Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 383/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędziowie WSA Anna Jarosz WSA Maciej Busz Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2013 r. sprawy ze skargi L.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta S. z dnia (...) r. nr (...) 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana 3. przyznaje radcy prawnemu M. L. od Skarbu Państwa (Prezesa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu) wynagrodzenie w kwocie 240 (dwieście czterdzieści) zł podwyższone o kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) zł stanowiącą podatek od towarów i usług – łącznie 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) zł tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Burmistrz Miasta S. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717ze zm., dalej u.p.z.p.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 154, poz. 1588, dalej rozporządzenie w sprawie ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej K.p.a.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na kompleks biurowo-usługowy wraz z rozbudową, dobudową klatki schodowej oraz rozbiórką budynku gospodarczego na działce o nr ewid. (...) położonej w S., R. (...).

W uzasadnieniu wskazano, że z wnioskiem o warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wystąpiła G. B.-P. Dla terenu, na którym ma powstać planowania inwestycja brak jest ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stąd potrzeba przeprowadzania niniejszej sprawy w oparciu o przepisy art. 59 ust. 1 oraz ust. 2 u.p.z.p.

Wobec spełnienia wszystkich wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. warunków, po przeprowadzeniu oględzin terenu i po przedstawieniu opisu wnioskowanej inwestycji ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanego zamierzenia.

W odwołaniu od powyższej decyzji L. W. zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie zasad wynikających z art. 61 u.p.z.p. Zrealizowanie inwestycji drastycznie pogorszy warunki zamieszkiwania w jej budynku usytuowanym na sąsiedniej działce, w tym również w zakresie dostępu do światła słonecznego w pomieszczeniach od strony południowej. Zabudowa działki nr (...) w połączeniu z zabudową działki (...), wynikająca z zaskarżonej decyzji zmieni stan poprzednio istniejący, gdyż doprowadzi do zabudowy terenu w 100%, a średni wskaźnik to około 58%. Ponadto warunki zabudowy ustalone w zaskarżonej decyzji są sprzeczne z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.).

Z przytoczonych wyżej względów odwołująca wniosła o uchylenie decyzji lub o zawieszenie postępowania do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez Wojewódzki Sąd Administracyjny dotyczący stwierdzenia nieważności decyzji ustalających warunki zabudowy dla terenu objętego działkami nr (...) i (...).

Decyzją z dnia (...) r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. na podstawie art. 17 pkt 1, art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, powołując przepisy art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, że wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy. Jak wynika z akt sprawy analizą objęto obszar obejmujący trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem i podano ocenie istniejący sposób zagospodarowania. W wyznaczonym obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowa. Planowana inwestycja stanowi więc niewątpliwie kontynuację funkcji zabudowy. Zgodnie z przedłożoną analizą wszystkie obiekty usytuowane są w linii pierzei R. i przyległych ulic. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi od 50% do 100%, szerokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi od 3,0 m do 14,0 m, wysokość budynków od poziomu terenu do kalenicy dachu od 6,0 m do 13,0 m, wysokość elewacji frontowej do okapu od 3,0 m do 8,0 m, dachy dwuspadowe o kącie nachylenia od 35 do 45 stopni oraz dachy płaskie.

Taki stan zagospodarowania pozwala na ustalenie wymaganych parametrów jak w zaskarżonej decyzji, a mianowicie linia zabudowy bez zmian, powierzchnia zabudowy 100% powierzchni działki, 20% powierzchni działki jako biologicznie czynnej na projektowanym tarasie, szerokość elewacji frontowej od ul. S. i R. bez zmian, liczba kondygnacji - część środkowa rozbudowa – obiekt jednokondygnacyjny z poddaszem użytkowym, wysokość budynku - część środkowa maksymalnie 5,0 m z dachem płaskim, taras od ul. S. maksymalna wysokość do kalenicy 7,20 m z dachem stromym dwuspadowym o kącie pochylenia połaci dachowych od 40 do 45 stopni z kalenicą równoległą do ulicy. Projekt decyzji zawierający określony wyżej sposób zagospodarowania został uzgodniony przez Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków w P. Delegatura w K. postanowieniem z dnia (...) r., nr (...).

Odpowiadając natomiast na zarzuty odnośnie zacienia budynku istniejącego na sąsiedniej działce i związane z tym naruszenie interesów osób trzecich Kolegium wyjaśniło, ze kwestie te będą przedmiotem rozpoznania na etapie pozwolenia na budowę. Dopiero bowiem w tym postępowaniu, po przedłożeniu przez inwestora konkretnego projektu budowlanego, będzie możliwa ocena czy zrealizowanie inwestycji nie narusza prawnie chronionego interesu osób trzecich. Ponadto, zdaniem organu nie można się zgodzić z zarzutami odwołania, że zaskarżona decyzja narusza przepisy § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Przepisy te nie są bowiem przepisami odrębnymi do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a stanowią przepisy wykonawcze do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zatem zarzuty dotyczące naruszenia powołanych przepisów mogą być badane dopiero na etapie pozwolenia na budowę.

W skardze na powyższą decyzję L. W. zarzuciła naruszenie art. 6, 7, 8,11,12,77 § 1, 107 K.p.a. oraz naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. art. 59 i 61. .Zdaniem skarżącej analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona nieprawidłowo. Wzrost wskaźnika zabudowy na działce będącej przedmiotem niniejszego postępowania wynika ze 100% wskaźnika zabudowy na dwóch innych działkach będących własnością wnioskującej o warunki zabudowy (podwyższenie wskaźnika do 100% było niezgodne z prawem). Kilka lat wcześniej wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosił średnio 58% (działka (...) -75%, działka (...) - 50%, działka (...) 50%, działka (...) -65%). Ponadto w analizie teren działki (...) zaliczony został do terenu o symbolu Bi- inne tereny zabudowane. Tymczasem zgodnie z ewidencją gruntów i budynków teren ten jest terenem mieszkaniowym o symbolu B.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie przeprowadzonej w dniu 14 sierpnia 2013 r. przed WSA w Poznaniu pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę. Dodatkowo wniósł o rozpoznanie postanowień o odmowie zawieszenia postępowania zapadłych w postępowaniu przed organami I i II instancji. Ponadto pełnomocnik podniósł, że organ administracji nie uzasadnił w sposób należyty odstąpienia od przyjęcia średniego wskaźnika zabudowy tj. 80%, a zamiast tego ustalił zabudowę według wskaźnika 100%.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej P.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności.

Przedmiotem kontroli Sądu w rozpatrywanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia (...) r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia (...) r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na kompleks handlowo-usługowy wraz z rozbudową, dobudową klatki schodowej oraz rozbiórką budynku gospodarczego na działce nr (...), (...), przy R. nr (...) w S.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W sprawie bezspornym jest, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją, brak jest ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 u.p.z.p., zasadą jest, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust. 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślić należy, że w myśl art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, że prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1u.p.z.p., przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z przepisem art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania ternu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest jednak możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. tj. 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, z której wynika, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Wydanie warunków zabudowy uzależnione jest zatem od dokonania analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, obejmującej sprawdzenie czy i jakie istnieją w sąsiedztwie planowanej inwestycji funkcje, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Na podstawie wyników tej analizy właściwy organ ustala odpowiednie wskaźniki dla planowanej inwestycji.

Zgodne z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów. Wskazać przy tym należy, że front działki zgodnie z definicją ujętą w § 2 pkt.5 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania, to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Obszar analizowany powinien zatem zostać wyznaczony w taki sposób, aby od granicy działki inwestycyjnej do granicy obszaru analizowanego odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej tym wnioskiem - nie mniej jednak niż 50 metrów (wyrok NSA z d 26 maja 2011 r., II OSK 910/00, wyrok WSA w Bydgoszczy z 13 października 2011 r., II SA/Bd 1000/11, opub. na stronie internetowej: http://orzeczenia.nas.gov.pl).

W przedmiotowej sprawie warunek ten nie został zachowany. Wynika to wyraźnie z załącznika do decyzji o warunkach zabudowy obejmującego część graficzną z mapą i wynikami analizy z wyrysowanymi granicami obszaru analizowanego. Odległość pomiędzy granicą działki inwestora a granicą obszaru analizowanego wzdłuż ulicy R. nie stanowi trzykrotności frontu działki inwestora. Front działki wynosi około (...) m, zatem trzykrotność frontu wynosi około (...) m. Zatem w rozpatrywanej sprawie zgodnie z przywołanym ww. rozporządzeniem granice obszaru analizowanego powinny być wyznaczone w odległości nie mniejszej niż 50 m, czego jednak należycie niewykonano, bowiem obszar analizowany wyznaczono w odległości około (...) m.

Sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego nie stanowi sztywnej zasady. Istotne jest to, aby jego granice nie były mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu i nie mniejsze niż 50 m. co stanowi minimum. Górnych (maksymalnych) granic obszaru analizowanego przepis nie określa (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 24 października 2012 r., II SA/Po 154/12, LEX nr 1241152).

Zatem nieprawidłowe określenie obszaru analizowanego (poniżej minimum) skutkuje stwierdzeniem, że organ błędnie ustalił stan faktyczny sprawy. Nieobjęcie – wbrew wyżej określonym wymogom prawnym – granicami obszaru analizowanego części zabudowanego terenu wokół planowanej inwestycji powoduje, że organ nie zbadał parametrów tej zabudowy, która powinna była zostać objęta analizą. Mogło to mieć wpływ na wynik sprawy, gdyż doprowadziło do ustalenia wymogów nowej zabudowy w oderwaniu od dających się ustalić cech istniejącej zabudowy sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji.

Niezależnie od powyższego, podkreślić należy, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym (wyrok NSA w Warszawie z 14 listopada 2012 r., II OSK 1252/11, LEX nr 1291874). Ponadto zaznaczyć należy, że ustawodawca, choć sformułował w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadę dobrego sąsiedztwa, nie przyznał prymatu kontynuacji funkcji zabudowie znajdującej się bezpośrednio przy działce, na której ma powstać nowa zabudowa, lecz nakazał organom administracji publicznej odwołać się do całości obszaru objętego wnioskiem (wyrok WSA w Poznaniu z 16 listopada 2012 r., II SA/Po 505/12, Lex nr 1241171).

W przedmiotowej sprawie załącznik decyzji o warunkach zabudowy zatytułowany "Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu" to w istocie zbiór lakonicznych stwierdzeń, nie znajdujących oparcia w materiałach sprawy. Organ powinien był zebrać materiały, dane pozwalające ustalić czy spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W przedmiotowej sprawie nie zestawiono takich parametrów odnoszących się do konkretnych działek, nie wiadomo jakiego charakteru zabudowa znajduję się w obszarze analizowanym, nie sposób ustalić gabarytów zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym na potrzeby sprawdzenia czy właściwie organ wyznaczył wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, a co za tym idzie nie można ustalić czy poczynione odstępstwa od wymogów znajdujących podstawę w przywołanych przepisach prawnych mają w istocie uzasadnienie. Generalnie należy podkreślić, że parametry wyprowadzone z analizy, a dotyczące cech zabudowy i zagospodarowania terenu są nieweryfikowalne w okolicznościach rozpoznawanej sprawy. Analiza przedstawia bezwzględne dane co do geometrii dachu, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, linii zabudowy czy intensywności wykorzystania terenu, lecz nie odniesiono tego do poszczególnych nieruchomości w analizowanym obszarze.

Zdaniem Sądu omawiana analiza nie została sporządzona w taki sposób, aby prawidłowość działań, ustaleń i wniosków organu mogła sprawdzić strona, jak i organ odwoławczy oraz sąd. Organ administracji winien szczegółowo wyjaśnić w uzasadnieniu swej decyzji przyczyny takiego, a nie innego rozstrzygnięcia. Uzasadnienie to winno znaleźć oparcie w znajdujących się w aktach sprawy dokumentach, a przede wszystkim w analizie funkcji i cech zabudowy, w oparciu o wyniki której organ orzeka.

Przeprowadzając ponownie postępowanie w przedmiocie wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy organy administracji winny mieć na względzie przywołane wytyczne Sądu. Ponadto załączniki do decyzji powinny zostać sporządzone w sposób określony w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. aby obszar analizowany został wyznaczony na mapie spełniającej wymogi określone w art. 52 u.p.z.p., która obrazować będzie zabudowę istniejącą w obszarze analizowanym, na działce inwestycyjnej i odzwierciedli przeprowadzoną dla potrzeb sprawy analizę, która dodatkowo zawierać będzie wyjaśnienie sposobu wyznaczenia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Zawarte w niej informacje mają też potwierdzać, że organy nie działały dowolnie lecz w granicach prawa.

Z tych wszystkich względów stwierdzić należało, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przepisów cytowanego wyżej rozporządzenia. Konsekwencją nieusunięcia przez organ odwoławczy uchybień organu I instancji jest to, że organy obu instancji naruszyły art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a , jak również art. 107 § 3 K.p.a.

Natomiast odnosząc się do wniosku pełnomocnika skarżącej o rozpoznanie przez Sąd postanowienia z dnia (...) r. nr (...) odmawiającego zawieszenia postępowania odwoławczego od decyzji Burmistrza Miasta S. z dnia (...) r. w przedmiocie warunków zabudowy (na które nie przysługuje skarga do sądu administracyjnego, rozpoznanie zarzutów na to postanowienie może nastąpić w trybie skargowym na decyzję administracyjną, w omawianym przypadku na decyzję w przedmiocie warunków zabudowy) stwierdzić należy, że postanowienie to odpowiada prawu. SKO słusznie wskazało że sprawy zawisłe przed Wojewódzkim Sądem Poznaniu dotyczą decyzji ustalających warunki zabudowy dla terenu działek nr (...) i (...). Natomiast przedmiotowa sprawa dotyczy terenu działki (...), a zatem nie obejmuje terenu, co do którego wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy zakwestionowana przez skarżącą. Zatem w ocenie Sądu organy prawidłowo ustaliły, że w tym przypadku kwestia, którą ma rozstrzygnąć sąd administracyjny nie ma charakteru zagadnienia wstępnego, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., dlatego zaskarżone postanowienie nie narusza prawa. Słusznie również organy wskazały, że nie było podstaw do zawieszenia postępowania na podstawie art. 98 K.p.a, ponieważ z takim wnioskiem może wystąpić tylko strona, na której żądanie postępowanie zostało wszczęte. W niniejszej sprawie z wnioskiem o warunki zabudowy wystąpiła właścicielka działki nr (...), a zatem tylko ona mogła wnieść o zawieszenie postępowania.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, lit. c w związku z art. 135 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

W oparciu o przepis art. 152 P.p.s.a. wstrzymano wykonanie zaskarżonej decyzji do dnia uprawomocnienia się wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.

MZ