Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2456/10
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2012-02-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 156 ust. 1 i ust. 3, art. 7 w zw. z art. 154 ust. 1 i  ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Paweł Miładowski Sędziowie NSA Małgorzata Stahl (spr.) NSA Anna Łuczaj Protokolant Agnieszka Kuberska po rozpoznaniu w dniu 29 lutego 2012r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 31 sierpnia 2010 r. sygn. akt II SA/Łd 569/10 w sprawie ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 31 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 569/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi po rozpoznaniu sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej, w punkcie 1. uchylił zaskarżoną decyzję; w punkcie 2. zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącego kwotę 209 złotych tytułem kosztów postępowania; w punkcie 3. stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się tego wyroku.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r., nr [...], Burmistrz Miasta T. powołując się na wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą przeznaczenia gruntu na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalił w stosunku do K. K. jednorazową opłatę w wysokości 5.111,20 zł. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie T. działka nr [...] o powierzchni 1.875 m2, dla której Sąd Rejonowy w P. prowadził księgę wieczystą KW nr [...]. Jednocześnie organ zobowiązał K. K. do uiszczenia wskazanej opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna oraz pouczył, iż w przypadku jej nieuiszczenia w wyznaczonym terminie zostaną zastosowane w stosunku do niego przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Jak wskazał organ, zgodnie z poprzednim miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta T., obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003r. nieruchomość ta była przeznaczona pod użytki zielone, wykorzystywane rolniczo. Sposób wykorzystywania potwierdziła strona, podpisując protokół z oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu [...] sierpnia 2009 r. W dacie uchwalenia nowego planu w sierpniu 2004 r. K. K. był właścicielem nieruchomości oznaczonej nr [...], o powierzchni przekraczającej 1 ha. Została ona podzielona decyzją Burmistrza T. z dnia [...] marca 2006r., nr [...]. Wówczas wydzielono między innymi działkę oznaczoną nr [...], o powierzchni 1.875 m2.

W dniu [...] czerwca 2004 r. Rada Miejska w T. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla gminy T. (Dz.Urz. [...]) i w § 49 ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w wysokości 10 % wzrostu wartości nieruchomości. Na mocy tej uchwały nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] przeznaczona została pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową jednorodzinną i usługi (7 MR,MN,U). Taka zmiana przeznaczenia spowodowała wzrost jej wartości.

Następnie ustalono, że w dniu [...] sierpnia 2008 r. K. K. sprzedał działkę nr [...].

Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2009r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. Z uwagi na to, że bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla T. nie obowiązywał plan miejscowy, a dla nieruchomości nie została wydana obowiązująca w dacie wejścia w życie planu miejscowego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rzeczoznawca majątkowy przyjął faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Mając na uwadze z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Wartość nieruchomości oznaczonej nr [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 5.944,00 zł, a w dniu zbycia 57.056,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości dla działki nr [...] wyniósł 51.112,00 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 10 % daje kwotę opłaty w wysokości 5.111,20 zł.

W odwołaniu od tej decyzji K. K. podniósł, że zgodnie z poprzednim miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta T., obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003r., nieruchomość oznaczona nr [...] przeznaczona była pod zabudowę zagrodową. Zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy T., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w T. z dnia [...] czerwca 2004r. nieruchomość ta również przeznaczona została pod zabudowę zagrodową. Decyzją Burmistrza Miasta T. z dnia [...] marca 2006 r. nieruchomość nr [...] została podzielona i w wyniku tego podziału powstała m.in. działka nr [...]. Zatem w wyniku uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla powstałych z podziału działki nr [...] działek nie nastąpiła fundamentalna dla użytkowania zmiana warunków zabudowy. Z działki o warunkach zabudowy zagrodowej powstały działki o warunkach zabudowy zagrodowej. Jednocześnie K. K. przedłożył kserokopię decyzji Burmistrza Miasta T. z dnia [...] lipca 1997 r., nr [...], znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla nieruchomości nr [...] (z niej wydzielono w 2006 r. działkę nr [...]) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wraz z przyłączami. Z decyzji tej wynika, iż dla tego terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczono zabudowę zagrodową.

Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Łodzi decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję uznając, iż okoliczności sprawy świadczą o tym, że zostały spełnione wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej. Nieruchomość położona w T., oznaczona jako działka nr [...], o powierzchni 1875 m2, w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] lipca 1990r. (Dz.Urz. [...]), obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. znajdowała się na terenach zakwalifikowanych jako użytki zielone (o czym świadczy dokument sporządzony przez Urząd Miasta T. z dnia [...] października 2009r.). Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż brak jest prawidłowego udokumentowania zmiany przeznaczenia gruntu, a co za tym idzie wykazania bezpośredniego związku przyczynowego między zmianą wartości nieruchomości a ustaleniami uchwalonego planu. Po czym wskazało, iż po uchwaleniu nowego planu, wprowadzonego uchwałą Rady Miejskiej w T. nr [...] z dnia [...] czerwca 2004r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Gminy T. zmianie uległo przeznaczenie tego terenu i działka strony znalazła się w jednostce planistycznej 5 Mr,MN,U do 7.1 MR,MN,U i do 9 MR,MN.U, dla której ustalono przeznaczenie pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową, jednorodzinną i usługi (o czym świadczy wypis i wyrys z uchwalonego planu zawarty w aktach sprawy). Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wskazując na przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. Operat zawiera pozostałe elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Przedstawiony operat jest spójny i logiczny, uwzględnia wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości (powierzchnia, lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, cechy fizyczne działki, kształt, uzbrojenie terenu), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Udowodniono zatem, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek zmiany planu. W uchwale nr [...] z dnia [...] czerwca 2004r. Rada Miejska w T. ustaliła w § 49 na 10 % wzrostu wartości nieruchomości stawkę opłaty planistycznej. Ponadto, postępowanie w sprawie zostało wszczęte w terminie 5 lat od dnia (zawiadomienie z dnia [...] lipca 2009r., doręczone stronie w dniu [...] lipca 2009r.), w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stały się obowiązujące ([...] września 2004r.). Stan przedmiotu wyceny określono na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego ([...] września 2004 r.), a więc zgodnie z § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Rzeczoznawca dokonał badania lokalnego rynku nieruchomości. Wybrał 16 transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych, z których do dalszej analizy przyjął 14. W wyniku przeprowadzonego badania, po uwzględnieniu współczynników korygujących wartość 1 m2 działki gruntu pod użytki rolne (stan sprzed wejścia w życie planu) wyniosła 3,17 zł, stąd wartość wycenianej działki, uwzględniając jej powierzchnię 1.875 m2, ustalono na kwotę 5.944,00 zł. Natomiast z wyceny gruntu pod budownictwo mieszkaniowe, zgodnie z przeprowadzonym badaniem lokalnego rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych wynika, że wskutek uchwalenia planu wartość gruntu za 1 m2 wyniosła 30,43 zł, co w przeliczeniu na ogólną powierzchnię działki powoduje, iż jej wartość wynosi 57.056,00 zł. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, udowodniony wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu wyniósł 51.112,00 zł, opłata planistyczna wynosi w tym przypadku 5.111,20 zł. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na dzień sprzedaży nieruchomości, tj. [...] sierpnia 2008 r.

Powyższa decyzja została zaskarżona przez K. K., który zarzucił, iż decyzję o ustaleniu opłaty jednorazowej powstałej w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 5.111,20 zł Burmistrz Miasta T. wydał w dniu [...] grudnia 2009 r., a więc po upływie ustawowego terminu 5 lat od daty wejścia w życie zmiany. Zakwestionował tezę o wzroście wartości nieruchomości wskazując, że w istocie nie doszło do zmiany przeznaczenia gruntu po uchwaleniu nowego planu, gdyż zarówno według poprzedniego, jak i obecnego planu działka nr [...] przeznaczona była m.in. pod zabudowę zagrodową.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdził, że skarga jest uzasadniona, choć nie wszystkie zawarte w niej argumenty są trafne. Za nieuzasadniony Sąd uznał zarzut ustalenia opłaty planistycznej z naruszeniem art. 37 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. po upływie 5 lat od daty uchwalenia zmiany. Przyjmuje się bowiem, że wystarczającym w tej mierze jest wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej w terminie pięciu lat od wejścia w życie zmiany lub nowego planu, co należy uznać za równoznaczne ze zgłoszeniem roszczenia (żądania organu ) stronie. W rozpatrywanej sprawie Rada Miasta w T. w dniu [...] czerwca 2004 r. uchwałą nr [...] zatwierdziła nowy plan. Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Łódzkiego z dnia [...] sierpnia 2004 r., zaś z mocy § 53 uchwały plan wchodzi w życie w terminie 14 dni od opublikowania, czyli w dniu 2 września 2004 r. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 37 § 3 i 4 upływał w dniu 2 września 2009 roku. Oznacza to, że organ zachował termin, wszczynając postępowanie w sprawie wymierzenia opłaty w dniu [...] lipca 2009 r.

Odnosząc się zatem do zasadniczej w niniejszej sprawie kwestii sprowadzającej się do odpowiedzi na pytanie, czy istotnie nastąpił wzrost wartości nieruchomości skarżącego po uchwaleniu nowego planu w 2004 r., a zwłaszcza czy doszło do powodującej ten wzrost zmiany przeznaczenia gruntu, Sąd wskazał, że K. K. istotnie potwierdził, iż grunt wykorzystywany był rolniczo. Jednak – jak zauważył Sąd - nie wiadomo, czy oświadczenie to odnosi się do działki nr [...], czy do całej nieruchomości, a więc działki nr [...], o pow. ponad 1 ha. W dacie uchwalania nowego planu działka nr [...] nie istniała, badaniu podlega zaś stan nieruchomości z momentu ustalenia planu. Należy więc w sposób bezsporny ustalić przeznaczenie nieruchomości oznaczonej w 2004 r. jako działka nr [...] o powierzchni ponad 1 ha. Ponadto, w ocenie Sądu, w sytuacji, gdy uchwalenie zmiany (nowego) planu następuje w nieodległym czasie po utracie mocy obowiązującej planu dotychczasowego, celowym jest raczej sięgnięcie do porównania z planem poprzednio obowiązującym, co wynika z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ze znajdującego się w aktach sprawy wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w T. z dnia [...] czerwca 2004 r. istotnie wynika, że nieruchomość skarżącego znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową jednorodzinną i usługi. Z kolei z informacji o poprzednio obowiązującym planie z 1990 r. wynika, że nieruchomość ta miała znajdować się na terenie oznaczonym symbolem RZ – tereny użytkowania rolniczego, leśnego i wodnego. Brak jest jednakże wyrysu z tego planu, z który w sposób jednoznaczny potwierdziłby takie przeznaczenie tego terenu. Sąd podkreślił, iż jak wynika z treści dołączonej do odwołania decyzji Burmistrza Miasta T. z dnia [...] lipca 1997 r., nr [...], znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla nieruchomości nr [...] (z niej wydzielono w 2006 r. działkę nr [...]) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wraz z przyłączami, dla tego terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczono zabudowę zagrodową (chociaż był to teren upraw polowych). Wprawdzie decyzja ta utraciła moc obowiązującą z uwagi na upływ czasu, ale jej treść w sposób pośredni zdaje się potwierdzać zarzut skarżącego, iż przeznaczenie gruntu było inne, niż to ustalił organ. W ocenie Sądu decyzja ta, choć już nieobowiązująca, powinna była skłonić organ do podjęcia kroków w celu wyjaśnienia rodzącej się wątpliwości do poprzedniego przeznaczenia gruntu. Nie można wprawdzie wykluczyć zmiany zapisu planu po 1997 r., być może przeznaczenie dziki nr [...] nie było jednorodne. Zdaniem Sądu, materiał dowodowy zebrany w sprawie nie wyjaśnia tych wątpliwości i zarzutów w sposób jednoznaczny. Organ odwoławczy nie uzupełnił postępowania wyjaśniającego, zaniechał też wyczerpującej oceny materiału, w szczególności nie odnosząc się do dowodu (decyzji z 1997r.) złożonego w postępowaniu odwoławczym. Jedyne odniesienie do dokumentu złożonego przez K.K. można odnaleźć w stwierdzeniu organu II instancji o braku "prawidłowego udokumentowania zmiany przeznaczenia gruntu", co wymyka się kontroli instancyjnej. Tymczasem organ odwoławczy zobligowany jest do prowadzenia postępowania wyjaśniającego - w granicach wyznaczonych dyspozycją art. 138 §2 k.p.a. - oraz ponownej oceny materiału dowodowego z uwzględnieniem dowodów złożonych w postępowaniu odwoławczym.

Konkludując, Sąd I instancji uznał, że organ odwoławczy nie usunął wątpliwości co do rzeczywistego przeznaczenia gruntu w poprzednio obowiązującym planie, która to okoliczność ma istotne znacznie, gdyby bowiem potwierdziła się teza skarżącego (iż na gruntach tych dozwolona była zabudowa zagrodowa), może to mieć znaczenie dla oceny operatu szacunkowego. Rzutuje to bowiem na dobór przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości do przeprowadzonej analizy, która stała się podstawą ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Nie można przecież wykluczyć, że dokonując analizy rynku nieruchomości rolnych uwzględniłby on nieruchomości, na których możliwa jest zabudowa np. zagrodowa, a przecież z decyzji z 1997 r. wynika, iż na tym terenie taką zabudowę przewidywano. Wprawdzie samo rozszerzenie możliwości zabudowy nieruchomości z zabudowy zagrodowej także na mieszkaniową jednorodzinną i usługową może wygenerować wzrost wartości nieruchomości, ale w innej skali, niż w przypadku, gdy poprzedni plan w ogóle możliwości zabudowy nie przewidział. Również z tego względu przekonujące, niebudzące wątpliwości ustalenie przeznaczenia gruntu w nieobowiązującym planie, poddające wszechstronnej analizie całość materiał dowodowego, ma pierwszorzędne znaczenie. W tej sytuacji – jak zauważył Sąd - analiza operatu szacunkowego przez organ odwoławczy sprowadzało się do przytoczenia obowiązujących przepisów, zastosowanych metod badawczych. Autor operatu nie zwrócił jednak uwagi na to, że po 2004 roku wzrost cen nieruchomości wygenerowany został nie tylko nowym planem i zmianą przeznaczenia gruntów, ale również przystąpieniem Polski do Unii. Akcesja zaś miała niemały wpływ na rynek nieruchomości budowlanych i rozważyć by należało, czy również w tej konkretnej sprawie część wzrostu cen nie była niezależna od zmian zapisów w planie. Ponadto – jak podkreślił Sąd - autor operatu trafnie wskazał, że stan działki na dzień wejścia w życie nowego planu określono dla działki [...], czyli dla powierzchni 1 ha. Jednakże z opisu działek porównywalnych wynika, że jako działki budowlane poddano badaniu nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni (str. 13 operatu, tabela nr 1). Mogło to wpływać na cenę nieruchomości, bowiem wiadomym jest, że cena za metr działki budowlanej nie rośnie wprost proporcjonalnie do wielkości nieruchomości, jest wręcz przeciwnie – wyższe ceny jednostkowe uzyskuje się za mniejsze nieruchomości budowlane. Uwzględnienie w badaniach działek bardziej zbliżonych powierzchnią do działki nr [...], nieistniejącej w dacie uchwalenia planu może sugerować wzrost spowodowany także podziałem nieruchomości, co przy opłacie planistycznej z tytułu zmiany przeznaczenia gruntu nie powinno mieć miejsca.

Uznając zatem, iż organ II instancji nie ocenił należycie materiału dowodowego, nie rozważył jego uzupełnienia, co mogło mieć wpływ na wynik postępowania przez wadliwe ustalenie wartości wzrostu nieruchomości, co stanowi naruszenie art. 7, 77, 107 § 3 k.p.a., Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 tej ustawy, z mocy zaś art. 152 tej ustawy Sąd określił, że decyzja nie podlega wykonaniu do uprawomocnienia się wyroku.

Udzielając wytycznych dla dalszego postępowania Sąd wskazał, że organ odwoławczy powinien przede wszystkim odnieść się do wszystkich dokumentów złożonych w sprawie, rozważyć dogłębne wyjaśnienie co do przeznaczenia działki [...] przed 2 września 2004 r. i poddać ponownej analizie operat szacunkowy, w tym wielkość porównywanych działek budowlanych.

W skardze kasacyjnej wniesionej od powyższego wyroku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, reprezentowane przez radcę prawnego, podniosło następujące zarzuty zaskarżając wyrok ten w całości:

I. naruszenie prawa materialnego:

1. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – przez błędną wykładnię art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 156 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), polegającą na przyjęciu, że wpływ na wartość nieruchomości przed i po zmianie zagospodarowania gminy T. miało wstąpienie przez Polskę do Unii Europejskiej, w sytuacji gdy celem było jedynie określenie opłaty planistycznej,

2. art. 7 w zw. z art. 154 ust. 1 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 6 i ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 55-57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 21090 ze zm.) przez błędną wykładnię, bowiem rzeczoznawca majątkowy dokonał prawidłowego określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż taki był też cel postępowania stosując normy przewidziane prawem i metodę dopuszczoną prawem, co nie zostało zakwestionowane przez organy administracji oraz stronę, a Sąd I instancji dokonał własnej oceny operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego;

II. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

1. art. 141 § 4 w zw. z art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez niepełne przedstawienie stanu sprawy, dokonanie własnej oceny dowodów zebranych w toku postępowania prowadzonego przez organy administracji i przedstawienie oceny prawnej niespójnej, która to sprowadza się m.in. do kwestionowania operatu szacunkowego i celu dla którego został sporządzony;

2. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zw. z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. przez błędne przyjęcie, że normy te zostały naruszone przez organy administracji jak i brak wykazania, że naruszenia miały wpływ na wynik sprawy;

3. art. 141 § 4, art. 153 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przez brak w uzasadnieniu wskazania co do dalszego postępowania.

Wskazując na powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi do ponownego rozpoznania oraz orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania, która w niniejszej sprawie nie występuje. Skarga kasacyjna nie mogła zostać uwzględniona.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że nie mogą być uznane za usprawiedliwione zarzuty naruszenia prawa materialnego. Przede wszystkim Sąd I instancji nie naruszył poprzez błędną wykładnię art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 156 ust. 1 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasadnie bowiem Sąd, mając na uwadze powołane wyżej przepisy, wskazał, iż podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości do jakiego doszło w związku ze zmianą bądź uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania. Stąd nie narusza przepisów prawa stwierdzenie Sądu, że rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy dla celów obliczenia opłaty planistycznej powinien również mieć na uwadze, iż mogło jednocześnie dojść do zmiany wartości działki na skutek innych czynników, takich jak np. wejście Polski do Unii Europejskiej.

Nie jest zasadny również kolejny zarzut naruszenia prawa materialnego przez błędną wykładnię przepisów art. 7 w zw. z art. 154 ust. 1 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami powiązany z zarzutem naruszenia art. 37 ust. 6 i ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 55-57 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Należy zauważyć, że okoliczność, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, nie zwalnia organów od dokonania oceny sporządzonego operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu w sprawie (art. 80 k.p.a.). Operat szacunkowy podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym w tym na okoliczność zawartych w nim niejasności, pomyłek lub braków. W konsekwencji, obok odmowy uwzględnienia przedstawionego dowodu, organy są w szczególności uprawnione do wystąpienia do rzeczoznawcy o uzupełnienie operatu, czy udzielenia wyjaśnień co do jego treści. Należy zgodzić się z Sądem I instancji, iż w stanie faktycznym niniejszej sprawy przedstawiony operat szacunkowy budzi wątpliwość co do doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości do przeprowadzenia analizy tak w zakresie przeznaczenia gruntu, jak i w zakresie wielkości porównywanych działek. Nie narusza zatem wskazanych wyżej przepisów Sąd I instancji wskazując, że niedostrzeżenie powyższych nieprawidłowości przez organ powoduje konieczność dokonania ponownej oceny materiału dowodowego.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że prawidłowo Sąd I instancji ocenił, iż organy dopuściły się naruszenia przepisów art. 7, 77 i art. 107 § 3 k.p.a., które to naruszenia mogły mieć wpływ na wynik sprawy. Powyższe stwierdzenie czyni niezasadnym zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Nie sposób również zgodzić się z pozostałymi zarzutami naruszenia przepisów postępowania. Stwierdzić bowiem należy, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku odpowiada wymogom wyznaczonym przepisem art. 141 § 4 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W uzasadnieniu wyroku przedstawiony został zwięźle stan sprawy, zarzuty skargi oraz wskazano podstawę prawną rozstrzygnięcia wraz z jej wyjaśnieniem. Sąd w uzasadnieniu zawarł również wskazania co do postępowania, jakie ma zostać przeprowadzone przez organ przy ponownym rozpatrywaniu sprawy.

Zważywszy zatem, że zarzuty skargi kasacyjnej nie mają usprawiedliwionych podstaw, w oparciu o przepis art. 184 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.