Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 382/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-06-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: odrzucono skargę 1 skarżącego
oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Renata Czeluśniak Protokolant st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2015 r. sprawy ze skarg "M" Spółki z o.o. z siedzibą w P. oraz K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 9 stycznia 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. odrzuca skargę K. K.; II. oddala skargę "M" Spółki z o.o. z siedzibą w P..


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 17.10.2014r. nr [....] Prezydent Miasta K. ustalił na wniosek [....] sp. z o. o. warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, naziemnymi miejscami postojowymi, drogą wewnętrzną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr [....] [....] [....] [....] obr. [....] , budowa zjazdu z działki nr [....] obr. jw przy ul. [....] w K".

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, iż postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte na wniosek inwestora złożony w dniu 3.08.2012 r., skorygowany pismem z dnia 12.11.20J2 r. w zakresie nazwy inwestycji w związku z podziałem działki nr [....] (na działki nr nr .....) oraz pismem z dnia 8.09.2014 r. co do rezygnacji z zasilania gazowego na rzecz zasilania z sieci ciepłowniczej MPEC. Został on rozpoznany decyzją nr [....] z dnia 25.10.2013 r. warunki zabudowy dla ww. inwestycji, która została uchylona w całości przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 8.01.2014 r., znak: [....] , a sprawa przekazana organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W jego toku, zgodnie z zaleceniami organu odwoławczego została wykonana ponowna analiza urbanistyczno - architektoniczna, która stanowiła podstawę ustalonych na nowo warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia. Dalej organ I instancji ustalił, że teren inwestycji nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym przeprowadzono postępowanie na zasadach i trybie art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., dalej "upzp"). W toku postępowania uzyskano pozytywną opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 12.06.2013 r., opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 20.09.2012 r., opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 21.09.2012 i opinię Rady Dzielnicy [....] z dnia 18.09.2012 r. Następnie organ I instancji stwierdził, iż w sprawie zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 upzp. W związku z tym osoba uprawniona, wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów, przygotowała projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji. W dalszej części uzasadnienia zostały przytoczone uwagi stron zgłoszone w toku ponownego rozpatrywania sprawy, do których organ odniósł się wskazując, że J.S. w swoim piśmie nie skonkretyzował zarzutów. Natomiast w pkt II.5 zał. nr 1 do decyzji wnioskodawca został pouczony, że realizacja zamierzenia winna zapewnić ochronę interesów osób trzecich. Konkretyzacja jednak tych wymogów winna nastąpić w toku postępowania prowadzonego w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę. Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 -warunki zabudowy, Załącznik Nr 2 — część graficzna warunków zabudowy, Załącznik Nr 3 — część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, Załącznik Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła M.H. , zarzucając naruszenie:

- art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp w zw. z art. 71 ust. 2 pkt 2 i art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3.10.2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko w zw. z § 3 ust. 1 pkt 56 lit. a rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9.11.2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko – poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, która powinna być zaliczona do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko bez uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;

- art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp w zw. z § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003r.") - poprzez dopuszczenie odstępstwa, które nie znajduje uzasadnienia w analizie architektoniczno - urbanistycznej;

- art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp w zw. z § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. poprzez wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej niż jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, podczas gdy analiza tego nie uzasadnia oraz poprzez wprowadzenie dwóch stref wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, czego nie przewiduje ww. przepis;

- art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp w zw. z § 4 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez jego zastosowanie pomimo, iż w uzasadnieniu decyzji nie określono, czy występuje niezgodność istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi ani nie wskazano, zgodnie z jakimi przepisami odrębnymi ustalono obowiązującą linię nowej zabudowy;

- art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp w zw. z art. 61 ust. 5 upzp poprzez stwierdzenie, że istniejące lub projektowanej uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego podczas gdy nie potwierdzają tego dowody zgromadzone w postępowaniu, zwłaszcza brak jest umowy z MPEC na zasilanie z sieci ciepłowniczej;

- art. 7 i art. 77 kpa poprzez zaniechanie zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy;

- art. 107 § 3 kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie motywów decyzji i nieprzedstawienie wystarczających dowodów dla wykazania spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 upzp.

Decyzją z dnia 9.01.2015r. nr [....] , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w związku z art. 64 ust. 1, art. 61 upzp, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz art. 138 § 2 kpa, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

W ocenie organu odwoławczego, po uchyleniu poprzednio wydanej decyzji I instancji, została wykonana w dniach 23-25.06.2014r. analiza architektoniczno - urbanistyczna, przez B.N. na podstawie której został przygotowany projekt decyzji z dnia 10.09.2014r. i następnie 13.10.2014 r. organ dokonał również weryfikacji kręgu stron w sprawie w oparciu o aktualne raporty z rejestru gruntów, zawiadamiając strony o prowadzonym postępowaniu i możliwości zgłoszenia uwag pismem z dnia 3.09.2014 r. Jednak pomimo tego obecnie badana decyzja z dnia 17.10.2014 r., nie odpowiada wymogom prawa. Dotyczy to wadliwości sporządzonej analizy.

Kolegium wskazało na wady tej analizy w zakresie wskaźnika wielkości zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu.

Co do wskaźnika wielkości zabudowy, organ odwoławczy wskazał na przyjęty w analizie przedział 24% - 30 % przy założeniu konieczności kontynuacji dla zabudowy o podobnych charakterze, jak inwestycja planowana przez inwestora. Dotyczyło to następujących zespołów budynków wielorodzinnych i usługowych: zespół dwóch budynków wielorodzinnych na działce nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 22 %, zespół budynków usługowych powiązany funkcjonalnie na działkach nr nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 31,5 %, zespół dwóch budynków wielorodzinnych przy ul. [....] na dz. nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 22 %, zespół trzech budynków wielorodzinnych przy ul. [....] na działkach nr nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 30% i zespół trzech budynków wielorodzinnych przy ul. [....] na dz. nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 23%. Pominięto jednak w ocenie organu odwoławczego, iż teren gdzie planowana jest inwestycja nie ma charakteru jednorodnego. Istnieje tam zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jak i zabudowa wielorodzinna oraz usługowa, zaś obiekty jednorodzinne osiągają gabaryty znacznie mniejsze niż te o funkcji usługowej czy też wielorodzinnej. Pomimo tego przy wyznaczaniu wskaźnika zabudowy dla projektowanego przedsięwzięcia skupiono się jedynie na parametrach zespołów wielorodzinnych czy też usługowych, zupełnie pomijając bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji od strony południowej i wschodniej, gdzie znajdują się budynki jednorodzinne o niewielkich gabarytach i niskim wskaźniku zabudowy. W konsekwencji, analiza koncentruje się na dostosowaniu nowej zabudowy do parametrów zespołów wielorodzinnych i usługowych, pomijając zupełnie kwestię wpływu inwestycji na położoną w bezpośrednim (bliskim) sąsiedztwie drobną zabudowę jednorodzinną w kontekście zapewnienia ładu przestrzennego ale i ochrony interesu prywatnego obywateli. W konsekwencji organ uznał, iż niezasadnie odstąpiono od zobrazowania wskaźnika zabudowy realizowanego przez większość zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, w tym również tej otaczającej od południa i wschodu teren inwestycji. Omawiany wskaźnik zabudowy pomija także i nie zawiera wyjaśnienia co do części zamierzenia inwestycyjnego obejmującej realizację miejsc postojowych naziemnych.

Co do szerokości elewacji frontowej (w decyzji - na podstawie wyników analizy - została ustalona na poziomie od 12 m do 21 m), organ odwoławczy wskazał, iż uzasadnienie wyznaczenia szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy dowodzi, że parametr ten nie został wyznaczony w oparciu o wyczerpującą analizę danych z obszaru analizowanego, lecz przez pryzmat oczekiwań inwestora. Nie jest bowiem wiadomym, jak kształtuje się omawiany współczynnik w badanym obszarze, w tym na działkach sąsiednich i tych z najbliższego otoczenia terenu inwestycji. Podano za to wybiórczo kilka szerokości obiektów z obszaru analizowanego, odpowiadających wartościom granicznym ustalonym w decyzji. Co więcej średnią tego parametru wyliczono w oparciu jedynie o budynki z zespołów zabudowy wielorodzinnej, pomijając inne zlokalizowane w tym rejonie obiekty.

Co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej została ona ustalona w decyzji -bez wskazania podstawy prawnej tego działania - na poziomie 7,5 m - 9,5 m dla strefy "A" i w przedziale 11 m - 13 m dla strefy "B", przy czym strefa "A" o obniżonej wysokości winna mieć szerokość co najmniej 6 m i być zlokalizowana wzdłuż wszystkich granic terenu objętego wnioskiem w zakresie zabudowy kubaturowej. Tożsamą wysokość ma posiadać także kalenica tej zabudowy. W analizie opisano wysokość kalenicy 9 budynków położonych przy ul.ul. [....] . Wskazano też, że wysokość budynków zależna jest przede wszystkim od ich funkcji, a w sąsiedztwie terenu inwestycji występuje niższa zabudowa jednorodzinna o wysokości do kalenicy do 11 m i wyższa wielorodzinna - wysokość do 13 m. Z uwagi na te lokalne uwarunkowania oraz bezpośredni kontekst miejsca, tj. lokalizację terenu inwestycji pomiędzy dwoma budynkami wpisanymi do gminnej ewidencji zabytków (tj. willą w ogrodzie przy ul. [....] i budynkiem gospodarczym - dziś mieszkalnym - przy ul. [....] ) uznano za zasadne wprowadzenie dla nowoprojektowanej zabudowy dwie strefy o odmiennej wysokości. Na tej podstawie przyjęto w wynikach analizy za uzasadnione wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na dwóch poziomach przyjętych następnie w decyzji. Wyjaśniono przy tym, że obniżenie to ma spowodować ograniczenie oddziaływania wyższych budynków w sąsiedztwie granic z innymi nieruchomościami i w sąsiedztwie budynków zabytkowych. Weryfikując te ustalenia organ odwoławczy podał, iż zasadnie w analizie wskazano na zróżnicowanie wysokości zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji oraz potrzebę nawiązania do gabarytów pobliskich budynków zabytkowych Jednak opisane istotne wskazania dla sposobu wyznaczenia parametru wysokościowego dla nowej inwestycji nie znalazły dostatecznego odzwierciedlenia w wyznaczonej górnej krawędzi elewacji frontowej. Analiza nie przedstawia w tym zakresie żadnych danych z obszaru analizowanego. Skupia się jedynie na zobrazowaniu wysokości kalenic budynków znajdujących się w otoczeniu terenu inwestycji, które - jak widać na załączonym do analizy materiale fotograficznym - w przeważającej części posiadają dachy połaciowe i kalenice bądź równoległe bądź prostopadłe do frontu działek. Tym samym przedstawione informacje o poziomie kalenic nie mogą stanowić podstawy dla ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy. W konsekwencji, brak danych o wysokościach elewacji frontowych istniejących budynków, w tym w szczególności tych położonych w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji oznacza, że wyznaczenie tego parametru wysokościowego nastąpiło w oderwaniu od stanu zabudowy już istniejącej w badanym obszarze i ma znamiona działania dowolnego.

Co do geometrii dachu dla planowanego przedsięwzięcia ustalono jako dach połaciowy o kącie nachylenia od 30° do 45°, z kalenicą w strefie "A" na poziomie 7,5 m - 9,5 m, a w strefie "B" na poziomie 11 m - 13 m. Dopuszczono przy tym doświetlenie poddasza lukarnami i oknami połaciowymi - z zastosowaniem płaskich zadaszeń lukarn oraz przyjęto jako możliwe krycie części budynków położonych nie wyżej niż 7,5 m od poziomu terenu zadaszeniami płaskimi, wykorzystywanymi jako tarasy. Przyjęta wysokość kalenic znajduje swoje uzasadnienie w wynikach analizy. Można z nich bowiem wywieźć, że w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się obiekty o kalenicy na poziomie 7,5 m do ok. 14,5 m. Co ważne, wartość 7,5 m prezentują kalenica budynku wpisanego do gminnej ewidencji zabytków położonego na działce nr [....] , zaś kalenicę na poziomie ok. 14,5 m ma budynek przy ul. [....] , wpisany do tej ewidencji jako willa w ogrodzie. Zatem nawiązując do tych obiektów organ uczynił zadość wskazaniom opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków, zaś wprowadzając dwie strefy wysokości uwzględnił potrzebę ograniczenia oddziaływania nowoprojektowanej zabudowy na zabudowę już istniejącą w bezpośrednim sąsiedztwie. Jeśli zaś chodzi o pozostałe elementy ustalonej w decyzji geometrii dachu (poza kątem nachylenia połaci dachowych), to organ odwoławczy stwierdził braki w uzasadnieniu w kontekście geometrii dachu budynków już istniejących w obszarze analizowanym. Z analizy i jej wyników wyprowadzić można jedynie szczątkowe informacje w omawianym zakresie. Wiadomym jest tylko, że budynki z badanego obszaru, w tym z najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji, w przeważającej części są pokryte dachami połaciowymi o wyraźnie czytelnym nachyleniu połaci, z kalenicami równoległymi lub prostopadłymi do frontu działek. Z opisu tego nie sposób wywieźć uzasadnienia dla dopuszczonych w decyzji dla nowej zabudowy płaskich zadaszeń lukarn oraz krycia części budynków położonych nie wyżej niż 7,5 m od poziomu terenu zadaszeniami płaskimi, wykorzystywanymi jako tarasy. Nadto z § 8 rozporządzenia wynika, iż wyznaczona geometria dachu winna obejmować nie tylko ustalenie kątu nachylenia i wysokości głównej kalenicy, lecz także wyznaczenie układu połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Tych zaś ustaleń zabrakło w badanej decyzji.

Odnosząc się do pozostałych parametrów organ odwoławczy szczegółowo wskazał na ich prawidłowość, w tym na prawidłowo wyznaczony obszar analizowany, uznając pozostałe zarzuty odwołania za niezasadne. W szczególności podał, iż co do ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko w zw. z § 3 ust. l pkt 56 lit. a rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9.11.2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko opinia Wydziału Kształtowania Środowiska UMK, sporządzona w zakresie ochrony środowiska, wskazująca na lokalizację terenu inwestycji w obszarze węzła [....] , nie wskazuje jednak, aby obszar ten należący do europejskiej sieci integrującej obszary o istotnym znaczeniu ekosystemowym był równocześnie objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy. Wobec tego brak podstaw do uznania za wymagane uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przed wydaniem przedmiotowej decyzji. Trafność tego stanowiska zdaje się potwierdzać także treść załącznika nr 1 do Rozporządzenia Nr 83/06 Wojewody [....] z dnia 17.10.2006 r. w sprawie Tenczyńskiego Parku Krajobrazowego (Dz. Urz. Woj. Mał. z 2006 r. Nr 655, póz. 3999), która zawiera opis granic tego Parku Krajobrazowego. Tym niemniej, wobec braku w aktach sprawy tego rozporządzenia, w tym co ważne jego części graficznej oraz faktu, że w opinii dotyczącej ochrony środowiska organ współdziałający nie odniósł się wprost (potwierdzając bądź zaprzeczając) do kwestii położenia terenu inwestycji w parku krajobrazowym lub jego otulinie, Kolegium uznało za konieczne zweryfikowanie w toku dalszego prowadzenia sprawy przez organ I instancji twierdzenia odwołującej, wskazującego na położenia terenu inwestycji w otulinie Tenczyńskiego Parku Krajobrazowego.

Co do niewystarczalności istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu w zakresie instalacji cieplnej z MPEC Kolegium uznało ten zarzut za nietrafny. W aktach jest informacja dostawcy czynnika grzewczego - Miejskiego Przedsiębiorstwa [....] S.A. w K. z dnia 5.06.2014 r. (k. nr 372 akt), zgodnie z którą przedsiębiorstwo przystąpiło do realizacji projektu pod nazwą "[....] ", który zabezpieczy dostawę ciepła dla planowanego przez inwestora przedsięwzięcia. Wedle tej informacji, prowadzone są prace związane z przygotowaniem dokumentacji technicznej sieci ciepłowniczej wraz uzyskaniem niezbędnych zgód formalno - prawnych dla zadania polegającego na budowie sieci ciepłowniczej doprowadzającej ciepło w obszar zabudowy. Dostawca wskazał jednocześnie, że zapewnia przyłączenie przedmiotowej inwestycji do miejskiej sieci ciepłowniczej oraz dostawę czynnika grzewczego dla zabezpieczenia potrzeb cieplnych w zakresie centralnego ogrzewania oraz ciepłej wody użytkowej o podanej mocy przyłączeniowej na określonych tym pismem warunkach. Z powyższego wynika więc, że Miejskie Przedsiębiorstwo [....] S.A. w K. przystąpiło do wykonania projektu, który zapewni kompleksową dostawę ciepła z miejskiej sieci ciepłowniczej dla obiektów zlokalizowanych m.in. w rejonie terenu inwestycji oraz gwarantuje przyłączenie tej inwestycji do owej sieci ciepłowniczej. W tych realiach należy uznać projektowane uzbrojenie inwestycji w sieć ciepłowniczą za wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Kwestią wątpliwą pozostaje jednak wystarczalność uzbrojenia terenu inwestycji w energię elektryczną. Stosownie bowiem do pisma [....] S.A. z dnia 22.07.2014 r. przyłączenie inwestycji do sieci elektroenergetycznej oraz dostawa energii będzie wymagać m.in. budowy stacji transformatorowej 15/0,4kV wnętrzowej, wolnostojącej i budowy sieci rozdzielczej 0,4kV. Z informacji tej nie wynika jednak, aby realizację tej budowy gwarantował dostawca energii elektrycznej. Akta sprawy nie pozwalają też stwierdzić, że planowaną inwestycją objęto realizację ww. sieci i inwestor nie złożył oświadczenia o zapewnieniu jej budowy. Zatem wątpliwości budzi, czy w sprawie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp warunkująca możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyli inwestor [....] sp. z o.o., w Piasecznie oraz K.K.

[....] sp. z o.o. zarzuciła naruszenie:

- art. 138 § 2 kpa poprzez wydanie decyzji uchylającej decyzję organu pierwszej instancji pomimo istnienia przesłanek do jej utrzymania w mocy;

- art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp poprzez błędne uznanie, że w sprawie nie zaistniały wszystkie przesłanki określone w przepisie niezbędne do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla ww. inwestycji, a w szczególności, że inwestor nie wykazał, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

- art. 28 kpa, polegające na nieprawidłowym ustaleniu kręgu stron postępowania, poprzez uznanie za strony postępowania właścicieli wyodrębnionych lokali w budynkach przy ul. [....] , podczas, gdy osoby te tworzą Wspólnotę Mieszkaniową, upoważnioną do reprezentowania swoich członków w postępowaniach w sprawie ustalenia warunków zabudowy;

- § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez błędne ustalenie, że organ I instancji w sposób nieprawidłowy wyznaczył wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu;

- § 6 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez błędne ustalenie, że organ I instancji w sposób nieprawidłowy wyznaczył wskaźnik szerokości elewacji frontowej;

- art. 7, 11 i 77 kpa, polegające na niewyczerpującym zebraniu i zbadaniu materiału dowodowego w sprawie oraz na niewystarczającym wyjaśnieniu stronie zasadności przesłanek podjętego rozstrzygnięcia.

Uzasadniając te zarzuty podano, iż podmiotem uprawnionym do występowania w charakterze strony w postępowaniu administracyjnym, w sytuacji, gdy postępowanie dotyczy części nieruchomości wspólnej, jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd, a nie poszczególni właściciele lokali. Natomiast prawa do samodzielnego udziału (tj. obok wspólnoty) w postępowaniu administracyjnym członek wspólnoty nie może wywodzić jedynie z faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Tylko w wyjątkowych sytuacjach członek wspólnoty może wystąpić jako strona postępowania, w której może także występować wspólnota mieszkaniowa, jeżeli wykaże on swój indywidualny, własny interes. Skoro właściciele wyodrębnionych w budynku przy ul. [....] mieszkań nie wskazali, na czym polega ich indywidualny - niezależny od całej nieruchomości - interes prawny, brak jest podstaw do przyznania im statusu strony postępowania.

Dalej strona skarżąca w zakresie parametrów zabudowy podała, iż w obszarze analizowanym znajdują się obiekty o funkcji mieszkalnej (w tym budynki mieszkalne wielorodzinne), dostępne z tej samej drogi publicznej, tj. ul. [....]. Znajdujące się w aktach sprawy mapy jednoznacznie przy tym wskazują, że dojazd do działki nr [....] (zabudowanej nowymi obiektami mieszkalnymi wielorodzinnymi) odbywa się z ul. [....] . Wątpliwości w tym względzie Kolegium są zatem niezrozumiałe. Bezpodstawny jest również zarzut Kolegium, że w postępowaniu nie wykazano, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego, a to z uwagi na okoliczność, że nie jest wiadomym kto zbuduje stacje trafo. Zdaniem strony skarżącej dostawca energii elektrycznej oświadczył, iż istnieje możliwość przyłączenia projektowanych obiektów do istniejącej sieci energetycznej. Żądanie od inwestora innych dokumentów potwierdzających sposób budowy przyłącza i stacji transformatorowej, czy wręcz umowy na realizację tej inwestycji i dostawę energii elektrycznej, wypacza ratio legis regulacji dotyczącej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Na etapie ustalania warunków zabudowy inwestor nie dysponuje jeszcze wszystkimi danymi, które pozwalają na zawarcie umów z dostawcami mediów. Jest to dopiero pierwszy, wstępny etap realizacji zamierzenia, kiedy inwestor otrzymuje informację, co i o jakich parametrach może na danej nieruchomości wybudować. Ponadto inwestor uzyskał w dniu 20 listopada 2012 r. decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa stacji transformatorowej 15/0,4 kV oraz elektroenergetycznych sieci kablowych nN w rejonie ul. [....] w K. , na działkach nr [....] obr. [....] " (nr nr .....).

Ponadto żaden z określonych parametrów - w świetle przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej - nie narusza przy tym zastanego porządku urbanistycznego. Ustalone warunki przyszłej zabudowy, zarówno w swoich dolnych jak i górnych granicach (zarówno w zakresie wskaźnika górnej krawędzi elewacji frontowej, jak i wskaźnika szerokości elewacji frontowej oraz wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej) znajdują swoje uzasadnienie w przeprowadzonej analizie funkcji, parametrów, cech i wskaźników istniejącej zabudowy obszaru analizowanego.

Strona skarżąca szeroko uzasadniła m.in. prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego. Z faktu, że obszar analizowany ma być umiejscowiony wokół terenu inwestycji trzeba wyprowadzić wniosek, iż z każdej strony tego terenu wymieniony obszar musi być zamknięty liniami granicznymi. Nie przesądza to natomiast kształtu obszaru analizowanego. Metodą wyznaczenia obszaru analizowanego jest zatem wytyczenie wokół działki objętej wnioskiem obszaru minimalnie o 3-krotności szerokości frontu tej działki, nie mniejszego jednak niż 50 m. Regulacja ta przewiduje w związku z tym pewien luz organu w sposobie ustalania wielkości badanego obszaru analizowanego. Określa tylko jego minimalną wielkość, nic nie mówiąc o wielkości maksymalnej i sytuacjach, kiedy obszar analizowany może mieć szersze niż minimalne granice. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, wyznaczając obszar analizowany, powinien kierować się zatem ogólnymi zasadami uwzględniania z jednej strony wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, a z drugiej zasady wolności zagospodarowania terenu.

Wskaźnik powierzchni nowej zabudowy - zgodnie z § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia - ustala się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszczalne jest jednak - w myśl ust. 2 - wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy. W niniejszej sprawie nie może budzić wątpliwości, że prawdziwym jest stwierdzenie autora analizy, iż działki w obszarze analizowanym zabudowane są według zróżnicowanego wskaźnika, zależnego przede wszystkim od powierzchni działek i funkcji obiektów, a wskaźnik ten szacuje się od 99% do 5%. Analizator szczegółowo podał również przyczyny, dla których wyznaczenie dla analizowanej inwestycji uśrednionego wskaźnika byłoby niereprezentatywne. Organ I instancji zasadnie zatem ustalił wskaźnik w wysokości od 24,25% (jako kontynuację średniego wskaźnika liczonego dla zespołów zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym) do 30% (jako kontynuacje zabudowy usługowej i wielorodzinnej zlokalizowanej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji). Tym samym nie naruszono ani przepisów dotyczących ustalenia tego wskaźnika, ani ogólnych zasad kształtowania przestrzeni w sposób harmonijny i zgodny z zasadą dobrego sąsiedztwa.

Nie można również zgodzić się ze stwierdzeniem Kolegium, że wskaźnik powierzchni zabudowy powinien być wyznaczany zarówno dla obiektów kubaturowych, jak i dla naziemnych miejsc postojowych. Możliwość zagospodarowania terenu pod infrastrukturę komunikacyjną, naziemne miejsca postojowe oraz małą architekturę wynika z różnicy całości terenu inwestycji i wskaźnika powierzchni zabudowy oraz wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Parametr powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu dotyczy zatem wyłącznie obiektów kubaturowych (w tym np. garaży wielopoziomowych), a nie naziemnych miejsc postojowych.

Podobnie zdaniem skarżącego było co do wskaźnika szerokości elewacji frontowej. Z uwagi na znaczne zróżnicowanie zabudowy w obszarze analizowanym, parametr ten kształtuje się na poziomie od 2 do 105 m. Z tego też powodu zasadnym było odstąpienie od wyznaczenia tego parametru na podstawie średniej z obszaru analizowanego i oparcie go na pogłębionej analizie szerokości elewacji frontowych istniejących w obszarze analizowanym zespołów budynków wielorodzinnych. Maksymalnie wyznaczony wskaźnik, tj. 21 m, jest przy tym znacząco niższy niż najwyższa wysokość tego parametru występująca w obszarze analizowanym, a także niższy niż szerokość elewacji frontowych wielu budynków wielorodzinnych zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji.

Nadto Kolegium błędnie oceniło, że działki nr nr [....] nie wchodzą w granice obszaru analizowanego, a zatem istnieje sprzeczność pomiędzy częścią opisową wyników tej analizy a załącznikiem graficznym do niej. Konsekwencją nieprawidłowej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego było przy tym dokonanie wadliwej oceny legalności określenia parametru wielkości powierzchni przyszłej zabudowy.

W oparciu o powyższe [....] sp. z o.o. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów.

K.K. , w swojej skardze, zarzucił organowi II instancji, że nie zawarł on w swojej decyzji zaleceń dla organu I instancji pomimo zanegowania ustaleń decyzji pierwszoinstancyjnej. Podniósł brak doręczenia mu odwołania strony, złożonego od decyzji organu I instancji, przez co nie miał możliwości wypowiedzieć się w sprawie. Wskazał, że odwołująca mieszka w budynku, który jako pierwszy zaburzył wszechobecną zabudowę jednorodzinną, zaś ona sama nie będzie nawet widziała planowanej inwestycji. Zarzucił też Kolegium wadliwe doręczenie decyzji, bowiem powinien ją otrzymać jedynie zarząd - administracja domów oraz brak podstaw do negowania powierzchni zabudowy, ustalonej szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, przy którym to parametrze zdaniem skarżącego nie uwzględniono mapy geodezyjnej wysokościowej. Skarżący uznał też za bezpodstawne negowanie przez Kolegium ustalonej geometrii dachu dla planowanej zabudowy i uzbrojenia w energię elektryczną.

W odpowiedzi na skargi skarżony organ wniósł o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Natomiast w myśl art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd ją oddala.

Skarga K.k. podlega odrzuceniu z powodu jej nieopłacenia. Z akt do sygn. II SA/Kr 383/15 wynika, iż zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 8 kwietnia 2015r. K.K. został wezwany do uiszczenie wpisu od skargi w kwocie 500 złotych w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia skargi. Odpis powyższego zarządzenia został prawidłowo doręczony skarżącemu w dniu 28 kwietnia 2015r., co wynika z potwierdzenia odbioru znajdującego się w aktach. Przepis art. 220 § 3 p.p.s.a., stanowi, że skarga, od której pomimo wezwania nie został uiszczony należny wpis, podlegają odrzuceniu przez sąd. Skoro nie uiszczono należnego wpisu w terminie, należało w oparciu o przepis art. 220 § 3 p.p.s.a. orzec jak w pkt I sentencji wyroku.

Natomiast skarga [....] sp. z o.o. podlega oddaleniu, ponieważ zawarte w niej zarzuty nie uzasadniają uchylenia zaskarżonej kasatoryjnej decyzji organu odwoławczego, mimo że doszło do naruszenia części wskazanych w skardze przepisów. Jednak naruszenia te nie miały wpływu na wynik sprawy.

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było rozstrzygnięcie w zakresie ustalenia na wniosek [....] sp. z o. o. warunków zabudowy dla wskazanej w tym wniosku inwestycji. Stąd istota sprawy sprowadza się do oceny czy zaistniały przesłanki do ustalenia takich warunków zabudowy. Zaskarżona przez [....] sp. z o.o. decyzja kasatoryjna SKO w K. stwierdzała niespełnienie szeregu tych warunków, w tym wadliwości sporządzonej w sprawie analizy architektoniczno - urbanistycznej, która stała się podstawą pozytywnego dla skarżącego rozstrzygnięcie organu I instancji. Stąd, w ocenie Sądu, poważna wadliwość tej analizy w zakresie ustalenia wskaźnika wielkości zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu, uzasadniała uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia z zaleceniem usunięcia tych wad i dla wydania poprawnej decyzji w zakresie warunków zabudowy, poprzez posłużenie się analizą prawidłowo sporządzoną co do w/w wskaźników.

Poważna wada analizy w zakresie ustalenia wskaźnika wielkości zabudowy, polegała w ocenie Sądu na zasadnym uznaniu przez skarżony organ, iż pominięto w analizie co zostało podzielone przez organ I instancji, iż teren gdzie planowana jest inwestycja nie ma charakteru jednorodnego - odstąpiono od zobrazowania wskaźnika zabudowy realizowanego przez większość zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, w tym również tej otaczającej od południa i wschodu teren inwestycji, co naruszyło art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 6 i 7 upzp oraz § 5 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. Oprócz stwierdzonej w analizie zabudowy wielorodzinnej oraz usługowej (zespołów budynków wielorodzinnych i usługowych: zespół dwóch budynków wielorodzinnych na działce nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 22 %, zespół budynków usługowych powiązany funkcjonalnie na działkach nr nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 31,5 %, zespół dwóch budynków wielorodzinnych przy ul. [....] na dz. nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 22 %, zespół trzech budynków wielorodzinnych przy ul. [....] na działkach nr nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 30% i zespół trzech budynków wielorodzinnych przy ul. [....] na dz. nr [....] o wskaźniku zabudowy ok. 23%), istnieje niewątpliwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś obiekty jednorodzinne osiągają gabaryty znacznie mniejsze niż te o funkcji usługowej czy też wielorodzinnej. Zatem przy wyznaczaniu wskaźnika zabudowy dla projektowanego przedsięwzięcia nie można skupić się jedynie na parametrach zespołów wielorodzinnych czy też usługowych, zupełnie pomijając bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji od strony południowej i wschodniej, gdzie znajdują się budynki jednorodzinne o niewielkich gabarytach i niskim wskaźniku zabudowy, i co najmniej odnieść się do tej kwestii, to jest czy to sąsiedztwo na ten wskaźnik wpływa, a jeśli tak to w jakim zakresie. Wskazanie w analizie na zróżnicowany wskaźnik w obszarze analizowanym od 5 do 99 % co do kilku wybranych działek, a następnie końcowy wynik poparcie stwierdzeniem "zauważalnej tendencji do zagęszczania zabudowy" czy też potencjału ekonomicznego działek oraz zastępowania starej o niskiej intensywności nową znaczną, bez szczegółowego wykazania tego w wynikach analizy jest wadliwe i nie pozwala na kontrolę prawidłowości tych ocen. Analiza bez tych danych oznacza niekompletność poprzez koncentrację jedynie na dostosowaniu nowej zabudowy do parametrów zespołów wielorodzinnych i usługowych, pomijając zupełnie kwestię wpływu inwestycji na położoną w bezpośrednim (bliskim) sąsiedztwie drobną zabudowę jednorodzinną w kontekście zapewnienia ładu przestrzennego, ale i ochrony interesu prywatnego obywateli. Stąd analiza taka nie może zostać uznana za prawidłowo sporządzona i kompletną, zaś odnoszenie się do tych kwestii przez stronę skarżącą w skardze czy innych pismach procesowych nie może sanować tej wady, gdyż rzeczą organu I instancji było oparcie swojego rozstrzygnięcia na wynikach analizy lub własnych ocenach w tym względzie, czego organ I instancji zaniechał.

Natomiast przyjęcie przez organ odwoławczy, iż przy omawianym wskaźniku zabudowy pominięto także i nie zawarto wyjaśnienia co do części zamierzenia inwestycyjnego obejmującej realizację miejsc postojowych naziemnych, jest w ocenie Sądu niezasadne, lecz w związku z powyżej opisaną wadą analizy, nie miało wpływu na wynik sprawy. Wskaźnik powierzchni zabudowy należy w kontrolowanej sprawie ustalać bez miejsc postojowych naziemnych, które nie mają wpływu na gabaryty budynków stanowiących przedmiotowa inwestycję. Możliwość zagospodarowania terenu pod infrastrukturę komunikacyjną czy naziemne miejsca postojowe nie wlicza się do ustalenia parametru powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, gdyż naziemne miejsca postojowe nie zaliczają się do obiektów kubaturowych (np. garaży wielopoziomowych).

Opisana powyżej wadliwość analizy ma też skutek w postaci zasadnie dostrzeżonych przez organ odwoławczy uchybień co do ustalenia szerokości elewacji frontowej. Z analizy nie wynika w sposób jasny, jak kształtuje się omawiany współczynnik w badanym obszarze, w tym na działkach sąsiednich i tych z najbliższego otoczenia terenu inwestycji. Podobnie jak przy wskaźniku zabudowy, podano wybiórczo kilka szerokości obiektów z obszaru analizowanego, odpowiadających wartościom granicznym ustalonym w decyzji, a średnią tego parametru wyliczono w oparciu jedynie o budynki z zespołów zabudowy wielorodzinnej, pomijając inne zlokalizowane w tym rejonie obiekty. O ile zatem ustalona w analizie i potwierdzona w decyzji szerokość sprawie wrażenie średniego wyliczenia, to de facto wydanie decyzji w oparciu o takie ustalenia analizy bez dokładnego wyliczenia średniej w oparciu o budynki znajdujące się obszarze analizowanych (a nie tylko podanie, że szerokość jest zróżnicowana od 2 do 105m lub bliskim sąsiedztwie od 2 do 44m) oznacza niekompletność poprzez koncentrację jedynie na dostosowaniu nowej zabudowy do parametrów zespołów wielorodzinnych i usługowych, pomijając zupełnie kwestię wpływu inwestycji na położoną w bezpośrednim (bliskim) sąsiedztwie drobną zabudowę jednorodzinną w kontekście zapewnienia ładu przestrzennego, ale i ochrony interesu prywatnego obywateli. Stąd analiza taka nie może zostać uznana za prawidłowo sporządzona i kompletną, zaś odnoszenie się do tych kwestii przez stronę skarżącą w skardze czy innych pismach procesowych nie może sanować tej wady, gdyż rzeczą organu I instancji było oparcie swojego rozstrzygnięcia na wynikach analizy lub własnych ocenach w tym względzie, czego organ I instancji zaniechał.

Podobnie rzecz ma się co do wadliwości analizy w postaci zasadnie dostrzeżonych przez organ odwoławczy uchybień w zakresie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W ocenie Sądu opisane w analizie istotne wskazania dla sposobu wyznaczenia parametru wysokościowego dla nowej inwestycji nie znalazły dostatecznego odzwierciedlenia w wyznaczonej górnej krawędzi elewacji frontowej. Analiza nie przedstawia w tym zakresie żadnych danych z obszaru analizowanego. Skupia się jedynie na zobrazowaniu wysokości kalenic budynków znajdujących się w otoczeniu terenu inwestycji, które w przeważającej części posiadają dachy połaciowe i kalenice bądź równoległe bądź prostopadłe do frontu działek. Tym samym przedstawione informacje o poziomie kalenic nie mogą stanowić podstawy dla ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy. W konsekwencji, brak danych o wysokościach elewacji frontowych istniejących budynków, w tym w szczególności tych położonych w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji oznacza, że wyznaczenie tego parametru wysokościowego nastąpiło w oderwaniu od stanu zabudowy już istniejącej w badanym obszarze i ma znamiona działania dowolnego.

Co do geometrii dachu to organ odwoławczy również zasadnie stwierdził braki w uzasadnieniu w kontekście geometrii dachu budynków już istniejących w obszarze analizowanym. Z analizy i jej wyników wynikają jedynie szczątkowe informacje w omawianym zakresie. W analizie wskazano tylko, że budynki z badanego obszaru, w tym z najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji, w przeważającej części są pokryte dachami połaciowymi o wyraźnie czytelnym nachyleniu połaci, z kalenicami równoległymi lub prostopadłymi do frontu działek. Brak podstaw aby z tego wnioskować jak w analizie, dopuszczenia dla nowej zabudowy płaskich zadaszeń lukarn oraz krycia części budynków położonych nie wyżej niż 7,5 m od poziomu terenu zadaszeniami płaskimi, wykorzystywanymi jako tarasy. Nadto z § 8 rozporządzenia wynika, iż wyznaczona geometria dachu winna obejmować nie tylko ustalenie kątu nachylenia i wysokości głównej kalenicy, lecz także wyznaczenie układu połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Tych ustaleń zabrakło analizie i decyzji I instancji.

Z kolei zasadne, choć bez wpływu na wynik sprawy, są zarzuty skargi co do nieprawidłowo zakwestionowanego przez Kolegium braku spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp warunkującej możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji w kwestii wystarczalności uzbrojenia terenu inwestycji w energię elektryczną – brak stacji transformatorowej i brak informacji, aby realizację tej budowy gwarantował dostawca energii elektrycznej. Wbrew uznaniu Kolegium strona skarżąca wykazała w sposób prawidłowy, że dostawca energii elektrycznej oświadczył, iż istnieje możliwość przyłączenia projektowanych obiektów do istniejącej sieci energetycznej. Żądanie od inwestora innych dokumentów potwierdzających sposób budowy przyłącza i stacji transformatorowej, czy umowy na realizację tej inwestycji i dostawę energii elektrycznej, na etapie ustalania warunków zabudowy kiedy inwestor nie dysponuje jeszcze wszystkimi danymi, które pozwalają na zawarcie umów z dostawcami mediów jest przedwczesne i nieuzasadnione. Ponadto inwestor uzyskał w dniu 20 listopada 2012 r. decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa stacji transformatorowej 15/0,4 kV oraz elektroenergetycznych sieci kablowych nN w rejonie ul. [....] w K. , na działkach nr nr [....] obr. [....] " (nr nr.......).

Powyższa ocena skutków naruszenia przepisów przez skarżone Kolegium, które nie miało wpływu na wynik sprawy, dotyczy także zarzutu strony skarżącej co do błędnego ustalenia kręgu stron, z tym że zasadna jest w zakresie pominięcia Wspólnoty Mieszkaniowej budynków przy ul. [....] . Nie jest słuszne natomiast stanowisko strony skarżącej, zgodnie z którym zawsze i za wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej działa wyłącznie wspólnota. Działania wspólnoty, reprezentowanej przez zarząd dotyczą co do zasady nieruchomości wspólnej określonej przez art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Stąd prawidłowe jest co do zasady uznanie za strony właścicieli wyodrębnionych lokali w budynkach w sytuacji jednak dokonania przez organ oceny czy takie podmioty mają interes prawny z uwagi na możliwe naruszenie poprzez inwestycję konkretnych przepisów prawa, z których wynikają uprawnienia tych podmiotów, w tym potrzeby ochrony ich interesów prawnych. Skoro zaś tak ustalony przez Kolegium krąg stron jest tożsamy z tym określonym przez organ I instancji, to zarzut strony skarżącej dotyczy również decyzji organu I instancji, co potwierdza - poza w/w uchybieniami - wadliwość tej decyzji a w konsekwencji podniesiony przez [....] sp. z o.o. zarzut nie ma wpływu na wynik sprawy. Ponadto w prowadzonym postępowaniu rzeczą organu będzie ocenić jakie osoby zamieszkujące budynki przy ul. [....] i [....] będą miały przymiot strony oprócz Wspólnot Mieszkaniowych tych budynków. Nie może natomiast organ ograniczać się do przerzucania obowiązku wykazania interesu prawnego na te osoby i w związku z tym niezasadny jest pogląd [....] sp. z o.o., iż skoro właściciele wyodrębnionych w budynku przy ul. [....] i [....] mieszkań nie wskazali, na czym polega ich indywidualny - niezależny od całej nieruchomości - interes prawny, brak jest podstaw do przyznania im statusu strony postępowania.

W konsekwencji, pomimo słuszności zarzutów skargi w zakresie nieprawidłowego zakwestionowania przez Kolegium wskaźnika wielkości zabudowy co do uwzględnienia w jego ustaleniu realizacji miejsc postojowych naziemnych, a także braku spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp warunkującej możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, co do wystarczalności uzbrojenia terenu inwestycji w energię elektryczną, zarzuty te nie mogły doprowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji Kolegium, ponieważ nie miały one wpływu na wynik sprawy, która z racji poważnych wad sporządzonej analizy i tak zakończyłaby się uchyleniem decyzji organu I instancji. Powyższa ocena skutków naruszenia przepisów przez skarżone Kolegium, które nie miało wpływu na wynik sprawy, dotyczy także zarzutu strony skarżącej co do błędnego ustalenia kręgu stron i naruszenia w związku z tym przepisów postępowania - art. 28 kpa. Zaistniałe wady analizy, będącej podstawą decyzji organu I instancji prowadzą bowiem do uchylenia tej decyzji i zasadności wydania zaskarżonej decyzji Kolegium w tym względzie. Stąd również pozostałe zarzuty dotyczące naruszenia art. 7, 11 i 77 kpa, poprzez niewyczerpujące zebranie i zbadanie materiału dowodowego w sprawie (w tym czy poszczególne działki wchodzą w granice obszaru analizowanego) oraz na niewystarczającym wyjaśnieniu stronie zasadności przesłanek podjętego rozstrzygnięcia, nie mogą prowadzić do uwzględnienia skargi.

Wobec powyższego, Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku, oddalając skargę [....] sp. z o.o