Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 927/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2019-01-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 9 ust. 5, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: § 1-9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 18 stycznia 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędzia WSA Joanna Grzegorczyk – Drozda Protokolant Specjalista Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2019 roku sprawy ze skargi E. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] roku nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji - oddala skargę. A. P.


UZASADNIENIE

II SA/Łd 927/18

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy D., po rozpatrzeniu wniosku K. S. i Ł. S., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku domu weselnego z salą wielofunkcyjną, z częścią gastronomiczną i noclegową, wiaty i zbiornika wodnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, przewidzianej do realizacji na działce nr 48/3 we wsi D.

Odwołanie od ww. decyzji złożył E. D., właściciel nieruchomości sąsiedniej. W jego ocenie decyzja organu I instancji wydana została w oparciu o niekompletną analizę faktycznego wpływu inwestycji na środowisko oraz na interes osób trzecich i z niejasno określoną kwestią tzw. dobrego sąsiedztwa. Wyniki analizy nie w pełni wyjaśniają kwestię zasięgu obszaru analizowanego, a ponadto wskazują na brak spełnienia warunku kontynuacji funkcji zabudowy istniejącej (zagrodowa) i planowanej (usługowa). Decyzja nie zawiera także analizy budowy zbiornika wodnego na otoczenie, w tym na poziom wód gruntowych i gospodarkę rolną na terenach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Brak jest również analizy uciążliwości (głównie hałasu), jakie niesie za sobą realizacja i eksploatacja inwestycji.

Decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy wskazał, że sprawa planowanej inwestycji była już przedmiotem rozpoznania zarówno przez organ I, jak i II instancji.

Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy D. ustalił warunki zabudowy dla planowanego przez K. S. i Ł. S. zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja ta, w wyniku rozpoznania odwołania E. D., została uchylona w całości przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] r., a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W wyniku ponownego postępowania, Wójt Gminy D. wydał kolejną decyzję z dnia [...] r., utrzymaną następnie w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r.

E. D. zaskarżył ww. decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który wyrokiem z dnia 6 grudnia 2017 r., II SA/Łd 806/17, uchylił decyzje organów obu instancji.

Sąd wskazał ww. wyroku m.in., że analiza urbanistyczna, sporządzona na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), dalej rozporządzenie, została przeprowadzona dla działek zabudowanych nr 11, 41/1 i 43/6 dostępnych z tej samej drogi publicznej, przy czym działka nr 43/6 została niedawno podzielona na działki nr 43/5, 43/6 i 43/7. Fakt wydzielenia działki nr 43/6 nie znajduje jednak odzwierciedlenia w części graficznej analizy, co nie tylko prowadzi do wniosku, że mapa, w oparciu o którą organ procedował, nie zawiera aktualnych danych i nie odpowiada części opisowej, ale przede wszystkim nie pozwala na skontrolowanie danych wskazanych w analizie co do działki nr 43/6. Wadliwe było też, zdaniem Sądu, ustalenie parametrów nowej zabudowy, albowiem wyznaczone one zostały jedynie w wielkościach maksymalnych.

Sąd zwrócił też uwagę, że wskazanie maksymalnego wskaźnika 10% zabudowy projektowanego budynku i wiaty i dodatkowo nieokreślonego wskaźnika projektowanego utwardzenia terenu wraz z dojazdem i parkingiem nie znajduje odzwierciedlenia w analizie, a także w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589). Ponadto organ wywiódł z analizy, że średnia szerokość elewacji frontowej w niniejszej sprawie to ok. 20 m, przy czym do wyliczenia szerokości elewacji frontowej nieprawidłowo uwzględniono szerokość budynków gospodarczych posadowionych w głębi działek. To skutkowało przyjęciem wartości maksymalnej parametru na 24 m (z uwzględnieniem 20% tolerancji) dla budynku domu weselnego i 10 m dla wiaty.

W analizie przyjęto także, że maksymalna wysokość projektowanej zabudowy (§ 7 rozporządzenia) nie powinna przekraczać 8 m, co skutkowało określeniem maksymalnego wskaźnika dla domu weselnego i 5 m dla wiaty, bez podania jakiejkolwiek argumentacji w zakresie uregulowań wskazanego przepisu.

Kolegium wskazało dalej, że Wójt Gminy D., będąc związanym oceną prawną wyrażoną w powołanym wyżej wyroku, ponownie przeprowadził analizę urbanistyczną wymaganą przez § 3 rozporządzenia. Analiza ta została przeprowadzona w obszarze wyznaczonym w odległości 400m od granicy terenu inwestycji, ocenionym przez Sąd jako prawidłowy. Granice obszaru analizowanego zawiera mapa w skali 1:1000, stanowiąca załącznik do decyzji. Wyniki analizy w formie opisowej także stanowią załącznik do decyzji.

Organ odwoławczy podał, że jedyne działki zabudowane w obszarze analizowanym to działki nr 11 (zabudowa zagrodowa) nr 41/1 (zabudowa zagrodowa) i nr 43/6 (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), pozostałe działki z tego obszaru to działki niezabudowane (tereny rolne). Cechy tej zabudowy stanowiły podstawę do ustalenia następujących wymagań dla inwestycji:

1/ linie zabudowy wyznaczone zostały jako nieprzekraczalne w odległości 15 m od drogi gminnej (działki nr 44 i 48/4) i 20 m od drogi wojewódzkiej (działka nr 49). Ustalenie tego parametru ustalenie tego parametru nastąpiło w oparciu o § 4 ust. 2 rozporządzenia;

2/ wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do terenu inwestycji ustalono dla planowanej inwestycji w przedziale od 6,9% do 15,5%. Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 1,7% do 15,5%, średnio 6,9%. Ustalone w zaskarżonej decyzji wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do terenu inwestycji odpowiadają: minimalna średniej wielkości tego wskaźnika z obszaru analizowanego, maksymalna natomiast wielkości maksymalnej wskaźnika powierzchni zabudowy z obszaru analizowanego. Takie ustalenie nie narusza, zdaniem Kolegium, dyspozycji przepisu § 5 ust.2 rozporządzenia;

3/ szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy ustalono w przedziale:

- dla budynku domu weselnego z salą wielofunkcyjną z częścią gastronomiczną i noclegową od 9,3 m do 13,9 m;

- dla wiaty od 9,3 m do 13,9 m

Szerokość elewacji frontowej całej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 10 m do 13 m, średnio 11,6 m. Ustalony dla planowanych obiektów przedział wielkości wynika z przyjęcia tolerancji 20% dla średniej wielkości szerokości elewacji frontowej całej zabudowy w obszarze poddanym analizie. Podstawę dla ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej stanowił zatem § 6 ust. 1 rozporządzenia;

4/ wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy w wielkościach:

- dla budynku domu weselnego z salą wielofunkcyjną z częścią gastronomiczną i noclegową od 5,5 m do 8 m;

- dla wiaty od 5,5 m do 8 m.

Jak wskazuje analiza, wysokość zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym wynosi od 3 m do 8 m, średnio 5,5 m. Ustalone dla planowanych obiektów wielkości odpowiadają zatem: minimalna średniej wielkości wysokości elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym, maksymalna natomiast maksymalnej z obszaru. Takie ustalenie nie narusza, zdaniem organu odwoławczego, § 7 ust.4 rozporządzenia;

5/ geometria dachu dla planowanych obiektów ustalono: dach dwu lub wielospadowy, kąt nachylenia połaci dachowych do 45°, wysokość głównej kalenicy od 5,5 m do 8 m. Kierunek kalenicy równoległy lub prostopadły do drogi wojewódzkiej lub drogi krajowej albo granicy działki. Stosownie do brzmienia § 8 rozporządzenia, geometrię dachu dla nowej zabudowy ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Taka sytuacja ma miejsce w sprawie, gdyż ustalone zaskarżoną decyzją wymagania odpowiadają geometrii dachów istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy.

W ocenie organu odwoławczego wyznaczenie w niniejszej sprawie cech nowej zabudowy spełnia wymogi przewidziane w przepisach i znajdują oparcie w wynikach analizy.

W zakresie funkcji budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym w tekście analizy ustalono, że występuje tam zabudowa o funkcji zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. Taki stan zagospodarowania daje podstawy do uznania warunku kontynuacji funkcji za spełniony. Stanowisko takie wynika też z powołanego wyżej wyroku WSA w Łodzi z dnia 6 grudnia 2017 r. W ocenie Sądu choć realizacja domu weselnego stanowi w istocie funkcję usługową, to jednak nie jest ona sprzeczna z dotychczas występującą funkcją zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej.

Zatem planowana inwestycja kontynuuje funkcje i cechy zabudowy sąsiedniej, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.), dalej u.p.z.p.

Planowana inwestycja spełnia również pozostałe z warunków określonych art. 61 ust. 1 pkt. 2-5 ustawy. Teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - gminnej, z której planowana jest obsługa komunikacyjna inwestycji, istniejące i projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, teren inwestycji sklasyfikowany jako wprawdzie jako rolne (klasy IV i V) nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi.

Na decyzję ostateczną skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył E. D., zarzucając jej, że wydana została przy niepełnym ustosunkowaniu się do uwag i wniosków składanych na etapie toczącego się postępowania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że według zapisów w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy D. obszar przedmiotowej działki znajduje się w terenach rolniczych (R) z przeznaczeniem podstawowym określonym jako rolnicze, również przeznaczenie dopuszczalne nie przewiduje lokalizacji obiektu usługowego, jakim niewątpliwie jest budynek domu weselnego.

Skarżący dodał, że w wyniku budowy domu weselnego i wpływu potencjalnych uciążliwości powstałych podczas jego budowy oraz późniejszej eksploatacji (hałas, wibracje) na komfort zamieszkiwania ludzi, nieruchomości sąsiednie stracą swoją określoną w Studium Zagospodarowania Przestrzennego funkcję osadniczą.

W ocenie skarżącego wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz analiza urbanistyczna dla obszaru wokół działki, na której miałaby zostać zrealizowana inwestycja, nie w pełni wyjaśniają kwestię zasięgu analizowanego obszaru i wpływu na nieruchomości sąsiednie, w tym na komfort życia mieszkańców, poza tym wskazuje się, że w analizowanym obszarze istnieje "zabudowa zagrodowa", natomiast w wydanej decyzji organ ustala rodzaj zabudowy jako "zabudowa usługowa".

W odpowiedzi na skargę Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na oddalenie.

Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2017 r. poz. 2188) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302), dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga podlega oddaleniu stosownie do art. 151 p.p.s.a.

Ustalając warunki zabudowy właściwy organ działa w oparciu o przepisy u.p.z.p., a w szczególności na podstawie art. 61 ust. 1, ustanawiającego przesłanki, których spełnienie upoważnia do wydania pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji. Stosownie do jego treści wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2/ teren ma dostęp do drogi publicznej;

3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Uznanie, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna ze wszystkimi cytowanymi wyżej normami pozwala na pozytywne rozpatrzenie wniosku i ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji.

W ocenie Sądu planowana inwestycja nie jest sprzeczna z warunkami określonym w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. Przede wszystkim organy ponownie wydając decyzje uwzględniły wskazania co do dalszego postępowania zawarte w prawomocnym wyroku WSA w Łodzi z dnia 6 grudnia 2017 r., II SA/Łd 806/17. Organ I instancji ponownie przeprowadził analizę urbanistyczną, właściwie wyznaczył obszar analizowany (już poprzednio uznany przez Sąd za prawidłowy), wskazał zabudowane działki, w oparciu o które zanalizował, czy planowana inwestycja spełnia warunek "dobrego sąsiedztwa".

W analizie wyczerpująco odniesiono się także do poszczególnych parametrów inwestycji przewidzianych w rozporządzeniu – wyznaczono linię zabudowy, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu. W analizie uzasadniono wyznaczenie takich, a nie innych parametrów, przy czym prawidłowo (jest to dopuszczalne, co znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie) ustalono te parametry w formie widełek, z dopuszczalną przez przepisy tolerancją. Warto przy tym podkreślić, że w skardze nie zawarto żadnych konkretnych zarzutów odnośnie do przeprowadzonej przez organ analizy urbanistycznej, poza ogólnikowymi sformułowaniami. W ocenie Sądu, który nie będąc związany zarzutami skargi dokonał szczegółowej kontroli przeprowadzonej w sprawie analizy, organy przeprowadziły ją prawidłowo, zgodnie z przepisami rozporządzenia, a sama decyzja zawiera załączniki w postaci wyników analizy w formie graficznej i tekstowej.

Odnosząc się do zarzutów skargi podkreślenia wymaga przede wszystkim, że Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy D. jako że nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 u.p.z.p.) nie może stanowić podstawy do określenia parametrów planowanej inwestycji. To właśnie z uwagi na brak planu miejscowego realizacja zamierzenia inwestycyjnego wymaga uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Z kolei celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest jedynie ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna.

Ocena czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie nie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów Prawa budowlanego należy natomiast zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane, do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę. Zatem dopiero na tym etapie zostaną rozstrzygnięte szczegółowe kwestie dotyczące sposobu zagospodarowania działki inwestorów i wpływu planowanej przez nich inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 marca 2008r., sygn. akt II OSK 251/07). Kwestie takie jak uciążliwość hałasowa związana z funkcjonowaniem planowanego obiektu czy ewentualne naruszenie stosunków wodnych na gruncie, mogące mieć miejsce w wyniku budowy zbiornika wodnego, nie mogą odnieść skutku w postępowaniu o ustalenie warunków. Są to bowiem kwestie wykraczające poza ramy tego postępowania.

Także już w wyroku WSA w Łodzi z dnia 6 grudnia 2017 r. przesądzono, że planowana zabudowa usługowa nie godzi w zastaną na obszarze analizowanym zabudowę. Jest ona bowiem uzupełnieniem funkcji istniejącym na tym terenie – związaną z zabudową zagrodową czy mieszkaniową.

Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być zatem tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być przy tym zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi, bądź też ściśle odpowiadających parametrom zabudowań na nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących.

Teren inwestycji posiada także bezpośredni dostęp do drogi publicznej - gminnej, z której planowana jest obsługa komunikacyjna inwestycji, istniejące i projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, Inwestycja nie jest także sprzeczna z przepisami odrębnymi. Prawidłowo skonstatował zatem organ odwoławczy, że taka sytuacja, zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wymagającym łącznego spełnienia określonych w nim przesłanek, musiała skutkować ustaleniem warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy nie mogą natomiast na pewno stanowić subiektywne przekonanie osób trzecich o uciążliwości planowanej inwestycji czy spadku atrakcyjności lub wartości ich nieruchomości. Warto przy tym dodać, że żaden właściciel nieruchomości nie ma zagwarantowanej przepisami prawa niezmienności otoczenia.

Decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja i wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji bezplanowej. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza, że inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, a do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi pierwszy z etapów procesu inwestycyjnego, który zakreśla pewne ramy, wskazuje na parametry, których konkretyzacja nastąpi na kolejnym etapie. Dopiero wówczas właściwe organy podejmą kroki weryfikujące zgodność planowanych obiektów z odpowiednimi przepisami w tym technicznymi, a także zgodności z uzasadnionymi interesami osób trzecich (art. 5 Prawa budowlanego). Na obecnym etapie taka ochrona została zapewniona, ale niewątpliwie jest ona węższa, gdyż wyznaczają ją wyłącznie ogólne zasady zapisane w u.p.z.p. W przedmiotowej sprawie organ I instancji zapewnił ochronę interesów osób trzecich w stopniu wynikającym z ustawy, czemu dał wyraz w zapisach zaskarżonej decyzji.

W ocenie Sądu organy przeprowadziły prawidłową analizę urbanistyczną, w wyniku której ustaliły cechy zabudowy, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy. Innymi słowy ustalone parametry i współczynniki znajdują uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Postępowanie wyjaśniające, poprzedzające wydanie kwestionowanej decyzji przeprowadzone zostało z poszanowaniem procedury administracyjnej, a wywiedzione stanowisko zostało obszernie i szczegółowo uzasadnione w sposób wynikający z przepisu art. 107 § 3 k.p.a.

Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302), orzekł jak w sentencji.

A.B.