Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 438/01
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2004-03-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 607  Gospodarka mieniem państwowym i komunalnym, w tym gospodarka nieruchomościami nierolnymi
640
Skarżony organ: Rada Miasta

SENTENCJA

W I M I E N I U R Z E C Z P O S P O L I T EJ P O L S K I E J Dnia 9 marca 2004 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: SNSA del. do WSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie: NSA del. do WSA Halina Kremis (sprawozdawca) WSA Mieczysław Górkiewicz Protokolant: Katarzyna Grott po rozpoznaniu w dniu 9 marca 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi Wojewody D. na uchwałę Rady Miejskiej w Ś. z dnia 15 czerwca 2000 r. nr XXV/459/00 w sprawie sprzedaży nieruchomości gruntowej w granicach działki nr 877/20 położonej w Ś., obręb P. 2, stanowiącą własność komunalną Gminy Ś. w trybie bezprzetargowym stwierdza niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały.


UZASADNIENIE

Uchwałą nr [...] z dnia 21 sierpnia 2000 r. wydaną w sprawie sprzedaży nieruchomości gruntowej w granicach działki nr: 877/20 położonej w Ś., obręb P. 2 stanowiącą własność komunalną Gminy Ś. w trybie bezprzetargowym, przywołującą w podstawie prawnej art. 18 ust.2 pkt 9 litera "a" ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 1996 r. Nr 13, poz.74 ze zm.) oraz art.13 ust l, art.27 i art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741, ze zm. Rada Miejska w Ś.:

W § 1 postanowiła sprzedać nieruchomość gruntową stanowiącą własność komunalną Gminy Ś. oznaczoną numerem geodezyjnym 877/20 o powierzchni 1250 m2 położoną na Osiedlu S. w Ś. obręb P. 2 w trybie bezprzetargowym na rzecz B. R. właściciela nieruchomości zabudowanej położonej przy J. § 2 (wykonanie Uchwały powierza się Zarządowi Miejskiemu w Ś. § 3 uchwała podlega ogłoszeniu na tablicy ogłoszeń Urzędu Miejskiego w Ś. § 4 uchwała wchodzi w życie z dniem ogłoszenia. Na uzasadnienie wskazano, że nieruchomość gruntowa stanowiąca mienie komunalne gminy Ś. w granicach działki nr 877/20 o powierzchni 1250 m2 położona w Ś., obręb P. 2 jest terenem przyległym do nieruchomości zabudowanej będącej własnością B. R., położonej przy ul. J. w Ś. - Osiedle S. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami działka ta może być przedmiotem sprzedaży w drodze bezprzetargowej jako grunt przyległy, nie stanowiący samodzielnej działki budowlanej (brak zapewnienia dojazdu – skarpa) na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego działki budowlanej, celem poprawienia warunków zagospodarowania posiadanej nieruchomości. Transakcja kupna- sprzedaży nastąpi zgodnie z cytowanymi na wstępie przepisami prawa.

Wezwaniem przedskargowym, przywołującym w podstawie art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz. U. Nr 74, poz. 368 z późn. zm.) w zw. z art. 93 ust. l ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym ( Dz. U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 z późn. zm.) Wojewoda D. wezwał Radę Miejską w Ś. do usunięcia naruszenia prawa w terminie 30 dni od daty doręczenia niniejszego wezwania poprzez uchylenie uchwały Nr XXV/459/00 Rady Miejskiej w Ś. z dnia 15 czerwca 2000 r. w sprawie sprzedaży nieruchomości gruntowej w granicach działki nr 877/20 położonej w Ś., obręb P. 2 stanowiącej własność komunalną Gminy Ś. w trybie bezprzetargowym, jako sprzecznej z prawem. Na uzasadnienie organ nadzoru wskazał, że Rada Miejska w Ś. na sesji w dniu 15 czerwca 2000 r. podjęła uchwałę o sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr j 877/20 o powierzchni 1250m2. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce |nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543) nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej jeżeli przedmiotem zbycia są części nieruchomości niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność tub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tą część nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako odrębne nieruchomości. Jak z powyższego wynika warunkiem odstąpienia od przetargu jest spełnienie czterech okoliczności jednocześnie działka zbywana jest częścią nieruchomości, jest niezbędna do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej. Przyległość do nieruchomości stanowiącej własność nabywcy, sprzedawana działka nie może być zbyta jako odrębna nieruchomość.

Wymieniona działka oznaczona nr 877/20 jest częścią nieruchomości działki numer 877/19 i bezpośrednio przylega do nieruchomości nabywcy. Z powyższego wynika, iż zostały spełnione przesłanki pierwsza i trzecia. Druga przesłanka przede wszystkim o charakterze subiektywna - wniosek nabywcy, bez potrzeby jej głębszego wyjaśniania, należy przyjąć , iż została także spełniona.

Do rozważenia pozostaje czwarta z wymienionych okoliczności. Analiza stanu faktycznego i prawnego sprawy przemawia za tym, iż nie został spełniony warunek, że sprzedawana nieruchomość nie może być zbyta jako odrębna działka. Niniejsza nieruchomość jest działką o powierzchni 1250m2 z dostępem do drogi publicznej, a co najważniejsze w planie zagospodarowania przestrzennego wymieniony grunt ujęty jest jako teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności lub innej uchwała Nr 86/XXI/88 Miejskiej Rady Narodowej w Ś. z dnia 24 lutego 1988 r. w sprawie zatwierdzenia szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu budownictwa jednorodzinnego w rejonie ulicy J.

Przedstawiony opis zbytej nieruchomości, jej wielkość, uzbrojenie i przeznaczenie stanowią, że mogła ona być przedmiotem obrotu jako odrębna nieruchomość. Decyzja Zarządu Miasta Ś. o niemożliwości wznoszenia na niej żadnych obiektów kubaturowych i nie wyodrębnianiu na te cele działek budowlanych nie jest dostateczną okolicznością prawną do zmiany postanowień planu zagospodarowania przestrzennego tegoż terenu. Zmiana miejscowego plau zagospodarowania przestrzennego może nastąpić na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 18 w związku z art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139). W tym stanie rzeczy, wobec naruszenia art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarcze nieruchomościami, należało orzec jak na wstępie.

Na koniec Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym, niezastosowanie się do niniejszego wezwania w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia spowoduje skierowanie skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego we Wrocławiu.

W odpowiedzi to pismo Przewodniczący Rady Gminy w Ś. przedstawił dodatkowe wyjaśnienie kwestii przyległości zbywanej nieruchomości nr 877/20 do nieruchomości nabywcy B. R.

Podniósł, że właściciel nieruchomości zabudowanej, położonej w Ś. przy ulicy J. 1-3 w granicach działek geodezyjnych nr 877/15, 877/16 i 877/18 (kolor żółty na załączniku mapowym) B. R. zwrócił się z wnioskiem do Zarządu Miejskiego w Ś. w dniu 19 kwietnia 1999 r. o sprzedaż na jego rzecz działki przyległej (kolor różowy na załączniku mapowym) do jego własności.

Zarząd Miejski w Ś. na swym posiedzeniu w dniu 9 czerwca 1999 r. po głębokiej analizie postanowił z terenu ograniczonego z jednej strony nieruchomością stanowiącą własność B. R., a z drugiej strony działką, przez którą przebiegać będzie obwodnica spinająca ulice Kasztanową Jeleniogórską, wydzielić działkę nr 877/20 (kolor różowy na załączniku mapowym) i sprzedać wnioskodawcy po myśli art. 37 ust. 2, pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. Nr 46 poz. 543 z 2000 r.).

Wydzielona działka, która jest przedmiotem skargi, stanowiąca skarpę o znacznym nachyleniu i jednocześnie wzniesieniu wyraźnie górującym nad innymi nieruchomościami na Osiedlu S. nie stanowi działki budowlanej. Nie może być zatem zabudowana żadnym obiektem kubaturowym. Działka ta może być jedynie przedmiotem urządzenia zieleni, rabat kwiatowych lub innych tego rodzaju kultur, co dokładnie przedstawiono w załączniku nr 16 do mojego pisma zn. BORM /49/2000 z dnia 6 listopada 2000 r. Nadto w załączeniu do pisma przesłano Uchwałę Nr 86/XXI/88 Miejskiej Rady Narodowej w Ś. z dnia 24 lutego 1988 r. w sprawie zatwierdzenia szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu budownictwa jednorodzinnego w rejonie ulicy J. w Ś. celem wykorzystania.

W skardze na opisaną uchwałę Wojewoda D. podniósł zarzuty zbieżne z tymi, jakie zostały zawarte w wezwaniu przedskargowym, w konkluzji wnosząc o stwierdzenie nieważności zakwestionowanej uchwały.

W doręczonej Sądowi odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Według art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 tej ustawy).

Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje również orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej i akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej; art. 3 § 1 w związku z § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowanie przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270).

Akt administracyjny jest zgodny z prawem jeśli jest zgodny z powołaną w osnowie podstawą materialno-prawną, a postępowanie administracyjne, poprzedzające jego podjęcie zostało przeprowadzone z prawidłowym wykorzystaniem procedury administracyjnej.

Przedmiotem skargi do sadu administracyjnego, w niniejszej sprawie jest uchwała Rady Gminy Ś., zezwalająca na sprzedaż w trybie bezprzetargowym nieruchomości.

W ocenie Sądu skarga zasługuje w pełni na uwzględnienie.

Należy podzielić stanowisko organu nadzoru, że kontrolowana uchwała nr XXV/459/00 Rady Miejskiej w Ś. z dnia 15 czerwca 2000 r. przeznaczająca do sprzedaży w trybie bezprzetargowym na rzecz B. R. nieruchomość niezabudowaną położoną w Ś., stanowiącą działkę gruntu oznaczoną geodezyjnie jako działka nr 877/20, o pow. 1250 m2 przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budowę mieszkaniową niskiej intensywności (vide k. 4 akt sądowych), została podjęta z naruszeniem art. 37 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).

Zgodnie z brzmieniem art. 37, na dzień wydawania zakwestionowanej uchwały, (ust. 1) z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości były sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Wyjątki od tej zasady a także prawne formy zbycia nieruchomości, które ze względu na ich szczególny charakter są zbywane w drodze bezprzetargowej, zostały enumeratywnie ujęte w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy.

Ustęp 2 stanowi, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli 1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34, 2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami, 3) jest zbywana na zasadach, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2, 4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny, 5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego, 6) przedmiotem zbycia są części nieruchomości, niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza te części nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako odrębne nieruchomości, 7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji, 8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona.

Ze wskazanych zapisów wynika wprost, że zaistniały stan faktyczny, co zresztą znalazło wyraz w części wstępnej uchwały, organ ujmuje w punkcie 6 ustępu drugiego art. 37 ustawy.

Wbrew całkowicie dowolnym twierdzeniom organu, analizując stan faktyczny sprawy, nie sposób podzielić poglądu, jakoby nabycie wskazanej działki było niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste B. R.

Świadczyć o tym może już sam jego wniosek, skierowany do ówczesnego Zarządu Miasta Ś., w którym wnioskodawca pisze wprost, że prosi o dosprzedanie gruntu przyległego do jego działki w związku z przystąpieniem do realizacji budowy gabinetu laryngologicznego i sali operacyjnej na jego działce nie wspominając, ani nie twierdząc, że pragnie nabyć sporną nieruchomość dla poprawy warunków gospodarowania terenem, którego był już właścicielem poprzednio. (k. 1 akt administracyjnych).

Także żaden dowód w sprawie nie potwierdza dalszej ustawowej przesłanki, aby działka, której dotyczy uchwała nie mogła być istotnie zbyta jako odrębna nieruchomość.

Sam jej obszar (1250 m2), położenie na terenie przeznaczonym w miejscowym planie pod budownictwo i zainteresowanie nabyciem przez osoby trzecie (o czym świadczy np. wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, skierowane do Rady Miejskiej w Ś. przez potencjalnych nabywców tego gruntu k. 18 akt adm.), wskazują na to, że działka mogła być zbyta jako odrębna nieruchomość.

Na podkreślenie zasługuje fakt, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami przyjęto jako zasadę, że nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, są sprzedawane i oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, a wyjątki od tej zasady mogą mieć miejsce jedynie w ściśle określonych przypadkach.

Opisany powyżej stan faktyczny sprawy jednoznacznie wskazuje, że Rada Miejska w Ś. nie zastosowała się do bezwzględnie obowiązującej normy prawnej podejmując zaskarżoną uchwałę, bowiem bezpodstawnie, bez wyczerpania omówionych wyżej przesłanek ustawowych, podjęła zaskarżony akt, a powyższe musiało doprowadzić do uwzględnienia skargi organu nadzoru.

Marginalnie już tylko wskazać można, że jeśli by istotnie okazało się, po wdrożeniu prawidłowej procedury przetargowej, że sporną działką nie jest zainteresowana większa ilość potencjalnych nabywców, wnioskodawca być może nabył by ją np. za cenę wywoławczą lub do niej zbliżoną, a procedury prawne zostałyby zachowane.

Ponieważ jednak minął przeszło rok od jej podęcia sąd stwierdził niezgodność uchwały z prawem, do czego obliguje przepis art. 94 ust. 2 zd. pierwsze.

Sąd nie orzekł o wstrzymaniu wykonania aktu (art. 152 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) mimo uwzględnienia skargi, bowiem jak wynika z dołączonych do odpowiedzi na skargę akt administracyjnych, uchwała już została wykonana (akt notarialny z dnia 9 listopada 2000 r. Rep. A nr [...] k. 17 akt adm.).