Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 771/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2013-01-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 143 - 146
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.),, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzja z dnia [...].05.2012 r. o nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza C. B. z dnia [...].01.2012 r. ustalającą Z. i M. M. opłatę adiacencką w wysokości 2456,93 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ulicy G. o nr [...], naliczonej na skutek budowy kanalizacji sanitarnej.

Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco:

Gmina C. B. zrealizowała inwestycję polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej m.in. w ulicy G., gdzie położona jest działka nr [...] o pow. 2217 m² p. Z. i M. M. Kanał sanitarny został odebrany protokołem z dnia 20.11.2009 r., zaś decyzja o pozwoleniu na użytkowanie została wydana dnia [...].03.2010 r. (k. 58 akt sądowych).

Wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania kanalizacji sanitarnej, został obliczony w oparciu o operat szacunkowy inż. B. R., który ustalił, iż wartość nieruchomości mającej charakter budowlany przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej wynosiła 109 919 zł, a po wybudowaniu – 116 548 zł. Różnica w/w wartości wyniosła 6 629 zł, która pomniejszono o kwotę nakładów właścicieli – 486,68 zł i pomnożono przez 40 % (współczynnik procentowy opłaty adiacenckiej ustalony w § 14 uchwały Rady Miejskiej Czarnej Białostockiej z dnia 25.10.2005 r. nr XXXVII/299/05).

Tak naliczona opłata adiacencka wyniosła 2 456, 93 zł. Jako podstawę prawną organ I instancji powołał przepisy art. 145,146,148 ustawy i gospodarce nieruchomościami.

M. M. nie zgodził się z szacunkiem rzeczoznawcy majątkowego, uważając, że kwalifikacja całej działki nr [...], jako działki budowlanej nie jest zgodna ze stanem faktycznym. W ewidencji gruntów działka ta figuruje częściowo jako budowlana (0,1034 ha) a częściowo jako grunt rolny (0,1183 ha). Zdaniem właściciela, opłata adiacencka powinna być wyliczona jedynie od powierzchni 0,1034 ha.

Rozpatrując odwołanie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. stwierdziło, że działka o nr [...] leży w terenie, dla którego nie istnieje plan miejscowy. Stąd o przeznaczeniu gruntu nie decyduje zapis w ewidencji gruntów, ale obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzone uchwałą nr [...] Rady Miejskiej C. B. z dnia [...].05.2000 r. W oparciu o ustalenia tego studium działka nr [...] zlokalizowana jest na terenach zabudowy mieszkaniowej. W oceni Kolegium, art.. 143 ust,. 1 w związku z art. 92 ust, 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie ma tu zastosowania w zakresie w jakim wyłącza naliczenie opłaty adiacenckiej wobec nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynikało, iż działka nr [...] stanowi ogrodzoną posesję, zabudowaną budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, położoną na terenie osiedla zabudowy jednorodzinnej nie jest wykorzystana na cele rolne i leśne. Kwalifikacja całej nieruchomości znajduje oparcie w przepisie art. 154 ustawy, który mówi o przeznaczeniu nieruchomości w oparciu o studium uwarunkować i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, M. M. zarzucił decyzji SKO naliczenie opłaty adiacenckiej niezgodnie z art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż od części działki, która w ewidencji gruntów figuruje jako rolna, nie należało naliczać opłaty adiacenckiej. Nadto Skarżący twierdził, że operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z art. 102 ustawy, bo nie uwzględnił przebiegu przez działkę linii energetycznych i położenia wzdłuż działki linii kolejowej. Warunki przyłączenia sieci kanalizacyjnej dotyczą tylko budynku nr [...] na działce o nr [...], a nie dotyczą budynku nr [...], który został pozbawiony tego przyłącza.

W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Wskazało na nietrafność stanowiska Skarżącego co do zarzutu rolnego charakteru części działki nr [...], gdyż jest to działka zabudowana domem mieszkalnym, nie ma charakteru siedliska, zaś uprawa roślin nie przesądza

o zmianie charakteru zabudowy. Organ odniósł się do pozostałych zarzutów tj. wyceny przez rzeczoznawcę działki nr [...] z uwzględnieniem okoliczności przebiegu w jej sąsiedztwie linii energetycznej. Linia energetyczna, przebiegająca bezpośrednio przez działkę nr [...], mogła mieć wpływ na sąsiednią działkę Skarżącego i z tego tytułu biegły dokonał wyceny 1 m² działki odpowiednio niżej niż działek, które nie mają linii energetycznej po sąsiedzku. Organ podkreślił, że na wycenę działki Skarżącego nie miało wpływu jej położenie w pobliżu linii kolejowej, gdyż całe osiedle na którym wybudowano sieć kanalizacyjną, jest usytuowane wzdłuż linii kolejowej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, zważył co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Przepisy art. 143,144,145 i 146 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651), zwanej dalej: u.g.n., regulują okoliczności i sposób naliczania opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej spowoduje wzrost wartości nieruchomości.

Art. 143 ust. 1 u.g.n. przewiduje wyłączenie, w naliczeniu opłaty adiacenckiej, nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśnie,

a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Odpowiednie zastosowanie znajduje art. 92 ust. 2 u.g.n., który stanowi: "Za nieruchomości wykorzystane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu".

W sprawie niniejszej spór między organami a skarżącym dotyczy kwalifikacji działki o nr [...] dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej.

Działka ta została wpisana w ewidencji gruntów częściowo jako budowlana

(lit. B) o pow. 0,1024 ha, a częściowo jako rolna (lit. RV) o pow. 0,1193 ha (wypis

z rejestru gruntów k.5).

Nie sposób zgodzić się ze Skarżącym, że część działki o nr [...] i o pow. 0,1193 ha powinna być wyłączona z naliczenia opłaty adiacenckiej. Teren, na którym znajduje się działka Skarżącego, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Faktycznie znajduje się na obszarze osiedla domów jednorodzinnych. Zabudowa mieszkaniowa (uwidoczniona na mapie geodezyjnej) dotyczy wszystkich działek sąsiadujących z działką Skarżącego, położonych przy tej samej ulicy G. Nieruchomość Skarżącego, jakkolwiek różnie sklasyfikowana pod względem gleboznawczym, została oznaczona jednym numerem – [...]. Jest ogrodzona, usytuowana w granicach miasta i nie ma charakteru siedliska. Została zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi i trzema budynkami gospodarczymi, co wynika z wypisu mapy geodezyjnej.

Sąd podziela stanowisko organów twierdzących, że nie było podstawy prawnej do pominięcia w wycenie części działki o pow. 0,1193 ha i traktowania jej jako rolnej.

Z definicji "nieruchomości wykorzystanej na cele rolne i leśne" (art. 92 ust. 2 u.g.n.) wynika jednoznacznie, że za taką może być uznana nieruchomość zgodnie

z klasyfikacją gruntów, ale pod warunkiem, że nie ustalono dla niej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Działka Skarżącego o nr [...] jest od wielu lat zabudowana, co oznacza, iż nie tylko decyzja o warunkach zabudowy została wydana, ale także decyzja

o pozwoleniu na budowę.

Wykorzystywanie przez skarżącego części działki nr [...] na uprawy rolne nie przesądza o tym (jako słusznie zauważa organ odwoławczy), że ta część ma charakter rolny a nie budowlany. Zauważyć należy, że działka o dość dużym areale – 0,2217 ha nie mogła być zabudowana w każdym calu, a więc została przez właściciela zagospodarowana poprzez uprawy roślin. Nie oznacza to jednak, że zmienił się charakter części działki na rolny, jak życzyłby sobie Skarżący.

Rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny działki nr [...] jako budowlanej, miał na uwadze jej położenie w aglomeracji miejskiej a także, zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n., uwzględnił jej przeznaczenie wynikające ze studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania terenu miasta C. B.

Zdaniem Sądu, organy obu instancji właściwie oceniły trafność operatu szacunkowego inż. B. R. z dnia 7.11.2011 r., który stanowił podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej.

Należy zauważyć, że M. M., po raz pierwszy w skardze do Sądu, podniósł zarzut kontrowersyjnej wyceny jego działki przez biegłego poprzez nieuwzględnienie jej położenia w pobliżu linii kolejowej i w pobliskim przebiegu linii energetycznej.

Organ odwoławczy znalazł słuszną odpowiedź na powyższe zarzuty, uwidocznioną w odpowiedzi na skargę. Organ konkretnie wskazuje różnicę

w przyjętej przez rzeczoznawcę wycenie działek (za 1 m²) z uwzględnieniem odległości od linii energetycznej. Działki pozostające poza zasięgiem linii energetycznej były oszacowane odpowiednio wyżej (68,94, - 72,08 zł za m²), działka nr [...] przez którą przebiega linia energetyczna uzyskała cenę 48,44 – 50,51 zł za m², zaś nieruchomość skarżącego, na którą może mieć wpływ linia energetyczna została wyceniona na poziomie 65,37 – 68,79 zł za m². Oznacza to, że rzeczoznawca brał pod uwagę przebieg linii energetycznej przez poszczególne działki, co znajduje odzwierciedlenie w ich wycenie.

Słusznie też zauważa SKO, że nie było podstaw do pomniejszenia wyceny nieruchomości Skarżącego z tytułu jej położenia wzdłuż linii kolejowej, ponieważ całe osiedle, na którym wybudowano sieć kanalizacji sanitarnej, jest tak samo usytuowane. Odniesieniem dla wyceny działki nr 89 były więc nieruchomości podobnie położone w terenie.

Art. 145 § 2 u.g.n. zezwala na wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej

w terminie 3 lat od (cyt.) "dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej...". W przypadku urządzeń kanalizacyjnych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy z zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, jest data zgłoszenia do użytkowania kanału sanitarnego (nie zaś data protokołu końcowego odbioru robót).

W niniejszej sprawie decyzja pozwalająca na użytkowanie sieci kanalizacji sanitarnej została wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego

w B. w dniu [...].03.2010 r. (k.58), co oznacza, że został zachowany przez Burmistrza C. B. termin 3-letni do wydania decyzji ustalającej Skarżącemu opłatę adiacencką. Kanał sanitarny został przyłączony do nieruchomości nr [...]. Wbrew twierdzeniom Skarżącego, stworzenie warunków podłączenia instalacji sanitarnej do nieruchomości nie oznacza, że przyłącze ma być wykonane do wszystkich budynków znajdujących się na działce. Wybudowanie przykanalika do budynku mieszkalnego oznaczonego nr [...] przy ulicy G. na działce nr [...] było wystarczające dla spełnienia inwestycji tj. podłączenia nieruchomości do instalacji sanitarnej. Organ nie miał obowiązku w świetle art. 145 § 2 u.g.n., dokonać podłączenia wszystkich budynków istniejących na działce Skarżącego.

Wobec powyższego, Sąd nie znalazł podstaw merytorycznych ani proceduralnych do uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 ani też

art. 134 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę należało oddalić na podstawie art. 151 tejże ustawy.