Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 604/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2008-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 150
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie: Sędzia NSA Wiesław Czerwiński (spr.) Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Protokolant Agnieszka Jagiełłowicz po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 listopada 2008r. sprawy ze skargi Wójta Gminy B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty B. z dnia [...], znak [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Sygn. II SA/Bd 604 /08

UZASADNIENIE

Decyzjami podziałowymi:

a) kierownika Urzędu Rejonowego w [...] z dnia [...] r., znak:[...], zatwierdzono projekt podziału nieruchomości – działki nr [...] o pow. 5,8700 ha zapisanej w KW nr [...],

b) Wójta Gminy [...] z dnia [...] r., znak:[...], zatwierdzono projekt podziału nieruchomości - działki nr [...] o pow. 4,1010 ha zapisanej w KW nr [...]

c) Wójta Gminy [...] z dnia [...] r., znak:[...], zatwierdzono projekt podziału nieruchomości - działki nr [...] o pow. 2,9256 ha zapisanej w KW nr [...].

W wyniku podziału powstały między innymi działki m 93/5, 93/10, 93/21, 93/22, 92/29, 93/34, 93/59, 93/60, 93/61, 93/62 o łącznej powierzchni 0,9439 ha z przeznaczeniem pod drogi.

W związku z brakiem porozumienia z Gminą [...] w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania M. M. pismem z dnia [...] r. wystąpił do Gminy z wnioskiem o skierowanie sprawy do Starosty [...] celem ustalenia odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej na podstawie art. 129 ust. 1 w związku z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wojewoda [...], w wyniku postępowania wszczętego z urzędu, stwierdził nieważność decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w [...] z dnia [...] r. w części dotyczącej przejścia na własność działek wydzielonych pod budowę ulic stwierdzając, że naruszenie prawa dotyczyło narzuconego w decyzji obowiązku przejścia na własność gminy nowo wydzielonych działek pod budowę ulic za odszkodowaniem na rzecz właściciela, przy braku uzasadnienia do nabycia mienia przez gminę i wypłacenia odszkodowania, w przypadku, gdy nabywane mienie nie służy celom publicznym.

Podobnie decyzjami z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło nieważność decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] r. i [...] r. w części dot. pkt 2, w związku z rażącym naruszeniem prawa wskazując, że działki nie zostały ujęte w planie zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod drogę w dniu wydania decyzji podziałowych, co oznacza, że skoro doszło do wydzielenia innych dróg niż publiczne tj. dróg wewnętrznych, to nie doszło do przejścia własności nowo utworzonych dróg na rzecz gminy.

Mając powyższe na uwadze Starosta [...] decyzją z dnia [...] r. odmówił ustalenia odszkodowania za wydzielone pod drogi działki.

Decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez M. M., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...], którą M. M. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, który wyrokiem z dnia 23 listopada 2004 r., sygn. II SA/Bd 911/04 oddalił skargę.

Na skutek skargi kasacyjnej wniesionej przez M. M. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 5 stycznia 2006 r., sygn. I OSK 276/05 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Bydgoszczy, który wyrokiem z dnia 22 czerwca 2006 r., sygn. II SA/Bd 439/06 uchylił ostateczną decyzję Wojewody [...] z [...] r., znak: [...] i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r., znak:[...].

W uzasadnieniu orzeczenia WSA wskazał, że przejście własności gruntu z mocy prawa uzależnione jest jedynie od spełnienia dwóch przesłanek: złożenia wniosku przez właściciela oraz wydzielenia gruntu pod drogi publiczne - gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe. Ponadto Sąd podkreślił, że dokumenty stanowiące integralną część decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego i Wójta Gminy [...] wskazują, że w następstwie podziału powstały drogi, a w dacie orzekania nie było wątpliwości, że grunty zostały wydzielone pod drogi publiczne - gminne. Zaś po uzyskaniu przez decyzję przymiotu ostateczności Gmina [...] podjęła czynności zmierzające do ujawnienia w księgach wieczystych, faktu przejścia na jej własność wydzielonych pod drogi gruntów. Ponadto, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że przejście prawa własności gruntów przy zaistnieniu wymienionych powyżej przesłanek następuje z mocy prawa, późniejsze stwierdzenie nieważności części decyzji podziałowych nie miało w sprawie znaczenia, bowiem zmiana właściciela wydzielonego pod drogę publiczną gruntu jest nieodwracalnym skutkiem prawnym ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości.

Następnie w dniu [...] r. Starosta [...] wydał decyzję, w której ustalił odszkodowanie w wysokości 259 786,00 zł na rzecz M. M. za część wydzielonej pod drogi nieruchomości wskazując, że przyjął sporządzony operat szacunkowy jako dowód w sprawie, gdyż spełnia on wszelkie wymogi przewidziane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a dokonana wycena uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia i zagospodarowania.

Od przedmiotowej decyzji, pismem z dnia [...] r., uzupełnionym dnia [...] r., odwołał się Wójt Gminy [...], podnosząc, że brak jest przesłanek umożliwiających merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy poprzez ustalenie odszkodowania, w trybie art. 98 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie Wójt Gminy [...] zarzucił przedmiotowej decyzji, że ustalona kwota odszkodowania jest zbyt wysoka, bowiem przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował metodę porównawczą biorąc pod uwagę rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele budowlane mieszkaniowe, podczas gdy na terenie Gminy odbywa się również obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Zatem w operacie szacunkowym powinno się przyjąć takie transakcje dla porównania.

Pismem z dnia [...] r. M. M. złożył odpowiedź na odwołanie Wójta Gminy [...], w której odniósł się między innymi do ustaleń operatu szacunkowego przedstawionego w odwołaniu, wskazując, że mówiąc o obrocie nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, należy mieć na uwadze obrót powszechny, który dotyczy wszystkich dróg (zarówno gminnych jak i prywatnych), a nie tylko jednostkowy wykup przez gminę kilkunastu dróg.

Dnia [...] r., znak:[...], Wojewoda [...] uchylił decyzje organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazując, iż operat szacunkowy nie został sporządzony w oparciu o § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), organ I instancji nie mógł przyjąć operatu jako dowodu w sprawie. Uwzględniając powyższe zastrzeżenia zlecono wykonanie kolejnego operatu szacunkowego. Sporządzony operat przez rzeczoznawcę majątkowego J. R. H. ustalający wartość nieruchomości na kwotę 334 801,00 zł został przedstawiony stronom na rozprawie administracyjnej w dniu [...] r.

W dniu [...] r., znak [...], Wójt Gminy [...] zgłosił zastrzeżenia do ww. operatu szacunkowego. Przedmiotem zarzutu było przyjęcie transakcji z terenu miasta [...]. Jednocześnie Wójt Gminy [...] wniósł o włączenie jako dowodu w sprawie, operatu szacunkowego sporządzonego na koszt Gminy [...], przez rzeczoznawcę majątkowego E. K., ustalający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 176 792,00 zł.

W dniu [...] r. przeprowadzono kolejną rozprawę administracyjną, na której wyjaśnienia złożył rzeczoznawca majątkowy J. R. H., które okazały się niewystarczające i w konsekwencji nie pozwoliły przyjąć operatu jako dowodu w sprawie. Ponadto sporządzony na koszt Gminy [...] operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego E. K. z przyczyn formalnych nie mógł zostać dopuszczony jako dowód w sprawie.

W dniu [...] r. J. R. H. przedłożył kolejny operat szacunkowy ustalający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 449 149,00 zł. W sporządzonej wycenie również przyjęto transakcje z terenu miasta [...], w związku z powyższym sporządzony operat nie został przyjęty jako dowód w sprawie. Rzeczoznawca majątkowy J. R. H. przedłożył kolejny operat szacunkowy, uwzględniając wytyczne organu II instancji. Ustalona wartość nieruchomości dla wskazanego celu wyceny wyniosła 202 751,00 zł. W związku z powyższym w dniu [...] r. zawiadomiono strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem w sprawie, w wyniku czego M. M. wniósł o wyrażenie zgody na sporządzenie dodatkowej opinii i dopuszczenie jej jako dowodu w sprawie. Sporządzony na koszt strony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., ustalający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 339 955,00 zł, również spełniał wymogi formalne i merytoryczne, a tym samym mógł stanowić dowód w sprawie.

W dniu [...] r., znak [...] Starosta [...] wydał decyzję, ustalając odszkodowanie w wysokości 339 955,00 zł na rzecz M. M. za część wydzielonej pod drogi nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki: 93/5 o pow. 0,1450 ha, 93/10 o pow. 0,0771 ha, 93/21 o pow. 0,0960 ha, 93/22 o pow. 0,0821 ha, 93/29 o pow. 0,0654 ha, 93/34 o pow. 0,1053 ha 93/59 o pow. 0,1124 ha, 93/60 o pow. 0,1043 ha, 93/61 o pow. 0,1185 ha, 93/62 o pow. 0,0378 ha.

Od przedmiotowej decyzji, pismem z dnia [...] r., znak [...] odwołał się Wójt Gminy [...], zarzucając przyjęcie jako dowodu w sprawie operatu, który ustalił wartość zajętej nieruchomości w zawyżonej wysokości, podkreślając jednocześnie kwestię stronniczości sporządzonego na koszt strony operatu szacunkowego.

Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Wójta gminy [...] decyzją z [...] r., Nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję i zobowiązał Gminę [...] do wypłaty M. M. odszkodowania.

Wojewoda uzasadniając swoje stanowisko podzielił ustalenia faktyczne i prawne wskazane w decyzji organu I instancji, bowiem Starosta [...] w sposób rzetelny i wnikliwy zgromadził dowody w sprawie i rozpatrzył zebrany materiał dowodowy tak, że ustalony stan faktyczny nie budzi wątpliwości. Wojewoda podkreślił także, że organ I instancji w toku postępowania zgodnie z art. 7 i 77 k.p.a. podjął wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy.

Nadto Wojewoda wskazał, że organ I instancji poddał ocenie materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, a ocena została oparta na wszechstronnej analizie całokształtu materiału dowodowego, a także dokonano prawidłowej oceny znaczenia i wartości dowodów dla toczącego się postępowania. Oczywistym jest, iż ocena materiału dowodowego winna znaleźć swoje odzwierciedlenie w treści uzasadnienia decyzji - art. 107 § 3 k.p.a. Mając powyższe na uwadze w uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których oparł swoją ocenę, oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.

Odnosząc się do podniesionego w odwołania zarzutu Wójta Gminy [...] stronniczości operatu szacunkowego, wykonanego na zlecenie jednej ze stron, który został przyjęty przez organ I instancji jako dowód w sprawie, Wojewoda uznał go za nieuzasadniony i nieznajdujący oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, bowiem zgodnie z treścią art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa wart. 174 ust. 3 i 3a cyt. ustawy, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Wojewoda podkreślił, że opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego. Jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (por. wyrok NSA w Warszawie z 8 listopada 2001 r., sygn. I SA 833/00, publ. LEX 81735). Starosta [...] dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego. Operat został, bowiem sporządzony w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i może być podstawą do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Nadto Wojewoda wskazał, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W rozpatrywanej sprawie, z uwagi na duże różnice w wycenie nieruchomości (3 operaty wykonane przez J. R. H., dotyczące tych samych nieruchomości, znacznie się różniły pod kątem końcowej wartości przedmiotu wyceny), organ I instancji na podstawie art. 78 § 1 mógł przyjąć jako dowód w sprawie kolejny operat szacunkowy, sporządzony na wniosek jednej ze stron postępowania. Należy podkreślić, iż na podstawie tego przepisu żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na decyzję Wojewody [...], Wójt Gminy [...] wniósł o jej uchylenie powołując się na argumenty podniesione już w odwołaniu, zarzucając jednocześnie, iż w jego ocenie Starosta powinien przyjąć wycenę dokonaną przez biegłego powołanego przez organ prowadzący sprawę i tylko taka wycena powinna mieć walor dowodowy, a wycena dokonana na zlecenie prywatne budzi duże podejrzenie o stronniczość, np. przy doborze nieruchomości branych dla porównania w operacie szacunkowym. Wójt podkreślił także, że przy występujących tak dużych różnicach wartości, w dwóch posiadanych operatach, Starosta [...] powinien zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych, tym bardziej, że oba operaty określają wartość tych samych nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi powołując się na tożsame argumenty jak w zaskarżonym orzeczeniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy zaznaczyć, że stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270; z późn. zm.; zwanej w skrócie "p.p.s.a."), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że Sąd z urzędu. tj. nawet w przypadku braku wskazania przez stronę skarżącą, bierze pod uwagę zaistniałe na etapie postępowania administracyjnego naruszenia prawa.

Art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm., zwana dalej ustawą) przewiduje, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: określenia wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, ustalenie wartości katastralnej oraz określenie innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Określenia wartości rynkowej i wartości odtworzeniowej dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Drogi publiczne nie są przedmiotem swobodnego obrotu na rynku a mogą być co najwyżej przekazywane między zarządcami dróg.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjonowania warunków umowy (art. 151 ustawy). Sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przepisy art. 153 ustawy wyjaśniają na czym polegają poszczególne podejścia. Wybory właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zasady te mają zastosowanie do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia określa rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)

Rozdział 2 tego rozporządzenia dotyczy określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny a rozdział 3 określeniu wartości nieruchomości dla różnych celów. W rozdziale tym znajduje się przepis szczegółowy wskazujący jakie podejście stosuje się przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Przepis § 36 rozporządzenia nakazuje stosować podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Obaj rzeczoznawcy są zgodni co do tego, że w gminie Białe Błota nie było sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

Sytuację taką przewiduje § 36 ust. 2 rozporządzenia wskazując, że w przypadku braku cen transakcyjnych, wartość gruntów określa się w dwojaki sposób, w zależności od tego,

- czy grunt był wydzielony pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących,

- czy grunt był zajęty pod drogi publiczne.

W rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia w wydzieleniem działek pod nowe drogi publiczne. W takiej sytuacji wartość działek gruntu określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, których wydzielono te działki gruntów, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%.

Przepis ten jest jednoznaczny w swej treści a dla jego odczytania wystarczające jest interpretacja gramatyczna. Użycie słowa "określa się" jest także jednoznaczne w swej treści i nie pozostawia swobody wyboru. Jest to jednoznaczne polecenie ustawodawcy.

Przepis ust. 3 § 36 rozporządzenia zawiera dodatkowy warunek związany z datowaniem wyceny. Odszkodowanie za grunty wydzielone pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się; - jeśli chodzi o stan nieruchomości, z których wydzielono działki na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. To rozwiązanie koresponduje z treścią art. 130 ust. 1 ustawy który stanowi, że w przypadku gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

Tym samym przepis § 33 rozporządzenia określa metodykę postępowania i tą metodyką należy się skierować.

W ocenie Sądu właściwa metodyka postępowania została zastosowana w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. H. Zastosował on podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości w oparciu o analizę cen nieruchomości porównywalnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Istotne znaczenie mają ceny nieruchomości na terenie gminy [...], a nie innych terenach. Wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego J. H., w ocenie Sądu, jest prawidłowa i poprawna metodologicznie.

W operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. trafnie stwierdzono, że każda gmina powiatu [...] otaczająca miasto [...] ma specjalne uwarunkowania i w zasadzie są to tereny nieporównywalne (specyficzne). Uznano, że niewłaściwe będzie rozszerzenie rynku lokalnego na rynek regionalny.

