Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2967/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1, 3 i 4
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi D.K. i S.K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia[...] września 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżących D.K. i S. K. kwotę 42.874 (czterdzieści dwa tysiące osiemset siedemdziesiąt cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2017r. znak [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa (dalej organ), po rozpatrzeniu odwołania D. K. i S. K. (dalej skarżący) od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2017 r. znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 2 165 000,00 zł na rzecz D. i S. K. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gminie [...], powiecie [...], województwie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 2,7131 ha, przeznaczonej na budowę [...] wraz z infrastrukturą realizowanej w ramach zadania: "[...]", o podwyższeniu tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 108 250,00 zł, o odmowie powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę 10 000,00 zł, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Stan sprawy był następujący:

Nieruchomość położona w obrębie [...], gminie [...], powiecie [...], województwie [...], oznaczona jako działka numer [...] o pow. 2,7131 ha została objęta decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] października 2015 r. znak: [...] zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie [...] wraz z infrastrukturą realizowanej w ramach zadania: [...], w części zmienioną decyzją z dnia [...] września 2016 r., znak: [...] Ministra Infrastruktury i Budownictwa i z dniem [...] września 2016 r. przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Skarbu Państwa.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2017 r, znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz D. i S. K. w łącznej kwocie 2 165 000,00 zł, o podwyższeniu tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 108 250,00 zł, odmówił powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę 10 000,00 zł, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli D. i S. K., kwestionując sposób wyceny polegający na określeniu wysokości poszczególnych działek wchodzących w skład jednej nieruchomości z osobna, podczas gdy wycenie powinna zostać poddana nieruchomość jako całość gospodarcza. Dodatkowo podniesiono przyjęcie przez biegłego do porównań nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny, a także naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., poprzez ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości w oderwaniu od przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Wskazano także na naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości nieadekwatnej do rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości, co zdaniem skarżących jest niezgodne z zasadą słusznego odszkodowania. Dodatkowo zarzucono naruszenie art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa, art. 78 § 1 kpa w zw. z art. 84 kpa oraz 107 § 1 i 3 kpa, a także art. 8 kpa.

Po rozpatrzeniu odwołania zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2017r. znak [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że stosownie do art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] stanowił operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2016 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. B., którego aktualność została potwierdzona przez biegłego klauzulą z dnia [...] sierpnia 2017 r.

Biegły wskazał m.in., iż dla przedmiotowej działki w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy [...] zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] września 2002 r., zgodnie z którym działka nr [...] przeznaczona była częściowo pod tereny dróg publicznych (2,1860 ha), częściowo pod tereny zieleni niskiej (0,4881 ha), częściowo pod tereny leśne (0,0200 ha) i częściowo pod tereny przepompowni ścieków (0,0190 ha). Biegły stwierdził także, że wśród gruntów przyległych dominuje przeznaczenie drogowe. Analizując rynek na potrzeby wyceny przedmiotowej nieruchomości w celu ustalenia odszkodowania biegły stwierdził, że zabudowane nieruchomości, których obszar ma kilka przymiotów przeznaczenia planistycznego bardzo rzadko bywają przedmiotem obrotu rynkowego i w związku z tym stwierdził, że upoważnia to do dokonania funkcjonalnego podziału i odrębnej wyceny poszczególnych części planistycznych. Jednak z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji sprzedaży zwłaszcza nieruchomości zabudowanych przeznaczonych w planie pod drogi, biegły określił wartość odtworzeniową nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Ostatecznie po uwzględnieniu tzw. "zasady korzyści" wyrażonej w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) analizą objęto cztery segmenty rynku: drogi, tereny zieleni, tereny leśne oraz tereny przepompowni ścieków. Dla potrzeb wyceny przebadano rynek lokalny obejmujący obszary wiejskie powiatów sąsiadujących, [...], [...] oraz powiatu [...]. Na podstawie zgromadzonych informacji stwierdzono, że możliwa do określenia wartość przedmiotu wyceny według alternatywnego sposobu zagospodarowania pozwoli na oszacowanie wyższej wartości dla obszarów przedmiotu wyceny przeznaczonych planistycznie pod tereny zieleni, tereny lasów oraz tereny przepompowni ścieków. W związku z powyższym biegły określił wartość całej powierzchni nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Określono przy tym wartość odtworzeniową nieruchomości, oddzielnie szacując wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych w postaci naniesień budowlanych i składników roślinnych. Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości biegły wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Wartość gruntu oszacowano na kwotę 1 700 300,00 zł, koszt odtworzenia naniesień budowlanych 460 468,00 zł, a wartość drzewostanu na kwotę 3 721,00 zł, co łącznie dało sumę 2 165 000,00 zł.

