Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 688/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2006-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Asesor WSA Ewa Cisowska-Sakrajda, Protokolant Referendarz sądowy Agnieszka Grosińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2006 roku sprawy ze skargi P. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] o nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz P. L. kwotę 755 (siedemset pięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. odmówił P. L. prowadzącemu Przedsiębiorstwo Wielobranżowe "A" ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hurtowni i magazynu artykułów przemysłowych wraz z przyłączami oraz infrastrukturą drogową na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 55. W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż działka sąsiaduje z działką niezabudowaną oraz działką zabudowaną jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym. W obszarze poddanym analizie występuje podział funkcji terenu na strefy: po zachodniej stronie B rzeka S. oddziela dzielnicę składowo – przemysłową z elementami handlu od zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, po wschodniej stronie – wzdłuż rzeki S. rozciąga się szeroki pas zieleni nieurządzonej ze szczątkową, drobną zabudową mieszkaniową, na południowej stronie ulicy A znajdują się tereny Klubu Sportowego "B", zaś na północ od rzeki S. poza pasem zieleni występuje zabudowa jednorodzinna. Zdaniem organu, wprowadzenie funkcji składowania i handlu wraz z intensywną obsługą komunikacyjną w obszar drobnej zabudowy jednorodzinnej i zieleni nieurządzonej nie znajduje uzasadnienia. Po tej stronie (wschodniej) B nie występują budynki o tak dużych gabarytach jak wnioskowana inwestycja, a zatem nie można wyznaczyć wskaźnika powierzchni nowej zabudowy. Organ uznał ponadto, iż przedmiotowa działka przylega bezpośrednio do koryta rzeki S., zaś zgodnie z art. 83 ust. 1 Prawa wodnego, na obszarach dolin rzecznych zabrania się wykonywania robót oraz czynności, które mogą utrudniać ochronę przed powodzią.

W wyniku złożonego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] uchyliło powyższe rozstrzygnięcie w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Jak wynika z uzasadnienia, granice obszaru poddanego analizie ustalone zostały w odległości mniejszej niż wymagana trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Organ odwoławczy uznał również za nieprawidłowe odniesienie się jedynie do działek posiadających wspólną granicę z terenem objętym wnioskiem. Działkami sąsiednimi są bowiem nieruchomości tworzące pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie, aczkolwiek Kolegium uznało za uzasadnione zróżnicowanie obszarów z uwagi na ich położenie w stosunku do B. Wątpliwości organu II instancji wzbudziło także powołanie się w zaskarżonej decyzji na bezpośrednie zagrożenie powodzią bez należytego wykazania, iż działka zagrożona jest wystąpieniem tego ryzyka.

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. ponownie odmówił P. L. ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji na terenie nieruchomości przy ul. A 55. W motywach rozstrzygnięcia wskazano, iż w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem nie występują budynki o tak dużych gabarytach jak obiekt wnioskowany, a zatem nie można wyznaczyć wskaźnika powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu. Aleja B stanowi granicę obszarów o odmiennym sposobie zagospodarowania i nie powinno się w celu zachowania ładu przestrzennego i zasady "dobrego sąsiedztwa" przenosić cech zabudowy z jednej strony arterii na drugą. Organ wskazał ponadto, iż teren działki ma dostęp do dróg publicznych, projektowane uzbrojenie jest wystarczające do zamierzenia budowlanego, zaś w poprzednim nieobowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego został oznaczony jako użytek rolny i łąki, dopuszczając przekształcenie istniejącej infrastruktury przestrzennej i wykorzystania do funkcji mieszkaniowej.

W dniu 20 marca 2006 roku P. L. odwołał się do powyższej decyzji organu I instancji, podnosząc zarzut naruszenia:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, iż nie został spełniony warunek określony tym przepisem;

- § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie ustalenia wymagać dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne przyjęcie, iż analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze wyznaczonym może ograniczyć się do części wyznaczonej przez B;

- przepisów postępowania, a w szczególności:

a) art. 40 § 2 kpa poprzez dokonanie doręczenia z pominięciem pełnomocnika;

b) art. 6 kpa poprzez pominięcie przepisów prawa powszechnie obowiązującego mających istotne w sprawie zastosowanie oraz doszukiwanie się pozaprawnego znaczenia przepisów, które organ uczynił podstawą rozstrzygnięcia;

c) art. 7 w związku z art. 77 kpa poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych działań zmierzających do wszechstronnego i wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego;

d) art. 8 kpa poprzez pominięcie istotnych w sprawie okoliczności, w szczególności dotyczących funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, które świadczą o spełnieniu warunków uzależniających wydanie żądanej decyzji.

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji. Organ odwoławczy podzielił stanowisko wyrażone w zaskarżonym rozstrzygnięciu, iż duża arteria komunikacyjna – B oddziela w istocie tereny o zupełnie innych cechach zabudowy, przy czym wzdłuż ulicy A, po stronie, na której znajduje się działka objęta wnioskiem, brak jest obiektów mogących stanowić wyznacznik dla nowej, planowanej zabudowy, szczególnie w zakresie gabarytów i formy architektonicznej obiektów oraz intensywności wykorzystania terenów. Zabudowa niepozwalająca ustalić wymogów dla nowej inwestycji nie jest traktowana jako spełniająca warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ zwrócił uwagę, iż celem wprowadzenia zasady dobrego sąsiedztwa jest dostosowanie planowanej zabudowy do zabudowy istniejącej. Sama zaś zasada dobrego sąsiedztwa jest środkiem ochrony i urzeczywistnienia naczelnej zasady ujętej w przepisach ogólnych w/w ustawy – zasady ładu przestrzennego, która wraz z zasadą zrównoważonego rozwoju stanowi podstawę działań planistycznych. Z uwagi na wyraźne wyodrębnienie obszarów o odmiennym sposobie zagospodarowania, organ uznał, iż z uwagi na zasadę ładu przestrzennego, nowa inwestycja powinna posiadać cechy zabudowy istniejącej po wschodniej stronie B.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi P. L., reprezentowany przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Strona skarżąca podniosła zarzut naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a w szczególności naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skarżącego, w/wskazane przepisy prawa zostały poddane dowolnej interpretacji, wbrew ich literalnemu brzmieniu oraz wbrew brzmieniu art. 4 pkt 2 i pkt 9 ustawy o drogach publicznych. Strona wskazała, iż analiza obszaru wyznaczonego w pasie 450 metrów od granic działki wnioskodawcy ograniczyła się do poszukiwania działki spełniającej kryterium art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyłącznie po wschodniej stronie B, z całkowitym pominięciem zachodniej strony tej arterii, mimo że mieści się ona w granicach obszaru analizowanego. Wskazano także na obiekty spełniające wymagane kryteria gabarytowe i mające dostęp od tej samej ulicy, do których można by odnieść projektowaną inwestycję. Autor skargi podniósł także, iż organy zastosowały pozaprawne kryterium, jakim jest rozdzielenie terenów objętych analizowanym obszarem arterią komunikacyjną.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podnosząc argumenty jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisami art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Analogiczne unormowanie zawarte zostało w przepisie art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji.

Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Sąd uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.), lub stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.).

W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a. skarga podlega oddaleniu.

Przeprowadzając kontrolę, Sąd zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może więc dokonać oceny zaskarżonej decyzji także w innym zakresie, niż zakres, w jakim zakwestionowała decyzję strona skarżąca.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji stwierdził, iż zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego.

W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, iż dla terenu, na której znajduje się działka należąca do P. L. , brak jest ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) zasadą jest, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 2 ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu musi być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z powyższego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, realizując tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech terenu działek sąsiednich. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 ustawy i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Jednakże warto także zaznaczyć, iż aby należycie ocenić przesłanki określone w powyższych przepisach, nie można tracić z pola widzenia zasady wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny, zgodnie z którą każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Z powyższej zasady wynika jednoznacznie, iż prawo właściciela do dysponowania działką i dokonywania zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do zabudowy nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym.

W rozpatrywanej sprawie, należy zauważyć, iż dokonując analizy powyższych przesłanek, organy administracji dokonały co prawda wyznaczenia obszaru analizowanego, jak tego wymaga przepis § 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w myśl którego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy. Uwagę zwraca jednakże fakt, iż na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału, w tym zwłaszcza załączników graficznych nie sposób zweryfikować, czy spełnione zostały zasady wyznaczania obszaru analizowanego określone w § 3 ust. 2 rozporządzenia, tj. czy granice obszaru zostały wyznaczone w prawidłowej odległości, gdyż nie wskazano, jaka jest szerokość działki objętej wnioskiem ani jaką skalę odległości przyjęto.

Niestety, nawet, jeśli uznać, iż odległości przyjęte dla wyznaczenia obszaru analizowanego odpowiadają prawdzie, to nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa sposób dokonania analizy urbanistycznej tego obszaru. Zaniechano bowiem na mapie wyznaczającej granice obszaru analizowanego wyznaczenia tych działek sąsiednich, które położone są po zachodniej stronie B. O ile zatem organy administracji dokonując badania zabudowy na obszarze analizowanym odnoszą się w pewien sposób również do zabudowy znajdującej się na całym obszarze, to brak wyznaczenia wszystkich działek na mapie stanowiącej załącznik do decyzji powoduje, iż analiza ta jest niepełna.

Powołany przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wyraźnie stanowi, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, winna być zabudowana. Organy administracji dokonując ustaleń o zabudowie i charakterze zabudowy działek sąsiednich ograniczyły się do części obszaru analizowanego, wyznaczonego stosownie do § 3 rozporządzenia. Takie ograniczenia obszaru analizowanego i poszukiwanie zabudowy po jednej tylko stronie B nie ma umocowania w przepisach prawa. Organy administracji obydwu instancji przyjęły ograniczone i restrykcyjne znaczenie pojęcia "działka sąsiednia", wskazując, iż sąsiedztwo działki objętej wnioskiem stanowią jedynie działki po tej samej stronie B – tereny otwarte, niezurbanizowane, stanowiące tereny zieleni urządzonej, rozległy teren klubu sportowego oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna. Pominięto natomiast działki znajdujące się po drugiej stronie arterii komunikacyjnej, gdzie zlokalizowana jest zabudowa o cechach planowanej inwestycji – powierzchniowo i gabarytowo podobne składy celne, zakłady przemysłowe i hurtownie. Mając na uwadze przepisy art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie sposób jednak podzielić stanowiska prezentowanego w zaskarżonej decyzji, iż B oddziela tereny o różnych cechach zabudowy, co powoduje konieczność zawężenia analizy urbanistycznej obszaru analizowanego do jego wschodniej części. Poszukiwanie działki sąsiedniej z zabudową dającą podstawy dla ustalenia cech planowanej inwestycji powinno odbywać się w granicach tzw. sąsiedztwa urbanistycznego, wyznaczanego granicami obszaru analizowanego, nie może zaś ograniczyć się do działek sąsiednich graniczących ze sobą bądź też leżących po tej samej stronie ulicy czy zlokalizowanych jeszcze inaczej w odniesieniu do wyznaczonego przez organ według pozaustawowych kryteriów punktu terenu.

Sąd podziela utrwalony na gruncie orzecznictwa pogląd, iż pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie. Skoro dla ustalenia wymagań dla nowej zabudowy przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzają kategorię "obszaru analizowanego", przyjąć należy, że wyznaczenie obszaru analizowanego jest wskazaniem, które spośród szeroko rozumianych działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w przepisach art. 61 ustawy. W konsekwencji wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 roku o sygn. akt II SA/Bk 677/04).

Zauważyć jednakże wypada, iż uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z uwagi na wskazane powyżej uchybienia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przesądzają w żaden sposób, że po ich usunięciu winna zapaść pozytywna dla inwestora decyzja o warunkach zabudowy. Obowiązkiem organów administracji publicznej jest bowiem dokonanie ponownej analizy wniosku strony o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Rozpoznając sprawę ponownie organy będą miały na uwadze, iż spośród działek znajdujących się na obszarze analizowanym należy dokonać takiego wyboru działek zabudowanych i dostępnych z tej samej drogi publicznej, który to wybór zapewni zachowanie ładu przestrzennego oraz uwzględni walory architektoniczno – krajobrazowe. W tym kontekście oczywiście nie bez znaczenia jest i ta okoliczność, iż działka inwestora graniczy z terenami zielonymi oraz z terenami podlegającymi renaturyzacji (rzeka S. i jej dolina) w bezpośrednim sąsiedztwie zbiornika wodnego mającego charakter widokowo – rekreacyjny.

Obowiązkiem organów będzie również rozpoznanie zgłoszonego wniosku w kontekście regulacji zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia m. in. warunku zgodności decyzji z przepisami odrębnymi. W przypadku bezpośredniego przylegania nieruchomości skarżącego do koryta rzeki, chodzi tu o zgodność żądanej decyzji z przepisami ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 ze zm.).

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) oraz art. 200 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

Z uwagi na charakter zaskarżonej do sądu I instancji decyzji SKO w Ł., Sąd zaniechał wydawania rozstrzygnięcia w trybie art. 152 ppsa.