Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 164/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-04-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 i 37
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz WSA Paweł Darmoń (spr.) Protokolant: starszy sekr. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi [...] Spółki Akcyjnej z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia [...] czerwca 2017r., nr [...], znak [...] orzekł o ustaleniu w stosunku do spółki pod firmą [...] Spółka Akcyjna z siedzibą w K. zbywcy:

< nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 4,2595 ha obr. [...] jedn. ewid. [...] objętej w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...],

< nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,8149 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...],

< nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,0060 ha i nr [...] o powierzchni 0,0201 ha obr. [...] oraz działki nr [...] o powierzchni 0,0137 ha i nr [...] o powierzchni 7,2704 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...],

< nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1 4015 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...],

jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 937 837,87 zł.

Ponadto w decyzji określono sposób i termin zapłaty powyższej kwoty.

W jej uzasadnieniu wskazano, że w dniu [...] lipca 2013 r. spółka pod firmą "A." spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - [...] - spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w K., umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonała przeniesienia własności czterech nieruchomości gruntowych, wskazanych w sentencji decyzji.

Po przeprowadzeniu analizy wypisu z aktu notarialnego - w oparciu o materiały przekazane przez Biuro Planowania Przestrzennego pismem z dnia 13 sierpnia 2013 r. znak [...] oraz informacje własne - stwierdzono, że trzy pierwsze wymienione nieruchomości oraz północna część czwartej nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rybitwy- Północ", zatwierdzonego uchwałą Nr XXIV/315/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 14 września 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 18 października 2011 r. Nr 489, poz. 4731), obowiązującego od dnia 18 listopada 2011 r., zgodnie z którym:

1) działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U1 oraz terenie trasy komunikacyjnej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDW14,

2) działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem MN46, terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U1, terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem MN47 oraz terenie trasy komunikacyjnej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDX9,

3) działki nr [...] i nr [...] znajdują się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U1,

4) działka nr [...] znajduje się w terenie trasy komunikacyjnej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDX15,

5) działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U1, terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U4 oraz terenie trasy komunikacyjnej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDL7,

6) północna część działki nr [...] znajduje się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U3, natomiast południowa część tej nieruchomości nie podlega ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rybitwy-Północ", tj. przed dniem 18 listopada 2011 r. nieruchomości te nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 49 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rybitwy-Północ" stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30%.

Przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W toku postępowania ustalono, że na skutek połączenia spółki "A." ze spółką "B." S.A., a następnie połączeniu spółki "B." ze spółką [...] S.A. obecnie następcą prawnym podmiotu, który dokonał zbycia nieruchomości jest [...] S.A. z siedzibą w K.

W celu ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego przeprowadzono dowód w postaci operatu szacunkowego. Organ I instancji stwierdził, że przedłożony operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Szeroko omówiono przeprowadzony dowód w kontekście obowiązujących przepisów i bieżącego orzecznictwa sądów administracyjnych.

Od decyzji tej odwołała się [...] S.A. z siedzibą w K., wnosząc o jej uchylenie. W odwołaniu zakwestionowano ustalenia operatu szacunkowego, podnosząc, że:

a) nie zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę ograniczenia nieruchomości wynikające z obciążenia ich służebnościami i prawem użytkowania

b) błędnie przyjęto w operacie, że działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] tworzyły w 2011 roku "spójny zwarty obszar"

c) faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego był taki sam, jaki następnie zapisano w planie, zatem wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości

d) również w poprzednio obowiązującym planie miejscowym przeznaczenie nieruchomości było "praktycznie takie samo" jak ich przeznaczenie w nowym planie – co również nie uzasadnia nakładania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

e) brak wyjaśnienia przyjętej wielkości współczynnika korekcyjnego 0,9 z uwagi na różnice wielkości nieruchomości szacowanych i porównawczych

f) przyjęcie do porównania transakcji pochodzących z lat 2014 i 2015

g) przyjęcie w sposób arbitralny, że w latach 2013 – 2015 ceny nieruchomości utrzymywały się na tym samym poziomie

h) wadliwy dobór transakcji do porównania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 16 listopada 2017 r., znak [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151 – 157 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14.06.1960r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2017 poz. 1257).

W jej uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, że zaskarżona decyzja oparta została na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również na prawidłowo sporządzonym i ocenionym przez organ I instancji dowodzie w postaci operatu szacunkowego.

Przypomniano, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży - co wynika z art. 37 ust. 1 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Co do zasad określania wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do określania tych wartości, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Istniejący w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony w maju 2017r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. G. , został wykonany według zasad i metod zapisanych w powołanych wyżej aktach prawnych, tj. ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997r., ustawie z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Określając przedmiot wyceny rzeczoznawca wyjaśnił, iż zakres wyceny to oszacowanie wartości rynkowej prawa własności:

< nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obr. [...] j. ew. [...], określonej przez niego jako nieruchomość 1,

< nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obr. [...] j.ew. [...], określonej jako nieruchomość 2,

< nieruchomości stanowiącej działki nr [...], [...]. [...] j.ew. [...] oraz działki nr [...], nr [...] obr. [...] j.ew. [...], określonej jako nieruchomość 3,

< nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obr. [...] j.ew. [...], określonej jako nieruchomość nr 4.

W zakresie nieruchomości nr 4, rzeczoznawca dodatkowo wyjaśnił, że składająca się na nią działka nr [...] powstała w wyniku zmiany danych ewidencyjnych w operacie ewidencji gruntów i budynków polegającej na połączeniu działki nr [...], nr [...], nr [...] określonej na potrzeby niniejszego szacowania jako nieruchomość pierwotna nr 1, oraz połączeniu z nimi działki nr [...], określonej jako nieruchomość pierwotna nr 2.

Ponieważ powyższe zmiany zostały dokonane decyzją ostateczną Prezydenta Miasta Krakowa z dnia [...].03.2012 r., spowodowało to, iż na dzień wejścia w życie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego - obszaru Rybitwy Północ, istniały nieruchomość pierwotna 1 i nieruchomość pierwotna 2, przeto one podlegały określeniu wartości rynkowej w trzech jej stanach, bowiem taka była sytuacja na dzień wejścia w życie mpzp obszaru Rybitwy-Północ, a dopiero potem na podstawie średniej wartości rynkowej nieruchomości pierwotnej nr 1 i nieruchomości pierwotnej nr 2, dokonano wyliczenia wartości nieruchomości nr 4.

Na wstępie wskazano również, iż wartości rynkowe prawa własności określone przy uwzględnieniu przeznaczenia:

1. po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Rybitwy- Północ obowiązującego od dnia 18.11.2011 r.,

2. faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Rybitwy-Północ,

3. przeznaczenia w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla Przewóz w Krakowie, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Krakowa z 20.08.1993 r.

Rzeczoznawca dokonał szczegółowego opisu stanu prawnego nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny, przedstawiając badania poszczególnych Ksiąg wieczystych, w szczególności przywołując Działy III -prawa, roszczenia i ograniczenia, z których wynikały ograniczone prawa rzeczowe przypisane do poszczególnych nieruchomości.

