Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 324/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-11-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 73 ust 5
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędziowie Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Sędzia WSA Przemysław Żmich Protokolant referent Aneta Suchecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 listopada 2021 r. sprawy ze skargi A. S. i E. A. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] grudnia 2020 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] grudnia 2019 r. nr [...] o ustaleniu na rzecz A. K. i E. A. odszkodowania w kwotach po [...] zł za położoną w W., przy ul. [...] nieruchomość, oznaczoną jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2 , która jako zajęta pod drogę publiczną (powiatową), stała się z mocy prawa własnością Powiatu [...].

Powyższe rozstrzygnięcia wydane zostały przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2013 r. Nr [...], wydaną w trybie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) stwierdził nabycie przez Powiat [...] z mocy prawa z dniem [...] stycznia 1999 r. prawa własności gruntu położonego w [...], Dzielnicy [...], oznaczonego jako działka nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...], zajętego pod część ulicy [...]. Nieruchomość ta na dzień przejęcia stanowiła własność J. K. (w udziale 6/18 części), Z. K. (w udziale 2/18 części), A. K. (w udziale 5/18 części) oraz E. A. (w udziale 5/18 części).

O ustalenie odszkodowanie wystąpili [...] lipca 2001 r. J. K., A. K. oraz E. A.

J. K. zmarł [...] kwietnia 2017 r., a spadek po nim, zgodnie z zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia z [...] lipca 2017 r. rep. A nr [...] nabyły: A. K. i E. A. Z. K. zmarła z kolei [...] marca 2005 r., a spadek po niej nabył syn J. J. (post. SR w T. z [...] września 2006 r. [...]), który nie wystąpił o odszkodowania za przejętą nieruchomość.

W zainicjowanym ww. wnioskiem postępowaniu Prezydent [...] dwukrotnie podejmował decyzję odszkodowawczą, z tym, że pierwsza z nich została uchylona przez organ odwoławczy decyzją z [...] marca 2019 r., a sprawa skierowana do ponownego rozpatrzenie, a to w związku z dostrzeżonymi wadami sporządzonego na potrzeby tego postępowania operatu szacunkowego.

W następstwie ponownie przeprowadzonego postępowania Prezydent [...] decyzją z [...] grudnia 2019 r., utrzymaną w mocy decyzją Wojewody [...] z [...] grudnia 2020 r. - działając na podstawie art. 4 pkt 9b1,art. 129 ust. 1, art. 13o, art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) przywoływanej dalej jako "u.g.n. oraz art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające (...) - orzekł o ustaleniu na rzecz A. K. oraz E. A. odszkodowania z tytułu odjęcia własności ww. nieruchomości, zajętej pod drogę publiczną w kwotach po [...] zł (stosownie do przypadających im udziałów w prawie własności) i zobowiązał do jego wypłaty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej Prezydenta [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Podstawą ustalenia odszkodowania była wartość rynkowa przejetej nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego U. Z. w operacie szacunkowym z [...] lipca 2019 r., którego aktualność rzeczoznawca potwierdziła w trybie art. 156 ust. 4 u.g.n. w dniu 26 sierpnia 2020 r. Szacując tę wartość, według stanu z dnia wejścia w życie ustawy z 13 października 1998 r. (29 października 1998 r.) rzeczoznawca, kierując się treścią § 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), rzeczoznawca dokonał tego w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie [...], pominięciem dzielnic centralnych. Wyniku analizy rzeczoznawca wyselekcjonowała 8 tego typu transakcji zrealizowanych w latach 2016-2018, z których do dalszego procesu szacowania w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, przyjeła 3 transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej, położonymi w dzielnicach: [...],[...] i [...], których ceny jednostkowe kształtowały się na poziomie od [...] do [...] zł/m2. Ceny te skorygowała poprawkami kwotowymi, ustalonymi stosownie do cech różnicujących je od nieruchomości wycenianej wpływających na wartość i przypisanych im wag. W efekcie zastosowanej metodologii oszacowała, że wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] według stanu z dnia [...] października 1998 r. i poziomu cen z dnia sporządzenia operatu wynosi [...] zł (przy cenie jednostkowej [...] zł/m2).

W ocenie organów operat ów mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Jak bowiem wskazał Wojewoda, zawierał on wszystkie obligatoryjne elementy formalne wskazane w § 56 i 57 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Nie stwierdzono w nim również wewnętrznych niespójności, ani błędów obliczeniowych. Jest on właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona zaś przez rzeczoznawcę analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe. Zaznaczano przy tym, że dobór nieruchomości porównawczych należy do kompetencji autora wyceny i ustalenia operatu pod tym względem mogą być kwestionowane tylko w wyjątkowych przypadkach - jak np.: znaczne różnice cen obiektów porównawczych, nie wynikające z ich cech rynkowych; przyjęcie do porównań nieruchomości nieporównywalnych z uwagi na stan prawny - będących przedmiotem zarówno prawa własności, jak i prawa użytkowania wieczystego, uwzględnienie w jednej bazie danych nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu planistycznym. Jednakowoż w tym przypadku taka sytuacja nie miała miejsca. Wojewoda [...] odwoływał się przy tym do stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonego w wyroku z 17 listopada 2016 r. I OSK 3281/14, gdzie zwracano uwagę, że zagadnienie związane z trafnością i merytoryczną poprawnością wyboru nieruchomości podobnych należą do dziedziny wiadomości specjalnych i podlegają weryfikacji w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Podkreślał również, że podstawy do oceny prawidłowości przyjętego za podstawę ustalenia odszkodowania operatu z [...] lipca 2019 r. nie mogą stanowić, sporządzone na zlecenie strony przez innych rzeczoznawców majątkowych operaty szacunkowe z [...] stycznia 2015 r., [...] września 2012 r. i [...] sierpnia 2016 r., zawierające wyższą wycenę tej samej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Strony zaś mogły same skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 u.g.n.

Odnosząc się natomiast do wniosku skarżących o powołanie, na etapie odwoławczym biegłego - rzeczoznawcy majątkowego w celu dokonania rzetelnego i merytorycznego operatu szacunkowego Wojewoda [...] zauważał, że opinia biegłego może być uzupełniona w trybie art. 136 k.p.a., lecz ponowne przeprowadzenie tego dowodu oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części i uzasadnia wydanie przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej. Na etapie postępowania odwoławczego nie jest możliwe sporządzenie ponownej wyceny nieruchomości na podstawie art. 136 k.p.a., z uwagi na zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, wyrażoną w art. 15 k.p.a. Dopuszczenie bowiem przez organ II instancji jako dowodu operatu sporządzonego w obecnym stanie prawnym i merytoryczne rozstrzygnięcie pozbawiałoby strony możliwości odwołania się od takiej decyzji, z uwagi na ostateczny charakter rozstrzygnięć organów odwoławczych i przeczyłoby istocie normy wyrażonej w art. 15 k.p.a.

Na decyzję Wojewody [...] A. K. i E. A. wniosły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie żądając jej uchylenie w całości i sporządzenie nowego operatu szacunkowego w oparciu o aktualne ceny rynkowe nieruchomości, a w konsekwencji wydanie nowej decyzji orzekającej o ustaleniu odszkodowania za grunt działki nr [...] w wysokości [...] zł i przyznaniu na ich rzecz, stosownie do przypadających im udziałów w utraconym prawie własności odszkodowania w kwotach po [...] zł.

Zdaniem skarżących zaskarżona decyzja obarczona jest licznymi wadami prawnymi, a także błędami w zakresie wyliczenia należnego odszkodowania. Organ I instancji wydając utrzymaną w mocy przez Wojewodę decyzję oparł się bowiem na wycenie, która w ich ocenie stanowi powielenie poprzedniego operatu, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. W., który z kolei oparty był na operacie szacunkowym, sporządzonym w niniejszej sprawie przez panią K. w 2013 r. Aktualna zaś wartość nieruchomości, wskazana w operacie z [...] lipca 2019 r., jest niższa o 1/3 w stosunku do kwoty wskazanej w operacie z 2013 r, podczas gdy ceny nieruchomości w ww. okresie wzrosły. Uznawały, że zastrzeżenia podniesione przez Wojewodę [...] w decyzji kasatoryjnej z [...] marca 2019 r. co do rzetelności poprzedniego operatu szacunkowego, autorstwa rzeczoznawcy majątkowego K. W., znajdują zastosowanie również wobec operatu, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego U. Z., co sygnalizowały w piśmie, stanowiącym uwagi do owego operatu. Te jednak zostały przez organ I instancji zignorowane. Wskazywały nadto, że zarówno decyzja Prezydenta [...] jak i decyzja Wojewody [...], stanowi tylko i wyłącznie opisanie stanu faktycznego w sprawie, bez wskazania, które dowody w ocenie organu pierwszej instancji okazały się być wiarygodnymi, a którym i z jakich powodów tej wiarygodności odmówiono. Jest to natomiast o tyle istotne, że do akt sprawy zostały złożone operaty szacunkowe (autorstwa rzeczoznawców majątkowych: E. J. z [...] stycznia 2015 r., M. R. z [...] września 2012 r. i A. Z. z [...] sierpnia 2016 r.) stojące w sprzeczności z operatami sporządzonymi na zlecenie organu. Powyższe świadczy zdaniem skarżących, że decyzje wydane zostały z naruszeniem art.7, 77 i 80 k.p.a., a ich uzasadnienie nie spełnia wymogów z art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. Podnosiły także argument, że wycena nieruchomości metodą porównawczą parami daje miarodajne wyniki tylko i wyłącznie wówczas, gdy obiekty porównawcze są identyczne z przedmiotem wyceny, położone blisko przedmiotu wyceny, transakcje sprzedaży zawarte zostały stosunkowo niedawno oraz istnieje stabilny rynek nieruchomości. Tym samym, z uwagi na fakt, iż aktualnie rynek nieruchomości nie cechuje się stabilnością, a ceny wzrastają w bardzo szybkim tempie nie zachodziły okoliczności pozwalające na zastosowanie przy wycenie działki nr [...] tej metody. Przemawia za takim stanowiskiem w ich ocenie również to, że nieruchomości, których użyto do porównania znajdują się w znacznej odległości od działki, stanowiącej przedmiot wyceny, a co więcej w znacznie gorszej lokalizacji ([...],[...],[...]). Przyjęte zaś do porównania transakcje zostały zrealizowane w znacznej odległości czasowej od dnia sporządzenia ww. operatu szacunkowego, żadna z podanych transakcji nieruchomości i drogowych nie pochodziły z roku 2019.

Wskazywały nadto na przewlekłość prowadzonego postępowania przez organ pierwszej instancji i notoryczne naruszanie przezeń dyspozycji art. 35 k.p.a. , w związku z czym nie oczekiwały obecnie przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ów organ. W kontekście zaś zarzutu dotyczącego opieszałego załatwiania sprawy domagały się: zarządzenia wyjaśnienia przyczyny niezałatwienia jej w terminie; wskazanie, że organ prowadzący postępowanie dopuścił się przewlekłego prowadzenia postępowania; pociągnięcia do odpowiedzialności osoby, z której winy sprawa nie została załatwiona w wyznaczonym terminie, w sytuacji rażącego naruszenia prawa, a jeśli osoba taka nie zostanie wykryta, pociągnięcie do odpowiedzialności całego organu; zobowiązanie organu, do załatwienia sprawy w terminie 7 dni, od dnia uwzględnienia niniejszej skargi oraz podjęcie środków zapobiegających przewlekłości postępowania w przyszłości.

Wnioskowały nadto o powołanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenie operatu szacunkowego co pozwoli na zakończenie postepowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko ujęte w uzasadnieniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

skarga jest niezasadna.

Na wstępie, wobec złożonego w skardze wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy, którego miałby powołać Sąd, wyjaśnić należy, że wprawdzie w świetle treści art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) sąd administracyjny może przeprowadzić dowody uzupełniające, ale jedynie w postaci dokumentów i to o tyle, o ile jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przepis ten nie przewidują zatem możliwości prowadzenia postępowania dowodowego w innym zakresie i z innych środków dowodowych. Wobec czego żądanie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, a tym bardziej jego powoływanie przez sąd administracyjny nie mogło zostać uwzględnione. Przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego nie jest bowiem dowodem z dokumentu, gdyż jest to zupełnie inna kategoria dowodu - dowód z ekspertyzy (por. wyrok NSA z 24 kwietnia 2020 r. I OSK 1131/19, Lex nr 3053031).

Ustalony w sprawie stan faktyczny w zakresie w jakim dotyczy zaistnienia materialnoprawnych przesłanek ustalenia na rzecz skarżących odszkodowania za położną w W. przy ul. [...] nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2 jest bezsporny. Nie jest bowiem kwestionowane przez żadną ze stron, że nieruchomość ta jako zajęta w dniu [...] grudnia 1998 r. pod drogę publiczną, stała się z dniem [...] stycznia 1999 r. własnością Powiatu [...], co stwierdzone zostało mającą walor ostateczności decyzją Wojewody [...] z [...] lipca 2013 r. Bezsporne jest również, że w terminie przewidzianym w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, złożyły one, jak też ich poprzednik prawny (J. K.) będący trzecim współwłaścicielem nieruchomości, wniosek o ustalenie z tego tytułu należnego im odszkodowania. Okoliczności te znajdują potwierdzenie w zgromadzonym w aktach administracyjnych materiale dowodowym i nie budzą również wątpliwości Sądu.

Istotą sporu jest natomiast wysokość ustalonego w następstwie przeprowadzonego postępowania administracyjnego odszkodowania.

Wskazać zatem należy, że zasady i tryb ustalania odszkodowania za nieruchomości, które jako zajęte pod drogi publiczne stały się z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego uregulowane zostały w przepisach zawartych w rozdziałach 4 i 5 działu III oraz w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, do stosowania których odsyła art. 73 ust. 4 ustawy z 13 października 1998 r. Podstawę ustalenia owego odszkodowania, jak wynika z art. 73 ust. 5 powołanej ustawy, stanowi zaś wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy (tj. 29 października 1998 r.), przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowi z kolei, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartością tą jest z kolej co do zasady wartość rynkowa, a więc szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe unormowania regulujące sporządzenie wyceny nieruchomości m.in. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod drogi zawarte zostały w rozporządzeniu z 2004 r. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio". Przepis ów znajduje odpowiednie zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r., na mocy odesłania zawartego w ust. 6 § 36 rozporządzenia, w którym to przepisie powielono także wynikającą z ustawy regułę przyjmowania w procesie wyceny stanu takich nieruchomości z dnia 29 października 1998 r.

Do unormowania z § 36 ust. 4 rozporządzenia odwoływała się rzeczoznawca majątkowy U. Z. w sporządzonym na potrzeby postępowania odszkodowawczego zakończonego zaskarżoną decyzją operacie szacunkowym z [...] lipca 2019 r., którego aktualność, a tym samym możliwość dalszego wykorzystania przez kolejnych 12 miesięcy następujących po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, rzeczoznawca potwierdziła stosowną klauzulą sporządzoną w trybie art. 156 ust. 4 u.g.n. w dniu [...] sierpnia 2020 r.

W oparciu o analizę rynku lokalnego (obejmującego [...], z wyłączeniem dzielnic centralnych) – rzeczoznawca wyodrębniła 8 transakcji nieruchomościami drogowymi zrealizowanymi w latach 2016 -2018 (str.12 operatu). Z nich zaś do dalszego szacunku wykorzystała 3, które dotyczyły w jej ocenie nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej z punktu widzenia cech rynkowych rzutujących na jej wartość, takich jak lokalizacja ogólna i szczegółowa, przeznaczenie gruntów otaczających (ich możliwości inwestycyjnych), dostępność infrastruktury technicznej, oraz klasa drogi, gdzie ceny jednostkowe kształtowały się odpowiednio na poziomie [...]zł/m2, [...] zł/m2 i [...] zł/m2. W oparciu o nie, przy dokonaniu odpowiednich korekt wynikających z cech różnicujących nieruchomości porównywane i wycenianą, w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami oszacowała wartość przejętego z mocy prawa gruntu działki nr [...] na kwotę [...] zł - przy cenie jednostkowej gruntu wynoszącej [...] zł/m2.

Skarżące, kwestionując ów operat, podważają zarówno poprawność przyjętego podejścia i stosowanej w jego ramach metody – uznając, że miarodajne wyniki wyceny w ramach takiego sposobu szacowania można jedynie uzyskać porównując z nieruchomością wycenianą nieruchomości identyczne. Podważały nadto zasadność doboru do porównania, w ramach przyjętej metodologii, transakcji nieruchomościami drogowymi zlokalizowanymi w znacznej odległości od wycenianej działki (dzielnicach [...],[...] i [...], podczas gdy wyceniana działka położona jest w dzielnicy [...]), a ponadto realizacji tych transakcji w znacznym odstępie czasowym od momentu, na który ustalono wartość. Zarzucały także rzeczoznawcy majątkowemu oparcie swoich wyliczeń na założeniach przyjętych w operacie K. W. z [...] października 2017 r., którego poprawność zakwestionowana została w decyzji kasatoryjnej Wojewody [...] z [...] marca 2018 r. nr [...].

Odnosząc się do tych zarzutów przede wszystkim wskazać wypada, że jak słusznie zauważał Wojewoda na str. 6 uzasadnienia skarżonej decyzji, wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To on zatem jako profesjonalista, dysponujący wiedzą fachową o sytuacji na rynku obrotu nieruchomościami, a także o cechach różniących nieruchomości i rzutujących na ich cenę, jest wyłącznie władny do decydowania jaki rynek i jaka ilość transakcji na nim zrealizowana jest miarodajny dla oszacowani nieruchomości. Przy założeniu oczywiście adekwatnej ilości tych transakcji z punktu widzenia stosowanej metody. Stąd w powyższym zakresie kontrola organu administracji publicznej sporządzonego operatu, ograniczona może być jedynie do ustalenia, czy przy zastosowanym podejściu porównawczym, wskazywane przezeń nieruchomości można uznać za podobne do wycenianej z punktu widzenia definicji nieruchomości podobnych sformułowanej w art. 4 pkt 16 u.g.n., a także czy przyczyny doboru takich, a nie innych transakcji, zostały przez rzeczoznawcę należycie wyjaśnione.

Takiej też kontroli operatu Wojewoda dokonał. Uwzględnił w jej ramach również wyjaśnienia rzeczoznawcy, gdzie w sposób przekonujący wyjaśniła ona jakie cechy rzutują na wartość nieruchomości, a przez to determinują dobór nieruchomości porównawczych, wskazując w tym kontekście na: dostępność do komunikacji publicznej, położenie względem głównych dróg publicznych, łatwość i czas dojazdu do centrum [...]. Także w samym operacie wskazywała powód, który spowodował wyłącznie z analizy transakcji dokonywanych w dzielnicach centralnych [...]– wskazując na ich wysoki stopień zurbanizowania (str. 10 operatu), którym na porównywalnym poziomie nie charakteryzuje się dzielnica [...], w której zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość. Wyjaśnieniom tym nie sposób odmówić racjonalności. Samo zatem subiektywne przekonanie skarżących o nieadekwatnym doborze nieruchomości porównywanych, nie mogło być przyczyną podważenia wiarygodności wyceny. Podnoszona zaś w skardze argumentacja wskazująca na konieczność porównywania do nieruchomości wycenianej, w ramach zastosowanej metody, "nieruchomości identycznych", pozbawiona jest jakichkolwiek podstaw prawnych. Umyka bowiem uwadze skarżących, że wycena gruntów w ramach podejścia porównawczego polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego (art. 153 ust. 1 zd. pierwsze u.g.n.). "Nieruchomością podobną" z kolei - w świetle definicji ujętej w art. 4 pkt 16 u.g.n. - jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Skoro więc ma być ona jedynie "porównywalna" z punktu wymienionych w tej definicji czynników do nieruchomości wycenianej, to nie można wymagać by była ona z nią identyczna pod każdym względem. To, że nie musi być ona identyczna potwierdza skądinąd także treść art. 153 ust. 1 zd. drugie u.g.n., stanowiąc o korygowaniu w podejściu porównawczym ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Cech różnicujące (związane z lokalizacją, przeznaczeniem wśród gruntów przyległych, dostępnością infrastruktury technicznej czy klasą drogi) zostały przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie z 6 lipca 2019 r. wskazane (str. 12 i 15 operatu). Mając zatem powyższe na względzie, z punktu widzenia kryterium podobieństwa, brak było podstawa do podważania przez organ (jak oczekiwały tego strony) trafności wyselekcjonowanego przezeń zbioru nieruchomości porównywanych do nieruchomości wycenianej.

Wbrew też temu co twierdzą skarżące analiza treści tego operatu, jak też uprzednio sporządzonego operatu autorstwa K. W., którego przydatność w sprawie zakwestionował Wojewoda w decyzji z [...] marca 2018 r., nie wykazuje by założenia przyjęte w operacie K. W. były w kluczowych z punktu widzenia wyceny elementach tożsame z założeniami przyjętymi przez autorkę operatu z [...] lipca 2019 r. Już tylko pobieżna lektura tych operatów wskazuje bowiem, że ujęta w nich metodologia wyceny była odmienna (metoda korygowania ceny średniej – w operacie z 2017 r., metoda porównywania parami w operacie z 2019 r.) oraz zróżnicowany był w obu tych operatach wyselekcjonowany zbiór transakcji nieruchomości porównywanych.

Zgodzić się również należy z organem, że operat z [...] lipca 2019 r. pod względem formalnym spełnia wymogi opisane w § 56 rozporządzenia z 2004 r. Został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Wobec zaś potwierdzenia jego aktualności w dniu [...] sierpnia 2020 r. i dołączenia do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154, mógł on być w dacie podejmowania skarżonej decyzji wykorzystany dla celów ustalenia należnego za odjęcie własności odszkodowania. Nie zawierał on także niejasności czy pomyłek lub braków podważających jego wiarygodność.

Oceny jego wiarygodności nie podważają także składane jeszcze przed wydaniem pierwszej decyzji w sprawie odszkodowawczej operaty z: [...] września 2019 r., [...] stycznia 2015 r. i [...] sierpnia 2016 r. Pomijając nawet fakt - na który zwracał uwagę organ wojewódzki - że dwa z nich sporządzone została dla innych celów, jak również to, że samo sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (art. 157 ust. 2 u.g.n.) - godzi się zauważyć, że w dacie wydania skarżonej decyzji upłynął już maksymalny okres, w którym mogły być one (nawet po potwierdzeniu ich aktualności) wykorzystane. Zasadnie zatem organ wojewódzki odmówił im w tych okolicznościach przyznania waloru wiarygodnego dowodu w sprawie.

Wojewoda był również uprawniony do odmowy uwzględnia sformułowanego w odwołaniu żądania powołania kolejnego rzeczoznawcy majątkowego celem sporządzenia nowej wyceny. Stosownie bowiem do art. 78 § 2 k.p.a., może on nie uwzględnić żądania przeprowadzenia dowodu, jeżeli dotyczy ono okoliczności stwierdzonych już innymi dowodami. W tym zaś przypadku istotna okoliczność jaką była wartość przejetej nieruchomości, tego rodzaju dowodem stwierdzona już została, a jego wiarygodność wątpliwości organu nie budziła. Nie została ona również skutecznie podważona przez stronę w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Jak zaś zauważał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 marca 2019 r. sygn. akt I OSK 1357/17 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl) - którego pogląd skład orzekający w sprawie podziela - o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego, jej uzupełnieniu, decydują wątpliwości organu co do przedłożonego już operatu, a nie subiektywne odczucia strony w tym względzie.

Aczkolwiek błędne było w kontekście tego dowodu odwoływanie się przez Wojewodę do zasady instancyjności postępowania, czy zakresu uzupełniającego postępowania dowodowego. Jednakowoż wadliwość ujętej w skarżonej decyzji argumentacji można w tym przypadku rozpatrywać jedynie w kategorii nieistotnego uchybienia standardowi uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, wynikającego z obowiązku realizacji ustanowionej w art. 11 k.p.a. zasady przekonywania i naruszenia przez to art. 107 § 3 k.p.a. Nie miało ono bowiem i mieć nie mogło w ustalonym stanie faktycznym wpływu na wynik sprawy. Nie może ono zatem uzasadniać uchylenia zaskarżonej decyzji.

Podnoszona z kolei w skardze ewentualna przewlekłość prowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania wykracza poza granice rozpoznawanej sprawy wyznaczonej zaskarżonym aktem i nie może być przedmiotem rozważań w niniejszym postępowaniu. Zwalczaniu stanu bezczynności, czy też przewlekłości prowadzonego postępowania służy bowiem odrębna skarga, o której mowa w art. 3 § 2 pkt 8 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a nie skarga na wydany w toku instancji akt kończący postępowanie, w którym opieszałość miała mieć miejsce.

Konkludując zatem stwierdzić należy, że dysponując dowodem z wyceny nieruchomości, którego wiarygodność w toku postępowania nie została skutecznie podważona, organy uprawnione były do ustalenia na jego podstawie kwoty należnego na rzecz skarżących odszkodowania. Wydając w tym przedmiocie decyzję wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, czyniąc zadość zasadom ustanowionym w art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Subsumcji zaś tego stanu do norm prawa materialnego dokonały w sposób prawidłowy. Oceny tej nie zmienia akcentowana w skardze lakoniczność uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji. Niedociągnięcia w zakresie motywacji podjętego przez Prezydenta [...] rozstrzygnięcia, konwalidowane bowiem zostały przez Wojewodę w podjętej przezeń w oparciu o art. 138 § pkt 1 k.p.a. zaskarżonej decyzji.

Skoro zatem przy rozstrzyganiu sprawy nie doszło do naruszenia prawa materialnego, ani istotnego uchybienia przepisom procedury administracyjnej, to skarga jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw podlegać musiała oddaleniu, o czym Sąd orzekł na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.