Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 689/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2017-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c)
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 i ust. 4
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Dnia 8 listopada 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant Specjalista Aleksandra Błaszczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2017 roku sprawy ze skargi G. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...], nr [...]. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017r., poz. 1257) – w skrócie: "K.p.a." – utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...], nr [...], w sprawie ustalenia dla G. B. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Kolegium przedstawiło stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, że ww. decyzją Prezydent Miasta B. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 27.812,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 161/7 o powierzchni 0,1788 ha, położonej w obrębie [...] m. B., spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do wniesienia opłaty zobowiązany został G. B. - były właściciel nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w związku z otrzymanym wypisem z aktu notarialnego z dnia [...] dotyczącego zbycia (sprzedaży) przez G. B. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu [...] m. B. numerem działki 161/7 o powierzchni 0,1788 ha - wszczęte zostało z urzędu postępowanie administracyjne w celu ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta B. dla obszaru ograniczonego ulicami: A, B, rzeką A oraz linią kolejową, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 23 lutego 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 27 kwietnia 2012r., poz. 1325), działka nr 161/7 (w decyzji błędnie wpisano nr 176/4 - przyp. Kolegium) w obrębie [...] miasta B., znajduje się w jednostce urbanistycznej 3U(ks,e) i przeznaczona jest pod "usługi - dopuszczalne parkingi, stacje transformatorowo-rozdzielcze", gdzie ustalono następujące warunki i zasady dotyczące zagospodarowania terenu: a) możliwość realizacji: - obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wielofunkcyjnych centrów usługowo-handlowych; - zabudowy usług komercyjnych, usług publicznych, placów wystawienniczych; - zabudowy towarzyszącej zabudowie usługowej: magazynowej, socjalnej, biurowej; - parkingów z dopuszczeniem parkingów podziemnych wraz z drogami obsługującymi; - placów, ciągów pieszych, obiektów małej architektury, zieleni urządzonej, letnich ogródków gastronomicznych; - pylonów reklamowych związanych z prowadzoną działalnością; - stacji obsługi transportu, stacji paliw płynnych i gazowych, myjni samochodowych do 4 samochodów, - stacji transformatorowo-rozdzielczych. Przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego miejscowego planu dla obszaru położonego pomiędzy: ul. A, ul. B, terenem linii kolejowej i rzeką A obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta B. zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 27 maja 2004r. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2004 r., Nr 186, poz. 1684), w którym działka nr 161/7 (w decyzji błędnie podano działkę nr 176/4 - przyp. Kolegium) w obrębie [...] m. B. znajdowała się w jednostce urbanistycznej - U i przeznaczona była pod usługi ogólnomiejskie. Obowiązywał zakaz zabudowy obiektami handlowymi o powierzchni sprzedaży powyżej 1000 m2.

W celu ustalenia opłaty wykonany został operat szacunkowy z wyceny nieruchomości. Na podstawie tego operatu ustalono, iż wartość rynkowa prawa własności działki nr 161/7, oszacowanej zgodnie z przeznaczeniem sprzed uchwalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wynosiła 515.802,00 zł, natomiast wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej działki, oszacowanej zgodnie z aktualnym przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wynosi 608.510,00 zł.

W uchwale zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustalona została stawka procentowa służąca do rozliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - dla terenów oznaczonych symbolami: 2U(ks,e), 3U(ks,e), 4U(ks,e) w wysokości 30%.

W ocenie organu I instancji, porównując przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego sprzed uchwalenia obowiązującego planu oraz w obecnym planie, nie można było mieć wątpliwości, że wejście w życie zmiany planu zasadniczo zmieniło przeznaczenie omawianego terenu. Również potwierdzony został wzrost wartości wskazanej nieruchomości w wykonanej opinii szacunkowej, określającej jej wartość dla celów ustalenia renty planistycznej. Zatem w wyniku uchwalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości i stanowił on podstawę do ustalenia opłaty, tzw. renty planistycznej.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji G. B. poinformował, że właścicielem działki nr 161/7 o powierzchni 0,1788 ha, położonej w obrębie [...] miasta B. jest na podstawie umowy o dział spadku i umowy zniesienia współwłasności z dnia [...] Wobec tego wszedł w posiadanie przedmiotowej działki, kiedy obecny plan zagospodarowania przestrzennego już obowiązywał. Jego zdaniem, w takiej sytuacji naliczenie opłaty planistycznej jest nieuzasadnione, ponieważ nabycie i zbycie działki nastąpiło w czasie obowiązywania tego samego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Następnie organ odwoławczy przytoczył treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016r., poz. 778 ze zm.) – zwanej dalej: "u.p.z.p." – i podkreślił, że w niniejszej sprawie podstawową kwestią sporną jest to, czy na G. B. ciąży obowiązek wniesienia renty planistycznej, w związku ze sprzedażą opisanej wyżej nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomość ta stała się jego własnością już po wejściu wżycie zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Bełchatowa.

Kolegium przytoczyło pogląd wyrażony w uchwale siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009r., sygn. akt II OPS 3/09 (ONSAiWSA 2010/2/22), zgodnie z którym opłata planistyczna jest daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty do uiszczenia opłaty planistycznej jest zobowiązany zarówno ten, kto jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w dniu uchwalenia planu, jak i ten, kto taką nieruchomość dziedziczy.

Dalej organ II instancji wskazał, że ze znajdującej się w aktach niniejszej sprawy kserokopii wypisu aktu notarialnego - umowy o dział spadku i umowy zniesienia współwłasności - wynika, że G. B. nabył po ojcu C. B., zmarłym w dniu [...], spadek w jednej czwartej części. Na podstawie opisanej umowy stał się jedynym właścicielem działki położonej w obrębie [...] miasta B., oznaczonej nr 161/3 o powierzchni 0,2225 ha (działka ta uległa podziałowi na działki nr 161/6 o powierzchni 0,0437 ha i nr 161/7 o powierzchni 0,1788 ha).

Organ odwoławczy stwierdził następnie, że zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego - prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Następcy prawni wstępują w dokładnie taką samą sytuację prawną i faktyczną, która istniała w chwili śmierci spadkobiercy. Z treści przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie wynika, że zbywający nieruchomość właściciel musi być właścicielem również w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Renta planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu. Uchwała nr XXI/163 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 23 lutego 2012r. zatwierdzająca zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego weszła w życie po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia w dzienniku Urzędowym Województwa Łódzkiego z dnia 27 kwietnia 2012r. W tym czasie G. B. nie był jeszcze właścicielem przedmiotowej nieruchomości, lecz po nabyciu jej własności w drodze dziedziczenia, sprzedał działkę nr 161/7, w dniu 7 grudnia 2016r., czyli przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmian do planu i to on jest osobą zobowiązaną do poniesienia opłaty planistycznej. Artykuł 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do określania tej wartości, odsyła do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016r., poz. 2147 ze zm.) - dalej jako "u.g.n." i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - dalej jako "rozporządzenie". Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

Kolegium wyjaśniło, że na zlecenie Prezydenta Miasta B. rzeczoznawcy majątkowi – J. W. i W. G.-Z. - dokonały wyceny nieruchomości gruntowej, położonej w obrębie [...] miasta B., oznaczonej numerem działki 161/7 o po wierzchni 0,1788 ha. Z wyceny został sporządzony operat szacunkowy z 24 marca 2017r., w którym określone zostały wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Do wyceny nieruchomości rzeczoznawcy zastosowali podejście porównawcze metodę porównywania nieruchomości parami (art. 4 pkt 16 i pkt 17, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2 oraz § 4 ust. 1 i § 26 ust. 3 rozporządzenia). Przeprowadzone przez rzeczoznawców majątkowych badanie rynku nieruchomości na obszarze miasta B. wykazało, iż rynek gruntów o charakterze komercyjnym jest dość skąpy. Notuje się małą liczbę transakcji w porównaniu np. z działkami o charakterze mieszkaniowym. Tereny zabudowy komercyjnej to około 10% w strukturze planistycznej miasta, z czego około 20 % to grunty niezabudowane. Podaż takich gruntów jest niska i liczba zawieranych transakcji jest mała. Z uwagi na niewystarczającą liczbę transakcji dotyczących porównywalnych nieruchomości na terenie B. dla przeznaczenia przed zmianą planu, badaniem objęto miejscowości: P., T., P., Z., S., Ł., K., R. Analiza cen jednostkowych pozostałych gruntów na terenie tych miast wykazała, że osiągają one poziom cen zbliżony do cen podobnych rodzajowo gruntów na terenie B. Dla potrzeb wyceny, uwzględniając w szczególności: przedmiot wyceny, zakres, cel, sposób wyceny oraz dostępność danych dla przeznaczenia przed zmianą planu określono rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji usługowo handlowej, bez możliwości budowy obiektów wielkopowierzchniowych, obejmujący miasta: B., T., P., P., Ł., Z., S., Ł., K., R., w okresie od stycznia 2013 r. do maja 2016 r. Natomiast dla przeznaczenia po zmianie planu określono rynek nieruchomości niezabudowanych, o funkcji usługowo-handlowej, z możliwością budowy obiektów wielkopowierzchniowych, obejmujący miasto B., w okresie od stycznia 2015 r. do maja 2016 r. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego, rynków równoległych, własnych spostrzeżeń dotyczących preferencji nabywców oraz informacji uzyskanych od pośredników w obrocie nieruchomościami dla powyżej zdefiniowanych rynków określone zostały cechy oraz procentowy wpływ poszczególnych cech na ceny nabywanych nieruchomości. Uzyskane w wybranych transakcjach ceny nieruchomości porównawczych rzeczoznawcy skorygowali o cechy różniące te nieruchomości od nieruchomości wycenianej uzyskując w ten sposób wartość jednostkową nieruchomości przed zmianą planu - 288,48 zł/m2 gruntu, co dało wartość całej nieruchomości w wysokości 515.802,00 zł i wartość jednostkową nieruchomości po zmianie planu wynoszącą 340,33 zł/m2, co daje wartość całej nieruchomości w wysokości 608.510,00 zł.

Zdaniem Kolegium operat szacunkowy nie zawierał uchybień, które powodowałyby niezgodność przepisami dotyczącymi zasad i trybu wyceniania nieruchomości. Rzeczoznawcy w operacie zamieścili niezbędne informacje, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Kolegium uznało więc, że przedłożony przez organ pierwszej instancji operat szacunkowy może stanowić podstawę do ustalenia renty planistycznej w przedmiotowej sprawie.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. skargę do sądu administracyjnego złożył G. B. podnosząc, że w jego ocenie, aby zgodnie z art. 36 u.p.z.p. pobrać opłatę jednorazową, wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednią konsekwencją uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W jego przypadku jest brak takiego związku - zarówno bezpośredniego, jak i pośredniego. Jeżeli od kwietnia 2015r., tj. od daty przejścia na jego własność, nastąpił jakikolwiek wzrost wartości, to był on konsekwencją okoliczności niezwiązanych z uchwaleniem planu, a np. ze wzrostem cen na rynku nieruchomości.

Skarżący podniósł, że ustawa ta nie zawiera przepisów regulujących kwestie następstwa prawnego oraz możliwości prowadzenia postępowania względem spadkobierców. Nie odsyła też do takich przepisów. Ponadto do spadku obowiązują wyłącznie prawa i obowiązki mające cywilnoprawny charakter. Błędne jest więc odwoływanie się do przepisów ordynacji podatkowej, w sytuacji gdy opłata planistyczna nie jest podatkiem. W odniesieniu do niej odesłanie do ordynacji podatkowej prawodawca powinien przewidzieć wprost.

Dlatego zdaniem skarżącego brak jest podstaw do ustalenia opłaty jednorazowej w związku ze zbyciem przedmiotowej działki.

Na tej podstawie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Organ II instancji wskazał ponadto, że chybiony jest również zarzut G. B. dotyczący błędnego odwoływania się do przepisów Ordynacji podatkowej, bowiem ani decyzja Prezydenta Miasta B., ani decyzja Kolegium nie zostały wydane na podstawie przepisów tej ustawy. Organ zaznaczył jednak, że postępowanie zakończone zaskarżoną decyzją nie było prowadzone wobec spadkobiercy osoby zobowiązanej do poniesienia renty planistycznej, lecz wobec osoby, na której ciąży ten obowiązek w związku ze sprzedażą nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia w życie zmian planu zagospodarowania przestrzennego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Uwzględniając skargę na decyzję sąd uchyla ją w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U.2017.1369, dalej powoływanej jako p.p.s.a.).

Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Skarga okazała się uzasadniona, choć nie wszystkie jej zarzuty mogą odnieść skutek.

Stosownie do art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. dz.U.2017.1073 ze zm., dalej powoływanej jako u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku pro

Stosownie do art. 37 ust.4 w zw. z ust.3 u.p.z.p. termin do żądania opłaty wynosi 5 lat. Dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.), o którym mowa w art. 36 ust. 4 upzp, wystarczającym jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym przedmiocie. W orzecznictwie sądów administracyjnych brak jest rozbieżności w zakresie powyższej wykładni przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym co do sposobu określenia terminu zgłoszenia roszczenia (tak WSA w Krakowie w wyroku z dnia 25 czerwca 2015 roku II SA/Kr 563/15, LEX nr 1787676 i powołane tam orzeczenia). Zatem w rozpoznawanej sprawie termin ten został zachowany, bowiem uchwała o zmianie planu weszła do obrotu prawnego z dniem 27 kwietnia 2012 roku, zaś organ wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w dniu [...].

