Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 225/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2007-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Referent Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 5 lipca 2007 r. sprawy ze skargi M. T.-K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 stycznia 2007 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy nr GN-[...] z dnia 2 listopada 2006 r., 2. określa, że decyzje wymienione w punkcie pierwszym nie mogą być wykonywane.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 2 listopada 2006r. nr [...] Wójt Gminy na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o zagospodarowaniu przestrzennym / tekst jednolity z 2002r., Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm./, w związku z § 4 Uchwały nr IX/ 60/ 2003 Rady Gminy z dnia 28 sierpnia 2003r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla fragmentów wsi M.- działki nr [...] gmina K. oraz na podstawie art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego :

- ustalił dla M. T.- K., M. T. i J. T. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym nr [...] i [...] o pow. łącznej 2023m² położoną w M. , w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- ustalił termin wniesienia opłaty na 30 dni, licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji.

W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na uchwalenie wyżej opisanego planu zagospodarowania przestrzennego i podał, że w związku z jego uchwaleniem wzrosła wartość nieruchomości nim objętych- z dotychczasowego przeznaczenia na cele rolne ustalono główną funkcję zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą.

Wskazano, że stosownie do art. 36 ust. 4 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Uchwała Rady Gminy ustaliła stawkę procentową służącą do naliczania opłat z tytułu wzrostu nieruchomości w wysokości 30%. Biegły rzeczoznawca określił wartość gruntów przed zmianą planu na kwotę 29,10zł/m² / wartość gruntów rolnych/. W wyniku uchwalenia planu wartość gruntów budowlanych wzrosła do kwoty 67,90zł/1m². Różnica wartości między gruntem budowlanym a rolnym ustalona została więc na kwotę 38,80zł/1m².Stosując 30% stawkę wzrostu nieruchomości wartość ta wynosi 11,60zł/1m².

Organ wskazał, że na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia.

Organ ustalił, że do zbycia nieruchomości oznaczonych według ewidencji gruntów numerem działki:

- [...] o powierzchni 1011 m² doszło w dniu 19 grudnia 2005r.

- [...] o powierzchni 1012m² doszło w dniu 19 grudnia 2005r.

W konsekwencji organ ustalił, że w sytuacji gdy ustalona przez Radę Gminy stawka procentowa wynosi 30%, to renta planistyczna dla sprzedanych gruntów / działki nr [...] i [...]/ o łącznej powierzchni 2023m² wynosi [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła M. T.- K. domagając się jej zmiany ewentualnie uchylenia i przekazania do ponownego rozpoznania Wójtowi Gminy.

Wydanej decyzji odwołująca zarzuciła:

1/ naruszenie przepisów prawa materialnego, a w szczególności:

art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym/ Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm./ polegające na przyjęciu, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podczas gdy taka okoliczność w sprawie nie zachodzi i art. 149 i nast. a zwłaszcza art. 151ust. 1 i art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami / tekst jednolity Dz. U. nr 261 z 2004r, poz. 2603 ze zm./ polegające na dokonaniu wadliwej wyceny wartości rynkowej nieruchomości,

2/ nieuwzględnienie wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych mających wpływ na jej treść.

W uzasadnieniu odwołania strona podała, że kwestionuje decyzję co do zasady, jak i wysokości. Odwołująca wskazała, że w jej przekonaniu zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowała wzrostu wartości nieruchomości, z uwagi na uchwalone jednocześnie , jako załącznik do uchwały o zmianie planu, warunki zabudowy tego terenu. Z warunków tych wynikał wymóg zaopatrzenia powstałych działek w wodę z – nieistniejącego wodociągu wiejskiego i podłączenia do – nieistniejącej- wiejskiej sieci kanalizacyjnej przy jednoczesnym zakazie budowy studni i szamb. W tej sytuacji przedmiotowe działki mogły stać się budowlanymi dopiero po spełnieniu powyższych warunków. W tym stanie rzeczy, jak podkreśliła odwołująca, przyjęcie, że nastąpił wzrost wartości działek, w wyniku zmiany planu zagospodarowania i ustalenie ich wartości jako wartości gruntów budowlanych bez uprzedniego uzbrojenia terenu zgodnie z warunkami tego planu jest nieuzasadnione i narusza powoływany w decyzji art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według odwołującej faktu tego nie uwzględniono przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

Odwołująca podniosła również, że w zaskarżonej decyzji nie zostały uwzględnione inne okoliczności.

W odwołaniu podano, że na koszt właścicieli działek zostało wykonane uzbrojenie terenu w sieć wodociągową doprowadzającą wodę do działek /wysokość nakładów z tego tytułu wynosi ok. 68.000zł/ i sieć energetyczną / wartość nakładów z tego tytułu wyniosła 13.450,50zł/. Wskazała, że te nakłady podlegają odliczeniu od kwoty ewentualnej renty planistycznej w myśl uprzednio obowiązującego art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, sprzed daty jej zmiany, gdyż miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości i zostały dokonane w okresie między uchwaleniem zmiany planu a dniem zbycia nieruchomości. Dotychczas nie została natomiast wykonana dla tego terenu sieć kanalizacyjna. Dodatkowo odwołująca wskazała, że stosownie do treści umowy nr 2/2003 z 14 sierpnia 2003r. Gmina K. zobowiązała się do wypłaty odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Gminy terenu na poszerzenie istniejącej drogi i powstałej, w wyniku geodezyjnego podziału nieruchomości, nowej dotychczas nieurządzonej drogi. Wartość tych gruntów została ustalona na kwotę 69.810zł i zgodnie z umową powyższa kwota zostanie zaliczona na poczet ewentualnej renty planistycznej. Stąd też ewentualna renta winna być rozliczona stosownie do postanowień powołanej umowy.

Niezależnie od powyższych zarzutów strona zakwestionowała prawidłowość wyceny wartości rynkowej nieruchomości dokonaną w operacie szacunkowym. W tym zakresie odwołująca podniosła, że rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu nie uwzględnił bądź pominął następujące okoliczności: z jednej strony działki nie posiadały żadnego dostępu do infrastruktury technicznej, a z drugiej strony nie zostały uwzględnione nakłady związane z uzbrojeniem terenu w postaci doprowadzenia wody z wybudowanego wodociągu wraz z przyłączami do każdej działki i budową sieci energetycznej, działki objęte decyzją nie mają do chwili obecnej dostępu do drogi albowiem projektowana droga dojazdowa nie została jeszcze urządzona, pozostałe media znajdują się w oddalonej o kilkaset metrów ulicy. Nadto strona zarzuciła, że rzeczoznawca przyjął za podstawę wyceny błędne parametry działek co wynika z opisu ich cech zawartego w operacie, a mianowicie teren działek nie jest płaski a kształt regularny z możliwym widokiem na Zatokę Gdańską, gdyż działki położone są na stoku, mają nieregularny kształt, a widok na Zatokę byłby możliwy tylko w wypadku budynku dwukondygnacyjnego, na jednej z najwyżej położonych działek, lecz warunki planu na to nie pozwalają. Wycena nie uwzględnia także w dostatecznym stopniu wpływu lokalnego położenia działek na ich wartość- wartość działek w K. czy R. jest znacznie wyższa niż w M., w konsekwencji przyjęcie do porównań działek w D. czy M. jest nieadekwatne do wartości działek objętych decyzją, także na terenie wsi M. występuje zróżnicowanie cen działek w zależności od tego po której stronie szosy przelotowej / G.- R./ są położone. Rzeczoznawca jak podniesiono w odwołaniu dokonując wyceny nie różnicował działek przyjętych do ustaleń porównawczych, przyjął bowiem cenę średnią z kilku opisanych transakcji, bez zindywidualizowania cech działek, bez uwzględnienia położenia w różnych wsiach Gminy K. i wyposażenia ich w infrastrukturę techniczną. Nadto przyjęta do porównań powierzchnia działek kilkakrotnie przewyższa powierzchnię działek wycenianych i żadna z nich nie jest położona we wsi M.

Odwołująca podniosła, że w świetle obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dokonana wycena nie może być uznana za spełniającą wymienione w przepisach warunki i w konsekwencji prawidłową, tym bardziej, jak wskazano, że nie uwzględnia ona rzeczywistych cen uwidocznionych w aktach notarialnych.

W piśmie procesowym z dnia 12 stycznia 2007r.wniesionym po złożeniu przez rzeczoznawcę wyjaśnień na rozprawie administracyjnej odwołująca podtrzymała swoje stanowisko. Odnosząc się do wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę strona wskazała, że z ich treści wynika, że dokonał on wyceny wartości gruntów na podstawie cen sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównania wynikających z umów sprzedaży- aktów notarialnych/ z własnej bazy danych/ bez weryfikacji tych cen na podstawie innych źródeł oraz bez uwzględnienia cech indywidualnych porównywanych gruntów, podał też, że wycena odnosi się do gruntów nieuzbrojonych i takie przyjął również do porównań. Strona zarzuciła , że twierdzenia te są sprzeczne z treścią operatu, z którego wynika, że w parametrach przyjętych do wyceny działek rzeczoznawca uwzględnił ich częściowe uzbrojenie i wskazał, że ma ono wpływ -15%- na kwotę wyceny. Pominął natomiast, że uzbrojenie zostało w całości dokonane na koszt właścicieli działek, po uchwaleniu planu. Nadto z operatu nie wynika aby przyjęte do porównań nieruchomości były nieuzbrojone, takich ustaleń nie można dokonać wyłącznie w oparciu o treść aktów notarialnych ich sprzedaży. Ponadto rzeczoznawca nie dokonywał indywidualnej wyceny poszczególnych działek będących przedmiotem zaskarżonej decyzji a przyjął do wyceny całość gruntu o powierzchni ponad 1ha, wskazując na możliwość jego późniejszego podziału. Jest to według odwołującej nieprawidłowe i niezrozumiałe, gdyż grunt został podzielony, a przedmiotem wyceny miały być powstałe z tego podziału działki. Nadto podniesiono, że cena sprzedaży działek odpowiada wartości działek uzbrojonych.

Powołując się na powyższe strona zarzuciła, że wycena działek nie jest adekwatna do ich rzeczywistej, rynkowej wartości odpowiadającej ich przeznaczeniu po zmianie planu zagospodarowania, a przed ich uzbrojeniem na koszt ich właścicieli- została bezpodstawnie zawyżona

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy W. N., decyzją z dnia 29 stycznia 2007 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji wskazując, że przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują, iż konsekwencją sprzedaży działki / przed upływem 5 lat/ po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodującego wzrost jej wartości jest ustalenie tak zwanej renty planistycznej, a wysokość tej opłaty jest ustalana na podstawie ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego wzrostu wartości takiej nieruchomości na dzień jej zbycia poprzez sporządzenie operatu szacunkowego. Jest to obligatoryjny środek dowodowy w sprawie ustalenia opłaty, a zasady określenia wartości nieruchomości statuują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami / art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym/. W niniejszej sprawie w dniu 28 sierpnia 2003r. Rada Gminy uchwaliła zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego dla fragmentów wsi M.- działki nr [...], dokonując zmiany przeznaczenia tych działek z rolnego na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą.

Odnosząc się do operatu sporządzonego w rozpatrywanej sprawie organ II instancji wskazał, że z jego treści wynika, że wartość rynkową działek nr [...] i [...] przed uchwaleniem planu ustalono metodą porównania parami w podejściu porównawczym. Również tą metodą została ustalona wartość działek po zmianie planu. Wskazane działki zostały wydzielone z działki o nr [...], [...] i [...] w wyniku ich podziału/ decyzją Wójta Gminy z dnia 26 marca 2004r/. Rzeczoznawca dla ustalenia wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty zastosował metodę podejścia porównawczego, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego / art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami/. Przy zastosowaniu tej metody konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen / §4 ust.3 rozporządzenia/. Organ II instancji wskazał, że istotą tego podejścia jest to, że wartość rynkowa nieruchomości pozostaje w bezpośredniej relacji do cen konkurencyjnych nieruchomości przyjętych do porównania. Opłata bowiem, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, wiąże się, jak podkreślono, z obiektywnym / tj. określonym przez rzeczoznawcę/ według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami/ wzrostem wartości, nie zaś ceną , jaką strony ustalą w ewentualnej umowie zbycia nieruchomości. Zatem cena ustalona w umowie kupna-sprzedaży działek wskazanych w decyzji nie może faktycznie być brana pod uwagę. W następnej kolejności organ II instancji przytoczył ustalenia zawarte w operacie szacunkowym dotyczące ustalenia ceny 1m² gruntu przed zmianą planu i po jego zmianie, z których wynika, że cena gruntu wzrosła o 38,90zł co w konsekwencji było podstawą do ustalenia renty planistycznej w wysokości [...] zł / 11,60zł za 1m² sprzedanych gruntów/.

Organ II instancji wskazał, że w rozpatrywanej sprawie wzrost wartości nieruchomości i obowiązek uiszczenia opłaty nastąpił w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedażą działek, natomiast kwestią, która wymaga ustalenia jest prawidłowość jest ustalenie, czy rzeczoznawca majątkowy w sposób prawidłowy dokonał określenia wartości gruntów przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego.

Dokonując powyższych ustaleń i odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu, organ powołał się na przebieg rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy. Rzeczoznawca wyjaśnił, że przyjął zastosowaną metodę porównania parami w podejściu porównawczym z uwagi na niewielką ilość transakcji i bardzo niskie ceny nieruchomości. Co do cen nieruchomości w gminie K. biegły wyjaśnił, że najwyższe ceny uzyskują działki w P., następnie w R. Działki w D., K. i M. nie wykazują różnic statystycznych, jednak działki w M. uzyskują średnio ceny lepsze niż w K.. Cena działek w M. jest uzależniona od ich położenia, ale różnice są niewielkie. Zdaniem rzeczoznawcy różnice te wynikają z przekłamania cen w aktach notarialnych o 20- 30%. Wyjaśnił również, że nie jest tak, że ceny działek kształtują się w zależności od położenia w centrum czy na obrzeżach wsi. Właściwy obraz można stworzyć po zapoznaniu się z umowami kupna- sprzedaży. Nadto wszystkie działki mieszczą się w odległości 200m i nie ma tak dużych różnic cenowych. Rzeczoznawca wyjaśnił również, że wyceniane działki są działkami nieuzbrojonymi i nie podzielonymi, szacował wartość całego terenu, a nie terenu podzielonego na małe działki, a różnica w cenie tych działek wynikała nie z dokonanego podziału lecz z czasu dokonywania sprzedaży. Przed zmianą planu działki stanowiły grunt rolny i ich wartość została ustalona na poziomie gruntów rolnych z perspektywami zurbanizowania. Wysoka wartość działek przyjęta do porównania wynikała z tego, że mogły one ulec przekwalifikowaniu na grunty budowlane, podobnie jak grunt szacowany.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze analizując operat szacunkowy stwierdziło, że rzeczoznawca ustalając wzrost wartości nieruchomości metodą porównania parami w podejściu porównawczym, ustalając wartość gruntu rolnego dla przedmiotowych nieruchomości przyjął do porównania 4 nieruchomości/ w D., R., P. i M.- transakcje z 2003, 2004r i 2005r /. Kwotowy wpływ na cenę wycenianej nieruchomości określił w wysokości 18,60zł / różnica między ceną maksymalną i minimalną/ i przy uwzględnieniu tej kwoty określił wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości. Następnie rzeczoznawca dokonał porównania tych nieruchomości z nieruchomościami wycenianymi przyjmując takie atrybuty jak położenie, sąsiedztwo, kształt działki, możliwości inwestycyjne, uzbrojenie i dostęp do drogi i porównując te cechy z uwzględnieniem zakresu kwotowego ustalił średnią wartość 1m² nieruchomości na 29,10zł. Na podstawie bazy danych jakimi rzeczoznawca dysponuje , z uwagi na uwzględnienie transakcji z 2004r., aktualizował ich cenę na datę sprzedaży działek wycenianych przyjmując trend czasowy 0,7% miesięcznie.

Dla porównania wartości działek zurbanizowanych rzeczoznawca przyjął nieruchomości, których transakcje pochodziły z 2004r i 2005r i dotyczyły M. i D., albowiem w tych latach nie było transakcji dużymi działkami w M. Rzeczoznawca odnotował natomiast bardzo dużo transakcji działkami budowlanymi ale o pow. 600-1500m², uzbrojonych w pełni lub nieuzbrojonych. Określił wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości i ustalił kwotowy wpływ na cenę nieruchomości w wysokości 9,90zł. Uwzględniając tę kwotę dokonał porównania cech nieruchomości- położenia sąsiedztwa i otoczenia, kształtu i wielkości działki, możliwości inwestycyjnych, uzbrojenia, przy czym na rozprawie rzeczoznawca wyjaśnił, że przyjmował do porównania nieruchomości nieuzbrojone. Przy uwzględnieniu wzrostu z uwagi na trend czasowy o 0,7% miesięcznie średnia wartość gruntu budowlanego ustalona przez rzeczoznawcę wyniosła 67,90zł, a więc różnica wartości w porównaniu z gruntem rolnym wyniosła 38,90zł/1m².

Dokonując oceny operatu organ odwoławczy za prawidłowe uznał szacowanie wskazanych działek jako jednej, niepodzielonej nieruchomości i powołując się uchwałę NSA z 17 maja 1999, OPK 17/98 –ONSA 1999/4/121 wskazał, że prawidłowe ustalenie wysokości wzrostu wartości nieruchomości winno być dokonane w sposób pomijający wzrost wartości nieruchomości wynikający z faktu jej podziału.

Odnosząc się do ustaleń operatu związanych z uzbrojeniem działek organ II instancji wskazał że treść operatu szacunkowego nie potwierdza zarzutu, że rzeczoznawca przyjął, iż szacowane działki są działkami uzbrojonymi. Rzeczoznawca wskazał bowiem, że działki są częściowo uzbrojone, co jest zgodne ze stanem faktycznym, potwierdzonym przez odwołującą. Z operatu wynika, że teren działek jest częściowo uzbrojony i w 15 % określono wpływ na wartość nieruchomości uzbrojenie i dostępu do drogi. Z tabeli zawartej w operacie wynika, że uzbrojenie i dostęp do drogi działek zurbanizowanych wskazano jako dobre, przy wycenie działek jako gruntu rolnego uzbrojenie i dostęp do drogi wskazano przy działkach porównywalnych jako dobre a terenu szacowanego jako średnie. Wyceniane działki mają faktycznie dostęp do drogi, którą stanowi m.in. działka nr [...]. Powołując się na powyższe Kolegium nie dało wiary wyjaśnieniom rzeczoznawcy, że przyjął do szacowania wartości działki nieuzbrojone.

Organ II instancji wskazał ponadto, że nie można czynić rzeczoznawcy zarzutu przyjęcia działek jako częściowo uzbrojonych, bo taki był ich stan faktyczny. Rzeczoznawca z kolei nie mógł w operacie uwzględnić faktu poniesienia przez właścicieli działek nakładów związanych z częściowym ich uzbrojeniem, bo brak było ku temu podstawy prawnej. Nakładów tych nie mógł również uwzględnić Wójt Gminy, gdyż powoływany przez stronę przepis art. 37 ust. 2 nie obowiązuje. Nadto, jak to ustalił organ II instancji, obowiązujące przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie stwarzają możliwości rozliczenia wartości nakładów poniesionych na uzbrojenie terenu po ustaleniu ich wartości czy też odliczenia ich wartości z ustalonej renty planistycznej. Dla prawidłowości ustalenia tej renty nie jest również istotnym rozliczenie się Gminy K. ze stroną postępowania na podstawie zawartej umowy z 14 sierpnia 2003r.

Organ II instancji uznał również, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut, że po zmianie planu działki nie są działkami budowlanymi z uwagi na obostrzenia wskazane w zapisie planu" określające zasady obsługi infrastruktury- woda; z wodociągu miejskiego, ścieki; do projektowanej wiejskiej kanalizacji sanitarnej", a także, że " działania inwestycyjne związane z nową zabudową muszą być poprzedzone uzbrojeniem terenu w niezbędne media". Cytowane zapisy planu, jak wskazano w uzasadnieniu decyzji organu II instancji, nie mają wpływu na przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania i nie zmieniają faktu, że wskazane w decyzji nieruchomości są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Przy ustalaniu renty planistycznej nie ocenia się bowiem kiedy zaistnieje możliwość realizacji inwestycji na terenie dla którego ustalono nowy zapis planu. Z ustaleń planu dla wsi M. wynika natomiast, że pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim uzbrojeniu terenu w sieć wodociągową oraz wykonaniu utwardzenia dróg. Zatem, wbrew zarzutom odwołania, mimo braku sieci kanalizacyjnej możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej. Wskazując na powyższe organ odwoławczy uznał, że istniały podstawy do ustalenia renty planistycznej, albowiem nastąpił wzrost wartości nieruchomości określonych w decyzji w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W skardze na powyższą decyzję M. T.-K. wydanej decyzji zarzuciła:

1/ naruszenie prawa materialnego

- w szczególności art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm./ poprzez przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości działek nr [...] i [...] nastąpił wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy taka okoliczność nie zachodzi,

- art. 37 ust. 1 i 11 powołanej ustawy polegające na jego wadliwej interpretacji i nieprawidłowym zastosowaniu poprzez ustalenie wzrostu nie jako różnicy między wartością nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed zmianą planu zagospodarowania i po jego zmianie a ustaleniu tej wartości także przy uwzględnieniu innych czynników nie wymienionych w tym przepisie, co miało bezpośredni wpływ na zawyżenie wysokości renty planistycznej

- przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami / tekst jednolity Dz. U. z 2004r nr 261, poz. 2603 ze zm./ i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. nr 207, poz. 2109/ a zwłaszcza art. 151 ust. 1, 152 i 153 ust. 1 tej ustawy polegające na dokonaniu wadliwej, niezgodnej z tymi przepisami wyceny wartości rynkowej nieruchomości i w konsekwencji na ustaleniu renty planistycznej w zawyżonej wysokości,

2/ obrazę prawa procesowego mającą wpływ na wynik sprawy przez sprzeczność ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiale dowodowym, a w szczególności nie wyjaśnienie rozbieżności między treścią operatu a treścią zeznań rzeczoznawcy majątkowego oraz dokonanie dowolnej i wybiórczej oceny jego zeznań jak i operatu, a nadto nieuwzględnienie wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych mających wpływ na treść rozstrzygnięcia.

Powołując się na powyższe skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonej decyzji ewentualnie o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca w sposób szczegółowy przedstawiła uzasadnienie powyższych zarzutów. W szczególności skarżąca podniosła, że nie została spełniona przesłanka zawarta w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do pobrania jednorazowej opłaty, albowiem nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą planu miejscowego. W celu uzasadnienia tego zarzutu skarżąca przytoczyła uchwalone wraz z planem warunki zabudowy tego terenu. Z warunków tych wynika, że przedmiotowe działki mogły stać się budowlanymi dopiero po technicznym uzbrojeniu terenu i wyłączeniu spod produkcji rolnej. Stąd też w wyniku zmiany planu nie nastąpił wzrost wartości działek i ich wartość nadal nie odbiegała od wartości gruntu rolnego. Nieruchomości te bowiem w dacie uchwalania planu nie były uzbrojone z żadne media nie ma też i nie było utwardzonych dróg powołanych w uzasadnieniu decyzji organu II instancji. Przyjęcie, że nastąpił wzrost wartości działek w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i ustalenie ich wartości jako gruntów budowlanych bez uprzedniego uzbrojenia terenu zgodnie z warunkami tego planu jest nieuzasadnione i narusza powoływany art. 36 ust. 4 ustawy.

Okoliczność, że działki zostały sprzedane jako budowlane nie ma wpływu na powyższą ocenę, w sytuacji gdy uzbrojenie terenu zostało dokonane przez właścicieli działek po uchwaleniu planu i na ich koszt, a grunty zostały wyłączone spod produkcji rolnej dopiero przez nabywców.

