Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 15/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2010-03-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6155 Uzgodnienia w sprawach z zakresu zagospodarowania przestrzennego
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 53 ust. 4 pkt 6, art. 60 ust. 1, art. 59 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 92 ust. 2, 93 ust. 2a, art. 94 ust. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 5 ust. 1, art. art. 2 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2004 nr 121 poz 1266
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędziowie Sędzia WSA Ewa Ibrom (sprawozdawca), Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Asystent sędziego Agnieszka Wąsikowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 marca 2010 r. sprawy ze skargi B. Ł. i A. Ł. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie uzgodnienia projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] listopada 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy postanowienie (omyłkowo nazwane "decyzją") z dnia [...] lipca 2009 r., wydane z upoważnienia Starosty B. negatywnie uzgadniające projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, (każdy budynek wolnostojący parterowy z poddaszem użytkowym) oraz urządzeniami budowlanymi (przyłącza elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej) na działkach nr ewid. 884/8, 884/9, 884/10, 884/11, 884/12, 884/13 (wydzielonych z działki nr 884/5) i budowie drogi wewnętrznej na działce nr ewid. 884/7 (wydzielonej z działki nr 884/5) oraz warunki zagospodarowania terenu dla podziału działki nr 884/5 na działki oznaczone numerami nr 884/7, 884/8, 884/9, 884/10, 884/11, 884/12,884/13,884/14 położonych w miejscowości R., gmina B..

W uzasadnieniu postanowienia Kolegium wyjaśniło, iż pismem z dnia 7 lipca 2009 r. Wójt Gminy B. wystąpił ponownie do Starosty B. o uzgodnienie w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi oraz obejmującej podział działki nr 884/5, podając, że teren przewidziany pod zabudowę obejmuje grunty rolne RVI i pastwiska PsV o łącznej powierzchni 1,04 ha. Postanowieniem z dnia 28 lipca 2009 r. Starosta B. odmówił pozytywnego uzgodnienia projektu decyzji. W uzasadnieniu postanowienia Starosta stwierdził, że działka nr ewid. 884/5 w świetle zapisów zawartych w ewidencji gruntów stanowi użytki rolne, a więc podlega ochronie wynikającej z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która polega na ograniczaniu przeznaczenia gruntów do celów innych niż produkcja rolna. Zdaniem Starosty planowana inwestycja dotycząca zabudowy mieszkaniowej połączona z wydzieleniem szeregu działek pozbawi ten teren cech gruntu rolnego i spowoduje zaburzenie w istniejącym systemie gruntów rolnych, zwłaszcza, że wchodziłaby w obszar gruntów o takim przeznaczeniu na głębokość 280 m. Organ pierwszej instancji przyjął także, że pozytywnemu uzgodnieniu decyzji w niniejszej sprawie sprzeciwiają się również przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które zakazują wydzielania na terenach rolnych działek o pow. mniejszej niż 0,3000 ha, chyba że podział taki miałby służyć powiększeniu sąsiedniej nieruchomości albo regulacji granic między sąsiednimi nieruchomościami. Z wniosku inwestorów wynika, że z przewidzianej do podziału działki nr 844/5 o pow. 1 0877 ha wydzielonych zostanie osiem działek, każda o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, iż z informacji zawartej w ewidencji gruntów wynika, że działka nr ewid. 884/5 o pow. 1,0877 ha stanowi grunt rolny, sklasyfikowany jako grunty orne RV o pow. 0,0175 ha, grunty orne RVI o pow. 0,5025 ha i pastwiska trwałe PsV o pow. 0,5677 ha. Ponadto, jak wynika z wyjaśnień strony skarżącej złożonych na rozprawie administracyjnej przed Kolegium, grunty te ostatnio były użytkowane rolniczo. W związku z tym konieczne było uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy z organem właściwym w sprawie ochrony gruntów rolnych, czyli Starostą B.

Kolegium zgodziło się ze stanowiskiem organu pierwszej instancji, że planowana inwestycja realizowana w formie zabudowy mieszkaniowej pozbawi dany teren charakteru rolnego, a zwłaszcza działkę nr 884/5. Działka ta wraz z przyległymi terenami tworzy rozległy, zwarty obszar użytkowany rolniczo, położony w otwartej przestrzeni produkcyjnej. Na sąsiedniej działce prowadzona jest pasieka. Przeprowadzona ocena wskazuje, że wnioskodawcy zmierzają do realizacji inwestycji niedającej się pogodzić z rolnym charakterem gruntu – działki nr ewid. 884/5. W ocenie Kolegium wprowadzenie funkcji mieszkalnej w terenie zdominowanym przez funkcję rolną (gospodarstwa rolne) i w pobliżu terenów przeznaczonych co do zasady pod zabudowę zagrodową jest sprzeczne z ogólną zasadą ochrony gruntów rolnych.

Organ odwoławczy podkreślił, że planowany podział działki nr ewid. 884/5, w wyniku którego wydzielone zostaną wymienione wyżej działki przewidziane pod zabudowę, dotyczy nieruchomości rolnej, z której powstać miałyby działki o powierzchniach mniejszych niż 0,3000 ha. Podział ten narusza więc również przepis art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na podział nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jedynie wówczas, gdy działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Kolegium wskazało także, iż ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Biała Podlaska, zatwierdzonego uchwałą Nr XXI/233/2000 Rady Gminy Biała Podlaska z dnia 29 marca 2000 r., wynika, że utrzymuje się dotychczasowe rolnicze przeznaczenie gruntów rolnych. Organ podkreślił, że działka przewidziana pod planowane zamierzenie inwestycyjne nie została przeznaczona w studium pod zabudowę, a więc uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy B. obejmujący teren miejscowości R., zatwierdzony uchwałą Nr XLVII/476/2002 Rady Gminy Biała Podlaska z dnia 14 sierpnia 2002 r., wyłączono z jego ustaleń działkę inwestora w znacznej części.

Organ odwoławczy podkreślił, że planowana przez inwestorów zmiana przeznaczenia ich działki o charakterze rolnym sprzeczna jest z zasadami ładu przestrzennego i zasadami planowania przestrzennego. Ubocznie organ podniósł. że działka nr 884/5, ani działki, jakie miałyby powstać w wyniku jej podziału, nie mają dostępu do drogi publicznej.

Skargę na powyższe postanowienie wnieśli B. i A. Ł, wnosząc o stwierdzenie nieważności zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu pierwszej instancji. Skarżący zarzucili zaskarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art. 7 ust. 1 i art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych w związku z art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że w rozpoznawanej sprawie wyłączona jest możliwość przeznaczenia gruntu rolnego objętego wnioskiem na cele nierolnicze oraz przez uznanie, że ochrona gruntów rolnych obejmuje także badania, czy zaprojektowany podział działki nie pozostaje w sprzeczności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez uznanie, że nie jest możliwe ustalenie – w drodze decyzji – warunków zabudowy dla nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne, art. 93 ust. 2a tejże ustawy, poprzez dokonanie przez organy obu instancji oceny dokumentacji związanej z postępowaniem prowadzonym przez inny organ w odrębnej sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy, a także przepisów postępowania, to jest art. 6. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a., poprzez uznanie, że przyległy do wnioskowanego gruntu teren zdominowany jest przez funkcję rolną.

Skarżący podkreślili, iż postępowanie w sprawie niniejszej dotyczyło uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej przez nich inwestycji, w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem skarżących w sprawie tej nie zachodziły żadne ustawowe podstawy uniemożliwiające zmianę sposobu wykorzystywania gruntów objętych wnioskiem na cele nierolnicze.

Skarżący zarzucili, że złożony przez gminę B. wniosek o dokonanie uzgodnienia nie obejmował uzgodnienia projektu podziału działki, gdyż kwestia podziału działki pozostaje w wyłącznej właściwości Wójta Gminy, zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona. Zaskarżone postanowienie nie narusza prawa.

Prawidłowe jest stanowisko organów, że w stanie faktycznym sprawy brak było podstaw do pozytywnego uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy.

W myśl przepisu art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako "ustawa", w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych.

Zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261 z 2004 r., poz. 2603 ze zm.) za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne.

Jest okolicznością bezsporną, że działka nr 884/5, położona w R., gm. B., której dotyczy projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jest użytkiem rolnym w rozumieniu wyżej podanym. Jak wynika bowiem z wypisu z rejestru gruntów, działka nr 884/5 o pow. 1,0877 ha to grunty orne klasy V i VI (RV I RVI) oraz pastwiska trwałe (PsV). Zgodnie z przepisem § 68 ust. 1 pkt 1 i 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) grunty orne, oznaczone symbolem R i pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps to użytki rolne.

Nie ulega zatem wątpliwości, że w odniesieniu do działki nr 884/5, stanowiącej użytki rolne klasy V i VI, obowiązywał wymóg uzgodnienia decyzji z organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych. Organem tym jest – stosownie do przepisu art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.) - starosta, w tym przypadku Starosta B.

Ochrona gruntów rolnych, przewidziana w powołanej ustawie polega m.in. na ograniczaniu przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 3 ust. 1 cytowanej ustawy). Przez przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze rozumie ustawa ustalenie innego niż rolniczy sposobu użytkowania gruntów rolnych. Zadaniem starosty, jako organu uzgadniającego projekt decyzji o warunkach zabudowy jest więc przede wszystkim ocena, czy planowana zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych (art. 59 ust. 1 ustawy) da się pogodzić z rolniczym charakterem gruntów, czy też prowadzi ona do ustalenia innego niż rolniczy sposobu użytkowania gruntów. Podkreślenia wymaga, że nie każda zmiana zagospodarowania wymagająca wydania decyzji o warunkach zabudowy wiąże się ze zmianą przeznaczenia gruntów rolnych w rozumieniu wyżej podanym. Nie ulega wątpliwości, że grunty rolne nie utracą swego rolnego charakteru w przypadku budowy obiektów związanych z produkcją rolną. Także budowa budynku mieszkalnego wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego nie spowoduje zmiany charakteru tych gruntów (por. art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

Budowa na gruntach rolnych, stanowiących w dacie rozstrzygania sprawy jedną działkę ewidencyjną, sześciu usytuowanych jeden za drugim domów jednorodzinnych, nie może być w żadnym wypadku uznana za związaną z produkcją rolną. Z projektu decyzji poddanego uzgodnieniu wynika ponadto, że działka nr 884/5 miałaby zostać podzielona w ten sposób, że w zasadzie dla każdego domu wydzielona byłaby działka o powierzchni ok. 1000 m 2 (ostatnia działka większa – ok. 2900 m 2). Powstałyby zatem działki, które ze względu na powierzchnię, wielkość i rodzaj zabudowy nie mogłyby być użytkowane rolniczo. Planowana zmiana zagospodarowania działki nr 884/5, będącej użytkiem rolnym prowadzi więc do ustalenia innego niż rolniczy sposobu użytkowania gruntów rolnych.

Słuszne jest stanowisko organów administracji, że planowana inwestycja nie da się pogodzić z rolnym charakterem gruntów i spowoduje zaburzenie w istniejącym systemie gruntów rolnych. Stanowisko organów zostało przekonująco uzasadnione. Organ pierwszej instancji podniósł, że inwestycja polegająca na budowie sześciu domów mieszkalnych "wchodziłaby" w obszar gruntów rolnych na głębokość 280 m. Jak wynika z map znajdujących się w aktach sprawy, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na działce nr 884/5 stanowiłaby w istocie enklawę wśród gruntów rolnych niezabudowanych. Zabudowa występuje bowiem tylko w wąskim pasie gruntu, przylegającym do drogi publicznej. W tym miejscu ubocznie zauważyć należy, że działka nr 884/5 w ogóle nie przylega do drogi publiczne. Od drogi tej oddziela ją działka nr 884/3.

Oceniając dopuszczalność inwestycji z punktu widzenia przepisów o ochronie gruntów rolnych, organ uzgadniający wziął pod uwagę, że sąsiednie grunty użytkowane są rolniczo, a na działce bezpośrednio sąsiadującej z działką nr 884/5 usytuowana jest duża pasieka. Z takim przeznaczeniem gruntów koliduje lokalizowanie na tym terenie skupiska domów jednorodzinnych z urządzeniami towarzyszącymi oraz wydzieloną z działki rolnej drogą dojazdową. Starosta B. miał zatem prawo - kierując się zasadami ochrony gruntów rolnych określonymi w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. – odmówić pozytywnego uzgodnienia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla omawianej inwestycji. Ponownie podkreślić należy, że ochrona gruntów rolnych, którą realizować ma starosta, polega przede wszystkim na ograniczania przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Nie bez znaczenia jest też fakt, że – jaki wynika z ustaleń organów - w studium uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego gminy B. teren ten nie jest przeznaczony pod zabudowę. Studium nie jest wprawdzie aktem prawa miejscowego, zawiera jednak ogólną wizję rozwoju i kształtowania ładu przestrzennego gminy, w szczególności wskazuje, które tereny zachowane być powinny jako rolnicze, a które przeznaczone być mogą w przyszłości pod zabudowę. Na takie znaczenie studium w sprawie, której przedmiotem jest uzgodnienie warunków zabudowy z organem ochrony gruntów rolnych wskazał też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 grudnia 2008 r. (II OSK 459/08, niepubl.).

Okoliczność, że działka nr 884/5 to grunty orne oraz pastwiska klasy V i VI nie daje podstaw do wyłączenia ich spod ochrony przewidzianej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wprawdzie z dniem 1 stycznia 2009 r. zniesiony został w przepisie art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wymóg uzyskania zgody marszałka województwa na przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekraczał 1 ha, zmiana ta dotyczy jednak tylko procedury planowania przestrzennego. W pozostałym zakresie zakres ochrony tych gruntów nie uległ zmianie.

Zakresem uzgodnienia objęty jest projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy. W rozpoznawanej sprawie decyzja o warunkach zabudowy określa także warunki podziału nieruchomości.

Prawidłowe jest stanowisko organów administracji, że w takiej sytuacji uzgodnienie z organem właściwym w sprawie ochrony gruntów rolnych i leśnych dotyczy także określenia warunków projektowanego podziału nieruchomości. Nie można uznać, że zakresem uzgodnienia objęta jest tylko ta część decyzji, która dotyczy budowy obiektów budowlanych. Przepisy ustawy nie dają ku temu żadnych podstaw. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy wymóg uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych wprowadzony został w odniesieniu do wszystkich gruntów wykorzystywanych na cele rolne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezależnie od rodzaju planowanej inwestycji czy przewidywanej zmiany sposobu zagospodarowania terenu. Uzgadniając zatem w zakresie swoich kompetencji, jako organu ochrony gruntów rolnych, projekt decyzji o warunkach zabudowy, nie może starosta pominąć tych ustaleń decyzji, które dotyczą określenia warunków podziału nieruchomości rolnej. Nie stanowi to wkroczenia w kompetencje wójta, jako organu właściwego w sprawie podziału nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie dokonuje bowiem podziału nieruchomości i nie zastępuje trybu podziału nieruchomości, przewidzianego w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W myśl przepisu art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Z wniosku inwestorów wynika, że z przewidzianej do podziału działki nr 844/5 o pow. 1 0877 ha wydzielonych zostanie siedem działek pod zabudowę, każda o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Taki podział byłby zatem dopuszczalny tylko pod warunkami określonymi wyżej. Jak wynika z akt sprawy warunki te nie zachodzą w sprawie niniejszej.

Określając warunki podziału w decyzji o warunkach zabudowy organ wydający decyzję musi uwzględnić przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które wprowadzają określone ograniczenia tego podziału w przypadku nieruchomości rolnych. Przepisy te uwzględnić musi także organ właściwy w sprawach ochrony rolnej, bowiem zakaz podziału nieruchomości rolnych na działki mniejsze niż 0,3000 ha wynika z przyjętej w systemie prawa zasady ochrony gruntów rolnych i leśnych. Nie sposób przyjąć, że organ uzgadniający nie ma prawa zbadania, czy warunki podziału zgodne są z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, chroniącymi nieruchomości rolne przed nadmiernym rozdrobnieniem. Projekt decyzji, określającej warunki podziału w sposób sprzeczny z tymi przepisami nie może zostać pozytywnie uzgodniony przez organ właściwy w sprawach ochrony gruntów rolnych. Starosta B. jako organ uzgadniający nie mógł zatem pozytywnie uzgodnić projektu decyzji określającej sprzecznie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami warunki podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr 884//5.

Dodatkowo zauważyć należy, że zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Określenie warunków podziału nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy, wydawanej na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przesądza zatem o dopuszczalności tego podziału, dokonywanego następnie w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym bardziej uzasadnione jest więc twierdzenie, że decyzja o warunkach zabudowy, określająca warunki podziału nieruchomości rolnej, podlega uzgodnieniu z organem właściwym w sprawach ochrony rolnej na takich samych zasadach, jak decyzja o warunkach zabudowy, nie zawierająca jednoczesnego określenia warunków podziału. Nie sposób też nie zauważyć, że podział nieruchomości i budowa obiektów budowlanych są integralnie w tej decyzji związane, ponieważ projekt decyzji dotyczy budowy na wydzielonych działkach i taka właśnie zmiana zagospodarowania terenu podlegała ocenie organu uzgadniającego.

Nieuzasadnione są także pozostałe zarzuty skargi, w szczególności zarzut naruszenia przepisów art. 6, 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Organy administracji prawidłowo przeprowadziły postępowanie i wyjaśniły wszystkie istotne okoliczności sprawy. Nie jest trafny zarzut błędnego ustalenia stanu faktycznego. Ustalenie, że planowana inwestycja realizowana miałaby być na terenie użytkowanym rolniczo znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym sprawy. Jak już wyżej wskazano, cały teren sąsiedni stanowią grunty rolne lub leśne i jest to teren niezabudowany. Nie można podzielić stanowiska skarżących, że planowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie lub rozszerzenie istniejącej zabudowy mieszkaniowej typu osiedlowego.

Jak wynika ze znajdujących się w aktach postępowania administracyjnego map, teren zurbanizowany nie sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością skarżących, a obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przewidujący zabudowę mieszkaniową jednorodzinną nie obejmuje terenu inwestycji. Jedynie niewielka część działki nr 884/5 objęta jest ustaleniami planu, lecz jest to teren zabudowy mieszkaniowej zagrodowej, a więc związanej z rolniczym charakterem gruntów (k. 104 – 107 akt administracyjnych). Jeśli więc można by w rozpoznawanej sprawie nawiązywać do istniejącej zabudowy i jej charakteru, to do zabudowy zagrodowej na gruntach rolnych, a nie terenów zurbanizowanych, jak podnoszą skarżący. Działka nr 884/5 jest bowiem jedną z działek leżących na przedłużeniu działek, stanowiących pas zabudowy zagrodowej.

Okoliczność, że skarżący uzyskali warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednego domu mieszkalnego na tej samej działce i zostały one pozytywnie uzgodnione przez Starostę Bialskiego, nie może mieć znaczenia w sprawie niniejszej. Przedmiotem uzgodnienia jest obecnie inna inwestycja oraz dodatkowo warunki podziału nieruchomości. Ocena organu uzgadniającego dokonywana jest zawsze w stosunku do konkretnego projektu zagospodarowania, wymagającego ustalenia warunków zabudowy. Ocena ta może być więc odmienna w sytuacji, gdy na tej samej działce planowana jest kolejna inwestycja, o innym charakterze i zakresie.

W tych warunkach brak podstaw do uwzględnienia skargi.

Z powyższych względów i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę.