Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 468/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2021-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3 a
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk (spr.), sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant specjalista Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 września 2021 r. sprawy ze skargi B. J. i J. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] kwietnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] lutego 2021 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. solidarnie na rzecz skarżących B. J. i J. J. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:

Wnioskiem z dnia [...] października 2020 r. J. i B. J. wystąpili do Prezydenta Miasta B. o podział nieruchomości składającej się z działek nr [...] o pow. 0,1171 ha, [...] o pow. 0,1170 ha, [...] o pow. 0,1172 ha i [...] o pow. 0,0143 ha. Na powyższych działkach znajduje się osiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Podział polegać miał na wydzieleniu działek niezbędnych do korzystania z ww. budynków. W piśmie z dnia [...] października 2020 r. uzupełniającym wniosek, J. i B. J. wskazali, że wnioskują o podział w trybie art. 95 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami argumentując, że podział nieruchomości jest niezbędny do prawidłowego korzystania z budynków mieszkalnych, w tym do ich dalszego zbycia. Do wniosku dołączono wymagane prawem załączniki: mapę z projektem podziału nieruchomości wraz z wykazem zmian danych ewidencyjnych, odpis aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z dnia [...] września 2017 r., wypis z rejestru gruntów dla w/w, działek, [...] z dnia [...] września 2020 r. dotyczącego propozycji ustanowienia służebności przejścia i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]. W toku postępowania wnioskodawcy dostarczyli również kopię aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z dnia [...] listopada 2020 r., dotyczącego ustanowienia odpłatnej służebności przejścia i przejazdu na nieruchomości stanowiącej własność Gminy B., położonej w B. przy ul. [...], obr. [...], oznaczonej nr geod. [...][...], na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].

Decyzją z dnia [...] listopada 2020 r., znak [...], Prezydent Miasta B. odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w B. w obr. [...] - [...], oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...] i [...]. W motywach rozstrzygnięcia organ wskazał, iż proponowany podział nie prowadzi do powstania działek niezbędnych do prawidłowego korzystania z budynków mieszkalnych, bowiem nie umożliwi racjonalnego i bezkonfliktowego korzystania zarówno z budynków, jak i urządzeń znajdujących się na wydzielonych działkach. Organ wyjaśnił, że po podziale większość przyłączy do konkretnych budynków przebiegać będzie przez działki sąsiednie, a więc należące do innych podmiotów, co może skutkować konfliktami sąsiedzkimi, gdyż w razie ewentualnej awarii konieczne będzie wejście na teren sąsiedniej działki w celu jej usunięcia. Organ podkreślił także naruszenie przepisów odrębnych, w tym przepisów przeciwpożarowych, poprzez fakt, że po wnioskowanym podziale hydrant przeciwpożarowy znalazłby się w granicach działki nr [...], tj. za jej ogrodzeniem, a więc w miejscu ogólnie niedostępnym. Wskazał również na niezgodność dotyczącą ilości miejsc parkingowych przynależnych do budynku mieszkalnego, z uregulowaniami planistycznymi.

Wskutek rozpatrzenia odwołania B. i J. J., reprezentowanych przez pełnomocnika radcę prawnego I. W., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzja z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] uchyliło powyższą decyzję Prezydenta Miasta B. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że przebieg infrastruktury (w tym przypadku przyłączy: gazowych i wodno - kanalizacyjnych) przez sąsiednie działki, stanowiące własność innego podmiotu, jest możliwy w wyniku ustanowienia stosownych służebności. Jeżeli zaś chodzi o umiejscowienie hydrantu przeciwpożarowego, to żadne przepisy nie uniemożliwiają zlokalizowania hydrantu, zarówno jako część sieci wodociągowej, jak i urządzenia przeciwpożarowego, na prywatnej - ogrodzonej - posesji. Na rzecz podmiotu obsługującego hydrant może zostać ustanowiona odpowiednia służebność. Kolegium odniosło się także do kwestii braku zgodności planowanego podziału z przepisami odrębnymi, dotyczącymi ilości miejsc postojowych dla każdego z budynków mieszkalnych, wyjaśniając, iż w zakresie, w jakim przepisy odrębne (w tym przypadku przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) odsyłają do uregulowań planistycznych, nie mogą stanowić podstawy do odmowy dokonania podziału. Organ odwoławczy nakazał ponadto ponownie przeanalizować materiał dowodowy pod kątem ustalenia, czy powstałe w wyniku podziału działki spełniają kryteria działek budowlanych.

Decyzją z dnia [...] lutego 2021 r., znak [...], Prezydent Miasta B. ponownie odmówił zatwierdzenia projektu podziału przedmiotowej nieruchomości, powtarzając przytaczane już w pierwszej decyzji argumenty dotyczące przebiegu infrastruktury technicznej, lokalizacji hydrantu oraz lokalizacji miejsc parkingowych, jak również podkreślił, że nie wszystkie z wydzielonych działek odpowiadają definicji działek budowlanych. Ponadto, organ I instancji dołączył do akt sprawy dokumentację związaną z uzyskaniem przez skarżących pozwolenia na budowę.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli B. i J. J., reprezentowani przez pełnomocnika radcę prawnego I. W., nie zgadzając się z rozstrzygnięciem. Zarzucili naruszenie przepisów proceduralnych: art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez naruszenie zasad: prawdy obiektywnej, dążenia do załatwienia sprawy zgodnie z interesem stron postępowania oraz pogłębienia zaufania, poprzez niepodjęcie z urzędu pełnej analizy prawnej żądania zgłoszonego w postępowaniu. Zdaniem Skarżących, organ nie odniósł się do wszelkich okoliczności podnoszonych przez strony w toku postępowania. Skarżący wyjaśnili, iż wniosek o zatwierdzenie planu podziału przedmiotowej nieruchomości, złożonej z działek nr [...], [...], [...] i [...], ma na celu wyodrębnienie poszczególnych, wskazanych we wniosku działek, co możliwi prawidłowe korzystanie z wybudowanych już i oddanych do użytku budynków mieszkalnych (wraz z przyłączami) w sposób przewidziany prawem. Ponadto, w ocenie Skarżących, organ nieprawidłowo uznał, że lokalizacja przyłączy uniemożliwi - po dokonaniu podziału nieruchomości - prawidłowe z nich korzystanie. Organ całkowicie pominął wyjaśnienia stron w toku postępowania, odnoszące się m.in. do kwestii usankcjonowania przebiegu linii przesyłowych przez inne nieruchomości poprzez ustanowienie odpowiednich służebności. Analogicznie, odpowiednia służebność może zostać ustanowiona w celu obsługi i korzystania z hydrantu. Skarżący nie zgadzają się również z argumentem dotyczącym ilości miejsc parkingowych przypadających na jeden budynek mieszkalny, gdyż w ich ocenie, takie miejsca mogą powstać na nowo wydzielonych działkach, pozwala na to bowiem ich wielkość i sposób zagospodarowania. Skarżący uznali również, że powstanie w wyniku podziału działek niezabudowanych nie stanowi negatywnej przesłanki do jego dokonania. Na poparcie powyższej tezy przywołali wyroki sądów administracyjnych.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i rozstrzygnięcie co do istoty sprawy poprzez zatwierdzenie wnioskowanego podziału, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] kwietnia 2021 r. nr [...] orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji odwoławczej Kolegium wskazało, że rozstrzygnięcie jest prawidłowe, choć Kolegium nie podzieliło części argumentów przywołanych przez organ I instancji w uzasadnieniu decyzji. SKO odniosło się do przesłanek wskazanych w art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując, że przy takim podziale nieruchomości zabudowanej chodzi o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa własności (m.in. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15 lutego 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 959/11). Kolegium podtrzymało stanowisko wyrażone w uprzednio wydanej decyzji kasacyjnej z dnia 14 stycznia 2021 r. co do ustaleń organu I instancji o braku możliwości dokonania podziału z uwagi na przebieg infrastruktury technicznej, lokalizację hydrantu oraz liczbę i lokalizację miejsc parkingowych. Zarówno umiejscowienie hydrantu, jak i przebieg już istniejących przyłączy gazowych i wodno - kanalizacyjnych, nie mogą stanowić przeszkody do dokonania wnioskowanego podziału. Przechodząc zaś do kwestii braku zgodności planowanego podziału z przepisami odrębnymi (dotyczącymi ilości miejsc postojowych dla każdego z budynków mieszkalnych), to należy mieć na uwadze stanowisko sądów administracyjnych, które podziela Kolegium, wyrażone m.in. w wyroku NSA z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt I OSK 5/09, zgodnie z którym podział nieruchomości dokonywany w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. nie jest objęty zakresem regulacji rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Z tych względów Kolegium nie podzieliło tych poglądów organu I instancji.

Podkreśliło jednakże, że wnioskiem z dnia 03 lipca 2018 r. Inwestor wystąpił do Prezydenta Miasta B. działającego jako starosta o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Postanowieniem z dnia [...] lipca 2020 r., znak [...] , ww. organ zobowiązał wnioskodawcę do usunięcia nieprawidłowości oraz wskazał m.in., że w projekcie budowlanym rysunku projektu zagospodarowania terenu wskazano powierzchnię działek po proponowanym podziale, które nie spełniają wymogu minimalnej powierzchni działek budowlanych określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (nie mniejszej niż 1000 m2). Podniesiono także kwestię niewystarczającej liczby miejsc garażowych i postojowych. W dniu 14 grudnia 2018 r. Inwestor przedłożył nowy projekt budowlany, z którego usunięto motywy dotyczące podziału przedmiotowej nieruchomości, pozostawiając planowaną zabudowę bliźniaczą wraz z uzbrojeniem terenu bez założeń podziału nieruchomości.

Na tej podstawie organ przyjął, że Inwestor wiedząc o braku możliwości przeprowadzenia podziału w zaplanowany sposób, zrezygnował z próby jego dokonania na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę zakładając, że podziału tego dokona po zrealizowaniu inwestycji, na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. W świetle powyższego nietrafna pozostaje argumentacja skarżących dotycząca uniemożliwienia im obrotu cywilnoprawnego zrealizowanymi budynkami poprzez brak zatwierdzenia żądanego podziału. Jeszcze na etapie planowania inwestycji, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, mieli bowiem świadomość niezgodności planowanego podziału z obowiązującymi przepisami.

Zdaniem SKO, ponadto słuszna jest argumentacja organu I instancji, dotycząca niespełnienia przesłanek dokonania podziału w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n w zw. z art. 4 pkt 3a u.g.n. Podziału takiego można bowiem dokonać jedynie w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Jak wynika z materiału dowodowego, w tym mapy z projektem podziału nieruchomości, proponowany podział skutkowałby powstaniem m.in. działek nr [...] o pow. 0,0177 ha, [...] o pow. 0,0246 ha, [...] o pow. 0,0078 ha i [...] o pow. 0,0345 ha, które to działki byłyby zabudowane fragmentem budynków mieszkalnych. Kolegium podziela ocenę organu I instancji, iż działek tych nie można uznać za działki budowlane. Nie można również przyjąć, aby działki te stanowiły "pozostałą część" po wydzieleniu działek budowlanych, gdyż pozostają one także zabudowane. Przytoczony przez Skarżących wyrok WSA w Poznaniu z dnia 09 października 2019 r., sygn. akt II SA/Po 615/19, dotyczy sytuacji, gdy z istniejącej działki powstaje po podziale działka budowlana, oraz część nie stanowiąca działki budowlanej, powstała niejako "przy okazji" podziału. Analogicznie, w przypadku wydzielenie więcej niż jednej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, każda z tych działek winna spełniać kryteria działki budowlanej (taka okoliczność zachodzi w przywołanym przez Skarżących wyroku WSA w B. z dnia 10 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Bk [...]4/16). W niniejszej sprawie natomiast wskazane wyżej działki kryteriów takich nie spełniają. I niezależnie od powyższego, Kolegium w pełni podzieliło argumentację wyrażoną w wyroku WSA w Olsztynie z dnia 17 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Ol 1320/16. Sąd uznał bowiem, że art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej", co prowadzić mogłoby do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planów miejscowych. Interpretacja art. 95 u.g.n. nie może prowadzić tylko do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z założeniami planu miejscowego.

W ocenie Kolegium wnioskowany podział ma jedynie ułatwić skarżącym obrót cywilnoprawny, nie służy natomiast do realizacji celu, o którym mowa w art. 95 ust. 7 u.g.n. Zgodził się przy tym z organem I instancji, że odmowa zatwierdzenia wnioskowanego podziału nie będzie skutkować ograniczeniem prawa do rozporządzania powyższą nieruchomością oraz budynkami z nią związanymi, wnioskodawcy mogą bowiem dokonywać sprzedaży budynków wraz z udziałem w gruncie posiadanej nieruchomości.

W ocenie Kolegium, organ I instancji w sposób prawidłowy zebrał i rozpatrzył całość materiału dowodowego, a także w wyczerpujący sposób uzasadnił przyjęte stanowisko w zakresie decyzji odmownej.

Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję ostateczna wnieśli B. i J. J. – właściciele terenu inwestycji. Skarżący zarzucili decyzji naruszenie:

I. przepisów postępowania procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1. art. 7 k.p.a. oraz art. 77 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności:

- nieustalenie, iż na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części osiedla [...] w B. zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] kwietnia 2010 roku (dalej: MPZP) utartą praktyką jest wydawanie, w stanach faktycznych takich jak w niniejszej sprawie, pozwolenia na podział nieruchomości w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n. to jest na działki o powierzchni mniejszej aniżeli dopuszczalna zgodnie z zapisami MPZP;

- nieustalenie, iż budynki znajdujące się na działkach objętych wnioskiem państwa J. i B. J. z dnia [...] października 2020 roku zostały oddane do użytkowania a co za tym idzie, wskazane nieruchomości stanowią z całą pewnością działki budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 4 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 z późn. zm.) - dalej jako: u.g.n.

- nieustalenie faktycznych przyczyn dokonania przez J. J.modyfikacji wniosku o pozwolenie na budowę planowanej inwestycji, które wynikało z konieczności dostosowania jego treści do wymogów przewidzianych przez organ, w tym również usunięcia informacji związanych z potencjalnym podziałem nieruchomości ze względu na - zgodnie z informacją otrzymaną od organu I instancji - zbędność tych danych na etapie wnioskowania o wydanie pozwolenia na budowę; nieustalenie wymogów wniosku o pozwolenie na budowę, które opisując sposób zagospodarowania nieruchomości przy zamierzonej inwestycji nie zawiera danych dotyczących podziału nieruchomości;

- nieustalenie przyczyn wnioskowanego przez państwa J. podziału działki nr [...] między innymi na działkę o numerze [...] o pow. 0,0177 oraz działkę nr [...] o powierzchni 0,0246 ha, oraz działki nr [...] między innymi na działkę nr [...] o powierzchni 0,0078 oraz nr [...] o powierzchni 0,0345 ha, który wynikał z konieczności - przy zachowaniu wymogów przewidzianych przez przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 2052 z późn. zm.) wydzielenia i zapewnienia działki budowlanej niezbędnej do korzystania dla budynków mieszkalnych na nich posadowionych;

- nieustalenie, iż w wyniku dokonania wnioskowanego podziału, każdy z wybudowanych przez Inwestora budynków będzie dysponował swoją działką budowlaną (bądź działkami - działka nr [...] oraz [...] oraz działka nr [...] i działki nr [...], które następnie mogą zostać w procedurze scaleniowej połączone), a co za tym idzie zapewni to możliwość swobodnego, bezkonfliktowego korzystania przez właścicieli budynków z nieruchomości, na której jest posadowiony w sposób nieograniczony i swobodny;

2. art. 80 k.p.a. w związku z art. 7 k.p.a. i art. 8 §1 i §2 k.p.a. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, w szczególności dowolne, niepoparte jakimikolwiek dowodami, uznanie, że:

- nie zachodzi konieczność wydzielenia działek budowlanych celem zapewnienia posadowionym na nich budynkom możliwości z nich korzystania, z uwagi na fakt, iż stanowią działki budowlane przeznaczone pod zabudowę miecznikową i posiadają - zdaniem organu - wystarczającą powierzchnię w sytuacji, gdy aktualny stan rzeczy faktycznie uniemożliwia a co najmniej znacząco utrudnia korzystanie z budynków mieszkalnych zgodnie z przeznaczeniem w tym w zakresie: możliwości swobodnego dysponowania terenem przyległym, dokonywania nasadzeń, urządzania parkingów/ogrodów, uiszczania podatku od nieruchomości czy też innych opłat. Organy I oraz II instancji pominęły, iż na działce [...] znajdują się dwa budynki oraz kawałek (fragment trzeciego), na działce [...] znajdują się trzy budynki i fragment czwartego, a na działce nr [...]- trzy budynki przebieg granic działek ze względów zarówno prawnych jak też faktycznych rodzić będzie szereg problemów związanych ze współwłasnością nieruchomości;

- odmowa zatwierdzenia wnioskowanego podziału nie będzie skutkować ograniczeniom prawa do rozporządzenia powyższą nieruchomością w sytuacji, gdy nie wymaga dowodzenia, jako znana z urzędu okoliczność, iż zakup budynku mieszkalnego wiąże się w praktyce i aktualnych realiach gospodarczych z koniecznością uzyskania kredytu hipotecznego. Jeżeli na jednej nieruchomości posadowione są trzy budynki, banki hipoteczne nie udzielą kredytu na zakup w/w budynków z uwagi na niemożliwość zabezpieczenia roszczeń w postaci ustanowienia hipoteki. Stąd też wbrew ustaleniom Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rozporządzenie nieruchomością i posadowionymi na niej budynkami będzie niemożliwe;

- Inwestor miał świadomość niezgodności planowanego podziału z przepisami MPZP i z tego względu zrezygnował z dokonania podziału działek na etapie uzyskania pozwolenia na budowę; oraz że na etapie uzyskania pozwolenia na budowę zakładał, że podziału nieruchomości dokona po zrealizowaniu inwestycji na podstawie art. 95 ust. 7 u.g.n, a także że poinformował o swoim zamiarze organ I instancji, w sytuacji gdy powyższe nie znajduje potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym, a w szczególności fakt zaznaczenia hipotetycznych granic na wniosku o wydanie pozwolenia na budowie, w sytuacji gdy w przedmiotowym postępowaniu kwestia ta nie podlega ocenie, nie może świadczyć o celowym działaniu bądź zaniechaniu pana J. J.;

3. art. 80 k.p.a. w związku z art. 7 k.p.a. i art. 8 §1 i § 2 k.p.a. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, w szczególności dowolne, niepoparte jakimikolwiek dowodami, całkowicie dowolne uznanie, iż skutki związane z prowadzoną, w ramach działalności gospodarczej pod firmą "T.", procedurą uzyskania pozwolenia na budowę odnoszą się również w stosunku do pani B. J., w sytuacji gdy organ II instancji w uzasadnieniu decyzji odnosi się jedynie do Inwestora, a co za tym idzie poczynione - błędne - ustalenia w żadnym wypadku nie dotyczą pani B. J. Całkowicie niezrozumiałe jest wywodzenie konsekwencji prawnych z ustaleń, które jej nie dotyczą;

4. art. 77 § 1, art. 80 i art. 81 w z związku z art. 1. art. 8 §1 i § 2 k.p.a., art. 9 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, brak rozpoznania sprawy w sposób całościowy, brak działania organów obu instancji w sposób wnikliwy oraz niezebranie dowodów w postępowaniu, a przez to naruszenie podstawowych zasad postępowania administracyjnego, w tym zasady praworządności, zasady uwzględniania słusznego interesu strony;

5. art. 8 i § 2 ust. 1 i ust. 2 k.p.a. w związku z art. 77 k.p.a. oraz art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. poprzez nieustalenie i nieuwzględnienie, że na obszarze objętym MPZP wielu właścicieli nieruchomości, w tym dotyczy to działek znajdujących się w bliskim sąsiedztwie z nieruchomością skarżących dokonało ich podziału w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n., co wynika z utartej praktyki na tym obszarze a jednocześnie dowodzi, nierównego traktowania Skarżących w stosunku do innych podmiotów znajdujących się w podobnej sytuacji, nieuzasadnionych żadnymi obiektywnymi okolicznościami, a tym samym doprowadziło do naruszenia zasady obywateli oraz ich jednakowego traktowania przez władze publicznej, a przez to rozstrzyganie spraw administracyjnych w sposób dowolny, 6. art. 8 §1 i § 2 k.p.a. oraz art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez nieuzasadnione odstąpienie od utartej w stosunku do działek objętych MPZP praktyki dokonywania ich podziału na działki mniejsze aniżeli wymagane 1000 m2 w oparciu o art. 95 ust. 7 u.g.n., bez przedstawienia w tym zakresie jakiegokolwiek uzasadnienia, a tym samym naruszenie również zasady równego traktowania, zasady praworządności oraz zasady pogłębiania zaufania do władzy publicznej;

7. art. 32 i art. 45 § 1 Konstytucji RP w związku z art, 7, art. 7a § 1, art. 8 § 1 i § 2 k.p.a. poprzez brak zezwolenia państwu J. na dokonanie podziału Nieruchomości w oparciu o przepis art. 95 ust. 7 u.g.n. w sytuacji gdy, powyższe stanowi przejaw swobodnego dysponowania przez właściciela swoją nieruchomością (prawo własności) a taką zgodę uzyskali właściciele nieruchomości znajdujących się na obszarze MPZP, a w praktyce na całym terenie Gminy B., w sytuacji tożsamości stanu faktycznego i prawnego, nieuwzględnienia słusznego interesu państwa J. oraz potencjalnych nabywców budynków posadowionych na nieruchomości;

8. art. 9 k.p.a. poprzez nie udzielenie skarżącym informacji w zakresie stanu faktycznego i prawnego sprawy, które miały wpływ na ustalenie praw i obowiązków państwa Ja. tj. nie udzielenie informacji o konieczności częściowej modyfikacji wniosku to jest w zakresie działek nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...],

9. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak uzasadnienia podstawy faktycznej decyzji, w szczególności:

a) niewyjaśnienie z jakich względów organ odstąpił od utrwalonej praktyki rozstrzygania sprawy, mając na uwadze iż san faktyczny i prawny niniejszego postępowania jest tożsamy co w innych sprawach w których wnioski o dokonanie podziału w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n były uwzględniane;

b) wobec bezpodstawnego oparcia się przez SKO na domysłach związanych z wiedzą, świadomością i celowością działania Inwestora - niepopartych żadnym materiałem dowodowym - dotyczących rzekomo celowego działania na etapie uzyskania pozwolenia na budowę, niewyjaśnienia, w jakim zakresie powyższe ma znaczenie dla oceny wniosku o podział nieruchomości, które to postępowanie nie pozostaje w związku z postępowaniem o wydanie pozwolenia na budowę;

c) niewyjaśnienia, w jaki sposób bezpodstawne ustalenia dotyczące rzekomej wiedzy Inwestora dotyczą pani B. J. w sytuacji, gdy nie była stroną postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, w szczególności nie otrzymała pisma z dnia 20 lipca 2018 roku kierowanego przez Prezydenta Miasta B.;

d) niewyjaśnienia, z jakich względów organ I oraz organ II instancji odstąpili w odniesieniu do skarżących od utartej i powszechnej w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się w obszarze MPZP praktyki dokonywania podziału działek w oparciu o art. 95 ust. 7 u.g.n., to jest z pominięciem wymogu dotyczącego minimalnej powierzchni;

e) niewyjaśnienia przyczyn naruszenia zasady równości obywateli oraz ich jednakowego traktowania przez władze publiczne;

10. art. 81 w związku z art. 10 § 1 k.p.a., poprzez uznanie okoliczności sprawy za udowodnione bez zapewnienia stronie możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów pomimo, że z treści uzasadnienia decyzji wynika, iż dowody takie były gromadzone przez organ I instancji, pomimo że nie miały związku z prowadzonym postępowaniem, a przez to pozbawienie strony prawa czynnego udziału w postępowaniu.

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy a mianowicie:

1. art. 4 pkt 3a w zw. z art. 95 pkt 7 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie przedmiotowego przepisu co doprowadziło do uznania, że wydzielane zgodnie z wnioskiem skarżących działki nie będą stanowić działki budowlanej to jest, nie będą miały odpowiedniej wielkości, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, w sytuacji gdy spełniać będą w/w wymogi i zapewnią prawidłowe korzystanie z posadowionych na nich budynków

2. art. 4 pkt 3a w zw, z art. 95 pkt 7 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie przedmiotowego przepisu co doprowadziło do błędnego uznania, że:

a) wydzielane zgodnie z wnioskiem Skarżących działki nie będą stanowić działki budowlanej, w sytuacji, gdy powstałe w wyniku podziału działki budowlane będą miały odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, a dokonany podział zapewni możliwość korzystania z działki w sposób racjonalny, bezkonfliktowy, zgodnie z przeznaczeniem i funkcją;

b) niedopuszczalne jest dokonanie wnioskowanego przez państwa J. podziału bowiem prowadzi on do wydzielenia kilku działek ewidencyjnych, w sytuacji gdy w świetle obowiązujących przepisów działka budowlana może składać się z kilku działek ewidencyjnych co ewidentnie ma zastosowanie w niniejszej sprawie, a co za tym idzie wnioskowany podział jest w pełni dopuszczalny a jego przeprowadzenie jest niezbędne do zapewnienia budynkom mieszkalnym koniecznej do korzystania działki budowlanej;

3. art. 95 pkt 7 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że:

a) zawarty we wniosku Skarżących podział działek nie doprowadzi do wyodrębnienia nieruchomości gruntowej niezbędnej, to jest koniecznej do obsługi posadowionych na nich budynków mieszkalnych, w sytuacji gdy tylko taki podział zapewni możliwość korzystania przez potencjalnych nabywców budynków mieszkalnych z nieruchomości zgodnie z przeznaczenie z funkcją w sposób dogodny i bezkonfliktowy, a także umożliwi realizację przez organy administracji państwowej swoich uprawnień w stosunku do właścicieli nieruchomości;

b) w wyniku dokonanego podziału nie mogą powstać działki niezabudowane jak też więcej niż jedna działka, które łącznie będą spełniać warunek "koniecznych" do prawidłowego korzystania z nieruchomości gruntowej;

4. Art. 34 ust. 3 pkt. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm,). w brzmieniu obowiązującym na dzień 03 lipca 2017 roku poprzez niewłaściwe zastosowanie przedmiotowego przepisu prowadzące do błędnego wniosku, iż wniosek o wydanie pozwolenia na budowę winien był zawierać proponowany podział nieruchomości, jak też że złożony przez Skarżących wniosek zawierał proponowany podział nieruchomości w celu jego uzyskania na tym etapie pomimo, iż w ramach przedmiotowego postępowania nie wydaje się decyzji podziałowych; a ponadto, że w przypadku wskazania przez skarżących na wniosku proponowanego podziału nieruchomości jest on w jakikolwiek zakresie wiążący dla organu rozpatrującego wniosek.

Mając powyższe na uwadze wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zasądzenie kosztów postępowania oraz przeprowadzenie dowodu na podstawie art. 106 § 3 k.p.a. z załączonych dokumentów tj. decyzji wydawanych przez organ I instancji w podobnych stanach faktycznych. W uzasadnieniu swego stanowiska rozwinięto podniesione zarzuty.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. w odpowiedzi na skargę, podtrzymało swoją argumentację i wskazało, że pozbawiony podstaw jest zarzut nieustalenia, iż budynki znajdujące się na działkach objętych wnioskiem o podział zostały oddane do użytkowania, a co za tym idzie, wskazane nieruchomości stanowią z całą pewnością działki budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 4 a u.g.n. Fakt oddania budynków do użytku wynika z akt sprawy; Kolegium nie kwestionuje również stwierdzenia, że istniejące obecnie działki stanowią działki budowlane, natomiast pozbawione cech działek budowlanych byłyby działki powstałe w wyniku podziału, co wyklucza zastosowanie art. 95 ust. 7 u.g.n.

Wbrew twierdzeniu Skarżących organ ma świadomość, że brak dokonania podziału generować będzie trudności w zbyciu nieruchomości, jednak powyższy fakt pozostaje bez wpływu na ocenę spełnienia przesłanek dokonania podziału w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n. W związku z tym organ II instancji nie podzielił także zarzutu naruszenia przepisów postępowania podniesionych w skardze, uznając, że trudno przyjąć, że rozpoznając sprawę dwukrotnie w obu instancjach, organy nie uczyniły tego w sposób wnikliwy. Jako niezrozumiały i niepoparty żadnymi dowodami – w ocenie Kolegium – jawi się zarzut braku równego traktowania z uwagi na odstąpienie przez organu rozpatrujące sprawę od utartej w stosunku do działek objętych mpzp, praktyki dokonywania ich podziału na działki mniejsze aniżeli wymagane 1000 m2, w oparciu o art. 95 ust. 7 u.g.n. w ocenie Kolegium okoliczność ta nie została w żaden sposób uprawdopodobniona.

Natomiast w kwestii świadomości Inwestora niezgodności planowanego podziału z przepisami planu miejscowego oraz przepisami odrębnymi, Kolegium w pełni podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na tej podstawie wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Zarzuty skargi są zasadne.

Należy zauważyć, że stan faktyczny sprawy jest bezsporny. Nie budzi wątpliwości to, że skarżący J. i B. J. wystąpili do Prezydenta Miasta B. o podział nieruchomości składającej się z działek nr [...] o pow. 0,1171 ha, [...] o pow. 0,1170 ha, [...] o pow. 0,1172 ha i [...] o pow. 0,0143 ha. Na powyższych działkach znajduje się osiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Budynki powyższe zostały wniesione zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta B. nr [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. w przedmiocie pozwolenia na budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Niewątpliwie też – jak podnoszą skarżący w skardze - budynki zostały oddane do użytkowania, co potwierdza fakt dokonania przez Inwestora zawiadomienia wystosowanego do Inspektora Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego z dnia [...] czerwca 2020 roku. Sprzeciw w ustawowym terminie nie został złożony, zatem w ocenie skarżących można przystąpić do użytkowania tych ośmiu budynków mieszkalnych znajdujących się przy ul. [...] w Z.. Okoliczność przy tym oddania do użytkowania nie ma większego znaczenia w przedmiotowej sprawie, bowiem sam fakt istnienia budynków jest wystarczającą podstawą do rozważania kwestii podziału nieruchomości, a zatem zarzuty skargi w tym zakresie nie mogły odnieść zamierzonego skutku.

Bezsporne jest również to, że nieruchomości, na której zlokalizowane są działki poddawane podziałowi są położone na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części osiedla [...] w B. zatwierdzonym Uchwałą NR [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...] kwietnia 2010 roku (dalej: MPZP). Plan ten przewiduje wymóg, aby w przypadku podziału nieruchomości powstałe działki nie były mniejsze aniżeli 1000 m2.

Przedmiotem sporu jest natomiast wykładnia przepisów art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm., dalej jako u.g.n.) oraz art. 4 pkt 3a u.g.n., w szczególności zaś to, czy w stanie faktycznym tej sprawy jest możliwy podział nieruchomości zgodnie z żądaniem skarżących, czy dzielone działki spełnia definicję działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organów obu instancji, wykładnia powołanych przepisów uniemożliwia pozytywne rozpatrzenie wniosku skarżących o podział nieruchomości. Podkreślić przy tym należy, że stanowiska obu organów, są nieco odmienne w swoich argumentacjach.

Przypomnieć zatem należy, że decyzją z dnia [...] listopada 2020 r., znak [...], Prezydent Miasta B. odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w B. w obr. [...] - [...], oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...] i [...]. W motywach rozstrzygnięcia organ wskazał, iż proponowany podział nie prowadzi do powstania działek niezbędnych do prawidłowego korzystania z budynków mieszkalnych, bowiem nie umożliwi racjonalnego i bezkonfliktowego korzystania zarówno z budynków, jak i urządzeń znajdujących się na wydzielonych działkach. Organ wyjaśnił, że po podziale większość przyłączy do konkretnych budynków przebiegać będzie przez działki sąsiednie, a więc należące do innych podmiotów, co może skutkować konfliktami sąsiedzkimi, gdyż w razie ewentualnej awarii konieczne będzie wejście na teren sąsiedniej działki w celu jej usunięcia. Organ podkreślił także naruszenie przepisów odrębnych, w tym przepisów przeciwpożarowych, poprzez fakt, że po wnioskowanym podziale hydrant przeciwpożarowy znalazłby się w granicach działki nr [...], tj. za jej ogrodzeniem, a więc w miejscu ogólnie niedostępnym. Wskazał również na niezgodność dotyczącą ilości miejsc parkingowych przynależnych do budynku mieszkalnego, z uregulowaniami planistycznymi.

Wskutek rozpatrzenia odwołania skarżących, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzja z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] uchyliło powyższą decyzję Prezydenta Miasta B. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że przebieg infrastruktury (w tym przypadku przyłączy: gazowych i wodno - kanalizacyjnych) przez sąsiednie działki, stanowiące własność innego podmiotu, jest możliwy w wyniku ustanowienia stosownych służebności. Jeżeli zaś chodzi o umiejscowienie hydrantu przeciwpożarowego, to żadne przepisy nie uniemożliwiają zlokalizowania hydrantu, zarówno jako część sieci wodociągowej, jak i urządzenia przeciwpożarowego, na prywatnej - ogrodzonej - posesji. Na rzecz podmiotu obsługującego hydrant może zostać ustanowiona odpowiednia służebność. Kolegium odniosło się także do kwestii braku zgodności planowanego podziału z przepisami odrębnymi, dotyczącymi ilości miejsc postojowych dla każdego z budynków mieszkalnych wyjaśniając, iż w zakresie, w jakim przepisy odrębne (w tym przypadku przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) odsyłają do uregulowań planistycznych, nie mogą stanowić podstawy do odmowy dokonania podziału. Organ odwoławczy nakazał ponadto ponownie przeanalizować materiał dowodowy pod kątem ustalenia, czy powstałe w wyniku podziału działki spełniają kryteria działek budowlanych, w tym wskazał, że może okazać się niezbędne przeprowadzenie oględzin.

W tym miejscu należy podkreślić, że Sąd podziela poglądy SKO zawarte w/w decyzji z dnia 14 stycznia 2021 r. Jednocześnie co istotne, w uzasadnieniu tej decyzji wskazano, że skarżący uzyskał prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę i na tej podstawie zrealizował zaplanowaną inwestycję. Podkreślono jednocześnie, iż pozwolenia na budowę udzielił Prezydent Miasta B., a więc ten sam organ, który obecnie odmawia zatwierdzenia podziału nieruchomości, na której znajdują się już zrealizowane i oddane do użytku budynki wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Zaakcentowano także, że wydając pozwolenie na budowę organ miał świadomość istniejących podziałów, a przy tym musiał zdawać sobie sprawę, że inwestycja zrealizowana jest z zamiarem sprzedaży poszczególnych budynków mieszkalnych. W ocenie Kolegium takie działanie było sprzeczne z logiką i prowadzi do naruszenia art. 8 k.p.a., stanowiącego zasadę pogłębiania zaufania, zgodnie z którą organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania (k. 4 uzasadnienia decyzji SKO z [...].01.2021 r. k. 114 akt organu I instancji). Powyższe w ocenie SKO uzasadniało wówczas uchylenie decyzji organu I instancji.

Kolejną zaś decyzją z dnia [...] lutego 2021 r., znak [...], Prezydent Miasta B. ponownie odmówił zatwierdzenia projektu podziału przedmiotowej nieruchomości, powtarzając przytaczane już w pierwszej decyzji argumenty dotyczące przebiegu infrastruktury technicznej, lokalizacji hydrantu oraz lokalizacji miejsc parkingowych, jak również podkreślił, że nie wszystkie z wydzielonych działek odpowiadają definicji działek budowlanych. Ponadto, organ I instancji dołączył do akt sprawy dokumentację związaną z uzyskaniem przez skarżących pozwolenia na budowę.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że orzekając ponownie zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2021 r. SKO w zasadzie utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji odmawiające zatwierdzenia projektu podziału, ponownie nie podzielając poglądu co do braku możliwości dokonania podziału z uwagi na przebieg infrastruktury technicznej, lokalizacji hydrantu oraz liczby i lokalizacji miejsc parkingowych, podtrzymując stanowisko wyrażone w uprzednio wydanej decyzji kasacyjnej. Oceniając przy tym kwestię braku zgodności planowanego podziału z przepisami odrębnymi (dotyczącymi ilości miejsc postojowych dla każdego z budynków mieszkalnych), Kolegium trafnie podzieliło, wyrażone m.in. w wyroku NSA z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt I OSK 5/09 stanowisko, zgodnie z którym podział nieruchomości dokonywany w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. nie jest objęty zakresem regulacji rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), w takim zakresie w jakim odnosi się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd w całości podziela te poglądu Kolegium, nie podzielając ustaleń organu I instancji w tym zakresie. Wskazać przy tym należy, że okoliczności te nie były kwestionowane w skardze, a zatem w ocenie Sądu należy uznać, że na obecnym etapie są bezsporne.

W dalszym ciągu należy jednak wskazać, że powyższe stanowisko Kolegium skutkowało naruszeniem przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik postępowania. W niezmienionym bowiem stanie faktycznym organ odwoławczy orzekając po raz drugi w zasadzie powołał się na dwa argumenty, a mianowicie obejście prawa tj. że inwestor ubiegając się o pozwolenie na budowę przedmiotowych budynków miał świadomość niezgodności planowanego podziału (w pierwszej decyzji SKO w tym zakresie była zupełnie odmienna argumentacja) oraz to, że zgromadzonego materiału dowodowego, w tym mapy z projektem podziału nieruchomości, proponowany podział skutkowałby powstaniem m.in. działek nr [...] o pow. 0,0177 ha, [...] o pow. 0,0246 ha, [...] o pow. 0,0078 ha i [...] o pow. 0,0345 ha, które to działki byłyby zabudowane fragmentem budynków mieszkalnych. Kolegium podzieliło ocenę organu I instancji, iż działek tych nie można uznać za działki budowlane.

W ocenie Sądu stanowisko Kolegium jest w tych okolicznościach niezrozumiałe skoro w takim samym stanie faktycznym raz przyjmuje, że należy uchylić decyzję organu I instancji (nie podzielając argumentacji w tym zakresie), a za drugim razem opierając się na tych samych argumentach podziela ustalenia organu I instancji. Podkreślić przy tym należy, że w uzasadnieniu decyzji organu I instancji w całości powtórzono argumentację zawartą w pierwszej w wydanych w sprawie decyzji pomimo, iż została ona zakwestionowana przez SKO. Nie przeprowadzono w tym zakresie żadnych czynności mających na celu ustalenie stanu faktycznego. Nie poczyniono nowych ustaleń, w tym nie dokonano oględzin, które zaleciło SKO. Dołączono jedynie dokumenty – trafnie zdaniem skarżących całkowicie nieistotne - dotyczące uzyskania przez nich pozwolenia na budowę, tym bardziej, że SKO już w decyzji z dnia [...] stycznia 2021 r. do nich się odnosiło i to w sposób odmienny niż w decyzji zaskarżonej. Takie działania organów przy wydawaniu decyzji prowadzą do naruszenia art. 8 k.p.a., stanowiącej zasadę pogłębiania zaufania, zgodnie z którą organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania.

Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 20.08.2021 r. sygn. akt II OSK 2429/18 " za naruszające zasadę zaufania obywateli do organów państwa (władzy publicznej) uznać można zmienność poglądów prawnych wyrażonych w decyzjach organów administracji w odniesieniu do tego samego adresata, wydanych na tle takich samych stanów faktycznych, ze wskazaniem tej samej podstawy prawnej decyzji i bez bliższego uzasadnienia takiej zmiany (LEX nr 3192404). Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, bowiem stan faktyczny był identyczny, zaś rozstrzygnięcia SKO dwa różne, przy czym organ nie wyjaśnił dlaczego teraz uznał, iż działanie skarżących stanowiło obejście przepisów prawa.

Przechodząc do przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę wydania zaskarżonej decyzji podnieść trzeba, że myśl art. 95 pkt 7 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Definicja działki budowlanej została zawarta w art. 4 pkt 3a u.g.n. Z regulacji tej wynika, że ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Na podstawie powyższego przepisu może zatem dojść do podziału nieruchomości, jeśli jego celem jest wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Podział taki może być dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że w przypadku, gdy dotychczasowa, zabudowana już nieruchomość ma być przedmiotem podziału, podział taki jest możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń. Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. Innymi słowy, dokonywany w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie może nastąpić, jeśli wydzielana działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Orzekające w sprawie organy administracji winny swoją uwagę skupić na tym, czy wydzielane działki budowlane mają odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce. Tego jednak w rozpoznawanej sprawie do końca nie wyjaśniono, co słusznie było podnoszone w pierwszej decyzji SKO z [...].01.2021 r. wydanej w przedmiotowej sprawie.

Przyjmuje się, że pojęcie działki budowlanej zamieszczone w ustawie o gospodarce nieruchomościami służyć ma ustaleniu, jaka powinna być działka gruntu, by mógł na niej stać budynek, który już na niej stoi. Ma to umożliwić dokonanie odpowiednich zmian tych działek, które nie spełniają wymogów podanych w definicji zamieszczonej w art. 4 pkt 3a u.g.n. - tj. których wielkość, cechy geometryczne, brak dostępu do drogi publicznej oraz niedostateczne wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej uniemożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z położonych na nich budynków i urządzeń, czy też gdy te działki są większe ale znajduje się na niej kilka budynków.

Wskazuje się, że o takim podejściu świadczą następujące przepisy ustawy:

- art. 95 pkt 2 u.g.n., umożliwiający wydzielenie działki budowlanej wokół budynku wzniesionego przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu - niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- art. 95 pkt 7 u.g.n., dopuszczający wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu - niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zob. E. Bończak – Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, opubl. w LEX, komentarz do art. 4, pkt 5.).

Mając powyższe na uwadze, a także ratio legis definicji działki budowlanej należy wskazać że podstawową kwestią jest ustalenie, czy działka ta z punktu widzenia istniejącej na niej zabudowy może być prawidłowo i racjonalnie zagospodarowana.

Odnośnie interpretacji art. 95 pkt 7 u.g.n. to obszernie do tego przepisu odniósł się Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 16 października 2013 r., sygn. I OSK 1027/12 (LEX nr 1556914), który mimo, że zapadł dość dawno, nadal jest powoływany w wielu orzeczeniach. NSA wskazał w tym wyroku, że przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości, gdyż reguluje jeden z przypadków, w których - pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego albo niezależnie od jego ustaleń lub ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jest dopuszczalny podział nieruchomości. Przypadek, o którym mowa w w/w przepisie, dotyczy wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. NSA podkreślił, że prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi, a wynikającym z samej istoty prawa własności. Wskazał, że w myśl art. 140 kodeksu cywilnego, właściciel rzeczy ma prawo korzystać z rzeczy zgodnie ze społecznym przeznaczeniem swego prawa i rzeczą rozporządzać, choć oczywiście w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Zdaniem NSA, przepisy ograniczające prawa właściciela w jego prawie własności, a więc w tym przypadku w uprawnieniu do podziału rzeczy nieruchomej, nie mogą być w żadnym stopniu interpretowane w sposób rozszerzający. Wręcz przeciwnie, tego rodzaju przepisy muszą być zawsze wykładane w sposób ścisły i precyzyjny (art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

Zgodnie ze stanowiskiem NSA zaprezentowanym w cyt. wyroku, przypadek uregulowany w art. 95 ust. 7 u.g.n. dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie "działki budowlanej, niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Oznacza to, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego zaś reszta z dzielonego gruntu będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Powstanie przy tym tej ostatniej działki nie jest oczywiście celem podziału, określonego w art. 95 ust. 7 u.g.n., ale jest to po prostu jego konsekwencją. Omawiany przepis służy bowiem utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej (art. 4 ust. 3a u.g.n.), której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych (por. E. Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX 2013 oraz M. Wolanin - "Podziały i scalenia nieruchomości" Wyd. CH.BECK, Warszawa 2011 str. 187 i nast.). Sąd orzekający w pełni podziela zaprezentowany wyżej pogląd.

W konsekwencji Sąd prezentuje stanowisko, że nie ma przeszkód, aby w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonać podziału nieruchomości w taki sposób, że w jego wyniku powstanie kilka działek budowlanych niezbędnych do korzystania z budynków mieszkalnych, z wydzieleniem działek gruntu drogowych czy też ustanowieniem odpowiednich służebności, także w zakresie infrastruktury technicznej, co potwierdza orzecznictwo (m.in. wyrok NSA z [...].01.2014 r., sygn. akt I OSK 1563/12, CBOSA).

Ponadto w wyroku z dnia 11.04.2019 r. sygn. akt II OSK 1046/18 NSA wskazał, że "istotne znaczenie dla oceny czy mamy do czynienia z działką budowlaną mają okoliczności obiektywne spełniające wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z przepisów odrębnych i aktów prawa miejscowego. Natomiast przepisy mające cel porządkujący pod względem prawnym, czy ewidencyjnym, nie mogą w sposób mechaniczny, bez uwzględnienia okoliczności sprawy, implikować rozumienia omawianego pojęcia użytego w przepisach dotyczących usytuowania obiektu w granicy działki budowlanej. Przepisy o ewidencji gruntów, jak też przepisy wieczystoksięgowe, nie mogą mieć więc przesądzającego znaczenia dla odczytania treści pojęcia działki budowlanej (por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 411/09 publ.: orzeczenia nsa.gov.pl). Tak samo jak kilka działek ewidencyjnych może stanowić działkę budowlaną, tak samo część działki ewidencyjnej może być w określonych uwarunkowaniach planistycznych, uznana za działkę budowlaną. Zwykłą sytuacją jest przecież wydanie pozwolenia na budowę inwestycji sytuowanej na dwóch odrębnych (ewidencyjnie) działkach gruntu, co do których inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (CBOSA)". Takie rozumienie działki budowlanej nie zostało w przedmiotowej sprawie przez organy przeanalizowane.

Reasumując, orzekające w sprawie organy dokonały błędnej wykładni przepisów prawa materialnego, tj. art. 4 pkt 3a i art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie ustalając czy projektowane działki budowlane spełniają kryteria z art. 4 pkt 3 a u.g.n., co w ocenie Sądu powinno być poprzedzone przeprowadzeniem oględzin, które w sposób jednoznaczny dadzą odpowiedź na tak postawione pytania.

Zaskarżone decyzje zostały wydane także z mogącym mieć wpływ na wynik sprawy naruszeniem przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a., tym bardziej, że SKO takim samym stanie faktycznym orzekając dwukrotnie orzekło odmiennie, nie wyjaśniając przy tym zmiany swego stanowiska. Przypomnieć należy, iż zgodnie z art. 7 K.p.a. organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zgodnie natomiast z art. 77 § 1 K.p.a. organ administracji publicznej jest zobowiązany do zebrania w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, a następnie do jego rozpatrzenia. Tylko na podstawie całokształtu materiału dowodowego organ administracji publicznej może ocenić czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.). Z kolei w myśl art. 107 § 3 K.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Niewątpliwie przy tym organy obu instancji, ale w szczególności organ I instancji powinien przeanalizować jakie były stany faktyczne w innych decyzjach organu I instancji zapadłych na tle terenów objętych przedmiotowym planem miejscowym tj. czy nie dochodzi w tym zakresie do naruszenia zasady równości obywateli oraz ich jednakowego traktowania przez władze publiczne, a także zasady praworządności i pogłębiana zaufania do władzy publicznej (min. decyzja z [...] marca 2021 r. nr [...] Prezydenta Miasta B.).

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (art. 135 p.p.s.a.).

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. i § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265). Na koszty te składają się wpis od skargi w kwocie 200 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 480 zł oraz opłata skarbowa 17 zł.