Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1339/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-02-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 18 ust. 1, art. 20 ust. 1, art. 21, art. 33
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
article: art. 145 par. 1 pkt 4, art. 151 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie Sędzia NSA Jerzy Stelmasiak Sędzia del. WSA Krzysztof Dziedzic (spr.) Protokolant: starszy asystent sędziego Justyna Żurawska po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Warszawie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 lutego 2016 r. sygn. akt VII SA/Wa 1434/15 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Warszawie na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2015 r. znak [...] w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji ostatecznej oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 10 lutego 2016 r., sygn. akt VII SA/Wa 1434/15 oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...]

w Warszawie na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia

[...] kwietnia 2015 r., znak [...]w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji ostatecznej.

Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Zaskarżoną decyzją Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w Warszawie o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją własną z dnia [...] marca 2015 r., znak: [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Z akt postępowania administracyjnego wynika, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy decyzją z dnia [...] maja 2009 r., nr [...] udzielił inwestorowi E. spółce z o.o. z siedzibą w Warszawie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wybudowanego na działkach o nr ewid. [...]1 i [...]2 z obr. [...], przy ul. S.

w Warszawie, zrealizowanego na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia [...] lipca 2007 r., nr [...]o pozwoleniu na budowę.

Następnie Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] października 2009 r., nr [...] stwierdził nieważność decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku mieszkalnego. Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy decyzją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia

[...] listopada 2009 r., znak: [...], a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 28 kwietnia 2010 r., sygn. akt. VII SA/Wa 27/10 oddalił skargę spółki E. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2009 r., znak: [...].

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie w dniu 19 marca 2013 r. wniosła o wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2009 r., znak: [...], podnosząc przesłankę z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. i wskazując, że o decyzji stwierdzającej nieważność pozwolenia na użytkowanie dowiedziała się w dniu 20 lutego 2013 r. w trakcie przeglądania akt sprawy dotyczącej rozbiórki budynku.

Po wznowieniu postępowania, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją

z dnia [...] września 2013 r., znak [...] stwierdził wydanie decyzji GINB z dnia [...] listopada 2009 r. z naruszeniem prawa i odmówił jej uchylenia, gdyż w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w istocie decyzji dotychczasowej. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., znak [...] utrzymał w mocy własną decyzję.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia

31 października 2014 r., sygn. akt VII SA/WA 112/14 uchylił decyzję Głównego

Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2013 r. oraz poprzedzającą ją decyzję z dnia [...] września 2013 r. Sąd wskazał, że prowadząc postępowanie rozpoznawcze co do ustalenia podstaw wznowienia postępowania, organ nie wyjaśnił jaki charakter miała powstała Wspólnota i kto sprawował zarząd nieruchomością wspólną. Ustalenie przesłanki z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. uzależnione jest od wyjaśnienia, czy istniejąca w dacie wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Wspólnota była tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, do której należał również inwestor, czy też była tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową. Dopiero wyjaśnienie tych kwestii pozwoli ustalić, czy Wspólnota Mieszkaniowa nie brała w nim udziału bez swojej winy, czy też w imieniu Wspólnoty występował inwestor.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] marca 2015 r.,

nr [...] odmówił uchylenia decyzji własnej z dnia

[...] listopada 2009 r., znak [...]. W ocenie organu wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w Warszawie o wznowienie postępowania nie został złożony przez stronę, która nie brała udziału w postępowaniu. Organ uznał bowiem, że stroną postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji organu powiatowego z dnia [...] maja 2009 r. była m.in. E. Sp. z o.o. występująca zarówno jako inwestor, jak również jako zarządca nieruchomości przy ul. S. w Warszawie.

Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie, zarzucając organowi naruszenie art. 6 w zw. z art. 18 ustawy o własności lokali w zw. z art. 28 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów.

Po rozpoznaniu wniosku Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...] utrzymał w mocy własną decyzję.

Organ wskazał, że z aktu notarialnego z dnia 23 czerwca 2009 r., Rep. [...] wynika, że dnia 23 czerwca 2009 r. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku przy ul. S. w Warszawie, jednocześnie przenosząc jego własność z inwestora – E. Sp. z o.o. na U. M. i K. M. W § 8 aktu notarialnego wskazano, że "zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali (...) oraz, że zarząd nieruchomością przy ulicy S. w Warszawie na okres do dnia 22.06.2011 roku sprawować będzie Spółka "E." Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie".

Organ podał również, że E. Sp. z o.o. sprawowała funkcję zarządu nieruchomością przy ul. S. w Warszawie co najmniej do dnia 9 grudnia 2012 r., co wynika z uchwały właścicieli lokali tej nieruchomości nr 1/2012 z dnia

10 grudnia 2012 r. W § 1 uchwały wskazano bowiem, że właściciele "postanawiają dokonać następujących zmian sposobu zarządu (zasad zarządzania) nieruchomością wspólną przy ul. S. w Warszawie:

1. dokonuje się zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólna polegającą

na przejściu z systemu zarządu przewidzianego w art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali na systemu zarządu przewidziany w art. 20 powołanej ustawy tj. zarząd wybrany spośród właścicieli lokali w formie uchwał podjętych wymaganą większością głosów przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej;

2. w związku z powyższym, spółka pod firmą E. Spółka z ograniczą odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, z chwilą podjęcia niniejszej uchwały,

nie będzie sprawować funkcji Zarządu nieruchomością przy ul. S. w Warszawie".

Organ wskazał, że Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie, brała udział w prowadzonym postępowaniu, gdyż podmiotowi pełniącemu funkcję zarządu tj. E. Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, doręczone zostały rozstrzygnięcia wydane w tej sprawie.

Skargę na powyższą decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...]

w Warszawie.

Oddalając skargę przywołanym na wstępie wyrokiem z dnia 10 lutego 2016 r., sygn. akt VII SA/Wa 1434/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał,

iż realizując, zgodnie z normą art. 153 p.p.s.a., wytyczne WSA zawarte w wyroku

z 31 października 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 112/14, organ ustalił, iż aktem notarialnym z dnia 23 czerwca 2009 r., Rep. [...] ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku przy ul. S. w Warszawie i z tą też datą powstała Wspólnota mieszkaniowa. Akt notarialny z 23 czerwca 2009 r. w § 8 wskazywał, że "zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali (...) oraz, że zarząd nieruchomością przy ulicy S. w Warszawie na okres do dnia 22.06.2011 roku sprawować będzie Spółka "E." Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie". Sposób sprawowania zarządu Wspólnotą został zmieniony uchwałą właścicieli lokali tej nieruchomości nr 1/2012 z dnia10 grudnia 2012 r. w której postanowiono, iż o sposobie reprezentacji Wspólnoty decydować będzie art. 20 u.w.l.

Następnie Sąd podkreślił, że wybrany przez właścicieli lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty związanymi z zarządzaniem nieruchomością wspólną, podejmując czynności prawne, procesowe i faktyczne - bezpośrednio oddziałujące na stan fizyczny nieruchomości lub inne, np. polegające na dysponowaniu środkami finansowymi. Chociaż z art. 22 ust. 2 u.w.l. wynika, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 pkt 1-10 u.w.l.) w formie prawem przewidzianej, to możliwość udzielenia takiego pełnomocnictwa ograniczona jest do spraw mieszczących się w kompetencjach samej wspólnoty mieszkaniowej, a możliwość udzielenia pełnomocnictwa na podstawie art. 21 ust. 3 u.w.l. ograniczona została do spraw w tym przepisie wymienionych.

Mając powyższe na uwadze, Sąd stwierdził, iż nie można uznać, iż reprezentowanie Wspólnoty w toku postępowania administracyjnego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd wymagający odrębnego pełnomocnictwa udzielonego przez członków wspólnoty. Całkowicie uprawniony jest więc pogląd, iż uprawnienie zarządu do występowania w imieniu Wspólnoty dotyczy kwestii jej reprezentacji w danym postępowaniu administracyjnym. Jeśli więc zarząd reprezentuje Wspólnotę nie można twierdzić, iż wspólnota nie brała udziału w postępowaniu, a w sprawie niniejszej, wbrew twierdzeniom skargi, zarząd wspólnoty nie był adresatem decyzji GINB z [...] listopada 2009 r.

Konkludując Sąd podzielił pogląd wyrażony przez organ w zaskarżonej decyzji,

iż w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy z dnia [...] maja 2009 r., nr [...] udzielającej inwestorowi E. spółce z o.o. z siedzibą w Warszawie pozwolenia

na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, Wspólnota reprezentowana była przez zarząd - E. sp. z o.o., która pełniła jednocześnie rolę inwestora.

Z tych względów w ocenie Sądu nie zaistniała przesłanka do wznowienia postępowania administracyjnego zakończonego ostateczną decyzją z dnia

[...] listopada 2009 r., o której mowa w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., co w konsekwencji potwierdza prawidłowość zaskarżonej decyzji i Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie. Zaskarżając wyrok w całości, zarzuciła mu na podstawie

art. 174 pkt 1 p.p.s.a. naruszenie prawa materialnego, tj.:

18 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez błędną wykładnię tego przepisu polegającą na przyjęciu, że określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli lokali powoduje umocowanie do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przez podmiot, jakim jest zarząd wspólnoty w sytuacji, gdy określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli lokali, zgodnie z tym przepisem powoduje umocowanie do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przez podmiot, jakim jest zarządca, a w konsekwencji błędne uznanie, że spółka E. sp. z o.o, reprezentowała wspólnotę jako zarząd w sytuacji, gdy była ona umocowana do reprezentacji wspólnoty jedynie jako zarządca,

art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez błędną wykładnię tego przepisu polegającą na przyjęciu, że osoba prawna może pełnić funkcję zarządu wspólnoty

w sytuacji, gdy członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być jedynie osoba fizyczna, a w konsekwencji uznanie, że spółka E. sp. z o.o. pełniła funkcję zarządu wspólnoty w sytuacji, gdy przepisy prawa dopuszczają reprezentację wspólnoty mieszkaniowej [...] przez spółkę E. sp. z o.o, jedynie jako zarządca tej wspólnoty;

naruszenie prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 1 w zw. z art. 22 ust. 1 i 2 ustawy

o własności lokali poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i uznanie przez Sąd, że skarżący był reprezentowany w postępowaniu o stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego przy ul. S. w Warszawie przez spółkę E. sp. z o.o., podczas gdy w przedmiotowej sprawie spółka E. sp. z o.o. jako zarządca była umocowana do reprezentowania Skarżącego jedynie w zakresie czynności zwykłego zarządu, a w konsekwencji nie była uprawniona do reprezentowania skarżącego w przedmiotowej sprawie.

Na podstawie art. 188 p.p.s.a. Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości, rozpoznanie skargi i orzeczenie o uchyleniu decyzji GINB z dnia

[...] kwietnia 2015 r., znak [...] w całości oraz na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a., wniosła o zasądzenie na rzecz skarżącej od organu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazała, że błędny jest tok rozumowania Sądu, zgodnie z którym skoro Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie, korzystając z uprawnienia określonego w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, w akcie notarialnym z 23 czerwca 2009 r., Rep. [...] ustanowiła zarząd wspólnoty mieszkaniowej, a zatem skoro funkcję zarządu Skarżącego sprawowała spółka E.,

to bezzasadnym jest twierdzenie, że Skarżący nie brał udziału w przedmiotowym postępowaniu. Takie rozumowanie Sądu jest w ocenie skarżącej oczywiście błędne,

gdyż zarząd może być wybrany wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli, natomiast umowa o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. powoduje ustanowienie zarządcy, nie zaś zarządu, czego Sąd zdaje się nie dostrzegać.

Zdaniem skarżącej uznać należy, że spółka E. sp. z o.o. była jedynie zarządcą, nie pełniła zaś funkcji zarządu. Skarżąca podkreśla, że sposób uregulowania zarządu nieruchomością w imieniu Wspólnoty nie upoważnia zarządcy do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed sądem i organami administracji. W celu prowadzenia spraw sądowych i administracyjnych Wspólnoty koniecznym jest, by E. sp. z o.o. legitymowała się odpowiednim zapisem umownym lub stosownym pełnomocnictwem.

W niniejszej sprawie nie można uznać, by uregulowanie zawarte w akcie notarialnym umożliwiało reprezentowanie Wspólnoty przez spółkę E.

Celem poparcia swojego stanowiska w sprawie skarżąca powołała orzecznictwo, zgodnie z którym w sytuacji gdy zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zarządcy, to zakres jego upoważnienia do działania w imieniu właścicieli lokali wynika

z treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali, więc zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sadem lub przed organem administracji, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie nie znalazło się

w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale o zmianie tej umowy. W odróżnieniu od reprezentacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią, a tymże zarządca (osoba trzecia) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.

Zdaniem skarżącej Wspólnota Mieszkaniowa [...] w Warszawie nie

z własnej winy nie brała udziału w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji

o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego znajdującego się przy ul. S. . W konsekwencji oznacza to, że spełniona została przesłanka wznowienia postępowania, o której mowa w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przede wszystkim należy zauważyć, że przedmiotem kontroli Sądu I instancji były w niniejszej sprawie wydane w trybie wznowienia postępowania administracyjnego decyzje o odmowie uchylenia decyzji dotychczasowej. Organ wydał te decyzje na podstawie art. 151 § 1 pkt 1 k.p.a. stwierdzając brak podstawy wznowienia przewidzianej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. (niebranie przez stronę udziału w postępowaniu bez własnej winy). W skardze kasacyjnej nie postawiono jednak zarzutu naruszenia tych ani też żadnych innych przepisów postępowania, ograniczając ją wyłącznie do zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego.

Należy w związku z tym wskazać, że jeżeli rozpoznając - tak jak w niniejszej sprawie - skargę na decyzję o odmowie uchylenia decyzji dotychczasowej w wyniku stwierdzenia, że nie zaistniała określona w k.p.a. podstawa wznowienia postępowania, Sąd I instancji błędnie uznał, że w postępowaniu przed organem administracji nie było naruszeń przepisów postępowania dających podstawę do wznowienia postępowania lub naruszeń innych przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy i z tego powodu skargę oddalił, to sąd ten narusza art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) lub c) p.p.s.a., gdyż z tych przepisów wynika norma nakazująca sądowi administracyjnemu

w takich przypadkach skargę uwzględnić. Oczywiście wskazując w podstawie skargi kasacyjnej naruszenie przytoczonych przepisów p.p.s.a. należy także wskazać te przepisy k.p.a., które błędnie zostały przez organ administracji zastosowane (por. wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 14/08).

Jak wskazano wyżej w skardze kasacyjnej wniesionej w niniejszej sprawie nie zarzucono w ogóle naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) lub c) p.p.s.a. w związku z art. 151 § 1 pkt 1 i art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., a z treści uzasadnienia skargi kasacyjnej można jedynie domniemywać, że zdaniem jej autora przepisy te zostały naruszone na skutek błędnej wykładni wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów prawa materialnego,

a mianowicie art. 18 ust. 1, art. 20 ust. 1 i art.18 ust. 1 w zw. z art. 22 ust. 1 i 2 ustawy

o własności lokali. Zdaniem autora skargi kasacyjnej organ rozpatrujący wniosek

o wznowienie postępowania oparty na podstawie wskazanej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

z naruszeniem wskazanych przepisów ustawy o własności lokali, błędnie przyjął,

że składająca wniosek o wznowienie postępowania wspólnota mieszkaniowa była prawidłowo reprezentowana w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji

o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego znajdującego się przy ul. S. w Warszawie.

Stanowiska tego w świetle przepisów regulujących sposób reprezentacji wspólnoty zawartych w ustawie o własności lokali i okoliczności rozpoznawanej sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zgodnie z art. 21 ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (ust. 1).

Nie jest to jednak jedyny możliwy sposób ustalenia zarządu nieruchomością wspólną i organu uprawnionego do reprezentacji wspólnoty. Ustawa o własności lokali, w art. 18 ust. 1 stanowi bowiem, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2a). Stosownie zaś do art. 33 ustawy w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy. Chodzi o znajdujące się w tym rozdziale przepisy normujące zarządzanie nieruchomością wspólną na użytek przypadków, w których - jak wskazuje art. 18 ust. 3 u.w.l. - sposób zarządu nieruchomością wspólną nie został określony przez właścicieli lokali w umowie lub uchwale.

Z powyższych regulacji wynika, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest albo przez zarząd powołany na podstawie art. 20 u.w.l. jako organ wspólnoty mieszkaniowej, albo przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l.

Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l. pozastawiają wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy, z tym jednak, że ze względu na istotne podobieństwo zarządcy i zarządu, we wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty (por. postanowienie SN z 14 września 2005 r., III CZP 62/05, wyrok SN z 29 września 2010 r., V CSK 52/10, uchwała SN z 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11).

Jeżeli chodzi o możliwość stosowania na podstawie odesłania przewidzianego

w art. 33 do zarządcy powołanego na podstawie art. 18 przepisu art. 21 regulującego reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd, Naczelny Sąd Administracyjny w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r. III CZP 106/16, iż zarządca w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi w ramach powierzonego mu zarządu, jest umocowany, choćby postanowienia umowy lub uchwały w przedmiocie powierzenia zarządu tego nie przewidywały, do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych (analogicznie w postępowaniach administracyjnych). W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy w przekonujący sposób podważył argumenty przemawiające za przyjęciem, że wyłączone jest określenie kompetencji zarządcy z odwołaniem się do art. 21 ust. 1, wskazane w przywołanej w skardze kasacyjnej uchwale SN z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08. Jak słusznie wskazano w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r. skoro zarząd w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi lub którymi kieruje, jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na określonych w tych przepisach zasadach także przed sądami, to wobec istotnego podobieństwa (wykluczającego jednoczesne funkcjonowanie zarządu i zarządcy), nie jest zasadne wyłączenie takiej możliwości w odniesieniu do zarządcy. Podobieństwo to przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 u.w.l. do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22 u.w.l., regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy z aktu notarialnego z dnia

23 czerwca 2009 r., Rep [...] wynika, że od dnia 23 czerwca 2009 r. zarząd nieruchomością wspólną przy ulicy S. w Warszawie był sprawowany

na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali, przez spółkę "E." Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Sposób sprawowania zarządu Wspólnotą został zmieniony dopiero uchwałą właścicieli lokali tej nieruchomości nr 1/2012 z dnia

10 grudnia 2012 r., w której postanowiono, iż dokonuje się zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną polegającej na przejściu z systemu zarządu przewidzianego

w art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali na system zarządu przewidziany w art. 20 tej ustawy.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów ustawy o własności lokali i ich wykładni, nie budzi wątpliwości Naczelnego sądu Administracyjnego, że w okresie

od 23 czerwca 2009 r. do 10 grudnia 2012 r. zarządca spółka "E." Sp. z o.o.

był umocowany, do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach administracyjnych, a więc także w postępowaniu zakończonym decyzją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2009 r., znak: [...]. Postępowanie to nie było zatem dotknięte wadą wskazaną

w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. - niebranie przez stronę udziału w postępowaniu bez własnej winy.

Z powyższych względów Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że skarga kasacyjna jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw podlega oddaleniu

na podstawie art. 184 p.p.s.a.