Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 780/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2009-02-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 i art. 152, art. 98 a ust 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm).
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędzia NSA Iwona Tomaszewska /spr./, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 lutego 2009 r. sprawy ze skargi B. C. –W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. , nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję , II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do dnia uprawomocnienia się niemniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy D. decyzją z dnia [...] r. Nr [...], na podstawie art. 98a ust. 1 oraz art. 148 ust. 1-2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 z późn. zm.), uchwały Nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Nr 24 poz. 447) i art. 104 k.p.a., ustalił B. C.-W., właścicielce nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów działką nr [..] o pow. [...] ha położonej w miejscowości G., obręb ewidencyjny G.

w gminie D., opłatę adiacencką w wysokości [...] zł należną Gminie D.

w związku ze wzrostem wartości tej nieruchomości spowodowanym dokonaniem podziału geodezyjnego. Organ ustalił, że uiszczenie opłaty adiacenckiej winno nastąpić po upływie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczania odsetek ustawowych w przypadku niedotrzymania terminu zapłaty.

Uzasadniając decyzję organ I instancji wskazał, że na wniosek B. C.-W., właścicielki nieruchomości tj. działki nr [...] o pow. [...] ha, Wójt Gminy D. ostateczną decyzją z dnia [...] r. zatwierdził podział geodezyjny tej działki przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako terem pod zabudowę mieszkaniową, usługi nieuciążliwe oraz produkcję rolną, oznaczony symbolem [...] (uchwała Nr [...] z dnia

[...] r. - Dziennik Urzędowy Woj. z 2006 r. Nr 96 poz. 1815), na działki nr [...], [...], [...]. Wójt wskazał, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, ustalenie opłaty adiacenckiej zależy od tego, czy dokonanie podziału geodezyjnego spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Natomiast wysokość opłaty adiacenckiej zależy od różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, oraz od stawki procentowej ustalonej w uchwale rady gminy.

W ocenie organu, zatwierdzenie podziału nieruchomości spowodowało wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł, zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego L. B. z dnia [...] r., który po wszechstronnej analizie organ uznał za wiarygodny i nie budzący żadnych wątpliwości. Stosownie do uchwały Nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, obowiązującej w dniu [...] r. tj. w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym. Stosownie do art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

W związku z powyższym, organ ustalił, że opłata adiacencka obliczona w oparciu o wyżej wymienioną stawkę procentową i wzrost wartości nieruchomości, wynosi [...]zł i stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem ([...]zł), a wartością nieruchomości po podziale ([...] zł) wynoszącą [...] zł oraz po zastosowaniu 50% stawki.

B. C.-W. w odwołaniu od tej decyzji wniosła

o "rozpatrzenie możliwości zweryfikowania opłaty adiacenckiej, o dokonanie wpłaty po sprzedaży działki nr [...] z uwagi na trudną sytuację materialną". Odwołująca się podniosła, że bulwersujące jest stwierdzenie organu I instancji, iż po wszechstronnej analizie organ ten uznał operat szacunkowy za w pełni wiarygodny i nie budzący żadnych wątpliwości, bowiem do działek nie ma praktycznie dojazdu. Droga gminna prowadząca do działki nr [...] i [...] jest w stanie dewastacji i od [...] lat nie zrobiono na niej nic. Droga gminna prowadząca do działki nr [...] nie istnieje

w rzeczywistości tylko na mapie (jest to działka nr [...] przejęta przez Urząd Gminy

w [...] r. która do dziś nie jest drogą). Strona podniosła też, że od wielu lat czyni starania w sprawie drogi, ale są one nieskuteczne. W uzupełnieniu odwołania strona zarzuciła, że w operacie szacunkowym jest ocena drogi, której nie ma. A więc oceny dokonano bez zapoznania się z obiektem ocenianym. Ponadto wskazała, że składając wniosek o zatwierdzenie podziału we [...] r., powinna otrzymać pełną informację o wprowadzeniu w [...] r. opłaty adiacenckiej. Brak takiej informacji stanowi rażące naruszenie zasady wyrażonej w art. 9 k.p.a. i naraziło stronę na koszty niemożliwe do udźwignięcia. Z tych względów odwołująca się wniosła o uchylenie opłaty adiacenckiej, wykonanie nowego operatu szacunkowego w oparciu

o przeprowadzoną z autopsji ocenę, za wiedzą i obecnością strony. Konsekwencją zaocznie podjętej decyzji odwołująca się została pozbawiona czynnego udziału

w postępowaniu co stanowi naruszenie art. 10 k.p.a.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. Nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., art. 98a ust. 1

i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania, uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej wysokości opłaty adiacenckiej i w tym zakresie orzekło, że kwota opłaty adiacenckiej wynosi [...] zł. Kolegium wskazało, że opłaty adiacenckie są przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami co najmniej od [...] r., a konkretyzacja obowiązku uiszczania tych opłat następuje w przepisach powszechnie obowiązujących na terenie danej gminy (uchwały rad gmin) podawanych do publicznej wiadomości w sposób przewidziany w przepisach. Stąd zarzut, że strona powinna otrzymać indywidualnie, pełne informacje o wprowadzeniu od [...] r. opłaty adiacenckiej, należy uznać za nieuzasadniony.

Kolegium wskazało, że opłaty adiacenckie są należnościami wynikającymi

z powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Z § 1 uchwały Nr XII/150/2004 Rady Gminy D. obowiązującej na terenie Gminy wynika, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po podziale geodezyjnym. Podział nieruchomości nr [...] spowodował wzrost jej wartości o kwotę [...] zł co stwierdził uprawniony rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. W tym stanie rzeczy opłata adiacencka wynosi [...] zł (7.990 zł x 30%).

W myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia

w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kolegium uznało, że przeprowadzone w operacie szacunkowym rozumowanie biegłego które doprowadziło do wydania takiej a nie innej opinii było prawidłowe z punktu widzenia logiki i doświadczenia życiowego. Podział nieruchomości dokonany został na wniosek właścicielki nieruchomości, a stronę powiadomiono o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, strona miała wiec możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym i mogła wnieść do niego uwagi

i zastrzeżenia. Tym samym umożliwiono stronie czynny udział w postępowaniu.

Z wykładni językowej art. 79 § 1 k.p.a. wynika, że organ administracji publicznej jest obowiązany zawiadomić strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z zeznań świadków, opinii biegłych i oględzin. Podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego będąca opinią i tylko ta opinia podlega ocenie według norm jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Natomiast oględziny nieruchomości są czynnością jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 k.p.a., zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu stosownie do art. 79 k.p.a. Biegły, przygotowując materiał stanowiący podstawę do wydania opinii, w tym oglądając sporną i porównawcze nieruchomości, nie ma obowiązku powiadamiania strony

o podejmowanych działaniach (tak wyrok WSA w Białymstoku z 8 lutego 2005 r.

II SA/Bk 717/04, Lex nr 307925).

Do biegłego stosuje się przepisy dotyczące świadków (art. 84 § 2 k.p.a.) toteż organ prowadzący postępowanie który zasięgnął opinii biegłego, jest obowiązany postąpić w myśl art. 79 k.p.a. i dać stronie możliwość ustosunkowania się do takiej opinii. W rozpoznawanej sprawie strona miała zapewnioną możliwość zapoznania się

z operatem szacunkowym.

W myśl ugruntowanego orzecznictwa, jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Natomiast organy orzekające w sprawie nie mają obowiązku zlecania wykonania nowego operatu szacunkowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że wydzielona z działki nr [...] działka nr [...] pełni funkcję drogi wewnętrznej, a więc wbrew twierdzeniom odwołującej się droga jednak jest. Wzrost wartości nieruchomości (działki nr [...] przed podziałem) spowodowany został faktem podziału geodezyjnego i fakt ten znalazł potwierdzenie w operacie szacunkowym. Wzrost ten wynika stąd, że potencjalna wartość działek o mniejszej powierzchni jest wyższa niż działek o dużej powierzchni. Dla tego bezspornie, zdaniem Kolegium, udowodnionego wzrostu wartości nieruchomości nie ma znaczenia okoliczność, że Gmina nie wykonała w ciągu ostatnich lat żadnych inwestycji drogowych, melioracyjnych itp. W tej sytuacji Kolegium nie znalazło podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego B. C.–W. ponowiła zarzuty zawarte w odwołaniu wskazując, że stosownie do art. 9 k.p.a. przy składaniu wniosku o podział działki powinna zostać poinformowana o wprowadzeniu opłaty adiacenckiej, co umożliwiłoby Jej wycofanie wniosku o podział

i złożenie wniosku po znalezieniu nabywcy. Ponownie wniosła o ustalenie terminu uiszczenia opłaty po sprzedaży działki. Wskazała, że nie została powiadomiona

o wszczęciu postępowania administracyjnego mającego na celu ustalenie opłaty adiacenckiej. Skarżąca wskazała, że stwierdzenie zawarte w zaskarżonej decyzji, iż wydzielona z działki nr [...] działka nr [...] pełni funkcję drogi wewnętrznej świadczy o tym, że Jej odwołanie nie zostało przeczytane w całości. Oświadczyła, że do działki nr [...] którą przeznaczyła do sprzedaży prowadzi droga gminna (nr działki [...]) wydzielona w [...] r. która do dziś istnieje tylko na mapie. Ponadto, że do tej drogi prowadzi droga gminna (nr działki [...]) na której Gmina od [...] lat nie wykonała najmniejszych napraw. W sytuacji fatalnego stanu drogi gminnej (dz. nr [...])

