Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 944/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2009-12-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1, 1 a, 2,  art. 144 ust. 2,  art. 146 ust. 1 a,  art. 147,  art. 148 ust. 1-3,  art. 156 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 134,  art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Iwona Tomaszewska,, Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda, Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 grudnia 2009r. sprawy ze skargi A. S., M. S. i Z. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...], [...], [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], o numerach: [...],[...],[...]; wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), zwanej dalej "Kpa", art. 98a ust. 1 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołań złożonych przez A.S., M.S. i Z.Z., od decyzji Prezydenta Miasta [...] - Nr [...] z dnia [...], którymi organ ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem geodezyjnym, w wysokości ogółem [...] zł należną Miastu [...], w równych kwotach po [...] zł odpowiednio od A.S., M.S. i Z.Z., będących współwłaścicielami w udziale do 1/3 nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym [...], działką ewidencyjną Nr [...] o pow. [...] ha, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił, w oparciu o akta administracyjne, iż na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, decyzją [...] z dnia [...], Prezydent Miasta [...], zatwierdził podział geodezyjny nieruchomości położonej w [...], oznaczonej na dzień wydania decyzji w operacie ewidencji gruntów w obrębie [...], działką Nr [...] (o pow. [...] ha) na działki oznaczone numerami [...]-[...]. Ww. decyzja stała się ostateczna dnia [...]r. Działka Nr [...], położona w obrębie ewidencyjnym [...], jest objęta księgą wieczystą KW [...] prowadzoną w Sądzie Rejonowym w [...].

W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest symbolem [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, [...] pieszo-jezdny. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu [...] zatwierdzony został uchwałą Nr XXI/321/2004 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 29 grudnia 2004 r.

(Dz. Urz. Woj. Zach. Nr 3, poz.57, z dnia 20.01.2005 r. ).

W decyzji o podziale nieruchomość oznaczona Nr [...]została podzielona na działki przeznaczone: pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną szeregową

([...] działek od Nr [...] do Nr [...] i od Nr [...] do Nr [...]), ciąg pieszo-jezdny (działka Nr [...]), na komunikację pieszą na potrzeby funkcji mieszkaniowej (działka Nr [...]) oraz na polepszenie warunków zagospodarowania działki Nr [...] - docelowo do połączenia z działką Nr [...] (działka Nr [...]).

Operat szacunkowy ww. nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym został sporządzony w dniu [...] przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego uprawnienia Nr [...]. Wartość nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu jej wartości określona została według stanu przed podziałem ([...] zł) i po jego dokonaniu ([...]zł), a ceny odpowiednio: według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział ([...]r.) i na dzień, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna ([...] r.).

Następnie organ przedstawił, iż w dniu [...], pismami [...], N.I.RW.31231-96/08, [...]Prezydent Miasta [...]zawiadomił odpowiednio A.S., M.S. i Z.Z.

o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego jej podziałem geodezyjnym. Ww. pismami strony - współwłaścicieli nieruchomości - poinformowano również o sporządzeniu operatu szacunkowego, z którym mogły się zapoznać, prawie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz wniesienia ewentualnych uwag i zastrzeżeń w przedmiotowej sprawie, w terminie 7 dni od otrzymania zawiadomień. Jednocześnie skarżących powiadomiono, że opłata adiacencka może być na wniosek stron rozłożona na raty roczne, a niezgłoszenie wniosków w tej sprawie spowoduje naliczenie jednorazowej opłaty w wysokości zgodnej z operatem szacunkowym sporządzonym na zlecenie Miasta i proporcjonalnej do udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości.

W odpowiedzi, pismem z dnia [...]r., pełnomocnik M.S. podał, że w stosunku do nieruchomości Nr [...] także w [...] r. wydana została decyzja w przedmiocie podziału nieruchomości, która wiązała się ze wzrostem jej wartości. Przywołaną decyzją organ ustalił stronie opłatę adiacencką, która została zapłacona, a następnie działki powstałe z podziału działki [...] zostały scalone i do dnia [...]. przedmiotowa nieruchomość figurowała w ewidencji gruntów jako działka [...]. Następnie - na podstawie decyzji Prezydenta [...]z dnia [...] r. - nieruchomość oznaczona Nr [...] została podzielona na [...] działki (od Nr [...] do Nr [...]). W związku z powyższym pełnomocnik strony podał, że bezzasadnym jest naliczenie i pobieranie opłaty adiacenckiej tytułem wzrostu wartości nieruchomości, w stosunku do której wcześniej nastąpił podział, zwłaszcza że w związku z podziałem działki Nr [...] M.S. zapłacił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Uznając postępowanie administracyjne za zakończone Prezydent Miasta [...][...]decyzjami Nr [...], Nr [...] i Nr [...] z dnia [...] ustalił współwłaścicielom w udziale do [...] w prawie własności nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym 19[...]działką ewidencyjną Nr [...]o pow. [...] ha, opłatę adiacencką w kwocie po [...] zł, z tytułu wzrostu jej wartości spowodowanego podziałem geodezyjnym na 23 działki oznaczone numerami od [...] do [...]. Przywołanymi decyzjami organ wskazał, że ww. opłata adiacencka płatna jest 15-go dnia licząc od dnia, w którym decyzje staną się ostateczne, w kasie Urzędu Miejskiego lub na wskazane konto organu,

z zastrzeżeniem naliczania odsetek ustawowych w przypadku niedotrzymania terminu zapłaty.

W uzasadnieniu ww. decyzji, w oparciu o sporządzoną wycenę nieruchomości, organ podał, że w wyniku dokonanego i zatwierdzonego stosowną decyzją podziału jej wartość wzrosła o [...] zł. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej stosownie do uchwały Nr XV/279/200 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 200 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynosi 15% różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału geodezyjnego. Należna Miastu opłata adiacencka ustalona została proporcjonalnie do udziału współwłaścicieli w udziale przedmiotowej nieruchomości ([...]).

Od decyzji Prezydenta Miasta [...]pełnomocnik współwłaścicieli nieruchomości – A.S., Z.Z. i M.S. - złożył odwołania (pisma z dnia [...] r.) wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania. W ocenie skarżących decyzja organu nie posiadała dostatecznego uzasadnienia formalnego i prawnego. Strony wskazały, że organ orzekający odwołał się do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r., sporządzonego na jego zlecenie, lecz w żaden sposób nie uzasadnił dlaczego przyjął, że wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł. Według skarżących przyjęcie przez organ bez jakichkolwiek zastrzeżeń danych z operatu szacunkowego i przy braku wskazania dlaczego nie budzi on wątpliwości, stanowi naruszenie prawa strony, ponieważ organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w żaden sposób nie ustosunkował się do treści przedmiotowego operatu szacunkowego oraz nie wyjaśnił, czy pod względem formalnym i merytorycznym jest on zgodny z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzjami [...] z dnia [...] utrzymało w mocy decyzje organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu swojego stanowiska Kolegium przychyliło się do oceny stanu faktycznego przedstawionego przez organ, który wskazał, że ustalenie - decyzjami Nr [...], Nr [...] i Nr [...] z dnia [...] - opłaty adiacenckiej w wysokości ogółem [...] zł, tj. po [...]zł od każdej ze stron, z powodu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej Nr [...]o pow. [...] ha, spowodowanego jej podziałem na [...]działki o numerach od [...] do [...] jest postępowaniem odrębnym od przeprowadzonego w [...], w wyniku którego stronom ustalono opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej Nr [...] o pow. [...] ha, podzielonej na [...] działek, z których następnie - w [...] r. - scalono [...] działek w jedną nieruchomość oznaczoną Nr [...]. Ponadto Kolegium podkreśliło, że podziały zostały zatwierdzone dwiema odrębnymi decyzjami zatwierdzającymi projekty tych podziałów, a przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zabraniają wielokrotnego ustalania opłaty adiacenckiej po kolejnym podziale nieruchomości. Jednocześnie - po analizie materiału dowodowego - Kolegium stwierdziło, że wszystkie przesłanki niezbędne do ustalenia opłaty adiacenckiej zostały spełnione, a organ odwoławczy nie ma swobody stosowania rozstrzygnięcia sprawy poprzez umorzenie postępowania, o co wnosiły strony. Kolegium wyjaśniło skarżącym, że jedyną podstawą do umorzenia postępowania organu pierwszej instancji jest stwierdzenie jego bezprzedmiotowości w rozumieniu art. 105 Kpa, jednak w rozpatrywanej sprawie przesłankę tę należało wykluczyć.

W dniu [...], strony złożyły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...]wnosząc o uchylenie zaskarżonych decyzji i umorzenie postępowania albo ewentualnie o uchylenie zaskarżonych decyzji i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Po rozpatrzeniu skarg - skierowanych do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...]- na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]z dnia [...], decyzjami [...], z dnia [...], Kolegium uchyliło w całości własne decyzje z dnia [...] oraz decyzje Nr [...], Nr [...] i Nr [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] zobowiązujące skarżących do uiszczenia opłaty adiacenckiej w kwocie po [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu swoich decyzji Kolegium wskazało, że ze zgromadzonej dokumentacji wynika, iż w przedmiotowej sprawie nigdy nie przeprowadzono postępowania scaleniowego w rozumieniu normatywnym, wobec czego należy przyjąć, że strony skarżące używają określenia "scalenie" w potocznym tego słowa znaczeniu.

Rozpatrując skargę Kolegium powzięło również poważne wątpliwości, co do legalności decyzji Geodety Miejskiego z dnia [...][...] w sprawie połączenia działek oznaczonych numerami [...] przeprowadzonego na wniosek współwłaścicieli: A.S., , A.B.,M.S. i Z.Z. Na mocy przywołanej decyzji, wydanej na podstawie art. 22 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086; obecnie Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027), w miejsce działek [...] wpisano działkę [...]o pow. [...] ha. W ocenie Kolegium decyzja ta została wydana bez podstawy prawnej, albowiem zmian przedmiotowych w ewidencji, polegających na połączeniu ww. działek w działkę [...], dokonano nie na podstawie prawomocnej decyzji administracyjnej względnie innego aktu prawnego, lecz na podstawie wniosku współwłaścicieli, co wynika z treści decyzji.

Z uzasadnienia przywołanej decyzji wynika, że działka łączona stanowić będzie jedną nieruchomość niezabudowaną wpisaną do rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane. W tej sytuacji - w ocenie Kolegium - omawiana decyzja obarczona jest nie tylko brakiem podstawy prawnej, ale nosi nawet znamiona obejścia ustawy. W ocenie Kolegium decyzja wydana została z pominięciem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie Kolegium wskazało, że w wyniku połączenia (likwidacji zbędnych granic wewnętrznych) powierzchnia działki okazała się mniejsza od działki [...]. Jednocześnie z pola widzenia zniknęła osoba A.B. - współwłaściciela działki [...]. Ta okoliczność - w ocenie Kolegium - nasuwa przypuszczenie, że decyzja wywołała również, w sposób niedopuszczalny, zmiany po stronie podmiotowej, doprowadzając do częściowego zniesienia współwłasności.

W bezpośrednim związku z wyżej omówioną decyzją - w ocenie Kolegium - pozostaje decyzja Prezydenta Miasta [...]z dnia [...] zatwierdzająca podział działki [...]na działki [...] - [...]. W tym stanie rzeczy Kolegium wskazało, że należałoby zastanowić się, czy decyzja ta może pozostać w obrocie prawnym. Uchylenie bowiem decyzji Geodety Miejskiego z dnia [...] musiałoby wywrzeć odpowiedni wpływ na moc obowiązującą decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] w przedmiocie podziału działki Nr [...] i doprowadzić do rozpatrzenia sprawy w nowych warunkach prawnych. W świetle przedstawionych rozważań - według Kolegium - zasadnym stało się także zrewidowanie mocy obowiązujących decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem działki Nr [...]na działki Nr [...].

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta [...]wydał decyzje

Nr [...] z dnia [...], którymi po raz kolejny ustalił opłatę adiacencką w wysokości po [...] zł należną Miastu [...] od współwłaścicieli w udziale [...] w prawie własności nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w operacie ewidencyjnym [...], działką Nr [...] o pow. [...] ha z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości, spowodowanego jej podziałem geodezyjnym. W uzasadnieniu przywołanej decyzji organ ponownie wskazał, że zatwierdzenie podziału nieruchomości spowodowało, że jej wartość - zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...], sporządzonym na zlecenie jednostki samorządu terytorialnego - wzrosła o [...] zł. Jednocześnie organ podtrzymał swoje stanowisko wskazując, że postępowania dotyczące ustalenia opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

Nr [...] (o pow. [...]ha) i Nr [...] (o pow[...] ha), w wyniku ich podziałów przeprowadzonych odpowiednio w latach [...] nie są tożsame, albowiem ustalone zostały dwoma odrębnymi decyzjami zatwierdzającymi projekty tych podziałów. Ponadto organ stwierdził, iż nieruchomość oznaczona Nr [...] powstała w wyniku połączenia niezależnych działek ewidencyjnych, wcześniej oznaczonych numerami od [...] do [...] od [...] do [...] oraz od [...] do [...].

W uzasadnieniu swojej decyzji organ przedstawił również chronologię zdarzeń dotyczących omawianej nieruchomości, objętej księgą wieczystą KW [...], począwszy od działki [...] do działki ewidencyjnej Nr [...]oraz stwierdził - po ponownym rozpatrzeniu sprawy - że decyzja połączeniowa nie wnosiła zmian wskazanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, bowiem A.S. odstąpił swój udział na rzecz pozostałych współwłaścicieli ( akt notarialny z dnia [...]).

Od przywołanych decyzji organu - pismem z dnia [...] - pełnomocnik stron złożył odwołania wnosząc o uchylenie decyzji Prezydenta Miasta [...]z dnia 26 listopada 2008 r. i umorzenie postępowania lub ewentualnie o uchylenie zaskarżonych decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Decyzjami SKO.GN.72/635/2008, SKO.GN.72/636/2008 i SK0.4-43211119/09

z dnia 9 lutego 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie uchyliło zaskarżone decyzje i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu swojego stanowiska Kolegium wskazało, że wszystkie zmiany, zarówno ewidencyjne jak i własnościowe, odbywały się w granicach jednej nieruchomości, oznaczonej w księdze wieczystej KW [...]. Z tych powodów należy rozważyć, czy wartość działek od Nr [...] do Nr [...] o łącznej pow. [...] ha, w stosunku do poprzednich działek oznaczonych numerami: od [...] do [...] od [...] do [...] oraz od [...] do [...] o łącznej pow. [...] ha uległa zmianie. W wyniku połączenia [...] działek o pow. [...] ha, powstała jedna działka Nr [...] o tej samej pow. [...] ha, która następnie w [...]r. uległa podziałowi na kolejne działki. Połączenie tych działek w działkę Nr [...]o pow. [...] ha, zgodnie

z życzeniem współwłaścicieli, spowodowało sztuczne (tymczasowe) zmniejszenie wartości nieruchomości, co zostało wykorzystane przez organ pierwszej instancji do obliczenia opłaty adiacenckiej, chociaż opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale została naliczona już w [...] r. Kolegium wskazało również, że od [...] r. do dnia wydania zaskarżonej decyzji o opłacie adiacenckiej jest to ta sama nieruchomość, objęta księgą wieczystą KW [...], podzielona w całości w [...], a następnie - jedynie w wyniku zmiany zapisu w ewidencji gruntów i budynków - zamieniona w jedną działkę. Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Nr [...] spowodowanego jej podziałem została ustalona przez organ w [...]r. Wątpliwości Kolegium wynikały z faktu, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ pierwszej instancji podał, iż nieruchomość podzielona już w [...] r. na działki pod zabudowę jest więcej warta po drugim korekcyjnym podziale, który musiało poprzedzać jedynie ewidencyjne połączenie tych działek. W ocenie Kolegium z operatu szacunkowego wynika, że do wyceny działki przed podziałem zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami z działkami o zbliżonej powierzchni, bez wzięcia pod uwagę czy w wyniku działań inwestorskich (połączenie podzielonych wcześniej działek i późniejszy wtórny podział) w ogóle doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości o pow. [...] ha, czy też wzrost tej wartości jest jedynie hipotetyczny. Jeśli jednak doszło - to czy w takim wymiarze jak orzeczono w zaskarżonej decyzji. Dlatego Kolegium wskazało, że organ powinien znaleźć odpowiednie podejście do operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodatkowo Kolegium zauważyło, że opłata adiacencka dotyczy jednej nieruchomości, będącej współwłasnością 3 osób, tj. A.S., M.S. i Z.Z.. Prowadzenie trzech odrębnych postępowań i wydawanie w tej sprawie trzech odrębnych decyzji jest zbędne w świetle przepisów art. 62 Kpa., bowiem w analizowanym przypadku prawidłowym sposobem ustalenia opłaty adiacenckiej w odniesieniu do współwłaścicieli było ustalenie jej jedną decyzją, w odniesieniu do każdego ze współwłaścicieli, w kwotach odpowiadających ich udziałowi w prawie własności nieruchomości.

Uwzględniając wskazówki Kolegium - pismem z dnia [...] – organ

I instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego z wnioskiem o ustosunkowanie się do uwag i wątpliwości wskazanych w decyzjach Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W odpowiedzi - udzielonej pismem z dnia [...] - rzeczoznawca podtrzymał swoje stanowisko w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego dla nieruchomości gruntowej oznaczonej Nr [...] ( po podziale ) i wskazał, że opinia w pełni odpowiada wymogom merytorycznym i metodologicznym, wynikającym z powszechnie obowiązujących przepisów prawa oraz standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Jednocześnie biegły podał, że operat sporządzony został w określonym stanie faktycznym - po tym jak decyzja administracyjna z dnia [...] zatwierdzająca podział ww. nieruchomości stała się ostateczna. Przedmiotem opinii - według rzeczoznawcy - mogło być jedynie określenie wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział, działkę gruntu oznaczoną ewidencyjnie Nr v oraz zestawienie tej wartości z wartością nieruchomości powstałej po podziale w postaci działek gruntu Nr [...] - Nr [...]. Przyjęcie innych dat niż określone w ustawie budziłoby zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzonego operatu.

Biegły także wskazał, że stosownie do obowiązujących przepisów prawa wcześniejsze działania inwestorskie zmieniające stan nieruchomości nie zostały wzięte pod uwagę przy sporządzeniu przedmiotowego operatu oraz podkreślił, że rzeczoznawca nie ustala wartości hipotetycznych, a jedynie wartości jasno określone w przywołanych przepisach prawa, które przy zachowaniu podejścia oraz metody przyjętych w treści operatu zostały dochowane.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta [...] decyzjami Nr [...] z dnia [...] ponownie ustalił opłatę adiacencką w wysokości po [...], należną jednostce samorządu terytorialnego od współwłaścicieli w udziale do 1/3 w prawie własności nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów w obrębie [...], działką ewidencyjną Nr [...], o pow. [...], z tytułu wzrostu jej wartości spowodowanego podziałem geodezyjnym przedmiotowej nieruchomości.

W uzasadnieniu swojego stanowiska organ podtrzymał wcześniejszą opinię, zgodnie z którą obydwa postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dwoma podziałami geodezyjnymi, wszczęte odpowiednio w [...] r. i [...], nie są tożsame, albowiem zostały zatwierdzone dwiema odrębnymi decyzjami zatwierdzającymi projekty tych podziałów. Jednocześnie organ podkreślił, że jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem, określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej, jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który ustala wartość nieruchomości przed podziałem (przyjmując jej stan na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości) oraz jej wartość po podziale ( przyjmując stan nieruchomości na dzień, kiedy decyzja zatwierdzająca ten podział stała się ostateczna). W ocenie organu, operat szacunkowy zawiera w swej treści informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań, dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Z tych powodów organ uznał, że wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjęta jako właściwa dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Od decyzji Nr [...] Prezydenta Miasta [...]

z dnia [...] pełnomocnik stron postępowania wniósł kolejne odwołania (pismami z dnia [...]). Wystąpił o uchylenie zaskarżonych decyzji i umorzenie postępowania lub ewentualnie o uchylenie zaskarżonych decyzji

i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Skarżący po raz kolejny wskazali, że w stosunku do tej samej nieruchomości, która do dnia [...] określona była jako działka Nr [...], a od chwili uprawomocnienia się decyzji w przedmiocie połączenia określona jako działka Nr v, było prowadzone postępowanie zakończone ostateczną decyzją ustalającą opłatę adiacencką, która to opłata bezzwłocznie została zapłacona przez strony. W związku z powyższym, w ocenie skarżących, nie dopuszczalne jest ich obciążanie opłatą adiacencką ustaloną w wyniku podziału nieruchomości uprzednio połączonej decyzją organu po przeprowadzeniu postępowania na wniosek stron, ponieważ ponowne obciążenie skarżących opłatą adiacencką stanowi rażące naruszenie ich interesu prawnego. Usankcjonowanie takiej praktyki - w ocenie stron - oznaczałoby możliwość wielokrotnego ustalania i pobierania opłaty adiacenckiej, w stosunku do tego samego podmiotu, w związku z podziałem uprzednio połączonej nieruchomości. Ponadto strony wskazały również, że organ pierwszej instancji - ponownie rozpatrując sprawę po uchyleniu decyzji z dnia [...] - zupełnie pominął zalecenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawarte w decyzjach z dnia [...], tj. nie wykazał, że wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału nie budzi wątpliwości. Jednocześnie skarżący podali, że organ pierwszej instancji w dalszym ciągu nie bierze pod uwagę faktu, iż na działce Nr [...] prowadzone były roboty budowlane związane z wybudowaniem osiedla domków jednorodzinnych w latach [...]. W związku z powyższym wartość nieruchomości w [...] była znacznie niższa niż w [...]. Strony podały, że z przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wzrost wartości nieruchomości winien być spowodowany jej podziałem, natomiast nie wynika, że podział ten powoduje automatyczny wzrost wartości nieruchomości. Organ pierwszej instancji - w ocenie skarżących - wydając decyzje z dnia [...] nie usunął wątpliwości, na które wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzjach z dnia [...], Skarżący podali, że operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] tj. w chwili, gdy osiedle domków jednorodzinnych było już wybudowane, natomiast postępowanie administracyjne mające na celu ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej zostało wszczęte w dniu [...], co potwierdza, że wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił w wyniku podziału, tj. w dniu [...] lecz dopiero później i nie miał związku z podziałem nieruchomości w [...]. Jednocześnie strony wskazały, że organ wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego z pytaniem o ewentualną weryfikację operatu szacunkowego. Biegły podtrzymał w całości swoje stanowisko w sprawie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Uzyskując uzupełniające stanowisko rzeczoznawcy majątkowego organ nie poinformował o tym fakcie stron skarżących, pomimo że uzyskanie od biegłego takiego stanowiska stanowi nowy dowód w sprawie, do którego strony nie miały możliwości ustosunkowania się. W związku z powyższym - w ocenie skarżących - organ naruszył zasadę wyrażoną w art. 10 § 1 Kpa - uczestnictwa stron w postępowaniu, a odstąpienie od zasady zapewnienia skarżącym czynnego udziału w postępowaniu skutkować musi uchyleniem zaskarżonych decyzji. Na poparcie swojego stanowiska strony przywołały wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 marca 2006 r. sygn. akt. III SA/Wa 3179/05. Dodatkowo skarżący wskazali, że wbrew stanowiskom Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyrażonym w dniu [...], organ wydał dnia [...] trzy decyzje o numerach [...] dotyczące trzech współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zamiast zgodnie z zasadą ekonomiki postępowania orzec w sprawie jedną decyzją w odniesieniu do każdego ze współwłaścicieli w kwocie odpowiadającej ich udziałowi we współwłasności.

Przystępując do rozważań nad zaskarżoną decyzję Samorządowe

Kolegium Odwoławcze w [...] stwierdziło, iż na podstawie art. 62 Kpa,

postanowiło jedną decyzją rozstrzygnąć trzy odwołania od decyzji organu I instancji

z dnia [...], złożone w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej w równych kwotach po [...] zł od A.S., M.S. i Z.Z. , będących współwłaścicielami w udziale do 1/3 w prawie własności nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym [...], działką Nr [...]o pow. [...] ha, z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości spowodowanego jej podziałem geodezyjnym. Po wszechstronnej

i wnikliwej analizie materiałów zgromadzonych w sprawie Kolegium uznało, że przedmiotem postępowania jest ten sam stan faktyczny, dla praw lub obowiązków stron istnieje ta sama podstawa prawna oraz występuje rzeczowa i miejscowa właściwość tego samego organu administracji publicznej. Spełnienie ww. warunków, występujące współuczestnictwo formalne współwłaścicieli działki Nr [...], objętej księgą wieczystą KW [...], umożliwia łączne rozpatrzenie spraw w jednym postępowaniu, które winno się zakończyć wydaniem jednej decyzji merytorycznej, rozstrzygającej o sytuacji prawnej wszystkich stron tego postępowania. Za takim rozpatrzeniem i rozstrzygnięciem przedmiotowej sprawy przemawiają również względy dotyczące ekonomiki postępowania. Powyższe argumenty, a także fakt, że sentencją orzeczenia organu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest wysokość tej opłaty należnej od stron (sposób jej zapłaty nie powinien znaleźć się w sentencji decyzji, lecz w jej uzasadnieniu) wskazane zostały przez Kolegium w decyzjach z dnia [...].

Rozważając zarzuty podniesione w złożonych odwołaniach oraz oceniając zgodność z prawem wydanych decyzji Kolegium uwzględniło treść obowiązujących przepisów prawa odnoszących się do opłat adiacenckich, a także stan faktyczny ustalony przez organ pierwszej instancji, mający istotne znaczenie przy rozpatrywaniu niniejszej sprawy.

Kolegium stwierdziło, że zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Z treści przywołanego przepisu wynika więc, że istnieją trzy sytuacje stwarzające możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej: wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej, scalenie i podział nieruchomości oraz podział nieruchomości.

Decyzja o tym, czy w konkretnym przypadku należy wszcząć postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej należy do tzw. uznania administracyjnego z tym, że ustalenie tej opłaty nie może nastąpić po upływie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Kolegium stwierdziło, że przedmiotem sprawy jest opłata adiacencka wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, dokonanym na wniosek jej współwłaścicieli i zatwierdzonym ostateczną decyzją [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia [...]. Podstawą dalszego działania organu była opinia biegłego rzeczoznawcy, który w swoim operacie szacunkowym stwierdził, że wartość nowo powstałych działek jest o [...] zł większa od wartości dzielonej nieruchomości.

Opierając się na powyższej wycenie oraz na uchwale gminy, która dla Miasta [...] określiła stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości [...], Prezydent Miasta [...]- w oparciu o art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami - wydał decyzję, którą ustalił opłatę adiacencką przypadającą do zapłaty przez współwłaścicieli nieruchomości w wysokości po [...] zł oraz określił warunki zapłaty.

Jak wynika z akt sprawy A.S., M.S. i Z.Z. (odwołujący) oraz A.B. byli w [...] r. współwłaścicielami nieruchomości niezabudowanej (KW [...]) oznaczonej Nr [...], która - decyzją [...] z dnia [...] - została podzielona na działki o numerach od [...]do [...] o łącznej pow. [...] ha.

Następnie dwie z nowo powstałych działek, tj. Nr [...] - decyzją [...] z dnia [...] - zostały podzielone na działki oznaczone numerami od [...] do [...] o pow. ogółem [...] ha. Z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale Zarząd Miasta [...] w dniu [...] ustalił opłatę adiacencką. Należność ta - według oświadczenia stron - została uiszczona.

Część działek ([...]) tej nieruchomości, tj. oznaczonych numerami od [...] do [...] od [...] do [...] i od [...] do [...] została w [...] ewidencyjnie połączona w działkę oznaczoną Nr [...] o pow. [...] ha ( decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...][...] ).

W wyniku przeprowadzonych zmian na nieruchomość o łącznej pow. [...] ha, objętą księgą wieczystą [...], składały się działki Nr [...] i Nr [...] o pow. ogółem [...]ha (powstałe w wyniku jej podziału przeprowadzonego w latach [...]) oraz działka [...] o pow. [...] ha.

Współwłaściciel A.B. - aktem notarialnym Rep. [...] Nr [...] z dnia [...] - odstąpił swój udział, tj. [...] prawa własności do nieruchomości na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Opracowanie nowego projektu zabudowy spowodowało - według informacji skarżących - konieczność wydzielenia działek pod zabudowę w innym kształcie

i powierzchni niż poprzednie działki powstałe z podziałów w latach [...]. I tak, decyzją [...] z dnia [...], w wyniku kolejnego podziału części nieruchomości - działki Nr [...] (KW [...]) powstały [...]działki oznaczone numerami od [...] do [...] o łącznej pow. [...] ha. Po dokonanych zmianach na nieruchomość objętą księgą wieczystą KW [...] składały się działki oznaczone numerami od [...] do [...] o łącznej pow. [...] ha oraz Nr [...] o pow. ogółem [...] ha (powstałe w wyniku podziału przeprowadzonego w latach [...]).

Z akt zgromadzonych w sprawie wynika jednoznacznie, że wszystkie ww. zmiany odbywały się na podstawie odrębnych decyzji wydanych przez organ pierwszej instancji zarówno w sprawach przeprowadzonych podziałów jak i połączenia działek.

Rozważając zarzut stron podniesiony w złożonych odwołaniach i dotyczący niedopuszczalności obciążenia skarżących opłatą adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, uprzednio połączonej w wyniku decyzji organu po przeprowadzeniu postępowania na wniosek stron - Kolegium wyjaśnia, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawniają wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do ustalenia, w drodze decyzji, opłaty adiacenckiej jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek między innymi właściciela, wzrośnie jej wartość.

W rozpatrywanej sprawie, zdaniem Kolegium, wzrosła wartość części nieruchomości, tj. działki Nr [...] podzielonej na działki oznaczone numerami od [...] do [...]. W ocenie Kolegium - wbrew twierdzeniu stron - podział ten nie jest tożsamy z podziałem nieruchomości Nr [...], przeprowadzonym w [...] r., w wyniku którego powstało [...]działek, w tym oznaczone Nr [...] i Nr [...], które w dalszej kolejności - w [...]r. - zostały podzielone na cztery kolejne działki (od Nr [...] do Nr [...]). Z akt sprawy jednoznacznie wynika, że jedynie część ([...]) z wyodrębnionych wcześniej działek ([...]) została w [...]r. połączona w działkę Nr [...], która następnie - w v r. - na wniosek współwłaścicieli - została podzielona na [...]działki oznaczone numerami od [...] do [...]. Wszystkie trzy podziały zostały przeprowadzone na mocy odrębnych decyzji organu pierwszej instancji, a każda z działek powstałych w wyniku tych podziałów została wyodrębniona ewidencyjnie. Nie można więc przyjąć, że podział przeprowadzony na podstawie decyzji [...] z dnia [...],

z uwzględnieniem lub bez podziału na mocy decyzji [...] z dnia

[...], jest tożsamy z podziałem którego dokonano w [...]r. na podstawie decyzji [...] z dnia [...].

Wyceny części podzielonej w [...] r. nieruchomości, tj. działki oznaczonej Nr [...] - stosownie do przepisów art. 7 i art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami - dokonał rzeczoznawca majątkowy posiadający stosowne uprawnienia, a z jego opinii jednoznacznie wynika, że wartość ww. działki w wyniku dokonanego podziału wzrosła z [...] zł do [...].

Po wnikliwej analizie materiału dowodowego Kolegium nie zgodziło się również

z zarzutem skarżących, który dotyczył niewykazania przez organ pierwszej instancji, że wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału nie budzi wątpliwości oraz, że organ pierwszej instancji w dalszym ciągu nie bierze pod uwagę faktu, iż na działce Nr [...] prowadzone były w latach [...] roboty budowlane związane z wybudowaniem osiedla domków jednorodzinnych, a w związku z powyższym wartość nieruchomości w [...] była znacznie niższa niż w [...].

Wyjaśniając tę kwestię Kolegium wskazało, że stosownie do przepisów ustawy

o gospodarce nieruchomościami jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem, określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z przywołanymi przepisami wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 98a). W omawianym przypadku - w operacie rzeczoznawcy sporządzonym [...] – wartość części nieruchomości objętej księgą wieczystą KW [...], tj. działki oznaczonej Nr [...] przed podziałem ustalono na dzień, kiedy wydana została decyzja zatwierdzająca jej podział ([...]) oraz po podziale na działki oznaczone numerami od [...] do [...] - na dzień, kiedy decyzja o podziale działki [...] stała się ostateczna ([...]). Operat szacunkowy z dnia [...] mógł zostać wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, bowiem - stosownie do przepisów art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - zachowuje on ważność przez okres [...] miesięcy od daty sporządzenia.

Stosownie do obowiązujących przepisów prawa, w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ww. ustawy). W rozpatrywanej sprawie okoliczności takie nie wystąpiły, bowiem Miasto Koszalin posiadało obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Nr XXI/321/2004 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 29 grudnia 2004 r. Według decyzji [...] z dnia [...] podział działki Nr [...] był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Z akt sprawy wynika, że operat szacunkowy sporządzony został przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zdaniem Kolegium, na podkreślenie zasługują stwierdzenia zawarte w uzasadnieniach decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] , w których organ wskazał, że zbadał poprawność operatu szacunkowego i stwierdził, że zawiera on w swej treści informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań, dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego jednoznacznie wskazującego na wzrost o [...] zł wartości działki Nr [...] spowodowanego jej podziałem na [...] działki oznaczone numerami od [...] do [...]. Z powyższego stwierdzenia wynika, że dane zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, odpowiadającym wymogom merytorycznym i metodologicznym, nie budzą wątpliwości organu pierwszej instancji. Kolegium nadto wskazało, że zarzut dotyczący braków w uzasadnieniu decyzji polegający na nieustosunkowaniu się organu do treści przedmiotowego operatu szacunkowego oraz wyjaśnieniu, czy jest on zgodny pod względem formalnym i merytorycznym z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym, był podnoszony przez skarżących w trakcie całego postępowania.

W dalszej części złożonych odwołań skarżący wskazali, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości nie nastąpił w dniu [...] , lecz dopiero później i nie ma związku z podziałem nieruchomości dokonanym w [...]. Fakt ten - w ocenie stron - potwierdza wszczęcie w dniu [...] postępowania administracyjnego mającego na celu ustalenie opłaty adiacenckiej, w oparciu o operat szacunkowy sporządzony dnia [...], tj. w chwili gdy osiedle domków jednorodzinnych było już wybudowane.

W przedmiocie podniesionego zarzutu Kolegium wyjaśniło, że stosownie do przepisów art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu jej wartości spowodowanego podziałem, nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że w dniu dokonania oględzin ([...]) szacowanej działki Nr [...] stanowiła ona teren częściowo utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej typu Polbruk i była nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Jednak - jak wskazano wyżej - z uwagi na cel wyceny w operacie szacunkowym - przestrzegając obowiązujących przepisów prawa - rzeczoznawca nie mógł i nie uwzględnił efektów robót budowlanych związanych z prowadzoną od [...]r. budową osiedla domków jednorodzinnych. Kolegium także wskazało, że z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (art. 98a). Na podkreślenie zasługuje również wymóg podany w dalszej części ww. przepisu, zgodnie z którym stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej jej podział, a stan nieruchomości po podziale - na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Po analizie zapisów, które znajdują się w operacie szacunkowym, Kolegium stwierdziło, że został on sporządzony z zachowaniem ww. wymogów, i tak stan nieruchomości Nr [...] przed podziałem przyjęty został na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział ([...]), a po podziale na działki o numerach od [...] do [...] - według stanu na dzień, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna ([...]).

W złożonych odwołaniach strony wskazały również, że organ wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego z pytaniem o ewentualną weryfikację operatu szacunkowego. Uzyskując uzupełniające stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, podtrzymującego w całości wcześniejsze ustalenia w sprawie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, organ nie poinformował o tym fakcie stron skarżących, pomimo, że uzyskanie takiego stanowiska biegłego było nowym dowodem w sprawie, do którego strony nie miały możliwości ustosunkowania się, czym naruszono zasadę wyrażoną w art. 10 § 1 Kpa - uczestnictwa w postępowaniu.

Uznając za słuszny zarzut stron oraz stojąc na straży przestrzegania obowiązujących przepisów prawa Kolegium - pismem z dnia [...] - poinformowało pełnomocnika skarżących, że w jego siedzibie można zapoznać się

z aktami sprawy w terminie 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Pełnomocnik stron postępowania nie skorzystał z przysługującego prawa, którego naruszenie podnosił w złożonych odwołaniach.

Powyższa decyzja została zaskarżona przez A.S., M.S. i Z.Z. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...]. Skarżący, reprezentowani przez pełnomocnika, wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi przedstawili stan faktyczny sprawy i stwierdzili, iż

z przedmiotową decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie sposób się zgodzić.

Wskazali, że w dniu [...] Prezydent Miasta [...] wydał prawomocną decyzję na mocy której dokonano podziału geodezyjnego działki położonej w [...] w obrębie [...], nr [...] o powierzchni [...] ha, która stanowiła współwłasność A.S., M.S., Z.Z. i A.B. Każdemu ze współwłaścicieli przypadała [...] udziału we współwłasności. Na mocy w/w decyzji działka nr [...] została podzielona na działki oznaczone numerami od [...] do [...].

W związku z podziałem geodezyjnym działki [...] i związanym z tym wzrostem wartości przedmiotowej działki, Prezydent Miasta Koszalina ustalił na mocy decyzji [...] z dnia [...] opłatę adiacencką w kwocie po [...] zł. Skarżący bezzwłocznie uiścili należną kwotę.

W roku [...] . po wszczęciu postępowania z na wniosek skarżących, na mocy decyzji Prezydenta Miasta [...]działki od nr [...] do [...] zostały połączone w wyniku czego powstała działka nr [...] o powierzchni [...] ha., która następnie na mocy decyzji nr [...] z dnia [...] została podzielona, w wyniku czego powstały działki od [...] do [...].

W związku z powyższym wskazali, że w stosunku do tej samej nieruchomości, która do [...] określona była jako działka nr [...], a od chwili uprawomocnienia się decyzji w przedmiocie połączenia określona była jako działka [...], było prowadzone postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej już

w roku [...]. Postępowanie to zakończyło się ustaleniem w/w opłaty w wysokości po [...] zł.

Zdaniem skarżących ustalenie i wymierzenie przez organ opłaty adiacenckiej związanej z podziałem działki [...] (poprzednio [...]) i wzrostem wartości przedmiotowej działki niedopuszczalne, zwłaszcza, że zapłacili oni już opłatę adiacencką związaną ze podziałem działki [...] i związanym z tym wzrostem wartości przedmiotowej działki. Ponadto w [...] r. organ I Instancji na wniosek skarżących wszczął postępowanie w sprawie scalenia działek o numerach od [...] do [...], z których powstała działka nr [...].

W związku z powyższym, w ocenie skarżących, niedopuszczalne jest obciążenie ich opłatą adiacencką naliczoną w wyniku podziału nieruchomości uprzednio połączonej w wyniku decyzji organu I instancji po przeprowadzeniu postępowania na wniosek skarżących, ponieważ ponowne obciążenie skarżących opłatą adiacencką stanowi rażące naruszenie ich interesu prawnego.

Usankcjonowanie takiej praktyki oznaczałoby możliwość, wielokrotnego ustalania i pobierania opłaty adiacenckiej w stosunku do tego samego podmiotu, w związku z podziałem uprzednio połączonej nieruchomości.

W dalszej kolejności skarżący wskazali, jak wcześniej w odwołaniu, że decyzja

o zatwierdzeniu podziału działki nr [...] została wydana przez Prezydenta Miasta [...] w dniu [...], natomiast operat szacunkowy na podstawie którego Prezydent Miasta [...] ustalił wzrost wartości podzielonej nieruchomości opracowany został w dniu [...], a więc po upływie blisko roku od dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział działki nr [...]. W międzyczasie prowadzone były roboty budowlane związane z wybudowaniem osiedla domków jednorodzinnych (w okresie od [...]. do [...].), w związku z czym wartość nieruchomości w lipcu [...] była znacznie niższa niż wartość nieruchomości w [...].

W ocenie skarżących nie można uznać za słuszny wniosek, iż w wyniku przeprowadzonego postępowania została wydana decyzja zgodnie z art. 98a ust. 1

o gospodarce nieruchomościami, wzrost wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału działki nr [...] nie jest bowiem oczywisty i niebudzący wątpliwości. Ustalenie i wymierzenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po dokonaniu podziału dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości tej nieruchomości w wyniku podziału.

Podkreślili, że w ich ocenie, wzrost wartości nieruchomości związany jest z budową na działce nr [...] osiedla domków jednorodzinnych, natomiast nie jest związany z faktem dokonania podziału tej działki. Skarżący podkreślili, że aby było możliwe ustalenie i naliczenie opłaty adiacenckiej muszą być spełnione łącznie 3 przesłanki: zostanie określona w drodze uchwały stawka procentowa opłaty adiacenckiej, zostanie zatwierdzony ostateczną decyzją projekt podziału geodezyjnego nieruchomości, wzrośnie wartość nieruchomości z tytułu dokonania jej podziału geodezyjnego. Brak istnienia którejkolwiek z w/w przesłanek uniemożliwia naliczenie opłaty adiacenckiej. Według skarżących, skoro wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił z tytułu dokonania jej podziału geodezyjnego, a w wyniku innych okoliczności związanych z przeprowadzoną inwestycją na tej nieruchomości, nie jest możliwe ustalenie opłaty adiacenckiej.

Dodatkowo wskazali, że organ I instancji nie przeprowadził postępowania mającego na celu wyjaśnienie wątpliwości, o których mowa w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...], a mianowicie w przedmiocie wyjaśnienia legalności decyzji Geodety Miejskiego z dnia [...]. Do tej kwestii nie ustosunkował się także organ II instancji rozpoznając sprawę zakończoną zaskarżoną decyzją.

Wyjaśnili jednocześnie, że działka nr [...] posiada mniejszą powierzchnię niż działka [...], ponieważ działka nr [...] powstała z połączenia działek nr od [...] do [...] od [...] do [...] od [...] do [...]. W skład działki [...] nie wszedł grunt oznaczony jako działka [...] i [...].

Zgodnie z projektem budowlanym na działce [...] wybudowane zostało osiedle domków jednorodzinnych i w związku z tym działka ta została podzielona na podstawie decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] na działki nr od [...] do [...], natomiast działki nr [...] i [...] nie uległy podziałowi, nie były i nie są wykorzystane na cele budowlane.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W ocenie Kolegium podział działki [...] nie jest tożsamy z podziałem nieruchomości Nr [...], przeprowadzonym w [...] r., albowiem tylko część ([...])

z wcześniej wyodrębnionych wcześniej działek ([...]) zostało w [...] r. połączone w działkę Nr [...], która następnie w [...]r. została podzielona na kolejne działki ([...]) oznaczone numerami od [...] do [...]. Stąd też nie można przyjąć, że podział przeprowadzony w [...]r., z uwzględnieniem lub bez podziału przeprowadzonego

w [...]r., jest tożsamy z podziałem dokonanym w [...] r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269, z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej.

W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art.98a ust.1, 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz.2603 z późn.zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji

o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ( ustawy o gospodarce nieruchomościami ) stosuje się odpowiednio (ust.1 ). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu,

w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust.1a). Przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego ( ust.2 ).

W niniejszej sprawie decyzja nr [...] zatwierdzająca podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...],w obrębie [...], położonej w [...] której współwłaścicielami są skarżący, została wydana w dniu [...] i stała się decyzją ostateczną z dniem [...]. Podział nieruchomości dokonany został zgodnie z ustaleniami obowiązującego Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu [...], zatwierdzonego uchwałą Nr XXI/321/2004 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 29 grudnia 2004 r. (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2005 r. Nr 3, poz.57).

W dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna obowiązywała 15% stawka opłaty adiacenckiej ustalona w uchwale Nr XV/279/2000 Rady Miejskiej

w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej

opłaty adiacenckiej zmienionej uchwałą 27 kwietnia 2001 r. Nr XXIII/409/2001

(Dz. Urz.Woj.Zach. z 2001 r. Nr 21, poz.441 z późn.zm.).

W dacie wydania decyzji nr [...] przez Prezydenta Miasta [...] ([...]) pozostawał ważny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (art.156 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Operat został sporządzony zgodnie z przepisami zawartymi w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami "Wycena nieruchomości" oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz.2109 z późn.zm. ). Zarzuty skarżących, iż

w operacie tym wzrost wartości nieruchomości ustalony został w związku z zabudową tej nieruchomości, nie zaś w związku z jej podziałem, nie zostały poparte żadnymi konkretnymi wskazaniami merytorycznych błędów, zaś w ocenie organów – którą skład Sądu orzekający w niniejszej sprawie popiera – operat został sporządzony według stanu nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, bez uwzględnienia części składowych nieruchomości, nie mogła więc późniejsza zabudowa działek wpłynąć na wartość nieruchomości. W tej sytuacji organ odwoławczy miał wszelkie podstawy by uznać, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości został udowodniony i nie budzi on żadnych wątpliwości.

W świetle powyższego istniały podstawy do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu związanego z podziałem wzrostu wartości nieruchomości.

Ustosunkowując się do zarzutu skargi dotyczącego ponownego naliczenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem tej samej nieruchomości, stwierdzić należy, że art.98a ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ustanawia prawa do jednorazowego naliczenia opłaty adiacenckiej, a jedynie uzależnia to prawo od opartego o decyzję administracyjną podziału nieruchomości. Skoro w sprawie została wydana kolejna decyzja o podziale nieruchomości i w związku z tym podziałem wzrosła wartość nieruchomości, to istnieją podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Dodać także należy, że podział dokonany wcześniej ([...] rok ) nie jest tożsamy z podziałem dokonanym decyzją z dnia [...] r.

W związku z zarzutami skargi stwierdzić także należy, że w obecnym stanie prawnym Kodeks postępowania administracyjnego nie przewiduje związania organu pierwszej instancji wskazówkami (oceną prawną) zawartymi w decyzji organu odwoławczego. Organ II instancji dając wskazówki co do konieczności przeprowadzenia postępowania dowodowego, mógł następnie uznać przeprowadzone postępowanie wyjaśniające za wystarczające. Decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] nr [...] (wydana z upoważnienia Prezydenta przez Geodetę Miejskiego) jest decyzją ostateczną, której legalność może podlegać badaniu wyłącznie w trybie nadzwyczajnym – art.156, art.145 Kpa – i do czasu jej ewentualnego uchylenia jest decyzją obowiązującą. Dodać także należy, że decyzja ta spowodowała dalsze działania zgodne z wnioskami stron, stąd jej uchylenie może spowodować także skutki niekorzystne dla stron.

Dodać także należy, że w całym przebiegu postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej, wystąpiło wiele przypadków naruszenia przepisów postępowania, jednakże uchybienia, które miały miejsce w postępowaniu bezpośrednim poprzedzającym wydanie zaskarżonej decyzji, nie są na tyle istotne by mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...], na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn.zm.), oddalił skargę.