Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 177/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-05-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6, art. 112 ust. 1, art. 112 ust. 3 i 114 ust. 1 i 2, art. 117 ust. 1, art. 118 ust. 1, art. 128, art. 134, art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska (spr.) WSA Izabela Bąk - Marciniak Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2012 r. sprawy ze skargi K. N. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] Starosta O., działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.- dalej Kpa) oraz art. 112-135, w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza R. orzekł o wywłaszczeniu na cel publiczny na rzecz Gminy R. nieruchomości położonych w R., oznaczonych jako działki: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha., zapisanych w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w O., stanowiące własność K. N.. W pkt. 2 organ wskazał, iż wywłaszczeniu podlega prawo własności do ww. nieruchomości, które zostaną przeznaczone pod drogi publiczne - projektowane ulice dojazdowe. Organ ustalił również odszkodowanie w wysokości [...] zł za wywłaszczone nieruchomości i zobowiązał Gminę R. do zapłaty na rzecz K. N., jednorazowo odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna, na konto wskazane przez uprawnionego, albo gotówką w kasie Urzędu.

W uzasadnieniu organ po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania wskazał, iż w obowiązującym operacie ewidencji gruntów i budynków działki nr [...] i nr [...] oznaczone są jako drogi, objęte KW [...], stanowiące własność K. N.. Z odpisu księgi wieczystej wynika, że podział dawnej działki nr [...] nie został ujawniony w KW. W Sądzie Rejonowym w O. został złożony wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.

Dalej organ wskazał, iż po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego organ podjął czynności w celu wyłonienia rzeczoznawcy majątkowego i zlecił oszacowanie wartości przedmiotowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy w dniu [...]czerwca 2011r., w którym określił wartość gruntu oraz nakładów na działkach nr [...] i nr [...] dla potrzeb ustalenia odszkodowania na łączną kwotę [...] zł.

Ponadto organ wskazał, iż zgodnie z utrwalonym orzecznictwem (m.in. wyrokiem NSA w Warszawie z dnia 8 maja 2009r. - sygn. akt I OSK 695/08, wyrokiem NSA w Warszawie z dnia 26 stycznia 2006r. - sygn. akt II OSK 459/05 oraz orzeczeniem NSA w Warszawie z dnia 08 listopada 2001r. - sygn. akt SA 833/00) dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadał czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Ponadto organ wskazał, iż w wyroku NSA z dnia 8 maja 2009r. podkreślono, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Organ podniósł, iż określanie wartości nieruchomości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z definicją zawartą w art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, przy zachowaniu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Organ zwrócił uwagę, iż sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje w sposób szczegółowy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej rozporządzenie). Dalej organ wyjaśnił, iż w celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca dokonał analizy transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie miasta i gminy R., a następnie rozszerzył rynek na teren Powiatu O.. Analiza biegłego wykazała, że w okresie ostatnich dwóch lat rynek ten jest bardzo mało aktywny. Odnotowano jedynie cztery transakcje. Organ podkreślił, iż biegły stwierdził, że liczba odnotowanych transakcji jest niewystarczająca dla sporządzenia wyceny zgodnie z przytoczonym wyżej § 36 ust.1 rozporządzenia. W świetle powyższego rzeczoznawca oszacował wartość działki zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego wydzielono działki pod nowe drogi publiczne i powierzchni działki. Analizą objęto rynek nieruchomości niezabudowanych na terenie R., przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, o podobnych cechach do nieruchomości wycenianych. W badanym dwuletnim okresie biegły zaobserwował na analizowanym rynku nieruchomości stabilizację cen z niewielkimi wahaniami, dlatego do wyceny przyjął zerowy trend czasowy. Organ wskazał, iż szczegółowej analizie rzeczoznawca poddał 11 transakcji podobnych zlokalizowanych głównie w południowej części miasta R. (przy ulicach: W., P., D., G., S.) ze średniego przedziału cen: 43,90 zł/m2 - 62,80 zł m2. Średnia cena analizowanych nieruchomości wyniosła 50,80 zł/m2 przy powierzchniach od [...] ha do [...] ha. Dla określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowych nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Średnia cena nieruchomości podobnych na terenie Rogoźna wyniosła 50,80 zł/m2, natomiast po uwzględnieniu wag cech rynkowych oraz zastosowaniu współczynników korygujących, cena jednostkowa nieruchomości wycenianych oszacowana została w wysokości 46,30 zł/m2.

