Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 687/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2008-05-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6, art.20 ust.1, art. 22 ust.3, art. 16, art. 21 ust. 2
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
article: art. 29
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 i 6, art. 64 ust. 1, art. 52 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 7, par. 3 ust. 1,
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka, Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Protokolant Sekretarz sądowy Andrzej Stolarski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 maja 2008 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy działek o numerach ewidencyjnych: [...], [...], [...] i [...] obręb 0024 przy ul. [...] w K., dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz ze zjazdem z ulicy [...].

W uzasadnieniu tej decyzji organ ustalił, że dla terenu, w zasięgu którego znajduje się działka wskazana we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie ma planu miejscowego. Zgodnie zaś z art.59 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art.50 ust.1 i art.86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

SKO po dokonaniu oceny złożonego przez inwestorów wniosku stwierdziło, że wniosek ten odpowiada wymaganiom określonym art.52 ust.2 pkt 1-3 powołanej ustawy. W części tekstowej wniosku opisano bowiem dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu inwestycji wskazując, iż na działkach nr ewidencyjny [...] i [...] znajduje się 4- kondygnacyjny budynek użyteczności publicznej oraz dwa budynki gospodarcze parterowe, przeznaczone do wyburzenia. Na działce nr [...] zlokalizowany jest budynek gospodarczy parterowy o powierzchni zabudowy 145m kw. W charakterystyce planowanej zabudowy określono parametry projektowanego do budowy budynku wielorodzinnego, tj. powierzchnię zabudowy, przybliżoną wysokość do górnej krawędzi elewacji frontowej i płaski dach. W danych charakteryzujących wpływ inwestycji na środowisko podano, że przewidziana w budynku funkcja mieszkaniowa nie będzie oddziaływać na środowisko. Na mapie stanowiącej część graficzną wniosku kolorem czarnym i literami wyznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji oraz w opracowaniu pn. Koncepcja budynku wielorodzinnego -projekt zagospodarowania terenu działek, -wrysowano projektowany do realizacji budynek wielorodzinny.

Analiza akt sprawy, w tym dołączonej do wniosku analizy urbanistyczno-architektonicznej wykazuje, iż w obszarze analizowanym, który wyznaczono wokół działki wskazanej we wniosku, występują budynki o różnych funkcjach: budynki mieszkalne jednorodzinne, gospodarcze, garaże, budynki mieszkalne wielorodzinne, budynki usługowe i mieszkalno-usługowe. Na podstawie takiego ustalenia organ uznał, że projektowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego będzie stanowić kontynuację funkcji istniejących w obszarze analizowanym.

W oparciu o zabudowę występującą w obszarze analizowanym, w tym w oparciu o zabudowę działek sąsiednich ustalono parametry tzw. dobrego sąsiedztwa dla nowej zabudowy.

W punkcie 2.1 decyzji określono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 10 m od krawędzi jezdni ulicy Zgoda, t.j. zgodnie z linią zabudowy istniejącego budynku przy ul. [...]. Z analizy wynika bowiem, że w obszarze analizowanym nie ma wykształconej jednej linii zabudowy. Na północ od terenu inwestycji istnieją budynki usługowe znajdujące się w odległości 1,50m od krawędzi jezdni, zaś od strony południowej - budynek wielorodzinny w odległości 10m od krawędzi jezdni ulicy [...] i dwa budynki wielorodzinne w odległości 15m od krawędzi jezdni.

Stosownie do treści § 4 ust.1 w/w rozporządzenia obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

W punkcie 2.1.decyzji określono wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających w wysokości 0,46. Z załączonej do akt sprawy analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika bowiem, że w obszarze analizowanym wskaźnik intensywności dla zabudowy wielorodzinnej jest zróżnicowany i wynosi od 0,20 do 0,72.

Wg § 5 ust.1 omawianego rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Wg § 5 ust.2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jeżeli wynika to z analizy.

W punkcie 2.1 decyzji szerokość elewacji frontowej określono zgodnie z wynikami analizy na 36m z możliwością zastosowania 20% tolerancji. Z załączonej do akt sprawy analizy wynika, iż występowanie w obszarze analizowanym zróżnicowanych form zabudowy t.j. jednorodzinnej i wielorodzinnej oraz obiektów usługowych powoduje, że występują duże wahania w szerokościach elewacji frontowych: od 7m w zabudowie jednorodzinnej do 36m w zabudowie wielorodzinnej.

Na podstawie zabudowy sąsiedniej wielorodzinnej, analizy wniosku inwestora i po analizie szerokości terenu objętego wnioskiem, w analizie określono szerokość elewacji frontowej dla projektowanego do realizacji budynku na 36m z możliwością zastosowania 20% tolerancji. Organ zastosował tu przepisy § 6 ust.1 i 2 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury, zgodnie z którymi szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% oraz dopuszczalne jest wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.

Na podstawie zabudowy sąsiedniej i wniosku inwestora w analizie stwierdzono, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od strony ul. [...] projektowanego obiektu i od strony działki nr [...] ma być zgodna z wysokością istniejącej na tej działce zabudowy t.j. 16 m, a od strony działki nr [...]- wysokość górnej krawędzi elewacji określono na 9,50 m. od średniego poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku. Stosownie do § 7 ust.1 w/w rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wg § 7 ust. 2 rozporządzenia wysokość, o której mowa w ust. 1 , mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust.1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym (§ 7 ust.3 rozporządzenia). Zgodnie z § 7 ust. 4 cyt. rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. Z treści przedmiotowej analizy wynika, iż w obszarze analizowanym występują budynki parterowe jednokondygnacyjne, budynki mieszkalno-usługowe 2-kondygnacyjne, do 5-kondygnacyjnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Ponadto, dla projektowanego budynku określono geometrię dachu jako dach płaski. W obszarze analizowanym występują dachy strome w układzie szczytowym i kalenicowym, jak również dachy płaskie.

Kolegium Odwoławcze podzieliło stanowisko organu I instancji, iż wnioskowana do realizacji inwestycja, po spełnieniu określonych w decyzji warunków, jest zgodna z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zasadami zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolegium uznało również, że ustalone kwestionowaną decyzją warunki zabudowy uwzględniają zasadę kontynuacji cech architektoniczno-urbanistycznych zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Kolegium przyjęło szerokie ujęcie zasady dobrego sąsiedztwa t.j. uznanie za sąsiednie także tych nieruchomości, które nie graniczą ze sobą, gdyż znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

W tym zakresie SKO ustaliło, że w obszarze analizowanym występują działki, na których znajdują się budynki o funkcji identycznej jak wnioskowana przez inwestora, tj. mieszkalnej wielorodzinnej. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach istniejącego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu inwestycji, w tym użytkowania obiektów. Nie można natomiast traktować kontynuacji funkcji jako możliwość powstania wyłącznie budynków tego samego rodzaju jak już istniejące na działkach graniczących z jednej strony z terenem inwestycji, gdyż nie znajduje to uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa.

SKO stwierdziło w dalszym ciągu, że wydana przez organ I instancji decyzja o warunkach zabudowy spełnia także wymagania zawarte w art.54 ust.1 pkt 1-3 w związku z art.64 ust.1 cytowanej ustawy, bowiem określiła rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych oraz linie rozgraniczające teren inwestycji.

W nawiązaniu do zarzutów odwołania organ podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi podstawy do rozpoczęcia robót budowlanych, lecz jest jednym z dokumentów, który należy dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Zauważył też, że budowa budynku pięciokondygnacyjnego nie zburzy dotychczasowego charakteru dzielnicy, gdyż w analizie urbanistyczno-architektonicznej jak i w uzasadnieniu decyzji organu I instancji dowiedziono, że działka objęta wnioskiem położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej zarówno jednorodzinnej jak i wielorodzinnej. Nieruchomość, której Zarząd wniósł odwołanie od decyzji, położona jest przy ul. [...]. Zarówno przy tej ulicy, jak i przy ul. [...] występują budynki o wysokości 16m (przy ul. [...]), 12m (przy ul. [...]) i 14m (ul. [...]). W kwestionowanej decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od strony działki nr [...] ma być zgodna z wysokością zabudowy istniejącej na tej działce t.j. 16m. Natomiast od strony działki nr 29 wysokość elewacji frontowej określono na 9,50 m. Ponieważ na działce sąsiadującej z terenem objętym wnioskiem istnieje budynek o wysokości elewacji frontowej 16m, to ustalenie tej wysokości dla projektowanego budynku, należy uznać za zgodne z przepisem § 7 ust. 1 cytowanego rozporządzenia.

SKO zauważyło także, że do akt sprawy dołączono koncepcję projektowanego budynku z analizą przesłaniania działek numer [...], [...], [...] i [...], na których zlokalizowany jest budynek stron odwołujących się. Z analizy wynika, iż budynek ten nie będzie przesłaniany (zacieniany).

W nawiązaniu do kolejnego zarzutu odwołania organ II instancji wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy zawiera warunki graniczne dla planowanej inwestycji, wynikające z przeprowadzonej analizy funkcji i cech zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Decyzja ta nie przesądza jednakże ostatecznie o sposobie zabudowy działki, bowiem nie odnosi się do żadnej konkretnej propozycji projektowanej inwestycji. Uwidoczniona na załączniku graficznym do wniosku propozycja usytuowania budynku ma wyłącznie charakter postulatywny. W treści decyzji zawarto warunek, iż linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczono na mapie stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji kolorem czarnym i literami ABCDEF-A. Nie rozstrzygnięto zatem o konkretnym usytuowaniu projektowanego do realizacji obiektu.

W ocenie organu II instancji twierdzenie stron odwołujących się, że ustalenie zaskarżoną decyzją warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji ograniczy korzystanie z nieruchomości stanowiącej ich własność, gdyż projektowany budynek przesłoni część nieruchomości - w świetle powyższych argumentów - jest przedwczesne. Ostatecznie zamierzenie inwestycyjne zostanie bowiem uściślone na etapie udzielania pozwolenia na budowę.

W końcowej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji SKO stwierdziło, że ponieważ zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. d ustawy, decyzja o warunkach zabudowy powinna określać wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, w punkcie 2.5. decyzji organu I instancji określono wymagania, jakie powinien spełniać inwestor i projektant budowy, aby ochronić interes odwołujących się jako właścicieli sąsiednich działek, na etapie postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. W punkcie tym wskazano w szczególności, że projektowaną inwestycję należy zaprojektować tak, aby nie powodowała ograniczenia sposobu zagospodarowania działek sąsiednich i nie wpływała na wykonywanie ich prawa własności. Projektowana inwestycja ma być zaprojektowana w taki sposób, aby nie powodowała ograniczeń w dostępie do drogi publicznej i korzystaniu z infrastruktury technicznej, nie ograniczała dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz powodowała ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, promieniowanie, zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby. Organ wyjaśnił również, że ochrona uzasadnionych interesów stron odwołujących się, znajdzie pełną konkretyzację na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, prowadzonego na podstawie przepisów prawa budowlanego. Roboty budowlane związane z inwestycją, będzie bowiem można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Skargę na powyższą decyzję złożył w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w K. jej Zarząd, za który podpisali skargę początkowo członek tego zarządu M. M. i nie będący jego członkami K. S., I. K. oraz B. S.. Po wyjaśnieniu, że w skład zarządu wspólnoty od 2006 r. wchodzi M. K., M. M. i M. W. (uchwała Nr [...] - k. 27, oświadczenie M. M. na rozprawie w dniu 28 marca 2008 r. - k. 73), skarga została podpisana dodatkowo przez M. W. (k. 37a-37b).

Skarżąca Wspólnota zarzuciła, że:

1. z koncepcji planowanego budynku wynika, iż współczynnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających ABCDE wynosi około 0,57, a zaplanowana ilość mieszkań licząc według ilości balkonów wyniesie 71, czyli znacznie więcej niż w innych budynkach w najbliższej okolicy,

2. w analizowanym terenie przeważa zabudowa niższa niż zaplanowana dla budynku na działkach nr 33 i 83. Tylko z jednej bowiem, południowej strony, planowany budynek sąsiaduje z budynkiem 5 kondygnacyjnym, a z pozostałych stron z budynkami znacznie niższymi,

3. ponieważ planowany budynek będzie się znajdował w odległości od 3 do 4 m od działek skarżących w kierunku zachodnim, to przy jego wysokości wynoszącej 16,7 m, a w odległości 6,5 do 7,5 m od granicy 19,4 m, mieszkańcy w godzinach popołudniowych nie będą mieli szans na słońce,

4. część okien elewacji wschodniej planowanego budynku znajduje się w odległości mniejszej niż 4,00 m.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art.1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153/2002 poz. 1269 ze zmianami) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art.134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji będącej przedmiotem skargi ( art. 145 § 1 ustawy o p.p.s.a.).

Na wstępie niniejszych rozważań należy wyjaśnić, że zgodnie z utrwalonymi poglądami wyrażanymi w orzecznictwie sądów administracyjnych, opartymi na treści art. 6 ustawy z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, a zatem jest tzw. ułomną osobą prawną. Zdolność do udziału wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu administracyjnym wynika z treści art. 29 kpa (wyrok NSA z dnia 9 września 1998, IV SA 2027/96, LEX 43794). Podmiotem prawa jest więc wspólnota mieszkaniowa i to ona jako ogół właścicieli nabywa wszelkie prawa i obowiązki, które stają się ich własnością w częściach ułamkowych. Konsekwencją tego jest stwierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną, a w momencie, gdy posiada prawidłowo ustanowiony zarząd ma też zdolność do czynności prawnych (wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 r., VII SA/Wa 620/06, LEX nr 243703). Stosownie do treści art. 20. ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Według art. 22 ust. 1 i 2 cytowanej ustawy, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami i poglądami, skarżącą stroną postępowania w niniejszej sprawie była Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ulicy [...] w K., za którą działał Zarząd powołany Uchwałą Nr [...]. Konieczność powołania zarządu wynikła z faktu, że liczba wyodrębnionych lokali w budynku przy ulicy [...] w K. przekracza 7 (k. 27 i 29). Uprawnienia zarządu tej wspólnoty do jej reprezentowania wynikały z tego, że wniesienie skargi przez Wspólnotę w okolicznościach sprawy, nie stanowiło czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Podejmowanie bowiem działań z zakresu zadań wspólnoty w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, zmierzających do zachowania istniejącego statusu obiektu, w tym podejmowanie obrony przed ewentualnymi negatywnymi skutkami budowy planowanej na sąsiedniej nieruchomości na obiekt wspólnoty poprzez kwestionowanie decyzji administracyjnej w formie skargi do sądu administracyjnego, nie można zaliczyć do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu o jakim mowa w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Porównując bowiem tę czynność z przykładowo wyliczonymi czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu wymienionymi w art. 22 ust. 3 pkt. 1 - 10 tej ustawy, należy zauważyć, że w zakresie postępowań sądowych, wymieniono w tym przepisie tylko wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 tej ustawy. Przez czynność zwykłego zarządu uznaje się bowiem załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia (por. poglądy wyrażone w wyroku NSA z dnia 6 grudnia 2006 r., II OSK 858/06, i w postanowieniu NSA z dnia 12 kwietnia 2006 r., II OSK 715/05). W konsekwencji zaprezentowanej wykładni to właśnie zarząd skarżącej wspólnoty, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, upoważniony był do wniesienia skargi. Tej ustawowej kompetencji zarządu nie mogła pozbawić go uchwała wspólnoty Nr [...] z dnia [...] (k. 28), upoważniająca również osoby spoza zarządu do wniesienia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej skargi do WSA w Kielcach na decyzję SKO Nr [...] oraz do reprezentowania wspólnoty w postępowaniu przed tym Sądem. Poza tym również te inne osoby podpisały skargę.

Ponieważ zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie, skargę podpisaną przez dwóch tylko członków zarządu, tj. M. M. i M. W. należało uznać za skutecznie wniesioną w imieniu skarżącej Wspólnoty.

Przedstawiona interpretacja sprawiała, że nie miał w sprawie znaczenia skład osobowy skarżącej wspólnoty, ani też nie było potrzeby zawiadamiania o toczącym się postępowaniu poszczególnych jej członków.

Ponieważ pozostałe osoby które podpisały skargę, tj. K. S., I. K. i B. S., wniosły ją również w imieniu wspólnoty, a nie własnym, (o czym świadczy uchwała Nr [...] z dnia [...] - k. 28), nie było w sprawie wątpliwości, że jedyną wniesioną w sprawie skargą była skarga Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w K. Nie było więc ani możliwości, ani potrzeby odrzucania skarg pozostałych osób, które podpisały rozpatrywaną skargę.

Przechodząc do merytorycznej oceny zaskarżonej decyzji należy stwierdzić, że stan faktyczny ustalony przez organy obu instancji znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Dlatego można było na nim oprzeć poczynione w sprawie ustalenia.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy został złożony w niniejszej sprawie w dniu 2 kwietnia 2007 r. W sprawie miały więc zastosowanie przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwanej dalej ustawą o planowaniu (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodował, że ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu (w tym jego zabudowy) dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, wymagało wydania decyzji. Takiej decyzji wymagają bowiem przedsięwzięcia pociągające za sobą zmianę zagospodarowania terenu (art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Spośród wskazanych w przytoczonym przepisie warunków, przedstawione w skardze zarzuty dotyczyły w istocie przesłanek, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu. Ten przepis bowiem oraz wydane na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwane dalej rozporządzeniem Ministra Infrastruktury (Dz. U. Nr 164/2003 poz. 1588), określają wymagania dotyczące nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zasada dobrego sąsiedztwa), których niespełnienie w zaskarżonej decyzji zarzuca skarga.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów skargi należy na wstępie zauważyć, że w znacznej części wynikają one z niezrozumienia przez autora skargi istoty, celu i skutków decyzji o warunkach zabudowy. Skarżąca Wspólnota zarzuciła m. in., że według jej obliczeń, opartych na koncepcji budynku wielorodzinnego przy ulicy [...] w K. dołączonej do skargi, powierzchnia zabudowy do powierzchni terenu wyniesie około 0,57, a część okien elewacji wschodniej planowanego budynku znajduje się w odległości mniejszej niż 4,00 m (jak się należy domyślać od granicy z działką skarżących). Z zarzutów tych wynika, że autor skargi nie kwestionuje ustaleń zaskarżonej decyzji co do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, ustalonego w zaskarżonej decyzji na 0,46, a jedynie uważa, że przy realizacji inwestycji wskaźnik ten zostanie przekroczony, co ma wynikać z koncepcji projektowanego budynku. Co do tak sprecyzowanego zarzutu należy podzielić pogląd organu administracji, że zaskarżona decyzja ustala graniczne (brzegowe) warunki realizacji przedsięwzięcia, których spełnienie w projekcie budowlanym będzie determinować zatwierdzenie takiego projektu i udzielenie pozwolenia na budowę. Koncepcja projektowanego budynku nie może w związku z tym przesądzać wielkości wskaźnika o jakim mowa w § 5 rozporządzenia, bo to decyzja określiła w sposób wiążący wielkość tego wskaźnika. Również zachowanie wymaganych przez przepisy prawa odległości projektowanego budynku od granicy nie może być w żadnym razie przesądzone nie tylko w koncepcji projektowanego budynku, ale nawet w decyzji o warunkach zabudowy, gdyż decyzja ta określa tylko linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie stanowiącej graficzną część decyzji. Nie zawiera natomiast rozstrzygnięcia co do konkretnego usytuowania projektowanego do realizacji budynku. Określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, zostanie zawarte w projekcie zagospodarowania będącym częścią projektu budowlanego, który inwestor będzie musiał dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę (art. 33 ust. 2 i 34 ust. 3 prawa budowlanego). Spełnienie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki (do których to warunków należy podniesiona w skardze kwestia odległości budynku od granicy), będzie więc skontrolowane przez właściwy organ architektoniczno-budowlany na etapie postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. W toku tamtego więc postępowania prawa skarżącej wspólnoty, której członkowie są współwłaścicielami nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, będą mogły uzyskać stosowną ochronę. Przedstawione wyżej uwarunkowania i wymogi zostały zawarte wprost w przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy, w jej punkcie 2.1 (k. 100 akt administracyjnych).

Kolejny zarzut dotyczył zbyt dużej, zdaniem skarżącej spółki, ilości mieszkań zaplanowanych do wykonania w projektowanym budynku, przy czym ilość tych mieszkań została wyliczona na 71 na podstawie ilości balkonów obliczonej prawdopodobnie (gdyż skarga tego nie wyjaśnia), na podstawie propozycji elewacji projektowanego budynku dołączonej do wniosku (k. 6 i 7 akt administracyjnych).

Odnosząc się do takiego zarzutu należy na wstępie powtórzyć, że ocena skarżącej wspólnoty co do ilości zaplanowanych do wykonania mieszkań nie może być oparta na propozycji wyglądu elewacji dołączonej do wniosku, gdyż nie stanowi ona części decyzji o warunkach zabudowy, a przez to nie ma charakteru wiążącego. Poza tym wyliczenie ilości mieszkań oparte na ilości balkonów może być obarczone istotnymi błędami, skoro możliwe, a niekiedy nawet częste jest projektowanie mieszkań o dwóch i więcej balkonach. Przede wszystkim jednak należy wyjaśnić, że obowiązujące przepisy nie określają dopuszczalnej ilości mieszkań projektowanych do wykonania na etapie ustalania warunków zabudowy. Przepisy te wymagają jedynie określenia we wniosku o ustalenie warunków zabudowy charakterystyki zabudowy, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych (art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. . w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu). W treści decyzji o warunkach zabudowy ma natomiast znaleźć się między innymi określenie rodzaju inwestycji oraz warunków i szczegółowych zasad zabudowy wynikających z przepisów odrębnych (art. 54 pkt 1 i 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu). O liczbie i precyzji takich warunków rozstrzygają ustawy i akty wykonawcze na ich podstawie wydane. Ich źródłem może być także ustawa o planowaniu. Przykładem takiego przepisu jest art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, który nakazuje dostosowanie planowanej zabudowy do istniejącej w danym miejscu, pod względem kontynuacji funkcji, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (Niewiadomski(w:) Planowanie i Zagospodarowanie Przestrzenne. Komentarz. 3 Wydanie. Wydawnictwo C. H. Beck 2006. Str. 442). Cechy te i wskaźniki określone szczegółowo w powoływanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (tj. linia zabudowy, wielkość powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometria dachu), determinują gabaryty planowanego budynku, a przez to pośrednio wpływają na ilość lokali, jakie mają powstać w tym budynku. Żaden przepis jednak nie wymaga określenia w decyzji o warunkach zabudowy ilości planowanych do wykonania lokali, ani też nie wprowadza ograniczeń co do ich liczby w zależności od ilości spotykanych na działkach sąsiednich, bądź na obszarze analizowanym. Wszystkie natomiast wymienione wyżej cechy i wskaźniki przedmiotowego zamierzenia budowlanego, zostały przedstawione w szczegółowej analizie przeprowadzonej w trybie przepisów powoływanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji i integralną jej część. Wnioski wynikające z tej analizy zostały w całości uwzględnione przy wydawaniu zaskarżonej decyzji, gdyż w oparciu o tę analizę ustalono szczegółowo wymagania dotyczące nowej zabudowy co do wszystkich przewidzianych w przepisach cech i wskaźników. Spośród tych wskaźników bliższego omówienia wymaga kwestia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a to z uwagi na zarzut skargi dotyczący dopuszczenia w zaskarżonej decyzji zbyt dużej wysokości planowanego budynku.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.(ust. 4).Według § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o jakich mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Analiza taka została w niniejszej sprawie przeprowadzona. Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej stwierdzono w niej, że w obszarze analizowanym występuje zróżnicowany charakter zabudowy, tj. od parterowej zabudowy jednorodzinnej poprzez dwukondygnacyjne budynki mieszkalno-usługowe do pięciokondygnacyjnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Na podstawie zabudowy sąsiedniej i analizy wniosku inwestora ustalono, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od strony ulicy [...] projektowanego obiektu, od strony działki nr 38/35 ma być zgodna z wysokością istniejącej na tej działce zabudowy (16,00 m), natomiast od strony działki nr 29 - ma wynosić 9,50 m od średniego poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku. Ściśle w oparciu o tę analizę oraz na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, została wyznaczona w decyzji organu I instancji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego obiektu, co zostało zasadnie zaakceptowane w decyzji organu II instancji. Dlatego nie było podstaw do podważania zaskarżonej decyzji w tej części. W nawiązaniu do zawartego w skardze stwierdzenia, że planowany budynek, według przedstawionej koncepcji architektonicznej budynku będzie miał wysokość 16,70 m, należy jeszcze raz powtórzyć, że zaskarżona decyzja ustaliła graniczne warunki realizacji przedsięwzięcia, których spełnienie w projekcie budowlanym będzie determinować zatwierdzenie takiego projektu i udzielenie pozwolenia na budowę. Koncepcja projektowanego budynku nie może w związku z tym przesądzać wysokości planowanego budynku, bo to decyzja o warunkach zabudowy określiła w sposób wiążący jego maksymalną wysokość. Co do natomiast zarzutu, że planowany budynek będzie zbyt wysoki i będzie przez to zacieniał działkę skarżącej to należy wyjaśnić, że kwestia związana z ewentualnym zacienieniem nie może być przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, a winna być zbadana przez organ wydający pozwolenie na budowę (por. poglądy wyrażone w wyrokach WSA w Warszawie z dnia 3 marca 2006 r., IV SA/Wa 233/05, LEX nr 222277 oraz z dnia 14 lipca 2005 r., IV SA/Wa 713/05, LEX 190610). Ubocznie więc tylko można zauważyć, że do akt sprawy dołączono koncepcję projektowanego budynku z analizą przesłaniania działek numer [...], [...], [...] i [...], na których zlokalizowany jest budynek skarżącej i z analizy tej wynika, iż budynek ten nie będzie przesłaniany (zacieniany).

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.).