Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1383/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 156 par. 3 i 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

8Sygn. akt I SA/Wa 1383/13 W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 lutego 2014 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Sędziowie: WSA Dorota Apostolidis WSA Emilia Lewandowska Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2014 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L, na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty L. z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2013r. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Prezydenta Miasta L. od decyzji Starosty L. Nr [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. ustalającej odszkodowanie na rzecz T. C. za udział w 13/16 części w kwocie [...], w nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. [...], zajętej pod drogę gminną, część ul. [...] i w nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], zajętej pod drogę publiczną, gminną

- część ul [...] - utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Decyzja zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.

Organ I instancji zlecił rzeczoznawcy wycenę przedmiotowej nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony został w dniu [...].06.2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – W. K.. Pismem z dnia [...].07.2011r. organ I instancji powiadomił strony o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym

a w szczególności z operatem szacunkowym. Jednocześnie zawiadomił strony

o rozprawie administracyjnej

Podczas przeprowadzonej rozprawy administracyjnej operat szacunkowy został zakwestionowany przez Prezydenta Miasta L., z uwagi na zbyt wysoką wartość wycenianego gruntu. Ponadto Prezydent Miasta L. załączył operat, który zlecił, innemu rzeczoznawcy majątkowemu – W. L.

i zaproponował przyjęcie wartości nieruchomości zawartej w przedłożonym operacie

- tj. [...] zł/ 1m2. T. C. nie wniosła zastrzeżeń do sporządzonego przez Starostę L. operatu i nie zgodziła się ze stanowiskiem Prezydenta Miasta L.

Prezydent Miasta L. pismem z dnia 10,10.2011r. wniósł o dokonanie ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem zmiany rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 14.07.2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponieważ rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 18.11.2011r. oświadczył, że przedmiotowy operat w związku ze zmianą ww. przepisów rozporządzenia Rady Ministrów nie może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, organ I instancji zlecił wykonanie kolejnego operatu szacunkowego.

Operat sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego – W. K.

w dniu [...] marca 2012 r.

Następnie przeprowadzono rozprawę administracyjną w dniu [...] maja 2012 r., podczas której pełnomocnik Prezydenta Miasta L. wniosła zastrzeżenia do operatu szacunkowego, a także wniosła o przedstawienie przez rzeczoznawcę majątkowego analizy rynku regionalnego w tej sprawie, kwestionując zbyt wysoką wartość przedmiotowej nieruchomości.

Zawiadomieniem z dnia 23 maja 2012 r. strony zostały poinformowane, w trybie art. 10 k.p.a, o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w toku postępowania oraz wnoszenia uwag do zgromadzonego materiału dowodowego

w terminie czternastu dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Pismem z dnia 8 czerwca 2012 r. Prezydent Miasta L. złożył na piśmie uwagi do operatu z dnia [...].03.2012 r., a zwłaszcza do zbyt wysokiej wartości wycenianej nieruchomości. Zaproponował poprzedniej właścicielce nieruchomości odszkodowanie w wysokości [...] zł/m2, a także wniósł o zajęcie stanowiska co do rozbieżnych informacji zawartych w operatach sporządzanych przez innych rzeczoznawców majątkowych w związku z tym, że jedni rzeczoznawcy przyjmują dane do wyceny

z rynku regionalnego, a inni z rynku lokalnego.

Organ I instancji przy piśmie z dnia 21 czerwca 2012 r. przekazał ww. uwagi

i propozycje odnośnie wysokości odszkodowania do właścicieli gruntu. Strony

nie wyraziły zgody na proponowaną kwotę przez Prezydenta Miasta i wniosły

o ustalenie odszkodowania wg sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...].03.2012 r.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. Starosta L. uznając,

że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami i może być przyjęty jako dowód w sprawie, ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za przedmiotową nieruchomość, zobowiązując do jego wypłaty Gminę Miejską L.

Od powyższej decyzji w dniu [...] września 2012 r. zostało wniesione przez Prezydenta Miasta L. odwołanie, w którym zakwestionował ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości, a tym samym wysokość przyznanego odszkodowania.

