Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 639/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2013-11-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59, art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 listopada 2013 r. sprawy ze skargi E. Sz.-N. i J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] kwietnia 2013 roku numer [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżących E. Sz.-N. i J. N. kwotę 774,00 (słownie: siedemset siedemdziesiąt cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.-


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.

Wnioskiem z dnia 24 września 2012 r. (uzupełnionym w dniach [...] września 2012 r., 28 stycznia 2013 r. i 26 marca 2013 r.) M. B. wystąpiła do Prezydenta Miasta Ł. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania piętra budynku usługowo - handlowego z hurtowni zabawek i lokalu handlowego na dwa lokale gastronomiczne, planowanej do realizacji na nieruchomości położonej przy al. L. w Ł., obejmującej działki nr [...], [...], [...], [...].

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], ustalił wnioskowane warunki zabudowy.

W wyniku odwołania J. N. i E. Sz. – N., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W ocenie Kolegium decyzja organu I instancji nie została poprzedzona sporządzeniem analizy graficznej i tekstowej, a tym samym organ I instancji nie wykazał, że projektowana zmiana sposobu użytkowania piętra budynku usługowo - handlowego stanowi kontynuację obowiązującej w obszarze analizowanym funkcji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydenta Miasta Ł., decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...], po raz kolejny uwzględnił wniosek inwestora i ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej zmiany sposobu użytkowania budynku. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w celu ustalenia wymagań dla planowanej zabudowy i zasad zagospodarowania terenu, dokonał analizy w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Dalej organ wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem usługowo - handlowym. Sąsiednie działki, dostępne z tej samej drogi, są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Teren inwestycji: posiada dostęp do drogi publicznej, nie podlega obowiązkowi uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Nadto decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Z decyzją tą nie zgodzili się J. N. i E. Sz. – N. i złożyli odwołanie. Uznali, że skoro w decyzji przewidziano zmianę sposobu użytkowania lokali z handlowych na gastronomiczne, a przeznaczenie budynku przed zmianą określono jako budynek o funkcji handlowo-usługowej, to po zmianie sposobu użytkowania budynek musi zmienić swoje przeznaczenie na budynek usługowo-handlowo-gastronomiczny. A tego nie wykazano w treści decyzji. Także w treści analizy, stanowiącej załącznik do decyzji wykazano funkcje usługowe, usługowo-handlowe i mieszkalne, brak w niej kontynuacji funkcji usługowo -handlowo -gastronomicznej. Przeprowadzona analiza nie przedstawia zagrożeń wynikających z nowej działalności i sposobu ich uniknięcia. Prezydent Miasta Ł. wskazał, że budynek nie wymaga żadnych zmian. Tymczasem istnieje potrzeba dokonania wielu zmian związanych z wytłumieniem hałasu, spełnieniu wymagań bhp i p.poż. Nadto w punkcie 4 pouczenia zezwolono na dopuszczenie do zmiany charakteru działalności na podstawie zgłoszenia, wykluczając całkowicie nadzór nad potrzebnymi dostosowaniami obiektu do nowej działalności. W ocenie odwołujących prawo budowlane w art. 71 ust. 2 nakazuje pokazać, że zmiany wprowadzone nie zagrażają w żaden sposób użytkownikom tego obiektu, w tym zagrożeniem hałasem w dzień i w nocy. Tymczasem zmiany zagrażają ich spokojowi i są w sprzeczności z zasadą "dobrego sąsiedztwa".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...], utrzymało w mocy kwestionowaną decyzję. Kolegium uznało, że odwołanie nie jest zasadne, bowiem zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z prawem, w oparciu o prawidłowo przeprowadzone postępowanie wyjaśniające, w tym w oparciu o zgodny z obowiązującymi przepisami dowód w postaci analizy urbanistyczno-architektonicznej. W uzasadnieniu decyzji podano, że z uwagi na charakter projektowanego zamierzenia inwestycyjnego (zmiana sposobu użytkowania piętra bez zmiany gabarytów i innych wskaźników budynku istniejącego) bezprzedmiotowa była analiza części parametrów architektoniczno - urbanistycznych zabudowy wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Regulacja ta miała zastosowanie jedynie w zakresie kontynuacji funkcji. W ocenie organu odwoławczego planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z jakimikolwiek przepisami odrębnymi, wszystkie zaś warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a mające zastosowanie w niniejszej sprawie, zostały spełnione, gdyż :

- w celu ustalenia wymagań dla planowanej inwestycji, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia wokół działek objętych wnioskiem wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1: 1 000 granice obszaru analizowanego w odległości min.153 m., t.j. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działek (około 51 m). Zważywszy na fakt, że zabudowana nieruchomość położona jest m.in. w obszarze istniejącej zabudowy usługowej o różnorakim przeznaczeniu i mieszkaniowej jednorodzinnej, organ właściwie uznał, że wyznaczony obszar jest wystarczający do określenia zakresu kontynuacji funkcji. Wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Zarówno do wyznaczonych granic obszaru analizowanego jak i do przeprowadzonej analizy odwołujący nie zgłosili żadnych zastrzeżeń,

- działki, na których planowana jest realizacja przedmiotowej inwestycji mają dostęp do drogi publicznej - istniejącymi zjazdami publicznymi z al. L. (droga wojewódzka nr [...] - działka nr [...]);

- budynek wyposażony jest we wszystkie niezbędne do jego funkcjonowania urządzenia infrastruktury technicznej;

- teren realizacji inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, gdyż działki są wyłączone z produkcji rolnej - teren budowlany;

- w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy określone zostały warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Ponadto określono w niej warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W ocenie Kolegium organ I instancji w sposób należyty, biorąc pod uwagę etap procesu inwestycyjnego, jakim jest decyzja o warunkach zabudowy, określił wymogi co do ochrony interesów osób trzecich, wskazując na konieczność projektowania i budowy w sposób określony w przepisach oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej zapewniając poszanowanie, występujących w zasięgu oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. W pkt 4 pouczenia zaskarżonej decyzji, wbrew twierdzeniom odwołujących, wskazał że realizacja inwestycji wymaga uzyskania pozwolenia na budowę bądź dokonania stosownego zgłoszenia na podstawie przepisów prawa budowlanego. W ocenie Kolegium na obecnym etapie procesu inwestycyjnego niezrozumiały jest zarzuty dotyczące zaniechania ustaleń związanych z wytłumieniem hałasu, spełnieniu wymagań bhp i p.poż. Kwestie te będą bowiem przedmiotem postępowania o wydanie pozwolenia na budowę;

- decyzja jest zgodna przepisami odrębnymi;

-organ l instancji prawidłowo ustalił rodzaj zabudowy jako zabudowa usługowa. W ocenie Kolegium, nie można (jak to czynią odwołujący) ustaleń dotyczących funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu utożsamiać z określeniem rodzaju zabudowy, gdyż są to dwa odmienne pojęcia. W § 2 pkt 1-2 rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r., nr 164, poz. 1589) ustalono następujący sposób zapisywania ustaleń dotyczące rodzaju zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy, stosując nazewnictwo: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych. zabudowa produkcyjna, cmentarze, drogi publiczne, drogi wewnętrzne, obiekty infrastruktury technicznej. Zaś ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu.

Kolegium za chybiony uznało za chybiony zarzut naruszenia art. 71 ust 2 ustawy -Prawo budowlane z uwagi na brak zastosowania tej regulacji w sprawie niniejszej. Nadto w ocenie Kolegium organ I instancji określając warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego prawidłowo wskazał, że inwestycja realizowana jest na piętrze istniejącego budynku i nie spowoduje zmiany jego gabarytów.

Decyzję tę do sądu administracyjnego zaskarżyli J. N. i E. Sz. – N. i zarzucili naruszenie:

1. prawa materialnego:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskutek wydania decyzji zgodnie z wnioskiem inwestora w sytuacji, gdy na terenie objętym analizą nie występuje zabudowa umożliwiająca wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej zmiany sposoby użytkowania obiektu budowlanego;

- § 3 ust. 1 w zw. z § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskutek braku dokonania bliższej charakterystyki istniejącej na obszarze analizowanym ze wskazaniem na jakich konkretnie działkach, jakie konkretnie budynki się znajdują, jaka jest wielkość tych budynków i przede wszystkim ich funkcja z oznaczeniem konkretnego rodzaju realizowanych tam działań gospodarczych;

- § 9 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskutek braku wskazania na załączniku graficznym nr 1 decyzji granic obszaru analizowanego;

- art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, wskutek braku uregulowania w decyzji warunków ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas w sytuacji, gdy charakter wnioskowanej zmiany sposobu użytkowania uzasadniał poczynienie ustaleń w tym zakresie.

2. przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 kpa, poprzez niepodejmowanie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, co polegało w szczególności na braku dokonania oceny analizy dotyczącej ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania oraz na braku bliższej charakterystyki istniejącej zabudowy, ze wskazaniem na jakich konkretnie działkach, jakie konkretnie budynki się znajdują, jaka jest wielkość tych budynków i przede wszystkim ich funkcja z oznaczeniem konkretnego rodzaju realizowanych tam działań gospodarczych;

- art. 8 k.p.a., poprzez prowadzenie postępowania w sposób dyskredytujący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, co polegało w szczególności na bezkrytycznym przyjęciu wniosków analizy dotyczącej ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu bez uprzedniego zweryfikowania tego dowodu;

- art. 107 § 3 k.p.a., poprzez wadliwe uzasadnienie zaskarżonej decyzji, co polegało na braku omówienia dowodu z analizy dotyczącej ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie od organu na ich rzecz kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując się do zarzutów skargi podał, że akta sprawy zawierają analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, z której wynika m.in., że na działkach położonych przy al. L:

- nieruchomość obejmująca działki geodezyjne nr [...], [...], [...], [...], zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym, w którym znajduje się hurtownia zabawek i lokal handlowy. Planowana jest zmiana sposobu użytkowania piętra tego budynku z hurtowni zabawek i lokalu handlowego na dwa lokale gastronomiczne o łącznej powierzchni użytkowej 500 m. Funkcja parteru budynku pozostaje bez zmian (hurtownia zabawek);

- na działkach sąsiednich w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, mieszkalno - usługowe oraz usługowe - działki o nr geod.:[...], [...], [...], [...] i [...] z zabudową usługową - sklepy, hurtownie i składy, zaś na działce oznaczonej nr ewid. [...] – lokal gastronomiczny (restauracja "[...]"). Zatem projektowana inwestycja stanowić będzie kontynuację istniejącego rodzaju zabudowy - zabudowy usługowej i jest zgodna z funkcją oraz sposobem zagospodarowania terenów sąsiednich.

Z uwagi na realizację inwestycji na piętrze istniejącego budynku (bez zmiany jego gabarytów) nie zachodziła potrzeba, wbrew oczekiwaniom skarżących, dokonywania analizy linii zabudowy i wskaźników wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości budynków, rodzaju i geometria dachów na działkach sąsiednich i ustalenia tych parametrów dla planowanej inwestycji. Zaskarżona decyzja zawiera wymagane załączniki graficzne, w tym załącznik, nr 1 z zaznaczonymi granicami inwestycji oraz załącznik nr 2 z zaznaczonymi granicami obszaru analizowanego, wyznaczonymi zgodnie z wymogami rozporządzenia. Rozporządzenie nie dopuszcza wyznaczania granic obszaru analizowanego na części graficznej decyzji. Organ podniósł, że postanowienia decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu dotyczące ochrony osób trzecich mogą zawierać jedynie informacje dla inwestora o działaniach niezbędnych dla ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. Ograniczenia ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu planistycznym może nastąpić tylko w takim zakresie, w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. W ocenie Kolegium w pkt 5 decyzji organu I instancji zabezpieczone zostały interesy osób trzecich poprzez określenie wymagań jakie ma spełniać inwestycja.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w sprawie niniejszej jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania piętra budynku usługowo - handlowego z hurtowni zabawek i lokalu handlowego na dwa lokale gastronomiczne, planowanej do realizacji na nieruchomości położonej przy [...] [...] w Ł., obejmującej działki nr [...], [...], [...], [...].

Zgodnie z przepisem art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) dalej powoływanej jako ustawa, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

Z materiału sprawy wynika, że przesłanki określone we wskazanym powyżej przepisie istnieją w rozpoznawanej sprawie, zatem bezwzględnym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego jest uzyskanie dla planowanej zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego, decyzji ustalającej jej warunki.

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy uzależnia wydanie przedmiotowej decyzji od łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach od 1 - 5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (pkt 1); dostępu do drogi publicznej (pkt 2); zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3); braku wymogu uzyskania dla danego terenu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne (pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (pkt 5).

Przedmiotowa regulacja uzależnia możliwość zrealizowania zamierzenia inwestycyjnego (w tym zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części) od istniejących już w sąsiedztwie form zabudowy z uwzględnieniem w szczególności ich funkcji, parametrów i cech (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem tej zasady jest "ochrona ładu przestrzennego" tj. kształtowanie przestrzeni w taki sposób, aby tworzyła harmonijną, estetyczną całość, skomponowaną według urbanistycznych i architektonicznych kryteriów ładu przestrzennego. Zasada ta stanowi normatywny instrument ograniczający prawo własności nieruchomości i wolność zabudowy, przyjętą w przepisie art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy.

Organy w sprawie niniejszej swoje rozstrzygnięcie o dopuszczalności zrealizowania przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego - wyrażone poprzez treść decyzji - uzasadniły wnioskami z analizy dotyczącej ustaleń wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przeprowadzonej wg reguł określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588), dalej powoływanego jako rozporządzenie.

W tym miejscu podnieść należy, że z treści art. 59 ustawy, określającego sytuacje, w których należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy wynika, że pojęcie zmiany zagospodarowania odniesione zostało do terenu, natomiast zmiana sposobu użytkowania do obiektu już istniejącego. Zdaniem Sądu - sformułowanie zastosowane w tym przepisie uprawnia do stwierdzenia, że zmianą zagospodarowania terenu jest budowa obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych, czyli jest nią wprowadzenie nowego elementu przestrzennego na dany teren lub przekształcenie - w wyniku robót budowlanych - istniejącego już na danym terenie elementu przestrzennego. Nie jest natomiast zmianą zagospodarowania terenu - w rozumieniu tego przepisu - zmiana sposobu użytkowania zrealizowanego już obiektu budowlanego lub jego części, którą ustawodawca również poddaje reglamentacji ustawowej poprzez obowiązek uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Jako, że w przedmiotowej sprawie zmiana sposobu użytkowania ma nastąpić bez zmiany gabarytów i wskaźników budynku istniejącego, stwierdzić należy, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. uchylającej pierwotną decyzję ustalająca warunki zabudowy zasadnie uznało, iż bezprzedmiotowa jest w sprawie niniejszej analiza parametrów architektoniczno – urbanistycznych (analiza linii zabudowy i wskaźników wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości budynków, rodzaju i geometria dachów na działkach sąsiednich), natomiast konieczne jest sporządzenie analizy w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy. Powyższe stanowisko, w ocenie Sądu, rodzi konieczność szczególnie starannego kwalifikowania i doboru działek sąsiednich, tym bardziej, że planowane lokale gastronomiczne muszą spełniać inne wymagania techniczno – budowlane niż lokal usługowo - handlowy z hurtownią zabawek i lokal handlowy. Oznacza to, że w celu ustalenia czy przedmiotowa inwestycja spełnia wymóg kontynuacji funkcji zabudowy i nawiązuje do zabudowy na sąsiednich działkach należało zbadać nie tylko sposób użytkowania obiektów budowlanych lecz również ustalić czy gabaryty, forma architektoniczna planowanej zmiany sposobu użytkowania odpowiada cechom zabudowy i zagospodarowania terenu analizowanego.

Z przeprowadzonej analizy, stanowiącej podstawę kwestionowanych decyzji, wynika, że na działkach sąsiednich w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, mieszkalno – usługowe o różnorodnym przeznaczeniu – handlowe hurtownia, składy budowlane a także lokal gastronomiczny na działce nr [...] – restauracja "[...]". W kontekście powyższego organy uznały, że przedmiotowa inwestycja posiada "dobre sąsiedztwo". W ocenie Sądu wniosek taki ze znajduje uzasadnienia. W najbliższym otoczeniu projektowanej inwestycji przeważającą zabudowę stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne w mniejszym zakresie mieszkalno – usługowe. Działka na której zlokalizowany jest lokal gastronomiczny restauracja "Złoty smok" położona jest w kompleksie budynków usługowych w dość dużej odległości od przedmiotowej działki (po drugiej stornie ulicy i to nie bezpośrednio przy niej). Biorąc pod uwagę fakt, że w sprawie niniejszej planowane są dwa lokale gastronomiczne o łącznej powierzchni użytkowej 500 m 2 , usytuowane na piętrze istniejącego budynku, czyli w ocenie Sądu, lokale o dość specyficznej architekturze jak dla lokali gastronomicznych, niewystarczjącym było dla przyjęcia spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa ustalenie, że na działce nr [...] zlokalizowany jest lokal gastronomiczny. Dlatego Sąd podzielił zarzut skargi zgodnie z którym powinna być dokonana bardziej szczegółowa charakterystyka istniejącej na obszarze analizowanym zabudowy ze wskazaniem na jakich konkretnie działkach, jakie konkretnie budynki się znajdują, jaka jest wielkość tych budynków i przede wszystkim ich funkcja z oznaczeniem konkretnego rodzaju realizowanych tam działań gospodarczych.

Nadto w ocenie Sądu w kwestionowanej decyzji nie zostały zabezpieczone w sposób należyty interesy osób trzecich z uwagi na brak wyczerpującego określenia wymagań jakie ma spełniać projektowana inwestycja. O ile słusznie organ odwoławczy wywodzi, że decyzja ustalająca warunki zabudowy ma charakter deklaratoryjny i nie przesądza o zgodności planowanej inwestycji z warunkami technicznymi określonymi przepisami prawa budowlanego to już niezasadnie wywodzi, że na obecnym etapie procesu inwestycyjnego niezrozumiały jest zarzuty dotyczący zaniechania ustaleń związanych z wytłumieniem hałasu, spełnieniu wymagań bhp i p.poż. W pkt 5 decyzji organu I instancji odnośnie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich ograniczono się jedynie do stwierdzenia, że planowane zamierzenie inwestycyjny należy projektować i realizować w sposób określony przepisami, w tym techniczno – budowlanymi oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej zapewniając poszanowanie występujących w zasięgu oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, o których mowa w art. 5 ust. 1 prawa budowlanego w szczególności zapewniając bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe i bezpieczeństwo użytkowania. Pominięto całkowicie wymagania dotyczące ochrony przez hałasem a także wymagania w zakresie bhp. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę rodzaj inwestycji, ustalenie wymagań w tym zakresie było niezbędne w celu zapewnienia pełnej ochrony interesów osób trzecich. Istotnie decyzja o warunkach zabudowy wytycza jedynie ogólne podstawowe kierunki projektowanej inwestycji, podlegające dalszym szczegółowym ustaleniom, przewidzianym w prawie budowlanym, w tym w zakresie uwzględnienia występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Określone w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu podstawowe parametry planowanego obiektu wiążą jednak projektanta oraz organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Pozwolenie na budowę może być wydane jedynie wówczas, gdy zostaną spełnione warunki określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Rozpoznając sprawę ponownie organy dokonają szczegółowej charakterystyki istniejącej na obszarze analizowanym zabudowy ze wskazaniem na jakich konkretnie działkach, jakie konkretnie budynki się znajdują, jaka jest wielkość tych budynków i przede wszystkim ich funkcja z oznaczeniem konkretnego rodzaju realizowanych tam działań gospodarczych i na tej podstawie ocenią czy projektowana zmiana sposobu użytkowania spełniania warunek dobrego sąsiedztwa. Nadto ustalając wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich określą wymagania dotyczące ochrony przez hałasem a także wymagania w zakresie bhp. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy dołączą prawidłowe części składowe decyzji. Zgodnie z treścią § 9 rozporządzenia decyzja o warunkach zabudowy, zawiera część tekstową i graficzną. Wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. W sprawie niniejszej dołączono do decyzji dwa załączniki – załącznik graficzny decyzji oznaczony jako nr 1 oraz załącznik nr 2 stanowiący wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w granicach obszaru analizowanego. W załączniki graficznym decyzji oznaczono jedynie granice terenu inwestycji z pominięciem wyznaczenia obszaru analizowanego. W ocenie Sądu, wbrew stanowisku organu odwoławczego, na załączniku graficznym decyzji oprócz terenu inwestycji powinny być również wyznaczone granice obszaru analizowanego.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm) orzeczono jak w sentencji. W pkt 2 wyroku orzeczono w oparciu o art. 152 p.p.s.a. Zwrot kosztów postępowania sądowego od organu na rzecz strony skarżącej orzeczono w oparciu o art. 200 cyt. ustawy. Do kosztów zaliczono wpis sądowy, opłatę skarbową od pełnomocnictwa oraz koszty ustanowienia pełnomocnika z wyboru ustalone przy uwzględnieniu charakteru sprawy i niezbędnego nakładu pracy pełnomocnika (§ 18 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 461).