Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 213/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a, art. 146 ust. 1a
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Janina Guść Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 14 sierpnia 2018 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi I. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 stycznia 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

I. J. wniosła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 stycznia 2018 r., nr [..], w której utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta z 29 września 2017 r., nr [..], ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem (działki nr [..] położonej w obrębie K. na działki o nr [..] i [..]).

Decyzje powyższe wydane zostały w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

I. J. wystąpiła do Burmistrza Miasta o podział nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym K., gmina W. o powierzchni 0,4420 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów nr [..], zapisanej w księdze wieczystej nr [..]. Podział tej nieruchomości został zatwierdzony decyzją Burmistrza z 16 marca 2015 r., która stała się ostateczna w dniu 8 kwietnia 2015 r. W wyniku podziału wyodrębniono działki nr [..] i nr [..].

Powołując się na art 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm., dalej u.g.n.) o gospodarce nieruchomościami, Burmistrz wskazał, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela nieruchomości wzrośnie jej wartość, właściwy organ ustala w drodze decyzji administracyjnej opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej określa w drodze uchwały rada gminy. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Mając powyższe na uwadze, w dniu 24 marca 2017 r. Burmistrz wszczął z urzędu postępowanie administracyjne, mające na celu naliczenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonaniem jej podziału na wniosek właściciela nieruchomości.

Zgodnie z treścią uchwały Rady Miejskiej Nr XIV/154/2007 z dnia 19 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości opłat adiacenckich, wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem.

Jak wskazał Burmistrz, z treści sporządzonego w dniu 24 sierpnia 2017 r. na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego wynika, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału. W operacie tym, do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej jej podział, a stan nieruchomości po podziale przyjęto na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, dodatkowo nie uwzględniono części składowych nieruchomości, a wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określono według cen na dzień wydania niniejszej decyzji.

Organ, oceniając przedłożony mu operat szacunkowy podkreślił, że wprawdzie nie jest związany wyceną biegłego, tym niemniej organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Skoro zatem przedstawione opinie są uzasadnione, a uzasadnienie to jest wewnętrznie logiczne i spójne, to organ - nie mając wiadomości specjalnych, które posiada biegły - nie ma podstaw do kwestionowania wyceny, zwłaszcza, że ocena na etapie postępowania administracyjnego prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Subiektywne przekonanie strony o zbyt niskiej lub wysokiej wartości nieruchomości nie stanowi podstawy do wystąpienia o sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego. Mogłoby tak być tylko wtedy, gdyby organ powziął z urzędu bądź w wyniku twierdzeń strony wątpliwości, iż sporządzony operat zawiera błędy, pomyłki lub niejasności, które pozbawiają go wartości dowodowej. Jeśli natomiast w dalszym ciągu strona skarżąca chciałaby podważyć operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n.

Zdaniem organu, operat został wykonany prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz standardami wyceny i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Jest czytelny, jasny, sporządzony logicznie i nie zawiera nieścisłości czy błędów oraz nie budzi wątpliwości co do swojej rzetelności, a tym samym ma pełną wartość dowodową. Organ wskazał też, że strony nie kwestionowały ustaleń operatu z 24 sierpnia 2017 r.

W oparciu o jego ustalenia organ przyjął, że wartość nieruchomości nr [..]:

a) przed podziałem, według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, wynosi 638.171 zł;

b) po podziale, według stanu na dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, wynosi 655.857 zł.

Tym samym, zdaniem organu, wystąpił wzrost wartości tej nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości 17.686 zł, stanowiącej różnicę wyżej przywołanych wartości tej nieruchomości.

Uwzględniając przyjętą przez Radę Miejską w wyżej przywołanej uchwale nr XIV/154/2007 z dnia 19 grudnia 2007 r. stawkę procentową opłaty adiacenckiej wynoszącą 30%, w przypadku przedmiotowej nieruchomości wielkość opłaty adiacenckiej wynosi 5.305,80 zł. Taką też kwotę opłaty adiacenckiej organ ustalił w decyzji z 29 września 2017 r.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła I. J., kwestionując wartość dowodową przedstawionego operatu szacunkowego.

W decyzji z 15 stycznia 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy w pierwszej kolejności powołał podstawę prawną ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. art. 98a ust. 1 u.g.n.

Dalej organ ten podał, że nieruchomość, będąca przedmiotem naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu jej podziału stanowiła przed podziałem działkę nr [..], położoną w K. Teren nieruchomości jest wyrównany. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą gruntową. Obecnie nieruchomość jest zabudowana czterema budynkami mieszkalnymi o konstrukcji drewnianej, jednakże w chwili wydania decyzji podziałowej nieruchomość nie była zabudowana. W momencie podziału nieruchomość była wyposażona w przyłącze energetyczne. W drodze sąsiadującej z nieruchomością w dniu wydania decyzji podziałowej przebiegały sieci: energetyczna, wodociągowa, gazowa. Nieruchomość ta przed podziałem (działka [..]) oznaczona jest w ewidencji gruntów jako łąki trwałe i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który dla terenu działki nr [..] przewiduje zabudowę związaną z usługami turystyki oraz zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Z kolei teren działki nr [..] przeznaczony jest pod zabudowę związaną z usługami turystyki, zabudowę mieszkalną jednorodzinną oraz teren trwałych użytków zielonych.

W kwestii ustalenia wartości nieruchomości organ odwoławczy wskazał, że warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost tej wartości spowodowany jej podziałem. Wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale dokonuje rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jak wynika z przepisów regulujących wycenę nieruchomości i sporządzanie operatu szacunkowego, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się m.in. przy zastosowaniu podejścia porównawczego (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Organ wskazał jednocześnie, że doprecyzowanie przepisów dotyczących wyceny nieruchomości stanowi rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Akt ten przewiduje, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1).

Organ podkreślił dalej, że w niniejszej sprawie do wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wyjaśniono, że przy stosowaniu tej metody, do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Następnie organ ten opisał ustalenia wynikające z operatu w zakresie średniej ceny nieruchomości przyjętych do porównania przed i po podziale, a także okoliczności (cechy nieruchomości), które miały największy wpływ na cenę i sposób ich uwzględnienia w wycenie.

Kolegium stwierdziło, że przedstawiony przez rzeczoznawcę operat odpowiada wymogom stawianym wycenie przez przepisy prawa i pozwala na oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości wywołanego jej podziałem. Wycena zawiera wszystkie niezbędne elementy, jest spójna i logiczna, a wartości uzyskane przez rzeczoznawcę są wynikiem poprawnie przeprowadzonych wyliczeń oraz zasadnie zastosowanych współczynników. Kolegium uznało ponadto, że spowodowany podziałem wzrost wartości nieruchomości nr [..] jest prawdopodobny. Na skutek podziału powstała bowiem niewielka działka (pow. 1050 m2) przeznaczona w całości pod zabudowę związaną z usługami turystyki i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przed podziałem natomiast nieruchomość w znacznej części przeznaczona była pod zieleń. Oczywistym jest zatem, że na rynku nieruchomości niewielka działka przeznaczona pod zabudowę uzyska wyższą cenę niż nieruchomość cztery razy większa, której większa część powierzchni wyłączona jest z zabudowy na skutek uwarunkowań planistycznych. W związku z powyższym Kolegium uznało sporządzony w niniejszym postępowaniu operat za miarodajny dowód, który dowodzi w sposób niebudzący wątpliwości wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału.

W odpowiedzi na do zarzuty odwołania Kolegium wskazało, że rzeczoznawca ustosunkował się do uwag skarżącej dotyczących wartości nieruchomości i częściowo je uwzględnił. Natomiast kwestionując wartość dowodową operatu szacunkowego strona powinna przedstawić przekonywujące kontrdowody, np. kontroperat, a nie tylko niczym niepoparte twierdzenia podważające przyjęte ustalenia. Zdaniem organu, wbrew twierdzeniom odwołującej, nie została naruszona zasada czynnego udziału stron w postępowaniu, a wydana decyzja jest zgodna z prawem, zwłaszcza z art. 107 k.p.a. Kolegium wyjaśniło jednocześnie, że fakt sprzedaży nieruchomości nr [..] za cenę niższą niż ustalona w operacie szacunkowym nie podważa jego prawidłowości, a także na jej wartość nie wpływają poniesione przez właściciela nakłady na infrastrukturę techniczną. Kolegium odniosło się też szczegółowo do zarzutów skierowanych do treści operatu, m. in. w kwestii zastosowanych współczynników korygujących, wykazu nieruchomości uwzględnionych w wycenie jako nieruchomości podobnych, obecności strony podczas oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę oraz oceny cechy uzbrojenia nieruchomości.

W skardze na powyższą decyzję I. J. zarzuciła naruszenie przepisów:

1) postępowania administracyjnego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.

a) art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 140 i art. 75 k.p.a. poprzez nierzetelne przeprowadzenie postępowania dowodowego oraz brak dokonania rzetelnej analizy operatu szacunkowego, poprzez bezkrytyczne przyjęcie, że rzeczoznawca dokonał oszacowania nieruchomości w oparciu o prawidłową metodę i techniki szacowania nieruchomości i nie zbadanie prawidłowości przyjętej metody, a przez to uznanie, iż operat ten odpowiada wymogom stawianym przez prawo i pozwala na oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości i uznanie że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy brak spójności i logiki w operacie szacunkowym nie pozwala na stwierdzenie, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości;

b) art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego oraz błędne uznanie, że jest on zgodny z przepisami prawa, podczas gdy zawiera szereg błędów formalno – prawnych;

c) art. 79 § 2 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia zgłoszonych wątpliwości i zarzutów;

2) prawa materialnego, które mogło mieć wpływ na wynika sprawy, tj.:

a) art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że w wyniku podziału nieruchomości skarżącej jej wartość wzrosła oraz że zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu, a także poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy, stanowiący podstawowy i obligatoryjny dowód w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej, stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości bez jego wszechstronnej oceny;

b) art. 4 pkt 16 i 17 w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez zaakceptowanie błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę do szacowania wartości nieruchomości, które nie spełniały wymogu podobieństwa, brak należytego opisu stanu nieruchomości, lakonicznego wskazania cech rynkowych nieruchomości, a także ich wagi przy uwzględnieniu analizy rynku lokalnego oraz brak uzasadnienia przyjętych wag poszczególnych cech, a także poprzez przyjęcie do szacowania wartości nieruchomości, według stanu na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości skarżącej stała się ostateczna, nieruchomości podobnych powierzchnią do poszczególnych działek składających nieruchomość skarżącej, a nie do całej nieruchomości skarżącej oraz dokonanie wyceny nieruchomości po podziale poprzez wycenę poszczególnych działek i zsumowanie ich wartości;

c) art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie do badania w procesie szacowania wartości nieruchomości cen transakcyjnych niespełniających założeń niezbędnych dla prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości, a także szacowanie po podziale nieruchomości wartości poszczególnych działek, a nie całej nieruchomości;

d) art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie, iż prawidłowe było przyjęcie przez rzeczoznawcę do szacowania nieruchomości podejściem porównawczym nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi oraz zaakceptowanie błędnie przyjętej przez rzeczoznawcę metody dla ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości rzeczywiście doszło;

e) art. 154 u.g.n. poprzez bezkrytyczne przyjęcie, iż rzeczoznawca dokonał oszacowania nieruchomości w oparciu o prawidłową metodę i techniki szacowania nieruchomości;

f) art. 155 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez niewykazanie, że w procesie szacowania nieruchomości wykorzystano w sposób prawidłowy i rzetelny wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, ani że ustaleń dokonywano w oparciu o źródła zawarte w tym przepisie.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi wskazała na wady formalno-prawne operatu szacunkowego. Podkreśliła, że punktem wyjścia dla poszukiwania nieruchomości podobnych jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny tj. nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 4420 m2 (działka [..]). Tymczasem, rzeczoznawca przyjął do wyceny przed podziałem zbiór nieruchomości odnosząc go do nieruchomości jako całości (dz. [..] o powierzchni 4420 m2), natomiast po podziale rzeczoznawca przyjął do wyceny zbiór nieruchomości tylko dla jednej z działek ([..] o powierzchni 1050 m2). Po podziale nieruchomości ustalona została wartość tylko jednej działki [..] - z zupełnym pominięciem wyceny całej nieruchomości. Rzeczoznawca poprzestał na poddaniu wycenie jednej działki [..], porównując ją do nieruchomości podobnych do tej działki. W zakresie działki [..] rzeczoznawca poprzestał na przyjęciu - ceny za m2 jak przed podziałem (przy założeniach rzeczoznawcy, iż działka ta straciła na atrakcyjności, a także jej powierzchnia uległa zmniejszeniu), a zatem nie dokonał wyceny tej działki po podziale nieruchomości. Organ II instancji stwierdził natomiast, że na skutek dokonanego podziału wartość nieruchomości [..] spadła. W ocenie skarżącej powyższe wady operatu szacunkowego powodują, że nie może on stanowić dowodu w sprawie stosownie do art. 75 k.p.a , a organy obu instancji nie dopełniły obowiązku wynikającego z art. 80 k.p.a. Organy nie dostrzegły, że wyceny po podziale dokonano na podstawie cen transakcyjnych za nieruchomości, które w żaden sposób nie były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Podobnie wadliwa jest wycena działki po podziale o nr [..], której wartość zdaniem organu nie spadła po podziale, choć utraciła ona cechy świadczące o jej dotychczasowej atrakcyjności, np. zmniejszyła się jej część przeznaczona pod zabudowę. Zdaniem skarżącej, całkowicie nielogiczne jest przyjęcie przez organ, że wartość tej działki po podziale jest taka sama jak przed podziałem.

Skarżąca zakwestionowała także stwierdzenie organu odwoławczego, że spowodowany podziałem wzrost wartości nieruchomości nr [..] jest prawdopodobny. Tymczasem to nie ta działka byłą przedmiotem wyceny, lecz działka [..] jako całość. Poza tym, ustalenia organów powinny być kategoryczne i rzetelne. Skarżąca podkreśliła, że niedopuszczalne jest dokonywanie wyceny nieruchomości po podziale poprzez szacowanie wartości poszczególnych działek, co potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych.

W dalszej części skarżąca kwestionowała zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania w celu ustalenia wartości części nieruchomości po podziale i przed nim, twierdząc że nie są one podobne. W szczególności, nie mogą być uznane za podobne nieruchomości położone we W. – mieście – kurorcie i w K. – we wsi. Podobnie, w ocenie skarżącej, cechy zagospodarowania nieruchomości przed i po podziale, a także jej lokalizacja - zostały nieprawidłowo przez rzeczoznawcę ocenione, co rzutowało na ustaloną wartość nieruchomości. Wadliwy jest także opis nieruchomości, z którego nie wynikają ich cechy fizyczne. Niezależnie od tego, rzeczoznawca nie wyjaśnił w żaden sposób zasadności swoich wniosków, co uniemożliwia zbadanie prawidłowości wyceny. Nie ustosunkował się do zarzutów kierowanych pod adresem operatu, czym uniemożliwił jego weryfikację.

Skarżąca zakwestionowała również samą zasadę ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszych okolicznościach faktycznych, gdyż jak podała, na własny koszt dokonała przyłączy energii, wody oraz gazu do swojej nieruchomości, co oznacza że gmina w żaden sposób nie uczestniczyła w tych kosztach, a zatem bezzasadne jest odzyskiwanie zwrotu części tych kosztów przez gminę skoro ich nie poniosła.

Niezależnie od powyższego, skarżąca zakwestionowała również metodę wyceny zastosowaną przez rzeczoznawcę. Metoda korygowania ceny średniej jest z zasady niewłaściwa przy wycenie nieruchomości gruntowych, gdyż prowadzi do zafałszowania uzyskanych wyników przede wszystkim ze względu na dobór i cechy nieruchomości najczęściej znacznie odbiegających od nieruchomości stanowiącej punkt odniesienia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymująca dotychczasową argumentację zajętą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) sądy administracyjne sprawują w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Rozpoznając skargę sąd miał również na względzie treść art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej jako: "p.p.s.a."), według którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem

art. 57a.

Przeprowadzona przez sąd kontrola zaskarżonego aktu ujawniła, że skarga nie jest zasadna, albowiem organy obu instancji administracyjnych orzekających w rozpoznawanej sprawie nie dopuściły się uchybień zarówno przepisom postępowania administracyjnego, ani przepisom materialnoprawnym, które miałyby wpływ na wynik sprawy.

Na skutek skargi wniesionej przez I. J. sądowej kontroli pod względem legalności poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza ustalającą skarżącej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. Takiego podziału działki nr [..] o powierzchni 0,4420 ha dokonano na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza z 16 marca 2015 r., wskutek której powstały 2 działki o numerach [..] (pow. 0,1050 ha) i [..] (pow. 0,3662 ha), o łącznej powierzchni 0,4712 ha, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod teren usług turystyki i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (1.2.UT,MN) i teren trwałych użytków zielonych (2.1.ZNz).

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Przy czym wskazać trzeba, że na mocy art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 1509), do postępowań wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej (postępowanie w niniejszej sprawie wszczęto zawiadomieniem z dnia 24 marca 2017 r. – k. 11 akt administracyjnych), stosuje się przepisy u.g.n. w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z uwzględnieniem ust. 2-4 oraz 6-8. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 3 ustawy zmieniającej do postępowań, o którym mowa w art. 98a u.g.n., wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, przepisy tego artykułu w dotychczasowym brzmieniu będą miały zastosowanie wyłącznie w zakresie terminów i poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Przepis ten wszedł w życie dnia 23 sierpnia 2017 r. (art. 10 pkt 2 ustawy zmieniającej), a więc obowiązywał w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Oznacza to, że w niniejszej sprawie, w zakresie terminów związanych z ustaleniem opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz poziomu cen nieruchomości ma zastosowanie treść tego przepisu obowiązująca do 22 sierpnia 2017 r.

Zauważyć też trzeba, że w postępowaniach niezakończonych przed wejściem w życie przepisów u,g,n. w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą z 2017 r., prowadzonych na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n., w zakresie zasad określania wartości nieruchomości przy ustalaniu opłaty adiacenckiej będą miały zastosowanie przepisy art. 98a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym po dniu 23 sierpnia 2017 r. (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 29 grudnia 2017 r., sygn. akt II SA/Ke 806/17, Baza Orzeczeń LEX nr 2435529), a więc ust. 1b dodany na mocy art. 1 pkt 20 ustawy nowelizującej. Niniejsza sprawa została wszczęta w dniu 1 lipca 2016 r., decyzja organu I instancji zapadła w dniu 29 września 2017 r., zaś ostateczna decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została wydana w dniu 15 stycznia 2018 r.

Przepis będący podstawą orzekania organów stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (art. 98a ust. 1 w brzmieniu sprzed nowelizacji). Dodany nowelizacją do art. 98a ustęp 1b stanowi zaś, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Jak wynika zatem z przytoczonych przepisów ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest (z wyjątkami określonymi w art. 98a ust. 1 i ust. 2 ustawy) w przypadku, gdy:

1) dokonano ostatecznego (prawomocnego) geodezyjnego podziału nieruchomości gruntowej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania,

2) w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej,

3) nie upłynął okres trzech lat liczonych od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne),

4) podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej.

Badając wypełnienie wymienionych przesłanek sąd uznał, że w niniejszej sprawie uprawnione było wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Nie ulega bowiem wątpliwości, że decyzją Burmistrza z 16 marca 2015 r. został dokonany podział nieruchomości nr [..] położonej w gminie W., obręb K. i decyzja ta jest prawomocna od 8 kwietnia 2015 r. Ponadto w tej dacie obowiązywała uchwała Rady Miejskiej z 19 grudnia 2007 r. nr XIV/154/2007 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj.. Nr 17, poz. 436 z 2008 r.). Ustalenie przedmiotowej opłaty nastąpiło zaś w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (art. 98a ust. 1 w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 sierpnia 2017 r. w związku z art. 4 ust. 3 i art. 10 pkt 2 ustawy zmieniającej). Zgodnie z uchwałą NSA z dnia 25 listopada 2013 r., sygn. akt I OPS 6/13 decyduje przy tym data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie.

