Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt I SA/Kr 1175/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6537 Egzekucja należności pieniężnych, do których  nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej (art. 34 ust. 3  ustawy o f
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110c par 2, art. 110m par 1, art. 110r par 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 150 ust 1 pkt 1, ust 2, art. 151 ust 1, art. 152 ust 3, art. 154 ust 1, art. 157, art. 193 ust 1 w zw z art. 191 ust 1, art. 177 ust 1  i art. 174 ust 2
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia: WSA Bogusław Wolas Sędziowie: WSA Piotr Głowacki WSA Stanisław Grzeszek (spr.) Protokolant st. sekretarz: Iwona Sadowska - Białka po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 15 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi J. B. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. z dnia 8 września 2017 r. Nr [...] w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości - s k a r g ę o d d a l a -


UZASADNIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. jako organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanego J. B. na podstawie tytułów wykonawczych o numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] Kwota należności głównej wynikająca z ww. tytułów wykonawczych wynosiła 6.280.735.00 zł.

Zawiadomieniem z dnia 25 lutego 2016 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia należącej do zobowiązanego nieruchomości położonej w miejscowości J., gmina M., powiat myślenicki - dla której to Sąd Rejonowy w M. Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze [...] Powyższym zawiadomieniem wezwano zobowiązanego do zapłaty zaległych należności. Zawiadomienie zostało doręczone w dniu 11 marca 2016 r.

O przystąpieniu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości i wyznaczonymi w związku z tym na dzień 15 listopada 2016 r. oględzinami nieruchomości powiadomiono zobowiązanego w dniu 17 października 2016 r.

Organ egzekucyjny do oszacowania wartości zajętej nieruchomości wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego wpisanego w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. W dniu 30 listopada 2016 r. rzeczoznawca majątkowy złożył w organie egzekucyjnym operat szacunkowy z dnia 28 listopada 2016 r. określający wartość rynkową ww. nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr [...], [...], 1376 i [...] o łącznej powierzchni 1,95 ha w zaokrągleniu do pełnych złotych: w kwocie 2.737.000.00 zł.

O terminie zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznaczonym na dzień 30 marca 2017 r. powiadomiono wszystkich znanych organowi egzekucyjnemu uczestników postępowania egzekucyjnego tj. zobowiązanego J. B.. Zawiadomienie doręczono zobowiązanemu w dniu 24 lutego 2017 r.

Ponadto, jak wynika z akt, przez obwieszczenie publiczne z dnia 15 lutego 2017 r. wywieszone w siedzibie Urzędu Skarbowego w M. od dnia 15 lutego 2017 r. oraz na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta i Gminy M. od dnia 17 lutego 2017 r. organ egzekucyjny wezwał uczestników - o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa.

W dniu 30 marca 2017 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w M. został sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół doręczono zobowiązanemu w dniu 6 kwietnia 2017 r.

W dniu 12 kwietnia 2017 r. zobowiązany złożył do organu egzekucyjnego zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości podnosząc, że operat szacunkowy z dnia 28 listopada 2016 r. stanowiący podstawę przyjętej do protokołu z dnia 30 marca 2017 r. wartości nieruchomości, został sporządzony w sposób wadliwy poprzez:

- oddzielne szacowanie poszczególnych działek ewidencyjnych objętych księgą wieczystą nr [...]). Wskazał on, że działki stanowią całość funkcjonalno-użytkową, zatem powinny zostać oszacowanie łącznie, tym bardziej, że w dacie wyceny nie było złożonych żadnych wniosków o odłączenie działek do odrębnych ksiąg wieczystych. Ponadto w obrocie rynkowym przedmiotowe działki zostałyby zbyte łącznie.

- wadliwy dobór nieruchomości do próbki, podejścia i metody szacowania (w kontekście pobranej próbki). Zobowiązany podkreślił, iż mimo znaczących różnic w powierzchni i przeznaczeniu poszczególnych działek, wartość każdej z nich określona została na podstawie tej samej próbki transakcji. Do szacowania wartości wybrane winno być podejście porównawcze, metodą porównania parami. O nieprawidłowym doborze transakcji zdaniem zobowiązanego świadczy zbyt duża różnica pomiędzy ceną minimalną z próbki, a ceną maksymalną.

Kolejno, organ egzekucyjny pismem z dnia 26 kwietnia 2017 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o wypowiedzenie się w przedmiocie złożonych zarzutów.

W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy podtrzymał swoją opinię w sprawie wartości nieruchomości oraz wskazał na rzetelne opracowanie operatu szacunkowego.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. postanowieniem z dnia 21 czerwca 2017 r. nr [...] uznał za bezzasadne zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o operat rzeczoznawcy majątkowego.

W zażaleniu J. B. zarzucił wadliwość zaskarżonego postanowienia. Ponownie podniósł te same kwestie co w zarzutach z dnia 11 kwietnia 2017 r. oraz zarzucił naruszenie:

- art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji polegające na bezzasadnym i niezgodnym ze zgromadzonym materiałem dowodowym przyjęciu, że zobowiązany nie kwestionuje łącznej wartości przedmiotowej nieruchomości, a jedynie sposób dojścia do wyniku końcowego, co świadczy o kompletnym niezrozumieniu zagadnienia. Według zobowiązanego oczywistym jest, że kwestionując metodę na podstawie której ustalono wartość nieruchomości, kwestionuje przede wszystkim wynik końcowy, gdyż przyjęta metoda ma wpływ na wynik końcowy.

- art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz art. 152 ust. 2 i ust. 3 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), polegające na przekroczeniu przez organ egzekucyjny granic swobodnej oceny dowodu w postaci przedmiotowego operatu szacunkowego i zaakceptowaniu błędnie przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny, oddzielnego szacowania poszczególnych części nieruchomości, doboru materiału porównawczego oraz sposobu wyliczeń zastosowanego przez rzeczoznawcę, podczas gdy istnieją uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego oraz stwierdzenie przez organ, że podziela uzasadnienie rzeczoznawcy, iż wycena poszczególnych działek tworzących przedmiotową nieruchomość (każdej osobno) dodatkowo w rozbiciu na wartość gruntu i wartość części składowych wynika z dyspozycji art. 110s § 2 i § 3 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, podczas gdy nie ma on kompetencji i wiedzy specjalistycznej do merytorycznej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego,

- art. 77 § 1 i art. 77 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji i art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na niekompletnym zebraniu materiału dowodowego oraz nieprzeprowadzeniu dowodu z oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, pomimo uzasadnionych wątpliwości, co do jego prawidłowości, których to wątpliwości nie jest wstanie rozstrzygnąć organ z uwagi na brak wiedzy specjalistycznej w tej dziedzinie.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. po zapoznaniu się z całością materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz zarzutami zawartymi w zażaleniu, postanowieniem dnia 8 września 2017 r. nr UNP: [...] utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.

Na wstępie organ II instancji zaznaczył, że zarówno organ egzekucyjny jak i organ odwoławczy nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. W związku z tym zbadać można jedynie, czy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości obejmuje swoim zakresem wymagane przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji elementy treści, jak również czy zawiera niejasności, pomyłki czy sprzeczności.

Kolejno organ II instancji wyjaśnił, że w omawianej sprawie operat szacunkowy z dnia 28 listopada 2016 r. stanowiący podstawę protokołu oszacowania wartości nieruchomości sporządzonego przez organ egzekucyjny, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę posiadającą specjalne wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości. Czynności dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone w dniu 30 marca 2017 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w M.. O czynnościach został poinformowany zobowiązany.

Odnosząc się zatem do zarzutów dotyczących ww. opisu i oszacowania wartości nieruchomości tj. naruszenia art. 110r § 1 pkt 7 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego oddzielnego szacowania poszczególnych działek oraz dokonania wadliwego wyboru nieruchomości do próbki, podejścia i metody szacowania, Organ rozpatrujący zażalenie stwierdził, że wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.).

Jak wyjaśnił organ II instancji, analiza treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości jednoznacznie wskazuje również, że w pełni odpowiada on wymogom określonym w art. 110 § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Protokół zawiera wszystkie niezbędne elementy, nie uchybia również regulacjom zawartym w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742).

W sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, stanowiącym integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis nieruchomości z podziałem na działki ewidencyjne nr [...], [...], 1376 i [...]. Następnie przy oszacowaniu wartości poszczególnych nieruchomości uwzględniono podział na wartość gruntów i wartość obiektów budowlanych zgodnie z art. 110s § 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Nadto organ nadzoru stwierdził, że ani organ egzekucyjny, ani organ rozpatrujący zażalenie nie ma kompetencji do oceny merytorycznej sposobu i prawidłowości wyboru metody wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Mówiąc inaczej, organ egzekucyjny nie ma kompetencji do oceny merytorycznej dokonanej wyceny, niemniej ma prawo do odniesienia się do stawianych zarzutów, co też uczynił. Stwierdził również, że postępowanie w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie służy do kwestionowania metodologii wyceny przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jak podkreślił organ II instancji, niezależnie od powyższego organ egzekucyjny po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego odniósł się do stanu prawnego i stawianych argumentów zobowiązanego. W tym zakresie wskazano, iż zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Z treści operatu szacunkowego wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonując oszacowania wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze, które zastosował rzeczoznawca majątkowy do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W tabeli na stronie 14 operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy szczegółowo przedstawił wykaz transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej, które stanowiły podstawę do przeprowadzenia porównania. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę 2.737.000 zł, stosując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Jak już wskazano powyżej wyodrębniono wartość gruntów i wartość budynków. Rzeczoznawca majątkowy wartość gruntu oszacował stosując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, uzyskując teoretyczną wartość gruntu tj. przy założeniu że nie jest ona zabudowana. Oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość budynku stanowi tylko pochodną tak oszacowanych wartości tj. stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości gruntowej zabudowanej i wartości rynkowej niezabudowanego gruntu. Na podstawie tak przeprowadzonego procesu wyceny wartość rynkową elementów zagospodarowania oszacował na kwotę 121.000 zł, zaś wartość rynkową działek gruntu oszacował na kwotę 2.616.000 zł.

Rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do złożonych zarzutów nie podzielił stanowiska zobowiązanego i wyjaśnił, że wycena poszczególnych działek dodatkowo w rozbiciu na wartość gruntu i wartość części składowych wynika z art. 110s § 2 i 3 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W operacie szacunkowym zasadnie zatem podano wartość każdej działki osobno oraz całej nieruchomości łącznie tj. 2.737.00 zł, a ewentualna różnica mieści się w granicach błędu oszacowania.

Organ wskazał, że wycena działek nr [...], [...] i w szczególności [...] (tj. o najmniejszych powierzchniach) w oparciu o tę samą bezę transakcji porównawczych wynika właśnie z faktu, że nieruchomości te tworzą z działką nr [...] funkcjonalną całość. Zwrócono również uwagę, że np. działka nr [...] w planie miejscowym przeznaczona jest na cele rolne (RZ), jednak jest w całości utwardzona, ogrodzona razem z pozostałymi i użytkowana jako plac komisu samochodowego. W tym przypadku niezasadne, a wręcz nielogiczne i sprzeczne z definicją wartości rynkowej nieruchomości byłoby szacowanie tej działki w oparciu o transakcje małych działek rolnych. W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy zwrócił uwagę, iż przyjęcie metodologii wskazanej przez zobowiązanego spowodowałoby oszacowanie wartości nieruchomości na niższym poziomie.

Odnosząc się do zarzutu zbyt dużej różnicy pomiędzy ceną jednostkową minimalną, a maksymalną metra kwadratowego działki, rzeczoznawca majątkowy podkreślił, iż taka różnica wynika z charakteru rynku i cech nieruchomości porównawczych. Z żadnego obowiązującego przepisu prawa nie wynika, że różnica pomiędzy ceną maksymalną, a minimalną nie powinna być wyższa od ceny minimalnej.

Organ II instancji wskazał również, że zobowiązany w piśmie stanowiącym zarzuty nie zakwestionował oszacowanej łącznej wartości przedmiotowej nieruchomości, a jedynie sposób dojścia do wyniku końcowego. Dopiero w zażaleniu zobowiązany podniósł już, że kwestionując metodę na podstawie której ustalono wartość nieruchomości kwestionuje przede wszystkim wycenę końcową. Nie wskazuje jednak, czy dokonane oszacowanie nieruchomości jest zbyt niskie czy zbyt wysokie. Z treści pisma wynika natomiast, iż zobowiązany tocząc spór wskazuje na takie okoliczności przy wycenie, które w efekcie spowodowałoby oszacowanie nieruchomości na niższym poziomie, ze szkodą dla zobowiązanego. W ocenie organu II instancji, podejście zobowiązanego jest zatem niezrozumiałe i może wskazywać na chęć toczenia sporu i wydłużania postępowania.

Organ II instancji podzielił również stanowisko organu egzekucyjnego w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ww. nieruchomości. Dokonana analiza nie wykazała uchybień formalnych w świetle § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Reasumując organ II instancji stwierdził, że sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz rozporządzenia Ministra Finansów sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, określającego elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Odpowiadając na wniosek zobowiązanego o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym, organ II instancji wyjaśnił, że niniejsze postępowanie dotyczy formalnej oceny opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a zwrócenie się do organizacji zawodowej byłoby swego rodzaju formą nieuprawnionego wszczęcia postępowania odwoławczego w sprawie merytorycznej wyceny wartości nieruchomości, a tym samym zakwestionowaniem merytorycznym dokonanej wyceny. W niniejszym postępowaniu nie jest to możliwe. Dokonana wycena nie narusza wymogów formalnych i w takim przedmiocie mogła zostać oceniona zarówno przez organ egzekucyjny jak i organ odwoławczy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie J. B. zarzucił naruszenie:

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) w związku z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2017 r. poz. 1201 ze zm.), poprzez uchybienie zasadzie swobodnej oceny dowodów polegające na przeprowadzeniu przez organ oceny prawidłowości przedmiotowego operatu szacunkowego, podczas gdy w istocie organ władny jest dokonać jedynie jego oceny pod względem formalnym oraz w zakresie jego wiarygodności dowodowej, ale nie merytorycznej;

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz art. 152 ust. 2 i ust. 3 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.), polegające na przekroczeniu przez organ granic swobodnej oceny dowodu w postaci przedmiotowego operatu szacunkowego i zaakceptowanie błędnie przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny, oddzielnego szacowania poszczególnych części nieruchomości, doboru materiału porównawczego oraz sposobu wyliczeń zastosowanego przez rzeczoznawcę, podczas gdy istnieją uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a organ nie ma kompetencji i wiedzy specjalistycznej do merytorycznej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego,

- zastosowanie dowolnych kryteriów oceny materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 28 listopada 2016 r. poprzez bezrefleksyjne powtórzenie za rzeczoznawcą majątkowym jego tez, podczas gdy wyjaśnienia jego w istocie nie stanowią merytorycznej odpowiedzi na stawiane zarzuty, a jedynie

stanowią próbę obrony przyjętej przez siebie metody wyceny, faktem jest natomiast, że z dwóch względów, na krytykę zasługuje bezrefleksyjne przyjęcie przez organ za przesądzające, stanowiska rzeczoznawcy co do stawianych jego opinii zarzutów. Po pierwsze organ nie ma wiedzy specjalistycznej, aby ocenić wartość merytoryczną wyjaśnień rzeczoznawcy, nadto uzasadnione są wątpliwości co do obiektywizmu samego biegłego, który w złożonych wyjaśnieniach, niejako staje w swojej obronie,

- bezzasadne i wielokrotne, a w istocie bez istotnego wpływu na sprawę, zarzucanie skarżącemu przez organ, że w sformułowanych zarzutach nie zakwestionował wprost oszacowanej łącznej wartości nieruchomości, ale sposób dojścia do wyniku końcowego, świadczące o kompletnym nie zrozumieniu zagadnienia przez organ. Jasnym jest bowiem że kwestionując metodę na podstawie której ustalono wartość nieruchomości, kwestionuję przede wszystkim wynik końcowy, gdyż przyjęta metoda ma na tenże wynik wpływ immanentny;

- bezzasadne stwierdzenie, że zwrócenie się do organizacji zawodowej byłoby swego rodzaju formą nieuprawnionego wszczęcia postępowania odwoławczego w sprawie merytorycznej wyceny wartości nieruchomości;

- art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 77 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, polegające na niekompletnym zebraniu materiału dowodowego oraz nie przeprowadzeniu na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy, o gospodarce nieruchomościami dowodu z oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, pomimo że istnieją uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości tego operatu, dowód ten ma kluczowy wpływ na wynik sprawy a organ, jak sam przyznał, nie ma kompetencji do merytorycznej oceny operatu;

- art. 80 w zw. art. 84 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na przyjęciu za podstawę orzekania jedynie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 28 listopada 2016 r., nie zwrócenie się o ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, ani też nie powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego, skutkujące nadto naruszeniem art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie dokonaniem merytorycznej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pomimo uzasadnionych podstaw;

- art. 75 § 1, art. 78 § 2 w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, poprzez jego niezastosowanie i nie wydanie stosownego postanowienia o odmowie uwzględnienia żądania skarżącego - wniosku o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego;

- art. 138 § 1 pkt 1 oraz art. 144 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, poprzez wydanie

decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji zamiast uchylenia decyzji i

przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Wskazując na powyższe, skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu l instancji, jako niezgodnych z prawem oraz o zasądzenie kosztów postępowania, według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 119 pkt 3 ustawy dnia z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) dalej – "p.p.s.a.", sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli: przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę, co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W świetle treści wskazanego przepisu oraz przedmiotu zaskarżenia w niniejszej sprawie należy stwierdzić, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie korzystając z dyspozycji art. 119 pkt 3 p.p.s.a. mógł z urzędu rozpoznać przedmiotową sprawę w trybie uproszczonym.

Podstawowa zasada polskiego sądownictwa administracyjnego została określona w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), zgodnie z którym sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zasada, że sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, została również wyartykułowana w art. 3 § 1 p.p.s.a.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W świetle art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd nie ma obowiązku, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Z istoty bowiem kontroli wynika, że zasadność zaskarżonej decyzji (postanowienia) podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Niezwiązanie zarzutami i wnioskami skargi oznacza, że sąd administracyjny bada w pełnym zakresie zgodność z prawem zaskarżonego aktu, czynności, czy bezczynności organu administracji publicznej.

Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji (postanowienia), stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji (postanowienia) z naruszeniem prawa, przewidziane są w art. 145 § 1 p.p.s.a. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd ją oddala - art. 151 p.p.s.a.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonego postanowienia w granicach kompetencji przysługujących sądowi administracyjnemu, na podstawie wyżej wymienionych ustaw, Sąd po rozpoznaniu niniejszej sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym uznał, że skarga nie jest zasadna.

W zgłoszonych zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podtrzymywanych następnie w toku postępowania zażaleniowego oraz w skardze zostały podniesione głównie kwestie odnoszące się do operatu szacunkowego z dnia 28 listopada 2016 r. stanowiącego podstawę przyjętej do protokołu z dnia 30 marca 2017 r. wartości nieruchomości, a wskazujące na jego wadliwość poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę oddzielnego szacowania poszczególnych działek, dokonanie wadliwego wyboru nieruchomości do próbki, podejścia i metody szacowania.

Przystępując do rozstrzygnięcia sporu wskazać należy, że zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm., powoływanej dalej jako "u.p.e.a.") opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia.

W pierwszej kolejności, po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do osoby zobowiązanej (co miało miejsce w niniejszej sprawie), organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm., powoływanej dalej jako "u.g.n.").

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, który zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (art. 156 ust. 1 ustawy w zw. z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM). W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 rozporządzenia RM). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia RM).

W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 3 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Po sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, w drugim stadium, organ egzekucyjny przystępuje do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości (art. 110r § 1 u.p.e.a.).

Jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia, natomiast jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wymienia się wartość prawa użytkowania wieczystego oraz dzień, z upływem którego wygasa użytkowanie wieczyste (§ 2 i 4 Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości – Dz. U. z 2014 r., poz. 742).

W ocenie Sądu w składzie orzekającym w sprawie, wskazane w ww. przepisach wymagania i zasady zostały w pełni zrealizowane w postępowaniu będącym przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie, albowiem przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy wartości rynkowej nieruchomości z dnia 28 listopada 2016 r. oraz sporządzony na jego podstawie przez organ egzekucyjny protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wykazują w sposób jednoznaczny sposób oraz podstawy wyliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany stosować się do przepisów regulujących tryb wyceny w u.g.n. oraz aktach wykonawczych, a także do aktów wydanych przez stowarzyszenie rzeczoznawców, do którego przynależność jest obowiązkowa i które wydaje wiążące wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości, jak także rozstrzyga spory co do merytorycznej zawartości operatów szacunkowych.

W myśl art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. rzeczoznawca dokonuje wyceny wartości rynkowej nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, przy czym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się w podejściu porównawczym, dochodowym lub kosztowym, albo mieszanym, zawierającym elementy podejść poprzednich (152 pkt 2 u.g.n.).

O wyborze metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.), uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. Przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym rzeczoznawca tworzy bazę nieruchomości podobnych, do których porównywana jest nieruchomość szacowana.

Powyżej przedstawione normy zakreślają zakres oceny prawidłowości procedowania przez organy w trakcie toczącego się postępowania egzekucyjnego, najpierw w zakresie przeprowadzonej czynności opisu nieruchomości, a następnie uzyskanego w drodze stosownego operatu szacunkowego oszacowania tejże nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Jak już wcześniej zasygnalizowano nie budzi wątpliwości sposób procedowania przez organ w trakcie dokonywania opisu nieruchomości. O czynności tej zostały zawiadomione strony postępowania, wziął w niej udział rzeczoznawca wykonujący następnie oszacowanie nieruchomości, z czynności tej sporządzono protokół, który zawiera wszelkie elementy, jakie tego typu dokument w myśl powołanych powyżej przepisów zawierać powinien. Ta część postępowania organu nie jest kwestionowana przez skarżącego.

W ocenie Sądu nie są natomiast zasadne zarzuty skarżącego, jakie złożył odnośnie oszacowania nieruchomości w kontekście nieprawidłowej wyceny tej nieruchomości.

Ocieniając prawidłowość postępowania organów administracji (egzekucyjnych) dokonujących rozpatrzenia wniosku skarżącego w zakresie złożonych zarzutów, do oszacowania nieruchomości należy wskazać zakres kontroli, jaki musi być przez organ w tego typu postępowaniu przeprowadzony.

Niewątpliwie organ egzekucyjny musi dokonać oceny prawidłowości postępowania rzeczoznawcy w trakcie wydawanego operatu szacunkowego, w zakresie przepisów regulujących postępowanie egzekucyjne, jak również przepisów regulujących wydawanie operatów szacunkowych, a to u.g.n., aktów wykonawczych wydanych na podstawie art. 159 u.g.n., określających rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Zatem organ administracji musi przede wszystkim dokonać oceny prawidłowości sporządzenia operatu pod kątem wyboru metody wyceny, czy jest ona dopuszczalna w danym przypadku, czy posługując się daną metodą wyceny rzeczoznawca wypełnił wszystkie ustawowe wymogi, jakie są przewidziane przez powyżej wskazane przepisy, uwzględnił całość okoliczności mogących mieć wpływ na wartość oszacowania nieruchomości, czy operat jest kompletny w aspekcie wymagań mu stawianych przez przepisy prawa i czy w końcu przedstawia on proces myślowy, jaki doprowadził rzeczoznawcę do dokonania takiej, a nie innej wyceny. W szczególności, czy wskazuje on podstawy dokonania wyceny, dane jakie do tej wyceny zgromadzono, w jaki sposób zostały one przetworzone i w końcu, dlaczego otrzymano taką a nie inną wartość nieruchomości.

