Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 657/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 209
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędzia WSA Jolanta Górska Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem niniejszej sprawy jest skarga S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 listopada 2016 r., nr [..] odmawiająca przekształcenia w prawo użytkowania wieczystego prawa zabudowy.

Z akt sprawy wynika, że skarga ta wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Wnioskiem z dnia 20 listopada 2014 r. skarżący zwrócił się do Burmistrza Miasta, na podstawie art. 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami, o przekształcenie w prawo użytkowania wieczystego prawa zabudowy, ustanowionego przed wejściem w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. na działce nr [..] o powierzchni 1462 m2 położonej przy ul. W. w J.

Uzasadniając wniosek skarżący wyjaśnił, że w 1983 r. A. D. wraz z umową dzierżawy przedmiotowej działki nabył ustanowione na niej prawo zabudowy od właściciela Skarbu Państwa — A. Powyższe prawo zabudowy ustanowiono w związku z zatwierdzonym przez Wojewodę planem zabudowy osiedla J. z dnia 16 lutego 1937 r., nr [.]. Zgodnie z dekretem z dnia 28 października 1945 r. o prawie zabudowy, prawo zabudowy nabywało się od właściciela gruntu umową dzierżawy na minimum 30 lat, a maksimum na 80 lat, w której zezwalał on na zabudowę działki. W 1989 r., po śmierci A. D., umowę dzierżawy wraz z prawem zabudowy przejęła w spadku jego córka K. T. W dniu 10 listopada 1999 r., aktem notarialnym Rep. A Nr [..], skarżący kupił od K. T. wszelkie prawa i roszczenia do działki, tj. dzierżawę działki wraz z ustanowionym prawem zabudowy. W dniu 1 lipca 2005 r. Burmistrz Miasta wydał decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki, a decyzją z dnia 23 sierpnia 2007 r. Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych zezwolił na wyłączenie przedmiotowej działki z produkcji leśnej. W dniu 10 października 2008 r. skarżący uzyskał pozwolenie na budowę domu na przedmiotowej działce, a decyzją z dnia 6 lutego 2012 r. pozwolenie na jego użytkowanie.

Burmistrz Miasta, decyzją z dnia 10 sierpnia 2015 r. nr [..], wydaną na podstawie art. 209 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782 ze zm.), odmówił przekształcenia prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego. Jak wynika z uzasadnienia tej decyzji Burmistrz uznał, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw do przyjęcia, że skarżącemu przysługuje prawo zabudowy przedmiotowej działki, a z żądaniem jego przekształcenia mogą wystąpić tylko osoby, które dysponują tym prawem w dniu zgłoszenia żądania (a także ich następcy prawni), nie zaś takie, które uzyskały prawo zabudowy nieruchomości ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy, lecz nie legitymują się posiadaniem tego prawa w dniu złożenia żądania przekształcenia.

Burmistrz wyjaśnił, że z dyspozycji art. 82 § 1 prawa o notariacie z dnia 27 października 1933 r. (Dz. U. Nr 84, poz. 609 ze zm.), § 1012 i § 1015 w zw. z § 873 BGB a także z § 14 rozporządzenia Rządu Rzeszy z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy, wynika, że do powstania prawa zabudowy, o którym mowa w art. 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymagane było zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i wpisanie tego prawa do księgi wieczystej.

Z księgi wieczystej nr [..] wynika zaś, że właścicielem działki objętej wnioskiem tj. działki nr [..], jest Gmina Miasta, a w dziale III tej księgi widnieje wpis prawa długoletniej dzierżawy, do roku 2018, przedmiotowej działki wraz ze wszelkimi prawami i roszczeniami na rzecz skarżącego. W księdze wieczystej nie istnieje adnotacja o prawie zabudowy przedmiotowej działki. Brak jest również innych dokumentów potwierdzających ustanowienie tego prawa dla przedmiotowej działki. Skarżący także nie wykazał istnienia takiej umowy. Przysługujące skarżącemu prawo do działki nr [..] jest zaś prawem długoletniej dzierżawy, które zostało przez niego nabyte na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego z dnia 29 kwietnia 1983 r. sygn. akt C [..] oraz prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 4 kwietnia 1989 r. sygn. akt [..].

Burmistrz ustalił również, że na mocy umowy zawartej w dniu 22 stycznia 1928 r. pomiędzy Dyrekcją Lasów Państwowych, działającą w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa a B., spółka ta wydzierżawiła od Dyrekcji Lasów Państwowych od 15 lutego 1928 r. do 14 lutego 2018 r. nieruchomości położone na półwyspie H., oznaczone w treści umowy. Wydzierżawiający w dniu 8 lipca 1938 r. zezwolił na poddzierżawienie parceli oznaczonej jako działka nr [..] A. D., o czym świadczy pismo Dyrekcji Lasów Państwowych z dnia 3 lipca 1938 r. W aktach brak jest umowy, na mocy której Spółka Akcyjna pod firmą C., będąc na mocy umowy, zawartej w dniu 22 lutego 1928 r. z Dyrekcją Lasów Państwowych (reprezentującą Skarb Państwa), dzierżawcą na okres od 15 lutego 1928 r. do 14 lutego 2018 r., terenów państwowych na półwyspie H., obejmujących około 150 h powierzchni, oznaczonych na planie zabudowy i parcelacji Uzdrowiska [..] odstąpiła prawa długoletniej dzierżawy A. D.

Spadkobiercą ustawowym po A. D. była córka K. D., która aktem notarialnym z dnia 10 listopada 1999 r. Rep. A Nr [..] przeniosła na rzecz S. K. prawo długoletniej dzierżawy przedmiotowej działki do roku 2018 działki objętej KW [..]. W przedmiotowym akcie notarialnym znajduje się odwołanie do postanowienia Sądu Rejonowego, sygn. akt IV Ns [..], o nabyciu spadku po A. D. oraz do pisma Urzędu Miejskiego z dnia 18 października 1999 r., nr [..] informującego o wyrażeniu zgody przez Zarząd Miasta na przeniesienie przez K. T. na rzecz S. K. prawa do dzierżawy przedmiotowej działki. Burmistrz ustalił również, że w uzasadnieniu postanowienia Sądu Rejonowego, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia 13 marca 2012 r., zostało wskazane, iż skarżącemu przysługuje jedynie prawo wieloletniej dzierżawy, które to prawo nie mieści się w kategorii praw takich jak prawo zabudowy ustanowione na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r.

Od decyzji Burmistrza Miasta z dnia 10 sierpnia 2015 r. skarżący złożył odwołanie, domagając się jej uchylenia i podnosząc, że wydana została ona z naruszeniem: art. 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 6 – 8 k.p.a., art. 12 k.p.a., art. 75 § 1 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Odwołujący się wskazał, że prawo zabudowy uzyskał A. D. umową dzierżawy na 80 lat od 1938 r. i umowa ta stanowiła dowód przed Sądem Wojewódzkim w sprawie o sygn. akt C [..]. W wydanym w tej sprawie w dniu 29 kwietnia 1983 r. wyroku Sąd przyznał A. D. prawo do długoletniej dzierżawy działki i wyjaśnił, że do zawarcia umowy dzierżawy w formie aktu notarialnego nie doszło z powodu wybuchu wojny, a wobec jej braku prawa te nie zostały uwidocznione w księdze wieczystej. Ponadto, w ocenie odwołującego się art. 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie warunkuje przekształcenia prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego od wpisu tego prawa w KW, lecz od faktu, czy to prawo przysługuje wnioskodawcy w związku z umową zawartą z właścicielem nieruchomości. Właściciel – Lasy Państwowe nałożyły zaś na dzierżawcę obowiązek zabudowy pod rygorem rozwiązania umowy dzierżawy.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 2 listopada 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia 10 sierpnia 2015 r.

Kolegium stwierdziło, że skarżący nie może żądać przekształcenia prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego na podstawie art. 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż nie przysługuje mu prawo zabudowy do działki nr [..] położonej w J. przy ul. W. ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy (Dz. U. Nr 50 poz. 280).

Uzasadniając zajęte stanowisko Kolegium wyjaśniło, że prawo zabudowy, o którym mowa w art. 209, to nie prawo do zabudowania nieruchomości w rozumieniu potocznym, lecz prawo zabudowy tj. prawo rzeczowe do nieruchomości, które przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy regulowane było przez ustawodawstwo państw zaborczych.

Na obszarze byłego zaboru pruskiego, na terenie którego leżała nieruchomość objęta wnioskiem skarżącego, obowiązywał w tym zakresie niemiecki kodeks cywilny (BGB - § 1012-1017) oraz rozporządzenie rządu Rzeszy z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy (Dz.U. Rzeszy, s. 72). Kolegium wyjaśniło przy tym, że nie ma racji skarżący, iż nie można oceniać istnienia prawa zabudowy w oparciu o regulacje prawne obowiązujące przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy. Z art. 9 tego dekretu wynika bowiem, że prawa zabudowy ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu podlegały przepisom dotychczasowym. Dekret ten został uchylony z dniem 1 stycznia 1947 r. dekretem z dnia 11 października 1946 r. Przepisy wprowadzające Prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. nr 57, poz.321). Według tych przepisów, zgodnie z treścią art. XXVI, prawa rzeczowe, istniejące w chwili wejścia w życie prawa rzeczowego, co do zasady pozostają w mocy. Przepis art. XXXI tego dekretu stanowił zaś, że treść praw rzeczowych, których powstanie nie jest od chwili wejścia w życie prawa rzeczowego możliwe, lecz które pozostają nadal w mocy, podlega przepisom dotychczasowym. To samo dotyczy przeniesienia, obciążenia, zmiany treści lub pierwszeństwa oraz zniesienia takich praw. Podobną regulację zawiera art. XL ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r., nr 16, poz. 94) stanowiąc, że treść praw rzeczowych, których powstanie po chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego nie jest możliwe, lecz które pozostają nadal w mocy, podlega przepisom dotychczasowym. To samo dotyczy przeniesienia, obciążenia, zmiany treści lub pierwszeństwa oraz zniesienia takich praw.

Kolegium wyjaśniło, że z niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB - § 1012-1017) oraz rozporządzenia rządu Rzeszy z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy wynika, że do powstania prawa zabudowy wymagane było zawarcie umowy w drodze aktu notarialnego i ujawnienie prawa zabudowy w księdze wieczystej (wpisanie prawa do księgi wieczystej). Te dwa wymogi formalne miały charakter konstytutywny.

Mając to na uwadze Kolegium oceniło, że skarżącemu nie przysługuje prawo zabudowy w rozumieniu przepisów niemieckiego kodeksu cywilnego oraz rozporządzenia rządu Rzeszy z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy. Skarżącemu przysługuje jedynie prawo długoletniej dzierżawy przedmiotowej dzialki. Wpis w księdze wieczystej jest bowiem wiążący, a skarżący nie przedstawił przeciwdowodu w postaci umowy o ustanowienie prawa zabudowy w formie aktu notarialnego.

Jak wskazało Kolegium, z treści księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wynika, że w dziale III KW nr [..] wpisano na rzecz S. K. prawo długoletniej dzierżawy do dnia 14 lutego 2018 r. działki oznaczonej nr [..] o powierzchni 1462 m2 położonej w J. przy ul. Ś., róg Al. W. Wpis ten pozostaje w zgodzie z treścią wyroku Sądu Powiatowego z dnia 29 kwietnia 1983 r. C [..] ustalającym, że poprzednikowi prawnemu wnioskodawcy – A. D. - przysługuje prawo długoletniej dzierżawy przedmiotowej nieruchomości do roku 2018.

Z uzasadnienia tego wyroku wynika, że powód wnosił o ustalenie, że przysługuje mu prawo długoletniej dzierżawy, nie zaś prawo zabudowy w rozumieniu niemieckiego kodeksu cywilnego BGB i rozporządzenia z 1919 r. Umowa dzierżawna, zawarta pomiędzy Dyrekcją Lasów Państwowych, działającą w imieniu Skarbu Państwa a B., w postanowieniach paragrafów 2, 3 i 14, zawiera treści odpowiadające treści prawa zabudowy. Umowa ta w części, w jakiej dotyczy obecnej działki nr [..], została przeniesiona na A. D. (poddzierżawcę), poprzednika prawnego wnioskodawcy. Jednak - co wynika wprost z treści wyroku Sądu Powiatowego z dnia 29 kwietnia 1983 r. C [..] - do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego nie doszło z powodu wybuchu wojny, a wobec braku umowy notarialnej prawa A. D. nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

We wniesionej do Sądu skardze skarżący domagał się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego jak i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta, podnosząc, że decyzje te wydane zostały poprzez niewłaściwe uznanie, że na działce oznaczonej obecnie nr [...] nie jest ustanowione prawo zabudowy.

W celu udowodnienia, że prawo takie na terenie przedmiotowej działki zostało ustalone skarżący podkreślił, iż: umowa dzierżawy z dnia 15 lutego 1928 r. pomiędzy Dyrekcją Lasów Państwowych a B. zawarta została w formie aktu notarialnego nr [..] i na jej podstawie ustanowiono prawo zabudowy. Paragraf 2, 3 i 14 tej umowy zawierał treść odpowiadającą prawu zabudowy a w paragrafie 1 tej umowy ustalono, że poddzierżawca działki ma nałożony obowiązek zabudowy działki domem mieszkalnym. Zgodnie zaś z przepisami obowiązującego wówczas prawa tylko właściciel terenu mógł na nim ustanowić prawo zabudowy w związku z zawarciem umowy dzierżawy w formie aktu notarialnego, w którym zezwala na zabudowanie obszaru pod pewnymi warunkami. O istnieniu prawa zabudowy na danym terenie decyduje treść kontraktu zawartego przez właściciela i dzierżawcę. W myśl rozporządzenia Ministra Rolnictwa z dnia 6 marca 1930 r. w miejsce dzierżawcy terenu B. weszła Spółka C. Spółka ta przejęła wszelkie prawa i obowiązki przysługujące B., w tym ustanowione już na terenie działki nr [..] prawo zabudowy. Do podpisania umowy na poddzierżawę działki nr [..] A. D. w formie aktu notarialnego nie doszło w uwagi na wybuch wojny. W księdze wieczystej nie ujawniono treści i warunków zawartej umowy dzierżawy, gdyż prawo nie zobowiązywało do tego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 28 listopada 2016 r. skarżący podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, podkreślając, że aktem notarialnym z dnia 22 lutego 1928 r. nr [..] zawartym pomiędzy Dyrekcją Lasów Państwowych a B. właściciel Skarb Państwa ustanowił na całym terenie, który wydzierżawił Towarzystwu (m.in. działkę obecnie oznaczoną nr [..]) prawo zabudowy poprzez zobowiązanie w par 2 i 3 dzierżawcy oraz poddzierżawców do zabudowania zajętego terenu zgodnie z zatwierdzonym terenem zabudowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego jak i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Miasta są zgodne z prawem.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych rozstrzygnięć stanowi art. 209 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.), zgodnie z którym osoby, które uzyskały prawo zabudowy nieruchomości ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy (Dz. U. Nr 50. poz. 280), mogą żądać przekształcenia tego prawa w użytkowanie wieczyste. Przekształcenie następuje w drodze decyzji właściwego organu, w której określa się także warunki użytkowania wieczystego, z zachowaniem zasad określonych w art. 62. Decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Z regulacji przywołanego przepisu wynika, że przekształcenia prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego mogą żądać jedynie te osoby, które dysponują prawem zabudowy nieruchomości powstałym przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy a także następcy prawni tych osób (zob. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2011, str. 1533).

Dyspozycja art. 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami może dotyczyć tylko prawa zabudowy ustanowionego przed wejściem w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy, gdyż prawa zabudowy powstałe po wejściu w życie tego dekretu uległy już wcześniej przekształceniu w inne prawa. Art. 9 dekretu o prawie zabudowy z dnia 26 października 1945 r. stanowił bowiem, że prawa zabudowy ustanowione przed dniem wejścia w życie tego dekretu podlegają przepisom dotychczasowym tzn. regulacjom prawnym państw zaborczych. Następnie, dekret z dnia 26 października 1945 r. został uchylony na podstawie art. II pkt 7 dekretu z dnia 11 października 1946 r. Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. nr 57, poz. 321 ze zm.). W art. XXXIX tego dekretu ustalono przy tym, że prawa zabudowy ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu tj. przed dniem 1 stycznia 1947 r. na gruntach należących do Skarbu Państwa, związku samorządu terytorialnego lub innych osób prawnych prawa publicznego mogą zostać przekształcone na podstawie umowy na własność czasowa, przewidzianą w dekrecie – Prawo rzeczowe lub na dzierżawę wieczystą w rozumieniu dekretu z dnia 26 październik 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Z kolei, dekret z dnia 10 grudnia 1952 r. o odstępowaniu przez Państwo nieruchomego mienia nierolniczego na cele mieszkaniowe oraz na cele budownictwa indywidualnych domów jednorodzinnych (Dz. U. Nr 49, poz. 326) wprowadził instytucję użytkowania jako prawa wieczystego o treści zbliżonej do funkcjonujących dotychczas praw rzeczowych tj. wieczysta dzierżawa lub prawo zabudowy. Następnie, przepis art. 41 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce gruntami w miastach i osiedlach (Dz.U. z 1969 r. nr 22 poz. 159 ze zm.) stanowił, że istniejące w dniu wejścia w życie ustawy prawa własności czasowej, prawa zabudowy, prawa wieloletniej dzierżawy lub użytkowania gruntu jako prawa wieczystego albo zarząd i użytkowanie gruntu /nieruchomości/ ustanowione na rzecz innych jednostek niż państwowe, staną się prawem użytkowania lub prawem użytkowania wieczystego w przypadkach i na warunkach, które określi Minister Gospodarki Komunalnej w porozumieniu z Ministrem Sprawiedliwości w drodze rozporządzenia. Według § 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 26 stycznia 1962 r. w prawie zmiany niektórych praw do gruntu na prawo wieczystego użytkowania lub użytkowania (Dz.U. Nr 15, poz. 67) prawo zabudowy stało się z mocy prawa prawem wieczystego użytkowania w przypadku, gdy zostało ustanowione na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. lub na podstawie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Przepis § 8 tego rozporządzenia przewidywał zaś możliwość zmiany z urzędu prawa zabudowy ustanowionego przed wejściem w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy na prawo wieczystego użytkowania lub użytkowania, co następowało w drodze decyzji organu gospodarki mieszkaniowej prezydium powiatowej (miejskiej) rady narodowej, ale tylko jeżeli stały temu na przeszkodzie plany zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli więc, w okresie obowiązywania ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach organ administracji nie wydał decyzji o zmianie prawa zabudowy na prawo użytkowania wieczystego, to prawo zabudowy pozostawało w dotychczasowym kształcie.

Wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.) niemożliwe stało się przekształcenie prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego w trybie postępowania administracyjnego określonego przepisami ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (zob. uchwała Składu Pięciu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 października 1996 r., sygn. akt OPK 21/96).

Z powyższego wynika, że dyspozycja art. 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami może dotyczyć tylko prawa zabudowy ustanowionego przed wejściem w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy, gdyż prawa zabudowy powstałe po wejściu w życie tego dekretu uległy już wcześniej przekształceniu w inne prawa. Ponadto

Przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. instytucja prawa zabudowy, jako prawa rzeczowego w rozumieniu prawa cywilnego, została wprowadzona na tereny polskie poprzez ustawodawstwo państw zaborczych. Na terenie byłego zaboru pruskiego obowiązywał w tym zakresie niemiecki kodeks cywilny (BGB - § 1012 – 1017) oraz rozporządzenie rządu Rzeszy z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy (Dz. U. Rzeszy, s. 72). W niemieckim kodeksie cywilnym ustalono w tym zakresie, że: Grunt można w ten sposób obciążyć, że temu, na czyją korzyść obciążenie przysługuje dające się zbyć i dziedziczne prawo mieć budynek na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu (prawo zabudowy) (§ 1012); prawo zabudowy można rozciągnąć na używanie części gruntu, niepotrzebnej dla budynku, gdy dla używania budynku jest ono korzystne (§ 1013); ograniczenie prawa zabudowy do pewnej części budowli, w szczególności do jednego piętra, jest niedopuszczalne (§ 1014); zgodę właściciela i nabywcy, potrzebną wedle § 873 do ustanowienia prawa zabudowy, musi się oświadczyć wobec wydziału hipotecznego, przyczem obie strony muszą być równocześnie obecne (§ 1015); prawo zabudowy nie gaśnie przez to, że budynek zniszczeje (§ 1016); względem prawa zabudowy obowiązują przepisy, odnoszące się do gruntów. Przepisy o nabywaniu własności i o roszczeniach wypływających z własności stosuje się odpowiednio do prawa zabudowy (§ 1017). W § 14 rozporządzenia rządu Rzeszy z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy ustalono, że dla prawa zabudowy przy wpisie w księgę wieczystą zakłada się z urzędu księgę wieczystą zabudowy. Wpis uprawnionego do zabudowy należy bezzwłocznie uwidaczniać na karcie odnoszącej się do gruntu.

Na podstawie tych też przepisów ocenić należy, czy na terenie działki nr [..] w J. ustanowione zostało prawo zabudowy, o którym mowa w art. 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wynika to z dyspozycji art. XXXVII oraz art. XL ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.), zgodnie z którymi prawa rzeczowe istniejące w chwili wejścia w życie Kodeksu cywilnego pozostają w mocy, chyba że przepisy tej ustawy stanowią inaczej. Treść praw rzeczowych, których powstanie po chwili wejścia w życie Kodeksu cywilnego nie jest możliwe, lecz które pozostają nadal w mocy, podlega przepisom dotychczasowym. To samo dotyczy przeniesienia, obciążenia, zmiany treści lub pierwszeństwa oraz zniesienia takich praw.

Z przywołanej regulacji niemieckiego kodeksu cywilnego oraz rozporządzenia rządu Rzeszy z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy wynika zaś, że umowa o prawie zabudowy winna była być zawarta w formie aktu notarialnego i do jego powstania niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy i zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby skarżącemu przysługiwało ustanowione w ten sposób prawo zabudowy.

W księdze wieczystej nr [..] utworzonej dla działki nr [..] brak jest wpisu prawa zabudowy a zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r., poz. 790 ze zm.) domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Z księgi wieczystej ustanowionej dla działki nr [..] wynika zaś, że jej właścicielem jest Gmina Miasta a w dziele III tej księgi widnieje wpis prawa długoletniej dzierżawy do roku 2018 r. wraz ze wszelkimi prawami i roszczeniami na rzecz skarżącego. Prawo długoletniej dzierżawy skarżący nabył od spadkobierczyni A. D. – K. D., na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 listopada 1999 r. Rep. A Nr [..]. Skarżący nie przedstawił zaś przeciwdowodu na obalenie tego domniemania. Umowa dzierżawy zawarta w dniu 22 lutego 1928 r. pomiędzy Dyrekcją Lasów Państwowych– działającą w imieniu Skarbu Państwa z B., w paragrafie 2, 3 i 14, zawierała treści o prawie zabudowy m.in. na przedmiotowej działce, jednak, jak wynika z wyroku Sądu Powiatowego z dnia 29 kwietnia 1983 r. sygn. C [..], nie doszło do zwarcia jej w formie aktu notarialnego z powodu wybuchu wojny. W wyroku tym stwierdzono także, że z uwagi na powyższe prawa A. D. nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Z regulacji art. 209 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika zaś, że w przypadku złożenia wniosku o przekształcenie właściwy organ ma obowiązek jego uwzględnienia, o ile ustali, że wniosek ten pochodzi od osoby uprawnionej a prawo zabudowy zostało ustanowione zgodnie z przepisami normującymi tryb jego powstania oraz nie wygasło. Oczywistym jest, że warunkiem dokonania takiego przekształcenia jest to, że prawo to musi istnieć (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 czerwca 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 301/09, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z uwagi na niewystąpienie w niniejszej sprawie okoliczności uprawniających do zastosowania normy art. 209 u.g.n., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), oddalił wniesioną w niniejszej sprawie skargę.

.