Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1066/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2013-01-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: § 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Joanna Zdrzałka Sędziowie NSA Maria Piórkowska WSA Ewa Partyka /spr./ Protokolant st. sekr. sąd. Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi A. Sp. z o.o. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz strony skarżącej A. Sp. z o.o. kwotę 200 zł /słownie: dwieście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi A. Sp. z o.o. jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomości położone w obr. [...], oznaczone jako działki nr 1063/4 o pow. 0,0041 ha i 1072/151 o pow. 0,0148 ha, które z mocy prawa stały się własnością Gminy Miasta [...] w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa Publicznych dróg gminnych 1KDL i 2 KDL" i "Budowa publicznej drogi gminnej (ulicy K.)".

Jako podstawę prawną decyzji organ odwoławczy wskazał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., określanej dalej jako k.p.a.) oraz art. 9a, art. 106 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., określanej dalej jako u.g.n.).

Z akt sprawy wynika, że Prezydent Miasta [...] zawiadomieniem z dnia 29 września 2011 r., nr [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość, oznaczoną jako działka nr 1063/4 o pow. 0,0041 ha obr. [...], stanowiącą własność A. Sp. z o.o. Organ stwierdził, że prawo własności przedmiotowej nieruchomości zostało przejęte z mocy prawa na rzecz Gminy Miasta [...], na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa publicznych dróg gminnych 1KDL i 2KDL" i "Budowa publicznej drogi gminnej (ulicy K.)".

Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...] ustalił odszkodowanie za przejęcie prawa własności nieruchomości gruntowych na rzecz Gminy Miasta [...], na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa publicznych dróg gminnych 1KDL i 2KDL" i "Budowa publicznej drogi gminnej (ulicy K.)", oznaczonych jako działki ewidencyjne nr 1063/4 o pow. 0,0041 ha, obj. Kw nr [...] i nr 1072/151 o pow. 0,0148 ha, obj. KW [...] w obr. [...] na rzecz A. Sp. z o.o. w wysokości 127 378, 00 zł.

W uzasadnieniu wskazał, że decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa publicznych dróg gminnych 1KDL i 2KDL" i "Budowa publicznej drogi gminnej (ulicy K.)" – została utrzymana w mocy przez Wojewodę [...] decyzją dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...]. Organ stwierdził, że decyzje te stanowiły podstawę do wszczęcia z urzędu przedmiotowego postępowania w sprawie o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy Miasta [...]. Wskazał, że zasięgnięto w sprawie opinii rzeczoznawcy majątkowego celem ustalenia aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. W operacie szacunkowym z dnia 5 grudnia 2011 r. rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość przejętej nieruchomości na kwotę 105 044, 00 zł. A. Sp z o.o. pismem z dnia 20 marca 2012 r. wniosła zarzuty do w/w operatu, zarzucając rzeczoznawcy, że przy wycenie działek nr 1063/4 i 1072/151 w obr. [...] nie uwzględnił:

1) aktu notarialnego z dnia 19 marca 2010 r., Rep. A [...] na podstawie, którego spółka nabyła prawo własności działki nr 1072/151 i 1063, z podziału której powstała działka nr 1063/4 w obr. [...], oraz

2) faktu, że przejęte przez Gminę Miasto [...] nieruchomości były utwardzone i wyłożone kostką brukową.

Po rozważeniu powyższych zarzutów rzeczoznawca pismem z dnia 21 maja 2012 r. poinformował organ, że podtrzymuje swoją wycenę dotyczącą ustalenia wartości gruntu przejętych nieruchomości oraz dokonał korekty operatu szacunkowego z dnia 5 grudnia 2011 r. poprzez uwzględnienie wartości nawierzchni z kostki brukowej, której wartość ustalił na kwotę 22 334, 00 zł, co dało łączną wartość nieruchomości zajętej pod drogi na kwotę 127 378 zł. Prezydent po analizie operatu szacunkowego stwierdził, że odpowiada on wymogom prawnym i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia na rzecz Gminy Miasta [...] prawa własności nieruchomości gruntowej. Wysokość odszkodowania ustalona została według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i jej wartości w dacie wydania decyzji o odszkodowaniu.

W odwołaniu A. Sp. z o.o. zakwestionowała wysokość odszkodowania za przejęcie na własność Gminy Miasta [...] nieruchomości oznaczonych

w ewidencji gruntów jako działki nr 1063/4 i 1072/151, poł. w obr. [...]. Spółka zarzuciła, że wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego jest zbyt niska, nie uwzględnia konkretnej jej lokalizacji i wniosła o przyznanie odszkodowania w wysokości nie niższej niż cena, którą spółka zapłaciła za przedmiotową nieruchomość tj. 1 225, 00 zł za 1 m2.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2012 r., opisaną na wstępie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu ocenił, że opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa, a podniesione przez odwołującego się w stosunku do niej zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Naprowadził, że w postępowaniu administracyjnym organ dokonuje oceny operatu szacunkowego jedynie pod kątem jego wiarygodności, spójności oraz zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Organ po dokonaniu analizy operatu w takim zakresie stwierdził, że w wycenie uwzględniono wszystkie okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości. Zawarte w operacie wnioski są logiczne i wynikają z opisu stanu faktycznego, operat nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności zaś twierdzenia uzasadnione są odnośnymi analizami. Nadto organ zauważył, że odwołujący się nie podjął próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie operatu szacunkowego zamówionego i sporządzonego we własnym zakresie, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważałaby wiarygodność kwestionowanego operatu szacunkowego, (będącego podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie). Subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie wartość nieruchomości jest nieprawidłowa nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny. Reasumując Wojewoda stwierdził, że organ I instancji właściwie dokonał oceny oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, co oznacza, że podnoszone przez odwołującego się zarzuty i wnioski nie zasługują na uwzględnienie.

W skardze A. Sp. z o. o. wniosła o uchylenie decyzji obydwu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, a także

o przeprowadzenie dowodu z dokumentów, tj. z aktów notarialnych. Skarżąca spółka zarzuciła naruszenie prawa materialnego:

1) art. 128 u.g.n., poprzez zignorowanie zasady pełnego odszkodowania,

2) art. 134 ust. 1 i 2, oraz 151 u.g.n., przez nieprawidłowe określenie wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości,

3) art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przez przyjęcie, że ustalone odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość odpowiada jej wartości rynkowej oraz § 36 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad

i trybu sporządzania operatu szacunkowego, a także

4) art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez wybiórcze przyjęcie nieruchomości porównawczych i nieuwzględnienie dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Nadto zarzucono naruszenie przepisów postępowania:

1) art. 7, 9, 77 § 1 i 80 k.p.a.,

2) art. 136, 7 i 107 § 3 k.p.a., skoro dokonując oceny sporządzonego w wyżej opisany sposób operatu szacunkowego organ odwoławczy poprzestał na lakonicznym stwierdzeniu, że jest on prawidłowy, mimo że skarżący w toku postępowania konsekwentnie kwestionował jego poprawność.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie z przyczyn, które stanowiły podstawę wydania zaskarżonej decyzji.

Sąd po analizie przedmiotowej sprawy uznał, że zachodzi konieczność rozpoznania jej na rozprawie, biorąc pod uwagę przepis art. 122 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.

z 2012 r. poz. 270 ze zm., określanej dalej jako P.p.s.a.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269, ze zm.). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) – zwanej dalej w skrócie P.p.s.a. Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności

z prawem tylko wówczas, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności Sąd stosuje przewidziane prawem środki

w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

W pierwszej kolejności Sąd bada zgodność z prawem zaskarżonej decyzji pod kątem ewentualnych podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji, następnie czy w toku postępowania nie występują naruszenia procedury administracyjnej, a dopiero w przypadku braku naruszeń w w/w zakresie może zbadać zgodność z przepisami prawa materialnego.

Rozpatrując sprawę w wyżej przedstawionych aspektach Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie z powodu, który m.in. został w niej podniesiony. Zupełny brak odniesienia się do tej kwestii w odpowiedzi na skargę wskazuje zaś na pobieżne zapoznanie się organu z dołączonymi do niej dowodami.

Przedstawiony wcześniej stan faktyczny sprawy jest w zasadzie bezsporny, gdyż spór dotyczy jedynie wysokości odszkodowania za nieruchomości, których właścicielem została Gmina Miasto [...] w związku z faktem, że ostateczna stała się decyzja nr [...] z dnia [...] maja 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej obejmującej m.in. działki nr 1063/4 i nr 1072/151 (działka nr 1063/4 powstała z podziału działki nr 1063/3) w obr. [...], w tym prawidłowości merytorycznej operatu stanowiącego podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania. Działki nr 1072/151 i nr 1063/3 zostały nabyte przez A. Spółkę z o.o. aktem notarialnym z dnia 19 czerwca 2010 r., Rep. A nr [...] sporządzonym przez notariusza B. C. za cenę 305 000 zł.

Wysokość odszkodowania należnego skarżącej Spółce została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. M.

Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 z późn. zm., zwana dalej ustawą o szczególnych zasadach lub ustawą) nieruchomości lub ich części znajdujące się w tzw. liniach rozgraniczających teren inwestycji z mocy prawa, stały się własnością – w tym wypadku – Gminy Miasto [...] a dotychczasowemu właścicielowi przysługuje odszkodowanie za te nieruchomości (art. 12 ust. 1, 2, 4, 4f ustawy). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami (tj. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., t.j. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., zwanej dalej u.g.n.), z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach). Przepis art. 18 ustawy o szczególnych zasadach stanowi w ust. 1, że wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – zwanego dalej Rozporządzeniem):

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

_@POCZ@__@KON@_2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

_@POCZ@__@KON@_3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

_@POCZ@__@KON@_4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

_@POCZ@__@KON@_5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

Stosownie do art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. To ostatnie pojęcie definiuje z kolei przepis art. 151 ust. 1 u.g.n. wskazując, iż wartość tę stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.).

Taki operat został w niniejszej sprawie sporządzony i – jak się okazało - pierwotnie nie uwzględniał on stanu nieruchomości z daty decyzji nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, bo pominięto fakt wybrukowania działek kostką. Dopiero po zarzutach Spółki rzeczoznawca uzupełnił operat sporządzając korektę obejmującą "składniki budowlane". Ustalił ich wartość na kwotę 22 334 zł. Jak wynika ze skorygowanego operatu rzeczoznawca przyjął cenę jednostkową 1 m2 kostki brukowej na kwotę 145,89 zł. Wątpliwość Sądu wzbudziła z kolei data 14 marca 2011 r., na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny (korekty). Data ta nie koresponduje z datą w/w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji ani z datą wskazaną w pierwotnym operacie. Jednakże okoliczność tę można byłoby uznać za nieistotną, gdyby bezsporne było, że od 14 marca do 5 maja 2011 r. stan nieruchomości się nie zmienił, a brak jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie.

Najistotniejsze jednak jest, iż rzeczoznawca ustalając wartość rynkową nieruchomości podaje, że źródło informacji niezbędnych do jej ustalenia stanowiły określone transakcje, wśród których na str. 8 operatu pod pozycją 11 wskazano umowę objętą dołączonym do skargi aktem notarialnym z dnia 8 czerwca 2010 r., Rep. A nr [...] dotyczącą działek ewidencyjnych nr 1059/1 i nr 1059/2 w obr. [...]. Rzeczoznawca wskazuje nabywaną w/w aktem notarialnym powierzchnię nieruchomości jako 1168 m2 i cenę z transakcji - 505 000 zł, co dało mu kwotę 432,36 zł za 1 m2. Tymczasem jak wynika z analizy treści tego aktu, łączna powierzchnia działek nr 1059/1 i nr 1059/2 wynosi 1186 m2 (a nie 1168), a do tego akt ten dotyczył kupna – sprzedaży nie "pełnego" prawa własności tych nieruchomości a jedynie udziału w 1/8 części tego prawa. Do skargi dołączono też akt notarialny dokumentujący transakcję dotyczącą tych samych działek z dnia 24 kwietnia 2010 r., której przedmiotem był udział w ¼ części w prawie własności nieruchomości za cenę 1 010 000 zł.

W tych okolicznościach przyjęcie w operacie ceny z umowy z dnia 8 czerwca 2010 r. jakby obejmowała pełne prawo własności nieruchomości, gdy tymczasem dotyczyła ona udziału w 1/8 części tego prawa, w sytuacji, gdy do obliczenia wysokości odszkodowania, według wyjaśnień zawartych w operacie, wybrane zostały inne nieruchomości o cenie maksymalnej, w ocenie Sądu niewątpliwie podważa rzetelność wykonanego operatu stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania, a w konsekwencji podważać musi dokonaną przez organy ocenę tego podstawowego dla rozstrzygnięcia dowodu w świetle art. 77 § 1 k.p.a. Trzeba mieć na uwadze, że rzeczoznawca J. M. zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie zaś z § 4 ust. 1 Rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 Rozporządzenia). Rzeczoznawca powinien więc w operacie przynajmniej wyjaśnić dlaczego sąsiedztwo ogromnej galerii handlowej "[...]" daje w jego ocenie tylko 20 % wagi wśród współczynników korygujących. Sąd nie kwestionuje, że jest to uprawnienie biegłego, ale rzetelność wymaga wyjaśnienia w tej konkretnej sytuacji, dlaczego biegły tak przyjął. Stwierdzenie w oparciu o dołączone do skargi akty notarialne oczywistych omyłek obliczeniowych (błędnie obliczona powierzchnia działek) i brak uwzględnienia rodzaju transakcji (udział we współwłasności a nie pełne prawo własności) przy zastosowanym przez biegłego sposobie obliczenia wysokości odszkodowania i przyjęcie zawierającego takie błędy operatu jako wiarygodnego i mogącego stanowić podstawę ustalenia odszkodowania musiało skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. Takie naruszenia niewątpliwie mogły mieć istotny wpływ na wynika sprawy. Nie można bowiem wykluczyć, że rzeczoznawca przyjąłby inne wartości do obliczeń, bądź uznałby, że nie było wystarczającej liczby transakcji podobnych nieruchomości, co skutkowałoby koniecznością zastosowania innej metody w obliczeniach wysokości odszkodowania. Kwestie powyższe jak się okazuje wymagają wyjaśnienia w toku ponownie przeprowadzonego postępowania administracyjnego zgodnie z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.

Ponieważ stwierdzone uchybienia dotyczyły ustalenia właściwego stanu faktycznego niezbędnego dla rozstrzygnięcia sprawy odnoszenie się do zasadności pozostałych zarzutów byłoby przedwczesne.

W pkt II Sąd orzekł na podstawie art. 152 P.p.s.a.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.

W razie uprawomocnienia się niniejszego wyroku organ zażąda od Spółki przedłożenia aktów notarialnych załączonych do skargi i ustali na podstawie operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę lub w drodze uzupełnienia operatu przez dotychczasowego biegłego i jego aktualizacji z uwagi na upływ czasu wartość odszkodowania należnego skarżącej Spółce. Organ powinien uzasadnić wybór sposobu uzupełnienia materiału dowodowego a przed wyborem jednego z tych sposobów wyjaśnienia istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności organ rozważy czy wykazane w toku postępowania sądowoadministracyjnego nieprawidłowości nie dyskwalifikują co do zasady wykonanego już operatu, co przemawiałoby za zleceniem wykonania operatu innemu rzeczoznawcy.