Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2544/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-04-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 194-195a, art. 175 ust. 1, art. 4 pkt 17, art. 155 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art.par. 56 ust. 1 pkt 5
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Szydłowska Sędziowie Sędzia WSA Jacek Fronczyk Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.) Protokolant ref. staż. Anna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi E.J.i P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę w całości


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju - działając na podstawie art. 138 § l pkt l w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm), w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 września 2014 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2014 r., poz. 1257), po rozpatrzeniu wniosku E. J. P. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2012 r., Nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego E. J. P. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy - utrzymał w mocy ww. decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r.

W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] lipca 2015 r. organ naczelny wskazał, że w związku z wnioskiem skarżącej o ponowne rozpatrzenie sprawy (zakończonej decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r.) zwrócono się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (dalej KOZ) o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego - skarżącej. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy - skarżąca naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), bowiem zarzuty przedstawione przez K. i A. K., E. i A. H. oraz A. Sp. z o.o. znalazły potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.

W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec E. J. P. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Minister Infrastruktury i Rozwoju pismem z dnia [...] lutego 2014 r., w trybie art. 10 Kpa, zawiadomił E. J. P. o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji i ustosunkowania się do zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Skarżąca skorzystała z powyższego uprawnienia i w dniu [...] maja 2014 r. zapoznała się z aktami sprawy.

Po rozpatrzeniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz mając na uwadze całość akt sprawy Minister stwierdził, że skarżąca sporządziła na zlecenie właściciela nieruchomości Gminy Miasta E., trzy operaty szacunkowe dotyczące nieruchomości gruntowych dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, tj.:

- operat szacunkowy z dnia [...] października 2010 r. określający wartość rynkową nieruchomości oznaczonej numerami ewidencyjnymi [...] o powierzchni [...] m i [...] o powierzchni [...] m2, położonej w obrębie ewidencyjnym [...] w E., przy ul. M.; określona wartość rynkowa nieruchomości: 268 652 zł;

- operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2010 r. określający wartość rynkową nieruchomości oznaczonej numerami ewidencyjnymi [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2 i [...] o powierzchni [...] m2, położonej w obrębie ewidencyjnym [...] w E., przy ul. S.; określona wartość rynkowa nieruchomości: 1 208 406 zł;

- operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2010 r. określający wartość rynkową nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni [...] m2, położonej w obrębie ewidencyjnym [...] w E., przy ul. J.; określona wartość rynkowa nieruchomości: 1 503 718 zł.

Na sporządzone przez skarżącą powyższe operaty wpłynęły skargi złożone przez K. i A. K., E. i A. H. oraz A. spółka z o.o. z siedzibą w M.

W uzasadnieniu swojej skargi K. i A. K. sformułowali następujące zarzuty dotyczące sporządzonego przez skarżącą operatu szacunkowego:

1) błędne określenie przeznaczenia terenu, na którym zlokalizowana jest nieruchomość przy ul. M.

Dla przedmiotowego terenu brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy - Miasta E., nieruchomość położona jest na terenach zieleni urządzonej oraz funkcji wypoczynkowo - rekreacyjnej i sportowej;

2) przyjęcie niewłaściwych cech rynkowych wpływających na poziom cen nieruchomości podobnych, w tym nieuwzględnienie cechy "powierzchnia nieruchomości" pomimo, że w zestawieniu transakcji stanowiących podstawę wyceny znajdują się nieruchomości o powierzchniach od 30 m2 do 18 108 m2;

3) przyjęcie do porównań niewłaściwych nieruchomości, nie spełniających kryterium podobieństwa, tj. transakcji nieruchomości o cenach jednostkowych od 15,69 zł/m2 do 439,40 zł/m2, różnica pomiędzy ceną minimalną a maksymalną wynosi 423,71 zł/m2;

4) błędne określenie przeznaczenia nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę wyceny, tj.:

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. I. (działki nr [...] i nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową a nie jak podano w operacie, pod zabudowę produkcyjną i magazynową

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. N. (działki nr [...] i nr [...]) dotyczącej sprzedaży udziału prawa użytkowania wieczystego w drodze wewnętrznej (w operacie podano, że transakcji podlegało prawo własności),

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. T. (działka nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod budowę salonu samochodowego,

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. F. (działka nr [...]) jako nierynkowej z powodu zbyt niskiej ceny;

5) przyjęcie do porównania transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiących zarówno przedmiot prawa własności jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu, co stanowi naruszenie § 27 i § 28 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

6) przyjęcie do porównania nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określono wartość nieruchomości;

7) błędny wybór transakcji do bezpośrednich porównań, tj.:

- nie mającej miejsca transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. S. (działka nr [...] o powierzchni [...] m2),

- transakcji sprzedaży o cenie nierynkowej przy ul. [...] (działka nr [...]),

- transakcji sprzedaży międzysąsiedzkiej (działka nr [...]) przy ul. N.;

8) przyjęcie niewłaściwych (nieuzasadnienie małych i niezrozumiałych) poprawek w procedurze wyceny metodą porównywania parami;

9) nielogiczne sformułowanie rzeczoznawcy majątkowego użyte w punkcie 4.1 operatu, cyt; "W segmencie gruntów nadal istnieje przewaga popytu, głównie na terenach pod budownictwo mieszkaniowe. Stąd też ceny działek są stabilne".

A. Spółka z o.o. z siedzibą w M., zarzuciła rzeczoznawcy majątkowemu E. J. P. popełnienie szeregu błędów, przy sporządzaniu operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2010 r., wykonanego na zlecenie Urzędu Miasta E., dotyczącego określenia wartość nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne oznaczone: nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni [...] położonej w E. przy ul. S.

W uzasadnieniu skargi skarżąca spółka sformułowała następujące szczegółowe zarzuty:

1) przyjęcie niewłaściwych cech rynkowych wpływających na poziom cen nieruchomości podobnych, w tym nieuwzględnienie cechy "powierzchnia nieruchomości", pomimo że w zestawieniu transakcji stanowiących podstawę wyceny znajdują się nieruchomości o powierzchniach od 30 m2 do 18 108 m2;

2) przyjęcie do porównań niewłaściwych nieruchomości, nie spełniających kryterium podobieństwa, tj. transakcji o cenach jednostkowych od 15,69 zł/m do 439,40 zł/m ; cena średnia jest 27 razy wyższa od ceny minimalnej;

3) błędne określenie przeznaczenia nieruchomości porównawczych stanowiących podstawę wyceny, tj.:

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. I. (działki nr [...] i nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową a nie jak podano w operacie pod zabudowę produkcyjną i magazynową,

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. N. (działki nr [...] i nr [...]) dotyczącej sprzedaży udziału prawa użytkowania wieczystego w drodze wewnętrznej (w operacie podano, że transakcji podlegało prawo własności),

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. T. (działka nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod budowę salonu samochodowego,

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. F. (działka nr [...]) jako nierynkowej, z powodu zbyt niskiej ceny;

4) przyjęcie do porównania transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiących zarówno przedmiot prawa własności, jak i użytkowania wieczystego gruntu, co stanowi naruszenie § 27 i § 28 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

5) przyjęcie do porównania nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określono wartość nieruchomości;

6) błędny wybór transakcji do bezpośrednich porównań, tj.:

- nie mającej miejsca transakcji sprzedaży przy ul. S. (działka nr [...] o powierzchni [...] m ),

- transakcji sprzedaży o cenie nierynkowej przy ul. F. (działka nr [...]),

- transakcji sprzedaży międzysąsiedzkiej (działka nr [...]) przy ul. N.;

7) przyjęcie niewłaściwych (niezasadnie małych i niezrozumiałych) poprawek w procedurze wyceny metodą porównywania parami;

8) nielogiczne sformułowanie rzeczoznawcy majątkowego użyte w punkcie 4.1 operatu, cyt.: "W segmencie gruntów nadal istnieje przewaga popytu, głównie na terenach pod budownictwo mieszkaniowe. Stąd też ceny działek są stabilne".

E. i A. H., zarzucili rzeczoznawcy majątkowemu (skarżącej) popełnienie szeregu błędów, przy sporządzaniu operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2010 r., wykonanego na zlecenie Urzędu Miasta E., dotyczącego określenia wartość nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną oznaczoną nr [...] o powierzchni [...] m2, położonej w E. przy ul. K.

W uzasadnieniu skargi skarżący E. i A. H. sformułowali następujące zarzuty:

1) przyjęcie niewłaściwych cech rynkowych wpływających na poziom cen nieruchomości podobnych, w tym nieuwzględnienie cechy "powierzchnia nieruchomości" pomimo, że w zestawieniu transakcji stanowiących podstawę wyceny znajdują się nieruchomości o powierzchniach od 30 m2 do 68 860 m2;

2) przyjęcie do porównań niewłaściwych nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa, tj. transakcji o cenach jednostkowych od 6,65 zł/m2 do 439,40 zł/m2; różnica pomiędzy ceną minimalną a maksymalną wynosi 432,75 zł/m2;

3) błędne określenie przeznaczenia nieruchomości porównawczych stanowiących podstawę wyceny, tj.:

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. I. (działki nr [...] i nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, a nie jak podano w operacie, pod zabudowę produkcyjną i magazynową,

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. N. (działki nr [...] i nr [...]) dotyczącej sprzedaży udziału prawa użytkowania wieczystego w drodze wewnętrznej (w operacie podano, że transakcji podlegało prawo własności),

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. T. (działka nr [...]), położonej na terenie przeznaczonym pod budowę salonu samochodowego,

- transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. F. (działka nr [...]) jako nierynkowej, z powodu zbyt niskiej ceny;

Organ naczelny stwierdził w uzasadnieniu decyzji, że przedmiotem przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego było zbadanie, czy rzeczoznawca majątkowy E. J. P., wykonując czynności zawodowe polegające na sporządzeniu przedmiotowych operatów szacunkowych w sprawach opisanych przez podmioty skarżące, wypełniła obowiązki określone w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności czy zarzuty wynikające ze skarg są zasadne.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących operatów sporządzonych przez skarżącą organ badający sprawę stwierdził, że zarzut przedstawiony przez K. i A. K. odnośnie błędnego określenia przeznaczenia terenu znalazł uzasadnienie w zebranym materiale dowodowym. Rzeczoznawca majątkowy w pkt 3.2.1 operatu szacunkowego (str. 4) napisała, cyt. "Teren nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Natomiast w pkt 2.4 i 2.6 tego operatu wskazała, że cyt. " (...) określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności przy uwzględnieniu funkcji w mpzp i faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (...) ".

Organ podkreślił, że zgodnie z treścią przepisu art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy rzeczoznawca majątkowy E. J. P. poinformowała, że brak odniesienia się do studium wynika z tego, że nie jest to akt prawa miejscowego. Natomiast faktyczny sposób użytkowania jest na wycenianej nieruchomości utrwalony historycznie od roku 1810. Również w trakcie postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy E. J. P. potwierdziła, że przeznaczenie nieruchomości ustaliła wg faktycznego sposobu użytkowania, podkreślając, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, a ponadto, zgodnie z celem wyceny (aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu) przeznaczenie nieruchomości wynika z umowy o przekazaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Zleceniodawca wyceny, jak twierdzi rzeczoznawca majątkowy, wskazywał cel, na jaki nieruchomość była oddana w użytkowanie wieczyste.

Wyjaśnienie rzeczoznawcy majątkowego organ uznał za niewystarczające, biorąc pod uwagę brak wskazania kierunku zagospodarowania wycenianej nieruchomości wynikającego ze studium, jako czynności obligatoryjnej, wynikającej z przepisu art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto, stwierdzono brak informacji o przeznaczeniu nieruchomości w nieobowiązującym już ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego, a także o celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Brak takich informacji oznacza naruszenie dyspozycji przepisu art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zarzuty przedstawione przez K. i A. K. w pkt b), przez Spółkę A. oraz przez E. i A. H. w pkt a) zostały również udokumentowane.

W operatach szacunkowych w tabelarycznych zestawieniach nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę wyceny w zastosowanym podejściu porównawczym, umieszczono nieruchomości gruntowe o powierzchniach od 30 m2 do 18 108 m2, a w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonej w E. przy ul. K. maksymalna powierzchnia nieruchomości porównawczej wynosi [...] m2. Wskazać również należy, że nieruchomość o najmniejszej powierzchni stanowi cenę maksymalną rozstępu cenowego.

W uzasadnieniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy rzeczoznawca majątkowy wskazała, że zestawienie nieruchomości porównawczych jest wynikiem całościowo wykonanej analizy lokalnego rynku dotyczącego obrotu nieruchomościami przeznaczonymi na cele inne niż mieszkaniowe w analizowanym okresie. Rzeczoznawca majątkowy podkreśliła, że nie są to pojedyncze i wybiórczo przytoczone transakcje, a tak duże zróżnicowanie cen jednostkowych i powierzchni świadczy o bardzo ograniczonym i niedoskonałym rynku nieruchomości.

W trakcie postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że zestawienia nieruchomości porównawczych obrazują rynek całościowo. Z tego powodu nie zastosowała metody korygowania ceny średniej, lecz metodę porównywania parami, wybierając z przedstawionego tabelarycznie zbioru nieruchomości najbardziej podobne z tego rynku. Ograniczenie obszaru rynku do miasta E. wynikało ze specyfiki tego rynku, niepodobnego do rynku innych miast. Ponadto, skarżąca utrzymywała, że wyliczony rozstęp cenowy nie był wykorzystany w procedurze wyceny, a poprawki nie wynikały wprost z tego przedziału, gdyż zostały przyjęte uznaniowo, na bazie jej wiedzy i doświadczenia, bez wyliczeń matematycznych z tak ograniczonego rynku, gdzie nieruchomości w obrocie posiadały tak zróżnicowane powierzchnie.

Powyższe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ uznał za niewystarczające do odrzucenia zarzutu. Z analizy rynku nieruchomości przedstawionej w operatach szacunkowych nie wynika brak zależności między ceną jednostkową, a wielkością powierzchni. Przeciwnie, nieruchomość o najmniejszej powierzchni posiada maksymalną cenę z całego zbioru, a nieruchomości o największych powierzchniach posiadają ceny jednostkowe dużo niższe od cen średnich.

Organ wskazał, że przepis art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Zgodnie z przepisem § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W świetle powyższego, nie sposób uznać za poprawną wycenę, gdzie korektę cen nieruchomości przyjętych do porównań przeprowadzono w sposób dowolny, a poprawki cenowe nie wynikają z analizy rynku i rozstępu cenowego nieruchomości porównawczych. Świadczy to o naruszeniu przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie dotyczącym szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego.

Wyjaśnienia rzeczoznawcy nie są zrozumiałe również w kontekście zasad stosowania podejścia porównawczego, wynikających z powyższych przepisów prawa. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego powinna bowiem bazować na cenach i cechach nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a nie na zbiorczym zestawieniu wszystkich zebranych z danego obszaru transakcji sprzedaży.

Zarzuty przedstawione przez K. i A. K. w pkt c), przez Spółkę A. oraz przez E. i A. H. w pkt b) zostały udokumentowane. Do wyceny nieruchomości gruntowych położonych przy ul. S. i ul. M. rzeczoznawca majątkowy zestawił nieruchomości porównawcze o cenach jednostkowych od 15,69 zł/m2 do 439,40 zł/m2, a do wyceny nieruchomości gruntowej położonej przy ul. K. zestawił nieruchomości porównawcze o cenach jednostkowych od 6,65 zł/m2 do 439,40 zł/m2. Podkreślono, że nieruchomości o tak skrajnych cenach jednostkowych nie spełniają kryterium podobieństwa.

W trakcie postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że zestawienia nieruchomości porównawczych obrazują rynek całościowo. Z tego powodu nie zastosowała metody korygowania ceny średniej lecz metodę porównywania parami, wybierając z przedstawionego tabelarycznie zbioru nieruchomości najbardziej podobne z tego rynku. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że wyliczony rozstęp cenowy nie był wykorzystany w procedurze wyceny, a poprawki nie wynikały wprost z tego przedziału, gdyż zostały przyjęte uznaniowo, na bazie jej wiedzy i doświadczenia, bez wyliczeń matematycznych z tak ograniczonego rynku.

