Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1460/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 153, art. 134
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie asesor WSA Agnieszka Wąsikowska, sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi J. J. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] czerwca 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 696 769,50 zł, na rzecz J. J. za prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Województwa [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,1148 ha i nr [...] o pow. 0,1052 ha, położonej w obrębie [...], jedno ewid. [...], przeznaczonej pod rozbudowę drogi wojewódzkiej Nr [...] oraz zobowiązał Zarząd Dróg Wojewódzkich w [...], działający w imieniu Zarządu Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Zarząd Województwa [...], podnosząc naruszenie art. 7, 77 Kpa, art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przede wszystkim zarzucono nieprawidłową wycenę składników budowlanych, których wartość w ocenie strony skarżącej została niezasadnie zawyżona. Jako uzasadnienie podniesionego zarzutu strona skarżąca wskazała na kwoty składników budowlanych, które zostały oszacowane w operatach szacunkowych sporządzonych w latach 2011,2014 i 2015.

Decyzją z dnia [...] marca 2018 r. znak: [...], Minister Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2017 r.

W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość położona w obrębie [...], jedn. ewid. [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,14148 ha i nr [...] o pow. 0,1052 ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2018 r., znak: [...], o ustaleniu lokalizacji drogi, została przeznaczona pod rozbudowę drogi wojewódzkiej Nr [...]. Decyzją z dnia [...] listopada 2008 r., Minister Infrastruktury uchylił w części ww. decyzję Wojewody [...] i w tym zakresie orzekł , a w pozostałej części zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy.

Decyzją z dnia [...] września 2012 r., Wojewoda [...] orzekł więc o ustaleniu odszkodowania w wysokości 497064,75 zł na rzecz J. J. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności ww. nieruchomości.

Od ww. decyzji odwołanie złożył J. J., kwestionując poprawność sporządzonego operatu szacunkowego.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r., znak: [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. Przyczyną uchylenia była utrata aktualności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia w niniejszej sprawie odszkodowania.

Decyzją z dnia [...] maja 2015 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 668 684,10 zł na rzecz J. J.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł J. J., kwestionując prawidłowość sporządzonej wyceny.

Decyzją z [...] lutego 2017 r., znak: [...], Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. Uzasadnieniem ww. decyzji był brak możliwości aktualizacji sporządzonego operatu szacunkowego, z uwagi na wykreślenie biegłego Z. K. z centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy decyzją z [...] czerwca 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 696 769,50 zł, na rzecz J. J .

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Zarząd Województwa [...]. Rozpoznając odwołanie organ wskazał, że zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz.958) dalej zwaną ustawą zmieniającą specustawę drogową, dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi, stosuje się przepisy dotychczasowe. Jednakże zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

W myśl art. 12 ust. 1, 2 i 4 specustawy drogowej w brzmieniu obowiązującym do dnia 9 września 2008 r. decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi zatwierdza się projekt podziału nieruchomości. Linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa wart. 18 i 18a, odpowiednio przez wojewodę albo starostę.

Na mocy odesłania wyrażonego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do jego ustalenia i wypłacenia stosuje się odpowiednio zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 ww. ustawy, który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do dyspozycji art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 ugn stanowi operat szacunkowy.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z [...] marca 2017 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego L. G.

Zasady szacowania nieruchomości zawierają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przede wszystkim, zgodnie z zapisem art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ugn, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast stosownie do zapisu art. 134 ust. 4 ugn, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem jej wywłaszczania powoduje zwiększenie wartości wycenianej nieruchomości to oszacowania wartości nieruchomości dokonuje się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Uszczegółowieniem tej dyspozycji są zapisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: rozporządzenie.

Stosownie zaś do treści art. 154 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, jak również stan nieruchomości. Pod uwagę brane się również informacje o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Na potrzeby wyceny biegły ustalił, że działki na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej stanowiły nieruchomość gruntową niezabudowaną, położoną w sąsiedztwie terenów z zabudową mieszkaniową oraz terenów rolniczych, z dostępem do drogi głównej drogą o powierzchni asfaltowej. Ponadto na nieruchomości stwierdzono istnienie składników budowlanych i roślinnych podlegających wycenie. Autor opracowania wskazał również, że dział III księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] zawiera wpis o ograniczonym prawie rzeczowym w postaci prawa użytkowania części budynków mieszkalnych oraz osobistego prawa dożywocia. Biegły podkreślił jednak, że powyższe nie dotyczy wycenianych działek i tym samym nie ma wpływu na wartość szacowanej nieruchomości.

Autor operatu szacunkowego ustalił ponadto, że na dzień wydania decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej, wyceniana nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działki nr [...] i [...] położone były na terenie oznaczonym jako obszar komunikacji drogowej- KG.

Analiza przeznaczenia planistycznego, jak i przeznaczenia wynikającego z decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej umożliwiła biegłemu stwierdzenie, że w przedmiotowej sprawie cel przejęcia nieruchomości nie wpływa na wzrost jej wartości a zatem nie znajduje zastosowania zasada korzyści. Tym samym oszacowanie wartości ww. nieruchomości nastąpiło w oparciu o zapis § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. w oparciu oceny sprzedaży nieruchomości nabywanych na cele komunikacyjne.

Dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ze względu na brak transakcji nieruchomościami całościowo porównywalnymi z nieruchomością wycenianą (grunt ze składnikiem roślinnym i budowlanym) niemożliwe było dokonanie wartości rynkowej nieruchomości. Tym samym wypełniając dyspozycję art. 135 ugn autor operatu szacunkowego określił jej wartość odtworzeniową, gdzie oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Wartość prawa własności gruntu biegły wycenił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Wartość nasadzeń roślinnych oszacowano w oparciu o podejście mieszane, metodą kosztowo-dochodową. Biegły wykorzystał w tym zakresie dane zawarte w opracowaniu [...]. Składniki budowalne natomiast wyceniono w oparciu o podejście kosztowe, metodę kosztów zastąpienia, technikę wskaźnikową. Do wyceny przyjęto dane z katalogu Wacetob, Scalone normatywy do wycen budynków i budowli dane z III kwartału 2016 r, oraz katalog cen jednostkowych Sekocenbud z IV kwartału 2016 r.

Dla potrzeb sporządzenia wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy utworzył zbiór cen transakcyjnych, składający się z możliwie najbardziej podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako przedmiot prawa własności w okresie 2 lat poprzedzających wycenę na obszarze rynku regionalnego stanowiącego obszar gmin sąsiednich. Przeprowadzona analiza rynku pozwoliła autorowi operatu szacunkowego stwierdzić, że do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod komunikację, należy zaliczyć: lokalizację szczegółową (40%), otoczenie (30%) zagospodarowanie działki (30%). Po odrzuceniu transakcji skrajnych, jak również transakcji, które budziły wątpliwości biegłego w zakresie ich rynkowego charakteru, do porównań przyjęto 11 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. Biegły ustalił cenę min. wynoszącą 56,78 zł/m2 oraz cenę max. wynoszącą 200,00 zł/m2. Cena średnia została zatem określona na poziomie 117,79 złlm2. Następnie autor opracowania określił sumę współczynników korygujących, która wyniosła 1,5156. Cena 1 m2 nieruchomości szacowanej określona została na poziomie 178,52 zł.

W wyniku obliczeń określono wartość rynkową gruntu na kwotę 392 774,00 zł. Wartość składników budowlanych wyceniono na kwotę 257 908,00 zł, natomiast składniki roślinne oszacowano na kwotę 12 938,00 zł. Tym samym łączna wartość nieruchomości wyniosła 663.590,00 zł.

Celem dokonania oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ugn oraz rozporządzenia.

W ocenie organu biegły prawidłowo przeanalizował dokumentację planistyczną wycenianej nieruchomości, co skłoniło do uznania, że w stosunku do ww. nieruchomości, nie znajduje zastosowania zasada korzyści bowiem przeznaczenie nieruchomości określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest tożsame z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia. Rzeczoznawca majątkowy poprawnie dokonał więc wyceny na podstawie transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele komunikacyjne. Powyższe jest zgodne z dyspozycją przepisu § 36 ust. 4 w związku z art. 134 ust. 3 ugn.

Wątpliwości organu również nie budziło zastosowana przez autora opracowania metoda i technika wyceny. Biegły miał na uwadze, że transakcje nieruchomościami wraz ze znajdującymi się na niej częściami składowymi nie wystąpiły na analizowanym rynku, w związku z czym oszacowano oddzielnie wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Tym samym spełniona została regulacja wynikająca z przepisu art. 135 ugn. Ponadto autor operatu szacunkowego, stosownie do dyspozycji § 56 ust. 1 pkt 7 ww. rozporządzenia, wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny uzasadniając przesłanki, którymi się kierował dokonując wyboru nieruchomości podobnych. Wskazał również na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. W konsekwencji, mając na uwadze powyższe, jak również zapis art. 154 ugn oraz definicję nieruchomości podobnej zawartą wart. 4 ust 16 ugn biegły utworzył zbiór nieruchomości, które porównał z nieruchomością wycenianą a różnice stosownie skorygował.

W ocenie organu odwoławczego wycena nieruchomości została dokonana w sposób rzetelny. Biegły poprzedził wycenę szczegółową analizą rynku lokalnego jak również regionalnego, w tym wnikliwie dokonał ustaleń w zakresie cen występujących na tym rynku. Powyższe umożliwiło mu wyselekcjonowanie nieruchomości podobnych, które stały się podstawą porównań z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny.

Zdaniem Ministra autor operatu szacunkowego zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelny scharakteryzował nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazał na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Z kolei różnice w cechach wpływających na wartość biegły odpowiednio skorygował. Zatem opinia spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu, a także jest zgodna z regulacjami wynikającymi z zapisów ugn. Całość operatu szacunkowego stanowi spójne, logiczne opracowanie i tym samym nie zawiera niespójności, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu szacunkowego. Opracowanie wskazuje informacje niezbędne do dokonywania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy.

Tak poczyniona analiza, jak i wynik końcowy nie budziły zastrzeżeń Ministra Inwestycji i Rozwoju.

Tym samym organ wskazał, że nie zgadza się ze stanowiskiem strony, jakoby wartość znajdujących na szacowanym gruncie składników budowlanych została wyceniona przez biegłego w sposób nieprawidłowy. Sposób wyceny składników budowlanych został wyjaśniony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z [...] marca 2017 r. W powyższym opracowaniu biegły wyjaśnił, że sposób wyceny znajdującego się na szacowanym gruncie składnika budowlanego został dokonany zgodnie z dyspozycją przepisu art. 153 ust. 3 ugn, zgodnie z którym podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Ponadto stosownie do § 20-23 rozporządzenia w podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe (§ 23 ust. 4 rozporządzenia).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość odtworzeniową składników budowlanych znajdujących się na wycenianej nieruchomości w oparciu o Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych z IV kwartału 2016r. i zawarte w nim ceny. Biegły wyjaśnił ponadto, iż określając wartość nakładów znajdujących się na ww. nieruchomości uwzględniono treść art. 135 ust. 4 ugn, zgodnie z którym przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. W konsekwencji biegły uwzględnił w wycenie stopień zużycia nieruchomości.

Organ nie znalazł zatem podstaw do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie. Podkreślił również, że o metodzie i sposobie wyceny decyduje rzeczoznawcza majątkowy i tym samym brak podstaw do podważenia dokonanych wyliczeń. Z operatu szacunkowego wynika jasno, jakie dane specjalistyczne i jaki zakres cenowy został zastosowany w szacowaniu wartości składników budowlanych. Powyższe zarzuty są o tyle uzasadnione, że odszkodowanie należy ustalać według cen obowiązujących w dacie wydania decyzji odszkodowawczej. Natomiast zakres cen w latach 2011-2015 kształtował się odmiennie niż ceny w 2016 r. Brak jest zatem uzasadnienia do wywodzenia wyłącznie na tej podstawie twierdzeń o błędnej wycenie składników budowlanych.

W ocenie organu odwoławczego Wojewoda [...] prawidłowo również przeanalizował zapisy działu IV księgi wieczystej, który na dzień decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2008 r., zawierał wpis o zabezpieczeniu hipotecznym na kwotę 700 000,00 zł. Jednakże jak wynika z akt sprawy należność została całkowicie spłacona w 2012 r. a zatem odszkodowanie zostało poprawnie ustalone na rzecz J. J.

Ponadto organ wojewódzki prawidłowo orzekł o powiększeniu odszkodowania o kwotę równą 5% wartości szacowanej nieruchomości. Jak wynika bowiem ze zgromadzonego materiału dowodowego wydanie ww. nieruchomości nastąpiło przed upływem ustawowego terminu wskazanego w art. 7 ustawy zmieniającej specu stawę drogową. Zatem w wyniku tak stwierdzonego stanu faktycznego Wojewoda [...] poprawnie orzekł o powiększeniu odszkodowania o kwotę równą 5% ww. wartości nieruchomości tj. o kwotę 33 179,50 zł.

Reasumując powyższe Minister wskazał, że nie dopatrzył się uchybień w postępowaniu odszkodowawczym przeprowadzonym przez Wojewodę [...], które skutkowałyby uchyleniem zaskarżonej decyzji .

Skargę na powyższą decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] marca 2018 r., do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniósł J. J. reprezentowany przez radcę prawnego, zarzucając jej naruszenie art. 7, 77 §1 oraz 107 § 3 w związku z art. 80 Kpa, poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy dotyczących wyceny wartości ww. nieruchomości. W skardze wskazano również na niepoprawne zastosowanie art. 135 ust. 1 ugn poprzez określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości. Ponadto zarzucono naruszenie art. 134 ugn w związku z art. 154 ugn poprzez przyjęcie do porównań nieruchomości o błędnym przeznaczeniu, położeniu, sposobie użytkowania oraz powierzchni. W ocenie skarżącego nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniały wymogów zawartych w art. 4 ust. 16 ugn. Ponadto przejęcie działki nr [...] i nr [...] na cele publiczne ograniczyło potencjał inwestycyjny działki nr [...], której właścicielem nadal jest skarżący. W strony skarżącej utracone zostały zatem dodatkowe korzyści. Zdaniem skarżącego biegły w zupełności pominął walory urbanizacyjne miejscowości, w której znajdowała się wyceniana nieruchomość. W ocenie skarżącego powyższe powinno zostać uwzględnione w kwocie odszkodowania. Jednocześnie zarzucono nieprawidłowe wyliczenie wartości składników budowlanych wskazując, że zostały oparte na danych z 2016 r. i 2012 r. Reasumując, w ocenie pełnomocnika skarżącego, w sporządzonej na potrzeby postępowania wycenie nieruchomości, jest wiele rozbieżności, które nie zostały wyjaśnione przez organ odwoławczy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

Kontrolując w tak wyznaczonych granicach zaskarżoną decyzję sąd doszedł do wniosku, że jest ona zgodna z prawem i nie nosi cech uchybień, które uzasadniałyby jej wyeliminowanie z obrotu prawnego w trybie art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd nie stwierdził bowiem nieprawidłowości zarówno co do ustalenia stanu faktycznego sprawy, jak i w zakresie zastosowania do niego przepisów prawa materialnego. Z tych też względów sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję z [...] marca 2018 r. znak: [...] Ministra Inwestycji i Rozwoju, którą utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 696 769,50 zł, na rzecz J. J. za prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Województwa [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,1148 ha i nr [...] o pow. 0,1052 ha, położonej w obrębie [...], jedno ewid. [...], przeznaczonej pod rozbudowę drogi wojewódzkiej [...] oraz zobowiązał Zarząd Dróg Wojewódzkich w [...], działający w imieniu Zarządu Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Materialnoprawną podstawą zakwestionowanych rozstrzygnięć były przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031), zwanej dalej specustawą drogową oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n.

Jak stanowi art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Na mocy tego odesłania, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie tej ustawy zastosowanie znajdują zasady określone w przepisach u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanym dalej rozporządzeniem.

Kwestię ustalania wysokości odszkodowania reguluje art. 130 ust. 2 u.g.n., który to przepis stanowi, że odszkodowanie jest ustalane po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z powyższego wynika więc, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, określana jako operat szacunkowy. Ocena, czy stronie przysługuje odszkodowanie i w jakiej wysokości, niewątpliwie należy do organu administracji właściwego w przedmiocie ustalenia odszkodowania, zaś sporządzony operat szacunkowy stanowi opinię przygotowaną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego, który jest dowodem niezbędnym do ustalenia wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej to odszkodowanie należne stronie wywłaszczonej. Nie ulega przy tym wątpliwości, że dokument ten powinien zostać sporządzony w trybie i na zasadach określonych w u.g.n., z uwzględnieniem rozwiązań prawnych wynikających ze specustawy drogowej oraz spełniać wymagania określone w rozporządzeniu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym zidentyfikowaniu cech różniących nieruchomości podobne oraz nieruchomości wyceniane i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Organy administracji publicznej, podobnie jak sąd administracyjny, obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. jako opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Podkreślenia przy tym wymaga, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego w ten sposób, że nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna, niż przyjął to biegły. Organ administracji jest natomiast zobowiązany do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w ramach której może domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12; z dnia 8 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 364/15, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne określono natomiast w specustawie drogowej oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie zaś do treści § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W ocenie sądu, organy prawidłowo zastosowały powołane wyżej przepisy prawa materialnego, w tym przepisy rozporządzenia i prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wydane rozstrzygnięcie było konsekwencją dokonanych ustaleń w zakresie poprawności sporządzenia operatu szacunkowego i przyjęcia, że może on stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, Zdaniem sądu dokonana ocena w tym zakresie nie nosi cech dowolności, a organy słusznie uwzględniły, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawana w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoście szacowania nieruchomości.

Zdaniem sądu, rzeczoznawca w sposób szczegółowy i przejrzysty opisał metodologie podjętych czynności z zakresu szacowania. Przede wszystkim przedstawił chronologię działań, które doprowadziły do ustalenia wartości nieruchomości szacowanej i prawidłowo, logicznie uzasadnił wynik końcowy.

W świetle tych wywodów nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skargi podważające prawidłowość przyjętego do wyceny przeznaczenia nieruchomości a w konsekwencji niezastosowanie tzw. zasady korzyści określonej w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. do całej nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że dokonując wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne rzeczoznawca majątkowy winien przede wszystkim uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym czy też studium, stan nieruchomości w dacie wydania decyzji zezwalającej na inwestycję drogową oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym należy mieć na względzie, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie zaś z art. 154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Z kolei art. 134 ust. 3 u.g.n. przewiduje, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Treść przytoczonych przepisów nie budzi wątpliwości, że zasadę korzyści stosuje się wtedy, gdy przedmiot wyceny, w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, posiadał inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe, tj. zgodne z celem wywłaszczenia. Z taką sytuacją, w rozpoznawanej sprawie nie mieliśmy do czynienia.

Autor operatu szacunkowego ustalił, że na dzień wydania decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej, wyceniana nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działki nr [...] i [...] położone były na terenie oznaczonym jako obszar komunikacji drogowej- KG.

Analiza przeznaczenia planistycznego, jak i przeznaczenia wynikającego z decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej umożliwiła zatem biegłemu stwierdzenie, że w przedmiotowej sprawie cel przejęcia nieruchomości nie wpływa na wzrost jej wartości a zatem nie znajduje zastosowania zasada korzyści. Tym samym oszacowanie wartości ww. nieruchomości nastąpiło w oparciu o zapis § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. w oparciu oceny sprzedaży nieruchomości nabywanych na cele komunikacyjne.

Podkreślić również należy, że dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ze względu na brak transakcji nieruchomościami całościowo porównywalnymi z nieruchomością wycenianą (grunt ze składnikiem roślinnym i budowlanym) niemożliwe było dokonanie wartości rynkowej nieruchomości. Tym samym wypełniając dyspozycję art. 135 ugn autor operatu szacunkowego określił jej wartość odtworzeniową, gdzie oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Wartość prawa własności gruntu biegły wycenił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Wartość nasadzeń roślinnych oszacowano w oparciu o podejście mieszane, metodą kosztowo-dochodową. Biegły wykorzystał w tym zakresie dane zawarte w opracowaniu [...]. Składniki budowalne natomiast wyceniono w oparciu o podejście kosztowe, metodę kosztów zastąpienia, technikę wskaźnikową. Do wyceny przyjęto dane z katalogu Wacetob, Scalone normatywy do wycen budynków i budowli dane z III kwartału 2016 r, oraz katalog cen jednostkowych Sekocenbud z IV kwartału 2016 r.

Jak wynika z akt sprawy dla potrzeb sporządzenia wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy utworzył zbiór cen transakcyjnych, składający się z możliwie najbardziej podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako przedmiot prawa własności w okresie 2 lat poprzedzających wycenę na obszarze rynku regionalnego stanowiącego obszar gmin sąsiednich. Przeprowadzona analiza rynku pozwoliła autorowi operatu szacunkowego stwierdzić, że do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod komunikację, należy zaliczyć: . lokalizację szczegółową (40%), otoczenie (30%) zagospodarowanie działki (30%). Po odrzuceniu transakcji skrajnych, jak również transakcji, które budziły wątpliwości biegłego w zakresie ich rynkowego charakteru, do porównań przyjęto 11 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. Biegły ustalił cenę min. wynoszącą 56,78 zł/m2 oraz cenę max. wynoszącą 200,00 zł/m2. Cena średnia została zatem określona na poziomie 117,79 zł/m2. Następnie autor opracowania określił sumę współczynników korygujących. Cena 1 m2 nieruchomości szacowanej określona została na poziomie 178,52 zł. Wskazać przy tym należy, że wbrew zarzytom skargi, biegły uwzględnił atrakcyjne położenie nieruchomości. Na stronie 16 operatu biegły dokonał gradacji cech nieruchomości wycenianej. Zarówno cecha -położenie, jak i otoczenie otrzymały wagę "bardzo dobre". Natomiast cecha "powierzchnia" w ocenie biegłego nie stanowiła cechy, która mogła mieć wpływ na wartość ww. nieruchomości. Wskazać należy, że nieprzyjęcie przez biegłego nieruchomości o tożsamej powierzchni, nie świadczy o nieprawidłowości operatu szacunkowego. Ewentualny wpływ powierzchni nieruchomości, a tym samym na dobór nieruchomości porównawczych bądź odpowiednie określenie i skorygowanie cech rynkowych nieruchomości należy do wiadomości specjalnych posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego. To zatem do biegłego bowiem należy decyzja o konieczności przeprowadzania analizy wpływu powierzchni nieruchomości na wartość nieruchomości i odzwierciedlenia ich w operacie szacunkowym.

Brak jest zatem podstaw do kwestionowania ustalonego przez biegłego zbioru transakcji porównawczych. Autor opracowania wyjaśnił bowiem, które nieruchomości gruntowe spełniły kryteria podobieństwa, a które nie mogły stanowić podstawy do porównań. Nie można bowiem zgodzić się ze stanowiskiem skarżącego, w uznaniu którego biegły dokonując wyceny nie uwzględnił położenia i powierzchni wycenianych nieruchomości.

Podkreślenia wymaga również, że przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny zostać przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, że wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Jeżeli zatem biegły w toku wyceny uzna, że jakaś cecha nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość, to bezcelowym jest przyjmowanie tej cechy do analizy, czy też nawet literalne wskazywanie o jej nieprzydatności. Dość, aby biegły wyjaśnił jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i w oparciu o te kryteria dokonał prawidłowej wyceny. Natomiast wszystkie różnice w przyjętych przez biegłego cechach rynkowych zostały odpowiednio skorygowane przy zastosowaniu współczynników korygujących. Ponadto należy wrócić uwagę na fakt, że żaden przepis prawa, a w szczególności zapis art. 4 ust. 16 ugn nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o tej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co wyceniana (vide: wyrok Naczelny Sąd Administracyjnego zawarte w wyroku z dnia 7 marca 2014r. w sprawie o sygn .. akt. I OSK 1815/12 publ. Legalis nr 1411031).

Przechodząc natomiast do zarzutu uszczuplenia możliwości inwestycyjnych działki pozostającej własnością skarżącego i braku uwzględniania powyższej kwestii w przedmiotowym postępowaniu wskazać należy, że zarzuty w tym zakresie należało uznać za nieuzasadnione. Z zapisów specustawy drogowej wynika bowiem, że odszkodowanie przysługuje za prawo własności nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zatem zakres przedmiotowy sprawy w kwestii ustalenia odszkodowania dotyczy jedynie nieruchomości objętych decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i dotyczy wartości utraconego prawa nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek budowy drogi, w tym także ewentualnego zmniejszenia wartości nieruchomości sąsiednich. Zatem szkoda związana z wydzieleniem działki drogowej nie może zostać objęta ani operatem szacunkowym ani decyzją odszkodowawczą. Powyższe dotyczy także ewentualnych utrudnień związanych z realizowaną inwestycją. Tym samym odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę może obejmować jedynie tą nieruchomość a nie żadne inne straty, uciążliwości czy szkody spowodowane wywłaszczeniem, które co najwyżej może strona dochodzić od inwestora jedynie na drodze cywilnoprawnej.

W ocenie Sądu, słusznie orzekajace w sprawie organy, w tym organ odwoławczy przyjęły, że w sprawie brak jest również podstaw do kwestionowania poprawności wyceny składników budowlanych. Biegły bowiem wskazał, na aktualne opracowania w tym zakresie zastosowane w przedmiotowej wycenie (2016r). Z akt sprawy nie wynika również, aby strona na etapie postępowania przedłożyła dokumentację świadczącą o wysokości kosztów składników budowlanych przyjętych do wyceny. Ponadto, w odniesieniu do kwestionowanej ilości składnika roślinnego, autor opracowania podkreślił, że bazował na informacjach z poprzednich wycen. Jak wynika z protokołu oględzin spisanego w dniu [...] lipca 2009 r. ilość drzew jest taka sama jak ilość drzew wskazanych przez biegłego w opracowaniu z dnia [...] marca 2017 r. Skarżący ustalenia stanu fatycznego zawarte w ww. protokole potwierdził zaś własnoręcznym podpisem. Zauważyć ponadto należy, że skarżący nie załączył do akt żadnego kontrdowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Jeżeli bowiem skarżący uznał, że sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jego wątpliwości powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157ugn) lub operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie. Tym bardziej, że niniejsze postępowanie toczy się od wielu lat.

Reasumując, w ocenie sądu organy prawidłowo uznały, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy w zakresie przyjętego podejścia, metody i techniki wyceny, jak również ustalonego zbioru nieruchomości podobnych i ich cech spełnia wymogi stawiane zarówno przez ustawę o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.

Mając to wszystko na uwadze sąd uznał, że wycena wywłaszczonej nieruchomości nie budzi zastrzeżeń, a dokonana przez orzekające w sprawie organy ocena dowodowa operatu szacunkowego jest rzetelna i nie nosi cech dowolności, co pozwoliło na wykorzystanie tego dowodu jako dokumentu stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Należy przy tym podkreślić, że ocena operatu przez organy dokonana została wyłącznie z punktu widzenia jej poprawności formalnej, bowiem ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie mogą dokonywać merytorycznej weryfikacji tego dowodu, przyjętej metodologii, gdyż nie posiadają wiadomości specjalnych niezbędnych przy sporządzaniu wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości. Kwestia merytorycznej prawidłowości operatu szacunkowego, jego zgodności z zasadami sztuki szacowania może być natomiast oceniona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) ewentualnie stosowanie przez biegłego standardów zawodowych przy określaniu wartości nieruchomości może być oceniane w postępowaniu z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 194 ust. 2 w związku z art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Wbrew zarzutom skargi Sąd nie dopatrzył się także innych uchybień proceduralnych, które miały by istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych względów, skoro zarzuty skargi okazały się niezasadne, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie dopatrzył się innych uchybień obligujących go do uchylenia zaskarżonej decyzji, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę w niniejszej sprawie oddalił.