Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1109/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-02-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a, art. 148 ust. 1, 2, 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lutego 2015 r. sprawy ze skargi B. S., H. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

|Sygn. akt IV SA/Po 1109/14 |

|UZASADNIENIE |

|Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011r. nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy S. zatwierdził na wniosek B.S. i H. S. podział nieruchomości położonej w gminie S., obręb K.,|

|oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 1,0802 ha. W wyniku podziału zostało wydzielonych geodezyjnie 11 działek gruntu, w tym 10 o |

|numerach od [...]do [...]z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i jedna o nr [...] na poszerzenie drogi publicznej. |

|Decyzją z dnia [...] stycznia 2010r. nr [...]Burmistrz Miasta i Gminy S. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu dziesięciu budynków|

|mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z budynkami garażowymi i zbiornikami bezodpływowymi na ścieki na działce nr [...] w K. |

|Decyzją z dnia [...] czerwca 2013r. nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy S., działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania |

|administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwana dalej "k.p.a.") w związku z art. 98a, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 |

|r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwana dalej "u.g.n.") oraz Uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] grudnia |

|2008 r. (Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego z 29 grudnia 2008r. Nr 255, poz. 4674) orzekł o ustaleniu dla B. S. i H. S. opłaty adiacenckiej w wysokości 20.400 zł z |

|tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w K., stanowiącej działkę nr [...] wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego ostateczną decyzją Burmistrza |

|z dnia [...] sierpnia 2011r., która stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2011r. Ustalił jednocześnie, iż ww. wpłata podlega uiszczeniu w terminie 14 dni od |

|dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. |

|W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż decyzją ostateczną z dnia [...] sierpnia 2011r., działając na wniosek skarżących jako właścicieli |

|nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], Burmistrz zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki o numerach |

|[...]przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i [...]przeznaczoną pod poszerzenie drogi gminnej. Powyższe stanowiło podstawę wszczęcia postępowania w |

|sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organ wyjaśnił, iż podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości po podziale|

|stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Cz. w dniu [...] października 2012r. Wartość nieruchomości przed podziałem ustalona |

|została na kwotę 1.067.000 zł, natomiast po podziale 1.135.000 zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował zatem wzrost jej wartości o 68.000 zł. Zgodnie|

|z obowiązującą w tym zakresie uchwałą, stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% wzrostu wartości, czyli w przedmiotowej sprawie 20.400 zł. |

|Organ wyjaśnił także, że wartość rynkową nieruchomości gruntowej według stanu przed podziałem, tzn. wartość rynkową działki nr [...] po podziale określono przy |

|wykorzystaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Jest to podejście polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że |

|wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się odpowiednimi współczynnikami |

|ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście |

|porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się|

|do porównań kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i znane są ich ceny. Przy wycenie powyższych nieruchomości po podziale |

|rzeczoznawca przyjął do porównań 12 nieruchomości podobnych, zaś przed podziałem 11 nieruchomości podobnych. Tak oszacowane wartości skorygowano następnie o |

|występujące ograniczenia. Zakres badania rynku dla nieruchomości przed podziałem i po podziale to lata 2008-2012. Powierzchnię nieruchomości biegły pomniejszył |

|o powierzchnię działki nr [...]wydzielonej pod drogę publiczną. Przedmiotem wyceny były działki o nr [...], o łącznej powierzchni 10.204 m kw. |

|Wartość rynkową działek, określono w oparciu o § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania |

|operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwane dalej "rozporządzeniem"). |

|W wyniku analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego organ stwierdził, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wykonany został zgodnie z |

|obowiązującymi w tym zakresie przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia, dlatego ustaloną w nim wycenę przyjął jako właściwą odnośnie określenia wartości |

|przedmiotowej nieruchomości. Żadna ze stron nie złożyła uwag ani zastrzeżeń dotyczących wyceny nieruchomości. |

|W odwołaniu wniesionym na powołane rozstrzygnięcie skarżący B. S. i H.S. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu podnieśli, iż doszli do |

|porozumienia z Burmistrzem S., iż odstąpi on od wymierzenia im opłaty adiacenckiej w zamian za przekazanie przez nich działki nr [...] na poszerzenie drogi |

|publicznej. |

|Decyzją z dnia [...] lipca 2014r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy"), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., orzekło |

|o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. |

|Po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania i ustalonego w sprawie stanu faktycznego przez organ I instancji, Kolegium wskazało, iż istota |

|obowiązku uregulowanego w art. 98a u.g.n. sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej w razie łącznego |

|wystąpienia dwóch przesłanek, tj. zmiany wartości nieruchomości w następstwie podziału geodezyjnego nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela oraz |

|obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty |

|adiacenckiej. |

|Kolegium za bezsporne uznało, że doszło do podziału działki nr [...] położonej w K., gminie S., będącej własnością odwołujących, czego dowodem jest decyzja z dnia|

|[...] sierpnia 2011r. zatwierdzająca podział nieruchomości na jedenaście działek. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 23 sierpnia 2011r. Trzyletni termin do |

|wydania decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej został zachowany. W tej dacie obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] grudnia 2008 r. w |

|sprawie ustalania stawki procentowej opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych na terenie Gminy S. w związku z ich podziałem, |

|uprawniająca Burmistrza do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Również ze sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu |

|szacunkowego wynika, iż wskutek podziału przedmiotowej nieruchomości wzrosła jej wartość. |

|Według organu odwoławczego, złożony przez rzeczoznawcę operat jest logiczny, kompletny i spójny. Wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale oszacowano w |

|podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Ustalając wartość rynkową nieruchomości (przed i po podziale), rzeczoznawca dokonał właściwego doboru |

|transakcji oraz uwzględnił wszystkie cechy mające wpływ na ich wartość (atrakcyjność lokalizacji, wielkość powierzchni działki, warunki zagospodarowania, |

|uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjną, sąsiedztwo i otoczenie). Do ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił do porównania 11 transakcji |

|wybranych nieruchomości gruntowych będących przedmiotem obrotu w okresie 2009-2012r. Ceny 1 m kw działek zawierały się w przedziale od 100 zł do 211,51 zł. |

|Średnia ustalona przez biegłego ukształtowała się na poziomie 145,82 zł za m kw. |

|Rzeczoznawca określił trend czasowy, cenę maksymalną, minimalną i średnią arytmetyczną, które następnie skorygował współczynnikami korygującymi i ustalił |

|wartość rynkową nieruchomości składającej się z działki nr [...]. Do ustalenia wartości nieruchomości powstałych po podziale działki nr [...] rzeczoznawca przyjął |

|kolejne 12 nieruchomości podobnych do wycenianych z lat 2008-2012. Podobnie również ustalił trend czasowy, ceny maksymalną, minimalną i średnią arytmetyczną, |

|które następnie skorygował współczynnikami korygującymi. Określając wartość rynkową nieruchomości jak wskazuje Kolegium, rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił |

|aktualnie kształtujące się w obrocie ceny nieruchomości gruntowych, atrakcyjność położenia w analizowanym rynku, możliwy sposób użytkowania i zapotrzebowania na|

|określony typ, dostępność komunikacyjną, kształt i wielkość działki, warunki w sąsiedztwie i otoczeniu. Aby oszacować wartość nieruchomości po podziale |

|rzeczoznawca słusznie przyjął, że wartość ta stanowi sumę wartości działek powstałych w wyniku podziału. |

|W ocenie Kolegium dowodem wzrostu wartości nieruchomości w skutek jej podziału jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego i jest on |

|dowodem wystarczającym, tym bardziej, że został on potwierdzony klauzulą aktualizacyjną. |

|Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli B. S. i H. S. reprezentowani prze pełnomocnika, domagając się uchylenia zaskarżonej |

|decyzji. Skarżący podnieśli argument dotyczący naruszenia art. 7, 77 § 1 kpa w zw. z art.140 kpa poprzez dopuszczenie dowodu z nieaktualnego operatu |

|szacunkowego, a także nie podjęcie wszelkich niezbędnych czynności w celu wyjaśnienia i załatwienia sprawy, naruszenia art. 15 kpa poprzez wydanie decyzji w |

|oparciu jedynie o kontrolę prawidłowości postępowania organu pierwszej instancji, bez dokonania własnych ustaleń, naruszenia art.156 § 3 i 4 u.g.n. poprzez |

|ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy sporządzony 18 października 2012r. a więc po upływie przeszło roku od |

