Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 787/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2016 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...], 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz M. M. kwotę 17.508 (siedemnaście tysięcy pięćset osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] stycznia 2016r. Minister Infrastruktury i Budownictwa, dalej zwany "organem II instancji", na podstawie art. 138 par.1pkt.1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. kodeks postpowania administracyjnego (Dz.U z 2013r., poz. 267 ze zm.), dalej "KPA" po rozpoznaniu odwołania M.M. od decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2015r., znak [...], dalej zwanej decyzją organu I instancji, orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 198 000 zł. na rzecz M.M., dalej zwanego skarżącym, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu państwa własności nieruchomości położonej w gminie K., obręb [...] oznaczonej jako działka nr. [...] o pow. 0,4625 ha przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej S19 L.-K. na odc. od węzła "[...]" do węzła "[...]" z połączeniem z istniejącą drogą krajową nr [...] oraz o odmowie powiększenia ustalonej wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, utrzymał ją w mocy.

Stan sprawie przedstawiał się następująco:

Wyżej opisana nieruchomość została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej S19 na wskazanym wyżej odcinku. Decyzja o zezwoleniu na realizacją tej inwestycji drogowej stała się ostateczna [...] czerwca 2014r. Wojewoda [...] decyzją z [...] czerwca 2015r. orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości 198 000 zł. Jednocześnie odmówił powiększenia tego odszkodowania o 5%.

Od decyzji skarżący wniósł odwołanie zarzucając nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego, naruszenie art. 10 KPA oraz 75 w związku z art. 7,77 KPA poprzez niedopuszczenie z urzędu dowodu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Uznał za niesłuszne odmówienie powieszenia odszkodowania 5%.

Rozpoznając sprawę organ II instancji nie podzielił argumentów odwołującego się. Powołując przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.Dz.U. z 20015r., pozycja 2031) stwierdził, że na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 tego artykułu odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczanych nieruchomości, podstawą ustalenie odszkodowania jest operat szacunkowy. W niniejszej sprawie operat został sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego J.P. Ustalił on, że działka o nr ew. [...] położona jest na skraju lasu przy drodze częściowo utwardzonej. Zlokalizowana jest wśród pól uprawnych w pobliżu luźnej zabudowy zagrodowej. Ma nieregularny kształt, teren jest płaski, a działka była użytkowana rolniczo. Uzbrojenie terenu stanowi: energia elektryczna, kanalizacja i gaz ziemny w pobliżu. Dla nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K., zatwierdzonego Uchwała rady gmina K. nr. [...] Z [...] czerwca 2010r. zgodnie z którym nieruchomość położona jest w obszarze przeznaczonym pod drogę ekspresową. W sąsiedztwie przeważają tereny rolne i leśne praz pojedyncze budynki mieszkalne.

Na podstawie wyceny analizą objęta rynek nieruchomości drogowych – rynek lokalny obejmujący gminą graniczące z miastem L. – K., J., N., W. i G. oraz gminę miejską S. Ze względu na ograniczony obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz względną stabilność rynku badaniem objęto okres do 3 lat dla dróg, natomiast dla pozostałych segmentów rynku do 2,5 roku. Odnotowane nieliczne transakcje nieruchomościami drogowymi w obszarze rynku gmin graniczące z miastem uniemożliwiły miarodajne ustalenie tendencji rynkowych w związku z tym uznano za zasadne posłużenie się tendencjami ustalonymi na podstawie badania segmentu rynku nieruchomości rolnych i rolno-zagrodowych, czyli o cenach do około 50 zł/m2. Analiza rynku w szerszym obszarze i dłuższym okresie wykazała, że ceny gruntów nabywanych pod budową dróg publicznych uzależnione są głównie od szczegółowego położenia, stanu zagospodarowania, przeznaczenie, uzbrojenia i potencjału rozwoju terenów otaczających oraz dostępu do dróg publicznych. Wielkość i kształt nieruchomości nie mają wpływu na cenę. Przy wycenie zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami i wyselekcjonowano 4 transakcje nieruchomościami o cenach najbardziej zbliżonych od wycenianej. Ostatecznie wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 198 000 zł, czyli 42,89 zł/m2. Ponieważ działka zgodnie ze studium była przeznaczona pod drogę ekspresową do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe, tym samym operat spełnia dyspozycję par. 36 ust. 4 wyżej powołanego rozporządzenia. W ocenie organu opinia spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004r. ponieważ skarżący nie przedstawił przeciwdowodu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Organ uznał za niezasadne zarzut wadliwego ustalenie odszkodowania. Odnoście zarzutu dotyczącego doboru nieruchomości porównawczych organ wskazał, że z akt sprawy wynika, że autor operatu w pisach z [...].11.2014r., [...]. 03. 2015r. i [...]. 06.2015r. wyjaśnił szczegółowo kryteria podobieństwa jakimi kierował się przy wyborze transakcji porównawczych, odniósł się do pisma skarżącego z [...] 04.2015 stwierdzając, że ceny nieruchomości sąsiednich wskazywane przez skarżącego są cenami ofertowymi nie mogą stanowić podstawy wyceny. Nie podzielił zarzutów wadliwego ustalenia stanu nieruchomości wskazując, że stan został ustalony na podstawie protokołu z oględzin nieruchomości podpisanego przez byłego właściciela stanowiącego załącznik do operatu. Odnośnie zarzutu nie uwzględnienia dwóch operatów szacunkowych wykonanych na zlecenie GDDKiA stwierdzono, że operaty zostały sporządzony [...] sierpnia 2010 i [...] lipca 2013, z zetem przed wszczęciem postepowania odszkodowawczego i w innych okolicznościach. Wbrew twierdzeniom strony opinie te nie zostały sporządzone na potrzeby rozpatrywanej sprawy i dodatkowo utraciły ważność. Organ stwierdził, że co prawda skarżący powoływał się na te operaty w postępowaniu przed organem I instancji, ale ich nie przedstawił. Jedynym operatem szacunkowym znajdującym się w aktach sprawy jest operat sporządzony [...] lutego 2015 przez J.P. zastępujący wcześniej sporządzony operat z [...] września 2015r.

Co do zarzutu naruszeniu art. 10 KPA organ stwierdził, że zawiadomieniem z [...] października 2010 r. poinformowano strony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy.

Co do niepowiększenia należnego odszkodowania o 5% organ stwierdził, iż nie została uzewnętrzniona wola wydania nieruchomości co potwierdza treść odwołania, w którym pełnomocnik skarżącego wskazał jedynie o gotowości wydania.

Skargę do WSA wywiódł skarżący M.M. wnosząc o uchylenie obu decyzji i zasądzenie kosztów postepowania sądowego.

Zaskarżonej decyzji narzucił naruszenie:

1. art. 10 § 1 KPA polegające na:

- uniemożliwieniu skarżącemu wypowiedzenia się co do zebranych dowodów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji przez Wojewodę [...] w związku z zaniechaniem zawiadomienia strony o zakończeniu postepowania wymogu tego nie spełnia zawiadomienie z 3.10.2014r. w związku z podejmowanymi po tej dacie czynnościami wyjaśniającymi organu, a w konsekwencji uniemożliwienie skarżącemu zgłoszenia wniosku dowodowego o sporządzenie operatu przez innego biegłego lub o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

- zaniechaniu poinformowania skarżącego o treści pism biegłego rzeczoznawcy z [...].11.2014r., [...].03.2015r. i [...].06.2015r. zawierających ustosunkowanie się biegłego do treści stawianych operatowi zarzutów a w konsekwencji uniemożliwienie skarżącemu odpowiedzi na treść pisma biegłego i złożenia do nich zastrzeżeń lub konkretnych wniosków dowodowych o sporządzenie kontroperatu lub zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o jego weryfikację.

