Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1401/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2021-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 i 18
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Kalaga – Gajewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędzia WSA Renata Siudyka, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 lutego 2021 r. sprawy ze skargi "A" sp. z o.o. S.K.A. w W. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zawiadomieniem z dnia [...] r. Starosta [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęte z dniem 25 września 2017 r. z mocy prawa na własność Gminy R. nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina R., oznaczone jako działki nr: 1, 2, 3, 4 i 5, objęte decyzją Starosty [...] nr [...] z dnia [...] r., nr [...], w sprawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa drogi gminnej pomiędzy M. R. a R. wraz z przebudową dróg gminnych ul. [...] w M. i ul. [...] w R. w Gminie R.", które w dniu przejęcia stanowiły własność "A" sp. z ograniczoną odpowiedzialnością sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w W. (dalej: "skarżąca Spółka"), co potwierdza zapis w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w C., zmienionej częściowo decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...] r., znak [...] (k. 90 akt administracyjnych).

Kolejnym zawiadomieniem z dnia [...] r. Starosta [...] przedłużył termin załatwienia sprawy z uwagi na konieczność opracowania operatu szacunkowego i wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości (k. 96).

Postanowieniem Starosty [...] z dnia [...] r. powołany został rzeczoznawca majątkowy.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 12 ust. 4, 4a, 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, obecnie t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1363, zwanej dalej: "specustawą drogową") i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie t.j.: Dz.U. z 2020 r. poz. 256, w skrócie: "k.p.a."), orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania na rzecz skarżącej Spółki za przedmiotową nieruchomość, w wysokości łącznej 34 616,00 złotych oraz odmówił powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę 5% jego wartości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła skarżąca Spółka, w którym zarzuciła organowi I instancji ustalenie odszkodowania w zaniżonej wysokości wbrew zgłoszonych na piśmie i do protokołu rozprawy administracyjnej zastrzeżeń.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., nr [...], Wojewoda Śląski, po rozpatrzeniu odwołania, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...]r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia zaznaczył, że stosownie do treści art. 12 ust. 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, stosując odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 1 specustawy drogowej, zwłaszcza art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-4, art. 154 i art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarne nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późn. zm., zwanej dalej: "u.g.n."), w związku z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. n r 207, poz. 2109, zwanego dalej: "rozporządzeniem"). W przedmiotowym postępowaniu podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] r., którego aktualność została potwierdzona w dniu [...] r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. K. Autorka operatu dokonując charakterystyki nieruchomości wskazała, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień [...] r. działki o numerach 1, 2, 3, 4, 5 były niezabudowane, nieogrodzone, użytkowane rolniczo w terenie niezabudowanym stanowiącym kompleks użytków rolnych bez dostępu do infrastruktury technicznej i bez dostępu do drogi publicznej. Działki 1, 2, 4 sąsiadują z gruntami rolnymi, a działka nr 5 swoją wschodnią granicą przylega do cieku wodnego. Badając uwarunkowania planistyczne biegła ustaliła, że zgodnie z uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości K. w gminie R. (dalej w skrócie: "mpzp"), przedmiotowe działki przeznaczone były w terenie oznaczonym symbolem: 1. 1RP - tereny rolne bez prawa zabudowy kubaturowej, utrzymuje się istniejące wykorzystanie jako terenów rolnych, z dopuszczeniem realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Z uwagi na mieszane przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegła dla stwierdzenia, czy przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, przeprowadziła dwie odrębne analizy, tj. analizę rynku nieruchomościami drogowymi oraz analizę rynku nieruchomościami o przeznaczeniu pod tereny rolne bez prawa zabudowy. Przystępując do wyceny dokonała badania zasady korzyści, o której mowa w art. 134 u.g.n., poprzez analizę rynku lokalnego i regionalnego stwierdzając, że średnie ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi są wyższe od średnich cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolne. Mając na uwadze planistyczne przeznaczenie nieruchomości i wynik analizy przeprowadzonej pod kątem występowania tzw. zasady korzyści, wyceny nieruchomości dokonano według alternatywnego sposobu użytkowania, czyli drogowego (art. 134 ust. 4 u.g.n.), gdyż cel wywłaszczenia spowodował zwiększenie wartości nieruchomości. Analizę rynku biegła rozpoczęła od sprawdzenia, czy występowały transakcje nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym określonym jako obszar gminy R. w okresie dwóch lat od daty wyceny, a z uwagi na małą ilość tych transakcji okres ten został powiększony o transakcje od miesiąca stycznia 2016 r. Z uwagi na odnotowane pojedyncze transakcje prawem własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, poszerzono obszar badanego rynku o teren powiatu [...] i [...] - z okresem objętym analizą do grudnia 2016 r. Z odnotowanych transakcji biegła przyjęła do wyceny 11 transakcji nieruchomościami gruntowymi, z ceną średnią 12,95 zł/m². Po uwzględnieniu odpowiedniego współczynnika korekcyjnego dla poszczególnych działek określono wartość 1 m² prawa własności gruntu o przeznaczeniu pod drogi na poziomie 11,14 zł. - dla działek: 1, 2, 3, 4 oraz 10,88 zł. - dla działki nr 5. Oszacowania nieruchomości dokonano podejściem porównawczym i metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na przyjęciu do porównania z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wartość rynkową prawa własności gruntu rzeczoznawca majątkowy - określiła jako iloczyn powierzchni poszczególnych działek oraz oszacowanej wartości 1 m², otrzymując kwotę 34 616 zł. W szczególności operat jest zgodny z przepisami: specustawy drogowej, u.g.n. i rozporządzenia. Wszystkie zgłoszone przez skarżącą Spółkę zostały rozważone przez biegłą, która odniosła się do nich szczegółowo i wykazała ich niezasadność (pismo rzeczoznawcy z dnia [...] r. i protokół z rozprawy administracyjnej z dnia [...] r.). Za zasadne należy również uznać odmówienie wiarygodności dowodowej przedłożonej kopii operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. Z., który został wykonany dla potrzeb administracyjnych i cywilno-prawnych nie w celu ustalenia odszkodowania w postępowaniu administracyjnym, na zasadach i w trybie, o którym mowa w przepisach specustawy drogowej. Tamże przeprowadzony zakres przedmiotu wyceny, zdefiniowany w tym operacie jako wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowych (wyłącznie grunt bez składników budowlanych) objętych KW [...], nie jest adekwatny do zakresu przedmiotowego niniejszego postępowania. Organ I instancji na podstawie art. 157 ust. 2 u.g.n. nie miał obowiązku weryfikowania operatu stanowiącego podstawę wyceny, w kontekście innego operatu, dotyczącego wyceny tej samej nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu orzekającego uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z 18 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 3448/18). Jeśli więc organ nie powziął uzasadnionych wątpliwości co do poprawności operatu, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych mogła wystąpić sama skarżąca Spółka, czego jednak nie uczyniła. Operat szacunkowy i wycena Lotniska [...] sporządzona przez innego rzeczoznawcę majątkowego, niż wyznaczonego przez organ I instancji, nie mogła mieć zatem istotnego znaczenia dla niniejszej sprawy, z uwagi na odmienny cel, przedmiot, jak i zakres wyceny.

W skardze z dnia 29 października 2020 r. pełnomocnik skarżącej Spółki domagał się uchylenia obu wydanych w sprawie decyzji oraz zasądzenia kosztów postępowania, zarzucając przy ich wydaniu naruszenie art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 specustawy drogowej w związku z art. 134 ust. 2-4 ugn oraz art. 77 i art. 80 k.p.a., co jego zdaniem skutkowało rażącym zaniżeniem wysokości odszkodowania poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i uznanie, że działki stanowią grunty rolne chociaż w rzeczywistości są integralną częścią lotniska i mają dostęp do drogi publicznej, dlatego cena za 1 m² powinna wynosić 19,61 zł. w obrębie strefy określonej jako KL, na którym utworzone zostało lotnisko publiczne, częściowo oznaczone symbolem PP, jako strefa przemysłowa, co wynika z prowadzonej ewidencji gruntów.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (obecnie t.j.: Dz. U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. W ramach przysługującej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm., dalej w skrócie: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, oraz powołaną podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.), jeżeli zachodzą przyczyny określone w innych przepisach, sąd stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa.

Przedstawiona regulacja prawna nie pozostawia wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji stanowią przepisy u.g.n., specustawy drogowej oraz rozporządzenia.

Kwestię sporną w niniejszej sprawie stanowi prawidłowość dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości, składającej się z wymienionych powyżej w decyzji organu I instancji działek, z uwagi na przyjęcie ich niewłaściwego przeznaczenia, a w konsekwencji zaniżenie wysokości odszkodowania w operacie szacunkowym, sporządzonym w toku postępowania administracyjnego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (por. postanowienie organu I instancji z dnia [...] r.), którego aktualność została potwierdzona w dniu [...] r.

Zdaniem składu orzekającego brak jest podstaw do podzielenia twierdzeń skarżącej Spółki formułowanych względem przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego w zakresie przyjętego tam sposobu wyceny. Przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zawiera uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny, zestawienie stosownych cen transakcyjnych gruntów drogowych i przeznaczonych pod tereny rolne bez prawa zabudowy kubaturowej oraz wnioski, dotyczące określenia wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Natomiast zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Zgodnie z art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, jak wynika z art. 134 u.g.n., stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jak natomiast wynika z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wskazać przy tym należy, że stosownie do treści art. 7 i art. 150 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, w tym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych ( art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje przywołane już wcześniej rozporządzenie.

Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Nadto, rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

Mając na względzie przedstawioną dotychczas regulację prawną stwierdzić należy, że w zakresie dotyczącym ustalenia odszkodowania podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, ustalająca wartość rynkową nieruchomości. Sporządzenie takiej opinii wymaga wiadomości specjalnych (art. 149 i nast. u.g.n.). W orzecznictwie sądów administracyjnych akcentuje się, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Operat taki jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena taka jest konieczna i polega ona na zbadaniu, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Na gruncie przepisów u.g.n. pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). W konsekwencji to rzeczoznawca decyduje, o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Ponadto tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (§ 4 ust. 1 rozporządzenia (por. wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11, z dnia 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt. I OSK 557/19). Eksponując wątek formalny kontroli operatu szacunkowego nie można jednocześnie pomijać, że kontrola ta polega również na ocenie, czy jest on logiczny i spójny. Chodzi tutaj przede wszystkim o weryfikację, czy dokonany przez rzeczoznawcę wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także dobór nieruchomości podobnych nie został dokonany w sposób całkowicie dowolny. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Metodologię ustalenia wyceny nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe reguluje § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym ostatnim przepisem, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten, co wynika z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, znajduje odpowiednie zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, w tym, przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 u.g.n., z tym, że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (orzeczenia o podziale) albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 186/19).

Jak wskazuje się w orzecznictwie, analiza normy zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że w każdym przypadku, w którym jest możliwe określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, ma ono pierwszeństwo przed ustaleniem tej wartości w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

W wyroku z dnia 21 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2699/15 NSA wyjaśnił, że: przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia jest przepisem szczególnym w stosunku do § 36 ust. 1 i odczytywać należy go w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość wywłaszczona, czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji odszkodowawczej, wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Wobec powyższych uwag stwierdzić należy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji o podziale była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji, umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyroki NSA z dnia: 26 lutego 2020 r. sygn. akt I OSK 200/20; 5 listopada 2014 r. sygn. akt I OSK 1395/13; 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15; 2 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 1816/13).

Rozstrzygające w sprawie organy uznały sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani braków czy niejasności. Powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1834/13).

Sąd uznał, że nie okazały się też zasadne zarzuty naruszenia prawa procesowego, tj. art. 6, art. 7 i art. 11 k.p.a. W realiach niniejszej sprawy przeprowadzonemu postępowaniu i podjętym decyzjom nie można zarzucić wadliwości, uzasadniającej ich wyeliminowanie z obrotu prawnego. Analiza przekazanych wraz ze skargą akt sprawy, wykazuje bowiem, że ustalenia organu znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, a przeprowadzona ocena jest prawidłowa i logiczna.

W niniejszej sprawie nie doszło do przekroczenia granic swobodnej oceny materiału dowodowego, nie ma też nieuprawnionych wniosków wypływających z tej oceny. W należyty sposób wyjaśniono bowiem, okoliczności stanu faktycznego oraz dokonano prawidłowego ustalenia mającej zastosowanie normy prawa materialnego. Sporządzone natomiast uzasadnienie zaskarżonej decyzji odzwierciedla poszczególne etapy prowadzonego postępowania oraz wyjaśnia podstawę prawną przyjętego rozstrzygnięcia w sposób wyczerpujący, tak aby strona mogła zrozumieć przesłanki i argumenty, którymi organ ten kierował się przy załatwianiu sprawy, nie naruszając tym samym wyrażonej w art. 11 k.p.a. zasady przekonywania, jak również art. 6 i art. 7 k.p.a. W treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ odwoławczy w sposób szeroki, z odniesieniem się do występujących okoliczności faktycznych i prawnych oraz powołaniem poglądów judykatury, wyjaśnił zajęte w sprawie stanowisko, jako zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Właściwie także przeprowadzono wycenę przy użyciu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, co też w sposób wnikliwy przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazując poszczególne czynności podejmowane przez rzeczoznawcę w trakcie sporządzanej oceny, której efekt końcowy stanowi przedłożony operat. W orzecznictwie wskazuje się jednak, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. m.in. wyroki NSA: z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12; z 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12; z 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15; z 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15). Jak przyjmuje judykatura, dowód z opinii biegłego podlega ocenie głównie w zakresie jego kompletności, tego, czy został podpisany przez właściwą osobę i przekonująco uzasadniony. Dowód taki nie podlega natomiast ocenie w zakresie merytorycznym, tj. wymagającym posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych (zob. R. Hauser, M. Wierzbowski, Kodeks postępowania administracyjnego Komentarz, Warszawa 2015, s. 431; wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 lutego 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 259/07; wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 18 grudnia 2018 r., sygn. akt II SA/Rz 135/18).

Zgodnie z art. 134. ust. 3 i 4 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy zbadał, czy w przedmiotowej sprawie występuje tzw. zasada korzyści. W tym celu przeprowadził analizę porównawczą, z której wynika, że ceny nieruchomości przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne są niższe od cen nieruchomości nabywanych pod inwestycje drogowe. W związku z tym stwierdzono, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, zatem wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określono według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia na cele drogowe.

Podkreślić, że ustalenia dokonane w zakresie przeznaczenia nieruchomości nie budzą wątpliwości, a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy potwierdza przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w mpzp jako terenów rolnych z dopuszczeniem realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Jak wynika z akt sprawy przeznaczenie to zostało ustalone m.in. zgodnie z pismem z dnia [...] r. wydanym z upoważnienia Wójta Gminy R., w którym podano, że przedmiotowe działki położone w obrębie K., na dzień [...] r., a więc na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem: 1.1 RP - tereny rolne bez prawa zabudowy kubaturowej, utrzymuje się istniejące wykorzystanie jako terenów rolnych, z dopuszczeniem realizacji urządzeń infrastruktury technicznej.

Trzeba przy tym zauważyć, że skarżąca Spółka nie przedstawiła żadnych innych zarzutów dotyczących wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, doboru nieruchomości przyjętych do porównań oraz zastosowanych współczynników korygujących.

Żadna z działek objętych operatem i wyceną nie zawierała w mpzp symbolu KL, PS, PP, KD odpowiednio przeznaczonego na teren lotniska, bazy, składy, magazyny, centrum logistyczne, drogi gminne lokalne. Taki symbol pozwalałby na uznanie i możliwość ich wykorzystania dla funkcji produkcyjno-składowych, czy działalności gospodarczej w postaci nieregularnych przewozów lotniczych. Dokonana analiza akt administracyjnych wykluczyła również prowadzenie na nich działalności rolniczej, a niezabudowane grunty wyceniane były na 2,5 zł. za 1 m². Tylko i wyłącznie pas startowy o długości 2 000 m i szerokości 60 m został wyceniony na 14, - zł. za 1 m². Taka infrastruktura nie znajduje się jednak na przedmiotowej nieruchomości.

Podkreślenia wymaga okoliczność, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zarówno Sąd, jak i organ administracji nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1834/13).

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 - Lex nr 1494707, 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 - Lex nr 2106691, 22 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2706/12 - Lex nr 1578871, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 - Lex nr 1366424 oraz Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w: Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r. sygn. akt II SA/Łd 456/16 - Lex nr 2105357, Gliwicach z dnia 29 lipca 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 356/16). Trudno bowiem wymagać od organu, by oceniając opinię biegłego i nie posiadając (zwykle) odpowiedniej, fachowej wiedzy, miał faktyczną możliwość rzetelnego odniesienia się do ustaleń biegłego. To samo dotyczy uzasadnienia decyzji organu wydanej w oparciu o taki operat. Trudno bowiem wymagać, by organ miał samodzielnie, a więc na nowo formułować wnioski przedstawione przez biegłego. Wiedza specjalistyczna posługuje się swoistym językiem, jej precyzyjne przekazanie wymaga więc znajomości tego języka, którego nie można wymagać od organu administracji nie posiadającego takiej wiedzy. Z tego względu samodzielne formułowanie wniosków opinii, czy samodzielnie formułowanie tez opinii biegłego w uzasadnieniu organu, może wypaczać treść tej opinii. Dlatego też nie w każdym przypadku powielenie fragmentów opinii w uzasadnieniu decyzji stanowi naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skuteczne podważenie konkretnych ustaleń biegłego jest możliwe w zasadzie wyłącznie przez innego biegłego bądź właściwą organizację rzeczoznawców. Wynika to wprost z art. 157 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (...).

Stwierdzić należy, że tylko w sytuacji oczywistych braków opinii w zakresie wynikającym z przepisów, które widać "gołym okiem", czyli takich, które nie wymagają od organu wiadomości specjalnych, podlegają ocenie organu w ramach swobodnej oceny odwodów. Natomiast gdy chodzi o uszczegółowienie opinii o określone cechy, opisy, wyjaśnienia, to zwykle ocena na ile zawarte w opinii dane umożliwiają bądź uniemożliwiają prawidłowe jej wnioski, należy do biegłego, posiadającego fachową wiedzę, nie zaś do organu. Biegła wyjaśniła, dlaczego wybrała takie, a nie inne nieruchomości do porównania oraz wskazała, jakie kryteria brała pod uwagę przy doborze tych nieruchomości. Wbrew zarzutom uwzględniła nie tylko przeznaczenie nieruchomości (pod drogi, co nakazywał wprost przepis § 36 rozporządzenia), ale również ich położenie i otoczenie, wyjaśniając, dlaczego uwzględniła nieruchomości z innych dalszych rejonów. Podała także sposób szacowania nieruchomości (m.in. podejście, metody), opisała nieruchomości, oceniając każdą z nich i przedstawiła wyniki analizy. Treść operatu nie budzi uzasadnionych wątpliwości co do jego poprawności i zawartości, co pozwalało organowi uznać ten operat za wiarygodny, dający podstawę do ustalenia odszkodowania. Organ odwoławczy nie miał obowiązku prowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego, w szczególności nie miał podstaw do uwzględnienia innej opinii biegłego, sporządzonej w odmiennym celu. Z tego powodu organowi odwoławczemu nie można zatem zarzucić naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokości odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ani z przytoczonych wcześniej przepisów specustawy drogowej (art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 5, czy art. 18, w którym wskazano, że wysokość odszkodowania - pomijając wyjątki określone w art. 18 ust. 1e (5% z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości) i 1f (10.000 zł w przypadku przejęcia nieruchomości zabudowanej), ani też z przepisów u.g.n. nie wynika, aby wysokość odszkodowania należnego za nieruchomości przejęte na własność Skarbu Państwa na podstawie specustawy drogowej była powiększana o należny podatek od towarów i usług. Podstawy do doliczenia do wartości nieruchomości wycenianej podatku VAT nie stanowi również art. 134 ust. 1 u.g.n., czy art. 151 ust.1 u.g.n.

Jak trafnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 września 2015 r. sygn. akt I OSK 14/14 - jakkolwiek podatek VAT wynika z odrębnej ustawy, tj. z ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), to ustawa ta nie determinuje wysokości odszkodowania, lecz jedynie należności z tytułu tego rodzaju podatku. Odszkodowanie ustalane i wypłacane na podstawie specustawy drogowej wywodzi się ze środków publicznych, dlatego kształtowanie jego wysokości - poza treścią art. 18 specustawy drogowej oraz art. 134 ust. 1 i art. 154 u.g.n. - w drodze wykładni opartej na normatywnej konstrukcji podatku od towarów i usług nie jest dopuszczalne. Należy odróżnić ustawowo określone reguły ustalania wysokości odszkodowania od ustawowych reguł ustalania należności obciążających to odszkodowanie. Podatek od towarów i usług nie stanowi ustawowo określonej składowej wysokości odszkodowania należnego na podstawie specustawy drogowej. (por. wyrok NSA z dnia 18.01.2013 r. sygn. akt I OSK 1690/11). W dalszej części tego wyroku NSA stwierdził, że przepisy te nie miały w sprawie w ogóle zastosowania, gdyż odnoszą się do problematyki prawnopodatkowej, podczas gdy przedmiotowa sprawa nie dotyczyła kwestii, czy skarżący jest zobowiązany do uiszczenia podatku VAT, ani wymiaru tego podatku.

Poza zakresem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie - dotyczącej legalności decyzji odszkodowawczej - pozostają wszelkie kwestie związane z tym, czy, kiedy i w jakiej wysokości powstało zobowiązanie podatkowe, o czym świadczą inne sprawy skarżącej Spółki rozstrzygane przez właściwy miejscowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie i dotyczące roku 2014.

Zgodnie z art. 12 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia (...) 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (...).

Zdaniem Sądu, intencją ustawodawcy, wprowadzającego powiększenie słusznego odszkodowania o 5% przewidziane w przytoczonym przepisie, było znaczne przyspieszenie realizacji inwestycji drogowych. Ustawodawca zdecydował się na tego rodzaju "premię", czy też "zachętę" dla dotychczasowego właściciela z tytułu wcześniejszego, niż określony w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. Za wydanie nieruchomości nie można jednak uznać pasywnej postawy właściciela, który oczekiwałby, że inwestor będzie w każdej chwili zainteresowany zajęciem nieruchomości. Były właściciel powinien przedstawić jakikolwiek dokument, z którego wynikałaby, że dobrowolnie wydał nieruchomość, bądź zgodził się na jej wydanie (por. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 14 sierpnia 2013 r. sygn. I SA/Wa 1038/13). Pogląd ten Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w całości podziela.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. W myśl zaś art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z cytowanych regulacji wynika więc jednoznacznie, że ustawodawca nierozerwalnie związał odszkodowanie należne właścicielowi nieruchomości, który prawo własności utracił wskutek decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i zaskarżona decyzja została wydana właśnie w tym przedmiocie. W orzeczeniu o sygn. akt K 2/90 Trybunał Konstytucyjny przyjął, że odszkodowanie stanowić powinno ekwiwalent wartości wywłaszczonej nieruchomości, czyli powinno być równoważne gospodarczo wartości wywłaszczonej nieruchomości. W wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004/7/66 Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne odszkodowanie", który - w ocenie Trybunału - ma bardziej elastyczny charakter. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji, dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie następuje na cele publiczne, to znaczy ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, a odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne (uzasadnienie wyroku z 20 lipca 2004 r. sygn. akt SK 11/02 oraz z 16 października 2012 r. sygn. akt K 4/10). Z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP nie wynika, by prawo własności miało charakter absolutny. Dopuszczalne jest ograniczenie prawa własności ze względu na ważny interes publiczny. Treść prawa własności i zakres ochrony tego prawa, zamykają się w określonych przez prawo granicach, mających swą podstawę w przepisach Konstytucji RP, w szczególności w zasadzie dobra ogółu, a zatem dobra wszystkich właścicieli (wyrok TK z dnia 28 maja 1991 r. sygn. akt K 1/91, OTK 1991/1/4). Ponadto, Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę, że odszkodowanie pełne, odpowiadające przyjętej w art. 361 Kodeksu cywilnego zasadzie pełnego odszkodowania (obejmującego zarówno poniesione straty - damnum emergens, jak i nieuzyskane korzyści - lucrum cessans), różni się od odszkodowania słusznego w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji. Normodawca konstytucyjny dopuszcza bowiem limitowanie odpowiedzialności za szkody wyrządzone legalnym działaniem administracji (L. Garlicki w: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, Wyd. Sejmowe 2002, uwagi do art. 2, s. 16-17; M. Kaliński, Szkoda na mieniu i jej naprawienie, Warszawa 2008, s. 31-32, 385 oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10).

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że wycena nie budzi zastrzeżeń, zaś przeprowadzona przez organy, ocena dowodowa operatu szacunkowego, jest rzetelna, wyczerpująca oraz nie nosi znamion dowolności. Sporządzony w sprawie operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz opiera się danych, których rzetelność nie została skutecznie podważona. Nie zawiera również wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n.

Nie mogły także odnieść skutku zarzuty dotyczące przedstawionej przez rzeczoznawcę analizy i charakterystyki rynku nieruchomości. Poszukując transakcji nieruchomościami drogowymi biegły prawidłowo wziął pod uwagę rynek lokalny, zwłaszcza, że w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych dopuszcza się poszukiwanie takich nieruchomości w jeszcze szerszej perspektywie obejmującej rynek regionalny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lutego 2020 r. sygn. akt I OSK 216/20). Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze stwierdzić należy, że żaden z nich nie mógł być uznany za zasadny w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji. Wbrew zarzutom, dotyczącym podstaw merytorycznych rzeczoznawca w wystarczającym zakresie przedstawił podstawy wyceny.

Bezzasadne są także zarzuty dotyczące określenia przeznaczenia wycenianych działek w m.p.z.p.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, w niniejszej sprawie nie sposób doszukać się naruszenia przepisów prawa materialnego, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, oraz przepisów postępowania. Organy obu instancji wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (por. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu oraz uzasadniły własne decyzje (por. art. 107 § 1 i 3 k.p.a.).

W tym stanie rzeczy, skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a., o czym orzeczono w sentencji wyroku.

W myśl art. 119 pkt 2 i art. 120 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie 14 dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Na podstawie tego przepisu Sąd rozpoznał sprawę bez wyznaczania rozprawy. Powołane w wyroku orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl.