Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1275/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-03-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 20 marca 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek (spr.) Protokolant Pomocnik sekretarza sądowego Anna Łyżwa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2013 roku przy udziale --- sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją dnia [...], Nr [...], po rozpoznaniu odwołań A. W. i A. K. – S., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza O. z dnia [...] (choć zapewne powinno być [...r.]), Nr [...] o warunkach zabudowy.

Jak wynika z dokumentów załączonych do akt administracyjnych, organ I instancji decyzją z dnia [...], po rozpoznaniu wniosku G. N., ustalił sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo – usługowego (charakter usług – handel artykułami spożywczymi i mięsnymi, powierzchnia sprzedaży 400 m2) wraz z infrastrukturą techniczną na działkach oznaczonych w ewidencji gruntów nr 678, 683 i 868, obręb [...] w miejscowości O., gm. O.. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 oraz art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej jako u.p.z.p.) oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako k.p.a.).

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła A. W. oraz A. K. – S..

A. W., jako właścicielka działki nr ewid. 677 graniczącej z terenem inwestycji wskazała, iż organ nie uwzględnił zastrzeżeń zgłaszanych w toku postępowania, a dotyczących kubatury projektowanego budynku (prawie na całej długości działki odwołującej się). Budynek o takich wymiarach zasłoni wręcz uniemożliwi dostęp światła dziennego do jej posesji i jej parterowego budynku mieszkalnego, posiadającego od strony wschodniej otwory okienne i drzwi wejściowe, będące w odległości 5 m od granicy działki inwestora. Podnosi, że około 70% działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym, czyli ponad 830 m2, będzie przykryte dachem. Wody opadowe w takiej sytuacji będą gromadzić się na jej wąskiej działce, której teren jest niski i przy większych opadach deszczu już obecnie jest zalewany wodami opadowymi z ul. A. Ponadto projektowany budynek przeznaczony będzie na handel i usługi, co może powodować blokadę komunikacyjną jej posesji, na której prowadzi ona gospodarstwo rolne.

A. K. – S. podtrzymując swoje wcześniejsze uwagi i zastrzeżenia wskazała, iż usytuowanie planowanego obiektu ograniczy w stopniu znacznym dostęp światła słonecznego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołań, utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W motywach decyzji organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania wskazując, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji.

Do ustalenia cech obiektów posłużyła organowi pierwszej instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przeprowadzona na uzasadnionym obszarze wokół terenu inwestycji, w oparciu o wymogi zawarte rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Obszar analizy wyznaczony został wokół terenu inwestycji w odległości 3 – krotnej szerokości frontu działki, a zabudowa na tym terenie daje podstawy do ustalenia cech dla projektowanej inwestycji. W obszarze analizowanym występuje zabudowa o różnorodnej funkcji: mieszkalnej jednorodzinnej, mieszkalno – usługowej (z częścią usługową w parterze) oraz usługowej. Planowana inwestycja polegająca na budowie budynku handlowo – usługowego będzie kontynuacją tej funkcji. Na podstawie tak przeprowadzonej analizy określone zostały warunki dla planowanej zabudowy, będące merytorycznymi elementami rozstrzygnięcia wymaganymi przez art. 54 u.p.z.p. Organ ustalił linię zabudowy, na podstawie § 4 ust. 3 rozporządzenia, który stanowi, że w przypadku gdy linia zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W stanie faktyczny sprawy linia ta wynosi 8 m od krawędzi jezdni. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy został ustalony do 70% na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia, jako średni wskaźnik dla zabudowy usługowej. Szerokość elewacji frontowej ustalono na mocy § 6 ust. 1 rozporządzenia, na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej budynków usługowych, tj. 22 m z tolerancją do 20%. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku ustalono opierając się na treści § 7 ust. 4 rozporządzenia, w nawiązaniu do zabudowy na działce nr ewid. 1236 stanowiącej wzorzec dla ustalenia wysokości nowej zabudowy. Geometria dachu została ustalona w sposób wskazany w § 8 rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, iż decyzja o warunkach zabudowy jest aktem wstępnym i nie uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych, a w efekcie do podejmowania czynności mogących doprowadzić do naruszenia interesów innych osób. Decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga zagadnień techniczno – budowlanych, które są przedmiotem zainteresowania organów administracji architektoniczno – budowlanej prowadzących postępowanie zmierzające do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. O ostatecznym kształcie planowanej inwestycji przesądzi organ architektoniczno – budowlany. Kwestie ewentualnego zakłócenia stanu wody na gruncie wykraczają poza materię normowaną przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i w tym postępowaniu nie mogą być rozważane.

