Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2239/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2019-06-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt. 16 , art. 153 ust 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: § 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 205 poz 2095
law: Rozporządzenie Rady Ministrow z dnia 13 września 2004 r. w sprawie prospektu informacyjnego funduszu inwestycyjnego otwartego oraz  specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego, a także skrótu tego prospektu

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Teresa Zyglewska Sędziowie: Sędzia NSA Jolanta Sikorska (spr.) Sędzia del. WSA Rafał Wolnik Protokolant starszy inspektor sądowy Magdalena Błaszczyk po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2019 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 kwietnia 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 683/16 w sprawie ze skargi Gminy S. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 19 kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 683/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę Gminy Szemud na decyzję Wojewody Pomorskiego z [...] marca 2016 r., nr [...], w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Wnioskiem z 13 lutego 2015 r. L. C., E. R., J. Z. i R. T. zwrócili się do Starosty Wejherowskiego o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...], położoną w obrębie geodezyjnym nr [...] K., gmina Szemud, która z mocy prawa przeszła na własność Gminy Szemud z przeznaczeniem na poszerzenie drogi gminnej. Przejście to nastąpiło na podstawie decyzji Wójta Gminy Szemud z [...] maja 2013 r., nr [...]. Decyzją tą zatwierdzono projekt podziału nieruchomości, będącej współwłasnością wnioskujących, oznaczonej jako działka nr [...], położonej w gminie Szemud, obręb K., m.in. na działkę nr [...] oraz stwierdzono, że nowo utworzona działka nr [...] stanowiąca poszerzenie drogi gminnej (KDD) z mocy prawa przechodzi na własność Gminy Szemud z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna - 31 maja 2013 r. Jak wskazali wnioskujący, pomimo podjętych prób, do porozumienia w sprawie odszkodowania za działkę nr [...] nie doszło.

Decyzją z [...] września 2015 r., nr [...] Starosta Wejherowski, na podstawie na podstawie art. 129 ust. 1 i 5 w związku z art. 98 ust. 1 i 3, art. 130, art. 132 ust. 1a, 1 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518), "u.g.n.", ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 44 063,00 zł (w tym dla J. Z. współwłaściciela w udziale 3/6 części - kwotę 22 031,51 zł zaś dla L. C., E. R. i R. T. współwłaścicieli w udziałach po 1/6 części - kwoty po 7 343,83 zł) za działkę nr [...], wskazując, że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu Starosta wskazał, że wysokość odszkodowania ustalona została na podstawie operatu szacunkowego z 30 marca 2015 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie organu rzeczoznawca wykazał, że na analizowanym rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, była wystarczająca ilość transakcji nieruchomościami podobnymi, a zakres cech posiadanych przez nieruchomości podobne o cenie minimalnej i maksymalnej umożliwił właściwe obliczenie wysokości współczynników korygujących. Biorąc pod uwagę fakt, że wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie przewidzianym pod drogę, Starosta uznał, że oszacowana wartość odpowiada wartości rynkowej nieruchomości

i odzwierciedla poziom cen kształtujących się na rynku lokalnym, a oszacowana wartość 1 m2 gruntu mieści się pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną, jakie na nim zanotowano.

Na zarzuty stawiane wobec dokonanej wyceny przez Wójta Gminy Szemud rzeczoznawca odpowiedział w piśmie z 26 marca 2015 r., wskazując, że jego rolą jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości i z tego powodu uzasadnione było rozszerzenie badania rynku na gminy sąsiednie w celu znalezienia nieruchomości podobnych.

Na dalsze zarzuty stawiane wobec operatu przez wnioskujących rzeczoznawca udzielił odpowiedzi w piśmie z 15 czerwca 2015 r., wyjaśniając, że w procesie sporządzania operatu odrzucił wszystkie transakcje rynkowe, zawarte na obszarze objętym analizą rynku, które były niepodobne do wycenianej, gdyż zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, powodujące ustalenie cen w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Weryfikacji dokonał zaś poprzez analizę stanu nieruchomości podobnych oraz zapisów umów sprzedaży, a informacje uzyskane przez niego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową i nie mogą być przekazywane osobom trzecim.

Od powyższej decyzji odwołania złożyli L.C., E. R., J. Z. i R. T. oraz Gmina Szemud.

Decyzją z [...] marca 2016 r. Wojewoda Pomorski utrzymał w mocy decyzję Starosty Wejherowskiego z [...] września 2015 r. W uzasadnieniu wskazał, że w toku postępowania odwoławczego uzyskał: od rzeczoznawcy majątkowego pismo z 8 grudnia 2015 r., w którym rzeczoznawca stwierdził, że operat szacunkowy z 30 marca 2015 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz uznaną praktyką; od Wójta Gminy Szemud zaświadczenie z [...] marca 2016 r., w którym stwierdził on, że działka nr [...] na dzień [...] maja 2013 r., zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Szemud z 25 października 2006 r. nr LVI/465/2006 przeznaczona była na poszerzenie publicznej drogi gminnej (symbol terenu KDD).

Wojewoda stwierdził, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki zastosowania art. 98 ust. 1 u.g.n., gdyż: Wójt Gminy Szemud decyzją z [...] maja 2013 r., po rozpatrzeniu wniosku skarżących, zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] m.in. na działkę nr [...], a decyzja ta stała się ostateczna 31 maja 2013 r.; na dzień wydania decyzji podziałowej, wydzielona działka nr [...] przeznaczona była pod drogę publiczną - zgodnie bowiem z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Szemud z dnia 25 października 2006 r. nr LVI/465/2006 działka ta znajduje się w jednostce terenu KDD – teren ulic i dróg dojazdowych; w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla działki nr [...], w dziale II jako właściciel wpisana jest Gmina Szemud, a prawo to zostało ujawnione na podstawie decyzji podziałowej z dnia [...] maja 2013 r.

Wojewoda ocenił jednocześnie, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy spełnia wymogi określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazał przy tym, że rzeczoznawca majątkowy przeprowadził 30 marca 2015 r. oględziny nieruchomości i wartość działki nr [...] określił na ten dzień, natomiast stan i przeznaczenie nieruchomości określił na [...] maja 2013 r. tj., na dzień wydania ostatecznej decyzji Wójta Gminy Szemud. W operacie rzeczoznawca prawidłowo wskazał przedmiot, zakres i cel wyceny oraz przedstawił stan prawny nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej zawarty w księdze wieczystej nr [...]. Rzeczoznawca przedstawił również lokalizację, otoczenie oraz stan zagospodarowania nieruchomości. Wojewoda zaznaczył, że z analizy uwarunkowania planistycznego dokonanej przez biegłego wynika, iż przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest tożsame z jej alternatywnym przeznaczeniem, wynikającym z decyzji podziałowej. Rzeczoznawca przedstawił sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości, Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych na terenie gmin: Szemud, Luzino oraz Wejherowo, przeznaczonych pod drogi, przyjmując do analizy szczegółowej transakcje zawarte w okresie od 1 kwietnia 2013 r. do dnia wyceny. Rzeczoznawca wskazał przy tym, że w tym czasie "nie wystąpił wyraźny trend czasowy zmiany cen". Ostatecznie rzeczoznawca przyjął do porównań trzynaście transakcji nieruchomościami oraz określił procentowy wpływ atrybutów cenotwórczych na wartość rynkową przedmiotu wyceny. Na podstawie powyższego rzeczoznawca ustalił, że na rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi we wskazanym powyżej okresie ceny nieruchomości podobnych przyjętych do porównań kształtowały się na poziomie od 18,00 zł do 70,00 zł za 1m2. Uwzględniając średnią cenę nieruchomości podobnych oraz obliczony w toku porównania z nimi działek wycenianych współczynnik korygujący rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość 1 m2 prawa własności działki nr [...] wynosi 44,02 zł/m2. Tym samym wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej działki o pow. 1 001 m2 wyniosła 44 062,54 zł. Zgodnie zaś z § 56 ust. 2 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy dokonał zaokrąglenia wartości oszacowanej nieruchomości do 44 063,00 zł.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania Wojewoda wskazał, że samo subiektywne przekonanie odwołujących się o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia ich wiarygodności, a odwołujący się nie przedstawili aktualnej wyceny ani opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawca w piśmie z 8 grudnia 2015 r. wskazał, że sporządzając dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy, zastosował tryb postępowania opisany w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. i zgodnie z § 36 ust. 2 przeprowadził analizę rynku na terenie gminy Szemud, Luzino i Wejherowo, które znajdują się w granicach powiatu wejherowskiego, tj. rynku lokalnego.

Wojewoda podniósł, że to rzeczoznawca majątkowy, ze względu na posiadaną wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie zawodowe, dokonuje wyboru metody obliczeń i dobiera odpowiednie nieruchomości podobne. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, a wskazywana przez skarżących umowa sprzedaży z 5 grudnia 2013 r. nie może być podstawą ustalenia odszkodowania. Ponadto w piśmie z 4 maja 2015 r. rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów w stosunku do operatu. Zgodnie z art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, a zgodnie z art. 154 ust. 1 tej ustawy przeznaczenie określa się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu wydania decyzji podziałowej działka nr [...] przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na "poszerzenie publicznej drogi gminnej", co potwierdza zaświadczenie Wójta Gminy Szemud z [...] marca 2016 r.

Wojewoda zgodził się ze stanowiskiem Wójta, że w uzasadnieniu decyzji Starosta powinien był odnieść się do dokonanej analizy operatu szacunkowego oraz przywołać stosowne przepisy, przy czym uznał, że powyższe naruszenie nie ma wpływu na wynik sprawy i sporządzoną wycenę.

Zdaniem Wojewody celem sporządzenia przedmiotowego operatu nie była analiza wzrostu lub spadku wartości nieruchomości wskutek jej przeznaczenia pod drogę, a rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku, aby w operacie szacunkowym zestawiać wszystkie nieruchomości, jakie wziął początkowo do analizy, a które okazały się niepodobne do nieruchomości wycenianej. Ponadto, informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową i nie mogą być przekazywane osobom trzecim.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniosła Gmina Szemud, podnosząc, że przedmiotowy operat szacunkowy nie został sporządzony zgodnie z prawem.

Oddalając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wskazał, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Omawiając art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. Sąd ten wskazał, że nieruchomość nr [...] jest działką, o której mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. Decyzją Wójta Gminy Szemud z [...] maja 2013 r., wydaną na wniosek J. Z., L. C., E. R. i R. T., na podstawie art. 96 ust. 1 i 4 u.g.n., zatwierdzono projekt podziału działki nr [...] położonej w gminie Szemud, m.in. na działkę nr [...], określając, że działka ta stanowiąca poszerzenie drogi gminnej (KDD) z mocy prawa przechodzi na własność Gminy Szemud z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 31 maja 2013 r. Działka nr [...] ujawniona została w księdze wieczystej KW nr [...], w której w dziale II jako właściciel wpisana jest Gmina Szemud a w dziale I–O jako sposób korzystania z działki wpisano dr – drogi. Ponadto, ze znajdującego się w aktach sprawy protokołu uzgodnień sporządzonego 23 kwietnia 2014 r. wynika, że pomiędzy byłymi współwłaścicielami działki a Wójtem Gminy Szemud nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa działki nr [...].

Zdaniem Sądu pierwszej instancji powyższe okoliczności uprawniały Starostę Wejherowskiego do rozpoznania wniosku J. Z., L. C., E. R. i R. T., złożonego 13 lutego 2015 r., o ustalenie odszkodowania za przedmiotową działkę przejętą na rzecz Gminy Szemud pod poszerzenie drogi publicznej. Obowiązek wypłaty odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., może być bowiem realizowany w drodze cywilnoprawnej poprzez uzgodnienie wysokości odszkodowania między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym a organem, a dopiero, gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, w drodze administracyjnej przez wydanie decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania na zasadach i w trybie określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczenie nieruchomości.

Wysokość odszkodowania Starosta ustalił, stosując się do wymogu określonego w art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem Sądu pierwszej instancji orzekające w sprawie organy prawidłowo przy tym oceniły wartość dowodową tego operatu, a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. Dokonując oceny organy słusznie uwzględniły, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

W ocenie tego Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat ten sporządzony został 30 marca 2015 r., po uprzednim przeprowadzeniu w tym dniu oględzin nieruchomości. W operacie rzeczoznawca dokonał szczegółowego opisu wycenianej nieruchomości, w tym opisu jej stanu prawnego na podstawie księgi wieczystej oraz na podstawie rejestru gruntów i budynków. Z dokumentów tych wynika, że działka nr [...] stanowi drogę. Rzeczoznawca opisał także przeznaczenie wycenianej nieruchomości na dzień wydania decyzji Wójta Gminy Szemud - [...] maja 2013 r., wskazując, że nieruchomość gruntowa położna była na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Szemud z dnia 25 października 2006 r. nr LVI/465/2006 i zgodnie nim działka nr [...] znajdowała się w jednostce terenu KDD – teren ulic i dróg dojazdowych. Ze względu na charakter wycenianej nieruchomości, jej położenie w dniu wydania decyzji, na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz z uwagi na brak przesłanek do zastosowania tzw. zasady korzyści, zawartej w art. 134 ust 4 u.g.n., rzeczoznawca dokonał określenia wartości nieruchomości na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., poddając analizie rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny dróg lub ulic.

Sąd pierwszej instancji omówił § 36 ust. 4 oraz ust. 6 pkt 2. Stwierdził, że stosując się do dyspozycji § 36 rozporządzenia stan przedmiotu wyceny rzeczoznawca określił na [...] maja 2013 r., a wartość przedmiotu wyceny na 30 marca 2015 r. Analizą rzeczoznawca objął rynek lokalny obejmujący teren Gminy Szemud, Luzino i Wejherowo, wyjaśniając, że na terenie miejscowości K. i Gminy Szemud nie zanotowano wystarczającej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych a przyjęty obszar rynku lokalnego wynika również z charakteru niniejszej nieruchomości i nieruchomości porównawczych, koniunktury na rynku nieruchomości oraz dostępności do wiarygodnych danych o zawartych transakcjach i nieruchomościach porównawczych. Rzeczoznawca wyjaśnił również, że z przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wynika, że na terenie gminy Szemud, Luzino oraz Wejherowo przeprowadzono kilkaset transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe, niezabudowane w zdecydowanej większości przeznaczone na cele rolne lub pod zabudowę mieszkaniową. Przyjęcie takiego rynku analizowanego nie budziło wątpliwości Sądu pierwszej instancji. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przy czym, jak ustalono w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa Sąd pierwszej instancji powołał się przy tym na orzecznictwo Naczelnego Sadu Administracyjnego (wyroki z 17 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 920/15; z 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1460/12).

Sąd ten zauważył, że z uwagi na posiadanie danych o transakcjach sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze jak wyceniana, rzeczoznawca określił jej wartość rynkową przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Omawiając art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., Sąd uznał, że przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n . Do porównania rzeczoznawca wybrał bowiem 13 transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod teren dróg i ulic, wskazując, że w monitorowanym okresie czasu na obszarze badanym nie wystąpił wyraźny trend czasowy zmiany cen, w związku z czym uznał, że różnice cen wynikają z różnicy cech poszczególnych nieruchomości. Zaznaczył również, że w większości wypadków stroną transakcji nabywającą nieruchomość były jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa, którzy w ten sposób regulowali przebieg pasów drogowych. Wskazał także, że nie uwzględnił transakcji znacznie odbiegających od cen osiąganych na analizowanym rynku oraz transakcji, w których nie ujawniono istotnych warunków ich przeprowadzenia. Rzeczoznawca przedstawił cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, określając je jako lokalizacja i sąsiedztwo oraz określił wielkość ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz zakres skali ich ocen.

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że rzeczoznawca obliczył cenę średnią ze zbioru cen transakcyjnych, wskazując jako: cenę minimalną 18,00 zł/m2, cenę maksymalną 70,00 zł/m2 i cenę środkową 38,92 zł/m2. Rzeczoznawca dokonał szczegółowej charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej i obliczył dolną i górną granicę sumy współczynników korygujących, zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych oraz określił wielkości współczynnika korygującego. Następnie obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako iloczyn ceny średniej obliczonej ze zbioru nieruchomości podobnych i sumy współczynników korygujących i na tej jej podstawie określił wartość wycenianej nieruchomości jako 44 062, 54 zł. Stosując się zaś do zasady określonej w § 56 ust. 2 rozporządzenia rzeczoznawca zaokrąglił otrzymaną w ten sposób wartość do kwoty 44 063, 00 zł.

Sąd zwrócił uwagę, że podane przez rzeczoznawcę dane o okolicznych transakcjach, które miały miejsce na danym rynku, nie mogą zawierać ani danych osobowych dotyczących właściciela, ani danych umożliwiających zidentyfikowanie danej nieruchomości. Dla potrzeb wyceny nieruchomości wystarczy ich należyty opis - podanie powierzchni, przeznaczenia, stanu prawnego oraz inne cechy. Nie są natomiast potrzebne dane identyfikacyjne. To rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia odszkodowania.

Sąd pierwszej instancji podzielił zdanie Wojewody, że samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku dokonana przez orzekające w sprawie organy ocena sporządzonego operatu szacunkowego była prawidłowa, a tym samym zasadne było podjęcie na jego podstawie rozstrzygnięcia w przedmiocie odszkodowania. Wbrew zarzutom skargi z faktu, że rzeczoznawca dysponuje wiadomościami specjalnymi w żadnym razie nie wynika konieczność weryfikowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w drodze opinii innego rzeczoznawcy.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Gmina Szemud reprezentowana przez radcę prawnego, zaskarżając wyrok w całości. Domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sadowi Administracyjnemu w Gdańsku. Nadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu oraz o rozpoznanie sprawy na rozprawie. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła w trybie art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a naruszenie:

"a) prawa materialnego poprzez naruszenie:

1. art. 153 i 154 oraz art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, że operat szacunkowy z 30.03.2015r. będący podstawą do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia odszkodowania za działkę nr [...], która przeszła z mocy prawa na własność Gminy Szemud nie został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości;

b) przepisów postępowania przed sądami administracyjnymi poprzez naruszenie:

2. art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylenia zaskarżonej decyzji, pomimo iż w sprawie naruszone zostały przepisy postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zupełnie dowolnym uznaniu przez Sąd, że zarzuty strony skarżącej, że oszacowana wartość nieruchomości jest zawyżona jest jedynie subiektywnym przekonaniem Wójta Gminy Szemud niepopartym żadnymi dowodami, podczas gdy strona skarżąca na poparcie swoich twierdzeń przedstawiła m.in, zestawienie 20 transakcji przedstawiających realny poziom cen na rynku nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi dojazdowe położone na terenie Gminy Szemud;

3. art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a., 75 k.p.a., 77§ 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylenia zaskarżonej decyzji, pomimo iż w sprawie naruszone zostały przepisy postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy polegające na zupełnie dowolnym uznaniu przez Sąd, że przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny, w tym zastosowane podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej były w zaistniałym stanie faktycznym prawidłowe, podczas gdy aby to stwierdzić, konieczne było przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego bowiem Sąd ani organ w takim stopniu nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, a w sprawie zaniechano przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty.

Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została złożona.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), dalej "p.p.s.a.", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje więc zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej.

Granice skargi kasacyjnej wyznaczają między innymi wymienione w art. 176 p.p.s.a. podstawy kasacyjne, które zgodnie z art. 174 tej ustawy mogą stanowić: 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W podstawach kasacji wnoszący skargę kasacyjną musi wskazać konkretną normę prawa materialnego, czy procesowego, której naruszenie zarzuca zaskarżonemu orzeczeniu.

W niniejszej sprawie skarżący w podstawach skargi kasacyjnej powołał się zarówno na pkt 1 art. 174 p.p.s.a., jak i na pkt 2 tego przepisu prawa. W takich przypadkach, co do zasady, w pierwszej kolejności badaniu podlegają zarzuty naruszenia prawa procesowego, co wynika z celowościowej wykładni art. 188 p.p.s.a. W sytuacji, gdy postawiony w skardze kasacyjnej zarzut procesowy jest w istocie konsekwencją zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego, uzasadnione jest dokonanie jego oceny w ramach analizy tych właśnie zarzutów (materialnych).

Przechodząc do merytorycznej oceny zarzutów skargi kasacyjnej należy stwierdzić, że nie jest usprawiedliwiony podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji przepisów postępowania. Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej zaskarżony wyrok w niczym nie narusza art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., jak również art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a., 75 k.p.a., 77§ 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 84 § 1 k.p.a.

Prawidłowo w sprawie przyjęto, że zaskarżona decyzja nie została wydana z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. oraz art. 75 i art. 84 § 1 k.p.a., w związku z czym zgodzić się należy ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że brak było w sprawie podstaw do zastosowania art. 145 § 1 lit. c) p.p.s.a. i uchylenie zaskarżonej decyzji.

Wskazać należy, że podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące zarówno naruszenia przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego sprowadzają się w istocie do kwestionowania sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Z ugruntowanego już w tej mierze orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że z dowodowego punktu widzenia opinia rzeczoznawcy majątkowego dotycząca wartości danej nieruchomości, sporządzona w formie operatu szacunkowego, stanowi opinię biegłego posiadającego wiadomości specjalne. Dowód tego rodzaju podlega, jak każdy inny dowód zgromadzony przez organ administracji w postępowaniu administracyjnym, ocenie pod kątem jego wiarygodności. W orzecznictwie sądowym obszernie analizowano zagadnienie dopuszczalnej kontroli operatu biegłego w kontekście braku dysponowania zarówno przez organy, jak i przez sądy specjalistyczną wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości. Przyjąć należy, że przedstawiony problem dotyczy trzech aspektów takich kontroli: 1) formalnego, 2) merytorycznego w zakresie nie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych oraz 3) merytorycznego w zakresie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym jednolicie przyjęto, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani sądu. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12). Oznacza to, że w zakresie wiadomości specjalnych operat, jako dowód, podlega ocenie organu lub sądu ale w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym ocena, czy w danej sprawie należy zastosować tryb z ww. przepisu prawa należy do organu lub – w związku z kontrolą wydanej decyzji administracyjnej – do sądu, a nie do strony. To wątpliwości organu, a nie strony, uzasadniają zastosowanie przez organ trybu weryfikacji operatu z art. 157 ust. 1 u.g.n.

Zgodnie z owym przepisem prawa, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Dla wykazania potrzeby zastosowania weryfikacji operatu w trybie art. 157 u.g.n. strona może przedłożyć kontroperat, z którego miałaby wynikać nieprawidłowość operatu sporządzonego w sprawie.

W niniejszej sprawie strona skarżąca kasacyjnie nie przedłożyła kontroperatu. Nie można uznać z skuteczne zakwestionowanie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę przedłożenia przez skarżącą kasacyjnie w toku postępowania 20 wybranych przez nią transakcji nieruchomościami przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi dojazdowe położone na terenie Gminy Szemud.

Wbrew odmiennemu w tym względzie stanowisku skarżącej kasacyjnie, prawidłowo Sąd pierwszej instancji przyjął, że orzekające w sprawie organy prawidłowo oceniły wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu, a ocena ta nie nosi cech dowolności. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd pierwszej instancji dokonał szczegółowej oceny ww. operatu. Z oceną tą należy się zgodzić.

Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko tego Sądu, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, a także w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat ten sporządzony został w dniu 30 marca 2015 r., po uprzednim przeprowadzeniu w tym też dniu oględzin nieruchomości. W operacie rzeczoznawca dokonał szczegółowego opisu nieruchomości wycenianej, w tym opisu jej stanu prawnego na podstawie księgi wieczystej oraz na podstawie rejestru gruntów i budynków. Z dokumentów tych wynika, że przedmiotowa działka stanowi dr – drogę. Rzeczoznawca opisał także przeznaczenie wycenianej nieruchomości na dzień wydania decyzji Wójta Gminy z dnia [...] maja 2013 r., wskazując, że nieruchomość gruntowa położna była na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że przedmiotowa działka znajdowała się w jednostce terenu KDD – teren ulic i dróg dojazdowych.

Rzeczoznawca wskazał, że ze względu na charakter wycenianej nieruchomości, jej położenie w dniu wydania decyzji, na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz z uwagi na brak przesłanek do zastosowania tzw. zasady korzyści, zawartej w art. 134 ust 4 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonał na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poddając analizie rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny dróg lub ulic.

Trafnie Sąd pierwszej instancji ocenił, że zastosowanie w niniejszej sprawie dyspozycji powołanego § 36 ust. 4 rozporządzenia jest prawidłowe. Zgodnie z treścią ww. przepisu prawa w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 2, przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

Z operatu szacunkowego wynika, że stosując się do dyspozycji § 36 rozporządzenia stan przedmiotu wyceny rzeczoznawca prawidłowo określił na dzień [...] maja 2013 r. a wartość przedmiotu wyceny na dzień 30 marca 2015 r.

Biegły wskazał w operacie, że analizą objął rynek lokalny obejmujący teren Gminy Szemud, Luzino i Wejherowo. Wyjaśnił jednocześnie, że na terenie miejscowości K. i Gminy Szemud nie zanotowano wystarczającej ilości transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych, a przyjęty obszar rynku lokalnego wynika również z charakteru przedmiotowej nieruchomości i nieruchomości porównawczych, koniunktury na rynku nieruchomości oraz dostępności do wiarygodnych danych o zawartych transakcjach i nieruchomościach porównawczych.

Rzeczoznawca podał również, że z przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wynika, że na terenie gminy Szemud, Luzino i Wejherowo przeprowadzono kilkaset transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe, niezabudowane w zdecydowanej większości przeznaczone na cele rolne lub pod zabudowę mieszkaniową. Zgodzić się należy ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że przyjęcie takiego rynku analizowanego nie budzi wątpliwości.

Wskazać bowiem należy, że zgodnie z § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przy czym, jak ustalono w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. W przepisie § 26 ust. 3 rozporządzenia wskazano, że rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Z tych względów wycena nieruchomości prowadzona w oparciu o przepis § 36 rozporządzenia nie wyłącza możliwości doboru rynku w taki sam sposób. Z treści operatu wynika, że z uwagi na posiadanie danych o transakcjach kupna – sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze jak wyceniana, rzeczoznawca określił wartość rynkową wycenianej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.

W świetle powyższego za nietrafny uznać należy zarzut naruszenia § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również zarzut naruszenia art. 154 u. 1 u.g.n. Zauważyć przy tym należy, że ustęp 2 i 3 tego przepisu prawa nie miał w sprawie zastosowania, skoro przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis zaś ust. 3 stanowi: "W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości."

Nie mógł także odnieść zamierzonego skutku zarzut naruszenia art. 153 u.g.n. Przepis ten składa się z trzech jednostek redakcyjnych. Podnosząc zarzut naruszenia owego przepisu prawa, strona skarżąca kasacyjnie nie wskazała, która z norm tego przepisu została naruszona, jak również w jaki sposób została naruszona. Przepis ten wyjaśnia, na czym polega podejście porównawcze, dochodowe i kosztowe wyceny nieruchomości.

W niniejszej sprawie biegły w sporządzonym operacie szacunkowym wskazał, że z uwagi na posiadanie danych o transakcjach kupna – sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze jak wyceniana, określił wartość rynkową nieruchomości wycenianej przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej prawidłowo Sąd pierwszej instancji uznał, że przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Do porównania rzeczoznawca wybrał bowiem 13 transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod teren dróg i ulic, wskazując, że w monitorowanym okresie czasu na obszarze badanym nie wystąpił wyraźny trend czasowy zmiany cen, w związku z czym uznał, że różnice cen wynikają z różnicy cech poszczególnych nieruchomości. Zaznaczył również, że w większości wypadków stroną transakcji nabywającą nieruchomość były jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa, którzy w ten sposób regulowali przebieg pasów drogowych. Wskazał także, że nie uwzględnił transakcji znacznie odbiegających od cen osiąganych na analizowanym rynku oraz transakcji, w których nie ujawniono istotnych warunków ich przeprowadzenia. Rzeczoznawca przedstawił cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, określając je jako lokalizacja i sąsiedztwo oraz określił wielkość ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz zakres skali ich ocen.

Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca obliczył cenę średnią ze zbioru cen transakcyjnych, wskazując jako: cenę minimalną 18,00 zł/m2, cenę maksymalną 70,00 zł/m2 i cenę środkową 38,92 zł/m2. Rzeczoznawca dokonał szczegółowej charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej i obliczył dolną i górną granicę sumy współczynników korygujących, zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych oraz określił wielkości współczynnika korygującego. Następnie, rzeczoznawca obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako iloczyn ceny średniej obliczonej ze zbioru nieruchomości podobnych i sumy współczynników korygujących i na tej jej podstawie określił wartość wycenianej nieruchomości jako 44 062, 54 zł. Stosując się zaś do zasady określonej w § 56 ust. 2 rozporządzenia rzeczoznawca zaokrąglił otrzymaną w ten sposób wartość do kwoty 44 063, 00 zł.

W świetle powyższego nie można uznać za zasadny zarówno zarzut naruszenia art. 153 u.g.n., jak również zarzut naruszenia art. 4 pkt 16 u.g.n. przez przyjęcie do wyceny nieruchomości, które nie są podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n.

Odnosząc się do podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu braku opisu cech nieruchomości przyjętych do porównań zauważyć należy, że podane przez rzeczoznawcę dane o okolicznych transakcjach, które miały miejsce na danym rynku, nie mogą zawierać ani danych osobowych dotyczących właściciela, ani danych umożliwiających zidentyfikowanie danej nieruchomości. Operat szacunkowy powinien bowiem z jednej strony zawierać prawdziwe i wiarygodne dane, na podstawie których dokonano wyceny, a z drugiej strony w możliwie jak najszerszy sposób powinien chronić dane osobowe (zob. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2[...], str. 1151). Dla potrzeb wyceny nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są natomiast potrzebne dane identyfikacyjne. Sporządzony w sprawie operat wymogi te spełnia.

Podkreślić jeszcze raz należy, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia odszkodowania. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Zgodzić się należy ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że dokonana przez orzekające w sprawie organy ocena sporządzonego operatu szacunkowego była prawidłowa, a tym samym zasadne było podjęcie rozstrzygnięcia w przedmiocie odszkodowania na jego podstawie. Nie było więc podstaw do przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego, który miałby być sporządzony przez innego biegłego rzeczoznawcę.

Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, z faktu, że rzeczoznawca dysponuje wiadomościami specjalnymi, w żadnym razie nie wynika konieczność weryfikowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w drodze opinii innego rzeczoznawcy. Stosownie bowiem do treści art. 80 k.p.a. ocena materiału dowodowego należy do organu prowadzącego postępowanie administracyjne.

W świetle powyższego zarzuty skargi kasacyjnej uznać należało za niezasadne. Skarga kasacyjna podlegała zatem oddaleniu, co orzeczono na podstawie art. 184 p.p.s.a.