Wyrok NSA, sygn. akt OSK 1483/04
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2005-06-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 1, art. 131 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 184
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Teza: Zastosowanie tej formy odszkodowania, to jest przyznanie odpowiedniej nieruchomości zamiennej, pozostawiono organowi orzekającemu, który nie jest związany wnioskiem strony.

TEZY

Zastosowanie tej formy odszkodowania, to jest przyznanie odpowiedniej nieruchomości zamiennej, pozostawiono organowi orzekającemu, który nie jest związany wnioskiem strony.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Stebnicka, Sędziowie NSA Barbara Adamiak /spr./, Jan Paweł Tarno, Protokolant Urszula Radziuk, po rozpoznaniu w dniu 1 czerwca 2005 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej "M." Sp. z o.o. z/s w L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 13 maja 2004 r. sygn. akt II SA/Wr 1561/01 w sprawie ze skargi "M." Sp. z o.o. z/s w L. na decyzję Wojewody D. z dnia 28 maja 2001 r. (...) w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego działek nr 121/1 i 121/2, położonych w obrębie 4 miasta B. przy ul. M. 4, AM -12 oraz prawa własności znajdujących się na działce budynków i budowli. oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

OSK 1483/04

U Z A S A D N I E N I E

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 13 maja 2004 r. II SA/Wr 1561/2001, po rozpoznaniu sprawy ze skargi "M." sp. z o.o. z/s w L. na decyzję Wojewody D. z dnia 28 maja 2001 r. (...) w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa na realizację celu publicznego - budowy II części obwodnicy miasta B. - prawa użytkowania wieczystego działek nr 121/1 i 121/2 położonych w obrębie miasta B. przy ul. M. 4 oraz prawa własności znajdujących się na działce budynków i budowli, oddalił skargę. W uzasadnieniu sąd wywodził, że zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają wymogom art. 107 Kpa i 118 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /t.j. Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543/: zarówno wysokość, jak i sposób wypłacenia odszkodowania, odpowiadają zasadom wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami, pozostają w zgodzie z art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawodawcza w art. 130 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami określa w jaki sposób ma być liczone odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, stanowiąc w ust. 1, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a /ust. 2/ ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Organ wywłaszczeniowy postąpił prawidłowo i zgodnie z ustawą, bowiem dopuścił dowód z wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, a ściślej rzeczoznawców majątkowych. Przyjęta za podstawę wyceny opinia w sprawie dostosowuje wymogi wyceny do przepisów wykonawczych do ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności do /obowiązującego w tamtym czasie/ rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 98 poz. 612/. Autorzy operatu szacunkowego wskazali, że dokonują wyceny "której celem jest określenie wartości rynkowej praw do nieruchomości, jako podstawy do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie na cele publiczne". Rzeczoznawcy wskazali w opinii, że dla wyceny nieruchomości zastosowali metodę porównywania parami, podając w znajdującej się w tekście tabeli zarówno adresy, jak i ceny, funkcje i inne dodatkowe dane porównywanych nieruchomości, potrzebne dla prawidłowego opracowania operatu.

Wycena nieruchomości według cen rynkowych znajduje swoje uzasadnienie w treści art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w ust. 1 za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 135, każe przyjąć wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem w szczególności jej rodzaju, położenia, sposobu użytkowania z uwzględnieniem w szczególności jej rodzaju, położenia sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania oraz aktualnie kształtujących siłę cen w obrocie nieruchomościami; wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Jak wskazują dołączone do odpowiedzi na skargę akta administracyjne - prawidłowo oba orzekające w sprawie organy przyjęły, że wymogi normatywne wyceny nieruchomości według zasad podanych wyżej spełniają opinie Biura Nieruchomości "M.". Biegli w operacie tym wskazali, że stosują metodę wyceny na podstawie analizy statystycznej rynku w podejściu porównawczym /dla nieruchomości jako całości/ oraz porównania parami w podejściu porównawczym /dla gruntów/". W konsekwencji, prawidłowo także tę opinię organ uaktualnił. Na uwagę zasługuje również fakt, że rzeczoznawca Małgorzata S. przyznała na rozprawie administracyjnej, iż jej wycena nie dotyczyła sytuacji wywłaszczenia wycenianej nieruchomości. Już na k. 3 wyceny wskazano, że wyliczona wartość nieruchomości według cen odtworzenia została oszacowana na życzenie właściciela nieruchomości. Wbrew zatem zarzutom skargi, ta wycena nie mogła być podstawą wyceny w sprawie administracyjnej, zakończonej decyzją wywłaszczeniową.

Nie sposób także zgodzić się ze skarżącym, że strona, w miejsce wywłaszczanej nieruchomości winna uzyskać inną, zamienną. W myśl bowiem, obowiązującego w tamtym czasie art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczonemu można było przyznać nieruchomość zamienną, ale nie był to bezwzględny obowiązek organu.

Za chybiony należy także uznać zarzut skargi, że odszkodowanie za przedmiot wywłaszczenia winno być przekazane użytkownikowi wieczystemu "do ręki".

Przekazując wyliczoną kwotę do depozytu sądowego organ zachował się prawidłowo. Wysokość kwoty została obliczona prawidłowo, w sposób ujęty w art. 128 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w myśl którego "jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw" kwota odszkodowania jest rzeczywiście niższa od ujawnionych w księdze wieczystej praw rzeczowych. Inaczej mówiąc, co wynika wprost z treści decyzji /pkt 1b/ "w dziale III księgi wieczystej ..." wpisano ograniczone prawa rzeczowe, ciążące na nieruchomości. Matematyczne rozliczenie kwot odszkodowania i wartości praw rzeczowych dało zerową kwotę należnego stronie odszkodowania, dlatego nie może być mowy o wypłacie jakiejkolwiek gotówki "do ręki".

Organ wywiązał się z ciążącego na nim obowiązku i dlatego w decyzji ustalił kwotę odszkodowania, natomiast /wobec przewyższenia przez wartość hipotek wysokości odszkodowania/ określił do wypłaty dla dotychczasowego użytkownika wieczystego na kwotę równą zero.

Nie podzielił także sąd zarzutu skarżącej, jakoby błędem organów było dokonanie wywłaszczenia strony z działki 121/2, jako zbędnej dla celów wywłaszczenia. Z dołączonego do akt załącznika mapowego do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji drogowej wynika wprost, że obszar nieruchomości, znajdującej się w obrębie tej inwestycji obejmuje działki 121/1 i 121/2, nie obejmując działki nr 121/3.

Za chybiony uznał sąd także zarzut naruszenia przez kontrolowane decyzje art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazany przepis stanowi, że "jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądania właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie". Wskazany przepis nie daje zatem podstaw do wywłaszczenia pozostałej części nieruchomości, jak tego chce strona.

Błędnie także interpretuje strona skarżąca art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomości wskazując, że w sprawie wystąpiła rozbieżność opinii, dotyczących wyceny nieruchomości. Przywołany przepis stanowi, że w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W toku postępowania nie występuje rozbieżność wycen nieruchomości, a jedynie wycena dla różnych celów i stąd różnice. Wskazane wyżej argumenty uzasadniają także nietrafność zarzutu odmowy dopuszczenia dowodu z oceny prawidłowości sporządzonych wycen nieruchomości przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Organy nie naruszyły także kwestionowanymi decyzjami ustawy zasadniczej, w tym także wielokrotnie powoływanego w skardze art. 21, bowiem ustalona kwota odszkodowanie jest słusznym odszkodowaniem w rozumieniu tego przepisu, bowiem stanowi odpowiednik wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości.

W konsekwencji sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

"M." Sp. z o.o. wniosła od wyroku skargę kasacyjną, opierając ją na zarzutach:

1/ naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP w związku z art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polegające na wywłaszczeniu z zabudowanej działki nr 121/1 o pow. 0,6935 ha przy równoczesnym pozbawieniu skarżących prawa do otrzymania słusznego odszkodowania odpowiadającego wartości nieruchomości;

2/ naruszenie art. 157 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez dopuszczenie dowodu z trzeciej wyceny wywłaszczanej nieruchomości zamiast dowodu z oceny prawidłowości już dokonanych wycen przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych;

3/ naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP w związku z art. 112 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polegające na wywłaszczeniu skarżących ze zbędnej dla realizacji celu publicznego zabudowanej działki nr 121/2 o pow. 0,25686 ha;

4/ naruszenie art. 131 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez pominięcie wniosku skarżących o przyznanie nieruchomości zamiennej, pomimo że w czasie prowadzonego postępowania wywłaszczeniowego Skarb Państwa dysponował na terenie B. nieruchomościami zamiennymi;

5/ naruszenie art. 128 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez pomniejszenie należnego skarżącym odszkodowania o wartość hipotek ustanowionych na części wywłaszczonej nieruchomości i ustaleniu wysokości tego odszkodowania w kwocie 0 zł;

6/ naruszenie art. 145 par. 1 pkt 1c ustawy z dnia 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153 poz. 1270/ przez nie uchylenie decyzji Wojewody D. z dnia 28 maja 2001 r. (...).

Na tych podstawach zaskarżając wyrok w całości wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przypisanych. W uzasadnieniu wywodziła, że zgodnie z art. 2l Konstytucji RP, wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Słusznym odszkodowaniem jest wedle ustawy zasadniczej odszkodowanie, które daje możliwość odtworzenia rzeczy przejętej przez państwo. Chodzi o równoważne gospodarczo odszkodowanie stanowiące ekwiwalent wartości wywłaszczonej nieruchomości. Tylko takie odszkodowanie, tj. pełne wyrównanie praw /korzyści/ utraconych przy wywłaszczeniu może być traktowane jako przejaw dokonania całkowitej ochrony własności. Wywłaszczenie nie może prowadzić do ograniczenia odszkodowania, czy to w zakresie wysokości kwoty pieniężnej należnej za przejęty obiekt, czy też możliwości uzyskania obiektu zamiennego, o ile istnieją warunki i domaga się tego wywłaszczony właściciel. W sprawie, odszkodowanie za działkę nr 121/1 i posadowione na niej budynki i budowlane w kwocie 454.700 zł jest rażąco niskie w stosunku do nakładów, jakie musiałby ponieść właściciel w celu odtworzenia podobnych obiektów jako koniecznego warunku dalszego prowadzenia działalności gospodarczej o dotychczasowym lub podobnym profilu. Tylko odszkodowanie ustalone w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. na kwotę nie mniejszą niż 1.000.000 zł umożliwiłoby nabycie na wolnym rynku niezabudowanej nieruchomości, jej uzbrojenie oraz wybudowanie na niej budynków i budowli wraz z drogami dojazdowymi w celu kontynuowania działalności gospodarczej o dotychczasowym profilu.

Zarzut drugi to naruszenie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z teścia art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z powołanego wyżej przepisu wynika, że w razie istotnych różnic w opiniach rzeczoznawców wobec tej samej nieruchomości nie przeprowadza się kolejnej wyceny danej nieruchomości, lecz organizacja zawodowa rzeczoznawców dokonuje oceny prawdziwości i rzetelności wycen już sporządzonych.

W niniejszej sprawie Starosta B. zaproponował skarżącym nabycie przez Skarb Państwa działki nr 121/1 oraz posadowionych na niej budynków i budowli za kwotę 644.600 zł, ustaloną w oparciu o załączony do wniosku o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego Andrzeja B. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę Małgorzatę S. wynikało natomiast, że wartość tej działki wraz z prawem własności budynków i budowli na niej posadowionych wynosi 1.041.700 zł.

Nie ma zatem racji Wojewódzki Sąd Administracyjny gdy stwierdza w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie z rozbieżnością wycen nieruchomości, a jedynie z wycenami dla różnych celów. W tej sytuacji należy uznać, że zlecenie przez organ prowadzący postępowanie wywłaszczeniowe sporządzenia kolejnej wyceny przedmiotowej nieruchomości biegłym rzeczoznawcom majątkowym z Biura Nieruchomości "M." nastąpiło z oczywistą obrazą powołanego wyżej przepisu, a pominięcie przez organ prowadzący postępowanie wniosku skarżących o dopuszczenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, należy uznać za zaniechanie podjęcia czynności procesowych zmierzających do zebrania pełnego materiału dowodowego, co stanowi uchybienie przepisom postępowania administracyjnego mającym istotny wpływ na wynik sprawy /por. wyrok NSA z 1.01.1994 r. SA/Wr 806/93 - nie publ./.

Zarzut trzeci, to naruszenie art. 2l ust. 2 Konstytucji RP w związku z art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegający na wywłaszczeniu skarżących ze zbędnej dla realizacji celu publicznego zabudowanej działki nr 121/2 o pow. 0,2586 ha. Niezbędna dla realizacji celu publicznego była w niniejszej sprawie tylko działka nr 121/1. Z treści art. 112 ust. 1 /w zw. z art. 116 ust. 2 pkt 2/ ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że nie można objąć wywłaszczeniem nieruchomości, które nie jest objęta planem miejscowym dla realizacji celów publicznych i że do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zawierającą określenie granic zewnętrznych terenu niezbędnego dla realizacji celu publicznego, na który nieruchomość ma być wywłaszczona. Zgodnie z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami celem publicznym w rozumieniu tej ustawy jest między innymi wydzielanie gruntów pod drogi publiczne. Przyjmuje się, że poszczególne rodzaje celów publicznych wymienione w pkt 1-10 cyt. ustawy musza być interpretowane i stosowane literalnie ze względu użyte przez ustawodawcę opisane wyżej sformułowanie. Z załącznika mapowego stanowiącego integralną część ostatecznej decyzji (...) w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu Prezydenta Miasta B. z dnia 1.10.1999 r., zmienionej decyzją (...), który określa linie rozgraniczające planowanej inwestycji - nie wynika, iż w granicach inwestycji są zlokalizowane działki nr 121/1 i 121/2, albowiem załącznikiem tym objęta jest jedynie przeznaczona pod budowę obwodnicy miasta B. działka nr 121/1 o pow. 0,6935 ha. W tej sytuacji należy uznać, że niesłuszne było wywłaszczenie skarżących z zabudowanej działki nr 121/2 o pow. 0,2586 ha.

