcji nieruchomości przeznaczonych pod lokalizację innych inwestycji celu publicznego tego samego rodzaju - budowy zbiorników wodnych i regulacji cieków wodnych w sąsiednich gminach, a nie cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przeznaczone pod inwestycje celu publicznego innego rodzaju lub przedmiotem obrotu rynkowego.

Na tej podstawie skarżący wniósł o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi drugiej instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując jednocześnie stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu).

W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., w skrócie p.p.s.a.) sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd, uwzględniając skargę na decyzję uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.

Skarga jest uzasadniona, choć nie wszystkie jej zarzuty są trafne.

Kwestią sporną jest wysokość ustalonego odszkodowania za nieruchomość, wywłaszczoną w trybie ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm., powoływana także jako ustawa lub u.g.n.

W myśl art. 128 ust. 1 oraz art. 130 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, zaś ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ustawy). Stosownie natomiast do art. 134 ust. 3 ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej

oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

Stosownie zaś do treści art. 154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu, studium lub decyzji o warunkach zabudowy uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Skarga jest zasadna, choć nie wszystkie jej zarzuty są trafne. Nietrafnie skarżący kwestionuje przyjęte do transakcji nieruchomości, przeznaczone na ten sam lub podobny cel publiczny. W szczególności nie byłoby podstaw do uwzględnienia cen transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Podlegają one bowiem szczególnym warunkom wyceny, określonym w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), gdzie w § 36 ustalono sposoby (metody) szacowania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Nieporozumieniem jest zarzucanie autorowi operatu błędu w określeniu wartości nieruchomości na podstawie cen przyjętych w aktach notarialnych podobnych transakcji. Skarżący żąda uwzględnienia cen rynkowych. Tymczasem ceny rynkowe to nic innego, jak ceny uzyskane na rynku nieruchomości. Zgodnie zaś z wymogami kodeksu cywilnego, transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych zawierane są dla swej ważności w formie aktu notarialnego. Zatem ceny ustalone w aktach notarialnych obrazują wartości na rynku nieruchomości, one ten rynek kreują.

Przede wszystkim jednak należy podnieść, że wątpliwości budzi zaktualizowanie operatu po upływie daty jego ważności oraz ze względu na formę tej czynności. Zgodnie z art. 156 ust.3 .u.g.n. operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Tyle zatem wynosi "termin ważności" tego dokumentu. Operat dotyczący wartości spornej nieruchomości został sporządzony w dniu 19 sierpnia 2011 roku, zaś klauzula aktualności operatu opiewa na datę 15 listopada 2012 roku (data na klauzuli) czy też 19 listopada 2012 roku (data wpływu do [...] Urzędu Wojewódzkiego w Ł.). Ustawa przewiduje potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego po upływie tego okresu (art. 156 ust.4 u.g.n.). Wydaje się, iż aktualizacja operatu winna nastąpić przed upływem okresu, na który został sporządzony. Trudno bowiem mówić o przedłużeniu bytu dokumentu, którego okres ważności już upłynął. Tymczasem tak się stało w niniejszej sprawie, co oznacza, że klauzulę aktualności nadano dokumentowi, którego okres ważności wyekspirował.

Ponadto ustawa wymaga potwierdzenia aktualności operatu przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 43 u.g.n.). W niniejszej sprawie ten wymóg nie został zachowany. Klauzulę aktualności zawarto w odrębnym piśmie, załączonym do akt postępowania odwoławczego. W tym stanie rzeczy ocena aktualności operatu bez lektury całych akt jest niemożliwa.

Powyższe okoliczności, zwłaszcza upływ ważności operatu dotyczącego wartości nieruchomości, stanowi przesłankę do uchylenia zaskarżonych decyzji z uwagi na naruszenie art. 156 ust.3 i 4 u.g.n..

Niezależnie od powyższego umknęło uwadze organów, że skoro już po sporządzeniu operatu określającego wartość nieruchomości ujawniono, że część nieruchomości skarżącego stanowiła grunty leśne, a nie użytek rolny, należało wyjaśnić, czy okoliczność ta nie wpływa na wartość nieruchomości. Wszak zgodnie z cytowanym wcześniej przepisem art. 134 ust.2 u.g.n. wartość odszkodowania ustala się, biorąc pod uwagę rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie i stan nieruchomości. Z operatu wynika, że do opracowania charakterystyki rynku autor oceniał sporny grunt jako nieruchomość rolną i wykorzystał atrybuty gruntów rolnych. Tymczasem w przypadku spornej nieruchomości inny sposób użytkowania nieruchomości – grunty leśne - dotyczył powierzchni 0,12 ha, co stanowi jedną czwartą całego ocenianego areału. Wielkość obszaru zalesionego wskazuje, że ta część wycenianej nieruchomości, zalesiona, przekraczająca 1000 m2 może stanowić las w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (t.j. Dz.U.2011.12.59 ze zm., co również wymagałoby wyjaśnienia. W świetle art. 3 pkt 1 ustawy z 1991 r. o lasach - za las należy uznać także grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym, który nie spełnia żadnego dodatkowego kryterium z art. 3 pkt 1 lit. a, b, i c tej ustawy (nie jest przeznaczony do produkcji leśnej, nie stanowi rezerwatu przyrody ani nie został wpisany do rejestru zabytków); dodatkowe kryteria dotyczą gruntów o obszarze co najmniej 0,10 ha przejściowo pozbawionych roślinności leśnej (postanowienie SN 2012-09-20, IV CSK 420/12, LEX nr 1232472).

Nie można wykluczyć, że uwzględnienie innego, niż tylko rolny, sposobu użytkowania nieruchomości miałoby wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. Nie rozwiewa tych wątpliwości podpisanie przez biegłego klauzuli aktualizacyjnej operatu. Ta czynność związana była jedynie z upływem ważności operatu. W aktach sprawy brak natomiast dowodu, że zwrócono się do rzeczoznawcy o zweryfikowanie ustaleń i wniosków operatu w związku z ujawnieniem okoliczności dotyczących stanu zagospodarowania nieruchomości.

Nie zmienia tych zastrzeżeń również fakt, że organ dokonał odrębnej wyceny drewna ściętego ze spornego obszaru. Wartość nieruchomości stanowiącej las i wartość drewna uzyskanego z danej powierzchni nie są bowiem wartościami tożsamymi.

Wprawdzie w dacie wywłaszczenia nieruchomość nie była już fizycznie zalesiona, a organy biorą pod uwagę stan nieruchomości z daty wywłaszczenia. Jednak zlikwidowanie areału drzew w 2010 roku było bezprawne, dokonał tego inwestor, nie legitymujący się wówczas ani tytułem prawnym do nieruchomości ani do podejmowania takich działań . Bezprawność tego działania powoduje, że w ocenie sądu organy winny co najmniej rozważyć dokonanie szacunku nieruchomości i wyliczenie odszkodowania przy przyjęciu, że część spornej nieruchomości w dacie oceny jej stanu była zadrzewiona. Skarżący nie powinien bowiem ponosić konsekwencji bezprawnych działań innych osób, zwłaszcza organów administracji.

Wycena nieruchomości, w której nie uwzględniono sposobu jej zagospodarowania w dacie przejęcia na cel wywłaszczenia, narusza kryteria wyceny określone w art. 134 ust.2 u.g.n. Jest ona następstwem niewyjaśnienia wszystkich okoliczności, istotnych dla wydania prawidłowego rozstrzygnięcia w sprawie. Stanowi to naruszenie zasad postępowania, określonych w art. 7 k.p.a.

W myśl przepisu art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten wyraża jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, zasadę prawdy obiektywnej. Zasada ta oznacza, że na organ administracji publicznej nałożony jest obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego, zgodnego z rzeczywistością. Kierując się normą prawa materialnego organ ocenia, jakie fakty mają istotne znaczenie dla sprawy, czy wymagają one udowodnienia i jakie dowody dla udowodnienia tych faktów są potrzebne.

W rozpoznawanej sprawie organy zaniechały wszechstronnego wyjaśnienia sposobu zagospodarowania nieruchomości w dacie jej przejęcia pod inwestycję przed przekazaniem jej biegłemu J. S., choć w operatach sporządzanych we wcześniejszym stadium postępowania zadrzewienie zostało uwzględnione. To rodzi wątpliwości, czy operat szacunkowy J.S. odzwierciedla rzeczywistą wartość nieruchomości skarżącego. Nie przesądzając ostatecznych ustaleń i wniosków w tym zakresie, nie sposób nie zauważyć, że na wycenie nieruchomości mógłby zaważyć fakt, że jedna czwarta szacowanego areału miała inne przeznaczenie niż ustalone w operacie.

