Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1399/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: art. 7, art. 151 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 października 2017 r. sprawy ze skargi T. J.i E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] marca 2017r. nr [...] uchyliło decyzję Wójta Gminy [...] z [...] listopada 2016r. nr [...], ustalającą dla E. J. oraz T. J. (dalej: Współwłaścicielki, Strony, Skarżące) jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów nr [...] i nr [...], spowodowanej uchwaleniem przez Radę Gminy [...] uchwałą z [...] listopada 2010 nr [...] (dalej: Uchwała) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla część wsi [...] i [...] , w wysokości [...] zł, oraz określiło samodzielnie tą opłatę w wysokości [...] zł.

Decyzję wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Rada Gminy [...] zatwierdziła Uchwałą Nr [...] z dnia [...] listopada 2010r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla część wsi [...] i [...]. Po uchwaleniu tego planu, aktem notarialnym z [...] marca 2011r. za Repertorium [...] Nr [...] Strony zbyły nieruchomości stanowiące działki ewidencyjne nr [...] i [...] położone w miejscowości [...]. Ww. działki były w dotychczasowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2005r. położone na obszarze produkcji rolnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem R. Natomiast wg. nowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą z dnia [...].11.2010r., działki te znalazły się na terenach wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, usług, składów, magazynów, produkcji, parkingów i dróg wewnętrznych, usług obsługi komunikacji samochodowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem [...].

W związku z powyższymi okolicznościami pismem z [...] kwietnia 2011r. Wójt zawiadomił Strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W toku tego postępowania sporządzony został operat szacunkowy, w oparciu o który decyzją z [...] czerwca 2011r. nr [...] Wójt ustalił Stronom opłatę w wysokości [...] zł., przy czym każda z Współwłaścicielek była zobowiązana do uiszczenia połowy ww. kwoty. Do powyższej decyzji odwołanie złożył pełnomocnik Stron. Po jego rozpatrzeniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] września 2011r. Nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu wskazano na naruszenia proceduralne w postaci uchybienia prawu stron do czynnego udziału w postępowaniu. Ponadto wskazano, że wycena nieruchomości została przeprowadzona na nieprawidłową datę.

W toku ponownego rozpoznania sprawy organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy o poprawienie sporządzonego operatu szacunkowego. Następnie do poprawionego operatu pełnomocnik Stron złożył uwagi i wnosił o jego uzupełnienie. Wójt Gminy decyzją z [...] stycznia 2012r. Nr [...] ustalił Stronom jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł z tego T. J. w 1/2 części tj. w kwocie [...] zł oraz E. J. w 1/2 części tj. w kwocie [...]zł.

Decyzja ta ponownie została zaskarżona przez pełnomocnika stron. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] maja 2012r. Nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że w operacie jako jedna z nieruchomości porównawczych została uwzględniona nieruchomość szacowana, co jest sprzeczne z przepisami prawa, przez co cały operat nie może stanowić dowodu w sprawie.

Wójt ponownie zwrócił się o poprawienie operatu szacunkowego, a także uzupełnione zostało postępowanie dowodowe. Przeprowadzono również rozprawę administracyjną, celem przesłuchania rzeczoznawcy majątkowego oraz prezesa spółki [...] sp. z o.o., która stała się nowym właścicielem przedmiotowych działek. Następnie decyzją z [...] czerwca 2013r. nr [...] Wójt Gminy ustalił Stronom opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. podzielone w dwóch równych częściach pomiędzy obie Współwłaścicielki.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył pełnomocnik Stron. Po jego rozpoznaniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] września 2013 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzja SKO została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który wyrokiem z 6 marca 2014 r. sygn. akt IV SA/Wa 2942/13 uchylił ją i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził naruszenie przepisów postępowania dowodowego, albowiem operat szacunkowy został błędnie sporządzony. Zawierał on analizę transakcji, a w konsekwencji wycenę nieruchomości, na datę nieadekwatną do wskazań ustawodawcy. Renta planistyczna ma bowiem obrazować różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zatem na potrzeby renty planistycznej z art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z prawem, winny być przyjęte do porównania transakcje według cen i daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu i transakcje według cen oraz daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie należało porównać transakcje podobnych nieruchomości rolnych oscylujące w dacie [...] marca 2011r. oraz dokonane transakcje nieruchomości podobnych położonych na terenach wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, usług, składów, magazynów, produkcji, parkingów i dróg wewnętrznych, usług obsługi komunikacji samochodowej. Tymczasem do porównania przyjęto nieruchomości wg cen transakcyjnych zarejestrowanych przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania i po jej uchwaleniu. W sprawie doszło zatem do naruszenia przepisów postępowania, ponieważ nie przeprowadzono odpowiadającego zasadom ustawowym postępowania dowodowego i w rezultacie przyjęto błędny operat szacunkowy jako podstawę ustalenia stawki opłaty planistycznej.

