Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 3252/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73  ust. 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: par. 36  ust. 4 i  ust. 6  pkt 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Gdesz, Sędziowie sędzia WSA Dorota Apostolidis, sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] maja 2013 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w L. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o pow. [...] m2, zajętej pod publiczną drogę gminną – część ulicy [...] w L.

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2013r. Starosta Powiatu [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł. za wyżej opisaną nieruchomość zobowiązując do wypłaty na rzecz B. C., S. C., R. K. za udziały po 4/16 części każde z nich w w/w nieruchomości, Z. F. za udział 3/16 i M. F. za udział 1/16 w w/w nieruchomości – Gminę L. w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, a decyzję wydano w oparciu o operat szacunkowy z dnia 19.11.2012r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego [...].

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Gmina L. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu zarzucono oparcie się na nieprawidłowej – zawyżonej wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości oraz uchybienia proceduralne mające wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy tj. naruszenie przepisów art. 7, 8, 11, 77 kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy.

Po rozpoznaniu odwołania i zbadaniu całości akt sprawy Wojewoda [...] w/w opisaną decyzją z [...] września 2013r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję stwierdzając, że materiał dowodowy nie uzasadnia jego uwzględnienia, a dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i ustalenia faktyczne nie budzą zastrzeżeń. W uzasadnieniu wskazano, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] stwierdził nabycie przez Gminę Miejską L., z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w L. zajętej pod część ul. [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjna nr [...], o pow. [...] m2, uregulowanej w księdze wieczystej [...]. Z. F., M. F., S. C., B. C., R. K. – współwłaściciele nieruchomości złożyli wniosek o odszkodowanie w trybie art. 73 ustawy z 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną w terminie ustawowym. Organ odwoławczy stwierdził, iż podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień [...] października 1998 r., zaś wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Określenie wartości nieruchomości następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Organ odwoławczy podniósł, że rzeczoznawca majątkowy [...] sporządził wycenę nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia 19.11.2012r., w którym zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 6 pkt 1 w związku z ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego w planie zagospodarowania przestrzennego, przyjmując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe. Jak wskazał biegły, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego miasta [...] zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w L. z [...] maja 1994r. przedmiotowa nieruchomość stanowiła teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wyceniana działka nie miała więc pierwotnego przeznaczenia "drogowego", co obligowałoby rzeczoznawcę do poszukiwania w pierwszej kolejności tzw. transakcji "drogowych" zarówno na rynku lokalnym jak i rozszerzonym. Autor operatu ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę 14 transakcji umów kupna – sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, o cenach jednostkowych od [...] zł. za m2 do [...] zł. za m2. Ostatecznie, po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki na lokalnym rynku (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, stan zagospodarowania, wielkość i kształt działki, infrastruktura i dostępność) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1m2 wycenianej nieruchomości została określona na [...] zł, co przy uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności na kwotę [...] według stanu na dzień [...].10.1998r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu. Na rozprawie administracyjnej 6 marca 2013r. rzeczoznawca oświadczył, na zarzut Prezydenta Miasta L., że z operatu nie wynika, aby rzeczoznawca przeprowadził badanie transakcji zajętych pod drogi poza miastem L., iż ze względu na znikomą liczbę transakcji nieruchomościami drogowymi, zarówno w mieście L., jak i w miastach sąsiednich, niemożliwe stało się znalezienie zależności pomiędzy cenami, a cechami rynkowymi badanych nieruchomości. W związku z czym stwierdził "nierynkowość" transakcji. W mieście tym jak i powiecie legionowskim nie istnieje rynek nieruchomości drogowych. Natomiast w dniu 28 marca 2013 r. wpłynęło pismo Prezydenta Miasta L., który oświadczył, że Gmina L. jest skłonna zapłacić odszkodowanie w wysokości [...] zł za m2, na co nie wyrazili zgody współwłaściciele nieruchomości. W trakcie rozprawy przedstawiciel Prezydenta Miasta L. stwierdził też, że ostateczne stanowisko odnośnie wysokości odszkodowania zajmie po otrzymaniu zawiadomienia w trybie art. 10 §1 kpa.

Zarówno Starosta, jak i Wojewoda [...] uznali sporządzony operat szacunkowy za dowód w sprawie, który podlega ocenie organu (art. 77 §1 kpa) tak jak każdy inny dowód w sprawie. Rzeczoznawca określił w nich wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i zastosował się do znowelizowanego przepisu § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sporządzone opinie uznano za konsekwentne w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania, spójne, właściwie uzasadnione, a przyjęte w nich daty, założenia, ilości i rodzaj nieruchomości podobnych prawidłowe, bez błędów formalnych i mogące być wykorzystywane do ustalenia odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne. Powołano także pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wyrażony w wyroku z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1925/11 oraz z dnia 14 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1925/11 - że ocena operatu szacunkowego pod względem merytorycznym nie jest możliwa przez organ administracji, gdyż nie dysponuje on wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien ocenić operat szacunkowy jako dowód pod względem formalnym. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących wątpliwości co do zastosowanych w operacie atrybutów rynkowych tj. cechy sąsiedztwo i otoczenie oraz lokalizacja, Wojewoda wskazał, że to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości – art. 151 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn, to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach – art. 155 ust. 1 ugn. Dodał, że rzeczoznawca badał zarówno rynek nieruchomości drogowych jak i przeznaczonych pod budownictwo. Wskazał, że tryb wyceny jest właściwy a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości biegły kierował się podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Na zakończenie organ stwierdził, że skarżący mógł skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ugn, czego nie uczynił, jak również nie zgłaszał po otrzymaniu wezwania w trybie art. 10 kpa zastrzeżeń do sporządzonej wyceny.

Gmina Miejska L. zaskarżyła powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając jej:

1) naruszenie art. 153 i 156 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 1, ust. 2 oraz z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej objętej postępowaniem nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

2) naruszenie art.7, art.8, art. 11 i art. 77 kpa, poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. W związku z tym wniosła o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ II instancji.

W uzasadnieniu złożonej skargi Gmina stwierdziła, że mimo wyraźnego zapisu art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, nie znając cen nieruchomości podobnych, nie powinien wybrać podejścia porównawczego. Tylko jedna z wybranych przez biegłego nieruchomości jest położona w tym samym obrębie, co nieruchomość wyceniana. Pozostałe znajdują się one w znacznej odległości od niej. Poza tym powierzchnia działek branych pod uwagę do porównania jest kilka razy większa od powierzchni gruntu wycenianego. Wobec tego rzeczoznawca naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. Rzeczoznawca nie wykazał, iż określenie wartości nieruchomości nie było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z operatu szacunkowego działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] w L. sporządzonego przez rzeczoznawcę [...] w październiku 2012r. – stanowiącego załącznik nr 2 do skargi - wynika, że na rynku lokalnym i regionalnym istniały w dniu wykonania operatu transakcje drogowe mogące być podstawą wyceny. Nie jest wiadomym, dlaczego rzeczoznawca wziął pod uwagę tylko dwie transakcje drogowe, dlaczego ograniczył się do rynku miasta L., nie sięgając do rynku regionalnego.

Gmina zakwestionowała także rodzaje cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę, dokonując obliczenia współczynnika korygującego. Zanegowała również przyznany im wpływ na ustalenie ceny. Jedną z tych cech jest infrastruktura, dostępność, które miało aż 20% wpływ na ustalenie ceny. Oczywistym jest, że nieruchomość zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości będącej drogą publiczną. Działanie to sztucznie zawyża wycenę nieruchomości. Także uwzględnienie cechy "sąsiedztwo i otoczenie" i określenie jej wpływu na 20% w przypadku drogi nie powinno mieć wpływu na cenę nieruchomości. Cecha ta nie powinna mieć żadnego znaczenia. Z kolei nie wzięcie pod uwagę właściwości określonej jako "możliwości alternatywnego wykorzystania" nieruchomości jest wadliwe. Nieruchomość przeznaczona pod drogę nie może być bowiem wykorzystana w inny sposób i w praktyce nie ma możliwości jej zbycia na wolnym rynku.

W odpowiedzi ma skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Organ podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Stwierdził, że w skardze nie wskazano na nowe okoliczności sprawy wpływające na sposób rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżone orzeczenie nie narusza przepisów

prawa.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011r. Nr [...] stwierdzone zostało nabycie przez Gminę Miasto L. z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r., prawa własności nieruchomości zajętej pod część ulicy [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], z obrębu [...], o powierzchni [...] m2, uregulowanej w księdze wieczystej [...] - w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.). Z. F., M. F., S. C., B. C., R. K. – współwłaściciele nieruchomości uprawnieni byli do złożenia wniosku o odszkodowanie.

Zgodnie z art. 73 ust. 4 powołanego aktu, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 za nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. W niniejszej sprawie wniosek został złożony w ustawowym terminie.

Istota sporu dotyczy natomiast wysokości przyznanego odszkodowania - zawyżonego w ocenie skarżącej Gminy.

Kluczowe znaczenie dla oceny zaskarżonej decyzji ma zatem przepis art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - określającej zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania. Zgodnie z ww. art. 134 ust. 3 wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Przy tym przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu, lecz o przeznaczeniu ustalanym uprzednio przed wywłaszczeniem. W sytuacji odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie powoływanego uprzednio art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. chodzi o sposób użytkowania w dacie [...] października 1998 r. nieruchomości przyległych, które decydują o doborze nieruchomości do porównania - jeżeli wycena jest dokonywana w podejściu porównawczym.

Wobec powyższego należy przyjąć, iż ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy czym, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 19 listopada 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego [...]. Organy obu instancji przyjęły, że operaty te mogą stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania i ocenę tę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w pełni podziela. Rzeczoznawca zgodnie z treścią § 36 ust. 6 pkt 1 w związku z ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego w planie zagospodarowania przestrzennego, przyjął podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań 14 transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe, bowiem, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przedmiotowa nieruchomość stanowiła teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wyceniana działka nie miała pierwotnego przeznaczenia "drogowego", co obligowałoby rzeczoznawcę do poszukiwania w pierwszej kolejności tzw. transakcji "drogowych" zarówno na rynku lokalnym jak i rozszerzonym. Ostatecznie, po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki na lokalnym rynku (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, stan zagospodarowania, wielkość i kształt działki, infrastruktura i dostępność) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1m2 wycenianej nieruchomości została określona na [...] zł, co przy uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności na kwotę [...] według stanu na dzień [...].10.1998r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu.

Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca ustalił, że na rynku lokalnym nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek transakcji "rynkowych", co w sposób szczegółowy uzasadnił. Biegły zwrócił także uwagę, iż z zestawienia danych cen transakcji nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne i cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe, wynika, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi były niższe niż te przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Wartość zatem wycenianej nieruchomości według dotychczasowego przeznaczenia lub sposobu korzystania sprzed określenia dla niej przeznaczenia pod drogę publiczną jest wyższa od wartości według przeznaczenia wynikającego z celu wydzielenia działki gruntu pod drogę. Wskazał zatem, iż przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie spowoduje zwiększenia jej wartości.

Sąd nie znajduje podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Z jego treści wynika, że przez rzeczoznawcę zostały poczynione ustalenia, iż na badanym i zdefiniowanym rynku nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek "rynkowości". Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan nieruchomości został, zgodnie z § 36 ust. 6 i ust. 4 powołanego rozporządzenia, przyjęty na dzień [...] października 1998 r. Jednocześnie rzeczoznawca wyjaśnił zastosowane podejście i sposób wyceny.

Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego, w rozumieniu art 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym.

W tym zakresie nie można czynić organom obu instancji zarzutu oparcia się na opinii naruszającej ten przepis. W sytuacji zatem gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zawarta w skardze polemika z przyjętą metodą wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne nie zasługuje na uwzględnienie. Zważyć również należy, że skarżący w toku postępowania administracyjnego nie przedłożył własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie dostarczył także opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, kwestionującej poprawność rzeczonego operatu. Samo zaś subiektywne przekonanie przedstawicieli gminy o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Złożony, jako załącznik numer 2 do niniejszej skargi, załącznik nr1 do operatu szacunkowego wartości nieruchomości zajętej pod część drogi gminnej L. ul. [...] wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego [...] dotyczy działki [...] – a zatem innej niż przedmiotowa, położonej przy innej ulicy niż przedmiotowa, nie może stanowić kontrwyceny, o jakiej mowa wyżej. W złożonym załączniku wymienionych jest szereg transakcji z nagłówkami: transakcje drogowe – gm. S., gm. I. i S., N., gm. W., pow. [...] i in. Złożenie tego dokumentu na obecnym etapie postępowania nie może skutkować podważeniem wiarygodności operatu z 19.11.2012r. W świetle treści art. 154 ugn nie budzi wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy cieszy się pewną swobodą, ustanowioną z woli ustawodawcy. Nie może być ona podważana bez uzasadnienia, a środki podważania opinii wskazano wprost w art. 157 ugn.

Z powyższych względów, zarzuty skargi należy uznać za całkowicie nieuzasadnione - ponieważ zaskarżona decyzja jak również decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. W konsekwencji, nie można również podzielić zarzutu skarżącej, dotyczącego naruszenia przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 kpa. Organy obu instancji wnikliwie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, zaś uzasadnienie decyzji spełnia ustawowe wymogi, określone w art. 107 § 3 kpa. Przy czym odmienna ocena strony co do wysokości odszkodowania pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć.

Mając na powyższe na uwadze, na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

-----------------------

1