Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2139/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-01-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2,  art. 134 ust. 1-4,  art. 154 ust. 1 i 2,  art. 152 i art. 153  ust. 1,  art. 156 ust. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par. 56 i par. 57
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Bożena Marciniak (spr.) Protokolant referent stażysta Agnieszka Stefańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] sierpnia 2019 r., nr [...], Minister Inwestycji i Rozwoju, po rozpoznaniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2019 r., nr [...], o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju złożył Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad.

Skarga została złożona w następującym stanie faktycznym i prawnym;

Decyzją Wojewody [...] z [...] maja 2018 r., nr [...], nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0148 ha i nr [...] o pow. 0,0091 ha, została przeznaczona na realizację inwestycji pn.: "Budowa drogi ekspresowej [...] (w. Z.) – G. na odcinku węzeł "L." (bez węzła) – G. (początek obwodnicy) Część nr 2: obwodnica K. od ok. km 19+200 do ok. km 27+900 dług. ok. 8,700 km". Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] czerwca 2018 r. Według stanu na dzień wydania ww. decyzji dla przedmiotowej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta.

Decyzją z [...] lutego 2019 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 33.387 zł za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym położoną w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0148 ha i nr [...] o pow. 0,0091 ha, przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej pn: "Budowa drogi ekspresowej [...] (w. Z.) – G. na odcinku węzeł "L." (bez węzła) – G. (początek obwodnicy) Część nr 2: obwodnica K. od ok. km 19+200 do ok. km 27+900 dług, ok. 8,700 km" oraz w pkt 2 zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do złożenia ustalonego odszkodowania do depozytu sądowego na okres 10 lat, w terminie w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od ww. decyzji złożył Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad.

Decyzją z [...] sierpnia 2019 r. Minister Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2019 r.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przywołał treść art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Minister wskazał, że na podstawie akt sprawy i wyjaśnień Gminy [...] ustalił, że przedmiotowa nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny, o którym mowa w art. 113 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Kolejno organ podniósł, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z [...] sierpnia 2018 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S. (nr uprawnień [...]).

Zgodnie z ustaleniami biegłego przedmiotowa nieruchomość jest usytuowana na południowy zachód od drogi krajowej nr [...], w strefie peryferyjnej wsi [...]. Działki zostały wydzielone z nieruchomości stanowiącej drogę gminną asfaltową. Według stanu na dzień wydania decyzji realizacyjnej na działkach znajdowały się naniesienia budowlane w postaci jezdni asfaltowej oraz przepustu betonowego pod wjazdem na drogę. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny niezabudowane oraz zabudowa zagrodowa. Nieruchomość nie posiada dostępu do sieci infrastruktury technicznej. Dojazd przebiega drogą asfaltową.

Biegły ustalił również, że na dzień wydania decyzji realizacyjnej na terenie, na którym położone są przedmiotowe działki, brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjętego Uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z [...] października 2016 r., wyceniana nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod drogę.

Rzeczoznawca określił wartość odtworzeniową nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. Celem ustalenia wartości rynkowej gruntu posłużył się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Z uwagi na tożsamość przeznaczenia nieruchomości wynikającego z dokumentów planistycznych oraz zgodnego z celem wywłaszczenia, rzeczoznawca objął analizą rynek nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogi. Za obszar rynku przyjął powiaty [...],[...] i [...]. W analizowanym segmencie rynku odnotował 12 transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi, których ceny wahały się w przedziale od 30 zł/m2 do 60 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 44,67 zł/m2. Biegły ustalił, ze analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych nie wykazała istotnej zmiany poziomu cen nieruchomości ze względu na czas zawarcia transakcji. Z uwagi na powyższe odstąpił od korygowania ceny ze względu na upływ czasu.

Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca ustalił następujące cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości i ich wagi - procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech): lokalizacja ogólna (waga 30%), sąsiedztwo (waga 40%) i możliwości inwestycyjne terenu (waga 30%). Opis nieruchomości o cenie minimalnej oraz maksymalnej zamieszczono na str. 17-18 operatu.