Skarga kasacyjna wniesiona od powyższego wyroku WSA w Warszawie została oddalona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 marca 2016 r. sygn. akt II OSK 1841/14. Jednakże w uzasadnieniu tego wyroku NSA zwróciło uwagę na inne podstawy uchylenia decyzji niż wskazane przez sąd I instancji. W ocenie NSA operat został błędnie sporządzony, albowiem brak było opisu nieruchomości uznanych za nieruchomości podobne do wycenianej, ze wskazaniem ich cech różnicujących. Brak ten uniemożliwia przeprowadzenie rzetelnej oceny dowodu, a co za tym idzie jest podstawą do uchylenia zaskarżonej decyzji. W odniesieniu do zakwestionowanych przez WSA dat transakcji, wskazano, że daty te nie są zbyt odległe, a ponadto nikt nie kwestionował, że w badanym okresie nastąpił wzrost lub spadek cen nieruchomości.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy Wójt Gminy powołał nowego biegłego rzeczoznawcę majątkowego celem sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego. Operat ten był uzupełniany na zlecenie organu, w wyniku rozpoznania wniosków dowodowych pełnomocnika Stron. Organ nie uwzględnił wniosku o przeprowadzenie badania sporządzonego operatu przez organizację rzeczoznawców majątkowych.

Decyzją z [...] listopada 2016r. nr [...] Wójt Gminy w pkt. 1. ustalił Stronom "opłatę planistyczną" na kwotę [...] zł. w częściach równych dla obu współwłaścicielek, w pkt. 2 wskazał sposób wpłaty opłaty.

Pełnomocnik Stron zaskarżył tą decyzję do SKO w [...], zarzucając naruszenia przepisów k.p.a. tj. art. 6, 7, 77, 78, 80, 107 w stopniu uzasadniającym uchylenie decyzji, przejawiające się przede wszystkim w niepełnym i przeprowadzonym w oparciu o niepoprawnie sporządzony operat szacunkowy ustaleniu stanu faktycznego sprawy, nierozpoznaniu wniosków dowodowych zgłoszonych przez Strony. Ponadto podniesiono również zarzut naruszenia szeregu przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – art. 151 ust. 1, pkt 1, art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 – poprzez błędne określenie nieruchomości podobnych do ocenianych, i co za tym idzie nieprawidłową ocenę wartości przedmiotowych działek, poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości nieruchomości braku niezależności stron transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto podniesiono zarzut ustalenia w decyzji nieznanej prawu opłaty, wskazując na naruszenie art. 34 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również zarzucono brak istnienia podstaw do zakwalifikowania nieruchomości Stron do "terenów funkcjonalnych", do których ma zastosowanie opłata w stawce 10% do wzrostu wartości tych nieruchomości. Zarzucono naruszenia art. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości Stron w takiej wysokości i zakresie jak stwierdzono w decyzji, zarzucono wprowadzenie do osnowy decyzji żądania zapłaty wskazanej opłaty ze wskazaniem numeru bankowego.

Pismem z dnia [...] stycznia 2017r. SKO zwróciło się do organu I instancji o uzupełnienie operatu szacunkowego, poprzez uzasadnienie przez rzeczoznawcę majątkowego dlaczego w operacie zostały uwzględnione wyłącznie transakcje z rynku lokalnego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] marca 2017 r. nr [...] uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i orzekło o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. w częściach po [...] zł. dla każdej ze Stron.

W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało, że w sprawie w dniu [...] sierpnia 2016r. został sporządzony operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. B.. Rzeczoznawca określił przedmiot i zakres wyceny, wskazał podstawy formalne, prawne i merytoryczne wyceny, opisał i określił stan nieruchomości. Dokonał wyboru podejścia, metody i techniki wyceny. Uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Opracowując operat uzyskał dane o nieruchomości z materiałów o których mowa w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uwzględnił przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu. Przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego tj. [...].01.2011r., a ceny z dnia zbycia nieruchomości [...].03.2011r. Na wezwania organów rzeczoznawca przedstawiał pisemne wyjaśnienia i uzupełnienia. Organ uznał, że sporządzony w sprawie operat jest prawidłowy i rzetelny, gdyż został opracowany zgodnie z wymogami określonymi w obowiązujących w tym zakresie przepisami prawa. Wskazano, że zostały opisane i określone nieruchomości pod względem ich stanu prawnego, sąsiedztwa otoczenia, lokalizacji, stanu zagospodarowania nieruchomości, biegły zawarł analizę i porównanie rynku. Rzeczoznawca określił wartość przedmiotu wyceny, wagę i ocenę cech rynkowych, opisał wszystkie nieruchomości podobne przyjęte do wyceny i wskazał cechy i ich wpływ na wartość w odniesieniu do wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań. Opracowanie określa wartość nieruchomości wg. przeznaczenia w poprzednim planie oraz po wejściu w życie nowego planu. Rzeczoznawca określił wartość nieruchomości w podejściu porównawczym stosując metodę porównywania parami, co jest zgodne z par. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca wybrał grupę nieruchomości podobnych, dokonał charakterystyki nieruchomości porównawczych z dokładnym scharakteryzowaniem nieruchomości przyjętych do porównań. Organ uznał, że nieruchomości przyjęte do porównania są faktycznie nieruchomościami podobnymi bazując na opisie nieruchomości stanowiących przedmiot zawieranych transakcji. Do porównania przyjęte zostały trzy transakcje nieruchomości z okresu pierwszej połowy 2011r., kiedy na terenie obrębu [...] i [...] miała miejsce największa liczba transakcji, o najbardziej podobnych do ocenianych parametrach. Obszar badania został cen transakcyjnych ograniczono do tego okresu z uwagi na znalezienie wystarczającej ilości transakcji nieruchomości porównawczych. Wykluczone zostały nieruchomości odbiegające zacznie swą ceną od przeciętnej oraz nieruchomości graniczące bezpośrednio z działkami drogowymi. Do porównania wytypowano tylko nieruchomości położone w posobnej lokalizacji – na terenach graniczących bezpośrednio z miastem [...] oraz w pobliżu ciągów komunikacyjnych.

Wysokość opłaty planistycznej została ustalona na podstawie różnicy wartości nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu oraz wartości przed uchwaleniem jego zmiany. W.g operatu wartość nieruchomości po zmianie planu wynosiła [...] zł., a przed uchwaleniem zmiany planu [...]zł. Różnica w wartości nieruchomości wyniosła [...] zł. i wyliczona opłata planistyczna (10%) została ustalona na kwotę [...] zł. i określona zgodnie z udziałami we współwłasności.

Wskazano, że fakt zmiany przeznaczenia zagospodarowania nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu oraz fakt zbycie przedmiotowych nieruchomości nie budzi wątpliwości. Powołano Uchwałę Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2010r. w której § 51 ustalono 10 % stawkę opłaty od wzrostu wartości nieruchomości dla wszystkich terenów funkcjonalnych objętych przedmiotowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazano spełnienie wszystkich przesłanek z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. organ podkreślił, że zaistniały przesłanki do jego zastosowania i określenia jednorazowej opłaty nieruchomości, bowiem w wyniku uchwalenia i wejścia w życie pzp zmieniło się przeznaczenie przedmiotowych działek, co spowodowało wzrost ich wartości. Wskazano, że zmiana przeznaczenia działki zmieniła możliwość jej wykorzystania i stworzyła nową perspektywę jej zagospodarowania. Ponadto Strony dokonały sprzedaży tych działek w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Podano, że Kolegium nie jest organem uprawnionym do oceny postanowień zawartych w akcie prawa miejscowego w odniesieniu do zarzutu braku określenia w miejscowym planie podstaw do zakwalifikowania przedmiotowych nieruchomości do terenów funkcjonalnych", do których zastosowanie ma opłata w stawce 10 %, a art. 36 ust. 4 ustawy stanowi jedynie podstawę do pobierania jednorazowej opłaty ustalonej w planie, a nie dotyczy określenia stawki procentowej. Organ wskazał również, że zamienne użycie przez organ I instancji terminu: opłata planistyczna" nie oznacza, że został nałożony na stronę opłata nieznana w obowiązującym porządku prawnym, powyższe nie jest uchybieniem , które miałoby znaczenie dla rozpoznania sprawy. W celu ujednolicenia terminologii organ II instancji między innymi z powodu zgłoszenia tego zarzutu rozstrzygnął o uchylenie decyzji organu I instancji i orzekł o istocie sprawy.

SKO nie przychyliło się również do zarzutu naruszenia przepisów dotyczących postępowania dowodowego. Zaznaczono, że w sprawie uzyskano 2 operaty szacunkowe, co do których uzyskiwano uzupełnienia i wyjaśnienia wobec wniosków złożonych przez pełnomocnika Stron. Pozyskano odpis aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości, przeprowadzono także rozprawę administracyjną.

W ocenie organu przedmiotowe działki spełniały warunki do uznania je za jedną nieruchomość, wobec faktu ich sąsiedztwa oraz współwłasności tych samych osób, a w szczególności z uwagi na fakt objęcia ich jedną księga wieczystą. W kwestii nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania, oraz wybranej metody organ stwierdził, że przyjęte do porównania działki spełniają kryterium podobieństwa do działek ocenianych, nieruchomości mają cechy bardzo zbliżone, a nawet identyczne do cech nieruchomości wycenianej. Organ uznał, że rzeczoznawca w sposób wyczerpujący uzasadnił i wyjaśnił wybór metody i podejścia, zaś w piśmie z dnia [...] października 2016r. dodatkowo sprecyzował, jakie względy przemawiały za ich doborem. Rzeczoznawca wskazał, iż na podstawie dokonanej przez niego analizy rynku w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod obiekty handlowe, usługowe, magazyny, składy oraz przeznaczonych na cele rolne znalazł odpowiednio trzy i osiem transakcji nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny.

Organ uznał, że w przedmiotowej sprawie nieruchomości przyjęte do porównania bezspornie są nieruchomościami podobnymi, o cechach bardzo zbliżonych, a nawet identycznych do nieruchomości wycenianych, dla wszystkich tych nieruchomości znane były ceny transakcyjne i ich cechy, co pozwoliło rzeczoznawcy majątkowemu na przyjęcie tego rodzaju podejścia i metody. Przyjęte do porównań w tabelach nr 1 i nr 5 nieruchomości (nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod obiekty handlowe, usługowe, magazyny, składy) - są niezabudowane, nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ich sąsiedztwo stanowią tereny podobne rolnicze, zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna, działki te są długie i wąskie, nie posiadają infrastruktury technicznej, a co najistotniejsze - posiadają identyczne przeznaczenie w planie. Nieruchomości z tabel o nr [...] i [...] - nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele rolne są niezabudowane, położone są w zbliżonej, niedalekiej odległości od granic administracyjnych miasta [...], przy drogach wjazdowych do miasta lub obwodnicy, są również działkami długimi i wąskimi. W ocenie Kolegium, nie istniała konieczność dokonywania ustalania przez organ I instancji jakie metody wyceny przyjmowano w innych sprawach rozpoznawanych przed organem I instancji, bowiem - wybór metody jest indywidualnym wyborem konkretnego rzeczoznawcy, przystającym do realiów danej sprawy. To, że w innej sprawie rzeczoznawca majątkowy mógł przyjąć odmienną metodę wyceny niż w niniejszej nie świadczy o tym, iż metoda ta byłaby właściwa i znajdowałaby zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

Wobec zarzutu dotyczącego okresu badawczego, SKO podkreśliło, że rzeczoznawca wyjaśnił motywy swojego działania w tym zakresie, wskazując, że 2-letni okres od daty dokonania transakcji jest okresem maksymalnym dla poszukiwania transakcji porównawczych, a wobec znalezienia ich wystarczającej liczby w krótszym odstępie czasowym, nie znalazł podstaw do dalszego rozszerzania badania. Analogiczne uwagi można było odnieść do obszaru badawczego – wybierane były nieruchomości położone możliwie najbliżej ocenianych.

Wobec zarzutu błędnej interpretacji pojęcia "nieruchomości podobnej" organ odniósł się do definicji nieruchomości podobnej zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jest to nieruchomość porównywalna z ocenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. Podkreślono przy tym, że praktycznie niemożliwym może się okazać odnalezienie wystarczającego zbioru działek identycznych do ocenianej, stąd dopuszczalne są pewne odstępstwa od ww. zasad. Wskazano, że nieruchomość Skarżących położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie miasta [...] i nieruchomościami miarodajnymi do ich wyceny były te, które były przedmiotem obrotu w podobnym okresie i położone były w zbliżonej lokalizacji, to jest w bezpośrednim sąsiedztwie miasta S..

Za niezasadny uznano wniosek dowodowy o zwrócenie się z urzędu przez SKO do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny sporządzonego operatu, ponieważ zdaniem organu, jedynie Strony mogłyby się zwrócić do organizacji o taką ocenę. Organ mógłby się o taką ocenę zwrócić tylko w sytuacji powzięcia istotnych wątpliwości co do prawidłowości operatu, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia przy sporządzaniu operatu okoliczności braku niezależności stron transakcji, organ wskazał, że nie jest to kryterium, które mogłoby być wzięte pod uwagę przy jego sporządzaniu. Przeciwnie, okoliczność, iż jeden podmiot chce zakupić większą liczbę działek na danym obszarze mogłaby wpływać wypaczająco na dokonaną ocenę wartości, ponieważ właściciel nieruchomość mogli zawyżać ceny.

Finalnie SKO zaznaczyło, że w jego ocenie nie nastąpiło w sprawie naruszenie przepisów postępowania dowodowego wskazywanych w odwołaniu, jak też nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego. Nie naruszono również prawa Stron do udziału w postępowaniu. Wskazano, że brak jest podstawy prawnej do orzekania w treści decyzji o numerze rachunku na który ma być wniesiona oplata, z tych powodów organ uchylił decyzję w tym zakresie, orzekając jak w sentencji decyzji.

Decyzja SKO w [...] stała się przedmiotem skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której wniesiono o jej uchylenie w całości, jak również uchylenie poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W skardze podniesiono zarzuty naruszenia:

1) art. 36 ust. 4 u.p.z.p., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niewłaściwe jego zastosowanie i przyjęcie, iż w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dot. części wsi [...] i [...] nastąpił wzrost wartości nieruchomości będących przedmiotem sprawy, w takiej wysokości i zakresie, w jakich zostało ustalone przez organ;

2) art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy przez niezastosowanie się przez SKO, a także Wójta Gminy do oceny prawnej i wskazania, co do dalszego postępowania zawartych w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 marca 2016 r., sygn. II OSK 1841/14 i wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 6 marca 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 2942/13 w zakresie obowiązku organów administracji, co do oceny wiarygodności i przydatności, a także prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez A. B. (operat z [...] sierpnia 2016 r.), jako dowodu z opinii biegłego, zwłaszcza w zakresie konieczności szczegółowego i wyczerpującego opisu wszystkich nieruchomości, które rzeczoznawca majątkowy uznał za podobne, ze wskazaniem ich indywidualnych cech. W szczególności poprzez:

– brak zbadania i zaprezentowania w operacie stanu nieruchomości przyjętych do porównania - wymienionych w tabelach 1 i 5 i tabelach 2 i 6, a także w późniejszych wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego, informacji dotyczących stanu prawnego tych nieruchomości i warunków zawarcia transakcji, a przez to naruszenie § 56 ust. 1 pkt 5 w zw. z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (dalej: Rozporządzenie) w zw. z art. 4 pkt. 17 i art. 4 pkt 16 u.g.n.;

– brak zbioru podstawowego nieruchomości przyjętych do porównania - nieruchomości niezbudowanych przeznaczonych pod obiekty handlowe, usługowe, magazyny, składy, które powinny być wytypowane przez rzeczoznawcę, z którego to zbioru dopiero powinny być wybrane nieruchomości predystynowane do porównania, a przez to naruszenie § 4 ust. 1 i ust. 3 Rozporządzenia w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n.;

– brak opisu istotnych cech indywidulnych nieruchomości przyjętych do porównania w zakresie określenia odległości tych nieruchomości od granic administracyjnych miasta [...] (przynajmniej szacowanych), skoro rzeczoznawca majątkowy jako główne kryterium kwalifikowania nieruchomości podobnych (do porównania) przyjął bliskość granic administracyjnych miasta [...], a przez to naruszenie w szczególności § 56 ust. 1 pkt 5 w zw. z § 55 Rozporządzenia;

– niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych z uwagi na istotne odstępstwa w zakresie kształtu działek ("działki wąskie") i powierzchni od cech indywidualnych nieruchomości składającej się z działek o numerach [...] i [...], a przez to naruszenie § 4 ust. 1 i 3 Rozporządzenia w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n..

3) art. 153 ustawy z p.p.s.a., w sposób mają istotny wpływ na wynik sprawy przez niezastosowanie się przez SKO, a także Wójta Gminy do oceny prawnej i wskazania, co do dalszego postępowania zawartych w wyrokach (zapadłych w sprawie): Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 marca 2016 r. sygn. II OSK 1841/14 i wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 6 marca 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 2942/13, dot. obowiązków organów administracji prowadzenia postępowania dowodowego z poszanowaniem zasady prawdy obiektywnej, wyrażonej w art. 7 k.p.a., skonkretyzowanej w art. 77 § 1 k.p.a., zobowiązujących organy administracji publicznej do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także z uwzględnieniem reguły z art. 80 k.p.a. pozwalającej na ocenę czy dana okoliczność została udowodniona jedynie na podstawie całokształtu materiału dowodowego. W ocenie Skarżących SKO w [...] oraz Wójt Gminy rażąco zaniedbali swoje obowiązki w zakresie kontroli nad rzeczoznawcą majątkowym w zakresie dobru metody szacowania oraz dopuszczalności zastosowania w sprawie podejścia porównawczego z metodą porównywania parami, pomimo iż WSA w Warszawie, jak i NSA nie zakwestionowały, stosowanego wcześniej sprawie podejścia porównawczego z metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy, przyjmując podejście porównawcze z metodą porównania parami nie uzasadnił przy tym, dlaczego tak postąpił i z jakich powodów w sprawie właśnie ta metoda jest właściwa. Ponadto zarzut ten objął również nieuzasadnione odstępstwo przez organy obu instancji i pominięcie, bez uzasadnienia, wniosku dowodowego strony skarżącej o przeprowadzenie dowodu z metod szacowania zastosowanych przy ustalaniu opłaty planistycznej w latach 2011-2012 dot. innych nieruchomości w miejscowości [...].

4) art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mającym istotne znaczenie dla wyniku sprawy przez przedstawienie uzasadnienia faktycznego skarżonej decyzji bez wskazania przyczyn, dla których organ nie dał wiary innym dowodom, zwłaszcza tym okolicznościom, które były przedmiotem zarzutów lub wniosków stron w postępowaniu;

5) art. 6, 7, 8,11 k.p.a. oraz 107 § 1 i § 3 k.p.a. w zw. z art 36 ust. 4 w zw. z art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p. przez brak dokonania oceny prawnej dopuszczalności zakwalifikowania występujących w sprawienie nieruchomości o nr ew. 60/1 i 63 położonych w [...], jako "terenów funkcjonalnych", do których ma zastosowanie opłata w stawce 10 % do wzrostu wartości tych nieruchomości, o której mowa w § 51 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego, zwłaszcza wobec tego iż ten akt oraz powszechnie obowiązujące przepisy prawa nie definiują pojęcia "terenów funkcjonalnych".

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Wojewódzkie sądy administracyjne w oparciu m. in. o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 § 1 P.p.s.a uprawnione są do dokonywania kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oceny legalności zaskarżonych aktów Sąd dokonuje poprzez ustalenie, czy podjęto je zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego oraz czy prawidłowo zastosowano i zinterpretowano normy prawa materialnego. W myśl art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest nadto związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skład orzekający w niniejszej sprawie, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji - w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy - doszedł do przekonania, że wniesiona skarga nie jest zasadna. W ocenie Sądu, organy administracji w sposób wyczerpujący i rzetelny zebrały materiał dowodowy, a następnie dokonały prawidłowej jego oceny pod względem zastosowania przepisów k.p.a. oraz przepisów prawa materialnego.

W tym miejscu wskazać należy, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia – art. 153 p.p.s.a.

W sprawie zapadł wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 marca 2014r. sygn. IV SA/Wa 2942/13 uchylający zaskarżoną decyzję SKO z dnia [...] września 2013r., którą SKO utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...], a następnie wyrok NSA z dnia 24 marca 2016r. 10.06.2014 r. II OSK 1841/14 oddalający skargę kasacyjną. NSA w w/w wyroku wskazał na dopuszczalność uwzględnienia w operacie transakcji nieruchomości we wskazanych tam datach, z uwagi, że daty te nie były odległe, a ponadto przy uwzględnieniu, że nie było kwestionowane, że w badanym okresie nie nastąpił wzrost lub spadek cen nieruchomości. NSA wskazał jednak, że prawidłowo sporządzony operat musi zawierać opis nieruchomości, które rzeczoznawca uznał za podobne do wycenianej, ze wskazaniem ich cech różnicujących. W ocenie NSA operat został sporządzony z naruszeniem w/wym. zasad albowiem biegły nie zawarł opisów nieruchomości, nie wykazał ich cech podobieństwa do nieruchomości skarżących, co skutkowało koniecznością uchylenia decyzji organów.

Zgodnie z wytycznymi z wyroku NSA, organy zleciły sporządzenie operatu rzeczoznawcy majątkowemu. W toku postępowania prowadzonego przez organy operat był uzupełniany na zlecenie organów rozpoznających wnioski dowodowe pełnomocnika Skarżących i rzeczoznawca składał wyjaśnienia.

Podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia organów jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2017.1073 tj.). Zgodnie z brzmieniem w/wym. art. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl postanowień zawartych w art. 37 ust. 1 ww. ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Natomiast z art. 37 ust. 6 tejże ustawy wynika, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

Bezspornie organy ustaliły, że w dotychczasowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości [...], [...], [...], [...] zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2005 r. wymienione działki w miejscowości [...], o numerach ewidencyjnych [...] i [...] położone były w obszarze produkcji rolnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem R. Natomiast według ustaleń nowego planu z 2010r. działki te znalazły się w granicach terenu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, usług, składów, magazynów, produkcji, parkingów i dróg wewnętrznych, usług obsługi komunikacji samochodowej, oznaczonego na rysunku planu symbolem [...]. Ponadto, po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą nr [...] z dnia [...] listopada 2010r., T. J. oraz E. J. zbyły aktem notarialnym Repertorium [...] [...] z dnia [...] marca 2011 r., przedmiotowe działki.

Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016.2147 t.j.), dalej oznaczona jako u.g.n. wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu, a zatem art. 149-159 u.g.n. Wskazać należy między innymi, że dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową (art. 150 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Szczegółowe zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) - dalej określone jako rozporządzenie, wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u.g.n. Wskazuje ono m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Zdaniem sądu prawidłowe jest stanowisko organów, iż sporządzona w sprawie opinia A. B. z dnia [...] sierpnia 2016r., uzupełniona o wyjaśnienia biegłego zawarte w pismach z dnia [...] października 2016r. i [...] stycznia 2017r., stanowiła wiarygodny dowód w sprawie zgodnie z art. 84 § 1 kpa i nie narusza wymogów wskazanych wyżej.

Niezasadny jest zarzut naruszenia art. 153 p.p.s.a. Organy administracji zastosowały się do oceny prawnej i wskazań co do dalszego prowadzenia postępowania w wydanych w sprawie wyrokach i zrealizowały wytyczne NSA. Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił oceny sprawy dokonanej przez WSA w Warszawie, ale wskazał na wadę operatu szacunkowego w zakresie braku opisów nieruchomości, które rzeczoznawca uznał za podobne do wycenianej, uznając, że tym samym rzeczoznawca nie wskazał ich cech podobieństwa.

Powołany nowy rzeczoznawca – A. B. - określił w sposób jednoznaczny przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne w tym źródła danych merytorycznych, daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisał i określił stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, sąsiedztwa otoczenia i lokalizacji, stanu zagospodarowania, przeznaczenie nieruchomości wg stanu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przed jego uchwaleniem. Biegły określił sposób wyceny, a więc wskazanie rodzaju określonej wartości, wybór podejścia i metody wyceny, zawarł analizę i charakter rynku. Określił ponadto wartość przedmiotu wyceny, wagę i ocenę cech rynkowych, opisał wszystkie nieruchomości podobne przyjęte do wyceny i wskazał cechy i ich wpływ na wartość w odniesieniu do wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań. Opracowanie określa wartość nieruchomości wg przeznaczenia w poprzednim planie oraz po wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawiera klauzule i zastrzeżenia, wymienia załączniki, zaś na początku operatu zawiera wyciąg, o którym stanowi art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec powyższego organy słusznie uznały, że operat szacunkowy pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń.

Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu w podejściu porównawczym stosując metodę porównania parami (str. 15 operatu szacunkowego), co jest zgodne z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze - zastosowane w niniejszej sprawie - polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną, należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jako jedną z cech mających wpływ na określenie wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął między innymi kształt i parametry wielkościowe działek obranych do porównań.

Określając wartość przedmiotu wyceny wg przeznaczenia rzeczoznawca majątkowy wybrał grupę nieruchomości podobnych - tabela nr 1 (str. 11-12 operatu) oraz tabela nr 2 (str. 13 operatu). W treści operatu rzeczoznawca majątkowy dokonał charakterystyki nieruchomości porównawczych - tabela nr 5 (str. 17 operatu) oraz tabela nr 6 (str. 18-19 operatu), z dokładnym scharakteryzowaniem nieruchomości przyjętych do porównań.

Rzeczoznawca majątkowy zamieścił opisy nieruchomości stanowiących przedmiot zawartych transakcji, to jest wskazał indywidualne cechy wszystkich nieruchomości. Wskazano położenie nieruchomości, numery działek i ich obręb, przeznaczenie działek w miejscowym planie, powierzchnię działek, co do nieruchomości wskazanych w tabeli nr 2 wskazano również rodzaj użytków. Brak umieszczenia informacji o stanie prawnym tych nieruchomości nie dyskwalifikuje sporządzonego operatu zważywszy, że opisane nieruchomości były przedmiotem obrotu na rynku - zawarto co do nich umowy sprzedaży, podobnie jak w przypadku nieruchomości wycenianej. Ponadto wskazać należy, że podano liczne inne cechy nieruchomości, na podstawie których uznać należy, że dokonano opisu nieruchomości w wystarczający sposób, pozwalający na określenie stanu nieruchomości, uznania ich podobieństwa, a więc zgodnie z wymogami art. 4 pkt. 17 i art. 4 pkt. 16 u.g.n. i § 56 ust. 1 pkt. 5 i § 55 rozporządzenia RM z 21 września 2004r. Z uwagi na powyższe uznać należy, że organ administracji publicznej słusznie ocenił, iż przyjęte do porównania nieruchomości rzeczywiście są nieruchomościami podobnymi.

Rzeczoznawca majątkowy w treści operatu wskazał, iż przeprowadzona analiza transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod obiekty handlowe, usługowe, magazyny, składy wykazała, że rynek tego typu nieruchomości jest na poziomie średnim. Największy ruch zaobserwowano w pierwszej połowie 2011 roku, wtedy to doszło do największej liczby transakcji na terenie obrębu [...] i [...]. Rzeczoznawca dodatkowo wskazał, iż z uwagi na fakt, iż na przestrzeni pierwszej połowy 2011 roku znaleziono wystarczającą ilość transakcji nieruchomości porównawczych, obszar badania cen transakcyjnych ograniczono do tego okresu. Rzeczoznawca ze znalezionego zbioru (odnoszącego się do kilkudziesięciu transakcji kupna -sprzedaży nieruchomości położonych w bliskim sąsiedztwie lub bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości wycenianej) do wyliczeń wybrał trzy transakcje nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotowych pod względem cech mających wpływ na wartość, tj. położenie na rynku lokalnym, dostęp do infrastruktury technicznej, dostęp do drogi publicznej, kształt i wielkość działki. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wszystkie przyjęte do porównania działki posiadają identyczne cechy (str. 11 operatu). Ponadto rzeczoznawca wskazał, iż wykluczył nieruchomości odbiegające znacznie swą ceną od przeciętnej oraz nieruchomości graniczące bezpośrednio z działkami drogowymi. Mając powyższe na uwadze, niezasadny jest zarzut skargi odnoszący się do braku zbioru podstawowego nieruchomości przyjętych do porównania, skoro nieruchomości wytypowane przez rzeczoznawcę, wybrane zostały ze zbioru odnoszącego się do kilkudziesięciu transakcji. Ponadto każda z nieruchomości przyjętych do porównania położona jest w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej, ma podobny kształt - wąski i podłużny, nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, nie ma infrastruktury technicznej i nie jest zabudowana. Nieruchomości te są więc bardzo podobne do nieruchomości wycenianej – prawie identyczne. Z tych względów nie można uznać, że doszło do naruszenia § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia RM z 21 września 2004r. i art. 153 ust. 1 u.g.n.

Niezasadny jest również zarzut braku opisu istotnych cech indywidualnych nieruchomości przyjętych do porównania w zakresie określenia odległości tych nieruchomości od granic administracyjnych miasta [...]. Wskazać należy, że przy każdej nieruchomości opisanej w tabelach wskazano miejsce położenia nieruchomości: [...], [...], [...], [...], [...]. Ponadto w rubrykach tabel w miejscu opisu nieruchomości, wskazano dokładnie odległość nieruchomości w km. od drogi wjazdowej do miasta, od granic administracyjnych [...], czy też od obwodnicy bądź poszczególnych ulic. Powyższe pozwala na ustalenie lokalizacji nieruchomości.

W odniesieniu do zarzutu niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych z uwagi na istotne odstępstwa w zakresie kształtu działek i powierzchni od cech indywidualnych nieruchomości wycenianej to wskazać należy, że nie jest możliwe odnalezienie na rynku nieruchomości identycznych, z takimi samymi wszystkimi cechami jakie ma nieruchomość wyceniana. Z tego właśnie względu dokonuje się uszczegółowienia poszczególnych cech i ich korekty przy sporządzeniu wyliczeń. Korekta ta została dokonana co wynika z danych zawartych w Tabeli 8,9,10 na stronie 20 operatu. Ponadto, w uzupełnieniu operatu z dnia [...].10.2016r., rzeczoznawca wskazał, że przy dobranej w sporządzonym operacie bazie cech transakcyjnych wielkość działki nie ma wpływu na jej wartość.

Niezasadny jest również zarzut dotyczący braku weryfikacji przez organy doboru metody szacowania i zastosowanego przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego z metodą porównywania parami. Wybór podejścia, metody i szacowania należy do biegłego, co wynika z treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyboru tego dokonuje się uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym operacie biegły wskazał podstawy dokonanego wyboru podejścia i metody, a w pisemnych wyjaśnieniach z dnia [...] października 2016r. podał czym się kierował dokonując wyboru podając, że z uwagi na ograniczoną ilość transakcji oraz znalezienie nieruchomości bardzo podobnych, zasadne było przyjęcie wybranej metody.

Wbrew zarzutom skargi fakt, że pierwszy operat sporządzony w sprawie w oparciu o inną metodę nie przesądza o tym, że metoda przyjęta przez rzeczoznawcę A. B. oraz sporządzony na jej podstawie operat jest nieprawidłowy. Nie ma również znaczenia dla oceny prawidłowości rozstrzygnięć organów administracji nieuwzględnienie wniosku dowodowego złożonego przez pełnomocnika Skarżących o przeprowadzenie dowodu z metod szacowania zastosowanych przy ustalaniu opłaty planistycznej w latach 2011-2012 dotyczących innych nieruchomości w miejscowości [...]. W przedmiotowej sprawie został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat, jest on zupełny, rzeczowy i logiczny – odnosi się do wyceny przedmiotowej nieruchomości i trafnie został uznany przez organy jako wiarygodny dowód w sprawie. Merytoryczna prawidłowość operatu, jego zgodność z zasadami sztuki szacowania, nie może być przedmiotem oceny organów ani Sądu, może natomiast być oceniona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.), ewentualne stosowanie przez biegłego standardów zawodowych przy określaniu wartości nieruchomości może być oceniane w postępowaniu z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 194 ust. 2 w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n.). Skarżący nie złożyli takiej oceny, nie składali też kontroperatu z wyceną, która by podważała tę przyjętą za podstawę przy wydawaniu decyzji.

Wobec powyższego zarzuty naruszenia art. 153 p.p.s.a., 153 ust. 1 u.g.n. są całkowicie nieuzasadnione. Organ szczegółowo przeprowadził postępowanie dowodowe w sprawie, podjął wszelkie czynności niezbędne do wyjaśnienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, wnikliwie przeanalizował i ocenił dowody, a jego ocena nie nosi cech dowolności, zgodnie z wymogami art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a.

Brak jest również podstaw do stwierdzenia naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również tego przepisu w zw. art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 6, 7, 8, 11 oraz 107 § 1 i 3 k.p.a. Organ zasadnie uznał, że zostały spełnione wszystkie przesłanki z art. 36 ust. 4 ww. ustawy. Po wejściu w życie planu zagospodarowania miał miejsce wzrost wartości nieruchomości, wzrost ten miał związek z wejściem w życie planu, albowiem zmiana przeznaczenia działki zmieniła możliwość jej wykorzystania i stworzyła nowe perspektywy jej zagospodarowania. Zbycie nieruchomości miało miejsce w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu.

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, na dzień [...].03.2011r. z uwzględnieniem obecnie obowiązującego planu miejscowego, oznaczonej jako: działka nr ewidencyjny [...] i [...] wynosi [...] zł. Jednocześnie wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, na dzień [...].03.2011r. z uwzględnieniem poprzednio obowiązującego planu miejscowego wynosi [...] zł. Ponieważ wskazana wyżej wartość rynkowa z uwzględnieniem obowiązującego planu miejscowego jest większa od wartości rynkowej przy uwzględnieniu planu miejscowego, który utracił moc z dniem uchwalenia nowego planu, w związku z tym opłata planistyczna występuje w wysokości określonej zaskarżoną decyzją. Wyliczony wzrost wartość nieruchomości został wyliczony jako skutek zmiany miejscowego planu, brak jest podstaw do przyjęcia, że wartość nieruchomości wzrosła z innych przyczyn.

Wskazać również należy, że przedmiotem rozpoznania przedmiotowej sprawy nie jest ocena zapisów zawartych w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzut tego rodzaju może być podnoszony w skardze na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a nie w niniejszym postępowaniu. Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny ani Sąd Wojewódzki kontrolując legalność ustalonej opłaty planistycznej w w/w wyrokach nie stwierdziły uchybień przy stosowaniu stawki 10% w odniesieniu do terenów funkcjonalnych.

Niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Treść decyzji organu odwoławczego zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, zostało sporządzone szczegółowe uzasadnienie ze wskazaniem, które okoliczności uznano za uwodnione, kompleksowo wyjaśniono motywy podjętej decyzji. Organ przeprowadził postępowanie realizując normy zawarte w treści art. 6, 8, 11 k.p.a. Rozstrzygnięcie zostało wydane w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, postępowanie było prowadzone z poszanowaniem zasady praworządności i bezstronności, a uzasadnienie decyzji wskazuje wszystkie istotne okoliczności faktyczne jak również podstawę prawną rozstrzygnięcia.

Mając powyższe na uwadze Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.