Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2038/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-02-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, 4b, 4f i 4g, ust. 5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2016 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania uchyla zaskarżoną decyzję


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody [...] z [...] kwietnia 2015 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty W. z [...] lutego 2015 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz M.O. i jej męża D.O. w wysokości 5.884 zł (słownie: pięć tysięcy osiemset osiemdziesiąt cztery złote) za nieruchomość położoną w W., stanowiącą działkę o nr ew. [...] o pow. 0,0028 ha, obr. [...], która z mocy prawa przeszła na własność Gminy W., zgodnie z decyzją Starosty W. z [...] stycznia 2014 r. nr [...], zezwalającą na realizację inwestycji drogowej oraz zobowiązującą do jego wypłaty - Gminę W. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W zaskarżonej decyzji organ przedstawił następujący stan faktyczny:

Starosta W., w wyniku rozpatrzeniu wniosku Burmistrza W., decyzją z [...] stycznia 2014 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi gminnej ul. [...] w W. wraz z przebudową elementów sieci uzbrojenia terenu: kanalizacji deszczowej, wodociągowej i kanalizacji sanitarnej, obejmującej m.in. nieruchomość położoną w W., oznaczoną jako działka ew. nr [...], w ob. [...] o pow. 0,0028 ha.

Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687, ze zm.; dalej zwanej "ustawą z 2003 r.") powyższa nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy W. z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, tj. 12 lutego 2014 r., za odszkodowaniem ustalonym w decyzji, o której mowa w art. 18 tej ustawy.

W związku z powyższym Starosta W. zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, który został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – J.K. w dniu 28 czerwca 2014 r.

Wobec zgłoszenia uwag przez Gminę W. rzeczoznawca majątkowy – J.K. skorygowała poprzedni operat szacunkowy i przedłożyła zamienny operat z dnia 9 listopada 2014 r., w którym wartość nieruchomości ustalona została na kwotę 5.884 zł.

Gmina W. po zapoznaniu się z nowym operatem, pismem z dnia 23 lutego 2015 r. zwróciła się do Starosty W. o dokonanie ponownej wyceny nieruchomości wydzielonej pod drogę załączając do akt sprawy kontroperat wykonany 25 listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – S.K., określający wartość przedmiotowej nieruchomości na 4.613 zł.

Starosta W. decyzją z [...] lutego 2015 r. nr [...], uwzględniając wycenę nieruchomości zawartą w operacie szacunkowym z 9 listopada 2014 r., ustalił odszkodowanie na rzecz M.O. i jej męża D.O. w wysokości 5.884 zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji Gmina W. wniosła o jej uchylenie w całości, zarzucając naruszenie:

1) art. 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518, ze zm.; dalej zwanej "u.g.n.") w zw. z art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267, ze zm.; dalej zwanej "k.p.a.") w zakresie oceny prawidłowości wykonania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J.K., który zawiera istotne uchybienia w postaci:

- braku wyjaśnienia pojęcia rynku lokalnego w pkt 8.1 operatu – Analiza i charakterystyka rynku oraz przyczyn rozszerzenia badanych transakcji nieruchomości na teren miasta powiatu wołomińskiego bez odniesienia się do terenu całej gminy,

- odrzucenie nieokreślonej liczby transakcji, które odstawały jedynie pod względem poziomu cen właściwego dla ośrodków miejskich,

- kierowania się przy wyborze nieruchomości jedynie wyceną, a nie cechami wskazanymi i opisanymi w tabeli nr 2 operatu,

- braku wyjaśnienia zróżnicowania w tabeli nr 2 cech rynkowych i nadanie im procentowego wpływu na wartość szacowanej nieruchomości bez żadnych obliczeń,

- niespójności w zakresie związku ceny gruntów przeznaczonych pod cele drogowe z cenami gruntów przyległych,

- przyjęcia jedynie 10 transakcji rynkowych rozpatrywanych w procesie wyceny, co w konsekwencji spowodowało zawyżenie ceny szacowanego gruntu.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Gmina wskazała na operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie przez S.K., który został przekazany do organu I instancji.

Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania, decyzją z [...] kwietnia 2015 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty W.

Zdaniem organu odwoławczego kwestionowany operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości. W tym zakresie wyjaśnił, że skoro działka [...], zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy W. wprowadzonego Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w W. z [...] października 2011 r., znajduje się w pasie drogi - ul. [...], to słusznie do jej wyceny przyjęto transakcje tzw. nieruchomości drogowych. Odnosząc się natomiast do wybranej metody porównywania parami stwierdził, że może ona budzić wątpliwości wobec przedstawienia kontroperatu, z którego wynika, że w Wołominie zanotowano kilka transakcji drogowych teoretycznie mogących stanowić przydatny materiał porównawczy, bez konieczności poszerzania rynku o inne lokalizacje. Jednakże z uwagi na to, iż wybór nieruchomości podobnych należy do kompetencji autora wyceny i przy braku innych zastrzeżeń uznał, że ww. operat może służyć za dowód w niniejszej sprawie. Podsumowując organ odwoławczy stwierdził, że biegła – J.K. w operacie szacunkowym z 9 listopada 2014 r., właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej zwanego "rozporządzeniem z 2004 r."), zatem mógł być on podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania.

W kwestii wykorzystania do wyceny w bazie transakcji z terenu Z. i Z. organ odwoławczy stwierdził, że zostały one wyjaśnione przez autorkę operatu w piśmie z 30 lipca 2014 r., a w związku ze zgłoszonymi przez Gminę W. zastrzeżeniami został sporządzony operat zamienny.

Ponadto organ odwoławczy stwierdził, iż kontroperat sporządzony na zlecenie Gminy W., zawiera następujące nieprawidłowości:

- na s. 2 i 19 widnieje pieczątka ze wzorem podpisu rzeczoznawcy zamiast podpisu odręcznego,

- zestawienie transakcji ze s. 14, przyjęte jako podstawa wyceny, zawiera nieścisłości, które dyskwalifikują go jako wiarygodny dowód w sprawie (tj. trzy ostatnie transakcje z miasta M. pochodzą z 26 października 2012 r., a data na którą określana jest wartość nieruchomości to 25 listopada 2014 r., natomiast zgodnie z wymogami pkt. 3.3 Noty Interpretacyjnej NI 1 powinny zostać odrzucone, skoro nie zamieszczono uzasadnienia dla ich przyjęcia, bowiem są starsze niż 2 lata od daty, na którą określana jest wartość nieruchomości),

- transakcja nr 18 dotyczy zbycia udziału w nieruchomości (zapis "cz. 219/16"), a nie całej nieruchomości - na tej podstawie nie można wnioskować o cenie jednostkowej całej działki porównawczej, gdyż cena zbycia pozostałych udziałów może być wyższa lub niższa,

- w tabeli obejmującej 38 nieruchomości porównawczych połączono obiekty z terenów miejskich (W., M.) i wiejskich (np. D., S. i in.), co mogło wpłynąć na zaniżenie wyniku wyceny; takie założenie, bez dodatkowej, szczegółowej analizy cen transakcyjnych na poszczególnych obszarach wytyczonego rynku lokalnego, jest niedopuszczalne, gdyż nie można uznać, iż nieruchomości położone na terenie wiejskim są nieruchomościami podobnymi ze względu na położenie z nieruchomością zlokalizowaną na terenie miasta,

- znaczny rozrzut cen jednostkowych w tabeli (od 50 zł/m2 aż do 265 zł/m2), który może świadczyć o niespójności zbioru danych porównawczych,

- brak, obligatoryjnego w metodzie korygowania ceny średniej, opisu obiektów porównawczych o cenach skrajnych w przyjętej próbce cenowej - w zakresie ocen ich cech rynkowych.

W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Gmina W. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości zarzucając naruszenie:

1) art. 7, art. 9, art. 77 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 134 ust. 2, art. 151, art. 153 i art. 154 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia z 2004 r. poprzez uznanie, że:

a) organy obu instancji w sposób właściwy przeanalizowały i oceniły zebraną w sprawie dokumentację w postaci dwóch operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych J.K. i S.K.,

b) operat szacunkowy sporządzony 9 listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.K. spełnia wymogi określone u.g.n. i rozporządzeniem z 2004 r., w sytuacji gdy wycenę nieruchomości przeprowadzono w oparciu o transakcje spoza rynku lokalnego, na podstawie błędnie przeprowadzonej analizy rynku, przy sztucznym ograniczeniu liczby nieruchomości podobnych, tak aby możliwe było rozszerzenie rynku lokalnego i zawyżenie wartości wycenionego gruntu, oraz bez wyjaśnienia pojęcia rynku lokalnego, sposobu doboru cech rynkowych i bez opisu procentowego wpływu tych cech na wartość szacowanej nieruchomości,

c) operat szacunkowy sporządzony 25 listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S.K. nie spełnia wymogów do uznania go za dowód w sprawie z uwagi na zastosowanie faksymile,

d) organy administracji publicznej, w razie uwag dotyczących złożonych przez stronę dokumentów, nie są zobligowane do wezwania strony w zakresie wyjaśnienia wątpliwości i usunięcia braków w złożonych dokumentach,

e) organy administracji publicznej nie powinny mieć na względzie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli.

Zdaniem skarżącej organ odwoławczy pobieżnie rozpatrzył jej odwołanie, wybiórczo odnosząc się do przedstawionych zarzutów. Ponadto wyjaśniła, iż w piśmie z 23 lutego 2015 r. kwestionowała jedynie sposób wyceny nieruchomości, a nie ustaloną wartość szacowanej nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.) - zwanej dalej: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę uznając, że decyzja Wojewody [...] nr [...] narusza prawo w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego. Tym samym – w wyniku analizy akt sprawy i treści wyżej wymienionej decyzji – Sąd stwierdził naruszenie przywołanych w zarzutach skargi i z urzędu przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie liczne zastrzeżenia dotyczące operatu szacunkowego sporządzonego 9 listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. J.K., a stanowiącego podstawę do wydania decyzji Starosty W. z [...] lutego 2015 r. ustalającej odszkodowanie za nieruchomość położoną w W. stanowiącą działkę o nr ew. [...], która z mocy prawa przeszła na własność Gminy W., zostały przedstawione w toku postępowania, w tym ujęte w odwołaniu od decyzji Starosty W. z [...] lutego 2015 r.

W związku z tym zauważyć należy, że ustanowionej w Konstytucji RP i wyrażonej w art. 15 k.p.a. zasady dwuinstancyjności postępowania wynika, że sprawa administracyjna jest dwukrotnie rozpoznawana i rozstrzygnięta, co oznacza, że tak organ pierwszej instancji, jak organ odwoławczy mają obowiązek przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, zarówno biorąc pod uwagę argumentację przedstawioną w odwołaniu od decyzji organu II instancji, jak i analizując całokształt aspektów faktycznych i prawnych sprawy z urzędu. Przystępując do rozpatrzenia środka zaskarżenia organ odwoławczy dokonuje oceny materiału dowodowego zebranego i rozpatrzonego przez organ pierwszej instancji oraz zbadania ustaleń poczynionych przez ten organ. Oczywistym jest, że organ odwoławczy musi dokonać w toku postępowania odwoławczego oceny, w jakim zakresie w postępowaniu przed organem pierwszej instancji zebrano i rozpatrzono materiał dowodowy załatwianej sprawy. W przypadku, gdy materiał dowodowy został w toku postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego w pierwszej instancji zebrany w sposób wyczerpujący, organ odwoławczy ma obowiązek dokonać ponownej jego oceny i wydać orzeczenie co do istoty sprawy. Zatem zasadniczy cel postępowania odwoławczego sprowadza się do merytorycznego rozpatrzenia sprawy zakończonej decyzją albo postanowieniem organu pierwszej instancji. Co do zasady także rozstrzygnięcie organu odwoławczego ma charakter merytoryczny (art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.) lub merytoryczno-reformacyjny (art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.). Stanowi to bezpośrednią realizację zasady ekonomiki postępowania, gdyż służy przyspieszeniu załatwienia sprawy administracyjnej przez organy administracji publicznej, najpóźniej na etapie postępowania przed organem drugiej instancji. Wyniki poczynionych ustaleń faktycznych i prawnych, organ odwoławczy winien uzewnętrznić w uzasadnieniu wydanej decyzji administracyjnej spełniającym wymogi określone w art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a., zatem zawierającym jednoznaczne wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, a także przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów, które zadecydowały o treści decyzji. Organ musi zająć stanowisko wobec całego materiału dowodowego oraz uzasadnić jasno i należycie swoje zdanie, w tym w szczególności na jakiej podstawie uznał pewne fakty za udowodnione. Nadto w sposób wyczerpujący odnieść się do argumentów podnoszonych w środku zaskarżenia. Prawidłowe uzasadnienie rozstrzygnięcia powinno zatem umożliwiać stronie zapoznanie się z motywami, którymi kierował się organ, a także kontrolę prawidłowości rozstrzygnięcia przez sąd. Treść uzasadnienia winna obrazować szczegółowy tok rozumowania organu oraz wskazywać i wyjaśniać przesłanki rozstrzygnięcia.

W rozpatrywanej sprawie organy w zakresie ustalenia odszkodowania oparły się na operacie szacunkowym sporządzonym 9 listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. J.K. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt – stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. – dokonała wyboru podejścia (zastosowała podejście porównawcze) oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (zastosowała metodę porównywania parami).

Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest zatem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca.

Nie oznacza to jednak przerzucenia na rzeczoznawcę rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej wysokości odszkodowania, poprzez powielenie przez organ w decyzji wyniku wyceny dokonanej w operacie, bez ustosunkowania się do poprawności operatu.

Przedmiotowy operat szacunkowy P. J.K. – jako stanowiący dowód z opinii biegłego - stanowił podstawowy dowód w sprawie, wobec czego wymagał oceny w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7, w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 października 2006 r. (sygn. akt I OSK 417/2006, publ. LEX nr 281387) podkreślił, iż rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. I chociaż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wartości nieruchomości, to regulacja ta nie zwalnia organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt OSK 459/05, publ. LEX nr 206473). Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Zasadą jest ustalenie wartości rynkowej, a pierwszeństwo ma podejście porównawcze, które obecnie wykorzystuje dane transakcyjne z rynku lokalnego i regionalnego (dopiero gdy są niewystarczające stosuje się podejście kosztowe). W tym podejściu przede wszystkim stosuje się metodę porównania parami. Według brzmienia § 36 ust. 4 rozporządzenia określenie wartości rynkowej następuje poprzez przyjęcia przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że jest możliwe uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, na gruncie ustawodawstwa ustrojowego dotyczącego samorządu terytorialnego, że przez rynek lokalny należy rozumieć obszar gminy lub powiatu, zaś rynek regionalny odnosi się do obszaru województwa (tak NSA w wyroku z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt I OSK 1255/11, orzeczenia.nsa.gov.pl).

W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości.

Tymczasem przedstawiona treść uzasadnienia zaskarżonej decyzji dowodzi, że rozstrzygnięcie organu odwoławczego jest przedwczesne i nie zostało podjęte po dogłębnej analizie sprawy. Wojewoda nie dokonał oceny całokształtu materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego zgodne z przytoczonymi wyżej kryteriami oceny poprawności operatu. W wydanej decyzji organ przytoczył treść przepisów prawa mających zastosowanie w sprawie i wskazał, że biegła właściwie zastosowała metodę wyceny, jednocześnie stwierdzając, iż o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny decyduje rzeczoznawca majątkowy, a organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy. Nadto ogólnie stwierdził, że operat jest spójny i poprawy.

W szczególności jednak organ odwoławczy nie odniósł się do spornych w sprawie kwestii. Brak jest w decyzji odniesienia się do tego, czy wzięcie pod uwagę nieruchomości spoza W., tj. z obszaru położonego bliżej W. o odmiennych uwarunkowaniach cenowych, w sposób przekonujący zostało w operacie umotywowane, powodów odrzucenia transakcji różniących się pod względem ceny mimo, że zgodnie z definicją nieruchomości podobnej, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., taką nieruchomością jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na jej wartość. Biegła w operacie szacunkowym z 9 listopada 2014 r. nie wyjaśniła dlaczego dla porównania wybrała nieruchomość położoną w Z., a nie w W. (nie ma również informacji o braku w W. nieruchomości droższych od kwoty prognozowanej – por. str. 13 operatu, karta 59 akt sprawy).

Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji w pierwszej kolejności odniesie się do argumentacji przedstawionej w toku postępowania administracyjnego (w tym w odwołaniu). Następnie organ pouczy strony o możliwości kwestionowania operatu poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych – zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. i udzieli im terminu na wypowiedzenie się czy zamierzają wystąpić do takiej organizacji z wnioskiem o ocenę rzetelności operatów sporządzonych w niniejszej sprawie. Ponadto dokona analizy operatu szacunkowego, pod względem jego zupełności i w razie potrzeby zwróci się o jego uzupełnienie.

Ponieważ decyzja organu odwoławczego w zasadzie pokrywa się z argumentacją decyzji organu pierwszej instancji, a organ nie wyjaśnił swojego stanowiska w sposób niebudzący wątpliwości, to doszło do naruszenia przepisów postępowania, wymienionych na wstępie rozważań Sądu, w tym art. 107 § 1 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tak przedstawiającej się wadliwości decyzji organu odwoławczego nie było możliwe skontrolowanie zaskarżonej decyzji pod względem prawidłowości zastosowania prawa materialnego.

Mając powyższe na uwadze Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na mocy art. 145 § 1 pkt lit. c P.p.s.a.