Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 734/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: Art. 4 pkt 16, art. 7, art. 77 §1 i art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 98 ust. 1 i 3, art. 130 ust. 1 i 2, art. 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: §36 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Karol Pawlicki Sędziowie WSA Bożena Popowska /spr./ WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2011r. sprawy ze skargi W.M. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] czerwca 2010r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę publiczną I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącego kwotę [...] zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; III. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

W.M. w dniu 1 lipca 2009r. wystąpił do Prezydenta Miasta G. o ustalenie odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę nr [...], przeznaczoną pod gminną drogę publiczną.

Powyższy wniosek, postanowieniem Prezydenta Miasta G. z [...] lipca 2009r. nr [...], przekazano według właściwości Staroście Gnieźnieńskiemu, który decyzją z dnia [...] lutego 2010r. nr [...] działając na podstawie art. 129 ust. 1 i 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1, 1a, 2 i 3 oraz art. 134 w zw. z art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej ugn) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej kpa) orzekł o ustaleniu na rzecz W.M. odszkodowania w kwocie [...] zł. za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną (drogę gminną) z nieruchomości położonej w G., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb G., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni [...] ha. W uzasadnieniu decyzji wskazano na fakt, iż decyzją Prezydent Miasta G. z dnia [...] stycznia 2007r. nr [...], po rozpoznaniu wniosku W.M., zatwierdził projekt podziału działki nr [...] o powierzchni [...] ha na działki: [...] o powierzchni [...] ha (stanowiącą drogę publiczną) oraz [...] o powierzchni [...] ha. Nadto wskazano, iż na mocy uchwały Rady Miasta Gniezna nr XLII/449/2005 z dnia 18 listopada 2005r. w sprawie ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej osiedla Winiary Północ w Gnieźnie (Dz.Urz.Woj.Wlkp. Nr 3, poz. 37) działka nr [...] na ark. mapy [...] przeznaczona została pod komunikację – drogę publiczną. Starosta Gnieźnieński stwierdził, że spełnione zostały przesłanki z art. 98 ust. 1 ugn, który stanowi, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Z uwagi na to, iż do porozumienia w kwestii odszkodowania nie doszło, odszkodowanie ustalono według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 98 ust. 3 ugn), tj. po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego T.R., określającej wartość nieruchomości w wysokości [...] zł. Zdaniem Starosty, operat szacunkowy został sporządzony właściwie oraz zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 209, poz. 2109).

W.M. kwestionując powyższą decyzję złożył odwołanie, w którym zaskarżonej decyzji zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych polegający na tym, że do wyceny odszkodowania przyjęto kryteria zaproponowane przez biegłego, które nie odpowiadają rzeczywistym wartościom gruntu na terenie miasta Gniezna w chwili ustalania odszkodowania na tym terenie. Mając powyższe na uwadze skarżący wniósł o zmianę decyzji i ustalenie odszkodowania w kwocie [...] zł, ewentualnie o uchylenie decyzji do ponownego rozpoznania.

Wojewoda Wielkopolski, po rozpoznaniu powyższego odwołania, decyzją z dnia [...] czerwca 2010r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji, stwierdzając istnienie przesłanek do ustalenia odszkodowania za działkę gruntu wydzieloną pod drogę oraz uwzględniając okoliczność, iż nie doszło do porozumienia w kwestii odszkodowania, organ odwoławczy stwierdził, że w przedmiotowej sprawie zasadnym było ustalenie i wypłacenie odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Organ odwoławczy zauważył, że zgodnie z art. 130 ust. 1 ugn, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy. W celu ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość organ zleca sporządzenie wyceny tej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu.

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda Wielkopolski wskazał, iż w dokonanej przez T.R. wycenie nieruchomości, zastosowana została metoda korygowania ceny średniej. Polega ona na tym, iż do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Zgodnie z art. 134 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (§1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (§ 2).

Organ odwoławczy wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku nieruchomości (transakcje zawarte w latach 2007-2009), w tym rynku transakcji gruntami nabywanymi pod drogi przeznaczone na cele publiczne. Z przeprowadzonej analizy wynika, że na terenie powiatu gnieźnieńskiego nie stwierdzono zawarcia transakcji umożliwiających zastosowanie wyceny zgodnej z § 36 ust. 1 rozporządzenia.

W związku z brakiem dostatecznej ilości transakcji wynikających z umów w przedmiocie sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, zarówno na rynku lokalnym i regionalnym, posłużono się § 36 ust. 2 rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości nieruchomości przyjął wartość gruntu budowlanego przylegającego do wycenianej drogi, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe. Ceny analizowanych nieruchomości gruntowych wahały się od 30 do 420 złotych za 1 m2.

Analiza wykazała, że na tak zdefiniowanym rynku nieruchomości zawarto w analizowanym okresie kilkanaście transakcji, które wykazały podobieństwo do przedmiotowej nieruchomości. Do ustalenia wartości gruntu przyjęto 11 transakcji. Średnia cena za 1 m2 określona została na 53, 21 złotych. Podano, że na wartość nieruchomości zasadniczy wpływ mają następujące atrybuty: położenie, dojazd, powierzchnia działki oraz uzbrojenie techniczne. Na podstawie danych z analizy rynku określono, iż trend wzrostu cen kształtował się w wysokości 1 % w skali miesiąca.

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, przy zastosowaniu współczynników korygujących, określona została na kwotę [...] zł.

Mając powyższe na uwadze Wojewoda Wielkopolski stwierdził, że biegły w niniejszej sprawie, stosując przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, prawidłowo wycenił wartość działek wydzielonych pod drogi publiczne biorąc do porównań nieruchomości podobne do tej, z której wydzielono przedmiotowe działki. Uzasadnił również, dlaczego nie była możliwa wycena z uwzględnieniem § 36 ust. 1 rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutów dotyczących wysokości odszkodowania organ odwoławczy stwierdził, że subiektywne przekonanie strony o wysokości odszkodowania nie świadczy o wadliwości sporządzonej wyceny.

W.M., nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem organu odwoławczego, wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7, art. 77 §1 i art. 80 kpa oraz naruszenie art. 134 ust. 2 i 3 ugn i wnosząc o uchylenie decyzji Wojewody Wielkopolskiego oraz poprzedzającej jej decyzji organu pierwszej instancji z powodu powyższego naruszenia, które miało istotny wpływ na wynik postępowania oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Ewentualnie w skardze wniesiono o zmianę decyzji i podwyższenie odszkodowania do kwoty [...] zł. W skardze wskazano na fakt, iż w wydanych w sprawie decyzjach ustalono odszkodowanie jedynie na podstawie opinii rzeczoznawcy, nie uwzględniającej ceny 1 m2 gruntu wynikającego z transakcji sprzedaży gruntu, z którego wydzielona została droga. Ponadto skarżący wskazał, iż wydana w sprawie opinia rzeczoznawcy nie uwzględnia przesłanek z art. 134 ust. 1 i 2 ugn, co oznacza, że wysokość odszkodowania nie odpowiada wartości nieruchomości. Skarżący wskazał przy tym na fakt, iż aktualne ceny w obrocie gruntami o podobnych cechach lub położonych w podobnej strefie oscylują wokół ceny uzyskanej przez niego za pozostały grunt tj. ok. 120 zł./ m2. Wpływ na to ma funkcja ustalona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotycząca budownictwa wielorodzinnego, dogodna lokalizacja i bliskość do infrastruktury miejskiej jak sklepy, obiekty kulturalne i rozrywkowe, odpowiednie walory klimatyczne i bliskość największego osiedla mieszkaniowego w Gnieźnie. W skardze wskazano również na fakt, iż organ administracyjny wydający decyzję w sprawie odszkodowania nie jest związany ustaleniami wynikającymi z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli zatem przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności.

Wojewoda Wielkopolski odpowiadając na skargę, wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoją wcześniejszą argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać należy, że kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002r., nr 153, poz. 1269) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej ppsa), ogranicza się do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się więc do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, czy zgodnie z art. 7, 77 § 1 i 80 kpa dokonano ustalenia stanu faktycznego a dokonana ocena tych ustaleń znajduje oparcie w materiale dowodowym i uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z art. 107 kpa, a więc w sposób przekonywujący. Ponadto Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związanym powołaną podstawą prawną (art. 134 §1 ppsa).

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, iż Sąd nie jest uprawniony do zmiany zaskarżonego orzeczenia i merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, co w przedmiotowej sprawie wiązałoby się z ustaleniem odszkodowania. Sąd, kontrolując działanie organów administracji, może oddalić skargę lub uchylić zaskarżoną decyzję. Oznacza to, iż bezpodstawny jest zawarty w skardze wniosek o zmianę decyzji i podwyższenie przyznanego skarżącemu odszkodowania.

Zasadniczą kwestią w niniejszej sprawie, której przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę publiczną jest kontrola zaskarżonej decyzji i wyrażonej w niej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez T.R.

Z uwagi na brak uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy W.M. a prezydentem Miasta Gniezna, zastosowanie znalazł art. 98 ust. 3 ugn, zgodnie z którym na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 ugn, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ugn.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn).

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ukształtował się pogląd, zgodnie z którym opinia rzeczoznawcy majątkowego nie ma dla organu charakteru wiążącego i winien on ją przed wydaniem decyzji ocenić (por. wyrok NSA z 8 listopada 2001r., I SA 833/00, Lex Nr 81735). Operat szacunkowy jako dowód w sprawie w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zajęcia nieruchomości pod drogę publiczną podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Operat ten stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje bowiem właściwy organ. Operat szacunkowy stanowi zatem dowód z opinii biegłego (art. 84 kpa), podlega ocenie przez organ administracji tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 5 października 2009 r., I OSK 1444/08, wyrok NSA z 3 września 2009 r., I OSK 1126/08, wyrok WSA w Olsztynie z 23 kwietnia 2009 r., II SA/Ol 117/09). Oceny o operacie szacunkowym może również formułować każda ze stron postępowania, w postaci zgłaszania do niego uwag i zastrzeżeń, z żądaniem ich wyjaśnienia i uwzględnienia. W takim przypadku, na organie orzekającym spoczywa obowiązek wyjaśnienia wszystkich wątpliwości dotyczących operatu szacunkowego, którym to wyjaśnieniom musi dać wyraz w decyzji o ustaleniu odszkodowania (M. Wolanin [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. Beck, Warszawa 2009, s. 861).

Z prawa oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego skorzystał skarżący, który konsekwentnie w trakcie całego postępowania administracyjnego przyjmował, iż wycena biegłego odbiega od wartości rynkowej, która wynosi ok. 120 zł. Na potwierdzenie powyższego skarżący wskazał na transakcję, której przedmiotem była należąca do niego działka przyległa do nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem. Organ odwoławczy, pomimo ciążącego na nim obowiązku, poza zdawkowym stwierdzeniem o subiektywnym przekonaniu strony o wysokości odszkodowania, nie odniósł się do powyższej kwestii pomimo, iż powyższe zarzuty dotyczyły wysokości przyjętej w operacie wyceny nieruchomości a tym samym zawierały wyrażoną przez stronę ocenę pracy rzeczoznawcy, który sporządzając opinię związany jest zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób określony w §36 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Mając na względzie wykazany w opinii rzeczoznawcy fakt braku transakcji drogowych zawartych w formie aktów notarialnych, który nie jest przez strony kwestionowany, Sąd podziela stanowisko organów orzekających co do konieczności zastosowania w warunkach niniejszej sprawy sposobu określania wartości nieruchomości według zasad określonych w § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości uznając, że argumentacja rzeczoznawcy i na jej podstawie ustalenia organu w tej części są uzasadnione.

Stwierdzić jednakże należy, iż uwadze organu odwoławczego oceniającego opinię rzeczoznawcy umknęło, iż zawiera ona lakoniczny opis przedmiotowej nieruchomości, a w szczególności nie uwzględnia jej lokalizacji. Jak wynika z treści skargi, nieruchomość objęta zakresem niniejszego postępowania znajduje się na terenie, dla którego plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod budownictwo wielorodzinne oraz który ma bezpośredni dostęp do infrastruktury miejskiej jak sklepy, obiekty kulturalne i rozrywkowe. Pomimo możliwego wpływu na ustalenie wartości nieruchomości, sporządzony operat szacunkowy pomija powyższą kwestię. Dodatkowo wskazać należy, iż rzeczoznawca sporządzając opinię posługiwał się niejasnymi kryteriami, których organ odwoławczy rozpoznając sprawę nie zweryfikował. Z operatu (s. 5) wynika, że do określenia wartości przyjęto wartość gruntu budowlanego przylegającego do gruntu wycenianej drogi, równocześnie zaznaczając, że "Większość analizowanych transakcji dotyczyła działek budowlanych". Nie jest to spójne, nadto, nie wskazano, jakie działki będące przedmiotem uwzględnionych transakcji, są działkami budowlanymi. Nie wiadomo też, dlaczego nie uwzględniono transakcji dotyczącej nieruchomości [...], zbytej przez skarżącego za [...] zł/ m2, która sąsiaduje z przedmiotową nieruchomością. Jej nieuwzględnienie (przy braku wyjaśnienia, dlaczego tak się stało) utrudnia weryfikację ustalonej wartości nieruchomości przez organ odwoławczy. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 16 ugn, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nadto, w myśl art. 130 ust. 1 ugn, do porównania winno się przyjąć transakcje nieruchomościami podobnymi do przedmiotowych nieruchomości według ich stanu w dniu wydania decyzji o podziale Jak już podnoszono, określenie wartości działek, zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, dokonuje się w podejściu porównawczym. Tym samym Wojewoda powinien był ocenić, czy przyjęte do porównania działki mają cechy podobieństwa z działką położoną w G., oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb G., arkusz mapy [...], działka nr [...]o powierzchni [...] ha. Powyższego organ odwoławczy jednak nie uczynił.

Wątpliwości są tym bardziej uzasadnione, iż jak wskazuje się w opinii, wartość gruntu w analizowanym obszarze oscylowała pomiędzy 30 a 420 zł/m2, z wyraźną tendencją wzrostową w ostatnim okresie (s. 6 operatu). Tymczasem z tabeli (s. 9) wynika, że najwyższą cenę za m2 zapłacono w ramach transakcji z kwietnia 2008 r., tj. 92,38 zł. Rozpiętość między ceną 420,00 zł a 92,38 za m2 jest ogromna. Przy czym w operacie nie wskazano, jaki procent badanych transakcji osiągał cenę oscylującą wokół najwyższej ceny (420 zł.). Z operatu nie wynika też, dlaczego do ustalenia wartości w większej części przyjęto ceny z 2007r. a nie z ostatniego okresu, kiedy wartość gruntów była już wyższa, z wyraźną 1% (w skali miesiąca) tendencją wzrostową. Brak powyższych danych uniemożliwia rzetelną ocenę opinii biegłego.

Wobec powyższego, skoro organ odwoławczy uchylił się od wyczerpującej oceny operatu szacunkowego, w oparciu o który podjęto rozstrzygnięcie (co stanowi naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kpa), zaskarżoną decyzję należało uchylić.

Ponownie rozpoznając sprawę, Wojewoda dokona oceny sporządzonego operatu z uwzględnieniem wytycznych zawartych w uzasadnieniu niniejszego wyroku, zwłaszcza ustali, czy nieruchomości, których transakcje uznano jako podobne, w istocie spełniają wymóg podobnych. W oparciu o przepis art. 136 kpa organ odwoławczy z urzędu przeprowadzi dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, albo zleci przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję.

W związku z powyższym, mając na względzie wagę stwierdzonych uchybień na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit c ppsa, Sąd orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Działając na podstawie art. 200 ppsa Sąd orzekł jak pkt 2 sentencji wyroku. O wykonalności wyroku orzeczono na podstawie art. 152 ppsa.

ja