i faktycznego braku drogi w działce nr [...] sprzedaż działki nr [...] jest wysoce wątpliwa. Tymczasem w operacie szacunkowym działka nr [...] została wyceniona pomimo, że nie ma dojazdu. Skarżąca wskazała, że nie ma środków na zlecenie operatu szacunkowego w celu skonfrontowania z operatem wykonanym na zlecenie Urzędu Gminy. Jednakże stwierdzenie, że wzrost wartości działki wynika z tego, że potencjalna wartość mniejszych działek jest wyższa niż działek o dużej powierzchni, jest wątpliwe.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie wskazując, że w myśl art. 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku wniesienia skargi do sądu administracyjnego na decyzję ustalającą opłatę adiacencką, organ odwoławczy wydaje z urzędu postanowienie wstrzymujące wykonanie zaskarżonej decyzji i można żywić nadzieję, że do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia skargi skarżąca zdoła sprzedać przedmiotowe działki i uzyska środki na sfinansowanie opłaty. Ponadto, że skarżąca może zwrócić się do Urzędu Gminy o odroczenie terminu płatności względnie rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego braku drogi dojazdowej do działki nr [...] i Kolegium wskazało, że wzrost wartości działki

nr [...] (przed podziałem) został spowodowany podziałem geodezyjnym tej działki i tym, że potencjalnie działki o mniejszej powierzchni mają większą wartość niż działka

o większej powierzchni, co znalazło potwierdzenie w operacie szacunkowym. Natomiast okoliczność, że Gmina w ciągu ostatnich lat nie wykonała żadnych inwestycji drogowych, nie ma znaczenia dla zmiany wartości nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), w związku z art. 3 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270) – dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności

z prawem.

Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Badając legalność zaskarżonej decyzji, w oparciu o wyżej powołane przepisy

i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, iż została ona wydana

z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, art. 77 § 1,

art. 80 i art. 107 § 3 kpa, a naruszenie to mogło mieć w ocenie Sądu wpływ na wynik sprawy.

Wobec czego skargę należało uwzględnić, choć nie ze wszystkich powodów

w niej wskazanych.

Jak ustaliły organy orzekające w sprawie, decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy D. zatwierdził podział geodezyjny działki nr [...] na działki nr [...], [...] i [...] przeznaczone w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego jako teren usług nieuciążliwych, zabudowy mieszkaniowej i produkcji rolnej. W dniu

w którym decyzja ta stała się ostateczna na terenie gminy D. obowiązywała uchwała Nr XII/150/2004 Rady Gminy D. (Dz. Urz. Woj. Nr 24 poz. 447) ustalająca 30% stawkę procentową opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału geodezyjnego.

Zgodnie z art. 98 a ust 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić

w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 a ust 1a).

Istota obowiązku uregulowanego w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie podziału geodezyjnego nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela,

2) obowiązywanie, w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej.

Warunki te, zdaniem organów orzekających w sprawie zostały spełnione. Skarżąca w odwołaniu od decyzji jak i w skardze wniesionej do Sądu kwestionowała wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem działki nr [...] z uwagi na brak faktycznego dostępu wydzielonych działek do drogi publicznej spowodowany wieloletnimi zaniedbaniami gminy D. w utrzymaniu tych dróg. Wskazywała także, że działka nr [...] nie jest drogą wewnętrzną jak przyjął rzeczoznawca majątkowy w operacie sporządzonym na zlecenie Gminy.

Wartość rynkowa nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Należy jednocześnie wskazać, iż przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłoszonych co do niej przez stronę.

Zarówno organy administracji jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego.

W przedmiotowej sprawie obowiązkiem organów orzekających było między innymi dokonanie na podstawie art. 80 k.p.a. oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, zwłaszcza że strona kwestionowała ustalenia zawarte w operacie dotyczące dostępu działek do dróg publicznych i przeznaczenia działki nr [...] na drogę. Tymczasem organy ograniczyły się do stwierdzenia, że oszacowanie nieruchomości zostało dokonane przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami, a wzrost wartości nieruchomości po podziale geodezyjnym wynika z faktu, że potencjalna wartość działek o mniejszej powierzchni jest wyższa niż działek o dużej powierzchni. Zatem wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem geodezyjnym został udowodniony.

Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu I instancji wynika, że działka nr [...] jest drogą wewnętrzną i tak została też w operacie wyceniona. Takie przeznaczenie działki nr [...] nie wynika z decyzji podziałowej. Skarżąca kwestionowała to ustalenie

w odwołaniu od decyzji, jednakże organ odwoławczy ograniczył się do stwierdzenia, że działka nr [...] pełni funkcję drogi wewnętrznej, nie wskazując z czego, poza operatem szacunkowym, ustalenie to wynika.

Powyższe uzasadnia stwierdzenie, że organ odwoławczy nie dokonał rzetelnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości, który stanowi jedyną podstawę dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.

Za analizę i właściwe ustosunkowanie się do treści zawartych w operacie nie można uznać ogólnikowej oceny operatu szacunkowego, zawartej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a sprowadzającej się do stwierdzenia, że wzrost wartości nieruchomości znalazł potwierdzenie w operacie szacunkowym uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, a strona nie przedłożyła przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. To, że strona nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie oznacza jeszcze, że organ administracji jest zwolniony od rzetelnej, merytorycznej oceny operatu i od konieczności wykazania, że wzrost wartości nieruchomości faktycznie, a nie tylko potencjalnie nastąpił, na skutek podziału geodezyjnego.

Przyjąć należy, iż prawidłowo działający organ odwoławczy winien był rozpatrzyć podniesione w odwołaniu zarzuty dotyczące przeznaczenia działki nr [...], a także te dotyczące faktycznego braku dojazdu do wycenianej nieruchomości. Dopiero po dokonaniu niezbędnych ustaleń organ winien był przystąpić do orzekania w sprawie, dając ocenie zarzutów skarżącej czytelny wyraz w uzasadnieniu decyzji (zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.). Zaniechanie organu odwoławczego w tym zakresie spowodowało to, iż wbrew art. 7 i 77 § 1 k.p.a. orzekł w sprawie bez dostatecznego wyjaśnienia wszystkich istotnych jej okoliczności oraz bez wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.

Nie jest natomiast uzasadniony zarzut, że skarżąca nie została powiadomiona

o wszczęciu postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej, co uniemożliwiło Jej branie czynnego udziału w postępowaniu. W aktach administracyjnych znajduje się bowiem zawiadomienie Wójta Gminy D. z dnia [...] r., a z adnotacji znajdującej się na kopercie w której pismo to wysłano wynika, że skarżąca w dniu

[...] r. odmówiła przyjęcia tego pisma.

Także wniosek skarżącej dotyczący uiszczenia opłaty adiacenckiej dopiero po sprzedaży jednej z wydzielonych działek nie mógł zostać uwzględniony, bowiem termin uiszczenia opłaty wynika z ustawy i organ wydający decyzję nie mógł ustalić innego terminu uiszczenia opłaty. Stosownie do art. 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sprawach, o których mowa w przepisach działu III (a wiec także dotyczących ustalenia opłaty adiacenckiej) wykonanie decyzji następuje po upływie 14 dni od dnia,

w którym upłynął bezskutecznie termin do wniesienia skargi na decyzję do sądu administracyjnego. W przypadku wniesienia skargi do sądu administracyjnego w tych sprawach organ, który wydał decyzję, wstrzymuje z urzędu jej wykonanie, w drodze postanowienia, na które nie przysługuje zażalenie.

Zarzut naruszenia art. 9 k.p.a. przez nie poinformowanie skarżącej o tym, że na terenie gminy D. obowiązuje opłata adiacencka przy składaniu wniosku o podział nieruchomości, nie może mieć znaczenia dla oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, ponieważ zarzut ten dotyczy postępowania administracyjnego zakończonego decyzją zatwierdzającą podział geodezyjny nieruchomości, nie zaś postępowania administracyjnego zakończonego zaskarżoną decyzją.

Rozpoznając sprawę ponownie, organ odwoławczy wyjaśni kwestię przeznaczenia działki nr [...] oraz wyjaśni czy powstałe w wyniku podziału działki mają faktyczny dostęp do drogi publicznej i w zależności od wyniku tych ustaleń rozważy, potrzebę wydania uzupełniającej opinii przez tego samego rzeczoznawcę lub potrzebę zlecenia wykonania nowego operatu innemu rzeczoznawcy.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270

ze zm.), uchylił zaskarżoną decyzję.