Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1133/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2020-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie, Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Protokolant, Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Specjalista Magdalena Nowacka-Brzeźniak, , , , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2020 r. sprawy ze skargi E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta B., ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy trzeciej kondygnacji budynku handlowo- usługowo-biurowego będącego - w trakcie budowy - na nieruchomości położonej w B. przy ul. [...] oznaczonej jako działki nr 1 i nr 2.

Z akt sprawy wynika, że wnioskiem z dnia [...] r. uzupełnionym w dniu [...] r. J. J. i K. M., prowadzący działalność gospodarczą jako wspólnicy spółki cywilnej Nieruchomości [A] w B. (inwestor), wystąpili o wydanie decyzji ustalającej u warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy trzeciej kondygnacji budynku handlowo-usługowo-biurowego położonego w B. przy ul. [...].

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji w wskazał, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku –Białej decyzją z dnia [...] r. uchyliło w całości decyzję Prezydenta Miasta B. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania organ I instancji wydał w dniu [...] r. decyzję, która została uchylona decyzją Kolegium nr [...] z dnia [...] r. Kolegium zarzuciło brak uzgodnienia projektu decyzji z zarządcą drogi. Organ I instancji podał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 - dalej "u.p.z.p."). Parametry przyszłej inwestycji zostały określone następująco:

- linie rozgraniczające teren planowanej inwestycji stanowią granice nieruchomości objętej wnioskiem,

- linia zabudowy: południowo-zachodnią elewacje trzeciej kondygnacji należy cofnąć co najmniej 1 m w stosunku do lica budynku i wykonać je w innym materiale. Planowana budowa powinna zachować odległość od ściany budynku nr [...] min. 4,5 m. Pozostałe odległości zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.

-wielkość powierzchni zabudowy, bez zmian,

- udział powierzchni biologicznie-czynnej, bez zmian,

-wysokość nowej zabudowy: wysokość kondygnacji budowanej od 4 m do 4,5 m. Łączna wysokość części nadziemnej budynku- 3 kondygnacje t.j. od 11 m do 13 m licząc od poziomu terenu istniejącego przy głównym wejściu do budynku do najwyżej położonej górnej powierzchni dachu. Całkowita wysokość górnej elewacji frontowej z attyką budynku po wybudowaniu trzeciej kondygnacji - od 10 m do 13 m licząc od poziomu terenu istniejącego przy głównym wejściu do budynku,

- szerokość elewacji od strony frontu działki, bez zmian,

- geometria dachu: dach płaski tzn. o technologicznym nachyleniu połaci dachowej od 2 do 8 stopni z odprowadzeniem wód opadowych.

Organ I instancji wskazał, że wyznaczył dla wnioskowanego terenu obszar zgodnie z rozporządzeniem z Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588- dalej "rozporządzenie"). Szerokość frontu wnioskowanej nieruchomości wynosi ok. 25 m od strony wjazdu od ul. [...], więc obszar analizy wyznaczono w promieniu ok. 75 m wokół wnioskowanej nieruchomości. Do analizy przyjęto obiekty wzdłuż ul. [...] tworzące wraz z analizowanym obiektem całość urbanistyczną. Podał także, iż wnioskowana inwestycja nie zmieni zagospodarowania terenu, powierzchni zabudowy budynku, szerokości elewacji, a zatem odstąpiono od analizy tych cech zabudowy. Analizowano wysokości i geometrie dachów budynków sąsiednich (ul. [...] nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]). Organ I instancji wyjaśnił, że nie znaleziono żadnych dokumentów potwierdzających fakt, że działka nr 1 stanowiła parking dla budynku nr [...] przy ul. [...]. Wskazał, że realizowany budynek jest obiektem nowym, w związku z tym nie podlega żadnej z form ochrony zabytków. Obsługa komunikacyjna inwestycji w budowie oraz zjazd z drogi gminnej zostały określone z zarządcą drogi na etapie pozwolenia na budowę. Organ I instancji podkreślił, że obecne postępowanie dotyczy budowy trzeciej kondygnacji budynku będącego w budowie. Projekt decyzji planowanej inwestycji został uzgodniony z Miejskim Zarządem Dróg. Uzyskano również wymagane prawem uzgodnienia. Tym samym w ocenie organu I instancji spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organ nadmienił również, że projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia.

Odwołania od powyższej decyzji złożyli P.G., E. J. reprezentowana przez pełnomocnika P. P., P. S., I. G. oraz M. G. P.G., P. S., I. G. oraz M. G. złożyli odwołania jednobrzmiące, w których wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i odmowę ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnego z żądaniem wnioskodawców, względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Uzasadniając powyższe wskazali, że w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do wydania decyzji zgodnej z wnioskiem, co strony przeciwne tej inwestycji wykazały w toku postępowania dowodowego, a czego organ I instancji nie uwzględnił w zaskarżonym rozstrzygnięciu. Z kolei pełnomocnik E. J. zaskarżając w całości decyzję organu I instancji z dnia [...] r. zarzucił jej naruszenie : art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a. - brak uzgodnienia inwestycji z wojewódzkim konserwatorem zabytków (sąsiedztwo zabudowy ujętych w gminnej ewidencji zabytków; art. 16 § 1 zd. pierwsze k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a. - wydanie decyzji dla terenu, dla którego uprzednio została już wydana decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której inwestor uzyskał pozwolenie na budowę budynku, którego budowa jeszcze nie została zakończona; art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. w zw. z § 7 rozporządzenia w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a. - błędne określenie wysokości przedsięwzięcia objętego zaskarżoną decyzją; art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia - zaniechanie przeprowadzania analizy przestrzennej sąsiednich obiektów, w szczególności ustaleń dotyczących formy architektonicznej; art. 77 § k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a. – zaniechanie przeprowadzenia dowodów z decyzji o warunkach zabudowy i decyzji – pozwolenia na budowę wydanych dla przedsięwzięcia zrealizowanego na działce nr 3, na okoliczność ustalenia, czy działka nr 1 była wykorzystywana w celach parkingowych dla rzeczonego przedsięwzięcia. W konsekwencji pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy (art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.), względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji (art. 138 § 2 zd. pierwsze k.p.a.), względnie o zastosowanie trybu art. 136 § 1 k.p.a.

W dniu 9 maja 2019 r. w siedzibie Kolegium umożliwiono stronom postępowania czynny udział w sprawie. J. J., obecny na przedmiotowym spotkaniu wniósł o utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, bowiem została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Nadto wskazał - w kontekście zarzutów odwołań, że przedmiotowa inwestycja wkomponuje się w zabudowę bezpośrednio z nią sąsiadującą tj. zharmonizuje wysokość tej zabudowy, nadto podkreślił, ż przedmiotowy budynek handlowo-usługowo-biurowy już obecnie posiada elementy dekoracyjne drewniane na elewacji frontowej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymało w mocy decyzje organu I instancji. Wskazało za wstępie na przepisy u.p.z.p., mające zastosowanie w sprawie, a mianowicie art. 4 ust. 2 u.p.z.p. oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p. Wskazało, że art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W konsekwencji przed wydaniem przedmiotowej decyzji organ powinien dokonać wyczerpującej analizy odnośnie spełnienia wszystkich przesłanek (poza wyjątkami określonymi ustawowo) określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a także dokonać stosownych uzgodnień.

Kolegium stwierdziło, iż organ I instancji przeprowadził postępowanie i ustalił, że spełnione zostały przesłanki zawarte w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. tzn., jedna z sąsiednich działek, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu - zgodnie z pkt 3 analizy; wnioskowany teren ma dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...] - bezpośredni poprzez zjazd z drogi gminnej wg pozwolenia na budowę (decyzja [...] z dnia [...]r. nr [...]); istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia rolnego ani leśnego, ani wyłączenia z produkcji rolniczej, ponieważ stanowi grunt oznaczony w ewidencji gruntów jako B- teren zabudowy mieszkaniowej; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W konsekwencji Prezydent Miasta B. wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji. Wobec powyższego Kolegium postanowiło orzec o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

Podkreśliło, że zarzuty (poza zarzutem dotyczącym naruszenia art. 77 § k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a.) przedstawione w obecnie złożonym odwołaniu przez pełnomocnika E.J. stanowiły już przedmiot rozpatrzenia tutejszego Kolegium w decyzji z dnia [...] r. nr [...] i stanowisko zaprezentowane we wskazanej decyzji zostało podtrzymane w całości przez Kolegium. Zgodziło się ze stanowiskiem organu I instancji w kwestii braku konieczności uzgodnienia decyzji w niniejszej sprawie z wojewódzkim konserwatorem zabytków, bowiem z przywołanej powyżej treści przepisu art. art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. wprost wynika, że obowiązek takiego uzgodnienia występuje jedynie w przypadku obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków, z czym nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

W kwestii słuszności wydania kolejnej decyzji dla tego samego terenu Kolegium wskazało- w ślad za decyzją Kolegium z dnia [...] r. nr [...] oraz z dnia [...] r. nr [...], że zgodnie z art. 63 ust. 1 u.p.z.p. w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Podzieliło stanowisko organu I instancji, co wynika również z orzecznictwa sądowego, iż w stosunku do tego samego wnioskodawcy może być wydanych kilka decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, dotyczących tego samego terenu, o ile orzeczenia te dotyczą innych inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Wydanie kolejnej decyzji w sprawie warunków zabudowy przedmiotowego terenu nie obliguje inwestorów do realizacji wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, bowiem mogą realizować aktualnie prowadzone prace - zgodnie z otrzymanym pozwoleniem na budowę, zakończyć je, odebrać budynek i nigdy nie konsumować kolejnej decyzji. Wskazało, że nawet fakt, iż w obrocie prawnym funkcjonuje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, w oparciu o którą zrealizowano inwestycję, a następnie udzielono pozwolenia na użytkowanie na gruncie Prawa budowlanego, nie pozbawia to inwestora możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, nawet na tym samym terenie, co wiąże się przede wszystkim ze zintensyfikowaniem sposobu zagospodarowania, tym bardziej taka możliwość jest zgodna z prawem kiedy inwestycja jest dopiero w trakcie realizacji na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy jest związany wnioskiem inwestora i wydaje decyzję dla określonej w danym wniosku inwestycji.

Wskazało dalej - w ślad za decyzją Kolegium z dnia [...] r. nr [...] oraz z dnia [...] r. nr [...], że materialnoprawną podstawę do wydania zaskarżonej decyzji stanowił - art. 61 u.p.z.p., który w pierwszej kolejności wymaga, aby inwestycja nie naruszała zasady dobrego sąsiedztwa, tj. aby funkcja, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu inwestycji, w tym gabaryty i forma architektoniczna obiektu budowlanego, linia zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu nie odbiegały od zabudowy sąsiedniej. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego, zgodnie z art. 61 ust. 6 u.p.z.p., powierzył ustawodawca ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, nakazując, aby organ ten wydał w tym zakresie stosowne rozporządzenie. Wykonując powyższą delegację Minister Infrastruktury wydał rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588 – dalej jak dotychczas "rozporządzenie")

Kolegium wskazało, że organ I instancji w punkcie 1 analizy określił granice obszaru, na którym przeprowadzono analizę funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu o promieniu ok. 75,0 m (co stanowi 3-krotną szerokość frontu terenu objętego wnioskiem - ok. 25,0 m - długość granicy południowozachodniej, i więcej niż 50,0 m), które następnie prawidłowo uzasadnił.

Zdaniem Kolegium organ I instancji prawidłowo przyjął, że należało przeprowadzić jedynie analizę wysokości budynków i geometrii dachu. Wskazał na treść § 7 rozporządzenia podkreślając, że z przeprowadzonej w niniejszej sprawie analizy przestrzennej (w szczególności jej części graficznej) wynika, że wysokość zabudowy pomiędzy którą usytuowany jest przedmiotowy obiekt to 13,25 m (ul. [...]), a 11,7 m (ul. [...]). Z kolei zaskarżona decyzja ustala całkowitą wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej z attyką budynku po wybudowaniu trzeciej kondygnacji w przedziale od 11,0 m do 13,0 m. licząc od poziomu terenu istniejącego przy głównym wejściu do budynku. W związku z powyższym słuszne jest stwierdzenie inwestorów, iż maksymalna dopuszczalna wysokość przedmiotowego budynku jest mniejsza niż wysokość sąsiedniego budynku, jak również to, że wizualnie obiekty te będą współgrać, a uskok pomiędzy sąsiednimi budynkami zostanie zniwelowany poprzez uzupełnienie zabudowy przedmiotowym budynkiem o wysokości określonej w/w przedziałem.

Kolegium wyjaśniło, że zapisy decyzji o warunkach zabudowy tego terenu z dnia [...] r. nr [...] określające wysokość dla inwestycji - budowa pawilonu handlowo-usługowo-biurowego, nie obowiązują organu w niniejszej sprawie. Wskazało, że inny był przedmiot ówczesnego postępowania, a inny jest przedmiot niniejszego postępowania - zgodnie z wnioskami inwestorów. Zatem organ miał obowiązek prowadzić postępowania w oparciu o konkretne wnioski i wskazane w nich parametry zabudowy.

W kwestii zarzutu dotyczącego naruszenia art. 77 § k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodów z decyzji o warunkach zabudowy i decyzji - pozwolenia na budowę wydanych dla przedsięwzięcia zrealizowanego na działce nr 3, na okoliczność ustalenia, czy działka m 1 była wykorzystywana w celach parkingowych dla rzeczonego przedsięwzięcia, Kolegium stwierdziło, iż kwestia ta nie ma wpływu na wynik przedmiotowego postępowania, bowiem zgodnie z pkt 2.2.h) zaskarżonej decyzji dla wnioskowanej inwestycji należy zapewnić dwa miejsca postojowe na 100 m2 powierzchni użytkowej usług - można wskazać również w pasie drogowym ulicy [...] (miejsca postojowe w pasie drogowym ulicy są ogólnodostępne na warunkach i zasadach zgodnych z obowiązującą organizacją ruchu na tej ulicy).

Ponadto Kolegium zauważyło, iż decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, lecz stanowi typowy przykład aktu związanego. Podzieliło, oparte na materiale sprawy, stanowisko organu I instancji, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. znajdujące odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Organ prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego, stosownie do postanowień rozporządzenia, a analiza została sporządzona przez osobę uprawnioną (osoba posiadająca dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury - art. 5 u.p.z.p.). Załączniki do decyzji organu I instancji to analiza co jest prawidłowe wobec zapisu § 9 rozporządzenia oraz wycinek mapy, przy czym w aktach jest załączona pełna mapa, która spełnia wymogi obowiązujących w tej materii przepisów. Mapa z wyznaczonym obszarem analizowanym, w wymaganej skali, zaliczona do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W rezultacie nie budzi wątpliwości tutejszego Kolegium, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Resumując, zdaniem Kolegium, organ I instancji zgromadził, a następnie poprawnie ocenił zebrane w sprawie dowody, dokonał na ich podstawie trafnych ustaleń faktycznych oraz przeprowadził prawidłowe rozważania prawne. W tym stanie rzeczy tutejsze Kolegium uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania, uznało odwołanie za nieuzasadnione.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżąca E. J. zaskarżyła w całości decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] r. nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. nr [...] zarzucając im naruszenie art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a. - brak uzgodnienia inwestycji z wojewódzkim konserwatorem zabytków mimo bezpośredniego sąsiedztwa zabudowy ujętej w gminnej ewidencji zabytków; art. 16 § 1 zd. pierwsze k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a.; wydanie decyzji dla terenu, dla którego uprzednio została już wydana decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której inwestor uzyskał pozwolenie na budowę budynku, którego budowa jeszcze nie została zakończona - w której m.in. określono maksymalną wysokość budynku; art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. w zw. z § 7 rozporządzenia w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a. - błędne określenie wysokości przedsięwzięcia objętego zaskarżoną decyzją; art. 61 ust. 1 pkt ł oraz ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia, zaniechanie przeprowadzania analizy przestrzennej sąsiednich obiektów, w szczególności ustaleń dotyczących formy architektonicznej; art. 77 § k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a. – zaniechanie przeprowadzenia dowodów z decyzji o warunkach zabudowy i decyzji - pozwolenia na budowę wydanych dla przedsięwzięcia zrealizowanego na działce nr 3, na okoliczność ustalenia, czy działka nr 1 była wykorzystywana w celach parkingowych dla rzeczonego przedsięwzięcia. Wniosła o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] r. oraz poprzedzającej ja decyzji z Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. nr [...] oraz utrzymującej i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Mając na uwadze to, że w uzasadnieniu skargi skarżąca powołała się na określone dowody, zauważyła, że ich przeprowadzenie wydaje się niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie, a przy tym nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania. Nadto skarżąca wniosła o wstrzymanie wykonania decyzji organu I i II instancji przez Kolegium. W uzasadnieniu opisała przebieg postępowania według chronologii zdarzeń poczynając od decyzji Prezydenta B. z dnia [...] r., którą ustalono - zgodnie z wnioskiem inwestora- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy trzeciej kondygnacji budynku handlowo-usługowo-biurowego będącego w trakcie budowy na nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 i 2 obręb [...] przy ul. [...] w B.

Wskazała, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku - Białej uchylało kolejne decyzje organu I instancji przekazując sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Podkreśliła, że w toku postępowania - zarówno przed organem I, jak i II instancji – poza skarżącą również i inne uprawnione osoby, kierowały do tych organów liczne uwagi, podnosząc przy tym, iż w ich ocenie brak jest w sprawie podstaw do wydania decyzji pozytywnej (to jest zgodnej z wnioskiem inwestora). Uzasadniając zrzuty skarżąca stwierdziła, że skoro planowane przedsięwzięcie znajduje się pomiędzy dwoma budynkami ujętymi w gminnej ewidencji zabytków, to koniecznym było uzgodnienie go z konserwatorem zabytków . W tym zakresie odwołała się do postępowania zakończonego decyzją z dnia [...] roku o znaku [...], w którym organ wystąpił o takie uzgodnienie. Ponadto zauważyła, iż dla terenu objętego przedmiotowym wnioskiem, funkcjonuje już w obrocie prawnym decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzją tą jest ostateczna i prawomocna decyzja Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. znak [...] ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji - budowy pawilonu handlowo-usługowo-biurowego. Wskazana decyzja, poprzedzona analizą przeprowadzoną na podstawie przepisów rozporządzenia, określa maksymalną wysokość zamierzenia budowlanego objętego przedmiotową decyzją (tj. obecnie wznoszonego budynku). Zauważyła, iż w punkcie 2.1. lit. d decyzji z [...] r organ I instancji ustalił maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jako wysokość odpowiadającą przedłużeniu gzymsu budynku sąsiedniego przy ul. [...] (tj. 8,5 metra). Skarżąca stwierdziła że niezrozumiałym dla niej jest to, dlaczego w skarżonej decyzji organ nie uwzględnił swoich wcześniejszych ustaleń, tym bardziej, że wcześniejsza decyzja również odpowiadała wnioskowi strony. Na poparcie swoich twierdzeń skarżąca wskazała dowody: wniosek z dnia [...] r. - na okoliczność wykazania wysokości przedsięwzięcia budowlanego objętego przedmiotowym wnioskiem; decyzje Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r., znak [...] - na okoliczność wykazania treści punktu 2.1. lit. d przedmiotowej decyzji, wskazującego maksymalną wysokość przedsięwzięcia budowlanego objętego tą decyzją. Podkreśliła, że inwestor na podstawie decyzji z [...] r. uzyskał pozwolenie na budowę nr [...] z dnia [...] r., nr [...], a budowa jest w toku. Zdaniem skarżącej, mając na uwadze to, iż rzut poziomy nadbudowy objętej obecnie rozpoznawanym wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, w całości mieści się w zakresie rzutu poziomego obecnie wznoszonego budynku, organ nie mógł zakończyć obecnie prowadzonego postępowania wydaniem decyzji pozytywnej, w pełni uwzględniającej żądania inwestora. Wyraziła opinię, że nawet przy przyjęciu, iż uprzednie wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie uniemożliwiało podjęcia starań o prawo do jego nadbudowy, to tego rodzaju przedsięwzięcie budowlane winno zostać poprzedzone zmianą w trybie art. 155 k.p.a. obecnie funkcjonującej w obrocie prawnym decyzji ostatecznej o warunkach zabudowy, a nie poprzez wydanie nowej decyzji odnoszącej się wyłącznie do tej nadbudowy. Ewentualna zmiana we wskazanym trybie decyzji ostatecznej wymagałaby zgody wszystkich stron, a nie jedynie inwestora, co - biorąc pod uwagę stanowisko reprezentowane przez strony pozostające w opozycji do inwestora, byłoby niemożliwe do zrealizowania.

Skarżąca stwierdziła dalej, że pominięcie parametrów zagospodarowania działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji, jako wyjątek od zasady, może mieć jednak miejsce jedynie w sytuacji, gdy przemawiają za tym konkretne wymagania ładu przestrzennego, czy inne normatywne przesłanki. Wskazała, iż organ I instancji nie wyjaśnił tak w analizie urbanistycznej, jak i następnie w uzasadnieniu swej decyzji motywów rozstrzygnięcia w zakresie wysokości planowanych budynków. W tym zakresie przywołała orzeczenia sadów administracyjnych. Stwierdziła, że organ nie uzasadnił, dlaczego przy ustalaniu wysokości przedsięwzięcia objętego skarżoną decyzją zastosował wyjątek, o którym w § 7 ust. 4 rozporządzenia, czym dopuścił się rażącego naruszenia podstawowych zasad określania takiej wysokości, wskazanych w ust. 1 - 3. Nadto organ, określając taką wysokość, miał brać pod uwagę przede wszystkim wysokości bezpośrednio sąsiadujących budynków, wzniesionych bezpośrednio przy ul. [...] (to jest budynku o numerze [...] i wysokości górnej krawędzi elewacji wynoszącej 10 m oraz budynku o numerze [...] i wysokości górnej krawędzi elewacji wynoszącej 8,5 m). Zdaniem skarżącej uwzględniając w analizie wysokość budynku o numerze [...] i wysokości 13 metrów (znajdującego się po drugiej stronie ulicy, w drugiej linii zabudowy) organ "na silę" chciał wykazać, iż wysokość wskazana przez wnioskodawców we wniosku o wydanie decyzji jest wysokością, która zapewni kontynuację parametrów budynków położonych w obszarze objętym analizą. Przypomniała, iż dla terenu objętego skarżoną decyzją ustalono już wcześniej maksymalną wysokość zabudowy.

Wskazała dalej, że forma architektoniczna budynku (w tym przede wszystkim kondygnacji trzeciej, objętej skarżoną decyzją) w żaden sposób nie nawiązuje do formy architektonicznej budynków sąsiednich, co zdaje się rażąco naruszać dyspozycję wynikającą z treści art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. Budynki położone przy ul. [...], oznaczone numerami [...],[...] oraz [...], są budynkami zabytkowymi, wpisanymi do gminnej ewidencji zabytków. Stąd przedsięwzięcie objęte skarżoną decyzją (budynek w przyszłości oznaczony będzie numerem [...]) znajdować się będzie pomiędzy budynkami oznaczonymi numerami [...] oraz [...]. Tym samym, od przedsięwzięcia tego winno się wymagać zgodności z formą architektoniczną sąsiednich budynków. Podkreśliła, że zarówno w analizie z dnia [...] r., sporządzonej na potrzeby poprzedniego postępowania, jak i w decyzji wydanej po jego przeprowadzeniu, zastrzeżenia takie były ujęte. Skarżąca jako dowody na poparcie swoich twierdzeń wskazała na analizę z dnia [...] roku oraz decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r.: analizę z dnia [...] r. oraz skarżoną decyzję oraz zdjęcia stanowiące załącznik do pisma skarżącej z dnia [...] r. Odnosząc się do twierdzeń organu, że nie znaleziono żadnych dokumentów potwierdzających fakt, że dla działka nr 1 stanowi parking dla budynku nr [...] przy ul. [...], stwierdziła, że organ zaniechał przeprowadzenia dowodów z decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji-pozwolenia budowlanego, wydanych dla wskazanego budynku. Nie zgodziła się też z ustaleniem organu I instancji (uznanym za właściwe przez Kolegium), zgodnie z którym dla wnioskowanej inwestycji należy zapewnić dwa miejsca postojowe na 100 m2 powierzchni użytkowej usług, przy czym miejsca te mogą być wskazane również w pasie drogowym ulicy [...], gdyż są one tam ogólnodostępne. Wskazała, iż stanowisko skarżącej zdaje się znajdować uzasadnienie w orzecznictwie sądów administracyjnych, gdzie sądy zwracają uwagę na to, że inwestorzy są zobowiązani projektować miejsca postojowe wyłącznie na własnej działce.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej wniosło o jej oddalenie i podtrzymało w całości swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Wojewódzki sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2019 r. poz. 2325 –ze zm.- dalej: "p.p.s.a."). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl z kolei art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji (bądź postanowienia) lub stwierdzenia nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięta jest naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Jeżeli w wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd nie stwierdzi wskazanych wyżej naruszeń skarga podlega oddaleniu stosownie do treści art. 151 p.p.s.a.

Sąd wskazuje, że co do zasady nie jest możliwe prowadzenie postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym, który kontrolę legalności opiera na materiale dowodowym zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżoną decyzję. Od tej zasady istnieje wyjątek, o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a. zgodnie z którym Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Jak wskazuje się w orzecznictwie celem postępowania dowodowego, o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a., nie jest ponowne ustalenie stanu faktycznego w sprawie administracyjnej, lecz ocena, czy organy administracji ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie - czy dokonały prawidłowej subsumcji ustalonego stanu faktycznego do dyspozycji przepisów prawa materialnego. Istotne wątpliwości, o których mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a. winny być związane z oceną, czy zaskarżony akt jest zgodny z prawem, nie zaś z ustalaniem na nowo stanu faktycznego. Sąd badający przesłanki procesowe dopuszczalności dowodu uzupełniającego, powinien dokonać wstępnej kwalifikacji czy dany dokument będący środkiem dowodowym lub źródłem dowodu pozwoli na przekonanie się o istnieniu lub nieistnieniu faktów niezbędnych do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie. Sąd uznał, że wnioskowane przez skarżącą dowody nie maja znaczenia w rozpatrywanej sprawie.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie znalazł podstaw do jej uchylenia.

Przedmiotem kontroli jest decyzja wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z art 6 ust. 2 u.p.z.p.: Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy jest decyzją związaną, co oznacza, że w przypadku, gdy zostaną spełnione przesłanki z art 61 u.p.z.p. organ ma obowiązek ustalić warunki zabudowy. Jednocześnie ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie upoważnia do podjęcia i realizacji inwestycji. Stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji.

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 - dalej "u.p.z.p.") wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w tym przepisie przesłanek. Bezwzględnym wymaganiem jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zmiana w zagospodarowaniu terenu uzależniona jest zatem od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. (zob. Z. Niewiadomski (red.): Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004, str. 500). . Wymieniony wyżej przepis ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzje o warunkach zabudowy stanowią określony ustawowo sposób kształtowania uprawnień wynikających z własności, która to własność podlega ochronie na podstawie art. 21 i art. 64 Konstytucji. Wedle tych regulacji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Przepisy ustawy wprowadzającej ograniczenia prawa własności, czy będące ich pochodną przepisy wykonawcze winny być zatem interpretowane z uwzględnieniem powyższych norm konstytucyjnych. Dlatego też uznać należy, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

W przedmiotowej sprawie, wbrew opinii skarżącej, rodzaj inwestycji, dla której ustalono warunki zabudowy, został w sposób wystarczający wyjaśniony. Żądaniem wnioskodawcy objęto bowiem budowę trzeciej kondygnacji budynku handlowo- usługowo-biurowego będącego w trakcie budowy. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w wyroku z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 761/16 (Lex 24644280), że inwestycja polegająca na rozbudowie istniejącego obiektu budowlanego powinna być dostosowana nie tylko do zabudowy na działkach sąsiednich znajdujących się na obszarze analizowanym, ale także, a nawet w pewnych okolicznościach, przede wszystkim - do zabudowy już istniejącej na działce inwestora. Nie można zaakceptować interpretacji art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., która niejako automatycznie będzie prowadzić do uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od tego, jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Takie rozumienie zasady dobrego sąsiedztwa pozostawałoby w sprzeczności z konstytucyjną zasadą demokratycznego państwa prawego (art. 2 Konstytucji RP).

W tym miejscu zaznaczyć należy, że dla tego samego terenu można wydać kilka decyzji o warunkach zabudowy, bowiem przepis art. 63 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Dodać przy tym należy, iż podmiot, któremu wydano decyzję o warunkach zabudowy ma prawo ponownie ubiegać się o wydanie tego rodzaju decyzji w odniesieniu do tego samego terenu pod warunkiem, że wniosek dotyczyć będzie innej inwestycji (por. np. wyroki NSA: z dnia 10 grudnia 2008 r., sygn. II OSK 1566/07; z dnia 15 listopada 2007 r., sygn. II OSK 1508/06 oraz wyroki WSA: w Bydgoszczy z dnia 3 kwietnia 2013 r., sygn. II SA/Bd 22/13; w Warszawie z dnia 25 listopada 2005 r., sygn. IV SA/Wa 1570/05, dostępne orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie jest wykluczone uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, również po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Wobec powyższego za chybione należy uznać twierdzenia skarżącej, iż w rozpatrywanej sprawie organy powinny były zastosować art. 155 k.p.a. Z kwestionowanych w niniejszej sprawie decyzji jasno wynika, że planowana inwestycja jest inną inwestycją niż będąca w trakcie realizacji inwestycja w postaci budynku handlowo- usługowo-biurowego aczkolwiek stanowi jej uzupełnienie, a ponadto dotychczasowe zagospodarowanie terenu zostało uwzględnione przy ustalaniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Stąd też, wbrew stanowisku skarżącej, inwestor miał możliwość uzyskania kolejnej decyzji o warunkach zabudowy

Zgodnie z art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 u.p.z.p. właściwy organ w postępowaniu w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Według § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z 2003 r.), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest jedną z czynności procesowych organu, tj. czynności podejmowanych w ramach prowadzonego postępowania wyjaśniającego, które ma dać podstawę do podjęcia decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a w przypadku podjęcia decyzji pozytywnej determinuje jej treść. Analiza stanowi część materiału dowodowego sprawy i wymaga oceny właściwego organu, zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a.

Opracowana w rozpoznawanej sprawie analiza została przez organy oceniona pozytywnie, a ocenę tę Sąd podziela. Opisano w niej należycie stan istniejący, scharakteryzowano funkcje i rodzaje zabudowy w wyznaczonym obszarze i wyprowadzono logiczne wnioski zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i określenia konkretnych parametrów zamierzonej zabudowy. Uwzględniono przy tym, co trzeba podkreślić, specyfikę inwestycji, która ma na celu nie tyle lokowane nowego obiektu, gdyż ten znajduje się w trakcie budowy, lecz na nadbudowie trzeciej kondygnacji realizowanego już obiektu. Zakres i charakter zamierzonej inwestycji w opisanej sytuacji przestrzennej stanowił podstawę do odstąpienia od niektórych reguł wyznaczania wskaźników i zastosowania przewidzianych przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 – dale jak dotychczas "rozporządzenie"), wyjątków.

W rozpoznawanej sprawie istota i zakres inwestycji są oczywiste, zostały określone we wniosku. Szczegółowe rozwiązania techniczne (rozwiązania architektoniczne) to problem projektu budowlanego a nie warunków zabudowy. Wyznaczone w zaskarżonej decyzji parametry i wskaźniki znajdują potwierdzenie w wynikach analizy, stanowiących załączniki (tekstowy i graficzny) do decyzji. Obszar analizy wyznaczony na ok.75 m wokół wnioskowanej nieruchomości nie budzi wątpliwości i nie jest sporny. Wnioskowana inwestycja nie zmieni zagospodarowania terenu, powierzchni zabudowy budynku, szerokości elewacji, słusznie zatem organy odstąpiły od analizy tych cech zabudowy. Analizowano wysokości i geometrie dachów budynków sąsiednich (ul. [...] nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]). Wysokość nowej zabudowy wyznaczono określając wysokość kondygnacji budowanej od 4 m do 4,5 m. Całkowita wysokość górnej elewacji frontowej z attyką budynku po wybudowaniu trzeciej kondygnacji wyznaczono w wielkościach od 10 m do 13 m licząc od poziomu terenu istniejącego przy głównym wejściu do budynku. Wyznaczenie tego parametru nastąpiło zatem na podstawie § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia i, co wynika z analizy, nie zaburzy ładu przestrzennego. Geometrię dachu dla planowanej inwestycji ustalono w sposób następujący: dach płaski tzn. o technologicznym nachyleniu połaci dachowej od 2 do 8 stopni z odprowadzeniem wód opadowych. Parametr ten ustalono na podstawie § 8 rozporządzenia, zgodnie z którym geometrię dachu dla nowej zabudowy ustala się odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym. Taka sytuacja ma miejsce w sprawie, bowiem wyniki analizy wskazują, że tak wyznaczona geometria dachu będzie stanowić kontynuację parametru z obszaru analizy. Prawidłowo ustalone zostały także pozostałe wskaźniki zabudowy.

Nie ma wątpliwości, że teren przeznaczony pod inwestycje ma dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające. Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. poprzez uznanie, że nie zachodzi konieczność ustalenia aktualnego stanu prawnego w zakresie obowiązku objęcia terenu inwestycji ochrona konserwatorską. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. stosowanym w sprawach ustalenia warunków zabudowy z mocy odesłania zawartego w art. 64 ust. 1 tej ustawy, decyzje wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. nr 162, poz. 1568 z późn. zm.) oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Realizowany budynek jest obiektem nowym, w związku z tym, jak słusznie wskazały organy, nie podlega żadnej z form ochrony zabytków.

Za nietrafny należy uznać należy zarzut skarżącej co do określenia w decyzji ilości miejsc postojowych. Sąd zauważa, że w orzecznictwie zarysowała się rozbieżność, co do tego, czy ustalenie określonej liczby miejsc parkingowych powinno być dokonane przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy, czy też przez organ zatwierdzający projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę. Ponieważ w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją określono zasady, według których należy zaprojektować miejsca postojowe, należy zauważyć, że w orzeczeniach, w których sądy administracyjne opowiadały się za obowiązkiem określenia liczby miejsc postojowych już na etapie ustalenia warunków zabudowy, powinność tę wywodzono z § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne (ust. 1). Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne (ust. 2). Skoro na etapie sporządzania projektu budowlanego należy ustalić liczbę miejsc postojowych - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w nawiązaniu do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, to taka decyzja powinna w tym zakresie o tejże ilości rozstrzygać. Niemniej jednak, zadaniem organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy, nie jest szczegółowe określenie ilości miejsc postojowych i sposobu ich rozmieszczenia, lecz określenie zasad (warunków), według których ma to nastąpić na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego. Wymagana ilość miejsc postojowych zależy bowiem m.in. od ilości samochodów użytkowników przebywających w budynku stale lub okresowo, która to ilość jest z kolei determinowana takimi cechami budynku, jak liczba lokali mieszkalnych, ich powierzchnia, czy powierzchnia usług. Te wielkości ustalane są natomiast szczegółowo na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Szczegółowe określenie ilości miejsc postojowych i sposobu ich zorganizowania (rozmieszczenia) przez organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy stanowiłoby zatem niedopuszczalną ingerencję w kompetencje organu administracji architektoniczno-budowlanej. Kwestia liczby miejsc postojowych będzie zatem rozstrzygana w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Sąd w składzie orzekającym podziela prezentowany w orzecznictwie pogląd, że z mocy art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, lecz przepis ten nie daje podstaw prawnych do wkraczania przez organy w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy w kompetencje przysługujące organom administracji architektoniczno-budowlanej na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę (porównaj wyroki NSA: z 12 maja 2015 r. II OSK 2435/13; z 5 maja 2015 r. II OSK 2399/13; z 7 lutego 2014 r. sygn. akt II OSK 2151/12 i II OSK 2640/12; z 11 czerwca 2014 r. II OSK 95/13, z 18 czerwca 2014 r. II OSK 128/13; z 27 marca 2012 r. II OSK 2448/10, z 15 września 2015 r. II OSK 1508/150). Odnosząc powyższe do realiów rozpoznawanej sprawy należy stwierdzić, że zasadnie Kolegium stwierdziło, że dla wnioskowanej inwestycji należy zapewnić dwa miejsca postojowe na 100 m2 powierzchni użytkowej usług, można je wskazać również w pasie drogowym ulicy [...] (miejsca postojowe w pasie drogowym ulicy są ogólnodostępne na warunkach i zasadach zgodnych z obowiązującą organizacją ruchu na tej ulicy) - co wynika z pozwolenia na budowę (decyzja z dnia [...] r. nr [...]).

Sąd także nie podziela zarzutów skarżącej podnoszących, że kontrolowana decyzja kolegium narusza art. 77 § k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a. i art. 8 § 1 k.p.a. w stopniu mającym istotne znaczenie dla wyniku sprawy. W ocenie Sądu uzasadnienie decyzji Kolegium wypełnia wymogi at. 107 § 3 k.p.a., a także art. 7, art. 11 i art. 77 k.p.a., jak również spełnia przesłanki realizacji zasady przekonywania, gdyż odnosi się do wszystkich istotnych kwestii związanych ze zgodnym z prawem ustaleniem przedmiotowych warunków zabudowy. Z przedstawionej w uzasadnieniu kontrolowanej decyzji argumentacji jasno wynika, dlaczego organ utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję.

Ostatecznie stwierdzić należy, że zarzuty skargi nie są trafne. Sprawa została należycie wyjaśniona, postępowanie przeprowadzono bez istotnych uchybień, a sama decyzja jest zgodna z przepisami prawa materialnego.

Dlatego też skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a należało oddalić.