Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1643/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.61 ust.1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: WSA Wojciech Jakimowicz (spr.) WSA Mariusz Kotulski Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi D. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 sierpnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

W dniu 11 czerwca 2008 r. A.S. złożył wniosek (k. 24) o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "budowa budynku biurowego z możliwością lokalizacji funkcji mieszkalnej na wyższych kondygnacjach oraz handlu i usług na parterze, z garażem i parkingiem podziemnym, wjazdem z ul. [....] oraz rozbudową wjazdu do celów przeciwpożarowych z ul. [....] z oznaczeniem granic terenu inwestycji jako działka nr [....] gdy chodzi o obiekt kubaturowy i działki nr nr [....] gdy chodzi o wjazdy na teren inwestycji.

W dniu 4 lipca 2008 r. pełnomocnik inwestora dokonał korekty wniosku wskazując na funkcję usługowo-mieszkalną budynku oraz podając, że w miejsce działki nr [....] inwestycja będzie realizowana na działkach nr nr [....] (protokół – k. 28). W dniu 11 lipca 2008 r. (protokół – k. 33) i 18 sierpnia 2008 r. (k. 53) inwestor dokonał kolejnych modyfikacji wniosku. W konsekwencji dokonanych zmian wniosek dotyczył ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "budowa budynku usługowo-mieszkalnego wraz z garażem i parkingiem podziemnym na działce nr [....] obr. [....] " bez budowy wjazdu i drogi (objętych innym postępowaniem). Wskazano, że inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [....] przez działkę nr [....] obręb [....] .

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 13 sierpnia 2009 r., nr [....] ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "budowa budynku usługowo-mieszkalnego z garażem i parkingiem podziemnym na działce nr [....] obr. [....] przy ul. [....] w K".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 18 stycznia 2010 r., sygn. akt: [....] uchyliło decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 13 sierpnia 2009 r., nr [....] i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało m.in. na konieczność uzupełnienia analizy urbanistycznej o wyznaczenie linii zabudowy podnosząc, że jest to element konieczny w świetle § 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazano na wadliwe ustalenie wskaźników i parametrów nowej zabudowy oraz brak spełnienia warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Podkreślono też, że dostęp inwestycji do drogi publicznej musi mieć charakter prawny, a nie jedynie faktyczny, a istnienie służebności przejazdu przez działkę nr [....] , a także istnienie drogi wewnętrznej przez działki nr [....] i [....] nie zostało wykazane. Nie można traktować jako dostępu do drogi publicznej tj. ul. [....] przez działkę nr [....] obręb [....] ze względu na negatywne stanowisko organu opiniującego. Podniesiono również nieaktualność dokumentacji dotyczącej mediów.

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 24 czerwca 2011 r., nr [....] ustalił na wniosek A.S. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "budowa budynku usługowo-mieszkalnego z garażem i parkingiem podziemnym na działce nr [....] , obr. [....] przy ul. w K".

W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że postępowanie w sprawie wszczęto na wniosek z dnia [....] 2008 r. (skorygowany w dniu 18 sierpnia 2008 r.), a teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uprzednio wydana w niniejszej sprawie decyzja została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 2 lutego 2010 r., znak: [....] . W toku ponownie prowadzonego postępowania uzupełniono postępowanie dowodowe, mając na względzie uwagi zawarte w decyzji uchylającej, uzupełniono analizę urbanistyczno-architektoniczną, uzyskano aktualne warunki podłączeń w zakresie mediów, ustosunkowano się do kwestii dostępu do drogi publicznej. Organ I instancji podkreślił ponadto, że zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedstawiając w uzasadnieniu argumenty przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Wskazano, że wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki. Szczegółowo ustosunkowano się do podniesionych w toku postępowania wyjaśniającego przez strony zarzutów.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożyła D.L. działająca przez pełnomocnika T.K. . W szerokim uzasadnieniu zarzucono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne nie posiada dostępu do drogi publicznej. W ocenie strony Skarżącej dostęp do drogi publicznej ma w tym przypadku charakter raczej formalny, natomiast z punktu widzenia funkcjonalności nie zapewnia inwestycji faktycznej i prawidłowej komunikacji z drogą publiczną. W dalszej części uzasadnienia podniesiono także, iż poważne wątpliwości budzi brak określenia miejsc parkingowych dla planowanej inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 19 sierpnia 2011 r., sygn. akt: [....] wydaną na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że poza sporem pozostaje to, że w niniejszej sprawie istniały, wobec nieobowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i że postępowanie to prowadzone było przez organ właściwy - Prezydenta Miasta K.

Kolegium wyjaśniło, że dla wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 powołanej wyżej ustawy. Jednym z nich jest występowanie, na obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Z uwagi na użycie przez ustawodawcę słowa "łącznie" w komentowanym przepisie, należy stwierdzić, że przy braku działki sąsiedniej, odpowiadającej opisanym powyżej wymaganiom, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe, jak też niemożliwe jest wydanie decyzji, przy braku spełnienia któregokolwiek z pozostałych punktów tego przepisu.

W niniejszej sprawie w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym w szczególności dotyczące ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podkreślono, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania art. 61 ust. 1 i następnych ustawy.

Kolegium podało, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest pod kątem konkretnie zdefiniowanego zamierzenia, a proces dochodzenia do pozytywnych konkluzji kształtujących dany stosunek administracyjny odbywa się na podstawie zasady dobrego sąsiedztwa, a więc poprzez nawiązanie do zabudowy istniejącej w tzw. obszarze analizowanym. W toku postępowania dowodowego odbywa się konkretyzacja praw i obowiązków kształtowanych następnie decyzją administracyjną. Istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie wskazanego wyżej prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, a oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa zarówno rangi ustawowej, jak i podustawowej.

Zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa powyżej na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 powołanej ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Wskazano, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektu). Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia) należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Przedmiotowa analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry.

Zdaniem Kolegium parametry urbanistyczne zostały określone w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia wykonawczego, uwzględniają one wymóg ładu przestrzennego, a ustalono je w sposób wyważony, w szczególności należy podkreślić, iż powyższe ustalenia organu I instancji uwzględniają wytyczne zawarte w decyzji SKO w K. z dnia 2 lutego 2010 r., znak: [....] .

W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności działki nr nr [....] obr. [....] .

W rozpatrywanej sprawie organ I instancji uzasadnił wyznaczanie obowiązującej linii zabudowy równolegle do granicy z działką [....] , w odległości 4 m od tej granicy, z godnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia. W szczególności wyjaśniono, iż powstała w ostatnim okresie - w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji (po jej zachodniej stronie) - zabudowa mieszkaniowo-usługowa charakteryzuje się sztywnym, czytelnym układem budynków, lokalizowanych na osiach wzajemnie równoległych. Osie tych budynków (dz. nr.....) w kierunku północ-południe przebiegają równolegle do linii zabudowy po przeciwnej stronie ulicy [....] wyznaczonej budynkiem nr [....] . Również jeden z budynków na dz. nr [....] położony jest równolegle w stosunku do tej części ulicy [....] . Z uwagi na nieregularny kształt terenu inwestycji, swobodny, nieuporządkowany sposób części zabudowy działek od strony południowej oraz fakt, że najdłuższy odcinek granicy wnioskowanej działki posiada ten sam kierunek co osie w/w budynków na dz. nr nr [....] , a także na dz. nr [....] - celem uporządkowania tego fragmentu zabudowy wskazane jest wyznaczenie linii zabudowy równolegle do granicy tego odcinka. Skład orzekający Kolegium nie kwestionował ustaleń poczynionych przez organ I instancji w zakresie dotyczącym takiego wyznaczenia linii zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, które pozostaje w zgodzie z dyspozycją przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Zwrócono uwagę, że inwestor przedkładając projekt budowlany na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę determinowany jest również wskaźnikiem wielkości powierzchni zabudowy, a ponadto przepisami techniczno-budowlanymi, które ograniczają możliwość zbliżania planowanej zabudowy do granicy z sąsiednią działką budowlaną. Usytuowanie obiektu na działce nastąpi z uwzględnieniem zarówno treści decyzji o warunkach zabudowy jak również szczegółowych norm Prawa budowlanego.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie 45%, czyli na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego, tj. w oparciu o średni wskaźnik w obszarze analizowanym, a zatem zgodnie z zasadami ogólnymi wyznaczania tego rodzaju wskaźników.

Szerokość elewacji frontowej od strony ul. [....] wyznaczono według wartości 21m z tolerancją 20%. Natomiast od strony zachodniej (najbardziej eksponowanej, widocznej z ul.....) wyznaczono szerokość elewacji frontowej na poziomie 34m z tolerancją 20%.

Kolegium podniosło, że projektowany obiekt nie zakłóci istniejącego charakteru zabudowy, który jest bardzo zróżnicowany oraz ładu przestrzennego w sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji. Wnioskowana zabudowa wpisuje się wysokością i charakterem zabudowy pomiędzy nowe obiekty powstające na działce nr [....] (do 27m) oraz istniejące na działce nr [....] (do 23m wraz z kondygnacją techniczną do 25m) oraz zabudowę wzdłuż wschodniej pierzei ulicy [....] (15m). Wyznaczenie wysokości elewacji frontowej jest uśrednieniem wysokości w obszarze analizowanym, a wskaźniki te obrazuje załącznik do decyzji obejmujący tzw. wyniki analizy architektoniczno-urbanistycznej.

Podkreślenia również wymaga, zdaniem Kolegium, że zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno obejmujący część tekstową wyników analizy architektoniczno-urbanistycznej oraz załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Uzupełniono również warunki w zakresie zapewnienia dostawy mediów. W tym kontekście brak jest jakichkolwiek podstaw do twierdzenia, że zamierzenie nie spełnia wymogu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Kolegium Odwoławcze podzieliło również pogląd organu I instancji, że przedmiotowe zamierzenie ma zapewniony dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Teren objęty wnioskiem ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a stanowisko to zostało potwierdzone w opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. Obsługa komunikacyjna powinna odbywać się z drogi publicznej, jaką jest ul. [....] z wykorzystaniem istniejącego zjazdu na działce nr [....] (ustanowiona została służebność przechodu i przejazdu na nieruchomości stanowiącej działkę nr [....] na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr [....] - teren inwestycji (powstałej w wyniku podziału działki nr....) oraz drogi dojazdowej na działce nr [....] . Brak zatem podstaw do twierdzenia, że dostęp do drogi publicznej jest warunkowy.

Kolegium wyjaśniło, że Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. jest jednostką organizacyjną Gminy K. , wyspecjalizowaną w zakresie zapewnienia odpowiedniej infrastruktury i obsługi komunikacyjnej dróg z zachowaniem zasad bezpieczeństwa dla uczestników ruchu drogowego. Powyższa jednostka organizacyjna dysponuje fachową wiedzą, która ma na celu także zapewnienie ładu przestrzennego na obszarze, w którym ma być zrealizowane planowane zamierzenie inwestycyjne. Wprawdzie Kolegium jest uprawnione do badania pod względem merytorycznym ustaleń organu I instancji, jednak opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 11 marca 2011 r. (zmodyfikowana pismem z dnia .... maja 2011 r. - k. 364), jako podmiotu wyspecjalizowanego w zakresie infrastruktury i obsługi komunikacyjnej dróg, w ocenie Kolegium jest prawidłowa, a więc brak jest zatem podstaw do zakwestionowania ustaleń Prezydenta Miasta K. w tym zakresie.

Na zakończenie organ nawiązał do linii orzeczniczej sądów administracyjnych w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, w szczególności do wyroku WSA w Warszawie z dnia 27 maja 2009 r. sygn. akt IV SA/Wa 1569/08. Ustalona linia orzecznicza sadów administracyjnych przyjmuje, że nie jest dopuszczalne przekształcenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2006 r., IV SA/Wa 1323/06, opubl. LEX 283553). Inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na danym terenie.

Kolegium szczególnego podkreśliło, że w wyroku NSA z dnia 9 lipca 2009 r. sygn. akt II OSK 1129/08 słusznie stwierdzono, że nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna określać minimalną liczbę miejsc parkingowych. Art. 54 pkt 2 lit c ustawy o o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławcze w K. zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych procedur. Decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona, a z ustaleń organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy. Ponadto decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie rodzi opraw do terenu, nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Dopiero właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (Prezydent Miasta K. ) w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę zweryfikuje, czy zamierzenie inwestycyjne uwzględnia regulację przepisów Prawa budowlanego, a w szczególności rozporządzenia wykonawczego do powyższej ustawy.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 19 sierpnia 2011 r., sygn. akt: [....] złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie D.L. reprezentowana przez pełnomocnika adwokat M.T. , zarzucając:

1. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że przedmiotowa nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej,

2. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuchylenie decyzji Prezydenta uzgadniającej warunki zabudowy pomimo nie zawarcia przez wnioskodawcę umów, o których mowa w art. 61 ust. 5 wyżej powołanej ustawy,

3. naruszenie art. 54 pkt 2a i c oraz art. 61 ust. 1 pkt. 3 w zw. z ust. 5 wyżej wymienionej ustawy, przez uznanie, iż zaskarżona decyzja spełnia wymogi przepisów dotyczących zapewnienia ładu przestrzennego, określenia infrastruktury technicznej oraz obsługi w zakresie komunikacji pomimo nie ustalenia w decyzji minimalnej ilości miejsc parkingowych,

4. naruszenie art. 7 i 77 k.p.a. poprzez brak podjęcia odpowiednich kroków zmierzających do ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie i wydanie rozstrzygnięcia merytorycznego w oderwaniu od istniejącej sytuacji, bez zbadania czy istniejący na działce [....] zjazd do drogi publicznej – ulicy [....] , spełnia parametry techniczne umożliwiające korzystanie z nieruchomości [....] zgodnie z jej przeznaczeniem i celem planowanej inwestycji, co doprowadziło do przyjęcia, wbrew stanowi faktycznemu, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w całości.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wywodziła brak faktycznego dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej. Wskazano, iż pomimo wycofania przez inwestora koncepcji komunikacji opartej o dwa wjazdy na działkę [....] i wewnętrzny układ dróg, które to rozwiązanie okazało się technicznie niewykonalne, ZIKiT dokonał uzgodnienia w oparciu o tenże niemożliwy do zrealizowania projekt i takie rozwiązanie komunikacji znalazło się w zaskarżonej decyzji. Nie może zatem istnieć jakakolwiek wątpliwość co do faktu, iż uzgodnienie komunikacyjne dokonane przez ZIKiT jest nieprawidłowe, a co za tym idzie decyzja Prezydenta z dnia 24 czerwca 2011 r. wydana w oparciu o to błędne uzgodnienie i zawierająca przyjęte w nim rozwiązanie jest wadliwa i w związku z tym winna zostać uchylona. Jedyną komunikację inwestycji z drogą publiczną stanowi wąski wjazd przez bramę i wąska dróżka wiodąca przez działki nr nr [....] , które zostały przez ZIKiT uznane za niewystarczające, natomiast układ dróg na działkach nr nr [....] oraz dwa wjazdy z ul. [....] na działkę [....] są niemożliwe do wykonania. Nieruchomość będąca przedmiotem inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej, w rozumieniu art. 61 ust 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, umożliwiającego wykonanie na niej planowanej inwestycji. Decyzja uzgadniająca dla tejże inwestycji nie powinna zatem w ogóle zostać wydana.

Dalej skarżąca podała, że z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że jeżeli okaże się, jak w przedmiotowej sprawie, że dostawa mediów jest możliwa jedynie po przeprowadzeniu stosownych inwestycji zmierzających do rozbudowy sieci przesyłowych, wtedy należy wykonanie uzbrojenia terenu zagwarantować w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostką organizacyjna a inwestorem. Na braki w tym zakresie wskazywało już raz Kolegium w decyzji z dnia 18.01.2011 r. Uwagi te, w ocenie skarżącej, w pełni zachowują swoją aktualność. Po uchyleniu pierwszej decyzji uzgodnieniowej wydanej w niniejszej sprawie braki w tym zakresie nie zostały uzupełnione, czego Kolegium rozpatrujące ponownie sprawę nie dostrzegło. Wskazano, iż z oświadczenia [....] Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. w T. Oddział - Zakład Gazowniczy w K. z dnia 19.11.2009 r. wynika, iż przed realizacją przyłączenia obejmującą prace projektowe i wykonanie przyłącza należy: " 4.1. Wystąpić z wnioskiem o Warunki przyłączenia do sieci gazowej. 4.2. Zawrzeć Umowę o przyłączenie." W aktach sprawy brak Warunków przyłączenia, z których mogłoby wynikać, czy w celu przyłączenia niezbędne jest jakieś dozbrojenie terenu, które wymagałoby zawarcia stosownej umowy między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Stwierdzenie w załączniku nr 1 do decyzji: "Zaopatrzenie w środki łączności jest możliwe na warunkach określonych przez dysponenta sieci" należy uznać za niewystarczające. Ponadto powołane powyżej oświadczenie zawiera u dołu informację, iż: "Niniejsze oświadczenie traci ważność po upływie jednego roku od daty jego wydania, jeżeli w tym okresie nie zostaną wydane warunki przyłączenia". Druga decyzja ustalająca warunki zabudowy została wydana dnia 24 czerwca 2011 r., a zatem siedem miesięcy po tym, jak powołane oświadczenie utraciło ważność.

Dalej podniesiono, iż w piśmie [....] Oddział w K. z dnia 3 grudnia 2009 r. wskazano, że "dostawa mocy przyłączeniowej będzie możliwa pod warunkiem zrealizowania odpowiednich inwestycji w zakresie zasilających urządzeń elektroenergetycznych i spełnienia innych wymagań określonych w warunkach przyłączenia do sieci dystrybucyjnej ZEK." W punkcie II. tego pisma wymienione są inwestycje, których zrealizowanie będzie niezbędne do przyłączenia inwestycji do sieci. W aktach sprawy brak jest umowy zawartej przez inwestora z [....] określającej warunki przeprowadzenia przedmiotowych inwestycji.

Skarżąca przywołała również pismo z dnia [....] stycznia 2010 r. MPWiK, w którym stwierdzono w punktach 12 i 13, iż dla przeprowadzenia przedmiotowej inwestycji niezbędna jest rozbudowa miejskiej sieci kanalizacji ogólnospławnej w sposób umożliwiający wykonanie bezpośrednich przyłączy kanalizacyjnych do projektowanych budynków wielorodzinnych. W aktach sprawy brak jest umowy zawartej przez inwestora z MPWiK określającej warunki przeprowadzenia przedmiotowych inwestycji.

Na koniec podniesiono, iż we wszystkich znanych skarżącej decyzjach ustalających warunki zabudowy, a w szczególności dotyczących terenów sąsiednich do terenu przedmiotowej inwestycji, liczba miejsc parkingowych jest za każdym razem precyzyjnie narzucana inwestorom: w liczbie 1,5 miejsca postojowego dla samochodu osobowego na 1 mieszkanie oraz dodatkowo 1 miejsce postojowe naziemne na 10 mieszkań dla zabudowy mieszkano-usługowej i mieszkaniowej. Podobne warunki zamieszczono również w Planie zagospodarowania przestrzennego "Cystersów" (uchwała nr CV/1411/10 Rady Miasta Krakowa z dnia 7 lipca 2010 r.). Skarżąca wyraziła zaskoczenie, że w niniejszej decyzji pozostawiono inwestorowi w tym względzie najdalej idącą dowolność, która w połączeniu ze stwierdzeniem pkt. 6.4 Załącznika nr 1 do decyzji: "W celu zmniejszenia ewentualnych strat powodziowych nie zaleca się budowy garażu podziemnego" oraz faktem, iż powierzchnia nieruchomości, na której planowana jest inwestycja jest niewielka, oznacza, iż miejsca parkingowe nie zostaną zapewnione w ilości, która zaspokoiłaby potrzeby przyszłych mieszkańców w tym zakresie. Sytuacja taka nie powinna być tolerowana. Jest to kolejny argument przemawiający za tym, iż wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego w ogóle jest niemożliwe. W tym zatem zakresie stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego skarżąca oceniła jako nieprawidłowe.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie w całości podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zakwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Podstawowa zasada polskiego sądownictwa administracyjnego została określona w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269), zgodnie z którym sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zasada, iż sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, została również wyartykułowana w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Z istoty kontroli wynika, że zasadność zaskarżonego aktu podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania tego rozstrzygnięcia. Oznacza to, iż w przedmiotowej sprawie sąd bierze pod uwagę przede wszystkim obowiązujące w dacie podejmowania zaskarżonego aktu regulacje kodeksu postępowania administracyjnego oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm.).

Podkreślić należy, że w świetle art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04). W świetle niżej przedstawionych uwag należy podkreślić, że zarzuty dotyczące niewłaściwego prowadzenia postępowania przez organy administracji nie znajdują potwierdzenia w aktach sprawy i nie mają rozstrzygającego znaczenia dla oceny legalności zaskarżonej decyzji.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla planowanego przedsięwzięcia należy ustalić warunki zabudowy na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym (DZ. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ. U z 2003 r. Nr 164, poz. 1588).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Należy podkreślić, iż decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom a obowiązek odmowy istnieje tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki (zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych warunków – por. NSA wyrok z 12.10.2010, II OSK 1542/09 LEX nr 746623).

Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na terenie, na którym ma zamiar je zrealizować. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy zawiera tylko pewne ogólne ramy przyszłej inwestycji, która ulega konkretyzacji dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Uzyskanie warunków zabudowy nie musi bowiem zawsze oznaczać, iż dojdzie do realizacji planowanej inwestycji, gdyż decyzja ta nie zawiera nakazu realizacji zamierzenia. Dlatego też wszelkie argumenty dotyczące kwestii technicznych, takich jak np. budowy zjazdów i ich parametrów technicznych itp. nie mogą w tym postępowaniu odnieść żadnego skutku, a zwłaszcza wpłynąć na ocenę wydanych decyzji. Zgodnie z ugruntowanym poglądem orzecznictwa ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w zakresie ustalonym w przepisach odrębnych może mieć miejsce tylko do zagadnień, które nie są objęte kognicją organów architektoniczno-budowlanych, ustaloną w art. 71 Prawa budowlanego. Ochrona taka może zatem dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem ustaleń decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 20.10.2010 r., II OSK 1643/09, LEX nr 746705).

Należy wskazać, iż ustalając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji organ, z jednej strony jest ograniczony zasadą dobrego sąsiedztwa, która zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym, z drugiej zaś strony prawem do wolności zagospodarowania nieruchomości. Wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności.

Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie stwierdził naruszenia prawa uzasadniającego wyeliminowanie tej decyzji z obrotu prawnego podzielając stanowisko zaprezentowane przez organ odwoławczy. Mając to na uwadze konieczne stało się odniesienie do zarzutów podnoszonych przez skarżącą.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy może być wszczynane wyłącznie na wniosek zainteresowanego (art. 52 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Organy administracji są związane tym wnioskiem co do charakteru planowanej inwestycji i nie mają kompetencji do podejmowania czynności postępowania bez żądania uprawnionego podmiotu.

W niniejszej sprawie wielokrotnie modyfikowany przez inwestora wniosek o ustalenie warunków zabudowy w ostatecznej wersji dotyczył ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "budowa budynku usługowo-mieszkalnego z garażem i parkingiem podziemnym na działce nr [....] obr. [....] przy ul. [....] w K. " bez budowy wjazdu i drogi (objętych innym postępowaniem) z dostępem do drogi publicznej, tj. ul. [....] przez działkę nr [....] obręb [....] . Z dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy wynika, że działka nr [....] ma dostęp do dwóch dróg publicznych, tj. do ul. [....] (działka nr....) oraz do ul. [....] poprzez działki [....] i [....] .

Podkreślić należy, że za wystarczające do przyjęcia, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej uznać należy sam fakt położenia nieruchomości przy drodze publicznej, natomiast kwestie techniczne związane ze zjazdem nie należą do postępowania w przedmiocie warunków zabudowy (por. wyrok WSA w Gliwicach II SA/Gl 34/10 z 18.11.2010 r., LEX nr 752742). Pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć możliwie jak najszerzej. Dlatego warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się - zgodnie z prawem - z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma być to droga, ścieżka itp. (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 listopada 2009 r., IV SA/Wa 1433/09, LEX nr 589444). Nie mógł zatem na tym etapie postępowania inwestycyjnego osiągnąć skutku zarzut braku dostępu do drogi publicznej z tego względu, że organy nie zbadały, czy istniejący na działce nr [....] zjazd do drogi publicznej – ulicy [....] spełnia parametry techniczne umożliwiające korzystanie z nieruchomości [....] zgodnie z jej przeznaczeniem i celem planowanej inwestycji. Należy podzielić wyrażany w orzecznictwie pogląd, zgonie z którym "stosownie do treści art 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w sprawie o ustalenie warunków zabudowy przesądzające znaczenie ma jedynie stwierdzenie, czy objęty ustaleniem tych warunków teren ma dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp ten należy przy tym rozumieć nie tylko bezpośredni dostęp do takiej drogi, ale również dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Zakres służebności z punktu widzenia spełnienia wymagań wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.) powinien zostać zbadany na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Również wówczas ocena połączenia komunikacyjnego działki inwestorów z ulicą będzie podlegać ocenie pod względem zgodności z przepisami ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych oraz z przepisami wykonawczymi do tej ustawy" (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 czerwca 2010 r., II SA/Gl 526/09 Legalis). Podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy nie może być ocena organu, iż obsługa komunikacyjna nie jest wystarczająca, gdyż w pojęciu "uzbrojenie terenu" nie mieszczą się drogi mające obsługiwać zamierzoną inwestycję (wyrok WSA w Krakowie z dnia 3 listopada 2010 r., II SA/Kr 1625/09, LEX nr 753509).

Jak podnosi się w orzecznictwie przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Działka sąsiednia musi mieć zatem dostęp do konkretnej, tej samej drogi publicznej, co zapewnia jednak nie tylko bezpośrednie połączenie, ale również pośrednie (por. wyrok WSA w Poznaniu z 27.10.2010 r., II SA/Po 463/10 LEX nr 754431). Dostęp do drogi publicznej musi istnieć w dacie orzekania o warunkach zabudowy, a nie może powstać dopiero w przyszłości. Z tych przyczyn jest niedopuszczalnym, by na etapie ustalania warunków zabudowy, dostępność ocenianego terenu inwestycji do drogi publicznej określać w sposób warunkowy (wyrok NSA z 20.10.2010 r., II OSK 1467/09 LEX nr 746565). Dostęp do drogi publicznej może być zapewniony alternatywnie przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Istotne jest aby zarządca drogi wewnętrznej zgadzał się na korzystanie z drogi wewnętrznej (wyrok NSA z 3.11.2010 r., II OSK 1625/09 LEX nr 746693).

Organy obydwu instancji zasadnie przyjęły, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ul. [....] (działka nr ....obr...) w sposób pośredni. Dostęp ten jest możliwy z wykorzystaniem istniejącego zjazdu na działce nr ..... i drogi dojazdowej na działce nr ....obr. ....na zasadzie służebności przejazdu (ze znajdujących się w aktach aktów notarialnych wynika, że ustanowiona została służebność przechodu i przejazdu na nieruchomości stanowiącej działkę nr [....] na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr [....] i [....] (k. 265) oraz prawo korzystania z działki nr [....] w zakresie koniecznym dla obsługi komunikacyjnej działki nr [....] (k. 291). Teren inwestycji, tj. działka nr [....] ma zatem dostęp do drogi publicznej.

Również w pozostałym zakresie zarzuty podnoszone w skardze dotyczące zgodności z prawem zaskarżonej decyzji w ocenie Sądu nie są zasadne. Przede wszystkim podkreślić należy, że parking, czy też miejsca parkingowe nie mieszczą się w granicach pojęcia "uzbrojenie terenu", tak więc nie ma do nich zastosowania art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 marca 2007 r., IV SA/Wa 2210/06, LEX nr 325245), a w obowiązującym systemie prawnym nie ma żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 listopada 2010 r., IV SA/Wa 1681/10, LEX nr 758863). Również w orzecznictwie NSA podkreśla się, że "nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna określać minimalną liczbę miejsc parkingowych. Zgodzić się należy, że art. 54 pkt 2 lit c ustawy nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu" (wyrok NSA z dnia 9 lipca 2009 r., II OSK 1129/08, LEX nr 555744).

Nie można wreszcie podzielić stanowiska skarżącej, że organy dopuściły się naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalając warunki zabudowy pomimo nie zawarcia przez wnioskodawcę umów, o których mowa w art. 61 ust. 5 wyżej powołanej ustawy. Skarżąca odczytuje ten przepis wyłącznie literalnie, podczas gdy konieczna jest jego interpretacja uwzględniająca istotę i charakter decyzji o warunkach zabudowy. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela utrwalony już w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych, przy czym zagwarantowanie takie w drodze umowy nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a oznacza posiadanie zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Zapewnieniem tym może być każdy dokument wydany przez uprawnioną jednostkę świadczącą usługi komunalne według przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. Nr 9, poz. 43 ze zm.), w którym uzgadnia zamierzone uzbrojenie terenu i jednocześnie przedstawia rozwiązanie jakie w przyszłości zostanie na danym terenie zrealizowane (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 grudnia 2008 r., IV SA/Wa 1361/08, LEX nr 533147). Niecelowym byłoby wymaganie od inwestora zawierania umów mających na celu realizację uzbrojenia terenu w sytuacji, gdy inwestor nie wie czy w ogóle uzyska decyzję o warunkach zabudowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2008 r., IV SA/Wa 2480/07, LEX nr 519041). Z wszystkich dokumentów pochodzących od jednostek świadczących usługi w zakresie uzbrojenia terenu (pismo od pełnomocnika ....SA. z 7 stycznia 2011 r. (k. 290), pismo [....] Spółki Gazownictwa z dnia [....] stycznia 2011 r. (k. 289), pismo MPWiK z dnia 5 stycznia 2010 r., (k. 255)) wynika możliwość zawarcia w przyszłości stosownych umów gwarantujących uzbrojenie terenu i jest to okoliczność wystarczająca dla ustalenia w tym zakresie warunków zabudowy. Dokumenty powyższe – jak wynika z ich treści – były ważne w dacie podejmowania zaskarżonej decyzji.

Z powyższych powodów skargę należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.