Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 144/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2008-12-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 138  par. 2, art. 107 par. 1 i 3, art. 7, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 137 ust. 1, art. 140 ust. 1, 2 i 4, art. 174 ust. 2, art. 149, art. 150, art. 154, art. 151, art. 153
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4, par. 21 ust. 1;
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art.3 ust.2
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 47, art. 48
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian,, Sędzia WSA Jacek Kuza, Protokolant Asystent sędziego Dorota Pawlicka, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 grudnia 2008r. sprawy ze skargi A. P.- F. na decyzję Wojewody z dnia [...], znak: [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

II SA/Ke 144/08

UZASADNIENIE

Decyzją z [...] Wojewoda po rozpoznaniu odwołań A. P.-F., Stowarzyszenia Kupców "[...]" z siedzibą w K. oraz A. A., J. A., R. A., S. B., B. B., A. B., A. B., A. B., Z. B., A. B., H. B., R. B., J. B., T. B., H. B., R. B., A. B., C. C., M. Cz., R. Cz., H. D., K.D., W. D., A. D., J. D., G. D., S. D., G. D., B. G., S. G., Cz. G., G. G., T. G., E. G., R. G., W. G., J. I., A. J., M. J., A. J., A. J., M. J., M. K., S. K., H. K., Z. K., H. K., A. K., H. K., T. K., K. K., J. K., B. K., W. K., J. K., I. K., J. K., J. K. (Zakład Krawiecki), E. K., M. K., M. K., Z. K., W. i E. K., H. K., J. K., W. K., Z. K., S. K., H. K., J. L., J. L., D. L., Z. Ł., B. M.-Ł., G. M., B. M., D. M., S. M., S. M., D. M., A. M.-D., J. M., A. M., E. M., A. M., D. M., L. N., R. O., A. P., R. P., J. P., A. P., D. P., C. P., P. P., A. P., T. P., M. P., A. R., R. R., S. S., E. S., H. S., W. S., W. S., A. Sz., J. Sz., A. S., S. Sz., E. S., P. S., M. Ś., R. T., S. T., A. T., M. U. ( "[...]"), S. W., M. W., W. W., P. W., D. i M. W., Z. W., A. W., A. W., R. W., G. W., A. Z., H. Z. i E. Z., uchylił decyzję Starosty z dnia [...] orzekającą o zwrocie na rzecz A. P.-F., spadkobierczyni byłej właścicielki S. W. S., nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], w aktualnej ewidencji gruntów m. K. obr. 017 oznaczonej numerem działki [...] o pow. 1,2487 ha nr dz. hip. [...]ujawnionej w KW Nr KI1L 00051594/9 jako własność Gminy i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I-szej instancji.

Wojewoda ustalił, że zaskarżoną decyzją z dnia [...] Starosta orzekł w pkt 1 o zwrocie opisanej wyżej nieruchomości na rzecz A. P. –F., w pkt 2 ustalił zwaloryzowaną wartość odszkodowania z tytułu zwrotu na kwotę 2 873 764,94 złotych i w pkt 3 zobowiązał A. P. –F. do wpłacenia tej kwoty na rzecz Gminy.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ ustalił, że S. W. S. zbyła na rzecz Skarbu Państwa w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości, część nieruchomości położonej w K. przy ul. [...] (obecnie [...]) oznaczonej w dacie jej nabycia aktem notarialnym Rep. A. Nr 6329/68 z dnia 29 maja 1968r., m.in. jako działka nr 4 o pow. 1,7069 ha, z przeznaczeniem pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej.

Działka hipoteczna nr [..] o pow. 1,7069 ha po nabyciu jej przez Skarb Państwa w/w aktem notarialnym z dnia 29 maja 1968r., została podzielona na działki Nr [...] o pow. 1,2487 ha i nr [...] o pow. 0,4582 ha. Mapa sytuacyjno-własnościowa ze stanem prawnym i granicami działek hipotecznych została przyjęta do zasobu geodezyjnego w dniu 30 października 1992r., za numerem [...].

Organ II instancji podał, że w dniu 20 maja 1996 r. pełnomocnik skarżącej A. P.-F. złożył w Urzędzie Rejonowym wniosek o zwrot części zbytej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości odpowiadający działce hipotecznej nr [...] o pow. 1,2487 ha, która nigdy nie została użyta pod inwestycje dla Spółdzielni Mieszkaniowej i stała się zbędna na cel określony przy jej wywłaszczeniu. Do wniosku dołączono prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy w sprawie o sygn. akt. IV Ns 3584/84 z dnia 4 stycznia 1985r., zgodnie z którym spadek po S. W. S., nabyła w całość A. P.

Organ odwoławczy wskazał, że w trakcie toczącego się postępowania o zwrot nieruchomości, Zarząd Miasta decyzją z dnia [...], stwierdził nabycie z mocy prawa przez Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych z dniem 5 grudnia 1990r., prawa użytkowania wieczystego gruntów stanowiących własność Gminy o powierzchni 2,1829 ha położonych w K. przy ul. [...], w skład których wchodziła m.in. objęta wnioskiem o zwrot nieruchomość.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 28 października 2004r. w sprawie o sygn. akt. II SA/Kr 599/03 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił decyzję Zarządu Miasta z dnia [...] oraz decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] i z dnia [...], odmawiające stwierdzenia nieważności decyzji o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz PUK.

Wojewoda podkreślił, że w związku z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 maja 2003 r. w sprawie o sygn. OPS 1/03, jako organ wyższego stopnia wyznaczył do załatwienia sprawy zwrotu niniejszej nieruchomości Starostę.

Organ ten decyzją z dnia [...] orzekł o zwrocie objętej wnioskiem nieruchomości na rzecz A. P.-F., a w uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że przedmiotowa działka nigdy nie została wykorzystana na cel określony przy jej wywłaszczeniu, tj. pod budownictwo mieszkaniowe Spółdzielni Mieszkaniowej, a zatem spełnione zostały przesłanki uzasadniające jej zwrot na rzecz spadkobiercy byłego właściciela. Organ podkreślił, że nie zachowały się decyzja o lokalizacji szczegółowej oraz plan realizacyjny zagospodarowania przestrzennego terenu, stanowiące podstawę przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Na mocy decyzji Wojewody z dnia [...] Gmina nabyła z mocy prawa grunty Skarbu Państwa oznaczone w ewidencji gruntów miasta obręb 017 numerem działki [...], w skład której wchodziła także nieruchomość objęta wnioskiem. Aktualnie, wskazana we wniosku działka nr hip. [...] stanowi działkę o nr ewid. [...] o pow. 1,2487 ha.

Organ odwoławczy ustalił, że przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało, że działka o nr [...] położona w K. przy ul. [...] nie została wykorzystana na cel określony przy wywłaszczeniu, tj. pod budownictwo mieszkaniowe Spółdzielni Mieszkaniowej. Od lat 70 –tych na nieruchomości prowadzona była działalność handlowa w formie targowiska miejskiego najpierw przez Gminną Spółdzielnię "[...]" w B., a następnie od 1984r. przez Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych. Ponadto z ustaleń organu I instancji wynika, że działka o nr [...] położona jest poza terenem osiedla [...], nie została przekazana Spółdzielni na cele inwestycyjne, Spółdzielnia nigdy nią nie dysponowała i nie rości sobie do tego gruntu żadnych praw.

W przekonaniu organu I instancji zgromadzone w sprawie dowody, w tym dowód z oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu 20 czerwca 2005r., potwierdziły, że objęta wnioskiem o zwrot działka stanowi teren zabudowany, zagospodarowany oraz użytkowany przez Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych w K. jako południowa część powierzchni Miejskiego Placu Targowego. Znajdują się na niej obiekty usługowo-handlowe (pawilony handlowo - usługowe, wiaty stalowe- typ I i II, wiaty tzw. szczęki, pawilony blaszane ) stanowiące własność PUK oraz należące do osób prywatnych, zarządzane przez PUK. Nieruchomość posiada nawierzchnię asfaltową. Od ul. [...] i [...] zagospodarowana jest pod parking utwardzony trylinką betonową. Wykonane zostało ogrodzenie z ram stalowych wypełnionych siatką oraz ogrodzenie niskie parkingu, sieci kablowe zasilające rozdzielnie elektryczne, drogi wewnętrzne asfaltowe, chodniki dla pieszych wykonane z płyt chodnikowych, słupy oświetleniowe, sieci uzbrojenia technicznego terenu nieruchomości, energia elektryczna, woda, kanalizacja sanitarna i deszczowa. Obiekty budowlane i urządzenia wykorzystywane są do prowadzenia działalności usługowo - handlowej na targowisku miejskim.

Pismem z dnia 4 grudnia 2006r. Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych w K. przesłało do Starostwa Powiatowego wykaz obiektów znajdujących się na działce nr [...] wraz z listą ich użytkowników. Na podstawie tego wykazu wszystkie osoby prowadzące działalność gospodarczą na placu targowym posiadające umowy dzierżawy placu targowego zostały uznane przez organ I instancji zgodnie z art. 28 kpa jako strony niniejszego postępowania zwrotowego.

Jednocześnie organ I instancji stwierdził w uzasadnieniu swojej decyzji, iż zwrotu nakładów poniesionych na wywłaszczonej nieruchomości najemca, dzierżawca może dochodzić na drodze cywilno-prawnej od poprzedniego właściciela tj. Gminy, na rzecz której A. P. – F. zobowiązana jest zwrócić ustalone niniejszą decyzją odszkodowanie, obejmujące nakłady na zwracanej nieruchomości.

Dla celów niniejszego postępowania, zgodnie z przepisem art. 140 w zw. art. 150 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na zlecenie organu I-szej instancji sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie tego organu operat opracowany został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym z zasadami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami i może być podstawą do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

Prezydent Miasta pismem z dnia 26 czerwca 2007r., poinformował, że nie wnosi zastrzeżeń do sposobu wykonania operatu szacunkowego zwracanej nieruchomości. Natomiast pełnomocnik wnioskodawczyni pismem z dnia 26 marca 2007r., złożył zarzuty dotyczące opracowanego operatu szacunkowego, m.in. zastosowanie niewłaściwej metodologii wyceny nieruchomości, mającej w konsekwencji wpływ na zawyżenie wartości nakładów.

Organ I instancji przyjął, iż wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie, przedłożone w piśmie z dnia 16 kwietnia 2007r., są wystarczające i operat szacunkowy może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Jednocześnie organ ten stwierdził w uzasadnieniu swojej decyzji, że wartość rynkowa nieruchomości podlegającej zwrotowi określona została na kwotę 5 413 500 zł., natomiast wartość nieruchomości według stanu na datę jej zbycia na rzecz Skarbu Państwa - na kwotę 2 560 300 zł.: tak więc stopień zwiększenia wartości tej nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio po jej wywłaszczeniu określony został na kwotę 2 853 200 zł.

Zgodnie z art. 140 ust. 2 odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień zwrotu nieruchomości przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, który to wskaźnikw sprawie wynosi 4300,1386.

Z aktu notarialnego Rep. A 6329/68 wynika, że wysokość odszkodowania za zwracaną nieruchomość wyniosła 47.823,90 starych złotych. W rezultacie zwaloryzowane odszkodowanie wynosi 20 564,94 zł. i jest niższe od 50% aktualnej wartości rynkowej tej nieruchomości wynoszącej 5 413 500 zł. Stosownie do art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwaloryzowane odszkodowanie powiększone zostało o kwotę wzrostu wartości nieruchomości i wynosi 2 873 746,94.

Odwołania od powyższej decyzji Starosty złożyli: A. P.- F., Stowarzyszenie Kupców "[...]" oraz wymienione na wstępie osoby będące dzierżawcami placu targowego w części objętej wnioskiem o zwrot.

A. P.-F. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części ustalającej wysokość zwaloryzowanego odszkodowania za zwrot wywłaszczonej nieruchomości i wydanie na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa w tym zakresie orzeczenia co do istoty sprawy. W jej przekonaniu organ rażąco zawyżył odszkodowanie z uwagi na przyjęcie jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego, sporządzonego z naruszeniem prawa materialnego, w szczególności ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy kodeks cywilny oraz standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Skarżąca sprzeciwiła się przyjęciu tego operatu szacunkowego jako podstawy do ustalenia odszkodowania, z uwagi na poważne błędy merytoryczne. A. P.- F. zarzuciła organowi I instancji - naruszenie procedury administracyjnej tj. art. 7, 75 i 77 kpa poprzez pominięcie w postępowaniu dowodu i opinii technicznej sporządzonej przez zespół rzeczoznawców pod kierunkiem prof. dr hab. inż. J. Z. P., z której wynika, iż na terenie objętym zwrotem wyłącznie budynek szaletu jest trwale związany z gruntem, przez co jest częścią nieruchomości, a pozostałe obiekty mają charakter tymczasowy przez co stanowią ruchomości. Obiekty te nie są częścią składową nieruchomości, a w związku z tym nie mogą być przedmiotem zwrotu. Nadto niezrozumiałym dla odwołującej jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego kryterium własności mienia do ustalenia wysokości odszkodowania.

Skarżąca zarzuciła także operatowi szacunkowemu przyjęcie bez żadnego merytorycznego uzasadnienia stopnia zużycia niektórych obiektów, przyjęcie przez rzeczoznawcę błędnej metodyki wyceny skutkującej bardzo dużym błędem w określeniu wartości nieruchomości według stanu na dzień wywłaszczenia i stanu na dzień zwrotu, co doprowadziło do rażącego zawyżenia wysokości odszkodowania związanego ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości po dacie wywłaszczenia.

Jak wskazała odwołująca, w złożonej przez nią opinii technicznej zużycie techniczne urządzeń budowlanych w postaci ogrodzeń asfaltowych, chodników z obrzeżami oszacowano na minimum 80%, natomiast zużycie funkcjonalne jest całkowite 100%. Rzeczoznawca majątkowy określił stopień zużycia na 65%. Jednocześnie skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca dokonał nieprawidłowego wyboru nieruchomości porównawczych do ustalenia stanu nieruchomości na dzień wywłaszczenia i na dzień zwrotu. Błąd w jego ocenie polega na tym, że do porównania na stan z daty wywłaszczenia przyjęto 3 nieruchomości o peryferyjnej lokalizacji na terenach niezagospodarowanych, brak dróg, pełnego uzbrojenia, oświetlenia, etc. (ul. [...], ul. [...], ul. [...]), podczas gdy nieruchomość będąca przedmiotem zwrotu nie miała wówczas tj. w 1968 roku peryferyjnej lokalizacji.

Nadto A. P.-F. podniosła, że rzeczoznawca majątkowy w wyliczonym odszkodowaniu ujął także wartość tzw. pawilonów mięsnych, które zostały posadowione na terenie targowiska w 2004r., czyli w trakcie postępowania o zwrot nieruchomości. Były to w ocenie odwołującej nakłady poczynione w złej wierze, ponieważ zostały dokonane po dacie złożenia wniosku o zwrot nieruchomości.

Stowarzyszenie Kupców "[...]" zarzuciło natomiast w swoim odwołaniu, że organ I instancji nie doręczył stronie zaskarżonej decyzji pomimo odmiennej adnotacji na kopercie oraz wskazało na rażące naruszenie prawa materialnego tj. art. 136 ust. 3 i 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów proceduralnych kpa.

W ocenie skarżącego materiał dowody zebrany w sprawie został zgromadzony wbrew zasadzie prawdy obiektywnej wynikającej z art. 7 kpa. Przy orzekaniu o zwrocie nieruchomości, aby prawidłowo ustalić przesłankę zbędności najpierw należy ustalić cel wywłaszczenia, a z materiału dowodowego nie wynika aby organ I instancji podjął taką próbę. Jego błędne wnioski wynikają wyłącznie z treści zapisu z aktu notarialnego zbycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, która to ocena jest wadliwa. W treści umów sporządzonych w formie aktów notarialnych wskazano, iż nieruchomość została zbyta z przeznaczeniem pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Zdaniem skarżącego w żadnym akapicie umowy, a także z żadnych innych dokumentów nie wynika, iż budownictwem tym miało być "budownictwo mieszkaniowe".

W pozostałych odwołaniach podzielono zarzuty podnoszone przez Stowarzyszenie Kupców "[...]" oraz podkreślono dodatkowo, że w decyzji o zwrocie organ nie uwzględnił interesu społecznego mieszkańców Kielc oraz kupców, którzy na terenie targowiska znajdują zatrudnienie oraz dają pracę innym osobom. Dodatkowo M. W. i S. B. podnieśli, że zagospodarowanie placu przy ul. [...] ma charakter trwały, a w zaskarżonej decyzji brak ustaleń odnoszących się do rodzaju nakładów poczynionych na terenie zwracanej nieruchomości.

Organ II-giej instancji po rozpatrzeniu odwołań podkreślił w uzasadnieniu swojej decyzji, że postępowanie administracyjne w tej sprawie przeprowadzone zostało w oparciu o przepisy kpa oraz ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Przytaczając treść art. 136 ust. 3 i art. 137 tej ustawy organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawową przesłanką zwrotu nieruchomości jest jej zbędność na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Wojewoda uznał za nieuzasadniony zarzut Stowarzyszenia Kupców "[...]" z siedzibą w K., iż cel wywłaszczenia nie został przez organ I instancji ustalony oraz, że został ustalony nieprawidłowo. Również zarzut, że pod pojęciem "budownictwo" mieści się nie tylko budownictwo mieszkaniowe, ale także szeroko pojęta infrastruktura w skład której może wchodzić targowisko miejskie jest nie do przyjęcia z uwagi na fakt, że przedmiotowy grunt nigdy nie został przekazany SM na cele inwestycyjne, w związku z tym Spółdzielnia ta nie realizowała na tym terenie żadnych inwestycji.

W przekonaniu organu II instancji z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna na cel określony przy wywłaszczeniu.

Analizując operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony on został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Zawiera w szczególności wszystkie elementy, o których mowa w § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wątpliwości budzi jednakże prawidłowość ustalenia przedmiotu i zakresu wyceny. Otóż w operacie szacunkowym jako przedmiot wyceny określono nieruchomość położoną w K. przy ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami i urządzeniami. Natomiast zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości wraz z częściami składowymi według stanu na datę określenia wartości oraz określenie zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań bezpośrednio podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Jednakże z zakresu tego wyłączono urządzenia i obiekty usytuowane na przedmiotowej działce, które stanowią własność osób fizycznych lub podmiotów gospodarczych prowadzących działalność na targowisku miejskim i obiektów nie mocowanych do gruntu – koszaliny (szczęki). Wojewoda podkreślił, że przedmiotem zwrotu jest nieruchomość. Definicja nieruchomości zawarta w kodeksie cywilnym wyjaśnia, że częścią nieruchomości są wszystkie elementy i naniesienia, a także nakłady trwale związane z gruntem. Zatem, skoro w niniejszej sprawie przedmiotem postępowania jest nieruchomość, jej część składową powinny stanowić wszystkie nakłady trwale z nią związane, niezależnie od tego, z czyich środków finansowych zostały one zrealizowane. Organ II instancji podkreślił, że nie ma znaczenia dla określenia przedmiotu i zakresu wyceny, kto jest właścicielem nakładów trwale związanych z gruntem, gdyż niezależnie od osoby właściciela stanowią one część składową nieruchomości. Z materiału dowodowego nie wynika jednoznacznie, które z nakładów poniesione były ze środków PUK, a które ze środków osób prowadzących na tej nieruchomości działalność handlową, oraz które z nich pozostają trwale bądź nietrwale powiązane z gruntem. Dokonanie precyzyjnych ustaleń w powyższym zakresie powinno poprzedzać zlecenie wykonania operatu szacunkowego.

Niezależnie od powyższego organ odwoławczy stwierdził że nie znajdują uzasadnienia zarzuty dotyczące operatu szacunkowego podniesione w odwołaniu złożonym przez A. P.-F.. Zasadny pozostaje natomiast zarzut dotyczący wadliwości ustalenia przedmiotu i zakresu wyceny, który dotyczy postępowania prowadzonego przez organ I instancji. Organ ten powinien - jak już wyżej wspomniano -precyzyjnie określić przedmiot postępowania oraz ocenić dowód, jakim jest przedłożona przez strony opinia techniczna w sprawie kwalifikacji obiektów i urządzeń budowlanych w obrębie placu Targowego przy ul. [...] w K.

Organ II instancji uznał, że nie można uwzględnić zarzutu, dotyczącego twierdzenia, że rzeczoznawca, nie mając uprawnień rzeczoznawcy budowlanego, nie mógł dokonać samodzielnie wyceny przedmiotowej nieruchomości, a to z uwagi na fakt, że rzeczoznawca sporządzający wycenę posiada stosowne uprawnienia w tym zakresie, a podejmując się jej sporządzenia powinien kierować się swoją wiedzą i doświadczeniem oraz mieć świadomość odpowiedzialności zawodowej jak i cywilnej za wykonane zlecenie. Uwzględnić należy również fakt, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności wytyczne wskazane w przepisie. Do kompetencji rzeczoznawcy pozostaje określenie zużycia obiektów podlegających wycenie, jak również prawidłowe dobranie nieruchomości porównawczych i ustalenie wag cech ich charakteryzujących. Nie jest natomiast rolą organu merytoryczna ocena operatu szacunkowego, gdyż ustawowo ustanowiona została do tego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Kontrola taka może dotyczyć jedynie prawidłowości pod względem zgodności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami.

Niezależnie od powyższego organ odwoławczy podkreślił, że jako nieruchomości porównawcze zostały przyjęte nieruchomości o odmiennej lokalizacji niż nieruchomość wyceniana, jednakże różnice te zostały zniwelowane za pomocą stosownych poprawek.

W przekonaniu Wojewody bezzasadnym jest także zarzut, że rzeczoznawca powinien uwzględnić, iż w dacie wywłaszczenia nieruchomość posiadała dobre sąsiedztwo, położone na terenach uzbrojonych. Zgodnie bowiem z przepisem art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod uwagę bierze się tylko działania podjęte bezpośrednio na nieruchomości zwracanej i tak też uczynił rzeczoznawca.

Jeżeli zaś chodzi o zarzut, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w odszkodowaniu także wartość tzw. pawilonów mięsnych, posadowionych na terenie targowiska - w ocenie odwołującej w złej wierze – bo w 2004r., czyli w trakcie postępowania o zwrot nieruchomości Wojewoda wskazał, iż zarzut ten jest bez znaczenia. Zgodnie bowiem z art. 139 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość podlega zwrotowi w stanie w jakim znajduje się w dniu zwrotu, a nie w stanie złożenia wniosku o zwrot.

Mając na uwadze treść przepisu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia organ odwoławczy uznał, że skoro operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby niniejszego postępowania zwrotowego został wykonany w grudniu 2006r., to w dacie orzekania przez organ odwoławczy był już nieaktualny. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ I instancji powinien zatem stosownie do art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami uzyskać potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego bądź zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

Odnosząc się do powtarzających się w odwołaniach A. K., R. P., R. R., A. B. i S. B. zarzutów dotyczących utraty miejsc pracy jako jedynego źródło utrzymania oraz kwestii ewentualnych odszkodowań dla osób prowadzących działalność gospodarczą na zwracanej nieruchomości, organ odwoławczy podkreślił, że okoliczność ta nie może stanowić przedmiotu badania w postępowaniu dotyczącym zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Słusznie uznał organ I instancji, że dla postępowania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, nie ma znaczenia obecne jej wykorzystanie lecz jedynie fakt, czy cel wywłaszczenia został zrealizowany przed upływem 10 lat od momentu jej wywłaszczenia. W przekonaniu Wojewody organ I instancji odnosząc się do kwestii zwrotu nakładów poniesionych na wywłaszczonej nieruchomości prawidłowo wskazał, że najemca, dzierżawca może ich dochodzić na drodze cywilno-prawnej od poprzedniego właściciela tj. Gminy, na rzecz której A. P.-F. zobowiązana jest zwrócić ustalone niniejszą decyzją odszkodowanie, obejmujące nakłady na zwracanej nieruchomości.

