Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 693/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-02-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 10
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędziowie WSA Anna Jarosz (spr.) WSA Józef Maleszewski Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2015 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r. [...], na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz § 39 Uchwały Nr XXXVII/363/06 Rady Miejskiej w Sierakowie z dnia 06 lipca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek o numerach ewidencyjnych [...], [...]we wsi [...] (ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego Nr 174, poz. 4031 z dnia 16 listopada 2006 r.; zwanego dalej: plan) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1964 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. z 2000 r. Dz.U. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) Burmistrz Gminy [...] ustalił dla A. W. (zwanej dalej: skarżąca), byłej właścicielki nieruchomości położonej we wsi [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o numerze [...], o powierzchni [...] ha jednorazową opłatę w wysokości [...] zł za grunt przeznaczony pod zabudowę letniskową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ww. nieruchomości. Organ wyznaczył jednocześnie stronie termin 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna w administracyjnym toku postępowania, na wniesienie kwoty [...] zł na konto Gminy [...] z zastrzeżeniem naliczania odsetek ustawowych w przypadku zwłoki w zapłacie.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu dla działki o numerze ewidencyjnym [...]wzrosła wartość nieruchomości. Wzrost ten nastąpił z powodu zmiany przeznaczenia z gruntu pod uprawy polowe na grunt przeznaczony pod zabudowę letniskową. Podkreślono, że jedną z przesłanek do naliczenia jednorazowej opłaty jest fakt zbycia nieruchomości. Skarżąca zbyła przedmiotową nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...]aktem notarialnym z dnia [...] kwietnia 2007 r. (rep. A nr [...]) na rzecz M. B.. Powołując się na art. 36 ust. 4 w ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podniesiono, że burmistrz pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość. Kolejno wskazano, że w § 39 planu Rada ustaliła ww. opłatę w wysokości 30 % - dla terenów zabudowy letniskowej liczonej od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego ww. działkę. Wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł, w związku z czym jednorazowa opłata wyniosła [...] zł.

Następnie organ powołał się na dowód w sprawie w postaci operatu szacunkowego, którego celem jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej w celu ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu zmiany wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał w związku z tym, że po przeprowadzeniu szczegółowej analizy notowań zarejestrowanych transakcji w operacie ustalono wartość rynkową prawa własności nieruchomości niezabudowanej, położonej we wsi [...] na działce [...], wg. stanu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości, i wynosi ona - [...] zł. Wartość rynkową prawa własności nieruchomości niezabudowanej ww. działki wg. stanu po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości określił biegły się na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca brał pod uwagę transakcje, których przedmiotem były grunty o podobnym przeznaczeniu położone na terenie Gminy [...].

Organ wywodził, że przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym - § 51 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U, Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwanego dalej: rozporządzeniem). Wskazano także, że zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny (strona [...] operatu); określenie celu wyceny (strona [...] operatu); podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości (strony [...] operatu); ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości (strona [...] operatu); opis stanu nieruchomości (strony [...] operatu); wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości (strona [...] operatu); analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (strony [...] operatu); wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania (strony [...] operatu); przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (strony [...] operatu). Kolejno podkreślono, że w operacie szacunkowym zamieszczono klauzule, o których mowa w § 56 ust. 3 ww. rozporządzenia (strona [...] operatu) oraz dołączono istotne dokumenty niezbędne przy jego sporządzaniu. W ocenie organu zatem operat zawiera wszystkie elementy przewidziane prawem, został podpisany przez rzeczoznawcę, opatrzony datą i pieczęcią (strona [...] operatu).

W zakresie metody wyceny (rozdział [...], strona [...] operatu) organ podniósł, że zastosowaną w operacie szacunkowym metodę wyceny oparto na podejściu porównawczym. Powołując się na art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ wskazał, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście to wymaga więc, jak wskazał organ, znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen - § 4 ust. 1 rozporządzenia. Kolejno organ wywodził, że w ramach podejścia porównawczego zastosowano metodę porównywania parami. Wyjaśniono, że przy metodzie porównywania parami zestawia się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości - § 4 ust. 3 ww. rozporządzenia. Przy zastosowaniu tej metody nie uwzględnia się ceny nabycia i zbycia nieruchomości będącej jej przedmiotem.

Powołując się na art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ stwierdził, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym, przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony.

Kolejno odnosząc się do kwestii oszacowania wartości rynkowej nieruchomości (rozdział [...], strony [...] operatu) organ przytoczył treść art. art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wskazał, że na jego podstawie, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, jak również w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2004 r. Dz.U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z art. 7 tej ustawy jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału [...], działu [...]. Zgodnie z art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału [...] działu [...]. W związku z powyższym organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy posiada stosowne uprawnienia wymienione w punkcie 2.1. operatu (strona [...]).

