Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 68/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2018-05-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 ust.2, art. 134 ust. 1, art. 151 ust. 1 , art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 12 ust. 4a, 4f, 5, art. 18, art. 23
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński,, sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 maja 2018 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] listopada 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. Starosta Powiatu B. [...] zezwolił na realizację inwestycji drogi gminnej - ulicy [...] w Z., zatwierdzając jednocześnie projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie m. Z., gm. Z., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,5982 ha, stanowiącej sławność A. R. (udział 3/20), R. S. (udział 3/20), I. T. (udział 3/20) oraz K. S. (udział 11/20) na działki: nr [...] o pow. 0,0560 ha z przeznaczeniem pod drogę i nr [...] o pow. 0,5422 ha pozostającą własnością dotychczasowych ww. współwłaścicieli. Z dniem, w którym ww. decyzja stalą się ostateczna, tj. dnia [...] maja 2016 r., działka nr [...] o pow. 0,0560 ha stała się z mocy prawa własnością Gminy Z..

Zawiadomieniem z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] Starosta Powiatu B. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia i wypłacenia odszkodowania nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0560 ha, położoną w obrębie geodezyjnym m. Z..

Decyzją z dnia [...] września 2017 r. nr [...] Starosta Powiatu B., działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1 i ust.1 oraz art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2017r., poz. 1496, dalej: "specustawa drogowa"), w zw. z art. 130 ust. 2 i art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r, o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016r. poz. 2147 ze zm., dalej: "u.g.n.") orzekł o:

1. ustaleniu wartości nieruchomości położonej w obrębie m. Z., gm. Z., oznaczonej jako działka o numerze geodezyjnym [...] o powierzchni 0,0560 ha, przejętej na własność Gminy Z. decyzją o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogi gminnej, na kwotę 28.759 zł;

2. ustalił wysokość odszkodowania za nieruchomość opisaną w pkt. 1 na kwotę 28.759 zł;

3. zobowiązał Burmistrza Z., do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt. 2, na rzecz niżej wymienionych osób, w następujący sposób:

• A. R. - kwota 4.313,85 zł - za udział 3/20;

• R. S. - kwota 4.313.85 zł - za udział 3/20,

• K. S. - kwota 15.817,45 zł - za udział 11/20,

• I. T. - kwota 4.313,85 zł - za udział 3/20.

w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna, wskazując, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu ww. decyzji organ powołał się na brzmienie przepisów prawa stanowiących podstawę wydania decyzji oraz wskazał, że w celu ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji drogowej, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego. Dalej organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy określił wartość szacowanej nieruchomości na podstawie cen nieruchomości drogowych odnotowanych na terenie powiatu B., poddając analizie 19 transakcji nieruchomościami położonymi na obszarze gmin: c., Gródek, J., ł., S., T., W. oraz Z., spełniającymi te same uwarunkowania, tj.: położenie na obszarze powiatu B. (z wyłączeniem miejscowości sąsiadujących z B., nabycie przez jednostki samorządu terytorialnego działek w pełnym udziale 1/1, ceny jednostkowe nabywanych nieruchomości nie są znacząco odbiegające od jednostkowych cen przeciętnych innego rodzaju nieruchomości położonych w pobliżu danej lokalizacji. W ocenie organu, rzeczoznawca wyselekcjonował takie cechy mające wpływa na wartość przedmiotowej nieruchomości jak: dotychczasowy sposób użytkowania, położenie ogólne, usytuowanie szczegółowe, uzbrojenie występujące w rejonie położenia oraz wielkość nabywanych gruntów, a następnie określił ich procentowy wpływ na wartość nieruchomości oraz zakres współczynników korygujących. Rzeczoznawcza oszacował wartość tynkową 1 m2 gruntu ww. nieruchomości z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej, na kwotę 51,12 zł, z kolei wartość całej nieruchomości (po zaokrągleniu) ustalił na kwotę 28.627 zł. Odrębnie zaś oszacował wartość znajdujących się na gruncie nasadzeń na kwotę 132 zł, w związku z czym łączna wartość gruntu oraz nasadzeń wyniosła kwotę 28.759 zł.

W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez biegłego został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, przez co nie budzi zastrzeżeń formalno-prawnych. Ponadto organ stwierdził, że w sprawie niniejszej nie wystąpiły przesłanki uzasadniające, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, powiększenie kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, bowiem strona nie przedstawiła dowodów na wydanie nieruchomości w terminie uzasadniającym podwyższenie odszkodowania, tym bardziej, że realizacja inwestycji drogowej nie została rozpoczęta, a inwestor nie przejął nieruchomości w faktyczne posiadanie.

W wyniku rozpatrzenia odwołania od ww. decyzji, wniesionego przez wszystkich współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, Wojewoda P. wydał decyzję z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...], na mocy której utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty Powiatu B..

W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 75 k.p.a. opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie, wskazującym, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość. Dowód ten podlega z kolei ocenie organu prowadzącego postępowanie, która to ocena dokonywana jest pod kątem jej wiarygodności. Dokonując rzeczonej oceny, organ odwoławczy stwierdził, że sporządzona w niniejszej sprawie opinia nie zawiera nieprawidłowości, powodujących jej wadliwość. Według organu operat szacunkowy był ważny, zarówno w momencie wydania decyzji przez organ I instancji, jak i w dacie orzekania przez Wojewodę P. oraz zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, a zatem mógł stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Skargę na ww. decyzję, wniósł K. S., zaskarżając ją w całości oraz zarzucając jej naruszenie:

I. przepisów postępowania, a mianowicie:

1) art. 28 i 29 k.p.a. poprzez uznanie, że Burmistrz Z. jest stroną w niniejszym postępowaniu, podczas gdy stroną winna być gmina Z., a nie organ wykonawczy tej gminy, albowiem to Gmina Z. stała się właścicielem wywłaszczonej nieruchomości, a w konsekwencji naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. poprzez rozpoznanie sprawy bez udziału strony;

2) art. 107 § 1 pkt 4 i 6 oraz § 3 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. poprzez nie rozpoznanie zarzutów odwołania i nie zawarcie uzasadnienia dla oceny, że organ I instancji nie naruszył przepisów, podczas gdy skarżona decyzja winna zawierać ustosunkowanie się do wszystkich, a nie tylko niektórych zarzutów odwołania, a także odnosić się i zawierać ocenę wszystkich podnoszonych w sprawie okoliczności i dowodów;

3) art. 6 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej bez podstawy prawnej, a to poprzez zawarte w punkcie 3 decyzji organu I instancji rozstrzygnięcie co do terminu i warunków wypłaty odszkodowania oraz podmiotu zobowiązanego do jego wypłaty i podmiotów, na rzecz których wyplata powinna nastąpić, podczas gdy stan prawny w tym zakresie jest kształtowany wprost z mocy samego prawa, co wyklucza możliwość działania administracyjnego w formie decyzji;

4) art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zebranie materiału dowodowego w sposób niewystarczający, w szczególności poprzez nieustalenie daty wydania przedmiotowej nieruchomości inwestorowi (Gminie Z.) przy jednoczesnym uznaniu, że nie została ona wydana w terminie do 17 czerwca 2016 r., podczas gdy prawidłowe ustalenie stanu faktycznego pozwoliłoby na stwierdzenie, że skarżący wydali inwestorowi przedmiotową nieruchomość już w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja ZRID"), tj. w dniu [...] kwietnia 2016 r.;

5) art. 78 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie i niewypowiedzenie się w przedmiocie wniosku skarżącego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, podczas gdy przedmiotem tego dowodu była okoliczność mająca znaczenie dla sprawy, a więc żądanie strony w tym zakresie winno było zostać przez organ uwzględnione;

