Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2266/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-04-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargi kasacyjne
Powołane przepisy: article: art. 20, art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 138 par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Zofia Flasińska Sędziowie NSA Andrzej Jurkiewicz del NSA Janina Kosowska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Kuberska-Pellegrino po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2015r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skarg kasacyjnych J. S. oraz E. N. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim. z dnia 6 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Go 281/13 w sprawie ze skargi E. N. i J. S. na decyzję Wojewody Lubuskiego z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego oddala skargi kasacyjne.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Go 281/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim oddalił skargę E. N. i J. S. na decyzję Wojewody Lubuskiego z dnia [...] lutego 2013 r., Nr [...], w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego.

Przedstawiając stan faktyczny niniejszej sprawy Sąd I instancji wskazał, iż w dniu [...] stycznia 2013 r. Starosta S. wydał decyzję Nr [...], którą zatwierdził projekt budowlany i udzielił Wspólnocie Mieszkaniowej w S., reprezentowanej przez Zarząd, pozwolenia na wykonanie robót budowlanych, polegających na termomodernizacji i zmianie kolorystyki, wymianie pokrycia dachowego, okien na klatkach schodowych, remoncie wejść, dociepleniu stropu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w S., przy ul. K. [...], na działce nr ewid. [...], obręb ewid. [...], jednostka ewid. [...]. W uzasadnieniu wyjaśnił, że inwestor przedłożył komplet wymaganych przepisami prawa dokumentów niezbędnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a także postanowienie Lubuskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] października 2012 r., Nr [...], którego warunki zostały spełnione w projekcie budowlanym. Odnosząc się do przedłożonego w toku postępowania administracyjnego wniosku skarżących o uznanie ich za strony postępowania organ jednoznacznie stwierdził, że nie posiadają oni w rozpoznawanej sprawie interesu prawnego. Powołując się na orzecznictwo dodał, że aby członek wspólnoty mieszkaniowej mógł samodzielnie występować jako strona postępowania, musi istnieć przepis prawa, który ogranicza możliwość użytkowania mieszkania, będącego jego własnością, a w niniejszej sprawie okoliczność taka nie zachodzi.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucili jej naruszenie art. 28 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a, c, d, f ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.) w zw. z art. 12 i 27 w zw. z art. 21 ust. 1 i 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) w zw. z art. 140 kc poprzez uznanie, że nie przysługuje im status strony postępowania, a także obrazę przepisów art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej w skrócie kpa, mającą istotny wpływ na wynik sprawy, a polegającą na braku dokładnego jej wyjaśnienia i braku wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz właściwego uzasadnienia decyzji. Skarżący podnieśli, że w świetle art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane są jako członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej inwestorami, a zarazem stronami postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na realizację inwestycji. Ich zdaniem, jej realizacja zagraża bezpośrednio ich dobrom osobistym i majątkowym, a ponadto wyklucza prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, w tym prawo do reprezentacji na zewnątrz. Skarżący podnieśli, że więźba dachowa stoi na słupach opartych o belki stropowe ostatniej kondygnacji. Wyraźne, widoczne gołym okiem, ugięcia połaci dachowej świadczą o tym, że belki stropowe i płatwie nie zostały wzmocnione zgodnie z projektami adaptacji poddasza na lokale mieszkalne. Ponadto w większości adaptowanych strychów nie odciążono dodatkowo konstrukcji poprzez usunięcie ciężkich polep glinianych stropów poddasza oraz wycięto znaczną ilości krokwi przy montażu okien połaciowych. Skarżący zauważyli, iż kwestionowany projekt budowlany nie przewiduje usunięcia braku wzmocnień elementów konstrukcyjnych podczas adaptacji strychów. W projekcie tym nie wykonano żadnych obliczeń (np. ekspertyzy budowlanej) gwarantujących zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania konstrukcji dachu - nie zaprojektowano wzmocnienia więźby dachowej pomimo tego, że zaprojektowano znacznie cięższe pokrycie dachowe. Przyjęte rozwiązanie zagraża bezpośrednio nie tylko lokalom mieszkalnym położonym na strychach i pierwszym piętrze oraz ich użytkownikom, ale i lokalom położonym na parterze, na którym znajdują się lokale mieszkalne skarżących. W budynku wszystkie stropy, za wyjątkiem stropu nad piwnicą, są bowiem drewniane, a to oznacza, że katastrofa budowlana, spowodowana ośmiokrotnie cięższym pokryciem dachu, obejmie także te lokale i w konsekwencji doprowadzi do naruszenia dóbr osobistych (życia i zdrowia) oraz majątkowych skarżących. Domaganie się przez nich przyznania statusu strony postępowania ma na celu umożliwienie im współdecydowania o istotnych kwestiach dotyczących zakresu robót objętych projektem, a także wskazywania zagrożeń. Skarżący uznali, że organ I instancji nie rozważył konsekwencji, jakie wiążą się z wydaniem nieprzemyślanej decyzji o pozwoleniu na realizację kwestionowanego projektu budowlanego. Nie podjął wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, nie zebrał i nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący całego materiał dowodowego, a ponadto dokonał pobieżnej oceny okoliczności niniejszej sprawy.

Po rozpoznaniu odwołania, Wojewoda Lubuski, decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., Nr [...], umorzył postępowanie odwoławcze. Uzasadniając swoje stanowisko organ odwoławczy wskazał, że nieruchomość objęta wnioskiem o pozwolenie na budowę stanowi współwłasność właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku przy ul. K. [...] w S. Ogół właścicieli tworzy dużą wspólnotę mieszkaniową ( 44 lokale), która - zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, jak również pozywać i być pozywana. W imieniu wspólnoty działa kilkuosobowy zarząd, którego zadaniem jest kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Istnieje wyjątek od tej zasady pod warunkiem, że członek wspólnoty wykaże swój indywidualny, własny interes prawny w konkretnej sprawie. Powinien wskazać wówczas konkretną okoliczność, która godzi w jego indywidualny interes oraz przepis prawa, który upoważnia go do działania.

Organ odwoławczy podniósł, że uchwałą Nr [...] z dnia [...] marca 2011 r. współwłaściciele nieruchomości wyrazili zgodę na wykonanie spornych robót budowlanych, natomiast Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, jako podmiot uprawniony do jej reprezentowania, wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na ich wykonanie. W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji słusznie uznał, że stroną tego postępowania jest jedynie Wspólnota Mieszkaniowa, a nie każdy z jej członków, bowiem roboty budowlane wskazane we wniosku o pozwolenie na budowę dotyczą części wspólnych nieruchomości. W konsekwencji interes poszczególnych właścicieli jest chroniony przez Wspólnotę Mieszkaniową, działającą przez Zarząd. Organ odwoławczy stwierdził ponadto, że skarżący nie wykazali, że przedmiotowe roboty budowlane dotyczą ich mieszkań i ograniczają korzystanie z nich. Zarzuty podniesione w odwołaniu nie potwierdzają występowania po ich stronie zindywidualizowanych interesów prawnych, odrębnych od interesu Wspólnoty Mieszkaniowej, której są członkami. Mają one charakter ogólny, odnoszą się do ogólnych zasad postępowania administracyjnego. W takiej sytuacji, w istocie każdy z członków Wspólnoty mógłby powoływać się na wskazane okoliczności, co jednak nie dowodzi istnienia po ich stronie interesu prawnego do występowania w niniejszej sprawie w charakterze strony.

W dalszej kolejności organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 127 kpa, odwołanie służy stronie, tymczasem skarżący nie posiadają przymiotu strony w niniejszej sprawie, w związku z czym postępowanie wszczęte wniesionym przez nich odwołaniem, należało uznać za bezprzedmiotowe. Organ wyjaśnił ponadto, że odpowiedzialność za projekt budowlany i przyjęte w nim rozwiązania ponosi projektant oraz osoba sprawdzająca, natomiast organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może wpływać na zakres wniosku ani też na rodzaj przyjętych w projekcie rozwiązań.

W skardze na przedmiotową decyzję skarżący zarzucili organowi odwoławczemu naruszenie przepisów ustawy – Prawo budowlane poprzez uznanie, że nie są stronami przedmiotowego postępowania administracyjnego oraz uznanie, że: 1/ zakres robót budowlanych dotyczy wyłącznie części wspólnych budynku i bezpośrednio nie ma wpływu na ich lokale mieszkalne, w tym przynależne do nich piwnice, 2/ wyeliminowanie z pierwotnego projektu zakresu robót dotyczących odwodnienia budynku nie spowoduje dalszego uniemożliwienia korzystania z należących wyłącznie do nich pomieszczeń przynależnych (piwinic), 3/ niewykonanie ekspertyzy budowlanej konstrukcji dachu nie spowoduje zagrożenia bezpieczeństwa i katastrofy budowlanej. Skarżący zarzucili ponadto naruszenie art. 140 kc, a także art. 7, 28, 75 § 1, 77 § 1, 80 i 107 § 1 i § 3 kpa poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego przez wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz nieodniesienie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu. Na tej podstawie skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obydwu instancji w całości jako naruszających prawo.

W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim oddalił skargę, a uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie, stwierdził, że w warunkach niniejszej sprawy kwestią sporną, która wymagała w niej rozważenia było to, czy skarżący, będący członkami Wspólnoty Mieszkaniowej, mają przymiot strony postępowania w rozumieniu art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane w sprawie o pozwolenie na realizację robót budowlanych, których inwestorem jest ta Wspólnota.

Na wstępie, Sąd I instancji wskazał, że art. 28 kpa, na który powołują się w skardze skarżący, nie może mieć zastosowania w sprawie o pozwolenie na budowę przy ustalaniu stron postępowania. Kwestię tę reguluje bowiem wprost art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, będący przepisem szczególnym w stosunku do art. 28 kpa. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, stroną postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, wieczyści użytkownicy lub zarządcy nieruchomości, znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu. Przez "obszar oddziaływania obiektu" art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane nakazuje rozumieć natomiast teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W literaturze przedmiotu podkreśla się, że celem tej regulacji jest przesądzenie, że osoby trzecie mogą skutecznie kwestionować zamierzenie inwestycyjne inwestora jedynie wówczas, gdy mają w sprawie interes prawny i tylko w takim zakresie, w jakim zamierzenie to koliduje z ich uzasadnionym interesem. Nabycie statusu strony nie następuje wskutek faktycznego dopuszczenia przez organ tej osoby do udziału w postępowaniu, lecz oparte musi być na przepisie prawa materialnego (por. J. Dessoulavy-Śliwiński [w:] Prawo budowlane. Komentarz, red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2009, s. 327-328). Na gruncie tego przepisu w orzecznictwie sądowoadministracyjnym ukształtował się pogląd, ze w sprawie związanej z zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na wykonanie robót budowlanych w budynku wielorodzinnym ingerujących w części wspólne budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, co do zasady, stroną postępowania jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd (por. wyrok NSA z dnia 3 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2208/10, wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 694/10). Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, co oznacza, że z chwilą wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa, która posiada zdolność sądową. Jeśli liczba lokali jest większa niż siedem, wspólnota mieszkaniowa jest reprezentowana na zewnątrz przez zarząd wybrany przez właścicieli lokalu (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali). Oznacza to, że zarząd wspólnoty ma uprawnienie do jej reprezentowania w stosunkach zewnętrznych, odnoszących się do nieruchomości wspólnej.

Sąd I instancji stwierdził, że sprawą dotyczącą nieruchomości wspólnej jest niewątpliwie postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na wykonanie określonych robót budowlanych, gdy nieruchomość objęta wspólnotą mieszkaniową znajduje się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu, bądź - tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie - roboty mają zostać wykonane na nieruchomości objętej wspólnotą. Zauważył, iż istnieją wprawdzie sytuacje, w których poszczególni właściciele lokali (członkowie wspólnoty) mogą zostać uznani za strony postępowania niezależnie od wspólnoty mieszkaniowej, jednakże może to nastąpić wówczas, gdy wykażą oni, że planowana inwestycja ingerować będzie w wykonywane przez nich prawo własności do lokalu, stanowiącego ich własność. Właściciel lokalu mieszkalnego wyodrębnionego w budynku objętym wspólnotą w sprawach z zakresu prawa budowlanego nie ma zatem co do zasady legitymacji do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony, chyba że posiada własny interes prawny podlegający ochronie na podstawie przepisów prawa cywilnego lub prawa administracyjnego (por. wyroki NSA z dnia 30 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 729/09, Lex Nr 597816, i z dnia 26 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 627/06, LEX Nr 344935, oraz wyroki WSA w Warszawie z dnia 1 września 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 1833/04, LEX Nr 817788, i z dnia 2 grudnia 2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 1269/08, Lex Nr 558379).

W świetle powyższego, Sąd I instancji wskazał, iż w niniejszej sprawie skarżący musieliby wykazać, że planowane przez Wspólnotę Mieszkaniową roboty budowlane w sposób realny spowodują ograniczenie ich indywidualnie oznaczonego prawa do niezakłóconego korzystania z nieruchomości, tj. ograniczą możliwość realizowania ich prawa do ewentualnej zabudowy bądź też spowodują zmianę warunków technicznych, które z kolei determinować będę ich sytuację prawną, obligując do podjęcia określonych czynności lub odwrotnie, uniemożliwiając ich dokonanie (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 4 kwietnia 2013 r., sygn. akt II SA/Go 24/13). W niniejszej sprawie inwestorem opisanej inwestycji jest Wspólnota Mieszkaniowa, natomiast roboty objęte wnioskiem dotyczą części wspólnych nieruchomości. Żaden ze skarżących nie wykazał, że wykonanie zaplanowanych przez Wspólnotę robót budowlanych będzie miało bezpośredni wpływ na ich prawa lub obowiązki, a więc żaden z nich nie wykazał, że posiada w sprawie indywidualny interes prawny wymagający ochrony. W ocenie Sądu, organy właściwie uznały Wspólnotę Mieszkaniową za jedyną stronę postępowania, odmawiając statusu strony poszczególnym jej członkom. Sąd uznał tym samym zaskarżoną decyzję umarzającą postępowanie odwoławcze za wydaną zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim skargi kasacyjne złożyli skarżący, reprezentowani przez pełnomocników ustanowionych w ramach prawa pomocy.

W skardze kasacyjnej E. N., pełnomocnik skarżącego ustanowiony w ramach prawa pomocy, zaskarżając przedmiotowy wyrok w całości, jako podstawy kasacyjne wskazał:

1/ naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane w zw. z art. 27 ustawy o własności lokali poprzez błędne przyjęcie, że postępowanie administracyjne nie dotyczyło interesu prawnego skarżącego, w związku z czym brak uznania go za stronę postępowania nie mógł stanowić podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji,

2/ naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie ppsa, w zw. z art. 28 ust 2 ustawy – Prawo budowlane poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy skarżący wykazał, iż postępowanie organów administracji publicznej dotknięte było wadami, które uniemożliwiły prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie i w konsekwencji przyjęcie, że odwołanie nie zostało wniesione przez stronę postępowania,

2/ naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 i 8, 75 § 1, 77 § 1 i 107 § 3 kpa ze względu na niewyjaśnienie dokładnie okoliczności faktycznych sprawy, niepełną analizę zgromadzonego materiału dowodowego oraz wbrew powyższym obowiązkom nieustalenie, jaki wpływ może wywrzeć inwestycja na jego lokal w aspekcie braku ekspertyzy technicznej drewnianej konstrukcji więźby dachowej i związanych z tym ewentualnych niekorzystnych skutków w postaci zagrożenia jego lokalu, a ponadto nieustosunkowanie się organu odwoławczego do wszystkich jego zarzutów i w konsekwencji błędne przyjęcie, iż nie przysługuje mu legitymacja strony.

