Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 472/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2018-10-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 157
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Grymuza, Sędziowie Sędzia WSA Ewa Ibrom, Asesor sądowy Jerzy Parchomiuk (sprawozdawca), Protokolant Sekretarz sądowy Agata Jakimiuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 października 2018 r. sprawy ze skarg M. G. –W., S. G., J. G. oraz P. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargi.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] maja 2017 r., znak: [...], Prezydent Miasta B. P. ustalił jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do M. G. i S. G. w wysokości po [...] zł oraz w odniesieniu do P. G. i J. G. w wysokości po [...] zł.

Opłata została ustalona z tytułu zbycia w dniu [...] lutego 2017 r. działki nr ew. [...], położonej w B. P. przy ul. [...] o pow. 1,0193 ha, której wartość wzrosła w związku z uchwałą nr [...] Rady Miasta B. P. z dnia [...] sierpnia 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego Miasta B. P. pod nazwą "[...]". Jak ustalił organ, zgodnie z postanowieniami planu w brzmieniu nadanym ww. uchwałą, sporna działka znajduje się na terenach zabudowy usługowej, oznaczonych na rysunku planu symbolem 3U. W uchwale określono stawkę procentową jednorazowej opłaty w wysokości 30%. Z kolei w świetle poprzednio obowiązujących postanowień planu, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. P. z dnia [...] października 2001 r., sporna działka znajdowała na terenach mieszkalnictwa wielorodzinnego, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...]

Na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy A. W. wykonał operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r., określający wartość rynkową spornej działki, uwzględniając przeznaczenie przed i po uchwaleniu zmiany planu miejscowego, dla ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Zgodnie z operatem, wartość rynkowa spornej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu wynosiła [...] zł, natomiast wartość rynkowa nieruchomości po uchwaleniu nowego planu wynosi [...] zł.

Z operatu wynika zatem, że wartość spornej nieruchomości wzrosła o [...] zł. Określona zgodnie ze stawką wskazaną w ww. uchwale opłata planistyczna wyniosła [...] zł. Opłatę tą zobowiązani są ponieść współwłaściciele spornej nieruchomości, proporcjonalnie do udziałów (M. G.-W. i S. G. po [...], P. G. i J. G. po [...]).

Odwołania od powyższej decyzji wniosły wszystkie strony postępowania. W odwołaniach podnoszono, że wbrew twierdzeniom organu nie nastąpił wzrost wartości spornej nieruchomości na skutek zmiany planu, gdyż zapisy nowego planu w większym stopniu ograniczają zarówno rodzaj zabudowy, jak i jej intensywność, co powoduje, że są mniej korzystne od zapisów poprzedniego planu, który dopuszczał usługi. Ponadto nowy plan ogranicza liczbę kondygnacji do 3, co zmniejsza możliwość wygenerowania dochodu z takiej samej powierzchni zabudowy. Zarzucono również błędy w operacie szacunkowym wyrażające się m.in. w tym, że biegły nie wskazał przeznaczenia w planie miejscowym nieruchomości, które zostały przyjęte do porównań, ponadto tylko jedna z działek przyjętych do porównań miała powierzchnię zbliżoną do działki wycenianej. Biegły nie uwzględnił cech indywidualnych nieruchomości wpływających zasadniczo na jej wartość.

Postanowieniem z [...] lipca 2017 r. Prezes Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. P. wyłączył z urzędu cały etatowy skład Kolegium w sprawie rozpatrzenia ww. odwołań. Postanowieniem z [...] lipca 2017 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wyznaczył jako właściwe do załatwienia sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