Organ uznał, że wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego są niewystarczające do odrzucenia zarzutu. Nie sposób bowiem uznać nieruchomości porównawczych o tak skrajnych cenach jednostkowych za podobne, biorąc nawet pod uwagę ocenę lokalnego rynku nieruchomości jako "nieukształtowanego". Tak duży rozstęp cenowy, przy założeniu, że są to nieruchomości podobne, przeczyłby podstawowemu założeniu wartości rynkowej, która stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy założeniu, że strony umowy działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami. Ponadto, przy określaniu wartości rynkowej z zastosowaniem podejścia porównawczego przyjmuje się założenie, że strony umowy zachowują się w sposób racjonalny i uzależniają ustaloną cenę od cech nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Do analizy porównawczej nie powinny być zatem przyjmowane transakcje nie mające charakteru rynkowego, w tym transakcje przypadkowe, w których cena nie ma związku z jakością cech nieruchomości. To rzeczoznawca majątkowy ustala zbiór nieruchomości stanowiący podstawę dokonywanej wyceny, odrzucając na podstawie wnikliwej analizy rynku i znajomości cech nieruchomości podobnych transakcje nieprzydatne dla potrzeb podejścia porównawczego. Na podstawie tego zbioru ustala cechy rynkowe, stany i wagi cech oraz ewentualne zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wadliwe ustalenie tego zbioru podważa wiarygodność wszystkich dalszych czynności i w efekcie ma wpływ na wynik szacowania.

Przyjęcie do porównań nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa stanowi naruszenie przepisu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zakresie warunków stosowania podejścia porównawczego oraz naruszenie art. 175 ust. 1 tej ustawy, w zakresie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania wartości nieruchomości.

Zarzuty przedstawione przez K. i A. K. w pkt d), przez Spółkę A. oraz przez E. i A. H. w pkt c) zostały w części udokumentowane.

Uwzględniając wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w zakresie przeznaczenia nieruchomości gruntowych położonych przy ul. T. i ul. I., organ uznał zarzut w tej części za niezasadny.

Rzeczoznawca majątkowy E. J. P. przyjęła do porównania transakcję sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki nr [...] i nr [...] o powierzchni [...] m2, stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego, położonej przy ul. N. (cena jednostkowa maksymalna - Cmax = 439,40 zł/m ), gdzie przedmiotem sprzedaży był udział w drodze wewnętrznej wraz z częściami składowymi gruntu nieruchomości położonej na terenie produkcyjno - usługowym. Przyjęta do zbioru nieruchomości podobnych i wyceny transakcja sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiła podstawę do ustalenia w procesie wyceny zakresu cen AC = Cmax - Cmin i zakresu kwotowego poprawek dla każdej cechy rynkowej.

Uwzględnienie tej transakcji narusza przepis art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dodatkowo należy podkreślić, że przedmiotem sprzedaży było w tym przypadku prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Zarzuty przedstawione przez K. i A. K. w pkt e), przez Spółkę A. oraz E. i A. H. w pkt d) zostały w części udokumentowane.

Zasady wyceny dla potrzeb oddania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste i dla aktualizacji opłat z tego tytułu regulują przepisy szczególne, zawarte w § 27 - 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis § 28 stanowi, że na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, a przy określaniu wartości stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, co właśnie zawiera wskazane wyżej zastrzeżenie zawarte w § 27 ww. rozporządzenia. Z przepisu § 27 wynika, że przyjmowanie do wyceny cen transakcyjnych prawa użytkowania wieczystego gruntu jest warunkowe i może mieć miejsce jedynie w sytuacji braku transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności (w praktyce, braku dostatecznej do wyceny w podejściu porównawczym liczby takich transakcji). Rzeczoznawca majątkowy E. J. P. nie zastosowała się do tych przepisów i przyjęła do porównania transakcje sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych.

Z treści operatów szacunkowych wynika jednoznacznie, że na analizowanym rynku lokalnym miały miejsce transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących przedmiot prawa własności, a liczba tych transakcji była wystarczająca dla potrzeb podejścia porównawczego. Bezspornym więc jest, że nie zachodziła w przypadku tych wycen sytuacja, o której mowa w § 27 ust. 1 rozporządzenia. Nie było więc konieczności uwzględniania w wycenach cen transakcyjnych prawa użytkowania wieczystego. Czynności szacowania, zgodnie z przepisem § 28 ust. 2 rozporządzenia, należało dokonać na podstawie cen transakcyjnych prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które miały miejsce na analizowanym rynku.

Zestawienie nieruchomości porównawczych stanowiących podstawę wyceny w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości przy ul. K. zawiera transakcje, w których grunt jest przedmiotem zarówno prawa własności (27 transakcji), jak i użytkowania wieczystego (3 transakcje). Szczegółowa analiza nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny i przedstawionych w tabeli na str. 5 operatów szacunkowych wykazuje, iż także inne nieruchomości gruntowe ujęte pr2;ez rzeczoznawcę majątkowego w zbiorze transakcji podobnych ("forma władania") jako przedmiot prawa własności i przyjęte do określenia wartości są w rzeczywistości przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Dotyczy to nieruchomości gruntowych:

- działka gruntu nr [...] o powierzchni [...] m2 położona przy ul. S.,

- działka gruntu nr [...] o powierzchni [...] m2 położona przy ul. S.,

- działka gruntu nr [...] o powierzchni [...] m2 położona przy ul. F.,

- działki gruntu nr [...] i nr [...] o powierzchni [...] m2 położone przy ul. N. o maksymalnej cenie transakcyjnej Cmx = 439,40 zł/m2 w zbiorze nieruchomości podobnych.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy z dnia [...] stycznia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy nie odniosła się wprost do tego zarzutu, wskazując jedynie, że cyt. " na tak małym i nieukształtowanym rynku nie można i nie da się uchwycić żadnych relacji cen nabycia prawa własności i prawa użytkowania wieczystego ".

