Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 329/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-10-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Stawecki, Sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły, Sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), , Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Sawicka-Bożek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2018 r. sprawy ze skargi J. J. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] stycznia 2018 r. znak [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji oddala skargę


UZASADNIENIE

I.

Decyzją z dnia [...] października 2015 r., nr [...] Starosta G., zatwierdził projekt budowlany i udzielił E. W. pozwolenia na budowę, obejmującego przebudowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania poddasza na cele mieszkalne w budynku wielorodzinnym w miejscowości G. przy ul. N., zlokalizowanym na działce nr ewid. [...].

II.

Pismem z dnia [...] listopada 2016 r., uzupełnionym pismem z dnia [...] listopada 2016 r. J. J. (dalej również jako Skarżąca) reprezentowana przez pełnomocnika A. J. wniosła do Wojewody [...] na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm. - dalej jako k.p.a.), o stwierdzenie nieważności ww. decyzji Starosty G.. Wskazała, iż występuje we własnym indywidualnym interesie, odrębnym od interesu wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie odniosła się do braku zgody wspólnoty przy ul. N. w G. na dokonanie zmian zatwierdzonych decyzją.

III.

Po wszczęciu postępowania i rozpatrzeniu wniosku Skarżącej, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r., nr [...] na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. w całości umorzył postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Starosty G. z dnia [...] października 2015 r., z uwagi na nieposiadanie przez wnioskodawczynię statusu strony.

Po rozpatrzeniu odwołania Skarżącej, decyzją z dnia [...] września 2017 r., nr [...], Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił zaskarżoną decyzję w całości oraz przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

GINB stwierdził, że z materiału dowodowego nie wynika, aby we wspólnocie mieszkaniowej przy ul. N. został ustanowiony, w formie przewidzianej w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 716 ze zm. - dalej jako u.w.l.) - tj. w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, odmienny od ustawowego sposób zarządu nieruchomością wspólną. W takich okolicznościach Skarżąca posiada przymiot strony bowiem jest to mała wspólnota (do 7 członków), a zatem każdy z członków jest uprawniony do jej reprezentowania samodzielnie.

IV.

Ponownie rozpatrując sprawę Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2017 r., nr [...] ponownie umorzył postępowanie w sprawie zainicjowanej wnioskiem Skarżącej.

Wskazał, iż do akt sprawy dołączono akt notarialny Rep. A nr [...] z dnia [...] sierpnia 2000 r. z którego wynika, że właściciele lokali w nieruchomości wspólnej położonej przy ul. N. w G., na podstawie art. 18 oraz art. 23 u.w.l. ustanowili sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Odwołując się do treści art. 28 k.p.a., art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm. - dalej jako P.b.) Wojewoda wskazał, iż Skarżącej nie przysługuje interes prawny do kwestionowania decyzji Starosty w trybie nieważności. Mocą art. 28 k.p.a. w związku z art. 28 ust. 2 P.b., postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę dotyczy interesu prawnego lub obowiązku inwestora oraz właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. To samo dotyczy także trybu nadzwyczajnego, w którym kwestionowana jest decyzja budowlana.

Nie oznacza to wprawdzie, iż podmiot, który nie był stroną postępowania zwykłego nie będzie mógł zostać uznany za stronę w postępowaniu nadzwyczajnym. Kwestię tę należy jednak badać zawsze indywidualnie, mając na względzie, jakiego interesu prawnego czy faktycznego mogą dotyczyć skutki ewentualnego stwierdzenia nieważności decyzji.

W celu uznania podmiotu uprawnionego do nieruchomości wspólnej z tytułu posiadania odrębnej własności danego lokalu za stronę postępowania konieczne jest wykazanie, że planowana inwestycja będzie wpływać na ten konkretny lokal oraz godzić w uprawnienia dotyczące korzystania z niego. Interesu prawnego nie wywodzi się jednak z samego faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej lecz z faktu, iż lokal do którego danej osobie przysługuje prawo znajduje się w obszarze oddziaływania projektowanej inwestycji.

W sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właściciela lokalu, jako członka wspólnoty mieszkaniowej jest więc chroniony przez wspólnotę mieszkaniową, działającą poprzez zarząd lub zarządcę. Stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu jest wspólnota, którą w postępowaniu reprezentuje zarząd.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Zasada ta ma zastosowanie również do małych wspólnot mieszkaniowych (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r., sygn. III CZP 60/09).

Możliwe jest więc w drodze umowy zawartej pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali w formie aktu notarialnego wprowadzenie do małej wspólnoty mieszkaniowej zasad zarządzania obowiązujących w dużej wspólnocie mieszkaniowej, w tym instytucji zarządu, zasad podejmowania i zaskarżania uchwał itd. Możliwe jest też zmodyfikowanie tych zasad, aby były bardziej dostosowane do realiów danej wspólnoty mieszkaniowej. Do zmiany sposobu zarządu konieczne jest jednak zachowanie formy aktu notarialnego.

W niniejszej sprawie właściciele lokali nieruchomości przy ul. N. określili sposób zarządu swoją nieruchomością wspólną, na podstawie art. 18 oraz art. 23 u.w.l. w formie aktu notarialnego Repertorium A nr [...] z dnia [...] sierpnia 2000 r. Powyższym aktem notarialnym wprowadzono zasady zarządzania obowiązujące w dużej wspólnocie mieszkaniowej, w tym instytucję zarządu, połączenia nieruchomości przy ul. N. w jedną całość, jak również założenia wspólnego rachunku bankowego, itd.

Do dnia dzisiejszego Wspólnota Mieszkaniowa N. w G. kontynuuje taki sposób zarządzania ww. nieruchomością, zgodnie z wolą współwłaścicieli.

Podmiotem uprawnionym do występowania w charakterze strony w postępowaniu administracyjnym, w sytuacji, gdy postępowanie dotyczy części wspólnej nieruchomości jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd.

Tym samym, prawa do samodzielnego udziału w postępowaniu, członek wspólnoty nie może wywodzić jedynie z faktu posiadania udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Nieruchomość wspólna pozostaje bowiem, w wyłącznym zarządzie wspólnoty (reprezentowanej przez zarząd), rozumianej jako ogół właścicieli lokali, występujących wspólnie (co nie oznacza zgodnie) z mocy prawa, w zakresie czynności dotyczącej ustawowej współwłasności nieruchomości wspólnej.

Skarżąca wskazała, iż występuje we własnym indywidualnym interesie, odrębnym od interesu Wspólnoty.

Mając więc na uwadze to, iż nie została ona umocowana do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, istotnym stało się zweryfikowanie posiadania przez nią indywidualnego interesu prawnego pozwalającego występować jej w przedmiotowej sprawie jako strona postępowania obok Wspólnoty Mieszkaniowej.

Sporna inwestycja miała być zrealizowana w obrębie lokalu mieszkalnego nr [...] i polegać na zmianie sposobu użytkowania pomieszczeń strychowych na pomieszczenia mieszkalne, w tym na ingerencji w konstrukcję dachu (okna połaciowe) oraz stropu pomiędzy II piętrem a poddaszem (poprzez budowę schodów z lokalu nr [...] do lokalu nr [...]), czyli w części wspólne.

Skarżąca jest natomiast właścicielką lokalu nr [...] zlokalizowanego poniżej lokalu nr [...]. Z jej wniosku wynika, że swój indywidualny interes w sprawie, odrębny od interesu wspólnoty mieszkaniowej, wywodzi z bezpośredniego usytuowania lokalu poniżej lokalu nr [...], w którym zamontowano schody, jak również z uwagi na występujące spękania sufitu w obrębie swojego lokalu oraz hałasów związanych z użytkowaniem lokalów sąsiadów, tj. lokalu nr [...]. Nadto podnosi, że wspólnota mieszkaniowa nie wyrażała zgody na ingerencję w strop pomiędzy lokalami nr [...] i [...].

Z protokołu kontroli przeprowadzonej przez właściwy powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego w dniu [...] grudnia 2016 r. wynika, że roboty budowlane w lokalach nr [...] i[...] zostały przeprowadzone zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Nie stwierdzono możliwości wystąpienia katastrofy budowlanej wskutek wykonanych prac.

W tej sytuacji zdaniem Wojewody, uwzględniając charakter przedmiotowej inwestycji oraz długi okres istnienia budynku przy ul. N., nie sposób uznać, że sporna inwestycja oddziałuje na nieruchomość lokalową Skarżącej oraz wpływa na pogorszenie warunków bezpieczeństwa konstrukcji w obrębie lokalu stanowiącego jej własność. Ponadto projekt budowlany, w części dotyczącej rozwiązań konstrukcyjnych został opracowany przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane, zawiera opracowanie zatytułowane "ekspertyza techniczna stropu między kondygnacyjnego w budynku mieszkalnym", z której wynika, że strop znajduje się w stanie technicznym dobrym i że zalecono wykonanie robót budowlanych mających na celu odciążenie istniejącego stropu o obciążenia użytkowe i obciążenia stałe od ślepego pułapu, co będzie korzystne z punktu widzenia nośności, które to zalecenia uwzględnia zatwierdzony projekt budowlany.

Uciążliwości związane z hałasem mają natomiast charakter immisji, o których mowa w art. 144 Kodeksu cywilnego, co nie oznacza, że właściciel nieruchomości ma interes prawny. Hałas jest okolicznością faktyczną mogącą powodować zmniejszenie komfortu korzystania z nieruchomości, a jego przekroczenie rodzić może wyłącznie roszczenia o charakterze cywilnoprawnym.

Zdaniem organu I instancji sporna inwestycja nie wprowadza jakichkolwiek ograniczeń w sposobie zagospodarowania lokalu mieszkalnego nr [...], należącego do Skarżącej. Samo jego położenie w sąsiedztwie planowanej inwestycji nie jest tożsame ze znajdowaniem się tej nieruchomości lokalowej w obszarze oddziaływania obiektu. Skarżąca nie wykazała przy tym w jaki sposób prawo korzystania z jej nieruchomości zostanie naruszone lub ograniczone przez realizację inwestycji. Ingerencja w części wspólne tj. strop czy dach celem wykonania otworów okiennych i schodów, nie dotyczy zaś indywidualnego interesu Skarżącej, ale wspólnoty mieszkaniowej.

V.

Po rozpatrzeniu odwołania Skarżącej, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie Wojewody.

Jak wskazał w uzasadnieniu, interes prawny w kwestionowaniu decyzji Starosty G. Skarżąca wywodzi z przysługującego jej prawa współużytkowania wieczystego działki nr ew. [...] w G., zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym oraz przysługującego jej prawa od rębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w ww. budynku mieszkalnym. Powyższe znajduje potwierdzenie w treści KW Nr [...] oraz KW [...]. Ponadto, z treści księgi wieczystej Nr [...] wynika, że w przedmiotowym budynku znajduje się 7 wyodrębnionych lokali, a zatem ich właściciele tworzą tzw. "małą wspólnotę".

Z materiału dowodowego wynika, że we Wspólnocie przy ul. N. (do której należy Skarżąca) został ustanowiony, w formie przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l., tj. w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (z dnia [...] sierpnia 2000 r., Rep. A nr [...]) odmienny od ustawowego sposób zarządu nieruchomością wspólną. W aktach sprawy znajduje się kopia uchwały Nr [...] z dnia

[...] sierpnia 2000 r., właścicieli lokali w nieruchomości położonej przy ul. N. w G. w sprawie połączenia nieruchomości położonych przy ul. N. w jedną całość i kopie uchwał dotyczące wyboru członków Zarządu nieruchomości wspólnej położonej przy ul. N..

Wobec powyższego, podmiotem uprawnionym do występowania w postępowaniu administracyjnym w imieniu mieszkańców nieruchomości przy ul. N., jest jej Zarząd, co wynika z art. 21 ust. 1 u.w.l. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej może natomiast występować w postępowaniu budowlanym (także w trybie nadzwyczajnym), o ile wykaże swój indywidualny interes prawny, którego nie może jednak wywodzić z samego faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej.

Zdaniem GINB zaprojektowane roboty budowlane nie naruszają prawa własności lokalu nr [...], do którego uprawniona jest Skarżąca. Zakres planowanych prac przesądza, że lokal do niej należący nie znajduje się w obszarze oddziaływania przedsięwzięcia w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 20 P.b. Sporne roboty budowlane nie pozbawiają jej lokalu dostępu do światła słonecznego i szeroko rozumianych mediów (woda, ciepło, elektryczność, telekomunikacja) oraz nie wpłyną na warunki ochrony przeciwpożarowej ww. lokalu. GINB nie stwierdził także, aby planowana inwestycja ograniczała Skarżącą w możliwości korzystania z należącego do niej lokalu.

Innymi słowy, decyzja Starosty G. z dnia [...] października 2015 r., nie kształtuje sfery praw i obowiązków Skarżącej, nie jest więc ona stroną postępowania dotyczącego powyższego rozstrzygnięcia.

Odnosząc się do argumentacji podniesionej w odwołaniu a dotyczącej wykonania inwestycji niezgodnie z projektem budowlanym oraz rozległych spękań sufitu w miejscu podparcia schodów, GINB wskazał, że do ustalenia czy danej osobie przysługuje przymiot strony w postępowaniu nieważnościowym decydujące znaczenie ma określenie obszaru oddziaływania przedsięwzięcia, przy uwzględnieniu zakresu projektowanych robót budowlanych wskazanych w projekcie budowlanym, a nie robót faktycznie wykonanych.

Organy administracji architektoniczno-budowlanej nie są właściwe do rozstrzygania sporów wynikających ze stosunków wewnątrzwspólnotowych, w tym do badania zgodności z prawem uchwał podjętych przez wspólnotę. Właściwą drogą do dochodzenia roszczeń w tym zakresie jest droga postępowania cywilnego.

Wobec powyższego, skoro decyzja Starosty G. nie dotyczy indywidualnego interesu prawnego ani obowiązku Skarżącej, nie może ona zostać uznana za stronę postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności ww. decyzji.

Jak również wskazano, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w uzasadnieniu poprzedniej decyzji z dnia [...] września 2017 r., nr [...] wskazał na braki w postępowaniu dowodowym (brak wykazania ustanowienia zarządu we wspólnocie). W dacie wydania tej decyzji GINB nie miał jednak wiedzy o akcie notarialnym z dnia [...] sierpnia 2000 r., Rep. A nr [...], ustanawiającym odmienny od ustawowego sposób zarządu nieruchomością wspólną.

VI.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wywiodła J. J., zaskarżając je w całości.

Kwestionowanej decyzji GINB zarzuciła brak odniesienia się do argumentów stawianych w odwołaniu.

Błędne uznanie za mający znaczenie w sprawie dowód tj. akt notarialny Rep. A nr [...] z dnia [...] sierpnia 2000 r., który stanowi protokół z podejmowanych uchwał oraz uchwałę nr [...] z tego samego dnia i na ich podstawie uznanie, że właściciele nieruchomości przy ul. N. w G. nie są stroną w postępowaniu.

Protokół to nie umowa tylko opis stanu faktycznego jak go postrzegają strony umowy lub przyszłej umowy. Akt notarialny - protokół z przeprowadzonych uchwał nr [...] nazwano mianem umowy, napisano, że został ustanowiony w formie przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l. tj. traktuje się go błędnie jako umowę zawartą w formie aktu notarialnego.

Na pierwszej stronie tego aktu błędnie napisano, że zebranie zostało zwołane w sposób prawidłowy oraz że według listy obecności stawili się na nim właściciele lokali mających 100% udziałów w nieruchomości wspólnej, wobec czego jest ono zdolne do podejmowania wiążących uchwał. Załącznik do uchwały nr [...] wyraźnie jednak obrazuje, że w momencie zawarcia aktu notarialnego Rep. A nr [...] ponad połowa mieszkań nie była wykupiona, była własnością Gminy G., wobec czego nie było nawet połowy właścicieli.

W podjętej uchwale zmieniono zarządcę, tzn. zerwano umowę z Zarządcą Mienia Komunalnego w G. i ustanowiono nowym zarządcą Agencję [...] w G..

Nie ma mowy, że wspólnoty określają sposób zarządzania w połączeniu na zasadach zarządu. Ustalenia dotyczą właścicieli, nie wspólnot.

Uchwała nr [...] aktu notarialnego Rep. A nr [...] stanowi zamierzenie bowiem brzmi: "Upoważnia się Zarząd nieruchomości wspólnej do zawarcia umowy z nowym Administratorem". Były to zamierzenia jakie powinny być spełnione w celu zawarcia umowy o zarząd nieruchomością wspólną.

W akcie notarialnym Rep. A nr [...] dotyczącym m.in. sprzedaży strychu udziały w nieruchomości wspólnej potwierdzono notarialnie w udziałach na działce [...] jako małej wspólnoty. Zarząd mógł reprezentować małe wspólnoty, mógł być sprawowany tylko po uwierzytelnieniu umowy i nowych udziałów w formie aktu notarialnego lecz tego nie dopilnowano. Umowa określająca zarząd nieruchomością wspólną nigdy nie była sporządzona notarialnie.

Na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr [...] (protokołu) miała powstać umowa i to ta umowa powinna być sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego. Dopiero wtedy zarząd mógł reprezentować małe wspólnoty i być stroną w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji Starosty G.. Skoro tak się jednak nie stało to reprezentacja wspólnot jest zgodna przepisami Kodeksu cywilnego, a zatem każdy ze współwłaścicieli jest do tego uprawniony.

Zmiana sposobu zarządu (a nie osoby samego zarządcy) może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza - art. 18 ust 2a u.w.l. Umowę muszą podpisać wszyscy właściciele lokali (100% udziałów) i koniecznie w formie aktu notarialnego.

W uchwale nr 2 zaprotokołowanej w akcie notarialnym Rep. A nr [...] wynika, że w 2000 roku podjęto zamiar połączenia małych wspólnot w jedną dużą. Chciano więc scalić działki i połączyć wspólnoty, jednakże w chwili nie spełnienia przewidzianych warunków ta wola straciła ważność. W uchwale tej wyraźnie wskazano w jakim terminie zarządca zobowiązuje się scalić działki dotychczasowych wspólnot tj. do dnia [...] grudnia 2000 r. i wyraźnie wskazuje się również termin do kiedy zarząd mógł reprezentować wspólnoty (tj. do tej daty "Do czasu uregulowania spraw formalno-prawnych nieruchomości położonej przy ul. N. (...) będą reprezentowane przez wspólny zarząd, będą posiadały jedno konto").

Do dnia [...] grudnia 2000 r. wspólnoty mogły być reprezentowane przez zarząd, zaś po tej dacie już nie mogły być w ten sposób reprezentowane.

Małe wspólnoty nigdy nie zostały połączone a okres ich reprezentacji jako duża wspólnota jest wyraźnie określony w akcie notarialnym (do czasu uregulowania spraw formalno prawnych, które zobowiązano się wykonać w terminie do [...] grudnia 2000 r.).

Lokal, w którym zamieszkuje Skarżąca i jej rodzina nabyto w 2009 roku. Świadomość, iż mieszkańcy budynku przy ul. N.są małą wspólnotą mieszkaniową Skarżąca uzyskała dopiero przy sprzedaży strychu, kiedy wyraźnie wskazano strony w akcie notarialnym Rep. A nr [...] dnia [...] września 2015 r.

Skarżąca wskazała także, iż strych przed sprzedażą był nieruchomością wspólną. W akcie sprzedaży nie było reprezentacji zarządu czy zarządcy. Strych sprzedali właściciele małej wspólnoty. Pozwolenie na budowę, które zostało zaskarżone zakłada naruszenie i ingerencję w nieruchomość wspólną. Nieruchomość wspólna sprzedana w formie strychu aktem notarialnym Rep. [...], wymagała zgody stron (sześciu współwłaścicieli), połączenie lokali przez inwestora, naruszenie stropu (własności wspólnej) też przekracza zakres zwykłego zarządu, nie powinno być naruszone bez wiedzy i zgody wszystkich właścicieli budynku. Z uwagi na brak zgody na połączenie lokali i dokumentu połączenia wszyscy właściciele wspólnoty N. w G. powinni być stronami w postępowaniu.

VII.

W odpowiedzi na skargę GINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VIII.

Skarga jest niezasadna.

Na wstępie należy przypomnieć, iż w niniejszej sprawie Skarżąca podnosi względem decyzji GINB i Wojewody [...] zarzuty, których umocowanie wynikać ma zarówno z przysługującego jej indywidualnie interesu prawnego do lokalu nr [...], jak również z interesu prawnego jako współwłaściciela części wspólnych w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej, którą - jak twierdzi - ma prawo reprezentować.

W związku z powyższym należy w pierwszej kolejności wskazać, że w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 28 k.p.a., stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Pojęcie interesu prawnego immanentnie związane jest co do zasady z normami prawa materialnego, tj. należy ustalić powszechnie obowiązujący przepis prawa, na podstawie którego można skutecznie żądać czynności organu (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lipca 2007 r., sygn. akt I OSK 1559/06). Interes prawny pojawia się zatem wtedy, gdy ustalony zostanie związek pomiędzy obowiązującą normą prawa materialnego, a sytuacją prawną konkretnego podmiotu, polegający na tym, że akt stosowania normy prawnej może mieć wpływ na sytuację podmiotu ustaloną właśnie przepisem prawa materialnego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 czerwca 1998 r., sygn. akt IV SA 2164/97).

Cechą wyróżniającą interesu prawnego jest to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny i obiektywnie sprawdzalny, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami stosowania przepisu prawa materialnego.

W postępowaniu budowlanym, dotyczącym decyzji o pozwoleniu na budowę, tak określony interes prawny ustala się na podstawie art. 28 ust. 2 P.b., a więc w nieco węższym podmiotowo zakresie, bowiem odwołującym się do wymienionych w tym przepisie osób tj. inwestora oraz właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Obszar oddziaływania obiektu jest przy tym definiowany w art. 3 pkt 20 P.b. i rozumie się go jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy.

W sprawie o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, a zatem w postępowaniu prowadzonym w trybie nadzwyczajnym, ustalenie interesu prawnego następuje także we wskazany sposób, a więc przy uwzględnieniu kręgu podmiotowego określonego w art. 28 ust. 2 P.b. Tryb nadzwyczajny nie zmienia bowiem tego, że nadal mamy w takiej sprawie do czynienia z "kontrolą" udzielonego pozwolenia na budowę (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 598/06; wyroki WSA w Warszawie z dnia 17 czerwca 2008r., sygn. akt VII SA/Wa 470/08; wyrok z dnia 3 września 2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 904/08).

IX.

Odnosząc się zatem do wskazywanego przez Skarżącą indywidualnego interesu prawnego w kwestionowaniu w trybie nieważności decyzji budowlanej Starosty G., mającego wynikać z faktu sąsiadowania (w istocie zaś współdzielenia stropu) jej lokalu mieszkalnego nr [...] z lokalem nr [...] należy wskazać, iż zakres zaplanowanych robót budowlanych nie narusza przysługującego Skarżącej prawa własności, ani przepisów technicznych.

Zatwierdzone wskazaną decyzją roboty budowlane, polegają na zmianie sposobu użytkowania poddasza (przeznaczenie lokalu nr [...] na cele mieszkalne) położonego w budynku przy ul. N. w G.. Zakres prac obejmuje m.in. rozbiórkę ścianek działowych oraz demontaż stolarki drzwiowej, rozbiórkę istniejących podłóg oraz usunięcie polepy, wykonanie izolacji z folii budowlanej oraz akustycznej z wełny mineralnej, wyrównanie nadbitki wyrównującej poziom belek stropowych, wykonanie posadzek na płycie OSB, montaż schodów drewnianych przez strop pomiędzy lokalami nr [...] i [...], wykonanie ścianek działowych poddasza z płyt GK na ruszcie metalowym, montaż okien połaciowych w dachu budynku, roboty instalacyjne i wykończeniowe.

W takich okolicznościach sprawy trudno przyjąć, iż zakres planowanych robót budowlanych oddziałuje na lokal mieszkalny Skarżącej, czyniąc z niej stronę postępowania w rozumieniu art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 P.b. Sąd podziela argumentację organów, iż sporne roboty budowlane nie pozbawiają lokalu nr [...] dostępu do światła słonecznego jak i mediów (woda, ciepło, elektryczność, telekomunikacja). Nie wpływają także na warunki ochrony przeciwpożarowej. Inwestycja nie ogranicza zatem Skarżącej w możliwości zgodnego z prawem korzystania z należącego do niej lokalu, w tym do jego dalszego zagospodarowywania zgodnie z prawem. Decyzja Starosty G. nie kształtuje zatem sfery praw i obowiązków Skarżącej, a zatem nie ma ona interesu prawnego w jej kwestionowaniu w trybie nieważności.

X.

Sąd nie podziela także zarzutów skargi nakierowanych na wykazanie, iż Skarżącej, jako członkowi małej wspólnoty mieszkaniowej, przysługuje prawo do jej bezpośredniej reprezentacji, a przez to przymiot strony w postępowaniu nieważnościowym, z uwagi na to, że decyzja Starosty G. zatwierdza projekt budowlany i udziela pozwolenia na budowę inwestycji ingerującej w części wspólne nieruchomości przy ul N. w G..

Odnosząc się do powyższego zarzutu w pierwszej kolejności należy wskazać, iż zgodnie z oświadczeniem Skarżącej zawartym w skardze, swój lokal nabyła ona w 2009 roku. Oznacza to, iż wszelkie działania członków wspólnoty podjęte przed datą nabycia przez nią lokalu, a mające wpływ na funkcjonowanie wspólnoty wiążą Skarżącą. Wiążące są więc dla niej również uchwały podjęte i zaprotokołowane przez notariusza w dniu [...] sierpnia 2000 r., Rep. A nr [...]. W zasadzie wokół tego właśnie dokumentu, kwestionując i interpretując jego zapisy, Skarżąca opiera swoją argumentację o przysługującym jej prawie do bezpośredniego reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przy ul. N..

W związku z powyższym, nie naruszając trybu kontroli uchwał podjętych przez wspólnoty mieszkaniowe lokali przy ul. N. w G., należy odnieść się w niezbędnym zakresie do zarzucanych przez stronę wadliwości.

Po pierwsze, Skarżąca błędnie wskazuje, iż przy podejmowaniu szeregu uchwał w dniu [...] sierpnia 2000 r., zaprotokołowanych przez notariusza, nie został spełniony wymóg pełnej reprezentacji wszystkich lokali znajdujących się w spornych budynkach trzech wspólnot. Należy zauważyć w tym miejscu, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa już z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, co wynika z art. 6 u.w.l. W skład wspólnoty, na pewnych etapach jej istnienia, mogą zatem wchodzić lokale, które są wyodrębnione (stanowią tzw. nieruchomość lokalową), jak również lokale jeszcze niewyodrębnione (które nie są przedmiotem odrębnej własności). Nie budzi wątpliwości fakt, iż w zebraniu wspólnoty mogą uczestniczyć, mówiąc w uproszczeniu, jedynie właściciele lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. W tym ostatnim przypadku, właścicielowi lokali niewyodrębnionych przysługują takie same prawa i obowiązki co właścicielom lokali wyodrębnionych (reguluje to art. 4 ust. 1 u.w.l.). W związku z tym okoliczność, iż w zebraniu trzech wspólnot nie brały udziału wszystkie osoby zajmujące fizycznie lokale znajdujące się we wskazanych budynkach (ich najemcy, lokatorzy) nie oznacza, iż nie było należytej reprezentacji właścicieli lokali odrębnych i tych niewyodrębnionych. Wskazać bowiem trzeba, iż lokale niewyodrębnione należały w tamtym czasie do Gminy G. a jej przedstawiciel brał udział w zebraniu właścicieli lokali wspólnot mieszkaniowych budynków przy ul. N. w G. (zob. procentowy udział właścicieli lokali w nieruchomości).

Po drugie, Skarżąca nie dostrzega, iż lokale wydzielane były we wskazanych wspólnotach już przed 2000 rokiem, na co wskazuje chociażby zebranie wspólnot z dnia [...] sierpnia 2000 r., w którym brali udział właściciele lokali wyodrębnionych już przed tą datą (vide zestawienie osób uprawnionych do udziału). Skoro tak, to sposób zarządu poszczególnymi wspólnotami mieszkaniowymi został już wcześniej określony w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokali. Zarząd ten był przy tym sprawowany przez Zarząd Mienia Komunalnego w G., co jest okolicznością w niniejszej sprawie niekwestionowaną. W związku z tym, iż zarząd wspólnotami został ustanowiony w ten właśnie sposób tj. poprzez powierzenie go Zarządowi Mienia Komunalnego w umowach ustanawiających po raz pierwszy odrębną własność lokali, zmiana w tym zakresie mogła i w rzeczywistości nastąpiła w trybie art. 20 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 2a u.w.l.

Ten ostatni przepis wskazuje, iż zmiana ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała taka została przy tym podjęta w dniu [...] sierpnia 2000 r. (zobacz uchwała nr [...]) i jest wiążąca dla wszystkich wspólnot. Ponadto, co istotne, podjęta została także uchwała nr [...], w sprawie połączenia nieruchomości położonych przy ul. N. w G.. Zgodnie z jej § 1, w terminie do dnia [...] grudnia 2000 należało podjąć działania zmierzające do scalenia działek, na których położone są nieruchomości N. w celu połączenia nieruchomości w jedną całość i uporządkowania wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku. Z kolei w § 2 tej uchwały wskazano, iż do czasu uporządkowania spraw formalno-prawnych nieruchomości położonej przy ul. N., nieruchomości nr [...] będą reprezentowane prze wspólny Zarząd, jak również będą posiadały wspólne konto. Interpretując w niezbędnym zakresie, na potrzeby rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, zapis § 1 uchwały nr [...] z dnia [...] sierpnia 2000 r. należy wskazać, iż nie można go odczyt[...] grudnia 2000 należało m.in. podjąć działania zmierzające do scalenia działek w celu połączenia nieruchomości w jedną całość. Zapis ten nie oznacza więc, iż po upływie zakreślonego terminu ustają skutki uchwały i zamierzonej w niej intencji połączenia oraz wspólnej reprezentacji. Sama uchwała nr [...] nie zawiera także postanowień o jej wygaśnięciu po upływie wskazanego terminu. Ponadto zapisy te korespondują z postanowieniami § 2 uchwały określającego czas trwania tak ustanowionego zarządu tj. do czasu uporządkowania spraw formalno-prawnych, przez co nie można rozumieć "do dnia [...] grudnia 2000 roku" jak wskazuje Skarżąca.

W tych okolicznościach Sąd nie ma więc wątpliwości, iż każda ze wspólnot reprezentowana była, i jest być może nadal, w sposób ustalony w dniu [...] sierpnia 2000 r. Nie zmienia tego brak wpisu zarządu w księdze wieczystej nieruchomości.

Podsumowując ten wątek rozważań należy końcowo odwołać się do treści art. 18 ust. 2 u.w.l. zgodnie z którym, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. W tym stanie rzeczy wszystkie wcześniejsze postanowienia dotyczące zarządu trzema wspólnotami odnoszą skutek także w stosunku do Skarżącej.

Nie ma znaczenia w sprawie powoływany przez Stronę akt notarialny sprzedaży strychu z dnia [...] września 2015 r., nr Rep. A nr [...], który ma jej zdaniem przesądzać o tym, kto reprezentuje wspólnotę przy ul. N. w G. (wszyscy jej członkowie). Skarżąca w tym względzie zdaje się nie rozróżniać czynności zwykłego zarządu, do których upoważniony jest zarząd wspólnoty, od czynności je przekraczających. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 u.w.l. czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są: (4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, (5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. W tym zakresie działają albo wszyscy członkowie wspólnoty, albo też mogą, na podstawie art. 22 ust. 2 u.w.l. upoważnić do tego zarząd drodze stosownej uchwały.

Jeszcze raz należy zatem podkreślić przy tym, iż na mocy uchwał nr [...] i [...] zaprotokołowanych w dniu [...] sierpnia 2000 r. przez notariusza nie dokonano połączenia wspólnot, a wyboru wspólnego zarządu, co było działaniem dopuszczalnym.

Mając to na uwadze Sąd stwierdza, że Skarżąca nie wykazała, aby miała uprawnienie do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej budynku przy ul N. w G., nie może więc zostać uznana za stronę postępowania nieważnościowego.

XI.

Sąd nie podziela także zarzutu skargi wskazującego na nieodniesienie się przez GINB do wszystkich kwestii podnoszonych w odwołaniu. W ocenie Sądu organ odwoławczy w sposób prawidłowy i pełny ocenił całokształt okoliczności sprawy w tym zarzuty formułowane przez Skarżącą w odwołaniu.

W tej sytuacji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 - dalej jako p.p.s.a.), skargę oddalono.