Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 282/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2016-09-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a i ust. 5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 130 ust. 1, art. 154
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 września 2016 r. sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. na decyzję Wojewody z dnia 25 marca 2016 r. nr NSP-III.7581.1.209.2014.NŁ w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1) uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty z dnia 12 czerwca 2014 r. nr [...], 2) zasądza od Wojewody na rzecz A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. kwotę 937 zł (dziewięćset trzydzieści siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 12 czerwca 2014 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 12 ust. 4-5 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), zwanej dalej "ustawą" oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 5 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) – dalej w skrócie jako "u.g.n.", Starosta ustalił odszkodowanie w wysokości 2.520 zł na rzecz "A. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Powiat własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 48 m2, położonej w obrębie Ł., gmina W., objętej decyzją Starosty z dnia 26 września 2013 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie drogi powiatowej nr [..] na odcinku Ł.-skrzyżowanie z ulicą M. w G. oraz zobowiązał Zarząd Powiatu do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od kiedy decyzja stanie się ostateczna.

Organ pierwszej instancji wskazał, że wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Oszacował on wartość nieruchomości na 2.400,00 zł. Odszkodowanie zwiększono o 5 % wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy.

W odwołaniu od powyższej decyzji "A. zarzuciła, że ustalone w operacie szacunkowym odszkodowanie zostało rażąco zaniżone. W ocenie Spółki rzeczoznawca majątkowy wadliwie przyjął do wyceny przeznaczenie działki po jej wydzieleniu jako działki drogowej. Winien on natomiast uwzględnić przeznaczenie nieruchomości przed jej przeznaczeniem pod drogę, a zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (przyjętym uchwałą Rady Gminy z dnia 18 kwietnia 2012 r., nr XVII/210/2012) teren ten był przeznaczony pod zabudowę usługowo-przemysłową. Nadto w odwołaniu wskazano, że wycena nieruchomości winna być dokonana na podstawie transakcji dotyczących nieruchomości położnych w Ł.

Decyzją z dnia 16 października 2014 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., Wojewoda utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że dla przedmiotowej nieruchomości, na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy działka nr [...] oznaczona była jako droga powiatowa. Równocześnie zgodnie z kierunkami zagospodarowania przestrzennego przedmiot wyceny położony jest na terenie predysponowanym dla rozwoju funkcji usługowych i produkcyjnych. Powyższe ustalenia potwierdza pismo Wójta Gminy z dnia 3 marca 2014 r., co czyni zarzuty strony odwołującej się, dotyczące przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości, bezzasadnymi.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że powyższe ustalenia planistyczne spowodowały, iż wycena przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona w oparciu

o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem". Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi z terenu gminy, które miały miejsce od dnia 1 września 2010 r. do dnia wyceny.

Wojewoda uznał za niezasadny zarzut dotyczący błędnego doboru przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości porównawczych, gdyż w świetle § 36 ust. 2 rozporządzenia konieczne jest, w sprawach dotyczących odszkodowań za zajęcie nieruchomości pod drogę, sięgnięcie nie tylko do transakcji z rynku lokalnego, ale w razie potrzeby także regionalnego, przy czym słowo "lokalny" odczytywać należy jako obszar gminy i powiatu a "regionalny" jako obszar województwa. Organ wskazał, że skoro autor wyceny znalazł na rynku gminy transakcje nieruchomościami drogowymi, które uznał za podobne, to organ administracji publicznej nie ma podstaw, aby ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego kwestionować, tym bardziej, że strony odwołujące się nie przedstawiły żadnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń. Wojewoda wskazał, że ze zgromadzonego przez organ pierwszej instancji materiału dowodowego wynika, iż A. wydała nieruchomość w terminie nie przekraczającym 30 dni od dnia ostateczności decyzji zezwalającej na realizację inwestycji celu publicznego, a zatem Spółce przysługiwało uprawnienie do powiększenia wartości odszkodowania za działkę nr [...] o 5% wartości nieruchomości, co słusznie zauważył organ pierwszej instancji.

Po rozpoznaniu skargi "A. na powyższą decyzję Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 833/14, uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody z dnia 16 października 2014 r.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wyraził pogląd, że pojęcie stanu nieruchomości nie obejmuje przeznaczenia nieruchomości. Przez stan nieruchomości należy bowiem zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Sąd zważył nadto, że z przepisu art. 154 u.g.n. i § 36 rozporządzenia wynika, iż w sytuacji istnienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczenie nieruchomości należy określić na podstawie jego ustaleń. W ocenie Sądu ustalenie przeznaczenia nieruchomości nastąpiło na podstawie ustaleń studium, a więc co do zasady w sposób odpowiadający ww. unormowaniom. Zdaniem Sądu ustalenie przeznaczenia działki nr [...] w studium pod drogę powiatową nastąpiło na podstawie pisma Urzędu Gminy z dnia 3 marca 2014 r., w którym wskazano, że działka nr [...], podobnie jak szereg innych działek wymienionych w tym piśmie, oznaczona jest w obowiązującym studium jako droga powiatowa. W ocenie Sądu pismo to nie stanowi zaświadczenia wydanego w trybie art. 217 §1 k.p.a. i nie jest dokumentem urzędowym w rozumieniu art. 76 § 1 k.p.a. Pismo to stanowi informację, która zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. mogła stanowić dowód w sprawie. Jednak w sytuacji kwestionowania przez stronę jego treści organ winien dokonać oceny tego dowodu.

Jak wyjaśnił Sąd ustalenie, że wywłaszczony kawałek nieruchomości skarżącej został w studium przeznaczony pod drogę, wymagało porównania treści i rysunku studium z mapą geodezyjną, na której naniesiono wydzieloną pod drogę działkę nr [...]. Sąd – analizując akta administracyjne – stwierdził, że w niniejszej sprawie ani organ ani rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat nie dokonali takiego sprawdzenia. Zarzuty skarżącej w tym zakresie nie zostały zatem w żaden sposób rozpatrzone. Skala mapy studium oraz brak naniesienia na tej mapie granic działek geodezyjnych, w tym nowo powstałej działki nr [...], uniemożliwia – zdaniem Sądu - weryfikację twierdzeń organu o przeznaczeniu nieruchomości skarżącej w studium pod drogę. Zdaniem Sądu ustalenie bowiem przeznaczenia nieruchomości w studium pod rozwój usług i produkcji, mogło skutkować ustaleniem odszkodowania w wyższej wysokości, co zasadnie zarzucono w skardze.

Jednocześnie Sąd wyjaśnił, że w związku z istnieniem studium brak było podstaw do ustalenia przeznaczenia nieruchomości skarżącej na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości jako nieruchomości rolnej i zarzuty skargi w tym zakresie nie zasługiwały na uwzględnienie. Za niezasadne Sąd uznał w tym zakresie zarówno zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego, jak i naruszenia prawa procesowego, przez wadliwą ocenę operatu szacunkowego sporządzonego bez przyjęcia do porównania cen nieruchomości rolnych.

We wskazaniach co do dalszego postępowania Sąd stwierdził, że przeprowadzenie postępowania dowodowego w zakresie sporządzenia mapy obrazującej przeznaczenie w studium przedmiotowej nieruchomości pozostaje w granicach postępowania dowodowego, jakie zgodnie z art. 136 k.p.a. może przeprowadzić organ drugiej instancji. Zdaniem Sądu w sytuacji, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w studium pod drogę zostanie potwierdzone w toku ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ odwoławczy, organ ten, po potwierdzeniu ważności operatu przez rzeczoznawcę będzie mógł wydać decyzję utrzymującą w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Natomiast ustalenie przeznaczenia nieruchomości skarżącej w studium pod rozwój funkcji usługowej i produkcyjnej, jak i brak możliwości potwierdzenia ważności operatu, skutkować winny wydaniem przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., z uwagi na fakt, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

W toku ponownego rozpatrzenia sprawy w postępowaniu odwoławczym skarżąca Spółka w pismach z dnia 30 listopada 2015 r. oraz z dnia 4 marca 2016 r. stwierdziła, że organ odwoławczy nie dowiódł, iż w dniu 26 września 2013 r. działka nr [...] znajdowała się na terenie przeznaczonym w studium pod drogę powiatową oraz że zebrany w sprawie materiał dowodowy nie daje podstaw do wyliczenia wartości odszkodowania w sposób zaprezentowany przez rzeczoznawcę majątkowego.

Decyzją z dnia 25 marca 2016 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 12 czerwca 2014 r.

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda stwierdził – na podstawie treści operatu szacunkowego oraz zaświadczeń Wójta Gminy, że zgodnie ze studium działka nr [...] oznaczona była jako droga powiatowa. Równocześnie zgodnie z kierunkami zagospodarowania przestrzennego powyższa działka położona była w terenie predysponowanym dla rozwoju funkcji usługowych i dla rozwoju funkcji produkcyjnych.

Wojewoda wyjaśnił, że pozyskał do akt sprawy dwa zaświadczenia Wójta Gminy z dnia 16 października 2015 r. wraz z rysunkiem ze studium oraz z dnia 12 sierpnia 2015 r. wraz z mapą geodezyjną, wskazując nadto, że zaświadczenia te są dokumentami urzędowymi i stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo potwierdzone.

Organ odwoławczy – ustosunkowując się do twierdzeń strony - stwierdził, że powoływanie się na ewidencję gruntów, jako dowód potwierdzenia przeznaczenia planistycznego przedmiotowej działki jest błędne. W ocenie organu odwoławczego – w świetle art. 154 u.g.n. – biegły słusznie uznał, że przeznaczenie planistyczne przedmiotu wyceny należy określić jako droga, bowiem niedopuszczalnym jest, aby rzeczoznawca majątkowy w celu ustalenia przeznaczenia planistycznego przedmiotu wyceny nie uwzględnił obowiązującego studium, tylko przeznaczenie ustalił na podstawie danych z ewidencji gruntów.

Organ odwoławczy wyjaśnił dodatkowo, że z wyrysu mapy z ewidencji gruntów wynika, że tereny przyległe do nieruchomości wycenianej to tereny o przeznaczeniu rolnym i drogowym, zaś w najbliższym otoczeniu brak jest nieruchomości o przeznaczeniu usługowym. Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Autor operatu w punkcie 5.3 wskazał, że przeznaczenie nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania ustalono jako drogowe.

Wojewoda podkreślił jednocześnie, że na gruncie niniejszej sprawy obowiązkiem organów było ustalenie przeznaczenia planistycznego działki nr [...], a nie [...], bowiem to działka nr [..] jest przedmiotem sprawy o ustalenie odszkodowania. W zaświadczeniach Wójt Gminy wyraźnie podał datę uchwały o studium, która poprzedzała wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz zaznaczył, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zostało ustalone na dzień 26 września 2013 r., tj. na dzień wydania tejże decyzji.

Wojewoda dodał, że biegły w operacie szacunkowym z dnia 10 marca 2010 r., którego aktualność potwierdził klauzulą z dnia 17 sierpnia 2015 r., zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W konsekwencji organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy sporządzony w dniu 10 marca 2014 r. może stanowić podstawę określenia wartości działki nr [...]. Pismem z dnia 4 kwietnia 2014 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do wszystkich zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, zatem brak jest podstaw, aby ustalenia poczynione przez biegłego kwestionować, tym bardziej, że strona skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń.

W skardze na powyższą decyzję "A. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

1. art. 18 ust. 1 ustawy oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia poprzez ich niezastosowanie wyrażające się w dokonaniu wyceny wartości działki nr [...] wedle stanu i przeznaczenia istniejącego po wydaniu przedmiotowej decyzji, tj. jako działki o przeznaczeniu drogowym, podczas gdy zgodnie z naruszonymi przepisami działka ta powinna być wyceniona jako działka rolna położona zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na terenie predysponowanym dla rozwoju funkcji usługowych i produkcyjnych,

2. art. 154 ust 1 i 2 u.g.n. poprzez błędną wykładnię wyrażającą się w uznaniu, że biegły prawidłowo ustalił metody i techniki szacowania nieruchomości, podczas gdy biegły ustalił, w sposób rażąco niezgodny z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia i art 18 ust. 1 ustawy, że na potrzeby wyceny należy traktować działkę [...] jako działkę drogową,

3. art. 134 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez błędną wykładnię skutkującą nieprawidłowym zastosowaniem wyrażającym się w:

- przyjęciu za podstawę wyliczenia odszkodowania za wywłaszczoną działkę wartości rynkowej nieruchomości określonej sprzecznie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia i art. 18 ust 1 ustawy, podczas gdy sporna wartość nieruchomości określona wbrew dyspozycjom tych przepisów nie jest najbardziej prawdopodobną jej ceną, a zatem nie mieści się w zakresie hipotezy art 151 ust 1 u.g.n. i nie wypełnia znamion wartości rynkowej nieruchomości, a co za tym idzie nie mieści się również w zakresie hipotezy art 134 ust. 1 u.g.n., i nie może stanowić podstawy dla ustalenia wysokości odszkodowania,

- ustaleniu odszkodowania za działkę w kwocie 2.520 zł, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że odszkodowanie to winno być znacząco wyższe, tj. w okolicach 5.000 zł;

4. art. 128 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie, wyrażające się w ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną działkę nr [...] w kwocie 2.520 zł, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że odszkodowanie to winno być wyższe o połowę, a zatem ustalone odszkodowanie jest rażąco zaniżone i nie odpowiada wartości wywłaszczonego prawa własności.

Nadto skarżąca podniosła zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik rozstrzygnięcia, tj.:

1. art. 153 w zw. z art. 141 § 4 zd. 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) – dalej jako "p.p.s.a." wyrażające się w braku przez organ rzetelnego i wyczerpującego postępowania dowodowego i oparcie rozstrzygnięcia na wadliwych zaświadczeniach Wójta Gminy, które nie wyjaśniają, czy cześć działki nr [...] została przeznaczona w studium pod drogę,

2. art. 76 § 1 w zw. z art. 76 § 3 k.p.a. wyrażające się w uznaniu, że zaświadczenia Wójta Gminy z dnia 12 sierpnia 2015 r. i z dnia 16 października 2015 r., jako dokumenty urzędowe stanowią niepodważalny dowód oraz zawarta w nich treść jest prawdziwa i nie ma możliwości podważenia tej treści, podczas gdy skarżąca przedstawiła szereg zarzutów przeciwko treści tych dokumentów odnośnie wewnętrznej sprzeczności zawartej w nich treści oraz sprzeczności zaświadczeń z treścią innych dokumentów urzędowych, które rzekomo stanowiły podstawę wydanych zaświadczeń,

3. art. 78 § 1 k.p.a. poprzez odmowę przeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie wskazanym przez skarżącego w pismach z dnia 30 listopada 2015 r. i 4 marca 2016 r.

4. art. 7, art. 8, art. 11, art. 77, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a. wyrażające się w niewszechstronnej i sprzecznej z zasadami logicznego rozumowania ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności w:

- nieprawidłowej ocenie wiarygodności i mocy dowodowej zaświadczeń Wójta Gminy z dnia 12 sierpnia 2015 r. i 16 października 2015 r. poprzez uznanie, że dokumenty te jednoznacznie stwierdzają, iż sporna działka w studium przeznaczona była pod drogę

- uznaniu że Wójt Gminy w piśmie z dnia 8 lutego 2016 r. odniósł się do wszystkich zarzutów skarżącego postawionych przeciwko zaświadczeniom Wójta i dowiódł wiarygodności tych zaświadczeń,

- braku ustosunkowania się do zgłaszanych przez skarżącą zarzutów względem wiarygodności ww. zaświadczeń Wójta,

- nieprawidłowej ocenie wiarygodności i rzetelności operatu szacunkowego, w tym zaniechaniu przeprowadzenia kontroli zgodności treści opinii z obowiązującymi normami prawnymi, bezkrytycznym przyjęciu przedstawionego przez biegłego sposobu wyliczenia wartości nieruchomości,

- uznaniu, że biegły w sposób prawidłowy ustalił, że wywłaszczona działka winna być oceniana jako działka drogowa, co stoi w rażącej sprzeczności z § 36 ust. 1 rozporządzenia i art. 18 ust 1 ustawy,

- braku zobowiązania biegłego do sporządzenia opinii uzupełniającej lub nowej opinii,

- pominięciu treści zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów, w tym w szczególności załączonego do operatu szacunkowego wypisu z rejestru gruntów z dnia 2 grudnia 2013 r. dotyczącego działki nr [...], w którym jednoznacznie wskazano, że cała działka przed podziałem miała charakter rolny, co daje podstawy do twierdzenia, że szacując wartość działki nr [...], jako części byłej dawnej działki nr [...], wedle przeznaczenia z chwili dokonywania podziału (26 września 2013 r.) należy określić ją jako grunt rolny,

- pominięciu przy ustalaniu wartości odszkodowania oraz przy dokonywaniu oceny wiarygodności i rzetelności operatu szacunkowego złożonych przez stronę do akt sprawy aktów notarialnych (akty notarialne notariusza J. W. z dnia 13 listopada 2013 r., rep. A nr [...] i z dnia 2 grudnia 2013 r., rep. [...]) obrazujących sprzedaż nieruchomości podobnych (o charakterze rolnym) do nieruchomości wywłaszczonej;

5. naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, podczas gdy organ drugiej instancji – wobec treści zebranego materiału dowodowego, z którego wynika, że studium nie określa przeznaczenia działki nr [...] jako drogi - winien był decyzję tę uchylić.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca zakwestionowała ustalenie przeznaczenia działki nr [...] w studium jako drogi. Analiza treści studium prowadzi – zdaniem skarżącej - do następujących wniosków:

- studium w żaden sposób nie odnosi się do działki nr [...], z której wydzielono działkę nr [...],

- działka nr [...] znajdowała się na obszarze, w którym tereny były przeznaczone do rozwoju funkcji usługowych i produkcyjnych,

- brak dokonania zmiany przeznaczenia działki nr [...] przed wydzieleniem działki nr [...] pod rozbudowę drogi,

W ocenie skarżącej zaświadczenia Wójta Gminy z dnia 12 sierpnia 2015 r. i z dnia 16 października 2015 r. są sprzeczne z treścią studium oraz ignorują przepisy regulujące zmianę przeznaczenia nieruchomości. Wobec stawianych w toku postępowania odwoławczego przez skarżącą zarzutów organ odwoławczy powinien wezwać Wójta do wyjaśnienia podniesionych niejasności i sprzeczności, czego nie uczynił, naruszając przepisy dotyczące postępowania dowodowego. W przedmiotowej sprawie konieczne jest wyjaśnienie, w jaki sposób organ doszedł do wniosku, że działka nr [...] oznaczona była w studium jako droga.

Skarżąca stwierdziła, że w studium wskazano, iż rezerwa terenu pod rozbudowę winna nastąpić w miejscowym planie. Skoro zaś nie sporządzono miejscowego planu, to jest to równoznaczne z tym, że nie poczyniono stosownej rezerwy – nie objęto działki nr [...] przyszłą planowaną rozbudową.

Zdaniem skarżącej, również analiza załącznika mapowego do studium, nie daje podstaw do stwierdzenia, że działka nr [...] została w części oznaczona jako drogowa lub rezerwa pod rozbudowę drogi. Oznaczenie działki nr [...] dokonane w zaświadczeniu Wójta Gminy jest niewiarygodne ze względu na skalę mapy, powierzchnię działki, grubość linii przedstawiającej przebieg drogi powiatowej oraz okoliczność, że linia ta oznacza drogę aktualnie istniejącą, a zatem jeszcze przed poszerzeniem.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.).

Z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) – zwanej dalej jako "p.p.s.a." wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (niemającym znaczenia w niniejszej sprawie), co oznacza, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

Zgodnie zaś z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Wniesiona w niniejszej sprawie skarga podlegała uwzględnieniu, ponieważ zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

W pierwszej kolejności wskazać zatem należy, że opisanym w części wstępnej uzasadnienia wyrokiem z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 833/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku przesądził, że w sytuacji istnienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczenie nieruchomości należy określić na podstawie jego ustaleń, nie zaś na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości jako nieruchomości rolnej, przy czym ustalenie to wymagało porównania treści i rysunku studium z mapą geodezyjną, na której naniesiono wydzieloną pod drogę działkę nr [...].

W konsekwencji Sąd w ww. wyroku stwierdził, że jeżeli przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w studium pod drogę zostanie potwierdzone w toku ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ odwoławczy poprzez sporządzenie mapy obrazującej jej przeznaczenie w studium, organ ten, po potwierdzeniu ważności operatu przez rzeczoznawcę będzie mógł wydać decyzję utrzymującą w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W sytuacji natomiast ustalenia przeznaczenia nieruchomości skarżącej w studium pod rozwój funkcji usługowej i produkcyjnej, jak i braku możliwości potwierdzenia ważności operatu, organ odwoławczy winien wydać decyzję kasacyjną na podstawie art. 138 § 2 k.p.a.

Mając na uwadze ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania zawarte w ww. wyroku Sąd przede wszystkim wyjaśnia, że - wbrew zarzutowi skargi - przedmiotowa działka nie może być wyceniana jako działka rolna, to jest na podstawie faktycznego sposobu jej użytkowania, który to sposób miałby być według skarżącej ustalony na podstawie ewidencji gruntów. Podstawą ustalenia przeznaczenia działki były bowiem obowiązujące dla niej ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), zwanej dalej "ustawą", organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego.

Na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 ustawy, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) – dalej w skrócie jako "u.g.n.", a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej "rozporządzeniem", które to rozporządzenie w § 36 ust. 1 bezpośrednio reguluje zasady ustalania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten reguluje zatem jedynie daty, na które ustala się stan nieruchomości i jej wartość, a jednocześnie nie określa, na jaki dzień przyjmować należy przeznaczenie wywłaszczonej nieruchomości. Przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie zawierają regulacji, w jaki sposób określać należy przeznaczenie nieruchomości, w sytuacji gdy odjęcie własności nastąpiło w związku z realizacją inwestycji drogowej, oraz szczegółowych ustaleń w jaki sposób dokonywać należy wyceny takiej nieruchomości. W powyższym zakresie bezpośrednie zastosowanie znajdują zatem przepisy o gospodarce nieruchomościami, w tym w szczególności art. 4 pkt 17, art. 130 ust. 1, art. 154 u.g.n.

Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw.

W sprawach dotyczących nieruchomości wywłaszczonych w trybie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji (art. 18 ust. 1 ustawy), według przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia praw (art. 130 ust. 1 u.g.n.) oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy).

Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne zawarte zostały w § 36 rozporządzenia.

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Zgodnie z art. 154 u.g.n. szacując wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić w szczególności jej przeznaczenie w planie miejscowym (ust. 1), w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2), a w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Istotne w przedmiotowej sprawie było zatem prawidłowe ustalenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W ocenie Sądu błędne są ustalenia organów obu instancji w tym zakresie. Zgromadzony materiał dowodowy w przedmiotowej sprawie nie dawał podstaw do przyjęcia za niewątpliwe przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w studium pod inwestycję w postaci drogi powiatowej. Podkreślić należy, że w sprawie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość podstawowym dowodem jest operat szacunkowy mający na celu ustalenie wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie nadto na materiał dowodowy składały się zaświadczenia Wójta Gminy dotyczące przeznaczenia działki nr [...] w obowiązującym na terenie gminy studium.

Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a przede wszystkim opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Takie ustalenie otwiera dopiero drogę do dalszych ustaleń operatu, które winny polegać na właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Organ administracji winien zawsze wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów Sąd uznał, że operat ten narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. W tym zakresie rzeczoznawca majątkowy, jak również organy obu instancji, dopuściły się istotnych uchybień, które miały istotny wpływ na ustalenie wartości wycenianej nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego dokonana łącznie z oceną dowodów w postaci zaświadczeń Wójta Gminy dotyczących przeznaczenia przedmiotowej działki w studium jest oceną dowolną i z tych względów nie korzysta z ochrony wynikającej z - wyrażonej w art. 80 k.p.a. - zasady swobodnej oceny dowodów.

Inicjatywa dowodowa podjęta przez Wojewodę w toku ponownego rozpatrzenia sprawy – po zwrocie akt sprawy z ww. prawomocnym wyrokiem tut. Sądu z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 833/14 – nie doprowadziła do zebrania materiału dowodowego pozwalającego utrzymać w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Zdaniem Sądu uzyskane zaświadczenia Wójta Gminy datowane na 12 sierpnia 2015 r. oraz 16 października 2015 r. podlegają, jak każdy dowód w postępowaniu administracyjnym, swobodnej ocenie. Analizując ww. zaświadczenia należy dojść do wniosku, że brak jest podstaw, aby działkę nr [...] traktować jako położoną według studium na terenie przeznaczonym pod drogę powiatową.

Po pierwsze w zaświadczeniach organ gminy zawarł wewnętrznie sprzeczne stanowisko o przeznaczeniu działki zarówno pod drogę jak i pod funkcje usługowe i funkcje produkcyjne. Wskazano bowiem, że działka stanowi drogę powiatową i jednocześnie teren predysponowany pod funkcje usługowe i funkcje produkcyjne. W ocenie Sądu działka pełniąca funkcję drogi publicznej nie może jednocześnie pełnić funkcji usługowej lub produkcyjnej. Przez drogę rozumie się budowlę wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiącą całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym (por. art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, Dz. U. z 2016 r., poz. 1440). Funkcją drogi jest zatem prowadzenie ruchu drogowego, przy czym drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych (art. 1 ustawy o drogach publicznych). Nie sposób zatem pogodzić funkcji drogi publicznej z funkcją usługową lub produkcyjną.

Po drugie podkreślić należy, że ustalenie organu gminy o opisanym wyżej podwójnym przeznaczeniu działki nr [...], wynikało z oznaczenia położenia tej działki na rysunku studium. Zdaniem Wójta Gminy oznaczenie (kolorem czerwonym) na rysunku studium działki w miejscu przebiegu zielonej linii, oznaczającej zgodnie z legendą mapy studium istniejącą drogę powiatową, potwierdzać ma, że działka ta w studium przeznaczona została pod drogę. To błędne ustalenie organ odwoławczy przyjął za własne. Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy, jak i zasady logicznego rozumowania, nie pozwalają jednak na przyjęcie wniosków będących podstawą wydania zaskarżonej decyzji. Wskazać należy, że zgodnie z legendą do rysunku studium zielona linia wskazuje wyłącznie przebieg istniejącej drogi powiatowej. Ze względu na skalę mapy wykorzystanej do sporządzenia rysunku studium oraz brak uwidocznienia na nim granic działek gruntu, przyjąć należy, że linia oznaczająca drogę nie pokrywa się z granicami działki będącej istniejącą lub planowaną drogą. Jest bezsporne i wynika to zresztą z operatu, że przez wycenianą działkę nie przebiega faktycznie istniejąca droga powiatowa. Natomiast projektowana droga powiatowa na tym samym rysunku studium została oznaczona linią zieloną przerywaną i nie przebiega ona ani poprzez dawną działkę [...], ani nawet w jej sąsiedztwie, a w szczególności w miejscu uwidocznionym na rysunku kolorem czerwonym jako działka [...]. Projektowana droga powiatowa przebiega na rysunku studium wyłącznie pomiędzy naniesionymi na nim kolorem czerwonym numerami [...] i [...] oznaczającymi zgodnie z legendą "stanowiska badań archeologicznych". Zatem stanowisko organu gminy o przeznaczeniu działki nr [...] pod drogę powiatową w studium tylko dlatego, że naniesiono ją kolorem czerwonym na rysunek studium w miejscu przebiegu zielonej linii ciągłej (oznaczającej istniejącą drogę powiatową), jest dowolne (por. fragmenty rysunku studium wraz z legendą załączone do zaświadczeń Wójta Gminy).

Po trzecie należy uwzględnić, że działka nr [...] została wydzielona jako niewielki pas gruntu o powierzchni 48 m2 ze znacznie większej działki dawniej oznaczonej numerem [...]. Ze względu na wielkość wydzielonej działki nr [...] w sposób oczywisty nie ma możliwości wykazania na rysunku studium – ze względu na jego skalę – jakie jest jej przeznaczenie w studium. Inaczej kwestia ta przedstawia się w odniesieniu do dawnej działki nr [...], albowiem rysunek studium nie pozostawia wątpliwości, że działka ta jest położona na terenie predysponowanym pod funkcje usługowe i pod funkcje produkcyjne (linia fioletowa i różowa na rysunku studium). Jednocześnie nie ma wątpliwości, że dawna działka nr [...] nie była w studium przeznaczona pod drogę powiatową.

Po czwarte należało mieć na względzie rodzaj inwestycji drogowej, dla której przeprowadzenia niezbędne było wywłaszczenie działki nr [...] wydzielonej z dawnej działki nr [...]. Jak wynika z decyzji Starosty z dnia 26 września 2013 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, inwestycja ta polega na rozbudowie drogi powiatowej nr [...] na odcinku Ł.-skrzyżowanie z ulica M. Skoro planowana rozbudowa istniejącej drogi powiatowej wymagała wydzielenia działki nr [...] z dawnej działki nr [...], co do której nie ma wątpliwości, że nie stanowiła drogi, lecz teren predysponowany pod funkcje usługowe i produkcyjne, to przyjąć należy, że wydzielona działka nr [...] powinna być traktowana co do jej przeznaczenia jak dawna działka nr [...].

W konsekwencji powyższych uwag należało w ocenie Sądu uznać, że w przedmiotowej sprawie organy obu instancji błędnie ustaliły, że wyceniana nieruchomość przeznaczona jest w studium pod drogę powiatową.

Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu nie wskazał, z jakich przyczyn poczynił takie ustalenie, jednak w istocie podstawą do ich dokonania były założenia zawarte w operacie szacunkowym. Z kolei rzeczoznawca majątkowy za podstawę swych założeń przyjął zawarte w dokumentacji operatu szacunkowego pismo Wójta Gminy z dnia 3 marca 2014 r., w którym stwierdzono, że m.in. działka nr [...] w studium oznaczona jest jako droga powiatowa, a równocześnie na terenie predysponowanym dla rozwoju funkcji usługowych i produkcyjnych. Jak już wyżej wyjaśniono, przyjęcie pisma o takiej treści jako dowodu, że działka nr [...] w studium stanowi drogę powiatową, było nieprawidłowe. Ocena tego dowodu dokonana przez organ pierwszej instancji była błędna.

Natomiast organ odwoławczy, przy ponownym rozpatrzeniu odwołania zaskarżoną decyzją, kierował się pozyskanymi kolejnymi zaświadczeniami organu gminy, które w zasadzie pokrywały się z treścią ww. pisma z dnia 3 marca 2014 r., a jedynie zawierały dodatkowe przedstawienie wycenianej nieruchomości na mapie geodezyjnej i na rysunku studium. Jak jednak wyżej wyjaśniono, dokonane naniesienie działki na rysunek studium, nie pozwalało na ustalenie, że jest ona w studium przeznaczona pod drogę powiatową, czy też pod rozbudowę drogi powiatowej. Przeciwnie z całokształtu stanu faktycznego sprawy wynika, zdaniem Sądu, że działka ta położona jest na terenie, który według studium, jest przeznaczony pod funkcje usługową i produkcyjną. Stanowiska tego nie zmienia przytoczona przez organ odwoławczy treść pisma wyjaśniającego Wójta Gminy z dnia 8 lutego 2016 r., w którym wskazywał on, że oznaczenie drogi powiatowej na rysunku do studium wskazuje jej przebieg i stanowi element uwarunkowań dla systemu infrastruktury transportowej. Twierdzenie to nie oznacza bowiem, że oznaczenie drogi powiatowej na rysunku studium pokrywa się z granicami działki drogowej oznaczonej numerem [...] (por. mapa geodezyjna załączona do zaświadczenia z dnia 12 sierpnia 2015 r.).

Wyjaśnić w tym miejscu nadto należy, że w świetle oceny prawnej dokonanej przez tut. Sąd w ww. wyroku z dnia 22 kwietnia 2015 r. pismo organu gminy

z dnia 3 marca 2014 r. mogło stanowić dowód w sprawie, a zadaniem organu odwoławczego było dokonanie jego oceny wobec kwestionowania jego treści przez stronę skarżącą. Również zaświadczenia pozyskane w toku ponownego rozpatrzenia odwołania przez Wojewodę podlegają ocenie organu rozpatrującego sprawę. Stwierdzić należy, że zaświadczenia te nie zawierają wskazania, jako podstawy prawnej art. 217 § 1 k.p.a., nie mogą zatem być traktowane jako dokumenty urzędowe. Wynika to w szczególności z treści ww. zaświadczeń. Wójt Gminy dokonał w zaświadczeniach ustalenia okoliczności faktycznej, która nie wynika z danych zgromadzonych przez ten organ. Poprzez oznaczenie położenia działki nr [...] na rysunku studium w sąsiedztwie istniejącej drogi powiatowej organ gminy wykreował stan faktyczny, który nie mógł być zaświadczony w trybie art. 217 § 1 k.p.a. Omawiane zaświadczenia nie korzystają zatem z domniemania wynikającego z art. 76 § 1 k.p.a. Stanowią dokument prywatny podlegający swobodnej ocenie zgodnie z art. 80 k.p.a.

Skoro zaś ocena materiału dowodowego została dokonana przez organ odwoławczy w sposób dowolny, gdyż pomija całokształt okoliczności faktycznych sprawy, jak również nie odpowiada zasadom logicznego rozumowania, zaskarżoną decyzję należy ocenić jako wydaną z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec wyceny przedmiotowej nieruchomości jako działki drogowej operat szacunkowy z dnia 10 marca 2014 r. nie może być podstawą do ustalenia jej wartości rynkowej. Z tych przyczyn uchyleniu podlega zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, a skarga w tym zakresie okazała się zasadna. Słusznie bowiem strona skarżąca wywodziła, że organ odwoławczy dokonał błędnej oceny materiału dowodowego w sprawie, a w szczególności nie zwrócił uwagi na sporządzone w sposób dowolny i arbitralny zaświadczenia organu gminy, ignorując jednocześnie zastrzeżenia skarżącej podniesione jeszcze w toku postępowania administracyjnego. Jak to ocenił Sąd w wyroku z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 833/14, organy dokonując ustaleń faktycznych odnośnie przeznaczenia nieruchomości przewidzianego w studium winny dochować w tym zakresie należytej staranności. Zarówno organy administracji, jak i strona oraz sąd winny mieć możliwość weryfikacji ustalenia, iż wąski pasek nieruchomości wydzielony z działki nr [...], stanowiący po podziale działkę nr [...], w istocie znajduje się na terenie przeznaczonym w studium pod drogę. Analiza przeprowadzonego w sprawie postępowania wyjaśniającego prowadzi do wniosku, że organ odwoławczy nie dochował należytej staranności w dokładnym ustaleniu stanu faktycznego sprawy.

Sprawa podlegała rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie postępowania uproszczonego na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

Odnośnie kosztów postępowania Sąd orzekł w punkcie drugim sentencji wyroku na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 15 ust. 3 pkt 1 i 3 i § 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804) - przyjmując że na koszty postępowania składają się koszty wpisu sądowego (200 zł), koszty wynagrodzenia pełnomocnika skarżącej (720 zł) oraz koszty opłaty od pełnomocnictwa (17 zł).