Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 770/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-05-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 15zzs4 ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 374
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych
article: art. 12 ust. 4, art. 12 ust. 4c, art. 12 ust. 4f, art. 18 ust. 1, art. 18 ust. 1e
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.
article: art. 4 pkt 17, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 134 ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 154
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 134 § 1, art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Włodzimierz Zygmont Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Nikodem (spr.) Sędzia WSA Barbara Rennert po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 maja 2021 r. sprawy ze skargi J.Ł. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z [...] października 2020 r., po rozpatrzeniu odwołania J. Ł., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] września 2019 r. orzekającą o:

1) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w O. , oznaczoną geodezyjnie w obrębie [...] numerem działki [...], która stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasto O. zgodnie z decyzją Starosty [...] z [...] stycznia 2019 r. o realizacji inwestycji drogowej.

2) odszkodowanie płatne jest na rzecz:

- J. Ł. w kwocie [...]zł za udział [...] w nieruchomości,

- J. Ł. i J. Ł. w kwocie [...]zł za udział [...] w nieruchomości,

- W. S. w kwocie [...]zł za udział [...] w nieruchomości.

3) Do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Prezydent Miasta [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z [...] stycznia 2019 r. (dalej: "ZRID") Starosta [...] zezwolił Prezydentowi Miasta O. na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie ulicy [...] (od posesji [...] do ulicy [...]) w O, (budowa kanalizacji deszczowej i nawierzchni ciągu pieszo - jezdnego), m.in. na nieruchomości położonej w O., obręb [...], stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni [...] ha - w trybie art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 ze zm., dalej: "specustawa drogowa"). Działka nr [...] w całości została przeznaczona do zajęcia pod realizację inwestycji drogowej.

Starosta [...] pismem z [...] czerwca 2019 r. zawiadomił strony postępowania o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania za powyższą działkę.

Prezydent Miasta O. pismem z [...] czerwca 2019 r. wyjaśnił, że poprzedni właściciele nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] nie sprzeciwiali się zajęciu jej pod drogę.

Prezydent Miasta O. wydał zaświadczenie z [...] czerwca 2019 r., wskazując, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta O. w rejonie ulicy [...] zatwierdzoną uchwałą nr [...] z [...] sierpnia 2006 r. Rady Miejskiej w O., teren działki nr [...] obręb [...] położonej w O., przy ul. [...] oznaczony na rysunku planu symbolem [...] pełni funkcję - terenu publicznej drogi dojazdowej.

Postanowieniem z [...] lipca 2019 r. organ pierwszej instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego T. Z., jako biegłego w postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie na rzecz Gminy Miasto O. prawa własności części nieruchomości położonej w miejscowości O. , obręb [...], działka nr [...] o powierzchni [...] ha. Operat szacunkowy został opracowany [...] lipca 2019 r. i określał wartość przedmiotowej działki na kwotę [...]zł (w tym wartość prawa własności [...] zł, wartość nakładów na gruncie: budowle [...] zł, nasadzenia [...] zł).

W odwołaniu od powyższej J. Ł., reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Jednocześnie pełnomocnik strony wniósł o uzupełnienie materiału dowodowego poprzez dołączenie do akt postępowania operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Miasta O. , celem przeprowadzenia dowodu na okoliczność oszacowania nieruchomości oznaczonej geodezyjnie w obręb: [...] jako działka nr [...] na kwotę [...]zł.

Ponadto w toku prowadzonego postępowania odwoławczego:

- pełnomocnik J. Ł. zwrócił się do organu pierwszej instancji o wystąpienie do Urzędu Miasta O. celem nadesłania operatu szacunkowego sporządzonego w związku z inwestycją Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji "[...]" S.A. w sprawie [...] oraz o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z dokumentów: wydruków indeksów cen mieszkań i nieruchomości - na okoliczność nieprawdopodobnej i błędnej wyceny sporządzonej na zlecenie Starosty [...] do niniejszej sprawy.

Wojewoda powołaną na wstępie decyzją uznał, że zaskarżona decyzja Starosty [...] z [...] września 2019 r. jest prawidłowa, a odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie z następujących względów.

Po pierwsze, jak wynika z treści odwołania, pełnomocnik J. Ł. nie zgadza się z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego dotyczącymi wartości służebności osobistej mieszkania ustanowionej na rzecz Z. G..

Organ podkreślił, że w niniejszej sprawie ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności osobistej mieszkania polegające na prawie dożywotniego i bezpłatnego korzystania z całego budynku mieszkalnego, z dostępem do wody, energii elektrycznej i ogrzewania na koszt wspólny, swobodnym wejściu i wyjściu z pomieszczeń oraz swobodnym poruszaniu się po całej nieruchomości przysługuje Z. G..

Organ wyjaśnił, że biegły na stronie [...] operatu szacunkowego z [...] lipca 2019 r. podał, że mając na względzie zapis wynikający z § 6 umowy darowizny z [...] grudnia 2014 r., prawo bezpłatnej służebności osobistej na rzecz Z. G. odnosi się do prawa mieszkania w domu jednorodzinnym zlokalizowanym na działce [...], natomiast działka [...], która została przejęta pod drogę, odnosi się do prawa poruszania się po nieruchomości (bez możliwości prawa mieszkania), zatem przyjęto, że dla działki nr [...] służebność osobista jest równa zero złotych.

Organ odwoławczy wyjaśnił powyższą kwestię z biegłym, który w piśmie z [...] czerwca 2020 r. poinformował, że wartość służebności osobistej dla działki nr [...] została ustalona pomocniczo zgodnie z zasadami obesłania wartości prawa służebności gruntowej i osobistej wynikającymi z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny - Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny, Określanie Wartości Ograniczonych Praw Rzeczowych. Kolejno: określił rodzaj służebności, tj. możliwość mieszkania polegającą na prawie dożywotniego i bezpłatnego korzystania z całego budynku mieszkalnego, z dostępem do wody, energii elektrycznej i ogrzewania na koszt wspólny, swobodnym wejściu i wyjściu z pomieszczeń oraz swobodnym poruszaniu się po całej nieruchomości. Następnie jako cel wyceny wskazał określenie wysokości odszkodowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości obciążonej służebnością. Autor opinii stwierdził, że w analizowanym przypadku służebność osobista mieszkania nie spowodowała zmiany wartości stanowiącej działkę nr [...], dlatego określona została na poziomie zero złotych.

Organ odwoławczy uznał wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego za wystarczające. Zatem zarzut pełnomocnika strony organ uznał za bezzasadny.

Wojewoda za chybiony uznał również zarzut dotyczący nierzetelności autora operatu szacunkowego z [...] lipca 2019 r. przejawiającą się w braku wyceny betonowego fundamentu, o który oparta jest konstrukcja płotu.

Organ wyjaśnił, że na stronach [...]-[...] przedmiotowej opinii biegły wskazał nakłady, które znajdowały się na działce nr [...] w dniu wydania przez Starostę [...] decyzji z [...] stycznia 2019 r. Są wśród nich: płot drewniany na słupkach drewnianych o długości [...] m i wysokości [...] m, brama wjazdowa drewniana dwuskrzydłowa i furtka drewniana o długości [...] m i wysokości [...] m.

Z uwagi na brak informacji w operacie szacunkowym o betonowym fundamencie, Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do powyższego zarzutu. W odpowiedzi na powyższe T. Z. poinformował, że uwzględnił w kosztach oszacowania tego nakładu wszystkie elementy niezbędne do pobudowania płotu, zatem w kosztach uwzględniona została również podmurówka betonowa, uwzględniająca stopień jej zużycia technicznego.

Organ nie podzielił ponadto zarzutu, że operat szacunkowy zawiera nieprawidłowy dobór transakcji do porównań przejawiający się w bezzasadnym usunięciu ze zbioru danych transakcji o cenach jednostkowych: [...] zł, [...] zł i [...] zł, co spowodowało zaniżenie wyceny przedmiotowej działki.

W tym kontekście Wojewoda wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy [...] lipca 2020 r. odniósł się do powyższego, informując organ odwoławczy, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach przyjęte transakcje nieruchomościami podobnymi do porównań są właściwe.

Organ odwoławczy nie podzielił zapatrywania strony, że wykorzystanie opinii rzeczoznawcy majątkowego z 2016 r. do niniejszej sprawy spowodowałoby naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., ponieważ powołany przez stronę operat dawno już utracił swoją aktualność.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżąca, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Starosty [...] w całości i umorzenie postępowania w sprawie, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej jej decyzji Starosty [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

I. naruszenie przepisów postępowania w administracji, a w szczególności:

1) art. 77 §1 i art. 80 k.p.a., polegające na braku wnikliwego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego jak też dowolnej, a nie swobodnej ocenie materiału dowodowego, w szczególności zignorowanie wniosku pełnomocnika skarżącej o zwrócenie się do Urzędu Miasta [...] o nadesłanie operatu szacunkowego sporządzonego w związku z inwestycją Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji "[...]" S.A., w tym także nie powzięcie działań mających na celu wyjaśnienia wątpliwości co do sprzeczności wynikających z dwóch odmiennych operatów szacunkowych;

2) art. 6, 7, 8, 9, 10 § 1 i 11 k.p.a. poprzez brak wykonywania czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mających na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, w tym poprzez nieuwzględnienie operatu szacunkowego z 2016 r. wykonanego na zlecenie Miasta O. , zgodnie z którym tą samą nieruchomość rzeczoznawca majątkowy oszacował na kwotę [...]zł.

W uzasadnieniu skargi skarżąca przedstawiła argumentację uzasadniającą podniesione zarzuty.

Odpowiadając na skargę, organ wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Sprawa została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.), zmienionej ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. z 2020 r., poz. 875). O terminie posiedzenia strony i organ zostały powiadomione.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm. – dalej: "P.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będą jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną.

Analiza skargi oraz jej uzasadnienia pozwala stwierdzić, że zarzuty skargi dotyczą prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. W ocenie Sądu sformułowane w skardze zarzuty nie pozwalają na skuteczne zakwestionowanie ustaleń i oceny dokonanej przez organ w zaskarżonej decyzji.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji stanowił przepis art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm. – dalej: "specustawa") oraz stosowane odpowiednio, na mocy odesłania zawartego w art. 23 tej ustawy, przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 z ze zm. dalej: "u.g.n.").

Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednio Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a). Nabycie własności nieruchomości stanowi więc skutek prawny decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej (ZRID) i następuje w dacie, gdy decyzja ta stanie się ostateczna. Z tym też dniem wygasają ograniczone prawa rzeczowe ustalone na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości (art. 12 ust. 4c). Zgodnie z art. 12 ust. 4f powołanej ustawy, odszkodowanie za pozbawienie praw do nieruchomości przejętych pod budowę dróg publicznych przysługuje dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

W ust. 5 tego przepisu ustawodawca przyjął, że odszkodowanie będzie ustalane i wypłacane według odpowiednio stosowanych przepisów o gospodarce nieruchomościami, a więc według zasad i trybu jak za wywłaszczone nieruchomości. Ponadto zgodnie z art. 12 ust. 4b decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni do dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Artykuł 18 ust. 1 specustawy stanowi, że wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Natomiast zgodnie z art. 18 ust. 1e ww. ustawy wysokość odszkodowania powiększa się o 5% wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, m.in w przypadku gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość, lub wyda tę nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od jednego ze zdarzeń określonych w tym przepisie.

Do sposobu ustalenia odszkodowania mają zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 130 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Wartością tą z kolei jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.), przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).

Stosownie do art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1).

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Szczegółowe unormowania regulujące sporządzenie wyceny nieruchomości, m.in. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod inwestycje drogowe zawarte zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – obecnie: t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 555). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W ustępie 3 § 36 unormowano tryb ustalania wartości rynkowej nieruchomości w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36 rozporządzenia, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Bezpośredni wpływ na określenie wartości nieruchomości ma m.in. prawidłowo określony stan tej nieruchomości. Definicję legalną pojęcia stan nieruchomości zawiera art. 4 pkt 17 u.g.n. W myśl tego przepisu przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód stosownie do art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 735 – dalej: "k.p.a.") i choć organ administracji nie wkracza w merytoryczną zasadność opinii, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jest obowiązany jednak do jego formalnej oceny.

Do oceny formalnej operatu szacunkowego, jakiej winny dokonać organy, zalicza się sprawdzenie, czy nie zawiera on żadnych błędów lub niejasności, kontrolę obliczeń matematycznych. W ramach oceny formalnej dowodu jakim jest operat szacunkowy rozumie się porównanie treści tego dokumentu z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, jak również skontrolowanie czy nie uchybiono szczególnym regułom przeprowadzenia wyceny, zawartym w ustawie o gospodarce nieruchomościami, np. zasadzie korzyści wyrażonej w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.

W zakresie oceny prawidłowości operatu szacunkowego bada się, czy rzeczoznawca majątkowy uwzględnił przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny. Ponadto weryfikuje się, czy autor operatu szacunkowego prawidłowo zastosował art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n., zgodnie z którymi: w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w przypadku braku studium, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Ocena przydatności operatu szacunkowego jako dowodu polega także na sprawdzeniu, czy dokument ten opiera się na prawidłowych danych dotyczących między innymi szacowanej nieruchomości, a zatem czy prawidłowo odzwierciedla on rzeczywistość. Obowiązek organu administracji publicznej do badania operatu szacunkowego w powyższych aspektach wynika bowiem z zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 k.p.a., zgodnie z którą organ administracji publicznej stoi na straży praworządności i z urzędu lub na wniosek stron podejmuje wszelkie czynności niezbędne do wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy. Spod oceny organów wyłączona jest natomiast ta warstwa informacji zawartych w operacie szacunkowym, która jest wiedzą specjalistyczną.

Na gruncie badanej sprawy organy stwierdziły, że bezspornie na rzecz współwłaścicieli, w tym J. Ł., należało ustalić odszkodowanie za utracone prawo własności działki nr [...] o powierzchni [...] ha przejętej na rzecz Gminy Miasto [...] dla celów realizacji inwestycji drogowej. Nie budzi również wątpliwości, że w stosunku do przedmiotowej działki wydana została decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Skoro więc przedmiotowa działka została przejęta z mocy prawa przez Gminę Miasto [...], to konieczne było orzeczenie o ustaleniu odszkodowania. Nie ulega również wątpliwości, że odszkodowanie należne współwłaścicielom należało powiększyć o 5%. W myśl bowiem art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, jeżeli wywłaszczony podmiot wyda nieruchomość w terminie 30 dni licząc m.in. od dnia ostatecznej decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, to odszkodowanie wynikające z operatu szacunkowego należy podwyższyć. O wydaniu gruntu świadczy (niekwestionowane przez stronę) pismo z [...] czerwca 2019 r. Prezydenta Miasta [...]. W tej sytuacji stwierdzić należy, że Starosta [...] prawidłowo zastosował art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest natomiast to, czy operat szacunkowy autorstwa T. Z. jest dokumentem, który w świetle art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. i norm prawa materialnego zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a określający sposób ustalenia odszkodowania za przejętą działkę - może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

Z akt sprawy wynika, że w biegły sporządził operat szacunkowy z [...] lipca 2019 r., opiewający na kwotę [...]zł (w tym wartość prawa własności działki nr [...] - [...] zł, wartość nakładów na gruncie: budowle [...] zł, a nasadzenia [...] zł).

Podstawową cechą operatu szacunkowego, którą musi on spełniać, by móc stanowić wiarygodny dowód w rozumieniu art. 80 k.p.a. jest jego wewnętrzna spójność i logika wywodu zaprezentowanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Niespójny dokument to - w świetle obowiązku dołożenia szczególnej staranności przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie jego tworzenia, z uwagi art. 175 ust. 1 u.g.n. - dowód niewiarygodny. Ocena operatu szacunkowego nie jest możliwa, jeśli miałaby wkraczać w sferę wiadomości specjalnych. Wiadomością specjalną jest np. dobór cech rynkowych (atrybutów) i ocena nieruchomości przez ich pryzmat. W tej warstwie istnieje możliwość, a nawet zachodzi konieczność oceny, czy przedłożony dokument jest spójny, konsekwentny i nie zawiera błędów świadczących o tym, że jego autor zaprzecza sam sobie.

W ocenie Sądu organ orzekający ocenił operat jako dowód w sprawie (art. 80 k.p.a.), czemu dał wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Organ przeanalizował konkretne fragmenty operatu, jego założenia, przyjętą metodykę oraz wnioski w ramach własnych kompetencji, nie wymagających posiadania specjalistycznej wiedzy, którą ma rzeczoznawca. Nie można uznać, że organy jedynie ogólnie wskazały, że opinia jest prawidłowa. Organy orzekające nie mogły bowiem dokonywać własnych rozstrzygnięć co do przedmiotu sprawy, jak tego żąda skarżąca i wskazywać na merytoryczne okoliczności przemawiające za uznaniem niesłuszności operatu rzeczoznawcy.

W rozpatrywanej sprawie, organ po dokonaniu oceny operatu nie powziął takich wątpliwości, czemu dał wyraz w uzasadnieniu decyzji, zaś strona skarżąca nie podważyła skutecznie przyjętego za podstawę orzeczenia dokumentu.

W ocenie Sądu, zasadnie organ stwierdził, że spod jego oceny wyłączona jest warstwa informacji zawartych w operacie szacunkowym, która jest wiedzą specjalistyczną, a organ może ocenić operat szacunkowy jedynie jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Podkreślić należy, że organ w uzasadnieniu decyzji odniósł się do każdego zarzutu odwołania, w którym strona podważała nierzetelność autora operatu szacunkowego z [...] lipca 2019 r. Organ nie tylko wskazał poszczególne strony przedmiotowej opinii biegłego, ale też zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do podniesionego zarzutu, np. w kwestii braku informacji w operacie szacunkowym o betonowym fundamencie. W odpowiedzi na powyższe, T. Z. poinformował, iż uwzględnił w kosztach oszacowania tego nakładu wszystkie elementy niezbędne do pobudowania płotu, zatem w kosztach uwzględniona została również podmurówka betonowa, uwzględniająca stopień jej zużycia technicznego.

Organ odniósł się również do podniesionego na etapie odwołania zarzutu skierowanego pod adresem operatu szacunkowego, że jest on nieprawidłowy pod względem doboru transakcji do porównań, przejawiający się w bezzasadnym usunięciu ze zbioru danych, transakcji o cenach jednostkowych: [...] zł, [...] zł i [...] zł, co spowodowało zaniżenie wyceny przedmiotowej działki.

W zaskarżonej decyzji organ wyjaśnił, że również do tego aspektu rzeczoznawca majątkowy odniósł się, informując, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach przyjęte transakcje z nieruchomościami podobnymi do porównań są właściwe. W zakresie transakcji wymienionych przez pełnomocnika zwrócono uwagę na szczególny charakter cech tych nieruchomości, w szczególności kategorie drogi, ich położenie względem układu urbanistycznego miasta O. W. (odległość od centrum), znaczenie w układzie komunikacyjnym miasta, itp. W związku z powyższym biegły nie przyjął wskazanych transakcji do porównań.

Prawidłowo zatem Wojewoda stwierdził, że choć operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowego, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Konieczność powołania biegłego jest determinowana faktem, że organ nie dysponuje odpowiednimi wiadomościami specjalnymi dla poczynienia kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych (w rozpoznawanej sprawie - oszacowania wartości nieruchomości). Nie zmienia tej oceny fakt, że w analizowanym przypadku nakaz skorzystania z opinii biegłego wynika wprost z przepisu prawa (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Ustawodawca wprowadzając tę regulację, kierował się tymi samymi względami - brakiem odpowiedniej wiedzy specjalistycznej po stronie organów, które mają ustalić wysokość odszkodowania w oparciu o wartość nieruchomości. Ta konstatacja determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże nie może wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, bo nimi nie dysponuje.

Zastosowana przez rzeczoznawcę metodologia, w szczególności właściwe określenie rynku i dobór nieruchomości porównawczych, mieści się w sferze wiadomości specjalnych, wiedzy fachowej biegłego, co do której organ odwoławczy ma ograniczone możliwości wkraczania. Przesądza o tym również treść art. 154 ust. 1 u.g.n., wskazująca, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Specyfika operatu sprawia, że nie da się w sposób sztywny i szczegółowy uregulować metodologii stosowanej przez biegłego rzeczoznawcę. Konieczność sięgnięcia po wiadomości specjalne zakłada pewien stopień zaufania do rzetelności i wiedzy biegłego i wymaga pozostawienia mu pewnej swobody, niezbędnej z uwagi na specyfikę wiedzy specjalistycznej, nie poddającej się ujęciu w sztywne ramy prawne.

W rozpoznawanej Sąd nie dostrzegł ani naruszenia prawnych dyrektyw sporządzania operatu, ani błędów w zakresie spójności, logiki czy zgodności z doświadczeniem życiowym. Nie było zatem podstaw do uznania, że organy obu instancji niewłaściwie oceniły operat i oparły się na wadliwym źródle kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut podnoszony, w odwołaniu jak i w skardze, że organy nie uwzględniły operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie Miasta O. , zgodnie z którym tą samą nieruchomość rzeczoznawca majątkowy oszacował na kwotę [...]zł.

Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy. Przy czym, zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Ustawodawca ograniczył zatem możliwość aktualizowania operatów szacunkowych, wyraźnie stanowiąc, że w wyniku aktualizacji operat szacunkowy może być wykorzystany tylko przez okres kolejnych 12 miesięcy, liczonych od dnia upływu okresu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n.

Sąd zwraca uwagę, że wykorzystanie opinii rzeczoznawcy majątkowego z 2016 r. do niniejszej sprawy spowodowałoby naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.

W niniejszej sprawie nic jednak nie stało na przeszkodzie, by potrzebę weryfikacji zaskarżonego operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. zgłosiła sama skarżąca, występując do organizacji rzeczoznawców majątkowych. Aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. W przedmiotowej sprawie skarżąca nie skorzystała z żadnej z powyższych możliwości.

Reasumując, Sąd stwierdza, że organy nie naruszyły zasad wynikających z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Organy dokonały wyczerpującej oceny sporządzonego operatu, zasadnie uznając go za prawidłowy i stanowiący źródło kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy ustaleń faktycznych. Organy wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły bowiem stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy jej rozstrzyganiu oraz uzasadniły swoje orzeczenia.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.