Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 877/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-11-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Mirosław Bator (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2019 r. sprawy ze skargi J. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 10 czerwca 2019 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego J. J. kwotę 500,00 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 23 listopada 2018 r. nr [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 - § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz art. 104 K.p.a. po rozpatrzeniu wniosku J. J. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Przebudowa i nadbudowa istniejącego budynku mieszkalno-usługowego z rozbudową w zabudowie plombowej o część usługową (handlową w poziomie parteru i hotelową na kondygnacjach wyższych) z lokalem mieszkalnym oraz zmianą sposobu użytkowania istniejących lokali mieszkalnych na funkcję usługową - hotelową, na działkach nr [...], [...] obr. [...], przy ul. [...] -[...] i ul. [...] w K.". W uzasadnieniu organ podkreślił, że spełnione są łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołanie od tej decyzji złożył J. J. zarzucając, że Miejski Konserwator Zabytków odniósł się negatywnie tylko do propozycji realizacji lukarny z tarasem w narożnym budynku (róg ul. [...] - [...]) i nie miał uwag do pozostałych lukarn. Skarżący zwrócił uwagę, że w zakresie odmowy. możliwości usytuowania lukarn organ wydał sprzeczne rozstrzygnięcia. Ponadto skarżący wywiódł, iż zostało ograniczone jego prawo własności, ponieważ pozbawiono możliwości realizacji inwestycji w takim zakresie, w jakim jego sąsiedzi uzyskali zgody. Jego zdaniem zaproponowane lukarny w inwestycji są proporcjonalne do całości dachu, nie dominują w nim i przez to nie zaburzają jego geometrii.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 10 czerwca 2019 r. nr [...] działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzje organu I instancji. W uzasadnieniu organ podniósł, że w niniejszej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy, w tym w szczególności dotyczące ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa powyżej na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne - estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia) należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 ustawy, ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. 1 i następnych ustawy. W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno- architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki nr [...], [...], [...], [...] i na objętej inwestycją dz. nr [...] obr. [...]. Z przeprowadzonej analizy architektoniczno - urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Nie budzi wątpliwości, że na terenie objętym analizą usytuowana jest zróżnicowana zabudowa, obejmująca budynki jednorodzinne oraz budynki wielorodzinne. Wymóg, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zatem niewątpliwie spełniony. Przechodząc do weryfikacji kolejnych wskaźników architektoniczno - urbanistycznych, ustala się obowiązującą linię zabudowy, tj. linię oficjalnie wyznaczoną wskazaną przez organ administracyjny; od strony ul. [...] - Lelewela jak dotychczas, łącznie z planowaną nadbudową bezpośrednio przy granicy działki drogowej nr [...] obr [...]; od strony ul. [...] jak dotychczas, łącznie z planowaną rozbudową i nadbudową, bezpośrednio przy granicy działki drogowej nr [...] obr. [...] Linie nowej zabudowy wyznaczono na przedłużeniu istniejącej linia zabudowy na dz. nr [...] i [...] oraz zgodnie z linią istniejącej zabudowy na przedmiotowej dz. nr [...]. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej wyznaczono: od strony ul [...], bez zmian w stosunku do stanu istniejącego, jako równą szerokość frontu działki nr [...] od tej ulicy; od strony ul [...] istniejącego budynku na dz [...] łącznie z planowaną nadbudową i rozbudową na dz. nr. [...] jako równą łącznej szerokości frontu działki nr [...] i [...] Krowodrza od tej ulicy tj. 36m. Wartość ta jest zgodna z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Jest to rozstrzygnięcie pozwalające zachować charakter zabudowy oraz umożliwi prawidłowe wpisanie się projektowanej inwestycji w zastany układ urbanistyczny. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wyznaczono w przedziale od 15,5-17m, nie więcej niż 220,6 m n.p.m. Nie dopuszcza się stosowania attyki. Wysokość gzymsu/okapu nie może przekraczać wysokości gzymsu/okapu budynku na dz. nr [...] obr. [...]. Rozwiązanie takie pozwoli zachować ład przestrzenny i zostało przez organ szeroko umotywowane. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono w przedziale od 78% do 92%. Dopuszcza się zabudowę w 100% do wysokości parteru budynków frontowych, z uwagi na obecne zagospodarowanie terenu inwestycji. Organ I instancji w sposób szeroki uzasadnił trafność przyjętego rozwiązania, które zapewni zachowanie cech zabudowy obszaru analizowanego. Przyjęte przez organ rozwiązanie pozostaje w zgodności z treścią regulacji § 5 rozporządzenia. Organ zrealizował obowiązek ustawowy związany ze sporządzeniem analizy architektoniczno -urbanistycznej, a dowód ten jest prawidłowy. Organ I instancji nie naruszył norm procesowych, w szczególności art. 7, art. 77 § 1 , art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. Stan faktyczny został przez organ ustalony i oceniony prawidłowo, ocena zebranych dowodów nie budzi wątpliwości, a uzasadnienie decyzji spełnia wszelkie wymogi art. 107 K.p.a. W okolicznościach tej konkretnej sprawy administracyjnej istniały wszelkie podstawy do przyjęcia wartości poszczególnych wskaźników tak, jak przyjęto w tej decyzji. Ustalenie bowiem tak przyjętych parametrów pozostaje zatem w zupełnej zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono w sposób wyważony. Kolegium nie podzieliło w tym zakresie zarzutów odwołania. Trafnie wywiódł organ I instancji, że płaskie lukarny ponad gzymsem występujące w budynkach na dz. nr [...], [...], [...] dodatkowo podnoszą wysokość elewacji, nadto zaburzają geometrię dachu, co wpływa negatywnie na kompozycję i estetykę zabudowy. Wobec wnętrza ul. [...] ze znacznie niższą pierzeją po przeciwległej stronie do planowanej inwestycji nie jest właściwym dodatkowe podnoszenie wysokości planowanej zabudowy i zwiększenie kubatury obiektu nad gzymsem elewacji poprzez wprowadzenie lukarn. Możliwość zastosowania lukarn w dachach budynków na dz. nr [...], [...] uzasadniona jest odmiennym kontekstem znajdujących się na tych działkach budynków niż planowana zabudowa na działkach nr [...] i [...]. Wobec kontynuacji gzymsu okapu z dz. nr [...] nie występuje możliwość podniesienia wysokości i zwiększenia gabarytu ponad gzymsu planowanej zabudowy poprzez wprowadzanie luakrn - taka zasada obowiązuje w istniejącej zabudowie dz. nr [...] i dz. nr [...]. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji w kontekście braku możliwości usytuowania lukarn, organ I instancji szeroko uzasadnił prawidłowość przyjętego stanowiska. Kluczowe w tym zakresie pozostaje stanowisko autora analizy architektoniczno - urbanistycznej przedstawione w tym konkretnym stanie faktycznym. Podsumowując, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego.

Na tę decyzje skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł J. J. zarzucając naruszenie:

1/ art. 8 K.p.a. poprzez naruszenie zasady proporcjonalności, bezstronności, a przede

wszystkim zasady równego traktowania obywateli, poprzez wydawanie odmiennych decyzji przy istnieniu tożsamych stanów faktycznych i prawnych, a mianowicie odmowie zezwolenia na wprowadzenie lukarn na dachach budynków stanowiących własność skarżącego tj. na działkach [...], [...], przy jednoczesnym zezwoleniu na wprowadzenie lukarn na dachach budynków znajdujących się na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działkami będącymi przedmiotem postępowania tj. na działkach [...], [...] obr. [...]

2/ art. 107 § 3 w zw. z art. 11 w zw. art. 8 K.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych i niezrozumiałych stwierdzeń, w szczególności:

- nieodniesienie się przez organ II instancji w żaden sposób do zarzutów skarżącego

podniesionych w odwołaniu i sprowadzenie merytorycznej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji do powtórnego przepisania fragmentów uzasadnienia organu l instancji, co uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji oraz nie sprzyja realizacji zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa;

- niedostateczne wyjaśnienie przyczyn dla których nie udzielono skarżącemu zezwolenia na wprowadzenie lukarn na dachach budynków znajdujących się na działkach [...] i [...], w szczególności niewyjaśnienie na czym polega odmienny kontekst sytuacyjny przedmiotowych budynków, w porównaniu do budynków sąsiednich;

- wewnętrzną sprzeczność uzasadnienia decyzji (zarówno organu II instancji, jak i organu l instancji) poprzez stwierdzenie, że: "wobec kontynuacji wysokości gzymsu okapu z dz. nr [...] nie występuje możliwość podniesienia wysokości i zwiększenia gabarytu ponad gzymsem planowanej zabudowy poprzez wprowadzenie lukarn - taka zasada obowiązuje bowiem w istniejącej zabudowie dz. nr [...] i dz. Nr [...]";

3/ art. 7 w zw. z art. 7a w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez przekroczenie granic uznania administracyjnego, a mianowicie oparcie decyzji odmownej odnośnie wprowadzenia lukarn na dachach budynków będących przedmiotem postępowania wyłącznie na subiektywnym odczuciu estetycznym autora analizy architektoniczno-urbanistycznej, w ocenie którego geometrie dachu oraz linie nieba zaburzają nie tylko wnioskowane przez skarżącego lukarny, ale również lukarny powstałe w nowo nadbudowanych budynkach sąsiednich do budynków będących przedmiotem niniejszego postępowania;

4/ art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie przez organ II instancji że decyzja organu l instancji realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, podczas gdy, w zakresie kontynuacji formy architektonicznej obiektów budowlanych nie uwzględnia w dostateczny sposób warunków zabudowy działek, będących w bezpośrednim sąsiedztwie Inwestycji tj. usytuowania lukarn na dachach wszystkich budynków znajdujących się działkach sąsiednich.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji, jak i decyzji organu l instancji w całości, ewentualnie w części tj. w zakresie braku zezwolenia na posadowienie lukarn na dachach budynków skarżącego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentacje zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Kontroli sądu w niniejszej sprawie podlega ocena legalności decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego na przebudowie i nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego. Decyzję skarży inwestor, wobec ustaleń organu, w przedmiocie geometrii dachu zamierzenia, nie dopuszczającej lukarn i ustalającej zastosowanie okien połaciowych. W ocenie skarżącego decyzja jest dyskryminująca, gdyż w najbliższym sąsiedztwie znajdują się kamienice z lukarnami w połaciach dachowych, które powstały w wyniku nadbudowy już istniejących budynków. W ocenie sądu skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 (dalej; ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Jak wynika z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Istotą decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanego przedsięwzięcia - ram urbanistycznych, w jakich to przedsięwzięcie może być realizowane. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do formy (wysokości, szerokości obiektu, intensywności zainwestowania w teren czy geometrii dachu) a także do funkcji, jaka na danym obszarze występie.

Ustalając parametry nowej zabudowy organ kierować się winień wskazaniami zawartymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. Nr 164, poz. 15889 (dalej; rozporządzenie). Ponieważ poza geometrią dachu pozostałe parametry nowej zabudowy nie są przedmiotem sporu skupić należy się właśnie na geometrii dachu, jako parametrowi, dla którego organ ustalił warunki zabudowy z nie dopuszczając możliwości budowy lukarn oraz ustalając zastosowanie okien połaciowych. Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z przepisu tego należy wywieść dwie istotne okoliczności zakreślające organowi przedmiot postępowania i określające granice procedowania. Pierwsza dotyczy zasady dobrego sąsiedztwa – organ ustala czy geometria dachu, o jaką wnioskuje inwestor występuje, w co najmniej jednym obiekcie dostępnym do tej samej drogi publicznej i znajdującym się w obszarze analizy. Druga kwestia to dookreślenie pojęcia "geometria dachu". Z przepisu jasno wynika, że pojęcie to obejmuje kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych. Z kolei prawnie niedefiniowany termin " układ połaci dachowej" w ocenie sądu należy rozumieć, jako wskazanie jednej z podstawnych form dotyczących kształtu dachu, jakie w budownictwie się spotyka a nie konkretne rozwiązania konstrukcyjne dotyczące dachu, jego kształtu bądź funkcji czy sposobu doświetlenia wnętrz. Te ostatnie (konkretne rozwiązania konstrukcyjne) są domeną projektu budowlanego. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie powinna w te kwestie ingerować. Jeżeli chodzi rodzaje połaci dachowych wskazać należy, iż powszechnie się przyjmuje, że występują dachy płaskie, jednospadowe, dwuspadowe, wieloobsadowe, mansardowe i naczółkowe. W tym też zakresie powinien orzekać organ ustalając warunki zabudowy, co do geometrii dachu. Budowa lukarny w połaci dachowej nie ingeruje w to, jaką dach ten ma geometrię – w szczególności, jaki układ ma połać dachowa tj. czy dach ten jest jednospadowy, dwuspadowy, wieloobsadowy, mansardowy i naczółkowy.