Zarzut czwarty do naruszenie w zaskarżonym wyroku art. 131 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez pominięcie wniosku o przyznanie nieruchomości zamiennej, pomimo że w czasie prowadzenia postępowania wywłaszczeniowego Skarb Państwa dysponował na terenie B. nieruchomościami zamiennymi. Z wykładnią sądu nie zgadza się skarżący. Zgodnie z treścią art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu może być przyznana za jego zgodą odpowiednia nieruchomość zamienna. Powołany wyżej przepis nie nakładał wprawdzie na organ prowadzący postępowanie wywłaszczeniowe obowiązku nadania w formie odszkodowania nieruchomości zamiennej, niemniej jednak należy przyjąć, że organ orzekający w każdym przypadku dysponując odpowiednimi nieruchomościami był zobowiązany zaoferować nieruchomość zamienną, jak również szczegółowo ustosunkować się w decyzji o odszkodowaniu do złożonego przed podmiot wywłaszczany wniosku o taką nieruchomość, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono.

Dalej zarzucono naruszenie art. 128 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez pominięcie należnego skarżącemu odszkodowania o wartość hipotek ustanowionych na części wywłaszczonej nieruchomości i ustaleniu wysokości tego odszkodowania w kwocie 0 zł.

Zgodnie z treścią art. 128 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Zmniejszenie odszkodowania za nieruchomość obciążoną prawami rzeczowymi o wartość tych praw oznacza, że odszkodowanie za prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego i za inne prawa rzeczowe należy ustalić odrębnie dla każdego z uprawnionych podmiotów. Suma kwot ustalonego odszkodowania musi być równa wartości nieruchomości. Odszkodowanie należne właścicielowi ulega zmniejszeniu o kwoty należne podmiotom innych praw rzeczowych. W niniejszej sprawie nie ustalono kwot należnego odszkodowania dla każdego z uprawnionych podmiotów. Ustalono wysokość należnego odszkodowania na 0 zł, uzasadniając to tym, że na wywłaszczanej nieruchomości istnieją hipoteki o łącznej wartości przewyższającej wartość przedmiotowej nieruchomości. Organ wywłaszczający nie uzyskał od wierzycieli hipotecznych oświadczeń co do sposobu podziału kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, rozważając możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o złożenie kwoty odszkodowania do depozytu sądowego. Zgodnie z art. 133 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie składa się do depozytu sądowego, jeżeli osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody lub odszkodowanie dotyczy nieruchomości nie posiadającej uregulowanego stanu prawnego. Wśród przyczyn uzasadniających złożenie odszkodowania do depozytu sądowego ustawodawca nie wymienia braku zgody wierzycieli na wypłatę odszkodowania bezpośrednio do rąk osoby uprawnionej.

Zdaniem skarżącego wartość ograniczonych praw rzeczowych nie przewyższa wartości przyznanego odszkodowania. Organ orzekający nie uwzględnił bowiem okoliczności, że obciążenia z tytułu tych praw powinny ulec proporcjonalnemu zmniejszeniu w związku z objęciem postępowaniem wywłaszczeniowym tylko części nieruchomości obciążonej tymi prawami. W niniejszej sprawie w zaskarżonych decyzjach nie stwierdza się wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ciążących na wywłaszczonej nieruchomości. Przyjmując jednak, że prawa te wygasły ipso iure, należy uznać tym samym, że osoby którym one przysługiwały uzyskały uprawnienie do partycypowania w sumie odszkodowania przyznanego właścicielowi. Uprawnieni mogą dochodzić jednak swoich roszczeń wyłącznie w stosunku do dotychczasowego właściciela nieruchomości wywłaszczonej, któremu w tej sytuacji należało wypłacić całe odszkodowanie /podobnie należałoby postąpić w sytuacji gdyby na przedmiotowej nieruchomości istniały prawa rzeczowe nie ujawnione w księdze wieczystej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie jest zasadna.

Z treści zarzutów skargi kasacyjnej należy wyprowadzić, że oparta została na określonej w art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153 poz. 1270 ze zm./ podstawie: naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Wniosek taki pozostaje w sprzeczności ze sformułowanym zarzutem naruszenia art. 145 par. 1 pkt 1c powołanej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, który stanowi o podstawie uchylenia przez sąd administracyjny zaskarżonej decyzji administracyjnej, gdy stwierdzi: inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Właściwe sformułowanie podstaw skargi kasacyjnej jest podstawowym warunkiem materialnym skargi kasacyjnej, a to z uwagi na związanie Naczelnego Sądu Administracyjnego granicami skargi kasacyjnej. Według art. 183 par. 1 powołanej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi "Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Strony mogą przytaczać nowe uzasadnienie podstaw kasacyjnych".

Rozważając zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił stanowiska wnoszącego skargę kasacyjną. Zarzut naruszenia art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 2l sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /t.j. Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm. Obecnie obowiązuje t.j. Dz.U. 2004 nr 261 poz. 2603 ze zm./ nie jest zasadny. Według art. 128 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami "Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw". Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu /art. 130 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami/. Podstawę ustalenia wartości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości /art. 134 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami/. Artykuł 134 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami określa, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Artykuł 134 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami ustala zasadę, którą organ obowiązany jest stosować przy ustaleniu wysokości odszkodowania - zasadę ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o wartość rynkową nieruchomości przy czym wartość rynkową ustala się według stanu wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu /art. 130 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami/. Od tej zasady dopuszcza powołana ustawa o gospodarce nieruchomościami wyjątek - jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową /art. 135 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami/.

W zaskarżonym wyroku Sąd dokonał właściwej wykładni i zastosowania art. 128 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie jako podstawy do ustalenia słusznego odszkodowania zasady ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, odrzucając zastosowanie wyjątku od tej zasady.

Naczelny Sąd Administracyjny nie uznał za zasadny zarzut naruszenia art. 112 ust. 3 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami przez objęcie decyzją o wywłaszczeniu działki zabudowanej nr 121/2. W zaskarżonym wyroku dokonano prawidłowej wykładni art. 112 ust. 3 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy wskazał, że działka nr 121/2 jest niezbędna dla zrealizowania celu publicznego. Wartym podkreślenia jest, że wnoszący skargę kasacyjną wystąpił o objęcie postępowaniem wywłaszczeniowym działki 121/2 i 121/3. To w wyniku wniesienia przez skarżącego odwołania od decyzji Starosty B. z dnia 26 stycznia 2001 r. (...) postępowaniem wywłaszczeniowym została objęta działka 121/2, w wyniku którego ustalono znaczenie działki dla realizacji celu publicznego.

Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 131 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, Ustalając zasady odszkodowania powołana ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza w ramach odszkodowania przyznanie odpowiedniej nieruchomości zamiennej. Według art. 131 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami "W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna". Zastosowanie tej formy odszkodowania pozostawiono organowi orzekającemu, który nie jest związany wnioskiem strony. Sąd w zaskarżonym wyroku dokonał prawidłowej wykładni art. 131 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Naczelny Sąd Administracyjny nie uznał za usprawiedliwiony zarzut naruszenia art. 157 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według art. 130 ust. 2 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami "Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości ". W zaskarżonym wyroku Sąd wywiódł prawidłowo, że w sprawie opinia, na którą powołuje się strona skarżąca, została sporządzona dla innych celów, a zatem w sprawie nie wystąpiły rozbieżności operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości. Oparcie opinii, na którą powołuje się strona skarżąca na wartości odtworzeniowej wyłączało jej znaczenie prawne w sprawie. Nie można zatem uznać za zasadny zarzut naruszenia art. 145 par. 1 lit. "c" powołanej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Rozpoznając skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił zarzutu naruszenia art. 128 par. 2 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi "Jeżeli na wywłaszczonej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw". W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy zawarty w aktach sprawy organ orzekający w I instancji ustalił wartość ustanowionych na użytkowaniu wieczystym ograniczonych praw rzeczowych, co dało podstawę do ustalenia kwoty należnego odszkodowania. Art. 128 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi expressis verbis, że kwotę odszkodowania zmniejsza się o kwotę równa wartości tych praw. Nie można więc podzielić wywodów uzasadnienia w skardze kasacyjnej tego zarzutu.

W tym stanie rzeczy, skoro skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach, Naczelny Sąd Administracyjny na mocy art. 184 powołanej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.