Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1825/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-04-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1 z zw. art. 1 ust. 1b oraz art. 4 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 83
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.),, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant Izabela Maj- Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o. o. Sp. Komandytowa w Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności 1) uchyla zaskarżoną decyzję i orzeka, że nie podlega ona wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 2) zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Spółki kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

W wyniku rozpatrzenia wniosku z dnia 29 grudnia 2011 r. "B" Sp. z o.o. Spółka Komandytowa w Z., Prezydent Miasta Z. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] r. przekształcił prawo użytkowania wieczystego, przysługujące spółce "A" Spółka z o.o. Spółka Komandytowa z siedzibą w Z., w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w Z. przy ulicy [...] i [...], stanowiącej własność Skarbu Państwa, obejmującej działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni 34.716 m², ujawnionej w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Z. Organ ustalił z tego tytułu opłatę w wysokości 1.638.052,00 zł i rozłożył opłatę na 20 rocznych rat.

W uzasadnieniu tej decyzji organ wskazał, że na dzień 13 października 2005 r. przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem użytkowania wieczystego Spółki, wobec czego spełniony został ustawowy wymóg przekształcenia prawa na podstawie art. 1 ust. 1 i nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 1 ust. 1b ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tjedn. Dz.U. z 2012, poz. 83). Stosownie zaś z art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy osoba (podmiot), na którego rzecz zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest zobowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tjedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). W świetle stosowanego odpowiednio art. 67 ust. 3a cytowanej ustawy, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej jej cenę ustala się w wysokości równej jej wartości. Stosownie do art. 69 tej ustawy w związku z art. 4 ust. 11 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości tego prawa ustalonej w związku z aktualizacją opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonanej nie wcześniej niż w okresie dwóch lat od złożenia wniosku o przekształcenie. Mając na uwadze te przepisy organ ustalił opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie przygotowanej w sprawie wyceny rzeczoznawcy, którą organ uznał za sporządzoną zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przygotowany operat zawierał niezbędne dane, a co za tym idzie wysokość ustalonej opłaty za przekształcenie wyniosła wskazaną w decyzji kwotę 1.638.052 zł. Wobec wniosku Spółki o rozłożenie wymienionej kwoty na 20 rocznych rat, Prezydent Miasta Z. wskazał, że w świetle przepisów ustalających zasady udzielania pomocy publicznej, w tym m.in. art. 107 ust. 1 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (Dz.U. z 2004 r., Nr 90, poz. 864/2 ze zm.) oraz rozporządzenia Komisji (WE) Nr 1998/2006 w sprawie stosowania art. 87 i art. 88 Traktatu do pomocy de minimis (Dz.U. U.E. L. z 2006, nr 379, s. 5) rozłożenie należności Skarbu Państwa na raty stanowi pomoc publiczną de minimis. Tego rodzaju pomoc publiczna nie może być jednak udzielona przedsiębiorcy znajdującemu się w trudnej sytuacji ekonomicznej. Po przeanalizowaniu dokumentów finansowych Spółki organ pierwszej instancji doszedł do przekonania, że rozłożenie opłaty za przekształcenie opłaty zgodnie z wnioskiem jest zasadne. W konsekwencji organ orzekł jak w sentencji.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Spółka "A" Sp. z o.o. Spółka Komandytowa. Pełnomocnik Spółki zaskarżył decyzję w części dotyczącej wysokości ustalonej opłaty za przekształcenie wieczystego użytkowania (pkt 2 decyzji) zarzucając decyzji naruszenie art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości w związku art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe ustalenie wysokości opłaty za przekształcenie a także naruszenie art. 77 ust. 4 do 6 poprzez ich niezastosowanie w sprawie, oraz naruszenie art. 6, art. 75 ust.1 , art. 77 ust. 1 i art. 78 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i nieprzeprowadzenie dowodu z dokumentów skarżącego na okoliczność poniesienia nakładów na nieruchomość. Mając na uwadze zgłoszone zarzuty Spółka wniosła o uchylenie wymienionego pkt 2 decyzji Prezydenta Miasta Z. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. .

W uzasadnieniu odwołania Spółka wyjaśniła, że jej wolą było zaskarżenie decyzji tylko w części dotyczącej kwestii wysokości opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego, a to z uwagi na odmowę uwzględnienia w trakcie postępowania nakładów poczynionych na nieruchomość, bezzasadnie przez organ pominiętych. W ocenie skarżącej za uwzględnieniem nakładów przy ustaleniu wysokości opłaty za przekształcenie wieczystego użytkowania przemawia fakt, iż nakłady te skutkowały znaczną poprawą nieruchomości, przez co wzrosła jej wartość. Gdyby użytkownik wieczysty nie poczynił nakładów, stan nieruchomości byłby gorszy niż obecnie, a zatem jej wartość ustalona w operacie szacunkowym byłaby niższa, a w konsekwencji i ustalona opłata byłaby niższa. Spółka podkreśliła, że przy ustalaniu aktualizacji opłaty rocznej nakłady wieczystego użytkownika podlegają uwzględnieniu (art. 77 ust. 4 do 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W ocenie Spółki nie powinno ulegać wątpliwości, że nakłady użytkownika wieczystego podlegałyby uwzględnieniu w przypadku art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego. W sytuacji, w której nie na podstaw do zastosowania wymienionego powyżej art. 4 ust. 13 ustawy z uwagi na brak aktualizacji w okresie ostatnich dwóch lat, użytkownik wieczysty nie ma możliwości uwzględnienia nakładów. Nakazuje to odpowiednio zastosować do takiego użytkownika przepisy art. 77 ust. 4 do 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a brak takiego zastosowania prowadziłoby do nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji prawnej użytkowników.

Nieuwzględnienie poczynionych w trakcie użytkowania wieczystego nakładów prowadziłoby do ponoszenia wyższych opłat (w sposób nieuzasadniony).

W konsekwencji skarżąca Spółka stwierdziła, organ pierwszej instancji w sposób nieuzasadniony ograniczył postępowania dowodowe i zaniechał przeprowadzenia dowodów na okoliczności mające istotne znaczenie dla sprawy, to jest dowodów na okoliczność poniesienia przez użytkownika wieczystego nakładów na nieruchomość. Organ nie wykonał więc wszystkich czynności, czym naruszył art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, a także art. 78 i art. 80 Kodeksu.

Rozpatrując złożone odwołanie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. Nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta Z. w całości i orzekł o odmowie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wnioskowanych działek nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni 34.716 m². Wojewoda stwierdził, że stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. podmiotami uprawnionymi do wystąpienia o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności są osoby fizyczne i prawne, które w dniu 13 października 2005 r. były użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Prawo to w myśl art. 1 ust. 3 tej ustawy przysługuje także osobom fizycznym lub prawnym będącym następcami prawnymi tych użytkowników wieczystych. Wojewoda wskazał, że w oparciu o dokumenty przedłożone przez Prezydenta Miasta Z. ustalono, że aktualnie użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Z. przy ulicy [...] i ulicy [...], stanowiącej własność Skarbu Państwa jest "A" sp. z o.o. Spółka Komandytowa z siedzibą w Z. Spółka ta nabyła prawa użytkowania wieczystego od "C" S.A., która użytkownikiem wieczystym przedmiotowego gruntu była na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] r. [...] oraz z dnia [...] r. Nr [...].

Wojewoda podkreślił, że aktualny użytkownik wieczysty jest spółką komandytową, której sposób powstania, zasady działania, rozwiązanie i likwidację uregulowano przepisami Kodeksu spółek handlowych (Dz.U. z 2010 r., Nr 94, poz. 1037 ze zm.). Spółka komandytowa jest spółką osobową, która nie posiada osobowości prawnej, a jak wskazano już powyżej w art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ustawodawca przyznał prawo żądania przekształcenia dwóm rodzajom podmiotów – osobom fizycznym i osobom prawnym.

W ocenie organu powyższy katalog należy traktować ściśle, co oznacza, że nie można uprawnienia tego rozszerzać na inne podmioty. Wobec powyższego organ nadzoru uznał, że wnioskodawcy, jako spółce komandytowej, nie posiadającej osobowości prawnej, nie przysługuje roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Skargę na powyższą decyzję złożyła "A" sp. z o.o. Spółka komandytowa, reprezentowana przez pełnomocnika. Zarzucając zaskarżonej decyzji rażące naruszenie prawa poprzez naruszenie art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości poprzez błędną jego wykładnię i niezastosowanie w niniejszej sprawie i naruszenie art. 139 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez naruszenie zasady nieorzekania na niekorzyść strony odwołującej się wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody [...] oraz zasądzenie na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi Spółka wskazała, że w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na treść art. 1 ust. 1b pkt 2 ustawy, analiza którego daje podstawę do uznania osobowych spółek prawa handlowego za podmioty uprawnione do żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z art. 1 § 2 Kodeksu spółek handlowych spółkami handlowymi są: spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa, spółka komandytowo- akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna. Ustawodawca wprowadził ograniczenia podmiotowe w przywołanym powyżej ust. 1b art.1 ustawy, ale logiczna wykładnia tego przepisu wskazuje, że przepisy ustawy stosuje się do wszystkich spółek prawa handlowego, w tym także osobowych spółek prawa handlowego będących ułomnymi osobami prawnymi. Pełnomocnik Spółki podniósł, iż Wojewoda [...] wydając zaskarżoną decyzję z pominięciem ogólnej zasady zawartej w art. 33¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Z przepisu tego wynika bowiem, że do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Na tę okoliczność podane zostały przykłady, a mianowicie art. 232 Kodeksu cywilnego, art. 49 § 1 Kodeksu postępowania karnego czy art. 29 Kodeksu postępowania administracyjnego . Skarżąca odwołała się też do orzecznictwa.

Odnosząc się do naruszenia art. 139 Kodeksu postępowania administracyjnego skarżąca Spółka wskazała, iż jest ono pochodną naruszenia art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości. W jej ocenie stanowisko Wojewody [...], że decyzja Prezydenta Miasta Z. wydana została z rażącym naruszeniem prawa polegającym na przyznaniu prawa podmiotowi, któremu prawo takie nie przysługuje jest oczywiście błędna. W konsekwencji Wojewoda [...] nie miał prawa powołać przy wydaniu swej decyzji na możliwość przełamania zasady zakazu reformationis in peius.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie nie podzielając jej zarzutów. Organ wyjaśnił, że zgodnie z zasadą legalizmu sformułowaną w art. 6 Kodeksu postępowania administracyjnego, działania organów administracji muszą mieć swoje oparcie w przepisach prawa i dlatego wolno im dokonywać tylko tego, na co wyraźnie zezwalają obowiązujące normy. Zadaniem organu nie jest wypełnianie ewentualnych luk prawnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zdaniem składu orzekającego zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego, a to art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.jedn. Dz.U, z 2012, poz. 83), a także z naruszeniem art. 138 § 1 pkt 3 w związku z art. 137 i 139 Kodeksu postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do przepisu art. 1 ust. 1 ustawy osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Zgodnie natomiast z ust. 3 tego artykułu z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 (...). Zasadniczy spór między Wojewodą [...] a skarżącą Spółką, jaki zaistniał w kontrolowanej sprawie dotyczył możliwości zastosowania ostatnio wskazanego przepisu do jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje jednak zdolność prawną. Nie ulega wątpliwości, że do takich jednostek organizacyjnych, zwanych także ułomnymi osobami prawnymi, zaliczane są spółki osobowe wymienione w Kodeksie spółek handlowych. Zgodnie z art. 8 § 1 tej ustawy spółka osobowa może bowiem we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Z kolei w myśl art. 125 Kodeksu spółek handlowych do spółek osobowych należy zaliczyć spółkę komandytową charakteryzującą się tym, że wobec wierzycieli za zobowiązania spółki co najmniej jeden wspólnik zwany komplementariuszem odpowiada bez ograniczenia.

Zgodzić się należy ze stroną skarżącą, że przepisy art. 1 ust. 1 i ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości należy stosować mając na uwadze treść art. 33¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakazuje bowiem odpowiednie stosowanie przepisów o osobach prawnych do jednostek organizacyjnych, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Nakaz odpowiedniego stosowania przepisów o osobach prawnych do ułomnych osób prawnych polegać może na stosowaniu wprost tych przepisów, bądź stosowania ich z odpowiednimi modyfikacjami ale też może polegać na niemożności ich zastosowania (por. S. Grzybowski, System prawa cywilnego, t. I s. 114). W ocenie Wojewody [...] ta ostatnio wskazana sytuacja ma miejsce w przypadku przepisów odnoszących się do osób prawnych, które zamieszczone są w ustawie o przekształceniu. Stanowisko takie oparte - jak się zdaje - na wykładni literalnej analizowanych przepisów, należy uznać za chybione. Posługując się argumentami wykładni celowościowej wskazać bowiem należy, że brak jest racjonalnych podstaw do wyłączenia spółek osobowych, w tym spółek komandytowych z zakresu działania ustawy o przekształceniu. W szczególności dostrzec należy, że zaproponowana przez organ nadzoru wykładnia analizowanych przepisów prowadziłaby do paradoksalnych sytuacji z uwagi na możliwość nabywania i zbywania przez tego rodzaju jednostki organizacyjne prawa użytkowania wieczystego i prawa własności nieruchomości. Przykładowo w kontrolowanej sprawie "A" Sp. z o.o. Spółka komandytowa, która zdaniem Wojewody nie posiada prawa do ubiegania się o przekształcenie posiadanego przez nią prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zbywając posiadane przez nią prawo na rzecz osoby prawnej umożliwiłaby tej osobie wystąpienie ze skutecznym roszczeniem o przekształcenie tego prawa w prawo własności.

Na marginesie przyjdzie też zauważyć, że skarżąca spółka bezspornie była w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości wskazanej we wniosku o przekształcenie.

W konkluzji przeprowadzonych rozważań stwierdzić trzeba, że art. 33¹ § 1 Kodeksu cywilnego zezwala na stosowanie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. do spółek osobowych.

Za zasadne w związku z tym uznać należy także zarzuty naruszenia przez organ nadzoru przepisów art. 138 § 1 pkt 3, a także art. art. 137 i 139 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Wskazania co dalszego przebiegu postępowania wynikają wprost z treści uzasadnienia wyroku.

W tym stanie rzeczy z powołanych wyżej powodów Sąd w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję. O niewykonalności zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku orzeczono po myśli art. 152 cytowanej ustawy. Tej W przedmiocie kosztów postępowania obejmujących wpis od skargi oraz koszty zastępstwa procesowego orzeczono po myśli art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 teu ustawy oraz § 14 ust. 2 pkt 1 lit c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).