Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 515/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7, art. 8, art. 107
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Józef Maleszewski Sędzia WSA Monika Świerczak Asesor sądowy WSA Maria Grzymisławska-Cybulska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2019 r. sprawy ze skargi R. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2019 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz R. Z. kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, przewidzianej do realizacji na terenie dz. nr [...] ark. [...], obręb [...] położonej przy ul. [...] w [...].

Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Pismem z dnia [...] października 2018 r. [...] sp. z o.o. (dalej również jako: "Inwestor" albo "Wnioskodawca") wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, przewidzianej do realizacji na terenie dz. nr [...] ark. [...], obręb [...] położonej przy ul. [...] w [...]. We wniosku wskazano, że planowana inwestycja ma zostać zrealizowana na działce o pow. 5885 m2. Wskazano też, że na terenie nieruchomości znajdują się wiaty magazynowe o powierzchni zabudowy równej 550m2, które są przeznaczone do rozbiórki.

W dniu [...] listopada 2018 r. swój sprzeciw wobec planowanej inwestycji zgłosił R. Z. (dalej również jako: "Skarżący"), który wskazał, że zlokalizowana na działce objętej wnioskiem hala magazynowa stanowi samowolę budowlaną przeznaczoną do rozbiórki i "jest tematem postępowania w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego". Skarżący podniósł nadto, że planowana inwestycja spowoduje zwiększenie hałasu, zanieczyszczenie środowiska, ograniczenie dostępu światła oraz obniżenie wartości działek sąsiednich (k.36 akt adm.). Tę argumentację Skarżący rozwinął w kolejnym piśmie, z dnia [...] listopada 2018 r. (k. 38 akt adm.).

Pismem sporządzonym dnia [...] grudnia 2018 r. Inwestor zmodyfikował wniosek o ustalenie warunków zabudowy, poprzez zmniejszenie powierzchni planowanego budynku do pow. max. 700-850m; zwężenie elewacji frontowej budynku magazynowego do ok. 16m i zmniejszenie wysokości budynku magazynowego do ok. 6,85m (k. 63 akt adm.). Inwestor odniósł się również do pisma Skarżącego, akcentując, że na terenie analizowanym znajdują działki o zabudowie przekraczającej 30%, na których usytuowane są np. hale magazynowe. Inwestor podniósł nadto, że działki Skarżącego oraz p. P. nie są wykorzystywane na cele mieszkalne, ale jest na nich prowadzona działalność gospodarcza.

Pismem z dnia [...] stycznia 2019 r. R. Z. po raz kolejny zgłosił sprzeciw wobec planowanej inwestycji podnosząc, że zgodnie ze stanem prawnym w najbliższym sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkalno-usługowa i obejmuje dz. nr [...], [...], [...] i [...] "i dalej". Podkreślono, że - zgodnie z pozwoleniem na budowę - na dz. nr [...] i [...] występuje zabudowa mieszkalno-usługowa, na dz. [...] i [...] - zabudowa jednorodzinna. Wskazano również na uciążliwości i szkodliwość planowanej inwestycji dla środowiska (k. 92 akt adm.).

Decyzją z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, przewidzianej do realizacji na terenie dz. nr [...] ark. [...], obręb [...] położonej przy ul. [...] w [...].

Z powyższą decyzją nie zgodził się R. Z., który złożył odwołanie, w którym zarzucił nierzetelność przeprowadzonej analizie. Wskazano, że inwestycja nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa i szczegółowo opisano przeznaczenie budynków na poszczególnych działkach. Wskazano na wadliwość ustaleń decyzji o warunkach zabudowy w zakresie obowiązującej linii zabudowy oraz opisano spodziewaną uciążliwość i szkodliwość planowanej inwestycji.

Pismem z dnia [...] marca 2019 r. R. Z. uzupełnił swoje odwołanie (k. 131 akt adm.) składając załącznik graficzny z zakreślonymi na kolorowo obiektami budowlanymi o przeznaczeniu mieszkalnym jednorodzinnym (kolor różowy), mieszkalno-usługowym (kolor żółty) i gospodarczym (kolor zielony).

Decyzją z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, przewidzianej do realizacji na terenie dz. nr [...] ark. [...], obręb [...] położonej przy ul. [...] w [...].

Kolejne pismo w sprawie i dokumenty, już po zakończeniu postępowania, wraz z pismem z dnia [...] kwietnia 2019 r. złożył R. Z..

W przewidzianym prawem terminie R. Z. złożył też skargę na decyzję Kolegium domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Uzasadniając skargę wskazano na naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; § 3, § 5 i § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. ; a także art. 15 w zw. z art. 136 § 1 , art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art.85 § 1, a także art. 11 oraz art. 107 § 3 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu stawili się: zarówno Skarżący, jak Inwestor. Skarżący i jego pełnomocnik podkreślali, że zarówno uzasadnienie pierwszo i drugo instancyjnej decyzji jest bardzo ogólne, jedynie poparte odniesieniami do analizy, a sama analiza nie jest wystarczająco precyzyjna. Skarżący podkreślał też, że organy całkowicie pominęły kwestię samowoli budowlanej na działce Inwestora. Skarżący wskazując na załącznik nr [...] do decyzji organu I instancji akcentował, że wbrew oznaczeniom na tej mapie działka nr [...] i [...] zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, działka nr i [...] i [...] zabudowane są budynkami mieszkalno-usługowymi przeznaczonymi na podnajem, a działka nr [...] zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi. Skarżący wskazał, że ustalenia na załączniku nr [...] są błędne.

Inwestor wskazał natomiast, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o podobnym przeznaczeniu i podobnej kubaturze. Jednocześnie Inwestor odnosząc się do kwestii samowoli budowlanej objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wskazał, że tak jak wprost podano we wniosku o ustalenie warunków zabudowy ewentualna realizacja nowej hali magazynowej będzie możliwa wyłącznie po uprzednim rozebraniu istniejących wiat magazynowych i to niezależnie od rozstrzygnięcia Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w przedmiocie samowoli budowlanej na działce objętej wnioskiem.

Inwestor wskazał też, że wg jego wiedzy ustalenia dotyczące przeznaczenia budynków na działkach nr [...] przedstawione w załączniku nr [...] do decyzji I –instancyjnej są prawidłowe. Natomiast Inwestor oświadczył, że kwestionuje inne ustalenie załącznika nr [...] do decyzji I–instancyjnej, a dotyczące mieszkalnego przeznaczenia działki nr [...]. Ponadto Inwestor podał, że w budynku znajdującym się przy ulicy [...] działalność prowadzi firma [...] sp. z o.o., w budynku przy ulicy [...] działalność prowadzi firma [...] sp. z o.o., w budynku przy ulicy [...] działalność prowadzi firma [...] przy ulicy [...] działalność prowadzi firma [...] sp. z o.o. ,w budynku przy ulicy [...] prowadzona jest działalność magazynowo-biurowa, w budynku przy ulicy [...] działalność prowadzi firma [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się uzasadniona.

Stosownie do treści przepisu art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2018, poz. 1302 – dalej jako: P.p.s.a.) sąd administracyjny uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b),inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Badając legalność zaskarżonej decyzji Kolegium Sąd stwierdził naruszenie prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie jej, albowiem stan faktyczny sprawy nie został w pełni wyjaśniony.

Przystępując do omówienia motywów wydanego przez Sąd rozstrzygnięcia należy zauważyć, że - kwestią bezsporną (pomiędzy Inwestorem a Skarżącym) - pozostaje niezgodność ze stanem faktycznym załącznika nr [...] do decyzji organu I instancji. Jakkolwiek, zarówno Inwestor, jak i Skarżący gdzie indziej upatrują wad ustaleń udokumentowanych na załączniku nr [...] do decyzji organu I instancji, to sama wadliwość tego załącznika jest podnoszona przez obydwie strony postępowania.

Istota sporu sprowadza się natomiast do zasadności pozytywnego rozpoznania wniosku Inwestora o ustalenie warunków zabudowy.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017, poz. 1257 – aktualnie: Dz.U. z 2018, poz. 2096 – dalej jako: k.p.a.) oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017, poz. 1073 – aktualnie: Dz.U. z 2018, poz. 1945 – dalej jako: u.p.z.p) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 – dalej jako: Rozporządzenie z 2003 r.).

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach Rozporządzenia z 2003 r.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Z. Niewiadomski (red.), C.H.BECK, Wydanie 7, Warszawa 2013, s. 506).

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 Rozporządzenia z 2003 r. Naruszenie § 3 Rozporządzenia z 2003 r. zarzuca Skarżący (pkt 2, s. 2 skargi). Odnosząc się do tego zarzutu należy wskazać, że sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. W aktach administracyjnych badanej sprawy znajduje się dokument analizy sporządzonej dnia [...] grudnia 2018 r., szczegółowo opisujący parametry obiektów zlokalizowanych w obszarze analizowanym (k. 46 akt adm.), wraz z jej częścią graficzną. Niezależnie od analizy w aktach znajdują się również wyniki analizy (składające się z części tekstowej i graficznej) stanowiące załącznik do decyzji z dnia [...] lutego 2019 r. (k.115-117 akt adm.).

W myśl § 3 ust. 2 Rozporządzenia z 2003 r., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza - na nim - analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki - co w niniejszej sprawie prawidłowo uczyniono.

Podkreślić trzeba, że projekt decyzji został sporządzony przez osobę, która ma wymagane uprawnienia, mgr inż. arch. B. M..

Badając niniejszą sprawę Sąd miał na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego.

Przechodząc do oceny ustalonych w niniejszej sprawie warunków zabudowy wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., to jest:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z akt niniejszej sprawy wynika, iż zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2-4 u.p.z.p., tzn. działka ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Przechodząc zatem do oceny spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (zarzut zawarty w pkt 1, s. 2 skargi) powtórzyć należy, iż celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na - konkretnym - obszarze.

Oceniając kwestię kontynuacji funkcji podnieść należy, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa handlowo-usługowa. Podkreślić trzeba, że ustalenia organów w tym zakresie znajdują oparcie w materiale dowodowym (k. 117 akt adm.). Hala magazynowa znajduje się na dz. nr [...], a działalność usługowa znajduje się – co niekwestionowane – na dz. nr [...]. Te ustalenia nie były w toku postępowania kwestionowane. Z powyższych względów nie może być mowy o sprzeczności planowanej zabudowy z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym.

Stosownie do § 4 Rozporządzenia z 2003 r., obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4). Odnosząc się do zarzutów skargi, należy wskazać, że w decyzji o warunkach zabudowy linia zabudowy oznacza odległość zabudowy od strony drogi publicznej. W okolicznościach badanej sprawy wskazano, że element ten nie był przedmiotem szczegółowej analizy, gdyż inwestycję przewidziano w tylnej części działki, jako posadowioną bezpośrednio za istniejącym (i nie przewidzianym do rozbiórki) budynkiem administracyjno-biurowym. Zagadnienie odległości zabudowy od granic działek sąsiednich jest rozstrzygane natomiast, w postępowaniu o pozwolenie na budowę - wyrok NSA z 12.01.2018 r. sygn. II OSK 790/16, orzeczenia.nsa.gov.pl). Należy zatem wskazać, że weryfikacja załączonej do Analizy urbanistycznej dokumentacji mapowej - we wskazanym zakresie - nie daje podstaw do zakwestionowania ustaleń przedstawionych w części tekstowej tego dokumentu, jako mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z § 5 ust. 1 Rozporządzenia z 2003 r. (zarzut pkt 2, s. 2 skargi) należy wskazać, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia. Kwestią bezsporną pozostaje, że średnia powierzchnia zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 15%. Minimalna wartość to 4% (dz. [...]), a maksymalne wartości to 33% (dz. [...]) oraz 30% (dz. [...]). Jeżeli zatem organy uznały, że ziściły się okoliczności uzasadniające wyznaczenie innego (niż średnia z obszaru analizowanego) wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, to winny były swoje stanowisko w tym zakresie uzasadnić i to poprzez odniesienie do ustaleń Analizy. Tego w niniejszej sprawie zabrakło. Uzasadnienie takie nie wynika również w sposób jednoznaczny z akt sprawy.

Co jednak stanowi najistotniejszą wadę zaskarżonej decyzji, to fakt, że w kwestii ustalenia dopuszczalnej powierzchni zabudowy należy wskazać, że ustalając warunki zabudowy w decyzji organu I instancji ustalono ją jako "max.26%". Jakkolwiek jednak w decyzji organ ustalił wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na "max. 26%", to w uzasadnieniu decyzji, jak i w analizie wskazano, że wskaźnik powierzchni zabudowy wyniesie 27% (k. 110 akt adm.). Tej rozbieżności nie wyjaśniło w żaden sposób Kolegium.

Należy też zauważyć, że na załączniku nr [...] do decyzji, w obszarze analizowanym znajduje się działka na której powierzchnię zabudowy opisano jako "36%". Taki procent zabudowy nie został jednak w ogóle uwzględniony w części tekstowej Analizy, przy obliczaniu średniej powierzchni zabudowy. Tej kwestii również nie wyjaśniło Kolegium.

Wskazane uchybienia nie zostały dostrzeżone, zweryfikowane, ani skorygowane przez Kolegium, stąd też zasadny jest wniosek o możliwym ich wpływie na wynik sprawy.

Zgodnie § 6 Rozporządzenia z 2003 r. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2 Rozporządzenia z 2003 r.). Dla planowanej zabudowy szerokość elewacji frontowej ustalono na: maksymalnie na max. 18m. Jak wynika z analizy, średnia szerokość elewacji frontowych wynosi 15m, przy czym jednak waha się ona w obszarze analizowanym od 7m do 20m Dlatego też ustalenia zaskarżonej decyzji – dokonane w oparciu o sporządzoną Analizę - we wskazanym zakresie uznać należało za zgodne z prawem.

Zgodnie z § 7 ust. 1 Rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wartość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). W okolicznościach badanej sprawy przyjęto wysokości attyki i górnej krawędzi elewacji: ustalając maksymalną wysokość budynku od istniejącego terenu na maksymalnie 6 m. Uzasadniając decyzję wskazano, że parametr ustalono "zgodnie z § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia", co prowadzi do wniosku, że organy uznały, że należy wyznaczyć wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w innej wysokości niż na działkach sąsiednich, ponieważ "wynika to z analizy". Tymczasem, w analizie nie wskazano jak wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki przedstawia się na działkach sąsiednich. Informacji takich nie zawiera tabela w pkt. 3 Analizy. Natomiast w pkt 3 lit. d) Analizy wskazano, że "budynki mają do 2 kondygnacji nadziemnych i maks. wysokość ok. 9m dla budynków mieszkalnych i maks. ok. 10-12 dla dużych obiektów usługowo-magazynowych". Nie sposób na tej podstawie ustalić jakiej wysokości jest górna krawędź elewacji frontowej na działkach sąsiednich.

Za zgodne z prawem należy tez usnąć ustalenia dotyczące geometrii dachu dla planowanej inwestycji (§ 8 Rozporządzenia z 2003 r.).

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 9 Rozporządzenia z 2003 r. należy wskazać, że decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lutego 2019 r. zawiera zarówno część graficzną jak i tekstową (ust. 1), wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2), a część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy sporządzono zgodnie z wymogami zawartymi w § 9 ust. 3 i 4.

Kwestią która winna zostać wyjaśniona przez Kolegium jest natomiast podnoszona przez Skarżącego kwestia postępowania legalizacyjnego na działce objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Z akt sprawy nie wynika aby czyniono w tej sprawie jakiekolwiek ustalenia. Jeżeli natomiast organowi II instancji znane są losy tego postępowania i organ ten ocenił, że sprawa ta pozostaje bez wpływu na tok postępowania w sprawie warunków zabudowy, to winien był swoje stanowisko w tym zakresie przedstawić i stosownie uzasadnić. Brak odniesienia się do kwestii postępowania legalizacyjnego i to pomimo, że w toku postępowania domagał się tego Skarżący, stanowi naruszenie art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a. Z uwagi natomiast na brak udokumentowania w aktach sprawy jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie, stanowisko Kolegium w tym zakresie nie poddaje się kontroli. Zasadnie zatem Skarżący wskazuje, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania (pkt 3 i 4, s. 2 skargi), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Drugą sprawą, do której w ogóle nie odniosło się Kolegium, było odrzucenie a priori przez organ I instancji zabudowy na działce na której znajduje się [...]. Ustalenia, co do szczególnego charakteru tej zabudowy, winny zostać udokumentowane i omówione w uzasadnieniu decyzji.

Odnosząc się natomiast do argumentacji oddziaływania planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie, należy wyjaśnić, że kwestia ta podlega badaniu na etapie pozwolenia na budowę, gdzie status strony postępowania uzależniony jest od położenia nieruchomości w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą Kolegium będzie uzupełnienie, albo zlecenie organowi I instancji uzupełnienia materiału dowodowego oraz ustalenie czy stwierdzone i opisane w uzasadnieniu niniejszego wyroku uchybienia miały wpływ na wynik sprawy, a w następnej kolejności wydanie rozstrzygnięcia w którym stanowisko Kolegium we wskazanym zakresie zostanie szczegółowo uzasadnione, w sposób poddający się kontroli.

Wobec powyższego, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję, o czym orzeczono w pkt. 1 sentencji wyroku.

Stosownie zaś do art. 200 w zw. z art. 205 p.p.s.a. należało orzec o zwrocie kosztów postępowania, który przysługuje Skarżącemu od organu. O zwrocie kosztów Sąd orzekł w pkt. 2 sentencji wyroku. Na zasądzone koszty złożył się wpis od skargi ([...] zł), wynagrodzenie reprezentującego Skarżącego adwokata ([...] zł) ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2018 r. poz. 265) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa.