Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 26/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2018-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński,, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi Spółdzielni M. w B. na decyzję P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...] listopada 2017 r., nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.

Wskutek interwencji mieszkańców budynku przy ul. [...] w B. i po przeprowadzeniu kontroli w dniu [...] sierpnia 2016 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w B. wszczął z urzędu w dniu [...] września 2016 r. postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w części obejmującej lokale mieszkalne nr [...] znajdujące się na ostatniej kondygnacji przedmiotowego budynku. Do akt sprawy dołączone zostały dokumenty z badania termowizyjnego lokalu mieszkalnego nr [...], oraz ekspertyza techniczna na temat warunków termiczno - wilgotnościowych oraz wentylacyjnych występujących w tym lokalu.

W dniu [...] października 2016 r. przeprowadzono oględziny wszystkich sześciu lokali mieszkalnych. We wszystkich lokalach mieszkańcy wskazywali na występowanie identycznych problemów z wilgotnością i pojawianiem się szarych przebarwień i nalotów na ścianach zewnętrznych, szczególnie nad oknami i w strefie przysufitowej. Ekspertyza wykonana w lokalu mieszkalnym nr [...] wykazała, że na przegrodzie w tym miejscu występuje wilgotność względna dochodząca do 90,4%. Ponadto wskazano, że jak wynika z technologii zastosowanej przy budowie tego budynku, ściany attykowe stoją bezpośrednio na wieńcach bez izolacji termicznej powodując powstawanie mostka termicznego na styku ściany ze stropem, co jest bardzo niekorzystne w przypadku mieszkań na ostatniej kondygnacji. W ekspertyzie zwrócono również uwagę na niewystarczającą wysokość kominów wynoszącą ok. 190 cm, co przy braku izolacji termicznej komina oraz braku urządzeń wspomagających ciąg powoduje w niekorzystnych warunkach termiczno - ciśnieniowych przepływ powietrza do wewnątrz pomieszczeń.

Z uwagi na to, że podobne problemy zgłoszone zostały przez wszystkich mieszkańców ostatniej kondygnacji tego budynku, a ekspertyza wykonana została jedynie w lokalu nr [...], organ pierwszej instancji stwierdził, że niezbędne jest wykonanie tego typu ocen w pozostałych lokalach mieszkalnych ostatniej kondygnacji, jak również stanu technicznego stropodachu wentylowanego i izolacji termicznej tej przegrody.

W związku z powyższym, postanowieniem z dnia [...] października 2016 r., wydanym na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, nałożono na Spółdzielnię M. w B. obowiązek dostarczenia:

- ekspertyzy technicznej w zakresie ustalenia izolacyjności ścian zewnętrznych ostatniej kondygnacji budynku wraz ze ścianą attykową, jak również stropodachu w przedmiotowym budynku mieszkalnym, z podaniem sposobu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w tym zakresie, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane i przynależącą do właściwej izby samorządu zawodowego;

- ekspertyzy technicznej w zakresie prawidłowości działania wentylacji grawitacyjnej w poszczególnych lokalach mieszkalnych ostatniej kondygnacji z uwzględnieniem niezbędnych wymiarów w tym wysokości kanałów wentylacyjnych do prawidłowej wentylacji poszczególnych pomieszczeń, jak również oceny wszystkich innych warunków niezbędnych do zapewnienia prawidłowej wentylacji w lokalach mieszkalnych ostatniej kondygnacji w przedmiotowym budynku mieszkalnym, z podaniem sposobu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w tym zakresie, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane i przynależącą do właściwej izby samorządu zawodowego.

Po rozpatrzeniu zażalenia Spółdzielni M. PWINB w B. postanowieniem z dnia [...] grudnia 2016 r. utrzymał w mocy powyższe postanowienie. Zainicjowane przez Spółdzielnię postępowanie sądowe o sygn. II SA/Bk 66/17 zostało umorzone z powodu cofnięcia skargi.

W dniu [...] lutego 2017 r. Spółdzielnia M. przedłożyła wymaganą ekspertyzę.

Po rozpatrzeniu zgromadzonego materiału dowodowego, z uwzględnieniem ustaleń zawartych w przedłożonej ekspertyzie, organ pierwszej instancji decyzją z dnia [...] września 2017 r. nr [...] nakazał Spółdzielni M. w terminie do [...] maja 2018 r.:

