Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 565/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-07-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżone decyzje oraz poprzedzające je decyzje organu I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art.36 ust.4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Zimmermann Sędziowie WSA Mirosław Bator / spr. / Ewa Rynczak Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 09 lipca 2010 r. sprawy ze skarg J.D. , E.D. , A.G. , I.T. , M.B. i J.D. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 05 lutego 2010 r. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżone decyzje oraz poprzedzające je decyzje organu I instancji II. orzeka, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonywane III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących : J.D. kwotę 2527 / dwa tysiące pięćset dwadzieścia siedem / , E.D. kwotę 1392 / tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt dwa / ,A.G. kwotę 1392 / tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt dwa /, I.T. kwotę 1392 / tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt dwa/, M.B. kwotę 1392 / tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt dwa /, J.D. kwotę 1392 / tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt dwa / złotych - tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 17 grudnia 2007 r. nr [....] Prezydent Miasta K. orzekł o ustaleniu w stosunku do J.D. , jako zbywcy udziału wynoszącego 2/8 części we wspólnej nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] , jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [....] zł. Podobnie decyzjami z dnia 17 grudnia 2007 r. Prezydent Miasta K. orzekł o ustaleniu w stosunku do E.D. (decyzja nr.....), A.G. (decyzja nr.....), I.T. (decyzja nr.....), M.B. (decyzja nr....), J.D. (decyzja nr....) – jako zbywców udziału wynoszącego po 1/8 części każdy w opisanej powyżej nieruchomości gruntowej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [....] zł. Jako podstawę rozstrzygnięcia powołano art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717; ze zm.: Dz. U. z 2004 r. Nr 6, poz. 41, Nr 141, poz. 1492; z 2005 r. Nr 113, poz. 954, Nr 130, poz. 1087; z 2006 r. Nr 45, poz. 319, Nr 225, poz. 1635; z 2007 r. Nr 127, poz. 880), uchwały Nr LXXXIII/817/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 czerwca 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ -Wschód" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 3 sierpnia 2005 r. Nr 432, poz. 3203), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071; ze zm.: Dz. U. z 2001 r. Nr 49, poz. 509; z 2002 r. Nr 113, poz. 984, Nr 153, poz. 1271, Nr 169, poz. 1387; z 2003 r. Nr 130, poz. 1188, Nr 170, poz. 1660; z 2004 r. Nr 162, poz. 1692; z 2005 r. Nr 64, poz. 565, Nr 78, poz. 682, Nr 181, poz. 1524) oraz upoważnień Nr [....] i Nr [....] Prezydenta Miasta K. z dnia 2 marca 2005 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że w dniu [....] 2007 r. każdy z wymienionych powyżej skarżących umową zawartą w formie aktu notarialnego dokonał zbycia udziału wynoszącego 1/8 części w nieruchomości wspólnej opisanej na wstępie. W wyniku przeprowadzonego postępowania organ ustalił, że przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ - Wschód", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr LXXXIII/817/05 z dnia 22 czerwca 2005 r. (obowiązującego od dnia 3 września 2005 r.), zgodnie z którym nieruchomość ta znajduje się na terenie parku technologicznego oznaczonym symbolem PT2 i terenie komunikacji - terenie drogi publicznej oznaczonym symbolem KD/D. Ponadto organ stwierdził, że od dnia 2 stycznia 2003 r. do dnia 2 września 2005 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r. Ponadto stwierdzono, że z treści § 38 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ - Wschód" wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %. Następnie organ wskazał, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niezbędne jest wystąpienie trzech przesłanek tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości oraz zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (przy czym pod pojęciem "zbycie nieruchomości" należy rozumieć zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i jej części, a także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości). Celem ustalenia czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu, organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego. Sporządzony operat szacunkowy, został następnie oceniony przez organ I Instancji, który w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia w sposób szczegółowy, dokonał omówienia przepisów prawa, na podstawie których sporządzono ten operat, wskazując równocześnie, że zgodnie z art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz standardy zawodowe rzeczoznawców. Organ przedstawił stan faktyczny ustalony przez rzeczoznawcę, jak i określony w obowiązującym obecnie planie zagospodarowania przestrzennego w zakresie zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Faktyczny sposób wykorzystania terenu przed wejściem w życie planu, to zabudowa typu zagrodowego, zaś po wejściu planu - park technologiczny. Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że różnica między wartością rynkową przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ - Wschód", a jej wartością rynkową określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego wynosi [....] zł. Wobec potwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu, określono zatem dla skarżących, jako zbywających przedmiotową nieruchomość, jednorazową opłatę planistyczną.

Odwołania od decyzji organu I instancji złożyli J.D. , E.D. , A.G. , I.T. , M.B. i J.D. Skarżący w odwołaniach jednakowej treści wnieśli o uchylenie decyzji i umorzenie postępowania, bądź o uchylenie decyzji i wydanie nowej decyzji, ustalającej rentę w wysokości niższej niż orzeczona w spornej decyzji. Podnieśli naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77, art. 8 i art. 107 k.p.a. Skarżący wskazali na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 grudnia 1005r. sygn. akt. IV SA/Wa 1733/05, w którym stwierdzono, że między wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, a ustaleniami planu, powinien istnieć związek przyczynowy. W ocenie skarżących organ nie wykazał, że pomiędzy tymi wartościami istnieje różnica. Gdyby bowiem plan nie wszedł w życie, przedmiotowa nieruchomość mogłaby zostać zabudowana w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, co oznacza, że na terenie tym można by było zrealizować budynki mieszkalne lub budynki komercyjne. Oznacza to, że nieruchomość mogłaby zostać zbyta podmiotowi prowadzącemu działalność deweloperską po cenie porównywalnej z tą, którą skarżący uzyskają zbywając nieruchomość na cele biurowe po wejściu w życie planu. Podniesiono także, że wartość zbytej nieruchomości, zarówno przed jak i po wejściu w życie planu, należy odnieść do chwili zbycia nieruchomości. Natomiast, rzeczoznawca przy ustalaniu wartości gruntu, przyjął do porównań transakcje mające miejsce od stycznia 2006 r. do marca 2007r., (przy ustalaniu wartości przed wejściem w życie planu), zaś dla ustalenia wartości gruntu po wejściu w życie planu, przyjął transakcje mające miejsce między luty 2006 r. a czerwcem 2007 r. Rozbieżność ta, wpłynęła na rozstrzygnięcie decyzji, ponieważ w drugim kwartale 2007 r. ceny nieruchomości w Krakowie wzrosły w stosunku do I kwartału 2007r. o 8,4 %. W ocenie skarżących organ ustalając stan faktyczny oparł się na wadliwej opinii biegłego, nie przeprowadzając innych dowodów na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie skarżących opinia biegłego zaniża wartość, jaką nieruchomość posiadałaby gdyby nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Skarżący podnieśli również, że sporna decyzja narusza przepis art. 107 k.p.a., poprzez zamieszczenie w niej ogólnych stwierdzeń, nie wskazuje konkretnych okoliczności które spowodowały, że objęcie nieruchomości terenem parku technologicznego i wyłączenie funkcji mieszkaniowej nieruchomości spowodowało tak duży wzrost jej wartości w stosunku do dotychczasowego sposobu jej wykorzystywania.

W wyniku złożonych odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzjami z dnia 18 marca 2008 r. utrzymało w mocy decyzje z dnia 11 grudnia 2007 r. Na skutek zaskarżenia decyzji organu odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, sąd uchyli zaskarżone decyzje, wskazując na konieczność korekty przedłożonej w sprawie opinii biegłego poprzez dokonanie prawidłowych wyliczeń matematycznych w odniesieniu do przedstawionych w tym operacie danych wyjściowych. Pismem z dnia [....] 2010 r. biegły przedłożył korektę wartości nieruchomości według stanu przed i po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie wartość nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła [....] zł, natomiast po wejściu w życie planu wartość prawa własności to [....] zł.

Rozpatrując sprawę ponownie Kolegium decyzjami z dnia 5 lutego 2010 r. nr [....] , nr [....] , nr [....] , nr [....] , nr [....] i nr [....] wydanymi na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. - stwierdziło, że decyzje organu I instancji są prawidłowe. W ocenie Kolegium decyzje zostały oparte na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na prawidłowo sporządzonym dowodzie, którym jest elaborat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, jak też są zgodne z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie jako szczegółowe, odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 ust. 3 k.p.a. Dalej organ wskazał, że w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał inny plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów opłaty, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Organ wskazał, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ - Wschód", przedmiotowa działka była zabudowana domem jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym i stanowiła gospodarstwo rolno - sadownicze. Stąd przyjęto, jako faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości zabudowę typu zagrodowego. Porównanie wartości przedmiotowej działki, jaką operat ustala na dzień jej sprzedaży w sytuacji, gdy przeznaczona ona była pod zabudowę zagrodową, oraz w sytuacji gdy objęta została nowym planem, który lokował ją w obszarze P2 wykazało, że wartość ta wzrosła znacznie po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Po wejściu w życie przedmiotowego planu, możliwości zainwestowania na przedmiotowej działce w sposób bardzo znaczny wzrosły. Co za tym idzie, grunt ten, możliwy do zagospodarowania w tak szerokiej skali, stał się o wiele bardziej atrakcyjny, niż grunt, który mógł być wykorzystany tylko pod zabudowę jednorodzinną wraz z obiektami gospodarczymi. Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy stwierdził, że została w niniejszej sprawie spełniona przesłanka, wykazująca, że w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ - Wschód", wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na te decyzje złożyli J.D. , E.D. , A.G. , I.T. , M.B. , J.D. Skarżący zarzucili naruszenie art. 31 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię oraz zastosowanie w zakresie, w jakim Samorządowe Kolegium Odwoławcze przyjęło dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości za właściwe kryterium faktycznego wykorzystania nieruchomości podczas gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez 1 stycznia 1995r. tj. w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zatwierdzonym uchwałą nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. Zarzucili także naruszenia art. 36 ust. 4 powyższej ustawy poprzez błędną wykładnie i zastosowanie w zakresie, w jakim organ przyjął, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania "III Kampus UJ – Wschód", a co za tym idzie orzekł o obowiązku uiszczenia opłaty. Zarzucono również obrazę art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. poprzez naruszenie obowiązku zgromadzenia materiału dowodowego w sposób wyczerpujący oraz nieprawidłową oceną uzyskanych w sprawie dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, a także naruszenie art. 139 k.p.a. poprzez wydanie decyzji na niekorzyść strony skarżącej poprzez to, że naliczono opłatę jednorazową w kwocie wyższej niż wskazana poprzednio w decyzji. Skarżący podnieśli, że zgodnie z poprzednim Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w obszarze usług publicznych – UP. Zgodnie z ustaleniami tego planu grunty objęte obszarem usług publicznych przeznaczone są pod usługi nauki, kultury, a także usługi zdrowia i opieki społecznej, obiekty administracji publicznej, obiekty sakralne i inne usługi publiczne. Z kolei w myśl postanowień planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ – Wschód" przedmiotowa nieruchomość jest zlokalizowana na terenie Parku Technologicznego oznaczonego symbolami PT 1 i PT 2. Zgodnie z § 28 tego planu podstawowym przeznaczeniem terenu oznaczonego tymi symbolami jest lokalizacja obiektów naukowych, centrów technologicznych, obiektów biurowych. A zatem w ocenie skarżących brak jest podstaw do orzeczenia o obowiązku uiszczenia opłaty bowiem aktualny plan nie zmienił dotychczasowego przeznaczenia terenu, na którym położona jest nieruchomość. W skardze podniesiono także zarzuty dotyczące operatu szacunkowego na podstawie którego ustalone zostały opłaty planistyczne, gdyż ustalono w nim wzrost wartości nieruchomości przez porównanie danych transakcyjnych dotyczących nieruchomości niezabudowanych w sytuacji, kiedy nieruchomość skarżących była zabudowana, a także wskazano na błędy samego operatu w zakresie podawania w sposób niezrozumiały współczynników, atrybutów. Zdaniem skarżących uchybieniem procesowym SKO jest nie poddanie merytorycznej, a jedynie formalnej ocenie dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy.

W odpowiedzi na złożone skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o ich oddalenie, podtrzymując zajęte wcześniej stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Skargi zasługują na uwzględnienie, bowiem kontrolowane decyzje, jaki i poprzedzające je decyzje organu I instancji wydane zostały z naruszeniem prawa.

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Na wstępie zaznaczyć należy, że zarządzeniem z dnia 9 lipca 2010 r. Sąd w oparciu o przepis art. 111 § 2 p.p.s.a. połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy o sygn. akt II SA/Kr 566/10, II SA/Kr 567/10, II SA/Kr 568/10, II SA/Kr 569/10, II SA/Kr 570/10 i zdecydował o prowadzeniu ich pod sygn. akt II SA/Kr 565/10.

Zgodnie z regulacją art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 powołanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie § 3 art. 37 roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Kontrolowane w niniejszej sprawie decyzje dotyczą ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] położonej w K. , na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ - Wschód", zatwierdzonego uchwałą Nr LXXXIII/817/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 czerwca 2005 r., obowiązującego od dnia 3 września 2005 r. W myśl uchwalonego planu przedmiotowa nieruchomość znalazła się na terenie parku technologicznego oznaczonym symbolem PT2 i terenie drogi publicznej oznaczonym symbolem KD/D, co w ocenie organów administracji spowodowało wzrost jej wartości.

Bezsporne w sprawie jest, że skarżący zbyli udziały w przedmiotowej nieruchomości aktem notarialnym z dnia [....] 2007 r., a zatem po wejściu w życie miejscowego planu i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia w którym stał się obowiązujący. Organ I instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości nieruchomości celem ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości, a także, że od dnia 2 stycznia 2003 r. do dnia 2 września 2005 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r. Dodano, że przedmiotowa nieruchomość przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "III Kampus UJ - Wschód", była zabudowana domem jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym i stanowiła gospodarstwo rolno – sadownicze, stąd przyjęto, jako faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości zabudowę typu zagrodowego.

Jednocześnie zauważyć należy, że organy administracji nie sprecyzowały czy przed rokiem 2003 obowiązywał na danym terenie plan miejscowy, ani też nie wyjaśniły, jakie było przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w przypadku obowiązywania takiego planu. Tym samym w sprawie nie zostało ustalone, jakie było przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu, a zatem czy wartość tej nieruchomości faktycznie wzrosła. Tymczasem skarżący wskazują w skardze, że z zapisów uprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. wynika, że przeznaczenie terenu na którym znajduje się nieruchomość nie uległo zmianie i jest tożsame w obu planach (wcześniejszym i obecnym. Stwierdzić należy, że powyższa kwestia tzn. ustalenie jakie było przeznaczenie terenu w uprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego wymaga bezwzględnego wyjaśnienia przez organy administracji. W tym miejscu wskazać należy na wyrok Trybunał Konstytucyjny z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, w którym Trybunał stwierdził, że art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest niezgodny z Konstytucją RP w zakresie, w jakim wzrost nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał wskazał, że "sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu, a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione." Trybunał stwierdził ponadto, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami".

Określając zatem wzrost wartości nieruchomości organ musi przede wszystkim ustalić jakie było przeznaczenie gruntów w planie poprzednio obowiązującym oraz w nowo uchwalonym. Dopiero porównując to przeznaczenie będzie można bowiem ustalić, czy wartość nieruchomości rzeczywiście wzrosła na skutek uchwalenia nowego planu. Ponieważ w rozpatrywanej sprawie organy administracji nie poczyniły takich ustaleń, nie sposób zweryfikować podjętego przez nie rozstrzygnięcia. Stwierdzić zatem należy, że na skutek przytoczonego powyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego zaszła potrzeba ponownego zbadania sprawy, w szczególności ustalenia przeznaczenie przedmiotowej działki w poprzednio obowiązującym planie. Organ winien zatem ustalić, czy dla terenu, na którym położona jest działka będąca przedmiotem sprawy, był uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995r. plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie było przeznaczenie tego terenu. W przypadku bowiem wykazania, że nowy plan miejscowy nie przewiduje odmiennego przeznaczenia nieruchomości od tego, jaki przewidywał plan poprzednio obowiązujący nałożenie opłaty planistycznej na skarżących byłoby bezpodstawne.

Przytoczony wyrok Trybunału Konstytucyjnego został ogłoszony w Dzienniku Ustaw Nr 24, poz. 124 z 2010 r. i wszedł w życie z dniem 15 lutego 2010 r. Wyrok ten z mocy art. 190 ust. 1 Konstytucji, ma walor powszechnie obowiązujący. Oznacza to związanie nim składu orzekającego i nie ma znaczenia okoliczność, że zaskarżona decyzja została wydana przed ogłoszeniem wyroku Trybunału Konstytucyjnego.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b, w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku. Stosownie do art. 152 ustawy Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Rozstrzygnięcie o kosztach w pkt 3 sentencji zostało oparte o treść art. 200 i 205 p.p.s.a.