Wyrok NSA oz. w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 1685/98
NSA oz. w Gdańsku
Data orzeczenia: 2000-11-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Nadzór budowlany
Gospodarka komunalna
Samorząd terytorialny
Powołane przepisy: article: art. 15 ust. 4, art. 31 ust. 1, art. 35, art. 56 ust. 9
journal: Dz.U. 1994 nr 105 poz. 509
law: Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
article: art. 68 pkt 1-2
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Teza: Stosownie do art. 15 ust. 4 w związku z art. 31 ust. 1 i art. 35 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. nr 105 poz. 509/, w przypadku konieczności rozwiązania umowy najmu z powodu nakazu przeprowadzenia rozbiórki budynku, wymagającego opróżnienia lokali, wynajmujący jest obowiązany zapewnić najemcy opłacającemu czynsz regulowany lokal zamienny oraz pokryć koszty przeprowadzki.

Jeżeli przyczyną rozwiązania najmu w tym trybie jest stwierdzona przez właściwy organ nadzoru budowlanego konieczność opróżnienia lokalu z powodu zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, obowiązek dostarczenia najemcy lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na gminie. Obowiązek ten wygasa z dniem 1 stycznia 2005 r. /art. 56 ust. 9 cyt. ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych/.

TEZY

Stosownie do art. 15 ust. 4 w związku z art. 31 ust. 1 i art. 35 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. nr 105 poz. 509/, w przypadku konieczności rozwiązania umowy najmu z powodu nakazu przeprowadzenia rozbiórki budynku, wymagającego opróżnienia lokali, wynajmujący jest obowiązany zapewnić najemcy opłacającemu czynsz regulowany lokal zamienny oraz pokryć koszty przeprowadzki.

Jeżeli przyczyną rozwiązania najmu w tym trybie jest stwierdzona przez właściwy organ nadzoru budowlanego konieczność opróżnienia lokalu z powodu zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, obowiązek dostarczenia najemcy lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na gminie. Obowiązek ten wygasa z dniem 1 stycznia 2005 r. /art. 56 ust. 9 cyt. ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych/.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej G.-Ś. na decyzję Wojewody G. z dnia 5 sierpnia 1998 r. (...) w przedmiocie nakazu opróżnienia budynku - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta G. decyzją z dnia 3 czerwca 1998 roku, na podstawie art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414/, po zapoznaniu się z opinią o stanie technicznym budynku przy ul. T. 23 oficyna w G., nakazał Przedsiębiorstwu Gospodarki Mieszkaniowej G.-Ś. jako zarządcy opróżnić przedmiotowy budynek z lokatorów z wyłączeniem go z użytkowania w terminie do dnia 30 czerwca 1998 r.

W rozstrzygnięciu wskazano również, że do czasu wykwaterowania mieszkańców należy umieścić na budynku, w widocznym miejscu tablicę informacyjną o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz prowadzić obserwację stateczności tego obiektu budowlanego. Organ administracji wskazał, że podczas oględzin ww. budynku mieszkalnego stwierdzono, że jest on w złym stanie technicznym i postanowieniem z 31 grudnia 1997 r. zobowiązano zarządcę do opracowania orzeczenia technicznego.

Z wykonanego orzeczenia wynika, że obiekt znajduje się w katastrofalnym stanie technicznym i winien być pilnie opróżniony z mieszkańców. Uzasadniało to wydanie nakazu zawartego w rozstrzygnięciu.

W odwołaniu od tej decyzji PGM G.-Ś. zarzuciło, że nie może wykonać decyzji bez wskazania przez Referat Lokali Mieszkalnych Urzędu Miejskiego w G. odpowiednich mieszkań zamiennych.

Zarządca budynku nie dysponuje takimi lokalami i nie ma uprawnień do dysponowania lokalami znajdującymi się w budynkach, będących w jego zarządzie.

Wojewoda G. decyzją z dnia 5 sierpnia 1998 r., na podstawie art. 138 par. 1 pkt 2 Kpa:

1/ utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję w części dotyczącej nakazu opróżnienia budynku z lokatorów oraz umieszczenia na nim tablicy informacyjnej,

2/ uchylił tę decyzję ta części dotyczącej terminu wykonania nakazu oraz wykonania doraźnych zabezpieczeń obiektu i orzekł o:

3/ ustaleniu nowego terminu opróżnienia budynku do dnia 15 września 1998 r.

4/ nakazie wykonania, pod nadzorem osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, przypór podpierających pochyloną ścianę budynku do dnia 15 sierpnia 1998 r. oraz prowadzenia stałej obserwacji stateczności obiektu i stanu technicznego murów.

W uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego wskazano, że przepis art. 68 Prawa budowlanego, w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, nakłada na właściwy organ obowiązek wydania nakazu, w drodze decyzji, skierowanej do właściciela lub zarządcy obiektu, opróżnienia bądź wyłączenia w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania.

Decyzję zawierającą nakaz opróżnienia budynku przesyła się organowi zobowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych lub pomieszczeń zastępczych.

Odnosząc się do zarzutu odwołania Wojewoda G. wskazał, że decyzję organu I instancji przekazano podmiotowi zobowiązanemu do zapewnienia takich lokali mieszkańcom zagrożonego katastrofą budynku.

Wykonanie decyzji przez zarządcę będzie polegało na przekwaterowaniu mieszkańców przedmiotowego budynku do pomieszczeń i lokali wskazanych przez właściwy organ.

Uwzględniając trudności związane z zapewnieniem lokali zamiennych, należało ustalić nowy termin wykonania nakazu opróżnienia budynku jak również zmienić decyzję organu I instancji w taki sposób, aby nakaz wykonania doraźnych zabezpieczeń obiektu i usunięcia zagrożenia ludzi lub mienia obowiązywał już przed wykwaterowaniem mieszkańców.

W skardze do sądu administracyjnego PGM G.-Ś. zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 4 oraz art. 5 ust. 2 i 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych domagało się uchylenia zaskarżonej decyzji w części dotyczącej nakazu opróżnienia budynku z lokatorów do dnia 15 września 1998 r.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że zarządca zwracał się do podmiotu zobowiązanego do dostarczenia lokali zamiennych z wnioskiem o ich wskazanie.

Nie dało to pożądanego efektu, a zatem zaskarżona decyzja, w części dotyczącej nakazu opróżnienia budynku w określonym terminie, jest niewykonalna.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśniając dodatkowo, że nakaz opróżnienia budynku winien określać termin jego wykonania, a obowiązek dostarczenia lokali zamiennych nie ciąży na stronie skarżącej, która jest wyłącznie zarządcą budynku.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Powołany jako podstawa prawna rozstrzygnięcia przepis art. 68 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji stanowił, że w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, właściwy organ jest obowiązany nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania.

W świetle znajdującej się w aktach sprawy oceny stanu technicznego przedmiotowego budynku nie budzi wątpliwości, że jest on bezpośrednio zagrożony zawaleniem, a zatem spełnione zostały ustawowe przesłanki do wydania nakazu jego opróżnienia.

Przytoczony wyżej przepis Prawa budowlanego przewiduje, że adresatem takiego nakazu może być właściciel lub zarządca budynku, a sam nakaz winien być wykonany w terminie określonym przez organ administracji w decyzji.

Skierowanie zatem tego nakazu do skarżącego przedsiębiorstwa jako zarządcy budynku nie budzi zastrzeżeń.

Ponadto w skardze nie został już podtrzymany zarzut odwołania w tym zakresie, skoro kwestionowano wyłącznie ustalony w ostatecznej decyzji termin opróżnienia budynku z mieszkańców.

Przepisy prawa budowlanego nie regulują kwestii kto ma dostarczyć lokale zamienne mieszkańcom budynku zagrożonego katastrofą budowlaną. Jest to zrozumiałe, gdy zważy się, że Prawo budowlane normuje wyłącznie działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych /art. 1/.

W art. 68 pkt 2 ustawy nałożono na organ wydający nakaz opróżnienia budynku obowiązek przesłania decyzji obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów /a nie organowi jak to błędnie wskazano w zaskarżonej decyzji/.

Wskazać przy tym należy, że po uchyleniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165 ze zm./ ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. nr 105 poz. 509/ nawiązanie stosunku najmu lokalu mieszkalnego następuje wyłącznie w oparciu o cywilnoprawną umowę, a zatem wyeliminowany został w tym zakresie tryb postępowania administracyjnego, w którym decyzją przydzielono takie lokale.

Aktualnie brzmienie art. 68 pkt 2 Prawa budowlanego jest wynikiem dostosowania tego prawa do przepisów ustawy o najmie lokali.

Stosownie do art. 15 ust. 4 w związku z art. 31 ust. 1 i art. 35 cyt. ustawy o najmie lokali mieszkalnych (...), w przypadku konieczności rozwiązania umowy najmu z powodu nakazu przeprowadzenia rozbiórki budynku, wymagającego opróżnienia lokali, wynajmujący jest obowiązany zapewnić najemcy opłacającemu czynsz regulowany lokal zamienny oraz pokryć koszty przeprowadzki.

Jeżeli przyczyną rozwiązania najmu w tym trybie jest stwierdzona przez właściwy organ nadzoru budowlanego konieczność opróżnienia lokalu z powodu zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, obowiązek dostarczenia najemcy lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na gminie. Obowiązek ten wygasa z dniem 1 stycznia 2005 r. /art. 56 ust. 9 cyt. ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych/.

W świetle przedstawionego stanu prawnego organy administracji uprawnione były do nałożenia na zarządcę budynku obowiązku jego opróżnienia oraz wykonania innych czynności, a w szczególności doraźnych zabezpieczeń, o jakich mowa w art. 68 pkt 3 Prawa budowlanego w rozstrzygnięciu. Nakaz opróżnienia w takiej sytuacji musi być rozumiany jako obowiązek przekwaterowania mieszkańców na koszt gminy do wskazanych przez nią lokali zamiennych.

Skarżące przedsiębiorstwo nie obciąża natomiast w żadnym zakresie obowiązek dostarczenia takich lokali skoro nimi nie dysponuje. Wszelkie konsekwencje opóźnienia wykonania nakazu opróżnienia budynku grożącego katastrofą budowlaną będą obciążały podmiot zobowiązany do dostarczenia lokali zamiennych.

Skarżący jako zarządca budynku zobowiązany jest również do wykonania doraźnych zabezpieczeń i usunięcia zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia w sposób wskazany w zaskarżonej decyzji.

Ustalony w nakazie opróżnienia budynku termin jego wykonania jest przede wszystkim związany ze stopniem bezpośredniego zagrożenia katastrofą budowlaną.

Stan przedmiotowego budynku, nie remontowanego od dziesiątek lat, był taki, że ustalenie stosunkowo krótkiego terminu wykonania nakazu, nie może być uznane za sprzeczne z prawem.

Z tych też przyczyn Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o NSA /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ oddalił skargę.