Ustalając, czy też odmawiając ustalenia warunków zabudowy dla realizacji lukarn i nakazując zastosowanie okien połaciowych organ kompetencje swoje przekracza. Jak mowa wyżej, przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie uwarunkowań urbanistycznych dla danego przedsięwzięcia. Nie jest to natomiast akt udzielający pozwolenia na wykonanie określonych prac budowlanych, czy konkretne rozwiązanie konstrukcyjne np. realizacji lukarny w połaci dachowej.

Jak wynika z analizy, obiekt budowlany, którego dotyczy niniejsze postępowanie jest wpisany do rejestru zabytków. Ocena tego czy konkretne rozwiązanie konstrukcyjne jest akceptowalne z uwagi na zabytkowy charakter obiektu, leży w kompetencji wojewódzkiego konserwatora zabytków. Wprawdzie projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest konserwatorsko uzgadniany, ale fakt uzgodnienia decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy musi respektować granice tego uzgodnienia – w zakresie geometrii dachu nie może wykraczać poza kwestie, o których mowa wyżej. Odnośnie zaś szczegółów architektonicznych projektowanego obiektu zabytkowego lub zlokalizowanego w obszarze wpisanym do rejestru zabytków, to zauważyć należy, iż zgodnie z art. 39 ustawy Prawo budowlane powadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Zatem dopiero na tym etapie (postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę) po wyrażeniu zgody przez wojewódzkiego konserwatora zabytków a więc jego akceptacji konkretnych rozwiązań konstrukcyjnych projektowanego obiektu w tym np. realizacji lukarn w połaci dachowej organ administracji architektoniczno-budowlanej udziela bądź odmawia udzielenia pozwolenia na budowę. Nie może się to natomiast odbywać na etapie ustalania warunków zabudowy. W decyzji tej organ ustala czy zamierzenie inwestycyjne zapewnia zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa i ustala podstawowe parametry planowanej inwestycji (po stwierdzeniu, że pierwsza zasada jest zachowana), ale nie wyraża zgody na realizacje konkretnych prac budowlanych ani szczegółowo nie wkracza w rozwiązania konstrukcyjne. Jeżeli nawet inwestor składa wniosek o ustalenie warunków zabudowy, dla przebudowy dachu w tym realizacji tzw. lukarn, organ powinien ustalić jedynie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokość głównej kalenicy (maksymalną wysokość budynku) układ połaci dachowych tj. czy dach ma być jednospadowy, dwuspadowy, wieloobsadowy, mansardowy i naczółkowy i ewentualnie kąt nachylenia i kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Brak jednak podstaw do ustania warunków zabudowy dla budowy lukarn czy też odmowy ustalenia warunków zabudowy dla tak nazwanego przedsięwzięcia. Możliwość realizacji takich prac powinna być procedowana na etapie pozwolenia na budowę.

Wskazać też należy, iż nawet podzielając pogląd wyrażony przez organ, że lukarna może być przedmiotem dociekań organu w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, stwierdzić należy, iż organ czyni wadliwe ustalenia. Lukarny bowiem występują w dachach budynków zlokalizowanych w obszarze analizy. Co więcej lukarny dachowe ma budynek zlokalizowany w najbliższym sąsiedztwie budynku, którego postępowanie dotyczy, co obrazuje dokumentacja fotograficzna dołączona do akt sprawy. Jeżeli zatem tylko ta kwestia podlegała by rozważaniu, to organ rażąco przekroczył zasadę o której mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy, bowiem w obszarze analizy przy dostępności do tej samej ulicy co obiekt objęty postępowaniem są dostępne działki zabudowane obiektami posiadającymi lukarny w połaciach dachowych. Realizacja obiektu z lukarnami w połaciach dachowych w aspekcie geometrii dachu zasadę dobrego sąsiedztwa w pełni więc realizuje. Zakaz ich realizacji w skarżonej decyzji nie wynikał zatem z żadnych racjonalnych przyczyn i czyniłby decyzję uznaniową. Sąd zwraca też uwagę, iż organ nie ma kompetencji (co czyni organ II instancji) by oceniać wpływ rozwiązań konstrukcyjnych na kompozycję i estetykę zabudowy.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a oraz c a także 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.