Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 132/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2021-10-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II instancji i postanowienie I instancji
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 4
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 października 2021 r. sprawy ze skarg: A S.A. z siedzibą w G. oraz Z. R. i I. R. na decyzję Wojewody z dnia 20 grudnia 2020 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz postanowienie Wojewody z dnia 6 sierpnia 2021 r., nr [...] w przedmiocie prostowania oczywistej omyłki, 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej A S.A. z siedzibą w G. kwotę 12.898 (słownie: dwanaście tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, 3. zasądza od Wojewody solidarnie na rzecz skarżących Z. R. i I. R. kwotę 17.237 (słownie: siedemnaście tysięcy dwieście trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Skargi A. oraz Z. R. i I. R. na decyzję Wojewody z 20 grudnia 2020 r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 18 czerwca 2020 r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz I. R. i Z.R. z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] (obecnie działki nr: [..]-[..]), położonej w obrębie 2 w R., w związku z decyzją Naczelnika Urzędu Miejskiego nr [..] z dnia 26 maja 1983 r., zezwalającą Zakładowi Energetycznemu na budowę linii energetycznej napowietrznej 110 kV oraz o zobowiązaniu do jego wypłaty A. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna zostały wniesione w następującym stanie sprawy:

Decyzją z 26 maja 1983 r. nr [..], Naczelnik Miasta, na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (j. t. Dz. U. z 1974, nr 10, poz. 64 ze zm.), dalej zwanej "ustawą wywłaszczeniową", zezwolił Zakładowi Energetycznemu "przeprowadzić linię 110 kV [..] na działkę nr [..] Ob. R. M. zam. W.".

Wnioskiem z 22 listopada 2010 r. M. R., K. P., M. S. (obecni właściciele działek nr [..]-[..], powstałych w wyniku przekształceń geodezyjnych działki nr [..]) oraz Z. R. i I. R. wystąpili do Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej (dalej: Starosta) o "ustalenie odszkodowania za straty wynikłe ze szczególnego trybu wywłaszczenia nieruchomości".

Decyzją z 25 kwietnia 2012 r. Starosta, orzekł o umorzeniu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za stratę w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości, oznaczonych jako działki nr [..]-[..], wynikłej na skutek wybudowania przedmiotowej linii.

Po rozpatrzeniu odwołania obecnych właścicieli ww. nieruchomości Wojewoda, decyzją z 8 maja 2013 r. uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia wskazał m.in., że z uwagi na fakt, iż M. R., K. P. i M. S. nabyli działki nr: [..]-[..] (powstałe w wyniku przekształceń geodezyjnych działki nr [..]) w okresie po dokonanym ograniczeniu sposobu ich korzystania, roszczenie o odszkodowanie w myśl art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990), dalej zwanej "u.g.n.", im nie przysługuje. Natomiast uprawnionymi do złożenia wniosku o ustalenie takiego odszkodowania są Z. i I. R., tj. osoby, które były właścicielami działki nr [..] (co wynika ze znajdujących się w aktach sprawy aktów notarialnych z dnia 12 września 1968 r., Repertorium A nr [..] i nr [..]) w dniu wydania decyzji Naczelnika Miasta z dnia 26 maja 1983 r.. Organ II instancji ustalił także, że wniosek w przedmiotowej sprawie został złożony również przez Z. i I. R., co obligowało organ do merytorycznego rozpatrzenia sprawy, z uwagi na skutecznie złożony wniosek przez osoby uprawnione, a nie jej umorzenia z powodu braku legitymacji do złożenia wniosku przez M. R., K. P. i M. S.

Decyzją z 30 lipca 2014 r. Starosta orzekł m.in. o ustaleniu odszkodowania w wysokości 850 000,00 zł (słownie osiemset pięćdziesiąt tysięcy złotych 00/100) na rzecz Z. i I. R., za stratę w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości" spowodowaną wybudowaniem linii energetycznej 110 kV przechodzącej przez działki położone w R., o nr: [..]-[..] (pkt 1) oraz o umorzeniu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za stratę w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanej wybudowaniem przedmiotowej linii energetycznej, przechodzącej przez ww. działki, na rzecz M. R., K. P. i M. S. (pkt 2). W punkcie 3 decyzji orzeczono o zobowiązaniu do wypłaty odszkodowania A., zaś w punkcie 4, iż "wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna".

Odwołanie od pkt 1,3 i 4 powyższego rozstrzygnięcia wniosła A.

Decyzją z 29 kwietnia 2016 r. Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie będącym przedmiotem odwołania (pkt 1, 3 i 4) i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji wskazując, że organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę powinien m. in.: podjąć próbę odszukania dowodów ustalenia odszkodowania w przeszłości, ustalić datę powstania szkody, a następnie zweryfikować okoliczności przedawnienia się przedmiotowego roszczenia w zakresie zawartym w ust. 3 art. 36 ustawy wywłaszczeniowej i sprawdzić, czy M. R. w ogóle odebrała przedmiotową decyzję.

Decyzją z 15 marca 2017 r. Starosta orzekł o umorzeniu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości, położonej w R. obr. 2, oznaczonych ewidencyjnie jako działki nr [..]-[..], w związku z posadowieniem na ww. nieruchomości linii elektroenergetycznej 110 kV.

Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia złożyli Z. R. i I.R.

Wojewoda decyzją z 12 lutego 2019 r. uchylił zaskarżoną decyzję Starosty z 15 marca 2017 r. o umorzeniu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości, położonych w R. w obrębie 2, oznaczonych jako działki nr: [..]-[..] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem dnia 23 maja 2019 r. (sygn. akt II SA/Gd 255/19) oddalił sprzeciw A. na decyzję kasacyjną Wojewody z 12 lutego 2019 r..

Postanowieniem z 29 listopada 2019 r. Starosta powołał rzeczoznawcę majątkowego K. K. – P. jako biegłą zobowiązaną do ustalenia wartości zmniejszenia prawa własności nieruchomości znaczonej jako działki nr: [..] (zgodnie z wykazem zmian gruntowych podzielona na działki nr [..]-[..]), [..] i [..].

Biegła w dniu 20 grudnia 2019 r. sporządziła operat szacunkowy, w którym zmniejszenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości w skutek wydania decyzji o ograniczeniu określiła na kwotę 209 776,00 zł.

Pismem z 10 marca 2020 r. Z. R. i I. R., wnieśli o dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego przez J. M., o ustosunkowanie się biegłej K. K. – P. do zastrzeżeń do wyceny z 20 grudnia 2019 r., ewentualnie o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem wyżej wskazanych rzeczoznawców majątkowych.

Pismem z 13 lutego 2020 r. K. K. – P. złożyła uzupełnienie do wyceny z 20 grudnia 2019 r., w którym uzasadniła rozszerzenie okresu badania transakcji nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny.

Natomiast pismem z 31 marca 2020 r. biegła odpowiedziała na zarzuty do przedmiotowej wyceny zawarte w piśmie z 10 marca 2020 r.

Pismem z 13 maja 2020 r. Z. R. i I. R. podtrzymali wniosek o aktualizację operatu szacunkowego z 30 kwietnia 2014 r. sporządzonego przez J. M. oraz wniosek o rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawców majątkowych.

Decyzją z 18 czerwca 2020 r. Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości położonej w obrębie 2 w R., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [..] (obecnie działki nr: [..]-[..]) na rzecz Z. R.i I. R. w wysokości 209 776,00 zł oraz o zobowiązaniu do jego wypłaty A. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia złożyła A. podnosząc niewłaściwe zastosowanie przepisów u.g.n., przedawnienie roszczenia oraz ,,z daleko posuniętej ostrożności" wskazując na zawyżoną kwotę odszkodowania. Odwołanie wnieśli także Z. R. i I. R. zarzucając pominięcie wniosku o aktualizację operatu szacunkowego z 30 kwietnia 2014 r. sporządzonego przez J. M. oraz wniosku przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego K. K. – P., a także wskazując na brak należytego wyjaśnienia zastrzeżeń do wyceny sporządzonej przez K.K. – P. w dniu 20 grudnia 2019 r.

Wojewoda rozpoznając odwołanie wskazał, że przedmiotowa sprawa dotyczy kwestii ustalenia odszkodowania za ograniczenie prawa własności nieruchomości decyzją Naczelnika Miasta z 26 maja 1983 r. zezwalającą na budowę linii energetycznej 110 kV.