Nie jest trafny zarzut skarżącego, że z uwagi na to, że nabył nieruchomość w drodze dziedziczenia, nie jest podmiotem zobowiązanym do uiszczenia renty planistycznej. Z treści art. 922 § 1 kodeksu cywilnego wynika, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego z chwilą jego śmierci przechodzą na spadkobierców. Nie ulega wątpliwości, że na skutek dziedziczenia następca prawny wstępuje w ogół praw i obowiązków swojego poprzednika. Skarżący stał się właścicielem spornej nieruchomości - działki nr 161/7 - z chwilą otwarcia spadku i od tej daty jako właściciela obciążają go również świadczenia publicznoprawne związane z tą nieruchomością. Od tej chwili też, z tytułu własności tej nieruchomości obowiązywały go również postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ten zaś przewiduje opłatę planistyczną w przypadku sprzedaży nieruchomości. Renta planistyczna wynika z faktu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą/uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania i sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od uchwalenia planu. Okoliczność, że skarżący wszedł w posiadanie nieruchomości pod tytułem darmym ma znaczenie jedynie o tyle, że z chwilą nabycia nieruchomości nie miał obowiązku uiszczenia renty planistycznej. Natomiast jest ona prawnie obojętna dla ustalenia obowiązku zapłaty renty planistycznej w razie sprzedaży przez takiego nabywcę, przy zaistnieniu pozostałych przesłanek określonych w art. 36 st.4 u.p.z.p.

Co do zasady trafne jest zatem stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że okoliczność nabycia nieruchomości w drodze spadkobrania nie zwalnia nowego właściciela z obowiązku uiszczenia renty planistycznej w razie sprzedaży nieruchomości. W tym zakresie obowiązuje również następcę prawnego bieg terminu do ustalenia renty planistycznej, który rozpoczął się w dniu uchwalenia planu miejscowego (wejścia w życie) i biegnie nieprzerwanie przez 5 lat.

Natomiast trafny jest zarzut skargi niewykazania w sposób przekonujący wzrostu wartości nieruchomości, choć skarżący precyzuje ten zarzut w związku z brakiem wzrostu ceny nieruchomości po jej objęciu na własność, co nie ma znaczenia.

Rację trzeba jednak przyznać skarżącemu, że organy nie wyjaśniły w sposób wyczerpujący kwestii wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia m.p.z.p.p.

Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 marca 217 roku (sygn. akt II OSK 1581/15 , LEX nr 2288606) dla zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest zaistnienie trzech zdarzeń: 1/ uchwalenie (lub zmiana) planu; 2/ wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia (zmiany) planu; 3/ zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu. NSA podkreślił, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie odnosi się do skutków prawnych wywołanych podjęciem uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego, a jedynie do skutków faktycznych, za jakie należy uznać ewentualny wzrost wartości nieruchomości. Przepisy planu miejscowego nie regulują w żaden sposób kwestii wprost związanych z wartością poszczególnych nieruchomości. Określają jedynie, w największym skrócie, możliwy sposób ich przeznaczenia i zagospodarowania. Może to mieć oczywiście (i bardzo często ma) przełożenie na wartość nieruchomości położonych na terenie objętym planem.

Wyjaśnienie, czy plan zagospodarowania spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości i to taką, której konsekwencją jest wzrost jej wartości ma zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia obowiązku zapłaty renty planistycznej i określenia jej wysokości. Z tego względu tak istotne jest dokładne, nie budzące wątpliwości wyjaśnienie, jakie przeznaczenie konkretnej nieruchomości przewiduje m.p.z.p. W tym zakresie sprawa nie została przez organy należycie wyjaśniona, w toku postępowania doszło do naruszenia zasad postępowania, obligujących organ do wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego i wszechstronnej, wyczerpującej oceny zabranego materiału dowodowego (art. 7 i art. 80 k.p.a.)

