Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 511/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2009-01-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.),, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant sekretarz sądowy Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2009r. sprawy ze skargi A.J. i L.R-J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia (...). nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. nr (...) z dnia (...)., 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących solidarnie kwotę (...) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] r., uzupełnionym w dniu [...] r. pełnomocnik inwestora H. N. wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przebudowy budynku wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę jako budynek biurowy z poddaszem mieszkalnym na budynek mieszkalny na nieruchomości położonej w K. przy ulicy [...], działka nr [...], obręb L.

Po rozpatrzeniu wniosku, decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta K. ustalił warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla: przebudowy budynku wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę jako budynek biurowy z poddaszem mieszkalnym na budynek mieszkalny przy ulicy [...] w K., na działce nr [...] k.m. [...], obręb L. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia organ przywołał przepisy art. 60 ust. 1, i ust. 4, art. 59 ust. 1 , art. 61 ust. 1, art. 54 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz uchwałę nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] r. w sprawie odstąpienia od obowiązku sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów górniczych miasta K. w związku z art. 53 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 24, poz. 96 ze zm.). W decyzji ustalił podstawowe dane charakteryzujące inwestycję, wymagania w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, a także ochrony środowiska i ochrony zdrowia, określono warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i obsługi komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich i warunki w zakresie ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych. Nadto określił powierzchnię i wskaźnik zabudowy działki, usytuowanie budynku z nieprzekraczalną linią zabudowy, jego wysokość, wielkość i szerokość elewacji frontowej. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wobec faktu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z uchwałą Rady Miasta K. z dnia [...] r., wykonanie przebudowy budynku wymaga ustalenia sposobu zagospodarowania terenu w drodze decyzji w oparciu o art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prezydent Miasta K. dodał, że po przeprowadzeniu analizy w oparciu o art. 61 ust. 1 pkt 1- 5 ustawy stwierdził, iż zamierzenie inwestycyjne – planowana przebudowa budynku biurowo-mieszkalnego na budynek mieszkalny spełnia niezbędne warunki wynikające z tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa". Poinformował, że dla właściwego przeprowadzenia analizy mającej na celu ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej przebudowy budynku uznano, że wyznaczenie obszaru analizowanego obejmującego tylko teren w ustawowej wielkości (to jest - w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki) nie będzie miarodajny i dlatego poszerzono obszar analizowany do terenu osiedla indywidualnej zabudowy mieszkaniowej (na którym znajduje się działka nr [...], podlegająca zabudowie) pomiędzy ulicami [...] – [...] - [...] i [...] – tworzący pewną urbanistyczną całość. W tak wyznaczonym obszarze dokonano analizy, stwierdzając, że teren pierwotnie zabudowany był domkami jednorodzinnymi, które z czasem podlegały rozbudowie, zwiększając obecnie gabaryty oraz wprowadzając różnorodność architektoniczną.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli, działający przez pełnomocnika, A. J. i L. R. – J., właściciele sąsiedniej nieruchomości, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W skardze w pierwszej kolejności podnieśli, iż bezzasadnie organy powołują się na fakt wzniesienia przedmiotowego budynku na podstawie pozwolenia na budowę, bowiem w wyniku wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (z dnia 3 października 2003 r. - IISA/Ka 3419/01) pozwolenie to zostało uchylone, a w sprawie wydania "nowego" pozwolenia – postępowanie administracyjne zostało umorzone, co "utrzymane" zostało wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ( z dnia 22 grudnia 2005 r. - II SA/Gl 463/04), gdzie nadto dodano, że dla zalegalizowania przeprowadzonej budowy konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na jej użytkowanie. Podnieśli dalej, że decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać dla projektowanego obiektu, a nie w stosunku do obiektu już zrealizowanego, jak to ma miejsce w rozpatrywanym przypadku. Odnosząc się do merytorycznie do decyzji, podnieśli, że pozostaje ona w sprzeczności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy. Zarzucili wyznaczenie obszaru analizowanego (w zakresie warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy) znacznie większego, niż ustawowy, a w związku z tym przeprowadzenie analizy bez dokładnego wskazania konkretnych odniesień w zakresie wymagań dotyczących nowej zabudowy i kontynuowania dotychczasowej funkcji, co nie odpowiada wymogom ustawy. W ich ocenie organ powinien wskazać w decyzji konkretne budynki i w stosunku do nich określać wymagane ustawą gabaryty, formy architektoniczne, wielkości i inne wymagania. Według odwołujących naruszone zostały także wymogi określone w § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie, gdyż usytuowanie budynku powinno umożliwiać naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, tymczasem pomimo zgłaszanych zastrzeżeń w tym względzie, organ ich nie rozpatrzył i nie zajął stanowiska w tym aspekcie sprawy.

Na zakończenie wskazali także, iż posiadając pełnomocnika, to jemu powinna być doręczona decyzja, co jednak nie miało miejsca w tym przypadku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. nie uwzględniło tego odwołania i decyzją z dnia [...] r. zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. utrzymało w mocy, powołując w podstawie prawnej art. 138 § 1 pkt. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium podzieliło stanowisko organu niższej instancji, stwierdzając, iż decyzja zgodna jest z obowiązującym porządkiem prawnym. Stosownie bowiem do treści art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym planowane przedsięwzięcie wymaga ustalenia warunków zabudowy, zaś zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy ustalenie ich w drodze decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5 wskazanego przepisu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy, a w rozpatrywanym przypadku dla obiektu będącego w budowie, sporządzono analizę funkcji i cech, a jej wyniki zawarte zostały w części tekstowej i rysunkowej, załącznikach do kwestionowanej decyzji. Analiza ta sporządzona została przez osobę posiadającą uprawnienia architektoniczne. Z analizy tej wynika, że na wnioskowanym terenie istnieje możliwość realizacji budynku mieszkalnego, Na wskazanych w niej warunkach. Jednoznacznie wykazano, że przebudowa istniejącego budynku na budynek mieszkalny – w zakresie kontynuacji funkcji, linii zabudowy, szerokości elewacji, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie narusza zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa". Wysokość obiektu, geometria dachu, wskaźnik zabudowy opowiadają okolicznej zabudowie. Mając powyższe na uwadze Kolegium stwierdziło, że wnioski z przeprowadzonej analizy jednoznacznie potwierdzają, że projektowana przebudowa budynku wzniesionego jako budynek biurowy z poddaszem mieszkalnym na budynek mieszkalny – spełnia wszystkie wymogi wynikające z art. 61 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy.

Kolegium nie podzielając zarzutów odwołujących się podkreśliło, że sprawy dotyczące gospodarowania przestrzenią powinny rozstrzygać zgodnie ze swą wiedzą osoby z odpowiednim przygotowaniem zawodowym w tym właśnie zakresie. W rozpatrywanej sprawie sąd uchylając ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia. W tym czasie inwestor zmienił zamiar inwestycyjny, rezygnując z funkcji biurowej na rzecz funkcji mieszkaniowej. Dlatego też dla takiej inwestycji, nie będącej samowolą budowlaną, możliwe jest, a nawet konieczne – wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Nie podzielając zarzutu naruszenia art. 7 i art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego i uznając, że sprawa została wszechstronnie wyjaśniona do rozstrzygnięcia i przygotowana przez kompetentną osobę, Kolegium orzekło jak w sentencji.

W zakresie zarzutu złego doręczenia decyzji, z pominięciem pełnomocnika, Kolegium wyjaśniło, że pełnomocnik ustanowiony został zbyt późno i dlatego przesyłki listowe zostały skierowane bezpośrednio do rąk stron postępowania.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach A. J. i L. R.- J., reprezentowani przez pełnomocnika, wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania, zarzucając jej naruszenie § 2 pkt. 4 i § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W uzasadnieniu swej skargi skarżący powtórzyli i podtrzymali argumenty zgłaszane w postępowaniu odwoławczym, podkreślając, iż organ odwoławczy praktycznie się do nich w swej decyzji nie ustosunkował. W pierwszej kolejności wskazali, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla przebudowy budynku przy ulicy [...] w K., dotyczy przebudowy budynku o nieustalonym stanie prawnym, gdyż pozwolenie na budowę zostało uchylone prawomocnym wyrokiem sądu, a inwestor nie uzyskał, wskazywanej w wyroku Sądu, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla tego budynku. Dodał, że decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania można wydać tylko dla obiektu projektowanego a nie dla obiektu już zrealizowanego, jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie.

Odnosząc się bezpośrednio do merytorycznej treści kwestionowanej decyzji wskazali, iż decyzja ta wydana została w oparciu o nieistniejący stan faktyczny, gdyż nie uwzględniono faktu istnienia przedmiotowego budynku na działce nr [...]. Zarzucono organom, iż wbrew postanowieniom rozporządzenia wykonawczego, do analizy przyjęto znacznie większy obszar niż wynika to z przepisów, błędnie interpretując przy tym pojęcie "działki sąsiedniej". Dlatego też, w ocenie skarżących, stwierdzenia organów, że planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1- 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są gołosłowne i nie poparte konkretnymi ustaleniami i dowodami. Nie została bowiem wskazana w kwestionowanej decyzji konkretnie żadna działka, czy inwestycja, która uzasadniała by powyższe twierdzenia organów. Zdaniem skarżących analiza wielkości budynku, jego gabarytów, kształtu itp. powinna być oceniona w zetknięciu z zabudową konkretnych sąsiednich działek, czego organy nie uczyniły. Powtórzono także zarzuty naruszenia odległości pomiędzy budynkami, które ma wpływ na naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz naruszenia przepisów zapewniających poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich.

Reasumując skarżący stwierdzili, że organ odwoławczy rozpatrując sprawę nie dokonał wszechstronnej obiektywnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, stwierdzając jedynie gołosłownie, że projekt decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przygotowany został w oparciu o analizę przeprowadzoną przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując swoje stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 8 stycznia 2009 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał skargę i zawarte w niej argumenty, podkreślając, że Kolegium nie ustosunkowało się bezpośrednio do zarzutów zgłaszanych w odwołaniu. Wskazał ponadto na sprzeczności występujące między tezami uzasadnienia zaskarżonej decyzji a tezami odpowiedzi na skargę. Dodał, że nie jest mu nic wiadomo o ewentualnym postępowaniu przed organami nadzoru budowlanego w sprawie przedmiotowego budynku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w treści ustawy. Kryterium kontroli wykonywanej przez te sądy określa art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), stanowiąc, że jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zatem kontrola sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądy badają również, czy organ administracji publicznej nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji (art. 145 § 1 cytowanej ustawy). W myśl art. 134 § 1 tej ustawy sądy te rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu.

Kierując się tym zapisem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta K. wydane zostały bez dostatecznego i wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności faktycznych sprawy, co z kolei mogło doprowadzić do naruszenia art. 59 i art. 61 ust. 1ustwy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy powołanej powyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W świetle art. 59 ust. 1 tej ustawy decyzję o warunkach zabudowy terenu wydaje się w przypadku "zmiany zagospodarowania terenu" przy braku planu miejscowego (co występuje w badanej sprawie). W pojęciu tym mieści się zarówno budowa nowego obiektu, jak również przebudowa obiektu już istniejącego. Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy nie może jednakże dotyczyć legalizacji funkcjonowania inwestycji już zrealizowanych (istniejących). Nie można więc ustalić warunków zabudowy dla przebudowy obiektu już wybudowanego, a także dokonać zmiany funkcji takiego obiektu (sposobu użytkowania), jeżeli obiekt ten nie jest zalegalizowany.

W rozpatrywanej sprawie nie można pominąć faktu, iż na przedmiotowej działce, na podstawie udzielonego pozwolenia na budowę praktycznie wybudowano obiekt budowlany - budynek biurowy z częścią mieszkalną. Jednakże wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 października 2003 r. uchylono udzielone pozwolenie na budowę, a następnie wobec stwierdzenia wykonania budynku w stanie zerowym, czyli zrealizowania planowanego zamierzenia inwestycyjnego, wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach oddalono skargi (inwestora i uczestników postępowania) w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. W tym ostatnim wyroku wskazano, że inwestor będzie mógł kontynuować rozpoczęte roboty budowlane w trybie postępowania na podstawie art. 50 i art. 51 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Z posiadanych akt administracyjnych sprawy nie wynika czy przeprowadzone zostało postępowanie legalizacyjne z uwzględnieniem rygorów przewidzianych w wymienionych powyżej przepisach prawa budowlanego. Zatem w aktualnych warunkach nie można ustalić, czy przedmiotowy budynek, przeznaczony do przebudowy jest legalny. Bez takiego ustalenia nie można rozważać w ogóle czy możliwa jest zmiana jego funkcji z dotychczasowej funkcji biurowej na nową - mieszkaniową. Wypada w tym miejscu jeszcze raz podkreślić, iż w ocenie składu orzekającego, można ustalić warunki przebudowy wyłącznie obiektu legalnego, a ten problem nie został w kontrolowanym postępowaniu w żaden sposób wyjaśniony, zaś stan prawny podlegającego przebudowie budynku ustalony.

Odnosząc się bezpośrednio do merytorycznej treści kwestionowanej w niniejszym postępowaniu decyzji o warunkach zabudowy wypada stwierdzić, iż przeprowadzona analiza budzi poważne wątpliwości. W świetle art. 61 ust. 1 przywołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków. Oznacza to, że niespełnienie chociażby jednego z wskazanych w tym przepisie warunków prowadzić musi do wydania w sprawie decyzji odmawiającej ustalenie warunków zabudowy. W tym stanie prawnym obowiązkiem właściwego organu administracji jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której w sposób jednoznaczny stwierdzić i ustalić będzie można, czy zostały spełnione warunki, o których mowa w cytowanym już powyżej art. 61 ust. pkt 1 do 5 ustawy. Zasady i tryb przeprowadzenia takiej analizy określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588).

Zgodnie z § 9 ust. 1 powołanego rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Mocą § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. pkt 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei § 9 ust. 2 stanowi, że wyniki analizy, o której powyżej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Odesłanie do art. 52 ust. 1 wymienianej ustawy, określa wymagania dotyczące mapy, na której analiza ma być przeprowadzana.

Na podstawie posiadanych akt administracyjnych nie sposób stwierdzić, by przeprowadzona i dostępna w aktach analiza wyjaśniła wszystkie okoliczności sprawy i w sposób prawidłowy ustaliła analizę funkcji przedmiotowego obiektu.

W rozpatrywanej sprawie niewątpliwie podstawowe znaczenie miało ustalenie, czy projektowana przebudowa spełnia wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 1, czyli zrealizuje zasadę dobrego sąsiedztwa poprzez niejako dostosowanie, dopasowanie się do cech zagospodarowania sąsiedniego. Warunek "dobrego sąsiedztwa" wyraża się w tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zbudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada "dobrego sąsiedztwa wobec braku miejscowych planów zagospodarowania terenu – określa potrzebę dostosowania nowej zabudowy do faktycznych warunków panujących do tej pory na określonym obszarze, z drugiej zaś strony ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą. Spełnienie pozostałych wymagań określonych w art. 61 ust. 1 nie budziło bowiem zastrzeżeń.

W kwestionowanej decyzji jako załączniki wymieniono: mapę z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji (jako załącznik nr 1) oraz załącznik nr 2 zatytułowany: Wyniki i wnioski po przeprowadzonej analizie urbanistycznej wraz z załącznikiem graficznym. Wypada jednak stwierdzić, iż pomimo powyższego zapisu w aktach sprawy pojawiają się także inne załączniki w podobny sposób oznaczone, np. inny graficzny załącznik nr 2 czy załącznik nr 3, które nie zostały w decyzjach omówione i nie uzasadniono ich przyłączenia do sprawy, wprowadzając tym samym tylko nieścisłości i niejasności. W aktach sprawy pojawia się bowiem analizowany obszar pokazany wraz z przedmiotowym (już przecież wzniesionym) budynkiem na przewidzianej do zabudowy działce, innym zaś razem na obszarze analizowanym budynku tego nie ma ( porównaj załącznik nr 1 bezpośrednio dołączony do decyzji bez zarysów przedmiotowego obiektu i załącznik nr 2 w dalszej części akt administracyjnych – z wyrysowanym budynkiem).

Dokonując kontroli przeprowadzonej analizy, czyli załącznika nr 2 do decyzji – nazwanego wyniki i wnioski po przeprowadzonej analizie urbanistycznej – trzeba stwierdzić, że nie wyjaśnia ona wielu wątpliwości i trudno uznać by przeprowadzona została rzetelnie i wyczerpująco. Przede wszystkim z załączonych opracowań mapowych (oznaczonych czy to jako załącznik nr 1, czy to jako załącznik nr 2) wynika, że działka nr [...] położona przy ulicy [...] jest już zabudowana budynkiem (mieszkalnym), a przeprowadzona analiza nie wyjaśnia w sposób jednoznaczny i oczywisty, czy obiekt przeznaczony do przebudowy jest częścią tego istniejącego już budynku, czy jest to zupełnie nowy, oddzielny, czyli drugi budynek na tej samej działce. Ustalenie tego faktu jest niezwykle istotne dla dalszych rozważań i ocen w sprawie. Od tego ustalenia zależy bowiem rozstrzygniecie innych istotnych warunków, w tym najistotniejszego czy na analizowanym terenie (w tym także na przedmiotowej działce) możliwa jest zabudowa w tzw. drugiej linii. Wydaje się, że sprawa to zupełnie umknęła uwadze organów, które w żaden sposób nie odniosły się do tej problematyki. Jeżeli z kolei jest to rozbudowa istniejącego już budynku, to przedłożona analiza nie wskazuje, które budynki z obszaru analizowanego brane były pod uwagę przy ustaleniu kontynuacji funkcji i parametrów. Wydaje się bowiem oczywiste, że parametry budynku podlegającego przebudowie nie mogą być brane pod uwagę. Dołączona do decyzji analiza w sposób bardzo ogólny stwierdza kontynuacje funkcji, kształtowania linii zabudowy, szerokości frontu i wysokości budynku nie wskazując wszak żadnego konkretnego przykładu i odniesienia, nie precyzując tak sformułowanego stwierdzenia. Wskazanie konkretnych parametrów projektowanej przebudowy nie zostało skonfrontowane z żadnym konkretnym przykładem. Takiego działania nie sposób uznać za prawidłowe, gdyż w ten sposób rzetelność i kompletność dokonanej analizy wymyka się spod kontroli Sądu. Pojęcie sąsiedztwa wymaga bowiem w każdej konkretnej sprawie doprecyzowania.

Enigmatyczne twierdzenia zawarte w tej analizie nie uzasadniają przejętych w decyzji stwierdzeń i pozostawiają je gołosłownymi, zupełnie oderwanymi od analizowanego problemu. Przedmiotowej analizy nie można zaakceptować zwłaszcza w aspekcie różnego stanowiska organu odwoławczego, który w zaskarżonej decyzji stwierdza, iż "analiza wykazuje jednoznacznie i autorytarnie, że inwestycja polegająca na przebudowie istniejącego budynku na budynek mieszkalny – w zakresie kontynuacji funkcji, linii zabudowy, szerokości elewacji, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie narusza tzw. "dobrego sąsiedztwa", zaś w odpowiedzi na skargę podaje, że "budynek został zaprojektowany przez uprawnionego architekta, być może nie nawiązuje ściśle architekturą do otoczenia, ale otoczenie to nie jest zbyt ciekawe, natomiast nowowybudowany obiekt jest obiektem dobrym nawiązującym kubaturowo do budynku sąsiedniego, natomiast samym wystrojem jest zaprojektowany jako budynek współczesny, z zastosowaniem nowoczesnych materiałów". Przy tak odmiennym stanowisku prezentowanym przez organ odwoławczy powstaje szereg pytań, na które niestety zebrany materiał dowodowy, ani tym bardziej podjęte w sprawie rozstrzygnięcia nie zawierają odpowiedzi.

Uwzględniając powyższe zapisy nie sposób nie mieć wątpliwości czy faktycznie zasada "dobrego sąsiedztwa" w przedmiotowej sprawie została zrealizowana. Brak jednoznacznych ocen, wskazania konkretnych działek i obiektów przesądzających o tym fakcie, brak wyjaśnienia przez organ odwoławczy zgłaszanych w odwołaniu zastrzeżeń sprawia, że sprawa nie nadaje się do rozstrzygnięcia co do istoty sprawy.

Przedstawione powyżej rozważania przemawiają za koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, wobec braku dokładnego i wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, czyli naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze, decyzje organów obu instancji należało uchylić na podstawie art. 145 ( 1 pkt. 1 lit a i lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.)

Uwzględniając skargę Sąd orzekł o niewykonalności zaskarżonej decyzji stosownie do art. 152 przywołanej powyżej ustawy.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu sądami administracyjnymi.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ orzekający będzie miał na uwadze poczynione powyżej ustalenia, wyeliminuje wskazane uchybienia a w pierwszej kolejności wyjaśni kwestie legalności obiektu przeznaczonego do przebudowy. Dopiero po ustaleniu powyższego przeprowadzi szczegółową analizę w kwestii stwierdzenia istnienia bądź braku istnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na marginesie należy zauważyć, że wielkość obszaru analizowanego wyznacza się zgodnie z treścią § 3 cytowanego powyżej rozporządzenia wykonawczego. Przyjęcie obszaru o innej wielkości, większego – tak jak w rozpatrywanej sprawie- wymaga wyczerpującego i przekonywującego uzasadnienia.