Wyjaśnił następnie, że w dniu wydania ww. decyzji, nie istniała już działka nr [..], zapisana w księdze wieczystej nr [..], ponieważ w roku 1980 uległa podziałowi i powstały z niej działki nr: [..]-[..]. Z kolei ostatnia z wymienionych działek, w późniejszym okresie podzieliła się na szereg innych działek, w tym działki nr: [..]-[..].

Bezsporne w niniejszej sprawie jest to, że przez ww. nieruchomość biegnie linia elektroenergetyczna, a sporne jest to, czy wnioskodawcom winno zostać ustalone odszkodowanie oraz w jakiej wysokości, a w tym czy roszczenie odszkodowawcze nie stało się zobowiązaniem naturalnym w wyniku jego przedawnienia.

Kontynuując Wojewoda wskazał, że stosownie do treści art. 112 ust. 2 u.g.n, " wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości". Dodał, że podobne rozumienie wywłaszczenia obowiązywało zarówno pod rządami ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości z dnia 12 marca 1958 r. (Dz. U. z 1974 r. nr 10 poz. 64, dalej u.z.t.w.n.), zgodnie z art. 4 u.z.t.w.n. "wywłaszczenie może polegać na całkowitym odjęciu lub na ograniczeniu prawa własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości", jak i pod rządami ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dnia 29 kwietnia 1985 r. (Dz. U z 1991 r., nr 30, poz. 127 ze zm.) Na podstawie art. 2 ust. 2 ww. ustawy ,,wywłaszczanie nieruchomości polega na odjęciu lub ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości".

Zgodnie z treścią art. 35 ust. 1 u.z.t.w.n, obowiązującą w dniu ograniczenia prawa własności "Organy administracji państwowej, instytucje i przedsiębiorstwa państwowe mogą za zezwoleniem organu do spraw wewnętrznych prezydium powiatowej rady narodowej zakładać i przeprowadzać na nieruchomościach zgodnie z zatwierdzoną lokalizacją szczegółową ciągi drenażowe, przewody służące do przesyłania płynów, pary, gazów, elektryczności oraz urządzenia techniczne łączności i sygnalizacji, a także inne podziemne lub nadziemne urządzenia techniczne niezbędne do korzystania z tych przewodów i urządzeń ".

Natomiast w art. 36 tej ustawy (w brzmieniu na dzień wydania powoływanej decyzji z 26 maja 1983 r. Naczelnika Miasta) "odszkodowanie za straty wynikłe z działań przewidzianych w art. 35 ust 1 i 2 strony ustalają na podstawie wzajemnego porozumienia; w razie sporu wysokość odszkodowania ustala na wniosek zainteresowanej strony naczelnik gminy, a w miastach prezydent lub naczelnik miasta (dzielnicy)" (ust. 1). Odszkodowanie za straty w zasiewach, uprawach i plonach powinno być ustalone w przeciągu 30 dni od daty zgłoszenia wniosku o odszkodowanie. Roszczenie o takie odszkodowanie przedawnia się z upływem 3 lat od powstania szkody (ust. 2). "Właścicielowi nie przysługuje prawo do odszkodowania, jeżeli pomimo ograniczenia nie poniósł szkody" (ust. 3).

Aktualnie kwestie dotyczące zakładania i przeprowadzania na nieruchomościach ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, uregulowane są w art. 124 ust. 1 i ust. 4 u.g.n. Przepis ten nakazuje stosować odpowiednio art. 128 ust. 4 tej ustawy w przypadkach, gdy przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe lub powoduje nadmierne trudności lub koszty. Zgodnie zaś z art. 128 ust. 4 u.g.n "odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu".

I. R. i Z.R. złożyli wniosek o ustalenie w drodze decyzji administracyjnej odszkodowania w trybie art. 129 ust 5 pkt 3 u.g.n.

Zgodnie z powołanym art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. "Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie".

W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] nastąpiło przed wejściem w życie u.g.n., a zatem by orzec w przedmiotowej sprawie koniecznym byłoby zastosowanie ww. normy do stanu zaistniałego przed jej wejściem w życie. Kwestia dopuszczalności (bądź jej braku) zastosowania art. 129 ust. 5 u.g.n. do stanów faktycznych sprzed wejścia w życie obowiązującej ustawy, w sytuacjach innych niż przewidziana w art. 233 u.g.n., należała do spornych w orzecznictwie. Jednakże w ostatnich latach przeważa pogląd, podzielany przez tut. organ, iż przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., odnoszący się zarówno do sytuacji pozbawienia praw do nieruchomości na skutek wywłaszczenia, jak i ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, znajduje zastosowanie także w odniesieniu do stanu faktycznego sprzed jej wejścia w życie o ile uprawnienie to nie zostało wcześniej zrealizowane, w szczególności sprawa nie została załatwiona w taki sposób, który wykluczałby tę możliwość (ostateczna decyzja).

Organ odwoławczy uznał, że art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. ma zastosowanie także do stanów faktycznych powstałych przed wejściem w życie u.g.n., czyli do stanów faktycznych polegających na odjęciu, przejęciu, ograniczeniu prawa własności bez ustalenia należnego odszkodowania. Zatem brak jest zdaniem Wojewody przeszkód do rozstrzygnięcia o odszkodowaniu, na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 3, za ograniczenie korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..], położonej w obrębie 2 w R., na podstawie decyzji Naczelnika Urzędu Miejskiego z 26 maja 1983 r..

Ponadto, okoliczność, iż o ustalenie i wypłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości nie wystąpiono bezpośrednio po wybudowaniu linii, a dopiero po wielu latach jej istnienia nie ma znaczenia prawnego. Dla niniejszej sprawy istotne jest bowiem ustalenie, że istniejąca linia energetyczna powstała na nieruchomości w związku z uprzednio wydaną decyzją ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, a także fakt, iż obecne przepisy przewidują ustalenie odszkodowania z tego tytułu (przy jednoczesnym stwierdzeniu, że takie odszkodowanie nie zostało już w przeszłości ustalone).

W związku z powyższym, zastosowanie art. 129 ust 5 pkt 3 nie narusza art. 233 u.g.n., zgodnie z którym, "Sprawy wszczęte, lecz niezakończone decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, prowadzi się na podstawie jej przepisów". W przepisie tym chodzi bowiem o postępowanie w sprawie administracyjnej w znaczeniu procesowym, a zatem dotyczy on spraw, które były przedmiotem postępowań administracyjnych będących w toku w dniu wejścia w życie u.g.n.

Z uwagi na podniesioną przez A. kwestię przedawnienia przedmiotowego roszczenia odszkodowawczego - Wojewoda za zasadne uznał także odniesienie się do tego zagadnienia i podzielił stanowisko wyrażone w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 25 lutego 2015 r. (sygn. akt II SA/Gd 659/14): " Regulując w ust. 1 art. 36 ustawy z 1958 r. odszkodowanie należne właścicielowi nieruchomości objęto nim wszelkie straty związane z założeniem i przeprowadzeniem przewodów lub urządzeń, o czym mowa w art. 35 ustawy z 1958 r., włącznie ze zmniejszeniem wartości nieruchomości. Tak istotny składnik szkody nie mógł znaleźć się poza pojęciem straty, o której mowa w tym przepisie, zwłaszcza że w ust. 2 znalazło się szczególne unormowanie dotyczące strat w zasiewach, uprawach i plonach rolnych. To potwierdza, że wszelkie szkody związane z ograniczeniem własności na podstawie art. 35 ustawy z 1958 r. mieszczą się w odszkodowaniu zakreślonym przez art. 36 ustawy z 1958 r. W orzecznictwie sądowym ugruntowany jest pogląd, że pojęcie "straty", o których mowa w art. 36 ustawy z 1958 r., powinno być interpretowane poprzez pryzmat art. 361 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 2014 r., poz. 121 ze zm.), co oznacza, że chodzi między innymi o zmniejszenie aktywów poszkodowanego właściciela, a zmniejszenie wartości nieruchomości jest właśnie zmniejszeniem, jednego z aktywów, to jest tego, którym jest ta nieruchomość. Tym samym strata rozumiana jako zmniejszenie aktywów może polegać także na pogorszeniu nieruchomości, w szczególności na zmniejszeniu jej wartości (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2010 r., sygn. akt III CZP 116/09, OSP z 2010 r., nr 11, poz. 110, LEX nr 537076; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2007 r., sygn. akt II OSK 457/06, LEX nr 339717)".

W konsekwencji powyższego przyjął Wojewoda, że w zakres odszkodowania uregulowanego w art. 36 wchodziła zarówno rekompensata za straty doraźne tj. w uprawach, plonach i zasiewach, jak i wszelkie szkody wynikające z utrudnień związanych z posadowieniem na nieruchomości urządzeń przesyłowych, w tym zmniejszenie jej wartości. Dodał organ odwoławczy, że art. 36 ust. 2 ustawy z 1958 r. wskazywał, że odszkodowanie za straty w zasiewach, uprawach i plonach przedawniało się z upływem 3 lat od powstania szkody. Oznacza to zarazem a contrario, że odszkodowanie z art. 36 ust. 1 ustawy wywłaszczeniowej (tj. obejmujące pozostałe straty w tym zmniejszenie wartości nieruchomości) nie podlegało przedawnieniu, a zatem jego dochodzenie nie było co do zasady ograniczone w czasie. Niemniej, zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy z 1958 r. właścicielowi nie przysługiwało prawo do odszkodowania, jeżeli mimo wspomnianego ograniczenia prawa własności nie poniósł on szkody (por. cytowany już wyrok WSA w Gdańsku z dnia 25 lutego 2015 r. (sygn. akt II SA/Gd 659/14), a także wyrok tego sądu z dnia 11 czerwca 2008 r. (sygn. akt II SA/Gd 118/08).

Zgodnie z doktryną prawa administracyjnego popartą poglądami judykatury przedawnienie w prawie administracyjnym występuje tylko jeśli przepis prawa tak stanowi. Zatem, Wojewoda stoi na stanowisku, iż w realiach niniejszej sprawy roszczeń powstałych z tytułu ograniczenia prawa własności nie podlegają przedawnieniu.

W ocenie Wojewody przez pozbawienie praw do nieruchomości na gruncie przywołanego przepisu trzeba rozumieć także sytuację, gdy nastąpiło ograniczenie tego prawa (przez zakładanie urządzeń infrastruktury technicznej), zatem przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. ma zastosowanie do tych wszystkich stanów faktycznych, w których nastąpiło odjęcie lub ograniczenie prawa własności, bez ustalenia należnego odszkodowania (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 23 marca 2016 r. sygn. II SA/Gd 648/15 oraz w Olsztynie z dnia 24 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Ol 1005/15).

Przechodząc do ustalenia kręgu podmiotów, które mogą wystąpić z ww. roszczeniem, wskazał Wojewoda, że zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n. "wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw ".

Z akt sprawy wynika, że na dzień wydania decyzji o ograniczeniu właścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] byli: Z. R. i I. R.

Wojewoda podtrzymał jednocześnie swoje stanowisko wyrażone w decyzjach z 8 maja 2013 r., 29 kwietnia 2016 r. oraz z 12 lutego 2019 r. wydanych w niniejszej sprawi, w których wskazał, że "bez znaczenia dla niniejszego postępowania pozostaje fakt, że decyzja Naczelnika Miasta z dnia 23 maja 1983 r. nr [..] została wydana w stosunku do M. R., a nie do Z.i I. R.", skoro okoliczność, iż to oni byli właścicielami działki nr [..] w dniu dokonania ograniczenia w sposób bezsporny wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego.

Tym samym jeśli odszkodowanie za ograniczenie prawa własności nieruchomości nie zostało dotychczas przyznane osobom uprawnionym tj. właścicielom a przepisy u.g.n., w szczególności zaś jej art. 124 ust. 4 w zw. z art. 128 ust 4 u.g.n. nakazują wypłatę odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa m.in. w art. 124 u.g.n. odpowiadającemu co do zasady treści art. 35 ustawy wywłaszczeniowej) to nic nie stoi na przeszkodzie, aby odszkodowanie takie zostało ustalone w oparciu o art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n.

W związku z powyższym, w niniejszej sprawie Z. R. i I. R. są uprawnieni do uzyskania odszkodowania za ograniczenie prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

Przechodząc do kolejnej kwestii organ odwoławczy zaznaczył, że ograniczenie prawa własności nieruchomości w związku z wydaniem decyzji Naczelnika Miasta z 26 maja 1983 r. stanowi zdarzenie prawne, którego skutki mają charakter ciągły i nie znalazły jeszcze swojego zakończenia, a stan prawny wywołany ograniczeniem prawa własności nieruchomości trwa nadal.

W zgromadzonym przez organ I instancji materiale dowodowym znajduje się poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia protokołu z odbioru technicznego zadania inwestycyjnego "budowa linii 110 [..]" z 15 października 1984 r., w której wskazane jest, że "linia nadaje się do eksploatacji i załączenia pod napięcie", stąd można przyjąć, że rzeczywisty termin zakończenia inwestycji przypada właśnie na dzień sporządzenia niniejszego protokołu.

Tym samym jeśli odszkodowanie za ograniczenie prawa własności nieruchomości zajętej w 1983 r. nie zostało dotychczas przyznane osobom uprawnionym tj. właścicielom, a przepisy u.g.n., w szczególności zaś jej art. 124 ust. 4 w zw. z art. 128 ust 4 u.g.n. nakazują wypłatę odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa m.in. w art. 124 u.g.n. to nic nie stoi na przeszkodzie, aby odszkodowanie takie zostało ustalone w oparciu o art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n.

Powyższa analiza prowadzi zatem również do wniosku, iż podstawowe znaczenie w sprawach o ustalenie odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości spowodowane wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, na podstawie decyzji wydanej w trybie art. 35 ustawy wywłaszczeniowej, ma okoliczność czy odszkodowanie takie nie zostało już wypłacone w przeszłości.

Z wyjaśnień następcy prawnego Zakładów Energetycznych, które były beneficjentem ww. decyzji Naczelnika Miasta, tj. przedsiębiorstwa A., zawartych w piśmie z 11 października 2011 r., wynika, że nie jest w posiadaniu dokumentów na temat składanych wniosków ówczesnych właścicieli nieruchomości jak i ich spadkobierców o wypłatę, jak również dotyczących samej wypłaty odszkodowania za straty wynikłe z działań podjętych w oparciu o art. 35 ustawy wywłaszczeniowej. Także wnioskodawcy w niniejszej sprawie twierdzą, że takiego odszkodowania nie otrzymali.

Zgodnie z pismem Prezesa Sądu Rejonowego z 16 sierpnia 2016 r. "przed Sądem Rejonowym od 1983 roku nie toczyło się postępowanie z wniosku Naczelnika Urzędu Miejskiego oraz z wniosku Zakładu Energetycznego w przedmiocie złożenia do depozytu sądowego odszkodowania na rzecz M. R., Z. R., I.R. ".

Według pisma Burmistrza Miasta z 10 sierpnia 2016 r. "w archiwum tut. Urzędu brak jest przedmiotowej decyzji (o ograniczeniu, przypis własny) jak również innych dokumentów związanych z ww. postępowaniem (dotyczących m.in. wniosków o wypłatę odszkodowania, przeprowadzonych rokowań lub wypłaty odszkodowania, przypis własny)".

Na podstawie pisma Archiwum Państwowego z 24 maja 2011 r. "kwerenda w sprawie decyzji Wojewódzkiego Zarządu Gospodarki Przestrzennej z dnia 05.05.1983 r. nr [..] oraz decyzji Naczelnika Miejskiego z dnia 26.05.1983 r. nr [..] przebiegła ze skutkiem negatywnym. Kwerendę przeprowadzono w aktach Urzędu Miejskiego (sygn. [..]) oraz Urzędu Miejskiego (sygn. [..]) ".

Zgodnie z pismem Z.R. i I. R., nie posiadają oni wiedzy w przedmiocie faktu odbioru decyzji z dnia 26.05.1983 r., ani ewentualnego terminu jej odbioru. Ponieważ w rodzinie nigdy nie było to przedmiotem dyskusji - należy domniemywać, że M. R. nigdy tej decyzji nie otrzymała i jej nie odebrała".

W związku z powyższym w toku przedmiotowego postępowania przed Starostą, ustalono jednoznacznie, że odszkodowanie nie zostało wcześniej wypłacone. Nie odnaleziono dokumentów potwierdzających fakt wystąpienia o ustalenie i wypłatę odszkodowania za ograniczenie prawa własności wskutek wybudowania linii elektroenergetycznej 110 kV na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..].

Mając na uwadze przytoczone okoliczności faktyczne i prawne brak jest zdaniem Wojewody przeszkód do rozstrzygnięcia o odszkodowaniu za ograniczenie prawa własności przedmiotowej nieruchomości, położonej w obrębie 2 w R., w oparciu o właściwą wykładnię przepisów obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą takiego rozstrzygnięcia powinien być przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., nakazujący Staroście, wykonującemu zadania z zakresu administracji rządowej, wydać odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie prawa do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie.

Nadmienił organ odwoławczy, że zgodnie z art. 132 ust. 6 u.g.n. obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124, art. 124b, art. 125 i art. 126 u.g.n. oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o którym mowa w art. 124 ust. 1, albo zezwolenie na wykonanie czynności związanych z konserwacją, remontami, usuwaniem awarii oraz usuwaniem z gruntu, o którym mowa w art. 124b ust. 1 albo zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub innej nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody albo przedsiębiorcę, który na podstawie koncesji wykonuje działalność w zakresie poszukiwania, rozpoznawania lub wydobywania kopalin objętych własnością górniczą.

Zgodnie z powołanymi powyżej przepisami zobowiązanym do zapłaty odszkodowania za szkody powstałe w związku z budową linii energetycznej 110 kV na przedmiotowej nieruchomości jest A.

Wojewoda wyjaśnił, że w toku postępowania o ustalenie odszkodowania za ograniczenie prawa własności organ administracji publicznej ustala, czy zostało ograniczone prawo własności na podstawie administracyjnego tytułu prawnego. W niniejszej sprawie niewątpliwie zostało ograniczone prawo własności na podstawie decyzji Naczelnika Miasta, zezwalającej Zakładowi Energetycznemu na budowę linii energetycznej napowietrznej 110 kV.

Następnie ustala powstałe z tego tytułu szkody, do czego niezbędna jest wiedza specjalistyczna, która może zostać dostarczona jedynie przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości, zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Wojewoda na podstawie art. 80 Kpa dokonał analizy formalnoprawnej oraz funkcjonalnej sporządzonego operatu szacunkowego, a także zbadał jego wartość dowodową w niniejszej sprawie.

Rzeczoznawca majątkowy K. K. – P. sporządziła operat szacunkowy w dniu 20 grudnia 2019 r., w którym określiła wartość rynkową poniesionej szkody tj. zmniejszenia wartości nieruchomości na kwotę 209 776,00 zł. Powyższa kwota została przyznana wnioskodawcom w decyzji organu I instancji, którym na mocy decyzji z 26 maja 1983 r. ograniczono prawo własności nieruchomości.

Przechodząc do oceny operatu szacunkowego z 20 grudnia 2019 r., wskazał organ w pierwszej kolejności na granice kontroli w jakich może dokonać oceny specjalistycznego dowodu w sprawie. Następnie dodał, że biegła stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, tj. z dnia 26 maja 1983 r. ustaliła na podstawie przeprowadzonych oględzin nieruchomości w dniu 20 grudnia 2019 r. oraz dostępnej dokumentacji. Przedmiot wyceny obejmuje działkę gruntu nr [..] o powierzchni 98 151 m2. Przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana. Ww. działkę charakteryzuje nieregularny kształt. Przez przedmiotową nieruchomość od 1965 r. przebiegała linia wysokiego napięcia w kierunku południowy zachód - północny wschód. Na dzień 13 kwietnia 1984 r. na działce nr [..] w dokumentach planistycznych był projektowany przebieg napowietrznej linii wysokiego napięcia. Zgodnie z protokołem przekazania - przyjęcia do eksploatacji inwestycji zakończenie prac nastąpiło w dniu 13 kwietnia 1984 r.

Dla celów wyceny przyjęto, że na datę zakończenia inwestycji działka posiadała tożsame parametry, jak na datę wydania decyzji o ograniczeniu.

Jednakże badając stan nieruchomości, od dnia wydania decyzji Naczelnika Miasta z 26 maja 1983 r., do dnia zakończenia budowy na działce nr [..] linii elektroenergetycznej 110kV, biegła ustaliła, że stan nieruchomości uległ zmianie, mianowicie przez działkę przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 110 kV i znajdują się na niej dwa słupy energetyczne OS - 24P+25 o rozstawie przewodów 2 x 7,6 m. Podstawa słupa posiada wymiary 4,08 m x 2,92 m.

Zgodnie z pismem A. z 10 grudnia 2019 r. pas eksploatacyjny dla ww. linii posiada szerokość 11,60 m. Biegła na podstawie pomiarów z mapy ewidencyjnej ustaliła, że długość linii energetycznej na działce nr [..] wynosi 338 m.

W treści opinii rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż na dzień 26 maja 1983 r. dla przedmiotowego terenu obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta zatwierdzony uchwałą nr XI/62/78 Wojewódzkiej Rady Narodowej z dnia 26 czerwca 1978 r. (vide: zaświadczenie planistyczne, wydana przez Burmistrza Miasta w dniu 30 grudnia 2013 r.), zgodnie z którym na dzień 26 maja 1983 r. działki nr: [..] i [..] położone są na obszarze oznaczonym symbolem A18UO - "Teren szkoły zawodowej ok. 1000 uczniów z internatem na ok. 400 miejsc, sala gimnastyczna pełnowymiarowa dla mieszkańców osiedla. Planowana podstacja transformatorowa", natomiast działka nr [..] jest położona na obszarach oznaczonych symbolami: A18UO "Teren szkoły zawodowej ok. 1000 uczniów z internatem na ok. 400miejsc, sala gimnastyczna pełnowymiarowa dla mieszkańców osiedla. Planowana podstacja transformatorowa (...)", A29ZP - "Teren zieleni rekreacyjnej o znaczeniu ogólnomiejskim w dolinie rzeki R. z ciągami spacerowymi, polanami wypoczynkowymi i grupami zieleni wysokiej. Przy planie realizacyjnym należy opracować projekt regulacji rzeki R. i uwzględnić strefę ochronną dla rzeki. Projektowany przebieg linii wysokiego napięcia 110 kV oraz na terenie A17MN - "Teren zabudowy jednorodzinnej. Projektowane działki pod zabudowę bliźniaczą (...). Projektowany pawilon handlowo - usługowy, ulice wewnętrzne, zieleń towarzysząca, parking na 150 miejsc postojowych ".

Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że przez teren przedmiotowej nieruchomości oznaczony w planie miejscowym A18UO przebiega linia energetyczna o długości 254 m, natomiast przez teren oznaczony w planie A29ZP przechodzi linia energetyczna o długości 84 m. Ponadto na terenie A18UO położony jest jeden słup energetyczny, zaś na terenie A29ZP położony jest drugi słup energetyczny.

Biegła jako przedmiot badania określiła ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową w części przeznaczone pod inne funkcje, jak zieleń czy komunikacja z terenu miast R., R., W.

Z uwagi na dużą powierzchnię wycenianej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy badanie ograniczyła do transakcji nieruchomości o powierzchni powyżej 3000 m2.

W tym miejscu odnosząc się do zarzutu dotyczącego niewłaściwego doboru transakcji nieruchomości podobnych w wycenie z dnia 20 grudnia 2019 r. Wojewoda wskazał, że zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 18 maja 2020 r. (sygn. akt I OSK 444/19) "Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i la ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli zatem strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. (...) Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości".

Ponadto zgodnie z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego z 31 marca 2020 r. "Na dzień 26.05.1983 r. "nieruchomość obciążona stanowiła jedną działkę o powierzchni 98 151 m2, nie była podzielona na małe działki przeznaczone pod zabudowę lub inne funkcje". Uzasadniła biegła, że "zgodnie z przepisami prawa wartość nieruchomości określamy według stanu na datę wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji i fakt, iż w późniejszym okresie działka została podzielona na małe działki budowlane nie może wpływać na dobór nieruchomości porównawczych. Zatem konieczne było przyjęcie do porównania sprzedanych na lokalnym rynku działek gruntu o dużej powierzchni, które posiadały różnorodne przeznaczenia w planie miejscowym, tak jak to miało miejsce w przypadku nieruchomości wycenianej. Przyjęcie do porównań małych działek budowlanych, które ze względu na swoją powierzchnię i jednorakie przeznaczenie w planie miejscowym uzyskują odmienne ceny transakcyjne od dużych działek gruntu o różnorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym byłoby błędem".

W odpowiedzi na zarzut pominięcia w procesie wyceny skutku decyzji o ograniczeniu, którym jest brak "faktycznej możliwości wykorzystania działki na pobyt ludzi" rzeczoznawca majątkowy podniosła, iż w wycenie z 20 grudnia 2019 r. "określony został współczynnik Sz — współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu użytkowania na skutek budowy urządzenia, dla terenu oznaczonego w planie miejscowym jako A18UOna poziomie 0,65 czyli na poziomie wyższym niż wspomniany współczynnik 0,5 na który wskazała strona. Zatem nie jest prawdą, że nie badałam wpływu posadowienia linii napowietrznej elektroenergetycznej na zmianę przydatności użytkowej nieruchomości".

Zdaniem organu odwoławczego wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego z 31 marca 2020 r. są spójne i logiczne. Ponadto wbrew twierdzeniu strony stanowią kompletne wyjaśnienia na zastrzeżenia do treści operatu zawarte w piśmie z 10 marca 2020 r.

Biegła jako czas analizy ww. transakcji nieruchomości wyznaczyła okres od stycznia 2016 r. do grudnia 2019 r. wyjaśniając, że "Poszerzony czasokres wynika z niewielkiej ilości transakcji zawartych na badanym obszarze na działkach gruntu, które były podobne do obiektu wycenianego pod względem lokalizacji, przeznaczenia, powierzchni oraz innych cech wpływających na wartość rynkową. Poszerzenie czasookresu jest zgodne z metodologią podejścia porównawczego zawartą m.in. w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny nota interpretacyjna Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (...) ".

Autorka wyceny w procesie badania ww. transakcji nieruchomości nie stwierdziła wpływu czasu na zmianę cen transakcyjnych. W związku z powyższym w procesie niniejszej wyceny przyjęła, zerowy trend zmian cen wskutek upływu czasu.

Rzeczoznawca majątkowy stosując podejście porównawcze (art. 153 ust. 1 u.g.n.), metodę porównywania parami (§ 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) określiła wartość prawa własności, a następnie wartość zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji linii elektroenergetycznej 110 kV.

Biegła oszacowała jednostkową wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę 86,45 zł/m2. Zatem wartość prawa własności działki nr [..] o powierzchni 98 151 m2 określiła na kwotę 8 485 154,00 zł.

Dokonując zaś ustalenia zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z lokalizacją linii wysokiego napięcia 110 kV, określiła je na poziomie 209 776,00 zł.

Zgodnie z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego "Przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwale ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.."

Zmniejszenie wartości nieruchomości jest możliwe poprzez sumowanie cząstkowych wartości szkód, według § 43 ust. 3 pkt 1, 2, 3, i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego lub sposobem parametrycznym.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy obliczając zmniejszenie wartości nieruchomości zastosowała wzór na określenie zmniejszenia wartości nieruchomości, stosowany przy założeniu że lokalizacja urządzenia wpływa na zmianę użytkowania tylko w strefie oddziaływania urządzenia (zgodnie z konspektem szkoleniowym pt. "Urządzenia infrastruktury technicznej" Jerzego Dąbka, kwiecień 2019 r.). Zgodnie z praktyką i przyjętą metodologią przy ustalaniu powierzchni zajętej pod naziemne elementy urządzeń, jako teren wyłączony z użytkowania przyjmuje się teren zajęty przez urządzenie oraz dodatkowy pas gruntu wokół urządzenia zapewniający bezpieczeństwo użytkowników. W projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych proponowana szerokość dodatkowego pasa terenu wokół kratowych słupów energetycznych zlokalizowanych na gruntach inwestycyjnych wynosi 1 m.

W związku z powyższym biegła uznała za zasadne przyjęcia pasa wokół słupa o szerokości 1 m jako terenu w 100% wyłączonego z użytkowania. Zatem wielkość powierzchni gruntu wyłączonego z użytkowania wskutek lokalizacji słupa wynosi 29 m2 dla jednego słupa.

Obniżenie wartości nieruchomości na skutek posadowienia naziemnego elementu wynosi 2 507,05 zł.

Powierzchnia pasa ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości dla terenu oznaczonego w planie miejscowym jako A18UO wynosi 2 946 m2, natomiast powierzchnia pasa ograniczonego korzystania dla terenu oznaczonego w planie miejscowym A29ZP wynosi 974 m2.

Współczynnik obniżenia wartości nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia wynosi zero, gdyż przed wydaniem decyzji o ograniczeniu w planie miejscowym wyrysowany był przebieg linii energetycznej 110 kV.

Współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu użytkowania na skutek budowy urządzenia uzależniony jest od zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Ww. współczynnik został określony w wysokości 0,65 dla terenu oznaczonego w planie miejscowym jako A18UO, natomiast na poziomie 0,5 dla terenu określonego w planie miejscowym A29ZP. W związku z powyższym zmniejszenie wartości części działki nr [..], położonej na terenie oznaczonym w planie miejscowym jako A18UO wskutek wydania decyzji o ograniczeniu wynosi 43 355,00 zł. Natomiast zmniejszenie wartości części działki nr [..], położonej na terenie oznaczonym w planie miejscowym jako A29ZP wskutek wydania decyzji o ograniczeniu wynosi 166 421,00 zł.

Zatem zmniejszenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości zostało przez biegłą określone na łączną kwotę 209 776,00 zł.

Zdaniem Wojewody operat szacunkowy z 20 grudnia 2019 r. szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia zmniejszenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, zamieszczono w nim informacje umożliwiające szczegółowe prześledzenie procesu jej szacowania. Ponadto wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Natomiast w sytuacji istnienia zastrzeżeń po stronie czy to zobowiązanej do wypłaty odszkodowania czy też uprawnionych do jego otrzymania mają oni prawo do poddania go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz prawo przedłożenia organowi wyceny przedmiotowej nieruchomości, sporządzonej na jej zlecenie, z których nie skorzystała.

Odnosząc się do wniosku strony, dotyczącego aktualizacji wyceny sporządzonej przez J. M. w dniu 30 kwietnia 2014 r. Wojewoda wyjaśnił, że zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Ponadto "Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. " (art. 156 ust. 4 u.g.n.).

W związku z powyższym, z uwagi na upływ czasu od momentu sporządzenia tego operatu nie ma możliwości potwierdzenia aktualności wyceny z 30 kwietnia 2014 r.

W związku z faktem, iż operat z 30 kwietnia 2014 r. jest nieaktualny, bezzasadnym jest odnoszenie się do przedmiotowego dokumentu, ponieważ jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 17 listopada 2016 r. (sygn. akt I SA/Ke 468/16) "brak aktualności operatu szacunkowego nie pozwala na ocenę danych w nim zawartych ". Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 września 2012 r. (sygn. akt II OSK 1097/12) podkreślając, że operat nieaktualny jest pozbawiony mocy dowodowej.

Reasumując, w ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy, sporządzony w dniu 20 grudnia 2019 r., przez rzeczoznawcę majątkowego, K. K. – P. został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia zmniejszenia wartości prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..].

Odnosząc się do treści odwołania organ odwoławczy podkreślił, że biegła posiada wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, dlatego subiektywne zdanie strony odwołującej się o błędnie przeprowadzonej wycenie, nie świadczy o tym, iż operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Dodał, że "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych " - art. 154 ust. 1 u.g.n., dlatego Wojewoda nie ma podstaw do uznania, iż przedmiotowy operat został sporządzony niezgodnie z powyższymi przepisami, a poczynione ustalenia przez biegłą uznaje za wiarygodne. Wobec takiego stanowiska Wojewoda utrzymał w mocy decyzje Starosty z 18 czerwca 2020 r.

We wniesionej skardze A., dalej Spółka, zarzuciła naruszenie :

1) art. 128 ust. 1, art. 128 ust. 4 i art. 129 ust. 1 i 5 u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co doprowadziło do nieuzasadnionego ustalenia odszkodowania, pomimo iż w stanie faktycznym niniejszej sprawy powołane powyżej przepisy nie mają zastosowania, nie nastąpiły zdarzenia, o których mowa w art. 120 i art. 124-126 u.g.n.;

2) art. 6 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, w konsekwencji czego doszło do wadliwego wydania zaskarżonej decyzji w oparciu o przepis u.g.n., który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania,

3) art. 233 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie, co doprowadziło do rozpoznania i wydania orzeczenia w niniejszej sprawie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, pomimo iż w stanie prawnym niniejszej sprawy ustawa o gospodarce nieruchomościami nie mogła mieć zastosowania;

4) art. 117 § 1 i 2 w zw. z art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz art. 35, art. 36 ust. 1 i 2 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości z dnia 12 marca 1958 r. Dz.U. 1974.10.64 j.t, (zwanej dalej: u.z.t.w.n.) poprzez ich niezastosowanie, wskutek czego Spółka została zobowiązana do zapłaty ustalonego odszkodowania, pomimo iż roszczenie wnioskodawców uległo przedawnieniu, w konsekwencji czego Spółka może uchylić się od zaspokojenia roszczenia, z którego to prawa korzysta, niezależnie od powyższego także art. 120 k.c. poprzez jego niezastosowanie i błędne uznanie, że roszczenie o odszkodowanie, w tym roszczenie wnioskodawcy, nie uległo przedawnieniu.

W uzasadnieniu skargi Spółka podniosła, że jej zdaniem brak jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami przepisu, który umożliwiałby ustalanie odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikłej z przeprowadzonej inwestycji na podstawie art. 35 u.z.t.w.n., co skutkuje brakiem podstawy do wydania skarżonych decyzji. Upatruje w tym Spółka naruszenia art. 6 k.p.a. i dodaje, że przedmiotowe roszczenie o ustalenie odszkodowania uległo przedawnieniu, w związku z czym po jej stronie odpada obowiązek zapłaty danej kwoty odszkodowania.

W skardze Z. R. i I. R., dalej skarżący, zarzucono naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj.

1) art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. polegające na utrzymaniu w mocy decyzji administracyjnej, która była wadliwa, co też powinno skutkować jej uchyleniem,

2) naruszenie art. 7 i 77 k.p.a. polegające na zaniechaniu dokonania przez organ wszechstronnej oceny materiału dowodowego oraz podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny oraz słuszny interes obywateli tj.

a) bezkrytyczne oparcie się na opinii biegłego i wyliczonej przez biegłą wartości odszkodowania- w sytuacji, w której operat K. K. – P. zawiera szereg wadliwości, które mogą świadczyć o wykonaniu tego operatu niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, z pominięciem istotnych okoliczności dla ustalenia wartości należnego odszkodowania - co też wpłynęło na ustalenia w niniejszej sprawie w przedmiocie wartości odszkodowania:

- przytoczone w pkt 5 podstawy prawne sporządzenia operatu szacunkowego nie obejmują ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym (uchylona z dniem 01.01.1985 r.), w okresie obwiązywania której została zrealizowana przedmiotowa inwestycja;

- w pkt 10 autorka operatu pominęła słowo "ogólny" przy wskazywaniu uwarunkowań przestrzennych - zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza Miasta z dnia 30.12.2019 r., wg stanu na dzień 26 maja 1983 r. na terenie działek nr [..]-[..] obowiązywał ogólny plan zagospodarowania przestrzennego miasta R. zatwierdzony Uchwałą nr XI/62/78 Wojewódzkiej Rady Narodowej z dnia 26.06.1978 r.. Biegła w dalszej części operatu szacunkowego nie poddała żadnej szczegółowej analizie uwarunkowań urbanistycznych istniejących w dacie ograniczenia praw, a plan ogólny traktuje ona, jako tożsamy z planami obowiązującymi obecnie wg aktualnych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Miejscowe ogólne plany zagospodarowania przestrzennego opracowane wg przepisów z 1961 roku w porównaniu do tych opracowywanych obecnie, są to całkowicie różne dokumenty. Różnice są tak diametralne, jak między obecnym planem miejscowym i Studium. Dawne plany ogólne były dokumentami o całkowicie innym zakresie ustaleń i szczegółowości wytycznych urbanistycznych, stąd też przyjmowanie ich, jako tożsamych z obecnymi planami, należy uznać za niedopuszczalne,

- z zapisów obowiązującego obecnie dla terenu dawnej działki [..] miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwala Nr XXXIV/374/2013 z 26 marca 2013 r. w sprawie uchwalenia zmiany fragmentów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy [..], Dz. Urz. z 2013-08-05, poz. 3105), dla przedmiotowej linii wysokiego napięcia wprowadzono strefę ograniczonego użytkowania po 20 m od osi linii. Stąd też twierdzenie, że ograniczenia w użytkowaniu wynikające z faktu budowy na nieruchomości linii wysokiego napięcia 110 kV w szerokości wskazanej przez A. i zaakceptowanej przez biegłą w pasie o szerokości 11,6 m należy uznać za całkowicie nieprawidłowe.

- za wadliwą uznają skarżący także metodologię zastosowaną na str. 16 operatu, gdyż nie uwzględnia ona elementu zmniejszenia wartości nieruchomości o element prawnej lokalizacji urządzenia w dokumentacji planistycznej dla terenu A18UO. Biegła nie uwzględniła bowiem faktu, że decyzja z 1983 r. zmniejszyła wartość terenu A18UO, na którym, zgodnie z planem ogólnym nie planowano lokalizacji tej sieci (co wynika wprost z treści tego planu). Tym samym odszkodowanie za część terenu A18UO nie obejmuje ekwiwalentu za zmniejszenie wartości tego terenu wynikające z samej decyzji lokalizującej w tym terenie linię elektroenergetyczną 1 10 kV (elementy wskazane w § 43 ust. 3 pkt. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). W następstwie powyższych błędnych ustaleń biegła oszacowała wyjściową cenę 1 m2 gruntu tej części nieruchomości jako terenu już z istniejącymi ograniczeniami i lokalizowaną linią elektroenergetyczną w dacie wydania decyzji z 1983 r., co w kontekście zapisów planu ogólnego nie jest prawdziwe. W efekcie dla terenu UO przypisała ocenę (tabela str. 16) "działka z ograniczeniami (...)", oszacowała wartość terenu usług oświaty, jako terenu z ograniczeniami, z istniejącymi rzekomo wcześniej - przed wydaniem decyzji z 26 maja 1983 r., co jest wprost sprzeczne z zapisami planu ogólnego,

- zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza Miasta z 30 grudnia 2013 r. dot. przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość zlokalizowana była m.in., w obrębie jednostek:

"A18UO - teren szkoły podstawowej ok. 1000 uczniów z internatem na ok. 400 miejsc, sala gimnastyczna pełnowymiarowa dostępna dla mieszkańców osiedla. Możliwość budowy warsztatów szkolnych nieuciążliwych dla terenów mieszkalnictwa. Projektowana strefa transformatorowa.". Tym samym z powyższego wynika, że w ww. jednostce (na terenie planowanej szkoły!) nie była planowana realizacja linii elektroenergetycznej.

- A29ZP - teren zieleni rekreacyjnej o znaczeniu ogólno - miejskim w dolinie rzeki R. z ciągami spacerowymi, polanami wypoczynkowymi i grupami zieleni wysokiej. Przy panie realizacyjnym należy opracować projekt regulacji rzeki R. i uwzględnić strefę ochronna dla rzeki. Projektowany przebieg linii wysokiego napięcia napowietrznej 110 kV. Z powyższych względów brak jest także podstaw do oszacowania i twierdzenia, jak to zrobiła biegła, że wrysowana w planie ogólnym linia 110 kV skutkowała obniżeniem wartości nieruchomości także w terenie UO i nie przyznawała dla tej części nieruchomości elementu SL = 0.

Cyt.: "Przed wydaniem decyzji w planie miejscowym wrysowany był przebieg linii energetycznej 110kV, zatem wartość 1 m2 gruntu W11 jest równa wartości 1 m2 gruntu W12 zatem SL [współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu użytkowania na skutek budowy urządzenia] wynosi zero ".

- powyższe budzi kolejne uzasadnione wątpliwości skarżących, czy w niniejszym przypadku, gdy w obrębie terenu OU plan nie przewidywał lokalizacji linii, zasadne było zastosowanie metodologii przyjętej przez biegłą, cyt.: "W niniejszej wycenie zastosowano wzór na określenie zmniejszenia wartości (...) dla nieruchomości gdzie lokalizacja urządzenia wpłynęła na zmianę użytkowania tylko w strefie oddziaływania urządzenia (...)." Operat szacunkowy w ogóle nie podejmuje tematu wpływu jaki lokalizacja linii miała na możliwości zagospodarowania terenu UO, co należy uznać za nieprawidłowe. Okazać się bowiem mogło, że w wyniku lokalizacji linii zagospodarowanie tego terenu w sposób określony w planie mogło zostać istotnie ograniczone, lub też wręcz niemożliwe było zrealizowanie funkcji i sposobu zagospodarowania "teren szkoły podstawowej ok. 1000 uczniów z internatem na ok. 400 miejsc, sala gimnastyczna pełnowymiarowa dostępna dla mieszkańców osiedla". Z tego też względu należy uznać przedmiotowy operat szacunkowy za sporządzony w sposób wadliwy.

- zgodnie z art. 153 ust. 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami cyt.: "(...) Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu tynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się. jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. "

- zapisy operatu szacunkowego (pkt. 12.1 str. 7) stanowią, że cyt.: ,, W badanym zbiorze nieruchomości podobnych nie stwierdzono wpływu czasu na zmianę cen transakcyjnych. W związku z powyższym w dalszych obliczeniach przyjęto trend zerowy. "

W opracowaniu w żaden sposób nie udowodniono tego twierdzenia - nie przedstawiono żadnego wyniku tej analizy np. w postaci graficznego zobrazowania uzyskanego trendu zmiany cen nieruchomości w czasie (organy I. i II instancji przyjęły powyższe twierdzenie bieglej zupełnie bezkrytycznie). Powyższe rodzi wątpliwości co do faktu czy autorka operatu przeprowadziła jakiekolwiek obliczenia analityczne zmiany cen nieruchomości w czasie i że wnioski wskazane w operacie są faktycznie prawdziwe. Dodatkowo nie jest możliwa technicznie i logicznie ocena trendu zmiany cen na podstawie próbki liczącej 7 transakcji, a biegła w oparciu o 7 transakcji z trzech różnych miast potrafiła jednoznacznie stwierdzić, że w każdym z tych miast w okresie 4 lat ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych były stabilne. Stąd też w opinii skarżących operat szacunkowy nie spełnia wymogu ustawy w tym zakresie, bowiem nie zawiera jakiejkolwiek faktycznej analizy trendu zmiany cen nieruchomości w czasie.

- w operacie szacunkowym nie przedstawiono de facto żadnej analizy rynku nieruchomości (str. 8), poza kilkoma lakonicznymi stwierdzeniami. Odbiorca operatu szacunkowego z przedstawionych treści nie dowiaduje się o tym rynku w zasadzie nic - ani o podaży, popycie na nieruchomości podobne, poziomach cen nieruchomości, od czego zależą i jak się kształtują na terenie analizowanych miast. Wskazano tylko i wyłącznie kryteria na podstawie których autorka wybrała wskazane przez siebie transakcje. Nic więcej. Nie wiadomo zatem, czy na rynku dochodzi do 10 transakcji rocznie, czy 1000 i jakie są zakresy cen uzyskiwanych za nieruchomości różnych badanych przez nią typów funkcjonalnych. Opis rynku nieruchomości w sześciu linijkach należy uznać za stanowiący o braku zachowania należytej staranności w opracowaniu operatu szacunkowego. Takie postępowanie podważa również wiarygodność operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu. Jak słusznie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku - wyrok II SA/Gd 666/20 cyt: "Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości".

W ocenie skarżących nieruchomości przyjęte do wyceny przez biegłą, jako nieruchomości podobne, jednoznacznie nie spełniają kryteriów nieruchomości podobnych. Wyceniana nieruchomość przeznaczona była w dacie ograniczenia praw m.in. na funkcję terenów zabudowy usługowej A18UO. Stąd też, skoro ograniczenie nastąpiło w strefie przeznaczonej na cele zabudowy usług oświaty, jak można przyjąć do wyceny działki nie przeznaczone ani na fragmencie na taką funkcję, i twierdzić, że nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy jednorodzinnej, a nawet wielorodzinnej są do niej podobne. Biegła nie szukała także nieruchomości o takiej funkcji na szerszym rynku nieruchomości (w przypadku braku nieruchomości podobnych przepisy dopuszczają rozszerzenie analizy rynku np. na gminy sąsiednie). Z tego też względu nie jest możliwe uznanie przyjętych nieruchomości porównawczych za podobne do nieruchomości wycenianej pod względem przeznaczenia. Oczywistym jest bowiem, że możliwości i rodzaj zabudowy możliwej do realizacji w obrębie terenów zawodowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej, a na terenie zabudowy usług oświaty jest diametralnie inny (na przedmiotowym terenie zabudowy usług oświaty możliwa jest realizacja tylko tej funkcji, żadnej innej!), zupełnie inaczej niż w przypadku wszystkich innych nieruchomości przyjętych w próbce nieruchomości podobnych;

- żadna z nieruchomości przyjętych w próbce nieruchomości do porównań nie posiada ograniczenia (sposobu korzystania) w postaci linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia. Posiadanie w obrębie działki linii niskiego czy średniego napięcia nie może być uznawane za porównywalne z posiadaniem linii wysokiego napięcia, której nie można skablować, ani zmienić jej przebiegu, jak to można uczynić w przypadku linii o niższych napięciach! Zupełnie inne są również ograniczenia w korzystaniu i zagospodarowaniu nieruchomości, wynikające z natężenia pól elektromagnetycznych w obrębie stref oddziaływania takich linii. Z tego też względu wyciąganie wniosków dotyczących wpływu linii niskiego czy średniego napięcia na nieruchomość i stawianie znaku równości przy linii wysokiego napięcia 110 kV, jest bezpodstawne;

- analiza zawarta w operacie szacunkowym w żadnym miejscu nie odnosi się do innych transakcji nieruchomości spełniających kryteria wybrane przez autorkę operatu - funkcja mieszana, powierzchnia ponad 3000 m2,

- wyceniana nieruchomość ma powierzchnię kilkukrotnie większą niż najmniejsza nieruchomość porównawcza w zbiorze nieruchomości.

- nie rozróżniono cech nieruchomości pod względem cechy lokalizacja - ceny nieruchomości gruntowych spośród trzech miast są najwyższe w R., a najniższe W. I nie jest to wiedza specjalistyczna, tylko powszechna dla wszystkich uczestników rynku, stąd też nie sposób dać wiary twierdzeniom biegłej, że lokalizacja nie ma w tym przypadku żadnego wpływu na wartość nieruchomości, co poddaje w wątpliwość wiarygodność takiego opracowania. Powyższe wątpliwości potwierdza także próbka nieruchomości wskazanych przez samą biegłą (najwyższe ceny w R., najniższe w W.).

- w pkt 10 Uwarunkowania planistyczne brak jest wskazania, jakie powierzchnie (części nieruchomości) zlokalizowane były w obrębie poszczególnych jednostek urbanistycznych. Natomiast takiego rozróżnienia dokonano w odniesieniu do nieruchomości stanowiących nieruchomości podobne (pkt. 12.1). Powyższe uniemożliwia weryfikację, oceny przyznanej wycenianej nieruchomości w kontekście ocen cech rynkowych opisanych w tabeli na str. 15 - czy jest ona prawidłowa (m.in. czy nieruchomość zawiera 1% powierzchni zieleni, czy 99%). Ponadto w części obliczeniowej na str. 16 wskazano jedynie w zakresie przeznaczenia w planie miejscowym dla wycenianej nieruchomości.: zabudowa mieszkaniowa, w tym z usługami, inne funkcje (zieleń komunikacja) do 50%, natomiast w przypadku innych nieruchomości porównawczych zostało to wcześniej szczegółowo doprecyzowane. Ponadto taki sposób opisu cech nieruchomości oznacza, ze taką samą poprawkę z tytułu tej cechy otrzyma nieruchomość mająca 49,5% powierzchni zieleni i komunikacji, jak i taka, która ma te cechy na np. 5% powierzchni.

- operat szacunkowy nie rozstrzyga, czy i w jakiej części obecna linia elektroenergetyczna objęła części terenu przeznaczone w poprzednim planie ogólnym na poszczególne funkcje - tj. czy ingerowała również w tereny zabudowy MN, czy nie. W innym przypadku, określanie wartości strat związanych z ograniczeniem w terenie zieleni rekreacyjnej ZP na postawie gruntów budowlanych należałoby uznać za nieprawidłowe.

- zgodnie z art. § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego cyt.: "W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: (...) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Przedmiotowy operat nie spełnia tego wymogu.

b) pominięcie wniosku skarżących o zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego mgr. inż. J. M. do dokonania aktualizacji operatu szacunkowego z dn. 30.04.2014r. w przedmiocie określenia zmniejszenia się wartości nieruchomości niezabudowanej - strata rzeczywista - na skutek wybudowania w 1983r. linii 110 V na terenie działki nr [..] ujętej w KW [..] ( SR w W.) położonej w R. przy ul. P. jako podstawy do ustalenia odpowiedniego odszkodowania z tego tytułu według stanu i przeznaczenia nieruchomości z 26 maja 1983 r. oraz cen aktualnych - który to operat został wykonany na zlecenie Starosty w dniu 19 marca 2014r. Wskazali skarżący, iż ww. biegły powinien mieć możliwość samodzielnego wypowiedzenia w przedmiocie dopuszczalności aktualizacji, względnie z uwagi na tak istotną różnicę pomiędzy wartościami wynikającymi z obu operatów – organy mogłyby zlecić sporządzenie ww. biegłemu nowego operatu ( czego wymaga zasada działania organów w sposób budzący zaufanie do administracji publicznej),

- brak należytego wyjaśnienia faktu, iż wycena wynikająca z dwóch operatów wykonanych na zlecenie tego samego organu administracyjnego przez dwóch kompetentnych rzeczoznawców majątkowych w zakresie objętym tożsamą tezą dowodową pozostaje diametralnie różna tj. należne reprezentowanym stronom odszkodowanie według operatu mgr. inż. J. M. wynosi 850.000 zł, natomiast według operatu p. K.K. – P. 209.776.00 zł (co stanowi jedynie 26,7% kwoty przyjętej przez mgr. inż. J. M.). Zdaniem skarżących już sama okoliczność tak znacznej rozpiętości w przyjętych wartościach jest nie do przyjęcia (nawet mając na uwadze tak upływ czasu) i powinna stanowić asumpt do dalszego postępowania dowodowego w tym zakresie,

- brak należytego wyjaśnienia uwag zgłoszonych w stosunku do operatu K. K. – P.,

- pominięcie wniosku strony o przeprowadzenie rozprawy z udziałem obu rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy przedmiotowy wniosek mógłby doprowadzić do usunięcia wątpliwości w spornym zakresie i przyspieszyć postępowanie

c) zaniechanie wniosku o przeprowadzenie dowodu z przeprowadzenie opinii kolejnego biegłego w sytuacji, w której w realiach sprawy było to uzasadnione - dla rzetelnego ustalenia wartości odszkodowania oraz prowadzenia postępowania administracyjnego w zgodzie z art. 8 k.p.a. tj. w sposób niepodważający zaufania do organów administracji publicznej.

W uzasadnieniu skargi skarżący zawarli obszerne rozwinięcie sformułowanych zarzutów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skargi okazały się zasadne jednak z innych przyczyn niż w nich wskazane.

Przedmiotem oceny Sądu jest w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z 20 grudnia 2020 r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 18 czerwca 2020 r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz Z. R. i I. R. z tytułu ograniczenia prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] (obecnie działki nr: [..]-[..]), położonej w obrębie 2 w R., w związku z decyzją Naczelnika Urzędu Miejskiego nr [..] z dnia 26 maja 1983 r., zezwalającą Zakładowi Energetycznemu na budowę linii energetycznej napowietrznej 110 kV oraz o zobowiązaniu do jego wypłaty A. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Wzmiankowana decyzja został wydana na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990) – zwana w dalszej części "u.g.n.".

Stosownie do tego przepisu starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie.

Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Przepis art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Ust. 3 art. 156 u.g.n. określa natomiast, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Przy czym zgodnie z ust. 4 tego artykułu operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Termin określony w art. 156 ust. 3 u.g.n. dotyczy także organu odwoławczego (por. wyrok WSA w Warszawie z 4.03.2009 r., I SA/Wa 1796/08, LEX nr 569593). W wyroku z 27.01.2009 r., I SA/Wa 1221/08, LEX nr 531026, WSA w Warszawie stwierdził, że termin 12 miesięcy dotyczy również organu odwoławczego (por. też wyrok NSA z 27.02.2018 r., I OSK 854/16, LEX nr 2478887, i wyroki WSA w Krakowie z 17.05.2018 r., II SA/Kr 192/18, LEX nr 2500056, oraz z 22.06.2018 r., II SA/Kr 628/18, LEX nr 2521401), zatem ten dwunastomiesięczny termin dotyczy postępowania przed organami obu instancji (por. wyrok WSA w Krakowie z 17.05.2018 r., II SA/Kr 192/18, LEX nr 2500056). Jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia jest potwierdzenie jego aktualności przez sporządzającego go rzeczoznawcę.

Ważność operatu należy oceniać w dniu orzekania przez organ; dokonane uzupełnienia i aktualizacje nie mają wpływu na aktualność operatu i same przez się nie przedłużają terminu jego wykorzystania (por. wyroki WSA w Warszawie z 4.11.2008 r., I SA/Wa 726/08, LEX nr 527190, oraz z 25.02.2009 r., I SA/Wa 1751/08, LEX nr 527209).

Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (por. wyrok WSA w Olsztynie z 7.10.2015 r., I SA/Ol 54/15, LEX nr 1929478). Oparcie się przez organ odwoławczy na nieaktualnym operacie szacunkowym i dokonanie rozstrzygnięcia na jego podstawie spowodowałoby naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz art. 7 i 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. (por. wyrok WSA w Gdańsku z 17.09.2014 r., II SA/Gd 34/14, LEX nr 1534096).

Odnosząc powyższe rozważania do oceny niniejszej sprawy Sąd zauważa, iż operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. K.- P. został sporządzony w dniu 20 grudnia 2019 r., określając wartość rynkową poniesionej szkody tj. zmniejszenia wartości nieruchomości na kwotę 209 776,00 zł.

Zatem operat ten był aktualny do dnia 20 grudnia 2020 r., a jego aktualność nie została potwierdzona stosownie do art. 156 ust. 4 u.g.n.

W toku postępowania sądowoadministracyjnego Sąd w dniu 4 sierpnia 2021 r. zwrócił się do Wojewody o wyjaśnienie, czy data wydania zaskarżonej decyzji to jest 20 grudnia 2020 r. (niedziela) nie została wskazana na skutek błędu bądź omyłki. Jeżeli natomiast jest prawidłowa, to z jakich przyczyn została wydana w dniu ustawowo wolnym od pracy.

W odpowiedzi organ nadesłał postanowienie z dnia 6 sierpnia 2021 r. prostującą oczywistą omyłkę w dacie jej wydania wskazując, iż winno to być 18 grudnia 2020 r. Jako uzasadnienie prostowania decyzji wskazano jedynie, iż w dniu 20 grudnia 2020 r. nie było możliwe wydanie tej decyzji, albowiem był to dzień ustawowo wolny od pracy.

Powyższe nie tylko nie wyjaśnia oczywistości zaistniałej omyłki, ale powoduje wątpliwości, czy decyzja ta nie została wydana po 20 grudnia 2020 r,, to jest po utracie aktualności operatu szacunkowego. Tym bardziej, iż jak wynika z akt sprawy wysyłka przedmiotowej decyzji nastąpiła dopiero 22 grudnia 2020 r.

Z powyższych względów koniecznym stało się wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno zaskarżonej decyzji jak i postanowienia Wojewody z dnia 6 sierpnia 2021 r.

Natomiast odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze A. zauważyć należy, iż w przedmiotowej sprawie orzekał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem dnia 23 maja 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 255/19 i szczegółowo odniósł się do kwestii zawartych w skardze. Stosownie do art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) – dalej jako p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Zatem Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie jest związany stanowiskiem zawartym w przywołanym prawomocnym wyroku i stanowisko to w pełni podziela.

Natomiast zarzuty skargi Z. R. i I. R. dotyczą poprawności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, który w ocenie Sądu stracił aktualność. Tym samym również zawarte w skardze zarzuty nie mogą zostać ocenione przez Sąd. Niemniej Sąd nie podziela stanowiska strony skarżącej, iż możliwym jest aktualizacja operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie w dniu 30 kwietnia 2014r. W ocenie Sądu aktualizacja taka nie jest dopuszczalna w świetle art. 156 ust. 4 u.g.n. Przepis ten wyraźnie wskazuje, iż ... Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zatem możliwa jest aktualizacja operatu szacunkowego jedynie na 12 miesięcy po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 p.p.s.a.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. poprzez zwrot na rzecz skarżących uiszczonych wpisów, opłaty skarbowej od pełnomocnictw oraz wynagrodzenia ich pełnomocników stosownie do § 2 pkt 7 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. z 2018 r., poz. 265 ze zm.).