Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 829/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-08-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 145, 185 § 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 153 ust. 1 oraz 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Irena Kamińska (spr.), Sędzia NSA Monika Nowicka, Sędzia del. NSA Janusz Furmanek, Protokolant starszy asystent sędziego Rafał Kopania, po rozpoznaniu w dniu 30 sierpnia 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 1918/11 w sprawie ze skargi J.U. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. odstępuje od zasądzenia od J.U. na rzecz Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 16 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1918/11 po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi J.U. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość w punkcie 1. uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...]; w punkcie 2. stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; w punkcie 3. zasądził od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego kwotę 200 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W uzasadnieniu powyższego wyroku zawarto następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną:

Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...] Wojewoda Podkarpacki ustalił lokalizację drogi dla inwestycji pn. [...]. Decyzja ta objęła m.in. J.U. oznaczoną nr [...].

Decyzją z dnia [...] listopada 2009 r., [...] Minister Infrastruktury uchylił powyższą decyzję w zakresie w jakim zatwierdzała projekt podziału kilku nieruchomości i w tym zakresie orzekł co do istoty sprawy, natomiast w pozostałym zakresie utrzymał ww. decyzję w mocy.

Decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. Wojewoda Podkarpacki ustalił na rzecz byłego właściciela – J.U., odszkodowanie za działkę nr [...] w wysokości [...] zł zobowiązując Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych Autostrad do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie ze sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego A.I., wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł i w takiej też wysokości ustalono odszkodowanie.

Po rozpatrzeniu odwołania właściciela nieruchomości, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wyceniając w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2010 r. ww. grunt zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Autor operatu ustalił, że nieruchomość na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej stanowiła grunt niezabudowany. Kształt działki jest wydłużony, zaś powierzchnia wyrównana. Obecnie działka nie jest użytkowana, a w jej otoczeniu brak jest nieruchomości mogących utrudniać wykorzystanie. Ponadto w operacie wskazano, że w dokumentach planowania przestrzennego teren wycenianych działek oznaczono jako tereny komunikacji. Mając powyższe na uwadze analizie poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, położonymi w pobliżu przedmiotu wyceny, na terenie powiatu, w którym się znajduje. Ceny badane były w okresie od stycznia 2009 r. do dnia wyceny. Na podstawie zanotowanych transakcji na obszarze rynku lokalnego, ceny wahały się od około [...] zł do [...] zł za 1 m2 gruntu. Rzeczoznawca określił przy tym cechy rynkowe, mające wpływ na wartość nieruchomości na badanym rynku. Cechom tym przypisano wagi adekwatne do wpływu wywieranego na ceny w obrocie rynkowym. Biegły zaliczył do nich: dostępność (waga 20%), lokalizacja (waga 25%), przeznaczenie (waga 25%) i stan (waga 25%). Do ostatecznej analizy przyjęto zbiór 14 transakcji nieruchomościami drogowymi, gdzie średnia cena 1 m2 wyniosła [...] zł, która następnie została skorygowana współczynnikiem [...] uwzględniającym cechy rynkowe. Ostatecznie wartość 1 m2 gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł. Minister wskazał, że pismem z dnia [...] czerwca 2011 r. zobowiązano rzeczoznawcę majątkowego do wyjaśnienia, czy stan przedmiotu wyceny nie uległ zmianie od dnia [...] stycznia 2009 r., tj. od dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, do dnia [...] listopada 2009 r., na który przyjęto stan ww. nieruchomości w operacie szacunkowym. W odpowiedzi biegły wyjaśnił, że stan gruntu jest niezmienny od kilku lat i brak na nim nasadzeń roślinnych wieloletnich. Ponadto zarówno listopad, jak i styczeń są miesiącami zimowymi, w których zasadniczo nie są prowadzone uprawy rolne. Dlatego też stan przedmiotu wyceny był identyczny zarówno w dniu [...] listopada 2009 r., jak i [...] stycznia 2009 r. Tym samym w ocenie organu operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., powoływana dalej jako "u.g.n.") i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., powoływane dalej jako "rozporządzenie"). Odnosząc się do zarzutu dotyczącego powierzchni działki, za którą zostało przyznane odszkodowanie, Minister wyjaśnił, że zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. Nr 193, poz. 1194 ze zm., powoływana dalej jako "specustawa"), decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Linie rozgraniczające terenu ustalone ww. decyzją stanowią linie podziału nieruchomości. W niniejszej sprawie z załącznika graficznego do decyzji o ustaleniu lokalizacji obwodnicy miasta L., zawierającego wykaz zmian gruntowych wynika, że powierzchnia działki nr [...] wynosi [...] ha i za taki obszar przyznane zostało odszkodowanie.

Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł J.U. wskazując, że budowana obwodnica dzieli dotychczasową nieruchomość skarżącego na dwie odrębne działki nr [...] i [...], przy czym druga z wymienionych działek o pow. [...] a, pozbawiona została dostępu do drogi publicznej. W związku z tym, zdaniem skarżącego, jedynym sposobem rozwiązania zaistniałej sytuacji jest wykup działki nr [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej podniesione.

Na wstępie Sąd zaznaczył, że w rozpoznawanej sprawie Minister Infrastruktury zaskarżoną decyzją utrzymał w mocy decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] listopada 2010 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz J.U. za prawo własności działki oznaczonej nr [...] o pow. [...] ha, położonej w L., przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budowę I etapu obwodnicy miasta L., w ciągu drogi krajowej Nr 77 L.-P. odcinek od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi. Zaskarżona decyzja dotyczy zatem ustalenia odszkodowania w oparciu o przepis art. 18 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z treścią art. 23 specustawy w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do sposobu ustalenia odszkodowania mają zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 130 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 1 i 3 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Stosownie zaś do treści art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje natomiast § 36 tego rozporządzenia.

Z akt sprawy wynika, że opinia rzeczoznawcy majątkowego A.I. z dnia [...] września 2010 r. została sporządzona w oparciu o § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., a do wyceny przyjęto podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Korzystając z podejścia porównawczego, rzeczoznawca z rynku lokalnego powinien wybrać nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i ceny tych nieruchomości. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

Wskazując na powyższe Sąd zauważył, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy do wyceny wybrał czternaście nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji (cztery w miejscowości W., osiem w mieście L., jedną w B. oraz jedną w miejscowości G.) - załącznik 14.2 operatu. Powyższe nieruchomości znajdują się w przedziale obszarowym od [...] m2 do [...] m2, przy czym trzynaście z nich ma powierzchnię mniejszą niż [...] m2. Wątpliwość Sądu wzbudziła okoliczność uznania przez rzeczoznawcę za nieruchomości podobne, nieruchomości tak zróżnicowane obszarowo, w sytuacji, gdy nieruchomość objęta wyceną wynosiła [...] m2. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa Sąd uznał za o tyle istotną, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Jak każdy jednak dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami K.p.a. (art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a.). Powołując się zatem na ugruntowane orzecznictwo sądów administracyjnych Sąd wskazał, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 802/07). W ocenie Sądu I instancji w niniejszej sprawie organy uchybiły temu obowiązkowi i nie wyjaśniły w sposób wyczerpujący, na podstawie jakich przesłanek biegły uznał trzynaście nieruchomości o powierzchni mniejszej niż [...] m2, za nieruchomości podobne do wycenianej o pow. [...] m2.

Niewątpliwie o podobieństwie wskazanych w operacie nieruchomości z nieruchomością wycenianą świadczy ich lokalizacja i przeznaczenie, nie mniej jednak, zdaniem Sądu, istotną przesłanką wpływającą na wartość nieruchomości jest również jej wielkość, czyli "inna cecha", o której mowa w art. w art. 4 pkt 16 u.g.n. Tym samym Sąd stwierdził, że nie została w sprawie w sposób dostateczny wyjaśniona kwestia dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne trzynastu nieruchomości o powierzchni od [...] m2 do [...] m2, z nieruchomością o pow. [...] m2, która podlegała wycenie. Tej nieprawidłowości w operacie nie dostrzegły organy obu instancji i uznały go za zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, przyjmując go za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd podzielił stanowisko Ministra Infrastruktury, że żądanie skarżącego co do nabycia części pozostałej nieruchomości na podstawie art. 13 ust. 3 specustawy ma charakter cywilnoprawny i nie podlega rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej, dlatego też może być dochodzone wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym.

Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że wydając zaskarżoną decyzję, jak również poprzedzającą ją decyzję z dnia [...] listopada 2010 r. organy naruszyły przepisy art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a., co skutkowało ich uchyleniem na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej: "P.p.s.a.") w zw. z art. 119 pkt 2 i 120 P.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.

W skardze kasacyjnej wniesionej od powyższego wyroku Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, reprezentowany przez radcę prawnego, zaskarżając wyrok ten w całości podniósł następujące zarzuty:

1. naruszenie prawa materialnego tj. art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, iż rzeczoznawca majątkowy obowiązany był uwzględnić w procesie wyceny cechę "wielkość",

2. naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w sytuacji gdy – wbrew stanowisku Sądu – organ odwoławczy dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z przepisami u.g.n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego uznając, że operat ten spełnia wszystkie wymagania określone tymi przepisami.

Wskazując na powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sadowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na rzecz organu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwione podstawy.

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 p.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

Stosownie do art. 174 pkt. 1 i 2 p.p.s.a., skarga kasacyjna może być oparta na następujących podstawach: naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, a także na naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wniesiona w niniejszej sprawie skarga kasacyjna opiera się na obydwu podstawach kasacyjnych, przy czym podniesione w niej zarzuty zmierzają przede wszystkim do podważenia stanowiska Sądu pierwszej instancji, iż organ zobowiązany był do oceny sporządzonego operatu szacunkowego w kwestii merytorycznej tj. dopuszczalności przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego za nieruchomości podobne do nieruchomości objętej wyceną nieruchomości o zróżnicowanym obszarze. Zdaniem Sądu pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy obowiązany był uwzględnić w procesie wyceny cechę "wielkość" czyli "inną cechę", o której mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n., czego nie zauważyły organy administracji pierwszej oraz drugiej instancji.

Za słuszne należało uznać zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz art. 4 pkt 16 u.g.n., ponieważ stanowisko Sądu pierwszej instancji jest w tym zakresie błędne.

Z przepisów art. 154 ust. 1 w zw. z § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że to rzeczoznawca majątkowy ma dokonać analizy rynku nieruchomości, zapoznać się z cenami nieruchomości, warunkami zawarcia transakcji i na tej podstawie wyłonić nieruchomości podobne, ze względu na istotne cechy decydujące o wartości nieruchomości, a następnie dokonać wyboru właściwego podejścia i metody szacowania nieruchomości. Zauważyć w tym miejscu trzeba, iż stosowane w wycenie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.), a stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W myśl definicji legalnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W kontekście wskazanej powyżej definicji legalnej rozbieżności w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwalają na przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako parametr wpływający na podobieństwo. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ich wielkość nie stanowi więc cechy wpływającej na ich wartość. Wynika to z faktu, że wielkość działki przeznaczonej pod budowę drogi jest wynikiem wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Działka ta została wydzielona na skutek tej decyzji, a co za tym idzie jest w całości przeznaczona pod inwestycję drogową. Kryterium wielkości wpływa na wartość tych nieruchomości, których wykorzystanie w konkretny sposób uzależnione jest od określonej powierzchni działki. Ponadto kryterium powierzchni nieruchomości może determinować jej podobieństwo z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też zarówno organy, jak i Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej. To, że w niniejszej sprawie niektóre porównawcze grunty miały większą powierzchnię, niż nieruchomości szacowane nie dyskwalifikowało wyceny ponieważ jak wynika ze sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, wielkość nieruchomości nie była wyodrębniona jako cecha mająca istotny wpływ na wartość nieruchomości. Jeśli rzeczoznawca majątkowy uznał, że wielkość nieruchomości podobnych nie ma w niniejszej sprawie wpływu na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, to za bezcelowe należy uznać przyjmowanie tej cechy do analizy. Rzeczoznawca majątkowy dokonał bowiem podejścia porównawczego w oparciu o cechy wymienione w art. 4 pkt 16 u.g.n., a organy pierwszej oraz drugiej instancji dokonały oceny sporządzonego operatu szacunkowego z prawem na podstawie art. 80 k.p.a. wyjaśniając czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej. Powyższe znalazło swój wyraz w uzasadnieniu decyzji Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] listopada 2011 r. oraz Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r.. W tej sytuacji drugi z podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów tj. naruszenia przepisów postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. również należało uznać za słuszny.

Mając na uwadze powyższe Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 185 §1 p.p.s.a. Podstawę orzeczenia o kosztach postępowania stanowił art. 207 §2 p.p.s.a.