W oparciu o przytoczone podstawy kasacyjne, pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego udzielonego z urzędu, według norm przepisanych, oświadczając jednocześnie, iż przedmiotowe koszty nie zostały pokryte w całości lub w części.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej, pełnomocnik skarżącego, po uprzednim przedstawieniu stanu faktycznego sprawy, stwierdził, iż w świetle przepisów art. 28 ust. 1 i art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane przymiot strony w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę z definicji powinni mieć właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości, chyba że organ ustali, że z uwagi na znaczną odległość planowanej inwestycji od nieruchomości, ukształtowanie terenu, sposób jego dotychczasowego lub planowanego zagospodarowania wykluczone jest, iż zamierzenie inwestycyjne będzie w jakikolwiek sposób ograniczało prawo właściciela do korzystania z nieruchomości. Zauważył, że zakres prac remontowo-budowlanych objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę uzasadnia twierdzenie, iż lokal mieszkalny skarżącego znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu. Jako właściciel nieruchomości znajdującej się w strefie oddziaływania posiada zatem interes prawny i jest - oprócz inwestora - stroną w postępowaniu w sprawie o pozwolenie na budowę.

Pełnomocnik skarżącego podkreślił, że interes prawny właściciela lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nie może być rozważany w oderwaniu od przepisów ustawy o własności lokali. Zauważył, iż na sytuację prawną właściciela lokalu wpływa przede wszystkim przynależność do wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali). Z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, kierowanie i reprezentowanie należy do wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanej przez zarząd. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, iż nie wyklucza to działania członków wspólnoty na zewnątrz w obronie własnych praw. Jeżeli zatem członek wspólnoty wykaże swój indywidualny własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić, jako strona w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota. Taka sytuacja ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy właściciel lokalu domaga się podjęcia przez organ nadzoru budowlanego działań mogących skutkować nałożeniem na zarządcę reprezentującego wspólnotę określonych obowiązków mających doprowadzić do usunięcia niebezpieczeństwa dla ludzi i mienia (w tym dla tegoż właściciela) wynikającego z naruszenia wskazywanych przepisów prawa budowlanego.

Wobec powyższego organ, mając na uwadze zasadę prawdy obiektywnej, powinien podjąć kroki mające na celu ustalenie, czy wnoszący środek zaskarżenia ma interes prawny w zaskarżeniu decyzji. Ograniczenie się do ustalenia, że skarżący jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która jest stroną postępowania oraz że wspólnota jest reprezentowana przez zarząd świadczy, w ocenie skarżącego, o naruszeniu przez organ art. 7 i 9 kpa.

W ocenie skarżącego, interpretując art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane za pomocą przepisów prawa cywilnego, nie można kierować się automatyzmem. W każdym przypadku należałoby raczej zbadać, czy inwestycja budowlana może bezpośrednio wpływać na interes prawny członka wspólnoty, a jeżeli nie, to dopiero wówczas można uznać, że nie posiada przymiotu strony. Organ odwoławczy powinien również uwzględnić, że skarżący jest właścicielem lokalu i jego prawo własności podlega ochronie konstytucyjnej, a zatem może być ograniczone tylko w drodze ustawy i to w takim zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności.

Z uwagi na powyższe, pełnomocnik skarżącego uznał, że w niniejszej sprawie problem, jaki należało rozstrzygnąć w pierwszej kolejności sprowadza się w istocie do wyjaśnienia, na jakich zasadach we Wspólnocie Mieszkaniowej sprawowany jest zarząd nieruchomością wspólną i w jakim zakresie. Poza tym skoro nieruchomość wspólna stanowi współwłasność w rozumieniu przepisów kc to należałoby ustalić przynajmniej zakres zarządu zwykłego, w ramach, którego może podejmować działania podmiot wykonujący zarząd nieruchomością wspólną. Zauważył, iż czynności przekraczające zwykły zarząd określone zostały w art. 22 ustawy o własności lokali, a ich wyliczenie ma charakter przykładowy, wskazujący, jakie kryterium należy uwzględniać przy kwalifikacji poszczególnych czynności. W piśmiennictwie powszechnie uznaje się, że m.in. rozporządzenie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli nieruchomości. Brak zgody może być zastąpiony orzeczeniem sądu. Podobne stanowisko, wskazujące, że roboty budowlane polegające m.in. na ociepleniu budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie faktycznym, stanowią modernizację obiektu budowlanego w związku z czym ich wykonanie wykracza poza zakres zwykłego zarządu wyrażono w orzecznictwie sądów administracyjnych.

W świetle powyższego, pełnomocnik skarżącego stwierdził, iż prace budowlane polegające m.in. na wymianie pokrycia dachowego i dociepleniu stropu w budynku przekraczają zwykły zarząd i do jego przeprowadzenia jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko zgoda większości. W niniejszej sprawie skarżący nie wyraził natomiast zgody na wykonanie prac budowlanych w oparciu o wadliwy w jego ocenie projekt budowlany i zgłaszał w tym zakresie zarzuty w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Zarzuty te miały umocowanie w obowiązujących przepisach prawa, bowiem stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Do przepisów techniczno-budowlanych zalicza się, zgodnie z art. 7 ustawy – Prawo budowlane, warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie.

Pełnomocnik skarżącego stwierdził, że z akt administracyjnych sprawy nie wynika, aby organy obu instancji wyjaśniły kwestie indywidualnego interesu skarżącego w niniejszej sprawie. Skoro skarżący, w postępowaniu administracyjnym wszczętym z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej, konsekwentnie podnosił, że stan techniczny budynku jest wadliwy - wskazując m.in., że "więźba dachowa stoi na słupach opartych o belki stropowe ostatniej kondygnacji, widoczne gołym okiem ugięcia połaci dachowej świadczą o tym, że belki stropowe i płatwie nie zostały wzmocnione zgodnie z projektami adaptacji poddasza na lokale mieszkalne i w związku z tym przedstawiony projekt budowlany jest wadliwy" - organy prowadzące sprawę były zobowiązane wyjaśnić podnoszone zarzuty pod kątem ustalenia czy skarżącemu przysługuje status strony, ze względu na naruszenie jego indywidualnego interesu prawnego. Powinny zbadać zatem, czy realizacja projektu budowlanego w zaproponowanym kształcie w przedmiotowym budynku nie spowoduje bezpośredniego zagrożenia dobrom osobistym i majątkowym skarżącego. Powyższy obowiązek wynika z art. 7 i 77 § 1 kpa. Przepis art. 107 § 3 kpa określa natomiast elementy uzasadnienia decyzji. W ocenie pełnomocnika skarżącego, organy nie uczyniły zadość wskazanym przepisom, dlatego też podjęte decyzje organów obu instancji nie odpowiadają prawu i zostały wydane przedwcześnie.

Pełnomocnik skarżącego podniósł również, że nie sposób podzielić poglądu Sądu I instancji, który można wyprowadzić z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, że w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę, aby być stroną tego postępowania, członek wspólnoty mieszkaniowej musi wykazać, że naruszony został jego interes prawny. Sąd nie powołał bowiem żadnego przepisu obowiązującego prawa, który mógłby legitymizować to twierdzenie, zaś art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane nie wymaga naruszenia interesu prawnego współwłaściciela nieruchomości, na której ma być realizowana budowa, aby ten miał przymiot strony w postępowaniu.

Pełnomocnik skarżącego zauważył, że organ odwoławczy podobnie, jak i Sąd I instancji, w swoich rozstrzygnięciach kierują się głównie tym, że skarżący jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej – w związku z tym, nie ma własnego interesu prawnego i reprezentuje go w postępowaniu Zarząd, co jest zgodne z utrwaloną linią orzecznictwa w sądownictwie administracyjnym. Mając to na uwadze, pełnomocnik skarżącego stwierdził, iż tzw. utrwalona linia orzecznictwa nie może zastąpić merytorycznego rozpoznania sprawy, opartego na dokładnym ustaleniu stanu faktycznego i odniesieniu tego do aktualnie obowiązujących przepisów prawa. Inwestycja, której dotyczy sprawa, narusza interes prawny skarżącego związany nie tylko z częścią nieruchomości wspólnej, ale i z wyodrębnionym lokalem stanowiącym jego własność. Fakt, iż skarżący jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nie oznacza, że nie należy brać pod uwagę tego, że jest również, a może przede wszystkim, właścicielem wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, współwłaścicielem gruntu składającego się na nieruchomość wspólną oraz współwłaścicielem części wspólnych budynku, w tym dachu, na którym ma być wykonana wymiana jego pokrycia. W decyzji umarzającej postępowanie odwoławcze tych wszystkich elementów stanu faktycznego i konsekwencji prawnych wynikających z tego, nie wzięto w ogóle pod uwagę. Tymczasem nie ma wątpliwości, że dach budynku, który ma być remontowany, należy do nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, co oznacza w kategoriach prawa cywilnego współwłasność właścicieli lokali, którym przysługuje prawo do odrębnej własności lokalu.

Pełnomocnik skarżącego zauważył, iż problem oddziaływania inwestycji na nieruchomość skarżącego został rozważony wyłącznie w oparciu o ustalenie, że roboty objęte wnioskiem dotyczyły części wspólnych nieruchomości, a nie faktyczne oddziaływanie inwestycji na nieruchomość skarżącego stanowiącą odrębny udział we współwłasności budynku. Mając na uwadze powyższe uznał, że zaskarżony wyrok został wydany z naruszeniem prawa materialnego przez błędną wykładnię przepisu art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Ponadto, jak wynika z powyższych rozważań zarzuty skargi kasacyjnej mają usprawiedliwione podstawy, gdyż przyjmując, że skarżący nie ma przymiotu strony w postępowaniu, nie wyjaśniono jednocześnie szeregu wskazanych wyżej wątpliwości natury merytorycznej, czym naruszono art. 7, 8, 75 § 1 ,77 § 1 kpa i art. 107 § 3 kpa.

Pełnomocnik skarżącego dodał również, iż z akt sprawy wynika, że w postępowaniu przed organem I instancji skarżący, podobnie jak Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, był traktowany jako strona postępowania, o czym świadczyć może fakt, że wszystkim tym podmiotom doręczona została decyzja z dnia [...] stycznia 2013 r. z pouczeniem o możliwości złożenia odwołania.

W skardze kasacyjnej J. S., pełnomocnik skarżącego ustanowiony również w ramach prawa pomocy, zaskarżając przedmiotowy wyrok w całości, jako podstawę kasacyjną wskazał naruszenie art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane przez błędne przyjęcie, że postępowanie administracyjne nie dotyczyło interesu prawnego skarżącego w związku z czym odmówiono mu prawa strony, a także stwierdzając, że inwestycja dotyczy części wspólnych budynku, które nie mają wpływu na użytkowanie lokalu będącego jego własnością, gdy tymczasem skarżący wykazał, że inwestycja budowlana dotyczy części, które mają bezpośredni wpływ na użytkowanie mieszkania, którego jest właścicielem i dlatego też jest stroną postępowania.

W oparciu o przytoczoną podstawę kasacyjną, pełnomocnik skarżącego wniósł: 1/ o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem skarżącego zawartym w skardze, względnie: 2/ o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, 3/ o uchylenie decyzji organu I instancji, a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów pomocy adwokackiej udzielonej z urzędu, oświadczając jednocześnie, że nie zostały opłacone ani nawet w części.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej, pełnomocnik skarżącego, kwestionując zasadność zaskarżonego wyroku, stwierdził, iż w oparciu o art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane wysnuć należy wniosek, że skarżący jako właściciel mieszkania w budynku, objętym inwestycją, ma interes prawny i jest stroną postępowania. Prace, które miały być wykonywane uzasadniają twierdzenie, że jego mieszkanie znajduje się w obszarze oddziaływania. Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 1984 r., sygn. akt I SA 1748/83, zgodnie z którym interes prawny to to samo co ustalić przepis prawa powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności sprzecznych z potrzebami danej osoby, stwierdził, iż skarżący poprzez wskazanie iż zakres robót budowlanych zagraża bezpieczeństwu jego mieszkania w sposób bezsporny udowodnił swój interes prawny. Zaskarżona decyzja nie zawiera natomiast określenia, czy realizacja inwestycji niekorzystnie oddziałuje na jego lokal mieszkalny.

Dodał, iż w niniejszej sprawie istotnym jest także fakt naruszenia art. 75 § 1 kpa przez nieuwzględnienie jako dowodu dokumentacji projektowej w formie ekspertyzy technicznej w zakresie wytrzymałości konstrukcji dachowej, a więc dowodu, który może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, który nie jest sprzeczny z prawem.

Pełnomocnik skarżącego stwierdził, iż Sąd l instancji nie ocenił w sposób prawidłowy decyzji organów obu instancji i mimo, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, nie uwzględnił skargi skarżącego, czym naruszył art. 145 § 1 ppsa. Rozpoznając skargę powinien natomiast w sposób pełny zbadać i ocenić zebrany w sprawie materiał dowodowy i orzec, uwzględniając prawny interes strony.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skargi kasacyjne nie zasługują na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 183 § 1 ppsa, Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Jeżeli w sprawie nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania, wymienione w art. 183 § 2 ppsa, to Sąd rozpoznając sprawę związany jest granicami skargi. Związanie granicami skargi oznacza związanie podstawami zaskarżenia wskazanymi w skardze kasacyjnej oraz jej wnioskiem. W świetle art. 174 ppsa, skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1/ naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, a także 2/ naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W warunkach niniejszej sprawy podstaw kasacyjnych, na których oparte zostały skargi kasacyjne nie można uznać za usprawiedliwione.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, którego zarzut naruszenia podniesiono w ramach podstaw obydwu skarg kasacyjnych, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. W świetle art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane, przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W warunkach konkretnej sprawy obszar oddziaływania obiektu wymaga zatem każdorazowo konkretyzacji i indywidualizacji na podstawie przepisów odrębnych, ustanawiających jednocześnie zakres interesu prawnego osób trzecich. Jak trafnie zauważył Sąd I instancji, powołując się w tym zakresie na pogląd doktryny, osoby trzecie (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane) mogą skutecznie kwestionować zamierzenie inwestycyjne inwestora jedynie wówczas, gdy mają w sprawie interes prawny i tylko w takim zakresie, w jakim zamierzenie to koliduje z ich uzasadnionym interesem. Nabycie statusu strony nie następuje zatem wskutek faktycznego dopuszczenia przez organ tej osoby do udziału w postępowaniu, lecz oparte musi być na przepisie prawa materialnego. Osoba ta nie nabywa tym samym statusu strony również przez sam fakt doręczenia jej decyzji administracyjnej.

Jak słusznie zauważył Sąd I instancji w orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się zgodnie, że w postępowaniu w sprawach z zakresu prawa budowlanego mających związek z nieruchomością wspólną legitymację do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego - ogółu właścicieli lokali, ma utworzona przez nich wspólnota mieszkaniowa. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy bowiem - stosownie do art. 6 ustawy o własności lokali - wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. W sprawach tego rodzaju, interes właścicieli poszczególnych lokali chroniony jest zatem przez wspólnotę mieszkaniową, która to występuje wówczas w postępowaniu jako strona. Powyższe nie oznacza jednak, co słusznie wskazały organy administracji architektoniczno-budowlanej i Sąd I instancji w niniejszej sprawie, że członek wspólnoty nie może samodzielnie wystąpić jako strona postępowania. Może to jednak nastąpić wyłącznie wtedy, gdy wykaże on swój indywidualny, własny interes oparty na przepisie prawa.

W postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę członek wspólnoty mieszkaniowej musi wykazać zatem, że stanowiący jego własność lokal znajduje się w obszarze oddziaływania planowanych robót budowlanych. Dla uznania za stronę tego postępowania nie wystarczy zatem powołanie się na sam fakt, że jest współwłaścicielem części wspólnych budynku, objętych inwestycją budowlaną, czy też objętych oddziaływaniem takiej inwestycji. Argument tego rodzaju mógłby bowiem podnieść każdy członek wspólnoty mieszkaniowej, co przesądza o wspólnym jego charakterze dla wszystkich członków wspólnoty, a nie indywidualnym, własnym konkretnego członka wspólnoty. Interes wszystkich członków wspólnoty jest interesem utworzonej przez nich wspólnoty. W konsekwencji też w sprawach dotyczących części wspólnych budynku stroną postępowania, reprezentującą jednocześnie wszystkich właścicieli lokali, jest wspólnota mieszkaniowa.

Wskazać jednocześnie należy, iż w imieniu tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej (w której jest więcej niż siedem lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi) działa zarząd (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali), którego zadaniem jest kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali). Stosownie do art. 22 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zgodnie też z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Wbrew stanowisku zaprezentowanemu w uzasadnieniu skargi kasacyjnej E. N., do podjęcia przez Zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie była zatem potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli budynku, będących członkami Wspólnoty Mieszkaniowej, a jedynie większościowa uchwała wyrażająca ich zgodę na wykonanie robót budowlanych, objętych pozwoleniem na budowę. Przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności mają bowiem odpowiednie zastosowanie do zarządu nieruchomością wspólną, jedynie gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (art. 19 ustawy o własności lokali).

W niniejszej natomiast sprawie, mamy do czynienia z tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową ( 44 lokale ) i co podniósł organ odwoławczy, a czego skarżący nie kwestionują, uchwałą Nr [...] z dnia [...] marca 2011 r. jej członkowie wyrazili zgodę na wykonanie spornych robót budowlanych i to na tej podstawie Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na ich wykonanie.

Na marginesie zauważyć należy, iż członek wspólnoty mieszkaniowej niezadowolony z uchwały właścicieli lokali może ją zaskarżyć do sądu powszechnego z przyczyn i w trybie wskazanym w art. 25 ustawy o własności lokali. W niniejszej sprawie, z akt sprawy nie wynika, aby wskazana wyżej uchwała została zakwestionowana przed sądem powszechnym.

W tej sytuacji stwierdzić należy, co słusznie podniósł organ odwoławczy, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może wpływać na zakres wniosku o pozwolenie na budowę. W warunkach niniejszej sprawy, pozwolenie na budowę - zgodnie z wnioskiem - objęło wykonanie robót budowlanych, polegających na termomodernizacji i zmianie kolorystyki, wymianie pokrycia dachowego, okien na klatkach schodowych, remoncie wejść i dociepleniu stropu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, a zatem robót budowlanych wykonywanych na częściach wspólnych budynku.

W konsekwencji, w warunkach niniejszej sprawy Sąd I instancji słusznie stwierdził, że organ odwoławczy prawidłowo uznał, że stroną tego postępowania jest wyłącznie Wspólnota Mieszkaniowa, bowiem - wbrew stanowisku wyrażonemu w skargach kasacyjnych - ani w postępowaniu przed organami, ani w skardze do Sądu I instancji, ani ostatecznie w skardze kasacyjnej, skarżący nie wykazali, że posiadają indywidualny, odrębny od interesu Wspólnoty Mieszkaniowej interes prawny. Skarżący nie wykazali, że poprzez dopuszczenie do realizacji wskazanych robót budowlanych dojdzie do negatywnego oddziaływania na ich lokale.

W toku postępowania skarżący zakwestionowali wprawdzie prawidłowość projektu budowlanego, lecz co podniesiono wyżej w sprawie, w której dotyczy on robót budowlanych prowadzonych na częściach wspólnych budynku, interes wszystkich członków wspólnoty chroniony jest w postępowaniu przez wspólnotę mieszkaniową. Jednocześnie zauważyć należy, co słusznie na marginesie dodał organ odwoławczy, że organy administracji architektoniczno-budowlanej nie mogą wpływać na rodzaj przyjętych w projekcie rozwiązań. Organy te nie mają uprawnień do ingerencji w sam projekt budowlany i jego merytoryczną zawartość. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego dokonują sprawdzenia projektu jedynie pod kątem wymogów, określonych w art. 35 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Odpowiedzialność za projekt budowlany i przyjęte w nim rozwiązania ponoszą natomiast, posiadający wymagane uprawnienia budowlane, projektant oraz osoba sprawdzająca.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 27 ustawy o własności lokali, powołanej w podstawie skargi kasacyjnej E. N., każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 w/w ustawy. Powyższe oznacza, że każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, ale prawo to nie ogranicza jednocześnie uprawnień zarządu, określonych w art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 tej ustawy, czyli m.in. uprawnień do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz. Poszczególni właściciele lokali nie mogą więc wkraczać w kompetencje zarządu, ale w zakresie, w jakim działa zarząd, mogą realizować uprawnienia kontrolne przysługujące im względem zarządu (zob. szerzej: E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, LEX, 2012).

Przyjęcie zatem jako zasady, że w sprawach z zakresu prawa budowlanego mających związek z nieruchomością wspólną, stroną postępowania jest wyłącznie wspólnota mieszkaniowa, którą reprezentuje zarząd, a jako wyjątek – uznanie za stronę tego postępowania, niezależnie od występującej w tym postępowaniu wspólnoty, właściciela lokalu, który wykaże się własnym, indywidualnym interesem prawnym, nie narusza przepisów art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane oraz art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 i art. 27 ustawy o własności lokali. Powyższe oznacza bowiem, że właściciel lokalu, który pragnie włączyć się w proces inwestycyjno-budowlany współdziałając w zarządzie nieruchomością wspólną może - jeśli legitymuje się interesem prawnym - wystąpić w postępowaniu administracyjnym jako strona tego postępowania, może też - niezależnie od tego, czy posiada interes prawny, czy też nie - w toku całego tego procesu realizować uprawnienia kontrolne względem zarządu, przeciwdziałając niewłaściwym w jego ocenie decyzjom samego zarządu lub całej wspólnoty.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że w warunkach niniejszej sprawy nie można zarzucić wadliwości wyrokowi Sądu I instancji, który uznał za prawidłową decyzję organu odwoławczego o umorzeniu postępowania odwoławczego. Skoro odwołanie pochodziło od osób, które nie legitymowały się przymiotem strony, to uzasadnione było zastosowanie w postępowaniu odwoławczym art. 138 § 1 pkt 3 kpa. W tych też okolicznościach, uzasadnione było tym samym oddalenie skargi przez Sąd I instancji.

W świetle powyższego zauważyć również należy, że w przypadku podejrzenia, że odwołanie nie pochodzi od strony, organ odwoławczy przeprowadza w pierwszej kolejności postępowanie wyjaśniające ograniczające się do tej kwestii. Poza zakresem jego zainteresowań na tym etapie postępowania pozostaje zatem merytoryczne badanie zaskarżonej decyzji. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sądowi I instancji nie można zarzucić, iż nie dostrzegł naruszenia przez organ odwoławczy przepisów postępowania wskazanych w podstawie skargi kasacyjnej E. N., bowiem przeprowadzone przez niego postępowanie wyjaśniające było wystarczające dla stwierdzenia, że wnoszący odwołanie nie są stronami postępowania, a powody takiego stanowiska, organ odwoławczy wyczerpująco przytoczył w uzasadnieniu podjętej decyzji.

Przy czym wyjaśnić należy, że Sądowi orzekającemu w tej sprawie znane jest orzeczenie NSA o sygn. akt II OSK 1689/13.

Dodać jednocześnie należy - w związku z podnoszonymi w toku postępowania w niniejszej sprawie kwestiami związanymi z wadliwym, według skarżących, stanem technicznym budynku, że sprawy związane z utrzymaniem obiektów budowlanych należą do właściwości organów nadzoru budowlanego, a nie organów administracji architektoniczno-budowlanej. W razie zatem obaw o właściwy stan techniczny budynku skarżący powinni zgłosić te obawy właściwemu organowi nadzoru budowlanego.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić zatem należy, że podstawy kasacyjne, na których oparte zostały skargi kasacyjne w niniejszej sprawie, nie są usprawiedliwione. Tym samym, na podstawie art. 184 ppsa, należało orzec jak w sentencji wyroku.

Wyjaśnić jednocześnie należy, że Naczelny Sąd Administracyjny nie orzekł o przyznaniu adwokatom wynagrodzenia za zastępstwo prawne wykonane na zasadzie prawa pomocy przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, gdyż przepisy art. 209 i 210 ppsa mają zastosowanie tylko do kosztów postępowania między stronami. Wynagrodzenie pełnomocnika za wykonaną pomoc prawną z urzędu należne od Skarbu Państwa (art. 250 ppsa) przyznawane jest przez wojewódzki sąd administracyjny w postępowaniu określonym w przepisach art. 258-261 ppsa.