Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2097/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-04-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Joanna Skiba (spr.), sędzia WSA Monika Sawa, asesor WSA Iwona Ścieszka, Protokolant referent Wiktoria Sosnowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi Z.S. i A.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...] w przedmiocie zobowiązania do zwrotu udzielonej bonifikaty oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (Kolegium) decyzją z [...] lipca 2021 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania A. S. i Z. S. (Skarżące) utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] (Zarząd) nr [...] z [...] marca 2020 r. w sprawie zobowiązania do zapłaty kwoty 121.443,80 złotych, stanowiącej wartość udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji.

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Zarząd zaskarżoną decyzją zobowiązał A. S. do zapłaty kwoty 75 902,38 złotych oraz Z. S. do zapłaty kwoty 45 541,42 złotych, stanowiącej wartość bonifikaty, udzielonej na podstawie decyzji Prezydenta Miasta [...]Nr [...] z [...] grudnia 2007 r. z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] (działka ew. nr [...] z obrębu [...], [...]), powoływanej dalej jako "nieruchomość". Podstawą udzielenia bonifikaty była uchwała Nr [...] Rady Miasta [...]z [...] czerwca 2006 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielanie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr [...]). Bonifikaty za przekształcenie udzielono w wysokości 82% opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W decyzji przywołano przepis art. 4 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, zgodnie z którym organ, o którym mowa w art. 3 ust. 1, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. W toku prowadzonych czynności kontrolnych organ ustalił, że w budynku mieszkalnym posadowionym na nieruchomości w dniu 8 sierpnia 2011 r. została zarejestrowana działalność gospodarcza pod nazwą [...]Sp. z o.o. W konkluzji decyzji stwierdzono, że nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe, co było warunkiem udzielenia bonifikaty, zatem organ miał podstawę do żądania zwrotu bonifikaty.

Od powyższej decyzji Skarżące wniosły odwołanie. Wskazały, że żadna ze współwłaścicielek nieruchomości - nie naruszyła przesłanek leżących u podstaw udzielenia im w 2007 r. bonifikaty. Ich zdaniem zarówno w dacie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jak i obecnie - nieprzerwanie nieruchomość ta w całości jest przez nie wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkalne. Wskazały, że w styczniu 2011 r. poza wiedzą i zgodą większościowego współwłaściciela (udział 5/8) A. S. – Z. S. chcąc wyświadczyć rodzina przysługę swojemu synowi D. K. zgodziła się dla potrzeb rejestracji tworzonej przez niego Spółki na chwilowe udostępnienie mu adresu ww. nieruchomości, jako adresu zawiązywanej przez niego Spółki [...]Sp. z o.o. w organizacji. Wskazały, że Z. S. jako osoba w podeszłym wieku o zawarciu tej umowy nie poinformowała swojej córki A. S.. Wskazały także, że ww. Spółka nigdy nie rozpoczęła ani nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej pod udostępnionym jej adresem. A. S. dowiedziawszy się w 2017 r. od swoje matki Z. S. o podpisaniu przez nią umowy użyczenia natychmiast zwróciła się do brata o niezwłoczne wyrejestrowanie Spółki z udostępnionego mu adresu. W reakcji na powyższe ww. Spółka podjęła uchwałę o jej rozwiązaniu i otwarciu likwidacji Spółki. Ponadto, zdaniem A. S., umowa użyczenia podpisana przez jej matkę dotknięta jest wadą nieważności na podstawie art. 58 § 1 w związku z art. 199 KC, gdyż została zawarta bez jej zgody, a jest ona większościowym współwłaścicielem nieruchomości.

Kolegium po analizie akt sprawy wskazało, że decyzja została wydana na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z art. 4 ust. 15 ustawy "Organ, o którym mowa w art. 3 ust. 1, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Pomocniczo organ przywołał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 listopada 2017 r. (I OSK 38/16, LEX nr 2430704), w którym Sąd stwierdził: "Skoro warunkiem udzielenia skarżącemu bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności było wykorzystywanie zabudowanej nieruchomości wyłącznie na cel mieszkaniowy, a skarżący tego warunku nie dotrzymał, rejestrując pod tym adresem działalność gospodarczą, to słuszna jest ocena o legalności decyzji zobowiązującej do zwrotu tej bonifikaty. Bez znaczenia przy tym dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje okoliczność, że nieruchomość ta nadal wykorzystywana jest przez skarżącego i jego rodzinę na cele mieszkaniowe." W niniejszej sprawie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości udzielono na podstawie uchwały Nr [...] Rady Miasta [...]z 22 czerwca 2006 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielanie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych. Przepis § 1 uchwały stanowi: "1. Wyraża się zgodę na udzielanie osobom fizycznym 60% bonifikaty od opłaty za zmianę prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności, albo za zmianę udziału w prawie użytkowania wieczystego w udział we własności, jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana lub przeznaczona na cel mieszkaniowy lub rolny. 2. Bonifikatę, o której mowa w pkt 1, powiększa się o 1% za każdy rok trwania użytkowania wieczystego, licząc do dnia wydania decyzji lub zawarcia umowy o zmianie użytkowania wieczystego w prawo własności, lecz suma udzielonych bonifikat nie może przekroczyć 95%. 3 W przypadku wykorzystywania nieruchomości na cele mieszkaniowe i inne, bonifikata o której mowa w ust. 1, będzie przysługiwała proporcjonalnie do powierzchni gruntu wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.". Z informacji z Krajowego Rejestru Sądowego wynika, że adresem Spółki [...]Sp. z o.o. jest [...] ul. A. S. w [...]. Bezsporne jest zatem, w ocenie Kolegium, że pod tym adresem zarejestrowano działalność gospodarczą pod firmą [...]Sp. z o.o.

Kolegium w swojej decyzji przywołało również treść wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 maja 2019 r. (sygn. akt I OSK 1783/17, CBOS) w uzasadnieniu którego Sąd stwierdził: "Zarejestrowanie zaś działalności gospodarczej pod wskazanym adresem rodzi określone konsekwencje prawne. Nie można uznać, jak chce tego skarżąca, że zarejestrowanie działalności gospodarczej pod konkretnym adresem nie ma żadnego znaczenia praktycznego. Miejsce prowadzenia działalności gospodarczej musi zostać bowiem określone już na etapie zakładania działalności, ponieważ przedsiębiorca dokonując rejestracji firmy musi wskazać adres jej prowadzenia. Podkreślić należy, że nie mamy tu do czynienia z rejestracją prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej przez osobę fizyczną np. w ramach tzw. samozatrudnienia, lecz spółki, której działalność regulowana jest przepisami kodeksu spółek handlowych. (...) Nie ma również znaczenia, że spółka nie rozpoczęła działalności gospodarczej. Na spółce ciążą określone obowiązki, chociażby sprawozdawcze dla właściwych organów państwa, które muszą być przez nią realizowane (nawet jeżeli mają charakter sporadyczny) i należy przyjąć, że następuje to w siedzibie spółki, gdzie powinna być też przechowywana cała dokumentacja związana z jej działalnością. Skoro warunkiem udzielania skarżącej bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności było wykorzystywanie zabudowanej nieruchomości wyłącznie na cel mieszkaniowy, a warunek ten nie został dotrzymany poprzez samo zarejestrowanie pod ww. adresem spółki, której celem miało być prowadzenie działalności gospodarczej i z wykorzystaniem tego lokalu na cele biurowe (niezależnie od tego, czy rzeczywiście w lokalu tym taka działalność była prowadzona), to słuszna jest ocena Sądu I instancji o legalności decyzji zobowiązującej do zwrotu tej bonifikaty. Fakt zarejestrowania siedziby spółki pod określonym adresem sprawia, że taki lokal (budynek, nieruchomość) jest wykorzystywany na cele związane z jej istnieniem (funkcjonowaniem), gdyż bez wskazania tego adresu nie można byłoby zarejestrować spółki. Zatem taki lokal nie jest

wykorzystywany już wyłącznie w celach mieszkaniowych, w rozumieniu warunku udzielenia bonifikaty, lecz służy także celom istnienia spółki. Bez znaczenia przy tym dla rozstrzygnięcia sprawy, pozostaje okoliczność, że nieruchomość skarżącej pod adresem: ul.[...], nadal wykorzystywana jest przez nią na cele mieszkaniowe."

Końcowo Kolegium wskazało, że ważności, czy też nieważności umowy użyczenia pomieszczenia znajdującego się w domu położonym w [...] przy ul. [...], zawartej pomiędzy Z. S., a firmą [...]Sp. z o.o. nie ma znaczenia dla podjętego rozstrzygnięcia.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosły A. S. i Z. S., reprezentowane przez adwokata S. J. zaskarżając ją w całości.

Na podstawie art. 57 § 1 pkt 3) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a." zaskarżonej decyzji zarzuciły:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 4 ust. 15 w związku z ust. 7 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz § 1 ust. 1 i 3 uchwały nr [...] Rady Miasta [...]z 22 czerwca 2006 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla osób, poprzez dokonanie błędnej ich wykładni, z której wynika, że celem udzielenia bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości było wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe, podczas gdy ich analiza prowadzi do wniosku, że udzielenie bonifikaty możliwe było zarówno w przypadku wykorzystywania nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe jak i w przypadku, gdy poza celami mieszkaniowymi była ona wykorzystywana także dla realizacji innych celów, przy czym w tym ostatnim przypadku bonifikata mogła przysługiwać proporcjonalnie do powierzchni gruntu wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Innymi słowy to, czy powierzchnia nieruchomości była wykorzystywana na cele mieszkaniowe w całości czy w części wpływało jedynie na wymiar przyznanej bonifikaty nie zaś na to, czy bonifikata ta została w ogóle przyznana, co skutkowało poczynieniem przez organ błędnych ustaleń faktycznych w zakresie celów, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty od opłaty przekształceniowej w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności tej nieruchomości;

2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020, poz. 256 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, tj.:

- treści umowy użyczenia z 10 stycznia 2011 r. zawartej pomiędzy Z. S., a [...]Sp. z o.o. w organizacji reprezentowaną m.in. przez D. K., z której § 2 ust. 1 wynika, że użyczająca oddała w bezpłatne używanie jedynie pomieszczenie znajdujące się w domu posadowionym na nieruchomości, opatrzonej oświadczeniem D. K. z 22 lutego 2017 r., potwierdzającym, że umowa o tej treści została zawarta pomiędzy wskazaną powyżej Spółką, a Z. S.

- treści wyjaśnień oraz oświadczeń zawartych w piśmie A. S. oraz Z. S. z 28 lutego 2017 r.; piśmie J. S., K. K. oraz D. K. z 21 kwietnia 2017 r. - byłych oraz obecnych członków zarządu Spółki.; piśmie Z. S. (data wpływu do Organu I instancji - 17 lutego 2019 r); piśmie A. S. oraz Z. S. z 17 lutego 2019 r.; piśmie D. K. z 16 lutego 2019 r.; odwołań z 31 marca 2020 r. wniesionych przez A. S. oraz Z. S.; treści księgi wieczystej KW nr [...]; informacji pobranych z Systemu Ewidencji Ludności Urzędu [...] z 17 października 2019 r. z których to dokumentów wynika, że nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalny, zarówno w dacie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego jak i obecnie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, stanowi bowiem miejsce zamieszkania Z. S., jak również że na podstawie umowy z 10 stycznia 2011 r. zawartej pomiędzy Z. S. a Spółką [...]Sp. z o.o. w organizacji spółce tej zostało użyczone jedynie (bliżej nieokreślone) pomieszczenie w budynku mieszkalnym posadowionym na tej nieruchomości, nie zaś cała nieruchomość.

Skarżące zarzuciły również zaniechanie dokonania wszystkich istotnych ustaleń faktycznych, tj. ustaleń w zakresie powierzchni gruntu nieruchomości wykorzystywanej na cele inne niż cele mieszkaniowe, a to w związku z zawarciem 10 stycznia 2011 r. pomiędzy Z. S., a spółką [...]Sp. z o.o. w organizacji umowy użyczenia pomieszczenia w budynku mieszkalnym posadowionym na przedmiotowym gruncie, oraz ustaleń dotyczących kwoty odpowiadającej proporcjonalnie tej powierzchni, a stanowiącej część kwoty udzielonej bonifikaty od opłaty przekształceniowej;

3) W konsekwencji powyższego zarzuciły naruszenie przepisów postępowania, które miało Istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a., a to poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie polegające na przyjęciu przez organ, że:

a) warunkiem udzielenia bonifikaty od opłaty przekształceniowej w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości było jej wykorzystywanie wyłącznie na cele mieszkaniowe, podczas gdy w związku z brzmieniem § 1 ust. 1 i 3 uchwały nr [...], bonifikata ta mogła zostać przyznana również w przypadku wykorzystywania rzeczonej nieruchomości zarówno na cele mieszkaniowe jak i na cele inne niż mieszkaniowe, przy czym w takim przypadku przysługiwałaby bonifikata w wysokości ustalonej proporcjonalnie do powierzchni gruntu wykorzystywanej na cele mieszkaniowe;

b) samo tylko zarejestrowanie Spółki pod adresem nieruchomości przesądzało o wykorzystaniu tej nieruchomości na cele inne niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty oraz dawało podstawę do żądania w trybie art. 4 ust. 15 ustawy przekształceniowej z 2005 r. zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie w całości, podczas gdy dokonawszy prawidłowej wykładni przepisów art. 4 ust. 15 w związku z ust. 7 ustawy przekształceniowej z 2005 r. oraz § 1 ust. 1 i 3 uchwały nr [...] oraz rozpatrzywszy w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy zebrany w sprawie, z którego wynika, że wskazanej powyżej Spółce użyczono jedynie jedno pomieszczenie znajdujące się w budynku posadowionym na tej nieruchomości, a także, że nieruchomość ta pozostaje zabudowana budynkiem mieszkalnym stanowiącym niezmiennie miejsce zamieszkania Z. S., organ powinien dość do przekonania, że powyższe zarejestrowanie mogło mieć jedynie wpływ na wymiar udzielonej bonifikaty nie zaś na fakt jej udzielenia, tym samym że ewentualnemu zwrotowi mogłaby podlegać co najwyżej kwota odpowiadająca części udzielonej bonifikaty, ustalona proporcjonalnie do części gruntu zajętej pod rzeczone pomieszczenie, co w konsekwencji doprowadziło do arbitralnego, a zatem niezgodnego z prawem, orzeczenia w trybie art. 4 ust. 15 ustawy przekształceniowej 2005 r. o zwrocie kwoty równej udzielonej bonifikacie (po jej waloryzacji) w całości;

4) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 4 ust. 15 ustawy przekształceniowej z 2005 r., poprzez jego błędną wykładnię, a konsekwencji przyjęcie, że stanowi on podstawę do żądania zwrotu bonifikaty od opłaty przekształceniowej od wszystkich współwłaścicieli nieruchomości solidarnie, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu powinna prowadzić do wniosku, że zobowiązanie do zwrotu udzielonej bonifikaty od opłaty przekształceniowej dla nieruchomości stanowiącej współwłasność w częściach ułamkowych nie jest zobowiązaniem solidarnym i obciąża poszczególnych współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów w danej nieruchomości, co w niniejszej sprawie powinno skutkować orzekaniem o ewentualnym obowiązku zwrotu przez A. S. oraz przez Z. S. odpowiednich kwot, nie zaś jak uczyniły to Organy, przez obie Skarżące kwoty łącznej:

5) przepisów prawa materialnego, tj. art. 4 ust. 15 ustawy przekształceniowej z 2005 r., w związku z art. 104 § 1 i 2 K.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na rozstrzygnięciu sprawy w przedmiocie żądania od Skarżących zwrotu kwoty równej przyznanej im bonifikacie po waloryzacji, pomimo, że nie zostało uprzednio rozstrzygnięte w formie decyzji administracyjnej żądanie Skarżących, wynikające z art. 4 ust. 15 in fine ustawy przekształceniowej z 2005 r.. zgodnie z którym, z uwagi na szczególne okoliczności wnoszą one o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty;

6) w konsekwencji powyższych naruszeń, naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 138 § 2 K.p.a., polegające na jego niezastosowaniu i nieuchyleniu w całości decyzji Zarządu oraz nieprzekazaniu spawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, a to w związku z faktem, iż wskazana powyżej decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Mając na uwadze powyższe wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości w trybie art. 54 § 3 P.p.s.a. przez Kolegium oraz wydanie nowej decyzji uchylającej w całości decyzję z 17 marca 2020 r. oraz przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Ewentualnie gdyby Kolegium nie znalazło podstaw do zastosowania art. 54 § 3 P.p.s.a. wniosły o uchylenie przez Sąd zaskarżonej decyzji w całości na podstawie art. 145 § 1 pkt 1) lit. a) i c) P.p.s.a. oraz uchylenie przez Sąd decyzji I instancji, a to na podstawie art. 135 P.p.s.a. Jednocześnie Skarżące wniosły o zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 4 ust. 15 ustawy z 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83 z późn. zm. dalej ustawa przekształceniowa), organ, który orzekał o przekształceniu i udzieleniu bonifikaty, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie, po jej waloryzacji, jeżeli osoba na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przed upływem pięciu lat licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. W sprawie należy mieć również na uwadze, że żądanie zwrotu bonifikaty jest obligatoryjne i nie zależy od uznania organu. Następuje ono w drodze decyzji administracyjnej.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, że Prezydent [...]decyzją z 18 grudnia 2007 r. orzekł o przekształceniu na rzecz skarżących prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. [...]. Należna opłata wyniosła [...] zł, a po ustaleniu bonifikaty [...] zł. W decyzji o przekształceniu wskazano, że zgodnie z art. 4 ust. 5 i 6 ustawy organ żąda zwrotu bonifikaty jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż te które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Podstawą uzasadniającą udzielenie bonifikaty było przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Jak wynika z akt sprawy, a czego również nie kwestionują Skarżące, przed upływem pięciu lat licząc od dnia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, pod adresem [...] w [...] zarejestrowana została działalność gospodarcza. Jednak w ocenie Skarżących nie można przyjąć, że samo wskazanie w Krajowym Rejestrze Sądowym adresu wykonywania działalności gospodarczej przesądza automatycznie, że nieruchomość wykorzystywana jest na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty, tj. inne niż cele mieszkaniowe i prowadzi do obowiązku zwrotu bonifikaty.

Z powyższym poglądem Sąd się nie zgadza. Jak wynika z akt sprawy podstawą do udzielenia Skarżącym bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] w [...] była uchwała Nr [...] Rady Miasta [...]z 22 czerwca 2006 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielanie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 146, poz. 4797). Zgodnie z § 1 uchwały wyraża się zgodę na udzielanie osobom fizycznym 60% bonifikaty od opłaty za zmianę prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności, albo za zmianę udziału w prawie użytkowania wieczystego w udział we własności, jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana lub przeznaczona na cel mieszkaniowy lub rolny.

Działalność gospodarczą pod nazwą [...]Sp. z o.o. pod wskazanym adresem zarejestrował syn Z. S. (współwłaścicielki nieruchomości), a brat A. S. (współwłaścicielki nieruchomości) – D. K.. W ocenie Sądu zarejestrowanie działalności gospodarczej pod określonym adresem rodzi określone konsekwencje prawne. Zgodnie z art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym ( Dz. U. z 2015 r. poz. 1142 z późn. zm.) domniemywa się, że wpisane do Rejestru dane są prawdziwe. Artykuł 17 ust. 1 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym wprowadza zatem domniemanie prawne, co do prawdziwości danych wpisanych do rejestru. Domniemanie to realizuje funkcję ochronną dla osób trzecich, dokonujących czynności prawnych z podmiotem wpisanym do rejestru. Ustanowione w art. 17 ust. 1 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym domniemanie jest domniemaniem prawnym wiążącym organy administracji oraz sądy. Z systemu domniemania prawdziwości wpisu w rejestrze, uregulowanego w art. 17 ustawy o KRS, wynikają pewne rygory i domniemania prawne, służące zapewnieniu pewności i bezpieczeństwa obrotu, a składające się na domniemanie wiary publicznej rejestru. Zatem organ administracji nie może wywodzić, że dane te są nieprawidłowe, dopóki nie zostanie wzruszona prawdziwość wpisu w rejestrze. W tym zakresie osobę trzecią wiąże domniemanie zawarte w art. 17 ust. 1 ustawy o KRS i wbrew wpisowi nie może ona wykazywać, że wpis do rejestru nie był prawdziwy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2008 r. sygn. akt III CZP 124/08 publik. LEX , podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 września 2009 r. II FSK 385/08).

Nie można tym samym uznać, jak chcą tego Skarżące, że zarejestrowanie działalności gospodarczej pod konkretnym adresem nie ma żadnego znaczenia praktycznego. Miejsce prowadzenia działalności gospodarczej musi zostać bowiem określone już na etapie zakładania działalności, ponieważ przedsiębiorca dokonując rejestracji firmy musi wskazać adres jej prowadzenia. Skoro syn i brat Skarżących sam zadeklarował, że adres: ul. A. S. w [...] jest miejscem wykonywania działalności gospodarczej i miejscem doręczania związanej z tą działalnością korespondencji, to rodzi to domniemanie, że faktycznie w tym miejscu taka działalność jest prowadzona.

Ta okoliczność jednocześnie powoduje, że dany lokal nie jest już wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe, co stanowiło warunek udzielenia bonifikaty. Bez znaczenia przy tym dla prawidłowej wykładni art. 4 ust. 15 ustawy jest okoliczność, że konkretne usługi bądź świadczenia w ramach działalności gospodarczej wykonywane są także poza siedzibą przedsiębiorcy, ani to czy w siedzibie tej (będącej jednocześnie miejscem zamieszkiwania jednej ze Skarżących) zorganizowana jest przestrzeń wykorzystywana stricte na potrzeby prowadzonej działalności (np. poprzez urządzenie biura, warsztatu itp.), czy też nie. Istotne w ocenie Sądu jest bowiem to, że Skarżące występując z wnioskiem o udzielenie bonifikaty i korzystając z przywileju jej przyznania zobowiązały się, że przez okres 5 lat nieruchomość ta będzie wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Po upływie wskazanego okresu pięciu lat osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, może przedmiotową nieruchomość zbyć lub przeznaczyć ją na zupełnie inny cel niż wskazany w decyzji o przekształceniu, bez konieczności zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Co więcej, po pięciu latach od momentu przekształcenia skarżące mogą przedmiotową nieruchomość wykorzystywać na jakkolwiek inny cel, w tym na prowadzenie działalności gospodarczej. Jednakże do upływu 5-letniego okresu od momentu przekształcenia, skarżące – chcąc zachować prawo do bonifikaty – winny wykorzystywać przedmiotową nieruchomość tylko na cele, które stanowią podstawę udzielenia bonifikaty. Tymczasem przed upływem tego okresu dokonano pod tym adresem rejestracji działalności gospodarczej poprzez wpis do Krajowego Rejestru Sądowego przez osobę prawną i podjęto tę działalność wskazując jednocześnie ten adres jako adres do korespondencji związanej z prowadzeniem tejże działalności. Od daty rejestracji przedmiotowej nieruchomości nieruchomość ta nie służyła wyłącznie, jak zaznaczono w uchwale nr [...] i decyzji z [...] grudnia 2007 r., na cele mieszkaniowe, lecz również pod adresem tym prowadzono działalność gospodarczą. Organy administracji nie mają natomiast uprawnień do oceny dokonanych czynności prawnych i ich ważności, te bowiem mają wyłącznie cywilny charakter.

Reasumując, skoro warunkiem udzielania Skarżącym bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności było wykorzystywanie zabudowanej nieruchomości wyłącznie na cel mieszkaniowy, a Skarżące tego warunku nie dotrzymały i pod adresem tym została zarejestrowano działalność gospodarczą, to decyzja zobowiązująca do zwrotu tej bonifikaty jest prawidłowa, bowiem Skarżące nie dotrzymały warunków na jakich udzielona im została bonifikata. Bez znaczenia przy tym dla rozstrzygnięcia sprawy, pozostaje okoliczność, że nieruchomość Skarżących, nadal wykorzystywana jest przez jedną ze Skarżących na cele mieszkaniowe. Dla oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie mogło także mieć znaczenia badanie stopnia wykorzystania nieruchomości na cel inny niż mieszkaniowy, skoro przywołana wyżej uchwała, stanowiąca podstawę udzielenia bonifikaty, jednoznacznie wskazuje, iż bonifikata może zostać udzielona od opłaty dotyczącej nieruchomości wykorzystywanej wyłącznie na cel mieszkaniowy. Prowadzenie zatem postępowania dowodowego w tym przedmiocie byłoby bezcelowe. Nie oznacza to również, że sporna nieruchomość utraciła charakter mieszkaniowy w związku z zarejestrowaniem w niej działalności gospodarczej. Oznacza to bowiem tylko tyle, że nie służy już ona wyłącznie celowi mieszkaniowemu, co stanowi wymóg skorzystania z dobrodziejstwa § 1 ust. 1 uchwały Rady Miasta [...]z 22 czerwca 2006 r. nr [...]. W powołanych aktach organ będąc właścicielem nieruchomości udzielił bowiem Skarżącym istotnej ulgi (82 % z uwagi na treści ust 2 uchwały) w opłacie za nabycie nieruchomości (zasadą jest bowiem nabywanie nieruchomości w zamian za uiszczenie należności odpowiadającej pełnej ich wartości), określając restrykcyjne zasady – cel wykorzystania nieruchomości, wyłącznie na cele mieszkaniowe oraz wskazany okres czasu. Skarżące te warunki zaakceptowały, a następnie ich nie dotrzymały, bowiem pod tym adresem, przed upływem 5-letniego okresu, została zarejestrowana działalność gospodarcza syna i brata Skarżących.

Zarzuty dotyczące prawa materialnego wskazane przez skarżącą w postaci naruszenia art. 4 ust. 7 i 15 ustawy przekształceniowej należało zatem uznać za niezasadne.

Podobnie zarzuty naruszenia prawa procesowego w postaci art. 7 k.p.a., art. 77 §1 k.p.a, art. 80 k.p.a.,i art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. okazały się bezpodstawne. Organ zebrał w sprawie wyczerpujący materiał dowodowy oraz odniósł się do kwestii związanych z prawidłową wykładnią znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów. Stan faktyczny został ustalony zgodnie z przyjętą interpretacja przepisów i na potrzeby dokonania ustaleń w oparciu o przyjęte tak założenia (domniemanie prawdziwości wpisu w rejestrze, którego organ nie może obalić w postępowaniu administracyjnym). Odmienna interpretacja przepisów przedstawiona przez skarżące nie mogła przekładać się automatycznie na naruszenie prawa procesowego i to na naruszenie, które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy.

Zupełnie niezrozumiały jest natomiast zarzut opisany w pkt 4 skargi tj. określenie kwoty łącznej do zwrotu, w sytuacji gdy nieruchomość stanowi współwłasność w częściach ułamkowych. Wbrew takiemu twierdzeniu w pkt 2 decyzji organu I instancji określono jakie kwoty ma zwrócić każda ze skarżących, a jedynie wysokość zwaloryzowanej bonifikaty została wyliczona łącznie.

Na koniec należy zauważyć, że Sądowi znane jest stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 marca 2018 r. I OSK 1081/16 gdzie odniesiono się do faktu braku utraty przez nieruchomość dotychczasowego charakteru nieruchomości mieszkaniowej (co ma znaczenie przy ustaleniu podatku od nieruchomości), czego Sąd nie kwestionuje. Sąd w składzie orzekającym podziela jednak odmienne od wyrażonego w ww. wyroku z dnia 6 marca 2018 r. stanowisko NSA wyrażone m.in. w wyroku z 29 listopada 2017 r. I OSK 38/16 czy w wyroku z 14 maja 2019 r. I OSK 1783/17. W wyrokach tych wskazano, że norma art. 4 ust 15 ustawy przekształceniowej dotyczy wyłącznie oceny czy zostały dochowane warunki udzielenia bonifikaty tj. czy lokal jest wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe w okresie 5 lat i na żadne inne. Rejestracja działalności gospodarczej pod danym adresem powoduje, że odpada przesłanka wyłączności wykorzystania lokalu na cele mieszkaniowe. Gdyby pod omawianym adresem prowadzona była działalność gospodarcza w dacie wniosku o udzielenie bonifikaty, bonifikata nie zostałaby udzielona.

Odnosząc się natomiast do zarzutu skargi dotyczącego nie uwzględnienia żądania skarżących odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty wskazać należy, że na etapie postępowania administracyjnego strona skutecznie nie złożyła ww. wniosku do właściwego organu. W piśmie z dnia 28 lutego 2017 r. skarżące wniosły jedynie o umorzenie postępowania z powodu jego bezprzedmiotowości. Wniosek taki został wyraźnie wyartykułowany dopiero w skardze. Rozstrzygnięcie w przedmiocie odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty, jak też odmowa odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty, w przeciwieństwie do samego żądania zwrotu tej należności, nie ma charakteru obligatoryjnego i należy do sfery uznania administracyjnego. Skoro zatem taki wniosek nie został dotychczas złożony, nie można postawić organowi zarzutu, że takowego nie rozpoznał.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.) orzekł jak w sentencji.

Wszystkie przywołane orzeczenia publikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl.