Wyrok NSA, sygn. akt III FSK 255/22
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Paweł Borszowski, Sędzia NSA Jolanta Sokołowska, Sędzia WSA (del.) Alicja Polańska (sprawozdawca), po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej M. sp. z o.o. z siedzibą w B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 3 listopada 2021 r. sygn. akt I SA/Bd 529/21 w sprawie ze skargi M. sp. z o.o. z siedzibą w B. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 15 lipca 2021 r. nr [...] w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych 1) oddala skargę kasacyjną, 2) zasądza od M. sp. z o.o. z siedzibą w B. na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Bydgoszczy kwotę 240 (słownie: dwieście czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 3 listopada 2021 r. sygn. akt I SA/Bd 529/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.); dalej: "p.p.s.a.", oddalił skargę "M." sp. z o.o. z siedzibą w B. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 15 lipca 2021 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji oddalając skargę spółki wskazał, że organ odwoławczy trafnie ocenił, iż organ egzekucyjny prawidłowo rozstrzygnął zgłoszone przez skarżącą zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] w B., dla której Sąd Rejonowy w B prowadzi księgę wieczystą o numerze [...]. W szczególności, sąd wskazał na brak podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości operatu szacunkowego, w sytuacji gdy został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.); dalej: "u.g.n.", i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.); dalej: "rozporządzenie", a skarżąca nie przedstawiła przeciwdowodu, mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę.

Wskazany wyrok (podobnie jak pozostałe powołane w uzasadnieniu orzeczenia) jest dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl.

W wywiedzionej od powyższego wyroku skardze kasacyjnej skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, zaskarżyła wyrok w całości, zarzucając naruszenie:

1) prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. przepisów:

a) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez jego wadliwą wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie, przez pominięcie, że istotą wyceny nieruchomości jest określenie ceny jaką można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej, pomimo iż w aktach sprawy znajdują się dowody świadczące o tym, iż dokonana wycena nieruchomości nie może być wartością rynkową w rozumieniu tegoż przepisu;

b) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez jego wadliwą wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie, przez uznanie, że rzeczoznawcy przysługuje dowolność w wyborze podejścia, metody, techniki, nie zaś swoboda w rozumieniu tegoż przepisu;

c) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez jego wadliwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji uznanie, że organ zasadnie zaniechał zlecenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego przez Hannę Antczak przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w tym pod kątem poprawności:

1. wyboru nieruchomości podobnych,

2. wyboru podejścia, metody i techniki szacowania budynku handlowo-usługowego,

3. braku określenia przez rzeczoznawcę właściwych cech i wag cech istotnych z punktu widzenia oszacowania wartości rynkowej szacowanej nieruchomości,

4. braku wskazania przez rzeczoznawcę warunków zawarcia umów sprzedaży nieruchomości;

d) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. § 4 ust. 1 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i pominięcie, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, tymczasem z treści opinii nie wynika, aby autor operatu szacunkowego znał cechy nieruchomości, których użył do porównania;

e) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. § 4 ust. 3 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i pominięcie, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, tymczasem z treści opinii nie wynika, aby autor operatu szacunkowego znał cechy nieruchomości i warunki zawarcia umów sprzedaży nieruchomości, których użył do porównania;

2) przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 151 p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi, w sytuacji gdy postanowienie organu odwoławczego zostało wydane z naruszeniem przepisów art. 157 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n.;

b) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi, gdy postanowienie zostało wydane z naruszeniem przepisów art. 77 w zw. 80 k.p.a. skutkujące przyjęciem, iż - wobec całości przedstawionych w sprawie dowodów i argumentacji - poprawność operatu szacunkowego nie budzi wątpliwości w zakresie prawidłowości wyboru podejścia, metody szacowania, prawidłowości szacowania nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodę porównywania parami i podana w nim wartość szacowanej nieruchomości została określona prawidłowo, pomimo że: w opisie i oszacowaniu nie zostały wskazanie nieruchomości podobne i ich cechy oraz warunki zawarcia transakcji; w przypadku nieruchomości o cechach jak będącej przedmiotem wyceny powinno w pierwszej kolejności mieć zastosowanie podejście dochodowe.

W związku z tak sformułowanymi zarzutami, skarżąca wniosła o uchylenie w całości wyroku sądu pierwszej instancji oraz zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego je postanowienia organu egzekucyjnego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Skarżąca oświadczyła także, że zrzeka się rozprawy.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że sąd pierwszej instancji nie zmierzył się z argumentacją zawartą w skardze, odnoszącą się do wadliwości operatu, który został sporządzony przy użyciu niewłaściwego podejścia jak i metody, tj. podejścia porównawczego - metody porównywania parami, zamiast podejścia dochodowego, w którym wyróżnia się metodę inwestycyjną i metodę zysku. Skarżąca ponownie wskazała, że sporna nieruchomość była w chwili szacowania (i jest obecnie) warsztatem samochodowym, zaś jej pozostała część może być przeznaczona pod najem na cele handlowo-usługowe, a zatem to wymiar osiąganego dochodu, a nie

inne kryterium stanowi podstawowy czynnik wpływający na wartość szacowanej nieruchomości.

W ocenie skarżącej, wbrew stanowisku sądu pierwszej instancji, choć rzeczoznawca majątkowy złożyła wyjaśnienia w sprawie, to jednak nie odniosła się w sposób merytoryczny do zarzutu prawidłowości wyboru metody i techniki szacowania pod kątem stosowania podejścia dochodowego z uwagi na przeznaczenie szacowanej nieruchomości. Podkreśliła natomiast wyłącznie, że to rzeczoznawca jest odpowiedzialny za wybór właściwego podejścia jak i metody. Tymczasem, gdyby nawet uznać, że przyjęte przez rzeczoznawcę podejście i metoda szacowania były prawidłowe, to nie można pominąć, że z literalnego brzmienia przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, iż warunkiem koniecznym wyboru podejścia porównawczego jest znajomość cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz warunków zawarcia transakcji. Z treści operatu szacunkowego nie wynika zaś, aby rzeczoznawca znała warunki zawarcia transakcji (nie powołano treści umów w formie aktów notarialnych, stron umów, ewentualnych czynników wpływających na cenę). Dlatego też z tej przyczyny zestawienia znajdujące się na stronach 24, 31, 32 operatu nie są zestawieniami cen transakcyjnych z umów sprzedaży. Nie może się przy tym ostać pogląd sądu pierwszej instancji, że brak pełnego opisu nie może być traktowany jako zarzut podważający rzetelność opinii. W świetle bowiem § 4 ust. 3 rozporządzenia, skoro rzeczoznawca zdecydowała się sporządzić opinię przy użyciu metody porównywania parami (która nie wymaga przedstawienia tylu nieruchomości co metoda korygowania ceny średniej), powinna była to uczynić w sposób wyczerpujący i zgodny z literalnym brzmieniem przepisów.

W uzasadnieniu zaakcentowano także, że metoda porównywania parami daje najlepsze wyniki, gdy obiekty porównawcze są identyczne z przedmiotem wyceny, a transakcje zostały zawarte stosunkowo niedawno oraz istnieje stabilny rynek nieruchomości. Tymczasem, nie można powiedzieć, aby nieruchomości dobrane przez rzeczoznawcę były przedmiotem obrotu "niedawno" w sytuacji, gdy zbycie jednej z nich miało miejsce w 2018 r. Trudno też mówić o stabilności rynku nieruchomości w sytuacji, gdy w okresie przed sporządzeniem operatu (jak i po też) ma miejsce ponadprzeciętna aprecjacja cen nieruchomości. Zarzucono również, że sąd pierwszej instancji w ogóle nie odniósł się do argumentu skarżącej związanego ze skalą wzrostu cen nieruchomości, chociaż skarżąca przedłożyła do akt sprawy dokument - materiał analityczny sporządzony przez Narodowy Bank Polski, z którego wynika, że w okresie od IV kw. 2017 r. (sporządzenie pierwszego operatu, w który wyceniono nieruchomość na kwotę 764.000 zł, a odczytem statystycznym za IV kw. 2020 r. - sporządzenie drugiego operatu), ceny nieruchomości w B. wzrosły o 41%. Natomiast, według rzeczoznawcy, wartość wycenianej nieruchomości wzrosła z 764.000 zł jedynie do 775.000 zł, tj. o 1,4%.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną organ odwoławczy, reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie od skarżącej na rzecz organu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera uzasadnionych podstaw kasacyjnych.

W skardze kasacyjnej skarżąca podniosła zarzuty z obu podstaw kasacyjnych, tj. z art. 174 pkt 1 p.p.s.a. – naruszenie prawa materialnego, jak i z art. 174 pkt 2 p.p.s.a. – naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Analiza tych zarzutów wskazuje, że zarzuty naruszenia przepisów postępowania, tj. art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 151 p.p.s.a. i art. 157 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. i art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., zostały ściśle powiązane z zarzutami niewłaściwego zastosowania przepisów prawa materialnego, tj. art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1 i art. 157 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia, co skutkowało oddaleniem skargi.

Mając na uwadze taki sposób skonstruowania podstaw kasacyjnych, uprawnione jest odniesienie się najpierw do zarzutów naruszenia prawa materialnego, gdyż ocena naruszenia przepisów postępowania jest uzasadniona dopiero w następstwie przeprowadzenia prawidłowej wykładni prawa materialnego oraz właściwego jego zastosowania.

Według Naczelnego Sądu Administracyjnego należy zgodzić się z oceną organów obu instancji oraz sądu pierwszej instancji, że operat szacunkowy opracowany na potrzeby postępowania egzekucyjnego przez rzeczoznawcę majątkowego Hannę Antczak został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości określonych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W sprawie znajdowały zastosowanie ww. regulacje prawne, w szczególności zaś poniższe przepisy:

Art. 4 pkt 16 u.g.n., w którym wskazano, że ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Art. 151 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

W art. 154 ust. 1 u.g.n. postanowiono, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Nadto w art. 157 ust. 1 u.g.n. przewidziano, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Natomiast, w przepisach wykonawczych do u.g.n., tj. w ww. rozporządzeniu, przewidziano w § 4, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1); w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2); przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3).

Z przywołanej regulacji wynika, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jakimi kryteriami należy kierować się przy doborze nieruchomości podobnych wskazano w art. 4 pkt 16 u.g.n.

Nadto z brzmienia art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, jeżeli więc w sprawie można stwierdzić, że nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2021 r. sygn. akt II OSK 3265/18).

Zatem, dokonanie przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru metody porównawczej w sprawie było uprawnione na gruncie ww. regulacji i nie podlegało ograniczeniom, np. takim jakie przewidziano w § 49 rozporządzenia, w którym postanowiono, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze - metodę porównywania parami.

Naczelny Sąd Administracyjny – wbrew argumentacji skarżącej – podziela ocenę organów obu instancji oraz sądu pierwszej instancji, że obowiązek przyjęcia do porównania podobnych nieruchomości nie jest tożsamy z koniecznością porównania nieruchomości identycznych. Porównywalność bowiem oznacza wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałowujących na wartość nieruchomości. Także dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej. Rolą organu, na potrzeby którego sporządzany jest operat szacunkowy w postępowaniu egzekucyjnym, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków określonych w ww. regulacji prawnej, bez wkraczania w sferę wiadomości specjalnych.

Nadto – wbrew zarzutom skargi kasacyjnej – z analizy tabel nr 1 i nr 2 operatu szacunkowego wynika, że dla porównania z wycenianą nieruchomością - zabudowaną, będącą w wieczystym użytkowaniu skarżącej, rzeczoznawca majątkowy przyjęła 24 nieruchomości gruntowe zabudowane (tab. 1), które były przedmiotem obrotu w ciągu ostatnich 35 miesięcy (od 2 marca 2018 r. do 28 sierpnia 2020 r.), położone były w niedalekiej odległości od nieruchomości wycenianej, o różnych pow. działek i pow. budynków z wykazanymi cenami transakcyjnymi, w tym ceną za 1m2 pow. użytkowej, z uwzględnieniem lokalizacji, stanu technicznego budynków, rodzaju praw i możliwości optymalnego sposobu użytkowania (z wagą od 1 do 3). Natomiast, dla porównania wycenianej nieruchomości z nieruchomościami gruntowymi (tab. 2), rzeczoznawca przyjęła 15 gruntów niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu w okresie od 23 stycznia 2019 r. do 7 sierpnia 2020 r., czyli w ciągu ostatnich 24 miesięcy i wykazała takie same parametry porównawcze jak w tab. 1 (z wagą od 1 do 4). Zatem, jak prawidłowo ocenił to sąd pierwszej instancji, chociaż rzeczoznawca nie opisała szczegółowo wszystkich nieruchomości przyjętych do porównania (podobnych), to jednak opisała ich ww. cechy wpływające na wartość. Ponadto rzeczoznawca zwróciła uwagę na kluczowe podobieństwo porównywanych nieruchomości, tj. charakter prawa do nieruchomości (użytkowanie wieczyste gruntu i własność budynków) i komercyjny sposób wykorzystania (przeznaczenia), a dodatkowo podkreśliła brak remontów zachowawczych na wycenianej nieruchomości oraz całkowity brak prac modernizacyjnych i dostosowujących obiekt do zmieniających się warunków rynkowych, a także brak wymaganych przepisami książek obiektów oraz protokołów z przeglądów. W opinii uzupełniającej biegła wskazała – wbrew zarzutowi skargi kasacyjnej – na potencjalną możliwość rozbudowy nieruchomości oraz możliwość zmiany jej przeznaczenia. I, co istotne, rzeczoznawca przestawiła wpływ czasu na jednostkowe ceny transakcyjne; wskazała główne czynniki determinujące cenę transakcyjną, zaznaczając m.in., że bardzo ważna jest lokalizacja nieruchomości, a stosunkowo mało istotny jest stan techniczny budynku; za istotny uznała rodzaj prawa do gruntu - użytkowanie wieczyste, ze względu na konieczność ponoszenia corocznej opłaty.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, taki wybór nieruchomości podobnych odpowiada ww. wymogom art. 4 pkt 16 u.g.n. i § 4 ust. 3 rozporządzenia, a – jak już wskazano – do porównania nie przyjmuje się obiektów identycznych z przedmiotem wyceny.

Nie można również podzielić zasadności zarzutu skargi kasacyjnej, jakoby nieruchomości dobrane przez rzeczoznawcę nie były przedmiotem obrotu "niedawno", gdyż przedział czasowy wybrany przez rzeczoznawcę obejmujący 35 miesięcy (co do nieruchomości zabudowanych - tab.1) i przedział czasowy obejmujący 24 miesiące (co do nieruchomości niezabudowanych - tab. 2), nie jest znaczny w sytuacji, gdy dotyczy obrotu nieruchomościami komercyjnymi zabudowanymi kompleksem usługowo-handlowym warsztatem samochodowym z lakiernią.

Nadto nie można podzielić stanowiska skarżącej, że skoro w okresie przed sporządzeniem operatu (jak i po też) miała miejsce ponadprzeciętna aprecjacja cen nieruchomości, to skala wzrostu cen nie została oceniona prawidłowo. Przedłożony przez skarżącą do akt sprawy dokument - materiał analityczny sporządzony przez Narodowy Bank Polski, z którego wynika, że w okresie od IV kw. 2017 r. (sporządzenie pierwszego operatu, w którym wyceniono nieruchomość na kwotę 764.000 zł, a odczytem statystycznym za IV kw. 2020 r. - sporządzenie drugiego operatu), ceny nieruchomości w B.wzrosły o 41%, natomiast według rzeczoznawcy wartość nieruchomości wzrosła z 764.000 zł jedynie do 775.000 zł, tj. o 1,4%, to operat jest wadliwy, gdyż wskazany dokument obejmuje odczyt statystyczny dotyczący wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych, a nie komercyjnych.

Prawidłowo więc organy i sąd pierwszej instancji oceniły, że wybór dokonany przez rzeczoznawcę nieruchomości do porównania (według podejścia porównawczego - metody porównywania parami) został dokonany zgodnie z przywołana regulacją prawną.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego organy i sąd pierwszej instancji dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego. Trafnie zauważono i zaaprobowano, że wspólnymi cechami analizowanych nieruchomości były ich bardzo dobra lokalizacja, za co rzeczoznawca przyznała wagę cechy najwyższą - 56,5%, a za możliwości (potencjalne przeznaczenie) wagę - 23,7 %. Jednocześnie, prawidłowo oceniono, że zakres i intensywność występowania poszczególnych cech nie musi, i w zasadzie nie może być, taki sam. Operat ten, zgodnie z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych.

W konsekwencji powyższych, prawidłowych ustaleń poczynionych w sprawie przez organy obu instancji, zaakceptowanych przez sąd pierwszej instancji, także podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia przepisów postępowania, tj. art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 151 p.p.s.a. (oraz art. 157 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n.) jak też art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. i art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., nie zasługiwały na uwzględnienie. W toku postępowania przed organem egzekucyjnym zgromadzony bowiem został materiał dowodowy pozwalający na podjęcie rozstrzygnięcia, który został prawidłowo, tj. zgodnie z zasadami logiki, doświadczenia życiowego i nauki, oceniony. W toku tego postępowania organ egzekucyjny także zwrócił się do rzeczoznawcy o uzupełnienie operatu i wyjaśnienia co do jego treści. Otrzymana opinia uzupełniająca wyjaśniła wszelkie wątpliwości. Tym samym, wobec niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organy i sąd pierwszej instancji nie miały podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Nadto w opinii uzupełniającej rzeczoznawca jasno wykazała, dlaczego zarzucany w skardze brak podobieństwa porównywanych nieruchomości w zakresie cechy lokalizacji, nie znajduje uzasadnienia.

Także zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez ich wadliwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji uznanie, że organ zasadnie zaniechał zlecenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w tym pod kątem poprawności, nie zasługiwał na uwzględnienie. O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i ust. 4 u.g.n. decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Brak natomiast po stronie organu wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu oznacza, iż organ ten nie ma obowiązku jego weryfikacji w trybie art. 157 u.g.n. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 września 2021 r. sygn. akt I OSK 3470/18). Z treści zaskarżonego postanowienia wynika, że organ odwoławczy podzielił stanowisko organu egzekucyjnego, który uznał, po otrzymaniu opinii uzupełniającej od rzeczoznawcy majątkowego, że poprawność operatu szacunkowego nie budzi zastrzeżeń, w związku z czym nie uwzględnił wniosku skarżącej o zlecenie w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W tej sytuacji trafne jest stanowisko sądu pierwszej instancji, że skoro organ egzekucyjny nie miał wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego, zasadnie nie uwzględnił wniosku skarżącej o zlecenie oceny operatu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Nadto, skoro skarżąca uważała, że operat sporządzony na zlecenie organu budzi wątpliwości, sama powinna była przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia ww. operatu szacunkowego (art. 157 ust. 1 u.g.n.) bądź też przedstawić inną wycenę nieruchomości dokonaną w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla tożsamego celu wyceny. Działania takie nie zostały jednak przez skarżącą podjęte, zaś okoliczność, że skarżąca – jak oświadczyła – nie dysponowała środkami finansowymi na przedstawienie ww. opinii, nie mogła rodzić po stronie organu obowiązku zlecenia oceny operatu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.

Wobec tego, Naczelny Sąd Administracyjny – na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329); dalej: "p.p.s.a." – oddalił skargę kasacyjną.

Na podstawie art. 200, art. 204 pkt 1, art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny zasądził zwrot kosztów postępowania kasacyjnego na rzecz organu. Zasądzony zwrot kosztów postępowania sądowego obejmuje koszty zastępstwa procesowego radcy prawnego w kwocie 240 zł, ustalone zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 2 lit. b w zw. z pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.).

/-/ A. Polańska /-/ P. Borszowski /-/ J. Sokołowska