Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1171/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szmydt (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Iwona Maciejuk Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2013 r. sprawy ze skargi A. Sp. z o. o. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę.


UZASADNIENIE

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. złożyła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2013 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2012r. o numerze [...], odmawiającą skarżącemu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości KW numer [...] w prawo własności.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w [...] z dnia [...] listopada 2006 r. sygn. akt [...] Miasto W. zostało zobowiązane do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz Spółdzielni [...] w W. użytkowania wieczystego na lat 40 w celu prowadzenia działalności [...] nieruchomości gruntowej o pow. [...], położonej w W. przy ul. [...].

Obecnie użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości jest A. sp. z o.o. w W.

W dniu [...] maja 2012 r. A. sp. z o.o. wystąpiła o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w/w nieruchomości w prawo własności.

Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. Zarząd [...] odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ul. [...] oznaczonej, jako działka nr ew. [...] w obrębie [...] o pow. [...] m2.

Organ wskazał, że użytkowanie wieczyste na przedmiotowej nieruchomości ustanowione zostało na podstawie wyroku Sądu Apelacyjnego w [...] z dnia [...] listopada 2006 r. sygn. akt [...]. Zatem w dniu [...] października 2005 r. (termin określony w ustawie) poprzednik prawny wnioskodawców nie był jeszcze użytkownikiem wieczystym w/w działki, wobec czego brak jest podstaw prawnych do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości we własność.

Odwołanie od decyzji złożyła spółka kwestionując ustalenia organu pierwszej instancji. Wskazano, że organ winien uwzględnić roszczenie poprzednika prawnego o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, a nie datę wyroku, zobowiązującego do złożenia oświadczenia woli o oddanie w użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu, jak również wpisu w księdze wieczystej tego prawa.

Ponadto zdaniem skarżącego organ nie rozważył możliwości zastosowania art. 1 ust. 4 w związku z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy przekształceniowej, jak również pominął w tym zakresie wnioski dowodowe powołane przez stronę (oględziny nieruchomości i powołanie biegłego z zakresu budownictwa w celu stwierdzenia samodzielności lokali posadowionych na działce [...]), a które zdaniem skarżącego winny być przeprowadzone przez Kolegium.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania A. sp. z o.o. od decyzji Zarządu [...] z dnia [...] listopada 2012 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tj. z 2012 r. Dz. U. Nr 83) osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Jak stanowi zaś art. 234 k.c., do oddania gruntu Skarbu Państwa albo gruntu stanowiącego własność jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Oznacza to, że tak ustanowienie, jak i przeniesienie istniejącego prawa użytkowania wieczystego następuje na mocy umowy, która musi być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Zarówno umowa ustanowienia, jak i umowa przeniesienia istniejącego prawa użytkowania wieczystego wymaga wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Natomiast w oparciu o art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2010 r. Dz. U. Nr 102, poz. 651 ze zm.) sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

W postanowieniu z dnia 6 grudnia 2007 r. IV CSK 323/07 Sąd Najwyższy stwierdził, że "Aby uzyskać należne wnioskodawcom prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, w której w księdze wieczystej, jako właściciel figuruje gmina, stwierdzone wyrokiem sądowym, wnioskodawcy muszą uzyskać wpis do księgi wieczystej, wpis ten ma, bowiem dla prawa użytkowania wieczystego charakter konstytutywny (art. 234 k.c. i art. 27 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami)."

Organ odwoławczy podkreślił, że z akt sprawy wynika, iż prawo użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu powstało na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w [...] z dnia [...] listopada 2005 r. Natomiast wpis tego prawa do księgi wieczystej został dokonany w 2006 r, a więc po upływie terminu, o którym jest mowa w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. Zatem nie mają racji odwołujący się, że organ pierwszej instancji dokonał niewłaściwych ustaleń oraz, że użytkowanie wieczyste powstało z chwilą złożenia pozwu do sądu powszechnego przez ich poprzednika prawnego o zobowiązanie organu do złożenia stosownego oświadczenia woli o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Samo posiadanie roszczenia o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego świadczy jedynie o istnieniu interesu faktycznego do złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego. Osoba mająca jedynie roszczenie nie ma interesu prawnego (tytułu), o jakim mowa w art. 28 k.p.a. do złożenia wniosku w sprawie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości.

Ponadto, organ odwoławczy odnosząc do kwestii naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 7 i 77 k.p.a. poprzez pominięcie przeprowadzenia wskazanych przez skarżącego dowodów w postaci oględzin nieruchomości i powołania biegłego z zakresu budownictwa w celu stwierdzenia samodzielności lokali posadowionych na działce [...] stwierdził, że wnioskodawca nie przedstawił jakichkolwiek dowodów na to, że jest właścicielem lokalu oraz że istnieje z tym lokalem związany udział w nieruchomości wspólnej obejmujący prawo użytkowania wieczystego, którego żąda przekształcenia we własność. Z odpisu księgi wieczystej wynika, że działka nr [...] położona przy ul. [...] stanowi odrębną nieruchomość od nieruchomości stanowiącej budynek i urządzenie. W przypadku wyodrębnienia lokali i istnienia udziału w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego, w księdze wieczystej zawarta jest tego rodzaju informacja. Organ administracji jest obowiązany do gromadzenia materiału dowodowego, jedynie takiego, który może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy. Nie ma, zatem podstaw, aby Kolegium prowadziło postępowanie wyjaśniające w szerszym zakresie oraz zajmowało stanowisko dotyczące tych przepisów ustawy, w odniesieniu, do których w niniejszej sprawie, opisany w nich stan faktyczny nie zachodzi.

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością złożyła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2013 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2012r. Skarżący wnosił o uchylenie w całości obu zaskarżonych decyzji i przekazanie sprawy w całości do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną. Sąd ten bada, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, których decyzje zostały zaskarżone, odpowiadają prawu (wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2007 r., II FSK 72/06, ONSA WSA 2008, nr 2, poz. 31; zob. także uchwała pełnego składu NSA z dnia 26 października 2009 r., I OPS 10/09, s. 29 uzasadnienia). Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego chyba, że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności (art. 134 § 1 i 2 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tj. z 2012 r. Dz. U. Nr 83) osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.

Słusznie zatem organy obu instancji przyjęły, że skoro wpis tego prawa do księgi wieczystej został dokonany w 2006 r, a więc po upływie terminu o którym jest mowa w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. skarżący nie może skutecznie wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Bez znaczenia jest przy tym okoliczność, iż prawo użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu powstało na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w [...] z dnia [...] listopada 2005 r., bowiem przesłanką uzasadniającą przekształcenie z woli ustawodawcy jest data wpisu prawa użytkowania wieczystego.

Możliwość przekształcenia dotyczy wyłącznie tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu wejścia w życie ustawy, czyli w dniu 13 października 2005r. Zastrzeżenie to dotyczy wszystkich kategorii nieruchomości podlegających przekształceniu i wszystkich kategorii podmiotów uprawnionych do przekształcenia. Jedyny wyjątek zawiera ustęp 4, który stanowi, że przepis ust. 2 pkt 1, czyli możliwość przekształcenia dla właścicieli lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, stosuje się również do osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po dniu wejścia w życie ustawy. Jednak samo prawo użytkowania wieczystego musi istnieć w dniu wejścia w życie ustawy, czyli co najmniej jeden lokal musiał zostać wyodrębniony i zbyty wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego przed tą datą. Jeżeli prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione po dniu 13 października 2005 r., to roszczenie o przekształcenie nie będzie przysługiwało. Przepis ustępu 4 nie tworzy samodzielnej podstawy do żądania przekształcenia, musi być odczytywany w powiązaniu z treścią ustępu 1, który wymaga, aby prawo użytkowania wieczystego istniało w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu z 2005 r. (Radosław Skwarło, Komentarz do art. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, Lex Omega).

Zgodnie z art. 27 ust. 1 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami, oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy - wymaga wpisu w księdze wieczystej. Wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny zarówno dla ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, jak i dla jego przeniesienia. Przed dokonaniem wpisu prawo użytkowania wieczystego nie istnieje, nawet pomimo zawarcia umowy w formie aktu notarialnego o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste (por. wyrok SN z dnia 4 lutego 2005 r., I CK 512/04). Wpis do księgi wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis - art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych w hipotece, użytkowanie wieczyste powstaje dopiero po dokonaniu wpisu, lecz od dnia złożenia wniosku (uchwała SN z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02). Przepis art. 27 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wyłącza stosowania przepisu art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który w swej treści stanowi, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu; wpis ma charakter konstytutywny, ale działa z mocą ex tunc (wyrok NSA z dnia 29 maja 2002 r., I SA 2683/00). Nieco szerzej kwestię tę wyjaśnił Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 24 stycznia 2000 r., III CKN 558/98 wskazał: "Przepisy prawa materialnego ustanawiające zasadę wpisu do księgi wieczystej jako przesłankę powstania prawa, wiążą zmianę stanu prawnego nieruchomości z samym wpisem, a nie z jakimkolwiek innym zdarzeniem (np. art. 67 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zasada mocy wstecznej wpisu oznacza tylko to, że skutki prawne prawa powstałego w dacie wpisu cofają się do dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu, jak to się dzieje np. przy określaniu pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych (postanowienie SN z dnia 14 lutego 2003 r., IV CK 109/02).

Przesłanką pozytywną, uzasadniającą przekształcenie prawa użytkowania wieczystego jest, zatem data wpisu tego prawa a dokładnej data złożenia wniosku o dokonanie takiego wpisu.

Prawidłowo, jednocześnie organy przyjęły, że w niniejszym postępowaniu nie było potrzeby dopuszczenia dowodów w postaci oględzin nieruchomości i powołania biegłego z zakresu budownictwa w celu stwierdzenia samodzielności lokali posadowionych na działce [...]. Wnioskodawca nie przedstawił bowiem jakichkolwiek dowodów na to, że jest właścicielem lokalu oraz że istnieje z tym lokalem związany udział w nieruchomości wspólnej obejmujący prawo użytkowania wieczystego, którego żąda przekształcenia we własność. Z odpisu księgi wieczystej wynika natomiast, że działka nr [...] położona przy ul. [...] stanowi odrębną nieruchomość od nieruchomości stanowiącej budynek i urządzenie. W przypadku wyodrębnienia lokali i istnienia udziału w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego, w księdze wieczystej zawarta jest tego rodzaju informacja.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.