|jego wprowadzenia oraz bez potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że operat może być wykorzystywany |

|jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego wprowadzenia. Oceny tego czy operat można wykorzystać po upływie tego okresu dokonuje sam rzeczoznawca umieszczając|

|na operacie stosowną klauzulę o jego aktualności. Organ II instancji uczynił podstawą swych ustaleń nieaktualny operat, nie zwrócił się też o potwierdzenie jego|

|aktualności. |

|W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty przedstawione w decyzji. |

|Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: |

|Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, zwanej dalej |

|"p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż Sąd rozpoznając |

|skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej|

|ustawy, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Nie może przy tym |

|wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. |

|Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145|

|§ 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. poz. 270). |

|W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły, wobec czego skarga nie została uwzględniona. |

|Na wstępie rozważań należy wskazać, że podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji jest przepis art. 98a ust. 1 i ust. 1a u.g.n., z którego wynika, że decyzja|

|o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: |

|1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, |

|2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, |

|3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę |

|majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.), |

|4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej |

|opłaty adiacenckiej. |

|W niniejszej sprawie dla przedmiotowej działki nr [...] wydano w dniu [...] stycznia 2010r. decyzję o warunkach zabudowy dla budowy dziesięciu budynków mieszkalnych|

|jednorodzinnych z garażami. Przedmiotem wyceny uczyniono nieruchomość obejmującą obszar 10 działek, bez gruntu przeznaczonego pod drogę. Decyzja zatwierdzająca |

|podział nieruchomości – działki nr [...] o powierzchni 1,0802 ha stała się ostateczna w dniu 23 sierpnia 2011r. Ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło z |

|zachowaniem warunków określonych w przepisie art.98a ust.1 zd.3 oraz ust.4a u.g.n. (w terminie 3 lat, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości |

|stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne). |

|Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek którego nowa konfiguracja, czy |

|wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to |

|miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Jak wskazuje się w orzecznictwie, opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której |

|wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest m.in. podział nieruchomości (por. uchwała |

|NSA z dnia 9 października 2000, OPK 8/00, ONSA 2001, z.1, p.15). |

|Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zasady i tryb postępowania |

|przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV u.g.n. oraz rozporządzenia (ze zmianami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia |

|14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz.U. Nr 165, poz. 985, obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2011r.). |

|Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. |

|Zatem, jak wynika z powyższego przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. nie pozostawia biegłemu pełnej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia |

|opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość – jako całość. Ponadto zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i |

|po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on oceniany pod |

|względem, poszczególnych cech charakterystycznych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - |

|art. 156 ust. 1 u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość nieruchomość miała przed oraz po podziale i|

|w konsekwencji różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej. |

|Operat szacunkowy w tego rodzaju sprawach ma szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest |

|dla organu administracji bezwzględnie wiążący. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się |

|konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej |

|wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie, który w razie jakichkolwiek wątpliwości i |

|niejasności co do jego prawidłowości winien podjąć działania zmierzające do ich usunięcia, np. żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki |

|NSA: z dnia 5 maja 2011 r., II OSK 979/10, publ. cbos. oraz z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, LEX nr 1120654). |

|Należy podkreślić, że organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie |

|dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego.|

|Fakt bowiem, iż ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat |

|szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko |

|prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś |

|istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy|

|spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz |

|właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę |

|rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest już w orzecznictwie Naczelnego Sądu |

|Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. |

|akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10). |

|Podzielić należy ocenę organów, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny |

|nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, |

|przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości, a wreszcie |

|określono wartość nieruchomości przed i po podziale. Rzeczoznawca w sposób uprawniony dokonał analizy transakcji nieruchomości podobnych, przyjmując dla potrzeb|

|wyceny transakcje na nieruchomości gruntowe zawarte w latach 2010-2012. Ze względu na deficyt transakcji w obrębie K. zakres analizy rozszerzono do całej Gminy |

|(zgodnie z § 26 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny) i czterech lat wstecz wliczając do wyliczeń nieruchomości porównawcze, sprzedane również w okresie |

|2008-2009. Cztero letni okres badania cen od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, biegły przyjął zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości przy |

|zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu określonymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, gdzie w szczególnie uzasadnionych |

|przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. |

|Odnośnie aktualności operatu szacunkowego – jedynego zarzutu skargi, należy podkreślić, iż został sporządzony w dniu 18 października 2012r., decyzja organu I |

|instancji została wydana w dniu [...] czerwca 2013r. Organ odwoławczy rozpatrywał zaś sprawę w II instancji w dniu [...] lipca 2014r. W dniu 28 października 2013r. |

|(zatem przed wydaniem decyzji przez SKO i przed upływem roku od jej wydania) wydano klauzulę aktualności operatu. Zatem oceniając operat pod względem formalnym,|

|zarzut zawarty w skardze okazał się niezasadny bowiem operat został sporządzony z poszanowaniem przepisów u.g.n., a także zawiera wszystkie wynikające z § 56 i|

|§ 58 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. |

|W konkluzji należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. |

|Celem wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę jest określenie wzrostu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej przed podziałem i po podziale dla |

|potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a u.g.n. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 97 ust. 1 u.g.n., podziału nieruchomości dokonuje się na |

|wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy sporządzony został rzetelnie i prawidłowo. Rzeczoznawca dokonując wyceny |

|zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. |

|W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w |

|szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan|

|jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową |

|nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony|

|umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania |

|nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podejście porównawcze zaś polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta |

|odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości. |

|Z uwagi na deficyt transakcji w obrębie K., zakres analizy rzeczoznawca rozszerzył na całą Gminę S. i 4 lata wstecz. Zastosował więc prawidłowo § 26 |

|rozporządzenia, co odpowiednio umotywował. Na dzień podziału nieruchomości teren był niezagospodarowany. W celu określenia wartości nieruchomości przed |

|podziałem biegły przyjął kilkanaście transakcji dotyczących działek wielkopowierzchniowych, które mogą ulec dalszemu podziałowi. Po odrzuceniu tych najbardziej |

|skrajnych przyjął do porównania w celu oszacowania nieruchomości przed podziałem 11 transakcji zawartych w latach 2009-2012 – odpowiada to treści § 4 ust. 4 |

|rozporządzenia, który mówi o kilkunastu nieruchomościach. W ocenie Sądu były to nieruchomości podobne do wycenianej, pochodzące z tego samego rynku lokalnego, |

|wyodrębnione pod względem atrakcyjności lokalizacji ogólnej, dostępności komunikacyjnej, funkcji w planie, wielkości powierzchni działki, uzbrojenia terenu i o |

|podobnym przeznaczeniu – teren zabudowy mieszkaniowej. Podobną procedurę biegły zastosował w przypadku szacowania wartości działek po podziale przyjmując, iż |

|wartość tak oszacowanej nieruchomości stanowi sumę wartości działek powstałych w wyniku podziału. Dla określenia wartości nieruchomości po podziale przyjęto |

|zatem segment rynku nieruchomości niezabudowanych z wydzielonymi działkami dla inwestycji mieszkaniowych. Z kilkunastu transakcji, po odrzuceniu tych |

|najbardziej skrajnych wybrano 12. Następnie za pomocą współczynników korygujących, niwelując różnice między istotnymi dla wyceny nieruchomości kryteriami |

|skorygowano cenę średnią. Prawidłowo wycenie podlegały nie działki, a nieruchomość – jako całość. |

|Sąd podziela stanowisko organów, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy |

|rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca |

|wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 |

|grudnia 2010 r., IV SA/Wa 1221/10, Lex nr 758714). |

|Podkreślenia także wymaga, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała nr [...]Rady Miejskiej w S.|

|z dnia[...]grudnia 2008r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości z tytułu jej podziału, ustalająca ową stawkę |

|na poziomie 30% różnicy wartości nieruchomości przed jej podziałem i po dokonaniu podziału. |

|Organy prowadzące postępowanie administracyjne w sposób wyczerpujący zebrały materiał dowodowy w sprawie i dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych. Opłata |

|adiacencka ustalona została prawidłowo. Organ II instancji odniósł się do wszystkich zarzutów odwołania, a ponadto podkreślił, iż kwestia rozliczenia za |

|przejęcie działki wydzielonej pod drogę nie może nastąpić w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a w odrębnej decyzji o przyznaniu odszkodowania. |

|Mając powyższe wywody na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku. |