Organ podniósł, iż dokonując oceny operatu szacunkowego nie znalazł podstaw do zmiany ustaleń dokonanych przez biegłego, a odpowiedź rzeczoznawcy na zastrzeżenia pełnomocnika właściciela nieruchomości została uznana za przekonującą.

Organ podkreślił, iż przeprowadzone postępowanie wywłaszczeniowe i zgromadzony w sprawie materiał dowodowy potwierdzają, że ww. nieruchomości przeznaczone są na cel publiczny określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na obszarze miasta R. w rejonie ulic: K., W. P., D. i N., uchwalonym przez Radę Miejską w R. uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 2007r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa W. nr [...], poz. [...] z dnia [...]2007r., w którym działka nr [...] objęta jest obszarem oznaczonym symbolem [...] o przeznaczeniu: "teren ulic dojazdowych", natomiast działka nr [...] znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem [...] opisanym również jako: "teren ulic dojazdowych".

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł K. N. reprezentowany przez P. N. zarzucając jej:

- naruszenie art. 7 w związku z art. 77 Kpa poprzez zaniechanie wnikliwego ustalenia czy projekt podziału nieruchomości umożliwi w pełni realizacje planu, a w szczególności czy planowana inwestycja, ulica dojazdowa jest konieczna skoro nieruchomości sąsiednie maja dostęp do drogi publicznej. Tym samym niecelowe było dokonywanie podziału nieruchomości,

- naruszenie art. 97 ust. 3 pkt 1 w związku z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że sam fakt realizacji budowy drogi oznacza, iż jest to cel publiczny, podczas gdy zgodnie z art. 2 ustawy o drogach publicznych droga dojazdowa nie jest drogą publiczną, w związku z powyższym planowana inwestycja zmierzająca faktycznie jedynie do utworzenia drogi dojazdowej wewnętrznej, co nie jest celem publicznym,

- naruszenie art. 20 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez opieranie się na ustaleniach planu zagospodarowania przestrzennego niezgodnych ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w oderwaniu od istniejącego stanu rzeczy,

- naruszenie art. 21 ust. 1 i 2 w związku z art. 32 Konstytucji RP poprzez dokonanie podziału nieruchomości w sposób naruszający prawo własności skarżącego bez wyraźnego i uzasadnionego celu publicznego.

Odwołujący podniósł, iż realizacja drogi wewnętrznej tak jak w przedmiotowej sprawie, nie jest celem publicznym w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W punkcie tym wyczerpująco zostało wskazane, iż celem publicznym jest: "wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji. Natomiast zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000r., Nr 7, poz. 838 ze zm) drogi wewnętrzne nie maja charakteru dróg publicznych. Zgodnie z tym uregulowaniem są to szlaki komunikacyjne, których budowa, utrzymanie i zarządzenie należy do zarządcy terenu, którym nie musi być gmina czy inny podmiot samorządu. Ponadto w tym miejscu należy wskazać, że budynki położone przy ulicach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mają urządzoną już drogę dojazdową, zapewniającą ich właścicielom dostęp do posesji. Oznacza to, że cel publiczny został już zrealizowany w inny sposób, bez ograniczenia praw do nieruchomości.

Dalej odwołujący wskazał, iż wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego godziła w zasady sprawiedliwości społecznej, albowiem przy pozbawieniu prawa własności na cel publiczny zastosowano niekorzystne dla właściciela sposoby wyceny nieruchomości. Przy wycenie nieruchomości błędnie zastosowano art. 36 § 2 rozporządzenia zamiast art. 26 rozporządzenia. Przedmiotem regulacji § 36 powołanego rozporządzenia jest określenie wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a w niniejszej sprawie "rzekomym celem" miało być ustanowienie ulicy dojazdowej, a nie drogi publicznej czy też autostrady, do których ten przepis się stosuje. Natomiast w operacie jako podstawę wyceny rzeczoznawca nie wziął pod uwagę lokalnych transakcji nieruchomościami drogowymi lecz nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną. Rzeczoznawca podał, że zastosował metodę porównawczą oraz metodę korygowania cen, przy czym zaznaczył, iż na badanym obszarze nie było podobnych transakcji, które przeważały w południowej części miasta. Ekspert wskazał, że średni przedział cen wynosił od 43,90 zł/m do 62,80 zł/m, przy czym jak wynika z operatu były to ceny z przed dwóch lat. Natomiast po uwzględnieniu wag cech rynkowych i zastosowaniu współczynników korygujących, cena jednostkowa nieruchomości oszacowana została na kwotę 46,30 zł/m, czyli w najniższym przedziale. W ocenie odwołującego kwota ta powinna kształtować się w górnej granicy przedziału, gdyż jak sam biegły wskazał nie było podobnych nieruchomości w tej części R.. Tym samym nieruchomość ta była swojego rodzaju unikatowa. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową - właśnie tą metodę przy wycenie nieruchomości winien zastosować rzeczoznawca majątkowy.

Skarżący wskazał, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - zwłaszcza fakt, że działki były uzbrojone, w operacie szacunkowym zostało zupełnie pominięte. W ocenie strony biegła nie dość, że dokonała wyceny z naruszeniem przepisów prawa, to również z powodu pobieżnych oględzin w sposób sprzeczny z doświadczeniem życiowym i zasadami logicznego rozumowania. Ekspert nie wziął pod uwagę faktu, że na skutek wywłaszczenia zostanie dokonany podział dotychczasowej nieruchoiności na dwie parcele. Jedna z rozdzielonych części nie będzie przedstawiała żadnej wartości gospodarczej dla właściciela, gdyż nie sposób jest uprawiać rolę.

Na marginesie odwołujący podniósł, iż właściciel nieruchomości wniósł w zamian za wywłaszczenie przyznanie mu na własność innych nieruchomości zamiennych tj. dwóch niewielkich sąsiednich działek. Organ administracyjny nie wziął tego pod uwagę i nie odniósł się do tej kwestii, a przecież jednym ze sposobów zadośćuczynienia za wywłaszczenie jest przyznanie osobie wywłaszczonej nieruchomości zamiennej. W podobny sposób organ administracyjny odniósł się do wniosku właściciela dotyczących przyszłych nakładów na uzbrojenie działki nr [...], nakładów na pobudowanie nowych ogrodzeń dzielących działki powstałe w skutek podziału danej nieruchomości, ceny 1m gruntu za wywłaszczone działki, odszkodowania za utrudnienia w dotychczasowym sposobie gospodarowania nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...] Wojewoda W. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy wskazał, że prawo własności jest w Rzeczypospolitej Polskiej chronione konstytucyjnie (art. 21 ust. 1 Konstytucji RP). Powyższe nie oznacza jednak, że jest ono prawem absolutnym i bezwzględnym. Konstytucja dopuszcza bowiem w art. 64 ust. 1 możliwość ograniczenia praw właścicielskich, tyle, że w drodze ustawy i w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 12 stycznia 2000 r. P 11/08, OTK 2000, nr 1, poz. 3, uznał, że warunkiem dopuszczalności każdego ustawowego ograniczenia praw i wolności jednostki jest istnienie konieczności takiego ograniczenia, bez którego przy użyciu środków mniej uciążliwych dla obywatela i słabiej ingerujących w sferę jego praw i wolności nie można osiągnąć założonego celu.

Organ wyjaśnił, iż celem publicznym, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami jest m.in.: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji (art. 6 pkt 1 ustawy). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na obszarze miasta R. w rejonie ulic: K., W. P., D. i N., uchwalonym przez Radę Miejską w R. uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 2007 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Wlkp. nr [...], poz. [...] z dnia [...] 2007 r. działka nr [...] objęta jest obszarem oznaczonym symbolem [...] o przeznaczeniu: »teren ulic dojazdowych«, natomiast działka nr [...] znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem [...] opisanym również jako: »teren ulic dojazdowych«".

Organ wskazał, iż z pisma z [...]listopada 2007 r. nazwanego notatką służbową, a także pisma Burmistrza R. z [...] lipca 2008 r. wynika, że negocjacje z właścicielem nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu zakończyły się niepowodzeniem. Ponadto przy piśmie z [...] maja 2011 r. Burmistrz R. przesłał protokół rokowań z dnia [...]maja 2011 r. w sprawie "ustalenia ceny za prawo własności nieruchomości położonej w R., przy ul. W. i P., objętej księgą wieczystą KW nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] (...) oraz nr [...] (...) stanowiących własność K. W. N. oraz dokument udzielony P. J.N. w sprawie przeprowadzenia ww. rokowań. W wyniku przeprowadzenia rokowań nie doszło do porozumienia stron". Z powyższego wynika, że przesłanki z art. 112 ust. 3 i 114 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały spełnione.

Dalej organ podniósł, że zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Wojewoda zauważył również, że strona zapoznała się ze sporządzonym operatem szacunkowym i wniosła ona do niego uwagi.

Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który w myśl art. 154 ust. 1 tejże ustawy, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z kolei rolą organu administracyjnego jest ocena zgodności sporządzonej w formie operatu szacunkowego opinii względem przepisów prawa.

Organ wskazał, iż w dokonanej przez rzeczoznawcę wycenie nieruchomości, zastosowana została metoda korygowania ceny średniej.

Organ wskazał, iż dokonał na podstawie art. 80 Kpa oceny operatu szacunkowego z [...]zerwca 2011 r. i stwierdził, że biegły w niniejszej sprawie, stosując ust. 2 pkt 1 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego prawidłowo wycenił wartość działek wydzielonych pod drogi publiczne biorąc do porównań nieruchomości podobne do tej, z której wydzielono przedmiotowe działki. W szczególności w sposób wyczerpujący uzasadnił dlaczego nie była możliwa wycena z uwzględnieniem § 36 ust. 1 rozporządzenia. Ponadto przed wydaniem decyzji, zwrócił się do biegłego celem uzyskania jego opinii w sprawie aktualności sporządzonego operatu szacunkowego i możliwości jego wykorzystania po zmianie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w ww. rozporządzeniu przyjęto w § 36 ust. 3 jako zasadę, że wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki i ich powierzchni, biorąc ceny gruntów z rynku lokalnego. W związku z powyższym operat szacunkowy z [...] czerwca 2011 r. jest aktualny. Powyższe ustalenia powodują, iż omawiany operat może być podstawą do ustalenia odszkodowania, tym bardziej, że biegła ustosunkowała się na rozprawie do podniesionych przez skarżącego zarzutów, a które to następnie zostały powtórzone w odwołaniu od decyzji.

Odnosząc się do zarzutu "zaniechania wnikliwego ustalenia czy projekt podziału nieruchomości umożliwi w pełni realizację planu, a w szczególności czy planowana inwestycja, ulica dojazdowa jest konieczna skoro nieruchomości sąsiednie mają dostęp drogi publicznej", a także " dokonanie podziału nieruchomości w sposób naruszający prawo własności skarżącego bez wyraźnego i uzasadnionego celu publicznego" organ wskazł, że kwestia prawidłowości decyzji podziałowej nie jest przedmiotem niniejszego postępowania. Jeżeli skarżący uważa, że jest ona nieprawidłowa może domagać się jej wzruszenia w innym trybie.

Jeśli chodzi o zarzut "opierania się na ustaleniach planu zagospodarowania przestrzennego niezgodnych ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w oderwaniu od istniejącego stanu rzeczy" organ zwrócił uwagę, na fakt że przedmiotem niniejszego postępowania nie jest kwestia zgodności planu miejscowego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Także zarzut naruszenia art. 97 ust. 3 w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami należało uznać za chybiony, albowiem celem publicznym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami jest m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na obszarze miasta R. działka nr [...] objęta jest obszarem oznaczonym symbolem [...] o przeznaczeniu: »teren ulic dojazdowych«, natomiast działka nr [...] znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem [...] opisanym również jako: »teren ulic dojazdowych«".

Organ podkreślił, iż na mocy rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 1999 r. Nr 43, poz. 430) w celu określenia wymagań technicznych i użytkowych wprowadzono następujące klasy dróg publicznych: autostrady, ekspresowe, główne ruchu przyspieszonego, główne, zbiorcze, lokalne, dojazdowe (§ 4 ust. 1). § 4 ust. 2 pkt 4 tego rozporządzenia sianowi, iż drogi powinny mieć parametry techniczne i użytkowe odpowiadające klasie dróg- lokalnych, dojazdowych i wyjątkowo zbiorczych. Organ stwierdził, iż z powyższego wynika, że sporne nieruchomości przeznaczone są w planie miejscowym pod drogi publiczne, gminne o klasie dróg dojazdowych.

Odnosząc się do zarzutów prawidłowości wyceny nieruchomości organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do nich podczas rozprawy z udziałem stron i biegłego, a organ uznaje je za wystarczające i kompletne. Ponadto organ wskazał, iż § 26 rozporządzenia nie ma zastosowania w niniejszej sprawie w związku z nowelizacją ww. rozporządzenia z dnia 14 lipca 2011 r.

Organ zwrócił uwagę, iż także zarzut naruszenia art. 10 Kpa należało uznać za chybiony, albowiem organ pierwszej instancji przed wydaniem decyzji zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, a strona skarżąca była reprezentowana na rozprawie przez pełnomocnika, gdzie w protokole rozprawy znalazło się stwierdzenie, że zapoznała się ona ze sporządzonym operatem szacunkowym i wniosła ona do niego uwagi.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł K. N. zarzucając jej naruszenie:

- art. 7 Kpa w zw. z art. 77 Kpa poprzez zaniechanie wnikliwego ustalenia czy projekt podziału nieruchomości umożliwi w pełni realizację planu, a w szczególności czy planowana inwestycja tj. ustanowienie ulicy dojazdowej jest konieczna skoro nieruchomości sąsiednie mają dostęp do drogi publicznej. Oznacza to, że odopadł cel publiczny jakim było wytyczenie drogi dojazdowej, co jednoznacznie wskazuje na niecelowość dokonania podziału przedmiotowej nieruchomości.

- art. 97 ust 3 pkt 1 w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że sam fakt realizacji budowy drogi dojazdowej oznacza, iż jest to cel publiczny, podczas gdy zgodnie z art. 2 ustawy o drogach publicznych "droga dojazdowa" nie jest drogą publiczną. W związku z powyższym planowana inwestycja zmierza jedynie do utworzenia drogi dojazdowej wewnętrznej, co nie jest celem publicznym.

- art. 21 ust 1 i 2 w zw. z art. 32 Konstytucji RP poprzez dokonanie podziału nieruchomości w sposób naruszający prawo własności skarżącego bez wyraźnego i uzasadnionego celu publicznego. Przyjęcie takiego podziału przedmiotowej nieruchomości w skutek, którego powstaną dwie parcele przedzielone droga dojazdową spowoduje zmniejszenie użyteczność gruntu oraz spowoduje wiele trudności dla właściciela związanych np. z uprawą ziemi, nawadnianiem, budową stosownego ogrodzenia.

- art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (Dz.U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175 ze zm.), według którego: "Każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. Powyższe postanowienia nie będą jednak w żaden sposób naruszać prawa państwa do stosowania takich ustaw, jakie uzna za konieczne do uregulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym lub w celu zabezpieczenia uiszczania podatków bądź innych należności lub kar pieniężnych".

W uzasadnieniu skarżący wskazał, iż zastosowanie w przedmiotowej sprawie procedury wywłaszczenia jest bardziej uciążliwe dla obywateli z punktu widzenia ingerencji w konstytucyjnie chronione prawo własności niż korzyści wynikające z samej realizacji inwestycji i uniemożliwia zwrot nieruchomości. Cecha konieczności wywłaszczenia dla realizacji celu publicznego odpadła albowiem inwestycja celu publicznego została już zrealizowana, gdyż działki sąsiednie mają dostęp do drogi.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 20 marca 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił wniosek skarżącego o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 16 maja 2012 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę oraz podniósł, iż w jego ocenie podział nieruchomości jest nieprawidłowy. Pełnomocnik uczestnika postępowania wniósł o oddalenia skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody o utrzymaniu w mocy decyzji Starosty o wywłaszczeniu nieruchomości.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zasady ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowiące realizację zawartej w art. 21 ust. Konstytucji RP klauzuli wywłaszczeniowej, dopuszczającej wywłaszczenie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem, zostały określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm.), stanowiącej materialnoprawną podstawę wydanych w niniejszej sprawie rozstrzygnięć organów administracji.

Regulacja art. 21 oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP czy art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności nie wyklucza i nie zakazuje dokonywania wywłaszczenia mienia. Jest to dopuszczalne, o ile zostaną spełnione dwa podstawowe warunki. Pierwszy z nich to wywłaszczenie na cele publiczne, a więc podyktowane interesem publicznym. Drugi zaś warunek to wypłacenie słusznego odszkodowania. Ponadto ograniczenia prawa własności może nastąpić na podstawie przepisów ustawy.

Stąd zarzut skarżącego odnoszący się do art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności nie znajduje uzasadnienia.

Zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisy rozdziału 4 tej ustawy stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Celem publicznym, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami jest m.in.: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji (art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W przedmiotowej sprawie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na obszarze między ulicami: K., W. P., D., N., uchwalonym przez Radę Miejską w R. uchwałą nr [...] z dnia [...] 2007 r. (Dz. U. Województwa Wlkp. nr [...], poz. [...]) działka nr [...] objęta jest obszarem oznaczonym symbolem [...], natomiast działka nr [...] znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem [...] (załącznik nr do uchwały k. [...]). Zgodnie z § 5 pkt 10 uchwały nr [...] dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami od [...] do [...] ustalono przeznaczenie na ulice dojazdowe.

Wobec powyższego w niniejszej sprawie rozstrzygnąć należy, czy droga dojazdowa stanowi drogę publiczną czy jak twierdzi skarżący drogę wewnętrzną.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o drogach publicznych drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie:

1) drogi krajowe;

2) drogi wojewódzkie;

3) drogi powiatowe;

4) drogi gminne.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 3 ustawy o drogach publicznych, drogi publiczne ze względów funkcjonalno-technicznych dzielą się na klasy określone w warunkach technicznych, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 i Nr 170, poz. 1217), jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie.

Warunki techniczne określone zostały w rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarski Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. nr 43, poz. 430 z późn. zm.).

Zgodnie z § 2 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarski Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. Przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, wykonywaniu dróg publicznych i związanych z nimi urządzeń budowlanych, a także ich odbudowie, rozbudowie, przebudowie oraz przy remontach objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.

Natomiast zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarski Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w celu określenia wymagań technicznych i użytkowych wprowadza się następujące klasy dróg:

1) autostrady, oznaczone dalej symbolem "A",

2) ekspresowe, oznaczone dalej symbolem "S",

3) główne ruchu przyspieszonego, oznaczone dalej symbolem "GP",

4) główne, oznaczone dalej symbolem "G",

5) zbiorcze, oznaczone dalej symbolem "Z",

6) lokalne, oznaczone dalej symbolem "L",

7) dojazdowe, oznaczone dalej symbolem "D".

Drogi zaliczone do jednej z kategorii, w rozumieniu przepisów o drogach publicznych, powinny mieć parametry techniczne i użytkowe odpowiadające następującym klasom dróg:

1) drogi krajowe - klasy A, S, GP i wyjątkowo klasy G,

2) drogi wojewódzkie - klasy G, Z i wyjątkowo klasy GP,

3) drogi powiatowe - klasy G, Z i wyjątkowo klasy L,

4) drogi gminne - klasy L, D i wyjątkowo klasy Z.

Ponadto wskazać należy, iż § 9 pkt 1 uchwały nr IX/73/20007 stanowi, iż w zakresie wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych ustala się na terenach dróg publicznych oznaczonych na rysunku planu symbolem KDD zakaz umieszczania nośników reklamowych oraz tymczasowych obiektów usługowo-handlowych.

