Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2208/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. art. 174 ust. 3 i ust. 3a, 175 pkt 1, 178 ust. 1, 194 ust. 1c, 194 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Głowacka - Klimas (spr.) Sędziowie Asesor WSA Joanna Kruszewska-Grońska Sędzia WSA Danuta Szydłowska Protokolant st. sekr. sąd. Karolina Pilecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2018 r. sprawy ze skargi F. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia kary dyscyplinarnej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. Minister Infrastruktury orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego F. S. (strona ,skarżący) kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia w związku ze sprawą przedstawioną przez G. i J. O..

Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożył F. S. który wniósł o umorzenie postępowania wyjaśniającego, z uwagi na upływ 3 lat od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania, powołując się na § 43 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących działalności zawodowej z dnia 18 sierpnia 1998 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 745). Rzeczoznawca majątkowy zakwestionował również stwierdzenia zawarte w decyzji dotyczące nieprawidłowego określenia celu wyceny.

Minister Infrastruktury i Rozwoju, działając w oparciu o przepis art. 195a ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm.), dalej "u.g.n.", odstąpił od przekazania sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego F. S..

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] lutego 2014 r.

F. S. pismem z dnia 18 sierpnia 2014 r. złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję z dnia [...] lipca 2014 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 10 lutego 2015 r., sygn. akt VI SA/Wa 3022/14, uchylił zaskarżoną decyzję z dnia [...] lipca 2014 r.

W związku z ww. wyrokiem Minister Infrastruktury i Rozwoju pismem z dnia 7 lipca 2015 r., zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego obejmującego cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy F. S. naruszył przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie przepisu art. 178 u.g.n. W związku z powyższym Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec F. S. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 1 u.g.n., tj. upomnienia.

W dniu [...] kwietnia 2017 r. obrońca z urzędu zapoznała się z aktami sprawy.

Pismem z dnia [...] maja 2017 r., nr [...], w trybie art. 10 k.p.a., Minister Infrastruktury i Budownictwa zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego F. S. i obrońcę z urzędu o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji i ustosunkowania się do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Rzeczoznawca majątkowy nie skorzystał z powyższego uprawnienia. Natomiast obrońca z urzędu w dniu [...] czerwca 2017 r. zapoznała się z aktami sprawy.

Po rozpatrzeniu wniosku F. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz mając na uwadze całość akt sprawy Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257) dalej k.p.a. oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2015 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Budownictwa (Dz. U. poz. 1907, z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku F. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy objętej decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2010 r., nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego F. S. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ wskazał, że do wydania przedmiotowej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Minister wskazał, że przedmiotem postępowania objęte zostały czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego F. S. przy sporządzaniu, na zlecenie [...] w Z., operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2004 r. dotyczącego określenia wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] nr [...] w [...]. Celem wyceny (wg operatu szacunkowego) było "określenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) dla potrzeb ustalenia wysokości wkładu budowlanego".

G. i J. O. zarzucili rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie wyceny ww. lokalu mieszkalnego w sposób stronniczy oraz zaniżenie jego wartości. Zdaniem Państwa O. operat szacunkowy zawiera wiele nieścisłości, a dane w nim zamieszczone były ze sobą sprzeczne. W piśmie skierowanym do Spółdzielni Mieszkaniowej w [...] przedstawiono następujące zarzuty:

1) baza transakcji przyjętych do porównań obejmuje okres dłuższy niż dwa lata,

2) nieprawidłowo opisano jeden z lokali przyjętych do porównań oraz niewłaściwie ustalono minimalną cenę jednostkową lokali przyjętych do porównań,

3) niewłaściwie zastosowano podejście porównawcze, nie określono zakresów kwotowych dla przyjętych cech rynkowych oraz skali ocen tych cech, nieprawidłowo określono poprawki kwotowe dla cechy "standard wykończenia lokalu", "stan techniczny" i, funkcjonalność lokalu".

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, biorąc pod uwagę zarzuty postawione rzeczoznawcy majątkowemu F. S. oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone w toku ponownego rozpatrywania sprawy Minister , że zarzut nr 1 został odrzucony, zarzut nr 2 znalazł potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym, natomiast zarzut nr 3 znalazł częściowe potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Następnie Minister szczegółowo uzasadnił zarzuty nr 2 i nr 3 .

Jeżeli chodzi o zarzut 2 Minister wskazał, że w pkt 8 w tabeli na str. 9 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy wymienił trzy lokale mieszkalne, oznaczone jako A, B i C, które posłużyły mu do określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny przy zastosowaniu metody porównywania parami. W tabeli podał ulicę, przy której położony jest budynek ze znajdującym się w nim lokalem, datę transakcji, powierzchnię lokalu, cenę transakcyjną 1m² i cenę zaktualizowaną. Pod tabelą przedstawił opisy tych lokali. Dane o lokalach B i C podane w tabeli nie były zgodne z informacjami w opisach szczegółowych.

Ponadto Minister wskazał, że także na str. 8 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy wskazał 860 zł/m jako cenę minimalną z analizowanych transakcji, mimo że w tabeli na str. 9 cena zaktualizowana w takiej wysokości nie występuje. Organ podkreślił, że w toku postępowania wyjaśniającego F. S. wyjaśnił, że w tabeli na str. 9 nieprawidłowo opisał lokal B, co było wynikiem błędu drukarskiego i przedstawił prawidłową treść tej tabeli.

Minister wskazał ,że rzeczoznawca majątkowy na podstawie utworzonego zbioru nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny, aktualizuje ceny transakcyjne na datę wyceny, ustala cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen transakcyjnych, dokonuje oceny wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz określa skale ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Popełnione błędy w ocenie organu spowodowały, że przyjęte wcześniej zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych oraz ich suma, stanowiąca rozstęp cenowy pomiędzy jednostkową ceną minimalną a maksymalną stały się niezrozumiałe.

Zdaniem organu popełniając błędy przy opisywaniu lokali B i C rzeczoznawca majątkowy F. S. naruszył przepis art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez niezachowanie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości.

Jeżeli chodzi o zarzut 3 Minister wskazał, że przy stosowaniu podejścia porównawczego niezbędna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z kolei przepis § 51 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), dalej "rozporządzenie", obowiązującego w dacie wykonywania przedmiotowych czynności zawodowych, stanowił że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.

Organ wskazał ,że rzeczoznawca majątkowy F. S. w tabeli na str. 8 operatu szacunkowego podał zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Zarzut w tej części jest więc niezasadny.

W tabeli na str. 10 rzeczoznawca majątkowy ocenił lokal wyceniany jako "dobry" w zakresie cechy rynkowej "stan techniczny budynku". Tak samo ocenił lokale porównawcze. Przy porównywaniu przedmiotu wyceny z lokalami oznaczonymi literami A i C nie zastosował żadnej korekty kwotowej, a przy porównaniu z lokalem B zastosował poprawkę w wysokości 0,2 zł/m². W zakresie cechy rynkowej "standard wykończenia lokalu" przedmiot wyceny został oceniony jako "bardzo dobry", natomiast standard lokali porównawczych A, B i C został oceniony jako "dobry". Pomimo jednakowej oceny jakościowej rzeczoznawca majątkowy F. S. zastosował korekty kwotowe w różnych wysokościach, tj. 15,6 zł/m², 7,2 zł/m² i 23,2 zł/m².

Organ podkreślił, iż rzeczoznawca majątkowy jednakowo ocenił lokale B i C w zakresie cechy rynkowej funkcjonalność lokalu", pisząc że jest ona "dobra". Pomimo takiej samej oceny jakościowej funkcjonalności, ceny jednostkowe tych lokali zostały skorygowane niejednakowo, poprzez przyjęcie poprawek kwotowych: -0,3 zł/m² i -0,7 zł/m².

Organ wyjaśnił ,że rzeczoznawca majątkowy F. S. nie przedstawił skali ocen (stopniowania) dla każdej z cech, do której miałyby się odnosić oceny jakościowe lokali. W toku pierwszoinstancyjnego postępowania wyjaśniającego tłumaczył, że jako pośrednik w obrocie nieruchomościami zna dobrze lokalny rynek, gromadzi szczegółowe informacje dotyczące zachowań potencjalnych nabywców nieruchomości i dlatego jest mu znacznie łatwiej ustalić cechy rynkowe oraz wagi cech mające wpływ na ceny. Poprawka w wysokości 0,2 zł/m2 miała zdaniem rzeczoznawcy zobrazować minimalną różnicę jakościową pomiędzy stanem technicznym budynków.

Powyższe wyjaśnienia w ocenie ministra należy uznać za niewystarczające. Brak skali ocen (stopniowania) poszczególnych cech rynkowych oraz niezrozumiały i niekonsekwentny sposób korygowania cen transakcyjnych stanowi o naruszeniu przez rzeczoznawcę majątkowego F. S. §51 ust. 2 rozporządzenia i tym samym art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez niezachowanie szczególnej staranności przy określaniu wartości nieruchomości.

Wskazując kolejne naruszenie organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy F. S. w pkt 2 operatu szacunkowego wskazał, że celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla potrzeb ustalenia wysokości wkładu budowlanego. W wyjaśnieniach złożonych w toku postępowania wyjaśniającego podał, że celem wyceny wynikającym z otrzymanego zlecenia był ,zwrot wkładu budowlanego w związku z wygaśnięciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego". W postępowaniu pierwszoinstancyjnym uznano, że tak określony cel jest nieprawidłowy, wskazując jednocześnie na niedochowanie przez rzeczoznawcę majątkowego zasady szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy F. S. stwierdził, że w decyzji brak jest uzasadnienia tak przyjętego stanowiska.

Odnosząc się do powyższego zarzutu organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy nie naruszył przepisów prawa przy określaniu celu wyceny. Minister uzasadniając swoje stanowisko wyjaśnił ,że zgodnie z art. 17¹¹ ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 listopada 2002 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116), w brzmieniu obowiązującym w dacie wyceny, w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia obowiązana jest uiścić uprawnionemu wartość rynkową tego prawa. Z wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrąca się niewniesioną przez członka część wkładu budowlanego, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu - potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Z powyższych przepisów wynika, że wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu była niezbędna do rozliczenia się z posiadaczem tego prawa w związku z jego wygaśnięciem, w tym do rozliczenia wkładu budowlanego. Spółdzielnia Mieszkaniowa w [...], jako zleceniodawca operatu szacunkowego, wskazała że dla ustalenia wysokości wkładu budowlanego dla lokalu zwalnianego przez skarżącego zleciła wykonanie wyceny lokalu przy ul. [...], w którym określona miała być jego wartość rynkowa.

Organ wyjaśnił również ,że w przedmiotowym postępowaniu nie można było zastosować przepisu § 43 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r., zgodnie z którym wiceprzewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej umarza postępowanie wyjaśniające, jeżeli upłynęły 3 lata od zaistnienia okoliczności będących przyczyną wszczęcia postępowania. Zakwestionowany operat szacunkowy został bowiem sporządzony w dniu [...] stycznia 2004 r. i do ostatniego dnia obowiązywania ww. przepisu nie upłynęły 3 lata.

Na zakończenie Minister podkreślił, że operat szacunkowy powinien zawierać wszystkie niezbędne informacje, umożliwiające jego weryfikację i nie pozostawiające jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, bowiem jest odzwierciedleniem tego, jakie czynności szacowania rzeczoznawca majątkowy wykonał. Opracowanie sporządzone przez F. S. tych wymogów nie spełnia. W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania stwierdzono, że rzeczoznawca majątkowy nie zachował szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. Popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego F. S. uchybienia jednoznacznie potwierdzają, że przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego nie wypełnił obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 u.g.n. Mając na uwadze, że zakres stwierdzonych nieprawidłowości jest niewielki, zasadne było zastosowanie kary dyscyplinarnej o najmniejszej dolegliwości, tj. kary upomnienia, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 1 u.g.n.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiódł skarżący. Zaskarżonej decyzji zarzucił:

I) Naruszenie artykułu 175 ust.1 u.g.n. wyrażające się w uznaniu, że skarżący nie zachował szczególnej staranności przy opisywaniu nieruchomości przyjętych do porównania, a to ze względu na podanie różnych cen, w sytuacji gdy skarżący wyjaśnił, że błąd w opisie nieruchomości miał charakter omyłki pisarskiej, czego organ nie kwestionował, i w konsekwencji nie miał wpływu na określenie wartości wycenianej nieruchomości. Ponadto oczywista omyłka pisarska nie może być, w ocenie skarżącego, kwalifikowana jako niezachowanie szczególnej staranności skutkujące wymierzeniem kary dyscyplinarnej, gdyż w takim wypadku dochodzi do karania działań, które mogą się zdarzyć i nie mają charakteru permanentnego;

II)Naruszenie art. 175 ust.1 w zw. z § 51 ust.2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207 poz. 2109 ze zmn. - rozporządzenie w sprawie wyceny) wyrażające się w uznaniu, że skorygowanie cen lokali podobnych do wycenianego miało charakter działania związanego z niezachowaniem szczególnej staranności przy określaniu wartości nieruchomości, w sytuacji gdy w konsekwencji ustalona wartość nieruchomości w operacie miała charakter prawidłowy, operat nie został zakwestionowany przez jakiekolwiek stowarzyszenie, a przy tym na jego podstawie doszło do nabycia wycenianego lokalu, a więc cena odpowiadała cenie rynkowej.

III)Naruszenie art. 175 ust.1 u.g.n. w zw. z art. 178 ust.1 i ust. 2 u.g.n. wyrażające się w wymierzeniu skarżącemu kary dyscyplinarnej upomnienia ze względu na fakt nie zachowania, przez skarżącego, obowiązku szczególnej staranności przy wykonywaniu operatu w sytuacji gdy z treści wskazanego przepisu wynika, że odpowiedzialności dyscyplinarnej wskazanej w art. 178 ust.1 może podlegać wyłącznie rzeczoznawca "niewypełniający obowiązków" wskazanych w artykule 175 ust.1 - 3 musi więc to być więcej niż jeden obowiązek, a przy tym imiesłów odczasownikowy czynny użyty w tym przepisie tj. "niewypełniający" sugeruje, że nie wypełnianie obowiązków powinno mieć charakter ciągły, kilkukrotny, a nie jednostkowy, jak w przedmiotowej sprawie, a tym samym wymierzenie skarżącemu kary nastąpiło niezgodnie z treścią wskazanego art. 178 ust.1 u.g.n.

Skarżący domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości.

Niezależnie od podniesionych wniósł o rozważenie możliwości skierowania do Trybunału Konstytucyjnego pytania prawnego dotyczącego zgodności z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej postępowania dyscyplinarnego obejmującego rzeczoznawców majątkowych, albowiem przedmiotowe przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują możliwości przedawnienia karalności przewinienia dyscyplinarnego i powodują, że rzeczoznawca majątkowy może być ukarany w każdym czasie po wszczęciu postępowania dyscyplinarnego - niezależnie od upływu czasu od faktycznego popełnienia przewinienia karanego karą dyscyplinarną.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze.zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego aktu. Sąd administracyjny nie ocenia rozstrzygnięcia organu administracji pod kątem jego słuszności, czy też celowości, jak również nie rozpatruje sprawy kierując się zasadami współżycia społecznego. Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; dalej p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów, skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2017 r. utrzymująca w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z [...] lutego 2010 r., o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister również odniósł się do zarzutów skarżącego.

Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie objęte zostały czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego F. S. przy sporządzaniu, na zlecenie Spółdzielni Mieszkaniowej w [...], operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2004 r. dotyczącego określenia wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] w [...]. Celem wyceny (wg operatu szacunkowego) było "określenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) dla potrzeb ustalenia wysokości wkładu budowlanego".

Kontrola czynności zawodowych wykazała, że skarżący nieprawidłowo opisał lokal B i C przyjęte do porównań oraz niewłaściwie ustalono minimalną cenę jednostkową lokali przyjętych do porównań, a ponadto niewłaściwie zastosowano podejście porównawcze, nie określono zakresów kwotowych dla przyjętych cech rynkowych oraz skali ocen tych cech, nieprawidłowo określono poprawki kwotowe dla cechy "standard wykończenia lokalu", "stan techniczny" i, funkcjonalność lokalu".

Powyższe uchybienia zdaniem Sądu zostały ustalone przez organ w sposób prawidłowy i znajdują odzwierciedlenie w zebranym w sprawie materiale dowodowym. Zasadnie zatem wskazał organ, że popełnione przez skarżącego błędy i uchybienia jednoznacznie potwierdzają, że przy sporządzaniu ww. operatu szacunkowego wykazał się on brakiem szczególnej staranności oraz wskazują na konkretne uchybienia rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych.

Organy wskazały, że rzeczoznawca majątkowy podczas sporządzania przedmiotowego operatu szacunkowego naruszył podstawowe przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Zdaniem organów wina rzeczoznawcy majątkowego nie ulega wątpliwości i wymaga orzeczenia kary dyscyplinarnej, wymienionej w art. 178 ust. 2 pkt 1 u.g.n, współmiernej do zaistniałych przewinień, jakich rzeczoznawca majątkowy dopuścił się wykonując swój zawód.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 grudnia 2016 r., sygn. akt II GSK 844/15, "aby stwierdzić, że rzeczoznawca majątkowy dochował szczególnej staranności sporządzając operat szacunkowy, operat ten musi odzwierciedlać, czytelnie i jednoznacznie rozumowanie, które doprowadziło do przyjęcia określonej wartości, a nie samą wartość, przy czym nie należy pomijać okoliczności, że szczególna staranność polega na zachowaniu minimum precyzji i dokładności w drodze do dochodzenia do ostatecznego rezultatu

Zgodnie z przepisem art. 175 pkt 1 u.g.n rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a u.g.n, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Cechą szczególną odpowiedzialności zawodowej jest uchybienie obowiązkom przypisanym do konkretnego zawodu, w tym przypadku obowiązkom wynikającym

z art. 175 ust. 1 u.g.n, świadczenia usług w zakresie szacowania nieruchomości opartych na wiedzy i umiejętnościach zgodnie z zasadami wynikającymi z prawa, standardów zawodowych i etyki właściwej dla tego zawodu. Art. 178 ust. 1 powołanej ustawy, stanowiący, że rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków,

o których mowa w art. 175 u.g.n., podlega odpowiedzialności zawodowej, zakreśla ramy postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 u.g.n, tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie

z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 u.g.n. Do tego zadania Komisja jest merytorycznie przygotowana. W skład Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wchodzą osoby wskazane przez organizację zawodową rzeczoznawców, pośredników i zarządców, a więc fachowcy z danej dziedziny. Komisja składa się z trzech sekcji dla: 1) rzeczoznawców majątkowych, 2) pośredników w obrocie nieruchomościami, 3) zarządców nieruchomości. Sprawę zaś rozpoznaje 3-osobowy zespół właściwej sekcji, w tym przypadku rzeczoznawców majątkowych.

Należy podkreślić, że w myśl art. 178 ust. 1 u.g.n istnieje obowiązek nałożenia kary w przypadku stwierdzenia niewypełnienia przez rzeczoznawcę obowiązków, o których mowa w art. 158 oraz w art. 175 tej ustawy. Natomiast rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona, należy już do organu, zgodnie z art. 178 ust. 2 u.g.n. Oczywiście wybór rodzaju kary z art. 178 ust. 2 u.g.n nie może być dowolny. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w art. 178 ust. 2 u.g.n od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n, jest właśnie ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

Jak wcześniej wskazano zastosowanie kary dyscyplinarnej, jej rodzaju oraz wymiaru są pozostawione uznaniu organu. Zakres swobody organu przy podejmowaniu decyzji opartej na uznaniu administracyjnym ograniczają ogólne zasady postępowania administracyjnego. Z zasady prawdy obiektywnej określonej w art. 7 kpa wynika, że organ jest obowiązany dokładnie wyjaśnić stan faktyczny sprawy i załatwić sprawę mając na względzie słuszny interes obywatela, o ile nie stoi temu na przeszkodzie interes społeczny. W sprawie dotyczącej zastosowania kary dyscyplinarnej, stosownie do treści art. 194 ust. 1 u.g.n. organ orzeka na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego.

Należałoby również zwrócić uwagę na sprawę podstawową i zasadniczą - aby orzeczona kara była adekwatna do popełnionego czynu. Pozwala na to katalog kar dyscyplinarnych wskazany w art. 178 ust. 2 u.g.n. Stanowisko organu wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w zakresie nałożenia kary upomnienia jest uzasadnione w sposób prawidłowy. Organ wyraźnie wskazał ,że ,,operat szacunkowy powinien zawierać wszystkie niezbędne informacje, umożliwiające jego weryfikację i nie pozostawiające jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, bowiem jest odzwierciedleniem tego, jakie czynności szacowania rzeczoznawca majątkowy wykonał. Opracowanie sporządzone przez F. S. tych wymogów nie spełnia. W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania stwierdzono, że rzeczoznawca majątkowy nie zachował szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. Popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego F. S. uchybienia jednoznacznie potwierdzają, że przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego nie wypełnił obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 u.g.n. Mając na uwadze, że zakres stwierdzonych nieprawidłowości jest niewielki, zasadne było zastosowanie kary dyscyplinarnej o najmniejszej dolegliwości, tj. kary upomnienia, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 1 u.g.n.,,

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów skargi należy wskazać, że nie zasługują one na uwzględnienie.

W pierwszym zarzucie skargi skarżący podkreśla ,że do naruszenia artykułu 175 ust.1 u.n.g. doszło na skutek oczywistej omyłki pisarskiej. Odnosząc się do powyższego zarzutu w pierwszej kolejności należy przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2016 r., sygn. akt II GSK 844/15,w którym Sad wskazał ,że "aby stwierdzić, że rzeczoznawca majątkowy dochował szczególnej staranności sporządzając operat szacunkowy, operat ten musi odzwierciedlać, czytelnie i jednoznacznie rozumowanie, które doprowadziło do przyjęcia określonej wartości (...) przy czym nie należy pomijać okoliczności, że szczególna staranność polega na zachowaniu minimum precyzji i dokładności w drodze do dochodzenia do ostatecznego rezultatu". W niniejszej sprawie skarżący sporządzając przedmiotowy operat podał inne daty transakcji, niż były one w rzeczywistości, inne cen transakcyjnych oraz inną powierzchni nieruchomości będących przedmiotem transakcji ,tego typu uchybienia w ocenie Sądu w żaden sposób nie kwalifikują się do uznania ich za błędy pisarskie, rachunkowe, czy inne oczywiste omyłki. Uchybienia tego rodzaju świadczą zdaniem Sądu o braku staranność przy sporządzaniu tego rodzaju opracowania, gdyż osoba je sporządzająca nie zachowała minimum precyzji i dokładności ,co uniemożliwiło lub co najmniej utrudniło odbiorcy operatu przeanalizowanie toku rozumowania rzeczoznawcy majątkowego w drodze do dochodzenia do ostatecznego rezultatu.

Odnosząc się do zarzutu drugiego skargi należy wskazać ,że fakt nie zakwestionowania przez żadną organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych powyższego operatu oraz fakt ,że na jego podstawie doszło do nabycia szacowanego lokalu, nie zwalnia skarżącego z odpowiedzialności dyscyplinarnej .W niniejszej sprawie jak słusznie zauważył organ badane są czynności zmierzające do określenia wartości nieruchomości, tzn. sposób dochodzenia do określonej wartości, w szczególności zgodność tych czynności z przepisami prawa, a nie rezultat wyceny. rzeczoznawców majątkowych.

Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175, tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Również zarzut trzeci skargi nie zasługuje na uwzględnienie. Jak słusznie zauważył organ liczba mnoga obowiązków, o których mowa w art. 178 ust. 1 u.g.n. odnosi się do obowiązków wymienionych w artykułach, a nie do liczby obowiązków, które nie zostały przez rzeczoznawcę majątkowego wypełnione w danej sprawie. Tak wiec do nałożenie kary wystarczy niewypełnienie jednego obowiązku z pośród wymienionych w art. 178 ust. 1 u.g.n.

Na zakończenie niniejszych rozważania wypada się odnieść do kwestii przedawnienia odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W chwili obecnej w ustawie o gospodarce nieruchomościami znajduje się tylko jeden przepis dotyczący przedawnienia (również wcześniej powyższa kwestia nie była regulowana w ustawie). Zgodnie z artykuł 194 ustęp 1c u.g.n., nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jeżeli do dnia otrzymania przez Ministra informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej, upłynęło trzy lata licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności. Jak trafnie uznano w orzecznictwie NSA jeżeli asumptem do wystąpienia ze skargą było zakwestionowanie czynności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego jaką jest sporządzenie na zlecenie operatu szacunkowego, to należy przyjąć, iż okolicznością stanowiącą podstawę odpowiedzialności zawodowej jest właśnie sporządzenie przedmiotowego operatu szacunkowego (wyrok NSA z dnia 19.10.2017 r., sygn. akt II GSK 1700/17, dotychczas niepublikowany). Skoro z akt sprawy wynika, że operaty szacunkowe nieruchomości położonej w [...] sporządzony zostały [...] stycznia 2004 r. to nie ma wątpliwości, że zakwestionowanie tego operatu w piśmie z dnia 9 marca 2004 r., które wpłynęło do organu 12 czerwca 2004 r. nastąpiło przed upływem 3 lat licząc od dnia zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę do wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, tj. daty sporządzenia operatu szacunkowego.

Wskazać ponadto należy, że Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie podzielił stanowiska pełnomocnika skarżącego przedstawionego na rozprawie w dniu [...] lutego 2018 r., co do możliwości zastosowania rozszerzającej wykładni art.194 ust.1c u.g.n. W ocenie pełnomocnika skarżącego art.194 ust.1c u.g.n. wskazuje na 3 letni okres przedawnienia przewinień dyscyplinarnych. Na poparcie swojego twierdzenia pełnomocnik skarżącego wskazał wyrok Sadu Apelacyjnego w [...] z dnia [...] stycznia 2010 r. sygn. akt [...].

W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie taka interpretacja art.194 ust.1c u.g.n. jest niedopuszczalna. Przepis powyższy wyraźnie wskazuje w jakiej sytuacji ma on zastosowanie. W ocenie składu orzekającego dotyczy on jedynie momentu wszczęcia postępowania, co stanowi wyłom w kwestii przedawniania roszczeń dyscyplinarnych, tak więc zdaniem Sądu nie może być interpretowany rozszerzając.

W ocenie Sadu w niniejszej sprawienie zaistniała tez konieczność zwrócenia się z pytaniem prawnym do Trybunału Konstytucyjnego, gdyż przepisy ustawy nie nasuwają żadnych wątpliwości interpretacyjnych.

Reasumując, Sąd uznał za nieuzasadnione zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów procedury administracyjnej i przepisów prawa materialnego. Sąd nie dopatrzył się także z urzędu naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił