Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1808/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-06-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi A. L. i J. L. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej była decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa (dalej również "Minister") z [...] kwietnia 2016 r. znak: [...], wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23, dalej "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania A. i J. L. oraz J. C., działającego jako pełnomocnik W. C., J. L., K. R. oraz jako opiekun prawny H. J., od decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2015 r., znak: [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę, utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy:

Wojewoda [...] decyzją z [...] listopada 2012 r., znak: [...], opatrzoną rygorem natychmiastowej wykonalności, zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi wojewódzkiej nr [...] J. – P. w km 0+000 - 16+776. Powyższa decyzja została w części zmieniona decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] lipca 2014 r., znak: [...]. W dniu uostatecznienia się decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. z dniem 14 lipca 2014 r., działka nr [...], stanowiąca współwłasność J. L., A. L., H. J., K. R., W. C. i J. L. przeszła na rzecz Województwa [...].

Decyzją z [...] czerwca 2015 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 120.610,00 zł, w tym na rzecz J. L. oraz A. L. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w kwocie 60.305,00 zł (udział 1/2 części), na rzecz J. L. w kwocie 24.122,00 zł (udział 8/40 części), na rzecz H. J. w kwocie 9.045,75 zł (udział 3/40 części), na rzecz K. R. w kwocie 9.045,75 zł (udział 3/40 części), na rzecz W. C. w wysokości 9.045,75 zł (udział 3/40 części), na rzecz J. L. w wysokości 9.045,75 zł (udział 3/40 części) z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w J., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1978 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...] J.— P. w km 0+000 - 16+776 oraz zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od decyzji wnieśli A. i J. L. oraz J. C. działający jako pełnomocnik W. C., J. L., K. R., a także jako opiekun prawny H. J.

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] kwietnia 2016 r. (dalej również "zaskarżona decyzja") utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2015 r.

W uzasadnieniu decyzji Minister wskazał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości stanowił operat szacunkowy z 21 maja 2015 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (uprawnienia nr [...]).

Organ wskazał, że opisując stan nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, że działka nr [...] o pow. 0,1978 ha stanowi fragment gruntu o nieregularnym kształcie, teren jest płaski a uzbrojenie pełne w zakresie technicznych możliwości przyłączy. Działka jest niezabudowana, znajdują się na niej składniki roślinne, tj. tuja o wysokości 1,5 m oraz 7 orzechów o średnicy 20 cm i 1 orzech o średnicy 15 cm.

Przedmiotowa działka usytuowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie drogi wojewódzkiej nr [...], najbliższe otoczenie działki stanowi zabudowa mieszkaniowo - usługowa oraz usługowa, a w dalszej odległości tereny użytkowane rolniczo.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru nr [...] "[...]", zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta J. z [...] września 2006 r., w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji przedmiotowa nieruchomość położona jest w konturze oznaczonym symbolem ZI-1 - tereny zieleni izolacyjnej oraz KDG-01 - tereny drogi publicznej trasy głównej.

W celu określenia wartości nieruchomości w pierwszej kolejności analizą objęto nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym, wynikającym z przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jednakże na rynku lokalnym obejmującym miasto J., a także na rynku regionalnym obejmującym cały powiat [...] nie znaleziono transakcji nieruchomościami podobnymi. Na wyżej zdefiniowanym rynku nie znaleziono również transakcji nieruchomościami przeznaczonymi wyłącznie pod zieleń izolacyjną. Mając powyższe na uwadze przeprowadzono monitoring kształtowania się cen uzyskiwanych w transakcjach sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, położonych w otoczeniu terenów o niedużym stopniu zurbanizowania. Ze względu na ograniczoną liczbę transakcji badaniem oprócz powiatu [...] objęto także powiaty sąsiednie, tj. [...],[...],[...] i [...]. Badano transakcje zawarte w okresie od kwietnia 2011 r. do kwietnia 2013 r.

Dla potrzeb wyceny dokonano oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców. Biegły ustalił, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy, jak: kategoria drogi (waga 30%), otoczenie (waga 30%), topografia (waga 15%) oraz warunki geotechniczne (waga 25%).

W piśmie z 8 marca 2016 r. biegły wyjaśnił, iż jedną z cech nieruchomości wpływających na poziom cen jest kategoria drogi. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości wydzielone pod budowę autostrad i dróg szybkiego ruchu, niższe ceny uzyskują nieruchomości przeznaczone pod drogi powiatowe i wojewódzkie, natomiast najniższe ceny odnotowuje się w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod wewnętrzne drogi dojazdowe.

Z przyjętego zbioru transakcji gruntami niezabudowanymi nabywanymi pod drogi publiczne biegły wybrał trzy nieruchomości w największym stopniu spełniające kryterium podobieństwa.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ostatecznie, przy uwzględnieniu cech rynkowych, wyliczono wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 119.076,00 zł. Natomiast wartość odtworzeniową składników roślinnych oszacowano na kwotę 1.534,00 zł.

W ocenie organu powyższy operat szacunkowy (opinia biegłego) spełniał wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w szczególności wypełniał dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 tego rozporządzenia. Brak jest zatem podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku podobieństwa nieruchomości porównawczych, Minister wskazał, że biegły na rozprawie w dniu 23 lutego 2015 r. wyjaśnił, że brak jest w przypadku nieruchomości przejętych pod drogi przesłanek potwierdzających istnienie związku pomiędzy wielkością gruntu a jego ceną. Ponadto zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 2 rozporządzenia biegły jest zobligowany do przeanalizowania nie tylko rynku lokalnego, ale też regionalnego. Biegły wyjaśnił, iż w trakcie szacowania wartości nieruchomości brany był pod uwagę rynek transakcji "drogowych", które miały miejsce na terenie całego województwa [...], również na rynku obejmującym miasta L. i P. Natomiast wybór transakcji, które miały miejsce poza obszarem miasta J. był wynikiem jego oceny podobieństwa tych gruntów do przedmiotu wyceny. Ponadto biegły wskazał, iż zanotowane ceny nie odbiegają od średniego poziomu cen na terenie miasta J.

Odnosząc się z kolei do zarzutu dotyczącego wyższej wyceny działek sąsiednich organ podkreślił, że każda nieruchomość posiada indywidualne cechy, które wyróżniają ją względem pozostałych. Nie można więc tylko na podstawie wartości nieruchomości położonych w pobliżu wysnuwać wniosku o wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Poza tym każda z tych wycen jest przeprowadzana indywidualnie, a biegły bierze pod uwagę cały szereg czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Minister nie uznał zasadności zarzutu dotyczącego nieprawidłowego ustalenia ilości znajdujących się na wycenianej nieruchomości składników roślinnych. W powyższym zakresie biegły posłużył się protokołem przejęcia nieruchomości z 4 kwietnia 2013 r., w którym stwierdzono jakie nasadzenia roślinne znajdowały się na przejmowanym gruncie. Protokół ten został podpisany przez obecnego podczas wizji terenowej J. C., który na rozprawie w dniu 23 lutego 2015 r. potwierdził, że stan opisany w protokole odzwierciedla rzeczywisty stan faktyczny nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Odnośnie zarzutu dotyczącego niepoinformowania wszystkich stron postępowania o oględzinach nieruchomości, Minister wyjaśnił, że oględziny nieruchomości są czynnością, którą może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 k.p.a. i nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin. W tym zakresie żaden przepis nie zobowiązuje też biegłego do przeprowadzenia oględzin z udziałem stron postępowania oraz zawiadomienia stron o dokonywaniu takich oględzin. Podstawę ustalenia odszkodowania za przejęcie nieruchomości stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe.

Minister nie uznał zasadności zarzutu dotyczącego nieprawidłowego ustalenia przeznaczenia planistycznego przedmiotowej nieruchomości. Natomiast podnoszone przez stronę kwestie związane z postępowaniem w sprawie podziału m. in. działki nr [...] oraz postępowaniem w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr [...] przejętą na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie drogi powiatowej nr [...] nie mają związku z niniejszym postępowaniem.

Ponadto skarżący w toku postępowania nie złożyli dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Nie przedłożyli przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych bądź operatu szacunkowego sporządzonego na swoje zlecenie.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nie uwzględnienia utraconych korzyści finansowych spowodowanych brakiem możliwości wykorzystania bogatego uzbrojenia przedmiotowej działki, Minister stwierdził, iż obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego nie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Minister stwierdził, że również nie zasługuje on na uznanie. Nie ma znaczenia czy właściciel lub użytkownik wieczysty poinformowani byli uprzednio o przysługującym im uprawnieniu do powiększenia kwoty odszkodowania. Uprawnienie to wynika z samej treści przepisu, a jego przyznanie nie zależy od uprzedniego poinformowania przez organ lub inny podmiot o konieczności dokonania określonych działań w celu uzyskania powiększonej kwoty odszkodowania. Przy czym termin określony w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r, jest terminem prawa materialnego, ma charakter nieprzekraczalny i nie ma do niego zastosowania instytucja przywrócenia terminu. Uchybienie terminu materialnego wywołuje skutek w postaci wygaśnięcia praw lub obowiązków o charakterze materialno-prawnym.

W oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Minister ustalił, że J. C. działający jako pełnomocnik W. C., J. L., K. R. oraz jako opiekun prawny H. J., w piśmie z 10 grudnia 2012 r. wydał w terminie przedmiotową nieruchomość w imieniu swoich mocodawców, natomiast A. i J. L. oświadczenie o wydaniu nieruchomości złożyli w dniu 28 lutego 2013 r., a więc po terminie uprawniającym do otrzymania powiększonego odszkodowania. Zgodnie bowiem ze zwrotnymi potwierdzeniami odbioru zawiadomienia o wydaniu decyzji z [...] listopada 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, A. i J. L. otrzymali przedmiotowe zawiadomienia w dniu 14 grudnia 2012 r. Zatem termin na wydanie przedmiotowej nieruchomości, uprawniający do otrzymania dodatkowego odszkodowania upłynął w dniu 14 stycznia 2013 r.

W przypadku współwłasności nieruchomości, aby doszło do skutecznego wydania nieruchomości, uprawniającego do podwyższenia należnego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, niezbędne jest działanie wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to, iż w niniejszej sprawie brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Za niezasadny zarzut, Minister uznał, brak rozstrzygnięcia o odsetkach w zaskarżonej decyzji odszkodowawczej. Kwestia związana z dochodzeniem odsetek z tytułu roszczenia odszkodowawczego pozostaje bowiem poza zakresem orzekania organów administracyjnych. Dodać przy tym należy, że odsetki te mogą być naliczone dopiero po upływie terminu płatności odszkodowania, określonego w art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa [...] kwietnia 2016 r. wywiedli A. L. i J. L.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

- art. 7 w zw. z art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu, który przełożył się na wynik sprawy, poprzez nie wyjaśnienie przez organ stanu faktycznego polegającego w szczególności na nie ustaleniu wartości wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania oraz niedopełnienie przez organy obowiązków w zakresie wyczerpującego zebrania dowodów,

- art. 67 § 1 i 2 pkt 3 w zw. z art. 79 § 1 k.p.a. poprzez nie zawiadomienie strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu oględzin i składania stosownych wyjaśnień (art. 79 § 2 k.p.a.),

art. 18 ust. 1a pkt 1 ustawy o szczególnych zasadach realizacji inwestycji drogowych poprzez jego zastosowanie w nieprawidłowo ustalonym stanie faktycznym, co przełożyło się na wynik sprawy,

rażące naruszenie art. 12 ust. 4b ustawy o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2013 r. (t.j. Dz.U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.) w związku z art. 35 i art. 36 k.p.a., a polegające na uchybieniu 30-dniowemu terminowi do wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania,

art. 132 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 4b, art. 12 ust. 5, art. 23 specustawy i art. 481 § 1 k.c. poprzez błędną ich wykładnię i przyjęcie, że roszczenie o zapłatę odsetek za zwłokę w wypłacie odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego nie przysługuje.

W konsekwencji powyższych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Minister Infrastruktury i Budownictwa w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.) dalej "p.p.s.a.", uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej ma stwierdzić, że doszło nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Sąd dokonując kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 2031, ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

Organy administracji publicznej, ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotową działkę, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego P. T. z dnia 21 maja 2015 r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa, a biegłego za uprawnionego do jej sporządzenia.

W ocenie Sądu, trafnie przyjęły organy obu instancji, że operat szacunkowy z dnia 21 maja 2015 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W procesie wyceny biegły prawidłowo przyjął istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania decyzji Wojewody [...] z [...] listopada 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] J. – P. w km 0+000 - 16+776.

Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Natomiast, gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ale ust. 3 powołanego rozporządzenia.

Przeznaczenie przedmiotowej wywłaszczonej nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o pow. 0,1978 ha, w dniu wydania decyzji Wojewody [...] z [...] listopada 2012 r., zostało określone w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Nr [...] " [...]", przyjętego uchwałą Rady Miasta J. nr [...] z dnia [...] września 2006 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka znajdowała się w konturach oznaczonych na planie symbolami: ZI - 1 teren zieleni izolacyjnej i KDG-01 tereny drogi publicznej klasy głównej.

Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z okresu od stycznia 2011 r. do kwietnia 2013 r. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W rozpatrywanej sprawie biegły oraz organy prawidłowo zdefiniowały rynek regionalny obejmujący obszar powiatów: [...],[...],[...],[...] i [...]. Biegły podkreślił, że dane z przyjętych transakcji w zakresie ceny jednostkowej były bardzo podobne, co świadczy o trafności zastosowanego wyboru.

Ponieważ na rynku regionalnym biegły nie znalazł transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu mieszanym - częściowo pod tereny zieleni izolacyjnej i częściowo pod drogi, jak również nie znalazł transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zieleń, ostatecznie przyjął do oszacowania przedmiotowej nieruchomości w całości przeznaczenie wynikające z decyzji Wojewody [...] z [...] listopada 2012 r., tzn. w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wycenianej. Wycenę te sporządził w oparciu o przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r.

Wyceny prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę porównywania parami (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).

Mając to na uwadze, w oparciu o 3 transakcje nieruchomościami pod drogi publiczne ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości. I tak biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych tj. kategorii drogi, otoczenia, topografii i warunków geotechnicznych. Każda cecha rynkowa i jej ocena została szczegółowo opisana w operacie. Wartość rynkową prawa własności 1 m² przedmiotowego gruntu biegły ustalił na kwotę 60,20 zł/m². W tej sytuacji wartość rynkową prawa własności wycenianej działki została wyliczona jako iloczyn wartości 1 m² oraz powierzchni przedmiotowej działki, co dało wartość 119 076 zł. Natomiast wartość części składowych nieruchomości biegły oszacował na kwotę 1 534 zł. Łączna wartość odtworzeniowa przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr 2184/14, o pow. 0,1978 ha została określona na kwotę 120 610 zł.

W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłego operatu majątkowego, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej.

Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji zaś, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Nie przedstawiono też alternatywnej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

W świetle powyższych wyjaśnień, nie można podzielić stanowiska skarżących, że doszło do naruszenia art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a.

Odnośnie zarzutu, dotyczącego braku zawiadomienia strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu oględzin i składania stosownych wyjaśnień, należy wskazać, że zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zatem opinia ta jest elementem stanowiącym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, a rzeczoznawca majątkowy powoływany jest do określenia wartości nieruchomości jako biegły z zakresu szacowania nieruchomości. Art. 84 § 1 k.p.a. stanowi, że gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. W przedmiotowej sprawie dopuszczony został przez Wojewodę Podkarpackiego dowód z opinii biegłego. Biegły miał zadanie sporządzenia operatu szacunkowego. W ramach tego zadania biegły musiał dokonać szeregu czynności związanych z wykonaniem opinii, w tym m. in. oględzin nieruchomości. Jednakże organ administracji nie dopuścił w sprawie dowodu z oględzin nieruchomości w trybie art. 85 k.p.a., w ramach którego zgodnie z art. 79 k.p.a. musiałby zawiadomić strony. Oględziny nieruchomości, które przeprowadził biegły, związane były z otrzymanym zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego w sprawie. Nie były one elementem postępowania dowodowego prowadzonego w sprawie. Elementem tego postępowania jest natomiast sam operat szacunkowy. Biegły dokonując oględzin na potrzeby sporządzenia operatu nie był zobowiązany i uprawniony do zawiadamiania o nich stron postępowania.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach realizacji inwestycji drogowych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Skarżący zarzucili, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem art. 18 ust. 1 ww. ustawy, gdyż decyzja odszkodowawcza została wydana przez organ I instancji w dniu 25 czerwca 2015 r., a jak wynika z opinii rzeczoznawcy ustalenie wartości nastąpiło na dzień 21 maja 2015 r. Jednakże należy zauważyć, że zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Z powyższego wynika, że operat mógł być podstawą ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Skarżący natomiast nie wykazali jego dezaktualizacji.

Skarżący zarzucili naruszenie art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

W ocenie Sądu, wbrew zarzutowi skargi, organ w zaskarżonej decyzji wykazał w sposób szczegółowy, że termin na wydanie nieruchomości, uprawniający do otrzymania odszkodowania powiększonego o kwotę równą 5% wartości nieruchomości upłynął w dniu 14 stycznia 2013 r. Ponieważ nieruchomość stanowiła współwłasność, termin ten obowiązywał wszystkich współwłaścicieli. Wydanie nieruchomości przekracza zakres zwykłego zarządu, zatem do skutecznego wydania nieruchomości inwestorowi niezbędne było działanie wszystkich współwłaścicieli. Organ ustalił, że J. C. działający jako pełnomocnik W. C., J. L., K. R. oraz jako opiekun prawny H. J. oświadczeniem złożonym w piśmie z 10 grudnia 2012 r. wydał w terminie przedmiotową nieruchomość. Natomiast A. L. i J. L. oświadczenia o wydaniu nieruchomości złożyli w dniu 28 lutego 2013 r., a więc po terminie uprawniającym do otrzymania powiększonego odszkodowania. Ponieważ organ wykazał, że termin do wydania nieruchomości nie został dotrzymany, skarżący kwestionując to stanowisko, winni byli wykazać jego niezasadność, czego nie uczynili. Zatem powiększenia odszkodowania o 5%, przewidzianego w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., nie dokonano z uwagi na brak uzewnętrznienia swojej woli przez wszystkich współwłaścicieli, poprzez złożenie w terminie stosownego oświadczenia inwestorowi.

Jak stanowi art. 12 ust. 4b ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 35 § 5 k.p.a. do tego terminu nie są wliczane terminy przewidziane w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu. W przedmiotowej sprawie decyzja Wojewody [...] z [...] listopada 2012 r., stała się ostateczna w dniu 14 lipca 2014 r. Decyzja ustalająca wysokość odszkodowania została wydana przez Wojewodę [...] w dniu [...] czerwca 2015 r. W sytuacji przedłużającego się postępowania o ustalenie odszkodowania, strona ma prawo złożenia skargi na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania przez organ. Sądowi wiadomo, że strony postępowania odszkodowawczego korzystały z powyższego uprawnienia.

W ocenie Sądu, skarżący w toku całego postępowania nie powołali żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawili alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ani nie skorzystali z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Jeśli skarżący uważali w trakcie postępowania przed organami orzekającymi w niniejszej sprawie, że wycena biegłego budzi wątpliwości, to nic nie stało na przeszkodzie w przedstawieniu własnej opinii sporządzonej przez osobę posiadającą wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości sporządzoną w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy i zawierającą postulowane przez skarżących stanowisko. Wówczas organ administracji mógłby odnieść się do tego rodzaju dokumentu i ewentualnie zażądać od biegłego uzupełnienia opinii lub dopuścić dowód z kolejnej opinii. Dowodem takim nie mógł być operat szacunkowy Z. S. z 16 maja 2013 r., sporządzony na dzień 28 lipca 2011 r., gdyż nie obejmował działki nr [...], o pow. 0,1978 ha, na dzień 30 listopada 2012 r.

Zgodnie z art. 132 ust. 1a u.g.n. w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Odsetki należą się za okres opóźnienia liczony od dnia, w którym miała nastąpić wypłata odszkodowania, do dnia, w którym wypłata ta rzeczywiście nastąpiła. Zatem w przedmiotowej decyzji brak było podstaw do orzekania o odsetkach. Przy czym należy wskazać, że organy niezasadnie przyjęły, że ustalenie odsetek z tytułu opóźnienia w wypłacie odszkodowania nie należy do drogi postępowania administracyjnego.

Natomiast wydanie decyzji odszkodowawczej z uchybieniem terminu, o którym mowa w art. 12 ust. 4b ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nie wiąże się z obowiązkiem naliczenia odsetek w trybie administracyjnym w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

W operacie szacunkowym biegły dokonał wyceny wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości w postaci składników roślinnych na kwotę 1 534 zł. Skarżący nie wykazali, że objęte wyceną składniki roślinne nieruchomości nie odpowiadają stanowi na gruncie z dnia 30 listopada 2012 r.

Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jest ustawą szczególną (lex specialis) w stosunku do przepisów u.g.n. Jednakże z art. 12 ust. 5 ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wynika, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Odesłanie to dotyczy wyłącznie ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania. Odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Brak jest więc możliwości ustalenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności przesyłu. Odszkodowanie ustala się wg. wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniosą skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. W szczególności utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 u.g.n.

Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.