Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 218/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2015-12-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 11, art. 66 ust. 1.
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 27 ust. 2.
journal: Dz.U. 2013 poz 1222
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Dudek, Sędziowie Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca) Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Specjalista Jolanta Sikora, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi Spółdzielni [...] w L. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Inspektora Nadzoru Budowlanego miasta z dnia [...] r. , nr [...]; II. zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Spółdzielni [...] w L. kwotę 500 zł. (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postępowanie administracyjne w rozpatrywanej sprawie zostało wszczęte na wniosek H. K., która wniosła o dokonanie w jej mieszkaniu nr [...], znajdującym się w budynku wielorodzinnym zlokalizowanym przy ul. [...] w L., przeglądu wentylacji i usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Wnioskodawczym uskarżała się na niesprawną wentylację i przedostawanie się do jej lokalu mieszkalnego nieprzyjemnych zapachów.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego miasta L. decyzją z dnia [...]., znak: [...] - na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane - nałożył na Spółdzielnię M. "C." obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego pionu przewodów wentylacyjnych obsługujących lokal mieszkalny nr [...], w ww. budynku wielorodzinnym.

W odwołaniu od powyższej decyzji spółdzielnia mieszkaniowa podniosła, że w zakresie obowiązków spółdzielni, jako zarządcy obiektu budowlanego jest utrzymanie i użytkowanie wyłącznie części wspólnych obiektu, którymi w przedmiotowej sprawie są piony trzonów kominowych kanalizacyjnych. Dlatego też może wykonać tylko te prace, które dotyczą części wspólnych budynku. Natomiast standardowe ekrany w pomieszczeniach wc znajdujących się w lokalach mieszkalnych są własnością prywatnych lokatorów, w którą strona odwołująca nie może ingerować. W świetle powyższego wnosi o zmianę decyzji i nakazanie jej tylko tych prac, które dotyczą części wspólnych budynku.

Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] r., nr [...] po rozpatrzeniu powyższego odwołania stwierdził, że zaskarżona decyzja prawa nie narusza. Z uwagi na to, iż termin wykonanie obowiązku minął, organ odwoławczy jedynie wyznaczył nowy termin do dnia 16 marca 2015r.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że podczas kontroli przeprowadzonej przez organ I instancji w dniu 5 czerwca 2014r stwierdzono, że lokal mieszkalny nr [...] o powierzchni 49,30m˛, znajduje się na IV piętrze budynku wielorodzinnego XI kondygnacyjnego. Składa się on z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc. i przedpokoju. Podczas kontroli wykonano pomiary przepływu powietrza za pomocą anemometru typu LU 110, przyłożonego do plastikowych kratek wentylacyjnych o przekroju 14x14cm. W kuchni i łazience przy zamkniętych oknach nie stwierdzono przepływu powietrza (odczyt - Om/s), natomiast przy roszczeniowych oknach przepływ powietrza w kuchni wynosił 0,22m/s, a w łazience Om/s. Przy otwartym oknie w kuchni anemometr przyłożony do kratki wentylacyjnej w kuchni wskazywał przepływ powietrza wynoszący 0,28m/s, a w łazience 0,25m/s. Temperatura wewnątrz lokalu wynosiła 24°C, a temperatura zewnętrzna 22 °C. Poza tym H. K. oświadczyła, że w mieszkaniu wyczuwa przykre zapachy, które mają negatywny wpływ na jej zdrowie. Przedstawiciel Spółdzielni przedstawił kopię opinii technicznej Nr [...] z dnia 17 lutego 2014r., wykonanej przez I. S., z której wynikało, że po wykonaniu prac remontowych, przewody wentylacyjne w pionie mieszkania nr [...] są drożne i posiadają prawidłowy ciąg.

Z akt sprawy wynika, że organ I instancji postanowieniem z dnia 7 lipca 2014r., znak: [...], na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane, zobowiązał Spółdzielnię M. "C.", do dostarczenia, we wskazanym terminie, ekspertyzy dotyczącej sprawności działania kanałów wentylacyjnych, spalinowych i podłączenia urządzeń gazowych do kanałów spalinowych w pionie mieszkania nr [...] znajdującego się w ww. budynku, zawierającej zakres robót niezbędnych do wykonania w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, opracowanej przez rzeczoznawcę budowlanego z listy Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego o odpowiedniej specjalności, będącego członkiem właściwej izby samorządu zawodowego.

