Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 876/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2014-12-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: § 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Monika Nowicka sędzia NSA Elżbieta Kremer Sędzia del. WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Justyna Stępień po rozpoznaniu w dniu 16 grudnia 2014 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. O. i T.O. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 stycznia 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1452/12 w sprawie ze skargi M. O. i T. O. na decyzję Wojewody M. z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 9 stycznia 2013r., w sprawie o sygnaturze akt I SA/Wa 1452/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę M. O. i T. O. na decyzję Wojewody M. z dnia [...] czerwca 2012r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania.

Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Wnioskiem z [...] sierpnia 2010r. Burmistrz Miasta T. wniósł o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego i wydanie decyzji o wywłaszczeniu na rzecz Gminy T. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka o numerze ewidencyjnym [...] Burmistrz wskazał, iż nieruchomość jest Gminie niezbędna do zrealizowania celu publicznego polegającego na urządzeniu drogi gminnej w mieście T.

Po wyznaczeniu dwumiesięcznego terminu na zawarcie umowy zbycia na rzecz Gminy T. własności nieruchomości oraz przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej, Starosta W. decyzją z [...] grudnia 2011r. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy T., przedmiotowej nieruchomości oraz ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł. na rzecz skarżących. Organ pierwszej instancji wyraził pogląd, że w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki z art. 112 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami uzasadniające dokonanie wywłaszczenia prawa własności, gdyż nie ulega wątpliwości, że budowa drogi jest celem publicznym w rozumieniu ustawy. Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony [...] sierpnia 2011r., przez rzeczoznawcę majątkowego, która wyceniła nieruchomość na kwotę [...] zł. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego badaniem objęto teren miasta T. Dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomości niezabudowanych, z przeznaczeniem pod drogi publiczne. W okresie monitorowania rynku, tj. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę (lata 2009-2010), odnotowano nieliczne transakcje nieruchomościami drogowymi, w których stronami były osoby fizyczne i Gmina T. Wycenę sporządzono podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. W wyniku analizy dostępnych danych, dotyczących transakcji kupna - sprzedaży działek drogowych, występujących na monitorowanym rynku lokalnym, do wyceny wybrano trzy obiekty porównawcze. Analizę przeprowadzono w metodzie porównywania parami, a ostateczną wartość ustalono, jako średnią arytmetyczną z wyników uzyskanych w poszczególnych parach.

Od wskazanej decyzji odwołanie wnieśli skarżący i nie zgadzając się z decyzją organu I instancji stwierdzili, że odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia jest zbyt niskie. Podali, że działki sąsiednie zostały sprzedane za cenę [...] zł za metr. Ponadto, podnieśli, że w przypadku uznania, iż cena ta jest zbyt wysoka, proponują dokonanie zamiany na działkę o podobnym przeznaczeniu i powierzchni.

Decyzją z [...] czerwca 2012r. Wojewoda M. utrzymał w mocy decyzję Starosty W. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda M. stwierdził, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego zostało przez ustawodawcę uzależnione od spełnienia wymogów, o których mowa w art. 112 ust. 3 i art. 114 ust. 1 i 2 ugn, tj., braku możliwości nabycia nieruchomości w drodze cywilnoprawnej oraz przeprowadzenia, poprzedzających wszczęcie postępowania, obligatoryjnych rokowań o nabycie w drodze umowy prawa własności lub innych praw rzeczowych do nieruchomości, niezbędnej dla realizacji celu publicznego na tej nieruchomości. Organ podniósł, że w myśl art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zdaniem organu odwoławczego, nie budzi wątpliwości niezbędność nieruchomości dla realizacji celu publicznego, jakim jest wybudowanie drogi w Gminie T. Organ zauważył, że jedyną kwestią sporną, podnoszoną przez skarżących jest wysokość odszkodowania za wywłaszczenie. Organ wyjaśnił, że zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w przedmiotowym postępowaniu wywłaszczeniowym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa prawa własności nieruchomości niezabudowanej wywłaszczanej pod drogę została ustalona na kwotę [...] zł. Biegła przy wycenie oparła się na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ wskazał, że znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2011 r., nie budzi zastrzeżeń. Sposób wyceny przyjęty w omawianym operacie jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie, choć istotnie poziom oszacowania jest niższy w porównaniu do sytuacji, gdyby nieruchomość została wyceniona na podstawie cen gruntów z możliwością zabudowy jednorodzinnej, które przeważają w otoczeniu przedmiotowej działki - co podnosi skarżący. Jednak, rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany przepisami prawa do wyceny na podstawie cen nieruchomości drogowych, jeśli stan rynku na to pozwalał.

Pismem z [...] lipca 2012r. skarżący wnieśli skargę na decyzję Wojewody M. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie podnosząc, że wartość przedmiotowej nieruchomości jest rażąco niska. W piśmie z [...] września 2012r., stanowiącym uzupełnienie skargi, skarżący przedmiotowej decyzji zarzucili naruszenie prawa materialnego tj. art. 130 ust. 1 oraz 134 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie rażąco niskiego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości nie uwzględniającej wartości rynkowej nieruchomości, co w efekcie doprowadziło do naruszenia konstytucyjnej zasady wynikającej z art. 21 ust. 2 prawa do słusznego odszkodowania za utratę prawa własności. Jednocześnie na podstawie art. 106 § 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wnieśli o dopuszczenie dowodu z załączonego do w/w pisma operatu szacunkowego z [...] lipca 2012 r. oraz kopii aktu notarialnego z [...] sierpnia 2012r. na okoliczność niezasadnego przyjęcia przez organ dokonujący wywłaszczenia przedmiotowej działki bardzo niskiej wartości działki określonej w operacie szacunkowym z [...] sierpnia 2011 roku.

W uzasadnieniu pisma pełnomocnik skarżących podniósł też, że możliwość pozbawienia obywatela przysługującego mu prawa własności może nastąpić w wyjątkowych okolicznościach, wyłącznie na podstawie ustawy i za słusznym odszkodowaniem. Słuszne odszkodowanie winno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczanego dobra, a więc powinno dawać właścicielowi możliwość odtworzenia jego sytuacji majątkowej, jaką miał przed wywłaszczeniem. Zdaniem skarżących takiego charakteru nie ma odszkodowanie określone w decyzji o wywłaszczeniu, w której za działkę o powierzchni [...] ha zostało przewidziane odszkodowanie w wysokości [...] zł. Stanowisko skarżącego nie jest bezzasadne, ponieważ poparte jest opinią biegłej sądowej specjalizującej się w wycenie nieruchomości. Zgodnie z przeprowadzoną wyceną - operat szacunkowy z [...] lipca 2012 roku - uwzględniającą zasady wyceny nieruchomości wywłaszczanych na cele publiczne wartość rynkowa działki powinna wynieść ok. [...] zł. Wartość metra kwadratowego została określona na [...] zł a nie [...] zł jak w przypadku decyzji organu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda M. wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że dla przedmiotowej sprawy podstawowe znaczenie ma przepis art. 130 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), mówiący, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Taka opinia w niniejszej sprawie została sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazana w tym operacie wartość rynkowa szacowanej nieruchomości została przyjęta przez organy, jako podstawa do określenia wysokości należnego odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy zastosował przy wycenie nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego badaniem objęto teren miasta T. Dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomości niezabudowanych, z przeznaczeniem pod drogi publiczne. Na monitorowanym obszarze ceny działek przeznaczonych pod drogi publiczne, a nabywanych przez Gminę T., wahały się między [...] zł za 1 m2. Dokonano również analizy transakcji sprzedaży działek pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, gdzie ceny wahały się na poziomie od około [...] zł do [...] zł za 1 m2.

Podkreślono, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Ocena taka może dotyczyć tylko i wyłącznie kwestii wykonania opinii zgodnie z przepisami prawa. Natomiast ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych.

W ocenie Sądu I instancji złożenie kolejnego operatu szacunkowego celem podważenia operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia odszkodowania dopiero w skardze należy uznać za spóźnione, gdyż Sąd nie jest powołany do wyjaśniania skarżącej wątpliwości jakie powstały u strony na tle operatu przyjętego przez organy jako podstawy rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania. Nadto zauważono, że jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to art. 157 ust. 1 ustawy daje możliwość także stronom wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę kwestionowanego operatu, jednakże sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2190 ze zm.). Wynika, bowiem z treści operatu, że zostały poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia, iż na rynku lokalnym wystąpiły transakcje nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. Z bazy danych wybrał trzy nieruchomości. Podkreślono, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Podkreślono przy tym, że w ocenie Sądu zastosowane przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiedli M. O. i T. O., reprezentowani przez radcę prawnego, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu:

- naruszenie przepisów postępowania, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1) art. 133 § 1 w zw. z art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy

prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zw. z art. 7 kpa, 77 § 1

kpa oraz 80 kpa, poprzez nieuchylenie zaskarżonej decyzji, chociaż przy jej

wydawaniu doszło do błędnej oceny dowodu - operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu [...] sierpnia 2011 roku przez E. W. - poprzez uznanie, iż jest on sporządzony prawidłowo pod względem formalnym i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania, w sytuacji, w której:

a) z treści operatu nie wynika, czy został on sporządzony w oparciu o

przepisy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku o wycenie nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego, obowiązujące do dnia [...] sierpnia 2011 roku, czy od [...] sierpnia 2011 roku;

b) rzeczoznawca majątkowy nie wykazał, czy jest możliwe obliczenie

wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości przy zastosowaniu cen

transakcyjnych nieruchomości drogowych, o czym mowa w § 36 ust. 4

rozporządzenia in fine.

c) opis trzech nieruchomości podobnych jest niepełny gdyż:

- nie wskazano ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, iż nie można stwierdzić, czy nieruchomości podobne były nieruchomościami drogowymi w rozumieniu § 36 ust. 4 rozporządzenia;

- na podstawie informacji zawartych w operacie szacunkowym nie jest

możliwe jednoznaczne określenie położenia wszystkich nieruchomości podobnych;

- w odniesieniu do nieruchomości podobnych nie wskazano: numerów

ksiąg wieczystych, numerów z ewidencji numeracji porządkowej, danych zawartych w mpzp, co narusza art. 155 ust. 1 pkt 1, 3a) i 5) ustawy o gospodarce nieruchomościami;

- nie ustalono, a w konsekwencji nie porównano istotnych cech nieruchomości, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, takich jak: stan prawny i ich przeznaczenie;

- w opisach nieruchomości podobnych możliwych do zidentyfikowania

występują oczywiste sprzeczności

- nie wskazano, czy nieruchomości podobne były w jakikolwiek sposób

obciążone (hipotekami lub innymi prawami), co niewątpliwie miałoby wpływ na

cenę ich zakupu;

- nie wskazano z jakiego źródła pochodzą informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych, nie powołano konkretnych dokumentów, a ich wypisów poświadczonych za zgodność przez rzeczoznawcę majątkowego nie dołączono do operatu szacunkowego, co narusza art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

d) nie wyjaśniono z jakiego powodu przy doborze nieruchomości

podobnych, część cech nieruchomości uznano za nieistotne, chociaż dotyczyły

one takich cech nieruchomości jak: powierzchnia, kształt, poziom wód

gruntowych, przeznaczenie terenów sąsiednich w planie miejscowym, które mają

znaczenie z punktu widzenie nabywcy, mającego budować na nieruchomości

drogę publiczną;

e) nie wyjaśniono z jakiego powodu przy doborze nieruchomości

podobnych część cech uznano za istotne, tj. lokalizacja ogólna, uzbrojenie, stan

dróg dojazdowych, stan zagospodarowania, które to cechy mają znaczenie z punktu widzenia nabywcy, mającego budować na nieruchomości drogę publiczną;

f) nie wyjaśniono z jakiego powodu ustalenie cech rynkowych

wpływających na wysokość cen nieruchomości, określono poprzez "badania i

obserwacje preferencji potencjalnych nabywców, a także na podstawie

konsultacji z biurami pośrednictwa nieruchomości", w sytuacji, w której

nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną nabywana jest przez jeden

rodzaj nabywców, tj. Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,

przedmiot sprzedaży wynika z treści mpzp lub decyzji lokalizacyjnej, a zgodnie z

treścią ustawy o gospodarce nieruchomościami nabywanie takich nieruchomości

nie następuje z udziałem biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości;

g) nie wskazano cen nieruchomości podobnych, co uniemożliwia

weryfikację toku obliczeń dotyczących ich ceny za 1 m2 nieruchomości, a w

konsekwencji narusza § 55 ust. 2 rozporządzenia;

h) do wyceny przyjęto nieruchomości, które nie są nieruchomościami

podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

i) nie wskazano konkretnych transakcji, spośród których wybrano trzy

transakcje nieruchomości podobnych, choć z treści operatu wynika, iż transakcji

na rynku lokalnym miało być więcej niż trzy;

j) nie wskazano, z jakiego powodu jako rynek lokalny wyznaczono

jedynie teren miasta T., choć na jego obszarze było bardzo mało transakcji,

a nie obszar całego Powiatu W., który też może być uznany za rynek

lokalny.

2) 145 § 1 pkt 1 lit c) ustawy prawo o postępowaniu przed sądami

administracyjnymi w zw. z art 107 § 3 kpa w zw. z art. 140 kpa poprzez

nieuchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody M. chociaż doszło do

naruszenia prawa mającego istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż wojewoda nie

sporządził uzasadnienia prawnego w zakresie określenia czym jest

"nieruchomość drogowa" w rozumieniu § 36 ust. 4 rozporządzenia oraz czy była

możliwość sporządzenia wyceny przy uwzględnieniu cen transakcyjnych

nieruchomości drogowych.

Pełnomocnik strony skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. ) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 p.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej i rozpoznał sprawę w jej ramach.

Skarga kasacyjna nie ma uzasadnionych podstaw, tym samym nie mogła być uwzględniona.

Obowiązkiem autora skargi kasacyjnej stawiającego zarzut naruszenia przepisów postępowania jest wykazanie, że wytknięte uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Inaczej mówiąc do autora skargi kasacyjnej należy wykazanie tego, że gdyby do zarzuconego naruszenia przepisów postępowania nie doszło to wyrok Sądu I instancji byłby inny. Naruszenie przepisów postępowania nie zawsze bowiem musi prowadzić do wadliwego rozstrzygnięcia sprawy. Uwzględniając powyższe kryterium oceny istotnego wpływu uchybień procesowych na wynik sprawy, zarzutów naruszenia prawa procesowego w skardze, nie można uznać za usprawiedliwione, ponieważ nie jest wystarczające samo stwierdzenie w skardze kasacyjnej, iż naruszenie procedury miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy przez Sąd Wojewódzki, bez wykazania istotności tego wpływu.

Rzeczą pozostającą poza wszelką dyskusją jest to, że od dnia 26 sierpnia 2011r. na skutek unormowań wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego uległa zmianie treść § 36 tego rozporządzenia. Do dnia 25 sierpnia 2011 r. ustęp 1 § 36 rozporządzenia nakazywał przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosowanie podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero przy braku możliwości ustalenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne możliwe było ustalanie wartości takiej nieruchomości w sposób określony w ustępie drugim tego paragrafu.

Po zmianie stanu prawnego dokonanego na skutek wejścia w życie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej zastała wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Porównanie treści § 36 rozporządzenia przed jego zmianą jak i po zmianie nakazuje stwierdzić, że zawsze przy określeniu wartości nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne należało w pierwszej kolejności brać pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, tj. przeznaczonych pod drogi publiczne. W rozpoznawanej sprawie w sposób jednoznaczny ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości drogowych dokonanych w obrębie miasta T. Tak więc w sytuacji, gdy wartość nieruchomości można było ustalić przy zastosowaniu metody podstawowej to nie zachodziła potrzeba sięgania do następczych metod ustalania wartości nieruchomości drogowej, które rzeczywiście w oparciu o przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego na skutek jego zmiany dokonanej rozporządzeniem z dnia [...] lipca 2011r. mogły być odmienne.

Niezależnie od powyższych rozważań stwierdzić należy, że operat szacunkowy sporządzony został w dniu [...] sierpnia 2011 r. i nie ma żadnych racjonalnych podstaw ku temu, aby podzielić stwierdzenie zawarte w skardze kasacyjnej, iż mógł być on sporządzony w oparciu o przepisy obowiązujące do dnia [...] sierpnia 2011 r. Natomiast gdyby w sposób teoretyczny uznać takie stwierdzenie za zasadne to przy stwierdzeniu w operacie szacunkowym, że wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona została w oparciu o ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod nieruchomości drogowe, to i tak nie miałoby to znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bo i przed i po [...] sierpnia 2011r. ta metoda szacowania wartości nieruchomości miała pierwszeństwo. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym przedstawiła w sposób zrozumiały sposób wyceny nieruchomości skarżących kasacyjnie, ustalając jednocześnie wartość tej nieruchomości. Tym samym pozbawione jest zupełnie słuszności stwierdzenie zawarte w skardze kasacyjnej, że w operacie szacunkowym nie wykazano, iż jest możliwe obliczenie wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości przy zastosowaniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, bo przecież wartość nieruchomości skarżących przez rzeczoznawcę została precyzyjnie określona.

Bez wątpienia zgodzić się należy z przytoczoną w skardze kasacyjnej tezą zawartą w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2009 r. w sprawie I OSK 695/08 stanowiącą, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Oceny takiej, którą podziela Sąd II instancji, dokonał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zaś jej odzwierciedlenie znajduje się w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. W uzasadnieniu tym wskazano m. in. to jaką metodę szacowania nieruchomości zastosowano, na czym polega metoda szacowania parami, z jakiego terenu nieruchomości objęte zostały badaniem oraz to, że były to nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, których wartość jest niższa niż nieruchomości przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwa mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że stosownie do treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie.

Stawiane w skardze kasacyjnej zarzuty odnoszą się do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych, nie mogły być więc uwzględnione. Powyższe stwierdzenie nie oznacza jednak, że strona postępowania pozbawiona była możliwości kwestionowania poszczególnych ustaleń operatu szacunkowego. Możliwość taka wynika z unormowania art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jednocześnie zauważyć należy, że skarżący kasacyjnie wiedzy tej nie był pozbawiony, gdyż w piśmie z dnia [...] października 2011 r. wystosowanym do niego z upoważnienia Starosty W. został on poinformowany o możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Powyższe pouczenie zostało powtórzone w czasie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] listopada 2011 r. Skarżący ze swojego prawa wynikającego z ustawowej możliwości zakwestionowania ustaleń operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] sierpnia 2011 r. nie skorzystali, tym samym godzili się na to, że ustalenia przedstawione w operacie szacunkowym wynikające z posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego wiadomości specjalnych nie mogą być zakwestionowane w późniejszym etapie postępowania dotyczącego wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania za tę nieruchomość. Podkreślić należy, to że kwota odszkodowania na późniejszym etapie postępowania administracyjnego nie uległa najmniejszym zmianom, dlatego też skarżący kasacyjnie jeżeli mieli autentyczne zastrzeżenia do fachowości sporządzonego operatu szacunkowego, to mogli je podnosić wówczas, a nie na etapie skargi czy skargi kasacyjnej, kiedy weryfikacja ustaleń dokonanych w oparciu o wiadomości specjalne nie jest możliwa.

Odnosząc się do przedłożenia przez skarżących operatu szacunkowego wykonanego na ich zlecenie po zakończeniu postępowania administracyjnego stwierdzić należy, że zgodnie z treścią art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, na podstawie, którego ustalona została wartość przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na oczywistość i jednoznaczność powyższego unormowania prawnego dalsze rozważania w tym przedmiocie należy uznać za zbyteczne.

Odnośnie do zarzutu naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. stwierdzić należy, że Sąd I instancji przepisów kodeksu postępowania administracyjnego nie naruszył choćby z tego powodu, że ich nie stosował, natomiast decyzji Wojewody M. nie uchylił, bo ją uznał za słuszną i prawidłową. Zauważyć należy również to, że skarżący kasacyjnie pomimo postawienia zarzutu, iż Wojewoda nie wyjaśnił pojęcia nieruchomości drogowej, w skardze kasacyjnej daje odpowiedź na to pytanie. Nieruchomościami drogowymi są zatem nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi jak i nieruchomości faktycznie wykorzystywane jako drogi i nabywane w tym celu.

W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną.