Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1046/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 60 oraz art. 61
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), , Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Sędzia WSA Monika Kramek, , Protokolant sekr. sąd. Piotr Czyżewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2021 r. sprawy ze skargi D. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2021 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oddala skargę


UZASADNIENIE

I.

Decyzją z [...] października 2020 r. Nr [...] Zarząd Dzielnicy [...] [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 oraz art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.) ustalił dla M. B. warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie zespołu pięciu budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ew. [...], [...] i [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w Dzielnicy [...][...].

Linie rozgraniczające teren planowanej inwestycji oznaczono literami [...] na mapie stanowiącej załącznik graficzny Nr 1, który jest integralną częścią niniejszej decyzji.

1. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu

1.1. Warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego

W ramach projektu budowlanego należy dążyć do uzyskania ładu przestrzennego tzn. do takich rozwiązań przestrzennych, które tworzyć będą harmonijną całość oraz uwzględniać w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunek ten spełniać będą następujące zasady rozwiązań urbanistycznych i architektonicznych:

▪ rodzaj zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

▪ nieprzekraczalna linia zabudowy:

- nieprzekraczalna linia zabudowy wzdłuż ul. [...]- jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku na działce nr ew. [...]w obrębie [...] (zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji),

- sytuowanie zabudowy na terenie inwestycji musi spełniać przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333) i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065),

▪ maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - 0,09,

▪ minimalna powierzchnia biologicznie czynna - 70% terenu objętego decyzją,

▪ maksymalna szerokość elewacji frontowych równoległych do ul. [...], na odcinku oznaczonym literami [...] - 18 m ± 20%.

Za front działki, zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, natomiast poprzez szerokość elewacji frontowej budynku należy rozumieć linię prostą łączącą dwa najdalej oddalone od siebie punkty w widoku budynku od strony frontu działki (wyrok NSA z 01.09.2009 r. sygn. akt II OSK 1336/08),

▪ maksymalna wysokość (od terenu istniejącego do najwyższego punktu kalenicy dachu) - 9,5 m obowiązuje zakaz podwyższania terenu, którego rzędne wynoszą dla działki [...] z obrębu [...]: [...] - 85,3 m n.p.m., dla działki [...]z obrębu [...]: 84,3 - 84,9 m n.p.m., dla działki [...] z obrębu [...]: 84,5 - 85,2 m n.p.m., zgodnie z załącznikiem nr 1 do decyzji,

▪ projekty budowlane budynków (posadowienie, konstrukcję nośną, rzędną parteru) należy opracować z uwzględnieniem zagrożenia powodziowego, projektowanie budynków na leży poprzedzić wykonaniem badań gruntowo-wodnych,

▪ geometria dachów: dach spadzisty, kalenicowy, kąt nachylenia głównych połaci dachu od 30° do 45°, wyznaczona na podstawie 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

▪ pokrycie dachu: dachówka ceramiczna, blachodachówka, dachówka bitumiczna lub materiał imitujący dachówkę w kolorze brązowym lub ceglastym, blacha w kolorze naturalnym,

▪ elewacje: tynki w kolorach jasnych, pastelowych lub z materiałów naturalnych (drewno, cegła, szkło) w jasnej kolorystce.

Ogrodzenie:

▪ ewentualne ogrodzenie od strony ul. [...]należy realizować w linii rozgraniczającej tej ulicy, wysokość ogrodzenia nie może przekraczać 2 m, ogrodzenie musi być ażurowe o prześwicie minimum 60% w przęśle, cokół nie wyższy niż 2 cm ponad powierzchnię terenu (aby umożliwić migrację drobnej zwierzyny w sąsiedztwie Jeziora [...] i terenów podmokłych), bądź o wysokości 60 cm z przepustami 12 cm dla drobnej zwierzyny, ogrodzenie powinno harmonizować z projektowanym budynkiem i otoczeniem, nie dopuszcza się stosowania ogrodzenia z prefabrykowanych elementów betonowych, imitacji materiałów oraz stosowania elementów niebezpiecznych (drut kolczasty, ostre wykończenie),

Parkowanie:

▪ obowiązuje zapewnienie miejsc postojowych na własnej działce w liczbie minimum 2 miejsca na 1 mieszkanie.

Szczegółowe usytuowanie projektowanych budynków rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

1.2. Warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi

W zakresie ochrony środowiska obowiązują następujące wymagania:

▪ W trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu, zgodnie z art. 74 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2020 r. poz. 1219),

▪ W trakcie prac budowlanych Inwestor realizujący przedsięwzięcie jest zobowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych, zgodnie z art. 75 ust. 1 ww. ustawy Prawo ochrony środowiska,

▪ Przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystywanie i przekształcanie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z realizacją konkretnej inwestycji - art. 75 ust. 2 ww. ustawy Prawo ochrony środowiska,

▪ Teren objęty wnioskiem jest położony w granicach, ustanowionych w myśl przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2018 r. poz. 1614), tj. w granicach [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu, dla którego obowiązuje rozporządzenie Nr 3 Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2007 r. w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu (Dz. Urz. Woj. [...] z 2007 r., Nr [...], poz. [...] ze zm.) zmienione uchwałą Nr [...] Sejmiku Województwa [...] z dnia 18 lutego 2013 r. zmieniającą niektóre rozporządzenia Wojewody[...] dotyczące obszarów chronionego krajobrazu (Dz. Urz. Woj. [...] z 2013 r. poz. [...]). Dla ww. obszaru obowiązują m.in. następujące ustalenia:

- zachowanie śródpolnych torfowisk, zabagnień, podmokłości oraz oczek wodnych,

- utrzymywanie i w razie konieczności odtwarzanie lokalnych i regionalnych korytarzy ekologicznych,

- zachowanie i ochrona zbiorników wód powierzchniowych wraz z pasem roślinności okalającej, poza rowami melioracyjnymi,

- tworzenie stref buforowych wokół zbiorników wodnych w postaci pasów zadrzewień i zakrzewień, celem ograniczenia spływu substancji biogennych i zwiększenia bioróżnorodności biologicznej,

- zachowanie i ewentualne odtwarzanie korytarzy ekologicznych opartych o ekosystemy wodne celem zachowania dróg migracji gatunków związanych z wodą,

- zwiększenie retencji wodnej,

- zakazuje się realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko,

- zakazuje się zabijania dziko występujących zwierząt, niszczenia ich nor, legowisk, innych schronień i miejsc rozrodu oraz tarlisk;

- zakazuje się likwidacji i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają one z potrzeby ochrony przeciwpowodziowej i zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego lub wodnego lub budowy, odbudowy, utrzymania, remontów lub naprawy urządzeń wodnych;

- zakazuje się wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym lub utrzymaniem, budową, odbudową, naprawą lub remontem urządzeń wodnych (zakaz podwyższania terenu);

- zakazuje się dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli służą innym celom niż ochrona przyrody lub zrównoważone wykorzystanie użytków rolnych i leśnych oraz racjonalna gospodarka wodna lub rybacka;

- zakazuje się likwidowania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy i obszarów wodno- błotnych;

▪ Teren inwestycji znajduje się w obszarze zagrożenia powodzią, o którym mowa w art. 169 ust. 2 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2020 r. poz. 310), tj. w granicach obszaru narażonego na zalanie w przypadku zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego rzeki [...], zgodnie z mapą zagrożenia powodzią, sporządzoną oraz przekazaną jednostkom administracji przez Prezesa Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej dnia 15 kwietnia 2015 r. Zatem projekt budowlany budynków (posadowienie, konstrukcję nośną, rzędną parteru) należy opracować z uwzględnieniem zagrożenia powodziowego, projektowanie budynków należy poprzedzić wykonaniem badań gruntowo-wodnych,

▪ Planowane przedsięwzięcie nie jest inwestycją figurującą w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r. poz. 1839), w związku z powyższym nie jest wymagane przeprowadzenie postępowania w sprawie wydania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, przy czym dopuszcza się przekształcenie terenu wyłącznie w zakresie niezbędnym na realizację 5 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z dojazdami do budynków i wewnętrzną drogą dojazdową do drogi publicznej (ul. [...]) - górna granica wielkości terenu przekształcanego 0,5 ha - przyjętą wielkość terenu należy uzasadnić w projekcie budowlanym, pozostała część terenu objętego wnioskiem pozostaje w użytkowaniu dotychczasowym,

▪ Na etapie realizacji i funkcjonowania inwestycji należy zapewnić gospodarowanie odpadami zgodnie z zapisami ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach (Dz. U. z 2020 r. poz. 797) oraz ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2019 r. poz. 2010),

▪ Ochrona gatunkowa:

- Podczas wykonywania prac budowlanych należy uwzględnić przepisy z zakresu ochrony gatunkowej roślin, zwierząt i grzybów oraz zwracać baczną uwagę na gniazda ptasie, chronione gatunki roślin, porostów, chrząszczy i innych owadów, nietoperzy, płazów i gadów. Zgodnie z ww. ustawą o ochronie przyrody oraz rozporządzeniem Ministra Środowiska w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt (Dz. U. z 2016 r. poz. 2183) obowiązuje m.in. zakaz płoszenia i niepokojenia ptaków oraz zakaz niszczenia, usuwania i uszkadzania gniazd ptasich. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac (też porządkowych) należy przeprowadzić oględziny w terenie pod kątem występowania gatunków roślin, zwierząt i grzybów objętych ochroną gatunkową na mocy przepisów ustawy o ochronie przyrody. Oględziny te powinny zostać przeprowadzone przez osoby dysponujące odpowiednią wiedzą przyrodniczą i skutkować pisemną opinią przyrodniczą stwierdzającą obecność lub brak gatunków chronionych i ich siedlisk. Opinia ta powinna być aktualna, tj. wykonana lub uaktualniona maksymalnie na 7 dni przed rozpoczęciem prac. W przypadku stwierdzenia obecności gatunków chronionych, ich siedlisk, ostoi lub gniazd, jeżeli realizacja inwestycji będzie wiązała się z naruszeniem zakazów obowiązujących w stosunku do ww. gatunków, należy uzyskać zezwolenie na odstępstwa od powyższych zakazów (tj. np. na płoszenie przez prowadzenie prac budowlanych w pobliżu gniazd, albo na zniszczenie gniazd, ale też np. na zniszczenie miejsc rozrodu chronionych gatunków płazów czy owadów), na podstawie art. 56 ww. ustawy o ochronie przyrody. Zezwolenie takie może wydać regionalny dyrektor ochrony środowiska lub generalny dyrektor ochrony środowiska (w zależności od gatunku). Zakazy wobec chronionych gatunków roślin, zwierząt i grzybów obowiązują przez cały rok. Zakazy wobec chronionych gatunków roślin, zwierząt i grzybów obowiązują przez cały rok. Zgodnie z zapisem art. 131 pkt 14 ustawy o ochronie przyrody naruszenie zakazów w stosunku do gatunków chronionych jest wykroczeniem i podlega karze aresztu lub grzywny. Dodatkowo, jeśli zniszczenie w świecie roślinnym lub zwierzęcym będzie znacznych rozmiarów lub też szkoda w gatunkach chronionych będzie istotna, zastosowanie mają przepisy art. 181 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1950).

1.3. Warunki w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej Teren objęty wnioskiem nie jest położony na terenie ani w bezpośrednim sąsiedztwie obszarów prawnie chronionych, ustanowionych w trybie przepisów ustawy z dnia 23 sierpnia 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2020 r. poz. 282).

1.4. Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej:

Energia elektryczna

- podłączenie do miejskiej sieci elektroenergetycznej;

Zaopatrzenie w wodę

- podłączenie do miejskiej sieci wodociągowej, na warunkach określonych przez gestora sieci;

Odprowadzenie ścieków

- do czasu realizacji kanalizacji miejskiej odprowadzenie ścieków do tymczasowych zbiorników bezodpływowych - szamb o pojemności nie większej niż 10 m3 każdy na terenie objętym wnioskiem.

Teren inwestycji znajduje się w obszarze narażonym na zalanie w przypadku zniszczenia lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego, o którym mowa w art. 169 ust. 2 pkt 3 lit a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2020 r. poz. 310) oraz bez sieci kanalizacji sanitarnej i deszczowej.

Zgodnie z § 34 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065) "Zbiorniki na nieczystości ciekłe mogą być stosowane tylko na dziatkach budowlanych niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, przy czym nie dopuszcza się ich stosowania na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na powodzie oraz zalewanie wodami opadowymi."

Odprowadzanie ścieków do tymczasowego zbiornika bezodpływowego będzie możliwe po uzyskaniu zgody na odstępstwo od warunków technicznych zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

- usytuowanie zbiorników bezodpływowych - szamb musi spełniać warunki określone w § 36 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

- po zrealizowaniu sieci kanalizacji sanitarnej projektowane budynki należy do niej bezzwłocznie podłączyć,

- w przypadku oddania do eksploatacji realizowanej aktualnie kanalizacji sanitarnej w ul. [...] przed uzyskaniem pozwolenia na budowę dla ww. inwestycji nie dopuszcza się realizacji zbiorników bezodpływowych.

Zaopatrzenie w gaz

- zaopatrzenie w gaz z sieci gazowej,

Ogrzewanie

- ogrzewanie projektowanych budynków mieszkalnych jednorodzinny w oparciu o gaz z sieci miejskiej lub z wykorzystaniem odnawialnych źródeł energii,

- dopuszcza się zastosowanie niekonwencjonalnych źródeł ciepła (np. kolektory słoneczne, pompa ciepła itp.). Odnośnie pomp ciepła zastosowanie mają zapisy ustawy z 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2020 r. poz. 1064). Zgodnie z zapisami art. 85 ust. 3 ww. ustawy, projekt robót geologicznych wykonywanych w celu wykorzystania ciepła Ziemi (wiercenie o głębokości nie mniejszej niż 30 m) wymaga dokonania zgłoszenia do Biura Ochrony Środowiska Urzędu [...] z siedzibą przy p1. [...] [...],

- wyklucza się zastosowanie paliw stałych.

Odprowadzenie wód opadowych

- Inwestor przewiduje odprowadzenie wód opadowych z dachów i terenów utwardzonych powierzchniowo na terenie inwestycji.

Ustalenia

- wody opadowe z dachów i powierzchni utwardzonych na działce należy odprowadzić w całości do gruntu na własnej działce za pomocą infiltracji powierzchniowej, nie dopuszcza się odprowadzania wód opadowych na działki sąsiednie,

- sposób odprowadzenia wód opadowych i roztopowych powinien spełniać warunki zawarte w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2020 r. poz. 310),

- zgodnie z art. 394 ust. 1 ustawy Prawo wodne trwałe odwadnianie wykopów budowlanych, wykonanie urządzeń odwadniających obiekty budowlane, o zasięgu oddziaływania niewykraczającym poza granice terenu inwestycji, którego zakład jest właścicielem oraz odprowadzanie wód z wykopów budowlanych lub próbnych pompowań otworów hydrogeologicznych wymaga dokonania zgłoszenia wodnoprawnego do kierownika Nadzoru Wodnego Wód Polskich w [...] ul. [...] (art. 397, ust. 9 pkt 3 ustawy prawo wodne), natomiast długotrwałe obniżenie poziomu zwierciadła wody podziemnej, wykonanie urządzeń wodnych i wykonanie urządzeń odwadniających obiekty budowlane o zasięgu oddziaływania wykraczającym poza granice terenu, którego zakład jest właścicielem wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego Dyrektora Zarządu Zlewni Polskich w [...].

1.5. Warunki obsługi w zakresie komunikacji

Teren objęty wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...]. W zakresie obsługi komunikacyjnej, zgodnie z uzgodnieniem Zarządu Dróg Miejskich w [...] z dnia [...] maja 2020 r. (znak sprawy:[...]) ustala się cyt.:

- obsługa komunikacyjna od ul. [...] poprzez jeden wspólny zjazd dla całej inwestycji;

- zjazd z drogi do obiektu powinien być zaprojektowany i wybudowany w sposób odpowiadający wymaganiom wynikającym z jego usytuowania i przeznaczenia, a w szczególności powinien być dostosowany do wymagań bezpieczeństwa ruchu na drodze, wymiarów gabarytowych pojazdów, dla których jest przeznaczony oraz do wymagań ruchu pieszych, na warunkach określonych w Rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 2016 r. poz. 124 ze zmianami);

- miejsca parkingowe dla obsługi inwestycji nie mogą być zlokalizowane w projektowanym pasie drogowym ul. [...];

- obiekty budowlane usytuowane przy drogach należy lokalizować od zewnętrznej krawędzi jezdni w odległości określonej w ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470). W szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze w odległości mniejszej niż określona może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi;

- nie dopuszcza się możliwości lokalizacji w pasie drogowym ul. [...] elementów obsługi obiektu typu np.: schody, pochylnie, podjazdy, drogi pożarowe;

- budowa i przebudowa drogi spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia, szczegółowe warunki budowy lub przebudowy drogi określone zostaną w umowie pomiędzy zarządcą drogi a inwestorem, którą należy zawrzeć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestycji nie drogowej;

- zmiana zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego ul. [...] w zakresie włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowana tą zmianą, podlega uzgodnieniu w Zarządzie Dróg Miejskich po zawarciu umowy pomiędzy zarządcą drogi a inwestorem inwestycji nie drogowej;

- budowa lub przebudowa zjazdu wymaga uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu;

- dostęp do drogi publicznej oraz obsługa komunikacyjna projektowanych działek musi spełniać wymogi 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

- droga wewnętrzna planowana po wschodniej stronie terenu inwestycji może być realizowana jako przelotowa, zapewniająca przejazd bez cofania, w przypadku realizacji drogi nieprzelotowej należy ja zakończyć placem manewrowym o wymiarach 20 m x 20 m, zgodnie z § 12 pkt 9 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz. U. z 2009 r., Nr 124, poz. 1030).

2. Zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

W związku z ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1161) grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast nie wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Teren inwestycji stanowi użytki rolne. Zgodnie z art. 11 ust. 4 ww. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę należy uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych.

3. Warunki wynikające z uzyskanych uzgodnień i opinii.

▪ na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pismem z dnia [...] kwietnia 2020 r. zwrócono się do Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa Urzędu [...] o uzgodnienie projektu decyzji dla ww. inwestycji. Skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 13 maja 2020 r. (data na zwrotnym potwierdzeniu odbioru). Zgodnie z art. 53 ust. 5 ww. ustawy "Uzgodnień, o których mowa w ust. 4, dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane". W związku z tym, że nie otrzymano stanowiska ww. organu w ustawowym terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane,

▪ na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pismem z dnia [...] kwietnia 2020 r. zwrócono się do Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie Zarząd Zlewni [...] o uzgodnienie projektu decyzji. Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2020 r. (znak sprawy: [...]) Dyrektor Zarządu Zlewni w [...]umorzył postępowanie w sprawie uzgodnienia projektu decyzji dla wnioskowanej inwestycji ze względu na brak podstaw prawnych do dokonania uzgodnienia. Z uzasadnienia powołanego wyżej postanowienia wynika, że na terenie objętym wnioskiem cyt. "nie występują ewidencjonowane urządzenia melioracji wodnych".

▪ na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 8 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pismem z dnia [...]30 kwietnia 2020 r. zwrócono się do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w [...] o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. Skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu [...] maja 2020 r. (data na zwrotnym potwierdzeniu odbioru). Zgodnie z art. 53 ust. 5c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "Niewyrażenie stanowiska w terminie 21 dni od dnia otrzymania projektu decyzji (...) przez regionalnego dyrektora ochrony środowiska uznaje się za uzgodnienie decyzji". W związku z tym, że w wymaganym terminie nie otrzymano stanowiska ww. organu uznano, że projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony,

▪ na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 9 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Zarząd Dróg Miejskich w [...], tj. zarządca drogi ul. [...]pismem z dnia [...] maja 2020 r. uzgodnił projekt decyzji dla ww. inwestycji w odniesieniu do zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego z następującymi warunkami. Warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej ww. inwestycji, wynikające z uzgodnienia zostały zawarte w pkt 1.5. niniejszej decyzji.

4. Warunki zabudowy wynikające z przepisów szczególnych.

Planowana inwestycja winna spełniać warunki wynikające m.in. z aktów prawych:

- ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333),

- ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2020 r. poz. 282), ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2020 r. poz. 55),

- ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2020 r. poz. 1219),

- ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach (Dz. U. z 2020 r. poz. 797),

- ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470),

- ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2020 r. poz. 310),

- ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1161)

- ustawy z dnia 27 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (Dz. U. z 2019 r. poz. 1437),

- ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2020 r. poz. 961),

- ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2020 r. poz. 1439)

- ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (Dz. U. z 2019 r. poz. 59), oraz aktów wykonawczych do ww. ustaw.

5. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

W ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed:

a. pozbawieniem:

- dostępu do drogi publicznej;

- możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności;

- dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi;

b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie;

c) zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

6. Okres ważności decyzji.

Decyzja wygasa, jeżeli:

- inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

- dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Wygaśnięcie decyzji stwierdza w drodze decyzji organ, który ją wydał.

II.

Po rozpatrzeniu odwołania D. J., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] marca 2021 r. Znak [...]:

1. uchyliło zaskarżoną decyzję w pkt 1.1 i w tym zakresie orzekło:

1.1. Warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego

W ramach projektu budowlanego należy dążyć do uzyskania ładu przestrzennego tzn. do takich rozwiązań przestrzennych, które tworzyć będą harmonijną całość oraz uwzględniać w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu 1 zagospodarowaniu przestrzennym. Warunek ten spełniać będą następujące zasady rozwiązań urbanistycznych i architektonicznych:

- rodzaj zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

- nieprzekraczalna linia zabudowy: nieprzekraczalna linia zabudowy wzdłuż ul. [...] - jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku na działce nr ew.[...] w obrębie[...] (zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji), sytuowanie zabudowy na terenie inwestycji musi spełniać przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333) i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065).

- maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - 0,09,

- minimalna powierzchnia biologicznie czynna - 70% terenu objętego decyzją,

- maksymalna szerokość elewacji frontowych równoległych do ul. [...], na odcinku oznaczonym literami [...] - 18 m ± 20%.

Za front działki, zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 - należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, natomiast poprzez szerokość elewacji frontowej budynku należy rozumieć linię prostą łączącą dwa najdalej oddalone od siebie punkty w widoku budynku od strony frontu działki (wyrok NSA z 01.09.2009 r. sygn. akt II OSK 1336/08),

- maksymalna wysokość (od terenu istniejącego do najwyższego punktu kalenicy dachu) - 9,5 m

- geometria dachów: dach spadzisty, kalenicowy, kąt nachylenia głównych połaci dachu od 300 do 450, wyznaczona na podstawie § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

Parkowanie:

- obowiązuje zapewnienie miejsc postojowych na własnej działce w liczbie minimum 2 miejsca na 1 mieszkanie.

Szczegółowe usytuowanie projektowanych budynków rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

2. w pozostałej części utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

SKO wyjaśniło, że obszar analizowany został prawidłowo przez organ I instancji wyznaczony na 126 m co stanowi trzykrotność frontu działki wynoszącą 42 m. Nadto, słusznie przeanalizowano zabudowę sąsiednią rozumianą nie tylko jako działki bezpośrednio przylegające do nieruchomości inwestycyjnych.

W ocenie SKO zabudowa znajdująca się w obszarze analizowanym, umożliwia ustalenie parametrów dla planowanej zabudowy, z uwagi na funkcję obiektów na niej się znajdujących, a także cechy zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podzielając co do zasady prawidłowość decyzji organu I instancji SKO jednakowoż wskazało, że w pkt 1.1 decyzji organ I instancji ustalił, że dla planowanej inwestycji obowiązuje zakaz podwyższania terenu, którego rzędne wynoszą dla działki ew. Nr[...] z obrębu[...]: 84,4-85,3 m n.p.m., dla działki ew. Nr [...] z obrębu[...]: 84,3-84,9 m n.p.m., dla działki ew. Nr [...] z obrębu [...]: 84,5-85,2 m n.p.m., co zdaniem organu odwoławczego jest działaniem nieprawidłowym.

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem prawa lokalnego. Jest ona wydawana na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na wniosek inwestora, który określa zakres planowanej inwestycji i jest zobowiązany do podania elementów dotyczących planowanej inwestycji, jakie wynikają z przepisów prawa. Na gruncie orzecznictwa sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, iż decyzja o warunkach zabudowy konkretyzuje możliwość zabudowy terenu inwestycji wskazanego przez inwestora w zakresie zgodności planowanej inwestycji z przepisami ustawy o planowaniu przestrzennym oraz ustaw szczególnych, a także przepisami wydanymi na podstawie tych ustaw - aktami wykonawczymi.

Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji. Na tym etapie inwestor nie ma obowiązku przedłożenia projektu budowlanego, a jedynie koncepcję zabudowy poprzez określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, zaś obowiązek ten wynika wprost z art. 52 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. Kwestie związane ze stanem wód gruntowych i ukształtowaniem terenu oraz posadowieniem budynków, mogą być rozważane na etapie ubiegania się inwestora o wydanie pozwolenia na budowę. Zakaz dokonywania zmian naturalnego spływu wód opadowych w celu, kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości, został określony w § 29 rozporządzenia ws. warunków technicznych, które stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie obiektów budowlanych. Zdaniem Kolegium na etapie ustalenia warunków zabudowy brak jest podstaw do nałożenia na inwestora zakazu podwyższania terenu, skoro okoliczności te będą przedmiotem postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, a także z tej przyczyny, że brak jest przepisu prawa który mógłby być podstawą prawną do nałożenia na inwestor tego rodzaju zakazu.

W ocenie Kolegium na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy wystarczające jest, tak jak to uczynił organ I instancji, określenie warunków ochrony środowiska i zdrowia ludzi (pkt 1.2 decyzji) m.in. poprzez wskazanie ograniczeń zabudowy z rozporządzenia Nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2007 r. w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu.

Wątpliwości SKO dotyczą także obowiązków inwestora, nałożonych w zaskarżonej decyzji, a odnoszących się do zastosowania odpowiedniej kolorystyki elewacji, pokrycia dachów oraz realizacji ogrodzenia albowiem takie ograniczenia zabudowy nie wynikają z przepisów prawa. Podnieść należy, że wymagania dotyczące powyższych kwestii uregulowane zostały w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych i mogą być rozważanie na etapie ubiegania się inwestora o wydanie pozwolenia na budowę, nie zaś w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji także w tej części.

Powyższe kwestie mogą być rozważane na etapie ubiegania się inwestora o pozwolenia na budowę, gdzie następuje konkretyzacja ustaleń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 54 pkt 2 lit. a) u.p.z.p. organ zauważył, że to inwestor, w złożonym wniosku określa rodzaj i zakres planowanej zabudowy, zaś rolą organu jest wyłącznie ustalenie czy realizacja zamierzenia inwestycyjnego odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a więc czy dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla tak określonego przedsięwzięcia. Na etapie ustalenia warunków zabudowy zarzut naruszenia stosunków wodnych jest przedwczesny, albowiem do faktycznej zabudowy terenu jeszcze nie doszło. Ocena czy działania inwestora powodują naruszenie stosunków wodnych może nastąpić wyłącznie w oparciu o ustalenie, że określone działania (np. podwyższenie gruntu, czy też ograniczenie spływu wód) wywołują szkody na gruntach sąsiednich, a zatem po stwierdzeniu istnienia negatywnego oddziaływania. Skoro decyzja o warunkach zabudowy przesądza wyłącznie o potencjalnym sposobie zagospodarowania danego terenu, to nie jest możliwe stwierdzenie, iż wywołuje on skutki w zakresie naruszenia stosunków wodnych na gruntach sąsiednich. Nadto, organ I instancji zasadnie określił warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi (pkt 1.2 decyzji) m.in. poprzez wskazanie ograniczenia zabudowy z rozporządzenia Wojewody [...] w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu. Na tym etapie procesu inwestycyjnego jest to wystarczające. Z tych względów nie jest możliwe uwzględnienie żądania strony skarżącej, która dalszego uszczegółowienia pkt 1.1 skarżonej decyzji poprzez określenie kierunku spływu wód.

W zakresie zarzutu naruszenia § 6 rozporządzenia Nr [...] Wojewody [...] co do zmiany stosunków wodnych wskazano, że norma ta ma zapobiegać działaniom powodującym zmianę stosunków wodnych z racji występowania na tym terenie problemu z odpływem wód gruntowych.

Na etapie ustalenia warunków zabudowy inwestor nie ma obowiązku przedłożenia projektu budowlanego, a jedynie koncepcję zabudowy poprzez określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, zaś obowiązek ten wynika wprost z art. 52 ust. 2 u.p.z.p. Kwestie dotyczące posadowienia budynków na terenie inwestycji, jak również przyjęcie rozwiązań technicznych, zapobiegających zmianom stosunków wodnych nastąpi na etapie wydawania pozwolenia na budowę, gdzie następuje konkretyzacja ustaleń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Stąd też w ocenie Kolegium przyjęte w decyzji ustalenia dotyczące tych okoliczności (potencjalnej zmiany stosunków wodnych) są na tym etapie procesu inwestycyjnego wystarczające.

III.

Skargę na powyższą decyzję wniósł D. J. zaskarżając ją w całości i zarzucając naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

a. art. 54 pkt 2 lit. a) u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz w zw. z art. 107 k.p.a. poprzez nieprecyzyjne określenie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w szczególności w zakresie niedookreślenia rzędnych terenu istniejącego oraz braku ustalenia zakazu podwyższania terenu, podczas gdy ze wskazanych powyżej przepisów wywieść trzeba, iż decyzja o warunkach zabudowy powinna w sposób jednoznaczny i konkretny określać warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy;

1. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a. art. 139 k.p.a. poprzez wydanie decyzji, orzekającej w części co do istoty sprawy, co w konsekwencji doprowadziło do sytuacji, w której organ odwoławczy wydał decyzję na niekorzyść odwołującego;

a. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na zaniechaniu wszechstronnego zebrania, rozpatrzenia i oceny materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej a także o orzeczenie o kosztach postępowania.

W uzasadnieniu wyjaśniono, że teren na którym planowana jest inwestycja zlokalizowany jest na obszarze podmokłym, w obszarze zagrożenia powodzią. W związku z tym, każda ingerencja w rzeźbę tego terenu może doprowadzić do zalewania nieruchomości sąsiednich, powodując przy tym ryzyko wyrządzenia znacznych szkód majątkowych oraz osobistych.

Jak wynika z art. 1 ust. 2 pkt 3 u.p.z.p., tak specyficzne warunki terenu wymagają uwzględniania już na etapie ustalania warunków zabudowy. Oba organy w wydanych decyzjach obowiązek ten zignorowały, zaś organ II instancji obowiązek ten jeszcze bardziej zignorował.

Nałożone, przepisami u.p.z.p. konieczne do uwzględniania w planowaniu przestrzennym wymogi, wymuszały na organach administracji, aby z uwagi na rodzaj terenu na którym planowana jest inwestycja w sposób jak najbardziej precyzyjny ustaliły takie warunki zabudowy, które nie doprowadzą do zmiany warunków środowiskowych w szczególności w zakresie gospodarowania wodami opadowymi. Nieuwzględnienie powyższego, będzie stanowiło o naruszeniu przepisów u.p.z.p., a w konsekwencji może również doprowadzić do znacznego naruszenia prawa własności stron przedmiotowego postępowania.

Dopiero odniesienie się w decyzji o warunkach zabudowy do ukształtowania terenu, na którym planowana jest Inwestycja i określenie w ww. decyzji, wyliczeń w zakresie rzędnych terenu wraz ze wskazaniem kierunków spadków działek, może zostać uznane, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy szczegółowo przeanalizował i uwzględnił wszystkie konieczne wymogi prawa.

Dopiero takie rozwiązanie, zapewni choć minimalne zabezpieczenie przed zmianą ukształtowania terenu, umożliwiając jednocześnie realną możliwość weryfikacji - na późniejszych etapach procesu inwestycyjnego - czy rzeźba tego terenu została zniekształcona.

Brak wskazania kierunku spadków działek inwestycyjnych, a następnie uchylenie przez SKO oraz orzeczenie w części dotyczącej pkt 1.1 spowodowało usunięcie rzędnych działek inwestycyjnych a przez to decyzja nie spełnia podstawowych wymogów określonych w art. 107 k.p.a.

Konieczność doprecyzowania rzędnych terenowych oraz kierunków spadków działek jak również ustalenia zakazu podwyższania terenu, wynikała nie tylko z charakteru terenu, który jest terenem podmokłym oraz zagrożonym powodzią, ale również z faktu, że teren inwestycji zlokalizowany jest w granicach[...] Obszaru Chronionego Krajobrazu.

Biorąc pod uwagę, że zmiana rzeźby terenu stanowi zmianę zagospodarowania, organ ustalający w decyzji o warunkach zabudowy szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy powinien zawrzeć ustalenia dotyczące zmiany rzeźby terenu. Zmiana wysokości terenu, nawet na części nieruchomości może stanowić zagrożenie dla gruntów sąsiednich i dla zabudowy na tych działkach i jednocześnie w sposób niedopuszczalny może zmienić stosunki wodne na tym terenie i na terenach przyległych.

W ocenie Strony w sprawie doszło również do naruszenia zakazu reformationis in peius wyrażonego w art. 139 k.p.a.

Zdaniem Strony SKO bezprawnie usunęło z decyzji organu I instancji zapis o rzędnych terenu i zakazie jego podwyższania, które zostały ujęte w wyniku wniesionego przez Skarżącego pisma. Wniesione przez Skarżącego odwołanie jednoznacznie wskazywało, że wyliczenie w zakresie rzędnych terenu, zawarte w decyzji I instancji (bez wskazania kierunków spadku działek) nie jest wyczerpujące i wymaga uzupełnienia. Jednoznacznie wynikało z odwołania, że konieczne jest doprecyzowanie ustaleń decyzji I instancji, gdyż w obecnej treści nie uwzględniała ona w sposób wyczerpujący ochrony właścicieli działek sąsiednich jak również nie uwzględniała w stopniu wystarczającym wymagań ochrony środowiska, w tym dotyczących wód powierzchniowych.

Dokonana przez SKO zmiana decyzji doprowadziła de facto do pogorszenia sytuacji Skarżącego. Zgodnie z obecnym brzmieniem decyzji ustalającej warunki zabudowy, w ogóle nie odnosi się ona do rzędnych terenu istniejącego, jak również nie ustala zakazu podwyższania terenu, tym samym w jeszcze mniejszym stopniu chroni i uwzględnia prawo własności Skarżącego, jako właściciela działki bezpośrednio sąsiadującej z Inwestycją.

Decyzja SKO w sposób znaczący pogorszyła sytuację Skarżącego, gdyż dotychczasowe ustalenia organu I instancji, mimo że nie były dość precyzyjne, to określały w części ustalenia dotyczące zmiany rzeźby terenu, która niewątpliwie stanowić może o zmianie zagospodarowania terenu, a tym samym chroniły w części Skarżącego przed ewentualnym negatywnym wpływem Inwestycji na działkę, której jest właścicielem. Z zakazu reformationis in peius wynika, że jedyną konsekwencją dla strony może być utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji a zatem SKO zakaz ten naruszyła. W sprawie nie wystąpiły przesłanki upoważniające organ do odstąpienia od zasady działania na niekorzyść strony odwołującej się.

IV.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

V.

Skarga jest niezasadna.

W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji przez SKO) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się co do zasady wówczas, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy. Decyzja ta stanowi wyraz potrzeby zapewnienia w drodze indywidualnego aktu stosowania prawa ochrony ładu przestrzennego, w szczególności niekontrolowanej zabudowy terenów pozbawionych zainwestowania czy też zabudowy diametralnie innej, niż zabudowa już w danej lokalizacji istniejąca. Decyzja o warunkach zabudowy ma zatem wprost i bezpośrednio realizować definicję "ładu przestrzennego" z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. przez który rozumieć trzeba takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Kluczową zasadą postępowania w sprawie rozstrzyganej w drodze decyzji o warunkach zabudowy jest przy tym zasada dobrego sąsiedztwa, warunkująca możliwość zagospodarowania danego terenu od dostosowania się inwestora do cech i sposobu istniejącego na sąsiednim obszarze zagospodarowania.

W przypadku rozstrzygania w drodze decyzji o możliwej zabudowie, istotne znaczenie ma prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, na podstawie którego dokonywana jest ocena czynników kształtujących ład przestrzenny w terenie. Ustawodawca w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. sformułował przy tym upoważnienie i wytyczne jakie należy wziąć pod uwagę przy regulowaniu tej kwestii w rozporządzeniu właściwego ministra. Sposób ustalania obszaru analizowanego wymaga zatem wyznaczanie wokół działki budowlanej terenu oraz przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się jako trzykrotna szerokość frontu działki przeznaczonej pod nową zabudowę, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Do analizy uwzględnia się przy tym zabudowę istniejącą na całym obszarze a nie tylko tę położoną w sąsiedztwie. W niniejszej sprawie organy prawidłowo przyjęły, że obszar analizowany jest wyznaczony prawidłowo. Skoro front działki leżący przy ul. [...] wynosi 42 m zatem obszar analizowany słusznie określono na 126 m przy czym jego owalny kształt i odległość liczona od granic działek nie budzi jakichkolwiek wątpliwości Sądu i w tej sprawie nie było również kwestionowane.

Za prawidłową Sąd uznaje również przeprowadzoną analizę funkcji i cech zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. Wyniki tej analizy pozwalały stwierdzić, że zdecydowanie dominuje w tym terenie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zabudowa ta umożliwiała określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy na działkach inwestycyjnych. Maksymalny wskaźnik zabudowy wyznaczono na poziomie 0,09 co odzwierciedla jego górna granicę w tym terenie. Powierzchnię biologicznie czynną oznaczono na minimum 70%, co także zdaniem Sądu odpowiada potrzebie zachowania odpowiedniej chłonności terenu, który może być narażony na zalewanie w przypadku przerwania obwałowania oraz ma uzasadnienie w przygotowanej analizie.

Prawidłowo wyznaczono również szerokość elewacji frontowej na 18 m z modulacją do 20%, przy czym za front działki uznano ten bok nieruchomości, który przylega do ul. [...].

Sąd nie ma również większych zastrzeżeń do wyznaczonej linii zabudowy, którą precyzyjnie oznaczono w załączniku graficznym do decyzji organu I instancji i która wiąże w tej sprawie przy wyznaczaniu ewentualnej zabudowy.

Zdaniem Sądu wszystkie przyjęte w zaskarżonej decyzji parametry planowanej inwestycji zostały należycie przeanalizowane i wyjaśnione. To w jaki sposób będzie ona jednak ostatecznie wyglądać, jest etapem projektowania i zatwierdzania przez organ architektoniczno-budowlany nie zaś ustalania możliwości zagospodarowania przestrzennego, które z natury rzeczy musi bazować na pewnym poziomie ogólności, określając podstawowe wskaźniki jakie należy uwzględnić przy projektowaniu, z zachowaniem z jednej strony konstytucyjnego prawa do zabudowy nieruchomości wynikającego z własności, z drugiej zaś do poszanowania uzasadnionych prawnych interesów osób trzecich i kwestii ładu przestrzennego.

VI.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy przede wszystkim wskazać, że w istocie podkreślają one dwojakiego rodzaju uchybienia.

Po pierwsze, nieprecyzyjne określenie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego poprzez niedookreślenie rzędnych terenu istniejącego oraz braku ustalenia zakazu podwyższania terenu, a także niewskazanie kierunku spływu wód opadowych, podczas gdy ze wskazywanych przez Skarżącego przepisów prawa wynika obowiązek jednoznacznego i konkretnego określenia warunków i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy.

Po drugie, naruszenie zakazu reformationis in peius wyrażonego w art. 139 k.p.a. poprzez orzeczenie przez SKO w części co do istoty sprawy i wyeliminowanie z pkt 1.1 sentencji decyzji organu I instancji zapisów wskazujących na rzędne terenu i ustanowiony zakaz podwyższania gruntu, co w ocenie strony jest orzekaniem na niekorzyść odwołującego się. Nadto, w kontekście tego właśnie orzeczenia strona skarżąca podnosi naruszenie przepisów procesowych mające polegać na zaniechaniu wszechstronnego zebrania, rozpatrzenia i oceny materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji.

Odnosząc się do zarzutu nr 1 lit. a) skargi należy wskazać, że zgodnie z powołanym przez stronę art. 54 pkt 2 lit. a) stosownym w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Z przepisów tych Skarżący wywodzi wniosek o tym, że zaskarżona decyzja powinna bezwzględnie zawierać zarówno wskazanie rzędnych terenu inwestycji, zakazu ich podnoszenia oraz podawać kierunek spływu wód.

W ocenie Sądu, rozpoznając sprawę w postępowaniu odwoławczym i stosując pełne spektrum uprawnień procesowych, SKO mogło wyeliminować z pkt 1.1 decyzji pierwszoinstancyjnej zapis o rzędnych terenu i o zakazie jego podnoszenia, jak również w pełni zasadnie odmówiło uwzględnienia postulowanego wniosku o uwidocznienie na mapie stanowiącej załącznik do decyzji kierunku spływu wód opadowych.

Po pierwsze, kwestia zakazu podnoszenia terenu, którego konsekwencją jest niewątpliwie zmiana rzędnych stanowi okoliczność związaną z ochroną środowiska i zdrowia ludzi, co szczegółowo uregulowano w pkt 1.2

Po drugie, decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem prawa miejscowego. Nie jest to zatem "forum" uwzględniania wszelkich dowolnych żądań i oczekiwań stron postępowania, a wyłącznie tych, które znajdują wyraźne uzasadnienie w przepisach prawa i sporządzonej analizie urbanistycznej. Decyzja ta ma zatem rozstrzygać o tym, czy zabudowa na danym terenie jest w ogóle możliwa i jakie są jej dopuszczalne i porównywalne z sąsiednią zabudową parametry. W kontekście powyższego nie znajduje uzasadnienia ani w analizie ani w przepisach prawa potrzeba wykazania w pkt 1.1 decyzji ani wysokości terenu za pomocą rzędnych (notabene wyraźnie i bez jakiejkolwiek wątpliwości zapisanych na mapie stanowiącej załącznik do decyzji), ani tym bardziej potrzeba wskazania kierunku spływu wód opadowych, który - co oczywiste - wynika z logicznego odczytania rzędnych uwidocznionych już na mapie. Co warto także podkreślić, to nie tylko potencjalny inwestor ale również każdy z władających nieruchomościami sąsiednimi ma prawny zakaz kierowania wód opadowych na tereny sąsiednie, a także zagospodarowywania wód opadowych na swoim terenie, co wyraźnie wskazano w decyzji SKO. Wskazanie rzędnych terenu mogłoby mieć miejsce wówczas, gdyby wynikało to z analizy oraz miało związek z nadzwyczajną okolicznościami sprawy, które wymagają np. określenia górnej wysokości kalenicy według nieprzekraczalnej rzędnej terenu, po to by zachować określony równy układ dachów, bez względu na naturalne ukształtowanie terenu. Wskazanie rzędnej miałoby rację bytu wówczas, gdyby teren był wyraźnie terenem pofaudowanym, czemu przeczą zdjęcia dołączone do sprawy przez pełnomocnika inwestorki.

Po trzecie, decyzja o warunkach zabudowy w odpowiedni sposób gwarantuje niepodnoszenie terenu nie tylko inwestycyjnego, ale także i każdego innego, bowiem w pkt 1.2 w tiret czwartym wskazuje, że teren objęty wnioskiem jest położony w granicach [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu, dla którego obowiązuje rozporządzenie Nr [...] Wojewody [...] z [...] lutego 2007 r. w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2007 r. nr [...] poz. [...] ze zm.), które zostało zmienione uchwałą Nr [...] Sejmiku Województwa [...] z [...] lutego 2013 r. zmieniającą niektóre rozporządzenia Wojewody [...] dotyczące obszarów chronionego krajobrazu (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2013 r. poz. [...]). Dla ww. obszaru, a więc także dla działek inwestycyjnych obowiązuje wprost wskazany w decyzji zakaz wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym lub utrzymaniem, budową, odbudową, naprawą lub remontem urządzeń wodnych (zakaz podwyższania terenu). Zakazuje się również dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli służą innym celom niż ochrona przyrody lub zrównoważone wykorzystanie użytków rolnych i leśnych oraz racjonalna gospodarka wodna lub rybacka.

Kwestie związane z niepodnoszeniem terenu i zakazem zmiany spływu wód mają zatem swoje silne umocowanie w przepisach środowiskowych i wbrew przekonaniu Skarżącego, znajdują się w decyzji (patrz pkt 1.2).

Po czwarte Sąd wyjaśnia Skarżącemu, że jego uprawnienie do udziału w postępowaniu o wydanie innemu podmiotowi warunków zabudowy nie oznacza niczym nieskrępowanego uprawnienia do kierowania wszelakich żądań nieznajdujących umocowania w przepisach prawa, które dodatkowo pozostają w sferze hipotetycznych założeń o rzekomej szkodliwości przyszłej zabudowy terenu i obaw co do jej wpływu, które - dla podkreślenia - nie bazują na jakichkolwiek uzasadnionych dowodach, które podważałyby przeprowadzoną analizę urbanistyczną. W istocie Skarżący zdaje się rościć sobie prawo do decydowania o tym, w jaki sposób inny podmiot będzie realizował swoje uprawnienia wynikające z własności lub innego tytułu prawnego do nieruchomości. Na takie działanie Sąd żadną miarą nie zezwoli. Skarżący nie ma bowiem ani lepszych ani też gorszych praw z tego tylko tytułu, że włada budynkiem wzniesionym wcześniej niż dopiero planowane zamierzenie inwestycyjne, dla którego prowadzone jest niniejsze postępowanie.

W konsekwencji brak jest podstaw do uznania, że decyzja o warunkach zabudowy powinna w sentencji zawierać wskazanie rzędnych terenu (choć i tak je zawiera na dołączonej mapie), jak i wskazywać jaki jest naturalny kierunek spływu wód opadowych, który notabene również wynika z porównania rzędnych trenowych uwidocznionych na wskazanej już mapie. Nadto, powtarzanie w pkt 1.1 oczywistego ze względów środowiskowych zakazu podwyższania terenu jest zbędne.

Sąd podziela również stanowisko SKO, że inwestor nie ma na etapie pozyskiwania warunków zabudowy obowiązku przedłożenia projektu budowlanego, a jedynie koncepcję zabudowy i związaną z nią charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu - art. 52 ust. 2 u.p.z.p. Wszelkie kwestie związane z ochroną przez wodą powinny zostać rozstrzygnięte na etapie postępowania budowlanego a nie postępowania w przedmiocie uregulowania warunków zagospodarowania terenu.

Z uwagi na charakter decyzji o warunkach zabudowy należy podzielić ocenę SKO, że nałożenie na wnioskodawcę obowiązków odnoszących się do zastosowania odpowiedniej kolorystyki elewacji, pokrycia dachów oraz realizacji ogrodzenia nie powinno być realizowane w ramach tego postępowania. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest planem miejscowym, który jest prawem powszechnie obowiązującym na danym terenie. Powyższe ograniczenia zabudowy nie wynikają z przepisów prawa, przez co nie mogą zostać uwzględnione w decyzji o warunkach zabudowy, służebnej względem norm powszechnie obowiązujących. Powyższe kwestie mogą być zatem rozważane na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenia na budowę.

Odnosząc się do zarzutu nr 2 lit. a) skargi Sąd wskazuje, że w sprawie mamy do czynienia wyłącznie z pozornym naruszeniem zasady reformationis in peius, przy czym Skarżący sprowadza tę zasadę do wyłącznie literalnego a nie funkcjonalnego odczytania postanowień decyzji.

Przypomnieć trzeba o tym, że to Skarżący odwołał się od decyzji organu I instancji, która przewidywała w pkt 1.1 zakaz podnoszenia terenu oraz wskazywała jego rzędne dla poszczególnych działek inwestycyjnych. SKO zapisy te wyeliminowało z treści decyzji pierwszoinstancyjnej z powodów o których była mowa powyżej. Na tle tych działań Skarżący uznaje, że w jego sytuacji prawnej doszło do nieuprawnionej ingerencji na jego niekorzyść. W istocie organ winien był bowiem, jeśli nie podzielał argumentacji odwołania, w całości utrzymać zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. Dokonana zmiana pozbawiła zatem Skarżącego słusznych uprawień, które już posiadał, a w odwołaniu domagał się ich dalszego rozbudowania.

Zgodnie z art. 139 k.p.a. organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny.

Ze względu na wyrażone w tym przepisie gwarancje procesowe dla strony odwołującej się (niepogarszanie jej sytuacji), każdy potencjalny przejaw ich naruszenia należy oceniać surowo. Chodzi jednakże o naruszenie realne i rzeczywiście mające wpływ na sytuację strony a nie zaś pogorszenie pozorne, oscylujące wyłącznie w sferze odczuć strony co do zakresu jej "stanu posiadania" ukształtowanego decyzją organu I instancji i nieuwzględniające uprawnień organu odwoławczego, zobowiązanego przecież do korygowania w każdym przypadku wad materialnych i procesowych zaskarżonych decyzji.

W ocenie Sądu zakaz reformationis in peius ma za zadanie chronić interesy strony, która wniosła odwołanie od niekorzystnej jej zdaniem decyzji organu I instancji. Organ odwoławczy nie może więc wydać decyzji na niekorzyść strony i pogorszyć w ten sposób jej dotychczasowej sytuacji prawnej, chyba że zachodzą wyjątki przewidziane w prawie tj. zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub interes społeczny.

