Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 500/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2008-06-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2 pkt 2,  art. 6 ust. 2 pkt 1,  art. 61 ust. 1,  art. 56
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Siedlecka, Sędzia NSA Halina Kremis, Sędzia NSA Julia Szczygielska (sprawozdawca), Protokolant Patrycja Kikosicka-Jędrzejczak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 czerwca 2008 r. sprawy ze skargi J.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia [...], Nr [...], podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt.1 k.p.a., Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...], Nr [...], ustalającą na rzecz Gminy W. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego wraz z niezbędnymi przyłączami infrastruktury technicznej, przewidzianej do realizacji we W. przy ul. [..], na działce nr 54, AM-13, obręb K.. Rozstrzygnięcie to, Kolegium oparło na następującym stanie faktycznym i prawnym:

Oznaczoną na wstępie decyzją organ pierwszej instancji ustalił, na rzecz Gminy W., warunki zabudowy dla opisanego wyżej zamierzenia inwestycyjnego. W uzasadnieniu wskazano, iż spełnione są warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Stwierdzono także, że ustalone w decyzji parametry i wskaźniki nie odbiegają znacząco od parametrów będących wynikami analizy i pozwolą na realizację wnioskowanej inwestycji, która będzie kontynuacją występującego w obszarze analizowanym sposobu zagospodarowania i funkcji - zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

We wniesionym od tej decyzji odwołaniu T.C. i J.C. podnieśli, iż działkę, na której ma być realizowana inwestycja nie można uznać za działkę budowlaną. Działka ta ze względu na niewystarczającą szerokość drogi dojazdowej nie spełnia wymogów pozwalających na zakwalifikowanie jej jako działki budowlanej. Strona powołała się na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690). Wskazała, że zgodnie z przepisami prawa szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m. Tymczasem droga do przedmiotowej działki ma 2,90 m. Odwołujący się dodali, że okna z ich posesji wychodzą bezpośrednio na tę drogę, a zatem jej szerokość powinna wynosić minimum 4,5 m. Uznać zatem należy w ocenie odwołujących się, iż przedmiotowa działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Nadto odwołujący się zauważyli, że tylko działka przy ul. [...], jest działką o zbliżonych parametrach do ich działki oraz działki, na której ma być zrealizowana inwestycja i jest podzielona na dwie działki. Podnieśli, że w decyzji ustalono linię zabudowy bazując na budynku gospodarczym zaadaptowanym na budynek mieszkalny. Wskazali ponadto, iż działka przy ul. [...] może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości położonej przy ul. [...] i może być zbyta w trybie bezprzetargowym na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Odwołujący się nadto oświadczyli, że wystąpili o sprzedaż tej działki, jednak bezskutecznie. Do odwołania strona załączyła mapę z pomiarami geodezyjnymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze odnosząc się do zarzutu odwołania, dotyczącego drogi dojazdowej do planowanej inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącego budynku mieszkalnego wskazało, iż ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest etapem wstępnym realizacji inwestycji i jego celem jest przesądzenie, czy planowane zamierzenie budowlane może być na danym terenie zrealizowane. Decyzja ta - jeśli jest pozytywna - uprawnia inwestora do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę. Organ lokalizacyjny w trakcie tego postępowania bada, czy dla danej inwestycji spełnione są warunki wydania pozytywnej decyzji, określone w art. 61 powołanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

W myśl zatem § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie wskazanych wyżej warunków, o których wyżej mowa. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Analiza ta jest następnie podstawą do ustalenia, czy planowana inwestycja spełnia wymogi sformułowane w powołanym wyżej przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych.

Celem wskazanej wyżej charakterystyki jest zapewnienie ładu przestrzennego poprzez dostosowanie nowej zabudowy do urbanistycznych cech istniejącej zabudowy.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła bowiem zasadę dobrego sąsiedztwa, która oznacza, że warunki zabudowy można ustalić jedynie w sytuacji, gdy m.in. zapewniona jest kontynuacja istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych.

Zmiana w zagospodarowaniu terenu uzależniona została zatem od dostosowania się inwestora do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, tj. takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe, oraz kompozycyjno-estetyczne (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod redakcją prof. Zygmunta Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004 r., s. 493).

Zasada dobrego sąsiedztwa przewiduje zatem konieczność respektowania przez organ orzekający istniejącego na danym terenie zagospodarowania, tj. cech i parametrów istniejących obiektów, w tym również ich usytuowanie na poszczególnych działkach, objętych analizą. Organ nie może zatem ustalić warunków zabudowy dla nowej inwestycji znacznie odbiegających od tych, które istnieją w analizowanym obszarze. W przeciwnym razie doszłoby bowiem do naruszenia ładu przestrzennego. Nowa zabudowa musi być zatem dostosowana do starej, już istniejącej zabudowy.

W rozpatrywanej sprawie - zdaniem Kolegium - organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany oraz przeprowadził wskazaną wyżej analizę. Jak wynika z akt sprawy, wszystkie wskazane wyżej wymogi ustalenia warunków zabudowy zostały spełnione. Działki sąsiadujące z działką, na której ma być dokonana inwestycja, dostępne z tej samej drogi publicznej, są bowiem zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Działka ta ma dostęp do drogi publicznej (ul. [...]), istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego (zob. pisma Spółki A z dnia [...], nr [...], Spółki B z dnia [...], nr [...], Spółki C z dnia [...], nr [...]). Ponadto przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, bowiem są to grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolem "Bp" (zgodnie z § 68 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz. U. Nr 38, poz. 454, grunty oznaczone w ewidencji symbolem "Bp" oznaczają zurbanizowane tereny niezabudowane). Decyzja ustalająca warunki zabudowy jest też w ocenie Kolegium zgodna z przepisami odrębnymi.

Kolegium podkreśliło, że zgodnie z danymi wynikającymi z analizy, średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,17, średnia szerokość elewacji frontowej 10,6 m, średnia wysokość głównej kalenicy wynosi 9,7 m. Jednakże w obszarze analizowanym występują nieruchomości, których wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej oraz wysokość głównej kalenicy przekracza średnie wartości, tj. w przypadku powierzchni zabudowy działka nr 55 (0,50), szerokości elewacji frontowej, m.in. działka nr 50/5 (15,00 m), wysokości głównej kalenicy m.in. działka 55 (11 m). Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki wynosi 6,33 m, kąt nachylenia dachu wynosi 0 - 60°. W obszarze analizowanym występują nieruchomości, których wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki oraz kąt nachylenia dachu przekracza średnie parametry, tj. w przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki m.in. działka nr 52 (7 m), kąta nachylenia dachu m.in. działka nr 50/5 (30˚) i działka nr 55 (45˚).

W świetle powyższego organ lokalizacyjny mógł zatem wyznaczyć wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy o wartości - 0,20, szerokość elewacji frontowej - do 12 m, wysokość głównej kalenicy do 11 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki do 6 m, kąt nachylenia dachu od 30° do 45°, dla przedmiotowej inwestycji.

Ustalenie zatem parametrów inwestycji w sposób wskazany w decyzji, w ocenie Kolegium, znajduje uzasadnienie w wynikach analizy. Parametry te nawiązują bowiem do już istniejących obiektów w obszarze analizowanym, a ponadto obiekty te poprzez swoje zróżnicowanie pozwolą na realizację inwestycji o opisanych parametrach.

Wracając do kwestii dostępu do drogi publicznej Kolegium wyjaśniło, że w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez "dostęp do drogi publicznej" rozumie się bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Działka zainwestowania posiada bezpośredni dostęp do ul. [...].

Pismem z dnia [...] ([...]), Zarząd Dróg i Komunikacji we W. uzgodnił przedłożony materiał pod względem obsługi komunikacyjnej bez uwag. Uznać zatem należy, iż planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej.

Ponadto Kolegium wskazało, że w decyzji o warunkach zabudowy organ lokalizacyjny nie przesądza o dopuszczalności realizacji inwestycji z uwagi na jej odległość od już istniejących obiektów. Zagadnienia w tym zakresie są uwzględniane i rozstrzygane w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę i organ budowlany w toku tego postępowania oceni, czy zamierzony obiekt może być wzniesiony w miejscu wskazanym przez inwestora oraz, czy spełnione są ustalone w decyzji o warunkach zabudowy, wymogi dotyczące obsługi komunikacyjnej. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), ustala rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690), znajdujące zastosowanie na następnym etapie procesu inwestycyjnego.

Ponadto Kolegium podkreśliło, że w myśl art. 54, w związku z art. 64 ust. 1 powołanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa m.in. wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U z 2003 r. Nr 164, poz. 1589), ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich w decyzji zapisuje się w szczególności przez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby (§ 2 pkt 7).

W zaskarżonej decyzji dokonano ustaleń dotyczących warunków ochrony interesów osób trzecich we wskazanym wyżej zakresie. Ustalenia te są zdaniem Kolegium wystarczające na etapie ustalania warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 56 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Decyzja ta nie rodzi bowiem praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (zob. art. 63 ust. 2 ustawy). Nie pozwala ona także na rozpoczęcie i prowadzenie jakichkolwiek prac budowlanych. Konieczne jest wyjaśnienie, że decyzja lokalizacyjna ma charakter związany, tzn., że jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia wszystkie wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wówczas organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Ponadto w myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każdy ma prawo, w granicach ustawowych, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich.

W konsekwencji powyższych rozważań, Kolegium stwierdziło, że skoro przedmiotowa inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest zgodna z przepisami odrębnymi i nie narusza interesu prawnego innych osób, to organ lokalizacyjny nie mógł odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Brak jest też podstaw do uznania za słuszne zarzutów odwołania dotyczących sprzedaży nieruchomości. Kwestie sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu. Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Ustawa ta określa m.in. tryb przeprowadzania przetargu, w drodze którego następuje sprzedaż nieruchomości.

Organ lokalizacyjny nie jest więc kompetentny do załatwiania spraw związanych ze sprzedażą nieruchomości w toku postępowania lokalizacyjnego.

W świetle powyższych okoliczności Kolegium orzekło, jak wyżej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu administracyjnego we Wrocławiu J.C. wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji z powodu naruszenia prawa, a to art. 2 pkt 12 w związku z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto powołując się na przepis § 14 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, skarżący stwierdził, że dostęp do drogi publicznej, w ścisłym rozumieniu prawnym to nic innego jak zarówno dojazd i dojście. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym z map, pomiarów geodezyjnych wynika, że działka przy ul. [...], obręb K., Am-13, dz. 54 styka się z drogą publiczną, ale to zetknięcie nie stanowi w ocenie skarżącego ani dojazdu, ani też dojścia do samej działki przy ul. [...], obręb K., Am-13, dz. 54 ani też do ewentualnego budynku, którego warunki zabudowy określa wyżej wymieniona decyzja.

Zdaniem skarżącego zarówno dojazd będący częścią samej działki przy ul. [...], jak i w każdym innym przypadku np. droga wewnętrzna lub służebność gruntowa muszą spełniać określone kryteria.

Skarżący powołując się na ustawę, z dnia 20 czerwca 1997 r. prawo o ruchu drogowym dodatkowo podkreślił, że zgodnie z art. 2 pkt 6) "jezdnia" to część drogi przeznaczona do ruchu pojazdów; a określenie to nie dotyczy torowisk wydzielonych z jezdni. Oznacza to, że jezdnia nie jest synonimem drogi, dostępu, ani dojazdu, a jest jedynie częścią tej drogi, czyli dostępu w sensie prawnym.

Z powyższego wynika w ocenie skarżącego, iż działka nie ma dostępu do drogi publicznej, albowiem nie jest obecnie możliwe zbudowanie dojścia i dojazdu do budynków, które spełniałyby kryteria szerokości 5 lub 4,5 metra.

Przedmiotowa działka nie spełnia w ocenie skarżącego wymogów Prawa budowlanego. Skarżący zarzucił, że Kolegium nie rozważyło tej kwestii w zaskarżonej decyzji. Zwrócono uwagę, iż działka przy ul. [...] została wydzielona z działki położonej przy ul. [...]. Przy jej wydzieleniu wyznaczono dostęp mniejszy, niż minimalna szerokość dojazdu (5 m), mniejszy niż minimalna szerokość dojścia (4,5 m) oraz węższy niż minimalna szerokość jezdni (3 m). Skarżący podniósł, iż przeciwko uznaniu przedmiotowej działki za działkę budowlaną przemawia nie tylko interes indywidualny ale także interes społeczny rozumiany jako interes właścicieli działek sąsiadujących. Zabudowanie przedmiotowej działki spowoduje, zdaniem Skarżącego, zmianę charakteru wszystkich działek okolicznych, bowiem będzie ingerencją w wygląd i funkcjonalność istniejących wewnątrz ogrodów.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia nie występują. Skarga zatem nie mogła zostać uwzględniona.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w tej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Przepis art. 4 ust. 2 pkt 2 tej ustawy stanowi, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Istotny jest przy tym również przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Wskazać należy, że stosownie do art. 59 ust. 1 cytowanej ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, (...) wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 wymienionej wyżej ustawy, decyzję o warunkach zabudowy wydaje (...) wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów /art.60 ust.4 ustawy/.

Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z art. 64 ust. 1 w związku z art. 56 cytowanej wyżej ustawy, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Biorąc pod uwagę powyższe unormowania ustawowe, okoliczności faktyczne wynikające ze zgromadzonego w rozpatrywanej sprawie materiału dowodowego oraz treść decyzji o warunkach zabudowy, zasadnie utrzymanej w mocy przez organ odwoławczy, stwierdzić należy, że wbrew zarzutom skarżącego, zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają przepisów prawa materialnego, jak i przepisów procedury administracyjnej.

Przede wszystkim podkreślić należy, że nie zostało naruszone unormowanie zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przyjęte bowiem dla planowanej inwestycji parametry wynikają z treści analizy przeprowadzonej zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), co wynika jednoznacznie z zebranego w sprawie materiału.

Wbrew wywodom skargi zaskarżona decyzja, podobnie jak decyzja organu I instancji, nie narusza także art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem działka nr 54, AM-13, obręb K. we W., na której planowane jest przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne na odcinku 2,90m bezpośrednio przylega do drogi publicznej – ul. [...]. Trafnie w tej sytuacji przyjęły organy, że teren potencjalnego zainwestowania ma dostęp do drogi publicznej. Istotne jest przy tym, że tak w/w przepis art.61 ust.1 pkt.2, jak i przepis art.2 pkt.14 omawianej ustawy nie stawiają dodatkowych wymogów poprzez np. ustalenie określonej szerokości, czy też wielkości tegoż "dostępu do drogi". Jeżeli tak, to zgodzić się w pełni należy ze stanowiskiem Kolegium, że nie było podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Powoływanie się przez skarżącego w tym zakresie na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690), a w konsekwencji na przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. Nr 227, poz. 2016 ze zm.) - nie jest zasadne z tej to przede wszystkim przyczyny, że w orzecznictwie przyjęte zostało, iż na etapie ubiegania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie można mówić o niezgodności planowanej inwestycji z warunkami technicznymi, gdyż zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.) inwestor może uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych /por. wyrok WSA w Warszawie z 18 października 2006r., sygn. akt IV SA/Wa 1323/2006, LEX nr 283553/.

W konsekwencji powyższego, stwierdzić należy, że zarzuty stawiane w toku niniejszego postępowania kwestionowanym decyzjom, a dotyczące technicznych uwarunkowań spornej inwestycji mogą być podnoszone i ewentualnie uwzględnione dopiero na etapie wydawania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Jak bowiem słusznie zaznaczył organ odwoławczy w motywach swej decyzji, decyzja o warunkach zabudowy stanowi wyłącznie informację o możliwości i warunkach zlokalizowania inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora i uprawnia jedynie do ubiegania się o pozwolenie na budowę, przy czym nie przesądza o realizacji zamierzenia i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami, w tym z przepisami w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W świetle powyższych ustaleń, zgodzić się należy ze stanowiskiem organu odwoławczego, iż przedmiotowa inwestycja spełnia wszystkie warunki zgodności z prawem zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności określonych w art. 61 ust. 1 niniejszej ustawy. Organ odwoławczy poddając szczegółowej analizie decyzję Prezydenta W., zasadnie przyjął, że organ I instancji określając w swojej decyzji o warunkach zabudowy - warunki ochrony interesów osób trzecich określone w § 2 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003r. z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustalaniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy /Dz.U. Nr 164, poz.1589/, należycie zabezpieczył wszelkie dopuszczalne na wstępnym etapie procesu inwestycyjno – budowlanego jakim jest postępowanie lokalizacyjne, interesy osób trzecich w tym skarżącego.

Zauważyć tu bowiem trzeba, iż podnoszone przez skarżącego zarzuty zawierające w istocie obawy przed uciążliwościami mogącymi wyniknąć ze zrealizowania planowanej inwestycji nie dotyczą samego procesu ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Obawa skarżącego wynikająca - jak można wnioskować z treści odwołania i skargi, z jego przypuszczeń co do możliwych następstw zrealizowania przedmiotowej inwestycji, nie wynika z treści zaskarżonej decyzji, ani z utrzymanej przez nią w mocy decyzji organu I instancji.

Jak to już wyżej Sąd podkreślił, decyzja lokalizacyjna stanowiąca uwieńczenie pierwszego, niezbędnego etapu procesu inwestycyjnego wytycza jedynie podstawowe kierunki projektowanej inwestycji bez konkretnych ustaleń architektonicznych i technicznych. Nie pozwala zaś ona na budowę jakichkolwiek planowanych obiektów na spornym terenie, albowiem roboty budowlane można rozpocząć wyłącznie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Na tym też etapie inwestor chcąc uzyskać wymagane prawem pozwolenie na budowę będzie musiał przedłożyć – zgodny z przepisami określającymi warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi.

Reasumując powyższe, nie jest dopuszczalnym w postępowaniu lokalizacyjnym zobowiązanie inwestora do wykonania na przykład ekspertyz lub opinii budowlanych, bowiem weryfikacja dopuszczalności spornej inwestycji pod tym względem należy do kolejnego etapu realizacji inwestycji to jest postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę. Natomiast decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazuje jedynie, czy wnioskowana inwestycja może – chociaż nie musi – być zrealizowana na konkretnym terenie.

Podkreślić należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęte zostało, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może nastąpić tylko w takim zakresie w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. /por. wyrok NSA z dnia 7 sierpnia 1998r., sygn.akt IV SA 1584/96, ONSA 1/2000, poz.15/. Kwestie wpływu usytuowania zamierzonej inwestycji na powstanie w świetle prawa budowlanego uciążliwości lub niedogodności dla nieruchomości sąsiedniej, będą badane w toku postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i nie mogą podlegać ocenie w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W przeciwnym razie orzekanie o wymaganiach ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w istocie pozbawiłoby jej możliwości dochodzenia przysługujących im praw w późniejszym postępowaniu o pozwolenie na budowę, gdzie zagrożenia ich interesów przybierają o wiele bardziej konkretny i realny kształt.

W konsekwencji powyższych ustaleń, przyjąć należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, do czego ograniczają się kompetencje Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego nie wykazała, by zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa, o którym stanowi przepis art. 145 u.p.s.a. Brak zatem było uzasadnionych podstaw do uwzględnienia skargi i z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.

H.B. 11.07.2008r.