Rzeczoznawca dokonał także opisu stanu nieruchomości na dzień oględzin, tj. [...].03.2017r. omawiając położenie nieruchomości, ich uzbrojenie, dojazd do nieruchomości -wskazując istnienie dostępu bezpośredniego do drogi publicznej ul. T. i ul. F. , przedstawiając dostępność komunikacji publicznej, omawiając kształt, powierzchnię i zagospodarowanie poszczególnych nieruchomości, jak i otoczenie nieruchomości i jej ograniczenia, które wynikają z działu III KW nieruchomości 1, 2, i 3, zaś co do środkowej części nieruchomości 3 wskazując, że występuje tam strefa nadzoru archeologicznego.

W zakresie tych samych określeń rzeczoznawca dokonał przedstawienia stanu przedmiotowych nieruchomości na dzień wejścia w życie planu - tj na 18.11.2011 r.

Również bardzo szczegółowo, z uwzględnieniem procentowych udziałów poszczególnych przeznaczeń każdej z czterech nieruchomości, rzeczoznawca przedstawił ich przeznaczenie w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rybitwy-Północ", zamieszczając równocześnie wypisy z tego planu dotyczące poszczególnych przeznaczeń tych nieruchomości, z uwzględnieniem przeznaczenia tak podstawowego jak i dopuszczalnego.

Szczegółowo został opisany też faktyczny sposób wykorzystania tych nieruchomości w czasie gdy żaden plan nie obowiązywał, wraz z opisem zabudowy znajdującej się na tych nieruchomościach, jak i istniejącej tam infrastruktury oraz możliwości zagospodarowania z uwzględnieniem dojazdu i dostępności do mediów.

Równie szczegółowy opis z procentowym wyliczeniem poszczególnego przeznaczenia dotyczącego danej nieruchomości, przedstawiono w punkcie operatu dotyczącym przeznaczenia tych nieruchomości zgodnie z miejscowym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla Przewóz w Krakowie.

W tym punkcie przywołano także zapisy powyższego planu odnośnie poszczególnych przeznaczeń i to zarówno podstawowych jak i dopuszczalnych.

Kolegium w dalszej części decyzji omówiło treść operatu, opisując szczegółowo zastosowaną metodę i analizując kolejne podejmowane przez rzeczoznawcę czynności.

Dalej Kolegium przypomniało, że rzeczoznawca nadesłał w zakresie zarzutów złożonych w odwołaniu swoje wyjaśnienia, które Kolegium w pełni zaaprobowało.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących nieuwzględnienia ograniczeń obciążających poszczególne nieruchomości, wyjaśniono, iż zostały one bardzo szczegółowo wymienione, poprzez przytoczenie zapisów ksiąg wieczystych, a także szczegółowo opisane, bowiem w każdym z trzech stanów planistycznych ograniczenia nieruchomości były determinantą uwzględnioną w procesie szacowania. Ograniczenia te zostały dokładnie opisane oraz uwzględnione w procesie wyceny nieruchomości, przy zastosowaniu rynkowej cechy "ograniczenia" i przypisanych tej cesze wag, której katalog zawiera fizyczne i prawne czynniki negatywnie wpływające na przedmiot wyceny. Ponadto podczas szacowania nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rybitwy - Północ" (co zostało także przez Kolegium wskazane w uzasadnieniu), wpływ cechy rynkowej "ograniczenia" został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych. Powyższe wynikało z faktu, iż zarówno przedmiot wyceny, jak i wszystkie nieruchomości podobne, posiadały ograniczenia w podobnym stopniu wpływające na realny odbiór nieruchomości przez potencjalnego nabywcę (inwestora). W związku z tym, w celu uniknięcia błędnego zaburzania procesu wyceny cechami rynkowymi, które de facto nie mają rzeczywistego wpływu na wartość nieruchomości, pominięto cechę rynkową ograniczenia. W przypadku oszacowania dla faktycznego sposobu użytkowania oraz wyceny zgodnie z zagospodarowaniem planu przestrzennego Miasta Krakowa cecha ograniczenia została zastosowana w sposób bezpośredni. Występujące ograniczenia zarówno prawne jak i fizyczne nieruchomości stanowią element powodujący, że przyszły nabywca zmienia swe spojrzenie z punktu widzenia atrakcyjności nieruchomości.

Co do wskazania jako uchybienie kwestii wspólnego oszacowania nieruchomości, wskazano na fakt, iż wszystkie szacowane działki (za wyjątkiem posiadającej marginalna powierzchnię dz. [...] obr. [...] o pow. 0,0137 ha) przylegały do siebie w sposób bezpośredni, były połączone granicami i tworzyły spójny obszar. Powyższe, zdaniem rzeczoznawcy – to jest osoby, która ma merytoryczne wiadomości odnośnie procesu szacowania - łączne oszacowanie nieruchomości w najodpowiedniejszy sposób oddaje ich potencjał inwestycyjny. Zwrócono uwagę na fakt, że ze względu na zastosowanie łącznej wyceny, jako spójnego obszaru, przy uwzględnieniu wszystkich trzech stanów planistycznych, cechy układu i powierzchni obszaru nie mają bezpośredniego wpływu na zmianę wartości nieruchomości. Powyższe wynika z faktu, iż analogicznym układem powierzchniowym (jako spójnym terenem) oszacowano nieruchomości przy uwzględnieniu nowego planu, faktycznego sposobu wykorzystywania oraz tzw. starego planu miejscowego.

Co do zarzutu wskazanego w odwołaniu, iż we wszystkich trzech stanach szacowania nieruchomości miały one właściwie takie samo przeznaczenie, wyjaśniono, że dokładny opis przeznaczenia przedmiotowych nieruchomości zaprezentowany został w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę (punkcie 6 operatu szacunkowego - strony 23-32). Udział poszczególnych przeznaczeń jest wynikową skrupulatnych pomiarów wykonanych przez rzeczoznawcę. Opis przeznaczeń nieruchomości określony w operacie szacunkowym zarówno dla nowego planu miejscowego jak i dla tzw. "starego planu", odpowiada w pełni zapisom tych planów.

Organ Ii instancji wyjaśnił, ze nie można zgodzić się z tezą zaprezentowaną przez odwołującą się Spółkę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z faktycznego sposobu użytkowania lub z ustaleń tzw. starego planu miejscowego było zbieżne z możliwościami inwestycyjnymi określonymi planem obszaru "Rybitwy - Północ". Dokładna analiza ustaleń poszczególnych stanów planistycznych (w tym faktycznego zagospodarowania nieruchomości) bezsprzecznie wskazuje na fakt, iż Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obszaru "Rybitwy - Północ" w sposób istotny poszerza zakres możliwego zagospodarowania nieruchomości gruntowej zarówno dopuszczając szeroko pojętą funkcję usługową (z zakresu usług komercyjnych takich jak centra handlowe, usługowe i magazynowe), jak również umożliwiając w ramach przeznaczenia dopuszczalnego realizowanie inwestycji mieszkalnictwa wielorodzinnego.

Analiza przeznaczenia nieruchomości zgodnie z miejscowym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla Przewóz w Krakowie (tzw. stary plan) w sposób jednoznaczny wskazuje na fakt, iż zasadniczym przeznaczeniem terenów stanowiących przedmiot wyceny było przeznaczenie przemysłowe i przemysłowo-usługowe związane z funkcjonowaniem [...] oraz inne funkcje towarzyszące temu kierunkowi.

Analiza tych stanów planistycznych bezsprzecznie wskazuje na fakt, iż objęcie terenu Planem Zagospodarowania Przestrzennego obszaru "Rybitwy -Północ" podniosło wartość nieruchomości gruntowej poprzez znaczące poszerzenie zakresu możliwości inwestycyjnych nieruchomości.

Jak wskazano powyżej szacowanie nieruchomości gruntowych w sposób łączny było przesłanką konieczną zarówno ze względu na optymalny charakter potencjalnego zagospodarowania nieruchomości, jak również ze względu na konieczność oszacowania nieruchomości w analogiczny sposób dla trzech stanów planistycznych. Zdaniem rzeczoznawcy np. rozdzielenie wyceny na poszczególne nieruchomości składowe wiązałoby się z odmiennym definiowaniem faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, co w efekcie najpewniej spowodowałoby znaczący wzrost potencjalnej opłaty planistycznej dla niezabudowanej części terenu. Łączne szacowanie nieruchomości, jako terenu o tzw. wspólnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu nie jest sprzeczne z zasadami wyceny regulowanymi przez przepisy prawa (stwierdzenie rzeczoznawcy).

Odpowiadając na zarzut dotyczący wielkości nieruchomości porównawczych podkreślono, iż jest to efekt okoliczności, że powierzchnia nieruchomości wycenianych wynosi 13,3846 ha, natomiast powierzchnie nieruchomości podobnych są kilkukrotnie mniejsze ze względu na brak możliwości znalezienia transakcji nieruchomościami podobnymi o powierzchni porównywalnej do powierzchni przedmiotu wyceny. W tej sytuacji rzeczoznawca majątkowy zastosował Współczynnik Korekcyjny "K" na poziomie 0,90.

Następnie przywołano zdanie rzeczoznawcy, który jako osoba o wiedzy specjalnej stwierdził, że analiza preferencji na rynku nieruchomości wskazała, że cena jednostkowa nieruchomości gruntowej do pułapu kilku hektarów utrzymuje stabilny poziom. Przekroczenie granicznej powierzchni powoduje spadek ceny jednostkowej, gdyż potencjalny inwestor uzależnia możliwości zawarcia transakcji od kwoty jaką dysponuje, tj. od ceny transakcyjnej za nieruchomość, nie zaś od jej ceny jednostkowej. Z uwagi na fakt, iż nieruchomości podobne posiadają mniejsze powierzchnie od nieruchomości wycenianych, powoduje to, iż ceny jednostkowe są wyższe od cen nieruchomości wielkopowierzchniowych. Wobec powyższego, w celu sprowadzenia "wyższych cen jednostkowych" mniejszych nieruchomości podobnych do poziomu "niższych cen jednostkowych" nieruchomości o powierzchniach większych, należy wprowadzić współczynnik K na granicznym poziomie 0,90, redukując w ten sposób ten poziom cenowy. Zastosowanie współczynnika korygującego 0,9 w odpowiednim stopniu koryguje jednostkowe ceny transakcyjne do poziomu adekwatnego dla bardzo dużych nieruchomości gruntowych.

Zabieg powyższy zastosowany został zgodnie z instrukcjami do procesu wyceny zawartymi w Nocie Interpretacyjnej NI - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości [Uchwała RK nr 27/08 z dnia 09.12.2008 r.] należącej do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), zgodnie z którymi: "Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny "K" z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą."

Odnosząc się do kolejnego zarzutu zaznaczono, że żaden przepis prawa oraz żadna wytyczna metodologiczna procesu szacowania nie nakazują wykorzystywania wyłącznie transakcji historycznych względem daty określenia jej wartości.

Ponieważ rzeczoznawca majątkowy ma za zadanie uwzględnić ewentualne zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych w czasie, przyjęcie zarówno nieruchomości historycznych, jak i zawartych po dacie określenia wartości jest dopuszczalne. Zdaniem Kolegium de facto wszystkie transakcje maja charakter historyczny względem daty sporządzenia opracowania, a więc znane są czynniki rynkowe, środowiskowe i inne determinanty wpływające na zmiany przeciętnych cen nieruchomości. Wykorzystanie cen transakcyjnych zawartych przed jak i po dacie określenia wartości jest powszechnie stosowaną praktyką, która nie stanowi naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów oraz warsztatu wyceny. Podkreślono, że maksymalne odchylenie czasowe względem daty określenia wartości nie dochodzi do przedziału 2 lat.

Mając na uwadze zarzut dotyczący doboru nierynkowych transakcji, rzeczoznawca majątkowy przedstawił w tej kwestii swe stanowisko, które przywołano poniżej:

• Transakcja z dnia [...]-02-2015 pomimo sprzedaży w drodze przetargu nie odbiega od przeciętnych, typowych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Ustawodawca celowo umożliwił dobór nieruchomości zbytych w przetargu pod warunkiem spełniania warunku nieodbiegania do 20% od cen przeciętnych doceniając ich przydatność w procesie wyceny. Zwrócić uwagę należy na fakt, iż odchylenie do 20% dotyczy przeciętnych cen na rynku nieruchomości podobnych. Analizując zbiór nieruchomości podobnych zauważyć należy, że transakcja C4 odbiega od średniej arytmetycznej pozostałych cen jednostkowych o zaledwie 4,85%.

• Transakcje z dnia [...]-08-2015 (strona 49 pozycje C2 oraz C3) spełniają wszystkie ustawowe wymogi stawiane transakcjom rynkowym. Szczegółowa analiza aktów notarialnych jak również elektronicznych wydruków z systemu KRS wskazuje na brak powiązania stron poszczególnych transakcji.

Fakt, iż transakcja z dnia [...]-08-2014 (oznaczona jako C3) sprzedana została z przeznaczeniem pod zabudowę komercyjną - handlową uwzględniony został w procesie szacowania dzięki cesze rynkowej "przeznaczenie-możliwości inwestycyjne". Faktem jest, że nieruchomość sprzedana została wraz z pozwoleniem na budowę obiektu handlowego, jednak wskazana cena transakcyjna, będącą podstawą do wyliczenia ceny jednostkowej odnosi się wyłącznie do samej nieruchomości gruntowej, co zostało wyraźnie zaznaczone w akcie notarialnym. Strony transakcji ustaliły, że przeniesienie praw majątkowych i autorskich do projektu budowlanego będącego podstawą wydania PnB stanowi oddzielny przedmiot zbycia, który wyceniony został na 150 000 zł netto.

Kolegium dokonało wyjaśnień zarzutów Strony i orzekło jak w sentencji decyzji.

Opisaną wyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie [...] S.A. w K.. Zaskarżonej decyzji zarzucono na ruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj:

- uznanie jako dowód w sprawie i w konsekwencji oparcie się przez organ na nieprawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawcy L. G. i przyjęcie stanowiska, iż nie ma podstaw do kwestionowania operatu, co narusza art. 7, art. 77 § 1oraz art. 80 k.p.a.

- naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 84 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że wykonany na zlecenie Prezydenta Miasta Krakowa operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, kompletny, logiczny i zupełny, pomimo istniejących w nim uchybień, w tym zgłaszanych w odwołaniu do SKO

- art. 7, art. 76 § 1 i 77 § 1 art. 80 k.p.a. - polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu materiału dowodowego poprzez brak wyczerpującego odniesienia do stanowiska skarżącej zgłoszonego w odwołaniu do SKO oraz na jego dowolnej ocenie.

Strona skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów prawa materialnego:

1. naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2002 r. o planowaniu i darowaniu przestrzennym ("Ustawa o Planowaniu") poprzez:

< przyjęcie, że w odniesieniu do działki [...] nastąpił wzrost wartości tej działki w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania Rybitwy Północ ("Plan") podczas gdy w następstwie jego uchwalanie nastąpił spadek wartości tej działki,

< przyjęcie, że w następstwie uchwalenia Planu nastąpił wzrost wartości szacowanych nieruchomości w stosunku do przeznaczenia tych nieruchomości w planie obowiązującym do 2003 roku, jak też w stosunku do faktycznego ich wykorzystywania w okresie do uchwalenia Planu,

< przyjęcie za spełnioną przesłankę obowiązywania Planu dla działki [...] podczas gdy w tej części Plan należy uznać za nieważny gdyż został on uchwalony z naruszeniem art. 9 ust. 4 Ustawy o Planowaniu albowiem w tej części Plan nie jest zgodny z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Kraków przewidującego dla tej działki przeznaczenie oznaczone symbolem MN (mieszkaniowe o niskiej intensywności) podczas gdy w Planie dla tej działki przewidziano całkowicie odmienne przeznaczenie U3 (usługowe)

< objęcie wyceną całej działki nr [...] podczas gdy Planem objęta jest tylko część tej działki,

2. naruszenie art. 4 pkt. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ("Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami") w związku z przepisami § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz art. 153 Ustawy o Gospodarce nieruchomościami, stosowanych na podstawie przepisu art. 37 ust. 11 Ustawy o Planowaniu, przez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu przez SKO, że wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości, mogą zostać uznane za nieruchomości podobne do wycenianych,

3. naruszenie art. 175 ust. 1 Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 z póź.zm.) tj. przyjęcie przez Kolegium jako dowodu w sprawie nieprawidłowego operatu rzeczoznawcy wykonanego niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i bez szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności m.in. poprzez pominięcie w operacie ograniczeń w postaci stanowisk archeologicznych wskazanych w Planie dla wycenianej nieruchomości,

W podstawie tych zarzutów wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi częściowo powtórzono zarzuty odwołania odnoszące się do wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. W szczególności zarzucono niedostateczną analizę wpływu ograniczeń obciążających nieruchomości na ich cenę np. w zakresie przebiegu służebności, przebiegu sieci przesyłowych. Zdaniem skarżącej autor operatu pominął zapisy planu dotyczące lokalizacji stanowisk archeologicznych. Nie wyjaśnił, jaki wpływ mają te ograniczenia na możliwość zabudowy. Wskazano na sprzeczność stwierdzeń zawartych w operacie, gdzie na str. 32-35 wskazano, że średnia cena gruntów komercyjnych wynosiła w Krakowie w 2013 roku 480 zł/m2, a w 2014 roku 600 zł/m2, a na str. 35 wskazano, że "z uwagi na stabilizację cen w analizowanym okresie odstąpiono od korygowania cen ze względu na upływ czasu. Dodatkowo podniesiono, że autor operatu nie przeprowadził analizy możliwości inwestycyjnych nieruchomości wycenianych i nieruchomości porównawczych, mimo, że jest to okoliczność istotna dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Strona skarżąca zwróciła też uwagę, że rzeczoznawca wyceniał całą działkę nr [...], podczas gdy obowiązujący plan objął tylko jej część, co miało wpływ na ustaloną wartość rynkową nieruchomości. Zdaniem skarżącej spółki dowodem na brak rzetelnej analizy w operacie jest bezzasadne zastosowanie współczynnika korekcyjnego z tytułu braku nieruchomości porównawczych o podobnym obszarze do szacowanych. Rzeczoznawca nie dokonał analizy, o ile zmienia się cena wraz ze wzrostem wartości działki. Spółka uważa, że współczynnik "K" jest nadużywany w operacie i stosowany bez uzasadnienia poprzedzonego jakąkolwiek analizą.

W dalszej części skargi zakwestionowano dobór transakcji porównawczych, bowiem zdaniem skarżącej spółki 4 transakcje nie spełniają kryterium nieruchomości podobnej, o którym mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Transakcje te dotyczą nieruchomości, które mają odmienne przeznaczenie od wycenianych oraz są wielokrotnie (6-30-krotnie) mniejsze.

Wreszcie podniesiono, że w odniesieniu do działki nr [...] plan został uchwalony niezgodnie z postanowieniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2018 r. strona skarżąca wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych oceniającej operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie, która to opinia miałaby być sporządzona na zlecenie Sądu lub skarżących. Przedstawiła do akt sprawy pismo Komisji Opiniującej Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] marca 2018 r. (k. 73 akt sądowych), w którym stwierdza się: "operat szacunkowy może budzić uzasadnione merytorycznie wątpliwości, co do poprawności jego sporządzenia, w szczególności, co do: doboru nieruchomości porównawczych, korekty cen, oceny wpływu przeznaczenia nieruchomości i jego zmiany na zmianę wartości nieruchomości, co oczywiście nie przesądza z góry o wyniku opiniowania. Opiniowanie operatu szacunkowego polega na ocenie poprawności wykonania wyceny pod względem formalnoprawnym i metodycznym oraz odwzorowania rynku, natomiast nie określa wartości. Wymaga to zebrania oraz sprawdzenia i przeanalizowania danych adekwatnych dla procesu wyceny nieruchomości. Opinia w tej sprawie zostanie sporządzona w ciągu dwóch miesięcy od podpisania umowy między [...] S.A. a Małopolskim Stowarzyszeniem Rzeczoznawców Majątkowych".

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy).

Zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. Operat szacunkowy, na którym oparto zaskarżone rozstrzygnięcie został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami staranności, co szczegółowo i wyczerpująco oceniły organy obu instancji w swoich rozstrzygnięciach. Ocenę tę Sąd w pełni podziela.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę taką pobiera się jedynie wówczas, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 i art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Nie ulega wątpliwości i nie jest kwestionowany fakt, że będące przedmiotem postępowania nieruchomości są objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rybitwy - Północ", zatwierdzonego uchwałą Nr XXIV/315/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 14 września 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 18 października 2011 r. Nr 489, poz. 4731), obowiązującego od dnia 18 listopada 2011 r.

Zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od wejścia w życie tego planu miejscowego tj. w dniu [...] lipca 2013 r.

Następcą prawnym zbywcy nieruchomości jest skarżąca spółka [...] S.A. w K. i prawidłowo postępowanie w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości przeprowadzono w odniesieniu do tego właśnie podmiotu.

Spór w niniejszej sprawie w istocie sprowadza się do ustalenia, czy faktycznie po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości będących przedmiotem postępowania.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, dlaczego wniosek dowodowy strony skarżącej o dopuszczenie dowodu z opinii Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych oceniającej operat szacunkowy będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji, zgłoszony na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2018 r ( k - 74) został oddalony.

Zgodnie z art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) – dalej "p.p.s.a." - sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Z przepisu tego wynika, że jedynym dowodem, jaki może zostać przeprowadzony przed sądem administracyjnym jest dowód z dokumentu. Sąd nie ma możliwości zlecania dowodu z opinii biegłego, ani w ogóle zlecania przeprowadzenia jakichkolwiek innych dowodów. Inicjatywa dowodowa w postępowaniu przed sądami administracyjnymi zawsze należy do strony, przy czym możliwość uwzględnienia wniosku strony jest znacznie ograniczona. Jest to związane z ustrojową pozycją sądów administracyjnych, które jedynie kontrolują działalność administracji publicznej (art. 1 i 3 p.p.s.a.), nie pełnią zaś roli organu administracji publicznej trzeciej instancji. Sąd administracyjny nie ustala stanu faktycznego w sprawie, lecz jedynie kontroluje, czy ustalenia dokonane w postępowaniu administracyjnym są prawidłowe.

Nie było żadnych przeszkód by strona skarżąca dla poparcia i wzmocnienia argumentów skargi, zleciła we własnym zakresie wykonanie opinii dotyczącej kwestionowanego operatu szacunkowego przed rozprawą sądową, na którą sprawa została skierowana, skoro skarga została wniesiona kilka miesięcy wcześniej. Opinia Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych mogła też zostać przedstawiona organowi przed wydaniem w dniu 16 listopada 2017 r zaskarżonej decyzji, skoro kwestionowany operat sporządzony został już [...] maja 2017 r. Inicjatywa w tym względzie należała w całości do strony skarżącej, na której spoczywa ciężar wykazania trafności stawianych zarzutów. Przenoszenie ciężaru dowodowego na sąd administracyjny nie jest zgodne z rolą tego sądu, która nie sprowadza się do rozstrzygania sprawy administracyjnej a kontroli zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z prawem powszechnie obowiązującym.

Złożone na rozprawie pismo Komisji Opiniującej z dnia [...] marca 2018 r (k - 73) stanowiło jedynie zachętę (w ramach prowadzonej działalności) skierowaną do strony skarżącej, aby ta zleciła sporządzenie opinii. Pismo w jakikolwiek sposób nie odnosiło się do merytorycznych treści sporządzonego operatu, który miałby podlegać ocenie.

W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby sprawy przez mgr L., G. operat szacunkowy z [...] maja 2017 r jest prawidłowy i nie budzi wątpliwości.

W operacie szczegółowo opisano:

a) przeznaczenie poszczególnych nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rybitwy-Północ", zatwierdzonym uchwałą Nr XXIV/315/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 14 września 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 18 października 2011 r. Nr 489, poz. 4731),

b) przeznaczenie poszczególnych nieruchomości w obowiązującym do dnia 1 stycznia 2003 r. miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla "Przewóz" w Krakowie, zatwierdzonego uchwałą Nr XCI/589/93 Rady Miasta Krakowa z dnia 20 sierpnia 1993 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z dnia 23września 1993 r. Nr 13, poz. 61)

c) faktyczny sposób wykorzystania tych nieruchomości w czasie gdy żaden plan nie obowiązywał tj. pomiędzy 1 stycznia 2003 r. a 18 listopada 2011 r. wraz z opisem zabudowy znajdującej się na tych nieruchomościach, jak i istniejącej tam infrastruktury oraz możliwości zagospodarowania z uwzględnieniem dojazdu i dostępności do mediów.

W operacie ustalono wartości rynkowe nieruchomości dla każdego z tych trzech stanów.

Rzeczoznawca dokonał szczegółowego opisu stanu prawnego nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny, z badaniem Ksiąg wieczystych, w szczególności przywołując Działy III -prawa, roszczenia i ograniczenia, z których wynikały ograniczone prawa rzeczowe przypisane do poszczególnych nieruchomości i stanowiące ich obciążenia.

Dokonał także opisu stanu nieruchomości na dzień oględzin, tj. [...] marca 2017r. biorąc pod uwagę położenie nieruchomości, ich uzbrojenie, dojazd do nieruchomości -wskazując istnienie dostępu bezpośredniego do drogi publicznej ul. T. i ul. F. , przedstawiając dostępność komunikacji publicznej, omawiając kształt, powierzchnię i zagospodarowanie poszczególnych nieruchomości, jak i otoczenie, a także ograniczenia, które wynikają z działu III KW nieruchomości 1, 2, i 3, zaś, co do środkowej części nieruchomości 3 wskazując, że występuje tam strefa nadzoru archeologicznego.

Równie szczegółowy opis przedstawiono w punkcie operatu dotyczącym przeznaczenia nieruchomości zgodnie z miejscowym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla "Przewóz" w Krakowie. Przywołano zapisy planu odnośnie poszczególnych przeznaczeń i to zarówno podstawowych jak i dopuszczalnych.

Rzeczoznawca dokonał także analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w Krakowie, w latach 2010 - 2015, wskazując, jakie nieruchomości, o jakim przeznaczeniu miały największy udział ilościowy w obrocie, jak i kiedy - tj. w jakich latach, przedstawiały się ceny średnie transakcji gruntów budowlanych.

Została także przedstawiona analiza rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym obecnie planie zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie rzeczoznawca zbadał rynek dotyczący własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę usługową lub w części pod zabudowę usługową, a w części pod inne przeznaczenie, np. drogi. Badaniem trafnie objął obszar jednostki ew. [...], zaś okresem badania objął przedział sierpień 2011 - kwiecień 2015.

Biegły prawidłowo wskazał, że nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 stanowią spójny obszarowo teren, o jednolitym zagospodarowaniu, o zbieżnym przeznaczeniu, w związku z tym dokonał ich wyceny łącznie. Zgodnie z ustaleniami planu te nieruchomości znajdują się w przeważającej części w terenach zabudowy usługowej - Ul i U4 (98,5%), w pozostałej w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN46 i MN 47 oraz w terenach dróg publicznych - KDX9, KDW14, KDL7, KDX15. Dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej w terenach U1 zostało uwzględnione przez dobór nieruchomości podobnych, które tak jak nieruchomości wyceniane posiadają taką możliwość.

Analizą rynku objęto nieruchomości przeznaczone w całości pod zabudowę usługową, jak i w przeważającej części pod zabudowę usługową, a w mniejszej części ujęte przez inne przeznaczenie - np. drogi. Okoliczność tę uwzględniono w procesie wyceny za pomocą zastosowania cechy rynkowej "przeznaczenie, możliwości inwestycyjne".

Wbrew zarzutom skargi w wycenie uwzględniono fakt wynikający z zapisów z działu III KW, gdzie ujawnione są liczne służebności dotyczące nieruchomości, wprowadzając cechę rynkową "ograniczenia".

Z kolei ze względu na stabilizację cen w analizowanym okresie w odniesieniu do wziętych do porównań nieruchomości podobnych rzeczoznawca odstąpił od korygowania cen ze względu na upływ czasu. Był to zabieg prawidłowy wynikający z wszechstronnej analizy rynku nieruchomości i specyfiki wycenianych nieruchomości, związanej z ich wielkością a także brakiem transakcji dotyczących tak dużych działek. Biegły zastosował współczynnik korekcyjny "K" w najniższym dopuszczalnym wymiarze 0,9, co zgodnie z interesem strony skarżącej istotnie zmniejszyło wartość wyceny.

Rzeczoznawca trafnie stwierdził i przyjął, że – wobec braku transakcji nieruchomościami o powierzchni zbliżonej do powierzchni wycenianych nieruchomości - do wyceny przyjęto nieruchomości podobne, lecz posiadające zdecydowanie mniejsza powierzchnię. Okoliczność ta została poddane korekcie, poprzez zastosowanie cechy rynkowej "powierzchnia działki".

Zarzut skargi, iż do porównania przyjęto nieruchomości znacznie mniejsze od wycenianych nie może odnieść skutku, skoro nie istniały transakcje obejmujące nieruchomości o zbliżonej wielkości. Dodatkowo przyjęcie współczynnika korygującego czyni powyższy zarzut bezzasadnym.

Rzeczoznawca majątkowy w toku wyceny zastosował Współczynnik Korekcyjny "K" na poziomie 0.9, bowiem na rynku brak było nieruchomości podobnych o powierzchni tak dużej jak nieruchomości (1,2,3) wyceniane - czyli 13,3846 ha.

W kwestii tej rzeczoznawca przekonująco wyjaśnił, że nieruchomości o charakterze inwestycyjnym o tak dużych powierzchniach stanowią margines obrotu i to na rynku lokalnym, regionalnymi i krajowym. Analiza preferencji rynku nieruchomości wskazała, że cena jednostkowa nieruchomości gruntowej o powierzchni do kilku hektarów utrzymuje stabilny poziom. Przekroczenie granicznej powierzchni powoduje spadek cen jednostkowych, bowiem to powierzchnia determinuje możliwości zakupu przez nabywców, gdyż im większa powierzchnia, tym kwota wydatkowana na zakup jest większa. Z uwagi na fakt, że nieruchomości podobne posiadają mniejszą powierzchnię od nieruchomości wycenianych to powoduje to, iż ceny jednostkowe są wyższe od cen nieruchomości wielkopowierzchniowych. Dlatego więc, w celu sprowadzenia "wyższych cen jednostkowych" mniejszych nieruchomości podobnych do poziomu "niższych cen jednostkowych" nieruchomości o powierzchniach większych, rzeczoznawca wprowadził współczynnik "K" na granicznym poziomie 0,9, redukując w ten sposób poziom cenowy. Zastosowanie współczynnika korygującego w odpowiednim stopniu koryguje jednostkowe ceny transakcyjne, do poziomu adekwatnego dla bardzo dużych nieruchomości gruntowych.

Rzeczoznawca powołał się na zbiór Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, zgodnie, z którym współczynnik korekcyjny "K" mający przedział 0,9 - 1,10 stosuje w szczególnie uzasadnionych przypadkach, np., gdy nieruchomość ma wady wykraczające poza cechy rynkowe, lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.

Mając na uwadze te uwagi, rzeczoznawca wyselekcjonował z rynku nieruchomości Bazę nieruchomości podobnych, w której znajdują się nieruchomości położone na terenie jedn. ew. [...] niezabudowane o wiodącym przeznaczeniu w planie pod zabudowę usługową lub w części pod zabudowę usługową, w części pod inne przeznaczenie np. drogi. Baza zawiera także informacje o dacie-transakcji, położeniu nieruchomości, jedn. ewidencyjnej, obrębie, numerze działki, powierzchni, cenie transakcyjnej, cenie transakcyjnej jednostkowej, nr Repertorium, i udziale we własności. W bazie tej znalazły się cztery transakcje, które wszystkie zostały przez rzeczoznawcę szczegółowo opisane, z uwzględnieniem przeznaczenia oraz z wykazaniem proporcji przy przeznaczeniu mieszanym, powierzchni, kształtu, dostępu do drogi, uzbrojenia i ograniczeń.

Następnie rzeczoznawca wytypował właściwe, dla tego rynku nieruchomości cechy rynkowe, mające wpływ na kształtowanie się cen. W tym przypadku cechami tymi były: - położenie, lokalizacja ogólna, - dostęp do mediów, - dojazd, dostępność do nieruchomości,- powierzchnia działki, kształt działki, - otoczenie, - ograniczenia.

Część z tych cech rzeczoznawca uwzględnił już na etapie doboru nieruchomości porównawczych, co spowodowało, że pomija je, jako cechy samodzielnie występujące. Przedmiot wyceny, jak i nieruchomości wzięte do porównań posiadały ograniczenia. W związku z tym, pominięto np. cechę ograniczenia, położenie, lokalizacja ogólna, bowiem elementy te zostały już uwzględnione i zawierają się w cechach nieruchomości wziętych do porównań.

Kolejnym działaniem rzeczoznawcy było ustalenie wag cech, dokonanie ich opisu, tak by można było weryfikować zachodzące podobieństwo między nieruchomościami, jak i nadanie ocen poszczególnym cechom, co pozwoliło niwelować różnice występujące między nieruchomościami wycenianymi i wziętymi do porównań.

Nieruchomość nr 4 - która obecnie składa się z działki ew. nr [...], a która w chwili wejścia w życie obecnego planu stanowiła szereg innych działek ewidencyjnych, które dopiero potem połączyły się w jedna działkę - była położona nieco odmiennie i przez rzeczoznawcę oznaczona, jako nieruchomość pierwotna 1 i nieruchomość pierwotna 2. Rzeczoznawca uznał, iż one również tworzą ze sobą wspólny obszarowo teren o podobnym przeznaczeniu, w związku z tym opisał je oddzielnie i dokonał analizy rynku pod kątem doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, w skład której wchodzi nieruchomość pierwotna 1 i nieruchomość pierwotna 2.

Również w tym przypadku w operacie zastosowano współczynnik korekcyjny K, ponieważ przeznaczenie zapisane dla obszaru U3 zezwala na realizację usług o ograniczonym zakresie, a nieruchomości zgromadzone w bazie, są nieruchomościami posiadającymi korzystniejsze możliwości inwestycyjne.

W związku z tym dla tej grupy nieruchomości wycenianych została sporządzona Baza nieruchomości podobnych, a ujęte w niej nieruchomości szczegółowo opisane. Wyszczególniono najbardziej miarodajne cechy, do których przypisano wagi i podano ich opisy, oraz oceny.

Ponieważ część nieruchomości pierwotnych 1 i 2 nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego także i dla tych nieruchomości dokonano analizy rynku, wyselekcjonowano nieruchomości podobne i utworzono bazę. W zakresie cech ustalono ich wagi, dokonano opisu oraz przyporządkowano oceny.

W analogiczny sposób rzeczoznawca postępował z wycenianymi nieruchomościami w pozostałych stanach ich przeznaczeń, tj. według faktycznego sposobu wykorzystania oraz pod rządami miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla "Przewóz" w Krakowie: dokonał analizy rynku nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, sporządzał bazę składającą się z nieruchomości podobnych, które to nieruchomości poddawał szczegółowemu opisowi ze szczególnym uwidocznieniem przeznaczenia oraz wskazaniem proporcji, gdy przeznaczenia te były mieszane. Także i tu selekcjonował cechy, dokonywał ich opisu oraz przypisywał im wagi i oceny.

Osobno rzeczoznawca zajął się nieruchomościami pierwotnymi 1 i 2, wykazując ich mieszane przeznaczenie zabudową przemysłową wraz ze strefą ochronną, w tym zielenią izolacyjną wokół [...] ze strefą ochronną, podkreślając, że i w tym przypadku z racji na występowanie strefy ochronnej należało zastosować współczynnik korekcyjny "K" na poziomie 0,9.

Dla tej grupy nieruchomości przygotował również stosowną Bazę nieruchomości podobnych, dokonał opisu wszystkich znajdujących się tam nieruchomości, z podkreśleniem ich przeznaczenia, oraz obciążeń, określił ich cechy które miały wpływ na ich cenność i także dokonał ich opisu, przyporządkowania wag i ocen. Po tych czynnościach rzeczoznawca przystąpił do wyceny wszystkich opisywanych nieruchomości w trzech stanach.

Do określenia wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości rzeczoznawca trafnie zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Przy dokonywanej wycenie wskazaną metodą, rzeczoznawca porównywał kolejno nieruchomości wyceniane, z nieruchomościami podobnymi zawartymi w sporządzanych Bazach nieruchomości podobnych, przypisywał im poszczególne wyselekcjonowane cechy oraz stosowne w danym przypadku wartości cech. W ten sposób korygował poprzez użycie odpowiedniego współczynnika korekcyjnego cenę jednostkową każdej z trzech wziętych do porównań nieruchomości, tak by odpowiadały one jak najlepiej cechom nieruchomości szacowanej.

Następnie z trzech skorygowanych cen wyliczał średnią, która stawała się najbardziej odpowiadającą nieruchomości szacowanej jej ceną.

Osiągnąwszy w ten sposób wyszacowane ceny dla poszczególnych nieruchomości szacowanych, w jej wszystkich trzech stanach, dokonywał wyliczeń wartości poszczególnych nieruchomości szacowanych.

Wartości te wykazały w sposób jednoznaczny, że po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Rybitwy -Północ, nastąpił wzrost wartości zbytej przez firmę [...] Spółka Akcyjna nieruchomości.

Wbrew stanowisku skarżącego operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i czytelnie wyjaśnia sposób dokonania wyceny. W ocenie Sądu mógł stanowić podstawę do określenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stanowisko organów obu instancji w zakresie oceny tego dowodu zasługuje na aprobatę.

Rzeczoznawca w piśmie z dnia 8 sierpnia 2017 r ( k – 513-518 akt adm.) szczegółowo i przekonująco odpowiedział na zarzuty złożone przez stronę skarżącą do sporządzonego operatu szacunkowego.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących nieuwzględnienia ograniczeń obciążających poszczególne nieruchomości przekonująco wyjaśniono, iż zostały one szczegółowo wymienione i szczegółowo opisane, bowiem w każdym z trzech stanów planistycznych ograniczenia nieruchomości były determinantą uwzględnioną w procesie szacowania. Ograniczenia zostały uwzględnione w procesie wyceny nieruchomości, przy zastosowaniu rynkowej cechy "ograniczenia", i przypisanych tej cesze wag, której katalog zawiera fizyczne i prawne czynniki negatywnie wpływające na przedmiot wyceny. Ponadto podczas szacowania nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rybitwy -Północ", wpływ cechy rynkowej "ograniczenia" został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych. Powyższe wynikało z faktu, iż zarówno przedmiot wyceny, jak i wszystkie nieruchomości podobne, posiadały ograniczenia w podobnym stopniu wpływające na realny odbiór nieruchomości przez potencjalnego nabywcę (inwestora). Wbrew twierdzeniom skargi wpływ ograniczeń na nieruchomości szacowane i porównywane został przez rzeczoznawcę uwzględniony w operacie i uzasadniony.

Co do wskazania, jako uchybienie kwestii wspólnego oszacowania nieruchomości, trafnie wskazano na fakt, iż wszystkie szacowane działki (za wyjątkiem posiadającej marginalna powierzchnię dz. [...] obr. [...] o pow. 0,0137 ha) przylegały do siebie w sposób bezpośredni, były połączone granicami i tworzyły spójny obszar. To łączne oszacowanie w najodpowiedniejszy sposób oddaje potencjał inwestycyjny tych nieruchomości. Ze względu na zastosowanie łącznej wyceny, jako spójnego obszaru, przy uwzględnieniu wszystkich trzech stanów planistycznych, cechy układu i powierzchni obszaru nie mają bezpośredniego wpływu na zmianę wartości tych nieruchomości. Powyższe wynika z faktu, iż analogicznym układem powierzchniowym, (jako spójnym terenem) oszacowano nieruchomości przy uwzględnieniu nowego planu, faktycznego sposobu wykorzystywania oraz tzw. starego planu miejscowego.

Dokładny opis przeznaczenia nieruchomości zaprezentowany został w operacie szacunkowym. Udział poszczególnych przeznaczeń jest wynikową pomiarów wykonanych przez rzeczoznawcę. Opis przeznaczeń nieruchomości określony w operacie szacunkowym zarówno dla nowego planu miejscowego jak i dla tzw. "starego planu", odpowiada w pełni zapisom tych planów. Nie można zgodzić się z tezą z twierdzeniami skargi, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z faktycznego sposobu użytkowania lub z ustaleń tzw. starego planu miejscowego było zbieżne z możliwościami inwestycyjnymi określonymi planem obszaru "Rybitwy - Północ". Dokładna analiza ustaleń poszczególnych stanów planistycznych (w tym faktycznego zagospodarowania nieruchomości) wskazuje na fakt, iż Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obszaru "Rybitwy - Północ" w sposób istotny poszerza zakres możliwego zagospodarowania nieruchomości gruntowej zarówno dopuszczając szeroko pojętą funkcję usługową (z zakresu usług komercyjnych takich jak centra handlowe, usługowe i magazynowe), jak również umożliwiając w ramach przeznaczenia dopuszczalnego realizowanie inwestycji mieszkalnictwa wielorodzinnego.

Analiza przeznaczenia nieruchomości zgodnie z miejscowym planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla Przewóz w Krakowie (tzw. stary plan) w sposób jednoznaczny wskazuje na fakt, iż zasadniczym przeznaczeniem terenów stanowiących przedmiot wyceny było przeznaczenie przemysłowe i przemysłowo-usługowe związane z funkcjonowaniem [...] oraz inne funkcje towarzyszące temu kierunkowi.

Jak wykazała bezsprzecznie analiza stanów planistycznych zawarta w operacie szacunkowym - objęcie terenu Planem Zagospodarowania Przestrzennego obszaru "Rybitwy - Północ" podniosło wartość nieruchomości gruntowej poprzez znaczące poszerzenie zakresu możliwości inwestycyjnych nieruchomości. Obecnie inwestor nieruchomości dzięki wprowadzeniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obszaru "Rybitwy - Północ" ma o wiele szersze możliwości rozwoju szacowanego terenu. Ogólna zasada odnosząca się do wpływu przeznaczenia nieruchomości na jej wartość stanowi, że racjonalny nabywca nieruchomości gruntowej będzie skłonny zapłacić relatywnie wyższą cenę za nieruchomość, która daje wyższe możliwości zwrotu z inwestycji, a więc za nieruchomość, która umożliwia mu realizację projektów z zakresu usług, komercji, handlu czy projektów deweloperskich. Wbrew twierdzeniom skargi rzeczoznawca w operacie dokonał analizy możliwości inwestycyjnych nieruchomości wycenianych i nieruchomości porównawczych.

Szacowanie nieruchomości gruntowych w sposób łączny było przesłanką konieczną zarówno ze względu na optymalny charakter potencjalnego zagospodarowania nieruchomości, jak również ze względu na konieczność oszacowania nieruchomości w analogiczny sposób dla trzech stanów planistycznych Odpowiadając na zarzut dotyczący wielkości nieruchomości porównawczych należy podkreślić, iż jest to efekt okoliczności, że powierzchnia nieruchomości wycenianych wynosi 13,3846 ha, natomiast powierzchnie nieruchomości podobnych są kilkukrotnie mniejsze ze względu na brak możliwości znalezienia transakcji nieruchomościami podobnymi o powierzchni porównywalnej do powierzchni przedmiotu wyceny. W tej sytuacji rzeczoznawca majątkowy trafnie zastosował Współczynnik Korekcyjny "K" na poziomie 0,90. Zastosowanie współczynnika korygującego 0,9 w odpowiednim stopniu koryguje jednostkowe ceny transakcyjne do poziomu adekwatnego dla bardzo dużych nieruchomości gruntowych.

Ponieważ rzeczoznawca powinien uwzględnić ewentualne zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych w czasie przyjęcie zarówno nieruchomości historycznych, jak i zawartych po dacie określenia wartości jest dopuszczalne. Wykorzystanie cen transakcyjnych zawartych przed jak i po dacie określenia wartości jest powszechnie stosowaną praktyka, która nie stanowi naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów oraz warsztatu wyceny. Odstąpienie od korygowania cen ze względu na upływ czasu było wbrew twierdzeniom skargi stosownie uzasadnione dokonaną przez biegłego analizą rynku nieruchomości, zaobserwowaną tendencją rynkowej stabilizacji cen oraz specyfiką wycenianych nieruchomości, jako " dużych ", co trafnie skutkowało zastosowaniem współczynnika korekcyjnego "K".

W przedmiotowej sprawie istotny jest fakt, iż maksymalne odchylenie czasowe względem daty określenia wartości nie dochodzi do przedziału 2 lat. Mając na uwadze zarzut dotyczący doboru nierynkowych transakcji, rzeczoznawca majątkowy przedstawił w tej kwestii wyczerpujące wyjaśnienia z których wynika, że :

• Transakcja z dnia [...]-02-2015 pomimo sprzedaży w drodze przetargu nie odbiega od przeciętnych, typowych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Ustawodawca celowo umożliwił dobór nieruchomości zbytych w przetargu pod warunkiem spełniania warunku nieodbiegania do 20% od cen przeciętnych doceniając ich przydatność w procesie wyceny. Odchylenie do 20% dotyczy przeciętnych cen na rynku nieruchomości podobnych.

Analizując zbiór nieruchomości podobnych zauważyć należy, że transakcja C4 odbiega od średniej arytmetycznej pozostałych cen jednostkowych o zaledwie 4,85%.

• Transakcje z dnia [...]-08-2015 (strona 49 pozycje C2 oraz C3) spełniają wszystkie ustawowe wymogi stawiane transakcjom rynkowym. Szczegółowa analiza aktów notarialnych jak również elektronicznych wydruków z systemu KRS wskazuje na brak powiązania stron poszczególnych transakcji.

Fakt, iż transakcja z dnia [...]-08-2014 (oznaczona, jako C3) sprzedana została z przeznaczeniem pod zabudowę komercyjną - handlową uwzględniony został w procesie szacowania dzięki cesze rynkowej "przeznaczenie-możliwości inwestycyjne". Nieruchomość sprzedana została wraz z pozwoleniem na budowę obiektu handlowego jednak wskazana cena transakcyjna, będąca podstawą do wyliczenia ceny jednostkowej odnosi się wyłącznie do samej nieruchomości gruntowej, co zostało wyraźnie zaznaczone w akcie notarialnym. Strony transakcji ustaliły, że przeniesienie praw majątkowych i autorskich do projektu budowlanego stanowi oddzielny przedmiot zbycia, który wyceniony został na 150 000 zł netto.

Subiektywne sugestie strony skarżącej jakoby transakcje "pod [...] oraz przy ul O. na os. [...] w Krakowie odbiegały od warunków rynkowych są gołosłowne i nie mogą podważyć prawidłowości wyceny.

W kwestii zarzutów skargi odnoszących się do wadliwości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie jego niezgodności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego należy wyjaśnić, że rozważania dotyczące tej kwestii wykraczają poza granice niniejszej sprawy w rozumieniu art. 134 § 1 p.p.s.a. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa powszechnie obowiązującego, podlegającym odrębnej kontroli sądów administracyjnych. Dopiero ewentualny wyrok, wydany po rozpoznaniu skargi na plan miejscowy, stwierdzający nieważność takiego planu (w całości albo w części) skutkuje wyeliminowaniem objętych wyrokiem regulacji z obrotu prawnego. Dopóki jednak taki wyrok nie zostanie wydany, akt prawa miejscowego obowiązuje w całości. Sąd administracyjny nie może w innym postępowaniu, dotyczącym rozstrzygnięcia indywidualnej sprawy administracyjnej związanej z przepisami planu miejscowego, oceniać prawidłowości jego uchwalenia, czy też odmawiać jego zastosowania w jakimkolwiek zakresie.

Jak wynika z powyższego zarzuty skargi okazały się nieuzasadnione, a zatem skarga podlegała oddaleniu na zasadzie art. 151 p.p.s.a.