Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1098/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-10-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134,154
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie WSA Bożena Marciniak (spr.) WSA Monika Sawa Protokolant referent stażysta Aneta Suchecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2019 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] marca 2018 r., nr [...], Minister Inwestycji i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołań M. P., T. sp. z o.o. z siedzibą w B. i T. sp. z o.o. z siedzibą w B., uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z [...] września 2017 r., nr [...], i orzekł o ustaleniu odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa pod realizację inwestycji drogowej.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju złożyła spółka T. sp. z o.o. z siedzibą w B. (dalej jako "T." lub "skarżący").

Skarga została złożona w następującym stanie faktycznym i prawnym;

Decyzją Nr [...] z [...] września 2016 r. Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa II etapu ul. [...] w B. na odcinku od [...] do ul. [...] z przebudową ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...] oraz budową węzła drogowego [...]". Na realizację ww. inwestycji została przeznaczona, m. in. nieruchomość położona w B., obręb ewidencyjny [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha.

Decyzją z [...] lutego 2017 r., nr [...], Minister Infrastruktury i Budownictwa zmienił ww. decyzję w części.

Decyzją z [...] września 2017 r. Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł za utracone prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Województwa [...] położonej w B., obręb ewidencyjny [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, w związku z decyzją Wojewody [...]Nr [...] z [...] września 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w tym:

- w kwocie [...] zł na rzecz M. K. z tytułu udziału w wysokości 2/4 części w prawie własności nieruchomości,

- w kwocie [...] zł na rzecz M. P., z tytułu udziału w wysokości 1/8 części w prawie własności nieruchomości,

- w kwocie [...] zł na rzecz D. P. z tytułu udziału w wysokości 6/32 części w prawie własności nieruchomości,

- w kwocie [...] zł na rzecz T. spółka z o. o. z siedzibą w B. z tytułu udziału w wysokości 3/32 części w prawie własności nieruchomości,

- w kwocie [...] zł na rzecz T. spółka z o. o. z siedzibą w B. z tytułu udziału w wysokości 467/4992 części w prawie własności nieruchomości,

- w kwocie [...] zł na rzecz A. J., z tytułu udziału w wysokości 1/4992 części w prawie własności nieruchomości.

Ponadto, w pkt 2 powołanej decyzji Wojewoda orzekł o niepowiększaniu odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości, w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania o kwotę [...] zł, w tym odszkodowania przysługującego M. P. o kwotę [...] zł oraz odszkodowania przysługującego D. P. o kwotę [...] zł, a w pkt 4 zobowiązał Prezydenta Miasta B. do wypłaty ww. odszkodowania we wskazanym w decyzji terminie.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli M. P., T. sp. z o.o. z siedzibą w B. oraz T. sp. z o.o. z siedzibą w B.

Decyzją z [...] marca 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z [...] września 2017 r. i orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł za utracone prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Województwa [...] położonej w B., obręb ewidencyjny [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr 14 o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, w związku z realizacją inwestycji drogowej, a w pkt 2 o przyznaniu ww. odszkodowania na rzecz:

- M. K. za udział w wysokości 2/4 części w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł,

- M. P. za udział w wysokości 1/8 części w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł,

- D. P. za udział w wysokości 6/32 części w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł,

- T. spółka z o. o. z siedzibą w B. za udział w wysokości 3/32 części w prawie własności nieruchomości w kwocie [...],

- T. spółka z o. o. z siedzibą w B. za udział w wysokości 467/4992 części w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł,

- A. J. za udział w wysokości 1/4992 części w prawie własności nieruchomości w kwocie [...] zł.

Ponadto, w pkt 2 powołanej decyzji Minister orzekł o odmowie ustalenia odszkodowania na rzecz M. K. z tytułu wygaszenia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki przymusowej ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości na udziale 6/32 przypadającym D. P., w pkt 3 o odmowie powiększenia odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości, w pkt 4 o powiększeniu odszkodowania o kwotę [...] zł, w tym odszkodowania przysługującego M. P. o kwotę [...] zł oraz odszkodowania przysługującego D. P. o kwotę [...] zł, a w pkt 5 zobowiązał Prezydenta Miasta B. do wypłaty ww. odszkodowania we wskazanym w decyzji terminie.

W uzasadnieniu wskazano, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. G.

W ww. operacie biegła ustaliła, że łącznie działki nr [...], nr [...] i nr [...] tworzą kształt wklęsłego wieloboku, teren nieruchomości jest zagospodarowany, w przewadze wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej w zakresie usług w przerobie drewna tartacznego i produkcji architektury ogrodowej, w części nieuporządkowany. Zinwentaryzowane przez rzeczoznawcę majątkowego zagospodarowanie nieruchomości stanowią: ogrodzenia zewnętrzne, ogrodzenia wewnątrz nieruchomości, wiaty dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, wiaty ogrodowe, utwardzenia terenu, reklamy oraz drzewa i krzewy ozdobne.

Nieruchomość położona jest w terenie uzbrojonym, posiada przyłącza do miejskiej sieci wodociągowej, miejskiej sieci kanalizacyjnej, sanitarnej sieciowej, a także sieci energetycznej. Dokładny opis części składowych nieruchomości zamieszczony biegła zamieściła na stronach [...] operatu szacunkowego.

W ww. operacie ustalono również, że stanowiąca przedmiot wyceny nieruchomość w przewadze ([...] ha z [...]ha), tj. w całości działka nr [...] ([...] ha z [...] ha), w przewadze działka nr [...] ([...] ha z [...] ha) oraz w części działka nr [...] ([...] ha z [...] ha) w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęta była ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla "W." ul. [...],[...], zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej B. z [...] marca 1997 r. i znajduje się w na terenach oznaczonych symbolem [...] - ulica zbiorcza. W operacie ustalono również, że w części nie objętej ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ([...] ha z [...] ha) nieruchomość (w jej południowej części), zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta B. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] lipca 2009 r., znajdowała się w strefie mieszkaniowej [...]. Przy tym, część działki nr [...] ([...] ha z [...] ha) oznaczona jest jako ulica główna, natomiast część działki nr [...] ([...] ha z [...] ha) znajduje się w obszarze mieszkalnictwa o wysokiej intensywności zabudowy z dominującym budownictwem wielorodzinnym. Stan planistyczny nieruchomości biegła przedstawiła również w tabeli na stronie [...] operatu szacunkowego.

Ponadto, biegła wskazała, że na potrzeby określenia wartości nieruchomości przeanalizowała dwa segmenty rynku: rynek nieruchomości drogowych i rynek nieruchomości nabywanych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Jak wynika z ww. operatu, odnośnie rynku nieruchomości drogowych analizie poddano transakcje dokonane na terenie miasta B. w okresie lat 2013-2017, tj. około 4 lat poprzedzających datę wyceny. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, iż na terenie miasta B. odnotowuje się od kilkunastu do kilku transakcji dotyczących nabycia nieruchomości na cele drogowe, co uzasadnia rozszerzenie okresu badania rynku. Do ostatecznej analizy wybrano 13 transakcji dotyczących sprzedaży prawa własności działek obejmujących grunt bez składników budowlanych i roślinnych. Jednostkowe ceny transakcyjne osiągały poziom od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2. Na podstawie obserwacji rynku nieruchomości biegła ustaliła, iż okres ostatnich lat, w obszarze badanego rynku lokalnego, stanowił czas stagnacji, w segmencie niezabudowanych nieruchomości drogowych (podobnie jak w pozostałych segmentach rynku). Wobec powyższego, rzeczoznawca uzyskanych cen transakcyjnych nie skorygowała w czasie. Ponadto stwierdziła, że cechami, które mają wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych są: położenie - waga 25%, sąsiedztwo - waga 25%, ranga drogi - waga 25% i sposób użytkowania - waga 25%.

Odnośnie rynku nieruchomości nabywanych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną biegła poddała analizie transakcje na terenie miasta B. w okresie lat 2014-2017, tj. około 3 lat poprzedzających datę wyceny. Jak ustaliła biegła, w badanym segmencie rynku corocznie zawieranych jest jedynie kilka transakcji, co uzasadnia rozszerzenie badania rynku na 3 lata. Do ostatecznej analizy rzeczoznawca wybrała 12 transakcji sprzedaży prawa własności działek obejmujących grunt bez zabudowy. Jednostkowe ceny transakcyjne osiągały poziom od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2. Na podstawie obserwacji rynku nieruchomości biegła ustaliła, że okres badania był to czas stabilizacji cen. Wobec powyższego, uzyskanych cen transakcyjnych nie korygowała w czasie. Ponadto stwierdziła, że cechami które mają wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych są: położenie - waga 40%, sąsiedztwo - waga 30% i cechy gruntu - waga 30%.

W celu realizacji zasady korzyści (art. 134 ust. 3 i 4 ugn), biegła ustaliła, że ceny transakcyjne niezabudowanych nieruchomości nabywanych na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej są wyższe od cen nieruchomości drogowych. W związku z powyższym, wartość gruntu części nieruchomości przeznaczonej w dokumentach planistycznych na cele drogowe ([...] ha z [...] ha) określiła w oparciu o dane z rynku nieruchomości drogowych, a wartość części nieruchomości ([...] ha z [...] ha), która znajduje się w obszarze mieszkalnictwa o wysokiej intensywności zabudowy z dominującym budownictwem wielorodzinnym oszacowała w oparciu o dane z rynku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Biegła wskazała również, że w obszarze rynku regionalnego, w ramach podobnych rynków lokalnych brak jest transakcji podobnymi nieruchomościami zabudowanymi nabywanymi na cele drogowe. Z tej przyczyny, w ramach wyceny określiła wartość odtworzeniową nieruchomości, stanowiącą sumę wartości gruntu i wartości jego części składowych.

Wartość składników budowlanych rzeczoznawca określiła na podstawie kosztu ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia, przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia oraz metody kosztów zastąpienia, techniki elementów scalonych i techniki wskaźnikowej, na kwotę [...] zł. Dane źródłowe do określenia wartości części składowych przedstawiła na str. [...] operatu, a dokładne zestawienie naniesień budowlanych wraz z oszacowaniem ich wartości na str. [...] operatu.

Wartość plantacji kultur wieloletnich rzeczoznawca określiła z uwzględnieniem zasad podanych w poradniku K. Z. "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich" - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – W. 2012, wywiadu rynkowego oraz ofert centrów ogrodniczych, szacując koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do dnia wywłaszczenia na kwotę [...]zł.

Oszacowania prawa własności gruntu biegła dokonała w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Po skorygowaniu cen nieruchomości, według przyjętego zestawu cech i ich oceny dla wycenianej nieruchomości, biegła określiła, że wartość 1 m2 prawa własności gruntu, przeznaczonego planistycznie na cele drogowe wynosi [...]zł, a następnie odpowiednio oszacowała wartość tej części gruntu na kwotę [...] zł. Natomiast wartość 1 m2 prawa własności gruntu przeznaczonego planistycznie na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wyniosła [...] zł, co pozwoliło na oszacowanie tej części prawa własności nieruchomości na kwotę [...] zł.

Łączną wartość nieruchomości biegła określiła na kwotę [...] zł.

W ocenie organu odwoławczego, sporządzona dla potrzeb ustalenia odszkodowania opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. oraz jest zgodna z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r.

Zdaniem organu, z uwagi na przeznaczenie w planie części nieruchomości pod drogi, do wyceny tej części nieruchomości biegła prawidłowo przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Natomiast w przypadku wyceny pozostałej części nieruchomości, przeznaczonej w planie na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i faktu, że korzystniejszym rozwiązaniem dla podmiotu, którego pozbawiono praw do nieruchomości, będzie określenie wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, prawidłowo rzeczoznawca przyjęła do porównania transakcje tego typu nieruchomościami. Ponadto, zdaniem organu, biegła wyczerpująco wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny.

Powołując się na powyższe organ uznał, że opinia spełnia wszystkie wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu z 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Wniosek ten potwierdza opinia [...] z [...] sierpnia 2017 r. dotycząca operatu szacunkowego J.G. z [...] kwietnia 2017 r. W ww. opinii stwierdzono bowiem, że oceniany operat może stanowić podstawę określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą na własność województwa pod inwestycję drogową.

Minister wskazał również, że nie podziela zarzutu dotyczącego sporządzenia operatu pomimo braku całościowych oględzin nieruchomości wskazując, że takie oględziny się odbyły, co potwierdza zebrany materiał dowodowy. Za niezasadny organ uznał również zarzut pominięcia w określonej wartości nieruchomości jej faktycznego użytkowania, tj. pod działalność tartaczną. Wskazał, że za odmiennym niż drogowe przeznaczeniem szacowanej nieruchomości nie może przemawiać faktyczny sposób jej użytkowania, bowiem to zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego determinują przeznaczenie terenu. W ocenie organu, bez znaczenia pozostaje wskazywany w odwołaniu fakt, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło już po rozpoczęciu działalności tartacznej na nieruchomości. Zdarzenie to w żaden sposób nie pozwala bowiem organom na odstąpienie od stosowania art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ nie podzielił również zarzutu, że nieruchomości porównawcze nie spełniają kryterium podobieństwa. W ocenie organu, biegła wyjaśniła w operacie w jakich aspektach nieruchomości porównawcze są podobne do nieruchomości wycenianej. Ponadto, z uwagi na niewystępowanie na analizowanym rynku podobnie zabudowanych nieruchomości, biegła prawidłowo określiła wartość odtworzeniową nieruchomości, polegającą na odrębnej wycenie gruntu oraz części składowych.

Organ nie podzielił również zastrzeżeń dotyczących ustalenia odszkodowania zgodnie z przysługującymi współwłaścicielom nieruchomości udziałami, bez zaliczenia nakładów poczynionych na nieruchomości na rzecz T. oraz T. W ocenie Ministra, brak jest przepisów uprawniających organ do ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji drogowej w trybie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. z uwzględnieniem i stosownym rozliczeniem nakładów poniesionych przez każdego ze współwłaścicieli.

Organ nie podzielił również stanowiska T., że przedmiotowa nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym. W ocenie organu, nie wynika to z analizy działu III księgi wieczystej, którą objęta jest ww. nieruchomość.

Za niezasadny uznał również organ zarzut, że kwota odszkodowania nie uwzględnia dodatkowych kosztów związanych z demontażem i montażem maszyn [...], a także kosztów ich transportu. Organ zauważył, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniósł skarżący wskutek utraty nieruchomości.

Organ dodał, że operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie nie może podważyć załączony do odwołania operat szacunkowy sporządzony w innej sprawie. Wyjaśnił, że operat szacunkowy jest dowodem sporządzonym dla indywidualnego określenia wartości nieruchomości w konkretnej sprawie odszkodowawczej.

Końcowo organ odwoławczy wskazał, ze uchylenie decyzji organu I instancji było konieczne, gdyż organ wojewódzki, choć prawidłowo wskazał to w uzasadnieniu, to jednak w sentencji swojej decyzji nie odniósł się do kwestii przyznania odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki przymusowej ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju złożył T. sp. z o.o. zarzucając organowi jednostronne ukierunkowanie się na operat z [...] kwietnia 2017 r. i brak obiektywizmu w odniesieniu się do zarzutów odwołania a także pominięcie wszystkich ewidentnych błędów natury prawnej w ww. operacie, w tym całkowite pominięcie "zasady korzyści". W celu wykazania powyższych błędów skarżący załączył operat obrazujący możliwy do uzyskania czynsz z ewentualnego najmu przejętego pod inwestycję drogową terenu, co bezsprzecznie wskazuje realną atrakcyjność tej nieruchomości a także wykonany, w jego ocenie, rzetelnie i w oparciu o przepisy prawa operat szacunkowy dla przedmiotowej nieruchomości z [...] czerwca 2018 r. Na potwierdzenie, że kwestionowany operat jest nierzetelnie wykonany i nie powinien stanowić dowodu w sprawie skarżący załączył również uchwałę Rady Miasta B. z [...] lutego 2018 r., odpowiedź na interpelację poselską a także Standardy Rzeczoznawców Majątkowych.

Wskazując na opisane naruszenia skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Pismami procesowymi z 19 lutego 2019 r., 27 sierpnia 2019 r. i 11 września 2019 r. skarżący, w uzupełnieniu skargi, przedstawił dodatkową argumentację i dokumenty na poparcie zarzutów o wadliwości sporządzonego na potrzeby ustalenia odszkodowania operatu szacunkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy ustalając wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową (oznaczoną ewidencyjnie jako działki nr [...],[...] i [...]) organ administracji mógł oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. G., uznając tym samym ww. opinię za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa, co kwestionuje skarżący.

W ocenie Sądu, analiza akt sprawy potwierdza prawidłowość stanowiska organu, że stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., poz. 2109, ze zm.).

Analiza operatu z [...] kwietnia 2017 r. potwierdza bowiem, że został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Analiza tego dokumentu potwierdza również prawidłowość stanowiska organów, że operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Z treści operatu wynika, że w procesie wyceny biegła przyjęła istotne dla tego procesu daty, w szczególności datę, na którą określono i ustalono w wycenie stan nieruchomości, tj. [...] września 2016 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji). Biegła prawidłowo ustaliła również przeznaczenie planistyczne przejętej nieruchomości opierając się na ustaleniach obowiązującego w dniu wydania decyzji z [...] września 2016 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast co do części nieruchomości nie objętej ustaleniami planu, biegła prawidłowo oparła się na ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, w ww. operacie biegła zdefiniowała rynek w zakresie wynikającym z ustalonego przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zdefiniowała również segmenty rynku, jakie należy przeanalizować w celu spełnienia "zasady korzyści" wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. rynek nieruchomości drogowych i rynek nieruchomości nabywanych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Prawidłowo do wyceny części nieruchomości przeznaczonej "pod drogi" biegła przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Natomiast w przypadku wyceny pozostałej części nieruchomości, przeznaczonej w planie na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i faktu, że korzystniejszym rozwiązaniem dla podmiotu, którego pozbawiono praw do nieruchomości, będzie określenie wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, prawidłowo rzeczoznawca przyjęła do porównania transakcje tego typu nieruchomościami.

Wbrew zarzutom skarżącego, treść ww. operatu potwierdza również, że biegła wyczerpująco wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. W operacie zawarła wszystkie podstawy prawne i uwarunkowania dokonywanych czynności. Opisała również rozwiązania merytoryczne i wskazała rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania. Ustaliła również wartość składników budowlanych oraz plantacji kultur wieloletnich.

Sporządzony dla potrzeb ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość operat szacunkowy spełnia zatem, co prawidłowo ocenił organ, wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. oraz opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Powyższe potwierdza pozytywna opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ([...]) z [...] sierpnia 2017 r., w której, po analizie zgodności operatu z przepisami prawa i obowiązującymi standardami zawodowymi, stwierdzono, że operat sporządzony przez J. G. w dniu [...] kwietnia 2017 r. może stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dla sformułowanego w nim celu, tj. na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą na cele realizacji inwestycji drogowej.

Tym samym niezasadne okazały się formułowane w skardze i pismach procesowych zarzuty naruszenia, przy sporządzeniu kwestionowanego operatu, przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Prawidłowości wyceny z [...] kwietnia 2017 r. nie zdołał również podważyć załączony do skargi operat rzeczoznawcy J. S. z [...] czerwca 2018 r. ustalający inną (wyższą) wartość nieruchomości. Powoływanie się bowiem na operat innego rzeczoznawcy dopiero na etapie skargi do sądu administracyjnego było całkowicie spóźnione i w żadnej mierze nie mogło uruchomić w postępowaniu przed sądem administracyjnym oczekiwanego przez skarżącego uzupełniającego postępowania dowodowego.

Sąd nie podzielił również zarzutu pominięcia w ustalonej wartości nieruchomości sposobu jej faktycznego użytkowania, tj. użytkowania pod działalność tartaczną. Rację ma organ odwoławczy, że za odmiennym niż drogowe przeznaczeniem szacowanej nieruchomości nie może przemawiać faktyczny sposób jej użytkowania. Zgodnie bowiem z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami to zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego determinują przeznaczenie wycenianej nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło już po rozpoczęciu działalności tartacznej na nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości nie można bowiem odstąpić od stosowania art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Niezasadny okazał się również zarzut ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość bez zaliczenia na rzecz T. i B. nakładów poczynionych na tej nieruchomości. Prawidłowo ocenił bowiem organ odwoławczy, że w obowiązujących przepisach prawa brak jest regulacji umożliwiających organom ustalenie i wypłatę odszkodowania z uwzględnieniem i stosownym rozliczeniem nakładów poniesionych przez każdego ze współwłaścicieli nieruchomości.

Na aprobatę nie zasługuje również stanowisko skarżącego, że przysługujące mu roszczenia o zwrot nakładów stanowią ograniczone prawa rzeczowe. Sąd podziela stanowisko organu, że z zebranego materiału dowodowego, w tym działu III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, nie wynika aby wyceniana nieruchomość obciążona była jakimkolwiek prawem rzeczowym w rozumieniu art. 244 kodeksu cywilnego. Natomiast samo posiadanie czy faktyczne użytkowanie nieruchomości nie stanowi ograniczonego prawa rzeczowego.

Sąd nie podzielił również zarzutu nieuwzględnienia w kwocie odszkodowania dodatkowych kosztów związanych z demontażem i montażem maszyn tartacznych, a także kosztów ich transportu. Podzielić trzeba stanowisko organu, sformułowane w oparciu o trafne poglądy orzecznictwa, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody jaką poniesie podmiot wywłaszczony wskutek wywłaszczenia nieruchomości. Zasada ta jednoznacznie wyłącza odszkodowanie za jakikolwiek inny uszczerbek majątkowy poniesiony przez wywłaszczonego. Wskazane dodatkowe koszty nie mieszczą się w dyspozycji art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto, wbrew twierdzeniom skarżącego, o przeznaczeniu przedmiotowej nieruchomości nie decyduje wypis z rejestru gruntów. Zapisy w ewidencji gruntów nie mogą bowiem mieć pierwszeństwa przed ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Przyjęcie odmiennej interpretacji, na co trafnie wskazał organ, naruszałoby art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Niezasadny okazał się również zarzut nieprzyznania skarżącemu nieruchomości zamiennej w ramach odszkodowania za przejętą nieruchomość. W myśl art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Przepis ten stanowi jedynie o dopuszczalnym sposobie wywiązania się organu z obowiązku wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Nie daje natomiast właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości podstawy do zgłoszenia skutecznego roszczenia o przyznanie nieruchomości zamiennej, podobnie jak nie upoważnia organu do przyznania takiej nieruchomości bez zgody tego właściciela. Tym samym orzekający o odszkodowaniu organ administracji publicznej może w trakcie postępowania wywłaszczeniowego zaoferować nieruchomość zamienną, nie musi jednak takiej propozycji składać.

Nie ma również racji skarżący zarzucając organowi pierwszej instancji brak rokowań. Wyjaśnić trzeba, że wraz z wejściem w życie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nastąpiła istotna zmiana w sposobie nabywania nieruchomości przeznaczonych pod drogi, a dotychczasowe negocjacje cenowe zostały zastąpione wydawaniem decyzji administracyjnych, które skutkują przejściem, z mocy prawa, własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.), orzekł jak w sentencji.