Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2282/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-02-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 128 ust 4
journal: Dz.U. 2012 poz 1187
law: Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie asesor WSA Paweł Dańczak, sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant ref. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lutego 2019 r. sprawy ze skargi B. B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją" albo "decyzją odwoławczą") Wojewoda [...] (dalej "Wojewoda"), po rozpatrzeniu odwołania B. B. (dalej "Skarżącej"), reprezentowanej przez radcę prawnego A. O., od decyzji Starosty [...] (dalej "Starosty") z dnia [...] listopada 2017 r., znak: [...] o ustaleniu na rzecz Skarżącej odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, położonej w miejscowości [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o pow. 1,1008 ha (dalej "nieruchomość"), na skutek założenia i przeprowadzenia napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji [...] oraz o zobowiązaniu P. S.A. z siedzibą w [...] (dalej "Inwestora"), do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja ta stanie się ostateczna – utrzymał decyzję Starosty w mocy.

II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez Wojewodę zaskarżonej obecnie decyzji odwoławczej, przedstawia się następująco:

1. Zawiadomieniem z dnia [...] listopada 2016 r. Inwestor poinformował Starostę o zakończeniu prac na nieruchomości, stanowiącej własność Skarżącej (KW nr [...]), objętej decyzją Starosty z dnia [...] marca 2016 r., znak [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji [...]. W zawiadomieniu tym Inwestor poinformował, że w wyniku prac wystąpiły szkody w postaci zmniejszenia produkcyjności gleby w miejscu kolein po przejeździe sprzętem ciężkim oraz zmniejszenie wartości nieruchomości w pasie technologicznym linii pod przewodami.

2. Decyzją z dnia [...] listopada 2017 r. Starosta ustalił na rzecz Skarżącej odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł, oraz zobowiązał Inwestora do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym w/w decyzja stanie się ostateczna.

3. Skarżąca wniosła do Wojewody odwołanie od decyzji Starosty, zarzucając jej naruszenie:

- art. 7, 77 § 1 i 78 § 1 k.p.a. poprzez oddalenie wniosku dowodowego o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, sporządzonego przez L. S. (dalej "rzeczoznawca") - przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w [...];

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 24 § 1 pkt 1 i 4 oraz z art. 84 § 2 k.p.a. "z uwagi na brak wszechstronnego rozważenia relacji łączących rzeczoznawcę z Inwestorem lub jego pełnomocnikiem.

III. Jak już wskazano, decyzją zaskarżoną obecnie Wojewoda rozpoznał odwołanie Skarżącej od decyzji Starosty, utrzymując tę decyzję w mocy.

Uzasadniając w/w rozstrzygnięcie odwoławcze, Wojewoda wskazał w szczególności, co następuje:

1. Decyzją z dnia [...] marca 2016 r. Starosta ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości Skarżącej poprzez udzielenie Inwestorowi zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie przez w/w nieruchomość przewodów służących do przesyłu energii elektrycznej (napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...]), w postaci sześciu przewodów roboczych wiązkowych trójprzewodowych, dwóch odgromowych o szerokości pomiędzy skrajnymi przewodami do 25 m w przedziale wysokości ich zawieszenia od 10 m do 80 m nad gruntem, na części przedmiotowej działki o powierzchni zajęcia wynoszącej [...] m2, wyznaczonej pasem technologicznym (zajęcia) o szerokości 70 metrów (2 x 35 metrów od osi linii), wskazanym na załączniku graficznym stanowiącym integralną część tej decyzji.

2. Pismem z dnia [...] listopada 2016 r. Inwestor poinformował Starostę o zakończeniu na przedmiotowej nieruchomości prac związanych z tą inwestycją oraz, że w wyniku prac wystąpiły szkody w postaci zmniejszenia produkcyjności gleby w miejscu kolein po przejeździe sprzętem ciężkim oraz zmniejszenie wartości nieruchomości w pasie technologicznym pod przewodami. Ponadto oświadczył, iż "po zakończeniu prac, jakie miały miejsce w okresie od dnia 5 września 2016 do dnia 24 października 2016 r. przedmiotowa nieruchomość nie została przywrócona do stanu poprzedniego".

3. Zgodnie z art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, z późn. zm.), dalej "u.g.n.", na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust 4.

W myśl art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

4. W celu ustalenia należnego Skarżącej odszkodowania Starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu L. S. (dalej "rzeczoznawcy") wykonanie stosownego operatu szacunkowego. W operacie tym, sporządzonym w dniu [...] czerwca 2017 r., rzeczoznawca zawarł następujące ustalenia:

(i) Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień: 1) wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] marca 2016 r.), 2) zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] października 2016 r.).

(ii) Zakres wyceny obejmuje nieruchomość w pasie technologicznym linii energetycznej 400 kV [...].

(iii) Celem wyceny było określenie szacunkowej wartości rynkowej szkód powstałych na przedmiotowej nieruchomości w związku z wybudowaniem linii elektroenergetycznej 400 kV [...], wynikających:

1) ze zmniejszenia wartości nieruchomości, wskutek trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, zmianę jej dotychczasowej przydatności użytkowej,

2) z rzeczywistych szkód powstałych w zasiewach, uprawach jednorocznych kulturach wieloletnich, drzewostanach.

Rekompensata za szkody jest formą "naprawienia" 1) powstałych nakazów i ograniczeń w związku z istnieniem przewodów i urządzeń infrastruktury technicznej, przesyłowej w granicach prawnych nieruchomości oraz 2) fizycznie powstałych szkód na gruncie z tytułu realizacji przedmiotowej inwestycji.

Zgodnie z wyceną wartość rynkowa szkód odpowiada: 1) zmniejszeniu wartości nieruchomości z tytułu ograniczeń w jej użytkowaniu w pasie technologicznym linii WN, oraz 2) wartości szkód fizycznych, w tym przypadku odpowiada kosztowi rekultywacji.

(iv) Określenie wartości rynkowej części przedmiotowej nieruchomości nastąpiło z wykorzystaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej.

Rzeczoznawca ustalił stan zagospodarowania przedmiotowych działek na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób użytkowania, tj. na dzień [...] marca 2016 r. oraz na dzień [...] października 2016 r., w którym nastąpiło zakończenie prac związanych z budową linii elektroenergetycznej.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi działkę położoną na terenach rolnych. Teren na którym znajdują się przedmiotowe działki jest bardzo dobrze skomunikowany zarówno z miastem [...] oraz miejscowością gminną [...] (oddalonymi o około 7 km) Dojazd do nieruchomości od strony wsi odbywa się drogą asfaltową oraz lokalną drogą betonową. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się tereny rolne uprawowe, otwarte, niezabudowane oraz z nowo powstającą zabudową mieszkalną. Dalsze sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna, siedliskowa oraz zabudowa o charakterze usługowym i mieszkalno-usługowym, zlokalizowana na terenie na terenie wsi i wzdłuż drogi krajowej.

Przez nieruchomość przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 400 kV [...] (słup zlokalizowanym poza granicą prawną działki), na których usytuowane są przewody w postaci sześciu przewodów roboczych wiązkowych trójprzewodowych i dwóch odgromowych o szerokości pomiędzy skrajnymi przewodami do 25 m w przedziale wysokości ich zawieszenia od 10 m do 80 m nad gruntem, natomiast szerokość pasa technologicznego dla tej linii wynosi 70 m po 35 m od osi w każdą stronę. Dokładny przebieg tej linii nad działkami z zaznaczonym pasem technologicznym znajduje się na mapce stanowiącej załącznik do niniejszego operatu.

Zrealizowana inwestycja jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] i części wsi [...] - część H, przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] maja 2015 r. [...]. Zgodnie z tym planem przedmiotowa działki znajdują się na terenach oznaczonych symbolem 4 E - tereny obiektów i urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej.

Zgodnie z protokołem z oględzin nieruchomości spisanym przez przedstawiciela Inwestora w dniu [...] listopada 2016 r. w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych na ww. nieruchomości nie uległ zmianie stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, jak również stan jej zagospodarowania na dzień zakończenia robót. Po przeprowadzeniu prac na nieruchomości powstały widoczne ślady zniszczeń w postaci kolein po przejeździe sprzętem. Prace były prowadzone po żniwach w związku z czym nie wywołały zniszczeń w uprawach.

Z kolei według protokołu ze stanu zagospodarowania nieruchomości z dnia [...] czerwca 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, iż na gruncie powstały szkody w postaci widocznych śladów po przejeździe sprzętem ciężkim. Wg. rzeczoznawcy powierzchnia szkód stanowi 40% wyniosła 817 m2.

Przystępując do szacowania aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonał charakterystyki wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości wybranych do porównań w aspekcie cech rynkowych takich jak: położenie, lokalizacja szczegółowa, powierzchnia i kształt działki, dostępność infrastruktury technicznej, możliwości inwestycyjne, możliwości rolniczego wykorzystania, struktura agrarna, klasę bonitacyjną gleby czy stopień nawożenia, warunki inwestycyjne oraz mikrośrodowisko. Do określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Po przeprowadzeniu stosownych wyliczeń uzyskał wartość 1 m2 przedmiotowego gruntu, która wynosi:

- 2,00 zł/m2 - dla działki z uwzględnieniem linii wysokiego napięcia;

- 10,80 zł/m2 - dla działki przed usytuowaniem linii wysokiego napięcia;

Następnie przystąpił do określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, które następuje po uprzednim uwzględnieniu obniżenia wartości nieruchomości spowodowanego wprowadzeniem urządzenia do planu miejscowego. Dla rozpatrywanego przypadku biegły nie stwierdził zmian sposobu korzystania z całej nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia. Ograniczenie sposobu korzystania istnieje tylko w pasie technologicznym na skutek posadowienia urządzenia, tj. nad działkami zawieszone są przewody linii 400 kV, stanowiska słupowe nie występują. Plan miejscowy wprowadzając w to miejsce lokalizację urządzenia infrastruktury energetycznej przesyłowej spowodował ograniczenie w możliwość użytkowania w tej części działek. W związku z powyższym wartość zmniejszenia przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca określił jako różnicę wartości rynkowej, działki gruntu nieobciążonej urządzeniem przesyłowym z możliwością zabudowy podobnej (tj. 10,80 zł/m2 x [...] m2 (łączna powierzchnia pasa technologicznego działki) = [...] zł) a szacowaną wartością rynkową działki gruntu obciążonej urządzeniem przesyłowym z możliwością ograniczonego użytkowania wyłącznie rolniczego w pasie technologicznym (2,00 zł/m2 x [...] m2 (łączna powierzchnia pasa technologicznego działki) = [...] zł). Zatem wartość zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości stanowi kwotę [...] zł i uwzględnia zmianę dotychczasowych warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej, trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie eksploatacyjnym z tytułu wybudowania linii elektroenergetycznej 400 kV [...].

Następnie rzeczoznawca określił wartość szkód fizycznych (tymczasowych) stwierdzając, że w pasie technologicznym powstały szkody związane z przejazdem ciężkiego sprzętu i środków transportowych podczas naciągu przewodów elektrycznych, w skutek czego powstały głębokie koleiny. Szkody w plonach czy w drzewostanach i inne nie wystąpiły. W związku z powyższym biegły zastosował rekultywację uproszczoną związaną z koniecznością wyrównania kolein, rozplantowaniem ziemi, przyjmując przeciętną stawkę szacunkową ca 0,80 zł/m2 dla tego przypadku, wg. rynkowych kosztów na rynku lokalnym, z uwzględnieniem powierzchni zniszczeń ([...] m2), co dało wynik [...] zł.

Dodatkowo w sporządzonym aneksie nr 1 z dnia [...] czerwca 2017 r., stanowiącym uzupełnienie do niniejszego operatu biegły dokonał wyceny szkód związanych z przejazdem ciężkich środków transportowych i maszyn budowlanych wykonawcy linii na odcinku od drogi publicznej biegnącej z m. [...] do m. [...], przyjmując stawkę jednostkową kosztów rekultywacji gruntów ornych na poziomie 0,80 zł/m2, z uwzględnieniem powierzchni zniszczeń ([...] m2), co dało wynik [...]zł.

Zatem całkowita wartość odszkodowania wyniosła [...] zł i uwzględnia charakter nieruchomości, jej przeznaczenie, walory użytkowe i wartość rynkową a także stopień degradacji części składowych tej nieruchomości.

5. W piśmie z dnia [...] października 2017 r. rzeczoznawca ustosunkował się do zastrzeżeń Skarżącej nieruchomości zawartych w piśmie z dnia [...] sierpnia 2017 r. dotyczących udzielenia informacji w zakresie wykonanych zleceń na rzecz Inwestora lub pełnomocników Inwestora, udzielając stosownych wyjaśnień.

6. Pismem z dnia [...] października 2017 r. Starosta poinformował pełnomocnika Skarżącej, iż nie znajduje podstaw do występowania do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w [...] o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Jednocześnie wyjaśnił, iż każda ze stron postępowania może, stosownie do art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1197 r. o gospodarce nieruchomościami wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

7. W ocenie organu odwoławczego określone w operacie szacunkowym zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostało w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004, Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) uwzględnia się:

• zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

• zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

• trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

• skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W ocenie organu odwoławczego przedstawiony powyżej operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Jest to dokument logiczny i wiarygodny, nie zawiera braków, pomyłek, niejasności. Zawarte zostały nim także elementy wymagane w § 56 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I OSK 446/13 "Poza zakresem analizy jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy treści, nie zawiera niejasności pomyłek które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. jeżeli strony postępowania uważały, że sporządzony na zlecenie organu I instancji operat szacunkowy budzi wątpliwości, mogły zakwestionować prawidłowość jego wykonania przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, która jest właściwa do wyrażania opinii w sprawie prawidłowości wykonania operatu szacunkowego".

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sad Administracyjny w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r, sygn. akt I OSK 721/15 (LEGALIS nr 1578724). Zatem podnoszona w odwołaniu kwestia dokonania oceny prawidłowości sporządzonej opinii rzeczoznawcy przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie jest obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa. Starosta na podstawie art. 80 k.p.a, dokonał oceny formalnoprawnej sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego, a także zbadał jego wartość dowodową uznając przy tym, że został on wykonany prawidłowo, a zatem może stanowić dowód w sprawie. Dla oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego miały regulacje zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, do którego znajduje się odesłanie w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ocenę Starosty w tym zakresie podziela organ odwoławczy. Z kolei samo formułowanie przez jedną ze stron krytycznych uwag, co do dokonanej w operacie wyceny, nie obliguje organu do zlecenia oceny przez organizacje zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tego rodzaju działania mogła podjąć także strona, zainteresowana zakwestionowaniem wyceny. W danym przypadku nie znajduje bowiem zastosowanie wyłącznie, sformułowanie w art. 157 ust. 3 ustawy gospodarce nieruchomościami. W stanie faktycznym niniejszej sprawy Starosta uznał, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez niego do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. W ocenie organu odwoławczego brak jest podstaw do uznania, że działaniem tym Starosta naruszył przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

8. Brak jest też podstaw do uwzględnienia zastrzeżeń co do udziału rzeczoznawcy majątkowego w prowadzonym postępowaniu administracyjnym przed organem I instancji, bowiem rzeczoznawca majątkowy nie jest żadną stroną ani uczestnikiem postępowania biorącym udział w sprawie. Jest profesjonalistą, osobą zaufania publicznego, który sporządza dowód w sprawie w postaci operatu szacunkowego. Dowód ten podlega ocenie organu, podobnie jak opinia biegłego. W związku z powyższym w przedmiotowej brak jest podstaw żądania składania przez biegłego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej czy współpracował on z Inwestorem bądź pełnomocnikami ww. przedsiębiorstwa w zakresie sporządzania operatów szacunkowych w trakcie budowy linii energetycznej 400 kV.

Z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z dnia [...] października 2017 r. jasno wynika, że biegły nie pozostaje obecnie w jakimkolwiek stosunku prawnym z Inwestorem, który mógł by mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki w niniejszej sprawie, ani nie jest jej przedstawicielem bądź świadkiem. Biegły nie sporządzał również dla Inwestora żadnych operatów w tożsamym celu dla przedmiotowych nieruchomości, sam zaś fakt, że sporządzał na zlecenie jednej ze stron operaty dla innych nieruchomości, nie świadczy o braku jego bezstronności i niezależności. Realizowanie takich usług w przeszłości nie wpisuje sięz pewnością w treść art. 24 § 1 pkt 1 i 4 k.p.a.

Dla rzeczoznawców majątkowych wprowadzono odrębną regulację w art. 176 u.g.n., który określa zasady jego wyłączania od czynności szacowania. Przepis ten stanowi wprost, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości (a nie od udziału w postępowaniu), jeżeli zachodzą przesłanki z art. 24 k.p.a. Wyłączenie biegłego, oparte na przytoczonych normach prawnych, należy rozumieć jedynie w taki sposób, iż nie może brać udziału w sprawie w charakterze biegłego osoba, która uprzednio występowała w niej jako inny uczestnik postępowania, pracownik organu, świadek, strona lub jej reprezentant. Biegły nie bierze udziału w wydaniu decyzji, a jedynie sporządza opinię, która podlega ocenie i weryfikacji przez organ wydający rozstrzygnięcie administracyjne. A zatem brak przepisu nakazującego wyłączać biegłego - autora takiego operatu szacunkowego od dalszego udziału w sprawie, co potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 listopada 2016 r., II SA/Kr 980/16 i z dnia 29 grudnia 2016 r., II SA/Bk 751/16.

9. Rzeczoznawca majątkowy szacując zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości do porównań przyjął ceny nieruchomości podobnych do wycenianej, tj. nieruchomości rolne niezabudowane zlokalizowane na terenie gminy [...] z ostatnich 2 lat. Zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu ograniczeń prawa własności biegły określił jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości nieobciążonej a wartością nieruchomości obciążonej urządzeniem przesyłowym, uwzględniając przy tym wpływ lokalizacji linii w dokumentach planistycznych na wartość przedmiotowej nieruchomości.

10. Wskazać należy także, że pojęcie "wywłaszczonej nieruchomości" należy odnieść nie do całej nieruchomości przed wywłaszczeniem, ale do wydzielonej jej części objętej ograniczeniem prawa własności. Z tych względów podstawą ustalenia odszkodowania nie jest różnica pomiędzy wartością rynkową całej nieruchomości przed decyzją o wywłaszczeniu a jej rynkową wartością po wywłaszczeniu, lecz wartość rynkowa części nieruchomości oznaczonej w decyzji o wywłaszczeniu, co potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08, wydanym w analogicznym stanie faktycznym. Podkreślenia wymaga także fakt, że w wyniku administracyjnego ograniczenia prawa własności nieruchomości Skarżąca nie została pozbawiona jej własności, może je dalej użytkować w dotychczasowy, rolniczy sposób, co wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

11. Wbrew twierdzeniom Skarżącej ustalone odszkodowanie odpowiada wartości poniesionych szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość linii elektroenergetycznej 400 kV. Tak ustalone odszkodowanie stanowi realizację wyrażonej w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej klauzuli wywłaszczeniowej - dopuszczającej wywłaszczenie na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości, co w przypadku wywłaszczenia polegającego na ograniczeniu uprawnień właściciela do gruntu poprzez usytuowanie na nim urządzeń przesyłowych, oznacza odszkodowane za szkody na gruncie wyrządzone wybudowaniem urządzeń oraz wartość ubytku wartości nieruchomości wskutek konieczności znoszenia trwałej obecności urządzeń na gruncie.

IV. Pismem z dnia [...] lipca 2018 r. Skarżąca wniosła do tut. Sądu skargę na decyzję Wojewody, podnosząc przeciwko niej zarzuty naruszenia następujących przepisów prawa:

1. art. 7 oraz 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 154 u.g.n. poprzez uznanie za wiarygodny dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, zawierający elementarne błędy merytoryczne, w tym na dokonaniu wyceny nieruchomości z pominięciem jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tj. jako nieruchomości przeznaczonej pod urządzenia infrastruktury energetycznej;

2. art. 78 § 1 i 2 oraz art. 136 k.p.a. z uwagi na oddalenie wniosku dowodowego strony o dokonanie oceny sporządzonego operatu szacunkowego przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w [...] w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kiedy strona postępowania nie posiada wiadomości specjalnych do oceny tego rodzaju opinii, a jednocześnie opinia ta, wbrew art. 154 u.g.n. pomijała przeznaczenie wycenianej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a osoba biegłego nasuwała uzasadnione wątpliwości co do bezstronności.

3. art. 24 § 1 pkt 1 i 4 oraz art. z art. 84 § 2 k.p.a. z uwagi na niewyłączenie z niniejszej sprawy biegłego rzeczoznawcy majątkowego w sytuacji, gdy ww. biegłego łączyły relacje biznesowe z pełnomocnikami Inwestora.

Uzasadniając w/w zarzuty, Skarżąca wskazała w szczególności, co następuje:

(i) Oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w oparciu o ceny transakcji nieruchomościami rolnymi w sytuacji, w której w planie miejscowym nieruchomość ta została przeznaczona pod urządzenia infrastruktury energetycznej. Na stronie 5 uzasadnienia, organ wymienia cechy, które wpływają na "podobieństwo" nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych, pomijając przeznaczenie w planie miejscowym.

(ii) W toku niniejszego postępowania, strona postępowania złożyła wniosek o wystąpienie w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w [...] o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego. Ocena operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych w dziedzinie wyceny. Niej można wymagać od strony aby ta dokonała pełnej oceny przedmiotowego operatu. Tym bardziej kiedy w sprawie ingeruje się w konstytucyjne prawo własności strony postępowania. Wbrew stanowisku Wojewody strona nie jest uprawniona samodzielnego do zlecania oceny prawidłowości operatu przez Komisję Arbitrażową ponieważ podmiotem zlecającym operat był organ administracji a nie strona. Zgodnie z art. 78 § 1 k.p.a. organ powinien stronie zapewnić możliwość zebrania materiału dowodowego zgodnie z dyspozycją 77 § 1 Kpa.

(iii) Wadliwe jest stanowisko organu, iż w niniejszej sprawie nie było podstaw do wyłączenia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Z oświadczenia samego biegłego wynika, że wykonywał on operaty szacunkowe na zlecenie pełnomocnika Inwestora, który to podmiot jest odpowiedzialny za wypłatę odszkodowania na rzecz Skarżącej. Nie można zgodzić się wiec ze stwierdzeniem organu, iż wskazana zależność nie budzi wątpliwości co bezstronności ww. biegłego.

V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej pismem z dnia 8 sierpnia 2018 r., Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

VI. W piśmie procesowym z dnia 31 stycznia 2019 r. pełnomocnik Skarżącej wniósł o przeprowadzenie przez Sąd uzupełniającego postępowania dowodowego z dokumentów w postaci: 1) kopii operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2014 r., sporządzonego przez biegłego L. S. – na okoliczność sporządzania operatów na rzecz pełnomocnika Inwestora, 2) kopii aktu notarialnego Rep. A nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r., sporządzonego na okoliczność: a) zaniżenia przez rzeczoznawcę, działającego na zlecenie organu wartości nieruchomości w miejscowości [...], w tym należących do Skarżącej, b) braku analizy rynku lokalnego nieruchomości, na których posadowione są urządzenia energetyczne, c) znacznej rozbieżności pomiędzy ustaleniami operatu sporządzonego na zlecenie organu a rzeczywistą wartością rynkową wycenianej nieruchomości.

Sąd postanowił uwzględnić w/w wniosek dowodowy na podstawie art.106 § 3 p.p.s.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VII. Sąd rozpoznał skargę na decyzję Wojewodę z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz.1066 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2017 poz.1369 z późn. zm. – zwanej dalej "p.p.s.a.").

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja odwoławcza nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a.

W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

VIII. Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu decyzji odwoławczej prowadzi do następujących wniosków.

1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie na rzecz Skarżącej, jako właścicielki nieruchomości, w stosunku do której wydano decyzję o której mowa w art.124 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ograniczającą sposób korzystania z tej nieruchomości) stosownego odszkodowania na zasadach określonych w art.128 ust.4 w/w ustawy. Orzekające w sprawie organy obu instancji ustaliły w/w odszkodowanie w oparciu o ustalenia operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Starosty, uznając te ustalenia za w pełni wiarygodne. Ocenę tę Sąd podziela w całości, przyłączając się do stanowiska organów, że w toku postępowania Skarżąca nie wykazała w przekonujący sposób, iż przedmiotowy operat jest wadliwy. W tej sytuacji zarzuty wniesionej skargi należało oddalić.

2. W pierwszej kolejności podkreślić należy brak podstaw do przyjęcia, że w rozpatrywanej sprawie doszło do naruszenia art. 24 § 1 pkt 1 i 4 oraz art. z art. 84 § 2 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organy wyłączenia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w sytuacji, gdy osobę tą łączyły w przeszłości relacje biznesowe z pełnomocnikami Inwestora.

Przepis art. 84 § 2 k.p.a. stanowi, że biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 (zd.1). Poza tym do biegłych stosuje się przepisy dotyczące przesłuchania świadków (zd.2). Niezależnie od w/w regulacji o charakterze generalnym, tj. odnoszącym się do wszystkich biegłych, uczestniczących w postępowaniach administracyjnych, regulację szczególną odnoszącą się wprost do rzeczoznawców majątkowych, dokonujących oszacowania wartości nieruchomości zawiera art.176 u.g.n., stanowiący że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. Wprowadzenie przez ustawodawcę tego przepisu, mimo obowiązywania art. 84 § 2 k.p.a., wskazuje na szczególną rolę rzeczoznawcy majątkowego na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, z czym wiąże się konieczność zapewniania odpowiednich gwarancji proceduralnych przy wydawaniu decyzji opartych na jego opiniach jako materiale dowodowym.

Z wyjaśnień rzeczoznawcy udzielonych Staroście w piśmie z dnia [...] października 2017 r. wynika, że w dniu [...] października 2016 r. oraz [...] maja 2017 r. rzeczoznawca sporządził na zlecenie pełnomocnika Inwestora (umowa z dnia [...] czerwca 2016 r.) operaty szacunkowe z wyceny nieruchomości oraz szkód, zaznaczając przy tym, iż wyceny te nie dotyczyły nieruchomości Skarżącej. Jednocześnie z przedłożonej przez Skarżącą przed Sądem kopii wcześniejszego operatu szacunkowego, sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę w dniu [...] marca 2014 r. oraz aktu notarialnego w dnia [...] grudnia 2014 r., ustanawiającego na rzecz Inwestora służebność przesyłu na innej działce Skarżącej wynika, iż wcześniejszy operat został sporządzony przez w/w rzeczoznawcę na zlecenie innego pełnomocnika Inwestora. Wprawdzie powyższe okoliczności bezspornie dowodzą, iż w nieodległej przeszłości rzeczoznawca pozostawał w relacjach zawodowych z Inwestorem, niemniej nie ulega wątpliwości, iż w dacie sporządzania operatu na potrzeby niniejszej sprawy ([...] czerwca 2017 r.) nie wystąpiła sytuacja, którą należałoby kwalifikować jako odpowiadającą hipotezie powołanych w skardze art.24 § 1 pkt 1 (biegły jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki) lub pkt 4 (biegły był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3) w związku z art. 84 § 2 k.p.a. Brak jest bowiem jakichkolwiek przesłanek do przyjmowania, że rzeczoznawca pozostawał wówczas z Inwestorem w którymkolwiek z w/w wymienionych formalnych związków. Tym samym wbrew ocenie skargi domaganie się wyłączenia rzeczoznawcy w oparciu o w/w przepisy nie znajdowało żadnego uzasadnienia.

Oceny, czy świadczenie w przeszłości usług na rzecz Inwestora jest okolicznością uzasadniającą wyłączenie rzeczoznawcy od udziału w niniejszej sprawie, należałoby dokonywać raczej w kontekście art.24 § 3 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a., nie powołanego w skardze. Z przepisu tego wynika bowiem obowiązek wyłączenia biegłego od udziału w postępowaniu - na jego żądanie lub na żądanie strony albo z urzędu wyłączyć, jeżeli zostanie uprawdopodobnione istnienie okoliczności niewymienionych w § 1, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności biegłego. W ocenie Sądu samego faktu świadczenia przez rzeczoznawcę i to w niedalekiej przeszłości usług z zakresu szacowania wartości nieruchomości na rzecz obecnej strony postępowania, tj. Inwestora nie można automatycznie traktować jako okoliczności podważającej bezstronność rzeczoznawcy, zwłaszcza wtedy gdy sporządzony przez rzeczoznawcę operat nie budzi zastrzeżeń co do jego prawidłowości i wiarygodności. Wniosek powyższy należy wywodzić już samego statusu prawnego rzeczoznawcy majątkowego. Jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt TK SK 20/01, publ. LEX "rzeczoznawca swoimi usługami służy szerszemu interesowi społecznemu. Przyznany im zakres uprawnień i kompetencji świadczy o tym, że rzeczoznawcy majątkowi zostali uznani za osoby zaufania publicznego". W "Kodeksie etyki zawodowej" uchwalonym na posiedzeniu Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu [...] września 2008 r. [Uchwała Nr [...], dostępna w Internecie] wskazano z kolei, iż rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do m.in.: 1) Stosowania zasad bezstronności i poszanowania prawa, (...), 6) Wykonywania operatów szacunkowych obiektywnie i w sposób wolny od uzależnień od klienta.

W świetle powyższych okoliczności stwierdzić należy brak przesłanek koniecznych do uznania, iż rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy na zlecenie organu I instancji, winien był zostać wyłączony od udziału w sprawie.

3. Reżim prawny, regulujący ustalanie na rzecz właścicieli nieruchomości odszkodowań, o których mowa w art.128 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przedstawia się następująco:

(i) Z przywołanego przepisu wynika, że odszkodowanie za szkody powstałe w następstwie ograniczenia na podstawie art.124 powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. W/w odszkodowanie obejmuje zatem potencjalnie dwa elementy, tj.: 1) zrekompensowanie właścicielowi nieruchomości wartości poniesionych przez niego szkód, 2) zrekompensowanie właścicielowi zmniejszenia się wartości nieruchomości. Bezspornie hipoteza art.128 ust.4 u.g.n. została w niniejszej sprawie spełniona, albowiem decyzją z dnia 4 kwietnia 2016 r., wydaną na podstawie art.124 u.g.n., ograniczono sposób korzystania z części nieruchomości Skarżącej poprzez udzielenie Inwestorowi zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie przewodów napowietrznej linii elektroenergetycznej na części przedmiotowej nieruchomości, wyznaczonej pasem technologicznym, wskazanym na załączniku graficznym stanowiącym integralną część tej decyzji. Prace te zostały przez Inwestora wykonane.

(ii) Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej również jako rozporządzenie, a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 rozporządzenia stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności: (pkt 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (pkt 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się: (pkt 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (pkt 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (pkt 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (pkt 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Zaznaczyć należy, iż przedmiotem szacowania na gruncie spraw tego rodzaju są wyłącznie szkody i utrata wartości nieruchomości, wywołane samą realizacją inwestycji, a nie zaś wynikające z ujęcia tej inwestycji w planie miejscowym. Art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyroku WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16, publ. www.cbois.nsa.gov.pl). Wysokość ewentualnego odszkodowania uzyskanego z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma żadnego wpływu na wartość odszkodowania ustalonego w ramach niniejszego postępowania (vide. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 29 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Bk 561/18, publ. www.cbois.nsa.gov.pl).

(iii) Opinia biegłego jest jednym z dowodów w postępowaniu zmierzającym do ustalenia należnego odszkodowania i podlega takiej samej, swobodnej ocenie organu lub sądu, jak każdy inny dowód. W tym zakresie zastosowanie znajdą przepisy art. 84 § 1 i art. 80 k.p.a.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15). Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. (por. wyrok NSA z 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 1448/16, CBOSA). Podważenie takiego dowodu jest zatem generalnie możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź poprzez przedłożenie innej opinii - dotyczącej tej samej nieruchomości - sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. W szeregu wyroków sądów administracyjnych zwraca się uwagę, że w celu podważenia operatu strona powinna złożyć organowi kontroperat, z którego wynika, że istnieją rozbieżności w ocenie specjalistów, bądź przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok WSA w Szczecinie z 4 października 2018 r., sygn. akt II SA/Sz 493/18, wyroki WSA w Bydgoszczy z dnia 2 października 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 591/18 i z dnia 7 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 587/18, wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 1217/17, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 1167/17).

Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 października 2018 r., sygn. akt II SA/Bk 467/18, publ. www.cbois.nsa.gov.pl).

4. Odniesienie w/w uwarunkowań prawnych do stanu faktycznego rozpatrywanej sprawy prowadzi do następujących wniosków:

Trafnie uznały organy obu instancji, że wykorzystany w postępowaniu administracyjnym operat szacunkowy jest prawidłowy i wiarygodny i tych jego walorów nie zdołała przekonująco podważyć Skarżąca, rezygnując z przedłożenia stosownego kontroperatu, czy też opinii, o której mowa w art.157 u.g.n. Wyczerpujące oceny w tym zakresie, sformułowane w szczególności w decyzji odwoławczej i obszernie zreferowane w części wstępnej niniejszego uzasadnienia, Sąd w pełni podziela, stwierdzając brak potrzeby ich ponownego przytaczania. Legalność ustalenia na rzecz Skarżącej, w oparciu o w/w operat, odszkodowania należnego z tytułu: 1) zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości, 2) rzeczywistych szkód nie nasuwa żadnych zastrzeżeń.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skargi, sugerujący pominięcie przez rzeczoznawcę przy dokonywaniu niezbędnych oszacowań - przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w planie miejscowym. Prawidłowo wskazał Wojewoda w odpowiedzi na skargę, że w operacie szczegółowo zanalizowano przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zarówno w planie, jak i w studium, a ponadto aktualny sposób jej użytkowania. Rzeczoznawca przyjął, iż zgodnie z planem miejscowym grunty w pasie pod infrastrukturę energetyczną przesyłową przyjmują wartości gruntów budowlanych pod obiekty infrastruktury technicznej. Z uwagi na brak rynku w tym segmencie, przyjął dla tej części nieruchomości (w pasie technologicznym) wartości jakie osiągają na tym terenie grunty rolne z prawem zabudowy obiektami związanym z produkcją rolną i pod obiekty techniczne. Zmniejszenie wartości opisanej wyżej nieruchomości z tytułu ograniczeń prawa własności biegły określił jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości nieobciążonej a wartością nieruchomości obciążonej urządzeniem przesyłowym, uwzględniając przy tym wpływ lokalizacji linii w dokumentach planistycznych na wartość przedmiotowej nieruchomości.

Fakt, iż Skarżąca zaniechała przedłożenia organom stosownego kontroperatu, szacującego wartość ściśle przedmiotowej nieruchomość lub opinii, o której mowa w art.157 u.g.n., dyskwalifikującej prawidłowość operatu sporządzonego na zlecenie Starosty, nie mógł być sanowany poprzez przedłożenie w postępowaniu sądowym operatu szacunkowego, wyceniającego inną, pobliską nieruchomość, również należącą do Skarżącej. Oczywisty brak tożsamości przedmiotów wyceny, w połączeniu z takimi okolicznościami, jak trzyletni odstęp pomiędzy sporządzeniem obu operatów, czy też różne przyczyny ich sporządzenia (operat przedłożony Sądowi nie został sporządzony na potrzeby administracyjnego postępowania odszkodowawczego a na potrzeby uregulowania roszczeń Skarżącej, wynikających z ustanowienia na rzecz Inwestora służebności przesyłu), przesądza o braku przydatności przedłożonego operatu do oceny legalności kwestionowanych skargą decyzji odszkodowawczych.

Reasumując stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym naruszenia przepisów proceduralnych. Sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.