Ratio legis takiego zakazu polega na stworzeniu stronie odwołującej się wspomnianych już gwarancji procesowych, dających jej pewność, że w wyniku złożenia przez nią odwołania jej sytuacja prawna nie ulegnie pogorszeniu, bowiem organ odwoławczy może w takim przypadku co do zasady bądź utrzymać w mocy decyzję dotychczasową, bądź też zmienić ją na decyzję bardziej korzystną dla strony odwołującej się. Nie może jednak, jeżeli nie ma ku temu wyraźnych i oczywistych podstaw wprost wskazanych w przepisie i należycie uzasadnionych, orzec mniej korzystnie dla strony odwołującej się niż zrobił to organ I instancji. Powodowałoby to bowiem zniechęcanie strony do korzystania z prawa do wnoszenia odwołania (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 11 marca 2021 r. sygn. akt IV SA/Po 1827/20).

Organ odwoławczy orzeka w tym trybie nie z własnej inicjatywy (z urzędu) a wyłącznie na skutek odwołania wniesionego przez stronę niezadowoloną z rozstrzygnięcia, w związku z czym zobowiązany jest do przestrzegania zakazu reformationis in peius.

Kontynuując rozważania Sąd zauważa, że z punktu widzenia kontroli decyzji odwoławczej i zarzucanego naruszenia wskazanego zakazu istotna jest ocena "niekorzystnego" orzekania w postępowaniu odwoławczym. Należy więc podzielić ogólny pogląd prezentowany w orzecznictwie, że chodzi w tym przypadku o obiektywne a nie subiektywne pogorszenie sytuacji prawnej strony odwołującej się (por. wyrok NSA z 18 lipca 2018 r. sygn. akt II OSK 2077/16, czy wyrok WSA w Białymstoku z 7 września 2021 r. sygn. akt II SA/Bk 445/21).

Miarodajne przy ocenie naruszenia tego zakazu jest więc porównanie rozstrzygnięć decyzji organów I i II instancji i ich relacji względem interesu strony. Nie chodzi tu natomiast o porównanie rozstrzygnięcia odwoławczego z zarzutami i żądaniami odwołania bowiem ich nieuwzględnienie i np. utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji oznaczałoby zawsze orzekanie na niekorzyść strony, co w oczywisty sposób byłoby niezgodne z istotą tak postępowania odwoławczego jak i zakazu reformationis in peius.

Ocena tego rodzaju kwestii jak naruszenie powyżej opisanego zakazu jest zawsze zindywidualizowana i zależna od okoliczności danej sprawy. Pogorszeniem sytuacji strony może być zatem np. zastosowanie surowszej podstawy prawnej niż przyjęta przez organ I instancji, motywowane odmienną oceną okoliczności faktycznych i prawnych (zob. podobnie wyrok NSA z 18 października 1988 r. sygn. akt IV SA 186/88), bądź też odebranie jakiegoś uprawnienia, które przyznał organ I instancji, przy brak do tego podstaw.

Przy ocenie naruszenia należy wziąć jednak pod uwagę również i uprawnienia organu odwoławczego, które zawierają możliwość korygowania wad prawnych zaskarżonej decyzji, tak aby w obrocie prawnym pozostawały akty prawidłowe.

W niniejszej sprawie Sąd uznaje, że nie doszło w niej do wskazywanego naruszenia zakazu reformationis in peius. Pomimo uchylenia pkt 1.1 decyzji organu I instancji i wyeliminowania z jej zapisów kwestii rzędnych terenowych oraz zakazu podnoszenia terenu, żaden interes prawny Skarżącego nie został tym działaniem nie tylko naruszony ale nawet zagrożony.

Po pierwsze, zmodyfikowana przez SKO decyzja organu I instancji zawiera jako immanentną część mapę z naniesionymi rzędnymi terenu obowiązującymi w dacie orzekania przez organy.

Po drugie, zakaz podwyższania terenu jest nie tyle gwarancją niemodyfikowania spływu wód powierzchniowych z uwagi na interes prawny Skarżącego, co wynika z potrzeby ochrony środowiska, na co Sąd wskazywał już wyżej. Dlatego też wystarczające jest wskazanie i przesądzenie tej kwestii w pkt 1.2 decyzji organu I instancji tiret czwarte (wyliczenie nr 10 i 11). Jako zbędne z punktu widzenia ochrony i kształtowania ładu przestrzennego było zatem ujęcie rzędnych terenowych i sformułowanie zakazu podnoszenia terenu w pkt 1.1 decyzji organu I instancji, gdyż kwestia ta została uregulowana w pkt 1.2 decyzji. Prawidłowe zagospodarowanie terenu będzie natomiast realizowane i oceniane na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę, a nie na etapie pozyskiwania ogólnych ze swej istoty warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W powyższej sytuacji zakaz reformationis in peius wbrew stanowisku Skarżącego nie został naruszony.

Nie doszło także do określonego w zarzucie nr 2 lit. b) skargi naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Wbrew ocenie skargi organ rozpatrzył i ocenił prawidłowo materiał dowodowy dochodząc do przekonania, że warunki zabudowy zostały prawidłowo ustalone.

Jedynie na marginesie należy wskazać, że niniejsza sprawa nie jest pierwszą sprawą o warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu dla działek nr ew. [...], [...] i [...] z obrębu [...] w [...]. Skarżący jak i pełnomocnik procesowy obecnej wnioskodawczyni jest już bowiem stroną analogicznego co do zakresu postępowania administracyjnego i sądowego, w którym kontrolowano inne decyzje dotyczące spornego terenu i nieprawomocnym wyrokiem tutejszego Sądu z 14 marca 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 2914/18 oddalono skargę D. J.. Analiza tamtej sprawy wskazuje, że obecnie podnoszony jako wiodący problem wód występujących w tym rejonie [...] nie był w ogóle sygnalizowany i analizowany, zaś na rozprawie przeprowadzonej w niniejszej sprawie pełnomocnik Skarżącego nie wyjaśnił, pomimo podnoszonych przez jego klienta w toku sprawy administracyjnej uwag o istniejącym od wieków naturalnym odbiorze wód opadowych przez teren wnioskodawczyni i leju ułatwiającym spływ wód (pismo z 22 lipca 2019 r. k. 153 akt administracyjnych pkt 2.2) dlaczego wcześniej ta kwestia nie była sygnalizowana i nie stanowiła argumentu w sprawie. Pozwala to zdaniem Sądu zakładać, że w istocie w sprawie chodzić może o utrudnianie zainwestowania terenu sąsiedniego, nie zaś o realną obawę o zalewanie wodami opadowymi.

Sąd zwraca również uwagę, że kwestia stosunków wodnych na gruntach w rejonie objętym wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może zostać poddana zarówno przez Skarżącego jak i każdego z właścicieli działek sąsiednich stosownej ocenie w ramach regulacji Prawa wodnego, cywilnych stosunków sąsiedzkich czy wreszcie ocenie nadzoru budowlanego z punktu widzenia zgodności zainwestowania terenu z decyzjami o pozwoleniu na budowę i warunkami zabudowy. Sąd zauważa bowiem, że jak wynika z przeglądu ortofotomapy tego terenu (https://mapy.geoportal.gov.pl) sygnalizowany problem stosunków wodnych może wynikać z nadmiernego utwardzenia działek m.in. dojazdami i wykonanymi kortami tenisowymi w pasie działek o nr ew. [...], [...], [...],[...] i [...], co może ograniczać współczynnik powierzchni biologicznie czynnej. Kwestia ta jest jednak wtórna dla niniejszego postępowania.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) oddalił skargę.