Kluczowym warunkiem determinującym ustalenie opłaty adiacenckiej jest natomiast wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Przy czym słuszny interes strony, tj. właściciela lub użytkownika wieczystego, dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., sygn. akt I OSK 1425/06, Legalis). W tym celu wymagane jest, aby wzrost ten był potwierdzony opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu (tak: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2013 r., s. 693).

W myśl art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy nowelizującej, do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie ustawy

i w dniu jej wejścia nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), którzy – zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 u.g.n. - określają wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej w skrócie jako "rozporządzenie".

Należy podkreślić, że choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczne umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji publicznej prowadzące postępowanie, a nawet, w razie konieczności zbadania jego prawidłowości przez zespół oceniający wyznaczony przez organizację zawodową zgodnie z art. 157 u.g.n. Ponieważ to organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzygania sprawy za organ administracji. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego.

W toku każdego postępowania administracyjnego organy administracji publicznej zobowiązane są do działania w oparciu o przepisy obowiązującego prawa i przestrzegania zakreślonych przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego standardów procedowania. Przede wszystkim organy winny wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Przy czym trzeba mieć na uwadze, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 k.p.a., zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego sprawy. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jak wynika z akt sprawy, w toku kontrolowanego postępowania na zlecenie organu został sporządzony przez biegłą P. M., posiadającą uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, operat szacunkowy z 12 maja 2017 r. W piśmie z 29 maja 2017 r. skarżąca wyraziła swoje zastrzeżenia w stosunku do powyższego operatu, kwestionując ustalenie, jakoby po podziale nieruchomości jej wartość wzrosła i odnosząc się do jego konkretnych zapisów. W odpowiedzi na powyższe biegła sporządziła nowy operat szacunkowy z 24 sierpnia 2017 r., w którym częściowo uwzględniła uwagi skarżącej, co skutkowało zmniejszeniem wartości rynkowej nieruchomości po podziale. Ponadto, w piśmie z 24 sierpnia 2017 r. biegła złożyła dodatkowe wyjaśnienia co do treści operatu, stanowiące odpowiedź na zarzuty kierowane w stosunku do jego treści przez skarżącą.

Ustalenia w zakresie wartości nieruchomości poczynione w tym operacie oraz ocena tego dokumentu przez organy, jako dowodu mogącego stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie, stanowią oś zarzutów rozpoznawanej skargi, tak procesowych jak i materialnych. W szczególności, zdaniem skarżącej, przedmiotem wyceny, zarówno przed podziałem jak i po nim może być wyłącznie nieruchomość jako całość, a nie poszczególne działki powstałe po podziale. Ponadto, skarżąca kwestionuje dobór nieruchomości porównywanych oraz metodologię wyceny przyjętą przez biegłą. Nieuwzględnienie tych okoliczności miało natomiast, według skarżącej, kluczowe znaczenie dla wyliczeń poczynionych w operacie, a w konsekwencji na kwotę ustalonej opłaty adiacenckiej. Prowadzi to według skarżącej do wniosku, że organ wydał decyzję w oparciu o niepełny materiał dowodowy, gdyż operat nie uwzględniał kluczowych okoliczności i dokumentów.

Jednakże w ocenie sądu analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, dokonana przez organy jest prawidłowa i nie zmienia jej argumentacja podniesiona w skardze.

Przede wszystkim nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem, że w procesie wyceny nieruchomości przed jej podziałem niedopuszczalne jest dokonywanie wyceny nieruchomości po podziale poprzez szacowanie wartości poszczególnych działek. Z brzmienia art. 98a ust. 1b zd. 3 u.g.n., który miał zastosowanie w niniejszym stanie faktycznym, jednoznacznie wynika, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Skoro opłata adiacencka to określony procent wzrostu wartości nieruchomości, to należy ustalić najpierw, jaką wartość miała nieruchomość przed dokonaniem podziału, a jaką po podziale. Obie te wartości określają uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi, a szacunki te stanowią podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w odniesieniu do konkretnej dzielonej nieruchomości. Wycenia się wartość nieruchomości na ten sam dzień, ale raz według stanu przed podziałem (na dzień, w którym wydana została decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości) i powtórnie według stanu z dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne. Taka konstrukcja prawna gwarantuje, że zmiana wartości nieruchomości jest spowodowana tylko jednym czynnikiem, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości, a nie innymi czynnikami (zob. wyrok z 1.12.2017 r., I OSK 516/16, LEX nr 2426889). Jak z tego wynika, na wysokość opłaty adiacenckiej organ wydający decyzję o jej ustaleniu nie ma wpływu, gdyż wysokość ta jest pochodną oszacowanego przez rzeczoznawcę majątkowego wzrostu wartości nieruchomości i stawki procentowej uchwalonej przez radę gminy. Nie można przy tym zakładać, że sam podział nieruchomości powoduje wzrost jej wartości (musi to uzyskać potwierdzenie w stosownych szacunkach rzeczoznawcy majątkowego) (por. też wyroki NSA: z 5.10.2007 r., I OSK 1425/06, LEX nr 384151, oraz z 30.03.2007 r., I OSK 729/06, LEX nr 325251).

Przepis art. 151 ust. 1 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 września 2017 r. (art. 1 pkt 24 w zw. z art. 10 ustawy nowelizującej), określa kryteria wartości rynkowej wycenianej nieruchomości stanowiąc, że jest to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy czym konieczne jest przyjęcie następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Brzmienie tej regulacji oznacza, że dla określenia wartości nieruchomości niezbędne jest wystąpienie wszystkich czynników łącznie, przy czym od strony funkcjonalnej najważniejsze znaczenie ma możliwość określenia pewnego systemu transakcji, z których wynikałyby określone przedziały, w których kształtują się ceny transakcyjne, na gruncie których można byłoby określić wartość rynkową nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z § 5 rozporządzenia w sprawie wyceny, źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości (ust. 1). Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy (ust. 2). Analiza transakcji przyjętych przez biegłą do analizy w zakresie określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem (s. 14 i 15 operatu) wskazuje, że biegła uwzględniła 14 operacji dotyczących nieruchomości, które zakwalifikowała jako podobne - w gminie W., w obrębach C., W. i J. Przy wycenie zastosowana została metoda korygowania ceny średniej oraz podejście porównawcze. Biegła przedstawiła skalę ocen w ramach przyjętych cech rynkowych, dokonując ich oceny z punktu widzenia ich korzystności, a także określiła cechy, które potraktowała jako czynniki korygujące cenę oraz wagę tej korekty. Podobnie, z operatu wynika lista transakcji, które posłużyły dla określenia wartości części nieruchomości po podziale (s. 18 operatu) i są to nieruchomości zlokalizowane w gminie W. obręb C., R., W. i K. Nie znajduje uzasadnienia stanowisko skarżącej jakoby operat nie zawierał opisu nieruchomości, a także wyjaśnienia co do przyjętych wniosków. W szczególności nie wskazała ona transakcji, które biegła pominęła przy swojej wycenie, a które miały miejsce w odniesieniu do nieruchomości w K.

Należy wskazać w tym miejscu, o czym zresztą już była mowa powyżej, że operat szacunkowy jest rodzajem opinii biegłego. Zadaniem organów administracji i sądu jest weryfikacja tego operatu z punktu widzenia jego mocy dowodowej, a więc ocena jego zgodności z przepisami prawa, regulującymi tryb jego sporządzenia, ocena jego rzetelności, zastosowanych metod oraz logiki wniosków, natomiast – ocena ta nie może wkraczać w merytoryczną zawartość operatu, bowiem w przeciwnym razie organy administracji same dokonywałyby szacunku wartości nieruchomości bez potrzeby powoływania biegłych, a do tego jednoznacznie nie mają uprawnień. W konsekwencji, organ administracji w omawianym przypadku nie może zastąpić biegłego, którego rolą – jako osoby posiadającej wiadomości specjalne w zakresie wyceny nieruchomości - jest sporządzenie opinii w tym przedmiocie, a jego rola w procesie oceny tego dowodu jest ograniczona ww. przesłankami. Sąd orzekający w niniejszym składzie również uznaje, że przedłożony operat jest zgodny z przepisami prawa, sporządzony rzetelnie, przy wykorzystaniu metod szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami prawa, a zastosowane współczynniki korekcyjne oraz ich waga są uzasadnione specyfiką badanego rynku lokalnego. Sąd nie podziela również opinii skarżącej odnośnie do wadliwie dobranych zbiorów transakcji, dotyczących nieruchomości podobnych, stanowiących odniesienie dla szacunku nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania. Jak wskazano powyżej, skarżąca nie podała konkretnych transakcji, które pominięto w wycenie. Nie przedłożyła również dowodu (np. kontroperatu), który – w oparciu o porównywalną moc dowodową – stanowiłby miarodajną polemikę z ustaleniami operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie, mogącego wzruszyć jego moc dowodową.

Zdaniem Sądu rzeczoznawca w zgodzie z wymogami § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazał podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, a także przedstawił tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Rzeczoznawca prawidłowo przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym nie uchybił dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Wskazał dokładnie rodzaj określanej wartości, wyjaśnił wybór podejścia, metody i zastosowanych technik szacowania z uwzględnieniem czynników korygujących. Zgromadzone dane wyjściowe zastosował do obliczeń wartości nieruchomości, które przedstawił wraz z wynikiem i jego uzasadnieniem. Operat szacunkowy zawiera zatem dane niezbędne do tego, ażeby ocenić jego rzetelność i adekwatność do okoliczności sprawy. Rzeczoznawca prawidłowo również przeanalizował rynek nieruchomości w celu wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przed i po podziale niezbędnych do zastosowania podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Z tego powodu operat opiera się na prawidłowo zebranych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Ustalenie wartości nieruchomości po podziale przyjęto prawidłowo jako sumę wartości rynkowej działek wydzielonych w podziale, objętych decyzją z 16 marca 2015 r. W konsekwencji ustalenie ww. wartości nastąpiło z zachowaniem dyspozycji art. 98a ust. 1b u.g.n., już obowiązującym w dacie orzekania przez organ II instancji.

Wreszcie całkowicie niezasadne jest stanowisko skarżącej, która kwestionuje samą zasadność naliczenia opłaty adiacenckej, twierdząc, że sama sfinansowała przyłączenie energii elektrycznej, budowę sieci wodociągowej oraz przyłącza gazowego do swojej nieruchomości. Na podstawie art. 98a u.g.n. zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, którzy są beneficjantami wzrostu wartości nieruchomości, ze względu na jej podział geodezyjny. Bez znaczenia dla tej konstrukcji jest to, czy nieruchomość jest uzbrojona i kto poniósł koszty tego uzbrojenia. Zupełnie bowiem odrębną instytucją jest opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej, przewidziana w art. 146 u.g.n. Tego rodzaju opłata adiacencka nie została skarżącej wymierzona w niniejszym postępowaniu administracyjnym.

Reasumując, sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie potwierdziła trafności zarzutów podważających prawidłowość sporządzenia zasadniczego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. W ocenie sądu jako chybione należy ocenić także zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7 w związku z art. 77

i art. 80 k.p.a., poprzez niedokładne ustalenie stanu faktycznego na podstawie operatu szacunkowego, który w opinii strony obarczony jest błędami. Organy dokonały oceny tego dowodu z uwzględnieniem obowiązujących przepisów postępowania, w szczególności art. 80 k.p.a., a ocena ta doprowadziła do wniosku, że dowód ten nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. W oparciu o taki dowód zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie, w szczególności w zakresie wysokości wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, poza niespornymi ustaleniami co do tego, że podział nastąpił na wniosek jej właściciela, decyzja podziałowa stała się ostateczna przed wydaniem decyzji w I instancji, a stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30 % wzrostu wartości nieruchomości. i mógł stanowić wiarygodną podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie, albowiem potwierdził wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału. Wobec tak poczynionych ustaleń nie budzi wątpliwości, że prawidłowo organy zastosowały w sprawie art. 98a ust. 1 i 2 u.g.n.

Mając to na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę jako bezzasadną.