Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 362/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-09-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 175 ust. 1, art. 194  ust. 2, art. 195a ust. 1, art. 158, art. 181, art. 186 i 186a, art. 178 ust. 2
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Głowacka – Klimas Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski Sędzia WSA Danuta Szydłowska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Jarosław Kielczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2017 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 3 oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2015 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Budownictwa (Dz. U. Poz. 1907 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku M. Z. o ponowne rozpoznanie sprawy, utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r., orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego M. Z. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Minister wyjaśnił, że skargę na czynności szacowania nieruchomości złożyli E. i F. M. zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu:

1) zamieszczenie wyciągu z operatu szacunkowego, który nie spełnia swojej funkcji i roli,

2) sporządzenie opisu szacowanej nieruchomości na str. 7 operatu szacunkowego niezgodnie z aktualnym stanem - z pominięciem istnienia w jej sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej,

3) zamieszczenie na str. 7-13 operatu szacunkowego dokumentacji fotograficznej, która jest nieprzydatna w tej części opracowania,

4) przedstawienie na str. 13-24 operatu szacunkowego zapisów dotyczących analizy rynku, daleko odbiegających od rzeczywistości, nie mających uzasadnienia oraz będących ewidentną manipulacją,

5) przytoczenie nieprzydatnych i nieaktualnych aktów prawnych oraz literatury, w tym ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 czerwca 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, ze. zm.) oraz Europejskich Standardów Wyceny z 2000 r., co świadczy o celowym działaniu albo o nieznajomości aktualnych przepisów prawa,

6) przedstawienie na str. 24-30 operatu szacunkowego analizy rynku stanowiącej rażące naruszenie prawa,

7) brak znajomości wszystkich okoliczności zawarcia umowy przeniesienia własności,

8) przyjęcie czterech transakcji niespełniających wymogów, a nawet namiastki podobieństwa do nieruchomości wycenianej ze względu na różnicę w powierzchni oraz brak szczegółowego opisu cech, a ponadto nie uwzględnienie trendu zmian cen,

9) nieuwzględnienie różnic w przeznaczeniu nieruchomości porównawczych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy,

10) niezamieszczenie w operacie szacunkowym informacji o zleceniodawcy i nieprawidłowe określenie celu wyceny.

Rozpoznając ponowie sprawę w wyniku złżonego przez stronę wniosku Minister stwierdził, że zarzuty z pkt 2, 6 - 10 potwierdziły się w zebranym materiale dowodowym (z tym że zarzut nr 10 w części), natomiast zarzuty z pkt 1,3-5 zostały odrzucone.

Minister wyjaśnił, że dokonano następujących ustaleń prawnych i faktycznych odnośnie podniesionych w skardze E. i F. M. zarzutów.

Ad 2.

W opisie wycenianej nieruchomości na str. 7 operatu szacunkowego w pkt 5.3 lokalizacja''' podana została informacja, że "nieruchomość leży na granicy zabudowy mieszkalnej miejscowości przy nowo powstałym osiedlu domów jednorodzinnych (Osiedle M.). W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się głównie zabudowa mieszkalna jednorodzinna oraz tereny niezabudowane, częściowo zalesione". Na str. 9 i 10 operatu szacunkowego zamieszczone zostały fotografie, na których widoczna jest m. in. zabudowa wielorodzinna. Pod jedną z fotografii widnieje podpis: "Okolica zabudowana jest budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wolnostojącymi oraz budynkami wielomieszkaniowymi. W pobliżu znajdują się rozległe tereny zieleni.". W toku postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w operacie szacunkowym opisał sąsiedztwo zabudowy wielorodzinnej i uwzględnił to w metodyce wyceny, czego potwierdzeniem jest dokumentacja fotograficzna. Tym samym w części poświęconej lokalizacji i otoczeniu nieruchomości wycenianej zabrakło informacji, że w sąsiedztwie znajduje się także zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, co wynika z zamieszczonej w operacie szacunkowym dokumentacji fotograficznej.

Organ podniósł, że opis stanu wycenianej nieruchomości dokonywany jest w celu ustalenia wszystkich jej cech, mogących mieć wpływ na szacowaną wartość. Otoczenie nieruchomości, w tym występowanie zabudowy wielorodzinnej, powinno być właściwie opisane. Ewentualne nieuwzględnienie w wycenie tej okoliczności mogło mieć wpływ na wynik wyceny, jak również mogło wprowadzić w błąd odbiorcę operatu szacunkowego. Rzeczoznawca naruszył w ten sposób art. 175 ust. 1 ugn poprzez niezachowanie szczególnej staranności w wykonywaniu czynności szacowania właściwej dla zawodowego ich charakteru.

Ad 6, 7, 8 i 9.

Rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości S. w gminie [...], stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni [...] m2. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] z dnia [...] sierpnia 2005 r. wyceniana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną mieszaną (MM).

Dla potrzeb zastosowanego do wyceny podejścia porównawczego rzeczoznawca majątkowy wskazał, że: "analizy rynku lokalnego dokonano na podstawie reprezentatywnej próbki nieruchomości niezabudowanych ze szczególnym uwzględnieniem gruntów rolnych, które mogą zostać przeznaczone pod zabudowę - zarówno niskiej jak i wysokiej intensywności, sprzedanych na rynku lokalnym. (...) Analizą objęto gminę [...] oraz K.. (...) Przeanalizowano transakcje rynkowe, które zawarto od polowy 2011 r. (...) ze względu na niekiedy znaczne opóźnienie w ewidencjonowaniu poszczególnych transakcji w urzędzie miasta, dane za 2012 r. są niepełne. W bazie danych znalazło się kilkadziesiąt transakcji kupna/sprzedaży takich nieruchomości.". Ponadto stwierdził, że: "W opisywanym okresie na rynku sprzedawano nieruchomości niezabudowane o średniej powierzchni [...] mkw. Najmniejsza sprzedana działka przeznaczona pod zabudowę miała [...] mkw., natomiast największa aż [...] mkw". Natomiast w przypadku osiąganych cen transakcyjnych napisał, że: "na opisywanym rynku trzeba było zapłacić średnio [...] zl/mkw. (...). Najmniej, zaledwie kilkadziesiąt groszy za metr kwadratowy powierzchni zapłacono za duże wieloużytkowe działki rolne. Z drugiej strony nawet [...] złotych za metr kwadratowy płacono za mniejsze działki w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, które można było przeznaczyć pod zabudowę.". Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy uznał, że na duże zróżnicowanie cen miały wpływ lokalizacja i otoczenie ("Jeżeli w sąsiedztwie nieruchomości znajdowały się jakieś osiedla mieszkaniowe inwestorzy chętniej nabywali takie nieruchomości i byli skłonni za nie zapłacić więcej") oraz uzbrojenie ("Dostęp do infrastruktury technicznej również istotnie wpływa na wartość, gdyż doprowadzenie poszczególnych mediów do nieruchomości jest zazwyczaj bardzo kosztowne dla inwestora"). Następnie podzielił analizowany rynek nieruchomości na trzy "typy gruntów":

- "Nieruchomość rolna jednoużytkowa" o średniej cenie jednostkowej – [...] zł/m,

- Nieruchomość rolna wieloużytkowa" o średniej cenie jednostkowej - [...] zł/m

- "Pod zabudowę niskiej lub wysokiej intensywności łącznie" o średniej cenie jednostkowej - [...] zł/m .

W wyniku analizy rynku rzeczoznawca majątkowy przyjął cztery transakcje z okresu od listopada 2011 r. do lipca 2012 r. o cenach jednostkowych:

1) [...] zł/m2 (powierzchnia: [...]m2),

2) [...] zł/m2 (powierzchnia: [...]m2),

3) [...] zł/m2 (powierzchnia: [...]m2),

4) [...] zł/m2 (powierzchnia: [...]m2).

Na podstawie powyższych transakcji obliczył różnicę między ceną maksymalną ([...] zł/m2) a cena minimalną ([...] zł/m2) w postaci AC = [...] zł/m2. Do bezpośrednich porównań (metoda porównywania parami) przyjął transakcje z pkt 2-4. Pominięta została transakcja o cenie najwyższej przeznaczona pod usługi. Minister podkreślił, że wartość przedmiotu wyceny określono na dzień [...] czerwca 2013 r., czyli na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz preferencji potencjalnych nabywców rzeczoznawca majątkowy ustalił następujące cechy rynkowe:

1) lokalizacja (30%),

2) uzbrojenie (20%),

3) użyteczność (20%),

4) stan zagospodarowania (15%),

5) wielkość (15%).

Przyjęte do porównań nieruchomości nie zostały opisane w operacie szacunkowym. Jedyne zamieszczono informacje o przypisanych ocenach cech rynkowych. W rezultacie dokonanych obliczeń wartość wycenianej nieruchomości określono w wysokości [...] zł/m, czyli poniżej ceny minimalnej. Dodatkowo zastosowano współczynnik korygujący w wysokości 0,95, w wyniku którego ogólna wartość nieruchomości została zmniejszona o kwotę [...] zł.

W świetle powyższych ustaleń organ odniósł się do trzech podstawowych zagadnień podniesionych przez skarżących dotyczących przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego analizy rynku nieruchomości, ustalonych cech rynkowych oraz podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań.

Wskazał, że zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), określenie wartości nieruchomości poprzedza analiza rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen transakcyjnych, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, przy czym rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków (§ 26 ust. 3 rozporządzenia). Fakt, że to rzeczoznawca majątkowy ustala rodzaj analizowanego rynku nieruchomości, nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Czynności rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie powinny być logiczne, konsekwentne i zupełne. Z przepisów prawa wynika, że przy określaniu analizowanego rynku należy kierować się m. in. podobieństwem rynków.

W niniejszej sprawie przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa o powierzchni [...] m , przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną mieszaną. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy analizował rynek ",gruntów rolnych, które mogą zostać przeznaczone pod zabudowę - zarówno niskiej jak i wysokiej intensywności". Zdaniem organu trudno uznać, że rynek gruntów rolnych jest podobny do rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną mieszaną.

Oznacza to zatem, że analiza zamieszczona w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2013 r. jest nieadekwatna do przedmiotu wyceny, a tym samym nie spełnia wymagań § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia. Organ zaznaczył, że "Charakterystyka i analiza rynku nieruchomościzawarta w pkt 6 operatu szacunkowego mieści się na 17 stronach (str. 13 - 29), z czego "charakterystyka rynku" zajmuje 8 stron (str. 14-21). Treść tego punktu jest kopią różnych opracowań zamieszczonych:

- na stronie internetowej Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych - "Gospodarka - Województwo P.

- na stronie internetowej Wikipedii - opis miasta [...],

- na stronie internetowej Wikipedii - opis miejscowości S..

Przy skopiowaniu treści tych opracowań nie podano źródła informacji. Dodatkowo na str. 23 - 26 zamieszczono ogólne informacje o rynku nieruchomości w Polsce w latach 2011 - 2012. Jedynie ostatnie 3 strony to analiza lokalnego rynku nieruchomości obejmującego wyłącznie grunty rolne.

Rzeczoznawca majątkowy składając wyjaśnienia odnośnie dokonanej analizy rynku nieruchomości skupił się przede wszystkim na niewielkich gruntach, na których można by wybudować domek jednorodzinny. W piśmie z dnia [...] lutego 2015 r. stwierdził m. in., że: "aby wybudować dla siebie domek jednorodzinny — bo dla takiej inwestycji nie jest konieczna działka o pow. [...] ha! Nie jest również racjonalne, aby dla wybudowania jednego domku kupować działkę o pow. [...] ha". Powyższe spostrzeżenia są niezrozumiałe, nie wiadomo bowiem dlaczego przy wycenie gruntu inwestycyjnego rzeczoznawca majątkowy oceniał zapatrywania właściciela domku jednorodzinnego, skoro nabywcą wycenianej nieruchomości ze względu chociażby na powierzchnię zostanie raczej inwestor zainteresowany wybudowaniem osiedla domów jedno- i wielorodzinnych.

Stosując podejście porównawcze, w tym metodę porównywania parami, ustala się najpierw rynek nieruchomości i na tej podstawie tworzy się zbiór nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na tym rynku. Prawidłowo określony rynek i zbiór nieruchomości podobnych stanowi podstawę wszystkich dalszych czynności, polegających na uwzględnieniu zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, ustaleniu cech rynkowych oraz ich wag i stanów cech rynkowych, a także w konsekwencji określeniu korekt cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Skoro określony przez M. Z. rodzaj analizowanego rynku był nieodpowiedni ze względu na przeznaczenie wycenianej nieruchomości, to tym bardziej czynności polegające na doborze nieruchomości podobnych, będące konsekwencją analizy rynku nieruchomości, a także na ustaleniu cech rynkowych zostały przeprowadzone nieprawidłowo.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W myśl art. 4 pkt 16 ugn nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podstawowym warunkiem przyjęcia nieruchomości do analizy porównawczej jest jej podobieństwo z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. Kryterium podobieństwa nieruchomości, jak wynika z cytowanego wyżej przepisu, stanowi również jej przeznaczenie. Nie sposób przy tym przyjąć wywodu M. Z. na temat roli i prawnego umocowania planów miejscowych, który w wyjaśnieniach m. in. z dnia [...] lutego 2015 r. stwierdził, że "plan miejscowy ma w tym przypadku charakter drugorzędny, tzn. nie można w sposób ostateczny kierować się aktualnym przeznaczeniem - plan miejscowy nie ma charakteru finalnego - istnieją procedury zmieniające mpzp". W piśmie z dnia [...] listopada 2015 r. wskazał, że "bieżące przeznaczenie określonej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania nie jest ostateczne. Istotne są w tym zakresie procesy przekształcenia przestrzeni, które wpływają na finałne i optymalne przeznaczenie nieruchomości. Odnosząc się do powyższego, organ podkreślił, że ustawodawca wyraźnie wskazał, że przy doborze nieruchomości podobnych rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić przeznaczenie nieruchomości. Natomiast zdaniem strony przeznaczenie nieruchomości nie ma znaczenia, gdyż w każdej chwili zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą ulec zmianie. Z tego powodu M. Z. badał rynek gruntów rolnych zamiast rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną mieszaną. Idąc tokiem rozumowania rzeczoznawcy majątkowego zaprezentowanym w przedmiotowej sprawie w zakresie przeznaczenia nieruchomości równie dobrze można było analizować rynek nieruchomości przeznaczonych np. pod zieleń, przecież wyceniana nieruchomość nie była użytkowana, dodatkowo w części była porośnięta różną roślinnością. Ponadto zmiana planu zagospodarowania przestrzennego w przypadku wzrostu wartości nieruchomości może wiązać się z obowiązkiem uiszczenia opłaty z tego tytułu.

Oceniając dobór nieruchomości podobnych w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2013 r. organ w pierwszej kolejności przypomniał, jakie nieruchomości zostały przyjęte do dalszych czynności szacowania, tj.:

1) nieruchomość (działka nr [...]) o powierzchni [...]m , cena transakcyjna [...] zł, cena jednostkowa [...] zł/m2, data transakcji [...].11.2011 r., przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniowo - usługową,

2) nieruchomość (działka nr [...]) o powierzchni [...] m , cena transakcyjna [...] zł (zawierająca podatek VAT), cena jednostkowa (z VAT) [...]zł/m , data transakcji [...].09.2011 r., przeznaczona w planie miejscowym pod drogi dojazdowe (strefa KD3) oraz we fragmencie pod usługi (l.U), dodatkowo nieruchomość obciążona jest służebnością polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez drogę serwisową, stanowiącą część działki nr [...], na rzecz każdorazowego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr [...],

3) nieruchomość (działka nr [...]) o powierzchni [...] m2, cena transakcyjna [...] zł, cena jednostkowa [...] zł/m2, data transakcji [...].11.2011 r., położona zgodnie planem miejscowym na terenach rolniczych oraz lasów,

4) nieruchomość (działka nr [...]) o powierzchni [...] m2, cena transakcyjna

[...] zł, cena jednostkowa [...] zł/m2, data transakcji [...].07.2012 r., zgodnie z planem miejscowym znajduje się na obszarze o przeznaczeniu rolniczym i leśnym, dodatkowo z prawem własności działki nr [...] wiąże się prawo przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...] przez działkę nr [...]; z aktu notarialnego (rep. [...] ) wynika, że nieruchomość nie jest uzbrojona oraz posiada dostęp do drogi publicznej przez ww. służebność.

Powyższe ceny transakcyjne posłużyły do obliczenia AC w wysokości [...] zł/m2

([...] zł/m - [...] zł/m ). Organ zwrócił uwagę, że w przypadku transakcji nr [...] rzeczoznawca majątkowy uwzględnił cenę brutto [...] zł, zamiast ceny netto [...] zł. W ten sposób cena jednostkowa powinna wynosić [...] zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy zrezygnował z transakcji nr [...] i w dalszym procesie wyceny uwzględnił inne transakcje. Zdaniem organu zastanawiające jest, że do bezpośrednich porównań nie przyjął nieruchomości z poz. 1, która jako jedyna przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniowo - usługową. Przeznaczenie pozostałych nieruchomości obejmowało w części drogi i usługi oraz grunty rolne i leśne.

Uzasadniając dobór nieruchomości porównawczych w wyjaśnieniach złożonych w dniu 16 listopada 2015 r. rzeczoznawca majątkowy opisał nieruchomość wycenianą jako "pole inwestycyjne". Stwierdził, że: "duża powierzchnia oraz możliwość zabudowania nieruchomości zabudową jednorodzinną i wielorodzinną stanowiły główne kryteria doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej". W wyjaśnieniach złożonych w dniu [...] lutego 2015 r. rzeczoznawca majątkowy wyraził pogląd, że przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego ma mniejszy wpływ na jej wartość niż jej potencjał ekonomiczny. Następnie rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że potencjał ekonomiczny nieruchomości (inaczej inwestycyjny) związany jest z możliwością jej racjonalnego i efektywnego wykorzystania do generowania dochodów (korzyści ekonomicznych). Podobieństwo działki nr [...] (nieruchomość z poz. 2 o przeznaczeniu l.U) do nieruchomości wycenianej polega na możliwości w obydwu przypadkach wykorzystania ich pod usługi. Funkcja usługowa wraz z wynikającym z niej potencjałem ekonomicznym (w praktyce mającego formę dochodów z działalności usługowej) jest elementem wspólnym dla obu działek. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził również, że nieruchomości nr 3 i nr 4 (przeznaczenie rolne i leśne) były polami inwestycyjnymi z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, przy czym zabudowę mieszkaniową pomylił z zabudową zagrodową, która może występować przy użytkowaniu rolnym i leśnym gruntów. Napisał również, że plan zagospodarowania przestrzennego określa stan prawny na konkretny dzień i nie jest dokumentem prognozującym zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie organu powyższa argumentacja dowodzi, że rzeczoznawca majątkowy nie rozumie zasad stosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy umieścił w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny nieruchomości o zdecydowanie różnym przeznaczeniu, a tym samym o różnych cechach mających wpływ na poziom osiąganych cen. W zbiorze znalazły się nieruchomości o skrajnie różnych przeznaczeniach w postaci usług i zabudowy mieszkaniowej, dróg oraz roli i lasów. Nie do przyjęcia jest argument, że wśród zabudowy mieszkalnej może funkcjonować również zabudowa usługowa. Rzeczoznawca majątkowy pominął fakt, iż może to być tylko przeznaczenie towarzyszące (uzupełniające), tak jak np. tereny zielone, a atrybutem decydującym o poziomie cen jest przeznaczenie pod zabudowę mieszkalną mieszaną. Błędem było również założenie, że o cenie nieruchomości o przeznaczeniu usługowym i mieszanym decydują te same atrybuty. Przykładem takiego podejścia może być sytuacja, gdy dla nieruchomości o przeznaczeniu usługowym położenie przy ciągu komunikacyjnym o dużym nasileniu ruchu kołowego będzie atutem, a dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym okoliczność ta wpłynie negatywnie na poziom ceny. Nieruchomości o tak różnym przeznaczeniu nie powinny mieć tej samej skali ocen.

Organ nie podzielił także argumentacji rzeczoznawcy majątkowego w zakresie podobieństwa przyjętych do porównań pod względem potencjału ekonomicznego nieruchomości. Nieruchomości nr 3 i 4, tak jak nieruchomość o usługowym przeznaczeniu stwarzają inne możliwości zabudowy niż nieruchomość wyceniana. Podstawowymi funkcjami tych nieruchomości są uprawy rolne i leśne. Poza tymi uprawami dopuszczalna (jako funkcja uzupełniająca) jest zabudowa siedliskowa oraz zabudowa o funkcji agroturystycznej, której nie można utożsamiać z zabudową jedno- i wielorodzinną, o której mowa w przypadku nieruchomości wycenianej.

Rzeczoznawca majątkowy nie zbadał dokładnie nieruchomości przyjętych do porównań, skupił się wyłącznie na danych otrzymanych z rejestru cen i wartości i nie dokonał ich weryfikacji. Z treści aktów notarialnych wynika, że dwie nieruchomości z poz. 2 i 4 obciążone są służebnościami przejazdu i przechodu. W przypadku nieruchomości z poz. 2 właściciel nieruchomości sąsiedniej ma prawo przejazdu i przechodu przez drogę serwisową znajdującą się na tej nieruchomości, natomiast nieruchomość z poz. 4 nie ma bezpośredniego dostępu do drogi, dostęp do drogi jest możliwy poprzez ustanowioną służebność drogową. Rzeczoznawca majątkowy nie wspomniał o tych okolicznościach w operacie szacunkowym. Wyceniana nieruchomość nie jest obciążona żadną służebnością, a dostęp do drogi publicznej realizowany jest przez drogę utwardzoną (ul. S.). Powyższa okoliczność po raz kolejny świadczy o braku szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych, o której mowa w art. 175 ust. 1 ugn.

Organ zwróci nadto uwagę na ustalenie cech rynkowych przez rzeczoznawcę majątkowego. Cechy rynkowe, które ustala się przy stosowaniu podejścia porównawczego są to te atrybuty, które wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Na str. 28 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy napisał, że cechy rynkowe: "lokalizacja", "uzbrojenie", "użyteczność", "stan zagospodarowania", "wielkość działki" ustalił na podstawie kilkudziesięciu transakcji. Dalsze stwierdzenia dowodzą, że cechy rynkowe są wynikiem analizy wszystkich kilkudziesięciu nieruchomości, w tym również rolnych. Potwierdzeniem tego są opisy stanów cechy rynkowej "użyteczność", rozumianej jako: "możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, jeżeli brak obowiązującego planu''' (str. 31 operatu szacunkowego):

- "bardzo dobra" - działki z przeznaczeniem pod działalność handlową, usługową, mieszkalnictwo,

- "dobra" - działki z przeznaczeniem pod działalność tylko mieszkaniową,

- "zła" - działka nie nadaje się do zainwestowania, cechy środowiskowe uniemożliwiają zagospodarowanie gruntu zgodnie z przeznaczeniem.

Oznacza to zatem, że cechy rynkowe zostały ustalone na podstawie zbioru nieruchomości, wśród których znajdowały się nieruchomości, których nie można zagospodarować. Trudno uznać, że nieruchomość, której "cechy środowiskowe uniemożliwiają zagospodarowanie gruntu", jest w jakimkolwiek stopniu podobna do nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Nieruchomości wycenianej i trzem nieruchomościom przyjętym do bezpośrednich porównań rzeczoznawca majątkowy przyznał ocenę "dobra" w zakresie cechy rynkowej "użyteczność", czyli wszystkie nieruchomości przeznaczone były pod działalność tylko mieszkaniową", co nie jest prawdą. Jedynie nieruchomość wyceniana przeznaczona była w całości pod zabudowę mieszkaniową, pozostałe nieruchomości przeznaczone były pod drogi, usługi oraz działalność rolniczą i leśną. Jest to kolejny błąd M. Z., wskazujący na jego nierzetelność i niesumienność przy realizacji czynności zawodowych.

Na podstawie zbioru czterech transakcji, o których mowa wyżej, rzeczoznawca majątkowy ustalił ekstremalne ceny jednostkowe nieruchomości przyjętych do porównań i na ich podstawie obliczył rozstęp cenowy AC jako różnicę pomiędzy ekstremalnymi cenami nieruchomości podobnych. Rozstęp cenowy stanowił następnie podstawę do obliczenia zakresów kwotowych dla poszczególnych cech rynkowych i do określenia korekt (poprawek) cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych. Ustalenie cech rynkowych i ich wag oraz stanów cech na podstawie kilkudziesięciu transakcji, w sytuacji gdy podstawę do obliczenia korekt cen transakcyjnych stanowi rozstęp cenowy obliczony na podstawie tylko czterech transakcji, dowodzi nieznajomości podstawowych zasad stosowania podejścia porównawczego, braku konsekwencji i zwykłej logiki. Ustalenie tych dwóch podstawowych parametrów przy zastosowaniu metody porównywania parami na podstawie różnych zbiorów nieruchomości jest wewnętrznie sprzeczne, gdyż korekta cen odbywa w zakresie ustalonego kwotowo rozstępu cenowego i powinna odnosić się do cech rynkowych z tego samego zbioru. Gdy cechy rynkowe są ustalone na podstawie innego zbioru nieruchomości niż rozstęp cenowy dochodzi do niewspółmierności obliczonych danych i w efekcie do zafałszowania wyniku wyceny.

W wyjaśnieniach złożonych w toku postępowania wyjaśniającego M. Z. napisał, że "ustalanie cech rynkowych wyłącznie w oparciu o cztery transakcje prowadziłoby do tego, iż ustalone cechy nie byłyby cechami rynkowymi, ale byłyby jedynie preferencjami stron analizowanych czterech transakcji. Nieuwzględnienie szerokiego tła rynkowego skutkowałoby zniekształceniem wyniku wyceny, ponieważ w wycenie badane są preferencje potencjalnych nabywców, tj. przyszłych uczestników rynku nieruchomości". We wcześniejszych wyjaśnieniach rzeczoznawca majątkowy zaprezentował odmienne stanowisko, że "w przeprowadzonej wycenie cechy rynkowe ustalono nie w oparciu o kilkadziesiąt transakcji, ale w oparciu o badanie i analizę lokalnego rynku nieruchomości. W szczególności, badano preferencje potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy odpowiadają na pożądane na tym rynku cechy nieruchomości." Nie wyjaśnił jednak, w jaki sposób badał npreferencje potencjalnych nabywców" i jakie uzyskał wyniki.

Organ stwierdził, że powyższe wyjaśnienia dowodzą, że rzeczoznawca majątkowy nie posiada wystarczającej wiedzy na temat stosowania metody porównywania parami w zakresie korekty nieruchomości przyjętych do porównań. Nie ma przeszkód, aby cechy rynkowe ustalić na podstawie kilkudziesięciu transakcji, lecz rozstęp cenowy też powinien być ustalony na podstawie tego samego zbioru. Różnica pomiędzy ceną minimalna a maksymalną powinna być zdefiniowana poprzez cechy rynkowe, które spowodowały taką a nie inną różnicę pomiędzy tymi cenami. Prawidłowe jest także określenie rozstępu cenowego tylko na podstawie nieruchomości i ich cen transakcyjnych przyjętych do bezpośrednich porównań, przy czym cechy rynkowe też powinny być ustalone na podstawie tych samych transakcji.

Rzeczoznawca majątkowy nie podał w operacie szacunkowym jakichkolwiek opisów nieruchomości porównawczych, w tym również trzech przyjętych do bezpośrednich porównań. Nie scharakteryzował jakości ich lokalizacji, nie wskazał przeznaczenia w planie miejscowym, nie opisał stanu zagospodarowania i nie podał, jakie jest ich uzbrojenie. Nie sposób uznać oceny przymiotnikowe tych nieruchomości w zakresie przyjętych cech rynkowych (sir. 33 operatu szacunkowego) za ww. opisy. Przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, natomiast z § 4 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Należyty opis nieruchomości przyjętych do porównań jest niezbędny, by można było ocenić, czy spełniają one warunki podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ugn. Rzeczoznawca majątkowy powinien uzasadnić wybór materiału porównawczego. Niezamieszczenie takiego uzasadnienia w postaci niezbędnych opisów dowodzi nieznajomości cech nieruchomości przyjętych do porównań.

W wyjaśnieniach z dnia [...] listopada 2015 r. M. Z. stwierdził, że "Jako opis nieruchomości przyjętych do porównań przyjęto wymienienie oraz ocenę ich cech. Zdaniem sporządzającego operat, było to wystarczające na potrzeby przeprowadzonej wyceny. Zamawiający operat mogą w każdej chwili zwrócić się do rzeczoznawcy, aby udostępnił im rozszerzoną charakterystykę tych nieruchomości.". Nie podzielając tych argumentów organ wskazał, że sposób sporządzenia, formę i treść operatu szacunkowego określają przepisy rozdziału 4 rozporządzenia. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operat szacunkowy powinien być kompletny. Nie można zaakceptować poglądu, że może on nie spełniać tych wymagań, ponieważ posługujące się nim strony mogą zwracać się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie jego treści.

Zamieszczone na str. 33 operatu szacunkowego oceny przymiotnikowe nieruchomości porównawczych są niespójne z ustalonymi wcześniej stanami cech rynkowych. O cesze rynkowej "użyteczność" była już mowa wyżej. Kolejne wątpliwości powstały przy ocenach cech "uzbrojenie" i "stan zagospodarowania". "Uzbrojenie" wszystkich trzech nieruchomości przyjętych do bezpośrednich porównań rzeczoznawca majątkowy ocenił jako "częściowe", przy ustalonej czterostopniowej skali ocen tej cechy: "pełne", "częściowe", "podstawowe", "brak". Jednocześnie z akt sprawy wynika, że nieruchomość z poz. 4 w dacie sprzedaży była nieuzbrojona. Natomiast w przypadku cechy rynkowej "stan zagospodarowania" wycenianej nieruchomości rzeczoznawca majątkowych przypisał ocenę co oznacza, że: "teren wymaga nakładów na przygotowanie pod budowę i inwestycje, konieczność rekultywacji terenu, adaptacji do wymogów ochrony środowiska, brak urządzonej drogi pod dojazd nieruchomości". Z operatu szacunkowego nie wynika, że nieruchomość wyceniana wymaga "rekultywacji terenu, adaptacji do wymogów ochrony środowiskawynika natomiast, że dojazd do nieruchomości realizowany jest przez drogę utwardzoną ul. S.. Wobec powyższego przypisanie takiej oceny było nieuprawnione. Takie postępowanie dodatkowo podważa wiarygodność dokonanych ustaleń dotyczących przyjęcia materiału porównawczego, cech rynkowych i ich wag.

Organ nie zgodził się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego zawartym w wyjaśnianiach z dnia [...] listopada 2015 r. w których wskazał, że "założenie, że nieruchomość o cenie minimalnej jest najgorsza w zakresie wszystkich cech, zaś nieruchomość o cenie maksymalnej jest najlepsza w zakresie wszystkich cech porównawczych, jest założeniem czysto teoretycznym, które w praktyce rzadko występuje na rynku." Podane argumenty potwierdzają bowiem jedynie, że rzeczoznawca majątkowy nie zna i nie stosuje podstawowych zasad stosowania podejścia porównawczego.

Mając na uwadze powyższe ustalenia Minister stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy naruszył art. 153 ust. 1 w związku art. 4 pkt 16 ugn oraz § 4 ust. 1, § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia. Jednocześnie doszło do naruszenia art. 175 ust. 1 ugn poprzez wykonanie czynności szacowania niezgodnie z przepisami prawa oraz niezachowanie szczególnej staranności skutkującej wskazanymi wyżej błędami i brakiem konsekwencji przy analizie rynku nieruchomości, doborze nieruchomości podobnych, a także ustalaniu cech rynkowych, ich wag oraz stanów.

Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia trendu zmiany cen organ wskazał, że na str. 28 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy w uzasadnieniu przyjęcia do wyceny cen transakcyjnych bez dokonania korekt wynikających z upływu czasu powołał się na dostępne informacje i analizy pochodzące od uczestników rynku nieruchomości oraz ośrodków naukowych. Stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego, że rynek nieruchomości był stabilny w analizowanym okresie jest zgodne z poglądem większości uczestników i analityków rynku nieruchomości.

Ad 10.

Zarzut dotyczący braku informacji o zleceniodawcy należało odrzucić, ponieważ rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym w pkt "Podstawa formalna" zamieścił informację, że wycena została sporządzona na zlecenie [...] Sp. z o. o., ul. [...],[...] W..

Uzasadniony jest natomiast zarzut w części nieprawidłowego określenia celu wyceny. Rzeczoznawca majątkowy napisał w operacie szacunkowym, że "celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ww. nieruchomości gruntowej dla potrzeb przeniesienia własności". Jednakże przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić poprzez np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przekazanie lub inną umowę zobowiązująca do przekazania własności (art. 155 Kodeksu cywilnego) albo poprzez wykonanie zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (art. 156 Kodeksu cywilnego). Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie celu, dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany. Z przeznaczenia wyceny wynika m. in. przyjęcie podstawy prawnej szacowania i tym samym odpowiedniego do okoliczności sposobu postępowania rzeczoznawcy majątkowego. Oznacza to, że cel wyceny powinien być jednoznacznie wskazany w operacie szacunkowym. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla wycenianej nieruchomości widnieje wpis: "roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na warunkach bliżej określonych w umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie...". Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien zatem w operacie szacunkowym przedstawić okoliczności związane z ustanowionym zabezpieczeniem i wyjaśnić, w jaki sposób zostały one uwzględnione w procesie wyceny. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy § 56 ust. 1 pkt 2 i § 55 ust. 2 rozporządzenia poprzez niewskazanie istotnych dla wyceny uwarunkowań dokonanych czynności.

Niezależnie od oceny zasadności zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu przez skarżących, Minister stwierdził również inne okoliczności tej sprawy, wskazujące na naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów prawa regulujących zasady wyceny nieruchomości. Przedstawione poniżej ustalenia dowodzą rażącego braku szczególnej staranności wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego przepisem art. 175 ust. 1 ugn.

Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w negatywnej opinii z dnia [...] maja 2014 r. ustaliła, że M. Z. nie dokonał osobiście oględzin szacowanej nieruchomości, ale zlecił wykonanie tych czynności innej osobie. Z protokołu z przesłuchania świadka w Prokuraturze Okręgowej w G. wynika, że M. Z. zeznał, iż: ", osoby, która sporządzała dokumentację fotograficzną nie widziałem. Ja zleciłem mu to telefonicznie, on został mi polecony jako osoba, która profesjonalnie wykonuje oględziny nieruchomości. Za tą usługę została wystawiona faktura. Porównałem fotografie, które uzyskałem z dostępnym geoportalem internetowym i wygląd działek się zgadzał. Ja przed datą wyceny nie byłem osobiście na wycenianej działce.".

