Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 410/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2007-08-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia NSA Andrzej Przybielski (spr.) Protokolant Sekretarz Sądowy Ilona Panic po rozpoznaniu w dniu 19 lipca 2007 r. na rozprawie sprawy ze skargi W. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 6 marca 2007 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta z dnia 17 stycznia 2007 r. [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, 3. określa, że opisane w punkcie pierwszym decyzje nie mogą być wykonane.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta decyzją z dnia 17 stycznia 2007r., powołując się na przepisy artykułów: 59 ust.1, 60 ust.1 i 4, 61 ust.1, 63 ust. 1-4, 64 ust.1, 65 ust.1-3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 ze zm.) oraz na § 2-3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) i § 3-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobów ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588), po rozpatrzeniu wniosku M. i B. W. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku usługowo-mieszkalnego na działkach nr [...] obr. 2 położonych w Ł. przy ulicy [...].

W rozstrzygnięciu ustalono, że na przedmiotowym terenie dopuszczalna jest realizacja budynku usługowo-mieszkalnego w miejscu przewidzianego do rozbiórki budynku usługowo-gastronomicznego.

W pkt. 2 rozstrzygnięcia dotyczącym określenia warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego ustalono, że:

a) granice terenu objętego decyzją określa załącznik graficzny nr 1 w skali 1:500,

b) wymagania dotyczące nowej zabudowy:

• linie zabudowy kondygnacji przyziemia w dostosowaniu do art. 43 ust.1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (jedn. tekst Dz.U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 ze zm.)... obiekt budowlany powinien być usytuowany w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej 8 metrów - w przypadku drogi powiatowej, w szczególnie uzasadnionych przypadkach właściwy zarząd drogi może wyrazić zgodę na usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze, w odległości mniejszej,

• linie zabudowy powyżej kondygnacji przyziemia zgodnie z załącznikiem graficznym,

• bezwzględnie wyklucza się funkcję mieszkaniową w kondygnacji przyziemia,

• szerokość elewacji frontowej – w dostosowaniu do warunków technicznych wynikających z przepisów odrębnych,

• maksymalna wysokość zabudowy – 3 kondygnacje nadziemne: tj. parter, piętro z poddaszem użytkowym w przestrzeni dachu wysokiego.

W dalszych częściach rozstrzygnięcia określono szerokość elewacji frontowej, rzędne kalenicy dachu oraz wskazano, że budowa nie może spowodować braku możliwości naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w obiektach zlokalizowanych w sąsiedztwie tj. jest na działkach nr [...], zlokalizowanych na granicy działki nr [...].

W rozstrzygnięciu ustalono formę i kąty nachylenia dachu, rodzaj jego pokrycia (dachówka w odcieniach czerwieni) oraz wskazano, że zewnętrzne wykończenie budynku nie może być wykonane z materiałów pochodzenia nienaturalnego (siding, onduline) tylko z materiałów pochodzenia naturalnego tj. kamienia, ceramiki, drewna i metalu.

W rozstrzygnięciu wskazano ogólnie, że wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki winna być dostosowana do warunków technicznych wynikających z przepisów odrębnych.

Ponadto planowana inwestycja winna zapewniać miejsca postojowe dla użytkowników stałych i przebywających okresowo oraz miejsce gromadzenia odpadów stałych niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania zabudowy i bilansować się na terenie przedmiotowych działek.

W rozstrzygnięciu nakazano zabezpieczenie parkingów dla samochodów osobowych w ilości:

- dla funkcji usług 1,5 stanowiska na 100m2 powierzchni użytkowej,

- dla funkcji bazy socjalno- pobytowej w ilości jedno miejsce parkingowe dla czterech miejsc noclegowych. Miejsca parkingowe winny bilansować się w obszarze działek nr [...].

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponieważ dla terenu działek nr [...] brak jest takiego planu rozstrzygnięcie oparto na wskazanych wyżej przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Planowaną inwestycję ustalono w granicach terenu położonego w ramach Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Ł. w strefie "E" – mieszkalno-pensjonatowej (podstrefa przekształceń funkcji – E.4.1) pasa terenu leśnego wzdłuż ulicy Wojska Polskiego o szerokości około 30 metrów z przeznaczeniem na usługi i parkingi. Działki przeznaczone pod zabudowę posiadają dostęp do drogi publicznej oraz wystarczające uzbrojenie. Organ pierwszej instancji wyjaśnił również, że ze względu na charakter planowanego przedsięwzięcia wykonano analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (przeprowadzonej w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego wokół działki budowlanej), która stanowiła podstawę do sformułowania określonych wyżej warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego. Ponadto sporządzenie projektu decyzji powierzono osobie posiadającej odpowiednie kwalifikacje, która to analiza stanowiła załącznik do decyzji.

Odwołanie od tej decyzji wniósł W. D. zarzucając:

• nieuwzględnienie przez organ pierwszej instancji oceny prawnej wyrażonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w postanowieniu z dnia

1 grudnia 2006r. uchylającym orzeczenie Burmistrza Miasta

w przedmiotowej sprawie,

• niezgodność planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

• błędną podstawę prawną tego postanowienia tj. przepisu art. 59 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wskazywał, że wydane warunki zabudowy doprowadzą do likwidacji objętego ścisłą ochroną kasztanowca, na którego wycięcie Burmistrz nie uzyskał zgody.

Odwołujący się wywodził, że organ pierwszej instancji wykorzystując fakt, że dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił swoją ważność, oparł pozytywną dla inwestora decyzję na przepisie art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Naruszenie prawa w jego ocenie polega przede wszystkim na tym, iż dojdzie do zmiany funkcji tego terenu, który w dotychczasowym planie przeznaczony był wyłącznie na działalność handlowo-usługową. Wprowadzenie nowej funkcji mieszkalnej spowoduje konflikt interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości.

W. D. zarzucał, że przy realizacji tej inwestycji naruszone zostaną również przepisy dotyczące odległości pomiędzy budynkami ze względu na kategorię ochrony przeciwpożarowej. Podstawą zaskarżonej decyzji jest analiza uwzględniająca zrealizowany z naruszeniem prawa budynek małżonków B., którzy z naruszeniem warunków pozwolenia na budowę, zrealizowali na tym terenie budynek usługowo-mieszkalny, w sytuacji gdy teren ten w planie przeznaczony był wyłącznie pod handel i usługi.

Odwołujący się podkreślał, że poza tą samowolą budowlaną na analizowanym terenie nie istniał żaden obiekt mieszkalny. Był to typowy teren handlowo-usługowy, na którym zrealizował on zgodnie z planem obiekt służący obsłudze imprez masowych, które ze swej istoty wykluczają możliwość istnienia zabudowy mieszkalnej w sąsiedztwie.

Nie uwzględniając tego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję w dniu 6 marca 2007 r., podzielając w całości faktyczne i prawne podstawy jej rozstrzygnięcia.

Organ odwoławczy wskazał, że skoro dla tego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to istniały podstawy do określenia możliwości zabudowy przedmiotowych działek poprzez wydanie opartej na art. 61 ust. 1 ustawy decyzji o warunkach zabudowy. W toku postępowania administracyjnego ustalono, że teren planowanej do zabudowy działki ma dostęp do drogi publicznej oraz odpowiedniego uzbrojenia. Projekt decyzji uzgodniony został z zarządcą drogi, dlatego też dopuszczalne było ustalenie warunków zabudowy dla projektowanego zamierzenia. Wydanie decyzji poprzedziła analiza urbanistyczna przeprowadzona przez uprawnionego architekta, która wykazała, że na sąsiednich działkach (nr 379, 55/2, 382/1 i 100) występują budynki usługowe i budynki mieszkalne (funkcja hotelarska – nr 101/6, 101/7).

Kolegium wskazało, że w analizowanej przestrzeni panuje obiektywnie szeroka dowolność form i sposobów kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że rodzaje zabudowy są skrajnie różne. Powoduje to w istocie brak możliwości uwzględnienia parametrów związanych z intensywnością zabudowy, wysokością i jej głębokością oraz stylistyką. Należy zatem zgodzić się z poglądem autora analizy urbanistycznej, że takie ustalenia miałyby charakter arbitralny i byłyby sprzeczne z treścią art. 61 ust. 1 ustawy.

W. D. wniósł skargę do Sądu, w której zarzucając naruszenie przepisów postępowania (art. 7 i 77 § 1 k.p.a.) przez zaniechanie zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz rozstrzygnięcie sprawy na domniemaniach okoliczności faktycznych. Skarżący zarzucił również obrazę art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez orzeczenie, że spełnione zostały przesłanki potwierdzające, że na sąsiednich i pozostałych działkach w obszarze analizowanym występują budynki usługowe i budynki mieszkalne, w których świadczy się usługi hotelarskie. Skarżący zarzucał również, że podstawą zaskarżonej decyzji była legalizacja samowoli budowlanej dokonanej na analizowanym terenie, na którym niedopuszczalne było wprowadzanie zabudowy mieszkaniowej.

Skarżący akcentował te okoliczności, że:

• na przedmiotowym terenie nie było i nie jest dopuszczalne lokalizowanie funkcji mieszkaniowej, gdyż działki, dla których ustalono warunki zabudowy znajdowały się na terenie, w którym poprzednio obowiązujący plan przewidywał jednoznacznie wyłącznie zabudowę uzdrowiskową, gastronomiczną i kulturalną, a nie mieszkalną,

• teren jest typowo usługowy, brak na nim funkcji mieszkalnej, a zatem decyzja ustalająca warunki zabudowy dla realizacji budynku usługowo-mieszkalnego narusza prawo,

• zaskarżona decyzja narusza w sposób jednoznaczny ustalenia zawarte w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, w którym dla tego terenu wprowadzono ograniczenie zabudowy działki do 30% jej powierzchni. Warunek ten nie został przeniesiony do decyzji i jest niemożliwy do spełnienia przy uwzględnieniu wielkości działek przewidzianych pod realizację zamierzenia inwestycyjnego małżonków W.,

• budynek usługowy, który został zrealizowany na jego działce nr [...] zaliczony został do klasy odporności pożarowej C – kategoria zagrożenia ludzi, dlatego należy zachować odległość innej zabudowy przewidzianą przepisami przeciwpożarowymi,

• budynek, który był podstawą analizy, iż na tym terenie jest dopuszczalna funkcja mieszkalna zrealizowany został z naruszeniem prawa, a zatem istnienie tego obiektu nie może uzasadniać wprowadzenie na ten teren funkcji mieszkalnej,

• konsekwencją zabudowy działki inwestorów będzie konieczność wycięcia istniejącego na niej kasztanowca,

• przywołane w decyzji działki nr [...] obr.2 nie są działkami sąsiednimi w rozumieniu art. 61 ust. 1 ustawy i nie mogły być podstawą analizy, gdyż znajdują się poza terenem podlegającym tej analizie,

• zgodnie z pozwoleniem na budowę na własnej działce zrealizował obiekt przeznaczony dla imprez artystycznych, kulturalnych i gastronomicznych, który emituje hałas, a zatem wprowadzenie na tym terenie funkcji mieszkaniowej spowoduje konflikt wynikający z realizacji przy ulicy [...] obiektów o wykluczających się w istocie funkcjach (mieszkalnej i rozrywkowej),

• zaskarżona decyzja nie zapewnia zatem kontynuacji dotychczasowej funkcji usługowo-gastronomicznej.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. SKO akcentowało tę okoliczność, że skoro w analizowanej przestrzeni panuje obiektywnie szeroka dowolność form i sposobów kształtowania zabudowy, to zagospodarowanie terenu jej przynależnego oznacza, że rodzaje zabudowy tam funkcjonujące są skrajnie różne. Powoduje to w istocie brak możliwości uwzględnienia parametrów związanych z intensywnością zabudowy, jej wysokością, głębokością, szerokością elewacji frontowej oraz jej stylistyką. Reasumując swoje wywody SKO wskazało, że w państwie prawa nie ma miejsca dla mechanicznej i sztywno pojmowanej zasady nadrzędności interesu społecznego nad interesem indywidualnym. Wobec tego brak było podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje:

Skargę należało uznać za uzasadnioną, albowiem zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy.

W sprawie niniejszej jest bezsporne, że dla terenu na którym planowana jest inwestycja polegająca na budowie budynku usługowo-mieszkalnego na działkach nr [...] obr. 2 położonych w Ł. przy ul. [...] brak było w czasie wydania decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie zatem do treści art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zmiana zagospodarowania takiego terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego wymagała ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje Wójt, Burmistrz albo Prezydent Miasta po uzgodnieniu z organami o których mowa w art. 53 ust. 4 i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Stosownie do art. 61 ust. 1 tej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

2. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.

3. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.

4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

6. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Wykonując tą delegację ustawową Minister Infrastruktury Rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003r. ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588) określił sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W § 3 ust. 1 Rozporządzenia wskazano, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Oceniając zgodność zaskarżonej decyzji z przytoczonymi wyżej przepisami prawa uznać należy, iż nie odpowiada ona wyżej wymienionym warunkom ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych.

W toku postępowania administracyjnego oraz w skardze skarżący zarzucał, że teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy:

- jest zbyt mały dla określonego w nim zamierzenia inwestycyjnego,

- poprzednio obowiązującym planie był przeznaczony wyłącznie pod funkcję usługowo- handlowe,

- kwestionował prawidłowe ustalenie obszaru analizowanego,

-brak zapewnienia odpowiednich miejsc postojowych w granicach działki przewidzianych pod zabudowę.

- W zaskarżonej decyzji, wbrew określonym wyżej wymaganiom nie wyznaczono linii zabudowy kondygnacji przyziemia, gdyż ograniczono się wyłącznie do odwołania się do treści art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych wskazując, że obiekt budowlany powinien być usytuowany w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej 8 metrów wyjaśniając jednocześnie, że w uzasadnionych przypadkach właściwy zarząd drogi może wyrazić zgodę na usytuowanie tego obiektu przy drodze w odległości mniejszej. To sformułowanie treści rozstrzygnięcia zawartego w ust. 2 sentencji jest wzajemnie sprzeczne, gdyż organ winien ustalić konkretnie czy dla tej inwestycji ma być 8 metrów od drogi publicznej czy też odległość ta winna być inaczej ustalona. Wynika to również z konieczności odrębnego uzgodnienia tej treści z zarządcą drogi.

- W sentencji rozstrzygnięcia, z naruszeniem § 1 pkt 3 oraz § 6 ust. 1 Rozporządzenia nie określono szerokości elewacji frontowej, ograniczając się do ogólnego sformułowania, iż ma to nastąpić w dostosowaniu do warunków technicznych wynikających z odrębnych przepisów w tym w szczególności przepisów przeciwpożarowych. Podczas gdy przepis § 6 ust. 1 wskazuje precyzyjnie, że winna być ona wyznaczona dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%.

- Z naruszeniem § 1 pkt 2 Rozporządzenia nie określono wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Wymaganie takie wynika również wprost z ustaleń obowiązującego studium.

- Z naruszeniem § 5 pkt 1 Rozporządzenia nie określono wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, który wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika wielkości dla obszaru analizowanego.

W punkcie 5 sentencji dotyczącym obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej ograniczono się do ogólnikowego sformułowania, iż należy zabezpieczyć parkingi dla samochodów osobowych podając wskaźniki. Brak jest natomiast jakiejkolwiek analizy możliwości wykonania takich parkingów przy uwzględnieniu wielkości planowanej zabudowy oraz powierzchni działek, która wynosi łącznie 245 m2.

Również inne punkty sentencji rozstrzygnięcia nie zawierają konkretnych ustaleń dla tej inwestycji ograniczając się do konieczności zachowania przepisów szczególnych bez ich wskazania oraz analizy możliwości spełnienia.

Przedstawione wyżej naruszenia prawa przy wydaniu zaskarżonej decyzji są w istocie konsekwencją analizy urbanistycznej w której wskazano, że "analiza ta wykazała, że w miejscu planowanej inwestycji brak jest cech tożsamych zabudowy zlokalizowanej w najbliższym sąsiedztwie względem planowanej. Przestrzeń nie posiada czytelnej linii zabudowy. Rodzaj zabudowy jest skrajnie różny. Dotyczy to zarówno zabudowy jak i jej intensywności, wysokości, głębokości traktów zabudowy, szerokości elewacji frontowych oraz jej stylistyki. W analizowanej przestrzeni panuje całkowita dowolność form i sposobów kształtowania zabudowy jak i zagospodarowania terenu jej przynależnego" (por. załącznik do decyzji k. 9 akt organu I instancji).

Autor analizy uznał, że w tej sytuacji "wyznaczanie wymienionych parametrów uznaje się za niewskazane". Oznacza to, że uznał, iż decyzja o warunkach zabudowy nie musi spełniać wymagań określonych w przepisach prawa. Zgodnie z art. 107 § 1 k.p.a. decyzja powinna zawierać przede wszystkim precyzyjne rozstrzygnięcie wymagane nie tylko przepisami k.p.a. ale również przepisami szczególnymi w tym przypadku ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzasadnienie decyzji winno zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.

Warunków tych nie spełniają zaskarżone decyzje obydwu instancji, które w sposób ogólnikowy stwierdzają, że spełnione zostały wszystkie przesłanki do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odrębną kwestią której organy administracji obydwu instancji nie poświęciły dostatecznej uwagi jest możliwość wprowadzenia na tym terenie funkcji mieszkalnej. Skarżący w toku postępowania wielokrotnie informował organy administracji, że w poprzednio obowiązującym planie teren ten był przeznaczony wyłącznie pod działalność handlowo-usługową. Taką też funkcję ma obecnie. Ponadto istnieje na nim obiekt usługowy skarżącego zrealizowany na podstawie pozwolenia na budowę, a wiec zgodnie z prawem co wyklucza w istocie możliwości posadowienia na sąsiedniej nieruchomości obiektu mieszkalnego.

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy w sposób niewątpliwy ma na celu takie określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy aby możliwa była kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Skoro z samej analizy wynikał brak możliwości spełnienia tych parametrów to brak było podstaw do pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora.

Z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika również, że przyjęty do analizy obiekt budowlany zrealizowany został z naruszeniem prawa, gdyż I. i R. B. na sąsiednich działkach [...] uzyskali decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę wyłącznie na realizację budynku usługowo- gastronomicznego. Inwestycję tą zrealizowali z naruszeniem prawa wprowadzając na analizowany teren funkcję mieszkaniową poprzez dokonanie zabudowy tarasu (por. decyzję znajdującą się na k. 18 akt sprawy).

W orzecznictwie i literaturze przyjmuje się jednolicie, że nowa zabudowa jest dopuszczalna o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Z momentem wykazania sprzeczności przestaje być dopuszczalna (por. Komentarz Z. Niewiadomskiego do Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyd. C.H.Beck ,Warszawa 2005r. str. 498-503). Zaskarżona decyzja nie spełnia tych warunków.

Z tych też przyczyn Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c P.p.s.a. uchylił zaskarżone decyzje organów obydwu instancji orzekając o zwrocie kosztów postępowania w oparciu o przepis art. 200 P.p.s.a.

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 3 sentencji wyroku stwierdzające niedopuszczalność wykonania zaskarżonych decyzji oparte zostało na przepisie art.152 P.p.s.a. W dalszym postępowaniu w tej sprawie organy administracji winny uwzględnić stan prawny istniejący przy ponownym rozpatrywaniu wniosku inwestorów będący np. konsekwencją uchwalenia planu dla tego terenu bądź też rozstrzygnąć sprawę w drodze decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu przy uwzględnieniu poglądów prawnych zawartych w uzasadnieniu wyroku. Nowe decyzje i ich uzasadnienia muszą odpowiadać wszystkim wymaganiom określonym zarówno w przepisach k.p.a. jak i w przytoczonych w uzasadnieniu tego wyroku przepisach prawa materialnego.