Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1191/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2006-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Gospodarka komunalna
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda Sędziowie: Sędzia WSA Barbara Gebel ( spr.) Asesor WSA Joanna Wojciechowska Protokolant Beata Radomska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi D. S. i B. M. jako następcy prawnego po zmarłej R. S. na decyzję Wojewody z dnia [...] . Nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia wartości nieruchomości pozostawionych poza granicami kraju u c h y l a zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...]r. Nr [...]


UZASADNIENIE

W dniu [...]. B. M. , reprezentujący R. S. i D. S, złożył do Urzędu Miejskiego w [...] wniosek o wydanie decyzji stwierdzającej wartość nieruchomości pozostawionych w związku z wojną rozpoczętą w [...] r., w miejscowościach [...] i [...], powiat [...], województwo [...].

Decyzją nr [...] z dnia [...] ., wydaną na podstawie art. 212 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późno zm.) oraz § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998r. w sprawie sposobu zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych za granicą na pokrycie cen sprzedaży nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste oraz ustalania wartości tych nieruchomości ( Dz.U. z 1998r. Nr 9, poz. 32 z późn. zm.), Prezydent Miasta [...] odmówił stwierdzenia wartości nieruchomości pozostawionych w związku z wojną rozpoczętą w [...] r., w miejscowościach [...] , powiat [...], województwo [...], których właścicielami byli M. i R. S.

Za podstawę odmowy organ uznał, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera szereg błędów i nieprawidłowości ( między innymi rzeczoznawca majątkowy oszacował poszczególne składniki nieruchomości stosując różne metody, przy czym wartość zabudowań określono podejściem kosztowym, wycenę dokonano metodą odtworzeniową ), które nie pozwalają na dopuszczenie go jako dowodu w sprawie. Zwrócił uwagę na przyjęcie cen gruntów znacznie odbiegających od cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne, sprzedawane w porównywalnych warunkach i miejscowościach, w których leżały pozostawione grunty. Ponadto , zdaniem organu, błąd operatu to także dokonanie wyceny nieruchomości leśnej w [...], która była współwłasnością w udziałach po ½ M. S. i jego [...] I. S. Prowadzone postępowanie dotyczy natomiast nieruchomości będących własnością M. S. i jego żony R. S. – operat określa zaś łączną wartość nieruchomości, nie uwzględniając faktu współwłasności. W tej sytuacji organ uznał, iż operat, jako budzący wątpliwości nie może stanowić dowodu w sprawie.

Od powyższej decyzji w dniu [...] B. M., w imieniu swoich mocodawczyń, złożył odwołanie, w którym wniósł o uchylenie przedmiotowej decyzji i uznanie wartości pozostawionego mienia zgodnie z przedłożonym operatem szacunkowym.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...]r. numer utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Organ uznał. iż decyzja orzekająca o odmowie stwierdzenia wartości pozostawionej nieruchomości, wydana została zgodnie z art. 212 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późno zm.) oraz § 5 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998r. w sprawie sposobu zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych za granicą na pokrycie cen sprzedaży nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste oraz ustalania wartości tych nieruchomości ( Dz.U. z 1998r. Nr 9, poz. 32 ze zm.).

Zgodnie z § 5 ust. 1a rozporządzenia, Starosta ( w tym przypadku prezydent miasta na prawach powiatu), wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej stwierdza w drodze decyzji wartość pozostawionych nieruchomości na podstawie oświadczenia złożonego przez osobę uprawnioną lub na podstawie operatu szacunkowego, o którym mowa w § 4 ust. 2a cyt. rozporządzenia.

Przed wydaniem decyzji, organ wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, dokonuje oceny oświadczenia o wartości pozostawionych nieruchomości na podstawie informacji opracowanej przez Główny Urząd Statystyczny, dotyczącej średnich cen nieruchomości położonych w Polsce na obszarach województw wymienionych w załączniku do rozporządzenia, z uwzględnieniem współczynników określonych w tym załączniku.

Z zebranej dokumentacji w sprawie wynika, że dowodem stanowiącym podstawę określenia wartości pozostawionego mienia jest operat szacunkowy opracowany przez uprawnioną osobę. Jednak wartości gruntów przyjęte w powyższym dokumencie w znaczny sposób odbiegają od wartości przyjętych przez GUS, co stwarza wątpliwości wskazane przez organ I instancji.

Określając wartość pozostawionych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy oszacował poszczególne składniki nieruchomości, przyjmując różne metody szacowania, przy czym wartość zabudowań określona została w ujęciu kosztowym oddzielnie dla każdego budynku. Powyższe spowodowało naruszenie zasady wynikającej z rozdziału 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r.

w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. z 2002r. Nr 230, poz. 1924), iż nieruchomość winna być wyceniona w całości jako gospodarstwo rolne podejściem porównawczym.

Wskazując na istotne różnice w cenach nieruchomości wynikające z wyceny rzeczoznawcy, Urząd Miejski w [...] wystąpił pismem z dnia [...]r. do wnioskodawcy o skorygowanie wyceny lub przedstawienie nowej opinii. W odpowiedzi uzyskał wyjaśnienie rzeczoznawcy majątkowego, które w omawianej sprawie nie wniosło nic nowego, oprócz wskazania przepisów jakie obowiązują w zakresie gospodarki nieruchomościami, a które organowi są doskonale znane.

W sytuacji braku rzetelnego wyjaśnienia zarzutów, organ weryfikując wycenę dokonał porównania cen zastosowanych w dokumencie sporządzonym przez rzeczoznawcę z danymi GUS, w wyniku czego nie można było uznać roszczenia wnioskodawcy o potwierdzenie wartości mienia pozostawionego poza granicami przez R. S. i D. S.

Organ odwoławczy wyraził pogląd, iż w sytuacji występujących wątpliwości

w stosunku do wyceny nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę, bezstronnym rozjemcą w sprawach wyceny może być organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, co wynika z regulacji prawnej zawartej w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ).

Powyższa decyzja została zaskarżona przez strony do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie - Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie. Skarżące podniosły, iż decyzja wydana w I instancji zapadła z naruszeniem ram czasu danych przez ustawodawcę na jej podjęcie. W sytuacji odwrotnej wszelkie odwołania byłyby odrzucone. Zakładając równość Urzędu i obywatela wobec prawa sytuacja spóźnienia Urzędu z odpowiedzią powinna rodzić konsekwencje jednakowe dla obu stron. Skarżące podniosły także, iż pozostałe zarzuty wobec powyżej wspomnianej decyzji zawarte są w załączonym piśmie Rzeczoznawcy Majątkowego M. M . W piśmie tym rzeczoznawca majątkowy stwierdził między innymi, że porównywać można tylko rzeczy porównywalne, dlatego dla potrzeb wyceny porównywano składniki podobne, w przypadku zaś ich braku określono ich wartość w podejściu kosztowym. Wyjaśnił również, iż wycenił całość mienia pozostawionego poza granicami kraju o którym mówi wyrok Sądu Wojewódzkiego w Koszalinie sygn.akt I C 69/91 z dnia 11.10.1991 r., gdyż nie wiedział kto i o jakie części mienia będzie występował.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentacje zawartą w zaskarżonej decyzji.

Z uwagi na zgon R. S. postępowanie sądowe zostało zawieszone, a po przedłożeniu postanowienia Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 5.07.2006 r. sygn.akt I Ns 556/06 o stwierdzeniu nabycia spadku po R. S. w całości przez B. M., podjęte postanowieniem Sądu z dnia [...]r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, zważył, co następuje:

Z dniem 1 stycznia 2004 r. utworzony został Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie. Sprawy, w których skargi zostały wniesione przed tą datą do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie i postępowanie nie zostało zakończone, na podstawie art.97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi

( Dz.U. Nr 153, poz.1271, Nr 240, poz.2052 ), podlegają rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1270, z 2004 r. Nr 162, poz.1692 ) .

Zgodnie z art.1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz.1269 ), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej w oparciu

o kryterium zgodności z prawem. Tak więc uchylenie decyzji administracyjnych przez sąd następuje w przypadku naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy ( art.145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia w postępowaniu administracyjnym wystąpiły i w związku z tym skarga została uwzględniona, choć również z innych przyczyn niż w niej podniesione. Zgodnie bowiem z art.134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, a nadto stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów wydanych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia( art.135 ww ustawy ).

Wojewoda [...] , uznając decyzję organu I instancji za zgodną

z obowiązującymi przepisami prawa stwierdził, iż wartości gruntów przyjęte w operacie szacunkowym w znaczny sposób odbiegają od wartości przyjętych przez Główny Urząd Statystyczny w informacji dotyczącej cen nieruchomości położonych w Polsce na obszarach województw wymienionych w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie sposobu zaliczania wartości nieruchomości pozostawionych za granicą na pokrycie ceny sprzedaży nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste oraz sposobu ustalania wartości tych nieruchomości ( Dz.U. Nr 9, poz.32 z późn.zm. ), a zgodnie z § 5 ust.1a tego rozporządzenia, przed wydaniem decyzji organ dokonuje oceny oświadczenia o wartości pozostawionych nieruchomości.

Organ odwoławczy podniósł również, iż organ I instancji wystąpił do wnioskodawcy pismem z dnia [...] r. o skorygowanie wyceny lub przedstawienie nowej opinii, jednak w sytuacji braku rzetelnego wyjaśnienia zarzutów, organ weryfikując wycenę, dokonał porównania cen zastosowanych w dokumencie sporządzonym przez rzeczoznawcę z danymi GUS, w wyniku czego" nie można było uznać roszczenia...".

To stanowisko organu odwoławczego prezentuje błędną interpretację § 5 ust.1 i 1a wyżej powołanego rozporządzenia (§ 5. 1.Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w terminie 30 dni od złożenia wniosku, stwierdza, w drodze decyzji, wartość pozostawionych nieruchomości na podstawie oświadczenia złożonego przez osobę uprawnioną lub na podstawie operatu szacunkowego, o którym mowa w § 4 ust. 2a.

1a. Wydając decyzję, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, dokonuje oceny oświadczenia o wartości pozostawionych nieruchomości na podstawie informacji opracowanej przez Główny Urząd Statystyczny, dotyczącej średnich cen nieruchomości położonych w Polsce na obszarach województw wymienionych w załączniku do rozporządzenia, z uwzględnieniem współczynników określonych w tym załączniku.), bowiem wartość nieruchomości w niniejszym przypadku nie jest ustalana w oparciu o oświadczenie złożone przez osobę uprawnioną lecz w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z przepisami § 8-11 rozporządzenia, a tym samym brak jest podstaw prawnych do oceny operatu szacunkowego w świetle informacji GUS.

Dodać należy, że w piśmie Prezydenta Miasta [...] z dnia [...]r., stanowiącym wedle organów wezwanie do skorygowania lub przedstawienia nowego operatu szacunkowego pozostawionych nieruchomości, nie zawarto konkretnych zarzutów pod adresem operatu poza zawyżeniem cen nieruchomości, który to zarzut oparto o informację cenową GUS. W tej sytuacji niemożliwym więc było prawidłowe ustosunkowanie się stron do domniemanych nieprawidłowości operatu.

Organ odwoławczy stwierdził również, iż wartość nieruchomości określona została z naruszeniem zasad wynikających z rozdziału 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 230, poz.1924 ), gdyż nieruchomość winna być wyceniona w całości jako gospodarstwo rolne podejściem porównawczym. Organ nie uwzględnił jednak tego, iż przy opracowywaniu operatu w pierwszej kolejności winny mieć zastosowanie przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie sposobu zaliczania wartości nieruchomości pozostawionych za granicą na pokrycie ceny sprzedaży nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste oraz sposobu ustalania wartości tych nieruchomości ( Dz.U. Nr 9, poz.32 z późn.zm. ), a także nie wykazał jakie konkretnie przepisy zostały naruszone.

Organ I instancji w swojej decyzji podniósł kwestię, zdaniem Sądu bardzo ważną, iż nieruchomość w [...] stanowiła jedynie współwłasność w udziale ½ M. S, którego spadkobiercy złożyli wniosek o stwierdzenie wartości nieruchomości. Zdaniem organu I instancji fakt wyceny całej nieruchomości stanowiącej współwłasność powoduje, iż przedłożony operat nie może stanowić dowodu w sprawie. Stanowisko takie jest błędne. Nie mniej ustalenie wartości udziału we współwłasności nieruchomości, bez uczestnictwa wszystkich współwłaścicieli (osób reprezentujących ich interesy lub spadkobierców ) naruszyłoby zasady postępowania administracyjnego prowadzonego z udziałem stron.

Przedstawione powyżej uchybienia, a przede wszystkim leżąca u podstaw wydanej decyzji organu odwoławczego błędna interpretacja przepisów § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie sposobu zaliczania wartości nieruchomości pozostawionych za granicą... ( Dz.U. Nr 9, poz.32 z późn.zm. ) i brak rzetelnej oceny przedstawionego operatu szacunkowego powodują, iż wydane decyzje nie mogą się ostać, bowiem niewątpliwie uchybienia te miały wpływ na wynik sprawy.

Z uwagi na fakt, iż od momentu wydania zaskarżonych decyzji uległ zmianie stan prawny – przepis art.212 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z dniem 30 stycznia 2004 r. został uchylony ( Dz.U. z 2004 r. Nr 6, poz.39 – art.14 ) i obecnie sprawy związane z zaliczaniem wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego regulują przepisy ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 169, poz.1418 z późn.zm. ) - na podstawie art.26 i 27 ostatnio wymienionej ustawy, niniejsza sprawa winna zostać rozpatrzona ponownie w oparciu o przepisy właśnie tej ustawy.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn.zm. ) orzekł, jak w sentencji.