Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt III SA/Lu 297/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2019-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 645  Sprawy nieobjęte symbolami podstawowymi 601644 oraz od 646-652
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 217 § 1, § 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 2 ust. 1, ust. 1a, ust. 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
article: art. 135, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Tchórzewska Sędziowie Sędzia WSA Ewa Ibrom (sprawozdawca) Sędzia WSA Anna Strzelec Protokolant Asystent sędziego Dorota Winiarczyk - Ożóg po rozpoznaniu w Wydziale III na rozprawie w dniu 13 listopada 2019 r. sprawy ze skargi "A. " Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] [...] 2019 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta Miasta L. z dnia [...] 2019 r., nr [...] w części dotyczącej lokali nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz "A. " Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę [...]zł ([...]) z tytułu zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z [...] kwietnia 2019 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta L. z [...] lutego 2019 r., nr [...] odmówił A. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokali.

W [...] grudnia 2018 r. A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako "skarżąca") wystąpiła z wnioskiem o wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokali użytkowych w budynku hotelu przy ul. [...] w L. o numerach: nr [...], stanowiących pokoje hotelowe, restaurację, sale konferencyjne, sale wielofunkcyjne oraz garaż. Kolejnym wnioskiem z [...] stycznia 2019 r. skarżąca rozszerzyła wniosek o dodatkowe 22 lokale o numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...],[...], [...],[...]. Stan samodzielności spółka udokumentowała opracowaniem, zawierającym tabelę z wykazem lokali oraz rzuty kondygnacji odnoszące się do lokali wraz z rysunkami obrazującymi ich położenie w obrębie budynku.

Postanowieniem z [...] lutego 2019 r. Prezydent Miasta L. (dalej jako "organ I instancji") odmówił skarżącej wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokali o numerach: [...],[...], [...], [...], [...],[...], [...],[...],[...],[...],[...],[...], [...], [...],[...],[...], [...], [...],[...],[...], [...],[...],[...], [...],[...],[...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...],[...], [...],[...], [...],[...], [...], [...], [...] w hotelu z częścią gastronomiczną oraz garażem podziemnym przy ul. [...] w L..

Postanowieniem z [...] kwietnia 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako "organ odwoławczy" lub "organ II instancji") utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu postanowienia organ odwoławczy podniósł, że w świetle ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r. poz. 716 z późn. zm.), samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Odnosząc się do sprawy organ II instancji wskazał, że decyzją z [...] lutego 2016 r. ustalone zostały dla skarżącej warunki zabudowy dla budowy hotelu z częścią gastronomiczną i garażem podziemnym na działkach nr [...], [...] i [...] przy ul. [...] w L.. Inwestycja została zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę z [...] czerwca 2016 r., dwukrotnie zmienianego. Budynek hotelu uzyskał pozwolenie na użytkowanie decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Miasta L. z [...] grudnia 2018 r. Budynek hotelu jest w świetle § 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422), budynkiem zamieszkania zbiorowego przeznaczonym do okresowego pobytu ludzi.

Odwołując się do definicji hotelu zawartej w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych oraz przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1553 z późn. zm.) i rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz. U. z 2006 r. Nr 22. poz. 169 z późń. zm.) organ wskazał, że pokój w hotelu to pomieszczenie mieszkalne w budynku zamieszkania zbiorowego. Aby spełnić prawne wymogi pozwalające na świadczenie usług hotelarskich, hotel musi posiadać oprócz pokoi dla gości, również szereg innych pomieszczeń (technicznych, pomocniczych) niezbędnych do świadczenia takich usług, stanowiących zorganizowaną całość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegająca na świadczeniu usług hotelarskich.

Organ odwoławczy stwierdził, że znajdujące się w budynku hotelowym, którego dotyczy wniosek, pomieszczenia są ze sobą funkcjonalnie powiązane i nie mogą stanowić odrębnych lokali, nawet wówczas gdyby spełniały warunek wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku. Ich wydzielenie jako lokali samodzielnych spowodowałoby zmianę funkcji i charakteru obiektu, określonej jako hotel. Wykonywanie tej funkcji jest możliwe wyłącznie w obiekcie stanowiącym zorganizowaną całość gospodarczą.

Kolegium podniosło, że wyodrębnienie w hotelu lokali oznaczałoby w niniejszej sprawie zmianę sposobu użytkowania budynku hotelu na budynek mieszkalno-usługowy i byłoby sprzeczne z decyzją o warunkach zabudowy. W ocenie organu wydzielenie samodzielnych lokali w przedmiotowym budynku byłoby możliwe dopiero po zmianie sposobu jego użytkowania. Organ odwoławczy stwierdził, że obecny charakter prawny budynku (hotelu), którego prowadzenie - zgodnie z przepisami obowiązującego prawa - wymaga formy zorganizowanej całości gospodarczej, sprzeciwia się ustanowieniu w nim samodzielnych lokali. Z tych względów wyodrębnienie samodzielnych lokali w hotelu organ uznał za sprzeczne z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Organ odwoławczy zauważył, że z przedłożonych rzutów poszczególnych kondygnacji hotelu wynika, że niektóre pomieszczenia przeznaczone do wyodrębnienia jako lokale samodzielne nie spełniają wymogu "samodzielności". W szczególności dotyczy to holu recepcyjnego, z którego prowadzi ciąg komunikacyjny do restauracji, która z kolei połączona jest z kuchnią z rozdzielnią kelnerską i zmywalnią, magazynami, chłodniami i pomieszczeniami pomocniczymi. Organ wskazał, że część z tych pomieszczeń nie jest oddzielona od siebie trwałymi ścianami, lecz połączona drzwiami, które umożliwiają przechodzenie z jednych pomieszczeń do drugich - przejściowych. Zdaniem organu, pomieszczenia socjalne, schowki, szatnie, chłodnie, magazyny i kuchnia są jedynie pomieszczeniami pomocniczymi i nie spełniają wymogu samodzielności, bowiem korzystanie z nich uzależnione jest od korzystania z innych wydzielonych pomieszczeń. Nie może również stanowić samodzielnego lokalu garaż [...], ponieważ stanowi on część składową całego budynku i służy zapewnieniu miejsc parkingowych całemu hotelowi.

Odnosząc się do podniesionej przez skarżącą kwestii istnienia na rynku zarządzanych przez skarżącą spółkę budynków, w których wyodrębnione zostały poszczególne lokale, organ odwoławczy stwierdził, że nie jest władny ocenić okoliczności w jakich wyodrębnienie to nastąpiło.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skarżąca zaskarżyła postanowienie organu II instancji w części obejmującej odmowę wydania zaświadczenia o samodzielności lokali będących pokojami hotelowymi.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

1. art. 138 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 z późn. zm.), dalej jako "k.p.a.", w związku z art. 144 i art. 217 § 1 i § 2 k.p.a.;

2. art. 218 § 1 k.p.a. w związku z art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

3. art. 7, art. 8 oraz art. 217 § 1 i art. 218 § 2 k.p.a., poprzez nieuzasadnione uznanie, że w budynku hotelu nie można wyodrębnić lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, z uwagi na to, że budynek stanowi całość funkcjonalną, podczas gdy wyodrębnienie lokalu nie ma wpływu na zmianę sposobu użytkowania budynku i nie ograniczy swobody świadczenia usług hotelarskich;

4. art. 7, art. 8 oraz art. 217 § 1 i art. 218 § 2 k.p.a. w związku art. 2 ust. 1a i ust. 2 ustawy o własności lokali, poprzez nieuzasadnione uznanie, że w budynku hotelu nie można wyodrębnić lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, pomimo tego, że organ powinien dokonać oceny kwestii samodzielności lokali i wydania stosownego zaświadczenia na podstawie posiadanej dokumentacji, jak i dokumentacji zgromadzonej w toku postępowania wyjaśniającego, w tym posiadanej przez stronę i posiadanej przez inne organy administracji publicznej;

5. art. 7, art. 8 oraz art. 217 § 1 i art. 218 § 2 k.p.a. w związku art. 2 ust. 1a i ust. 2 ustawy o własności lokal, poprzez nieuzasadnione uznanie, że w budynku hotelu nie można wyodrębnić lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, pomimo tego, że przepis art. 218 § 2 k.p.a. uprawnia organ jedynie do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w koniecznym zakresie, a zatem takim, aby organ mógł dokonać urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego zgodnie z art. 2 ust. 1a i ust. 2 ustawy o własności lokali;

6. art. 7 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania i zakończenie postanowieniem naruszającym obowiązek stania na straży praworządności, podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego mającego na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli;

7. art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nieodniesienie się do wszystkich zarzutów i dowodów oraz niedokonanie uzasadnienia prawnego rozstrzygnięcia;

8. art. 77, art. 80 w związku z art. 140 k.p.a., poprzez brak wszechstronnego rozpatrzenia całego materiału dowodowego, brak wyjaśnienia w treści uzasadnienia zgłoszonych przez stronę zarzutów i dowodów;

9. art. 6 k.p.a., poprzez wydanie orzeczenia nieuwzględniającego obowiązującego porządku prawnego;

10. art. 2 ust. 1a i 2 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że przesłanki uznania lokalu za "samodzielny" są definiowane w innych przepisach jak np. w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz w rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, w sytuacji gdy przepisy stanowią tzw. "katalog zamknięty" przesłanek uznania "samodzielności" lokalu.

11. art. 2 ust. 1a i 2 ustawy o własności lokali, poprzez jego błędną wykładnię i odmowę wydania zaświadczenia, gdy zachodziły przesłanki do urzędowego potwierdzenia samodzielności lokali.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w zaskarżonej części i postanowienia organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że lokale, których dotyczy skarga, zgodnie z załączonymi arkuszami ewidencyjnymi oraz rzutami stanowią wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół izb, przeznaczonych na pobyt ludzi. Ponadto cechuje je pełna funkcjonalność m.in. w postaci doprowadzonych przyłączy wszystkich mediów, wydzielenia pomieszczeń sanitarnych. Każdy z lokali może funkcjonować jako odrębny lokal o charakterze niemieszkalnym. Lokale są oddzielone trwałymi ścianami od pozostałych lokali w budynku. Aby dostać się do lokalu nie trzeba przechodzić przez inne samodzielne lokale niemieszkalne.

Skarżąca zarzuciła organowi, że dokonując oceny kwestii samodzielności lokalu przekroczył swoje kompetencje. Organ II instancji wprowadził bowiem dodatkową przesłankę - funkcjonalność budynku rozumianą jako zorganizowana całość gospodarcza, której działanie reguluje ustawia z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Skarżąca podniosła, że każdy budynek zarówno hotel jak i budynek mieszkalny, czy też użytkowy tworzy zorganizowaną całość gospodarczą, całość techniczno-użytkową i to bez znaczenia, czy wyodrębniono w nim lokale, czy też nie. Zwróciła uwagę, że również w budynku mieszkalnym usytuowane są oprócz lokali mieszkalnych, pomieszczenia gospodarcze, sale fitness, garaże, które z reguły są samodzielnymi lokalami i to nie oznacza, że budynek ten zmienia swoją funkcje. Dlatego też kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest kryterium samodzielności w sensie funkcjonalnym, a nie kryterium funkcjonalności.

Błędne jest zdaniem skarżącej stanowisku organu, że lokale nie mogą być samodzielne i stać się przedmiotem odrębnej własności, ponieważ jest to sprzeczne z istotą funkcji hotelowej budynku. Wprowadzenie samodzielnych lokali do obrotu nie ma wpływu na zmianę funkcji obiektu. Samodzielność nie przesądza o funkcji, ponieważ lokal dalej znajduje się w budynku tej samej kategorii, posiada to samo pozwolenie na użytkowanie i do tej funkcji może być jedynie przeznaczony.

W ocenie skarżącej przesłanki niezbędne do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali - pokoi hotelowych w niniejszej sprawie zostały w całości spełnione, ponieważ skarżąca uzyskała decyzję udzielającą pozwolenia na użytkowanie hotelu z częścią gastronomiczną, usługową oraz garażem podziemnym.

Skarżąca wskazała, że na terenie całego kraju wybudowała budynki hotelowe, w których wyodrębniono i sprzedano lokale, np. P. R. H. przy ul. [...] w W., A. H. K. przy al. [...] w W., A. H. C. przy ul. [...] w C., A. H. P. przy ul. [...] w W..

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona.

Przedmiotem kontroli sądu w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie o odmowie wydania skarżącej zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokali niemieszkalnych.

Zgodnie z art. 217 § 1 i § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2018 r., poz. 2096 z późn. zm.), dalej jako "k.p.a.", organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Zaświadczenie wydaje się, jeżeli:

1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa;

2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Skarżąca wniosła o wydanie – na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r. poz. 737 z późn. zm.) – zaświadczenia o samodzielności lokali użytkowych, znajdujących się w budynku użytkowanym jako hotel.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r. poz. 737 z późn. zm.), samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Dla ustanowienia odrębnej własności lokalu konieczne jest spełnienie dalszych wymagań, określonych w art. 2 ust. 1a ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonego postanowienia, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Spełnienie wskazanych wyżej wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Z powołanego przepisu wynika, że o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego samodzielność. Podstawowym atrybutem samodzielności jest zaś wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku. W orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, że przez samodzielność lokalu należy rozumieć odrębność techniczną, co oznacza, że lokal jest oddzielony od pozostałych lokali i innych części budynku trwałymi ścianami, a korzystanie z niego jest niezależne od korzystania z innych samodzielnych lokali (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 1 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 1479/10; z 25 stycznia 2011 r., sygn. akt I FSK 294/10 oraz z 14 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 908/13). Wydanie zaświadczenia powinno być zatem poprzedzone ustaleniem, czy lokal, którego dotyczy wniosek, jest samodzielny oraz zbadaniem dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokalu zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Z przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika wprost, że ma on zastosowanie również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. W związku z tym, że brak jest legalnej definicji pojęcia samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkaniowe, należy dokonać jego wykładni z uwzględnieniem regulacji prawa budowalnego.

Zgodnie z § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), dalej jako "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych", przez mieszkanie należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Pomieszczenia mieszkalne to pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego (§ 3 pkt 10 rozporządzenia). Natomiast pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym (§ 3 pkt 14 rozporządzenia).

Z ustawy o własności lokali oraz z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wynika, że lokal mieszkalny musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyć ma zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Lokalem wykorzystywanym zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, będzie natomiast lokal użytkowy, przeznaczony pod określoną działalność, np.: usługową, handlową, bankową. O rodzaju działalności prowadzonej w samodzielnym lokalu niemieszkalnym decyduje jego przeznaczenie ustalone według przepisów odrębnych. Może to być także działalność hotelarska. Obowiązujące przepisy nie wyłączają bowiem przeznaczenia lokalu o funkcjach innych niż mieszkalne na okresowy pobyt ludzi, jeśli lokal spełnia w tym zakresie odpowiednie wymagania. Lokal niemieszkalny, może być przeznaczony na pobyt ludzi, ale nie jest wówczas wykorzystywany jako mieszkanie, w którym prowadzone jest gospodarstwo domowe i nie jest przeznaczony na stały pobyt ludzi.

W świetle przytoczonych przepisów odrębna własność ustanowiona być może zarówno w stosunku do lokali mieszkalnych, jak lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Ustawa nie przewiduje w tym zakresie żadnych ograniczeń i wyłączeń. Spełnienie wymagań niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu, określonych w art. 2 ust. 1a-2 ustawy, potwierdza starosta w formie zaświadczenia.

W rozpoznawanej sprawie organ odmówił skarżącej potwierdzenia spełnienia wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a – 2 ustawy o własności lokali w stosunku do wskazanych przez skarżącą we wniosku lokali niemieszkalnych, znajdujących się w należącym do skarżącej hotelu.

Skarżąca kwestionuje zaskarżone postanowienie w części dotyczącej odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokali o numerach[...]-[...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...] będących pokojami hotelowymi.

Jest poza sporem, że budynek, w którym znajdują się lokale objęte wnioskiem, wybudowany został na podstawie ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę hotelu z częścią gastronomiczną, usługową oraz garażem podziemnym i jest użytkowany jako hotel na podstawie decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, udzielającej pozwolenia na użytkowanie hotelu z częścią gastronomiczną, usługową oraz garażem podziemnym.

Istota sporu sprowadza się do oceny, czy lokale usytuowane w budynku hotelu mogą stanowić samodzielne lokale w rozumieniu ustawy o własności lokali i przedmiot ustanowienia odrębnej własności lokali. W rozpoznawanej sprawie organy odmówiły skarżącej wydania zaświadczenia o samodzielności wyżej wymienionych lokali uzasadniając swoje stanowisko tym, że pomieszczenia w budynku hotelowym są ze sobą funkcjonalnie powiązane i nie mogą stanowić odrębnych lokali. W ocenie organów wyodrębnienie samodzielnych lokali w budynku przeznaczonym na hotel sprzeczne jest z funkcją hotelu jako zorganizowanej całości gospodarczej i spowodowałoby zmianę sposobu użytkowania budynku hotelu na budynek mieszkalno-usługowy, co byłoby sprzeczne z decyzją o warunkach zabudowy.

Ze stanowiskiem organu nie można się zgodzić. Wbrew argumentacji organu, ustalenie, czy lokal spełnia warunek samodzielności w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, nie jest uzależnione od funkcji budynku, w którym lokal jest położony oraz rodzaju działalności, która ma być lub jest w tym budynku prowadzona.

Jak już wyżej wyjaśniono, w pojęciu "lokal przeznaczony na cele inne niż mieszkalne" w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy mieszczą się także lokale przeznaczone na pobyt ludzi, wykorzystywane jednak w innym celu niż mieszkanie, w którym prowadzone jest gospodarstwo domowe. Skoro samodzielne lokale mogą być przeznaczone na cele niemieszkalne, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy, to nie można wyłączyć możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności takiego lokalu. Powyższe uwagi odnoszą się również do lokali w budynku hotelu.

Odmawiając wydania zaświadczenia organy skoncentrowały się na funkcji budynku hotelu jako obiektu, w którym świadczone są usługi hotelarskie i powołały się na przepisy dotyczące prowadzenia działalności hotelarskiej i obiektów hotelarskich, nie dokonały zaś analizy przesłanek wydania zaświadczenia w świetle art. 2 ust. 1a i ust. 2 ustawy o własności lokali. Organy nie oceniły, czy lokale znajdujące się w budynku hotelu, w szczególności pokoje hotelowe, spełniają warunki uznania lokalu za samodzielny. Jak już wyżej wskazano, o samodzielności lokalu przesądza wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, oddzielenie od pozostałych lokali i innych części budynku oraz korzystanie i używanie lokalu niezależne od innych lokali. Organy zaniechały dokonania ustaleń w tym zakresie, wychodząc z błędnego założenia, że ustanowienie odrębnej własności lokali niemieszkalnych w budynku użytkowanym jako hotel jest co do zasady niedopuszczalne.

Nie jest uzasadniona obawa organu odwoławczego, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali doprowadzi do zmiany przeznaczenia budynku.

Nie ulega wątpliwości, że wydanie zaświadczenia umożliwia ustanowienie odrębnej własności lokali. Należy jednak zauważyć, że sam fakt ustanowienia odrębnej własności lokalu nie zmienia w żaden sposób przeznaczenia czy sposobu użytkowania lokalu. W szczególności zaś, wbrew stanowisku organu, ustanowienie odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nie spowoduje, że lokal stanie się lokalem mieszkalnym i zacznie być jako taki użytkowany. Stanowisko to nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia w obowiązujących przepisach i nie ma też żadnych podstaw faktycznych w sprawie niniejszej do twierdzenia, że wydanie przez starostę zaświadczenia o spełnieniu wymagań określonych w art. 2 ust. 1a – 2 ustawy spowoduje zmianę przeznaczenia poszczególnych lokali w hotelu, a tym bardziej całego budynku.

Nie stanowi także przeszkody do wydania zaświadczenia okoliczność, że wyodrębnione lokale mogą być przedmiotem własności różnych podmiotów oraz przedmiotem dalszego obrotu cywilno-prawnego. Stosunki własnościowe nie mają bowiem znaczenia dla oceny spełnienia warunku samodzielności lokalu oraz spełnienia warunków określonych w art. 2 ust. 1a ustawy. Także ewentualna późniejsza zmiana sposobu użytkowania lokalu czy budynku, do której mogłoby dojść na skutek wyodrębnienia własności poszczególnych lokali, a którą tak mocno akcentuje organ w sprawie niniejszej, nie ma wpływu na ocenę spełnienia wymogów, określonych w art. 2 ust. 1a – 2 ustawy.

Nie sposób ponadto nie zauważyć, że zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy kompetencja starosty ograniczona została do stwierdzenia spełnienia wymagań określonych w ustawie i wydania stosownego zaświadczenia, które może stać się podstawą ustanowienia odrębnej własności lokalu, co następuje jednak w innym trybie.

Zaskarżone postanowienie wydane zostało zatem z naruszeniem przepisów postępowania oraz przepisów ustawy o własności lokali, co powoduje konieczność jego uchylenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.), dalej jako "p.p.s.a.".

Wobec tego, że tymi samymi uchybieniami dotknięte jest postanowienie Prezydenta Miasta L. z dnia [...] lutego 2019 r., sąd uchylił także i to postanowienie na postawie art. 135 p.p.s.a. uznając, że jest to konieczne dla końcowego załatwienia sprawy.

Ponownie rozpoznając sprawę organ ustali, czy lokale o numerach [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...] będące pokojami hotelowymi są lokalami samodzielnymi w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz czy ustanowienie odrębnej własności wyżej wymienionych lokali jest zgodne z aktami, o których mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Skarżąca zaskarżyła postanowienie organu odwoławczego tylko w części dotyczącej wymienionych wyżej lokali, bezprzedmiotowe są zatem rozważania dotyczące pozostałych lokali objętych wnioskiem.

W ocenie sądu nie ma przeszkód do wydania zaświadczenia o spełnieniu wymagań określonych w art. 2 ust. 1a - 2 ustawy w stosunku do części lokali objętych wnioskiem. Wprawdzie organ jest związany treścią wniosku, nie ulega jednak wątpliwości, że w przypadku gdy żądaniem objęta jest określona liczba lokali, z których tylko część spełnia wskazane w ustawie warunki, organ nie może odmówić wydania zaświadczenia co do lokali spełniających wymagania określone w art. 2 ust. 1a - 2 ustawy.

Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a.

O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie przepisów art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265 z późn. zm.). Na koszty te składają się: uiszczony wpis od skargi w wysokości [...] zł, wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości [...] zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie [...]zł.