Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 325/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-08-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 181,  art. 183  ust. 2  pkt 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska – Jaroszewicz (spr.) Sędziowie WSA Marta Kołtun – Kulik WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie wymierzenia kary dyscyplinarnej pośrednikowi w obrocie nieruchomościami oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku M. G. o ponowne rozpatrzenie sprawy, uchylił swą poprzednią decyzję z dnia [...] listopada 2009 r. i orzekł o zastosowaniu w stosunku do pośrednika w obrocie nieruchomościami M. G. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

W związku ze skargą Stowarzyszenia [...], wszczęte zostało postępowanie wyjaśniające z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do pośrednika w obrocie nieruchomościami M. G.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] orzekł o zastosowaniu wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 10 miesięcy.

Pismem z dnia 11 grudnia 2009 r. M. G. złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy rozstrzygniętej w/w decyzją. We wniosku zauważył, że skarga złożona została przez członków stowarzyszenia, będących dla niego konkurencją. Natomiast żaden z jego klientów nigdy nie złożył podobnej skargi. Ponadto wskazał, że usunął ze stosowanych wzorców umów pośrednictwa, kwestionowany przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej zapis § 7, dotyczący właściwości miejscowej Sądu w B. Pośrednik nie zgodził się również z zarzutem, że w umowach pośrednictwa brak jest informacji o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, o pośredniku odpowiedzialnym za jej realizację oraz o numerze jego licencji, bowiem wszystkie te informacje znajdują się w umowie, a przepisy nie określają miejsca w jaki zapisy te powinny się znaleźć.

Na skutek powyższego odwołania, pismem z dnia [...] grudnia 2009 r., Minister Infrastruktury skierował przedmiotową sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej celem ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

W trakcie postępowania wyjaśniającego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że M. G. jest prezesem zarządu spółki z o.o. Kancelaria Nieruchomości X, z siedzibą w B. W spółce tej pełni funkcję dyrektora generalnego oraz pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zarząd spółki uchwalił w dniu [...] kwietnia 2008 r. regulamin zasad ponoszenia opłat notarialnych przez Kancelarię Nieruchomości X, który został zmieniony uchwałą z dnia [...] maja 2008 r., a następnie uchwałą z dnia [...] sierpnia.2009 r. został uchylony z dniem [...] listopada 2009 r. Zgodnie z niniejszym regulaminem Kancelaria Nieruchomości X zobowiązywała się do pokrywania za klientów kosztów taksy notarialnej netto. Zatem w okresie od 2 kwietnia.2008 r. do 12 maja 2008 r. z oferty tej mogli skorzystać wszyscy klienci, którzy zawarli umowę pośrednictwa na standardowych zasadach w zakresie opłaty "prowizyjnej" i terminu płatności. Po 12 maja 2008 r. wprowadzono natomiast zmianę, że oferta niniejsza dotyczy jedynie transakcji powyżej 150.000 zł. a sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży nastąpi przez notariusza wskazanego przez spółkę. Pozostałe koszty naliczone przez notariusza, w tym podatek VAT, klient pokrywał z własnych środków.

W ogłoszeniach prasowych i internetowych spółka Kancelaria Nieruchomości X zamieszczała reklamę o treści: "notariusz gratis", co mogło wprowadzić w klienta błąd, polegający na przeświadczeniu, że notariusz nie pobiera żadnych opłat.

Zdaniem Komisji odpowiedzialności Zawodowej takie działania spółki Kancelaria Nieruchomości X, uznać należało za naganne i zakazane praktyką rynkową w rozumieniu art. 3 i 4 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Ponadto Komisja wskazała, że stosowana przez spółkę reklama "notariusz gratis" mająca na celu skłonienie klientów do skorzystania z usług spółki przy przeprowadzaniu transakcji zakupu nieruchomości na warunkach korzystniejszych niż w innych biurach, mogło wprowadzić w błąd, co jest naruszeniem § 10 standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami, ogłoszonych w komunikacie Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2005 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami (Dz. Urz. Nr 6 poz. 37) i można to uznać za czyn nieuczciwej konkurencji.

