Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1545/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3-4, 6, art. 85 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 24 marca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2011 roku sprawy ze skarg T. W. i I. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] [...] w przedmiocie opłaty planistycznej – oddala skargi.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Burmistrz Miasta - Gminy S., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze. zm.) oraz art. 104 K.p.a., po ponownym rozpatrzeniu sprawy orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 8.292,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej Księgą Wieczystą nr [...], położonej w S. – obręb [...], składającej się z działek: nr ewid. [...] (poprzedni nr [...]) o powierzchni 604 m2 i nr ewid. [...] (poprzedni nr [...]) o powierzchni 1023 m2, wynikającego z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S., który stał się obowiązujący z dniem 10 grudnia 2005r. oraz jej pobraniu na rzecz Gminy S. - stosownie do posiadanych udziałów: od T. W. - współwłaścicielki w 39/48 części nieruchomości kwoty w wysokości 6.737 zł, od I. K. - współwłaścicielki w 6/48 części nieruchomości kwoty w wysokości 1.036 zł, od T. F. - współwłaściciela w 3/48 części nieruchomości kwoty w wysokości 518 zł.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podniósł, że w dniu [...] Rada Miejska w S. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S., określając równocześnie stawkę służącą naliczaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 5% dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem: 4.7 U/P - usługi, składy, magazyny, zakłady przemysłowe jako podstawowe przeznaczenie terenu; obiekty administracyjne, socjalne, zieleń izolacyjną, parkingi, obsługę komunikacji samochodowej, urządzenia obsługi technicznej - jako dopuszczalne przeznaczenie terenu.

Przed wejściem w życie powołanej uchwały obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta S., zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia [...] (Dz.Urz.Woj. [...]), w którym to planie powyższa nieruchomość zlokalizowana była na terenach oznaczonych symbolem planu C15RP - tereny upraw rolnych. W okresie od dnia 1 stycznia 2004r. do dnia 10 grudnia 2005r. (daty wejścia w życie nowego planu) na terenie, na którym usytuowana jest nieruchomość, której dotyczy postępowanie, nie obowiązywał żaden plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 29 maja 2008r. T. W., I. K. i T. F., będący współwłaścicielami opisanej wyżej nieruchomości, zbyli ją (akt notarialny repertorium A nr [...]).

W dniu 15 września 2008r. wszczęte zostało postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie. W toku postępowania został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. P. operat szacunkowy z dnia 10 kwietnia 2009r., objęty klauzulą aktualności. W operacie tym uwzględniono stan nieruchomości na dzień 10 grudnia 2005r. Szacowania dokonano natomiast według cen z dnia 29 maja 2009r. W operacie tym wskazano, że wartość nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania wynosiła 8.240 zł, natomiast po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 174.090 zł. Na podstawie danych z ewidencji gruntów ustalono, jakie oznaczenie miała nieruchomość przed uchwaleniem "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wypis z ewidencji gruntów z dnia 27 września 2005r.), potwierdzający fakt, iż przed uchwaleniem planu była użytkowana rolniczo.

Na podstawie rejestrów wydanych decyzji o warunkach zabudowy ustalono również, iż w okresie luki planistycznej nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działek nr ewid. [...] i [...]. Podstawę ustalenia renty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Ustalona w powołanej uchwale z dnia [...] wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 5 %, co oznacza, iż kwota 8.292,50 zł jest zgodna z obowiązującymi przepisami oraz ustalonym stanem faktycznym.

Od powyższej decyzji odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wniosły T. W. i I. K., zarzucając jej: naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji określającej rentę planistyczną podczas, gdy pomiędzy dwoma planami zagospodarowania brak ciągłości oraz poprzez określenie wartości rynkowej nieruchomości według cen nierzeczywistych i określonych nie w dniu zbycia nieruchomości.

Odwołujące się zarzuciły ponadto organowi administracji naruszenie prawa procesowego, mające wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a w szczególności art. 6 K.p.a. w związku z art. 7 K.p.a. poprzez odstąpienie od podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz kierowanie się wyłącznie interesem Gminy z pominięciem słusznego interesu stron, zwłaszcza wobec kwestionowania poprawności operatu i wskazywania konkretnych transakcji, których nie ujęto w operacie, a o których organ miał wiedzę urzędową (co naruszyło także art. 77 § 4 K.p.a.).

Odwołujące się zarzuciły także naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 78 § 1 i 2 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie ich żądań w przedmiocie przeprowadzenia dowodu z uzupełniającej opinii - operatu szacunkowego uwzględniającego ceny z transakcji nieruchomości podobnych z okresu sprzedaży nieruchomości oraz żądania przeprowadzenia kontroli operatu w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, tj. zbadania i wydania oceny poprawności operatu, mającego istotne znaczenie dla sprawy, przez co organ administracji nie dopełnił obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.

Dalej odwołujące się zarzuciły naruszenie art. 80 K.p.a. poprzez dokonanie oceny okoliczności, uznanych przez organ administracji za udowodnione, na podstawie niepełnego, wadliwego materiału dowodowego, pomimo sygnalizowania znacznego zaniżenia wartości nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i zawyżenia cen nieruchomości po przekształceniu w operacie, co miało zasadniczy wpływ na zawyżenie renty planistycznej oraz dokonanie wadliwej, swobodnej oceny materiału dowodowego z pominięciem wiadomości urzędowo znanych o wartościach transakcyjnych nieruchomości podobnych.

Kolejnym zarzutem w odwołaniu było naruszenie art. 89 § 2 K.p.a. w związku z art. 10 K.p.a. i art. 14 K.p.a. poprzez niewyznaczenie rozprawy celem wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłych, a w miejsce takiej rozprawy poprzestanie na przyjęciu pisemnych wyjaśnień biegłego rzeczoznawcy, a także naruszenie art. 107 § 3 K.p.a., tj. niepełność uzasadnienia faktycznego decyzji poprzez pominięcie w uzasadnieniu kwestii podniesionych przez odwołujących się i wskazujących na nierzetelność sporządzonego przez biegłą operatu szacunkowego oraz lakonicznego ustosunkowania się do treści wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010r.

Wobec tak sformułowanych zarzutów T. W. i I. K. wniosły o "przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w ramach art. 138 K.p.a., polegającego na dopuszczeniu dowodu z dodatkowej pisemnej opinii w postaci nowego operatu szacunkowego, względnie o zwrócenie się w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o zbadanie i wydanie oceny poprawności operatu i orzeczenie, co do meritum albo o uchylenie zaskarżonej decyzji, przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i wskazanie ewentualnych wytycznych".

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ drugiej instancji stwierdził, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. – Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Zdaniem organu drugiej instancji analiza przytoczonych przepisów pozwala na stwierdzenie, iż istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowiącego formę tzw. renty planistycznej, sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia przesłanek, określonych w tym przepisie.

W niniejszej sprawie, na co wskazuje zebrany materiał dowodowy, wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej należy uznać za spełnione. Nieruchomość położona w S., oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 604 m2 i działka nr [...] o powierzchni 1023 m2 stanowiąca byłą współwłasność T. W., I. K. i T. F. znajdowała się pod rządem poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia [...] (Dz.Urz.Woj. [...]) na terenach rolnych oznaczonych symbolem C15RP.

Plan ten utracił swoją moc z dniem 31 grudnia 2003r. Od dnia 1 kwietnia 2004r. dla tego terenu gmina nie posiadała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla wskazanej nieruchomości nie była również wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S., tj. w dniu 10 grudnia 2005r., nieruchomość odwołujących się faktycznie wykorzystywana była jako nieruchomość rolna, na co wskazywał wypis z rejestru gruntów załączony do akt.

W wyniku uchwalenia nowego planu, wprowadzonego uchwałą Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia [...] (Dz.Urz.Woj. [...]), uległo zmianie przeznaczenie tego terenu i nieruchomość ta znalazła się w jednostce planistycznej 4.7 U/P na terenach o podstawowym przeznaczeniu jako usługi, składy, magazyny, zakłady przemysłowe oraz o przeznaczeniu dopuszczalnym jako obiekty administracyjne, socjalne, zieleń izolacyjna, parkingi, obsługa komunikacji samochodowej oraz urządzenia obsługi technicznej.

Wobec braku tożsamości przeznaczenia terenu w planie obecnie obowiązującym i tym, którego moc wygasła, w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010r. sygn. akt. P 58/08, w którym stwierdzono, iż art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP. Dalej organ drugiej instancji stwierdził, iż ustalenie wartości konkretnej nieruchomości przed i po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma zasadnicze znaczenie zarówno ze względu na samą możliwość wymierzenia opłaty (konieczność zbadania, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości), jak również ze względu na konieczność obliczenia wysokości opłaty. Podstawą obliczenia opłaty jest bowiem różnica wartości nieruchomości przed i po zmianie (uchwaleniu) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Z kolei art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, iż określenia wartości rynkowej dokonuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości, według art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych pojęcie "najbardziej prawdopodobna cena" oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę, którą - rozsądnie biorąc - można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość rynkowa została określona. Natomiast pojęcie "możliwa do uzyskania na rynku" oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną.

Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

W ocenie organu drugiej instancji określając wartość przedmiotowej nieruchomości w niniejszej sprawie, stosownie do art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku niezabudowanymi nieruchomościami rolnymi oraz niezabudowanymi nieruchomościami przemysłowymi, które zostały zrealizowane w okresie od maja 2006r. do maja 2008r.

W badanym przedziale czasowym przed uchwaleniem planu rzeczoznawca wybrał 16 transakcji sprzedaży, a po uchwaleniu planu 42 transakcje sprzedaży, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania ceny średniej, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy, określenie zakresu sumy współczynników korygujących, by na tej podstawie oszacować wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę 8.240 zł i po jego uchwaleniu na kwotę 174.090 zł.

Stosownie do § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 270, poz. 2109 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy prawidłowo do wyceny przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, tj. 10 grudnia 2005r., a ceny z dnia zbycia nieruchomości, tj. z dnia 29 maja 2008r.

Pod względem merytorycznym przedłożony w sprawie operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń, zwłaszcza w kontekście wyjaśnień złożonych w pismach z dnia 27 stycznia i 25 maja 2009r. oraz 25 marca 2010r., stanowiących odpowiedź rzeczoznawcy na zarzuty odwołujących się kierowane pod adresem sporządzonego przez niego operatu szacunkowego.

Organ drugiej instancji zauważył również, iż strony - mając udzielony stosowny termin - nie przedstawiły żadnego dowodu uzasadniającego twierdzenie, że operat został sporządzony wadliwie. Samo twierdzenie o jego wadliwości w sytuacji, gdy rzeczoznawca w sposób spójny, logiczny i rzeczowy odnosi się do kierowanych zarzutów, nie daje podstaw do zdyskwalifikowania operatu jako skutecznego dowodu w sprawie, dającego podstawę do ustalenia opłaty planistycznej.

Skoro w rozpoznawanej sprawie nie przedstawiono innej, niż wykonanej na zlecenie organu, opinii o wzroście wartości nieruchomości, to - po uprzednim dokonaniu oceny wartości dowodowej dopuszczonego z urzędu operatu, wydano decyzję w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę planistyczną, nie został skutecznie zakwestionowany, choćby przez złożenie innego operatu wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, z którego wynikałaby inna wartość przedmiotowego gruntu, czy też poprzez złożenie przeciwdowodu w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do wniosku zgłoszonego w piśmie z dnia 7 września 2010r. (data wpływu do Kolegium) obejmującego żądanie od Burmistrza Miasta Gminy S. informacji w zakresie posiadanej wiedzy urzędowej na temat sprzedaży warunkowych nieruchomości rolnych, gdzie gmina posiadała prawo pierwokupu, jak i przyjęciu do porównań transakcji wskazanych przez strony, organ odwoławczy stwierdził, iż nie zasługuje on na uwzględnienie.

Wyjaśnił przy tym, że zgodnie z art. 78 § 1 K.p.a., żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Przedmiotem wnioskowanego dowodu są okoliczności nie mające znaczenia dla sprawy, bowiem transakcje warunkowych sprzedaży nieruchomości nie mogą być uwzględnione w wycenie i stanowić podstawy do dalszych wyliczeń, gdyż w wyniku zawarcia takich umów nie dochodzi do przeniesienia prawa własności, lecz jedynie do przyrzeczenia takiego przeniesienia. Transakcji, na które powołuje się strona, zrealizowanych w dniu 18 stycznia 2007r. w W. oraz w dniu 14 grudnia 2006r. w S. nie ma w zbiorze danych o transakcjach dokonanych na terenie gminy S.

Z tej przyczyny nie mogą być one uwzględnione przez rzeczoznawcę w wykazie wobec braku informacji, co do warunków ich zawarcia.

Ponadto sama strona nie załączyła ich do odwołania na poparcie własnych twierdzeń. Podstawą natomiast odrzucenia transakcji zawartej pomiędzy osobami fizycznymi, a A Sp. z o.o., mającej wskazywać na zawyżenie cen gruntów rolnych, było odmienne od rolniczego przeznaczenie nieruchomości, której ona dotyczyła, a tym samym nie spełniała ona warunku podobieństwa i jako taka nie została wzięta pod uwagę.

Żądanie skierowane do organu administracji dotyczące przeprowadzenia drugiego dowodu w postaci nowego operatu szacunkowego, w sytuacji gdy takim dowodem organ już dysponuje i uznaje go za wystarczający dla wykazania zasadności ustalonej na jego podstawie opłaty planistycznej, nie jest uprawnione. Brak jest bowiem w takiej sytuacji podstawy do żądania przeprowadzenia tożsamych i kolejnych dowodów w sprawie na poparcie twierdzeń, które zostały już udowodnione, stosownie do 78 K.p.a. Z tych też względów nie jest uzasadniony zarzut naruszenia art. 77 § 1 w związku z art. 78 § 1 i § 2 K.p.a.

Organ administracji musi mieć na względzie również zasadę szybkości postępowania wynikającą z art. 12 K.p.a., albowiem obligują go do tego również zasady dyscypliny finansowej, jak również wskazany wyżej obowiązek pobrania opłaty planistycznej. Celem działania organu administracji jest wydanie decyzji przy zapewnieniu stronie jej uczestnictwa w postępowaniu oraz realizacji jej praw. Nie oznacza to jednak, że każdy wniosek strony zostanie uwzględniony w sytuacji, gdy wyniki prowadzonego postępowania są dla strony niekorzystne, jak również, że organ administracji ma obowiązek gromadzić materiał dowodowy dotąd, aż przekona stronę do zasadności wydanej decyzji.

Ustosunkowując się do zarzutu nieprzeprowadzenia rozprawy organ odwoławczy stwierdził, że art. 89 § 1 i § 2 K.p.a. wskazuje przypadki, kiedy przeprowadzenie rozprawy przez organ administracji publicznej jest konieczne. Analiza przesłanek uzasadniających przeprowadzenie rozprawy prowadzi do wniosku, że zarówno rodzaj sprawy, charakter i cele postępowania, jak i ilość stron oraz przepisy prawa nie wskazują na istniejący po stronie organu administracji obowiązek zorganizowania i przeprowadzenia rozprawy.

Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosły T. W. i I. K., żądając uchylenia w całości zaskarżonej decyzji, a także zasądzenia kosztów postępowania.

W swoich skargach skarżące powtórzyły w przeważającej części zarzuty zawarte w odwołaniach od decyzji organu pierwszej instancji, formułując dodatkowo zarzut naruszenia art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez określenie wzrostu wartości rynkowej nieruchomości skarżących według cen nierzeczywistych, wybiórczych, a przede wszystkim określonych nie w dniu zbycia nieruchomości oraz przyjętych z niesymetrycznych okresów.

Ponadto w zakresie naruszenia prawa procesowego, w szczególności art. 80 K.p.a., skarżące zarzuciły przyjęcie do oceny okoliczności sprawy błędnie sporządzonej opinii z uwagi na błędne przyjęcie przez biegłą do wyliczeń ceny nieruchomości z transakcji z tym samym kupującym, co transakcja dokonana przez skarżących oraz w jednej opinii do wyliczeń ceny ziemi po przekształceniu przyjęła inne kryteria, wartości wskaźników korygujących (na stronie 16 i 17 operatu), gdzie jako wskaźniki korygujące wskazuje na stronie 16, że lokalizacja to 20%, a dostępność 15%, a w tabeli z karty 17 podaje udział cechy zupełnie odwrotnie, tj. lokalizacja ogólna 15% a dostępność komunikacyjna 20% i takie też wskaźniki błędnie przyjęła do wyliczeń, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarżące wniosły o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego z dokumentów, polegającego - po pierwsze - na zwróceniu się do Urzędu Gminy w S. o podanie pisemnej informacji "czy odnośnie przedmiotowej sprzedaży skarżącego wydano wcześniej lub później tożsame decyzje dotyczące przedmiotowej sprzedaży przez skarżących o ustaleniu renty planistycznej i dlaczego wydano kolejną decyzję pomimo braku rozpoznania zaskarżonej decyzji przez SKO w Ł.". Po drugie - zwróceniu się do Urzędu Skarbowego w G. o podanie pisemnej informacji z systemu CZM lub RWD albo podobnych informacji o transakcjach sprzedaży w gminie S. nieruchomości za okres 2007 - 2008. Po trzecie - zwróceniu się do Urzędu Gminy w S. o podanie pisemnej informacji o dokonanych transakcjach sprzedaży w mieście i gminie S. nieruchomości gruntowych rolnych i przemysłowych za okres 2007 – 2008. Po czwarte - dopuszczeniu dowodu z dodatkowej pisemnej opinii w postaci nowego operatu szacunkowego, względnie o zwrócenie się w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o zbadanie i wydanie oceny poprawności operatu i orzeczenie co do meritum względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji, przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i wskazanie ewentualnych wytycznych.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o ich oddalenie.

Na rozprawie w dniu 16 marca 2011r. sąd postanowił połączyć sprawę ze skargi T. W. o sygn. akt II SA/ Łd 1545/10 ze sprawą ze skargi I. K. o sygn. II SA/Łd 1546/10 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia, na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływanej dalej jako p.p.s.a. i dalej prowadzić sprawę pod sygn. akt II SA/Łd 1545/10.

Ponadto pełnomocnik skarżących złożył kserokopie operatu szacunkowego, który sporządzony został przez B. P. dla działek gruntu oznaczonych numerami [...], należących do J. K. i H. K., na okoliczność odmiennego wskazania niż w operacie sporządzonym w niniejszej sprawie współczynników korygujących wartość nieruchomości.

Na tejże rozprawie sąd oddalił wnioski dowodowe zawarte w skargach.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie są zasadne.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Rozpatrując skargi w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zgromadzone w aktach administracyjnych sąd w pełni podziela stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i stwierdza, że nie dopatrzył się uchybień, które winny skutkować uchyleniem kwestionowanej decyzji.

Instytucja opłaty planistycznej została uregulowana w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Z powołanego przepisu wynika, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po łącznym zaistnieniu następujących przesłanek:

1. uchwalenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2. zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego;

3. wzrost wartości nieruchomości wywołany zmianą bądź uchwaleniem planu;

4. ustalenie w planie zagospodarowania przestrzennego stawki opłaty planistycznej, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;

Poza sporem w niniejszej sprawie jest to, że w dniu [...] Rada Miejska w S. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S. (Dz.Urz. Woj. [...]). W uchwale tej stawka procentowa opłaty planistycznej została ustalona na 5% (§ 13 pkt 2). Uchwała ta weszła w życie z dniem 1 grudnia 2005r. Natomiast w dniu w dniu 29 maja 2008r. skarżące T. W. i I. K. oraz T. F. zbyli na podstawie umowy sprzedaży całe należące do nich udziały we współwłasności nieruchomości położonej w S., stanowiącej m.in. działki gruntu nr [...] o powierzchni 604 m2 i nr [...] o powierzchni 1023 m2.

Wzrost wartości rynkowej wskazanej nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego planu miejscowego wykazany został z kolei operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, zaktualizowanym ostatecznie na dzień 15 lutego 2010r.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż wskazana uchwała w sprawie planu miejscowego podjęta została na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. – Dz.U. z 1999r., nr 15, poz. 139 ze zm.), wobec zaistnienia warunków z art. 85 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten stanowi, że do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz planów zagospodarowania przestrzennego województw, w stosunku do których podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu oraz zawiadomiono o terminie wyłożenia tych planów do publicznego wglądu, ale postępowanie nie zostało zakończone przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Uchwałę nr [...] Rady Miejskiej w S. w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta S. podjęto w dniu [...], zaś w dniu 1 lipca 2003r. w Dzienniku Wiadomości ukazało się ogłoszenie Burmistrza Miasta i Gminy S. o terminie wyłożenia do publicznego wglądu projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S. w dniach od 4 lipca do 4 sierpnia 2003r., co ustalono na podstawie akt sprawy sygn. akt II SA/Łd 1502/10 tutejszego sądu.

Postępowanie w sprawie miejscowego planu nie zostało zakończone przed 11 lipca 2003r., czyli dniem wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego Rada Miejska, wobec kategorycznego brzmienia przepisu ust. 2 art. 85 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zobowiązana była zastosować przy uchwalaniu planu przepisy dotychczasowe, pod pojęciem których rozumieć należy przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym i to zarówno w zakresie stosowania dotychczasowych przepisów proceduralnych w ramach procedury przyjmowania lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, jak i przepisów prawa materialnego.

Takie stanowisko znajduje oparcie w dotychczasowym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonym między innymi w wyrokach: z dnia 29 grudnia 2005r., sygn. akt II OSK 376/05 (Lex nr 190961); z dnia 25 maja 2007r., sygn. akt II OSK 164/07 (Lex nr 334281); z dnia 16 grudnia 2008r., sygn. akt II OSK 1151/08 (Lex nr 518297); z dnia 12 lutego 2010r., sygn. akt II OSK 320/09 (Lex nr 597540).

Tym samym regulacja § 13 uchwały stanowiąca, iż ustala się stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości służącą pobraniu opłaty, o której mowa w art. 26 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, dla terenu w jednostce przestrzennej 4.7U/P na 5%, daje podstawę do ustalenia i pobrania opłaty planistycznej, obecnie przewidzianej przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Obowiązek pobrania tej opłaty wynika bowiem wprost z przepisów ustawy z 2003r., zaś stawka procentowa została prawidłowo ustalona w planie miejscowym, uchwalonym zgodnie z zasadami procedury przewidzianej w ustawie z 1994r. Jej prawidłowości nie niweczy błędne powołanie w § 13 przepisu "art. 26 ust. 3" ustawy z 1994r. (takiego oznaczenia przepisu brak jest w tej ustawie), z którego miałaby wynikać regulacja opłaty adiacenckiej, podczas gdy faktycznie opłata przewidziana była w przepisie art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Niewątpliwie istnieje więc podstawa prawna do ustalenia opłaty planistycznej wynikająca z przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 13 pkt 2 uchwały Rady Miejskiej w S. z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S..

Powyższą kwestię sąd badał z urzędu, bowiem zarzuty skargi koncentrowały się wokół wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość nieruchomości, w myśl art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po wejściu w życie uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianie jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej powoływanego jako "rozporządzenie").

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 ustawy o gospodarce nieruchomościami, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości, świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno - użytkową (art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wykorzystane w operacie szacunkowym powyższe dane mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Ustalenie wartości nieruchomości leży zatem w zakresie ustaleń faktycznych organów administracji niezbędnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia tej wartości, jest opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego.

Jednakże z całą pewnością organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587).

Organ administracji powinien dokonać analizy operatu w sposób uwzględniający art. 77 § 1 K.p.a. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jeżeli zatem w sprawie występuje konieczność zasięgnięcia opinii osoby mającej wiadomości specjalne, organ ma prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Organ w toku postępowania powinien dążyć do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, także tych wskazanych przez stronę.

Sąd analizując załączony do akt administracyjnych operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55 – 57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego stwierdził, że określa on jednoznacznie wszystkie niezbędne elementy, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji i czynników środowiskowych, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, zagospodarowania otoczenia nieruchomości, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny, w tym wycenę gruntu pod użytkowanie rolne i z przeznaczeniem pod usługi i przemysł).

Sąd podziela ocenę dokonaną przez organ, uznając załączony do akt operat jako rzeczowy i spójny, a co istotne, pozwalający prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości.

Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii i wskazuje na to, iż zmiana przeznaczenia terenu spowodowała oczywisty wzrost jego wartości.

Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ponadto sporządzający operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność przez dołączenie do akt administracyjnych aneksu i stosownej klauzuli zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Tym samym, sąd uznał za bezzasadne zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia przez określenie wzrostu wartości rynkowej nieruchomości skarżących według cen nierzeczywistych, wybiórczych oraz określonych w innej dacie, niż zbycie nieruchomości, a także przyjętych z niesymetrycznych okresów.

Jak wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości nieruchomości uwzględnił jej stan prawny, stan wg ewidencji gruntów oraz stan techniczno-użytkowy z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. 10 grudnia 2005r., natomiast ceny przyjął z dnia 29 maja 2008r., czyli z dnia zbycia nieruchomości.

Zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Na tej podstawie wyceniając wartość rynkową nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego biegły przyjął 16 transakcji oraz 42 transakcje po wejściu w życie planu. Zdaniem sądu nie było przeszkód, by wśród analizowanych transakcji znalazły się również transakcje dokonane w dniach 29 – 30 maja 2008r. z tym samym podmiotem, który nabył od skarżących nieruchomość stanowiącą działki nr [...] i [...].

Odnosząc się do zarzutu skarżących, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy w jednej opinii do wyliczeń ceny ziemi po przekształceniu przyjęła inne kryteria wartości wskaźników korygujących (na stronie 16 i 17 operatu), stwierdzić należy, że zamiana wartości procentowej poszczególnych cech, na które wskazali skarżący, nie ma wpływu na ustalenie wartości nieruchomości, czyli również na końcowe rozstrzygnięcie sprawy, bowiem zakres współczynników korygujących w przedziale wskazanym na stronie 17 operatu, tj. wynoszący 0,680 – 1,092, będzie taki sam w sytuacji przyjęcia danych procentowych wskazanych na str. 16, a więc kiedy przypiszemy lokalizacji udział procentowy na poziomie 20%, a dostępności komunikacyjnej 15%.

Nadmienić również w tym miejscu należy, iż ze znajdującego się w aktach administracyjnych aktu notarialnego z dnia 29 maja 2008r., dokumentującego zawartą przez skarżące umowę sprzedaży działek nr [...] i [...] wynika, że zostały one zbyte za kwotę 187.105,00 zł. Tym samym również z tego względu trudno uznać, że ustalenie przez rzeczoznawcę majątkową w kwestionowanym operacie szacunkowym wartości rynkowej zbytej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 174.090 zł jest nieprawidłowe.

Organ w sposób wyczerpujący i - w ocenie sądu - uzasadniony odniósł się do zarzutu skarżących nieuwzględnienia przy wycenie nieruchomości, transakcji przez nich wskazanych, wyjaśniając iż brak jest tych transakcji w zbiorze danych gminy S., nie ma informacji co do warunków ich zawarcia, a sama strona też ich nie załączyła. Natomiast nieuwzględnienie transakcji ze spółką "A" dla wyliczenia wartości ziemi rolnej było uzasadnione faktem, że transakcja ta dotyczyła nieruchomości o innym przeznaczeniu niż rolne.

W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy kilkakrotnie szczegółowo odnosiła się do przedstawionych przez skarżące zarzutów. Jeśli pomimo wyjaśnień autora operatu skarżące nadal uważały, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, to mogły skorzystać z możliwości przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce .nieruchomościami. Z tej możliwości skarżące jednak nie skorzystały, poprzestając jedynie na domaganiu się tych działań od organu administracji, a następnie od sądu, występując ze stosownym wnioskiem dowodowym w skardze.

Organ w sposób wyjątkowo obszerny i niezwykle szczegółowy omówił przesłanki przeprowadzenia rozprawy administracyjnej i prawidłowo ocenił brak obowiązku i potrzeby przeprowadzania rozprawy w tym postępowaniu, realizując przy tym w sposób należyty wymóg czynnego udziału strony w postępowaniu przez umożliwienie stronie udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji - wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w szczególności umożliwienie stronie zapoznania się z treścią operatu i zgłoszenia swoich uwag oraz wniosków, co wypełnia przesłanki art. 10 § 1 K.p.a.

Wniosek skargi dotyczący przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego z dokumentów oraz z opinii biegłego nie zasługiwał na uwzględnienie, bowiem wbrew celowi postępowania sądowego, nie pozostawał on w związku z oceną legalności zaskarżonej decyzji, lecz zmierzał do ponownego ustalenia stanu faktycznego w sprawie. Natomiast sąd w niniejszym postępowaniu, tak jak zostało to już zaznaczone na wstępie rozważań, nie ustala na nowo stanu faktycznego w sprawie, lecz ocenia, czy właściwe w sprawie organy ustaliły ten stan zgodnie z procedurą administracyjną i czy do poczynionych ustaleń prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego.

Nie jest więc dopuszczalne w tym postępowaniu gromadzenie przez sąd materiału dowodowego z dokumentów, stanowiących bazę do nowej opinii biegłego, następnie przeprowadzenie dowodu z tejże opinii, względnie poddanie ocenie opinii sporządzonej na zlecenie organu administracji, przez organizację zawodową rzeczoznawców i orzekanie, co do meritum, jak o to wnosili skarżący.

Złożony na rozprawie przez pełnomocnika skarżących operat szacunkowy, który sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego B. P. dla działek gruntu oznaczonych numerami [...], należących do J. K. i H. K., nie może mieć wpływu na ocenę legalności zapadłych w sprawie decyzji. Operat ten dotyczy bowiem innej nieruchomości, o odmiennych cechach takich jak: stan nieruchomości, lokalizacja, czynniki środowiskowe, stan i stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, zagospodarowanie otoczenia, dostęp do komunikacji, sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości itp.

W ocenie sądu tylko opinia zawierająca określenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, nawet w formie dokumentu prywatnego, mogłaby być dla sądu podstawą oceny, czy organy administracji publicznej ustaliły stan faktyczny sprawy zgodnie z unormowaniami procedury administracyjnej, a następnie tego, czy prawidłowo dokonały subsumcji przepisu prawa materialnego do poczynionych ustaleń faktycznych. Nie można zaś tego dokonać, porównując przyjęte dane dla wyceny innej działki.

Podsumowując, w ocenie sądu organy administracji obu instancji, ustalając obowiązek i wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, prawidłowo przeprowadziły postępowanie oraz właściwie zastosowały przepisy prawa materialnego.

Mając powyższe na względzie sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł

jak w sentencji.

A.D.