Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 841/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2008-02-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: 134 par. 1, art. 152, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 36 ust. 3
journal: Dz.U. 1999 nr 15 poz 139
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia NSA Andrzej Przybielski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2008 r. na rozprawie sprawy ze skargi Prokuratora Rejonowego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 maja 2007 r., nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Prokurator Prokuratury Rejonowej wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 25 maja 2007 r. Nr [...], uchylającą decyzję Wójta Gminy z dnia 19 lutego 2007 r. Nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości 4.406,41 zł przez L. N., w związku ze zbyciem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położoną w S. Gminie G., której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu geodezyjnego S., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy G. z dnia 7 października 2003 r. Nr [...].

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym ustalonym przez organ:

W dniu 27 marca 2006 r. Wójt Gminy wydał decyzję Nr [...], którą orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 3.959,38 zł przez L. N. w związku ze zbyciem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położoną w miejscowości S. gmina G., której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu geodezyjnego S., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Nr [...]. Od powyższej decyzji L. N. złożył odwołanie, domagając się jej uchylenia w całości i umorzenia postępowania w sprawie. Strona odwołująca się zarzucała przedmiotowej decyzji: naruszenie prawa materialnego, art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne zastosowanie mimo braku przesłanki wzrostu wartości działek zbytych przez odwołującego się wobec wadliwości operatu szacunkowego przyjętego za podstawę ustaleń faktycznych; naruszenie prawa materialnego i pomimo tego, że w sprawie, w związku z art. 85 ust. 2 tejże ustawy, do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a zatem do skutków jego uchwalenia, mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym; naruszenie art. 36 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie wskazywanych przez odwołującego się nakładów poniesionych na nieruchomości; naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego zastosowanie wobec odwołującego się, mimo że przepis ten nie określa osoby obowiązanej do poniesienia renty planistycznej; naruszenie art. 2 oraz art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez ich niezastosowanie; naruszenie art. 2 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej i pominięcie wszelkich konsekwencji procesowych tej ustawy - art. 207 § 2 i art.165 § 2 i 4 poprzez ich niezastosowanie i wydanie decyzji mimo braku wszczęcia postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 11 października 2006 r. Nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, których wyjaśnienia winien dokonać organ I instancji w toku ponownie prowadzonego postępowania, oraz odniósł się do zarzutów wyrażonych przez stronę w odwołaniu.

Ponownie rozstrzygając sprawę Wójt Gminy w dniu 19 lutego 2007 r. wydał decyzję Nr [...], którą orzekł ustalając jednorazową opłatę w wysokości 4.406,41 zł dla L. N. w związku ze zbyciem niezabudowanej opisanej wyżej nieruchomości. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wsi S. w gminie G., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia 7 października 2003 r. (Dz.Urz.Woj.Pom. z 4.02. 2004 r., Nr 13, poz. 256) nieruchomość rolna, stanowiąca własność L. N., położona w miejscowości S., zapisana w księdze wieczystej nr KW [...], przeznaczona została na cele zabudowy mieszkaniowej, agroturystycznej z dozwolonymi nieuciążliwymi usługami komercyjnymi. Przedmiotowa działka zbyta została umową z dnia 20 maja 2004 r. Zmiana przeznaczenia doprowadziła do wzrostu wartości przedmiotowej działki o 14.688,03 zł., co potwierdził operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Ponieważ nowo uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący w dniu 19 lutego 2004 r., zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu, ustalono jednorazową opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. w kwocie 4.406,41 zł.

Od powyższej decyzji L. N. złożył odwołanie, wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania w sprawie. Strona odwołująca zarzuciła przedmiotowej decyzji: naruszenie prawa materialnego art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zastosowanie, polegające na ustaleniu opłaty planistycznej w odniesieniu do działki nr [...] w sytuacji, gdy stawka procentowa pozwalająca na wyliczenie wysokości opłaty nie została w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustalona dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa działka; naruszenie prawa materialnego, oraz art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego zastosowanie mimo braku podstaw do ustalenia wzrostu wartości działki zbytej przez skarżącego wobec wadliwości operatu szacunkowego przyjętego za podstawę ustaleń faktycznych; naruszenie art. 37 ust. 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędne zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przy określaniu jej wartości przed przyjęciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako podstawy ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w sytuacji, gdy działka nr [...] nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego przed dniem 19 lutego 2004 r.; naruszenie przepisów postępowania: art. 77 § 1 kpa, art. 80 kpa oraz art. 7 kpa poprzez zaniechanie wszechstronnego rozpatrzenia sprawy i brak ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania działki nr [...] przed dniem rozpoczęcia obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego oraz przyjęcie, że wskazana działka była przeznaczona na cele rolne a jej wartość w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła mimo braku dowodów stanowiących podstawę takich ustaleń. W uzasadnieniu odwołania strona odwołująca podniosła, że w jej ocenie postanowienia ogólne planu powinny zostać skonkretyzowane w treści § 3, w kartach poszczególnych terenów. Ustalenie 30% stawki w odniesieniu do nieruchomości, gdzie wzrost wartości nieruchomości w wyniku ustaleń planu uzasadnia wszczęcie procedury bez równoczesnego wskazania w karcie terenu, iż na tym konkretnym obszarze ustalona stawka obowiązuje w danej wysokości, nie daje możliwości organowi wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Strona podniosła także, iż przedmiotowa działka przed uchwaleniem nowego planu miała przeznaczenie rolne z możliwością zabudowy siedliskowej. Zdaniem strony, rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży zarówno gruntów o funkcji rolnej z możliwością wprowadzenia zabudowy siedliskowej, jak i bez takiej możliwości i na tej podstawie wyznaczył średnią cenę za m2 gruntu. Ponieważ ceny gruntów rolnych bez możliwości zabudowy posiadały znacznie niższą wartość niż ceny gruntów rolnych z możliwością takiej zabudowy, to przyjęcie ich do porównania doprowadziło do ustalenia ceny 1 m2 działki przed uchwaleniem nowego planu na kwotę 4,64 zł, co jest ceną niższą od najniższej zanotowanej w tamtym okresie transakcji sprzedaży działki o przeznaczeniu rolnym z możliwością zabudowy siedliskowej i w konsekwencji do spowodowania zwiększenia wzrostu wartości szacowanej nieruchomości. Strona odwołująca się podniosła także, iż organ I instancji nie wypełnił zaleceń organu odwoławczego i nie dokonał ustalenia faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego.

Wydając zaskarżoną decyzję SKO przytoczyło treść przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium wskazało, iż możliwość pobrania przedmiotowej opłaty, tzw. renty planistycznej, zależna jest od zaistnienia następujących przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym ustalono stawkę procentową oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 Iat od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu. Opłata jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 37 ust. 6 ustawy). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Wysokość opłaty, jaką może być obciążony właściciel (lub użytkownik wieczysty) jest ograniczona do procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości, przy czym nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy wiąże pobranie opłaty z procentową stawką określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podstawą prawną ustalenia kwoty renty planistycznej są postanowienia zawarte w uchwale w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy). Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie pobiera się w przypadku, gdy jej stawka procentowa nie została określona w uchwale rady gminy. Powołując się na poglądy doktryny Kolegium wskazało, że decyzja wójta (burmistrza, prezydenta miasta) ustalająca wysokość renty planistycznej, przy braku określenia stawki procentowej w uchwale w sprawie uchwalenia planu miejscowego jest decyzją wydaną bez podstawy prawnej, obarczoną wadą nieważności.

Kolegium powołując się na uchwałę Rady Gminy z dnia 7 października 2003 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi S. w gminie G. ustaliło, że działka nr [...] znajduje się w granicach obszaru oznaczonego symbolem ,,[...]", dla którego ustalono jako funkcję podstawową: "zabudowę mieszkaniową, agroturystyczna ze wskazaniem na turystykę konną, z dużym udziałem zieleni; Funkcje dozwolone: nieuciążliwe usługi komercyjne, strzelnica sportowo - myśliwska; urządzenia sportowe, możliwość wydzielenia działek mieszkaniowych rezydencjonalnych przy istniejącej drodze lokalnej lub z koniecznością wydzielenia drogi wewnętrznej o szerokości min. 8 m zakończonej placem manewrowym o wymiarach 12 m x 12 m". W karcie terenu [...] nie ustalono natomiast stawki procentowej, na podstawie której ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy. W "Ustaleniach ogólnych planu" w § 2 ust. 6 uchwały: "Stawka procentowa" zapisano że "ustala się stawkę 30% w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych i prawnych tam, gdzie wzrost wartości nieruchomości w wyniku ustaleń planu uzasadnia wszczynanie procedury".

W ocenie organu II instancji wskazany wyżej zapis planu miejscowego wsi S. w gminie G., znajdujący się w ustaleniach ogólnych planu, nie wskazuje jednoznacznie terenów, dla których stawka wynosi 30%, pozostawiając ich wybór organowi, któremu ustawa takich kompetencji nie przyznaje. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uzależnione jest każdorazowo od oceny Wójta Gminy. Taka konstrukcja przepisu, zdaniem Kolegium, jest niewłaściwa. Postanowienia ogólne planu odnoszące się do całości planu, winny być skonkretyzowane przez "ustalenia szczegółowe" zawarte w § 3 uchwały - planu zagospodarowania przestrzennego. W karcie konkretnego terenu winno więc znaleźć się m.in. ustalenie dotyczące stawki procentowej obowiązującej na danym terenie. Ustalenie w przepisach ogólnych planu "stawki 30% w odniesieniu do nieruchomości, gdzie wzrost wartości nieruchomości w wyniku ustaleń planu uzasadnia wszczynanie procedury", bez równoczesnego wskazania w karcie terenu, iż na tym konkretnie obszarze ustalona stawka procentowa obwiązuje, nie daje możliwości organowi wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wyrażając przedstawione stanowisko Kolegium przyjęło, iż stawka procentowa przedmiotowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, nie została przez Radę Gminy dla danego terenu ustalona, a więc brak jest podstaw do wydania decyzji w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego względu organ odwoławczy uchylił zaskarżoną decyzję i umorzył postępowanie organu I instancji, uznając stosownie do treści art. art. 105 § 1 kpa, że jest ono bezprzedmiotowe.

Prokurator Prokuratury Rejonowej domaga się uchylenia opisanej wyżej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzucając organowi naruszenie prawa materialnego - art. 15 ust 2 pkt 12, art. 20 ust 1, art. 36 ust 4 oraz art. 37 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, iż rada Gminy nie określiła w uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego stawki procentowej, stanowiącej podstawę naliczenia "renty planistycznej" oraz, że brak podstaw do wydania przez Wójta Gminy decyzji w sprawie naliczania wyżej wymienionej opłaty.

W ocenie Prokuratora błędne jest stanowisko Kolegium Samorządowego, które stwierdziło, że ustalenie stawki procentowej opłaty powinno znaleźć się w kartach poszczególnych terenów, mylnym też jest pogląd, iż brak konkretyzacji ogólnego zapisu, cytowanego wyżej a zawartego w planie, uniemożliwia wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została wydana z naruszeniem art. 15 ust. 2 pkt. 12, art. 20 ust 1, art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzasadnienie decyzji jest chybione w świetle prawidłowej wykładnia wyżej wymienionych przepisów. W przedmiotowej sprawie, bezsporny pozostaje fakt, iż dnia 7 października 2003 r., Rada Gminy podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi S. w gminie G. W "Ustalenia ogólnych" uchwały, tj. w § 2 ust. 6 zapisano: "Stawka procentowa - ustala się stawkę 30% w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych i prawnych tam, gdzie wzrost wartości nieruchomości w wyniku ustaleń planu, uzasadnia wszczynanie procedury". Z zapisu § 1 wyżej wymienionej uchwały jednoznacznie wynika, iż dotyczy on obszaru obrębu geodezyjnego S. Integralną częścią uchwały Rady Gminy z dnia 7 października 2007 r. są karty terenu, w tym karta terenu [...]. Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 pkt. 12, art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedmiotowy zapis jest obligatoryjną częścią treści uchwały miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poza tym § 2 ust. 6 uchwały, w sposób jednoznaczny wskazuje wysokość stawki procentowej, będącej podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrosty wartości nieruchomości, wynikającej z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określenie "uzasadnia wszczynanie procedury" oznacza podział na nieruchomości, których wartość wzrosła w wyniku ustaleń planu oraz na takie nieruchomości, których wartość pozostała bez zmian. Przedmiotowy zapis jest spójny i logiczny, a jego treść w sposób jasny wskazuje na cel uchwałodawczy. Sporne postanowienie uchwały należy interpretować w oparciu o treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wysokość opłaty powinna być określona w wymiarze stosunkowym, nie może być jednak wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe, trudno uznać, iż zapisy uchwały numer [...] Rady Gminy z dnia 7 października 2003 r. są sprzeczne z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wykładani literalna art. 36 ust. 4 wyżej wspomnianej ustawy, przesądza w sposób jednoznaczny o istnieniu obowiązku wydania decyzji w przedmiocie opłaty, w sytuacji gdy dochodzi do zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku ustaleń planu a z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku przedmiotowej nieruchomości, zbytej przez L. N. Zakres swobody organu w orzekaniu o jej wysokości, doznaje ograniczenia nie tylko co do możliwości przekroczenia określonej w ustawie górnej wysokości (30%), ale także wyklucza możliwość ustalenia stawki zerowej. W świetle powyższego, bez względu na treść i sformułowanie § 2 ust. 6 uchwały z dnia 7 października 2003 r., wójt ma obowiązek wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty - renty planistycznej, każdorazowo w sytuacji, gdy dochodzi do zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Słuszność powyższej tezy potwierdza treść art. 37 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który wskazuje, iż doręczenie opisu aktu notarialnego zobowiązuje wójta do bezzwłocznego wszczęcia procedury administracyjnej, zmierzającej do wydania decyzji ustalającej opłatę. Nie dowolna ocena wójta, a stan faktyczny oparty na obiektywnych, podlegających weryfikacji kryteriach, stanowi podstawę wszczynania postępowania w sprawach opłat. Odnosząc się do zarzutu nieumieszczenia postanowień o stawkach procentowych w kartach terenu, twierdzi skarżący, iż obowiązek taki nie wynika z przepisów prawa. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., precyzuje jasno, iż ustalenia dotyczące tzw. renty planistycznej, powinno znaleźć się w treści planu miejscowego. W przedmiotowej sprawie wymóg ten został zachowany. Karty terenu są częścią uchwały miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do których odnosi się między innymi część ogólna, zawierająca postanowienie dotyczące renty planistycznej. Sporne postanowienie uchwały w ocenie skarżącego nie rozszerza kompetencji wójta, nie pozostawia mu też swobody w kwestii wszczęcia procedury zmierzającej do wydania decyzji w przedmiocie opłaty, ten obowiązek, wynika bowiem z ustawy. Stanowisko Kolegium ocenia skarżący jako chybione i bezpodstawne. Przyjęcie takiej interpretacji spowodowałoby w konsekwencji uznanie postanowienia § 2 ust. 6 za bezprzedmiotowe i nieskuteczny wobec wszystkich nieruchomości objętych planem, których wartość wzrosła.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jako zasadna podlegała uwzględnieniu.

Oceniając zaskarżoną decyzję pod kątem jej legalności, stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), Sąd uznał, że narusza ona prawo. Przy rozpoznaniu skargi Sąd miał również na względzie treść art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), według którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Okoliczności niniejszej sprawy są zasadniczo niesporne. Jak wynika z prawidłowych ustaleń organu, nieruchomość rolna stanowiąca działkę nr [...], położona w miejscowości S., gmina G., zapisana w księdze wieczystej nr KW [...]i zbyta w drodze umowy sprzedaży z dnia 20 maja 2004 r. przez L. N., znajduje się w granicach obszaru o symbolu "[...]", przeznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia 7 października 2003 r. (Dz.Urz.Woj.Pom. z dnia 24 lutego 2004 r., Nr 13, poz. 256) na cele zabudowy mieszkaniowej, agroturystycznej ze wskazaniem na turystykę konną, z dużym udziałem zieleni; funkcje dozwolone: nieuciążliwymi usługi komercyjne, strzelnica sportowo-myśliwska; urządzenia sportowe, możliwość wydzielenia działek rezydencjonalnych przy istniejącej drodze lokalnej lub z koniecznością drogi wewnętrznej o szerokości min. 8 m zakończonej placem manewrowym o wymiarach 12m x 12 m (§ 3 uchwały, ustalenia szczegółowe dotyczące oznaczenia terenu 10MM). W części ogólnej wymienionej wyżej uchwały Rady Gminy, w § 2 ust. 6 zawarte zostało postanowienie następującej treści: "Stawka procentowa – ustala się stawkę 30% w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych i prawnych tam, gdzie wzrost wartości nieruchomości w wyniku ustaleń planu uzasadnia wszczynanie procedury".

Rozpatrujący sprawę ponownie Wójt Gminy zawiadomił L. N. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanej zmianą przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a następnie wydał decyzję z dnia 19 lutego 2007 r. Nr [...], w której powołując się na operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 30 stycznia 2006 r. ustalił, że wartość spornej nieruchomości wzrosła o 14.688,03 zł, na skutek zmiany przeznaczenia z rolniczego na zabudowę mieszkaniową z agroturystyką, co uwzględniając postanowienie uchwały określające stawkę procentową w wysokości 30% uzasadnia wymierzenie opłaty w kwocie 4.406,41 zł.

Jak wynika z treści decyzji, rozstrzygający sprawę organ I instancji wymierzając opłatę od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powołał się na postanowienie uchwały Rady Gminy Nr [...] z dnia 7 października 2003 r. określające stawkę procentową wymiaru tej opłaty, nie mając wątpliwości co do tego, że znajduje ono zastosowanie do szczegółowych postanowień planu odnoszących się do opisanej wyżej karty terenu obejmującej przedmiotową działkę.

Natomiast rozpatrujący odwołanie L. N. organ II instancji dokonał w ocenie Sądu wadliwej wykładni przytoczonego wyżej postanowienia § 2 ust. 6 opisanej uchwały, w wyniku czego nastąpiło naruszenie przepisu postępowania art. 105 kpa oraz przepisów prawa materialnego - art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, zm. Dz. U. z 2004 r., Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, zm. Dz. U. z 2005 r. Nr 7, poz. 28, Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, zm. Dz. U. z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635). Trafne są zatem zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia wymienionych wyżej przepisów prawa materialnego.

W stanie prawnym z daty podjęcia zaskarżonej decyzji, stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717, z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym od dnia 22 września 2004 r., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei art. 37 ust. 1 powołanej ustawy wyjaśnia, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłatę tę pobiera się jedynie w razie zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 ustawy).

Z przepisów powyższych wynika ogólna zasada, według której wysokość opłaty, zwanej również rentą planistyczną, zależy od wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Jest ona bowiem ustalana na tej podstawie, że wartość nieruchomości wzrasta w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Wskazać należy, że ta właśnie kwestia ta powinna być przedmiotem postępowania w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, również przez Kolegium w związku z rozpatrywanym odwołaniem L. N.

Jak wynika z treści uchwały Rady Gminy Nr [...] z dnia 7 października 2003 r., podjęta ona została stosownie do treści art. 85 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na podstawie przepisów dotychczasowej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139, ze zm.) i zawiera m.in. rozstrzygnięcie na podstawie art. 10 ust. 3 tej ostatniej ustawy, zgodnie z którym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się również stawkę procentową, służącą naliczeniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3. Wysokość tej opłaty nie mogła być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Przedmiotowa uchwała zawiera niewątpliwie postanowienie określające procentowo, w granicach ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem przedmiotowego planu zagospodarowania przestrzennego, pobieraną przez wójta w razie zbycia tej nieruchomości. Zapis § 2 ust. 6 uchwały, mieszczący się w części ogólnej ustaleń planu, w sposób oczywisty odnosi się również do jego części szczegółowej, zawierającej ustalenia szczegółowe dla obszarów objętych poszczególnymi kartami terenu (§ 3 w związku z § 2 ust. 1 pkt 1 i 2 uchwały). Należy zauważyć, że przepis art. 8 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym przewidywał, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowią treść uchwały rady gminy. Z kolei w przepisie art. 9 ust. 1 tej ustawy przewidziano, że w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uwzględnia się postanowienia przepisów szczególnych odnoszące się do obszaru objętego planem i przedmiotu jego ustaleń. Wobec powyższego, umiejscowienie spornego postanowienia w treści uchwały nie może budzić wątpliwości co do zakresu jego obowiązywania na wszystkich terenach objętych przedmiotowym planem.

W tym kontekście chybione są jednak zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia przez Kolegium przepisów art. 15 ust. 2 pkt 12 oraz art. 20 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przede wszystkim z tej przyczyny, że przepisy te, odnosząc się ściśle do procedury planistycznej, nie stanowiły podstawy prawnej zaskarżonego rozstrzygnięcia. Ponadto nie mogą mieć zastosowania w związku z podjęciem przez Radę Gminy uchwały Nr [...] z dnia 3 października 2003 r., stosownie do treści art. 85 ust. 2 tej ustawy, według zasad uprzednio obowiązujących a uregulowanych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym wykładnia postanowień uchwały musi być dokonywana w odniesieniu do przepisów stanowiących jej podstawę prawną. Określenie w uchwale wysokości stawki procentowej nie stanowiło w tym kontekście realizacji obowiązku wynikającego z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz z przepisu przytoczonego wyżej art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Odwołując się do orzecznictwa sądowoadministracyjnego powstałego na tle obowiązującej uprzednio ustawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 listopada 2005 r., sygn. akt OSK 231/05, Baza orzeczeń LEX nr 196637) należy zauważyć, że stawki procentowe wzrostu wartości nieruchomości, służące naliczeniu opłaty, o której mowa była w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, uznawane były za obligatoryjny element regulacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Nie można się również zgodzić ze stanowiskiem Kolegium, które przypisuje treści postanowienia § 2 ust. 6 uchwały odniesienie do nieokreślonych jednoznacznie terenów, a przez to przyznanie organowi I instancji, wbrew ustawie, kompetencji do ich wyboru i oceny co do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Należy podkreślić, że treść spornego postanowienia uchwały w sposób jednoznaczny ustala stawkę procentową w stosunku do wszystkich nieruchomości ("stanowiących własność osób fizycznych i prawnych"), natomiast druga część zdania: "tam gdzie wzrost wartości nieruchomości w wyniku ustaleń planu uzasadnia wszczynanie procedury" nie odnosi się do położenia nieruchomości w określonej szczegółowo jednostce planistycznej, lecz do zaistnienia takiej sytuacji faktycznej, która spełniając przesłanki ustawowe uzasadnia wszczęcie przedmiotowego postępowania administracyjnego. Ustalający zaś przedmiotową opłatę organ administracji, związany jest rozstrzygnięciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ustalonej w nim procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości.

W stanie prawnym z daty podjęcia decyzji przez organy obu instancji przesłanki ustawowe dla wymierzenia renty planistycznej określają opisane wyżej przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ich istnienie bądź nie powinno być przedmiotem oceny przez organ II instancji. Umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego z tej przyczyny, że zdaniem organu uchwała Rady Gminy Nr [...] z dnia 7 października 2003 r. nie określa stawki procentowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości dla terenu oznaczonego symbolem "[...]", jest w świetle powyższych rozważań wadliwe, a naruszenie przepisu art. 105 kpa w związku z art. 138 § 1 pkt 2 miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozpatrując sprawę ponownie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokona merytorycznej oceny, czy zaistniały przesłanki ustawowe dla wymierzenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przyjmując, iż Rada Gminy określiła w obowiązującym planie procentową wysokość jednorazowej opłaty. Organ II instancji odniesie się przy tym do pozostałych zarzutów odwołania, między innymi kwestionujących prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego oraz niewyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy poprzez brak ustalenia faktycznego wykorzystywania działki nr [...] przed datą wejścia miejscowego życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium dokona przy tym wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, czego zaniechał organ I instancji, oraz w miarę potrzeby uzupełni postępowanie dowodowe w trybie art. 136 kpa.

Mając na względzie powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję. Stosując przepis art. 152 p.p.s.a. Sąd orzekł także, iż uchylona decyzja nie może być wykonana. Z uwagi na charakter zaskarżonej decyzji, wywołującej określone skutki prawne, należało wstrzymać jej wykonanie, do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.