Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 2868/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2007-04-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Izabela Dobosz Sędziowie: WSA Wojciech Jakimowicz WSA Grażyna Firek (spr.) Protokolant: Beata Błach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2007 r. sprawy ze skargi Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Z. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 24 października 2003r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącego kwotę 267 zł. ([...] złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].2002 roku, znak [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 80 ust. 2 pkt 1, art. 81 ust/ 1 pkt 2, art. 83 ust. 1 oraz art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity- Dz. U. z 2000 roku, Nr 106, poz. 1126 z późniejszymi zmianami) i art. 104 k.p.a. nakazał zarządcy obiektu budowlanego wykonanego na działce nr [...] obręb [...] w Z. przy ul. [...], M. P. - Prezesowi Zarządu Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Z. usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości poprzez: zlikwidowanie pęknięć w ścianie zewnętrznej podłużnej, ocieplenie metodą lekką mokrą ścian zewnętrznych podłużnych budynku, stropu nad 3 piętrem i ściany przy poszerzeniu budynku, zlikwidowanie pęknięcia płyt stropowych na ich łączeniu, wyczyszczenie i udrożnienie studzienek i drenów ceramicznych drenażu opaskowego, odnowienie i wyremontowanie drewnianych elementów balustrad balkonowych, zabezpieczenie i osłonięcie rur wodociągowych w piwnicy i odsłoniętych w mieszkaniach, naprawienie kominów i czap kominowych na dachu budynku, uzupełnienie odgromienia budynku, udrożnienie przewodu wentylacyjnego z łazienki mieszkania nr [...] w 2 klatce oraz zakrycie rury spustowej w mieszkaniach.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że w dniu [...].2000 roku przeprowadzono wizję lokalną budynku. Zauważono wówczas uszkodzenia w postaci: pęknięcia sufitów w miejscach łączeń płyt stropowych oraz pęknięcia podłóg, ukośne pęknięcia ścian zewnętrznych przy klatkach schodowych i pod parapetami okiennymi, liczne zawilgocenia wewnętrzne ścian i stropów, niekompletną instalację odgromową, a także uszkodzenie przewodów kominowych ponad dachem. Postanowieniem z dnia [...].2001 roku nałożono na zarządcę obowiązek przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego konstrukcji i elementów spornego budynku. W dniu [...].2001 roku zarządca złożył w siedzibie organu żądaną ekspertyzę, opracowaną przez rzeczoznawcę budowlanego. Z ekspertyzy wynika, że budynek może być użytkowany bez żadnych obaw o zdrowie i życie mieszkańców, pęknięcia ścian zewnętrznych i wewnętrznych nie stanowią zagrożenia dla stabilności konstrukcji budynku, a obiekt wymaga usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania go w należytym stanie technicznym. Przez należyty stan techniczny należy rozumieć stan pełnej sprawności obiektu budowlanego lub jego części, bez uszkodzeń, zwłaszcza takich, które mogły powodować niebezpieczeństwo przy użytkowaniu obiektu lub jego części. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nadzoru budowlanego jest obowiązany wydać decyzję na podstawie art. 66 ustawy- Prawo budowlane, nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Od powyższej decyzji odwołanie w terminie wniosło Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. w Z. oraz Zarząd Miasta Z.

Towarzystwo Budownictwa Społecznego- sp. z o.o. w Z. zaskarżyło decyzję organu pierwszej instancji w zakresie wskazania osoby odpowiedzialnej za wykonanie decyzji. Skarżąca spółka zarzuciła, iż budynek położony przy ul. [...] w Z. jest własnością Gminy Z., a nie jej- Towarzystwo Budownictwa Społecznego- sp. z o.o. świadczy wobec Gminy usługi administrowania budynkiem na podstawie umowy zlecenia, natomiast nie posiada żadnych uprawnień do samodzielnych działań, zmierzających do realizacji robót, wynikających z kwestionowanej decyzji. Decyzja powinna dotyczyć właściciela, a nie zarządcy budynku.

Zarząd Miasta Z. zarzucił zaskarżonej decyzji rażące naruszenie prawa, tj. art. 107 § 1 k.p.a. w zw. z art. 66 ust. 1 ustawy- Prawo budowlane i art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903) przez skierowanie decyzji wyłącznie do zarządcy budynku, a całkowite pominięcie jej wyłącznego właściciela- Gminy Miasta Z. Strona skarżąca domagała się uchylenia decyzji i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu odwołania podniesiono, iż Gmina Miasta Z. jest wyłącznym właścicielem spornego budynku. Obowiązki określone w zaskarżonej decyzji są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, co oznacza że do ich dokonania, w myśl art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, konieczna jest zgoda właściciela. Zresztą w świetle ugruntowanego już orzecznictwa, adresatem decyzji przewidzianych w rozdziale 6 ustawy- Prawo budowlane może być wyłącznie właściciel obiektu. Z tego względu decyzja rażąco narusza prawo i powinna zostać uchylona.

Decyzją z dnia 24 października 2003 roku, znak [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2, art. 104 k.p.a., art. 66 pkt 1, art. 80 ust. 2 pkt 2 i w zw. z art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku- Prawo budowlane (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 roku, Nr 106, poz. 1126), art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718), Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpoznaniu obu odwołań uchylił zaskarżoną decyzję w części wyrzeczenia określającej podmiot zobowiązany i w to miejsce wyrzekł: "na podstawie art. 66 pkt 1 ustawy- Prawo budowlane nakazuję właścicielowi obiektu budowlanego wykonanego na działce nr [...] obręb [...] położonej w Z. przy ul. [...]-Towarzystwu Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Z. przy ul. [...]", a w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ drugiej instancji przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, zaś następnie stwierdził, że po dokonaniu kontroli prawidłowości postępowania i wydanej decyzji, dokonał powtórnego rozpatrzenia sprawy w granicach zakreślonych przez postępowanie pierwszoinstancyjne stwierdzając, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie uczynił zadość przepisom Prawa budowlanego w części, określającej podmiot zobowiązany.

Jak wynika z zaskarżonej decyzji, przedmiotem postępowania jest stan budynku mieszkalnego, położonego w Z. przy ul. [...]. Zgodnie z art. 66 pkt 1 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W przedmiotowej sprawie, w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego jednoznacznie stwierdzono, iż występują nieprawidłowości stanu technicznego spornego obiektu budowlanego, co potwierdzają w szczególności przeprowadzone w dniu [...].2000 roku oględziny oraz ekspertyza budowlana. Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego w brzmieniu sprzed 11 lipca 2003 roku, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie na mocy art. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym.

Dalej wskazano, że w przedmiotowej sprawie jako podmiot zobowiązany do wypełnienia nałożonego obowiązku został wskazany M. P.- prezes zarządu Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Z. Organ odwoławczy stwierdził, że takie określenie podmiotu, na który nałożono obowiązek jest nieprawidłowe. Zgodnie z art. 12 k.s.h. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji albo spółka akcyjna w organizacji z chwilą wpisu do rejestru staje się spółką z ograniczoną odpowiedzialnością albo spółką akcyjną i uzyskuje osobowość prawną. Z tą chwilą staje się ona podmiotem praw i obowiązków. Dlatego też nałożenie obowiązków na prezesa spółki kapitałowej jest nieprawidłowe.

Z odwołania Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Z. wynika, że spółka jest administratorem, a nie zarządcą nieruchomości. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego zarzut ten nie znajduje uzasadnienia. Postanowieniem z dnia [...].2001 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nałożył na zarządcę obiektu obowiązek dostarczenia dokumentacji technicznej, a postanowienie nie było kwestionowane przez zobowiązanego.

Odnosząc się do zarzutów Zarządu Miasta Z. wyjaśniono, że zgodnie z cytowanym wyżej art. 61 Prawa budowlanego podmiotami, na które może być nałożony obowiązek określony w art. 66 Prawa budowlanego, mogą być właściciel bądź zarządca obiektu budowlanego. Zatem nie jest słuszny pogląd, że jedynie właściciel może zostać obciążony obowiązkiem określonym w decyzji wydanej na podstawie tego przepisu. W aktach sprawy znajduje się Uchwała Nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...]2002 roku w sprawie wniesienia wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki Towarzystwo Budownictwa Społecznego- sp. z o.o. w Z. w postaci działki, zabudowanej przedmiotową nieruchomością. W świetle tejże uchwały, Towarzystwo Budownictwa Społecznego- sp. z o.o. w Z. jest obecnie właścicielem nieruchomości, której częścią składową jest obiekt budowlany, objęty niniejszym postępowaniem. Zatem zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego, spółka może być podmiotem zobowiązanym do wypełnienia nakazów określonych decyzją, wydaną na podstawie art. 66 Prawa budowlanego.

Z powyższą decyzją nie zgodziło się Towarzystwo Budownictwa Społecznego- sp. z o.o. w Z., w terminie wnosząc skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego- Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie.

Strona skarżąca zarzuciła naruszenie art. 28 i art. 156 k.p.a. oraz art. 66 ustawy- Prawo budowlane, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazała, że jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości od czerwca 2003 roku, a w toku postępowania przed organem pierwszej instancji właścicielem terenu była Gmina Z., zatem ona powinna być stroną i adresatem decyzji.

Stan taki istniał w trakcie całego postępowania administracyjnego, a także w czasie wydawania decyzji przez organ pierwszej instancji. Natomiast bez znaczenia pozostaje fakt, że skarżąca spółka stała się właścicielem budynku. Zdaniem strony skarżącej, nastąpiło naruszenie art. 28 k.p.a., a skierowanie decyzji do osoby nie będącej stroną oznacza nieważność decyzji.

Nadto Towarzystwo Budownictwa Społecznego- sp. z o.o. w Z. zarzuciło, iż decyzje zapadłe w obu instancjach naruszają art. 66 Prawa budowlanego. Stanowi on wprawdzie podstawę do nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym, jednakże zgodnie z ustaloną interpretacją tego przepisu zakres ustalonego obowiązku musi wynikać z obowiązującego przepisu prawa. Jest oczywiste, że organy nadzoru budowlanego nie mają w tym zakresie całkowitej swobody. W tym przypadku skarżąca spółka została m. in. zobowiązana do ocieplenia ścian budynku przy poszerzeniu budynku, likwidacji pęknięć płyt stropowych, odnowienia elementów balustrad balkonowych, osłonięcia rur wodociągowych czy zakrycia rur spustowych. Wszystkie te zalecenie nie wynikają z przepisów prawa, są natomiast elementami związanymi z podniesieniem komfortu czy estetyki budynku. Natomiast usunięcie pęknięć poprzez pomalowanie sufitów należy do obowiązku najemcy, w myśl art. 681 kodeksu cywilnego.

Strona skarżąca poinformowała także, iż nie kwestionuje obowiązku wykonania likwidacji pęknięć ściany, udrożnienia studzienek, naprawy komina i czap kominowych oraz udrożnienia przewodu wentylacyjnego łazienki i częściowo już ten zakres robót wykonała. Podniosła nadto, że ustalenie obowiązku usunięcia nieprawidłowości zgodnie z art. 66 Prawo budowlane musi dotyczyć budynku jako całości. Według wiedzy skarżącego postępowanie wszczęto z wniosku jednego z najemców. Nieprawidłowym jest zatem nakazanie w decyzji usunięcia nieprawidłowości w postaci udrożnienia przewodu wentylacyjnego w tym mieszaniu.

W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie. W uzasadnieniu odpowiedzi podtrzymał w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1271 z późn. zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 roku i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. - oznaczanej dalej jako p.p.s.a.).

Właściwym do rozpoznania skargi jest zatem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a., uprawniony jest do badania czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzeniem jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Powodem uchylenia decyzji jest naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" p.p.s.a.), a także naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.). W razie uwzględnienia skargi sąd w wyroku określa, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt lub czynności nie mogą być wykonywane (art. 152 p.p.s.a.).

Po przeanalizowaniu akt sprawy, przebiegu postępowania przed organami obu instancji oraz treści zaskarżonej decyzji oraz decyzji utrzymanej przez nią w mocy, Sąd doszedł do wniosku iż kontrolowane rozstrzygnięcia dotknięte są uchybieniami zarówno w zakresie przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego. O ile naruszenia procedury administracyjnej okazały się nie mieć wpływu na treść decyzji, o tyle obraza przepisów prawa materialnego przesądziła o wyniku sprawy, zatem koniecznym było uchylenie zarówno orzeczenia organu odwoławczego, jak i rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji.

Dla porządku należy jednak omówić dostrzeżone uchybienia przepisom postępowania, albowiem w innym układzie procesowym one również mogłyby skutkować koniecznością uchylenia decyzji nimi dotkniętych.

Zgodnie z art. 10 k.p.a., organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić wszystkim stronom możliwość czynnego udziału w postępowaniu. Stronom postępowania administracyjnego jest zaś- w myśl art. 28 k.p.a.- każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Z powyższego wynika ciążący na organach obowiązek precyzyjnego ustalenia kręgu podmiotów, posiadających interes prawny w sprawie. W kontrolowanym postępowaniu, niezależnie od tego, czy organy nadzoru budowlanego nakładały obowiązek na zarządcę, czy też na właściciela obiektu budowlanego, bezsprzecznie stroną postępowania winien być właściciel gruntu, na którym znajduje się budynek. To zaś oznacza, że stroną postępowania przed organem pierwszej instancji winna być Gmina Z., jako właściciel działki nr [...] obręb [...] w Z. Tymczasem podmiot ten był pomijany w toku postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego- nie otrzymał zawiadomienia o oględzinach, wyznaczonych na dzień [...].2000 roku, a żadna z uprawnionych do jego reprezentacji osób nie uczestniczyła w tej czynności procesowej. Do zmiany właściciela doszło dopiero na etapie postępowania odwoławczego, które w ten sposób doprowadziło do skorygowania popełnionych wcześniej uchybień. Należy jednak mieć na uwadze, iż jeżeli nie doszłoby do zmiany właściciela nieruchomości, wspomniana wyżej wada postępowania stanowiłaby przyczynę jego wznowienia w oparciu o art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Bez znaczenia dla wyniku sprawy pozostaje także inne naruszenie art. 10 i art. 28 k.p.a. Stwierdzić bowiem należy, iż organy obu instancji bezzasadnie przyjęły, że przymiot strony postępowania przysługuje M. G.. Jak wynika z akt administracyjnych, M. G. jest najemcą, a nie właścicielem lokalu w przedmiotowym budynku. Oczywiście jest zainteresowaną w sprawie, jej interes ma jednak charakter faktyczny, a nie prawny. Wobec tego nie może być stroną postępowania administracyjnego, prowadzonego w przedmiocie nałożenia obowiązków z art. 66 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku- Prawo budowlane (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2004 roku, sygn. akt IV SA 513/03, "Lex Omega" nr 160625). M. G. działa co prawda jako reprezentant samorządu mieszkańców, jednak takiej jednostki organizacyjnej nie można uznać za organizację społeczną w rozumieniu art. 31 k.p.a., co ewentualnie mogłoby uzasadniać jej udział w sprawie. Trzeba zatem wskazać, że M. G. mogła co prawda zawiadomić organy nadzoru budowlanego o nieprawidłowościach, te zaś mogły w oparciu o takie zawiadomienie wszcząć postępowanie, jednak winno się ono wówczas toczyć z urzędu, zaś M. G. nie powinna w nim być traktowana jako strona.

Sąd uważa również za konieczne wskazanie, iż organ odwoławczy bezzasadnie rozpatrzył odwołanie Towarzystwa Budownictwa Społecznego- Sp. z o.o. w Z. Należy zwrócić uwagę, że odwołanie to zostało podpisane wyłącznie przez prezesa spółki, zaś w aktach administracyjnych brak odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego dla Towarzystwa Budownictwa Społecznego- Sp. z o.o. w Z. Odpis taki został przedłożony dopiero do akt sądowych i wynika z niego, iż sposób reprezentacji skarżącej spółki określony jest w taki sposób, że do składania oświadczeń i podpisywania dokumentów w jej imieniu wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu lub jednego członka zarządu łącznie z prokurentem. Z treści odpisu wynika ponadto, iż spółka posiada tak określony sposób reprezentacji od początku swojego istnienia. Wobec powyższego odwołanie w imieniu Towarzystwa Budownictwa Społecznego- Sp. z o.o. w Z. wniosła osoba, nieuprawniona do działania w jej imieniu. Organ odwoławczy nie miał prawa rozpatrywać tego odwołania, zaś przede wszystkim winien wezwać skarżącą spółkę do przedłożenia odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego. Gdyby nie drugie odwołanie, wniesione przez Zarząd Miasta Z., organ drugiej instancji w ogóle nie byłby umocowany do orzekania w kontrolowanym postępowaniu, brak byłoby bowiem skutecznie wniesionego środka zaskarżenia.

Wszystkie wyżej wyliczone uchybienia proceduralne, jak już sygnalizowano wyżej, w tej konkretnej sprawie nie miały wpływu na wynik postępowania. Natomiast wpływ taki miała błędna wykładnia i błędne zastosowanie prawa materialnego, a to art. 66 ustawy- Prawo budowlane. Naruszenie tego przepisu obligowało Sąd do uchylenia tak zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a.

Organy nadzoru budowlanego trafnie dostrzegły, iż w niniejszej sprawie, z uwagi na datę jej wszczęcia, zastosowanie znajdują przepisy ustawy- Prawo budowlane sprzed wejścia w życie zmian, wprowadzonych ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718). Jednakże zasadnicze wątpliwości musi budzić sposób zastosowania przepisu art. 66 pkt 1 ustawy- Prawo budowlane.

W myśl tego przepisu w brzmieniu istotnym dla niniejszej sprawy, w przypadku stwierdzenia, że obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ obligowany był wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Przede wszystkim, analizując sentencję zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji, nie sposób nie dostrzec, iż treść obowiązków została właściwie przepisana z ekspertyzy techniczno- budowlanej; organy nakazały po prostu "usunięcie" wszelkich usterek, wskazanych przez ekspertyzę, za wyjątkiem pkt 2, w którym wskazano, iż ocieplenie ścian budynku ma nastąpić metodą lekką. Takie sformułowanie sentencji nie może zostać zaakceptowane, albowiem cechuje się brakiem precyzji i w konsekwencji może rodzić wątpliwości co do treści nałożonego obowiązku. Z decyzji nie wynika bowiem, w jaki sposób- za pomocą jakich robót budowlanych- mają zostać usunięte dostrzeżone nieprawidłowości. Tymczasem, w ocenie Sądu, prawidłowe zastosowanie przepisu art. 66 ust. 1 ustawy- Prawo budowlane wymaga nie tylko wskazania wad, jakie powinny być usunięte, ale również sposobu, w jaki ma to nastąpić.

Nie sposób także nie dostrzec, iż w obu decyzjach nastąpiło pomieszanie obowiązków, które rzeczywiście mieszczą się w zakresie art. 66 ustawy- Prawo budowlane, z obowiązkami, których nałożenie w tym trybie nie było dopuszczalne. W doktrynie prawa administracyjnego słusznie wskazywano, iż stan nieodpowiedni oznacza stan sprzeczny z przepisami prawa, nie można zatem w oparciu o ten przepis nakładać na właściciela czy zarządcę obiektu obowiązków nie wynikających wprost z przepisów prawa (tak R. Dziwiński [w:] R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, Dom Wydawniczy ABC, 2006, wyd. II, komentarz do art. 66). Oznacza to również, iż na właściciela można nałożyć wyłącznie te obowiązki, które z mocy przepisów prawa spoczywają na nim, a nie na innych podmiotach. W kontrolowanych decyzjach nałożono na skarżącą spółkę obowiązek m. in. odnowienie elementów balustrad balkonowych, zabezpieczenia i osłonięcia rur wodociągowych w mieszkaniach czy zlikwidowania pęknięć płyt stropowych (co- jak wynika z całokształtu materiałów sprawy- miałoby się sprowadzać do pomalowania sufitu). Takie zaś obowiązki, jak słusznie podniesiono w skardze, należą w myśl art. 681 k.c., do obowiązków najemcy lokalu mieszkalnego, nie zaś do jego właściciela. Zgodzić się należy w tej kwestii z poglądem, zaprezentowanym przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 2002 roku, sygn. akt IV SA 908/00, "Lex Omega" nr 81731, w myśl którego nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie samego stanu tego obiektu, nie można natomiast wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego.

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organy nadzoru budowlanego winny zatem właściwie zastosować przepis art. 66 ust. 1 ustawy- Prawo budowlane, orzekając obowiązki mieszczące się w dyspozycji tego przepisu i mogące obciążać właściciela całego budynku, a także precyzyjnie wskazać sposób wykonania decyzji. Konieczne jest również właściwe określenie kręgu stron postępowania oraz uwzględnienie właściwego sposobu ich reprezentacji.

Większość zarzutów, podniesionych w skardze, okazała się zatem uzasadniona. Za chybiony uznać jedynie należy zarzut nieważności decyzji (jak wskazuje strona skarżąca: "nieważności postępowania") z uwagi na skierowanie decyzji organu pierwszej instancji do osoby, nie będącej stroną w sprawie. Uchybienie takie pojawiło się istotnie, ale zostało skorygowane na etapie postępowania odwoławczego i decyzja w ostatecznym kształcie, jaki przybrała przed organem pierwszej instancji, była skierowana do właściwego adresata. Tymczasem wada w postaci nieważności (art. 156 k.p.a.) może dotyczyć wyłącznie decyzji ostatecznej. Jeżeli zatem została usunięta w administracyjnym toku instancji, brak jest podstaw do uznania decyzji organu drugiej instancji za nieważną.

Z uwagi na powyższe Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, biorąc za podstawę rozstrzygnięcia art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" w zw. z art. 135 p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając uiszczony wpis w wysokości [...] zł, opłatę skarbową od dokumentu pełnomocnictwa w kwocie [...] zł oraz wynagrodzenie za czynności pełnomocnika w wysokości [...] zł.