Minister uznał, że nie można akceptować sytuacji, w której rzeczoznawca majątkowy nie widział nieruchomości, którą wycenił. Przepisy § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia stanowią bowiem, że od rzeczoznawcy majątkowego wymagana jest znajomość cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Cechy nieruchomości wycenianej ustala się m. in. w trakcie oględzin wycenianej nieruchomości.

Przy obliczaniu wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy zastosował dodatkowy współczynnik korygujący K = 0,95 i w ten sposób obniżył wartość nieruchomości o kwotę [...] zł. Zgodnie z zasadami wyceny współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, np. gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.

Wobec powyższego organ szczegółowo wyjaśnił potrzebę uwzględnienia współczynnika korygującego i w efekcie obniżenia wartości nieruchomości. Podniósł, że M. Z. uzasadnił przyjęcie współczynnika korygującego w sposób następujący: "Powierzchnia szacowanej nieruchomości - [...] m2 znacznie odbiega od powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania, ponadto przy takiej powierzchni konieczne są dodatkowe nakłady na doprowadzenie sieci infrastruktury technicznej, podziały geodezyjne i inne czynności zmierzające do optymalizacji możliwości zagospodarowania. W aktualnym stanie atrakcyjność na rynku nieruchomości takiej nieruchomości jest znacznie gorzej postrzegana, co przekładać się będzie na możliwości negocjacyjne właściciela nieruchomości.". Powody zastosowania współczynnika, a w konsekwencji zmniejszenia wartości nieruchomości, podane przez rzeczoznawcę majątkowego nie znajdują racjonalnego uzasadnienia w kontekście całości wykonanych czynności szacowania nieruchomości. Z treści tego uzasadnienia wynika, że wielkość działki oraz konieczność poniesienia dodatkowych nakładów na infrastrukturę techniczną, podział geodezyjny oraz inne czynności, które nie zostały sprecyzowane, powodują obniżenie wartości wycenianej nieruchomości o kwotę [...] zł.

Odnosząc się do tego Minister stwierdził, że wielkość działki była jedną z cech rynkowych uwzględnionych w procesie wyceny. Wycenianej nieruchomości przyznano najniższą ocenę w tym zakresie. Nieruchomość miała dostęp do mediów, w tym do energii elektrycznej, wodociągu i gazu, brakowało jedynie dostępu do kanalizacji miejskiej. Tę okoliczność również uwzględniono przy cesze "uzbrojenie". Rzeczoznawca majątkowy wspomniał jeszcze o "innych czynnościach zmierzających do optymalizacji możliwości zagospodarowania", lecz ich nie opisał. W wyjaśnieniach z dnia [...] czerwca 2015 r. powtórzył poprzednie argumenty. Podstawowym warunkiem zastosowania współczynnika korygującego jest posiadanie przez nieruchomość wycenianą zalet lub wad wykraczających poza cechy rynkowe. Opisane przez rzeczoznawcę majątkowego powody obniżenia wartości wycenianej nieruchomości zostały uwzględnione w zakresie cech rynkowych i ich stanów.

Na str. 36 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy napisał, że "oszacowana wartość jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania, uwzględnia atrybuty nieruchomości, m. in. takie jak: lokalizacja i otoczenie, uzbrojenie i wielkość, przeznaczenie w planie miejscowym itp." Nie wyjaśnił przy tym, co oznacza "wartość rynkowa dla optymalnego sposobu użytkowania". Definicję wartości rynkowej zawiera przepis art. 151 ust. 1 ugn, zgodnie z którym wartość rynkową stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń;

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Powyższy przepis prawa definiujący wartość rynkową nieruchomości nie odnosi się do optymalnego sposobu użytkowania. Takie określenie wartości rynkowej może wprowadzić odbiorców operatu szacunkowego w błąd, sugerując uwzględnienie bliżej nieokreślonego sposobu użytkowania nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy przyjął dla potrzeb metody porównywania parami zbiór czterech nieruchomości, które uznał za podobne do wycenianej. Cena minimalna w tym zbiorze wyniosła [...] zł/m . Wartość nieruchomości wycenianej oszacowana na podstawie jej porównania z nieruchomością z poz. 4 wyniosła [...] zł/m . Mniejsza od ceny minimalnej była również "średnia ważona" obliczona z trzech porównań, która wyniosła [...] zł/m . Takie wyniki, w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy nie stosował ekstrapolacji, przeczą podstawowej zasadzie podejścia porównawczego, zgodnie z którą wartości jednostkowej nieruchomości poszukuje się pomiędzy ceną jednostkową minimalną i ceną jednostkową maksymalną w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny. M. Z. w żaden sposób nie wyjaśnił tych okoliczności. Powyższa sytuacja jest również konsekwencją ustalenia cech rynkowych na podstawie innego zbioru nieruchomości niż obliczenie rozstępu cenowego.

Rzeczoznawca majątkowy po zapoznaniu się z aktami sprawy przekazał przy piśmie z dnia [...] kwietnia 2016 r. opinię z dnia [...] kwietnia 2016 r. "w sprawie aspektów prawnych i ram określania wartości nieruchomości w oparciu o podejście porównawcze w świetle regulacji zawartej w art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2015, poz. 1774 ze zm.) oraz ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2015, poz. 1774 ze zm.), opracowana w formie odpowiedzi na pytania klienta kancelarii". Opinia została sporządzona przez radców prawnych K. S. (pełnomocnika strony) oraz H. K.. W podsumowaniu stwierdzono, że "nie można mówić w przypadku sporu co do metodyki branżowej i metodyki doboru nieruchomości do porównań o naruszeniu przepisów prawa powszechnie obowiązującego". Na poparcie tej tezy zaprezentowano orzecznictwo sądowe (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 14 marca 2014 r., sygn. art. 11 SA/Bk 958/13 oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt 1 SA/Wa 2068/12). Orzeczenie z dnia 14 marca 2014 r. zostało wydane w wyniku kontroli decyzji organu w przedmiocie ustalenia opłaty adicenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem, a orzeczenie z dnia 23 stycznia 2013 r. obejmowało ocenę działań organu w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod rozbudowę drogi krajowej. Podstawą zakwestionowanych decyzji były operaty szacunkowe określające wartość nieruchomości. W obydwu orzeczeniach sądy stwierdziły, że organy wydające decyzje w sprawach naliczenia opłaty adicenckiej oraz ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość nie są zobowiązane do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, ponieważ są to wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego. Powyższe wyroki zapadły w innych okolicznościach, a zatem nie jest możliwe ich zastosowanie do okoliczności przedmiotowej sprawy. Organ wyjaśnił, że we wszystkich sprawach mamy do czynienia z operatem szacunkowym, jednakże w powyższych przypadkach wartości nieruchomości określone w operatach szacunkowych były podstawą ustalenia wysokości opłaty i odszkodowania. W postępowaniu dyscyplinarnym operat szacunkowy stanowi dowód, w którym przedstawione są wykonane czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego. Minister Infrastruktury i Budownictwa prowadząc postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej ocenia pracę zawodową rzeczoznawcy majątkowego i w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości orzeka kary dyscyplinarne, nie orzeka natomiast o wysokości opłaty lub odszkodowania. Gdyby przyjąć, że organ w takim postępowaniu nie powinien badać analizy rynku i doboru nieruchomości podobnych, czyli jednej z czynności składających się na wycenę nieruchomości, to takie postępowanie byłoby pozorne. Ustalenie, czy czynności zawodowe wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego były prawidłowe, nie jest możliwe bez oceny wszystkich czynności zawodowych, w tym także doboru nieruchomości podobnych. Organ zaznaczył, że postępowanie wyjaśniające w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, składająca się z rzeczoznawców majątkowych posiadających wiedzę w zakresie czynności szacowania nieruchomości, która ocenia zasadność zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu. Tym samym Minister Infrastruktury i Budownictwa na podstawie wyników pracy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej ustala, czy rzeczoznawca majątkowy postąpił właściwie, czy też popełnił błąd, a jeśli tak to jaką karę z tego tytułu należy mu wymierzyć.

Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy przesłał opinię urbanistyczną sporządzoną przez A. W. uprawnionego do projektowania w planowaniu przestrzennym. W opinii tej skupiono się na potwierdzeniu tezy zaprezentowanej wcześniej przez rzeczoznawcę majątkowego, że nieruchomość przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę jedno- i wielorodzinną jest podobna do nieruchomości przyjętych do porównań. A. W. stwierdził, że " Wątpliwa jest wycena gruntu rolnego objętego planem miejscowym na poziomie cen innych gruntów rolnych, w sytuacji gdy sąsiaduje z terenami przeznaczonymi pod zabudowę. Dlaczego? Dlatego, że plan miejscowy może być w każdej chwili zmieniony powodując zmianę przeznaczenia pod tereny budowlaneNie można zgodzić się z powyższym stwierdzeniem. W przedmiotowej sprawie wycenie nie podlegał grunt rolny, położony wśród zabudowy mieszkaniowej, lecz nieruchomość przeznaczona pod zabudowę jedno- i wielorodzinną, położona wśród takiej samej zabudowy. Dalej autor opinii urbanistycznej zaznaczył, że: "Równie wątpliwa jest wycena gruntu przeznaczonego pod zabudową, kiedy gmina nie wywiązuje się ze swoich ustawowych obowiązków (czyli zadań własnych, tzn. nie zrealizuje dróg, wodociągów i kanalizacji). Wysoka wycena będzie nieadekwatna do stanu faktycznego (mimo ustaleń planu miejscowego, który przeznaczył ten teren pod zabudowę)". Organ stwierdził, że autor tej opinii prawdopodobnie nie zapoznał się ze stanem faktycznym przedmiotowej sprawy. Dojazd do wycenianej nieruchomości realizowany jest poprzez drogę utwardzoną (ul. S.), a nieruchomość wyposażona jest w media (energia elektryczna, wodociąg, gaz). Tym samym argumenty zaprezentowane przez A. W. nie mogą być uwzględnione w przedmiotowej sprawie, gdyż nie mają z nią związku. W przypadku nieruchomości z poz. 3 i 4 autor opinii urbanistycznej stwierdził, że nieruchomości te są podobne do szacowanej nieruchomości, nie przedstawił jednak żadnych argumentów na poparcie tej tezy. Nie wskazał np. przeznaczenia, nie podał informacji o dostępie do drogi i urządzeń infrastruktury technicznej. Natomiast w przypadku nieruchomości z poz. 2 stwierdził, że "biorąc pod uwagę sąsiedztwo może być przeznaczona pod usługi lub funkcje mieszane czyli zabudowę mieszkaniowo-usługową". Oznacza to zatem, że pominął przeznaczenie w planie miejscowym, a skupił się na sąsiedztwie tej nieruchomości co jest sprzeczne z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego ustawodawca nie dopuścił, aby ustalenie przeznaczenia terenu mogło odbywać się na podstawie innych dokumentów niż plan miejscowy, gdy ten został uchwalony. Każda z nieruchomości przyjętych do porównań była objęta planem miejscowym, a tym samym przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości niedopuszczalne było powoływanie się na sąsiedztwo nieruchomości. Organ zwrócił także uwagę na kolejną nieścisłość zawartą w opinii urbanistycznej z dnia [...] kwietnia 2016 r. obejmującą badanie stanu nieruchomości przyjętych do porównań. W przypadku nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] (nieruchomość z poz. 2) autor tej opinii stwierdził, że dla działki nr [...] nplan sporządzono dopiero w 2014 r., a więc po wykonaniu operatu. Z akt sprawy (akt notarialny z dnia [...] września 2011 r., Rep. [...]) wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy K. działka nr [...] położona jest na terenie drogi dojazdowej (strefa KD3) oraz we fragmencie na terenie usługowym (strefa l.U).

W piśmie z dnia [...] maja 2016 r. radca prawny K. S., reprezentujący M. Z., wniósł o dopuszczenie w charakterze dowodu orzeczenia zapadłego w innej sprawie dotyczącego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzonego wobec innego rzeczoznawcy majątkowego w związku z wykonanymi czynnościami szacowania tej samej nieruchomości. Pełnomocnik strony zaznaczył, że: "w sprawie [...] pomimo nie stwierdzenia, aż tak poważnych uchybień przez KOZ, zawnioskowano karę zawieszenia uprawnień zawodowych mojemu Mandatowi na okres 1 roku, a więc karę znacznie dolegliwszą dla osoby wykonującej zawód rzeczoznawcy majątkowego (...), co niewątpliwie stanowi rażący przejaw naruszenia zasady równego traktowania przez organy administracji i zakazu dyskryminacji, a co za tym idzie zasady praworządności i pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej". Z powyższych zasad nie wynika jednak, że wobec każdego rzeczoznawcy majątkowego należy orzec jednakową karę dyscyplinarną bez względu na popełnione błędy. Gdyby tak było, przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego byłoby zbędne. Po otrzymaniu skargi organ orzekałby karę dyscyplinarną nie wnikając, jakie zostały popełnione błędy. Takie postępowanie byłoby rażącym naruszeniem zasady równego traktowania przez organy administracji i zakazu dyskryminacji oraz praworządności i pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej. Jednocześnie pełnomocnik strony podniósł, że wobec M. Z. nie stwierdzono "aż tak poważnych uchybień ". Ustalenia dokonane w toku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie upoważniają jednak do takiego stwierdzenia. Nieprzeprowadzenie oględzin wycenianej nieruchomości, czy wykorzystanie do wyceny nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową nieruchomości rolnych i leśnych, obciążonych służebnością, to tylko niektóre rażące uchybienia, które wpłynęły na wymiar kary dyscyplinarnej. Wymiar kary wiąże się z ciężarem gatunkowym stwierdzonych nieprawidłowości. Każde postępowanie dyscyplinarne obejmuje wyłącznie ocenę konkretnych czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego w kontekście obowiązujących przepisów prawa. Postępowanie dyscyplinarne toczące się wobec innego rzeczoznawcy majątkowego nie ma wpływu na ocenę czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego M. Z., nawet gdy dwaj rzeczoznawcy majątkowi wyceniali tę samą nieruchomość. Kolejny operat szacunkowy tej samej nieruchomości nie stanowi bowiem dowodu, że wcześniejsza wycena była nieprawidłowa. Z tych samych względów wyniki jednego postępowania dyscyplinarnego nie wpływają na wynik innego postępowania. Wobec powyższego nie było podstaw do uwzględnienia wniosku pełnomocnika strony zawartego w piśmie z dnia [...] maja 2016 r.

Radca prawny K.S. w piśmie z dnia [...] czerwca 2016 r. zawarł również wniosek dotyczący ustalenia "na jakim etapie znajduje się postępowanie (śledztwo) w sprawie o sygnaturze [...] ([...])" oraz o otrzymanie informacji "o sposobie i dacie zakończenia postępowania (śledztwa) w sprawie o sygnaturze [...] ([...])". W uzasadnieniu wniosku podano, że w aktach przedmiotowej sprawy znajduje się negatywna opinia Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] maja 2014 r., sporządzona na zlecenie Prokuratury Okręgowej w G.. Z tego powodu organ powinien sprawdzić status postępowania prowadzonego przez Prokuraturę.

Organ wyjaśnił, że wyniki postępowania wszczętego w wyniku zawiadomienia F. M. o poświadczeniu nieprawdy przez rzeczoznawcę majątkowego M. Z. w operacie szacunkowym poprzez zaniżenie wartości nieruchomości nie mają wpływu na postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej, gdyż postawienie jakichkolwiek zarzutów rzeczoznawcy majątkowemu lub umorzenie postępowania nie wpływa na ocenę pracy zawodowej wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Prokurator bada bowiem postępowanie M. Z. pod kątem możliwości popełnienia przestępstwa przeciwko wiarygodności dokumentów, a Minister Infrastruktury i Budownictwa ocenia wykonane czynności szacowania nieruchomości w zakresie wypełnienia obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 ugn.

W zakresie prowadzonego przez prokuraturę postępowania przygotowawczego, o którym mowa powyżej, pełnomocnik strony przy piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. przedstawił kopię postanowienia Prokuratury Okręgowej w G. z dnia [...] grudnia 2014 r. o umorzeniu śledztwa w tej sprawie. W uzasadnieniu ww. pisma stwierdził, że ",Zespól KOZ w analizowanej sprawie oparł się w Protokole końcowym z dnia [...].01.2016 roku WYŁĄCZNIE na ww. Opinii Komisji Arbitrażowej, która wobec umorzenia postępowania przygotowawczego przez PO w G. w sprawie [...] z uwagi na brak znamion czynu zabronionego nie może stanowić podstawy jakiejkolwiek rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy". Odnosząc się do powyższego Minister zaznaczył, że opinia Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] maja 2014 r. nie była podstawą rozstrzygnięcia w zaskarżonej decyzji. Podstawą rozstrzygnięcia był wynik postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Powyższa opinia stanowiła jeden z dokumentów znajdujących się aktach sprawy, do których organ odniósł się w uzasadnieniu decyzji, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 77 § 1 Kpa. Natomiast wynik postępowania prokuratury nie ma wpływu na postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Na marginesie organ zaznaczył, że w uzasadnieniu postanowienia z dnia [...] grudnia 2014 r. Prokurator Prokuratury Okręgowej w G. stwierdził, że: "Bezsprzecznie - w świetle ustaleń Komisji Arbitrażowej - operat szacunkowy M. Z. nie jest rzetelny, niemniej jednak jego wykonanie winno zostań ocenione na gruncie odpowiedzialności zawodowej w trybie przewidzianym przepisami Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Kolejnymi dowodami na potwierdzenie prawidłowości wykonanych czynności szacowania nieruchomości przedstawionymi przez pełnomocnika strony przy piśmie z dnia [...] lipca 2016 r. były:

- publikacja Głównego Urzędu Statystycznego pt. "Obrót nieruchomościami w 2014 R.",

- opinia sporządzona przez rzeczoznawców majątkowych I. Z. i E. T., biegłych sądowych przy Sądzie Okręgowym w K. i Sądzie Okręgowym w C..

Pierwsza publikacja dotyczy "oficjalnych danych średnich cen transakcyjnych działek gruntów przeznczonych pod zabudowę mieszkaniową sprzedanych na rynkach wojewódzkich w 2014 roku - strona 123 opracowania - na okoliczność prawidłowego, a wręcz wzorcowego przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego M.Z. średniej ceny transakcyjnej dla województwa [...] w zaskarżonym operacie". Odnosząc się powyższego organ wskazał na kilka zagadnień, które wykluczają uwzględnienie tego opracowania w przedmiotowej sprawie. Publikacja obejmuje średnie ceny transakcyjne osiągane w 2014 roku przy sprzedaży działek gruntów przeznaczonych pod zabudową mieszkaniową, podczas gdy rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości na dzień [...] czerwca 2013 r. Zatem porównywanie cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które miały miejsce w województwie [...] w 2014 roku z wartością nieruchomości określoną na dzień [...] czerwca 2013 r. jest niezrozumiałe. Poza tym przedstawiona cena średnia dotyczy zarówno gruntów położonych w miastach, jak i na terenach wiejskich. Gdyby przyjąć, że średnia cena transakcyjna podawana przez GUS jest potwierdzeniem wartości nieruchomości, nie byłoby potrzeby sporządzania operatów szacunkowych przez rzeczoznawców majątkowych. Przy ustaleniu wartości nieruchomości wystarczyłoby jedynie skorzystać z rocznika statystycznego, odnaleźć odpowiednie województwo i zamieszczoną średnią cenę jednostkową pomnożyć przez powierzchnię nieruchomości. Niezależnie od powyższego postępowanie dyscyplinarne nie odnosi się do wartości nieruchomości, gdyż "w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej badane są czynności zmierzające do określenia wartości nieruchomości tzn. sposób dochodzenia do określonej wartości, w szczególności zgodność tych czynności z przepisami prawa, a nie sam rezultat wyceny" (wyrok NSA z dnia 11 maja 2016 r., sygn. akt Ii GSK 2709/14).

Natomiast druga opinia została przedstawiona "na okoliczność prawidłowości przyjęcia przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych w zaskarżonym operacie szacunkowym dot. nieruchomości położonej przy ul. S. w miejscowości S., gmina [...]". Dla potrzeb tego opracowania wykorzystano operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2013 r., opinię prawną z dnia [...] kwietnia 2016 r., opinię urbanistyczną z dnia [...] kwietnia 2016 r. oraz materiały z konferencji pt. ",Skutki finansowe planowania przestrzennego - konsekwencja dla rozwoju". W treści tej opinii zaprezentowano tę samą linię orzecznictwa sądowego, co w opinii prawnej z dnia [...] kwietnia 2016 r. W opinii oparto się na ww. orzeczeniach sądowych dotyczących oceny operatu szacunkowego w postępowaniach dotyczących odszkodowań z tytułu wywłaszczenia, czy też naliczenia opłat z tytułu podziału nieruchomości lub zmiany planu miejscowego, a także na stanowisku Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Głównym powodem zakwestionowania podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań w przedmiotowej sprawie było porównywanie nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym i leśnym oraz pod drogi i usługi z nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną. W przedmiotowej opinii rzeczoznawcy majątkowy ustalili przeznaczenie nieruchomości przyjętych do porównań na podstawie planów miejscowych (uchwalonych kilka lat później od daty transakcji, tj. w 2016 r.) lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] listopada 2013 r. (w przypadku nieruchomości z poz. 2). Jednakże operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] czerwca 2013 r. Transakcje nieruchomościami z poz. 2, 3 i 4, które zostały przyjęte do porównań, miały miejsce odpowiednio w dniu: [...] września 2011 r., [...] listopada 2011 r., [...] lipca 2012 r. Tym samym ceny transakcyjne zostały ustalone na podstawie okoliczności istniejących w dacie zawarcia tych transakcji (innych niż podane w opinii z dnia [...] lipca 2016 r.). W opinii odniesiono się również do sieci uzbrojenia terenu, twierdząc że wszystkie nieruchomości (włącznie z nieruchomością wycenianą) posiadają uzbrojenie podstawowe. Nie napisano jednak, na podstawie jakich dokumentów ustalono, np. że nieruchomość z poz. 4 była uzbrojona. Z aktu notarialnego wynika, że w dacie transakcji nie była uzbrojona. Autorzy opinii nie zbadali również stanu prawnego nieruchomości przyjętych do porównań, bowiem w opinii nie ma żadnej informacji na temat służebności związanych z nieruchomościami z poz. 2 i 4.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wnioskowała o orzeczenie wobec rzeczoznawcy majątkowego M.Z. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku. W ocenie Ministra proponowana kara dyscyplinarna jest zbyt łagodna w stosunku do stwierdzonych naruszeń prawa, a w szczególności do ich wagi. W związku z tym najbardziej właściwą w przedmiotowej sprawie będzie kara zawieszenia uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 4 ugn.

Rzeczoznawca majątkowy wykonał czynności szacowania nieruchomości gruntowej położonej przy ul. S. w miejscowości S., w gminie [...], stanowiącej działkę o nr [...], o powierzchni [...] nr w sposób nieprofesjonalny. Podczas sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2013 r. naruszył przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości, a mianowicie:

- art. 175 ust. 1 ugn poprzez wykonywanie czynności szacowania niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa,

- art. 175 ust. 1 ugn poprzez niedochowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych, przejawiające się m. in. w:

-braku w operacie szacunkowym pełnej informacji o sąsiedztwie wycenianej nieruchomości,

- błędnym przypisaniu stanów cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównania,

- niedokonaniu oględzin wycenianej nieruchomości,

- zastosowaniu współczynnika korygującego bez stosownego uzasadnienia,

- ustaleniu cech rynkowych oraz obliczeniu rozstępu cenowego na podstawie różnych zbiorów transakcji,

- art. 153 ust. 1 ugn w związku z art. 4 pkt 16 ugn poprzez nieprawidłowe zastosowanie podejścia porównawczego metody porównywania parami wynikające z niewłaściwego ustalenia cech rynkowych i ich stanów oraz doboru nieruchomości podobnych z pominięciem przeznaczenia nieruchomości jako jednej z cech podobieństwa,

- art. 151 ugn poprzez określenie wartości rynkowej nieruchomości dla optymalnego sposobu użytkowania,

- § 4 ust. 1 rozporządzenia poprzez brak znajomości cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównań,

- § 55 ust. 2 rozporządzenia poprzez niewskazanie w operacie szacunkowym uwarunkowań dokonanych czynności oraz nieopisanie cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównań,

- § 56 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia poprzez nieprecyzyjne określenie celu wyceny, w tym niewskazanie istotnych dla wyceny uwarunkowań odnoszących się do potrzeby sporządzenia operatu szacunkowego,

- § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia poprzez błędną analizę i charakterystykę rynku nieruchomości.

W ocenie organu liczba i waga uchybień jest na tyle poważna, że konieczne jest orzeczenie kary dyscyplinarnej o znacznej dolegliwości. Organ zwrócił uwagę na porównywanie nieruchomości wycenianej (przeznaczonej pod zabudowę jedno- i wielorodzinną) z nieruchomościami rolnymi, leśnymi, przeznaczonymi w części pod usługi lub drogę, przy czym niektóre z tych nieruchomości nie posiadały dostępu do drogi publicznej lub ten dostęp był realizowany poprzez ustanowioną służebność, poza tym jedna nieruchomość nie była uzbrojona. Rzeczoznawca majątkowy nie opisał cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównań. Biorąc pod uwagę przedstawione powyżej atrybuty nieruchomości przyjętych po porównań w ocenie Ministra należy przyjąć, że rzeczoznawca majątkowy nie znał cech rynkowych tych nieruchomości. Ten podstawowy błąd, wynikający z niewłaściwej analizy rynku, wpłynął na dalsze czynności i obliczenia. Operat szacunkowy powinien natomiast zawierać informacje niezbędne do dokonywania wyceny, wskazywać podstawy dokonanych czynności, przedstawiać tok obliczeń, a także stanowić logiczną i spójną całość. W przedmiotowej rzeczoznawca majątkowy dodatkowo obniżył wyliczoną wartość nieruchomość o 5%, uwzględniając współczynnik korygujący. Jednak uzasadnienie zastosowania tego współczynnika nie zostało w sposób racjonalny przedstawione. Powody obniżenia wartości nieruchomości przedstawione przez M.Z. są nielogiczne i sprzeczne przyjętymi wcześniej założeniami.

Na szczególną krytykę zasługuje postawa rzeczoznawcy majątkowego, który stwierdził, że osobiste oględziny nieruchomości wycenianej nie są konieczne, bowiem przeprowadzenie wizji lokalnej nieruchomości można zlecić innej osobie i wystarczy weryfikacja otrzymanych zdjęć. Analogicznie należy odnieść się do wyliczenia rozstępu cenowego i ustalenia cech rynkowych przy zastosowaniu metody porównywania parami. Zasada współmierności przy realizacji tych dwóch czynności leży u podstaw zastosowania metody porównywania parami. Należało bowiem wyliczyć rozstęp cenowy (AC) i ustalić cechy rynkowe na podstawie takiego samego zbioru nieruchomości uznanych za podobne do nieruchomości wycenianej. Odmienne postępowanie, jakie miało miejsce w przedmiotowej sprawie, prowadzi do zafałszowania wyników wyceny. Ustalenie dokonane w toku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej dowodzą tego, że konieczna jest weryfikacja wiedzy M. Z. na temat zasad wykonywania czynności szacowania nieruchomości. Weryfikacja powinna nastąpić w trakcie egzaminu. Powyższe okoliczności wpłynęły na orzeczenie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym.

Rzeczoznawca majątkowy w toku prowadzonego postępowania (m. in. pismo z dnia [...] kwietnia 2016 r.) wskazał na rażącą niewspółmierność kary wnioskowanej przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej do ustalonych uchybień i faktu dotychczasowej niekaralności. Jako uzasadnienie podał, że na przestrzeni lat 1999 - 2015 jedynie w 17 przypadkach orzeczono karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku. Wymiar kary dyscyplinarnej nie wynika z danych statystycznych dotyczących orzekanych kar dyscyplinarnych. Każda sprawa jest rozpatrywana indywidulanie, a przy wyborze kary dyscyplinarnej organ nie kieruje się danymi statystycznymi, lecz ciężarem gatunkowym stwierdzonych uchybień. Wobec M. Z. toczy się inne postępowanie dyscyplinarne. W dniu [...] stycznia 2016 r. wydano ostateczną decyzję w tej sprawie, w której zastosowano karę nagany.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie M. Z., wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji jak i decyzji ją poprzedzającej oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Podniósł zarzuty naruszenia:

prawa materialnego, a to art. 178 ust. 2 w zw. z art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2016, poz. 2147 ze zm) poprzez jego błędną interpretacje i niewłaściwe zastosowanie;

oraz przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

- 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez całkowitą bierność organu tj. niepodejmowanie jakichkolwiek czynności z urzędu mających na celu dokładne wyjaśnienie sprawy oraz zebranie materiału dowodowego i docelowo załatwienie sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli;

- art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez celowe pomijanie przez organ wskazywanego przez stronę obiektywnego materiału dowodowego i tym samym niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, a mającego na celu dokładne wyjaśnienie sprawy oraz zebranie materiału dowodowego i docelowo załatwienie sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli;

- art. 66a § 1, § 2 i § 3 k.p.a. w związku z 10 § 1 k.p.a. i art. 77 §1 k.p.a. poprzez de facto nieprowadzenie przez organ - tj. nieaktualizowanie w ogóle na przestrzeni od dnia [...].10.2013 roku, co najmniej do dnia [...].10.2016 roku obowiązkowej metryki sprawy, co w rezultacie po pierwsze uniemożliwiało stronie branie czynnego udział w sprawie poprzez weryfikowanie podejmowanych przez organ czynności oraz osób je podejmujących, jak również uniemożliwiało w ogóle organowi rozpatrzenie całego materiału dowodowego, gdyż akta były nie spięte, nie ponumerowane i nie opisane w metryce;

- art. 77 § 4 k.p.a. poprzez celowe ignorowanie przez organ faktów znanych organowi z urzędu;

- art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w sprawie, a mającego na celu dokładne wyjaśnienie sprawy oraz zebranie materiału dowodowego i docelowo załatwienie sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli;

- art. 6 k.p.a. i art. 8 k.p.a. będące następstwem ww. rażących uchybień proceduralnych organu w toku postępowania.

W uzasadnieniu skargi skargi skarżący rozwinąl i uzasadnił wskazane zarzuty. Z całą stanowczością przypomniał, że w bogatym orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, iż: "przepisy u.g.n. dotyczące odpowiedzialności dyscyplinarnej rzeczoznawców majątkowych nie dają organowi administracji publicznej możliwości badania winy czy stopnia winy rzeczoznawcy majątkowego, jak również badania okoliczności osobistych obciążających czy też łagodzących" (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25.11.2010 roku, sygnatura akt I SA/Wa 1254/10). W tym kontekście uznać zatem należy, że wszelkie dywagacje organu w tym zakresie są zupełnie bezprawne. I to tym bardziej, że Prokuratura Okręgowa w G., umarzając po raz drugi postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2016 roku - tym razem prawomocnie - śledztwo w sprawie [...] (wcześniejsza sygnatura [...]) z powodu braku znamion czynu zabronionego zamknęła w tym zakresie wszelkie nieuprawnione spekulacje organu.

Co więcej, orzecznictwo sądów administracyjnych przesądza także, że: "Komisja Odpowiedzialności w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą z art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami' (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2005 roku, sygnatura akt OSK 1435/04). Zatem także w tym zakresie wszelkie "wycieczki" organu w zaskarżonej decyzji są zupełnie nieuzasadnione.

Niemniej jednak najistotniejszą i zarazem podstawową kwestią stanowiącą istotę przedmiotowego zarzutu - którą w ocenie skarżącego zupełnie umknęła organowi w przedmiotowej sprawie - jest troska organu o to, aby orzeczona kara dyscyplinarna wobec rzeczoznawcy majątkowego była adekwatna do popełnionego czynu. A tego właśnie elementu w przedmiotowej sprawie zupełnie zabrakło.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wskazuje wprost, iż "gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w art. 178 ust.. 2 u.g.n. od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest właśnie ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu publicznego (...)" - vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 maja 2014 roku, sygnatura akt II GSK 397/13. W tym kontekście skarżący podkreślił fakt, iż przy zaskarżonym orzeczeniu dyscyplinarnym organ w ogóle nie wziął pod uwagę ani ciężaru gatunkowego ewentualnych naruszeń obowiązków zawodowych, ani ewentualnych skutków tych naruszeń dla podmiotu na rzecz, którego wycena była wykonywana. A skoncentrował się li tylko na interesie publicznym i to ograniczonym do "utrzymania wysokiego zaufania publicznego" do zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Czyniąc jednocześnie z tej podstawy podstawowe kryterium wymieniania kary dyscyplinarnej.

Co więcej, orzecznictwo wskazuje także, że choć "wprawdzie wyniki postępowania wyjaśniającego mają dla organu orzekającego w sprawie zastosowania kary dyscyplinarnej znaczenie opiniodawcze, nie zwalnia to jednak tego organu od obowiązku ustosunkowania się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w przedmiocie rodzaju kary dyscyplinarnej wobec skarżącego (...)" - vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 maja 2003 roku, sygnatura I SA 2561/01.

W kontekście powyżej przytoczonego orzecznictwa jeśli zważyć fakt, iż organ wskazuje wyraźnie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jako zasługującą "na szczególną krytykę" postawę rzeczoznawcy majątkowego, "(...) który stwierdził, że osobiste oględziny wycenianej nieruchomości nie są konieczne (...)". I to zdaniem organu wraz z błędnym w ocenie organu wyliczeniem rozstępu cenowego i ustalenia cen rynkowych nieruchomości - powoduje "zafałszowanie wyników wyceny" i koniecznym zastosowanie orzeczonej kary dyscyplinarnej poprzez "weryfikację wiedzy M. Z." powoduje, iż zaskarżona decyzja nosi cech dowolności, a nie ma waloru merytorycznego.

Skarżący podkreślił z całą stanowczością, że obowiązku dokonania oględzin szacowanej nieruchomości nie przewidują wprost ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych, ani też przepisy kodeksu postępowania cywilnego (dowód: vide postanowienie Sądu Rejonowego dla K. - [...] w K. z dnia [...] stycznia 2015 roku, sygnatura akt [...]). Zatem czynienie z tego faktu przez organ zarzutu decydującego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej o bardzo dotkliwych skutkach dla osoby wykonującej zawód jest kuriozalne i demaskuje braki elementarnej wiedzy prawniczej osób zasiadających w KOZ, jak i osób odpowiedzialnych za przygotowanie zaskarżonej decyzji w organie.

Z oczywistych względów - wskazanych powyżej - także kwestionowanie ustalonej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości nie może stanowić podstawy odpowiedzialności rzeczoznawcy. A podstawę takową może stanowić ewentualne postępowanie rzeczoznawcy niezgodne z dyrektywa art. 175 u.g.n., co jednak w analizowanej sprawie nie zostało przez organ stwierdzone.

W ocenie skarżącego ciężar gatunkowy ewentualnych uchybień z całą pewnością nie uzasadnia orzeczonej kary dyscyplinarnej i jest ona rażąco surowa wobec drobnych uchybień. Skarżący podkreślił także przez pryzmat praktyki Komisji Odpowiedzialności Zawodowej na przestrzeni ostatnich 16 lat, iż na 1102 wszczęte - na przestrzeni 1999-2015 - postępowania dyscyplinarne, zaledwie w 17 przypadkach orzeczono karę dyscyplinarną zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku. Zaś w znakomitej większości (339 spraw) udzielono jedynie kary nagany i upomnienia (246 spraw). Dane te jednoznacznie potwierdzają rażącą niewspółmierność orzeczonej kary dyscyplinarnej wobec skarżącego.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych "Organ ma prawny obowiązek ustalenia i rozważenia stanu faktycznego w możliwie najdokładniejszy sposób, dokonania subsumpcji, tak aby nie było wątpliwości, że wszystkie okoliczności sprawy zostały wnikliwie rozważone i ocenione, a rozstrzygnięcie poparte logicznymi argumentami powinno być ich konsekwencją. Niezachowanie powyżej wskazanych zasad, powoduje, że decyzja taka nosi cechy dowolności" (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 listopada 2016 roku, sygnatura akt VII SA/Wa 60/16). Przenosząc powyższe rozważania na analizowany przypadek skarżący stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie organ - pomimo prawnego obowiązku wynikającego z art. 77 1 k.p.a. - w ogóle nie starał się i zebrać materiału dowodowego, co więcej poprzestał wykazaniu własnej inicjatywy jedynie w 2 przypadkach. Po pierwsze pozyskał kopię dokumentu zatytułowanego "Opinia Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych" opracowanej dnia [...] maja 2014 roku przez Zespół oceniający w osobach A. W. i W. K. na zlecenie Prokuratury Okręgowej w G. w ramach postępowania przygotowawczego w ww. sprawie [...]. Zatem przedmiotowy dokument stanowił w rzeczywistości opinie biegłego w ramach postępowania przygotowawczego i nie mógł być wykorzystywany poza tymże postępowaniem zgodnie z zasada bezpośredniości. Co więcej, wobec faktu prawomocnego umorzenia przez Prokuraturę Okręgową w G. postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2016 roku śledztwa w sprawie [...] z powodu braku znamion czynu zabronionego ww. opinia biegłych traci jakiekolwiek znaczenie prawne. Po drugie organ wystąpił pismem z dnia [...] sierpnia 2016 roku do Starostwa Powiatowego w G. o przesłanie kopii aktów notarialnych 4 wskazanych transakcji sprzedaży nieruchomości. Przy czym walor dowodowy przedmiotowych kopii dla sprawy był żaden, a to z uwagi na prozaiczny fakt, iż dokumenty te nie były analizowane przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, albowiem nie miała ona posiedzenia po [...] sierpnia 2016 roku. Tak więc w tym zakresie organ nawet nie skorzystał z materiału dowodowego, który znalazł się w aktach z inicjatywy własnej organu. Innymi słowy postawę organu w niniejszej sprawie - w kontekście obowiązków z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. - należy uznać jako przejaw rażącej bierności w gromadzeniu materiału dowodowego i co za tym idzie dowolności w wydawaniu decyzji bez kompleksowego wyjaśnienia sprawy.

W tym kontekście skarżący wskazał, iż ostentacyjna wręcz bierność organu i celowe pomijanie nawet dowodów obiektywnych wskazywanych przez skarżącego i co gorsza znanych organowi z urzędu faktów takich jak np. fakt prawomocnego umorzenia śledztwa przez Prokuraturę Okręgową w G. w sprawie rzekomego poświadczenia nieprawdy przez rzeczoznawcę majątkowego M. Z. w operacie szacunkowym dot. nieruchomości gruntowej przy ul. S. w S. poprzez rzekome zaniżenie jej wartości o kwotę [...] tj. o przestępstwo określone w art. 271 § 1 k.k., sygnatura akt [...] i to z powodu braku znamion czynu zabronionego - należy uznać za rażące pogwałcenie przepisów postępowania administracyjnego tj. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Albowiem ze wskazywanych i celowo pomijanych przez organ dowodów w sposób obiektywny i niebudzący jakichkolwiek wątpliwości wynika, że brak było podstaw do prowadzenia postępowania dyscyplinarnego przeciwko skarżącemu, a doniesienia F. M. motywowane było li tylko niskimi pobudkami i nie miało nic wspólnego z jakimikolwiek merytorycznymi wadami operatu, a co każdy praktykujący rzeczoznawca majątkowy z łatwością mógł zauważyć po nawet pobieżnej analizie akt sprawy.

Ponadto Minister Infrastruktury i Budownictwa w ocenie skarżącego celowo ignorował wnioski dowodowe stronu i nie przeprowadzał zawnioskowanych przez stronę dowodów. Jaskrawymi przykładami takiego zachowania organu mogą być: zignorowanie wniosku o dopuszczenie dowodu z zapadłego orzeczenia dyscyplinarnego w sprawie KOZ-[...] zawartego w piśmie przygotowawczym strony z dnia [...] maja 2016 roku; zignorowanie wniosku dowodowego strony o wystąpienie do Prokuratury Okręgowej w G. z zapytaniem o wskazanie sposobu i daty zakończenia postępowania /śledztwa w sprawie [...], a zawartego w piśmie strony z dnia [...] czerwca 2016 roku; czy wreszcie zupełnie bezpodstawna odmowa przeprowadzenia rozprawy administracyjnej postanowieniem z dnia [...] października 2016 roku oraz nie odniesienie się w ogóle przez organ do wniosku dowodowego strony zawartego w piśmie z dnia [...] listopada 2016 roku a więc przed wydaniem zaskarżonej decyzji - o ponowne rozpatrzenie całego materiału dowodowego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. A to z uwagi na fakt, iż Protokół końcowy KOZ w analizowanej sprawie jest z dnia [...].01.2016 roku. Podczas, gdy gros materiału dowodowego zostało przedłożone do akt sprawy po tej dacie. Tym samym wniosek dowodowy strony był ze wszech miar uzasadniony, a i tak nie został uwzględniony z uwagi na fakt, iż nie pasował do już napisanej decyzji.

Skarżący podniósł, że podczas przeglądania akt niniejszej sprawy w siedzibie organu w dniu [...] maja 2016 roku akta dosłownie walały się w teczce (nie były spięte i w jakikolwiek sposób ułożone), nie były nawet ponumerowane. A metryka akt kończyła się na wpisie numer 2 z daty [...].10.2013 r. o treści: "N.T. Referendarz; przekazanie sprawy do KOZ; [...].10.2013 r."

Po zwróceniu uwagi organowi w piśmie z dnia [...] czerwca 2016 roku na nieprawidłowy sposób prowadzenia akt - akta zostały co prawda spięte (choć nie w całości), ale nadal nie zostały ponumerowane. Dodatkowo nic nie zmieniło się nadal w metryce akt sprawy (dowód: wydruk zdjęcia metryki akt sprawy wykonanego dnia [...].10.2016 roku) tj. nadal ostatnim wpisem był ww. wpis pod numerem "2" z daty [...].10.2013 roku (sic!).

Zdaniem skarżącego taki sposób prowadzenia akt sprawy uniemożliwiał organowi w sposób oczywisty zapoznanie się z całością zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie, a stronie możliwość weryfikacji czynności i działań podejmowanych przez organ. Tym samym w ocenie skarżącego tak rażąca ignorancja organu doprowadziła do naruszenia prawa strony do czynnego udziału strony w każdym stadium postępowania administracyjnego. Ponadto wątpliwe jest, aby sam organ był w stanie w takim bałaganie zapoznać się i w sposób wyczerpujący rozpatrzyć cały materiał dowodowy z akt sprawy.

Co gorsza organ ignorował także dowody znane mu z urzędu. Przykładem ignorowania faktów znanych organowi z urzędu, a mających znaczenie dla rozpatrzenia istoty sprawy było zignorowanie przez organ informacji znanej organowi z urzędu (ale także z wniosku skarżącego z dnia [...] maja 2016 roku o dopuszczenie dowodu) z zapadłego orzeczenia dyscyplinarnego w sprawie KOZ-[...] (tj. w sprawie ze skargi na operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. Ł.). Skarżący podkreślił, iż zarówno jego operat jak i operat W.Ł. w sprawie KOZ-[...]- dotyczyły dokładnie tej samej nieruchomości tj. nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy S. w miejscowości S., gmina [...], stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze [...] o pow. [...] m2. Oba też były sporządzone w tym samym czasie - a mianowicie: skarżący sporządził operat szacunkowy w dniu [...] czerwca 2013 roku; zaś W. Ł. dnia [...] lipca 2013 roku. W obu przypadkach podniesiono także zarzut sporządzenia ich z rażącym naruszeniem prawa. Przy czym różnica polegała na tym, że w sprawie KOZ-[...] pomimo stwierdzenia przez KOZ faktu sporządzenia operatu z rażącym naruszeniem prawa orzeczono wobec rzeczoznawcy majątkowego W.Ł. jedynie karę nagany, a wobec skarżącego karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym. Innymi słowy organ naruszył zasadę równego traktowania i dopuszczenie tego dowodu było i jest organowi zasadniczo nie na rękę.

W ocenie skarżącego organ celowo pominął także dowód z obu postanowień Prokuratury Okręgowej w G. o umorzeniu śledztw (odpowiednio: postanowienie PO w G. z dnia [...] grudnia 2014 roku sygnatura akt [...] oraz prawomocne postanowienie PO w G. z dnia [...] kwietnia 2016 roku, sygn.. [...]) w sprawie rzekomego poświadczenia nieprawdy w ocenianym operacie szacunkowym i to z powodu stwierdzenia przez Prokuraturę braku znamion czynu zabronionego! Albowiem ich treść nie pasowała organowi i zmusiłaby organ albo do umorzenia postępowania wobec skarżącego albo zmiany kary dyscyplinarnej na zdecydowanie łagodniejszą.

Z przykrością skarżący zauważył także, iż nie polega na prawdzie twierdzenie organu o jego rzekomej karalności. Albowiem z urzędu Organowi znany był i jest fakt, iż wskazane przez Organ orzeczenie dyscyplinarne kary nagany nie jest prawomocne wobec wniesienia przez Skarżącego skargi do tut. Sądu (sygnatura akt sprawy VI SA/Wa 1350/16).

Z całą stanowczością skarżący podkreślił, iż nie polega także na prawdzie twierdzenie organu zaskarżona decyzja została wydana po ponownym rozpatrzeniu "całego materiału dowodowego". Albowiem organ ani słowem nie odniósł się do otrzymanego dnia [...] listopada 2016 roku wniosku dowodowego skarżącego o dopuszczenie dowodu z postanowienia Prokuratury Okręgowej w G. z dnia [...] grudnia 2014 roku o umorzeniu postępowania w sprawie [...] . A także nie odniósł się do wniosku o ponowne rozpatrzenie całego materiału dowodowego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Co więcej, oparcie wnioskowania Organów I i II instancji na niepełnym materiale dowodowym i po nie kompleksowym jego rozpatrzeniu w istocie narusza także inne kluczowe zasady obowiązujące organy administracji publicznej, w tym w szczególności zasadę budzenia zaufania do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), czy też zasadę działania organów administracji publicznej na podstawie przepisów prawa (art. 6 k.p.a.).

Zupełnie na marginesie skarżący wskazał na kardynalny błąd proceduralny organu świadczący o kiepskiej znajomości obowiązujących przepisów k.p.a. przez pracowników Ministerstwa a skutkujący - w ocenie skarżącego - de facto nieważnością postępowania. A mianowicie jak wynika z samej treści zaskarżonej decyzji, skierowana ona została m.in. adwokata I. K., którego pełnomocnictwo znajduje się w aktach sprawy. Tyle tylko, że bezwzględnie obowiązujący przepis art. 40 § 2 k.p.a. stanowi, iż jeśli strona ustanowiła pełnomocnika doręczeń dokonuje się pełnomocnikowi. Zaś jeśli ustanowiono kliku pełnomocników - pisma doręcza się tylko jednemu pełnomocnikowi, a strona może wskazać, któremu. W analizowanej sprawie skarżący ustanowił de facto dwóch pełnomocników i nie wskazał, któremu należy dokonywać doręczeń.

Niemniej jednak organ pismem z dnia [...] sierpnia 2016 roku, zwrócił się z prośbą - notabene dopiero po kilku miesiącach od faktu złożenia dnia [...] maja 2016 roku pełnomocnictwa dla drugiego pełnomocnika do akt sprawy - z prośbą o wskazanie przez stronę pełnomocnika do doręczeń. Jednocześnie organ zaznaczył, powołując się na regulację z art. 40 2 k.p.a. "(...) pisma będą doręczane pełnomocnikowi K. S., chyba że wskaże Pan innego pełnomocnika." Skoro zatem organ sam poinformował, iż pisma będą doręczane jednemu pełnomocnikowi a skarżący nie wskazał innego pełnomocnika do doręczeń - to doręczenie adwokatowi I. K. (niebędącego ani stroną ani pełnomocnikiem do doręczeń) traktować należy jako skierowanie decyzji do osoby nie będącej stroną w sprawie, co stanowi w ocenie skarżącego realizację dyspozycji z art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Zgodnie z przepisem art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy wykonując działalność zawodową jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) w/w ustawy. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c w ciągu trzech lat od zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a i 1c u.g.n.).

Zgodnie zaś z przepisem art. 194 ust. 2 tej ustawy postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Postępowanie wyjaśniające przed Komisją odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195 ust. 1 u.g.n.).

Jak stanowił art. 195a ust.1 ugn właściwy minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2.

Analiza wyżej wskazanych przepisów pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca określając zasady postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej m.in. rzeczoznawców majątkowych wprowadził mechanizm umożliwiający uwzględnienie w tym postępowaniu udziału przedstawicieli organizacji zawodowych wskazanych zawodów regulowanych, poprzez powierzenie prowadzenia postępowania wyjaśniającego przez odrębny od orzekającego w tych sprawach organu administracji publicznej podmiot - Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, powoływaną z udziałem osób wskazanych przez odpowiednie organizacje zawodowe.

Tak więc, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające, przy czym właściwość Komisji jest w tym zakresie wyłączna, bowiem, jak to już wyżej wskazano, po wszczęciu postępowania właściwy minister z mocy ustawy zobowiązany jest do przekazania sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Orzeczenie o którym mowa w art. 195a ust. 1 wydawane jest przez właściwego Ministra na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, do przeprowadzenia którego właściwa jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Jest więc oczywiste, że z woli ustawodawcy owa Komisja nie tylko prowadzi samo postępowanie, ale i ustala jego wynik, co pozwala na stwierdzenie, że w tym zakresie właściwa norma kompetencyjna stanowi podstawę działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wyłączeniem kompetencji organu wszczynającego postępowanie i orzekającego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - właściwego ministra. W wyroku z dnia 15 marca 2012 r. (sygn. akt II GSK 199/11) NSA wyraził pogląd, iż postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 ugn nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji.

W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej Komisji, nie zaś Ministra Infrastruktury. Dlatego trudno zgodzić się ze stanowiskiem (Sądu pierwszej instancji) o istnieniu obowiązku Ministra Infrastruktury przedstawienia własnego, szczegółowego stanowiska, a nie Komisji, co do faktu naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązujących przepisów i podstaw nałożenia określonej kary dyscyplinarnej.

Jak wynika z akt sprawy postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej zostało wszczęte przez właściwy organ przed upływem okresu przedawnienia. Sprawa została przekazana do Komisji celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a skarżącemu została zapewniona możliwość czynnego w nim udziału. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres jednego roku, wskazując, że kara ta będzie adekwatna do popełnionych przez skarżącą naruszeń.

Przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające dowiodło, że skarżący przy wykonywaniu czynności zawodowych naruszył obowiązki wynikające z:

1. art. 175 ust. 1 ugn poprzez wykonywanie czynności szacowania niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa,

2. art. 175 ust. 1 ugn poprzez niedochowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych, przejawiające się m. in. w:

- braku w operacie szacunkowym pełnej informacji o sąsiedztwie wycenianej nieruchomości,

- błędnym przypisaniu stanów cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównania,

- niedokonaniu oględzin wycenianej nieruchomości, zastosowaniu współczynnika korygującego bez stosownego uzasadnienia,

- ustaleniu cech rynkowych oraz obliczeniu rozstępu cenowego na podstawie różnych zbiorów transakcji,

3. art. 153 ust. 1 ugn w związku z art. 4 pkt 16 ugn poprzez nieprawidłowe zastosowanie podejścia porównawczego metody porównywania parami wynikające z niewłaściwego ustalenia cech rynkowych i ich stanów oraz doboru nieruchomości podobnych z pominięciem przeznaczenia nieruchomości jako jednej z cech podobieństwa,

4. art. 151 ugn poprzez określenie wartości rynkowej nieruchomości dla optymalnego sposobu użytkowania,

5. § 4 ust. 1 rozporządzenia poprzez brak znajomości cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównań,

6. § 55 ust. 2 rozporządzenia poprzez niewskazanie w operacie szacunkowym uwarunkowań dokonanych czynności oraz nieopisanie cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównań,

7. § 56 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia poprzez nieprecyzyjne określenie celu wyceny, w tym niewskazanie istotnych dla wyceny uwarunkowań odnoszących się do potrzeby sporządzenia operatu szacunkowego,

8. § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia poprzez błędną analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, co w konsekwencji skutkowało pociągnięciem do odpowiedzialności zawodowej.

Rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona, należy do organu ją wymierzającego, zgodnie z art. 178 ust. 2 u.g.n. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze nie tylko treść przepisów prawa i standardów zawodowych, ale też i to, że pełni rolę biegłego, a wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny). Poza tym rzeczoznawca musi mieć świadomość, że wycena może być przez stronę kwestionowana, co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy) lub że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 ustawy). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości musi liczyć się z zarzutami o nieprawidłowym sporządzeniu wyceny.

Nałożona na skarżącego kara odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 2 u.g.n. i zdaniem Sądu spełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy jej wymiarze. W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy organ odniósł się do zarzutów skarżącego i szczegółowo wyjaśnił na czym polegały naruszenia przepisów prawa. Należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy powinien w nim zamieścić wszystkie dane, jakie są niezbędne do prześledzenia procedury i przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, a wszelkie czynności zmierzające do dokonania wyceny nieruchomości powinny być przeprowadzone z najwyższą starannością. Przy wyborze kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę rodzaj i charakter naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego oraz wagę naruszonych przepisów prawa. W tym miejscu, mając na uwadze twierdzenie skarżącego zawarte w skardze, należy zauważyć, że wyrok tut. Sądu w sprawie o sygn. akt VI SA/Wa 1350/16 oddalający skargę na decyzję orzekającą karę dyscyplinarną wobec skarżącego jest prawomocny.

W ocenie Sądu orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwą, ponieważ nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter rażącego naruszenia przepisów prawa. Błędy w procedurze wyceny i rażący, permanentny rażący brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowym opracowaniu nie pozostały bez wpływu na wynik wyceny, co powoduje, że opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego mogło wprowadzać odbiorców w błąd, co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania rozstrzygnięć w oparciu o fałszywe przesłanki.

Odnosząc się do zarzutu wadliwiego prowadzenia metryki sprawy, co uniemożliwiło czynny udziału strony w postepowaniu, Sąd stwierdza, iż stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 6 marca 2012 r. w sprawie wzoru i sposobu prowadzenia metryki, metrykę można wypełniać odręcznie lub w formie elektronicznej, dołączając jej wydruk do akt sprawy po wykonaniu czynności w sprawie lub w razie zaistnienia takiej potrzeby. Ponieważ na etapie postępowania prowadzonego przed Ministrem skarżący nie zgłaszał takiej potrzeby, wniesiony przez niego zarzut nie może się ostać.

Sąd nie podzielił również zarzutu skarżącego dotyczącego naruszenia przez Ministra zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, uznając, iż w postepowaniu prowadzonym przed organem stronie zapewniono czynny udział w każdym stadium tego postepowania, a przed wydaniem decyzji umożliwiono jej wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Odnosząc się do stwierdzenia skarżącego, że że Prokuratura Okręgowa w G., umarzając po raz drugi postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2016 roku - tym razem prawomocnie - śledztwo w sprawie [...] (wcześniejsza sygnatura [...]) z powodu braku znamion czynu zabronionego zamknęła w tym zakresie wszelkie nieuprawnione spekulacje organu, należy wyjaśnić, że wynik postępowania prokuratury, nie ma wpływu na postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Prokurator bada bowiem postępowanie skarżącego pod kątem możliwości popełnienia przestępstwa przeciwko wiarygodności dokumentów, a organ administracji ocenia wykonane czynności szacowania nieruchomości w zakresie wypełnienia obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 ugn. Należy przy tym zaznaczyć, że w uzasadnieniu postanowienia z dnia [...] grudnia 2014 r. Prokurator Prokuratury Okręgowej w G. stwierdził, że: "Bezsprzecznie - w świetle ustaleń Komisji Arbitrażowej - operat szacunkowy M. Z. nie jest rzetelny, niemniej jednak jego wykonanie winno zostań ocenione na gruncie odpowiedzialności zawodowej w trybie przewidzianym przepisami Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami." Również dopuszczenie w charakterze dowodu orzeczenia zapadłego w innej sprawie dotyczącego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzonego wobec innego rzeczoznawcy majątkowego w związku z wykonanymi czynnościami szacowania tej samej nieruchomości, nie ma wpływu na ocenę czynności szacowania nieruchomości wykonanych przez skarżącego.

Odnosząc się do narzutu polegającego na doręczeniu adwokatowi I. K. decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] grudnia 2016 r., należy wskazać, że jak wynika z akt sprawy ww. adwokat złożył w imieniu skarżącego wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r. Po udzieleniu kolejnego pełnomocnictwa radcy prawnemu K. S. dnia [...] maja 2016 r. do reprezentowania strony w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej, organ pismem z dnia [...] sierpnia 2016 r. poinformował, że pisma będą doręczane pełnomocnikowi K.S., chyba że strona wskaże innego pełnomocnika, czego skarżący nie uczynił. W konsekwencji organ, z uwagi na fakt złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy przez pełnomocnika adwokata I. K., skierował do niego decyzję i wysłał na adres pełnomocnika K. S..

W konsekwencji Sąd uznał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej odniosła się zarówno do wszelkich argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania w II instancji jak również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i zasadnie uznała, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania. W trakcie postępowania nie doszło do uchybień w pracy Komisji. Na podstawie analizy całości akt sprawy ustalono, że naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego są rażące. Na tej podstawie organ orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym oraz szczegółowo uzasadnił przyjęte rozstrzygnięcie w odniesieniu do każdego z zarzutów, który znalazł potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Reasumując, w sposób właściwy organ przeprowadził postępowanie w sprawie dochodząc w konkluzji do stwierdzenia, iż skarżący, wykonując czynności rzeczoznawcy majątkowego nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. a wymierzona skarżącemu kara została należycie uzasadniona poprzez wskazanie konkretnych przesłanek, jakimi kierował się organ.

Wobec niezasadności zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, skargę należało oddalić.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.