Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 123/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 7, art. 98a ust. 1 i 1b, art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1, art. 175 ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 7, art.8, art. 9, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna - Kubicka Sędziowie WSA Izabela Kucznerowicz (spr.) WSA Katarzyna Nikodem Protokolant: starszy sekretarz sądowy Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 08 listopada 2022 r. sprawy ze skargi C. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze z dnia 1 grudnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z 6 lipca 2021 r., Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. , orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej wobec C. P. dalej: strona, skarżąca, spółka) w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. ul. [...] nr dz.[...], na skutek jej podziału.

Podstawę prawną decyzji stanowiły m.in. przepisy: art. 98 a ust. 1 i ust. 1a, art. 146 ust. 1a oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm. dalej: u.g.n.).

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że ostateczną decyzją z 29.02.2021 r., Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G., zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność spółki, zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni 2.798 m2 na działki nr [...] o powierzchni 2.190 m2 i [...] o powierzchni 608 m2. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna 22.02.2021 r. Podział nieruchomości nastąpił zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" część [...] w P., uchwalonego przez Radę Miasta [...] uchwałą z dnia 08.07.2008 r., nr LVIII/757/V/2009 (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2009 r., Nr 173, poz. 2926).

Operat szacunkowy sporządzony 22.03.2021 r., przez rzeczoznawcę majątkowego A. J., zweryfikowano badając jego zgodność z przepisami art. 98a ust. 1 oraz rozdziału 1 działu IV u.g.n., a także przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Biegły ustalił, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, nieruchomość była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]" część [...] w P.. Zgodnie z planem nieruchomość znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym symbolem 5MW. Ustalenia rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie są zgodne ze stanem faktycznym i prawnym. Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Mógł zastosować to podejście, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił i ocenił szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. Biegły zawarł informacje o tych nieruchomościach. Opisał i ocenił ich położenie, powierzchnie, uzbrojenie, kształt i możliwości zagospodarowania, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną, a także istotne cechy różniące i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a zakres tych danych nie narusza tajemnicy zawodowej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach.

Rzeczoznawca dokonał korekty cen transakcyjnych ze względu na różnice w cechach między nieruchomościami podobnymi a wycenianą. Uzyskane przez niego wartości rynkowe dzielonej nieruchomości, stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku. W wycenie biegły uwzględnił bardzo niekorzystny kształt działki nr [...]. W ocenie organu, biegły w sposób rzetelny, logiczny i wiarygodny wykazał, że na skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

W wyniku weryfikacji i oceny stwierdzono, że operat z 22.03.2021 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami. Operat jest logiczny i spójny, a wynikające z niego wartości wiarygodne. W tych okolicznościach przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości według stanu przed podziałem wynosi [...] zł, a według stanu po podziale wynosi [...] zł. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł.

Przeprowadzone postępowanie wykazało, że zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, wynikające z przepisów art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n. Zgodnie z przywołaną uchwałą z 20 kwietnia 2004 r., opłata adiacencka stanowi 30% kwoty [...]zł, a zatem wynosi [...] zł.

Pismem z 15 lipca 2021 r., spółka odwołała się od powyższej decyzji, kwestionując ustalenia organu i podnosząc zarzuty wobec sporządzonej wyceny nieruchomości .

Decyzją z 1 grudnia 2021 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wskazano, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek: wydania decyzji uwzględniającej wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem podziału nieruchomości, obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy powołał przepis art. 146 ust. 1a u.g.n., który stanowi, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wobec bezsporności okoliczności zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz obowiązywania w dacie w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, uchwały Rady Miasta [...] określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, postępowanie dowodowe koncentrowało się na zbadaniu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej własność strony.

Kwestią rozstrzygającą dla postępowania było zatem ustalenie, czy w wyniku podziału nieruchomości doszło do wzrostu jej wartości.

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym wyliczył wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. Wartość nieruchomości przed i po podziale została oszacowana podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W zakresie w jakim organ administracyjny jest w stanie weryfikować dobór materiału porównawczego nieruchomości wykorzystane w sporządzonej w sprawie wycenie nie budzą wątpliwości. Atrybutami fizycznymi są zbliżone do nieruchomości wycenianych. Przeznaczenie porównywanych nieruchomości również nie budzi wątpliwości co do ich podobieństwa. Podobieństwo nieruchomości nie oznacza, że powinny być one identyczne. Metodologia wyceny zakłada wręcz, że przyjęte do porównań nieruchomości będą różnić się między sobą - różnice te uwzględnia rzeczoznawca dokonując stosownych poprawek przy pomocy współczynników korygujących.

Operat szacunkowy, jako główny dowód w sprawie, szacujący wartość nieruchomości, podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny. Jednak podkreślenia wymaga to, że jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych, ale także do zbadania czy zawiera on wyjaśnienia dlaczego takie a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ewentualne wątpliwości właściciela nieruchomości co do wartości nieruchomości. SKO wyjaśniło, iż organ nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości. Treść art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. nie przyznaje organowi załatwiającemu sprawę stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. SKO zwróciło się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Zdaniem SKO, wyjaśnienia rzeczoznawcy powinny usunąć wątpliwości skarżącego co do zasad wyceny nieruchomości.

Mając na względzie powyższe okoliczności, po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego, SKO stwierdziło, iż jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy uznać należy za wyczerpujący i nie zawierający błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości i stanowi dowód w sprawie.

SKO zauważyło, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n (w szczególności w ramach tej procedury konieczne jest wyznaczenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zespołu oceniającego w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych). W przedmiotowej sprawie spółka nie skorzystała z żadnej z powyższych metod.

Pismem z 10 stycznia 2022 r., pełnomocnik spółki złożył skargę na powyższą decyzję, wnosząc o jej uchylenie i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych wraz z kosztami zastępstwa procesowego.

Zaskarżonej decyzji pełnomocnik skarżącej zarzucił:

a) naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności:

- art. 98a poprzez przyjęcie, że wartość nieruchomości wzrosła wskutek dokonania jej podziału mimo, iż nie wynika to z materiału dowodowego i w konsekwencji, że nie zachodzą przesłanki ustalenia w drodze decyzji opłaty adiacenckiej,

- art. 98 ust. 1b, poprzez przyjęcie, że działka nr [...] może podlegać samodzielnemu zagospodarowaniu,

- art. 146 ust. 1a, poprzez przyjęcie, że rolą rzeczoznawcy majątkowego nie tylko wysokości opłaty adiacenckiej, ale także ocena zaistnienia przesłanek uzasadniających jej naliczenie,

- art. 153, poprzez błędne przyjęcie, że biegły przyjął do porównania nieruchomości podobne;

b) naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy a w szczególności: art. 7, art. 15 art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i 3 k.p.a. i w konsekwencji błędne ustalenie stanu faktycznego.

W uzasadnieniu podniesiono, że opieranie się jedynie na operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego nie może zastąpić własnej oceny całości sprawy przez organ, a w szczególności zaistnienia przesłanek zasadności naliczenia opłaty. Zatem to nie biegły, lecz organ powinien ocenić czy wzrost wartości jest wyłącznie wynikiem podziału oraz czy wydzielone działki nadają się do samodzielnego zagospodarowania.

W ocenie spółki, SKO nie odniosło się też do zarzutów podniesionych w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać należy, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowi art. 98a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 98a ust. 1b ww. ustawy wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Z powyższych przepisów wynika, że operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód, określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z treścią art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy wybierają właściwe podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie RM"). Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 tego rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Rzeczoznawca majątkowy powinien ponadto zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r. sygn. II OSK 746/17 - wszystkie przytaczane w niniejszej sprawie orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w publ. CBOSA). Operat szacunkowy jest zatem wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W orzecznictwie nie budzi przy tym wątpliwości, że operat taki, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie z uwzględnieniem art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (por. wyrok WSA w Białymstoku z 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II SA/Bk 40/17).

W tak zakreślonych ramach prawnych, kwestia sporna w rozpoznawanej sprawie koncentruje się zasadniczo wokół oceny przez organ operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w wysokości określonej zaskarżoną decyzją.

Zdaniem skarżącej organy dowolnie oceniły zebrany w sprawie materiał dowodowy i nie odniosły się do przedstawionych przez skarżącą zarzutów.

W ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie nie ma podstaw, aby kwestionować stanowisko SKO w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego w dniu 22 marca 2021 r. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia RM. Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cyt. rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z jego § 56 ust. 4. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Ponadto biegły wyraźnie wskazał transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości wycenianej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że wskutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącej opłaty adiacenckiej.

Sąd podkreśla, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15).

W rozpatrywanej sprawie analizą objęto transakcje sprzedaży: prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Dla potrzeb analizy rynku nieruchomości w segmencie nieruchomości gruntowych, jako jednostkę odniesienia przyjęto 1 m2 powierzchni działki gruntu. Dla potrzeb badania rynku wykorzystano dane zawarte w aktach notarialnych oraz informacje pochodzące z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W operacie wskazano, że lokalny rynek nieruchomości w segmencie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, należy uznać za dobrze rozwinięty. Na podstawie liczby zawieranych umów kupna-sprzedaży zaobserwowano równowagę popytu i podaży na badanym rynku. Zauważalna stabilizacja cen na rynku w tym okresie była powodem, dla którego rzeczoznawca majątkowy przyjął trend czasowy na poziomie 0 %, Na badanym rynku przeważa obrót prawem własności nieruchomości. Badany rynek nieruchomości należy zaliczyć do rynków mało płynnych - sprzedawane nieruchomości wymagają najczęściej relatywnie długiego okresu ekspozycji.

Na podstawie analizy rynku nieruchomości, utworzono zbiór wiarygodnych transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych - prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową przemysłowo- usługową. Ponieważ na podstawie analizy rynku nieruchomości przyjęto trend czasowy na poziomie 0%, cen transakcyjnych nie aktualizowano, tym samym uznając ich aktualność. Każda z cech rynkowych, wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen transakcyjnych na badanym rynku nieruchomości, wykazuje wewnętrzną niejednorodność i dlatego dokonano ich dalszego wewnętrznego podziału na strefy (stany), określając przy tym skalę ocen dla poszczególnych cech. Gradację zidentyfikowanych stref każdej cechy przedstawiono w skali od najbardziej do najmniej korzystnych. Podano obliczenie granic sumy współczynników korygujących oraz zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych oraz ocenę nieruchomości i obliczenie wartości rynkowej.

Zdaniem Sądu nie ma podstaw, aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Tym bardziej, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. Opisał i ocenił ich położenie i otoczenie, powierzchnie, możliwości zagospodarowania, uzbrojenia i dojazdu, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące, ustalone ze względu na te różnice. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych.

Zaznaczyć należy, że biegły stwierdził, że w wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z jej podziałem uwzględnia się cechy poszczególnych działek gruntu bez uwzględnienia znajdujących się na nich lub planowanych nakładów. Ocenie podlegają cechy, które są istotne z punktu widzenia każdego potencjalnego nabywcy, a nie z punktu widzenia konkretnego inwestora realizującego swój indywidualny cel. Ocenie podlega to w jaki sposób rynek wartościuje podobne działki. Po uwagę należy wziąć przede wszystkim powierzchnię działki, jej kształt, położenie, dostępność mediów, dojazd, otoczenie. Nie ma natomiast znaczenia konkretny projekt architektoniczny stawianego budynku i konkretny projekt zagospodarowania gruntu, gdyż inny potencjalny właściciel gruntu zgodnie z wytycznymi planu zagospodarowania przestrzennego może mieć zupełnie inną koncepcję wykorzystania takiego gruntu. Jest przecież możliwy inny układ budynku na ocenianym gruncie, który mógłby powstać na obu działkach. Nie bez powodu nadano budynkowi na działce [...] numer adresowy [...] a działce [...] przydzielono numer [...].

Sąd podnosi, że aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania administracyjnego odwołujący się miał możliwość złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. Jeżeli sporządzone wyceny wskazywałyby na istotne różnice w określonej wartości nieruchomości organ miałby obowiązek wskazać, którą wycenę uważa za wiarygodną i na jej podstawie określić odszkodowanie bądź zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z dnia 22 marca 2021 r. Dopiero bowiem w przypadku gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skarżąca takiego przeciwdowodu w sprawie nie przedstawiła. Zatem w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych. Sąd zgadza się ze stanowiskiem, jakie wykształciło się w orzecznictwie sądów administracyjnych, z którego wynika, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r. SA/Wa 2068/12,

W kontekście zarzutów skargi, zasadne jest odwołanie się do stanowisk prezentowanych w orzecznictwie sądów administracyjnych. W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które skład orzekający w pełni podziela przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (por. wyrok NSA z 24 kwietnia 2013 r., I OSK 1930/11 CBOSA).

Wskazać ponadto należy, iż z samej definicji podobieństwa wynika, iż nieruchomości podobne są porównywalne, a więc posiadają tylko część cech wspólnych, a w zakresie pozostałych atrybutów różnią się między sobą. Jednocześnie oczywistym jest, że różnice te nie powinny stanowić przeciwieństw lub w zbyt dużym stopniu od siebie odbiegać. Różnice w procedurze wyceny mogą już występować na etapie doboru nieruchomości porównawczych. Natomiast pozostałe różnice nieruchomości pojawiające się na etapie dalszej analizy odzwierciedlone zostają w postaci kolejnych cech rynkowych nieuwzględnionych w fazie doboru nieruchomości porównawczych. Różnicowanie cech nieruchomości stanowi istotę czynności szacunkowych. Porównanie nieruchomości na przyjętym rynku lokalnym i dostrzeżenie różnic pomiędzy nimi to uregulowana prawnie norma postępowania w procedurze wyceny. Potwierdzają to treść ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zapisy standardów zawodowych.

Sąd podziela stanowisko organ odwoławczego, że nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, a nie takie same, czyli posiadające te same cechy, co przedmiot wyceny. Podobieństwo nieruchomości jest rzeczą względną. Ocena czy nieruchomości są podobne, czy też nie, zależy od rodzaju i położenia nieruchomości oraz od liczby transakcji na rynku, stanu popytu i podaży, a więc od wielu czynników warunkujących wycenę. Ocena ta (podobnie jak wybór metody wyceny) należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nawet podobne nieruchomości zazwyczaj różnią się od siebie, a procedura szacowania ma za zadanie określenie wartości nieruchomości w drodze korekty średniej (przeciętnej) ceny nieruchomości podobnych. Na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania, a odmienna ocena tych atrybutów przez skarżącą nie oznacza automatycznie, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy. Wyboru szczegółowej metodologii (właściwego podejścia, metody i techniki szacowania) wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy i do jego kompetencji należy określenie rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania oraz dobór poszczególnych nieruchomości porównawczych. To, na ile dana próbka porównawcza na danym rodzaju rynku była miarodajna jako podobna do nieruchomości szacowanych, pozostaje w sferze jego wiadomości specjalnych i stanowi warsztat zawodowy rzeczoznawcy majątkowego, którego nie posiada strona i organ administracji.

Zdaniem Sądu nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Pamiętać należy, iż zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegły jako osoba dysponująca wiedzą i doświadczeniem w przedmiocie wyceny nieruchomości posiada przy tym niezbędne kompetencje do wyważenia, jakie cechy konkretnej wycenianej nieruchomości powinny decydować o doborze nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zarazem przedstawienie w opinii przyczyn doboru określonych nieruchomości podobnych, celem umożliwienia stronom, organom a następnie sądowi przeprowadzenia kontroli prawidłowości zastosowanej przez biegłego metodologii. W ocenie Sądu biegły wywiązał się z przytoczonych obowiązków, gdyż wyjaśnił w sporządzonej opinii jasno i zrozumiale kryteria decydujące o doborze nieruchomości podobnych. Nie jest możliwe znalezienie nieruchomości o tożsamych cechach do nieruchomości wycenianej. Zatem dopuszczalne jest przyjęcie do porównania nieruchomości o cechach różniących się od nieruchomości ocenianej z zastosowaniem współczynników korygujących. Sąd podziela tym samym ustalenia organów, iż przyjęte do porównania nieruchomości są podobne tak pod względem wielkości (przy czym należy zaznaczyć, że niemożliwe jest w praktyce, aby były to działki równej wielkości) jak i położenia. Zatem zarzuty sformułowane w skardze dotyczące zakwestionowania dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego doboru nieruchomości do wyceny należy w świetle realiów sprawy uznać za nieuzasadnione.

Zgodnie z brzmieniem art. 175 ust. 3 u.g.n., zamieszczenie w operacie szacunkowym obok niezbędnych danych (lokalizacja, data transakcji, cena, powierzchnia, stan prawny, przeznaczenie) szczegółowych informacji o nieruchomościach stanowiących obiekty porównawcze, pozwalających na ich identyfikację, w tym np. numerów działek, numerów repertoriów aktów notarialnych, jest niczym innym jak naruszeniem przepisu art. 175 ust. 3 u.g.n, i w konsekwencji złamaniem tajemnicy zawodowej. Akty notarialne, w szczególności te dotyczące umów sprzedaży nieruchomości, będące podstawowym źródłem szczegółowych informacji o obiektach porównawczych w procesie wyceny w podejściu porównawczym, nie stanowią ogólnodostępnego źródła informacji publicznej. Informacje w nich zawarte nie są jawne, a w konsekwencji objęte są tajemnicą zawodową rzeczoznawcy majątkowego.

Ponadto w orzecznictwie tym akcentuje się, że to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 przywoływanej ustawy, decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. (Zob. NSA z wyrok z 10 sierpnia 2021 r. sygn. akt I OSK 494/21 CBOSA).

Podniesione zarzuty przez skarżącą w kontekście powyższych uwag uznać należy za bezzasadne. Stanowisko takie wynika z tego, że organy administracji publicznej obu instancji dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego i uznały go za spójny i logiczny, nie zawierający oczywistych wad, które może stwierdzić sam organ administracji po jego analizie. Warto podkreślić, że po wpłynięciu do organu administracji pierwszej instancji uwag co do rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego, to organ ten wystąpił do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do nich i jak wynika to z akt sprawy udzielił on stosownych wyjaśnień.

W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Podobnie polemika osoby nieposiadającej wiadomości specjalnych co do przyjęcia np. określonych cech i ich wagi jest całkowicie nieuprawniona. (Zob. wyrok NSA z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 2568/19). Zatem, jeżeli skarżąca miała uwagi co do prawidłowości sporządzenia operatu, to jak zostało to zaznaczone winna była skorzystać z możliwości przewidzianych treścią art. 157 u.gn. Przedstawiona sytuacja pozwala uznać, że organy administracji publicznej wypowiadające się w sprawie dokonały oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jak również odniosły się do uwag zgłaszanych przez skarżącą.

W konsekwencji podnoszone zarzuty nie są zasadne.

W ocenie skarżącej, ani biegły ani żaden z organów nie wypowiedzieli się co do twierdzenia strony, iż działka nr [...] nie może podlegać samodzielnemu zagospodarowaniu. Skarżący podniósł, że na terenie nieruchomości na obu działkach ([...] oraz [...]) realizowana jest aktualnie budowa budynku wielorodzinnego. Działka [...] zgodnie z projektem budowlanym zatwierdzonym przez Prezydenta Miasta [...] będzie stanowiła podwórze z miejscami postojowymi dla budynku budowanego na działce nr [...]. W tym stanie rzeczy działka [...] jako stanowiąca istotną część całej inwestycji, realizowanej łącznie na obu działkach nie może być przedmiotem samodzielnego zagospodarowania ani obrotu rynkowego. Bez działki nr [...], a w szczególności bez zaplanowanych na niej miejsc parkingowych budynek realizowany na działce [...] nie będzie mógł być wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem. Inne zagospodarowanie działki [...] niż przewidziane w projekcie budowlanym skutkowałoby odmową wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku budowanego na działce [...] lub cofnięciem takiego pozwolenia w przyszłości. W przypadku działki nr [...] nie jest możliwy rynkowy obrót tą działką.

Nadto działka [...] mimo, iż formalnie leży w obszarze oznaczonym w planie miejscowym jako teren zabudowy mieszkaniowej z powodu swojego kształtu, odległości od sąsiednich zabudowań oraz braku linii zabudowy nie może zostać samodzielnie wykorzystana zgodnie z przeznaczeniem. Należy wskazać, iż działka [...] ma bardzo niekorzystny kształt, który w praktyce uniemożliwia jej zabudowanie zgodnie z planem miejscowym. Podstawowym ograniczeniem jest to, iż obowiązująca linia zabudowy przebiega jedynie przez 4m bieżące tej działki (w jej najwęższym miejscu) zatem budynek który teoretycznie miałby zostać na tej działce wzniesiony musiałby posiadać linie zabudowy od strony ul. [...] o szerokości 4 metrów i sięgać aż 40 metrów w głąb tej działki, co wyczerpałoby większość dopuszczalnej powierzchni zabudowy. Nie ma możliwości racjonalnego samodzielnego zagospodarowania działki [...] zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do tego zarzutu skargi, Sąd wskazuje, że przepis art. 98a ust. 1b u.g.n. stanowi, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Nie mówi natomiast nic o tym, że ma być to suma wartości działek, które mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. W przedmiotowym przypadku, jak stwierdził biegły nie ma żadnych formalnych przeszkód, aby działka [...] znalazła się w obrocie rynkowym. Wycena działki [...], została wykonana na podstawie porównań z gruntami, które również nie mają korzystnych uwarunkowań do zagospodarowania. Dodatkowo ze względu na jej kształt mniej korzystny dla działek porównawczych, dokonano ekstrapolacji cechy "kształt działki", co znacząco przełożyło się na obniżenie jej wartości. Określona w operacie szacunkowym wartość działki jest o blisko 30% niższa od wartości jednostkowej działki o najniższej cenie i prawie 60% niższa od wartości jednostkowej działki o najwyższej cenie. Tak określona wartość wynika z uwzględnienia niekorzystnych cech tej działki.

Odnośnie błędów wyceny biegły wyjaśnił, że w operacie szacunkowym żadna z nieruchomości przyjętych do porównań nie ma przeznaczenia innego niż pod zabudowę wielorodzinną. Nie jest błędem przyjęcie do porównań nieruchomości z obszaru całego miasta. Zgodnie z rozporządzeniem RM uwzględnia się ceny nieruchomości podobnych, uzyskiwane na rynku lokalnym, a rynek lokalny jest definiowany jako miasto, gmina, ewentualnie jako powiat.

Wobec powyższego, w ocenie Sądu, SKO słusznie uznało, że operat szacunkowy w kontrolowanej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia RM. Operat ten jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Autor operatu szacunkowego zawarł w opinii dostatecznie szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównania, jak również opis cech, które miały znaczenie przy wycenie. Tak sporządzony operat, jest w pełni wiarygodnym dowodem, pozwalającym na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. Przedłożona opinia, jako jeden ze środków dowodowych służących organowi załatwieniu sprawy, podlegała - w myśl art. 80 K.p.a. - swobodnej ocenie dokonywanej przez organy i takiej jego oceny organy dokonały.

Sąd nie dopatrzył się braku rzetelności i należytej staranności w działaniach rzeczoznawcy. W opinii Sądu, zarzuty skargi są nieuzasadnione, ponieważ sprowadzają się one do subiektywnego przekonania spółki, iż nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Twierdzenia te są gołosłowne i niepoparte żadnym dowodem w sprawie. Sąd zwraca uwagę na art. 157 ust. 1 u.g.n. i wyjaśnia, że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości, który podlegałby takiej samej ocenie organu jak każdy inny dowód w sprawie. Spółka nie skorzystała z możliwości, jakie dawał jej w tym względzie art. 157 u.g.n., tj. nie wystąpiła do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem skorygowania powyższego operatu, w trybie wynikającym z tej regulacji. Brak podjęcia w tym względzie stosownych kroków przez zainteresowanego, które niewątpliwie mogły mieć znaczenie procesowe w niniejszej sprawie, powoduje, że postawione w tym względzie zarzuty co do prawidłowości operatu dopuszczonego jako dowód w niniejszej sprawie uznać należy za nieuzasadnione, nieznajdujące potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. przedstawił fakty istotne dla sprawy, a także właściwie sformułował stan prawny. Operat spełnia wszelkie, stawiane mu przepisami prawa wymogi, zatem nie sposób uznać, by jego uwzględnienie przez organ I instancji jako dowodu naruszało przepisy postępowania administracyjnego o postępowaniu dowodowym. Ponadto należy wskazać ,że w wyniku odwołania uzupełniono postępowanie dowodowe na etapie postępowania odwoławczego poprzez złożenie przez rzeczoznawcę na żądanie SKO dodatkowych wyjaśnień dotyczących zarzutów podniesionych w odwołaniu, a także innych wątpliwości wobec operatu szacunkowego.

W związku z powyższym Sąd uznał, że organy dokonały oceny operatu szacunkowego jako dowodu z uwzględnieniem przepisów postępowania, art. 7, art.8, art. 9, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Dowód ten nie budzi również zastrzeżeń Sądu z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. W oparciu o taki dowód zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. W tej sytuacji Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, bowiem nie narusza prawa materialnego ani wskazanych w skardze przepisów postępowania.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), oddalił skargę.