Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2542/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Magdalena Durzyńska, sędzia WSA Piotr Korzeniowski, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi K. Sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej K. Sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją nr [...], z dnia [...] maja 2015 r., wydaną na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchyliło decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m. W. nr [...] z dnia [...] maja 2014 r. ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i zagospodarowaniem, na cz. dz. nr ew. [...] w obrębie [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. [...], [...], [...] cz. dz. nr ew. [...], [...], [...], [...] z obręb [...] w rejonie ul. [...] w W. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Decyzja Kolegium została wydana w następującym stanie sprawy:

W dniu 25 października 2010 r. K. Sp. k. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami przy ul. [...] na działce nr ew. [...] (kubatura) oraz na działkach nr ew. [...], [...], cz. dz. nr ew. [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] w Dzielnicy [...] m. W.

Zarząd Dzielnicy [...] m. W. decyzją nr [...] z dnia [...] października 2011 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i zagospodarowaniem, na cz. dz. nr ew. [...] w obrębie [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. [...], [...], [...], cz. dz. nr ew. [...], [...], [...], [...] z obrębu [...] w rejonie ul. [...] i [...] w W.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyły: Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...], Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...], Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...], Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...], Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...], Stowarzyszenie Mieszkańców Osiedla [...] 63 oraz państwo A. S. i M. D.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że zaskarżoną decyzją objęto działkę nr [...], która nie była wymieniona we wniosku inwestora oraz organ I instancji nie zawiadomił właścicieli działek objętych wnioskiem o toczącym się postępowaniu ani też nie doręczył im decyzji.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2014 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i zagospodarowaniem, na cz. dz. nr ew. [...] w obrębie [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr ew. [...], [...], [...], cz. dz. nr ew. [...], [...], [...],[...] z obrębu [...] w rejonie ul. [...] w W.

Odwołania od powyższej decyzji złożyli A. K., P. T. i M. M.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. rozpatrując sprawę wskazało, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z kolei art. 61 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) organ administracji wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wymienionych w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia) i wymagań dotyczących ustalania: 1) linii zabudowy, 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, 3) szerokości elewacji frontowej, 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Kolegium uznało, że w przedmiotowej sprawie po przeprowadzeniu analizy obszaru i prawidłowym wyznaczeniu granic obszaru analizowanego organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Organ I instancji dokonał dokładnej analizy zagospodarowania obszaru pod względem funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania obszaru, linii zabudowy, wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki, w tym powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu.

Kolegium oceniło, że przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy w sposób wystarczający precyzuje warunki, jakie należy spełnić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, w tym w punkcie 3 decyzji podano, że "w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich, przed pozbawieniem: a) dostępu do drogi publicznej, b) możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, c) dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby, zapewniające ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie". Warunki wynikające z decyzji o warunkach zabudowy będzie musiał spełnić inwestor na etapie występowania z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. Zadaniem decyzji o warunkach zabudowy jest określenie czy na danym terenie możliwa jest realizacja planowanej inwestycji oraz jakie warunki inwestor musi spełnić, aby dostosować parametry zabudowy do istniejącego zagospodarowania terenów sąsiednich.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu A. K., Kolegium stwierdziło, że zaskarżona decyzja wydana została po ponownym rozpoznaniu sprawy po uchyleniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzji Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...] października 2011 r. Organ I instancji ponownie dokonał szczegółowej analizy funkcji występującej w obszarze analizowanym, wielkości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym i innych parametrów wynikających z rozporządzenia wykonawczego do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z załączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy informacji dotyczącej parametrów planowanej inwestycji oraz przedstawiającej planowaną inwestycje w formie graficznej wynika, że w budynku planowane jest 18 mieszkań i 25 miejsc postojowych w garażu podziemnym i 3 na terenie inwestycji. Zatem planowana ilość mieszkań i miejsc postojowych nie jest ilością znaczącą. Przepisy dotyczące ustalania warunków zabudowy nie przewidują dokonywania analizy funkcjonalno- ruchowej w zakresie wpływu ruchu generowanego przez inwestycję na przyległy układ drogowy. Odnosząc się do zarzutu nie wykonania analizy linii słońca dla budynków na sąsiedniej działce od strony północnej, Kolegium wskazało, że to ustalenie będzie przedmiotem postępowania poprzedzającego wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego sprzeczności zapisu na stronie 1 i 5, dotyczącego wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, Kolegium uznało, że brak jest takiej sprzeczności. Odnosząc się do zarzutu, iż w decyzji brak jest analizy w jakim zakresie inwestycja wpłynie na przedsięwzięcie NATURA 2000, wskazać należy, że w analizie obszaru podano, że planowana inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi dotyczącymi m.in. ochrony środowiska, w tym z ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska, ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Odnosząc się do zarzutów odwołania P. T. Kolegium wskazało, że orzecznictwo sądów administracyjnych od wielu lat dopuszcza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla usług stanowiących uzupełnienie funkcji mieszkaniowej. Wbrew twierdzeniu zawartemu w odwołaniu nie można uznać usług (restauracji, barów, kawiarni, klubów) jako usługi uciążliwe. Kolegium wyjaśniło również, że żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wymaga uzgadniania inwestycji z właścicielami nieruchomości. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie narusza uprawnień osób trzecich, w tym właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości. Do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane dysponowanie tytułem prawnym do nieruchomości, na której planowana jest inwestycja. Taki tytuł prawny do nieruchomości jest dopiero wymagany na etapie postępowania o pozwolenie na budowę. Z kolei odnosząc się do zarzutu pominięcia faktu, że działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] z obrębu [...] stanowią jedno osiedle "[...]", otoczone ogrodzeniem, chronione przy pomocy ochrony, pominięcie faktu, że na osiedle [...] jest ok. 800 mieszkań, a co za tym idzie miejsc postojowych, osiedle ma tylko dwa wjazdy będące jednocześnie wyjazdami na drodze wewnętrznej na działce nr [...], co oznacza, że umożliwienie zaprojektowania wjazdów z budynków wielorodzinnych na działkach nr [...] i [...], będzie oznaczało paraliż komunikacyjny na drodze wewnętrznej, zagrożenie dla bezpieczeństwa mieszkańców, zagrożenie pożarowe i przekroczenie norm hałasu, Kolegium wskazało, że na etapie warunków zabudowy nie bada się powyższych parametrów.

Ponadto Kolegium uznało zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. za nieuzasadniony, gdyż skarżący brał czynny udziału w postępowaniu, otrzymał zaskarżoną decyzję. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 19 k.p.a. w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym organem właściwym do wydania decyzji jest Prezydent W., a nie Zarząd Dzielnicy wyjaśniono, że zgodnie z § 17 uchwały nr [...] Rady W. z dnia [...] grudnia 2008 r. w sprawie przekazania dzielnicom m. W. do wykonywania niektórych zadań i kompetencji m. W. "W zakresie architektury i budownictwa oraz planowania i zagospodarowania przestrzennego przekazuje się dzielnicom następujące zadania i kompetencje wynikające z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94, z późn. zm): (...)

4) wydawanie, przenoszenie na rzecz innej osoby oraz stwierdzanie wygaśnięcia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji w sprawie wstrzymania użytkowania terenu i przywrócenia poprzedniego sposobu zagospodarowania, dotyczących inwestycji stanowiących obiekty kubaturowe o powierzchni całkowitej do 15.000 m2, o wysokości do 30 m, z zakresu dróg gminnych, jednakże z wyłączeniem inwestycji przedstawicielstw dyplomatycznych i urzędów konsularnych państw obcych oraz organizacji międzynarodowych, a także naczelnych i centralnych organów administracji".

Odnosząc się do odwołania M. M., która wniosła o ponowne wszczęcie procedury skutecznego dostarczenia pism wszystkim stronom biorącym udział w postępowaniu, bowiem Urząd Dzielnicy [...] nie poinformował skarżącej o zebranych dowodach i dokumentacji, Kolegium wyjaśniło, że pismem z dnia 16 grudnia 2013 r. Zarząd Dzielnicy [...] m. W. zawiadomił strony postępowania, na podstawie art. 10 § 1 k.p.a., o zebraniu dowodów, materiałów oraz uzgodnień w niniejszym postępowaniu administracyjnym oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów w terminie 7 dni od daty otrzymania tego pisma.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, że z akt sprawy wynika, że organ I instancji nie ustalił wszystkich stron postępowania. Z wykazu stron wynika, że 40 osób nie jest już właścicielami mieszkań w budynkach położonych na działkach sąsiadujących z terenem inwestycji, 36 osób nie mieszka pod adresami, na które organ I instancji wysłał zaskarżoną decyzję. Skoro organ I instancji nieprawidłowo ustalił strony postępowania, to uznać należy, że decyzja nie może pozostać w obrocie prawnym, z uwagi na wadę tego postępowania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2015 r. wniosła K. Sp. z o.o. z siedzibą w W. Skarżąca zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 7 i art. 8 k.p.a. polegające na załatwieniu sprawy w sposób niedokładny, nie uwzględniający interesu społecznego i słusznego interesu strony, a także sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa;

- art. 77 § 1, art 107 § 3 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie w toku postępowania odwoławczego interesu prawnego osób uznanych za strony postępowania przez organ I instancji, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

- art. 15 k.p.a. poprzez zaniechanie ponownego rozpoznania sprawy w postępowaniu odwoławczym, w sposób niezgodny z zasadą dwuinstancyjności postępowania;

- art. 138 § 2 k.p.a. polegającego na jego zastosowaniu, pomimo braku podstaw.

W konsekwencji powyższego skarżąca Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania sądowego.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że nie można zgodzić się ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w zasadniczej dla rozstrzygnięcia sprawy kwestii ustalenia stron postępowania. Przyjęcie bowiem, że w postępowaniu pierwszej instancji nie brało udziału 76 osób ujętych w wykazie stron nie zostało udokumentowane przez organ odwoławczy, poprzez wykazanie, które to były osoby oraz czy legitymowały się one interesem prawnym niezbędnym do uznania za stronę (art. 28 kpa). Uprawnienie do bycia stroną jest bowiem powiązane z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Stroną tego postępowania są właściciele tych nieruchomości, na które planowana inwestycja będzie miała oddziaływanie.

Skarżąca wskazała na swoje stanowisko przedstawione w piśmie z dnia 16 stycznia 2012 r. skierowanym do SKO, zgodnie z którym " działka nr [...] sąsiadująca z terenem planowanej inwestycji stanowi współwłasność osób fizycznych będących właścicielami lokali znajdujących się w budynkach przy ul. [...], [...], [...] oraz przy ul [...], [...],[...]. Działka geodezyjna oznaczona nr [...] nie jest odrębną działką budowlaną, lecz stanowi teren przeznaczony pod uzbrojenie osiedla oraz pod zieleń. Fakt, że same budynki mieszkalne na tym osiedlu znajdują się na wydzielonych działkach geodezyjnych, nie oznacza, że udział właścicieli lokali we współwłasności działki nr [...] ustanowiony przy nabyciu lokali jest odrębny od udziału we współwłasności działek pod budynkami. Dlatego, według oceny Spółki, nie jest trafny pogląd wyrażony w odwołaniach, że działka nr [...] nie stanowi części nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali Zatem Wspólnoty Mieszkaniowe są uprawnione do reprezentowania jej członków jako współwłaścicieli nieruchomości gruntowej jako całości."

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchylając decyzję organu I instancji nie przeprowadziło postępowania wyjaśniającego w zakresie ustalenia stron postępowania, akceptując milcząco wykaz stron załączony do akt sprawy (tom II). Z wykazu tego wynika, że organ I instancji za osoby, którym przysługuje przymiot stron uznał współwłaścicieli nieruchomości stanowiących: działkę nr [...] (tereny mieszkaniowe, 877 współwłaścicieli), działkę nr [...] (służebność przejazdu na rzecz K. Sp. z o.o. - 729 współwłaścicieli), działkę nr [...] ([...]), działkę nr [...] ([...],[...]), działkę nr [...] ([...]), działkę nr [...] (Odkryta [...]), działkę nr [...] ([...],[...]). Wykaz osób, do których wysłano decyzję jako stronom postępowania zawiera tysiąc sto dziewiętnaście pozycji.

Analiza wykazu stron wskazuje, że wymienione tam osoby są członkami Wspólnot Mieszkaniowych biorących udział w postępowaniu, którym to Wspólnotom doręczona została skutecznie decyzja organu I instancji. Zaskarżona decyzja organu odwoławczego w jej uzasadnieniu nie przedstawia żadnej argumentacji, która mogłaby uzasadniać doręczanie pism (zawiadomień, decyzji) członkom Wspólnot Mieszkaniowych, których interesy reprezentują te Wspólnoty.

Skarżąca podniosła również, że ujęci w wykazie stron współwłaściciele określonych nieruchomości sąsiednich, są właścicielami lokali mieszkalnych w budynkach położonych na nieruchomościach nie sąsiadujących z terenem działki nr ew. [...]. Przykładowo - na k. 116 - 151, 173-188 zamieszczono właścicieli budynków przy ul. [...], [...], [...], usytuowanych na działce nie sąsiadującej z terenem działki inwestycyjnej nr [...], natomiast położonej w sąsiedztwie działki nr [...] objętej innym postępowaniem. Podobnie - na k. 1-66 znajdują się osoby mające lokale w budynku przy ul. [...], który nie jest położony w sąsiedztwie dz. nr [...].

Powyższe wątpliwości, w ocenie skarżącej Spółki, wymagały dokładnego wyjaśnienia w postępowaniu odwoławczym, gdyż wezwanie do udziału w postępowaniu niemal 1200 osób, niewątpliwie w większości członków Wspólnot Mieszkaniowych - kłóci się z nie tylko z prawem, ale także interesem społecznym oraz słusznym interesem Inwestora, który ze względu na występujące zmiany własnościowe i osobowe nie może liczyć na zakończenie postępowania, prowadzonego od 2010 r.

Organ odwoławczy, wskazując na uchybienie polegające na nie doręczeniu korespondencji wszystkim osobom wyszczególnionym w wykazie nie wyjaśnił, czy osoby te były reprezentowane w postępowaniu przez Wspólnotę Mieszkaniową, co mogłoby pozbawiać znaczenia tej okoliczności dla rozstrzygnięcia sprawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 , ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga jest zasadna.

Podstawowe znaczenie w niniejszej sprawie stanowi kwestia prawidłowego ustalenia kręgu podmiotów mających przymiot strony w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie sądowym stanowiskiem, oparty na przepisach prawa materialnego, interes prawny warunkujący posiadanie przez określony podmiot legitymacji procesowej strony, mają w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy co do zasady właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiadujących (graniczących) z terenem inwestycji, a nadto również właściciele i wieczyści użytkownicy gruntów dalej położonych – w zależności od stopnia uciążliwości i zasięgu oddziaływania planowanej inwestycji na te grunty (por. m.in. orzeczenia NSA w Warszawie z dnia 7 marca 2000 r. IV SA 364/99 i z dnia 6 lipca 2007 r. II OSK 1016/06; orzeczenie NSA w Krakowie z dnia 2 lipca 1997 r. II SA/Kr 62/1996, uchwały składu pięciu sędziów NSA w Warszawie z dnia 25 września 1995 r. VI SA 13/95 –ONSA 1995/4/154i z dnia 4 grudnia 1995 r. VI SA 20/95 – ONSA 1996/2/54 oraz orzeczenie WSA w Warszawie z dnia 13 września 2005 r. IV SA/Wa 741/04).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, kierowanie i reprezentowanie należy do wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanej przez zarząd. Czynności prawne, czynności faktyczne oraz załatwianie spraw przed urzędami i sądami, odnoszące się do nieruchomości wspólnej, należą do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, która reprezentuje interesy właścicieli lokali. Jeżeli członek wspólnoty wykaże swój indywidualny własny interes prawny, to istnieje podstawa aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie w której może wystąpić także wspólnota.

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 1827/09, Lex nr 1165397 mówiąc, że zasadą jest występowanie w sprawie wspólnot mieszkaniowych reprezentowanych przez swój organ, obok których mogą wystąpić jednak też właściciele poszczególnych lokali, w przypadku wykazania przez te osoby okoliczności uzasadniających przyjęcie, iż mają oni przymiot strony i to niezależnie od występujących w ich imieniu wspólnot. Zarzut jednak pominięcia jako strony postępowania określonych osób może skutecznie podnosić tylko osoba, której prawo do uczestniczenia w postępowaniu przed sądem zostało ograniczone, a nie inny podmiot, który uważa, że udział tej osoby jest korzystny dla jego interesów.

W przypadku wyodrębnionej własności lokali podmiot, któremu przysługuje prawo własności, poddaje się rygorom ustawy o własności lokali. Powstanie wspólnoty lokalowej i poddanie nieruchomości wspólnej zarządowi wspólnoty nie oznacza jednak, że podmiot ten wyzbywa się uprawnień związanych z przysługującym mu prawem własności. Wspólnota lokalowa jedynie reprezentuje interesy jej członków i w pewnych sytuacjach możliwe jest odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym podmiotów o charakterze zbiorowym. Jeżeli członek wspólnoty wykaże swój indywidualny interes prawny, to istnieje podstawa, by występował jako strona postępowania administracyjnego, w której może także występować wspólnota lokalowa (wyrok NSA z dnia 18 listopada 2011 r., II OSK 1658/10, Lex nr 1151979).

Planowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i zagospodarowaniem, ma być zlokalizowana na cz. dz. nr ew. [...] w obrębie [...], a towarzysząca jej infrastruktura techniczna ma być zlokalizowana na działkach nr ew. [...], [...], [...], cz. dz. nr ew. [...], [...], [...], [...] z obręb [...] w rejonie ul. [...] w W.

Z działką inwestycyjną nr ew. [...] graniczy działka nr ew. [...]. Z pisma Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w W. z dnia 7 lutego 2011 r. wynika, że Wspólnota ta, jako jednostka organizacyjna powstała na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali sprawuje zarząd działką nr ew. [...] z obrębu [...] i działką nr ew. [...] z obrębu [...] oraz posadowionym na niej budynkiem wielorodzinnym przy ul. [...] w W. Natomiast z pisma Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. z dnia 3 lutego 2011 r. wynika, że Wspólnota ta, jako jednostka organizacyjna powstała na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali sprawuje zarząd działką nr ew. [...] z obrębu [...] i działką nr ew. [...] z obrębu [...] oraz posadowionym na niej budynkiem wielorodzinnym przy ul. [...] w W.

W chwili obecnej z materiału dowodowego wynika, że działką nr ew. [...] w imieniu jej współwłaścicieli zarządzają dwie Wspólnoty Mieszkaniowe, a zatem i reprezentują interesy współwłaścicieli w przedmiotowym postępowaniu.

Jednocześnie Sąd zauważa, że nieruchomości stanowiące działki nr ew. [...], [...], ...], [...], na których posadowione są budynki mieszkalne zarządzane przez poszczególne Wspólnoty Mieszkaniowe, tj. [...], [...], [...], [...] nie graniczą bezpośrednio z działką inwestycyjną nr ew. [...]. W tej sytuacji organ odwoławczy winien ustalić, czy ww. Wspólnoty Mieszkaniowe również zarządzają działką nr ew. [...], co uzasadniałoby ich udział w postępowaniu. W przeciwnym razie muszą wykazać uciążliwość i zasięg oddziaływania planowanej inwestycji na nieruchomości przez nie zarządzane żeby uznać je za strony.

Z kolei z działkami inwestycyjnymi nr ew. [...], ...], [...],[...] graniczą Wspólnoty Mieszkaniowe: [...], [...], [...], [...], [...],[...]. Organ odwoławczy winien ustalić, czy Wspólnoty te zarządzają działkami nr ew. [...], [...], [...],[...] w imieniu właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w tych Wspólnotach.

Jeżeli organ odwoławczy ustali, że nieruchomości objęte planowaną inwestycją oraz nieruchomości graniczące z tymi nieruchomościami zarządzane są przez Wspólnoty Mieszkaniowe, to Wspólnoty te reprezentowane przez zarząd są stronami w sprawie. Natomiast właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych o ile wykażą swój indywidualny interes prawny do bycia stroną w sprawie. Na pewno takiego interesu nie wykazały osoby, które nie zajmowały stanowiska w sprawie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ponownie rozpatrując odwołania od decyzji organu I instancji uwzględni powyższe uwagi.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 ww. ustawy.