Uchybienie powyższe skutkuje koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji, jak i decyzji organu i instancji w celu uzupełnienia postępowania wyjaśniającego. Organy winny uzupełnić postępowanie wyjaśniające

W tym miejscu wskazać należy, iż na ustalone przez organ odszkodowanie składają się dwie kwoty, z których jedna dotyczy wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, natomiast druga wartości wyciętego drzewostanu. W tym celu sporządzono odrębne operaty szacunkowe. Konieczność ponownego ustalenia wartości nieruchomości z przyczyn wskazanych wyżej czyni w zasadzie bezprzedmiotowymi rozważania co do kolejnego operatu, na podstawie którego organ ustalił wartość usuniętego drewna. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny rozważyć, czy możliwym i celowym jest wydanie jednego operatu szacunkowego dla całej nieruchomości, czy też niezbędne jest odrębne ustalanie wartości nieruchomości i utraconego drewna. W tym drugim przypadku należy rozważyć, czy przy ustalaniu wartości drewna biegli nie powinni przyjąć jego wieku, gabarytów, jakie by miały drzewa, gdyby je ścięto na dzień wywłaszczenia czy też zgodnego z prawem przejęcia przez inwestora, stosownie do dyspozycji art. 130 ust.1 u.g.n. i 135 ust.5 u.g.n. Nie można zgodzić się ze stwierdzeniem biegłych, że skoro wycena dokonywana jest na datę wycięcia drzew, to ewentualny przyrost nie ma znaczenia. Stanowisko to sprzeciwia się ww. przepisowi art. 135 ust. 5 ustawy, z którego wynika, że jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Jeżeli zatem drzewostan na działce skarżącego nie osiągnął pełnej wartości technicznej, to stosując się do art. 135 ust. 5 ustawy należało uwzględnić ów przyrost drzewostanu albo przynajmniej wykazać, czy ewentualny przyrost miałby znaczenia na ustalenie ostatecznej wartości drzewostanu. Przypomnieć wypada, iż wycięcie drzewostanu odbyło się bezprawnie, bez zgody skarżącego i na długo przed tym, jak organ administracji w końcu wydał decyzję, która stała się ostateczna. W ocenie Sądu pominięcie dwuletniego okresu, w którym przedmiotowy drzewostan rozwijałby się w sposób niezakłócony, może mieć wpływ na ostateczne ustalenie jego wartości. W ocenie sądu organ ( a właściwie autorzy operatu) nie wyjaśnił też przekonująco przesłanek zastosowania do obliczeń wartości drewna sosnowego, zamiast olchowego, które zostało wycięte na nieruchomości skarżącego, zwłaszcza, że załączone do operatu cenniki zwierają także ceny drewna olchowego, a są one znacząco wyższe od cen sosny.

Zdaniem Sądu obliczenia dokonane przez rzeczoznawców mogą okazać się prawidłowe, jednakże nie zmienia to faktu, że sam operat musi być na tyle jasny i zrozumiały, nie tylko dla organu administracji, czy Sądu, ale również dla strony, której nieruchomości została wywłaszczona. Zaniechanie tego obowiązku stanowi naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W wyroku z dnia 6 września 2011r., sygn. akt I OSK 1510/10, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż: "organ orzekający o ustaleniu odszkodowania jest zobowiązany ocenić przydatność dowodową opinii o wartości nieruchomości w ramach art. 80 k.p.a., zwłaszcza w przypadku kwestionowania jej przez stronę postępowania wywłaszczeniowego uprawnioną do uzyskania odszkodowania. Ocena organu poprawności opinii nie może sprowadzać się do lakonicznego stwierdzenia jej zgodności z przepisami prawa, lecz musi wskazywać, czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane. O ile organ orzekający i strony postępowania nie mogą narzucać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcia określonej metodologii wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wyjaśnić i uzasadnić ustalenia przyjęte w opinii o wartości nieruchomości".

Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu i instancji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny uzupełnić postępowanie wyjaśniające stosownie do wskazówek zawartych w niniejszym uzasadnieniu

O kosztach postępowania orzeczono z mocy art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.

Na podstawie art. 152 p.p.s.a. orzeczono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku.

m.ch.