Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 227/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-09-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: ART. 61 UST.1 PKT 1-5, ART. 52 UST 2 PKT 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Piotr Korzeniowski (spr.), asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska, Protokolant spec. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 września 2020 r. sprawy ze skargi [...] S.A. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu [...] z dnia [...] marca 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego [...] S.A. z siedzibą w [...] kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] listopada 2019 r., znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: SKO w [...]), po rozpatrzeniu odwołania spółki A. sp. z o.o. w W. (dalej: skarżąca, Spółka), utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m. W. (dalej: organ I instancji) nr [...] z [...] marca 2018 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy w celu legalizacji samowoli budowlanej dla inwestycji polegającej na realizacji wolnostojącego nośnika reklamowego nr [...] o wysokości ok. 14,3m, z tablicą reklamową o wielkości ok. 4,4x8,4 m i powierzchni ekspozycyjnej 4x8m zamocowaną na stalowym słupie rurowym umocowanym w bloku fundamentowym, na działce ew. nr [...] w obrębie [...] w W.

Decyzja była wynikiem następujących ustaleń i oceny prawnej.

Zarząd Dzielnicy [...] m. W. w decyzji z [...] marca 2018 r. po rozpatrzeniu wniosku firmy A. S.A. z siedzibą w W., złożonego przez pełnomocnika Spółki, G. F., który wpłynął do Urzędu Dzielnicy [...] 27 września 2017 r. i został uzupełniony 28 listopada 2017 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy w celu legalizacji samowoli budowlanej dla inwestycji polegającej na realizacji wolnostojącego nośnika reklamowego nr [...] o wysokości ok.14,3 m, z tablicą reklamową o wielkości ok. 4,4x8,4 m i powierzchni ekspozycyjnej 4x8 m, zamocowaną na stalowym słupie rurowym umocowanym w bloku fundamentowym, na działce ew. [...] w obrębie [...] w W. Linie rozgraniczające teren planowanej inwestycji oznaczono linią ciągłą i literami ABCDA na mapie w skali 1:1000 stanowiącej załącznik graficzny nr 1 do niniejszej decyzji.

SKO w [...], utrzymując w mocy decyzję organu I instancji z [...] marca 2018 r., podzieliło stanowisko tego organu, wskazując, że ustalenia organu odwoławczego tym zakresie są zbieżne z ustaleniami organu I instancji, co oznacza, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. W analizie organ I instancji stwierdził, że obszar analizowany wyznaczono zgodnie z § 3 ust 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Analiza tak wyznaczonego obszaru w zakresie kontynuacji funkcji nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego. W zakresie dotyczącym określenia parametrów zabudowy (nośników reklamowych posadowionych legalnie) jako podstawę określenia szerokości, przyjęto wymiary tablic ekspozycyjnych 2 nośników sąsiednich (a nie jak błędnie wskazano w uzasadnieniu decyzji 3 - legalnie posadowionych nośników reklamowych). Tak ustalona średnia szerokość tablicy ekspozycyjnej wynosi ok 12,2 m. Tym samym, szerokość tablicy reklamowej przedmiotowego nośnika (wynosi ona 8,4 m) jest mniejsza, niż szerokość nośników reklamowych usytuowanych w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji, i nie spełnia wymagań. Na obszarze analizowanym nie ma nośnika reklamowego, o szerokości tablicy reklamowej ok. 8,4 m, który mógłby posłużyć dla ustalenia warunków zabudowy w celu legalizacji wykonanej inwestycji.

W zakresie określenia wysokości nośnika odwołano się do parametrów istniejących wolnostojących nośników reklamowych (posadowionych legalnie) i ustalono, że ich wysokość wynosi: ok. 16 m, w tym 4 m tablicy oraz ok. 10, w tym 3,4m tablicy. Średnia wysokość nośników wynosi ok. 13,0 m, średnia wysokość tablic: 3,7 m. Według informacji na rysunkach projektu załączonych do wniosku inwestor zrealizował obiekt o wysokości do górnej krawędzi tablicy reklamowej 13,93m w tym tablica ekspozycyjna o wysokości 4,40 m o całkowitej wysokości budowli około 14,3 m. Tym samym, wysokość legalizowanego nośnika reklamowego przekracza wartość średnią. W ocenie Kolegium, analiza dokonana przez organ I instancji wykazała brak możliwości ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

