Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1340/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-01-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 217
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: SWSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Joanna Człowiekowska (spr.) WSA Tadeusz Kiełkowski po rozpoznaniu w dniu 26 stycznia 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. [...] Sp.k. z siedzibą w K. przy udziale Prokuratora Prokuratury Rejonowej Kraków - [...] w Krakowie na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 21 września 2020 r., znak [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z 27 maja 2020 r. Firma A (dalej także: Spółka) zwróciła się do Prezydenta Miasta K. o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych numerami [...] oraz [...] w budynku o numerze [...] w K..

Postanowieniem z 9 czerwca 2020 r., znak [...] wydanym na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, Prezydent Miasta K. odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści, wskazując, że wnioskodawca próbuje uzyskać zaświadczenie na większą ilość lokali niż by to wynikało z uzyskanego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie. Zdaniem organu I instancji, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest sprzeczna z wydanym pozwoleniem na budowę, bowiem wynika z jej treści, że w budynku znajduje się 49 lokali mieszkalnych. Ewentualny podział większych lokali na mniejsze, będzie natomiast wymagał zapewnienia dodatkowych miejsc postojowych.

W zażaleniu skarżąca spółka wnosząc o uchylenie postanowienia organu I instancji i zobowiązanie organu do wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści, zarzuciła naruszenie przepisów prawa, a to:

- art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 i art. 107 § 3, w zw. z art. 217 § 1 i 2 k.p.a., w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy prawo o własności lokali poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz nierozważenie wszystkich okoliczności faktycznych, polegających na przyjęciu, że w przedmiotowym stanie sprawy nie zachodzą przesłanki uzasadniające wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych numerami 68, 72, 78, 84 w budynku 20A;

- art. 7 i 77 k.p.a. w związku z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, w zw. z art. 82 § 1 w zw. z art. 59 ust. 1, w zw. z art. 83 ust. 1, w zw. z art. 84 ustawy prawo budowlane poprzez ich błędną interpretację, polegającą na przyjęciu, że organ I instancji może samodzielnie w oderwaniu od ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie budynku dokonać ustaleń w przedmiocie realizacji przesłanek ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu (tj. zgodności z ustaleniami mpzp, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwalaniu na budowę), podczas gdy takich ustaleń dokonuje organ wydający decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, co w konsekwencji skutkowało odmową wydania zaświadczenia o samodzielności wnioskowanych lokali,

- art. 16 § 1 k.p.a. w zw. z art. 59 ust. 1, w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy prawo budowlane, poprzez kwestionowanie przez organ I instancji ustaleń dokonanych przez organ nadzoru budowlanego w trakcie postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem decyzji przez PINB nr [...], z dnia 27 lutego 2020 r. o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie lokali wskazanych we wniosku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dniu 21 września 2020 r. wydało postanowienie znak [...], którym utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że w świetle obowiązujących przepisów na staroście (prezydencie miasta na prawach powiatu) – organie, który ma potwierdzić aktualnie istniejący stan samodzielności lokalu, spoczywa obowiązek badania, czy lokal spełnia kryteria o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, czyli wymogi fizycznej i technicznej samodzielności a także, czy wydzielenie lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałymi decyzjami administracyjnymi. Przy czym, tymi ostatnimi, wymogami, które weszły w życie w dniu 23 sierpnia 2018 r. nie są objęte budynki istniejące przed dniem 1 stycznia 1995 r. oraz budynki, dla których wydane zostało pozwolenie na budowę przed tą datą.

Kolegium wskazało również, że organ w postępowaniu w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie bada, czy dany obiekt nadaje się do użytkowania, gdyż w tym zakresie opiera się wyłącznie na dokumentach urzędowych sporządzonych przez kompetentne organy, które decydują o tym czy konkretne obiekty można zgodnie z prawem użytkować. Takie stanowisko prowadzi do wniosku, iż wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany, w szczególności gdy obowiązek ten wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kolegium podzieliło ustalenia organu I instancji, zgodnie z którymi na podstawie dokumentacji jaką przedstawił Inwestor, a także dokumentów i decyzji jakie sam organ I instancji posiada w swych zasobach, ilość lokali objęta wnioskiem tj. 49, jest niegodna z ilością wynikająca z wydanej wcześniej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, które przewidywały 19 lokali w budynku "A".