Reasumując Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, iż w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym, projektowane przez inwestora zamierzenie inwestycyjne może być zrealizowane, a skoro tak, to nie można było odmówić ustalenia dla niego warunków zabudowy.

W skardze do sądu administracyjnego A. W. wskazała, iż postępowanie poprzedzające wydanie ostatecznej decyzji zawiera błędy proceduralne. Planowana inwestycja będzie powodować ograniczenie sposobu zagospodarowania działki skarżącej i nie spełnia wymagań określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu objęła tylko obiekty zlokalizowane przy ul. B , pomijając obiekty w pozostałych kierunkach. W decyzji nie przewidziano żadnych zabezpieczeń odprowadzania wód opadowych i roztopowych. Zdaniem autorki skargi, planowana inwestycja zrujnuje dotychczasowy ład i interes osób trzecich, które zamieszkują na tym terenie od wielu lat. Wskazanym byłoby opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla tak ważnego terenu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując zarzuty zaprezentowane w uzasadnieniu kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm.), Sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Stosownie do uregulowania art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd zważył, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa.

Na wstępie rozważań wskazać wypada na oczywistą, acz fundamentalną kwestię, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t. j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 647, dalej jako u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień właścicielskich.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 u.p.z.p. Zgodnie z jego treścią, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Powołane rozporządzenie, co wynika z przepisu § 1, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W toku postępowania administracyjnego organ pierwszej instancji wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W stanie faktycznym sprawy, organ wyznaczył obszar analizowany o promieniu 75 m. Działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym ma bowiem szerokość ok. 25 m. Zdaniem składu orzekającego, nie można w tym zakresie poczynić organowi żadnego zarzutu. W prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy o funkcji mieszkalno – usługowej, jak i handlowo – usługowej. Dla przypomnienia, inwestor na terenie swojej działki planuje realizację budynku handlowo – usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Z zestawienia rodzaju zabudowy stwierdzonej w obszarze analizowanym i planowanej w chwili obecnej inwestycji, nie można wyprowadzić wniosku o ich wzajemniej sprzeczności. W tym miejscu przytoczyć należy tezę wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 25 lutego 2009 roku (sygn. akt: II SA/Go 2/09, Lex Nr 530025), którą skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, a która to teza wyjaśnia, iż rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygnąć wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Ograniczenia tej zasady wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa działek sąsiednich realizuje funkcję mieszkaniową, towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska, urządzenia rekreacyjne, nieuciążliwe usługi związane z zaspakajaniem potrzeb mieszkańców. Nie można przy tym uznać, iż dopuszczalna zabudowa ogranicza się tylko do obiektu tożsamego z obiektami istniejącymi. W stanie faktycznym niniejszej sprawy potwierdza to postawioną tezę, iż nie można wykluczyć możliwości zabudowania nieruchomości budynkiem o funkcji handlowo – usługowej tylko z tej przyczyny, że część działek sąsiednich zabudowana jest budynkami mieszkalnymi, czy skarżąca na sąsiedniej działce prowadzi gospodarstwo rolne (a właściwie zapewne ma zabudowania zagrodowe). W szczególności, z pola uwagi strony skarżącej nie może umykać okoliczność, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenów objętych zamierzeniem inwestycyjnym znajduje się duża ilość obiektów o charakterze usługowym, czy handlowym.

Kontynuując ocenę legalności kontestowanej w skardze decyzji wskazać wypada, iż znalazły się w niej wszystkie niezbędne postanowienia wynikające z przepisów § 4 – § 8 rozporządzenia. I tak, organ określił linię zabudowy dla nowej inwestycji na podstawie § 4 ust. 3 rozporządzenia, który stanowi, iż jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Niewątpliwie organ ustalił linię zabudowy w odległości 8 m od krawędzi jezdni drogi gminnej.

W dalszej kolejności, organ stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia określił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przepis ten określa, iż rzeczony wskaźnik w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W taki też sposób organ ustalił wskaźnik powierzchni zabudowy jako wartość średnią na wielkość 70%.

Kolejnym newralgicznym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność określenia szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W stanie faktycznym sprawy średnia szerokość elewacji frontowych okolicznych obiektów usługowych wynosi 22 m (dokładnie 21,67 m). Wobec tego szerokość elewacji frontowej określono na 22 m z dopuszczoną w rozporządzeniu tolerancją do 20 %.

W decyzji o warunkach zabudowy ustalić także należy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 rozporządzenia). Jeżeli wysokość górnej krawędzi na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). W sprawie organ określił tę wielkość na poziomie jednej kondygnacji nadziemnej, czyli ok. 6 m. Tymczasem w analizie wskazano, że w obszarze analizowanym występują budynku o średniej wysokości 4,11 m. Organ korzystając z regulacji § 7 ust. 4 rozporządzenia określił ten parametr zabudowy w sposób odmienny niż wielkość średnia dla obszaru analizowanego (zamiast 4,11 m, do wysokości 6 m). Powołany przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia stanowi, iż dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym niemniej, nie można czynić organowi zarzutu naruszenia prawa, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod pewnymi warunkami. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W tej sytuacji również w odniesieniu do tego parametru projektowanej zabudowy nie można poczynić organowi żadnego zarzutu.

Końcowym elementem decyzji wynikającym z treści § 8 rozporządzenia są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W decyzji pierwszej instancji organ wskazał, iż dach ma być płaski lub wielospadowy o spadku połaci dachowych projektowanej zabudowy w przedziale między 15, a 35 stopni, z kalenicą główną jako równoległą do frontu działki na poziomie do 9 m. Powołane parametry, jak wskazał organ harmonizują z geometrią dachów budynków w obszarze analizowanym. Powołane zapisy decyzji o warunkach zabudowy, w świetle powołanego przepisu § 8 rozporządzenia, zdaniem składu orzekającego w niniejszej sprawie, nie budzą zastrzeżeń.

Nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnić również należy, iż zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, iż działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym mają zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto, decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Reasumując dotychczasowe rozważania, w ocenie Sądu wymagania formalne, określone w cytowanych wyżej przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych uchybień, które miałyby wpływ na rozstrzygnięcie i jako takie mogłyby stanowić podstawę do wyeliminowania kwestionowanych decyzji z obrotu prawnego.

W treści skargi strona podniosła także zarzuty mające przemawiać za naruszeniem wskazanych przepisów prawa materialnego. Sąd nie dopatrzył się takowego naruszenia, co wykazano w dotychczasowych rozważaniach. W szczególności, zdaniem Sądu, nie można mówić w sprawie o naruszeniu harmonijnej zabudowy okolicznych terenów. Jak wskazywano uprzednio, planowana zabudowa o charakterze handlowo – usługowym wkomponowuje się w zabudowę osiedla mieszkaniowego domów jednorodzinnych z licznie występującą zabudową usługową i handlową. Niewątpliwie zabudowie mieszkaniowej towarzyszą obiekty o charakterze zabudowy projektowanej w niniejszej sprawie. Powołanie się przez stronę skarżącą na interesy osób trzecich zamieszkujących na danym terenie od wielu lat, nie może ograniczać konstytucyjnie chronionych praw właściciela gruntu do zabudowy swojej nieruchomości, gdy zabudowa ta nie jest sprzeczna z istniejącą na okolicznych terenach. Niewątpliwie inwestor ma prawo do zabudowy swojego terenu w sposób dowolny, o ile negatywne oddziaływanie jego inwestycji nie będzie wykraczać poza granice obszaru objętego zamierzeniem inwestycyjnym. W niniejszej sprawie Sąd nie stwierdził takiego rodzaju oddziaływania.

Reasumując wyjaśnić także należy, iż żaden z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (a także na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego – Prawa budowlanego) nie uzależnia możliwości zabudowy od zgody, czy akceptacji właścicieli, czy mieszkańców sąsiednich gruntów. Innymi słowy, sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę.

Zagadnienie związane z ewentualnym zacienieniem pomieszczeń mieszkalnych, czy odprowadzaniem wód opadowych, będzie przedmiotem zainteresowania organów administracji architektoniczno – budowlanej na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, a mianowicie gdy inwestor wystąpi z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak słusznie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze kwestia odnosząca się do zachowania stosunków wodnych na gruncie wykracza poza zakres niniejszego postępowania. Również zawarty w skardze postulat, iż wskazanym byłoby opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego wykracza poza zakres przedmiotowy niniejszego postępowania. Podmiotem uprawnionym do przyjęcia uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest Rada Miejska. Do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego procedura zagospodarowania przestrzennego wyczerpuje się w decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, iż żaden z inwestorów nie może być ograniczony w prawie zabudowy, czy zagospodarowania swojej nieruchomości poprzez brak stosownej uchwały w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Konkludując powyższe rozważania, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.

a.bł.