Po pierwsze, organy nie zauważyły nieścisłości dotyczących ustalenia przeznaczenia działki nr 161/7 w obrębie [...] w obowiązującym i poprzednim planie zagospodarowania. W operacie szacunkowym, na podstawie którego ustalono rentę planistyczną, jego autor w opisie przeznaczenia terenu przed i po uchwaleniu planu wskazuje działkę nr 179/1 i do niej odnosi zapisy planów dotyczące opisu przeznaczenia i dopuszczalnego sposobu zagospodarowania (pkt 7.1. i 7.2. str.10 operatu). Bezspornie zaś rentą planistyczną objęta jest działka nr 161/7. Nie wiadomo zatem, czy rzeczoznawca, szacując wzrost wartości nieruchomości dysponował właściwą informacją o przeznaczeniu nieruchomości , której opłata dotyczy. Wprawdzie przy ustalaniu wartości nieruchomości organ już prawidłowo odnosi się do działki 161/7, ale wskazany wcześniej brak ustaleń w punkcie 7 operatu co do zmiany sposobu przeznaczenia tej właśnie nieruchomości czyni dalsze wnioski operatu nieprzydatnymi. Ponadto w powołanych przez rzeczoznawcę w zapisach obydwu planów różnica zdaje się dotyczyć przede wszystkim zakazu budowy obiektów handlowych o powierzchni powyżej 1000 metrów w planie dotychczasowym zaś w nowym planie pozwolenia na budowę obiektów handlowych powyżej 2000 metrów, ale tylko na terenach wyznaczonych na rysunku planu, przy jednoczesnym zakazie lokowania takich obiektów na pozostałych terenach tej kategorii przeznaczenia. Nawet gdyby przyjąć, że rzeczoznawca prawidłowo zlokalizował działkę 161/7 wśród jednostek urbanistycznych, to i tak winien był zwrócić uwagę na powierzchnię działki 161/7 -1788 metrów - co czyni bezprzedmiotowym zapis planu poszerzający możliwość zabudowy większymi obiektami handlowymi. A to z pewnością przekładałoby się na ocenę zmiany przeznaczenia i możliwości sposobu zagospodarowania.

Po drugie, poważne wątpliwości budzi kategoryczność wniosku organu o znacznym wzroście wartości nieruchomości w przypadku, gdy ustalenia planu zarówno poprzedniego, jak i aktualnego przypisują usługowe przeznaczenie nieruchomości na terenach U. Należy też zwrócić uwagę, że ze znajdującej się w aktach postępowania informacji Urzędu Miasta B. z dnia [...] wynika, że działka nr 161/7 w obrębie [...]. znajdująca się w jednostce urbanistycznej 3U(ks,e) i przeznaczona jest pod "usługi – dopuszczalne parkingi, stacje tranformatorowo-rozdzielcze". Natomiast zgodnie z poprzednio obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta B. (uchwała nr [...]) Rady Miejskiej w B. z dnia 27 maja 2004r. działka nr 161/7 znajdowała się e jednostce urbanistycznej U i przeznaczona była pod "usługi ogólnomiejskie". Wydaje się wątpliwym, aby taka zmiana przeznaczenia i możliwości zagospodarowania nieruchomości powodowała realny wzrost jej wartości.

Z powyższych rozważań wynika, ze organy powinny były przede wszystkim prawidłowo i wyczerpująco wyjaśnić przeznaczenie spornej nieruchomości w każdym z dwóch planów i następnie rozważyć, czy – nawet w razie zmiany przeznaczenia spowodowała ona rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości.

Jak bowiem sąd wywiódł już wcześniej, dla zastosowania renty planistycznej konieczne jest ustalenie, że to właśnie odmienne od dotychczasowego przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Gdyby założyć, że cytowane w operacie przeznaczenie terenu i przewidywany sposób zagospodarowania dotyczą również spornej działki 167/1, kategoryczność wniosku o wzroście jej wartości wydaje się nieuzasadniona.

Reasumując tę część rozważań stwierdzić trzeba, że organy nie wyjaśniły sposobu przeznaczenia i możliwości zagospodarowania spornej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu, nie oceniły krytycznie dowodu w postaci operatu szacunkowego, w tym nie zweryfikowały oceny wzrostu wartości nieruchomości. Te uchybienia mogły mieć wpływ na wynik postępowania. Powyższe czyni zasadnym zarzut naruszenia art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i w konsekwencji art. 107 § 3 k.p.a., który normuje treść uzasadnienia decyzji. Organ II instancji nie wyeliminował wad postępowania pierwszoinstancyjnego, zauważył jedynie błędne powołanie w decyzji Prezydenta Miast B. działki nr 176/4, zamiast działki nr 161/7.

Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien uzupełnić postępowanie wyjaśniające, uwzględniając zawarte w niniejszym uzasadnieniu wskazania, przede wszystkim ustalić przeznaczenie właściwej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu oraz rozważyć, czy rzeczywiście doszło do istotnej zmiany przeznaczenia, która spowodowała wzrost wartości działki nr 161/7.

M.K