Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 837/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 130 i art 134
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Joanna Tuszyńska SNSA Anna Szkodzińska SWSA Paweł Darmoń (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 2 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia 5 maja 2020 r, [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 13 listopada 2019 r. nr [...] Starosta [...] orzekł:

- w pkt 1 - o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działki ewidencyjne nr nr: [...] o pow. 0,0020 ha, [...] o pow. 0,0008 ha, [...] o pow. 0,0043 ha, [...] o pow. 0,0002 ha wraz ze składnikami budowlanymi i roślinnymi, położoną w N. T., która na mocy decyzji nr [...] Starosty [...] z dnia 25 sierpnia 2017 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi gminnej ul. [...] w N. T." - stała się własnością Gminy Miasto N. T.,

- w pkt 2 - o przyznaniu odszkodowania w wysokości ustalonej w pkt 1 na rzecz: M. R., c. A. i M.;

- w pkt 3 - o odmowie powiększenia wysokości odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę równą 5% wartości nieruchomości opisanej w pkt 1,

- w pkt 4 - o zobowiązaniu Gminy Miasto N. T., reprezentowanej przez Burmistrza Miasta do wypłaty odszkodowania.

Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym z dnia 7 maja 2018 r. (klauzula aktualizacyjna z dnia 7 maja 2019 r.) autorstwa biegłych M. W.-O. oraz K. B..

Odwołanie od tej decyzji złożyła M. R..

Wojewoda decyzją z dnia 5 maja 2020 r., znak [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, jako podstawę prawną podając art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.) w związku z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.).

W jej uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że podstawę nabycia na rzecz Gminy Miasta N. T. nieruchomości oznaczonej jako działki nr nr [...] o pow. 0,0020 ha, [...] o pow. 0,0008 ha, [...] o pow. 0,0043 ha, [...] o pow. 0,0002 ha, położonej w m. N. T., stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa -w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Należy zauważyć, iż na mocy decyzji nr [...] Starosty [...] z dnia 25 sierpnia 2017 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi gminnej ul. [...] w N. T.", która stała się ostateczna w dniu 28 września 2017 r" wydanej w oparciu o ww. przepisy, działki nr nr [...] o pow. 0.0020 ha,[...] o pow. 0,0008 ha, [...] o pow. 0,0043 ha, [...] o pow. 0,0002 ha, położone w m. N. T., przeszły na własność Gminy Miasta N. T..

Regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje natomiast, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przy sługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę o wartości tych praw (art. 18 ust. 1a).

Jak wynika z odpisu z księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w N. T. - V Wydział Ksiąg Wieczystych, działki nr nr [...] o pow. 0.0020 ha. [...] o pow. 0,0008 ha, [...] o pow. 0,0043 ha, [...] o pow. 0,0002 ha, położone w m. N. T., przejęte przez Gminę Miasto N. T., stanowiły uprzednio własność M. R., c. A. i M.. Działy III i IV księgi wieczystej były wolne od wpisów.

Odszkodowanie ustalono w toku obecnie procedowanego postępowania w oparciu o opinię biegłych tj., M. W.-O. oraz K. B., które w operacie szacunkowym z dnia 7 maja 2018 r. (klauzula aktualizacyjna z dnia 7 maja 2019 r.) oszacowały wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł, w tym wartość składnika budowlanego w postaci ogrodzenia (64 m) z elementów stalowych (kutych) wraz z bramą wjazdową rozwieraną (automatyczną) oraz furtką rozwieraną (z instalacją domofonową) aa kwotę [...]zł (słownie[...]), nawierzchni z kostki betonowej (3 m2) na kwotę [...]zł oraz składników roślinnych tj. thuja (30 szt), irga (4 szt.), byliny (piwonie, kosaćce, irysy, paprocie) na kwotę [...]zł (słownie[...]).

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż organ I instancji mając na uwadze wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 stycznia 2019r. sygn. akt II SA/Kr 1441/18, w którym to sąd wskazał, że: nawierzchnia z kruszywa oraz nawierzchnia brukowa w odróżnieniu do nawierzchni asfaltowej, nie stanowi części składowej nieruchomości, co oznacza, iż brak jest podstaw do ustalenia odszkodowania za ten element, nie uwzględnił w decyzji odszkodowawczej wartości nawierzchni z kostki betonowej (3 m2) w kwocie [...]zł (słownie: [...]).

Zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia).

Jak określił natomiast ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W omawianej sprawie autorki sporządzonej wyceny nieruchomości M. W.-O. oraz K. B., dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (25 sierpnia 2017 r.), zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miasta N. T. z dnia 25 marca 2013 r., w terenach oznaczonych symbolem "KDL.l" - tereny komunikacji (drogi publiczne klasy lokalnej), wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wartość gruntu nieruchomości określiły przy uwzględnieniu 15 cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, położonych na terenie Gminy N. T., podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W tym miejscu należy podkreślić, iż w niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było ono tożsame (tym samym zastosowanie znajduje w tym przypadku wspomniany § 36 ust. 4 tego rozporządzenia).

W efekcie powyższego biegłe, stosując metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym ze wskazanego powyżej terenu, po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: lokalizacja (30%), otoczenie i sąsiedztwo (10%), możliwości inwestycyjne/rozwojowe (40%), dostępność komunikacyjna (20%) i skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników korygujących odnoszących się do tychże atrybutów, oszacowały wartość prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł za 1 m2.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne, biegłe dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględniły dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym: Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia: Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ponadto nie ulega wątpliwości, iż dokonały wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględniły cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniły również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Należy ponadto wskazać, iż w procesie wyceny uwzględniona została dyspozycja art. 135 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami o brzmieniu: 1. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. 2. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. 3. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4, ponieważ biegłe wskazały, iż w ich ocenie na terenie analizowanego rynku brak było nieruchomości o zbliżonych częściach składowych.

Ustalając odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną właściwy organ uwzględnia jej wartość mając na uwadze sposób zagospodarowania nieruchomości, ograniczone prawa rzeczowe ciążące na nieruchomości, ustanowione hipoteki, a ponadto - co do zasady - winien również wziąć pod uwagę wszelkie części składowe tej nieruchomości, które mają wpływ na jej wartość, w tym istniejące nasadzenia roślinne lub obiekty i urządzenia budowlane trwale związane z gruntem. W tym kontekście oraz przywołanego przez organ I instancji orzecznictwa, jako trafne ocenić należy odstąpienie od ustalenia odszkodowania za nawierzchnię z kostki betonowej (3 m2), która z uwagi na swój charakter nie stanowi części składowej nieruchomości. Jednocześnie nie budzi wątpliwości prawidłowość oszacowania pozostałych (wskazanych szczegółowo powyżej) znajdujących się na nieruchomości składników budowlanych (oszacowanych podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową), a także składników roślinnych (oszacowanych na podstawie opracowań K. Z. dotyczących szacowania wartości roślin sadowniczych oraz upraw ogrodowych w ogródkach działkowych i przydomowych).

Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania należy zauważyć, iż w dniu 14 lutego 2020 r. organ odwoławczy zwrócił się do biegłych o udzielenie dodatkowych wyjaśnień odnośnie dokonanej wyceny, w aspekcie tychże właśnie zarzutów. W dniu 30 marca 2020 r. do organu odwoławczego wpłynęło pismo, w którym to autorki operatu szacunkowego wskazały, iż: W przedmiotowym operacie szacunkowym określono wartość odtworzeniową nieruchomości. Wartość odtworzeniową ogrodzenia określono metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. Do obliczeń przyjęto średnie krajowe ceny obiektów budowlanych zawartych w katalogach: Scalone Normatywy do wyceny budynków i budowli - [...] - biuletyn cen obiektów budowlanych - obiekty kubaturowe, obiekty inżynieryjne, eBistyp - Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych, a także analizy własnej z uwzględnieniem dostępnych danych rynkowych. W przyjętej do oszacowania wartości jednostkowej zawarto współczynniki uwzględniające zmianę w stosunku do poziomu normatywnego za: region, rodzaj konstrukcji i posadowienia, rodzaj wykończenia, roboty dodatkowe. Wartość odtworzeniową oszacowano z uwzględnieniem: kosztów dokumentacji i nadzoru oraz stopnia zużycia. W wycenie zostały uwzględnione wszystkie koszty związane z budową ogrodzenia, włącznie z kosztami zakupu i montażu furtki, bramy przesuwnej oraz instalacji domofonowej. Technika wskaźnikowa, w oparciu o którą oszacowano wartość ogrodzenia - nie wymaga podawania szczegółowo kosztu każdego elementu wchodzącego w skład ogrodzenia. Stopień zużycia ogrodzenia został ustalony w oparciu o metodę oceny wizualnej - na podstawie zewnętrznych oględzin elementów, dokonanych podczas wizji w terenie, a także dokumentacji fotograficznej udostępnionej przed byłego właściciela nieruchomości. Metoda oceny wizualnej nie wymaga znajomości dokładnego "wieku obiektu budowlanego". Jest to metoda powszechnie stosowana i pozwala na prawidłowe oszacowanie stopnia zużycia. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na nieruchomości znajdowało się ogrodzenie z elementów stalowych (kutych), na fundamencie betonowym, na cokole betonowym, wraz z bramą wjazdową rozwieraną (automatyczną) oraz furtką rozwieraną (z instalacją domofonową) - długość 64 mb (stopień zużycia 30%). W przedmiotowym operacie oszacowano wartość w/w ogrodzenia. Oferta przedstawiona przez byłego właściciela nieruchomości dotyczy nowego ogrodzenia - ogrodzenie z firmy [...] - tego rodzaju ogrodzenia są znacznie droższe niż ogrodzenie, które znajdowało się na nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacji inwestycji drogowej. Ponadto w przedstawionym kosztorysie podane ceny zawierają podatek VAT w stawce 23%, a w operacie szacunkowym wszystkie oszacowane wartości są kwotami netto (bez VAT). Klauzula potwierdzająca aktualność operatu szacunkowego, sporządzona dnia 07.05.2019 r., została sporządzona po wnikliwej analizie rynku nieruchomości, w wyniku której stwierdzono, iż na rynku lokalnym oraz regionalnym nie odnotowano, istotnej zmiany poziomu cen transakcyjnych za podobne nieruchomości, w okresie po sporządzeniu operatu szacunkowego. Badanie aktualnych cenników oraz lokalnego rynku nie wykazało istotnej zmiany cen jednostkowych obiektów i robót budowlanych. Odnotowano wzrost cen jednostkowych obiektów i robót budowlanych, jednak wzrost cen jednostkowych mieścił się w granicy błędu dla przyjętego poziomu istotności oszacowania. Dane GUS, na które powołuje się była właścicielka nieruchomości, nie są wskaźnikiem, w oparciu o który można poprawnie określić wzrost cen dla konkretnego typu budowli.

W ocenie Wojewody wyjaśnienia biegłych (zostały one przesłane odwołującej pismem tutejszego organu z dnia 8 kwietnia 2020 r.) są logiczne, spójne oraz oparte o stosowaną przez rzeczoznawców majątkowych literaturę branżową. Przedstawiły one w szczegółowy sposób, przesłanki oraz metody zastosowane w procesie określenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej decyzji.

W tym miejscu zasadnym jest również wskazać, że kluczowym dowodem w niniejszym postępowaniu odszkodowawczym jest operat szacunkowy, który zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. Zatem jedynie operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, co za tym idzie nie jest możliwe ustalenie odszkodowania za omawiany składnik budowlany na podstawie jego wyceny dokonanej w kosztorysie ofertowym z dnia 27 listopada 2018 r. wykonanym na zlecenie odwołującej, przez Firmę Remontowo-Budowlaną A. K., ocena zaś operatu szacunkowego przez organy administracji, ani tym bardziej przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 grudnia 2017 r. II OSK 746/17, LEX nr 2411545 wskazał: Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. 2. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (takiej zaś opinii odwołująca nie przedstawiła).

Powyższe znajduje również potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych, w którym to wskazuje się, iż: operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez rzeczoznawcę wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. A zatem, w ocenie Sądu nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. W tym względzie Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela w pełni to stanowisko judykatury, w którym przyjmuje się że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W konsekwencji także sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Stanowisko takie zostało wyrażone m. in. przez NSA w wyrokach z 23.10.2013 r. sygn. akt II OSK 1201/12 i II OSK 1202/12. Zgodnie z tym stanowiskiem obowiązkiem organu dokonującego oceny operatu szacunkowego jest jego zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa tj. zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową. Nie znajduje natomiast uzasadnienia kwestionowanie samej metodyki szacowania nieruchomości, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy. W konsekwencji nie można uznać za prawidłowe, aby organy orzekające lub sąd administracyjny - nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości - mogły dokonywać rozważań dotyczących np. prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości, ponad te cechy, które zostały wskazane w przepisach prawa tj. w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ww. rozporządzenia. Trzeba także wskazać, że opinia zawarta w operacie nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie oceną pewnego stanu rzeczywistego, która chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy (por. wyrok WSA w Łodzi z 23.10.2007, sygn. akt II SA/Łd 680/07) - wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 lipca 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 483/16 (por. także wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, w którym podkreślono, iż ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 778/10) (...) Trzeba podkreślić, że dobór przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jest "ukierunkowany" przez przepisy prawa (w szczególności art. 4pkt 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.), lecz ma również w pewnym stopniu charakter oceny i zależy od okoliczności konkretnej sprawy, a w szczególności od indywidualnych uwarunkowań rynku nieruchomości na danym obszarze kraju. Jak już powiedziano wcześniej, wybór metody i techniki wyceny wymaga oceny specjalistycznej i tym samym leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego, wykonującego zawód zaufania publicznego (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zakwestionowanie takiego wyboru przez organ administracji czy sąd administracyjny byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych i rażących nieprawidłowości. Oceniając z tej perspektywy przytoczone podstawy kasacyjne należy stwierdzić, że okoliczność, iż nieruchomości, które zostały w operacie szacunkowym z dnia 10 sierpnia 2011 r. przyjęte do porównania, mają mniejszą powierzchnię niż nieruchomość wyceniana, a także to, że niektóre z nich są położone są w innych miejscowościach - nie przesądza automatycznie, że takie nieruchomości nie mogły zostać potraktowane jako "nieruchomości podobne" do nieruchomości wycenianej. Żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomościpodobnej" - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Podobnie w wyroku NSA z dnia 2 grudnia 2016 r. sygn. akt I OSK 229/15 wskazano, iż: zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. także wyrok NSA sygn. akt. I OSK 917/15 z dnia 17 lutego 2017 r., wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r. sygn. akt I OSK 229/15, wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r. sygn. akt II OSK 801/15, wyrok NSA z dnia 1 marca 2017 r. sygn. akt II OSK 1642/15, wyrok NSA z dnia 1 marca 2017 r. sygn. akt I OSK 1149/15, wyrok NSA z dnia 23 marca 2017 r. sygn. akt I OSK 1532/15, wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2091/15, wyrok NSA z dnia 30 sierpnia 2017 r. sygn. akt I OSK 2978/15, wyrok NSA z dnia 22 września 2017 r. sygn. akt I OSK 377/17, wyrok NSA z dnia 4 października 2017 r. sygn. akt I OSK 651/17, a także wyroki WSA w Warszawie z dnia 7 października 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 1488/14 oraz z dnia 19 sierpnia 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 3195/13) - wszystkie ww. orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Tym samym skoro przytoczone wyjaśnienia biegłych są logiczne, spójne i zupełne, to tutejszy organ nie jest uprawiony do merytorycznej polemiki z nimi (w tym więc także do oceniania, czy np. w danym okresie mógł nastąpić istotny wzrost cen poszczególnych obiektów i robót budowlanych, czy też nie). Jest to element wiedzy specjalistycznej, w posiadaniu której są wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi.

Wymienione powyżej okoliczności dowodzą, iż sposób sporządzenia przedmiotowej wyceny ocenić należało w sposób pozytywny. Tym samym może ona stanowić dowód w niniejszej sprawie i być wykorzystana dla potrzeb przedmiotowego postępowania administracyjnego.

Jednocześnie zdaniem organu należało utrzymać w mocy - jako prawidłowy - pkt 3 zaskarżonej decyzji (zresztą niekwestionowany przez żadną ze stron). Z akt sprawy nie wynika, by zaistniały przesłanki do powiększenia ustalonego odszkodowania na podstawie art. 18 ust. le specustawy drogowej.

Wobec powyższego należało utrzymać w mocy - jako prawidłową - zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia 13 listopada 2019 r. nr [...]

Zgodnie z art. 132 ust. 1a ugn (w związku z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej): w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M. R.. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

I. naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy:

1) art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, ze zm.) - dalej ustawa ZRK), poprzez wadliwe ustalenie stanu Nieruchomości w dniu wydania decyzji ZRID przez organ I instancji,

2) art. 130 ust. 2 oraz art. 135 ust. 1-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 65, ze zm.) - dalej Ugn, poprzez uznanie za prawidłowy opracowany w sprawie operat szacunkowy i oparcie na nim rozstrzygnięcia,

3) art. 153 ust. 3 Ugn poprzez brak wskazania podstaw ustalenia wartości zużycia Nieruchomości,

4) art. 156 ust. 3 i 4 Ugn poprzez brak rozważenia czy opracowany w sprawie operat szacunkowy nie utracił aktualności ze względu na czas jaki upłynął od jego sporządzenia,

5) art. 157 ust. 1 Ugn poprzez błędne uznanie, że to skarżąca była zobowiązana do przedstawienia oceny prawidłowości sporządzenia operatu,

6) § 21 ust, 2 i § 22 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) dalej - rozporządzenie, poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji błędne określenie wartości szacunkowej Nieruchomości,

II. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy:

1. art. 8 § 1, art. 9, art. 10 § 1, art. 12 § 1 oraz art. 13 w zw. z przepisami działu II rozdziału 8 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 256, ze zm.) - dalej Kpa, oraz art. 12 ust. 4b, ust. 4g art. 12 ust. 4b, ust. 4g ustawy ZRID, poprzez zaniechanie wyjaśnienia skarżącej zasad ustalania odszkodowania (w tym o trybie ugodowego załatwienia sprawy z podmiotem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania - Burmistrzem Miasta N. T.), niezapewnienie skarżącej czynnego udziału w postępowaniu oraz przewlekłe prowadzenie postępowania, co spowodowało utratę zaufania skarżącej do władzy publicznej.

2. przepisów działu n rozdziału 8 Kpa w związku z art. 12 ust. 5, art. 23 i art. lic ustawy ZRID, poprzez nieuwzględnienie faktu dokonywania przez Burmistrza N. T. uzgodnień ze skarżącą dotyczących ustalenia odszkodowania za składniki budowlane Nieruchomości (ogrodzenie) oraz niezastosowanie procedury zawarcia ugody przed organem,

3. art. 89 § 2 Kpa poprzez jego niezastosowanie celem wyjaśnienia sprawy.

Wymienione w pkt 1 - 3 zasady naruszył organ I instancji, a organ odwoławczy naruszenie to usankcjonował, utrzymując decyzję pierwszoinstancyjną w mocy.

4. art. 136 § 1 Kpa poprzez nieprzeprowadzenie przez organ II instancji postępowania wyjaśniającego,

5. art.: 7, 77 § 1 i art. 11 i 107 § 3 Kpa w zw. z art. 80 Kpa poprzez zaniechanie przez organy zebrania i wszechstronnej oceny całokształtu materiału dowodowego celem wydania decyzji, która byłaby przekonywająca pod względem faktycznym i prawnym, a w szczególności nie dokonanie w sposób prawidłowy i wyczerpujący oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy

6. art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji.

Na podstawie tych zarzutów wniesiono o:

1. zastosowanie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c Ppsa tj. uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody z dnia 5 maja 2020 r., znak: [...] w części, w której utrzymała w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 13 listopada 2019 r. znak: [...],[...], w części ustalającej wysokość odszkodowania za Nieruchomość,

2. zastosowanie art. 135 Ppsa tj. uchylenie decyzji Starosty [...] z dnia 13 listopada 2019 r. znak: [...], w części ustalającej wysokość odszkodowania za Nieruchomość,

3. zastosowanie art. 106 § 3 Ppsa i przeprowadzenie dowodów z dokumentów:

- wydruk e-maila z 26 września 2019 r. (wraz z załącznikami – dokumentacją fotograficzną) adresowanego przez skarżącą do pracownika Urzędu Miasta N. T. - na okoliczność uzgodnień pomiędzy Burmistrzem Miasta N. T. i skarżącą dot. odszkodowania za składniki budowlane Nieruchomości (ogrodzenie) oraz nieprawidłowego ustalenia przez biegłe stanu tych składników na dzień 25 sierpnia 2017 r.

- wydruk e-maila z 2 maja 2020 r. (wraz z załącznikiem - pismem wyjaśniającym skarżącej) adresowanego przez skarżącą do pracownika [...] Urzędu Wojewódzkiego w K. prowadzącego sprawę odwołania od decyzji – na okoliczność wadliwego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego przez organ II instancji,

4. zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania sądowego wg norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.

Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.

Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3).

Na mocy art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 27 października 2020 r. (k – 70 - 71) niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 z późn. zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Zgodnie natomiast z art. 134 § p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja ustalająca odszkodowanie na rzecz M. R. w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działki ewidencyjne nr nr: [...] o pow. 0,0020 ha, [...] o pow. 0,0008 ha, [...] o pow. 0,0043 ha, [...] o pow. 0,0002 ha wraz ze składnikami budowlanymi i roślinnymi, położoną w N. T., która na mocy decyzji nr [...] Starosty [...] z dnia 25 sierpnia 2017 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi gminnej ul. [...] w N. T." - stała się własnością Gminy Miasto N. T..

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji według powyższych kryteriów stwierdzić należy, że jest ona prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.

Stosownie do art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2020.1990 t.j. z dnia 2020.11.12) wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Natomiast w myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Ogólne wskazania dla przeprowadzania wyceny nieruchomości zawarto w art. 134 u.g.n., stosownie do którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust 4 ustawy)

W zaskarżonej decyzji prawidłowo wskazano również na art. art. 12 ust. 4f specustawy drogowej (ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych t.j. Dz. U. z 2018 poz. 1474 ze zm.) który przewiduje, że odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przy sługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę o wartości tych praw (art. 18 ust. 1a).

Szczegółowo sposób przeprowadzania wyceny nieruchomości został określony w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Stosownie do § 21 ust 2 rozporządzenia za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o których mowa w art. 153 ust 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej (§ 23 ust 1).Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe (§ 23 ust 4).

W ocenie Sądu operat sporządzony na potrzeby kontrolowanej sprawy przez K. B. i M. W. – O. z 7 maja 2018 r (klauzula aktualizacyjna z 7 maja 2019 r) spełnia warunki wynikające z tych przepisów. Organy obu instancji oceniły ten dowód w ramach przysługujących im kompetencji i prawidłowo uznały, że operat nie budzi wątpliwości i może stanowić podstawę do określenia wysokości przysługującego M. R. odszkodowania.

Nie budzi zastrzeżeń zastosowana przez biegłe metoda wyceny. Operat sporządzono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodzie korygowania ceny średniej, a wartość części składowych określono w podejściu kosztowym, metodzie kosztów odtworzenia.

Autorki operatu uwzględniły cel i zakres wyceny, przeznaczenie nieruchomości i jej stan prawny, przeanalizowały rynek nieruchomości podobnych. Na analizowanym obszarze rynku nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, o zbliżonych częściach składowych. W związku z tym w wycenie określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej (samego gruntu) oraz wartość odtworzeniową części składowych. Dokonano tego w zgodzie z art. 150 ust 1-3 i 151 ust 1-2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego N. T. [...]) jest zgodne z celem wywłaszczenia. Wartość nieruchomości oszacowano w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, zasada korzyści (art. 134 ust 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie miała zastosowania.

Skarga kwestionuje jedynie częściowo wydaną decyzję, w zakresie dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania za wartość znajdujących się na nieruchomości składników budowlanych - to jest kwoty [...]zł, zamiast [...] zł (kosztorys FRB A. K. z N. T.). Podstawowym argumentem podnoszonym w skardze jest wyłącznie ogólne zanegowanie prawidłowości opracowanego w sprawie operatu, brak rozważenia czy opracowany w sprawie operat nie utracił na aktualności, niezapewnienie skarżącej czynnego udziału w postępowaniu, przewlekłe prowadzenie postępowania, niezastosowanie procedury ugody przed organem.

Do zarzutów tych w wystarczający sposób odniesiono się w zaskarżonej decyzji, a Sąd argumentację Wojewody całkowicie podziela. Biegłe M. W. – O. oraz K. B. w szczegółowy sposób, pismem z dnia 30 marca 2020 r ustosunkowały się do zarzutów skarżącej (odwołującej). Jednocześnie w skardze nie podniesiono konkretnych zarzutów w stosunku do operatu sporządzonego w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym. Skarżąca podkreśla że ogrodzenie " obłożone warstwą lastryka - mieszanką granitowego grysu na zaprawie cementowej" było w "doskonałym stanie" i powołuje się na kosztorys robót opracowany przez FRB A. K., szacujący wartość robót na kwotę [...]zł. W operacie biegłych szczegółowo i wystarczająco opisano ogrodzenie podlegające oszacowaniu i ustaleniu wartości odtworzeniowej, jako : ogrodzenie z elementów stalowych (kutych), na fundamencie betonowym (do 1 m), na cokole betonowym (o zmiennej wysokości od 50 cm do 80 cm), wraz z bramą wjazdową rozwieraną (automatyczną) oraz furtką rozwieraną (z instalacją domofonową) – długość 64 mb oraz uwzględniono nawierzchnię z kostki betonowej 3 m2. Powołano odpowiednie wskaźniki zawarte w powszechnie dostępnych katalogach: Scalonych Normatywach do wyceny budynków i budowli – [...], [...] – biuletynie cen obiektów budowlanych - obiekty kubaturowe, obiekty inżynieryjne i eBistyp - katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych, a także odwołując się do analizy własnej biegłych z uwzględnieniem dostępnych danych rynkowych. Technika wskaźnikowa nie wymaga podawania kosztu każdego elementu wchodzącego w skład ogrodzenia. Wartości przyjętych wskaźników skarga w wiarygodny sposób nie kwestionuje. Skarżąca w sposób subiektywny nadaje szczególne znaczenie niektórym cechom ogrodzenia, które nie mają istotnego znaczenia w procedurze szacowania jego wartości. W wycenie uwzględniono wszystkie koszty związane z budową ogrodzenia, włącznie z kosztami zakupu i montażu furtki, bramy przesuwnej oraz instalacji domofonowej. Oferta przedstawiona przez skarżącą dotyczy nowego ogrodzenia z pustaków szalunkowych (firmy [...]), znacznie droższego niż ogrodzenie, jakie znajdowało się na jej nieruchomości w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Prawidłowo oszacowano 30 % stopień zużycia szacowanych składników stosując ekspercką ocenę wizualną, która nie budzi wątpliwości. Stopień zużycia określony przez biegłe nie jest duży biorąc pod uwagę czas powstania ogrodzenia. Operat zawiera prawidłowo nadaną przez biegłe klauzulę aktualizacyjną, bowiem badanie aktualnych cenników oraz lokalnego rynku nie wykazało istotnej zmiany cen jednostkowych obiektów i robót budowlanych. Dane GUS, na które powołuje się skarżąca nie są wskaźnikiem w oparciu o który można poprawnie określić wzrost cen dla konkretnego typu budowli.

Biegłe przed sporządzeniem opinii dokonały wizji w terenie, aby oszacować poszczególne elementy a także przeglądały istniejącą dokumentacją fotograficzną. Skarżąca została zapoznana z opinią biegłych i mogła w swobodny sposób składać do niej zarzuty, co też uczyniła w odwołaniu. Nie zostały naruszone żadne uprawnienia skarżącej, jako strony prowadzonego postępowania administracyjnego. Wbrew zarzutom skargi organ miał obowiązek wydać decyzję ustalającą odszkodowanie, skoro próby zawarcia ugody nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Brak rozprawy administracyjnej, bądź przeprowadzenia dowodu z przesłuchania strony oraz czas trwania postępowania administracyjnego nie miały znaczenia dla prawidłowości ustaleń faktycznych dokonanych w sprawie przez organy obu instancji. Trafnie odwołano się do opinii biegłych.

Ponadto stwierdzić należy, że wybór metody szacowania jest wyłączną kompetencję biegłego ograniczoną jedynie przepisami prawa, wynikającą z posiadania przez niego wiedzy specjalistycznej i ani strony ani organy zastosowania takiej czy innej metody nie mogą mu narzucić.

Wbrew zarzutom skargi odszkodowanie ustalane jest bez VAT, a pogląd ten jest ugruntowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (przykładowo sygn. akt IV SA/Po 617/19, I SA/Wa 864/19, I OSK 802/16).

Wszystkie naprowadzone motywy sprawiły, że skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.