Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1148/10
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2011-06-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 134, 151
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 18, art. 23
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Joanna Banasiewicz Sędziowie sędzia NSA Barbara Adamiak sędzia del. NSA Jerzy Krupiński (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Joanna Drapczyńska po rozpoznaniu w dniu 14 czerwca 2011 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej P. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 września 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1713/08 w sprawie ze skargi P. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1713/08, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę P. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia (...) września 2008 r., nr (...) , w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości.

Wyrok wydany został w następujących okolicznościach sprawy:

Decyzją z dnia (...) kwietnia 2005 r., znak (...) , zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia (...) września 2005 r., znak (...), Wojewoda Podkarpacki ustalił lokalizację drogi krajowej dla inwestycji polegającej na budowie obwodnicy miasta R. w ciągu drogi krajowej nr (...) Jędrzychowice-Korczowa oraz zatwierdził projekt podziału nieruchomości.

Pismem z dnia 7 września 2005 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił z wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) , będącej własnością P. K. .

Decyzją z dnia (...) maja 2008 r., znak (...) , po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wojewoda Podkarpacki orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod budowę obwodnicy miasta R. , położonej w obrębie R. , oznaczonej jako działka nr (...) oraz ustalił odszkodowanie za dokonanie wywłaszczenia w kwocie 48.391 zł. Ponadto orzekł o dokonaniu wypłaty odszkodowania przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, odstępując od wyznaczenia terminu wydania nieruchomości z uwagi na to, że w dniu 26 kwietnia 2006 r. wydana została decyzja z rygorem natychmiastowej wykonalności, zezwalająca Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad na niezwłoczne zajęcie nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł P. K. , kwestionując ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości, a tym samym wysokość przyznanego odszkodowania. Strona zarzuciła biegłemu rzeczoznawcy, iż do ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości przyjął transakcje zawarte w 2005 r., pomijając przy tym transakcje zawarte wcześniej, a opiewające na kwoty wyższe niż zawarte później. Ponadto podniósł zarzut naruszenia art. 128 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., poprzez zignorowanie zasady pełnego odszkodowania oraz art. 134 ust. 1 i 2, 151 i 55 u.g.n. poprzez nieprawidłowe określenie wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości bez uwzględnienia kryteriów rodzaju nieruchomości, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Zdaniem odwołującego organ nie dokonał ustalenia wartości rynkowej nieruchomości z powodu nieuwzględnienia przeznaczenia nieruchomości na cele inwestycyjne, położenia jej w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej, w strefie śródmiejskiej inwestycyjnej.

W wyniku rozpoznania odwołania, Minister Infrastruktury decyzją z dnia (...) września 2008 r., nr (...) , utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie, stwierdzając, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia wszczęte zostało prawidłowo, zgodnie z art. 118 ust. 1 u.g.n. w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (obecnie Dz. U. z 2080 r., nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej ustawą drogową. Organ wyjaśnił, iż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy drogowej wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1 ustawy drogowej, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Pismem z dnia 4 listopada 2005 r. Wojewoda Podkarpacki na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy drogowej wyznaczył stronie termin do dnia 25 listopada 2005 r., do zawarcia umowy sprzedaży z Generalnym Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad, po upływie którego pismem z dnia 23 lutego 2006 r. zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Odnosząc się do zarzutów związanych z nieprawidłowym - zdaniem skarżącej strony - określeniem wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości i wysokości odszkodowania, organ odwoławczy dokonał analizy przepisów art. 18 ustawy drogowej, art. 154 ust. 1 u.g.n. i wskazał, iż podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg krajowych stanowi przede wszystkim wartość rynkowa nieruchomości, ustalona w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Organ podał, że w operacie szacunkowym - stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), zwanego dalej rozporządzeniem - wartość gruntu oszacowano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Autor operatu dokonał szczegółowej analizy informacji z aktów notarialnych dotyczących transakcji zawartych od października 2005 r. do dnia wyceny na terenie miasta R. i przeanalizował 12 umów transakcji kupna - sprzedaży działek. W pkt 7 operatu biegły jednoznacznie wskazał, że do analizy przyjęte zostały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Tym samym, w ocenie organu odwoławczego, za nieuzasadniony należało uznać zarzut dotyczący wykorzystania do szacowania wartości przedmiotowych nieruchomości działek innych niż życzyłaby tego sobie strona. Ponadto subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o braku rzetelności przy jego wykonywaniu, ani też o celowym zaniżeniu wartości nieruchomości. Brak jest zatem podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo, skoro operat szacunkowy będący podstawą ustalenia odszkodowania został sporządzony zgodnie z przepisami u.g.n. i rozporządzenia.

W skardze na powyższą decyzję P. K. wniósł o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej decyzji organu I instancji. Kwestionowanemu orzeczeniu zarzucił naruszenie przepisu art. 18 ust. 1 ustawy drogowej poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości połowy wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości oraz nie ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez skarżącego odnośnie wyceny działek. Skarżący ponownie nie zgodził się z wysokością przyznanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, argumentując, że biegły nie uwzględnił cen jakie były płacone za nieruchomości o podobnych walorach gospodarczych i podobnym usytuowaniu przez nabywców niepublicznych lub w trakcie publicznych licytacji, a uwzględnił wyłącznie ceny za jakie były nabywane grunty pod drogi publiczne. Tymczasem należałoby uwzględnić ceny uzyskiwane we wszystkich transakcjach zbycia nieruchomości dokonywanych na terenie miasta, a nie tylko zbycia nieruchomości pod drogi publiczne. Ponadto skarżący podniósł, że biegły przy ustalaniu wyceny przyjmował dane za rok 2005 i 2006, a należało przyjmować dane za rok 2007, a nawet 2008 lub wcześniej, gdzie transakcje opiewały na cenę za 1 m² po 39 zł. Zdaniem skarżącego, biegły dokonując wyceny nieruchomości nie uwzględnił treści art. 128 ust. 1, art. 134 ust. 1 i 2, art. 151 ust. 1, art. 155 u.g.n. W uzupełnieniu skargi załączono opinię Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 5 stycznia 2007 r., protokół spisany w Urzędzie Skarbowym w R., dotyczący wartości rynkowych mieszkań, budynków i gruntów z dnia 7 lutego 2008 r. oraz fotografie spornej nieruchomości.

Postanowieniem z dnia (...) listopada 2008 r., nr (...), Minister Infrastruktury wstrzymał z urzędu wykonanie zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę, uznając decyzje organów obu instancji za zgodne z prawem. Powołując się na mające zastosowanie w niniejszej sprawie przepisy ustawy drogowej, w tym na art. 18 oraz przepisy u.g.n., w tym na art. 128 ust. 1, art. 134, 151 ust. 1 oraz 154, określające zasady i sposób ustalania wysokości odszkodowania na rzecz osoby wywłaszczonej, Sąd stwierdził, że wartość nieruchomości powinna zostać ustalona według jej stanu na dzień (...) kwietnia 2005 r. i według jej wartości rynkowej na dzień (...) maja 2008 r. Wywłaszczona nieruchomość była nieruchomością rolną niezabudowaną zarówno na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, jak i na dzień wydania decyzji o jej wywłaszczeniu. Z art. 18 ust. 2 ustawy drogowej wynika wprost, że określając wartość wywłaszczonej nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia. Organy prawidłowo więc przyjęły, że w świetle powołanych wyżej przepisów podstawę do określenia wysokości odszkodowania stanowił dowód w postaci operatu szacunkowego wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Ponadto zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia możliwy był wybór przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, co tym samym wykluczało zastosowanie metody określonej w ust. 2 tego przepisu. Brak zatem wystarczających podstaw do stwierdzenia, że wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy. Uwzględniono bowiem stan nieruchomości, jej położenie, dane z ewidencji gruntów, a przede wszystkim przedstawiono zestawienie cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi, a położonych w R. za okres nie dłuższy niż 2 lata (standard zawodowy III.7) oraz uzasadniono wybór podejścia porównawczego i metod szacowania nieruchomości. Ustalona przez biegłego wartość metra kwadratowego przedmiotowego gruntu wynika z analizy 12 transakcji nieruchomości podobnych, a nadto rzeczoznawca majątkowy, z uwagi na to, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi na badanym terenie są wyższe od cen gruntów o przeznaczeniu rolnym, wartość rynkową przedmiotu oszacowania określił według alternatywnego sposobu użytkowania. Z kolei skarżący nie przedstawił żadnego dowodu, który skutecznie podważyłby prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. W szczególności nie mogą zostać uznane za dowód załączone przez niego do akt sprawy opinia Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz protokół spisany w Urzędzie Skarbowym i zdjęcia. Powyższa opinia dotyczy bowiem innej sprawy a protokół dotyczy obrotu wolnorynkowego nieruchomościami, będącymi przedmiotem poboru podatków od czynności cywilnoprawnych i opłaty skarbowej. Załączone fotografie obrazują jedynie usytuowanie przedmiotowej nieruchomości względem innych nieruchomości. Reasumując, Sąd uznał, że organ był uprawniony do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość z uwzględnieniem przedmiotowej opinii biegłego.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiódł P. K. , wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. Kwestionowanemu orzeczeniu zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i zastosowanie, tj. art. 18 ust. 1 ustawy drogowej przez przyjęcie, że ustalone odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość odpowiada jej wartości rynkowej oraz § 36 rozporządzenia. W motywach skargi kasacyjnej podniesiono, że w niniejszej sprawie w sposób wyraźny naruszono art. 7, 9, 77 § 1 i 80 K.p.a., a także art. 154 ust. 1 u.g.n. Zakwestionowano rzetelność i prawidłowość opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego z uwagi na to, że wyceny nieruchomości dokonano w oparciu o transakcje mające miejsce w 2005 i 2006 roku z pominięciem roku 2007, a nadto nie dokonano odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Powyższe spowodowało również, że materiał porównawczy wybrany przez biegłego nie odpowiadał wymogom określonym w art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto, zdaniem autora skargi kasacyjnej, zaskarżony wyrok zawiera jedynie analizę przepisów prawa dotyczących wyceny nieruchomości pod budowę dróg, a nie odnosi się do stanu faktycznego przedmiotowej sprawy i nie zawiera należytej analizy opinii biegłego, zaś opinia załączona do akt została sporządzona wadliwie. Również, wbrew twierdzeniom Sądu I instancji, dołączone przez skarżącego dokumenty powinny zostać uznane za dowód skutecznie podważający powyższą opinię, gdyż zdjęcia odzwierciedlają położenie nieruchomości w konfiguracji z innymi działkami, protokół dotyczy sprzedaży działki, a protokół Komisji Arbitrażowej wskazuje na brak rzetelności biegłych przy sporządzaniu opinii w zleconych im sprawach.

W piśmie procesowym z dnia 4 czerwca 2011 r. skarżący podtrzymał wnioski i zarzuty kasacyjne, informując dodatkowo, że ze względu na uchylenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w sprawie o sygn. IV SA/Wa 1452/09, decyzji Ministra Budownictwa o lokalizacji przedmiotowej drogi krajowej, doszło do zawieszenia postępowania wywłaszczeniowego i sprawa stała się dla niego bezprzedmiotowa.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, co oznacza, że Sąd jest związany podstawami określonymi w art. 174 P.p.s.a. i wnioskami skargi zawartymi w art. 176 P.p.s.a.

Stosownie do treści art. 176 P.p.s.a. skarga kasacyjna powinna odpowiadać dwojakiego rodzaju wymaganiom. Po pierwsze, powinna ona czynić zadość wymaganiom formalnym przepisanym dla pisma w postępowaniu sądowym, a po drugie skarga kasacyjna powinna spełniać wymagania szczególne – materialne, właściwe tylko dla niej. Do tych drugich zaliczyć trzeba zamieszczenie w złożonej skardze kasacyjnej wniosku o uchylenie lub zmianę zaskarżonego orzeczenia z oznaczeniem zakresu żądanej zmiany lub uchylenia. Pozbawienie skargi kasacyjnej jakiegokolwiek wymogu o charakterze nieusuwalnym powoduje konieczność jej odrzucenia. Naczelny Sąd Administracyjny władny jest badać sprawę, poza kwestią nieważności postępowania, tylko i wyłącznie z punktu widzenia podstawy kasacyjnej zawartej w skardze kasacyjnej oraz może uwzględnić skargę tylko w ramach wniosku w niej zawartego.

Przytoczenie podstaw kasacyjnych polega na wskazaniu, czy strona skarżąca zarzuca naruszenie prawa materialnego, czy naruszenie przepisów postępowania, czy też oba te naruszenia łącznie. Konieczne jest przy tym wskazanie konkretnych przepisów naruszonych przez sąd I instancji, z podaniem numeru artykułu, paragrafu, ustępu oraz innych jednostek redakcyjnych, użytych przez prawodawcę w powoływanym przepisie. Warunek przytoczenia podstaw kasacyjnych nie jest spełniony, gdy skarga kasacyjna nie wskazuje wprost naruszonego przepisu, ale zawiera jedynie wywody, zmuszające sąd kasacyjny do domyślania się, który przepis prawa autor kasacji miał na uwadze, podnosząc zarzut nieokreślonego naruszenia prawa materialnego, czy też zarzut naruszenia niewskazanych przepisów postępowania. W orzecznictwie przyjmuje się, że Naczelny Sąd Administracyjny nie może domyślać się intencji skarżącego i formułować za niego zarzutów pod adresem zaskarżonego wyroku (tak NSA w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 lipca 2004 r., sygn. GSK 356/04, ONSA i wsa z 2004 r., nr 3, poz. 72).

Tylko prawidłowe, zgodne z art. 176 P.p.s.a. wskazanie podstaw skargi kasacyjnej pozwala na wyznaczenie granic, w ramach których nastąpi rozpoznanie sprawy przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W skardze kasacyjnej wniesionej w niniejszej sprawie zarzucono naruszenie prawa materialnego, ale nie wskazano formy w jakiej wskazane przepisy prawa materialnego zostały naruszone. Nie określono jaką formę przybrać miało naruszenie przepisów prawa materialnego (czy chodziło o błędną wykładnię przepisów czy też o niewłaściwe ich zastosowanie w stanie faktycznym sprawy).

W orzecznictwie przyjmuje się, że aby skarga kasacyjna mogła być przedmiotem merytorycznego rozpoznania, podniesiony w niej zarzut naruszenia prawa materialnego (art. 174 § 1 P.p.s.a.) powinien wskazywać nie tylko konkretny przepis naruszony przez sąd, ale również wskazanie na czym, zdaniem skarżącego, polega niewłaściwa wykładnia lub niewłaściwe zastosowanie tego przepisu, jaka powinna być wykładnia właściwa lub jaki inny przepis powinien być zastosowany (wyrok NSA z dnia 14 kwietnia 2004 r., sygn. FSK 11/04, nie publ.).

W rozpatrywanej skardze kasacyjnej mimo, iż jedyny zawarty zarzut, a mianowicie zarzut naruszenia prawa materialnego został sformułowany w sposób nieprawidłowy, ponieważ nie wskazano w nim sposobu naruszenia przepisów prawa materialnego, to jednak kierując się zasadami, jakie legły u podstaw uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2009 r., sygn. akt l OPS 10/09 (opubl. w ONSA i wsa z 2010 r., nr 1, poz. 1), wskazującej na obowiązek odniesienia się do wszystkich zarzutów przytoczonych w podstawach kasacyjnych, Naczelny Sąd Administracyjny znalazł podstawy do odniesienia się do istoty skargi kasacyjnej. W rzeczy samej skarżący kwestionuje bowiem ustalenia faktyczne Sądu I instancji, który oddalił skargę zmierzającą do podważenia prawidłowości dokonanej w postępowaniu administracyjnym wyceny wartości nieruchomości, podlegającej wywłaszczeniu w trybie przepisów ustawy drogowej.

Skarga kasacyjna podlegała również rozpoznaniu, pomimo sugestii skarżącego zawartej w piśmie procesowym z dnia 4 czerwca 2011 r. o bezprzedmiotowości postępowania, gdyż w sprawie nie doszło ostatecznie do skutecznego jej cofnięcia.

Zarzut błędnych ustaleń faktycznych nie jest usprawiedliwiony.

W myśl art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Powyższa opinia nie jest wiążąca dla organów ustalających wysokość odszkodowania. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania.

Ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie rzeczoznawca majątkowy dysponuje. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu.

Stosownie do art. 134 u.g.n. podstawą ustalenia wysokości odszkodowania (z zastrzeżeniem art. 135) stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1), przy określeniu której uwzględnia się w szczególności aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Z powyższych przepisów wynika, że proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Sąd I instancji zwrócił na te okoliczności uwagę i nie dopatrzył się w tym względzie po stronie organów administracyjnych jakichkolwiek nieprawidłowości. Uchylenia decyzji administracyjnej z powodu konieczności aktualizacji czy poprawienia operatu nie uzasadniało subiektywne przekonanie skarżącego o zmianach cen na rynku nieruchomości w okresie pomiędzy datą sporządzenia operatu a datą decyzji organu odwoławczego oraz o innych wadliwościach operatu, nie powiązanych konkretnie z naruszeniem jakiegokolwiek z przepisów rozdziału 1 Działu IV u.g.n.: "Wycena nieruchomości". W piśmiennictwie zwraca się w tej mierze uwagę na to, że z woli ustawodawcy pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Dlatego problem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego musi być traktowany z dużą ostrożnością i wymaga także wiadomości fachowych od organu dokonującego tej oceny (zob. St. Kalus [w]: op. cit. str. 517 i n.). Zarzuty skarżącego opierają się na stwierdzeniu, że w sprawie wyceny dokonanej w innej sprawie przez innego rzeczoznawcę majątkowego doszło do jej podważenia przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Okoliczność ta nie pozostawała jednak w jakimkolwiek związku z opinią wydaną w rozpoznawanej sprawie i trafnie na to zwrócił uwagę Sąd I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie dokonał przy tym szczegółowej analizy spornej opinii pod kątem wymogów przewidzianych w § 36 rozporządzenia i nie stwierdził jakichkolwiek naruszeń w zakresie zarówno wyboru sposobu podejścia przy określeniu wartości rynkowej gruntów, jak i w zakresie doboru nieruchomości, obrót którymi stanowić mógł podstawę do przyjęcia, że są to nieruchomości podobne o zbliżonym przeznaczeniu. Skarżący nie przytoczył przy tym żadnych przykładów odmiennej wyceny nieruchomości podobnych o takim samym przeznaczeniu, stąd podnoszone przez niego w tym względzie twierdzenia należało uznać za gołosłowne. Podkreślić przy tym należało, iż stosownie do powoływanych przez Sąd I instancji przepisów art. 18 ustawy drogowej w zw. z art. 134 i 151 ust. 1 u.g.n. decydujące znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w dacie wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, a nie hipotetyczny możliwy w przyszłości wzrost wartości tej nieruchomości, związany z ewentualną zmianą tego przeznaczenia.

Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny uznał skargę kasacyjną za niemającą usprawiedliwionych podstaw i na podstawie art. 184 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.