Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 421/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-08-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, lit. c, art. 200, art. 205 § 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 8, art. 10, art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 98a ust. 1, ust. 1a
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 2 sierpnia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski, Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.), , Protokolant Referent stażysta Aleksandra Banasiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 lipca 2018 roku sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz S. K. kwotę 7400 (siedem tysięcy czterysta ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. a.bł.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], po rozpoznaniu odwołania S.K., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] ustalił na rzecz gminy opłatę adiacencką w wysokości 121.800 zł i orzekł o obowiązku jej zapłaty przez S.K. jako właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A, oznaczonej (przed podziałem) jako działka ewidencyjna nr 52, o powierzchni 19.182 m2, w obr.[...], uregulowanej w księdze wieczystej KW [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki nr ewid.: 52/1, 52/2, 52/3, 52/4, 52/5, 52/6, 52/7, 52/8, 52/9, 52/10, 52/11, 52/12, 52/13, 52/14, 52/15, 52/16, 52/17, 52/18, 52/19, 52/20, 52/21, 52/22. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 2147 ze zm., dalej jako: "u.g.n.").

Kwestionując powyższą decyzję odwołanie wniósł S.K.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, przywołaną na wstępie decyzją, po rozpoznaniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania i przedstawiając treść regulacji ustawowych wskazał, iż przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej jest: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W ocenie Kolegium, w sprawie, na co wskazuje zebrany materiał dowodowy, spełnione zostały wszystkie określone w art. 98a ust. 1 u.g.n. przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej. Analizując z przesłanek Kolegium stwierdziło, iż nieruchomość położona w Ł. przy ul. A, oznaczona jako działka ewidencyjna nr ewid. 52, o powierzchni 19.182 m2, w obr. [...] decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] o podziale nieruchomości została podzielona na działki nr ewid. 52/1, 52/2, 52/3, 52/4, 52/5, 52/6, 52/7, 52/8, 52/9, 52/10, 52/11, 52/12, 52/13, 52/14, 52/15, 52/16, 52/17, 52/18, 52/19, 52/20, 52/21, 52/22. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 16 grudnia 2016 roku. Nieruchomość stanowiła własność S.K. W uchwale Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z 2007 roku nr 401 poz. 4195), stawkę tę ustalono na poziomie 30% wartości różnicy. Organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 5 września 2017 roku przez Z.L. – T., która ustaliła, iż różnica wartości rynkowej nieruchomości po podziale i przed podziałem wynosi 406.000 zł, z czego 30% stanowi kwotę 121.000 zł (opłata adiacencką).

Istotę sporu w sprawie stanowi wielkość wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału nieruchomości, bowiem zarzuty odwołującego koncentrują się wokół sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Po analizie tego dowodu Kolegium stwierdziło, iż nie ma zastrzeżenia co do jego prawidłowości, zwłaszcza w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z dnia 15 stycznia 2018 roku, stanowiących odpowiedź na zarzuty odwołania.

Wbrew twierdzeniom odwołującego z operatu szacunkowego wynika więc, że podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości, a operat szacunkowy nie budzi wątpliwości. W warstwie merytorycznej Kolegium uznaje za wiarygodne i prawidłowe ustalenia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w operacie szacunkowym, a wyjaśnienia zawarte w piśmie z dnia 15 stycznia 2018 roku za wyczerpujące. W ocenie Kolegium operat szacunkowy jest rzetelny, logiczny, nie zawiera błędów, oparty na obowiązujących w tym zakresie przepisach prawa. Biegły w operacie uwzględnił cechy wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, w tym: lokalizacji, otoczenia, uwarunkowań planistycznych, powierzchni i kształtu, ograniczeń w zagospodarowaniu i dostępu do mediów. Następnie na podstawie ustalonych cech rynkowych dostosował wycenianą nieruchomość do określonego stopnia i wagi każdej cechy rynkowej. Dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych uwzględnionych w procesie wyceny oraz przedstawił sposób wyceny, podejście, zastosowane metody oraz uzasadnienie wyboru. W operacie przedstawiono szczegółowy opis nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a uzyskały cenę najniższą i najwyższą w badanym zbiorze transakcji. Wyceny w sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, która polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zdaniem Kolegium, przyjęte do porównań nieruchomości to nieruchomości podobne do wycenianej, tj. nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące przedmiotem prawa własności, położone w Ł. poza obszarem centrum miasta, na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Okres badania rynku dotyczył ponad 2 lat i został rozszerzony z uwagi na stan analizowanego rynku. Zdaniem Kolegium, trudno uznać, by dobór nieruchomości do porównań był niewłaściwy i nieodpowiadający ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n.

Sięgając do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. Kolegium wskazało, że o tym jakie jest przeznaczenie danego terenu, w pierwszej kolejności decydują zapisy planu, a gdy nie został on uchwalony zapisy studium lub decyzji o warunkach zabudowy, jeśli została wydana. Wyceniana nieruchomość położona jest na terenie, dla którego w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dacie ostateczności tej decyzji brak było uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, częściowo na terenie zieleni naturalnej i dolin rzecznych oraz częściowo na terenie ogródków działkowych. W związku z wydaniem w dniu [...] roku przez Prezydenta Miasta Ł. decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i wolnostojącej wraz z infrastrukturą towarzyszącą obejmującej teren nieruchomości, a następnie zatwierdzeniu podziału nieruchomości jako zgodnego ze wskazaną decyzją o warunkach zabudowy, biegły stosownie do zapisów art. 154 ust. 2 u.g.n. ustalił przeznaczenie nieruchomości dla wskazanego celu wyceny jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W operacie szacunkowym oszacowano wartość nieruchomości według jej stanu przed podziałem, na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział (tj. na dzień [...]roku) oraz według jej stanu po podziale, na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (tj. na dzień 16 grudnia 2016 roku). Z tego powodu, wszelkie uwarunkowania planistyczne związane ze zmianą przeznaczenia wycenianej nieruchomości występujące po dacie 16 grudnia 2016 roku – zdaniem organu – nie wpływały na proces wyceny.

Poza oceną pozostają zapisy wydanej decyzji o warunkach zabudowy, sposób realizowania przez inwestora zamierzonej inwestycji, bądź planowane odstąpienie od niej. Są to okoliczności nieistotne z punktu widzenia wyceny nieruchomości, którą dla wskazanego celu wyceny dokonuje się według określonej daty stanu nieruchomości, (przed i po podziale), a zatem wszelkie okoliczności (przyszłe i niepewne) zaistniałe po tych datach pozostają bez wpływu na jej wartość. Ewentualne zdarzenia, o których mowa w piśmie z dnia 7 lutego 2018 roku będą stanowiły dla właściciela podstawę do wystąpienia z roszczeniami odszkodowawczymi. Oznacza to, że tak długo jak długo decyzja o warunkach zabudowy będzie funkcjonowała w obrocie prawnym, to będzie wywoływała określone skutki prawne w zakresie przeznaczenia nieruchomości, których rzeczoznawca nie może nie uwzględniać. Ewentualne postępowanie w przedmiocie stwierdzenia jej nieważności pozostaje bez wpływu na możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej na tym etapie.

W odwołaniu jego autor wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentów, tj. aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży działki nr ewid. 72/41 położonej w Ł. przy ul. B na okoliczność, iż wartości nieruchomości położonej w pobliżu działki wycenianej jest inna. Odnosząc się do tego, Kolegium nie dostrzegło takiej potrzeby, bowiem ustalenie wartości nieruchomości sąsiednich pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. Brak jest przesłanek do tego, by wycena innych działek miała proste przełożenie na wartość przedmiotowej nieruchomości. Inny jest bowiem przedmiot tej wyceny, a tym samym inne czynniki i atrybuty wpływające na jego wartość, inny może być okres sporządzenia operatu, inna metoda czy cel takiego opracowania. Na wartość nieruchomości mają wpływ poza cenami z rynku także różne cechy samej nieruchomości (m.in. wielkość, kształt, położenie szczegółowe, uzbrojenie, dojazd), które także mogą różnicować poszczególne nieruchomości i które należy uwzględnić w procesie wyceny.

Kolegium nie dostrzegło podstaw do odstąpienia od naliczenia opłaty adiacenckiej. Wprawdzie przepis art. 98a u.g.n. wskazuje, że organ może ustalić opłatę adiacencką, to zważyć jednak należy, że opłata adiacencką jest daniną publiczną a obowiązkiem organu jest troska o stan finansów publicznych. Stąd generalną zasadą jest, iż obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje, jeśli określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową w postaci wzrostu wartości nieruchomości, powstałej na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi jest np. podział nieruchomości. Po ustaleniu, iż podział wygenerował wzrost wartości nieruchomości, organ zobowiązany jest ustalić wysokość opłaty.

Oceniając natomiast operat pod względem formalnym, Kolegium stwierdziło, iż zawiera on wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"), elementy wymagane dla operatu szacunkowego, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżona po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Operat szacunkowy złożony w sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. u.g.n.

Reasumując Kolegium napisało, że wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami przesłanki warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej zostały spełnione, brak jest zatem podstaw do stwierdzenia, by organ pierwszej instancji nieprawidłowo ocenił stan faktyczny i wydał decyzję z naruszeniem obowiązujących w tym zakresie norm prawnych. Również co do sporządzonego operatu szacunkowego w sprawie, Kolegium nie miało zastrzeżeń. Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, proces wyceny został wyjaśniony w operacie szacunkowym, jak i w kolejnych pismach rzeczoznawcy majątkowego w sposób wyczerpujący i rzetelny, zaś obliczenia matematyczne prowadzące do określenia wartości nieruchomości nie są obarczone błędami. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1257 ze zm., dalej jako: "K.p.a."), stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym.

W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii – zdaniem organu – nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strona kwestionując ustalenia operatu powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

Uwzględniając powyższe Kolegium zaakcentowało, iż poza polemicznymi stwierdzeniami, strona mając udzielony stosowny termin nie przedstawiła żadnego dowodu, w którym wartość nieruchomości byłaby inna (niższa). Samo twierdzenie o wadliwości operatu, nie daje podstaw do jego zdyskwalifikowania jako skutecznego dowodu w sprawie dającego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, tylko i wyłącznie z tego powodu, że strona kwestionuje jego ustalenia i nie godzi się z oszacowaną wartością gruntu.

W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu. Zasada spoczywania ciężaru dowodu na organie nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że organ ten ma przekonać stronę o zasadności nałożonego na nią obowiązku. Jest oczywiste, iż przekonanie strony o racjach administracji publicznej jest często niemożliwe. Z tego powodu jest warunkiem koniecznym i wystarczającym, by organ prowadzący postępowanie zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył zgromadzony materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.), a w uzasadnieniu swej decyzji wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 K.p.a.), co w ocenie Kolegium miało miejsce.

W skardze na powyższą decyzję S.K. wskazał na naruszenie przepisów postępowania, które miały wpływ na wynik sprawy tj.:

1. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., poprzez nie podjęcie wszelkich niezbędnych działań zmierzających do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i w konsekwencji brak wyczerpującego zebrania oraz rozpatrzenia materiału dowodowego przedmiotowej sprawy, w szczególności poprzez:

a. ustalenie wysokości stawki opłaty adiacenckiej wyłącznie w oparciu o sporządzony operat szacunkowy, w zasadzie bez żadnego udziału organu, przyjmując ją w pełni, bezkrytycznie oraz uznając je jako własne;

b. pominięcie przy ustalaniu wysokości stawki opłaty adiacenckiej decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności podkreślonych w jej uzasadnieniu postanowień obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., z których wynika, że przez centralną część działki nr 52 z obrębu [...] przebiegać ma projektowana droga klasy "GP" (główna ruchu przyspieszonego) – ul. C, natomiast przez północno – zachodni narożnik tej działki projektowana droga klasy "G" główna – ul. D, co w sposób istotny wpływa na wartość nieruchomości, która będzie potencjalnie podlegała wywłaszczeniu, a działki która nie byłaby objęta postępowaniem wywłaszczeniowym;

c. pominięcie przy ustalaniu wysokości stawki opłaty adiacenckiej możliwości wywłaszczenia całości nieruchomości skarżącego uzyskanych w wyniku podziału działki nr ewid. 52 z uwagi na fakt, iż obowiązujące "Studium" oraz plan województwa nie wskazują w sposób precyzyjny docelowego przebiegu planowanych korytarzy drogowych;

d. pominięcie zarówno przez Kolegium, jak i przez biegłego wniosku skarżącego, zawartego w piśmie z dnia 7 lutego 2018 roku o dokonanie wyceny nieruchomości metodą korygowania średniej ceny polegającą na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, będących przedmiotem transakcji sprzedaży, gdyż zdaniem skarżącego ocena przez rzeczoznawcę kilkunastu nieruchomości pozwoli dokładniej ustalić wartość wycenianej nieruchomości przy uwzględnieniu celu dokonywanej wyceny;

e. pominięcie wniosku skarżącego o wydanie wypisu aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży działki nr ewid. 72/11, położonej w Ł. przy ulicy B, w obrębie [...], oraz załączenie tego dokumentu w poczet materiału dowodowego z uwagi brak potrzeby zdaniem organu przeprowadzenia takiego dowodu, w sytuacji gdy zdaniem skarżącego zachodzi znaczne podobieństwo powierzchniowe pomiędzy działką nr ewid. 72/11, a działką objętą niniejszym postępowaniem, dzieli je niewielka odległość, zaś według wiedzy skarżącego sprzedaż działki nr ewid. 72/11 uzyskała bardzo korzystną tj. powyżej 300 zł za m2.

f. pominięcie jako nieistotnych z punktu widzenia oceny szacowania wartości nieruchomości zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz sposobu realizacji inwestycji, w sytuacji gdy zapisy te pozwalają legalnie wznosić na nieruchomości skarżącego jedynie obiekty budowlane tymczasowe, co uniemożliwia realizację jakiejkolwiek inwestycji na tym terenie, a w konsekwencji wpływa bezpośrednio na ocenę wartości nieruchomości skarżącego.

2. art. 78 § 1 w zw. z art. 84 ust. 1 K.p.a. poprzez brak odniesienia się w wyczerpujący sposób zarówno przez biegłego, jak i przez organ do wniosku skarżącego zawartego w piśmie z dnia 21 lipca 2017 roku by rzeczoznawca majątkowy przy dokonywaniu oceny ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału, porównał ceny, jakie osiągały w latach 2015-2017 nieruchomości przeznaczone pod budowę jednorodzinną, z nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę wielorodzinną i dopiero w oparciu o tak uzyskane dane organ ustalił wysokość ewentualnej opłaty adiacenckiej, co zdaniem skarżącego miało istotny wpływ na określenie zaniżonej wartości nieruchomości skarżącego przed jej podziałem, a w konsekwencji na nałożenie na skarżącego obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej w wysokości ustalonej w zaskarżonej decyzji.

3. art. 107 § 1 i 3 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie i brak uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, a w konsekwencji uniemożliwia weryfikację wydanej decyzji z punktu widzenia prawidłowości zastosowania art. 80 K.p.a., a w szczególności powodów dla których organ pominął wniosek skarżącego o dokonanie w przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości metodą korygowania średniej;

4. art. 8 K.p.a., poprzez prowadzenie postępowania w sprawie w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa.

Ponadto autor skargi wskazał na naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj.:

1. art. 98a ust. 1 i ust. 1a u.g.n., poprzez jego zastosowanie w sprawie skutkujące nałożeniem na S.K. obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości ustalonej w decyzji podczas gdy warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału, zaś w sprawie do takiego wzrostu wartości nie doszło;

2. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n., poprzez brak oparcia się w przyjętym podejściu porównawczym na nieruchomościach podobnych do ocenianej nieruchomości, a także odmowa włączenia w poczet materiału dowodowego aktu notarialnego dotyczącego działki nr ewid. 72/11 położonej w Ł., przy ul. B, co spowodowało znaczące zaniżenie wartości nieruchomości przed jej podziałem;

3. art. 35 ust. 2 w zw. z art. 35 ust. 4 ustawy o drogach publicznych poprzez jego niezastosowanie skutkujące pominięciem podczas wyceny możliwości wznoszenia w pasie planowanych korytarzy drogowych jedynie tymczasowych obiektów budowlanych, w sytuacji gdy powyższe naruszenie organu wpływa na brak możliwości realizacji inwestycji na tym terenie, a także przekłada się bezpośrednio na wartość samej nieruchomości.

W treści skargi jej autor zawarł także wnioski dowodowe wnosząc o:

a. zobowiązanie organu pierwszej instancji do wydania wypisu aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży działki nr ewid. 72/11, położonej w Ł. przy u. B, w obrębie [...], oraz załączenie tego dokumentu w poczet materiału dowodowego na podstawie art. 78 w zw. z art. 136 K.p.a. na okoliczność wartości nieruchomości położonej w pobliżu nieruchomości skarżącego oraz ceny transakcji uzyskanej za jeden metr kwadratowy;

b. zobowiązanie organu drugiej instancji do załączenia w poczet materiału dowodowego akt postępowania wywołanego odwołaniem od decyzji Prezydenta Miasta o warunkach zabudowy na okoliczność projektów zawartych w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. dotyczących przeprowadzenia przez centralną część działki nr 52 z obrębu [...] drogi klasy "GP" – ul. C, natomiast przez północno – zachodni narożnik tej działki drogi klasy "G" – ul. D oraz braku wskazania w ww. aktach sposobu docelowego przebiegu planowanych korytarzy drogowych.

Opierając się na wskazanych zarzutach skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji oraz umorzenie postępowania w sprawie, ewentualnie o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji. Ponadto skarżący wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy powołanej wcześniej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.).

Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki – w przekonaniu Sądu – nie budzą wątpliwości i nie są również kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Bez wątpienia, Prezydent Miasta Ł., po rozpoznaniu wniosku skarżącego, decyzją z dnia [...]roku, nr [...] dokonał podziału działki nr ewid. 52 na działki nr 52/1, 52/2, 52/3, 52/4, 52/5, 52/6, 52/7, 52/8, 52/9, 52/10, 52/11, 52/12, 52/13, 52/14, 52/15, 52/16, 52/17, 52/18, 52/19, 52/20, 52/21 i 52/22.

Nie jest również przedmiotem sporu okoliczność, iż w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z 2007 roku nr 401, poz. 4195). Z uchwały wynika, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem.

Zachowany nadto został 3 – letni termin do ustalenia opłaty, liczony od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna, co miało miejsce w dniu 16 grudnia 2016 roku.

Istota sporu pomiędzy stronami sprowadza się do dwóch zagadnień –po pierwsze odpowiedzi na pytanie, czy – jak twierdzą organy obu instancji – sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, czy też – jak twierdzi strona skarżąca – operat dotknięty jest błędami, które dyskwalifikują jego wartość dowodową i przydatność w niniejszym postępowaniu.

Po drugie skarżący podnosi zarzut nierozważenia wpływu na wartość nieruchomości informacji zawartych w uzasadnieniu decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...]roku, ustalającej warunki zabudowy dla spornej nieruchomości po jej podziale. Skarżący wprawdzie uzyskał warunki zabudowy dla zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i wolnostojącej, słusznie jednak zwraca uwagę na zapisy uzasadnienia decyzji. Otóż zawarto w niej informację, że zgodnie ze Studium uwarunkowań działka 52 znajduje się w części stanowiącej rezerwę dla projektowanej drogi C klasy GP, co potwierdza aktualizacja Studium Systemu Transportowego miasta Ł. W uzasadnieniu decyzji podano również, iż "Zarząd Dróg i Transportu w piśmie z 21 października 2015 roku wskazał, że posiada koncepcję budowy ww drogi, zgodnie z którą przez działkę nr 52 przebiega projektowana trasa C, opracowanie jest nieskończone nie posiada decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia" (załączona do akt SKO kopia decyzja tegoż organu z dnia [...]roku [...] w sprawie warunków zabudowy).

Rozstrzygając spór w zakresie oceny operatu szacunkowego należy na wstępie wskazać, iż konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 81 oraz art. 107 § 3 K.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata w rozumieniu art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n. ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to niewątpliwie jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne.

Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 K.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie").

W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które skład orzekający w pełni podziela przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt: I OSK 1894/12).

Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 roku, sygn. akt: I OSK 1930/11).

Wobec tego to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 roku, sygn. akt: I OSK 2085/11).

W rozpoznawanej sprawie treść uzasadnienia decyzji organu drugiej instancji prowadzi do jednoznacznego wniosku, że uchylił się on od rzetelnej oceny wartości dowodowej sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego.

Dokonując analizy spornego operatu w pierwszej kolejności należy dostrzec, iż w decyzji o warunkach zabudowy (decyzja Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]roku, nr [...]) znajduje się informacja, że w planie zagospodarowania przestrzennego województwa (uchwała nr [...] Sejmiku Województwa [...] z dnia [...]roku) centralna część działki nr ewid. 52 (przed podziałem) przebiegać będzie projektowana droga – ulica C, a przez północno – zachodni fragment drogi przebiegać będzie droga – ulica D. Dlatego – jak następnie wskazał Prezydent Miasta Ł. – w tym pasie terenu mogą być wznoszone jedynie tymczasowe obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane związane z obiektami budowlanymi. Ich usunięcie w wypadku budowy drogi następuje na koszt właściciela, bez odszkodowania. Jak następnie dodał organ, przywołane zapisy aktualnie nie mają odniesienia, bowiem nie doszło do wydzielenia gruntu pod drogę. Jednak mimo to – zdaniem składu orzekającego – zacytowany zapis planu zagospodarowania przestrzennego województwa oddziałuje na planowana przez inwestora zabudowę, co powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego, a czego rzeczoznawca nie uczynił. Powyższy zapis w decyzji o warunkach zabudowy u każdego potencjalnego inwestora rodzi bowiem conajmniej obawy co do zamierzeń inwestycyjnych na terenie obarczonym takimi zastrzeżeniami planistycznymi, nawet jeśli nie przybrały one ostatecznego kształtu.

W sprawie po analizie załączonego do akt administracyjnych operatu należy zauważyć, że na str. 31 w tabeli 8 przy kwalifikacji cech nieruchomości przyjętych do wyceny nie ma żadnego opisu tych nieruchomości pozwalającego zweryfikować kwalifikację ogólnych cech nieruchomości stosownie do cech zdefiniowanych w tabeli nr 7 na str. 28-30. Podobnie w odniesieniu do nieruchomości ujętych w tabeli nr 13 na str. 37 oraz tabeli nr 18 na str. 43.

Ponadto, rzeczoznawca na str. 28 w tabeli nr 6 zaprezentował transakcje przyjęte do dalszej analizy (w ilości 6 szt.), ale na str. 31 do wyceny przyjął jedynie 3 z nich. Przy czym – co najistotniejsze – rzeczoznawca nie określił jaki klucz wyboru zastosował, dlaczego odrzucił 3 transakcje, a zostawił resztę, dlaczego akurat te nieruchomości ocenił jako podobne, zatem uwzględnił do porównania. Rzeczoznawca napisał jedynie, że przyjął nieruchomości najbardziej podobne, co budzi wątpliwości w obliczu tego, że – jak wskazano wcześniej – w treści operatu nie ma żadnego opisu pozwalającego zweryfikować kwalifikację ogólnych cech nieruchomości. Ponadto wątpliwości budzi pozostawienie jedynie trzech nieruchomości. już bowiem wskazane na stronie wcześniejszej 6 nieruchomości stanowiło ograniczenie wobec 10 zbadanych w pierwszej fazie.

Ta sama uwaga dotyczy nieruchomości ujętych w tabeli nr 13 na str. 37 oraz tabeli nr 18 na str. 43. Kwestię tą rzeczoznawca próbował wyjaśnić w piśmie z dnia 15 stycznia 2018 roku (str. 4), ale – w ocenie Sądu – odniósł się w sposób lakoniczny, nieprzekonujący. Z tych dwóch powodów – zdaniem składu orzekającego – operat szacunkowy zawierając braki w opisie nieruchomości staje się nieweryfikowalny, co sprawia że pogląd organów o poprawności i kompletności jego sporządzenia już tylko z tego powodu nie może zyskać uznania.

Ponadto, analiza operatu szacunkowego ujawnia także kilka innych nieścisłości o mniejszej wadze uchybienia.

I tak, na str. 11 rzeczoznawca napisała, że wyceniana nieruchomość znajduje się w odległości ok. 8,4 km od centrum miasta przyjmowanego jako skrzyżowanie ul. E i F. Tymczasem na str. 27 i 28 odległość wycenianej nieruchomości od tego samego miejsca wynosi już ok. 7 km.

Na stronie 30 przy opisie wycenianej nieruchomości przed podziałem w odniesieniu do cechy "inne ograniczenia w zagospodarowaniu" oceniono tę cechę na poziomie średnim, ale nie wiadomo dlaczego, bowiem na str. 29 w tabeli gdzie opisano cechy rynkowe i ich wagi dla "innego ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości" dla cechy średniej napisano, że występuje 1 lub więcej czynników spośród: infrastruktury naziemnej, sieć podziemna o dużych przekrojach, teren podmokły, niekorzystne ukształtowanie terenu, zadrzewienia, które ograniczają możliwość zagospodarowania działki na poziomie od 15 do 30% jej powierzchni. Opisane naruszenie sprawia, że operat jest nieweryfikowalny.

Na stronie 30 przy opisie wycenianej nieruchomości przed podziałem w odniesieniu do cechy "dostęp do mediów" oceniono tę cechę na poziomie słabym, co budzi zastrzeżenia. Na str. 29 w tabeli gdzie opisano cechy rynkowe i ich wagi dla "dostęp do mediów" dla cechy słaby napisano, że w bezpośrednim sąsiedztwie (w ulicy) brakuje 2 sieci spośród sieci energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej lub sieci te znajdują się w odległości ponad 50 m od granic działki. Tymczasem z opisu wynika, że sieć wodociągowa i energetyczna przebiega w ulicy A (co zgodnie z tabelką na str. 29 należałoby zakwalifikować jako dostęp do mediów na poziomie dobrym), a sieć kanalizacyjna i gazowa przebiegają w odległości ponad 50 m od granic działki (co uwzględniając tabelkę na str. 29 należałoby istotnie określić jako cechę słabą). Tylko, że w tabelce nie mówi się o sieci gazowej, tylko o energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej. W ocenie Sądu, ocena tej cechy wycenianej nieruchomości budzi wątpliwości.

Dalej należy dostrzec, że na stronie 31 przy opisie wycenianej nieruchomości przed podziałem w odniesieniu do cechy "dostęp do drogi publicznej" oceniono tę cechę na poziomie bezpośrednim, dogodnym. W opisie tej cechy w tabeli na stronie 30 napisano, że poziom bezpośredni utrudniony to m.in. dostęp bezpośredni wąski, co oznacza drogę o szerokości poniżej 8 m. Tymczasem z operatu nie wynika jaką szerokość ma ul. A.

Opisane uchybienia należy rozpatrywać w kontekście przepisu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia, które wskazują, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Opisane zastrzeżenia – zdaniem Sądu – to wady, które powinny być w toku postępowania dostrzeżone przez organy administracji i wyjaśnione przed wydaniem decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak wskazywano wcześniej to organy administracji prowadzą postępowanie, zatem to one mają obowiązek analizy wszystkich zgromadzonych w sprawie dokumentów. Bierna postawa organów, które samodzielnie nie dokonały analizy operatu szacunkowego, ograniczając swoją aktywność jedynie do polemiki z twierdzeniami skarżącego oraz do zobowiązania rzeczoznawcy do odniesienia się tylko do twierdzeń skarżącego – w świetle art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. – musi spotkać się z krytyką.

Odnosząc się do drugiego z zarzutów skargi dotyczących w istocie nieuwzględnienia ograniczeń w zabudowie, wskazanych w powołanej przez skarżącego decyzji o warunkach zabudowy należy podzielić pogląd, że okoliczności te mogły nie pozostać bez wpływu na ustalenie wartości nieruchomości. Podziału dokonano bowiem w celu realizacji na działkach po podziale inwestycji mieszkaniowych. Na tym opiera się obliczenie wzrostu wartości nieruchomości, że właściciel uzyskuje w miejsce jednej dużej nieruchomości wiele działek z możliwością zabudowy, co przy sprzedaży z zasady sumarycznie daje większą wartość. Tymczasem informacje o zamierzeniach Zakładu Dróg i Transportu mają z pewnością skutek odstraszający potencjalnych inwestorów. Zgodnie z art. 35 ust.2 ustawy z 21 marca 1985 roku o drogach publicznych ( t.j.Dz.U.2017.2222) w planach zagospodarowania przestrzennego województwa i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przeznacza się pod przyszłą budowę dróg pas terenu o szerokości uwzględniającej ochronę użytkowników dróg i terenu przyległego przed wzajemnym niekorzystnym oddziaływaniem. W pasie terenu, o którym mowa w ust. 2, mogą być wznoszone tylko tymczasowe obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane związane z obiektami budowlanymi. Ich usunięcie w wypadku budowy drogi następuje na koszt właściciela, bez odszkodowania.

Tak więc zawarcie w decyzji o warunkach zabudowy informacji, że część z działek, uzyskanych po podziale, może zostać objęta w przyszłości realizacją inwestycji drogowej, budzi poważne zastrzeżenia nie tylko co do celowości realizacji inwestycji mieszkaniowych przynajmniej na części działek inwestowania, ale i jego realnej możliwości, bowiem w przypadku wspomnianej inwestycji drogowej C oznaczałoby konieczność wywłaszczenia. Powołane w decyzji o warunkach zabudowy dane z 2015 roku należałoby zatem najpierw zweryfikować, wyjaśnić. Wprawdzie słusznie zwraca uwagę Kolegium, że Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania nie jest aktem prawa miejscowego, a więc prawem powszechnie obowiązującym. Trzeba jednak pamiętać, że w obecnym stanie prawnym związanie organu uchwalającego miejscowy plan zagospodarowania ustaleniami Studium jest b. silne – plan musi być z zapisami Studium zgodny. Umieszczenie w Studium informacji o planowanej drodze C, potwierdzone w Studium Transportu oraz w informacji ZDiT stanowi istotną okoliczność, którą organ winien rozważyć w aspekcie oceny realnego wzrostu wartości nieruchomości.

Reasumując tę część rozważań organ winien poddać ponownej weryfikacji tezę o wzroście wartości nieruchomości na skutek podziału. Realia rozpoznawanej sprawy wskazują, że i autor operatu i organ bezrefleksyjnie przyjęły tezę, że sam podział nieruchomości prowadzi do jej wzrostu. Jednak w ocenie sądu przytoczone wyżej uwarunkowania prawne, związane z planami drogowymi miasta winny skłonić organ i autora operatu szacunkowego conajmniej do rozważenia wpływu takich perspektyw inwestycyjnych na wielkość wzrostu nieruchomości. Wszak podziału dokonano w celach inwestycyjnych, tymczasem istniejący stan prawny nieruchomości, stwarzający niepewność co do celowości trwałego inwestowania może wpływać na wartość nieruchomości. Jeżeli dojdzie bowiem do realizacji owej inwestycji drogowej, inwestycja mieszkaniowej na działce 52 może zostać zagrożona koniecznością rozbiórki, zaś właścicielom nowopowstałych domów grozić może wywłaszczenie. Taka sytuacja – dopuszczenie do realizacji inwestycji ze świadomością, konieczności jej likwidacji w określonej przyszłości byłaby nieakceptowalna w państwie prawa, organy przeto winny dokładnie wyjaśnić aktualny i perspektywiczny stan prawny spornej działki w celu wykluczenia bądź potwierdzenia realności inwestowania.

Końcowo odnosząc się do zarzutów skargi należy wskazać, iż zasadnicza ich część zyskała uznanie składu orzekającego co znajduje swoje odzwierciedlenie we wcześniejszych uwagach. Pozostała ich część z uwagi na treść wyroku i wiążącą się z nim konieczność ponownego rozpoznania sprawy w toku postępowania odwoławczego, będzie podlegała ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w toku ponownie prowadzonego postępowania. Z tego powodu odniesienie się do nich jest na obecnym etapie postępowania Sąd ocenia jako przedwczesne.

Konkludując Sąd orzekł w punkcie pierwszym sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i lit. "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 roku, poz. 1302 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a.") z uwagi na naruszenie art. 98 a u.g.n. oraz art. 7, art. 8, art. 10, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

O kosztach postępowania należnych stronie skarżącej od organu rozstrzygnięto zaś w punkcie drugim sentencji wyroku uwzględniając brzmienie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. Na zasądzoną kwotę 7.400 zł składa się uiszczony przez skarżącego wpis od skargi w kwocie 2.000 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata ustalone przy uwzględnieniu treści § 2 pkt 6 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. "a" rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.).

Prowadząc ponownie postępowanie organy zobligowane będą uwzględnić oceną prawną wynikającą z niniejszego wyroku.

k.ż.