Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 24/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-03-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit.a, lit.c, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 53 ust. 4 pkt 2, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77 par.1, art. 80, art. 107 par 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 22 marca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Sędzia NSA Anna Stępień Protokolant Pomocnik sekretarza Izabela Bielińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2016 roku sprawy ze skargi M. G. i M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...], znak [...]; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżących M. G. i M. G. solidarnie kwotę 1000 (tysiąc) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania M. G. i M. G., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013r., poz. 267 – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: k.p.a.), art. 53 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r., poz. 199 – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: ustawa), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie

budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z usługami, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A. 56 i 56A, na działkach nr ewid. 242/2 i 242/3.

Jak wynika z akt sprawy, na wiosek M. G. i M. G. organ I instancji przeprowadził postępowanie wyjaśniające, w tym analizę urbanistyczno-architektoniczną ustalając, iż planowane zamierzenie spełnia łącznie warunki opisane w art. 61 ust. 1 ustawy. Wskazując na powyższe oraz zachowanie przez wnioskodawców wszystkich wymogów formalnoprawnych organ I instancji w decyzji z dnia [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta Ł. złożyli inwestorzy wnosząc o zmianę ww. decyzji poprzez skreślenie pkt II ust. 2.2 oraz wskazanie, iż linia zabudowy winna przebiegać w granicy ul. A. ewentualnie o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Odwołujący się zarzucili naruszenie prawa procesowego tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, poprzez dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, nierozpoznanie wszystkich zgromadzonych w sprawie dowodów oraz naruszenie prawa materialnego tj. art. 53 ust. 4 pkt 2, art. 61 ust 1, art. 52 ust. 2 lit. b i art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu odwołania odwołujący się podnieśli, że organ I instancji wprawdzie w pkt II ust. 1.2 decyzji wskazał, że linia zabudowy winna być w granicy z działką drogową 219/3 (tj. ul. A.), ale jednocześnie w pkt. II.2 ust. 2.2 wskazał, że zaleceniem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] "nowy budynek może być wyniesiony przy północnej granicy działki, za istniejącym ogrodzeniem. Ogrodzenie winno być zachowane." Podkreślili, że zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 1, wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2014r. poz. 1446) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Oznacza to, że konserwator zabytków może wypowiadać się wyłącznie co do obiektów wpisanych do rejestru zabytków bądź gminnej ewidencji zabytków. Żadnej formie ochrony nie jest poddane ogrodzenie nieruchomości. Oznacza to, że konserwator nie może uzgadniać bądź nakazywać zachowania obszaru i obiektów nie objętych ochroną. W tym przypadku, do rejestru zabytków wpisany jest wyłącznie dawny kościół A. i to tylko w obrysie ścian zewnętrznych, na podstawie decyzji z dnia [...] Zdaniem odwołujących się, z uwagi na fakt, że przedmiotowe ogrodzenie nie jest objęte żadną z form ochrony przewidzianą w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, ponieważ nie jest indywidualnie wpisane do rejestru zabytków, ani nie jest położone na terenie wpisanym do rejestru zabytków, nie jest też wpisane do gminnej ewidencji zabytków nie ma podstaw do jego opiniowania przez konserwatora. Na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 2, w związku z art. 64 ust. 1 ustawy, decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków tylko w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską. Ponadto, w ocenie odwołujących się, przyjęcie zaleceń konserwatora oznaczałoby, że linia zabudowy zostałaby wyznaczona niezgodnie z warunkami określonymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie). Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się zgodnie z przepisami jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Skoro więc na sąsiednich działkach istnieje zabudowa bezpośrednio w granicy działki, przy ulicy, to zaburzenie tej zasady nie jest dopuszczalne.

Przywołaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I Instancji. Organ odwoławczy opisał procedurę i warunki, po spełnieniu których możliwe jest ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, dla przedsięwzięć znajdujących się na obszarze dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przypomniał, za organem I instancji, iż stosownie do brzmienia art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wszystkich opisanych tam warunków.

Dalej wskazał, iż w przedmiotowej sprawie organ I instancji, na mapie w stosownej skali (1:500) wyznaczył wokół terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany. Granice tego obszaru zostały wyznaczone zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia (jako trzykrotna szerokość frontu działki od strony ul. A.) i w ocenie Kolegium, są prawidłowe dla oceny dopuszczalności planowanego przedsięwzięcia.

W tak wyznaczonym obszarze analizowanym występują obiekty, które mogą stanowić punkt odniesienia dla planowanej inwestycji, tak pod względem funkcji, jak również cech i parametrów. W obszarze tym przeważa zabudowa w postaci kamienic czynszowych o pierzejowym sposobie zabudowy ulic i wyrównanej wysokości (IV-V kondygnacji). Zabudowa ta realizuje funkcję mieszkaniową oraz usługowo-handlową. Wobec powyższego bez wątpienie planowany budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza stanowiła także podstawę do określenia zasad zabudowy w zaskarżonej decyzji. W pkt II "Warunki i szczegółowe zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych" tej decyzji sprecyzowano pozostałe cechy planowanego budynku, o których mowa w rozporządzeniu, tj:

• linia zabudowy - jako obowiązująca linia zabudowy wzdłuż granicy działki nr 242/2 oraz działki nr 242/3 z działką drogową nr 219/3 - zgodnie z załącznikiem graficznym;

• wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy (istniejącej i projektowanej) w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - od 0,26 do zgodnie z wnioskiem 0,38;

• szerokość elewacji frontowej - 9,5 m (±20%),

• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do krawędzi występujących w budynku mieszkalnym na działce nr 242/2 (ze względów technicznych od 15 m do zgodnie z wnioskiem 17 m); w przypadku zastosowania dachu mansardowego dopuszcza się odniesienie ustalonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do linii załamania połaci dachowych,

• geometria dachu: dachy wielospadowe, kąt pochylenia głównych połaci - zgodnie z wnioskiem od 1° do 10° (dopuszcza się dach mansardowy od 50° do 70°),

• wysokość kalenicy głównej - od 15 m do zgodnie z wnioskiem 17,0 m,

• główna kalenica równoległa do granic bocznych terenu inwestycji.

Parametry planowanej inwestycji, zdaniem Kolegium, zostały ustalone na podstawie parametrów występujących w obszarze analizowanym, zgodnie z przepisami rozporządzenia. Gwarantują one zachowanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym oraz możliwość realizacji zamiaru inwestycyjnego.

W ocenie organu zaskarżona decyzji uwzględnia również pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy i wskazuje, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - ul. A. przez istniejący zjazd; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odpowiadając na zarzuty odwołania Kolegium przypomniało, iż zastrzeżenia dotyczą dodatkowego warunku zawartego w pkt 2.2. decyzji dotyczącego sposobu lokalizacji planowanego budynku na terenie inwestycji, a będącego wynikiem uzgodnienia dokonanego w sprawie z [...] Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w Ł. (postanowienie z dnia [...]). Warunek ten nakładający na inwestora obowiązek lokalizacji budynku za istniejącym ogrodzeniem (w celu zachowania tego ogrodzenia), w znacznym stopniu ogranicza możliwość realizacji zamiaru inwestycyjnego, a także pozostaje w sprzeczności z warunkiem decyzji w zakresie określenia obowiązującej linii zabudowy - wzdłuż granicy działki nr 242/2 oraz działki nr 242/3 z działką drogową nr 219/3.

Kolegium zwróciło uwagę, iż w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której na terenie objętym wnioskiem inwestora istnieją już dwa obiekty. Jeden z nich, tj. dawny kościół A., w obrysie ścian zewnętrznych budynku zlokalizowanego na działce nr 242/3, wpisany jest do rejestru zabytków, drugi - kamienica - wpisany jest do miejskiej ewidencji zabytków. W niniejszej sprawie decyzja została wydana po dokonaniu uzgodnienia, o którym mowa wart. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy, tj. po uzgodnieniu z [...] Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w Ł. Organ wyjaśnił, że dla stwierdzenia potrzeby dokonania uzgodnienia, o którym mowa, koniecznym jest ustalenie, czy przedmiotowa inwestycja dotyczy obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Jeżeli zaś taka sytuacja nie zachodzi to w sprawie nie ma podstaw do uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. W rozpatrywanej sprawie organ I instancji dokonując oceny stanu faktycznego uznał, że w przypadku planowanej inwestycji istnieje obowiązek uzgodnienia jej przez organ konserwatorski, bowiem sprawa dotyczy obszaru i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2014r. poz. 1446) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków, a następnie zastosował się do treści tego uzgodnienia, zamieszczając w decyzji o warunkach zabudowy warunek ograniczający możliwość sytuowania budynku na terenie inwestycji wynikający z postanowienia uzgadniającego.

Kolegium nie podzieliło poglądu, że w sprawie niniejszej istniały podstawy do uzgodnienia projektu decyzji z [...] Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w Ł. W ocenie Kolegium teren inwestycji nie znajduje się na obszarze objętym jedną z form ochrony zabytków. Inwestycja nie dotyczy też bezpośrednio obiektu objętego taką ochroną. Teren inwestycji nie został wpisany ani do rejestru zabytków, ani do miejskiej ewidencji zabytków. Formami ochrony zabytków objęte są wyłącznie obiekty znajdujące się na tym terenie, tj. kamienica i kościół A. (ewentualnie także grunt pod tym budynkiem, co można domniemywać na podstawie treści decyzji o wpisie do rejestru zabytków). Tym samym działki (części działek), na których przewidziana jest realizacja budynku wielorodzinnego nie są ujęte w tych wykazach, a więc nie podlegają ochronie, która uzasadnia dokonywanie przedmiotowego uzgodnienia. Planowana inwestycja nie dotyczy też obiektu objętego taką ochroną. Polega ona bowiem na realizacji nowego budynku i w żaden sposób nie ingeruje w substancję budynków już istniejących. Ogrodzenie, które w ocenie konserwatora ma zostać zachowane, także nie jest obiektem podlegającym ochronie konserwatorskiej, ani też nie jest usytuowane na terenie objętym taką ochroną. Kolegium zwróciło przy tym uwagę, iż niezależnie od powyższego wzruszenie decyzji zawierającej ustalenia konserwatora, wynikające z warunków zawartych w wydanym przez ten organ postanowieniu w sytuacji, w której nie było podstaw do orzekania przez konserwatora, byłoby uzależnione od wcześniejszego wyeliminowania orzeczenia w przedmiocie uzgodnienia z obrotu prawnego, w którymś z trybów nadzwyczajnych (stwierdzenie nieważności orzeczenia uzgadniającego, ewentualne wznowienie postępowania uzgadniającego). Dopóki bowiem postanowienie to istnieje w obrocie prawnym, wiąże organy orzekające w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M. G. i M. G. zarzucili naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, art. 53 ust. 4 pkt 2, art. 61 ust. 1, art. 52 ust. 2 lit. b, art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, poprzez zastosowanie się do wytycznych konserwatora zabytków mimo, że teren inwestycji nie podlega żadnej ochronie konserwatorskiej. Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy ze wskazaniem, że decyzja winna zostać zmieniona poprzez skreślenie pkt 2.2; ewentualnie uchylenie w całości zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji; zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi strona powieliła argumentację odwołania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem.

W ocenie sądu zaskarżona decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Organy administracji publicznej, tak I jak i II instancji, dopuściły się naruszenia przepisów postępowania, jak również przepisów prawa materialnego. Waga tych naruszeń obligowała sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego aktów administracji obu instancji.

Przechodząc do merytorycznych rozważań przypomnieć wypada, iż materialnoprawną podstawą zaskarżonego aktu administracji publicznej stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności przepis art. 61 ust. 1 ustawy, który przewiduje, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dla terenu, na którym tak, jak w rozpoznawanej sprawie, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jednocześnie, ustalenie przez właściwy organ administracji publicznej, czy powyższe warunki faktycznie zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo opisanymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to w pierwszej kolejności, iż organ administracji ma obowiązek wyznaczyć wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, czyli na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1 000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2 000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Wyniki analizy urbanistycznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka, podobnie jak analiza urbanistyczna składa się z części tekstowej oraz części graficznej i ustala warunki oraz wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Zarówno część graficzna decyzji jak i część graficzna analizy powinny być sporządzone na kopiach mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopiach mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1 000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2 000, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Dodać również trzeba, że część graficzną analizy urbanistycznej, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 1-4). Powyższe oznacza jednocześnie, że zapisy i oznaczenia decyzji zawarte w jej części opisowej i graficznej winny korespondować ze sobą i być spójne.

Analiza kwestionowanej decyzji o warunkach zabudowy wskazuje na słuszność argumentu skarżących o wewnętrznej niezgodności treści decyzji co do linii zabudowy w zakresie pkt II.1.2 i 2.2, jak również braku spójności części opisowej z oznaczeniem zamieszczonym w załączniku graficznym i załączniku zawierającym wyniki analizy. Powyższe wiąże się, zdaniem sądu, z nienależytym wyjaśnieniem okoliczności sprawy, niezbędnych dla rozstrzygnięcia, a wynikających z warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, co niewątpliwie miało wpływ na treść decyzji.

Przed omówieniem wskazanych wadliwości stwierdzić należy, że nie wymagają szczegółowego omówienia nie kwestionowane, a potwierdzone dokumentami zgromadzonymi w sprawie: spełnienie pozostałych warunków określonych w art. 61 ust 1 pkt 1 - 4 ustawy, sposób wyznaczenia obszaru analizowanego wg zasad opisanych wyżej, jak również określenie pozostałych parametrów planowanej inwestycji.

Przechodząc do omówienia spornej kwestii sposobu wyznaczenia i określenia linii zabudowy to stwierdzić należy, że analiza zapisów pkt II.1.2 i 2.2 decyzji potwierdza zarzut ich wzajemnej sprzeczności. W szczególności z pkt II.1.2 tej decyzji wynika, iż linię zabudowy ustalono jako obowiązującą wzdłuż granicy działki nr 242/2 oraz działki nr 242/3 z działką drogową nr 219/3. Wskazany zapis koresponduje z załącznikami: wynikami analizy i graficznym. A jednocześnie w pkt II.2.2 organ I instancji, mając na uwadze wiążące ustalenia konserwatora zabytków zamieścił zapis, z którego wynika m.in., iż nowy budynek może być wzniesiony przy północnej granicy działki za istniejącym ogrodzeniem, a ogrodzenie to powinno zostać zachowane. Niewątpliwie tego rodzaju sprzeczność wskazująca z jednej strony na pierzejowy charakter zabudowy (pkt 1.2), a z drugiej wskazująca na możliwość realizacji obiektu jedynie za ogrodzeniem znajdującym się (jak wynika to z kopii fotografii dołączonej do analizy) w linii pierzei i przy zachowaniu tego ogrodzenia (pkt 2.2), winna zostać wyeliminowana. Należy mieć przy tym na względzie, że w myśl art. 61 ust. 1 pkt 5 decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z przepisami odrębnymi, w takim zakresie w jakim znajdują one zastosowanie w okolicznościach sprawy.

Linię zabudowy ustala się stosownie do wskazań § 4 rozporządzenia i zasadniczo wyznacza się ją jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich ( ust. 1), przy czym zwrócić uwagę należy na istotną zasadę, określoną w § 4 ust. 2, jaką jest przestrzeganie przepisów odrębnych przy ustalaniu linii zabudowy, jeżeli mają one ścisły związek z takimi ustaleniami. Przepisy odrębne to normy prawa materialnego, decydujące w tym przypadku o tym, że linia zabudowy musi uwzględniać rozwiązania wynikające z tych przepisów. Zgromadzone w aktach administracyjnych dokumenty wskazują, że w okolicznościach przedmiotowej przepisy odrębne to ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 1446 ze zm.), czego organy należycie nie rozważyły. Powyższy wniosek wynika z informacji zamieszczonej w piśmie z dnia [...] Urzędu Miasta Ł. Departamentu Architektury i Rozwoju, że na nieruchomości objętej planowaną inwestycją znajduje się dawny kościół A. wpisany do rejestru zabytków nieruchomych oraz budynek mieszkalny wpisany do gminnej ewidencji zabytków, ponadto nieruchomość usytuowana jest na obszarze historycznego układu urbanistycznego oraz krajobrazu kulturowego dawnej osady rękodzielniczej wpisanego do gminnej ewidencji zabytków. Wskazana informacja zawarta jest również w analizie urbanistycznej, co jednak w toku dalszego procedowania umknęło uwadze organów. Sąd z urzędu przy tym zauważa, iż w wykazie kart adresowych ogólnodostępnej gminnej ewidencji zabytków miasta Ł. wpisany jest obiekt "B." opisany jako "historyczny układ urbanistyczny oraz krajobraz kulturowy w obrębie ulic: B., C, D, E, F, G, H, I, J, A., K, L, czego jednak organ I instancji należycie nie ustalił, wskazując jedynie jako podstawę uzgodnienia (pismo z dnia [...]) obiekt wpisany do rejestru zabytków (kościół A.) znajdujący się na nieruchomości. Podobny, ograniczony zapis jedynie do zabytku wpisanego de rejestru zabytków zawarty został w pkt II 2.2 decyzji. Powyższe dane o wpisaniu nieruchomości do ewidencji zabytków, choć wymagające weryfikacji, to zdają się wskazywać jednak na zasadność dokonania uzgodnienia decyzji w trybie art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy, i co za tym idzie, błędne zakwestionowanie tej czynności procesowej przez organ II instancji.

Podkreślić należy, że stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 1446) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Uzgodnienie takie jest wiążące i niewątpliwie może odnosić się również do ustalenia linii zabudowy.

Stwierdzone wyżej uchybienia przepisom art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. i § 4 rozporządzenia w związku z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, obligowały sąd do usunięcia z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Rozpoznając sprawę ponownie organy administracji zobligowane będą uwzględnić poczynione wyżej uwagi, wyjaśniając sygnalizowane wątpliwości, a następnie wydać rozstrzygnięcie, które będzie odpowiadało nie tylko przepisom prawa materialnego, ale także przepisom formalnym, a motywy rozstrzygnięcia znajdą swoje odzwierciedlenie w prawidłowo sporządzonym uzasadnieniu, tak jak tego wymaga art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit c. w związku z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania sąd rozstrzygnął stosownie do art. 200 w zw. z art. 205 p.p.s.a.

MR