Organ przytoczył również treść art. 150 ust. 1 pkt 1 i 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Jednocześnie wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, jak również, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Kolejno organ przeszedł do kwestii określenia wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą planu miejscowego wskazując, że dla określenia wartości rynkowej części nieruchomości niezabudowanej (strony [...] operatu) przyjęto do wstępnej analizy kilka transakcji dla nieruchomości niezabudowanych z terenu Gminy [...]. W operacie zestawiono zarejestrowane transakcje (tabela nr [...] strona [...] operatu), poprawnie scharakteryzowano nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej. Dokonano wagi poszczególnych cech rynkowych (strona [...], pkt [...] operatu). Oszacowano wartość rynkową nieruchomości (strona [...], pkt [...]. operatu). Określono wartość rynkową nieruchomości przed zmianą planu miejscowego na kwotę [...] zł. Do analizy przyjęto nieruchomości najbardziej przystające swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej.

Odnosząc się natomiast do kwestii określenia wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu podniesiono, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego część nieruchomości ([...] m2) została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Określono wartość rynkową części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę (strona [...], pkt[...].. operatu). Zestawiono zarejestrowane transakcje w postaci tabeli - strona [...] operatu, scharakteryzowano nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej (strona [...], pkt [...] operatu). Wskazano cechy różniące nieruchomości i granice sumy współczynników korygujących. Oszacowano wartość rynkową nieruchomości analizując nieruchomości w kontekście cech różniących (strona [...] operatu). Określono wartość rynkową części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę na kwotę - [...] zł. Część działki nr [...]oznaczona symbolem KDW jest przeznaczona pod wewnętrzną drogę dojazdową do sąsiedniej działki nr [...], a nie służy na polepszenie zagospodarowania wycenianej działki, wobec tego, nie stwierdzono wzrostu wartości tej nieruchomości - drogi - po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przy określaniu wysokości jednorazowej opłaty uwzględniono także fakt występowania w zachodniej części działki stanowiska archeologicznego.

Organ przeszedł kolejno do oceny operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wskazując, że stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu tego planu. Dokonując rzeczonej oceny organ stwierdził, że został on sporządzony przez osobę uprawnioną oraz zawiera elementy wymagane przepisami prawa. Nieruchomości wzięte pod uwagę dla określenia wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem wyceny zostały, zdaniem organu, dobrane prawidłowo. Operat został sporządzony rzetelnie i właściwie, zgodnie ze standardami zawodowymi oraz przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opiera się, w ocenie organu, na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Odwołanie od decyzji Burmistrza złożyła skarżąca, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła błędne ustalenie wzrostu wartości nieruchomości stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej, poprzez wadliwe sporządzenie operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2011 roku oraz błędne przyjęcie przez Burmistrza, że wszystkie wnioski i ustalenia poczynione w wskazanym wyżej operacie są zasadne i pozwalają na właściwe ustalenie wzrostu wartości nieruchomości.

Uzasadniając postawione zarzuty skarżąca opisała stan faktyczny podkreślając w szczególności fakt wielokrotnego przechodzenia sprawy przez dwie instancje postępowania administracyjnego w związku z uchylaniem decyzji organu pierwszej instancji (wskazując na decyzje organów z dat: [...] kwietnia 2008 roku, [...] grudnia 2008 roku, [...] czerwca 2009 roku, [...] października 2011 roku).

Zdaniem skarżącej operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawiera istotne wady. Skarżąca zarzuciła, że decyzja Burmistrza w całości opiera się na natomiast właśnie na ustaleniach sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i w całości powiela poczynione tam wnioski i twierdzenia.

Zdaniem skarżącej biegły, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie uwzględnił w sposób wyczerpujący i jednoznaczny okoliczności, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jedynie [...] m² nieruchomości zbytej przez skarżącą zostało przeznaczone pod zabudowę, a pozostała część nieruchomości, tj. [...] m2 nadal stanowi grunty orne. Tymczasem – według skarżącej – nawet gdyby przyjąć, że biegły w operacie przedmiotową okoliczność uwzględnił (na stronie [...] operatu w pkt. [...]. biegły wskazuje na znaczne ograniczenie zabudowy zbytej przez skarżącą nieruchomości), to biegły w żadnej sposób nie wskazał, jaką powierzchnię zabudowy mają nieruchomości, którymi posłużono się jako nieruchomościami podobnymi w wybranym przez biegłego tzw. podejściu porównawczym. Nadto skarżąca zarzuciła, że nie jest jasne dlaczego i na jakiej zasadzie biegły, a następnie Burmistrz, uznali za zasadne przyjęcie poprawki kwotowej na poziomie [...] zł, przy wyliczaniu poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a wybranymi do porównań (strona [...] operatu). Skarżąca zwróciła także uwagę, że biegły w żaden sposób nie wskazał, jaką powierzchnią zabudowy cechowały się nieruchomości wzięte do porównania, a zatem zarówno skarżąca, jak i Burmistrz nie mogli w sposób nie budzący wątpliwości stwierdzić ani ustalić, czy podane przez biegłego wskaźniki są zasadne.

Skarżąca wywodziła również, że operat szacunkowy jest jedynie jednym z dowodów w sprawie, i jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji stosownie do art. 77 Kodeksu Postępowania Administracyjnego. Podkreślono, że biegły w swym operacie winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Tymczasem zarówno w zaskarżanej decyzji, jak i w operacie szacunkowym, takich rozważań biegłego ani Burmistrza w zakresie różnic w powierzchni zabudowy poszczególnych nieruchomości wziętych do porównania, zabrakło.

Wątpliwości skarżącej budziło także przyjęcie przez biegłego, iż nieruchomości ujęte w porównaniu są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Źródłem tych wątpliwości jest fakt, iż 4 z 5 wziętych przez biegłego do porównania nieruchomości mają powierzchnię kilkukrotnie mniejszą niż nieruchomość zbyta przez skarżącą, co mogło mieć istotny wpływ na ustalenie ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości zbytej przez skarżącą w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 roku, nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (zwane dalej: SKO, Kolegium), na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 4 pkt 16), art., 157 ust. 2, art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 4, § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ przytoczył podstawy prawne orzeczenia, w szczególności: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 11, art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto skonstatowano, że organ I instancji wydał decyzję w ustawowym terminie; niesporną jest okoliczność, że nieruchomość będąca we władaniu wskazanych w sentencji stron była objęta zmianami co do sposobu przeznaczenia gruntu wymienionym powyżej planem; na skutek zbycia w dniu [...] kwietnia 2007 roku przedmiotem nieruchomości rozpoczął się termin, od którego organ miał prawo wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

Zdaniem organu istota sprawy sprowadza się zatem do wykazania, że w wyniku zmiany przeznaczenia nieruchomości wzrosła jej wartość. Badając ponownie sprawę skład orzekający Kolegium nie znalazł podstaw do uwzględnienia odwołania, a to z powodów przedstawionych poniżej.

Organ przytoczył treść przepisów: art. 154, art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazał, że Burmistrz operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, dopuścił jako dowód w przedmiotowej sprawie. Tymczasem zgodnie z przywołanym art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. SKO wskazało, że biegły wyceniał nieruchomość za metodą porównywania parami (por. strona [...] operatu).

Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że operat jest spójny i logiczny, wskazując szczegółowo na poszczególne jego części i ich treść. Wskazano także, że zawiera on wszystkie wymienione wymagane prawem elementy wyceny. Organ podzielił stanowisko organu I instancji w tym zakresie.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że w zakresie zarzutu, że biegły nie uwzględnił w sposób wyczerpujący i jednoznaczny okoliczności, że zgodnie z miejscowym planem jedynie [...] m² nieruchomości zbytej przez skarżącą zostało przeznaczone pod zabudowę, a pozostała część nieruchomości, tj. [...] m² nie mogła być zabudowana, Kolegium stwierdziło, że nie podziela tego zarzutu. Zdaniem Kolegium w pkt [...] operatu rzeczoznawca wskazał, że występują utrudnienia na nieruchomości i tą cechę określił najniżej (większe). A zatem niżej tej cechy nie mógł określić. Z kolei wzięte do wyceny nieruchomości nie posiadały takich ograniczeń, stąd tę cechę określił jako brak. Z tej właśnie okoliczności wynika, że rzeczoznawca wskazał cechy nieruchomości. Zatem ten zarzut jest niesłuszny.

Kolejno odnosząc się do kwestii poprawki o kwotę [...] zł, SKO również nie podzielało zarzutu skarżącej, uznając iż nie znajduje on potwierdzenia w operacie. Skoro bowiem cecha utrudnienia miała wagę [...]% i w porównaniu do nieruchomości A, B, C ograniczenie możliwości zabudowy nieruchomości została określona w pkt [...] jako "większa" to w oparciu o cenę minimalną i maksymalną biegły uzyskał zakres kwotowy możliwy do korekty ([...] zł). Nieruchomość wyceniana zatem posiadała tą cechę bardzo niekorzystną, ponieważ plan zakładał zabudowę tylko [...] m². Z tego też powodu kwotę [...] poprawki uznać należy za prawidłową.

Zdaniem Kolegium operat pod względem formalnym, rachunkowym i prawnym jest prawidłowy. Organ I instancji dokonał oceny materiału dowodowego w decyzji, a ocenę tą Kolegium uznało za wystarczającą w świetle braku wątpliwości, co do poprawności operatu. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie zawiera w ocenie organu odwoławczego pełny obraz stanu faktycznego. Kolegium wskazało, że ponownie zbadało sprawę, zweryfikowało operat i oceniło zgromadzony materiał dowodowy. Badając zarzuty odwołania Kolegium doszło do wniosku, że nie miały one istotnego wpływu na wynik sprawy. Skoro wartość nieruchomości przed zmianą miejscowego planu wynosiła [...] złotych, a po jego uchwaleniu [...] złotych, to jej wartość na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o kwotę [...] złotych. Organ skonstatował, że w związku z wysokością stawki opłaty planistycznej w wysokości [...]% (omyłkowo wskazano [...]%) obliczenia dokonane przez organ I instancji w decyzji są prawidłowe i opłata planistyczna (renta planistyczna) ustalona na poziomie [...] złotych jest prawidłowa.

Skargę na powyższą decyzję złożyła skarżąca, zaskarżając ją w całości i zarzucając naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez przyjęcie przez organ, że wszystkie wnioski i ustalenia poczynione w operacie szacunkowym z dnia 15 listopada 2011 r. są zasadne i pozwalają na właściwe ustalenie wzrostu wartości; art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niepowiadomienie skarżącej o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów (potwierdzenie aktualizacji operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2013 r.).

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, oraz uchylenie decyzji ją poprzedzającej.

Uzasadniając wskazane zarzuty skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy w operacie przyjął do wyceny metodę porównywania parami. Przywołując § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego skarżąca wskazała, że przy tej metodzie porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zdaniem skarżącej, wbrew temu co wynika z operatu szacunkowego, nieruchomościami podobnymi w stosunku do nieruchomości, którą zbyła skarżąca (o pow. [...] m2) nie są nieruchomości o powierzchni odpowiednio: [...] m² (strona [...] operatu, tabela [...]. poz. [...].) oraz [...] m² (strona [...] operatu, tabela [...]. poz. [...].), bowiem są to nieruchomości o powierzchni pięciokrotnie mniejszej od nieruchomości, którą zbyła skarżąca. Zdaniem skarżącej działki przeznaczone pod zabudowę letniskową, nie zyskują na wartości wraz ze wzrostem ogólnej powierzchni działki, bowiem pod zabudowę wciąż przeznaczony jest ta sama powierzchnia działki - w przypadku nieruchomości, którą zbyta skarżąca powierzchnia zabudowy wynosi nie więcej niż [...] m². W związku z powyższym, według skarżącej, nieruchomości przeznaczone pod zabudowę letniskową o powierzchni ponad hektara (na których pod zabudowę przeznaczony jest relatywnie niewielki w stosunku co całej powierzchni dziatki obszar), są znacznie mniej atrakcyjne od działek mniejszych, takich jakie rzeczoznawca przyjął jako nieruchomości "podobne" w stosunku do nieruchomości, którą zbyła skarżąca. Zdaniem skarżącej do metody porównywania parami, jaką posługuje się operat, przyjęto zatem nieruchomości niepodobne. Jednocześnie skarżąca podkreśliła, że dopuszczalność zastosowania korygujących współczynników przy tak dużych różnicach powierzchni winna zostać szczegółowo omówiona przez rzeczoznawcę.

Nierzetelności sporządzenia operatu skarżąca upatruje także w tym, że operat przewiduje tę samą wartość metra kwadratowego części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę (do [...]m2) oraz pozostałej części nieruchomości, na której potencjalny kupujący nie może niczego wybudować (pow. [...]m2). Operat niekonsekwentnie przyjął osobną stawkę pod drogę (o pow. [...] m2), jednak nie przyjął osobnej wyceny dla części działki, która może być zabudowana.

Skarżąca zarzuciła także, że operat na stronie 18 pkt. [...], w części dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości (którą zbyła skarżąca) w czasie po ustaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazuje, że "z wykazu transakcji (Tabela 1) określono: (...)", podczas gdy Tabela 1 odnosi się do nieruchomości podobnych przyjętych dla ustalenia wartości, którą zbyła skarżąca, w czasie przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kolejno skarżąca zarzuciła, że operat na stronie [...] w pkt. [...] w legendzie objaśniającej symbole użyte we wzorze przyjętym do wyliczenia wartości nieruchomości, którą zbyła Skarżąca, w czasie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazuje na symbol "Pl - część powierzchni działki przeznaczonej pod zabudowę w m²" i w dalszej części pod ten symbol, w wyliczeniu znajdującym się na dole strona [...] operatu, przyjmuje powierzchnię [...] m², podczas gdy w istocie pod zabudowę przeznaczona jest jedynie powierzchnia do [...] m².

Co do zarzutu naruszenia przez organ I instancji art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego, skarżąca wskazała, że gdyby zgodnie z procedurą administracyjną została powiadomiona o zebraniu nowego materiału dowodowego w sprawie, a takim dowodem jest niewątpliwie "Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2011 r." z dnia [...] maja 2013 r., mogłaby złożyć pismo do organu I instancji zwracające uwagę na nieprawidłowość sporządzenia potwierdzenia aktualności operatu. Zdaniem skarżącej potwierdzenie to jest wewnętrznie nielogiczne i niespójne, bowiem rzeczoznawca oświadcza w nim, że wartość rynkowa nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest aktualna, jak i wartość rynkowa tej samej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest aktualna. Według skarżącej z oświadczenia rzeczoznawcy wynika, że ta sama nieruchomość ma dwie wartości i obie są aktualne na dzień potwierdzenia aktualności operatu, tj. na dzień [...] maja 2013 r. Skarżąca uważa również, że z dużym prawdopodobieństwem potwierdzenie aktualności operatu należy uznać oświadczenie nieprawdziwe, bowiem ceny nieruchomości podlegają ciągłym fluktuacjom, stąd też założenie, że cena nieruchomości będącej przedmiotem operatu nie zmieniła się w ciągu ostatnich 3 lat, należy uznać za błędne.

Zdaniem skarżącej istnieje duże prawdopodobieństwo, że gdyby skarżąca została powiadomiona o możliwości wypowiedzenia się na temat zebranego materiału dowodowego, organ uznałby zarzuty skarżącej skierowane do potwierdzenia aktualności

Wreszcie skarżąca zarzuciła, że w postępowaniu złamano zasadę ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz pewności prawa, a to z tego względu, że postępowanie zostało wszczęte w roku 2008, co oznacza, że toczy się nieprzerwanie od sześciu lat.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Zdaniem organu biegły przedłużył ważność operatu o kolejne 12 miesięcy. Biegły potwierdził wartość cen określonych w operacie, co ma znaczenie zasadnicze, albowiem w przypadku opłaty planistycznej wartość nieruchomości określa się na dzień zbycia przy uwzględnieniu cen nieruchomości podobnych. Poziom cen w przypadku opłaty planistycznej nie musi bowiem uwzględniać stanu z dnia wydania decyzji ustalającej.

Na rozprawie w dniu [...] lutego 2015 r. pełnomocnik skarżącej wskazał ponad zarzuty skargi, że postępowanie w sprawie opłaty planistycznej powinno być wszczęte w określonych przepisami terminie. Tymczasem SKO dwukrotnie uchylało decyzję organu pierwszej instancji, a po uchyleniu było wszczynane kolejne postępowanie. Nadto pełnomocnik stwierdził, że obecnie obowiązująca ustawa mówi o zbyciu nieruchomości w terminie 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego, jednak zgodnie z przepisami wysokość opłaty ustala się na dzień "sprzedaży" nieruchomości, a w niniejszej sprawie nie było sprzedaży tylko zamiana nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. 02/153/1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję, postanowienie lub inny akt administracyjny wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kwestionowanego aktu. Sąd orzekając w sprawie, nie kieruje się zasadami słuszności, czy też celowości i nie ocenia kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Przede wszystkim zaś Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, powołaną podstawą prawną, bądź poprawnością przytoczonej w skardze argumentacji (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2012.270 ze zm., dalej - Ppsa)). Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności decyzji administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach. Zgodnie z dyspozycją art. 145 § 1 pkt 1 i 2 Ppsa, sąd uchyla decyzję lub postanowienie, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ewentualnie stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia, jeżeli zachodzą przyczyny określone we właściwych przepisach. Tak więc stwierdzenie istnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek skutkuje wyeliminowaniem zaskarżonej decyzji lub postanowienia z obrotu prawnego. Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 Ppsa).

Na wstępie wskazać należy, że materialnoprawną podstawę orzekania w niniejszej sprawie stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 j.t. z późn. zm., zwanej dalej: u.p.z.p.). Zgodnie z jego treścią, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w powyższym przepisie, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

Stosownie do przepisu art. 37 ust. 11 u.p.z.p. zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości zawierają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami – ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 j.t. z późn. zm., zwana dalej: u.g.n.) oraz w związku z delegacją ustawową zawartą w art. 159 tej ustawy, przepisy rozporządzenia. W myśl postanowień art. 149 u.g.n., przepisy od art. 149-159 stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, jedynie z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 i art. 154 ust 1 u.g.n.). Sporządzony zatem przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 19 marca 2014 r. sygn. akt IV SA/Po 1263/13, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06 dostępne na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). Trzeba w tym miejscu podkreślić, iż operat szacunkowy jako dowód w sprawie (art. 84 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.2013.267 j.t. z późn. zm., zwanej dalej: k.p.a.)) - podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), to podlega również ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z dnia 5.10.2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08, dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wskazać więc należy, że rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje organ. Na nim to bowiem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 19 marca 2014 r. sygn. akt IV SA/Po 1263/13; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/2006; dostępne na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). To z kolei oznacza, że dokonując oceny wartości dowodowej operatu organy mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). Wypada także podkreślić, że podlegający ocenie w toku prowadzonego postępowania operat szacunkowy winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z tego też względu proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06; dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl).

W niniejszej sprawie przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2011 r. stał się podstawą do wyliczenia przez organ I instancji opłaty planistycznej. Organy obu instancji dokonując oceny rzeczonego operatu nie dopatrzyły się w nim nieprawidłowości, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w postępowaniu, albo umniejszały jego moc dowodową. Nieprawidłowości tych nie dopatrzył się też sąd dokonując analizy ocen operatu dokonanych przez organy obu instancji w toku postępowania. Sąd nie dopatrzył się także naruszeń prawa procesowego skutkujących koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Sąd nadto podzielił także ustalenia faktycznie dokonane przez organy obu instancji przyjmując je za własne, oraz czyniąc podstawą swoich rozważań. Jednocześnie sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutów strony stawianych w skardze, jak i w toku postępowania administracyjnego, w szczególności w odwołaniu. Przechodząc do analizy tych zarzutów stwierdzić przyjdzie, co następuje.

Pierwsza grupa zarzutów oscyluje wokół kwestii niepodobieństwa nieruchomości wybranych przez biegłego na potrzeby sporządzenia operatu. Wskazać w tej mierze należy, że wielkość powierzchni działek wybranych przez biegłego na potrzeby oszacowania wartości nieruchomości nie ma znaczenia rozstrzygającego, a to z kilku względów. Po pierwsze wielkość powierzchni działki jest tylko jedną z wielu cech danej nieruchomości i przyjmowanie, że mają to być zawsze (działki porównywane) działki o takiej samej lub niemalże takiej samej powierzchni zaciemniałoby niejednokrotnie rzeczywistą wartość nieruchomości. A to z uwagi na niejednokrotnie nieadekwatność doboru takich działek do porównania z uwagi na pozostałe cechy danej nieruchomości. Z tego względu ustawodawca przewiduje udział biegłego w tego typu postępowaniach, aby kryteria doboru nieruchomości do porównania zostały zobiektywizowane i pozwalały na oszacowanie rzeczywistej wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu wszystkich koniecznych i uzasadnionych czynników. Różnice miedzy nieruchomościami przyjętymi do porównania w procesie wyceny nieruchomości koryguje się za pomocą wag cech tych nieruchomości, co pozwala na uwzględnienie różnic pomiędzy nieruchomościami w taki sposób, aby zminimalizować wpływ na wartość nieruchomości różnic między nimi. W niniejszej sprawie taką cechą różniącą nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny od nieruchomości przyjętych do porównania była ich powierzchnia - duża w przypadku nieruchomości zbytej przez skarżącą i mniejsza w przypadku nieruchomości dobranych na potrzeby wyceny. Należy wskazać, że działka przeznaczona na cele zabudowy letniskowej o powierzchni przekraczającej [...] m² nie jest typową "działką letniskową". Zazwyczaj mają one bowiem – i na to wskazuje operat szacunkowy – powierzchnię mniejszą. Z tego względu rzeczoznawca majątkowy słusznie, i było to konieczne, korygował tę różnicą poprzez odpowiednie wskazanie wag cechy wielkości powierzchni (tak na str. [...] operatu). Sama zatem wielkość powierzchni działek nie może z założenia kwalifikować ich jako nieruchomości "niepodobnych". Co więcej argumenty, że mniejsze działki letniskowe są bardziej atrakcyjne i mają większą wartość niż bardzo duże działki letniskowe, jest w całości podzielany przez rzeczoznawcę, co wynika z operatu (strona [...] i [...]). Biegły bowiem wskazał, że duża powierzchnia działki to wielkość gorsza, a mniejsza powierzchnia – wielkość lepsza. Innymi słowy wartość jednego metra kwadratowego działki większej będzie, co do zasady, mniejsza niż wartość 1 metra kwadratowego działki o mniejszej powierzchni.

Prawidłowości sporządzenia operatu, a co za tym idzie w niniejszej sprawie prawidłowości jego oceny przez organy, nie podważa również zarzut nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę tego, że na działce zbytej przez skarżącą zabudowana może być jedynie powierzchnia [...] m² z całej – dużej – działki. Po pierwsze bowiem okoliczność ta – cecha – została uwzględniona na stronie [...] operatu (utrudnienia). Po drugie zaś nie ma racji skarżąca, że pozostała (ponad te [...] m²) powierzchnia działki wyłączona jest spod zabudowy. Zgodnie z kategorycznym brzmieniem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego cały obszar analizowanej działki przeznaczony jest pod zabudowę letniskową. Ograniczenie powierzchni zabudowy, uzasadnione stanowiskiem archeologicznym, nie zmienia przeznaczenia tej działki. Brak zatem podstaw do innego traktowania obszaru działki ponad te [...] m². Okoliczność ta jednak nie pozostała – wbrew stanowisku skarżącej – pominięta w operacie, ale stała się przyczyną korygowania poprzez wagę cechy "utrudnienia". Subiektywne odczucia skarżącej, według której tak duża działka z małą powierzchnią zabudowy, nie tylko nie może mieć wpływu na wartość nieruchomości, ale też jest dyskusyjne. Ubocznie jedynie przyjdzie wskazać, że kwestią wysoce ocenną jest bowiem to, czy dla kogoś większą wartość ma mniejsza działka z większą powierzchnią zabudowy, czy też bardzo duża działka z małą powierzchnią zabudowy. W tym ostatnim przypadku bowiem konsekwencją takiego stanu rzeczy jest ograniczenie sąsiedztwa innych nieruchomości, co z kolei pociąga za sobą – istotną z punku widzenia wypoczynku w zabudowie letniskowej – kwestię "widoków" i kontaktu z przyrodą, ciszy i spokoju.

Nie jest także uzasadniony zarzut niekonsekwencji, wskazany na stronie [...] skargi, polegający na przyjęciu osobnej stawki pod drogę ( o pow. [...] m2), a nie przyjęciu takiej osobnej stawki dla m² nieruchomości pozostałej po wydzieleniu [...] m² przeznaczonych pod zabudowę. Po części kwestię te wyjaśniono już powyżej. W tym miejscu wskazać należy, że słusznie rzeczoznawca przyjął, iż teren oznaczony w planie jako [...] nie służy na polepszenie zagospodarowania wycenianej działki i w konsekwencji nie stwierdził wzrostu jej wartości po uchwaleniu planu. Po pierwsze wskazać należy, że jest to korzystne dla skarżącej. Po drugie – jak wyraźnie wskazuje plan ta cześć nieruchomości nie jest przeznaczona od zabudowę letniskową, w przeciwieństwie do pozostałej części działki nr [...].

Zarzut skargi dotyczący wskazania przez biegłego na stronie [...] pkt [...] operatu Tabeli nr [...], co jest wynikiem zwykłej omyłki pisarskiej, także nie zasługuje na uwzględnienie. Chodziło, co jest oczywiste dla sądu, o tabelę nr [...], z której wynikają współczynniki wzięte pod uwagę przez biegłego ( a z których część wartości się pokrywa).

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organ II instancji art. 10 k.p.a. poprzez niezawiadomienie skarżącej o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów sąd stwierdza, co następuje. Skarżąca utrzymuje, że gdyby została powiadomiona o zebraniu w sprawie nowego materiału dowodowego sprawie, tj. potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2013 r., wówczas mogłaby złożyć pismo zwracające uwagę na nieprawidłowość w owym potwierdzeniu.

W tym miejscu wskazać należy, że w ocenie sądu organ odwoławczy faktycznie uchybił art. 10 k.p.a., jednak uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy, nie uniemożliwiło bowiem stronie skarżącej podjęcia czynności procesowych. Wprawdzie strona taki zarzut sformułowana, jednak pozbawiony jest on doniosłości prawnej w sferze procesowej i jest zarzutem pozornym. Należy bowiem wyjaśnić, jak to uczynił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 lutego 2010 r. (sygn. akt II OSK 1098/10, dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl), że zarzut naruszenia przepisu art. 10 § 1 k.p.a. przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (wyrok NSA z dnia 18 maja 2006 r., II OSK 831/05, ONSAiWSA 2006/6/157; OSP 2007, nr 3, poz. 26).

Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy może być zaś wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ww. ustawy. Zgodnie z ust. 4 art. 156 operat może być wykorzystany po upływie 12 miesięcy, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Rzeczoznawca może również dołączyć klauzulę do operatu. W każdym przypadku powinna być ona przez niego podpisana oraz opatrzona datą i pieczęcią rzeczoznawcy (zob. § 58 ust. 1 w zw. z § 57 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Powołane wyżej przepisy nie definiują pojęcia "klauzula", ale ich analiza pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do niego klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Z powyższego wynika, że niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 727/08; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Po 556/10, dostępne na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Warto wskazać, że operat dezaktualizuje się ze względu na zmiany czynników, wymienionych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym chociażby dostępne rzeczoznawcy dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W świetle powyższych rozważań uznać należy, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca w sposób prawidłowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego. Zarzuty skargi względem tego potwierdzenia są pozbawione podstaw i pozorne, tj. mają jedynie pozorować zasadność zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a. Tymczasem art. 10 k.p.a. ma na celu ochronę praw jednostki. Zdaniem sądu w niniejszej sprawie nie zostały naruszone procesowe prawa strony, a uchybienie art. 10 k.p.a. poprzez zaniechanie zawiadomienia strony o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym nie wpłynęło ani realnie, ani potencjalnie na sytuacje procesową strony skarżącej. Rzeczoznawca majątkowy potwierdził bowiem prawidłowo aktualność operatu, z którym strona już wcześniej się zapoznała. Samo potwierdzenie aktualności operatu nie budzi zastrzeżeń. Zarzuty strony w stosunku do niego mają cechy "gry słownej", a oczekiwania strony – wskazane w skardze (strona 5), co do treści takiego potwierdzenia nie znajdują oparcia w przepisach. W tych okolicznościach uznać należy, że skarżąca nie wykazała, aby między brakiem zawiadomienia jej przed wydaniem decyzji o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, a treścią decyzji administracyjnej zachodził jakikolwiek związek przyczynowy. Uchybienie przepisowi art. 10 § 1 k.p.a. nie miało zatem i nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy. Wreszcie wymaga podkreślenia, że biegły jest profesjonalistą i potwierdzając aktualność operatu czyni to na podstawie specjalistycznej wiedzy i wiadomości. Podważenie jego autorytetu wymagałoby zatem przeciwdowodu, którym nie jest ocena własna strony skarżącej niepoparta żadnymi dowodami.

Finalnie należy także odnieść się do zarzutu naruszenia zasady ochrony zaufania jednostki do państwa, czego skarżąca upatruje w tym, że postępowanie zostało wszczęte w roku 2008 r. Jednocześnie na rozprawie pełnomocnik kwestionował również możliwość wydania decyzji z uwagi na upływ ustawowych terminów. W omawianym zakresie wskazać należy, co następuje.

Jak słusznie wywodził Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 marca 2014 r. (sygn. akt. IV SA/Po 1263/13, dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl) postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma prawo wszcząć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, na co wskazuje odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK [...]0). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala natomiast opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (art. 37 ust. 6). Mając zatem na względzie przywołane powyżej regulacje normatywne wskazać należy, że aby zaistniały podstawy do ustalenia renty planistycznej, musi wystąpić wzrost wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą oraz zbycie nieruchomości mające miejsce przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Powyższe warunki zostały w sprawie spełnione. Jak wynika bowiem z akt sprawy plan miejscowy został zatwierdzony uchwałą z dnia z dnia 06 lipca 2006 r., a zbycie działki nastąpiło w dniu dnia [...] kwietnia 2007 r. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna) może zostać ustalona jeżeli w ciągu 5 lat od daty sprzedaży nieruchomości organ zgłosi roszczenie w tym przedmiocie (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p.). Przez zgłoszenie żądania/roszczenia rozumie się - zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego - wszczęcie postępowania administracyjnego. Skoro bowiem zgłoszeniem roszczenia w przypadku, gdy strona występuje o odszkodowanie (np. z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości) jest wniesienie powództwa do sądu powszechnego i to jest pierwszy akt, którego strona dokonuje, by zgłosić żądanie, to takim pierwszym aktem, którego dokonuje organ, by zgłosić roszczenie, jest wszczęcie postępowania administracyjnego. Datą zgłoszenia roszczenia przez gminę nie jest data wydania decyzji, ale data, kiedy organ wszczyna postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. To zaś oznacza, że od daty wejścia w życie planu miejscowego do daty wszczęcia postępowania administracyjnego nie może minąć więcej niż 5 lat. Tak należy liczyć termin 5-letni, o jakim mowa w art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. W tak zakreślonym terminie organ może zgłosić roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. (wyrok NSA z 14.05.2012 r., II OSK 401/11, Lex nr 121915). W kontrolowanej sprawie postępowanie zostało wszczęte, jak przyznała sama skarżąca w 2008 r., o czym skarżącą zawiadomiono. W orzecznictwie sądów administracyjnych brak jest rozbieżności w zakresie wykładni przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym co do sposobu określenia terminu zgłoszenia roszczenia (wyroki NSA z: 4.2.2011 r., II OSK 250/10, Lex nr 1071222; 3.9.2008 r., II OSK 984/07, Lex nr 466020; wyrok WSA w Poznaniu z 29.3.2012 r., IV SA/Po 59/12, Lex nr 1139623).

W niniejszej sprawie nie tylko zostało wszczęte postępowanie, ale i zostały wydane decyzje ustalające opłatę planistyczną przed ustawowo wskazanym terminem, które jednak zostały uchylone decyzjami organu odwoławczego. Wymóg ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.), ma charakter instrukcyjny i ma na celu mobilizowanie właściwego organu, by nie dopuścił do upływu zawitego terminu z art. ust. 3 i 4 u.p.z.p. Termin ten jak wykazano wyżej został zachowany przez organ I instancji.

W tym miejscu należy jednocześnie wskazać, iż odrębną kwestią jest przewlekłe prowadzenie postępowania przez organy. Nawet jednak oczywista bezczynność organów, czy przewlekłe prowadzenie przez nie postępowania nie podlegałaby uwzględnieniu w ramach niniejszego postępowania. Ochronie przed takim zachowaniem organu służą bowiem inne narzędzia, jak zażalenie na niezałatwienie sprawy w terminie, skarga na bezczynność, czy przewlekłe prowadzenie postępowania.

W opisanych okolicznościach sąd, na podstawie art. 151 Ppsa, skargę oddalił.