W dniu [...] września 2017 r., M. G. i S. G. wystąpili o zawieszenie przedmiotowego postępowania, bowiem zwrócili się o wykonanie operatu przez innego rzeczoznawcę. Postanowieniem z [...] września 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zawiesiło postępowanie na wniosek stron. Pismem z dnia [...] grudnia 2017 r., M. G. przedłożyła operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. W.. W piśmie tym, na podstawie przez siebie zleconego operatu, strona poinformowała, że wartość nieruchomości wprawdzie wzrosła, ale tylko nieznacznie. Zdaniem strony, brak jest podstaw do twierdzenia, że wartość działki uległa zmianie. W toku postępowania Kolegium zwróciło się o zajęcie stanowiska co do nowego dowodu w sprawie do rzeczoznawcy A. W. oraz organu I instancji. W odpowiedziach podtrzymano dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Po rozpatrzeniu odwołań, decyzją z [...] marca 2018 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając rozstrzygnięcie Kolegium stwierdziło, że wykorzystany przez organ I instancji operat szacunkowy jest zgodny z obowiązującymi przepisami w tym zakresie, jest logiczny i zupełny. Odnosząc się do kwestii przeznaczenia terenu w obu planach, Kolegium zwróciło uwagę, że w pierwotnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2001 r., przeznaczeniem podstawowym tego terenu było mieszkalnictwo wielorodzinne w budynkach wielomieszkaniowych o wysokości 3 i 4 kondygnacji naziemnych, dopuszczono też realizację funkcji usługowo-handlowych w parterach budynków mieszkalnych. Natomiast miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2014 r. teren ten przeznacza pod rozwój funkcji komercyjnych, w szczególności z zakresu: handlu, usług, rzemiosła nieprodukcyjnego, administracji, obsługi finansowej i biurowej, gastronomii, rozrywki i turystyki. Ustalono wysokość nowej zabudowy do trzech kondygnacji od 8,0 m do 12,0 m. Jak poinformował Prezydent Miasta B. P. w piśmie z [...] lutego 2018 r., jest faktem, że handel

i usługi koncentrują się właśnie w tej okolicy. Zainteresowanie dużych sieci handlowych i usługowych tymi gruntami musiało być poprzedzone wielowymiarową analizą tego rynku. Określone przez rzeczoznawców wartości przedmiotowej działki z przeznaczeniem pod budownictwo wielorodzinne są istotnie zbliżone: A. W. określił wartość działki na kwotę [...]zł/m2, z kolei E. W. na kwotę [...]zł/m2. Duża rozbieżność występuje natomiast przy wycenie działki jako usługowej: rzeczoznawca W. ustalił wartość na kwotę [...]zł/m2, zaś rzeczoznawca W. – [...] zł/m2. Kolegium uznało, że działki z okolic ul. [...] są położone analogicznie z punktu widzenia atrakcyjności inwestowania, jak działka wyceniana

i powinny być przyjęte do wyceny. Co istotne i podkreślane również w piśmie organu

I instancji, oszacowana wartość działki według A. W. jest najbardziej prawdopodobna do osiągnięcia na rynku lokalnym, bowiem sporna działka została sprzedana [...] lutego 2017 r. w warunkach transakcji rynkowej za [...] zł/m2.

Od decyzji Kolegium wszystkie strony wniosły skargi do sądu administracyjnego.

M. G., której sprawa została zarejestrowana w Sądzie pod sygn. akt

II SA/Lu 472/18, podniosła zarzuty naruszenia art. 7 k.p.a w zw. z art. 77 § 1 k.p.a.,

art. 84 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 w zw. z art 11 k.p.a. przez błędne przyjęcie za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy A. W.. Skarżąca zarzuciła, że organ jedynie ogólnie wskazał, że operat jest prawidłowy, podczas gdy to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem również obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm.; dalej jako: u.g.n.) oraz w zw. z § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109) poprzez błędne zastosowanie tych przepisów i uznanie za prawidłowy, rzetelny i wykonany zgodnie z prawem operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. W.. Zdaniem skarżącej organ naruszył również art. 157 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie a tym samym brak zlecenia dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy skarżąca przedstawiła operat szacunkowy innego rzeczoznawcy majątkowego, według którego różnica wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2014 r. jest o wiele niższa, co powinno wzbudzić w organie wątpliwości co do poprawności i rzetelności przyjętego operatu szacunkowego.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że Kolegium nie dokonało kontroli operatu szacunkowego, m.in. pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" w świetle art. 4 pkt 16 u.g.n. Istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest wielkość jej powierzchni. Skarżąca zwróciła uwagę, że rzeczoznawca W. wykluczyła z analizy dwie działki przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę W. . Pierwsza działka została odrzucona z uwagi na niekorzystny wykluczający możliwość samodzielnej zabudowy. Z kolei druga nieruchomość została wykluczona, ze względu na wysoko odstającą cenę jednostkową. W miejscu położenia nieruchomości ma być realizowana rozbudowa centrum handlowego, więc nieruchomość charakteryzowała się ponadprzeciętna atrakcyjnością dla konkretnego nabywcy. Ponadto skarżąca zwróciła uwagę, że transakcje sprzedaży nieruchomości położonych przy ul. [...], uwzględnione przez rzeczoznawcę W., odbyły się [...] października 2013 r.. a więc przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a tym samym również z tego powodu nie mogą być brane pod uwagę.

W ocenie skarżącej niezasadny jest argument, że w sąsiedztwie działki wycenianej w 2010 r. została sprzedana działka za cenę [...] zł/m2, co świadczy o utrzymującej się atrakcyjności dla inwestorów tej części miasta. W żadnym z operatów działka ta nie została wskazana do porównania. Ponadto wartość tej działki przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego jest porównywalna do ceny sprzedaży spornej nieruchomości w lutym 2017 r. przez skarżącą, co może jedynie świadczyć o braku znaczącego wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe argumenty powinny wzbudzić wątpliwość organów co do prawidłowości operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę W.. Organy wbrew utrwalonym poglądom orzecznictwa uchyliły się od prawidłowej oceny operatu.

S. G. w swojej skardze podniósł analogiczne zarzuty i argumentację na ich uzasadnienie. Sprawa została zarejestrowana w Sądzie pod sygn. akt II SA/Lu 473/18. Podobnie J. G., wnoszący skargę w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik siostry – P. G., podniósł w skardze takie same zarzuty i zawarł analogiczne ich uzasadnienie. Sprawa została zarejestrowana w Sądzie pod sygn. akt

II SA/Lu 474/18.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 4 października 2018 r., na podstawie art. 11 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.; dalej jako: p.p.s.a.) Sąd postanowił połączyć ww. sprawy o sygn. akt II SA/Lu 472/18, 473/18 i 474/18 do wspólnego rozpoznania

i rozstrzygnięcia i prowadzić dalej pod sygn. akt II SA/Lu 472/18.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie jest dotknięta wadami prawnymi skutkującymi koniecznością jej uchylenia (stwierdzenia nieważności).

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do istnienia podstaw nałożenia na skarżących obowiązku ponoszenia tzw. opłaty planistycznej, jak również prawidłowego określenia jej wysokości.

Dla uporządkowania wywodu trzeba na wstępie przypomnieć treść przepisów stanowiących zasadniczą podstawę prawną kwestionowanego przez skarżących rozstrzygnięcia. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, ze zm.; dalej jako: u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Nałożenie opłaty może nastąpić w terminie

5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p.). Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.).

Analizując powołane przepisy trzeba zauważyć, że dla powstania obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej istotna jest nie tyle sama zmiana planu, czyli prawnych uwarunkowań zagospodarowania danej nieruchomości, ile faktyczne skutki tej zmiany w postaci wzrostu wartości nieruchomości. Oczywiście, zmiana uwarunkowań prawnych, polegająca na zmianie dopuszczalnego planem (jako aktem prawa miejscowego) przeznaczenia nieruchomości, z reguły bezpośrednio wpływa na zmianę wartości nieruchomości.

W tej sytuacji w sprawie pojawiają się dwie kluczowe kwestie sporne: po pierwsze, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości, będącej własnością skarżących na skutek zmiany planu miejscowego, zatem czy zaktualizował się obowiązek ponoszenia opłaty planistycznej. W razie pozytywnej odpowiedzi pojawia się drugi problem wymagający analizy – czy wysokość opłaty została prawidłowo ustalona.

Należy zauważyć, że wszystkie skargi wniesione w rozpoznawanej sprawie są praktycznie identyczne jeśli chodzi o treść zarzutów. W istocie zarzuty skarg dotyczą prawidłowości ustaleń faktycznych, stanowiących podstawę zaskarżonej decyzji.

W szczególności zdaniem skarżących organy wadliwe oparły się na operacie szacunkowym biegłego W., nie dokonując jego wnikliwej analizy, zaś operat ten, z uwagi na istotne błędy i sporządzenie z naruszeniem przepisów prawa, nie może stanowić źródła ustaleń faktycznych kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy.

W ocenie Sądu zarzuty te nie są zasadne, opinia biegłego W. została sporządzona w sposób prawidłowy, nie zawiera błędów podważających jej wartość dowodową, została również prawidłowo oceniona przez organy.

Kluczowym źródłem ustaleń faktycznych, stanowiących podstawę rozstrzygnięcia w tego typu sprawach jest operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę, stosownie do wymogów określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz aktach wykonawczych.

Oczywiście operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Biorąc pod uwagę treść art. 84 k.p.a., organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Ta konstatacja determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, bo nimi nie dysponują.

W rozpoznawanej sprawie, w ocenie Sądu organy prawidłowo uznały operat za wartościowy, kluczowy element materiału dowodowego, nie można bowiem operatowi sporządzonemu przez biegłego W. postawić zarzutów naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności.

W ocenie Sądu nie można zgodzić się z argumentacją skarżących, podnoszoną bardziej w odwołaniach od decyzji, aniżeli w samych skargach, kwestionującą w ogóle fakt, że zmiana planu miejscowego spowodowała wzrost wartości spornej nieruchomości. Odnosząc się do tych argumentów należy po pierwsze zauważyć, że różnica wartości nieruchomości według przeznaczenia przed zmianą planu, jak i po zmianie planu, została wykazana nie tylko w opinii biegłego W., którą skarżący – zdaniem Sądu niesłusznie – kwestionują, ale również w opinii biegłej W., która opracowała operat na ich zlecenie. Oczywiście są różnice w szacunkach biegłych, w szczególności co do wartości po zmianie przeznaczenia, ale w obydwu przypadkach proste porównanie wartości prowadzi do jednoznacznej konkluzji o wzroście wartości nieruchomości na skutek zmiany planu. Po drugie, racjonalne są argumenty organu, że nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową charakteryzują się mniejszą wartością niż nieruchomości przeznaczone na cele komercyjne. Ta konkluzja jest racjonalna, zgodna z doświadczeniem życiowym i zgodna z tezami płynącymi z opinii rzeczoznawców. Błędna jest argumentacja, że zmniejszenie ilości kondygnacji dopuszczalnej zabudowy zmniejsza wartość działki. Argumentacja ta opiera się na rozumowaniu, że im więcej kondygnacji dopuszczalnych planem, tym więcej powierzchni można sprzedać. Trzeba jednak zauważyć, że analizujemy wartość nieruchomości niezabudowanych, zatem pozostajemy w sferze argumentacji, jaką cenę aktualnie, na dzień wyceny, za działkę niezabudowaną, z takim przeznaczeniem jesteśmy w stanie uzyskać, innymi słowy, jaką kwotę potencjalny inwestor zechce wydać na działkę w warunkach rynkowych. Nie prowadzimy rozważań w sferze przyszłej i abstrakcyjnej – jaką kwotę da się uzyskać ze sprzedaży zabudowanej powierzchni na tych działkach.

W odniesieniu do kwestii ustalenia wartości spornej działki według przeznaczenia obowiązującego przez zmianą planu miejscowego, skarżący w istocie nie stawiają konkretnych zarzutów, skupiając swoja uwagę bardziej na podważeniu prawidłowości oszacowania wartości działki już po zmianie planu. Co więcej, w tym aspekcie wycena dokonana przez biegłego W. jest bardzo zbliżona do wartości, jaką wskazała w operacie sporządzonym na zlecenie skarżących rzeczoznawca W. (rzeczoznawca W. – [...] zł, rzeczoznawca W. – [...] zł). Sąd nie znajduje podstaw, aby zakwestionować prawidłowość wyceny dokonanej przez biegłego W. w tym aspekcie.

Spór w istocie koncentruje się wokół kwestii prawidłowości wyceny wartości spornej nieruchomości według stanu uwzględniającego przeznaczenie w zmienionym planie (z 2014 r.). Kluczowe zarzuty dotyczą przede wszystkim prawidłowości doboru działek do wyceny. Skarżący mają rację, że dobór działek jako materiału porównawczego jest kluczowy dla prawidłowości wyceny, jeśli mamy ustalać wartość rynkową nieruchomości, czyli szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Z tego względu z puli działek należy dobierać te, które w jak najlepszym stopniu odzwierciedlają cechy podobne do działki wycenianej. W przeciwnym razie dobór działki o znacząco "gorszych" cechach z punktu widzenia wartości rynkowej, a co za tym idzie – o znacząco niższej cenie, zaburzy rzetelność wyceny.

Porównując zasób nieruchomości, jaki przyjęli obydwoje rzeczoznawcy jako bazę do dokonania wyceny, należy zwrócić uwagę, że spośród trzech działek, jedna (działka położona przy ul. [...], o pow. 3945 m2, sprzedana w 2014 r. za kwotę [...]zł/m2) została przyjęta jako materiał bazowy przez obydwu rzeczoznawców.

Kluczowym elementem sporu jest dobór pozostałych dwóch działek.

Ta sama działka przy ul. [...], o pow. 4483 m2, sprzedana w październiku 2013 r., za cenę [...] zł/m2, została zupełnie inaczej oceniona przez rzeczoznawców. Rzeczoznawca W. przyjął ją do wyceny, natomiast rzeczoznawca W. odrzuciła z argumentacją, że w tym przypadku mamy do czynienia z wysoko odstającą cenę jednostkową, "gdyż w tym miejscu ma być realizowana rozbudowa [...], więc nieruchomość charakteryzowała się ponadprzeciętną atrakcyjnością dla konkretnego nabywcy". Oceniając tą argumentację należy zwrócić uwagę, że jest to cena, jaką uzyskano w warunkach rynkowych, pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (por. powoływany wyżej art. 151 u.g.n.). Trudno za sytuację przymusową uznawać wysokie zainteresowanie kontrahenta daną działką, skoro wpływ na cenę rynkową działki mają elementy determinujące tak podaż, jak i popyt na danym rynku nieruchomości.

Oceniając operat biegłego W. pod kątem prawidłowości doboru działek do materiału porównawczego, należy zwrócić uwagę na trafne uwagi rzeczoznawcy w operacie (s. 8), który wyjaśniając zastosowaną metodologię wyceny i powołując się na standardy KSWP (Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe) wskazał, że najbardziej prawdopodobna cena rynkowa powinna mieścić się w przedziale, które tworzą dwie wartości ekstremalne: najniższa cena, za jaką zgodzi się sprzedać działkę właściciel oraz najwyższa cena, za jaką zgodzi się kupić działkę nabywca. Oceniając argumenty skarżących, którzy kwestionują przyjęcie działki przy ul. [...] do puli materiału stanowiącego podstawę wyceny, należy jeszcze raz podkreślić, że kwestionowana cena ponad [...] zł jest ceną osiągniętą na rynku, w realnej transakcji, pomiędzy podmiotami nie powiązanymi ze sobą, cechy działki wskazują na ewidentne podobieństwo (przeznaczenie w planie, infrastruktura, położenie) do działki wycenianej. W tej sytuacji nie ma racjonalnych powodów, aby pominąć tą działkę. Fakt, że nabywcy zależało na nabyciu tej właśnie działki nie jest argumentem wykluczającym. Zawsze przecież o wysokości ceny decyduje popyt i podaż. Pominięcie działki może być motywowane co najwyżej dążeniem do obniżenia wyniku końcowego wyceny, a trudno to uznać za argument w racjonalnym szacowaniu wartości działek. W ocenie Sądu nie można zatem skutecznie zarzucać biegłemu W., że wadliwe przyjął sporną działkę jako bazę do dokonania wyceny spornej działki.

Z kolei w odniesieniu do drugiej działki położonej przy ul. [...] (sprzedanej w sierpniu 2016 r., za cenę [...] zł/m2), skarżący argumentują, że nie należało jej przyjmować do podstawy wyceny, gdyż ze względu na wydłużony kształt (prostokąt o szerokości 11 m), nie ma możliwości racjonalnego wykorzystania (samodzielnej zabudowy), z tego też względu działkę odrzuciła rzeczoznawca W.. Odnosząc się do tych argumentów należy zauważyć, że biegły W. uwzględnił nietypowy kształt działki, dokonując stosownych korekt w wycenie, a zatem wziął pod uwagę specyficzne cechy działki. Po drugie pozostałe cechy działki (usytuowanie, kształt, dostęp komunikacyjny, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, zagospodarowanie) wskazywały ewidentnie na to, że mamy do czynienia z nieruchomością podobną do przedmiotu wyceny, a zatem taką, którą jak najbardziej należy uwzględniać stosując podejście porównawcze (art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n.). Po trzecie, pomimo tak bardzo akcentowanego przez skarżących niekorzystnego kształtu działka została sprzedana za cenę bardzo korzystną – blisko [...] zł za m2, a więc znacząco wyżej niż średnia wyliczona przez rzeczoznawcę W. (248 zł za m2) Wynika z tego, że w realnych warunkach rynkowych, nietypowy kształt działki nie wpłynął znacząco na zainteresowanie przez nabywcę i uzyskanie przez sprzedawcę korzystnej ceny. Podobnie jak w przypadku pierwszej z kontrowersyjnych działek, Sąd nie znajduje podstaw, aby uznać, że biegły W. dokonał wadliwego doboru działek do porównania,

Z kolei patrząc na dobór działek przez rzeczoznawcę W., charakterystyczne jest, że jako materiał do wyceny uwzględniła dwie działki o niskiej cenie ([...]/m2), dopiero trzecia działka osiągnęła na rynku znacząco wyższą wartość ponad [...] zł/m2.

Konkludując powyższą argumentację, w ocenie Sądu nie ma podstaw do zasadnego formułowania zarzutów, że biegły W. opracował operat sprzecznie z określoną prawem metodologią wyceny wartości nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W tej sytuacji zdaniem Sądu zarzuty naruszenia art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz w zw. z § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 26 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego nie są zasadne.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę fakt, że rolą biegłego W. było ustalenie wartości rynkowej spornej nieruchomości, to koronnym, kluczowym argumentem potwierdzającym prawidłowość wyceny biegłego jest cena działki, jaką uzyskali sami skarżący dokonując sprzedaży spornej nieruchomości w lutym 2017 r. za cenę [...] zł/m2. Taka była realna wartość rynkowa działki, jest to zatem najlepszy dowód tego, że zdecydowanie bliższe prawdy (realnej wartości rynkowej nieruchomości) były szacunki rzeczoznawcy W., aniżeli rzeczoznawcy W.. Można powiedzieć, że to realia rynkowe zweryfikowały poprawność analiz rzeczoznawcy W..

W związku z powyższym Sąd nie podziela również zarzutów dotyczących wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego (naruszenie art. 7, art. 77 § 1 , art. 80, art. 84 § 1 k.p.a.). Skoro operat szacunkowy biegłego W. był poprawny formalnie i merytorycznie, stanowił wartościowy materiał dowodowy, który organ zasadnie przyjął za źródło kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. Sąd zauważa, że można mieć pewne zastrzeżenia co do nader skromnego uzasadnienia tej oceny zawartej w zaskarżonej decyzji, co w jakiejś mierze potwierdza zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. Tym niemniej jednak uchybienie to z pewnością nie miało wpływu na treść rozstrzygnięcia i nie może stanowić podstawy uchylenia zaskarżonej decyzji.

Sąd nie zgadza się również z argumentem skarżących, że w sprawie doszło do naruszenia art. 157 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i brak zlecenia dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Skarżący podnosząc analizowany zarzut wspierają się na wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 stycznia 2012 r. (I OSK 2085/11). Jeżeli jednak przeczytać część merytoryczną uzasadnienia NSA (a nie skargi kasacyjnej, która wszak została oddalona), to argumentacja Sądu podważa tezy skarżących: "Dodatkowo należy podnieść, iż ustawodawca instytucję oceny operatu przez organizację zawodowa rzeczoznawców traktuje jako wyjątkową. Stanowi o tym ust. 2 art. 157 u.g.n., w myśl którego sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzeni operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Zastosowanie przepisu art. 157 ust. 4 u.g.n. będzie mieć miejsce wówczas gdy organ wydający decyzję lub Sąd kontrolujący wydane w sprawie decyzje poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, a w szczególności gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, jest niejasny, pomija niektóre składniki majątkowe. Taka sytuacja wywołuje konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, która ocenia prawidłowość sporządzonego operatu".

W rozpoznawanej sprawie w operacie biegłego W. nie było ani nieścisłości, ani błędów metodologicznych, ani rachunkowych, operat jest jasny. Biegły wyjaśnił zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Argumenty są w tym zakresie racjonalne, głębsze wkraczanie oznaczałoby podważanie wiedzy specjalistycznej biegłego, a – jak już była o tym mowa wyżej – ani organ, ani Sąd takich kompetencji nie mają.

Należy jeszcze zauważyć na marginesie, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze błędnie zawiesiło na podstawie art. 98 k.p.a. postępowanie odwoławcze. Należy przypomnieć, że o zawieszenie postępowania na podstawie tego przepisu może wystąpić wyłącznie strona, na której żądanie postępowanie zostało wszczęte. Jeżeli postępowanie zostało wszczęte z urzędu, tak jak w rozpoznawanej sprawie, nie ma możliwości zastosowania tego trybu zawieszenia postępowania. Sąd dostrzega, że motywem działania Kolegium było umożliwienie stronom przedstawienie nowego materiału dowodowego w postaci kontroperatu. Tym niemniej jednak, abstrahując od prawnej niedopuszczalności zawieszenia postępowania, było to zbędne także i z tego względu, że wystarczyło wyznaczyć stronom odpowiedni termin do przedłożenia nowego materiału dowodowego, a okres czasu wyznaczony stronom nie byłby wliczany do terminu załatwienia sprawy przez Kolegium (art. 35 § 5 k.p.a.). Z oczywistych względów błąd Kolegium nie miał żadnego znaczenia dla prawidłowości samego rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji.

Konkludując: w ocenie Sądu organy prawidłowo oceniły spełnienie przesłanek powstania obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej, bowiem niewątpliwie zmiana planu dokonana w 2014 r. spowodowała wzrost wartości spornej nieruchomości. Wysokość opłaty planistycznej została ustalona również prawidłowo, w oparciu o prawidłowo zgromadzony i wszechstronnie rozważony materiał dowodowy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).