Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 696/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2011-11-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 98 a ust. 1 i 1a, art. 156
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Trzecki Sędziowie Sędzia WSA Marek Szumilas Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz (spr.) Protokolant referent - stażysta Malwina Tomiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2011 r. sprawy ze skargi M.S. i J.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. W dniu [...] października 2010 r. Wójt Gminy, działając na podstawie art. 61 § 1 i 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej jako k.p.a.) w zw. z art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.- dalej jako u.g.n.) wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia wobec J.S. i M.S. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, powstałej w wyniku podziału nieruchomości dokonanego decyzją Wójta Gminy z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie, przed dokonaniem podziału, jako działki o nr [...].

O powyższym poinformowano strony. Nadto pismem z dnia [...] listopada 2010 r. Wójt Gminy poinformował strony o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych materiałów dowodowych w sprawie, w szczególności zaś o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości przed i po podziale oraz wysokość opłaty adiacenckiej.

2. W dniu [...] listopada 2011 r. w siedzibie organu Referacie Gospodarki stawił M.S. przedstawiono operat szacunkowy określający wartość nieruchomości przed i po podziale oraz wysokość opłaty adiacenckiej. Jednocześnie poinformowano go o możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. M.S. wniósł o wydanie kopii operatu szacunkowego. Z powyższego sporządzono protokół nr [...], który został podpisany przez stronę. Kserokopię operatu szacunkowego doręczono M.S. w dniu [...] grudnia 2010 r.

Pismem z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] organ poinformował strony o możliwości wypowiedzenia się, w terminie siedmiu dni od otrzymania pisma, co do zabranych w sprawie materiałów i dowodów, przed wydaniem decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Jednocześnie poinformowano strony o możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty, wskazując, że może to nastąpić na wniosek właściciela nieruchomości, a warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty.

Powyższe pismo doręczono stronom 28 grudnia 2010 r. Na potwierdzeniu odbioru widnieje podpis M.S..

Pismem z dnia [...] stycznia 2011r. J.S. i M.S. wnieśli o przedłużenie postępowania o 21 dni wskazując, że nie są w stanie ustosunkować się do przedstawionego operatu szacunkowego bez konsultacji z rzeczoznawcą majątkowym, a ta z uwagi na okres świąteczny wymaga więcej czasu.

W odpowiedzi na powyższy wniosek, pismem z dnia [...] stycznia 2011r. nr [...], organ poinformował strony, że termin do wniesienia uwag został przedłużony do dnia 26 stycznia 2011r. Także w tym piśmie strony zostały poinformowane o sposobie i możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. Pismo to doręczono stronom w dniu 7 stycznia 2011 r. Jego odbiór potwierdziła J.S..

Pismem z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] Wójt Gminy po raz kolejny poinformował strony o możliwości wypowiedzenia się, w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia pisma, co do zebranych materiałów i dowodów w przedmiotowej sprawie, przed wydaniem decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Jednocześnie po raz kolejny poinformowano strony o sposobie i możliwości rozłożenia tej opłaty na raty. Odbiór powyższego pisma w dniu 11 lutego 2011 r. potwierdziła J.S.. Wniosku o rozłożenie opłaty na raty żadna ze stron nie złożyła.

3. Decyzją z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] Wójt Gminy ustalił J.S. i M.S. opłatę adiacencką w wysokości 56 160,00 (pięćdziesiąt sześć tysięcy sto sześćdziesiąt) złotych.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji przedstawił przebieg postępowania w niniejszej sprawie. Jednocześnie powołał treść art. 98 a ust.1 u.g.n., i wskazał, że decyzja Wójta Gminy z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], zatwierdzająca podział nieruchomości, położonej w miejscowości [...], oznaczonej jako działki nr [...], stała się ostateczna w dniu 12 kwietnia 2010 r. W tej dacie obowiązywała uchwała Nr XII/105/2007 Rady Gminy z dnia [...] października 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości. Dlatego też zdaniem organu ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości 56 160,00 zł było uzasadnione.

Nadto organ podkreślił, że do dnia wydania decyzji strony nie wniosły żadnych uwag. Nie wnioskowali również o rozłożenie przedmiotowej opłaty na raty.

4. Pismem z dnia [...] marca 2011 r. J.S. i M.S. wnieśli odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W uzasadnieniu odwołania wskazali, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę został wykonany w sposób uniemożliwiający jego rzetelną ocenę. Jest pobieżny, ogólnikowy oraz mało przekonywujący. Wskazali, iż rzeczoznawca przyjął do porównania przed i po podziale nieruchomości te same transakcje. Jednocześnie wnieśli o odrzucenie w całości wykonanego operatu i wykonanie go przez innego rzeczoznawcę.

5. Pismem z dnia [...] marca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy – M.S. odniosła się do zarzutów J.S. i M.S. wskazanych w odwołaniu. Wyjaśniła, jaką metodą dokonała obliczenia wartości nieruchomości przed i po podziale. Wskazała, że wykorzystała kwestionowane transakcje, bowiem dotyczyły miejscowości [...], a z jedna z nich to działka sąsiadująca z działką odwołujących się. Nadto podała, że usunięcie kwestionowanych transakcji z bazy danych nie zmienia wyniku obliczeń przyjętych za podstawę oszacowania.

6. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławczego decyzją z dnia [...] maja 2011r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu odwołania organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz stwierdził, że ustalając opłatę adiacencką organ pierwszej instancji zastosował przepisy uchwały Nr VI/65/2007 Rady Gminy z dnia [...] marca 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, zmienionej uchwałą z dnia [...] października 2007 r. Nr XII/105/07. Zgodnie z § 1 tej uchwały ustalono stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem a wartością, jaką nieruchomość ma po jej podziale. Nadto wskazał, że decyzja Wójta Gminy z dnia [...] marca 2010r. nr: [...] zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości J. i M.S. stała się ostateczna w dniu 12 kwietnia 2010 r.

Organ drugiej instancji wskazał, że podział działek o nr [...] jest zgodny z decyzja nr [...] Wójta Gminy o warunkach zabudowy z [...] lipca 2009 r. nr: [...], zgodnie z którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiemnastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...].

Podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej był operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] listopada 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M.S.. Wyceny dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Określono w nim wartość nieruchomości gruntowych: działka nr [...] przed podziałem na kwotę 68.700 zł i po podziale na kwotę 73.000 zł. wysokość opłaty adiacenckiej 1.290 zł; działka nr [...] przed podziałem na kwotę 556.800 zł i po podziale na kwotę 738.500 zł, wysokość opłaty adiacenckiej 54.510 zł: działka nr [...] przed podziałem na kwotę 56.300 zł i po podziale na kwotę 57.500 zł. wysokość opłaty adiacenckiej 360 zł. Razem wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 681.800 zł. po podziale wyniosła 869.000 zł, uwzględniając obniżenie wartości o 13.800 zł z tytułu kosztów podziału działek. Wartość nieruchomości wzrosła zatem o kwotę 187.200 zł. z czego 30% opłata adiacencka stanowi 56.160 zł.

W ocenie Kolegium operat szacunkowy jest dokumentem sporządzonym prawidłowo, zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207. poz. 2109. z późn. zm.).

Odnosząc się do zarzutów odwołujących się, dotyczących przyjęcia do porównania zarówno przed podziałem, jak i po podziale tych samych transakcji Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, iż dwukrotne użycie tych samych transakcji do wyceny działki [...] o powierzchni 1904 m2 przed podziałem na działki o powierzchniach 1217 m2 i 687 m2 po podziale na działki nr [...], o powierzchniach 1362 m2 i 1440 m2 nie jest błędem. Nadto wskazała, że w bazie występują grunty dużo większe, a średnia z przyjętych obliczeń bazy transakcji wynosi 1957 m2 a więc jest bardzo zbliżona do wycenianych gruntów. Kwestionowane transakcje użyto, gdyż dotyczą miejscowości [...], a jedna z transakcji dotyczy działki sąsiedniej. Ponadto nie są one ekstremalne.

W ocenie Kolegium wyjaśnienia rzeczoznawcy są logiczne i przekonywujące, a w przepisach prawa brak jest zakazów uniemożliwiających takie przyjęcie do porównań.

7. Powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego M.S. i J.S., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

- przepisów prawa materialnego, a w szczególności przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n.;

- rozporządzenia Rady Ministrów z dnia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego,

- art. 7 k.p.a. poprzez nie podjęcie przez organ administracji publicznej wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli,

- art. 77 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie obowiązku, jaki ciąży na organie administracji, dotyczącym zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego,

- art. 80 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że okoliczność wzrostu wartości nieruchomości uległa wzrostowi na podstawie opracowanego operatu szacunkowego,

- art. 9 k.p.a. poprzez zaniechanie należytego i wyczerpującego informowania strony postępowania o wszelkich okolicznościach, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków oraz zaniechanie organu w zakresie czuwania nad tym, aby strony nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa.

Jednocześnie wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów wynagrodzenia pełnomocnika, wstrzymanie wykonania w całości decyzji Wójta Gminy z dnia [...] marca 2011 r., nr [...].

W uzasadnieniu skargi stwierdzono, że ocena wartości dowodowej opinii - operatu szacunkowego, jego wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązku organu orzekającego w sprawie. Zgodnie z treścią art. 7 k.p.a., to na organie administracji ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Organ administracji ma obowiązek na podstawie art. 80 k.p.a. ocenić dowodową wartość przedłożonego operatu szacunkowego.

Stwierdzono również, że organ pierwszej instancji w swojej decyzji ograniczył się jedynie do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w operacie szacunkowym rzeczoznawcy. Podobnie uczynił organ drugiej instancji, który nie sprawdził czy opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Tymczasem ocena organu w powyżej wskazanym zakresie powinna znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Nadto wskazano, że organu drugiej instancji nie odniósł się rzeczowo do zarzutów skarżących podniesionych w odwołaniu, powtórzył jedynie stanowisko wyrażone przez rzeczoznawcę.

Pełnomocnik skarżących wskazała, że do podziału działki nr [...] doszło, albowiem Gmina chciała zakupić od skarżących wydzieloną z działki [...] nieruchomość z przeznaczeniem jej na polepszenie funkcjonowania działki nr [...], na której zlokalizowana jest świetlica wiejska, stanowiąca własność Gminy. W zamian za dokonanie podziału nieruchomości oznaczonej jako działka [...] i sprzedaży powstałej w wyniku podziału działki nr [...], Gmina zapewniała skarżących o tym, że nie ustali dla nich z tytułu dokonanego podziału opłaty adiacenckiej.

Podniesiono również, że organ pierwszej instancji nie poinformował skarżących o konieczności złożenia wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty w toku postępowania, zapewniając, że skarżący mogą to uczynić nawet po wydaniu decyzji w sprawie.

8. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku ujawniania w wycenie wszystkich danych działek przyjętych do porównań. Z kolei skarżący w trakcie postępowania przed organami obu instancji nie zgłaszali zastrzeżeń, ani nie domagali się przedstawienia określonych dodatkowych danych nieruchomości przyjętych do porównań, celem uwiarygodnienia przedstawionych przez rzeczoznawcę cen transakcyjnych.

Dodatkowo organ drugiej instancji wskazał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby Wójt Gminy nie miał ustalać opłaty adiacenckiej. Pomimo, że z przepisów art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, iż organ nie ma obowiązku, lecz może ustalić tę opłatę, to nie można czynić zarzutu, że z tej możliwości skorzystał.

Wraz z odpowiedzią na skargę Kolegium nadesłało postanowienie z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] wstrzymujące wykonanie decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

9. Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z regulacją art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W przypadku złożenia skargi ocenie sądu podlega zatem zgodność zaskarżonego aktu, w tym wypadku decyzji administracyjnej, zarówno z przepisami prawa materialnego jak i procesowego. W myśl art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej jako p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

10. Decyzja będąca przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie utrzymuje w mocy decyzję Wójta Gminy ustalającą opłatę adiacencką, zatem podstawę materialnoprawną tej decyzji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 98 a tej ustawy jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.(ust.1)

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a).

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (ust.3).

Ustawodawca zaznacza przy tym w art. 156 u.g.n., że szacowanie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale jest zadaniem, które wykonuje rzeczoznawca majątkowy z uwagi na posiadane przez niego wiadomości specjalne. Sporządza on w tej mierze pisemną opinię w formie operatu szacunkowego, który co do zasady może być użyty przez organy administracji publicznej w ciągu 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia. Ustawodawca zastrzega jednak, że wykorzystanie danego operatu szacunkowego po upływie wskazanego wyżej okresu jest możliwe, ale wymaga potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Takie potwierdzenia następuje przy tym przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez tego rzeczoznawcę, który opracował ten operat.

11. Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. To czy dany operat może stanowić dowód w sprawie uzależnione jest od tego, czy został sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Jak każdy dowód w sprawie, podlega on ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami k.p.a.

Zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 802/07).

12. Ustalając opłatę adiacencką w przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji bazował na przepisach uchwały Rady Gminy z dnia [...] marca 2007 r. Nr VI/65/2007 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, zmienionej uchwałą z dnia [...] października 2007 r. Nr XII/105/07. Zgodnie z § 1 tej uchwały ustalono stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem a wartością, jaką nieruchomość ma po jej podziale.

Wskazać również należy, że Wójt Gminy decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr: [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości skarżących położonych w miejscowości [...] - działki nr [...] na działki nr [...] oraz działki nr [...] na działki o numerach: [...] (pkt l decyzji); działki nr [...] na działki nr [...] (pkt 2 decyzji). Dokonując podziału organ orzekł, że w celu zabezpieczenia dostępu do drogi publicznej zachodzi konieczność ustanowienia służebności drogowej polegającej na prawie swobodnego przejścia i przejazdu przez działki nr [...] do dziesięciu wymienionych działek: za spełnienie warunku uważa się również sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 12 kwietnia 2010 r.

Podział ten jest zgodny z decyzją Wójta Giminy z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] o warunkach zabudowy, zgodnie z którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiemnastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...].

Podstawą ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] listopada 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M.S.. Wyceny dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Określono w nim wartość nieruchomości gruntowych: działka nr [...] przed podziałem na kwotę 68.700 zł i po podziale na kwotę 73.000 zł, wysokość opłaty adiacenckiej 1.290 zł; działka nr [...] przed podziałem na kwotę 556.800 zł i po podziale na kwotę 738.500 zł. wysokość opłaty adiacenckiej 54.510 zł, działka nr [...] przed podziałem na kwotę 56.300 zł i po podziale na kwotę 57.500 zł. wysokość opłaty adiacenckiej 360 zł. Razem wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 681.800 zł, po podziale wyniosła 869.000 zł, uwzględniając obniżenie wartości o 13.800 zł z tytułu kosztów podziału działek. Wartość nieruchomości wzrosła zatem o kwotę 187.200 zł, z czego 30% opłata adiacencka stanowi 56.160 zł.

Rzeczoznawca, zgodnie z przepisem art. 98a ust. 1 u.g.n., określiła stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. [...] marca 2010 r., a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, tj. 12 kwietnia 2010 r.

