Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 603/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2014-09-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 52
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Sędziowie: Sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędzia WSA Małgorzata Włodarska (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Ewa Majchrzak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 września 2014r. sprawy ze skargi J. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2014 roku nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej J. Ś. kwotę [...] ( [...] ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] Wójt Gminy B. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267) zwanej dalej jako "kpa", przepisów rozdziału V ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647) zwanej dalej jako "upzp" oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) zwanego dalej jako "rozporządzenie" ustalił na wniosek C. B. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie oraz przebudowie części budynku magazynowego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi oraz pozostałą niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce o numerze ewidencyjnym [...] obręb Z., Gmina B. Ustalając parametry nowej zabudowy organ określił nieprzekraczalną linię nowej zabudowy w odległości 15,0 m od granicy terenu objętego wnioskiem od ul. L.. Wielkość powierzchni zabudowy ustalił jako nie więcej niż 21% powierzchni terenu objętego wnioskiem dla zabudowy projektowanej i istniejącej natomiast szerokość elewacji frontowej jako maksymalnie 18 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określona została przez organ na maksymalnie 6m do okapu – dla budynku z dachem skośnym, maksymalnie 10m w szczycie – dla budynku z dachem skośnym, maksymalnie 6m – dla budynku z dachem płaskim. Z kolei ustalając parametry nowej zabudowy w zakresie geometrii dachu organ określił kąt nachylenia dachu jako 20° - 40° lub płaski do 12°, wysokość kalenicy do 10m dla budynku z dachem skośnym i do 6m dla budynku z dachem płaskim, układ połaci dachowych – dwuspadowy – dla budynku z dachem skośnym, dowolny – dla budynku z dachem płaskim, natomiast kierunek głównej kalenicy – prostopadły lub równoległy do nieprzekraczalnej linii zabudowy dla budynku z dachem skośnym, dowolny – dla budynku z dachem płaskim. Ponadto organ wskazał, że dostęp do drogi publicznej zapewniony zostanie poprzez istniejący zjazd z drogi gminnej – ul. L., a na terenie objętym inwestycją należy zlokalizować miejsca postojowe dla samochodów osobowych w ilości min. 1 miejsce postojowe na każde 100m² powierzchni użytkowej budynku związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą dla części projektowanej, dla części istniejącej – na zasadach dotychczasowych.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła J. Ś.- skarżąca, zarzucając jej naruszenie art. 61 ust. 1-5 i art. 54 pkt 2 lit. d i c upzp, art. 7 i 77 § 1 kpa i przepisów rozporządzenia oraz sprzeczność przyjętych ustaleń z rzeczywistym stanem rzeczy. W uzasadnieniu wskazała, że dokonując analizy nie uwzględniono działek nr [...],[...] i [...]. Dowolnie przyjęto też wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki na maksymalnie 21%, co nie wynika z dokonanej analizy. Przyjęta w analizie wysokość górnej krawędzi elewacji na maksymalnie 6m spowoduje pozbawienie dostępu do światła dziennego osób trzecich. Ponadto zdaniem skarżącej nie wyjaśniono, że nowa zabudowa będzie pełnić funkcję produkcyjną, a nie magazynową. Nie zgodziła się również z dopuszczeniem możliwości odprowadzania ścieków bytowych do istniejącego zbiornika bezodpływowego tj. szamba, bowiem zgodnie z obowiązującymi przepisami taki zbiornik powinien być umiejscowiony w odległości minimum 7,5 m od granicy działki. Podniosła, że decyzja jest niezgodna z wytycznymi zawartymi w studium zagospodarowania przestrzennego. Obszar "3.3" – wielofunkcyjny przeznaczony jest bowiem do zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej z obowiązkiem uzbrojenia terenów w system infrastruktury technicznej, z możliwością lokalizacji terenów zakładowych, magazynowych, poza terenami mieszkalnymi. Ponadto zdaniem skarżącej brak określenia charakteru produkcji powoduje, iż niemożliwe jest stwierdzenie czy inwestycja może znacząco wpływać na środowisko. W przypadku zaś działalności uciążliwej wymagana jest decyzja środowiskowa określająca czy wymagany jest raport oddziaływania na środowisko. Wskazała, że tylko na działkach [...] i [...] znajdują się obiekty, które pozwalają na przeprowadzenie analizy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Na przedmiotowym terenie znajduje się 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz 2 budynki magazynowo – socjalne i tyko one winny być przedmiotem analizy. Błędnym jej zdaniem było też przyjęcie do analizy budynku znajdującego się na działce [...] gdyż nie jest ona kontynuacją funkcji i znajduje się poza terenem analizy. Wprowadzenie na przedmiotowy teren budynku o tak dużych gabarytach spowoduje zdaniem skarżącej całkowitą zmianę charakteru istniejących działek. Wielkość działek jak i charakter zabudowy jednoznacznie kwalifikuje natomiast sporny teren do zabudowy jednorodzinnej z ewentualnymi nieuciążliwymi usługami.

Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. (dalej "SKO") decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 56, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i art. 64 ust. 1 upzp utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu SKO wskazało, że organ I instancji wyznaczył obszar analizowany zgodnie z przepisami rozporządzenia w minimalnej wymaganej odległości wynoszącej trzykrotność szerokości frontu terenu objętego wnioskiem inwestora, nie mniej niż 50m. SKO wyjaśniło, że spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust. 1 upzp. Podkreśliło, że spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa ponieważ projektowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej w analizowanym obszarze funkcji, a także istnieje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania obiektów budowlanych. Ponadto teren ma dostęp do drogi publicznej od strony ul. L., istnieje sieć uzbrojenia terenu umożliwiająca podłączenie projektowanego zamierzenia do infrastruktury technicznej, obszar objęty inwestycją nie wymaga zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, a także planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi. Zdaniem SKO w analizie uwzględniono wszystkie zabudowane działki znajdujące się w prawidłowo wyznaczonym obszarze. Przyjęcie wszystkich odstępstw zostało precyzyjnie wyjaśnione. Istniejąca zabudowa znajdująca się w sąsiedztwie planowanej inwestycji jest urozmaicona, a przyjęte w decyzji organu I instancji parametry nowej zabudowy, nawiązują do zabudowy sąsiedniej. Ponadto projekt decyzji został sporządzony przez osobę uprawnioną, co czyni zadość wymogom zawartym w art. 60 ust. 4 upzp, a projekt decyzji zyskał wszystkie wymagane uzgodnienia wynikające z art. 53 ust. 4 upzp.

SKO wskazał również, że w sprawie zostały spełnione wynikające z art. 54 ust. 2 upzp wymagania w zakresie ochrony interesów osób trzecich. SKO dodało również, że zbadanie czy planowana inwestycja ograniczy dopływ naturalnego światła do pomieszczeń mieszkalnych budynków sąsiednich i czy w związku z tym spełnione zostaną warunki techniczne określone w § 13 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jest możliwe dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. SKO odnosząc się do zawartego w odwołaniu zarzutu w zakresie niezgodności z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wyjaśniło, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, zatem treść decyzji nie musi być z nim zgodna.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy J. Ś. wniosła o uchylenie decyzji SKO i zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuciła organowi naruszenie art. 61 upzp i § 3 ust. 1 i § 5 ust. 2 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe ustalenie wskaźnika zabudowy na 21%. Wskazała, że w sprawie pominięte zostały funkcje i cechy zabudowy sąsiedniej, dominującej na danym terenie, która ma cechy zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. W analizie ujęto budynek na działce [...], który znajduje się poza obszarem analizowanym, wynikiem czego jest błędne ustalenie wskaźnika zabudowy. W obszarze analizowanym wskaźnik ten dla obiektów przemysłowych wynosi 10%, a przyjęty w decyzji wskaźnik 21% zaburzy istniejący ład przestrzenny i doprowadzić do możliwości wprowadzenia obiektu o powierzchni 500 m².

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, powtarzając argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269; z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości w zakresie swojej właściwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym § 2 cytowanego przepisu stanowi, iż kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie zaś z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 270), dalej zwanej w skrócie: "ppsa", Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla zaskarżoną decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto, stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 kpa lub w innych przepisach, albo stwierdza ich wydanie z naruszeniem prawa.

W wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają obowiązujące przepisy prawa w sposób opisany w art. 145 § 1 ppsa.

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszym postępowaniu jest decyzja SKO z dnia [...]marca 2014 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] stycznia 2014 r. Decyzją organu I instancji ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na rozbudowie oraz przebudowie części budynku magazynowego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi oraz pozostałą niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce o numerze ewidencyjnym [...] obręb Z., Gmina B..

Wskazać należy, że w świetle przepisów upzp zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 2 upzp). Zgodnie z art. 60 ust. 1 upzp decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 upzp wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ponadto wyjaśnić należy, że w myśl art. 54 upzp w zw. z art. 64 ust. 1 upzp decyzja o warunkach zabudowy określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunki i wymaganie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1.

Z § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wynika, że decyzja o warunkach zabudowy składa się z dwóch części – tekstowej i graficznej. Wyniki analizy o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część graficzną i tekstową stanowią załącznik decyzji o warunkach zabudowy.

Ustalenie przez właściwy organ czy warunki określone przepisem art. 61 ust. 1-5 upzp zostały spełnione wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z przepisami rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia określono, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Prawodawca w § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia określił minimalną wartość jaką możne przyjąć organ wyznaczając obszar analizowany. W zależności od stanu faktycznego sprawy ustalenie obszaru analizowanego w wielkości minimalnej może pozwolić organowi na ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w innym przypadku analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp będzie wymagać od organu wyznaczenia większego obszaru analizy. Każdorazowo organ winien rozważyć przyjęcie takiego obszaru analizy, ażeby możliwym było dokonanie ustaleń w zakresie spełnienia warunków określonych a art. 61 ust. 1-5 upzp. Ponadto organ decydując się na przyjęcie obszaru analizowanego większego niż minimalny określony w przepisach rozporządzenia zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić dlaczego wyznaczył właśnie taki obszar analizowany.

W rozpoznawanej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Z uwagi na fakt, że tak wyznaczony obszar analizowany obejmuje części działek o nr [...],[...] i [...] przy przeprowadzaniu analizy organ wziął pod uwagę również budynki znajdujące się na tych działkach. Takie działanie w ocenie Sądu nie znajduje poparcia w obowiązujących przepisach. Prawodawca przewidział, że analizę urbanistyczną przeprowadza się na wyznaczonym obszarze celem określenia funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednoznacznie z powyższego wynika, że przedmiotem analizy jest tylko wyznaczony przez ten organ obszar. Obszar ten oczywiście może być powiększony o ile znajduje to uzasadnienie w stanie faktycznym sprawy. Z akt sprawy wynika, że w granicach wyznaczonego przez organ I instancji obszaru analizowanego znalazły się jedynie niezabudowane części – fragmenty działek o nr [...],[...] i [...] i w ocenie Sądu jedynie te niezabudowane części mogły być przedmiotem analizy przy tak wyznaczonym obszarze analizy. Zabudowa znajdująca się poza tym obszarem nie powinna podlegać analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli natomiast wolą organu było zaliczenie zabudowy znajdującej się przedmiotowych działkach do obszaru analizowanego, niezbędnym było poszerzenie granic całego obszaru analizowanego. Takie poszerzenie obszaru analizy pociągałoby za sobą konieczność uwzględnienia również innych działek, które znalazłyby się w tak wyznaczonym obszarze analizy. Okoliczność powyższa ma doniosłe znaczenie w kontekście poprawności ustalenia poszczególnych parametrów nowej zabudowy.

Organ I instancji określając parametry nowej zabudowy ustalił szerokość elewacji frontowej na "maksymalnie 18 m". Z wyników analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym wynosi 11,6 m, a maksymalna 18 m. Maksymalne wartości stwierdzone zostały na działkach o nr [...],[...] i [...], a budynki na tych działkach znajdowały się poza obszarem analizowanym. Organ wyjaśnił, że ustalenie szerokości elewacji frontowej zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia uniemożliwi inwestorowi realizację przedsięwzięcia. Takie stanowisko organu I instancji jest nie do zaakceptowania. Rolą organu w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie jest bowiem, ustalenie takich parametrów nowej zabudowy, ażeby umożliwić inwestorowi zrealizowanie inwestycji z założonej przez niego formie. Organ w tym postępowaniu rozstrzyga o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji z uwzględnieniem przepisu art. 61 ust. 1 upzp. Organ nie jest więc związany wnioskiem inwestora, a sama decyzja nie stanowi zadość uczynienia żądaniom inwestora. Celem takiej decyzji jest zachowanie ładu architektoniczno-urbanistycznego (art. 1 ust. 2 pkt 1 upzp). Stosownie do treści przepisu § 6 ust. 1 szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznaczona powinna być na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. O ile prawodawca dopuścił odstępstwo od tej zasady, to przy uwzględnieniu celu jakiemu służyć ma ustalenie warunków zabudowy, nie jest uzasadnieniem takiego odstępstwa spełnienie żądania inwestora. Ponadto w przypadku uwzględnienia budynków znajdujących się w obszarze analizowanym stanowiącym trzykrotności szerokości frontu działki, żadna z nieruchomości nie wykazał się podobną cechą uzasadniającą odstępstwo od zasady określonej przepisem § 6 ust. 1 rozporządzenia. Obiekty, na które powołał się organ leżą bowiem poza granicą wyznaczonego przez ten organ obszaru analizowanego.

Zwrócić należy także uwagę na nieprawidłowo określoną wartość dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej. Skoro bowiem zachowanie ładu architektoniczno- urbanistycznego jest nadrzędnym celem decyzji o warunkach zabudowy, to spełnienie tego celu wymaga konkretnego określenia parametrów nowej zabudowy. Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znaczenie szerszego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco węższego od budynków już usytuowanych. Zdaniem Sądu nie stoi w sprzeczności z przepisami, określenie tego parametru w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy, zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości. (vide wyroki WSA w Krakowie z dnia 21 czerwca 2011 r. sygn. akt II SA/Kr 673/11 z dnia z dnia 10 października 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 807/13). Tych warunków nie spełnia decyzja organu l instancji. Szerokość elewacji frontowej ustalono jako "maksymalnie 18m" i takie określenie tej wartości pozwala autorowi projektu budowlanego na całkowitą dowolność w przypadku nowej zabudowy. Przyjęcie takie parametru nie znajduje uzasadnienia w przepisach § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia.

Powyższe uwagi odnieść należy również do ustalonych przez organ I instancji parametrów nowej zabudowy w zakresie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Organ ponownie uzasadnił odstępstwo od zasady przyjętej w § 7 ust. 1 rozporządzenia możliwością zrealizowania przez inwestora zamierzonego przedsięwzięcia, co jak już wyżej wskazano nie stanowi uzasadnienia odstąpienia od zasady określenia tej wartości. Ponadto przepis § 7 ust. 1 upoważnia organ do określenia górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i to taki parametr winien zostać określony w przedmiotowej decyzji. Organ natomiast ustalił powyższą wartość "maksymalnie 6m do okapu – dla budynku z dachem skośnym, maksymalnie 10m w szczycie – dla budynku z dachem skośnym, maksymalnie 6m – dla budynku z dachem płaskim". Ponownie więc w sposób nieuprawniony ograniczył się jedynie do ustalenia maksymalnych wartości. Ponadto porównanie zapisu "maksymalnie 10m w szczycie – dla budynku z dachem skośnym" z zawartymi w następnym punkcie decyzji ustaleniami dotyczącymi wysokości górnej kalenicy, wskazuje, że organ określił powyższy parametr z naruszeniem przepisów rozporządzenia. Zobowiązany on był bowiem do określenia tylko górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, natomiast analiza wskazanego zapisu wskazuje, że organ jednocześnie uwzględnił wysokości górnej kalenicy, do konkretyzacji której winno dojść w punkcie dotyczącym geometrii dachu. Określenie "maksymalnie 10m w szczycie – dla budynku z dachem skośnym" stanowi faktycznie sumaryczne zestawienie wysokości elewacji frontowej oraz wysokości głównej kalenicy dachu.

Za niezgodny z przepisami rozporządzenia należy również uznać zapis dotyczący geometrii dachu. Rolą organu było ustalenie kąta nachylenia, wysokości głównej kalenicy i układu połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, ustalając je odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Ponownie organ ograniczył się do ustalenia maksymalnej wartości, a samo ustalenie tej wartości jako "10 m dla budynku z dachem skośnym, do 6 m dla budynku z dachem płaskim" nie zostało należycie uzasadnione w dokonanej analizie. Ponadto rolą organu było określenie głównej kalenicy dachu, a nie jakiejkolwiek kalenicy. Organ pozostawił również całkowitą dowolność w zakresie układu połaci dachowych oraz kierunku głównej kalenicy nie dokonując konkretnych ustaleń w tym zakresie.

Sąd podziela również zawarty w skardze zarzut nieprawidłowego ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Również w tym zakresie organ uzasadnił interesem inwestora odstępstwo od ogólnej zasady określonej § 5 ust. 1 rozporządzenia. Z analizy wynika, iż średni wskaźnik wynosi 14%, natomiast maksymalny 21%. Podkreślić jednak należy, że wskaźnik powierzchni zabudowy w wielkości 21% stwierdzony został jedynie na działkach [...] i [...], które znajdują się poza granicą obszaru analizy.

Na uwzględnienie zasługuje również zarzut przedstawiony przez skarżącą na rozprawie w dniu 3 września 2014r. co do nieaktualności kopii mapy zasadniczej, na której wyznaczono granice obszaru analizowanego, a stanowiącej załącznik decyzji o warunkach zabudowy. Kopia ta datowana jest na dzień [...].04.2011r. i według oświadczenia skarżącej nie odzwierciedla aktualnego zagospodarowania objętego nią terenu, tak samo jak część opisowa analizy. Skarżąca podała, że w dniu [...] lipca 2013r. nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku na działce nr [...], a działka nr [...] zabudowana jest aktualnie budynkiem mieszkalnym, który nie jest uwidoczniony na mapie, natomiast działka [...] nie jest już zabudowana, a na mapie uwidoczniono starą zabudowę, na podstawie której obliczono wysokość zabudowy w terenie analizowanym.

Z powyżej wskazanych przyczyn decyzję zarówno organu I jak i II instancji należało uznać za wadliwą. W związku z powyższym na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ppsa Sąd orzekł o uchyleniu decyzji SKO oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. O wykonalności decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 ppsa, natomiast o kosztach postępowania na podstawie art. 200 i art. 206 § 2 ppsa oraz § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 490), biorąc pod uwagę wysokość wniesionego wpisu oraz minimalnej stawki wynagrodzenia pełnomocnika będącego radcą prawnym.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zobowiązany będzie uwzględnić poczynione przez Sąd uwagi analizując funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp, wyznaczając na zaktualizowanej kopii mapy zasadniczej, wokół działki budowlanej będącej przedmiotem wniosku stosownej wielkości obszar analizowany.