Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 433/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-06-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 4, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) WSA Anna Jarosz Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi A. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2012 r. Nr [...] Wójt Gminy B. ustalił na rzecz M. C. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego na terenie położonym w gm. Ż. w miejscowości P., działka nr [...].

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż obszar objęty wnioskiem o wydanie warunków zabudowy nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji warunki zabudowy, stosownie do treści art. 4 ust. 2 pkt 2 oraz art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. D.U. z 2012r. poz. 647- dalej jako "upzp"), ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy lokalizacja planowanej przez wnioskodawcę inwestycji możliwa jest wyłącznie w przypadku istnienia na działkach sąsiednich, obsługiwanych z tej samej drogi publicznej, obiektów o podobnej funkcji, na podstawie których można określić wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Wójt Gminy B. wystąpił także o uzgodnienia do organów administracyjnych upoważnionych na podstawie art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W wyniku przeprowadzonej inwentaryzacji urbanistycznej stwierdzono, że wnioskowany budynek gospodarczy został zrealizowany. Wobec tego w dniu [...].11.2011 r. organ I instancji wezwał M. C. do uzupełnienia wniosku i jego sprecyzowania w zakresie przedmiotu wniosku. W związku z tym, że wniosek nie został uzupełniony Wójt Gminy B. pismem z dnia [...].12.2011 r. zawiadomił M. C., że wniosek pozostawia się bez rozpoznania.

W dniu [...].08.2012 r. M. C., reprezentowana przez pełnomocnika - wystosowała do Wójta Gminy B. odpowiedź na wezwanie z dnia [...].11.2011 r. oraz wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. W związku z tym, że organ I instancji podzielił argumentację wnioskodawcy, że wezwanie do uzupełnienia wniosku powinno nastąpić przed nadaniem biegu sprawie, uznał to wezwanie za bezskuteczne.

W związku z powyższym organ I instancji, dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a także analizę określoną w art. 53 ust. 3 upzp.

W odniesieniu do funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono, że chociaż w obszarze analizowanym występuje tylko zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, to możliwe jest ustalenie lokalizacji budynku gospodarczego w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, ze względu na fakt, iż zabudowa o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działce nr [...] już istnieje. Spełniony jest zatem warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy dotyczący kontynuacji funkcji w obszarze analizowanym.

W odniesieniu do kolejnego parametru, jakim jest obowiązująca linia zabudowy, ustalono dla projektowanej zabudowy obowiązującą linię zabudowy w odległości 10 m od linii rozgraniczającej drogi wojewódzkiej.

Jak wynika z przeprowadzonej analizy, istniejące budynki w obszarze analizowanym, położone po tej samej stronie drogi wojewódzkiej co planowana inwestycja, zlokalizowane są w różnych odległościach od 8 m do 14 m, a więc ich linia zabudowy tworzy uskok. Zgodnie z obowiązującymi przepisami linię zabudowy w takim przypadku należałoby wyznaczyć w oparciu o najdalej usytuowany budynek.

Jednak z uwagi na fakt, iż od frontu działki istniejący budynek mieszkalny zlokalizowany jest w odległości 10 m od drogi wojewódzkiej, linię zabudowy można ustalić - zgodnie z § 4 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w odległości 10 m od linii rozgraniczającej tej drogi wojewódzkiej.

Wykonana analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdziła spełnienie warunku kontynuacji intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. Jak wynika z przeprowadzonej analizy, średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,18. Intensywność zabudowy na działce nr [...] po zrealizowaniu budynku gospodarczego wyniosła 0,2. Wynika z tego, że różnica wartości wyliczonego wskaźnika intensywności zabudowy w obszarze analizowanym i na terenie inwestycji po zrealizowaniu budynku gospodarczego jest nieznaczna. Ponadto w obszarze analizowanym wskaźnik ten jest bardzo zróżnicowany i przyjmuje wartości od 0,03 do 0,3.

Wobec powyższego - zgodnie z § 5 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r, w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na terenie działki nr [...] możliwe jest ustalenie wskaźnika intensywności zabudowy o wartości ok. 0,2, ponieważ nie naruszy to istniejącego ładu przestrzennego.

Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, że średnia szerokość elewacji frontowej dla wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi 9 m. Szerokość elewacji frontowej istniejącego budynku gospodarczego wynosi ok. 5 m, (front od strony drogi wojewódzkiej, zgodnie z definicją zawartą w § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.).

Ze względu na znaczne zróżnicowanie tego wskaźnika w obszarze analizowanym oraz ze względu na odmienne gabaryty charakterystyczne dla budynków mieszkalnych oraz dla budynków gospodarczych i garaży - zgodnie z § 6 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. możliwe jest ustalenie szerokości elewacji frontowej budynku gospodarczego do 6 m.

Zgodnie z § 7 ust. 1 Rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r., wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Ze względu na odmienne gabaryty charakterystyczne dla budynków gospodarczych i garaży oraz dla budynków mieszkalnych, przy ustalaniu tego parametru wzięto pod uwagę jedynie cechy zabudowy budynków gospodarczych i garaży. Ustalono, że na działkach sąsiednich górna krawędź elewacji frontowej budynków gospodarczych i garaży wynosi 3 m i 7 m, a więc wysokość elewacji frontowej sąsiednich budynków tworzy uskok. W tym wypadku przyjmuje się średnią wielkość tego parametru występująca na obszarze analizowanym. Średnia wysokość elewacji frontowej budynków gospodarczych i garaży w obszarze analizowanym wynosi 5 m. Wynika z tego, że zrealizowany budynek gospodarczy o wysokości elewacji frontowej ok. 3,5 m posiada znacznie niższą wysokość elewacji frontowej od sąsiednich budynków gospodarczych i garażowych. W obszarze analizowanym występuje znaczne zróżnicowanie tego wskaźnika, ponieważ wynosi on od 3 m do 7 m.

Z wyżej wymienionych względów niższa wysokość elewacji frontowej budynku gospodarczego nie wpłynie negatywnie na estetykę i ład przestrzenny. Wobec powyższego można ustalić poziom górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynku gospodarczego na wysokości ok. 3,5m - zgodnie z wnioskiem inwestora.

Przeprowadzona analiza wykazała duże zróżnicowanie geometrii dachów w obszarze analizowanym, w zależności od funkcji budynku. Stwierdzono, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych i ogrodniczych (budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki gospodarcze, garaże, szklarnie z kotłowniami). Budynki mieszkalne jednorodzinne posiadają głównie dachy płaskie lub dwuspadowe o kącie nachylenia dachu wynoszącym od 30° do 40°. Natomiast garaże i budynki gospodarcze posiadają przeważnie dachy płaskie lub jednospadowe o małym spadku wynoszącym do 25°. Ze względu na odmienne gabaryty charakterystyczne dla budynków gospodarczych i garaży i budynków mieszkalnych przy ustalaniu tego parametru wzięto pod uwagę jedynie cechy zabudowy budynków gospodarczych i garaży. Geometria dachu zrealizowanego budynku gospodarczego posiadającego dach płaski o spadku do 25° będzie zatem nawiązywać do geometrii dachów budynków gospodarczych i garażowych w obszarze analizowanym.

Odnosząc się w szczególności do usytuowania budynków na działce Organ I instancji wskazał, że budynki gospodarcze i garażowe zlokalizowane są w większości przy granicy działek sąsiednich (działki nr [...], [...]; [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Takie usytuowanie budynków jest więc charakterystyczne w obszarze analizowanym i można stwierdzić, że jest standardem lokalizowania zabudowy w obszarze analizowanym, przez co zachowany jest ład przestrzenny.

Po sporządzeniu ww. analizy organ I instancji poinformował strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań w niniejszej sprawie W wyniku tego zawiadomienia do Urzędu Gminy w B. wpłynęło pismo A. N., który stwierdził, że wobec faktu nie uzupełnienia przez M. C. swojego wniosku i powiadomienia organu I instancji, iż jej podanie pozostawia się bez rozpatrzenia, postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego nie powinno być kontynuowane.

Ustosunkowując się do złożonej uwagi A. N. organ I instancji uznał, że wezwanie o usunięcie braków we wniosku M. C. było nieskuteczne, ponieważ przed wezwaniem Wójt Gminy B. wystąpił o uzgodnienia do organów administracyjnych, wobec czego nadano bieg sprawie. W odniesieniu do uwagi złożonej przez A. N. po zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, dotyczącej braku zgody na usytuowanie budynku gospodarczego przy granicy jego nieruchomości i usytuowania tego budynku w linii zabudowy budynków mieszkalnych, to należy zauważyć, że w obowiązujących przepisach nie istnieje obowiązek uzyskiwania zgody na realizację budynku przy granicy działki sąsiedniej. Takie usytuowanie można dopuścić, jeżeli inwestycja spełnia warunki określone w przepisach ustawy o planowaniu przestrzennym oraz przepisach prawa budowlanego.

W wyniku przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu organ I instancji stwierdził, że projektowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ustalił warunki zabudowy dla zrealizowanego budynku gospodarczego, na terenie położonym w P., gm. Ż, na działce nr [...]. Stosownie zaś do treści art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 upzp nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł A. N., zarzucając jej uchybienia proceduralne. W ocenie Odwołującego sposób prowadzenia postępowania budzi wiele zastrzeżeń. Pogwałcono m.in. zasadę czynnego udziału stron w postępowaniu, albowiem Odwołujący nie został poinformowany, ani o złożeniu przez M. C. odpowiedzi na wezwanie do usunięcia braków, ani też, że wezwanie to zostało przez organ uwzględnione. Ponadto z pisma z dnia [...].12.2011 r. wynika, że wnioskodawczyni została wezwana do uzupełnienia wniosku, a to oznacza, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy był niepełny i nie mógł stanowić podstawy do wydania prawnie skutecznej decyzji.

Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] grudnia 2012 r. Nr [...] utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy. W odniesieniu do zarzutów skargi organ II instancji podniósł, że pismem z dnia [...] września 2012 r. Wójt Gminy B. zawiadomił strony postępowania, w tym Odwołującego o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w przedmiotowym postępowaniu. Wobec powyższego nie została naruszona zasada czynnego udziału strony w postępowaniu.

Przechodząc na grunt ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Organ wyjaśnił, że dla uwzględnienia wniosku i ustalenia warunków zabudowy na planowaną inwestycję niezbędne jest łączne spełnienie warunków wynikających z przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. W tym celu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy.

Jak wynika z przedłożonej analizy obiekty występujące w wyznaczonym obszarze analizowanym, na nieruchomościach sąsiednich, pozwalają na uznanie dla wnioskowanej inwestycji "dobrego sąsiedztwa" w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy, linii zabudowy, gabarytów i formy architektonicznej jak również intensywności wykorzystania terenu. Linia zabudowy w obszarze analizowanym jest zróżnicowana i wynosi od 8 do 14 m. Możliwe jest zaakceptowanie linii zabudowy dla omawianego obiektu - 10m od linii rozgraniczającej drogę. Intensywność zabudowy w obszarze analizowanym przyjmuje wartości od 0,03 do 0,3. Intensywność zabudowy na działce [...] po wybudowaniu budynku gospodarczego wyniosła 0,2. Biorąc pod uwagę bardzo zróżnicowany wskaźnik intensywności zabudowy ustalenie tego wskaźnika na poziomie 0,2 nie narusza ładu przestrzennego. Ze względu na odmienne gabaryty budynków mieszkalnych oraz budynków gospodarczych i garaży, jest do zaakceptowania szerokość elewacji frontowej dla omawianego budynku - do 6m. Również niejednorodna wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej istniejących obiektów gospodarczych i garażowych na sąsiednich działkach - 3m i 7m, pozwala na zaakceptowanie zrealizowanego budynku gospodarczego w zakresie górnej krawędzi elewacji frontowej do ok. 3,5m. Geometria dachu zrealizowanego budynku posiadającego dach płaski o spadku do 25 stopni nawiązuje do geometrii dachów budynków gospodarczych i garażowych w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium wnioskowana inwestycja spełnia warunki określone w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym, zatem organ zobowiązany był uwzględnić wniosek M. C. i wydać decyzję ustalająca warunki zabudowy.

Skargę na decyzję organu II instancji wywiódł A. N., wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia organowi I instancji. W ocenie Skarżącego decyzja ustalająca warunki zabudowy narusza przepisy postępowania administracyjnego. Skarżący w odwołaniu podnosił naruszenie przepisów kpa. Natomiast Samorządowe Kolegium Odwoławcze w jednym tylko zdaniu odniosło się do całej treści odwołania, stwierdzając iż nie została naruszona zasada czynnego udziału strony w postępowaniu. Taka ocena meritum odwołania wzbudza zastrzeżenia Skarżącego, albowiem w Jego ocenie postępowanie obarczone jest poważnymi uchybieniami proceduralnymi.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. podtrzymało swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Na rozprawie w dniu 12 czerwca 2013 r. M. C. oświadczyła, iż budynek stoi od 20 lat. Pod wpływem przeprowadzonej kontroli złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy, ponieważ wcześniej ich nie bylo. Skarżacy oświadczył, iż nie kwestionuje decyzji o warunkach zabudowy, a jedynie błędy proceduralne jakich dopuściły sie organy (k. 32 akt sadowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) kontrola sądowoadministracyjna sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z kolei zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270; dalej: p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd może zatem, wychodząc poza granice skargi, stwierdzić określone naruszenie prawa materialnego bądź przepisów postępowania nawet wówczas, gdy skarżący takiego naruszenia nie dostrzegł i nie zgłosił odpowiednich zarzutów we wniesionej skardze.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w tak zakreślonej kognicji sąd stwierdził, że skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja Wójta Gminy B. na podstawie której ustalono warunki zabudowy dla zrealizowanej inwestycji obejmującej budowę budynku gospodarczego na terenie położonym w gminie Ż. w miejscowości P., działka nr [...].

Strona skarżąca w skardze i na rozprawie podniosła wyłącznie zarzuty mające przemawiać za naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na rozstrzygnięcie.

Przez możliwość istotnego wpływania na wynik sprawy należy rozumieć prawdopodobieństwo oddziaływania naruszeń prawa procesowego na treść decyzji lub postanowienia, a więc ukształtowane nimi stosunki administracyjnoprawne materialne lub procesowe. Sąd uchylając z tych powodów decyzję lub postanowienie musi wykazać, że gdyby nie doszło do stwierdzonego w postępowaniu sądowym naruszenia przepisów postępowania, to rozstrzygnięcie sprawy najprawdopodobniej mogłoby być inne. W orzecznictwie sądowym istnieje ugruntowany pogląd, że zarzut naruszenia przepisu art. 10 § 1 k.p.a. przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, iż zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (tak wyrok NSA z 18.12.2012 r. sygn. II OSK 1490/11, LEX nr 1286271, wyrok NSA z 20.04.2011 r., sygn. II OSK 742/10, LEX nr 1081879).

Sąd rozpoznając niniejszą sprawę nie dopatrzył się takowego naruszenia, gdyż postępowanie w sprawie było przeprowadzone w sposób rzetelny i dokładny, co znalazło swoje potwierdzenie w dokumentach załączonych do akt administracyjnych. W szczególności, skarżący został zawiadomiony o wszczęciu postępowania (k. 22 akt adm.). W toku postępowania przez organem pierwszej instancji Skarżący był poinformowany o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach w określonym terminie, na podstawie art. 10 § 1 kpa (k. 55 akt adm.). Strona w wyznaczonym terminie nie skorzystała z tego prawa, a jedynie pismem z dnia 18.09.2012 r. zakwestionowała prawidłowość prowadzonego postępowania. Owszem, strona nie została powiadomiona przez organ I instancji, o treści pisma Skarżącej z dnia 22.08.2012 r., natomiast mogła dowiedzieć się o jego treści od dnia 11.09.2012 r., kiedy to otrzymała zawiadomienie o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym. W ocenie Sądu błędna jest konstatacja, że takie uchybienia świadczą o niezapewnieniu stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania.

Ponadto zdaniem Sądu wyjaśnione zostały wszystkie istotne okoliczności niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy, a tym samym nie można mówić o naruszeniu przez organy administracji wymogów wynikających z art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a.

Przechodząc do merytorycznego rozpoznania sprawy należy wskazać, iż podstawę przedmiotowego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z art. 4 ust. 1 powołanej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie zagospodarowania i warunków jego zabudowy następuje, co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 cytowanej ustawy, w razie braku planu miejscowego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy dla danego terenu następuje w drodze wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie prowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 nr 164 poz. 1588).

Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu- chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowania terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).

Kontynuacja funkcji nie oznacza jednak, że nowa zabudowa musi być identyczna, czy też tak samo posadowiona, a jedynie musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania. "Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Nie jest wadliwy wniosek, że kontynuacji funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym" (por. wyrok NSA z 26.06.2012 r. sygn. akt II OSK 586/11 Lex nr 1217126).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone prawidłowo i z uwzględnieniem przepisów szczególnych wynikających z ustawy.

Jak wynika z załączonej do decyzji organu I instancji analizy funkcji i cech zabudowy obszaru analizowanego, składającej się z części tekstowej i graficznej, zrealizowanie omawianego budynku przy granicy działki sąsiedniej wpisuje się w zastany sposób zagospodarowania i spełnia warunki w zakresie wymagań ochrony ładu przestrzennego. Odnosząc się w szczególności do usytuowania budynków gospodarczych i garażowych na działkach sąsiednich należy zauważyć, że są one zlokalizowane w większości przy granicy (działki nr [...], [...]; [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Takie usytuowanie budynków jest więc charakterystyczne w obszarze analizowanym i można stwierdzić, że jest standardem lokalizowania zabudowy w obszarze analizowanym, przez co zachowany jest ład przestrzenny.

W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych i ogrodniczych (budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki gospodarcze, garaże, szklarnie z kotłowniami). Budynki mieszkalne jednorodzinne posiadają głównie dachy płaskie lub dwuspadowe o kącie nachylenia dachu wynoszącym od 30° do 40°. Natomiast garaże i budynki gospodarcze posiadają przeważnie dachy płaskie lub jednospadowe o małym spadku wynoszącym do 25°.

Ze względu na odmienne gabaryty charakterystyczne dla budynków gospodarczych i garaży oraz dla budynków mieszkalnych, przy ustalaniu tego parametru wzięto pod uwagę jedynie cechy zabudowy budynków gospodarczych i garaży. Zrealizowany budynek gospodarczy posiada dach płaski o spadku do 25°, będzie zatem nawiązywać do geometrii dachów budynków gospodarczych i garażowych w obszarze analizowanym.

Przedmiotowy budynek gospodarczy posiada niższą wysokość elewacji frontowej od sąsiednich budynków gospodarczych i garażowych. Średnia szerokość elewacji frontowej dla wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi 9 m. Szerokość elewacji frontowej istniejącego budynku gospodarczego wynosi ok. 5 m. Ze względu na znaczne zróżnicowanie tego wskaźnika w obszarze analizowanym oraz ze względu na odmienne gabaryty charakterystyczne dla budynków mieszkalnych oraz dla budynków gospodarczych i garaży możliwe jest ustalenie szerokości elewacji frontowej budynku gospodarczego do 6 m.

Wykonana analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdziła spełnienie warunku kontynuacji intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. Jak wynika z przeprowadzonej analizy, średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,18. Intensywność zabudowy na działce nr [...] po zrealizowaniu budynku gospodarczego wyniosła 0,2. Wynika z tego, że różnica wartości wyliczonego wskaźnika intensywności zabudowy w obszarze analizowanym i na terenie inwestycji po zrealizowaniu budynku gospodarczego jest nieznaczna. Ponadto w obszarze analizowanym wskaźnik ten jest bardzo zróżnicowany i przyjmuje wartości od 0,03 do 0,3.

Przedmiotowy budynek gospodarczy o wysokości elewacji frontowej ok. 3,5 m posiada niższą wysokość elewacji frontowej od sąsiednich budynków gospodarczych i garażowych. W obszarze analizowanym występuje zróżnicowanie tego wskaźnika od 3 m do 7 m. Wobec powyższego ustalono poziom górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynku gospodarczego na wysokości ok. 3,5m - zgodnie z wnioskiem inwestora. Powyższe jednak nie wpłynie negatywnie na estetykę i ład przestrzenny.

Zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Projekt decyzji winien zostać sporządzony w toku postępowania, ponieważ stanowi on podstawę uzgodnień, o których mowa w art. 53 ust. 4 w związku z art. 60 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy. W omawianej sprawie projekt decyzji został sporządzony w toku postępowania, przez osobę posiadającą uprawnienia mgr M. K., wpisaną na listę członków Zachodniej Okręgowej Izby Urbanistów pod numerem [...] (k. 61 akt adm.).

Projekt został także poddany uzgodnieniom, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy, w trybie art. 106 kpa (k. 11-16 akt adm.).

W obliczu powyższego trzeba zgodzić się ze stanowiskiem zawartym w zaskarżonej decyzji, iż projektowana inwestycja jest możliwa do pogodzenia z istniejącym stanem rzeczy i nie narusza przepisów prawa.

Konkludując powyższe rozważania, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się także naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono o oddaleniu skargi.

MZ