Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2289/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-02-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Otylia Wierzbicka, Sędziowie Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, asesor WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2008 r. sprawy ze skarg T., B. S. i A. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) sierpnia 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego T. kwotę 500 (pięćset) oraz na rzecz skarżących B. S. i A. D. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego;


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia (...) sierpnia 2007 r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zwane dalej "SKO", utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. nr (...) z dnia (...) lipca 2006 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu wielorodzinnego oraz rozbiórce istniejącego budynku mieszkalnego, gospodarczego i garażu wolnostojącego przy ulicy (...) na działce ew. nr (...) w obrębie (...) na terenie (...).

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO wskazało, iż została ona wydana na skutek rozpatrzenia odwołań Towarzystwa S., zwanego dalej "Towarzystwem" oraz B. S. i A. D., zwanych dalej "odwołującymi się". Odwołania zarzuciły zaskarżonej decyzji niezgodność z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717), zwanej dalej "ustawą" oraz przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", poprzez ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji o charakterze niezgodnym z funkcją obszaru, na którym znajduje się teren inwestycji (budynek wielorodzinny na obszarze zabudowy jednorodzinnej) oraz wadliwe wyznaczenie parametrów planowanej inwestycji (wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji i wysokości kalenicy, linii zabudowy). Odwołujące się podniosły również to, iż planowana inwestycja spowoduje zacienienie działek sąsiednich. Rozpatrzywszy wniesione odwołania SKO stwierdziło, iż podniesione w nich argumenty nie zasługują na uwzględnienie. W ocenie SKO legalność (w tym przede wszystkim zgodność z przepisami ustawy i rozporządzenia) zarówno decyzji organu I instancji, jak i poprzedzającego jej wydanie postępowania administracyjnego nie budzą żadnych zastrzeżeń. W szczególności w postępowaniu tym dokonano uzgodnień wymaganych art.60 ust.1 w związku z art.53 ust.4 ustawy oraz prawidłowo wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono jego analizę (zgodnie z §3 i §9 rozporządzenia). W ramach powyższego prawidłowo potraktowano za działki sąsiednie (a zatem działki, których zabudowa służy do wyznaczenia parametrów inwestycji planowanej) wszystkie działki

znajdujące się w obszarze analizowanym. Trafnie przyjęto również, co znajduje oparcie w orzecznictwie sądowo – administracyjnym, iż z przyjętej przez ustawodawcę zasady kontynuacji przez nową zabudowę funkcji otoczenia nie wynika nakaz egzekwowania od nowej zabudowy bezwzględnego podobieństwa do zabudowy sąsiedniej. Mając powyższe na uwadze SKO utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Skargi na decyzję SKO wniosło Towarzystwo oraz odwołujące się (dalej "skarżące").

Skarga Towarzystwa podnosi: 1) wadliwość sporządzonej przez organ I instancji analizy sposobu zagospodarowania otoczenia terenu inwestycji w postaci nieustalenia parametrów zabudowy, o których mowa w rozporządzeniu, w odniesieniu do każdej z działek z obszaru analizowanego, 2) nierozpatrzenie przez SKO podniesionego w odwołaniu zarzutu określenia w decyzji organu I instancji wysokości planowanej inwestycji wyższej niż wysokość zabudowy występującej w obszarze analizowanym ((...) m dla planowanej inwestycji wobec (...) m otoczenia), 3) nieuwzględnienie przy wyznaczaniu dla planowanej inwestycji średniego wskaźnika zabudowy (ustalono go na (...)%) powierzchni planowanej zabudowy zamieszczonej we wniosku ((...) metrów kwadratowych, z czego wynika, iż wspomniany wskaźnik musiałby wynosić (...)), 4) niezgodność ustalonej funkcji planowanej inwestycji (zabudowa wielorodzinna) z funkcją otoczenia (zabudowa jednorodzinna), 5) niedokonanie przez organ I instancji, przy ponownym orzekaniu w sprawie (po uchyleniu wcześniejszej decyzji przez SKO), obligatoryjnego uzgodnienia planowanej inwestycji z organami ochrony zabytków, 6) oparcie rozstrzygnięcia konserwatorskiego z dnia 19 kwietnia 2005 r. o dokumentację nie będącą materiałem dowodowym w niniejszej sprawie.

W drugiej ze złożonych skarg skarżące również podniosły, iż planowana inwestycja nie respektuje ustawowej zasady dobrego sąsiedztwa poprzez znaczące odstępstwa w zakresie charakteru zabudowy, jej wysokości, liczby kondygnacji, wskaźnika zabudowy terenu oraz linii zabudowy. Skarżące polemizują również z tezą organu odwoławczego, iż dogmatyczne stosowanie zasady kontynuacji funkcji naruszałoby prawo własności potencjalnego inwestora, podnosząc, iż prawo własności nieruchomości sąsiednich również podlega ochronie.

W odpowiedziach na skargi SKO wniosło o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko sformułowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Sąd rozpoznał skargi na decyzję SKO z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r., Nr 153, poz.1269). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz.1270 – zwanej dalej "p.p.s.a.").

Skargi jako zasadne (aczkolwiek nie w odniesieniu do każdego z podniesionych w nich zarzutów) należało uwzględnić, albowiem decyzje organów obu instancji ustalające warunki zabudowy dla planowanej inwestycji wydano z naruszeniem przepisów prawa obowiązującego w dacie ich wydania.

W świetle art.3 ust.1, art.4 ust.1 oraz art.4 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ulega wątpliwości, iż ustalanie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej jest wyjątkiem od zasady określania przez gminy sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (akcie prawa miejscowego). Uchwalenie takiego aktu ma oczywisty walor w postaci wprowadzenia do obrotu prawnego jasnych, generalnych i przewidywalnych reguł inwestowania. Powyższe pozostaje jednakże jedynie postulatem z racji tego, iż planami takimi objęta jest zdecydowana mniejszość terenów gminnych. Stosownie do art.61 ust.1 pkt 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (zasada dobrego sąsiedztwa). Z powyższego wynika, iż planowana nowa zabudowa jest w sposób wszechstronny zdeterminowana charakterem zabudowy sąsiedniej. Podkreślania wymaga, iż stosowaniu zasady dobrego sąsiedztwa w praktyce towarzyszyły i towarzyszą w dalszym ciągu wątpliwości interpretacyjne sprowadzające się do tego, jakie działki uznać należy za sąsiednie w stosunku do terenu inwestycji oraz na ile rygorystycznie egzekwować należy podobieństwo zabudowy nowej do zabudowy otoczenia. Ukształtowane już orzecznictwo sądów administracyjnych stoi na stanowisku, iż stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa musi uwzględniać dyrektywę, jaką jest

umożliwienie osobom mającym tytuł prawny do gruntów jak najszerszej możliwości inwestowania. Warto powołać w tym miejscu wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/2006, w którym podkreślono, iż ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "jest ochrona ładu przestrzennego". Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie. Rozwijając tę tezę wyroku NSA, jak i orzecznictwa wcześniejszego należy przyjąć, iż w związku z posługiwaniem się przez ustawę sformułowaniami nie zawsze jasnymi należy, w razie uzasadnionych wątpliwości, interpretować je na korzyść obywatela, tj. na korzyść jego uprawnień właścicielskich. Uznać zatem należy, iż obowiązkiem organu orzekającego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest zanalizowanie stanu zabudowy tzw. sąsiedztwa urbanistycznego, które należy utożsamiać z obszarem analizowanym wyznaczonym zgodnie z §3 rozporządzenia.

Jednocześnie w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie chodzi o to, by nowa zabudowa była wiernym odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy. Gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a także można ją pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy na tym terenie, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić. Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy stwierdzić, iż jak to wskazano w analizie (w opisie funkcji terenu) na obszarze (...) przeważającą funkcją jest funkcja mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie bliźniaczej, willowej wolnostojącej oraz szeregowej. Uzupełnienie stanowią nieliczne niskie budynki wielorodzinne oraz usługi towarzyszące. Oczywistym jest zatem, iż charakter planowanej inwestycji (zabudowa wielorodzinna) różni się od charakteru zabudowy przeważającej w otoczeniu (zabudowa jednorodzinna). Niewątpliwie oba typy zabudowy łączy ich

mieszkalny charakter, niemniej co do zasady różnią je gabaryty. Konkludując ten wątek Sąd stoi na stanowisku, odmiennie niż to wywodzą skargi, iż w ramach szerokiej wykładni pojęcia "funkcja terenu", można dopuścić na terenie inwestycji realizację zabudowy wielorodzinnej z tymże jednak wyraźnym zastrzeżeniem, iż zabudowa ta nie może różnić się gabarytami od zabudowy obszaru analizowanego.

Ustalenie warunków zabudowy w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa nakłada na organ wiele obowiązków związanych z wyczerpującym ustaleniem stanu faktycznego. Sposób tego ustalania precyzuje rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. Podstawą rozstrzygnięć organu jest dokument w postaci analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w §3 rozporządzenia, zawierającej część tekstową i graficzną, stanowiącą załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§9 ust.2 rozporządzenia). Na podstawie ustaleń analizy organ ustala parametry nowej zabudowy wymienione w §1 pkt 1 – 5 rozporządzenia (linię zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrię dachu, tj. kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych). Analiza sporządzona na potrzeby niniejszej sprawy zawiera uchybienia. W pierwszej kolejności należałoby jednakże stwierdzić, iż z formalnego punktu widzenia oczywistą wadą rozstrzygnięcia odwoławczego jest to, iż organ II instancji nie rozpatrzył sprawy ponownie. Ponowne rozpatrzenie sprawy obejmuje bowiem również ustosunkowanie się do zarzutów odwołań wniesionych od rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego. Odwołania te zawierały liczne zarzuty wobec analizy. Organ skwitował je natomiast bardzo ogólnie, iż nie zasługują na uwzględnienie. Już sam fakt nierozpatrzenia przez organ odwoławczy zarzutów odwołań dotyczących kwestii mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy uznać należy za naruszenie przepisów prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Odnośnie zarzutu skargi, iż tekstowa część analizy nie zawiera charakterystyki każdej z nieruchomości znajdującej się w obszarze analizowanym obejmującej dane odnośnie każdego z parametrów zabudowy wskazanego w rozporządzeniu, należy odwołać się do argumentu natury formalnej, iż obowiązku takiego rozporządzenie wprost nie nakłada. O ile zatem zawarcie w tekstowej części analizy jednostki redakcyjnej w postaci katalogu opisującego każdą nieruchomość znajdującą się w obszarze analizowanym poprzez określenie: linii posadowionej na tej nieruchomości zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość

elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu, byłoby stanem optymalnym (dla przykładu w analizie sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy charakterystykę tę ograniczono do wskazania funkcji zabudowy i geometrii dachu a w jednym przypadku również do wskazania liczby kondygnacji), to jednakże zbyt daleko idącym w ocenie Sądu byłoby automatyczne czynienie z braku takiego zestawienia zarzutu dyskwalifikującego analizę. Odwołując się ponadto do argumentacji czysto merytorycznej należałoby zauważyć, mając na względzie dopuszczalność odstępstw od średnich wartości (§4 ust.4, §5 ust.2, §6 ust.2, §7 ust.4 rozporządzenia), iż nie w każdym przypadku ustalanie tego rodzaju wartości na całym obszarze analizowanym byłoby konieczne. Nie ulega natomiast wątpliwości, iż przyjęty przez autora analizy sposób ustalenia średnich wartości parametrów otoczenia musi być w dokumencie wskazany.

Bez wątpienia natomiast trafnie zarzucają skargi, iż ani treść analizy ani treść decyzji organu I instancji nie wskazuje przesłanek, na podstawie których wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określona została na (...) m, a wysokość budynku (w kalenicy) do ok.(...) metrów. §7 rozporządzenia przewiduje trzy sposoby ustalania wysokości górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanej inwestycji: 1) przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust.1), 2) nawiązanie do średniej wielkości występującej na obszarze analizowanym w sytuacji, w której wysokość, o której mowa w ust.1, przebiega na działkach sąsiednich tworząc uskok (ust.3), 3) wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust.1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w §3 ust.1 rozporządzenia. Nie jest jasne, który z tych sposobów zastosował organ orzekający w niniejszej sprawie. Nie wiadomo zatem, czy wskazana w decyzji wysokość jest przedłużeniem wysokości zabudowy sąsiedniej, czy też odzwierciedla średnie wartości występujące na obszarze analizowanym (ani tekstowa ani graficzna część analizy nie zawiera informacji odnośnie wysokości zabudowy występującej w sąsiedztwie), ewentualnie, czy ustalona została na zasadzie uzasadnionego odstępstwa (uzasadnienie takie winno być w analizie i decyzji zawarte). W tej sytuacji ustalenia organów noszą cechy oczywistej dowolności, która nie może zostać zaakceptowana z racji tego, iż wysokość planowanej inwestycji ma zasadnicze znaczenie w sprawie.

Zgodzić należy się również ze skarżącymi, iż wyrażona przez inwestora w toku postępowania wola zmiany zasadniczego parametru nowej zabudowy poprzez zmniejszenie powierzchni zabudowy winna znaleźć jednoznaczne odzwierciedlenie w korekcie wniosku wszczynającego postępowanie (a nie ograniczać się wyłącznie do przedłożenia organowi nowego projektu koncepcyjnego).

Nie można natomiast podzielić zarzutów skarg odnośnie wadliwego określenia w analizie i decyzji linii zabudowy. Po pierwsze, linia ta została ustalona z obecną linią zabudowy terenu inwestycji, po drugie organ skorzystał tutaj z możliwości, o której mowa w §4 ust.4 rozporządzenia, odstępując od nawiązania do linii zabudowy działek sąsiednich, co znajduje uzasadnienie, mając na uwadze to, iż teren inwestycji nie jest działką narożną (jak dwie działki bezpośrednio sąsiadujące, które mają bezpośredni dostęp do dwóch ulic).

Odnośnie zarzutów skargi Towarzystwa dotyczących uzgodnień konserwatorskich należy stwierdzić, co następuje. Zgodnie z art.53 ust.4 pkt 2 w związku z art.64 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wydaje się, w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską, po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Powyższy przepis znajduje zastosowanie w odniesieniu do planowanej inwestycji, albowiem jest ona zlokalizowana na terenie (...) wpisanego do rejestru zabytków decyzją z dnia (...) grudnia 1993 r. pod nr (...), w związku z czym ochronie konserwatorskiej podlegają relacje przestrzenne pomiędzy obiektami zabudowy, rozplanowanie i geometria ulic, placów, ukształtowane linie zabudowy, skala i wysokość zabudowy, współzależność miedzy zabudową, zielenią, a otwartą przestrzenią oraz gęstość zabudowy. W aktach administracyjnych sprawy znajdują się postanowienia konserwatorskie organów dwóch instancji, tj. postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w W. z dnia (...) kwietnia 2005 r. nr (...), uzgadniające pozytywnie projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji oraz utrzymujące w mocy to postanowienie postanowienie Ministra Kultury z dnia (...) lipca 2005 r. nr (...). Postanowienia te wydane zostały przed wydaniem przez Prezydenta W. pierwszej decyzji pierwszoinstancyjnej w przedmiocie ustalenia warunków dla planowanej inwestycji (decyzja z dnia (...) grudnia 2005 r. nr (...). Decyzją z dnia (...) kwietnia 2006 r. nr (...) SKO uchyliło przywołaną wyżej decyzję pierwszoinstancyjną i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Przy ponownym rozstrzyganiu w sprawie Prezydent oparł się na tych samych uzgodnieniach konserwatorskich. Rozwiązanie takie podyktowane było niewątpliwie względami ekonomii procesowej, tj. dążnością organu głównego do jak najszybszego zakończenia ponownego postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy orzeczeniem merytorycznym. Z powyższego wynikał zamiar organu wykorzystania w nowym postępowaniu tych elementów postępowania poprzedniego, które nie zostały zakwestionowane przez organ odwoławczy, a których ponawianie przyniosłoby taki sam rezultat. Organ I instancji przyjął zatem, iż skoro przy ponownym rozpoznaniu sprawy nie zwiększyły się parametry planowanej inwestycji brane pod uwagę przez organy konserwatorskie, a ujęte w analizie (średni współczynnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki, szerokość elewacji, wysokość budynku), przy jednoczesnym zachowaniu wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do sumarycznej powierzchni utwardzonej (dojść i dojazdów) oraz zabudowy na poziomie (...)%, to stanowisko konserwatorskie zachowuje swoją aktualność. Co do zasady zabieg tego rodzaju uznać należy za w pełni dopuszczalny. W wyroku z dnia 13 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 638/2006, NSA zauważył (a stanowisko to należy podzielić), iż użyty w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwrot "po uzgodnieniu" rozumieć trzeba w ten sposób, że organ prowadzący postępowanie główne przygotowuje projekt rozstrzygnięcia, na którego podjęcie musi uzyskać przyzwolenie organu współdziałającego. Wynika stąd, iż przedmiotem oceny organu uzgadniającego jest zawsze konkretny projekt decyzji sporządzony przez organ główny (nie zaś ogólnie sama inwestycja). Zbyt daleko idące byłoby jednak wnioskowanie, iż jakakolwiek zmiana tego projektu, wynikająca z ponownego jego sporządzenia na skutek zastosowania przez organ II instancji instytucji kasacji z art.138§2 k.p.a., a zatem nawet taka, która z punktu widzenia przedmiotu uzgodnień jest oczywiście nieistotna, powodowałby obowiązek powtarzania uzgodnień. Taka sytuacja zaszła w niniejszej sprawie. Rację należy przyznać skarżącemu Towarzystwu, iż w pierwszoinstancyjnym rozstrzygnięciu konserwatorskim znalazł się niejasny (jeżeli chodzi o mające wynikać z niego wnioski) fragment dotyczący zanalizowania projektu inwestorskiego przedłożonego przez inwestora, który uznać należy za zbędny lecz również za nie przesądzający o nielegalności wspomnianego rozstrzygnięcia konserwatorskiego. Po pierwsze bowiem projekt koncepcyjny przedsięwzięcia może pełnić w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy co najwyżej funkcję ilustracyjną, poglądową co do zamierzeń inwestorskich, nie podlega natomiast formalnej ocenie organu. Po drugie ponadto, jak już wspomniano, organ konserwatorski nie wskazał, iż propozycje jakiegokolwiek projektu koncepcyjnego są w sprawie wiążące. Wprawdzie konkluzją powyższych rozważań jest to, iż Sąd, odmiennie niż proponuje skarżące Towarzystwo, nie uznaje, aby zaskarżona decyzja i decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem obowiązku dokonania uzgodnień konserwatorskich, niemniej kwestią zupełnie innej natury jest konieczność ponowienia uzgodnień konserwatorskich przy ponownym orzekaniu w sprawie przez organ I instancji w następstwie uprawomocnienia się niniejszego wyroku. W ocenie Sądu konieczność ta jest podyktowana wynikającym z niniejszego wyroku zobowiązaniem organu I instancji do uzupełnienia analizy w zakresie istotnych parametrów analizowanego obszaru i planowanej inwestycji. W ocenie Sądu uzupełniony materiał dowodowy (wraz z projektem decyzji) musi podlegać ponownej ocenie organów konserwatorskich.

W konkluzji powyższych wywodów Sąd uznaje, iż decyzje organów obu instancji zapadły z naruszeniem art.7 i 77§1 k.p.a. w związku z oparciem rozstrzygnięć na analizie sporządzonej z naruszeniem §7 rozporządzenia.

W następstwie uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia organ I instancji ponownie rozpatrzy wniosek inwestora, mając na uwadze wskazania zawarte powyżej, w tym w szczególności wyjaśni kwestię wysokości planowanej inwestycji (w oparciu o uzupełnioną analizę).

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.145§1 ust.1 lit. a i c, art.152 i art.200 p.p.s.a.