Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 624/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2021-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Dnia 23 listopada 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Sędziowie sędzia WSA Marzenna Glabas sędzia WSA Adam Matuszak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 listopada 2021 roku sprawy ze skargi T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego T. S. kwotę 500 złotych (pięćset) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Z akt administracyjnych przekazanych wraz ze skargą wynika, że wnioskiem z dnia 18 maja 2020 r. T. S. (strona, skarżący) zwrócił się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części warsztatowej na lokal mieszkalny w budynku warsztatowo-mieszkalnym oraz zmianie sposobu użytkowania dwóch garaży na lokale mieszkalne, na dz. nr "[...]" obr. A (miasto), gm. A.

Burmistrz A (organ I instancji) decyzją z dnia "[...]" odmówił ustalenia warunków zabudowy dla tej inwestycji. W wyniku złożonego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Kolejną decyzją z dnia "[...]" organ I instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

W uzasadnieniu organ wskazał m.in., że na działce objętej wnioskiem znajduje się budynek warsztatowo-mieszkalny o pow. zabudowy 274 m kw., budynki garażowe o pow. 42 m kw. i 45 m kw. oraz budynek niemieszkalny o pow. 33 m kw. Organ zaznaczył, że w wyniku pozytywnego rozpoznania wniosku powstaną na działce trzy budynki mieszkalne jednorodzinne. Wskazano, że w obszarze obsługiwanym z drogi publicznej gminnej na działkach nr "[...]", z której obsługiwana jest działka objęta wnioskiem, znajdują się zespoły zabudowy garażowej, szkoła nauki jazdy, centrum handlowe, stacja paliw, warsztat samochodowy i zakład przetwórstwa metali. Na żadnej z działek obsługiwanych z drogi gminnej nie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Tego typu zabudowa występuje w obszarze analizowanym, jednak dostępna jest z innej drogi publicznej (ul. A) i pomimo występowania w niewielkiej odległości od działki objętej wnioskiem, nie stanowi odnośnika dla zamierzenia inwestycyjnego. Organ podkreślił, że w obszarze analizowanym, obsługiwanym z drogi gminnej, chce zachować istniejący charakter zabudowy o funkcji usługowej, produkcyjno-usługowej i usługowo-handlowej oraz usługowej z częścią mieszkalną dla właściciela nieruchomości objętej wnioskiem. Organ zaznaczył, że planowana inwestycja koliduje z zabudową występującą na działkach sąsiednich. W ocenie organu brak jest w analizowanym przypadku kontynuacji funkcji, co uzasadnia wydanie decyzji odmownej.

Odwołanie od decyzji organu I instancji wniósł skarżący, zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 j.t), u.p.z.p., poprzez uznanie, że planowana inwestycja nie jest kontynuacją funkcji zabudowy występującej na działkach sąsiednich i nie może bezkolizyjnie istnieć z tą zabudową, w sytuacji, gdy planowaną zmianę można pogodzić z funkcją istniejącą na analizowanym terenie. Wskazał m.in., że planowana zmiana dotyczy jedynie zmiany sposobu użytkowania istniejących budynków bez przebudowy czy zmian konstrukcyjnych. W jego ocenie można pogodzić zabudowę usługowo-mieszkalną z obiektem o funkcji jedynie mieszkalnej. Zaznaczył też, że jego zamiarem nie jest utworzenie trzech nowych budynków jednorodzinnych, bowiem wszystkie już teraz stanowią jedną funkcjonalną całość. Zamiarem jest ich wykorzystanie w całości dla potrzeb rodziny, stąd funkcja mieszkaniowa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (Kolegium, organ odwoławczy) decyzją z dnia "[...]" utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium podało, że z przeprowadzonej analizy wynika, że szerokość frontu działki nr "[...]" wynosi 34 m, zaś granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m. Trzykrotność szerokości frontu działki wynosi 102 m. Obszar analizowany wyznaczono w taki sposób, aby stanowił całość urbanistyczną, tzn. kwartał zabudowy zawarty pomiędzy ulicami: A, B i C w A.

W analizie wyszczególniono działki znajdujące się w obszarze analizowanym ze wskazaniem jakiego rodzaju zabudowa się na nich znajduje.

Na działce objętej wnioskiem znajduje się budynek warsztatowo-mieszkalny o powierzchni zabudowy 274 m kw., budynki garażowe o powierzchni 42 m kw. i 45 m kw. i budynek niemieszkalny o powierzchni 33 m kw. W wyniku realizacji planowanej inwestycji na tej działce powstaną trzy budynki mieszkalne jednorodzinne. W analizie wskazano, że w wyznaczonym obszarze analizowanym pomiędzy ulicami A, B i C dominującą zabudową jest zabudowa o funkcji usługowej, produkcyjno-usługowej i usługowo-handlowej oraz zabudowa garażowa. Nieruchomość objęta wnioskiem położona jest pośród tej zabudowy. W obszarze obsługiwanym z drogi publicznej (dz. nr "[...]"), z której obsługiwana jest rozpatrywana nieruchomość znajdują się zespoły zabudowy garażowej, szkoła nauki jazdy, centrum handlowe, stacja paliw, warsztat samochodowy, zakład przetwórstwa metali. Na żadnej z działek obsługiwanych z drogi gminnej nie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zabudowa jednorodzinna na obszarze analizowanym obsługiwana jest z innej drogi publicznej (ul. "[...]") i pomimo bliskiej odległości nie stanowi, w ocenie sporządzającego analizę, odnośnika dla zamierzenia inwestycyjnego. Jak podniesiono, intencją organu jest zachowanie w obszarze analizowanym obsługiwanym z drogi gminnej aktualnego charakteru zabudowy o funkcji usługowej, produkcyjno- usługowej, usługowo-handlowej oraz usługowej z istniejącą częścią mieszkalną dla właściciela nieruchomości.

Z mapy zaś dołączonej do analizy oraz do pisma przekazującego odwołanie wynika, że działka objęta wnioskiem po realizacji planowanej inwestycji zyska charakter wyłącznie mieszkalny, podczas gdy tereny w najbliższym sąsiedztwie są zabudowane obiektami o charakterze usługowo-produkcyjno-handlowymi. Wprawdzie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna występuje na obszarze analizowanym w bliskiej odległości, jednak jest obsługiwana z innej drogi publicznej oraz usytuowana na obrzeżach terenu po byłym POM i tylko przy jednej z ulic (A). Jej lokalizacja jest zatem wyraźnie skupiona w jednym miejscu i wyraźnie oddzielona od części usługowo-handlowo-produkcyjnej tego terenu.

Skargę na decyzję Kolegium wywiódł skarżący, wnosząc o uchylenie decyzji organów obydwu instancji.

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 6, 7, 77 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób pobieżny i niestaranny oraz pozostawienie bez rozpoznania części zarzutów skarżących co doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych oraz naruszenia prawa materialnego;

- art. 107 § 3 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 k.p.a. polegające na nienależytym uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji uniemożliwiającym ocenę motywów rozstrzygnięcia w sposób niebudzący wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z prawem;

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez bezpodstawne wydanie decyzji utrzymującej w całości w mocy decyzję organu pierwszej instancji wydanej z naruszeniem przepisów prawa.

Zarzucono również naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p. poprzez brak wszechstronnej analizy zasady dobrego sąsiedztwa oraz poprzez stwierdzenie, że planowana inwestycja nie jest kontynuacją funkcji zabudowy występującej na działkach sąsiednich bez analizy, czy może ona bezkolizyjnie istnieć z zabudową istniejącą - stanowić uzupełnienie którejś z istniejących funkcji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137 j.t.).

Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2019 r., poz. 2325 - zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako p.p.s.a.) uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Nadto wskazania wymaga, że sąd orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone rozstrzygnięcie zostało podjęte z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 1842, ze zm.) Zgodnie z ust. 2 wymienionego artykułu, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Stosownie do ust. 3, przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. W niniejszej sprawie ustalono, że nie wszystkie strony postępowania posiadają możliwości techniczne uczestniczenia w zdalnej rozprawie. Dlatego zarządzeniem z 22 października 2021 r. Przewodniczący Wydziału II skierował sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, uznając rozpoznanie sprawy za konieczne z uwagi na obowiązek terminowego załatwienia spraw.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", którym to rozstrzygnięciem Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia "[...]" o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części warsztatowej na lokal mieszkalny w budynku warsztatowo-mieszkalnym oraz zmianie sposobu użytkowania dwóch garaży na lokale mieszkalne, na dz. nr "[...]" obr. A (miasto), gm. A.

Przypomnieć należy, że zgodnie z zasadą wyrażoną w przepisie art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W myśl zaś art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588).

Decyzyjne ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W myśl zaś § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W niniejszej sprawie organ I instancji wskazał, że z przeprowadzonej analizy wynika, że szerokość frontu działki nr "[...]" wynosi 34 m, zaś granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m. Trzykrotność szerokości frontu działki wynosi 102 m. Obszar analizowany wyznaczono w taki sposób, aby stanowił całość urbanistyczną, tzn. kwartał zabudowy zawarty pomiędzy ulicami: A, B i C w A. Analizą objęto działki nr "[...]" (objęta wnioskiem), "[...]" oraz zespoły garaży na działkach "[...]". W obszarze analizowanym wydzielono tereny zabudowy produkcyjno-usługowej (PU), tereny zabudowy usługowej (U), tereny zabudowy usługowo-handlowej (UH), tereny zabudowy garażowej (G), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (MW), drogę wewnętrzną gminną (KDW).

Zauważyć należy, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem jednak dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała podjęte rozstrzygnięcie poparte oceną zachowania ładu przestrzennego. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (a więc nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p.).

Z zaprezentowanej Analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że w analizowanym obszarze występują różne funkcje terenu, począwszy od produkcyjno-usługowej poprzez usługowo-handlową, usługową aż po mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

W ocenie Sądu planowana zmiana sposobu użytkowania budynku nie stoi w oczywistej sprzeczności z funkcją budynków pozostających w obszarze analizowanym, w taki sposób, że użytkowanie ewidentnie kolidowałby z zastanym porządkiem i ładem przestrzennym. Z pewnością organy nie wykazały, że tak jest. W obszarze analizowanym występują obiekty o funkcji mieszkaniowej (działki o nr "[...]"), które mogłyby stanowić podstawę do określenia ram dla nowej zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. Można wyobrazić sobie, że przy przeważającej funkcji mieszkalnej na danym obszarze, dodatkowa czy też uzupełniająca funkcja usługowa czy też produkcyjno-usługowa mogłaby zaburzyć dotychczasowy ład przestrzenny, stanowiąc wyłom w zagospodarowaniu danego obszaru i generując potencjalne uciążliwości. Jednakże w takiej sytuacji jak w niniejszej sprawie, gdzie funkcja mieszkaniowa jest uzupełnieniem dominującego przeznaczenia usługowego terenu, trudno wyobrazić sobie naruszenie zastanego ładu przestrzennego, tym bardziej i co najistotniejsze, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o takim charakterze. Argumentacja zaś organów w tym zakresie nie jest przekonująca.

Zaprezentowany przez organy podział na dwie strefy, z czego jedna obsługiwana z drogi publicznej (dz. nr "[...]") miałaby mieć charakter usługowy lub usługowo-produkcyjny a druga - zabudowa jednorodzinna na obszarze analizowanym obsługiwana z innej drogi publicznej (ul. A), nie jest oczywisty ani naturalny. Przykładem może być działka o nr "[...]" o funkcji mieszkaniowej, która ewidentnie "wcina się" w strefę określoną przez organy jako "usługowa".

W kontrolowanej sprawie nie wykazano zatem wystarczająco uzasadnionych przesłanek przemawiających za koniecznością podziału fragmentu obszaru analizowanego na dwie strukturalnie wydzielone części.

Trzeba mieć na uwadze, że kontynuacja, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc pewne odstępstwa, pod warunkiem zachowania harmonii - ładu przestrzennego.

Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Tym samym, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Dla oceny dobrego sąsiedztwa wystarczające jest stwierdzenie, że w obszarze poddanym analizie występuje chociażby jedna działka sąsiednia, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (np. wyroki NSA z 31 maja 2019 r. sygn. akt II OSK 1937/18 oraz z 7 listopada 2017 r. sygn. akt II OSK 363/16; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jak słusznie wskazało Kolegium w swojej poprzedniej decyzji z dnia "[...]", powołując się na orzecznictwo NSA, dla zachowania zasady dobrego sąsiedztwa nie jest wymagane dostosowanie nowej zabudowy do przeważającej czy dominującej zabudowy w obszarze analizowanym. Za zgodne zaś z zasadą dobrego sąsiedztwa należy także uznać określenie warunków zabudowy dla kontynuacji funkcji zabudowy innej niż dominująca w obszarze analizowanym.

Organy nie wykazały w żaden sposób, że planowana przez stronę zmiana sposobu użytkowania części warsztatowej na lokal mieszkalny w budynku warsztatowo-mieszkalnym będzie kolidowała z dotychczasowym ładem przestrzennym w obszarze analizowanym, na którym, jak wskazano, występują różne funkcje.

W żadnym stopniu nie można podzielić stanowiska organów, że zmiana sposobu użytkowania budynku warsztatowo – mieszkalnego na mieszkalny zaburzy ład przestrzenny, jeżeli tak by miało być to ład przestrzenny byłby już zaburzony przez samo istnienie budynku o przeznaczeniu warsztatowo – mieszkalnym. Nie można zrozumieć i podzielić takiego toku rozumowania, że skarżący mógłby mieszkać w swoim budynku, ale tylko nad warsztatem, a brak warsztatu wyklucza możliwość jego zamieszkiwania, zwłaszcza że w obszarze analizowanym znajdują się inne budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne.

Nie można zrozumieć również tego, jak wnioskowana zmiana sposobu użytkowania mogłaby zaburzyć ład przestrzenny, w sytuacji gdy skarżący chce zamieszkać w miejscu, w którego pobliżu znajdują się punkty usługowe np. warsztat samochodowy. Tak jak wyżej wskazano w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa, zaś wnioskowana zmiana sposobu użytkowania budynku z pewnością nie pogorszy, ani nie utrudni funkcjonowania warsztatu czy stacji paliw.

Skarżący konsekwentnie wskazywał, że nie chce niczego zmieniać w konstrukcji istniejących budynków, które stanowią funkcjonalną całość, dlatego też niewiadomą pozostają twierdzenia organów obu instancji, że w przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku powstałyby trzy budynki mieszkalne.

Biorąc pod uwagę, że na obszarze analizowanym są obiekty o różnej funkcji, w tym mieszkaniowej, organ jeszcze raz podda analizie to, czy wnioskowana przez stronę zmiana sposobu użytkowania da się pogodzić z istniejącą zabudową. Ponownie należy podkreślić, że kontynuacja funkcji nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję i z taką sytuacją w ocenie sądu mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Wobec powyższego Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w pkt I uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II wyroku na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a.