Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 497/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-10-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska ( spr ) Sędziowie NSA Ewa Makosz-Frymus NSA Paweł Miładowski Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu w Wydziale IV na rozprawie w dniu 29 października 2009 r. sprawy ze skargi A. O. na decyzję W. W. z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę. oddala skargę /-/ P.Miładowski /-/ E.Kręcichwost-Durchowska /-/ E.Makosz-Frymus


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]grudnia 2008 r. nr [...] Starosta P. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst, jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze. zm.- dalej kpa), art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, 129 ust. 5, 130, 132 ust. 1, 2 i 3, 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.- dalej ustawa o gospodarce nieruchomościami) ustalił na rzecz A. O. odszkodowanie w łącznej kwocie 926.477,00 zł. stanowiącej należność za grunt wydzielony pod drogi, powstały w wyniku podziału, przejęty na rzecz Gminy R., położony w R., gmina R.a, oznaczony w ewidencji gruntów: obręb R., ark. mapy [...], działka numer [...] o pow. 0[...], [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha ( w dacie podziału położony w M., gmina R., oznaczony w ewidencji gruntów: obręb M., ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha), zapisany w dacie podziału w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sz. jako własność Pana A. O.. W uzasadnieniu organ wskazał m. in., że na wniosek A. O. z dnia [...] października 2005r., zostało wszczęte postępowanie administracyjne w trybie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość powstałą w wyniku podziału i przeznaczoną pod drogi. Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości ( art. 98 ust 3 cyt. ustawy). W przedmiotowej sprawie strony postępowania nie uzgodniły wysokości odszkodowania za działki gruntu nr nr [...], [...] i [...], wydzielone w wyniku podziału pod drogi publiczne gminne. W związku z powyższym decyzją nr [...] z dnia [...] października 2006r. Starosta P. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. O. w łącznej kwocie 306.610,00 zł. stanowiącej należność za grunt wydzielony pod drogi, przejęty na rzecz Gminy R.a, położony w M., gmina R., oznaczony w ewidencji gruntów: obręb M., ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, zapisany w dacie podziału w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sz.. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Gmina R..

Wojewoda W. po rozpatrzeniu odwołania Gminy R. od decyzji Starosty P. z dnia [...] października 2006 r. decyzją numer [...] z dnia [...]czerwca 2007 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Rozpoznając ponownie sprawę na zlecenie Starosty P. sporządzony został operat szacunkowy z dnia [...] marca 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Pana M. S. w celu ustalenia odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz, U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) za nieruchomość powstałą w wyniku podziału, położoną w R., gmina R., oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb R., ark. mapy [...], działki numer [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha (w dacie podziału położoną w M., gmina R., oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb M., ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha). Powyższe uzasadniała okoliczność, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Pana A. J. oraz rzeczoznawcę majątkowego Pana M. Ś. z dnia [...] marca 2006 r. zaktualizowany dnia [...] czerwca 2006 r. zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - utracił ważność. Jako podstawę oszacowania przyjęto nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną o powierzchniach powyżej 1,0000 ha. Rzeczoznawca majątkowy analizując rynek nieruchomości stwierdził, że na terenie gminy R. odnotowano wyłącznie jedną taką transakcję sprzedaży gruntów dlatego poszerzono badanie o rynek regionalny. Analizą objęto miejscowości z powiatu p. podobnie jak R. będące zapleczem mieszkalnym Miasta P.. W trakcie badania rynku odnotowano 11 transakcji zawartych w: gm K., gm T. P., gm K., gm S., gm K., gm S. L., gm R. i gm. D.. Do określenia wartości nieruchomości przyjęto kilkanaście notowań z zawartych transakcji z rynku regionalnego o najbardziej porównywalnej charakterystyce. Zakres współczynników korygujących określono w następujący sposób: cena średnia została ustalona na poziomie 114,14 zł/m2, cena minimalna wynosiła 57,01 zł/m2, natomiast cena maksymalna wyniosła 189,57 zł/ m2. Na podstawie analizy rynku przyjęto trend czasowy rosnący w wysokości 15% rocznie i zgodnie z tym trendem ceny transakcyjne przeszacowano. W celu oszacowania gruntu, na podstawie zebranych transakcji z rynku lokalnego ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości. Wyznaczono 4 cechy najbardziej wpływające na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych - gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz wyznaczono ich wagi w wysokości: lokalizacja 30%, położenie 25%, powierzchnia 25% oraz uzbrojenie terenu 20 %. Dla przedmiotowej nieruchomości przyjęto następującą ocenę: lokalizacja - średnio korzystna (miasta i miejscowości w bliskim sąsiedztwie miasta Poznania o średnio rozbudowanej infrastrukturze), położenie - średnie (średnio korzystne sąsiedztwo i średnio dogodny dojazd), powierzchnia - duża (30 000 do 60 000 m2) oraz uzbrojenie - podstawowe w oddaleniu. W związku z powyższym w przedmiotowym operacie rzeczoznawca majątkowy M. S. wycenił wartość przedmiotowej nieruchomości według stanu na dzień [...] maja 2001 r. i przeciętnych cen z dnia [...] marca 2008 r. na kwotę: 926.477,00 zł tj. 106,15 zł/m2. W ocenie organu I instancji ww. operat został sporządzony zgodnie z wymaganiami art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i dlatego brak podstawy merytorycznej i prawnej do zakwestionowania przedmiotowej wyceny wykonanej na potrzeby niniejszego postępowania. Wobec powyższego organ orzekający przyjął operat szacunkowy z dnia [...] marca 2008r. sporządzony w niniejszym postępowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., jako podstawę do ustalenia odszkodowania na rzecz Pana A. O. w łącznej kwocie 926.477,00 zł. tj. 106,15 zł/m2.Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Gmina R.. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: naruszenie prawa materialnego - art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niezastosowanie, naruszenie art. 77 § 1 kpa poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z dnia 11 marca 2008 r., pomimo wadliwości metodologii zastosowanej przez biegłego, naruszenie art. 156 ust. 3 w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, że wykonany w sprawie operat szacunkowy może zostać wykorzystany w przedmiotowej sprawie, pomimo istotnej zmiany czynników potrzebnych do jego sporządzenia.Ponadto gmina wniosła o powołanie biegłego rzeczoznawcy na okoliczność ustalenia aktualnej wartości odszkodowania stanowiącego należność za grunt wydzielony pod drogi, powstały w wyniku podziału i przejęty na rzecz Gminy R. i o przeprowadzenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego M. S., sporządzonej w dacie [...]kwietnia 2008 r., załączonej do niniejszego pisma. Mając na uwadze powyższe odwołująca wniosła o:

* uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania albo

* uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia w całości i ustalenia przez organ odwoławczy wysokości odszkodowania.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony dnia [...] marca 2008r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S.. Odwołujący się w toku całego postępowania kwestionował przyjętą przez rzeczoznawcę metodę wyceny nieruchomości. W ocenie strony, rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, błędnie przyjął do porównania wartość działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową oraz mieszkaniową o dużych powierzchniach zlokalizowanych w powiecie p.. W operacie szacunkowym uznał, iż grunty zajęte pod drogi nie są przedmiotem obrotu rynkowego, jako że przejście prawa własności w takim przypadku odbywa się z mocy prawa albo na podstawie decyzji administracyjnej, która nie stanowi ceny transakcyjnej. Biegły uznał również, iż grunty przeznaczone pod drogi publiczne, których własność przechodzi na podstawie umowy między organem administracji publicznej, a osobą fizyczną nie posiadają również cech rynkowych. Z uwagi na powyższe, w ocenie rzeczoznawcy, nie sposób dokonać porównania wartości przedmiotowej nieruchomości, która stanowi nieruchomość zajętą pod drogę, z wartościami transakcyjnymi innych gruntów tego rodzaju. W konsekwencji tego rzeczoznawca uznał, iż należało przejść do analizy cen nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową oraz mieszkaniową. W ocenie strony interpretacja powołanego przepisu jedynie w oparciu o wykładnię językową jest niewłaściwa. Wskazać należy bowiem, iż intencją ustawodawcy, formułującego takie brzmienie art. 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, było uregulowanie stanu pożądanego, jakim jest przyrównanie wartości nieruchomości tego samego rodzaju.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami "działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa odpowiednio na własność gminy (...) z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (...)". W świetle powyższej regulacji niezrozumiałym jest twierdzenie biegłego, iż "Gmina nie zabiera drogi, a tylko kawałek gruntu który w przyszłości ma być drogą i stanowi na chwilę przejęcia część pola inwestycyjnego (budowlanego)". Zdaniem odwołującego, po uprawomocnieniu się decyzji Gmina przejmuje już działki przeznaczone pod drogi, które są geodezyjnie wyodrębnione. Gmina nie może zmienić przeznaczenia tego gruntu. W konsekwencji również wartość tych gruntów winna być inna niż pozostałego terenu, która na skutek uprawomocnienia się decyzji o podziale z pewnością wzrasta. Należy również zwrócić uwagę, że wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy w rzeczywistości grunty zajęte pod drogi są przedmiotem obrotu rynkowego - istnieją akty notarialne odnoszące się do przedmiotowych przekształceń. Nawet przyjmując, że jest to ograniczony katalog transakcji, nie można negować faktu ich istnienia. Dodatkowo należy zaznaczyć, że nawet w przypadku nieuznania powyższych argumentów, oszacowanie wartości nieruchomości winno być dokonane w oparciu o wyceny nieruchomości zawarte w decyzjach przyznających odszkodowanie z tytułu pozbawienia prawa własności. Stanowisko strony w tym zakresie oparte jest na brzmieniu art. 155 § 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie, z którym przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych. Wskazać należy, iż rodzaj nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną zdecydowanie bardziej odpowiada rodzajowi nieruchomości zajętej pod drogę publiczną aniżeli rodzaj nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które posłużyły rzeczoznawcy za podstawę wyceny. Zdaniem odwołującej bez wątpienia przepis art. 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) obowiązuje i winien być stosowany aż do momentu jego uchylenia. Opisane w załączeniu do opinii transakcje z pewnością nie dotyczą nieruchomości, które można określić jako podobne w rozumieniu w/w regulacji prawnej. Nie są bowiem porównywalne ani ze względu na położenie, ani ze względu na wielkość. Przyjęta przez biegłego metoda wyceny oparta o wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową doprowadziła do znacznego zawyżenia oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Wiadomym jest, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe są znacznie wyższe od cen nieruchomości pozbawionych prawa do zabudowy. Oczywiście błędne jest założenie, że A. O. w dniu [...] marca 2008 r. mógłby sprzedać przedmiotowe działki za cenę odpowiadającą obecnie kwocie 106,15 zł/1 m2. Oczywistym winno być, że wartość rynkowa rzeczy, to cena, jaką potencjalny nabywca mógłby zapłacić, aby rzecz nabyć. W związku z ustaleniem przeznaczenia działki w planie miejscowym jako drogi publicznej, jest oczywiście niemożliwe uzyskanie z jej sprzedaży ceny takiej, jaką można uzyskać z działki o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe. Odwołujący wskazuje ponadto na dalsze zastrzeżenia dotyczące analizowanego operatu. Biegły przyjął do porównań grupę jedenastu nieruchomości. Nieruchomości wskazane w załączniku do operatu nie spełniają definicji nieruchomości podobnej, która zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest nieruchomością, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomości przyjęte do porównania i uznane za nieruchomości podobne, mają powierzchnię o rozpiętości sięgającej od 11.156 do 75.450 m2. Tylko dwie nieruchomości z przyjętych do porównania mieszczą się w strefie w jakiej znajduje się nieruchomość szacowana, tj. strefie powierzchni dużych które sięgają od 30.000 do 60.000 m2. Nie do przyjęcia jest, że przy tak dużej rozpiętości powierzchni pomiędzy wszystkimi nieruchomościami, wszystkie nieruchomości zostały uznane za nieruchomości podobne. Należy również wskazać, iż przedstawione transakcje dotyczącą terenów, które nie mogą być porównywane ze sporną nieruchomością. Rzeczoznawca majątkowy przyjął bowiem do analizy wyłącznie