Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2640/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art. 7, art. 134 ust. 1, ust. 3 i 4, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara, Sędziowie sędzia WSA Dariusz Chaciński (spr.), sędzia WSA Anna Wesołowska, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [...] maja 2014 r., nr [...], ustalił odszkodowanie za przejęcie nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu [...], zajętej pod drogę [...], część ul. [...], na rzecz: A. N. w wysokości [...] zł (udział [...] w nieruchomości), B. P. w wysokości [...] zł (udział [...] w nieruchomości) i na rzecz T. P. w wysokości [...] zł (udział [...] w nieruchomości) – zobowiązując do jego wypłaty Gminę [...].

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Gmina [...], kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego, przyjętego przez organ I instancji za podstawę ustalenia odszkodowania.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, wskazując na następujące okoliczności sprawy.

Zgodnie z art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) – dalej: Przepisy wprowadzające – nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem, które jest ustalane i wypłacane na wniosek dotychczasowego właściciela, złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości.

W dniach 29 grudnia 2005 r. i 30 grudnia 2005 r. A. N., B. P. i T. P. złożyli wnioski o ustalenie i wypłatę odszkodowania za grunt zajęty pod drogę – ul. [...]. Udokumentowali przed organem I instancji własność nieruchomości, na podstawie księgi wieczystej nr [...] oraz postanowienia Sądu Rejonowego [...] z dnia [...] lutego 2011 r., [...].

Postępowanie w sprawie odszkodowania zostało następnie zawieszone do czasu wydania przez Wojewodę [...] ostatecznej decyzji potwierdzającej przejście prawa własności gruntu pod drogą na rzecz gminy, w trybie art. 73 ust. 3 Przepisów wprowadzających.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], stwierdził nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], w obrębie [...] o pow. [...] nr zajętej pod drogę publiczną – część ul. [...].

Od decyzji powyższej odwołała się Gmina [...]. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 7 maja 2014 r., I SA/Wa 1804/13, oddalił skargę Gminy [...] na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Starosta [...] postanowieniem z dnia [...] listopada 2013 r. podjął z urzędu zawieszone postępowanie odszkodowawcze, ponieważ decyzja Wojewody [...] stała się ostateczna.

W dniu [...] grudnia 2013 r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego T. O., określający wartość przedmiotowej nieruchomości. Następnie, w dniu [...] lutego 2014 r. organ prowadzący postępowanie przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem stron i rzeczoznawcy majątkowego. Podczas rozprawy wnioskodawcy wyrazili zgodę na ustalenie odszkodowania zgodnie z przedstawioną wyceną nieruchomości, a pełnomocnik Prezydenta Miasta [...] zakwestionowała prawidłowość sporządzonej wyceny. Stwierdziła, że w operacie wykazane były nieruchomości przeznaczone pod drogi, lecz rzeczoznawca uznał, że nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają wymogów nieruchomości podobnych ze względu na małą ilość transakcji oraz duży rozrzut cenowy. W ocenie Gminy [...] nieruchomości te mogły podlegać porównaniu z nieruchomością wycenianą, a jeżeli rzeczoznawca uznał ten rynek jako niewystarczający, to mógł rozważyć przyjęcie rynku rozszerzonego. Ponadto działka wykazana pod poz. [...] przy ul. [...] była na dzień sprzedaży działką zabudowaną. Przyjęte przez rzeczoznawcę transakcje do porównania cechują się również dużą rozpiętością cenową. Należało więc przyjąć do wyceny transakcje drogowe z rynku regionalnego. Rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zgłoszonych zastrzeżeń oraz wyjaśnił, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Z zebranego przez organ I instancji materiału dowodowego wynika, że wnioski o ustalenie odszkodowania w trybie art. 73 Przepisów wprowadzających, za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] z obrębu [...], położoną przy ul. [...], złożone zostały do Starosty [...] w ustawowym terminie. Organ I instancji uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2013 r. nie budzi zastrzeżeń i przyjął go jako dowód w sprawie, wydając na jego podstawie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania.

Odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów w kwestii poprawności sporządzonego operatu szacunkowego, organ odwoławczy uznał je za nieuzasadnione. Operat szacunkowy, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, zgodnie z art. 75 k.p.a., dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest spójny i logiczny – a w konsekwencji na podstawie art. 80 k.p.a. ocenić wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Wojewoda [...] wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Dokonując wyceny gruntu w niniejszej sprawie autor operatu zastosował zestawienie [...] transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym. Transakcje te dokonane były w okresie od grudnia 2011 r. do sierpnia 2013 r. Badaniem objęto m. [...]. Nieruchomość wyceniana miała według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] (z [...] maja 1994 r.) przeznaczenie drogowe – znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem [...] ([...]) – więc jej pierwotne przeznaczenie planistyczne obligowało rzeczoznawcę do poszukiwania w pierwszej kolejności tzw. transakcji drogowych.

Stosownie do powyższego, analiza rynku w zakresie nieruchomości porównawczych została przeprowadzona dwutorowo. Na str. 19-21 przeanalizowano zarówno dane o cenach w segmencie rynku "drogowego", jak i rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo-usługowe. Jak zaznaczył rzeczoznawca na str. 21, mimo rozszerzenia rynku lokalnego na pozostałe gminy powiatu [...], uzyskano tylko [...] transakcje nieruchomościami drogowymi ([...] przywołana transakcja, z 2010 r., przekracza dopuszczalny 2-letni okres wykorzystania danych). Zaobserwowano przy tym, że wykorzystanie zgromadzonych danych jako podstawy szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości jest niemożliwe, gdyż w próbce reprezentatywnej stwierdzono duży rozrzut cen jednostkowych, którego nie da się racjonalnie uzasadnić ani lokalizacją obiektów porównawczych ([...]) ani innymi cechami rynkowymi tych nieruchomości. Stwierdzono, że mimo zanotowania [...] transakcji "drogowych" na analizowanym rynku, dane te okazały się nieprzydatne i w rezultacie oparto wycenę na [...] wybranych (z szerszej próbki przedstawionej w tabeli na str. 19-20) nieruchomości budowlanych.

Równocześnie na str. 19 rzeczoznawca przywołuje tzw. zasadę korzyści (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.) i przyjmuje jako podstawę wyceny nieruchomości o wyższych średnich cenach, tj. właśnie nieruchomości z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe ([...]). Analiza rynku i dobór nieruchomości budowlanych, jako porównywalnych z wycenianą nieruchomością uznać można w powyższym kontekście za uzasadniony.

Po weryfikacji organ stwierdził ponadto, że operat nie zawiera błędów obliczeniowych, niespójności opisowych i innych braków formalnych, które uzasadniałyby jego zakwestionowanie, np. przez porównanie z wymogami z § 56 rozporządzenia R.M. Tym samym uznał, że opinia rzeczoznawcy majątkowego T. O. z dnia [...] grudnia 2013 r. może służyć za wiarygodny dowód o wartości nieruchomości w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym.

Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]czerwca 2014 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina [...]. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

1. art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518) w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 1, ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni [...] m kw. położonej pod drogą publiczną ul. [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

2. art. 7 , art. 8 , art. 11 i art. 77 w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Na tej podstawie wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej.

W uzasadnieniu skargi podniesiono między innymi, że podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej ( art. 153 ust. 1 u.g.n.). Jak wynika z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Rzeczoznawca, przy wycenie przedmiotowej nieruchomości mimo wyraźnego brzmienia art. 153 u.g.n. zastosował podejście porównawcze, nie znając cen nieruchomości podobnych. Z bazy danych wybrał [...] nieruchomości, z których żadna nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana. Poza tym powierzchnia działek branych pod uwagę do porównania jest od kilku do kilkunastu razy większa od powierzchni gruntu wycenianego. Rzeczoznawca nie przyjął więc do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Ponadto rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a zatem o wartościach najwyższych, pomijając inne transakcje na rynku dotyczące dróg (chociażby na terenie wiejskim) korygowane ze względu na cechy różniące te nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości. Po zmianie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., rzeczoznawca ma obowiązek brać pod uwagę nie tylko dane z rynku lokalnego, ale też z rynku regionalnego. Jak wynika z operatu szacunkowego mgr inż. S. z października 2012 r. sporządzonego w celu określenia wartości nieruchomości zajętej pod część drogi gminnej w [...] na rynku regionalnym występuje duża liczba transakcji nieruchomościami drogowymi. Na terenie [...], który położony jest w odległości ok. [...] km od [...] w latach 2010-2012 rzeczoznawca wykazał [...] transakcji nieruchomościami drogowymi, które mogły posłużyć także do określenia wartości działki w niniejszym postępowaniu.

W przedmiotowym operacie szacunkowym uzasadnienie doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest niewystarczające dla uznania, że dobór ten był prawidłowy, jak również nie ustalono istotnych cech różniących nieruchomości, jaką jest niewątpliwie przeznaczenie nieruchomości. Należy zwrócić uwagę na rodzaje cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę dokonując obliczenia współczynnika korygującego mającego decydujące znaczenie przy ustalaniu ceny nieruchomości. Jedną z nich jest infrastruktura techniczna i dostępność komunikacyjna, które miało aż [...] - procentowy wpływ na ustalenie ceny. Oczywistym jest, iż nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Uwzględnienie tej cechy sztucznie zawyża wysokość współczynnika korygującego, a tym samym cenę nieruchomości.

Kolejny błąd operatu polega na uwzględnieniu w operacie cechy "sąsiedztwo", czyli stan zurbanizowania otoczenia. Rzeczoznawca określił wpływ przedmiotowej cechy na cenę nieruchomości na [...]%, podczas gdy w przypadku nieruchomości będącą drogą publiczną nie powinna mieć ona żadnego znaczenia. Oznacza to, że sztucznie zawyżono cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość naliczonego odszkodowania.

Następną wadą operatu jest nie wzięcie pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego cechy "możliwości alternatywnego wykorzystania" nieruchomości. Cecha ta odróżnia nieruchomość wycenianą od innych gruntów. Wiadomym jest bowiem, że nieruchomość z przeznaczeniem pod drogę nie może być wykorzystana w inny sposób. Nie istnieje również w praktyce możliwość jej zbycia na wolnym rynku.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

W ocenie sądu skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Podstawę prawną do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił art. 73 ust. 1 i 4 Przepisów wprowadzających. Zgodnie z ust. 4 tego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Bezsporne w sprawie jest, że wniosek o odszkodowanie został w niniejszej sprawie złożony w terminie.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm. – u.g.n.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast stosownie do ust. 4 omawianego przepisu, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Pierwszym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego, sporządzającego operat o wartości nieruchomości (art. 7 i art. 156 ust. 1 u.g.n.), jest zatem analiza rynku nieruchomości pod kątem aktualnego i alternatywnego sposobu wykorzystania nieruchomości, aby prawidłowo określić zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Natomiast w przypadku takim jak w niniejszej sprawie, gdzie nieruchomość wyceniana była przeznaczona (i wykorzystywana) w dniu wywłaszczenia z mocy prawa pod drogę, zastosowanie znajdzie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), stosowany z mocy § 36 ust. 6 pkt 1 tego rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 4 "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio."

Ponieważ rzeczoznawca majątkowy uznał, że w tym przypadku nie jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, z powodu dostatecznej ich ilości i podobieństwa, wyceny dokonał w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, czyli budownictwo mieszkaniowe.

Skarżąca gmina kwestionuje ustalenia rzeczoznawcy wskazując, że na rynku regionalnym występowały transakcje nieruchomościami drogowymi i przywołuje na tę okoliczność operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę. Zauważyć jednak należy, że większość transakcji z okolic [...], na jakie powołuje się Miasto [...] w skardze i we fragmencie operatu dołączonego do skargi, pochodzi z lat 2009-2010, a zatem z okresu, który nie mógł być wykorzystany przy sporządzeniu operatu z [...] grudnia 2013 r. (o czym autor tego operatu wspomina), gdyż ten ostatni wykorzystywał transakcje z okresu grudzień 2011-2013. W tej sytuacji nie ma podstaw do tego, aby kwestionować analizę rynku nieruchomości "drogowych" dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego operat w niniejszej sprawie, pomijając fakt, że przy braku oczywistych dowodów na wadliwą analizę rynku dokonaną przez rzeczoznawcę, ani organ, ani sąd nie dysponują wiadomościami, które mogłyby taką analizę podważyć. Wprawdzie organ dysponuje instrumentem w postaci możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu (art. 157 ust. 1 u.g.n.), jednak czyni to tylko wówczas, gdy ma uzasadnione wątpliwości, co do poprawności operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę. W tym wypadku takich wątpliwości nie miał, tym bardziej, że skarżąca gmina takiego wniosku dowodowego w trakcie postępowania nie składała.

W ocenie sądu nie jest też uzasadniony zarzut skargi, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nie były podobne do nieruchomości wycenianej, w szczególności ze względu na ich powierzchnię. Zdaniem skarżącej powierzchnia nieruchomości przyjętych do porównania była znacznie wyższa od powierzchni nieruchomości drogowej, będącej przedmiotem wyceny. W myśl definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w tej definicji jako parametr wpływający na podobieństwo. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wielkość nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość, a tylko cechy wpływające na wartość nieruchomości mieszczą się w zakresie pojęcia nieruchomości podobnej (zob. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 25.04.2013 r., II SA/Po 137/13, LEX nr 1316886). Tym samym nie można uznać zasadności zarzutu dotyczącego naruszenia art. 153 u.g.n., w znaczeniu takim jak podniesiony w skardze, a więc wyceny rynkowej nieruchomości bez znajomości, czy też właściwego doboru nieruchomości podobnych.

Ze względu na podnoszone wyżej zastrzeżenia dotyczące wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, nie jest też możliwa ocena doboru przez rzeczoznawcę współczynników korygujących przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. W tym zakresie ustalenia rzeczoznawcy są elementem jego warsztatu zawodowego (zob. art. 175 ust. 1 u.g.n.) i ich rzetelność mogłaby być oceniana tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n. Ponieważ takiego wniosku dowodowego, o czym była już mowa, strona skarżąca w trakcie postępowania nie złożyła, kontrola zaskarżonej decyzji w omawianym zakresie, z punktu widzenia stosowania przez organ art. 80 k.p.a., nie mogła doprowadzić do podważenia oceny organu o poprawności operatu.

Mając powyższe na uwadze oraz uznając, że zaskarżona decyzja w przedmiocie wysokości odszkodowania została oparta o prawidłowo ustaloną wartość wycenianej nieruchomości (w tym zakresie sąd podziela pozostałe ustalenia organu), na podstawie art. 151 p.p.s.a. sąd oddalił skargę.