Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt III SA/Po 272/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Kosewska Sędziowie WSA Małgorzata Górecka (spr.) WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Protokolant: ref. staż. Katarzyna Skrocka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi D.B. na decyzję Wojewody z dnia [...] lutego 2006r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczania nieruchomości i odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego D.B. kwotę 200,- (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/K. Wolna - Kubicka /-/ M. Kosewska /-/ M. Górecka KS d


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].12.2005r. [...] Starosta orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości gruntowej, niezabudowanej położonej w obrębie M. gm. S., oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni [...] ha, stanowiącej własność D. B., dla której w Sądzie Rejonowym w K. prowadzona jest księga wieczysta Kw nr [...] w celu jej przeznaczenia pod inwestycję celu publicznego pn. "Zbiornik retencyjny S. na rzece Powie i ustalił odszkodowanie na rzecz wywłaszczonego w wysokości [...] zł, zobowiązując Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P., Rejonowy Oddział w K. do jego jednorazowej wypłaty D. B. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż pismem z dnia [...].11.2004 r. Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P., Rejonowy Oddział w K. jako podmiot, który zamierza realizować cel publiczny zwrócił się do organu o wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, zobowiązując się jednocześnie w oparciu o przepis art. 132 ust. 8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami do pokrycia kosztów, o których mowa w ust. 5 i 6 tego przepisu.

W oparciu o powyższy wniosek Starosta decyzją z dnia [...].05.2005 r. orzekł o wywłaszczeniu przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i określił odszkodowanie w wysokości [...] zł w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia [...].01.2005r., która to decyzja wskutek odwołania właściciela nieruchomości D. B. kwestionującego prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, w tym wysokość ustalonego odszkodowania, została decyzją Wojewody z dnia [...].08.2005 r. uchylona w całości i sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy w opracowanym przez siebie operacie szacunkowym dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował metodę korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym, lecz nie zastosował współczynników korygujących, co jest niezgodne z przepisami & 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dz. U. Nr 209, poz. 2109).

Wskutek ponownego rozpatrzenia sprawy organ I instancji oparł się na ustaleniach poczynionych już wcześniej. Mianowicie wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy S. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr XXXVII/257/2001 z dnia 26 czerwca 2001r., ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 82, poz. 1530 z dnia 13 lipca 2001r., pod inwestycję celu publicznego - zbiornik śródlądowych wód otwartych jako zbiornik retencyjny na rzece Powie. Działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] i na niej przewidziana jest realizacja zbiornika retencyjnego. Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P. Rejonowy Oddział w K. zwracał się kilkakrotnie do właściciela przedmiotowej działki z propozycją jej zakupu, jednak właściciel działki nie wyrażał zgody na jej zbycie na proponowanych jemu warunkach. Wobec braku zgody na zawarcie umowy zbycia przedmiotowej nieruchomości zaistniała potrzeba wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Organ zlecił opracowanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu dla przedmiotowej nieruchomości, który opracował go w dniu [...].01.2005r., zaś uzupełnił w kwietniu 2005r. Po dokonaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości organ I instancji prowadził z jej właścicielem rokowania, które jednak nie przyniosły rezultatu i wobec tego została w dniu [...].05.2005r. wydana decyzja wywłaszczeniowa, która następnie wskutek odwołania została uchylona. Obecnie organ I instancji zakwestionowany przez organ odwoławczy operat szacunkowy w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przekazał Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. w P. w celu dokonania oceny jego prawidłowości sporządzenia. Komisja Opiniująca tej organizacji wydała opinię stwierdzając, iż operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2005r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi i standardami zawodowymi oraz może służyć do celu, dla jakiego został sporządzony. Komisja ta jedynie podała, iż należy wprowadzić uzupełnienia podane w jej opinii w pkt. 1-4, które jednak mają jedynie charakter porządkowy i które nie wpłyną na określoną wartość nieruchomości. Organ I instancji podał iż rzeczoznawca majątkowy wprowadził do omawianego operatu uzupełnienia podane w opinii Komisji. Tak uzupełniony operat szacunkowy z dnia [...].01.2005r. organ I instancji przyjął za podstawę obliczenia wysokości odszkodowania i taką też ofertę zakupu przedmiotowej nieruchomości skierował do jej właściciela, który na nią nie udzielił odpowiedzi. W dniu [...].12.2005r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna podczas, której w obecności pełnomocników właściciela nieruchomości rzeczoznawca majątkowy omówił wybór podejścia, metody i techniki szacowania zastosowane przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Podczas rozprawy pełnomocnicy właściciela zakwestionowali przyjętą w operacie wartość nieruchomości wskazując, że jedynie za cenę [...] zł za 1 m2 właściciel jest skłonny sprzedać nieruchomość.

W ocenie organu I instancji zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania decyzji o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania w kwocie podanej w decyzji wynikającej z wyliczeń przedstawionych w operacie szacunkowym z dnia [...].01.2005r.

Odwołanie od powyższej decyzji pierwszoinstancyjnej z dnia [...].12.2005 r. wniósł D. B. żądając jej uchylenia.

Odwołujący powołując się na orzecznictwo NSA wskazał, że opinia rzeczoznawcy majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego bowiem podlega ona ocenie właściwego organu administracyjnego. Nadto powołując się na przepis art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami podał, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Odnosząc się do dokonanej wyceny przedmiotowej nieruchomości podał, iż nie odzwierciedla ona wartości rynkowej bowiem jedynie przedstawia wartość wykupu analogicznych nieruchomości objętych postępowaniem wywłaszczeniowym. Nadto zarzucił organowi, iż ten nie uwzględnił wniosków dowodowych zgłoszonych przez odwołującego na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości bowiem z posiadanych przez odwołującego informacji wynika, iż w analogicznym okresie sprzedawano zasoby gminne o podobnym charakterze za cenę [...] zł za 1 m 2.

Rozpatrując odwołanie decyzją z dnia [...].02.2006r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty z dnia [...].12.2005r.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, iż mając na uwadze stan faktyczny i prawny nie znalazł podstaw do uwzględnienia odwołania, bowiem skarżona decyzja nie narusza obowiązującego prawa.

Obecnie skargę do tutejszego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Wojewody z dnia [...].02.2006r. wniósł D. B. zarzucając skarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie przez organ administracji publicznej stanu faktycznego i nieuwzględnienie słusznego interesu obywateli oraz naruszenie art. 130 i 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe ustalenie wartości rynkowej nieruchomości.

Skarżący wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym będącym podstawą do przyjętej przez organ wysokości odszkodowania, oparł jedynie o analizę sprzedaży nieruchomości przeprowadzonych z innymi właścicielami w związku z budową zbiornika retencyjnego i ta analiza - zdaniem skarżącego – nie jest obiektywna. Nadto powołując się na orzecznictwo NSA podał, iż sporna działka znajduje się w bezpośredniej bliskości posesji należącej też do skarżącego, która jest uzbrojona w media, tak więc chociaż przedmiotowa działka nie jest uzbrojona to jednak uznać ją można za uzbrojoną ze względu na owe sąsiedztwo.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie stwierdzając, iż skarga nie zawiera argumentów skutkujących zmianą skarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na jej uwzględnienie.

Przede wszystkim należy zauważyć, iż organ odwoławczy nie ustosunkował się do zarzutów formułowanych przez skarżącego w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej, które to zarzuty zostały powtórzone w skardze kierowanej do tutejszego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Skarżący zarzucał w odwołaniu i zarzut nadal podtrzymywał w skardze, iż naruszone zostały przepisy art. 130 i 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując przy tym na czym owe naruszenia polegały.

Nie sposób odmówić racji skarżącemu, że w istocie za art. 130 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Niemniej należy zauważyć, iż za art. 156 ust. 3 i 4 ustawy opinia sporządzona w omawianej sprawie, na której oparły swoje rozstrzygnięcia organy obydwu instancji mogła być wykorzystywana do celu, dla którego została sporządzona bowiem do dnia wydania przez organ I instancji decyzji z dnia [...].12.2005r. była ona aktualna, pod warunkiem, że nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy,

Co do zarzutu naruszenia art. 134 ustawy i przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), poprzez uwzględnienie w operacie cen porównawczych gruntów nieuwzględniających – w ocenie skarżącego - rzeczywistej wartości rynkowej, zauważyć należy, iż ten zarzut w istocie sprowadzał się do zarzutu niewłaściwego wyboru przez rzeczoznawcę podejścia do jej wyceny.

Otóż zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z kolei za art. 134 tej ustawy przyjmuje się, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zatem wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków określonych w art. 151 ust. 1. W art. 152 ustawy wskazano sposoby określenia wartości nieruchomości, zwane podejściami do ich wyceny. Są one uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym wyboru właściwego podejścia (porównawczego, dochodowego, kosztowego) oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Bierze on w pierwszej kolejności pod uwagę cel wyceny. W mawianym przypadku celem tym było ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, zaś rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze a w tym podejściu posłużył się metodą korygowania ceny średniej.

Otóż należy zauważyć, iż przy tej metodzie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przewiduje przyjmowanie do porównań kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Określenie tej wartości za pomocą tej metody polega na korekcie średnich cen nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Tworzenie zbioru cen transakcyjnych powinno się odbywać według tej metody zgodnie z § 5 rozporządzenia, co oznacza, że nie wszystkie ceny transakcyjne mogą być przyjęte do porównań. Odrzuceniu powinny ulegać przede wszystkim transakcje, w których wystąpiły jakieś szczególne warunki ich zawarcia, wpływające na to, że uzyskane ceny rażąco odbiegały od cen przeciętnych. Za szczególne warunki transakcji – w myśl ust. 3 & 5 rozporządzenia uznano w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

W omawianej sprawie rzeczoznawca majątkowy przy podejściu porównawczym posłużył się metodą korygowania ceny średniej biorąc pod uwagę grunty nabywane pod budowę zbiornika retencyjnego na rzece Powie w miejscowości M. (pkt III.B.2 operatu) wskazując, iż zbiór cen transakcyjnych zawiera transakcje w jednakowych cenach t.j. [...] zł/ m2 , ogółem tych transakcji było 120 sztuk (str. 11 operatu). Tak więc wszystkie te transakcje zostały przeprowadzone w jednakowej cenie, zaś z akt administracyjnych wynika, że taka cena wynikała z zaproponowanych przez Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P., Rejonowy Oddział w K. i przyjętych przez innych właścicieli nieruchomości kupowanych pod Zbiornik S., warunków zawartych umów kupna- sprzedaży gruntów (str. 5 akt administracyjnych I instancji).

Tak więc wyjaśnienia wymagała by kwestia czy w istocie w omawianej sprawie w sporządzonej opinii istnieje uzasadnienie przyjętej przez biegłego rzeczoznawcę metody korygowania ceny średniej skoro cena rynkowa nieruchomości branych do porównania jest jednakowa i została wynegocjowana przez Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P. Rejonowy Oddział w K. zaś to, że była ona satysfakcjonującą dla właścicieli sprzedanych nieruchomości nie oznacza, że jest ona miarodajna dla wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Wyjaśnienie powyższej kwestii jest tym bardziej konieczne, ponieważ na rozprawie administracyjnej w dniu [...].12.2005r. rzeczoznawca majątkowy omówił jedynie wprowadzone w operacie zmiany zgodnie z opinią Komisji Opiniującej przedmiotowy operat (strona 218 akt administracyjnych I instancji), nie omówił natomiast – jak to wskazano w uzasadnieniu decyzji pierwszoinstancyjnej i powtórzono w uzasadnieniu decyzji skarżonej - wyboru podejścia, metody i techniki szacowania zastosowane przez niego przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Tak więc nie udzielił on wyjaśnień dlaczego w omawianej sprawie zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej.

Dodatkowo należy zauważyć, iż rację ma skarżący odwołując się do orzecznictwa NSA, iż opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego bo jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (wyrok NSA w Warszawie z dnia 8.11.2001r. I S.A. 833/00, Lex nr 81735). Mianowicie skarżący przed organem I instancji zgłosił wnioski dowodowe na okoliczność sprzedaży nieruchomości za cenę wyższą aniżeli [...] zł za m 2 i zostały one przez organ I instancji postanowieniem z dnia [...].12.2005r. oddalone (odmówiono przeprowadzenia zawnioskowanych przez stronę dowodów). W uzasadnieniu podano, iż okoliczności, których udowodnienia żąda strona znane są organowi orzekającemu a także, iż powyższe nie ma znaczenia dla sprawy "gdyż w tym postępowaniu, zgodnie z przepisami (...) ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości".

W odwołaniu skarżący wskazywał, że pominięto jego wnioski dowodowe "na okoliczność rzeczywistej wartości rynkowej analogicznych nieruchomości", zaś organ odwoławczy do tego zarzutu w ogóle nie ustosunkował się i zarzut ten nie podlegał w ogóle badaniu przez ten organ.

Tymczasem należało by wyjaśnić czy zawnioskowani przez stronę świadkowie w istocie mają wiedzę na temat wartości rynkowej nieruchomości podobnych jak przedmiotowa i to zarówno co do jej położenia, rodzaju, sposobu użytkowania i jej przeznaczenia a także jakie jest ich źródło wiedzy na ten temat, czy ich zeznania miały dotyczyć transakcji nieruchomościami na tym samym terenie, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość skarżącego i zostały odnotowane w dokumentach Gminy S. Dopiero takie wyjaśnienia pozwolą na ustosunkowanie się w przedmiocie uwzględnienia bądź odmowy uwzględnienia zawnioskowanych przez stronę dowodów. Skoro owe transakcje, o których mieliby zeznawać zawnioskowani przez stronę świadkowie zostały odnotowane w dokumentach Urzędu Gminy S., to odmawiając uwzględnienia wniosków dowodowych organ nie mógł poprzestać jedynie na stwierdzeniu, że są one organowi znane ale winien dać wyraz temu wskakując czy transakcje tymi nieruchomościami zostały w operacie szacunkowym uwzględnione czy też nie i z jakiego powodu ich nie uwzględniono.

Zwrócić bowiem należy uwagę na to, iż w istocie przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, w szczególności zawarte we wskazanych w art. 155 ustawy dokumentach i w oparciu o takie dane są sporządzane operaty szacunkowe. Niemniej podany w art. 155 wykaz dokumentów nie jest katalogiem zamkniętym, zaś sam przepis stanowi o wszelkich niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach.

Konkludując, wyjaśnienie powyższych kwestii wymaga co najmniej przesłuchania autora operatu szacunkowego, dopiero bowiem jego wyjaśnienia pozwolą na ocenę poprawności przyjętej w opinii przez biegłego rzeczoznawcę metody. Sąd orzekający nie prowadzi postępowania dowodowego, tak więc nie jest możliwym przesłuchanie biegłego na okoliczności związane z wydaną przez niego opinią.

Biorąc powyższe pod uwagę i uznając, iż organ odwoławczy nie odniósł się należycie do zarzutów zawartych w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancynej, co miało wpływ na wynik postępowania, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 pkt lit. c, art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) – należało orzec jak w sentencji.

/-/K. Wolna - Kubicka /-/ M. Kosewska /-/ M. Górecka

KS d