Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 330/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2019-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 14 sierpnia 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus Sędziowie: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Natalia Rusinek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia (...) stycznia 2019 r. nr (...) w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) lipca 2018 r. nr (...) Wójt Gminy M. na podstawie art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm), a także art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 z późn. zm.) odmówił M. S. ustalenia warunków zabudowy dla budowy domu jednorodzinnego na części działki nr (...) w obrębie geodezyjnym K. w gminie M.. Organ uznał, że warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp nie został spełniony (brak możliwości dostawy wody i odbioru ścieków), bowiem brak jest istniejącej sieci wodociągowej i nie zagwarantowano jej wykonania w formie umowy zawartej pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, świadczącą usługi komunalne w zakresie budowy i eksploatacji urządzeń wodno-kanalizacyjnych. Ponadto, nie przedłożono potwierdzenia wynikającego z badań geologicznych, że istnieją zasoby wody wystarczające dla zaopatrzenia planowanego domu jednorodzinnego, ani dokumentacji sanitarnej potwierdzającej, że woda nadaje się do spożycia dla ludzi. Wskazana przez pełnomocnika strony możliwość uzdatniania wody nie gwarantuje, że woda ze studni będzie odpowiednia do spożycia przez ludzi.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła skarżąca reprezentowana przez pełnomocnika. Zaskarżonej decyzji zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego art. 6 kpa poprzez wydanie decyzji z naruszeniem prawa poprzez uznanie, że orzeczenie sądu administracyjnego stanowi źródło prawa i ma ono pierwszeństwo przed przepisem ustawy, czyli prawa stanowionego;

2. obrazę art. 3 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze poprzez przyjęcie, że treść tego przepisu jest w formie obowiązującej w 2013 r. a nie w formie zmienionej przez art. 30 pkt 1 ustawy z dnia 7 listopada 2014 r. o ułatwieniu wykonywania działalności gospodarczej;

3. błąd w ustaleniach faktycznych poprzez dokonanie nieprawidłowej subsumpcji prawnej i stosowanie nieistniejącego stanu prawnego co doprowadziło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że nie został on spełniony, albowiem brak jest możliwości dostawy wody i odbioru ścieków.

Mając na uwadze powyższe, odwołująca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Decyzją z dnia (...) stycznia 2019 r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że w ocenie Kolegium w rozpatrywanej sprawie nie została spełniona przesłanka wydania pozytywnej decyzji lokalizacyjnej, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Stosownie do tego przepisu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Z kolei zgodnie z art. 61 ust. 5 ustawy, warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem.

Kolegium zauważyło, że organ I instancji wezwał inwestorkę do przedłożenia umowy o wykonanie sieci wodociągowej lub pisemnego potwierdzenia o możliwości zawarcia umowy o wykonanie sieci wodociągowej. W odpowiedzi na powyższe, do organu wpłynęła dokumentacja otworu studziennego oraz sprawozdanie A. sp. z o.o. z dnia (...) kwietnia 2018 r. z badań próbki wody. W tych okolicznościach organ wezwał stronę do przedłożenia aktualnej dokumentacji geologicznej, potwierdzającej istnienie zasobów wody na działce nr (...) oraz dokumentacji sanitarnej potwierdzającej, że woda ta nadaje się do spożycia przez ludzi.

Organ II instancji wyjaśnił, że podstawą prawną żądania od inwestora dokumentacji potwierdzającej ilość i jakość wody z indywidualnego ujęcia wody (studni), z którego ma się odbywać zaopatrzenie w wodę planowanej inwestycji, nie wynika jedynie z orzecznictwa sądów administracyjnych ( jak zarzuca odwołująca), lecz jest oparty na wykładni przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa, ta określając priorytety ustawodawcy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego, już w art. 1 ust. 2 pkt 13 wyraźnie stanowi, że priorytetem takim jest m.in. potrzeba zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody, do celów zaopatrzenia ludności. Organ powołał się również na art. 1 ust. 4 pkt 4 powyższej ustawy.

W dalszej części uzasadnienia organ wyjaśnił, że podstawowym i preferowanym przez ustawodawcę sposobem zaopatrzenia inwestycji w wodę jest przyłączenie jej do sieci wodociągowej, zaś budowę indywidualnego ujęcia wody należy traktować jako rozwiązanie wyjątkowe, w przypadku braku możliwości zaopatrzenia z sieci wodociągowej. Ponadto organ podkreślił, że w warunku zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody nie można uznać za spełniony poprzez samo złożenie przez inwestora wniosku, przewidującego zaopatrzenie planowanej inwestycji z indywidualnego ujęcia wody (studni). Istotne jest przedłożenie ekspertyz, sporządzonych przez podmioty posiadające w tym zakresie profesjonalną wiedzę i umiejętności potwierdzające że na terenie planowanej inwestycji występują źródła wód podziemnych w odpowiedniej ilości i o odpowiedniej jakości. Inwestor składając wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie może mieć pewności, że na terenie planowanej inwestycji występują źródła wód podziemnych w odpowiedniej ilości i jakości. Dla uprawdopodobnienia tego faktu konieczne jest przedstawienie przez stronę odpowiednich ekspertyz.

W dalszej części organ odniósł się do przedłożonej przez inwestora, zarówno w postępowaniu przed organem I instancji, jak i w postępowaniu odwoławczym, dokumentacji otworu studziennego oraz sprawozdania nr (...) z dnia (...) kwietnia 2018 r. z badań próbki wody, Kolegium stwierdziło, że na podstawie tych dokumentów nie można – wbrew twierdzeniem Strony – uznać za potwierdzające wystarczalność wody z wykonanego przez Inwestora ujęcia dla zaopatrzenia planowanej inwestycji w wodę oraz przydatności tej wody do spożycia. Pierwszy z tych dokumentów "Karta dokumentacyjna otworu studziennego", opracowana w dniu (...) kwietnia 2018 r. przez mgr G.B., zawiera geologiczną charakterystykę poszczególnych warstw gruntu i głębokość zalegania poziomów wodonośnych oraz techniczną charakterystykę konstrukcji otworu studziennego. Nie zawiera ona natomiast żadnego stwierdzenia co do wielkości zasobów wody i ich wystarczalności dla planowanej inwestycji. Również sporządzone przez A. sp. zo.o. z siedzibą we W. sprawozdanie nr (...) z dnia (...) kwietnia 2018 r. badań próbki wody, określa parametry próbki wody pobranej z ujęcia zlokalizowanego na terenie planowanej inwestycji, jednak bez końcowej konkluzji co do zdatności tej wody do spożycia przez ludzi. Ze sprawozdania tego wynika jednoznacznie, że w przypadku takich parametrów, jak mętność, zawartość żelaza, manganu, a w szczególności bakterii z grupy coli, zostały znacząco przekroczone najwyższe dopuszczalne wartości tych parametrów. W ocenie organu nie można uznać za dopuszczalne dalsze rozszerzenie wyjątku, w postaci możliwości zasilania projektowanej inwestycji w wodę z indywidualnego ujęcia zamiast z sieci wodociągowej, poprzez wykonanie przez Inwestora stacji uzdatniania wody, jak to zasugerował pełnomocnik Inwestora w piśmie z dnia 4 lipca 2018 r.

W zakończeniu uzasadnienia decyzji, organ stwierdził, że wobec niespełnienia przez planowaną inwestycję warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, odmowa ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego jest w pełni uzasadniona.

Na powyższą decyzję skargę wniosła skarżąca reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1. art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, iż z tego przepisu w powiązaniu z art. 1 ust. 1 pkt 13 oraz art. 1 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy wynika na etapie występowania o decyzji ustalenia warunków zagospodarowania i zabudowy konieczność przedstawienia przez stronę ubiegającą się o wydanie takiej decyzji dokumentów, z których wynikałaby wielkości podziemnego źródła wody i wyniku badań czy woda ta nadaje się do użytkowania w gospodarstwie domowym i spożycia. Mając na uwadze powyższe, strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy M. nr (...) z dnia (...) lipca 2018 r., obciążenie drugiej strony wszystkimi kosztami postępowania ze skargi administracyjnej, w tym wyodrębnionymi kosztami zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi, pełnomocnik skarżącej wskazał, iż z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że skarżąca winna wykazać wielkość zasobu wody, którą chce czerpać za pomocą pompy, jak też jakość tej wody i czy woda ta nadaje się do spożycia. Kolejno pełnomocnik wskazał, że to samo Kolegium w decyzji z dnia (...) czerwca 2012 r. nr (...) stwierdziło, że "nie znajduje żadnego uzasadnienia odmowa ustalenia warunków zabudowy powołująca się na brak możliwości rozbudowy sieci wodociągowej oraz odbioru ścieków ( art., 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tekst jedn.: Dz.U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.), w sytuacji gdy we wniosku Inwestor wyraźnie zastrzegł, że zaopatrywanie nieruchomości w wodę ma się odbywać za pośrednictwem studni głębinowych, odprowadzanie zaś ścieków przy wykorzystaniu zbiorników bezodpływowych. Wobec tak określonego zakresu inwestycji bezprzedmiotowa staje się kwestia możliwości przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej i nie ma podstaw do uzależniania decyzji pozytywnej od tego rodzaju warunku. W ocenie pełnomocnika skarżącej brak oświadczenia właściwej jednostki organizacyjnej o zapewnieniu odbioru ścieków nie jest kwestią istotną na etapie ustalenia warunków zabudowy, a w każdym razie nie można od takiego oświadczenia uzależniać wydania warunków zabudowy. Kolejno przywołano art. 52 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. wykluczającego możliwość uzależniania wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. podtrzymało w całości swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o jej oddalenie, podkreślając, że skarżąca nie przedstawiła żadnych nowych argumentów, wskazujących na spełnienie ustawowego warunku wystarczalności zaopatrzenia terenu inwestycji w wodę. W ocenie Kolegium argumentu takiego nie może stanowić przedstawione przez Skarżącą pismo Starosty Ś. z dnia (...) października 2017 r., w którym organ ten stwierdza, że do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego nie jest konieczne zamieszczenie w projekcie budowlanym zapewnienia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia budynku do odpowiednich sieci. Z tego pisma jednoznacznie wynika, że nie dotyczy ono postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, lecz kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, jakim jest postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Ponadto Starosta nie jest organem właściwym w sprawie ustalania warunków zabudowy. Kolejno Kolegium nie podziela stanowiska skarżącej, że w sytuacji, gdy brak jest możliwości przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, zaś inwestor wskazał we wniosku, że zaopatrzenie w wodę będzie się odbywać za pośrednictwem studni głębinowej, to zwalnia to inwestora z obowiązku przedstawienia jakichkolwiek dowodów, potwierdzających wystarczalność uzbrojenia terenu w zakresie zaopatrzenia inwestycji w wodę, podtrzymując w tym zakresie argumentację wyrażoną w decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu kontroli kwestionowanej decyzji, zważył co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

Kwestią sporną w niniejszej sprawie, było rozważenie, czy orzekające organy obu instancji słusznie przyjęły - w okolicznościach faktycznych tej sprawy – że na wnioskodawczyni ciąży obowiązek wykazania za pomocą aktualnej ekspertyzy geologicznej i opinii sanitarnej istnienie wystarczających zasobów wody, która nadaje się do spożycia dla ludzi.

Z pisma B. sp. z o.o. w M. z dnia (...).10.2017 r., skierowanego do skarżącej wynika, że (...) nie przewiduje budowy sieci wodociągowej na wysokości działki nr (...) w obrębie K., m. Ż., sugerując skarżącej wybudowanie studni głębinowej. Wobec czego skarżąca składając wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy domu jednorodzinnego na działce nr (...) w miejscowości K. gm. Ż. wraz z załącznikami zaznaczyła, że pobór wody będzie odbywał się z planowanego indywidualnego ujęcia wody – studni.

W tych okolicznościach Wójt Gminy M. zwrócił się do wnioskodawczyni o dostarczenie aktualnej dokumentacji geologicznej, potwierdzającej istnienie zasobów wody na działce nr (...) i dokumentacji sanitarnej, potwierdzającej, że woda nadaje się do spożycia przez ludzi – celem oceny możliwości dostawy wody dla planowanej inwestycji ze studni, którą planuje przyszła inwestorka.

Żądana dokumentacja nie została wykonana i dostarczona do organu.

W skardze pełnomocnik skarżącej kwestionuje powyższe żądanie, tj. dostarczenia opisanej dokumentacji, podnosząc, iż "Żądania organu skierowane do inwestora ubiegającego się o wydanie warunków zabudowy wykraczają poza przyjęte na podstawie powszechnie obowiązujących przepisów."

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.). Jak wynika z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie, w tym warunku, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3).

Mając na uwadze przedmiot sprawy wskazać trzeba, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy ze swej istoty stanowi żądanie określenia warunków dla planowanego przedsięwzięcia, które prowadzić będzie do zmiany sposobu zagospodarowania terenu, a postępowanie w tej sprawie jest wszczynane tylko na wniosek, co wynika wprost z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Wniosek ten powinien spełniać wymogi przewidziane w art. 63 k.p.a. oraz wskazane w art. 52 ust. 2 w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p

Co więcej, art. 52 ust. 3 u.p.z.p. wprost wskazuje, że nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (o warunkach zabudowy) od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

Z tego wynika, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy winien zawierać m.in. charakterystykę inwestycji, zawierającej określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów. Chodzi zatem o zawarcie we wniosku opisu zapotrzebowania na ww. media, a nie obowiązek dołączenia do wniosku dokumentacji potwierdzającej istnienie lub projektowanie infrastruktury (umowy z dostawcą bądź zapewnienia o możliwości podłączenia do mediów). Kwestia zagwarantowania stosownego uzbrojenia terenu, w tym zapewniającego pokrycie wskazanego we wniosku zapotrzebowania – jak ma to miejsce w niniejszej sprawie - na wodę, ma znaczenie na dalszym etapie załatwiania sprawy, tzn. dla merytorycznej oceny wniosku w kontekście spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności pkt 3, który przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przepis art. 61 ust. 5 u.p.z.p. stanowi zaś, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Przepis ust. 5 nie dotyczy jednakże niniejszej sprawy, gdyż skarżąca zamierza wybudować studnie głębinową.

Ustalenie zatem, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, może wymagać od organu przeprowadzenia odpowiednich czynności dowodowych regulowanych przepisami art. 75 k.p.a. i dalszymi przepisami k.p.a. odnoszącymi się do postępowania dowodowego. Z taką sytuacja mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Nie ulega wątpliwości, że żądane dokumenty będące nośnikami informacji, o które zwrócił się organ w piśmie z dnia 13 czerwca 2019 r., dotyczyły kwestii merytorycznych, które miały znaczenie dla ostatecznego rozpoznania sprawy dotyczącej warunków zabudowy.

Tymczasem skarżąca do wniosku o ustalenie warunków zabudowy - co już sygnalizowano - dołączyła pismo gestora sieci, a następnie dokumenty dotyczące odwiertu na jej działce, które były niewystarczające do analizy stanu faktycznego sprawy w kontekście wymogu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Ponadto strona skarżąca błędnie interpretuje treść art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., ponieważ jedną z przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy jest stwierdzenie istnienia uzbrojenia terenu lub zaplanowanie takiego uzbrojenia. W sytuacji gdy brak jest faktycznego uzbrojenia terenu, wykonanie uzbrojenia terenu powinno być zagwarantowane albo: 1) w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem (nie dotyczy to tej sprawy) albo 2) poprzez dysponowanie takim materiałem dowodowym, który umożliwi organowi ocenę wniosku pod katem możliwości zrealizowania w przyszłości indywidualnego ujęcia wody nadającej się do spożycia dla ludzi. A zatem z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, wbrew twierdzeniu strony skarżącej, istotny jest fakt istnienia lub zaprojektowania uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. Nie chodzi zatem jedynie o słowne gwarancje skarżącej, że kiedyś w przyszłości powstanie odpowiednia infrastruktura techniczna - jak akcentuje się w skardze. W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ na podstawie zgromadzonych materiałów dowodowych powinien obiektywnie ocenić, czy projektowane uzbrojenie terenu jest technicznie i prawnie możliwym w przyszłości dla zamierzenia budowlanego, co też może uzależnić od wiedzy innych osób posiadających wiedzę specjalną( stąd żądanie dostarczenia ekspertyzy i badań sanitarnych). Organ musi zatem ustalić czy możliwość uzbrojenia terenu jest realna, a w oparciu o regulację art. 54 pkt 2 lit. c ustalić w decyzji szczegółowe zasady zagospodarowania terenu w zakresie: obsługi infrastruktury technicznej tj. określić warunki, na jakich w przyszłości obsługa infrastruktury technicznej może lub powinna być realizowana. Organ administracyjny, uwzględniając wniosek inwestora co do zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z indywidualnego ujęcia (studni), nie może poprzestać tylko na samym zapewnieniu inwestora złożonym w tym przedmiocie w postępowaniu, co już podkreślono powyżej. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wymaga, aby uzbrojenie terenu było "wystarczające". Zatem inwestor musi wykazać, że spełnienie tego warunku jest możliwe (realne) a nie teoretyczne. To właśnie za pomocą stosownej ekspertyzy geologicznej i badań sanitarnych, możliwe będzie ustalenie realnej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nadającą się do spożycia przez ludzi. Konieczne jest więc rozpoznanie warunków gruntowo-wodnych na przedmiotowej działce. Dzięki takim badaniom możliwe będzie określenie lokalizacji, głębokości i wydajności studni, a poprzez stosowna opinię sanitarną organ oceni, czy woda nadaje się do spożycia dla ludzi.

Na marginesie rozważań warto zwrócić także uwagę, iż nawet w sytuacji złożenia przez wnioskodawczynię uzupełniających materiałów, może się okazać, że nie zostanie spełniony warunek zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a tym samym i wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, jeżeli na podstawie aktualnej dokumentacji geologicznej(hydrologicznej) i sanitarnej dowiedzione zostanie, że na terenie objętym wnioskiem brak jest odpowiednich zasobów wody albo jest ona niezdatna do spożycia przez ludzi.

Z tego powodu - wbrew twierdzeniom skargi - nie można przyjąć, że w sprawie spełniony jest warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., co już przesądza o konieczności wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, co niewątpliwie prawidłowo ustaliły organy obu instancji. Z tego powodu rozstrzygnięcia organów obu instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy - w ocenie Sądu - są uzasadnione.

Mając na względzie powyższe rozważania, na podstawie art. 151 u.p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.