-uniemożliwieniu skarżącemu zapoznanie się i w konsekwencji wypowiedzenie się co do pisma biegłego z [...] kwietnia 2015 r. jak i pozostałych jego pism, wobec braku informacji o ich złożeniu. O ich treści strona dowiedziała się dopiero z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji, co doprowadziło do uniemożliwienia stronie złożenia odpowiedzi na te pisma rzeczoznawcy.

2. art. 80 KPA w zw. z art. 77 § 1 KPA polegające na dowolnej a nie swobodnej i wszechstronnej analizie materiału dowodowego w szczególności poprzez:

- zaniechanie dokonania oceny wartości dowodowej operatu z [...] lutego 2015 r. i bezwarunkowe przyjęcie, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa mimo, że skarżący zgłaszał do niego zastrzeżenia w zakresie m.in. niezgodności operatu z protokołem z oględzin, niezgodności opisu stanu wycenianej nieruchomości w operacie ze stanem rzeczywistym, w sytuacji gdy operat jako dowód powinien podlegać szczególnej ocenie ze strony organu z punktu widzenia jego wartości dowodowej;

-pominięcie operatu z [...] lutego 2015 r. który wyceniał nieruchomość na znacznie wyższą kwotę;

-pominięcie operatów dotyczących nieruchomości sąsiednich, graniczących z nieruchomością wycenianą (działka [...]) i wycenionej na 110 zł/m2;

-pominięcie zastrzeżeń skarżącego co do błędów merytorycznych operatu, dotyczących położenia nieruchomości wśród zwartej zabudowy domów jednorodzinnych oraz wielopowierzchniowej zabudowy usługowej a nie jak wskazuje rzeczoznawca wśród luźnej zabudowy zagrodowej, błędów w zakresie opisu drogi dojazdowej będącej drogą utwardzoną a nie jak pisze biegły częściowo utwardzoną;

-błędne przyjęcie w uzasadnieniu decyzji organu I instancji, że dokonane przez organ ustalenia dotyczące stanu wywłaszczonej nieruchomości stanowią okoliczność bezsporną w sytuacji zgłaszania przez skarżącego zastrzeżeń co do stanu nieruchomości;

-wadliwe przyjęcie, że zarzuty skarżącego dotyczące stanu nieruchomości nie znajdują potwierdzenia w aktach sprawy w szczególności w kontekście podpisania przez właściciela protokołu z oględzin nieruchomości i przyjęcie wbrew jego zastrzeżeniom ustalenia co do otoczenia nieruchomości.

3. art. 75 § 1 KPA w zw. z art. 7 i 77 § 1 KPA poprzez niedopuszczenie w sprawie z urzędu dowodu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych tym samym niewyjaśnienie istotnych rozbieżności w postaci diametralnie różnych wycen i zakwestionowaniu przez skarżącego sporządzonej w sprawie opinii;

4. art. 89 § 1 KPA w zw. z art. 118 ust.1 u.g.n. poprzez niewyznaczenie w sprawie obligatoryjnej rozprawy administracyjnej i w konsekwencji ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat którego treść nie została wyjaśniona stronom na rozprawie przez biegłego rzeczoznawcę a którego odpowiedzi nie zostały przedstawione do wiadomości skarżącego na żadnym etapie postępowania, co doprowadziło do uniemożliwienia skarżącemu zakwestionowania operatu.

5. art. 9 KPA polegające na niepoinformowaniu strony o bieżącym przebiegu postępowania w tym niedoręczaniu pism stanowiących dowód w sprawie tj. pisma z [...] czerwca 2015 r., brak przesłania odpowiedzi udzielonej przez biegłego, brak odpowiedzi na pisma skarżącego z [...] października 2014 r i [...] kwietnia 2015 r.

6. art. 157 ust. 4 w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. polegające na ich błędnej wykładni i przyjęciu, że to na skarżącym spoczywa obowiązek zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu, w sytuacji w której wobec zgłoszonych przez skarżącego zastrzeżeń istniały wątpliwości co do wartości dowodowej sporządzonego operatu w związku z niepoinformowaniem strony o odpowiedzi biegłego na zarzuty;

7. art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji, polegające na błędnej wykładni i przyjęciu, że powiększenie kwoty należnego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości jest możliwe jedynie w przypadku protokolarnego wydania nieruchomości i tym samym przyjęcie, że wydanie nieruchomości nie nastąpiło w ustawowym terminie w sytuacji w której nieruchomość została faktycznie objęta w posiadanie przez zarządcę drogi przed upływem terminu wskazanego w tym przepisie. Zarządca prowadził na niej roboty, znakował nieruchomość, poruszał się ciężki sprzęt, dostęp do niej nie był ograniczony a zarządca nie zgłosił się do skarżącego o protokolarne wydanie nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga jest zasadna, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty Sąd podziela.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.

Podstawę materialnoprawną decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 651 ze zm.), dalej "u.g.n." Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi lex specialis wobec ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 12 ust. 4 cytowanej ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych (pkt 1), własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych (pkt 2) – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 4a i 4b tej ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Podkreślenia wymaga, iż do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak stanowi art. 12 ust. 5 ustawy. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego J.P. z [...] września 2014 r. poprawionego operatem z [...] lutego 2015 r.

Zarówno pierwszy jak i poprawiony operat ustalał kwotę odszkodowania na 198 000 zł.

Zarzuty skarżącego można podzielić na dwojakiego rodzaju. Pierwsze dotyczą samego sposobu prowadzenia postępowania przez organ. Drugie natomiast dotyczą treści merytorycznej opinii.

W tym miejscu podkreślić należy, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W innym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny w wycena wiążąca (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 1393/13, 1485235).

Organ oceniając dowód w postaci operatu, uznał, że jest on sporządzony w sposób prawidłowy, zgodny z przepisami i mogący stanowić wiarygodny dowód w sprawie.

Rzeczoznawca majątkowy wartość gruntu określił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami stosując zasady metodyczne zawarte w § 4 ust. 1,3 rozporządzenia z uwzględnieniem zasad zawartych w art. 124 ust. 4 u.g.n. przyjmując do porównania nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod drogi.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. (art. 153 ust. 1 ugn). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 ugn).

Na podstawie sporządzonego operatu nie da się w sposób pewny ustalić czy przyjęte do porównania nieruchomości są nieruchomościami podobnym. Rzeczoznawca opisał 4 nieruchomości wybrane do porównania i przyjął, że cechą rynkową która wpływa na zróżnicowanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych wydzielonych z terenów leśnych i rolnych jest położenie i lokalizacja względem "głównych dróg zabudowy i uzbrojenia terenu". Opisując wycenianą nieruchomość /pkt 3.4/ ocenił wyłącznie cechę "położenie i lokalizacja" dając jej ocenę dobrą. Z opisu zawartego w tym punkcie nie można jednak stwierdzić cech tej nieruchomości. Opis brzmi " dobre – na zapleczu wsi T., w oddaleniu od zabudowy ale bezpośrednio przy drodze krajowej w części centralnej wsi T. i M. w głębi terenu ale na zapleczu zabudowy zagrodowej blisko uzbrojenia w urządzenia infrastruktury technicznej". Cecha rynkowa "położenie, lokalizacja nieruchomości" została w podobny sposób opisana w pkt 3.3. – ustalenie cech rynkowych i określenie wielkości ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Przyjęta przez rzeczoznawcę charakterystyka cechy wskazuje, że położenie i lokalizacja nieruchomości dobra to albo leżąca na zapleczu wsi w oddaleniu od zabudowy ale bezpośrednio przy drodze krajowej albo leżąca w części centralnej wsi na zapleczu zabudowy i blisko uzbrojenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Tymczasem z opisu nieruchomości wynika, że położona jest ona w pobliżu zabudowy zagrodowej z dostępem do drogi częściowo utwardzonej z infrastrukturą techniczną w pobliżu (pkt 2.4 wyceny). Opis ten nieruchomości nie da się odnieść do kryterium z pkt 3.3.1. A na pewno opis nieruchomości zawarty w pkt 3.4 nie pozwala na nie budzące wątpliwości ustalenie czy rzeczywiście mamy do czynienia z cechą dobrą w odniesieniu do tej nieruchomości – położenie i lokalizacja w ogóle nie jest opisana. W związku z tym skoro nie są znane cechy nieruchomości ocenianej wpływające na jej wartość nie można ustalić czy mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi opisanymi w zbiorze nieruchomości podobnych.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów procesowych odwołania Sąd uznał, że organ, co prawda dopuścił się naruszenia art. 10 K.p.a. jednakże ostatecznie nie miało to wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Jak wynika z akt postępowania administracyjnego do skarżącego [...] października 2014 r. zostało wysłane pismo z [...] października 2014 r. z pouczeniem w trybie art. 10 k.p.a., którego otrzymanie potwierdził m.in. składając pismo z [...] października 2014 r. Następnie [...] grudnia 2014r. został sporządzony protokół z przyjęcia strony postępowania w sprawie administracyjnej, w której skarżący wskazał na zaniżoną w operacie wartość nieruchomości. W wyniku uwag złożonych przez GDDKiA biegły, [...] marca 2015r., złożył poprawiony operat, w którym wartość nieruchomości nie uległa zmianie. Pismem z [...] kwietnia 2015r. skarżący został poinformowany o sporządzeniu nowego operatu i również pouczony w trybie art. 10 KPA (karta 100 akt administracyjnych). Po tej dacie skarżący ustanowił profesjonalnego pełnomocnika, który [...] maja 2015r. złożył pełnomocnictwo i zarzuty do operatu szacunkowego z [...] lutego 2015r. a wiec tego poprawionego. W miedzyczasie organ skierował pismo do biegłego rzeczoznawcy z wnioskiem o ustosunkowanie się do zarzutów (pismo z [...] maja 2015 k. 144 akt adm.). 5 czerwca 2015r. rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów. [...] czerwca została wydana decyzja przez organ I instancji.

Przed wydaniem decyzji nie zostało doręczone pełnomocnikowi skarżącego pismo rzeczoznawcy z [...] czerwca 2015r., oraz pełnomocnik nie został ponownie wezwany do wypowiedzenie się w przedmiocie zebranych dowodów. Na tym etapie postępowania skarżący istotnie został pozbawiony prawa do ewentualnego złożenia wniosków dowodowych. Stanowi to o naruszeniu przez organ art. 7, 77 § 1 i 80 KPA Niedoręczenie pisma stanowi naruszenie art. 9 KPA.

Pełnomocnik skarżącego z treści decyzji organu II instancji dowiedział się o piśmie biegłego stanowiącego odpowiedź na zarzuty skarżącego w związku z tym nie było przeszkód do tego aby przed organem II instancji odnieść się do treści pisma biegłego i wnieść o przeprowadzenie nowych dowodów.

Działanie organu z urzędu nie pozbawia bowiem strony możliwości aktywnego uczestnictwa w toczącym się postępowaniu administracyjnym w tym zapoznawania sią z aktami sprawy i składania wniosków dowodowych.

Kolejne zarzuty dotyczy innych operatów i postępowania przed organem II instancji.

W odwołaniu profesjonalny pełnomocnik powołał się na istniejące operaty szacunkowe wydane na zlecenie GDDKiA wyceniające przedmiotową nieruchomość na kwotę 462 600 zł, jednakże operaty te nie zostały złożone jak również nie został zgłoszony wniosek o przeprowadzenie dowodu z tych dokumentów. Operat został złożony na etapie postępowania sądowego. Przed wydaniem decyzji przez organ II instancji strona skarżąca nie została pouczona o treści art. 10 K.p.a.

Organ przyjął, że tego rodzaju działanie strony skarżącej pozbawia ją prawa skutecznego powoływania się na te operaty.

Oceniając sposób procedowania organu w rozważyć zatem należy, czy brak pouczenia w trybie art. 10 KPA może skutkować uznaniem, że naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie bowiem z art. 145 § 1 pkt 1c Ppsa naruszenie prawa procesowego może być powodem uchylenia zaskarżonej decyzji o ile mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Sąd uznał, że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Nie pouczenie przez organ II instancji o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, w sytuacji w której strona skarżąca powoływała się na opinie sporządzone na zlecenie GDDKiA, przy jednoczesnym braku wezwania przez organ do ich złożenia, pozbawiło stronę możliwości podjęcia czynności procesowych polegających na wnioskowaniu o przeprowadzenie tego dowodu lub zwrócenie się do stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych.

Organ ma bowiem wynikający z art. 7 k.p.a. obowiązek podejmowania z urzędu lub na wniosek stron wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy.

Sąd nie podziela generalnie zarzutu naruszenia art. 75 § 1 w zw. z art. 7 i 77 § 1 K.p.a. w zakresie w jakim skarżący wywodzi iż organ powinien z urzędu dopuścić dowód z opinii stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych.

Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny operat szacunkowy ma moc opinii biegłego i podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie (art. 80 KPA). Organ ma możliwość zażądania wyjaśnień od biegłego, jego uzupełnienia czy nawet odmowy mocy dowodowej. Zakwestionowanie tego dowodu nie jest wystarczające do zlecenia jego oceny przez organizację rzeczoznawców gdyż oznaczałoby to, że organ orzekający w sprawie jest związany oceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Taka wykładnia jest niedopuszczalna jako niezgodna z zasadą swobodnej oceny dowodów. Jeżeli strona postępowania administracyjnego kwestionuje operat, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego. (por. wyrok NSA z 20 maja 2015 r, sygn. akt I OSK 2329/13; z 5 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14, wyrok NSA z 16 października 2014 r., sygn. akt I OSK 611/13 - w CBOSA).

Inaczej mówiąc tylko w sytuacji gdy ocena operatu dotyczy wiadomości specjalnych uzasadnione jest sięgnięcie do opinii rzeczoznawców. Sąd stoi na stanowisku, że inicjatywa dowodowa może leżeć zarówno po stronie organu, gdy organ widzi, że dla prawidłowej oceny operatu konieczne jest zasięgnięcie wiadomości specjalnych, jak i po stronie kwestionującego operat.

W niniejszej sprawie zarzuty dotyczące operatu sprowadzały się m. in. do ustaleń faktycznych związanych z lokalizacją wycenianej nieruchomości. Podkreślić należy, że skarżący nie wykazał w tym postępowaniu jaki wpływ na treść decyzji mają podniesione w odwołaniu a następnie w skardze zarzuty dotyczące wadliwości w zakresie usytuowania nieruchomości wycenianej. W związku z tym zarzut ten nie może

Organ nie dopuścił się także naruszenia art. 89 § 1 w zw. z art. 118 ust. 1 u.g.n. Konieczność przeprowadzenia rozprawy dotyczy postępowania stricte wywłaszczeniowego tj. skutkiem którego jest przejście prawa własności na rzecz podmiotu na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie a nie odszkowawczego.

Sąd uznał za zasadny zarzut naruszenia art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie w jakim strona kwestionuje konieczność sporządzenia protokołu przekazania nieruchomości.

Przepis ten stanowi, że przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Termin 30-dniowy na wydanie nieruchomości przez właściciela biegnie od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu przez organ decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności. Natomiast gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostanie wydana bez rygoru natychmiastowej wykonalności, który dopiero w późniejszym terminie zostanie nadany postanowieniem, to 30-dniowy termin na wydanie nieruchomości będzie biegł od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej takiego rygoru i tym samym właściciel zyska więcej czasu na udostępnienie nieruchomości. Ustawa nie precyzuje tego pojęcia dlatego należy sięgnąć do przepisów kodeksu cywilnego (art. 348-351).

Pod pojęciem wydania nieruchomości należy rozumieć dobrowolne przeniesienie posiadania rzeczy (nieruchomości) na inny podmiot. Przeniesienie posiadania jest stanem faktycznym i w związku z tym jego przeniesienie nie musi nastąpić poprzez podpisanie dokumentu. Może nastąpić poprzez czynności symboliczne takie jak np. okazanie granic nieruchomości. Zasadą jest aby uzewnętrzniona została wola przeniesienia posiadania na inny podmiot. Samo bierne znoszenie danego działania ze strony podmiotu w stosunku do którego ma nastąpić wydanie rzecz to za mało aby uznać, że doszło do wydania rzeczy rozumianego jako dającego faktyczną władzę nad rzeczą. (postanowienie S.N. z 24 maja 2013 r, sygn., akt V CSK 269/12, Lex 1365760, postanowienie SN z 15 stycznia 2010 r., sygn.. akt I CSK 355/09 w OSNC 2010/10/139, postanowienie SN z 12 marca 2008 r., sygn. akt I CSK 458/07,LEX nr 484711).

Sąd Najwyższy wskazuje w nich, że "przeniesienie posiadania może nastąpić przez wydanie rzeczy - ponieważ posiadanie jest stanem faktycznym, więc jego przekazanie nie wymaga innej czynności niż faktyczna - następcą w posiadaniu jest ten komu posiadanie dobrowolnie przekazał poprzednik. Wydanie rzeczy może dotyczyć tylko sfery corpus, nie zaś animus. Nie jest następcą ten, kto wszedł w posiadanie wyzuwając z posiadania poprzedniego posiadacza lub kto objął rzecz, z której posiadania poprzedni posiadacz zrezygnował, a więc ten, kto uzyskał posiadanie w sposób pierwotny, nie zaś pochodny". Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela zaprezentowaną wykładnię pojęcia przeniesienia posiadania od którego zależy spełnienie przesłanki wydania nieruchomości.

Organ nie oceniał w ogóle czy do takiego wydania doszło przyjmując, że brak protokołu zdawczo-odbiorczego jest wystarczający do odmowy powiększenia należnego odszkodowania. Tym samym Sąd nie może tej okoliczności na tym etapie postępowania ocenić.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji, wobec upływu aktualności operatu szacunkowego dopuści dowód z opinii innego biegłego, chyba, że obecny biegły potwierdzi aktualność operatu szacunkowego stosując art. 156 § 4 KPA. W tym przypadku organ zwróci się do biegłego o ustosunkowanie się do zarzutów dotyczących opisu nieruchomości i jej lokalizacji w zakresie podniesionym w pismach strony i skardze (położenie). Ponadto zobowiąże biegłego do wyjaśnienia wskazanych we wcześniejszej części uzasadnienia wątpliwości co do opisu ocenianej nieruchomości i w tym kontekście podobieństwa z nieruchomościami wymienionymi w opinii jako podobnymi.

W każdy wypadku organ dokona oceny operatu z tym przedstawionym przez stronę jak każdego innego dowodu. Sąd nie podziela zdania organu, że tylko dlatego, że operat sporządzony na zlecenie GDDKiA z [...] lutego 2015 r. był sporządzony wcześniej uzasadnia brak podstawy do jego oceny. Podkreślić należy, że oba operaty sporządzone zostały na podstawie transakcji m.in. z 2013 r, co oznacza że w części obejmowały badaniem rynkowym podobne nieruchomości.

Przy ustalaniu wysokości odszkodowania organ rozważy zasadność powiększenia odszkodowania o 5% mając na uwadze wskazane wcześniej rozumienie pojęcia wydania nieruchomości.

Przed wydaniem decyzji organ pouczy stronę w trybie art. 10 K.p.a. a sporządzając uzasadnienie zadba aby spełniało ono przesłanki z art. 107 K.p.a.

Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c 135 i 200 P.p.s.a. Sąd orzekł jak w wyroku.