Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1063/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 185
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędzia del. NSA Jacek Hyla (spr.) po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Mazowieckiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2016r., sygn. akt IV SA/Wa 1897/16 w sprawie ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od Gminy P. na rzecz Wojewody Mazowieckiego kwotę 775 zł (siedemset siedemdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 9 listopada 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 1897/16, Wojewódzki

Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu skargi Gminy P. uchylił

decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] 2016 r., nr [...] oraz

utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty Gminy Piaseczno z dnia [...] 2015 r., nr

[...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wskazano, że Starosta P. na wniosek Gminy

P., wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] 2013 r. zatwierdzającą

projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na

rozbudowie ulicy M. na odcinku ul. O. (DW721) - ul. R. oraz

fragmentu ul. E. w m. P. wraz budową szeregu instalacji

infrastrukturalnych. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zaś

Wojewoda Mazowiecki decyzją nr [...] z dnia [...] 2014 r. utrzymał ją w

mocy.

Pod inwestycję tę z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], stanowiącej

własność J. W. i I. W. na zasadzie wspólności majątkowej

małżeńskiej wydzielono m.in. działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] m. P.

Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach

przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r.,

poz.2031) nieruchomość ta stała się z mocy prawa własnością Gminy P. za

odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji. Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ww.

ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa

w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji

drogowej.

W dniu 15 grudnia 2013 r. został sporządzony przez uprawnionego

rzeczoznawcę majątkowego D. S. operat szacunkowy określający

wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...]

ha, z obrębu [...] położoną w P., która z mocy prawa stała się własnością

Gminy P. Autor operatu – D. S. potwierdził aktualność wartości

określonych w operacie do [...] 2016 r.

1

Decyzją Nr [...] z dnia [...] 2015 r. Starosta P. ustalił

na podstawie określonego wyżej operatu odszkodowanie na rzecz J. W. i I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości

19.299 zł i orzekł o odmowie powiększenia wysokości ustalonego odszkodowania o

kwotę równą 5 % wartości nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta i Gminy P.,

wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do

ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił

niedokonanie przez organ poprawnie oceny formalnej operatu szacunkowego i nie

przeprowadzenie wszechstronnej analizy w związku ze zgłoszoną rażąco wysoką

stawką za 1 m2 gruntu.

Organ odwoławczy pismem z dnia [...] 2016 r. wystąpił do organu I instancji

stosownie do art. 136 k.p.a. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania

dowodowego w celu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego

w dniu [...] 2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia [...]

2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – D. S. (okres ważności

minął w dniu 14 grudnia 2015 r.). Autor operatu potwierdził jego aktualność do dnia [...] 2016 r. pod warunkiem utrzymania się stabilności badanego rynku.

Organ odwoławczy stwierdził, że nie dopatrzył się w operacie szacunkowym

uchybień, mających wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Zdaniem

Wojewody opracowanie rzeczoznawcy zawiera wszystkie obligatoryjne elementy

formalne wskazane w § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów. Uznano, że operat

jako aktualny, może służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości nieruchomości

w niniejszym postępowaniu administracyjnym.

Organ odwoławczy przeanalizował także kontroperaty wykonane na zlecenie

strony. Wskazał, że dotyczą one innych nieruchomości, nie mogą więc stanowić punktu

odniesienia w trakcie analizy przydatności operatu D. S. W ocenie

organu odwoławczego biegły – D. S. w operacie szacunkowym, na

podstawie którego ustalone zostało odszkodowanie, właściwie zastosował metodę

wyceny. Zdaniem organu odwoławczego zarzut zbyt wysokiego odszkodowania nie

stanowi powodu do podważenia prawidłowości operatu.

Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii

dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, określającego wartość

przedmiotowej działki, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, należy

2

wyjaśnić, iż zdaniem organu odwoławczego nie wystąpiły nieprawidłowości, które

miałyby wpływ na wynik wyceny.

Gmina P. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w

Warszawie zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem:

1) art. 7, art. 77 oraz art. 80 w zw. z art. 75 K.p.a. polegające na

niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu

wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,

przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, co wyrażało się daniem w całości

wiary operatowi rzeczoznawcy z pominięciem uwag skarżącej;

2) art. 107 § 3 i art. 8 K.p.a. przez niedostateczne uzasadnienie decyzji, w

szczególności nieodniesienie się przez organ do wszystkich twierdzeń skarżącej;

3) art. 138 § 1 K.p.a. przez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu instancji,

w sytuacji m. in. oparcia decyzji na wadliwym operacie szacunkowym;

4) art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36

ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego przez dokonanie wyceny

nieruchomości bez uwzględnienia jej stanu, w tym przeznaczenia na dzień wydania

decyzji lokalizacyjnej a także dokonanie wyceny na zlecenie organu prowadzącego

postępowanie w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu właściwym dla

nieruchomości przyległych z pominięciem danych z transakcji nieruchomościami

przeznaczonymi pod drogi z dwukrotnym nadanie wycenie klauzuli aktualności; 5) art.

156 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż operat, który utracił moc, nie pozwala na ocenę czy dane

stanowiące podstawę wyceny są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

Wojewoda Mazowiecki - w odpowiedzi na skargę - wniósł o oddalenie skargi,

tym samym podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu wyroku uchylającego decyzje organów obu instancji Sąd

wskazał, że w sprawie doszło do naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 i 57 ust. 1 rozporządzenia Rady

Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia

operatu szacunkowego. Zgodnie z tymi przepisami operat szacunkowy może być

wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od

daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne

zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być

wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego

3

aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu

następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez

rzeczoznawcę, który go sporządził. W § 58 rozporządzenia wskazano, że potwierdzenie

aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził

operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której

rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje

klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1, tj. podpisuje, zamieszczając datę i

pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Wykładnia literalna powyższych przepisów

prowadzi do wniosku, że jeżeli operat nie zostanie wykorzystany przez 12 miesięcy traci

ważność, chyba że rzeczoznawca dokona jego aktualizacji. Aktualizacja operatu może

być nawet kilkakrotna. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i §

58 ust. 1 rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych

przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu dokument stanowiący

potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez

dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula

powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§

57 ust. 1 powołanego rozporządzenia). W ocenie Sądu I instancji znajdujące się w

aktach sprawy potwierdzenia aktualności operatu nie spełniają warunków, jakim

powinna odpowiadać klauzula. Po pierwsze, nie zawierają wyrażonego w sposób

jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu

wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. zachował aktualność. Obie klauzule wydane zostały

pod warunkiem, co godzi w rzetelność ich dokonania. Rzeczoznawca zastrzegł, że

dokonuje aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany

popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu

nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość". Wskazane uchybienie

stanowi, zdaniem Sądu, naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i oraz art. 77

§ 1 K.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć, czy dane stanowiące podstawę wyceny

i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem

rzeczy. Po drugie, umieszczona na potwierdzeniu aktualności operatu klauzula nie

zawiera daty, co stanowi naruszenie §58 w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia. Jak

wynika z akt sprawy operat wykorzystany przez organ I instancji został sporządzony 15

grudnia 2013 r., tj. był aktualny do 14 grudnia 2014 r. Z akt sprawy nie wynika kiedy

dokonano jego aktualizacji - brak daty potwierdzenia aktualizacji operatu (przy klauzuli).

W potwierdzeniu aktualności operatu znajdującym się na stronie 22 akt zawarta jest

4

tylko informacja, że zachowuje on swoją aktualność przez kolejne 12 miesięcy, tj. do 14

grudnia 2015 r. (przy czym zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie

datowane jest na 20 listopada 2014 r.). Dalszego potwierdzenia aktualności operatu

szacunkowego (do 13 czerwca 2016 r.) dokonano na etapie postępowania przed

organem odwoławczym. Do pisma z 2 kwietnia 2016 r. (czyli nadesłanego ponad 3

miesiące po tym jak wcześniej dokonane potwierdzenie aktualności utraciło swą

ważność) rzeczoznawca dołączył potwierdzenie aktualności, jednak również nie

zawiera ono daty jej sporządzenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził konieczność uchylenia obu

zaskarżonych decyzji. Skoro bowiem ustalenie wysokości odszkodowania następuje po

uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości

(art.130 ust. 2 u.g.n.) to brak właściwie sporządzonych potwierdzeń aktualności operatu

szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat oznacza, że

organy orzekały w oparciu o nieaktualny operat majątkowy, co uniemożliwiało wydanie

decyzji merytorycznej.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Wojewoda Mazowiecki,

domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego

rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, a także

zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego:

1. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(Dz. U. 2015 poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia

Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.) w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwanego dalej

rozporządzeniem, poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że sporządzenie

przez rzeczoznawcę majątkowego klauzuli potwierdzającej aktualność operatu

szacunkowego o treści "operat zachowuje aktualność przez kolejne 12 miesięcy tj. do

dnia 14 grudnia 2015 r." nie zawiera wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia

rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n.

zachował aktualność, podczas gdy przytoczona powyżej treść klauzuli została

sporządzona poprawnie i skutkowała dalszą przydatnością operatu szacunkowego na

potrzeby prowadzonego postępowania odszkodowawczego,

2. art. 156 ust. 3 i 4. u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia poprzez błędną

wykładnię, która doprowadziła do przyjęcia, że zamieszczenie w ramach klauzuli

5

potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego warunku określającego ważność

tego operatu świadczy o nierzetelności w ramach jej sporządzenia i powoduje, że

operat ten nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania podczas gdy przepisy

te nie wprowadzają takiego zakazu, a ich interpretacja w świetle art. 154 u.g.n.

prowadzi do wniosku przeciwnego,

3. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 i § 57 rozporządzenia poprzez przyjęcie,

że brak daty na klauzuli potwierdzającej aktualność w świetle treści oświadczenia

rzeczoznawcy majątkowego w zakresie aktualności operatu szacunkowego powoduje,

że została ona sporządzona niezgodnie z ww. przepisami w stopniu uniemożliwiającym

wykorzystanie operatu szacunkowego na cele, na które został sporządzony.

W uzasadnieniu wskazano, że sporządzone w ramach przedmiotowej sprawy

klauzule potwierdzające aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2013r.

były sporządzone zgodnie z przepisami. Przepis § 58 rozporządzenia nie nakłada

obowiązku złożenia przez rzeczoznawcę oświadczenia woli o treści np.

"...rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu szacunkowego". Istotą tego przepisu

jest, aby z treści klauzuli potwierdzającej aktualność jednoznacznie wynikało, że

skutkuje ona złożeniem oświadczenia o aktualności operatu szacunkowego. Zatem

użycie przez rzeczoznawcę majątkowego sformułowania "operat zachowuje aktualność

przez kolejne 12 miesięcy tj. do dnia 14 grudnia 2015r." wypełniło obowiązek

wynikający z § 58 ust. 1 rozporządzenia. Nie ulega wątpliwości, że intencją

rzeczoznawcy było podtrzymanie wartości wyrażonej w operacie przez kolejny rok od

dnia, kiedy utracił on swój 12 miesięczny termin ważności. W świetle powyższego,

rzeczoznawca nie miał obowiązku składania oświadczenia o treści, że "pomimo upływu

terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n. operat zachował aktualność" gdyż

wystarczającym było, że data końcowa przedłużenia ważności operatu szacunkowego

została ustalona na dzień 14 grudnia 2015 r., gdyż operat szacunkowy po

potwierdzeniu aktualności może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy od dnia

jej sporządzenia.

Powyższe stanowisko dotyczy również drugiej z klauzul, w ramach której

rzeczoznawca wskazał, że operat "zachowuje aktualność przez kolejnych 6 miesięcy tj.

do dnia 13 czerwca 2016 r.". Zastosowanie sformułowania o treści: "przez kolejnych 6

miesięcy" wraz ze wskazaniem końcowej daty ich upływu tj. 13 czerwca 2016 r.

świadczy o tym, że jego celem było zapewnienie przez rzeczoznawcę ciągłości

6

ważności sporządzonego operatu od dnia upływu 12 miesięcznej ważności pierwszego

potwierdzenia aktualności - tj. od dnia 14 grudnia 2015.

Klauzule potwierdzające aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia

2013 r. zostały sporządzone na odrębnym dokumencie, zawierały istotną treść i

zawierały podpis oraz pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast zawarcie w nich

stwierdzenia, że dokonuje się aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej

gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub

w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość", zdaniem

skarżącego w żaden sposób nie świadczy o ich nieprawidłowości. Jeżeli w świetle

art. 156 ust. 3 operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy

na potrzeby, na które został sporządzony pod warunkiem, że nie zaistniały okoliczności

wskazane w art. 154 u.g.n., to potwierdzenie aktualności obarczone takim warunkiem

jest zgodne z obowiązującymi przepisami. Art. 154 w zw. z art. 156 ust. 3 wskazuje

czynniki, których istotna zmiana wpłynie na utratę ważności operatu przed upływem 12

miesięcznego terminu od jego powstania. W katalogu tym znajdują się takie

okoliczności jak położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan

nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości

podobnych. Tym samym, wskazanie przez rzeczoznawcę w ramach klauzuli, że na

podstawie potwierdzenia aktualności podtrzymuje wartość nieruchomości określoną w

operacie szacunkowym pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowane zmiany

popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub otoczeniu

nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość" odpowiada

okolicznościom wskazanym w art. 154 u.g.n. Skoro zatem dopuszczalne jest

zamieszczenie takiego zastrzeżenia w operacie szacunkowym, to tym samym

dopuszczalne, a nawet wskazane jest jego umiejscowienie w ramach klauzuli

potwierdzającej jego aktualność. Zmiana tych czynników bowiem powoduje

konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Zdaniem skarżącego podniesiony przez Sąd brak daty w klauzulach

potwierdzających aktualność operatu szacunkowego nie powoduje ich wadliwości w

stopniu powodującym brak możliwości wykorzystania operatu szacunkowego po

upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Zwrócić bowiem należy uwagę na treść

oświadczeń rzeczoznawcy majątkowego "operat zachowuje aktualność przez kolejne

12 miesięcy tj. do dnia 14.12.2015r." oraz "Oszacowana wartość prawa własności

nieruchomości i oszacowana na kwotę zachowuje aktualność przez kolejne 6 miesięcy

7

tj. do dnia 13.06.2016 r. pod warunkiem....". Zatem rzeczoznawca majątkowy

jednoznacznie ustala, do kiedy sporządzony operat może być wykorzystywany na cele

ustalenia wysokości odszkodowania. Data potwierdzenia aktualności operatu

szacunkowego jest wytyczną świadczącą o tym, że może być on wykorzystywany przez

dalszy okres do 12 miesięcy. Zatem sam brak daty sporządzenia potwierdzenia

aktualności nie może wpływać negatywnie na ważność operatu szacunkowego, gdyż w

tym przypadku została ona zastąpiona oświadczeniem w przedmiocie terminu dalszej

jego przydatności. Ponadto wskazane w ramach potwierdzenia aktualności przedziały

czasowe pozwalają na przyjęcie, że operat szacunkowy pozostawał ważny od dnia

sporządzenia do dnia 13 czerwca 2016 r. Rzeczoznawca określając zatem skutek

złożonego oświadczenia na cały wskazany przez siebie okres zapewnił ciągłość

czasową ważności operatu pozwalająca zarówno na wydanie w dniu 25 listopada

2015r. decyzji ustalającej wysokość odszkodowania jak również na wydanie w dniu 3

czerwca 2015 r. decyzji organu II instancji utrzymującej ją w mocy. Jest to jedyny brak

formalny wynikający z § 57 rozporządzenia, gdyż pozostałe wytyczne co do klauzuli

aktualności w zakresie odrębności dokumentu, pieczęci i podpisu zostały przez

rzeczoznawcę dochowane.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu

przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, dalej jako "p.p.s.a."),

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze

jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują

enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 powołanej ustawy przesłanki nieważności

postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu, przy rozpoznaniu sprawy,

Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna opierała się na usprawiedliwionych podstawach.

Zarzuty skargi kasacyjnej sprowadzają się do zakwestionowania prawidłowości

klauzuli aktualności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w odniesieniu do

sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Zdaniem sądu I instancji wady

klauzuli uniemożliwiają oparcie ustaleń faktycznych organów administracji na operacie

rzeczoznawcy Dariusza Słodkowskiego.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego stanowisko to nie jest trafne.

8

W dacie orzekania przez organy administracji przepis art. 156 ust. 3 u.g.n.

stanowił, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został

sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły

zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w

art.154. Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany

po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez

rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez

umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który

go sporządził.

Zatem sama zmiana uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o

których mowa w art.154 (np. dotyczących stanu nieruchomości) powoduje, że operat

szacunkowy nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności,

czyli 12 miesięcy od daty sporządzenia. Zatem umieszczenie w klauzuli aktualności

zastrzeżenia, że operat zachowuje ważność przez wskazany okres o ile "nie wystąpią

wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w

kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość"

pozbawione jest w istocie znaczenia. Oczywiste jest bowiem, że wystąpienie

wskazanych okoliczności spowodowałoby konieczność sporządzenia nowego operatu

szacunkowego, nawet, gdyby zastrzeżenia takiego klauzula aktualności byłaby

pozbawiona. Brzmienie klauzuli sporządzonej przez rzeczoznawcę D.

Sło. nie pozostawia żadnych wątpliwości co do jego woli potwierdzenia

aktualności operatu - z oczywistym zastrzeżeniem, że zmiana istotnych okoliczności

spowoduje jego dezaktualizację.

Zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia, potwierdzenie aktualności operatu

szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje

poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca

oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w

sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 (zamieszczając datę i pieczęć). W myśl § 58 ust.

2 w przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się

ust. 1.

Istotnie rzeczoznawca naruszył przepis § 58 rozporządzenia nie zamieszczając

w klauzuli aktualności daty jej sporządzenia. Jednakże błąd ten nie może być uznany za

istotny, w sytuacji, gdy w klauzuli zawarto określenie końcowej daty, w jakiej operat

może być wykorzystany (do której zachowuje ważność). Zatem nie budzi wątpliwości

9

określenie terminu w którym operat może być wykorzystany, zgodnie z fachową wiedzą

rzeczoznawcy. Wada w postaci braku określenia daty sporządzenia klauzuli aktualności

byłaby istotna, gdyby data końcowa ważności operatu była określona w oparciu o upływ

czasu od daty jego sporządzenia, gdyby zatem rzeczoznawca nie wskazał, że operat

pozostaje ważny do dnia 13 czerwca 2016 r., a jedynie, że zachowuje ważność przez 6

miesięcy od daty klauzuli. Wówczas data ważności operatu pozostawałaby

nieokreślona. Taka sytuacja jednak w niniejszej sprawie nie występowała.

Uznać należało zatem, że zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia

przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia są w pełni

usprawiedliwione, gdyż sąd I instancji błędnie zastosował te przepisy uznając, że

klauzula aktualności operatu szacunkowego jest w stopniu istotnym dla rozstrzygnięcia

sprawy wadliwa i z tego tylko powodu zakwestionował wartość dowodową tego operatu.

Zaniechał tym samym dokonania oceny, czy operat na którym oparły swe ustalenia

faktyczne organy administracji odpowiada pozostałym wymogom prawa.

W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 185

§ 1 p.p.s.a. jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 p.p.s.a. wobec

uwzględnienia skargi kasacyjnej od wyroku sądu I instancji uwzględniającego skargę.

10