Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 696/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2010-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36, art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 145 par.1 pkt 1 lit a, art. 152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 2 grudnia 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2010 roku sprawy ze skargi U. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy D. z dnia [...] , znak: [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta i Gminy D. decyzją z dnia [...] r., znak: [...] ustalił jednorazową opłatę w kwocie 855,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym R., oznaczonej ewidencyjnie nr działki 1035/3 o powierzchni 1900 m2, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zobowiązał byłego właściciela tej nieruchomości U. B. do wniesienia opłaty na rzecz Miasta i Gminy D. w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na uchwałę Rady Miejskiej w D. Nr XXI/139/2004 z dnia 24 listopada 2004r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa Łódzkiego z dnia 10 lutego 2005 r. Nr 35, poz. 384) ustanawiającą stawkę procentową opłaty należnej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem tego planu na 30 %. Organ wskazał ponadto, iż nieruchomość oznaczona nr działki 1035/3, zbyta przez U. B. aktem notarialnym z dnia 4 grudnia 2008 r., Rep. [...] przed uchwaleniem nowego planu posiadała przeznaczenie w przeważającej części rolnicze oraz w niewielkiej - pod powierzchniową eksploatację surowców, natomiast po jego uchwaleniu położona jest w całości w terenie górniczym. Z uzasadnienia decyzji wynika ponadto, że właścicielka działki nr 1035/3 zakwestionowała wzrost wartości nieruchomości określony w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego U. W., przedstawiając kontroperat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego W. Ś. Organ l instancji przyjął do naliczenia opłaty planistycznej wzrost wartości nieruchomości określony w operacie szacunkowym złożonym przez stronę postępowania w wysokości 2 850,00 zł, stąd stosownie do art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 , 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej u.p.z.p.) oraz § 244 w/w uchwały Rady Miejskiej w D. nr XXI/139/2004 z dnia 24 listopada 2004 r., ustalono jednorazową opłatę w wysokości 855,00 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła U. B., zarzucając naruszenie:

- art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 roku Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej K.p.a.) - poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznych interesów obywateli,

- art. 77 § 1 K.p.a. - poprzez zebranie niepełnego materiału dowodowego, który dodatkowo nie został w sposób prawidłowy rozpatrzony,

- art. 80 K.p.a. - poprzez niedopełnienie obowiązku oceny, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu zebranego w sprawie materiału odwodowego,

- art. 107 § 3 K.p.a. - poprzez przedstawienie uzasadnienia faktycznego decyzji z pominięciem faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej,

- art. 37 ust. 1 u.p.z.p. - poprzez niedopełnienie obowiązku ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na dzień sprzedaży nieruchomości,

- art. 37 ust. 11 poprzez naruszenie art. 157 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.)

W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że organ l instancji dokonał powierzchownej analizy ustaleń nowego planu miejscowego i jego porównania z ustaleniami planu dotychczas obowiązującego oraz, że dane zawarte w jednym z operatów zostały przyjęte przez organ l instancji zupełnie bezkrytycznie, bez próby oceny ich merytorycznej wartości. Skarżąca zaznaczyła, iż w przedmiotowej sprawie funkcjonują dwa operaty szacunkowe, z których Burmistrz Miasta i Gminy D. niejako "wybrał" jeden, nie wyjaśniając w zaskarżonej decyzji, dlaczego pominął dane zawarte w drugim operacie. Burmistrz przyjął za podstawę swego rozstrzygnięcia dane z operatu, którym wyliczono niższą podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Zdaniem skarżącej już tylko ten fakt stanowi o naruszeniu przez organ władzy państwowej przepisów o postępowaniu administracyjnym. Odnośnie zarzutu obrazy przepisu art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skarżąca powołała się na treść art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdzając, iż w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją Nr [...] z dnia [...]r. po rozpatrzeniu odwołania U. B. od decyzji organu I instancji utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Jako podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. , art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p. oraz uchwałę Rady Miejskiej w D. nr XXI/139/2004 z dnia 24 listopada 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa Łódzkiego z dnia 10 lutego 2005 r. nr 35, poz. 384)

Kolegium ustaliło, iż nieruchomość skarżącej oznaczona nr działki 1035/3, zajmująca powierzchnię 1900 m², położona jest w obrębie R. w gminie D. w rejonie ulicy A. W nieobowiązującym już planie zagospodarowania przestrzennego gminy D., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta i Gminy D. Nr V/41/94 z dnia 22 listopada 1994 r. opisana wyżej nieruchomość położona była w znacznej części w terenie upraw polowych i ogrodniczych, a w niewielkiej w terenie powierzchniowej eksploatacji surowców. Z dniem 31 grudnia 2003 r. z mocy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan ten przestał obowiązywać. Uchwałą Nr XXI/139/2004 z dnia 24 listopada 2004 r. Rada Miejska w D. zatwierdziła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, opracowany na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy D. (uchwała Rady Miasta i Gminy w D. z dnia 26 maja 2000 r., Nr XXI 11/184/2000). Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z zapisem nowego planu nieruchomość skarżącej znalazła się w całości w terenie górniczym - eksploatacji powierzchniowej; dopuszczalne przeznaczenie uzupełniające: obiekty i urządzenia związane z obsługą terenu wydobycia, stacje transformatorowe, drogi, niezbędna siec infrastruktury technicznej, lokalizacja obiektów budowlanych zakładu górniczego (zapis w planie R1PG). Nadto organ zaznaczył, że plan ten został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa Łódzkiego Nr 35 z dnia 10 lutego 2005 r. pod pozycją 384 i wszedł w życie po upływie 30 dni od ogłoszenia uchwały. W § 244 tegoż planu określono wartość stawki procentowej, służącej naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości na 30%. Na podstawie ustaleń rzeczoznawców majątkowych w obu operatach szacunkowych organ uznał, że przed uchwaleniem tego planu działka o nr ew. 1035/3 użytkowana była rolniczo.

Dalej organ podniósł, iż aktem notarialnym z dnia 24 października 2008 r., Rep. [...] U. B. i H. B. sprzedali nieruchomość obejmującą działki o numerach: 1162, 1502 i 1035/3 o łącznej powierzchni 4000 m² . Do tej umowy zbywcy przedłożyli zaświadczenie Burmistrza Miasta i Gminy D. odnośnie aktualnego przeznaczenia działki nr 1035/3 w planie miejscowym, pozostałe działki znajdują się poza granicami planu. W dniu 4 grudnia 2008 r. nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości - Rep. [...]

Na zlecenie organu I instancji rzeczoznawca majątkowy U. W. dokonały wyceny działki skarżącej przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. W operacie tym wartość rynkowa działki nr 1035/3 jako terenu rolnego określona została na kwotę 9 196,00 zł, a przeznaczonego pod eksploatację górniczą- na 13 566,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości, wynikający z różnicy pomiędzy wartością gruntu przed uchwaleniem planu a wartością gruntu po jego uchwaleniu to 4 370,00 zł.

W toku postępowania przed organem l instancji, do akt sprawy załączono - wykonany na zlecenie nabywcy nieruchomości - zbiorczy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego W. Ś. wykonany przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej i metody porównywania parami w podejściu porównawczym, wedle którego wartość szacowanego gruntu przed uchwaleniem planu wyniosła 9 500,00 zł, a po jego uchwaleniu - 12 350,00 zł, natomiast wzrost wartości działki nr 1035/3 z tytułu wejścia w życie planu miejscowego - 2 850,00 zł.

Zdaniem Kolegium poza sporem w niniejszej sprawie pozostaje fakt zbycia przez skarżącą w dniu 4 grudnia 2008 r. (umowa sprzedaży) między innymi działki nr 1035/3 przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. (13 marca 2005 r.), uzasadniający wszczęcie z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Nadto organ odwoławczy stanął na stanowisku, iż dochowany został również 5 letni termin ustawowy przewidziany na ustalenie opłaty, rozpoczynający swój bieg od daty wejścia w życie planu miejscowego tj. 13 marca 2005 r. skoro zgłoszenie przez Miasto i Gminę D. roszczenia wobec byłej właścicielki działki nr 1035/3, nastąpiło w dniu 3 września 2009 r. (doręczenie zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Następnie w ocenie Kolegium spełnione zostały również pozostałe przesłanki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej: mianowicie nastąpił obiektywny wzrost wartości nieruchomości, który był skutkiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D.. Wzrost wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1035/3 nastąpił - zdaniem organu - w związku ze zmianą przeznaczenia tego terenu z rolnego na teren przeznaczony pod powierzchniową eksploatację wapienia (teren górniczy).

W ocenie Kolegium, przyjęty za podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej operat szacunkowy uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego W. Ś. odpowiada wymogom obowiązujących przepisów prawa oraz powszechnym krajowym zasadom wyceny. Biegły określił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia nowego planu, na dzień jej sprzedaży i przy uwzględnieniu przeznaczenia tego terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego oraz przed jego uchwaleniem, co odpowiada dyspozycji art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto w ocenie Kolegium opinia rzeczoznawcy majątkowego nie budzi również zastrzeżeń w świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261 póz. 2603 ze zm.) oraz zasad wyceny nieruchomości zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 r., Nr 207, poz. 2109), do stosowania których odsyła art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ odwoławczy stwierdził również, iż w analizowanej sprawie na różnice w wartościach szacowanych nieruchomości wpływ miał przede wszystkim dobór innych nieruchomości porównawczych, zasadniczo wpływających na kształt wyceny, a ponadto biegły W. Ś., poza metodą korygowania ceny średniej, zastosował również metodę porównywania parami, której w swoim operacie nie wykorzystała biegła U. W. Z tych względów Kolegium uznało za niecelowe wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości załączonych do akt sprawy wycen, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mając dodatkowo na względzie bardzo wysokie koszty tej opinii.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. wywiodła U. B., ponawiając argumentację zawartą w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek z innych względów niż podniesiono.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla rozstrzygnięcie w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej w dalszej części rozważań p.p.s.a.). Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi. Może również zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Sąd jest zatem uprawniony do oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu, nawet wówczas gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. rozpoznając sprawę w tak zakreślonych ramach stwierdził, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia.

Przedmiotem niniejszego postępowania jest legalność decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., którą utrzymano w mocy decyzję organu I instancji w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności art. 36 ust. 4 tejże ustawy, który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Zaakcentowania szczególnie wymaga, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia wszystkich wymienionych przesłanek kumulatywnie:

1. zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego;

2. zbycie nieruchomości przez właściciela bądź użytkownika wieczystego;

3. wzrost wartości nieruchomości wywołany zmianą bądź uchwaleniem planu;

4. w planie zagospodarowania przestrzennego określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;

5. wystąpienie z roszczeniem o zapłatę opłaty planistycznej możliwe jest w ciągu 5 lat od daty, w której plan stał się obowiązujący.

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z przesłanek nie jest spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej, przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - uregulowań dotyczących określania wartości nieruchomości. Do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt sprzedaży nieruchomości. Niesporne również jest, że nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Także wystąpienie z roszczeniem o zapłatę opłaty planistycznej nastąpiło w ciągu 5 lat od daty, w której plan stał się obowiązujący. Jedynym spornym elementem pozostawała przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany bądź uchwalenia miejscowego planu. Tylko w tym zakresie strona skarżąca kwestionowała prawidłowość rozstrzygnięcia organów administracji, zarzucając niewyjaśnienie wszystkich istotnych w sprawie okoliczności, szczególnie w zakresie braku należytej oceny różniących się operatów, sporządzonych dla potrzeb przedmiotowej sprawy.

Jednakże – wbrew twierdzeniom skargi – to nie kwestia wzrostu wartości nieruchomości, czy sposób prowadzenia postępowania dowodowego zaważył na rozstrzygnięciu Sądu. Otóż w toku niniejszego postępowania umknęło uwadze organów, że zbywcami nieruchomości byli skarżąca U. B. oraz jej mąż H. B. (jak wynika to z umowy sprzedaży), jednakże organy obu instancji błędnie skierowały swe decyzje jedynie do skarżącej, pomijając jednocześnie jej męża.

Podkreślić należy, że opłatę pobiera się gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, a zatem treść przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. należy rozumieć w ten sposób, że obciążenie opłatą dotyczy każdej osoby, która zbyła nieruchomość. Warto w tym miejscu wyjaśnić, iż błędne oznaczenie adresata decyzji jako wpływające na prawidłowość oraz wykonalność utrzymanego w mocy aktu administracyjnego skutkuje naruszeniem prawa materialnego i procesowego, zaś winno zostać usunięte najpóźniej w dacie rozpatrzenia sprawy przez organ drugiej instancji. Stwierdzenie takiej wady obliguje organ odwoławczy do uchylenia decyzji organu pierwszej instancji, w zależności od okoliczności - z uwagi na wystąpienie podstawy nieważności decyzji z art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a., przesłanki wznowienia postępowania z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. albo uchybień innego rodzaju.

W konsekwencji należy stwierdzić, iż organy administracji ustalając, w oparciu o przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i adresując decyzję li tylko do jednej z osób zobowiązanych, dopuściły się naruszenia prawa materialnego, które miało istotny wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia.

Przy ponownym rozpoznaniu organ zobowiązany będzie wziąć pod uwagę powyższe wytyczne.

Natomiast odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, iż mogłyby one odnieść zamierzony przez stronę skutek wobec decyzji organu I instancji, lecz na obecnym etapie postępowania są bezzasadne, a to z tego powodu, że organ odwoławczy po wnikliwym zbadaniu stanu sprawy oraz wyczerpującym uzasadnieniu swego stanowiska doprowadził do konwalidacji sytuacji. Warto wszak dostrzec,

iż organ odwoławczy dokonał oceny dowodów w postaci obu operatów. Wymaga podkreślenia, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać

w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Nie ulega wątpliwości, że w niniejszym postępowaniu organ poddał operaty właśnie takiej ocenie, wypełniając dyspozycję art. 80 K.p.a., zgodnie

z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia.

Natomiast przywołany przez stronę przepis art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie wyłącza uprawnienia organu prowadzącego postępowanie do oceny operatu szacunkowego jako dowodu z opinii biegłego (art. 75 § 1 K.p.a.). Zaakcentować także należy, że nie zawsze istnienie rozbieżnych operatów obliguje organ do zasięgnięcia opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Będzie to obowiązkiem organu, gdy rozbieżne operaty sporządzono przy zastosowaniu takiego samego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W niniejszej zaś sprawie operaty zostały wykonane w oparciu o odmienne metody szacowania, stąd Sąd uznał, iż organ nie uchybił przepisowi art. art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z uwagi na wyżej wskazane naruszenie prawa, Sąd wyeliminował z obrotu prawnego zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 135 p.p.s.a.

Zaś na mocy art. 152 p.p.s.a zaś orzeczono o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji.

m.ch.