Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 368/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2006-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Stwierdzono nieważność decyzji I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 207 poz 2016
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.  - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Sędziowie: NSA Halina Kremis NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca) Protokolant: Izabela Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2006 r. sprawy ze skargi A Spółki z o.o. w W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, iż zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 515 (pięćset piętnaście) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016) oraz art. 108 § 1 kpa nakazał stronie skarżącej A Spółce z o.o. w W. usunięcie w terminie 7 dni złego stanu technicznego instalacji gazowej poprzez usunięcie nieszczelności na pionach tej instalacji oraz uszczelnienie instalacji w mieszkaniach nr [...],[...],[...],[...] i [...] w budynku mieszkalnym przy ul. S. [...] w W .

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w trakcie oględzin dokonanych [...] r. w budynku mieszkalnym przy ul. S. [...] w W. zarządca nie okazał dokumentów utrzymania budynku. Z przekazanego w dniu [...] r. zestawu protokołów przeglądu technicznego instalacji gazowej z dnia [...]r. wynika, że stan techniczny instalacji gazowej jest nieprawidłowy, nie gwarantuje prawidłowego użytkowania i zagraża bezpieczeństwu mieszkańców oraz ich mieniu. Stwierdzono, że instalacja od kurka głównego do instalacji w mieszkaniach jest nieszczelna, a instalacja w lokalach mieszkalnych wymaga napraw z powodu nieszczelności na podejściach do urządzeń, gazomierzy. Natomiast protokół przeglądu instalacji w mieszkaniu nr [...] kwalifikuje tę instalację do całkowitej wymiany. Wskazując na powyższe Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że wymienione wady elementów budynku stwarzają zagrożenie bezpieczeństwa użytkowania oraz stwarzają zagrożenie wybuchem lub zatruciem, przy czym w związku z tym, że naruszone zostały zasady użytkowania obiektu budowlanego w zakresie wymagań podstawowych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c) i d), a zarządca nie usunął wykazanych w protokołach wad w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzeniu kontroli stanu technicznego zgodnie z art. 70 Prawa budowlanego, stosownie do art. 66 ust. 1 tej ustawy należało orzec jak wyżej. Organ I instancji podniósł, iż po wykonaniu nakazanych robót należy przedstawić wydającemu decyzję oświadczenie osoby posiadającej właściwe uprawnienia o sprawności instalacji gazowej w zarządzanym budynku, jako dowód wykonania w sposób właściwy nałożonego obowiązku. Wskazując na potencjalny stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzkiego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nadał decyzji na podstawie art. 108 § 1 kpa rygor natychmiastowej wykonalności.

W odwołaniu od tej decyzji A Spółka z o.o. w W. wywodziła, że ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej, wszelkie nakazy winny być kierowane do Wspólnoty Mieszkaniowej jako podmiotu prawnego.

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dowodzi, iż stan techniczny przedmiotowego obiektu budowlanego jest nieodpowiedni, powodując realne zagrożenie dla zdrowia i życia ludzkiego oraz bezpieczeństwa mienia. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego przywołując art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego podniósł, iż obowiązki w tym zakresie spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Powołując się na art. 184 i art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz treść umowy o administrowanie, zawartej w dniu [...] r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a A Spółką z o.o. w W., organ II instancji stwierdził, że obowiązki nałożone przedmiotową decyzją mieszczą się w zakresie zarządu sprawowanego przez A w W . Z tego względu D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż prawidłowo ustalono adresata decyzji, podkreślając, że skoro umowa o administrowanie ustanowiła zarządcą przedmiotowego obiektu A i w związku z tym powierzyła mu wykonywanie obowiązków, wśród których znalazły się obowiązki dotyczące dokonywania przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami Prawa budowlanego oraz przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań, jak również zabezpieczenie budynków w przypadku wystąpienia zagrożenia, to właściwym było nałożenie na wyżej wymieniony podmiot obowiązków w tym zakresie.

Na powyższą decyzję A Spółka z o.o. w W. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Skarżąca Spółka wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz obciążenie kosztami postępowania D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W., ewentualnie o uchylenie tych decyzji.

Strona skarżąca nie polemizując z zasadnością nałożonych obowiązków podała, że nie zgadza się z adresowaniem nakazu wobec niej, gdyż:

1) spółka nie jest właścicielem, ani "zarządcą" przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a więc zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy, ani też nie sprawuje zarządzania, o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

2) A nie pełni roli "zarządu", o jakim mowa w art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy, gdyż sporna nieruchomość jest tzw. "dużą wspólnotą" i wobec takiej wspólnoty z mocy art. 20 ustawy o własności lokali, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, przy czym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna;

3) A podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzanie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 u.w.l.), obejmującym takie czynności, jak: rozliczanie opłat i czynszów, bieżące utrzymanie, konserwację, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia [...]r., przy czym nie jest to umowa, o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., ani też zarządzanie nieruchomością nie oznacza zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem strony skarżącej adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji PINB winna być Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku. Dlatego – w opinii strony skarżącej – kwestionowane decyzje dotknięte są wadą nieważności, gdyż zostały skierowane do osoby nie będącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 kpa).

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał zaskarżoną decyzję i argumenty zawarte w jej uzasadnieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia występują. Skarga zatem zasługiwała na uwzględnienie.

Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.).

Stosownie do art. 66 ust. 1 tej ustawy, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo 3) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia – właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazywano, że adresatem decyzji przewidzianych w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a zatem również podjętych na podstawie art. 66 tej ustawy, może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych (por. np. wyrok NSA z dnia 21 października 1999 r. sygn. akt IV SA 1597/97 - LEX nr 47802).

W rozpatrywanej sprawie obowiązki nałożone decyzją wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego polegały na usunięciu w terminie 7 dni złego stanu technicznego instalacji gazowej poprzez usunięcie nieszczelności na pionach tej instalacji oraz uszczelnienie instalacji w mieszkaniach nr [...],[...],[...],[...] i [...] w budynku mieszkalnym przy ul. S. [...] w W .

Nie kwestionując konieczności usunięcia wymienionych wyżej nieprawidłowości strona skarżąca wywodziła, że adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego winna być wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku.

W tej sytuacji rozstrzygnąć należy, czy strona skarżąca jest podmiotem, do którego mogła być skierowana zaskarżona decyzja i poprzedzającej ją decyzja organu I instancji.

Dla rozstrzygnięcia tej kwestii decydujące znaczenie ma fakt, iż pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. S. [...] w W. a A Spółka z o.o. w W. jako zarządcą w dniu [...]r. została zawarta "Umowa o administrowanie".

Zgodnie z § 3 tej umowy do obowiązków Zarządcy należy między innymi bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, usuwanie awarii instalacji i urządzeń, usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym ze Wspólnotą, a także zapewnienie warunków technicznych dla dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody i gazu oraz odprowadzania ścieków.

Stosownie do § 11 wyżej wymienionej umowy Zarządca uprawniony jest w imieniu Wspólnoty między innymi do zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów oraz wykonywania innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, zawierania umów o wykonywanie bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej, bieżące usuwanie awarii i skutków awarii oraz o wykonywanie remontów bieżących.

W załączniku nr 1 do powyższej umowy podano w pkt 10, iż do zakresu administrowania wynikającego z umowy z dnia [...] r. należy zlecanie w imieniu Wspólnoty przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami prawa budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań.

W tej sytuacji stwierdzić trzeba, że treść "Umowy o administrowanie" zawartej w dniu [...]r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. S. [...] w W. A Spółką z o.o. w W. jako zarządcą jednoznacznie wskazuje, iż wbrew wywodom strony skarżącej A Spółka z o.o. w W. jest zarządcą części wspólnych przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, a podnoszone przez skarżącą Spółkę argumenty powyższego nie zmieniają.

Strona skarżąca mogła zatem być adresatem decyzji wydanych na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, ale tylko w takim zakresie, w jakim dotyczyły one części wspólnych budynku. Natomiast w zakresie dotyczącym konkretnych mieszkań, decyzje takie powinny być skierowane do ich właścicieli. Powierzony bowiem stronie skarżącej zarząd dotyczył jedynie części wspólnych budynku, lecz nie dawał uprawnień do ingerowania w części budynku należące do poszczególnych właścicieli lokali.

W niniejszej sprawie stronie skarżącej nakazano usunięcie w terminie 7 dni złego stanu technicznego instalacji gazowej poprzez usunięcie nieszczelności na pionach tej instalacji oraz uszczelnienie instalacji w mieszkaniach nr [...],[...],[...],[...] i [...] w budynku mieszkalnym przy ul. S. [...] w W .

Usunięcie nieszczelności na pionach instalacji gazowej dotyczyło części wspólnych przedmiotowym budynku mieszkalnym, a zatem w tym zakresie zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji prawidłowo zostały skierowane do strony skarżącej.

Skoro oprócz usunięcia nieszczelności na pionach instalacji gazowej konieczne było równoczesne uszczelnienie instalacji w konkretnych mieszkaniach, to tym samym zapadłe w niniejszej sprawie decyzje mogły być skierowane do zarządcy budynku tylko w zakresie dotyczącym części wspólnych budynku, a w pozostałym zakresie – to jest dotyczącym konkretnych mieszkań – do ich właścicieli.

W tej sytuacji zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja podlegały uchyleniu, gdyż zostały one skierowane do podmiotu, który tylko w pewnym zakresie mógł być ich adresatem, podczas gdy w pozostałym zakresie decyzje te należało skierować również do innych podmiotów, to jest do właścicieli mieszkań nr [...],[...],[...],[...] i [...].

Mając na względzie powyższe – zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.