Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 233/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-10-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 16 października 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oodala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 25 stycznia 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza z 10 października 2018 r. o odmowie wydania A. B. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi na działce oznaczonej w ewidencji gruntów nr [..], obręb [..], gmina W.

W uzasadnieniu decyzji Burmistrza podano, że ustalenie warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia jest niemożliwe, ponieważ w obszarze analizy nie występuje żadna zabudowa, na podstawie której można by wyznaczyć parametry dla nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a także projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla zamierzenia budowlanego objętego przedmiotowym wnioskiem. To oznacza, że planowana inwestycja nie spełnia wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji odniósł się do podnoszonej przez stronę kwestii możliwości powiększenia obszaru poddanego analizie i organ I instancji podtrzymał swoje stanowisko o braku przesłanek poszerzenia zakresu obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia. Organ wyjaśnił, że w otoczeniu terenu planowanej inwestycji występują obszary rolne i tereny dróg. Zatem na tle charakterystyki otoczenia terenu inwestycji oraz w świetle przywołanego orzecznictwa sądów brak jest podstaw do wyznaczenia większego obszaru analizowanego, a taką okolicznością nie może być jedynie próba znalezienia jakiejkolwiek zabudowy dla realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia. Powyższe skutkuje odmową ustalenia warunków zabudowy.

Jako kolejną przyczynę wydania decyzji odmownej wskazano brak wystarczającego uzbrojenia terenu. Gestor sieci wodociągowej odmówił wydania zaświadczenia o zapewnieniu dostawy wody i odbioru ścieków sanitarnych dla przedmiotowej inwestycji z uwagi na brak infrastruktury komunalnej sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy na wysokości omawianej nieruchomości. Wnioskodawca wyjaśnił natomiast, że zapewni alternatywny sposób zaopatrzenia nieruchomości w wodę poprzez studnię głębinową, a ścieki bytowe będą odprowadzane do bezodpływowego zbiornika. Zważając na udzielone przez stronę wyjaśnienia organ I instancji stwierdził, że są one niewystarczające do potwierdzenia, czy zaprojektowanie studni głębinowej o głębokości do 30m jest realnie możliwe z punktu widzenia uwarunkowań hydrologiczno-geologicznych. Nie można także ocenić, czy planowane urządzenie wodne jest możliwe do zrealizowania bez konieczności uzyskania innych pozwoleń wynikających z przepisów odrębnych tzn. ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne. Organ I instancji stwierdził, że projektowane uzbrojenie działki jest niewystarczające dla zamierzonej inwestycji, a zatem także warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie został spełniony.

Burmistrz podkreślił przy tym, że na nieruchomości objętej wnioskiem znajduje się obiekt budowlany nie widniejący w ewidencji gruntów i budynków. Obiekt zlokalizowany jest w miejscu, gdzie planuje się realizację wnioskowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zatem znajduje się z nim w kolizji. Natomiast inwestor wskazał we wniosku, że działka jest niezabudowana. Pomimo wezwania nie dołączył do wniosku dokumentacji potwierdzającej legalność istniejącej zabudowy. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych organ I instancji podkreślił, iż postępowanie administracyjne dotyczące wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie może być prowadzone w kolizji z innymi postępowaniami dotyczącymi konkretnej inwestycji, zwłaszcza z procedurą legalizacyjną. Jednakże z uwagi na wyżej wskazane przesłanki do odmowy wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, organ I instancji odstąpił od dalszego wyjaśniania kwestii legalności istniejącej zabudowy.

Rozpoznając sprawę w związku z odwołaniem wniesionym przez A. B. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że jak podano w treści analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy, dla planowanej inwestycji nie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 ustawy. Obsługa komunikacyjna terenu inwestycji miałaby się odbywać poprzez zjazd z działki drogowej nr [...] stanowiącej własność Gminy i mającej połączenie z drogą publiczną. Za front terenu objętego wnioskiem przyjęto część terenu inwestycji przylegającą do w/w drogi. Ustalony w powyższy sposób front terenu inwestycji to odcinek D-C na załącznikach graficznych decyzji. Szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 18,9m, zatem trzykrotna szerokość frontu tego terenu to 56,7 m. W związku z powyższym teren przyjęty do analizy objął obszar po 56,7 m w każdym kierunku. W tak wyznaczonym obszarze znalazły się użytki rolne oraz tereny dróg. Stwierdzono więc, że planowana budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego zmieniłaby funkcję terenu objętego wnioskiem oraz nie byłaby tożsama z istniejącym sąsiedztwem. W analizie przedstawiono także pogląd związany z ewentualnością poszerzenia obszaru poddanego analizie wyjaśniając, iż w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest takiej możliwości. Przywołano orzecznictwo sądów administracyjnych, według których interpretacja sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia nakazuje uznać określone w nim odległości jako limit (górną granicę), poza którymi można poszukiwać "dobrego sąsiedztwa" jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. Przy wyznaczeniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary, organ orzekający powinien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalna dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Dlatego też autor analizy stwierdził brak spełnienia w sprawie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Stwierdzono także niespełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z uzasadnieniem tożsamym do wskazanego wyżej w uzasadnieniu decyzji Burmistrza.

W tym stanie rzeczy Kolegium uznało brak podstaw do podważania przyjętej w postępowaniu I instancji wielkości terenu poddanego analizie, gdyż jego granice są zgodne z wymogami wskazanymi w rozporządzeniu. W konsekwencji skoro cały obszar działek poddanych analizie stanowi użytki rolne i tereny dróg, to prawidłowe było uznanie braku spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podkreślono, że podstawą do stwierdzenia, że został spełniony w/w wymóg jest uprzednie prawidłowe przeprowadzenie analizy urbanistycznej na obszarze, który powinien być wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Wyznaczony obszar analizowany ma służyć rzeczywistemu ustaleniu cech i funkcji zabudowy na nim występujących, co jest istotne z urbanistycznego punktu widzenia, jak też z zasady dobrego sąsiedztwa. Prawidłowo także uznał organ I instancji, iż wyznaczenie obszaru poddanego analizie w wielkości przekraczającej minimalne wartości wskazane w rozporządzeniu mogłoby doprowadzić do nieuzasadnionego "poszukiwania" zabudowy w celu spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Ponadto jak zauważa Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 7 marca 2018 r., Sygn. akt II SA/GI 1164/17 "Organ nie musi uzasadniać określenia granic obszaru analizowanego w przewidziany prawem sposób, tj. przyjmując trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszą jednak niż 50 m, co musiałby uczynić jedynie, gdyby granice określił, przyjmując do analizy obszar większy".

Reasumując, skoro planowana inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to zdaniem Kolegium należało odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Odnosząc się natomiast do braku spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy Kolegium postanowiło przywołać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 21 sierpnia 2013 r., sygn. akt II SA/Wr 406/13, gdzie Sąd wyjaśnił, iż: "Co do zasady nie ma żadnych podstaw, aby odmówić ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji z indywidualnym ujęciem wody.

Co do zasady przez uzbrojenie terenu w wodę (analogicznie także i odbiór nieczystości ciekłych) należy rozumieć podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej (odpowiednio kanalizacyjnej), a jedynie w razie braku takiej możliwości, co jednak jest dopuszczalne, także w drodze zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody (podobnie zastosowania zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków).

Aby można było mówić o spełnieniu warunku uzbrojenia terenu to koniecznym jest nie tylko, uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidulanego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego, zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi".

Skoro więc z treści wyjaśnień składanych w trakcie postępowania przez A. B. nie można jednoznacznie przyjąć, iż w sprawie istnieje możliwość rzeczywistego korzystania z własnego ujęcia wody, to zdaniem Kolegium także i ten warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 nie został w sprawie spełniony.

Skargę na powyższą decyzje wniósł A. B. zarzucając naruszenie:

• art. 7 k.p.a., poprzez naruszenie zasady praworządności postępowania, polegającej na braku kompleksowego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, przy jednoczesnym nie uwzględnieniu słusznego interesu odwołującego,

• art. 80 k.p.a., poprzez błędną ocenę materiału dowodowego, w tym wadliwe przyjęcie, iż analiza dokonana dla wskazania wymagań niezbędnych do określenia sposobu realizacji nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiący podstawowy dowód w prowadzonym postępowaniu jest pełna, jasna i wewnętrznie niesprzeczna, podczas gdy wszelkie aspekty przedstawionej analizy, pozostają w spektrum kontroli organu postępowania, który jest zobligowany do merytorycznej, właściwej oceny dowodów;

• art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez stwierdzenie, iż przedmiotowy teren nie spełnia łącznie warunków wymaganych tym przepisem.

W ocenie skarżącego, z akt niniejszej sprawy wynika, że przeprowadzona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy została dokonana niezgodnie z regulacją art. 61 tej ustawy.

Na tym etapie, właściciele sąsiednich działek oczekują na decyzje o ustaleniu warunków zabudowy celem realizacji budowy i stworzenia wnioskowanej funkcji inwestycji, która będzie stanowić kontynuacje funkcji w obszarze analizowanym. Wtedy również wnioskowana inwestycja odpowiadać będzie wymogom określonym w przepisach ww. rozporządzenia w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu - albowiem, po pierwsze zabudowa taka istnieje na stycznej analizowanego obszaru, zabudowa ta jest doskonale widoczna i doskonale można określić jej parametry. Co więcej, dla działek sąsiadujących z działką skarżącego ustalono warunki zabudowy, uwzględniając parametry odpowiednie dla zabudowy już istniejącej w obrębie wskazywanego obszaru.

Jednocześnie przedłożył skarżący do akt niniejszej sprawy oryginał dokumentu o zapewnieniu dostawy energii elektrycznej oraz przedstawił plan wykonania studni i zasilenia budynku jednorodzinnego w wodę z własnego ujęcia wraz z urządzeniami do jej uzdatniania, a także zapewnił, że ścieki będą odprowadzane do bezodpływowego zbiornika.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Kontrola ta polega na zbadaniu, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy.

Skarga podlega oddaleniu.

Kontroli legalności na skutek skargi w niniejszej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [..] w obrębie O.

Zaskarżona decyzja została wydana w trybie i na zasadach określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., 1945 ze zm.), dalej: u.p.z.p..

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w tym przepisie przesłanki. Określona w punkcie 1 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przesłanka kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo- społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Sposób ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588).

Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Sporządzenie tego dokumentu ma więc fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie analiza została sporządzona prawidłowo, czytelna część tekstowa jest kompatybilna z częścią graficzną, a z obu dokumentów jednoznacznie wynika, iż w obszarze analizowanym istnieją wyłącznie nieruchomości niezabudowane, a więc brak jest zabudowy, która pozwoliłaby na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przy czym należy pamiętać, iż art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza warunek istnienia w obszarze analizowanym zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej.

Słusznie wskazało Kolegium za organem I instancji, że w tej konkretnej sprawie nie było celowe, ani uzasadnione, poszerzenie obszaru analizowanego dla zachowania harmonijnej urbanistycznej całości. Jakakolwiek zabudowa znajduje się bowiem poza obszarem analizowanym. Działka nr [..] posiada pośredni dostęp do drogi publicznej działki nr [..], będącej gminną drogą wewnętrzną.

Zdaniem Sądu, organy prawidłowo wyznaczyły granice obszaru przewidzianego do analizy pod kątem przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dla planowanej inwestycji, przyjmując trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem tj. 18,9 m x 3 = 56,7 m, zgodnie z § 3 powoływanego rozporządzenia.

Tak określony obszar był wystarczający dla przeprowadzenia analizy rzeczywistego i aktualnego stanu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości, na której zaplanowano inwestycję, a w konsekwencji do oceny przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.. Należy tu zwrócić uwagę, że wyznaczony, jak wskazano powyżej, obszar analizowany obejmuje teren rolny podzielony na liczne działki budowlane. Żadna z tych działek nie jest zabudowana. W tym miejscu należy skarżącemu wyjaśnić, że do analizy brane są pod uwagę obiekty istniejące, nie mogą tu zostać uwzględnione obiekty w budowie czy też obiekty jakie uzyskały decyzje ustalające warunki zabudowy. Jednak jeśli na podstawie wydanych decyzji zostaną wybudowane w obszarze analizowanym obiekty mieszkalne jednorodzinne wówczas powstanie możliwość ich uwzględnienia.

Jak wskazał skarżący w odwołaniu, organ ustalając granice obszaru analizowanego może ustalić jego granice w rozmiarach większych niż minimalne określone w rozporządzeniu, jednakże zaznaczyć trzeba, że jest to pod warunkiem, iż służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze, w ten sposób, iż zwiększony obszar analizy wyznaczony wokół inwestycji będzie tworzył całość urbanistyczną. Taka sytuacja, jak wynika z analizy, w sprawie nie zaistniała. Bowiem okalające działkę skarżącego inne działki są niezabudowane. Jak wspomniał skarżący budowa nowych obiektów jest w trakcie realizacji i to te obiekty wpływ będą miały na kształtujący się ład urbanistyczny na terenie objętym analizą. A skoro są to obiekty o funkcji takiej jaka planuje skarżący to ich powstanie i oddanie do użytkowania umożliwi także realizację zabudowy wnioskowanej przez skarżącego.

Sąd podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 9 czerwca 2010 r. II OSK 943/2009 (LEX nr 597974) wskazał, że "pojęcie sąsiedztwa z samej nazwy narzuca pewną bliskość, o której można powiedzieć w znaczeniu urbanistycznym, że istnieje wówczas, gdy pozostaje w stosunku do zabudowy dotychczasowej w czytelnych i uporządkowanych relacjach, o jakich mowa w art. 2 pkt 1 ustawy, tworząc ład przestrzenny. Obszar analizowany powinien co do zasady mieścić się w tak rozumianym otoczeniu urbanistycznym, z tego względu nie może być on określany zbyt rozlegle. Warunkiem określenia podobieństwa jest istnienie takiego otoczenia".

Nadto zaznaczyć należy, co wielokrotnie powtarzano w orzecznictwie sądów administracyjnych, nie jest dopuszczalne poszerzanie obszaru analizowanego w celu poszukiwania uzasadnienia dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, tak jak tego oczekuje strona.

Podsumowując, w sytuacji gdy analizowany teren, wyznaczony zgodnie z regułami prawa, tworzy pewną urbanistyczną całość, i nie ma na tym terenie zabudowy, to nie można przyjąć, że planowana zabudowa budynkiem działki nr [...] spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa. Brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 wyklucza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości skarżącego, o czy prawidłowo orzekło Kolegium, a wcześniej stwierdził Burmistrz. Bez wpływu na zasadność podjętych rozstrzygnięć pozostają podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania, gdyż nie podjęto w skardze próby wykazania ich wpływu na treść wydanych rozstrzygnięć, a zarzut naruszenia prawa materialnego pozostaje gołosłowny, gdyż pełnomocnik skarżącego nie uzasadnił go i nie powiązał z treścią wydanych decyzji. Organ nie naruszył zasady prawdy obiektywnej, jak i zasady uwzględniania słusznego interesu obywateli oraz zaufania do organów administracyjnych poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji. W ocenie Sądu postępowanie przeprowadzone zostało w zgodzie z wymogami procedury administracyjnej, a także przepisami u.p.z.p. oraz rozporządzenia.

W świetle powyższego Sąd uznał, że zarzuty skarżącego, dotyczące nieprawidłowego ustalenia braku spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz naruszenia § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, nie zasługują na uwzględnienie. Brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 wyklucza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości skarżącego.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.