Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 343/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2009-02-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6150 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność aktu prawa miejscowego w części
Powołane przepisy: article: art. 4, 10
journal: Dz.U. 1999 nr 15 poz 139
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity.
article: art. 31 ust. 3, art. 64 ust. 3
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.
Teza: I. Naruszenie interesu prawnego polega nie tylko na odjęciu wartości prawnej, ale również na spowodowaniu, że w przyszłości uprawnienie właścicielskie nie będzie mogło być zrealizowane.

II. Dokonując w procesie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ingerencji w sferę prywatnych interesów właścicieli gmina powinna kierować się zasadą proporcjonalności, która wyraża zakaz nadmiernej ingerencji w sferę praw i wolności jednostki. Posunięcia planistyczne gminy, w wyniku których doszło do naruszenia własności, powinny być rzeczowo uzasadnione, z powołaniem przepisów prawnych, na mocy których nie istnieją inne rozwiązania niż te, które przyjęto w uchwale planistycznej.

TEZY

I. Naruszenie interesu prawnego polega nie tylko na odjęciu wartości prawnej, ale również na spowodowaniu, że w przyszłości uprawnienie właścicielskie nie będzie mogło być zrealizowane.

II. Dokonując w procesie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ingerencji w sferę prywatnych interesów właścicieli gmina powinna kierować się zasadą proporcjonalności, która wyraża zakaz nadmiernej ingerencji w sferę praw i wolności jednostki. Posunięcia planistyczne gminy, w wyniku których doszło do naruszenia własności, powinny być rzeczowo uzasadnione, z powołaniem przepisów prawnych, na mocy których nie istnieją inne rozwiązania niż te, które przyjęto w uchwale planistycznej.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.),, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 stycznia 2009 r. sprawy ze skargi K.R. na uchwałę Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. nr [...] w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. stwierdza nieważność uchwały nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. terenów obejmujących część dzielnicy Z. ograniczonych istniejącym cmentarzem, ulicą M., rzeką N. i Jeziorem N. w częściach dotyczących: § 62 pkt 1 w odniesieniu do nieprzekraczalnej linii zabudowy terenu oznaczonego symbolem ZH-1 wyznaczonej od strony terenu drogowego KLP zarówno w części tekstowej, jak i graficznej planu; § 62 pkt 4, § 62 pkt 6 ppkt c,d,e, II. stwierdza, że wymieniona w pkt I uchwała nie może być wykonana w zakresie, w jakim stwierdzono jej nieważność , III. zasądza od Rady Miasta A. na rzecz skarżącego K.R. kwotę 557 (pięćset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

W dniu 14 lipca 2004 r., K. R. nabył w wyniku przetargu od Gminy A. dwie niezabudowane nieruchomości położone w A. przy ul. H.: jedną oznaczoną nr geod. [...][ o pow. 3040 m2 przeznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego pod przystań i drugą o nr geod. [...] o pow. 1,5531 ha, przeznaczoną pod zabudowę hotelową, dla których to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW Nr [...]. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu został uchwalony wcześniej, bo w dniu 23 września 2002 r., uchwałą Rady Miasta Augustów Nr XXXVIII/357/02.

W dniu 11 października 2004 r. K. R. zwrócił się do Burmistrza Miasta A. z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ten sposób, by zgodnie z ustaleniami stron umowy możliwa była budowa obiektu hotelowego.

W odpowiedzi na wniosek Burmistrz A. początkowo stwierdził, iż stosowne zmiany nastąpią niezwłocznie, po czym wycofał się z zamiaru zmiany przedmiotowego planu miejscowego, argumentując powyższe faktem, że inwestor

w chwili zakupu nieruchomości dokładnie znał zapisy planu w związku z czym winien on dostosować swoje zamierzenia inwestycyjne do obowiązującego planu.

W tej sytuacji inwestor na podstawie art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r.

o samorządzie gminnym wezwał Radę Miejską w A. do usunięcia naruszenia prawa, poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek o numerach geodezyjnych [...] i [...], tj. dla terenu objętego opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta A. - terenów obejmujących część D. Z. ograniczonych istniejącym cmentarzem, ulicą M., rzeką N., jeziorem N., zatwierdzonego uchwałą Nr XXXVIH/357/02 Rady Miasta Augustów z dnia 23 września 2002 r., opublikowaną w Dz. U. Woj. Podlaskiego Nr 56 z dnia

30 października 2002 r. poz. 1258).

W uzasadnieniu inwestor wskazał, iż ww. plan narusza przepisy prawa,

a przez to jego interes prawny. Plan miejscowy zakłada, że tereny oznaczone symbolem ZH-1 przeznaczone są pod zabudowę hotelową. W ramach terenu ZH-1 wydzielono obszar w kształcie trapezu o powierzchni około 0,55 ha, na którym dopuszczalna jest zabudowa, z czego część o pow. 0,46 ha należy do działki [...],

a 0,09 ha należy do działek [...] łącznie, które stanowią własność innych podmiotów. Ograniczony jest on: od strony północno-zachodniej (brzeg jeziora N.) obowiązującą linią zabudowy, poprowadzoną ok. 25-30 m od granic działki, a 65 m od brzegu jeziora, ze strony północno-wschodniej i południowo-zachodniej nieprzekraczalną linią zabudowy poprowadzoną równolegle do granic terenu, w odległości 8 m, a od strony południowo-wschodniej w odległości 56 m od terenu drogowego KLP.

Zdaniem inwestora, określenie w regulacjach planistycznych przeznaczenia terenu ZH-1 jako: ... zabudowa hotelowa, zespół jednolity pod względem krajobrazowym, urbanistycznym, architektonicznym i funkcjonalnym ... należy kształtować ze szczególnym uwzględnieniem jedności kompozycji pod względem formy i użytych materiałów" narusza art. 4 ust. 1 oraz art. 15 ust. 2 ustawy z dnia

27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80

poz. 717). Ponadto, jak wynika z załączonej przez inwestora opinii urbanistycznej

nr [...] z dnia 01.02.2008 r., wskazany fragment prawie w całości nie spełnia wymagań określonych ww. ustawą. Poza określeniem rodzajowym przeznaczenia dopuszczalnego nie zawiera żadnych treści wskazujących na sposób kształtowania zabudowy.

Najpoważniejsze zastrzeżenia budzi sformułowanie: "budynek podstawowy (brak definicji tego pojęcia w słowniku planu) musi być usytuowany zgodnie

z obowiązującą i nieprzekraczalną linią zabudowy...". Skarżący zarzucił zatem,

że głębokie cofnięcie nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony południowo-wschodniej na odległość 56m od granic terenu drogowego KLP o 80m od terenu lasu L, jest jaskrawym przypadkiem nieuzasadnionego ograniczenia prawa właściciela do zagospodarowania działki. Linie nieprzekraczalnej zabudowy wprowadzone w części graficznej planu dla terenu ZH-1 nie znajdują żadnego uzasadnienia merytorycznego.

Podsumowując, skarżący stwierdził, iż plan opiera się na wewnętrznie sprzecznych i nieracjonalnych założeniach. Z jednej strony bowiem dopuszcza jedynie budowę pojedynczej, prymitywnej bryły, z drugiej zaś ma zgodnie z art. 1

ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyjmować

za podstawę "ład przestrzenny" i "zrównoważony rozwój". Ponadto zaznaczono,

że w niektórych fragmentach planu, Rada Miejska przekroczyła swoje ustawowe kompetencje, a mianowicie w § 2.3 pkt 6) lit c) do e).

Powołując się na liczne orzecznictwo K. R. stwierdził za autorem ww. opinii urbanistycznej, że ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z obecną strukturą władania terenem uniemożliwiają realizację zespołu hotelowego według programu inwestorskiego na działce [...], jak i realizację jakiejkolwiek zabudowy na działkach [...]. Co więcej, zarówno kształt, proporcje jak i kierunki wydzieleń są wyraźnie astrukturalne w stosunku do granic terenu ZH-1, co w oczywisty sposób utrudnia, jeśli nie uniemożliwia jego zagospodarowanie zgodnie z intencjami planu miejscowego, które wydają się zakładać jego scalenie (choć tego wprost nie nakazują).

W odpowiedzi na wezwanie Rada Miejska w A. w dniu [...] marca 2008r. podjęła uchwałę w sprawie odmowy usunięcia naruszenia prawa, uznając powyższe wezwanie za nieuzasadnione.

W tej sytuacji skargę na uchwałę z dnia 23 września 2002 r., Nr XXXVIII/357/02 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego złożył do tutejszego sądu administracyjnego K. R., wnosząc jednocześnie o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały i zasądzenie kosztów postępowania sądowego.

W uzasadnieniu skargi autor generalnie sprzeciwił się zapisom przedmiotowego planu miejscowego w części niepozwalającej mu na zrealizowanie zabudowy hotelowej, do czego zobowiązuje zaskarżony plan. W zaistniałych okolicznościach faktycznych żadna zabudowa hotelowa nie jest obecnie możliwa,

a zatem by móc zrealizować zamierzenia planu należy go zmienić w ten sposób,

by możliwe było posadowienie budynku hotelowego, co wiąże się z przede wszystkim z przesunięciem nieprzekraczalnej linii zabudowy.

W dużej części skarga jest powtórzeniem argumentacji zawartej w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa, jednak po jej sprecyzowaniu pismem z dnia 20.10.2008r. (k. 87) wywieść można, iż zarzuca naruszenie:

- art. 64 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (naruszenie prawa własności),

- art. 3 pkt 1 ww. ustawy, albowiem zapisy planu uniemożliwiają skarżącemu, zagospodarowanie terenu, do którego ma tytuł prawny,

- art. 10 ust. 1 ww. ustawy, jako przekroczenie przez Radę Miasta A. swych kompetencji, przez uregulowanie w planie rozwiązań funkcjonalnych i architektonicznych, z uwagi na brak przełożenia na ład przestrzenny i charakter przestrzeni publicznych (w szczególności chodzi o regulacje wskazane w punkcie 1.IV).

Zdaniem skarżącego, jednostki redakcyjne planu zagospodarowania przestrzennego, które winny ulec uchyleniu to przede wszystkim:

a). § 62 pkt 1 - dotyczący nieprzekraczalnej linii zabudowy terenu ZH-1 od strony południowo-wschodniej w odległości 56 m od terenu drogowego KLP. Wyznaczenie tej linii w obecny sposób, ogranicza prawa właściciela do zagospodarowania działki zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, jednocześnie nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia merytorycznego. Rozwiązaniem tej kwestii jest zaś przesunięcie nieprzekraczalnej linii zabudowy

w kierunku terenu drogowego KLP, tak by możliwe było wykorzystanie terenu zgodnie z zapisami planu.

b). § 62 pkt 4 - określający maksymalną ilość kondygnacji budynku położonego na terenie ZH-1 na trzy. Porównując ten zapis z regulacją § 62 pkt 6 planu, skarżący stwierdził, że występuje wyraźna sprzeczność pomiędzy tymi regulacjami. Naruszenie to może być usunięte przez zmianę dopuszczalnej liczby kondygnacji w § 62 pkt 4 planu z trzech na cztery.

c). § 62 pkt 6 - kreujący obowiązek nawiązania formą bryły do istniejących budynków wypoczynkowo-hotelowych, w lit. a) wskazuje, że dotyczy to

w szczególności wertykalnego podziału elewacji od strony jeziora N. W tym miejscu występuje również sprzeczność, bowiem istniejące budynki "H.", "B." oraz "W." mają podział elewacji w układzie horyzontalnym. Również z uwagi na to niemożliwym jest zagospodarowanie terenu zgodnie z zapisami planu.

d). § 62 pkt 6 lit c) do e) - przesądzający o szczegółowych rozwiązaniach funkcjonalnych i architektonicznych, do czego Rada Miejska nie posiada kompetencji. Podobny charakter mają regulacje zawarte w § 41 planu, dotyczące terenów i oznaczone symbolem PW (m.in. działka [...]).

Końcowo skarżący stwierdził, że zapisy planu wprawdzie nie naruszają bezpośrednio prawa własności do działki [...], ale zapisy odnoszące się do działki

nr [...] determinują budowę na działce [...], co w sposób pośredni wpływa na korzystanie z tej działki. Rozpatrywanie zatem zapisów planu dotyczących działki [...] z pominięciem działki [...] wydaje się nieuzasadnione.

W odpowiedzi na skargę Rada Miejska w A. wniosła o jej oddalenie jako niezasadnej. Organ stwierdził, iż plan miejscowy jest spójny i nie ma w nim sprzeczności, zaś skarżący w chwili zakupu nieruchomości wiedział o takich a nie innych zapisach planu, wobec czego niezasadna jest teraz zmiana przedmiotowego planu, w sytuacji gdy nie narusza on prawa.

W odpowiedzi na skargę, jak tez w późniejszych pismach procesowych, Rada Miasta A. wywodziła, że planowana lokalizacja zabudowy hotelowej na terenie zH-1 dotyczyła nie tylko działki Skarżącego o nr [...], lecz kompleksowo wszystkich działek, w tym o numerach [...] należących do innego właściciela. Organ planował "porozumienie się ich właścicieli", o czym (jak twierdzi) osoby przystępujące do przetargu na kupno działki nr [...] były informowane. Wyznaczenie "obowiązkowej linii zabudowy" od strony ulicy KLP było podyktowane tym by zmobilizować przyszłego inwestora do kontynuacji linii zabytkowej zabudowy hoteli "H.", "B.", "W." poprzez posadowienie przyszłego hotelu na wzniesieniu od strony jeziora N.

Organ nie zgodził się z zarzutami naruszenia art. 3 pkt 1 oraz art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się

(po sprecyzowaniu zarzutów przez Skarżącego pismem z 20.10.2008r.) do kwestionowanej sprzeczności zapisów planu w § 62 pkt 4, § 62 pkt 6 ppkt c, d,.e organ nie dopatrzył się naruszenia prawa własności skarżącego. Wyjaśnił,

że wskazanie w planie maksymalnej liczby kondygnacji (3) innej, niż w istniejących obiektach hotelowych, nie wyklucza określenia pozostałych elementów, do których przyszła zabudowa ma nawiązywać. Uważał też, że dopuszczalnym było określenie w planie szczegółowych rozwiązań funkcjonalnych i architektonicznych na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy. Nadto organ wskazał na treść art. 27 ustawy z 7.07.1994r. twierdząc, że nieważność uchwały może powodować tylko naruszenie postępowania planistycznego, a tego skarżący nie zarzuca.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga jest w zdecydowanej części uzasadniona.

Zgodnie z treścią przepisu art. 3 § 2 ust. 5 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej ppsa, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego. Zatem dotyczy to również planów zagospodarowania przestrzennego, jako aktów prawa miejscowego.

Stosownie do art. 134 § 1 w/w ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to konieczność dokonania przez sąd oceny zgodności

z prawem zaskarżonego aktu nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został podniesiony (vide: wyroki WSA w Warszawie z dnia 6.05.2004r. w sprawie sygn. akt ISA 2027/02, z dnia 29.06.2004r. w sprawie sygn. akt ISA 2819/02).

Rozpoznając sprawę w tak określonej kognicji w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na okoliczność, że plan miejscowy (którego część została zaskarżona) został uchwalony w 2002 r., a więc na podstawie obowiązującej wówczas ustawy z dnia 7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym

(t.j. Dz. U. nr 139, poz. 15 z 1999r.). Pełnomocnik skarżącego (za sugestią Sądu) dopiero w piśmie procesowym z dnia 20.10.2008r. właściwie sprecyzował zarzuty skargi i podał odpowiednią podstawę prawną wynikającą z ustawy z dnia 7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jak początkowo w skardze powoływał się na przepisy ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717), która zaczęła obowiązywać od 11.07.2004r., czyli po uchwaleniu zaskarżonego planu i nie mogła być podstawą do jego uchwalenia.

Wbrew twierdzeniu Rady Miejskiej A. przepis art. 27 ustawy z dnia 7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym nie był jedynym przepisem otwierającym drogę stronie zainteresowanej do unieważnienia uchwały organu w przedmiocie uchwalenia planu miejscowego. Art. 27 ust. 1 w/w ustawy odnosił się tylko do naruszenia przepisów w zakresie procedury uchwalania planu, co do której skarżący nie wnosił zastrzeżeń.

Natomiast uchwała w sprawie planu miejscowego jak każda inna uchwała rady gminy (miasta) podlega ocenie legalności. Oznacza to m.in., że poza rozstrzygnięciem nadzorczym wojewody może być zaskarżona do sądu administracyjnego w trybie art. 101 ustawy z dnia 8.03.1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591).

Z takiej też możliwości skorzystał K. R. wnosząc skargę do Sądu, po uprzednim bezskutecznym wezwaniu Rady Miejskiej A. do usunięcia naruszenia prawa.

Na wezwanie skarżącego z dnia 18.02.2008r. Rada Miejska A. uchwałą z dnia [...].03.2008r. odmówiła usunięcia naruszenia prawa, o czym nie powiadomiła skarżącego. Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (postanowienia NSA z dnia 1.07.2005r. – OSK 1634/04 i z 20.09.2005r. – OSK 785/05) skarżącemu przysługiwał termin 60 dni na złożenie skargi do Sądu, licząc od daty złożenia wezwania do usunięcia naruszenia prawa. W niniejszej sprawie termin ten został zachowany.

W ocenie Sądu interes prawny skarżącego do wniesienia skargi w świetle

art. 101 ustawy o samorządzie gminnym nie budził wątpliwości. Interes ów skarżący wywodził ze swoich uprawnień właścicielskich do działek o numerach [...], których nie może zagospodarować zgodnie z przeznaczeniem zapisanym w planie miejscowym, wskutek (jak twierdzi) popełnionych błędów planistycznych. Naruszenie interesu prawnego polega (jak słusznie wywodzi w skardze pełnomocnik skarżącego, powołując się na wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 4.09.2006r. – II SA/Wr 604/05 oraz wyrok SN z dnia 6.01.2005r. – III CK 129/04) nie tylko na odjęciu jakiejś wartości prawnej, ale również na spowodowaniu, że w przyszłości uprawnienie właścicielskie nie będzie mogło być zrealizowane.

Samodzielność planistyczna gminy, wynikająca z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej "ustawą") była ograniczona przepisami tej ustawy oraz przepisami innych aktów. Biorąc pod uwagę zasady ogólne przy uchwalaniu planu m.in. wymaganego ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury itp. (art. 1 ust. 2 ustawy) organ planistyczny nie może dowolnie ograniczać prawa własności jednostki, o jakim stanowił art. 3 ustawy:

"w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny".

Ochronę prawa własności zapewniają przepisy art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji oraz przepis art. 140 kc. Prawo własności nie jest jednak prawem bezwzględnym i podlega ograniczeniom na mocy art. 64 ust. 3 Konstytucji, który stanowi, że własność może być ograniczona w drodze ustawy, ale tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty własności. Z kolei stosownie do regulacji art. 31 ust. 3 Konstytucji ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw,

w tym prawa własności, mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej albo wolności praw innych osób. Ingerencja w sferę prawa własności pozostawać musi

w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do wskazanych powyżej celów, dla osiągnięcia których ustanawia się określone ograniczenia.

Ograniczenia wykonywania prawa własności wynikają z przepisów bardzo wielu ustaw, w tym z ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy ustalanie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu należy do zadań własnych gminy. Na mocy ustawy organy gminy zostały upoważnione do ingerencji w prawo własności innych podmiotów w celu ustalenia przeznaczenia

i zasad zagospodarowania terenów położonych na obszarze gminy. Wynikało to wprost z treści art. 33 ustawy, zgodnie z którym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Uprawnienia przyznanego w art. 4 ust. 1 ustawy gmina nie mogła wykonywać dowolnie. W art. 1 ust. 2 ustawy znajdował się otwarty katalog wymagań, które należało wziąć pod uwagę przy sporządzaniu planu, a katalog ten niewątpliwie miał służyć zabezpieczeniu interesów publicznych, ale także zabezpieczeniu prawa własności (art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy).

Dokonując ingerencji w sferę prywatnych interesów właścicieli gmina powinna kierować się zasadą proporcjonalności, która wyraża zakaz nadmiernej ingerencji

w sferę praw i wolności jednostki. Nadto posunięcia planistyczne gminy, w wyniku których doszło do naruszenia własności, powinny być rzeczowo uzasadnione,

z powołaniem przepisów prawnych, na mocy których nie istnieją inne rozwiązania niż te, które przyjęto w uchwale planistycznej.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy niniejszej doszło, w ocenie Sądu, do przekroczenia władztwa planistycznego Gminy A. przy formułowaniu zapisów planu w § 62 pkt 1, § 62 pkt 4, § 62 pkt 6 ppkt c. d. e z przyczyn następujących:

Rozdział 19 zaskarżonej uchwały przeznaczył tereny o symbolu ZH-1 pod zabudowę hotelową. W skład tego terenu (co obrazuje załącznik graficzny planu) wchodzą działki o nr [...] – własność Skarżącego oraz o nr [...] będące własnością innej osoby.. Nabywając od Gminy w wyniku przetargu działkę nr [...] o pow. 1, 55 ha K. R. był przekonany, że zrealizuje na tej działce (pokaźnych rozmiarów) budowę hotelu, zgodnie z założeniami planu miejscowego. Niczym nieuzasadnione jest stanowisko Gminy twierdzącej, że na wszystkich działkach, tj. [...] oraz [...] ma być zrealizowany jeden kompleks hotelowy, gdyż Gmina sprzedając tylko działkę nr [...] nie mogła dysponować działkami nie będącymi jej własnością. Nie miała też uprawnień do "zmuszenia" właściciela działek nr [...] ("wcinających się" centralnie w działkę [...]) do ich sprzedaży na rzecz K. R. Słusznie zauważa skarżący, iż realizacja planu tj. budowy hotelu nie jest możliwa odrębnie, ani na działkach nr [...], ani na działce nr [...], przy czym tu ograniczeniem stało się wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy przebiegającej w odległości 56 metrów od planowanej ulicy KLP. Nierealistyczne założenie planu, polegające na tym,

by budynek hotelowy stanął na wzniesieniu, które znajduje się na działce nr [...] (najwyższy punkt) winno być od początku wiadome organowi planistycznemu

z uwagi na fakt, że działki były własnością różnych podmiotów.

Należy zauważyć, że nieprzekraczalna linia zabudowy (oznaczona linią przerywaną) dotyczy tylko terenu ZH-1 i wyłącznie działki skarżącego o nr [...], a jej usytuowanie w odległości 56 m od ulicy KLP nie jest uzasadnione żadnymi ograniczającymi przepisami w przeciwieństwie do "obowiązującej linii zabudowy", wyznaczonej od strony jeziora N.

Twierdzenia strony przeciwnej (pismo z 12.11.2008 k-95), iż wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy miało na celu doprowadzić do lokalizacji inwestycji na wzgórzu z widokiem na jezioro i zachowaniem terenów zieleni, nie może stanowić merytorycznego uzasadnienia w aspekcie braku możliwości realizacji inwestycji, zgodnie z przeznaczeniem terenu.

Wywody Rady Miejskiej A. nie są spójne z treścią planu, albowiem wynika z nich, że część terenu ZH-1 (tym samym znaczna powierzchnia działki nr [...]) od strony drogi KLP powinna być przeznaczona w planie pod tereny zielone, a nie pod zabudowę hotelową. Stąd też, mając na względzie naruszenie uprawnień właścicielskich skarżącego, nie znajdujących uzasadnienia ograniczeniami interesu publicznego w jakichkolwiek przepisach Sąd stwierdził nieważność § 62 pkt 1 uchwały w części dotyczącej wyznaczenia "nieprzekraczalnej linii zabudowy" uważając, że organ planistyczny winien dokonać weryfikacji tej linii w taki sposób,

by właściciel terenu mógł zrealizować inwestycję narzuconą tym właśnie planem. Sposób wyznaczenia "nieprzekraczalnej linii zabudowy" w takim brzmieniu jak obecnie narusza art. 3 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Ewentualne przesunięcie "nieprzekraczalnej linii zabudowy" może rzutować na potrzebę zmiany wielkości procentowej w odniesieniu do zachowania terenu biologicznie czynnego i zadrzewionego, co nie spowoduje, zdaniem Sądu, chaosu w kontynuowaniu istniejącej już zabudowy hotelowej.

Art. 10 ust. 1 ustawy zawiera otwarty katalog ustaleń, jaki powinien znaleźć się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i to w zależności od potrzeb. Art. 10 ust. 1 pkt 6 wymienia: lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy, gabaryty obiektów, wskaźniki intensywności zabudowy.

Mając na względzie powyższy przepis, organ był rzeczywiście uprawniony do nawiązania w planie do lokalnych warunków zabudowy hotelowej, czemu dał wyraz w § 60, § 61 i § 62 zaskarżonej uchwały. W rezultacie skarżący nie kwestionował tych zapisów planu, które mówią o realizacji jednego budynku podstawowego (§ 61), który formą ma nawiązywać do istniejących już budynków wypoczynkowo-hotelowych: "H.", "B.", "W.". Jednakże Sąd zgadza się z zarzutami skarżącego dotyczącymi zapisów § 62 pkt 6 ppkt c, d, e, gdzie Rada przekroczyła swoje kompetencje planistyczne. Natomiast w § 62 pkt 4 narzuciła liczbę kondygnacji przyszłego hotelu do trzech, pozostając w sprzeczności z przyjętą zasadą jednolitości zabudowy hotelowej na tym terenie (§ 60), albowiem sąsiednie hotele "B." i "W." liczą po 4 kondygnacje, zaś hotel "H." ma 2 piętra. Zatem weryfikacji lub logicznego uzasadnienia wymagałoby przyjęcie rozwiązania "pośredniego".

Regulacja § 62 pkt 6 ppkt c, d, e wykraczają, zdaniem Sądu, poza sferę planistyczną pozostając w niezgodzie z art. 10 ustawy. Do zadań planistycznych

w świetle ustawy z 1994r. nie należało dokonywanie szczegółowych rozwiązań architektonicznych, a do takich niewątpliwie należą wskazania co do kształtowania

i lokalizacji w przyszłym obiekcie: kondygnacji noclegowych, części gastronomicznej, handlowej, sal konferencyjnych, sportowych itp. (co ma miejsce w § 62 pkt 6 ppkt c, d, e).

Należy pamiętać, że zadaniem planu miejscowego jest kształtowanie ładu przestrzennego poprzez określanie charakteru inwestycji w danym terenie, nie zaś planowanie ich szczegółowych rozwiązań architektonicznych, bo temu służyły inne fazy postępowania projektowego i budowlanego. W ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym (w przeciwieństwie do obecnie obowiązującej ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80,

poz. 717) obowiązkowym etapem, pomimo istniejącego planu miejscowego, było uzyskanie przez inwestora decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, która określała bardziej szczegółowe wymagania dla inwestycji. Stąd też plany miejscowe miały na celu ramowe określanie przeznaczenia terenów.

Sąd nie uwzględnił natomiast zarzutu skarżącego (pismo z 20.10.2008r., k-88) twierdzącego, że treść § 62 pkt 6 lit. a) uchwały pozostawała w istotnej sprzeczności, w zakresie mówiącym o podziale elewacji przyszłej inwestycji w porównaniu

z hotelami istniejącymi. Zapis nie zmienia bowiem charakteru i przeznaczenia terenu inwestycyjnego przeznaczonego pod zabudowę hotelową.

Sąd uważa także za niezasadne kwestionowanie przez skarżącego zapisu planu odnoszącego się do działki o nr [...]. Wszak teren ten oznaczony symbolem PW (przeznaczony pod budowę magazynu sprzętu wodnego, usługi turystyczno-gastronomiczne) nie może naruszać prawa własności skarżącego jedynie poprzez okoliczność, że jego zagospodarowanie jest uzależnione od sposobu wykorzystania działki o nr [...]. Uwzględnienie "pośredniego" naruszenia prawa własności nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa, jak również zarzuty skargi nie wskazują na konkretne uchybienia planistyczne w tym zakresie. Wymagania zagospodarowania działki nr [...], tj. przeznaczonej pod przystań, funkcjonalnie może łączyć się z zabudową hotelową na działce o nr [...], lecz równie dobrze realizacja inwestycji na terenie PW może być niezależna od zabudowy hotelowej.

Sąd uwzględniając skargę stwierdził nieważność części zaskarżonej uchwały na podstawie art. 147, zaś niewykonanie części tego aktu orzekł na podstawie

art. 152 ppsa. Sąd nie stwierdził, by zaskarżona uchwała była wcześniej przedmiotem orzekania przed sądem administracyjnym, stąd też rozpoznanie skargi było uprawnione na podstawie art. 101 ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym. Również nie zachodziła przeszkoda do stwierdzenia nieważności części uchwały, która jako akt prawa miejscowego nie podlegał rygorowi upływu rocznego terminu od jego podjęcia, o jakim stanowi art. 94 ust. 1 w związku z art. 101 ust. 4 ustawy

o samorządzie gminnym.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ppsa.