Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 834/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59, art. 61
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara - Dubiel Sędziowie : WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Mariusz Kotulski Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2017 r. sprawy ze skarg K. H. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. [...],[...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. [...],[...] w K. kwotę [...]zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 09.09.2016r. Nr [...] Prezydent Miasta Krakowa, ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn : nadbudowa i przebudowa istniejącego budynku usługowo biurowego na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. L. w K..

W uzasadnieniu podano, iż teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego i dlatego należało przeprowadzić postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania wyjaśniającego organ I instancji otrzymał opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej w Krakowie odnośnie obszarów przyległych do pasa drogowego, jak i opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w Krakowie z dnia [...].02.2016r. oraz opinie Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z [...].02.2016r. oraz uchwałę Rady Dzielnicy z 2207.2016r. W wyniku przeprowadzonego postępowania organ stwierdził, iż zostały spełnione warunki o jakich mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennego (zwanej dalej uzpz), a projekt decyzji został sporządzony przez A. P. posiadającą uprawnienia do sporządzania projektów decyzji zgodnie z art. 60 ust. 4 upzp.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. [...] podnosząc naruszenie art. 33 § 3 kpa w zw. z art. 64 § 2 kpa, gdyż zaniechano zweryfikowania pełnomocnictwa przez co w aktach sprawy brak pełnomocnictwa, a w konsekwencji, brak prawidłowo sporządzonego wniosku Inwestora. Wskazano także na naruszenie przepisów postępowania , tj art. 60 § 1 upzp, poprzez wydanie decyzji pomimo negatywnej opinii Zarządu Dzielnicy [...], naruszenie art. 61 § 1 kpa w zw. z art. 51 ust. 1 i art.64 ust. 1, przez ustalenie warunków zabudowy odmiennie, niż to wskazano we wniosku, nie uzyskując akceptacji wnioskodawcy, naruszenie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, wskutek wadliwego wyznaczenia obszaru analizowanego, bowiem jego granice przecinają niektóre budynki w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, i przez to nie wzięto ich pod uwagę przy dokonaniu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy, naruszenie § 6 ust. 2 rozporządzenia poprzez określenie szerokości elewacji frontowej poprzez pojęcie "bez zmian", w sytuacji, gdy należało je skonkretyzować, - naruszenie § 7 ust. 3 rozporządzenia, poprzez określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w sposób niejednoznaczny , tj dopuszczający zmianę +/- 0,5 m, l podczas gdy istnieje wymóg określenia go w sposób jednoznaczny, błędnie wyliczono też średnią wysokość elewacji frontowej, a w konsekwencji błędnie ustalono ten parametr dla przyszłej inwestycji, - naruszenie art. 7 kpa w z art. 77 kpa poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i nie zbadanie, czy istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, i czy odprowadzenie ścieków z terenu inwestycji jest wystarczające, - naruszenie przepisów nart. 76 a § 2 kpa w zw. z art. 64 § 2 poprzez dołączenie do akt dokumentów , które nie są oryginałami, a poświadczyła je za zgodność z oryginałem osoba nie posiadająca do tego uprawnień.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 8 maja 2017 r. znak: [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art.56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 upzp, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26. 08.2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wskazano na przeprowadzoną analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - kserokopię mapy ewidencyjnej w skali 1 : 1000, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem. Analiza zawiera też część tekstową. Badanie przedmiotowej analizy znajdującej się w aktach sprawy, a następnie kwestionowanej decyzji, wykazują, iż są one w niniejszej sprawie, prawidłowe. Obszar analizowany wyznaczono w niniejszej sprawie jako trzykrotną szerokość frontu działki nr [...], który wynosi 40m. ( promień okręgu liczy wiec 120 m ) . Działkami sąsiednimi, czyli takimi o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, będą działki nr [...], [...],[...], [...], jak i sam teren inwestycji.

Funkcja projektowanej inwestycji -jest kontynuacją funkcji istniejącej na terenie inwestycji, jako że istniejący już budynek to budynek usługowo biurowy, a w obszarze oprócz funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, mieszkaniowej wielorodzinnej, występuje też zabudowa usługowa , jak i drogi publiczne, wewnętrzne i infrastruktura techniczna. Linię zabudowy wyznaczono jako kontynuację linii już istniejącej na działce nr [...], przez istniejący tam budynek o nr [...]. Linia ta znajduje się w odległości 10 m od ul. L., przy czym, w tym miejscu gdzie istniejący budynek tworzy uskok, powodujący odsunięcie go od ulicy na ok. 17 m, linia zabudowy przebiega w dalszym ciągu w odległości tej samej - czyli 10 m od ulicy. . Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym jest zróżnicowany. Wynosi on od 19 % do 76 %, przy czym dla zabudowy usługowej waha się od 29 % , poprzez 40 %, 52 %, oraz 58 %. W sporządzonej analizie jej autor zamieścił wykaz zawierający dane kilkudziesięciu nieruchomości zabudowanych budynkami. Wykaz ten zawiera adres nieruchomości, numer ewidencyjny działki, rodzaj zabudowy (ZW, ZJ, oświata, nauka, kultura, biurowy, inny), powierzchnię działki, powierzchnię zabudowy wskaźnik intensywności .

Na podstawie tego wykazu wyliczono średni wskaźnik w obszarze, który wynosi 39 %. Natomiast wskaźnik na działce nr [...], dla zrealizowanego i istniejącego budynku to 40 %. Jak stwierdza w analizie jej autor, istniejący już na działce nr [...] wskaźnik, przekracza średni. Wnioskowany zaś przez Inwestora wskaźnik, był na poziomie 50 %, i znacznie przekraczał średni z obszaru. Mając na uwadze bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji, które stanowią domki jednorodzinne, niewielkie kubaturowo, z których kilka usytuowanych jest po północnej stronie terenu inwestycji, w niewielkiej odległości - ok. 7,5 m od zabudowy na działce [...], autor analizy mając na uwadze tę okoliczność, czyli duże oddziaływanie tej zabudowy na sąsiedztwo, wyznaczył przedmiotowy wskaźnik dopuszczalnej rozbudowy od 40 % do 43 % , co skoncentrowało by się na zabudowie istniejącego tam uskoku. Mając na uwadze okoliczność, iż w obszarze znajdują się przykłady znacznie większej procentowo zabudowy terenu, to jednak wykazana dbałość o sąsiadującą niewielką zabudowę jednorodzinną, w pełni, zdaniem składu orzekającego, wskaźnik ten uzasadnia. Szerokość elewacji frontowej została także wykazana w toku przeprowadzonej analizy i ujęta w takie samo zestawienie kilkudziesięciu nieruchomości zabudowanych. Z zestawienia wynika, iż również i ten parametr w obszarze waha się znacznie, bowiem znajdują się w nim obiekty o szerokości 3,5m, oraz 55 m, z tym, że średnia szerokość w obszarze - to 15,84 m.

Obecnie budynek na działce nr [...] posiada szerokość elewacji frontowej na poziomie 44 m i zgodnie z wnioskiem Inwestora, szerokość ta nie ulegnie zmianie.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki winna być wyznaczona według zasady zapisanej w § 7 ust. l rozporządzenia, i wówczas wysokość tę wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1 rozporządzenia). W sytuacji tworzenia uskoków w parametrze wysokości, można ustalić ten parametr jako średnia z obszaru. Niemniej jednak dokonując ustalenia parametrów i gabarytów wskazanych w rozporządzeniu w sposób inny, niż wskazany jako podstawowy, czyli stosując odstępstwo od zasady głównej, należy uzasadnić ten fakt wynikami analizy.

