Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2435/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-03-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka - Płaczkowska Sędzia WSA Maria Tarnowska Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 marca 2011 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2010 r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta W. z dnia [...] października 2009 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego W. K. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2010 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W.

z dnia [...] października 2009 r., nr [...] odmawiającą L. O. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] ha, opisanej w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z dnia 13 marca 2000 r. L. O. wystąpił do Urzędu W. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości w trybie ustawy z dnia 4 września 1997 r.

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 120, poz. 1299 ze zm., powoływana dalej jako "ustawa

o przekształceniu").

Decyzją z dnia [...] października 2009 r. Prezydent W. odmówił wnioskodawcy przekształcenia i wskazał, że prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zostało ustanowione na 99 lat aktem notarialnym Rep. [...] z dnia 12 listopada 1969 r. na rzecz S. i J. O. Na mocy postanowień Sądu Rejonowego w W. Wydział [...] Cywilny z dnia [...] grudnia 1988 r. oraz z dnia [...] maja 1998 r. spadek po zmarłych S. O. i J. O. nabył L. O. Aktem notarialnym z dnia 11 grudnia 2007 r. Rep. [...] L. O. sprzedał swoje prawo użytkowania wieczystego na rzecz W. K. Pismem z dnia 26 maja 2008 r. W. K. wystąpił do organu o rozpoznanie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Organ wskazał, że ww. umowa sprzedaży z dnia 11 grudnia 2007 r., a powołana przez W. K. jako podstawa popierania przedmiotowego wniosku, zawarta została w ramach wykonania umowy zlecenia zawartej aktem notarialnym z dnia 22 października 2007 r., Rep. [...], na mocy którego "W." Sp. z o.o. (powoływana dalej jako "Spółka") zleciła W. K., aby ten w swoim imieniu, ale na zlecenie Spółki nabył od L. O. prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku. Spółka zaś w dniu 18 września 2007 r., czyli przed umową zlecenia, zawarła z L. O. przedwstępną umowę sprzedaży ww. praw za cenę [...] zł. W § 6 umowy z dnia 11 grudnia 2007 r. L. O. oświadczył, że otrzymał powyższą kwotę od W. K. płatną przez Spółkę. Zdaniem organu przedstawiony stan faktyczny budzi wątpliwości, czy podjęte przez W. K. i Spółkę działania nie mają na celu obejścia prawa, polegającego na uzyskaniu przez tą Spółkę prawa własności nieruchomości, co nie byłoby możliwe bez pośrednictwa W. K. Na poparcie swoich twierdzeń organ powołał się na orzecznictwo Sądu Najwyższego mówiące o czynnościach pozornych. Prezydent wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu, roszczenie o przekształcenie przysługuje tylko osobom fizycznym, a nie prawnym. Powołana Spółka jako osoba prawna, gdyby stała się użytkownikiem wieczystym, mogłaby wystąpić z wnioskiem o nabycie własności nieruchomości, ale w trybie art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., powoływana dalej jako "ugn"). Organ wskazał, że Spółka napotykając na przeszkodę prawną do dokonania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. [...] w prawo własności w postaci katalogu podmiotów mogących wystąpić o przekształcenie oraz widząc inne korzyści w postaci niższej opłaty za przekształcenie, możliwość uzyskania bonifikaty od tej opłaty, a także bez-kosztową zmianę sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości,"obeszła" to w ten sposób, że aktem notarialnym z dnia 22 października 2007 r. zawarła z W. K. umowę zlecenia. Umowa tego rodzaju nie jest co do zasady zakazana. Na mocy tej umowy zleceniobiorca został wpisany jako użytkownik wieczysty nieruchomości i realizuje "przejściowo" na własną rzecz, ale na zlecenie Spółki czynności mające na celu osiągnięcie korzyści, jakich w obecnie obowiązującym porządku prawnym Spółka ta nie mogłaby uzyskać. Końcowym beneficjentem wszystkich tych korzyści ma być jednak W. Sp. z o.o. – co wynika wprost z analizowanych umów. W związku z powyższym organ uznał, że powołane umowy zawarte zostały w celu "obejścia" prawa, wobec czego stosownie do brzmienia art. 58 § 1 kc są nieważne, a tym samym nie mogą być podstawą żądania rozpoznania wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez W. K. Organ uznał, że był uprawniony do samodzielnej oceny, iż w świetle zebranego materiału dowodowego obalone zostało domniemanie zgodności wpisu prawa użytkowania wieczystego na rzecz W. K. z rzeczywistym stanem prawnym – wpisane w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości.

Na skutek odwołania W. K., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] września 2010 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] października 2009 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że jak trafnie zauważono w decyzji organu I instancji istnieje różnica pomiędzy postępowaniem uregulowany w art. 32 ugn, a uregulowaniami ustawy o przekształceniu. W ugn ustawodawca wskazał, że nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana użytkownikowi, co nie daje gwarancji uzyskania prawa własności gruntu. Natomiast przepisy ustawy o przekształceniu przyznają użytkownikowi wieczystemu roszczenie o takie przekształcenie, a zatem jeśli spełnione zostaną przesłanki wynikające z ustawy, organ nie może odmówić dokonania przekształcenia. Nabycie zatem własności nieruchomości w drodze tej drugiej ustawy jest zatem skuteczniejsze. Dodatkowo nabycie własności nieruchomości w trybie ustawy o przekształceniu umożliwia stronom skorzystanie z bonifikaty przy naliczaniu opłat. Biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności faktyczne sprawy organ II instancji uznał, że zasadnie Prezydent ocenił intencje stron i jako podstawę odmowy przekształcenia wskazał możliwość osiągnięcia w dalszej perspektywie skutków sprzecznych z ustawą o przekształceniu. Zdaniem organu niezaprzeczalne jest, że uzyskanie przez W. K., jako użytkownika wieczystego prawa własności nieruchomości na podstawie tej ustawy, byłoby dla powołanej Spółki dalece korzystniejsze, zarówno pod kątem oczekiwanego efektu przekształcenia (roszczenie użytkownika o przekształcenie), jak i związanych z tym kosztów finansowych.

Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie wniósł W. K. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. W obszernym uzasadnieniu skargi wskazał, że w przedmiotowej sprawie zachodzą wszystkie przesłanki wynikające z ustawy o przekształceniu, które powinny skutkować wydaniem na rzecz skarżącego korzystnej decyzji. Powołując się na poglądy doktryny skarżący wskazał, że przekształcenie jest dla organu orzekającego obligatoryjne, jeżeli tylko zachodzą wymienione w ustawie przesłanki przekształcenia. Nie ma miejsca ani na swobodne uznanie organu, ani na uzależnienie przekształcenia od nieprzewidzianych w ustawie warunków.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo-administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2010 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] października 2009 r. odmawiającą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ulicy [...] oznaczonej jako działka nr ew. [...] w Obr. [...] o pow. [...] ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW Nr [...] przez Sąd Rejonowy w W. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego prawo własności nieruchomości, która w przepisie art.8 stanowi, że w przypadku postępowań wszczętych na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 153, poz.781 ze zm.), a nie zakończonych w dniu wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną, należy stosować jej postanowienia.

Skarżący jest następcą prawnym L. O., który w dniu 13 marca 2000 r. złożył wniosek o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości w prawo własności w trybie przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r.

i któremu w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. nadal to prawo przysługiwało, a na tę datę organ nie wydał decyzji merytorycznej. Skarżący nabył prawo wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu na mocy umowy sprzedaży

w dniu 11 grudnia 2007 r. i jego prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. W dniu 30 maja 2008 r. pełnomocnik skarżącego złożył wniosek o rozpoznanie wniosku poprzednika prawnego

o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości.

Zdaniem sądu w stosunku do skarżącego spełnione zostały wszystkie ustawowe przesłanki aby powyższej opisanego żądania przekształcenia prawa organ dokonał. Jak słusznie wskazał skarżący nie ma sporu w doktrynie, że jeżeli zachodzą ustawowe przesłanki przekształcenia-co ma miejsce na gruncie niniejszej sprawy, nie ma miejsca na swobodne uznanie organu. Nie może mieć nadto miejsca uzależnienie przekształcenia od warunków, które nie są wskazane w ustawie. Innymi słowy przy spełnieniu warunków ustawowych przekształcenie prawa przez organ jest obligatoryjne. Stan faktyczny ustalony w toku niniejszego postępowania nie jest sporny, a organ nie kwestionuje spełnienia przez skarżącego ustawowych przesłanek przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Organ nadto stwierdził, że żadna z umów, które szczegółowo omówił w uzasadnieniu orzeczenia nie może być uznana za nieważną czy też niedopuszczalną w świetle prawa, a jednak zważywszy na ich przyszłe skutki, należy czynności te kwalifikować jako zmierzające do obejścia prawa. Obejście prawa organ utożsamia z hipotetyczną możliwością osiągnięcia przez spółkę różnorakich korzyści. Bez względu jednak na stopień prawdopodobieństwa nastąpienia określonych zdarzeń, w sferze prawnej podmiotów, którym na mocy ustawy przysługuje uprawnienie do wystąpienia z określonym roszczeniem, organ jest zobowiązany do podejmowania działań wynikających z obowiązujących przepisów prawa materialnego odnoszących się do skonkretyzowanego stanu faktycznego. Powoływanie się przez organ na okoliczności pozostające poza kręgiem warunków ustawowych, prowadzących do żądanego przekształcenia jest działaniem sprzecznym z obowiązującym porządkiem prawnym.

Zdaniem sądu, organ w przedmiotowej sprawie skoncentrował się na ocenie intencji stron, okoliczności towarzyszących przedmiotowej sprawie, które zdaniem organu stanowią obejście prawa, jednocześnie nie podjął prawem dozwolonych czynności, które poddałyby w sposób zgodny z prawem weryfikacji tak postawioną tezę. Trudno bowiem zgodzić się z twierdzeniem, że organ jest władny zakwestionować zgodność wpisu prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości przysługującego skarżącemu do księgi wieczystej. Wbrew przytoczonemu poglądowi organu, zdaniem sądu do weryfikacji domniemania prawidłowości wpisu w księdze wieczystej dedykowane jest postępowanie, do prowadzenia którego właściwy jest sąd powszechny. Podobnie należy zważyć, że twierdzenia organu dotyczące nieważności umowy zlecenia oraz umowy sprzedaży i oświadczenia o ustanowieniu hipoteki są niezasadne, bądź co najmniej przedwczesne, wobec braku orzeczenia sądu powszechnego stwierdzającego w trybie przepisu art.58 § 1 KC nieważność powyżej wymienionych aktów zawierających opisane w nich oświadczenia woli.

Wobec naruszenia przez organ prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w trybie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit.a ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z dnia 30 sierpnia 2002 r.(Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.