Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 124/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2014-06-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1, 3b i 4, art. 94, art. 95
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 12
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: art. 138 par. 1 pkt 1, art. 144
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska, Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.), Sędzia WSA Janina Guść, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Maria Flisikowska, po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 4 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi R. S., A. H. i D. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 grudnia 2013 r., nr [...] w przedmiocie opinii w sprawie zatwierdzenia wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 14 listopada 2012 r. Prezydent [...] na podstawie art. 93 i 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami zaopiniował negatywnie proponowany przez współwłaścicielki R. S., D. K. i A. H. wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w G. przy ul. M. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obręb [...], wpisana w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w G. KW nr [...].

Organ uznał bowiem zaproponowany podział nieruchomości za sprzeczny z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.) w zakresie usytuowania budynku na działce oraz sprzeczny z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2000, nr 106, poz. 1126 ze zm.) w zakresie poszanowania wstępujących w obszarze obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Proponowany podział spowoduje bowiem, że granica między działkami [...] i [...] przebiegać będzie wzdłuż ścian budynku z otworami okiennymi.

Organ wskazał, że zgodnie z treścią art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z przepisami odrębnymi, które nie zostały zdefiniowane przez ustawodawcę. Opierając się na wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 marca 2008 r., III SA/Po 817/07, LEX nr 491980, organ stwierdził, że zakres tego pojęcia należy wyznaczyć, mając na uwadze skutki prawne decyzji o podziale nieruchomości. Tym samym termin "przepisy odrębne" obejmuje akty prawodawcze powszechnie obowiązujące, normujące gospodarowanie terenami, czyli w szczególności te, które określają przeznaczenie terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości. Zdaniem tego sądu wzorzec dla oceny zgodności projektu podziału z przepisami odrębnymi stanowić mogą przepisy prawa budowlanego oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Powyższe postanowienie zostało utrzymane w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. postanowieniem wydanym w dniu 18 grudnia 2013 r. po rozpoznaniu zażalenia skarżących. Organ odwoławczy orzekł na podstawie art. 138 §1 pkt 1 Kpa w zw. z art. 144 Kpa oraz art. 94 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) uznając za słuszne stanowisko organu I instancji, że opiniując projekt podziału należy mieć na względzie również przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Podział musi być przeprowadzony w taki sposób, aby każda działka po podziale mogła stać się przedmiotem odrębnej własności bez naruszania praw właścicieli poszczególnych działek. Posadowione na różnych działkach budynki muszą spełniać odpowiednie warunki techniczne również w zakresie ich usytuowania.

R. S., D. K. i A. H. wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na powyższe postanowienie, zarzucając naruszenie art. 94 ust. 1 przez uznanie, że podział jest sprzeczny z przepisami odrębnymi. Nadto wskazały, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. nie odniosło się do wszystkich kwestii podniesionych przez nie w zażaleniu.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom skargi, organy administracji obu instancji rozstrzygając sprawę dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651 ze zm.).

Przepis art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

Przypadki dokonywania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zostały wymienione enumeratywnie w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 93 ust. 3b ustawy jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Z art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5).

Organy obu instancji orzekły w niniejszej sprawie, negatywnie opiniując projekt podziału nieruchomości, jako niezgodny z przepisami odrębnymi, za które uznały przepisy ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projektowana granica pomiędzy działkami oznaczonymi numerami [...] i [...] przebiega bowiem wzdłuż ścian budynku z otworami okiennymi.

Art. 94 ust. 1 stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zdaniem Sądu przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 94 ust. 1 pkt 1 są w szczególności, jak prawidłowo stwierdziły orzekające w sprawie organy administracji, przepisy ustawy Prawo budowlane oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pogląd taki prezentowany jest również w orzecznictwie sadów administracyjnych oraz doktrynie.

Pojęcie "przepisy odrębne" użyte w art. 94 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie oznacza konkretnego, normatywnie określonego katalogu. Są to bowiem te same przepisy powszechnie obowiązującego prawa, które stanowią podstawę do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Brak tych dokumentów skutkuje koniecznością dokonywania oceny dopuszczalności podziału nieruchomości w świetle tych przepisów, które będą adekwatne do sposobu zagospodarowania, na jaki wskaże właściciel wnioskujący o podział. Ocenie należy poddać możliwość zagospodarowania proponowanych do wydzielenia działek gruntu na cel zamierzony przez wnioskodawcę podziału, aby uniknąć sytuacji, w której po zatwierdzeniu podziału i zbyciu wydzielonych działek gruntu na odrębną własność okaże się, iż położenie i konfiguracja tych działek uniemożliwia ich zagospodarowanie przez nabywcę na cel, którym kierował się przy nabyciu tej działki gruntu. Pomimo więc braku planu miejscowego dokonywanie podziału nieruchomości powinno służyć wydzielaniu tylko takich działek gruntu, które będą mogły być zagospodarowane kontekście przepisów obowiązującego prawa (tak Wolanin, [w] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, 2 wyd., art. 94 str. 567- 570).

Przepisami odrębnymi w rozumieniu komentowanego przepisu są te przepisy, z których wynikają szczególny sposób zagospodarowania nieruchomości i ograniczenia w korzystaniu z nich, np. przepisy z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz prawa budowlanego (tak Ewa Bończak-Kucharczyk, LEX Komentarz do art.94 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2011 r., II OSK 1333/05, ONSA i WSA 2007, nr 4, poz. 99) wskazał, że kwestie dotyczące skutków wydzielenia nowych działek powinny zostać uwzględnione na etapie podziału nieruchomości, aby nie wystąpiła sprzeczność z przepisami określającymi warunki techniczne. W sprawie tej w wyniku podziału działki ściana budynku wraz otworem okiennym znalazła się w granicy działki. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że kwestia pozostawienia otworu okiennego w ścianie leżącej na granicy działki powinna zostać wzięta pod uwagę przy wydawaniu decyzji o zatwierdzeniu podziału działki.

Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 13 marca 2008 r., III SA/Po 817/07, LEX nr 491980 wyjaśnił, że chociaż ustawodawca nie zdefiniował terminu "przepisy odrębne", to zakres tego pojęcia należy wyznaczyć, mając na uwadze skutki prawne decyzji o podziale nieruchomości. Tym samym termin "przepisy odrębne" obejmuje akty prawodawcze powszechnie obowiązujące, normujące gospodarowanie terenami, czyli w szczególności te, które określają przeznaczenie terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości. Zdaniem tego Sądu wzorzec dla oceny zgodności projektu podziału z przepisami odrębnymi stanowić mogą przepisy prawa budowlanego oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z powyższych względów Sąd nie podziela odmiennego poglądu wyrażonego przez WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 12 czerwca 2008r. w sprawie II SA/Wr 111/08 LEX nr 518822 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyrokach z dnia 24 lutego 2010 r., II SA/Kr 1802/09, LEX nr 633401 oraz z dnia 23 lipca 2010 r., II SA/Kr 630/10, LEX nr 794632 które to uznały, że przepisami odrębnymi, o których mowa w art. 94 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie są przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stwierdzono przy tym, że przyjęcie, że przepisy te mają zastosowanie w takim postępowaniu, w praktyce oznaczałoby całkowity brak możliwości podziału istniejącego budynku, gdyż każdy podział wzdłuż płaszczyzn wyznaczanych przez ściany prowadzi do sytuacji, w której ściany budynków powstałych po podziale znajdują się w granicy działek, co jest sprzeczne z wymogami § 12 ust. 1 rozporządzenia technicznego. Tym sposobem przepisy aktu podustawowego uniemożliwiałyby zastosowanie instytucji wyraźnie dopuszczonej przepisami ustawy.

Zdaniem Sądu przepisy warunków technicznych określają sposób prawidłowego zagospodarowania działki budowlanej. Usytuowanie ścian dzielących budynek, które to wyznaczają granice nowych działek, w żadnym razie nie może zostać uznane za przeszkodę do dokonania podziału, jako że jest ono niezbędnym wymogiem wynikającym z treści art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na marginesie jedynie wskazać należy, że nawet podział dokonywany na podstawie art. 95 ustawy powinien być zgodny z przepisami odrębnymi (por. Wolanin, [w] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, 2 wyd., art. 95 str. 581).

W świetle przedstawionych okoliczności i prawidłowych ustaleń organów obu instancji Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżone postanowienie podjęte zostało w toku prawidłowo przeprowadzonego postępowania administracyjnego i doprowadziło do właściwego zastosowania przepisów prawa administracyjnego.

Z tych wszystkich względów, nie dopatrując się jakiegokolwiek naruszenia prawa, Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę jako bezzasadną na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.