Zdaniem Kolegium obowiązkiem organu wydającego stosowne zaświadczenie - po zmianie ustawy o własności lokali dokonanej ustawą z 5 lipca 2018 r. – nie jest badanie legalności budowy lokali, co do których ma się wypowiedzieć w zaświadczeniu, lecz obowiązek sprawdzenia, czy z wiedzy, z dokumentów posiadanych przez organ lub złożonych przez wnioskodawcę wynika, że powstały one legalnie - w sposób potwierdzony ima w odpowiednim postępowaniu administracyjnym decyzją (o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz o zezwoleniu na użytkowanie). Jeżeli z dokumentów stan taki nie wynika, organ nie może wydać żądanego zaświadczenia. Jeżeli więc starosta ustali w oparciu o posiadane dowody, że inwestor w projekcie budowlanym budynku objętym wnioskiem ujął 19 lokali (a nie 49), to tym samym przedmiotem decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej taki właśnie projekt budowlany była budowa budynku, w którym miało być 19 lokali. Jeżeli ponadto z dowodów wynikało, że organ nadzoru budowlanego zezwolił na użytkowanie budynku, ale składającego się z 49 lokali (bo taki był wniosek skarżącego), to tym samym treść tego pozwolenia - z natury rzeczy - nie dotyczyła budynku z 19 lokalami.

Przy takich ustaleniach, zdaniem Kolegium, organ I instancji mógł wydać zaświadczenia w stosunku do 19 mieszkań (jak w projekcie budowlanym) - dla całego budynku "A", gdyż w tym zakresie dysponował odpowiednimi dowodami, ale nie mógł stwierdzić samodzielności lokali, które powstały w sposób niewynikający z decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Gdyby organ I instancji wydał takie zaświadczenie, naruszyłby bowiem art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.

W ocenie Kolegium, sama okoliczność, że Inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie 49 lokali w budynku "A", nie może automatycznie wpłynąć na tożsame rozstrzygnięcie organu I instancji, wydawane w oparciu o art. 2 ustawy. Powyższe stanowisko zostało ugruntowane w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych, a uzasadnione jest tym, że wydanie decyzji przez PINB nie zwalnia organu z obowiązku każdorazowego badania, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodne z pozwoleniem na budowę i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie (tak m.in.: WSA w Warszawie w wyroku z dnia 28 maja 2020 r., sygn. akt: VII SA/Wa 744/20).

W konsekwencji Kolegium podzieliło wywody organu I instancji, iż wnioskodawca wystąpił o wydanie zaświadczenia na większą ilość lokali, niż wynika to z wydanej przez organ decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę. Kolegium uznało, że Żalący nie przedstawił żadnych dowodów na okoliczność tego, że lokale wskazane we wniosku, a nieprzewidziane w zatwierdzonym projekcie budowlanym były zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym (decyzją o pozwoleniu na budowę).

Firma A z siedzibą w K. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego tj.:

1) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowienia Prezydenta Miasta K. z 9 czerwca 2020 r. pomimo, że zostało ono wydane z naruszeniem norm administracyjnego prawa materialnego i procesowego uzasadniającym jego uchylenie, a następnie zobowiązanie Prezydenta Miasta K. do wydania na rzecz skarżącej spółki zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych numerami [...] oraz [...] w budynku o numerze [...] w K.,

2) art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 126 w zw. z art. 217 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 532, z późn. zm.), poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz nierozważenie wszystkich okoliczności faktycznych przez organy I i II instancji, polegające na przyjęciu, iż w przedmiotowym stanie faktycznym nie zachodzą przesłanki uzasadniające wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych numerami [...] oraz [...] w budynku o numerze [...] w K.,

3) art. 7 oraz 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 2 ust, la ustawy o własności lokali w zw. z art. 82 § 1 w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 z późn. zm., zwanej dalej: "p.b."), poprzez ich błędną interpretację, polegającą na przyjęciu przez organy I i II instancji, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej może samodzielnie w oderwaniu od ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie dokonywać ustaleń w przedmiocie realizacji przesłanek ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu (tj. zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę), podczas gdy takich ustaleń dokonuje organ wydający decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, co w konsekwencji skutkowało odmową wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych numerami [...] oraz [...] w budynku o numerze [...] w K.,

4) art. 16 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, poprzez kwestionowanie przez organy I i II instancji ustaleń dokonanych przez organ nadzoru budowlanego w trakcie postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. nr [...] z dnia 27 lutego 2020 roku (znak: ROIK [...]) o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie lokalu, co stanowi naruszenie zasady trwałości decyzji administracyjnej, a w konsekwencji skutkowało wydaniem przez Prezydenta Miasta K. postanowienia, którym odmówiono wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych numerami [...] w budynku o numerze [...] w K., a następnie utrzymaniem go w mocy przez organ II instancji.

Wobec powyższego Spółka wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji, jak i o zasądzenie od organu II instancji zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Udział w sprawie zgłosił Prokurator Prokuratury Rejonowej [...] w K..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przedmiotowa sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym, w składzie trzech sędziów, stosownie do art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej: p.p.s.a.) wobec tego, że przedmiot skargi stanowiło postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie. Sąd nie dopatrzył się podstaw do przekazania sprawy do rozpoznania na rozprawie w myśl art. 122 p.p.s.a.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Przedmiot kontroli sądowej stanowiło postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oznaczonych numerami [...] w budynku o numerze [...] w K.. W wyniku przeprowadzonej weryfikacji postanowienia według wskazanych wyżej kryteriów Sąd nie dopatrzył się podstaw do pozbawienia zaskarżonego postanowienia mocy wiążącej. Tym samym skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z art. 217 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256, dalej: k.p.a.) organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie (§ 1). Zaświadczenie wydaje się, jeżeli: 1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa; 2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (§ 2). Zaświadczenie powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni (§ 3). Zaświadczenie wydaje się w formie dokumentu elektronicznego, opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym, jeżeli zażąda tego osoba ubiegająca się o zaświadczenie (§ 4). Artykuł 218 k.p.a. stanowi, że w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (§ 1). Organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (§ 2). W myśl art. 219 k.p.a. odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest w konsekwencji takiej konstrukcji ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w ww. zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Nie jest więc dopuszczalne dokonywanie w tym trybie ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (por. wyrok NSA z 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1223/19).

Zaświadczenie o samodzielności lokalu, o które wystąpiła skarżąca Spółka, jest przedmiotem regulacji szczegółowej zawartej w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (obecnie Dz. U. z 2020 r. poz. 532; dalej: u.w.l.). Zarówno zaskarżone postanowienie SKO, jak i poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta K. zostały wydane w stanie prawnym ustalonym ustawą z 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 1506), która weszła w życie 23 sierpnia 2018 r. Zgodnie z art. 2 ust. 1a u.w.l. dodanym w wyniku tej nowelizacji: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy." Zgodnie z art. 2 ust. 3 u.w.l. starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2. W świetle przedstawionej regulacji, starosta, wydając zaświadczenie o samodzielności lokali, obecnie zobowiązany jest do zbadania, czy na podstawie posiadanych dokumentów można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 1a).

W niniejszej sprawie organy odmówiły wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu podnosząc, że inwestycja jest niezgodna z zatwierdzonym projektem budowlanym. Z kolei w ocenie skarżącej spółki wniosek taki był nieuprawniony, skoro Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego - Powiat G. w K., uznając, że doszło do nieistotnych odstępstw od projektu budowlanego, udzielił pozwolenia na użytkowanie zrealizowanej inwestycji z uwzględnieniem nowowydzielonych lokali mieszkalnych i użytkowych.

Zdaniem Sądu rację przyznać należy organom orzekającym w sprawie.

Odnosząc się do przywołanych wyżej przesłanek wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu trzeba wskazać, że nie budziło wątpliwości tak organu, jak i Sądu spełnienie przesłanki technicznych warunków samodzielności lokalu. Kluczowa dla rozstrzygnięcia okazała się przesłanka wymagająca ustalenia zgodności: 1) z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej; 2) oraz z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem; 3) i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Wskazane powyżej akty pozostają we wzajemnej zależności; są bowiem aktami stanowienia i stosowania prawa regulującymi następujące po sobie etapy budowlanego procesu inwestycyjnego

Dla wykładni art. 2 ust. 1a u.w.l. istotne znaczenie ma konstrukcja tego przepisu, w którym posłużono się spójnikami "i", "oraz", co musi oznaczać, że przed wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu organ zobowiązany jest zbadać zarówno zgodność z aktami z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego (miejscowy plan lub decyzja o warunkach zabudowy) albo uchwałą o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, oraz z pozwoleniem na budowę (albo zgłoszeniem), oraz z pozwoleniem na użytkowanie (albo zawiadomieniem o zakończeniu budowy).

Powyższe prowadzi do wniosku, że starosta – jakkolwiek związany jest wydanymi ww. decyzjami ostatecznymi zgodnie z art. 16 k.p.a. – to jednak zobowiązany jest do samodzielnego ustalenia, czy objęty wnioskiem lokal wyodrębniony został w zgodzie ze wszystkimi określonymi w art. 2 ust. 1a u.w.l. aktami, relewantnymi w danej sprawie, a nie tylko z pozwoleniem na użytkowanie, zamykającym proces budowalny (podobnie: WSA w Krakowie w wyroku z 26 listopada 2020 r., sygn. II SA/Kr 1191/20, nieprawom.). Taka interpretacja przywołanego przepisu uwzględnia cel jego wprowadzenia, tj. zapobieganie obchodzenia przepisów regulujących sposób dopuszczalnej zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 2032/18).

Nie budzą wątpliwości Sądu dokonane przez organy ustalenia.

Decyzją nr [...].1.2018 z 6 lipca 2018 r. Prezydent Miasta K. udzielił pozwolenia na budowę dla inwestycji pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami oraz garażami podziemnymi, wewnętrznymi instalacjami (...) na działkach nr [...], [...], [...] oraz [...] obr. [...] przy ulicy [...] w K.’".

Następnie decyzją nr [...].[...]. z dnia 24 stycznia 2020 r. Prezydent Miasta K. zmienił decyzję o pozwoleniu na budowę. Zmiana ta polegała między innymi na zmianie liczby mieszkalnych w budynku A - z 46 do 19 oraz w budynku B - z 36 na 66, przy zachowaniu sumy wszystkich lokali, a także na zmianie liczby lokali usługowych w budynku A – z 62 do 7.

Dalej, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. Powiat G. decyzją z 27 lutego 2020 r., nr [...]. znak [...] udzielił pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego pn.: "Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami oraz garażem podziemnym, zlokalizowany na działce nr [...], ob. [...] nr 20A w K.". W uzasadnieniu decyzji wskazano, że budynek został zrealizowany na podstawie ww. decyzji o pozwoleniu na budowę. Wskazano również, że ilość mieszkań w budynku [...] wynosi 19, zaś lokali usługowych – 7. Następnie postanowieniem nr [...] z dnia 18 marca 2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. – Powiat G. z urzędu sprostował oczywistą omyłkę w decyzji z 27 lutego 2020 r. w ten sposób, że na stronie 2 w wierszu nr 9 zamiast ilości mieszkań – 19, wskazał ilość mieszkań – 49.

Żądanie skarżącej dotyczyło wydania zaświadczenia o samodzielności lokali nr [...] w budynku oznaczonym w projekcie budowlanym jako budynek A. W budynku tym, zgodnie ze zmienionym pozwoleniem na budowę miało znajdować się łącznie 19 lokali mieszkalnych. Na kondygnacji 7 (6 piętro) zaprojektowano pierwotnie 2 lokale mieszkalne o powierzchni 228,31 m2 oraz 224,40 m2. Dokumentacja przedłożona z wnioskiem o wydanie zaświadczenia wskazuje 4 lokale mieszkalne na tej kondygnacji.

W świetle przepisów art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 217 § 2 k.p.a. jako prawidłowe należy uznać stanowisko Kolegium, zgodnie z którym organ I instancji mógł wydać zaświadczenie w stosunku do 19 lokali dla całego budynku A, gdyż w tym zakresie dysponował odpowiednimi dowodami, ale nie mógł wydać zaświadczenia dla lokali, które powstały w sposób, który nie wynika z decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Organ naruszyłby wówczas art. 2 ust. 3 u.w.l.

Bezspornie inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku A. Okoliczność ta nie zwalniała jednak organów administracji do badania zgodności wyodrębnienia lokali ze wszystkimi aktami wymienionymi w art. 2 ust. 1a u.w.l., w tym także z pozwoleniem na budowę. Jak wskazano powyżej, w treści pozwolenia na użytkowanie określono, że ilość mieszkań w tym budynku wynosi 19. W uzasadnieniu decyzji przywołano też, że wprowadzone zostały zmiany w stosunku do zatwierdzonej dokumentacji projektowej w myśl art. 36a ust. 6 w zw. z ust. 5 ustawy Prawo budowlane, które projektant zakwalifikował jako nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Nie przedstawiono jednak charakteru tych zmian, w szczególności nie wskazano, że zmiany polegały na zmianie konfiguracji i ilości mieszkań, a także tego, w jaki ustalono zgodność projektu z pozwoleniem na budowę w omawianym zakresie. Dopiero w wyniku postanowienia z 18 marca 2020 r. o sprostowaniu oczywistej omyłki ustalono, że ilość mieszkań w tym budynku wynosi jednak 49.

Wobec powyższego słusznie przyjęły organy w okolicznościach sprawy, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu w sytuacji, w której organ stwierdził sprzeczność wyodrębnienia lokalu z ustaleniami pozwolenia na budowę, naruszałoby art. 2 ust. 3 u.w.l.

Jako uzasadnione jawi się również stanowisko organów, że działania inwestora zmierzają do obejścia przepisów prawa celem wyodrębnienia większej ilości lokali niż przewidywało pozwolenie na budowę, w stosunku do których nie zapewniono odpowiedniej ilości miejsc postojowych. W pozwoleniu na budowę określono bowiem liczbę miejsc parkingowych dla każdego lokalu mieszkalnego (1 miejsce na 1 mieszkanie). Zmiana konfiguracji mieszkań, która skutkuje zwiększeniem ich ilości, prowadziłaby do sytuacji, w której część mieszkań byłaby pozbawiona miejsc postojowych, wbrew pozwoleniu na budowę.

Powyższe rozważania stanowią odpowiedź na zarzuty podniesione w skardze. Zdaniem Sądu nie doszło o naruszenia art. 217 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3, ani 16 § 1 k.p.a. w zw. z art. 59 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 1 Prawa budowlanego, albowiem w niniejszej sprawie brak było podstaw do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, z uwagi na niezgodność z zatwierdzonym projektem budowlanym. Podobnie nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organy przeprowadziły postępowanie w koniecznym zakresie wymaganym art. 218 § 2 k.p.a. Sąd nie dopatrzył się również naruszenia art. 16 § 1 k.p.a., tj. zasady trwałości decyzji ostatecznej. Przyczyną odmowy wydania zaświadczenia nie było bowiem zakwestionowanie ważności i prawidłowości pozwolenia na użytkowanie, lecz niezgodność wyodrębnienia lokali z ustaleniami pozwolenia na budowę.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł jak w sentencji wyroku.