Przyjęcie do wyceny w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot użytkowania wieczystego, stanowi rażące naruszenie wymienionego wyżej przepisu § 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zarzuty przedstawione przez K. i A. K. w pkt f), przez Spółkę A. oraz E. i A. H. w pkt e) zostały odrzucone. Z obowiązujących przepisów prawa nie wynika bowiem, że do określania wartości rynkowej w podejściu porównawczym należy przyjmować wyłącznie nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości.

Normy zawodowe, które zalecają długość przedziału czasowego badania cen nieruchomości nie są standardami w rozumieniu art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mogą stanowić podstawy do oceny czynności rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Zarzuty przedstawione przez K. i A. K. w pkt g), przez Spółkę A. oraz E. i A. H. w pkt f) zostały w części udokumentowane.

Jak stwierdzono już wyżej, przyjęcie do analizy porównawczej nieruchomości o powierzchni [...] m2 położonej przy ul. N. i nieruchomości przy ul. F. było nieprawidłowe.

Podnoszony przez skarżących zarzut przyjęcia fikcyjnej transakcji okazał się nieuzasadniony. Jak wykazało postępowanie pierwszoinstancyjne w niniejszej sprawie, transakcja dotycząca nieruchomości przy ul. S. zaistniała na rynku, przy czym przedmiotem sprzedaży była nieruchomość zabudowana, gdzie grunt został oddany w użytkowanie wieczyste.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy rzeczoznawca majątkowy E. J. P. nie odniosła się wprost do tego zarzutu, wskazując jedynie, że wg wiedzy posiadanej przy sporządzaniu operatów, działka ta nie była zabudowana, gdyż cyt. "(...) transakcja ta w przeliczeniu na cenę jednostkową nie wykazuje jej zawyżenia w porównaniu do wartości gruntów położonych w tej samej lokalizacji (...), dlatego nie miałam żadnych wątpliwości, że jest niezabudowana ".

Organ podał, że w trakcie postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy E. J. P. stwierdziła ogólnie, że nieruchomości porównawcze wskazywane przez skarżących nie zostały przyjęte do porównania, poza nieruchomością przy ul. N. wykorzystaną do wyceny nieruchomości przy ul. K., jako specyficznej o wysokim stopniu zurbanizowania i najbardziej komercyjnej oraz poza nieruchomością przy ul. F.

Powyższe wyjaśnienia, zdaniem organu, nie zasługują na uwzględnienie. Przyjęcie do analiz i bezpośrednich obliczeń ceny nieruchomości zabudowanej, a ponadto będącej przedmiotem użytkowania wieczystego stanowi rażące naruszenie przepisu § 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia z uwagi na brak znajomości cech nieruchomości wykorzystanych do porównań.

Zarzuty przedstawione przez K. i A. K. w pkt h), przez Spółkę A. oraz E. i A. H. w pkt g) zostały udokumentowane. We wszystkich trzech operatach szacunkowych, jak wykazano w postępowaniu pierwszoinstancyjnym rzeczoznawca majątkowy E. J. P. przyjęła, bez żadnego uzasadnienia, w sposób dowolny i odmienny od powszechnie przyjętych zasad wyceny oraz zwykłej logiki, wysokości poprawek kwotowych korygujących ceny jednostkowe nieruchomości przyjętych do porównań.

W operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości gruntowej położonej przy ul. Ż.:

- dla cechy "lokalizacja ogólna", określony przez rzeczoznawcę majątkowego zakres kwotowy poprawek wynosi 144,0(5 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy ocen pomiędzy stanami cechy "dobra" - "średnia" wynosi 40,00 zł/m2 i 60,00 zł/m2,

- dla cechy "dostępność komunikacyjna", określony przez rzeczoznawcę majątkowego zakres kwotowy poprawek wynosi 93,22 zł/m2, przyjęta poprawka wynosi 3,00 zł/m2 pomimo, że dla wszystkich nieruchomości stan tej cechy został określony jako "średnia",

- dla cechy "infrastruktura techniczna", określony przez rzeczoznawcę majątkowego zakres kwotowy poprawek wynosi 42,37 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy pomiędzy stanami cechy "korzystna" - "przeciętna" wynosi 10,00 zł/m2, a poprawka dla tego samego stanu cechy - "korzystna" wynosi 5,00 zł/m .

W operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości gruntowej położonej przy ul. M. dla cechy "lokalizacja ogólna", określony przez rzeczoznawcę majątkowego zakres kwotowy poprawek wynosi 144,06 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy pomiędzy stanami cechy "dobra" - "średnia" wynosi 5,00 zł/m2.

W operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości gruntowej położonej przy ul. K.:

- dla cechy "lokalizacja ogólna", określony przez rzeczoznawcę majątkowego zakres kwotowy poprawek wynosi 147,14 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy pomiędzy stanami cechy "dobra" - "średnia" wynosi

40,00 zł/m2 i 50,00 zł/m2,

- dla cechy "dostępność komunikacyjna", określony przez rzeczoznawcę majątkowego zakres kwotowy poprawek wynosi 95,21 zł/m2, przyjęta poprawka wynosi 2,00 zł/m2 pomimo, że dla wszystkich nieruchomości stan tej cechy został określony jako "średnia",

- dla cechy "infrastruktura techniczna", określony przez rzeczoznawcę majątkowego zakres kwotowy poprawek wynosi 43,28 zł/m2, przyjęta poprawka dla różnicy pomiędzy stanami cechy "korzystna" - "przeciętna" wynosi 10,00 zł/m2, a poprawka dla tego samego stanu cechy "korzystna" wynosi 5,00 zł/m2.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy rzeczoznawca majątkowy E. J. P. odniosła się do tego zarzutu wskazując, że cyt. " (...) aby właściwie oszacować wartości dokonałam gradacji poszczególnych cech nie rozdzielając mechanicznie zakresu kwotowego (zastosowałam tzw. zasadę bielszego odcienia bieli). Rozdzielenia matematyczne wyliczonych zakresów kwotowych mogłabym dokonać przy rynku ukształtowanym (...), co także kłóci się z potrzebą ustalania odniesienia każdej wyceny do opłat za użytkowanie wieczyste w skali całego miasta, aby zachować właściwe proporcje i wysokość ich wartości". Ponadto rzeczoznawca majątkowy E. J. P. wskazała, że ustaliła poprawki wedle tego, co widziała i zbadała na rynku lokalnym, nie zawsze posługując się pełnym zakresem możliwych korekt.

Również w trakcie postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy E. J. P. stwierdziła, że wyliczony rozstęp cenowy nie był wykorzystany w procedurze wyceny, a poprawki nie wynikały wprost z tego przedziału, gdyż zostały przyjęte uznaniowo, na bazie jej wiedzy i doświadczenia, bez wyliczeń matematycznych z tak ograniczonego rynku, gdzie nieruchomości w obrocie posiadały zróżnicowane powierzchnie i ceny jednostkowe. Nadto rzeczoznawca majątkowy wskazał cyt. " Wyceniając stosuję wewnętrzną gradację cech doprecyzowując ocenę poszczególnej cechy, wykorzystuję wiedzę o tych nieruchomościach ".

Organ uznał, że powyższe wyjaśnienia nie zasługują na uwzględnienie. Takie postępowanie stanowi naruszenie przepisów § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz rażące naruszenie dyspozycji art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie dotyczącym szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy majątkowego związanych z określeniem wartości nieruchomości.

Zarzuty przedstawione przez K. i A. K. w pkt i) oraz przez Spółkę A. i przez E. i A. H. w pkt h) zostały udokumentowane. Zarzut dotyczy sformułowania użytego w pkt 4.1 operatów szacunkowych, gdzie rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że cyt. " W segmencie gruntów nadal istnieje przewaga popytu, głównie na terenach pod budownictwo mieszkaniowe. Stąd ceny działek są stabilne ".

Rzeczoznawca majątkowy nie odniosła się do tego zarzutu we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Organ podkreślił, że przewaga popytu nad podażą powoduje z reguły wzrost cen, a nie ich stabilizację. Taki niezrozumiały wniosek dotyczący analizy rynku stanowi naruszenie przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie dotyczącym szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania wartości nieruchomości.

Niezależnie od oceny zarzutów przedstawionych przez skarżących, organ stwierdził naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego zasady szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezamieszczenie opisu stanu prawnego nieruchomości wynikającego z księgi wieczystej. W operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy zapisał, cyt. "Prawa do gruntu są ujawnione w urządzonej księdze wieczystej (...). Nie badano aktualności zapisów". Zbadanie stanu prawnego nieruchomości jest podstawową czynnością rzeczoznawcy majątkowego wynikającą z przepisów prawa, a księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach.

Stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, że księgi okazały się nieaktualne, nie zwalnia z obowiązku ich badania oraz odzwierciedlenia tego stanu w operacie szacunkowym. Nie sposób się również zgodzić ze stwierdzeniem rzeczoznawcy majątkowego, że dla założonego celu wyceny, jakim jest aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, z uwagi na długi okres między wyceną a wypowiedzeniem opłaty przez organ, może nastąpić wiele zmian w stanie prawnym nieruchomości (jak zmiana właściciela, czy podziały nieruchomości). Stwierdzenie, że organ wydający wypowiedzenie dotychczasowej opłaty również bada stan prawny nieruchomości na podstawie wpisów w księgach wieczystych, nie jest argumentem zwalniającym rzeczoznawcę majątkowego od zbadania stanu prawnego na datę wyceny.

Organ podkreślił, że błędne jest przekonanie rzeczoznawcy majątkowego, że cyt. "Ograniczone prawa rzeczowe i ich wpływ na wartość nieruchomości podlegają odrębnej wycenie". Ponadto, we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy rzeczoznawca majątkowy napisała m. in., że " ograniczyłam się do zapisu działu I i II księgi wieczystej (...), znajdujące się poza działem I i II księgi wieczystej informacje o ewentualnych obciążeniach nieruchomości o prawach lub roszczeniach osób trzecich dotyczących nieruchomości mówią o potencjalnym ryzyku dla nabywcy, a także wiedza ta może być mocną kartą przetargową przy negocjacjach warunków zakupu. W przedmiotowej sprawie nie zachodzi taka przesłanka ".

Powyższe wyjaśnienia nie zasługiwały zdaniem organu naczelnego na uwzględnienie. Przepis § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do przedstawienia w operacie szacunkowym opisu stanu nieruchomości. Poprzez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Obowiązek przedstawienia stanu prawnego nieruchomości dotyczy każdego operatu szacunkowego, niezależnie od celu wyceny.

Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy naruszyła wskazany wyżej przepis § 56 ust. 1 pkt 5 ww. rozporządzenia, jak również przepis art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, w tym w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości i ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Określając stan prawny nieruchomości na podstawie jedynie operatu ewidencji gruntów, rzeczoznawca majątkowy naruszyła zasadę bezstronności w wycenie nieruchomości oraz zasadę szczególnej staranności właściwej dla działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Ministra wskazane wyżej okoliczności dokumentują naruszenie przez skarżącą przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca podczas sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych naruszyła przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości.

Organ podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy powinien dołożyć wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania, dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Popełnione przez skarżącą błędy i uchybienia potwierdzają, że rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych wykazał się brakiem szczególnej staranności oraz wskazują na zaniechania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych. Natomiast operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, podstawy dokonanych czynności, tok obliczeń oraz stanowić logiczną i spójną całość.

W uzasadnieniu decyzji podkreślono, że zawód rzeczoznawcy majątkowego, ze względu na określanie wartości nieruchomości, ma ogromny wpływ na obrót nieruchomościami. Od przedstawicieli tego zawodu wymagana jest zatem szczególna staranność przy wykonywaniu czynności zawodowych, gdyż efekt ich pracy, czyli operat szacunkowy ze wskazaniem wartości praw do nieruchomości, niejednokrotnie bywa podstawą do ustalenia ceny nabycia tych praw.

W przedmiotowej sprawie wycena wartości nieruchomości przeprowadzona była dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Zdaniem Ministra, popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. P. uchybienia jednoznacznie potwierdzają, że przy wykonywaniu czynności zawodowych wykazała się brakiem szczególnej staranności.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w wyniku złożonego wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, wnioskowała o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Nie ulega wątpliwości, że prowadząc postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie, Komisja zebrała wyczerpujący materiał dowodowy oraz prawidłowo dokonała jego oceny pod kątem wypełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązków wynikających z dyspozycji przepisu art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ naczelny uznał, że ustalenia w zakresie stanu prawnego i faktycznego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzonej wobec rzeczoznawcy majątkowego E. J. P. zostały dokonane prawidłowo.

Organ podkreślił, że propozycja kary dyscyplinarnej zawarta we wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jest adekwatna do uchybień rzeczoznawcy majątkowego, wynikających z zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W przeprowadzonym ponownie postępowaniu wyjaśniającym Komisja Odpowiedzialności Zawodowej podtrzymała ocenę zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu w postępowaniu przeprowadzonym przez organ I instancji i w związku z tym wnioskowała o utrzymanie wymiaru kary.

Minister uznał, że wskazane powyżej nieprawidłowe działania rzeczoznawcy majątkowego mają charakter rażącego naruszenia przepisów prawa i zasad etyki zawodowej oraz podważają zaufanie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy jego obowiązkiem jest wykonywanie czynności zawodowych zgodnie z przepisami prawa, ze szczególną starannością, bezstronnie, mając na względzie budowanie autorytetu zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako eksperta na rynku nieruchomości.

Wskazano, że osoba wykonująca zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność dokonanej wyceny nieruchomości.

W takim stanie rzeczy zasadne jest zdaniem organu naczelnego orzeczenie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Stwierdzone błędy w doborze nieruchomości podobnych i ich korekty miały bezpośredni wpływ na ostateczny wynik wyceny, co dyskwalifikuje wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego czynności zawodowe i stanowi podstawę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. E. J. P. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ II instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, poprzez przyjęcie, że działania skarżącego wskazane w zaskarżonej decyzji stanowią naruszenie art. 175 , art. 153 ust. 1,154 ust. 2 i 3 , art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 3 , § 27 ust. 1 , § 28 ust. 2 , § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 5 i 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

2. Naruszenie przepisu art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zastosowanie wobec skarżącej niewspółmiernie wysokiej kary dyscyplinarnej w stosunku do stopnia naruszenia przepisu art. 175 ust. 1 powołanej ustawy.

W uzasadnieniu skargi strona rozwinęła wskazane zarzuty stwierdzając, że decyzja jest niezasadna ponieważ sprawa nie została wyjaśniona w sposób prawidłowy zaś zastosowana sankcja jest zbyt surowa dla skarżącej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w uzasadnieniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.134 § 1 ustawy P.p.s.a.).

Badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd doszedł do przekonania, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone przez organ administracji w sposób prawidłowy zaś interpretacja przepisów prawa i sposób ich zastosowania nie budzi zastrzeżeń Sądu.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w sprawie niniejszej miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego ma szczególny charakter. Organ administracji wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej, to jest decyzję o zastosowaniu kary dyscyplinarnej, opiera ją na dowodach zgromadzonych w toku postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ). Organ administracji stosuje się tu do zasad procedury administracyjnej zawartych w k.p.a., jak również do zasad procedury zawartej w art. 194-195a ugn.

W świetle art. 194 ust. 1a ugn po wszczęciu postępowania organ przekazuje sprawę do KOZ w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a zgodnie z art. 195a tej ustawy, na podstawie wyników tego postępowania, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2. Z wymienionych przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, ale dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 (minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych), nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole KOZ.

Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego ma na celu wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu czynności szacowania wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 ust. 1 ugn - to znaczy, czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zatem KOZ w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, a w konsekwencji organ, który wydaje decyzję na bazie tego postępowania, nie bada operatu szacunkowego jako takiego, w tym pod kątem, czy ustalona w nim wartość odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, lecz bada czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu z dnia [...] grudnia 2012 r. zostały wydane w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem (za każdym razem) zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 ugn.

W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na skarżącą karę dyscyplinarną zawieszenia uprawnień oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy wymiarze tej kary (adekwatność do popełnionych uchybień i podkreślenie wystrzegania się przez osobę wykonującą zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność dokonanej wyceny nieruchomości).

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ), po przeprowadzeniu ponownego postępowania wyjaśniającego w sprawie (skutkiem wniosku skarżącej o ponowne rozpatrzenie sprawy), podtrzymała wcześniejsze ustalenia o naruszeniu przez skarżącą art. 175 ust. 1 ugn przez niezachowanie szczególnej staranności przy określaniu wartości nieruchomości. Stanowisko to legło u podstaw zaskarżonej decyzji organu, który zasadnie podkreślił, że stwierdził naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego zasady szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezamieszczenie opisu stanu prawnego nieruchomości wynikającego z księgi wieczystej. Należy zgodzić się z organem naczelnym, że zbadanie stanu prawnego nieruchomości jest podstawową czynnością rzeczoznawcy majątkowego wynikającą z przepisów prawa, a księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach.

Stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, że księgi okazały się nieaktualne, nie zwalniało go z obowiązku ich badania oraz odzwierciedlenia tego stanu w operacie szacunkowym. Nie sposób również zgodzić się ze stwierdzeniem rzeczoznawcy majątkowego, że dla założonego celu wyceny, jakim jest aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, z uwagi na długi okres między wyceną a wypowiedzeniem opłaty przez organ, może nastąpić wiele zmian w stanie prawnym nieruchomości (jak zmiana właściciela, czy podziały nieruchomości). Sąd zauważa, że stwierdzenie skarżącej, że organ wydający wypowiedzenie dotychczasowej opłaty również bada stan prawny nieruchomości na podstawie wpisów w księgach wieczystych, nie jest argumentem zwalniającym rzeczoznawcę majątkowego od zbadania stanu prawnego na datę wyceny.

Za błędne Sąd uznaje przekonanie rzeczoznawcy majątkowego, że "Ograniczone prawa rzeczowe i ich wpływ na wartość nieruchomości podlegają odrębnej wycenie". Trzeba także podkreślić, że przepis § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do przedstawienia w operacie szacunkowym opisu stanu nieruchomości. Poprzez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek przedstawienia stanu prawnego nieruchomości dotyczy każdego operatu szacunkowego, niezależnie od celu wyceny.

Jak wynika z materiału dowodowego, w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy naruszyła przepis § 56 ust. 1 pkt 5 ww. rozporządzenia, jak również przepis art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, w tym w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości i ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Określając stan prawny nieruchomości na podstawie jedynie operatu ewidencji gruntów, rzeczoznawca majątkowy E. J. P. naruszyła zasadę bezstronności w wycenie nieruchomości oraz zasadę szczególnej staranności właściwej dla działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Sądu wskazane wyżej okoliczności świadczą o naruszeniu przez skarżącą przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżąca podczas sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych naruszyła przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości.

Sąd stwierdza, że rzeczoznawca majątkowy powinien dołożyć wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania, dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Popełnione przez skarżącą błędy i uchybienia potwierdzają, że rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych wykazała się brakiem szczególnej staranności oraz wskazują na zaniechania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych. Operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, podstawy dokonanych czynności, tok obliczeń oraz stanowić logiczną i spójną całość.

Podkreślenia wymaga, że zawód rzeczoznawcy majątkowego, ze względu na określanie wartości nieruchomości, ma ogromny wpływ na obrót nieruchomościami. Od przedstawicieli tego zawodu wymagana jest zatem szczególna staranność przy wykonywaniu czynności zawodowych, gdyż efekt ich pracy, czyli operat szacunkowy ze wskazaniem wartości praw do nieruchomości, niejednokrotnie bywa podstawą do ustalenia ceny nabycia tych praw. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z wyceną wartości nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. P. uchybienia jednoznacznie potwierdzają, że przy wykonywaniu czynności zawodowych wykazała się brakiem szczególnej staranności.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, po powtórnym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, wnioskowała o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Zdaniem Sądu prowadząc postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie, Komisja zebrała wyczerpujący materiał dowodowy oraz prawidłowo dokonała jego oceny pod kątem wypełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązków wynikających z dyspozycji przepisu art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym należy uznać, że ustalenia w zakresie stanu prawnego i faktycznego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzonej wobec rzeczoznawcy majątkowego E. J. P. zostały dokonane prawidłowo.

Zdaniem Sądu wymierzona kara dyscyplinarna jest adekwatna do uchybień rzeczoznawcy majątkowego, wynikających z zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Stwierdzone błędy w doborze nieruchomości podobnych i ich korekty miały bezpośredni wpływ na ostateczny wynik wyceny, co dyskwalifikuje wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego czynności zawodowe i stanowi podstawę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Wbrew zarzutom skargi, Sąd nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji oraz w utrzymanej nią w mocy decyzji z dnia [...] grudnia 2012 r., naruszenia wymienionych w skardze przepisów prawa materialnego i przepisów procesowych.

W toku prowadzonego postępowania organ zebrał i rozpatrzył całość materiału dowodowego, zaś wydając decyzję o zawieszeniu uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego - umotywował przesłanki rozstrzygnięcia.

Sąd stwierdza, że okoliczności sprawy, zostały rzetelnie ustalone w toku kontrolowanego postępowania administracyjnego, zaś orzeczenie prawidłowo uzasadniono.

Z tych względów, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku.