Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 273/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-10-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1, pkt 2-5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: par. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy
article: par. 18, par. 19
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca: Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant: Sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2015 r. przy udziale - sprawy ze skargi P. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...], [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołań P. N., M. S. i K. K., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...].

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. na wniosek "A" Spółki jawnej z siedzibą w Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części budynku mieszkalno-usługowego z funkcji garażowej i usługowo-handlowo-biurowej na usługowo-handlową (o pow. sprzedaży do 400m2), przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 9, na części działki nr 29 w obrębie [...].

Od powyższej decyzji odwołali się współwłaściciele nieruchomości objętej wnioskiem - P. N, M. S. i K. K.

P. N. zarzucił decyzji organu I instancji naruszenie: art. 107 § 1 i 3, art. 80, art. 7, art. 77 § 1, art. 8 i art. 11 k.p.a.

M. S. podniosła, iż powstanie tak dużej powierzchni handlowo-usługowej ograniczy ilość miejsc postojowych niezbędnych dla funkcji mieszkaniowej, istniejącej

w budynku, który jest przedmiotem wniosku inwestora.

Natomiast K. K. wskazała, że decyzja pod względem formalno-prawnym jest poprawna, jednakże jej zdaniem zapadła ona bez uwzględnienia lokalnych uwarunkowań, a w szczególności bez rozważenia okoliczności, iż realizacja planowanej inwestycji w sposób znaczący pogorszy warunki mieszkaniowe właścicieli lokali mieszkalnych. Ustalając warunki obsługi komunikacyjnej i infrastruktury technicznej organ pominął, że ze względu na uwarunkowania terenowe nie jest możliwe urządzenie ilości miejsc postojowych określonych w decyzji. Według odwołującej nie jest realna obsługa planowanej inwestycji przez istniejący zjazd z ul. B, który nie jest przystosowany dla ruchu samochodów dostawczych.

Wspomnianą wyżej decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 59, art. 60 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) - dalej w skrócie "u.p.z.p." - utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając rozstrzygnięcie Kolegium przywołało brzmienie art. 59 ust. 1 i 2, art. 61 ust. 1 u.p.z.p., § 3 i § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U nr 164, poz. 1588) – dalej skrócie "rozporządzenie" i wyjaśniło, że w tej sprawie wniosek inwestora dotyczy zmiany sposobu użytkowania części budynku mieszkalno-usługowego z funkcji garażowej i usługowo-handlowo-biurowej na usługowo-handlową.

W tej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w pasie 50m od terenu inwestycji, czyli budynku, którego część przeznaczona jest do zmiany sposobu użytkowania. Uznał bowiem, iż budynek ten nie przylega do drogi publicznej, z której odbywa się obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji, a zatem nie jest możliwe wyznaczenie frontu działki.

Zdaniem Kolegium stanowisko organu I instancji jest błędne, ponieważ jak wynika

z definicji zawartej w treści § 2 pkt 5 rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Terenem inwestycji jest w przedmiotowym przypadku część działki nr 29, która ma zapewnioną obsługę komunikacyjną przez istniejący zjazd z ul. B. W tym stanie faktycznym należało - w ocenie Kolegium - uznać za front inwestycji część działki nr 29, przylegającą do ulicy B i na podstawie jej trzykrotnej szerokości wyznaczyć obszar analizowany. Zdaniem organu odwoławczego takie wyznaczenie obszaru analizowanego pozostaje jednak bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie. Planowane zamierzenie polegać ma bowiem na zmianie sposobu użytkowania części istniejącego budynku mieszkalno-usługowego z funkcji garażowej i usługowo-handlowo-biurowej na usługowo-handlową. W jego wyniku nie ulegnie zmianie żaden z parametrów istniejącego budynku. Zadaniem organu nie jest zatem określenie cech i parametrów istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, na co niewątpliwie miałaby wpływ wielkość obszaru poddanego analizie, ale ocena, czy wprowadzona w wyniku zmiany sposobu użytkowania funkcja może zaistnieć na przedmiotowym terenie.

W ocenie Kolegium w tej sprawie, już tylko w granicach wyznaczonego w minimalnej wielkości obszaru analizowanego, istnieje zabudowa o funkcji takiej, jak planowana - usługowa i handlowa. Nie ulega zatem wątpliwości, iż planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji i tzw. dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Z przeprowadzonej analizy wynika również, że inwestycja spełnia pozostałe

z warunków określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 pkt 2-5,

a mianowicie warunek: dostępu do drogi publicznej (ul. B), wystarczającego uzbrojenia terenu, braku wymagania uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a także warunek zgodności z przepisami odrębnymi. Konieczne zatem było ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia.

Organ II instancji odnosząc się następnie do zarzutów odwołania nie zgodził się

z twierdzeniem, że uzasadnienie decyzji sprowadza się w tym zakresie jedynie do wskazania, iż inwestycja objęta wnioskiem była już przedmiotem rozpatrywania zarówno przez organ orzekający w sprawie warunków zabudowy, jak również przez organ wydający pozwolenie na budowę i w obydwu wypadkach uzyskała pozytywne decyzje. Sformułowanie to pozostaje w związku z postępowaniem prowadzonym

z wcześniejszego wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania garażu w parterze budynku przy ul. A 9 na funkcję usługowo-handlową (pow. sprzedaży do 290m2), zakończonym wydaniem decyzji organu I instancji z dnia [...] nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy i reformacyjną decyzją Kolegium z dnia [...] nr [...]. Na ich podstawie inwestor uzyskał decyzję z dnia

[...] nr [...] zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla planowanej inwestycji. Planowana inwestycja nie ma jeszcze zarejestrowanego dziennika budowy, co pozwala stwierdzić, iż zmiana sposobu użytkowania objęta wymienionymi wyżej decyzjami nie nastąpiła. Nie było zatem przeszkód do wystąpienia przez inwestora z nowym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części budynku mieszkalno-usługowego z funkcji garażowej i usługowo-handlowo-biurowej na usługowo-handlową (o pow. sprzedaży do 400m2).

W dalszej części uzasadnienia Kolegium wyjaśniło, iż postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na terenie, na którym ma zamiar je zrealizować. Decyzja o warunkach zabudowy zawiera tylko pewne ogólne ramy przyszłej inwestycji, która ulega konkretyzacji dopiero na etapie ubiegania się

o pozwolenie na budowę. Uzyskanie warunków zabudowy nie musi bowiem zawsze oznaczać, iż dojdzie do realizacji planowanej inwestycji. Ocena, czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie, nie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów prawa budowlanego należy bowiem, zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane, do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę.

Również kwestia miejsc postojowych wykracza poza ramy postępowania w sprawie warunków zabudowy. Obowiązek określenia ilości miejsc parkingowych wynika z § 2 pkt 6 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa, a zaskarżona decyzja w pkt 4.3 wskazuje, że dla planowanej inwestycji należy zapewnić miejsca postojowe na terenie działki nr 29, w ilości nie mniejszej niż 25 miejsc/1000m2 powierzchni użytkowej dla funkcji usługowej (w tym także handlowej). Doprecyzowanie tej kwestii nastąpi

w toku postępowania zmierzającego do uzyskania pozwolenia na budowę w oparciu

o przepis § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.

w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm.).

Kolegium podkreśliło następnie, że zaskarżona decyzja zawiera wszystkie elementy określone w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., w tym również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Także uzasadnienie zaskarżonej decyzji odnosi się do wszystkich uwag i wniosków wniesionych przez strony w toku postępowania.

Według organu II instancji błędny jest zarzut odwołania o braku wyjaśnienia przez organ I instancji kwestii komunikacji dla projektowanej zmiany sposobu użytkowania. Obsługa komunikacyjna wnioskowanej inwestycji planowana jest od strony ul. B, poprzez istniejący zjazd. W wyniku realizacji inwestycji nie ulegną zmianie zarówno parametry tego zjazdu, jak i jego charakter (publiczny), co też nie dawało podstaw do głębszej analizy w tym zakresie. Zwiększenie natężenia ruchu samochodowego,

o której wspominają strony, jest natomiast kwestią związaną z samą realizacją inwestycji, a zatem wykraczającą poza ramy niniejszego postępowania.

Ustalony stan faktyczny i prawny sprawy uzasadniał – zdaniem Kolegium – wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi P. N. wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, zarzucając naruszenie:

1) przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy: art. 107 § 1 i 3, art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a.;

2) przepisów prawa materialnego: art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przez przyjęcie, że zmiana sposobu użytkowania nie spowoduje zmiany funkcji zagospodarowania terenu.

Uzasadniając zarzuty skargi strona skarżąca powtórzyła argumenty z odwołania od decyzji organu I instancji.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło

o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 20 października 2015 r. pełnomocnik strony skarżącej –adwokat E. G. poparła skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skargę należało oddalić.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2014 r., poz. 1647) w zw. z art. 3 § 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) – przywoływanej dalej w tekście jako "p.p.s.a", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Powyższe oznacza, że sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd kontrolując w zakreślonych powyżej granicach legalność decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. o ustaleniu na wniosek "A" Spółki jawnej z siedzibą w Ł. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części budynku mieszkalno-usługowego z funkcji garażowej i usługowo-handlowo-biurowej na usługowo-handlową (o pow. sprzedaży do 400m2), przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 9, na części działki nr 29 w obrębie [...], stwierdził, że odpowiada ona przepisom obowiązującego prawa i brak jest podstaw do jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Problematyka ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji unormowana została przez ustawodawcę w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W rozumieniu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy - dla terenu, na którym tak, jak

w rozpoznawanej sprawie, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustalenie przez właściwy organ administracji publicznej, czy wspomniane warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 faktycznie zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W pierwszej więc kolejności obowiązkiem organu administracyjnego jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków,

o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, czyli na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego

i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia).

Wyniki analizy urbanistycznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Rzeczona decyzja, podobnie jak analiza urbanistyczna składa się z części tekstowej oraz części graficznej i ustala warunki oraz wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Zarówno część graficzna decyzji, jak i część graficzna analizy powinny być sporządzone na kopiach mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopiach mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Dodać również trzeba, że część graficzną analizy urbanistycznej sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 1-4).

Przenosząc poczynione wyżej uwagi natury ogólnej na grunt rozpoznawanej sprawy w pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż kluczowe znaczenie dla jej rozstrzygnięcia ma fakt, że objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy funkcja usługowo-handlowa występuje już w budynku objętym zamierzeniem inwestycyjnym.

Z akt sprawy wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedzała analiza urbanistyczna przeprowadzona – jak trafnie oceniło Kolegium – na wadliwie wyznaczonym terenie analizowanym. Organ I instancji z naruszeniem § 3 ust. 2 rozporządzenia wyznaczył bowiem ów obszar w postaci okręgu o promieniu 50m licznego od budynku, którego część przeznaczona jest do zmiany sposobu użytkowania, wadliwie przy tym uznając, że ów budynek nie przylega do drogi publicznej, z której odbywa się obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji, wobec czego nie jest możliwe wyznaczenie frontu działki.

Powyższe uchybienie niewątpliwie nie miało zasadniczego wpływu na wynik sprawy, ponieważ - o czym wspomniano na wstępie rozważań - w budynku objętym planowaną inwestycją występuje już wnioskowana funkcja usługowo-handlowa. Skoro więc wnioskiem nie jest objęta budowa nowego obiektu, a wyłącznie zmiana sposobu użytkowania istniejącego już budynku, to bez wątpienia nie ulegną zmianie jego parametry.

Część graficzna, jak i tekstowa wspomnianej analizy dowodzi w sposób nie budzący wątpliwości, że nawet w granicach wadliwie wyznaczonego obszaru analizowanego występuje zabudowa o funkcji tożsamej do planowanej. Trafna jest zatem konkluzja Kolegium o spełnieniu w realiach rozpoznawanej sprawy podstawowego warunku, od którego ustawodawca uzależnił prawną możliwość ustalenia warunków zabudowy, a mianowicie kontynuacji funkcji i zasady dobrego sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych, które tutejszy sąd w pełni podziela, podkreśla się, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna

w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2013 r. sygn. akt II OSK 116/12 - Lex nr 1337291).

Pojęcie "kontynuacja funkcji", jakim posłużono się w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości planowanej zabudowy pod względem rodzaju i charakteru planowanych usług, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie, nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak

i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Stąd też wywnioskować można, że kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje

z istniejącą w obszarze analizowanym (vide: wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w: Gliwicach z dnia 10 lipca 2014 r. sygn. akt II SA/Gl 249/14 - Lex nr 1490551, Krakowie z dnia 18 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1029/13 – Lex nr 1493050, Białymstoku z dnia 22 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Bk 738/14 – Lex nr 1652317).

Wobec powyższego brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych ażeby twierdzić, jak czyni to strona skarżąca, że zmiana sposobu użytkowania budynku, w którym dotychczas występowała funkcja garażowa oraz usługowo-handlowo–biurowa na funkcję usługowo-handlową skutkowała zmianą funkcji zagospodarowania terenu. Zatem zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zupełnie chybiony,

a przedstawiona dla jego potrzeb argumentacja - bezpodstawna.

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego zgodzić się należy ze stanowiskiem organu orzekającego o spełnieniu pozostałych przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Mianowicie teren inwestycji bezspornie posiada dostęp do drogi publicznej - ul. B, wobec czego zapewniona jest obsługa komunikacyjna poprzez istniejący zjazd. Nadto, istniejące uzbrojenie terenu nie budzi uzasadnionych wątpliwości i pozwala stwierdzić, że jest wystarczające dla planowanego zamierzenia. Wreszcie teren inwestycji nie jest położony na terenach rolnych lub leśnych, w związku z czym brak jest potrzeby uzyskania przez inwestora zgodny na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

A zatem, spełnienie wszystkich warunków przewidzianych w dyspozycji art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. obligowało organ do ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji.

Sąd, odnosząc się do zarzutów skargi, stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie, z pewnością zaś nie mogły w jakimkolwiek stopniu rzutować na wynik sprawy.

Z treści skargi wynika, że strona skarżąca mylnie utożsamia postępowanie dotyczące ustalenia warunków zabudowy z postępowaniem zmierzającym do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Przedmiot każdego z tych postępowań jest zupełnie inny, a co za tym idzie - na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie jest uprawniony do wkraczania w kompetencje organu architektoniczno-budowlanego i rozważania zagadnień, które będą oceniane dopiero

w toku postępowania o pozwolenie na budowę.

Rację ma wobec tego Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że sprecyzowanie ilości miejsc postojowych i sposobu ich urządzenia nastąpi dopiero w trakcie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, czego dobitnym dowodem jest brzmienie § 18 i 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.

w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.). W punkcie 4.3 decyzji

o warunkach zabudowy organ zgodnie z wymogami § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. nr 164, poz.1589) określił, że planowanej inwestycji należy zapewnić miejsca postojowe na terenie działki nr 29 w ilości nie mniejszej niż 25 miejsc/1000m2 powierzchni użytkowej dla funkcji usługowej (w tym także handlowej).

To zaś oznacza, że decyzja udzielająca pozwolenia na budowę nie może przewidywać większej ilości miejsc parkingowych niż maksymalna ilość określona w decyzji

o warunkach zabudowy. To projektant na etapie opracowywania projektu budowlanego

i projektowania miejsc postojowych będzie zobligowany skonfrontować zapisy decyzji

o warunkach zabudowy z obowiązującymi w tym zakresie przepisami dotyczącymi urządzania miejsc postojowych, a przede wszystkim kwestii odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkości i sposobu ich wykonania.

Nie sposób zgodzić się wreszcie z zarzutem skargi, że pozytywne rozpatrzenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy spowoduje problemy komunikacyjne związane z dojazdem do budynku. Argumentacja Kolegium w tej kwestii, biorąc pod uwagę ramy postępowania związanego z ustaleniem warunków zabudowy, jest prawidłowa i nie budzi jakichkolwiek zastrzeżeń. Obsługa komunikacyjna inwestycji planowana jest od strony ul. B, poprzez istniejący zjazd. Podnoszone zaś zwiększenie natężenia ruchu samochodowego jest zagadnieniem związanym

z realizacją inwestycji, a zatem wykracza poza ramy niniejszego postępowania.

Także podnoszone w skardze kwestie uciążliwości związanych z realizacją inwestycji dla mieszkańców nieruchomości, w tym drgań i hałasu, nie mogły

w jakimkolwiek stopniu rzutować na wynik sprawy.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie zwracano uwagę, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy nie wpływają na ocenę, czy planowana inwestycja będzie uciążliwa dla skarżących i otoczenia. Decyzja ta określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością

z przepisami prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania, zatem nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. Uzyskanie przez inwestora kilku decyzji

o warunkach zabudowy na zmianę sposobu użytkowania poszczególnych części tego samego budynku nie jest obejściem prawa, bowiem nie jest znany przepis, który zabraniałby takiego postępowania (vide: wyrok WSA w Białymstoku z dnia 22 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Bk 738/14 – Lex nr 1652317).

Na marginesie poczynionych rozważań wyjaśnić dodatkowo trzeba, że na etapie ustalania warunków zabudowy przepisy obowiązującego prawa nie przewidują prawnej możliwości przeprowadzenia specjalistycznych badań obejmujących: szczegółową ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na życie mieszkańców przedmiotowego budynku i społeczeństwo w obszarze objętym przedsięwzięciem, prognozę natężenia ruchu na okolicznych drogach, wpływ inwestycji na stan technicznej lokalnej infrastruktury, konieczność postawienia ekranów akustycznych, remont lub wymianę nawierzchni, korektę rozmieszczenia przejść dla pieszych czy wprowadzenie sygnalizacji świetlnej. Nadto z żadnego dokumentu sprawy niniejszej, poza gołosłownymi zarzutami skargi, nie wynika, ażeby inwestycja obejmowała zlokalizowanie w przedmiotowym budynku sklepu sieci Biedronka, czego oczywiście w przyszłości nie można wykluczyć.

Podsumowując, sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja Kolegium jest zgodna

z prawem materialnym i formalnym. W toku postępowania poprzedzającego jej wydanie - wbrew zarzutom skargi - nie doszło do naruszenia przepisów art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. W motywach decyzji organ prawidłowo przedstawił stan faktyczny i prawny sprawy, rzeczowo odnosząc się do zarzutów odwołujących.

Mając powyższe na względzie sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.

LS