Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 799/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-02-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1 oraz art. 151
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: § 36 ust. 1-4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Runge- Lissowska Sędziowie: Sędzia NSA Elżbieta Kremer (spr.) Sędzia del. WSA Agnieszka Miernik Protokolant starszy sekretarz sądowy Magdalena Błaszczyk po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2017r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej D. B. i S. B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 28 października 2014 r. sygn. akt II SA/Bd 975/14 w sprawie ze skargi D. B. i S. B. na decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 28 października 2014 r., sygn. akt II SA/Bd 975/14 oddalił skargę D. B. i S. B. na decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną.

Wyrok zapadł na tle następujących okoliczności sprawy:

Decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] Starosta Świecki, na podstawie m.in. art. 73 ust. 1-5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), art. 129 ust. 1 i 5, 130, 132 ust. 1a i 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej powoływanej jako "u.g.n.", ustalił z tytułu nabycia przez Powiat Świecki z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa za odszkodowaniem własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. Pruszcz (działka nr [...] o powierzchni [...] i działka nr [...] o powierzchni [...]ha), zajętej pod drogą publiczną, zaliczoną do kategorii dróg powiatowych Zbrachlin – Cieleszyn na rzecz D. i S. B. odszkodowanie w wysokości 15.477 zł.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że odszkodowanie ustalono w oparciu o prawidłowy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T. K. i dlatego przyjęto go za dowód.

W ocenie organu strona niezadowolona z ustalonego odszkodowania nie może żądać jego zmiany w oparciu o przekonanie, że ustalona kwota jest jej w odczuciu niewłaściwa; może natomiast skorzystać z możliwości którą stanowi art. 157 u.g.n. z czego nie skorzystano. Tylko przedstawienie drugiego operatu szacunkowego lub orzeczenia organizacji zawodowej rzeczoznawców dyskwalifikującej sporządzony operat, może stanowić przesłankę do uwzględnienia zmian proponowanych przez stronę.

S. B. i D. B. złożyli odwołanie od powyższej decyzji.

Wojewoda Kujawsko-Pomorski decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżona decyzję.

Zdaniem organu w operacie przedstawiono wnikliwą analizę lokalnego rynku nieruchomości podobnych, dokonano przeglądu umów sprzedaży niezabudowanych nieruchomości położonych w obrębie [...] od 1998 r. Tereny wzdłuż drogi Zbrachlin - Cieleszyn to obszar rolniczej przestrzeni produkcyjnej, którego lokalizacja, nie generuje nowej funkcji mieszkalnej lub usługowej. Uwzględniając przeznaczenie nieruchomości przyległych do działek nr [...] i [...] w obowiązującym na dzień 29 października 1998 r. planie zagospodarowania przestrzennego, jak również niewielką ilość zawieranych umów sprzedaży na terenie obrębu [...] oraz niski poziom cen, nie ma żadnych przesłanek, by nieruchomości przyległe do ww. działek były postrzegane jako tereny inwestycyjne. W przypadku działki nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], możliwość przeznaczenia jej na cele inwestycyjne przekreśla przebiegający gazociąg i strefa ochronna oraz nieprzekraczalne linie zabudowy wynikające z położenia przy drodze krajowej. Operat uwzględnia rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualne ceny w obrocie nieruchomościami, a wybór podejścia i metody wyceny rzeczoznawca uzasadnił. Operat jest logiczny, zupełny i zgodny z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W skardze na powyższą decyzję S. B. i D. B. zarzucili naruszenie art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywodząc, że operat zawiera dyskwalifikujące go błędy, bowiem nie przyjął do porównania transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne i ustalono zaniżone odszkodowanie oraz naruszenie art. 10 § 1 k.p.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy oddalając skargę w pierwszej kolejności wskazał, że przed wydaniem zaskarżonych decyzji - decyzją z dnia [...] lipca 2010 r., Starosta Świecki ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w łącznej wysokości 13.983 zł (tj. w kwocie niższej niż po ponownym rozpatrzeniu sprawy), a decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., Wojewoda Kujawsko-Pomorski utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Na tę decyzję D. B. i S. B. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, który uznał skargę za niezasadną i oddalił ją wyrokiem z dnia 25 maja 2011 r., sygn. akt II SA/Bd 374/11, przyjmując że operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem zasad wskazanych w ustawie i zawiera wszystkie wymagane ustawą elementy.

Następnie Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 27 lutego 2013 r., sygn. akt I OSK 1771/11, po rozpoznaniu skargi kasacyjnej D. B. i S. B., uchylił zaskarżony wyrok i decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia [...] stycznia 2011 r. oraz decyzję Starosty Świeckiego z dnia [...] lipca 2010 r. W uzasadnieniu swego wyroku Naczelny Sąd Administracyjny za usprawiedliwiony uznał zarzut naruszenia art. 134 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

W ocenie NSA organy administracji oraz Sąd I instancji bezkrytycznie przyjęły wartość nieruchomości ustaloną operatem szacunkowym i nie skontrolowały jego legalności, czyli sporządzenia zgodnie z obowiązującymi przepisami. Za chybiony Sąd uznał natomiast zarzut naruszenia art. 134 ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 pkt 1 u.g.n. w związku z § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że rozpoznając wniosek ponownie, organy zobowiązane będą przeprowadzić postępowanie dowodowe zgodnie z zawartymi w treści uzasadnienia wskazówkami, uwzględniając zmianę przepisu § 36 rozporządzenia, która nastąpiła w dniu 26 sierpnia 2011 r.

Sąd I instancji podkreślił, że rozpoznając ponownie po wydaniu wyroku przez Naczelny Sąd Administracyjny wniosek o odszkodowanie, Starosta Świecki zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego innemu niż poprzednio rzeczoznawcy majątkowemu. Rzeczoznawca majątkowy T. K. w swoim operacie szacunkowym z dnia 20 września 2013 r. wskazał, iż wartość nieruchomości wynosi 15.477 zł, co zakwestionował w piśmie z dnia 21 października 2013 r. skarżący S. B., a Starosta Świecki w celu uzgodnienia interesów stron oraz umożliwienia im wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, w dniu 29 listopada 2013 r. przeprowadził rozprawę administracyjną, na którą stawili się D. i S. B. oraz rzeczoznawca majątkowy T. K. W trakcie rozprawy wnioskodawcy ponownie kwestionowali operat szacunkowy, wskazując, iż przy sporządzaniu go zastosowano nieodpowiednie przepisy oraz rażąco zaniżono cenę nieruchomości. Rzeczoznawca dodatkowo w piśmie z dnia 2 grudnia 2013 r. wyjaśnił, że operat szacunkowy został sporządzony z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa oraz orzecznictwa sądowego, a wartość nieruchomości określono na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku lokalnym i materia wyceny nieruchomości uregulowana została w § 36 rozporządzenia. Podkreślił, iż przypadki nabywania gruntów pod drogi publiczne od osób fizycznych przez jednostki samorządu terytorialnego w ramach regulacji stanów prawnych i uzyskane w nich ceny nie mogą być podstawą do określenia wartości nieruchomości zajętych pod drogi publiczne z uwagi na brak wolnorynkowego charakteru tych transakcji.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, mając na uwadze znowelizowaną treść § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., że rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia 20 września 2013 r. zastosował właściwe przepisy i prawidłowo przyjął datę, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny, tj. na dzień 29 października 1998 r., zaś wartość nieruchomości określił na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Rzeczoznawca stwierdził, że według stanu na dzień 29 października 1998 r. przez teren działki nr [...], z której wydzielona została działka nr [...], poprowadzony był gazociąg wysokiego ciśnienia Grudziądz - Bydgoszcz. Obowiązujący w roku 1998 plan zagospodarowania przestrzennego wyznaczał dla tego gazociągu strefę ochronną z zakazem lokalizacji w jej obrębie obiektów budowlanych. Uwzględniając przebieg gazociągu oraz minimalną odległość nowych obiektów budowlanych, jaką należy zachować od krawędzi jezdni drogi krajowej wynikającą z przepisów ustawy o drogach publicznych, należało uznać, że nieruchomość ta nie mogła i nie może być postrzegana jako grunt inwestycyjny, gdyż zmiana sposobu jej użytkowania z uwagi na istniejące ograniczenia nie jest możliwa. Wskazał także, iż obecnie umów sprzedaży nieruchomości zajętych pod drogi publiczne praktycznie się już nie spotyka, ponieważ regulacja stanów prawnych w zasadzie się zakończyła, a nieruchomości pod nowe inwestycje drogowe nabywane są aktualnie przede wszystkim w drodze decyzji administracyjnych za odszkodowaniem, na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.). Tak więc uwzględniając stan rynku i analizując zawierane umowy sprzedaży uznać należy, że zarówno na rynku lokalnym, jak i regionalnym nie notuje się umów sprzedaży nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, wobec czego określenia wartości działek nr [...] i [...] nie można dokonać na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przedmiotem analizy były transakcje zarówno na rynku lokalnym (powiat Świecie) jak i regionalnym obejmującym znaczny obszar zachodniej części województwa Kujawsko – Pomorskiego.

Dlatego też zasadne było określenie wartości szacowanych działek zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, przyjąwszy przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, którymi na dzień 29 października 1998 r. były grunty przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolnicze, przy czym uwzględniono fakt, że wśród gruntów przyległych do działki nr [...] przeważały nieruchomości rolne z ekstensywną zabudową mieszkalną a sąsiedztwo działki nr [...] stanowiły niezabudowane grunty rolne.

W ocenie Sądu operat zawiera prawidłową i wnikliwą analizę rynku nieruchomości podobnych. Wynika z niego m.in. że rzeczoznawca dokonał przeglądu umów sprzedaży niezabudowanych nieruchomości. Operat uwzględnia rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, a wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony, co jest realizacją treści art. 134 ust. 2 u.g.n.

Odnosząc się do zarzutów skarżących podważających prawidłowości sporządzenia i rzetelności operatu, Sąd zauważył, że skarżący nie skorzystali z możliwości jakie im stwarzał przepis art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Sądu nie doszło więc do naruszenia wyżej przywołanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego z 21 września 2004 r. w wersji obowiązującej od 26 sierpnia 2011 r. Nie doszło także do naruszenia przepisów postępowania w szczególności dotyczących zbierania i oceny materiałów dowodowych oraz uzasadniania decyzji.

Sąd nie dopatrzył się także naruszenia art. 10 k.p.a. skoro jak wynika z akt, organ odwoławczy pismem z dnia 15 kwietnia 2014 r. zawiadomił strony, iż stosownie do treści tego przepisu przed wydaniem decyzji przysługuje im prawo wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszenia żądań, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Pismo to doręczono skarżącym w dniu 18 kwietnia 2014 r. wraz z postanowieniem o przedłużeniu terminu załatwienia sprawy. Skarżący nie skorzystali z możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, mimo że zaskarżoną decyzję wydano dopiero [...] lipca 2014 r., a więc po upływie ponad dwóch miesięcy od odebrania przez skarżących powyższego zawiadomienia. Skarżący mieli wystarczającą ilość czasu na zapoznanie się z aktami, wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i złożenie nowych wniosków dowodowych.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli D. B. i S. B., zarzucając:

1) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 134 ust. 1 oraz art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z § 36 ust. 1-3 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie oraz § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia poprzez błędną jego wykładnię;

2) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu skarżący kasacyjnie wskazali, że operat szacunkowy określający wartość wywłaszczonych nieruchomości został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego bez należytej analizy ich wartości rynkowej i stąd też przyjęta wycena budzi wątpliwości, co do prawidłowości jej wykonania i tym samym przyznanej skarżącym kwoty odszkodowania.

W oparciu o powyższe zarzuty D. B. i S. B. wnieśli o:

1) uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Bydgoszczy do ponownego rozpoznania;

2) zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 718), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu, przy rozpoznaniu sprawy Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej. Granice te są wyznaczone każdorazowo wskazanymi w skardze kasacyjnej podstawami, którymi - zgodnie z art. 174 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - może być: 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie lub 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W sytuacji, kiedy skarga kasacyjna zarzuca naruszenie prawa materialnego oraz naruszenie przepisów postępowania, w pierwszej kolejności rozpoznaniu podlega zarzut naruszenia przepisów postępowania. Do kontroli przepisów prawa materialnego można przejść dopiero wówczas, gdy okaże się, że stan faktyczny przyjęty w zaskarżonym wyroku jest prawidłowy albo nie został skutecznie podważony.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego naruszenia przepisów postępowania w którym wskazano wyłącznie na naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a., nie powiązano wskazanego przepisów z jakimkolwiek innymi przepisami postępowania, które zostałyby naruszone. Artykuł 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. nie może stanowić samodzielnej podstawy kasacyjnej, albowiem jest to przepis o charakterze ogólnym, generalnym, który określa, kiedy skarga może być uwzględniona. Strona skarżąca chcąc wskazać jako podstawę skargi kasacyjnej naruszenie przepisów postępowania powinna wskazać jakie konkretnie przepisy postępowania uchybił Sąd I instancji, brak takiego wskazania oznacza w konsekwencji nieskuteczność zarzutu dotyczącego naruszenia przepisów postępowania. Konsekwencją nieskutecznie podniesionych zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania jest niepodważony w sprawie stan faktyczny.

Jeśli chodzi o zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego, które w istocie sprowadzały się do błędnej wykładni § 36 ust. 2 rozporządzenia, poprzez przyjęcie, że przez rynek regionalny można rozumieć znaczną część województwa, a nie całe województwo, to zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie zasługują one na uwzględnienie. Faktem jest, że występujące w powołanym przepisie pojęcia rynek lokalny, rynek regionalny nie są zdefiniowane, dopiero drogą orzecznictwa sądowego ustala się ich zakres np. tak jak w powoływanym w skardze kasacyjnej wyroku NSA z dnia 8 stycznia 2014r. sygn. akt I OSK 1460/12, gdzie przyjęto, że rynek lokalny to obszar gminy lub powiatu, zaś rynek regionalny to obszar województwa, nie oznacza to jednak bezwzględnego związania w innych sprawach. Już sam fakt, że zgodnie z powołanym wyrokiem przez rynek lokalny możemy rozumieć obszar gminy lub powiatu oznacza, że to okoliczności konkretnej sprawy będą decydować jak będziemy ten rynek lokalny rozumieć. Podobna sytuacja może mieć miejsce na tle pojęcia rynku regionalnego, albowiem stan faktyczny każdej konkretnej sprawy może powodować, że pojęciem tym nie zawsze będziemy obejmowali obszar całego województwa, ale np. znaczną jego część. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zdaniem skarżących kasacyjnie nie zbadał całego rynku regionalnego, albowiem pominął wschodnie powiaty województwa kujawsko-pomorskiego, gdzie np. przebiega część autostrady A1. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego w okolicznościach faktycznych tej sprawy nie doszło do naruszenia pojęcia rynku regionalnego, a to dlatego, że ustalane odszkodowanie dotyczy nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] i [...] zajętej pod drogę powiatową, która jest drogą o znaczeniu lokalnym o niedużym natężeniu ruchu kołowego, która nie generuje popytu na niezabudowane grunty, na których możliwa byłaby lokalizacja usług związanych z obsługą komunikacji, a nadto należy mieć na uwadze okoliczności faktyczne dotyczące przedmiotowych działek takie jak ich ukształtowanie tzn. znajdujące się na nich rowy przydrożne, skarpki, trójkątny kształt działki nr [...], a przede wszystkim fakt, że przez teren działki nr [...] z której wydzielona został działka nr [...] przeprowadzony jest gazociąg wysokiego ciśnienia, dla którego wyznaczona została strefa ochronna z zakazem lokalizacji w jej obrębie obiektów budowlanych, a to sprawia, że działka ta nie może być postrzegana jako teren inwestycyjny. W takich okolicznościach faktycznych sprawy zarzut, że doszło do naruszenia pojęcia rynku regionalnego, albowiem niezbadana została część województwa gdzie przebiega autostrada A1 jest nieuzasadniony.

Zasady ustalania wartości rynkowej nieruchomości określają przepisy § 36 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia, odnoszące się do różnych stanów faktycznych. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, mający zastosowanie w przedmiotowym stanie faktycznym, jako zasadę wprowadza określenie wartości rynkowej w oparciu o przeznaczenie gruntów przeważające wśród gruntów przyległych, co służy realizacji ekwiwalentności odszkodowania, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi. Rzeczoznawca w operacie wykluczył możliwość ustalenia ceny rynkowej w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, ze względu na ich brak i dlatego wartość rynkową nieruchomości określono, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Nadto podkreślić należy, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie miał § 36 ust. 6 rozporządzenia zgodnie z którym ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art.73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. To przypomnienie treści ust. 6 ma o tyle istotne znaczenie, że przy ustalaniu odszkodowania o którym mowa w art. 73 powołanej wyżej ustawy, a tak jest w niniejszej sprawie, ust. 1-4 rozporządzenia stosuje się odpowiednio, a nie wprost. W konsekwencji niezasadne są zarzuty dotyczące naruszenia przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również niezasadne są zarzuty dotyczące naruszenia art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powołany art. 134 ust. 1 stanowi, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, zaś treść art. 151 ust. 1 jest następująca, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Powołane przepisy wprowadzają generalna zasadę, że podstawą ustalania odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a ta zasada jest doprecyzowana w przepisach ustawy i rozporządzenia. Niemniej jednak należy zwrócić szczególną uwagę na treść art. 151 ust. 1, a konkretnie na słowa, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku. To podkreślenie przez ustawodawcę, że chodzi o cenę tej konkretnej nieruchomości, a nadto, że ma to być cena, która jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania na rynku wskazuje, że czynnikiem który ma istotny wpływ na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości mogą być szczególne okoliczności dotyczące danej konkretnej nieruchomości, której wartość rynkowa jest ustalana. Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia prawa materialnego są niezasadne. Podkreślić należy, że organy administracji ustalając odszkodowanie na podstawie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dokonały prawidłowej kontroli tego operatu, a Sąd I instancji prawidłowo skontrolował zaskarżoną decyzję.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw i w oparciu o art. 184 p.p.s.a. podlega oddaleniu.