Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 399/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-09-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 50, art. 51, art. 52
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 199, art. 201, art. 203
journal: Dz.U. 2014 poz 121
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - tekst jednolity.
article: art. 145 par. 1 pkt 1c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61a par. 1, art. 138 par. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 15 września 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Protokolant Referent stażysta Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 września 2015 roku sprawy ze skargi Zrzeszenia A w Ł. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...], nr [...], znak: [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie robót budowlanych przy instalacji gazowej budynku mieszkalnego 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...], nr [...] znak [...]; 2. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. na rzecz strony skarżącej Zrzeszenia A w Ł. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. zwraca z funduszu Skarbu Państwa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na rzecz strony skarżącej Zrzeszenia A w Ł. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu nadpłaconego wpisu od skargi, zaksięgowanego w dniu 2 czerwca 2015 roku pod pozycją [...]. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] nr [...] [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. uchylił postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...] nr [...], znak: [...] i umorzył w całości postępowanie organu I instancji w przedmiocie robót budowlanych przy instalacji gazowej w budynku wielorodzinnym na nieruchomości przy ul. A 64 w Ł.

Jak wynika z akt sprawy, pismem z dnia 15 stycznia 2014r. Zrzeszenie A w Ł. przy ul. B 17 poinformowało Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł., iż w dniu 10 stycznia 2014r. J. P. przy udziale osób trzecich wycięła około 10m rury instalacji gazowej w nieruchomości w Ł. przy ul. A 64. Następnie pismem z dnia 30 stycznia 2014r., w uzupełnieniu do pisma z dnia 15 stycznia 2014r., Zrzeszenie A w Ł. wyjaśniło, że w dniu 20 grudnia 2013r. po raz pierwszy J. P. zakręciła kurek główny gazu i wycięła około 40cm rury instalacji gazowej. W dniu 3 stycznia 2014r. fragment wyciętej instalacji został odtworzony przez Zrzeszenie A w Ł. Przeprowadzona próba szczelności wykazała, że instalacja gazowa jest szczelna.

Przy piśmie z dnia 12 lutego 2014r. Komenda Miejska Państwowej Straży Pożarnej w Ł. przekazała m.in.: protokół z głównej próby szczelności instalacji gazowej w budynku przy ul. A 64 w Ł. z dnia 13 grudnia 2013r., sporządzonej przez B. P., z którego wynika, że wynik próby szczelności jest ujemny oraz protokół z próby szczelności instalacji gazowej w budynku przy ul. A 64 w Ł. z dnia 20 grudnia 2013r., sporządzonej przez B. P., z którego wynika, że wynik próby szczelności jest ujemny.

W dniu 14 lutego 2014r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. przeprowadził oględziny na nieruchomości w Ł. przy ul. A 64. Ustalono, że szafka z głównym zaworem gazowym znajduje się na elewacji frontowej po lewej stronie bramy wjazdowej. Według lokatorów około dwa tygodnie wcześniej wycięto fragment instalacji gazowej – rozprowadzający instalację do budynku w części frontowej i lewej oficyny, znajdujący się w przejeździe bramowym.

Pismem z dnia 29 lipca 2014r. Zrzeszenie A w Ł. przy ul. B 17 wniosło o wszczęcie postępowania w sprawie "przestępstwa samowoli budowlanej popełnionej przez J. P. polegające na wycięciu przez nią w dniu 10 stycznia 2014r. około 10 metrów instalacji gazowej w nieruchomości przy ul. A 64".

Postanowieniem z dnia [...] nr [...], znak: [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. odmówił wszczęcia postępowania z ww. wniosku. W motywach rozstrzygnięcia organ podał, że nie A w Ł. przy ul. B 17 sprawuje jedynie faktyczny zarząd nad przedmiotową nieruchomością, bez tytułu prawnego, co stanowi interes o charakterze faktycznym, a nie prawnym. Zdaniem organu nadzoru stopnia powiatowego Zrzeszeniu A w Ł. przy ul. B 17 nie przysługuje przymiot strony w przedmiotowej sprawie, zatem w sprawie zachodzi przesłanka do wydania postanowienia o odmowie wszczęcia postępowania, o której mowa w przepisie art. 61a § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U z 2013r., poz. 267 ze zm.), dalej przywoływanej jako "K.p.a."

W terminie prawem przewidzianym zażalenie na powyższe postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. wniosło Zrzeszenie A w Ł. przy ul. B 17.

Powołanym na wstępie postanowieniem z dnia [...] nr [...] [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł., po rozpoznaniu zażalenia Zrzeszenia A w Ł. przy ul. B 17, uchylił w całości postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...] nr [...], znak: [...] i umorzył w całości postępowanie przed organem I instancji. W uzasadnieniu organ rozpatrujący zażalenie wskazał, że z uwagi na charakter żądania Zrzeszenia A w Ł. przy ul. B 17, wskazującego na pilne wezwanie do skutecznego zajęcia się sprawą, nie sposób uznać, że stanowiło ono wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego, a jedynie takie stwierdzenie, to jest jednoznaczne ustalenie, że przedmiotem żądania jest wszczęcie postępowania, uzasadnia podjęcie czynności wstępnych, w tym czynności, o których mowa w art. 61a § 1 K.p.a. W odmiennym przypadku pismo kwalifikuje się jako skargę w sprawie indywidualnej, która powoduje wszczęcie postępowania, jeżeli pochodzi od strony, a jeżeli skarga pochodzi od osób nielegitymujących się interesem prawnym, albo co istotniejsze w ogóle nie mających podmiotowości administracyjno – prawnej, może spowodować wszczęcie postępowania administracyjnego tylko z urzędu, chyba że przepisy wymagają do wszczęcia postępowania wniosku stron.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. podkreślił, że jedynym wyjątkiem od obowiązku legitymowania się interesem prawnym w sprawie, jest występowanie w charakterze przedstawiciela strony, w tym zwłaszcza w charakterze pełnomocnika. W ocenie organu stopnia wojewódzkiego z akt przekazanych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. wynika, że w ogóle nie podejmowano próby ustalenia, w jakim charakterze występuje Zrzeszenie A w Ł. przy ul. B 17.

W dalszej kolejności organ wyjaśnił, że z dokumentów przekazanych przy piśmie z dnia 3 lutego 2015r. przez Zrzeszenie A w Ł. na potrzeby postępowania dotyczącego zażalenia na niezałatwienie sprawy w terminie, to jest wypisu z Krajowego Rejestru Sądowego oraz kopii pełnomocnictw upoważniających Zrzeszenie A w Ł. przy ul. B 17 do reprezentowania interesów E. M. – W., K. W., E. W. i J. T. wynika, że Zrzeszenie to nie jest zarządcą obiektu, ani też pełnomocnikiem stron. Z księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości przy ul. A 64 w Ł. (działka nr ewid. 160/1, obręb [...]) wynika bowiem, że właścicielami nieruchomości są: E. M. – W., K. W., K. K. (z adnotacji organu I instancji wynika, że K. K. zmarł), J. P. oraz E. W. i J. T., które wstąpiły w prawa zmarłej M. K. Powyższe, w ocenie organu, wskazuje że Zrzeszenie A w Ł. przy ul. B 17 nie jest właścicielem, współwłaścicielem czy użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości lub znajdującego się na niej budynku.

Dalej organ nadzoru budowlanego stopnia wojewódzkiego wywiódł, że Zrzeszenie nie jest również zarządcą nieruchomości, bowiem zarząd zawodowy normowany przepisami art. 185 ust. 2 – 186a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej powoływanej jako "ustawa", umożliwia działanie na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej, a umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Umowy w tym zakresie Zrzeszenie nie przedstawiło. Organ podkreślił również, że nie można traktować przekazanych kopii pełnomocnictw jako umowy o zarząd nieruchomością, bowiem nie wszyscy współwłaściciele nieruchomości wyrazili wolę zawarcia takiej umowy (brak również postanowienia sądu zastępującego oświadczenie woli), a tym samym nie są umową, o jakiej mowa w art. 185 ust. 2 ustawy. W ocenie organu II instancji nie można zawrzeć umowy o zarządzanie nieruchomością jedynie z niektórymi właścicielami nieruchomości, albo niektórymi członkami wspólnoty mieszkaniowej.

Nadto organ zwrócił również uwagę, że podmiot niebędący osobą fizyczną nie może występować w charakterze pełnomocnika. Tymczasem załączone do akt pełnomocnictwa upoważniają do działania Zrzeszenie, a nie osoby je reprezentujące czy też zatrudnione w tym Zrzeszeniu.

W ocenie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. Zrzeszenie A w Ł. przy ul. B 17 jest prawdopodobnie administratorem nieruchomości, nie pełni zarządu nad nieruchomością, nie jest również pełnomocnikiem żadnej ze stron, jak też samo nie występuje w charakterze strony.

Organ podkreślił następnie, że organy nadzoru budowanego nie prowadzą postępowań w sprawach "przestępstw samowoli budowlanej", ale co do zasady postępowania w sprawach zgodności z przepisami wykonanych robót budowlanych, bądź w sprawach stanu technicznego. Nie budzi wątpliwości, że faktycznym przedmiotem żądania w rozpatrywanej sprawie, było wykonanie robót budowlanych niezgodnie z przepisami. Z uwagi na nieprawidłową kwalifikację pisma Zrzeszenia A w Ł. przy ul. B 17, przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. jako wniosku o wszczęcie postępowania, a tym samym brak podstaw prawnych do wydania postanowienia o odmowie wszczęcia postępowania należało zaskarżone postanowienie uchylić i umorzyć w całości postępowanie I instancji w przedmiocie robót budowlanych przy instalacji gazowej w budynku wielorodzinnym na nieruchomości przy ul. A64 w Ł.

Końcowo organ nadmienił, że w przypadku wniesienia skargi przez podmiot nielegitymujący się interesem prawnym w sprawie, jak też niebędący przedstawicielem osoby taki interes posiadającej, może spowodować jedynie wszczęcie postępowania administracyjnego z urzędu i obliguje organ do zawiadomienia o sposobie załatwienia skargi, zgodnie z treścią art. 237 § 3 K.p.a.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na powyższe postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. Zrzeszenie A w Ł. podniosło, że wadliwie uznano, że Zrzeszenie nie posiada legitymacji do reprezentowania właścicieli nieruchomości. Podkreśliło, że fakt zawierania kolejnych umów o zarządzanie stanowi, że Zrzeszenie nieprzerwanie od ponad 50 lat reprezentuje interesy właścicieli i zarządza nieruchomością przy ul. A 64, prowadząc wszelkie sprawy związane z obsługą najmu, administracyjne, techniczne oraz reprezentuje właścicieli wobec wszelkich władz, urzędów sądów i instytucji, wobec Urzędu Skarbowego, Urzędu Miasta i innych instytucji. Zrzeszenie legitymuje się uprawnieniem do władania nieruchomością wynikającym ze stosunku prawnego pomiędzy Zrzeszeniem a współwłaścicielami, na podstawie udzielonych Zrzeszeniu pełnomocnictw. Władając nieruchomością wykonuje zatem uprawnienia współwłaścicieli, co potwierdza wyrok Sądu Rejonowego dla Ł. - Ś. w Ł. z dnia 13 lutego 2015r. w sprawie [...], w którym wskazano Zrzeszenie A jako zarządcę nieruchomości określając jako podstawę zarządzania pełnomocnictwa do zarządzania. W konkluzji skargi Zrzeszenie A stwierdziło, że jako zarządca nieruchomości, bezspornie posiada umocowanie do wniesienia do organu nadzoru budowlanego wniosku z żądaniem wszczęcia postępowania administracyjnego z powodu wykonania przez J. P. robót budowlanych niezgodnie z przepisami. Z uwagi na powyższe strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia.

W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Organ podkreślił jednocześnie, że z załączonego do skargi wyroku Sądu Rejonowego dla Ł. Ś. II Wydziału Cywilnego z dnia 13 lutego 2015r. w sprawie [...] wynika jednoznacznie, że przedmiotem orzeczenia nie była prawidłowość pełnienia zarządu, lecz kwestia wydania nieruchomości jednej ze współwłaścicielek (powódce). Jednocześnie wskazano w uzasadnieniu orzeczenia, że nie doszło do skutecznego zawarcia umowy o zarząd nieruchomością w imieniu wszystkich współwłaścicieli, a spór pomiędzy współwłaścicielami winien "znaleźć rozstrzygnięcie (...) poprzez zniesienie współwłasności", względnie poprzez "ustanowienie zarządcy sądowego".

W takim stanie [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że Zrzeszenie jest administratorem nieruchomości, pozostających we władaniu niektórych ze współwłaścicieli, czego jednakże nie należy mylić z pełnieniem zarządu nad nieruchomością ani tym bardziej z pełnomocnictwem. Z poczynionych ustaleń wynikało także, że Zrzeszenie nie występowało w sprawie w charakterze strony. Nie sposób zatem zgodzić się z zarzutem skargi, że Zrzeszenie ma uprawnienie do reprezentacji właścicieli wobec wszelkich władz, urzędów, sądów i instytucji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270), zwanej dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego aktu administracyjnego, tj. jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę uwzględniając skargę może uchylić akt, stwierdzić jego nieważność lub niezgodność z prawem. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 P.p.s.a może to uczynić, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeśli nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 P.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 P.p.s.a. podlega oddaleniu.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest postanowienie organu odwoławczego, który na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. uchylił w całości postanowienie organu I instancji odmawiające, na podstawie art. 61a § 1 K.p.a. wszczęcia postępowania i umarzył w całości postępowanie w przedmiocie robót budowlanych przy instalacji gazowej w budynku przy ul. A 64 w Ł.

Z treści uzasadnienia organu II instancji wynika, iż powodem umorzenia postępowania administracyjnego, po uprzednim uchyleniu postanowienia organu I instancji, jest nieprawidłowe zakwalifikowanie przez organ I instancji pisma, które zdaniem organu odwoławczego domagało się wszczęcia postępowania w sprawie "przestępstwa samowoli budowlanej", a organy nadzoru budowlanego nie prowadzą tego rodzaju postępowań. Z tak zarysowanym powodem umorzenia postępowania nie sposób się zgodzić, bowiem nie może ulegać najmniejszej wątpliwości, iż postępowanie przed organami nadzoru budowlanego jest postępowaniem administracyjny, w którym mają zastosowanie przepisy K.p.a. wskazujące m.in. na odformalizowanie treści zarówno wniosku inicjującego postępowanie, jak i pism składanych w jego toku (art. 63 § 2 K.p.a.), ale także na powinności organu administracji wobec strony i innych osób uczestniczących w postępowaniu, tak aby podmioty te nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa (art. 7, art. 8 i art. 9 K.p.a.).

Okoliczność, iż w jednym z pism złożonych w toku postępowania (pismo z dnia 29 lipca 2014r.) użyte zostało określenie "przestępstwo samowoli budowlanej" nie oznacza, iż autor tego pisma domagał się od organu nadzoru budowlanego ścigania takiegoż przestępstwa. Konkluzja, którą wyprowadza organ odwoławczy z powyższego zapisu nie tylko pozostaje w oderwaniu od innych okoliczności sprawy, w szczególności od treści wcześniejszych pism składanych przez Zrzeszenie, ale także od stanowiska organu I instancji, który w istocie nie miał wątpliwości jaki jest przedmiot żądania Zrzeszenia, na co wskazuje uzasadnienie wydanego postanowienia, a jedynie w jego komparycji wadliwie wskazał, iż jest to postępowanie w sprawie "przestępstwa samowoli budowlanej".

We wcześniejszych pismach (z dnia 15 stycznia 2014r. i 30 stycznia 2014r.) Zrzeszenie wyraźnie domagało się od organu nadzoru budowlanego stopnia powiatowego wszczęcia postępowania w związku z samowolą budowlaną polegającą na wycięciu fragmentu rury z instalacji gazowej znajdującej się na nieruchomości przy ul. A 64 w Ł. Co więcej podmiot inicjujący owo postępowanie wyraźnie wskazywał, iż domaga się w związku z tym czynem wszczęcia postępowania administracyjnego w oparciu o przepisy art. 50 i 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U z 2013r., poz. 1409 ze zm.) przywoływanej dalej jako "ProBud". Przy tak sformułowanym żądaniu niepodobna wywodzić, że wnioskodawca domagał się od organu nadzoru budowlanego wszczęcia postępowania w sprawie ścigania przestępstwa samowoli budowlanej, a następnie argumentować, iż takie żądanie pozostaje poza zakresem kompetencji ustrojowych organów nadzoru budowlanego. Tego rodzaju argumentacja organu administracji publicznej trąci co najmniej naiwnością i w żadnym razie nie powinna się zdarzyć organowi szczebla wojewódzkiego.

Niezależnie od tego co zostało powyżej powiedziane na temat zakresu i czytelności żądania Zrzeszenia wyrażonego we wniosku z dnia 15 stycznia 2014r. i późniejszych pismach, to należy zaznaczyć, iż bywają żądania zredagowane niezręcznie, niedbale, nieczytelnie lub niezrozumiale. Gdy treść żądania budzi wątpliwości, organ administracji publicznej nie jest uprawniony do jego precyzowania, co mogłoby prowadzić do niedopuszczalnej zmiany kwalifikacji prawnej żądania, wbrew intencjom osoby wnoszącej podanie, lecz powinien udzielić wnoszącemu podanie niezbędnych wskazówek i wyjaśnień w tym zakresie, zwłaszcza wówczas, gdy strona zwraca się z żądaniem załatwienia sprawy administracyjnej przez ten organ (vide: wyrok NSA z dnia 23 kwietnia 1993r. w sprawie SA/Kr 2342/92, niepublikowany). Jeśli zatem organ odwoławczy miał wątpliwości co do treści żądania wniosku, to winien podjąć działania w celu wyjaśnienia rzeczywistej intencji wnoszącego podanie. Zaniechanie tego działania i umorzenie postępowania po uprzednim uchyleniu postanowienia organu I instancji jaskrawo narusza art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a.

Odnosząc się natomiast do treści rozstrzygnięcia organu I instancji, które odmawiało wszczęcia postępowania administracyjnego z uwagi na to, że wniosek nie pochodził od strony postępowania (art. 61a § 1 K.p.a.), to należy wskazać, iż podmiot ten domagał się wszczęcia postępowania dotyczącego samowoli budowlanej w oparciu o przepisy art. 50 i 51 PrBud. Powyższa konstatacja ma w sprawie kapitalne znaczenie bowiem determinuje krąg podmiotów, którym przysługuje przymiot strony postępowania. Przepis art. 52 PrBud wskazuje na to, że tylko inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może być adresatem rozstrzygnięcia, którego podstawę prawną stanowi art. 48, 49b, 50a i 51 Pr.Bud. Skoro podmioty wymienione w art. 52 PrBud mogą być adresatami czynności określonych w decyzjach administracyjnych wydanych na podstawie powołanych przepisów, oznacza to, że są one stronami w tych postępowaniach, gdyż decyzja nakładająca określony obowiązek niewątpliwie dotyczy ich interesu prawnego. W takiej sytuacji wyjaśnienia wymaga czy Zrzeszenie pozostaje zarządcą obiektu budowlanego położonego przy ul. A 64 w Ł.

Nie ulega wątpliwości, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zdanie 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014r., poz. 121 ze zm.), przywoływanej dalej jako "K.c.". Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 zdanie 1 K.c.). W takiej sytuacji kluczowa jest odpowiedź na pytanie o to czy ustanowienie zarządcy nieruchomości jest czynnością zwykłego zarządu, czy też jest czynnością przekraczającą ów zakres. Według utrwalonego poglądu przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd (vide: J. Ignatowicz, Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, 1972, s. 511 i n.). Ocena, czy konkretna czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia (vide: Teresa A. Filipiak [w:] Kodeks cywilny. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Lex 2012, s 365 i n.).

W realiach niniejszej sprawy organ administracji winien zatem dokonać analizy dokumentów, które upoważniają Zrzeszenie do zarządzania nieruchomością przy ulicy A 54 w Ł., a w tym również obiektem budowlanym znajdującym się na tej nieruchomości i ocenić czy udzielone umocowanie do zarządzania rzeczą wspólną odnosi się wyłącznie do zwykłego zarządu nieruchomością, a wówczas dla ustanowienia zarządcy wystarcza zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 zdanie 1 K.c.), który to warunek w realiach niniejszej sprawy wydaje się być spełniony, czy też umocowanie przekracza czynności zwykłego zarządu, a zatem dla ustanowienia takiego zarządcy konieczna byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Ocena zakresu udzielonego zarządu nie została dotychczas dokonana w toku postępowania administracyjnego. W miejsce tego organy obu instancji zgodnie przyjęły, iż zarząd nieruchomością może być ustanowiony wyłącznie przez wszystkich współwłaścicieli, a tym samym Zrzeszenie działające z umocowania jedynie części współwłaścicieli nie może być zarządcą nieruchomości. Z poglądem tym nie można się zgodzić, i to nie tylko dlatego, że co do zasady zarząd rzeczą wspólną obejmuje czynności, które nie przekraczają czynności zwykłego zarządu (taka jest jego istota), ale także dlatego, że stanowisko organów w powyższym zakresie zostało wygłoszone bez jakiejkolwiek analizy okoliczności niniejszej sprawy, a w szczególności bez oceny zakresu udzielonego zarządu.

Powyższego zapatrywania, tak co do charakteru zarządu, jak i sposobu jego ustanowienia zależnie od zakresu powierzonych zarządcy czynności, nie zmienia przepis art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015r. poz. 782 ze zm.), a w szczególności przepis ten nie wskazuje, iż zarząd nieruchomością wspólną może być ustanowiony wyłącznie przez wszystkich współwłaścicieli. Wniosek taki wyprowadzony przez organy pozostaje w sprzeczności nie tylko z regulacjami powyżej przywołanymi ale także z treścią art. 203 K.c.

Konsekwencją powyższego jest uchylenie nie tylko zaskarżonego postanowienia ale także postanowienia organu I instancji (art. 145 § 1 pkt 1c P.p.s.a.)

O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200 P.p.s.a.

Organy ponownie rozpoznając sprawę – uwzględniając powyższe wskazania Sądu – podejmą czynności w celu zbadania rzeczywistej intencji wnioskodawcy, o ile nadal nie będzie ona dla organów jasna, a następnie ustalą zakres udzielonego Zrzeszeniu zarządu przedmiotową nieruchomością, co pozwoli ocenić czy Zrzeszenie jest zarządcą obiektu budowlanego, a tym samym stroną postępowania w rozumieniu art. 28 K.p.a.

LS