Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 636/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2021-03-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.1
journal: Dz.U. 2021 poz 137
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art.134 par.1, art.145 par.1 pkt 1 lit. a) i c),art.200, art.205 par.1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art.15 zzs4 ust.3
journal: Dz.U. 2020 poz 1842
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych - t.j.
article: art.3 ust.2,art.23 ust.2,art.25
journal: Dz.U. 2020 poz 532
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
article: art.20 ust.1 pkt 1, ust.2 i ust.4,art.28 ust.1, art.32 ust.4 pkt 2, art.35 ust.1 i ust.4
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędziowie sędzia WSA Marzenna Glabas sędzia WSA Ewa Osipuk po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 marca 2021 r. sprawy ze skargi J. S. i A. S. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących solidarnie kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z "[...]" Starosta O. (dalej jako: organ I instancji), na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity na dzień wydania decyzji przez organ I instancji - Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm., dalej jako: P.b.), zatwierdził projekt budowlany i udzielił D.P. (dalej jako: inwestorka) pozwolenia na budowę obejmujące budowę tarasu przy budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. K. "[...]" w O., na działce nr "[...]", obręb "[...]", miasto O. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w związku z tym, że przedmiotowy budynek wpisany jest do gminnej ewidencji zabytków, projekt decyzji o pozwoleniu na budowę został wysłany do uzgodnienia przez "[...]" Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który postanowieniem z "[...]" uzgodnił przedmiotowy projekt decyzji bez uwag. Podniesiono, że inwestorka spełniła wymagania określone w P.b., zaś strony postępowania, zawiadomione o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie, nie wniosły uwag ani zastrzeżeń. Wskazano, że planowana inwestycja jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy Burmistrza Miasta i Gminy M. z "[...]" oraz z przepisami techniczno-budowlanymi. Projekt budowlany został sporządzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane oraz legitymujące się zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego. Projektant sporządził, wymaganą przepisem art. 20 ust. 1 pkt 1b P.b., informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Ponadto projekt zawiera oświadczenie, o którym mowa w art. 20 ust. 4 P.b. podpisane przez projektanta.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli J. i A.S. (dalej jako: strony lub skarżący), domagając się jej uchylenia w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu podnieśli, że realizacja projektowanego tarasu będzie skutkowała zasłonięciem i odcięciem światła słonecznego wbrew ich woli na tarasie należącym do ich mieszkania. Tym samym, uniemożliwi korzystanie z należącego do nich tarasu w sposób, w jaki do tej pory z niego korzystali. Ponadto wskazali, że planowana zabudowa może powodować w przyszłości problemy przy użytkowaniu należącego do nich tarasu i skutkować zalaniem pomieszczeń mieszkalnych pod nim, bowiem poprzez budowę nowego tarasu warstwa izolacyjna zabezpieczająca przed zalaniem sufitu wskazanych pomieszczeń będzie musiała zostać znacząco naruszona, gdyż wybudowane mają zostać słupy podtrzymujące konstrukcję. W związku z tym, w późniejszym czasie mogą zostać zobowiązani jako posiadacze tarasu, z którego może dojść do zalania, do naprawienia tych szkód na własny koszt oraz konieczny będzie remont ich tarasu, który jest obecnie zagospodarowany. Jednocześnie przez fakt, że słupy mają zostać wybudowane na ich tarasie zostaną pozbawieni jego znacznego obszaru – jeden ze słupów ma naruszać balustradę ich tarasu i zmieniać jego obecną konstrukcję. Podkreślili, że o takich ingerencjach nie zostali poinformowani przy podpisywaniu wstępnej zgody na budowę tarasu, gdyż budowa miała być konstrukcją nieingerującą w tak znaczącym stopniu w ich taras oraz cały budynek, a także nie było dokładnie powiedziane, gdzie nowy taras ma powstać. Podnieśli, że nie zgadzają się z wprowadzeniem takich zmian na swoim tarasie oraz prowadzeniem na nim prac budowlanych, o czym również nie zostali wcześniej poinformowani.

Odwołanie złożyli również M. i G. W., wnosząc o unieważnienie decyzji organu I instancji ze względu na bezpieczeństwo mieszkańców przedmiotowego budynku. Podnieśli, że przedmiotowy budynek jest bardzo stary, został wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Posiada on tzw. przybudówkę do budynku wcześniej posadowionego, na której znajdują się balkony, a nad tymi balkonami (odkrytymi, bez zadaszeń) ma być pobudowany przedmiotowy taras. Podali, że stary strop dotychczasowych balkonów był wadliwie wykonany od samego początku, przez co dochodziło do częstych pęknięć i zalań mieszkań znajdujących się pod nimi. W związku z tym, została podjęta decyzję o wymianie pokrycia stropu nową papą i zrobieniu nowej wylewki bez uzbrojenia. Mimo to może dojść do ponownych pęknięć wylewki i zalewania mieszkań. Podkreślili, że przed wykonaniem projektu nikt nie kontaktował się ani z mieszkańcami budynku, ani z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej w celu skonsultowania informacji na temat obecnego stanu stropów i ewentualnego sposobu mocowania słupów tarasu do tego stropu. Wyjaśnili, że, wyrażając wstępną zgodę, uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej, nie byli świadomi, że planowany taras to duża budowa, która może spowodować tyle problemów i zagrażać ich bezpieczeństwu, pękaniem stropu spowodowanym ingerencją umocowania słupów tarasu inwestorki, a co za tym idzie, ciągłymi zalaniami mieszkania, zaś w najgorszym przypadku zawaleniem obecnej konstrukcji.

Decyzją z "[...]" Wojewoda "[...]" (dalej jako: Wojewoda lub organ odwoławczy) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości uznając, że została podjęta zgodnie z prawem. Wskazano, że organ I instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny i dokonał subsumpcji prawnej, a jedynie w uzasadnieniu decyzji omyłkowo stwierdził, że przedmiotowa inwestycja jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy Burmistrza Miasta i Gminy M. z "[...]", podczas gdy z ustaleń organu odwoławczego wynika, że przedmiotowa inwestycja zlokalizowana jest na działce, objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - uchwała nr "[...]" Rady Miejskiej w O. z "[...]". Podano, że teren, na którym znajduje się przedmiotowa inwestycja został oznaczony w planie miejscowym symbolem MU49 - przeznaczenie terenu mieszkaniowo-usługowe, a zgodnie z § 3 ust. 1 planu miejscowego na terenie tym możliwy jest remont, rozbudowa, nadbudowa i modernizacja obiektów budowlanych w rozumieniu właściwych przepisów prawa budowlanego. Organ odwoławczy uznał zatem, że planowana inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy wskazał także, że inwestorka złożyła wymagane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, stosownie do art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. Swoje prawo w tym zakresie wywiodła z prawa współwłasności nieruchomości, której ma dotyczyć budowa tarasu oraz z uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Budynków przy ul. "[...]" i "[...]" w O. (dalej jako: Wspólnota Mieszkaniowa) z 4 listopada 2019 r. Podniesiono, że z projektu budowlanego wynika, że planowany taras o wymiarach 2,54 m x 5,34 m o konstrukcji drewnianej ma być posadowiony na istniejącej przybudówce przykrytej tarasem istniejącym. Zatem inwestycja jest związana z ingerencją w części wspólne budynku, do których zaliczyć należy jego elementy konstrukcyjne takie, jak ściany zewnętrzne, stropy, a także elewację. Uwzględniając zapis art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity na dzień wydania decyzji Dz.U. z 2020 r. poz. 532, dalej jako: u.w.l.), a także treść wniosku o pozwolenie na budowę, stwierdzono, że czynności te przekraczają zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a tym samym, zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l., wymagana jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Podano, że dowodem do oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane jest uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej z 4 listopada 2019 r., dotycząca wyrażenia zgody na budowę tarasu drewnianego o wymiarach 2,45 x 7,70 m (na istniejącej przybudówce) zgodnie z pismem inwestorki z 30 października 2019 r., pod warunkiem załatwienia wszystkich niezbędnych formalności wymaganych Prawem budowlanym oraz obowiązującymi przepisami. Wojewoda wskazał przy tym, że wszystkie strony odwołujące się w uchwale Wspólnoty Mieszkaniowej złożyły podpisy w rubryce "za uchwałą", zaś zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu. W związku z tym w ocenie organu odwoławczego w przedmiotowej sprawie zaistniały podstawy do utrzymania w mocy decyzji organu I instancji.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wnieśli skarżący, a także M. i G.W. oraz Wspólnota Mieszkaniowa. Przy czym postanowieniem z 8 grudnia 2020 r. (sygn. akt II SA/Ol 636/20) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie odrzucił skargę wniesioną przez Wspólnotę Mieszkaniową w związku z nieuzupełnieniem braków formalnych skargi w zakreślonym terminie. Z kolei postanowieniem z 19 stycznia 2021 r. (sygn. akt II SA/Ol 636/20) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie odrzucił skargę M. i G. W. w związku z nieuiszczeniem wpisu od wniesionej skargi.

Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji, zweryfikowanie legalności oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. zweryfikowanie wymaganej ilości podpisów pod uchwałą (100% mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej), prawidłowe wykonanie ekspertyzy technicznej stanu budynku, zgodnie z § 206 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065, dalej jako: rozporządzenie z 2002r.) oraz obciążenie kosztami tej ekspertyzy inwestorki. Skarżący zarzucili:

- naruszenie art. 138 § 1 pkt 2 i 5 k.p.a. przez niezastosowanie się do rozstrzygnięcia merytorycznego oraz wskazań co do dalszego sposobu postępowania zawartych w decyzji Wojewody z "[...]" w przedmiocie uchylenia zaskarżonej decyzji organu I instancji z "[...]" i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji;

- naruszenie art. 6 k.p.a. w zw. z art. 2 i art. 7 Konstytucji RP, tj. naruszenie zasad postępowania, zasady praworządności, prawdy obiektywnej postępowania administracyjnego, prowadzące do nierozpoznania istoty sprawy poprzez oparcie swojego rozstrzygnięcia na błędnej wykładni;

- naruszenie prawa materialnego tj. wadliwe oparcie zaskarżonej decyzji organu I instancji i podtrzymanie błędnej decyzji przez Wojewodę na niedopuszczalnej interpretacji art. 37 ust. 2 pkt 2 P.b.

W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że inwestorka przed złożeniem oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane musiała uzyskać zgodę wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej na czynność przekraczającą zwykły zarząd jaką jest budowa tarasu. Podali, że nie wszyscy członkowie Wspólnoty osobiście złożyli podpisy pod uchwałą dotyczącą przedmiotowej inwestycji, a ponadto nie wszyscy wyrazili zgodę, ponieważ w czasie zbierania podpisów przez inwestorkę przebywali poza granicami kraju i nie byli prawidłowo poinformowani o sprawie. Podkreślono, że uchwała nie została podjęta we wspólnym głosowaniu na zebraniu ogólnym Wspólnoty Mieszkaniowej, lecz jedynie w drodze zbierania podpisów przez syna inwestorki. Wskazali również, że ich Wspólnota Mieszkaniowa składa się z dwóch odrębnie istniejących budynków, posadowionych na jednym gruncie, przy czym w budynku, gdzie planowana jest budowa spornego tarasu, mieszka 5 rodzin, natomiast w drugim 22 rodziny. Tym samym, większość głosów mają mieszkańcy budynku, którego nie dotyczy budowa. Podkreślono, że inwestorka nie uzgodniła z członkami Wspólnoty Mieszkaniowej jak ma wyglądać konstrukcja i budowa przedmiotowego tarasu. W związku z powyższym, skarżący wnieśli o zweryfikowanie ważności zgody na budowę pod kątem art. 199 kodeksu cywilnego. Zakwestionowali również autentyczność wykonania ekspertyzy technicznej, wymaganej zgodnie z § 206 ust. 2 rozporządzenia z 2002 r. Podnieśli, że projekt budowlany przewiduje montaż tarasu na istniejącej przybudówce, wykonanej z cegły, której mury są spękane. Podczas docieplenia budynku szczeliny powstałe przez przenikanie wód opadowych w ściany zostały uzupełnione zaprawą w miejscach przenikania wody, jednakże mury przybudówki nie zostały wzmocnione. W chwili obecnej spękań nie widać spod ocieplenia, na którym został ułożony tynk na siatce. Przy czym, podczas przygotowania projektu budowlanego nie były prowadzone prace odkrywkowe fundamentów posadowienia przybudówki. Skarżący zaznaczyli, że na etapie uzyskania pozwolenia na budowę inwestorka nie przedstawiła projektu, szkicu dotyczącego zamierzonego przedsięwzięcia. W tej sytuacji skarżący obawiają się, że inwestycja będzie stanowić ingerencję w konstrukcję budynku, jak również może pogorszyć wartości użytkowe przybudówki i doprowadzić do katastrofy budowalnej. Podali także, że z uwagi na wykonywaną pracę zarobkową oraz panującą w tym czasie epidemię koronawirusa nie mieli możliwości zapoznania się z dokumentacją sprawy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pismem procesowym z 22 lutego 2021 r. skarżący podtrzymali swoje zarzuty przedstawione we wniesionej skardze, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Podali, że nie posiadają przedmiotowej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, bowiem nie została ona przesłana ani zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej, ani zarządcy. Tym samym, członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie mieli faktycznej możliwości zapoznania się z treścią uchwały, a także jej ewentualnego zaskarżenia. Skarżący zakwestionowali zgodność uchwały z przepisami u.w.l., podnosząc, że podpisy były zbierane przez osobę nieupoważnioną, bez obecności członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, a ponadto każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie o jej treści, co również nie zostało spełnione. W tej sytuacji organy rozpoznające sprawę o pozwolenie na budowę winny wziąć pod uwagę powyższe okoliczności dotyczące prawa inwestorki do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane i wyjaśnić sporne kwestie. Wskazali również, że czym innym jest możliwość zaskarżenia uchwały w związku z jej ewentualną niezgodnością z prawem lub naruszeniem interesów poszczególnych właścicieli, a czym innym jest fakt nieważności uchwały z mocy samego prawa na podstawie art. 58 k.c. W ocenie skarżących uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej jest sprzeczna z przepisami u.w.l. w zakresie jej procedowania, zmierza do obejścia prawa poprzez uzyskanie rzekomej zgody członków Wspólnoty Mieszkaniowej bez poinformowania zainteresowanych o jej treści oraz jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, w szczególności zasadą prawa do spokojnego zamieszkania. Skarżący podnieśli, że konstrukcja planowanego tarasu bez wątpienia będzie ingerowała w konstrukcję budynku wpisanego do gminnej ewidencji zabytków. Dobudówka już istniejąca, na której ma być posadowiona konstrukcja tarasu, nie ma fundamentów i nie zapewnia odpowiedniej stabilizacji konstrukcji, gdyż jest lekką konstrukcją, pełniącą niegdyś funkcję werandy i nie może pełnić roli podpory dla projektowanego tarasu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 137) i art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej jako: p.p.s.a.), sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, obowiązującymi w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę Sąd uznał, że zasługuje ona na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że przedmiotowa skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 15 zzs⁴ ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jednolity Dz.U. z 2020 poz. 1842 ze zm.), wobec uznania rozpoznania sprawy za konieczne z uwagi na obowiązek terminowego załatwiania spraw i w związku z uznaniem, że istnieje duże zagrożenie dla życia i zdrowia stron i uczestników postępowania (z uwagi na ich liczbę) związane z przeprowadzeniem rozprawy oraz wobec braku możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku.

Przechodząc do meritum sprawy przede wszystkim należy wskazać, że Sąd dokonuje oceny zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z przepisami obowiązującymi w dacie jej wydania. Zaskarżona decyzja wydana została przed 19 września 2020 r., czyli przed dniem wejścia w życie ustawy z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r., poz. 471 ze zm.). Zatem powołane w dalszej części przepisy P.b. odnoszą się do ich brzmienia sprzed tej zmiany.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 28 ust. 1 P.b roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Przy czym spełnienie przez inwestora warunków przewidzianych w art. 35 P.b. obliguje organ architektoniczno-budowlany do udzielenia pozwolenia na budowę, o czym wprost stanowi art. 35 ust. 4 tej ustawy, stosownie do którego - w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Art. 35 ust. 1 P.b. określa, co winien sprawdzić organ administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ dokonał takiej weryfikacji, uznając że zostały spełnione wszystkie wymogi, o których mowa w powołanym przepisie. Natomiast skarżący zakwestionowali legalność oświadczenia inwestorki o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdyż w ich ocenie nie uzyskała ona zgody wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej, a przedłożona uchwała Wspólnoty w tym przedmiocie jest nieważna. Ponadto zarzucili brak wykonania ekspertyzy technicznej stanu budynku stosownie do § 206 rozporządzenia z 2002 r.

Wyjaśnić zatem należy, że zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto m.in. złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przez które, w myśl art. 3 pkt 11 P.b. należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Przy czym jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 lutego 2020 r. (sygn. akt II OSK 856/18, dostępny w Internecie) wprawdzie zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. inwestor obligatoryjnie dołącza do wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale to oświadczenie nie zastępuje prawa inwestora do terenu inwestycji. Jest to jedynie ułatwienie dla wnioskodawcy, który nie musi obligatoryjnie przedkładać dokumentu, z którego wywodzi prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale takie prawo musi posiadać. Jeżeli zachodzą jakiekolwiek wątpliwości co do tego, czy rzeczywiście inwestor legitymuje się takim prawem, to obowiązkiem organu prowadzącego postepowanie w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę jest ustalenie posiadania tego prawa przez inwestora. Brak takiego prawa uniemożliwia udzielenia pozwolenia na budowę inwestorowi, chociażby ten złożył oświadczenie o posiadanym tytule do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W niniejszej sprawie inwestorka przedłożyła uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na budowę tarasu o wskazanych w uchwale wymiarach na istniejącej przybudówce, zgodnie z jej pismem z 30 października 2019 r. pod warunkiem załatwienia wszystkich niezbędnych formalności wymaganych P.b. oraz obowiązującymi przepisami. Organ architektoniczno-budowlany winien zatem w pierwszej kolejności precyzyjnie ustalić, czy zakres inwestycji objętej wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę rzeczywiście odpowiada treści wyrażonej w tej uchwale zgody Wspólnoty, zwłaszcza że zostało to zakwestionowane przez skarżących. W przypadku bowiem niespójności treści uchwały z treścią wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę, przedwczesne byłoby stwierdzenie, że uchwała może stanowić podstawę do przyjęcia, iż inwestorka uzyskała prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane określone we wniosku o pozwolenie na budowę. W tym zakresie organ I instancji nie dokonał żadnych ustaleń, zaś organ odwoławczy stwierdził jedynie ogólnie, że przedmiotowa uchwała stanowi dowód posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie odnosząc się do zakresu udzielonej zgody. Ponadto wskazać zależy, że wprawdzie z przedłożonej uchwały wynika, że została ona podpisana przez większość właścicieli lokali, ale zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zatem niezbędne jest wezwanie inwestorki do przedłożenia potwierdzenia zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, że rzeczywiście uchwała została podjęta większością głosów.

Natomiast skarżącym należy wyjaśnić, że dopóki uchwała Wspólnoty nie zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego w sposób prawem przewidziany, ma charakter obowiązujący. Nie mogą zatem odnieść skutku oświadczenia właścicieli lokali, w tym skarżących, którzy początkowo zagłosowali za przyjęciem tej uchwały, zaś obecnie nie wyrażają zgody na inwestycję planowaną przez inwestorkę, a także kwestionują tryb, w jakim uchwała została podjęta. Zarówno bowiem Wspólnota, jak i organy oraz sąd administracyjny są związane treścią uchwały wspólnoty mieszkaniowej, której nieważności lub nieistnienia nie stwierdzono we właściwym trybie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z 2 lutego 2012 r., sygn. akt II SA/Go 733/10, dostępny w Internecie). Kwestia oceny prawidłowości, czy też legalności uchwały w przedmiocie zgody na realizację inwestycji nie należy do kognicji organów administracji, ani też sądu administracyjnego. Ustawa o własności lokali przewiduje w art. 25 tryb zaskarżania uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu powszechnego. Stąd też ani organy administracji, ani sądy administracyjne nie są uprawnione do badania wadliwości czy też nieprawidłowości podjętej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Jeżeli skarżący jako właściciele lokali uważają, że przy jej podejmowaniu wprowadzono ich w błąd, lub też, że w inni sposób narusza ona prawo, mogą skorzystać z powództwa opisanego w art. 25 u.w.l. Wprawdzie w art. 25 ust. 1 u.w.l. użyto sformułowania "zaskarżyć uchwałę do sądu", to faktycznie chodzi w tym przypadku o wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej albo o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały (por. komentarz do art. 25 u.w.l. Ewy Bończak – Kucharczyk w: Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, wyd. II, opublikowano: LEX 2013, a także postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 2001 r., sygn. V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7–8, poz. 124).

Podnieść jednak należy, że w przedmiotowej sprawie wyjaśnienia wymaga okoliczność, czy dla uzyskania pozwolenia na budowę w odniesieniu do projektowanego tarasu wystarczająca jest zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażona w uchwale, czy też niezbędne jest także uzyskanie zgody skarżących jako właścicieli lokalu mieszkalnego wraz z tarasem (balkonem). Należy bowiem zauważyć, że jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08) ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "balkon", a doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Pogląd ten jest podzielany w orzecznictwie sądów powszechnych (por. wyrok SA w Białymstoku z 26 kwietnia 2018 r. sygn. akt I ACa 17/18, wyrok SA w Szczecinie z 15 stycznia 2015 r. sygn. akt I ACa 727/14, wyroku SA w Warszawie z 25 maja 2016 r. sygn. akt VI ACa 605/15), a także sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z 23 października 2015 r. sygn. akt II OSK 1245/14). Zatem organ architektoniczno-budowlany winien ustalić, czy przedłożony projekt, a zwłaszcza elementy na których ma być posadowiony projektowany taras nie wkraczają w takie części tarasu (balkonu) skarżących, które stanowią części składowe należącego do nich lokalu mieszkalnego, zwłaszcza w sytuacji, gdy już w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący podnosili, że słupy podtrzymujące projektowany taras mają być zamontowane na ich tarasie, co spowoduje zmniejszenie powierzchni należącego do nich tarasu. W przypadku zaś ustalenia, że projektowana konstrukcja będzie wkraczała w część tarasu stanowiącą część składową lokalu mieszkalnego, niezbędne będzie uzyskanie zgody skarżących.

Natomiast Sąd nie doszukał się zarzucanego w skardze naruszenia § 206 ust. 2 rozporządzenia z 2002 r. poprzez niesporządzenie przez inwestorkę ekspertyzy, o której mowa w tym przepisie. Wyjaśnić należy, że zgodnie z powołanym przepisem rozbudowa, nadbudowa, przebudowa oraz zmiana sposobu użytkowania budynku powinny być poprzedzone ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku, z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego. Należy jednak zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych odnośnie do § 206 ust. 1 rozporządzenia z 2002 r., dotyczącego ekspertyzy w związku z wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącego obiektu budowlanego, utrwalony jest pogląd, że ekspertyza tego rodzaju powinna zostać sporządzona w sytuacji, gdy wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego powoduje zagrożenia dla bezpieczeństwa jego użytkowników lub obniżenie jego przydatności do użytkowania. Nie ma jednak bezwzględnego obowiązku sporządzenia ekspertyzy technicznej w przypadku każdorazowego wznoszenia budynku w bezpośrednim sąsiedztwie innego obiektu budowlanego. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 czerwca 2019 r. sygn. akt II OSK 2057/17, z 3 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1323/15, z 18 września 2013 r., sygn. akt II OSK 906/12, z 29 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 612/11, dostępne w Internecie). Ponadto obowiązek określony w powołanym przepisie należy traktować nie tyle w kategoriach procesowych, ile ściśle technicznych jako obowiązek poddania analizie stanu techniczno-budowlanego istniejącego obiektu z punktu widzenia dopuszczalności prowadzenia projektowanych robót. Ustanowienie wymagania w postaci sporządzenia ekspertyzy technicznej dotyczy zatem wprost zagadnień natury techniczno-budowlanej i odnosi się do obowiązków projektanta na etapie sporządzania projektu budowlanego, a zatem jeszcze przed wszczęciem postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Z treści projektu znajdującego się w aktach sprawy wynika, że projektant dokonał analizy stanu technicznego obiektu (pkt 4.9 opisu technicznego do projektu budowlanego). Przy czym wyjaśnić należy, że stosownie do art. 20 ust. 1 pkt 1 P.b. jednym z podstawowych obowiązków projektanta jest opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymogami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Ponadto przepis art. 20 ust. 4 P.b. obliguje projektanta oraz osoby sprawdzające projekt, o których mowa w ust. 2 art. 20 P.b., do złożenia oświadczenia o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Zatem całkowitą odpowiedzialność za rzetelność i prawidłowość opracowania projektu budowlanego ponosi projektant i osoby sprawdzające projekt budowlany, a nie organ architektoniczno-budowlany.

W związku z powyższym organ winien ponownie rozpoznać wniosek inwestorki mając na względzie powyższe wskazania Sądu.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a., uwzględniając wysokość uiszczonego wpisu.