W skardze skarżąca zaskarżyła w całości decyzję SKO w [...] z [...] listopada 2019 r., zarzucając jej naruszenie:

1) art. 7, 77, 80 oraz 107 § 3 k.p.a. przez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a w szczególności przez:

a) sporządzenie analizy obejmującej obszar wielokrotnie mniejszy od obszaru, który winien być poddany analizie co jest niezgodne z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie);

b) użycie w uzasadnieniu stwierdzeń, nie mających poparcia w materiale dowodowym, np.: "Na obszarze analizowanym nie ma nośnika reklamowego o szerokości ok. 8,4 m, który mógłby posłużyć dla ustalenia warunków zabudowy w celu legalizacji wykonanej inwestycji", "(...) odwołano się do parametrów istniejących wolnostojących nośników reklamowych (posadowionych legalnie) i ustalono, że ich wysokość wynosi ok. 16 m (...) oraz ok. 10 m (...)";

2) § 3 ust. 2 rozporządzenia przez określenie granic obszaru analizowanego w odległości mniejszej od odległości wymaganej w § 3 ust. 2 rozporządzenia co jednoznacznie miało wpływ na wielkość obszaru analizy i ustalenia co do istniejącej zabudowy oraz ustaleń co do nowej zabudowy, (organ wyznaczył obszar analizowany w odległości większej niż 50 m wokół terenu inwestycji, a powinien wyznaczyć ten obszar w odległości nie mniejszej niż 93 m od granicy frontu działki).

Mając powyższe na uwadze wniesiono o: uchylenie zaskarżonej decyzji, a także poprzedzającą decyzję z [...] marca 2018 r.; zasądzenie kosztów według norm prawem przypisanych. Wniesiono również o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że organ I instancji pominął okoliczność, że front działki nr [...] z obrębu [...] ma w zaokrągleniu 31 m. Z tego powodu granice obszaru analizowanego należy wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (3 x 31 m) objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Organ I instancji winien więc granicę obszaru analizowanego wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż 91,00 m.

Zdaniem skarżącej, przedstawione powyżej uchybienie w zakresie ustalenia minimalnej odległości granic obszaru analizowanego wskazuje jednoznacznie na to, że zarówno organy I i II instancji naruszyły nakaz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, nie zebrały w sposób wyczerpujący materiału dowodowego. Organ I instancji powinien wyznaczyć granice obszaru analizowanego jako trzykrotną szerokość frontu działki. Skoro front działki wynosi 31 metrów, to wyznaczenie odległości granic obszaru analizowanego na "...większą niż 50 metrów" oznacza z jednej strony dość nieprecyzyjne zakreślenie obszaru analizy, a z drugiej strony bardzo duże jego ograniczenie. Takie ograniczenie obszaru analizy ma niewątpliwie olbrzymi i znaczący wpływ na wynik sprawy. Ograniczenie obszaru analizy ma zdecydowany wpływ na ustalenia faktów istotnych z punktu widzenia zasad ustalania warunków zabudowy oraz oczywiście na wnioski końcowe.

Według skarżącej, uwadze SKO w [...] uszedł fakt, że przedmiotowy nośnik reklamowy znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie nie 5, a blisko 17 nośników reklamowych, które zlokalizowane są zarówno na działce [...], jak i na działce [...] z obrębu [...].

Wszystkie nośniki znajdujące się we wskazanym wyżej obszarze (także w obszarze analizy) powinny zostać wzięte pod uwagę przy wyznaczaniu średniej szerokości tablicy reklamowej, jak i wysokości samego nośnika reklamowego. Pod względem wielkości odpowiadają bowiem przedmiotowemu nośnikowi reklamowemu. Dodatkowo, organ I instancji nie wykazał w sposób niebudzący wątpliwości, ile z nośników reklamowych znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie posiada zezwolenie budowlane, a do których mógłby się odnieść stosując uśrednione wyliczenia.

Zdaniem skarżącej, organ I instancji bezrefleksyjnie dokonał porównania przedmiotowego nośnika reklamowego do jednego lub dwóch nośników o wymiarach znacząco od niego odbiegających. Z treści § 3 ust. 2 rozporządzenia wynika, że granice obszaru nie wyznacza się zawsze w odległości 50 metrów, ale nie mniejszej niż 50 metrów, gdyby trzykrotna szerokość frontu działki byłaby mniejsza niż 50 m. Zawsze jednak bierze się pod uwagę ową trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem, i gdy szerokość ta wynosi 31 m, to wówczas granice obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż 93 m.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada, czy organ administracji orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Materialnoprawą podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Na wstępie należy zaznaczyć, że przedmiotowy wniosek Spółki o wydanie decyzji o warunkach zabudowy był rozpatrywany w związku z postępowaniem legalizacyjnym.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm., dalej: u.p.z.p.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w tym przepisie. Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wydanie decyzji jest możliwe jedynie, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ratio legis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tej ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Artykuł 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Z tego względu nowa zabudowa powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki powinna odpowiadać jej charakterystyce architektonicznej i urbanistyczne. Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p., właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Na podstawie uzyskanych wyników analizy określa się poszczególne parametry, cechy i wskaźnik kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Istotne jest zatem aby analiza została przeprowadzona w sposób prawidłowy, w szczególności w pierwszej kolejności poprzez prawidłowe ustalenie granic obszaru analizowanym, ponieważ będzie to miało wpływ na ostateczny wynik analizy, a w konsekwencji na określenie parametrów nowej zabudowy. Jest to o tyle istotne, że decyzja o warunkach zabudowy jest aktem stosowania prawa i przesądza o rodzaju obiektu budowlanego, który może być na danym terenie wybudowany.

Z treści § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenia) wynika, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego – zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia – wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przez front działki, stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia – należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany nie został ustalony zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia. Zauważyć należy, że analiza zagospodarowania obszaru nie wskazuje, jaki front działki przyjęto. W pkt 2.3. wyżej wymienionej analizy na str. 3 wskazano, że tablica reklamowa przedmiotowego nośnika, dla którego wszczęto postępowanie legalizacyjne ma całkowitą szerokość ok. 8,40 m/szerokość planszy ekspozycyjnej – 8,0 m/. W analizie wskazano, że sąsiedni nośnik reklamowy, ozn. nr 1 na rysunku analizy, posiada tablicę eksplozyjną o szerokości 12 m. Według analizy, zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji (tablicy) legalizowanego nośnika mogłaby wynosić 12,2m +/- 20%, tj. od 9,76 m do 14,64 m.

Z treści decyzji również nie wynika, jaką szerokość frontu działki przyjęto w celu wyznaczenia granic obszaru analizowanego.

Tymczasem, skoro inwestycja obejmuje działkę ew. nr [...], to obowiązkiem organu było ustalenie frontu tej działki w myśl treści § 2 pkt 5 rozporządzenia. Z kolei następstwem tego ustalenia winno być wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem.

Przyjęty przez organy sposób ustalania frontu działki, a w konsekwencji granic obszaru analizowanego (w zależności od wielkości inwestycji oraz działki, na której sytuowana jest inwestycja), może prowadzić do takiej sytuacji, że przez działkę sąsiednią, dostępną z tej samej drogi publicznej, pozwalającą na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy będzie się rozumiało jedynie tę samą działkę, na której jest planowana inwestycja. Sposób zagospodarowania działek sąsiednich mógłby wówczas w ogóle nie być uwzględniany przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, co jest sprzeczne z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Na str. 1 decyzji z [...] marca 2018 r. wskazano, że teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej (zrealizowanej) inwestycji obejmuje część działki ew. [...] w obrębie [...] o powierzchni ok. 39 m². W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono pogląd według którego "przez «teren» o którym mowa art. 59 ust. 1, a także w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor zaplanował realizację inwestycji. Na konieczność takowej wykładni tych przepisów pośrednio wskazuje także § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W przepisie prawodawca jednoznacznie odwołał się do o szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a nie o szerokości frontu terenu inwestycji. Do pojęcia działki budowlanej jako całości, a nie jej wydzielonego liniami rozgraniczającymi teren inwestycji fragmentu prawodawca odwołał się wprost także w pozostałych regulacjach tegoż rozporządzenia, co wyraźnie wskazuje, iż jego zamiarem nie było dopuszczenie możliwości ustalania warunków zabudowy dla fragmentów działek ewidencyjnych" (por. wyrok NSA z 26 kwietnia 2016 r., sygn. II OSK 2066/14, LEX nr 2111144). W przedmiotowej analizie zagospodarowania obszaru w pkt I Granice obszaru do analizy znalazło się stwierdzenie o następującej treści "Teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej (zrealizowanej) inwestycji obejmuje część działki ew. nr [...] w obrębie [...], o powierzchni ok. 39 m²"). Według analizy, granice obszaru analizowanego wyznaczono wokół terenu objętego wnioskiem w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z analizy oraz z treści decyzji nie wynika jaką szerokość frontu działki przyjął organ.

Istotą zasady dobrego sąsiedztwa jest bowiem uwzględnianie zabudowy na działkach sąsiednich w stosunku do działki stanowiącej teren inwestycji. W ocenie Sądu, przedmiotowa analiza w sposób zbyt lakoniczny odnosi się do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. Należy bowiem podkreślić, że wykonanie prawidłowej, odpowiadającej wymogom określonym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. analizy urbanistycznej, ma fundamentalne znaczenie dla sporządzenia projektu decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie w ramach tego opracowania dokonuje się analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. na obszarze, na którym ma nastąpić legalizacja samowoli budowlanej. Wyznaczenie obszaru analizowanego oraz ustalenie wskaźników, parametrów i cech zastanej na nim zabudowy bez ich oparcia o konkretne dane (o czym była mowa powyżej) uniemożliwia dokonanie oceny, czy występująca zabudowa da się pogodzić z legalizowaną inwestycją. Na str. 2 decyzji z [...] marca 2018 r. wskazano, że tablica reklamowa przedmiotowego, dla którego wszczęto postępowanie legalizacyjne ma całkowitą szerokość ok. 8,40 m. Dalej wyjaśniono, że szerokość elewacji (tablicy) legalizowanego nośnika mogłaby wynosić 12,2 m +/- 20% tj. od 9,76 m do 14,64 m.

W związku z powyższym, mając na uwadze zakres okoliczności faktycznych, których nie wyjaśniono w postępowaniu przed organem I instancji, stwierdzić należy, że konieczne jest, aby sprawa wróciła do organu I instancji i aby ten organ przeprowadził postępowanie dowodowe i ponownie, w uwzględnieniem powyższych uwag, sporządzono analizę urbanistyczną. Pozwoli to na pełne i zgodne z wymogami kodeksowymi wykorzystanie uprawnień strony w toku postępowania, prowadzonego z uwzględnieniem zasady dwuinstancyjności (art. 15 k.p.a.). Sąd stoi na stanowisku, że prawidłowe sporządzenie analizy urbanistycznej, sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy wykracza znacząco poza ramy unormowanego w art. 136 k.p.a. uzupełniającego postępowania dowodowego (zob. wyrok NSA z dnia 30 października 2018 r., sygn. akt II OSK 2903/18, publ. CBOSA).

W konsekwencji w rozpoznawanej sprawie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia przez nieprawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego, czyli poniżej trzykrotnej szerokości frontu działki ewidencyjnej. Nie pozostaje to bez wpływu na prawidłowość sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a dalej przekłada się na treść decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Warunkiem prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego jest ustalenie, gdzie znajduje się front działki objętej wnioskiem skarżącej o ustalenie warunków zabudowy oraz jakiej jest szerokości i na tak ustalonej podstawie wyznaczenie wokół obszaru analizowanego. Logiczna interpretacja przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nakazuje uznać, że obszar analizowany powinien stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a jeśli jest większy niż wskazane minimum, co jest prawnie dopuszczalne, to z części tekstowej i graficznej analizy powinna jednoznacznie wynikać przyjęta przez organ wielokrotność tego minimum i przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego (por. wyrok NSA z 3 grudnia 2019 r., sygn. II OSK 3417/18, LEX nr 2865137).

Sąd uznał także, że na skutek braku prawidłowej analizy architektoniczno-urbanistycznej inne przywołane przez skarżącą okoliczności nie mogą zostać poddane kontroli, z uwagi na niemożność ich weryfikacji podyktowaną niewystarczającym materiałem dowodowym. Pominięcie części obszaru, który powinien być objęty analizą, czyni jej wyniki nieprzydatnymi zważywszy, że wyniki są jedynie cząstkowe i jako takie nie mogły być miarodajne. W konsekwencji Sąd był uprawniony do odstąpienia od oceny pozostałych zarzutów skargi, uznając ją za przedwczesną, wobec wyeliminowania obu wydanych w sprawie decyzji z obrotu prawnego.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy, zastosują się do dokonanej oceny prawnej i wytycznych Sądu, czego efektem będzie wydanie decyzji zgodnej z prawem.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 oraz art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. - orzekł jak w sentencji.