Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 525/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2009-06-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.136 i art. 137
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Brachel- Ziaja WSA Renata Czeluśniak Protokolant: Beata Błach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 czerwca 2009r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o w K. na decyzję Wojewody z dnia 5 lutego 2009 r., nr [...] w przedmiocie odmowy zwrotu nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją Urzędu Miejskiego w T. nr [....] z dnia 20 lutego 1985 r. zostały wywłaszczone na rzecz Skarbu Państwa działki nr nr: [....] obr. [....] objęte KW [....] , stanowiące własność W.W. , na cele budowy oś. [....] - domki jednorodzinne.

Umową oddania gruntu w użytkowanie wieczyste zawartą w formie aktu notarialnego rep. [....] z dnia 29 listopada 1999 r. działka nr [....] została oddana w użytkowanie wieczyste na rzecz przedsiębiorstwa "[....] " Sp. z o.o. w K. celem realizacji osiedla mieszkaniowego - budownictwo jednorodzinne w T. Osiedle [....]. Prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej nr [....] dnia 7 lutego 2000 r. Następnie umową przeniesienia prawa wieczystego użytkowania zawartą w formie aktu notarialnego Rep. [....] z dnia 22 grudnia 2000 r. prawo wieczystego użytkowania m. in. działki nr [....] obr. [....] zostało przeniesione na rzecz "[....]" Sp. z o. o. w K.

W.W. zwróciła się pismem z dnia [....] maja 2008 r. do Urzędu Miasta T. o zwrot nieruchomości położonych w T., oznaczonych uprzednio numerami działek: [....] , [....] i [....] obr. [....] . W trakcie postępowania przed organem I instancji wnioskodawczyni zrezygnowała z domagania się zwrotu działek nr [....] (uprzednio nr .....) i nr [....].

Decyzją z dnia 13 października 2008 r. nr [....] Starosta T. orzekł: w punkcie 1 o odmowie zwrotu nieruchomości położonej w T. , oznaczonej uprzednio jako działki: nr [....] i nr [....] obr. [....] , odpowiadającej obecnie części działki o numerze [....] obr. [....] , w punkcie 2 o umorzeniu postępowania w sprawie zwrotu nieruchomości położonej w T. , oznaczonej uprzednio jako działka nr [....] obr. [....] , odpowiadającej obecnie części działki o numerze [....] obr. [....] i działce nr [....] obr. [....].

Jak ustalił organ I instancji w wyniku kolejnych przekształceń geodezyjnych działki nr [....] i nr [....] obr. [....] scaliły się do działki nr [....] obr. [....] , która następnie została podzielona na działki nr nr: [....] , [....] , [....] , [....] , etc......obr. [....] . Natomiast działka nr [....] obr. [....] scaliła się do działki nr [....] obr. [....] , która została podzielona na działki nr nr: [....] , [....] ,[....] , [....] ,etc.....obr. [....] . Działka [....] obr. [....] uległa podziałowi na działki nr nr: [....] i [....] obr. [....].

Organ I instancji wskazał, że obecnie działka nr [....] obr. [....] obj. KW [....] pozostająca w użytkowaniu wieczystym "[....] " Sp. z o.o., na podstawie aktu założycielskiego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z dnia 12 października 2005 r. Rep [....] , uległa podziałowi na działki nr nr: [....] , [....] , [....] , obr. [....].

Na uzasadnienie swojego rozstrzygnięcia w pkt 1 decyzji Starosta T. podkreślił, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, zwrotowi podlegają tylko te nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i pozostają w ich władaniu. Stwierdził, że w sytuacji kiedy działka nr [....] obr. [....] została oddana w użytkowanie wieczyste w dniu 29 listopada 1999 r. czyli po dacie wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami - zwrot nie może nastąpić, gdyż Gmina Miasto T. nie dysponuje już powyższą nieruchomością.

Co do uzasadnienia pkt. 2 decyzji organ I instancji stwierdził, że umorzono postępowanie w sprawie zwrotu nieruchomości położonej w T., oznaczonej uprzednio jako działka nr [....] obr. [....] , odpowiadającej obecnie części działki o numerze [....] obr. [....] i działce nr [....] obr. [....] gdyż na rozprawie administracyjnej w dniu 4 sierpnia 2008 r. wnioskodawczyni zrezygnowała ze zwrotu ww. działek.

Odwołanie od decyzji Starosty T. z dnia 13 października 2008 r. nr [....] złożyła W.W. wskazując, że wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa działek nr [....] , [....] , [....] , obr. [....] objętych Księgą Wieczystą nr [....] stanowiące jej własność nastąpiło celem budowy domków jednorodzinnych. Oddanie aktem notarialnym Rep [....] z dnia [....] .1999 r. na rzecz Przedsiębiorstwa "[....] " Sp. z o.o. w K. ww. działek dokonane zostało bez zgody odwołującej.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Wojewoda [....] decyzją z dnia 5 lutego 2009 r. znak: [....] uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Organ odwoławczy stwierdził, że rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 1 decyzji Starosty T. z dnia 13 października 2008 r. nr [....] , jest przedwczesne. Organ powołał się na pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwałach z dnia 23 września 1993 r. i z dnia 22 grudnia 1993 r., zgodnie z którym "nie można orzec o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, która okazała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, na której zostało ustanowione i istnieje w czasie orzekania o jej zwrocie prawo użytkowania wieczystego" (tak też T. Woś "Wywłaszczanie nieruchomości i ich zwrot", wyd. 3, Warszawa 2007).

Organ wskazał, że w sytuacji, gdy Skarb Państwa nie włada już wywłaszczoną własnością, na której ustanowione zostało użytkowanie wieczyste, powinien stosownie do art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. zawiesić postępowanie w sprawie zwrotu nieruchomości do czasu zakończenia sporu dotyczącego przedterminowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot i podjąć właściwe czynności procesowe celem usunięcia przeszkody powodującej zawieszenie postępowania, określone w art. 100 § 1 K.p.a. Wydanie decyzji w przedmiocie zwrotu nieruchomości z naruszeniem powyższej powinności oznaczałoby naruszenie zarówno wymienionych przepisów, jak i art. 7 K.p.a. oraz art. 136 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ powołał też podobne stanowisko judykatury: wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 marca 2006 r., sygn. akt II SA/Kr 574/02 niepubl., z dnia 11 kwietnia 2006 r., sygn. akt II SA/Kr 136/03 niepubl, z dnia 3 lipca 2006 r., sygn. akt II SA/Kr 899/05 niepubl. i z dnia 28 czerwca 2006 r., sygn. akt II SA/Kr 1744/02 niepubl.

W oparciu o powyższe Wojewoda [....] stwierdził, że organ I instancji winien był w pierwszej kolejności dokładnie ustalić, kierując się przesłankami z art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy wnioskowana do zwrotu nieruchomość oznaczona jako działki nr [....] i nr [....] obr. [....], odpowiadająca obecnie części działki o numerze [....] obr. [....] , stała się zbędna na cel, na jaki została wywłaszczona. Tymczasem Starosta T. ograniczył się w swoim postępowaniu jedynie do wskazania celu wywłaszczenia, określonego w decyzji Urzędu Miejskiego w T. nr [....] z dnia 20 lutego 1985 r. jako "osiedle [....] - domki jednorodzinne".

W opinii organu odwoławczego, zgromadzony w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy jest niewystarczający dla dokładnego określenia celu wywłaszczenia, który musi być precyzyjnie ustalony przez organ prowadzący postępowanie w sprawie zwrotu nieruchomości. Ustalenie celu wywłaszczenia następuje poprzez przywołanie celu, jaki podano w decyzji wywłaszczeniowej, z uwzględnieniem jego doprecyzowania w dokumentacji dotyczącej inwestycji, dla urzeczywistnienia której nastąpiło wywłaszczenie. Zawarte w decyzji Urzędu Miejskiego w T. nr [....] z dnia 20 lutego 1985 r. jako wskazanie celu wywłaszczenia jako "oś. [....] - domki jednorodzinne" wymaga doprecyzowania. Organ odwoławczy wskazał, że Starosta T. powinien zgromadzić w sposób wyczerpujący i nie budzący wątpliwości taki materiał dowodowy na podstawie którego określi jakie elementy infrastruktury osiedla miały zostać zrealizowane na nieruchomości wnioskowanej do zwrotu.

Wojewoda podkreślił, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala również na ustalenie, czy realizacja osiedla [....] - domki jednorodzinne, stanowiącego cel wywłaszczenia rozpoczęto w ciągu 7 lat od dnia, w którym decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna albo czy omawianą inwestycję zakończono w ciągu 10 lat od dnia, w którym decyzja wywłaszczeniowa uzyskała przymiot ostateczności, czego wymaga od organów administracji legalna definicja zbędności nieruchomości, zawarta w art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Materiał dowodowy zgromadzony w omawianej sprawie, w opinii organu odwoławczego, nie został zebrany i rozpatrzony wyczerpująco. Pominięcie przez organ administracji publicznej faktów mających znaczenie dla sprawy stanowi naruszenie art. 7 i 77 § 1 K.p.a. i jest wadą postępowania, uzasadniającą uchylenie decyzji administracyjnej.

Organ odwoławczy wskazał, że po przeprowadzeniu wyżej wskazanego postępowania wyjaśniającego, w przypadku ustalenia przez organ I instancji, że nieruchomość oznaczona jako działki nr [....] i nr [....] obr. [....] , odpowiadająca obecnie części działki o numerze [....] obr. [....] , stała się zbędna na cel na jaki została wywłaszczona - to wówczas Starosta T. winien zawiesić postępowanie w sprawie zwrotu przedmiotowej nieruchomości stosownie do art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. ze względu na fakt, że rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależeć będzie od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez sąd powszechny w kwestii ewentualnego wyeliminowania z obrotu prawnego umowy użytkowania wieczystego nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot, czy to poprzez wszczęcie postępowania cywilnego mającego na celu ocenę zgodności z prawem tej czynności prawnej czy też ewentualnego przedterminowego rozwiązania tejże umowy użytkowania wieczystego.

Zdaniem organu odwoławczego Starosta T. powinien, w przypadku pierwszego z wyżej wskazanych powództw, wezwać stronę niniejszego postępowania - W.W. do wystąpienia na drogę procesu cywilnego o zbadanie zgodności z prawem omawianej umowy użytkowania wieczystego, zakreślając jednocześnie stronie termin na wytoczenie rzeczonego powództwa. W przypadku natomiast drugiego z wyżej powołanych powództw stroną, która zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest uprawniona do wystąpienia do sądu powszechnego z powództwem o przedterminowe rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego - będzie właściwy organ, w tym przypadku Prezydent Miasta T. reprezentujący Gminę Miasto T. jako właściciela nieruchomości.

Wojewoda podniósł, że rezygnacja przez stronę z możliwości wystąpienia na drogę postępowania cywilnego w wyznaczonym przez organ I instancji terminie, uprawniałaby dopiero organ I instancji do wydania merytorycznego orzeczenia w przedmiotowej sprawie, każdorazowo jednak po uprzednim zbadaniu wystąpienia przesłanek zbędności.

Organ odwoławczy wskazał, że z uwagi na fakt, że W.W. wniosła odwołanie od decyzji Starosty T. z dnia 13 października 2008 r. [....] w całości pomimo, że organ I instancji prawidłowo w pkt 2 decyzji orzekł o umorzeniu postępowania w sprawie zwrotu nieruchomości położonej w T. , oznaczonej uprzednio jako działka nr [....] obr. [....] , odpowiadającej obecnie części działki o numerze [....] obr. [....] i działce nr [....] obr. [....] - to tym samym jest to cofnięcie przez odwołującą jej poprzedniego wniosku o umorzenie postępowania w sprawie zwrotu tych dwóch działek i tym samym uchylił zakwestionowaną decyzję w całości. Organ wskazał na pogląd zawarty w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2006 r., sygn. akt II SA/Wa 1371/06 zgodnie z którym: "dopóki sprawa administracyjna nie została zakończona decyzją ostateczną, strona może zmodyfikować swoje żądanie, a organ administracji publicznej ma obowiązek na nowo ocenić to żądanie w świetle przepisów prawa materialnego, po wyczerpującym ustaleniu stanu faktycznego". Zatem organu w ponownie prowadzonym postępowaniu w przedmiotowej sprawie należy ponownie rozpatrzyć sprawę zwrotu działki nr [....] obr. [....] , odpowiadającej obecnie części działki o numerze [....] obr. [....] i działce nr [....] obr. [....], wobec podtrzymanego zamiaru dochodzenia zwrotu również tej nieruchomości przez W.W.

Z powyższą decyzją nie zgodziła się Spółka [....] sp. z o.o. w K. , która w dniu [....] marca 2009 r. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę domagając się uchylenia decyzji Wojewody [....] z dnia 5 lutego 2009 r. znak: [....] oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa, które miało wpływ na wynik sprawy, w tym art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. poprzez jego błędną wykładnię oraz art. 138 § 2 K.p.a. i art.12 K.p.a.

Skarżąca spółka wskazała, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa. Zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem sądowym zwrot wywłaszczonej nieruchomości jest możliwy, jeżeli zostaną spełnione równocześnie dwie przesłanki: nieruchomość stała się zbędna na cel wywłaszczenia i aktualny w chwili orzekania stan prawny nieruchomości nie stanowi przeszkody dla jej zwrotu poprzedniemu właścicielowi (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 1994 r., sygn. akt III ARN 22/94, OSNP 1994/7/108; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 1998 r., sygn. akt III RN 25/98, Prok. i Pr. 1999/1/53). Zatem zwrot wywłaszczonej nieruchomości, w sytuacji gdy nieruchomość tą obciąża prawo użytkowania wieczystego przysługujące osobie trzeciej jest niemożliwy, bowiem Skarb Państwa lub gmina, z uwagi na ustanowione na nieruchomości użytkowanie wieczyste na rzecz osoby trzeciej, nie ma w swojej dyspozycji tejże nieruchomości i związku z tym nie może dokonać jej zwrotu.

Skarżąca strona podniosła, że objęta wnioskiem o zwrot nieruchomości działka położona w T. , oznaczona w ewidencji gruntów numerem [....] obr. [....] oddana została przez właściciela nieruchomości tj. Gminę Miasto T. w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat na podstawie umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 29 listopada 1999 roku. Prawo wieczystego użytkowania przedmiotowej działki wpisane zostało do księgi wieczystej w dniu 7 lutego 2000 r., a wpis ten stał się prawomocny. Również późniejsze przeniesienie prawa wieczystego użytkowania na rzecz kolejnych nabywców zostało prawomocnie wpisane do księgi wieczystej. Oznacza to w świetle obowiązujących przepisów, że sąd wieczystoksięgowy dokonał kontroli zarówno prawidłowości czynności prawnej z której wynika ustanowienie prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej działki (umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste), jak również prawidłowości czynności prawnych na podstawie których prawo to zostało następnie zbyte na rzecz kolejnych nabywców. Dodatkowo wpis prawa użytkowania wieczystego korzysta z domniemania wynikającego z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Ponadto skarżąca Spółka zauważyła, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie została rozwiązana, nie toczy się również żaden spór dotyczący rozwiązania ww. umowy. Organ administracji rozpoznając sprawę winien opierać się na stanie faktycznym i stanie prawnym istniejącym w dacie rozstrzygania sprawy.

Skarżąca Spółka podniosła, że prawidłowo organ i instancji uznał, że skoro nie została spełniona jedna z dwóch przesłanek zwrotu nieruchomości, to zbędne stało się ustalenie czy spełniona została druga z przesłanek tj. zbędność na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jako, że przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek do zastosowania art.97 § 1 pkt 4 K.p.a. ponieważ stan prawny przedmiotowej działki jest niesporny i nie wymaga ustalenia. Wyeliminowanie z obrotu prawnego umowy użytkowania wieczystego nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot jest z pewnością jedną z przesłanek umożliwiających wydanie decyzji o zwrocie przedmiotowej nieruchomości na rzecz byłego właściciela. Nie oznacza to jednak, że rozpatrzenie niniejszej sprawy i wydanie decyzji w sprawie uzależnione jest od wydania uprzednio rozstrzygnięcia dotyczącego przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego. Od rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego zależeć powinno rozpatrzenie sprawy administracyjnej w ogóle, nie zaś wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy.

Zdaniem skarżącej strony występowanie przez organ administracji w ramach postępowania administracyjnego do właściciela nieruchomości z wezwaniem do wystąpienia z powództwem o przedterminowe rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego stanowi w ocenie skarżącej niedopuszczalną ingerencję organu administracji w stosunek cywilnoprawny pomiędzy stronami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Skarżąca Spółka podniosła, że przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie przewidują powództwa o badanie zgodności z prawem czynności prawnych, stąd też nie wiadomo do czego ma wezwać stronę organ I instancji i z jakiego rodzaju powództwem ma ona wystąpić. Strona skarżąca zwróciła uwagę, że oddanie przez Gminę wywłaszczonego gruntu w użytkowanie wieczyste z naruszeniem powinności zwrotu tego gruntu na rzecz poprzedniego właściciela nie skutkuje nieważnością umowy o oddanie takiego gruntu w użytkowanie wieczyste, co potwierdza orzecznictwo sądowe, w tym orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Tym samym stan faktyczny i prawny sprawy został ustalony przez organ I instancji w stopniu wystarczającym dla rozpatrzenia sprawy i wydania decyzji, a zastosowanie art.97 § 1 pkt 4 K.p.a jest - jak wyżej wykazano - nieuzasadnione.

Działanie organu II instancji z opisanych wyżej powodów narusza wyrażoną w art.12 K.p.a zasadę szybkości i prostoty postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [....] wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zakwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona i nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawą do żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest przepis art. 136 § 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.), zwana dalej w skrócie "u.g.n.". Stosownie do art. 136 § 3 u.g.n. poprzedni właściciel lub jego spadkobiercy mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137 u.g.n., stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Natomiast przesłanki zbędności nieruchomości zostały określone w art. 137 u.g.n. stanowiący, że nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:

1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo

2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Zarówno w literaturze jak i orzecznictwie panuje zgodny pogląd, że nieruchomość może być zwrócona tylko wówczas, jeżeli Skarb Państwa lub gmina władają nieruchomością. Jakakolwiek utrata władania nieruchomością stanowi przeszkodę w zwrocie nieruchomości. Brak możliwości władania nieruchomością powstaje w przypadku dokonania czynności cywilnoprawnej np. umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, lub też ograniczonego prawa rzeczowego w postaci użytkowania wieczystego powstałego po 31 grudnia 1997 r. Kwestia ta jest również bezsporna między stronami postępowania.

Spór w niniejszej sprawie dotyczy kwestii czy w przypadku ustalenia, że wywłaszczona nieruchomość nie jest już we władaniu gminy z powodu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a zatem zachodzi negatywna przesłanka do jej zwrotu, organ powinien zbadać przesłanki do zwrotu nieruchomości z art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. czy też może poprzestać na takim ustaleniu.

Za słuszne należy uznać zapatrywanie, że w tych sytuacjach, w których Skarb Państwa lub gmina nie ma we władaniu nieruchomości, której jest właścicielem, właściwy organ nie może bez uprzedniego rozwiązania umów użytkowania wieczystego odebrać gruntu lub budynków dotychczasowemu użytkownikowi i wydać decyzji o ich zwrocie poprzedniemu właścicielowi, choćby uznał, że stały się one zbędne na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Decyzja taka w wypadku braku przesłanek do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego (stwierdzenia wygaśnięcia tego prawa) albo stwierdzenia nieważności umowy zamiany naruszałaby porządek prawny i trudna byłaby do pogodzenia z istniejącym na gruncie stanem prawnym oraz mogłaby stać się niewykonalna, co mogłoby podważyć zaufanie obywateli do prawa i Państwa oraz kolidować z zasadą praworządności. Pomimo bowiem wystąpienia przesłanek z art. 136 § 3 i art. 137 u.g.n., zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie jest możliwy w przypadku, gdy w chwili rozpatrywania wniosku o zwrot przedmiotowa nieruchomość nie jest we władaniu Skarbu Państwa lub gminy.

Jednakże zdaniem Sądu orzekającego organy administracyjne powinny zbadać, czy zaistniały przesłanki uzasadniające zwrot wywłaszczonej nieruchomości z art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. nawet w sytuacji, gdy gmina nie włada w momencie złożenia wniosku o zwrot nieruchomością i czasowo zwrot ten jest niemożliwy. Jak jednak wskazano zwrot nieruchomości obciążonej prawem wieczystego użytkowania jest niemożliwy w danym momencie czasowo, ale może być możliwy po ewentualnym usunięciu przeszkody w postaci braku władania przez gminę nieruchomością. Dlatego też organy administracyjne muszą zbadać czy pozostałe przesłanki z art. 137 u.g.n. umożliwiają zwrot wywłaszczonej nieruchomości poprzedniemu właścicielowi. Inne stanowisko byłoby nie do pogodzenia z regułami logicznego rozumowania. Najpierw przecież organ powinien ustalić przesłanki do zwrotu nieruchomości, a to przesłankę zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej (art. 137 u.g.n.), gdyż w razie wykazania, że nieruchomość nie stała się zbędna na cel określony w wywłaszczeniu, istnieje nieusuwalna przyczyna odmowy zwrotu nieruchomości. W przeciwieństwie do tego pozostaje kwestia ewentualnego odzyskania władania przez gminę nad wywłaszczoną nieruchomością - taka bowiem przeszkoda może okazać się usuwalna. Dopiero po stwierdzeniu, że nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej można rozpocząć działania w kierunku odzyskania władztwa nad nieruchomością. Kwestia rozwiązania umowy użytkowania wieczystego należy do właściwości sądu cywilnego, dlatego tym bardziej organy powinny zyskać pewność co do możliwości zwrotu nieruchomości poprzedniemu właścicielowi. Odmienne postępowanie, czyli najpierw rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, a późniejsze ustalenie, że nie zachodzą przesłanki do zwrotu z art. 137 u.g.n. byłoby niecelowe, nieekonomiczne i nielogiczne. W tym zakresie kwestionowana decyzja organu odwoławczego jest prawidłowa.

Rację ma jednak strona skarżąca podnosząc popełnienie błędu przez organ odwoławczy w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji pisząc, że to były właściciel nieruchomości powinien wystąpić na drogę powództwa cywilnego celem wzruszenia umowy użytkowania wieczystego. Stronami użytkowania wieczystego są gmina i skarżąca Spółka, zatem tylko te strony mogą wzruszyć czynność prawną dokonaną pomiędzy nimi. Natomiast rację ma organ podnosząc, że Prezydent Miasta T. mógłby taki proces wytoczyć jako strona umowy użytkowania wieczystego spornej nieruchomości. Takie jednak uchybienie nie stanowi istotnego naruszenia prawa.

Dość powszechnie wskazuje się w orzecznictwie i literaturze, że w takiej jak ta sytuacja gmina powinna podjąć wszelkie kroki zmierzające do odzyskania władztwa nad nieruchomością podlegającą zwrotowi. Zwłaszcza, że w niniejszej sprawie art. 229 u.g.n. nie stanowi przeszkody do zwrotu przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z tym przepisem roszczenie, o którym mowa w art. 136 ust. 3 u.g.n., nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. W niniejszej sprawie nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy z dnia 29 listopada 1999 r., a więc już po dniu wejścia w życie nowej ustawy o gospodarce gruntami (tj. po 1 stycznia 1998 r.).

Co do kwestii wskazania przez organ odwoławczy, że organ I instancji powinien zawiesić postępowanie na podstawie art. 97 § 1 pkt. 4 k.p.a. i podjąć próbę odzyskania władztwa nad nieruchomością, z którym to stanowiskiem mocno polemizuje skarżąca spółka należy wskazać, że stanowisko Wojewody [....] jest w tym zakresie prawidłowe. Niewątpliwie od ustalenia, czy umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego jest nadal wiążąca, czy też istnieją przesłanki jej rozwiązania (ustania stosunku prawa cywilnego) zależeć będzie prawidłowe rozstrzyganie w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Będzie to więc "zagadnienie wstępne" w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a.

Tytułem poparcia takiego stanowiska można powołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2008 r. I OSK 557/2007 LexPolonica nr 2025865: skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, iż Skarb Państwa lub gmina, które z naruszeniem zakazu przewidzianego w art. 136 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, utraciły własność wywłaszczonej nieruchomości, nie mogą skutków tych niezgodnych z prawem działań przerzucać wyłącznie na byłego właściciela (spadkobiercę) nieruchomości. To przede wszystkim na organie spoczywa obowiązek doprowadzenia do stanu, w którym Skarb Państwa lub gmina na powrót władają i są właścicielami nieruchomości podlegającej zwrotowi. Do czasu zakończenia takich działań, postępowanie w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości powinno zostać zawieszone na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kpa. Sąd orzekający podziela ten pogląd co do zasady.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż zakwestionowana decyzja Wojewody [....] z dnia 5 lutego 2009 r. znak: [....] jest prawidłowa i nie narusza tak przepisów prawa materialnego jak i przepisów procedury administracyjnej w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Tym samym Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił uznając ją za nieuzasadnioną.