6) art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego i uznanie, że operat ten został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie budzi zastrzeżeń formalno-prawnych oraz nie zawiera błędów ani niejasności, podczas gdy operat określa wartość rynkową nieruchomości w sposób wadliwy, albowiem:

a) analizie porównawczej poddano jedynie nieruchomości nabywane przez jednostki samorządu terytorialnego z pominięciem obrotu pomiędzy podmiotami prywatnymi, przy jednoczesnym braku uzasadnienia takiego ograniczenia 'przez biegłego, podczas gdy prawidłowa wycena powinna być oparta na nieruchomościach podobnych, bez ograniczenia do określonego kręgu nabywców,

b) uwzględniono wśród nieruchomości podobnych wyłącznie dwie transakcje dotyczące gruntów położonych w gminie Z., przy czym obie dotyczyły 2012 r., a nie wskazano, czy ceny tych transakcji pomimo upływu czasu są dalszym ciągu aktualne, podczas gdy pomiędzy latami 2012 a 2016 nastąpił istotny wzrost cen nieruchomości gruntowych w woj. P.,

c) w sposób dowolny i nieuzasadniony ograniczono obszar analizowanego rynku lokalnego poprzez pominięcie transakcji z obszarów gmin, które sąsiadują z miastem B., podczas gdy za rynek lokalny należało uznać teren całego powiatu B., a nie tylko określonej jego części, zwłaszcza w sytuacji, gdy biegły wskazał, że możemy ocenić cechę "położenie ogólne" jako "dobrą" wtedy, gdy nieruchomość położona jest w odległości kilku kilometrów od miasta B.; w konsekwencji biegły z jednej strony nie uwzględnił w wycenie działek położonych w takiej odległości (co wpłynęło na zmniejszenie średniej ceny rynkowej nieruchomości przyjętych do porównania), a jednocześnie zmniejszył wartość nieruchomości szacowanej z uwagi na brak właśnie takiej cechy, co stanowi wewnętrzną sprzeczność operatu,

d) uznano, że wartość wagi cechy rynkowej w postaci uzbrojenia nieruchomości na poziomie 6,95% wykazuje nieistotność statystyczną, z którego to powodu pominięto tę cechę rynkową przy obliczeniach, podczas gdy wartość ta jest na tyle duża, że miałaby istotny wpływ na szacowaną wartość nieruchomości, a więc nie powinna była zostać pominięta w obliczeniach;

II. prawa materialnego, a mianowicie:

1) art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej poprzez uznanie, że przedmiotowa nieruchomość nie została wydana Gminie Z., a zatem, że nie zachodzi podstawa do podwyższenia wysokości odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, podczas gdy skarżący wydali Gminie Z. tę nieruchomość, albowiem gmina ta miała już w dacie wydania decyzji ZRID ([...] kwietnia 2016 r.) realną możliwość wykonywania działań wynikających z prawa własności, a dotychczasowi właściciele (w tym skarżący) nie czynili przeszkód w faktycznym objęciu gruntu;

2) ewentualnie, z ostrożności wskazał, że organ naruszył także art. 132 ust. 2 u.g.n. poprzez utrzymanie w mocy decyzji orzekającej, że wypłata odszkodowania ma nastąpić w terminie 14 dni, tj. z pominięciem obowiązku, że wypłata ta powinna być jednorazowa oraz orzekającej, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, podczas gdy zgodnie z ww. przepisem, stosowanie to powinno być "odpowiednie", a nie wprost.

Wskazując na powyższe, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu pierwszej instancji, ewentualnie zaś o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji w części, w jakiej te decyzje dotyczą zobowiązania Burmistrza Z. do wypłaty odszkodowania (pkt 3 decyzji organu I instancji) i umorzenie w tym zakresie postępowania, a także uchylenie skarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji w pozostałym zakresie. Jednocześnie na zasadzie art. 106 § 3 p.p.s.a. skarżący wniósł o dopuszczenie dowodów z wyciągów z publikacji Głównego Urzędu Statystycznego "Obrót nieruchomościami" za lata 2012 i 2016 - na okoliczność istotnego wzrostu cen nieruchomości gruntowych w woj. P. pomiędzy rokiem 2012 a 2016, a w konsekwencji niewiarygodności operatu szacunkowego w zakresie ustalenia średniej ceny nieruchomości położonych w gminie Z. sprzedanych w 2012 r. przyjętych do porównania z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie wskazując, że powołane w niej zarzuty nie zawierają nowych okoliczności, które nie podlegałyby ocenie w postępowaniu odwoławczym oraz podtrzymał dotychczas wyrażone stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do oceny zasadności decyzji Wojewody P., wydanej dnia [...] listopada 2017 r., a utrzymującej w mocy decyzję Starosty Powiatu B. z dnia [...] września 2017 r., w której ustalono wysokość odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] o powierzchni 0,0560 ha, położoną w Z., wywłaszczoną na rzecz Gminy Z. w trybie uregulowanym przepisami specustawy drogowej, tj. na mocy ostatecznej decyzji Starosty Powiatu B. z dnia [...] kwietnia 2016 r. (nr [...]) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Przedmiotowa działka powstała w wyniku podziału działki nr [...] (zatwierdzonego na mocy ww. decyzji), stanowiącej przed podziałem współwłasność A. R., R. S., I. T. oraz skarżącego K. S., który posiada 11/20 części udziału we współwłasności tej nieruchomości. Osoby te należą zatem do grona osób uprawnionych, na mocy art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, do uzyskania odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę, o którym mowa w art. 12 ust. 4a tej ustawy. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 specustawy drogowej, którego ust. 1 wskazuje, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Wobec powyższego, nie ulega wątpliwości, że odszkodowanie za nieruchomości wydzielone i wywłaszczone pod drogi publiczne, ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, uregulowanych we wspomnianej uprzednio ustawie o gospodarce nieruchomościami, którą, z uwagi na brzmienie art. 23 specustawy drogowej, stosuje się jedynie w sprawach nabywania nieruchomości oraz w zakresie nie objętym specustawą.

Zastosowanie w sprawie znajduje zatem m.in. art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowiący, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Taka opinia została sporządzona w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. Wykonany przez niego operat szacunkowy, datowany na [...] grudnia 2016 r. został poddany ocenie przez organy obu instancji, dokonanej pod kątem jego zgodności z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony oraz uwzględniającej zasady logicznego wnioskowania. Zauważyć w tym miejscu należy, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego, pomimo, że jest dowodem koniecznym do przeprowadzenia w tego typu sprawach, podlega - stosownie do dyspozycji art. 77 k.p.a - swobodnej ocenie organu administracji, tak jak każdy inny dowód (por.: m.in. wyrok NSA z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2470/12, Legalis nr 1042530, czy wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r. sygn. I OSK 417/06, Lex nr 281387). Pomimo tego, że operat jest autorską opinią specjalisty posiadającego w tym kierunku stosowną wiedzę oraz uprawnienia, to sporządzający go rzeczoznawca nie ma jednak pełnej swobody w określaniu wartości nieruchomości. Musi bowiem mieć na względzie regulacje prawne normujące zasady oraz wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości. Okoliczność ta, winna zostać uwzględniona w trakcie oceny operatu szacunkowego, dokonywanej w toku postępowania administracyjnego, a następnie skontrolowana przez sąd administracyjny. Podkreślić przy tym należy, że przeprowadzona ocena nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły oraz organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, mająca jako jedyna uprawnienie do dokonania merytorycznej oceny prawidłowości sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę operatu szacunkowego (vide: art. 157 ust. 1 u.g.n.).

Dokonując oceny wartości dowodowej, sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, należało mieć na względzie przede wszystkim to, czy został on sporządzony zgodnie z następującymi przepisami: art. 134 u.g.n., z którego wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi (z zastrzeżeniem art. 135) wartość rynkowa nieruchomości, art. 151 ust. 1 u.g.n. zawierającego definicję wartości rynkowej, art. 152 - 156 u.g.n. wskazujących na sposoby określania wartości nieruchomości (tj. podejścia do ich wyceny), zasady dokonywania wyboru przez rzeczoznawcę odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania, źródła danych o nieruchomościach, a także określających formę sporządzenia opinii i okres jej przydatności. W tym zakresie dokonywana ocena, a następnie jej sądowa kontrola, winny także uwzględniać przepisy powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określającego m.in.: rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposoby określania wartości nakładów na nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego (vide: § 1 rozporządzenia). Jedynie operat kompletny i logiczny, spełniający warunki formalne, odpowiadający powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawierający wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną.

W wyniku przeprowadzonej kontroli zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, tut. Sąd uznał, że organy obu instancji słusznie uznały, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., został sporządzony w sposób prawidłowy, a tym samym mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Jego analiza doprowadziła Sąd do wniosku, że sporządzający go rzeczoznawca majątkowy, zasadnie ustalił stan przedmiotowej nieruchomości na dzień [...] kwietnia 2016 r., prawidłowo określił jej przeznaczenie drogowe - wynikające z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Z., wskazał na obszerny katalog źródeł danych merytorycznych o nieruchomości oraz dokonał jej wyczerpującej charakterystyki w kontekście, położenia, otoczenia (przy uwzględnieniu przeznaczenia terenów przyległych), stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także sposobu zagospodarowania i stanu techniczno-użytkowego. Ponadto biegły wyczerpująco oraz logicznie uzasadnił wybór podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, które to podejście uwarunkowała, uprzednio dokonana przez biegłego, analiza rynku lokalnego obejmująca transakcje "drogowe" zawarte w okresie około sześciu lat wstecz od daty szacowania. Co istotne, biegły wyjaśnił przy tym, dlaczego przyjął do porównania transakcje z ww. okresu, wskazując, że okres ten cechuje względna stabilizacja cen, który to wniosek poparł stosownym wyliczeniem. Na marginesie zauważyć przy tym należy, że żadne przepisy prawa nie precyzują okresu zawarcia transakcji przyjmowanych do porównania w podejściu porównawczym. Z całą pewnością takimi przepisami nie są wytyczne, zalecenia czy standardy zawodowe, których prawidłowość stosowania przez biegłego może być oceniana co najwyżej w postępowaniu z odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (vide: art. 194 ust. 2 w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Skarżący z kolei nie przedstawił żadnego dowodu, który skutecznie podważyłby prawidłowość przyjęcia do porównania przez rzeczoznawcę transakcji z czteroletniego okresu poprzedzającego datę sporządzenia operatu. W szczególności nie mógłby nim być fragment opracowania statystycznego pt. Obrót nieruchomościami w 2012 r., załączony do skargi. Zawiera on bowiem tabele porównawcze zbiorczych danych pochodzących z poszczególnych województw, dotyczących średniej wartości transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę. Po pierwsze zatem są to dane o zbyt wysokim stopniu ogólności, aby mogły stanowić podstawę ustaleń biegłego, po drugie zaś transakcje objęte zestawieniem tyczą się nieruchomości nie spełniających kryterium podobieństwa, którego wymaga przyjęcie podejścia porównawczego (vide: art. 153 ust. 1 u.g.n.), bowiem są to nieruchomości o zupełnie innym przeznaczeniu, aniżeli nieruchomość objęta przedmiotowym postępowaniem. Kryterium tego nie wyczerpują także, postulowane przez skarżącego transakcje, dotyczące nieruchomości drogowych, ale zawierane pomiędzy podmiotami prywatnymi. Skoro bowiem w transakcji takiej nie uczestniczy jednostka samorządu terytorialnego (tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie), trudno przypisać jej analogiczny, publiczny cel. Nie ma zatem racji skarżący, kiedy wskazuje, że takie transakcje wyczerpują kryterium podobieństwa. Ponadto wbrew stanowisku skarżącego, biegły nie ograniczył obszaru analizowanego rynku pomijając transakcje z obszarów gmin, które sąsiadują z miastem B., lecz nie uwzględnił w zestawieniu porównawczym jedynie transakcji nieruchomościami położonymi w miejscowościach sąsiadujących z B., wchodzącymi w skład tzw. aglomeracji b., co poniekąd znajduje uzasadnienie z uwagi na zupełnie odmienne ukształtowanie rynku obrotu nieruchomościami na tym obszarze, względem obszaru na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość.

Ustalona przez biegłego wartość metra kwadratowego szacowanej nieruchomości została obliczona na podstawie analizy danych dotyczących 19 transakcji nieruchomościami podobnymi, wyselekcjonowanych spośród bazy 163 transakcji obrotu nieruchomościami drogowymi. Na przyjęcie do porównania transakcji drogowych pozwoliło z kolei brzmienie § 36 ust. 4 rozporządzenia oraz wystarczająca w tym zakresie ilość porównywalnych transakcji. Dopiero brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji, umożliwiałoby odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami, o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 26 października 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 1170/12, Legalis nr 877039). Biegły uwzględnił przy tym cechy wpływające na ceny rynkowe porównywalnych nieruchomości, takie jak: położenie, dotychczasowy sposób korzystania, uzbrojenie czy wielkość. Przypisał im ponadto trzystopniową gradację oraz zastosował samodzielne obliczone współczynniki korekt uzyskanej ceny średniej, dokując jej skorygowania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Uzyskane wyniki przeprowadzonych obliczeń znalazły z kolei pełne odzwierciedlenie we wnioskach końcowych operatu.

Sąd podziela zatem stanowisko organów obu instancji, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w powołanym wyżej rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Biegły w sposób właściwy dobrał do porównania nieruchomości podobne oraz prawidłowo ustalił współczynniki korygujące. Operat nie zawiera także żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że wycena wywłaszczonej pod drogę działki nie budzi zastrzeżeń, a dokonana przez orzekające w sprawie organy, ocena dowodowa operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2016 r., została przeprowadzona w sposób rzetelny i wyczerpujący oraz nie nosi znamion dowolności. Pozwoliło to na obdarzenie operatu pełną mocą dowodową oraz przyjęcie go za podstawę ustalenia wysokości, należnego m.in. skarżącemu odszkodowania.

Nie sposób przy tym uwzględnić zarzutów skargi, w tym naruszenia przez organy art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Skarżący nie przytoczył w tym zakresie żadnych przykładów odmiennej wyceny nieruchomości podobnych o takim samym przeznaczeniu, stąd podnoszone przez niego w tym względzie twierdzenia należało uznać za gołosłowne. Zauważyć przy tym należy, że subiektywne przekonanie strony o wadliwości sporządzonego operatu, samo w sobie nie może świadczyć o jego nieprzydatności. W orzecznictwie wskazuje się także, że subiektywne przekonanie skarżącego o zmianach cen na rynku nieruchomości w okresie pomiędzy datą sporządzenia operatu a datą decyzji organu odwoławczego oraz o innych wadliwościach operatu, nie powiązanych konkretnie z naruszeniem jakiegokolwiek z przepisów rozdziału 1 Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie uzasadnia uchylenia decyzji administracyjnej z powodu konieczności aktualizacji czy poprawienia operatu (por. wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2011 r., sygn. akt I OSK 1148/10, Legalis nr 819845).

Odnosząc się w tym miejscu do podnoszonej przez skarżącego kwestii konieczności sporządzenia nowej wyceny wskazać trzeba, że skoro w materiale dowodowym znajduje się prawidłowo sporządzony operat szacunkowy, brak było podstaw do uwzględniania żądania o powołanie nowego biegłego. Jeżeli bowiem przeprowadzona przez organy ocena dowodu jakim jest operat szacunkowy nie budzi wątpliwości, a zastrzeżenia strony w istocie sprowadzają się do kwestionowania jego merytorycznej treści, argumentację tą należało uznać za wysoce stronniczą i pozbawioną mocy przekonywania, która nie może prowadzić do pozbawienia mocy dowodowej, prawidłowo sporządzonego dokumentu i podjęcia przez organ czynności zmierzających do zlecenia wykonania nowej wyceny, nie mając ku temu żadnych logicznych przesłanek. Skoro zatem operat szacunkowy będący podstawą ustalenia odszkodowania został sporządzony w niniejszej sprawie zgodnie z obowiązującymi, powołanymi wyżej przepisami, brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone w sposób nieprawidłowy.

Sąd nie podzielił także pozostałych zarzutów naruszenia prawa procesowego, w tym art. 107 § 1 pkt 4 i 6 oraz § 3 k.p.a. Decyzja organu II instancji zawiera bowiem wszystkie niezbędne elementy, w tym przytoczenie przepisów prawnych mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie oraz rzeczowe uzasadnienie faktyczne i prawne. Organ dokonał przy tym prawidłowej wykładni powołanych przepisów, przytoczył najistotniejsze dla rozstrzygnięcia sprawy konkluzje, wynikające z operatu szacunkowego oraz dokonał jego oceny w kontekście obowiązujących przepisów prawa. Jednocześnie należy zauważyć, że skoro art. 132 ust. 1a u.g.n. wskazuje, że w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna, nie zachodziła konieczność umieszczania analogicznego zapisu w sentencji rozstrzygnięcia. Skoro bowiem dana kwestia jest regulowana z mocy samego prawa, organ nie ma podstawy do powielania jej w treści wydawanej decyzji (vide: zarzut z puntu II.2 skargi). Od powyższego należy jednak odróżnić sprecyzowanie w sentencji osób uprawnionych do uzyskania odszkodowania, którym jest ono wypłacane. Wbrew argumentacji skarżącego, w tym zakresie stan prawny kształtowany jest decyzją administracyjną (vide: zarzut z punktu I.3 skargi). Ponadto w niniejszej sprawie prawidłowo ustalono strony postępowania, uznając, że Burmistrz Z. jest organem reprezentującym Gminę Z.. Z treści wydanych w sprawie decyzji nie wynika, aby Burmistrz Z. uczestniczył w prowadzonym postępowaniu jako samodzielny, odrębny organ (vide: zarzut z punktu I.1 skargi).

Na uwzględnienie nie zasługiwały także zarzuty z punktów I.4 i II.1 skargi. Zgromadzony materiał dowodowy nie wskazuje na ziszczenie się w stanie faktycznym sprawy, wymogów wymienionych w art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej. Nie wynika bowiem z niego, aby w ogóle doszło do wydania przedmiotowej nieruchomości, a więc do przekazania posiadania i umożliwienia inwestorowi korzystania z niej jak właściciel. Jak wskazuje się przy tym w orzecznictwie, opisane w ww. przepisie zachowanie byłego właściciela, polegające na wydaniu nieruchomości, musi przybrać postać zachowania aktywnego wyrażającego się w działaniu. W przepisie tym wyraźnie stanowi się o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości, a nie o gotowości do jej wydania, to zaś jednoznacznie przesądza o postawie aktywnej, od której zależy podwyższenie kwoty przedmiotowego odszkodowania (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 509/16, Lex nr 2443905).

Reasumując, stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym naruszenia przepisów proceduralnych. Również Sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) orzeczono o oddaleniu skargi.