Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 353/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-05-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 120, 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art 138 par 1 ust 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Sędziowie sędzia WSA Piotr Korzeniowski (spr.), sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 maja 2015 r. sprawy ze skargi Z. W. i L. W. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju (dalej; organ II instancji, organ odwoławczy) z [...] listopada 2014 r., znak: [...] wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U 2013, poz. 267 ze zm., dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania Z. W. i L. W. (dalej: skarżący, strona skarżąca) od decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2014 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz Z. W. i L. W. w wysokości [...] zł ([...] złotych) za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha położoną w gminie A., obręb [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną na budowę [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...]) oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W decyzji z [...] listopada 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2014 r.

Stan sprawy przestawiał się następująco:

Nieruchomość położona w gminie A., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha w decyzji Wojewody [...] Nr [...] z [...] grudnia 2012 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną w decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] lutego 2013 r., znak: [...], została przeznaczona pod budowę [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...]).

W decyzji z [...] października 2013 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Z. W. i L. W. w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną, jako działka nr [...] o i powierzchni [...] ha położoną w gminie A., obręb [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną na budowę [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...]) oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W decyzji z [...] marca 2014 r., znak: [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju, uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] października 2013 r., znak: [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono należne odszkodowanie został sporządzony poprawnie niemniej jednak organ wojewódzki winien wyjaśnić, czy właściciele nieruchomości uzewnętrznili wolę wydania nieruchomości i czy wobec tego nie zachodzą przesłanki do powiększenia należnego stronie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

W decyzji z [...] czerwca 2014 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Z. W. i L. W. w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną, jako działka nr [...] o pow. [...] ha położoną w gminie A., obręb [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną na budowę [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...]) oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli: Z. W. i L. W.

Minister Infrastruktury i Rozwoju w decyzji z [...] listopada 2014 r., znak: [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2014 r., znak: [...].

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy podniósł, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha położonej w gminie A., obręb [...], stanowi operat szacunkowy z [...] maja 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. (uprawnienia nr [...]). Aktualność ww. operatu szacunkowego została potwierdzona [...] maja 2014 r. Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organ odwoławczy stwierdził, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Zdaniem organu II instancji, w sprawie bezsporne jest, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A., przyjętym uchwałą Rady Gminy A. Nr [...] z [...] marca 2000 r., przedmiotowa działka położona jest w strefie rolniczo-osadniczej o funkcji osadniczo-rolnej. Takie też w ocenie organu odwoławczego, było otoczenie wycenianej nieruchomości, co potwierdza dodatkowo dokumentacja fotograficzna zamieszczona w operacie szacunkowym.

Zdaniem Ministra Infrastruktury i Rozwoju, w związku z faktem, że przedmiotowa działka zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego była położona w strefie rolniczo-osadniczej o funkcji osadniczo-rolnej, prawidłowo przeanalizowano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi zarówno pod inwestycje drogowe, jak i na cele rolne. Tym samym rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ocenił występowanie tzw. zasady korzyści, przyjmując ostatecznie do porównań transakcje nieruchomościami rolnymi, w związku z brakiem nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny na rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym.

Według organu II instancji, operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109), a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Słusznie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. 3 ww. rozporządzenia). Zdaniem organu II instancji, wycena przedmiotowej nieruchomości została sporządzona prawidłowo. Organ stwierdził, że operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Według Ministra Infrastruktury i Rozwoju, operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. 2014, poz. 518 ze zm., dalej: u.g.n.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ odwoławczy odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, dotyczących prawidłowości przeprowadzonej wyceny uznał je za bezzasadne. Wskazał jednocześnie, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Odnosząc się do kwestii powiększenia należnego stronie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, organ II instancji wyjaśnił, że jak wynika z informacji uzyskanej od Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, pismo L. W. z 30 listopada 2012 r., które w ocenie skarżących stanowiło informację o gotowości do wydania nieruchomości, nie wpłynęło do zarządcy drogi. Organ odwoławczy uzasadnił także swoje stanowisko w zakresie uznania braku podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Na powyższą decyzję skarżący wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

W skardze skarżący zarzucili naruszenie:

- art. 134, art. 153 i art. 175 ust. 1 u.g.n. - poprzez: ich błędną interpretację skutkującą przyjęciem za podstawę ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości operatu szacunkowego sporządzonego niezgodnie z ww. przepisami prawa, co spowodowało ustalenie zbyt niskiego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość;

- § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez:

- jego pominięcie i ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w oparciu o § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, w sytuacji, gdy możliwe jest w sprawie przeprowadzenie analizy transakcji obejmujących nieruchomości drogowe poza granicami województwa;

- § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez:

-jego zastosowanie w niniejszej sprawie do określenia wysokości odszkodowania, podczas, gdy ustalenie odszkodowania powinno nastąpić na podstawie § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia;

- art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - poprzez:

- jego pominięcie w sytuacji, gdy skarżący wydali nieruchomość w terminie określonym w tym przepisie, przez co zasadne jest powiększenie wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości;

- art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. 1997 Nr 78, poz. 483 ze zm., dalej: Konstytucji RP) - poprzez:

- naruszenie konstytucyjnego prawa właściciela do uzyskania słusznego

odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości;

- art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., - poprzez:

- brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wnikliwego

rozpatrzenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, naruszenie zasady zaufania uczestników postępowania do organów administracji publicznej oraz

nierozważenie całokształtu materiału dowodowego przy wydawaniu przedmiotowej decyzji.

Skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] listopada 2014 r. utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji oraz o uchylenie w całości decyzji Wojewody [...] Nr [...] z [...] czerwca 2014 r. i zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych.

Podstawowym zarzutem skargi jest nieprawidłowa ocena przez organ odwoławczy operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Skarżący wskazali, że organ odwoławczy pobieżnie ocenił operat szacunkowy, nie wyjaśniając dlaczego stanowisko biegłego uznał za dowód w sprawie jak również nie odniósł się do konkretnie wskazanych przez stronę uchybień w operacie szacunkowym.

Zdaniem skarżących, przeprowadzona w operacie szacunkowym analiza rynku nieruchomości nie jest kompletna. Nie określono przedziału czasu, który obejmuje analizowane transakcje.

Według skarżących, realizacja zasad ustalania odszkodowań zawartych w u.g.n. jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji pojęcia "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych". W ocenie skarżących, przy doborze transakcji w procesie wyceny należy uwzględnić transakcje nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe w dokumentach planistycznych lub też transakcje nieruchomościami, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Na terenie województwa warmińsko - mazurskiego graniczącym z województwem [...] wypłacane były zdaniem skarżących, odszkodowania za grunty, które z mocy prawa przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Wysokość tych odszkodowań określono na podstawie operatów szacunkowych, w których wartość nieruchomości ustalono na podstawie transakcji obejmujących nieruchomości drogowe. Gmina A. od strony zachodniej graniczy z gminami województwa [...]. Nie można zgodzić się z autorem operatu, że pojęcie "rynek regionalny" użyte w u.g.n. i ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ogranicza obszar badania cen nieruchomości do administracyjnych granic województwa. W związku z brakiem dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi rzeczoznawca J. M. zastosował procedurę zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Zdaniem skarżących, przedstawiona analiza rynku nie jest kompletna i nie upoważniała do wykluczenia zastosowania procedury z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Według skarżących, analiza rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę nie znajduje uzasadnienia wobec rodzaju wycenianej nieruchomości.

Skarżący zwracają także uwagę, że sporządzona przez rzeczoznawcę analiza rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny rolne nie obejmuje transakcji zawartych w 2013 r., pomimo, że operat sporządzono [...] maja 2013 r. Tym samym zdaniem skarżących, uznać należy, że okres badania rynku ( obejmujący jedynie lata 2011 i 2012) został ustalony niewłaściwie.

