Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2074/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-03-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 154 i art 156
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Skiba, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska, sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.), Protokolant referent Agata Szczepanik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2022 r. sprawy ze skargi H. K. i K. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1989, dalej jako ugn) w związku z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz.U. z 2020r. poz. 1363., dalej jako specustawa) Wojewoda [...] (dalej jako organ) utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 2021 r. o ustaleniu na rzecz H. i K. małż. K. (dalej jako skarżący) odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej w obr. [...], gm. L., stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. [...] ha w łącznej kwocie [...] zł (słownie: [...] złotych) i o odmowie powiększenia wysokości ww odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości (...).

Decyzja odszkodowawcza zapadła po tym jak Starosta [...] wydał decyzję nr [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej (...). Stosownie do art. 12 ust. 4 specustawy wyżej opisana nieruchomość skarżących stała się z mocy prawa własnością Gminy [...] za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 ww. specustawy, przy czym zgodnie z art. 4 ust. 5 ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, zastosowano przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak podał organ wg art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Organ podał, że stosownie do art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, wycena na łączną kwotę [...] zł została oparta o transakcje działkami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, ponieważ działka ewid. nr [...], obr. [...], gm. L. na dzień wydania decyzji zrid w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod drogę publiczną. Organ przywołał przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej jako rozporządzenie) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn oraz standardy zawodowe (art. 175 ust. 1 ugn). Wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Stosownie do § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (...). Wskazując na ww przepisy organ podał, że operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2020 roku został sporządzony w sposób zgodny z prawem i został uznany za wiarygodny dowód w sprawie, przy czym zbadano też kwestię aktualności operatu.

Odnośnie do kwestii niepowiększenia odszkodowania o 5% na podstawie art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy, organ podał, że gmina L. poinformowała, iż nie posiada żadnego dokumentu dotyczącego wydania ww. nieruchomości przez K. i H. małż. K. Jak podał organ, decyzja nr [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. zatwierdzająca projekt budowlany i zezwalająca na realizację inwestycji drogowej (...) stała się ostateczna [...].02.2014 r., i zawierała pouczenie o treści przepisu art. 18 ust. 1e specustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu powiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości może nastąpić w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydał tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. A zatem, jak wyjaśnił organ, jedynymi przesłankami do powiększenia odszkodowania o 5% są: wydanie nieruchomości oraz zachowanie 30-dniowego terminu dla dokonania tej czynności. Wg organu konieczna jest aktywna postawa byłego właściciela tej nieruchomości (w tym zakresie organ przywołał wyrok NSA z 10 kwietnia 2019 r. sygn. akt IOSK 2027/18 i wyrok WSA z 8 lipca 2020 r. sygn. akt IV SA/Wa 1788/19 a także inne orzecznictwo i ustosunkował się do rozbieżności). Zaznaczył, że do Urzędu Gminy L. nie wpłynęło oświadczenie K. i H. małż. K. w sprawie wydania nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...], a [...].06.2014 r. został spisany protokół wprowadzenia na roboty drogowe związane z rozbudową ul. [...] w S., a więc po 30 dniach od dnia, w którym decyzja zrid stała się ostateczna.

W skardze na ww decyzję zarzucono organowi naruszenie:

I. przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

art. 7 i art. 8 § 1 kpa poprzez nierozpatrzenie sprawy przez Wojewodę [...] w sposób wszechstronny i wyczerpujący oraz budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej poprzez:

niezbadanie faktu pominięcia przez Starostę [...] dowodu w postaci pisma z dnia [...] sierpnia 2020 r. wniesionego przez skarżących do organu I instancji za pośrednictwem epuap, w którym strony zakwestionowały prawidłowość sporządzenia tego "Operatu zamiennego" i nieodniesienie się do tej okoliczności w zaskarżonej decyzji,

pominięcie dowodu w postaci pisma z dnia [...] maja 2021 r. oraz operatu z dnia [...] kwietnia 2021 r. określającego aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania wniesionego przez skarżących do organu II instancji za pośrednictwem epuap, a w konsekwencji naruszenie § 63 ust. 1 kpa poprzez nierozpoznanie podań wnoszonych przy pomocy środków komunikacji elektronicznej, w tym przez elektroniczną skrzynkę podawczą;

art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez niepełne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy na skutek nierozpatrzenia całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, co doprowadziło do błędnego przyjęcia, iż decyzja Starosty [...] została wydana w sposób prawidłowy i utrzymanie jej w mocy na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, w szczególności poprzez:

niezbadanie faktu pominięcia przez Starostę [...] dowodu w postaci pisma [...] sierpnia 2020 r. wniesionego przez skarżących do organu I instancji za pośrednictwem epuap, w którym strony zakwestionowały prawidłowość sporządzenia tego operatu zamiennego z dnia [...] czerwca 2021 r. i nieodniesienie się do tej okoliczności w zaskarżonej decyzji,

pominięcie dowodu w postaci pisma z dnia [...] sierpnia 2020 r. wniesionego przez skarżących do organu I instancji za pośrednictwem epuap, w którym strony zakwestionowały prawidłowość sporządzenia tego operatu zamiennego z dnia [...] czerwca 2021 r., które pominięte zostało przez Starostę [...],

pominięcie dowodu w postaci pisma z dnia [...] maja 2021 r. oraz operatu z dnia [...] kwietnia 2021 r. określającego aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania wniesionego przez skarżących do organu II instancji za pośrednictwem epuap, a w konsekwencji naruszenie § 63 ust. 1 kpa poprzez nierozpoznanie podań wnoszonych środków komunikacji elektronicznej, w tym przez elektroniczną skrzynkę podawczą oraz naruszenie art. 75 § 1 kpa i art. 78 § 1 kpa poprzez nieuwzględnienie żądania skarżących dotyczącego przeprowadzenia dowodu, który przyczyniłby się do wyjaśnienia sprawy,

art. 80 kpa poprzez uznanie, że operat zamienny z dnia [...] czerwca 2020 r. został sporządzony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami i stanowi wiarygodny dowód w sprawie pomimo sporządzenia go z naruszeniem przepisów prawa materialnego (...);

art. 107 § 3 kpa poprzez:

nieodniesienie się w uzasadnieniu do zarzutów odwołania z dnia [...] lutego 2021 r., w szczególności dotyczących nieprawdziwego stwierdzenia dotyczącego niekwestionowania przez skarżących operatu zamiennego z dnia [...] czerwca 2020 r. podczas gdy w piśmie z dnia [...] sierpnia 2020 r. skarżący wnieśli do organu I instancji za pośrednictwem platformy epuap, pismo w którym zakwestionowali prawidłowość sporządzenia operatu zamiennego,

niewyjaśnienie przyczyn pominięcia dowodu w postaci pisma z dnia pisma z dnia [...] maja 2021 r. oraz operatu z dnia [...] kwietnia 2021 r. określającego aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania wniesionego przez skarżących do organu II instancji za pośrednictwem platformy epuap,

brak odniesienia się do zarzutów odwołania dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu zamiennego,

dokonanie ogólnikowej i jedynie pozornej oceny prawidłowości sporządzenia operatu zamiennego z dnia [...] czerwca 2020 r.,

brak odniesienia się do wyjaśnień biegłego zawartych w piśmie z dnia [...] maja 2021 r. w stosunku do zarzutów Wojewody zawartych w piśmie z dnia [...] kwietnia 2021 r. i ograniczenie się jedynie do stwierdzenia, że są one wystarczające,

brak wyjaśnienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia i wskazanie jedynie numerów przepisów z tytułami aktów prawnych;

art. 110 kpa w zw. z art. 156 ust. 3 ugn poprzez wydanie decyzji z dnia [...] czerwca 2021 r., która wywołała skutki prawne już po utracie aktualności operatu zamiennego z dnia [...] czerwca 2020 r., to jest z chwilą wprowadzenia jej do obrotu prawnego w drodze doręczenia oraz pomimo zaistnienia istotnych zmian czynników, o których mowa w art. 154 ugn tj. danych o cenach nieruchomości podobnych;

art. 75 § 1 kpa w zw. z art. 156 ust. 4 ugn i art. 75 § 1 kpa w zw. z art. 154 ugn poprzez wykorzystanie jako dowód w sprawie operatu zamiennego pomimo zmian danych o cenach nieruchomości podobnych do jakich w okresie od sporządzenia tego operatu a dniem wydania decyzji organu II instancji;

art. 7 i art. 80 kpa w zw. z art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i uznanie, iż datą przejęcia nieruchomości przez Gminę L. był dzień [...] czerwca 2014 r., w którym spisano z wykonawcą protokół wprowadzenia na roboty drogowe, pomimo iż wprowadzenie to mogło nastąpić jedynie po wcześniejszym przejęciu tej nieruchomości przez Gminę L. oraz pomimo braku jakichkolwiek przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora już w dniu [...] lutego 2014 r. to jest dniu uzyskania przez decyzję z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] ostateczności;

art. 10 i art. 8 § 1 kpa poprzez zapewnienie czynnego udziału w każdym stadium postępowania jedynie Staroście [...], z naruszeniem zasady równego traktowania i uniemożliwienie skarżącym czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz niezawiadomienie skarżących, przed wydaniem decyzji, o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych nowych dowodów i materiałów w sprawie, w szczególności odpowiedzi biegłego rzeczoznawcy na pismo Wojewody [...] zawierające zarzuty co do sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2020 r.;

art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez jego wadliwe zastosowanie i błędne utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji, pomimo jej wadliwości.

II. Naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

art. 156 ust. 3 i art. 154 ugn poprzez ich błędne zastosowanie i uznanie, iż upływ prawie 12 miesięcy (bez jednego dnia) od sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2020 r. pozwala na wykorzystanie tego operatu dla celu, dla którego został sporządzony, pomimo powszechnie znanych zmian na rynku nieruchomości w okresie od sporządzenia operatu do dnia wydania decyzji;

naruszenie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że operat z dnia [...] czerwca 2014 r. został sporządzony prawidłowo pomimo, iż określona w nim wartość nieruchomości nie odpowiada jej wartości rynkowej;

§ 36 ust. 2 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że do określenia wartości rynkowej wystarczające są jedynie dane z rynku lokalnego i pominięcie danych z rynku regionalnego nieruchomości objętej decyzją;

§ 36 ust. 4 zdanie pierwsze rozporządzenia in fine poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że operat zamienny z dnia [...] czerwca 2020 r. został sporządzony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami i stanowi wiarygodny dowód w sprawie, pomimo wypaczenia wyniku wyceny z uwagi na to, iż stroną kupującą transakcji nabycia nieruchomości przyjętych do porównania był Skarb Państwa i jednostka samorządu terytorialnego oraz wyłączenie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych przeznaczonych pod drogi wewnętrzne;

§ 4 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy w operacie zamiennym z dnia [...] czerwca 2020 r. odrzucono część nieruchomości, których nie znane były warunki zawarcia transakcji oraz ich cechy, a operat zamienny został sporządzony w oparciu o porównanie z nieruchomościami niemającymi cech nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, których nieznane były warunki zawarcia transakcji;

art. 153 ust. 1 ugn w zw. z art. 80 kpa poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że operat zamienny z dnia [...] czerwca 2020 r. został sporządzony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami i stanowi wiarygodny dowód w sprawie, pomimo iż zgodnie z tym przepisem w podejściu porównawczym uwzględnia się zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych wskutek upływu czasu, a rzeczoznawca w operacie zamiennym w żaden sposób nie dokonał analizy trendu czasowego, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że "zebrane dane pozwalają stwierdzić, że ceny transakcyjne działek przeznaczonych pod drogi pozostają na tym samym poziomie w roku 2020 i w latach poprzedzających", bez wskazania nawet o jakich latach poprzedzających rzeczoznawca pisze;

art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy drogowej:

poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż bierne zachowanie inwestora i nieprzejęcie wywłaszczonej nieruchomości w posiadanie, pomimo braku jakichkolwiek przeszkód w objęciu przez niego nieruchomości w posiadanie, potwierdza niewydanie przez dotychczasowego właściciela nieruchomości w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna;

poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że datą przejęcia nieruchomości w posiadanie przez Gminę L. był dzień spisania z wykonawcą protokołu wprowadzenia na roboty drogowe, podczas gdy wprowadzenie to mogło nastąpić jedynie po przejęciu przez Gminę L. posiadania nieruchomości.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2021 r. znak: [...] w całości i decyzji Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 2021 r.

Dodatkowo, na podstawie art. 160 § 3 ppsa skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów w postaci:

pisma skarżących z dnia [...] maja 2021 r. wraz z operatem z dnia [...] kwietnia 2021 r. oraz urzędowym poświadczeniem przedłożenia - na okoliczność przedłożenia tego pisma i operatu Wojewodzie [...],

pisma skarżących z dnia [...] sierpnia 2020 r. wraz z urzędowym poświadczeniem przedłożenia - na okoliczność przedłożenia tego pisma i operatu Wojewodzie [...].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Sąd zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zasady sporządzania operatu szacunkowego określone są w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej jako rozporządzenie). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne reguluje § 36 rozporządzenia. Przepis ten - jak podkreśla się w orzecznictwie - jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i ma w tym względzie charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości (por. wyrok NSA z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15, Lex nr 2299212, wyrok NSA z 20 września 2019 r. I OSK 538/19, LEX nr 2769295), a w tym do art. 134 ugn.

Jeśli chodzi o zasady wyceny, to w kontrolowanej sprawie zastosowanie znajduje § 36 ust. 4 rozporządzenia. Stanowi on, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji zrid była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod inwestycję drogową, punktem wyjścia jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepis ten, jak również pozostałe przepisy prawa materialnego zostały przywołane i przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, stąd całkowicie chybione są zarzuty co do tego, że organ nie podał podstawy prawnej zaskarżonej decyzji.

Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji zrid była przeznaczona w planie pod inwestycję drogową, punktem wyjścia jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Wg orzecznictwa, szacując wartość nieruchomości drogowej, rzeczoznawca powinien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, a w ich braku - także z rynku regionalnego, tj. wojewódzkiego (por. wyrok NSA z 26 lutego 2020 r., I OSK 216/20, LEX nr 2804058). Jeżeli jednak istnieją pochodzące z rynku lokalnego transakcje dotyczące nieruchomości "drogowych" to rozszerzanie badanego rynku o rynek regionalny – nie jest konieczne. Nie są zatem zasadne zarzuty skargi wskazujące na zawężenie badanych transakcji do rynku lokalnego, skoro są one (jako najbliższe gdy chodzi o położenie) najbardziej miarodajne dla wyceny. Nie ma więc podstaw by twierdzić, że doszło do naruszenia § 36 ust. 2 rozporządzenia.

Nie budzi wątpliwości, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 4 kpa. Opinia, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać zweryfikowana przez organ i oceniona, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 kpa zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Przy respektowaniu wymagających wiedzy specjalistycznej wniosków wyprowadzonych w opinii przez biegłego, organ powinien przede wszystkim skonfrontować opinię z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa (co do przyjętego podejścia, metody szacowania oraz wymaganych elementów operatu), a ponadto dokonać jej oceny pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków. Tego rodzaju oceny operatu, sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego prowadzonego w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją, organy obu instancji dokonały, odnosząc się do zarzutów i powołując się na szczegółowe wyjaśnienia rzeczoznawcy. Przede wszystkim nie był to pierwszy operat w sprawie, lecz drugi, sporządzony w związku z zarzutami już uprzednio stawianymi przez skarżących. Organ I instancji zlecił sporządzenie operatu "zamiennego" i następnie odniósł się do zarzutów formułowanych przez strony, rzeczoznawca również precyzyjnie i obrazowo odniósł się do zarzutów.

W uzasadnieniu decyzji odniesiono się także do kwestii aktualności operatu. Nie jest więc zasadny zarzut naruszenia art. 156 ust. 3 ugn. Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn. Wg art. 156 ust. 4 ugn, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym, po czym operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach. Uwzględniając powyższą regulację, nie można zarzucić organowi, że naruszył prawo. Strona skarżąca, poza chybionym, a przy tym jedynie formalnym zarzutem (dotyczącym daty operatu) nie wykazała przy tym, że będący podstawą decyzji odszkodowawczej operat szacunkowy jest nieadekwatny do przedmiotu wyceny, bądź też że nastąpiła zmiana cen uzasadniająca sporządzenie nowego operatu. Nie ma więc podstaw by twierdzić, że organ oparł decyzję drugoinstancyjną na nieaktualnym operacie szacunkowym. Nie stanowi w szczególności uzasadnienia dla sporządzenia nowego operatu twierdzenie skarżących o powszechnie znanym wzroście cen nieruchomości. W sprawie mamy do czynienia z transakcjami dotyczącymi specyficznego rynku obrazującego obrót nieruchomościami przeznaczonymi w akcie planistycznym pod drogę publiczną. Drogi publiczne stanowią szczególny przedmiot obrotu, przede wszystkim są to tzw. res extra commercium, i z uwagi na kwestie właścicielskie, stronami tego typu transakcji mogą być jedynie Skarb Państwa – przy grogach krajowych, bądź powiat, gmina albo województwo – przy drogach stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Niezrozumiały wobec tego jest zarzut skargi wskazujący na to, że rzeczoznawca jako transakcje porównawcze przyjął te, w których nabywcami były podmioty publicznoprawne. Jest to chybiony zarzut, gdyż tylko takie transakcje, i tylko przy tych podmiotach publicznoprawnych jako nabywcach ww gruntów, mogą być brane pod uwagę. Gdy zaś chodzi o obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne, to w sprawie zarówno rzeczoznawca jak i organ jednoznacznie podnieśli, że ww katalog transakcji nie został zastosowany jako posiadający zdecydowanie niższe ceny transakcyjne niż te, które zostały przyjęte do wyceny. Organ wyjaśnił, że nie uwzględniono jako porównawczych transakcji działkami przeznaczonymi po drogi wewnętrzne ze względów metodologicznych, gdyż ceny działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne są znacznie niższe od cen działek przeznaczonych pod drogi publiczne. Strona skarżąca nie przedstawiła przy tym żadnego kontrargumentu wskazującego na to, że transakcje nieruchomościami drogowymi z rynku stricte prywatnego wskazują na wyższe ceny kupna-sprzedaży. To samo dotyczy trendu czasowego. Zarzuty w tym zakresie są gołosłowne. Wydanie decyzji w ostatnich dniach formalnej aktualności operatu szacunkowego nie narusza prawa, skoro nie przedstawiono miarodajnych rzeczowych argumentów za zaistnieniem zmiany. Kwestie te organ rzeczowo wyłożył w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, i sąd przyjmuje je jak własne. Podobnie, nie ma podstaw do twierdzenia, że operat z dnia [...] czerwca 2014 r. nie został sporządzony prawidłowo gdyż "określona w nim wartość nieruchomości nie odpowiada jej wartości rynkowej". Nie można wobec tego przyjąć, że organ naruszył § 36 ust. 1 bądź ust. 4 zdanie pierwsze rozporządzenia albo art. 153 ust. 1 ugn w zw. z art. 80 kpa.

Rację ma jednak strona skarżąca podnosząc, że organ nie odniósł się do kontroperatu złożonego na etapie postępowania odwoławczego. Powyższe nie miało jednak wpływu na wynik sprawy. Sąd dopuścił dowód z dokumentów dołączonych do skargi celem zweryfikowania zasadności zarzutów w tym zakresie. Zostały one potwierdzone, jednak stwierdzone uchybienia proceduralne nie miały wpływu na wynik sprawy. Organ pominął milczeniem kwestie ww operatu. Jeśli jednak odnieść się do zarzutów skargi i bazowania skarżących na wycenie zawartej w ww kontroperacie, to zasadnicza różnica stanowisk i finalnej wartości nieruchomości, sprowadza się do sposobu dokonania wyceny gruntu przeznaczonego w palnie miejscowym pod drogę publiczną. Organ wycenił sporną nieruchomość porównując transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczanych w aktach planistycznych pod drogi publiczne, tymczasem skarżący domagają się dokonania wyceny nieruchomości - wg cen niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod usługi i budownictwo mieszkaniowe, co jest nieadekwatne do istoty sprawy. W świetle obowiązujących przepisów (w szczególności w świetle przywołanego już kilkakrotnie § 36 ust. 4 rozporządzenia) narracja skarżących i posiłkowanie się operatem z [...] kwietnia 2021 r. nie opartym o transakcje dotyczące gruntów o przeznaczeniu drogowym - pozostaje nieuprawnione. W konsekwencji upadają zarzuty skargi dotyczące wadliwości operatu "zamiennego", gdyż nie zostały poparte jakimkolwiek rzeczowym dowodem. Za dowód taki nie może być uznany kontroperat wyceniający ww działkę sprzecznie z obowiązującymi przepisami. Bez wpływu na wynik sprawy pozostają zatem dołączone do skargi pisma skarżących – związane z ww kontroperatem z [...] kwietnia 2021 r.

W konsekwencji, wg Sądu, organ zasadnie uznał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest wiarygodnym dowodem o wartości spornej nieruchomości. Rzeczoznawca zastosował właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny, wycena jest przy tym uzasadniona, a przyjęte w operacie daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Rzeczoznawca odniósł się także do zarzutów postawionych operatowi, i jego wyjaśnienia pozostają spójne i rzeczowe. Przedstawiona w operacie analiza i charakterystyka rynku nieruchomości odzwierciedla istniejące na nim ceny. Ponadto biegły poinformował, iż dobór transakcji przyjętych do porównania wynika ze znajomości rynku lokalnego powiatu [...]. Nieuwzględnione w wycenie działki w mieście P. i w J. leżą w obszarze, który charakteryzuje się znacznie wyższymi cenami transakcyjnymi niż w miejscowości S.

Za niezasadny Sąd uznał także zarzut naruszenia art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy. Przepis ten stanowi, że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Wg orzecznictwa pojęcie "wydania" nieruchomości oznacza takie postępowanie po stronie dotychczasowego właściciela, które nie pozostawia wątpliwości, że w sposób świadomy wyzbywa się władztwa nad nieruchomością. Może to przejawiać się aktywnym działaniem na rzecz przekazania inwestorowi nieruchomości, takim jak złożenie stosownego oświadczenia woli czy też podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, bądź mieć charakter dorozumiany, czego przykładem będzie tolerowanie faktycznego wkroczenia inwestora na teren nieruchomości i rozpoczęcie przez niego prac budowlanych. Istotne jest, aby właściciel w sposób jednoznaczny uzewnętrznił wolę wydania nieruchomości inwestorowi (por. wyrok WSA z dnia 15 kwietnia 2021 r. II SA/Kr 118/21, LEX nr 3184626). Ponieważ w tej sprawie nie ma wątpliwości co do tego, że właściciele w żaden sposób nie uzewnętrznili swojej woli wydania ww gruntu w określonym ustawa terminie, to organ nie naruszył prawa nie powiększając kwoty odszkodowania o ww "bonus" w postaci 5% jego wartości.

Sąd nie dopatrzył się też naruszenia art. 75 § 1 kpa w zw. z art. 156 ust. 4 ugn i art. 75 § 1 kpa w zw. z art. 154 ugn – gdyż, jak już wielokrotnie wskazano, skarżący nie wykazali, że doszło do zmian danych o cenach nieruchomości podobnych w okresie od sporządzenia operatu a dniem wydania decyzji organu II instancji. W ocenie Sądu nie naruszono też ani art. 7, ani art. 80 kpa, nie wykazano także, że ewentualne naruszenie art. 10 kpa miało jakikolwiek wpływ na wynik sprawy, a zatem czego przez to skarżący nie dokonali - z negatywnym skutkiem dla wyniku postępowania. Drobne uchybienia gdy chodzi o oczekiwania strony skarżącej do odnoszenia się przez organ w uzasadnieniu do każdej kwestii i każdego zdania zawartego w operacie zamiennym czy wyjaśnieniach rzeczoznawcy nie miały żadnego wpływu na wynik sprawy. Naruszenie art. 107 § 3 kpa polegało jedynie na pominięciu kwestii kontroperatu, ale z uwagi na jego wadliwą zawartość – uchybienie to nie mogło skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. Ekonomia procesowa kontrolowanej sprawy, trwającej od kilku lat, nie uzasadnia uchylenia zaskarżonej decyzji – w celu odniesienia się do nieprawidłowo sporządzonego kontroperatu z [...] kwietnia 2021r.

W ocenie Sadu nie doszło też do naruszenia pozostałych przepisów wymienionych w skardze, w tym art. 138 § 1kpa czy art. 10 i art. 8 § 1 kpa. Skarżący nie wskazali, jaki wpływ na wynik sprawy miały ewentualne uchybienia w zakresie naruszenia prawa strony do czynnego udziału w postepowaniu, ani w jaki sposób organ utrudniał ww prawo. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowane jest stanowisko, wedle którego dla przyjęcia naruszenia przez organ zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu (art. 10 kpa), konieczne jest wykazanie przez stronę, jakiej konkretnie czynności procesowej nie mogła ona dokonać, jakiego dowodu w sprawie nie mogła przedstawić i jaki wpływ na wynik sprawy mogło mieć to naruszenie. Innymi słowy, dopiero wykazanie przez stronę, że naruszenie przez organ wspomnianej zasady uniemożliwiło jej podjęcie konkretnie określonej czynności procesowej (najczęściej w sferze postępowania dowodowego), a także wykazanie, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, daje podstawy do przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 10 kpa (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 21 lipca 2010 r., sygn. II OSK 881/10, Lex nr 746920 oraz z dnia 12 października 2010 r. sygn. II OSK 1279/09, Lex nr 746442). Takiego zaś wpływu na wynik tej sprawy skarżący nie wykazali.

Z tych względów skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ppsa.