Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1895/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a oraz lit. c
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 2, par. 7 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: par. 12
journal: Dz.U. 2015 poz 1422
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi T. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. na rzecz skarżącego T. T. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C., na zasadzie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23), zwanej dalej "K.p.a.", utrzymało w mocy orzeczenie Prezydenta Miasta [...] z [...] marca 2016 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego (trzy boksy garażowe) przewidzianej do realizacji na działce nr ew. [...], (obr. [...], miasto P.) w P.

Organ administracji, po zreferowaniu przebiegu sprawy, uzasadniając orzeczenie wskazał:

- materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem o nowej zabudowie", oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1422), zwanego dalej "rozporządzeniem o warunkach technicznych"; badając, w oparciu o powołane powyżej przepisy, legalność zaskarżonej decyzji uznano, że nie narusza ona prawa w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego,

- decyzje o warunkach zabudowy wydaje się na wniosek zainteresowanego podmiotu, czyli inwestora (art. 52 ust. 1, w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym); oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej jest związany zakresem złożonego wniosku; organ bada, pod kątem zgodności z prawem, nie jakiekolwiek zamierzenie inwestycyjne, ale tylko takie, o jakie zawnioskowała strona,

- zgodnie z art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikające z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie wymagań, dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

- organ I. instancji, przed wydaniem decyzji, zlecił osobie uprawnionej opracowanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia o nowej zabudowie, zwanej dalej "analizą urbanistyczną"; analizę sporządził architekt; wyniki analizy zawierają część tekstową i załącznik graficzny,

- jak wynika z akt sprawy, organ I. instancji wykonał projekt decyzji, której podstawą była analiza urbanistyczna; z przeprowadzonej analizy stanu faktycznego wynika, że jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż są spełnione wymogi art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; projekt decyzji uzyskał wymagane prawem uzgodnienia,

- możliwość określenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia stwierdzono na podstawie analizy urbanistycznej,

- granice obszaru analizowanego określono zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia o nowej zabudowie, uwzględniając obszar wyznaczony przez 3-krotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem oraz pozostałe obszary działek lub terenów częściowo w nim zlokalizowanych; prawidłowo ujęto też w analizowany obszarze pozostałe części działek, które są w części objęte obszarem analizowanym, wyznaczonym przez 3-krotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem,

- z akt sprawy wynika, że na obszarze objętym analizą występują budynki garażowe; organ I. instancji wskazał numery działek, na których się one znajdują oraz wskazał parametry tych budynków; z wyników analizy urbanistycznej wynika, że uśrednione gabaryty tej zabudowy, stanowiącej kontynuację funkcji, wynoszą: szerokość elewacji frontowej - 9 m, geometria dachu: jednospadowy 0-15°, dwuspadowy 0-15°, kierunek górnej kalenicy - prostopadły, wysokość górnej krawędzi elewacji. frontowej - 2,5 m, wysokość zabudowy 2,5 m, wskaźnik powierzchni zabudowy - 35%,

- ponadto - z uwagi na pokrewną funkcję - należało uznać, że w zakresie określenia parametrów i cech zabudowy właściwe są również budynki gospodarcze zlokalizowane w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; uśrednione gabaryty takiej zabudowy wynoszą: szerokość elewacji frontowej - 5,5 m, geometria dachu - jednospadowy 0-30°, kierunek głównej kalenicy - prostopadły i równoległy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - 3 m, wysokość zabudowy - 3 m, wskaźnik powierzchni zabudowy - 23%,

- wobec powyższego - uwzględniając przedmiot inwestycji oraz rodzaj zabudowy, określony we wniosku – stwierdzono, że kontynuację w zakresie funkcji stanowią budynki garażowe, zlokalizowane w ramach terenów obsługi komunikacyjnej a ponadto - jak to słusznie uznał organ I. instancji - budynki gospodarcze (które mają pokrewną funkcję do budynków garażowych),

- wobec tego prawidłowo ustalono parametry planowanej inwestycji, określając:

- szerokość elewacji frontowej na 6 m, tolerancja 20% na podstawie § 6 rozporządzenia o nowej zabudowie;

- geometrię dachu - dach jednospadowy o kącie nachylenia 15°-20° na podstawie § 8 rozporządzenia o nowej zabudowie;

- kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki - równoległy do granicy działki z działką ew. nr [...], na podstawie § 8 rozporządzenia o nowej zabudowie,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – 3 m., tolerancja 0,5 m, na podstawie § 7 rozporządzenia o nowej zabudowie,

- wysokość zabudowy mierzona od poziomu gruntu do najwyższego punktu pokrycia dachu - 3 m, tolerancja 0,5 m., na podstawie § 8 rozporządzenia o nowej zabudowie;

- stwierdzono, że aktualna linia zabudowy pozostaje bez zmian - w odległości 11 m. od zewnętrznej krawędzi jezdni (drogi powiatowej);

- powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki od 8% do 12% - na podstawie § 5 rozporządzenia o nowej zabudowie,

- zarzut, wnoszącego odwołanie (p. T. T. – właściciela działki sąsiedniej), dotyczący usytuowania planowanej inwestycji w granicy z działką ew. nr [...] nie zasługuje na uwzględnienie; wobec istnienia na terenie analizowanym zabudowy garażowej oraz zabudowy gospodarczej o bardzo zróżnicowanym charakterze architektonicznym, gdzie zespoły garaży są zlokalizowane w granicy z działką sąsiednią a budynki gospodarcze są zlokalizowane w 75 % w granicach z działką sąsiednią (w sporządzonej analizie oraz wynikach do niej, dokładnie wymieniono działki, na których posadowione budynki są w granicy), nie ma podstaw do stwierdzenia, że ustalenie zaskarżoną decyzją warunków zabudowy nastąpiło z naruszeniem § 12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, a ponadto z naruszeniem zasady kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowaniu terenu określonej w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- z samej treści uzasadnienia decyzji organu I. instancji wynika, że sytuowanie planowanej inwestycji w granicy działki ew. nr [...] z działką [...] dopuszczono, biorąc pod uwagę zabudowę stanowiącą "dobre sąsiedztwo" dla planowanej inwestycji - budynki gospodarcze w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (lokalizacja bezpośrednio w granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi w 75%) oraz budynki garażowe w ramach terenu obsługi komunikacji (lokalizacja bezpośrednio w granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi),

- w odniesieniu do zarzutu, dotyczącego usytuowania przedmiotowej inwestycji na granicy z działką wnoszącego odwołanie należy mieć na uwadze, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje, aby w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy wskazywano konkretną lokalizację poszczególnych elementów planowanej inwestycji na działce objętej wnioskiem z jednoczesnym odniesieniem się do nieruchomości sąsiednich; organ nie ma obowiązku badać na etapie ustalania warunków zabudowy, jakie jest usytuowanie budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną; dopiero w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę przedmiotem badania jest w szczególności odległość planowanej inwestycji od granicy z działką sąsiednią; dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich; dopiero ten organ ocenia projekt obiektu i wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom, wynikającym z przepisów zakreślających warunki techniczne dla obiektów,

- odnosząc się do zarzutu odwołania, przyjęcia zbyt szerokich granic obszaru analizowanego i nie możności sprawdzenia prawidłowości ustalenia jego granic z uwagi na nie podanie szerokości frontu działki ew. nr [...] uznano go za nieuzasadniony; wskazano, że szerokość frontu działki, objętej wnioskiem (nr [...]) została podana w analizie urbanistycznej - wynosi ok. 21 m.,

- odnosząc się do zarzutu, wadliwego przyjęcia, że funkcja budynków istniejących na działkach znajdujących się na obszarze analizowanym jest identyczna z funkcją planowanego budynku (we wskazanym obszarze znajdują się przede wszystkim budynki o funkcji mieszkalnej a dopiero dodatkowo budynki o funkcji garażowej i gospodarczej, przeznaczone do obsługi mieszkańców budynków mieszkalnych) stwierdzono, że dopuszczenie lokalizacji budynku garażowego z poszanowaniem zastanych zasad, pośród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z budynkami o funkcji garażowej i gospodarczej stanowi kontynuację podstawowej funkcji planowanej zabudowy; nie można przyjąć, że kontynuacja polega jedynie na dopuszczeniu zabudowy tożsamej z istniejącą,

- za niezasadny uznano zarzut dopuszczenia usytuowania budynku garażowego o parametrach i gabarytach odbiegających od istniejących budynków; wnoszący odwołanie parametry i gabaryty planowanej inwestycji odniósł tylko do zabudowy garażowej; uwzględniając przedmiot inwestycji oraz określony we wniosku rodzaj zabudowy trzeba stwierdzić, że kontynuację w zakresie funkcji stanowią budynki garażowe zlokalizowane w ramach terenów obsługi komunikacyjnej a ponadto budynki gospodarcze (które mają pokrewną funkcję do budynków garażowych); wobec powyższego odpowiadając na przykładowy zarzut, że dopuszcza się dach jednospadowy o kącie nachylenia 15°-20°, podczas gdy z analizy wynika uśrednione nachylenie dachu istniejących budynków do 15°, zaznaczono, że wartość ta dotyczy tylko zabudowy garażowej; wyznaczenie wskaźnika geometrii dachu o kącie nachylenia dachu 15°-20° ustalono po wzięciu pod uwagę także geometrii dachów zabudowy gospodarczej, której kąt nachylenia wynosi 0°-30°,

- reasumując, wyniki analizy urbanistycznej wykazały, że określona we wniosku nieruchomość spełnia łącznie warunki wskazane ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; decyzja organu I. instancji zawiera wszystkie elementy i załączniki, zgodnie z przepisami tej ustawy.

W skardze Strona, reprezentowana przez pełnomocnika – radcę prawnego, sformułowała zarzuty naruszenia przepisów:

– art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym zasady dobrego sąsiedztwa, przez dopuszczenie lokalizacji trzech boksów garażowych, w bliskiej lokalizacji z budynkiem mieszkalnym (na granicy działek), niezgodnej z warunkami technicznymi, określonymi w § 12 ust. 1, ust. 2 oraz ust. 3 pkt 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych,

– § 3 ust. 1 rozporządzenia o nowej zabudowie, przez nieuwzględnienie ładu urbanistycznego w związku z brakiem wskazania w zaskarżonej decyzji, która działka sąsiednia, w obszarze analizowanym, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

– art. 7, 8, 9 oraz 11 K.p.a., przez niewyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, nie odniesienie się do wszystkich zarzutów naruszenia prawa, podniesionych przez stronę skarżącą oraz zawarcie w decyzji sprzecznych stwierdzeń.

Wniesiono o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W uzasadnieniu skargi rozwinięto zarzuty, popierając sformułowane w nich tezy stosownymi orzeczeniami sądów administracyjnych. Podniesiono także zarzut niekonstytucyjności § 12 rozporządzenie o warunkach technicznych.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko, zajęte w zaskarżonej decyzji.

W trakcie rozprawy (k. 69) Skarżący oświadczył, że dotychczas na działce inwestycyjnej stały gołębniki bądź podobne obiekty. Według jego informacji sąsiad wystąpił z kolejnymi wnioskami o warunki zabudowy dla 6 garaży. Tego rodzaju zabudowa nie powinna być zlokalizowana w pobliżu domów mieszkalnych.

Pełnomocnik skarżącego podnosił, że przy ustaleniu warunków zabudowy powinno się wziąć pod uwagę także kwestie wymagań technicznych dla budynków, (przywołał wyrok NSA o sygn. akt II OSK 2065/10, dostępny na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, zwanej dalej "CBOSA"). Zwrócił uwagę, że akta administracyjne są nieponumerowane a więc nie można ocenić czy są kompletne i nie wiadomo, kiedy została sporządzona analiza urbanistyczna - przed czy po zawiadomieniu stron o zgromadzeniu dowodów. Brak jest metryczki w aktach, a więc nie wiadomo, kto sporządzał dokumenty - czy nie były to osoby wyłączone z postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, kwestionowaną decyzję wydano bowiem z naruszeniem przepisów prawa materialnego, zakreślających wymaganie tzw. "dobrego sąsiedztwa".

W sprawie nie są sporne istotne uwarunkowania faktyczne. Inwestor zamierza zrealizować swoje zamierzenia na stosunkowo wąskiej działce, w której okolicach dominuje zabudowa mieszkaniowa (strona północna drogi publicznej). Zabudowa ta jest uzupełniona niewielkimi obiektami o charakterze gospodarczym oraz garażami. Posadowione są one często w tzw. ostrej granicy. Z kolei inwestor zamierza zrealizować na działce zabudowę, polegającą na realizacji zespołu trzech garaży. Tego rodzaju analogiczny obiekt nie pełni roli dominującej w sąsiadującym terenie zabudowy mieszkaniowej. Przy ocenie zakreślonego stanu faktycznego trzeba mieć na uwadze cel, jakiemu ma służyć obowiązek spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, zakreślonego treścią art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Regulacją tą ustanowiono wymaganie kontynuacji zabudowy zastanej także, co do jej funkcji. Wymaganie to ma na celu realizację zabudowy, której potencjalna uciążliwość nie wykroczy ponad przeciętnie już generowaną na danym terenie, w ramach zastanego sposobu zagospodarowania działek. Sąd w tym składzie podziela w pełni stanowisko wyrażone w tej kwestii w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 listopada 2015 r. o sygn. akt II OSK 548/14 (dostępny w CBOSA). Jego przytaczanie, wobec dostępności w sieci Internet, byłoby zbędne.

Odnosząc wskazaną regułę do stanu faktycznego w rozpoznawanej sprawie należy stwierdzić, że miarę uciążliwości na terenie, gdzie planowana jest zabudowa, wyznacza zagospodarowanie na cele mieszkaniowe. Istniejąca po stronie północnej drogi zabudowa, w postaci garaży, ma jedynie ograniczony charakter. Służy realizacji potrzeb osób dysponujących na danym terenie obiektami mieszkalnymi. Tak więc występująca zabudowa o charakterze bardziej uciążliwym dla otoczenia niż domy mieszkalne – wobec powstających oddziaływań w postaci emisji hałasu bądź spalin - ma jedynie ograniczony charakter, stanowi niewielki udział w zabudowie poszczególnych nieruchomości a skala tego rodzaju obiektów jest niewielka – pozostają one w stosownym powiązaniu z istniejącą zabudową mieszkaniową. Z kolei zabudowa zakładana przez inwestora ma - co do zasady - inny charakter. Mianowicie obiekt ma służyć wyłącznie parkowaniu kilku pojazdów (trzech) na stosunkowo wąskiej działce, niezabudowanej obiektami mieszkalnymi. Charakter tego rodzaju obiektu jest inny niż zabudowy mieszkaniowej, uzupełnionej pojedynczymi garażami, gdy chodzi o potencjalne oddziaływania. W takiej sytuacji bezpodstawna jest ocena, jakoby planowana zabudowa stanowiła kontynuację funkcji zastanych w danym terenie. Stanowisko takie jest wyrażane także judykaturze gdzie podnosi się, że obiekty służące wyłącznie parkowaniu pojazdów nie stanowią kontynuacji funkcji mieszkaniowej (tak np. wyrok NSA o sygnaturze akt II OSK 543/14 i II OSK 1531/13 – dostępne w CBOSA).

Mylne jest stanowisko, wyrażone w zaskarżonym akcie, jakoby sam fakt występowania na określonym terenie jakichkolwiek obiektów służących parkowanie pojazdów (np. po południowej stronie drogi) mógł być wystarczający dla uznania, że dopuszczalne jest przeznaczenie konkretnych terenów dla realizacji funkcji wyłącznego parkowania pojazdów (tereny komunikacji). Skala danego przedsięwzięcia, gdy wiąże się ono z pewnymi oddziaływaniami na tereny sąsiednie, musi pozostawać w relacji ze stanem istniejącym (tu – zabudowa mieszkaniowa). Temu właśnie służy zasada dobrego sąsiedztwa. Realizowana zabudowa ma mieć analogiczny charakter do zastanej. Trafnie zauważa organ odwoławczy, że nie jest konieczne kontynuowanie zabudowy o identycznym charakterze, lecz nie jest dopuszczalne realizacja zabudowy o innych cechach, gdy chodzi na przykład o zakres oddziaływań odbiegający od zastanego.

Nie zmienia oceny Sądu to, że rozstrzygnięcie, którym uznano możliwość realizacji inwestycji, zostało oparte o stanowisko osoby dysponującej szczególnymi kwalifikacjami - architekta. Dokonał on bowiem błędnej analizy nie, co do zakresu zagadnień, wymagających wiedzy specjalnej, lecz sformułował chybione wnioski wobec nieprawidłowego odczytania treści normatywnej regulacji, zakreślającej zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa a więc kryteriów przeprowadzania oceny. Jak już wskazano przyjęto, jakoby samo występowanie obiektów określonego rodzaju mogło stanowić wystarczającą przesłankę uznania, że na danym terenie określona zabudowa może być realizowana jako kontynuacja.

W takiej sytuacji jedynie na marginesie wypada dodatkowo odnotować, że wadliwie została także sporządzona analiza urbanistyczna, gdy chodzi o wyznaczenie granic terenu analizowanego. Jego granice powinny, co do zasady, zakreślać teren o szerokości trzykrotności frontu działki. W danym przypadku to obszar o szerokości 63 m. (przy przyjęciu frontu działki – 21 m.). Jedynie w uzasadnionych przypadkach analizowany teren może być poszerzony. Należy jednak wówczas wskazać konkretne przesłanki za tym przemawiające (tak np. wyrok NSA o sygn. akt II OSK 987/09 i wyroki WSA o sygn. akt II SA/Wr 458/08 i II SA/Łd 25/11 – dostępne w CBOSA). W kontekście planowanego przedsięwzięcia - zarówno możliwej skali jego oddziaływania jak i stosunkowo niewielkiej formy architektonicznej – nie przywołano racjonalnych przesłanek dla objęcia analizą terenu o wielkości przyjętym w załączniku do decyzji o warunkach zabudowy. Gdy chodzi o nawiązanie, co do form architektonicznych, decydujące znaczenie ma w istocie sposób zagospodarowania terenu przyległego do drogi publicznej z której dostępna jest dana nieruchomość na konkretnym, ujmowanym realnie w perspektywie użytkowników ulicy fragmencie (patrz tak samo, przywołany już, wyrok o sygn. akt II OSK 548/14). W tym kontekście bez znaczenia pozostaje kwestia parametrów zabudowy działek położonych przy drodze publicznej na północnym i południowym skraju analizowanego terenu czy istnienie zespołu garaży, w większym oddaleniu, po południowej stronie drogi. Jak należy wnosić, błędne wyznaczenie granic terenu analizowanego wynika w danym przypadku z wadliwego odczytania treści normatywnej § 3 ust. 2 rozporządzenia o nowej zabudowie. Przyjęto, jakoby teren analizowany miał w istocie stanowić obszar o szerokości wyznaczonej siedmiokrotnością frontu działki inwestycyjnej nie zaś trzykrotnością (szerzej patrz, przywoływany wyrok o sygn. akt II OSK 548/14). Sygnalizowane tu uchybienie, co do zgromadzenia materiału, służącego ustalenia stanu faktycznego, nie miało wpływu na wynik danej sprawy. Sporządzona dokumentacja dawała bowiem – niezależnie od przyjętych granic analizy - podstawę do konkluzji, że wymaganie dobrego sąsiedztwa, gdy chodzi o kontynuację funkcji z nieruchomościami w sąsiedztwie, w danym przypadku nie zostało spełnione.

Jako niemające wpływu na wynik sprawy, wymienić jedynie wypada także inne uchybienia, które umknęły uwadze organu odwoławczego. Brak w regulacjach, dotyczących ustalania warunków zabudowy, podstaw do określania parametrów architektonicznych, jako dowolne - w określonych granicach. Analiza zastanych uwarunkowań, na etapie określenia warunków zabudowy, służy wskazaniu konkretnych parametrów realizowanego przedsięwzięcia, tak aby m.in. był zapewniony ład architektoniczny. Przykładowo wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ma stanowić nawiązanie do parametrów występującej zabudowy w tej samej linii, wzdłuż ulicy (tak § 7 ust. 1 rozporządzenie o nowej zabudowie). Oczywiście - o ile jest to możliwe (nie narusza wymagania dobrego sąsiedztwa) - organ administracji może uwzględnić stosowne wnioski inwestora w danym zakresie. Nie oznacza to jednak możliwości pozostawienia w danym zakresie swobody (analogicznie wyroki NSA o sygn. akt II OSK 843/08, 679/10 i 548/14, 679/10, 1139/11 oraz WSA o sygn. akt IV SA/Wa 1485/05, 1707/08, 2315/12, II SA/Kr 1527/11, 1624/11, 1638/12 – dostępne w CBOSA).

Bezzasadne są natomiast zarzuty Skargi w zakresie, w jakim wywodzi się naruszenie zasad dobrego sąsiedztwa z samego faktu dopuszczenia zabudowy w ostrej granicy. W sytuacji, gdy na danym terenie występują generalnie określonego rodzaju obiekty jest to dopuszczalne. Nie można jednak pozostawiać poza zakresem rozważań gabarytów zabudowy występującej w ostrej granicy. Ma to bowiem wpływ na zastany - możliwy do zaakceptowania - zakres oddziaływania na nieruchomości sąsiednie - występujące potencjalne ograniczenia możliwości korzystanie z działek sąsiednich (zacienienie itp.). W tym kontekście bezpodstawnie organ uznał, jakoby przy ustalaniu parametrów zabudowy, dopuszczonej decyzją o warunkach zabudowy także w ostrej granicy, można było uwzględniać także gabaryty obiektów innych niż występujące w ostrej granicy. Wskazana kwestia nie mogła mieć jednak wpływu na wynik sprawy, skoro brak dobrego sąsiedztwa wynika z innych przyczyn.

Chybione są zarzuty skargi, co do naruszenia § 12 rozporządzenia o warunkach technicznych. Trafnie wskazał organ administracji, że kwestia spełnienia wymagań, wynikających z przepisów sformułowanych w tym paragrafie, będą rozważane dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Samo dopuszczenie w decyzji o warunkach zabudowy realizacji inwestycji w ostrej granicy stanowi warunek konieczny, lecz niewystarczający dla uzyskania pozwolenia na budowę. Na kolejnym bowiem etapie, przedmiotem rozważań będzie właśnie kwestia spełnienia wymagań technicznych dla obiektów budowalnych. Jednym z warunków w danym zakresie jest dopuszczenie inwestycji mającej takie cechy decyzją o warunkach zabudowy. Pogląd, natomiast, jakoby na etapie ustalania warunków zabudowy należało rozważać także kwestie zgodności z wymaganiami technicznymi dla budynków, jest w judykaturze odosobniony (patrz np. wyroki NSA o sygn. akt II OSK 503/08 i II OSK 548/14).

Wobec wskazanych uwarunkowań, poza rozważaniami Sądu pozostała także kwestia ewentualnej konstytucyjności § 12 rozporządzenia o warunkach technicznych; czy braki spójności uzasadnienia. Bez znaczenia dla wyniku sprawy muszą być także, podniesione na rozprawie, kwestie numeracji akt (np. w kontekście chronologii sporządzania dokumentów) oraz zamieszczenia w nich stosownych metryczek.

Sąd nie uwzględnił wniosku Strony skarżącej o uchylenie także orzeczenia organu I. instancji. W skardze nie wywiedziono bowiem ani Sąd nie dostrzegł z urzędu, aby było to niezbędne dla załatwienia sprawy, w myśl art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718). Organ odwoławczy może w danym przypadku wydać decyzję o charakterze reformatoryjnym.

Z przytoczonych wyżej przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt 1 sentencji. Rozstrzygnięcie o kosztach zapadło w pkt 2 sentencji na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powyższej ustawy oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800). Na zasądzone koszty składają się: kwota 500 zł uiszczona tytułem wpisu od skargi, kwota 17 zł uiszczona tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia adwokackiego.

Rozpatrując ponownie sprawę organ administracji uwzględni ocenę prawną, sformułowaną w niniejszym uzasadnieniu.