Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2578/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1, art. 136 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: § 36 ust. 1 i ust. 6 pkt 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie NSA Małgorzata Pocztarek del. WSA Rafał Wolnik (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Dorota Kozub - Marciniak po rozpoznaniu w dniu 13 września 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. Ż. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 sierpnia 2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 817/15 w sprawie ze skargi E. Ż. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 26 sierpnia 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 817/15, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po rozpoznaniu sprawy ze skargi E. Ż. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania, oddalił skargę.

W uzasadnieniu powyższego wyroku zawarto następujące ustalenia faktyczne:

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. Wójt Gminy X zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] z obrębu X, gm. X. W wyniku tego podziału wyodrębnione zostały m.in. działki ew. nr [...] i [...] o łącznej pow. [...] ha, pod drogi publiczne gminne. Z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, działki te stały się własnością gminy. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości w dniu wydania decyzji podziałowej była skarżąca.

Wnioskiem z dnia [...] marca 2014 r. skarżąca wniosła o ustalenie na jej rzecz odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: Dz. U. z 2018 r., poz. 121), zwanej dalej u.g.n., w związku z negatywnie zakończonymi rokowaniami przeprowadzonymi zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. Starosta Powiatu X orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącej odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w kwocie [...] zł. Podstawę powyższego stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła skarżąca. Wskazała, iż organ I instancji nieprawidłowo oparł swoje rozstrzygnięcie wyłącznie na złożonym w sprawie operacie szacunkowym. Podała, iż rzeczoznawca majątkowy poszukując cen transakcyjnych dla nieruchomości podobnych rozszerzył pojęcie rynku lokalnego i wykorzystał dane z poza obrębu X. Do porównania posłużyły mu działki znajdujące się w różnych wsiach leżących na terenie gminy X — często znacznie różniących się położeniem od przedmiotowej nieruchomości, wyróżniającej się bardzo korzystnym położeniem przy trasie ekspresowej [...]. W analizie rynku zamieszczonej w operacie rzeczoznawca nie uwzględnił żadnej transakcji sprzedaży gruntów znajdujących się na terenie wsi X - w takiej sytuacji organ powinien rozważyć, czy przyjęte do porównania transakcje spełniają wymóg pochodzenia z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości.

Zaskarżoną do Sądu pierwszej instancji decyzją Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Wojewoda podał, iż na potrzeby postępowania sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego E. S. operat szacunkowy z dnia [...] maja 2014 r., określający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Wycena została sporządzona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wyjaśnił także, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne jest (w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskanych ze sprzedaży gruntów zajętych pod drogi) przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero wykluczenie istnienia transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi (a nie tylko zajętymi), uzasadnia obliczenie odszkodowania w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Z zawartego w aktach operatu wynika, że wyceniana działka miała w planie miejscowym przeznaczenie drogowe. W wycenie należało więc w pierwszej kolejności uwzględnić dostępne transakcje drogowe, a w ich braku oprzeć obliczenia na cenach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (tereny usługowe). Rzeczoznawca znalazła transakcje drogowe na wytyczonym rynku, z których część wykorzystano w sporządzonej wycenie. Podczas analizy operatu nie stwierdzono braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, który pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. W toku postępowania przed starostą skarżąca złożyła zastrzeżenia do operatu, do których biegła ustosunkowała się w sposób wyczerpujący.

Organ odwoławczy stwierdził prawidłowość zaskarżonej decyzji Starosty, zaś zarzuty skarżącej co do niewłaściwego sporządzenia wyceny uznał za nieuzasadnione.

W skardze na powyższą decyzję skarżąca zarzuciła naruszenie art. 134 ust. 3 i 4, art. 157 ust. 1 u.g.n., § 36 ust. 1-4 rozporządzenia, art. 6, 7, 8, 10, 77, 80, 81 i 107 § 3 k.p.a. W uzasadnieniu skarżąca powtórzyła argumenty podnoszone na etapie postępowania odwoławczego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (obecnie: Dz.U. z 2018 r., poz. 1302), zwanej dalej p.p.s.a., wskazał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności Sąd pierwszej instancji wskazał na przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013, poz. 687) oraz na przepisy art. 154 ust. 1, art. 134 i art. 135 u.g.n.

W ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym przeprowadziła niezbędne analizy, uwzględniające przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenia nieruchomości w świetle art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., badanie rynku, które zdecydowało o wyborze sposobu wyceny przedmiotowej nieruchomości. Biegła ustaliła, że wyceniane działki położone są na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, według którego działka [...] oznaczona jest symbolem [...] - droga lokalna gminna, a działka [...] znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem [...] - droga lokalna gminna, tereny przyległe oznaczone są symbolem U/P - tereny usług i produkcji. Działki te stanowiły grunty orne. Działki, które podlegały szacowaniu położone są we wschodniej części gminy X, przy zachodniej granicy administracyjnej Warszawy. Dla potrzeb wyceny biegła zbadała akty notarialne dotyczące zakupu nieruchomości niezabudowanych w związku z budową lub poszerzeniem dróg publicznych na terenie gminy X wskazując, iż ceny kształtowały się w granicach 100 - 125 zł/m2. Wskazała także, że ogólnie dynamika zmian ceny transakcyjnej powierzchni działek niezabudowanych była ujemna, ceny spadły w 2013 r. o około 5%, przy czym ceny nieruchomości drogowych nie uległy zmianie. Oszacowana wartość 1 m2 gruntu przyjęta przez biegłą wyniosła 118,80 zł, zaś cała wartość gruntu 84.823 zł. Skarżąca kwestionując w skardze metodę wyceny podniosła jako argument negujący operat fakt, że na danym obszarze brak było transakcji obrotu działkami pod drogi, a biegła rozszerzyła pojęcie rynku lokalnego i wykorzystała transakcje z poza obszaru wsi X. W odniesieniu do tego zarzutu Sąd podkreślił, iż pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się natomiast do obszaru województwa. Zatem przyjęcie przez biegłą transakcji z obszaru całej gminy było prawidłowe. Biegła szczegółowo odniosła się do cech przyjętych nieruchomości uwzględniając lokalizację, uwarunkowania inwestycyjne, sąsiedztwo i otoczenie.

Odnosząc się do wywodów, że organy nie zajęły stanowiska, czy przyjęta przez biegłą metoda jest prawidłowa, Sąd stwierdził, że dobór nieruchomości przyjętych do porównań, będących przedmiotem obrotu rynkowego oraz ocena, czy dana nieruchomość jest lub nie jest podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Organ ani Sąd nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi.

Za nie uzasadniony Sąd uznał zarzut skargi dotyczący operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę J. K. Wprawdzie oszacował on wartość działki, z której wydzielono działki pod drogi na kwotę 293 zł/m2, nie mniej jednak służyło to po pierwsze innym celom, a po drugie miało to miejsce w listopadzie 2011 r. W niniejszej sprawie podważając ustalenia operatu skarżąca może zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie stosownej oceny operatu szacunkowego.

Sąd pierwszej instancji za nieuzasadnione uznał też zarzuty naruszenia przepisów postępowania.

Od powyższego wyroku skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosła skarżąca, zarzucając na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. naruszenie przepisów prawa materialnego:

1) art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że organy obu instancji prawidłowo przy ustalaniu odszkodowania za przejętą nieruchomość wzięły pod uwagę ceny nieruchomości drogowych, nie uwzględniając aktualnego (dotychczasowego) sposobu użytkowania;

2) art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że organy obu instancji trafnie uznały, że jedynie strony postępowania winny domagać się oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym, a obowiązek ten nie rozciąga się na organ prowadzący postępowanie;

3) § 36 ust. 1-4 rozporządzenia poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie przyjętej przez sporządzającego operat metody wyceny za właściwą, w sytuacji gdy brak było możliwości przyjęcia cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi jako podstawy do określania odszkodowania, a to z powodu braku takich transakcji na danym obszarze.

Z kolei na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynika sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit c) p.p.s.a. w zw. z:

1) art. 6, art. 7 i art. 8 k.p.a. poprzez oddalenie skargi pomimo rozpoznania przez organy obu instancji sprawy wbrew zasadzie praworządności, zasadzie prawdy obiektywnej i wbrew słusznemu interesowi skarżącej, jako strony postępowania, w szczególności poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy;

2) art. 8 i art. 10 k.p.a. poprzez sprzeczne z dyspozycją tego przepisu uznanie przez Sąd pierwszej instancji, że organy obu instancji zapewniły stronie możliwość czynnego udziału w sprawie, w której organ II instancji w toku prowadzonego postępowania nie zawiadomił strony przed wydaniem decyzji o zebraniu materiału dowodowego, a tym samym uniemożliwił jej zapoznanie się z tym materiałem i wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów, co stanowiło naruszenie podstawowego prawa strony postępowania administracyjnego do czynnego udziału sprawie na każdym etapie postępowania i w konsekwencji oddalenie skargi;

3) art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, w której organy obu instancji zaniechały rozpatrzenia całego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz błędnie ustaliły stan faktyczny, a także ograniczyły się wyłącznie do oceny, czy strona udowodniła fakty stanowiące podstawę jej żądania pomimo, iż obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego ciąży na organie prowadzącym postępowanie;

4) art. 80 k.p.a. i art. 81 k.p.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, w której organy obu instancji zaniechały rozpatrzenia zgromadzonego materiału dowodowego nie tylko osobno, ale także w powiązaniu z innymi dowodami, w zgodzie z zasadami logiki, wiedzy i doświadczenia życiowego i nie zapewniły stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego, pomimo merytorycznych wniosków strony;

5) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, w której organ II instancji wydał decyzję utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji, mimo nie rozpatrzenia przez organ I instancji w sposób wnikliwy wszystkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego i niewskazanie przyczyn, z powodu których innym dowodom oraz twierdzeniom skarżącej zebranym w sprawie odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.

Wskazując na powyższe skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor przedstawił argumenty na poparcie swoich zarzutów.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania. Granice te determinują kierunek kontroli sprawowanej przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Wobec niestwierdzenia przesłanek nieważności postępowania, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał oceny podstaw i zarzutów kasacyjnych.

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem podniesione w niej zarzuty okazały się bezpodstawne.

Zarzuty skargi kasacyjnej skoncentrowane zostały na próbie wykazania, iż przyjęty jako podstawa ustaleń organów operat szacunkowy, obarczony był błędami metodologicznymi, które dawały podstawę do zakwestionowania go jako zasadniczy środek dowodowy przy wydawaniu decyzji administracyjnych. Wobec faktu, że Sąd pierwszej instancji uchybień tych nie dostrzegł, skarżący kasacyjnie uważają, że wydany przezeń wyrok nie może się ostać w obrocie prawnym.

Zgodnie z treścią art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 (który dotyczy tzw. wartości odtworzeniowej, niemającej zastosowania na gruncie niniejszej sprawy), wartość rynkowa nieruchomości.

Stosownie do treści art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

W przypadku postępowania, którego przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, zastosowanie znajdzie również § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym przepisem wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

W skardze kasacyjnej uwypuklone zostały dwa zarzuty kierowane pod adresem organu:

- po pierwsze, zdaniem skarżących przy wycenie nieruchomości należało brać pod uwagę sporządzony wcześniej operat szacunkowy (z dnia [...] listopada 2011 r.), w którym, na potrzeby postępowania zmierzającego do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej rzeczoznawca majątkowy J. K. określił wartość gruntu, z której wydzielona została nieruchomość pod drogę, na kwotę 293 zł/m2;

- po drugie, skarżący upatrują naruszenia prawa w fakcie, że rzeczoznawca majątkowy wykorzystał dane spoza obrębu X, podczas gdy na terenie gminy ceny gruntów są zróżnicowane ze względu na ich usytuowanie względem drogi ekspresowej [...].

Oba te zarzuty są bezpodstawne.

Odnosząc się do pierwszego z nich zauważyć trzeba, że operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2011 r. sporządzony został na potrzeby innego postępowania administracyjnego, a co więcej, przyjęta w nim metodologia wprost wskazywała na to, iż dotyczy on działek o innym przeznaczeniu niż nieruchomość aktualnie wyceniana. Jest rzeczą oczywistą, że inną, przeciętną wartość uzyska się dokonując wyceny nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, czy też usługi, natomiast zupełnie inną w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonej pod drogę, którą nota bene skarżący sami wydzielili z należącego do nich kompleksu gruntów. Branie pod uwagę tego dowodu, przy istnieniu zasygnalizowanych różnic naruszałoby zarówno zasadę wyrażoną w art. 7 k.p.a. jak i reguły postępowania dowodowego zawarte w Dziale 2, Rozdziale 4 k.p.a. Trzeba również zaznaczyć, że w realiach niniejszej sprawy rzeczoznawca sporządzający kwestionowany operat wykazał istnienie wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi dla sporządzenia wyceny nieruchomości. Ponadto, przy istnieniu zasygnalizowanych różnic pomiędzy oboma operatami trudno wskazać jakie informacje z pierwszego z nich rzeczoznawca winien brać pod uwagę przy sporządzaniu drugiego. W postępowaniu administracyjnym poddanym kontroli Sądu pierwszej instancji nie można było więc odwoływać się do operatu z 2011 r., traktować go jako dowód, czy też konfrontować jego treści z operatem, którego celem było ustalenie wysokości odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną. Przyjęte w nim ustalenia miały się bowiem nijak do przedmiotu niniejszego postępowania.

Drugi z zarzutów również należy uznać za bezpodstawny, gdyż przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego metoda wyceny nieruchomości, jak i dobór transakcji do porównania, nie rodzą zastrzeżeń.

Na wstępie zaznaczyć wypada, że ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani też rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie precyzują pojęcia rynku nieruchomości i posługują się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości", przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego" lub krajowego rynku nieruchomości (§ 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia). W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że rozwiązania zaistniałego problemu należy poszukiwać na gruncie ustaw ustrojowych dotyczących funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego, to jest w przepisach: art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (obecnie: Dz. U. z 2018 r., poz. 994), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (obecnie: Dz. U. z 2018 r., poz. 995) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (obecnie: Dz. U. z 2018 r., poz. 913) - por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt I OSK 23/10, z dnia 22 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 701/11 oraz z dnia 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1460/12). Brzmienie powołanych wyżej przepisów pozwala założyć, że pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Pogląd ten podziela skład orzekający w niniejszej sprawie.

Mając to na uwadze stwierdzić wypada, że nie można skutecznie zarzucić rzeczoznawcy naruszenia prawa, które miałoby polegać na wzięciu pod uwagę rynku lokalnego. W operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby prowadzonego postępowania administracyjnego pod uwagę wzięto bowiem nieruchomości położone na terenie gminy X, czyli na terenie rynku lokalnego. Wśród obowiązujących przepisów nie sposób doszukać się takiego, który nakładałby na rzeczoznawcę obowiązek zawężania doboru nieruchomości porównywanych do fragmentu tego rynku. Przeciwnie, taka praktyka dawałby podstawę do zakwestionowania wiarygodności operatu jako opartego na wybiórczym materiale porównawczym. Również dobór transakcji, wziętych przez rzeczoznawcę do porównania nie rodzi zasadniczych zastrzeżeń, gdyż co prawda maja one zróżnicowaną powierzchnię i położenie, nie mniej jednak w operacie zastosowano współczynniki korygujące, dające obraz przeprowadzonego przez biegłego wnioskowania, którego rezultatem było przyjęcie takiej, a nie innej ceny nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu braku uwzględnienia przez organy "aktualnego (dotychczasowego)" sposobu użytkowania wycenianej nieruchomości, wskazać wypadnie, że z omawianych regulacji prawnych wynika, iż przedmiotem wyceny są konkretne działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje zatem za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną (art. 98 ust. 3 u.g.n., § 36 ust. 6 pkt 2 w zw. z ust. 1 rozporządzenia). Oznacza to, że organ zobowiązany jest uwzględnić cechy działki powstałej po podziale, według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Niezasadne jest zatem domaganie się od organu aby ustalając wartość rynkową działki wydzielonej na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. brał pod uwagę cechy działki, z której została wydzielona, np. jej powierzchnię czy kształt. W tym zakresie skarżąca kasacyjnie nie wskazała też o jaki konkretnie "aktualny" lub "dotychczasowy" sposób użytkowania miałoby chodzić.

Z kolei zarzut naruszenia art. 157 ust. 1 u.g.n. nie mógł odnieść zamierzonego skutku, albowiem jedynie w sytuacji, gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, organ powinien zlecić przeprowadzenie z urzędu oceny, o której mowa w tym przepisie. Jakkolwiek zatem rację ma skarżąca kasacyjnie, że inicjatywa w tym zakresie winna należeć do organu, to jednak wobec faktu, że sporządzony w niniejszej sprawie operat nie budził wątpliwości co do jego prawidłowości, organ nie miał obowiązku poddania go ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 184 p.p.s.a.

Wskazać jeszcze wypadnie, że powołane wyżej orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl