Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 650/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-07-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 1, 2 i 3
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 55
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 217, art. 218, art. 219
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka – Duda Sędziowie : WSA Wojciech Jakimowicz WSA Mariusz Kotulski (spr.) Protokolant : Ewelina Knapczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lipca 2012 r. sprawy ze skargi A. Spółki Komandytowej na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 8 lutego 2012 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu skargę oddala.


UZASADNIENIE

Starosta postanowieniem z dnia 26 października 2011r. znak: [...] po rozpatrzeniu wniosku złożonego w dniu 19 października 2011r. przez J. K. Spółka Komandytowa, odmówił wydania zaświadczenia, że lokal "nr 1 położny w budynku przy ulicy [...] na działce "1" w miejscowości Z., gmina [...]" stanowi samodzielny lokal mieszkalny.

W uzasadnieniu wskazano, iż w sprawie bezspornym było, iż wnioskodawca nie posiadał dokumentu potwierdzającego oddanie budynku przy ulicy [...] położonego na działce "1’ w miejscowości Z. do użytkowania tj. zawiadomienia lub decyzji o przyjęciu do użytkowania wydanej przez właściwy organ nadzoru budowlanego.

Na powyższe postanowienie zażalenie w ustawowym terminie złożył J. K. Spółka Komandytowa, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W zażaleniu zarzucono naruszenie przepisów postępowania administracyjnego przez brak prawidłowego uzasadnienia zaskarżonego postanowienia oraz naruszenie przepisu art. 2 ust 2. ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, z którego nie wynika, by warunkiem uznania lokalu mieszkalnego za samodzielny było oddanie budynku do użytkowania, powołując się przy tym na orzecznictwo sądowoadministracyjne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia 8 lutego 2012r. znak: [...] utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie Starosty [...] z dnia 26 października 2011r. znak: [...].

W uzasadnieniu napisano, że niekwestionowanym przez nikogo, tzn.: organ I instancji, J. K. Spółka Komandytowa oraz organ odwoławczy, faktem pozostawało, że dokumentu potwierdzającego dopuszczenie do użytkowania budynku przy ulicy [...] na działce "1" w miejscowości Z., gmina [...], wnioskodawca nie posiadał. Zdaniem Kolegium brak zaś takiego dokumentu uniemożliwiał wydanie zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści.

Dalej Kolegium stwierdziło, że zaświadczenie o samodzielności lokalu może być wydane odnośnie lokali w budynku, który w świetle prawa już istnieje. Lokalami legalnie istniejącymi w świetle prawa są lokale w budynkach, co do których organ nadzoru budowlanego, zgodnie z art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), przyjął zawiadomienie inwestora o zakończeniu budowy z dołączoną dokumentacją budowlaną określoną w art. 57 ust. 1-4 Prawa budowlanego i organ nadzoru budowlanego nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji, albo jeżeli w przypadkach określonych w art. 55 Prawa budowlanego organ ten na wniosek inwestora wydał pozwolenie na użytkowanie budynku. Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 1 przy ul. [...] przez Starostę [...] jako organu administracji architektoniczno-budowlanej lub przez upoważnionych pracowników nie mogło nastąpić na podstawie przedłożonej inwentaryzacji budowlanej budynku mieszkalnego w zabudowie szeregowej na działce nr [...] w Z..

Dalej organ odwoławczy wskazał, że zaświadczenie o samodzielności lokalu w wybudowanym budynku musiało być oparte na posiadanej przez Starostę [...] dokumentacji budowlanej budynku, którego budowa została legalnie zakończona, tj. na dokumentacji związanej bądź ze zgłoszeniem inwestora o zakończeniu budowy, przyjętym bez sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego albo na dokumentacji związanej z wydanym pozwoleniem organu nadzoru budowlanego na użytkowanie budynku. Zaświadczenie w ogólności nie jest rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej na podstawie przeprowadzonego postępowania administracyjnego. Zaświadczenia nie wydaje się na podstawie postępowania dowodowego na ogólnych zasadach Działu II k.p.a., lecz na podstawie przepisów Działu VII k.p.a.. Zaświadczenie jest tylko aktem wiedzy organu wynikającej z posiadanych dokumentów. Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem urzędowym potwierdzającym te dane, jakie wynikają z dokumentacji dotyczącej legalnie zakończonej budowy. W ocenie organu odwoławczego - wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali przed legalnym zakończeniem budowy budynku może prowadzić do komplikacji prawnych i procesów sądowych w sprawach o unieważnienie aktów notarialnych, jakie sporządzono by na podstawie przedwcześnie wydanych zaświadczeń i do innych procesów oraz do odpowiedzialności prawnej z tytułu wydania zaświadczeń przed legalnym zakończeniem budowy budynku. Zdaniem SKO z przepisu art. 2 ust. w ustawy o własności lokali wynika, że zarówno samodzielny lokal mieszkalny jak i usługowy musi być położony w obrębie budynku nadającego się do zasiedlenia. W opinii Kolegium lokal zatem jest samodzielny gdy służy zaspokajaniu określonych potrzeb, a tym samym musi nadawać się do użytkowania W ocenie SKO z tych też względów wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu jest możliwe dopiero po zakończeniu prac budowlanych a następnie po dopuszczeniu do jego użytkowania.

W tym miejscu organ odwoławczy na potwierdzenie swojego stanowiska w sprawie powołał się na orzecznictwo: wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2010 r., sygn. akt I OSK 1196/09, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt II SA/Wr 464/11, : wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21 grudnia 2006 r., sygn. akt II SA/Wr 608/06 http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/BADD872B77; WSA w Warszawie z dnia 13 stycznia 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 1991/09, publ. LEX nr 554257; wyrok NSA z dnia 3 lipca 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 393/00, publ. ONSA 2003/3/102; wyrok NSA z dnia 3 lipca 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 393/00, publ. ONSA 2003/3/102.

W końcowej części uzasadnienia postanowienia z dnia 8 lutego 2012r. znak: [...] Kolegium stwierdziło, że w postępowaniu o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu organy nie rozstrzygają o możliwości użytkowania tego lokalu czy też o legalności budowy, jednak żeby wydać takie zaświadczenie organ musi wykazać, że lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a do tego konieczne jest stwierdzenie, że budynek, w którym lokal ten się znajduje, został oddany do użytkowania. Ponieważ w przedmiotowej sprawie zdaniem organu odwoławczego, warunku tego nie dopełniono - wnioskodawca bowiem nie wykazał, a co więcej kwestionował obowiązek przedłożenia takiego dokumentu potwierdzającego, że budynek, w którym lokal ten się znajdował, został oddany do użytkowania - utrzymano zaskarżone postanowienie organu I instancji w mocy.

Ponadto odnosząc się do zarzutów zażalenia SKO wskazało, iż powołane w zażaleniu wyroki prezentowały stanowisko pozostające w sprzeczności ze stanowiskiem Kolegium i stanowiskiem sądowoadministracyjnym, które w niniejszej sprawie Kolegium przejęło. Nadto organ odwoławczy podniósł, iż zarzut braku prawidłowego uzasadnienia zaskarżonego postanowienia był chybiony, gdyż zawierało ono odwołanie się do stanu faktycznego jak i prawnego sprawy.

Skargę na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia z dnia 8 lutego 2012 r. znak: [...] złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie J. K. Spółka Komandytowa, reprezentowany przez radcę prawnego S. K..

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie:

• art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali przez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że według tego przepisu za samodzielny może być uznany wyłącznie lokal znajdujący się w budynku oddanym do użytkowania;

• art. 7 i 77 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy;

• art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak przekonującego wyjaśnienia podstaw uchylenia decyzji organu l instancji.

W związku z powyższym wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu napisano, że w ocenie skarżącej spółki z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali absolutnie nie wynika, że warunkiem uznania lokalu mieszkalnego za samodzielny jest oddanie budynku do użytkowania. Stwierdzanie samodzielności lokalu mieszkalnego oraz oddanie do użytkowania budynku, w którym ten lokal się znajduje, to dwa całkowicie odrębne od siebie postępowania uregulowane w różnych ustawach. Zdaniem strony skarżącej żaden przepis prawa nie pozwalał na łączenie tych kwestii i uzależnienie możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu od wyniku postępowania w sprawie oddaniu budynku do użytkowania. Oddanie budynku do użytkowania nie jest również jedynym sposobem na wykazanie spełnienia przesłanek określonych w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdyż w opinii strony skarżącej przesłankę samodzielności lokalu można wykazywać za pomocą wszelkich środków dowodowych stosownie do przepisów art. 7 i 77 Kodeksu postępowania administracyjnego, w tym za pomocą inwentaryzacji budowlanej potwierdzającej realizację lokalu.

Dalej strona skarżąca wskazała, że jej stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, gdzie podnosi się, że pozwolenie na użytkowanie budynku nie jest warunkiem dla uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 listopada 2006 roku, sygn. akt III SA/Po 250/06, LEX nr 471488). Strona skarżąca podniosła, że w w/w wyroku stwierdzono również, iż "przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego nie ma znaczenia dla stosunków własnościowych. Przesądza tylko o tym, że z technicznego punktu widzenia przeprowadzone roboty budowlane można zaakceptować. Udzielenie zezwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego nie przesądza więc o własności lokali i nie ma wpływu na ustalenie tego prawa."

Nadto w opinii strony skarżącej, wydanie przez starostę zaświadczenia o samodzielności lokalu nie stanowi potwierdzenia możliwości mieszkania w danym lokalu bez dokonywania jakichkolwiek dodatkowych czynności prawnych lub faktycznych, ale jedynie potwierdzenie, że lokal ten może stanowić odrębny przedmiot własności i odrębny od budynku przedmiot obrotu. W związku z tym ustalenie, że do zamieszkania w przedmiotowym lokalu konieczne będzie jeszcze uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku absolutnie nie stanowi przeszkody do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Dodatkowo w ocenie strony skarżącej wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali położonych w budynku, który nie został jeszcze dopuszczony do użytkowania na podstawie decyzji administracyjnej, daje jedynie możliwość podjęcia wcześniejszych działań przygotowawczych związanych z koniecznością wyodrębnienia w przyszłości własności takich lokali. Nie wiąże się z tym natomiast niebezpieczeństwo oddawania lokali do użytkowania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku, bowiem w takim przypadku inwestor budowlany narażałby się na odpowiedzialność w postaci kary pieniężnej z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu.

W tym miejscu uzasadnienia skargi stwierdzono, że z przedłożonych przez wnioskodawcę (J. K. Spółka Komandytowa – dopisek Sądu) dokumentów jednoznacznie wynikało, że lokal był wydzielonym trwałymi ścianami zespołem izb przeznaczonych na pobyt ludzi. Nie ulegało również wątpliwości, że lokal ten wraz z pomieszczeniami przynależnymi będzie mógł służyć jego przyszłym właścicielom/najemcom do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W tym stanie rzeczy należało uznać zdaniem strony skarżącej, że spełnione zostały wszystkie przewidziane przepisem art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali przesłanki uznania wnioskowanego lokalu za samodzielny lokal mieszkalny, a odmowę wydania zaświadczenia stwierdzającego tę okoliczność należało w związku z tym uznać za całkowicie bezpodstawną.

W konkluzji skargi napisano, że bezpodstawnym było odwoływanie się przez organy obu instancji do definicji mieszkania zawartej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz, że przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali zawiera pełną definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego obowiązującą dla celów tej ustawy, z czego wynikało, że organy orzekające w sprawie nie mogły odwoływać się przy jej rozstrzygnięciu do innych przepisów prawa materialnego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, zważył co następuje:

Podstawowa zasada polskiego sądownictwa administracyjnego została określona w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269), zgodnie z którym sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zasada, iż sądy administracyjne dokonują wyłącznie kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, została również wyartykułowana w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270). Z istoty kontroli wynika, że zasadność zaskarżonego aktu podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania tego rozstrzygnięcia.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 133 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji (postanowienia) Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA W-wa z dnia 9 lipca 2008r., sygn. akt: II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Zaskarżone postanowienie zostało wydane na podstawie art. 2 ust. 1-3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz art. 217 § 2 pkt 1, art. 219, art. 144 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Niewątpliwie sprawa o stwierdzenie spełnienia przez lokal mieszkalny lub użytkowy wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z zm.), prowadzona z wniosku podmiotu zainteresowanego uzyskaniem potwierdzenia samodzielności lokalu ma charakter administracyjny i mają do niej zastosowanie przepisy działu VII k.p.a. (art. 217 - 220 k.p.a.). Artykuł 217 § 2 k.p.a. stanowi o sytuacjach, w których organ zobowiązany jest wydać zaświadczenie. Zgodnie z tym przepisem zaświadczenie wydaje się jeżeli: urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (pkt 1) oraz gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (pkt 2). Z akt sprawy wynika, że strona skarżąca jest właścicielką działki nr "1" w Z., co oznacza, że była legitymowana do wnioskowania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu znajdującego się budynku na działce nr "1" w Z..

Skład orzekający rozpoznający niniejszą sprawę w całości podziela stanowisko organów administracji publicznej wyrażone w uzasadnieniach wydanych w sprawie postanowień, obszernie wyżej przytoczonych. Dla oceny samodzielności lokalu na gruncie niniejszej sprawy istotne znaczenie przedstawia kwestia oddania do użytkowania obiektu, w którym znajduje się ten lokal (por. wyrok NSA z dnia 17 listopada 2011r., I OSK 646/11). Wystarczającą przesłanką odmowy wydania zaświadczenia, że lokal nr 1 położony w budynku przy ulicy [...] na działce "1" w miejscowości Z., gmina [...] jest samodzielnym lokalem mieszkalnym jest bezsporny fakt nieposiadania przez wnioskodawcę dokumentu potwierdzającego oddanie budynku przy ulicy [...] na w/w działce do użytkowania.

Podkreślić należy bowiem, że norma zawarta w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazuje na przesłankę funkcjonalną kwalifikowania, jako samodzielnego, lokalu mieszkalnego lub o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami izba czy zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami przynależnymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkalne (w przypadku lokali przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne). Zatem poza wydzieleniem trwałymi ścianami w obrębie budynku, lokal samodzielny (izba lub zespół izb) ma mieć cechy korespondujące z jego przeznaczeniem. Analiza normatywna treści postanowień art. 2 ust. 2 prowadzi do rezultatu wskazującego, że ustawodawca wyraźnie powiązał w konstrukcji tego przepisu pewien stan techniczny budynku, w którym znajdują się lokale z ich przeznaczeniem, czyli funkcją, którą mają spełniać w sposób docelowy, polegającą na zaspokojeniu potrzeb osób korzystających z lokali. Tylko taki lokal zapewnia cel wskazany w ustawie, jakim jest samodzielność lokalu. Te normatywne właściwości architektoniczno-funkcjonalne lokalu determinują ocenę samodzielności tego lokalu. Od ich spełnienia zależy to, czy możliwe będzie ustanowienie w budynku odrębnej własności lokalu (mieszkalnego lub użytkowego). Stwierdzenie spełnienia wymagań techniczno-budowlanych jest czynnością materialno-techniczną, która charakteryzuje się szczególną specyfiką. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu uchwały z dnia 23 lipca 2009r., sygn. akt I OSP 2/09 "Zaświadczenie wydawane przez starostę, mimo, iż polega na "urzędowym potwierdzeniu określonych faktów" - odmiennie niż wynika to z art. 218 § 1 k.p.a. - opiera się najczęściej na określeniu stanu samodzielności lokalu w oparciu nie o materiały znajdujące się w wyłącznym posiadaniu organu, lecz na podstawie dokumentacji przedstawionej przez ubiegającego się o wydanie zaświadczenia (dokumenty typu rzut kondygnacji z wyszczególnieniem lokalu, odnośnie do którego ma zostać wydane zaświadczenie o jego samodzielności, inwentaryzacja architektoniczno--budowlana w przypadku braku dokumentacji technicznej".

Okoliczność, że budynek nie został oddany do użytkowania, ma w sprawie znaczenie, gdyż w trakcie procesu budowlanego projekt budowlany może podlegać zmianom i przekształceniom, a pomieszczenia, które według zatwierdzonego projektu spełniają przesłanki samodzielności - wcale nie muszą ich spełniać po zakończeniu tego procesu, co jest przeszkodą ustanowienia odrębnej własności lokalu, a ponadto nie można przyjąć, że wydzielenie tego lokalu jest zgodne z warunkami pozwolenia na budowę. W wypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak też udzielenia pozwolenia na użytkowanie inwestor zobowiązany jest do dołączenia szeregu dokumentów wymienionych w przepisie art. 57 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, których ocena oddziałuje z kolei na ocenę samodzielności lokalu. Wydanie więc zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany (wyrok NSA z dnia 3 lipca 2001r., sygn. akt II SA/LU 393/00, ONSA 2003/3/102, wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 stycznia 2010r., VII SA/Wa 1991/09, Lex 554257). Podnieść przy tym należy, że przedłożenie przez wnioskodawcę pozwolenia na użytkowanie nie jest potrzebne do stwierdzenia, czy lokal może nadawać się do użytkowania (co w istocie jest kwestią odrębną), lecz dla ustalenia, jaki jest rzeczywisty aktualny stan faktyczny lub prawny lokalu mający podlegać urzędowemu potwierdzeniu. Zaświadczenie dotyczy stanu aktualnie istniejącego, a zatem organy powinny czuwać nad tym, aby w drodze wydawanych przez siebie zaświadczeń taki właśnie stan potwierdzać. Pozwolenie na użytkowanie obiektu pozwala na poczynienie ustaleń, czy lokal jest lokalem samodzielnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, tj. m.in., czy służy (a zatem czy taka jest jego funkcja) zaspokajaniu potrzeb zgodnie z przeznaczeniem tego lokalu.

Wobec tego, aby wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu organ najpierw musi wiedzieć, że lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a dopiero w następnej kolejności zbadać, czy jest on "samodzielny". Z przepisu art. 2 ust.2 ustawy o własności lokali wynika, że zarówno samodzielny lokal mieszkalny jak i usługowy musi być położony w obrębie budynku nadającego się do zasiedlenia. Dopiero gdy lokal służy zaspokajaniu określonych potrzeb, a tym samym nadaje się do użytkowania można stwierdzić, czy jest on samodzielny, czy też nie. Z tych też względów wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu będzie możliwe dopiero po zakończeniu prac budowlanych, a następnie po dopuszczeniu do jego użytkowania. Dlatego słusznie Kolegium uznało, że zaświadczenie o samodzielności lokalu może być wydane odnośnie do lokali w budynku, który w świetle prawa już istnieje, a lokalami legalnie istniejącymi w świetle prawa są lokale w budynkach, co do których organ nadzoru budowlanego, zgodnie z art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), przyjął zawiadomienie inwestora o zakończeniu budowy z dołączoną dokumentacją budowlaną określoną w art. 57 ust. 1- 4 Prawa budowlanego i organ nadzoru budowlanego nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji, albo jeżeli w przypadkach określonych w art. 55 Prawa budowlanego organ ten na wniosek inwestora wydał pozwolenie na użytkowanie budynku.

Przedstawiona wyżej wykładnia art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika również z treści art. 9 ust. 1 powyższej ustawy, który stanowi, że odrębną własność lokali można ustanowić m.in. "po zakończeniu budowy", jak również z treści art. 2 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym odrębną nieruchomość może stanowić m.in. samodzielny lokal mieszkalny.

Nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, albowiem w ocenie składu orzekającego organ nie naruszył prawa, z powyższych przyczyn, na podstawie art.151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270), orzeczono jak w sentencji.