Skarżąca podniosła, że w świetle uregulowań ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wzrost wartości nieruchomości, uprawniający do naliczania renty planistycznej musi wynikać wyłącznie ze zmiany przeznaczenia terenu, z pominięciem innych czynników. Czynnikiem takim nie może więc być uzbrojenie terenu przez właściciela nieruchomości i na jego koszt dokonane po zmianie przeznaczenia terenu w planie miejscowym, a przed jego sprzedażą.

Niezależnie od braku podstaw do naliczenia renty planistycznej co do zasady, skarżąca wniosła o uznanie, że wysokość wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji wysokość renty planistycznej została ustalona nieprawidłowo i jest zawyżona.

W powyższym zakresie skarżąca w szczególności podniosła, że chybione i sprzeczne z art. 37 ust. 1 ustawy, jest ustalenie organu II instancji, wskazujące na brak podstawy prawnej dla uwzględnienia nakładów poniesionych przez właścicieli działek na uzbrojenie z uwagi na tej podstawie, że art. 37ust 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został uchylony. Skarżąca wskazała, że uchylenie art. 37 ust. 2 ustawy, który umożliwiał pomniejszenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego o wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie między zmianą planu a jej sprzedażą nie oznacza, że obecnie renta planistyczna nie będzie w ogóle pomniejszana o wskazane nakłady. Podstawą ich odliczenia jest przywołana zasada, według której wysokość renty planistycznej zależy od wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem planu miejscowego. Jeżeli zatem wzrost wartości jest wynikiem poniesienia nakładów przez właściciela nieruchomości to nie pozostaje on w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, z czego z kolei wynika, że nie może być on podstawą ustalenia opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy. Z powyższych przyczyn skarżąca zarzuciła, że ustalona wysokość wzrostu wartości nieruchomości i wysokość renty planistycznej z pominięciem nakładów właścicieli stanowi rażące naruszenie wskazanych przepisów prawa.

Odnosząc się do operatu szacunkowego skarżąca zarzuciła, że do wyceny nieruchomości rzeczoznawca przyjął, że są one częściowo uzbrojone, przy czym wpływ uzbrojenia i dostępu do drogi na ich wartość ustalił na 15% / kwotowo 2,94/1m² wycenianego gruntu/, tymczasem według skarżącej wpływ uzbrojenia terenu /doprowadzona woda z przyłączami, prąd z przyłączami i perspektywa wybudowania sieci kanalizacyjnej/ miały znacznie większy wpływ na wartość rynkową działek niż przyjęte 15%. Działki zostały sprzedane jako w pełni uzbrojone, a ta okoliczność miała decydujący wpływ na cenę sprzedaży, jak też warunkowała dojście transakcji do skutku.

Niezależnie od powyższego wycena rzeczoznawcy powinna być skorygowana co najmniej o wskazaną 15% wysokość / 2,94 w stosunku do ustalonej wartości 68,50zł/m² po zmianie planu/ tj. o wielkość w jakiej uzbrojenie miało wpływ na wysokość wartości gruntu i w konsekwencji o wielkość tę winna być skorygowana renta planistyczna.

Skarżąca podniosła również, że organ II instancji nie rozpoznał i pominął zarzuty dotyczące poniesienia nakładów z tytułu budowy sieci energetycznej i zarzutu potrącenia z renty planistycznej stosownie do zawartej umowy odszkodowania za przejęte grunty pod drogę.

Ponadto skarżąca zakwestionowała prawidłowość wyceny wartości rynkowej nieruchomości dokonaną w operacie szacunkowym. Wartość tę, stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ustala się na podstawie cen uzyskanych za nieruchomości podobne, po ich skorygowaniu ze względu na cechy różniące nieruchomości i wyceniane z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Skarżąca zarzuciła, że wycena rzeczoznawcy stanowi rażące naruszenie przepisów art. 4 ust. 3a i ust. 16, art. 152 i 153 powołanej ustawy. Rzeczoznawca nie uwzględnił bowiem w wycenie już podniesionych okoliczności/ warunków nowo uchwalonego planu, braku dostępu działek do jakiejkolwiek infrastruktury w dacie uchwalenia planu, nakładów na uzbrojenie/, a także przyjął za podstawę wyceny błędne parametry działek, co wynika z opisu ich cech w operacie i zeznań, przy czym są to cechy zasadnicze mające decydujący wpływ na wyniki metody porównania parami. Poza tym, jak podniesiono, wybór nieruchomości podobnych do porównań jest dowolny i przypadkowy, nieadekwatny do nieruchomości porównywalnych. Rzeczoznawca dokonując wyceny nie różnicował działek przyjętych do ustaleń porównawczych i jak wynika z operatu przyjął średnią z kilku opisanych transakcji bez zindywidualizowania ich położenia w różnych wsiach położonych na terenie gminy, wyposażenia w infrastrukturę techniczną lub jego braku, w wycenie brak jest bowiem informacji o uzbrojeniu działek i jego zakresie, warunków na których są położone. Nadto wielkość działek przyjętych do porównań znacznie odbiega od powierzchni działek wycenianych, tylko jedna z nich jest położona we wsi M. Nie do przyjęcia jest według skarżącej dokonanie wyceny un block całości stanowiącego ponad 1ha gruntu ze wskazaniem na możliwość jego późniejszego podziału. Grunt został już podzielony, a przedmiotem wyceny miały być powstałe w wyniku tego podziału działki. Podkreślono, że zeznania rzeczoznawcy pozostają w rażącej sprzeczności z treścią operatu aczkolwiek wynika z nich, że dokonał wyceny wartości gruntów na podstawie cen sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównań wynikających z umów ich sprzedaży- aktów notarialnych/ własnej bazy danych/ bez weryfikacji tych cen na podstawie innych źródeł , np. na podstawie ceny m² gruntu przyjmowanego do celów podatkowych przez Urząd Skarbowy oraz bez uwzględnienia cech indywidualnych porównywanych gruntów. W konsekwencji powyższego skarżąca zarzuciła, że z operatu nie wynika, aby nieruchomości przyjęte do porównań były podobne do nieruchomości przyjętych do wyceny, a wartość przyjętych do porównania działek była adekwatna do wartości działek objętych zaskarżoną decyzją.

Powołując się na powyższe skarżąca zarzuciła , że wycena przedmiotowych działek nie jest adekwatna do ich rzeczywistej, rynkowej wartości odpowiadającej ich przeznaczeniu w stanie po zmianie planu, a przed ich uzbrojeniem, została ona bezpodstawnie zawyżona i co za tym idzie podstawa przyjęta do wyliczenia renty planistycznej nie odpowiada różnicy między wartością gruntów sprzed zmiany planu i po jego uchwaleniu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Przedmiotem dokonywanej kontroli jest więc ustalenie, czy organy w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik postępowania.

Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga M.T.-K. zasługuje na uwzględnienie, gdyż decyzja narusza przepisy prawa materialnego i procesowego, choć nie wszystkie zarzuty zgłoszone przez skarżącą zasługiwały na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że organy prawidłowo zastosowały przepis prawa materialnego, art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm./. Stosownie do przepisu art. 36 ust. 4 powołanej ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei art. 37 ust. 1 powołanej ustawy stanowi, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Opłatę tę pobiera się jedynie w razie zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia , w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące / art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 ustawy/.

W rozpatrywanej sprawie w dniu 28 sierpnia 2003r. Rada Gminy podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla fragmentów wsi: wieś M. działki nr [...]- [...] wieś M., działki nr część [...], [...], [...]- [...], [...], [...]- [...] ; wieś R. działki nr [...], [...], [...], gmina K. Skarżąca była właścicielką działek nr [...]- [...] we wsi M. W planie tym w zakresie dotyczącym wsi M. \ działki nr [...]- [...]/ uchwalono podział obszaru na 9 terenów wydzielonych liniami rozgraniczającymi oraz ich przeznaczenie wg klasyfikacji strefowej jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, ustalono stawkę procentową, o której mowa w art. 36 ustawy w wysokości 30%. Bezspornym w sprawie jest, że tereny we wsi M., przed uchwaleniem powołanego planu były gruntami rolnymi. W konsekwencji powyższego bezspornym winno być, że na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego doszło do zmiany przeznaczenia działek będących własnością skarżącej z działek rolnych na przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Decyzją Wójta Gminy z dnia 26 marca 2004r. został dokonany podział działek nr [...], z których wydzielono przedmiotowe działki nr [...] o powierzchni 1101m² i nr [...] o pow. 1012m². Działki te następnie zostały sprzedane w dniu19 grudnia 2005r. Do sprzedaży działek doszło więc przed upływem 5 lat od uchwalenia powoływanego planu zmieniającego przeznaczenie tych działek . Zatem organ administracji obowiązany był wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia obowiązku uiszczenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i jej wysokości. Wskazać bowiem należy, że ustalenie jednorazowej opłaty ma charakter obligatoryjny i następuje w drodze decyzji wydanej niezwłocznie po otrzymaniu od notariusza wypisu aktu notarialnego/ art. 37 ust. 6 ustawy/.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd uznał za niezasadne zarzuty kwestionujące decyzję co do zasady.

Skarżąca podnosiła mianowicie, że został naruszony przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albowiem nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą planu miejscowego, gdyż działki mogły stać się działkami budowlanymi dopiero po technicznym uzbrojeniu terenu i wyłączeniu spod produkcji rolnej. Powyższy zarzut skarżąca uzasadniała tym, że wraz z planem uchwalono warunki dotyczące zabudowy terenu i dopiero po ich spełnieniu działki mogły stać się działkami budowlanymi. Natomiast bez spełnienia tych warunków zgodnie z planem wartość działek nie odbiegała od wartości gruntu rolnego, gdyż nie były one uzbrojone w żadne media. Zgodnie z zapisami uchwalonego planu funkcją podstawową dla terenu, na którym położone są w/wym. działki jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Ten zapis przesądza o zmianie przeznaczenia terenu, a nie uchwalone wraz z planem inne warunki / warunki urbanistyczne, czy też zasady obsługi infrastruktury/. W warunkach dotyczących zasady obsługi infrastruktury zawarto powoływane przez skarżącą warunki dotyczące zaopatrzenia w wodę, korzystania z gazu, czy też energetyki, zasady odprowadzania ścieków. Plan zawiera również szereg innych warunków umożliwiających realizację funkcji mieszkaniowej / np. sposoby zabudowy działek poprzez określenie warunków urbanistycznych/. Warunki zawarte w planie, w tym powoływane przez skarżącą warunki dotyczące infrastruktury, są warunkami obowiązującymi dla tych właścicieli działek, którzy zgodnie z nową funkcją terenu zamierzają ubiegać się o pozwolenie na budowę zgodnie z przeznaczeniem terenu uchwalonym w planie. Zatem pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim uzbrojeniu terenu w sieć wodociągową oraz wykonaniu utwardzenia dróg. Wszystkie te warunki w żaden sposób nie zmieniają postanowień planu dotyczących przeznaczenia terenu objętego planem /budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne/. W tym zakresie Sąd w całości podzielił argumenty organu II instancji zawarte w uzasadnieniu decyzji, a zarzuty skarżącej kwestionujące decyzję co do zasady uznał za bezzasadne.

Podkreślić bowiem należy, że na skutek uchwalenia powoływanego planu i zmiany przeznaczenia działek, zmieniły się w sposób oczywisty możliwości ich wykorzystania i nowe perspektywy stworzone przez uchwalenie planu.

Zatem w okolicznościach sprawy Wójt Gminy w związku ze zmianą przeznaczenia terenu w planie miejscowym po otrzymaniu aktów notarialnych dotyczących sprzedaży trzech w/wym. działek , jak to wyżej wskazano zobowiązany był do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, niezależnie od tego czy na terenie objętym zmianą planu istniała czy też nie istniała infrastruktura techniczna powoływana przez skarżącą.

Odnosząc się do zarzutów skargi kwestionujących sposób ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i wycenę nieruchomości Sąd zważył, że na podstawie przepisu art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z przepisem art. 156 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami / t.j. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm./ zastosowanym na podstawie art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu przestrzennym rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Stosownie do art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualne ceny w obrocie nieruchomościami.

Szczegółowe zasady ustalania wartości nieruchomości określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm./.

W szczególności kwestie określone w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje przepis § 50 rozporządzenia, który stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych nieruchomości . W przypadku zaś, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości.

Odnosząc powyższe uregulowania do stanu faktycznego sprawy podkreślić należy, że w rozpatrywanym stanie faktycznym istniały podstawy prawne zawarte w wyżej przytoczonych uregulowaniach do ustalenia przez Wójta Gminy czy i o ile wzrosła wartość nieruchomości skarżących w związku ze zmianą przeznaczenia terenu w planie miejscowym i sprzedażą działek, a to w celu ustalenia renty planistycznej. Wzrost wartości nieruchomości musi być w świetle przytoczonych uregulowań prawnych udokumentowany przez operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. W niniejszej sprawie taki operat szacunkowy został sporządzony.

Skarżąca zarzucała, że zmiana przeznaczenia terenu zawarta w planie miejscowym nie miała wpływu na zmianę wartości działek z uwagi na fakt, że działki te były pozbawione infrastruktury technicznej i w istocie pozostawały działkami rolnymi, a faktu tego nie uwzględniono przy sporządzeniu operatu szacunkowego. W konsekwencji skarżąca podnosiła, że w świetle operatu szacunkowego wzrost wartości działek nie został spowodowany zmianą przeznaczenia gruntów, a tylko taki wzrost wartości może powodować naliczenie renty planistycznej, natomiast czynnikiem powodującym wzrost wartości nie może być uzbrojenie terenu wykonane przez właściciela po zmianie planu, a przed sprzedażą działek. Skarżąca zarzuciła, że w swoim operacie rzeczoznawca ustalał wartość działek także przy uwzględnieniu tego czynnika / uzbrojenia działki powstałego po uchwaleniu planu./ Skoro na działkach przed uchwaleniem zmiany planu nie istniała w ogóle infrastruktura techniczna, to wybudowanie sieci kanalizacyjnej i energetycznej po uchwaleniu planu nie mogło mieć wpływu na zmianę wartości działki.

Odnosząc się w dalszym ciągu do zarzutów skarżącej wskazać należy, że zasadne jest stanowisko skarżącej iż powołany art. 36ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustanawia zasadę , według której warunkiem dopuszczalności ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości, przy czym wzrost ten musi pozostawać w związku przyczynowym ze zmianą przeznaczenia terenu w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Jeżeli więc wartość nieruchomości nie wzrosła, albo gdy wzrosła, lecz nie pozostaje w związku przyczynowym ze zmianą przeznaczenia terenu, to brak jest podstaw prawnych do ustalenia renty planistycznej.

Odnośnie nakładów poniesionych przez właścicieli na przedmiotowych nieruchomościach w postaci wykonania sieci wodociągowej wraz z przyłączami i sieci energetycznej , których koszt wyniósł jak podaje skarżąca odpowiednio 68.000zł i 13.450zł to ustawą z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw / Dz. U. z 2004r., nr 141, poz. 1492 uchylono ust. 2 art. 37, który stanowił, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego / renty planistycznej/ pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. W obecnym stanie prawnym nie ma zatem podstaw prawnych aby konkretne kwoty określonych kosztów związanych np. z wykonaniem przyłącza wodociągowego mogły zmniejszać automatycznie wysokość renty planistycznej.

Natomiast Sąd podziela argumenty skarżącej, że uchylenie art. 37 ust. 2, który umożliwiał pomniejszanie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego nie oznacza, że obecnie renta planistyczna nie będzie w ogóle pomniejszana o wskazane nakłady. "Podstawą ich odliczania jest ogólna zasada, według, której wysokość renty planistycznej zależy od wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem planu miejscowego. Jeżeli zatem wzrost wartości jest wynikiem poniesienia nakładów przez właściciela nieruchomości, to nie pozostaje on w związku z uchwaleniem planu, z czego wynika, że nie może on być podstawą ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, czyli renty planistycznej. Opłata ta jest bowiem ustalana, jak stanowi o tym art. 36 ust. 4, jeżeli wartość nieruchomości wzrasta w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą" /Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz i przepisy wykonawcze. Z. Kostka, J. Chyla, ODiDK Gańsk 2004r, str. 72/.

Wzrost wartości nieruchomości, jak to wyżej wskazano, musi być udokumentowany przez operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. W tym zakresie nie sposób odeprzeć zarzutów skargi zarzucających naruszenie zasad postępowania administracyjnego. Sąd uznał, że doszło do naruszenia tych zasad, w tym ujętych w przepisach art. 7, 77 i 80 oraz 81 kpa. Jedną z naczelnych zasad postępowania administracyjnego jest zawarta w art. 7 kpa zasada nakazująca organom administracji publicznej podejmowanie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy zgodnego z rzeczywistością. Z kolei art. 77§1 kpa mówi, że organ administracji publicznej zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jako dowolne należy więc traktować ustalenia faktyczne znajdujące wprawdzie potwierdzenie w materiale dowodowym, ale niekompletnym, czy nie w pełni rozpatrzonym. Zarzut dowolności zostaje wykluczony dopiero ustaleniami dokonanymi w całokształcie materiału dowodowego/ art. 80 kpa/ zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący / art. 77 § 1 kpa/ , a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści.

W okolicznościach niniejszej sprawy podstawowym zarzutem skarżącej było to, że wartość nieruchomości w ogóle nie wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego, gdyż nieruchomości pozostały gruntami w istocie rolnymi, a wzrost spowodowały inne czynniki, a mianowicie realizacja powoływanych urządzeń infrastruktury, która to w ogóle umożliwiła sprzedaż nieruchomości. Zarzut ten nie został rozpoznany przez organ II instancji. Kwestia ta w związku z wyżej przytoczonym stanowiskiem dotyczącym wpływu nakładów na wysokość renty planistycznej powinna być przedmiotem postępowania w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W szczególności zaś, w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie winny znaleźć się ustalenia dotyczące dokonanych nakładów, w tym ocena czy wpłynęły one na wzrost wartości działek czy też określony wzrost był spowodowany jedynie zmianą przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania.

W operacie szacunkowym znajdującym się w aktach administracyjnych w punkcie 2.2 Położenie i zagospodarowanie rzeczoznawca opisując nieruchomości podał między innymi: " teren działek częściowo uzbrojony" i w treści operatu przy wycenie zestawiając cechy nieruchomości przyjętych do porównań w punkcie uzbrojenie i dostęp do drogi publicznej wpisał "dobre". Z kolei na rozprawie biegły oświadczył, że do porównania uwzględniał działki nieuzbrojone, kwalifikowane jako teren nieuzbrojony. Natomiast organ II instancji nie dał wiary wyjaśnieniom rzeczoznawcy majątkowego, iż przyjął do szacowania wartości działki nieuzbrojone. Jednocześnie organ II instancji wskazał, że nie można czynić zarzutu przyjęcia działek jako częściowo uzbrojonych, gdyż taki był stan faktyczny, natomiast biegły nie mógł w operacie uwzględnić faktu poniesienia nakładów na uzbrojenie wobec braku podstaw prawnych. W świetle powyższego na uwzględnienie zasługuje zarzut skarżącej o sprzeczności ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiale dowodowym, a w szczególności między treścią operatu a treścią zeznań rzeczoznawcy.

W świetle powyższego i w świetle zarzutów odwołania, w tym co do nieuwzględnienia poniesionych nakładów, należy organowi II instancji postawić zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 ustawy, poprzez brak ustaleń co do tego, czy poniesione nakłady na nieruchomość wpłynęły na wzrost wartości przedmiotowej działki, przy uwzględnieniu, że wzrost wartości nieruchomości z tego tytułu nie może być uwzględniony przy ustalaniu renty planistycznej, gdyż nie powstał w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Naruszenie prawa materialnego wynika z naruszenia wyżej już powołanych przepisów postępowania / art. 7, 77 i 80 kpa/ w stopniu, który mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

Z treści uzasadnienia decyzji organu II instancji wynika, że organ ten uznał za prawidłowe ustalenie wartości przedmiotowych działek, jako działek częściowo uzbrojonych, po uprzednim zestawieniu wartości przyjętych do porównania działek również uzbrojonych. Tymczasem rzeczoznawca temu zaprzeczył. Operat wskazuje, że faktycznie do porównania wartości nieruchomości przyjęto działki uzbrojone, a nie nieuzbrojone jak wyjaśnił rzeczoznawca na rozprawie. Powyższe sprzeczności nie zostały w żaden sposób wyjaśnione przez organ odwoławczy. Opis działki jako częściowo uzbrojonej, zgodny ze stanem faktycznym, nie ma wpływu na powyższą ocenę. Skoro warunkiem ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą przeznaczenia nieruchomości spowodowaną uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, to brak jest podstaw prawnych aby na wzrost wartości nieruchomości mogły mieć wpływ inne czynniki, w tym wykonanie uzbrojenia działek. Ten zarzut nie został w ogóle rozpoznany i nie sposób ustalić, czy i w jakim zakresie wykonana infrastruktura wpłynęła na ustalenie wartości nieruchomości w operacie szacunkowym. Zatem koniecznym jest ponowne sporządzenie operatu, w którym ocena wartości nieruchomości będzie przeprowadzona bez uwzględnienia istniejącego uzbrojenia, czyli wartość nieruchomości winna być ustalona z daty uchwalenia planu i z daty sprzedaży, bez uwzględnienia tej okoliczności, że działki te w tym okresie zostały zaopatrzone w sieć wodociągową i energetyczną. Wprawdzie rzeczoznawca zeznał, że w ten właśnie sposób dokonał wyceny nieruchomości, jednakże twierdzenia te nie znalazły jednoznacznego odzwierciedlenia w operacie szacunkowym z jednej strony, a z drugiej strony organ II instancji dokonał odmiennej oceny operatu. Tymczasem okoliczność ta powinna w sposób jednoznaczny wynikać z operatu szacunkowego.

Za zasadny Sąd uznał również zarzut, że przedmiotem wyceny miały być poszczególne działki, a nie wycena całości ponad 1ha gruntu ze wskazaniem na możliwość jego późniejszego podziału.

W świetle art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu przestrzennym w toku postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ocenie dotyczącej spełnienia przesłanek uzasadniających ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości podlega konkretna nieruchomość, będąca przedmiotem obrotu. W odniesieniu do tej konkretnej nieruchomości należy wykazać, że w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wzrosła jej wartość.

Odnośnie pozostałych zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, to z uwagi na wskazane wyżej okoliczności i konieczność sporządzenia nowych operatów , zarzuty te stały się bezprzedmiotowe i w świetle powyższych ustaleń przedwczesne. W tym miejscu podkreślić jednak należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W okolicznościach niniejszej sprawy rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami w podejściu porównawczym. Wprawdzie powyższa metoda jest najbardziej preferowana dla określenia wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi na rynku za nieruchomości porównywalne. Wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy pozostawione zostały również ustalenie procentowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości, czy celowości ich zastosowania, albowiem kwestie te nie są regulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami ani w przepisach rozporządzenia.

Z przedstawionych wyżej przyczyn, Sąd na mocy art. 145 § 1pkt 1 lit.a i c ustawy z 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżone decyzje oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Zgodnie z przepisem art. 152 ustawy-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że uchylone decyzje nie mogą być wykonywane.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji powinien w trakcie ponownie przeprowadzonego postępowania administracyjnego zlecić rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej działek nr [...] i [...] w formie operatu , z uwzględnieniem przedstawionej oceny prawnej. Wycena działek dla celów renty planistycznej ma na celu ustalenie wzrostu wartości nieruchomości tylko z tytułu zmiany ich przeznaczenia, co oznacza wyeliminowanie możliwości ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek innych czynników, niż określone przepisami prawa. W rozpatrywanej sprawie takim podstawowym czynnikiem było wykonanie na terenie nieruchomości objętych planem, po jego uchwaleniu , części infrastruktury.