Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 890/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 205
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 136
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 1, ust. 1a, art. 148 ust. 1, ust. 2, ust. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 23 stycznia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot – Szustowska Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant Specjalista Aleksandra Błaszczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2018 roku sprawy ze skargi M. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącej M. C. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] roku, nr [...], po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez M. C., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy P. z dnia [...] roku, znak: [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Wójt Gminy P. decyzją z dnia [...] roku – po przeprowadzeniu postępowania wszczętego z urzędu – ustalił opłatę adiacencką w wysokości 708 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ewid. 120/11 o powierzchni 800 m2, wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej (sieć wodociągowa w W.) oraz zobowiązał M. C. jako właścicielkę nieruchomości do jej uiszczenia. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 145, art. 146 ust. 1 i 1a oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 2147, dalej jako: "u.g.n.").

Kwestionując powyższą decyzję M. C. złożyła odwołanie, zarzucając ,.nieuwzględnienia upływu terminu do naliczenia opłaty adiacenckiej jak również błędy operatu szacunkowego, w tym nieuwzględnienie cech jej nieruchomości, niekorzystnie wpływających na wartość oraz porównanie jej z nieruchomościami o innych cechach.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., przywołaną na wstępie decyzją, po rozpoznaniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania i przedstawił treść regulacji ustawowych wskazując następnie, iż przesłanki warunkujące naliczenie opłaty adiacenckiej zostały w sprawie spełnione. Starosta [...] decyzją nr [...] dnia [...] roku zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla Gminy P. rozbudowę sieci wodociągowej (kat. XXVI) na działkach nr ewid. 54 i 102 w W., gm. P. W dniu 9 grudnia 2013 roku zawarta została umowa na wykonanie rozbudowy sieci wodociągowej wraz z urządzeniami odcinającymi i hydrantami ppoż., której szczegółowy zakres określa projekt budowlany. W dniu 24 grudnia 2013 roku spisany został protokół w sprawie końcowego odbioru robót. Zawiadomienie Wójta Gminy P. z dnia 26 stycznia 2016 roku o zakończeniu inwestycji zostało przyjęte bez uwag i sprzeciwu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w terminie przewidzianym na wniesienie sprzeciwu do dnia 10 lutego 2016 roku. Wobec tego – zdaniem Kolegium – z dniem 10 lutego 2016 roku zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej i od tego dnia biegnie dla organu administracji trzyletni termin na wydanie decyzji, który w sprawie został zachowany.

Organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego z dnia 10 lutego 2017 roku, w którym biegły ustalił, że wzrost wartości szacowanej nieruchomości stanowi kwotę 2.024 zł, która to następnie po uwzględnieniu wynikającej z uchwały 35% stawki procentowej daje kwotę 708 zł (opłata adiacencką). Po analizie treści operatu szacunkowego, Kolegium stwierdziło, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Operat szacunkowy złożony w sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. u.g.n. W tym stanie rzeczy Kolegium uznało za udowodnione, iż wartości gruntu przed i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej opiewają na kwoty ustalone w operacie szacunkowym.

W sprawie, spełnione zostały także pozostałe przesłanki do naliczenia opłaty adiecenckiej wynikające z art. 143 ust. 1 u.g.n. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gm. P. przedmiotowa działka leży w kompleksie terenów przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usług oznaczonym na rysunku planu symbolem 4MR,MN,U. Oznacza to, że przepisy dotyczące ustalenia opłaty adiacenckiej nie są wyłączone, a budowa sieci wodociągowej została częściowo sfinansowana z udziałem środków własnych gminy P. (pismo z dnia 30 kwietnia 2015 roku).

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało je za niezasadne i nie mające wpływu na wynik sprawy. Twierdzenia odwołującej o braku rzetelności w sporządzeniu operatu szacunkowego oraz o tym, iż zawiera on wiele istotnych błędów są gołosłowne, lakoniczne i nie poparte żadnymi dowodami. Samo twierdzenie o wadliwości operatu, nie daje podstaw do zdyskwalifikowania operatu jako skutecznego dowodu w sprawie dającego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Biegły sporządzając operat szacunkowy oraz dokonując dla jego potrzeb oględzin nieruchomości nie podejmuje tych czynności tak jak organ administracji w ramach toczącego się postępowania administracyjnego, o podjęciu których byłby zobowiązany zawiadomić strony. Sporządzanie operatu i czynności z tym związane nie są czynnościami dowodowymi w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego. Bez znaczenia zatem jest zarzut braku udziału odwołującej w czynnościach biegłego związanych z wyceną nieruchomości. Obecność właścicielki nieruchomości nie jest obowiązkowa, ponieważ nieruchomość jest dostępna w zakresie niezbędnym do wyceny dla celu jaki został zlecony.

Równie nietrafny jest – w ocenie Kolegium – zarzut przyjęcia do porównań nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca oszacował nieruchomość w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami uznając ją za najwłaściwszą z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny, a przede wszystkim ilości nieruchomości, które można przyjąć do porównań. Metodę porównywania parami stosuje się w sytuacji, gdy na rynku lokalnym rzeczoznawca dysponuje stosunkowo małą bazą danych o liczebności od 3 do 5 transakcji dających podstawę do porównań, co w sprawie miało właśnie miejsce, co oznacza tym samym, że przy wyborze metody wyceny rzeczoznawca majątkowy kieruje się głównie wynikami analizy rynku. Metoda korygowania ceny średniej wymaga co najmniej 11 transakcji z obrotu wolnorynkowego. Takiej ilości na rynku lokalnym nie odnotowano. Proces szacowania, wybór metody i podejścia, w tym dobór ilości i rodzajów transakcji w określonym przedziale czasowym, jest sprawą rzeczoznawcy majątkowego, który przebieg wnioskowania przy wycenie obowiązany jest przedstawić w operacie. Zdaniem Kolegium, proces ten i jego wyjaśnienie nie nasuwa zastrzeżeń.

W ocenie Kolegium, dobór nieruchomości do porównań jest właściwy i odpowiadający ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. Przyjęte do porównań nieruchomości są podobne, bo dotyczą transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi na cele mieszkaniowe bez dostępu do sieci wodociągowej oraz grunty niezabudowane, przeznaczone na cele mieszkaniowe z dostępem do sieci wodociągowej. Przyjęty do analizy rynek jest jednorodny w zakresie cech fizycznych nieruchomości o porównywalnym sposobie zagospodarowania (tereny mieszkaniowe) oraz podobnym stanie prawnym (obrót dotyczy prawa własności). Ewentualne różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Obowiązkiem rzeczoznawcy jest spełnienie warunku podobieństwa, a nie identyczności w doborze rynku nieruchomości, co byłoby często wręcz niemożliwe. Istotne jest więc zatem to, by różnice pomiędzy nimi zostały we właściwy sposób skorygowane i ocenione, co też miało miejsce w sprawie. Działanie rzeczoznawcy w tym zakresie nie budzi zastrzeżeń Kolegium. Na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania, a odmienna ocena tych atrybutów przez odwołującą nie oznacza automatycznie, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy.

Nadto, uchybienia odnośnie dat w sporządzonym poprzednio operacie szacunkowym zostały wyeliminowane poprzez sporządzenie nowego, na podstawie którego opłata adiacencka została ustalona.

W konkluzji Kolegium napisało, że kwestionowana w odwołaniu decyzja została wydana w wyniku przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego z poszanowaniem zasad ogólnych określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego, a uzasadnienie decyzji odpowiada wymaganiom z art. 107 § 1 i 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1257, dalej jako: "K.p.a.").

W skardze na powyższą decyzję M. C. podkreśliła, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze błędnie wskazuje datę zaistnienia możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej wskazując dzień 10 lutego 2016 roku oraz nieodniesienie się do zarzutu odwołania. Prawidłowym terminem możliwym do przyjęcia jest dzień 24 grudnia 2013 roku kiedy to nastąpiło sporządzenie protokołu końcowego odbioru robót i tym samym zaistniały warunki do przyłączenia nieruchomości. Od tego momentu nastąpiły przyłącza działek do wodociągu. Od tego również momentu gmina rozpoczęła podpisywanie umów na sprzedaż wody, a wiec i wtedy nastąpił ewentualny wzrost wartości nieruchomości. W tej sytuacji – zdaniem skarżącej – uzasadnienie zyskuje zarzut przedawnienia. Jako dowód skarżąca przedstawi faktury za pobór wody wystawiane przez pracownika gminy w terminach wcześniejszych niż termin wskazany przez SKO jako termin możliwy do przyłączenia. Skarżąca w odwołaniu zwracałam uwagę na nieprawidłowości daty, ale Kolegium nie odniosło się do tego zarzutu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia. Ponadto odnosząc się do zarzutów skargi organ podkreślił, iż o stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, takich jak sieć wodociągowa, można mówić wówczas, gdy użytkowaniu sieci – w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia o zakończeniu budowy – nie sprzeciwił się właściwy organ nadzoru budowlanego, bądź uzyskano ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie sieci, jednakże pod warunkiem stwierdzenia, że podłączenie nieruchomości do sieci pozostaje zgodne z regulaminem gminy i jest technicznie możliwe, co bez wątpienia leży w gestii przedsiębiorstwa wodociągowego (art. 54, art. 55 i art. 57 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 290 ze zm.). Datą, od której należy liczyć trzyletni termin na wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, jest dzień, z którym możliwe stało się przystąpienie do użytkowania sieci, czyli dzień upływu czternastodniowego terminu do wyrażenia sprzeciwu przez właściwy organ nadzoru budowlanego bądź wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Na rozprawie w dniu 23 stycznia 2018 roku M. C. oświadczyła, ze jej nieruchomość została podłączona do wodociągu w kwietniu 2015 roku i wówczas zawarła umowę o dostawę wody.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd administracyjny bada zgodność zaskarżonej decyzji z punktu widzenia jej legalności, tj. zgodności tej decyzji z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U.2017r.1369 ze zm., dalej: p.p.s.a.), wynika, że zaskarżona decyzja powinna ulec uchyleniu wtedy, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania (tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 2147, dalej jako: "u.g.n."). Ustawa ta została znowelizowana ustawą z dnia 20 lipca 2017 roku (Dz.U. z 8.08.2017r., dalej jako ustawa zmieniająca), zmianie uległ też przepis art. 145 § 2 u.g.n., jednak na mocy art. 4 ust. 3. ustawy zmieniającej do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe.

W myśl art. 144 ust. u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się natomiast budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ustawy).

Stosownie do art. 145 ust. 1 i 2 ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Z treści powyższego unormowania skarżąca wywodzi zarzut, że organ ustalił opłatę adiacencką po upływie terminu, zakreślonego w cytowanym przepisie. Jednakże należy zwrócić uwagę, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje, jak należy interpretować pojęcie stworzenia możliwości podłączenia nieruchomości do urządzeń. W orzecznictwie przyjmuje się wykładnię tego terminu zgodną z regulacjami Prawa budowlanego, bowiem w trybie określonym w przepisach ustawy Prawo budowlanego inwestycja jest realizowana. Stworzenie warunków jest więc nie tylko kategorią techniczną, ale i prawną, zatem i warunki prawne powinny zostać ć spełnione. Artykuł 54 Prawa budowlanego przewiduje, że do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę - a takim obiektem jest sieć wodociągowa i kanalizacyjna- można przystąpić, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Trafnie organ odwoławczy ustalił zatem, że możliwość prawna przyłączenia do sieci powstała z dniem 10 lutego 2016 roku, wobec zawiadomienia o przystąpieniu do użytkowania z dnia 24 stycznia 2016 roku. Okoliczność, ze skarżąca wcześniej faktycznie skorzystała z możliwości podłączenia nie ma dla powyższej oceny przesądzającego znaczenia. Nawet zresztą, gdyby przyjąć, ż zgodnie z oświadczeniem skarżącej możliwość podłączania zaistniała już w kwietniu 2015 roku i od tej daty winien biec termin wskazany w art. 145 ust. 2 u.g.n., to i tak termin z art. 145 ust. 2 u.g.n. nie upłynął do daty wydania decyzji przez organ I instancji.

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że termin trzyletni do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką obowiązuje wyłącznie organ I instancji (patrz uchwała NSA z dnia 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 4/09 - dostępna w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Podkreślić również należy, w związku z uchyleniem zaskarżonej decyzji, że termin ten nie może być stosowany w sprawie, w której sąd administracyjny uchylił decyzje wydane z jego zachowaniem. Funkcją terminu określonego w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest ograniczenie w czasie niepewności co do możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej. Zauważyć bowiem należy, że stosownie do treści art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ administracji może ustalić opłatę adiacencką. Zatem, jeżeli już raz w tym terminie decyzja została doręczona, przy czym jak się przyjmuje wystarczy doręczenie decyzji organu pierwszej instancji, to ustaje stan niepewności co do skorzystania przez właściwy organ ze swoich uprawnień. Za taką wykładnią przemawia potrzeba zapewnienia, aby kontrolna w stosunku do administracji publicznej funkcja sądu administracyjnego nie była wykorzystywana do uniemożliwienia realizacji zadań tej administracji. Skłania to do tezy, że działanie sądu administracyjnego, będące nawet skutkiem wadliwego działania organów administracji (wyrok uwzględniający skargę), nie może pozbawiać tych organów przyznanych im przez ustawę kompetencji, w tym także pośrednio, poprzez upływ czasu wyznaczonego przez ustawę do załatwienia sprawy (tak też WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 25 lutego 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 634/08 - dostępny w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Reasumując te część rozważań, niezasadny okazał się zarzut ustalenia opłaty adiacenckiej z uchybieniem terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n.

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 1-3 ustawy).

Trafnie też, , odnosząc się do zarzutów odwołania o nietrafnie przyjętych do porównania nieruchomości i nieuwzględnienia cech i warunków położenia nieruchomości szacowanej, obniżających jej wartość wg skarżącej organ odwoławczy wskazał, że szacowaniu podlegają nieruchomości podobne, a nie identyczne, zaś niwelowaniu różnic służą współczynniki korygujące. Określenie wagi poszczególnych czynników należy do zakresu kompetencji biegłego, której sąd nie weryfikuje.

Natomiast kontrolując zaskarżoną decyzję stosownie do art. 134 p.p.s.a. w granicach sprawy, ale nie będąc związanym zarzutami skargi, sąd dostrzegł wady operatu szacunkowego, które muszą zostać wyeliminowane.. Nieruchomość skarżącej bowiem to działka ewidencyjna nr 120/11 o powierzchni 800 metrów, położona w miejscowości W. Tymczasem na stronie 5., w punkcie V opisano zupełnie inną nieruchomość, niż szacowana, położoną w innej miejscowości, o innej mnieco powierzchni.. Również na stronie w pkt 5.3 uwzględniono przeznaczenie nieruchomości wynikające z MPZP jako MN, czyli zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Tymczasem – zgodnie z załączonym do akt wypisem z MPZP (pismo z dnia 29.01.2016 r.) – podstawowe przeznaczenie nieruchomości to zabudowa zagrodowa, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługi – symbol 4MR,MN,U. Z tego powodu akcentowanie wyłącznie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jako podstawowego przeznaczenia nieruchomości nie zyskuje uzasadnienia. Zapewne zapis w punkcie V. 5.3. dotyczy nieruchomości opisanej we wcześniejszym fragmencie, innej niż nieruchomość skarżącej,. ale tym bardziej świadczy to o wadliwości operatu. Z drugiej strony w późniejszej części operatu biegły, wyliczając wartość nieruchomości podał jej faktyczną powierzchnię, a nie powierzchnie nieruchomości opisanej w punkcie V. 5.1. – 5.3. Nie sposób zatem przesądzić, czy przyjmując do badania nieruchomości podobne, biegły ustalał cechy podobieństwa na podstawie faktycznych cech badanej nieruchomości, czy też wadliwie wskazanej w punkcie V operatu

Powyższe uchybienia budzą wątpliwości, czy w sposób właściwy dokonano wyceny nieruchomości i w efekcie szacowania wzrostu jej wartości. Eliminując powyższe uchybienia należy również usunąć takie nieścisłości, jak powtórzenie na stronach 4. i 5. operatu punktu IV z różnie podaną datą określenia stanu nieruchomości sprzed inwestycji; biegły nie wyjaśnił, na jakiej podstawie przyjął określony okres monitorowania transakcji.

Z powyższych zarzutów wynika, że organy nie dość wnikliwie oceniły zebrany materiał dowodowy, w tym zwłaszcza operat szacunkowy. Wadliwości postepowania, jak wskazano wyżej mogły mieć wpływ na jego wynik, to jest na ustaloną wysokość wzrostu wartości nieruchomości,, stanowią zatem o naruszeniu dyspozycji art.7 i 80 k.p.a..

Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.. O kosztach przeczono Na podstawie art. 205 p.p.s.a..

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ odwoławczy winien przede wszystkim podjąć próbę usunięcia wskazanych wad operatu szacunkowego w trybie art. 136 k.p.a.

A.B.