Decyzją nr [...] z dnia [...].11.2012 r. Wojewoda [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia

ze względów proceduralnych, ponieważ organ I instancji nie podjął zawieszonego postępowania, a mimo to podejmował kolejne czynności procesowe i wydał decyzję merytoryczną. Po odesłaniu akt sprawy przez organ odwoławczy Starosta L. postanowieniem z dnia [...] grudnia 2012 r. podjął zawieszone postępowanie odszkodowawcze.

Zawiadomieniem z dnia 27 grudnia 2012 r. strony zostały poinformowane, w trybie art. 10 k.p.a, o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w toku postępowania oraz wnoszenia uwag do zgromadzonego materiału dowodowego

w terminie czternastu dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Pismem z dnia 7 stycznia 2013 r. Prezydent Miasta L. poinformował organ prowadzący postępowanie, że Gmina L. jest skłonna zapłacić odszkodowanie za grunt zajęty pod ul. [...] poprzedniej właścicielce nieruchomości

w wysokości [...] zł/m2. Na propozycję tę T. C. nie wyraziła zgody.

Decyzją nr [...] z dnia [....] stycznia 2013 r. Starosta L. ustalił odszkodowanie na rzecz T. C. za udział w [...] części w kwocie [...], w nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. [...], zajętej pod drogę gminną, część ul. [...]

i w nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], zajętej pod drogę publiczną, gminną - część ul. [...], zobowiązując do jego wypłaty Gminę L.

Od decyzji odwołał się Prezydent Miasta L.

W wyniku rozpoznania sprawy Wojewoda wydał zaskarżoną decyzję.

Analizując prowadzone przez Starostę L. postępowanie odszkodowawcze Wojewoda [...] nie stwierdza uchybień, mających wpływ

na merytoryczne rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Organ wskazał, że kluczowym dowodem w postępowaniu w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania w sprawie niniejszej jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, zgodnie z art. 75 k.p.a., dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści,

czy jest spójny i logiczny

a w konsekwencji na podstawie art. 80 k.p.a. ocenić wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Odnosząc się do, sporządzonego w toku postępowania odszkodowawczego, operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 r., przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. organ stwierdził, że może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

W. K. - na podstawie § 36 ust. 4 cytowanego wyżej rozporządzenia

- Określiła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, zajętej pod realizację inwestycji drogowej, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wyceniła przedmiotową nieruchomość na podstawie cen transakcyjnych gruntów

o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, uzasadniając tym,

że na terenie rynku lokalnego brak jest transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Występują jedynie transakcje dotyczące dróg wewnętrznych

i to na terenie wiejskim. Oceniając prawidłowość sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego z dnia [...].03.2012 r. należy wskazać, że zgodnie z § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.z 2011 r. nr 165 poz. 985) w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta

z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona

pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Spełnione zostały powyższe wymagania oraz wymogi przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia, który przewiduje, że przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjąć należy co najmniej kilkanaście nieruchomości

Dokonując wyceny gruntu w niniejszej sprawie autorka operatu – W. K. zastosowała zestawienie 14 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym. Transakcje te dokonane były w terminie od miesiąca maja 2010 do listopada 2011 r. Badaniem objęto miasto L.

W. K. - na podstawie § 36 ust. 4 cytowanego wyżej rozporządzenia

- Określiła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, zajętej pod realizację inwestycji drogowej, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wyceniła przedmiotową nieruchomość na podstawie cen transakcyjnych gruntów

o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, uzasadniając tym,

że na terenie rynku lokalnego brak jest transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Występują jedynie transakcje dotyczące dróg wewnętrznych

i to na terenie wiejskim.

Oceniając prawidłowość sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego z dnia [...].03.2012r. Wojewoda wskazal, że zgodnie z § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.z 201 lr. nr 165 poz. 985) w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, danych przyjętych dla analizy rynku

i do wyceny, określającego wartość przedmiotowej działki, Wojewoda wyjaśnil, że jego zdaniem brak jest istotnych uwag do ww. operatu.

Podkreślił także, że działka wyceniana znajduje się na terenie miasta L,

a więc na obszarze, na którym ceny nieruchomości będą najwyższe na terenie powiatu [...].

Wojewoda uznał także, że operat spełnia wymogi par. 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, gdyż uzasadniono powody pominięcia transakcji drogowych z rynku lokalnego i rynku rozszerzonego. Operat posiada ponadto wszystkie niezbędne elementy formalne wskazane w par. 56 rozporządzenia i nie zawiera pomyłek obliczeniowych. Może

więc być przyjęty jako wiarygodny dowód w postępowaniu.

Skargę na powyższą decyzję do tutejszego Sadu wniosła Gmina Miejska L.

Zarzuciła :

1) Naruszenie art. 153 i 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z par. 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z par 36 ust. 1, ust. 2 oraz z par. 36 ust.6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na nieaktualnej i sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] położoną pod drogą publiczną ul. [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,

2) Naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)

poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji

Wniosła o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy

do ponownego rozpatrzenia przez organ II instancji.

W uzasadnieniu wskazano na liczne uchybienia merytoryczne operatu oraz na fakt,

że decyzja Wojewody [...], jak i Starosty L. naruszyła przepisy ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, tj art. 7, art. 8. art. 11 i art. 77 poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i zasadności przesłanek,

którymi kierował się organ wydając decyzję.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentacją zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego

i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga

w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi

oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.

- powoływana dalej jako "ppsa").

W sprawie niniejszej, dowodem niewątpliwie decydującym o jej rozstrzygnięciu,

jest operat szacunkowy odzwierciedlający wartość szacowanej nieruchomości,

a w konsekwencji determinujący wysokość należnego uprawnionym odszkodowania.

Operat szacunkowy wpływa zatem bezpośrednio na treść decyzji kształtującej z jednej strony uprawnienie, a z drugiej obowiązek finansowy strony postępowania, powinien więc spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się

na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Podkreślić jednak należy, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu,

dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 - art. 156 ust. 3 u.g.n. Jak stanowi art. 156 ust. 4 u.g.n, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu,

o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 rozporządzenia tj. podpisując ją oraz zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

W rozważanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. w dniu [...] marca 2012r.

Starosta L. ustalił wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. Z kolei Wojewoda [...] decyzją z dnia

[...] kwietnia 2013r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe oznacza zatem, że decyzja organu odwoławczego wydana została

po upływie 12 miesięcznego terminu ważności sporządzonego operatu szacunkowego, a zatem z naruszeniem art. 156 ust. 3 u.g.n. Podkreślenia przy tym wymaga,

że z nadesłanych przez organ akt administracyjnych sprawy nie wynika,

aby w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonała potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.

Tym samym operat szacunkowy, stanowiący w niniejszej sprawie podstawę ustalenia wartości nieruchomości i wysokości odszkodowania, nie spełnia wymogów przewidzianych w art. 156 ust. 3 i 4 ugn i § 58 ust. 1 w związku z § 57 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia.

Wojewoda [...] pominął bowiem fakt, że w chwili orzekania

nie dysponował operatem, którego aktualność została potwierdzona nie dalej

niż 12 miesięcy przed dniem wydania decyzji. Nie ulega wątpliwości, że wymóg zachowania ważności operatu szacunkowego dotyczy również organu odwoławczego, który jest organem merytorycznym i jego zadanie nie ogranicza się tylko do kontroli decyzji organu pierwszej instancji. Organ ten powtórnie rozpoznaje całość sprawy

i zobowiązany jest uwzględniać zmiany stanu faktycznego, jakie zaszły w sprawie pomiędzy wydaniem orzeczenia przez organ pierwszej instancji, a orzeczeniem organu II instancji. Organ odwoławczy musi uwzględniać stan faktyczny i prawny istniejący

w dacie rozpatrywania odwołania. Oznacza to, że aktualność operatu szacunkowego należy oceniać na dzień wydania decyzji organu drugiej instancji.

Mając na uwadze, że decyzje ze wskazanej wyżej przyczyny,

czyli nieaktualnego operatu szacunkowego podlegają uchyleniu, Sąd nie badał

go merytorycznie pod względem zgodności z prawem, uznając to za niezasadne.

Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji uwzględni powyższe rozważania Sądu.

Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ppsa orzekł jak w sentencji wyroku.