Postanowienie WSA w Krakowie, sygn. akt III SA/Kr 120/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2009-06-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Samorząd terytorialny
Odrzucenie skargi
Skarżony organ: Prezydent Miasta
Treść wyniku: Odrzucono skargę
Powołane przepisy: article: Art. 3, art. 58 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: Art. 101 ust. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Piotr Lechowski Sędziowie WSA Elżbieta Kremer WSA Dorota Dąbek (spr.) Protokolant Bernadetta Szczypka po rozpoznaniu w dniu 16 czerwca 2009 r. na rozprawie sprawy ze skargi J. T. reprezentowanego przez opiekuna prawnego Z. J. na czynność Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2007 r. nr [...] w przedmiocie zgody na najem lokalu mieszkalnego postanawia: I. odrzucić skargę, II. przyznać od Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na rzecz adwokata P. M. Kancelaria Adwokacka ul. [...] tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) podwyższoną o podatek od towarów i usług.


UZASADNIENIE

postanowienia WSA w Krakowie z dnia 16 czerwca 2009r.

Pismem z dnia 18 marca 1999r. J. T. zwrócił się do Wydziału Geodezji, Gospodarowania Mieniem i Rolnictwa Urzędu Miasta z wnioskiem o sprzedaż na jego rzecz lokalu mieszkalnego położonego w T. przy ul. A [...]. W swoim piśmie wyjaśnił również, iż nie mógł dotrzymać terminu złożenia wniosku z uwagi na fakt, iż do listopada 1998r. głównym najemcą mieszkania była jego matka, która zmarła, a on sam jest w trakcie załatwiana spraw związanych z wstąpieniem w stosunek najmu po niej.

W dniu 24 maja 1999r. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w T. w budynku przy ul. A [...] pomiędzy J. T. a działającym z upoważnienia Zarządu Miasta – Miejskim Zarządem Budynków Spółka z o.o.

Natomiast w dniu 26 lipca 1999r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży w/w lokalu mieszkalnego pomiędzy J. T., a Gminą Miasta. W § 6 tej umowy zastrzeżono, iż w razie zbycia tego lokalu, za wyjątkiem zbycia na rzecz osoby bliskiej określonej w art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, lub wykorzystania go na cele inne niż mieszkalne – przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy, nabywca będzie zobowiązany do zwrotu kwoty równiej udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji, tj. kwoty 19.740 zł.

W dniu 25 sierpnia 1999r. J. T. i B. P. zawarli w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży lokalu położonego w T. przy ul. A [...]. Podpisując umowę J. T. okazał bankowy dowód wpłaty na konto Urzędu Miasta kwoty 19.740 zł tytułem zwrotu bonifikaty.

Pismem z dnia 3 września 1999r. Wiceprezydent Miasta zawiadomił Prokuraturę Rejonową o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez J. T. polegające na posłużeniu się sfałszowanym dowodem przelewu bankowego przez przerobienia dowodu wpłaty w kwocie 19 zł na kwotę 19.740 zł oraz posłużeniu się nim w dniu 25 sierpnia 1999r. przy zawieraniu umowy sprzedaży z B. P.

Wyrokiem z dnia 19 lutego 2002r., sygn. akt [...] Sąd Rejonowy, Wydział Karny uznał J. T. winnym sfałszowania bankowego dowodu wpłaty i posłużenia się tak sfałszowanym dokumentem jako autentycznym w Kancelarii Notarialnej, tj. o czyn z art. 270 § 1 k.k.

Wyrokiem z dnia 27 czerwca 2006r., sygn. akt [...] Sąd Rejonowy, Wydział Cywilny stwierdził bezwzględną nieważność umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy J. T. i B. P. w dniu 25 sierpnia 1999r. Sąd wyjaśnił, że w chwili zawarcia umowy sprzedaży J. T. był osobą ubezwłasnowolnioną częściowo, a więc aby zawarta przez niego umowa sprzedaży była ważna, konieczna była zgoda jego kuratora. Zgody takiej nie wyraził kurator J. T. – E. P. Ani E. P. ani późniejszy kurator J. T. – M. T. nie potwierdziły również w/w umowy sprzedaży, co skutkowało stwierdzeniem jej bezwzględnej nieważności.

Z kolei w dniu 31 października 2006r. Sąd Okręgowy, Wydział Cywilny wyrokiem w sprawie [...] oddalił apelację B. P. od powyższego wyroku Sądu Rejonowego z dnia 27 czerwca 2006r.

Wyrokiem z dnia 12 marca 2007r., sygn. akt [...] Sąd Rejonowy, Wydział Cywilny stwierdził bezwzględną nieważność umowy sprzedaży zawartej w dniu 26 lipca 1999r. pomiędzy J. T. a Gminą Miasta.

Pismem z dnia 13 kwietnia 2007r. M. T. – opiekun prawny J. T., zwróciła się do Urzędu Miasta o przydzielenie J. T. mieszkania przy ul. A [...]. Wyjaśniła, iż przydział jest potrzebny do wykupu mieszkania, gdyż poprzednia umowa kupna była spisana niezgodnie z prawem. Z kolei bez wykupu nie będzie można przekazać tego mieszkania B. P., która je kupiła, lecz również i ta umowa została uznana przez sąd za nieważną.

Pismem z dnia 27 sierpnia 2007r. Dyrektor Wydziału Geodezji i Nieruchomości poinformowała M. T., iż nie jest możliwe zawarcie umowy najmu z J. T. Zawieranie umów najmu lokali odbywa się na zasadach określonych w uchwale Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] 2005r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta (DZ. Urz. Woj. [...] z 2005r. nr [...], poz. [...] ze zm.), która zezwala na zawarcie umowy jedynie z osobą, która spełnia przesłanki w niej określone i dotyczy lokali, które są puste i nadają się do zasiedlenia. Ponieważ lokal przy ul. A [...] w T. jest zasiedlony nie ma możliwości wynajmu go innej osobie.

M. T. pismem z dnia 5 września 2007r. ponownie wniosła o przeniesienie własności lokalu przy ul. A [...] na rzecz J. T.

W odpowiedzi Urząd Miasta pismem z dnia 24 września 2007r. poinformował M. T., że zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Zdaniem Urzędu Miasta, J. T. nie jest najemcą w/w lokalu mieszkalnego i nawet w nim nie zamieszkuje, a więc nie przysługuje mu pierwszeństwo w nabyciu lokalu.

Pismem z dnia 9 października 2007r. Zastępca Prezydenta Miasta poinformował B. P., że zgodnie z § 27 ust. 1 pkt 3 oraz § 271 ust. 1 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] 2005r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta, zmienionej uchwałą z dnia [...] 2007r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]) wyraża zgodę na zawarcie z nią umowy najmu na czas nieokreślony lokalu mieszkalnego przy ul. A [...] w T., do którego zajmowania jest ona uprawniona.

Pismem z dnia 17 grudnia 2007r. M. T. wniosła w imieniu J. T. skargę na postępowanie Gminy Miasta w przedmiocie nie uznania skarżącego jako najemcy lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. A w T., nie wyrażenia zgody na ponowny wykup tego lokalu oraz podpisania z B. P. umowy najmu lokalu, którego prawnym najemcą jest J. T.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż zawarta w dniu 24 maja 1999r. umowa najmu lokalu mieszkalnego przy ul. A [...] w T. pomiędzy J. T. a Miejskim Zarządem Budynków Spółka z o.o. została zawarta na czas nieokreślony, a dla jej zmiany lub wypowiedzenia została zastrzeżona forma pisemna pod rygorem nieważności. W dniu 26 lipca 1999r. zawarta została umowa sprzedaży przedmiotowego lokalu, która jednak została uznana wyrokiem Sądu Rejonowego z dnia 12 marca 2007r. za nieważną. M. T. stwierdziła, iż po sporządzeniu tej nieważnej umowy sprzedaży lokalu nie doszło do rozwiązania obowiązującej w dalszym ciągu umowy najmu z dnia 24 maja 1999r. Strony tej umowy nie zawarły bowiem żadnego porozumienia w przedmiocie rozwiązania umowy najmu (które wymagałoby dodatkowo zgody przedstawiciela ustawowego skarżącego), jak również umowa ta nie została w żaden sposób wypowiedziana. A zatem stosunek najmu, nawiązany przez J. T. umową z dnia 24 maja 1999r. nadal trwa. Podobnie, żadnych skutków i modyfikacji odnośnie trwającego stosunku najmu nie mogło przynieść późniejsze zawarcie przez J. T. i B. P. umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu, która to umowa była bezwzględnie nieważna z uwagi na ograniczoną zdolność do czynności prawnych J. T.

M. T. wyjaśniła, iż skarżący ma interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. A [...] w T. Jak wynika bowiem z pisma Zastępcy Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2007r., najemcą przedmiotowego lokalu miała stać się B. P. Umowa ta miałaby zostać zawarta z Miejskim Zarządem Budynków Sp. z o.o. , sprawującym zarząd nad zasobem mieszkaniowym Gminy Miasta. Ustalenie istnienia stosunku najmu nawiązanego przez J. T. pozwoli na wykazanie, iż umowa zawarta w późniejszym czasie przez B. P. winna zostać uznana za bezskuteczną względem powoda, a to wobec wyraźnej dyspozycji art. 59 K.c. M. T. podkreśliła przy tym, że za całe zamieszanie dotyczące stanu prawnego związanego z lokalem przy ul. A [...], a wywołane w głównej mierze przez zawarcie nieważnej umowy sprzedaży lokalu z dnia 26 lipca 1999r., odpowiada Gmina Miasta bowiem J. T. był w czasie sporządzania aktu notarialnego ubezwłasnowolniony częściowo, o czym Gmina Miasta wiedziała z racji zawartej dwa miesiące wcześniej umowy najmu lokalu, na którą zgodę wyraził przedstawiciel ustawowy J. T. Dodatkowo, w chwili obecnej Gmina Miasta Miejski Zarząd Budynków kwestionują obowiązywanie zawartej przez J. T. umowy najmu. M. T. stwierdziła również, iż istnienie interesu prawnego skarżącego w ustaleniu stosunku najmu, można wywieść z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. (Dz. U. z 2004r., nr 261, poz. 2603). Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego, jego najemcy (gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony) przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokalu. Ponadto, skarżący jako najemca nabywający lokal mieszkalny mógłby liczyć na nabycie tegoż lokalu na preferencyjnych warunkach, zgodnie z art. 68 i 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

M. T. podniosła ponadto, iż Gmina Miasta jest podmiotem legitymowanym do występowania w sprawie w charakterze strony pozwanej. Gmina Miasta nie była wprawdzie stroną umowy najmu z dnia 24 maja 1999r., gdyż jako najemca występował Miejski Zarząd Budynków Sp. z o.o., jednakże nie może budzić wątpliwości, iż powództwo o ustalenie stosunku prawnego może zostać wytoczone również przeciwko Gminie Miasta. Przyjmuje się bowiem, że stroną pozwaną w procesach o ustalenie mogą być zarówno podmioty ustalanych praw lub stosunków, jak również podmioty nie objęte takimi prawami, jeżeli w stosunku do nich istnieje interes powoda w ustaleniu prawa lub stosunku prawnego, oraz istnieje związek prawny tegoż podmiotu z ustalanym prawem lub stosunkiem prawnym. W przedmiotowej sprawie powyższe przesłanki zostały spełnione. Jak już to przedstawiono powyżej, skarżący ma interes prawny w ustaleniu stosunku najmu wobec Gminy Miasta, zaś Gmina Miasta jest właścicielem lokalu przy ul. A [...], który zastrzega sobie wyłączność decyzji w sprawie dalszych losów tegoż mieszkania (tak w piśmie Miejskiego Zarządu Budynków z dnia 23 sierpnia 2007r.). Natomiast Miejski Zarząd Budynków - będący stroną umowy najmu, jest jedynie podmiotem zarządzającym zasobem mieszkaniowym Gminy, odpowiedzialnym również za zawieranie stosownych umów. Nie może zatem budzić wątpliwości związek prawny, jaki zachodzi między Gminą Miasta, a ustalanym stosunkiem najmu.

W odpowiedzi na skargę Gmina Miasta, reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła o odrzucenie skargi, gdyż dotyczy ona sprawy nie należącej do właściwości sądów administracyjnych. Ponadto pełnomocnik Gminy Miasta stwierdził, iż zgodnie z treścią art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skarga powinna zawierać m.in. wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności oraz oznaczenie organu, którego działania lub bezczynności skarga dotyczy. Natomiast jego zdaniem skarga nie czyni zadość tym wymaganiom albowiem nie wskazano w niej żadnej decyzji, postanowienia, czy innego aktu lub czynności o charakterze administracyjnym, a jedynie czynność o charakterze cywilnoprawnym. Nie wskazano również organu, którego działania lub bezczynności skarga dotyczy, a jedynie Gminę, czyli osobę prawną. Dodatkowo, z uwagi na brak wskazania, które konkretnie rozstrzygnięcie Gminy jest skarżone, nie sposób ocenić czy skarga wniesiona została w terminie określonym w art. 53 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Pełnomocnik Gminy Miasta chcąc wykazać oczywistą bezzasadność skargi zauważył również, że dokumenty załączone do skargi nie potwierdzają, iż w dniu 24 maja 1999r. spółka Miejski Zarząd Budynków zawarła z J. T. umowę najmu albowiem stan faktyczny jest taki, że skarżący jest w posiadaniu dwóch identycznych egzemplarzy dokumentu o nazwie umowa najmu, ale z podpisami dwóch różnych osób po stronie najemcy (jedna umowa po stronie najemcy zawiera podpis "J. T." a druga podpis "P."). Warto tymczasem przypomnieć, że w dniu 24 maja 1999r. skarżący był osobą ubezwłasnowolnią częściowo na podstawie postanowienia Sądu Wojewódzkiego z dnia 18 marca 1987r. (sygn. akt [...]) i miał wyznaczonego kuratora w osobie E. P., który to kurator ustanowiony został w dniu 13 maja 1999r. Zgodnie z treścią art. 15 Kodeksu cywilnego osoby ubezwłasnowolnione częściowo mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych, zaś zgodnie z treścią art. 17 Kodeksu cywilnego do ważności czynności prawnej, przez którą osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych zaciąga zobowiązanie lub rozporządza swoim prawem, potrzebna jest zgoda przedstawiciela ustawowego (tutaj kuratora). Do zawarcia umowy doszłoby zatem w sytuacji, gdyby na obu egzemplarzach dokumentu nazywanego umową znalazły się identyczne i prawidłowe podpisy, to znaczy na każdym egzemplarzu podpis J. T. oraz adnotacja ówczesnego jego kuratora, czyli E. P. o wyrażeniu zgody na zawarcie takiej umowy przez jej podopiecznego. Ponadto należy zauważyć, że dla ważności umowy konieczne było wyrażenie przez sąd opiekuńczy zgody (art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w związku z art. 178 ust. 2 tego Kodeksu), której zabrakło. Z tego względu należy uznać, że w dniu 24 maja 1999r. nie doszło do zawarcia umowy, o czym skarżący wiedział i wie. Skarżący twierdzi wprawdzie, że jest najemcą, lecz mimo to nie uiszczał w ogóle czynszu, chociaż należy to do obowiązków najemcy (art. 659 § 1 K.c.) i to niezależnie od tego czy faktycznie korzysta z lokalu.

Ponadto pełnomocnik Gminy Miasta podniósł, iż zgodnie z treścią art. 156 w związku z art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, opiekun ubezwłasnowolnionego powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku ubezwłasnowolnionego, a za taką należy uznać skargę do sądu administracyjnego. Uwzględniając oczywistą bezzasadność kierowania niniejszej skargi do sądu administracyjnego i jej skutki, widać, zdaniem pełnomocnika Gminy, jak ważne jest uzyskiwanie przez opiekuna ubezwłasnowolnionego zamierzającego podjąć określone czynności procesowe zgody sądu opiekuńczego. Tymczasem M. T. o taką zgodę nie wystąpiła.

W dniu 17 kwietnia wpłynęło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie pismo pełnomocnika skarżącego z dnia 14 kwietnia 2007r., w którym sprecyzował on żądania skargi, wskazując, iż jej przedmiotem jest m.in. zaskarżenie czynności Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2007r., nr [...], polegającej na wyrażeniu zgody na zawarcie z B. P. umowy najmu lokalu położonego w T. przy ul. A [...] na czas nieokreślony. Skutkiem tego jest odmowa uznania praw skarżącego do przedmiotowego lokalu mieszkalnego, co narusza jego interes prawny.

Przedmiotowej czynności pełnomocnik skarżącego zarzucił naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. sprzeczność z § 27 uchwały Rady Miejskiej z dnia [...] 2005 r., nr [...] w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta, poprzez wyrażenie zgody na zawarcie z B. P. umowy najmu lokalu położonego w T. przy ul. A [...], pomimo tego, że najemcą przedmiotowego lokalu był i jest skarżący oraz poprzez przyjęcie, iż B. P. spełnia łącznie wszystkie warunki wskazane w § 27 ust. 1 pkt 3 tej uchwały, pomimo tego, że realizacja roszczenia o wydanie przedmiotowego lokalu Gminie (a następnie przekazanie go najemcy - skarżącemu) nie mogłaby być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Ponadto ze względu na nieprzedstawienie przez Gminę Miasta dokumentów potwierdzających zachowanie procedury opisanej w § 271 wskazanej powyżej uchwały Rady Miejskiej, pełnomocnik skarżącego zarzucił również naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niezasięgnięcie przez Prezydenta Miasta opinii właściwej Komisji Rady Miejskiej.

Mając powyższe na względzie pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonego aktu, ewentualnie o stwierdzenie nieważności zaskarżonego aktu Prezydenta Miasta.

W uzasadnieniu swojego pisma pełnomocnik skarżącego wyjaśnił, iż skarżący wielokrotnie informował Urząd Miasta o treści wyroków sądowych, które zapadły w niniejszej sprawie, wzywał do wydania mu lokalu oraz wskazywał na niedopuszczalność zawarcia umowy najmu z B. P. Jeżeli bowiem nie doszło do skutecznego zawarcia umowy sprzedaży, nie mogło dojść do rozwiązania stosunku najmu. Jednocześnie żadna ze stron nigdy nie składała żadnych oświadczeń o wypowiedzeniu umowy najmu. Nadmienił przy tym, iż pismo skarżącego z dnia 9 listopada 2007 roku należy, ze względu na jego treść, uznać jako wezwanie do usunięcia naruszenia prawa.

Pełnomocnik skarżącego podniósł również, iż art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r. nr 31, poz. 266) stanowi, iż rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Na podstawie tego przepisu Rada Miejska w dniu [...] 2005r., podjęła uchwałę nr [...] w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta. Uchwałą Rady Miejskiej nr [...] z dnia [...] 2007r. powyższą uchwałę zmieniono m.in. w ten sposób, iż dodano Rozdział 9 "Najem lokali w trybie szczególnym". Rozdział ten stanowi m.in., iż Prezydent Miasta może wyrazić zgodę na zawarcie umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony z osobą niespełniającą warunków przyznania takiego lokalu, o ile osoba ta zamieszkuje w lokalu bez tytułu prawnego, objęła lokal w posiadanie w dobrej wierze oraz realizacja roszczenia o wydanie tego lokalu wobec nich mogłaby być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, przy czym przesłanki te musza być spełnione łącznie.

Zdaniem pełnomocnika skarżącego, przepisów tych stosować nie można jeżeli lokal został już wykorzystany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób do tego uprawnionych, tzn. jeżeli lokal został już innej osobie wynajęty. Tymczasem Prezydent Miasta wyraził zgodę na zawarcie umowy najmu z B. P. ignorując fakt, iż Gmina Miasta jest wciąż związana umową najmu lokalu zawartą 24 maja 1999r. z J. T. za zgodą jego ówczesnego kuratora.

Pełnomocnik skarżącego stwierdził, że skoro sądy powszechne stwierdzały w niniejszej sprawie bezwzględną nieważność zawartych z naruszeniem prawa umów sprzedaży przedmiotowego lokalu, to nieważne są wszelkie czynności i ich skutki związane z tymi umowami, które nastąpiły od chwili zawarcia tych umów. Oznacza to, iż wciąż wiążąca jest umowa najmu lokalu zawarta 24 maja 1999r. Skarżący wielokrotnie informował Urząd Miasta, którego czynność jest przedmiotem niniejszej skargi, o treści wyroków sądów. Wiedziała o nich również B. P., gdyż była stroną postępowania dotyczącego umowy z nią zawartą, i miała ona świadomość nieważności umowy poprzedzającej zawartą z nią umowy sprzedaży. Wynika to również z tego, iż wystąpiła ona o zawarcie z nią umowy najmu. Tymczasem zawarta ze skarżącym umowa najmu nigdy nie została wypowiedziana, a tym samym jest wiążąca. Pomimo tego Prezydent Miasta w dniu 9 października 2007r. wyraził zgodę na zawarcie z B. P. umowy najmu lokalu położonego w T. przy ul. A [...]. W związku z przytoczonymi okolicznościami, jest poza wszelkimi wątpliwościami fakt, iż Prezydent Miasta podjął wskazaną czynność w pełnej świadomości jej sprzeczności z istniejącym w tym czasie stanie prawnym, ignorując tak umowę najmu wiążącą strony, jak i prawomocne wyroki sądów powszechnych.

Pełnomocnik skarżącego zarzucił ponadto, iż wskazana czynność narusza również przepis § 27 ust. 1 pkt 3 in fine uchwały Rady Miejskiej z dnia [...] 2005r., nr [...] w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta. Zdaniem skarżącego realizacja roszczenia Gminy wydanie przedmiotowego lokalu wobec B. P. nie mogłaby być w żadnym wypadku uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Wręcz przeciwnie, to skorzystanie przez Prezydenta Miasta z opisanego w powołanym przepisie uprawnienia zawarcia umowy najmu lokalu w trybie szczególnym z B. P. jest w sposób ewidentny sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W jej wyniku bowiem prawowity najemca lokalu, całkowicie ubezwłasnowolniony, poważnie schorowany J. T. został osobą bezdomną, gdyż przysługujący mu na podstawie obowiązującej umowy najmu lokal został bezprawnie oddany innej osobie i nie może on w nim zamieszkiwać. W związku z powyższym opisana czynność Prezydenta Miasta jest nieważna.

Powołana wyżej przez skarżącego uchwała Rady Miejskiej w § 271 stanowi, iż wyrażenie przez Prezydenta zgody na zawarcie umowy najmu lokalu w trybie szczególnym może nastąpić wyłącznie po zasięgnięciu opinii właściwej Komisji Rady Miejskiej. Negatywna opinia Komisji Rady Miejskiej wyklucza możliwość wyrażenia przez Prezydenta zgody na zawarcie umowy najmu lokalu w opisanym trybie. Pismo z dnia 9 października 2007 roku, nr [...], nie zawiera w swojej treści informacji, jakoby taka zgoda została przez Komisję Rady Miejskiej wyrażona, brak też w aktach sprawy jakiegokolwiek pisma właściwej Komisji Rady Miejskiej. W związku z tym zachodzi podejrzenie, iż w związku z wyrażeniem przez Prezydenta Miasta zgody na zawarcie z B. P. umowy o najem lokalu doszło do naruszenia przepisów procedury administracyjnej opisanej w cytowanej przez skarżącego uchwale Rady Miejskiej. Uzasadnione jest więc, zdaniem pełnomocnika skarżącego, zgłoszenie z ostrożności procesowej zarzutu naruszenia przepisów procedury, skoro zgoda właściwej Komisji Rady Miejskiej miała istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż ewentualny brak zgody Komisji wykluczał możliwość zawarcia umowy z B. P.

W piśmie wniesionym do Sądu dnia 15 czerwca 2009r. pełnomocnik organu podtrzymał wniosek o odrzucenie skargi, względnie jej oddalenie i ustosunkował się do merytorycznych zarzutów doprecyzowanej skargi odnośnie prawidłowości czynności Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2007r. w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie umowy najmu z B. P.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Będąca przedmiotem niniejszego postępowania skarga J. T. dotyczy czynności Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2007r. w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie umowy najmu z B. P. Podstawową kwestią wymagającą w niniejszej sprawie rozważenia jest kwestia dopuszczalności wniesienia opisanej powyżej skargi z punktu widzenia zakresu kognicji sądu administracyjnego.

Sąd administracyjny powołany został do kontroli działalności administracji publicznej. Zakres kontroli działalności administracji publicznej i stosowania przez wojewódzkie sądy administracyjne środków przewidzianych w ustawie z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi określa art. 3 § 1-3 tej ustawy. Obejmuje on m.in. skargi na: decyzje administracyjne, postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, lub rozstrzygające sprawę co do istoty, inne niż określone w pkt 1-3 § 2 art.3 w/w ustawy akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, a także akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej, jak również inne akty organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej. Z treści § 3 cytowanego przepisu wynika, że sądy administracyjne orzekają także w sprawach, w których przepisy ustaw szczególnych przewidują sądową kontrolę, i stosują środki przewidziane w tych przepisach.

Jednym z takich szczególnych przepisów jest art. 101 ustawy o samorządzie gminnym z którego wynika uprawnienie każdego, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem organu gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej do zaskarżenia takiej uchwały po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia. Przepis ten wprowadza szczególną w stosunku do ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi regulację dotyczącą zakresu kognicji sądu w sprawach skarg z art. 101 ustawy o samorządzie gminnym, powtarzając jednak zasadę przewidzianą w cytowanym powyżej art. 3 §1 pkt 6 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, iż warunkiem wniesienia do sądu administracyjnego skargi na uchwałę lub zarządzenie organu gminy jest to, że skarga ta dotyczy uchwały lub zarządzenia podjętego przez organ w sprawie z zakresu administracji publicznej. Zakresu kognicji sądu administracyjnego w przypadku skarg wnoszonych na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym został zatem ograniczony wyłącznie do spraw z zakresu administracji publicznej.

Analogiczny wymóg sformułowany został także w art. 3 § 2 pkt 4 p.p.s.a. Skarga na akt lub czynność dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy ten akt lub czynność są sprawami z zakresu administracji publicznej.

Oczywistym jest, co wynika z konstytucyjnej zasady praworządności (art. 7 Konstytucji RP), że wszystkie organy władzy publicznej działać muszą na podstawie i w granicach prawa. Zasada ta wiąże także prezydenta miasta. Należy jednak z całą mocą podkreślić, że podejmowane przez prezydenta miasta akty lub czynności mogą mieć różny charakter: mogą dotyczyć nie tylko stosunków administracyjnoprawnych ale także stosunków cywilnoprawnych. Obok zatem rozstrzygnięć mających charakter władczych rozstrzygnięć administracyjnych podejmowanych w ramach przyznanych prawem kompetencji administracyjnych, występują także "inne" akty lub czynności, które takiego charakteru nie mają. W stosunku do nich nie jest wymagana tzw. kompetencja administracyjna, nie mają one bowiem charakteru administracyjnego. Ta różnorodność charakteru prawnego podejmowanych przez prezydenta aktów i czynności implikuje różne reżimy prawne, którym będą one podlegać.

Jak wynika z cytowanych powyżej przepisów, bezwzględnym wymogiem ustawowym objęcia takich aktów lub czynności zakresem kognicji sądu administracyjnego jest, by zaskarżany akt lub czynność był podjęty "w sprawie z zakresu administracji publicznej". Tylko zatem takie akty lub czynności podlegają kontroli przez sąd administracyjny. W orzecznictwie podkreśla się bowiem, że pojęcie "w sprawie z zakresu administracji publicznej" odnosi się do samego przedmiotu aktu organu samorządowego, nie zaś do sfery "interesów prawnych" i uprawnień" podmiotów żądających ochrony sądowej (postanowienie NSA z dnia 27 września 1990r., SA/Wr 952/90).

Tymczasem zaskarżona niniejszą skargą czynność Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2007r. w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie umowy najmu z B. P., nie jest ani aktem prawa miejscowego lub innym aktem organu jednostki samorządu terytorialnego, ani też aktem lub czynnością dotyczącą uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, wydanym w sprawie z zakresu administracji publicznej. Dotyczy ona bowiem sfery stosunków cywilno-prawnych, a dokładniej sfery prawa własności gminy jako osoby prawnej, stanowiąc cywilnoprawne oświadczenie woli organu gminy jako osoby prawnej o jej woli zawarcia cywilnoprawnej umowy najmu. Zaskarżona czynność pozostaje zatem poza wskazanym w art. 3 cytowanej ustawy zakresem kognicji sądu administracyjnego.

Zaskarżona czynność nie jest publicznoprawną formą wykonywania działalności komunalnej. Przedmiotem zaskarżenia jest bowiem akt o charakterze cywilnoprawnym, ma zatem na celu jedynie uregulowanie sprawy z zakresu stosunków cywilnych pomiędzy gminą a osobą fizyczną.

W tym stanie rzeczy, ponieważ zaskarżona w niniejszej sprawie czynność nie mieści się w granicach kognicji sądu administracyjnego wyznaczonej treścią art. 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, Sąd odrzucił skargę na podstawie art.58 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przewidującego, iż sąd odrzuca skargę, jeżeli sprawa nie należy do właściwości sądu administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.