Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 494/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-03-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 5 ust. 1, par. 6 ust. 1 i 2, par. 7 ust. 1, 3 i 4, par. 9 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 153
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Jan Szuma po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 marca 2021 r. sprawy ze skargi B. M. i J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2020 r. Nr [...], [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] znak: [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę [...]- ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r., nr [...], działając na podstawie art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096; dalej: "K.p.a."), po rozpoznaniu wniosku K. S. z dnia [...] września 2016 r., uzupełnionego w dniu [...] stycznia 2017 r. i zmienionego w dniu [...] lipca 2019 r., po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 17 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Po 1023/16, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem oraz pomieszczeniami gospodarczymi, na terenie położonym w K. przy ul. [...] oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] (obręb [...]).

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w dniu [...] września 2016 r. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem oraz pomieszczeniami gospodarczymi, budowie utwardzonej platformy z boiskiem sportowym, tarasu ze stawem dekoracyjnym i dodatkowego tarasu w zagłębieniu terenu a także budowie miejsc postojowych, na terenie położonym w K. przy ul. R. , oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] (obręb [...]). Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, w dniu [...] kwietnia 2017 r. wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, która w wyniku wniesionego odwołania została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławcze z dnia [...] sierpnia 2017 r., nr [...] Tym niemniej, w wyniku rozpoznania złożonej skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 17 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Po 1023/17 uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

W dniu [...] lipca 2019 r. K. S. zmienił zakres złożonego wniosku o wydanie decyzji i wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem oraz pomieszczeniami gospodarczymi. W związku z powyższym organ I instancji po raz kolejny dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu mającej na celu ustalenie, czy w niniejszej sprawie spełnione są warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Organ I instancji miał przy tym na uwadze, że sporządzona analiza urbanistyczna była przedmiotem oceny Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Jak wynika z wydanego wyroku, sposób ustalenia parametrów takich jak linia zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy, czy też szerokość elewacji frontowej został uznany za poprawny i w tym zakresie przyjęte wartości nie były kwestionowane w ramach przeprowadzonej na tym etapie kontroli zgodności z obowiązującym porządkiem prawnym. Z kolei uwagi zawarte w przywołanym wyroku dotyczące kwestii stosowania tego parametru dla zabudowy plenerowej takiej jak boisko sportowe nie mają na obecnym etapie zastosowania z uwagi na zmianę zakresu wnioskowanej inwestycji, którą inwestor dokonał pismem złożonym w dniu [...] lipca 2019 r.

Dalej organ I instancji wskazał, że nie jest dla niego zrozumiała ocena sądu w zakresie sposobu ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wnioskowanego budynku. W części wyroku dotyczącej sposobu ustalania tego parametru dokonano bowiem przyrównania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do wysokości budynku opisanej jako wysokość dachu budynku powołując się przy tym na § 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; dalej: "R.w.n.z."), który dotyczy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, nie zaś wysokości budynku, czy kształtu dachu. Ponadto zarzucono, że w sporządzonej analizie nie zawarto informacji o "ukształtowaniu wysokości dachu na terenie analizowanym". Powyższe okoliczności nie znajdują jednak potwierdzenia w stanie faktycznym sprawy. Nie jest prawdą, że w sporządzonej analizie organ I instancji nie wskazał precyzyjnie na podstawie jakich obiektów ustalił omawiany parametr. Nie jest również prawdą jak stwierdzono to w wyroku, że odniesiono się do budynków znacznie oddalonych od terenu inwestycji bowiem zarówno w pierwotnej, jak również ponownie sporządzonej analizie precyzyjnie wskazano obiekt, na podstawie którego ustalano zarówno omawiany parametr, jak również kształt dachu i wysokość i jest to budynek położony na nieruchomości bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji (dz. nr [...] i [...]), a nie jak stwierdzono w wyroku, że były to budynki znacznie oddalone od nieruchomości objętej wnioskiem. Na podstawie innych budynków położonych w granicach obszaru poddanego analizie dodatkowo uzasadniono prawidłowość ustalonych parametrów. Bezpodstawny jest także zarzut, że ustalone parametry są sprzeczne ze złożonym w sprawie wnioskiem w zakresie wysokości budynku. Jak wynika z pisma z dnia [...] stycznia 2017 r., wysokość budynku wynosić ma około [...] m. Natomiast ustalona w decyzji wysokość budynku określona została na max. [...] m. Zatem trudno w tym przypadku wywodzić jakąkolwiek sprzeczność.

Przeprowadzona ponownie analiza ponownie wykazała, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odnosząc się do powierzchni zabudowy organ I instancji wyjaśnił, że powierzchnia terenu inwestycji wynosi [...] ha, stąd też odnosząc to do ustalonego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji ustalonego na max. 0,07 wynika możliwość zrealizowania obiektu o powierzchni do [...] m2.

W odwołaniu z dnia [...] stycznia 2020 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego Beata i J. M. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu odwołujący wskazali w szczególności na wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego, w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. W rezultacie obejmuje on jedynie część wschodnią i zachodnią terenu działki [...]. Tymczasem gdyby obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy, to w tym obszarze znalazłby się również budynek na działce nr [...], natomiast nie znalazłby się będący "wyznacznikiem" dla ustalenia warunków zabudowy budynek na działce [...].

Odwołujący podkreślili również, że na analizowanym terenie budynki mieszkalne jednorodzinne nie przekraczają 150 - 250 m2 powierzchni zabudowy oraz posiadają dachy strome o kącie nachylenia połaci dachowych powyżej 30 stopni, natomiast budynek, którego cechy charakterystyczne organ jedynie wziął pod uwagę, jest budynkiem mieszkalno - usługowym i magazynowym.

Dalej wskazano, że w zaskarżonej decyzji nie określono charakterystycznych parametrów dla garażu, czy budynków gospodarczych, co może prowadzić do zabudowy działki będącej terenem inwestycji w sposób nie dający się pogodzić z zasadą ładu przestrzennego.

Odwołujący dodali także, że w pkt II ppkt 1e i f decyzji określono wysokość elewacji frontowej na 6,5 m i wysokość budynku na 7,5 m, przy dachu płaskim. Ponadto, na załączniku graficznym front działki nr [...] jest na poziomie 120,7 m, natomiast przy "nieprzekraczalnej linii zabudowy" jest poziom 117,8, co oznacza, że budynek od strony doliny Prosny może mieć ok. 10,5 m wysokości.

Strona odwołująca zwróciła również uwagę na brak określenia minimalnej szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku. Wskazana obowiązująca jak i nieprzekraczalna linia zabudowy naniesiona tylko od strony granicy z nieruchomością odwołujących daje możliwość inwestorowi lokalizacji obiektu wzdłuż ich południowej granicy działki o długości ponad 100 - 130 m. Taki zapis może również dopuścić elewację o szerokości tylko np. 4 - 6 m, co spowodowałoby, przy takiej powierzchni zabudowy, wzniesienie budynku o długości 100 - 130 m, w czym nie przeszkadzałaby naniesiona na załączniku graficznym nieprzekraczalna linia zabudowy.

Zdaniem odwołujących organ I instancji nie zastosował się do wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 17 maja 2018 r., sygn. skt II SA/Po 1023/17.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...], [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy inwestycja, ale zabudowy w całym wyznaczonym obszarze. Szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi około 61,0 m, a zatem trzykrotność frontu działki wynosi 183 m. Organ I instancji uzasadnił w sposób wyczerpujący przyjętą szerokość frontu działki. Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości nieco większej niż minimalna odległość 183 m, głównie z uwagi na istniejący stan zagospodarowania oraz zgodnie z przebiegiem geodezyjnych granic nieruchomości, wchodzących w skład obszaru analizowanego, tj. w odległości od ok. 185 m do ok. 200 m wokół działki inwestycyjnej.

Dalej organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna usytuowana wzdłuż ul. [...] w zróżnicowanych odległościach od pasa drogowego. Na nieruchomościach sąsiednich występują głównie budynki mieszkalne jednorodzinne z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi i garażowymi. W obszarze objętym analizą występuje również zabudowa zagrodowa i usługowa. W związku z tym, że planowana inwestycja polega na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem, spełnia warunek kontynuacji funkcji.

Jak wynika z analizy urbanistycznej, istniejące budynki zlokalizowane są w zróżnicowanych odległościach od pasa drogowego, tj. w odległości od około 20 m do około 180 m. Każdy budynek znajdujący się po wschodniej stronie ul. [...], tej samej co teren inwestycji, zlokalizowany jest w innej odległości od pasa drogowego. W związku z tym organ I instancji uwzględnił wskazaną we wniosku lokalizację planowanego budynku, nawiązując do zabudowy znajdującej się na działkach nr [...] i [...]. Organ I instancji zastosował odstępstwo od ogólnej zasady zawartej w § 4 ust. 4 R.w.n.z., zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy. W niniejszej sprawie istnieją budynki, które umożliwiają ustalenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z wnioskiem.

Następnie organ I instancji ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni poszczególnych działek w obszarze objętym analizą. W przedmiotowej sprawie średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wyniósł około 0,07. Organ I instancji dla planowanej inwestycji przyjął wskaźnik 0,07, który kontynuuje intensywność zabudowy w obszarze analizowanym.

W odniesieniu do parametru szerokości elewacji frontowej organ odwoławczy ustalił, że średnia szerokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi ok. 12,65 m. W wyznaczonym obszarze analizowanym budynki posiadają szerokość od ok. 4 m do ok. 25 m. Różnorodność ta wynika przede wszystkim z rozmiarów działek, na których posadowione są budynki. W obszarze objętym analizą na działkach posiadających szerokość kilkudziesięciu metrów zlokalizowane są budynki o szerokości kilkunastu lub kilkudziesięciu metrów. Szerokość działek nr [...] i [...] wynosi około [...] m, natomiast szerokość budynku mieszkalnego wynosi [...] m. Z kolei na działkach nr [...] i [...] o szerokości około [...] m występuje budynek o szerokości [...] m. Organ I instancji dla potrzeb ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej wziął pod uwagę budynki mieszkalne jednorodzinne oraz budynki położone na froncie nieruchomości. Budynki poddane analizie mają szerokość elewacji frontowej od [...] m do [...] m. Organ I instancji uwzględnił 20 % tolerancji i ustalił ten parametr w widełkach od 12,19 m do 19,37 m. Organ I instancji uwzględniając rozmiary przedmiotowej działki (szerokość 62 m) i maksymalne wartości parametru szerokości elewacji frontowej przyjął dla projektowanego budynku wartość na poziomie max. 20 m. Zastosował w tym przypadku odstępstwo od ogólnej zasady zawartej w § 5 ust. 2 R.w.n.z., uzasadniając to występowaniem w wyznaczonym obszarze analizowanym zabudowy o wartości przekraczającej średnią wartość, jak działka nr [...], działki nr [...], [...], działki [...] i [...].

W przypadku wskaźnika wysokości górnej elewacji frontowej (gzymsu lub attyki) organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w sąsiedztwie działki inwestycyjnej występuje działka przy ul. [...] - 112, na której usytuowany budynek ma wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej około 6,5 m. Podobną wysokość mają budynki położone przy ul. [...]. W związku z tym organ I instancji przyjął dla planowanej inwestycji wysokość max. 6,5 m.

Spełniony został również parametr związany z geometrią duchu. W obszarze analizowanym występują budynki z dachami wielospadowymi o kącie nachylenia połaci dachowych od 30° do 40° i kierunku kalenicy dachu równoległym i prostopadłym do frontu działki oraz dachy płaskie ze spadkiem technologicznym. W granicach obszaru analizowanego w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji przy ul. [...] występuje budynek z dachem płaskim. Taki sam rodzaj dachu występuje przy ul. [...] Organ I instancji wziął pod uwagę gabaryty budynków usytuowanych na sąsiednich działkach i przyjął dla projektowanego budynku wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie max. 6,5 m, co zapewni zachowanie istniejącego ładu przestrzennego. Z kolei wysokość całkowita tych budynków wynosi ok. 7,0 m. W związku z tym organ I instancji dla planowanej inwestycji przyjął dach plaski ze spadkiem technologicznym, o kącie nachylenia połaci dachowych do 15° o wysokości budynku mierzonej od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu max. 7,5 m, co jest zgodne z parametrami istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym oraz wnioskiem inwestora.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, że jego zdaniem organ I instancji zastosował się do wytycznych zawartych w wyroku z dnia 17 maja 2018 r. Dodał, że inwestor zmienił wniosek, który dotyczy tylko budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem. W stosunku do tej inwestycji organ I instancji wszystkie parametry ustalił zgodnie z rozporządzeniem i w sposób wyczerpujący wyjaśnił. Analiza urbanistyczna zawiera nie tylko dane pozwalające na weryfikacje ustaleń organu, ale również zawiera wyjaśnienia co do każdego z parametrów, w tym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości do głównej kalenicy. Nadto w ocenie Kolegium organ I instancji właściwie wyznaczył granice obszaru analizowanego. Obszar analizowany został wyznaczony wokół działki w odległości nieco większej niż minimalna.

W skardze z dnia [...] maja 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. B. i J. M. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 153 P.p.s.a., art. 89 § 2 K.p.a. w zw. z art. 10 K.p.a., art. 8 § 1 i 2 K.p.a., a także art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W uzasadnieniu skarżący powtórzyli zarzuty zawarte w odwołaniu. W szczególności wskazali, że organy nie zastosowały się do wytycznych zawartych w wyroku z dnia 17 maja 2018 r. w zakresie konieczności oceny, czy planowana inwestycja, która z uwagi przede wszystkim na wielkość i gabaryty, dominowałaby w całym terenie analizowanym, nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa. Sam fakt, iż inwestor zmodyfikował treść wniosku poprzez rezygnację z boiska sportowego, nie zwalniał organu I instancji z obowiązku dokonania analizy inwestycji z punktu widzenia zasady dobrego sąsiedztwa, gdyż pozostałe wartości takie jak powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej wysokość krawędzi elewacji frontowej, czy też wysokość budynku i geometria dachu nie uległy żadnej zmianie. Podkreślić należy, iż organ nie przeprowadził ponownej analizy funkcji zabudowy już istniejącej, gdyż zaskarżona decyzja organu I instancji powiela w swoim uzasadnieniu poprzednią decyzję, która została oceniona negatywnie przez WSA w Poznaniu.

Dodatkowo skarżący podnieśli, że na mapie stanowiącej załącznik do wyników analizy obszar analizowany nawet nie został zaznaczony. Ponadto ich zdaniem organ odwoławczy był zobowiązany przeprowadzić rozprawę administracyjną na podstawie art. 89 § 2 K.p.a.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia [...] września 2020 r. uczestnik postępowania K. S. wniósł o oddalenie skargi oraz zasądzenie na jego rzecz solidarnie od skarżących Beaty i J. M. kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu uczestnik postępowania wyjaśnił w szczególności, że wynikiem wnikliwej analizy poprzednio wydanego w sprawie wyroku była rezygnacja z budowy boiska oraz znaczne zmniejszenie gabarytów budynku. Wielkość budynku wynika natomiast wyłącznie z potrzeb inwestora, który posiada dziewięcioro dzieci. Charakter inwestycji jest wyłącznie mieszkalny, inwestor nie zamierza prowadzić w nim jakichkolwiek usług czy też produkcji, a jego wielkość wynika wyłącznie z potrzeb mieszkaniowych i socjalnych wielodzietnej rodziny. Z uwagi na fakt, że inwestor posiada stosunkowo dużą działkę, wskaźnik intensywności zabudowy pozwala mu na wybudowanie domu o większej powierzchni, niż na mniejszej działce, co wydaje się być oczywiste. Ponadto zauważyć należy, że wskaźnik intensywności zabudowy na działkach należących do skarżących wynosi 0,06, zatem jest niemal identyczny ze wskaźnikiem intensywności zabudowy ustalonym przez organ I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...], [...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] grudnia 2019 r., nr [...], którą ustalono na rzecz K. S. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem oraz pomieszczeniami gospodarczymi na terenie położonym w K. przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb 149).

Na wstępie podkreślenia wymaga, że niniejsza sprawa była już przedmiotem rozważań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, który wyrokiem z dnia 17 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Po 1023/17, uchylił poprzednio wydaną w tej sprawie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K.. Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest związanie zarówno Sądu w składzie orzekającym, jak i organu rozstrzygającego w niniejszej sprawie oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wynikającymi ze wskazanego wyroku.

Jednocześnie jednak podkreślenia wymaga, że wskazany wyrok zapadł w stanie faktycznym sprawy, w której inwestor wystąpił o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji w kształcie opisanym we wniosku z dnia [...] sierpnia 2016 r., skorygowanym w dniu [...] stycznia 2017 r. (k. 79 akt adm. organu I instancji). Dotyczył on ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem oraz pomieszczeniami gospodarczymi, budowie utwardzonej platformy z boiskiem sportowym, tarasu ze stawem dekoracyjnym i dodatkowego tarasu w zagłębieniu terenu, a także budowy miejsc postojowych. Początkowo część mieszkaniowa i wbudowany garaż miała mieć powierzchnię zabudowy [...] m2, szerokość elewacji frontowej od [...] m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej [...] m ([...] m przy kaplicy), z dachem płaskim. Boisko sportowe i 12 miejsc parkingowych miały mieć powierzchnię [...] m2. Wniosek został skorygowany w dniu [...] stycznia 2017 r. w ten sposób, że powierzchnię zabudowy określono na [...] m2, szerokość elewacji frontowej do [...] m, wysokość budynku około [...] m (k. 79 akt adm. organu I instancji).

Już po wydaniu wyroku w sprawie II SA/Po 1023/17, w dniu [...] lipca 2019 r. inwestor zmienił dotychczasowy wniosek w ten sposób, że zrezygnował z realizacji utwardzonej platformy z boiskiem sportowym, tarasu ze stawem dekoracyjnym i dodatkowego tarasu w zagłębieniu terenu. Inwestycja obejmować ma budowę budynku mieszkalnego z garażem oraz pomieszczeniami gospodarczymi (k. 192 akt adm. organu I instancji). Wobec tego zalecenia i wskazówki co do dalszego postępowania wyrażone w omawianym wyroku pozostały wiążące w tym zakresie, który można odnieść do stanu faktycznego ukształtowanego modyfikacją wniosku w dniu [...] stycznia 2017 r.

Przechodząc do meritum w pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że stosownie do art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. b w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., wniosek o wydanie warunków zabudowy powinien zawierać charakterystykę inwestycji obejmującą określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej. Co prawa pierwotny wniosek inwestora zawierał opis tekstowy i graficzny planowanej inwestycji (k. 26 – 31 akt adm. organu I instancji), to organ I instancji nie wezwał inwestora do uzupełnienia wniosku o charakterystykę inwestycji w formie graficznej po modyfikacji wniosku w dniu [...] lipca 2019 r., ani do uszczegółowienia opisu tekstowego. W istocie nie wiadomo więc, jaki kształt miałaby przybrać planowana inwestycja w sytuacji, gdy diametralnej zmianie uległ parametr szerokości elewacji frontowej (z przedziałku 2,3 m – 47 m do 20 m), a także wskaźnik intensywności zabudowy. Modyfikacja wniosku z dnia [...] lipca 2019 r. jest przy tym na tyle nieprecyzyjna, że w istocie nie wiadomo, czy inwestor zrezygnował także z budowy 12 miejsc postojowych. Nie zaktualizował również całkowitej powierzchni podlegającej przekształceniu.

W tej sytuacji w istocie niemożliwa stała się ocena spełnienia przez planowaną inwestycję zasady dobrego sąsiedztwa, co uzasadniało uchylenie wydanych w sprawie decyzji. Podkreślenia wymaga, że w wyroku z dnia 17 maja 2018 r. Sąd wyraźnie wskazał, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać nie tylko charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu), ale również architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Sąd podkreślił, że rolą organów było ustalenie, czy spełniony został warunek kontynuacji funkcji, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w tym również poprzez określenie, czy na terenie analizowanym występuje zabudowa, która mogłaby w zakresie swoich gabarytów odpowiadać planowanej inwestycji.

W rozpoznawanej sprawie organy rozstrzygające w sprawie skupiły się wyłącznie na analizie, czy planowana zabudowa odpowiada charakterystyce urbanistycznej zabudowy sąsiedniej, natomiast zupełnie pominęły rozważania w zakresie konieczności kontynuacji przez nową zabudowę gabarytów i formy architektonicznej dotychczasowej zabudowy. Konieczność ta wynika natomiast jednoznacznie z brzmienia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., do czego Sąd odniesie się jeszcze w dalszej części rozważań.

Odnosząc się do dokonanej przez organy analizy kontynuacji charakterystyki urbanistycznej w pierwszej kolejności wskazać należy, że w prawomocnym wyroku z dnia 17 maja 2018 r. Sąd przesądził, że obszar analizowany w sprawie został wyznaczony w sposób prawidłowy. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy obszar analizowany został wyznaczony w ten sam sposób, co wyklucza dokonanie odmiennej oceny w tym zakresie. Zarzuty skarżących co do naruszenia § 3 ust. 2 R.w.n.z. nie zasługiwały więc na uwzględnienie.

To samo tyczy się ustalenia przez organ I instancji linii zabudowy – obowiązującej od strony ul. [...] i nieprzekraczalnej od strony ul. [...]. Sąd uznał bowiem w wyroku z dnia 17 maja 2018 r., że linia zabudowy została wyznaczona w sposób prawidłowy, a ustalenia organu I instancji w tym zakresie pozostały bez zmian.

Przechodząc do określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wskazać należy, że w tym zakresie organ I instancji wskazał w analizie urbanistycznej wielkości poszczególnych działek oraz powierzchnię zabudowy tych działek, wyprowadzając z zestawienia średnią wynoszącą 0,07. Z uwagi na fakt, że stosownie do § 5 ust. 1 R.w.n.z. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, co do zasady właściwa była konkluzja organu I instancji, że możliwe jest ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na maksymalnie 0,07.

Tym niemniej organ I instancji nie wykorzystał zebranych danych w zakresie intensywności zabudowy do oceny, czy planowana inwestycja oprócz wpisania się w charakterystykę urbanistyczną zabudowy zastanej w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, odpowiada charakterystyce architektonicznej (w zakresie gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych). Tymczasem z przeprowadzonej analizy wynika, że w obszarze analizowanym działki zabudowane są od [...] m2 do maksymalnie [...] m2. Maksymalna intensywność zabudowy występuje przy tym na dwóch działkach o nr [...] i [...] o powierzchni [...] m2. Na większości działek w obszarze analizowanym intensywność zabudowy mieści się w przedziale [...] – [...] m2. Tymczasem inwestor planuje budowę domu jednorodzinnego o powierzchni [...] m2, który swoimi gabarytami znacząco odbiega od wielkości pozostałych budynków w obszarze analizowanym, w tym o [...] m2 od najintensywniej zabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...], która jako jedyna w obszarze analizowanym przystaje wielkością (pow. [...] m2) do terenu planowanej inwestycji (pow. [...] m2). Pozostałe działki znajdujące w obszarze analizowanym mieszczą się w przedziale od [...] m2 do ok. [...] m2. Z kolei na znacząco większej od terenu inwestycji działce nr [...] o pow. [...] m2 zabudowano [...] m2.

Choć więc planowana inwestycja w istocie kontynuuje średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym, nie oznacza to automatycznie, że odpowiada charakterystyce architektonicznej zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, co winno zostać szczegółowo rozważone przez organy rozstrzygające w sprawie przy ponownym jej rozpoznaniu.

Idąc dalej wskazać należy, że zgodnie z § 6 ust. 1 R.w.n.z., szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się przy tym wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2).

W rozpoznawanej sprawie organ I instancji odstąpił od wyznaczenia szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, albowiem uznał, że zasadnym jest ustalenie szerokości elewacji frontowej na podstawie budynków mieszkalnych oraz budynków położonych na froncie nieruchomości, które wpływają w sposób bezpośredni na wygląd architektoniczny tej części miasta. Średnia z tych elewacji wynosi zgodnie z analizą 16,14 m, wobec czego zdaniem organu I instancji biorąc pod uwagę 20 % tolerancję tak ustalonego parametru, szerokość wnioskowanej zabudowy winna zawierać się w przedziale od 12,19 do 19,37 m. Tymczasem ostatecznie organ I instancji ustalił maksymalną szerokość elewacji frontowej na projektowanego obiektu na poziomie 20 m. Dodatkowo, jak słusznie wskazała strona skarżąca, organ nie oznaczył wartości minimalnej tego parametru. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wielokrotnie już wskazywano, że przepisy § 4-8 R.w.n.z. nie dają podstaw do określania w części pisemnej analizy, a co za tym idzie, także w decyzji o warunkach zabudowy, poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, niekonkretny. Co do zasady, za akceptowalny sposób określania parametrów nowej zabudowy, oprócz podania konkretnej wielkości (liczby) ustalanego parametru, Sąd uznaje jedynie określenie parametrów nowej zabudowy poprzez podanie konkretnej wielkości (liczby) z jednoczesnym wskazaniem dopuszczalnej tolerancji (odchyłki in plus lub in minus), a także określenie konkretnego przedziału wartości ("widełek": od - do). Niedopuszczalne jest natomiast określenie w decyzji o warunkach zabudowy parametrów projektowanej inwestycji wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego bądź minimalnego, albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych. W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, które nie byłyby charakterystyczne dla obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę "dobrego sąsiedztwa".

Zasadność tego stanowiska uwidacznia się zwłaszcza przy ustalaniu przez organ szerokości elewacji frontowej planowanego budynku, która z woli ustawodawcy powinna zostać określona widełkami, tj. średni wskaźnik – 20% tolerancji a średni wskaźnik + 20 % tolerancji. W przypadku odstąpienia od średniej, parametr ten musi być jednak zawsze określony w sposób precyzyjny, aby wykluczyć naruszenie przy realizacji inwestycji zasady dobrego sąsiedztwa.

Odnosząc się do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wskazać należy, że w tym zakresie organ I instancji nie wykonał zaleceń Sądu zawartych w wyroku z dnia 17 maja 2018 r. Sąd wyraźnie bowiem zwrócił uwagę, że w analizie brakuje danych wyjściowych – określenia wysokości każdego z budynków na działkach w obszarze analizowanym (np. w formie tabeli), co można wywieźć z rozważań wskazujących, że w analizie urbanistycznej nie zawarto żadnych informacji o takim ukształtowaniu wysokości dachu na terenie analizowanym. W tym zakresie (a także w zakresie geometrii dachu, o czym Sąd wspomni w dalszej części uzasadnienia) treść analizy została skopiowana z analizy sporządzonej przed wydaniem decyzji z dnia [...] kwietnia 2017 r.

Jest to przy tym o tyle istotne, że co do zasady, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1 R.w.n.z.). K. jest więc posiadanie informacji, jaką wysokość tej krawędzi mają budynki znajdujące się na działkach sąsiednich (bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji). W przypadku bowiem, gdy wysokość ta tworzy uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 R.w.n.z.). Dopuszcza się również wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4 R.w.n.z.).

Wykładnia językowa zwrotu "przedłużenie" użytego w § 7 ust. 1 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej wysokości zabudowy na działkach sąsiednich. Jako działki sąsiednie, w rozumieniu tego przepisu, należy zatem uznać działki zabudowane położone możliwie najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Pojęcie "działka sąsiednia" użyte w § 7 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma odmienną treść normatywną od zwrotu "obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać", jak i od wyrażenia "obszar analizowany" (por. wyrok NSA z dnia 16 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1660/17).

W rozpoznawanej sprawie organ I instancji odwołał się do wysokości budynku znajdującego się przy ul. [...], który faktycznie znajduje się na nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji (dz. nr [...] i [...]). Tym niemniej nie wiadomo, jak wysokie zabudowania występują na działkach przy drugiej granicy inwestycji, a w konsekwencji nie sposób ustalić, czy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej tworzy uskok, co uzasadniałoby wyznaczenie tego parametru w oparciu o średnią występującą w obszarze analizowanym. Podkreślić przy tym należy, że w przypadku ewentualnego odstępstwa, odstępstwo to musi znajdować uzasadnienie w sporządzonej analizie urbanistycznej, w szczególności przy wzięciu pod uwagę faktu, że budynek na działkach nr [...] i [...] znajduje się w bliskiej odległości od ul. [...], natomiast planowana inwestycja ma powstać w głębi działki, w znacznym oddaleniu od tej drogi. Dodatkowo, obowiązująca linia zabudowy została wyznaczona w oparciu o znajdujący się na tej samej wysokości w stosunku do drogi publicznej budynek na działkach [...] i [...], co niewątpliwie miałoby wpływ na rozpatrywanie zastosowania ewentualnego odstępstwa z § 7 ust. 4 R.w.n.z.

Dalej wyjaśnienia wymaga, że czym innym jest wysokość budynku, a czym innym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Elewacja jest to zewnętrzna powierzchnia ściany budynku (lico budynku), gzyms to element architektoniczny w postaci poziomej listwy wystającej przed lico muru, zaś attyka to górny element budynku w postaci ścianki, względnie balustrady osłaniającej dach. W przypadku budynków o dachu stromym, maksymalną wysokość budynku niewątpliwie wyznaczać będzie najwyższa cześć dachu utworzona na przecięciu połaci dachowych (czyli kalenica), lecz wielkość ta nie zawsze tożsama będzie z parametrem o jakim mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia, to jest z górną krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Prawodawca nie definiuje wprawdzie pojęcia wysokości elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jednakże odwołując się do zasad wykładni językowej należy przyjąć, iż pojęcie to oznacza odległość od najwyższego widocznego punktu w budynku do średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Wielkość ta tożsama zatem będzie z wysokością obiektu w kalenicy jedynie w sytuacji, gdy frontową elewacją budynku będzie ściana szczytowa (por. wyrok NSA z dnia 4 września 2015 r., sygn. akt II OSK 710/15).

Tymczasem choć organ I instancji określił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na 6,5 m w oparciu o budynek przy ul. [...], to wysokość budynku określił na max. 7,5 m. Tymczasem zarówno planowana inwestycja, jak i budynek przy ul. [...] mają dach płaski (w przypadku planowanej inwestycji kąt nachylenia wynosi 15°).

Z analizy urbanistycznej powinno więc jednoznacznie wynikać, jaką wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki mają budynki na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym, w tym w szczególności na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Określając ten parametr przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji winien jednoznacznie wskazać, na podstawie którego ustępu § 7 R.w.n.z. został on wyznaczony, a także wskazać na relacje pomiędzy wysokością elewacji frontowej a wysokością bezwzględną budynku, przy uwzględnieniu geometrii dachów na poszczególnych działkach w obszarze analizowanym.

Jak przy tym słusznie wskazał Sąd w wyroku z dnia 17 maja 2018 r., określona wysokość zabudowy wykracza poza wniosek inwestora, jednak organ I instancji nie zgadzając się z oceną dokonaną przez Sąd, wyznaczył ponownie "max. 7,5 m", choć inwestor wnioskował o "około 7 m", co uzasadniałoby co najwyżej wyznaczenie tego parametru maksymalnie do 7 m.

Sporządzona na poczet kontrolowanego postępowania analiza nie zawiera również czytelnego zestawienia geometrii dachów wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym (ze wskazaniem konkretnych numerów działek ewidencyjnych), co stanowi kolejną istotną wadę przedmiotowej analizy.

Końcowo Sąd wskazuje, że na mocy § 9 ust. 2 R.w.n.z., wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem choć w rozpoznawanej sprawie do decyzji o warunkach zabudowy dołączono zarówno część tekstową, jak i graficzną wyników analizy, to załącznik graficzny wyników analizy jest identyczny w swojej treści z załącznikiem nr [...], który obrazuje linie rozgraniczającą teren inwestycji, a także wyznaczone linie zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy (jej część tekstowa) powinna zawierać natomiast dwa integralne załączniki: jeden w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji – czego wymaga art. 54 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. – oraz drugi, w postaci wyników analizy, na którą składać się muszą część opisowa i część graficzna, o czym stanowi wprost § 9 ust. 2 R.w.n.z. Innymi więc słowy, kompletna decyzja o warunkach zabudowy powinna obejmować dwie mapy: jedną, stanowiącą wymaganą część graficzną decyzji (z naniesionymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji) oraz drugą, stanowiącą część graficzną obligatoryjnie załączanych do inwestycji wyników analizy (z naniesionym granicami obszaru analizowanego i poszczególnymi parametrami budynków znajdujących w granicach obszaru analizowanego). Potwierdza to jednoznacznie treść § 9 ust. 3 R.w.n.z.

Niezasadny jest natomiast zarzut strony skarżącej naruszenia zapisów studium, albowiem studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie może stanowić podstawy prawnej do wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Reasumując, zdaniem Sądu przygotowana dla potrzeb tej konkretnej sprawy analiza nie została sporządzona w taki sposób, aby wyprowadzone na jej podstawie ustalenia i wnioski organu prowadziły do zachowania spójności urbanistycznej i architektonicznej. Wad tych nie dostrzegł też organ drugiej instancji, który zobligowany był do samodzielnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego w procesie ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325; dalej: "P.p.s.a."), uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2020 r., nr [...], [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] grudnia 2019 r., nr [...], albowiem zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., § 6, § 7 i § 9 ust. 2 R.w.n.z., które miało wpływ na wynik sprawy, a także z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 153 P.p.s.a. oraz art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Ponownie prowadząc postępowanie organ I instancji zastosuje się do oceny prawnej i wytycznych zawartych w uzasadnieniu niniejszego wyroku. W szczególności w pierwszej kolejności wezwie inwestora do uzupełnienia wniosku poprzez szczegółowe wskazanie charakterystyki planowanej zabudowy i zagospodarowania terenu, po modyfikacji wniosku dokonanej w dniu [...] lipca 2019 r., zarówno w części tekstowej, jak i graficznej. Następnie zleci sporządzenie uprawnionemu urbaniście analizy urbanistycznej, która będzie zawierać zarówno w części tekstowej (w formie tabel), jak i w części graficznej parametry wszystkich budynków znajdujących się na poszczególnych działkach w terenie analizowanym. Oceniając, czy planowana inwestycja spełnia warunek dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) organ I instancji weźmie pod uwagę, że planowana inwestycja powinna odpowiadać nie tylko charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu), ale również architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Organ I instancji będzie miał również na uwadze, że w przypadku każdego ze wskaźników, odstępstwa, jako wyjątki od zasady winny być szczegółowo umotywowane. Jeżeli bowiem normy prawne dopuszczają określone odstępstwa od sztywnych reguł, to każdorazowo wymagają uzasadnienia, które znajdzie odzwierciedlenie w zgromadzonym w toku postępowania wyjaśniającego materiale dowodowym. Przesłanka "wynikania" z analizy zawarta w § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 R.w.n.z. nie może być przy tym uznana za spełnioną, jeżeli w treści analizy zostanie wskazana jedynie liczbowa wartość wyższa albo niższa od wartości średniej danego wskaźnika istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, bez podania konkretnych i szczegółowych powodów (przyczyn) wprowadzenia w obszarze planowanej zabudowy odstępstwa od wskaźnika średniego. Treść uzasadnienia powyższego odstępstwa musi być ponadto na tyle szczegółowa, aby możliwe stało się skontrolowanie, czy odbiegająca od wartości średniej wyjątkowa wartość wskaźnika będzie powodować zachowanie ładu przestrzenno-urbanistycznego w obszarze analizowanym. Nie do przyjęcia jest sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a wyłącznie na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej także ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora. Choć przy tym działki znajdujące się w obszarze analizowanym, niezależnie od tego czy są dostępne z tej samej drogi publicznej, uznawane są za działki sąsiednie to jednak, jak wynika z przepisów rozporządzenia, przy wyznaczaniu określonych parametrów według tam podanych rozwiązań standardowych, pojęciu "działki sąsiedniej" nadaje się także węższe znaczenie.

Dodatkowo o ile organ I instancji uzna, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, będzie miał na uwadze, że parametry nowej zabudowy powinny być przyjęte zarówno w analizie urbanistycznej, jak i w decyzji o warunkach zabudowy poprzez wskazanie dokładnych wartości.

Końcowo Sąd wskazuje organowi I instancji, że ani część tekstowa analizy urbanistycznej, ani uzasadnienie decyzji to nie miejsce na dokonywanie przez urbanistę, czy też organ I instancji, oceny wiążącego go prawomocnego wyroku sądu i podważania zawartej w nim oceny prawnej i udzielonych wytycznych. Wyrok z dnia 17 maja 2018 r. jest prawomocny od dnia 17 lipca 2018 r. Organ I instancji jest zobowiązany zastosować się do oceny prawnej i wytycznych zawartych w uzasadnieniu tego wyroku (a także niniejszego wyroku od chwili jego uprawomocnienia), na mocy art. 153 P.p.s.a., będącym przepisem bezwzględnie obowiązującym.

O kosztach postępowania, na które składa się kwota [...]zł tytułem wpisu od skargi, Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy pkt 1 zarządzenia Zastępcy Przewodniczącego Wydziału II z dnia 10 lutego 2021 r. wydanego w oparciu o art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.