Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 624/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2014-11-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: § 3 ust. 1, § 5, § 6  i § 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Stanisław Śliwa /spr./ Sędziowie WSA Elżbieta Mazur-Selwa NSA Małgorzata Wolska Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 listopada 2014 r. sprawy ze skarg E. O. i R. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] lutego 2014 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. oddala skargę R. O.; II. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2013 r., nr [...]; III. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Przedmiot skargi to decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] lutego 2014 r. Nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2014 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz umarzająca postępowanie odwoławcze w zakresie rozpatrzenia odwołania R. O. W podstawie prawnej zaskarżonej decyzji powołano w odniesieniu do pierwszego rozstrzygnięcia art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267), określanej dalej jako "K.p.a." i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647), zwanej następnie "u.p.z.p.", natomiast w odniesieniu do drugiego rozstrzygnięcia art. 138 § 1 pkt 3 w zw. z art. 28 K.p.a.

Wymienioną decyzją z dnia 2 października 2014 r. Prezydent Miasta [...] po rozpatrzeniu wniosku S. L., J. L. oraz B. G. z dnia 14 stycznia 2013 r. ustalił warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne w postaci zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej – 5 segmentów i w zabudowie bliźniaczej – 3 bliźniaki po 2 segmenty wraz ze zjazdem, drogą dojazdową (wewnętrzną), miejscami postojowymi na terenie i w garażach wbudowanych, murkami oporowymi oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr: 2604, 2635, 2636, 2637/1, 2637/2, 2638/1, 2638/2, 2639/1, 2639/2, 2640, 2644/1 obr. [...] w R. przy ul. Ć., w liniach rozgraniczających określonych na załączniku graficznym do decyzji. W uzasadnieniu organ stwierdził, że na terenie objętym wnioskiem brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego też określenie sposobów zagospodarowania i warunków jego zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Podniósł, że określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przesłanki podjęcia takiej decyzji zostały w niniejszej sprawie spełnione. Działki sąsiednie do tych, których dotyczy planowana inwestycja zabudowane są obiektami kubaturowymi, co pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Działka posiada dostęp do drogi publicznej – ul. Ć. poprzez drogę wewnętrzną – działkę nr 2604 obr. [...], stanowiącą własność Skarbu Państwa. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Działki, na których ma być zrealizowana inwestycja stanowią teren oznaczony w ewidencji gruntów jako grunty orne RII, RIIIa, RIVa, pastwiska trwałe PsIV, zurbanizowane tereny niezabudowane Bp o łącznej powierzchni 0,9910 ha. Inwestycja uzyskała pozytywną opinię Miejskiego Zarządu Dróg [...], organu właściwego w sprawach ochrony gruntów rolnych oraz Marszałka Województwa [...].

Odnosząc się natomiast do zgłoszonych w toku postępowania zastrzeżeń Prezydent Miasta [...] podniósł, że przedmiotowa decyzja nie stanowi pozwolenia na budowę, a więc nie mogą być na jej podstawie prowadzone jakiekolwiek roboty budowlane. Szczegółowy natomiast zakres inwestycji o charakterze technicznym będzie określony dopiero w projekcie budowlanym.

Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia złożyli: E. O. i R. O., M. S., A. W., S. L., K. K. i B. K.

E. O. i R. O. zwrócili uwagę, że granica pomiędzy jedną z działek, na której ma być realizowane przedsięwzięcie budowlane tj. nr 2638 a należącą do nich działką nr 2626 jest sporna i najpierw powinno dojść do prawnego wyjaśnienia tej kwestii. Zarzucili także, iż decyzję podjęto pomimo wynikających z analizy urbanistycznej zastrzeżeń w tym przedmiocie. Mianowicie z analizy tej wynika, że uzbrojenie terenu nie jest wystarczające i nie będzie zapewnione należyte odprowadzanie wód opadowych. Nadto, pojawią się uciążliwości spowodowane przez hałas oraz zanieczyszczenie powietrza, wody i gruntów.

M. S. zarzucił kwestionowanej decyzji brak uwzględnienia interesów właścicieli działek sąsiednich. Jego zdaniem, organ nie wziął pod uwagę, że w sąsiedztwie znajdują się wyłącznie jednorodzinne, maksymalnie jednopiętrowe budynki. Organ zignorował także fakt istniejących już problemów gromadzenia się wód opadowych i braku możliwości ich odpływu, które na skutek realizacji inwestycji tylko się pogłębią, czego nie zmieni planowana budowa kanalizacji. Ponadto, zwiększy się również zacienienie działek sąsiadujących z tymi, których dotyczy sprawa.

W odwołaniu A. W. zakwestionowano ustaloną przez organ szerokość frontu działki, na podstawie której wyznaczony został obszar analizowany. Odwołujący nie zgodził się także z przyjętym warunkiem dotyczącym wysokości kalenicy. Uznał za wątpliwą zasadność dopuszczenia zabudowy segmentowej wśród zabudowań jedno - i dwukondygnacyjnych. Wskazał, że inwestycja spowoduje ograniczenie dostępu do drogi publicznej poprzez znaczne zwiększenie ruchu. Zwiększy się także zanieczyszczenie powietrza. Wskazał również na zaistniałą już zmianę stosunków wodnych na gruncie.

S. L. podniósł z kolei, że ul. Ć. jest bardzo wąska, zaś realizacja planowanej inwestycji przekreśli ostatecznie szanse na prawidłową infrastrukturę drogową w tym rejonie. Składający odwołanie wskazał, że teren objęty decyzją otoczony jest w większości działkami bez jakiejkolwiek zabudowy bądź z zabudową budynkami jednorodzinnymi. Ponadto, działka nr 2640 nie stanowi własności dewelopera, zaś jej właściciel nie wyraża zgody na objęcie jej inwestycją.

B. K. i A. K. w swoim odwołaniu zwrócili uwagę na naruszenie przez inwestora stosunków wodnych na gruncie przez nawiezienie ziemi. Podnieśli także, iż niektóre z działek, których dotyczył wniosek nie stanowią własności jedynie inwestorów, lecz ich współwłaścicielami są także inne osoby.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu powyższych odwołań podjęło opisaną na wstępie decyzję z dnia [...] lutego 2014 r. W motywach rozstrzygnięcia podało, że postępowanie przed organem I instancji przeprowadzone zostało starannie, zgodnie z wymaganiami ukształtowanymi przez u.p.z.p. oraz z zachowaniem trybów procesowych określonych K.p.a. Wykazało ono, że w sprawie niniejszej spełnione zostały wszystkie przewidziane prawem (art. 61 ust. 1 u.p.z.p.) wymogi przesądzające o dopuszczalności wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów złożonych odwołań Kolegium podniosło, że kwestionowana nimi decyzja nie narusza interesu osób trzecich. Określono w niej warunki, do jakich zachowania zobowiązany jest inwestor, a odstępstwo od nich jest niedopuszczalne. Szczegółowy natomiast charakter zagospodarowania terenu oraz kształt inwestycji oparty zostanie na normach techniczno-budowlanych, których zastosowanie nastąpi w toku postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Właściwe zastosowanie tych przepisów zagwarantuje zagospodarowanie działki z uwzględnieniem słusznych interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości. Niniejsze postępowanie i wydana w jego toku decyzja nie wkracza natomiast w żaden sposób w zakres prawa własności (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.). Zdaniem Kolegium, charakterystyka zabudowy na wnioskowanym terenie, jej intensywność, zgodnie z ustaleniami dokonanymi w analizie funkcji i cech zabudowy nie wpłynie na pogorszenie korzystania z gruntów sąsiednich. Tak ukształtowana zabudowa stanowi kompromis pomiędzy możliwym zagospodarowaniem nieruchomości przez wnioskodawcę a uprawnieniami właścicielskimi. Skoro analiza urbanistyczna wskazuje na istnienie w obszarze analizowanym budownictwa jednorodzinnego, to należy uznać, że występuje kontynuacja funkcji i parametrów zabudowy. Ponadto, parametry drogi publicznej przy istniejącej już zabudowie nie mogą ograniczać zamierzeń inwestora, bowiem to nie po jego stronie leży zabezpieczenie tego rodzaju parametrów.

Uzasadniając natomiast rozstrzygnięcie o umorzeniu postępowania w zakresie odwołania wniesionego przez R. O. SKO podniosło, ż nie wykazał on interesu prawnego do występowania w sprawie. Nie została mu doręczona decyzja organu I instancji, a poza tym działka znajdująca się w sąsiedztwie gruntów objętych inwestycją stanowi własność tylko jego żony.

Na decyzję SKO z dnia [...] lutego 2014 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie wnieśli M. S., E. O. oraz R. O. Skarga pierwszej z wymienionych osób została odrzucona postanowieniem tut. Sądu z dnia 23 lipca 2014 r.

E. O. podtrzymała w swojej skardze wszystkie dotychczas podniesione w postępowaniu administracyjnym uwagi. R. O. poparł natomiast argumenty przedstawione w skardze E. O.

W odpowiedzi na wymienione skargi SKO wniosło o ich oddalenie, podtrzymując twierdzenia zawarte w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Przedmiot sprawowanej przez sąd administracyjny kontroli działalności administracji publicznej stanowi zgodność z prawem m. in. decyzji administracyjnych – art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), określanej dalej jako "P.p.s.a.". W ramach tej kontroli sąd bada, czy zaskarżony akt narusza prawo materialne czy też procesowe w sposób mający lub mogący mieć wpływ na wynik sprawy. Stwierdzenie takiego naruszenia obliguje do uchylenia kwestionowanej decyzji (art. 145 § 1 pkt 1), zaś uznanie skargi za bezzasadną skutkuje koniecznością jej oddalenia (art. 151 P.p.s.a.). Sprawując kontrolę sąd nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.).

W niniejszym postępowaniu kontroli Sądu poddana została legalność decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji oraz decyzja o umorzeniu postępowania odwoławczego w zakresie rozpatrzenia odwołania R. O.

Po zbadaniu sprawy w powyższych aspektach Sąd doszedł do przekonania, że skarga R. O. nie jest uzasadniona.

Odnosząc się do skargi R. O. wskazać należy, że w świetle przepisu art. 28 k.p.a. przymiot strony postępowania przysługuje osobie, której interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy status strony ustala się właśnie w oparciu o art. 28 k.p.a. Interes prawny (obowiązek) ma charakter obiektywny, niezależny od woli podmiotu i wynika z konkretnego przepisu prawa, który stanowi podstawę ustalenia uprawnienia lub obowiązku tego podmiotu. W kwestii określenia osób, którym przysługuje przymiot strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu należy podzielić poglądy przyjęty w orzecznictwie, iż stronami w takich sprawach są, co do zasady właściciele albo użytkownicy wieczyści sąsiednich działek. Ale mogą to być także właściciele (użytkownicy wieczyści) działek, które nie graniczą ze sobą bezpośrednio, lecz pozostają w strefie oddziaływania planowanej inwestycji. W każdym jednak przypadku należy przeprowadzić stosowną analizę, czy dana osoba posiada interes prawny, aby uczestniczyć w takim postępowaniu (por. wyrok NSA z dnia 6 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1016/06, dostępne Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa. gov.pl.).

Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na przyjęcie, że R. O. ma interes prawny w toczącym się postępowaniu. Nie jest on właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnej z działek pozostających w strefie oddziaływania planowanej inwestycji. Powołane przez niego argumenty wskazujące na ten interes prawny jak "gospodarz domu, głowa rodziny, użytkownik działki, użytkownik i współwłaściciel przez zasiedzenie", wskazują jedynie na istniejący po jego stronie interes faktyczny, a nie interes prawny. Oczywiście, interes prawny przysługiwałby temu skarżącemu gdyby zasiedział działkę, jednak twierdzenie to nie zostało poparte żadnym dowodem. Oczywistym natomiast jest, że przymiot strony przysługuje jego żonie E. O., która jest właścicielką sąsiadującej z działką inwestora działką oznaczoną nr 2626.

Sąd orzekający w pełni aprobuje stanowisko wyrażone w uchwale 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lipca 1999 r., OPS 16/98, iż stwierdzenie przez organ odwoławczy, że wnoszący odwołanie nie jest stroną w rozumieniu art. 28 k.p.a., następuje w drodze decyzji o umorzeniu postępowania odwoławczego na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. Okoliczność ta nakazuje stwierdzić, że zaskarżona decyzja w części dotyczącej R. O. prawa nie narusza, dlatego skarga na nią w oparciu o przepis art. 151 P.p.s.a. została oddalona.

Odnosząc się natomiast do skargi E. O. Sąd uznał, że zasługuje ona uwzględnienie, aczkolwiek przede wszystkim z powodów, które wzięto pod uwagę z urzędu.

Przedmiotem skargi E. O. jest decyzja SKO opisana na wstępie, którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2014 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W art. 61 ust. 5 u.p.z.p. z kolei wskazano, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

W oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. zostało wydane rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588 zwane dalej rozporządzeniem). § 1 rozporządzenia określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Stosownie do § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Z przedstawionych Sądowi akt administracyjnych nie wynika, aby zostały spełnione wszystkie warunki, o których mowa w wyżej przedstawionych przepisach prawa materialnego, co wskazuje, że sprawa nie została dostatecznie wyjaśniona zgodnie z regułami określonymi w art. 7 i 77 § 1 k.p.a.

Zgodnie z § 5 rozporządzenia:

1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Ze znajdującej się w aktach administracyjnych sprawy analizy urbanistycznej nie wynika jaki jest średni wskaźnik zabudowy dla obszaru analizowanego. Wskazano tam bowiem, że "wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki na obszarze analizowanym wynosi od

0,1 do 0,3". Nie ustalono więc jaki jest w istocie średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego. Nie wiadomo więc czy wskaźnik określony w pkt 8 analizy i w pkt 2 lit. a decyzji na poziomie "max 0,25" odpowiada wielkości średniej czy też został wyznaczony w sposób od niej odbiegający. W tym zakresie brak jakiegokolwiek uzasadnienia. Zgodnie z utrwaloną w tym zakresie linią orzecznictwa wyznaczenie bowiem innego wskaźnika w tym zakresie, stosownie do § 5 ust. 2 rozporządzenia jest dopuszczalne, ale w takim wypadku powinno to zostać odpowiednio uzasadnione. Tymczasem z analizy w żaden sposób nie wynika jaki jest średni wskaźnik, o którym mowa w § 5 ust. 1 rozporządzenia i czy wskaźnik wyznaczony dla planowanej inwestycji odpowiada temu średniemu czy też został wyznaczony w inny sposób i ewentualnie dlaczego.

Powyższe rozważania można analogicznie odnieść do szerokości elewacji frontowej. Stosownie do § 6 rozporządzenia:

1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Z wyników analizy także nie wynika jaka jest średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym. Podanie w pkt 3.4 lit. a wielkości dla istniejących budynków od 8,0 m do 15,0 m nie odpowiada wymogom tego przepisu. Nie wiadomo czy wskaźniki te są średnie, co zresztą nie wydaje się możliwe wobec widełkowo podanych wielkości, czy też zostały one wyznaczone w sposób odbiegający od tych średnich i dlaczego. Dlatego też nie można uznać za spełniające wymogi określone wyżej wskazanymi przepisami określenie w punkcie 2 lit. a decyzji organu I instancji szerokości elewacji frontowej na 12,0 m z tolerancją 20%. Z analizy w żaden sposób nie wynika jaki jest średni wskaźnik, o którym mowa w § 6 ust. 1 rozporządzenia i czy wskaźnik wyznaczony dla planowanej inwestycji odpowiada temu średniemu czy też został wyznaczony w inny sposób i ewentualnie dlaczego.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku określenia wysokości zabudowy. Zgodnie z przepisem § 7 rozporządzenia :

1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Analiza urbanistyczna nie wskazuje opisanych wyżej parametrów. Wskazuje jedynie, że wysokość kalenicy głównej w istniejącej zabudowie wynosi do

9,00 m. Określając ten parametr dla nowej zabudowy wskazano na nie więcej niż 9,5 m. Wysokość tę powiela również decyzja organu I instancji. Z analizy nie wynika czy wysokość została wyznaczona w oparciu o ust. 1, 2 czy 4 powołanego wyżej przepisu § 7 rozporządzenia.

Stwierdzić zatem należy, iż ze zgromadzonego materiału nie wynika aby warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 5, § 6 i § 7 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały faktycznie spełnione. Wnioski organów w tym zakresie uznać należy za przedwczesne i świadczą o nienależytym wyjaśnieniu okoliczności faktycznych sprawy. Uchybienie to stanowiło naruszenie przepisów postępowania - art. 7 i art. 77 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wątpliwości Sądu budzi także uznanie przez organy, że zostały spełnione wymogi przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Przepis ten ustanawia warunek, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Według ust. 5 wymóg ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Z przedstawionych Sądowi akt administracyjnych wynika, że na działkach 2638/1, 2637/1, 2636 i 2635 obr. [...] przy ul. Ć. w R. brak jest rozdzielczej sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej będącej w posiadaniu Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. [...] do których można byłoby przyłączyć objęte inwestycją nieruchomości (pismo z dnia 4.06.2013 r. – k. 43 akt adm.). Dalej stwierdzono, że zgodnie z obowiązującym na terenie Gminy [...] wieloletnim planem rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych na lata 2012 – 2014 nie jest planowana budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do której można byłoby przyłączyć te nieruchomości. Jednocześnie inwestora poinformowano, że gdyby był zainteresowany budową takich urządzeń z własnych środków, to jest to możliwe. Po wybudowaniu sieci należałoby złożyć wniosek o jej przejęcie, zawierający warunki przejęcia, który przez MPWiK zostanie rozpoznany. Dalej MPWiK stwierdził, że to oświadczenie wraz z załącznikiem określającym warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej oraz kanalizacji deszczowej zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej w R. przy ul. Ć. na działkach 2638/1, 2637/1, 2636 i 2635, obręb [...] jest jednoznaczne z zapewnieniem dostawy wody, odbioru ścieków oraz wód opadowych.

Powyższe pismo w sposób jednoznaczny wskazuje, że na działkach 2638/1, 2637/1, 2636 i 2635 obr. [...] przy ul. Ć. w R. brak jest rozdzielczej sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej będącej w posiadaniu Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. [...] do których można przyłączyć objęte inwestycją nieruchomości.

W ocenie Sądu ze zgromadzonego w sprawie materiału nie wynika, na jakiej podstawie organy ustaliły, iż spełniona została przesłanka wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Celem tego przepisu jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy bądź to od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu lub zagwarantowania, że powstanie takie uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Dlatego, jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług - jak stanowi art. 61 ust. 5 u.p.z.p. (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 506). Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy - co w ocenie Sądu - nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Trudno jest jednak mówić o zagwarantowaniu przez MPWiK powstania przedmiotowego uzbrojenia w sytuacji, kiedy z treści wskazanego wyżej pisma nie wynika, że zamierza je wykonać. MPWiK wskazał na możliwość wykonania stosownej sieci przez inwestora, jednak w aktach sprawy brak jest jakiejkolwiek umowy lub chociażby oświadczenia inwestora, że sieć we własnym zakresie wykona. W takim stanie faktycznym stwierdzić należy, że oświadczenie MPWiK z dnia 4 czerwca 2013 r. dotyczy zapewnienia dostaw wody i odbioru ścieków w oparciu o sieć, która nie istnieje, której MPWiK nie wykona i nie wiadomo kto ją wykona.

Wobec powyższego uznać należy, iż ze zgromadzonego materiału nie wynika aby warunek ten (z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p.) został faktycznie spełniony. Wnioski organów w tym zakresie uznać należy za przedwczesne i świadczą o nienależytym wyjaśnieniu okoliczności faktycznych sprawy. Uchybienie to stanowiło naruszenie przepisów postępowania - art. 7 i art. 77 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W ponownym postępowaniu powinna zostać przeprowadzona kolejna analiza i w jej ramach wyznaczone wskaźniki powinny odpowiadać wymogom rozporządzenia. Należy także wyjaśnić kwestie związane z podmiotem, który wykona rozdzielczą sieć wodociągową oraz kanalizacyjną opisaną wyżej.

Mając na uwadze wcześniej wskazane naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1

i 80 k.p.a. w związku z art. 61 ust. 1 i 3 u.p.z.p. oraz wymienionymi wyżej przepisami rozporządzenia Sąd uchylił decyzje organów obydwu instancji uznając, że naruszenia te niewątpliwie mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie można bowiem wykluczyć, że nie zostały spełnione wszystkie wymogi warunkujące wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Sąd uchylił decyzje na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i. c P.p.s.a. Na podstawie przepisu art. 152 P.p.s.a. Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.