13. Zdaniem Sądu zarzuty skarżących dotyczące sporządzenia operatu szacunkowego są bezpodstawne. Organ prawidłowo ocenił przedmiotowy operat pod względem formalnym, w konsekwencji czego uznał, że naliczona w przedmiotowej sprawie opłata jest prawidłowa.

Wskazać należy, że rzeczoznawca majątkowy, sporządzający sporny operat szacunkowy, w piśmie z dnia [...] marca 2011 r. odniosła się do zarzutów skarżących podniesionych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. W piśmie tym wskazała, że kwestionujący operat mieli możliwość wyjaśnienia wszystkich wątpliwości, nawet w bezpośredniej rozmowie z rzeczoznawcą, bowiem w kwestiach spornych pracownik Gminy umawia stronę z rzeczoznawcą, celem ich wyjaśnienia.

Z analizy akt zgromadzonych w niniejszej sprawie wynika, że skarżący wielokrotnie mieli możliwość wniesienia uwag do sporządzonego operatu, z której jednak nie skorzystali. Wskazać bowiem należy, że po raz pierwszy M.S. zapoznał się z operatem szacunkowym w dniu 30 listopada 2011 r. W tym dniu złożył również wniosek o wydanie kopii operatu szacunkowego celem zapoznania się z wykonaną wyceną i wniesienia uwag. Ewentualne uwagi miały zostać wniesione w terminie siedmiu dni od dnia otrzymania tej kopii. Powyższą okoliczność potwierdza protokół z dnia [...] listopada 2011 r. Wnioskowaną kserokopie skarżący otrzymał w dniu 7 grudnia 2010 r. jednakże nie przedstawił organowi żadnych uwag do niego. Na uwagę zasługuje również fakt, że pismem z dnia [...] stycznia 2011 r. skarżący zwrócili się do organu o przedłużenie terminu do wniesienia uwag do operatu o 21 dni, wskazując, iż nie są w stanie ustosunkować się do niego bez konsultacji z rzeczoznawcą majątkowym, a to z uwagi na okres świąteczny było utrudnione. Wobec powyższego organ przedłużył wskazany termin do dnia 26 stycznia 2011 r. jednakże po raz kolejny skarżący żadnych uwag nie przedstawili. Nie wnieśli ich również, po kolejnym informującym o takiej możliwości piśmie organu z dnia [...] lutego 2011 r.

14. Nie zasługuje na aprobatę również zarzut skarżących jakoby organ nie informował ich o konieczności złożenia wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej raty, zapewniając, że mogą to uczynić nawet po wydaniu decyzji w sprawie. Z akt zgromadzonych w toku niniejszego postępowania wynika, bowiem, że organ wielokrotnie informował strony o sposobie i możliwości rozłożenia przedmiotowej opłaty na raty. Potwierdza to protokół z dnia [...] listopada 2010r. nr [...] podpisany przez skarżącego, a także pisma: z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...], z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] oraz z dnia [...] lutego 2011 r. [...], których obiór skarżący potwierdzali własnoręcznymi podpisami.

Wskazana przez pełnomocnika skarżących okoliczność jakoby w zamian za dokonanie podziału nieruchomości oznaczonej jako działka [...] i sprzedaży powstałej w wyniku podziału działki nr [...], Gmina zapewniła skarżących, że nie ustali dla nich opłaty z tytułu dokonanego podziału, nie znajduje potwierdzenia w aktach zgromadzonych w toku niniejszego postępowania. Jak słusznie zauważył organ drugiej instancji nałożenie opłaty adiacenckiej nie jest obowiązkiem organu lecz jego uprawnieniem, nie można jednak czynić zarzutu organowi, że z tego uprawnienia skorzystał.

Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji w zakresie podniesionych w skardze zarzutów oraz przesłanek wziętych przez Sąd pod uwagę z urzędu wykazała, że jest ono zgodne z prawem, nie narusza bowiem ani przepisów materialnoprawnych, ani też przepisów postępowania w stopniu istotnym mającym wpływ na wynik sprawy. Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.