Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 482/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 par. 1, art. 134, art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 4 ust. 1 i 2 , art. 59 ust. 1, art. 56, art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3, par. 4-8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 10a
journal: Dz.U. 2015 poz 909
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
article: par. 12
journal: Dz.U. 2015 poz 1422
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 890, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2016 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] lutego 2016 r. na podstawie art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015r., poz. 199 ze zm.) na wniosek R. J. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i zmianie konstrukcji dachu istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem całości na cele mieszkalne na terenie położonym w K., na działce o numerze ewidencyjnym [...] (obręb [...]). Jak wynika z uzasadnienia decyzji, planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi przewidziane obowiązującym porządkiem prawnym.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła L. M., właścicielka sąsiedniej nieruchomości o numerze [...]. W jej ocenie organ I instancji nie zbadał dokładnie stanu faktycznego w dokumentacji geodezyjnej. Wskazała, iż w dokumentacji geodezyjnej ściana budynku położonego w granicy działek nr [...] i [...] ma długość 8 metrów, a różnica pomiędzy pomiarem podanym we wniosku a zaskarżoną decyzją wynosi 3 metry. Zdaniem odwołującej organ I instancji nie może sankcjonować inwestycji budowlanych nie mających odzwierciedlenia w dokumentacji. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy winien dołożyć wszelkiej staranności dla wyjaśnienia rozbieżności stanu faktycznego z dokumentacją przed wydaniem decyzji. Odwołująca podniosła również, iż w jej ocenie niemożliwy do spełnienia jest warunek zapewnienia co najmniej dwóch miejsc postojowych, nie uchybiając przepisom §19 i 21 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W związku z tym, zdaniem odwołującej decyzja o ustalenie warunków zabudowy powinna być odmowna.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] maja 2016r. utrzymało decyzję organu I instancji w mocy.

W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy przytoczył stan faktyczny sprawy i wskazał, że przedmiotem postępowania jest wniosek R. J. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i zmianie konstrukcji dachu istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem całości na cele mieszkalne na terenie położonym w K., na działce o numerze ewidencyjnym [...] (obręb [...]). Organ I instancji wszczął postępowanie i zawiadomił strony o możliwości czynnego udziału w sprawie. Organ I instancji przeanalizował wniosek o ustalenie warunków zabudowy i załączonych do niego dokumentów pod kątem spełnienia wszystkich wymaganych prawem warunków. Ustalił, iż dla terenu wskazanego we wniosku nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy, ale muszą być spełnione wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dla ustalenia zgodności funkcji planowanej inwestycji jak i określenia poszczególnych parametrów i wskaźników zabudowy organ I instancji sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na zasadach określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 powyższego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. granice obszaru finalizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Oznacza to, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy inwestycja, ale zabudowy w całym ustalonym obszarze. Szerokość frontu działki nr [...]wynosi 9 m, a zatem trzykrotność frontu działki wynosi 27 m. Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w nieco większej odległości niż 50 m wokół przedmiotowej działki, zgodnie z przebiegiem geodezyjnych granic nieruchomości, wchodzących w skład obszaru poddanego analizie. W obszarze analizowanym znajduje się dominująca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, budynki gospodarcze i garażowe, a zatem planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy. Organ pierwszej instancji dokonał szczegółowej analizy planowanej inwestycji pod kątem spełnienia wymogów co do parametrów technicznych, jak również kontynuacji funkcji zabudowy. W pierwszej kolejności ustalił dla planowanej inwestycji linię zabudowy, która została oznaczona na załączniku graficznym. Następnie organ I instancji ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni poszczególnych działek w obszarze objętym analizą. W obszarze analizowanym wskaźnik zabudowy wyniósł od około 0,07 do około 0,36. Organ I instancji dla planowanej inwestycji przyjął przedział od 0,2 do 0,3, który kontynuuje intensywność zabudowy w obszarze analizowanym. W odniesieniu do parametru szerokości elewacji frontowej organ I instancji ustalił, iż szerokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi od 7 m do 12 m, a zatem szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku na poziomie 9 m z tolerancją do 10 % spełnia warunek kontynuacji parametru szerokości elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym. W przypadku wskaźnika wysokości górnej elewacji frontowej (gzymsu), to budynek zlokalizowany na działce nr [...] ma wysokość około 4 m, zaś na działce nr [...] wysokość budynku wynosi ok. 6,5 m, a zatem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej sąsiednich budynków tworzy uskok. Organ I instancji ustalił, iż wskaźnik ten w obszarze analizowanym waha się od ok. 3,5 m do ok. 8 m. Z uwagi na to, że w obszarze analizowanym wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jest bardzo zróżnicowany, organ I instancji dla planowanej inwestycji ustalił go na poziomie do 4 m, tj. do wysokości budynku zlokalizowanego na działce sąsiedniej nr [...]. Spełniony został również parametr związany z geometrią dachu. W obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi, jednospadowymi, dwuspadowymi i wielospadowymi o kącie nachylenia połaci dachowej od 3° do 45°, stąd przyjęcie dla planowanej inwestycji dachu płaskiego ze spadkiem technologicznym o wysokości najwyżej położonego punktu dachu do 4,0 m jest zgodne z parametrami istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym.

Planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej z ulicy Zielonej poprzez istniejący zjazd.

W zakresie uzbrojenia terenu istnieje możliwość zaopatrzenia w media z sieci infrastruktury technicznej poprzez istniejące przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne.

Teren objęty planowaną inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych zgodnie z art. 10 a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r., nr 121, poz. 1266 ze zm.).

Organ odwoławczy przyjął, że zostały również spełnione wszystkie przesłanki zgodności planowanej inwestycji z odrębnymi przepisami.

Odnosząc się do złożonego odwołania, to w świetle poczynionych ustaleń Kolegium nie znalazło podstaw do jego uwzględnienia. Organ wydający warunki zabudowy zobowiązany jest określić linię zabudowy na mapie zasadniczej w skali 1:1000 pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjno - kartograficznego. Jak wynika z właściwej mapy, budynek znajdujący się na działce sąsiedniej o numerze ewidencyjnym [...] usytuowany jest około 8 m wzdłuż granicy z działką zajętą pod inwestycję. Organ I instancji prawidłowo ustalił obowiązującą linię zabudowy. Należy pamiętać, że ostateczne gabaryty projektowanego budynku są ustalane na etapie kolejnego procesu inwestycyjnego jakim jest udzielenie pozwolenia na budowę. W związku z tym organ I instancji mógł w zaskarżonej decyzji określić nieco większy teren lokowania planowanej inwestycji tak, aby gabaryty budynku po jego rozbudowie - znane ostatecznie na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę - mogły w wyznaczonych liniach zabudowy zostać zrealizowane. Decyzja o warunkach zabudowy winna uwzględniać kwestie związane z miejscami postojowymi na terenie objętym wnioskiem, jednakże nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, iż decyzja ta powinna precyzyjnie określać maksymalną czy minimalną liczbę miejsc postojowych. Określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym, tj. tworzenia projektu budowlanego w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy i przepisów szczególnych, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ocenie Kolegium inwestor spełnił wszystkie wymogi związane z uzyskaniem warunków zabudowy.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosła L. M. reprezentowana przez swojego pełnomocnika, zaskarżając ją w całości i wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] maja 2016r. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] lutego 2016 r. Skarżąca zarzuciła naruszenie:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015r. poz. 199 ze zm.) poprzez naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa polegającej na lokalizacji projektowanego budynku w granicy działek [...] i [...]oraz

2. art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 kpa przez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych polegających na nieuwzględnieniu dokumentacji geodezyjnej (mapy zasadniczej) znajdującej się w aktach sprawy zgodnie, z którą ściana budynku położonego w granicy działek [...] i [...] ma 8 metrów oraz brak wszechstronnego ustalenia stanu faktycznego zgodnie, z którym faktyczna długość ściany budynku istniejącego na działce [...] wynosi 11 m, a długość ściany budynku projektowanego wynosi 12m.

Zdaniem skarżącej brak było podstaw prawnych do określenia przez organ I instancji warunku usytuowania planowanego budynku bezpośrednio przy granicy z działkami sąsiednimi. Kwestie te ocenia się dopiero na etapie postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę, a szczegółowe zasady ustalania odległości budynków od granicy nieruchomości określa § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Decyzja o warunkach zabudowy nie określa szczegółowo usytuowania planowanego obiektu w terenie, gdyż usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych stanowią, jako projekt zagospodarowania działki lub terenu, część projektu budowlanego (art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Decyzję o konkretnym usytuowaniu obiektu może podjąć dopiero organ architektoniczno-budowlany zatwierdzając projekt budowlany i udzielając pozwolenia na budowę.

Zdaniem skarżącej zamierzenie inwestycyjne znacząco odbiega od zabudowy sąsiedniej i narusza obowiązujący ład przestrzenny. Usytuowanie planowanego obiektu budowlanego na działce, w tym bezpośrednio przy jej granicy, jest możliwe wyłącznie pod warunkiem, że jest on elementem zastanego ładu przestrzennego i stanowi kontynuację sposobu zabudowy w danym terenie. Ponadto skarżąca podnosi, że wnioskodawca zaplanował długość ściany projektowanego budynku, usytuowanej na granicy działek [...] i [...] na 12 metrów. Faktyczny długość ściany budynku istniejącego na działce [...] wynosi 11 m. W związku z powyższym budynek projektowany byłby dłuższy o 1 m od budynku istniejącego na działce nr [...].

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołując się na dotychczasową argumentację zawartą w uzasadnieniu decyzji odwoławczej wniosło o oddalenie skargi, jako niezasadnej.

Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu inwestor wniósł o oddalenie skargi wskazując, że zgadza się z decyzją Kolegium Odwoławczego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., dalej "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Powyższe oznacza, że sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie, niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty - w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź naruszenia przepisów postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał w niniejszej sprawie, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organ I i II instancji przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych rozważań.

Poddana kontroli Sądu decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została wydawana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i zmianie konstrukcji dachu istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem całości na cele mieszkalne na terenie położonym w K., na działce o numerze ewidencyjnym [...] (obręb [...]).

Dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje obecnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016, poz. 778 ze zm.), zwana dalej "ustawą". Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy ustalenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Uszczegółowieniem tego przepisu jest z kolei art. 59 ust. 1 ustawy, wedle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Trzeba przy tym od razu podkreślić, że w świetle art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, a zatem w razie spełnienia wymogów określonych w ustawie, organ administracji publicznej jest zobowiązany do wydania pozytywnego dla inwestora rozstrzygnięcia.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest z kolei w myśl art. 61 ust. 1 ustawy w razie łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej 1 działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej, (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych.

Sposób weryfikowania, czy spełniony został wymóg dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, został określony przez ustawodawcę w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), zwane dalej "rozporządzeniem". Podstawowe znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji posiada w myśl § 3 powołanego rozporządzenia prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, w którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazany obszar należy przy tym wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż 3-krotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenia warunków zabudowy, ale zarazem nie mniejszej niż 50 m. Należy przy tym podkreślić, że dla ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadał planowanej zabudowie, wystarczające jest natomiast, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację.

Organy prawidłowo ustaliły obszar analizowany w odległości 50 m wokół przedmiotowej działki inwestycyjnej [...], przy jej szerokości 9m, zgodnie z przebiegiem istniejących dróg publicznych oraz geodezyjnych granic nieruchomości wchodzących w skład obszaru poddanego analizie. Zatem analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu organy objęły wszystkie zabudowy zlokalizowane na całym ustalonym obszarze analizowanym. W oparciu o tak ustalony obszar analizowany organy ustaliły, że na jego terenie dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w ramach której występują budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki gospodarcze i garażowe. Skoro planowana inwestycja polega na przebudowie, rozbudowie i zmianie konstrukcji dachu istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem w całości na cele mieszkalne to słusznie uznały organy administracji, że planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy.

Następnie organy I i II instancji dokonały szczegółowej analizy planowanej inwestycji pod kątem spełnienia wymogów, co do parametrów technicznych zabudowy z uwzględnieniem §4 - §8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588).

W pierwszej kolejności organy ustaliły dla planowanej inwestycji linię zabudowy, która została wyznaczona na załączniku graficznym, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, która jednocześnie pokrywa się z istniejącą linią zabudowy wyznaczoną przez posadowiony na działce inwestora [...] budynek podlegający przebudowie. Następnie prawidłowo ustalono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na działce [...] w stosunku do powierzchni poszczególnych działek w obszarze objętym analizą. W obszarze analizowanym wskaźnik zabudowy wyniósł od około 0,07 do około 0,36, zatem organy słusznie przyjęły dla planowanej inwestycji wskaźnik zabudowy w przedziale od 0,2 do 0,3, który kontynuuje intensywność zabudowy w obszarze analizowanym. Nadto dodatkowo wyjaśniono, że na potrzeby realizacji projektowanego obiektu na działce [...] wymagany jest wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie 0,25. Wskaźnik ten mieści się w przedziale ustalonym na analizowanym terenie i znajduje uzasadnienie w treści §5 ust. 2 rozporządzenia. W odniesieniu do parametru szerokości elewacji frontowej organy prawidłowo ustaliły, że szerokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi od 7 m do 12 m, a zatem szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku na poziomie 9 m spełnia warunek kontynuacji parametru szerokości elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym. W przypadku wskaźnika wysokości górnej elewacji frontowej (gzymsu), to budynek zlokalizowany na sąsiedniej działce nr [...] ma wysokość około 4 m, zaś na działce nr [...] wysokość budynku wynosi około 6,5 m, a zatem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej sąsiednich budynków tworzy uskok. Organ I instancji ustalił, iż wskaźnik ten w obszarze analizowanym waha się od około 3,5 m do około 8 m. Z uwagi na to, że w obszarze analizowanym wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jest bardzo zróżnicowany, organ I instancji dla planowanej inwestycji ustalił go na poziomie do 4 m, tj. do wysokości budynku zlokalizowanego na działce sąsiedniej nr [...]. Spełniony został również parametr związany z geometrią dachu. W obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi, jednospadowymi, dwuspadowymi i wielospadowymi o kącie nachylenia połaci dachowej od 3° do 45°, stąd przyjęcie dla planowanej inwestycji dachu płaskiego ze spadkiem technologicznym o wysokości najwyżej położonego punktu dachu do 4,0 m jest zgodne z parametrami istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym.

Nadto w decyzji organu I instancji uwzględniono także obowiązek zaprojektowania m.in. terenów zieleni przydomowej, miejsca parkingowe oraz śmietnik.

Planowana inwestycja spełnia także pozostałe warunki - zapewniony jest dostęp do drogi publicznej z ulicy Zielonej poprzez istniejący zjazd, istnieje możliwość zaopatrzenia w media z sieci infrastruktury technicznej poprzez istniejące przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne. Teren objęty planowaną inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych zgodnie z art. 10 a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015, poz. 909 ze zm.).

Odnosząc się do podniesionych zarzutów skargi Sąd zauważa, że osią sporu w niniejszej sprawie jest projektowana zabudowa w granicy z działką nr [...] oraz w odległości 1,5 m od granicy z działką skarżącej o numerze [...].

W ocenie Sądu, słusznie przyjęły organy administracji, że bezzasadne są zarzuty skarżącej dotyczące długości ściany projektowanego budynku od strony działki nr [...] na 12 m, przekraczającej o 4 m długość istniejącej zabudowy (8m) i o 1 m długość budynku usytuowanego na działce nr [...]. Na mapie zasadniczej w skali 1:1000 pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjno – kartograficznego, przedłożonej na potrzeby niniejszego postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, inwestor zakreślił maksymalne wymiary terenu, na którym powstanie projektowana zabudowa, a nie ostateczne wymiary ścian projektowanego budynku. Istotą postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest bowiem ustalenie cech i funkcji możliwej dopuszczalnej zabudowy na danym terenie w odniesieniu do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w celu zachowania cech, parametrów i kontynuacji funkcji nowej zabudowy. Szczegółowe wymiary i zasięg długości ścian, gabaryty konkretnego budynku określone będą na dalszym etapie procesu budowanego – projektu budowlanego i pozwolenia na budowę.

Zauważyć przy tym należy, że przepisy ustawy o planowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy nie przewidują wymogu ustalania długości projektowanej zabudowy wzdłuż granicy z działkami sąsiednimi, a jedynie długość elewacji frontowej. W istocie wymiary projektowanej zabudowy ustalone będą dopiero na dalszym etapie procesu budowanego, jakkolwiek ostateczna powierzchnia zabudowy ograniczona będzie wskaźnikiem intensywności zabudowy na danym terenie ustalonym w decyzji o warunkach zabudowy na poziomie od 0,2 do 0,3, szerokością elewacji frontowej o długości 9 m oraz wymogiem utrzymania 25 % powierzchni działki, jako powierzchni biologicznie czynnej.

Prawidłowo zatem organy mogły w zaskarżonej decyzji określić nieco większy teren lokowania planowanej inwestycji tak, aby gabaryty budynku po jego rozbudowie - znane ostatecznie na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę - mogły w wyznaczonych liniach zabudowy na przedmiotowym terenie zostać zrealizowane.

Nadto, zdaniem skarżącej brak było podstaw do określenia przez organ I instancji, co następnie zaakceptował organ odwoławczy, warunku polegającego na usytuowaniu planowanego budynku bezpośrednio przy granicy z działkami sąsiednimi. Decyzję o konkretnym usytuowaniu obiektu może podjąć dopiero organ architektoniczno - budowlany zatwierdzając projekt budowlany i udzielając pozwolenia na budowę. Obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenie wykonawcze do tej ustawy nie określają sposobu wyznaczania dopuszczalności lokalizacji budynku w granicy, to jednak takie określenie może być dokonane. Organy winny uwzględnić tę cechę w opisie działek sąsiednich, a rozstrzygnięcie o zgodności takiej lokalizacji z ładem przestrzennym w obszarze analizowanym podlega ocenie organu orzekającego i winno znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu, czego - zdaniem skarżącej - zabrakło w obu wydanych decyzjach.

Kolegium słusznie argumentowało, że w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy co do zasady nie określa się miejsca usytuowania budynku na działce, lecz jedynie dopuszczalność jego wykonania w granicy z działką sąsiednią. Rzeczywiście jest tak, że ewentualna budową w granicy będzie rozpatrywana na dalszym etapie realizacji inwestycji i organ właściwy w sprawie rozstrzygnie szczegóły związane z usytuowaniem przedmiotowego budynku na działce [...]. Organ kierował się będzie przy tym dyspozycja przepisu §12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015r. poz. 1422). Z przepisu tego wynika, że dopuszczalne jest odstępstwo od zasady zachowania odległości od granicy i dopuszczenie nowej zabudowy w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośredni od granicy, jeżeli to wynika z decyzji o warunkach zabudowy (§12 ust. 2 powyższego rozporządzenia). Istotnie, kwestionowana w sprawie decyzja o warunkach zabudowy takiego ustalenia wprost nie zawiera, ale i obowiązek w tym zakresie na organach administracji nie wynika z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ jednak miał na uwadze dalszy przepis §12 ust. 3 powyższego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, zgodnie z którym w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy §13, 60 i 271-273, dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m. W niniejszej sprawie szerokość działki inwestycyjnej wynosi 9 m, zatem przepis powyższy może mieć zastosowanie na etapie sporządzania projektu budowlanego i uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Słusznie zauważa przy tym organ, że lokalizacja projektowanego budynku w granicy z działką sąsiednią nie zakłóci istniejącego ładu przestrzennego, ponieważ jak wynika z akt sprawy na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej (chociażby nr [...] i [...],[...] i [...],[...] i [...]) znajdujących się w obszarze analizowanym istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i gospodarcza zlokalizowana bezpośrednio w granicy tych działek (k. 51 akt adm. I inst.). Także na działce skarżącej nr [...], jej budynek mieszkalny usytuowany jest w granicy z działką inwestora [...] oraz budynek gospodarczo-garażowy usytuowany jest w granicy z sąsiednią działką [...].

Wobec powyższego, zarzuty skarżącej dotyczące lokalizacji projektowanej inwestycji w granicach działek sąsiednich uznać należy za chybione.

Tym samym, przyjąć należy, że organ administracji publicznej I instancji, a za nim organ odwoławczy, podjęły zgodnie z art. 7 K.p.a. niezbędne działania do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na względzie zarówno interes społeczny, jak i słuszny interes obywateli. Zgromadzony materiał dowodowy został przy tym zebrany w sposób wyczerpujący i rozpatrzony jako całość, co czyni w konsekwencji zadość art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a.

Należy przy tym zaznaczyć, że stronom zapewniono czynny udział w toku postępowania w szczególności przez składanie zastrzeżeń i wniosków dowodowych. Wreszcie, opisane wyżej ustalenia faktyczne zostały szczegółowo przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zgodnie z art. 107 §3 K.p.a.

W ocenie Sądu, wszystkie wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały w niniejszej sprawie spełnione. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły. Należy przy tym zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Może być ona nadto wydana dla więcej niż jednego wnioskodawcy.

Mając na uwadze powyższe uwagi stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja odwoławcza odpowiada prawu. Kontrolując niniejszą sprawę Sąd nie stwierdził, aby zaskarżone rozstrzygnięcie naruszało przepisy obowiązującego prawa.

Zgodnie z treścią art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji.

W tym stanie sprawy skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a. należało oddalić, jak Sąd orzekł w wyroku.