Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1112/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 183 § 1, art. 174, art. 184, art. 177 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 153 ust. 1, art. 156 ust. 1 w zw. z art. 129 pkt 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: § 4 ust. 4, § 36 ust. 1, ust. 2 pkt 2 i ust. 5
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Joanna Banasiewicz, Sędzia NSA Anna Lech, Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.), Protokolant starszy asystent sędziego Kamil Buliński, po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy Miejskiej L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 2165/11 w sprawie ze skargi Gminy Miejskiej L. decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 2165/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazano, że Starosta [...] - działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872, ze zm.) - decyzją z dnia [...] października 2009 r., nr [...] ustalił na rzecz H. i Z. R, oraz M. i S.K. odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul. [...]., na kwotę [...] zł na rzecz H. i Z. R. oraz M. i S.K. oraz odmówił ustalenia odszkodowania na rzecz M. K., jednocześnie zobowiązał Gminę L. do wypłaty ustalonego odszkodowania. W wyniku odwołania złożonego przez Gminę L., kwestionującą wysokość ustalonego odszkodowania, Wojewoda [...] – decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie, wyrokiem z dnia 1 czerwca 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 246/10, oddalił skargę Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...]. W wyniku jednak złożenia przez Gminę L. skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny – wyrokiem z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10, uchylił wyrok Sądu I instancji i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania ze wskazaniem, że na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii poprzez ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego. Przedmiotem tej oceny jest zaś podejście, metoda i technika szacowania przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownym przepisem, ale również, czy jest logiczny i zupełny. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, sąd administracyjny rozpoznając skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobligowany jest zbadać, czy organ prawidłowo, zgodnie m.in. z art. 77 § 1 i art. 80 kpa, dokonał oceny tego dowodu, a co za tym idzie, również sąd administracyjny winien dokonać takiej oceny.

Oddalając skargę Gminy L. po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że wysokość odszkodowania w rozpatrywanej sprawie ustalona została na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2008 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Aktualność operatu została potwierdzona klauzulą aktualizacyjną rzeczoznawcy z dnia [...] sierpnia 2009 r. Do wyceny rzeczoznawca zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) z uwagi na fakt, że na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę 12 transakcji dokonywanych w latach 2007-2008 na obszarze miasta L. Kryterium wyboru przez rzeczoznawcę tych 12 transakcji z bazy danych stanowiło podobieństwo podlegających obrotowi nieruchomości do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa. Na podstawie tych transakcji rzeczoznawca ustalił cenę średnią za 1 m2 działek na poziomie 387,42 zł. Rzeczoznawca dokonał również procentowej wyceny wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości i ustalił wysokość współczynników korygujących. W efekcie dokonanej analizy rzeczoznawca ustalił wartość 1 m2 wycenianej działki na poziomie 166,00 zł. Wysokość ta mieści się w przedziale cenowym cen rynkowych nieruchomości podobnych ustalonym w dokonanej analizie rynku. W ocenie Sądu I instancji, operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły wysokość należnego odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Ponadto, operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] sierpnia 2008 r. i aktualizowany [...] sierpnia 2009 r., dlatego organy obu instancji uprawnione były do jego wykorzystania przy wydawaniu zarówno decyzji z dnia [...] października 2009 r., jak i decyzji z dnia [...] grudnia 2009 r. Sąd I instancji doszedł do przekonania, że organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Operat ten został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny), nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Mógł on zatem stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania.

Za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd I instancji uznał zarzuty skargi dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości z innego obrębu ewidencyjnego, niż nieruchomość wyceniana i o znacznie różniących się powierzchniach od nieruchomości szacowanej (o większej powierzchni). Określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest bowiem analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest w jego ocenie miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje jedynie biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności skoro wszystkie 12 transakcji wybranych przez rzeczoznawcę dotyczy nieruchomości położonych na terenie miasta L., a przepisy regulujące kwestię sporządzania operatów szacunkowych nie zawierają wymogu, aby wybrane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w tym samym obrębie ewidencyjnym. Wymóg taki nie ma żadnego uzasadnienia. Przy stosowaniu zaś podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej cechy mające wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.). Cechy te stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych. Uwzględnienie w wycenie istniejących różnic cech nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej dokonywane jest za pomocą współczynników korygujących, które w analizowanym operacie zostały zastosowane.

Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej oraz dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości ściśle specjalnych. W rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowość tego rozumowania. Skoro organy uznały, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej. Dlatego właśnie, jeżeli skarżący miał zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mógł skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jako podstawy wydania decyzji. Z tej możliwości skarżąca Gmina L. nie skorzystała, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji oraz bliżej nieokreślonych "innych" operatów. W tej sytuacji postawione w skardze zarzuty należało uznać za polemikę z ustaleniami biegłego nie popartą żadnym rzetelnym dowodem.

Organy obu instancji przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy i zupełny. Należycie zebrały i wyczerpująco oceniły materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji. W szczególności dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego pod względem formalnym Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować uznaniem za wadliwe przyjęcia go przez organy jako dowodu w sprawie.

Ponadto, w decyzji Starosty [...] przyznane odszkodowanie zostało określone jedynie ogólną jego wartością. Jednakże w sprawie nie jest przedmiotem sporu, że małżonkowie H.i Z.R. oraz M. i S. K. uprawnieni są do otrzymania po ½ części przyznanego odszkodowania, co wynika z posiadanych przez nich przed wywłaszczeniem udziałów w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. To ewentualne niedopatrzenie organu I instancji nie ma zatem żadnego wpływu na merytoryczny sposób rozpatrzenia sprawy. Może on zostać ewentualnie wyjaśniony, w przypadku zaistnienia jakiś wątpliwości w trybie art. 113 § 2 kpa.

W skardze kasacyjnej od omawianego wyroku Gmina L. zarzuciła naruszenie:

- prawa materialnego poprzez niezastosowanie art. 156 ust. 1 w zw. z art. 129 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w zw. z § 36 ust. 1 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na uznaniu operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2008 r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwym doborze nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, co spowodowało zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia orzeczonego odszkodowania, zaś rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne,

- przepisów prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2008 r. spełnia wymogi określone w powołanym rozporządzeniu podczas, gdy niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość odszkodowania, co w konsekwencji spowodowało oddalenie skargi Gminy L.,

- przepisów postępowania, tj. art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) – dalej ppsa, w zw. z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 kpa, poprzez błędne przyjęcie, że decyzja Wojewody z dnia [...] grudnia 2009 r. nie naruszyła przepisów kpa mimo, że organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że do wyceny przyjęto transakcje dokonane sześć lat wcześniej, co skutkowało nieprawidłowym wyliczeniem wartości nieruchomości, a przez to także zawyżeniem wartości odszkodowania ustalonego w decyzji Starosty [...]. Z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika domniemanie aktualności operatu przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Domniemanie to opiera się jednak na założeniu, że w tym czasie nie wystąpiły istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Założenie to powinno być przez organy orzekające potwierdzone przed wydaniem ich orzeczeń. Dotyczy to zwłaszcza wydania decyzji przez organ odwoławczy w sytuacji, gdy zapadła ona ze znacznym opóźnieniem w stosunku do terminu określonego w art. 35 § 3 kpa. Uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, biorąc pod uwagę powszechnie znany zastój na rynku nieruchomości po 2008 r. i związany z tym spadek ich cen. Ponadto, znaczna część transakcji nieruchomości przyjętych do porównań w operacie szacunkowym miała miejsce właśnie przed 2008 r., co stwarza uzasadnione wątpliwości, czy istotnie przyznane odszkodowanie, zostało ustalone na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania, zgodnie z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd I instancji nie wziął pod uwagę ustawowego obowiązku rzeczoznawcy porównania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość wyceniana ma powierzchnię 166 m2, podczas gdy większość nieruchomości wziętych do porównań przez rzeczoznawcę jest kilka razy od niej większa. Obowiązkiem rzeczoznawcy było wzięcie pod uwagę cech szczególnych nieruchomości, które wpływają na poziom ceny. W przypadku, gdy dokonuje się wyceny nieruchomości położonej pod drogą publiczną, taką cechą jest możliwość jej alternatywnego wykorzystania. Wiadomym jest bowiem, iż grunt stanowiący drogę publiczną nie może być w inny sposób wykorzystany. Rzeczoznawca zaś w swoim operacie wziął pod uwagę cechy, które nie różnicują w żaden sposób nieruchomości wycenianej od nieruchomości podobnych, co jest niezgodne z przepisami rozporządzenia. Oceniając operat szacunkowy w swojej decyzji Wojewoda [...] stwierdził jedynie lakonicznie, że operat sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, zaś Sąd I instancji ocenił, iż nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Operat szacunków jest dowodem w sprawie i podlega ocenie stosownie do art. 77 § 1 kpa. Obowiązkiem organu było ustosunkowanie się do zarzutów strony dotyczących prawidłowości operatu, a w przypadku, gdyby wymagało to fachowej wiedzy, organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie opinii i zajęcie stanowiska w przedmiocie stawianych zarzutów. Mimo, iż Wojewoda [...] nie dokonał tych czynności, nie skutkowało to uchyleniem decyzji. Sąd I instancji naruszył tym samym przepisy postępowania, tj. art. 151 ppsa w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 kpa.

Wbrew logicznemu rozumowaniu jest stanowisko, iż jakikolwiek nabywca nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne kupiłby je na wolnym rynku po cenach zbliżonych do nieruchomości budowlanych. Wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę stanowić ma najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku. Metoda, przyjęta zbyt pochopnie przez rzeczoznawcę, w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, prowadzi do zawyżenia wartości wycenionych gruntów. Stąd też nieruchomości budowlane powinny zostać przyjęte do porównania dopiero po wyczerpaniu wszelkich dostępnych możliwości określenia wartości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Rzeczoznawca nie mógł dokonać wyceny wybierając swobodnie jedną z dwóch metod określonych w § 36. Przepisy rozporządzenia wyraźnie wskazują, że w pierwszej kolejności należy uwzględnić ceny gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W operacie powinien w sposób wiarygodny wykazać, iż zarówno na rynku lokalnym, jak i regionalnym brak jest takich transakcji. Dopiero w takim przypadku, rzeczoznawca mógł odwołać się do wartości gruntów i przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. W niniejszej sprawie, w operacie brak jest odniesienia do rynku regionalnego. Proces wyceny nie jest poprzedzony wnikliwą analizą rynku, nie można więc uznać go za prawidłowy i jak orzekł Sąd, zgodny z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna, nie zawiera usprawiedliwionych podstaw do jej uwzględnienia, dlatego podlega oddaleniu. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje bowiem sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 ppsa), z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnej jej podstawami, określonymi w art. 174 ppsa. Wobec niestwierdzenia zaistnienia przesłanek nieważności postępowania, oceniając wyrok Sądu pierwszej instancji w ramach zarzutów zgłoszonych w skardze kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny uznał te zarzuty za niezasadne.

Zgodnie z art. 177 pkt 1 ppsa, skargę kasacyjną można oprzeć na naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Tymczasem, zarzut kasacyjny naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego, tj. art. 156 ust. 1 w zw. z art. 129 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w zw. z § 36 ust. 1 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oparto na niezastosowaniu przez Sąd tych przepisów. Tak skonstruowany zarzut nie spełnia wymogów wynikających z cytowanego wyżej art. 177 pkt 1 ppsa, dlatego nie mógł być poddany ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Nie zasługuje natomiast na uwzględnienie zarzut kasacyjny naruszenia przez Sąd I instancji art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ twierdzenie skarżącego kasacyjnie, jakoby niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej w operacie szacunkowym, nie zostały poparte jakimikolwiek dowodami, a jedynie twierdzeniami, słusznie uznanymi już przez Sąd I instancji, za polemikę pozbawioną jakichkolwiek dowodów. O ile bowiem zastosowanie określonych współczynników korygujących w procesie wyceny nieruchomości determinuje jej wynik, o tyle prawidłowość ustalenia tych współczynników wiąże się z oceną prawidłowości operatu szacunkowego, która – w myśl art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami – należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego, której granice w niniejszej sprawie zakreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10, od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i która nie jest ograniczona w czasie.

Oceniając zaskarżony wyrok w kontekście wytycznych wynikających z powołanego wyroku z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10, Sąd I instancji wykonał te wytyczne, oceniając wszystkich elementy operatu szacunkowego w kontekście ich dowodowej wiarygodności i spójności. Prawidłowo zatem Sąd ten wskazał, że podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, także skarżący kasacyjnie, skoro powołany art. 157 ust. 1 nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Nie można natomiast zarzucać braku takiego wystąpienia organom orzekającym i Sądowi I instancji, skoro w ocenie tych organów i Sądu, zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości.

Zarzut kasacyjny naruszenia przez Sąd I instancji przepisów postępowania uzasadniono zaś okolicznościami związanymi w istocie z zarzutem kasacyjnym naruszenia prawa materialnego w zakresie wyceny nieruchomości, dlatego uznanie tego operatu przez Sąd I instancji pod względem wartości dowodowej za spójny i wystarczająco uzasadniony wyklucza skuteczne kwestionowanie jego prawidłowości bez wyczerpania procedury określonej w art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jakkolwiek szczegółowa analiza wartości dowodowej tego operatu przeprowadzona przez Sąd I instancji nie spełnia oczekiwań skarżącego kasacyjnie, to jednak stanowi ona sposób wykonania wytycznych wynikających z powołanego już wyżej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10, w którym jednoznacznie wskazano, iż oceny operatu szacunkowego zobowiązany jest dokonać nie tylko organ orzekający w sprawie, lecz także Sąd I instancji. Z tego względu, pozytywny wynik oceny operatu szacunkowego przez Sąd I instancji wykluczał zasadność uchylenia decyzji, jeżeli oceniany przez ten Sąd operat szacunkowy spełnił wymogi dowodowe do ustalenia na jego podstawie odszkodowania.

W związku z powyższym, na podstawie art. 184 ppsa, Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, jak w sentencji.