Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 606/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5,
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk - Marciniak Sędzia WSA Maciej Busz Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 czerwca 2022 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 30 czerwca 2022 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławczego (dalej jako "SKO" lub "organ II instancji"), po rozpatrzeniu odwołania S. S. (dalej też jako "Wnioskodawca" lub "Inwestor"), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. (dalej jako "Prezydent" lub "organ I instancji") z 31 marca 2022 r. nr [...] odmawiającą wnioskodawcy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych jedno i dwu lokalowych w zabudowie szeregowej, bliźniaczej oraz wolnostojącej wraz z garażami, na terenie położonym

w K. przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów

i budynków jako dz. nr [...] (obręb [...]).

Zaskarżona decyzja SKO zapadła, w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W dniu 18 lipca 2019 r. S. S. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą S. z siedzibą w Z. , wystąpił do Prezydenta z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych jedno i dwu lokalowych w zabudowie szeregowej, bliźniaczej oraz wolnostojącej wraz

z garażami w K. na działce oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr [...].

W wyniku przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu organ I instancji stwierdził, że projektowana inwestycja nie kontynuuje parametrów występującej zabudowy w obszarze analizowanym,

w szczególności w zakresie kontynuacji sposobu zagospodarowania terenu, na którym zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa, kontynuacji cech zabudowy i formy architektonicznej istniejącej zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym, kontynuacji wskaźnika intensywności zabudowy, kontynuacji szerokości elewacji frontowej, kontynuacji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu

w zakresie wysokości budynku. Ponadto, zdaniem Prezydenta, wnioskowana inwestycja narusza przepisy ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków

i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2020 r. poz. 282 z późn. zm., w skrócie "u.o.z.")

w szczególności przepisy art. 4 ust. 2 stwierdzającego, że ochrona zabytków polega,

w szczególności, na podejmowaniu przez organy publiczne działań mających na celu zapobieganie zagrożeniom mogącym spowodować uszczerbek dla wartości zabytków.

Biorąc powyższe pod uwagę Prezydent decyzją z dnia 31 lipca 2020 r. nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji.

Od powyższej decyzji Prezydenta odwołanie, w ustawowym terminie, wniósł Inwestor. W jego ocenie organ I instancji błędnie przeprowadził analizę urbanistyczną. W związku z powyższym Wnioskodawca wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji

i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Następnie SKO decyzją z 04 grudnia 2020 r. nr [...] utrzymało

w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia w części dotyczącej ustalonego w sprawie stanu faktycznego SKO wskazało, że jak wynika z akt sprawy, do Urzędu Miejskiego

w K. w dniu 19 lipca 2019 r. wpłynął wniosek odwołującego w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku inwentarskiego (hodowla drobiu), przebudowie budynków, zmianie sposobu użytkowania budynków inwentarskich na budynki magazynowe lub techniczne, budowie zbiornika na ścieki technologiczne i budowie dwóch silosów paszowych, na terenie położonym

w miejscowości P. , gm. G. n. P. , oznaczonym w ewidencji gruntów

i budynków jako działka nr [...] (obręb P. ). W świetle tak ustalonego stanu faktycznego SKO wskazało, że analizując zaskarżoną decyzję organ I instancji właściwie ocenił istniejący stan faktyczny i prawidłowo zastosował obowiązujące przepisy.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Poznaniu złożył Inwestor, wnosząc o jej uchylenie i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Wnioskodawca zarzucił błędne przeprowadzenie analizy urbanistycznej, na podstawie której odmówiono ustalenia warunków zabudowy. W jego ocenie SKO naruszyło przepisy prawa materialnego przez błędną wykładnię

i niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm., w skrócie "u.p.z.p."), jak również błędną wykładnię art. 7 i art. 77 ustawy z dnia

14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 z późn. zm., w skrócie "k.p.a.").

Wyrokiem z dnia 28 października 2021 r. sygn. akt IV SA/Po 233/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, uchylił zaskarżoną decyzję SKO oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta.

Zdaniem Sądu w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji organu II instancji

w części dotyczącej ustalonego stanu faktycznego przedmiotowej sprawy SKO wskazało i opisało zupełnie inną inwestycję dotyczącą budowy budynku inwentarskiego na potrzeby hodowli drobiu, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynków inwentarskich oraz budowie innych obiektów na działce położonej w zupełnie innej miejscowości. Dalej w oparciu o tak ustalony stan faktyczny sprawy SKO poczyniło dalsze ustalenia faktyczne w zakresie funkcji, cech i parametrów zabudowy dotyczącej zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych jedno i dwu lokalowych w zabudowie szeregowej, bliźniaczej oraz wolnostojącej wraz z garażami odnoszące się do inwestycji objętej wnioskiem w niniejszej sprawie oraz zastosowało konkretne przepisy prawa materialnego. W ocenie Sądu takie rozpoznanie sprawy odzwierciedlone

w uzasadnieniu decyzji SKO godzi w treść przepisów postępowania art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 1 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy skutkującym wyeliminowaniem zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Sąd doszedł do przekonania, że decyzja o warunkach zabudowy jest niekompletna, ponieważ nie zawiera wszystkich elementów składowych wymaganych powołanymi przepisami, a dokładniej wyników analizy sporządzonych w części graficznej oraz załącznika graficznego do decyzji w postaci mapy w odpowiedniej skali

z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. Nadto część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego

i kartograficznego, obejmującego teren, którego dotyczy wniosek i obszaru na który będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000 w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Oznacza to, że prawidłowa część graficzna winna zawierać oznaczenie właściwej skali oraz odpowiednie klauzule zgodności, a takich do decyzji nie załączono. Załączniki takie, prawidłowo sporządzone i dołączone do decyzji są jej integralną częścią skutkują kompletnością decyzji

o warunkach zabudowy.

Sąd wskazał, że rozpoznając sprawę ponownie organy administracji zgodnie

z art. 153 p.p.s.a., uwzględnią ocenę prawną oraz wskazania co do dalszego postępowania zawarte w uzasadnieniu wyroku. W szczególności organ I instancji ponownie przeprowadzi analizę cech i parametrów zabudowy na aktualnej mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego i w oparciu o jej wyniki wyda właściwe rozstrzygnięcie, należycie uzasadnione z poszanowaniem art. 107 § 3 k.p.a.

W związku z powyższym Prezydent Miasta K. przeprowadził ponowną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji uściślając wszystkie aspekty wskazane w ww. wyroku.

Jak wynika z ustaleń poczynionych przez organ I instancji, obszar objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji warunki zabudowy, stosownie do treści art. 4 ust. 2 pkt 2 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustala się w trybie postępowania administracyjnego, które zmierza do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem organu I instancji, w rozpoznawanej sprawie obszar analizowany wokół działki nr [...] został wyznaczony w sposób prawidłowy. Szerokość frontu działki nr [...] wynosi [...] m,

a zatem jej trzykrotność wynosi [...] m. Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości minimalnej, zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588

z późn. zm., w skrócie "rozporządzenie"). Nadto jak wskazał Prezydent, z ustaleń analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej

i bliźniaczej), zabudowa usługowa, przemysłowa oraz [...]

z [...] - obiekt dziedzictwa narodowego. Z analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym nie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zrealizowana w formie zespołu 35 budynków mieszkalnych, w czterech bryłach budynków. Zdaniem Prezydenta, planowana inwestycja nie spełnia wyrażonej

w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p., a więc takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan istniejącej zabudowy, jej cech

i parametrów. Zdaniem Prezydenta, planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy, albowiem na terenie analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jednakże słusznie przyjął organ I instancji, że w granicach obszaru analizowanego brak jest jakiegokolwiek zespołu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zrealizowanego w formie osiedla budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej. Organ I instancji zwrócił uwagę na to, że teren inwestycji bezpośrednio sąsiaduje z najcenniejszym zabytkiem miasta K. "[...]",

a zatem Prezydent ma obowiązek dbania o harmonię tego miejsca, a zespół budynków w zabudowie szeregowej niewątpliwie stoi w kolizji z istniejącym [...]. Następnie organ I instancji dokonał szczegółowej analizy planowanej inwestycji pod kątem spełnienia wymogów co do parametrów technicznych.

W pierwszej kolejności ustalił dla planowanej inwestycji linię zabudowy. Zgodnie

z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia MI, obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Istniejące budynki mieszkalne zlokalizowane po tej samej stronie drogi publicznej znajdują się w odległości od ok. 8,0 m do ok. 12,0 m od granicy drogi,

z wyjątkiem dwóch budynków znajdujących się w głębi działki. Organ I instancji przy ustaleniu linii zabudowy dla planowanej inwestycji wziął pod uwagę najbliższe budynki dostępne z ul. [...] oddalone od drogi o ok. 20,0 m. W przedmiotowej sprawie organ I instancji wyznaczył obowiązującą linię w odległości 20,0 m od linii rozgraniczającej drogi publicznej. Organ I instancji uwzględnił nieregularny kształt drogi przy granicy z działką nr [...]. Z wniosku o ustalenie warunków zabudowy wynika, że planowane budynki mają znajdować się w odległości ok. 240,0 m od drogi publicznej. Organ I instancji wyjaśnił, że tak głębokie ulokowanie inwestycji zaburzy istniejący ład przestrzenny, tyrp. bardziej, że najdalej wysunięty od ul. [...] budynek znajduje się w odległości 45,0 m. W związku z tym organ I instancji uznał, że planowana inwestycja nie kontynuuje linii zabudowy. Następnie organ I instancji ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni poszczególnych działek w obszarze objętym analizą. Zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia MI, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Organ I instancji ustalił ten parametr dla wszystkich nieruchomości wchodzących w skład obszaru analizowanego. W przedmiotowej sprawie ustalono, że średnia intensywność zabudowy wynosi 0,22. W przedmiotowej sprawie intensywność zabudowy po zrealizowaniu planowanej inwestycji wyniesie 0,32, co znacznie przewyższa średnią wartość. Organ I instancji, przeanalizował czy jest możliwość zastosowania odstępstwa od wartości średniej. Organ I instancji wskazał, że

w obszarze analizowanym działki zabudowane są jednym bądź dwoma budynkami, zaś planowana inwestycja polega na budowie zespołu budynków. Organ I instancji podał, że w sytuacji ewentualnego podziału terenu inwestycji na poszczególne segmenty wpłynie to na wzrost wskaźnika intensywności zabudowy, co jeszcze bardziej zaburzy historyczny charakter tego terenu. Poza tym na 62 działki znajdujące się w obszarze analizowanym tylko 12 ma intensywność zabudowy równą albo większą niż planowana inwestycja. Zgodnie z treścią § 6 ust. 1 rozporządzenia MI, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach

w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. W przedmiotowej sprawie zabudowa ma bardzo zróżnicowaną szerokość elewacji frontowej. Średnia wartość wynosi 10,9 m. Uwzględniając 20 % tolerancji, szerokość elewacji frontowej planowanych budynków winna mieścić się w przedziale od 8,72 m do 13,08 m. W ocenie organu I instancji,

z uwagi na to, że planowane budynki będą tworzyć jedną bryłę, to szerokość elewacji frontowej będzie wynosić do 50,0 i nie mieści się w ustalonym przedziale. Nadto szerokość elewacji frontowej pojedynczego segmentu wynosi do 16,0 m, co również nie mieści się w ustalonym przedziale i nie kontynuuje parametru szerokości elewacji frontowej. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia MI, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia MI dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Na działkach sąsiednich, położonych przy u. [...] i ul. [...] zlokalizowane są budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej odpowiednio 7,0 m i 3,5 m, a zatem budynki tworzą uskok. W związku z tym organ

I instancji obliczył ten parametr dla każdej działki znajdującej się w obszarze analizowanym. Średnia wartość tego wskaźnika wynosi 4,8m. Wnioskowana wysokość ma mieć do 9,0 m, a więc niemal dwukrotnie przekracza średnią, co oznacza, że nie kontynuuje parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Organ I instancji nie znalazł podstaw do ustalenia innej wielkości tego parametru. W obszarze analizowanym występują budynki z każdym rodzajem dachu o kącie nachylenia połaci dachowych do 45° i równoległym lub prostopadłym kierunku głównej kalenicy do frontu działki. Wysokość budynków do głównej kalenicy wynosi do 8,0 m. Organ I instancji uznał, że proponowana geometria dachu kontynuuje ten wskaźnik, zaś wnioskowana wysokość budynków do głównej kalenicy do 10 m nie spełnia tego warunku. Nadto planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej z ul. [...]. Istniejące uzbrojenie terenu w zakresie zaopatrzenia w media jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Na podstawie art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (w skrócie "u.o.g.r.l.") należy stwierdzić, że przepisu art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. nie stosuje się na terenie miasta K.. Organ

I instancji zweryfikował wniosek także pod kątem zgodności planowanej inwestycji

z odrębnymi przepisami. Wnioskowana inwestycja ma zostać usytuowana w obrębie obszaru K. objętego ochroną konserwatorską na podstawie wpisu do rejestru Zabytków w P. z dnia 8 grudnia 1957 r. W ramach tego obszaru występuje obiekt dziedzictwa narodowego - [...].

Z uwagi na to W. Wojewódzki Konserwator Zabytków w piśmie z dnia

19 sierpnia 2019 r. uznał, że budowa zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych jest niedopuszczalna, bowiem inwestycja narusza przepisy art. 4 pkt. 2 u.o.z.

W związku z tym nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p.

Odwołanie od tej decyzji wniósł Wnioskodawca, zarzuciwszy naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. łącznie z przepisami rozporządzenia MI, art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53

ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. oraz art. 7 i 77 k.p.a., wniósł o uchylenie decyzji Prezydenta z 31 marca 2022 r. ([...]) i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Utrzymując w mocy decyzję Prezydenta – przywołaną na wstępie decyzją

z 30 czerwca 2022 r. – SKO wyjaśniło w uzasadnieniu, że jego ocenie organ I instancji szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko ze wskazaniem podstaw odmowy ustalenia warunków zabudowy. Zdaniem SKO, Prezydent wszechstronnie ustalił stan faktyczny, przez co spełnił wymagania z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. W sprawie prawidłowo wyznaczono obszar podlegający analizie zgodnie z warunkami określonymi w § 3 ust. 2 rozporządzenia MI, a sporządzona przez uprawnioną osobę analiza architektoniczno-urbanistyczna w sposób wystarczający przedstawiła aktualny ład przestrzenny na tym terenie, co stanowiło podstawę odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem.

Następnie w ocenie SKO, pojedyncze budynki mieszkaniowe jednorodzinne nie uzasadniają realizacji "zespołu budynków mieszkaniowych jednorodzinnych

w zabudowie szeregowej, stanowiącej w istocie jedną bryłę". Organ I instancji wyraźnie wskazał jakie przesłanki nie zostały spełnione, uzasadniając przy tym swoje stanowisko. Organ właściwy w sprawie warunków zabudowy ma możliwość zastosowania odstępstwa od wartości średnich, jednakże musi ku temu znaleźć uzasadnienie. W przedmiotowej sprawie nie znalazł podstaw do zastosowania odstępstwa, kierując się zabytkowym charakterem tego regionu K.. Zdaniem SKO organ I instancji odniósł się do wytycznych zawartych w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 28 października 2021 r. Jedynie tylko organ I instancji nie uzupełnił o parametry wyników analizy, jednakże zdaniem SKO sama ta okoliczność nie wpływa na rozstrzygnięcie w sprawie. Nadto w kwestii uzgodnienia z W. Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków Delegatura w K. należy wskazać, że organ I instancji nie dokonał uzgodnienia z tym organem, a jedynie zawarł w zaskarżonej decyzji jego wytyczne, z których wynika, że planowana inwestycja nie wpisuje się w istniejący ład przestrzenny i narusza przepisy u.o.z. Na koniec, SKO wskazuje na stanowisko Sądu zawarte w wyroku z dnia 28 października 2021 r., z którego wynika, że ustalenia jakie zostały przyjęte przez organ I instancji w innych sprawach nie mogą być podstawą ustaleń warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Każda sprawa jest indywidualna i ma inne okoliczności sprawy, które mają wpływ na parametry i wskaźnik, a zatem nie mogą znaleźć automatycznego przełożenia na warunki w niniejszej sprawie.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na opisaną decyzję SKO, wniosła M. S.. Zdaniem skarżącej Prezydent błędnie przeprowadził analizę urbanistyczną, na podstawie której odmówił ustalenia warunków zabudowy. W ocenie skarżącej, SKO decyzją z 30 czerwca 2022 r. naruszyło przepisy prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p., jak również błędną wykładnię art. 7 i 77 k.p.a.

W związku z powyższym, wniósł o uchylenie decyzji SKO z dnia 30 czerwca 2022 r. ([...]) i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału IV tut. Sądu sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095, z późn. zm.; dalej w skrócie "u.COVID-19"), o czym strony zostały powiadomione pismami.

14 grudnia 2022 r. do tut. Sądu wpłynęło pismo uczestnika postępowania S. S., w którego ocenie wydając decyzję odmowną Prezydent Miasta K. naruszył przepisy:

• art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym łącznie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu. W sprawi źle określono parametry zabudowy sąsiedniej (niezgodne z stanem faktycznym) oraz nie dopuszczono ustalenia innych parametrów poza średnimi matematycznymi, co jest dopuszczalne przepisami i w innych sprawach wykorzystywane przez Prezydenta.

• art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie dokonano właściwych uzgodnień wynikających z ustawy o planowaniu. W przedmiotowej sprawie w sytuacji decyzji odmownej nie uzgadnia się projektu decyzji, a tutaj dokonano uzgodnienia i zaopiniowania zamiaru inwestycji, gdzie uzgodnienie z Konserwatorem Zabytków stało się jedną z przesłanek do odmowy ustalenia warunków.

• art. 7 i 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego. Decyzja i całe postępowanie Prezydenta Miasta K., od samego początku było prowadzone w kierunku odmowy ustalenia warunków zabudowy, co pokazuje też przewlekłość postępowania, będące pobocznym problemem w niniejszej sprawie. Prezydent Miasta K. wybiórczo stosuje przepisy prawa - w innych sprawach dopuszczalne w przedmiotowej sprawie nie jest stosowane.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs 4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2021 r. poz. 2095 ze zmian.), zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). Na tej podstawie zarządzeniem Przewodniczącego IV Wydziału w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Poznaniu niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy również wskazać, że na mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W razie nieuwzględnienia skargi podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a., skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności tej decyzji, względnie stwierdzenia jej wydania z naruszeniem prawa.

W szczególności, w ocenie Sądu, organy obu instancji w niezbędnym zakresie zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy konieczny do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, i na tej podstawie dokonały prawidłowych ustaleń co do okoliczności faktycznych istotnych dla jej rozstrzygnięcia.

Na wstępie należy zaznaczyć, co jest kluczowe dla rozpoznania niniejszej sprawy, że w niniejszej sprawie wyrokiem z dnia 28 października 2021 r. sygn. akt IV SA/Po 233/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, uchylił zaskarżoną decyzję SKO oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta z 31 marca 2022 r. nr [...] odmawiającą wnioskodawcy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji przedmiotowej inwestycji.

Powyższe skutkuje koniecznością zastosowania art. 153 oraz art. 170 p.p.s.a. Zgodnie z art. 170 p.p.s.a orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Zgodnie zaś z art. 153 p. p. s. a. ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu wiąże w tej sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Wskazać należy, że pomimo użycia w art. 153 p. p. s. a. określenia "orzeczenie" chodzi w nim nie o sentencję, lecz o uzasadnienie. Ocena prawna rozstrzygnięcia wiąże się bowiem w pierwszym rzędzie z wykładnią prawa, a ta może mieścić się jedynie w uzasadnieniu wyroku (por. wyrok NSA z dnia 15 stycznia 1998 r. sygn. II SA 1560/97 niepubl.). Ocena prawna, o której stanowi analizowany przepis, może dotyczyć zarówno samej wykładni prawa materialnego i procesowego, jak i braku wyjaśnienia w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego. Zarówno organ administracji, jak i sąd, rozpatrując sprawę ponownie, obowiązane są zastosować się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach. W orzecznictwie podkreśla się, iż działania naruszające tę zasadę muszą być konsekwentnie eliminowane przez uchylanie wadliwych z tego powodu rozstrzygnięć administracyjnych, już chociażby z uwagi na związanie wcześniej przedstawioną oceną prawną także i samego sądu administracyjnego (por, wyroki NSA: z dnia 21 października 1999 r., sygn. akt IV SA 1681/97 i z dnia 1 września 2010 r., sygn. akt I OSK 920/10, LEX 745376). Zatem ocena prawna traci moc wiążącą tylko w przypadku zmiany prawa, zmiany istotnych okoliczności faktycznych sprawy (ale tylko zaistniałych po wydaniu wyroku, a nie w wyniku odmiennej oceny znanych i już ocenionych faktów i dowodów) oraz w wypadku wzruszenia we właściwym trybie orzeczenia zawierającego ocenę prawną. Podsumowując stwierdzić należy, zgodnie z poglądem Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 21 marca 2014r., I GSK 534/12 ), że: "Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani organ administracji publicznej, ani sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w sprawie. Uregulowanie zawarte w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania."

W zapadłym w sprawie wyroku Sąd wskazał w szczególności, że: Sąd doszedł do przekonania, że decyzja o warunkach zabudowy jest niekompletna, ponieważ nie zawiera wszystkich elementów składowych wymaganych powołanymi przepisami, a dokładniej wyników analizy sporządzonych w części graficznej oraz załącznika graficznego do decyzji w postaci mapy w odpowiedniej skali

z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. Nadto część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego

i kartograficznego, obejmującego teren, którego dotyczy wniosek i obszaru na który będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000 w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Oznacza to, że prawidłowa część graficzna winna zawierać oznaczenie właściwej skali oraz odpowiednie klauzule zgodności, a takich do decyzji nie załączono. Załączniki takie, prawidłowo sporządzone i dołączone do decyzji są jej integralną częścią skutkują kompletnością decyzji

o warunkach zabudowy.

Sąd wskazał, że rozpoznając sprawę ponownie organy administracji zgodnie

z art. 153 p.p.s.a., uwzględnią ocenę prawną oraz wskazania co do dalszego postępowania zawarte w uzasadnieniu wyroku. W szczególności organ I instancji ponownie przeprowadzi analizę cech i parametrów zabudowy na aktualnej mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego i w oparciu o jej wyniki wyda właściwe rozstrzygnięcie, należycie uzasadnione z poszanowaniem art. 107 § 3 k.p.a.

Sąd w niniejszym postępowaniu, będąc związany ww. wyrokiem badał, czy organy ponownie rozpoznając sprawę zastosowały się do wytycznych i nie naruszyły dyspozycji art. 153 p.p.s.a.

Treść skargi skierowanej do tut. Sądu dowodzi, że zasadniczą osią sporu pomiędzy stronami postępowania jest ustalenie, czy organy obu instancji prawidłowo odmówiły skarżącemu ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych jedno i dwu lokalowych w zabudowie szeregowej, bliźniaczej oraz wolnostojącej wraz z garażami, na terenie położonym w K. przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków jako dz. nr [...] (obręb [...]).

Analiza przedmiotowej sprawy pozwala stwierdzić, że organy zastosowały się do wytycznych zawartych w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 28 października 2021 r. i właściwie zastosowały obowiązujące przepisy prawa. Sąd stwierdził prawidłowość formalną i merytoryczną analizy urbanistycznej wykonanej w niniejszej sprawie. Uwzględnia ona wszystkie uwarunkowania występujące na obszarze analizowanym, który został wyznaczony zgodnie z wymogami ustawowymi i przepisami rozporządzenia co do jego zasięgu jak i wykorzystanych materiałów geodezyjnych ( kopia mapy zasadniczej w skali 1:500 ). Prawidłowo zostało wskazane zagospodarowanie terenu i zabudowy występujące na tym terenie. Odpowiednią analizą, uwzględniającą funkcję objęto praktycznie wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym. Uwzględniono w tym zakresie, że wiodącą funkcją stanowią budynki jednorodzinne.

Zdaniem Sądu, na podstawie tak sporządzonej analizy organy zasadnie uznały, że planowane przedsięwzięcie nie kontynuuje funkcji zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, tj. na obszarze objętym analizą.

W tym miejscu należy wskazać, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełniania warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., z których zasadniczym jest spełnienie "zasady dobrego sąsiedztwa" czy też mówiąc inaczej "zasady kontynuacji funkcji" określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Istotą tej zasady jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Celem tego przepisu, zgodnym z wymogami ładu przestrzennego, jest dopuszczenie do powstania nowej zabudowy jako uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych, przy czym, pojęcie sąsiedztwa, którym posługuje się art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy rozumieć szeroko. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pod pojęciem "ładu przestrzennego" ustawodawca rozumie takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne ( art. 2 pkt 1 u.p.z.p. ). Kontynuacja funkcji świetle w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Zatem, kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa ( bądź zagospodarowanie terenu ) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Ochrona ładu przestrzennego na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ma bowiem na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu.

Jak natomiast wynika z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 metrów. Zasadą zatem jest wyznaczenie obszaru analizowanego odpowiadającego wielkością minimum trzykrotnej szerokości frontu działki. Co prawda ustawodawca nie wykluczył prawnej możliwości wyznaczenia obszaru większego aniżeli wskazane minimum, to jednak z części tekstowej jak i graficznej analizy powinny jasno wynikać przesłanki, którymi organ kierował się wyznaczając granice tego obszaru analizowanego w takiej wielkości. Obszar analizowany bowiem należy widzieć jako urbanistyczną całość (np. wyroki NSA z: 27 września 2017 r. II OSK 141/16, 26 października 2017 r. II OSK 2711/15, 22 marca 2017 r. II OSK 1840/15 - www.orzeczenia.nsa.gov.pl).Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela ten pogląd i uważa, że poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości "podobnych", do których można nawiązać, wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora, nie jest dopuszczalne.

W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany wokół działki nr [...] został wyznaczony w sposób prawidłowy. Szerokość frontu działki nr [...] wynosi [...] m, a zatem jej trzykrotność wynosi [...] m. Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości minimalnej, zgodnie z treścią § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia.

Nadto z ustaleń analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej i bliźniaczej), zabudowa usługowa, przemysłowa oraz [...] z [...] - obiekt dziedzictwa narodowego. Z analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym nie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zrealizowana w formie zespołu 35 budynków mieszkalnych, w czterech bryłach budynków.

Mając powyższe na uwadze zgodzić należało się z organem I instancji, że planowana inwestycja nie spełnia wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa. Planowana inwestycja co prawda spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy, albowiem na terenie analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jednakże słusznie przyjęły organy, że w granicach obszaru analizowanego brak jest jakiegokolwiek zespołu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zrealizowanego w formie osiedla budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej, co stanowiłoby niewątpliwie swoistą enklawę na danym obszarze i kolidowałoby także z najcenniejszym zabytkiem miasta K. "[...]". Nie można bowiem nie zauważyć, że sąsiedztwo wspomnianego zabytku powoduje, że dane miejsce posiada swoją genezę, specyfikę i stanowi określoną wartość w tym układzie.

Organy dokonały szczegółowej analizy planowanej inwestycji pod kątem spełnienia wymogów co do parametrów technicznych. Odnośnie linii zabudowy zgodnie z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia zgodnie z którym obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wskazały, że istniejące budynki mieszkalne zlokalizowane po tej samej stronie drogi publicznej znajdują się w odległości od ok. 8,0 m do ok. 12,0 m od granicy drogi, z wyjątkiem dwóch budynków znajdujących się w głębi działki. Organ I instancji przy ustaleniu linii zabudowy dla planowanej inwestycji wziął pod uwagę najbliższe budynki dostępne z ul. [...] oddalone od drogi o ok. 20,0 m. W przedmiotowej sprawie organ I instancji wyznaczył obowiązującą linię w odległości 20,0 m od linii rozgraniczającej drogi publicznej. Organ I instancji uwzględnił nieregularny kształt drogi przy granicy z działką nr [...]. Z wniosku o ustalenie warunków zabudowy wynika, że planowane budynki mają znajdować się w odległości ok. 240,0 m od drogi publicznej. Organ I instancji wyjaśnił, że tak głębokie ulokowanie inwestycji zaburzy istniejący ład przestrzenny, tym bardziej, że najdalej wysunięty od ul. [...] budynek znajduje się w odległości 45,0 m. Sąd podzielił stanowisko organów, że planowana inwestycja nie kontynuuje linii zabudowy.

Zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W przedmiotowej sprawie ustalono, że średnia intensywność zabudowy wynosi 0,22. W przedmiotowej sprawie intensywność zabudowy po zrealizowaniu planowanej inwestycji wyniesie 0,32, co znacznie przewyższa średnią wartość. Zgodnie z wytycznymi Sądu – przeanalizowano, czy jest możliwość zastosowania odstępstwa od wartości średniej. Jednocześnie wskazano, że w obszarze analizowanym działki zabudowane są jednym bądź dwoma budynkami, zaś planowana inwestycja polega na budowie zespołu budynków. Organ I instancji podał, że w sytuacji ewentualnego podziału terenu inwestycji na poszczególne segmenty wpłynie to na wzrost wskaźnika intensywności zabudowy, co jeszcze bardziej zaburzy historyczny charakter tego terenu. Poza tym wskazano, że na 62 działki znajdujące się w obszarze analizowanym tylko 12 ma intensywność zabudowy równą albo większą niż planowana inwestycja.

Zgodnie z treścią § 6 ust. 1 cyt. rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. W przedmiotowej sprawie zabudowa ma bardzo zróżnicowaną szerokość elewacji frontowej. Średnia wartość wynosi 10,9 m. Uwzględniając 20 % tolerancji, szerokość elewacji frontowej planowanych budynków winna mieścić się w przedziale od 8,72 m do 13,08 m. Szerokość elewacji frontowej pojedynczego segmentu wynosi do 16,0 m, co również nie mieści się w ustalonym przedziale i nie kontynuuje parametru szerokości elewacji frontowej. Słuszne jest w ocenie Sądu stanowisko organów, że planowane budynki będą tworzyć jedną bryłę, to szerokość elewacji frontowej będzie wynosić do 50,0 i nie mieści się w ustalonym przedziale. Zgodnie z § 7 ust. 1 w/wym. rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z § 7 ust. 4 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Na działkach sąsiednich, położonych przy u. [...] i ul. [...] zlokalizowane są budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej odpowiednio 7,0 m i 3,5 m, a zatem budynki tworzą uskok. W związku z tym słusznie obliczono ten parametr dla każdej działki znajdującej się w obszarze analizowanym. Średnia wartość tego wskaźnika wynosi 4,8 m. Wnioskowana wysokość ma mieć do 9,0 m, a więc niemal dwukrotnie przekracza średnią, co oznacza, że nie kontynuuje parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Organy nie znalazły podstaw do ustalenia innej wielkości tego parametru. W obszarze analizowanym występują budynki z każdym rodzajem dachu o kącie nachylenia połaci dachowych do 45° i równoległym lub prostopadłym kierunku głównej kalenicy do frontu działki. Wysokość budynków do głównej kalenicy wynosi do 8,0 m. Proponowana geometria dachu kontynuuje ten wskaźnik, zaś wnioskowana wysokość budynków do głównej kalenicy do 10 m nie spełnia tego warunku. Nadto planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej z ul. [...]. Istniejące uzbrojenie terenu w zakresie zaopatrzenia w media jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Na podstawie art. 10 a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, należy stwierdzić, że przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 4 nie stosuje się na terenie miasta K.. Organy zweryfikowały wniosek także pod kątem zgodności planowanej inwestycji z odrębnymi przepisami. Wnioskowana inwestycja ma zostać usytuowana w obrębie obszaru K. objętego ochroną konserwatorską na podstawie wpisu do rejestru Zabytków w P. z dnia 8 grudnia 1957 r. W ramach tego obszaru występuje obiekt dziedzictwa narodowego - [...] z [...]. Z uwagi na to W. Wojewódzki Konserwator Zabytków w piśmie z dnia 19 sierpnia 2019 r. uznał, że budowa zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych jest niedopuszczalna, bowiem inwestycja narusza przepisy art. 4 pkt. 2 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W związku z tym nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p.

W ocenie Sądu organy szczegółowo uzasadniły swoje stanowisko ze wskazaniem podstaw odmowy ustalenia warunków zabudowy. Organy wszechstronnie ustaliły stan faktyczny, przez co spełniły wymagania z art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. Za zasadne należy uznać stanowisko organu II instancji, że organ właściwy w sprawie warunków zabudowy ma możliwość zastosowania odstępstwa od wartości średnich, jednakże musi ku temu znaleźć uzasadnienie. W przedmiotowej sprawie organy słusznie przyjęły, że nie ma podstaw do zastosowania odstępstwa, kierując się zabytkowym charakterem tego regionu K.. W ocenie Sądu organy odniosły się do wytycznych zawartych w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 28 października 2021 r. Sąd podzielił także stanowisko organów, w kwestii uzgodnienia z W. Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków Delegatura w K., że są to jedynie wskazania, z których wynika, że planowana inwestycja nie wpisuje się w istniejący ład przestrzenny i narusza przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Na koniec mając natomiast na uwadze, pismo procesowe uczestnika postępowania z dnia Sąd w składzie orzekający w sprawie wskazuje na stanowisko WSA zawarte w wyroku z dnia 28 października 2021 r., z którego wynika, że ustalenia jakie zostały przyjęte przez organ I instancji w innych sprawach nie mogą być podstawą ustaleń warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Każda sprawa jest indywidualna i ma inne okoliczności sprawy, które mają wpływ na parametry i wskaźnik, a zatem nie mogą znaleźć automatycznego przełożenia na warunki w niniejszej sprawie.

Z pisma tego też nie wynika na jakiej konkretnie podstawie, zakwestionowany został przez uczestnika postępowania wyliczony przez organ parametr dotyczący wysokości sąsiednich budynków.

Mając na uwadze poczynione rozważania na gruncie rozpatrywanej sprawy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.