Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 431/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art 128 ust 1, art 134 ust 1, 135 ust 6, art 157
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Protokolant ref. staż. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2015 r. sprawy ze skargi I. D. i J. D. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju:

1. uchylił decyzję Wojewody [...] orzekającą o:

- ustaleniu odszkodowania w wysokości 44.060 zł z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] w gm. N., oznaczonej jako działka ew. nr [...] o pow. 0,0128 ha,

- przyznaniu odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. B. S. A. w W. w wysokości 17.758,21 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki na powyższej nieruchomości,

- przyznaniu odszkodowania na rzecz J. D. i I. D. w wysokości 26.301,79 zł,

- powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 2.203 zł, na rzecz J. D. i I. D. oraz

2. orzekł o:

- ustaleniu odszkodowania w wysokości 44.060 zł z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa powyższej nieruchomości,

- przyznaniu odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. B. S. A. w W. w wysokości 7.629,62 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki na powyższej nieruchomości,

- przyznaniu odszkodowania na rzecz J. D. i I. D. w wysokości 36.430,38 zł,

- powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 2.203 zł, na rzecz J. D. i I. D.

W uzasadnieniu decyzji przedstawiono następujące uwarunkowania faktyczne i prawne sprawy.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), zwanej dalej "ustawą", wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I. instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do art. 18 ust. 3 ustawy odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.s.g.). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.s.g.).

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego według jej aktualnego sposobu użytkowania (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem", wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei, w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na własność Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony 15 czerwca 2012 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego S. R.

Pismem z 14 sierpnia 2014 r. biegły potwierdził aktualność operatu szacunkowego stwierdzając, że może być on obecnie nadal wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i - tak jak każdy inny dowód - podlega ocenie przez organ, stosownie do art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.". Na podstawie art. 80 K.p.a. rozpoznając sprawę organ ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego - zbadać, czy jest zupełny, logiczny i wiarygodny. Operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi określone w u.g.n. i przepisach wykonawczych, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok WSA o sygn. akt I SA/Wa 1484/07 - dostępny na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, zwanej dalej "CBOSA").

Z operatu szacunkowego wynika, że przedmiotowa nieruchomość położona jest bezpośrednio przy projektowanej obwodnicy [...], przy drodze gminnej w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej, zagrodowej oraz upraw polowych. Ma kształt regularnego wielokąta, jej teren jest równy - nie stwarza utrudnień w zagospodarowaniu. Nieruchomość posiada dojazd drogą gminną, leży na terenie uzbrojonym w media (linia energetyczna, wodociągowa, gazociąg i linia telefoniczna).

Na nieruchomości znajdują się naniesienia budowlane: ogrodzenie z siatki metalowej na słupkach stalowych o długości 10,5 mb, brama z furtką oraz ogrodzenie kute z przęseł metalowych o długości 17,20 mb, w tym brama i furtka o długości 6,0 mb, brama sterowana pilotem z automatyką, videodomofon i skrzynka na listy wkomponowana w słupek, kostka brukowa o grubości 8 cm na podsypce piaskowej oraz przydomowa oczyszczalnia ścieków.

Nieruchomość posiada naniesienia roślinne: orzech włoski, bez (3 szt), jesion, wierzba ozdobna pienna (3 szt.), pigwa, krzew ozdobny srebrny (2 szt.), trzmielina (15 szt.), tuja (8 szt.), iglaki płożące (2szt.), wierzba mandżurska (2 szt.), leszczyna, bukszpan oraz trawnik (60 m2).

W operacie szacunkowym ustalono, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gm. N., zatwierdzony uchwalą nr [...] z dnia [...] 1998 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), ze zmianami wprowadzonymi uchwałą Nr [...] z dnia [...] 2004 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z tym planem działka ew. nr [...], z której została wydzielona przedmiotowa działka ew. nr [...] (użytkowana jako siedlisko mieszkaniowe jednorodzinne) przeznaczona jest pod zabudowę zagrodową (symbol MR) z dopuszczeniem do zabudowy jednorodzinnej (symbol MN) i graniczy z drogą gminną (symbol KDG). Przeznaczenie gruntów otaczających to zabudowa mieszkaniowa, zagrodowa oraz uprawy polowe.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. W związku z tym wartość działki oszacowano zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Badaniem objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabywanych pod drogi publiczne, a także rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę zagrodową i mieszkaniową jednorodzinną. Do wyceny wybrano transakcje z rynku lokalnego i regionalnego, obejmującego nieruchomości gmin powiatu [...] graniczące z [...] ([...], [...], [...] i [...]) oraz obrzeża [...] i [...]. Analiza rynku wykazała, że ceny gruntów nieruchomości gruntowych drogowych niezabudowanych (25-147 zł/m2) kształtują się na niższym poziomie w stosunku do cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych w planie pod zabudowę zagrodową, uzyskiwanych w tzw. obrocie rynkowym prywatnym (119,89-189,43 zł/m2).

Biegły stwierdził brak danych o rynkowych cenach nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem stanu zagospodarowania, stąd nie występują warunki do określenia wartości rynkowej nieruchomości.

W związku z tym, aby ustalić wysokość odszkodowania, określono wartość odtworzeniową nieruchomości stosownie do art. 135 ust. 1 u.g.n, według aktualnego sposobu jej użytkowania, bowiem przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.).

Wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się, z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Biegły ustalił wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania. Do końcowej analizy rzeczoznawca majątkowy przyjął 11 transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi. Na podstawie analizy rynku wyróżniono cechy nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki, które zestawiono na str. 15 operatu. Przyjęto dwie cechy wpływające na cenę rynkową nieruchomości: położenie (waga 30%) i otoczenie (waga 70%). W oparciu o cenę maksymalną i minimalną określono średnią cenę 1 m2 gruntu na 153,30 zł, którą następnie skorygowano współczynnikiem w wysokości 0,9333, odzwierciedlającym wpływ cech rynkowych. Wartość gruntu została określona na 18.313 zł.

Wartość składników budowlanych (ogrodzenie i utwardzenie podwórka) została określona w podejściu kosztowym (art. 135 ust. 4 u.g.n.) i na podstawie kalkulacji własnej, a także przy przyjęciu, że składniki budowlane określono według obmiarów inwentaryzacyjnych, ceny według katalogów cen. Koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego przyjęto stosownie do budowli oraz określono zużycie techniczne. Wartość odtworzeniową składników budowlanych obliczono na 20.771 zł.

Wartość składników roślinnych określono w podejściu kosztowym (art. 135 ust. 5 u.g.n). Wyliczono ją na podstawie cennika "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich" opracowanego przez K. Zmarlickiego, Warszawa 2011 r. i na podstawie kalkulacji własnej. Wartość odtworzeniową składników roślinnych obliczono na 4.973 zł.

Tym samym wartość przedmiotowej działki oszacowano na łączną kwotę 44.060 zł.

Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo.

W związku z faktem, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem do zabudowy jednorodzinnej, biegły określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Przyjmując do porównań transakcje uwzględniono wszystkie składniki majątkowe, które w dniu wydania decyzji stanowiły części składowe nieruchomości. Biegły wskazał, że strony przesłały faktury na bardzo mało składników - są one dwukrotnie niższe od sporządzonej przez niego kalkulacji i nie mogą być podstawą do sporządzenia nowej wyceny. Ponadto, zastosowane w operacie ceny katalogowe są wyższe od cen zawartych na fakturach.

Odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie strona wskutek utraty nieruchomości. Przepisy u.g.n. odnoszą się do wartości nieruchomości, a nie szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele nieruchomości. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków oraz spadek wartości działek sąsiednich nie są objęte art. 128 u.g.n. Tym samym ewentualna szkoda nie mogła być objęta operatem szacunkowym ani decyzją odszkodowawczą. Oznacza to, że wartość prawa własności nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat majątku byłego właściciela nieruchomości.

Przepis art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.), zwanej dalej "Konstytucją", uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie". Rozumienie tego pojęcia wyjaśnił Trybunał Konstytucyjny w wyroku o sygn. SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66). Stwierdzono w nim, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem Trybunału "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, jak wskazał Trybunał Konstytucyjny, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne.

Powyższe dyrektywy w zakresie interpretacji art. 21 ust. 2 Konstytucji odnoszą się także do wykładni art. 18 ust. 1 ustawy, bowiem temu samemu celowi publicznemu - budowie dróg - podporządkowane są zawarte w niej uregulowania prawne. Oznacza to, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 ustawy, odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania".

Biegły sporządził analizę rynku, w której wyjaśnił, że na terenie gminy N. uwzględniono transakcje dotyczące nieruchomości o funkcji pod zabudowę zagrodową. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości mieści się w przedstawionym zakresie cen transakcyjnych (1 m2 gruntu) na badanym obszarze. Nie odbiega ona od średniej ceny transakcyjnej i jest uzasadniona cechami rynkowymi charakteryzującymi przedmiotową nieruchomość. Nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Brak podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu.

Ocena operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia pozwala na stwierdzenie, że nie zawiera on nieprawidłowości.

Przedmiotowa nieruchomość ma w stosunku do nieruchomości porównawczych położenie dość atrakcyjne oraz średnie otoczenie nieruchomości w sąsiedztwie terenów niezabudowanych niezagospodarowanych, upraw polowych i rozproszonej zabudowy, z dostępem do infrastruktury. Nieruchomość ma położenie graniczące z dzielnicami miasta o średnim stopniu urbanizacji. Ponadto wszelkie różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą oraz nieruchomościami porównawczymi zostały zniwelowane za pomocą zespołu współczynników korygujących.

Wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Jeżeli zatem biegły w toku wyceny uzna, iż jakaś cecha nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość, to bezcelowym jest przyjmowanie jej do analizy czy wskazywanie o jej nieprzydatności. Wystarczy, aby biegły wyjaśnił, jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i w oparciu o nie dokonał prawidłowej wyceny.

Dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego. Wycena nieruchomości wymaga wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie o sygn. akt: I SA/Wa 873/07 - dostępny w CBOSA).

Skargę na decyzję organu odwoławczego wnieśli J. D. i I. D.

Skarżący zarzucili zaniżenie wysokości odszkodowania, spowodowane:

I. zaniechaniem rokowań o nabycie nieruchomości w trybie cywilnoprawnym (naruszenie art. 112 ust. 3 i art. 114 w zw. z art. 115 pkt 2 u.g.n.), co nie pozwalało na wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie przejęcia nieruchomości, a następnie - w przedmiocie ustalenia odszkodowania;

II. wadliwością operatu w zakresie:

1. jego kompletności; zdaniem Skarżących nie wskazano:

a) techniki wyceny nieruchomości (naruszenie § 56 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia);

b) sposobu obliczenia współczynnika zużycia części składowych nieruchomości i rodzaju ich zużycia, a podano jedynie procent ich zużycia;

c) oświadczenia biegłego o aktualności operatu nie zawierają aktualizacyjnej analizy transakcji sprzedaży nieruchomości graniczących z [...];

2. jego zawartości merytorycznej; w tym kontekście podniesiono, że:

a) błędnie wyceniono nieruchomość za pomocą wartości odtworzeniowej (błędne zastosowanie art. 135 u.g.n) zamiast rynkowej (błędne niezastosowanie art. 134 ust. 1 u.g.n.) i to w sytuacji, w której rzeczoznawca wskazał (str. 7 operatu), że położenie działki jest atrakcyjne lokalizacyjnie i charakteryzuje się dużym powodzeniem wśród deweloperów oraz tzw. pojedynczych nabywców; niezrozumiałe jest zatem, dlaczego w operacie stwierdzono brak - w gminach graniczących z [...] - transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości (gruntów budowlanych z budowlami i nasadzeniami wieloletnimi); w ten sposób zastosowana sposób wyceny nie odpowiada danym przyjętym w operacie odnośnie atrakcyjności nieruchomości;

b) wzięto pod uwagę błędne cechy nieruchomości, jak położenie, otoczenie, możliwości rozwojowe, atrakcyjność terenu (np. wskazano, że nieruchomość leży na obszarze niezagospodarowanym oraz nieuzbrojonym, co jest niezgodne z prawdą; określono otoczenie nieruchomości jako "średnie", zaś określenie "dobre" odnosi się do sąsiedztwa nieruchomości nieuzbrojonych, co oznacza, że określeniem adekwatnym dla przedmiotowej nieruchomości jest "bardzo dobre");

c) nie uwzględniono (poprzez pominięcie stosownych faktur) kosztów materiałów zużytych do wybudowania ogrodzenia i podłoża;

d) nie uwzględniono kosztów dokumentacji projektowej i nadzoru dotyczącej ogrodzenia i podłoża (§ 23 ust. 5 rozporządzenia);

III. nieprzeprowadzeniem innych poza operatem dowodów, mogących mieć wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania i to pomimo wielokrotnego kwestionowania przez Skarżących wartości nieruchomości ustalonej w operacie, czym naruszono art. 7, 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 K.p.a.; w tym kontekście wskazano, że biegły w piśmie z 19 listopada 2012 r. wskazał na potrzebę przeprowadzenia powtórnych oględzin w celu dokonania prawidłowej wyceny, co nie zostało w postępowaniu dowodowym w ogóle uwzględnione (powtórne oględziny nie nastąpiły);

IV. niewydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania w terminie przewidzianym przez art. 12 ust. 4g ustawy oraz niedochowania kryterium słusznego odszkodowania (art. 9 K.p.a. i art. 21 ust. 2 Konstytucji); jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie dwóch miesięcy od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności; organ w decyzji nie uwzględnił odsetek należnych Skarżącym z tytułu zwłoki w zapłacie; gdyby decyzja została wydana zgodnie z art. 12 ust. 4g ustawy, tj. 21 grudnia 2011 r., organ miałby 14 dni na wypłacenie odszkodowania zgodnie z art. 132 pkt 1 u.g.n.; od upływu tego terminu należy naliczać od wierzytelności odsetki; zgodnie z art. 132 ust. 2 u.g.n., do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego; w K.c. sytuację zwłoki lub opóźnienia reguluje art. 481 § 1 w zw. z § 2 K.c., który nie wymaga od wierzyciela poniesienia szkody ani odpowiedzialności dłużnika, aby odsetki były należne; organ tego faktu nie uwzględnił w swojej decyzji i nie poinformował Skarżących o ich prawie ubiegania się o odsetki, czym naruszył art. 9 K.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Sąd zważył, co następuje.

Skarga podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Sąd podziela stanowisko organu w zakresie ustalonego stanu faktycznego i prawnego. W związku ze zreferowaniem sprawy ponowne jej przedstawienie byłoby zbędne.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy podnieść, co następuje.

Zarzut niezgodnego z prawem zaniechania rokowań o nabycie nieruchomości w trybie cywilnoprawnym jest oczywiście bezzasadny, ponieważ przepisy w przypadku przejęcia nieruchomości na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie przewidują tego typu procedury.

Jeżeli chodzi o zarzuty związane z brakami formalnymi operatu, są one nieuzasadnione.

Odnośnie zarzutu niewskazania techniki wyceny nieruchomości należy podnieść, że zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Biegły wskazał, że określa wartość odtworzeniową (str. 11-12 pkt 2.2 operatu), przy czym że odnośnie wyceny gruntu zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej (str. 12 pkt 2.3 i 3.2 operatu). Z kolei, jeżeli chodzi o wycenę naniesień budowlanych należy wskazać, że biegły zaznaczył, iż ich wartość odtworzeniową określono w podejściu kosztowym, metodą kosztu odtworzenia (pkt 2.3 operatu), przyjmując wartość składników budowlanych według obmiarów inwentaryzacyjnych (czyli według techniki szczegółowej - pkt 4 operatu, polegającej zgodnie z § 23 ust. 2 rozporządzenia na określeniu kosztów odtworzenia na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót). Jeżeli zaś chodzi o obliczenie wartości składników roślinnych, nastąpiło ono na podstawie art. 135 ust. 6 u.g.n. (pkt 2.3 operatu).

Z kolei, odnośnie pozostałych zarzutów związanych z zawartością operatu należy podnieść, że przepisy nie określają obowiązku zamieszczenia w operacie sposobu obliczenia współczynnika zużycia części składowych nieruchomości (trzeba go jedynie wskazać, co nastąpiło) ani obowiązku zamieszczenia w oświadczeniu biegłego o aktualności operatu aktualizacyjnej analizy transakcji sprzedaży nieruchomości (taki warunek nie wynika z § 58 rozporządzenia).

Zdaniem Sądu operat spełnia wszystkie warunki formalne, jest logiczny, kompletny i spójny.

Odnośnie zarzutów związanych z zawartością merytoryczną operatu należy wskazać, że organ administracji bada operat jedynie w zakresie jego logiczności, spójności i kompletności (wymogów formalnych). W ramach przysługującego organowi prawa do oceny dowodów, w tym operatu, mieści się również prawo do oceny prawidłowości wniosków wyprowadzonych z operatu. Skoro zatem na podstawie materiałów źródłowych biegły wyprowadził wniosek o podobieństwie przyjętych do porównania nieruchomości, organ ma prawo dokonać oceny prawidłowości przyjętych założeń, np. co do podobieństwa nieruchomości wziętych do porównania. Operat jest bowiem sporządzany przez biegłego posiadającego wiedzę specjalistyczną z danej dziedziny (wyceny nieruchomości) w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., a tej organ nie posiada. Operat może być kwestionowany przez stronę poprzez zgłoszenie konkretnych zastrzeżeń co do jego logiczności, spójności i kompletności. Jak wspomniano wyżej, Sąd nie dopatrzył się wadliwości operatu w wyżej wskazanym zakresie.

Skarżący zarzucił, że błędnie wyceniono nieruchomość za pomocą wartości odtworzeniowej (błędne zastosowanie art. 135 u.g.n.) zamiast rynkowej (błędne niezastosowanie art. 134 ust. 1 u.g.n.) i to w sytuacji, w której rzeczoznawca wskazał (str. 7 operatu), że położenie działki jest atrakcyjne lokalizacyjnie i charakteryzuje się dużym powodzeniem wśród deweloperów oraz tzw. pojedynczych nabywców. Niezrozumiałe jest zdaniem Skarżącego w tym kontekście, dlaczego w operacie stwierdzono brak - w gminach graniczących z [...] - transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości (gruntów budowlanych z budowlami i nasadzeniami wieloletnimi). W odniesieniu do tego zarzutu należy podnieść, że choć położenie przejętej działki może być atrakcyjne, to jednak nie jest ona zabudowana budynkiem mieszkalnym (znajdują się na niej jedynie naniesienia budowlane innego rodzaju oraz naniesienia roślinne), stąd nie sposób z założenia podważyć twierdzeń biegłego o braku na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi. Merytoryczna prawidłowość sporządzenia operatu może być podważona jedynie w drodze przedłożenia stosownego dokumentu zawierającego ocenę sporządzoną przez osoby dysponujące wiedzą specjalistyczną (w myśl art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.). To samo dotyczy zarzutu błędnej oceny cech nieruchomości, jak położenie, otoczenie, możliwości rozwojowe, atrakcyjność terenu w kontekście jej porównania z podobnymi.

Odnośnie zarzutu, że nie uwzględniono (poprzez pominięcie stosownych faktur) kosztów materiałów zużytych do wybudowania ogrodzenia i podłoża należy wskazać, że z operatu wynika, że biegły zastosował ceny katalogowe, a ponadto oświadczył w toku postępowania, że Skarżący przedstawili niewiele faktur związanych z zakupem materiałów budowlanych, a ceny na nich wskazane są niższe niż te przyjęte przez biegłego.

Skarżący zarzucili także, iż w operacie nie uwzględniono kosztów dokumentacji projektowej i nadzoru dotyczącej ogrodzenia i podłoża (§ 23 ust. 5 rozporządzenia). Zgodnie z powyższym przepisem przy użyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4 rozporządzenia, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. Nie można jednak stwierdzić a priori, jakoby biegły w przedstawionym wyliczeniu nie uwzględnił tych kosztów. Co innego zresztą zapisano na początku pkt 4 operatu (str. 16). Nie można wykluczyć, że zastosowane ceny kosztorysowe, według dokumentu przywołanego na str. 5 operatu, obejmują wszelkie zryczałtowane koszty realizacji danych prac, wliczając ceny projektowania czy nadzoru. Jak wskazano, prawidłowość sporządzenia operatu w zakresie samej wyceny może być podważana wyłącznie w ramach procedury zakreślonej w art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.

Z kolei, jeżeli chodzi o zarzut, że mimo pisma biegłego z 19 listopada 2012 r. nie przeprowadzono powtórnych oględzin w celu dokonania nowej wyceny, należy podnieść, że w piśmie tym biegły nie stwierdził, aby powtórne oględziny były konieczne, w związku z prawidłowym jego zdaniem operatem. Biegły stwierdził jedynie, że "jeżeli Państwo I. i J. małż. D. podtrzymują swoje uwagi dotyczące wprowadzenia zmian do ustaleń dokonanych w trakcie oględzin w których osobiście uczestniczyli i podpisali protokół, zastosowania wyższych cen, niezbędne jest przeprowadzenie powtórnych oględzin jeżeli jest to uzasadnione oraz możliwe z uwagi na ewentualne wykonanie prac inwestycyjnych na tej nieruchomości. W przypadku podjęcia takiej decyzji sporządzony będzie nowy operat z uwagi na zmieniony zakres wyceny oraz zastosowane metody.". Z pisma tego nie wynika, aby rzeczoznawca uważał za zasadne ponowienie procedury wyceny. Wskazał jedynie, że stosowne przesądzenia może dokonać organ prowadzący postępowanie w sprawie. Organ ten jednak nie zlecił ponownej wyceny, a - zdaniem Sądu - strona skarżąca nie wykazała przekonywująco, aby była ona niezbędna.

Natomiast Skarżący, jeżeli kwestionowali zawartość merytoryczną operatu, mogli zwrócić się o sporządzenie opinii, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. Z materiału sprawy nie wynika, aby to uczynili.

Odnośnie zarzutu niewydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania w terminie przewidzianym przez art. 12 ust. 4g ustawy i zaniżenia w związku z tym odszkodowania (nieuwzględnienie odsetek) należy wskazać, że termin określony w powyższym przepisie ma charakter instrukcyjny, stąd w przypadku jego uchybienia nie powoduje to konieczności ustalenia odsetek w samej decyzji o ustaleniu odszkodowania.

W myśl art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości prawa własności (także użytkowania wieczystego lub innych praw rzeczowych); odszkodowanie zatem, uregulowane w tym przepisie, nie stanowi wartości równej szkodzie, powstałej na skutek wywłaszczenia. Wartość szkody jest z reguły większa od wartości wywłaszczanego prawa, gdyż m. in. obok wartości wycenianej nieruchomości, obejmuje m. in. również utracone korzyści i inne towarzyszące wywłaszczeniu straty. Wartość prawa wywłaszczanego i wartość szkody wyrządzonej wywłaszczeniem nie są tożsame. Konstytucja w art. 21 ust. 2 posługuje się pojęciem "słusznego odszkodowania" jako należnego z tytułu wywłaszczenia, a nie pojęciem "pełnego odszkodowania". Ustawa zasadnicza nie precyzuje przy tym, co należy rozumieć jako "słuszne odszkodowanie". Problematyką tą zajmował się wielokrotnie Trybunał Konstytucyjny, który w wyroku o sygn. akt SK 11/02, opubl. w OTK-A 2004/7/66 stwierdził, że określenie "słuszne odszkodowanie" jest terminem o elastycznym charakterze i pozwala przez to przyjmować, że w niektórych sytuacjach, mając na uwadze, że wywłaszczenie następuje dla dobra wspólnego, nieraz pełne odszkodowanie nie będzie odszkodowaniem słusznym, a niepełne odszkodowanie może być za takie uznane (por. wyrok NSA o sygn. akt I OSK 1499/11 - dostępny w CBOSA).

Powyższe wskazuje, że nie doszło do naruszenia wskazanych w skardze przepisów.

W związku z tym oddalono skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).