Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1378/11
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2012-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 183; art. 185 par 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 36 ust. 4; art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Stahl Sędzia NSA Jerzy Stelmasiak Sędzia del. NSA Tomasz Zbrojewski /spr./ Protokolant asystent sędziego Iwona Ścieszka po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2012 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej K. L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 24 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Gl 911/10 w sprawie ze skargi K. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej na rzecz K. L. kwotę 530 (pięćset trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

II OSK 1378/11

U Z A S A D N I E N I E

Wyrokiem z dnia 24 lutego 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę K. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] czerwca 2010 r. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu Sąd I instancji przyjął następujące okoliczności faktyczne i prawne:

Decyzją z dnia [...] marca 20010 r. Prezydent Miasta Bielska-Białej, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalił dla K. L. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki o numerze ewid. [...], obręb L., KW [...]. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą Nr LXIII/2074/2006, z dnia 10 października 2006 r. Rady Miejskiej Bielska-Białej, wymieniona nieruchomość została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 maja 1994 r., zatwierdzony uchwałą nr LVII/790/04 przewidywał dla działki nr [...] przeznaczenie rolne. Zgodnie z ustaleniami tego planu działka znajdowała się w jednostce BIII85R, RZ – tereny upraw rolnych: pola i łąki. Powołując się na zapisy planu "starego" z 1994 r. i "nowego" z 2006 r. organ stwierdził, że na skutek uchwalenia planu zmieniło się przeznaczenie działki z rolnego na budowlane, co stanowi o wzroście jej wartości. Ponieważ K. L. sprzedał przedmiotową działkę aktem notarialnym z dnia [...] maja 2008 r. organ w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. K. z dnia [...] sierpnia 2008 r., którego aktualność została potwierdzona stosowną klauzulą z dnia [...] lutego 2010 r., ustalił wartość działki przy uwzględnieniu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł i po uchwaleniu planu na kwotę [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy uwzględnieniu przyjętej w planie stawki procentowej (30 %) skutkowało ustaleniem opłaty planistycznej w kwocie [...] zł. Organ stwierdził także, że operat szacunkowy w oparciu o który ustalono należną opłatę planistyczną jest zgodny z prawem.

Po rozpatrzeniu odwołania K. L. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy podzielając stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, uznał prawidłowość operatu szacunkowego. Organ stwierdził, że sporna nieruchomość "w starym planie" była nieruchomością rolną, a więc przyjęcie takiego jej przeznaczenia w okresie bezplanowym było zgodne z art. 37 ust. 1 ustawy, co skutkowało ustaleniem wzrostu wartości nieruchomości, jako różnicy między wartością działki po uchwaleniu planu z 2006 r. (zabudowa mieszkaniowa), a wartością nieruchomości w okresie bezplanowym, tj. faktycznym sposobem jej wykorzystania, które było wykorzystaniem rolnym. Nadto organ wskazał, że działka nr [...] została wydzielona z działki nr [...] w kwietniu 2008 r., a w poprzednim planie działka nr [...] była przeznaczona na cele rolne, a w związku z tym pozwolenie na budowę mogło dotyczyć jedynie obiektu związanego z gospodarstwem rolnym, co nie zmieniało przeznaczenia nieruchomości.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach K. L. zarzucił naruszenie zaskarżoną decyzją art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy przez przyjęcie, że skarżący w okresie braku planu miejscowego użytkował działkę rolniczo, naruszenie art. 7 i 9 kpa poprzez błędne przeprowadzenie postępowania dowodowego w zakresie opinii rzeczoznawcy, który błędnie przyjął, że w okresie bezplanowym działka była użytkowana rolniczo oraz art. 32 ust. 1-2 Konstytucji poprzez dyskryminację skarżącego w stosunku do właścicieli działek sąsiednich oraz nabywcy nieruchomości, którzy starali się o pozwolenie na budowę.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gliwicach wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Po rozpoznaniu skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Sąd I instancji uznał, że bezsporne jest, iż działka nr [...] w planie miejscowym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2002 r. (plan z 1994 r.) była przeznaczona pod uprawy rolne, zatem w okresie bezplanowym jej przeznaczenie nie uległo zmianie wobec niewydania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast plan miejscowy z 2006 r. (obowiązujący od dnia 17 grudnia 2006 r.) przeznaczył działkę pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W związku ze zmianą przeznaczenia działki w "nowym" planie miejscowym jej wartość wzrosła. Różnica tej wartości stanowiła z kolei podstawę do ustalenia renty planistycznej w sposób wskazany w uchwale z 2006 r., a to wobec zbycia przez skarżącego przedmiotowej działki w dniu [...] maja 2008 r., a więc zbycia działki już przeznaczonej w obowiązującym planie pod zabudowę jednorodzinną.

Przechodząc do oceny prawnej zaskarżonej decyzji Sąd I instancji zwrócił uwagę, że została ona wydana na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 6 u.p.z.p. Co prawda wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08 Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p., w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w m.p.z.p., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy jest niezgodny z art. 2 i 32 Konstytucji RP, jednak w ocenie Sądu wyrok ten nie ma wpływu na orzeczenie w rozpoznawanej sprawie z uwagi na to, że "stary" plan przewidywał dla działki przeznaczenie rolnicze, a nowy plan przeznaczenie "budownictwo jednorodzinne". Oznacza to, że zasadnym było odniesienie się w celu wyliczenia podstawy wzrostu wartości nieruchomości do jej faktycznego sposobu wykorzystania przed uchwaleniem planu z 2006 r., jak to stanowi art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w operacie z dnia [...].05.2008 r. (aktualizowanym zgodnie z wymogami prawa) został określony w oparciu o lustrację wizualną. Z operatu tego wynika, że przedmiotowa działka stanowi ogród i sad, a jej część północna z dojazdem jest łąką bez nasadzeń i upraw. Zgodnie z planem miejscowym, który wszedł w życie 17 grudnia 2006 roku – działka przedmiotowa stanowiła łąki, sad, ogród przydomowy, a plan przewidywał ją pod zabudowę rolną. Dla obliczenia wzrostu wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu z 2006 r. autor operatu przyjętego za dowód w postępowaniu administracyjnym przyjął faktyczny sposób jej użytkowania według stanu faktycznego – tereny upraw rolnych i określił jej wysokość na kwotę [...] zł na dzień [...] grudnia 2006 r. Sposób użytkowania nieruchomości w okresie bezplanowym wynika z powołanego operatu szacunkowego, a jej wartość z obliczenia zawartego w tym operacie (podstawę stanowiły ceny nieruchomości gruntowych z przeznaczeniem na cele rolne podane w operacie). W operacie określono także wartość nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe (22 transakcje, s. 25), a przy uwzględnieniu faktu przyjęcia współczynników korygujących i aktualizacji operatu nie budzi wątpliwości przyjęcie wartości działki w okresie bezplanowym jako działki przeznaczonej pod uprawy rolne i tak wykorzystywanej i przyjęcie, że po uchwaleniu planu była to działka przeznaczona pod budownictwo mieszkalne, a w związku z tym jej wartość wzrosła w sposób wykazany w operacie.

Sąd nie podzielił zarzutu skargi, że działka objęta postępowaniem o wymierzenie opłaty planistycznej co najmniej od roku 1974 stanowiła działkę budowlaną. Działka nr [...] istotnie powstała z podziału pierwotnego działki nr [...] na działki nr [...],[...],[...], a następnie na skutek podziału z 2008 roku z działki nr [...] powstała działka nr [...] objęta sporem i działka nr [...]. W 1974 r. istotnie wydano pozwolenie na budowę dotyczące działki nr [...], jednakże pozwolenie to wygasło w stosunku do tej działki w terminie przewidzianym prawem budowlanym z 1974 r. Działka skarżącego nr [...] powstała z podziału zatwierdzonego decyzją z kwietnia 2008 r. (podział działki nr [...] na działki nr [...] i [...]), a z aktu notarialnego z dnia [...] maja 2008 r. wynika, że nieruchomość oznaczona nr [...] była niezabudowana. Oznacza to, że wbrew twierdzeniom skarżącego oraz skutkom decyzji o pozwoleniu na budowę z 1974 r. działka nr [...] była nieruchomością niezabudowaną.

Z aktu notarialnego z dnia [...].11.2002 r. wynika, że skarżący K. L. stał się właścicielem parceli nr [...], a M. L. parceli nr [...], na której rozpoczęto budowę domu w 1974 r. Powyższy akt notarialny wskazuje, zdaniem Sądu, że pozwolenie na budowę, przed utratą jego ważności, było realizowane jedynie na działce nr [...], a nie na działce nr [...], z której pochodzi sporna działka.

W związku z tym Sąd uznał za prawidłowe ustalenie organu, że działka nr [...] nigdy nie została uznana za działkę budowlaną, jej przeznaczenie w planie z 1994 r., który utracił moc na podstawie przepisów prawa, a także w okresie bezplanowym było przeznaczeniem rolniczym i tak faktycznie była ona wykorzystywana, a wobec zmian planu, który działkę przeznaczył pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wzrosła jej wartość, co uzasadnia naliczenie opłaty planistycznej w sposób wskazany w decyzji. Również sam sposób naliczenia opłaty planistycznej w oparciu o operat szacunkowy Sąd I instancji uznał za prawidłowy, tym bardziej, że konkretnych zarzutów co do tego operatu skarżący nie zgłosił. Twierdzenie, że rozstrzygnięcie narusza art. 32 Konstytucji jest nieuprawnione, bowiem podmioty które w okresie bezplanowym uzyskały pozwolenie na budowę uzyskały je niezależnie od zapisów planu z 1994 r., a także braku planu w okresie do jego uchwalenia w 2006 r. Sytuacja prawna tych podmiotów (właścicieli działek) była więc odmienna od sytuacji skarżącego, który zbył działkę na rzecz osób trzecich po uchwaleniu planu z 2006 r., a więc po uzyskaniu przez sporną działkę przymiotu działki przeznaczonej na cele budowlane.

W skardze kasacyjnej skierowanej do Naczelnego Sądu Administracyjnego K. L. podniósł zarzut naruszenia:

1) prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. polegające na przyjęciu jako materialnoprawnej podstawy orzeczenia, że podstawą wzrostu wartości działki nr [...] było wprowadzenie nowego m.p.z.p., skutkiem czego grunt uprzednio rolniczy został przekwalifikowany na grunt budowlany

2) przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 kpa w zw. z art. 134 § p.p.s.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie przepisu dotyczącego zasady ogólnej postępowania administracyjnego oraz to, że Sąd nie będą związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawna nie wyszedł poza ich granicę, mimo że w danej sprawie powinien był to uczynić i nie uzupełnił dowodów.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor wskazał, że nie zgadza się ze stanowiskiem Sądu, iż wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. nie miał w sprawie zastosowania, a działka miała charakter rolniczy do momentu wejścia w życie planu miejscowego. Za niedopuszczalny uznał skarżący kasacyjnie wywód Sądu, iż wprawdzie działka skarżącego powstała z podziału pierwotnego działki (...), w roku 1974 istotnie wydano pozwolenie na budowę na działce [...], jednakże pozwolenie to wygasło, zatem działka jako niezabudowana i stanowiąca ogród przydomowy i łąkę nie może być zakwalifikowana jako budowlana. Skarżący kwestionuje fakt istnienia łąki, podnosi, że brak dowodu na rolnicze użytkowanie terenu. Autor skargi kasacyjnej podniósł, że Sąd opacznie rozumie pojęcie "faktycznego wykorzystywania gruntu".

Powołując takie argumenty w ramach podstaw kasacyjnych autor skargi kasacyjnej wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji, wstrzymanie wykonania zaskarżonego orzeczenia w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zarzuty skargi kasacyjnej są częściowo usprawiedliwione.

Punktem wyjścia do rozważań w rozpoznawanej sprawie stanowi treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późń. zm.) – dalej u.p.z.p., stosownie do którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie zaś z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Jak wynika z treści powyższych przepisów, jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na skutek zmiany przeznaczenia nieruchomości wzrosła wartość tej nieruchomości, właściwy organ uprawniony jest do naliczenia właścicielowi nieruchomości, który zbył tę nieruchomość, opłaty planistycznej. Podkreślenia jednak wymaga, że sam fakt uchwalenia planu miejscowego bądź jego zmiany nie jest jednoznaczny ze wzrostem wzrostu wartości nieruchomości, gdyż zmiana wartości powinna znaleźć odzwierciedlenie w prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym.

Słusznie zauważył Sąd I instancji, że na tle okoliczności rozpoznawanej sprawy nie znajduje zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08, którym stwierdzona została niezgodność z Konstytucją art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego wskazuje bowiem na niezgodność z Konstytucją, ale tylko w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego wywołuje zatem taki skutek, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie może stanowić podstawy prawnej decyzji wówczas, gdy decyzja miałaby opierać się o wyliczenie bazujące na faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości, a plany dotyczące tej nieruchomości (dawny i obecny) są jednakowe. W rozpoznawanej sprawie z taką sytuacją nie mamy do czynienia. Poza sporem pozostaje bowiem fakt, że zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sporna działka skarżącego znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (MN-07), podczas gdy według poprzednio obowiązującego planu miejscowego były to tereny upraw rolnych, pól i łąk (BIII 85R, RZ). Skoro jednak stary plan miejscowy utracił moc z końcem 2003 r., zaś nowy plan miejscowy zaczął obowiązywać dopiero od dnia 17 grudnia 2006 r. oznacza to, że w latach 2004-2006 obszar nie był objęty planem miejscowym. W konsekwencji, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., ustalenie, czy w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości i wzrost wartości powinno nastąpić w odniesieniu do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie poprzedzającym uchwalenie nowego planu miejscowego.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjęty przez Sąd I instancji sposób ustalenia faktycznego wykorzystywania nieruchomości skarżącego nie zasługuje na aprobatę, co czyni uzasadnionym zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 7 kpa. Nie można bowiem uznać, aby organy administracji podjęły wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a w konsekwencji w sposób wyczerpujący zebrały i należycie oceniły materiał dowodowy, co uszło jednak uwadze Sądu I instancji.

Postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie decyzji zarówno przez organ I instancji, jak i przez organ odwoławczy, zostało przeprowadzone w sposób wadliwy, jako że organy administracyjne obu instancji nie wyjaśniły wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia kwestii. Przy ustalaniu sposobu faktycznego wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pominięty został bowiem szereg okoliczności faktycznych, które nie pozostają bez wpływu na wynik tych ustaleń.

Otóż podzielić należy pogląd wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 marca 2010 r., II SA/Wr 48/10 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych), że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Jeżeli na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy i w odniesieniu do znajdującej się na tym terenie konkretnej działki gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, nie wyklucza to uznania, że faktyczne przeznaczenie tej nieruchomości to zabudowa mieszkaniowa. Dla określenia faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem nowego planu miejscowego istotne znaczenie ma bowiem nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać, jeśli wziąć pod uwagę choćby sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. W ocenie Sądu o możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie już istnieje lub jest realizowana, czy też wydano decyzję o warunkach zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie była dopuszczalna. Jeżeli więc przed wejściem w życie planu ustalającego, że dana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową, na nieruchomości tej istniała możliwość wzniesienia takiej zabudowy np. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, to przewidziane w nowym planie przeznaczenie – w istocie potwierdzające faktyczne przeznaczenie dotychczasowe – w rzeczywistości mogło nie mieć wpływu na wartość takiej nieruchomości, skoro zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu, na tym terenie można było wznosić zabudowę mieszkaniową. W takiej sytuacji uprawnione byłoby twierdzenie, że przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie.

Na gruncie rozpatrywanej sprawy należy dojść do wniosku, że dla ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie było wystarczające stwierdzenie na podstawie danych z ewidencji gruntów, że nieruchomość stanowi łąkę czy część ogrodu, co świadczy o jej rolnym użytkowaniu. Należało również sprawdzić, czy na przedmiotowym terenie można było realizować zabudowę mieszkaniową, tj. czy dla sąsiednich nieruchomości wydawane były decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także decyzje o pozwoleniu na budowę. Nie można bowiem tracić z pola widzenia faktu, że w świetle art. 61 u.p.z.p. istnienie na sąsiednich nieruchomościach zabudowy mieszkaniowej daje podstawy do twierdzenia, że również na działce skarżącego możliwa byłaby zabudowa mieszkaniowa, mimo braku obowiązującego planu miejscowego. Ustalając wykorzystywanie działek na obszarze, na którym znajduje się sporna działka należało również wziąć pod uwagę ich powierzchnię, gdyż wielkość działek, będąca wynikiem podziałów, które miały miejsce przed wejściem w życie nowego planu miejscowego oraz cel dokonywanych podziałów, wskazywać może, że nie służą one działalności rolniczej.

Reasumując, skarga kasacyjna oparta została na usprawiedliwionej podstawie, o której mowa w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., gdyż Sąd I instancji, oddalając skargę uznał, że prawidłowo ustalona została opłata planistyczna, podczas gdy organy administracji publicznej nie ustaliły w sposób niebudzący wątpliwości, jaki był faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowych nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie należy wskazać, że brak prawidłowego ustalenia faktycznego sposobu wykorzystywania działki przez uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czyni przedwczesnym ocenę, czy zasadnie ustalona została opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a. jak w pkt 2.