W niniejszej sprawie zabudowa w obszarze analizowanym, ma wysokości bardzo zróżnicowane, bowiem występują tu różne typy zabudowy od mieszkaniowej jednorodzinnej przez wielorodzinną, zabudowę usługową, w tym wysoką biurową i usługową będącą obudową ul. A. . Załącznik do analizy zawiera szczegółowe zestawienie wysokości przeprowadzoną na podstawie przekrojów MAPER CAD z których wynika, iż wysokości w obszarze wynoszą od 4 m do 12 m dla drobnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, od 4 m do 46 m dla budynków usługowych, i od 13 m - 17 m dla budynków wielorodzinnych. Bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji to zabudowa jednorodzinna gdzie wysokości kształtują się jako od 6 m do 9 m dla dachów płaskich, oraz od 6 m do 10 m - okapy i 8 do 12 m kalenice. Szczegółowo, poszczególne parametry wysokości obrazuje Załącznik dołączony do analizy, gdzie analizator naniósł wielkości wszystkich wysokości budynków z obszaru. Inwestor we wniosku wskazał przyszły obiekt jako budynek z dachem płaskim o wysokości 14,5 m. Zgodnie z ustaleniami analizy w zakresie tego parametru dokonano wyznaczenia wysokości elewacji frontowej w wielkości średniej z obszaru, tj. 10 m, dla zachowania skali otaczającej zabudowy. Jeśli chodzi o geometrę dachu, to w obszarze występują dachy płaskie, szczególnie jeśli chodzi o zabudowę usługową, jak i dachy połaciowe. Co za tym idzie, dla projektowanej rozbudowy w pełni dopuszczalny jest dach płaski.

W zakresie ilości miejsc postojowych, zgodnie z uchwałą z dnia 29.08.2012r Nr LIII/723/12 Rada Miasta przyjęła "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa". Zgodnie z tą uchwałą ustala się następujące wskaźniki liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia.: 20 miejsc postojowych na 100 zatrudnionych i 30 miejsc postojowych na 1000 m2 pow. użytkowej.

Nie ustalany parametr, czyli szerokość elewacji frontowej, został wskazany w decyzji jako "bez zmian", bowiem takiego nie zamierzał zmieniać Inwestor. Zarzut odwołującego się, iż w taki sposób nie ustala się parametrów i wskaźników, bowiem nie jest to konkretyzacja parametrów, jest niezasadny.

Szeroka praktyka administracyjno- sądowa w pełni aprobuje taki sposób określania istniejących i nie zmienianych parametrów. W kwestii podania w decyzji ustalonych parametrów dopuszczono określanie ich jako maksymalnej wielkość danego parametru i minimalnej, co powoduje utworzenie pewnego przedziału - "od - do" , lub jak w niniejszej decyzji "+/-". Sposób ten odpowiada wymaganiom wskazanym w orzecznictwie sądowo administracyjnym. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 04.12.2009r sygn. akt II SA/Kr 1101/09 )

Przy ustalaniu parametru średniej wysokości elewacji frontowej skupiono się przede wszystkim, na wielkości tego parametru, jaki posiadają obiekty bezpośrednio sąsiadujące, co jako pewna zasada, jest zawsze brane pod uwagę przy wyznaczaniu tego parametru.,

Jak widać przede wszystkim, z dołączonego do analizy Załącznika graficznego -mapa ewidencyjna z naniesionymi obiektami budowlanymi - zostały na nim podane praktycznie wszystkie wielkości odnośnie wysokości ich gzymsów i kalenic. W ten obrazowy i czytelny sposób, można zorientować się, jak kształtują się poszczególne wysokości przede wszystkim na budynkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Informacje tam zawarte istotnie wskazują, iż w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, budynek nr [...] ul. L. posiada wysokości : 6 m do okapu - 8 m kalenicy, budynek [...] ul. M. posiada wysokość : 9/9 - dach płaski, budynek nr [...], nr [...] i nr [...] ( zabudowa szeregowa ul. M. - wysokość do okapu - 8 m do kalenicy -11, budynek nr [...] ul. M. - wysokość do okapu - 4 , kalenica - 9 m, budynek nr [...] ul. L. wysokość do okapu -5m do kalenicy - 11 m. Tak więc projektowana nadbudowa, otrzymała wysokość wpisującą się w pełni, w istniejącą, sąsiednią zabudowę, mimo, iż projektowana i zawarta we wniosku wartość jest większa - 14,5 m.

W toku załatwiania sprawy organ związany jest przede wszystkim wskazanym przez Inwestora rodzajem funkcji, zaś co do wielkości innych parametrów, to wielkości ich mogą wynikać z ustaleń analizy.

Odnośnie braku uwzględnienia w wydanej decyzji negatywnej opinii Zarządu Rady Dzielnicy [...], Kolegium wyjaśniło, iż wydane w sprawie opnie nie są wiążące dla sprawy, a ponadto Zarząd Dzielnicy [...], nie jest organem o którym mowa w art. 53 ust. 4 upzp, jak twierdzi to odwołująca .

Nie można także czynić zarzutu, iż organ administracji nie rozszerzył obszaru analizowanego tak by objąć jego granicami w całości działki nr [...], [...] , [...] i uwzględnić je w toku dokonywania ustaleń. Co do zasady do ustaleń uwzględnia się działki, które w całości znajdują się w terenie inwestycji. Natomiast w sytuacji, gdy w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z zaleceniami podanymi w § 3 rozporządzenia znajduje się wystarczająca ilość nieruchomości mogących służyć dla odwzorowania cech i gabarytów dla przyszłej inwestycji, brak podstaw, by rozszerzać prawidłowo ustalony obszar analizowany.

Natomiast zarzut dotyczący nieprawidłowo sporządzonego pełnomocnictwa przez Inwestora , tj. K. sp. z o.o.sp. k. jest bezzasadny. W aktach sprawy na karcie 757 znajduje się prawidłowo udzielone przez K. sp. z o.o.sp.k. pełnomocnictwo M. S..

W sytuacji, gdy jak to wynika z wniosku, w zakresie infrastruktury technicznej, z której będzie korzystał także i fragment projektowanej rozbudowy, to zarówno energia elektryczna, woda, gaz, odprowadzenie ścieków i wód opadowych odbywać się będzie bez zmian, czyli jak do tej pory, przez obiekt już istniejący. Stąd wiec jedynie na poparcie tych faktów, w aktach znalazły się kserokopie odległych umów z dysponentami tych mediów, a okoliczność, iż nie są one potwierdzone w sposób prawidłowy "za zgodność z oryginałem", nie ma wpływu ani na treść niniejszego rozstrzygnięcia, ani też na okoliczność, że media ta są podłączone do obiektu.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na tą decyzję wnieśli Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. [...] oraz K. H..

Wspólnota Mieszkaniowa zarzuciła:

- naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 33 § 3 k.p.a, w zw. z art. 64 § 2 k.p.a,, polegające na niezweryfikowaniu przez organ załączonych do akt sprawy dokumentów pełnomocnictw mających pochodzić od inwestora (tj. dokumentu załączonego do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokumentu załączonego do pisma M. S. z 25 listopada 2016 roku), a w konsekwencji niewezwaniu osoby podającej się za pełnomocnika inwestora do przedłożenia do akt sprawy prawidłowego dokumentu pełnomocnictwa (żaden z przedłożonych przez ww. osobę dokumentów mających stanowić pełnomocnictwa nie został sporządzony przez inwestora) pod rygorem uchylenia decyzji organu l instancji oraz pozostawienia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez rozpoznania, przez co inwestor w toku postępowań w obu instancjach był reprezentowany przez osobę nieuprawnioną podczas gdy, w sytuacji złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy przez pełnomocnika, obowiązkiem organu byk) sprawdzenie, czy strona (inwestor) rzeczywiście udzieliła konkretnej osobie pełnomocnictwa do zastępowania jej w danej sprawie, a w przypadku gdyby dokument pełnomocnictwa tego nie potwierdzał, organ zobligowany był zażądać prawidłowego pełnomocnictwa,

- obrazę prawa materialnego, tj. art. 60 § 1 upzp, polegające na uznaniu za prawidłowe wydanie przez organ i instancji decyzji o warunkach zabudowy pomimo negatywnej opinii Zarządu Dzielnicy [...] odnośnie planowanego zamierzenia inwestycyjnego, podczas gdy decyzję o warunkach zabudowy wydaje organ po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art, 53 ust 4 upzp i uzyskaniu uzgodnień tub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

- obrazę prawa materialnego, tj. art. 61 § 1 k.p.a, w zw. z art, 52 ust. 1 i art, 64 ust. 1upzp, polegające na uznaniu za prawidłowe ustalenie przez organ l instancji warunków zabudowy dla planowanej inwestycji w sposób różniący się znacznie od wnioskowanych przez inwestora, bez uprzedniego uzyskania jego akceptacji tych odmiennych ustaleń bądź zmiany wniosku przez inwestora, podczas gdy organ l instancji związany był wnioskiem inwestora o ustalenie warunków zabudowy, a wprowadzone przez niego do decyzji o warunkach zabudowy odstępstwa od parametrów określonych we wniosku były na tyle znaczne, że świadczyły o orzeczeniu przez ten organ w przedmiocie innej inwestycji niż projektowanej przez inwestora, a zatem wymagały zgody inwestora,

- naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegające na zaakceptowaniu wadliwego wyznaczenia przez organ l instancji obszaru analizowanego, tj. ustalenia granicy tego obszaru w sposób przecinający niektóre budynki znajdujące się w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (chodzi o działki o nr [...], [...], [...]), a przez to nie wzięcie ich pod uwagę przy dokonywaniu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, podczas gdy w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ powinien wyznaczyć obszar analizy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, przy czym w przypadku gdyby tak wyznaczona granica przecinać miałaby budynek znajdujący się częściowo w tym obszarze, granica ta winna być - zgodnie z zasadą ładu przestrzennego -odpowiednio przesunięta celem objęcia obszarem analizy również tej działki,

- obrazę prawa materialnego, tj. § 6 ust 2 w/w rozporządzenia, polegające na uznaniu za prawidłowe określenie w decyzji organu i instancji dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej budynku objętego planowaną inwestycją poprzez odwołanie się do nieskonkretyzowanej wielkości i oznaczenie jej jako "bez zmian, podczas gdy w decyzji o warunkach zabudowy określenie parametrów wynikających z ww. przepisu winno być konkretne i stanowcze, tj, wyrażone w wartościach liczbowych,

- obrazę prawa materialnego, tj. § 7 ust. 3 w/w rozporządzenia, polegające na uznaniu za prawidłowe określenie w decyzji organu l instancji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w sposób niejednoznaczny, tj. umożliwiający zmianę fej wysokości na plus lub minus o 0,5 m, podczas gdy decyzja o warunkach zabudowy musi być jednoznaczna i nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus,

- obrazę prawa materialnego, tj. § 7 ust. 3 w/w rozporządzenia, polegające na niedopatrzeniu się nieprawidłowości w wyliczeniu przez organ l instancji średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki budynków znajdujących się na obszarze analizowanym, a w konsekwencji nieuznaniu za wadliwe określenie w decyzji organu l instancji wartości tego parametru dla planowanego przez inwestora zamierzenia inwestycyjnego, podczas gdy organ l instancji wspomniany parametr wyliczył jako średnią wielkość wysokości górne] krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki 56 budynków, pomimo że na obszarze analizy znajdowały się co najmniej 64 budynki, a zatem część z nich została przez organ pominięta,

- naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 7 k,p.a, w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., polegające na braku dokładnego i rzetelnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i nieustalenie:

a) planowanego przez inwestora sposobu użytkowania nowej zabudowy, a w konsekwencji nieustalenie, czy zamierzenie inwestycyjne stanowić będzie kontynuację funkcji na danym terenie,

b) czy istniejące uzbrojenie terenu objętego planowaną inwestycją jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

c) warunków zagospodarowania terenu i jego zabudowy w zakresie ochrony wód i gospodarki wodnej w kontekście odprowadzenia ścieków z terenu inwestycji, podczas gdy organ zobowiązany był podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (okoliczności istotnych w sprawie) oraz załatwiania sprawy,

- obrazę prawa materialnego, tj. § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy z 26 sierpnia 2003 roku (dalej: "Rozporządzenie w sprawie oznaczeń i nazewnictwa"), polegające na błędnym utożsamieniu funkcji nowej zabudowy z rodzajem planowanej zabudowy, a w konsekwencji niedostrzeżenie, że decyzja organu l instancji w rzeczywistości nie zawiera ustaleń dotyczących funkcji nowej zabudowy, gdyż nie określa planowanego przez inwestora sposobu użytkowania obiektu, podczas gdy zgodnie z ww, przepisem w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy organ zobowiązany jest do zamieszczenia ustaleń dotyczących funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu, przy czym z wymogu tego organ nie można się zwolnić przez ogólne wskazanie planowanego rodzaju zabudowy według oznaczeń uregulowanych w § 2 pkt 1 Rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa, gdyż są to dwa odrębne parametry,

- naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 76a § 2 k.p.a. w zw. z art. 64 § 2 k.p.a., polegające na zaniechaniu przez organ wezwania inwestora do przedłożenia oryginałów dokumentów złożonych do akt sprawy, w sytuacji kiedy stanowiły one jedynie kserokopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez M. S., która nie jest ani notariuszem, ani adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym bądź doradcą prawnym, podczas gdy art. 76a § 2 k.p.a> zezwala na dopuszczenie w poczet materiału dowodowego zamiast oryginału dokumentu jego odpisu, ale jedynie pod warunkiem, że jego zgodność z oryginałem została poświadczona przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym, a zatem w pozostałych przypadkach organ zobligowany jest do wezwania strony do usunięcia braków formalnych jej pisma. Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji i zasądzenie kosztów

K. H. zarzucił naruszenie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 7, 77 kpa w związku z art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp z uwagi na zbyt mały obszar objęty analizą architektoniczną jaki i kwestię oceny zmiany parametrów co do dostawy mediów. W uzasadnieniu podkreślono, iż skoro front analizowanej działki wynosi 45 metrów (strona 2 analizy urbanistyczno - architektonicznej), to promień obszaru objętego być mniejszy niż 135 metrów. Tymczasem wskazany na załączniku objęty analizą wynosi 124 - 125 metrów. SKO nie wyjaśniło także z jakich powodów uważa, iż energia elektryczna, woda, gaz, odprowadzanie ścieków i wód opadowych będzie bez zmian. Z podstawowych zasad logiki wynika, iż rozbudowa i nadbudowa budynku powoduje zmianę zapotrzebowanie na poszczególne media czy odprowadzanie ścieków i wód opadowych, w szczególności nie ustalono, czy kolektor posiada jakąkolwiek rezerwę oraz czy Inwestor posiada umowy w/w zakresie. SKO podtrzymała niejasny zapis dotyczący miejsc postojowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa, a - w myśl art. 135 p.p.s.a. - Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skargi skutkują uchyleniem tak zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ponieważ obie decyzje są wadliwe poprzez oparcie się na nieprawidłowej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie ustalenia obszaru analizowanego, co naruszyło § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku w zw. z art. 7, 77 kpa, co miało wpływ na wynik sprawy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż decyzja o warunkach zabudowy, winna określać parametry dla nowej zabudowy, w sposób pozwalający na uznanie, że zabudowa ta stanowić będzie kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania istniejącej zabudowy oraz istniejącego zagospodarowania terenu (art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.), a spełnienie parametrów wskazanych w rozporządzeniu, winno wynikać z analizy, czyli być w niej przekonująco i szczegółowo uzasadnione. Zgodnie z treścią § 3 ust. 1 i 2 w/w rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., zaś granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Jak wynika wprost z analizy (k. 196 akt adm.), front działki do celów wyznaczenia granic obszaru analizowanego wynosi 45m (od strony ul. L. ), a zatem granice obszaru analizowanego winny znajdować się co najmniej w odległości trzykrotności długości działki od strony tej drogi tj. 135 m. Również dokonany pomiar w oparciu o dane z mapy do analizy i decyzji (k. 357 akt I inst. oraz danych z portalu geoportal), wskazują na szerokość przedmiotowego frontu działki jako 44-45m. Z uwagi na to przyjęty obszar analizowany (por. w/w mapa do analizy oraz dane z portalu geoportal) jest zbyt mały, gdyż obejmuje około 120m zamiast wymaganych około 135m. Obszar analizowany, jak zasadnie wskazano w skardze nie objął zatem np. działek nr [...], [...] i [...] co oznacza, iż ich pominięcie doprowadziło do uniemożliwienia poprawnego wyliczenia poszczególnych wskaźników i parametrów jakie wpływają na wyniki analizy ze względu na poszczególne cechy zabudowy m.in. na tych działkach. Ponadto naruszono § 7 ust. 3 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku poprzez nieprawidłowe wyznaczenie dla planowanego przez inwestora zamierzenia inwestycyjnego wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie 10m+-0,5m pomimo że poczynione dla ustalenia tego parametru wyliczenia 577:56 budynków, kiedy z załącznika do wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że na obszarze analizy znajdują się co najmniej 64 budynki. W związku z tym część z nich została dla wyliczenia pominięta, w sytuacji kiedy § 7 ust 3 rozporządzenia wyraźnie wskazuje, że chodzi o "średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym", a nie na jego części.

Pozostałe podniesione zarzuty były bądź niezasadne bądź nie miały wpływu na wynik sprawy.

W kwestii zarzutu braku pełnomocnictwa dla M. S. w aktach adm. sprawy na karcie 759 znajduje się prawidłowo udzielone przez K. sp. z o.o. sp.k. pełnomocnictwo dla w/w osoby.

W zakresie negatywnej opinii Zarządu Dzielnicy [...] odnośnie planowanego zamierzenia inwestycyjnego, organ ten nie znajduje się wśród wymienionych w art. 53 ust 4 upzp, stąd opinia taka nie ma znaczenia dla przedmiotowej decyzji.

W zakresie zarzutu ustalenia przez organ l instancji warunków zabudowy dla planowanej inwestycji w sposób różniący się od wnioskowanych przez inwestora, w ocenie Sądu związanie organów wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dotyczy zwłaszcza przeznaczenia projektowanego obiektu budowlanego oraz funkcji, jakie ma on pełnić. Jeżeli zaś chodzi o parametry tego obiektu, takie jak np. wysokość, szerokość, linię architektoniczną, to możliwe jest ich ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy w sposób odmienny, jeśli to wynika z analizy. Z uwagi na to zarzut nie został uwzględniony.

W zakresie zarzutu naruszenia § 6 ust 2 w/w rozporządzenia, co do podania dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej budynku jako "bez zmian", powyższe w ocenie Sądu stanowi naruszenie w/w przepisu, lecz z uwagi na charakter inwestycji i to, iż szerokość elewacji nie ulega zmianie, nie miało to wpływu na wynik sprawy.

Podobnie rzecz ma się w ocenie Sądu z kwestią wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jako +/-, z uwagi na w/w błędne wyliczenie tego parametru w wynikach analizy z powodu pominięcia części budynków z obszaru analizowanego.

Niezasadne są zarzuty skarg co do brak zbadania i wyjaśnienia czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp nie uzależnia wydania decyzji o warunkach zabudowy od fizycznego istnienia uzbrojenia terenu w dacie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i dla wydania takiej decyzji nie jest konieczne faktyczne istnienie uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie uzbrojenie terenu wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Organ jedynie winien ustalić czy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w brzmieniu art. 61 ustęp 1 pkt 3 upzp i jednoznacznego uzależnienia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu, zaś ustęp 5 wyraźnie stanowi, że warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zagwarantowanie w drodze umowy nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że takie uzbrojenie w przyszłości powstanie, zostanie w przyszłości zawarta umowa. W kontrolowanej sprawie przebudowywany budynek posiada stosowne uzbrojenie w media, co zostało wykazane dotychczasowymi umowami z dostawcami.

Nie doszło do naruszenia § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, gdyż z uwagi na charakter inwestycji – pozostawienie go jako usługowo – biurowego, nie zachodziła konieczność zarzucanego w skardze szczególnego określania sposobu użytkowania przedmiotowego budynku.

Z kolei nie miało wpływu na wynik sprawy zaniechanie przez organ wezwania inwestora do przedłożenia oryginałów dokumentów złożonych do akt sprawy, przedstawionych jedynie w formie kserokopii poświadczonych za zgodność z oryginałem przez M. S., co do dostawy mediów, gdyż jak wyżej wskazano istotne było czy przebudowywany budynek posiada stosowne uzbrojenie w media, a w zakresie powyższego oświadczenie inwestora zostało tymi dokumentami uprawdopodobnione. .

W ponownym postępowaniu organy zobligowane będą do uzupełnienia analizy architektoniczno urbanistycznej, która winna uwzględniać powyżej zawarte wskazania prawne, oceniając następnie czy zachodzi zgodność planowanej inwestycji z przyjętymi parametrami.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a.

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 205 § 2 w zw. z art. 200 p.p.s.a.