Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1208/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szmydt Sędziowie WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) WSA Iwona Kosińska Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2015 r. sprawy ze skargi H. S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz H. S. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] maja 2015 r., nr [...] utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta W. z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...].

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

H. S. wystąpiła o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], z obrębu [...].

Prezydent Miasta W. postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...] r., działając na podstawie art. 93 ust.1, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), negatywnie zaopiniował podział nieruchomości, uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka ewidencyjna nr [...], w obrębie [...], położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...]., w sposób przedstawiony na wstępnym projekcie podziału, stanowiącym załącznik graficzny postanowienia.

W uzasadnieniu organ stwierdził, że wskazana uprzednio działka ewidencyjna znajduje się terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] stanowiącego treść Uchwały Rady W. z dnia [...] grudnia 2007 r., nr [...].

Zgodnie z powołanym planem miejscowym:

- projektowana działka nr [...], z obrębu [...] położona jest na terenach zabudowy rezydencjonalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...]. Na tej działce część terenu przeznaczono dla realizacji stacji [...];

- działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] oraz przeznaczona na przyłączenie do niej projektowana działka nr [...], znajdują się na terenach zabudowy rezydencjonalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...].

Podział działki ewidencyjnej nr [...], z obrębu [...] usytuowanej na obszarze zabudowy rezydencjonalnej musi prowadzić do wydzielenia działki budowlanej albo działki planowanej do przyłączenia do działki istniejącej, wspólnie tworzących działkę budowlaną.

W myśl art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015, poz. 199), poprzez "działkę budowlaną" należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Zgodnie z § 13 ust. 3 powołanego planu miejscowego realizacja zabudowy możliwa jest wyłącznie na terenach wyposażonych we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej oraz posiadających możliwość dojazdu innymi ulicami urządzonymi, niż ulica [...] ([...]).

Planowana do podziału działka ewidencyjna nr [...], z obrębu [...] znajduje się poza zasięgiem istniejącej infrastruktury technicznej. Ponadto, na wskazanym terenie do chwili obecnej nie został zrealizowany wyznaczony planem miejscowym układ drogowo - uliczny, umożliwiający obsługę komunikacyjną urządzonymi drogami, innymi niż ulica [...]. Wobec powyższego należy uznać, że realizacja zabudowy na projektowanych działkach nr [...] nie jest możliwa, a w konsekwencji projektowane działki nie wpisują się w ustawową definicję działki budowlanej.

Ponadto z uwagi na fakt, że dzielona nieruchomość znajduje się na terenie dla którego plan miejscowy przewiduje obsługę komunikacyjną urządzonymi drogami, innymi niż ulica [...] - projektowane do wydzielenia działki nie posiadają; dostępu do drogi publicznej, w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

Natomiast zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej.

Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła H. S., kwestionując rozstrzygnięcie organu I instancji i podnosząc, że wydzielenie działki [...] ma na celu jej przyłączenie do działki sąsiedniej o nr [...] i utworzenie działki o normatywach przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] maja 2015 r., nr [...] utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...] uzasadniając, że zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przy opiniowaniu projektu podziału organ obowiązany jest uwzględnić przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu. Dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane, zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...]", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta W. z dnia [...] grudnia 2007 r., nr [...], przedmiotowa działka znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] - tereny zabudowy rezydencjalnej. Stosownie do § 6 ww. planu, na terenach zabudowy rezydencjalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], obowiązują następujące zasady zagospodarowania:

1) dopuszcza się jedynie realizację zabudowy jednorodzinnej w formie budynków wolnostojących lub bliźniaczych.

2) nieprzekraczalna wysokość zabudowy wynosi [...]m od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu.

3) minimum 80% powierzchni działki budowlanej musi być biologicznie czynne i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych.

4) dopuszcza się realizację usług wbudowanych w budynki mieszkalne - ale jedynie takich, których uciążliwości nie wykraczają poza wnętrze budynku,

5) zakaz realizacji funkcji, które wywoływałyby potrzebę stałej obsługi samochodami ciężarowymi,

6) wielkość działki budowlanej wynosić musi nie mniej niż 1500m2 dla budynku wolnostojącego i segmentu budynku bliźniaczego,

7) nakaz realizacji budynków gospodarczych i garaży w sposób zblokowany z budynkiem mieszkalnym.

Natomiast zgodnie z § 13 pkt 3 ww. planu, realizacja zabudowy możliwa jest wyłącznie na terenach wyposażonych we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej oraz posiadających możliwość dojazdu innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...] (35KPR), o ile inne ustalenia planu nie stanowią inaczej.

Po dokonaniu analizy zapisów planu i porównaniu ich z przedłożonym wstępnym projektem podziału, Kolegium uznało, że projektowany podział działki nr [...] nie spełnia warunku określonego w ww. § 13 pkt 3 ww. planu. Projektowane do wydzielenia działki nr [...] (przeznaczona do przyłączenia do działki nr [...]) i nr [...] nie znajdują się na terenach wyposażonych we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej oraz nie posiadają możliwości dojazdu innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...] - a w związku z tym nie będą mogły być zagospodarowane, zgodnie z ich przeznaczeniem w planie. Projektowany podział działki nr [...] nie jest zgodny z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego.

Na powyższe postanowienie z dnia [...] maja 2015 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła H. S., zaskarżając je z powodu niezgodności z prawem oraz uzasadniając, że przedmiotowy podział ma na celu wydzielenie części działki [...] i przyłączenie jej do działki sąsiedniej o nr [...]. Po połączeniu powstanie działka o normatywach przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, bowiem zarzuty zawarte w skardze stanowią polemikę z ustaleniami zawartymi w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Uzupełniając skargę w dniu 14 października 2015 r. (data prezentaty) skarżąca zarzuciła:

1. naruszenie art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na błędnym przyjęciu, że projekt podziału jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2. naruszenie art. 93 ust. 3 powołanej ustawy, polegające na błędnym przyjęciu, że projektowane do wydzielenia działki gruntu nie posiadają dostępu do drogi publicznej;

3. naruszenie § 13 pkt 3 MPZP [...], polegające na błędnym przyjęciu, że znajduje on zastosowanie w niniejszej sprawie;

4. naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., poprzez zaniechanie wszechstronnej analizy sprawy i oparcie rozstrzygnięcia na niekompletnym i niepełnym materiale dowodowym;

5. naruszenie art. 7, 8, 11, 107 § 3 k.p.a., poprzez sformułowanie uzasadnienia w sposób nieprzekonujący i lakoniczny, niebudzący zaufania strony do organu.

Skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi ze względu na błędne uznanie przez organy administracji, że projektowany podział narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] oraz o uchylenie zapadłych w sprawie postanowień.

Wystąpiła także z wnioskiem o przeprowadzenie, na podstawie art. 106 § 3 ppsa, dowodu uzupełniającego z załączonych do niniejszego pisma warunków przyłączenia na okoliczność możliwości włączenia projektowanych do wydzielenia działek w sieć infrastruktury technicznej.

Uzasadnił, że projektowane działki [...] oraz [...] posiadają - poprzez dz. ew. nr [...], stanowiącą własność skarżącej - dostęp do ul. [...], będącej drogą gminną. Tym samym spełniają przesłanki z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazana ulica jest drogą utwardzoną i zapewniającą całoroczną obsługę komunikacyjną nieruchomości wzdłuż niej położonych. Ponadto planowana do podziału działka nie znajduje się poza zasięgiem istniejącej infrastruktury technicznej, czego dowodem są przedłożone w załączeniu warunki przyłączenia do sieci gazowej oraz energetycznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga zasługuje w ocenie Sądu na uwzględnienie.

Zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. oraz postanowienie organu I instancji negatywnie opiniujące możliwość dokonania podziału przedmiotowej nieruchomości nie odpowiadają prawu.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Natomiast z ustępu 4 ww. przepisu wynika, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Badając zgodność zaproponowanego podziału nieruchomości w sposób przedstawiony we wstępnym projekcie, organ obowiązany był stwierdzić, czy przedstawiony przez wnioskodawcę projekt służy realizacji przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz, czy stwarza możliwość zagospodarowania w przyszłości wydzielonej działki gruntu w sposób zgodny z przeznaczeniem terenu (G.Bieniek [w:] G.Bieniek, S.Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, wyd. 6, Warszawa 2011, str. 502).

W sprawie jest bezsporne, że działka , której dotyczy wniosek o podział, leży na obszarze dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady W. z dnia [...] grudnia 2007 r. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazana działka znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] przeznaczonym pod zabudowę rezydencjonalną.

Odmowne stanowisko organów obydwu instancji uzasadnione zostało stwierdzeniem, że proponowany przez Wnioskodawczynię podział jest niezgodny z § 13 pkt 3 planu miejscowego, który stanowi , że realizacja zabudowy na wskazanym terenie uzależniona jest od istnienia na nim wszystkich urządzeń infrastruktury technicznej oraz posiadania możliwości dojazdu innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...], o ile inne ustalenia planu nie stanowią inaczej.

Według oceny dokonanej przez Prezydenta oraz Samorządowe Kolegium Odwoławcze projektowane działki nie mają dostępu ani do infrastruktury technicznej ani też do drogi publicznej.

W ocenie Sądu organy przeprowadziły postępowanie w niniejszej sprawie z naruszeniem art. 7 , 8, 77 § 1, 80 i 107§ 1 k.p.a. , a zaprezentowane przez nie stanowisko nie zasługuje na aprobatę.

W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że do akt sprawy nie zostały dołączone podstawowe materiały w postaci dokumentacji planistycznej wraz z opisem , dotyczące spornej nieruchomości. Również nieopisany pozostał dokument zawierający projekt podziału działki nr [...] w zakresie naniesienia na nim wyodrębnionych działek , które miałyby powstać w wyniku podziału , przebiegu urządzeń infrastruktury , ani też ulic [...], których przebieg jest istotny z punktu widzenia rozpoznania sprawy.

Niezależnie od powyższego zaznaczyć należy, że Sąd nie podziela poglądu Skarżącej , że § 13 pkt 3 planu miejscowego, który uzależnia realizację zabudowy od dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej oraz możliwości dojazdu do działek innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...], jest irrelewantny dla potrzeb rozpoznania jej wniosku. Organ opiniujący podział zobowiązany jest bowiem treścią art. 94 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami , który nakazuje mu analizować zgłoszony wniosek zarówno pod kątem jego zgodności z ustaleniami planu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu w zgodzie z tym planem.

Dokonując oceny stanu faktycznego sprawy organy powinny jednakże wziąć pod uwagę także fakt , że projektowane w ramach podziału działki nr [...] i [...] mają otwarty dostęp do drogi gminnej - ul. [...], poprzez stanowiącą własność H. S. działkę oznaczoną nr [...]. Z jej kształtu i przebiegu zdaje się w sposób niewątpliwy wynikać , że została ona w planie przeznaczona na urządzenie drogi gminnej ul. [...]. Z twierdzeń Skarżącej wynika, że ul. [...] jest drogą utwardzoną, która zapewnia całoroczną obsługę komunikacyjną dla budynków mieszkalnych pod nr [...]. Okoliczność , że miasto W. dotychczas nie uregulowało kwestii formalnych związanych z nabyciem działki [...] oraz , że nie została ona w sposób ostateczny urządzona nie może determinować oceny , że projektowane działki [...] oraz [...] nie mają dostępu do drogi publicznej .

Okoliczności te zostały w rozważaniach organów obu instancji całkowicie pominięte .

Za gołosłowne uznać także należy , zawarte w uzasadnieniach zaskarżonych decyzji twierdzenia , że planowana do podziału działka znajduje się poza zasięgiem istniejącej na tym terenie infrastruktury technicznej. Nie zostały w tym przedmiocie poczynione przez organy administracji żadne ustalenia , zwłaszcza w kontekście przedłożonych przez Skarżącą warunków przyłączenia działki [...] do sieci energetycznej i gazowej oraz widocznego na projekcie podziału urządzenia wodociągowego usytuowanego w obrębie ulicy.

W konsekwencji uznać należy, że w toku rozpoznania sprawy naruszone zostały przepisy art. 7,8, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a. które to naruszenie mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Ponownie rozpoznając sprawę, organy przeprowadzą postępowanie z uwzględnieniem stanowiska zaprezentowanego w uzasadnieniu wyroku

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.