Wyrok NSA oz. w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 992/98
NSA oz. w Poznaniu
Data orzeczenia: 1998-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Powołane przepisy: article: art. 47 ust. 1 i ust. 3
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Teza: Art. 47 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ wskazuje, że korzystanie z sąsiedniej nieruchomości powinno odbywać się za ewentualną rekompensatą ze strony inwestora, ale odnosi się jednak do sytuacji, gdy inwestor porozumiał się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Gdy porozumienie zastępuje decyzja administracyjna, wówczas inwestor zobowiązany jest jedynie do naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, na zasadach określonych w kodeksie cywilnym /art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego/.

TEZY

Art. 47 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ wskazuje, że korzystanie z sąsiedniej nieruchomości powinno odbywać się za ewentualną rekompensatą ze strony inwestora, ale odnosi się jednak do sytuacji, gdy inwestor porozumiał się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Gdy porozumienie zastępuje decyzja administracyjna, wówczas inwestor zobowiązany jest jedynie do naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, na zasadach określonych w kodeksie cywilnym /art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego/.


SENTENCJA

oddala skargi w przedmiocie wejścia na teren sąsiedniej posesji i nakazania wykonania określonych robót budowlanych.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z 30.03.1998 r. (...), działając na podstawie art. 47 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, orzekł o niezbędności wejścia na działkę nr 77/1 będącej własnością Jadwigi i Piotra K. w K. ul. J. 7 oraz nr 79/10 będącej własnością Marii J., w celu wykonania przez Irenę i Mariana W. tynków zewnętrznych i izolacji fundamentów budynku mieszkalnego od strony południowej i zachodniej, położonego przy ul. J. w K. na działce nr 78. W decyzji tej organ I instancji określił warunki wejścia na teren wymienionych posesji ustalając, że roboty należy wykonać:

- w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się decyzji, w okresie dwóch tygodni - minimum dziesięć dni roboczych;

- w pasie o szerokości 2 m, wzdłuż ściany południowej i zachodniej budynku mieszkalnego Ireny i Mariana W. z zapewnieniem bezpiecznego dostępu do przyległego budynku Marii J.;

- w godzinach od 7.00 do zmierzchu;

- z dostępem do ściany zachodniej od strony ulicy, zapewnionym poprzez rozebranie drewnianego ogrodzenia na czas robót, a od ściany południowej, od strony działki nr 80/3.

Ustalono także, że inwestor jest zobowiązany po zakończeniu robót uporządkować teren, naprawić szkody, wypłacić rekompensatę na rzecz właścicieli przyległych posesji, a ewentualne spory w tym zakresie rozstrzygać ma sąd cywilny.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że ze względu na brak zgody Marii J. i Jadwigi i Piotra K., inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na wejście na teren sąsiednich nieruchomości, w celu wykonania zamierzonych robót.

Od tej decyzji do Wojewody K. wnieśli odwołanie Jadwiga i Piotr K. W odwołaniu podano, że:

- nie wyrażają zgody na wejście na teren ich nieruchomości, ponieważ wnioskodawcy nie wykonali żądanych przez nich prac /wykazanych w protokole z rozprawy z 23.07.1997 r./, nie przywrócili do stanu poprzedniego pasa drogowego przy ul. J.;

- w decyzji nie określono warunków w przedmiocie wypłacenia rekompensaty z tytułu korzystania z ich nieruchomości; podali, że wnioskodawcy nie naprawili szkód powstałych w czasie budowy budynku mieszkalnego i nie uporządkowali terenu:

- nie wyrażają zgody na wejście na swój teren, dopóki inwestor nie wypłaci im odpowiedniej rekompensaty oraz na piśmie nie zobowiąże się do uporządkowania terenu i naprawienia powstałych szkód.

Także w toku postępowania odwoławczego Maria J. oświadczyła, że nie wyraża zgody na wejście na teren swojej działki.

W wyniku przeprowadzonego postępowania odwoławczego Wojewoda K., powołując się na art. 138 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego /Dz.U. 1980 nr 9 poz. 26 ze zm./ wydał decyzję z dnia 25.05.1998 r. (...), którą utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Przy wydawaniu decyzji organ odwoławczy wziął pod uwagę następujące okoliczności:

- wnioskodawcy W. dokonali na działce nr 78, położonej w K. przy ul. J., na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z 14.11.1983 r., dobudowy budynku mieszkalnego, a następnie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z 21.09.1985 r. dokonali rozbudowy, polegającej na adaptacji strychu na pomieszczenia mieszkalne. Budynek fen jest usytuowany zachodnią ścianą przy granicy sąsiedniej działki nr 77/1 w K. przy ul. J. 7, będącej własnością Jadwigi i Piotra K., a ścianą południową przy granicy sąsiedniej działki nr 79/ 10 będącej własnością Marii J. Od strony wschodniej budynek ten jest usytuowany przy granicy działki nr 80/3 w K. przy ul J. 3, będącej własnością Alicji K.,

- Irena W. pismem z dnia 02.04. 1997 r. wystąpiła do Marii J., a pismem z dnia 16.06.1997 r. wystąpiła także do Jadwigi i Piotra K. o wyrażenie zgody na wejście na tereny ich działek, celem wykonania robót budowlanych;

- organ I instancji w dniu 10.07. 1997 r. dokonał protokolarnych oględzin budynku na nieruchomości w K. przy ul. J. 5 stwierdzając, że od strony południowej jest on usytuowany w granicach działki, od strony zachodniej jest dobudowany do sąsiedniego budynku mieszkalnego jednokondygnacyjnego z dachem dwuspadowym. Ściana południowa budynku przy ul. J. 5 do wysokości pierwszej kondygnacji jest otynkowana z tym, że tynk jest uszkodzony z licznymi ubytkami, a ściana piętra nie jest otynkowana. Nie jest także otynkowana ściana zachodnia;

- mając na uwadze powyższe ustalenia, uznano za zasadny wniosek Ireny i Mariana W. zawarty w pismach z dnia 17.04.1997 r. i 05.01.1998 r. o wydanie decyzji przewidzianej art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego. Stwierdzono, że zgodnie z przepisem art. 47 ust. 2 orzeczono o niezbędności wejścia na teren działki nr 77/1 Jadwigi i Piotra K. oraz na teren działki 79/10 Marii J. Natomiast ustalone granice i warunki korzystania z sąsiednich nieruchomości nie przekraczają granic niezbędnej potrzeby; podano, również że w myśl przepisu art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego, po zakończeniu robót inwestor jest zobowiązany naprawić powstałe szkody na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, a wszelkie spory wynikające z tytułu rekompensaty rozstrzyga sąd powszechny.

Na powyższą decyzję Wojewody K. Jadwiga i Piotr K. wnieśli skargę (...) do Naczelnego Sądu Administracyjnego (...), wnosząc o jej uchylenie jako niezgodnej z prawem. Skarżący wnieśli zarzut co do nie rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy sprawy w przedmiocie wypłacenia im rekompensaty z tytułu korzystania z ich nieruchomości. Zdaniem skarżących rekompensata należy się z samego tytułu wejścia na teren cudzej nieruchomości i korzystania z niej, a organy I i II instancji nie wypowiedziały się co do jej wypłaty mimo, iż zdaniem skarżących, taki wniosek wypływa z art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego. Skarżący zaprzeczyli, jakoby nie wyrażali zgody na wejście na teren ich nieruchomości, a zgoda taka istniała od początku, natomiast żądali oni stosownej rekompensaty z tego tytułu.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, opierając się na argumentacji zawartej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Prezydent Miasta K. działając na podstawie art. 66 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, decyzją z dnia 30.03.1998 r. (...) nakazał Irenie i Marianowi W. zamieszkałej w K. ul. J. 5 wykonanie opierzenia dachu i ściany szczytowej w budynku mieszkalnym położonym w K. przy ul. J. 7, przyległym do budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce nr 78 w terminie do dnia 31.05.1998 r., a także zobowiązał przed przystąpieniem do prac budowlanych do uzyskania pozwolenia na budowę na wykonanie nakazanych prac.

W uzasadnieniu decyzji podano, że Irena W. na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 14.11.1983 r. realizowała dobudowę budynku mieszkalnego, a następnie na podstawie decyzji z dnia 21.09.1985 r. realizowała rozbudowę poddasza tego budynku na nieruchomości w K. przy ul. J. 5 oznaczonej nr geod. 78. W trakcie przebudowy tego budynku Irena i Marian W. rozebrali istniejącą na strychu ściankę działową. a w wyniku rozebrania dachu na ich budynku. powstała groźba uszkodzenia konstrukcji dachu na budynku położonym na działkach nr 77/1 i 77/2. Podano również, że wobec nie wykonania ściany szczytowej na strychu i opierzenia dachu w miejscu połączenia budynków, nastąpiło zaciekanie wód opadowych do budynku stanowiącego własność K. i Marii J. co potwierdziły oględziny dokonane w dniu 16.12.1997 r.

Od tej decyzji do Wojewody K. wnieśli odwołanie Irena i Marian W. podając, że:

- z zaskarżoną decyzją nie zgadzają się i wnoszą o ponowne rozpatrzenie sprawy;

- po uzyskaniu pozwoleń rozpoczęli prace na istniejącej własnej części budynku mieszkalnego, a polegające na częściowym rozebraniu dachu i rozebraniu szczytu oraz wykonaniu nowego. Żadne elementy dachu budynku sąsiadów nie były oparte na szczycie budynku odwołujących się, tylko do niego przylegały;

- żądania sąsiadów w 1997 r. dotyczyły tylko wykonania opierzenia, gdyż zauważono przeciek koło drzwi i komina;

- wybudowanie przez odwołujących ściany zachodniej ponad dach przyległego budynku sąsiadów zabezpieczało ten dach przed podmuchami wiatrów i jego uszkodzeniem.

Wojewoda K., działając na podstawie art. 138 par. 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, decyzją z dnia 25.05.1998 r. (...) uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Przy wydawaniu decyzji organ odwoławczy wziął pod uwagę następujące okoliczności:

- z wypisów z rejestrów gruntów wynika, że Irena i Marian W. są właścicielami zabudowanej działki nr 78 położonej w K. przy ul. J. 5. Właścicielami działki nr 77/1 są Piotr i Jadwiga K., natomiast działki nr 77/2 Maria J., a działki te położone są w K. przy ul. J. 7, przy czym z map wynika, że na tych działkach istnieje budynek mieszkalny przyległy do sąsiedniego budynku mieszkalnego stanowiącego własność Ireny i Mariana małżonków W.

- Irena W. na podstawie pozwolenia na budowę (...) wykonała dobudowę budynku mieszkalnego. a następnie rozbudowę. poprzez adaptację poddasza na cele mieszkalne;

- budynek Ireny i Mariana W. od strony zachodniej przylega do sąsiedniego budynku mieszkalnego Marii J. nie otynkowaną ścianą szczytową bez otworów. Natomiast budynek Marii J. przyległy szczytem do ściany wybudowanego budynku Ireny W., posiada dach dwuspadowy drewniany kryty dachówką. Nie stwierdzono ugięć konstrukcji dachu budynku Marii J. Ustalono, że połączenie tego dachu ze ściana wybudowanego budynku Ireny W. zabezpieczono nierówno narzuconą zaprawą wykazującą spękania.

Uchylając zaskarżoną decyzję organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji w postępowaniu dowodowym nie udokumentował występowania przesłanek dotyczących użytkowania tego budynku w wymieniony sposób, a więc nie udowodnił istnienia przesłanki z art. 66 pkt 3 Prawa budowlanego, a z protokołów oględzin nie wynika, że budynek przy ul. J. 7 jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi. Podano również, że bezzasadnie organ I instancji nakazał Irenie i Marianowi W. wykonanie robót budowlanych w budynku przy ul. J. 7 w K., ponieważ nie są oni właścicielami lub zarządcami tego budynku. W myśl przepisu art. 61 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Tak więc w świetle tego przepisu, do wykonania obowiązków nałożonych w trybie przepisu art. 66 Prawa budowlanego można zobowiązać wyłącznie właściciela lub zarządcę budynku, w którym stwierdzono uchybienia stanu technicznego, bez względu na okoliczności i przyczyny powstania tych uchybień. Zatem organ I instancji nie miał podstaw prawnych do nakazania w trybie ustawy Prawo budowlane Irenie i Marianowi W. wykonania robót budowlanych w budynku sąsiednim, ponieważ nie są oni właścicielami ani zarządcami tego budynku.

Bezzasadnie w decyzji organ pierwszej instancji nałożył obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, ponieważ przepis art. 66 Prawa budowlanego nie daje podstaw do nałożenia obowiązku uzyskania takiego pozwolenia.

Podkreślono również, że w aktach I instancji brak jest szkicu z oględzin określającego wzajemne położenie poszczególnych elementów konstrukcji sąsiadujących budynków, a także charakterystykę tych elementów. Brak takich szkiców nie daje wyczerpującego obrazu przedmiotu sprawy.

Na powyższą decyzję Wojewody K. Jadwiga i Piotr K. wnieśli skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wnosząc o jej uchylenie jako niezgodnej z prawem. Skarżący podnieśli, że decyzja organu II instancji jest niesłuszna i sprzeczna z ustaleniami dokonanymi przez organ I instancji. Stwierdzili, że powołanie w podstawie prawnej decyzji organu I instancji przepisu art. 66 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego jest prawidłowe.

Zdaniem skarżących, fakt rozebrania przez Irenę i Mariana W. części dachu i ścianki działowej i nie wykonanie jednocześnie ściany szczytowej, pozostałej części dachu i strychu oraz opierzenia dachu, daje podstawę do zastosowania art. 66 pkt 3 Prawa budowlanego, ponieważ w budynku skarżących brak jest ściany szczytowej poddasza. co powoduje zaciekanie tego budynku i stwarza realną groźbę zawalenia się części budynku, a więc występuje zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi. Ich zdaniem słuszne jest nakazanie wykonania robót budowlanych w budynku skarżących, ponieważ skarżący nie powinni ponosić kosztów przywrócenia tego budynku do stanu technicznego nie stanowiącego zagrożenia dla życia i zdrowia.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, opierając się na argumentacji zawartej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga na decyzję Wojewody K. z dnia 25.05.1998 r. (...), na podstawie której utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta K., zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 47 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu /najemcy/ na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Prawidłowo organy administracyjne wskazały, że takiej zgody skarżący nie wyrazili ani nie uzgodnili z inwestorem warunków określonych w art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego.

Wobec takiej sytuacji zasadny był wniosek o wydanie decyzji na podstawie art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego, w myśl którego w razie nieuzgodnienia warunków, właściwy organ na wniosek inwestora w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, a w przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku. lokalu lub nieruchomości. Organ administracyjny nie miał natomiast podstaw do wydania decyzji w zakresie przyznania rekompensaty. Art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego z dnia 7 lipca 1994 r. nie daje podstawy organowi administracyjnemu do ustalenia rekompensaty. Co prawda art. 47 ust. 1 wskazuje, że korzystanie z sąsiedniej nieruchomości powinno odbywać się za ewentualną rekompensatą ze strony inwestora, ale odnosi się jednak do sytuacji, gdy inwestor porozumiał się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Gdy porozumienie zastępuje decyzja administracyjna, wówczas inwestor zobowiązany jest jedynie do naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, na zasadach określonych w kodeksie cywilnym /art. 47 ust. 3/.

Nie zasługuje również na uwzględnienie skarga na decyzję Wojewody K. z dnia 25 maja 1998 r. (...). Art. 66 Prawa budowlanego z 1994 r., który stanowił podstawę prawną wydania decyzji przez organ I instancji, stanowi podstawę do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, albo jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem bądź w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwa mienia.

Decyzja taka może być jednak wydana tylko w stosunku do właściciela obiektu lub jego zarządcy, albowiem zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 61 Prawa budowlanego z dnia 7 lipca 1994 r., obowiązek użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem ciąży na jego właścicielu lub zarządcy. Zatem organ pierwszej instancji nie miał podstaw do nakazania Irenie i Marianowi W. wykonania robót budowlanych w budynku stanowiącym własność skarżących, a polegających na wykonaniu ściany szczytowej i opierzenia dachu w tym budynku.

Prawidłowo organ II instancji przyjął, że organ pierwszej instancji nie poczynił wystarczających ustaleń w celu stwierdzenia, czy może mieć zastosowanie w stosunku do Ireny i Mariana W. art. 66 Prawa budowlanego. Ze sporządzonych protokołów oględzin nie wynika, czy budynek jest użytkowany w sposób zagrażający zdrowiu lub życiu ludzi czy też jest on w nieodpowiednim stanie technicznym. Prawidłowo również organ drugiej instancji przyjmuje, że skoro skarżący zarzucają, że istnieje groźba zawalenia budynku, to organ I instancji obowiązany był rozważyć wydanie decyzji w trybie art. 68 Prawa budowlanego.

Zatem ocena organu odwoławczego, że organ I instancji nie wyjaśnił wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie przy wydawaniu decyzji w trybie art. 66 Prawa budowlanego, nie budzi zastrzeżeń.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zaskarżone decyzje są zgodne z prawem i dlatego skargi należało oddalić na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.