Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1265/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust.1 pkt.1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędziowie: WSA Beata Łomnicka WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: st. sekr. sąd Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi A.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 sierpnia 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta T. decyzją z dnia 30 listopada 2015 r. podstawie art. 4 ust. 2 pkt. 2, art. 59 ust. 1 i 2, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1, art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 199 dalej "u.p.z.p.") oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2013 poz. 267, dalej "k.p.a.") po rozpatrzeniu wniosku W. i F.H. ustalił warunki zabudowy dla istniejącego budynku gospodarczego, celem jego legalizacji, na działce nr [.....] położonej w obrębie ewidencyjnym B.

W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że spełnione zostały wymagania dotyczące wniosku określone w art. 52 ust. 2 u.p.z.p., a przepisy przewidują możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu już istniejącego, w celu jego realizacji. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki. Szczegółowo umotywowano sposób ustalania parametrów urbanistycznych. W toku postępowania uzyskano niezbędne opinie i uzgodnienia. Ponadto w szerokim uzasadnieniu streszczono szczegółowo dotychczasowy przebieg postępowania, przedstawiając pogląd prawny odmienny od sformułowanego w uprzednio wydanej decyzji Kolegium. Powołano się na treść Uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dniało grudnia 2013 r. sygn. II OPS 2/13 wywodząc, że przepisami o planowaniu przestrzennym, o których mowa w art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane w związku z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane są przepisy obowiązujące w dacie orzekania przez organy administracji publicznej. W ocenie organu nie budzi wątpliwości fakt, że złożony wniosek dotyczy budynku, którego budowa zakończona została pod rządami ustawy Prawo budowlane z 1974r. (w 1988r.). Dla takich obiektów budowlanych lub ich części, będących w budowie lub wybudowanych niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy (w tym wybudowanych bez pozwolenia na budowę, co również bezsprzecznie wynika z akt sprawy - karta nr od 181 do 182) terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego orzeka przymusową rozbiórkę albo przejęcie na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:

1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub

2) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia. Organ przytoczył także treść art. 40: W wypadku wybudowania obiektu budowlanego niezgodnie z przepisami, jeżeli nie zachodzą okoliczności określone w art. 37, właściwy terenowy organ administracji państwowej wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z przepisami

Natomiast w treści decyzji wskazano, iż z punktu widzenia kształtowania ładu przestrzennego, możliwe jest umiejscowienie budynku gospodarczego w nawiązaniu do usytuowania budynku na działce nr [.....] w narożniku działki, w tym przy położeniu bezpośrednim przy granicy działki lub 1,5 m od tej granicy, z zachowaniem wskazanej w decyzji linii zabudowy.

Dalej wskazano, iż należy spełnić poniższe warunki wynikające z analizy przeprowadzonej na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588 ). Ustalono:

a) obowiązującą linię zabudowy, wg oznaczenia na załącznikach nr 1a i 1 b do decyzji (na podstawie § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia),

b) wskaźnik powierzchni nowej zabudowy liczony jako stosunek powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego i gospodarczego do powierzchni terenu inwestycji lub jego części wyrażony w procentach, w przedziale do 22 % do 26 % (na podstawie § 5 ust. L ww. rozporządzenia),

c) szerokość elewacji frontowej budynku gospodarczego (elewacja północno - wschodnia) winna mieścić się w przedziale od 4,0m do 5,0m (na podstawie § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia),

d) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (liczona od średniego poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku pod okap dachu po zewnętrznej stronie ściany) nie przekroczy sumy wysokości jednej kondygnacji nadziemnej z wysokością poddasza użytkowego i zawierać się będzie w przedziale od 4,0m do 5,0m (na podstawie § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia),

e) następującą geometrię dachu: dach dwuspadowy o symetrycznym układzie głównych połaci dachowych, o kącie nachylenia głównych połaci dachowych od 25 do 45°, główna kalenica dachu równoległa do dłuższego boku budynku lub dach jednospadowy, płaski, wysokość głównej kalenicy (wysokość budynku) nie przekroczy wysokości jednej kondygnacji nadziemnej łącznie z wysokością dachu i mieścić się będzie w przedziale od 3,6 m do 5,0 m (na podstawie § 8 ww. rozporządzenia).

Należy spełnić warunki wynikające z ustawy prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z

2013 r. póz. 1409 z późniejszymi zmianami) oraz warunki wynikające z przepisów wykonawczych m. in. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz.690), w tym dotyczące w szczególności:

* zapewnienia do budynków dojścia i dojazdu odpowiedniego do przeznaczenia i sposobu użytkowania obiektu oraz urządzenia na działce miejsc postojowych dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo,

* zapewnienia odprowadzenia wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołu chłonnego lub zbiornika retencyjnego,

* usytuowania budynków względem granic działek sąsiednich oraz istniejącej sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń związanych z obiektami, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690).

W zakresie ochrony interesów osób trzecich wskazano, że przedmiotowa inwestycja nie może wpłynąć na możliwość zagospodarowania działek sąsiednich zgodnie z obowiązującymi przepisami i prawem właścicieli działek, wynikającym z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz.199 z późniejszymi zmianami) oraz pogorszyć stanu środowiska naturalnego. Należy zachować warunki wynikające z art. 5 ust. 1 ustawy prawo budowlane. W procesie projektowania, budowy i użytkowania obiektu należy zapewnić poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, dotyczących m.in. zapewnienia dostępu do drogi publicznej. W zakresie ochrony środowiska wskazano m.in., iż inwestycja nie może pogorszyć stanu środowiska naturalnego, sposób zagospodarowania terenu powinien w jak największym stopniu zapewnić zachowanie jego walorów krajobrazowych. Wnioskowana inwestycja nie kwalifikuje się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco i zawsze znacząco oddziaływać na środowisko. Przedsięwzięcie nie jest realizowane na terenie obszaru Natura 2000 oraz nie będzie oddziaływać na ten obszar.

W uza sadnieniu decyzji organ wskazał, że działka nr [.....] położona jest przy ul. sadnieniu decyzji organ wskazał, że działka nr [.....] położona jest przy ul. [.....] w B. , w drugiej linii zabudowy względem tej ulicy. Dojazd do działki odbywa się drogą wewnętrzną. Zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, posiadającym dwie kondygnacje nadziemne oraz poddasze użytkowe, przykrytym dachem czterospadowym. Na froncie działki w północno - wschodniej jej części, usytuowany jest budynek gospodarczy, jednokondygnacyjny z poddaszem użytkowym. Budynek ten położony jest w zbliżeniu do granic działki drogowej nr [.....] oraz do działki nr [.....] , przylegającej od strony wschodniej do działki nr [.....] . Budynek gospodarczy posiada wymiary w rzucie: długość 6,92m i szerokość 4,23m, jego krótszy bok jest równoległy do frontu działki. Przed lico północno - zachodniej elewacji budynku wysunięta jest na odległość ok. 0.6 m obudowa drzwi z zadaszeniem. Na elewacji tej znajdują się również schody zewnętrzne na użytkowe poddasze. Do elewacji frontowej budynku (północno - wschodniej) przybudowane jest pomieszczenie WC. Budynek przykryty jest dachem jednospadowym o nachyleniu w kierunku wschodnim. Wody deszczowe zebrane są rynną i rurą spustową w północno -wschodnim narożniku budynku.

Na dzień 19.11.2015r. działka o numerze ewidencyjnym [.....] położona w obrębie ewidencyjnym B. posiada użytek "B" (poprzednio LV) w całości i jest własnością W. i F.H. zam. [.....] . Natomiast działka, którą następuje dojazd do posesji nr [.....] posiada nr [.....] i jest współwłasnością w części: A.D. oraz małżonków W. i F.H.

Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały w sposób określony w przepisach §3 ust. l i 2 ww. rozporządzenia wokół działki objętej wnioskiem, w odległości trzykrotnej szerokość frontu działki, tzn. w odległości 75 m. Front działki stanowi granica działki nr [.....] na odcinku przylegającym do drogi położonej na działce nr [.....] , która według mapy ewidencyjnej w skali 1:2880 wynosi ok. 24-25 m. Granice obszaru analizy wyznaczone zostały na podstawie szerokości frontu działki nr [.....] w wielkości wynikającej z mapy ewidencyjnej w skali 1:2880, w odległości trzykrotnej tej szerokości 3x25m. Z uwagi na brak mapy zasadniczej w skali 1:1000 lub 1:500, w trakcie prowadzonego postępowania wykorzystano mapę ewidencyjną w skali 1:2880.

W chwili poprzedzającej wydanie niniejszej decyzji Państwowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w C. w wyniku przeprowadzonej modernizacji ewidencji gruntów i budynków prowadzi już dla terenu B. mapę zasadniczą w skali 1:1000. Dlatego też odpowiednia mapa została zakupiona. Dokonano sprawdzenia danych wynikających z treści nowej mapy potrzebnych do analizy istniejącego zagospodarowania w obszarze analizowanym, które nie wykazało konieczności wprowadzenia zmian w analizie.

Pod względem rodzaju zabudowy przedmiotowe zamierzenie polegające na usankcjonowaniu istnienia budynku gospodarczego na działce nr [.....] położonej w B., kwalifikuje się do zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, dla której stanowi zabudowę towarzyszącą funkcji podstawowej. Wyznaczony obszar do analizy obejmuje zabudowę położoną przy ul. [.....] w B. W obszarze występuje głównie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z budynkami gospodarczymi i garażowymi, o zróżnicowanej formie i gabarytach. Budynki gospodarczo - garażowe mają zasadniczo jedną kondygnację, w obszarze występują również budynki posiadające jedną kondygnację z poddaszem - na działkach nr nr [.....] oraz [.....][.....] i [.....] . W obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa o funkcji mieszkalnej zgodnej z wnioskiem inwestora, za zabudowę sąsiednią wskazane zostały działki zabudowane budynkami mieszkalnymi wraz z gospodarczymi zlokalizowane w obszarze analizowanym, czyli działki o nr nr [.....] [.....] i [.....] [.....] i [.....] . Rozplanowanie budynków w obrębie działki budowlanej w obszarze analizowanym nie wykazuje cech charakterystycznych. Zwraca jednak uwagę fakt harmonijnego usytuowania zabudowy na działkach nr [.....] i nr [.....] , budynki mieszkalne leżą w południowo - zachodnich częściach działek, zaś gospodarcze zbliżone są do drogi na działce nr [.....] , przy czym zabudowa działki nr [.....] jest nieco przysunięta do drogi bocznej, (zarówno budynek mieszkalny jak i gospodarczy). Usytuowanie budynku gospodarczego na działce nr [.....] względem drogi bocznej (oraz ul..... również) wpisuje się w sposób spójny w istniejącą zabudową na działce sąsiedniej. Dlatego też jego północno - wschodnia ściana stanowić może, dla budynku gospodarczego właściwą linię zabudowy.

W przedmiotowej decyzji ustalona została możliwość usytuowania obiektu w zbliżeniu do granicy, mająca swoje umotywowanie w cechach zabudowy w obszarze analizowanym. Zamierzenie dotyczy działki nr [.....] położonej w zespole zabudowy jednorodzinnej, wyodrębnionej ulicami [.....] , [.....] (od strony torów kolejowych) oraz [.....] (od strony wschodniej). Nowa zabudowa powinna uwzględniać zastany porządek urbanistyczny i architektoniczny oraz wpisywać się harmonijnie w układ zabudowy istniejącej. W tej części zespołu zabudowy zlokalizowane są dwa budynki gospodarcze (na działkach [.....] oraz [.....] ), usytuowane w narożnej części działki ulokowanej od strony drogi. Również w obszarze analizowanym, w terenie położonym po zachodniej stronie ul. [.....] dwa budynki gospodarcze (gospodarczo - garażowe) zlokalizowane są w zbliżeniu do granic działek, nawet na dosyć małe odległości (działki przy budynkach nr [.....] i [.....]). Powielenie takiegoż samego usytuowania zabudowy na działce nr [.....] jest uzasadnione więc względami przestrzennymi, ale również względami funkcjonalnymi. Z punktu widzenia kształtowania ładu przestrzennego możliwe jest umiejscowienie budynku gospodarczego w nawiązaniu do usytuowania budynku na działce [.....] w narożniku działki, w tym przy położeniu bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub l,5m od tej granicy, z zachowaniem linii zabudowy. Ustalenie szczegółowych odległości od granicy działki (w tym możliwości zbliżenia na konkretną odległość) w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe, gdyż organ nie posiada w tym zakresie kompetencji. Będzie to przedmiotem badania na dalszym etapie postępowania legalizacyjnego przez właściwy organ.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożył A.D. , reprezentowany przez pełnomocnika, wnosząc o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez orzeczenie o odmowie ustalenia warunków zabudowy lub uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania. W uzasadnieniu odwołania skarżący podniósł, że w sprawie orzekało już Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 4 lipca 2013 r. przedstawiając pogląd prawny. Skarżący wskazał na błąd popełniony przez Organ I instancji i odnosząc się do ustaleń poczynionych przez Burmistrza Miasta T. (do dokonania samowoli doszło w latach 1987 - 1988) zarzucił, że zaskarżona decyzja jest wydana z naruszeniem przepisów materialnych oraz przepisów postępowania i ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych w zakresie ustawowego określenia ich pozycji w czynnościach postępowań administracyjnych. Nadto, zarzucił, że zaskarżona decyzja zawiera w swojej treści ustalenia sprzeczne z obowiązującym prawem. Podniósł, że zaskarżona decyzja powoływała się na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, pomijając, że organ I instancji wydaje decyzję dla już istniejącego budynku i tworzy fikcję w treści decyzji przyjmując ocenę jak dla zamierzenia inwestycyjnego. Ponadto zwrócił uwagę na posadowienie budynku w granicy oraz zarzucił organowi I instancji, że poprzez wydanie decyzji, pośrednio umożliwił wykreowanie przesłanek legalizacji samowoli, z całkowitym naruszeniem praw i interesu osób trzecich, w tym odwołującego.

W wyniku ww. odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 9 sierpnia 2016 r. znak: [.....] na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 u.p.z.p., § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (t.j. Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Na wstępie organ odwoławczy wyjaśnił, że w pełni podziela pogląd sformułowany w zaskarżonej decyzji organu I instancji, w którym powołano się Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 grudnia 2013 r. sygn. II OPS 2/13 podjętą już po wydaniu uprzedniej decyzji Kolegium z dnia 4 lipca 2013 r. Organ odwoławczy wyjaśnił, że w myśl powyższej Uchwały - przepisami o planowaniu przestrzennym, o których mowa w art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane w zw. z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane są przepisy obowiązujące w dacie orzekania przez organy administracji, z tym, że w postępowaniu w przedmiocie nakazania przymusowej rozbiórki należy uwzględnić także przeznaczenie terenu, na którym powstał obiekt budowlany, od daty jego budowy.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w toku ponownie prowadzonego postępowania organ I instancji zweryfikował, że przedmiotowy budynek gospodarczy został wybudowany w latach 1987 - 1988, jego budowę zakończono w roku 1988, a zatem pod rządami ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Organ zweryfikował miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązujące na tym terenie od czasu realizacji obiektu oraz podkreślił, że obecnie (od 2004 r.) dla terenu objętego wnioskiem nie obowiązuje plan miejscowy, a z przepisów prawa nie wynika obowiązek jego sporządzenia.

W ocenie organu odwoławczego, odwołując się do treści powyższej uchwały oraz wobec nieobowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, istniały podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. oraz wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie takiej decyzji jest również formalnie dopuszczalne dla celów prowadzonego postępowania legalizacyjnego.

SKO wskazało, że dla wydania decyzji w.z., konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust 1 ustawy. Jednym z nich jest występowanie, na obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art.61 ust. l pkt 1 ustawy). Z uwagi na użycie przez Ustawodawcę słowa "łącznie" w komentowanym przepisie, należy istotnie podkreślić, że przy braku realizacji jednego choćby z warunków opisanych w tym przepisie, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe.

W niniejszej sprawie w szczególności należało dokonać zbadania, czy wykonana na potrzeby niniejszej sprawy Analiza urbanistyczno - architektoniczna została sporządzona zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów regulujących tę kwestie, czyli przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 3 cyt. rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany, którego granice wyznacza się w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. To właśnie teren znajdujący się wewnątrz wyznaczonego obszaru analizowanego, a w szczególności zabudowa jaka się na tym terenie znajduje, służyć będzie dokonaniu charakterystyki i analizy zrealizowanych obiektów budowlanych i będzie wzorem dla wyznaczenia gabarytów i parametrów przyszłej zabudowy i to w taki sposób, by nie zaburzała i nie zakłócała ona istniejącego stanu zabudowy. Niemniej jednak sposób sporządzania analizy, jak i poszczególne zasady ustalania warunków zagospodarowania dla projektowanej inwestycji, a podane w cytowanym powyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r., winny być absolutnie przestrzegane i zrealizowane.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy stwierdził, że obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną — mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Ponadto stwierdzono, że w obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu (nr nr ............), a zabudowa sąsiednia obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne wraz z budynkami gospodarczymi i garażowymi. Z przeprowadzonej analizy architektoniczno - urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. W ocenie organu parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym.

Zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Wszystkie załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Należy zauważyć, że załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jej integralną część, a w związku z tym parametry urbanistyczne oraz inne warunki zabudowy mogą być określane w załącznikach. Nie budzi ponadto wątpliwości, że osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów uczestniczyła w procesie orzeczniczym sporządzając analizę architektoniczną -urbanistyczną oraz projekt decyzji.

Ustosunkowując się do twierdzeń odwołania organ podkreślił, że z istoty zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wynika, że w następstwie wydania decyzji kasacyjnej przez organ odwoławczy, organ I instancji jako autonomiczny w procesie orzeczniczym obowiązany jest przeprowadzić postępowanie dowodowe we wskazanych w decyzji II instancji kierunkach, jednak nie jest związany poglądem prawnym organu wyższej instancji. Jak już wspomniano na początku uzasadnienia, pogląd organu I instancji, który powołał się na treść Uchwały NSA jest trafny i należało pogląd ten uwzględnić, tym bardziej poprzednio orzekający skład Kolegium orzekał w innych okolicznościach prawnych (przed podjęciem Uchwały). Uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego wiążą wprawdzie bezpośrednio Sądy Administracyjne, jednak Uchwały te kreują również linię orzeczniczą organów w postępowaniach administracyjnych.

Reasumując, w ocenie organu odwoławczego zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Decyzja ta nie narusza w ocenie Kolegium Odwoławczego interesów osób trzecich. Ponadto decyzja Organu I instancji została w sposób prawidłowy uzasadniona (spełnia wymogi art. 107 § 3 K.p.a.), a z ustaleń Organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy oraz przepisów wykonawczych, o czym zresztą była mowa powyżej.

Z powyższą decyzją nie zgodził się A.D. - reprezentowany przez pełnomocnika, wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Zaskarżonej decyzji zarzucił:

1. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy:

- naruszenie art. 7, 8,11 k.p.a. polegające w szczególności na:

a. nie dostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji organu I instancji, a w szczególności brak odniesienia się do prawidłowości przyjęcia obszaru do badania dla określenia spełnienia wymogu ładu przestrzennego dla tak zrealizowanego obiektu budowlanego, jakim jest w przedmiotowej sprawie budynek gospodarczy,

b. przyjęcie wyłącznie do badania, jako element porównawczy obszaru dwóch nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z obiektami gospodarczo - garażowymi, gdzie każdy z tych budynków spełnia normy odległości od granic nieruchomości sąsiedniej,

c. dowolności w wydaniu decyzji, bez uzasadnienia dlaczego prawidłowym jest wskazanie jako dopuszczalne posadowienie budynku gospodarczego w odległości 45 cm od granicy działki sąsiedniej, w sytuacji gdy żadne przesłanki wynikające z analizy obszaru porównawczego takich ocen nie uzasadniają,

d. całkowite pominięcie w analizie organu I instancji jak i w decyzji II instancji wymogów i warunków, co do ochrony interesów osób trzecich.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego:

- art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 23.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2016 poz. 778) poprzez przyjęcie w treści decyzji I instancji jak i decyzji organu II instancji, iż w sprawie dopełniony jest wymóg nałożony tą ustawą w zakresie kontynuacji istniejącego zagospodarowania terenu w analizowanym obszarze.

Mając powyższe na uwadze, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzję organu I instancji oraz zasądzenie na rzecz strony skarżącej zwrot kosztów postępowania sądowego w tym koszty zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że jest właścicielem działki sąsiedzkiej nr [.....] . Wybudowany samowolnie budynek gospodarczy został zlokalizowany w odległości 45 cm od granicy działki [.....] i 90 cm od granicy działki 126/32, która to działka stanowi drogę. Działka [.....] stanowiąca własność skarżącego posiada szerokość jedynie 17,25m i długość 33,6m i jest działką przeznaczoną pod rozbudowę. Lokalizacja budynku gospodarczego dokonana przez państwa H. w odległości 45cm od granicy działki skarżącego w sposób oczywisty determinuje uwarunkowania zabudowy jego działki. Wybudowany budynek gospodarczy w odległości 45cm od granicy z działką skarżącego, w sposób oczywisty oddziaływuje na funkcję i możliwości budowlanego i gospodarczego użytkowania jego działki.

W niniejszej sprawie decyzja o warunkach zabudowy wydana w oparciu przepis ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym winna określać warunki zabudowy dla istniejącego budynku gospodarczego, celem jego legalizacji, z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a tym samym określić warunki szczegółowe zakresie zasad zagospodarowania działki [.....] i jej zabudowy ze wskazaniem warunków i wymagań w zakresie ochrony i kształtowania ładu 5strzennego i jego ochrony, w zakresie ochrony środowiska ł zdrowia ludzi, zakresie infrastruktury technicznej ł komunikacji oraz w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.

Skarżący podniósł również, że dla celów analizy Burmistrz Miasta T. przyjął obszar, w którym ustalił, iż znajdują się dwa budynki gospodarczo - garażowe, zlokalizowane w zbliżeniu do granic sąsiednich działek "nawet na dość małe odległości". W ocenie skarżącego ustalenie w tym zakresie jest wysoce nieprecyzyjne, a z takich ustaleń organ I instancji wywodzi fakt takiego usytuowania - 45 cm od granicy za uzasadniony uwzględnieniami przestrzennymi, funkcjonalnym i zachowaniem ładu przestrzennego, w tym linii zabudowy. Zdaniem skarżącego organ I instancji pominął w swojej analizie, iż posadowienie budynków gospodarczo - garażowych w obszarze objętym analizą kształtuje się w zakresie odległości od granic działki sąsiedniej w przedziale 3 - 3,5m, a w odniesieniu do działki stanowiącej drogę co najmniej 1,5; jakie zachodzą więc podstawy do oceny iż odległość 45cm i 90 cm od drogi to wartości zachowujące linie zabudowy w istniejącym w obszarze badanym ładzie przestrzennym. Przyjmując takie stanowisko organ I instancji sankcjonuje zaistniałą samowolę co do kryterium ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, bez jakiegokolwiek uzasadnienia wypływającego ze stanu faktycznego obszaru ) objętego analizą, przy daleko posuniętej uznaniowości oceny tej analizy i wniosków z niej wypływających.

Ponadto w treści swojej decyzji organ I instancji, co podzieliło SKO określa, iż odziaływanie istniejącym budynkiem na środowisko, które należy rozumieć szeroko, w tym w zakresie ochrony zdrowia ludzi i ich funkcjonowania zamykać się będzie w ramach terenu inwestycji. Ustalenia w tym zakresie należy uznać za niewłaściwe. Posadowienie budynku w odległości 45 cm od granicy działki skarżącego w sposób oczywisty będzie oddziaływać na jego działkę poprzez zacienienie, spływ wód opadowych oraz pogorszenie estetyki otoczenia, co wpływać będzie na funkcjonowanie gospodarcze i mentalne na jego działce. Wysokość budynku gospodarczego zacieni 1/3 jego działki, a przy istniejącym gnojowniku przy budynku gospodarczym nastąpi immisja negatywnych zapachów - odoru na jego posesji. Następuje więc istotne pogorszenie warunków użytkowych jego działki, z wpływem na korzystanie ze środowiska tej działki a co za tym idzie negatywnie oddziaływuje na stan zdrowotny i funkcjonowanie osób na przedmiotowej działce.

Odrębnym kryterium, które organy obydwu instancji były zobowiązane analizować i zbadać to określenie warunków w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Zdaniem skarżącego zaskarżone decyzje całkowicie pominęły określenie tychże wymogów a w zapisie tych wymogów wykazały, iż inwestor winien zadbać, aby poprzez inwestycje zaistniała jak najmniejsza uciążliwość dla użytkowników sąsiednich nieruchomości. Takie ustalenia decyzji całkowicie ignorują zapis ustawy nakładający obowiązek warunkowania inwestycji z uwzględnieniem ochrony interesów osób trzecich.

Skarżący wyjaśnił również, że jako właściciel działki [.....] planował jej zabudowę domem jednorodzinnym. Zaistnienie i legalizacja budynku gospodarczego wymusi stosowne odległości wynikające z przepisów rozporządzenia o warunkach technicznych w budownictwie z całkowicie odmiennego usytuowania budynku niż był zamierzany. Wpływa to również na funkcjonalność budynku z uwagi na konieczność właściwego określenia otworów okiennych i zagospodarowania otoczenia. Działka skarżącego jest działką wąską. Lokalizacja budynku gospodarczego wymagać będzie konieczności zachowania odległości od tego budynku, oraz od granicy działki sąsiedniej przyległej, co ograniczy w sposób negatywny możliwość obszaru zabudowy i zagospodarowania działki. W związku z powyższym zdaniem skarżącego został naruszony interes osób trzecich.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w pełni podziela ustalenia faktyczne oraz oceny prawne dokonane przez organy w decyzjach zapadłych w obu instancjach. Stwierdzić bowiem trzeba, że zarzuty skargi wynikają w dużej mierze z niedostrzeżenia roli i istoty decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, utożsamiając ją niejako z decyzją regulującą sam proces inwestycyjny, względnie odnoszącą się do legalizacji tegoż procesu. Tymczasem rola tej decyzji jest znacząco inna, nawet jeśli wydawana jest w niniejszej sprawie w sytuacji, gdy inwestycja została już zrealizowana. Ustala ona bowiem niejako warunki "brzegowe" dla zrealizowanej inwestycji, z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego, które muszą zostać zachowane. Zamiast zatem pytania, jakie warunki z tego punktu widzenia winna spełniać inwestycja przyszła, w takiej sytuacji stawia się pytanie, jakie warunki winna spełniać inwestycja już zrealizowana. Natomiast ocena, czy tak jest rzeczywiście i czy zrealizowana inwestycja jest zgodna z ustaleniami wydanej decyzji, winna zostać dokonana w dalszym, właściwym etapie procesu legalizacji.

Przechodząc do konkretnych zarzutów skargi, na wstępie należy też wyjaśnić, że zarzuty bazujące na twierdzeniu, że w decyzji organu I instancji znajduje się zapis umożliwiający zabudowę w odległości 45 cm od granicy, uznający fakt usytuowania budynku gospodarczego w odległości 45 cm od granicy za uzasadniony, lub też stwierdzający, że odległości 45 cm lub 90 cm to odległości zachowujące linie zabudowy – są niezgodne z treścią omawianej decyzji. Takich zapisów bowiem w treści decyzji brak. Zatem Sąd administracyjny nie odnosi się do stwierdzeń mających za przedmiot zapisy nieistniejące w decyzji.

Wymaga zatem przytoczenia zapis dotyczący usytuowania budynku względem granicy. Decyzja organu I instancji wskazała, że z punktu widzenia kształtowania ładu przestrzennego, możliwe jest umiejscowienie budynku gospodarczego w nawiązaniu do usytuowania budynku na działce nr [.....] w narożniku działki, w tym przy położeniu bezpośrednim przy granicy działki lub 1,5 m od tej granicy, z zachowaniem wskazanej w decyzji linii zabudowy. Wbrew zatem zarzutom skargi, decyzja nie wprowadza zapisu umożliwiającego zabudowę w odległości 45 cm od granicy. Stwierdza jedynie, że możliwe jest usytuowanie budynku tak, jak wskazuje to § 12 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, wobec faktu, że wynika to z analizy będącej podstawą wydania decyzji WZ, co zostało w decyzji przekonywująco wywiedzione. Przepis § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy i 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Równocześnie ust. 2 powyższego paragrafu dopuszcza sytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że o ile zasadą jest, że na działkach, sytuowanych w granicach z inną działką budowlaną możliwe jest lokalizowanie obiektów w odległościach określonych w § 12 ust. 1 powołanego powyżej rozporządzenia, to jednakże gmina może zezwolić na lokalizację budynku w odległości mniejszej, w drodze planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Charakter i rola decyzji o warunkach zabudowy zostały szczegółowo wyjaśnione w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2015 r. II OSK 227/14, LEX nr 1640565, gdzie wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o warunkach technicznych czy budowlanych, jakie musi spełniać planowana inwestycja, lecz przesądza jedynie o tym, czy w świetle występującej na danym terenie zabudowy jej realizacja będzie stanowić kontynuację zarówno owej zabudowy, jak i funkcji. Dodatkowo podkreślenia wymaga, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie musi, co do zasady, określać miejsca usytuowania obiektu na działce, lecz jedynie dopuszczalność jego wykonania na określonej działce. W konsekwencji związanie organu architektoniczno-budowlanego decyzją o warunkach zabudowy odnosi się do władczego rozstrzygnięcia wójta (burmistrza, prezydenta miasta), że zamierzona inwestycja jest zgodna z ładem przestrzennym obowiązującym dla miejsca jej realizacji. Należy przy tym pamiętać, że podstawą takiego rozstrzygnięcia jest sporządzona na potrzeby prowadzonego postępowania analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która umożliwia ustalenie, czy planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Stąd stwierdzenie, że planowana inwestycja spełnia warunki określone w powyższym przepisie, powoduje, iż organ jest zobligowany do wydania decyzji o warunkach zabudowy. U jej podstaw spoczywa bowiem ocena, czy planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, nie zaś refleksja, czy realizacja przedmiotowej inwestycji jest do pogodzenia z obowiązującymi przepisami technicznymi. Zatem decyzja o warunkach zabudowy będąca aktem stosowania prawa przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. W konsekwencji decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą per se porządku prawnego i nie mają charakteru konstytutywnego, stanowiąc jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa.

NSA wskazał dalej, że organy architektoniczno-budowlane są związane, na podstawie art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, która przesądza, czy proponowana lokalizacja w granicy z działką sąsiadującą lub w odległości mniejszej niż 3 m jest zgodna z zabudową występującą na obszarze poddanym analizie. Jednak dopuszczenie powyższego odstępstwa musi przy tym stanowić następstwo obowiązującego ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze i co za tym idzie, musi być w sposób wyczerpujący i przekonujący uzasadnione pod tym właśnie względem. A więc to ład przestrzenny stanowi główną determinantę dopuszczenia lokalizacji inwestycji w granicy z nieruchomością sąsiadującą. Podobne stanowisko można również odnaleźć w orzecznictwie sądów administracyjnych, gdzie wskazuje się, że u podstaw kategorycznego stwierdzenia w decyzji o warunkach zabudowy o budowie w granicy nieruchomości nie może jednak leżeć ocena dopuszczalności takiej lokalizacji w świetle warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a wyłącznie ład przestrzenny. Bez znaczenia na tym etapie postępowania administracyjnego pozostaje więc kwestia ewentualnej zgodności lub niezgodności realizacji inwestycji z przepisami regulującymi zagadnienie warunków technicznych, jakim musi ona odpowiadać. Kwestia powyższa może być przedmiotem kontroli dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Decyzja o warunkach zabudowy, która dopuszcza możliwość posadowienia budynku w odległości mniejszej niż 3 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy z nieruchomością sąsiednią, wiąże organ architektoniczno-budowlany jedynie w zakresie, w jakim realizacja inwestycji nie doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego obszaru, na którym ma ona zostać zrealizowana. Nie jest bowiem tak, że norma powyższej decyzji będzie każdorazowo prowadziła do wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak podkreślił NSA w wyroku z 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II OSK 503/08, "właściwy organ architektoniczno-budowlany jest zobowiązany odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, w której jej wydanie było sprzeczne z warunkami technicznymi, nawet wówczas gdy w sąsiedztwie planowanej inwestycji standardem zabudowy jest zabudowa na granicy działki. Nie należy bowiem zapominać, że konkretyzacja przepisów dotyczących zarówno warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak i ochrony osób trzecich odbywa się na drugim etapie postępowania inwestycyjnego, a więc dopiero na etapie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę". W konsekwencji, w ocenie NSA brak jest podstaw do uznania, jakoby decyzja o warunkach zabudowy, która dopuszcza możliwość lokalizacji inwestycji w odległości innej, niż wymieniona w § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wiązała w sposób bezwzględny organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

Identyczne stanowisko należy zająć w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest dla celów legalizacji już wybudowanego samowolnie obiektu. Oczywistym jest, że kolejnym etapem w takim przypadku nie jest postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, ale postępowanie legalizacyjne oparte o właściwe przepisy prawa budowlanego ( w tym przypadku art. 37 i 40 prawa budowlanego z 1974r.). Decyzja o warunkach zabudowy, która dopuszcza możliwość posadowienia budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy z nieruchomością sąsiednią, wiąże organ nadzoru budowlanego jedynie w zakresie, w jakim stwierdza, że tak zrealizowana inwestycja nie prowadzi do naruszenia ładu przestrzennego obszaru, na którym się znajduje. Nie jest zatem tak, że norma powyższej decyzji będzie każdorazowo prowadziła do wydania pozytywnej decyzji o legalizacji samowoli. Zależy to bowiem od warunków określonych we wskazanych przepisach prawa budowlanego (art. 40 w zw. z art. 37 p.b. z 1074r.), których uszczegółowienia należy dokonywać z uwzględnieniem obowiązującego obecnie Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jak widać z powyższego, nie jest zasadne stwierdzenie na tym etapie, że decyzja o warunkach zabudowy przesądza lokalizację budynku względem granicy, albowiem jej istota jest inna, co wyżej wyjaśniono.

Należy natomiast odnieść się do zarzutów skargi dotyczących analizy, albowiem prawidłowość jej sporządzenia przesądza o możliwości przyjęcia jej wniosków jako uprawnione. W ocenie Sądu obszar analizy został ustalony prawidłowo, co przesądza o tym, że w analizowanym obszarze znajdują się obiekty – działki o zabudowie podobnej do analizowanej. Badanie załącznika graficznego do decyzji prowadzi do wniosku, że na obszarze analizowanym znajdują się przynajmniej 4 nieruchomości podobne – zabudowane budynkami gospodarczymi. Tak jak to stwierdza analiza – na dwóch z nich, a to na działkach nr [.....] i [.....] budynki gospodarcze znajdują się w narożach działek, tak jak to ma miejsce w przypadku działki nr [.....] . Natomiast w istocie budynki gospodarcze na działkach nr [.....] (przy budynku nr ....), na działce nr [.....] ( przy budynku nr ....), oraz na działce nr [.....] znajdują się rzeczywiście w niewielkich odległościach do granicy. Z mapy wynika, że budynek gospodarczy na działce nr [.....] jest posadowiony, jak chodzi o odległość od granicy, niemal identycznie jak budynek na działce przedmiotowej, zaś budynek gospodarczy na działce nr [.....] dotyka granicy narożnikiem. Wbrew zarzutom skargi, żeby to stwierdzić, nie jest koniecznym mierzenie odległości w terenie; wystarczy zmierzenie i porównanie tych odległości na mapie i ich przeskalowanie. Tak więc brak podstaw do twierdzenia, że ustalenia analizy zostały poczynione nieprecyzyjnie. W ocenie Sądu, prawidłowo wskazano, że w obszarze analizowanym występują budynki gospodarcze w zbliżeniu do granic na małe odległości, a doprecyzowując, można powiedzieć, że przynajmniej jeden z nich jest posadowiony identycznie, jak budynek przedmiotowy, zaś inny częściowo bezpośrednio w granicy. Tak więc z punktu widzenia ładu przestrzennego w oparciu o wykonaną analizę poprawne jest stwierdzenie, że możliwe jest usytuowanie budynku w narożniku działki, w tym bezpośrednio przy granicy bądź 1,5 m od niej, bo działki dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane budynkami gospodarczymi w podobny sposób.

Co do pozostałych kwestii poruszonych w analizie, Sad administracyjny w pełni podziela uwagi akceptujące jej treść, zawarte w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Nie są trafne zarzuty skargi wskazujące jako uchybienie, że nie uwzględniono wpływu inwestycji na działkę skarżącego co do zacienienia, spływu wód opadowych czy immisji zapachów, tak w kontekście oddziaływania na środowisko, jak i ochrony interesów osób trzecich. W cytowanym już wyroku II OSK 227/14 NSA wskazał, że co prawda obligatoryjnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest, na podstawie art. 63 ust. 2 u.p.z.p., wskazanie, że decyzja powyższa nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, jednak w doktrynie wskazuje się, że sama decyzja nie stanowi rozstrzygnięcia, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Jednocześnie na podstawie art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 u.p.z.p. w decyzji o warunkach zabudowy należy określić również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, natomiast głównym wyznacznikiem tej ochrony jest uwzględnienie ich w ustawach szczegółowych, o których mowa w prawie budowlanym czy rozporządzeniu w sprawie przepisów techniczno-budowlanych. Ustawa odsyła w ten sposób do przepisów bezpośrednio regulujących proces inwestycyjny, a w szczególności art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, zgodnie z którym obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. W istocie zatem konkretyzacja ochrony interesów osób trzecich z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego następuje nie w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, ale w następnym etapie, którym zazwyczaj jest postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, a w przypadku niniejszym postępowanie legalizacyjne. W przypadku niniejszej sprawy stanowi o tym bezpośrednio treść art. 37 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane z 1974r., gdzie wskazuje się, że obowiązkiem organu jest ustalenie, czy nie zachodzi sytuacja, iż wybudowany samowolnie obiekt powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia. Nadto zgodnie z art. 40, jeśli nie zachodzą okoliczności określone w art. 37, w tym takie jak wskazana, właściwy organ wyda decyzję nakazująca inwestorowi wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem. Wspomniano już, że badanie zgodności z przepisami na tym etapie zakłada badanie zgodności z aktualnymi przepisami Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zatem na etapie ustalenia warunków zabudowy, w nawiązaniu między innymi do przepisów prawa budowlanego decyzja w sposób prawidłowy stwierdza ogólnie, iż przedmiotowe zamierzenie winno zostać zaprojektowane i zrealizowane w sposób zapewniający ochronę interesów osób trzecich przed pozbawieniem: 1/ dostępu do drogi publicznej, 2/ możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, 3/ dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, oraz ochronę interesów osób trzecich przed: -uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, -zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Natomiast na etapie właściwego postępowania legalizacyjnego winny podlegać analizie zarzucane przez skarżącego kwestie, a mówiąc ściślej te z nich, które są regulowane przepisami techniczno – budowlanymi. Tego rodzaju stanowisko co do zakresu ochrony interesów osób trzecich w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy znajdujemy w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, w wyroku WSA w Łodzi z dnia 22 grudnia 2011 r. II SA/Łd 255/11, LEX nr 1153742 stwierdzono: "Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami p.b., a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 2.Określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. 3. Z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesu osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonania inwestycji" (podobnie wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 września 2008 r. IV SA/Wa 488/08, LEX nr 517960 ). Na zakończenie, w odniesieniu do zarzutów skargi wskazujących na niewzięcie pod uwagę w decyzji faktu emisji odorów czy pogorszenia estetyki otoczenia - należy przytoczyć słuszną tezę wyroku WSA w Olsztynie z dnia 5 kwietnia 2011r. II SA/Ol 936/10 Lex nr 993528: "ochronę interesów osób trzecich należy oceniać w kategoriach obiektywnych, a to oznacza, że odnosi się ona do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych".

Co do wymagań w zakresie ochrony środowiska, to decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa wymogi wynikające w tym zakresie z przepisów odrębnych w sposób wystarczający dla uznania, że zostały spełnione wymogi ustawowe.

Reasumując, skoro organy nie dopuściły się zarzucanych naruszeń proceduralnych, jak też nie ma miejsca wskazywane naruszenie prawa materialnego, na zasadzie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.