Na podstawie powyższych ustaleń biegły wycenił wartość 1 m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę 49,51 zł/m2, co pozwoliło na oszacowanie gruntu na łączną kwotę 11.833 zł. Natomiast wartość naniesień budowlanych określona została, zgodnie z metodologią opisaną na str. 11-12 operatu, na łączną kwotę 21.554 zł.

Minister wskazał, że wartość odtworzeniowa nieruchomości została określona na kwotę 33.387,00 zł i w tej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy z [...] sierpnia 2018 r. zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Minister wskazał, że wartość odtworzeniową nieruchomości wyceniono zgodnie z przepisami art. 135 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., określając oddzielnie wartość gruntu i jego części składowych. Autor operatu wyjaśnił również przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny.

Za zgodne z art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. uznał również organ przyjęcie przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Powołany przepis stanowi bowiem, że wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Ponadto, wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w dokumentach planistycznych pod drogi, zasadnie przyjął biegły, przy wycenie prawa własności przedmiotowej nieruchomości do porównań z nieruchomością wycenianą, nieruchomości nabywane na cele drogowe. Tym samy, w ocenie Ministra, sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy wypełnia dyspozycję § 36 ust. 4 rozporządzenia w związku z art. 134 ust. 3 ustawy.

Zdaniem organu, nieruchomości przyjęte do porównań dla potrzeb metody korygowania ceny średniej spełniają kryterium podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy. Organ nie miał także zastrzeżeń do wyceny składników budowlanych znajdujących się na wycenianej nieruchomości.

Odnosząc się końcowo do zarzutów skarżącego opartych na innych operatach szacunkowych sporządzonych przez innego rzeczoznawcę majątkowego, Minister podniósł, że powyższe operaty szacunkowe zostały sporządzone jako dowód w oddzielnych postępowaniach odszkodowawczych. Nie mogą one zatem stanowić dowodu przesądzającego o wadliwości operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie, ponieważ ustalenie odszkodowania za działkę jest przedmiotem zindywidualizowanego postępowania o ustalenie odszkodowania na rzecz dotychczasowych właścicieli.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju złożył Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zarzucając tej decyzji naruszenie:

1) art. 153 w zw. z art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niezastosowanie;

2) art. 7 i art. 77 § 1 kpa w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych polegające na wydaniu decyzji z zaniechaniem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz nierozpatrzeniu zgromadzonego materiału dowodowego, jak również wydanie decyzji w oparciu o dowody niemające oparcia w rzeczywistym stanie rzeczy;

3) art. 11 i art. 107 kpa, polegające na lakonicznym i pobieżnym wskazaniu motywów rozstrzygnięcia oraz uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji.

Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że sporządzony w sprawie operat z [...] sierpnia 2018 r. zawiera oczywiste sprzeczności i niespójności, które powodują, że nie może on być uznany za wiarygodny dowód w postępowaniu.

Skarżący wskazał, że w operacie dokonano wyceny nieruchomości wprost w oparciu o dane z Tabeli 1 (baza danych porównawczych), przyjmując, że są to wiarygodne transakcje "nieruchomościami drogowymi". Tymczasem zarówno Wojewoda, jak i skarżący są w posiadaniu operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy O. T. z [...] lipca 2018 r. dla działki nr ewid. [...] położonej w obrębie ewid. [...] gm. [...], która również została przyjęta pod budowę drogi [...]. W treści ww. operatu - w odniesieniu do tej samej bazy transakcji, która została wykorzystana do wyceny w operacie Z. S. - biegła stwierdziła (str. 14), że wszystkie wymienione transakcje dotyczą nieruchomości drogowych nabywanych przez jednostki samorządu terytorialnego, co powoduje, że analiza tych transakcji nie będzie podstawą do wyceny nieruchomości wprost w oparciu o te transakcje, a będzie przydatna jedynie w celu określenia możliwości zastosowania współczynnika wynikającego z treści § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. oraz ewentualnie poziomu tego współczynnika. W ocenie skarżącego, takie podejście świadczy o tym, że w treści operatu O. T. uznano transakcje "nieruchomościami drogowymi" nabywanymi pod drogi samorządowe jako de facto nie podobne do wycenianej nieruchomości przeznaczonej pod drogę krajową, o czym świadczą wprost dalsze działania podejmowane przy wycenie nieruchomości, której wartość określa przedmiotowy operat. Skarżący podkreślił przy tym, że autorzy obu operatów działają w ramach jednego zespołu.

W ocenie skarżącego, skoro obie powyższe wyceny dotyczą nieruchomości przejmowanych pod drogę krajową, które w studium mają de facto tożsame przeznaczenie planistyczne (droga/droga krajowa nr [...]), to ta sama baza nieruchomości porównawczych w identycznym stanie faktycznym nie może być traktowana krańcowo odmiennie i z jednej strony stanowić wprost podstawę dla sporządzenia wyceny oraz jednocześnie z drugiej strony stanowić podstawę jedynie do wskazań zasadności zastosowania współczynnika o odpowiedniej wartości.

Skarżący wskazał, że nie dysponuje wiedzą specjalną. Jednakże, już sam fakt różnej oceny przydatności tej samej bazy transakcji przez rzeczoznawców majątkowych, działających w jednym zespole i pod jedną firmą, w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogę krajową w niemal identycznej lokalizacji jest działaniem niedopuszczalnym.

Skarżący dodał, że zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca nie ma dowolności w doborze nieruchomości porównawczych przyjętych do analizy rynku.

W ocenie skarżącego, organy powinny były w pierwszej kolejności ocenić spójność logiczną przedstawionego operatu szacunkowego, a proces tej oceny powinien doprowadzić do dostrzeżenia oczywistej niespójności w postaci powtórzenia pod inną nazwą de facto tej samej cechy, przy jednoczesnym przypisaniu różnej wagi dla ostatecznej ceny. Organ odwoławczy oparł się przy ocenie kwestionowanego operatu, na dowolnej a nie swobodnej ocenie dowodów, bez należytego wskazania faktycznych podstaw swojego rozstrzygnięcia.

W odpowiedzi na skargę Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 23 stycznia 2020 r. skarżący wniósł o dopuszczenie dowodu z decyzji Ministra Rozwoju z [...] stycznia 2020 r., nr [...], oraz operatu szacunkowego autorstwa Z. S. z [...] sierpnia 2018 r. obejmującego działki o numerach ewidencyjnych [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W niniejszej sprawie kontroli Sądu podlega decyzja Ministra Inwestycji i Rozwoju, którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] orzekającą w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 33.387 zł za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym położoną w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0148 ha i nr [...] o pow. 0,0091 ha, przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej pn: "Budowa drogi ekspresowej [...] (w. Z.) – G. na odcinku węzeł "L." (bez węzła) – G. (początek obwodnicy) Część nr 2: obwodnica K. od ok. km 19+200 do ok. km 27+900 dług, ok. 8,700 km" oraz w pkt 2 zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do złożenia ustalonego odszkodowania do depozytu sądowego na okres 10 lat, w terminie w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość zostało ustalone na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S. w dniu [...] sierpnia 2018 r. operatu szacunkowego, którego spójność i wiarygodność jako dowodu w sprawie kwestionuje skarżący.

Zasady ustalania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości regulują przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej jako "u.g.n.") oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, ze zm., dalej jako "rozporządzenie"). Jeśli chodzi o odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne, to reguluje je ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474), która jednak - po zastrzeżeniu, że przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne należy brać pod uwagę stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, a jej wartość z dnia, w którym określa się wysokość odszkodowania - odsyła do przepisów powołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 1-4 u.g.n.). Z kolei, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Art. 154 ust. 2 u.g.n. stanowi zaś, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za prawo własności nieruchomości, oznaczonej ewidencyjnie jako działki nr [...] i nr [...], stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] sierpnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S.. Oceniając ten operat organy orzekające uznały, że wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa została ustalona w sposób odpowiadający prawu. Po analizie akt sprawy Sąd powyższą ocenę organów w całości podziela.

Z treści operatu z [...] sierpnia 2018 r. wynika, że mając na uwadze art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. biegły określił wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Z uwagi na tożsame przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych oraz zgodne z celem wywłaszczenia, rzeczoznawca objął analizą rynek nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogi. Biegły za obszar rynku przyjął powiaty [...],[...] i [...]. Na zdefiniowanym rynku biegły odnalazł 12 transakcji nieruchomościami według kryterium przedmiotowego, tzw. "nieruchomości drogowych", których ceny wahają się w przedziale od 30 zł/m2 do 60 zł/m2, przy cenie średniej w zbiorze transakcji wynoszącej 44,67 zł/m2. Następnie rzeczoznawca określił i uwzględnił w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu (lokalizacja ogólna, sąsiedztwo, możliwości inwestycyjne terenu), a w dalszej kolejności, po ustaleniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 49,51 zł/m2. Ostatecznie wartość przedmiotowych nieruchomości oszacowano na łączną kwotę 11.833 zł.

W ocenie Sądu, przedstawiona powyżej wycena przedmiotowego gruntu odpowiada wymogom art. 156 ust. 3 u.g.n. i zawiera informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 ww. rozporządzenia. Biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny (działki oznaczone ewidencyjnie nr [...] i [...]), przeznaczone według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjętego Uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z [...] października 2016 r. pod drogę, oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania). Wycenę zaś sporządził mając na uwadze treść art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., tj. przyjmując stan przedmiotowych nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z [...] maja 2018 r. Kolejno, biorąc pod uwagę treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, dla uzyskania materiału porównawczego, zasadnie rzeczoznawca zbadał rynek gruntów niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako prawo własności przeznaczone i nabywane pod drogi lub ich poszerzenie. W konsekwencji, prawidłowo wycenił przedmiotową działkę, na podstawie przepisów rozporządzenia z 21 września 2004 r., biorąc pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wobec powyższego, Sąd uznał, że wycena z [...] sierpnia 2018 r. mogła być wykorzystana przez organ jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a. w związku z art. 130 ust. 2 u.g.n.

Prawidłowości zaskarżonej decyzji nie mogły podważyć podniesione w skardze zarzuty niewyjaśnienia przez organ, że w innych operatach szacunkowych dotyczących działek przeznaczonych pod drogę krajową w niemal identycznej lokalizacji rzeczoznawcy w różny sposób ocenili przydatność tej samej bazy transakcji porównawczych. Zarzuty skarżącego nie dotyczą wewnętrznej niespójności operatu z [...] sierpnia 2018 r. sporządzonego dla działek nr [...] i [...]. Nie dotyczą również sprzeczności przyjętych w tym operacie podstaw prawnych, rozwiązań merytorycznych, toku obliczeń i ich wyniku końcowego. Zarzuty te sprowadzają się wyłącznie do podnoszenia niespójności i sprzeczności przyjętych w ww. operacie rozwiązań z rozwiązaniami przyjętymi w innych operatach szacunkowych sporządzonych w innych postępowaniach odszkodowawczych dotyczących nieruchomości położonych w tych samych lokalizacjach. W odniesieniu do tak sformułowanych zarzutów wyjaśnić trzeba, że operat szacunkowy jest dowodem sporządzonym dla indywidualnego określenia wartości nieruchomości w konkretnej sprawie odszkodowawczej. Każdy zatem operat zawiera elementy indywidualne, sama zaś pozycja rzeczoznawcy jest zbliżona do zawodu zaufania publicznego, który ostatecznie wskazuje przyjęte do porównań nieruchomości podobne, cechy szacowanej nieruchomości oraz ich wpływ na wartość nieruchomości. Tym zaś zasadom, co szczegółowo wskazano powyżej, rzeczoznawca w rozpatrywanej sprawie nie uchybił. Tym samym, wyceny wywłaszczanych nieruchomości sporządzone na potrzeby innych postępowań odszkodowawczych, tj. operat szacunkowy z [...] lipca 2018 r. obejmujący działkę o nr ewid. [...], na którą skarżący powołał się w odwołaniu (wycena ta nie została do odwołania załączona) oraz złożony na rozprawie w dniu 23 stycznia 2020 r. operat szacunkowy z [...] sierpnia 2018 r. obejmujący działki o numerach ewidencyjnych [...], nie mogły podważyć wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie.

W tej sytuacji za niezasadne Sąd uznał podniesione w skardze zarzuty naruszenia prawa materialnego (tj. art. 153 w związku z art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz zarzuty naruszenia przepisów postępowania (tj. art. 7 i art. 77 § 1 kpa w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. oraz art. 11 i art. 107 kpa).

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), orzekł jak w sentencji.