W dniu 29 września 2014r. spółdzielnia mieszkaniowa przedłożyła wymaganą ekspertyzę techniczną, sporządzoną przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. T. M., wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Budowlanych GINB, poz. [...], który stwierdził między innymi, że "we wszystkich mieszkaniach, z wyjątkiem mieszkania nr [...], ciąg kominowy w kanale wentylacyjnym kuchennym był prawidłowy oraz podłączenie pomieszczeń do kanałów prawidłowe.

Zdaniem autora ekspertyzy "Przy prawidłowym ruchu powietrza do góry nieszczelności w stropie i wonie dostające się do przestrzeni za ekranem wydostawałyby się kanałami na zewnątrz. Nie występowałoby również zjawisko cofania fetoru z kanalizacji, na co uskarża się właścicielka. " W punkcie 6.3 zawarto wykaz usterek, tj.: brak wentylacji w wc. mieszkania nr [...], nieszczelność przestrzeni za ekranem w mieszkaniu nr [...], we wszystkich mieszkaniach brak bezpośredniego połączenia kratek wentylacyjnych w wc. z kominem, przy pełnej zabudowie przestrzeni ścianką. Ekspert zwrócił również uwagę na konieczność doprowadzenia do lokali mieszkalnych odpowiedniej ilości powietrza zewnętrznego, poprzez częste otwieranie okien, a także korzystanie z funkcji ich rozszczelniania, co należy do obowiązków użytkowników mieszkań.

W rozpatrywanej sprawie organ wskazał, powołując się na art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane oraz art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, że kwestią sporną jest, czy obowiązki dotyczące poszczególnych lokali nałożone zostały na właściwy podmiot tj. na Spółdzielnię M. "C.".

Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Taka forma sprawowania zarządu wynika natomiast z mocy przepisu ww. ustawy. Ponadto zarząd ten nie może być sprawowany przez spółdzielnię zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, skoro podstawowych przepisów dotyczących tego zarządu, zawartych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali, nie stosuje się w spółdzielniach mieszkaniowych (gdyż ich stosowanie wyłączyły przepisy art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W związku z powyższym to spółdzielnia, jako zarządca nieruchomości wspólnej, powinna podejmować, zarówno decyzje mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu, jak i decyzje przekraczające zwykły zarząd.

Ponadto powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podniósł, że instalacja wentylacyjna, jest urządzeniem składającym się z elementów znajdujących się, zarówno w lokalu mieszkalnym, jak i poza nim (ciągi wentylacyjno-kominowe) i stanowi funkcjonalną całość, którą z tego względu należy zaliczyć do elementów wspólnych budynku. Przesądza to o tym, że jako całość instalacja wentylacyjna stanowi część nieruchomości wspólnej, co do której zarządcą jest spółdzielnia. Skoro instalacja wentylacyjna jest elementem nieruchomości wspólnej, to nawet jeżeli obowiązki usunięcia nieprawidłowości dotyczą prac polegających na wykonaniu otworów w ekranach, znajdujących się w pomieszczeniach wc poszczególnych lokali, to organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek na zarządcę budynku.

S. M. C. w L. nie zgodziła się z powyższym rozstrzygnięciem i wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie. Zaskarżonej decyzji Spółdzielnia zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Ponadto wskazała na naruszenie art. 28 K.p.a., poprzez odmówienie przymiotu strony właścicielom posiadającym odrębną własność lokali w budynku wielorodzinnym zlokalizowanym przy ul. [...] w L., z jednoczesnym nakazaniem Spółdzielni (obok innych czynności wymienionych w zaskarżonej decyzji) - wykonanie otworów na ekranach oddzielających instalacje we wszystkich pomieszczeniach w.c., w pionie lokalu mieszkania 46. Dotyczy to właścicieli lokali, którzy pisemnie oświadczyli, że nie wyrażają zgody - na wykonanie otworów w dolnej części ściany w.c. swoich lokali.

W ocenie strony skarżącej organ dopuścił się także naruszenia przepisów prawa materialnego, tj.: art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 3 pkt 11 prawa budowlanego i art. 199 k.c., przez przyjęcie, że zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni upoważnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną - bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny podmiot własności - gdy w zaistniałej sytuacji realizacja zamierzenia budowlanego związana jest z podjęciem przez Spółdzielnię czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i w tym przypadku prawo do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane (stosownie do treści art. 3 pkt 11 prawa budowlanego) – powstaje, ale pod warunkiem uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, gdy wykonanie zadania budowlanego ( usprawnienia instalacji wentylacyjnej) wiąże się z wykonaniem części robót poza nieruchomością wspólną - w lokalach właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności.

W uzasadnieniu skargi spółdzielnia mieszkaniowa podniosła, że istotnie na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wykonuje zarząd nieruchomościami wspólnymi jako zarząd ustawowy, co uprawnia spółdzielnię do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego) bez uzyskiwania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności - ale wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Spółdzielnia jako zarządca ustawowy nieruchomości wspólnej ma obowiązek utrzymać prawidłowy stan techniczny pionów trzonów kominowych i pionu kanalizacyjnego.

Zdaniem strony skarżącej wykonanie otworów w ścianach szachtów instalacyjnych we wszystkich lokalach w pionie mieszkania Nr [...] należy do obowiązku właścicieli mieszkań. Z akt sprawy wynika, że pismem z dnia 2 lutego 2015 r. (stosownie do obowiązku nałożonego przez organ nadzoru budowlanego) Spółdzielnia wezwała właścicieli mieszkań Nr [...], [...] w budynku przy ul. [...] - do wykonania otworów w ścianach pomieszczeń w.c. w swoich lokalach. Właściciele mieszkań w pisemnych oświadczeniach nie wyrazili zgody na wykonanie ww. robót. Brak zgody właścicieli lokali na wykonanie robót w ich mieszkaniach – w ocenie skarżącej - uniemożliwia wykonanie decyzji organu nadzoru budowlanego, która wykracza poza uprawnienia spółdzielni jako zarządcy nieruchomości wspólnej.

W odpowiedzi na skargi organ odwoławczy wniósł o ich oddalenie, z przyczyn wywiedzionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.) – zwanej dalej w skrócie P.p.s.a. Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględnienie skargi skutkujące wyeliminowaniem zaskarżonej decyzji lub postanowienia z obrotu prawnego w ramach tej kontroli może nastąpić wyłącznie przy spełnieniu warunków określonych w art. 145 § 1 P.p.s.a. Przepis ten obliguje Sąd do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub gdy zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności wymienione w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach.

Dokonując takiej kontroli w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć organów stanowi art. 66 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013, poz. 1409, ze zm.), nakazujący wydanie decyzji obligującej do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

W przepisie tym chodzi o skutki wynikające z użytkowania obiektu, a które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Za należyty stan techniczny obiektu budowlanego należy uznać stan jego sprawności technicznej jako całości, a także elementów instalacji i urządzeń odpowiadający wymaganiom prawa, w tym przepisom techniczno-budowlanym. Konstrukcja normy prawnej zawartej w art. 66 ust. 1 prawa budowlanego wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyroki NSA z dnia 14 lipca 1998 r. sygn. akt IV SA 1420/96, z dnia 3 kwietnia 2009 r. sygn. akt II OSK 427/08 oraz wyroki WSA w Warszawie z dnia 9 października 2008r. sygn. akt VII SA/Wa 931/08, WSA w Gorzowie z dnia 2 grudnia 2010r. sygn. akt II SA/Go 754/10).

Za przesłanki wydania decyzji uznane zostały okoliczności wymienione w art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 cyt. ustawy.

W niniejszej sprawie niesporne pozostają ustalenia dotyczące stanu technicznego pionu przewodów wentylacyjnych obsługujących lokal mieszkalny nr [...] wymagające wykonania wymienionych w decyzji robót. Poza sporem pozostaje także fakt, że stan technicznych tych przewodów stwarza zagrożenia dla życia i zdrowia.

Przedmiotem kontrowersji jest natomiast wskazanie podmiotów zobowiązanych do wykonania tych robót.

W art. 66 ustawy Prawo budowlane nie wymieniono wyraźnie adresata obowiązku określonego w ust. 1, jednakże umiejscowienie tego przepisu w rozdziale 7 ww. ustawy "Utrzymanie obiektów budowlanych" i nałożenie określonych w tym rozdziale obowiązków związanych z użytkowaniem obiektu na jego właściciela lub zarządcę, wskazują, że wyłącznie te podmioty mogą być adresatem nakazu z art. 66 ust. 1. Wydanie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości z art. 66 ust. 1 jest bowiem konsekwencją niezastosowania się do obowiązków mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym, wynikających z art. 61 ustawy Prawo budowlane.

Należy przy tym podkreślić, że takie rozumienie adresata decyzji z art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie budzi żadnych wątpliwości, czego wyrazem jest niezmienne od lat orzecznictwo sądowe w tym zakresie (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 10.08.2011 r., II SA/Rz 433/11, LEX Nr 1086634, wyrok WSA w Warszawie z dnia 12.10.2011 r., VIII SA/Wa 420/11, LEX Nr 1156034, wyrok WSA w Lublinie z dnia 16.10.2012 r., II SA/Lu 553/12, LEX Nr 1234360, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 9.01.2013 r., II SA/Gl 864/12, LEX Nr 1296139).

Nie jest też przypadkowa kolejność, w jakiej w art. 61 cyt. ustawy zostały wymienione podmioty odpowiedzialne za utrzymanie i użytkowanie obiektów budowlanych, a tym samym adresaci nakazu z art. 66 ust. 1. Otóż w pierwszej kolejności adresatem winien być właściciel a dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela z jakiś przyczyn nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na zarządcę obiektu. Natomiast o tym czy dana osoba jest zarządcą obiektu budowlanego decyduje zakres wykonywanych przez nią obowiązków.

Konsekwencją przyjęcia takiego stanowiska jest stwierdzenie, że w niniejszej sprawie obowiązek doprowadzenia pionu przewodów wentylacyjnych do stanu technicznego, w którym nie będzie stwarzał zagrożenia dla mieszkańców budynku w trybie art. 66 ust.1 Prawa budowlanego, nie może być nałożony jedynie na Spółdzielnię Mieszkaniową C., ani na H. K., która jest tylko właścicielem lokalu nr [...].

O ile kwestia właściciela nie budzi wątpliwości – jest to podmiot posiadający tytuł prawny w postaci prawa własności, o tyle pojęcie zarządcy może być rozumiane w różny sposób. Na gruncie omawianych przepisów pozostaje ono jednak w ścisłym związku z zarządzaniem obiektem budowlanym, obejmującym w szczególności podejmowanie czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego. W doktrynie podkreśla się, że faktycznie odpowiedzialność za stan obiektu nie jest powiązana z prawem własności, lecz ze stanem władania i zarządzania danym obiektem (R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, ABC 2006). Nie można zatem wykluczyć, że adresatem decyzji z art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane będzie władający. Adresując decyzję do podmiotu władającego, organ musi mieć bowiem na uwadze, że musi być ona wykonalna (A. Plucińska – Filipowicz (red.), Prawo budowlane. Komentarz, LEX 2014), w przeciwnym bowiem razie zaistnieje przesłanka nieważnością (art. 156 k.p.a.).

W rozpoznawanej sprawie obowiązek usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego pionu przewodów wentylacyjnych został nałożony jedynie na Spółdzielnię mieszkaniową C. jako podmiot, na którym spoczywa odpowiedzialność za stan techniczny i utrzymanie obiektu.

Trzeba jednak wyjaśnić, że Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej (uchwała NSA z dnia 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15, publ. LEX nr 1814287).

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa na czym polega eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej, którą stanowią część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Można jednak przyjąć, że eksploatacja i utrzymanie takiej nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń, objętych współwłasnością. Roboty budowlane mogą więc obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Ustawodawca nałożył na spółdzielnię mieszkaniową ciężar pogodzenia interesów członków spółdzielni w ramach ustawowego zarządu mieniem spółdzielni i powierzonego mu ustawą zarządu nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi przedmiot współwłasności spółdzielni i właścicieli odrębnych lokali. Z jednej bowiem strony spółdzielnia działa, jako osoba prawna (art. 11 § 1 Prawa spółdzielczego), zobowiązana do ochrony majątku spółdzielni, będąc podmiotem tego prawa majątkowego, pozostającego jednakże prywatną własnością jej członków (art. 3 Prawa spółdzielczego), z drugiej zaś strony działa, jak osoba prawna, której właściciele lokali, stanowiących odrębną własność, wolą ustawodawcy "powierzyli" zarząd ich określonym w ustawie mieniem (art. 27 ust. 2 u.s.m.). Nie bez znaczenia pozostaje zrozumienie, jaki rodzaj mienia jest przedmiotem zarządu powstającego na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. Jak wynika z dyspozycji wskazanego przepisu, przedmiotem zarządu są wyłącznie nieruchomości wspólne, stanowiące współwłasność spółdzielni i właścicieli odrębnych lokali. Przez "nieruchomości wspólne" należy rozumieć grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 27 ust. 1 i ust. 2 u.s.m. Nieruchomościami wspólnymi nie są więc lokale, stanowiące odrębną własność i w odniesieniu do tychże lokali zarząd, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m., nie jest przez spółdzielnię sprawowany (por. uchwała NSA z dnia 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15).

Odnosząc się do poczynionych w uzasadnieniu powołanej uchwały NSA uwag w zakresie charakteru prawnego zarządu, powstałego zgodnie z art. 27 ust. 2 u.s.m. i należytego wykonania obowiązków wypływających z takiego zarządu należy przyjąć, że czynności dotyczące nieruchomości wspólnej o charakterze eksploatacyjnym, utrzymaniowym i remontowym mieszczą się ramach zadań spółdzielni. Podkreślić jednak należy, że dotyczy to wyłącznie nieruchomości wspólnej, a nie przedmiotu odrębnej własności, gdyż w takim zakresie ustawodawca nie przewidział powierzenia spółdzielni mieszkaniowej zarządu.

Należy tutaj zauważyć, że nakazy określone w art. 66 ustawy Prawo budowlane mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach wchodzących w skład tego obiektu budowanego. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Przepis ten ma bowiem na celu umożliwienie doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu odpowiadającego wymogom bezpieczeństwa (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 3 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Po 61/14, publ. Lex nr 1498222).

Kominy i przewody instalacji wentylacji grawitacyjnej należą do części wspólnych budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do kanału wentylacyjnego. Sam fakt korzystania z takiego pionu przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza o przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawnym. Charakteru pionów przewodów wentylacyjnych jako elementu wspólnego nie zmienia także okoliczność, iż znajdują się one właśnie w obrębie każdego lokalu w tym pionie. Nie bez znaczenia jest także okoliczność, że nieprawidłowość dotycząca stanu technicznego przedmiotowego pionu w poszczególnych lokalach może zagrozić bezpieczeństwu całego budynku, a nie tylko poszczególnych lokali.

W przedmiotowej sprawie organ nakazał Spółdzielni usunąć stwierdzone nieprawidłowości dotyczące stanu technicznego pionów wentylacyjnych obsługujących lokal mieszkalny nr [...], zarówno w obrębie tego mieszkania, jak i innych mieszkaniach w pionie, tj. mieszkań nr [...], [...] w budynku przy ul. [...] poprzez m.in. wykonania otworów w ścianach pomieszczeń w.c.

W związku z tym, że w sprawie Spółdzielnia zgody, o której mowa powyżej nie uzyskała, decyzja nakazania wykonania określonych robót w trybie art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane powinna być skierowana do poszczególnych właścicieli pomieszczeń wc w pionie mieszkania nr [...], a nie jedynie do Spółdzielni. Do Spółdzielni Mieszkaniowej "C." nakaz wykonania obowiązków winien zostać skierowany jedynie do tych części kominu i przewodów instalacji wentylacji grawitacyjnej, które znajdują się poza blokami mieszkalnymi.

Konstrukcja normy prawnej – art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane wskazuje, że decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany – wystąpienie którejkolwiek z przesłanek określonych w pkt 1-4 obliguje organ do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Ponownie rozpoznając sprawę – mając na uwadze powyższe rozważania - zadaniem organu będzie ustalenie podmiotu odpowiedzialnego, jak i zgodnie ze wskazaniami zawartymi w art. 61 ww. ustawy.

Z uwagi na dostrzeżone wyżej uchybienia organów, Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji

pierwszoinstancyjnej na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "a" w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu

przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 tej ustawy.