Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 446/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2008-11-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59, art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3, par. 4, par. 5, par. 8, par. 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz, Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak, Protokolant: Izabela Krajewska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 listopada 2008r. sprawy ze skargi B.S.-P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla decyzję I i II instancji; II. stwierdza, ze zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia [...] Nr [...], podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] Nr [...], ustalającą – na rzecz Spółki A we W. – warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę domu mieszkalnego wielorodzinnego, III-kondygnacyjnego z dachem stromym i wbudowanymi garażami w przyziemiu wraz z niezbędnymi elementami infrastruktury technicznej i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji przy ul. [...] 16 we W., na działce nr 55 i częściach działek nr 56/3 i 69/4, AM-3, obręb K..

W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). W celu zaś ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ lokalizacyjny wyznacza, na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie w/w warunków. Granice obszaru analizowanego wyznacza się według reguł określonych w § 3 ust. 2 wymienionego rozporządzenia. W niniejszej sprawie, jak wskazało Kolegium, organ lokalizacyjny prawidłowo wyznaczył ten obszar, na co wskazuje część graficzna analizy. Szerokość frontu działki (od strony ul. [...]) wynosi ok. 27m, zatem granice obszaru analizowanego winny zamykać się – w każdym kierunku - w odległości ok. 81m licząc od granic działki nr 55. W niniejszej sprawie zasięg sięga na odległość ok. 95m od granic działki nr 55 w każdym kierunku. Na wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę, z której wynika, że działki sąsiadujące z działką, na której ma być dokonana inwestycja, dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...], są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Działka objęta zainwestowaniem ma dostęp do drogi publicznej (ul. [...]), istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, a ponadto przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, bowiem jest to teren oznaczony w ewidencji gruntów symbolem B. Zgodnie z § 68 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) tereny takie zaliczane są do gruntów zabudowanych i zurbanizowanych i oznaczają tereny mieszkaniowe. Ponadto decyzja ustalająca warunki zabudowy jest, zdaniem Kolegium, zgodna z przepisami odrębnymi.

Organ odwoławczy stwierdził także, że w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalono w sposób zgodny z wnioskiem inwestora:

– wskaźnik powierzchni zabudowy do 0,29 (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 0,10 do 0,48),

– szerokość elewacji frontowej od 9-13m (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 5-20m),

– wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki do 9,5m (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 3,5-10,5m),

– kąt nachylenia dachu do 45o (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 0o (dach połąski ) do 60o),

– wysokość głównej kalenicy do 12m (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 5,5-14m),

– układ połaci dachowych – wielospadowy (na obszarze analizowanym występują dachy płaskie, dwuspadowe i wielospadowe),

– kierunek główne kalenicy – prostopadły (na obszarze analizowanym dachy zwrócone są główną kalenicą zarówno prostopadle jak i równolegle w stosunku do frontu działki).

W omawianej decyzji prawidłowo ustalono również obowiązującą linię zabudowy, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., na przedłużeniu linii zabudowy wyznaczonej przez istniejący budynek przy ul. Ks. Piotra Wawrzyniaka 14a. Także ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy nie zostały zakwestionowane przez Kolegium. W obszarze analizowanym dominuje funkcja mieszkaniowa. Co prawda w przeważającej części usytuowane są budynku jednorodzinne, ale występuje także zabudowa wielorodzinna, co może stanowić, w ocenie SKO, postawę do rozważenia lokalizacji budynku wielorodzinnego. Biorąc pod uwagę materiał dowodowy, a w szczególności gabaryty i parametry planowanej inwestycji, organ stwierdził, że lokalizacja zabudowy wielorodzinnej nie narusza zastanego ładu przestrzennego.

Ponadto weryfikowana decyzja zawiera wszystkie elementy, wymagane przepisami art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) – parametry, wskaźniki i ustalenia oraz wymagania dotyczące: 1) rodzaju zabudowy, 2) funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, 3) warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego, 4) ochrony środowiska, 5) ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, 6) obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, 7) ochrony osób trzecich – poprzez określenie warunków przed: a) pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi; b) uciążliwościami powodowanych mi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie; c) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy zauważył, że przewidziana ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasada "dobrego sąsiedztwa" oznacza, że warunki zabudowy można ustalić jedynie w sytuacji, gdy m.in. zapewniona jest kontynuacja istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. Zasada "dobrego sąsiedztwa" wprowadza konieczność respektowania przez organy orzekające istniejącego na danym terenie zagospodarowania, tj. cech i parametrów istniejących obiektów, objętych analizą. W omawianej sprawie, jak uznało Kolegium, parametrów i wskaźniki wskazane w decyzji organu I instancji nie odbiegają od parametrów będących wynikiem analizy, a inwestycja spełnia wszystkie warunki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się zaś do zarzutów zawartych w odwołaniach, Kolegium stwierdziło, że ocena możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji pod względem przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) nastąpi na etapie projektowania i ubiegania się o pozwolenie na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy jest bowiem pierwszym etapem w czynnościach administracyjnych zamierzających do realizacji inwestycji. Zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę należy jednakże do kompetencji organu administracji architektoniczno-budowlanej. To na etapie procesu budowlanego inwestor zobowiązany będzie do przedstawienia projektu budowlanego, w tym projektu zagospodarowania działki lub terenu, sporządzonego zgodnie z wymogami przepisów, w tym techniczno-budowlanych (art. 34 ust. 3 pkt 1 i pkt 2 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lica 1994 r. Prawo budowlane). Organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie zaś zobligowany, poprzez art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, do zweryfikowania zamierzeń budowlanych w aspekcie ich zgodności z przepisami technicznymi.

W myśl art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Natomiast stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy - ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich w decyzji zapisuje się w szczególności przez określenie warunków ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby (§ 2 pkt 7 lit. a). Kolegium wskazało, że takie ustalenia dokonał organ I instancji w kwestionowanej decyzji, wskazując, że należy spełnić wymagania określone w § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stosownie do przepisów § 4 i § 5 tego rozporządzenia, z zastosowaniem w razie potrzeby odpowiednich rozwiązań funkcjonalno-technicznych lub odstępstwa od przepisów techniczno-budowanych. Spełnienie jednak tych warunków oraz pozostałych przepisów omawianego rozporządzenia, w tym również dotyczących odległości budynku od granicy działki budowlanej oraz stateczności sąsiedniego budynku, podlegać będzie badaniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w toku postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Kolegium wskazało nadto, że teren inwestycji nie jest objęty ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy W. (uchwała Rady Miejskiej W. z dnia [...] Nr [...]) nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa, nie może stanowić zatem podstawy do orzekania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu administracyjnego we Wrocławiu na powyższą decyzję wniosła B.S.-P., domagając się uchylenia decyzji I i II instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła natomiast naruszenie przepisów procesowych, tj. art. 7 i 77 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku § 3, § 4, § 5 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które polegają na:

a) na błędnym wyznaczeniu obszaru analizowanego (§ 3 ust. 1 w/w rozporządzenia),

b) wyznaczeniu kąta nachylenia dachu planowanej inwestycji w sposób sprzeczny z § 8 rozporządzenia,

c) na wyznaczeniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy wyższego niż średnia wielkość w sposób sprzeczny z § 8 rozporządzenia,

d) na wyznaczeniu nowej linii zabudowy w sposób niezgodny z § 4 ust. 3 rozporządzenia,

e) przyjęciu, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji, paramentów, cech i wskaźników kształtowania dotychczasowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu (art. 61 ust. 1 w/w ustawy).

Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez przyjęcie, że teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej.

W odpowiedzi na skargę samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Po myśli zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Uchylenie decyzji administracyjnej przez sąd następuje tylko w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 ust. 1 lit. a) ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), naruszenia prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) i naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Badając pod tym kątem podjęte w niniejszej sprawie decyzje, Sąd doszedł do przekonania, iż naruszają one przepisy procedury administracyjnej.

Podstawą materialno-prawną rozstrzygnięć wydanych w rozpatrywanej sprawie były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

I tak zgodnie z art. 59 ust. 1 przywołanej ustawy każda zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W rozpoznawanej sprawie – jak wskazują akta sprawy – wymogi nakładające konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały spełnione. Stąd też decyzją z dnia [...] Nr [...] Prezydent W. ustalił – na rzecz Spółki A we W. – warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę domu mieszkalnego wielorodzinnego, III-kondygnacyjnego z dachem stromym i wbudowanymi garażami w przyziemiu wraz z niezbędnymi elementami infrastruktury technicznej i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji przy ul. [...] 16 we W., na działce nr 55 i częściach działek nr 56/3 i 69/4, AM-3, obręb K.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało zaś w/w decyzję w mocy.

Najistotniejszym uchybieniem organów orzekających w niniejszej sprawie jest wydanie decyzji bez wyjaśnienia jakiej inwestycji w istocie dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Należy bowiem zauważyć, że we wniosku z dnia 5 listopada 2004r. inwestycja została określona jako: budynek mieszkalny, wielorodzinny, 3-kondygnacyjny z dachem spadzistym, z garażami wbudowanymi, z infrastrukturą techniczną. W punkcie 3.2 w opisie inwestycji określono jej dane ogólne. Wynika z nich m.in., że:

– powierzchnia zabudowy wyniesie 300 m2,

– kubatura – 850 m3,

– gabaryty projektowanego budynku: długość (w rzucie) – 24,5m, szerokość bud. – 13m, wysokość bud. – 12,5m,

– nie planuje się poddasza użytkowego.

Pismem z dnia 30 grudnia 2004 r. organ lokalizacyjny poinformował pełnomocnika inwestora, że w wyniku przeprowadzonej analizy terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, nie może być ona zrealizowana na tym terenie, bowiem średnie parametry dotyczące zabudowy wskazują, że w obszarze analizowanym wysokość budynku nie powinna przekroczyć ok. 6,5 m do gzymsu (na terenie osiedla występuje znaczna przewaga zabudowy jednorodzinnej 2-kondygnacyjnej), a do kalenicy 10,5m, zaś średni wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki nie powinien przekroczyć 0,25. W związku z powyższym organ wezwał stronę do stosownej zmiany parametrów planowanej inwestycji w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma lub jednoznacznej wypowiedzi, że inwestor podtrzymuje w całości zakres wcześniejszego żądania.

W odpowiedzi na powyższe pismo, w dniu 17 stycznia 2005 r., pełnomocnik inwestora nadesłał w istocie nowy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, według którego planowana inwestycja charakteryzuje się następującymi danymi ogólnymi:

– powierzchnia zabudowy – 280 m2,

– kubatura budynku – 1700 m3,

– gabaryty projektowanego budynku: długość – 24m, szerokość bud. – 12m, wysokość kalenicy – 12m,

– planuje się poddasze użytkowe.

Należy również zauważyć, że "nowy wniosek" określa inwestycję jako polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, ale dwukondygnacyjnego z poddaszem użytkowym. Przy czym w załączniku nr 2, na przekroju podłużnym widnieje zapis "Poddasze użytkowe – mieszkanie".

Należy w tym miejscu wskazać przepis § 3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), według którego przez kondygnację należy rozumieć poziomą nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą między górną powierzchnią stropu lub warstwy wyrównawczej na gruncie a górną powierzchnią stropu lub stropodachu znajdującego się nad tą częścią, w tym poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą wysokość w świetle nie mniej niż 2,0 m, z wyjątkiem nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia gazowa.

W decyzji podjętej w pierwszej instancji inwestycja została określona jako: budowa domu mieszkalnego wielorodzinnego, 3-kondygnacyjnego (w tym poddasze użytkowe) z dachem stromym i wbudowanymi garażami w przyziemiu wraz z niezbędnymi elementami infrastruktury technicznej i zagospodarowaniem terenu.

Wątpliwości Sądu wzbudziło przede wszystkim to, że kubatura planowanego budynku według uzupełnienia danych w dniu 17 stycznia 2005 r. zwiększyła się dwukrotnie w stosunku do wniosku z dnia 5 listopada 2004 r., powierzchnia zabudowy zaś zmalała o 20m2, przy czym jednocześnie zmalały gabaryty projektowanego budynku: z 24,5 do 24 m długości, z 13 do 12 m szerokości oraz z 12,5 do 12m wysokości.

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ lokalizacyjny winien zatem ustalić w sposób precyzyjny wszelkie parametry planowanej inwestycji. Te ustalenia zaś pozwolą na stwierdzenie, czy realizacja tej inwestycji jest możliwa na wskazanym terenie. Wyjaśnione winno zostać także, jak zmiany dokonane we wniosku, tj. zmniejszenie danych dotyczących gabarytów budynku, wpływają na zwiększenia dwukrotnie kubatury budynku. Z uwagi na zapis zawarty w uzupełnieniu z dnia 17 stycznia 2005 r. na przekroju podłużnym "Poddasze użytkowe – mieszkanie", również wyjaśnienia wymaga kwestia, czy w istocie mamy do czynienia z budynkiem 2- czy 3-kondygnacyjnym. W tym zakresie wątpliwości Sądu wzbudziła treść pisma organu lokalizacyjnego z dnia 30 grudnia 2004 r.. Z jednej strony organ stwierdził w nim, że planowana inwestycja nie może być zrealizowana na określonym we winsoku terenie, bowiem w obszarze analizowanym wysokość budynku nie powinna przekroczyć ok. 6,5m do gzymsu, a do kalenicy - 10,5m, na terenie osiedla występuje znaczna przewaga zabudowy jednorodzinnej 2-kondygnacyjnej, zaś średni wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki nie powinien przekroczyć 0,25. Z drugiej zaś strony Prezydent wydaje decyzję obejmującą budowę budynku wielorodzinnego 3-kondygnacyjnego, której wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki wynosi 0,29.

Ponadto we wniosku nie wskazano wszystkich parametrów dotyczących geometrii dachu tj. kąta jego nachylenia, co wskazuje, że organ lokalizacyjny sam określił tę wielkość. O te dane wniosek ten winien zostać zatem uzupełniony.

Powyższe uchybienia już zobowiązywały Kolegium do uchylenia decyzji organu I instancji. W ocenie Sądu podjęcie decyzji przez Prezydenta W. Nr [...] bez wyjaśnienia w świetle powyższych niejasności i wątpliwości było nieuzasadnione.

Nadto Sąd zwraca uwagę na przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wymieniony przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależnia zatem zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się przez inwestora do określonych istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Zasada dobrego sąsiedztwa zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Podkreślić przy tym należy, że szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustanowiony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanym dalej rozporządzeniem, wydanym na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na mocy § 3 ust. 1 rozporządzenia, organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy zobowiązany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i do przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się zaś na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust.2 w/w rozporządzenia). Zgodnie zaś z § 9 ust. 1 - warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2). Część graficzna decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzna wspomnianej wyżej analizy, sporządza się w myśl § 9 ust. 3 rozporządzenia - na kopiach opisanej wyżej mapy.

Organy orzekające w niniejszej sprawie, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustaliły:

– wskaźnik powierzchni zabudowy do 0,29 (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 0,10 do 0,48),

– szerokość elewacji frontowej od 9-13m (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 5-20m),

– wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki do 9,5m (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 3,5-10,5m),

– kąt nachylenia dachu do 45o (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 0o (dach płaski) do 60o),

– wysokość głównej kalenicy do 12m (przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 5,5-14m),

– układ połaci dachowych – wielospadowy (na obszarze analizowanym występują dachy płaskie, dwuspadowe i wielospadowe),

– kierunek głównej kalenicy – prostopadły (na obszarze analizowanym dachy zwrócone są główną kalenicą zarówno prostopadle jak i równolegle w stosunku do frontu działki).

Jak wynika zaś z części graficznej analizy:

– funkcja dominująca istniejących budynków - zabudowa mieszkalna jednorodzinna,

– średni wskaźnik powierzchni zabudowy - 0,25,

– średnia szerokość elewacji frontowej – 10,85m,

– średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - 6,5m,

– średni kąt nachylenia dachu - 43o,

– średnia wysokość głównej kalenicy – 10,53m,

– układ połaci dachowych - jako dominujący dwuspadowy,

– kierunek głównej kalenicy – jako dominujący równoległa w stosunku do frontu działki.

Uwzględniając powyższe dane, w ocenie Sądu, organy orzekające w rozpoznawanej sprawie nie przeprowadziły w sposób właściwy analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przede wszystkim organ zarówno I jak i II instancji nie wyjaśniły w ogóle w uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, o którym mowa w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Nie wskazały jak wyznaczono granice analizowanego obszaru, dlaczego te a nie inne działki włączono do tego obszaru. Te ustalenia były szczególnie konieczne w niniejszej sprawie, bowiem od wszystkich średnich wskaźników co do wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu odstąpiono. W takich zaś sytuacjach organy winny były w szczegółowy sposób uzasadnić swoje stanowisko.

