Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 590/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2017-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję w całości i umorzono postępowanie - art.145 par.3 ustawy - PoPPSA
Powołane przepisy: article: art. 145 ust.1 ,2 w zw. z art. 146 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 września 2017 r. sprawy ze skargi U. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] r. nr [...], 2. umarza postępowanie administracyjne w sprawie.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...], działając na podstawie art. 145, 146, 147 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016, poz. 2147 z późn. zm. zwanej dalej w skrócie: "u.g.n."), w związku z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na obszarze Gminy Miejskiej Z., zmienioną uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. oraz uchwałą Nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...]r., Prezydent Miasta Z. ustalił wobec U. D. opłatę adiacencką w wysokości 942,25 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej położonej w Z. przy ul. [...], obejmującej działki nr 1 i 2, o łącznej powierzchni 560m2, spowodowanego stworzeniem warunków do podłączenia ww. nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji sanitarnej.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał m.in., że w ramach prowadzonej przez Gminę Miejską Z. inwestycji pn.: "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej z odprowadzeniem ścieków sanitarnych poprzez lokalną przepompownię do kolektora południowego w ul. [...] oraz odtworzenie nawierzchni drogowych, a także budowa przepompowni ścieków na Osiedlu [...] w Z.", finansowanej ze środków pochodzących z dofinansowania z Funduszu Spójności, udziału własnego [...] Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. oraz udziału własnego Miasta Z., została wybudowana sieć kanalizacji sanitarnej. Zawiadomieniem z dnia 30 grudnia 2013 r. skierowanym do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. inwestor poinformował o zakończeniu ww. inwestycji, w ramach której nastąpiła budowa opisanych powyżej urządzeń infrastruktury technicznej. Organ ten nie zgłosił w ustawowym terminie sprzeciwu i z dniem 20 stycznia 2014 r. zezwolił na użytkowanie obiektu budowlanego. Inwestycja została zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę - decyzja nr [...] Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] r.

Stworzenie warunków do podłączenia ww. nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpiło zatem 20 stycznia 2014 r., tj. w dniu oddania do użytkowania obiektu budowlanego, zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane. W tej dacie obowiązywała stawka procentowa opłaty adiacenckiej na poziomie 25% różnicy między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, ustalona przez Radę Miejską w Z. w uchwale Nr [...] z dnia [...] r.

W toku przedmiotowego postępowania zgromadzono materiał dowodowy w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego D. B.-N. z dnia 4 grudnia 2015 r. Kopia operatu została przekazana stronie.

Jak dalej wskazał organ I instancji pismem z dnia 4 lutego 2016 r. strona wniosła o umorzenie prowadzonego w przedmiotowej sprawie postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu wniosku strona zarzuciła naruszenie przez Prezydenta Miasta Z. zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, o której mowa w art. 10 § 1 k.p.a. Ponadto strona zarzuciła naruszenie zasady równości wobec prawa wyrażonej w art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, której naruszenie, zdaniem strony, polegało na naliczeniu opłat adiacenckich nie we wszystkich dzielnicach miasta Z., objętych inwestycją polegającą na poprawie gospodarki wodno-ściekowej. Ponadto strona podniosła, że mieszkańcy Osiedla [...] w Z., przed budową nowych urządzeń infrastruktury technicznej, nie byli informowani o konieczności ponoszenia w przyszłości dodatkowych kosztów w postaci uiszczania opłat adiacenckich. Zaznaczyła także, że operat szacunkowy sporządzony w toku przedmiotowego postępowania obarczony jest licznymi błędami, które w opinii strony winny zostać skorygowane przez biegłego, bądź też organ prowadzący postępowanie winien zlecić rozprawę lub opracowanie operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu. W kolejnym piśmie z dnia 12 maja 2016 r. strona wniosła o umorzenie postępowania w związku ze zmianą stawki procentowej opłaty adiacenckiej z 25% na 3% ustaloną uchwałą Nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] r. i wszczęcie nowego postępowania z zastosowaniem nowej stawki.