Dokonując oceny operatu szacunkowego z dnia 28 listopada 2016 r. z uwzględnieniem wymienionych wyżej kryteriów organy orzekające w sprawie prawidłowo uznały, że przedmiotowy operat szacunkowy zawiera wszystkie informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, wynikające m. in. z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym zawarty został dokładny opis nieruchomości z podziałem na działki ewidencyjne. Następnie przy oszacowaniu wartości poszczególnych nieruchomości uwzględniono podział na wartości gruntów i wartości obiektów budowlanych zgodnie z art. 110s § 2 u.p.e.a.

Należy jednak podkreślić, że organ egzekucyjny nie powinien wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których co oczywiste organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. też wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11, czy wyrok WSA w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09).

Sąd w tym składzie w pełni podziela także pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, według którego "Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I OSK 446/13).

W złożonych zarzutach podtrzymanych w skardze, skarżący zakwestionował wybór przez rzeczoznawcę majątkowego metody, na podstawie której ustalono wartość nieruchomości. Biegły przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W tabeli na stronie 14 operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy szczegółowo przedstawił wykaz transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej, które stanowiły podstawę do przeprowadzenia porównania. Stosując powyższą metodę wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę 2.737.000 zł.

Natomiast według skarżącego rzeczoznawca do wyliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości powinien przyjąć podejście porównawcze, metodą porównania parami zarzucając, że pomimo znaczących różnić w powierzchni i przeznaczeniu poszczególnych działek oraz w sposobie ich użytkowania wartość każdej z nich określona została na podstawie tej samej próbki transakcji zamieszczonej na stronie 14 operatu.

W opinii Sądu zasadna jest konstatacja organu II instancji, że ani organ egzekucyjny, ani organ nadzoru nie jest uprawniony do oceny merytorycznej sposobu i prawidłowości wyboru metody wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, a postępowanie w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie może służyć do kwestionowania metodologii wyceny przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W tym miejscu należy zauważyć, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 9 maja 2017 r. odniósł się z do zarzutów i uwag, podkreślając, że wycena działek nr [...], [...] i w szczególności [...] (tj. o najmniejszych powierzchniach) w oparciu o tę samą bezę transakcji porównawczych wynika właśnie z faktu, że nieruchomości te tworzą z działką nr [...] funkcjonalną całość. Zwrócono również uwagę, że np. działka nr [...] w planie miejscowym przeznaczona jest na cele rolne (RZ), jednak jest w całości utwardzona, ogrodzona razem z pozostałymi i użytkowana jako plac komisu samochodowego. W tym przypadku niezasadne, a wręcz nielogiczne i sprzeczne z definicją wartości rynkowej nieruchomości byłoby szacowanie tej działki w oparciu o transakcje małych działek rolnych.

Odnosząc się do zarzutu zbyt dużej różnicy pomiędzy ceną jednostkową minimalną, a maksymalną metra kwadratowego działki, rzeczoznawca majątkowy podkreślił, iż taka różnica wynika z charakteru rynku i cech nieruchomości porównawczych. Z żadnego obowiązującego przepisu prawa nie wynika, że różnica pomiędzy ceną maksymalną, a minimalną nie powinna być wyższa od ceny minimalnej.

W ocenie Sądu organy zasadnie opierając się na logicznych i spójnych wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego odrzuciły w tym zakresie zarzuty skarżącego.

Według Sądu brak było podstaw także do zakwestionowania wyjaśnień rzeczoznawcy w kwestii oddzielnego szacowania poszczególnych działek. W operacie szacunkowym podano wartość każdej działki osobno oraz całej nieruchomości łącznie. Brak jest przesłanek, aby podważyć twierdzenie rzeczoznawcy, że oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości daje wynik w oparciu o przyjętą bazę i w odniesieniu do całej nieruchomości daje wynik na takim samym poziomie tj. 2.737.000 zł, a ewentualna różnica mieści się w granicach błędu oszacowania i wynika z przyjętej metodyki oszacowania, a wynik byłby w minimalnym stopniu niższy.

W tym miejscu należy zauważyć, że skarżący tocząc spór z organami i kwestionując przyjętą metodę wyceny, na żadnym etapie postępowania administracyjnego nie sformułował jednoznacznego zarzutu, co do przyjętej wartości przedmiotowej nieruchomości. Również zarzuty i argumenty podniesione w skardze nie dają jasnej odpowiedzi w kwestii, czy według skarżącego przyjęta w operacie, a następnie w protokole opisu i oszacowania nieruchomości, wartość nieruchomości jest zbyt niska, czy może zbyt wysoka. Jest to istotne zagadnienie, szczególnie w kontekście wypowiedzi rzeczoznawcy majątkowego, że ewentualne zastosowanie zaproponowanych przez skarżącego rozwiązań m. in. co do metody wyceny mogłoby doprowadzić do oszacowania nieruchomości na niższym poziomie od przyjętej (skarżący nie odniósł się do powyższego stanowiska). Takie podejście może być uznane jako niezrozumiałe i nie można czynić organowi II instancji zarzutu, że na te okoliczności zwrócił uwagę.

Skarżący bardzo mocno akcentował zarówno w toku postępowania administracyjnego jak również w skardze, formułując w tym zakresie zarzut naruszenia szeregu przepisów postępowania, że w niniejszej sprawie organ powinien zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 28 listopada 2016 r.

Na mocy art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Zatem jak z powyższego wynika u.g.n. przewiduje, że w zakresie merytorycznym operat szacunkowy może być kwestionowany przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców. Jest ona uprawniona do wydania oceny negatywnej operatu, który w takim przypadku traci charakter opinii o wartości nieruchomości (art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.). Jest to jedyny sposób, (poza postępowaniem przed sądem powszechnym), do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jednakże nie oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, to na organie z urzędu ciąży obowiązek wystąpienia o ocenę w trybie art. 157 u.g.n. Organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to winna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, bądź chociażby przedłożyć kontrwycenę nieruchomości sporządzoną na własne zlecenie, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności.

Jak już wcześniej podnoszono, zarzuty skarżącego w kwestii przyjętej metody wyceny nie mogły podlegać ocenie organu. Dotyczyły on bowiem zagadnienia prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie np. prawidłowości zgromadzonej bazy nieruchomości porównywanych, a więc tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ pozbawione byłoby merytorycznej podstawy. Z analizy treści skargi wynika, że takie stanowisko prezentuje również skarżący. Niemniej jednak skarżący przyznał sobie prawo do kontestowania przedmiotowego operatu w jego merytorycznej warstwie, wskazując np. jaką metodę rzeczoznawca powinien zastosować (podejście porównawcze, metodą porównania parami). Skoro skarżący zakwestionował operat szacunkowy z dnia 28 listopada 2016 r. w tym zakresie (merytorycznym), to skarżący powinien wystąpić w trybie art. 157 u.g.n. o ocenę prawidłowości operatu.

Sąd nie podziela zarzutu skargi, że organ II instancji w zaskarżonym postanowieniu przekroczył granicę swobodnej oceny dowodu w postaci przedmiotowego operatu szacunkowego naruszając art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Organ dokonał pełnej kontroli przedmiotowego operatu, ale jedynie w takim zakresie, w jakim posiadał do tego kompetencje, a taki sposób procedowania nie narusza prawa.

Z tych względów - nie znajdując uzasadnionych zarzutów naruszenia prawa procesowego – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę w myśl art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.).