Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 677/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-03-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Tomasz Grossmann Protokolant ref. staż. Agata Pawlicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 09 marca 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] [...] w P., Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] [...] w P., Stowarzyszenia S. – żądamy miejsc parkingowych z siedzibą w P. na decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...] w przedmiocie udzielenia pozwolenia na użytkowanie oddala skargę


UZASADNIENIE

Sygn. akt IV SA/Po [...]

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...] Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu odwołania spółki [...] sp. z o.o. sp. jawna w S. uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. nr [...] z dnia [...] maja 2016r., sygn. [...] i na podstawie art. 59 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016r., poz. 290) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016r., poz. 23 – dalej "Kpa") udzielił inwestorowi [...] sp. z o. o. sp. jawna pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...] przy ul. [...], [...] w P. (działka nr [...], ark. [...], obręb W.) stanowiącego dokończenie inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami towarzyszącymi i zobowiązał inwestora W. sp. z o. o. sp. jawna do wykonania w terminie do dnia [...] lipca 2017r. robót budowlanych polegających na wyznaczeniu brakujących 275 miejsc postojowych na działkach nr ewid. [...],[...] i [...] w P. zgodnie z przepisami prawa.

W uzasadnieniu organ wskazał, że w dniu [...] grudnia 2015r. do PINB dla Miasta P. wpłynął wniosek spółki [...] sp. z o. o. sp. jawna o udzielnie pozwolenia na użytkowanie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami towarzyszącymi etap III obejmujący budynek nr [...] usytuowany na działce nr ewid. [...], ark. [...], obręb W..

Organ wskazał, iż przedmiotowy budynek nr [...] powstał w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005r., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla D. W. z Przedsiębiorstwa Handlowo-Produkcyjnego "[...]" zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami towarzyszącymi - etap I obejmujący trzy budynki przy ul. [...] w P.. Następnie w/w decyzja została przeniesiona decyzją z dnia [...] grudnia 2005r. na rzecz [...] S.A. (następnie [...] sp. z o. o. SKA, obecnie [...] sp. z o. o. sp. jawna), a później zmieniona decyzją z dnia [...] grudnia 2006r., decyzją z dnia [...] kwietnia 2007r., decyzją z dnia [...] czerwca 2010r. i decyzją z dnia [...] października 2010r.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014r., nr [...] Prezydent Miasta P. zmienił ww. decyzję nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005r., w zakresie zagospodarowania terenu III etapu inwestycji poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia [...] sp. z o. o. sp. jawna na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami towarzyszącymi - etap III obejmujący budynek nr [...] (działka nr [...], ark [...], obręb W.). Decyzją nr [...]. z dnia [...] sierpnia 2014r. Prezydent Miasta P. zmienił ww. decyzję nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005r. w zakresie zagospodarowania terenu III etapu inwestycji (wprowadzenie dodatkowego chodnika do wejścia na zaplecze powierzchni usługowej, dojazdu serwisowego do separatora tłuszczów, nowych schodów z platformą schodową dla niepełnosprawnych) i zatwierdził projekt budowlany zamienny. Następnie decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2015r. Prezydent Miasta P. zmienił decyzję nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005r. w zakresie zagospodarowania terenu III etapu inwestycji (korekta przebiegu drogi i wydłużenie drogi dojazdowej do wewnętrznego śmietnika lokalu handlowego) oraz części parteru (wydzielenie dodatkowego pomieszczenia do gromadzenia odpadów stałych) i zatwierdził projekt budowlany zamienny.

Organ podniósł, iż w dniu [...] stycznia 2016r. pracownicy PINB dla Miasta P. przeprowadzili kontrolę obowiązkową przedmiotowego budynku nr [...] na działce nr [...] przy ul. [...], [...] w P..

Następnie decyzją z dnia [...] lutego 2016r., nr [...], sygn. [...] PINB dla Miasta P. odmówił inwestorowi [...] sp. z o. o. sp. jawna wydania pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...] przy ul. [...], [...] w P. (działka nr [...], ark. [...], obręb W.) stanowiącego dokończenie inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami towarzyszącymi.

Organ stwierdził, iż przedmiotowa inwestycja została wykonana w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego decyzjami pozwolenia na budowę projektu budowlanego i innych warunków pozwolenia na budowę w zakresie objętym projektem zagospodarowania działki lub terenu.

WINB wskazał, iż odwołanie od decyzji złożyła spółka [...] sp. z o. o. sp. jawna podnosząc, że dla odmowy udzielenia pozwolenia na użytkowanie należy wskazać podstawę prawną opisaną w art. 59 ust. 5 ustawy Prawo budowlane, a nie wprost art. 59 ust. 5 ustawy Prawo budowlane. Ponadto w odwołaniu wskazano, iż przedmiotem działań kontrolnych PINB dla Miasta P. powinna być jedynie działka nr [...], która stanowi teren budowy. Legalny parking dla budynku nr [...] został zrealizowany na działkach przy ul. [...]. W ocenie inwestora decyzja o pozwoleniu na budowę została wykonana zgodnie z prawem.

Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej "WWINB") decyzją z dnia [...] kwietnia 2016r., sygn. [...] uchylił w całości decyzję PINB dla Miasta P. z dnia [...] lutego 2016r., nr [...] i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Ponownie rozpoznając sprawę PINB dla Miasta P. decyzją z dnia [...] maja 2016r., sygn. [...] odmówił inwestorowi [...] sp. z o. o. sp. jawna wydania pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego.

Odwołanie od decyzji złożyła spółka [...] sp. z o. o. sp. jawna.

W dalszej części uzasadnienia organ, po przytoczeniu treści przepisów prawa, wyjaśnił, iż zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy nr [...]., z dnia [...] listopada 2004r. wydaną dla całej inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych z usługami towarzyszącymi przewidzianej do realizacji na terenie położonym w P. przy ul. [...] wskazano, iż "...wszystkie miejsca parkingowe w ilości 1000 m.p. należy zapewnić na terenie własnej działki, a w przypadku nie spełnienia tego warunku część miejsc parkingowych, które nie zostaną zapewnione w projektowanych parkingach podziemnych i nadziemnych (zgodnie z załącznikiem graficznym) można umieścić na terenie działki sąsiedniej nr [...] za udokumentowaną zgodą jej właściciela.". Stosownie do tego zapisu w projekcie budowlanym zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2014r., nr [...], sygn. [...] wskazano: "Zgodnie z zapisem decyzji o warunkach zabudowy niedobór miejsc parkingowych zostanie zrekompensowany miejscami postojowymi na działce sąsiedniej". Zapis ten pozostał bez zmian w projektach budowlanych zamiennych zatwierdzonych decyzjami Prezydenta Miasta P.: nr [...]. z dnia [...] sierpnia 2014r. oraz nr [...] z dnia [...] sierpnia 2015r.

W projektach budowlanych dotyczących budynku nr [...] projektant zawarł w zakresie miejsc parkingowych bezpośrednie odwołanie do decyzji o warunkach zabudowy. Przy realizacji inwestycji wiążące były więc dla inwestora ustalenia co do minimalnej liczby miejsc parkingowych (1000 miejsc parkingowych) oraz co do miejsca ich usytuowania (parking podziemny, nadziemny i działka sąsiednia nr [...]). Bowiem na taki zapis decyzji o warunkach zabudowy powołano się w projekcie budowlanym.

Z kolei zgodnie z interpretacją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2016r. dla oceny prawidłowości decyzji o pozwoleniu na budowę nie ma wpływu wypowiedzenie umowy dzierżawy nieruchomości, na której były zaprojektowane miejsca parkingowe.

Zgodnie z art. 59a ust. 2 ustawy Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego podczas kontroli poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie sprawdza m.in. zgodność obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu. Zgodnie z kolei z § 8 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. o szczegółowym zakresie i formie projektu budowlanego (Dz. U. 2012r., poz. 462 ze zm.) projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien zawierać część opisową oraz część rysunkową sporządzoną na kopii mapy do celów projektowych poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta. PINB dla Miasta P. miał więc nie tyle prawo co obowiązek dokonać sprawdzenia realizacji inwestycji z projektem zagospodarowania działki zarówno w jego części rysunkowej jak i opisowej. Uprawniało go to do sprawdzenia wyznaczenia miejsc parkingowych koniecznych do użytkowania budynku zarówno na działce nr [...] jak i na innych działkach.

Jednakże z materiału dowodowego wynika, iż obecnie działka nr [...] nie istnieje. Została podzielona na działki nr [...] i [...]. Ponadto działka została objęta decyzją o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego dla innego inwestora. Nie do spełnienia jest więc obecnie wymaganie wyznaczenia brakujących miejsc parkingowych nie tylko na działce nr [...] ale także na terenie, na którym istniała działka nr [...]. W tym kontekście należało rozważyć czy zapewnienie dodatkowych miejsc parkingowych na działkach nr ewid. [...], [...] i [...] spełnia warunki zapisów decyzji o warunkach zabudowy. Wskazano tam na działkę nr [...] jako działkę sąsiednią. Definicja tego pojęcia była niejednokrotnie analizowana w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zgodnie z wyrokiem WSA w Poznaniu z dnia 25 września 2013r., sygn. IV SA/Po 533/13, LEX nr 1393758 "Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną". Podobnie WSA w Poznaniu orzekł w wyroku z dnia 5 grudnia 2013r., sygn. IV SA/Po 666/13, Lex nr 1405107 wskazując, iż pod pojęciem działki sąsiedniej nie należy rozumieć wyłącznie działki bezpośrednio przylegającej do działki, na której ma powstać planowana inwestycja, gdyż pojęcie to oznacza nieruchomość znajdująca się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 27 września 2013r., sygn. IV SA/Po 704/13, Lex nr 1393770 wskazał, iż pojęcie działki sąsiedniej rozumieć należy szeroko jako obszar tworzący pewną urbanistyczną całość. Podobnie orzekł NSA w wyrokach: z dnia 22 lutego 2006r., sygn. II OSK 551/05, Lex nr 194346; z dnia 3 października 2006r., sygn. II OSK 196/06, Lex nr 289275; z dnia 4 lipca 2007r., sygn. II OSK 997/06, Lex nr 355295; z dnia 17 kwietnia 2007r. sygn. II OSK 646/06, Lex nr 322329; z dnia 29 września 2015r., sygn. II OSK 453/14, Lex nr 1987276.

Jak wynika z akt sprawy działki nr ewid. [...], [...] i [...] dostępne są z drogi publicznej ul. [...] za pośrednictwem wyjazdu ze stacji paliw BP (wyjazd nr [...]) oraz poprzez ul. [...], [...]. Odległość od przedmiotowego budynku ul. [...], [...] do wjazdu nr [...] z ul. [...] to ok. 300m. W ocenie organu odległość ta nie jest znaczna. Ponadto miejsca parkingowe zostały wyznaczone w możliwie najbliższej odległości od przedmiotowego budynku. Działki nr [...], [...] i [...] można więc uznać za działki sąsiednie.

W protokole kontroli obowiązkowej wskazano, iż w trakcie kontroli nie stwierdzono istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę. Wskazano natomiast, iż inwestor dokonał nieistotnych odstępstw polegających na niewykonaniu ścianek działowych w lokalu usługowym oraz zmianie układu ścianek działowych w kondygnacji podziemnej.

Z akt wynika, iż budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. [...], [...] został wybudowany, a inwestor złożył wniosek o udzielnie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Do wniosku, w trakcie postępowania przez organem I instancji i w trakcie postępowania odwoławczego załączono wymagane dokumenty. Z informacji geodezyjnej wynika, iż obiekt powstał zgodnie z planem zagospodarowania, a odległości od granic ewidencyjnych nie przekraczają wielkości granicznych dopuszczalnych błędów pomiaru. W trakcie kontroli obowiązkowej pracownicy PINB dla Miasta P. ustalili, iż wykonano wszystkie roboty budowlane objęte decyzją o pozwoleniu na budowę. Kierownik budowy Z. K., inspektor nadzoru inwestorskiego A. N. i projektant P. B. złożyli oświadczenia: z dnia [...] grudnia 2015r. oraz z dnia [...] czerwca 2016r., iż budowa przedmiotowego budynku została wykonana zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę: decyzją z dnia [...] kwietnia 2014r., nr [...], sygn. [...]; decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005r.; decyzją nr [...]. z dnia [...] sierpnia 2014r. i decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2015r. oraz obowiązującymi przepisami. Jednocześnie oświadczono, iż wykonano zastrzeżenia Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej w P. z dnia [...] listopada 2015r., sygn. [...] W oświadczeniach wskazano na nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę polegające na niewykonaniu ścianek działowych w lokalu usługowym, zmianie układu ścianek działowych w kondygnacji podziemnej oraz wyznaczeniu miejsc parkingowych na działkach nr ewid. [...], [...] i [...] przy ul. [...] w P. zamiast na działce nr [...]. Dostarczono rysunki na których wyrysowano odstępstwa zakwalifikowane przez projektanta jako nieistotne.

Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy nr [...]., z dnia [...] listopada 2004r. wydaną dla całej inwestycji miejsca parkingowe w ilości 1000 inwestor powinien zapewnić na terenie własnej działki, a w przypadku nie spełnienia tego warunku część miejsc parkingowych mógł umieścić na terenie działki sąsiedniej nr [...] za udokumentowaną zgodą jej właściciela. Wobec tego, iż działka nr [...] została podzielona na działki nr [...] i [...] i na tym terenie są prowadzone albo planowane inne inwestycje budowlane wyznaczenie brakujących miejsc postojowych na działce nr [...] nie jest możliwe. Wobec tego inwestor wyznaczył 314 miejsc parkingowych w odległości ok. 300m od budynku nr [...] na działkach nr [...], [...] i [...], które w świetle powołanego powyżej orzecznictwa sądów administracyjnych można uznać za działki sąsiednie. Przedstawiono także umowę dzierżawy działek nr ewid. [...], [...] i [...] zawartą pomiędzy użytkownikiem wieczystym tych nieruchomości a spółką [...] sp. z o. o. sp. jawna zawartą na czas nieokreślony. W umowie wskazano, iż działki będą wykorzystywane pod parking samochodowy dla inwestycji dzierżawcy przy ul. [...]. P. to zakwalifikować odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego polegające na wyznaczeniu miejsc parkingowych na działkach nr ewid. [...], [...] i [...] przy ul. [...] w P. zamiast na działce nr [...] jako nieistotne.

Jak wynika z akt sprawy teren jest pokryty betonowymi płytami, płytami ażurowymi, gruzem, porośnięty trawą. Wyznaczono barierki, i taśmy, na których umieszczono numery miejsc postojowych. Miejsca postojowe nie są wyznaczone oznakowaniem poziomym, przez co nie można określić ich wymiarów.

Zasady sytuowania miejsc parkingowych określają przepisy działu II rozdziału 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Zgodnie z nimi należy wyznaczać miejsca postojowe.

Odmowa udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest najsurowszym rozstrzygnięciem w przedmiocie udzielenia pozwolenia na użytkowanie. Tym bardziej winna być oparta o dokładne rozważania.

Jak wynika z materiału dowodowego sam budynek nr [...] został wybudowany zgodnie z przepisami prawa, jedynie z nieistotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. Natomiast liczba 1000 miejsc postojowych była wyznaczona dla całej inwestycji składającej się z trzech etapów. Ponadto pozostałe budynki mieszkalne wybudowane w ramach etapu I i II inwestycji są już użytkowane. W związku z tym sam budynek nr [...] także nadaje się do użytkowania, a brakujące miejsca parkingowe, o których mowa w opisowej części projektu budowlanego należy wykonać dodatkowo.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] [...] w P. Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] [...] w P. S. S. zarzucając jej naruszenie

1) przepisów prawa materialnego, tj. art. 59a ust. 1 i 2 pkt. 1 w zw. z art. 59 ust. 1 i ust. 5 Prawa budowlanego, poprzez:

a) uznanie, że wskazanie przez inwestora pod brakujące miejsca postojowe działek nr [...], [...] i [...] w miejsce działki nr [...], było zgodne z projektem zagospodarowania działki lub terenu, a tym samym z pozwoleniem na budowę, w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy nr [...] r. z dnia [...] listopada 2004 r., do której odnosi się projekt zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji, wprost mówi o działce nr [...],

b) wydanie pozwolenia na użytkowanie w oparciu o zapewnienie przez inwestora brakujących miejsc parkingowych na nieruchomości, którą inwestor włada na podstawie stosunku zobowiązaniowego w sytuacji, gdy analogiczny wcześniejszy stosunek dotyczący nieruchomości pierwotnie wskazanej pod miejsca parkingowe został wypowiedziany przez wynajmującego,

c) uznanie, że działki nr [...], [...] i [...] są sąsiednie w stosunku do przedmiotowej inwestycji, gdyż ich odległość od Osiedla wynosi 300 m, podczas gdy w rzeczywistości odległość 300 m dotyczy wyłącznie pierwszego z budynków Osiedla, a odległość od ostatniego z nich to aż 800 m;

2) przepisu prawa materialnego, tj. art. 59 ust. 3 Prawa budowlanego, poprzez zobowiązanie [...] sp. z o .o . sp.jawną. z siedzibą w S. do wykonania w terminie do [...] lipca 2017 r. robot budowlanych polegających na wyznaczeniu brakujących miejsc postojowych na działkach nr [...], [...] i [...] zgodnie z przepisami prawa, podczas gdy przepis ten dopuszcza wykonanie w terminie późniejszym prac wykończeniowych oraz innych prac budowlanych związanych z obiektem, a legalizacja samowoli budowlanej w postaci parkingu usytuowanego na [...], [...] i [...] nie mieści się w tym zakresie;

3) przepisów postępowania, tj. art. 80 Kpa, poprzez całkowite i nieuzasadnione pominięcie stanowiska Urzędu Miasta P. Wydział Urbanistyki i Architektury z dnia [...] stycznia 2016 r. oraz opinii Zarządu Dróg Miejskich, zgodnie z którymi obsługa komunikacyjna w zakresie dojazdu do parkingu zlokalizowanego na działkach nr [...], [...] i [...] od ulicy [...] jest niewystarczająca oraz pominięcie braku zgody ZDM na obsługę komunikacyjną od strony ul. [...] przez stację paliw,

4) przepisów postępowania, tj. art. 7 Kpa, poprzez wydanie zaskarżonej decyzji z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, ograniczonego wyłącznie do interesu nabywców lokali w budynku stanowiącym ostatni etap budowy inwestycji pod nazwą Osiedle pod P. w P., z całkowitym pominięciem interesu właścicieli lokali w budynkach wybudowanych w ramach poprzednich etapów i ich prawem do swobodnego korzystania z miejsc postojowych w bezpośrednim sąsiedztwie ich lokali.

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi strona podniosła, iż zgodnie z przedstawionym przez inwestora "Projektem zagospodarowania terenu", stanowiącym część projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją pozwolenia na budowę:

1) parkowanie pojazdów miało się odbywać na parkingach zewnętrznych oraz w garażach podziemnych,

2) zgodnie z zapisem decyzji o warunkach zabudowy niedobór miejsc postojowych zostanie zrekompensowany miejscami postojowymi na działce sąsiedniej.

W decyzji o warunkach zabudowy nr [...] postanowiono natomiast że brakujące miejsca parkingowe umieszczone zostaną na działce sąsiedniej nr [...]. Odnośnie tej działki to inwestor dysponował nią wyłącznie jako najemca, przy czym jej właściciel jako wynajmujący wypowiedział umowę najmu przed wystąpieniem przez inwestora w niniejszej sprawie o pozwolenie na użytkowanie. Ponadto działka nr [...] uległa podziałowi i obecnie stanowi działkę nr [...]. W związku z tym, występując o pozwolenie na użytkowanie, inwestor zaproponował zamiennie na miejsca parkingowe działki nr [...],[...] i [...], którymi również dysponuje na podstawie stosunku zobowiązaniowego i tym razem - według wiedzy Skarżących - jest to umowa dzierżawy.

Skarżący podniósł, iż w projektach budowlanych dotyczących spornego budynku w odniesieniu do miejsc parkingowych zawarto bezpośrednie odwołanie do decyzji o warunkach zabudowy, w której z kolei wskazano konkretną działkę, na której będą się znajdować miejsca parkingowe.

Tym samym inwestycja będzie zgodna z projektem budowlanym tylko i wyłącznie wtedy, gdy miejsca parkingowe zlokalizowane zostaną na działce [...] ([...] po podziale). Jakakolwiek zmiana w tym zakresie wymagałaby zmiany projektu budowlanego, co jednak nie miało miejsca - inwestor nigdy nie wystąpił o zmianę projektu budowlanego w tym zakresie.

WWINB dokonał rażąco błędnej oceny materiału dowodowego uznając, że odległość pomiędzy parkingiem na działkach [...], [...] i [...] a inwestycją wynosi 300 m. Po pierwsze można dywagować, czy odległość 300 m w ogóle jeszcze pozwala uznać nieruchomość za sąsiednią, szczególnie w sytuacji, gdy dotychczasowi właściciele mieszkań Osiedla pod [...] kupowali mieszkania z parkingiem w bezpośrednim sąsiedztwie. A po drugie WWINB w ogóle nie wziął pod uwagę faktu, że przedmiotowa inwestycja jest rozległa, obejmuje kilka dużych budynków i 300 metrów dzieli parking zastępczy od początkowej granicy Osiedla, podczas gdy mieszkańcy skrajnych budynków mają do tego parkingu ponad 800 m.

W żadnym wypadku nie należy również zapominać, że parking na działkach nr [...], [...] i [...] jest nielegalny, co jest kolejnym już argumentem, wręcz koronnym, dla odmowy uznania go za parking zastępczy dla Osiedla pod [...]. Wbrew twierdzeniu organu II instancji, art. 59 ust. 3 ustawy Prawo budowlane nie stanowi podstawy prawnej umożliwiającej wyznaczenie inwestorowi terminu do wyznaczenia brakujących miejsc postojowych zgodnie z przepisami prawa. Przepis ten dopuszcza bowiem wyłącznie wykonanie w późniejszym terminie robót wykończeniowych oraz innych robót budowlanych związanych z obiektem. Tymczasem legalizacja samowoli budowlanej w postaci parkingu na działkach [...], [...] i [...] w żadnym wypadku nie może być uznane za inne roboty budowlane związane z obiektem.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej odrzucenie ewentualnie oddalenie. Odpowiadając na zarzuty skargi organ podniósł, że w pełni podtrzymuję stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ponadto organ podkreślił, iż Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] [...] w P., Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] [...] w P. oraz S. S. nie byli stroną przedmiotowego postępowania o udzielnie pozwolenia na użytkowanie.

Zgodnie z art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 15 maja 2014r., sygn. II OSK 2998/12, Lex nr 1586388 Przyjęte ograniczenie podmiotowe z art. 59 ust. 7p.b. należy odnosić do spraw, w których nie jest kwestionowana decyzja o pozwoleniu na budowę. W przypadkach kwestionowania zgodności z prawem decyzji o pozwoleniu na budowę, art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego wymaga zastosowania wykładni rozszerzającej, wyprowadzając prawo do żądania weryfikacji nie tylko do inwestora, ale również tych, którzy wywodzą ingerencję decyzją o użytkowaniu w konkretny, aktualny interes prawny wywodzony z przepisów p.b. i innych ustaw, w tym ochrony prawa własności. W przedmiotowej sprawie, ani organy nadzoru budowlanego, ani skarżący nie kwestionują zgodności z prawem decyzji pozwolenia na budowę dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...] przy ul, [...], [...] w P. (działka nr [...], ark. [...], obręb W.).

W piśmie procesowym z dnia [...] września 2016 r. skarżący wskazali, że ustawowe ograniczenie, co do statusu strony nie ma zastosowania w postępowaniu sądowym.

Postanowieniem z dnia 8 listopada 2016 r., sygn. akt IV SA/Po 677/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 9 marca 2017 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał skargę oraz wskazał, iż według skarżących parking nie został urządzony przedmiotowych działkach, nie ma tam nawet oświetlenia. Nadto pełnomocnik podniósł, iż działania uczestnika są naganne z tego względu, iż taka sama sytuacja występuje przy blokach na Ratajach.

Pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do kwestii bloku na Ratajach pełnomocnik organu wyjaśnił, iż sprawa nie jest zakończona, jest tylko decyzja I instancji odmawiająca oddania budynku do użytkowania, postępowanie odwoławcze jest w toku. Na pytanie Przewodniczącego pełnomocnik oświadczył, iż jest pracownikiem organu od 10 lat, jeżeli chodzi o tego inwestora z taką sytuacją jak w niniejszej sprawie ma do czynienia 2 razy. W przypadku nie zrealizowania parkingu w terminie decyzja ta zostanie uchylona. Pełnomocnik organu wskazał, iż ustalając termin organ wziął pod uwagę stan parkingu i czas niezbędny do uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Pełnomocnik uczestnika wniósł o odrzucenie skargi. Podnosząc iż skarżący nie mają legitymacji w świetle treści art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego. Natomiast jeżeli Sąd nie podzieli tej opinii pełnomocnik wniósł o oddalenia skargi. Wskazując, iż nie jest prawdą, że [...] nie robi nic. Inwestor ma tytuł prawny do nieruchomości, na której ma być parking, ma decyzję o warunkach budowy oraz wystąpiłł o decyzję środowiskową. Prezydent Miasta wydał decyzję o braku podstaw do wydania decyzji środowiskowej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 – dalej "Ppsa") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

W pierwszej kolejności odnieść należy się do wniosku organu oraz pełnomocnika uczestnika postępowania o odrzucenie skargi z uwagi na brak interesu prawnego po stronie skarżących.

Zgodnie z art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor. Konstrukcja tego przepisu zawęża krąg podmiotów mogących być stroną w stosunku do definicji strony z art. 28 Kpa. Ograniczenie to dotyczy przy tym postępowania prowadzonego w trybie zwyczajnym, w trybach nadzwyczajnych i wbrew stanowisku uczestnika również w postępowaniu sądowoadministracyjnym..

Jednakże rozpoznając niniejszą sprawę wskazać należy, iż w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że przepis art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego w zakresie stron postępowania o udzielenie pozwolenia na użytkowanie nie dotyczy sytuacji, gdy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest skutkiem postępowania legalizacyjnego w sytuacji wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę, legalizacji samowoli budowlanej lub też odstępstw od warunków pozwolenia. Istotne odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę skutkuje naruszeniem warunków pozwolenia i w konsekwencji może naruszać interesy innych osób, dlatego potrzebna jest procesowa gwarancja ochrony tych interesów (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 19 listopada 2010 r. sygn. akt II OSK 1201/09; 17 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 1130/10; z dnia 11 lutego 2014 r. sygn. akt II OSK 2179/12; z dnia 15 maja 2014 r. sygn. akt II OSK 2998/12 – orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl; A. Gliniecki (red.). Prawo budowlane. Komentarz. Wyd. 2. Warszawa 2014 r., str. 749).

Z przyczyn powyższych zawężenie kręgu podmiotów na etapie pozwolenia na użytkowanie do jednej tylko strony (inwestora) jest zasadne tylko wtedy, gdy jest skutkiem takiego postępowania inwestora, który przystępując do użytkowania obiektu wykazuje wykonanie inwestycji zgodnie z wydanym pozwoleniem. Tylko w takim przypadku można uznać, że interesy podmiotów, które były eksponowane i podlegały ocenie we wcześniejszych etapach szeroko pojmowanego procesu budowlanego nie zostaną naruszone (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 14 kwietnia 2010 r. sygn. akt II OSK 146/10 oraz z dnia 7 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 1871/11 – opublikowane jak powyżej).

Wyjaśnić należy, że przedmiotowy budynek nr [...] powstał w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005r., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla D. W. z Przedsiębiorstwa Handlowo-Produkcyjnego "[...]" zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami towarzyszącymi - etap I obejmujący trzy budynki przy ul. [...] w P.. Następnie ww. decyzja została przeniesiona decyzją z dnia [...] grudnia 2005r. na rzecz [...] S.A. (następnie [...] sp. z o. o. SKA, obecnie [...] sp. z o. o. sp. jawna), a później zmieniona decyzją z dnia [...] grudnia 2006r., decyzją z dnia [...] kwietnia 2007r., decyzją z dnia [...] czerwca 2010r. i decyzją z dnia [...] października 2010r.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014r., nr [...] Prezydent Miasta P. zmienił ww. decyzję nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005r., w zakresie zagospodarowania terenu III etapu inwestycji poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia [...] sp. z o. o. sp. jawna na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami towarzyszącymi - etap III obejmujący budynek nr [...] (działka nr [...], ark [...], obręb W.). Decyzją nr [...]. z dnia [...] sierpnia 2014r. Prezydent Miasta P. zmienił w/w decyzję nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005r. w zakresie zagospodarowania terenu III etapu inwestycji (wprowadzenie dodatkowego chodnika do wejścia na zaplecze powierzchni usługowej, dojazdu serwisowego do separatora tłuszczów, nowych schodów z platformą schodową dla niepełnosprawnych) i zatwierdził projekt budowlany zamienny. Następnie decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2015r. Prezydent Miasta P. zmienił decyzję nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005r. w zakresie zagospodarowania terenu III etapu inwestycji (korekta przebiegu drogi i wydłużenie drogi dojazdowej do wewnętrznego śmietnika lokalu handlowego) oraz części parteru (wydzielenie dodatkowego pomieszczenia do gromadzenia odpadów stałych) i zatwierdził projekt budowlany zamienny.

Ponadto w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, że kierownik budowy Z. K., inspektor nadzoru inwestorskiego A. N. i projektant P. B. złożyli oświadczenia, iż budowa przedmiotowego budynku została wykonana zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę oraz obowiązującymi przepisami. W oświadczeniach wskazano na nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę polegające na niewykonaniu ścianek działowych w lokalu usługowym, zmianie układu ścianek działowych w kondygnacji podziemnej oraz wyznaczeniu miejsc parkingowych na działkach nr ewid. [...], [...] i [...] przy ul. [...] w P. zamiast na działce nr [...].

Powyższe wskazuje, iż przedmiotowa inwestycja została zrealizowana z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. Z powyższych względów, w ocenie składu orzekającego, art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego w jego literalnym brzmieniu nie znajduje w niniejszej sprawie zastosowania.

Ocena interesu prawnego właścicieli sąsiednich nieruchomości winna być dokonywana przy uwzględnieniu norm art. 140 i 144 kc (wyrok NSA z 8.9.2004 r., OSK 394/04, aprobowany przez A. Despot-Mładanowicza w: red, A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, LexisNexis 2014, s. 482-484, uw. 13).

Dokonując oceny interesu prawnego skarżących wyjaśnić należy, iż budynki przy ul. Saperskiej 36-38 należące do skarżących wspólnot mieszkaniowych znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej inwestycji, a zatem brak zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych przez inwestora może wpłynąć na uprawnienia skarżących, ponieważ właściciele lokali w nowo powstałych blokach będą zajmować ich miejsca postojowe, co w dalszej kolejności może prowadzić do uznania, że to bloki przy ul. Saperskiej 36-38 nie mają zapewnionej odpowiedniej ilości miejsc parkingowych. Niewątpliwie decyzja będąca przedmiotem kontroli Sądu nie narusza prawa własności skarżących wspólnot, lecz może wpłynąć na sposób wykonywania własności.

Natomiast dokonując oceny uprawnienia Stowarzyszenia do wniesienia niniejszej skargi wskazać należy, iż zgodnie z regulaminem Stowarzyszenia celem Stowarzyszenia jest przede wszystkim działanie na rzecz utworzenia nowych miejsc parkingowych na terenie osiedla mieszkaniowego w P. przy ul. [...] "Osiedle pod [...]". Z powyższych względów Sąd uznał, iż niniejsza sprawa mieści się w zakresie statutowej działalności Stowarzyszenia. Ponadto Sąd rozpoznając niniejszą sprawę uznał, iż przedstawiciel Stowarzyszenia był uprawniony do udzielenia radcy prawnemu pełnomocnictwa. Sąd przy tym miał na uwadze linię orzecznictwa, iż Stowarzyszeniu zwykłemu przysługuje zdolność sądowa jako organizacji społecznej, jednak legitymację procesową, a zatem zdolność do czynności procesowych posiadają jedynie wszyscy członkowie tego stowarzyszenia. Oznacza to, że przedstawiciel wskazany w regulaminie może reprezentować stowarzyszenie zwykłe, jeżeli pozostali członkowie stowarzyszenia upoważnią go do tego w należytej formie prawnej. Właściwym dokumentem, z którego wynika upoważnienie do udzielenia pełnomocnictwa procesowego przez stowarzyszenie zwykłe, jest dokument podpisany przez wszystkich członków stowarzyszenia zwykłego. Źródłem takiego upoważnienia nie można natomiast uznać regulaminu jako dokumentu statuującego tylko powstanie stowarzyszenia zwykłego (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 marca 2014 r. sygn. akt II OSK 2525/12 oraz z 14 maja 2014 r., sygn. akt II OSK 2966/12, a także postanowienie NSA z dnia 27 lutego 2017 r. sygn. akt II OZ 174/17; http://:orzeczenia.nsa.gov.pl)..

W niniejszej sprawie takim dokumentem jest pismo adresowane do Prezydenta Miasta P. podpisane przez wszystkich członków Stowarzyszenia wskazujące osobą reprezentującą, jak również uchwała nr [...] Zebrania Założycielskiego o wyborze przedstawiciela.

Przechodząc do meritum sprawy wskazać należy, iż przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Inspektor Nadzoru Budowlanego o udzieleniu na podstawie art. 59 ust. 1 i 3 Prawa budowlanego pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Zasadą sformułowaną w art. 54 Prawa budowlanego jest, że do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.

Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 lit a Prawa budowlanego przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVI.

W niniejszej sprawie budynek mieszkalny wielorodzinny, zgodnie z załącznikiem do ustawy, zaliczyć należy do kategorii XIII i XVII.

Z powyższego wynika, iż przedmiotowy obiekt budowlany wymagał uzyskania pozwolenia na użytkowania.

Z powyższych względów inwestor po zakończeniu budowy zwrócił się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego ze stosownym wnioskiem.

Zgodnie z art. 57 ust. 6 Prawa budowlanego wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a.

W niniejszej sprawie taką kontrolę przeprowadzono w dniu [...] stycznia 2016 r. Z protokołu kontroli (k. 42 akt administracyjnych) wynika, że stwierdzono nieistotne zmiany polegające na niewykonaniu ścianek działowych w lokalu usługowym, zmianie układu ścianek działowych w kondygnacji podziemnej. Ponadto we wnioskach końcowych zwrócono uwagę na zlokalizowanie miejsc parkingowych na innej działce niż wynikało to z decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 57 ust. 2 Prawa budowlanego w razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1, należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.

W niniejszej sprawie inwestor przedłożył m.in. oświadczenie kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego i projektanta z dnia [...] grudnia 2015 r., iż budowa przedmiotowego budynku została wykonana zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę oraz obowiązującymi przepisami. Jednocześnie oświadczono, iż podczas realizacji wprowadzono zmiany nieistotne polegające na rezygnacji ze ścianek działowych w lokalu usługowym, zmianie układu ścianek działowych w kondygnacji podziemnej.

O ile powyższe odstępstwo nie jest sporne pomiędzy stronami, to w niniejszej sprawie przez stronę skarżącą kwestionowana jest kwestia zmiany lokalizacji parkingu.

Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy nr [...]., z dnia [...] listopada 2004r. "...wszystkie miejsca parkingowe w ilości 1000 m.p. należy zapewnić na terenie własnej działki, a w przypadku nie spełnienia tego warunku część miejsc parkingowych, które nie zostaną zapewnione w projektowanych parkingach podziemnych i nadziemnych (zgodnie z załącznikiem graficznym) można umieścić na terenie działki sąsiedniej nr [...] za udokumentowaną zgodą jej właściciela." Stosownie do tego zapisu w projekcie budowlanym zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2014r., nr [...], sygn. [...] wskazano: "Zgodnie z zapisem decyzji o warunkach zabudowy niedobór miejsc parkingowych zostanie zrekompensowany miejscami postojowymi na działce sąsiedniej".

Ponadto zwrócić należy uwagę, iż w projektach budowlanych dotyczących budynku nr [...] projektant zawarł więc w zakresie miejsc parkingowych bezpośrednie odwołanie do decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem zasadnie organ uznał, iż przy realizacji inwestycji wiążące były więc dla inwestora ustalenia co do minimalnej liczby miejsc parkingowych (1000 miejsc parkingowych) oraz co do miejsca ich usytuowania (parking podziemny, nadziemny i działka sąsiednia nr [...]). Zatem zmiana lokalizacji miejsc postojowych niewątpliwie stanowiło odstępstwo od projektu budowlanego, co nie jest kwestionowane przez skarżących, ani inwestora.

Zwrócić należy uwagę, iż inwestor w dniu [...] czerwca 2016 r. przedłożył oświadczenie kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego i projektanta z dnia [...] czerwca 2016 r., iż zmiany przy budowie budynku nr [...] polegając na zmianie lokalizacji parkingu na działkach [...]. [...] i [...] zamiast na działce nr [...] są nieistotne.

Zgodzić należy się z organem, iż ostateczna ocena w zakresie kwalifikacji odstępstw należy do organu nadzoru budowlanego. Zgodnie z wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 31 maja 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 606/11, www.orzeczenia.nsa.gov.pl), to organy nadzoru budowlanego są wyłącznie kompetentne do ustalenia, że dana inwestycja realizowana jest z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego oraz czy odstępstwa te noszą cechy odstępstw istotnych.

Przy tym, jak podkreśla się w orzecznictwie, to, czy w danym wypadku odstępstwo, mimo że dotyczy jednego z parametrów wymienionych w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego, ma charakter istotny, zależy od okoliczności danej sprawy. Z uwagi na szeroki zakres znaczeniowy przesłanek określonych w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego, okoliczność, czy w danej sytuacji dokonane przez inwestora odstąpienie zostanie uznane za istotne czy nieistotne, wymaga wnikliwej i wszechstronnej oceny organu, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz wartości wyrażonych w art. 4 i 5 Prawa budowlanego (tak np. wyrok WSA w Warszawie z 17 stycznia 2013 r., VII SA/Wa 2069/12).

Dokonując oceny zaistniałego w sprawie odstępstwa należy mieć na uwadze, że

obecnie działka nr [...] nie istnieje. Działka ta została podzielona na działki nr [...] i [...]. Ponadto należy mieć na uwadze, że działka została objęta decyzją o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego dla innego inwestora.

Zatem słusznie uznał organ, iż nie do spełnienia jest więc obecnie wymaganie wyznaczenia brakujących miejsc parkingowych nie tylko na działce nr [...] ale także na terenie, na którym istniała działka nr [...].

W tym kontekście zasadnie organ rozważył czy zapewnienie dodatkowych miejsc parkingowych na działkach nr ewid. [...], [...] i [...] spełnia warunki zapisów decyzji o warunkach zabudowy, w której wskazano działkę nr [...].

W decyzji o warunkach zabudowy określono, iż dopuszcza się lokalizację miejsc parkingowych na działce sąsiedniej. Jak trafnie zauważył organ definicja tego pojęcia jest przedmiotem bogatego orzecznictwa sądów administracyjnych. Skład orzekający w niniejszym składzie podziela pogląd, iż pod pojęciem działki sąsiedniej należy rozumieć nieruchomość lub jej część położoną w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną.

Zatem rozpoznając niniejszą sprawę organ zasadnie czynił rozważania czy działkę nr [...], [...] i [...] można uznać za działkę sąsiednią w stosunku do działki na której zrealizowano inwestycję.

Jak wynika z akt sprawy działki nr ewid. [...], [...] i [...] dostępne są z drogi publicznej ul. [...] za pośrednictwem wyjazdu ze stacji paliw BP (wyjazd nr [...]) oraz poprzez ul. [...]. Organ wskazał, iż odległość od przedmiotowego budynku ul. [...], [...] do wjazdu nr [...] z ul. [...] to ok. 300m. Strona skarżąca nie kwestionuje, że odległość ta wynosi 300 m, a jedynie wskazała, że odległość ta jest liczona do pierwszego budynku osiedla. Zatem nie ulega wątpliwości, iż ustalona przez organ odległość parkingu od lokalizacji inwestycji jest prawidłowa.

Z tych też względów działki nr ewid. [...], [...] i [...] dostępne z tej samej drogi publicznej, co działka [...] można uznać za sąsiednie.

Ponadto, odnosząc się do zarzutu wydania pozwolenia na użytkowanie w oparciu o zapewnienie przez inwestora brakujących miejsc parkingowych na nieruchomości, którą inwestor włada na podstawie stosunku zobowiązaniowego wskazać należy, iż jednym z warunków udzielenia pozwolenia jest złożenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane stosownie do art. 32 ust. 4 pkt 2 powołanej ustawy. Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Zatem inwestor nie musi się legitymować prawem własności do nieruchomości aby móc zrealizować inwestycję.

Z powyższych względów zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia art. 59a ust. 1 i 2 pkt. 1 w zw. z art. 59 ust. 1 i ust. 5 Prawa budowlanego uznać należy za niezasadny.

Za niezasadny należy uznać również zarzut naruszenia art. 59 ust. 3 Prawa budowlanego, poprzez zobowiązanie inwestora do wykonania w terminie do [...] lipca 2017 r. robot budowlanych polegających na wyznaczeniu brakujących miejsc postojowych na działkach nr [...], [...] i [...] zgodnie z przepisami prawa, podczas gdy przepis ten dopuszcza wykonanie w terminie późniejszym prac wykończeniowych oraz innych prac budowlanych związanych z obiektem, a legalizacja samowoli budowlanej w postaci parkingu usytuowanego na [...], [...] i [...] nie mieści się w tym zakresie.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż nałożenie obowiązku urządzenia miejsc parkingowych zgodnie z przepisami prawa nie oznacza, wbrew ocenie skarżących legalizacji samowoli budowlanej. Inwestor realizując inwestycję w zakresie miejsc postojowych na działkach nr [...], [...] i [...] obowiązany będzie do podjęcie wszelkich działań celem legalnego posadowienia parkingu, a nie tylko techniczne jego urządzenie. Inwestor mając powyższe na uwadze, co wynika z oświadczenia pełnomocnika na rozprawie, uzyskał decyzję o warunkach zabudowy jak również decyzję o braku podstaw do wydania decyzji środowiskowej.

Skarżący ponadto winien mieć na uwadze, że celem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest udzielenie zgody na wyrażony przez inwestora zamiar przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 59 ust. 3 Prawa budowlanego, gdy obiekt budowlany spełnia warunki określone w ust. 1 "pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót".

Zdaniem składu orzekającego konieczność urządzenia miejsc postojowych można traktować jako inne roboty budowlane i z tych też względów organ miał prawo nałożyć na inwestora, na podstawie omawianego przepisu, obowiązek wykonania robót budowlanych polegających na wyznaczeniu miejsc parkingowych.

Ponadto wskazać należy, iż nie wykonanie w zakreślonym terminie określonych robót budowlanych i czynności wskazanych w art. 59 ust. 3 prawa budowlanego pociąga za sobą konieczność uchylenia pozwolenia na użytkowanie na podstawie art. 162 § 2 kpa (por. wyrok NSA z dnia 28.11.2008 r., sygn. akt II OSK 923/07, CBOSA).

Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia art. 80 Kpa poprzez całkowite i nieuzasadnione pominięcie stanowiska Urzędu Miasta P. Wydział Urbanistyki i Architektury oraz opinii Zarządu Dróg Miejskich, zgodnie z którymi obsługa komunikacyjna w zakresie dojazdu do parkingu zlokalizowanego na działkach nr [...], [...] i [...] od ulicy [...] jest niewystarczająca oraz pominięcie braku zgody ZDM na obsługę komunikacyjną od strony ul. [...] przez stację paliw wskazać należy, iż organ uwzględnił powyższe nakazując urządzenie parkingu zgodnie z przepisami prawa.

W piśmie z dnia [...] stycznia 2016 r. Urząd Miasta P. wskazał, że "wydanie jakiejkolwiek decyzji w sprawie lokalizacji parkingu musi być poprzedzone postępowaniem z szeregiem uzgodnień, po przeprowadzeniu którego dopiero będzie można stwierdzić czy lokalizacja tak dużego parkingu we wskazanym miejscu w ogóle jest uprawniona".

Organ mając powyższe na uwadze, co wskazano już wyżej, nałożył obowiązek urządzenia miejsc parkingowych zgodnie z przepisami prawa, co związało się z obowiązkiem inwestora do podjęcie wszelkich działań celem legalnego posadowienia parkingu, w ramach których to postępowań badana będzie kwestia dopuszczalności lokalizacji parkingu na działkach nr [...], [...] i [...]. W niniejszej sprawie organ nie przesądził w żadnym stopniu, iż lokalizacja parkingu jest prawnie dopuszczalna, a jedynie wskazał, że zapewnienie miejsc postojowych może się nastąpić poprzez zorganizowanie parkingu na ww. działkach. Zatem w sytuacji gdy inwestor, z jakichkolwiek względów, nie będzie w stanie zrealizować parkingu, to powyższe w dalszej konsekwencji doprowadzi do wszczęcia procedury określonej w art. 162 Kpa z uwagi na niespełnienie warunku określonego w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Ponadto odnosząc się do opinii Zarządu Dróg Miejskich, na która powołują się skarżący w ślad za pismem Urzędu Miasta P. wskazać należy, iż opinia ta dotyczyła zupełnie innej inwestycji planowanej na ww. działkach tj. realizacji zabudowy wielorodzinnej.

Ponadto należy mieć na uwadze, iż pisma Urzędu Miasta nie są wiążące dla organów nadzoru budowlanego. To organ obowiązany jest samodzielnie dokonać oceny czy inwestycja została zrealizowana zgodnie z pozwoleniem na budowę.

Za niezasadny Sąd również uznał zarzut naruszenia art. 7 Kpa. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż zasada określona w art. 7 Kpa nakazuje organom uwzględniać interes społeczny i słuszny interes obywateli, nie dając prymatu żadnej z powyższych wartości. Jak zauważono w doktrynie, wyważenie słusznego interesu w sprawie jest kwestią niezmiernie trudną, opartą na elementach ocennych (tak: B.Adamiak w: Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz. B.Adamiak, J.Borkowski, wyd. C.H. Beck, Warszawa 2011, s.62-63). Ponadto wskazać należy, iż z reguły interes indywidualny nie pokrywa się z interesem społecznym. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 listopada 1993 r., sygn. akt III ARN 49/93 (OSNCP 1994/9/181) stwierdził, że "w państwie prawa nie ma miejsca dla mechanicznie i sztywno pojmowanej nadrzędności interesu ogólnego nad interesem indywidualnym. Oznacza to, że w każdym przypadku działający organ ma obowiązek wskazać, o jaki interes ogólny (publiczny) chodzi i udowodnić, iż jest on na tyle ważny i znaczący, że bezwzględnie wymaga ograniczenia uprawnień indywidualnych obywateli. Zarówno istnienie takiego interesu, jak i jego znaczenie, a także przesłanki powodujące konieczność przedłożenia w konkretnym wypadku interesu publicznego nad indywidualny podlegać muszą zawsze wnikliwej kontroli instancyjnej i sądowej".

W niniejszej sprawie w ocenie Sądu organ wobec ustalenia, że inwestycja została zrealizowania z nieistotnymi odstępstwami od pozwolenia na budowę, a realizacja parkingu z przytoczonych w niniejszym uzasadnieniu względów jest dopuszczalna, nie mógł powołując się na interes społeczny mieszkańców innych bloków odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zwrócić należy uwagę, iż często realizacja inwestycji polegającej na budowie obiektu budowlanego wzbudza sprzeciw sąsiadów. Powyższe nie oznacza jednak, że organ mając na względzie ich interesy winien ograniczyć uprawnienia właścicielskie inwestora.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił.