Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 171/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2010-04-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 i 5, art. 37 ust. 1,3,4 i 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, art. 67 ust. 1a, art. 150 ust. 5, art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia NSA Barbara Skrzycka – Pilch Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agnieszka Kowalczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi J. D. i E. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 marca 2009 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 8 grudnia 2008 r., nr [...]; 2. określa, że decyzje wymienione w punkcie pierwszym wyroku nie mogą być wykonane; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] solidarnie na rzecz skarżących J. D. i E. D. kwotę 1459 zł (tysiąc czterysta pięćdziesiąt dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

J. D. i E. D. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 marca 2009 r. Nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 8 grudnia 2008 r. Nr [...], którą ustalono skarżącym jednorazową opłatę w wysokości 6.040,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym [...] o pow. 0,1223 ha, położoną w obrębie S., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K. II" obręb S. w Gminie C. (Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 10, poz. 178 z dnia 26 stycznia 2004 r.) i jej sprzedażą w dniu 19 czerwca 2007 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...]. Skarżący domagają się uchylenia zaskarżonej decyzji.

Z akt sprawy oraz twierdzeń stron wynika następujący stan faktyczny.

Wójt Gminy decyzją z dnia 8 grudnia 2008 r. ustalił dla E. i J. D. jednorazową opłatę w wysokości 6.040,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym [...] o pow. 0,1223 ha położoną w obrębie S., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K. II" obręb S. w Gminie C. (Dz. Urz. Woj. [...].).

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli J. i E. D., zarzucając organowi I instancji, że decyzja narusza prawo poprzez nieuwzględnienie przez organ nakładów poniesionych na sporządzenie planu zagospodarowania przestrzennego. W zakresie sporządzonego operatu skarżący wskazali na brak nieruchomości rolnych i podobnych w obrocie w tym okresie. Wskazali również, że odniesienie się do ceny gruntu rolnego na poziomie 5,31 zł za m2 nie przystaje do rzeczywistości. Odwołujący się twierdzą, że wadliwie została ustalona wartość gruntu pod uprawy polowe i ogrodnicze, ponieważ powinna być stosowana cena przy uwzględnieniu co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych wyłącznie z terenu S. jako atrakcyjnego rejonu turystycznego, sprzedawanych w zbliżonym okresie. Nie było transakcji sprzedaży ziemi rolnej za uśrednioną cenę 5,31 zł.

Rozpatrując wniesione odwołanie SKO ustaliło, że w dniu 19 czerwca 2007 r. E. i J. D. - aktem notarialnym rep. A [...] sporządzonym przez notariusza A. K., dokonali sprzedaży działki oznaczonej nr [...].

Pismem z dnia 12 września 2008 r. organ I instancji zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczące działki oznaczonej nr [...] o pow. 0,1223 ha. Organ poinformował również o terminie oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w celu sporządzenia operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy w dniu 3 listopada 2008 r. sporządził operat szacunkowy działek oznaczonych nr [...]; [...]; [...]; [...]; [...] i [...]. Pismem z dnia 3 listopada 2008 r. organ I instancji poinformował strony o prawie zapoznania się i wypowiedzenia z zebranymi w sprawie materiałami. E. D. w dniu 12 listopada 2008 r. zapoznał się wstępnie z operatem szacunkowym, wskazując, że w terminie do 21 listopada 2008 r. zapozna się z nim ponownie, z czego nie skorzystał, wobec czego organ I instancji wydał opisana wyżej decyzję.

Kolegium podało, że podstawę prawną stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z póżn. zm.) zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4; ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem - art. 37 ust. 1 ustawy. Ustalenie wysokości oraz obowiązku wniesienia opłaty planistycznej następuje w formie decyzji administracyjnej - art. 37 ust. 6 ustawy. Z art. 37 ust. 11 tej ustawy wynika, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiednie stosowanie przepisów o gospodarce nieruchomościami w zakresie określania wartości nieruchomości oraz określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych odnosi się przede wszystkim do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Przepis § 50 wskazanego rozporządzenia stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. W przypadku gdy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 ustawy wymienionej w ust. 1, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio. Z kolei przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym (§ 51 rozporządzenia).

Odnosząc się do treści operatu szacunkowego będącego podstawą dla organu I instancji do wydania decyzji, Kolegium stwierdziło, że biegły sporządzając swoją opinię zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami na podstawie analizy transakcji rynkowych na rynku lokalnym - obręb S. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość - art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 powyższej ustawy). W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy, będący podstawą dla określenia wysokości jednorazowej "renty planistycznej" został sporządzony w sposób zgodny z powyższymi zasadami. Kolegium uznało, że nie można uznać za uzasadniony zarzut wskazany w treści odwołania odnoszący się do takiego a nie innego wyboru metody porównawczej przez rzeczoznawcę majątkowego, albowiem zgodnie z treścią przepisu odpowiednio tutaj stosowanego art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jest to wyłącznie prawo autora operatu szacunkowego, zaś żadna ze stron nie może rzeczoznawcy majątkowemu narzucać nie tylko wyboru samej metody, ale również wyboru transakcji nieruchomościami, które zostały wzięte do porównań. Rzeczoznawca majątkowy, przyjmując takie, a nie inne nieruchomości do nieruchomości szacowanych, musi wykazać, iż nieruchomości te są nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości, jak też brać pod uwagę ceny tych nieruchomości podobnych (grunty rolne) wskazane w aktach notarialnych kupna sprzedaży takich nieruchomości - zgodnie z powyższymi przepisami. Ceny nieruchomości gruntowych zostały zaktualizowane na dzień 19 czerwca 2007 r., to jest na dzień sprzedaży przez skarżących nieruchomości wskazanej w treści zaskarżonej decyzji. Jak wskazało SKO, wszystkie nieruchomości wzięte do porównań, zarówno po przeznaczeniu rolnym jak też pod zabudowę mieszkaniową, położone są w obrębie S. Wśród tych nieruchomości rolnych jedna z transakcji opiewała na kwotę 5,30 zł za 1 m2.

W ocenie Kolegium nie jest również zasadny zarzut poniesienia kosztów sporządzenia miejscowego planu przez skarżących, nie zaś przez gminę, chociaż to jest jej obowiązek. Jednorazowa opłata ustalona zaskarżoną decyzją jest związana wyłącznie ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji gdy zmienia się przeznaczenie danego terenu. Przepisy wyżej wskazane nie pozwalają na to, aby koszty sporządzenia planu (bądź jego zmiany) wliczać (lub odejmować - w sytuacji ich faktycznego poniesienia przez skarżących od ustalanej wartości nieruchomości). Działka nr [...], według planu obowiązującego do dnia 31 grudnia 2002 r. – miała przeznaczenie pod uprawy polowe i ogrodnicze (uchwała Gminnej Rady Narodowej nr [...] z dnia 28 kwietnia 1989 r. Dz. Urz. Woj. [...]). Uchwałą Nr [...] Rady Gminy C. z dnia 30 października 2003 r. przyjęty został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K. II" obręb S. w Gminie C. (Dz. Urz. Woj. [...].). Zgodnie z treścią § 9 uchwały ustalone zostało nowe następujące przeznaczenie terenu: "MN - tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności wraz z ogrodami, garażami i budynkami gospodarczymi oraz zabudowy rekreacji indywidualnej". Dla całego terenu elementarnego 04.00.03.MN (na tym terenie znajduje się działka [...]) ustala się stawkę procentową służącą naliczaniu opłaty wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym, w wysokości 20%. Ustalona zaskarżoną decyzją kwota opłaty jednorazowej jest zgodna z zapisem wskazanej wyżej uchwały Rady Gminy.

J. D. i E. D. we wniesionej do Sądu skardze powtórzyli zarzuty zawarte w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu, wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto w niniejszej sprawie należało uwzględnić przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, bowiem w ocenie Sądu zarzuty skargi w przeważającym zakresie są niezasadne, co i tak pozostaje bez wpływu na ocenę legalności skarżonej decyzji.

Stan faktyczny sprawy po części jest niesporny i w tym zakresie prawidłowo został przez SKO ustalony. Jak zatem wynika z ustaleń tego organu i okoliczności sprawy J. i E. małżonkowie D. aktem notarialnym z dnia 19 czerwca 2007 r. Repertorium A Nr [...] sporządzonym przez notariusza A. K., sprzedali nieruchomość obejmującą działkę nr [...] położoną w obrębie S., dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą Kw nr [...](vide: fotokopia wypisu aktu notarialnego w aktach administracyjnych I instancji). Zaznaczyć przy tym należy, czego organ nie ustalił, a wynika to z przedmiotowego aktu notarialnego, że działka ta stanowi część nieruchomości objętej wskazaną Kw, która powstała w wyniku podziału dokonanego prawomocną decyzją Wójta Gminy z dnia 16 grudnia 2004 r. Nr [...], zatwierdzająca projekt podziału działek nr [...] obszaru 1.07,00 ha oraz nr [...] obszaru 1.74,00 ha.

Wójt Gminy po wpływie odpisu opisanego aktu notarialnego wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości – działki nr [...], o czym zawiadomił stronę pismem w dniu 12 września 2008 r. odebranym w dniu 17 września 2008 r., a następnie na podstawie operatu szacunkowego z dnia 3 listopada 2008 r., dotyczącego działek oznaczonych nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, stwierdzając, że nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, opisaną wyżej decyzją z dnia 8 grudnia 2008 r. ustalił skarżącym opłatę w wysokości 6.040,00 zł z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] o powierzchni 0,1223 ha. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 36 ust. 4 i 5 i art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.). Wymiar opłaty wyliczono według stawki w wysokości 20% określonej w uchwale Nr [...] Rady Gminy z dnia 30 października 2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K. II" obręb S. w Gminie C. (opubl. Dz. Urz. Woj. [...].).

Jak ustaliło również SKO, działka nr [...], według planu obowiązującego do dnia 31 grudnia 2002 r. (uchwała Gminnej Rady Narodowej nr [...] z dnia 28 kwietnia 1989 r., Dz. Urz. Woj. [...]) miała przeznaczenie pod uprawy polowe i ogrodnicze. Zgodnie zaś z treścią § 9 uchwały z dnia 30 października 2003 r. ustalone zostało nowe przeznaczenie terenu (obejmującego działkę nr [...]) oznaczonego symbolem 04.00.03.MN, przewidujące "tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności wraz z ogrodami, garażami i budynkami gospodarczymi oraz zabudowy rekreacji indywidualnej".

Zastosowany w sprawie niniejszej przez SKO przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei art. 37 ust. 1 ustawy przewiduje, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 37 ust. 11 odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), dalej u.g.n. Należy więc zważyć, że zgodnie z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W szczególności zaś, stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W tym kontekście nietrafne są zarzuty skargi odnoszące się do kwestionowania metody przyjętej przez rzeczoznawcę w spornym operacie, bowiem wybór tej metody w istocie należy do rzeczoznawcy, co jednak nie oznacza w świetle przytoczonej regulacji, że jest dowolny. Należy przy tym przywołać przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Rozporządzenie to określa między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Przechodząc zatem do oceny operatu dokonanej przez Kolegium stwierdzić należy, że jest ona błędna, operat sporządzono bowiem wadliwie, a oba organy poprzez zaniechanie ustalenia faktów istotnych dla prawidłowego zastosowania przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w rezultacie, poza naruszeniem przepisów postępowania – art. 7, art. 77 i art. 80 kpa – naruszyły przepis art. 37 ust. 1 powołanej wyżej ustawy. Naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ otwarta pozostaje kwestia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wywołanej uchwaleniem planu i w związku z jej sprzedażą (art. 36 ust. 4), a nadto opłata nie została wyliczona z uwzględnieniem zasad wynikających z powołanych wyżej przepisów określających sposób jej wyliczenia, co świadczy o wadliwości operatu będącego jedynym w niniejszej sprawie dowodem wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego.

Otóż jak wynika z okoliczności sprawy, niewyjaśnionych przez oba organy, jak również nieprzywołanych w operacie, skarżący w dniu wejścia w życie uchwały o planie z dnia 30 października 2003 r., która weszła w życie z dniem 10 lutego 2004 r., byli właścicielami nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i nr [...]. W aktach notarialnych sprzedaży poszczególnych działek przywołuje się prawomocną decyzję Wójta Gminy z dnia 16 grudnia 2004 r. Nr [...] o podziale wymienionych działek, skutkiem którego wydzielono działki będące przedmiotem sprzedaży i wyceny przez rzeczoznawcę na potrzeby niniejszego postępowania administracyjnego. Z kolei w operacie wskazano kilka dat, które rzeczoznawca uwzględnił dla wyceny wszystkich nieruchomości; brak jest wśród nich daty wejścia w życie uchwały o planie, natomiast z niewiadomych przyczyn rzeczoznawca powołuje się, a więc i dokonuje wyliczenia wartości nieruchomości, na dzień wygaśnięcia poprzedniego planu (przyjętej na dzień 31 grudnia 2002 r.). Kolejne zaś daty oznaczają, jak należy sądzić, daty sprzedaży poszczególnych nieruchomości (vide: operat str. 5, w aktach administracyjnych I instancji). Analiza operatu wskazuje, że niedokonano wyceny wartości nieruchomości na dzień wejścia w życie uchwały o planie z dnia 30 października 2003 r., jak również rzeczoznawca nie uwzględnił w wyliczeniach wartości całej nieruchomości (przed podziałem, który miał miejsce w grudniu 2004 r.). Tym samym pozostaje bez rozstrzygającego znaczenia prawnego wybór metody wyceny, bowiem do porównania przyjmowano nieruchomości podobne do wycenianych działek pod względem wielkości, ale każdorazowo z uwzględnieniem tej wielkości już po podziale, a więc mniejszych. Tymczasem opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie, co wynika z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty ("renty") planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1517/07 niepubl.). Powyższe oznacza, że cenę uwzględnia się z daty sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tę część wzrost ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie "porównywalną działką" (w rozumieniu § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) jest działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeżeli więc po tej ostatniej dacie działki stron zostały podzielone na zdecydowanie mniejsze działki budowlane, to niezgodne z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 4 ust. 4 powołanego wyżej rozporządzenia jest ustalanie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych.

Kolejna wadliwość wynika z błędnego założenia, że w niniejszej sprawie doszło, jak ustaliły to oba organy, do zmiany planu. Tymczasem jest niesporne, że poprzedni plan, zatwierdzony uchwałą Gminnej Rady Narodowej nr [...] z dnia 28 kwietnia 1989 r. (Dz. Urz. Woj. [...]), utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiącego, że obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r.

Oba organy, jak również rzeczoznawca, konsekwentnie wskazują jako datę wygaśnięcia tej uchwały dzień 31 grudnia 2002 r. (vide: pismo z-cy Wójta z dnia 21.10.2008 r. w aktach administracyjnych I instancji), kwestia ta nie do końca została jednak wyjaśniona, chociaż trzeba zauważyć, że obowiązujący uprzednio przepis art. 67 ust. 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139, ze zm.), dodany nowelą z dnia 21 grudnia 2001 r., która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2002 r., przewidywał, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy, to jest w dniu 1 stycznia 1995 r., miały utracić moc obowiązującą 1 stycznia 2003 r., jeżeli w tym terminie rada gminy nie uchwaliła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub nie przystąpiła do sporządzania miejscowego planu albo jego zmiany. Jeżeli natomiast rada gminy uchwaliła studium i przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu albo jego zmiany, pierwotny plan miał zachować ważność w granicach objętych uchwałą, do czasu uchwalenia nowego planu, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r. Przytoczone wyżej unormowania nie wymieniają daty 31 grudnia 2002 r. wskazywanej przez organy, kwestia ta będzie musiała zatem zostać wyjaśniona w powtórzonym postępowaniu administracyjnym. Niezależnie jednak od tego, czy poprzedni plan wygasł w dacie 31 grudnia 2002 r., czy w dacie 31 grudnia 2003 r., nowy plan wszedł w życie z dniem 10 lutego 2004 r. Między wygaśnięciem poprzedniego a uchwaleniem nowego planu był zatem okres bez planu, to zaś oznacza przerwanie ciągłości działań planistycznych gminy. Nie ma jednak w rozpoznawanej sprawie takiej sytuacji, jaką przyjął organ, że uchwalenie nowego planu miało miejsce bezpośrednio po poprzednim. Ponieważ wzrost wartości nieruchomości musi być rozpatrywany jako skutek uchwalenia planu miejscowego (lub jego zmiany, co jednak nie miało miejsca w niniejszej sprawie), ustalając wzrost wartości nieruchomości bierze się pod uwagę jedynie te okoliczności, które wpływają na ten wzrost, mają bezpośredni związek i są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu, przez co wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Jak wskazano wyżej, do szacowania wartości nieruchomości stosuje się procedurę przewidzianą w art. 154 u.g.n. (art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), tak więc dla ustalenia wartości nieruchomości sprzed daty uchwalenia planu (jego wejścia w życie) nie można odnosić się do planu nieobowiązującego, wygasłego z mocy prawa, lecz określić ją na podstawie faktycznego sposobu użytkowania tej nieruchomości. Takiego ustalenia nie dokonał jednak ani organ I instancji ani organ odwoławczy, a przede wszystkim zabrakło go w przedmiotowym operacie. Bezkrytyczne przyjęcie przez oba organy jako przesądzającego dowodu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wadliwego operatu ocenić należy zarówno naruszenie przepisu postępowania – art. 80 kpa, jak i przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1. Określony przepisami tej ostatniej ustawy sposób ustalania wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 1 i 11), według zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a zatem w formie operatu szacunkowego, winien spełniać wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. To zaś oznacza, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty planistycznej, obowiązkiem organów administracyjnych było dokonanie, na podstawie art. 80 kpa oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w odniesieniu do okoliczności wzrostu wartości nieruchomości.

Nietrafny jest natomiast zarzut skargi odnoszący się do konieczności uwzględnienia nakładów finansowych poniesionych na sporządzenie planu. Prawidłowo oceniło SKO rozpatrując ten zarzut odwołania, że koszty planu poniesione przez stronę skarżącą nie podlegają rozliczeniu w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty w sprawie wzrostu wartości nieruchomości skutkiem uchwalenia (lub zmiany) planu, nie przewidują tego bowiem przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podniesiona w skardze kwestia dotycząca wyceny przedmiotowej nieruchomości dla funkcji rolnej jest przedwczesna w sytuacji, gdy Sąd stwierdził naruszenia prawa w związku ze sporządzonym w niniejszej sprawie operatem szacunkowym i konieczność jego ponownego, prawidłowego wykonania według przepisów art. 37 ust. 1 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Rozpatrując sprawę ponownie organ I instancji przeprowadzi prawidłowe postępowanie, obejmujące konieczność ponownego sporządzenia operatu szacunkowego, uwzględniającego opisane wyżej zasady wynikające z art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji, zaś na podstawie art. 152 tej ustawy w punkcie drugim sentencji orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200, art., 202 i art. 205 powołanej wyżej ustawy ustalając, że na zasądzone koszty składa się wpis sądowy w wysokości 242 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego ustalone na podstawie § 6 pkt 4 w związku z § 14 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349, z późn. zm.) wraz z kosztem opłaty od pełnomocnictwa, w kwocie 1.217 (1.200 + 17) zł.