Wojewoda [...] powiększył tak ustaloną wartość nieruchomości o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 108 250,00 zł z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 2 specustawy drogowej. Z uwagi na złożone w dniu 27 października 2016 r. oświadczenie D. i S., iż na dzień 18 listopada 2015 r. nie zamieszkiwali w budynku znajdującym się na części wywłaszczonej nieruchomości, Wojewoda [...] odmówił powiększenia odszkodowania o kwotę 10 000,00 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Organ powołał art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy, zgodnie z którym wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie z treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W ocenie organu biegły, wobec stwierdzenia, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, prawidłowo skorzystał z dyspozycji § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Jednocześnie biegły szczegółowo uzasadnił konieczność podziału funkcjonalnego Zgodnego z przeznaczeniem nieruchomości w. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Organ stwierdził także, że operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących - nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia.

Odnosząc się do nieuwzględnienia przez biegłego okoliczności, że wyceniane działki wchodzą w skład kompleksu stanowiącego całość, organ wyjaśnił, że w przypadku wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania przejęcie jej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ustawodawca dookreślił moment czasowy na jaki rzeczoznawca majątkowy powinien ten stan uwzględnić. Rozpatrując kwestię zasad uwzględniania stanu nieruchomości w przypadku, gdy na realizację inwestycji celu publicznego przejmowana jest wyłącznie część nieruchomości w przepisach specustawy drogowej wskazano, że odszkodowanie przysługuje za nieruchomości lub ich części, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa. Skoro zatem w przepisie, w którym określony został przedmiot odszkodowania, ustawodawca zawarł odesłanie do regulacji, w której wyraźnie mówi się o nieruchomości lub jej części, to oznacza, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, powinno uwzględniać się odpowiednio stan nieruchomości. W ocenie organu prawidłowo zatem w wycenie uwzględniono jedynie cechy działki szacowanej.

Odnosząc się do nadesłanej pismem z dnia 10 sierpnia 2017 r. decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017 r., znak: [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania za działkę nr [...] oraz operatu szacunkowego dotyczącego tej działki należy wyjaśnić, że działka ta jest objęta inną księgą wieczystą nr [...], natomiast działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania jest objęta księga wieczysta nr [...].

Z takim stanowiskiem nie zgodzili się skarżący zaskarżając w całości decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] września 2017r. i zarzucając jej:

a) naruszenie art. 110 § 1 kpa, art. 6 kpa, art. 7a kpa poprzez pomięcie prawomocnej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017r. oraz operatu szacunkowego wydanego na zlecenie w/w z dnia [...] stycznia 2017r. na mocy której Wojewoda [...] wycenił tą samą nieruchomość w innym jej fragmencie za cenę 459.925 zł za 5.000 m2 tj. 89,56 zł za m2, czyli o prawie 50 % wyższej niż wycena dokonana w niniejszej sprawie opiewając a na wartość 62,67 zł za 1 m2.

b) pominięciu dowodu z dokumentu urzędowego - opinii biegłego D. B. wydanej na zlecenie Wojewody [...].

c) naruszenie art. 134 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez zlecenie wyceny nie dotyczące całości gospodarczej nieruchomości tj. nieruchomości KW [...] obejmującej działki [...], [...], [...] o łącznej pow. 53.475 m2 i nieruchomości opisanej w KW [...] obejmującej działkę nr [...] o pow. 5000 m2 na datę przyjęcia stanu nieruchomości - a zamiast tego określenie wysokości odszkodowania oparte na cząstkowych wycenach poszczególnych działek z osobna, które w rzeczywistości wchodzą w skład jednej nieruchomości;

d) naruszenie art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 17 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. poprzez brak oparcia się w przyjętym podejściu porównawczym na nieruchomościach podobnych do ocenianej nieruchomości, co spowodowało znaczące zaniżenie wysokości odszkodowania;

e) naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w oderwaniu od przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych;

f) naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości nieekwiwalentnej do rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości, co jest niezgodne z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania;

g) naruszenie art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez nie podjęcie działań zmierzających do wyjaśnienia stanu faktycznego przedmiotowej sprawy i w konsekwencji braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego przedmiotowej sprawy i ustalenie wysokości odszkodowania wyłącznie w oparciu o sporządzony operat szacunkowy, w zasadzie bez żadnego udziału przyjmując ją w pełni, bezkrytycznie oraz uznając je jako własne;

h) naruszenie art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 84 ust. 1 k.p.a. poprzez brak odniesienia się w jakikolwiek sposób przez organ do wniosku skarżącego zawartego w piśmie z dnia 10 lutego 2017 r. o dopuszczenie opinii innego rzeczoznawcy majątkowego posiadającego uprawnienia także z zakresu dendrologii, który po przeprowadzeniu wizji lokalnej wypowie się na okoliczność rynkowej wartości nieruchomości obejmującej działki [...], [...], [...] także działkę [...] o łącznej powierzchni 58 475 m2 z uwzględnieniem transakcji wolnorynkowych (a nie drogowych) dotyczących nieruchomości sąsiadujących z przedmiotowymi działkami a także z uwzględnieniem, iż strona dokonała zakupu tej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z przeznaczeniem na podział i sprzedaż jako działki budowlane analogicznie jak działki bezpośrednio sąsiadujące z działką strony, co staje się niemożliwe na skutek planów wybudowania drogi.

i) naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nie zamieszczenie w uzasadnieniu decyzji uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, a w konsekwencji powyższego uniemożliwienie weryfikacji wydanej decyzji z punktu widzenia prawidłowości zastosowania art. 80 k.p.a.;

j) naruszenie art. 8 k.p.a., poprzez prowadzenie postępowania w przedmiotowej sprawie w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa;

Mając na uwadze powyższe, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ II instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2017r. pełnomocnik skarżących wniósł o zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów procesowych i wyjaśnił, że działka nr ew. [...] objęta niniejszym postępowaniem oraz działka nr ew. [...] objęta równoległą decyzją odszkodowawczą sąsiadują ze sobą i tworzyły jedną gospodarczą całość. Wartość 1 m2 działki [...], zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym na zlecenie Wojewody [...] wyliczono na kwotę 89,56 zł., natomiast wartość 1 m2 działki [...] na 62,07 zł. Zdaniem pełnomocnika skarżących organ nie wyjaśnił w wystarczający sposób różnicy w kwotach wyceny. Pełnomocnik zarzucił także organowi, że uznał za wystarczające wyjaśnienia biegłego, że kryterium przyjęcia nieruchomości do porównania była okoliczność wcześniejszego wykonania wyceny tych nieruchomości, a nie ich przeznaczenie (działki budowlane).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga jest zasadna.

Istota zarzutów skargi sprowadza się do oparcia zaskarżonej decyzji na nierzetelnym bo wydanym w oparciu o błędne wskaźniki i ustalenia operacie szacunkowym dotyczącym działki nr ew. [...] sporządzonym w dniu [...] sierpnia 2016r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. B.

W pierwszej kolejności skarżący wskazali, że dla potrzeb wyceny organ administracyjny dokonał podziału - na działki o nr ew. [...] i [...] - jednolitej i stanowiącej gospodarczą całość nieruchomości, posiadającej wspólne naturalne jak i prawne granice zewnętrzne.

W efekcie, wobec dwóch powstałych w ten sposób, faktycznie jednorodnych działek na zlecenie Wojewody [...] wykonane zostały dwa operaty szacunkowe. Wartość 1 m2 działki [...], zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego M. B. wyliczono na kwotę 62,07 zł., natomiast wartość 1 m2 działki [...] zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez innego biegłego – D. B. na 89,56 zł.

Mają rację skarżący, że tak znaczna różnica w wycenie działek stanowiących do niedawna jedną całość powinna zostać przez organ należycie uzasadniona.

W ocenie Sądu, za należyte nie można uznać tej części uzasadnienia decyzji, w której organ wskazuje : "należy wyjaśnić, że działka ta jest objęta inną księgą wieczystą nr [...], natomiast działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania jest objęta księga wieczysta nr [...]."

Różnica wartości 1m2 między wyżej wskazanymi wycenami wykonanymi na zlecenie Wojewody [...] w odstępie zaledwie 5 miesiące przez rzeczoznawców majątkowych była zbyt istotna, żeby organ mógł ją pominąć w swoich rozważaniach. Brak wyjaśnienia tej kwestii należy uznać za naruszenie przez organ przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 8, art. 77 §1 i §2 oraz art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego.

Należy zgodzić się także z twierdzeniem skarżących, że prawidłowy materiał porównawczy winien obejmować nieruchomości zlokalizowane w okolicy nieruchomości porównywanej, ale w takim od niej oddaleniem, iż można uznać, że ceny nieruchomości nie zostały zaburzone przez planowaną budowę drogi [...], gdyż działki przy samej drodze tracą na atrakcyjności i tym samym cenie.

Przedmiot wyceny to działka zabudowana budynkiem mieszkalnym, z częścią gospodarcza i garażem, budynkiem garażu, budynkiem o funkcji magazynowej oraz budowlami i elementami infrastruktury okołomieszkaniowej. W bliskim otoczeniu działki znajduje się osiedle domów jednorodzinnych, działki z zabudowaniami gospodarczymi, niezabudowane działki budowlane oraz niezurbanizowane tereny leśne. Szersze otoczenie obejmuje zróżnicowaną zabudowę z dominującym typem zabudowy jednorodzinnej.

Ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w oderwaniu od przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych spowodowało, iż niewłaściwie zastosowano § 36 pkt 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004r., Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) oraz naruszono zasady szacowania nieruchomości wynikające z Powszechnych Krajowych Zasad Wycen. Zgodnie bowiem z treścią § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zasadnym był zatem zarzut naruszenia art. 134 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez zlecenie wyceny nie dotyczące całości gospodarczej nieruchomości tj. nieruchomości KW [...] obejmującej działki [...], [...], [...] o łącznej pow. 53.475 m2 i nieruchomości opisanej w KW [...] obejmującej działkę nr [...] o pow. 5000 m2 na datę przyjęcia stanu nieruchomości - a zamiast tego określenie wysokości odszkodowania oparte na osobnych wycenach poszczególnych działek, które w do czasu wszczęcia postępowania odszkodowawczego stanowiły jedną nieruchomość;

W tych okolicznościach nie można zaakceptować, że rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości z "obszarów wiejskich powiatów sąsiadujących z [...]", tj. trzech powiatów: [...], [...] oraz [...], nie wskazując jednocześnie jakie występują tendencje i proporcje cenowe pomiędzy gruntami o innym przeznaczeniu na danym rynku. W konsekwencji, w ocenie Sądu, biegły nie wykazał, czy rzeczywiście rynki te były porównywalne. Przyjmując do porównań nieruchomości położone na obszarze trzech powiatów biegły wskazał, że porównywał nieruchomości z rynku "lokalnego" - nie wyjaśniając jednocześnie co pod tym ostatnim pojęciem rozumiał. Tymczasem - chociaż wprawdzie ani ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.Dz.U.2010.102.651 z późn.zm.), ani rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109 ze zm.) nie precyzują pojęcia rynku nieruchomości, posługując się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości", przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego lub krajowego rynku nieruchomości" - to orzecznictwo sądowoadministracyjne od wielu lat jednolicie przyjmuje, że rozwiązania zaistniałego problemu należy w tym przypadku poszukiwać w ustawodawstwie ustrojowym. Z ustawodawstwa tego został zaś wyprowadzony wniosek, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumieć należy obszar gminy lub powiatu, rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa.

Jako naruszenie art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 17 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. należy uznać brak oparcia się przez biegłego w przyjętym podejściu porównawczym na nieruchomościach podobnych do ocenianej nieruchomości, zwłaszcza, że w konsekwencji spowodowało to znaczące zaniżenie wysokości odszkodowania.

Należy zgodzić się z organem, że wprawdzie materiał porównawczy dla wycenianej nieruchomości dobiera oczywiście sam biegły, ale trzeba przy tym wyjaśnić, że w przypadku, w którym do porównań przyjmuje nieruchomości z rynku innego (regionalnego) niż lokalny, to winien tę kwestię odpowiednio wyjaśnić.

W ocenie Sądu, roli wyjaśnień nie spełnia lakoniczna uwaga zawarta w operacie szacunkowym, że dla potrzeb wyceny właściwym jest określenie wartości rynkowej całości powierzchni przedmiotu wyceny w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych.

Słusznie skarżący zakwestionowali również podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównań, wskazując że porównywane nieruchomości nie są nieruchomościami rynku wolnego, a tzw. nieruchomościami drogowymi, czyli nieruchomościami wywłaszczanymi, co może zasadniczo wpływać na ich cenę.

W takiej sytuacji można przyjąć – jak to uczynił organ - że wybór metody szacowania nieruchomości, dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do wyłącznych kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Zbyt daleko – i w związku z tym nieuprawniona – była posunięta konkluzja organu, że w sytuacji gdy biegły uznał, że nieruchomości z rynku powiatu [...], [...] oraz [...] najlepiej odzwierciedlą wartość szacowanej nieruchomości oraz że liczba 3 nieruchomości porównawczych jest liczbą wystarczającą, to nie ma podstaw do podważenia ustaleń biegłego w tym zakresie.

W takiej sytuacji należało uznać podniesione w skardze zarzuty za słuszne.

Biorąc powyższe pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę, organ winien przeprowadzić postępowanie mając na względzie stanowisko Sądu.

O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oraz § 14 ust.1 lit c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ( Dz.U.poz.1800 ze zm.).