Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1602/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-02-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 17, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 151 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 79 par. 2, art. 84 par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (spr.) Sędziowie: WSA Gabriela Nowak WSA Magdalena Durzyńska Protokolant starszy referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lutego 2015 r. sprawy ze skargi G. J. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2014 r., nr [...], po rozpoznaniu odwołania G. J. (dalej: "skarżący") od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2013r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gminie S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] odcinek [...], zadanie nr 4: odcinek od węzła "[...]" do węzła "[...]" wraz z włączeniem do drogi [...] - [...]. Zadanie 4.1: odcinek węzeł "[...]" bez węzła do km [...] oraz o przyznaniu tak ustalonego odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości [...] zł oraz na rzecz Banku [...] z siedzibą w W. w wysokości [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na działce nr [...], a także o powiększeniu odszkodowania ustalonego na rzecz skarżącego o 5% wartości nieruchomości, czyli o kwotę [...] zł - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Zaskarżona decyzja wydania została w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Nieruchomość położona w obrębie w obrębie [...], gminie S., oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2011 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] odcinek [...], zadnie nr 4: odcinek od węzła "[...]" do węzła "[...]" wraz z włączeniem do drogi [...] - [...], zadanie nr 4.1: odcinek węzeł "[...]" bez węzła.

Wojewoda [...] decyzją z dnia. [...] marca 2013r., orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości [...] zł oraz na rzecz Banku [...] z siedzibą w W. w wysokości [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na działce nr [...], a także o powiększeniu odszkodowania ustalonego na rzecz skarżącego o 5% wartości nieruchomości, czyli o kwotę [...] zł.

Od powyższej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2013r. odwołanie wniósł skarżący, zarzucając organowi I instancji, naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013r. poz. 687) oraz art. 6, 7, 8, 77, 80 i 107 § 3 kpa. Ponadto strona zakwestionowała ustalenia stanu faktycznego szacowanej nieruchomości, twierdząc, iż nieruchomość w 55% była przeznaczona pod usługi, a 25% powierzchni tej działki było przeznaczone pod zabudowę siedliskowo - zagrodową i przypisanie jej zaniżonych stanów cech rynkowych w porównaniu z nieruchomościami przyjętymi do porównań.

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2014 roku utrzymał zakwestionowana decyzję Wojewody [...] w mocy.

W uzasadnieniu decyzji Minister przedstawił szczegółową analizę znajdujących zastosowanie w sprawach o odszkodowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jak też przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Organ podniósł, że z załączonego do akt sprawy odpisu księgi wieczystej nr [...], iż działka numerze [...] stanowiła własność skarżącego. Ponadto w Dziale IV ww. księgi wieczystej nieruchomość obciążona jest na rzecz wierzyciela hipotecznego - Banku [...] z siedzibą w W., hipoteką umowną kaucyjną w kwocie [...] zł z tytułu udzielonego kredytu i odsetek. W piśmie z dnia 28 grudnia 2012 r. Bank [...] poinformował organ wojewódzki, iż przedmiotowa nieruchomość na dzień [...] grudnia 2012r. była obciążona hipoteką umowną kaucyjną ujawnioną w KW Nr [...] na łączną kwotę [...] z tytułu kapitału kredytu oraz [...] zł z tytułu bieżących odsetek. Organ wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...], gminie S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 24 lipca 2012 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego [...], zaktualizowany w dniu 12 września 2013 r. Biegły ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w głębi obszaru na południe od ul. [...], w oddaleniu od niej ponad [...] m. Odległość ok. 8 km od ścisłego centrum L. i poniżej 3 km od ścisłego centrum S. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo (dominujące) oraz nieco dalej luźna zabudowa mieszkaniowa zagrodowa. W niedalekim otoczeniu również tereny usługowe. Dostępność do obiektów usługowo - handlowych przeciętna. Autor operatu szacunkowego wskazał, iż w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta S., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2003r., zmienionym uchwałą Rady Miasta S. Nr [...] z dnia [...] maja 2009r., przeznaczona została w większości pod drogę ekspresową [...] (na obszarze wrysowanego w plan miejscowy węzła). Wskazanie przeznaczenia terenów otaczających - obszar wrysowanego w plan miejscowy węzła drogi ekspresowej [...], tereny usług (U). Wskazanie sposobu użytkowania nieruchomości - rolne. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Określił wartość rynkową gruntu analizując transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, położonymi w terenach zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę usługową lub mieszkalno - zagrodową w gminach [...],[...] i północno - wschodnich obrębach obrzeżnych [...]. Ostatecznie wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy oszacował na kwotę [...] zł.

Zdaniem Ministra procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości drogowej ustalane zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z pominięciem wskazań decyzji lokalizacyjnej. W myśl aktualnie obowiązujących przepisów należy więc w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy będzie dobór nieruchomości porównawczych. W niniejszej sprawie biegły ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość w większości przeznaczona była zgodnie z planem miejscowym pod drogę. Do porównań przyjęte zostały transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi publiczne, położonymi w terenach zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę usługową lub mieszkalno - zagrodową. Powyższe powoduje, iż powołany operat szacunkowy sporządzony został w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Brak jest zatem podstaw do stwierdzenia, że wartość nieruchomości została określona nieprawidłowo.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutów podniesionych przez skarżącego w odwołaniu organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy na rozprawach przeprowadzonych przez Wojewodę [...] w dniu 10 stycznia 2013r. oraz w dniu 20 marca 2013r., a także w pismach w toku postępowania ustosunkował się do kwestii podnoszonych w odwołaniu. Biegły wyjaśnił, iż szacowana nieruchomość jest najbardziej zbliżona swoimi cechami do nieruchomości o cenie minimalnej. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości "większość" należy rozumieć jako przeważającą powierzchnię nieruchomości. Wyjaśnił także, iż obowiązujące przepisy prawa nie przewidują odrębnej wyceny poszczególnych fragmentów jednej działki ewidencyjnej. Nieruchomość wyceniana została zatem potraktowana jako całość. Ze względu na przeznaczenie drogowe (przeważające) tożsame z celem wywłaszczenia, stosownie do art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjęto aktualny sposób użytkowania nieruchomości. Ponadto biegły stwierdził, iż ceny transakcyjne za nieruchomości drogowe nawiązują swoim poziomem do cen uzyskiwanych w obrocie za grunty otaczające. Poza tym w obrzeżnych, mniej popularnych obrębach miasta, przewyższają one ceny uzyskiwane za grunty przeznaczone pod usługi w terenach słabo zurbanizowanych. Z powyższego w sposób oczywisty wynika, że nawet wówczas, gdyby faktycznie okazało się, że szacowana nieruchomość w przeważającej części przeznaczona jest pod usługi a nie pod drogę, to wartość nieruchomości określono by na tym samym poziomie, ponieważ przyjęta byłaby ta sama baza nieruchomości porównawczych. Wycena uwzględniałaby wówczas jej alternatywne przeznaczenie, tj. pod drogę. Stwierdzić należy także, iż określenie obszaru i rodzaju rynku oraz okresu monitorowania cen w operacie szacunkowym jest wyłączną kompetencją rzeczoznawcy majątkowego, a zarzut błędnego określenia rynku nie znajduje potwierdzenia w świetle stanu nieruchomości i obowiązujących przepisów prawa. Organ podkreślił, że dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Nadmienić wypada, że czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania . Subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła G. J., reprezentowany przez pełnomocnika, zarzucając zaskarżonej decyzji:

naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 (Kodeks postępowania administracyjnego, dalej jako k.p.a.) poprzez wydanie rozstrzygnięcia wobec braku podjęcia wszelkich kroków mających na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i w konsekwencji zaniżenie przysługującego stronie odszkodowania z uwagi na bezprawne zastosowanie w toku postępowania zasady w nim nieobowiązującej, tj. zasady kontradyktoryjności;

naruszenie art. 10 w zw. z art. 79 § 1 i 2 k.p.a. poprzez niezawiadomienie strony o terminie drugiej rozprawy administracyjnej, co uniemożliwiło realizację zasady czynnego udziału strony w każdym stadium postępowania i wypowiedzenie się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji;

naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niedokonanie wszechstronnej oceny materiału dowodowego i uczynienie podstawą ustaleń faktycznych wadliwego operatu szacunkowego i bezkrytyczne przyjęcie wyjaśnień biegłego [...] za logiczne i spójne, podczas gdy wyjaśnienia te nie były wyczerpujące;

naruszenie art 77 § 2 k.p.a. poprzez zaniechanie wydania postanowienia dowodowego co do zlecenia dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, ewentualnie zlecenia dokonania kolejnej wyceny nieruchomości w sytuacji gdy stan faktyczny sprawy nie był wyjaśniony;

naruszenie art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnikowych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonania kontroli zaskarżonej decyzji;

naruszenie art. 138 § 1 i 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji w całości, podczas gdy postępowanie dowodowe wymagało uzupełnienia i przeprowadzenia dowodu, który w sposób bezpośredni rzutowałby na ustalenie stanu faktycznego, tj. wartości nieruchomości i wysokości odszkodowania;

naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez zaniżenie przez rzeczoznawcę wyceny wartości nieruchomości i przyjęcie za podstawę ustalenia odszkodowania opinii biegłego, która nie spełniała przesłanek powołanych w w/w normie.

W obszernym uzasadnieniu pełnomocnik skarżącego wskazał m.in. na nierozstrzygnięcie przez organ sprzeczności ustaleń biegłego pomiędzy zidentyfikowanym i opisanym przeznaczeniem gruntów otaczających, a dokonaną przez niego oceną cechy "otoczenie nieruchomości", niespójne i niepełne ustalenia odnośnie do cechy "położenie nieruchomości" stanowiącej podstawę wyceny, w wyniku niewłaściwego przyjęcia stanu nieruchomości z dnia uzyskania przez decyzję ZRID waloru ostateczności, a nie z dnia jej wydania. Brak odniesienia się do zarzutów strony odnośnie nielogicznego przyjęcia wpływu cechy "dojazd" na kształtowanie się cen gruntów przeznaczonych pod drogi, która to okoliczność nie została wyjaśniona także podczas rozprawy administracyjnej. Zdaniem pełnomocnika organ nie dokonał wszechstronnej oceny operatu wykonanego przez biegłego rzeczoznawcę. Ponadto pełnomocnik skarżącego nie został powiadomiony o terminie rozprawy administracyjnej, co skutecznie uniemożliwiło mu odniesienie się do dowodu. Ponadto organ nie ustalił precyzyjnie przeznaczenia nieruchomości, stwierdzając, że w większości "przeznaczona została w większości pod drogę ekspresową [...]". Natomiast w dniu wydania decyzji ZRID nieruchomość macierzysta w prawie 50% przeznaczona była pod usługi, w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod usługi i węzeł drogi ekspresowej. Należy podkreślić, iż tereny przeznaczone pod usługi są najbardziej atrakcyjne na rynku, szczególnie w sąsiedztwie węzłów dróg ekspresowych. Tymczasem biegły, a za nim organ określił "otoczenie nieruchomości" jako najmniej atrakcyjne, przyjmując, że nieruchomość jest najbardziej zbliżona swoimi cechami do nieruchomości o cenie minimalnej, co w sposób bezpośredni przełożyło się na ustalenie zaniżonej wartości i odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

W zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej powoływana jako ppsa) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 specustawy oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; powoływana dalej jako: "u.g.n.").

W myśl przywołanego wyżej art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi ww. przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). Przy czym, stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy należy przyjmować przeznaczenie nieruchomości, ustalone zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględniania ustaleń decyzji (tu decyzji zezwalającej na realizacje inwestycji drogowej z [...] grudnia 2011 r.). Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość prawa nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego [...], uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów specustawy, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). była prawidłowa i mogła stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania. Sąd orzekający w niniejszej sprawie ocenę tę podziela.

Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Jak wynika z akt sprawy , szacowana nieruchomość zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. znajdowała się na terenie projektowanej drogi ekspresowej [...], prawidłowo biegły przyjął zatem procedurę określenia jej wartości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Operat sporządził z zastosowaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Przyjął rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, położonych w terenie zabudowanym lub przeznaczonych pod zabudowę usługową lub mieszkalno – zagrodową w gminach [...],[...] i północno – wschodnich obrębach obrzeżnych [...]. Do analizy wybrał odpowiadającą prawu liczbę transakcji, a następnie ustalił cechy położenia i otoczenia jako te, które wpływają istotnie na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Należy też podkreślić, że wybór metody szacowania nieruchomości, dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Nadmienić wypada, że czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ rozpoznający sprawę, ani kontrolujący go Sąd. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ orzekający o odszkodowaniu nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to winna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, bądź chociażby przedłożyć kontrwycenę nieruchomości sporządzoną na własne zlecenie, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Takiej jednak kontrwyceny, ani opinii korporacji rzeczoznawców Skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie przedstawiła. Nie może więc obecnie skutecznie czynić organowi zarzutu, że z urzędu nie zakwestionował wyceny rzeczoznawcy z którą się całkowicie zgadzał, nie dostrzegł w niej żadnych błędów formalnych, materialnych a Skarżący nie poparł swojej tezy żadnymi dowodami.

Skoro zatem decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju, jak też poprzedzającej ją decyzji Wojewody, nie można skutecznie zarzucić naruszenia przepisów prawa materialnego, jak też w toku rozpoznawania sprawy nie doszło do istotnego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, to wniesiona skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, a w konsekwencji podlegać musi oddaleniu.

Ponadto Sąd uznał, iż ustalone odszkodowanie nie musi mieć charakteru w pełni akceptowalnego przez skarżącego. Nie zawsze jest tak, że ustalone odszkodowanie pozwoli na nabycie takiej samej nieruchomości w danym miejscu. Ustalenie wartości rynkowej, która nie jest obiektywnym bytem – a tylko (zdaniem biegłego) najbardziej prawdopodobną ceną i zazwyczaj bywa sporne, gdyż - jak to ilustruje stan sprawy Wiśniewska przeciwko Polsce - szacowanie nieruchomości przez kilku biegłych przynosi zwykle odmienne rezultaty. Z pewnością brak jest podstaw do przyjęcia, że - w razie istnienia rozbieżnych opinii rzeczoznawców co do wartości gruntu - odszkodowaniem słusznym jest to, które odpowiada szacunkowi akceptowanemu przez właściciela. Ponadto, fluktuacja cen rynkowych powoduje, iż odwołanie się do nich nie zawsze daje wywłaszczonym gwarancję uzyskania odszkodowania pozwalającego na odtworzenie stanu sprzed wywłaszczenia, a zatem – ekwiwalentnego (vide Trybunał Konstytucyjny w powołanym wyżej wyroku z dnia 14 października 2012 r.).

W ocenie Sądu zarzut skargi naruszenia art. 10 w związku z art. 79 § 1 i 2 k.p.a. nie jest zasadny. Jak wynika bowiem z protokołu rozprawy z dnia 10 stycznia 2013r. rozprawę odroczono w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za działkę nr [...] do dnia 7 lutego 2013r. godz. 10, a kierujący rozprawą poinformował strony o terminie rozprawy (k. 77 akt administracyjnych). W rozprawie tej uczestniczył pełnomocnik skarżącego [...], tak jak i w kolejnej rozprawie przeprowadzonej w dniu 7 lutego 2013r., co potwierdza protokół z rozprawy administracyjnej z tej daty, podpisany m.in. przez pełnomocnika [...], zatem twierdzenie skarżącego o niezawiadomieniu strony o terminie drugiej rozprawie administracyjnej jest nieprawdziwe. Zauważyć natomiast należy, że organ I instancji nie powiadomił strony skarżącej o terminie przesłuchania rzeczoznawcy majątkowego w dniu 20 marca 2013r. Uchybienie to nie jest wystarczające do uchylenia decyzji w stanie faktycznym sprawy niniejszej, pozostaje bez wpływu na treść rozstrzygnięcia. Pełnomocnik skarżącego przed wydaniem decyzji w piśmie z dnia 22 listopada 2013r. poinformowany został przez organ II instancji o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. W odpowiedzi, w piśmie z 13 grudnia 2013r., strona skarżąca podniosła, że bezkrytycznie potwierdzono aktualność operatu szacunkowego, wskazano też na przesłuchanie biegłego bez powiadomienia strony nie zgłaszając jednocześnie żadnych dowodów, wniosków dowodowych, czy pytań do rzeczoznawcy. Zatem skarżący miał realną możliwość zapoznania się z przeprowadzonym dowodem z przesłuchania biegłego, co faktycznie uczynił jak wynika z treści jego pisma z 13 grudnia 2013r., nie miał uwag merytorycznych do tego dowodu, co wynika cyt. wyżej pisma.

Pozostałe zarzuty skargi z przyczyn wskazanych wyżej jako niesłuszne nie znajdują uzasadnienia w sprawie niniejszej.

Podsumowując Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Uzasadniły też przekonująco swoje decyzje - zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w wyroku.

-----------------------

1