Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 549/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2022-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 7- 9 , art 77 , art 80 , art 107
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
article: art 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Sędzia WSA Małgorzata Łoboz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 4 lutego 2022 r. sprawy ze skargi M. G., K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 marca 2021 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz [...] decyzją z 15 grudnia 2020 r., znak: [...] ustalił na wniosek J. T. warunki zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku garażowo-gospodarczego na działce nr [...] położonej przy ul. [...] w D. T. - obręb R..

Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, ust. 4 i art. 61 ust. 1-5, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293), dalej "u.p.z.p.".

Organ I instancji ustalił rodzaj inwestycji jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz garażowo-gospodarcza. Ustalił i uzasadnił warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego:

I. dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego:

1. linia zabudowy: obowiązująca 4,0 m od granicy dz. nr [...] z działką nr [...], zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji,

2. szerokość elewacji frontowej: 10,91 m ± 20% wskazując, że z analizy urbanistyczno-architektonicznej, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe, wartość ta wynosi 9,70 m, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe mieszkalne jednorodzinne wartość ta wynosi 10,91 m,

3. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (gzyms, okap, attyka): do 3,93 m (z analizy, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe – trwałe, wartość ta wynosi 3,62 m, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, garażowe i gospodarcze wartość ta wynosi 3,93 m),

4. geometria dachu:

- kąt nachylenia od 25 do 40 stopni, (z analizy, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe – trwałe, wartość ta wynosi 34,31 stopnie, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, jako budynki mieszkalne jednorodzinne, wartość ta wynosi 34,41 stopnia),

- wysokość kalenicy do 8,85 m (z analizy, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe - wartość ta wynosi 7,97 m, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, jako budynki mieszkalne jednorodzinne, wartość ta wynosi 8,85 m),

- układ połaci dachowych – dach dwu lub wielospadowy, główne połacie dachowe o takim samym kacie nachylenia,

- przebieg głównej kalenicy – prostopadle do ul. [...];

II. dla budynku garażowo-gospodarczego:

1. linia zabudowy: obowiązująca 4,0 m od granicy dz. nr [...] z działką nr [...], zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji,

2. szerokość elewacji frontowej: 7,04 m, wskazując że z analizy urbanistyczno-architektonicznej, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe, wartość ta wynosi 9,7 m, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, jako budynki garażowe i gospodarcze, wartość ta wynosi 7,04 m,

3. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (gzyms, okap, attyka): do 2,94 m (z analizy, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe, wartość ta wynosi 3,62 m, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, jako budynki garażowe i gospodarcze, wartość ta wynosi 2,94 m),

4. geometria dachu:

- kąt nachylenia od 25 do 40 stopni, (z analizy, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe – trwałe, wartość ta wynosi 34,31 stopnie, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, jako budynki garażowe i gospodarcze, wartość ta wynosi 34,09 stopnie),

- wysokość kalenicy do 6,06 m od poziomu terenu (z analizy, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe - wartość ta wynosi 7,97 m, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, jako budynki garażowe i gospodarcze, wartość ta wynosi 6,06 m),

- układ połaci dachowych – dach dwu lub wielospadowy, główne połacie dachowe o takim samym kacie nachylenia,

- przebieg głównej kalenicy – prostopadle do ul. [...];

III. pozostałe ustalenia:

5. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w obszarze inwestycji ABCD: do 13,18%,

6. wielkość powierzchni biologicznie czynnej w obszarze inwestycji ABCD: minimum 86,81%,

7. w każdym budynku należy zachować podobną kolorystykę pokryć dachowych oraz elewacji oraz podobny kąt nachylenia połaci dachowych z dopuszczeniem 10° tolerancji nachylenia pomiędzy budynkami,

8. preferowana zabudowa: budynki parterowe z możliwością użytkowania poddasza na cele mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym oraz na cele gospodarcze w budynku garażowym,

9. przy projektowaniu i realizacji wnioskowanej inwestycji należy zwrócić uwagę na występującą ponadnormatywną częstotliwość i ilość opadów atmosferycznych (...),

10. dostęp do drogi powiatowej z drogi powiatowej (ul. [...]), poprzez ustanowioną służebność na działkach nr [...] i [...] oraz przez współwłasność dz. nr [...] na zasadach dotychczasowych.

Organ opisał obsługę w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym uzyskane postanowienia, opinie i uzgodnienia.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji umotywował swoje rozstrzygnięcie uzasadniając m.in. wielkość i kształt obszaru analizy, a także ustaloną linię zabudowy.

Od opisanej na wstępie decyzji Burmistrza z 15 grudnia 2020 r. odwołanie złożyli M. G. i K. G. domagając się jej uchylenia i umorzenia postępowania.

Dodatkowo M. G. zarzuciła, że błędnie oceniono, iż inwestycja nie ma dostępu do drogi publicznej ze względu na brak zjazdu oraz odpowiedniej szerokości drogi, a działka jest zalesiona. Wskazała także, że błędnie określono linię zabudowy, a także błędnie wykonano analizę architektoniczno-budowlaną. Zarzuciła, że nie uwzględniono jej wniosku o połączenie dwóch postępowań oraz wydania decyzji o zalesieniu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 3 marca 2021 r. znak [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 256), dalej "K.p.a." i art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p. utrzymało w mocy decyzję I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji przywołał treść art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 i wskazał, że szczegółowy tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie".

Dalej organ odwoławczy przywołał treść § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia.

Stwierdził, że w sporządzonej w niniejszej sprawie analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono, że: "działka, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, zlokalizowana jest w mieście D. T. w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy jednorodzinnej, mającej w niewielkim już stopniu charakter zabudowy zagrodowej. Jest to teren obrębu [...] Teren inwestycji znajduje się w centrum analizowanego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice tego obszaru wynosi 150 m dookoła terenu inwestycji, czyli odległość 3-krotnej szerokość elewacji frontowej, która wynosi 50 m. Obszar inwestycji stanowi III linię zabudowy od drogi powiatowej (ul[...]). Zlokalizowana w tym obszarze zabudowa, pozwala na wykazanie spójności projektowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie, a zlokalizowana w jego obrębie zabudowa, umożliwia określenie wymogów dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (...). Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi, zlokalizowana jest na terenie całego obszaru analizy, na liniach północ-południe oraz wschód-zachód, wzdłuż ulicy [...]. Zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana jest zarówno w l, II jak i w III linii zabudowy od drogi powiatowej (ul[...])."

Zatem w obszarze analizowanym występuje funkcja mieszkalna oraz garażowo-gospodarcza tworzona przez dużą grupę (35) budynków. Przesądza to o przyjęciu, że ma miejsce kontynuacja funkcji, jaką mają pełnić planowane budynki.

Uzasadniając wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, organ II instancji wskazał, że z ustaleń analizy wynika, że: "obowiązującą 4,0 m linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono dla prawidłowej lokalizacji obiektu budowlanego kubaturowego jako minimalną odległość od będącej drogą dojazdową, drogi ustanowionej w formie służebności, biorąc pod uwagę szerokość działki i ewentualny brak możliwości jej zabudowy przy jej zwiększeniu". Zdaniem Kolegium słusznie przyjęto odległość taką, jak odległości budynków od granic nieruchomości, tj. 4 m. Wbrew zarzutom zawartym w odwołaniu, takie wyznaczenie linii zabudowy jest prawidłowe. Należy mieć na uwadze, że budynek ma zostać zlokalizowany w kolejnej linii zabudowy od strony drogi publicznej. Lokalizacja tego budynku nie będzie zatem miała wpływu na pas drogowy, jak również na ewentualną możliwość rozbudowy drogi powiatowej.

Organ odwoławczy uzasadniając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, a także wielkość powierzchni terenu biologicznie czynnego w stosunku do wielkości obszaru inwestycji, przyjęte na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskazał, że w analizie "dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego wyznaczono zarówno ten wskaźnik, jak i wskaźnik wielkości terenu powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do całej powierzchni objętej wnioskiem jako średnie arytmetyczne z obszaru analizy, które wynoszą odpowiednio (wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - wyznaczono jako 13,18% oraz wielkość powierzchni terenu biologicznie czynnego w stosunku do wielkości obszaru inwestycji jako 86,81%). A zatem wielkości te zostały wyznaczone w sposób jak najbardziej prawidłowy, bez dopuszczeń".

Zdaniem Kolegium powyższe wskaźniki wynikają z przywołanej wyżej treści § 5 ust. 1. W sprawie nie zastosowano odstępstw od zasady wyznaczenia wskaźników na podstawie średnich wielkości.

Uzasadniając przyjętą szerokość elewacji frontowej na podstawie § 6 rozporządzenia, organ II instancji wskazał, że w analizie ustalono, iż średnia szerokość elewacji frontowych dla wszystkich budynków wynosi 9,70 m. Średnia szerokość elewacji frontowych dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi 10,91 m. Dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego szerokość elewacji frontowej wyznaczono zgodnie z rozporządzeniem i wynosi ona 10,91 m ± 20%. Dla projektowanego budynku garażowego szerokość elewacji frontowej wyznaczonej zgodnie z rozporządzeniem i wynosi ona 7,04 m +- 20%. Wyznaczenie powyższego parametru jest prawidłowe i znajduje oparcie w literalnej treści § 6 ust. 1 rozporządzenia.

Uzasadniając przyjętą wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia, organ II instancji wskazał, że w sprawie ustalono: "wysokość zabudowy kubaturowej (gzyms, okap, attyka) w obszarze analizowanym wynosi od: ok. 2,8 m budynki garażowe i gospodarcze do ok. 5,5 m - budynki mieszkalne jednorodzinne. Średnia wysokość w/w budynków w obszarze analizy wynosi 3,62 m. Wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków położonych na działkach w obszarze analizy są zróżnicowane i nie tworzą pierzei. Nie można więc tej wartości ustalić jako przedłużenia tej wysokości na podstawie wysokości budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich. Średnia wysokość budynków wynosi 3,62 m. Średnia wysokość dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi 3,93 m. Dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wysokość wyznaczono zgodnie z rozporządzeniem (ze średniej) i wynosi ona do 3,93 m. Średnia wysokość dla budynków gospodarczych i garażowych wynosi 2,94 m. Dla projektowanego budynku garażowego wysokość wyznaczono zgodnie z rozporządzeniem (ze średniej) i wynosi ona do 2,94 m".

Zdaniem Kolegium ustalenia powyższe są prawidłowe, zaś ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nawiązuje do wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Słusznie zastosowano § 7 ust. 3 rozporządzenia, z uwagi na okoliczność zróżnicowania wysokości górnych krawędzi elewacji, w przypadku budynków wybudowanych na działkach sąsiednich.

Uzasadniając przyjętą geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) organ odwoławczy wskazał, że w analizie ustalono: "w obszarze analizy występują różne rodzaje dachów i układów połaci dachowych i przebiegu głównych kalenic. Dla wnioskowanych budynków przyjęto więc wartości ze średnich arytmetycznych z obszaru analizy".

Powyższe ustalenia pozwalają na stwierdzenie, że ustalenie geometrii dachu nastąpiło odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Dalej organ II instancji stwierdził, że warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. są w sprawie spełnione. Działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada dostęp do drogi publicznej (powiatowej - ul. [...]). W aktach sprawy znajduje się oświadczenie Zarządu Drogowego w D. T. z 16 października 2019 r. o możliwości dojazdu do działki nr [...] z drogi powiatowej nr [...] w D. T. na dotychczasowych zasadach. Projekt decyzji został "milcząco" uzgodniony przez Zarząd Drogowy (notatka służbowa z 7 lipca 2020 r.).

Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. W aktach sprawy znajdują się oświadczenia o możliwości dostawy wody i odprowadzania ścieków (z 17 października 2019 r.), o warunkach przyłączenia do sieci gazowej (z 29 października 2019 r.) i o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej.

Teren inwestycji nie wymaga zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze (art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy). Decyzja jest również zgoda z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji wskazał, że wszystkie parametry nowej inwestycji zostały ustalone w sposób prawidłowy. Działka będąca przedmiotem postępowania posiada dostęp do drogi publicznej. Okoliczność, że na działce rosną drzewa leśne nie powoduje braku możliwości ustalenia warunków zabudowy. W przypadku realizacji inwestycji możliwe jest przecież usunięcie drzew. Nie jest to okoliczność uniemożliwiająca wydanie pozytywnej decyzji.

M. G. i K. G. wnieśli na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 3 marca 2021 r. znak [...], skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zaskarżając ją w całości oraz poprzedzającą ją decyzję I instancji. Wnieśli o uchylenie ww. decyzji i umorzenie postępowania.

Skarżący zarzucili, że:

- zaskarżona decyzja dotyczy budynku garażowo-gospodarczego pomimo, iż inwestor nie posiada gruntu o pow. 2,5 ha; skarżąca wystąpiła o decyzję o warunkach zabudowy na budynek garażowo-gospodarczy i została wezwana do uzupełnienia braków formalnych poprzez udokumentowania ww. pow. gruntu,

- działka [...] nie posiada drogi wewnętrznej o parametrach wskazanych w rozporządzeniu Ministra i legalnego dostępu do drogi publicznej, dlatego ewentualna inwestycja powinna obejmować budowę zjazdu z drogi powiatowej oraz zapewniać drogę wewnętrzną o parametrach 3,5 m szerokości,

- wadliwie rozdzielono postępowania w przedmiocie warunków zabudowy,

- wadliwie wyznaczono linię zabudowy na 4 m zamiast 6 m, podczas gdy na działkach sąsiednich nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] linia zabudowy wynosi 6 i więcej m,

- brak oceny, że przedmiotowa działka jest zalesiona.

Końcowo skarżący podnieśli, że skoro każdy może się domagać wydania warunków zabudowy, to ona może domagać się wydania warunków zabudowy "w przedmiocie wydania decyzji zalesionych działek".

Samorządowego Kolegium Odwoławczego w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie jako nieuzasadnionej, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z 2 lutego 2022 r. pełnomocnik z urzędu skarżącej podtrzymał stanowisko zaprezentowane w skardze, zaskarżonej decyzji zarzucając dodatkowo naruszenie art. 8 K.p.a. przez naruszenie zasady równego traktowania i nieodstępowania od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw, w szczególności przez wyznaczenie linii zabudowy, niezgodnie również z § 4 rozporządzenia, bez należytego uzasadnienia wyjątku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r., poz. 491 ze zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.; dalej: ustawa o COVID), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz.U. z 2020 r., poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2).

Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). W niniejszej sprawie Przewodniczący II Wydziału WSA w Krakowie zarządzeniem z 31 grudnia 2021 r. wyznaczył na 4 lutego 2022 r. posiedzenie niejawne Sądu w składzie trzech sędziów. Przeprowadzenie rozprawy w niniejszej sprawie stanowiłoby nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących, a jednocześnie nie ma technicznych możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość, z bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Skierowanie sprawy na posiedzenie niejawne w trybie wyżej opisanym, poprzedzone było próbą uzyskania od stron postępowania potwierdzenia istnienia technicznych możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość (zarządzenie Przewodniczącego Wydziału z 2 grudnia 2021 r.). Jednak nie uzyskano od wszystkich stron postępowania potwierdzenia posiadania ww. technicznych możliwości.

Przy tym rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nie prowadzi do pominięcia argumentacji skarżących, stron i skarżonego organu, bowiem podnoszone przez nich argumenty są rozważane przez Sąd w oparciu o akta sprawy oraz skargę, odpowiedź na skargę i inne pisma procesowe. Z tych względów Sąd rozpoznał na podstawie cytowanego powyżej art. 15zzs4 ust. 3 ustawy o COVID sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.

Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję I instancji ustalającą warunki zabudowy inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku garażowo-gospodarczego na działce nr [...] położonej przy ul. [...] w D. T. - obręb R..

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że nie ma podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego, bowiem odpowiada ona prawu, a skarga jest bezzasadna. Zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego. Sąd aprobuje rozstrzygnięcie i ocenę prawną wyrażoną w zaskarżonej decyzji. Należy także stwierdzić, że istotne elementy stanu faktycznego przedstawiają się tak, jak to wskazał organ II instancji.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. - zawiera uzasadnienie faktyczne i prawne, a treść uzasadnienia decyzji świadczy o tym, że jej wydanie zostało poprzedzone dokładnym wyjaśnieniem wszystkich istotnych okoliczności (art. 7 i art. 77 K.p.a.). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 K.p.a.).

W tym stanie rzeczy Sąd podzielił argumentację rozstrzygnięcia organu II instancji, ponieważ jest ona zgodna z obowiązującym prawem i ugruntowanym orzecznictwem sądów administracyjnym w tym przedmiocie. Poczynione w przedmiotowej sprawie ustalenia organu II instancji obejmują okoliczności istotne dla wydanego rozstrzygnięcia w zakresie wystąpienia przesłanek do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, a także weryfikacji ustalenia konkretnych parametrów i wskaźników. Ustalenia stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, które w uzasadnieniu decyzji zostały szczegółowo powołane, znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie budzą one zastrzeżeń Sądu co do ich prawidłowości.

Należy podkreślić, że zakres orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest limitowany przesłankami określonymi w art. 61 u.p.z.p. Sąd nie może zatem badać i brać pod uwagę innych podnoszonych przez skarżących i ich pełnomocników kwestii, takich jak przebieg i wynik innych postępowań administracyjnych dotyczących sąsiednich działek, zarzucanej bezczynności Burmistrza w zakresie wniosku skarżącej o zalesienie, czy też kwestii zjazdu z drogi publicznej.

Odnośnie ww. zjazdu należy podkreślić, że jednolicie w orzecznictwie przyjmuje się, że ze względu na treść art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2021 r., poz. 1376) regulującego przedmiot zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu, to na to samo zamierzenie inwestycyjne nie trzeba uzyskać decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, co wyłącza tę problematykę z zakresu orzekania w niniejszej sprawie.

Podstawę materialnoprawną kontrolowanej decyzji stanowi ww. art. 61 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Bezsporne w niniejszej sprawie było, że działka określona we wniosku i zaskarżonej decyzji nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostało zatem prawidłowo przeprowadzone na zasadach i w trybie określonym w art. 59 i n. u.p.z.p. Nie było również przedmiotem sporu, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi wzdłuż ulicy [...], zlokalizowana w l, II i III linii zabudowy od drogi powiatowej (ul. [...] Zatem projektowane zamierzenie i jego funkcje mieszkalna jednorodzinna oraz garażowo-gospodarcza stanowią niewątpliwą kontynuację funkcji występujących w obszarze analizowanym.

Co do spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa należy wskazać, że w obszarze analizowanym, w bliskim sąsiedztwie działki nr [...], znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to m.in. zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi działki nr [...], [...], [...], czy też [...].

Sporne natomiast w sprawie było: czy teren objęty wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ul[...]), przez istniejącą drogę, a zatem czy zapewniona jest obsługa komunikacyjna zaplanowanej inwestycji poprzez istniejącą drogę dojazdową; czy teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne, czy prawidłowo wyznaczono parametry i wskaźniki, w szczególności linię zabudowy, a także że zaskarżona decyzja dotyczy budynku garażowo-gospodarczego pomimo, iż inwestor nie posiada gruntu o pow. 2,5 ha. Wszystkie te zarzuty, zdaniem skarżącej, wykazują, że organy nierówno traktują różne podmioty występujące o warunki zabudowy w podobnych okolicznościach.

Sąd stwierdził, że prawidłowe i adekwatne do stanu faktycznego i prawnego sprawy jest stanowisko organu II instancji, które należy zaakceptować co do istotnych jego elementów determinujących rozstrzygnięcie, co musiało skutkować oddaleniem bezzasadnej skargi.

Prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 12 października 2010 r., sygn. II OSK 1542/09 – powołane orzeczenia są dostępne w centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 tej ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Uprawniony do nieruchomości może zagospodarować ją dowolnie, w zakresie obowiązującego prawodawstwa. Elementem konstytucyjnie chronionego w polskim systemie prawnym prawa własności nieruchomości jest zatem wolność jej zagospodarowania. Niemniej jednak wolność ta realizowana jest w ramach istniejącego porządku prawnego formułującego wymogi, których spełnienie umożliwia dopiero jej realizację.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.) należy wskazać, że z akt sprawy wynika w sposób jednoznaczny, że działka nr [...] objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada dostęp do drogi publicznej (powiatowej - ul. [...]) poprzez współwłasność wnioskodawcy – właściciela działki nr [...] na zasadach dotychczasowych poprzez ustanowioną służebność na działkach nr [...] i [...] (informacje z rejestru gruntów oraz ustanowione służebności przejazdu, przechodu i przegonu południowo-wschodnim krańcem działek na działkach nr [...] i [...] (treść księgi wieczystej) – k. 12-16 akt adm., na dotychczasowych zasadach. Co przy tym istotne, w opisie ww. służebności wskazano, że istniejący szlak drożny poprowadzony jest pasem o szerokości 4 m.

Powyższe potwierdza również pozytywne, milczące uzgodnienie przez Zarząd Drogowy (notatka służbowa z 7 lipca 2020 r. k. 54 akt adm.).

Zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065), do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

Twierdzenia w skardze i piśmie procesowym, jakoby parametry drogi wewnętrznej były niewystarczające należało uznać za bezpodstawne i gołosłowne. Innymi słowy Sąd stwierdza, że w niniejszej sprawie wykazano niewątpliwy dostęp działki inwestycyjnej do drogi publicznej jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu, nie hipotetyczną, a realną, poprzez m.in. służebność drogową o odpowiedniej charakterystyce, dostosowaną do stanu zagospodarowania i zabudowy nieruchomości obciążonych i władnącej.

Podobnie ma się rzecz w kwestii zarzutów dotyczących podnoszonego zalesienia na działce nr [...]. Z analizy wynika, że działka ta nie podlega obowiązkowi odrolnienia ani odlesienia. Z akt sprawy nie wynika, by rosnące na działce drzewa mogły stanowić las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2021 r., poz. 1275).

Przechodząc do dalszej oceny zaskarżonej decyzji należy wskazać, że jednym z warunków, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jest określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tzw. "zasada dobrego sąsiedztwa", zgodnie z którą co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada ta określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.

Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej (terenu inwestycji), której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa m.in. w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wyniki tej analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia).

Dokonując oceny, czy w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w postępowaniu organ I instancji uprawniony urbanista zgodnie z powyższym przepisem wytyczył obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie powyższych warunków (analizę architektoniczno-urbanistyczną).

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Stosownie zaś do § 2 pkt 5 rozporządzenia front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

W niniejszej sprawie wokół działki objętej wnioskiem wyznaczony został obszar analizowany, którego granice ustalono w odległości ok. 150 m od linii wyznaczających granice tego obszaru dookoła terenu inwestycji do tegoż terenu. Jest to odległość nie mniejsza niż 3-krotna szerokość frontu działki (nie szerokości elewacji frontowej, jak omyłkowo wskazał organ II instancji za analizą) objętej wnioskiem, rozumianego zgodnie z § 2 pkt 5 ww. rozporządzenia, wynosząca ok. 50m.

Analiza w niniejszej sprawie sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z rozporządzenia i precyzyjnie opisuje zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy, zaś wyprowadzone na podstawie analizy wnioski (część tekstowa wyników analizy) znajdują pełne uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń. Analiza zawiera część graficzną - mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości. Obszar o tożsamych granicach został wyznaczony na zał. nr 1 do decyzji obejmującym część graficzną wyników analizy. Twierdzenia zawarte w analizie są spójne i adekwatnie oddają sposób dotychczasowego zagospodarowania obszaru analizy.

W części tekstowej analizy podano, że teren inwestycji znajduje się w mieście D. T. w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy jednorodzinnej, mającej w niewielkim już stopniu charakter zabudowy zagrodowej. Zlokalizowana w tym obszarze zabudowa pozwala na wykazanie spójności projektowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie, a zlokalizowana w jego obrębie zabudowa umożliwia określenie wymogów dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Obszar analizowany obejmuje swymi granicami 35 budynków, których poszczególne parametry i odnoszące się do nich wskaźniki zostały ujęte w czytelnej tabeli (k. 49 akt adm.).

Przechodząc do oceny poszczególnych ustalonych parametrów i wskaźników, należy wskazać, że odnośnie konsekwentnie kontestowanej przez skarżących linii zabudowy zasadnie wskazano na podstawie wyników analizy, że obowiązującą 4,0 m linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono dla prawidłowej lokalizacji obiektu budowlanego kubaturowego jako minimalną odległość od będącej drogą dojazdową drogi ustanowionej w formie służebności, biorąc pod uwagę szerokość działki i ewentualny brak możliwości jej zabudowy przy jej zwiększeniu.

Słusznie Kolegium miało przy tym na uwadze, że budynek ma zostać zlokalizowany w kolejnej (trzeciej) linii zabudowy od strony drogi publicznej. Lokalizacja tego budynku nie będzie zatem miała wpływu na pas drogowy, jak również na ewentualną możliwość rozbudowy drogi powiatowej. Z uwagi na jasno sprecyzowany zakres i miejsce inwestycji, organy obu instancji trafnie stwierdziły, że inwestycja pozostaje bez wpływu na przebieg istniejącej linii zabudowy wzdłuż ul. [...]. Usprawiedliwione zatem było odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy na podstawie zasadniczych metod ustalania linii z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia. Odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy jest akceptowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym szczególnie w przypadkach zabudowy usytuowanej w głębi, w oddaleniu od drogi publicznej, a taka właśnie sytuacja zachodzi w sprawie niniejszej.

Brak jest podstaw by przyjąć, że takie ustalenie linii zabudowy stanowi brak przestrzegania ładu przestrzennego. Natomiast kwestia odmiennego traktowania właścicieli sąsiednich nieruchomości może wiązać się z odmienną lokalizacją i sąsiedztwem poszczególnych nieruchomości, co często w merytorycznie poprawny sposób uzasadnia inne parametry i wskaźniki ustalane dla nieodległych od siebie nieruchomości.

Podsumowując trzeba wskazać, że uzasadnienie zarzutu pełnomocnika skarżącej naruszenia § 4 rozporządzenia, ze względu na wyznaczoną na działkach sąsiednich 6-metrową linię zabudowy, wobec stwierdzenia przez Sąd braku działek w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...], w trzeciej linii zabudowy, których linia zabudowy determinowałaby konieczność kontynuowania takiej linii, nie mogło uzasadnić trafności ww. zarzutu.

Jako wyznaczone prawidłowo Sąd zweryfikował również pozostałe wyznaczone w sprawie parametry i wskaźniki. W szczególności wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy i udział powierzchni biologicznie czynnej zostały przyjęte na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia, a zatem zgodnie ze średnią z badanego obszaru.

Z kolei szerokość elewacji części frontowej nowej zabudowy słusznie wzięto pod uwagę, że w obszarze analizowanym znajduje się również zabudowa gospodarcza i garażowa, a budynki te, pełniące inne funkcje niż zabudowa mieszkalna, cechują się mniejszymi szerokościami elewacji frontowych, co następnie przekłada się na niższą średnią. Trafnie zatem przyjęło, że planowane budynki powinny w zakresie szerokości elewacji nawiązywać do innych budynków o podobnym charakterze.

Z kolei ustalając górne krawędzie elewacji frontowych, ich gzymsu lub attyki, prawidłowo wskazano, że wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków położonych na działkach w obszarze analizy są zróżnicowane i nie tworzą pierzei. Nie można więc tej wartości ustalić jako przedłużenia tej wysokości na podstawie wysokości budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich. Średnia wysokość dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi 3,93 m, a dla budynków garażowo-gospodarczych 2,94 m.

W konsekwencji zasadnie, na podstawie uzasadnienia z części tekstowej analizy, ustalono ww. dwa parametry na zasadzie wyjątku od zasady zgodnie z § 6 i § 7 rozporządzenia.

Prawidłowo, zgodnie z § 8 rozporządzenia, wyznaczono również geometrię dachów planowanych budynków.

Podsumowując Sąd wskazuje, że ustalone w decyzji parametry i wskaźniki znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze. Zastosowane regulacje określające wyjątkowe sposoby wyznaczenia parametrów zostały należycie umotywowane w wynikach analizy i uzasadnieniach decyzji, zgodnie z art. 107 K.p.a., wraz z odwołaniem się do uzasadnienia ujętego w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji. Właściwie wyjaśniono też powody, dla których dowód ten został uznany za miarodajny w sprawie. Organ odwoławczy prawidłowo zaakceptował również określenie przez organ I instancji szczegółowych warunków zabudowy wynikających z przeprowadzonych uzgodnień i opinii organów współdziałających w sprawie, a także warunki w zakresie ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii oraz infrastruktury technicznej i komunikacji.

Stan faktyczny ustalono w sprawie niniejszej w sposób jednoznaczny. Istniejąca zabudowa i sposób zagospodarowania zostały opisane wystarczająco w analizie. Stanowisko i odpowiedź na zarzuty skarżących zostały sformułowane klarownie. Bezzasadność zarzutów sprawia, że nie musiały być one przedmiotem bardziej pogłębionego badania.

Odnosząc się kolejno do zarzutu braku równego traktowania stron w kontekście art. 8 K.p.a., należy wskazać, że niniejsza sprawa jest sprawą o charakterze indywidualnym, która wymaga rozstrzygnięcia w konkretnym stanie faktycznym, a inne postępowania dotyczące innych nieruchomości (np. nieruchomości skarżących) pozostają bez wpływu na niniejsze postępowanie.

Brak jest też podstaw do wymagania minimalnej powierzchni działki inwestycyjnej (2,5 ha) celem możliwości realizacji budynku garażowo-gospodarczego. Nie ma również żadnych przesłanek, by postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla dwóch sąsiadujących działek, których zagospodarowanie planowane jest jako odrębne inwestycje, prowadzić łącznie.

Skarżąca ma rację, że w przeciwieństwie do postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy inwestor nie ma obowiązku wykazywania tytułu prawnego do terenu inwestycji, a zatem każdy może złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Powyższe jednak nie oznacza, że dopuszczalne jest wydanie warunków zabudowy "w przedmiocie wydania decyzji zalesionych działek".

Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdza, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, a dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji Sąd nie dostrzegł uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Organ II instancji prowadząc postępowanie prawidłowo ustalił stan faktyczny i prawny sprawy oraz dokonał właściwej wykładni przepisów prawa.

Podsumowując Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja merytoryczna organu odwoławczego została wydana z poszanowaniem przepisów prawa procesowego, a to: art. 7-9, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 K.p.a., a także art. 61 ust. 1 i art. 2 pkt 14 u.p.z.p. W konsekwencji zasadnie stwierdzono, że brak jest przesłanek do odmowy ustalenia warunków zabudowy, prawidłowo również zweryfikowano trafnie uzasadnione ustalenie poszczególnych wskaźników i parametrów inwestycji. Wobec braku stwierdzenia przez Sąd naruszenia art. 61 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia oraz wobec oparcia decyzji na prawidłowej analizie urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej w toku postępowania przed organem I instancji, rozstrzygnięcie organu odwoławczego należy uznać za trafne i zgodne z prawem. Ustalone w sprawie warunki zabudowy terenu zapewniają kontynuację cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a zatem wkomponowanie zamierzenia inwestycyjnego w istniejący układ urbanistyczny.

Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Takich naruszeń Sąd w sprawie nie stwierdził, dlatego oddalił skargę, o czym orzekł na podstawie art. 151 P.p.s.a.\