Organ odwoławczy poprzestał jedynie na obliczeniu wielkości obszaru analizowanego, przy czym – jak to słusznie zauważyła skarżąca – który sięga na odległość ok. 95m od granic działki nr 55. Tymczasem wniosek o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy odnosi się do działki nr 55 oraz części działek o numerach 56/3 i 69/4. Z tego zapisu nie wynika zatem, czy w sposób prawidłowy obszar analizowany został wyznaczony, a w konsekwencji czy projektowany budynek spełnia wymagania dotyczące istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Uchybienie to powoduje, że Sąd nie był w stanie skontrolować, czy analizowany obszar został wyznaczony zgodnie z wymogami określonymi przepisem § 3 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem granice obszaru wytycza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Podkreślić jednak należy, że szerokie ujmowanie sąsiedztwa, o którym mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, nakłada na organy ustalające warunki zabudowy, obowiązek uzasadnienia wyznaczonych w danej sprawie granic obszaru analizowanego. Zaś uzasadnienie dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego winno spełniać warunki określone w art. 107 § 3 k.p.a. i przekonywać stronę, zwłaszcza sprzeciwiającą się lokalizacji przedmiotowego budynku, o słuszności tego wyboru.

W orzecznictwie sądowym pojawił się pogląd, że wyznaczenie obszaru analizowanego jest wskazaniem, które spośród szeroko rozumianych działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalenia "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o których mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy. W konsekwencji uznano, że wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy, w ujęciu funkcjonalnym, uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r., sygn. akt II SA/Bk 677/04, publ. ONSAiWSA 2006, Nr 2, poz. 54).

Wobec powyższego, przy wyznaczaniu w niniejszej sprawie obszaru analizowanego organ lokalizacyjny zobowiązany był do uzasadnienia dokonanego w tym względzie wyboru. Kwestia ta ma niezmiernie istotne znaczenie, gdyż ewentualnie przyjęcie obszaru analizowanego w innych granicach może prowadzić do zupełnie odmiennych wyników co do spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt.1 ustawy. Wielkość przyjętego obszaru analizowanego determinuje bowiem wyniki analizy urbanistycznej z tego obszaru i w efekcie ma wpływ na wynik postępowania (zob. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/2006, publ. Lex nr 322329). Brak argumentacji organów uzasadniającej takie a nie inne wyznaczenie granic obszaru analizowanego (jak miało to miejsce w niniejszej sprawie) powoduje, że kwestia ta wymyka się spod kontroli sądowej. Uchybienie to prowadzi również do stwierdzenia, że naruszono art. 107 § 3 k.p.a.

Nadto wskazać należy, że zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Omawiane informacje powinny być zatem umieszczone w tym dokumencie lub przynajmniej w uzasadnieniu decyzji. Skoro bowiem prawodawca ustalił, że wyniki owej analizy stanową załącznik do decyzji, to niewątpliwie treść tego dokumentu powinna odzwierciedlać jasno i czytelnie te efekty (wyniki) przeprowadzonej analizy, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Zawarte w nim informacje mają też potwierdzać, że organy nie działały dowolnie, lecz w granicach prawa, a ponadto stanowią istotny element wyjaśniający i uzasadniający podstawowe motywy rozstrzygnięcia, nie tylko dla stron postępowania, ale również dla kontroli instancyjnej i sądowej.

Sąd stwierdził nadto, że w niniejszej sprawie organy naruszyły przepisy rozporządzenia, w którym określono sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, tj. jego § 4, § 5 i § 8. Możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, znajdującej się na obszarze, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzależniona jest od spełnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, uregulowaną w art. 61 ust. pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest natomiast zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 500).

Stosownie do przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia - obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

W rozpatrywanej sprawie organy wyznaczyły linię zabudowy, w myśl w/w § 4 ust. 1 rozporządzenia, na przedłużeniu linii zabudowy wyznaczonej przez istniejący od strony wschodniej budynek zlokalizowany przy ul. [...] 14a. Swojego wyboru organy jednak nie uzasadniły, nie wyjaśniając dlaczego linię zabudowy dostosowano do budynku znajdującego się na działce nr 51/1 (przy ul. [...]14a). Było to jednak konieczne z uwagi na fakt, że wprawdzie w/w działka nr 51/1 zabudowana jest domem mieszkalnym, wielorodzinnym, 3-kondygnacyjnym z dachem mansardowym, jednakże od strony zachodniej działka zlokalizowana przy ul. Rapackiego 17 zabudowana jest budynek mieszkalnym, jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej, 2-kodnygnacyjnym z dachem płaskim. Tym samym organy nie wykazały, czy budynek przy ul. [...] 14a jest "wtopiony" w ład przestrzenny tak by mógł tworzyć punkt odniesienia do kontynuacji linii zabudowy przy projektowaniu przedmiotowego budynku.

Rozporządzenie dopuszcza co prawda również inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli jednak wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Ten kierunek wykładni potwierdza także liczne orzecznictwo sądów administracyjnych (np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 1847/05, publ. LEX 196465). Jeśli organy uznały, że w niniejszej sprawie dopuszcza się wyznaczenie innej linii zabudowy winien swoje stanowisko uzasadnić zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie jest bowiem źródłem informacji dotyczącej sposobu rozumowania organu podejmującego decyzję, jak również przyjętych przez niego założeń stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. Zawarte w uzasadnieniu motywy rozstrzygnięcia są bowiem istotne dla strony, która korzystając z przysługującego jej prawa zaskarżenia decyzji będzie mogła ocenić i ustosunkować się do argumentów organu wydającego decyzję, ale także, co w rozpoznawanej sprawie wymaga podkreślenia, ich treść pozwala Sądowi na dokonanie oceny prawidłowości przeprowadzonego postępowania i jego skutku w postaci decyzji.

Zastrzeżenia Sądu wzbudziło również wyliczenie średnich arytmetycznych wskaźnika zabudowy i szerokości elewacji frontowej.

W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia - wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2).

Wyliczony przez organ pierwszej instancji średni wskaźnik w obszarze analizowanym wyniósł 0,25 (część tekstowa analizy), zaś dla planowanego obiektu wskaźnik zabudowy po realizacji inwestycji wynosiłby 0,29. Usytuowane obiekty w obszarze analizowanym charakteryzują się zróżnicowanym wskaźnikiem zabudowy, który waha się w granicach od 0,10 do 0,48. Jednakże organy w ogóle nie uzasadniły w żaden sposób dlaczego przyjął inny wskaźnik wielkości powierzchni dla nowej zabudowy niż średni, nie wypowiedziały się na temat dopuszczalności wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Również szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2).

Z części tekstowej wyników analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy wynosi – 10,85m, zaś dla planowanej inwestycji szerokość ta będzie wynosiła 9-13m. Obiekty znajdujące się natomiast w obszarze analizowanym charakteryzują się szerokością elewacji frontowej pomiędzy od 5 do 20m. W tym zakresie organ również nie dokonał żadnych rozważań dlaczego przyjął szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy inną niż średnia.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

W niniejszej sprawie średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynosi – do 6,5m, zaś dla planowanej inwestycji wysokość ta będzie wynosiła 9,5m, przy wskaźnikach wahających się na obszarze analizowanym w przedziale od 3,5-10,5m. W tym zakresie organ również nie dokonał żadnych rozważań dlaczego przyjął wysokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy inną niż średnia.

Ponadto zgodnie z § 8 rozporządzenia - geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

W rozpoznawanej sprawie z wniosku o ustalenia warunków zabudowy (z pionowego przekroju) wynika, że dach planowanej inwestycji będzie spadzisty. Zaś w uzasadnieniu decyzji wskazano, że dach będzie stromy (w analizie – mansardowy). Ponadto jako cecha dominująca dla geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym wskazano w części tekstowej analizy: średni kąt nachylenia dachu - 43o, średnia wysokość głównej kalenicy – 10,53m, układ połaci dachowych - dwuspadowy, kierunek głównej kalenicy – równolegle w stosunku do frontu działki. W decyzji ustalono zaś następujące warunki: kąt nachylenia dachu do 45o, wysokość głównej kalenicy do 12m, układ połaci dachowych – wielospadowy, kierunek głównej kalenicy – prostopadły.

Organ lokalizacyjny wskazując na odstąpienia od średnich parametrów zabudowy, stwierdził jedynie, że wskaźniki wyznaczone nie odbiegają znacząco od wskaźników będących wynikiem analizy, a pozwoli to na realizację wnioskowanego obiektu, który będzie kontynuacją występującego w obszarze analizowanym sposobu zagospodarowania i funkcji. To jednak – w ocenie Sądu – jest niewystarczające uzasadnienie, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę, że w analizowanym obszarze wskaźniki i parametry są zróżnicowane.

Przeprowadzona w sposób niewłaściwy (jak wynika z powyższych rozważań) analiza, nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, czy ustalenie warunków zabudowy dla spornej inwestycji nie naruszy zasady utrzymania ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Przede wszystkim w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji nie zostały zawarte żadne rozważania dotyczącego tego, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji. Z części tekstowej analizy wynika bowiem, że w obszarze analizowanym funkcją dominującą jest zabudowa mieszkalna jednorodzinna, z części graficznej analizy wynika natomiast, że w obszarze tym występują jedynie dwie działki zabudowane budynkami wielorodzinnymi (nr 51/2 i 31). W swojej decyzji organ lokalizacyjny dopuścił jednak możliwość realizacji na tym terenie budynku wielorodzinnego, przy czym nie uzasadniając podjętego rozstrzygnięcia. Organ ograniczył się w tym zakresie jedynie do stwierdzenia, że "co prawda w przeważającej części usytuowane są budynku jednorodzinne, ale występuje także zabudowa wielorodzinna, co może stanowić postawę do rozważenia lokalizacji budynku wielorodzinnego", zaś lokalizacja zabudowy wielorodzinnej nie narusza zastanego ładu przestrzennego.

Utrzymanie przez Kolegium decyzji pierwszoinstancyjnej świadczy o niewyjaśnieniu przez organ I i II instancji wszystkich okoliczności sprawy, co narusza zasadę prawdy obiektywnej (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), i dokonaniu w sposób wybiórczy oceny zebranego materiału dowodowego.

Ponadto należy zwrócić na treść Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy W. (uchwała Rady Miejskiej W. z dnia [...] Nr [...]), który - zdaniem Sądu - winien posłużyć organom pomocniczo do ustalenia dominującej funkcji na obszarze analizowanym. Zgodnie z jego zapisami w obszarze Krzyki I należy nie dopuszczać do dalszego rozwoju zabudowy blokowej i wielorodzinnej.

Kolejnym uchybieniem procesowym, którego dopuścił się organ I instancji, jest niedokonanie uzgodnień projektu decyzji, przez co strony postępowania zostały pozbawione możliwości wniesienia zażalenia na postanowienia uzgadniające, zgodnie z art. 106 k.p.a.. Takie postępowanie narusza zaś podstawową, wynikającą z art. 10 § 1 k.p.a., zasadę zapewnienia stronom postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania. Ponadto z akt sprawy wynika, że inwestor jest właścicielem działki nr 55, zaś działki nr 56/3 i 69/4 stanowią własność Gminy Miejskiej W., przy czym działka nr 69/4 jest drogą, pozostającą w trwałym zarządzie ZDiK. Tym bardziej uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji z Zarządem Dróg i Komunikacji we W. było konieczne.

Należy zwrócić jednak uwagę, że organ I instancji pismem z dnia 18 listopada 2004 r. zwrócił się do ZDiK o zajęcie stanowiska jedynie w celu uzyskania wypowiedzi o charakterze pomocniczym. W odpowiedzi – pismem z dnia 26 listopada 2004 r. ZDiK poinformował, że uzgadnia przedłożony materiał z określonymi uwagami, jednakże trzeba zauważyć, że do pisma z dnia 18 listopada 2004 r. organ dołączył jedynie wniosek inwestora, nie zaś projekt decyzji. Ponadto przesłany wniosek inwestora nie obejmował zmian, które zostały dokonane w dniu 17 stycznia 2005 r.. W rzeczywistości ZDiK nie wypowiedział się co do projektu decyzji o warunkach zabudowy, a jedynie co do wniosku o wydanie tej decyzji i w dodatku wniosku bez dokonanych przez inwestora w styczniu 2005 r. zmian. Twierdzenie zatem, że przedmiotowa inwestycja uzyskała niezbędne uzgodnienia jest bezpodstawne.

Zgodnie natomiast z art. 53 ust. 4 pkt 9 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Uzgodnień tych dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego. W niniejszej sprawie nie tylko brak jest uzgodnienia, które winno nastąpić w formie postanowienia, ale w ogóle organ nie przesłał projektu decyzji o warunkach zabudowy do ZDiK.

Z powyższych względów uznać należało, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały z naruszeniem prawa procesowego (art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 i § 4, a także art. 138 k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. To zaś obligowało Sąd do ich uchylenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Po myśli art. 152 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.

k.g.