Mimo takiego stwierdzenia zbadano relacje dla nieruchomości podobnych objętych ustaleniami studium bez planu i nieruchomości dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w gminach sąsiednich. Badaniem objęto teren wszystkich gmin sąsiadujących z [...]. Takie postępowanie nie znajduje uzasadnienia. Wójta Gminy [...], który w konsekwencji ma wypłacić odszkodowanie, nie interesują ceny nieruchomości w innych gminach ani ustanowione na ich podstawie wskaźniki. Cena nieruchomości jest odzwierciedleniem reguły "tu i teraz", czyli ceny obowiązujące w gminie [...] i w czasie, który określa ustawa (stan nieruchomości na dzień decyzji podziałowej, wartość nieruchomości w dniu wydania decyzji).

Nie znajduje dostatecznego uzasadnienia przyjęcie współczynnika określającego relację między ceną transakcyjną uzyskiwaną za sprzedaż nieruchomości objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a ceną transakcyjną uzyskiwaną za sprzedaż nieruchomości bez planu. Posłużono się przy tym danymi z rynków równoległych ustalając hipotetyczne cechy, które mają wpływ na cenę, a w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości gruntowych. Za niedostatecznie uzasadnione należy uznać przenoszenie relacji z rynków sąsiednich.

Oceniając dokonaną wycenę orzekające w sprawie organy nie zwróciły uwagi na to, że przyjęto wartość jednostkową zgodną "ze stanem planistycznym na datę wydania decyzji – nieruchomość objęta ustaleniami mpzp..." (str. 24 opinii).

Tymczasem na str. 14 operatu szacunkowego biegła stwierdziła, że według stanu na dzień sporządzenia operatu szacunkowego nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Istnieje natomiast Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy [...]. Wyceniona nieruchomość według ustaleń Studium, znajduje się, generalnie biorąc, na terenach zabudowy mieszkaniowej.

Zastosowanie wskaźnika określającego relacje pomiędzy ceną transakcyjną za sprzedaż nieruchomości objętej mpzp (MN/U, MN) a ceną transakcyjną uzyskiwaną ze sprzedaży nieruchomości bez planu w studium stanowiącym inwestycyjne tereny mieszkaniowe wydaje się wątpliwe z tego powodu, że zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Jakkolwiek ustalenia studium zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowania terenu nie mają charakteru normatywnego, to jednakże plan zagospodarowania przestrzennego nie może być sprzeczny ze Studium. Tak wyraźnie oznaczonej zależności nie było w poprzednio obowiązującej ustawie z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.). Ustalenia Studium są wiążące dla organów gminy i w planie zagospodarowania przestrzennego nie może być innego przeznaczenia dla tych terenów. Wskaźnik ten w obecnym stanie prawnym nie ma istotnego znaczenia.

Trafny wydaje się pogląd rzeczoznawcy majątkowego J. H. (protokół rozprawy przed organem administracji z [...] r.) związany z interpretacją § 36 pkt 2 ppkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przepis ten stanowi, że wartość gruntów wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntów i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%.

Taka sytuacja w sprawie nie występuje. Interpretacja tego przepisu prowadzi do wniosku, że jest to jedyny przypadek podwyższenia wartości gruntów przeznaczonych pod drogi. Ustawodawca nie przewidział innych sytuacji uzasadniających podwyższenie wartości gruntów.

Uwadze orzekających w sprawie organów uszła także pomyłka na str. 24 operatu szacunkowego sporządzonego przez J. G. Błędnie podano, że nastąpiło wydzielenie działek z działki nr 93/3 (faktycznie chodziło o działki wydzielone z działki 93/35).

W toku dalszego postępowania orzekające w sprawie organy powinny ponownie dokonać analizy wszystkich operatów szacunkowych zebranych w sprawie z uwzględnieniem wskazówek Sądu.

Uzasadnia to, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. c) ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.