Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 332/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2007-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 3, art. 37 ust. 4, art. 37 ust. 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 73, art. 79
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Dnia 16 listopada 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA: Anna Stępień Sędziowie Sędzia WSA: Renata Kubot – Szustowska Sędzia WSA: Joanna Sekunda – Lenczewska (spr.) Protokolant asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2007 roku przy udziale - sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Wójt Gminy N., działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 18 uchwały Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] w sprawie zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy N. obejmującej część obszaru wsi G. ustalił A.S. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 38.898 złotych, pomniejszoną o kwotę 4.834 złotych wniesioną dobrowolnie na konto Urzędu Gminy, w związku ze sprzedażą działek nr 91/11, 91/12/ 91/13 i 91/14, których wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wskazał, iż opłata powinna zostać uiszczona w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna na konto Urzędu Gminy N.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż uchwała Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] roku w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy N. dotycząca części obszaru wsi G. określiła stawkę procentową opłaty planistycznej od wartości wzrostu wartości nieruchomości na 30% tej wartości dla terenów oznaczonych symbolem M, tj. terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa działka. W dniu wejścia w życie uchwały A.S. był właścicielem działek nr 91/3 i 91/4, które następnie decyzjami Wójta Gminy N. zostały podzielone (decyzje o zatwierdzeniu projektu podziału z dnia [...]) na działki 91/13 i 91/14 oraz 91/11 i 91/12. W dniu 5 września 2005 roku działki 91/12 i 91/13 zostały sprzedane A.D., zaś działka 91/14 – K. i M. G., natomiast w dniu 17 lutego 2006 roku działka nr 91/11 (wraz z nabytą wcześniej przez stronę działką 91/10) została sprzedana J. i J. O. W dniu 22 sierpnia 2006 roku rzeczoznawca majątkowy A.T. sporządził operaty szacunkowe, w których określił wartości działek przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego oraz wzrost wartości dla działek. Ze sporządzonych operatów wynika, iż wzrost wartości nieruchomości kształtował się następująco:

- działka nr 91/11 – 33.680 złotych;

- działka nr 91/12 – 32.000 złotych;

- działka nr 91/13 – 16.000 złotych;

- działka nr 91/14 – 47.980 złotych. W związku z powyższym organ ustalił, iż łączna wysokość wzrostu wartości nieruchomości wynosi 129.660 złotych, a należna opłata planistyczna stanowiąca 30% wzrostu wartości wynosi 38.898 złotych. Należna opłata została pomniejszona o kwotę w wysokości 4.834 złotych, wpłaconą dobrowolnie na konto Urzędu Gminy.

A.S., reprezentowany przez adwokata w osobie M.Z. odwołał się od powyższej decyzji, podnosząc zarzut naruszenia art. 79 § 1 i § 2 kpa poprzez brak zawiadomienia strony o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy oraz wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 5 maja 2006 roku, a także zarzut niewłaściwej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę zarówno na dzień wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, jak i na dzień sprzedaży nieruchomości. Odwołujący się podniósł, iż niepowiadomienie o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z biegłych i oględzin uniemożliwiło stronie zajęcie stanowiska w sprawie, zaś zachowanie wymogu określonego w art. 79 kpa jest bezwzględnym obowiązkiem organu administracji, którego naruszenie stanowi oczywiste naruszenie przepisów o postępowaniu administracyjnym mającym wpływ na wynik sprawy. Strona została co prawda zapoznana z treścią wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę, jednakże sama opinia nie została jej doręczona przed dniem wydania decyzji. Trudno zatem wymagać od strony, aby mogła wykazać wszelkie merytoryczne zastrzeżenia do wydanego operatu. Ponadto niezrozumiałe dla strony są również różnice w wycenie przez rzeczoznawcę działek znajdujących się obok siebie, w tym samym miejscu i o tej samej specyfice.

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji.

W ocenie organu II instancji istota renty planistycznej, sprowadza się do konieczności uregulowania przez zbywcę opłaty w razie łącznego wystąpienia następujących przesłanek:

1) zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego;

2) wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zmianą (bądź uchwaleniem) planu zagospodarowania przestrzennego;

3) zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego;

4) w uchwale rady gminy (rady miasta) o zmianie bądź uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego określona została stawka procentowa, (nie wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości);

5) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca została wydana decyzja o ustaleniu opłaty jednorazowej.

Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy stwierdził, iż spełnione zostały wszystkie przesłanki określone w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niezbędne do ustalenia opłaty planistycznej, co uprawniało organ pierwszej instancji do wydania stosownej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż nieruchomości położone w G., gm. N., stanowiące własność A.S. pod rządami poprzedniego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy N. stanowiły obszar przeznaczony pod uprawy polowe oraz użytki zielone, zaś po zmianie tego planu w części dotyczącej wsi G. przeznaczenie tego terenu uległo zmianie i nieruchomości weszły w skład obszaru oznaczonego symbolem M, przeznaczonego na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego z dopuszczeniem nieuciążliwych usług. Organ odwoławczy podkreślił również, iż operaty szacunkowe sporządzone na dowód wzrostu wartości nieruchomości nie budzą wątpliwości, gdyż odpowiadają regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości, a ustalonych wartości nie sposób uznać za zawyżone.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi A.S. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, ponownie zarzucając:

a) naruszenie art. 9 kpa poprzez brak pouczenia strony o możliwości przedstawienia innej opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości oraz sposobu kwestionowania sporządzonej w sprawie wyceny, przy równoczesnym stwierdzeniu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż "odwołujący się powinien przedstawić własną wycenę jako dowód przeciwny do dowodu organu pierwszej instancji";

b) naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez akceptowanie nieprawidłowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, pomimo iż z jej treści wynika, że wycenie podlegały inne nieruchomości, niż będące przedmiotem sprzedaży oraz nieustosunkowanie się do zarzutów przedstawionych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji;

c) naruszenie art. 6, art. 79 § 1 i § 2 kpa poprzez brak zawiadomienia strony o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego A.T. oraz o wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 5 maja 2006 roku;

W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż zgodnie z treścią operatu szacunkowego, źródłem informacji o nieruchomości była m. in. wizja lokalna przeprowadzona przez rzeczoznawcę w dniu 5 maja 2006 roku, o której strona nie została poinformowana, podobnie jak o dopuszczeniu dowodu z opinii rzeczoznawcy, co uniemożliwiło zadawanie pytań rzeczoznawcy. Skarżący wskazał ponadto na błąd w sporządzonym operacie, polegający na stwierdzeniu, że działka nr 91/11 powstała z podziału działki 91/5, podczas gdy powstała z podziału działki 91/3.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do przepisów art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Analogiczne unormowanie zawarte zostało w przepisie art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a.

Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia, tj. jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, w tak zakreślonej kognicji Sąd nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby skutkować uchyleniem zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji.

Podstawę materialnoprawną w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, która stanowi dochód własny gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Jak wynika z przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Warto przy tym pamiętać, iż wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Stosownie natomiast do art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z powyżej przytoczonych przepisów wynika, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny i uwarunkowane jest jedynie spełnieniem przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 ustawy, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn:. Dz.U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - uregulowań dotyczących określania wartości nieruchomości. Do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż A.S. zbywając w dniu 5 września 2005 roku działki o numerach ewidencyjnych 91/12 i 91/13 na rzecz A.D., zaś w dniu 17 lutego 2006 roku działkę oznaczoną numerem 91/14 na rzecz K. i M. G. uczynił to w czasie krótszym niż 5 lat, licząc od daty wejścia w życie zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Opłata planistyczna w niniejszej sprawie została ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 oraz 151 – 156 ustawy.

Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenie wartości rynkowej następuje w drodze wyceny nieruchomości. Stosownie do treści art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

W rozpoznawanej sprawie zastosowano podejście porównawcze z metodą korygowania ceny średniej, które jak to wynika z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Przyjęcie powyższej metody możliwe było z uwagi na fakt, iż na lokalnym rynku nieruchomości przeprowadzone były transakcje, których przedmiotem były działki o podobnych parametrach.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podziela zatem stanowisko organów administracyjnych, iż operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiadał ustawowym wymogom, a biegły spełniał warunki określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dokonując ustalenia wartości przedmiotowych działek rzeczoznawca majątkowy A. T. przyjął do porównania działki o takim samym przeznaczeniu zarówno przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego zmianie, podobne do nieruchomości podlegającym wycenie. Przedstawionej wycenie nie można było, zdaniem Sądu, skutecznie zarzucić ani zaniżenia wartości działek przed zmianą planu, ani zawyżenia ich wartości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto Wojewódzki Sąd Administracyjny nie podzielił zarzutów zawartych w skardze, stanowiących w znacznej mierze powtórzenie zarzutów odwołania.

Odnosząc się do zarzutu przeprowadzenia wizji lokalnej przez rzeczoznawcę majątkowego przed wszczęciem postępowania administracyjnego oraz zarzutu braku powiadomienia stron o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego i o oględzinach nieruchomości przed ich terminem, skład orzekający podziela pogląd prawny wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 kwietnia 2006 roku o sygn. akt II OSK 691/05, zgodnie z którym jeśli od opinii biegłego zależy wszczęcie postępowania z urzędu, gdyż w zależności od jej treści uzasadnione będzie pobranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub nie, to jej sporządzenie przed wszczęciem postępowania jest dopuszczalne, a żądanie jej powtórnego przeprowadzenia po wszczęciu postępowania mija się z celem. Tak sporządzona opinia nie traci waloru dowodu w toczącym się postępowaniu administracyjnym, oczywiście pod warunkiem, że strona miała możliwość zapoznania się z jej treścią i zgłoszenia uwag łącznie z przedstawieniem kontropinii (kontroperatu szacunkowego).

Nie można również podzielić zarzutu naruszenia art. 79 kpa, bowiem biegły sporządzając operat szacunkowy oraz dokonując dla jego potrzeb oględzin nieruchomości nie podejmuje tych czynności tak jak organ administracji publicznej w ramach toczącego się postępowania administracyjnego, o podjęciu których na mocy powołanego przepisu byłby zobowiązany zawiadomić strony. Rzeczoznawca majątkowy działa bowiem na podstawie umowy zlecenia zawartej z Zarządem Gminy N. , do której przepisy Kpa nie mają zastosowania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 20 września 2007 roku o sygn. akt II SA/Łd 323/07). Ponadto podzielić należy pogląd, iż oględziny nieruchomości są czynnością, jaką przeprowadza rzeczoznawca w ramach dowodu, jakim jest operat szacunkowy, zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ administracji obowiązku zawiadomienia o ich przeprowadzeniu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lipca 2006 roku o sygn. akt IV SA/Wa 607/06).

W ocenie tut. Sądu nie doszło także do pozbawienia strony czynnego udziału w postępowaniu. Jak wynika z akt administracyjnych organ administracji zarówno I, jak i II instancji zapewnił stronie udział w postępowaniu zmierzającym do pobrania opłaty planistycznej, o czym świadczyć mogą wezwania do zapoznania się z materiałem dowodowym w sprawie, przedstawienia stanowiska i zgłoszenia ewentualnych wniosków dowodowych (zawiadomienie z dnia 9 października 2006 roku oraz wezwanie z dnia 19 grudnia 2006 roku). Strona została również zapoznana z procedurą ustalania opłat planistycznych oraz z operatami szacunkowymi, co znajduje potwierdzenie w treści protokołu z dnia 4 października 2006 roku. W tym miejscu warto zwrócić uwagę, iż z treści przepisów kpa nie wynika dla organu administracji publicznej obowiązek doręczania stronie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy przed wydaniem decyzji, a więc i operatu szacunkowego. W świetle art. 73 kpa należy wskazać, iż strona w każdym stadium postępowania ma prawo przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów, może również żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony. Wymienione uprawnienia strona mogła realizować w toku postępowania administracyjnego.

Ustosunkowując się do zarzutu dotyczącego różnic w wycenie działek znajdujących się obok siebie, w tym samym miejscu i o tej samej specyfice, należy wskazać, iż różnice w tym zakresie wynikają z analizy lokalnego rynku nieruchomości i zastosowania współczynnika korygującego wynikającego z przyjętej metody szacowania. Przy wycenie wzięto pod uwagę istotne cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości: lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, uzbrojenie terenu, powierzchnię i kształt działki, sposób użytkowania oraz prawa i ograniczenia. Dokonując zatem wyceny gruntu rzeczoznawca uwzględnił wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które mają wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości.

Przyznać należy, iż w sporządzonym operacie szacunkowym dotyczącym działki nr 91/11 w części zapisów znajduje się błąd polegający na stwierdzeniu, iż działka ta powstała z podziału działki nr 91/5, zamiast 91/4, jednakże analiza całości zapisów operatu daje podstawy do uznania, iż błąd ten ma charakter omyłki pisarskiej, nie jest natomiast wynikiem błędu w przyjętych ustaleniach faktycznych. Pomijając powyższe, należy wskazać, iż przyjęty operat szacunkowy nie zawiera innych wad, które dyskwalifikowałaby go jako skuteczny dowód dający podstawę do ustalenia opłaty planistycznej.

Ponadto podkreślić wypada, iż strona chcąc wykazać, że wartość nieruchomości przed czy po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest inna, niż przyjęta w operacie szacunkowym sporządzonym przez powołanego rzeczoznawcę, powinna przedstawić jako dowód przeciwny do dowodu organu I instancji, własną wycenę sporządzoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na własne zlecenie. Tymczasem w przedmiotowej sprawie nie zostały przedstawione przez wnioskodawcę dowody uzasadniające odmienne rozstrzygnięcie, a tylko taki dowód - dowód przeciwny do dowodu wykonanego na zlecenie organu pierwszej instancji, mógłby mieć znaczenie w rozpatrywanej sprawie. W tym miejscu należy zauważyć, iż złożenie kontroperatu wskazującego na znaczną rozbieżność pomiędzy wartościami tej samej nieruchomości, dawałaby podstawę do skorzystania z unormowania zawartego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na dokonanie oceny prawidłowości przedstawionych wycen przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 16 października 2007 roku o sygn. akt II SA/Łd 614/07 czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 roku o sygn. akt I SA/Wa 1107/05).

Na marginesie rozważań należy wskazać, iż nie można podzielić poglądu skarżącego, że obowiązkiem organu administracji jest pouczenie strony o możliwości złożenia kontroperatu, gdy wziąć pod uwagę fakt, iż w toku postępowania przed organem II instancji skarżący reprezentowany był przez pełnomocnika w osobie adwokata. Profesjonalny pełnomocnik powinien bowiem w ocenie Sądu dysponować wiedzą w zakresie przysługujących stronie w toku postępowania administracyjnego uprawnień procesowych. Ponadto należy zwrócić uwagę i na to, iż wartości nieruchomości przyjęte w sporządzonych operatach szacunkowych znajdują potwierdzenie w faktach dokonanych, to jest cenie sprzedaży spornych nieruchomości wynikających z aktów notarialnych.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

A.G.