Natomiast w § 13 ust. 3 pkt 1 uchwały nr IX/73/20007 określono szerokości dróg publicznych, obejmujące również działki skarżącego.

Z powyższego jak i wyżej przywołanej regulacji prawnej wynika, jak słusznie uznały organy, iż przedmiotowe grunty przeznaczone są w planie miejscowym pod drogi publiczne, gminne o klasie dróg dojazdowych. Z powyższych względów zarzut naruszenia art. 97 ust 3 pkt 1 w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zasługiwał na uwzględnienie.

W myśl art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Ponadto wskazać należy, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, o czym stanowi art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak wynika z notatki służbowej z dnia [...] listopada 2007 r., a także pisma Burmistrza R. z [...] lipca 2008 r. negocjacje z właścicielem nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu zakończyły się niepowodzeniem. Powyższe potwierdza również protokół rokowań z dnia [...]maja 2011 r.

Z powyższego wynika, że przesłanki z art. 112 ust. 3 i 114 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały spełnione.

W dalszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Ponadto w myśl art. 115 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego. Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny.

W rozpatrywanej sprawie wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego nastąpiło na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, na której rzecz następnie dokonano wywłaszczenia działek skarżącego.

We wniosku o wywłaszczenie określono nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości; cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna; powierzchnię nieruchomości; dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania; właściciela nieruchomości. Ponadto załączono dokumenty z przebiegu rokowań, o których mowa w art. 114 ustawy, wypis i wyrys z planu miejscowego; mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie; odpis księgi wieczystej; wypis i wyrys z katastru nieruchomości. Tym samym spełniono wymagania wskazane w art. 116 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 117 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej - o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania.

Jak wynika z akt niniejszej sprawy. Stosowny wniosek został złożony (k.71), a ostrzeżenie o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego zostało ujawnione w księdze wieczystej (k. 69 akt).

Zgodnie z art. 118 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przeprowadza rozprawę administracyjną.

W przedmiotowej sprawie powyższy warunek również został zachowany. W dniu [...] lipca 2011 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na którą, jak wynika z protokołu rozprawy (k. 53), stawił się P. N. syn skarżącego, który był upoważniony do działania w jego imieniu.

Odnosząc się natomiast do dokonanej w toku postępowania wyceny działki skarżącego, stanowiącej następnie podstawę ustalonego w decyzji odszkodowania za wywłaszczony grunt, w ocenie Sądu jest ona zgodna z obowiązującym prawem, w szczególności uwzględnia ona wskazania zawarte w rozdziale 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) i brak jest wystarczających podstaw do stwierdzenia, że została ona sporządzona w nieprawidłowy sposób.

Opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania – jak to prawidłowo wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji – nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracji. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy stanowi dowód w przedmiocie wartości wywłaszczonej nieruchomości.

O wysokości odszkodowania decyduje jednakże właściwy organ, który nie jest związany ustaleniami rzeczoznawcy. Na organie spoczywa bowiem obowiązek oceny wiarygodności otrzymanej opinii oraz podjęcie niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania.

Zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 131 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1).

Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2).

Wartość rynkową nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Z dyspozycji art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika natomiast, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1).

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia, na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że warlość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia).

Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku (lokalnym ewentualnie regionalnym, ogólnopolskim) transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia i przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającym przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenianą działkę.

Odnosząc powyższe uwagi do niniejszej sprawy wskazać należy, że wywłaszczone działki stanowią- według wypisu z rejestru gruntów – drogę.

Planowane przedsięwzięcie, stanowiące cel publiczny uzasadniający wywłaszczenie przedmiotowych działek, zostało przewidziane do realizacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca dokonał analizy transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie miasta i gminy R., a następnie rozszerzył rynek na teren Powiatu O.. Analiza biegłego wykazała, że w okresie ostatnich dwóch lat rynek ten jest bardzo mało aktywny. Odnotowano jedynie cztery transakcje;

- K., gm. O. (data transakcji - luty 2009r. cena 25 zł/m2),

- R.(data transakcji - marzec 2010r. cena 10 zł/m2),

- G., gm. R. (data transakcji - maj 2010r. cena 10,8 zł/m2},

- R. (data transakcji - październik 2010r., cena 15,9 zł/m2).

Na podstawie powyższego biegły stwierdził, że liczba odnotowanych transakcji jest niewystarczająca dla sporządzenia wyceny zgodnie z przytoczonym wyżej § 36 ust.1 rozporządzenia

W związku z brakiem dostatecznej ilości transakcji wynikających z umów w przedmiocie sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, zarówno na rynku lokalnym i regionalnym, posłużono się § 36 ust. 2 rozporządzenia (strona 7 i 10 operatu).

Jak wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnił przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, rodzaj, położenie, dane wynikające z ewidencji gruntów, cel publiczny przeznaczenia, a także dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej.

Rzeczoznawca uzasadnił wybór podejścia porównawczego i procedurę postępowania przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej (str. 10 operatu). Szczegółowej analizie poddał 11 transakcji nieruchomości podobnych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Wyjaśnić w tym miejscu również trzeba, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego określa się wartość rynkową nieruchomości, o czym stanowi art. 152 ust. 3 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Metoda korygowania ceny średniej przyjęta w rozpatrywanej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego, w myśl § 4 ust. 2 rozporządzenia, stanowi metodę stosowaną w podejściu porównawczym. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości(§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Nie budzi wątpliwości, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie podlegający ocenie, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego podlega przy tym ocenie organu rozstrzygającego sprawę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (zob. wyrok NSA z dnia 4 października 2006r., sygn. akt I OSK 417/06, Lex nr 281387).

Zdaniem sądu brak jest wystarczających podstaw do stwierdzenia, że wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy. Dokonaną przez organy administracji jego ocenę należy uznać za trafną. Załączony do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest rzeczowy i spójny, a co istotne, pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Uwzględnia wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. W szczególności w sposób wyczerpujący uzasadnił dlaczego nie była możliwa wycena z uwzględnieniem § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Zgodnie z wymogami § 55 rozporządzenia operat ten zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, a także przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. W operacie przedstawiono też sposób dokonania wyceny nieruchomości stosownie do szczegółowych wskazań wymienionych w § 56 ust. 1 rozporządzenia.

Ponadto zwrócić należy uwagę, iż rzeczoznawca w operacie określił również wartość nakładów budowlanych i nasadzeń stosując podejście kosztowe. Również w powyższym zakresie operat nie budzi wątpliwości Sądu co do prawidłowości obliczeń.

Ponadto zwrócić należy uwagę, iż przed wydaniem decyzji, organ II instancji zwrócił się do biegłego celem uzyskania jego opinii w sprawie aktualności sporządzonego operatu szacunkowego i możliwości jego wykorzystania po zmianie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w ww. rozporządzeniu przyjęto w § 36 ust. 3 jako zasadę, że wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki i ich powierzchni, biorąc ceny gruntów z rynku lokalnego. W związku z powyższym operat szacunkowy z [...] czerwca 2011 r. jest aktualny.

W ocenie Sądu fakt zmiany przepisów rozporządzenia nie miał wpływu w niniejszej sprawie na aktualność sporządzonego raportu.

Odnosząc się natomiast do zarzutu skargi naruszenia art. 21 ust 1 i 2 w zw. z art. 32 Konstytucji RP poprzez dokonanie podziału nieruchomości w sposób naruszający prawo własności skarżącego bez wyraźnego i uzasadnionego celu publicznego w pierwszej kolejności wskazać należy, iż podział nieruchomości został dokonany na podstawie decyzji z dnia [...] października 2002 r., a Sąd rozpoznając niniejszą sprawę nie jest uprawniony do badania prawidłowości decyzji podziałowej ponieważ wykracza ona poza granice niniejszej sprawy. Ponadto wskazać należy, iż wywłaszczenie nastąpiło na cel publiczny, co zostało szerzej omówione wyżej.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił.