Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1002/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-05-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 1
journal: Dz.U. 2019 poz 916
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - tekst jedn.
article: art. 217 i 218
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Bożena Marciniak Sędziowie: sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska - Jaroszewicz sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) po rozpoznaniu w dniu 26 maja 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi D. L. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2020 r., nr [....] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z [...] lutego 2020 r., nr [...] utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] października 2019 r, nr [...].

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

D.L. wystąpił o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntu, położonego w [...] przy ul. [...], ozn. jako dz. ew. nr [...], w obr. [...], uregulowanego w księdze wieczystej nr [...], w części dotyczącej lokalu mieszkalnego nr [...].

Wskazanym na wstępie orzeczeniem Prezydent [...] odmówił wydania zaświadczenia z powyższego wniosku.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji podniósł, że w księdze wieczystej nieruchomości wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym. Nie jest zatem możliwe wydanie zaświadczenia, z uwagi na skomplikowany stan prawny nieruchomości oraz toczące się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w [...] postępowanie ze sprzeciwu Prokuratora [...], dotyczące decyzji, którą ustanowiono użytkowanie wieczyste dla tej nieruchomości.

Na powyższe postanowienie zażalenie złożył D. L., zarzucając wydanemu rozstrzygnięciu rażące naruszenie art. 217 i 281 kpa. oraz art. 1 i art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. poz. 1716), a także art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych.

Skarżący wskazał, że organ I instancji pominął fakt, iż ostrzeżenie co do treści księgi wieczystej nie znajduje się przy jego lokalu mieszkalnym, a przy księdze dla nieruchomości gruntowej. On sam nabył lokal mieszkalny od jego poprzednich właścicieli, tj. S. S. oraz W. S., nie zaś od Z. B., przeciwko której skierowane jest ostrzeżenie. Brak jest podstaw do przyjęcia, że nie obejmuje go rękojmia dobrej wiary ksiąg wieczystych. Skarżący podkreślił, że rzekomo toczące się postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w [...], nie mają wpływu na jego prawo do lokalu i dokonane z mocy prawa przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie postanowieniem z [...] lutego 2020 r. utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] października 2019 r.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ powołał art. 217 § 1 i 2 kpa. oraz podniósł, że z brzmienia powołanego przepisu wynika, iż organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie, jeżeli przepis prawa wymaga urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego oraz jeżeli osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Przy czym potwierdzenie faktów albo stanu prawnego powinno wynikać z prowadzonych przez ten organ ewidencji, rejestrów, bądź innych danych, znajdujących się w jego posiadaniu. Postępowanie wyjaśniające przed wydaniem zaświadczenia może być przeprowadzone tylko w koniecznym, a więc ograniczonym zakresie. Podstawową więc przesłanką umożliwiającą zgłoszenie żądania o wydanie zaświadczenia jest to, aby przedmiotem żądania były fakty, czy stan prawny niebudzący kontrowersji co do ich istnienia.

Kolegium nie podzieliło stanowiska organu I instancji, że prowadzone przez Kolegium postępowanie ze sprzeciwu Prokuratora [...] o stwierdzenie nieważności decyzji o ustanowieniu na rzecz Z. B. użytkowania wieczystego do nieruchomości, może mieć wpływ ha odmowę wydania wnioskowanego zaświadczenia. Jak wynika z treści księgi wieczystej obecny właściciel lokalu nr [...] nabył go w drodze kupna na mocy aktu notarialnego od poprzednich właścicieli, którzy z kolei nabyli tę nieruchomość na mocy umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i darowizny. Rację przyznać należy skarżącemu, że nabycie lokalu w sposób prawem przepisany odniosło skutek w sferze prawa cywilnego, na który Kolegium nie ma żadnego wpływu i nie może podważać skutków wywołanych tym aktem. W tym zakresie argumenty organu I instancji są chybione.

Kolegium podniosło ponadto, że księdze wieczystej budynku przy ul. [...], nr KW [...], w dziale III, znajduje się ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego z faktycznym stanem prawnym budynku. W budynku tym zostały wyodrębnione [...] lokale, jednakże znajduje się w nim również lokal nr [...], dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Lokal ten został wyodrębniony na podstawie umowy notarialnej sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. W akcie tym błędnie podano numer księgi wieczystej, z której należało odłączyć przedmiotowy lokal, tzn. podano księgę wieczystą dla nieruchomości położonej pod adresem [...], przy czym lokal nr [...] położony jest faktycznie w budynku przy ul. [...]. Z Informacji z kartoteki budynków wynika ponadto, że w zakresie uprawnień Z. B. istnieje niezgodność udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu w związku ze sprzedażą lokalu.

W ocenie organu powyższe okoliczności wskazują, że prawdopodobnie w księdze wieczystej, jak i ewidencji gruntów i budynków nieprawidłowo zostały określone udziały właścicieli lokali w użytkowaniu wieczystym. W tych okolicznościach, gdy problematyka, której dotyczy żądanie strony, jest sporne, wydanie zaświadczenia jest niedopuszczalne. Zaświadczenie, z uwagi na jego specyfikę, nie służy rozstrzygnięciu sprawy, tj. ustalaniu praw lub obowiązków administracyjnoprawnych podmiotów prawa, a sprowadza się jedynie do poświadczenia faktów lub stanów prawnych wynikających z dokumentów, będących w dyspozycji organu. Organ może zatem zaświadczyć tylko o tym, co bezpośrednio wynika z dokumentów pozostających w jego dyspozycji, a które wiążą się z zakresem wykonywanych przez niego, ustawowych kompetencji.

Powyższe powoduje, że z uwagi na istniejące rozbieżności w wielkości udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu i konieczność skorygowania wielkości udziałów, niemożliwe jest wydanie zaświadczenia o żądanej treści.

Ze skargą na powyższe postanowienie wystąpił D. L., zaskarżając je w całości.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1. rażące naruszenie treści artykułu 217 i 218 kpa., wyrażające się w nieprawidłowym przyjęciu przez organ administracji, iż brak jest podstaw do wydania wnioskowanego zaświadczenia, w sytuacji, gdy został złożony wniosek o wydanie zaświadczenia w zakresie urzędowego potwierdzenia stanu prawnego, który wprost wynika z księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości i lokalu mieszkalnego numer [...], położonego przy ulicy [...] w [...] (stosownie do treści art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych grantów);

2. rażące naruszenie treści art. 1 ust. 1 i 2 ww. ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., poprzez błędną i niczym nieuzasadnioną odmowę wydania zaświadczenia, stosownie do ww. przepisów, w sytuacji, gdy nie może budzić żadnej wątpliwości w sprawie, iż zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania zaświadczenia stosownie do złożonego wniosku;

3. rażące naruszenie art. 1 ust. 4 ww. ustawy, poprzez jego niezastosowanie, albowiem, w przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym, a w konsekwencji wobec faktu, iż w dziale I księgi wieczystej, prowadzonej dla jego lokalu nr [...] - jako wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które wyłącznie do użytku właścicieli został wpisany udział związany z własnością lokalu w wysokości [...], to taka sama wielkość udziału winna zostać wpisana obecnie we współwłasności gruntu, a w konsekwencji brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy wydania zaświadczenia;

4. rażące naruszenie treści art. 4 ust. 1 pkt 3, ust. 2 pkt 2 i ust 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji niczym nieuzasadnioną odmowę wydania zaświadczenia, w sytuacji, gdy nie może budzić żadnej wątpliwości, iż zostały spełnione w sprawie niniejszej wszystkie przesłanki do wydania zaświadczenia, stosownie do złożonego wniosku;

5. rażące naruszenie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji bezzasadne uznanie przez organ administracyjny, iż obecnie nie ma możliwości wydania wnioskowanego zaświadczenia, w sytuacji gdy zastosowanie wskazanego przepisu musiałoby doprowadzić do wydania przedmiotowego zaświadczenia, albowiem zgodnie z treścią wskazanego przepisu nie jest rzeczą organu administracyjnego w postępowaniu o wydanie zaświadczenia, ustalenie użytkownika wieczystego nieruchomości, odmiennie niż zostało to ujawnione w treści księgi wieczystej - co wynika wprost z ww. art. 1 ust. 4 ustawy z 20 lipca 2018 r., a także orzecznictwa sądowoadministracyinego. Tym samym organ administracyjny zobowiązany był w tym zakresie oprzeć się na wpisach zamieszczonych w księdze wieczystej lokalu oraz prowadzonej dla nieruchomości gruntowej i nie może tych wpisów kwestionować, czy też podważać, z uwagi na istniejące rzekomo ostrzeżenia, które nota bene w ogóle nie odnoszą się do przedmiotowego lokalu, albowiem w tym zakresie jest związany wpisem w księdze wieczystej i treścią przepisu artykułu 1 ustęp 4 ww. ustawy;

6. naruszenie przepisu artykułu 7 i 77 § 1 kpa., które miało istotny wpływ na treść orzeczenia, przez błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie, wyrażające się w braku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, mając na względzie interes społeczny oraz słuszny interes strony niniejszego postępowania, jak również poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w niniejszej sprawie polegającym na:

• błędnym uznaniu organu II Instancji, iż "(...) W księdze wieczystej budynku przy ul [...], nr KW [...] w dziale III księgi znajduje się ostrzeżenie o niezgodności stanu prawego z faktycznym stanem prawnym budynku (...)", w sytuacji, gdyż w dziale III przedmiotowej księgi wieczystej jest wpisane ostrzeżenie "(...) o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nr [...] skierowane przeciwko prawu użytkowania wieczystego Z. B. (...)", a zatem ostrzeżenie zostało skierowane po pierwsze, przeciwko śp. Z. B., a po drugie, przeciwko prawu użytkowania wieczystego Z. B., nie znajduje się tam zatem ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego z faktycznym stanem prawnym budynku, a ponadto ostrzeżenie to nie dotyczy w żadnym zakresie przedmiotowego lokalu;

• błędnym sprawdzeniu księgi wieczystej dla nieruchomości skarżącego, jak również dla nieruchomości gruntowej, albowiem nie może ulegać żadnej wątpliwości, iż przy zakupie lokalu numer [...] obowiązywała rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i w żadnym zakresie, w stosunku do nabywanej nieruchomości, wraz z odpowiednim udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu, nie została wyłączona;

• całkowitym pominięciu, iż w księdze wieczystej tej nieruchomości nie było jakichkolwiek ostrzeżeń o niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - co wprost wynika z treści księgi wieczystej lokalu skarżącego;

• całkowitym pominięciu przez organ II Instancji, że w przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym, a w konsekwencji wobec faktu, iż w dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu - jako wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli, został wpisany udział związany z własnością lokalu w wysokości [...] - to taka sama wielkość udziału winna zostać wpisana obecnie we współwłasności gruntu, a w konsekwencji brak było podstaw do odmowy wydania zaświadczenia;

• błędnym ustaleniu organu II Instancji, iż w budynku przy ulicy [...] w [...] zostały wyodrębnione [...] lokale, podczas gdy z księgi wieczystej KW [...] wynika, iż w przedmiotowym budynku znajduje się [...] samodzielnych lokali;

• błędnych i niezrozumiałych dla Skarżącego twierdzeniach organu II Instancji w zakresie lokalu numer [...] - w sytuacji, gdy dla rozpoznania sprawy niniejszej w zakresie wydania zaświadczenia dla lokalu mieszkalnego numer [...] przy ul. [...] w [...] nie ma znaczenia jakikolwiek inny lokal w tym budynku. Nadto organ II Instancji w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia w ogóle nie wskazuje jaki ma wpływ lokal numer [...] na wydanie wnioskowanego zaświadczenia. Co więcej, stwierdzenie organu II instancji, iż: "...prawdopodobnie w księdze wieczystej, jak i ewidencji gruntów i budynków nieprawidłowo zostały określone udziały właścicieli lokali w użytkowaniu wieczystym..." jest zdaniem Skarżącego niedopuszczalne i nieuprawnione w świetle art. 1 ust. 4 ustawy z 20 lipca 2018 r. i art 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Hipotetyczne przypuszczenia organu II Instancji nie mogą mieć jakiegokolwiek znaczenia dla wydania wnioskowanego zaświadczenia, albowiem w niniejszym postępowaniu organ administracyjny nie może ustalać odmiennie wieczystego użytkowania niż jest to ujawnione w księdze wieczystej. W konsekwencji hipotetyczne przypuszczenia (nota bene zdaniem Skarżącego nieprawidłowe) organu administracyjnego doprowadziły do błędnych, hipotetycznych i niczym nie potwierdzonych ustaleń organu II Instancji;

• całkowitym pominięciu przez organ II Instancji, iż niniejsze postępowanie dotyczy jedynie wydania zaświadczenia potwierdzającego określone fakty lub stan prawny. Jeżeli zatem z 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów (po spełnieniu innych warunków z tej ustawy), to organ administracyjny zobowiązany jest do wydania zaświadczenia, w którym prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności - dokładnie w takim samym zakresie, jaki obejmowało użytkowanie wieczyste tych gruntów przed 1 stycznia 2019 r., co wynika wprost z treści art. 1 ust. 4 ustawy z 20 lipca 2018 r. w żadnym bowiem zapisie tej ustawy organ administracyjny nie został uprawniony do ustanawiania prawa własności, a jedynie do potwierdzenia powyższej okoliczności przy uwzględnieniu treści art. 1 ust. 4 w/w ustawy:

7. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść orzeczenia, tj. art. 107 ust. 3 kpa., poprzez brak należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego wydanego postanowienia. Organ II Instancji pominął część materiału dowodowego w sprawie. W szczególności pominął treść ksiąg wieczystych dla przedmiotowych nieruchomości, którymi to wpisami w przedmiotowych księgach wieczystych był związany. Jednocześnie organ II instancji ustalając okoliczności faktyczne i prawne wskazuje, że prawdopodobnie w księdze wieczystej, jak i ewidencji gruntów i budynków nieprawidłowo zostały określone udziały właścicieli lokali w użytkowaniu wieczystym, ale brak jest w tym zakresie jakiegokolwiek uzasadnienia. Nadto organ II Instancji w tym zakresie oparł się wyłącznie na przypuszczeniach i hipotezach, a zgodnie z obowiązującymi przepisami powinien oprzeć się na dostępnych danych z księgi wieczystej, rejestrów, czy ewidencji. Organ II Instancji przy wydaniu zaskarżonego orzeczenia pomiął, iż zapisy w księdze wieczystej dokonywane są, m.in. na podstawie zapisów z ewidencji gruntów i budynków i są tożsame, a także całkowicie pominął, że niniejsze postępowanie nie dotyczy ustalania prawa własności, a jedynie wydania zaświadczenia, potwierdzającego określone fakty lub stan prawny.

8. naruszenie przepisu artykułu 138 § 1 pkt 1 kpa., poprzez niezasadne utrzymacie w mocy postanowienia Prezydenta [...], w sytuacji gdy zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania zaświadczenia stosownie do złożonego wniosku.

Mając na względzie powyższe skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia z [...] lutego 2020 r. i postanowienia Prezydenta [...].

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi podtrzymując w całości dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], którym organ odwoławczy utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] lutego 2020 r., o odmowie wydania zaświadczenia o przekształceniu, z dniem 1 stycznia 2019 r., prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe położonego przy ul. [...], ozn. jako działka ewidencyjna nr [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] w prawo własności, w części dotyczącej lokalu nr [...].

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego postanowienia stanowią przepisy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r., poz. 916), zwanej dalej "ustawą". Grunty objęte powyższą regulacją zdefiniowano w art. 1 ust. 2 ustawy. Zgodnie z powołanym przepisem, przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub zabudowane na cele mieszkaniowe budynkami jedno lub wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie (art. 1a ustawy).

Przekształcenie potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek, co z kolei wynika z art. 4 ust. 2 ustawy.

Oznacza to, że w aspekcie procesowym do tego rodzaju postępowania znajdzie zastosowanie tryb, o którym mowa w art. 217 i 218 kpa. Postępowanie to ma charakter uproszczony a organ wydaje zaświadczenie na podstawie dokumentów, które są w jego posiadaniu, przede wszystkim ewidencji i rejestrów. Art. 218 § 1 kpa dopuszcza przy tym możliwość przeprowadzenia w koniecznym zakresie postępowania wyjaśniającego. Postępowanie w sprawach wydawania zaświadczeń stanowi zatem rodzaj uproszczonego i w znacznym stopniu odformalizowanego postępowania o charakterze administracyjnym. Postępowanie to sprowadza się do zbadania okoliczności wynikających z ewidencji, rejestrów i innych danych, czy też wyjaśnienia czy te dane odnoszą się do osoby wnioskodawcy, faktów lub stanu prawnego, którego potwierdzenia domaga się zainteresowany, a także ustalenia jakiego rodzaju ewidencje lub rejestry, mogą zawierać żądane dane. Zaświadczenie jest aktem wiedzy organu, który poprzez nie potwierdza jedynie istnienie określonego obiektywnego stanu (faktycznego, prawnego) na podstawie posiadanych danych.

W ocenie Sądu, występujące w sprawie okoliczności faktyczne uzasadniają odmowę wydania wnioskowanego przez stronę zaświadczenia. W niniejszej sprawie organy odmówiły wydania wnioskowanego zaświadczenia z uwagi na wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym oraz z uwagi na błędne wyodrębnienie lokalu nr [...]. Z ustaleń organu wynika, że w budynku przy ul [...] zostały wyodrębnione [...] lokale, jednakże znajduje się w nim również lokal nr [...], dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Lokal ten został wyodrębniony na podstawie umowy notarialnej sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. W akcie tym błędnie podano numer księgi wieczystej, z której należało odłączyć przedmiotowy lokal, tzn. podano księgę wieczystą dla nieruchomości położonej pod adresem ul. [...], przy czym lokal nr [...] położony jest faktycznie w budynku przy ul. [...]. Z Informacji z kartoteki budynków wynika ponadto, że w zakresie uprawnień Z. B. istnieje niezgodność udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu w związku ze sprzedażą lokalu.

W piśmiennictwie dotyczącym problematyki ksiąg wieczystych zgodnie przyjmuje się, że wpis ostrzeżenia nie przekreśla domniemania zgodności ujawnionego w księdze wieczystej prawa z rzeczywistym stanem prawnym, ale wyłącza on w tym zakresie rękojmię wiary publicznej księgi wieczystej. "Uregulowane w art. 10 ust. 2 (ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm. - dalej: u.k.w.h.) ostrzeżenie jest szczególnym wpisem zabezpieczającym roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Podstawę wpisu ostrzeżenia stanowi nieprawomocne orzeczenie lub postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. (...) Skutki ostrzeżenia polegają na wyłączeniu rękojmi wiary publicznej ksiąg w zakresie objętym wpisem (...)" (zob. Komentarz do art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (w:) H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Oficyna, 2007). To ostatnie twierdzenie, wynika z art. 8 przywołanej ustawy. "Wzmianka o wniosku ma istotne znaczenie, ponieważ poza zachowaniem miejsca dla wpisu, którego dokonania wnioskodawca żąda, wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 u.k.w.h.), decyduje o chwili rozstrzygającej o przyjęciu dobrej bądź złej wiary (art. 6 ust. 3 u.k.w.h.) i powoduje, że ujawnione w księdze prawo, którego wniosek i wzmianka dotyczy, nie korzysta już z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 u.k.w.h.)" (zob. Komentarz do art. 626 (7) kodeksu postępowania cywilnego (w:) H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.).

W niniejszej sprawie nie jest sporne, że objęta wnioskiem o wydanie zaświadczenia nieruchomość położona w [...] przy ul [...], oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...], ma założoną księgę wieczysta nr [...]. Nie jest sporne również to, że w Dziale III tej księgi od [...] kwietnia 2007 r. jest wpisane ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w tej księdze, skierowane przeciwko prawu użytkowania wieczystego Z. B. wynikające z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nr rep. [...], sporządzonej w dniu [...] stycznia 2002 r. w [...] przed notariuszem C. K.. Ponadto z ustaleń organu wynika niezgodność liczby wyodrębnionych lokali ujawnionych w księdze wieczystej z liczbą wyodrębnionych lokali wg ewidencji gruntów i budynków – lokal nr [...], który faktycznie znajduje się w budynku położonym przy ul [...], a został wyodrębniony z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości położonej przy ul [...]. Jeszcze raz należy podkreślić, że zaświadczenie jest czynnością materialnotechniczną polegającą na urzędowym potwierdzeniu obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 kpa - na podstawie posiadanych rejestrów i ewidencji, bądź innych danych znajdujących się w posiadaniu organu. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w wyżej wskazanych zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Ale co należy podkreślić, w tym postępowaniu dane z księgi wieczystej nie są wyłącznym źródłem wiedzy organu i jedynie wiążącym dokumentem. Zaświadczenia wydawane w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego nie są indywidualnymi aktami administracyjnymi, potwierdzają jedynie określony stan faktyczny, bądź stan prawny, o ile wynika on z posiadanych przez organ rejestrów, ewidencji, bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. W tej sytuacji prawidłowo uznały organy, że przedmiotowa nieruchomość nie spełnia warunku przekształcenia wskazanego w przepisach ustawy, wobec czego należało odmówić wydania wnioskowanego zaświadczenia.

Na prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia nie mogła mieć wpływu zawarta w skardze argumentacja, że wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej dotyczy lokalu stanowiącego własność Z. B., a nie lokalu nr [...] stanowiącego własność skarżącego. Art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.- dalej u.w.l.) wprowadza zasadę ustalania wielkości udziału poszczególnych właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej wedle, której udziały przypadające właścicielowi danego lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej są ułamkowe, a ułamek ten jest określony przez stosunek powierzchni użytkowej danego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku (wraz z powierzchnią wszystkich pomieszczeń przynależnych do wszystkich lokali). Zgodnie z art. 3 ust. 4 u.w.l. do wyznaczenia stosunku o którym mowa w ust. 3 tego przepisu konieczne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Skoro zatem z dostępnych organowi danych z ewidencji wynika wątpliwość co do prawidłowości ustalenia wielkości udziałów dla poszczególnych lokali znajdujących się w budynku położonym przy ul. [...] w związku z wpisanym ostrzeżeniem w księdze wieczystej nr [...] oraz wadliwością ustanowienia odrębnej własności lokalu nr [...], organ miał prawo odmówić skarżącemu wydania zaświadczenia żądanej treści. Skarżący wystąpił bowiem o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania w prawo własności w części dotyczącej określonego lokalu, a nie o wydanie zaświadczenia jakie prawo mu przysługuje według wpisu w księdze wieczystej.

Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 kpa. Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że organy podjęły w niej wszelkie niezbędne czynności dla wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych i prawnych. Przeprowadzona przez organy ocena zebranego materiału dowodowego nie nosi cech dowolności, a przyjęte stanowisko zostało należycie uzasadnione poprzez wskazanie dowodów, na których oparto zaskarżone rozstrzygnięcia oraz przyczyn, dla których organy nie podzieliły argumentacji skarżącego.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), orzekł jak w sentencji. Rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w związku z art. 120 powołanej ustawy.