1. usunąć ostatnią wierzchnią czwartą warstwę izolacji termicznej na stropie, zanieczyszczoną ptasimi odchodami, sprawdzić ułożenie izolacji termicznej i uzupełnić braki oraz ułożyć nową warstwę granulatu z wełny mineralnej do uzyskania izolacyjności przegrody na poziomie U2. ocieplić styropianem lub wełną mineralną kominy wentylacyjne w przestrzeni stropodachu i ponad dachem;3. ocieplić ściany zewnętrzne budynku łącznie z attyką;4. usprawnić system wentylacji w całym budynku poprzez:a. wykonanie odpowiednich przekrojów kratek wentylacyjnych we wszystkich lokalach mieszkalnych w budynku;b. zamontowanie odpowiedniej ilości nawiewników we wszystkich lokalach mieszkalnych w budynku;c. odinstalowanie wentylatorów mechanicznych podłączonych do kanałów wentylacyjnych we wszystkich lokalach mieszkalnych w budynku;5. po wykonaniu izolacji termicznej ścian zewnętrznych, usunąć pleśń na ścianach zewnętrznych i stropach we wszystkich mieszkaniach na ostatniej kondygnacji metodą mechaniczną poprzez zeskrobanie i dezynfekcję środkami chemicznymi i przedłożyć potwierdzenie o skutecznej dezynfekcji powyższych elementów budowlanych przez osobę posiadającą właściwe uprawnienia mykologiczne.Odwołanie od tej decyzji wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa. W jego treści wskazano, że obowiązki określone w punktach 4 i 5 sentencji zaskarżonej decyzji, powinny zostać nałożone na właścicieli poszczególnych lokali, nie zaś na Spółdzielnię. Ponadto Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, ponieważ w częściach budynku należących do Spółdzielni zostały już wykonane niezbędne roboty budowlane i problem zgłaszany przez mieszkańców został już rozwiązany. Spółdzielnia nie posiada natomiast środków finansowych na przeprowadzenie kompleksowego remontu budynku.W dniu [...] listopada 2017 r. do organu odwoławczego wpłynęło pismo właścicielki mieszkania nr [...]. Strona postępowania wniosła o dodatkowe zobowiązanie Spółdzielni do przedstawienia badań wilgotności powietrza, badań mikrobiologicznych oraz mykologicznych stwierdzających, że występujące pleśnie, jak twierdzi Spółdzielnia, nie zagrażają zdrowiu i życiu mieszkańców. Strona przedłożyła również kopie zaświadczeń lekarskich, z których wynika, że pleśń występująca w jej mieszkaniu może być groźnym czynnikiem chorobotwórczym.P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. decyzją z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i nakazał Spółdzielni M.1. usunąć ostatnią wierzchnią czwartą warstwę izolacji termicznej na stropie, zanieczyszczoną ptasimi odchodami, sprawdzić ułożenie izolacji termicznej i uzupełnić braki oraz ułożyć nową warstwę granulatu z wełny mineralnej do uzyskania izolacyjności przegrody na poziomie U2. ocieplić styropianem lub wełną mineralną kominy wentylacyjne w przestrzeni stropodachu i ponad dachem;3. ocieplić ściany zewnętrzne budynku łącznie z attyką.W uzasadnieniu podano, że z treści przedłożonej ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane, wynika jednoznacznie, iż budynek mieszkalny jednorodzinny przy ul [...] w B., jest w nieodpowiednim stanie technicznym, a także może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi. Ekspertyza wskazuje również szczegółowo, w jaki sposób należy usunąć nieprawidłowości stwierdzone w zakresie izolacyjności ścian budynku i działania wentylacji grawitacyjnej. Słusznie zatem organ pierwszej instancji podjął zaskarżone rozstrzygnięcie, jednakże zdaniem organu odwoławczego Spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego do wykonania wszystkich robót wskazanych w ekspertyzie, co zostało trafnie wskazane w odwołaniu. Niezależnie od tego, czy określony lokal mieszkalny stanowi odrębną własność, czy też jest przedmiotem własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, Spółdzielnia nie jest uprawniona do samodzielnego wykonywania robót budowlanych wewnątrz tego lokalu, albowiem roboty te pozostają w wyłącznej gestii właściciela lokalu, bądź też właściciela prawa do lokalu. Wykonanie tych robót przez Spółdzielnię w pewnym zakresie stanowiłoby również nieuzasadnioną ingerencję w wyposażenie mieszkań.Organ odwoławczy podniósł, że decyzje wydawane na podstawie przepisów rozdziału 6 ustawy - Prawo budowlane mogą być kierowane jedynie do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, dlatego ograniczono zakres zaskarżonej decyzji jedynie do tych robót budowlanych, które mają być wykonane w częściach budynku, stanowiących własność Spółdzielni. Podkreślono, że zgodnie z ustaleniami przedłożonej ekspertyzy, w celu wyeliminowania istniejących nieprawidłowości, niezbędne jest również wykonanie robót wewnątrz poszczególnych lokali mieszkalnych, określonych w punktach 4 i 5 sentencji zaskarżonej decyzji. Dlatego niezależnie od robót nakazanych Spółdzielni, właściciele mieszkań, działając przede wszystkim we własnym interesie, winni wykonać wszystkie zalecenia ekspertyzy odnośnie ich lokali.Odnosząc się do zawartego w odwołaniu oświadczenia, że Spółdzielnia wykonała już niezbędne roboty budowlane i problem izolacyjności ścian i wentylacji w budynku został rozwiązany, stwierdzono że stanowisko to nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym, w szczególności w treści ekspertyzy przedłożonej przez Spółdzielnię. Zdaniem autorów ekspertyzy istniejące nieprawidłowości polegają m.in. na niewystarczającej izolacji ostatniego stropu, na co wskazują wychłodzenia na sufitach mieszkań na ostatniej kondygnacji, ujawnione podczas badania termowizyjnego. Stwierdzono również konieczność docieplenia kominów wentylacyjnych w celu zapewnienia właściwego przepływu powietrza. Z uwagi na liczne, stwierdzone podczas badań termowizyjnych mostki termiczne głównie na styku ścian zewnętrznych ze stropem na ostatniej kondygnacji, autorzy ekspertyzy wskazali na konieczność ocieplenia styropianem lub wełną mineralną ścian zewnętrznych całego budynku wraz z attyką. W odpowiedzi na zawarty w odwołaniu zarzut braku środków finansowych na wykonanie termomodernizacji podano, że przepisy prawa budowlanego nie przewidują możliwości odstąpienia przez organy nadzoru budowlanego od nałożenia obowiązków w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego w przypadku nieposiadania przez właściciela lub zarządcę wystarczających środków finansowych na ten cel. Z uwagi jednak na znaczny zakres nakazanych robót budowlanych, przedłużono termin na ich wykonanie.W odpowiedzi na pismo właścicielki lokalu nr [...] organ odwoławczy wyjaśnił, że nie stwierdził w niniejszej sprawie potrzeby prowadzenia dalszego postępowania dowodowego w kierunku mykologii budowlanej, albowiem ewentualne szczegółowe badania i ekspertyzy w tym przedmiocie, nie miałoby wpływu na rozstrzygnięcie. Zgromadzony dotychczas materiał dowodowy jest wystarczający do tego, by stwierdzić, że stan techniczny budynku jest nieodpowiedni. Natomiast nakazane niniejszą decyzją roboty budowlane w połączeniu z robotami, które mają wykonać właściciele mieszkań, mają zgodnie z treścią przedłożonej przez Spółdzielnię ekspertyzy, definitywnie rozwiązać problem zawilgocenia mieszkań, a co za tym idzie - również ich zagrzybienia. Przedłożona dokumentacja medyczna może natomiast stanowić podstawę do dochodzenia stosownych roszczeń na drodze cywilno-prawnej.Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego złożyła Spółdzielnia M.w B. i zarzuciła naruszenie:- art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane poprzez jego zastosowanie;- art. 6 K.p.a.;- art. 16 § 1 K.p.a. poprzez wydanie decyzji z naruszeniem zasady trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę;- art. 77 K.p.a. poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego;- art. 80 K.p.a. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów.Wskazując na powyższe naruszenia strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podano, że art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane nie daje podstaw do nakazania usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno – budowlanymi, jeżeli stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę. Podniesiono, że w trakcie budowy zostały zachowane wszelkie przepisy i normy jakie wówczas obowiązywały. Organ odwoławczy nakazując dostosowanie budynku do aktualnie obowiązujących norm, w zasadzie kwestionuje stan zgodności budynku z wymaganiami określonymi w przepisach techniczno – budowlanych w czasie budowy, co stanowi naruszenie zasady trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę. Celem art. 66 jest utrzymanie obiektów budowlanych już istniejących, w należytym stanie technicznym i dlatego decyzja oparta na tym przepisie powinna uwzględniać przepisy obowiązujące w stanie prawnym obowiązującym w dacie powstania obiektu budowlanego.Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności zaskarżonej decyzji.Podstawę prawną decyzji zapadłych w niniejszej sprawie stanowił przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.; dalej powoływana jako ustawa). W świetle tej regulacji, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3), organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.Decyzje podejmowane na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w art. 66 ust. 1 pkt 1 - 3 ustawy organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy, może być wyłącznie podmiot wskazany w art. 61 ustawy, czyli właściciel lub zarządca budynku, albowiem te podmioty są zobowiązane do użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (art. 5 ust. 2 tej ustawy). Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków, o jakich stanowi art. 66 ust. 1 ustawy jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 ust. 1. Zakres tych obowiązków wskazuje art. 5 ust. 2 ustawy, według którego obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 tego artykułu.W ocenie Sądu zakres nałożonych robót budowlanych znajduje uzasadnienie w zebranym materiale dowodowym w tym przede wszystkim w treści ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osoby posiadające wymagane uprawnienia. Z ekspertyzy tej bezspornie wynika, że budynek przy ul. [...] w B. wymaga wykonania szeregu prac budowlanych koniecznych z uwagi na jego stan techniczny i zagrożenia zdrowotne. Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie czynności wyjaśniające zostały przeprowadzone w sposób wymagany przepisami art. 77 § 1 K.p.a., wszystkie istotne w sprawie kwestie zostały ustalone w sposób nie budzący wątpliwości, a oceniając materiał dowodowy organy zastosowały się do reguł sformułowanych w przepisach art. 80 i art. 81 K.p.a. Zasadnie też organy uznały, że stwierdzone fakty odpowiadają hipotezie normy zawartej w przepisie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy. Prawidłowo także w sprawie niniejszej określono adresata obowiązków. Zasadnie organ odwoławczy zakres obowiązków nałożonych na spółdzielnię mieszkaniową ograniczył tylko do części wspólnych budynku. Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię. Spółdzielnia zasadnie została zobowiązana jedynie do usunięcia ostatniej wierzchniej warstwy izolacji termicznej na stropie, zanieczyszczonej ptasimi odchodami i jej uzupełnienia; ocieplenia kominów wentylacyjnych i ściany zewnętrznej budynku łącznie z attyką. Nie mogła być natomiast zobowiązana do wykonania robót budowlanych w poszczególnych lokalach polegających na usprawnieniu systemu wentylacji i usunięciu pleśni. Słusznie organ odwoławczy stwierdził, że wykonanie robót budowlanych wewnątrz lokalu, pozostaje w wyłącznej gestii właściciela tego lokalu.Legalności kwestionowanej decyzji nie podważa zarzut naruszenia zasady trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę poprzez nakazanie usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno – budowlanymi w sytuacji gdy stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę.Odnosząc się do powyższego podać należy, że przepis art. 66 ustawy został umieszczony w rozdziale 6 zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Stanowi on konkretyzację unormowanego w art. 61 ustawy nakazu przestrzegania obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 ustawy i ma zastosowanie do przypadków zaniedbania przez właściciela lub zarządcę obiektu tego obowiązku, jak też dalszych obowiązków wynikających z regulacji rozdziału 6 dotyczących utrzymywania obiektu. Nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 ustawy może więc dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego, czyli związanych z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy (vide: wyrok NSA z 17 czerwca 2011 r., II OSK 1100/10, wyrok WSA w Warszawie z 9 kwietnia 2013 r., VII SA/Wa 2882/12, wyrok WSA w Szczecinie z 17 sierpnia 2016 r., II SA/Sz 328/16, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie można natomiast na podstawie art. 66 ustawy nakazywać wykonania robót budowlanych mających na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, gdyż taka sytuacja odpowiada regulacji w przepisach 50 i 51 ustawy. Tryb określony w przepisach art. 50 i 51 ustawy odwołuje się bowiem bezpośrednio do procesu budowlanego, natomiast tryb przewidziany w art. 66 ust. 1 ustawy - jak wskazano wyżej - jedynie do nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku (vide: wyrok NSA z 15 lipca 2010 r., II OSK 1196/09, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl; A. Despot-Mładanowicz (w:) A. Gliniecki (red.), Prawo budowalne, Komentarz, WK 2016, t. 7 do 66). Norma zawarta w art. 66 ustawy służy zatem usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku, czyli nie na skutek dokonania inwestycji budowlanych, a na skutek upływu czasu czy innego czynnika, lecz nie związanego z działalnością inwestycyjną (vide: wyrok NSA z 25 stycznia 2017 r., II OSK 1183/15, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl; Z. Kostka, Prawo budowlane. Komentarz, Gdańsk 2007, s. 197). Oznacza to, że przedmiotowy tryb nie może mieć zastosowania do sytuacji, w której niewłaściwy stan techniczny wynika nie z zaniedbań właściciela lub zarządcy obiektu budowalnego, ale z innych przyczyn, w szczególności z wykonanych w obiekcie robót budowlanych. Postępowanie prowadzone na podstawie art. 66 nie jest postępowaniem zmierzającym do legalizacji obiektu budowlanego, które powinno być prowadzone na podstawie art. 50 - 51 (vide: wyrok WSA w Łodzi z 2 października 2012 r., II SA/Łd 670/2012, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl).Z powyższego wynika, że do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości oprócz stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, zachodzi także konieczność wyjaśnienia tego, w jaki sposób doszło do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego. Rzeczą organów było zatem wyjaśnienie, w jaki sposób doszło do powstania stwierdzonego nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, czy powiązany on jest z nieprawidłowościami powstałymi w trakcie użytkowania budynku, czy stan taki miał charakter pierwotny, został zaaprobowany w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Kwestionowanie stanu zgodności obiektu budowlanego z wymaganiami określonymi w przepisach techniczno-budowlanych, zaakceptowanego w decyzji o pozwoleniu na budowę byłoby w takim przypadku naruszeniem zasady trwałości decyzji administracyjnej (vide: wyrok NSA z 17 września 2009 r., II OSK 1395/08, wyrok WSA w Warszawie z 26 kwietnia 2005 r., VII SA/Wa 579/04, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).W sprawie niniejszej organy wyjaśniły, że do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku doszło na skutek kilkuletnich zaniedbań Spółdzielni w zakresie braku kompleksowych remontów i niewłaściwych napraw. Ustalenie to uprawniało organy do zastosowania trybu art. 66 ust. 1 ustawy i czyni niezasadnym zarzut naruszenia trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę.Bezzasadny jest także zarzut braku środków finansowych albowiem organ kierując nakaz usunięcia nieprawidłowości, nie jest związany okolicznością posiadania przez podmiot zobowiązany środków finansowych na realizację obowiązku, nie rozstrzyga on bowiem o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku. Uprawnienie organu administracji wynikające z przepisów Prawa budowlanego stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnie od jego woli i braku stosownych środków finansowych. Aspekty ekonomiczne związane z możliwościami finansowymi zobowiązanych nie powinny być przedmiotem badania przez organy nadzoru budowlanego, zwłaszcza w odniesieniu do takich robót budowlanych, które są istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa użytkowników obiektu lub osób trzecich. (vide: wyrok NSA z 5 listopada 2009 r., II OSK 1751/08, wyrok WSA w Warszawie z 17 września 2010 r., VII SA/Wa 613/10, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Na uwzględnienie nie zasługuje również podnoszona przez Spółdzielnię okoliczność wykonania już niezbędnych robót budowlanych i rozwiązania problemu izolacyjności ścian i wentylacji w budynku, albowiem nie znajduje ona potwierdzenia w treści ekspertyzy technicznej przedłożonej przez Spółdzielnię.Mając powyższe na uwadze skargę oddalono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.).

2. ocieplić styropianem lub wełną mineralną kominy wentylacyjne w przestrzeni stropodachu i ponad dachem;

3. ocieplić ściany zewnętrzne budynku łącznie z attyką;

4. usprawnić system wentylacji w całym budynku poprzez:

a. wykonanie odpowiednich przekrojów kratek wentylacyjnych we wszystkich lokalach mieszkalnych w budynku;

b. zamontowanie odpowiedniej ilości nawiewników we wszystkich lokalach mieszkalnych w budynku;

c. odinstalowanie wentylatorów mechanicznych podłączonych do kanałów wentylacyjnych we wszystkich lokalach mieszkalnych w budynku;

5. po wykonaniu izolacji termicznej ścian zewnętrznych, usunąć pleśń na ścianach zewnętrznych i stropach we wszystkich mieszkaniach na ostatniej kondygnacji metodą mechaniczną poprzez zeskrobanie i dezynfekcję środkami chemicznymi i przedłożyć potwierdzenie o skutecznej dezynfekcji powyższych elementów budowlanych przez osobę posiadającą właściwe uprawnienia mykologiczne.

Odwołanie od tej decyzji wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa. W jego treści wskazano, że obowiązki określone w punktach 4 i 5 sentencji zaskarżonej decyzji, powinny zostać nałożone na właścicieli poszczególnych lokali, nie zaś na Spółdzielnię. Ponadto Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, ponieważ w częściach budynku należących do Spółdzielni zostały już wykonane niezbędne roboty budowlane i problem zgłaszany przez mieszkańców został już rozwiązany. Spółdzielnia nie posiada natomiast środków finansowych na przeprowadzenie kompleksowego remontu budynku.

W dniu [...] listopada 2017 r. do organu odwoławczego wpłynęło pismo właścicielki mieszkania nr [...]. Strona postępowania wniosła o dodatkowe zobowiązanie Spółdzielni do przedstawienia badań wilgotności powietrza, badań mikrobiologicznych oraz mykologicznych stwierdzających, że występujące pleśnie, jak twierdzi Spółdzielnia, nie zagrażają zdrowiu i życiu mieszkańców. Strona przedłożyła również kopie zaświadczeń lekarskich, z których wynika, że pleśń występująca w jej mieszkaniu może być groźnym czynnikiem chorobotwórczym.

P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. decyzją z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i nakazał Spółdzielni M.

1. usunąć ostatnią wierzchnią czwartą warstwę izolacji termicznej na stropie, zanieczyszczoną ptasimi odchodami, sprawdzić ułożenie izolacji termicznej i uzupełnić braki oraz ułożyć nową warstwę granulatu z wełny mineralnej do uzyskania izolacyjności przegrody na poziomie U2. ocieplić styropianem lub wełną mineralną kominy wentylacyjne w przestrzeni stropodachu i ponad dachem;3. ocieplić ściany zewnętrzne budynku łącznie z attyką.W uzasadnieniu podano, że z treści przedłożonej ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane, wynika jednoznacznie, iż budynek mieszkalny jednorodzinny przy ul [...] w B., jest w nieodpowiednim stanie technicznym, a także może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi. Ekspertyza wskazuje również szczegółowo, w jaki sposób należy usunąć nieprawidłowości stwierdzone w zakresie izolacyjności ścian budynku i działania wentylacji grawitacyjnej. Słusznie zatem organ pierwszej instancji podjął zaskarżone rozstrzygnięcie, jednakże zdaniem organu odwoławczego Spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego do wykonania wszystkich robót wskazanych w ekspertyzie, co zostało trafnie wskazane w odwołaniu. Niezależnie od tego, czy określony lokal mieszkalny stanowi odrębną własność, czy też jest przedmiotem własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, Spółdzielnia nie jest uprawniona do samodzielnego wykonywania robót budowlanych wewnątrz tego lokalu, albowiem roboty te pozostają w wyłącznej gestii właściciela lokalu, bądź też właściciela prawa do lokalu. Wykonanie tych robót przez Spółdzielnię w pewnym zakresie stanowiłoby również nieuzasadnioną ingerencję w wyposażenie mieszkań.Organ odwoławczy podniósł, że decyzje wydawane na podstawie przepisów rozdziału 6 ustawy - Prawo budowlane mogą być kierowane jedynie do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, dlatego ograniczono zakres zaskarżonej decyzji jedynie do tych robót budowlanych, które mają być wykonane w częściach budynku, stanowiących własność Spółdzielni. Podkreślono, że zgodnie z ustaleniami przedłożonej ekspertyzy, w celu wyeliminowania istniejących nieprawidłowości, niezbędne jest również wykonanie robót wewnątrz poszczególnych lokali mieszkalnych, określonych w punktach 4 i 5 sentencji zaskarżonej decyzji. Dlatego niezależnie od robót nakazanych Spółdzielni, właściciele mieszkań, działając przede wszystkim we własnym interesie, winni wykonać wszystkie zalecenia ekspertyzy odnośnie ich lokali.Odnosząc się do zawartego w odwołaniu oświadczenia, że Spółdzielnia wykonała już niezbędne roboty budowlane i problem izolacyjności ścian i wentylacji w budynku został rozwiązany, stwierdzono że stanowisko to nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym, w szczególności w treści ekspertyzy przedłożonej przez Spółdzielnię. Zdaniem autorów ekspertyzy istniejące nieprawidłowości polegają m.in. na niewystarczającej izolacji ostatniego stropu, na co wskazują wychłodzenia na sufitach mieszkań na ostatniej kondygnacji, ujawnione podczas badania termowizyjnego. Stwierdzono również konieczność docieplenia kominów wentylacyjnych w celu zapewnienia właściwego przepływu powietrza. Z uwagi na liczne, stwierdzone podczas badań termowizyjnych mostki termiczne głównie na styku ścian zewnętrznych ze stropem na ostatniej kondygnacji, autorzy ekspertyzy wskazali na konieczność ocieplenia styropianem lub wełną mineralną ścian zewnętrznych całego budynku wraz z attyką. W odpowiedzi na zawarty w odwołaniu zarzut braku środków finansowych na wykonanie termomodernizacji podano, że przepisy prawa budowlanego nie przewidują możliwości odstąpienia przez organy nadzoru budowlanego od nałożenia obowiązków w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego w przypadku nieposiadania przez właściciela lub zarządcę wystarczających środków finansowych na ten cel. Z uwagi jednak na znaczny zakres nakazanych robót budowlanych, przedłużono termin na ich wykonanie.W odpowiedzi na pismo właścicielki lokalu nr [...] organ odwoławczy wyjaśnił, że nie stwierdził w niniejszej sprawie potrzeby prowadzenia dalszego postępowania dowodowego w kierunku mykologii budowlanej, albowiem ewentualne szczegółowe badania i ekspertyzy w tym przedmiocie, nie miałoby wpływu na rozstrzygnięcie. Zgromadzony dotychczas materiał dowodowy jest wystarczający do tego, by stwierdzić, że stan techniczny budynku jest nieodpowiedni. Natomiast nakazane niniejszą decyzją roboty budowlane w połączeniu z robotami, które mają wykonać właściciele mieszkań, mają zgodnie z treścią przedłożonej przez Spółdzielnię ekspertyzy, definitywnie rozwiązać problem zawilgocenia mieszkań, a co za tym idzie - również ich zagrzybienia. Przedłożona dokumentacja medyczna może natomiast stanowić podstawę do dochodzenia stosownych roszczeń na drodze cywilno-prawnej.Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego złożyła Spółdzielnia M.w B. i zarzuciła naruszenie:- art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane poprzez jego zastosowanie;- art. 6 K.p.a.;- art. 16 § 1 K.p.a. poprzez wydanie decyzji z naruszeniem zasady trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę;- art. 77 K.p.a. poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego;- art. 80 K.p.a. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów.Wskazując na powyższe naruszenia strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podano, że art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane nie daje podstaw do nakazania usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno – budowlanymi, jeżeli stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę. Podniesiono, że w trakcie budowy zostały zachowane wszelkie przepisy i normy jakie wówczas obowiązywały. Organ odwoławczy nakazując dostosowanie budynku do aktualnie obowiązujących norm, w zasadzie kwestionuje stan zgodności budynku z wymaganiami określonymi w przepisach techniczno – budowlanych w czasie budowy, co stanowi naruszenie zasady trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę. Celem art. 66 jest utrzymanie obiektów budowlanych już istniejących, w należytym stanie technicznym i dlatego decyzja oparta na tym przepisie powinna uwzględniać przepisy obowiązujące w stanie prawnym obowiązującym w dacie powstania obiektu budowlanego.Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności zaskarżonej decyzji.Podstawę prawną decyzji zapadłych w niniejszej sprawie stanowił przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.; dalej powoływana jako ustawa). W świetle tej regulacji, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3), organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.Decyzje podejmowane na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w art. 66 ust. 1 pkt 1 - 3 ustawy organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy, może być wyłącznie podmiot wskazany w art. 61 ustawy, czyli właściciel lub zarządca budynku, albowiem te podmioty są zobowiązane do użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (art. 5 ust. 2 tej ustawy). Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków, o jakich stanowi art. 66 ust. 1 ustawy jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 ust. 1. Zakres tych obowiązków wskazuje art. 5 ust. 2 ustawy, według którego obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 tego artykułu.W ocenie Sądu zakres nałożonych robót budowlanych znajduje uzasadnienie w zebranym materiale dowodowym w tym przede wszystkim w treści ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osoby posiadające wymagane uprawnienia. Z ekspertyzy tej bezspornie wynika, że budynek przy ul. [...] w B. wymaga wykonania szeregu prac budowlanych koniecznych z uwagi na jego stan techniczny i zagrożenia zdrowotne. Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie czynności wyjaśniające zostały przeprowadzone w sposób wymagany przepisami art. 77 § 1 K.p.a., wszystkie istotne w sprawie kwestie zostały ustalone w sposób nie budzący wątpliwości, a oceniając materiał dowodowy organy zastosowały się do reguł sformułowanych w przepisach art. 80 i art. 81 K.p.a. Zasadnie też organy uznały, że stwierdzone fakty odpowiadają hipotezie normy zawartej w przepisie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy. Prawidłowo także w sprawie niniejszej określono adresata obowiązków. Zasadnie organ odwoławczy zakres obowiązków nałożonych na spółdzielnię mieszkaniową ograniczył tylko do części wspólnych budynku. Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię. Spółdzielnia zasadnie została zobowiązana jedynie do usunięcia ostatniej wierzchniej warstwy izolacji termicznej na stropie, zanieczyszczonej ptasimi odchodami i jej uzupełnienia; ocieplenia kominów wentylacyjnych i ściany zewnętrznej budynku łącznie z attyką. Nie mogła być natomiast zobowiązana do wykonania robót budowlanych w poszczególnych lokalach polegających na usprawnieniu systemu wentylacji i usunięciu pleśni. Słusznie organ odwoławczy stwierdził, że wykonanie robót budowlanych wewnątrz lokalu, pozostaje w wyłącznej gestii właściciela tego lokalu.Legalności kwestionowanej decyzji nie podważa zarzut naruszenia zasady trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę poprzez nakazanie usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno – budowlanymi w sytuacji gdy stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę.Odnosząc się do powyższego podać należy, że przepis art. 66 ustawy został umieszczony w rozdziale 6 zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Stanowi on konkretyzację unormowanego w art. 61 ustawy nakazu przestrzegania obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 ustawy i ma zastosowanie do przypadków zaniedbania przez właściciela lub zarządcę obiektu tego obowiązku, jak też dalszych obowiązków wynikających z regulacji rozdziału 6 dotyczących utrzymywania obiektu. Nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 ustawy może więc dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego, czyli związanych z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy (vide: wyrok NSA z 17 czerwca 2011 r., II OSK 1100/10, wyrok WSA w Warszawie z 9 kwietnia 2013 r., VII SA/Wa 2882/12, wyrok WSA w Szczecinie z 17 sierpnia 2016 r., II SA/Sz 328/16, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie można natomiast na podstawie art. 66 ustawy nakazywać wykonania robót budowlanych mających na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, gdyż taka sytuacja odpowiada regulacji w przepisach 50 i 51 ustawy. Tryb określony w przepisach art. 50 i 51 ustawy odwołuje się bowiem bezpośrednio do procesu budowlanego, natomiast tryb przewidziany w art. 66 ust. 1 ustawy - jak wskazano wyżej - jedynie do nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku (vide: wyrok NSA z 15 lipca 2010 r., II OSK 1196/09, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl; A. Despot-Mładanowicz (w:) A. Gliniecki (red.), Prawo budowalne, Komentarz, WK 2016, t. 7 do 66). Norma zawarta w art. 66 ustawy służy zatem usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku, czyli nie na skutek dokonania inwestycji budowlanych, a na skutek upływu czasu czy innego czynnika, lecz nie związanego z działalnością inwestycyjną (vide: wyrok NSA z 25 stycznia 2017 r., II OSK 1183/15, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl; Z. Kostka, Prawo budowlane. Komentarz, Gdańsk 2007, s. 197). Oznacza to, że przedmiotowy tryb nie może mieć zastosowania do sytuacji, w której niewłaściwy stan techniczny wynika nie z zaniedbań właściciela lub zarządcy obiektu budowalnego, ale z innych przyczyn, w szczególności z wykonanych w obiekcie robót budowlanych. Postępowanie prowadzone na podstawie art. 66 nie jest postępowaniem zmierzającym do legalizacji obiektu budowlanego, które powinno być prowadzone na podstawie art. 50 - 51 (vide: wyrok WSA w Łodzi z 2 października 2012 r., II SA/Łd 670/2012, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl).Z powyższego wynika, że do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości oprócz stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, zachodzi także konieczność wyjaśnienia tego, w jaki sposób doszło do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego. Rzeczą organów było zatem wyjaśnienie, w jaki sposób doszło do powstania stwierdzonego nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, czy powiązany on jest z nieprawidłowościami powstałymi w trakcie użytkowania budynku, czy stan taki miał charakter pierwotny, został zaaprobowany w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Kwestionowanie stanu zgodności obiektu budowlanego z wymaganiami określonymi w przepisach techniczno-budowlanych, zaakceptowanego w decyzji o pozwoleniu na budowę byłoby w takim przypadku naruszeniem zasady trwałości decyzji administracyjnej (vide: wyrok NSA z 17 września 2009 r., II OSK 1395/08, wyrok WSA w Warszawie z 26 kwietnia 2005 r., VII SA/Wa 579/04, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).W sprawie niniejszej organy wyjaśniły, że do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku doszło na skutek kilkuletnich zaniedbań Spółdzielni w zakresie braku kompleksowych remontów i niewłaściwych napraw. Ustalenie to uprawniało organy do zastosowania trybu art. 66 ust. 1 ustawy i czyni niezasadnym zarzut naruszenia trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę.Bezzasadny jest także zarzut braku środków finansowych albowiem organ kierując nakaz usunięcia nieprawidłowości, nie jest związany okolicznością posiadania przez podmiot zobowiązany środków finansowych na realizację obowiązku, nie rozstrzyga on bowiem o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku. Uprawnienie organu administracji wynikające z przepisów Prawa budowlanego stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnie od jego woli i braku stosownych środków finansowych. Aspekty ekonomiczne związane z możliwościami finansowymi zobowiązanych nie powinny być przedmiotem badania przez organy nadzoru budowlanego, zwłaszcza w odniesieniu do takich robót budowlanych, które są istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa użytkowników obiektu lub osób trzecich. (vide: wyrok NSA z 5 listopada 2009 r., II OSK 1751/08, wyrok WSA w Warszawie z 17 września 2010 r., VII SA/Wa 613/10, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Na uwzględnienie nie zasługuje również podnoszona przez Spółdzielnię okoliczność wykonania już niezbędnych robót budowlanych i rozwiązania problemu izolacyjności ścian i wentylacji w budynku, albowiem nie znajduje ona potwierdzenia w treści ekspertyzy technicznej przedłożonej przez Spółdzielnię.Mając powyższe na uwadze skargę oddalono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.).

2. ocieplić styropianem lub wełną mineralną kominy wentylacyjne w przestrzeni stropodachu i ponad dachem;

3. ocieplić ściany zewnętrzne budynku łącznie z attyką.

W uzasadnieniu podano, że z treści przedłożonej ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane, wynika jednoznacznie, iż budynek mieszkalny jednorodzinny przy ul [...] w B., jest w nieodpowiednim stanie technicznym, a także może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi. Ekspertyza wskazuje również szczegółowo, w jaki sposób należy usunąć nieprawidłowości stwierdzone w zakresie izolacyjności ścian budynku i działania wentylacji grawitacyjnej. Słusznie zatem organ pierwszej instancji podjął zaskarżone rozstrzygnięcie, jednakże zdaniem organu odwoławczego Spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego do wykonania wszystkich robót wskazanych w ekspertyzie, co zostało trafnie wskazane w odwołaniu. Niezależnie od tego, czy określony lokal mieszkalny stanowi odrębną własność, czy też jest przedmiotem własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, Spółdzielnia nie jest uprawniona do samodzielnego wykonywania robót budowlanych wewnątrz tego lokalu, albowiem roboty te pozostają w wyłącznej gestii właściciela lokalu, bądź też właściciela prawa do lokalu. Wykonanie tych robót przez Spółdzielnię w pewnym zakresie stanowiłoby również nieuzasadnioną ingerencję w wyposażenie mieszkań.

Organ odwoławczy podniósł, że decyzje wydawane na podstawie przepisów rozdziału 6 ustawy - Prawo budowlane mogą być kierowane jedynie do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, dlatego ograniczono zakres zaskarżonej decyzji jedynie do tych robót budowlanych, które mają być wykonane w częściach budynku, stanowiących własność Spółdzielni. Podkreślono, że zgodnie z ustaleniami przedłożonej ekspertyzy, w celu wyeliminowania istniejących nieprawidłowości, niezbędne jest również wykonanie robót wewnątrz poszczególnych lokali mieszkalnych, określonych w punktach 4 i 5 sentencji zaskarżonej decyzji. Dlatego niezależnie od robót nakazanych Spółdzielni, właściciele mieszkań, działając przede wszystkim we własnym interesie, winni wykonać wszystkie zalecenia ekspertyzy odnośnie ich lokali.

Odnosząc się do zawartego w odwołaniu oświadczenia, że Spółdzielnia wykonała już niezbędne roboty budowlane i problem izolacyjności ścian i wentylacji w budynku został rozwiązany, stwierdzono że stanowisko to nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym, w szczególności w treści ekspertyzy przedłożonej przez Spółdzielnię. Zdaniem autorów ekspertyzy istniejące nieprawidłowości polegają m.in. na niewystarczającej izolacji ostatniego stropu, na co wskazują wychłodzenia na sufitach mieszkań na ostatniej kondygnacji, ujawnione podczas badania termowizyjnego. Stwierdzono również konieczność docieplenia kominów wentylacyjnych w celu zapewnienia właściwego przepływu powietrza. Z uwagi na liczne, stwierdzone podczas badań termowizyjnych mostki termiczne głównie na styku ścian zewnętrznych ze stropem na ostatniej kondygnacji, autorzy ekspertyzy wskazali na konieczność ocieplenia styropianem lub wełną mineralną ścian zewnętrznych całego budynku wraz z attyką. W odpowiedzi na zawarty w odwołaniu zarzut braku środków finansowych na wykonanie termomodernizacji podano, że przepisy prawa budowlanego nie przewidują możliwości odstąpienia przez organy nadzoru budowlanego od nałożenia obowiązków w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego w przypadku nieposiadania przez właściciela lub zarządcę wystarczających środków finansowych na ten cel. Z uwagi jednak na znaczny zakres nakazanych robót budowlanych, przedłużono termin na ich wykonanie.

W odpowiedzi na pismo właścicielki lokalu nr [...] organ odwoławczy wyjaśnił, że nie stwierdził w niniejszej sprawie potrzeby prowadzenia dalszego postępowania dowodowego w kierunku mykologii budowlanej, albowiem ewentualne szczegółowe badania i ekspertyzy w tym przedmiocie, nie miałoby wpływu na rozstrzygnięcie. Zgromadzony dotychczas materiał dowodowy jest wystarczający do tego, by stwierdzić, że stan techniczny budynku jest nieodpowiedni. Natomiast nakazane niniejszą decyzją roboty budowlane w połączeniu z robotami, które mają wykonać właściciele mieszkań, mają zgodnie z treścią przedłożonej przez Spółdzielnię ekspertyzy, definitywnie rozwiązać problem zawilgocenia mieszkań, a co za tym idzie - również ich zagrzybienia. Przedłożona dokumentacja medyczna może natomiast stanowić podstawę do dochodzenia stosownych roszczeń na drodze cywilno-prawnej.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego złożyła Spółdzielnia M.w B. i zarzuciła naruszenie:

- art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane poprzez jego zastosowanie;

- art. 6 K.p.a.;

- art. 16 § 1 K.p.a. poprzez wydanie decyzji z naruszeniem zasady trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę;

- art. 77 K.p.a. poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego;

- art. 80 K.p.a. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów.

Wskazując na powyższe naruszenia strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podano, że art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane nie daje podstaw do nakazania usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno – budowlanymi, jeżeli stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę. Podniesiono, że w trakcie budowy zostały zachowane wszelkie przepisy i normy jakie wówczas obowiązywały. Organ odwoławczy nakazując dostosowanie budynku do aktualnie obowiązujących norm, w zasadzie kwestionuje stan zgodności budynku z wymaganiami określonymi w przepisach techniczno – budowlanych w czasie budowy, co stanowi naruszenie zasady trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę. Celem art. 66 jest utrzymanie obiektów budowlanych już istniejących, w należytym stanie technicznym i dlatego decyzja oparta na tym przepisie powinna uwzględniać przepisy obowiązujące w stanie prawnym obowiązującym w dacie powstania obiektu budowlanego.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności zaskarżonej decyzji.

Podstawę prawną decyzji zapadłych w niniejszej sprawie stanowił przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.; dalej powoływana jako ustawa). W świetle tej regulacji, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3), organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Decyzje podejmowane na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w art. 66 ust. 1 pkt 1 - 3 ustawy organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy, może być wyłącznie podmiot wskazany w art. 61 ustawy, czyli właściciel lub zarządca budynku, albowiem te podmioty są zobowiązane do użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (art. 5 ust. 2 tej ustawy). Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków, o jakich stanowi art. 66 ust. 1 ustawy jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 ust. 1. Zakres tych obowiązków wskazuje art. 5 ust. 2 ustawy, według którego obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 tego artykułu.

W ocenie Sądu zakres nałożonych robót budowlanych znajduje uzasadnienie w zebranym materiale dowodowym w tym przede wszystkim w treści ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osoby posiadające wymagane uprawnienia. Z ekspertyzy tej bezspornie wynika, że budynek przy ul. [...] w B. wymaga wykonania szeregu prac budowlanych koniecznych z uwagi na jego stan techniczny i zagrożenia zdrowotne. Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie czynności wyjaśniające zostały przeprowadzone w sposób wymagany przepisami art. 77 § 1 K.p.a., wszystkie istotne w sprawie kwestie zostały ustalone w sposób nie budzący wątpliwości, a oceniając materiał dowodowy organy zastosowały się do reguł sformułowanych w przepisach art. 80 i art. 81 K.p.a. Zasadnie też organy uznały, że stwierdzone fakty odpowiadają hipotezie normy zawartej w przepisie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy. Prawidłowo także w sprawie niniejszej określono adresata obowiązków. Zasadnie organ odwoławczy zakres obowiązków nałożonych na spółdzielnię mieszkaniową ograniczył tylko do części wspólnych budynku. Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię. Spółdzielnia zasadnie została zobowiązana jedynie do usunięcia ostatniej wierzchniej warstwy izolacji termicznej na stropie, zanieczyszczonej ptasimi odchodami i jej uzupełnienia; ocieplenia kominów wentylacyjnych i ściany zewnętrznej budynku łącznie z attyką. Nie mogła być natomiast zobowiązana do wykonania robót budowlanych w poszczególnych lokalach polegających na usprawnieniu systemu wentylacji i usunięciu pleśni. Słusznie organ odwoławczy stwierdził, że wykonanie robót budowlanych wewnątrz lokalu, pozostaje w wyłącznej gestii właściciela tego lokalu.

Legalności kwestionowanej decyzji nie podważa zarzut naruszenia zasady trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę poprzez nakazanie usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno – budowlanymi w sytuacji gdy stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odnosząc się do powyższego podać należy, że przepis art. 66 ustawy został umieszczony w rozdziale 6 zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Stanowi on konkretyzację unormowanego w art. 61 ustawy nakazu przestrzegania obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 ustawy i ma zastosowanie do przypadków zaniedbania przez właściciela lub zarządcę obiektu tego obowiązku, jak też dalszych obowiązków wynikających z regulacji rozdziału 6 dotyczących utrzymywania obiektu. Nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 ustawy może więc dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego, czyli związanych z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy (vide: wyrok NSA z 17 czerwca 2011 r., II OSK 1100/10, wyrok WSA w Warszawie z 9 kwietnia 2013 r., VII SA/Wa 2882/12, wyrok WSA w Szczecinie z 17 sierpnia 2016 r., II SA/Sz 328/16, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie można natomiast na podstawie art. 66 ustawy nakazywać wykonania robót budowlanych mających na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, gdyż taka sytuacja odpowiada regulacji w przepisach 50 i 51 ustawy. Tryb określony w przepisach art. 50 i 51 ustawy odwołuje się bowiem bezpośrednio do procesu budowlanego, natomiast tryb przewidziany w art. 66 ust. 1 ustawy - jak wskazano wyżej - jedynie do nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku (vide: wyrok NSA z 15 lipca 2010 r., II OSK 1196/09, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl; A. Despot-Mładanowicz (w:) A. Gliniecki (red.), Prawo budowalne, Komentarz, WK 2016, t. 7 do 66). Norma zawarta w art. 66 ustawy służy zatem usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku, czyli nie na skutek dokonania inwestycji budowlanych, a na skutek upływu czasu czy innego czynnika, lecz nie związanego z działalnością inwestycyjną (vide: wyrok NSA z 25 stycznia 2017 r., II OSK 1183/15, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl; Z. Kostka, Prawo budowlane. Komentarz, Gdańsk 2007, s. 197). Oznacza to, że przedmiotowy tryb nie może mieć zastosowania do sytuacji, w której niewłaściwy stan techniczny wynika nie z zaniedbań właściciela lub zarządcy obiektu budowalnego, ale z innych przyczyn, w szczególności z wykonanych w obiekcie robót budowlanych. Postępowanie prowadzone na podstawie art. 66 nie jest postępowaniem zmierzającym do legalizacji obiektu budowlanego, które powinno być prowadzone na podstawie art. 50 - 51 (vide: wyrok WSA w Łodzi z 2 października 2012 r., II SA/Łd 670/2012, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z powyższego wynika, że do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości oprócz stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, zachodzi także konieczność wyjaśnienia tego, w jaki sposób doszło do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego. Rzeczą organów było zatem wyjaśnienie, w jaki sposób doszło do powstania stwierdzonego nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, czy powiązany on jest z nieprawidłowościami powstałymi w trakcie użytkowania budynku, czy stan taki miał charakter pierwotny, został zaaprobowany w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Kwestionowanie stanu zgodności obiektu budowlanego z wymaganiami określonymi w przepisach techniczno-budowlanych, zaakceptowanego w decyzji o pozwoleniu na budowę byłoby w takim przypadku naruszeniem zasady trwałości decyzji administracyjnej (vide: wyrok NSA z 17 września 2009 r., II OSK 1395/08, wyrok WSA w Warszawie z 26 kwietnia 2005 r., VII SA/Wa 579/04, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W sprawie niniejszej organy wyjaśniły, że do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku doszło na skutek kilkuletnich zaniedbań Spółdzielni w zakresie braku kompleksowych remontów i niewłaściwych napraw. Ustalenie to uprawniało organy do zastosowania trybu art. 66 ust. 1 ustawy i czyni niezasadnym zarzut naruszenia trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę.

Bezzasadny jest także zarzut braku środków finansowych albowiem organ kierując nakaz usunięcia nieprawidłowości, nie jest związany okolicznością posiadania przez podmiot zobowiązany środków finansowych na realizację obowiązku, nie rozstrzyga on bowiem o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku. Uprawnienie organu administracji wynikające z przepisów Prawa budowlanego stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnie od jego woli i braku stosownych środków finansowych. Aspekty ekonomiczne związane z możliwościami finansowymi zobowiązanych nie powinny być przedmiotem badania przez organy nadzoru budowlanego, zwłaszcza w odniesieniu do takich robót budowlanych, które są istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa użytkowników obiektu lub osób trzecich. (vide: wyrok NSA z 5 listopada 2009 r., II OSK 1751/08, wyrok WSA w Warszawie z 17 września 2010 r., VII SA/Wa 613/10, pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Na uwzględnienie nie zasługuje również podnoszona przez Spółdzielnię okoliczność wykonania już niezbędnych robót budowlanych i rozwiązania problemu izolacyjności ścian i wentylacji w budynku, albowiem nie znajduje ona potwierdzenia w treści ekspertyzy technicznej przedłożonej przez Spółdzielnię.

Mając powyższe na uwadze skargę oddalono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.).