jedną transakcję z Gminy R. i to z K., który praktycznie jest położny na granicy z P., a zatem nie może być porównywany z położeniem badanej nieruchomości. Również pozostałe transakcje dotyczą terenów, które z pewnością nie mogą być porównywane z badaną nieruchomością. Dotyczy to w szczególności nieruchomości położnej w Z. - dwie transakcje, nieruchomości położonej w Z., G. i w S.. Są to bowiem lokalizacje położone zdecydowanie bliżej P.. Sporządzający operat rzeczoznawca wskazał, że analizę porównawczą przeprowadził po uwzględnieniu trendu czasowego, tzn. wpływu czasu na kształtujące się na rynku ceny. Dynamika kształtowania się cen na rynek nieruchomości na przestrzeni ostatnich lat była znaczna. Lata 2006-2007 były okresem ogromnego popytu, któremu jednocześnie towarzyszyły wzrosty cen. W roku 2008 spowolnienie gospodarcze w pierwszej kolejności dotknęło rynek nieruchomości powodując znaczny spadek cen. Okoliczność ta stanowi dla organu informację znaną z urzędu. Tezę tę potwierdza także sam biegły konstatując, że "Gwałtowny wzrost cen nastąpił w 2006 roku i trwał do końca 2007 roku. Wysokie ceny nieruchomości przy ograniczonych możliwościach finansowych i kredytowych przeciętnego potencjalnego nabywcy spowodowały wyhamowanie trendu wzrostowego. Czynnikami mobilizującymi wzrost cen była korzystna sytuacja gospodarcza kraju oraz przychylne nastawienie banków oferujące niskie oprocentowanie pożyczek i kredytów hipotecznych oraz elastyczne warunki zaciągania i spłaty kredytu - obecnie sytuacja ta ulega zmianie". Z uwagi na powyższe, przyjęta dla indeksu trendu czasowego wartość rosnąca w wysokości 15% w skali roku jest nieprawidłowa. Odszkodowania ustalone w innych operatach sporządzanych przez rzeczoznawcę majątkowego, M. S., w podobnym okresie i dotyczących ustalania odszkodowania za grunty wydzielone przez drogi są diametralnie inne. Wobec powyższego, w świetle przedstawionych powyżej argumentów, nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy przyjęty za podstawę decyzji Starosty P., wydanej w niniejszej sprawie, nie powinien zostać uznany za dowód stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r., nr [...] Wojewoda W. na podstawie art. 138 § 2 kpa po rozpatrzeniu odwołania Gminy R. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał m. in., że nie ma wątpliwości, że grunty wydzielone pod drogi przeszły z mocy prawa na własność Gminy R. z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, spełnione bowiem zostały wszystkie przesłanki zawarte w art. 93 i art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mianowicie: prawomocną decyzją dokonano podziału nieruchomości, a wydzielone działki przeznaczone są w planie pod drogę publiczną. W związku z powyższym zgodnie z art. 98 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stronie należy się odszkodowanie. Oświadczenie pełnomocnika A. O., iż po zatwierdzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego drogi i place użyteczności publicznej zostaną przekazane nieodpłatnie na rzecz Gminy R. jest nieskuteczne. Wola strony nie może unicestwiać skutku prawnego powstałego z mocy prawa na podstawie ustawy. Nadto oświadczenie to zostało złożone przed wydaniem decyzji podziałowej, w dniu [...] marca 2000r. Ponadto A. O. później nie zgodził się na bezpłatne przekazanie przedmiotowych nieruchomości. Ponadto należy dodać, iż na podstawie art. 98 ust. 3 i art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i orzecznictwa m.in. sądów administracyjnych, za działki gruntu przysługuje odszkodowanie w każdym przypadku, bez względu na to, czy wnioskujący o podział właściciele działek się go zrzekli, czy też nie. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 podniósł, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wykluczają możliwości zrzeczenia się przez właściciela przedmiotowego odszkodowania. Prawo do odszkodowania powstaje jednak dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna. Zatem uzgodnienia przewidziane w art. 98 ust. 3 tej ustawy, w toku których właściciel może zrzec się przedmiotowego odszkodowania, mogą mieć zatem miejsce dopiero po przejściu nieruchomości na własność gminy (powiatu, województwa, Skarbu Państwa). A. O. nie zawarł stosownej, w wymaganej formie aktu notarialnego, umowy przenoszącej własność nieruchomości. Oznacza to, że Gmina R. nabyła własność nieruchomości z mocy prawa, w trybie przewidzianym w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z tego też względu, należy decyzją administracyjną ustalić odszkodowanie na rzecz wnioskodawcy, bowiem nie zostało ono uzgodnione między właścicielem a właściwym organem gminy. Analizie został poddany operat szacunkowy sporządzony [...] marca 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego p. M. S.. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób określony § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50% ( § 36 ust. 2 pkt 2). Z przytoczonego wyżej przepisu wynika ściśle nałożony na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek zastosowania w trakcie wyceny nieruchomości podejścia porównawczego. Przy jego zastosowaniu, w myśl § 4 ust. 2 rozporządzenia, stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W dokonanej przez M. S. wycenie nieruchomości, zastosowana została metoda korygowania ceny średniej. Polega ona na tym, iż do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z zapisu w operacie wynika, iż badaniem cen objęto transakcje sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchniach powyżej 1 ha oraz przeznaczonych pod uprawy rolne, zlokalizowanych w gminie R. oraz innych gminach powiatu p., zbyte w ciągu 2007r. Biegły przyjął trend czasowy rosnący w wysokości 10%. Organ podzielił zawarty w odwołaniu zarzut Gminy R., iż w operacie istnieje sprzeczność pomiędzy tym co biegły podał i tym co w nim przyjął. Rzeczoznawca pomimo zastrzeżeń Gminy przyjął trend czasowy rosnący w wysokości 10 % podając równocześnie, iż gwałtowny wzrost cen nastąpił w 2006 r. i trwał do końca 2007 r., później ceny się ustabilizowały.

Rzeczoznawca w sporządzonej przez siebie opinii zastosował § 36 ust 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego biorąc do porównań ceny nieruchomości budowlanych z pominięciem ustępu 1 tegoż paragrafu wskazującego, iż do porównań winno przyjmować się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ceny gruntów, z których wydzielono działki drogowe porównuje się jedynie w sytuacji gdy brak jest cen uzyskanych za nieruchomości drogowe. Biegły podał na str. 7 operatu, iż "istnieją transakcje sprzedaży gruntów nabywanych na cele drogowe". Jednocześnie rzeczoznawca nie zwrócił się do Gminy R. z zapytaniem czy na terenie gminy wystąpiły takie transakcje drogowe zawarte w formie aktów notarialnych oraz nie zastosował ewentualnych transakcji do porównań, przyjmując arbitralnie, iż § 36 ust. 1 rozporządzenia nie ma zastosowania przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Tymczasem § 36 ust. 1 rozporządzenia cały czas obowiązuje, a do oceniania jego zgodności z ustawą o gospodarce nieruchomościami nie jest powołany rzeczoznawca majątkowy lecz Trybunał Konstytucyjny. Zdaniem Wojewody nie do zaakceptowania jest zatem z góry założona odmowa stosowania przez rzeczoznawców majątkowych § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na jego - zdaniem rzeczoznawców - sprzeczność z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 powołanego rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Zdaniem organu nadzoru, biegły nie wyjaśnił w wystarczającym stopniu dlaczego tylko jedna porównywana transakcja pochodziła z terenu Gminy R., pozostałe zaś z terenów położonych bliżej P.. Oświadczenie biegłego, że grunty okoliczne okalające całą miejscowość R. są na zbliżonym poziomie cenowym organ uważa za niewystarczające. Zdaniem organu rzeczoznawca winien przyjąć ceny transakcyjne z gminy R. (lub podać, iż na terenie tej gminy brak jest odpowiednich transakcji), ponieważ to właśnie one zawierają dane najistotniejsze dla wyceny (cenność lokalizacyjną). Nadto rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym przez siebie operacie z [...] marca 2008 r. biorąc do porównań ceny transakcyjne nie odrzucił wartości skrajnych co mogło mieć wpływ na końcową wycenę przedmiotowych nieruchomości.

W zakreślonym terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę złożył A. O.. Zaskarżonej decyzji zarzucił: obrazę przepisów prawa materialnego w szczególności art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie, iż powołane przepisy znajdują zastosowanie w sprawie, z wykluczeniem § 36 ust. 2 rozporządzenia, co miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie przepisu art. 21 ust. 2 Konstytucji w zw. z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 8 ust. 1 Konstytucji w zakresie w jakim zaskarżona decyzja narusza prawo skarżącego do otrzymania z tytułu wywłaszczenia gruntu pod drogi publiczne odszkodowania w słusznej wysokości; obrazę przepisów postępowania w szczególności art. 7, 77 § 1 oraz 84 § 1 kpa, poprzez naruszenie przez organ zasady wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego w postaci sporządzonego operatu szacunkowego i w rezultacie dokonania jego błędnej oceny oraz zaniechanie dążenia do załatwienia sprawy, mając na względzie słuszny interes obywateli; obrazę przepisów postępowania w szczególności art. 8 kpa, poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do prowadzonego postępowania. Skarżący wskazał, że zaskarżona decyzja jest błędna i powinna zostać uchylona. Biegły rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym na potrzeby prowadzonego postępowania administracyjnego operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2008 r. przyjął, dla określenia wartości rynkowej działek stanowiących uprzednio własność skarżącego, biegły rzeczoznawca przyjął metodę -szacunkową sklasyfikowaną w § 36 ust. 2 rozporządzenia przyjmując, iż przepis ten znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie, albowiem transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne wyłączone są z obrotu wolnorynkowego. Organ realizując w pełni zasadę sformułowaną w art. 77 § 1 kpa zobowiązującą w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy winien, w ramach wyżej powołanych dodatkowych czynności, zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tych samych działek lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, co umożliwiłoby zweryfikowanie słuszności działań biegłego rzeczoznawcy z uwzględnieniem zastosowanej podstawy prawnej w oparciu, o którą operat został wykonany. W konsekwencji organ dokonał błędnej i nieprawidłowej oceny sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego. Brak aktywności po stronie organu , w sytuacji zanegowania poglądu biegłego, stanowi zaniechanie w podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jednocześnie naruszenie jednej z naczelnych zasad rządzących postępowaniem administracyjnym, o której mowa w art. 7 kpa. W niniejszej sprawie organ I jak i II instancji wyraziły całkowicie rozbieżne stanowisko w przedmiocie zastosowania właściwego ustępu przepisu § 36 rozporządzenia. W konsekwencji doprowadzając skarżącego do swoistej dezorientacji w kwestii przyjętej i aprobowanej przez oba organy metody związanej z opracowaniem operatu szacunkowego. Takie działanie organu pozwanego należy uznać za szkodzące pogłębianiu zaufania skarżącego do organów Państwa, przez co naruszające art. 8 kpa. Organ II instancji naruszył art. 21 ust. 2 Konstytucji w zakresie, w jakim zaskarżona decyzja pozbawia skarżącego prawa do uzyskania odszkodowania w słusznej wysokości. Określenie wysokości odszkodowania winno być słuszne, a więc ekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości, pozwalające na odtworzenie przez właściciela rzeczy przejętej przez państwo (tak orzeczenie TK z dnia 19 czerwca 1990 r., sygn. akt K.2/90, OTK 1990/3). Zgodnie zatem z treścią tej konstytucyjnej zasady wywłaszczenie prywatnych gruntów dopuszczalne jest wyłącznie w celach publicznych i za słusznym odszkodowaniem, którego wysokość winna zostać ustalona w państwie prawa z uwzględnieniem zasady jak najmniejszego pokrzywdzenia obywateli. Tylko pełne odszkodowanie rozumiane jako wyrównanie praw i korzyści utraconych lub ograniczonych w wyniku wywłaszczenia traktowane może być jako przejaw dochowania całkowitej ochrony własności. Z punktu widzenia nauki prawa cywilnego odszkodowanie za wywłaszczenie stanowi formę naprawienia szkody wyrządzonej uprawnionemu. Z treścią konstytucyjnej zasady wyrażonej w art. 21 ust. 2 Konstytucji bezpośrednio skorelowany jest również przepis art. 128 ust. 1 ustawy stanowiący, iż "wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw". Organy administracji publicznej uwzględniając zasadę nadrzędności i pierwszeństwa stosowania przepisów Konstytucji w przypadku wystąpienia kolizji z przepisami ustawy, winny bezpośrednio stosować właściwe normy konstytucyjne. Dokonując przełożenia na kanwę przedmiotowej sprawy wskazać należy, iż w każdej sytuacji zaistnienia sporu, co do pierwszeństwa stosowania odpowiednio § 36 ust. 1 bądź § 36 ust. 2 rozporządzenia organ administracji publicznej winien kierować się wykładnią normy konstytucyjnej art. 21 ust. 2 Konstytucji. Wskazać bowiem należy, iż w demokratycznym państwie prawa własność stanowi jedną rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw". z najwyższych wartości chronionych ustawą zasadniczą. Przeprowadzenie wywłaszczenia nieruchomości stanowiącej prywatną własność obywatela dopuszczalne jest pod warunkiem kumulatywnego spełnienia przesłanek w postaci przeznaczenia wywłaszczenia na cele publiczne oraz zapłaty uprawnionemu słusznego odszkodowania stanowiącego ekwiwalentną rekompensatę utraconej własności. Nieruchomość będąca własnością skarżącego, która w wyniku decyzji podziałowej została podzielona na kilka, mniejszych działek oraz z której wyodrębniono grunt przeznaczony pod drogi publiczne, stanowiła jako całość pole inwestycyjne przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Bezspornym jest, że istnieje znaczna różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przeznaczonej na cele budownictwa mieszkaniowego, a gruntem będącym drogą publiczną. Nie można zgodzić się z forsowanym przez uczestnika postępowania poglądem, iż skoro wydzielenie z nieruchomości skarżącego działek przeznaczonych pod drogi publiczne, które przeszły z mocy prawa na własność gminy nastąpiło na wniosek skarżącego, a więc niejako na jego własne życzenie, to skarżący winien zaakceptować spadek wartości tej części nieruchomości z uwagi na zmianę jej statusu i przeznaczenia. W konsekwencji należne skarżącemu odszkodowanie winno być w przekonaniu uczestnika postępowania ustalone w oparciu o obniżoną wartość nieruchomości, które w żadnym stopniu nie będzie rekompensować skarżącemu wartości utraconych praw, tj. wartości rynkowej gruntu o charakterze budowlanym. Hołdowanie powyższej koncepcji stanowi jaskrawe naruszenie normy ustanowionej w art. 21 ust. 2 Konstytucji oraz jednoznacznie prowadzi do podniesienia zarzutu niekonstytucyjności działań podejmowanych przez uczestnika postępowania w sferze gospodarki nieruchomościami położonymi w obszarze jej właściwości. Organy administracji publicznej, zgodnie z naczelną zasadą obowiązującą w postępowaniu administracyjnym, a wyrażoną w art. 6 kpa, działają na podstawie przepisów prawa, w tym w również nadrzędnych przepisów ustawy zasadniczej. Wprowadzona w art. 8 ust. 2 Konstytucji zasada, iż jej przepisy podlegają bezpośredniemu stosowaniu, jednoznacznie wskazuje, iż przepisu art. 21 ust. 2 Konstytucji nie można traktować jako anachronizmu wyłączonego od stosowania przez właściwe organy administracji publicznej. Organ pozwany wydając zaskarżoną decyzję pominął doniosłą okoliczność, iż skarżącemu przysługuje gwarantowana w demokratycznym państwie prawa ochrona bezpośrednio wywodzona z art. 21 ust.2 Konstytucji i tym samym prawo do skutecznego dochodzenia odszkodowania na poziomie w pełni rekompensującym wartość utraconych w wyniku wywłaszczenia praw.

Konkludując stwierdzić należy, iż organ pozwany w rezultacie przeprowadzonego postępowania dokonał błędnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego, powodując tym samym wadliwość wydanej przez siebie decyzji. Jednocześnie organ dostrzegając występujące rozbieżności w zakresie wykładni i praktyki stosowania § 36 ust. 1 oraz ust. 2 rozporządzenia nie podjął jakichkolwiek dodatkowych kroków w celu ich usunięcia oraz wyczerpującego wyjaśnienia. W konsekwencji stanowisko organu pozwanego wyrażone w zaskarżonej decyzji i kasujące wysokość ustalonego przez organ I instancji odszkodowania nie tylko stanowi naruszenie przepisów prawa materialnego, lecz przede wszystkim naruszenie konstytucyjnego prawa skarżącego do otrzymania odszkodowania w słusznej wysokości. W tym stanie rzeczy zaskarżona decyzja winna zostać uchylona. W świetle powyższej argumentacji niniejsza skarga jest zatem konieczna i uzasadniona.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269 ze zm.) zadaniem sądu administracyjnego jest sprawowanie kontroli zaskarżonych aktów i czynności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem obowiązującym w dniu ich wydania, nie zaś ocena ich pod względem słuszności i celowości, bądź zasad współżycia społecznego.

Przedmiotem kontroli sądu w sprawie niniejszej jest decyzja Wojewody W. z dnia [...] kwietnia 2009 r., nr [...] uchylająca w całości decyzję Starosty P. z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...] i przekazująca sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Dokonana ocena nakazuje stwierdzić, że brew zarzutom skargi kwestionowana decyzja nie budzi zastrzeżeń.

Na wstępie należy wskazać, że prawo własności należy do podstawowych praw gwarantowanych przez Konstytucję Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. nr 78, poz. 483 ze zm.). Jest to niewątpliwie najszersze z praw rzeczowych dających właścicielowi niemal nieograniczoną władzę nad rzeczą. Ze względu jednak m.in. na interes publiczny prawo to zostaje ograniczone. Ograniczenie to jednak może nastąpić jedynie w drodze ustawy i za odszkodowaniem.

Jak wynika z akt sprawy, grunt wydzielony pod drogi, powstały w wyniku podziału, przejęty na rzecz Gminy R., położony w R., gmina R., oznaczony w ewidencji gruntów: obręb R., ark. mapy [...], działka numer [...] o pow. [...] ha, [...] o pow, [...] ha, [...] o pow. [...] ha ( w dacie podziału położony w M., gmina R., oznaczony w ewidencji gruntów: obręb M., ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha), zapisany w dacie podziału w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sz. jako własność Pana A. O., przeszedł z mocy prawa na własność Gminy R. z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna. Dlatego spełnione zostały wszystkie przesłanki zawarte w art. 93 i art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prawomocną decyzją dokonano podziału nieruchomości, a wydzielone działki przeznaczone są w planie pod drogę publiczną. W związku z powyższym zgodnie z art. 98 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stronie należy się odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Z uwagi na to, iż w niniejszej sprawie do porozumienia w kwestii odszkodowania nie doszło, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości.

W tym miejscu Sąd wskazuje, że w pełni popiera ustalenia faktyczne i prawne organu II instancji i czyni je integralną częścią uzasadnienia.

Kwestie związane z odszkodowaniem reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz wydane w oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 159 ustawy przepisy wykonawcze, w szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opinię o wartości nieruchomości sporządza się na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który w myśl art. 154 ust. 1 tejże ustawy, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 cyt ustawy).

Zgodnie z treścią art. 134 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 1 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy uwzględnieniu przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy. Artykuł 130 ust. 2 ustawy wskazuje, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości jednego metra kwadratowego gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50% (§ 36 ust. 2 pkt 2). Z powołanych przepisów wynika zatem, że inny sposób określenia wartości nieruchomości zajętej lub przeznaczonej pod drogę stosuje się wtedy gdy nie było transakcji sprzedaży nieruchomości zajętych bądź przeznaczonych pod drogi.

W niniejszej sprawie wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] marca 2008 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. L.> Rzeczoznawca majątkowy, uznając, że na terenie Gminy R. nie było wolnorynkowych transakcji sprzedaży działek przeznaczonych pod drogi publiczne zastosował metodę wyceny podejścia porównawczego, przyjmując do porównania ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do gruntów przyległych, stosownie do § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. W dokonanej przez M. L. wycenie nieruchomości, zastosowana została metoda korygowania ceny średniej. Polega ona na tym, iż do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Z zapisu w operacie wynika, iż badaniem cen objęto transakcje sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchniach powyżej 1 ha oraz przeznaczonych pod uprawy rolne, zlokalizowanych w gminie R. oraz innych gminach powiatu p., zbyte w ciągu 2007 r.

Podobne stanowisko przyjął organ I instancji. Zdaniem rzeczoznawcy, organu I instancji, a także skarżącego, z praktyki wynika, iż ceny nabycia gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, czy też zajętych pod drogi publiczne nie spełniają warunków określonych w art. 151 ust. 1 ustawy, ponieważ na rynku nie ma chętnych na tego rodzaju grunty. Jedynym podmiotem skupiającym tego rodzaju grunty jest gmina (powiat, województwo, Skarb Państwa). Stąd z powodu braku konkurencji cena w istocie stanowi odszkodowanie, a nie cenę ustaloną na podstawie porozumienia stron. Sprzedający często godzi się na cenę zaproponowaną przez organ, chcąc uniknąć długotrwałego postępowania o odszkodowanie. Z uwagi na powyższe ceny transakcyjne wymienione w § 36 ust. 1 rozporządzenia nie istnieją.

Z tym stanowiskiem zgodzić się nie można, a tym samym przyjęta za podstawę wyceny metoda może budzić wątpliwości w świetle obowiązujących w tym zakresie przepisów. Po pierwsze, zdaniem Sądu przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne mogą być brane pod uwagę jedynie ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne..

Stosownie do treści art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w procesie określania wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Rzeczywiście § 5 ust. 1 rozporządzenia stanowi, iż źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaży w drodze przetargu i że status "szczególnych warunków transakcji" posiadają między innymi protokoły uzgodnień wysokości odszkodowania ustalonych w drodze rokowań oraz akty notarialne spisywane po uzgodnieniu wysokości odszkodowania w drodze rokowań. Jednak zdaniem Sądu takiego statusu nie mają umowy sprzedaży nieruchomości zajętych pod drogi publiczne gdzie nie doszło do ustalenia ceny w wyżej wskazany sposób. Z powyższych względów biegły rzeczoznawca niesłusznie wykluczył konieczność uzyskiwania od gminy informacji odnośnie przeprowadzonych na jej obszarze transakcji podobnych.

Ustawodawca nie wyłączył do porównania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne pomiędzy osobami fizycznymi (osobami prawnymi), a gminą (Skarbem Państwa). Tym samym uznał, że tego rodzaju transakcje spełniają przesłanki określone w art. 151 ust. 1 ustawy.

Nadto ustawodawca w § 26 ust. 1 rozporządzenia wskazał, iż przy określeniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. O tym, że na rynku dochodzi do sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne w latach 2005 – 2007 wskazują uzasadnienia wyroków wydawanych przez wojewódzkie sądy administracyjne (por. m. In. wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1768/08, wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 21 kwietnia 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 80/09, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 grudnia 2008 r., sygn. akt II SA/Po 439/08, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 czerwca 2009 r., sygn. akt IV SA/Po 90/09 – niepublikowane). Wskazać należy, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca nie zwrócił się do Gminy R. z zapytaniem czy na terenie gminy wystąpiły takie transakcje drogowe zawarte w formie aktów notarialnych lecz od razu przyjął, że § 36 ust . 1 rozporządzenia nie ma zastosowania przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

Słusznie organ II instancji podzielił zawarty w odwołaniu zarzut Gminy R., iż w operacie istnieje sprzeczność pomiędzy tym co biegły podał i tym co w nim przyjął. Rzeczoznawca pomimo zastrzeżeń Gminy przyjął trend czasowy rosnący w wysokości 10% podając równocześnie, iż gwałtowny wzrost cen nastąpił w 2006 r. i trwał do końca 2007 r., później ceny się ustabilizowały.

Sąd podziela także stanowisko, że biegły nie wyjaśnił w wystarczającym stopniu dlaczego tylko jedna porównywana transakcja pochodziła z terenu Gminy R., pozostałe zaś z terenów położonych bliżej P.. Nadto, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym przez siebie operacie z [...] marca 2008 r. biorąc do porównań ceny transakcyjne nie odrzucił wartości skrajnych co mogło mieć wpływ na końcową wycenę przedmiotowych nieruchomości.

Niezasadny jest zarzut skarżącego, iż organ II instancji naruszył art. 21 ust. 2 Konstytucji w zakresie, w jakim zaskarżona decyzja pozbawia skarżącego prawa do uzyskania odszkodowania w słusznej wysokości. Przyjęcie bowiem przez biegłego metody wyceny nieruchomości skarżącego opartej o wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową doprowadziły do znacznego zawyżenia oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Prawdą jest, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe są znacznie wyższe od sen nieruchomości pozbawionych prawa do zabudowy. W związku jednak z ustaleniem przeznaczenia wskazanych wyżej działek w planie miejscowym jako drogi publicznej, jest oczywiście niemożliwe by skarżący mógł je sprzedać za cenę jaką można dostać za działkę przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe.

W tym miejscu warto określić operat szacunkowy w kategoriach dowodu w sprawie administracyjnej (art. 75 kpa). Zdaniem Sądu operat szacunkowy tak jak opinia w rozumieniu art. 84 § 1 kpa podlega swobodnej ocenie dowodów. W wyniku oceny, decydent procesowy (organ administracji publicznej), może operat uznać, bądź też nie. Pomiędzy decydentem procesowym, a rzeczoznawcą istnieje zasadniczy podział ról – rzeczoznawca jest pomocnikiem decydenta procesowego w zakresie dostarczania decydentowi procesowemu wiadomości specjalnych. Do rzeczoznawcy nie należy jednak ustalanie stanu faktycznego ani rozstrzyganie zagadnień prawnych. Dlatego niezrozumiały i nie do przyjęcia jest pogląd skarżącego, że organ administracji w przypadku zakwestionowania operatu szacunkowego winien zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, co umożliwiłoby zweryfikowanie słuszności działań biegłego rzeczoznawcy z uwzględnieniem zastosowanej podstawy prawnej w oparciu, o którą operat został wykonany oraz że nie czyniąc powyższego organ II instancji naruszył swoim działaniem art. 7 i 77 § 1 kpa.

W takim stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.

P. Miładowski E. Kręcichwost – Durchowska E. Makosz- Frymus

mb

.