Według skarżących, operat nie zawiera opisu i sposobu przeprowadzenia analizy rynku prowadzącej do wyłonienia cech rynkowych oraz ustalenia wielkości ich wag. Analiza zawiera jedynie zestawienia transakcji i stwierdzenie, że "z analizy własnych przeprowadzonych na podstawie transakcji sprzedaży oraz preferencji potencjalnych nabywców wynika, że ceny działek na analizowanym rynku uzależnione są od następujących cen rynkowych: położenia, powierzchnia działki, dostępność komunikacyjna, rodzaj gruntów. Zdaniem skarżących, wątpliwości budzi też dokonany przez rzeczoznawcę rodzaj rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne i związany z tym wybór nieruchomości podobnych. Wyszczególnione przez rzeczoznawcę działki nie są podobne do przedmiotu wyceny. Biorąc pod uwagę błędy popełnione na etapie analizy rynku czy też oceny stanu cech niektórych nieruchomości podobnych skarżący uważają, że procedura obliczeń jest nieprawidłowa i wartość nieruchomości nie została określona właściwie. Według skarżących, operat szacunkowy sporządzony [...] maja 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za nieruchomość, gdyż zawiera błędy i uchybienia stanowiące odstępstwa od przepisów prawa mogące w istotny sposób wpływać na określoną wartość nieruchomości. Skarżący podnoszą również, że organ nie rozpatrzył w sposób wnikliwy i wyczerpujący przedmiotowej sprawy, czym naruszył art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

W ocenie skarżących, zaskarżona decyzja narusza również konstytucyjne prawo właściciela do uzyskania słusznego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP). Organ nie wziął pod uwagę, że w 2012 r. na działce nr [...] (po podziale i wywłaszczeniu aktualny numer działki to [...]) skarżący rozpoczęli budowę domu. W przyszłości na tej działce miały powstać kolejne domy przeznaczone dla córek skarżących. Skarżący dodali również, że ponieśli ogromne koszty rozpoczętej inwestycji. Natomiast ustalona przez organ kwota odszkodowania za działkę nr [...] jest tak wysoce zaniżona, że skarżący nie są w stanie kupić za ustaloną kwotę innej, podobnej działki pod budowę domu. Ponadto wydzielenie przedmiotowej działki nr [...] i jej wywłaszczenie po drogę publiczną spowodowało nie tylko znaczny spadek wartości pozostałych działek, ale również ograniczenie możliwości ich zagospodarowania. Skarżący nie zgadzają się również ze stanowiskiem organu odnośnie powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Zdaniem skarżących, przedmiotowa nieruchomość została przez nich wydana w terminie wynikającym z art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

W ocenie skarżących, doszło do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi i spełnione zostały przesłanki do uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania o jakim mowa w art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst. jedn.: Dz.U. 2012, poz. 270 ze zm., dalej: p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1) lit. a-c, p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2) p.p.s.a.).

W przedmiotowej sprawie Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Kontrolą sądowoadministracyjną w niniejszej sprawie została objęta decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] listopada 2014 r., w której organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2014 r. Sąd podziela stanowisko organu II instancji przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Według art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 u.g.n. ust. 3 u.g.n.).

Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej dotyczących operatu szacunkowego, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha położona w gminie A., obręb [...], stanowi operat szacunkowy z [...] maja 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. (uprawnienia nr [...]). Aktualność tego operatu szacunkowego została potwierdzona [...] maja 2014 r.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji zgodnie z art. 77 k.p.a. Na podstawie art. 80 k.p.a., organ administracji rozpatrując sprawę ma prawo i obowiązek ocenić wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Należy podkreślić, że złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w przepisach u.g.n. oraz przepisach wykonawczych, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. W orzecznictwie wyrażono pogląd, który Sąd w tym składzie w pełni podziela, według którego "1. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. 2. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n., nie wyłącza uprawnienia organu prowadzącego postępowanie do oceny operatu szacunkowego jako dowodu z opinii biegłego (art. 75 § 1 k.p.a.)". (zob. wyrok NSA w Warszawie z 8 maja 2009, sygn. akt I OSK 695/08, LEX nr 574439).

W niniejszej sprawie uwzględniając przeznaczenie planistyczne nieruchomości oraz cel wyceny rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wskazano jednocześnie, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nie następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego, lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej.

W wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od [...] zł/m² do [...] zł/m². Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła [...] zł/m². Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w zakresie interpretacji pojęcia "rynek lokalny nieruchomości", zgodnie z którym "1. Pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. 2. Dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań - to przestrzeń całego miasta a nie tylko poszczególnych jego dzielnic. Tego rodzaju inwestycje służą całemu miastu, a nieruchomości, na których inwestycje te są zrealizowane, stanowią formę zagospodarowania przestrzeni miasta a nie tylko jego dzielnicy. Z tego też powodu ich wartość musi być odnoszona do wartości innych nieruchomości, mających znaczenie dla danego miasta jako całości" (zob. wyrok NSA w Warszawie z dnia 22 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 701/11, LEX nr 1264911).

Na stronie 15 operatu szacunkowego biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne z możliwością zabudowy zagrodowej są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu i stanu zagospodarowania brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Z uwagi na powyższe do wyceny zastosowano procedurę uregulowaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne z możliwością zabudowy zagrodowej. W przypadku, gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50%.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomościami. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenia różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych z możliwością zabudowy zagrodowej, dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodą porównywania parami.

W operacie szacunkowym, w którym zastosowano podejście porównawcze, porównywane nieruchomości w mniejszym lub w większym stopniu będą się różniły, co strona niezadowolona z ustaleń zawartych w operacie szacunkowym może podnosić. Rolą autora operatu szacunkowego jest przekonujące wyjaśnienie kryteriów porównywanych nieruchomości oraz wykazanie, że ujęto w operacie możliwie najbardziej podobne do siebie nieruchomości.

W niniejszej sprawie analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych przeznczonych na cele rolne z możliwością zabudowy zagrodowej z terenu miasta A. z okresu dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 8 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 19 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/m² do [...] zł/m², przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/m². Z przyjętego zbioru wybrano trzy nieruchomości zlokalizowane w tym samym obrębie co nieruchomość szacowana i dokonano następnie ich porównania w tabeli na str. 20 z nieruchomością wycenianą w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych.

W kontrolowanej sprawie biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia – waga 50%, dostępności komunikacyjnej – waga 20%, rodzaju użytków – waga 15% oraz poziomu kultury rolnej – waga 15%. W następnej kolejności dokonano obliczenia sumy poprawek korygujących i obliczono wartość 1m² gruntu na kwotę [...] zł, którą następnie powiększono o 50% wartości. Ostatecznie biegły określił wartość gruntu wycenianej nieruchomości, oznaczonej, jako działka o nr ew. [...] o pow. [...] ha na kwotę [...] zł. Ze względu na znajdujące się na nieruchomości składniki roślinne, oszacowano ich wartość na kwotę [...] zł. Łączną wartość nieruchomości wraz ze składnikami roślinnymi oszacowano na kwotę [...] zł.

Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego w ocenie Sądu, organ odwoławczy prawidłowo uznał, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie.

Z uwagi na to, że przedmiotowa działka zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego była położona w strefie rolniczo-osadniczej o funkcji osadniczo-rolnej, przeanalizowano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi zarówno pod inwestycje drogowe, jak i na cele rolne. Zdaniem Sądu, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ocenił występowanie tzw. zasady korzyści, przyjmując ostatecznie do porównań transakcje nieruchomościami rolnymi w związku z brakiem nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny na rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym.

Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej dotyczących nieprawidłowości w sporządzonym operacie, należy stwierdzić, że operat szacunkowy przedłożony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. i mógł stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Słusznie w ocenie Sądu, dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50%. Należy podzielić stanowisko organu II instancji, że wycena przedmiotowej nieruchomości została sporządzona prawidłowo.

Operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Wbrew zarzutom wynikającym ze skargi, należy stwierdzić także, że autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Należy podzielić stanowisko organu, że opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. oraz opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Zdaniem Sądu, autor operatu wyczerpująco wyjaśnił także przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty do wyceny rynek transakcyjny. Wbrew zarzutom strony skarżącej, opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd nie stwierdził w operacie szacunkowym wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zdaniem Sądu, zarzuty podniesione w skardze dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny należało uznać za bezzasadne. Subiektywne przekonanie strony skarżącej o zaniżonej wartości przedmiotowej nieruchomości nie może w ocenie Sądu, świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego.

Należy podkreślić, że organ prowadzący postępowanie administracyjne, którego przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną jest obowiązany ocenić, realizując dyspozycję art. 80 k.p.a., wartość dowodową sporządzonego operatu szacunkowego.

W ramach tej oceny organ może żądać przedstawienia przez rzeczoznawcę wyjaśnień co do jego treści. Nie powinien jednak wkraczać w merytoryczną zasadność operatu, lecz dokonać jego oceny pod względem formalnym, w szczególności organ jest obowiązany ocenić, czy przyjęty przez rzeczoznawcę wybór metody został należycie wyjaśniony.

W ocenie Sądu, gdy operat szacunkowy jest kwestionowany, na stronę przechodzi ciężar przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie, jeżeli zatem strona postępowania uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, mogła zakwestionować prawidłowość jego wykonania przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, która jest właściwa do wyrażania opinii w sprawie prawidłowości wykonania operatu szacunkowego. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a zgodnie z ust. 2 tego artykułu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Znaczenie dowodzenia za pomocą organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych uwzględnił ustawodawca. Rozwój nauki w zakresie wyceny nieruchomości wymaga ciągłego śledzenia jej postępów, gromadzenia informacji, co najłatwiej czynić w wyodrębnionych organizacjach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., jest środkiem dowodowym podobnym do opinii instytutu lub zakładu. Powodem, dla którego wprowadzono do przepisów u.g.n. możliwość z korzystania z oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych była chęć wyposażenie stron oraz organów administracji w środek dowodowy lepszy od zwykłej opinii biegłego. Do tego środka dowodowego można sięgać w przypadku wystąpienia potrzeby oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (por. S. Kalinowski, Dowód z opinii instytutu, zakładu, i urzędu w postępowaniu sądowym i administracyjnym, Warszawa 1967, s. 11).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono pogląd, który Sąd w tym składzie w pełni podziela, według którego "Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, skoro w ich ocenie zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości" (zob. wyrok NSA w Warszawie z 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12, LEX nr 1505067).

Należy również mieć na uwadze, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Treść art. 175 ust. 1 u.g.n. nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykonywania swojej zawodowej działalności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością. Zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego, który podlega właściwej ocenie przez organ administracji prowadzący postępowanie, jako jeden z dowodów w sprawie - co w niniejszej sprawie nastąpiło. Zdaniem Sądu, postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

W przedmiotowej sprawie nie można organom obu instancji postawić skutecznie zarzutów podniesionych w skardze, gdyż nie dopuściły się naruszenia, które miałoby wpływ na podjęte rozstrzygniecie.

Przechodząc do oceny zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego, których to naruszenia skarżący upatrują w nieprawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. operatu szacunkowego, a co za tym idzie wysokości ustalonego przez organy odszkodowania, uznać należy, że jest on nieusprawiedliwiony. Organy orzekające w niniejszej sprawie, zasadnie uznały, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie gruntu. Skarżący uważają natomiast, że w niniejszej sprawie organy nie ustaliły prawidłowo słusznego odszkodowania, ponieważ sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest wadliwy, gdyż niezasadnie zaniża wartość wywłaszczonej nieruchomości.

Należy wyjaśnić, że ustalenie przez organ wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a wartość ta jest podstawą określenia ceny. Operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom. Rzeczoznawca majątkowy ma zatem pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, co jednak nie oznacza związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. Organ więc ocenia prawidłowość sporządzenia i wiarygodność otrzymanej opinii.

Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia wszelkich istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy elementów oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Zauważyć także należy, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wskazać w tym miejscu należy na pogląd Trybunału Konstytucyjnego, że "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2000 r. P 5/99, OTK 2000/2/60 oraz z dnia 20 lipca 2004 r. SK 11/02 OTK-A2004/7/66). Prawodawca nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter.

W niniejszej sprawie Sąd dokonując analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako dowodu wadliwego w sprawie. Podkreślić w tym miejscu raz jeszcze należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Jak wynika z analizy akt sprawy sporządzony w sprawie operat szacunkowy był ważny tak w momencie wydawania decyzji przez Wojewodę [...], jak i w dacie wydania decyzji przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju i zawierał elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 powołanego rozporządzenia. Wobec tego nie ma podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w rozpoznawanej sprawie. Jeśli zaś strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych. Jak wynika z akt sprawy skarżący z tej możliwości nie skorzystali, zlecając wycenę nieruchomości w postaci kontroperatu.

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej, że organ wziął pod uwagę w 2012 r. na działce nr [...] (po podziale i wywłaszczeniu aktualny nr działki [...]) skarżący rozpoczęli budowę domu, a przyszłości na tej działce miały powstać kolejne domy przeznaczone dla córek skarżących, należy stwierdzić, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną może obejmować wyłącznie tę nieruchomość, a nie żadne inne straty, takie jak spadek wartości jej pozostałej części, uciążliwości i szkody spowodowane wywłaszczeniem i lokalizacją drogi czy koszty zakupu nieruchomości zamiennej. Ustalanie odszkodowania w trybie decyzji administracyjnej obejmuje tylko rzeczywistą wysokość szkody, nie obejmuje natomiast odszkodowania za pozostałe poniesione straty np: z tytułu konieczności budowy domu lub rozpoczęcia inwestycji. Wszystkie tego typu żądania mogą być dochodzone tylko na drodze postępowania przed sądem powszechnym.

Odnosząc się do kwestii powiększenia należnego odszkodowania należy stwierdzić, że do zarządcy drogi nie wpłynęło pismo skarżących zawierające informację o gotowości do wydania przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda [...] w piśmie z 3 kwietnia 2014 r. zwrócił się do byłych właścicieli nieruchomości oraz zarządcy drogi o przedłożenie dowodów potwierdzających fakt wydania przedmiotowej nieruchomości w terminie wynikającym z art. 18 ust. 1e ww. ustawy. W odpowiedzi na pismo Wojewody [...] skarżący przedłożył, jako dowód w sprawie kopię pisma z 30 listopada 2012 r. skierowanego do Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w B., w którym stwierdza, "iż wyraża zgodę wraz z żoną Z. na przejęcie naszych gruntów pod budowę obwodnicy za dodatkowe 5% zapłaty", nie przekładając żadnego dowodu potwierdzającego fakt wysłania takiego pisma do zarządcy drogi. Należy podkreślić, że Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w B. w odpowiedzi na pismo Wojewody [...], poinformowała, że właściciel nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr geod. [...] o pow. [...] ha nie spełnił przesłanek wynikających z art. 18 ust. 1e ww. ustawy, a pismo z dnia 30 listopada 2012 r. podpisane przez L. W. nie wpłynęło do zarządcy drogi. Przeprowadzone dodatkowe postępowanie wyjaśniające przed organem I instancji, dotyczące kwestii wydania nieruchomości zarządcy drogi w terminie wynikającym z art. 18 ust. 1e ww. ustawy wykazało, że przedmiotowa nieruchomość nie została wydana zarządcy drogi w terminie wynikającym z art. 18 ust. 1e ustawy.

Jeżeli właściciel nieruchomości będącej przedmiotem postępowania nie utrudnia inwestorowi wejścia na teren nieruchomości, jednak do chwili wejścia wykonawcy na grunt nie uzewnętrznił woli jego wydania uznaje się, że nie dopełniono obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W okolicznościach niniejszej sprawy brak było zatem podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Norma wynikająca z tego przepisu uzależnia powiększenie należnego odszkodowania wyłącznie od aktywności w tym zakresie przez uprzedniego właściciela we wskazanym terminie.

Mając powyższe na uwadze, Sąd stwierdził, że organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w orzeczeniach przestawiły, dlaczego uznały wartość dowodową opinii rzeczoznawcy. Podsumowując, Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem, zaś zarzuty skarżących są niezasadne. Stwierdzić też należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Uzasadniły przekonująco swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja podjęta została z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, a przyczyny, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej przepisem art. 138 § 1 pkt 1) k.p.a. znalazły jednoznaczny wyraz w jej uzasadnieniu, co pozostaje w zgodzie z obowiązkami organu wymienionymi w art. 107 § 1 i 3 k.p.a., skarga nie mogła zostać uwzględniona, a Sąd orzekł na mocy art. 151 p.p.s.a. jak w sentencji.