Poza tym Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, że zarzuty postawione wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami M. G., dotyczące niewypełniania obowiązków, o których mowa w art. 181 ust. 1- 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały udokumentowane jedynie częściowo.

W związku z powyższym Komisja wnioskowała o zastosowanie w stosunku do pośrednika w obrocie nieruchomościami M. G. kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Po rozpatrzeniu wniosku M. G. o ponowne rozpatrzenie sprawy, biorąc pod uwagę przeprowadzone przez Komisję postępowanie wyjaśniające, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] uchylił swą poprzednią decyzję z dnia [...] listopada 2009 r. i orzekł o zastosowaniu w stosunku do pośrednika w obrocie nieruchomościami M. G. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

W uzasadnieniu organ wskazał, że M. G. naruszył przepisy art. 181 ust. 1 w związku z § 10 standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami oraz w związku z art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów polegające na nie zapewnieniu przez pośrednika, aby relacje z innymi pośrednikami były oparte na zasadach uczciwej konkurencji, lojalności i szacunku. Ponadto naruszenie to polegało również na zamieszczeniu w § 7 wzorców umów pośrednictwa, stosowanych w Kancelarii Nieruchomości X, postanowień, które zostały wpisane do rejestru postanowień uznanych za niedozwolone.

Nie zgadzając się z takim rozstrzygnięciem organu, M. G. reprezentowany przez r.pr. J. N., pismem z dnia [...] stycznia 2011 r. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze wniósł o uchylenie decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2010 r. zarzucił organowi:

- rażące naruszenie przepisu art. 181 ust. 1 w związku z § 10 standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami oraz w związku z art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów poprzez jego zastosowanie;

- rażące naruszenie przepisu art. 183 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego zastosowanie;

- sprzeczność istotnych ustaleń w sprawie z treścią zebranego materiału dowodowego w sposób mający decydujące znaczenie dla sposobu rozstrzygnięcia sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie gdyż zaskarżona decyzja nie uchybia obowiązującym przepisom prawa.

Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - upomnienia , za popełnienie przez pośrednika w obrocie nieruchomościami – M. G. - przewinienia dyscyplinarnego. Podkreślić należy, że rozpoznając sprawę sąd administracyjny ocenia jedynie legalność decyzji administracyjnych nie biorąc pod uwagę słuszności rozstrzygnięcia ani oceny organów wyrażanych w toku postępowania administracyjnego, a także rodzaju zastosowanej kary dyscyplinarnej.

Materialną-prawną podstawę odpowiedzialności dyscyplinarnej pośrednika w obrocie nieruchomościami zawiera art. 183 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że pośrednik w obrocie nieruchomościami, który nie wypełnia obowiązków, o jakich mowa w art. 181 tej ustawy - podlega odpowiedzialności zawodowej. Jednocześnie przepis niniejszy zawiera katalog możliwych do zastosowania kar dyscyplinarnych, w tym udzielenie nagany.

Zgodnie z art. 180 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami, pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności o których mowa w ust. 1 i ust. 1a art. 180 cytowanej ustawy zgodnie z zasadami wynikającymi z zasad prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności

Zawarty w skardze zarzut naruszenia tego przepisu w związku z par. 10 standartow zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami oraz w związku z art. 24 ustawy z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów nie zasługuje na aprobatę.

Jak wynika z akt sprawy, w myśl regulaminu zasad ponoszenia opłat notarialnych ustalonego przez Kancelarię Nieruchomości X sp. z o.o. w B. oraz praktyki tej Kancelarii, zainteresowani kontrahenci uiszczali należną notariuszowi opłatę notarialną, z pieniędzy przekazanych im przez spółkę za pokwitowaniem. Z własnych środków opłacali podatek VAT , opłaty za wypisy i opłaty od czynności cywilnoprawnych.

W okresie od dnia 01.04.2008r. do dnia 11.05.2008r. z możliwości tej mogli skorzystać wszyscy , którzy za pośrednictwem Kancelarii skarżącego dokonywali kupna – sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Osoby te zawierały umowę pośrednictwa na standartowych zasadach w zakresie wysokości opłaty prowizyjnej oraz terminu płatności a akt notarialny umowy był sporządzany przez notariusza wskazanego przez Kancelarię.

Od dnia 12.05.2008r. pieniądze od spółki przeznaczone na poczet opłaty notarialnej otrzymywały tylko te osoby, które zawarły transakcję za cenę powyżej 150 000zł, zawarły umowę pośrednictwa na standartowych zasadach w zakresie wysokości opłaty prowizyjnej oraz terminu płatności a akt notarialny został sporządzony przez wskazanego przez Kancelarię notariusza. Powyższe oznacza, że klienci zainteresowani skorzystaniem z oferty zapłacenia przez spółkę opłaty notarialnej nie mogli negocjować postanowień umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a tym samym byli zmuszeni do zaakceptowania postanowienia wzorca zaproponowanego przez Kancelarię.

Słusznie zdaniem Sądu , ocenił Minister Infrastruktury, że zapoznanie się przez klientów Kancelarii z ofertą " Notariusz Gratis" mogło wywołać u nich przekonanie, że notariusz , który sporządzi dla nich akt notarialny umowy przeniesienia własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wskutek czynności pośrednika z Kancelarii Nieruchomości X sp. z o.o. w B. , nie pobierze od nich jakichkolwiek należności, a nie tylko opłat notarialnych.

W ocenie Sądu kontrahenci Kancelarii Nieruchomości X sp. z o o. nie zostali w sposób niebudzący wątpliwości poinformowani, że faktycznie notariuszowi należało uiścić zarówno opłatę notarialną, podatek VAT, opłatę od czynności cywilno prawnych jak i opłatę za wypisy. To zaś oznacza, że wskazana reklama została użyta w taki sposób, że uchybiła obowiązkowi udzielenia konsumentom rzetelnej prawdziwej i pełnej informacji. Zasadnie organ ocenił tą ofertę reklamową jako sprzeczną z dobrymi obyczajami, wpływającą na bezstronne działanie wszystkich zainteresowanych, a więc za taką praktykę rynkową, którą należy uznać za zakazaną w świetle art. 3 i 4 ustawy z dnia 23.08.2007r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Trafnie organ ocenił, że celem reklamy było skłonienie ewentualnych nabywców nieruchomości do skorzystania z oferty Kancelarii na rzekomo korzystnych warunkach.

Ponadto Kancelaria wprowadzała swoich kontrahentów w błąd w zakresie wysokości płaconego przez nich wynagrodzenia. W praktyce nabywcy uiszczali pośrednikowi wynagrodzenie w kwocie niższej niż wynikało to z umowy pośrednictwa, skoro było ono pomniejszone o kwotę uzyskaną od Kancelarii Nieruchomości X sp. z o o. w B. o kwotę, którą uzyskali od tego podmiotu z przeznaczeniem na zapłatę notariuszowi opłaty notarialnej. Trafnie wskazał organ, że w znaczącej liczbie przypadków, rozwiązanie to było finansowo korzystne dla klientów lecz w niektórych przypadkach skutkowało koniecznością zapłacenia 12% podatku od spadku i darowizn , skoro kwota wolna od podatku dla osób należących do III grupy wynosi 4 902zł zaś najwyższa opłata notarialna wynosi 5 000zł.

Argumenty skarżącego wskazane w skardze, , pozostają zdaniem Sądu bez wpływu na prawidłowość zaskarżonej decyzji.

Odnośnie twierdzenia M. G., że ponosi ewentualną odpowiedzialność za działania Kancelarii Nieruchomości X sp. z. o o. w B. wspólnie z drugim członkiem zarządu, który także jest licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami , wskazać należy , iż fakt ten w żaden sposób nie determinuje istnienia bądź zakresu jego własnej odpowiedzialności.

Także twierdzenie, że spółka nie wprowadziła swoich klientów w błąd w odniesieniu do kwestii związanej z uiszczaniem opłat notarialnych skoro faktycznie przejęła na siebie obowiązek ich ponoszenia, nie zmienia oceny Sądu , gdyż fakt ten pozostaje bez związku z nierzetelną informacją w tym zakresie, przekazywaną klientom Kancelarii.

Argument , że w związku z oferowaną przez Kancelarię X sp. z. o o. ofertą , nie doszło do pokrzywdzenia konsumentów, nie wpływa na zakres odpowiedzialności skarżącego jako , że odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami nie jest zależna od wystąpienia po stronie klienta konkretnej szkody.

Sąd w składzie orzekającym nie neguje poglądu, że stosowanie rabatów lub upustów co do zasady nie może być oceniane jako przejaw stosowania praktyk naruszających zasady uczciwej konkurencji. Podkreślić jednak należy, że takie działania muszą znajdywać oparcie w prawdziwych informacjach w pełni odzwierciedlających faktyczne zamiary i praktyki stosowane w każdym konkretnym przypadku.

W ocenie Sądu nie może być uwzględniony także zarzut M. G. odnoszący się do odpowiedzialności skarżącego za zamieszczenie w paragrafie 7 wzorców umowy pośrednictwa stosowanych w Kancelarii Nieruchomości X sp. z. o o. w B., postanowień, które zostały wpisane do rejestru postanowień uznanych za niedozwolone. Wprowadzenie do wzorca tych umów zapisu, który określał miejscową właściwość sądu, w sytuacji gdy przeważająca ilość umów pośrednictwa zawierana była przez spółkę z osobami będącymi konsumentami w rozumieniu art. 221 k.c. oznacza, że zapis zawiera niedozwolone postanowienia umowne, o których mowa w art. 385 2 pkt 23 k.c. Nie było między stronami sporne, że zapis o poddaniu wszelkich ewentualnych sporów pomiędzy Kancelarią Nieruchomości X a jej klientami, określonemu sądowi jest postanowieniem wpisanym do rejestru prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, do którego wpisywane są takie postanowienia umowne, które zostały uznane za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Art. 24 ustawy z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie oprócz działania przedsiębiorcy polegającego na naruszeniu obowiązku rzetelnej i pełnej informacji także stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru jako niedozwolone.

Argument skarżącego , że zapis został wykreślony z wzorca umowy jeszcze przed wydaniem zaskarżonej decyzji, a niezależnie od tego nie wywołał dla klientów Kancelarii negatywnych skutków - pozostaje bez wpływu na fakt, że ustalenia i oceny dokonane przez Ministra Infrastruktury znajdują oparcie w przepisach prawa. Okoliczność rezygnacji z niedozwolonego zapisu miała ten skutek faktyczny dla M. G., że stanowiła jeden z zasadniczych argumentów, który spowodował zastosowanie wobec niego kary dyscyplinarnej upomnienia w miejsce wcześniej orzeczonej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 10 miesięcy.

Odnośnie zarzucanej przez skarżącego nadmiernej surowości kary a tym samym naruszenia art. 183 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że pośrednik w obrocie nieruchomościami nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 181 podlega odpowiedzialności zawodowej i może być wobec niego orzeczona kara dyscyplinarna między innymi upomnienia, sąd ocenia go jako chybiony.

Zarzut nadmiernej surowości kary nie może być przez Sąd uwzględniony z tej przyczyny, że gradacja kary nie może być przedmiotem jego oceny. Jej wybór i zastosowanie, należy do wyłącznej kompetencji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (patrz wyrok NSA z dnia 28 września 2010 r., sygn. akt I OSK 454/10).

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.