Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1360/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-05-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 plkt 16. art. 98 ust. 3, art. 154, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 5 ust. 1 i 2, par. 26 ust. 1 i 2, par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 28 maja 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędzia WSA Danuta Rzyminiak– Owczarczak Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2015 roku sprawy ze skargi Gminy S. na decyzję Wojewody z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) czerwca 2014 r., nr (...), Starosta P., działając na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), dalej jako "K.p.a.", art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 518) ustalił na rzecz S. i B. Z. odszkodowanie w łącznej kwocie (...) złote za utracone prawo własności nieruchomości położonej w gminie S., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb: C., arkusz mapy (...), działki nr (...), o pow. 0.0287 ha, nr (...), o pow. 0.0786 ha, nr (...), o pow. 0.1907 ha, zapisanej aktualnie w księdze wieczystej KW nr (...) – wydzielonej dla celów realizacji inwestycji drogowych – budowy dróg publicznych – dróg gminnych, w trybie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1, art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Uzasadniając powyższe stanowisko organ wskazał, że podaniem z dnia (...) lipca 2013 r., S. i B. Z. wnieśli o ustalenie odszkodowania za utracone prawo własności opisanej powyżej nieruchomości. Przedmiotowe działki nr (...) oraz (...) zostały wydzielone, zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy z istniejących przed podziałem działek nr (...), nr (...), nr (...) pod budowę terenów komunikacji o charakterze publicznym. Mając powyższe na względzie, pismem z dnia (...) sierpnia 2013 r. Starosta zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie o ustalenie odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości.

W dalszej części uzasadnienia Starosta przytoczył treść art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyjaśniając, że w sprawie zostały spełnione przesłanki uzasadniające ustalenie odszkodowania za działki przejęte przez Gminę S. pod drogę publiczną – drogę gminną.

Następnie organ I instancji wyjaśnił, że postanowieniem z dnia (...) października 2013 r. powołano rzeczoznawcę majątkowego M. S., który sporządził trzy operaty szacunkowe z dnia (...) listopada 2013 r. określające wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem administracyjnym. Sporządzenie trzech opinii uzasadnione było faktem, że w dacie podziału nieruchomości działki, z których wydzielono działki drogowe były zapisane w trzech odrębnych księgach wieczystych. Równocześnie Starosta wyjaśnił, że z uwagi na fakt, że przedłożone operaty szacunkowe miały zbliżoną treść, możliwe było ich łączne omówienie.

W uzasadnieniu decyzji scharakteryzowano następnie przedłożone oparty szacunkowe, wyjaśniając, że z uwagi na treść § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wycenie podlegały nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod drogi. Zauważono, że rzeczoznawca przyjął do porównania rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi, będące przedmiotem prawa własności. Nieruchomości były zlokalizowane w gminie S., jak i innych gminach powiatu poznańskiego podobnych rodzajowo. Rzeczoznawca wykazał 15 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, jednakże z uwagi na szczególne okoliczności 4 transakcje zostały wyłączone z dalszej analizy. W konsekwencji zbiór przyjęty do porównań obejmował 11 transakcji.

Rzeczoznawca przeprowadził proces wyceny w oparciu o podejście porównawcze, metodę I korygowania ceny średniej. W tym celu wskazał, że najniższą cenę transakcyjną osiągnięto w lutym 2012 r., przy transakcji sprzedaży nieruchomości położone w gminie S., obręb S. Transakcją objęto nieruchomość o przeciętnym zurbanizowaniu sąsiedztwa i mniej korzystnym dojeździe. Cena 1m2 wyniosła (...) zł. Z kolei najwyższą cenę transakcyjną osiągnięto w czerwcu 2013 r., przy transakcji sprzedaży nieruchomości położonej w gminie K., obręb K. Transakcją objęto nieruchomość o korzystnym zurbanizowaniu sąsiedztwa i korzystnym dojeździe. Cena 1m2 wyniosła (...) zł, co powoduje, że cena średnia 1m2 wyniosła (...) zł.

W ocenie Starosty biegły z zakresu szacowania nieruchomości przyjął do porównań nieruchomości podobne w myśl przepisu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W procesie wyceny biegły wskazał, że nie występuje jednostka monitorująca trend na rynku nieruchomości, a więc nie jest możliwe ustalenie trendu czasowego dla ustalenia wpływu czasu na wartość nieruchomości. Trend czasowy został ustalony w oparciu o analizy biegłego i obserwacje rynku na poziomie 0% w skali roku.

Na podstawie własnych analiz oraz informacji uzyskanych od nabywców działek pod drogi publiczne rzeczoznawca ustalił podstawowe atrybuty waloryzujące nieruchomość gruntową oraz wskazał ich wagi procentowe, określając 3 cechy najbardziej wpływające na cenę nieruchomości gruntowych w następujących proporcjach: lokalizacja - 35%, zurbanizowanie sąsiedztwa - 35%, dojazd - 30%. Rzeczoznawca podkreślił, że wyceniana nieruchomość charakteryzuje się mało korzystną lokalizacją, przeciętnym zurbanizowaniem sąsiedztwa, średnio korzystnym dojazdem. W wyniku przeprowadzenia analizy transakcji nieruchomościami dokonanej przez rzeczoznawcę wartość prawa własności 1 m2 gruntu, przy zastosowaniu współczynników korygujących, została określona na poziomie 120,31 zł.

Dodatkowo rzeczoznawca zastosował współczynnik K = 0,90 wskazując na niski stopień użyteczności drogi w stosunku do nieruchomości sąsiednich. Stąd ostateczna wartość 1 m2 gruntu wyniosła (...) zł. Łączna wartość gruntu zajętego dla celów realizacji inwestycji publicznej - drogowej wyniosła (...)zł.

Następnie organ wskazał, że w dniu (...) lutego 2014 r. w budynku Starostwa Powiatowego odbyła się rozprawa administracyjna, w której udział wzięli: S. Z. - były współwłaściciel nieruchomości, B. Z. - były współwłaściciel nieruchomości, J. S. - pełnomocnik byłych współwłaścicieli nieruchomości, A. S. - pełnomocnik Wójta Gminy S., oraz M. S. - rzeczoznawca majątkowy. S. i B. Z. po zapoznaniu się z operatami szacunkowymi z dnia (...) listopada 2013 r. oświadczyli, że wyrażają zgodę na ustalenie odszkodowania w oparciu o przedmiotowe operaty szacunkowe i nie zgłosili uwag ani zastrzeżeń do przedmiotowych wycen. Pełnomocnik Gminy S. po zapoznaniu się z operatami szacunkowymi oświadczył, że nie wyraża zgody na ustalenie odszkodowania w oparciu o przedmiotowe wyceny i złożyła do akt sprawy pismo z dnia (...) lutego 2014 r. zawierające uwagi i zastrzeżenia do ww. operatów. Równocześnie pełnomocnik wskazał, że gmina S. nie kwestionuje możliwości wyceny przedmiotowych nieruchomości na podstawie transakcji zawartych na terenie powiatu poznańskiego. Uważa jednak, że nieruchomości wzięte do porównania powinny być nieruchomościami podobnymi, tj. nieruchomości, które są podobnie zurbanizowane, podobnie zlokalizowane, cechują się podobnym dojazdem oraz podobną cennością gruntów. Tych cech nie można przypisać w większości przypadków do transakcji, które zostały przyjęte do porównań w operatach sporządzonych w ramach niniejszego postępowania administracyjnego.

Pismem z dnia (...) marca 2014 r. rzeczoznawca zajął stanowisko w sprawie zarzutów podniesionych podczas rozprawy administracyjnej i w konsekwencji stwierdził, że wartość oszacowania w operacie szacunkowym jest prawidłowa i odpowiada prawu. Przedmiotowe wyjaśnienia zostały przyjęte przez Starostę jako rzetelne i logiczne oraz zostały włączone do akt sprawy jako dowód w prowadzonym postępowaniu administracyjnym.

Wójt Gminy S. w piśmie z dnia (...) marca 2014 r. podtrzymał swoje stanowisko w sprawie i wniósł dalsze zastrzeżenia w zakresie wyjaśnień biegłego zawartych w piśmie z dnia (...) marca 2014 r. wskazując na nieścisłości w opinii biegłego mogące mieć wpływ na proces wyceny. Odpowiadając na powyższe rzeczoznawca w piśmie z dnia (...) kwietnia 2014 r. nie podzielił argumentacji gminy S..

Organ I instancji, oceniając operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcą majątkowego na potrzeby prowadzonego postępowania, uznał, że odpowiadają one prawu. Wątpliwości wyrażone przez Wójta Gminy S. w pismach z dnia (...) lipca 2014 r. i z dnia (...) marca 2014 r. zostały przez rzeczoznawcę majątkowego rzetelnie wyjaśnione w korespondencji kierowanej do Starosty. Podniesione przez stronę postępowania argumenty zasadzają się w znacznej części na interpretacji pojęcia nieruchomość podobna. W ocenie Starosty nie jest możliwe na rynku nieruchomości odnalezienie nieruchomości, które nie tylko formalnie, ale i faktycznie są nieruchomościami podobnymi do wycenianej, ponieważ trudno jest odnaleźć dwie identyczne nieruchomości lub nieruchomości o bardzo zbliżonym charakterze. Stąd w procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał stosownych korekt współczynników, aby transakcje przyjęte do porównań "zbliżyć" do nieruchomości wycenianej w oparciu o art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Instrumentalne traktowanie ww. przepisu nie jest uzasadnione. Jest to definicja zawarta w słowniczku ustawowym i nie może stanowić przedmiotu dowolnej interpretacji, ponieważ niesie ze sobą konkretną treść normatywną, która nie może być luźno dostosowywana dla potrzeb stron postępowania. W ocenie organu I instancji przedłożona przez rzeczoznawcę opinia jest logiczna i spójna, i została sporządzona na podstawie obowiązujących przepisów prawnych, a Starosta nie dopatrzył się uchybień metodologicznych po stronie biegłego.

Za niezasadną uznano polemikę Wójta Gminy S. z biegłym w zakresie wysokości cen transakcyjnych branych do porównań. Gmina S. powołuje się m. in. na ceny ofertowe na określonym poziomie, podczas gdy rzeczoznawca majątkowy przyjmuje do porównań transakcje już zawarte. W ocenie Starosty ceny nieruchomości są wartością co najmniej częściowo subiektywną, ponieważ o ich wysokości decydują strony umowy. Jeżeli w toku negocjacji i zawarcia umowy doszło do uwzględnienia szczególnych okoliczności to określone transakcje mogą odbiegać od "standardów" cenowych. Takie nierynkowe zachowania rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany przewidzieć i uwzględnić w procesie szacowania.

Starosta wskazał, że przedłożone operaty mogły stanowić dowód w sprawie, stąd stały się podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Odnosząc się do podnoszonej w toku postępowania kwestii zrzeczenia się odszkodowania przez byłych współwłaścicieli nieruchomości, organ I instancji wskazał, że skuteczne zrzeczenie się odszkodowania może powstać dopiero po powstaniu roszczenia o odszkodowanie, a więc z dniem, z którym decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Gmina S., zarzucając organowi pierwszej instancji naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 77 § 1 i 2, art. 7 oraz art. 80 K.p.a. W uzasadnieniu odwołania Gmina wskazała, iż w jej ocenie organ oparł rozstrzygnięcie o błędnie sporządzony operat szacunkowy. W jej ocenie operat szacunkowy zawierał wady dyskwalifikujące go jako dowód w sprawie. Przede wszystkim zakwestionowano dobór nieruchomości do porównań, które w ocenie odwołującego nie spełniają warunku podobieństwa, co z kolei doprowadziło do przeszacowania wartości działek.

Wojewoda decyzją z dnia (...) października 2014 r., nr (...), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. utrzymała w mocy zaskarżoną decyzję Starosty.

Uzasadniając powyższe stanowisko powtórzono dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie przytoczył treść art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Następnie organ odwoławczy odniósł się do zagadnienia zrzeczenia się odszkodowania, które pojawiło się w toku niniejszego postępowania, wyjaśniając, że choć istnieje możliwość zrzeczenia się roszczenia odszkodowawczego za grunty wydzielone pod drogi publiczne, jednak może to nastąpić dopiero po powstaniu roszczenia tj. po przejściu z mocy prawa danej nieruchomości na własność gminy i w ramach uzgodnień przewidzianych w art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zatem zrzeczenie się przez Z. i B. Z. odszkodowania przed uprawomocnieniem się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości nie wywołało żadnego skutku prawnego, a złożony przez nich wniosek o ustalenie odszkodowanie świadczy o chęci skorzystania z przysługującego im roszczenia odszkodowawczego.

Następnie Wojewoda wskazał, że prowadząc postępowanie odwoławcze dokonało, na podstawie art. 80 K.p.a. oceny przedłożonego operatu szacunkowego. Przeprowadzona ocena wykazała zgodność sporządzonej opinii z obowiązującymi przepisami, w związku z czym organ odwoławczy przyznał jej pełną wartość dowodową. W ocenie Wojewody opinia jest zupełna, spójna, logiczna, a płynące z niej wartości są wiarygodne. Biegły w sposób wyczerpujący opisał przedmiot wyceny. Mając na względzie przepis art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonał właściwego wyboru metody i techniki oszacowania nieruchomości. W dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów aktywizacji gospodarczej i usług komunikacyjnych zatwierdzony uchwałą Rady Gminy S.. zgodnie z którym objęte postępowaniem działki przeznaczone zostały pod komunikację drogowa, publiczną drogę dojazdową o szerokości 10,00 m (oznaczenie 2KD). W związku z powyższym biegły oparł wycenę na treści par. 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W operatach z dnia (...) listopada 2013 roku sporządzonych dla działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...), (...). (...) określono ich wartość odpowiednio w wysokości: (...) zł. (...) zł oraz (...) zł, łącznie: (...) zł. Do porównań przyjęto transakcje gruntami drogowymi z obszarów Gminy S. oraz gmin sąsiednich podobnych rodzajowo, pochodzące z lat 2011-2013. Zdaniem Wojewody takie działanie rzeczoznawcy było jak najbardziej uprawnione, bowiem jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie oraz doktrynie, rynek lokalny obejmuje obszar gminy oraz powiatu. W ocenie organu odwoławczego ostatecznie dobrana baza transakcji spełnia warunek podobieństwa i transakcje te mogły być przyjęte do bazy porównawczej dla każdej z trzech wycenianych działek. Nie można jednocześnie zgodzić się z Gminą, iż analiza rynku dokonana przez biegłego jest niewystarczająca i nierzetelna. To bowiem rzeczoznawca decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego".

Jednostkową wartość nieruchomości rzeczoznawca określił w podejściu porównawczym. metoda korygowania ceny średniej. W ocenianych operatach biegły wskazał trzy cechy/atrybuty, które w największym stopniu wpływały na cenę nieruchomości tj. cechy: lokalizacja - 35%, zurbanizowanie sąsiedztwa – 35% oraz dojazd – 30% wagi. Pominięto przy tym takie atrybuty jak uzbrojenie czy powierzchnia, bowiem pozostawały one bez wpływu na cenność gruntów o przeznaczeniu drogowym. Wojewoda podkreślił, że choć przyjęte do porównań transakcje charakteryzuje duża rozpiętość powierzchni, jednak w przypadku wyceny gruntów drogowych nie jest to cecha determinująca wartość. Działanie biegłego było zatem poprawne. W ocenie organu odwoławczego dobór transakcji podobnych przez biegłego jest poprawny i stanowi katalog nieruchomości podobnych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo Wojewoda nie dopatrzył się w sporządzonych operatach błędów ani niejasności, które mogłyby wpłynąć na odmowę ich wiarygodności,

Mając na uwadze powyższe okoliczności, organ II instancji uznał, że celowym było utrzymanie w mocy decyzji Starosty jako podjętej w zgodzie z obowiązującymi przepisami i na podstawie poprawnie sporządzonego operatu szacunkowego. Organ I instancji przeprowadził postępowanie zgodnie z regułami określonymi w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego, informował o swych poczynaniach stron, przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem wszystkich stron postępowania, a przed wydaniem decyzji w sprawie umożliwił stronom zapoznanie się z zebranym materiałem dowodowym i zgłoszenie ewentualnych wniosków.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Gmina S. reprezentowana przez Wójta. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 77 § 1 i 2, art. 7 oraz art. 80 K.p.a. jak również naruszenie art. 134 w zw. z art. 151 i art. 153 ust. 1, w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wniesiono o jej uchylenie.

W uzasadnieniu skargi podtrzymano zarzuty podnoszone w toku postępowania administracyjnego, że przyjęte do porównania nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi. Wójt Gminy S. podniósł, że sporządzone przez rzeczoznawcę operaty oparte są na podejściu porównawczym i metodzie korygowania ceny średniej cechują się wybiórczością w doborze transakcji rynkowych do analizy porównawczej. Biegły nie przeanalizował dostatecznie rynku transakcji nieruchomościami drogowymi i w związku z tym do analizy przyjęte zostały transakcje nieruchomościami, które nie są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazano, że w ośmiu przypadkach na jedenaście do porównania wzięto nieruchomości z obszaru miejscowości, które są siedzibami Gmin, natomiast część nieruchomości ma charakter typowo miejski. C. jest wsią położoną, w dość znacznym oddaleniu od P., nie jest miejscowością zurbanizowaną i w dużej części na jej terenie grunty są wykorzystywane rolniczo. Tak przyjęta próba mogłaby zapewne stanowić podstawę do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym jedynie na terenie miejscowości S. Rzeczoznawca majątkowy do porównania winien był przyjąć transakcje nieruchomościami z terenu miejscowości, gdzie cenność gruntów zarówno o przeznaczeniu drogowym, jak i pod aktywizację gospodarczą, zabudowę mieszkaniową oraz o przeznaczeniu rolnym jest podobna do cenności takich gruntów na terenie C.. Grunty o tych przeznaczeniach na terenie P., K., W., P., S. cechują się nawet kilkukrotnie wyższą cennością.

Następnie Wójt wskazał, że rzeczoznawca przywołuje wartość gruntów drogowych na terenie miejscowości S. na poziomie (...) - (...) zł/m2. jednakże aktualnie wypłacane odszkodowania oscylują w miejscowości S. w kwocie ok. (...) zł/m2, Z. w kwocie ok. (...) zł/m2, C. w kwocie ok. (...) zł/m2, G. w kwocie (...) zł/m2. Oznacza to, że rzeczoznawca oparł swoją analizę o nieaktualne dane i zaniechał przeprowadzenia rzetelnej analizy lokalnego rynku dla nieruchomości drogowych. Zdaniem Wójta Gminy S. na terenie Gminy występowały transakcje dotyczące prawa własności nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu drogowym, które wykazują większe podobieństwo do nieruchomości wycenianej niż przyjęte do porównania przez biegłego nieruchomości z obszaru powiatu poznańskiego. W skardze przywołano transakcje: z dnia 10 lipca 2012 r. dotyczącą nieruchomości położonej w C., przy ulicy (...) w cenie (...) zł/m2; z dnia (...)lipca 2012 r. dotyczącą nieruchomości położonej w G., przy ulicy (...) w cenie (...) zł/m2; z dnia (...) sierpnia 2012 r. dotyczącą nieruchomości położonej w Z., przy ulicy (...) w cenie (...) zł/m2, wskazując równocześnie, że rzeczoznawca sporządzając kolejne operaty na zlecenie Starosty wystąpił z zapytaniem o wykaz transakcji drogowych na terenie Gminy S., co świadczy o niedostatecznie przeprowadzonej analizie rynku lokalnego.

W dalszej części skargi Wójt zakwestionował ocenę atrybutu "zurbanizowanie sąsiedztwa" dla wycenianych nieruchomości na poziomie przeciętne, podnosząc, że ocena ta powinna na zasadzie ekstrapolacji wykraczać poza przyjęty do porównania zbiór i kształtować się jeszcze niższym poziomie. W dacie, na którą rzeczoznawca powinien był przyjąć stan nieruchomości wycenianych w bezpośrednim sąsiedztwie nie było żadnych zabudowań, a większość gruntów wykorzystywana była rolniczo. Skarżąca gmina podniosła również zarzut braku prawidłowej i szczegółowej analizy rynku nieruchomości drogowych na podstawie których rzeczoznawca przyjął wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, wskazując, że rzeczoznawca powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. W operatach szacunkowych z listopada 2013 r. jest jedynie informacja o analizie rynku i badaniach preferencji potencjalnych nabywców, a brak informacji o sposobie ustalenia takich preferencji oraz metody obliczenia wielkości wpływu ustalonych cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Wobec powyższego podważeniu podlega przyjęcie określonych w operatach szacunkowych z listopada 2013 r. cech jako rynkowych.

Dodatkowo w skardze wskazano na dużą rozpiętość cenową przywołanych transakcji, świadczącą o niejednorodności i niepoprawności przyjętej grupy nieruchomości porównawczych. Wójt Gminy S. wyjaśnił, że choć sama cena nie stanowi kryterium oceny podobieństwa nieruchomości, to jej wysokość pośrednio wskazuje na to, jakimi właściwościami owa nieruchomości się cechuje. Oznacza to, że im większa różnica w cenie porównywanych nieruchomości, tym większe zachodzą między tymi nieruchomościami różnice w zakresie właściwości, o których mowa w art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wójt przywołał § 5 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne, wyjaśniając, że ustawodawca uznaje, że ceny odbiegające ponad 20 % od przeciętnego poziomu nie powinny być wykorzystywane w wycenie, bo opatrzone są wadami (specjalny kupujący, zakup w emocjach, a to są przykładowe kryteria niepodobieństwa).

Wójt podkreślił, że w analizowanych operatach rozbieżność od ceny minimalnej do maksymalnej wynosi ponad 160 % ceny minimalnej, co w jego ocenie przesądza, że do operatów przyjęto nieruchomości niepodobne albo opatrzone specjalnymi warunkami transakcyjnymi. Dodatkowo zauważył, że rzeczoznawca odpowiedział na zgłoszone w toku postępowania zarzuty w sposób oględny, zasłaniając się przede wszystkim swobodą oceny oraz doświadczeniem, bez podawania szczegółowego uzasadnienia stanowiska. Pomimo tak wielu wątpliwości organy uznały operat za dowód dla sprawy przydatny, który tak pod względem formalnym jak i merytorycznym nie budzi zastrzeżeń.

Następnie w skardze Wójt podniósł, że organy dokonały nieprawidłowej interpretacji pojęcie nieruchomość podobna, podnosząc, że jednym z elementów wskazujących na podobieństwo nieruchomości jest jej stan, a więc zgodnie z definicją zamieszczoną w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami stan zagospodarowania nieruchomości, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Przyjęte w operatach nieruchomości nie spełniają powyższego warunku, co dyskwalifikuje powyższe środki dowodowe.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem niniejszego postępowania jest kwestia ustalenia odszkodowania z tytułu utraconego prawa własności nieruchomości położonej w gminie S., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb: C., arkusz mapy (...), działki nr (...), o pow. 0.0287 ha, nr (...), o pow. 0.0786 ha, nr (...), o pow. 0.1907 ha, zapisanej aktualnie w księdze wieczystej KW nr (...) – wydzielonej dla celów realizacji inwestycji drogowych – budowy dróg publicznych – dróg gminnych, w trybie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1, art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rozpoznając przedmiotową sprawę wskazać należy, w pierwszej kolejności, że okolicznością bezsporną pozostaje, że Wójt Gminy S. ostateczną decyzją z dnia (...) lutego 2011 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonych w C. oznaczonych w ewidencji gruntów: obręb C., arkusz mapy 1, jako działki: nr 88 o powierzchni 0,4497 ha, nr (...) o powierzchni 0,2848, nr (...) o powierzchni 0.2964 ha. oraz nr (...) o powierzchni 0,0610 ha. W wyniku rzeczonego podziału powstały między innymi działki oznaczone numerami: (...) (0.1907 ha), (...) (0,0786 ha). (...) (0.0287 ha) – wszystkie przeznaczone pod komunikację drogową publiczną – drogę dojazdową o szerokości 10,0 m (oznaczenie na rysunku planu symbolem 2KD). Podział powyższy nastąpił zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów aktywizacji gospodarczej i usług komunikacyjnych w C. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy. Spełnione zostały tym samym przesłanki, określone w art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzasadniające wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejęte pod drogę publiczną – drogę gminną. Brak było przy tym podstaw do uznania, aby Z. i B. Z. skutecznie zrzekli się odszkodowania, gdyż jak prawidłowo wyjaśniły organy administracji publicznej, zrzeczenia się roszczenia odszkodowawczego za grunty wydzielone pod drogi publiczne, mogło nastąpić dopiero po powstaniu roszczenia tj. po przejściu z mocy prawa danej nieruchomości na własność gminy, co jednak nie miało miejsca w przedmiotowej sprawie. Zauważyć bowiem należy, ze umowa z dnia (...) października 2003 r., w sprawie zrzeczenia się odszkodowania, została zawarta jeszcze przed dniem wejścia w życie planu miejscowego, uchwalonego w dniu (...) sierpnia 2004 r., mocą którego przedmiotowe działki zostały przeznaczone pod budowę terenów komunikacji o charakterze publicznym. W ocenie Sądu, w momencie podpisywania umowy nie sposób było więc mówić o jakichkolwiek "roszczeniach" związanych z odszkodowaniem za działki przejęte pod drogi publiczne, gdyż zobowiązania Gminy względem właścicieli działek nie były jeszcze w jakikolwiek sposób skonkretyzowane.

Istota zawisłego przed sądem sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy uzyskane w toku postępowania administracyjnego operaty szacunkowe mogły stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Sąd akceptuje przy tym stanowisko zajmowane przez organy administracji publicznej, że z uwagi na fakt, że przedłożone operaty szacunkowe miały zbliżoną treść, możliwe było ich łączne omówienie.

W tym miejscu należy zauważyć, że operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.) to podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi jedynie dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wyłączną kompetencją organu jest ocena zasadności ustalenia wysokości należnego stronie odszkodowania. To również organ ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. W powyższym świetle organ winien był więc dokonać oceny prawidłowości przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny oraz wyjaśnić, czy na przestrzeni lat miały miejsce transakcje nieruchomościami umożliwiające dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o przyjętą metodę wyceny. Równocześnie, jak zauważono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1358/12, Baza NSA, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Stosownie do treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jedynym podmiotem uprawnionym do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oznacza to, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Innymi słowy, rola organu administracji publicznej sprowadza się do kontroli zasad sporządzenia operatu szacunkowego oraz oceny, czy przedłożony operat jest spójny i logiczny. Stąd, przyjąć należy, że w świetle art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie budzi wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy cieszy się szeroką swobodą, ustanowioną z woli ustawodawcy. Nie może być ona ograniczana bez uzasadnienia, a środki podważania opinii zostały uregulowane wprost w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczona swoboda powinna być przy tym uwzględniania przy analizie wydanej przez organ decyzji, opartej na opinii rzeczoznawcy, w szczególności oceny zgodności jej z przepisami określającymi postępowanie wyjaśniające (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2948/12, Baza NSA).

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu przedłożone w niniejszej sprawie operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie z regułami zakreślonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a organy administracji publicznej prawidłowo uznały, że mogą one stanowić dowód w sprawie. Same operaty zostały sporządzone z poszanowaniem zasad ich sporządzenia, jak również są spójne i logiczne, a co więcej, podnoszone w toku postępowania wątpliwości były szczegółowo wyjaśniane przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dokonując oceny przedłożonych operatów szacunkowych, a co za tym idzie, odnosząc się do podnoszonych w skardze zarzutów, należy zauważyć, że stosowanie do treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W treści skargi zakwestionowano w pierwszej kolejności samo określenie rynku nieruchomości, wyjaśniając, że przyjęte do operatu transakcje dotyczyły działek, które nie stanowią nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Zarówno ustawa o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie precyzują pojęcia rynku nieruchomości, posługując się jedynie sformułowaniami "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie nieruchomości" oraz "lokalny rynek nieruchomości" (w przeciwieństwie do regionalnego rynku nieruchomości oraz krajowego rynku nieruchomości – por. § 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

W orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtował się przy tym pogląd, że dokonując wykładni tych pojęć należy odnieść się do przepisów ustaw ustrojowych dotyczących funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego, to jest art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 594 ze zm.), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 595 ze zm.) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa ( tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 596 ze. zm.) – por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 08 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1460/12; z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt I OSK 23/10; z dnia 22 maja 2012 r., sygn. I OSK 701/11, dostępne w Bazie NSA. Analiza normatywna powołanych regulacji ustrojowych prowadzi do wniosku, że pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Pogląd ten podziela skład orzekający w niniejszej sprawie.

W powyższym świetle nie można skutecznie podnosić zarzutu, jak czyni to wnosząca skargę gmina, aby rzeczoznawca dopuścił się naruszenia zasad sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie w operacie transakcji, mających miejsce na terenie powiatu poznańskiego. Rzeczoznawca majątkowy, przyjmując powyższe transakcje był do tego uprawniony, natomiast sam wybór nieruchomości znajdował się w jego gestii, jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Co więcej, wyjaśnienia wymaga, że dokonując powyższych czynności, rzeczoznawca działał zgodnie z ciążącym na nim obowiązkiem wyboru, w pierwszej kolejności transakcji, których przedmiotem były nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Stosownie bowiem do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych nie budzi przy tym wątpliwości, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Po 445/13, Baza NSA). W przedmiotowej sprawie wyceniane nieruchomości były przeznaczone pod drogi – co wynika wprost z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc rzeczoznawca był zobowiązany w pierwszej kolejności sięgnąć do transakcji, mających za swój przedmiot nieruchomości o takim samym przeznaczeniu. Działanie powyższe było jak najbardziej prawidłowe i znajdywało swoje uzasadnienia w przepisach regulujących zasady sporządzania operatów szacunkowych.

Odnosząc się do zakwestionowania przez Gminę oceny atrybutu "zurbanizowanie sąsiedztwa" dla wycenianych nieruchomości na poziomie przeciętne, wyjaśnić należy, że stosowanie do treści powołanego już uprzednio art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W powyższym świetle to rzeczoznawca dokonuje wyboru czynników korygujących oraz określa ich poszczególne wagi. W przedmiotowej sprawie, w ramach wybranej metody wyceny korygowania ceny średniej, rzeczoznawca ustalił wskaźniki umożliwiające skorygowanie ceny średniej oraz ustalił ich poszczególne wagi, co wprost wynika z posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, których zarówno organ administracji publicznej, jak i sąd administracyjny nie może obecnie kwestionować. Co więcej, w operatach szacunkowych przedstawiono powody wybrania takich, a nie innych wskaźników korygujących oraz przyporządkowanych im wag. Gmina, nie zgadzając się z określonymi kryteriami wyceny, mogła je zwalczać na etapie postępowania administracyjnego jedynie w drodze, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomościami, a więc wnioskować o zwrócenie się do organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych o dokonanie opinii dotyczącej przedłożonych operatów, albo też poprzez przedłożenie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Sąd podkreśla, że organ prowadzący postępowanie administracyjne nie dysponuje wiedzą specjalistyczną, która pozwalałby mu skutecznie zakwestionować przyjęte na potrzeby sporządzonych operatów szacunkowych wskaźniki, co powoduje, że za nietrafne uznać należało zarzuty dotyczące określenia wag poszczególnych wskaźników korygujących zastosowanych przez rzeczoznawcę majątkowego.

W tym miejscu należy zauważyć, że wbrew zarzutom skargi nieruchomości przyjęte w ocenianych operatach zostały szczegółowe opisane – rzeczoznawca majątkowy przedstawił informacje dotyczące miejscowości ich położenia, numerów działek, a także informacje umożliwiające ocenę ich położenia oraz sąsiadującego z nimi otoczenia. Określenie powyższych parametrów nieruchomości pozwalało dokonać oceny, czy mogły one, jako nieruchomości podobne, zostać przyjęte do operatu szacunkowego.

Przechodząc do podnoszonego w skardze zarzutu wysokiej różnicy pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną działek przyjętych do wyceny, wyjaśnić należy, że skarżący nie wykazali w jakikolwiek sposób, aby różnica powyższa dyskwalifikowała przyjęte do operatu szacunkowego nieruchomości. Sąd podkreśla, że w myśl definicji legalnej, zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W kontekście wskazanej powyżej definicji legalnej, rozbieżności w cenie nieruchomości o przeznaczeniu drogowym przyjętych do operatu szacunkowego, nie pozwalają na aprioryczne przyjęcie, iż wybrane nieruchomości nie stanowią nieruchomości podobnych, tak długo, jak są one porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Cena nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w tej definicji jako parametr wpływający na podobieństwo.

W § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ustawodawca wyjaśnił, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Równocześnie w § 5 ust. 2 powołanego powyżej rozporządzenia zastrzeżono, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. W ocenie Sądu regulacja powyższa nie daje podstaw do wyciągnięcia wniosku, aby w operacie szacunkowym rzeczoznawca nie mógł przyjąć do porównania nieruchomości tylko dla tego, że jej cena odbiega o 20% od przeciętnych cen na rynku, o ile nie jest to nieruchomość, której sprzedaż odbyła się w drodze przetargu.

Sąd podkreśla, że po pierwsze, rynek nieruchomości nie jest rynkiem regulowanym, a co za tym idzie, osiągane ceny sprzedaży nieruchomości o tym samym przeznaczeniu (tu: nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg publicznych) mogą się wzajemnie od siebie różnić. Po drugie, w ramach przyjętej metody wyceny – metody korygowania ceny średniej, rzeczoznawca majątkowy ma możliwość skorygowania poszczególnych różnić pomiędzy cenami osiąganymi na rynku nieruchomości. Innymi słowy, w ramach dokonywanej wyceny rzeczoznawca majątkowy ma możliwość skorygowania owej "niejednorodności" cen nieruchomości, do jakich odnosi się skarżąca Gmina w treści skargi. Sąd raz jeszcze podkreśla, że Gmina, nie zgadzając się z zastosowaną metodą wyceny, przyjętymi do porównania nieruchomościami, czy też przyjętymi współczynnikami korygującymi i ich wagami, w istocie kwestionuje sferę zastrzeżoną do rzeczoznawcy majątkowego jako osoby posiadającej wiadomości specjalne. Tego typu zarzuty mogą być skutecznie podniesione jedynie w razie wykazania, iż istotnie rzeczoznawca naruszył zasady sporządzania operatu szacunkowego i popełnił błędy logiczne, które podważają przydatność dla celów wyceny sporządzonego opracowania. W ocenie Sądu taka sytuacja w niniejszej sprawie nie miała miejsca. W tych warunkach, o czym była mowa wcześniej, wzruszenie sporządzonych na potrzeby niniejszego postępowania operatów, mogło nastąpić jedynie w trybie, o jakim mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podsumowując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że w sprawie zaistniały przesłanki uzasadniające wypłatę odszkodowania za nieruchomości przyjęte pod drogi publiczne, natomiast sama wysokość odszkodowania została prawidłowo ustalona na podstawie operatów szacunkowych, które spełniały kryteria określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, działając w oparciu o przepis art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.