Jeśli zaś chodzi o złożony przez A. P.-F. wniosek o odrzucenie odwołań dzierżawców z uwagi na brak legitymacji strony w postępowaniu zwrotowym, organ II instancji wyjaśnił, że w orzecznictwie i literaturze nie ma jednolitego stanowiska dotyczącego tego zagadnienia.

W świetle przytoczonego w odwołaniu skarżącej orzecznictwa NSA oraz wyroku Sądu Najwyższego, najemcy nie legitymują się interesem prawnym uzasadniającym ich udział w postępowaniu zwrotowym (wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 października 2004r., w sprawie o sygn. I SA 1440/03 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2002r., w sprawie o sygn. III RN 129/02).

Z drugiej strony w myśl tezy zawartej w uchwale składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2003r., w sprawie o sygn. OPS 6/03, ONSA 2004/1/10, str.139 , najemca, który na podstawie umowy najmu zawartej z nowym właścicielem wywłaszczonej nieruchomości, to jest Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego, używa lokal (budynek) znajdujący się na tej nieruchomości, ma przymiot strony w postępowaniu administracyjnym o zwrot wywłaszczonej nieruchomości (art. 28 KPA w związku z art. 138 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wojewoda podkreślił przy tym, że jeżeli najemcom (dzierżawcom) zostanie przyznana legitymacja strony w niniejszym postępowaniu, merytoryczne orzeczenie w tej sprawie zostanie odłożone "ad Kalendas Graecas". Liczba dzierżawców oraz dane dotyczące ich miejsca zamieszkania pozostają bowiem tak dynamiczne, że nie ma żadnych szans ustalenia w tym zakresie aktualnego stanu dotyczącego stron postępowania na żadnym etapie postępowania, a zatem jest rzeczą oczywistą, że kwestia ta może mieć destrukcyjny wpływ na postępowanie.

Organ odwoławczy podkreślił, że rozumie intencję orzeczniczą zawartą w uchwale NSA z dnia 13 października 2003 r. w sprawie o sygn. OPS 6/03 skierowaną na uznanie interesów uczestników postępowania, jednakże prowadzi ona do tego, że osoby legitymujące się określonymi prawami obligacyjnymi mogą wyłączyć realizację prawa rzeczowego, co jest niedopuszczalne.

Dlatego też w przekonaniu organu II instancji celowym byłoby przy ponownym rozpatrywaniu sprawy dokonanie ponownej analizy interesu prawnego dzierżawców i stosownie do dokonanej analizy uznanie ich bądź też nie za strony niniejszego postępowania zwrotowego. Jeżeli zaś organ I instancji uznał dzierżawców za strony niniejszego postępowania, to powinien zapewnić im czynny udział na każdym jego etapie, w tym udział w oględzinach nieruchomości oraz w rozprawie administracyjnej, czego jednak nie uczynił, przez co naruszył przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Odnosząc się natomiast do zarzutu podniesionego przez Stowarzyszenie Kupców "[...]" dotyczącego okoliczności, że decyzja organu I instancji nie została doręczona tej stronie, organ odwoławczy podkreślił, że z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy (zwrotne potwierdzenie odbioru decyzji znak:[...]) wynika, iż zaskarżona decyzja została doręczona prawidłowo, przy czym wobec uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, zarzut ten nie ma znaczenia.

W świetle powyższych ustaleń, zgodnie z art. 138 § 2 Kpa, organ II instancji uznał, że konieczne jest przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, który zobligowany jest uzupełnić postępowanie uwzględniając wskazane uwagi mające na celu prawidłowe i zgodne z obowiązującymi przepisami prowadzenie postępowania administracyjnego.

Dodatkowo odnosząc się do podniesionej w odwołaniu A. P.-F. kwestii, iż "uchylanie całej decyzji nie jest konieczne" organ wskazał, że skoro w przedmiotowej sprawie konieczne jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części, to organ odwoławczy nie był uprawniony stosownie do art. 138 kpa, utrzymać w mocy orzeczenia zawartego w pkt 1 zaskarżonej decyzji.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach A. P.-F. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i o przekazanie sprawy Wojewodzie do ponownego rozpoznania.

Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 138 § 2 kpa.

W uzasadnieniu skargi jej autorka podniosła, że uprawnienia kasacyjne organu odwoławczego przewidziane w art. 138 § 2 kpa mają charakter wyjątkowy - zasadą powinno być orzekanie co do istoty sprawy. Kasacyjny rodzaj decyzji organu odwoławczego, stanowiący wyłom od zasady merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy przez organ odwoławczy, nie może podlegać wykładni rozszerzającej (wyrok NSA z 25 listopada 2003 r., IV SA 1496/2002 - M. Prawn. 2004, nr 2, s. 60; teza pierwsza wyroku NSA z 2 grudnia 1999 r., I SA 632/99 - LEX nr 48722; teza pierwsza wyroku NSA z 27 października 1999 r., I SA 2127/98 - LEX nr 48721; teza pierwsza wyroku NSA z 6 sierpnia 1999 r., IV SA 2776/98 - LEX nr 47914; teza druga wyroku NSA z 23 czerwca 1999 r., IV SA 1037/97 - LEX nr 47868; wyrok NSA z 13 maja 1999 r., IV SA 723/97 - LEX nr 47269; teza pierwsza wyroku NSA z 6 stycznia 1999 r., IV SA 2246/97 - LEX nr 46694; postanowienie NSA OZ w Lublinie z 16 grudnia 1998 r., I SA/Lu 1292/97 – LexPolonica; teza pierwsza wyroku NSA OZ w Gdańsku z 29 kwietnia 1998 r., I SA/Gd 166/97 –LexPolonica; teza pierwsza wyroku NSA OZ w Katowicach z 12 grudnia 1996 r., SA/Ka 1994/95 - LEX nr 28962; wyrok NSA OZ w Poznaniu z 17 października 1996 r., I SA/Po 234/96 – LexPolonica; teza pierwsza wyroku NSA z 21 czerwca 1994 r., IV SA 1606/96 - LEX nr 47864).

A. P.- F. podniosła, że jeżeli organ odwoławczy nie ma wątpliwości, co do stanu faktycznego i nie stwierdził potrzeby przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów (art. 136), to ma obowiązek orzec co do istoty sprawy. (teza pierwsza wyroku NSA z 2 grudnia 1999 r., I SA 632/99 - LEX nr 48722; wyrok NSA z 27 lipca 1999 r., IV SA 714/97 - LEX nr 47853; wyrok NSA z 19 stycznia 1998 r., IV SA 529/96 - LEX nr 43138; teza trzecia wyroku NSA OZ we Wrocławiu z 8 stycznia 1996 r., SA/Wr 1068/95 - LexPolonica; teza pierwsza wyroku NSA OZ we Wrocławiu z 28 grudnia 1995 r., SA/Wr 2569/95 – LexPolonica, teza druga wyroku NSA z 22 września 1981 r., II SA 400/81 - ONSA 1981, nr 2, poz. 88).

Odnosząc się do okoliczności niniejszej sprawy skarżąca uznała, że brak jest wątpliwości co do stanu faktycznego i nie istnieje potrzeba przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów. Wojewoda w swojej decyzji nie wskazał na jakiekolwiek braki w postępowaniu dowodowym przeprowadzonym przez organ pierwszej instancji, a jedynie uznał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna na cel określony przy wywłaszczeniu.

W przekonaniu skarżącej organ odwoławczy poddał jedynie w wątpliwość słuszność przyznania dzierżawcom przedmiotowej nieruchomości statusu strony w postępowaniu, stwierdzając, że kwestia legitymacji dzierżawców w postępowaniu zwrotowym nie jest jednolita zarówno w orzecznictwie sądowym jak i literaturze prawniczej, powyższe wątpliwości organu odwoławczego nie pozwalają jednak na uznanie, że zachodzi potrzeba przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, o którym mowa w art. 138 § 2 k.p.a.

A. P. – F. podniosła, że postępowanie wyjaśniające jest postępowaniem mającym na celu ustalenie stanu faktycznego sprawy. Kwestia przyznania dzierżawcom statusu strony w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie należy do oceny stanu faktycznego, a do oceny stanu prawnego sprawy. W niniejszej sprawie nie zachodzi zatem potrzeba przeprowadzenia powtórnie postępowania dowodowego (wyjaśniającego), o którym mowa w art. 138 § 2 kpa. Zdaniem skarżącej, w przypadku wątpliwości odnośnie przyznania dzierżawcom statusu strony w przedmiotowym postępowaniu Wojewoda władny był wydać decyzję na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa, tzn. uchylić zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzec co do istoty sprawy, uznając dzierżawców za strony toczącego się postępowania albo odmawiając im takiego statusu.

Skarżąca zarzuciła, że uchylenie przez Wojewodę decyzji Starosty w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji prowadzi jedynie do wydłużenia w czasie postępowania mającego na celu zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Postępowanie w sprawie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości zostało bowiem zainicjowane wnioskiem złożonym w dniu 21 maja 1996 roku i do dnia dzisiejszego nie zostało zakończone.

Powołując przepisy art. 136 ust. 1 i 2, art. 140 ust. 1, art. 141 ust. 1 oraz art. 112 ust. 1 i art. 4 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami skarżąca podniosła, że jej zdaniem dzierżawcom nieruchomości nie przysługuje status strony w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości.

A. P.-F. przytaczając fragment uzasadnienia wyroku WSA w Warszawie dnia 21 października 2004 r. w sprawie o sygn. akt I SA 1440/03, podkreśliła, że z przepisu art. 136 oraz art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla dzierżawcy terenu nie wynikają żadne uprawnienia ani obowiązki mogące stanowić podstawę do przyjęcia, iż w przedmiotowej sprawie posiada on interes prawny legitymujący go jako stronę postępowania oraz że pomimo, iż uczestniczył w postępowaniu dotyczącym zwrotu nieruchomości i wydawane w tej sprawie decyzje były mu doręczane, nie jest on uprawniony do wniesienia odwołania od decyzji dotyczącej zwrotu nieruchomości.

Skarżąca wskazała, że podobne stanowiska zostały zaprezentowane w wyrokach WSA z dnia 28 listopada 2005 r. w sprawie o sygn. akt I SA/Wa 44/05 oraz w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2002 r. w sprawie III RN 129/02.

Reasumując A. P.- F. uznała, że w niniejszej sprawie nie istniały przesłanki umożliwiające organowi administracji wydanie decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 kpa.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w pisemnych motywach zaskarżonej decyzji. Dodatkowo Wojewoda podkreślił, że zastrzeżenia organu odwoławczego dotyczyły kwestii dokonanych rozliczeń z tytułu zwrotu nieruchomości i w tym zakresie konieczne jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego znacznej części. Odnośnie zaś dzierżawców wątpliwości organu wzbudziła kwestia przyznania im przez organ I-szej instancji statusu strony przy jednoczesnym braku zapewnienia im czynnego udziału w postępowaniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z przepisem art. 3 § 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, która obejmuje między innymi orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych, zgodnie z przepisem art. 134 § 1 p.p.s.a., sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w decyzji organu odwoławczego będącej przedmiotem skargi, naruszeń prawa mających wpływ na wynik sprawy, a tym samym skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności.

Decyzja Wojewody oparta została o przepis art. 138 § 2 kpa, zgodnie z którym organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I-szej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Przekazując sprawę organ ten może wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Rację ma przy tym skarżąca, że generalną zasadą postępowania administracyjnego, wynikającą z art. 138 k.p.a., jest merytoryczne rozpoznanie i rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy. Wyjątkiem od niej jest wydanie decyzji kasacyjnej i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, przy czym jeżeli organ II instancji uznaje za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej przepisem art. 138 § 2 k.p.a., to przyczyny takiego stanu rzeczy winny znaleźć wyraz w uzasadnieniu decyzji (art. 107 § 1 i 3 kpa).

Ponieważ przedmiotem skargi jest decyzja kasacyjna, nie będąca z zasady decyzją orzekającą merytorycznie i kończącą postępowanie w sprawie administracyjnej, kontroli sądowej poddana musi być w pierwszym rzędzie jej zgodność z wymogami stawianymi przez art. 138 § 2 kpa, w oparciu o który została wydana. Odpowiedzi będzie zatem wymagało pytanie, czy postępowanie prowadzone przed organem I-szej instancji istotnie zawiera takie braki, które wymagają przeprowadzenia tego postępowania ponownie w całości lub w znacznej części.

Na wstępie podkreślić należy, że oba organy uznały, że wniosek o zwrot nieruchomości co do zasady zasługuje na uwzględnienie i z taką oceną należy się zgodzić. W świetle ustalonego w sprawie, niekwestionowanego przez strony stanu faktycznego nie ulega bowiem wątpliwości, że objęta przedmiotem postępowania nieruchomość stanowiąca własność S. S., nigdy nie została przeznaczona na realizację celu na jaki została wywłaszczona, tj. pod budownictwo dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Takie ustalenie potwierdza już samo stanowisko tej Spółdzielni, która nie kwestionowała faktu, że przedmiotowy grunt nie został jej przekazany na cele inwestycyjne i nigdy nim nie dysponowała. To z kolei przesądza przyjęcie, że urządzony na działce nr [...] Miejski Plac Targowy nie stanowi infrastruktury osiedla zarządzanego przez SM. Zasadnie zatem oba organy uznały, że stan faktyczny w sprawie odpowiada dyspozycji art. 137 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.04.261.2603 ze zm.), zwanej w dalszym ciągu ugn.

Jak wynika z treści zaskarżonej decyzji, zastrzeżenia organu odwoławczego – powodujące konieczność zastosowania art. 138 § 2 kpa – dotyczyły dwóch kwestii:

1. ustalenia wysokości odszkodowania, o jakim mowa w art. 140 ugn, czego skarga w ogóle nie zauważa oraz

2. kręgu osób zainteresowanych w rozstrzygnięciu sprawy w rozumieniu art. 28 kpa.

Argumentacja zawarta w skardze koncentruje się jedynie na drugim problemie wywodząc wbrew temu, co zawiera uzasadnienie zaskarżonej decyzji, że "Wojewoda(...) nie wskazuje na jakiekolwiek braki w postępowaniu dowodowym przeprowadzonym przez organ pierwszej instancji", poddając jedynie w wątpliwość "słuszność przyznania dzierżawcom przedmiotowej nieruchomości statusu strony".

Ad.1 Stosownie do treści art. 140 ust. 1, 2 i 4 ugn, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.

Jak widać z powyższego, w sprawie dotyczącej zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczną jest wycena nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Zgodnie z art. 156 ust.1 ugn dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości ( art. 174 ust. 2 ugn), sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 149 i nast. określa podstawowe zasady wyceny nieruchomości, których rozwinięcie i uszczegółowienie znajduje się w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Dotyczą one między innymi kryteriów, jakimi kieruje się rzeczoznawca przy wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 150 i 154 ugn); przepisy powyższe wyjaśniają także, co oznacza w świetle ustawy wartość nieruchomości (rynkowa, odtworzeniowa i katastralna – art. 151 ugn) i na czym polegają konkretne podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości (art. 152 i 153 ugn oraz § 4 i nast. rozporządzenia z 21 września 2004r.).

Ustawowy rygoryzm w określeniu zasad, wedle których sporządzony ma być operat szacunkowy nie pozbawia go jednak waloru opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa. Oznacza to, że do organu orzekającego w sprawie należy ostatecznie merytoryczna ocena operatu, a w szczególności prawidłowość i zgodność z prawem zastosowanego przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia i metody oszacowania nieruchomości.

Oceny takiej dokonał organ II-giej instancji i w jej wyniku słusznie zakwestionował przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego kryterium, wedle którego – przy wycenie wartości nieruchomości na datę ustalenia odszkodowania - poczynione na przedmiotowej nieruchomości nakłady zaliczył do jej części składowych.

Jak wynika z treści operatu, rzeczoznawca dokonał oszacowania nieruchomości ustalając jej wartość odtworzeniową. Taką wartość określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150 ust.3 ugn). Uzasadniając taki wybór rzeczoznawca – stosownie do powołanego przepisu podkreślił - że "na rynku lokalnym obejmującym miasto Kielce i rynku regionalnym (miasta woj. świętokrzyskiego) nie wystąpiły transakcje sprzedaży tego rodzaju nieruchomości zabudowanych" (str.18 operatu).

Stosownie do art. 152 ust.3 zdanie trzecie ugn i art. 153 ust. 3 ugn, wartość odtworzeniową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego, które polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Dla określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu wybranego przez rzeczoznawcę podejścia niezbędnym jest zatem ustalenie, czy grunt objęty wyceną posiada części składowe, a co za tym idzie koniecznym jest na wstępie wyjaśnienie, co należy rozumieć pod tym pojęciem.

Definicja części składowych znajduje się w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączne bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Artykuł 48 kc stanowi dodatkowo, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jak wynika z treści operatu, określając koszt odtworzenia części składowych gruntu stosownie do treści art. 153 ust.3 ugn, rzeczoznawca przyjął, że częściami tymi w stanie faktycznym sprawy są:

1. pawilony handlowe i handlowo-usługowe,

2. różnego rodzaju wiaty,

3. ogrodzenie placu i parkingu,

4. linie kablowe elektryczne i rozdzielnice wraz z oświetleniem,

5. drogi wewnętrzne, parking i chodniki.

O ile urządzenia wymienione w pkt 3-5 co do zasady są częściami składowymi nieruchomości (jako urządzenia trwale z gruntem związane, chyba że wchodzą w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 pkt 2 kc), to w przypadku pawilonów i wiat, jakie wedle opisu rzeczoznawcy znajdują się na spornym gruncie, takiego stanowczego ustalenia poczynić nie można. W szczególności, nie do zaakceptowania jest przyjęcie za autorem operatu i organem I-szej instancji, że podstawą do wyceny tych nakładów (powodujących wzrost wartości nieruchomości) jest udokumentowane do nich prawo (pisemne wyjaśnienia rzeczoznawcy - k.111 t. IV akt I-szej instancji oraz uzasadnienie decyzji Starosty z dnia [...]). Jak słusznie zauważył organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji, przedmiotem wyceny – zgodnie z podejściem kosztowym określającym wartość odtworzeniową nieruchomości – winny być jej części składowe, ustalone wedle definicji zawartej w przytaczanych wyżej przepisach kc, bez względu na to, z czyich środków finansowych były realizowane. Podstawowym kryterium oceny zakwalifikowania danego nakładu do części składowych nieruchomości winna być zatem trwałość związania go z gruntem, a analizy w tym zakresie zabrakło zarówno w operacie jak i w decyzji pierwszoinstancyjnej. Jest to natomiast okoliczność wymagająca przeprowadzenia postępowania dowodowego w znacznej części, przede wszystkim w zakresie zasadniczej korekty operatu, zapoznania z nim stron, udzielenia możliwości zgłaszania zastrzeżeń, uwag itp. Wątpliwości nie ma bowiem w przypadku wzniesienia budynku czy też urządzenia, takiego jak trwałe ogrodzenie, place postojowe, chodniki czy drogi dojazdowe. Trudności mogą natomiast pojawić się w przypadku innych nakładów, jednak przesądzającą będzie zawsze ocena, na ile możliwym jest ich demontaż i odłączenie od gruntu.

Jak wynika ze sporządzonego w sprawie operatu, znajdujące się na placu targowym pawilony, zakotwione są "bezpośrednio do utwardzenia z płyt chodnikowych lub placu o nawierzchni asfaltowej za pomocą śrub i dybli" (operat str. 12 – 15). Z uwagi na brak fundamentów nie ma podstaw do uznania, że w tym przypadku mamy do czynienia z budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U.06.156.1118 ze zm.) – jak zdaje się przyjmować rzeczoznawca (opisując np. instalacje elektryczne w pawilonach jako określony procent wartości "budynku", str. 28-30 operatu). Głównym kryterium oceny, czy znajdujące się na spornej nieruchomości pawilony oraz wiaty są jej częściami składowymi, a co za tym idzie czy podlegają oszacowaniu poprzez określenie kosztów ich odtworzenia, było zatem ustalenie, na ile są one trwale związane z gruntem w rozumieniu art. 47 § 2 w zw. z art. 48 kc. Skoro tej podstawowej oceny dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie wysokości odszkodowania zabrakło, słusznie organ odwoławczy spostrzegając tę wadę postępowania przed organem I-szej instancji przyjął, że zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, a co za tym idzie zastosowania przepisu art. 138 § 2 kpa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zauważa jednocześnie, że pojęcie trwałego związania z gruntem w rozumieniu art. 48 kc interpretowane jest szeroko w doktrynie i orzecznictwie Sądu Najwyższego, z których organ I-szej instancji winien skorzystać przy dokonywaniu ustaleń tych obiektów, które są częściami składowymi gruntu będącego przedmiotem zwrotu i co za tym idzie podlegać będą szacowaniu. Przez trwałe związanie z gruntem rozumie się taką więź fizyczną, gdy odłączenie budynku lub innego urządzenia od gruntu nie może nastąpić (art. 47 § 2 kc) bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości (gruntu) lub części odłączonej (np. budynku). Ponadto częścią składową gruntu jest tylko taki obiekt (inne urządzenie), który nie został połączony z gruntem dla przemijającego użytku (art. 47 § 3 kc) – tak SN w orzeczeniu z 9 czerwca 1967r., PUG 1/1968 oraz J.Ignatowicz (w:) K.c. Komentarz 1972, s.138; J.Piątkowski (w:) System II, s.377, przypis 122; S.Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s.32-33. Warto także zwrócić uwagę na powszechny w orzecznictwie sądów powszechnych i doktrynie pogląd, że budowle, które zostały połączone z gruntem w sposób prowizoryczny, np. baraki, szopy, kioski itp. nie stanowią części składowych gruntu i są zaliczane do ruchomości (SN 15.02.1961, OSPiKA 2/1962/45 z glosą aprobującą A.Ohanowicza, tak też J.Ignatowicz – j.w., S.Rudnicki – j.w.; T.Dybowski, Części składowe s.89; E.Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s.10).

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w granicach zakreślonych przytoczonym na wstępie art. 134 § 1 p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny zwraca uwagę na jeszcze jedno uchybienie procesowe popełnione w toku postępowania przed organem I-szej instancji, które dodatkowo wzmacnia argumentację przemawiającą za zasadnością decyzji kasacyjnej podjętej przez Wojewodę.

Jak już wskazano wyżej, ustalając wartość odtworzeniową nieruchomości określa się - stosownie do treści art. 153 ust.3 ugn - oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Przepis § 21 ust.1 rozporządzenia z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że za koszt nabycia gruntu, o którym mowa wyżej, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Taka treść art. 153 ust.3 ugn oznacza, że określając w podejściu kosztowym koszt nabycia gruntu – czyli jego wartość rynkową – należy przedmiotem oszacowania uczynić jedynie część powierzchni ziemskiej, bez części składowych, gdyż koszt odtworzenia części składowych ustalany jest oddzielnie. Za taką interpretacją powołanego przepisu przemawia przede wszystkim oddzielenie przez ustawodawcę dwóch pojęć: gruntu i jego części składowych oraz odrębne określenie ich wartości (kosztów odtworzenia w przypadku części składowych). Nie bez powodu w tym samym przepisie w zdaniu pierwszym używa się pojęcia "nieruchomość", a w zdaniu drugim: "grunt" i "jego części składowe". Ustawodawca przyjął zatem, że w podejściu kosztowym na wartość nieruchomości składa się wartość rynkowa gruntu (bez części składowych) i koszt odtworzenia części składowych.

Jak wynika tymczasem z operatu sporządzonego w niniejszej sprawie, szacując wartość rynkową gruntu na datę zwrotu – przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami - rzeczoznawca przyjął, że jest to "teren zagospodarowany", co rodzi uzasadnione obawy, że faktycznie przedmiotem wyceny nie był sam grunt – jak nakazuje art. 153 ust.3 ugn w zw. z § 21 ust.1 rozporządzenia – lecz cała nieruchomość z jej częściami składowymi (tabela nr 3 str. 23 operatu). Wątpliwości w tym zakresie winny być w oparciu o art. 77 § 1 kpa wyjaśnione, w szczególności dotyczy to sprecyzowania, co rzeczoznawca rozumie pod pojęciem "teren zagospodarowany" i czy obejmuje on części składowe nieruchomości. W razie pozytywnej odpowiedzi na to pytanie należy przyjąć, że w tym zakresie operat nie odpowiada treści art. 153 ust.3 ugn i wymaga korekty. Części składowe nieruchomości (niezależnie od oceny, które nakłady poczynione na spornym gruncie są takimi częściami w rozumieniu art. 48 kc), byłyby bowiem w takim przypadku szacowane dwukrotnie: raz w wartości rynkowej gruntu jako jego części składowe (nieruchomość zabudowana czy zagospodarowana ma inną wartość rynkową – zazwyczaj wyższą – aniżeli nieruchomość nie posiadająca takich cech) i drugi raz w kosztach odtworzenia części składowych. Takie rozumienie art. 153 ust.3 ugn jest natomiast niewłaściwe i nie odpowiada intencji ustawodawcy.

Ustalanie – w ramach określenia kosztu nabycia gruntu na podstawie art. 153 ust.3 ugn - wartości rynkowej gruntu wraz z jego częściami składowymi metodą porównywania parami (jak uczynił to rzeczoznawca w niniejszej sprawie), jest niczym innym jak określanie wartości rynkowej tej nieruchomości w rozumieniu art. 150 ust.2 ugn w zw. z art. 151 ust.1 i art. 152 ust.3 zdanie pierwsze ugn. Możliwość określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca jednak wykluczył, o czym była już mowa wyżej.

W niniejszej sprawie przedmiotem wyceny wartości nieruchomości na datę zwrotu, przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu kosztowym stosownie do art. 153 ust. 3 ugn, winny być zatem dwa elementy:

1. część powierzchni ziemskiej oznaczona jako działka ewidencyjna będąca przedmiotem postępowania, w stanie w jakim znajduje się w dniu zwrotu; różnice pomiędzy stanem z dnia wywłaszczenia a stanem z dnia zwrotu winny się sprowadzać jedynie do gruntu, a nie do jego części składowych (mogą np. dotyczyć likwidacji nierówności i wykopów powstałych wskutek wydobycia gliny, które – jak wynika a materiału dowodowego – charakteryzowały ten teren w dniu wywłaszczenia),

2. części składowe gruntu – przy prawidłowym i zgodnym z art. 48 kc ustaleniu, które z nakładów stanowią części składowe przedmiotowej nieruchomości.

Ocena prawidłowości zastosowanego przez rzeczoznawcę podejścia kosztowego, a zwłaszcza zgodność z art. 153 ust.3 ugn w rozumieniu przedstawionym wyżej, winna być zatem ponownie skontrolowana przez organ I-szej instancji, a w razie konieczności - niezbędnym będzie skorygowanie operatu, aby odpowiadał on wymogom ustawowym.

Wprawdzie uchybienia, o jakim mowa nie spostrzegł organ odwoławczy, jednak tego typu naruszenie przez ten organ przepisów prawa procesowego, a to art. 7, 77 § 1 i 80 kpa nie ma wpływu na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a., a co za tym idzie nie powoduje konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji. W ostateczności bowiem, rozstrzygnięcie kasacyjne organu odwoławczego oparte o przepis art. 138 § 2 kpa jest zasadne i zgodne z prawem. Podkreślenia przy tym wymaga, że braki w postępowaniu w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania są na tyle istotne i dotyczą tak ważnych dla wyniku sprawy kwestii, że organ II-giej instancji w ramach postępowania odwoławczego nie mógłby ich uzupełnić nie naruszając przy tym zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

Ad.2. Drugą kwestią, dla ustalenia której Wojewoda zastosował w sprawie przepis art. 138 § 2 kpa, jest problem dotyczący interesu prawnego osób, które z zarządcą działki objętej wnioskiem, zawarły umowy dzierżawy dotyczące wydzielonych części placu targowego. Wywody organu odwoławczego w tym zakresie, zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji są jednak mało czytelne i nie do końca zrozumiałe, co na pewno stanowi naruszenie prawa procesowego, zwłaszcza art. 107 § 3 kpa.

Skoro bowiem zamiarem organu odwoławczego było zakwestionowanie tezy, zawartej w zacytowanej w zaskarżonej decyzji uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2003r. (OPS 6/03), dotyczącej uznania najemców (dzierżawców) jako strony postępowania administracyjnego o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, to taki pogląd winien był stanowczo wyrazić i konsekwentnie do niego - umorzyć postępowanie odwoławcze wywołane wniesieniem odwołań przez te osoby na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 kpa. Tymczasem Wojewoda – wyraźnie poddając w wątpliwość status dzierżawców jako stron niniejszego postępowania, ale nie zajmując jednak ostatecznego w tej sprawie stanowiska – zlecił organowi I-szej instancji "dokonanie ponownej analizy" ich interesu prawnego. Uznanie, czy osoby mające aktualne umowy dzierżawy placu handlowego znajdującego się na działce objętej wnioskiem są stronami postępowania o zwrot nieruchomości czy też nie, należy natomiast do oceny prawnej stanu faktycznego i niewątpliwie, aby rozstrzygnąć tę kwestię nie jest konieczne przeprowadzenie postępowania dowodowego w jakiejkolwiek części.

Gdyby zatem Wojewoda w ten tylko sposób uzasadnił podjętą w sprawie decyzję kasacyjną, byłaby ona sprzeczna z art. 138 § 2 kpa, a skarga podlegać by musiała uwzględnieniu. Tak jednak nie jest, a wskazane powyżej uchybienie jakiego dopuścił się organ odwoławczy, nie ma żadnego wpływu na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 p.p.s.a. - z dwóch powodów.

Po pierwsze, omówione na wstępie w pkt 1 wadliwości postępowania organu I-szej instancji dotyczące ustalenia wysokości odszkodowania, wyczerpują przesłanki z art. 138 § 2 kpa i już z tego tylko powodu zachodziła potrzeba uchylenia przez organ odwoławczy zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Po drugie, Wojewódzki Sąd Administracyjny prezentuje pogląd przeciwny do zawartego w skardze oraz zasygnalizowanego w zaskarżonej decyzji i stoi na stanowisku, że dzierżawcy są stronami postępowania administracyjnego o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy. Wyrażając zaś takie zapatrywanie prawne należy w stanie faktycznym sprawy dojść do przekonania, że niektórzy z dzierżawców zostali w ogóle pozbawieni udziału w niniejszym postępowaniu, co tym samym czyni decyzję opartą o art. 138 § 2 kpa - także z tego powodu - uzasadnioną. Nie przesądzając w zaskarżonym rozstrzygnięciu oceny zagadnienia dotyczącego interesu prawnego dzierżawców, organ odwoławczy przewidział zresztą możliwość przyznania im statusu strony, co wyraził w następującym stanowisku: "jeżeli zaś organ I instancji uznał dzierżawców za strony niniejszego postępowania, to winien był zapewnić im czynny udział na każdym etapie tego postępowania, w tym udział w oględzinach nieruchomości oraz w rozprawie administracyjnej, czego organ jednak nie uczynił, przez co naruszył przepisy kodeksu postępowania administracyjnego". Wprawdzie w wywodach organu odwoławczego zabrakło wyjaśnienia, którzy konkretnie dzierżawcy zostali pozbawieni czynnego udziału w postępowaniu, jednak to uchybienie art. 107 § 3 kpa także nie ma wpływu na wynik sprawy, gdyż twierdzenie Wojewody odpowiada ostatecznie sytuacji, jaka zaistniała w sprawie.

Opowiadając się za przyznaniem statusu strony postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją wszystkim osobom, będącym najemcami, dzierżawcami czy biorącymi w użyczenie przedmiotową nieruchomość, należy podzielić argumentację przedstawioną w uchwale 7 sędziów NSA w Warszawie z dnia 13 października 2003r., OPS 6/03. Zgodnie z nią najemca, który na podstawie umowy najmu zawartej z nowym właścicielem wywłaszczonej nieruchomości, to jest Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego, używa lokal (budynek) znajdujący się na tej nieruchomości, ma przymiot strony w postępowaniu administracyjnym o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. W uzasadnieniu tej uchwały NSA stwierdził, że odnośnie "przymiotu strony postępowania administracyjnego w rozumieniu art. 28 kpa, to w orzecznictwie sądowym oraz w doktrynie zdecydowanie przeważają poglądy, że źródłem interesu prawnego określonego podmiotu do udziału w postępowaniu administracyjnym jest przepis prawa materialnego, kształtujący sytuację prawną tego podmiotu w zakresie stosunku prawnego regulowanego tym przepisem. To z prawa materialnego wypływa legitymacja prawna do udziału w postępowaniu administracyjnym - bycia stroną tego postępowania, o jakiej mowa w art. 28 kpa. Na gruncie tego stanowiska, analizując przepis art. 138 ust. 2 ugn należy uznać, że najemca wywłaszczonej nieruchomości ma interes prawny, by być stroną postępowania o jej zwrot, skoro w razie ostatecznego zwrotu tej nieruchomości, po upływie 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie stanie się ostateczna, jego prawo najmu wygasa z mocy prawa niezależnie od woli stron co do dalszego trwania tego stosunku po zmianie właściciela nieruchomości. Ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej i wynajętej nieruchomości wpływa bezpośrednio i wprost na dotychczasową sytuację prawną najemcy takiej nieruchomości; z mocy art. 138 ust. 2 powyższej ustawy pozbawia najemcę przysługującego mu i podlegającego dotąd ochronie prawa najmu bez możliwości przeciwdziałania temu na jakiejkolwiek innej drodze prawnej niż w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. To przeciwdziałanie nie może zniweczyć żądania zwrotu nieruchomości poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercom, ale może polegać na wykazywaniu w tym postępowaniu, że nie zachodzą przesłanki zwrotu nieruchomości określone w art. 137 analizowanej ustawy lub występuje przeszkoda dla zwrotu, o jakiej mowa w art. 229 tej ustawy. Taki jest zakres interesu prawnego najemcy w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, wynikający z omawianego art. 138 ust. 2".

Rozważania zawarte w przytoczonej uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego mają pełne zastosowanie do dzierżawców, których prawa podobnie jak najemców objęte zostały dyspozycją art. 138 ust. 2 ugn; dzierżawa zwracanej nieruchomości także wygasa z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna.

W stanie faktycznym sprawy status strony należy zatem przyznać tym osobom, które na podstawie umów dzierżawy zawartych z Przedsiębiorstwem Usług Komunalnych Spółka używają części przedmiotowej nieruchomości określonych w tych umowach jako place handlowe i pobierają z nich pożytki. Zasadności tego stanowiska nie zmienia fakt, że umów dzierżawy placu targowego nie zawarła Gmina będąca właścicielem nieruchomości, lecz założona przez nią jako jedynego udziałowca spółka prawa handlowego - Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych (informacja dostępna na stronie internetowej http://www.bip.kielce.pl/), która – co jest w sprawie bezsporne – została upoważniona przez właściciela do prowadzenia targowiska, obejmującego działkę objętą wnioskiem o zwrot, w tym także do zawierania wszelkiego rodzaju umów z tą działalnością związanych. Zawarte przez tę spółkę umowy dzierżawy są zatem w świetle prawa cywilnego ważne i stosownie do treści art. 138 ust.2 ugn wygasną z datą wskazaną w tym przepisie. W konsekwencji strony tych umów mają interes prawny, aby być stronami niniejszego postępowania.

W stanie faktycznym sprawy trzy osoby wskazane przez Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych jako dzierżawcy placu handlowego na działce objętej wnioskiem, nie brały w ogóle udziału w postępowaniu organu I-szej instancji. Są to: B. G., A. K. i R. S. Osoby te nie zostały skutecznie powiadomione o toczącym się postępowaniu i nie została im także doręczona decyzja Starosty z [...] (co do B. G. z adnotacji doręczyciela wynika, iż adresat się wyprowadził, a odnośnie A. K. i R. S. brak w aktach dowodu doręczenia decyzji organu I-szej instancji). Pozbawienie strony możliwości czynnego udziału w postępowaniu nie może pozostać niezauważone przez organ odwoławczy i winno skutkować wydaniem decyzji opartej o art. 138 § 2 kpa, co miało miejsce w sprawie.

Odnosząc się do obaw wyrażonych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji co do braku praktycznej możliwości merytorycznego zakończenia sprawy w razie przyznania dzierżawcom legitymacji stron tego postępowania, należy zauważyć, że argumenty użyte przez organ II instancji na ich poparcie mają charakter pozaprawny i już tylko z tego powodu nie zasługują na uwzględnienie. Można więc jedynie dodać, że niewątpliwy interes prawny spadkobiercy byłej właścicielki przedmiotowej nieruchomości w jej odzyskaniu, nie może pozbawiać udziału w niniejszym postępowaniu innych osób mających status strony w rozumieniu art. 28 kpa, tj. dzierżawców placów handlowych położonych na tej nieruchomości.

Jeśli chodzi o orzecznictwo sądowe przytoczone w skardze (dwa orzeczenia WSA w Warszawie i jedno Sądu Najwyższego), mające przemawiać za przyjęciem poglądu odmawiającego dzierżawcom prawa do udziału w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, to wskazać należy, iż:

1. stanowisko przedstawione w wyroku WSA w Warszawie z dnia 21 października 2004r. w sprawie I SA 1440/03, w świetle aktualnego orzecznictwa sądów administracyjnych należy uznać za odosobnione. Wspomniana wyżej uchwała siedmiu sędziów NSA z dnia 13 października 2003r. niewątpliwie ujednoliciła rozbieżne poglądy pojawiające się we wcześniejszych orzeczeniach sądów administracyjnych i obecnie zdecydowana większość składów orzekających podziela zapatrywanie w niej wyrażone (por. np. wyroki: WSA w Poznaniu z 4 października 2005r., II SA/Po 1824/03; WSA w Lublinie z dnia 27 lutego 2007r., II SA/Lu 58/07; WSA w Warszawie z 18 września 2007r., I SA/Wa 396/07, z dnia 23 stycznia 2008r., I SA/Wa 1499/07 oraz z 5 marca 2008r., I SA/Wa 1409/07).

2. Przytoczony w skardze wyrok SN z dnia 13 grudnia 2002r. zapadł w zupełnie innym stanie prawnym, na gruncie art. 69 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991, nr 30, poz. 127 ze zm.). Ustawa ta nie zawierała przepisu odpowiadającego treścią art. 138 ust.2 ugn, a to właśnie z uregulowania tam zawartego NSA wywodzi w przytaczanej wyżej uchwale pogląd o interesie prawnym najemcy. Ponadto podkreślić należy, że dnia 13 grudnia 2002r. w innej sprawie sygn. akt III RN 128/02, Sąd Najwyższy stanął na odmiennym stanowisku niż w sprawie III RN 129/02 formułując tezę, że "najemca niegdyś wywłaszczonej nieruchomości, o której odzyskanie ubiega się właściciel, ma prawny interes w uczestniczeniu w sprawie o jej zwrot. Jednak interes ten ma charakter formalny, procesowy" (M.Prawn. 2003/1/4).

3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 listopada 2005r. sygn. akt I SA/Wa 44/05 zapadł na tle zupełnie innego stanu faktycznego, aniżeli ustalony w niniejszej sprawie i nie dotyczył kwestii związanej z oceną interesu prawnego najemców czy dzierżawców nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot na podstawie art. 136 i nast. ugn. Dlatego poglądy zawarte w uzasadnieniu tego wyroku nie mogą mieć odniesienia do sprawy będącej przedmiotem osądu.

W tym stanie rzeczy, skoro zaskarżona decyzja odpowiada prawu i brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.