Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 331/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2022-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6, art. 61 ust.1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art.7, art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk (spr.) asesor WSA Grzegorz Klimek po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 listopada 2022 r. sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Elblągu z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

A. G. (dalej jako "strona", "skarżąca"), wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Elblągu z dnia [...] r. r. w przedmiocie warunków zabudowy.

Decyzją z dnia 25 października 2021 r., Prezydent Miasta E. (dalej jako: "organ pierwszej instancji"), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji budowa pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi wraz

z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną w E. przy ul. D., na działkach nr [...], [...], obręb [...].

Po rozpatrzeniu odwołania P. i A. G. od powyższej decyzji, decyzją z dnia [...] r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Elblągu (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy"), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

Organ odwoławczy stwierdził, że całkowicie chybiony jest zasadniczy i najdalej idący zarzut odwołania, że planowana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna nie spełnia warunku kontynuacji funkcji w otoczeniu budynków mieszkalnych jednorodzinnych i narusza ład przestrzenny, a wręcz jest sprzeczna z zastanym stanem zagospodarowania terenu. Zgodzić się bowiem należy ze stanowiskiem organu pierwszej instancji, że obydwa rodzaje zabudowy – wielorodzinna i jednorodzinna – należą do tej samej kategorii zabudowy mieszkaniowej, przede wszystkim pełnią tę samą funkcję mieszkaniową, nie ma więc między nimi sprzeczności. Kontynuacja funkcji nie oznacza tożsamości zabudowy, a jedynie niesprzeczność. Powołując się na orzecznictwo NSA, Kolegium wskazało, że dominująca funkcja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Obie zabudowy są formami zabudowy mieszkaniowej,

tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej każda

z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego.

Kolegium opowiada się za szerokim rozumieniem pojęcia kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Podstawą odmowy wydania decyzji pozytywnej dla inwestora musi być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących. Nie można uznać, że podstawą decyzji odmownej mógłby być brak tożsamości planowanej inwestycji z zastanym stanem zagospodarowania terenu. O tym, czy dana zabudowa zachowa zastany w danym terenie ład przestrzenny, decydują parametry nowej zabudowy w odniesieniu do parametrów występujących w terenie analizowanym, takie jak: wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji, szerokość elewacji frontowej, wysokość, geometria dachu, linia zabudowy. Ład przestrzenny zostanie zachowany,

o ile parametry dla planowanej zabudowy wielorodzinnej będą porównywalne

z parametrami istniejącej zabudowy wielorodzinnej.

Do obliczenia wskaźnika zabudowy przyjęto wskaźniki zabudowy wszystkich działek zabudowanych zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Umożliwiło to weryfikację prawidłowości wyliczeń i dało możliwość odniesienia się do tych wielkości

w kontekście planowanej inwestycji. W analizie ustalono, że średnia wielkość powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 15%. Dla planowanej zabudowy wskaźnik zabudowy określono na 29%. Doszło zatem od odstąpienia od zasady określania wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki na poziomie średniej, ale dopuszczalne jest inne wyznaczenie tego wskaźnika niż przyjęcie średniej. Wskazano, że wskaźniki zabudowy w obszarze analizowanym są różne i wahają się

w przedziale od 4 % do 53 %, ponadto, objęta analizą działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, gdzie dopuszczono omawiany wskaźnik na poziomie max. 35%. Samo zróżnicowanie wielkości działek i rozmiarów poszczególnych zabudowań, brak zbliżonych gabarytów zarówno odnośnie do wielkości działek, jak

i zabudowy, wskazują na konieczność przyjęcia wskaźnika zabudowy na poziomie innym, niż średni w obszarze analizowanym.

Uznano więc, że możliwe jest wyznaczenie wskaźnika zabudowy zgodnie

z wnioskiem inwestora, przy czym za powierzchnię zabudowy uznaje się powierzchnię zabudowy kondygnacji nadziemnych budynków – w tym projektowanych czterokondygnacyjnych tarasów pokrytych dachem. Wielkość planowanej inwestycji

w stosunku do wielkości działki wpasowuje się zaś w zastany ład przestrzenny.

Odnośnie zarzutu dotyczącego geometrii dachu, stwierdzono, że w obszarze analizowanym występują nie tylko dachy z kątami nachylenia o określonej geometrii, ale także dachy płaskie, a więc tożsame z wnioskiem.

W ocenie Kolegium, inwestycja nie godzi w ład przestrzenny w analizowanym obszarze oraz spełnia wymogi w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych znajdujących się w tzw. dobrym sąsiedztwie.

Spełnione zostały warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2002 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 z późn. zm.), dalej jako: "u.p.z.p.". Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, istniejące

i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do obsługi planowanej inwestycji, teren nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a przepisy odrębne nie sprzeciwiają się realizacji wnioskowanej inwestycji.

Ponadto, gestor sieci – [...] Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji

i wskazało, jakie warunki strona musi spełnić, aby przyłączyć inwestycję do sieci. Jest to obarczone koniecznością zaprojektowania i wybudowania wodociągu zakończonego hydrantem ppoż., układu grawitacyjno-tłocznego z przepompownią ścieków, studni rewizyjnych i studni rozprężnej. Inny jest charakter i zakres warunków przyłączenia do sieci zabudowy jednorodzinnej, a inny dla wielorodzinnej oraz koszt i możliwości inwestycyjne podmiotów i zakres oddziaływania takich przyłączy.

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową i jeśli zostały spełnione przesłanki, organ nie może odmówić ustalenia tych warunków.

Ze względu na powyższe, ponieważ zostały spełnione wszystkie przesłanki określone w art. 61 u.p.z.o., to prawidłowo ustalono warunki zabudowy dla przedmiotowych działek.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie na powyższą decyzję, skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

I. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 77 § 1w zw. z art. 7 w zw. z art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 ustawy

z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.

z 2021 r., poz. 735 z późn. zm.), dalej jako: "k.p.a.", poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, w szczególności przez pominięcie faktu, że ze względu na ograniczoną przepustowość istniejącego systemu sieci kanalizacyjnej w rejonie miasta przy ul. D. nr dz. [...] w E. nie jest możliwe odprowadzanie ścieków sanitarnych z budynków przy ul D. do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej;

II. przepisów prawa materialnego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie w sytuacji niewystąpienia przesłanek z tego przepisu.

Biorąc powyższe pod uwagę, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Jednocześnie skarżąca wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania w sprawie.

W ocenie skarżącej, posadowienie inwestycji w postaci pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi w obszarze analizowanym będzie naruszało zasadę dobrego sąsiedztwa. W obszarze analizowanym znajduje się głównie zabudowa jednorodzinna, tymczasem inwestycja obejmuje pięć budynków wielorodzinnych. Na obszarze analizowanym znajduje się tylko jeden budynek wielorodzinny, realizowany przez W., zatem nie jest kontynuacją istniejącej funkcji. W ocenie skarżącej, uznanie za "dobre sąsiedztwo" tylko jednego budynku byłoby niemiarodajne. Na analizowanym obszarze nie znajdują się budynki z płaskim dachem, a jedynie budynki jednorodzinne posiadające dachy z kątem nachylenia o określonej geometrii.

Ponadto, organ prowadzący postępowanie przyjął tylko maksymalne wskaźniki intensywności zabudowy, nie przyjął wskaźników minimalnych.

Wskazano również, że w obszarze 20 żaden budynek jednorodzinny nie ma możliwości podłączenia do kanalizacji miejskiej. Realizacja inwestycji dla budynków wielorodzinnych w oczywisty sposób obciąży i tak niewydajną w tym rejonie infrastrukturę kanalizacji miejskiej.

Do skargi skarżąca załączyła pismo [...] Przedsiębiorstwa Wodociągów

i Kanalizacji sp. z o.o. z dnia 8 marca 2022 r., z treści którego wynika brak możliwości odprowadzania ścieków sanitarnych z budynków przy ul. D dz. Nr [...] w E. do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej, z uwagi na ograniczoną przepustowość istniejącego systemu sieci kanalizacji sanitarnej w tym rejonie miasta.

W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko oraz argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 5 lipca 2022 r., Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 27 września 2022 r., sygn. akt II OZ 532/22, Naczelny Sąd Administracyjny oddalił zażalenie strony na powyższe postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 137 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia

2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r.,

poz. 329 z późn. zm.), dalej jako: "p.p.s.a.". Zgodnie z tym przepisem, Sąd rozstrzyga

w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Oceniając, w świetle powołanych wyżej kryteriów, legalność zaskarżonej decyzji, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że ze względu na nowe brzmienie przepisu art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r.,

poz. 2095 z późn. zm.), w związku z brakiem możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym przekazem obrazu i dźwięku oraz uznaniem rozpoznania sprawy za konieczne z uwagi na obowiązek terminowego załatwienia sprawy, przedmiotowa skarga została przez Sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym

w składzie trzech sędziów.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Elblągu z dnia [...] r., którym to rozstrzygnięciem Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia 25 października 2021 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi wraz

z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną w E. przy ul. D., na działkach nr [...],[...], obręb [...].

Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z zasadą wyrażoną w przepisie art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Celem postępowania

w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej jako: "rozporządzenie Ministra Infrastruktury".

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Dla wydania takiej decyzji niezbędne jest spełnienie wszystkich wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Zgodnie z tym przepisem – wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji

w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca

2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Podkreślić należy, że decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Jeżeli planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję zgodnie z wnioskiem inwestora.

W myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. - wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe m.in. w przypadku gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zdaniem skarżącej, posadowienie inwestycji w postaci pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi w obszarze analizowanym będzie naruszało zasadę dobrego sąsiedztwa. Na obszarze tym znajdują się bowiem głównie budynki jednorodzinne.

Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić. Prawidłowo stwierdził w swojej decyzji organ odwoławczy, że obydwa rodzaje zabudowy – wielorodzinna i jednorodzinna – należą do tej samej kategorii zabudowy mieszkaniowej, przede wszystkim pełnią tę samą funkcję mieszkaniową, nie ma więc między nimi sprzeczności. Kontynuacja funkcji nie oznacza tożsamości zabudowy, a jedynie niesprzeczność. Trzeba podkreślić, że zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem zarówno judykatury jak i piśmiennictwa, pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, a nie jako konieczność stosowania dokładnie takich samych rozwiązań, zaś kontynuacja funkcji zabudowy nie może być utożsamiana z nakazem kopiowania istniejącej zabudowy (por.m.in. wyrok NSA

z 12 lutego 2020 r., sygn. II OSK 840/18). Zasada kontynuacji (dobrego sąsiedztwa, podobieństwa) nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego (wyrok NSA z 7 czerwca 2011 r., II OSK 952/10).

Zwracając uwagę na cel, któremu służy zasada dobrego sąsiedztwa, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 czerwca 2013 r., II OSK 305/12, stwierdził, że celem niniejszej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia

w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

W wyroku z 23 lutego 2018 r., II OSK 1890/17, NSA stwierdził z kolei, że przez kontynuację funkcji rozumie się nie tylko powielenie dotychczasowego sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, lecz także tworzenie nowych zespołów urbanistycznych, w których zaspokajane są m.in. potrzeby bytowe mieszkańców. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jedną z istniejących funkcji lub wskazuje na uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (wyrok NSA z 22 stycznia

2021 r., sygn. II OSK 2385/20).

Co istotne w niniejszej sprawie, dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego (tak m.in. wyrok NSA z 17 września 2020 r., sygn. II OSK 1777/20).

Tym samym, zarzut skarżącej dotyczący naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa poprzez dopuszczenie na przedmiotowym obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej należy uznać za nieuzasadniony.

Odnosząc się do zarzutu skarżącej, że organ prowadzący postępowanie przyjął tylko maksymalne wskaźniki intensywności zabudowy wskazać należy, że

z rozporządzenia Ministra Infrastruktury wynika zasada, że parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące

w obszarze analizowanym. Wyjątkowo możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej (por. np. § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, 7 ust. 4 rozporządzenia). Odstępstwo od parametrów średnich winno wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Wbrew jednak twierdzeniu skarżącej, w niniejszym przypadku sporządzona w sprawie analiza zawiera takie - w dodatku przekonujące - uzasadnienie w przypadku powyższych wskaźników. Załączona analiza, w ocenie Sądu spełnia wymogi przewidziane w rozporządzeniu.

Zgodnie z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury - wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

Wskazać należy, że w analizie w sposób jasny i przekonujący wykazano, dlaczego należy zastosować wskaźnik inny od średniego. Wskazano, że wskaźniki zabudowy w obszarze analizowanym są różne i wahają się

w przedziale od 4 % do 53 %, ponadto, objęta analizą działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, gdzie dopuszczono omawiany wskaźnik na poziomie max. 35%. Samo zróżnicowanie wielkości działek i rozmiarów poszczególnych zabudowań, brak zbliżonych gabarytów zarówno odnośnie do wielkości działek, jak

i zabudowy, wskazują na konieczność przyjęcia wskaźnika zabudowy na poziomie innym, niż średni w obszarze analizowanym.

Zdaniem Sądu, ocena ta jest jasna i precyzyjna i wykazuje przesłanki, dla których nie zastosowano średniego wskaźnika, o którym mowa w § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Wielkość planowanej inwestycji w stosunku do wielkości działki wpasowuje się zaś w zastany ład przestrzenny.

Sąd nie podziela też zarzutu skarżącej, że na analizowanym obszarze nie znajdują się budynki posiadające dachy płaskie.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury - geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

W punkcie dotyczącym geometrii dachów, zawartym w analizie stwierdzono, że budynki mieszkalne położone w granicach obszaru analizowanego przykryte są dachami o zróżnicowanej formie i kącie nachylenia – w tym dachami płaskimi (zabudowa na działkach [...],[...],[...]). Zgodnie z wnioskiem inwestora, dla planowanych budynków mieszkalnych wielorodzinnych dopuszcza się możliwość zastosowania dachów płaskich.

Nie można też podzielić zarzutu skarżącej, że realizacja inwestycji dla budynków wielorodzinnych w sposób oczywisty obciąży i tak już niewydajną w tym rejonie infrastrukturę kanalizacji miejskiej.

[...] Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji pismem z dnia 16 grudnia 2020 r. zaktualizowało warunki przyłączenia nr [...] do sieci wodociągowej kanalizacji sanitarnej i deszczowej dla projektowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej

(5 budynków) zlokalizowanej na dz. nr [...] przy ul. D. w E.. Organ odwoławczy wskazał, jakie warunki musi spełnić w tym zakresie strona. Jest to obarczone koniecznością zaprojektowania i wybudowania wodociągu zakończonego hydrantem ppoż., układu grawitacyjno-tłocznego z przepompownią ścieków, studni rewizyjnych i studni rozprężnej. Inny jest charakter i zakres warunków przyłączenia do sieci zabudowy jednorodzinnej, a inny dla wielorodzinnej oraz koszt i możliwości inwestycyjne podmiotów i zakres oddziaływania takich przyłączy.

Należy wskazać, że pismo [...] Przedsiębiorstwa Wodociągów

i Kanalizacji z dnia 8 marca 2022 r., dołączone przez skarżącą, dotyczy działki

nr [...]. Nie ma podstaw, aby kwestionowało ono dokonane w sprawie uzgodnienia.

Projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami współdziałającymi.

W decyzji określono również warunki i szczegółowe zasady zabudowy

i zagospodarowania terenu.

Odnosząc się do podniesionych w skardze zarzutów naruszenia przepisów postępowania, podnieść należy, że okoliczności faktyczne, jakie organ prowadzący postepowanie administracyjne ma obowiązek ustalić, wynikają z treści przepisów prawa materialnego, mających w sprawie zastosowanie. Rolą organu jest przede wszystkim rozważenie, czy stan faktyczny odpowiada dyspozycji przepisu prawa materialnego i jak ten stan faktyczny prawidłowo udokumentować. Okoliczność faktyczna jest ustalana

w postępowaniu administracyjnym przy zastosowaniu reguł dowodowych,

w szczególności art. 77 § 1 k.p.a., który nakazuje zebrać i rozpatrzyć w sposób wyczerpujący materiał dowodowy i art. 80 k.p.a., statuującego zasadę swobodnej oceny dowodów. Przepisy te konkretyzują sposób realizacji zasady dochodzenia prawdy materialnej, czyli zgodnej z rzeczywistością, unormowanej w art. 7 k.p.a. Jeżeli na podstawie swobodnej oceny, do której uprawnia i zobowiązuje art. 80 k.p.a., organ ustalił okoliczność faktyczną w oparciu o dowody zebrane w sposób nienaruszający

art. 77 § 1 k.p.a., to znaczy, że nie ma podstaw do uzupełniania materiału dowodowego.

W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja organu odwoławczego została wydana zgodnie

z obowiązującymi przepisami i nie zachodzą przesłanki uzasadniające jej uchylenie, zaś zgromadzony w sprawie materiał dowodowy należy uznać za kompletny i wyczerpujący, pozwalający na wydanie decyzji zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Sąd nie dopatrzył się zatem w niniejszej sprawie uchybień, ani tych wywiedzionych w skardze, ani też innych – branych pod rozwagę z urzędu, które mogłyby powodować konieczność uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, oddalił skargę jako niezasadną, na podstawie art. 151 p.p.s.a.