Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1840/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-04-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12  ust. 4  pkt 1,  ust. 4f,  art. 18  ust. 1b i 1d
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134, 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka - Płaczkowska (spr.) Sędzia WSA Bożena Marciniak Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącego Z. K. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] maja 2013 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej po rozpatrzeniu odwołania Z. K., od decyzji Wojewody [...] z [...] sierpnia 2012r., nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] sierpnia 2012r.

W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość położona w S., gminie S., oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] kwietnia 2010r., nr [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z [...] kwietnia 2011 r., nr [...] została przeznaczona pod budowę drogi [...] na odcinku "węzeł [...]" - "węzeł [...]" od km [...] - [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi.

Wojewoda [...] decyzją z [...] sierpnia 2012r., nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz dotychczasowego właściciela Z. K., za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi [...] oraz ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz B.M. za wygaszenie ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest nieodpłatna służebność przejazdu, przechodu i przegonu bydła przez działkę nr [...] pasem szerokości 4 metrów wschodnią częścią tej działki na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od , w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Z. K., zarzucając, że organ wojewódzki nieprawidłowo ustalił odszkodowanie za wygaszenie ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego przedmiotową nieruchomość. Zdaniem odwołującego się ograniczone prawo rzeczowe ustanowione było bowiem na części nieruchomości pozostałej po podziale przy dotychczasowych właścicielach.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Minister wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2008 Nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomości o których mowa w art. 11 ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 12 ust. 4c ustawy jeżeli na nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.

Natomiast w świetle art. 12 ust. 4f ustawy odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Organ wyjaśnił, że zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w R. w Dziale III wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe - nieodpłatna służebność przejazdu, przechodu i przegonu przez działkę [...], pasem szerokości 4 m wschodnią częścią tej działki na rzecz każdoczesnych właścicieli działki [...].

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwęglając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 3 sierpnia 2012r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. I.

Biegły ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość znajduje się w miejscowości S., poza obszarem zabudowanym, z dala od skupisk ludzkich. Nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Działka jest niezabudowana i użytkowana rolniczo. Kształt nieregularny. Utrudniony dostęp do mediów.

Biegły stwierdził na podstawie analizy księgi wieczystej, iż na nieruchomości ustanowione jest ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przechodu, przejazdu i przegonu bydła.

Ustalił również, iż na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjęte uchwałą Rady Gminy w S. nr [...] z [...] lipca 2008r. zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość usytuowana jest na terenie projektowanego pasa drogi [...] (symbol [...]).

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość ograniczonego prawa rzeczowego wyceniono metodą odtworzeniową.

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż z uwagi na brak transakcji drogowych dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, w analizie porównawczej wykorzystano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod aktywność gospodarczą (symbol [...]), czyli nieruchomościami o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych do nieruchomości szacowanej.

W rezultacie powyższego na potrzeby wyceny przebadano lokalny rynek transakcji nieruchomościami niezabudowanymi w okresie od 2010 do 2011 roku.

Autor operatu wskazał ponadto, że ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości porównawcze nie są niższe niż średnie ceny transakcyjne na rynku gruntów o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia.

Do ostatecznej analizy biegły wybrał 3 nieruchomości i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Według biegłego są to: lokalizacja, otoczenie, dostęp, możliwość wykorzystania, potencjał.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż najniższą cenę jednostkową uzyskała działka położona w miejscowości S., w pewnym oddaleniu od centrum miejscowości. Działka była niezabudowana. Powierzchnia gruntu wyrównana. Teren porośnięty dziką roślinnością bez wartości użytkowej. Natomiast najwyższą cenę jednostkową uzyskała nieruchomość położona w miejscowości Ś., poza obszarem zabudowanym. Działka bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Działka niezabudowana, o wyrównanej powierzchni. Utrudniony dostęp do mediów.

Wartość gruntu nieruchomości biegły obliczył na kwotę [...] zł, w tym wartość gruntu obciążonego ograniczonym prawem rzeczowym na kwotę [...] zł.

Organ przytoczył treść § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Organ wyjaśnił, ze przepisy rozporządzenia stawiają nacisk na przeznaczenie nieruchomości drogowej ustalane zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z pominięciem wskazań decyzji lokalizacyjnej. W myśl aktualnie obowiązujących przepisów należy więc w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy będzie dobór nieruchomości porównawczych.

W ocenie organu do porównań wybrane zostały transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., czyli wobec braku na rynku transakcji o przeznaczeniu drogowym, transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości - pod aktywność gospodarczą (symbol [...]).

Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego nieprawidłowego ustalenia odszkodowania za wygaszenie ograniczonego prawa rzeczowego Minister wskazał, że w dziale III księgi wieczystej nr [...] wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe w postaci nieodpłatnej służebności przejazdu, przechodu i przegonu przez działkę [...] pasem szerokości 4 m wschodnią częścią tej działki na rzecz każdoczesnych właścicieli działki [...].

Wpis dokonany został postanowieniem Sądu Rejonowego w R. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych w dniu [...] lipca 2011 r. na podstawie umowy darowizny sporządzonej aktem notarialnym Rep. A nr [...] w dniu [...] października 1999r. Analiza Działu I księgi wieczystej nr [...] potwierdziła, że każdoczesnemu właścicielowi działki nr [...] przysługuje ograniczone prawo rzeczowe polegające na nieodpłatnej służebności przejazdu, przechodu i przegonu przez działkę nr [...] pasem 4m wschodnią częścią tej działki. Podstawą tego wpisu było oświadczenie o ustanowieniu służebności zawarte w wyżej wskazanym akcie notarialnym. Zatem służebność powstała w drodze umowy i brak wpisu służebności w księdze wieczystej dla działki nr [...] na dzień uostatecznienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie świadczy o nieistnieniu tego prawa. Wpis służebności do księgi wieczystej ma bowiem charakter deklaratoryjny.

Minister wyjaśnił, że działka nr [...] decyzją Wojewody [...] z [...] kwietnia 2010r. utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z [...] kwietnia 2011 r. została podzielona na działki nr [...] i nr [...] (zajęta pod inwestycję).

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym z mapy z projektem podziału nieruchomości, stanowiącej integralny załącznik do decyzji wynika, że powstała po podziale działki nr [...] działka nr [...] była zlokalizowana po zachodniej stronie nieruchomości, natomiast działka nr [...] (zajęta pod inwestycję) była zlokalizowana po jej wschodniej stronie. Z tego wynika, że wykonywanie prawa służebności odbywało się pasem szerokości 4 m wschodnią częścią tej działki, tj. działki nr [...].

W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił więc wartość ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości zajętej pod drogę oraz jego wpływ na jej wartość.

Minister stwierdził, że nie zasługuje na uznanie twierdzenie odwołującego się jakoby wykonywanie ograniczonego prawa rzeczowego polegającego na służebności przejazdu, przechodu i przegonu miało automatycznie przenieść się na pozostałą przy dotychczasowym właścicielu działce nr [...].

Na decyzję Ministra z [...] maja 2013 r. skargę złożył Z. K. Wniósł o uchylenie zaskrzonej decyzji oraz decyzji organu I instancji.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów, które miało wpływ na wynik sprawy:

– naruszenie przepisów prawa materialnego:

1) art. 18 ust. 1 i 1a w zw. z art. 12 ust. 4a i 5 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na zupełnym pominięciu przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejęcie przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], że wysokość tego odszkodowania powinna odpowiadać wartości rzeczywiście utraconych praw.

2) art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, ponieważ rzeczoznawca przy ustalaniu wartości nieruchomości w operacie z 3 sierpnia 2012 r., wziął pod uwagę transakcje z lat 2010 – 2011, pomijając zupełnie transakcje z roku 2012.

3) art. 18 ust. 1d w zw. z art. 12 ust. 4c ustawy z 2003 r. w zw. z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na zupełnym pominięciu przy ustalaniu wysokości odszkodowania faktu, że ograniczone prawo rzeczowe nie wygasło z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

– naruszenie przepisów prawa procesowego:

1) art. 138 § 1 ust. 1 k.p.a. w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez:

- nieprawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na własność Skarbu Państwa, jako wartości ustalonej w wydanym operacie szacunkowym z 3 sierpnia 2012 r., w sytuacji gdy operat zawiera ewidentny błąd w założeniach przyjętych za podstawę obliczeń, ponieważ przejęta nieruchomość nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym w postaci służebności przejazdu, przechodu, przegonu, która obniża jego wartość.

- bezkrytyczne przyjęcie wniosków wynikających z operatu szacunkowego z 3 sierpnia 2012 r., sporządzonego przez biegłego A. I., w sytuacji gdy są one sprzeczne z wnioskami wynikającymi z innych dowodów - w szczególności z ekspertyzy biegłego dr inż. J. P.,

2) art. 80 k.p.a. poprzez zupełne pominięcie dowodu w postaci operatu szacunkowego dr inż. J. P. w sytuacji, gdy został on złożony do akt sprawy, a zatem stanowił część materiału dowodowego,

3) art. 107 § 3 k.p.a., ponieważ organ w ogóle nie odniósł się do opinii dr inż. J.P. i przemilczał wynikające z niej korzystne dla strony wnioski, a dodatkowo nie wskazał z jakich powodów odmówił jej wiarygodności dowodowej, przyjmując za wiarygodne jedynie ekspertyzy sporządzone przez biegłego A. I. powołanego w toku postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinął powyższe zarzuty podnosząc m.in., że działka nr [...] przejęta przez Skarb Państwa, objętą jest księgą wieczystą KW nr [...], gdzie w dziale III nie ujawniono żadnych obciążeń. Natomiast działka skarżącego nr [...], objęta księgą wieczystą KW nr [...], w dziale III w dalszym ciągu jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym.

Wobec tego, zdaniem skarżącego, działka nr [...] dla celów obliczenia odszkodowania nie może być traktowana jako obciążona służebnością, która wpływa na obniżenie jej wartości, skoro czynności przejazdu/przechodu/przegonu mogą być realizowane wyłącznie na działce nr [...].

Skarżący podkreślił, że zgodnie z art. 18 ust. 1d ustawy z 2003 r. wypłaty odszkodowania dokonuje się podmiotom, którym ograniczone prawa rzeczowe przysługiwały w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wypłacie na rzecz podmiotów ograniczonych praw rzeczowych podlega kwota ustalona z tytułu wygaśnięcia tych praw. Ponieważ wpis w dziale III księgi wieczystej KW nr [...] dla działki nr [...], świadczy o obciążeniu tej nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, w niniejszym stanie faktycznym nie doszło do wygaśnięcia prawa służebności. Organ nieprawidłowo przyjął, że z tego tytułu należy się odszkodowanie na rzecz B.M. i że w konsekwencji należy o kwotę tego odszkodowania pomniejszyć kwotę wypłaconą skarżącemu.

Skarżący zarzucił, że przepisy nakładają na biegłego rzeczoznawcę obowiązek rzetelnego sporządzenia operatu, przede wszystkim uwzględnienia w nim transakcji jak najbardziej aktualnych. Skoro operat został sporządzony w sierpniu 2012 r. biegły winien był zbadać przede wszystkim transakcje dotyczące nieruchomości podobnych, jakie miały miejsce w 2012 r. Tymczasem w operacie wzięto pod uwagę jedynie transakcje z lat 2010 - 2011. Z treści operatu nie wynika dlaczego biegły nie uwzględnił aktualniejszych, innych transakcji z roku 2012, opierając się w przeważającej większości na transakcjach z 2010 r. Jeśli istniały ku temu jakieś przeszkody rzeczoznawca powinien wskazać w operacie dlaczego nie wziął pod uwagę transakcji z roku 2012.

Skarżący podniósł, że przedstawił do akt sprawy operat sporządzony przez biegłego dr inż. J. P. Z operatu wynika, że wartość nieruchomości przejętej przez Skarb Państwa wynosi [...] zł. W operacie tym biegły wziął pod uwagę również transakcje nieruchomości z 2012 r.

Organy obydwu instancji nie odniosły się do tego dowodu w uzasadnieniach wydanych decyzji.

Skarżący podniósł, że treść opinii biegłego A. I. nie została w ogóle przez organ zweryfikowana, szczególnie w porównaniu z odmiennymi wnioskami wynikającymi z odrębnej opinii przedstawionej przez skarżącego. Obowiązek dokonania własnej oceny wyniku pracy biegłego obciąża organ administracji publicznej szczególnie wówczas, kiedy strony podnoszą zarzuty wobec opinii.

Skarżący wskazał, że biegły A. I. sporządził w toku postępowania trzy operaty. Wszystkie zawierały znaczące rozbieżności - chociażby co do powierzchni działki nr [...], która została zajęta pod służebność. W pierwszym operacie została ona określona jako 7% powierzchni działki, a następnie jako 29 % powierzchni działki. Takie rozbieżności w opiniach tego samego biegłego dotyczących tej samej nieruchomości, wprost wskazują na jego nierzetelność, co nakładało na organ obowiązek szczególnej staranności przy weryfikacji operatu.

Skarżący powołał się na zasadę "słusznego" odszkodowania, a więc takiego które ma charakter ekwiwalentny do utraconego prawa. W ocenie skarżącego błędnym było przyjęcie obniżenia wartości wywłaszczonej nieruchomości o wartość ograniczonego prawa rzeczowego, które ciągle obciąża jego nieruchomość. Nieruchomość władnąca w dalszym ciągu korzysta z przedmiotowej służebności, która nie została wygaszona, czego dowodzi analiza księgi wieczystej KW nr [...]. Dlatego też przedstawiony w uzasadnieniu decyzji pogląd: "nie zasługuje na uznanie twierdzenia odwołujących się jakoby wykonywanie ograniczonego prawa rzeczowego polegające na służebności przejazdu, przechodu i przegonu miało autentycznie przenieść się za pozostałą przy dotychczasowych właścicielach działce nr [...]", stoi w całkowitej sprzeczności ze stanem faktycznym.

Skarżący podniósł, że właściciele nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością skarżącego – m.ni. B.M., otrzymali kilkukrotnie wyższe odszkodowanie. Okoliczność ta wyraźnie wskazuje, że w niniejszym postępowaniu doszło do błędnego wyliczenia kwoty odszkodowania należnego skarżącemu.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty zasługują na uwzględnienie.

Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji i decyzji Wojewody [...] z [...] sierpnia 2012 r. wskazać należy, że zostały one wydane bez wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie mogących mieć znaczenie dla jej rozstrzygnięcia.

W rozpoznawanej sprawie nakaz rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprowadzał się przede wszystkim do obowiązku dokładnego przeanalizowania operatów szacunkowych, sporządzonych dla potrzeb niniejszego postępowania.

W świetle powyższego Sąd stwierdził, że decyzje organów obydwu instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, które obligują organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, a także do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.

W przedmiotowej sprawie odszkodowanie za przejętą działkę ewidencyjną ustalono na podstawie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę A. I. z 3 sierpnia 2012 r.

Rzecz jednak w tym, że był to już piaty operat sporządzony przez tego rzeczoznawcę dla potrzeb przedmiotowego postępowania (przy czym pierwszy z nich sporządzony był z uwzględnieniem poprzedniego brzmienia przepisu § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Operaty te różniły się znacznie wyliczoną kwotą odszkodowania przy zastosowaniu tego samego podejścia i metody wyceny oraz przy przyjęciu do porównań niekiedy tych samych transakcji nieruchomościami. Kwoty odszkodowania wyliczone przez rzeczoznawcę to: [...] zł (operat z 14 V 2012 r.), [...] zł (operat z 20 VI 2011 r.), [...] zł (operat z 5 I 2012 r.) , [...] zł (operat z 5 III 2012 r.) i [...] zł (operat z 3 VIII 2012 r.).

Organy obydwu instancji pominęły te dowody, co było nieuprawnione przy tak znaczących różnicach w wyliczeniu wysokości odszkodowania. Również operaty różniły się określoną przez rzeczoznawcę powierzchnią działki zajętą pod służebność: 7%, a następnie 29 % całkowitej powierzchni działki. Wprawdzie operaty te utraciły aktualność, jednakże nie przestały być dowodami w sprawie i przy tak znacznych rozbieżnościach w wycenie organy powinny się do nich odnieść.

Organy nie wyjaśniły również, dlaczego rzeczoznawca przyjął do porównań transakcje z lat 2010 – 2011, a nie uwzględnił transakcji późniejszych. Nie uzasadnił tego w operacie także rzeczoznawca.

Podnieść należy, że odszkodowanie w niniejszej sprawie powinno być ustalone zgodnie z art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 i ust. 1a ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z przepisami wyżej powołanej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zatem kwestie związane z odszkodowaniem reguluje także ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do art. 134 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju wstępuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy uwzględnieniu przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy. Wobec tego do porównań powinny być przyjęte ceny transakcyjne nieruchomości z okresu jak najbardziej zbliżonego do dokonywanej wyceny, a co za tym idzie i wydanej decyzji. Dlatego konieczne było wyjaśnienie przez organ przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównań transakcji z lat 2010- 2011.

Organy nie tylko nie odniosły się do złożonego przez skarżącego operatu z 7 lipca 2012 r. sporządzonego na jego zlecenie przez uprawnionego rzeczoznawcę J.P., ale nawet nie wspomniały, że taki dowód został przedłożony przez skarżącego. Zważyć należy, że zgodnie z art. 75 kpa jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, w tym opinie biegłych także wówczas gdy operat został sporządzony na zlecenie strony. Organy powinny więc dokonać oceny tego dowodu i dać wyraz ocenie w uzasadnieniu decyzji. W niniejszej sprawie organy naruszyły powyższy przepis, a także przepis art. 77 § 1 kpa i 80 kpa. Słuszne są więc zarzuty skargi, że z przyczyn wyżej wskazanych postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone z naruszeniem przepisów art. 7, 75 § 1, 77 § 1, 80, 107 § 3 kpa, w stopniu mogącym mieć istotnym wpływ na wynik sprawy, a organ II instancji naruszył także przepis art. 138 § 1 pkt 1 kpa w tym samym stopniu. Gdyby organy przeprowadziły prawidłowo postępowanie i dokonały wnikliwej oceny zebranych dowodów, to wysokość orzeczonego odszkodowania mogła by być inna.

Niezasadne natomiast są zarzuty skargi odnośnie tego, że organ nie powinien uwzględnić przy wyliczeniu odszkodowania służebności obciążającej nieruchomość skarżącego.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Art. 12 ust. 2 ustawy stanowi, że linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Stosownie do art. 12 ust. 4c specustawy, jeżeli na nieruchomości (lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości) zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Wobec tego, zarzut skargi, że w księdze wieczystej, w której jako właściciel przejętej nieruchomości, tj. działki nr [...] wpisany został Skarb Państwa, a nie wpisano służebności, jest niezasadny, skoro zgodnie z ww. przepisem prawo to wygasło.

Z kolei przepis art. 18 ust. 1a ustawy jednoznacznie stanowi, że jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Nie można zgodzić się ze skarżącym, że służebność była tylko na części nieruchomości, tj. tej, która stanowi obecnie działkę nr [...]. Otóż, jak wynika z wpisu w księdze wieczystej [...], służebność przechodu, przejazdu i przegonu obciążała całą działkę oznaczoną przed podziałem nr [...]. Zgodnie z treścią art. 290 § 2 Kodeksu cywilnego w razie podziału nieruchomości obciążonej, służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności. W niniejszej sprawie zgodnie z art. 12 ust. 1 specustawy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdziła podział nieruchomości skarżącego nr [...] na działki nr [...] i nr [...]. Zgodnie z art. 12 ust. 4c specustawy służebność ta na działce [...] wygasła z chwilą, gdy decyzja o zezwoleniu stała się ostateczna, jednakże pozostała na działce nr [...].

Wobec tego stanowisko skargi o przyznaniu pełnego odszkodowania bez pomniejszenia o kwotę równą wartości prawa służebności, jest niezasadne.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności, Sąd z przyczyn omówionych orzekł jak w sentencji wyroku – na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) i lit. c), art. 152 i art. 200 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni stanowisko przedstawione w niniejszym uzasadnieniu.