Odnosząc się do powyższego Prezydent Miasta Z. wyjaśnił, że rzeczoznawca w ramach posiadanej wiedzy specjalistycznej odrębnym pismem odniosła się do wszystkich zarzutów strony do operatu szacunkowego, argumentując zasadność zastosowanych rozwiązań i uwarunkowań dokonanych czynności i podtrzymując jednocześnie wartość przedmiotu wyceny. Ponadto zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. jest bezzasadny, bowiem pismem z dnia 7 grudnia 2016 r. informującym o zgromadzeniu materiału dowodowego, organ powołał treść art. 10 § 1 k.p.a, zatem wskazał, że strona postępowania ma prawo wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Jednocześnie organ wyjaśnił, że w sytuacji, gdy będzie to ekonomicznie uzasadnione, będą podejmowane działania zmierzające do wszczęcia kolejnych postępowań administracyjnych w zakresie opłat adiacenckich w innych dzielnicach miasta Z. Ponadto Prezydent Miasta Z. nie był zobowiązany do wyprzedzającego informowania mieszkańców o konieczności wnoszenia na rzecz gminy opłat adiacenckich, bowiem działania organu w tej kwestii wynikają wprost z uprawnień ustawowych. Jednocześnie w odniesieniu do wniosku strony o zastosowanie stawki opłaty adiacenckiej na poziomie 3% Prezydent Miasta Z. informuje, że w przedmiotowym postępowaniu należy zastosować stawkę opłaty adiacenckiej na poziomie 25%, do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się bowiem stawkę tej opłaty, obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Jak wyjaśnił dalej organ I instancji, w związku ze wskazaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., sformułowanym w ramach postępowań odwoławczych dotyczących ustalenia opłat adiacenckich dla właścicieli innych nieruchomości położonych na Osiedlu [...] w Z., rzeczoznawca dokonała, na zlecenie Prezydenta Miasta Z., uzupełnienia i poprawy operatu szacunkowego. Operat z dnia 18 października 2016 r. jest uzupełnieniem, jak i poprawą operatu szacunkowego z dnia 4 grudnia 2015 r., zatem stanowi unieważnienie operatu pierwotnego w części korygowanej, a utrzymaniem w mocy treści dokumentu pierwotnego w pozostałej części, jak i załączników.

Rzeczoznawca w poprawionym operacie szacunkowym wskazuje, że nieliczne transakcje o powierzchni poniżej 600 m2 są transakcjami dotyczącymi działek przeznaczonych na poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej lub są to nieruchomości drogowe. Zasadnym jest więc przyjęcie w przedmiotowej sprawie do porównania transakcji nieruchomościami o powierzchni od 600 m2 do 985 m2, podczas gdy powierzchnia wycenianych nieruchomości to 423m2.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego, różnica wartości nieruchomości sprzed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej wynosi 4.989 zł, w konsekwencji ustalono opłatę adiacencką w wysokości 4.989 zł x 25% = 1.247,25 zł.

Odwołanie od ww. decyzji złożyła strona, reprezentowana przez pełnomocnika, wnosząc o jej uchylenie. W treści odwołania podniosła, że postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej prowadzone było w sposób rażąco przewlekły, w oparciu o ubogi materiał dowodowy. Zarzuciła także bezkrytyczne podejście do jedynego dowodu w sprawie (operatu szacunkowego), pominięcie wniosków dowodowych jej pełnomocnika i naruszenie tym samym zasady wnikliwości, prawdy obiektywnej i otwartego systemu dowodowego,

Po rozpoznaniu wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymało zaskarżoną doń decyzję pierwszoinstancyjną w mocy. W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło przepisy regulujące kwestię opłat adiacenckich, a następnie wskazało, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe po spełnieniu następujących przesłanek:

1/ w dniu, w którym doszło do stworzenia wymienionych wyżej warunków obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej,

2/ doszło do stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo doszło do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi,

3/ wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją stworzenia wymienionych wyżej warunków.

Rada Miejska w Z. uchwałą nr [...] z [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na obszarze Gminy Miejskiej Z. uznała za właściwe ustalić stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 25%, zgodnie zaś z art. 145 u.g.n. do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującej w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wobec powyższego należy stwierdzić, że spełniona została pierwsza z wymienionych wyżej przesłanek.

Spełniona została także druga z wymienionych wyżej przesłanek, doszło bowiem do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Organ I instancji w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji wskazuje datę stworzenia warunków umożliwiających podłączenie wymienionej wyżej nieruchomości do kanalizacji sanitarnej, to jest dzień 20 stycznia 2014 r. - data informacji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. o przyjęciu bez zastrzeżeń zgłoszenia zakończenia budowy.

Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wskazuje, że zarzut naruszenia wymienionych w odwołaniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego jest chybiony. Strona zarzuciła nieprawidłowy dobór nieruchomości do porównania poprzez przyjęcie do tego porównania nieruchomości o powierzchni 600 do 985 m2, jednak o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu szacunkowego przez organizacje zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W przedmiotowej sprawie organ I instancji dokonał oceny operatu szacunkowego w zakresie swojej kompetencji i nie znalazł podstaw do kwestionowania ustaleń zawartych w operacie. Zarzut dotyczący błędnego ustalenia w zakresie "uzbrojenia" terenu Kolegium uznaje za nieuzasadniony. Pojęcie uzbrojenia terenu nie jest zdefiniowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ani w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; z późn. zm.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera pojęcie "urządzenia infrastruktury technicznej" przez które rozumie się: przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. W ocenie odwołujących się rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił istnienia sieci telekomunikacyjnej oraz drogi, zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy, co wpłynęło na wyliczenia wartości nieruchomości. W ocenie Kolegium zarzut nie jest również uzasadniony. Z doświadczenia życiowego wiadomym jest, że wartość nieruchomości uzależniona jest od ilości sieci uzbrojenia, przy czym sieć telefoniczna nie jest w potocznym rozumieniu tego pojęcia uznawana za "uzbrojenie terenu". Odnosząc się do argumentów odwołania dotyczących braku spełnienia standardów drogi publicznej przez drogę stanowiącą dojazd do działki odwołującej się Kolegium wskazuje, że w ocenie rzeczoznawcy majątkowego zostały one ocenione jako: 1 - złe. Uwaga odwołania dotycząca braku w operacie szacunkowym mapy zawierającej w swojej treści sytuację, ewidencję gruntów oraz uzbrojenia terenu nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach. Także brak innych wskazanych w odwołaniu dokumentów jest - w ocenie Składu Orzekającego Kolegium subiektywnym odczuciem autorów odwołania. Zarzut dotyczący przyjęcia za podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej operatu, który stracił ważność mija się z prawdą. Decyzja została wydana w dniu 15 grudnia 2016 r. na podstawie operatu z dnia 18 października 2016 r.

Pismem z dnia 30 maja 2017 r. U. D. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na ww. decyzję, podnosząc zarzut jej błędnego ustalenia stanu faktycznego i prawnego, a także obrazę przepisów k.p.a., przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skarżąca domaga się zmiany decyzji lub jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Wniosła także o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi stwierdza, iż w sposób nie budzący wątpliwości w sprawie zaistniały okoliczności, o których mowa w art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stworzenie warunków do przyłączenia mojej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nastąpiło w dniu 20.01.2014r. Zarzuciła jednak organom naruszenie art. 7, 75 § 1 i 78 § 1 k.p.a. ze względu na oparcie ustaleń dotyczących wysokości opłaty adiacenckiej wyłącznie na operacie szacunkowym znajdującym się w aktach sprawy i potraktowanie go jako jedyny dowód w tej kwestii, w sytuacji kiedy jej pełnomocnik składał, w tym zakresie, wnioski dowodowe nie uwzględnione w trakcie prowadzonego postępowania. W jej ocenie, w takiej sytuacji, organy powinny uwzględnić zgłaszane wnioski.

Skarżąca zwraca także uwagę na przewlekłość prowadzonego postępowania oraz na naruszenie przez organ odwoławczy zasady dwuinstancyjności (art. 12 k.p.a.), który nie rozpoznał powtórnie sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo Kolegium wskazało, że w przedmiotowej sprawie sporządzone zostały dwa operaty szacunkowe. Decyzja Kolegium, jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta Z. wydane zostały z uwzględnieniem operatu szacunkowego z dnia 18 października 2016 r. Operat ten, spełnia wymogi przewidziane dla tego typu opinii biegłego. Ponadto odniósł się do zarzutów podnoszonych w skardze, nie podzielając ich tak w kwestii wagi operatu szacunkowego dla prowadzonego postępowania, jako podstawowego środka dowodowego, a także odnośnie przewlekłości prowadzonego postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem składu orzekającego, musi zostać uwzględniona.

Wskazać w pierwszej kolejności należy, że stosownie do art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przepis art. 145 ust. 2 stanowi natomiast, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Z kolei art. 146 ust. 1 - 3 ustawy stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Przenosząc powyższe unormowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podzielić stanowisko Kolegium, iż o ile po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej i stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do tego urządzenia, wzrosła wartość nieruchomości to Prezydent Miasta miał formalne uprawnienie do ustalenia z tego tytułu opłaty adiacenckiej. Bezspornym jest bowiem w sprawie wykonanie kanalizacji sanitarnej a jako datę stworzenia warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości do tejże kanalizacji wskazano dzień 20 stycznia 2014 r. Datę tę, zdaniem Sądu, uznać należy za wskazaną prawidłowo, dopiero od tego dnia stworzone zostały bowiem warunki do legalnego, a nie li tylko faktycznego, podłączenia nieruchomości. W dacie tej obowiązywała zaś uchwała [...]Rady Miejskiej w Z. z dnia [...]r. określająca stawkę opłaty adiacenckiej jako 25% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. W konsekwencji wydając decyzję w przedmiocie opłaty adiacenckiej organ I instancji dochował terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n. (wbrew twierdzeniom strony to bowiem wydanie decyzji, nie zaś jej uprawomocnienie, przesądzało w ówczesnym stanie prawnym o dotrzymaniu powyższego terminu).

Pomimo powyższych uwag wydane w sprawie decyzje muszą zostać wyeliminowane z obrotu prawnego z następujących przyczyn.

Jak wspomniano wyżej, stosownie do art. 162 ust. 1 i 1a u.g.n., podstawą do ustalenie opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, przy czym właściwy organ nie dokonuje koniecznych wyliczeń samodzielnie, ale na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Sama wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 162 ust. 2 zdanie pierwsze u.g.n.). Analiza postanowień art. 162 ust. 1, 1a i ust. 2 u.g.n. prowadzi do wniosku, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości przed stworzeniem warunków do przyłączenia do urządzenia i po stworzeniu tych warunków.

Wobec tego z operatu szacunkowego w sposób wyraźny i przekonywujący (uzasadniony) powinien wynikać wzrost wartości nieruchomości po stworzeniu warunków do przyłączenia, wymagający ustalenia (w celu porównania) wartości tejże nieruchomości przed stworzeniem takich warunków i po ich stworzeniu.

Dla określenia jednej i drugiej wartości, rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę, na zasadach określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; z późn. zm.), transakcje dotyczące kilkunastu porównywalnych nieruchomości bez dostępu do kanalizacji sanitarnej oraz, z drugiej strony, kilkanaście nieruchomości z takim dostępem. W rozpatrywanej sprawie uwzględniono jedenaście nieruchomości, z których siedem było skanalizowanych i sześć bez dostępu do kanalizacji sanitarnej. Różnice wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po wyliczono przy użyciu współczynników korygujących, a decydował jeden z nich – współczynnik uzbrojenia terenu, w skład którego wchodzi dostęp do kanalizacji sanitarnej. Taki sposób liczenia zupełnie abstrahuje od rzeczywistego wzrostu wartości konkretnej nieruchomości ze względu na stworzenie warunków do przyłączenia do kanalizacji sanitarnej zakładając a priori, że w każdym takim przypadku (tj. wraz ze stworzeniem takich warunków) wartość nieruchomości wzrasta. Natomiast wzrost ten, co nie budzi wątpliwości, powinien wynikać z realnego wzrostu wartości nieruchomości podobnych, a nie ze współczynników korygujących.

W konsekwencji, zdaniem Sądu, w operacie szacunkowym znajdujących się w aktach sprawy, nie doszło do ustalenia w sposób prawidłowy tak faktu wzrostu wartości rzeczonej nieruchomości ze względu na stworzenie warunków do przyłączenia jej do kanalizacji sanitarnej, jak i do wielkości (kwoty) wzrostu, co dopiero mogłoby stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej na podstawie art. 146 ust. 1 u.g.n.

Jak zauważa się w orzecznictwie sądowym, operat szacunkowy, jako główny dowód w sprawie, bowiem jedyny szacujący wartość nieruchomości, podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny. Jednak podkreślenia wymaga to, że jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych, ale także do zbadania czy zawiera on wyjaśnienia dlaczego takie a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ew. wątpliwości właściciela nieruchomości co do wartości nieruchomości. ( por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 października 2014 r.,I OSK 345/13, CBOSA).

Najkrócej rzecz ujmując, organy orzekające w sprawie powinny dostrzec, że operat szacunkowy jest wadliwie sporządzony, bowiem nie wynika z niego w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty adicenckiej.

Operat ten obarczony jest jednak także innymi wadami formalnymi jak i merytorycznymi powodującymi, iż nie mógł on stanowić podstawy ustalenia przez organ opłaty adiacenckiej.

W aktach sprawy widnieją 2 operaty, jeden z 4 grudnia 2015 r., zaś drugi z 18 października 2016 r., a ich wzajemna relacja jest wysoce niejasna. Na karcie tytułowej operatu z 2016 r. widnieje bowiem wprawdzie opatrzone gwiazdką wskazanie "Operat z dnia 4 grudnia 2015 r. traci ważność" to jednak na końcu operatu (s. 19) widnieje adnotacja "Niniejszy dokument jest uzupełnieniem i poprawą operatu z dnia 4 grudnia 2015 r. zgodnie z decyzjami wydanymi przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K.". Z kolei w piśmie z dnia 24 listopada 2016 r. rzeczoznawca wskazała, iż adnotacja ta cyt. "oznacza, że dotyczy załączników przekazanych z operatem wcześniejszym". Wskazać zatem należy, iż rzeczoznawca nie podała, o jakie decyzje SKO chodzi i jakie części operatu zostały w myśl decyzji tych cyt. "uzupełnione i poprawione" a tym samym które fragmenty operatu z 2015 r. zachowały wg rzeczoznawcy ważność, a które ważność tę utraciły.

Powoduje to, zdaniem Sądu, że operat jest nieweryfikowalny albowiem niejasnym jest jaka jest jego ostateczna treść.

Ponadto, operat z października 2016 r. nie wskazuje żadnej zaktualizowanej wyceny lecz analogicznie jak w dacie pierwotnego sporządzenia wersji wskazuje, iż datą wyceny był dzień 4 grudnia 2015 r. Nie zawiera też żadnego zestawienia stanowiących podstawę wyliczeń transakcji, transakcje zaś wskazane w operacie z 2015 r. dotyczyły lat 2013-2014. Zdaniem Sądu akceptacja takich ustaleń przez orzekające w sprawie organy stoi w sprzeczności z art. 146 ust. 3 u.g.n. wskazującym iż wartość nieruchomości określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wydanie decyzji o ustaleniu przedmiotowej opłaty ponad rok po dacie wyceny bez wezwania rzeczoznawcy do stosownych uaktualnień wymogom tym nie odpowiada, a argumentacja Kolegium, iż aktualizacja wyliczeń prawdopodobnie nie spowodowałaby kwotowych różnic mieści się w sferze hipotez a nie w sferze faktów.

Jak zauważono wyżej, wbrew § 4 ust. 4 przywołanego już wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wymagającego przy metodzie korygowania ceny średniej aby do porównań przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, w operacie z 2015 r. (ten z roku 2016 danych takich nie zawiera) wylicza wprawdzie 11 transakcji jednak w przypadku 4 nieruchomości w tabeli wskazano, iż nie posiadają one kanalizacji natomiast kanalizacja istnieje w przypadku 7 pozostałych. Tym samym stanowiąca załącznik do operatu z 2015 r. tabela nie pozwala na dokonanie porównań wymaganych przy wybranej przez rzeczoznawcę metodzie.

Ponadto, wbrew wymogom § 40 ust. 2 przywołanego rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej nie uwzględniono odległości nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunków podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. W operatach nie wskazano także uzasadnienia przyjęcia określonych wag atrybutów i wskaźników korygujących atrybuty.

W konsekwencji, w ocenie Sądu, operat, zdaniem rzeczoznawcy poprawiony i uzupełniony, w rzeczywistości nie mógł stanowić podstawy naliczenia opłaty adiacenckiej, a tym samym oparte na jego wyliczeniach decyzje nie mogą ostać się w obrocie prawnym.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z.. Nadto na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a. Sąd umorzył postępowanie administracyjne stwierdzając brak przesłanek określonych w art. 145 ust. 2 u.g.n. do prowadzenia postępowania, albowiem upłynął termin trzech lat, w trakcie których organ ma kompetencje do wydania decyzji określającej opłatę adiacencką. Wyeliminowanie bowiem z obrotu prawnego decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej, jeżeli upłynął już 3-letni termin do jej wydania, powoduje, że organ traci kompetencje do ponownego wydania ustalającego opłatę rozstrzygnięcia.