Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2318/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-03-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Zofia Flasińska, Sędziowie asesor WSA Aneta Opyrchał, asesor WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant Olga Szczypkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2006 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...]września 2005 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków i zasad zagospodarowania terenu - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2005 r. Prezydent W. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 oraz 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku Z. A., ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku mieszkalno – usługowego na działce nr [...] przy ul. [...] w W. Wskazano, iż dobudowana część będzie składała się z dwóch kondygnacji naziemnej i podziemnej. Szczegółowe usytuowanie planowanego obiektu rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę. Stwierdzono, iż nie dopuszcza się bezpośredniej obsługi komunikacyjnej od ul. [...], lecz wyłącznie poprzez istniejący układ dróg lokalnych.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż w użytkowaniu wieczystym inwestora znajdują się dwie działki nr [...] i [...]. Na działce nr [...] usytuowany jest budynek mieszkalno – usługowy o wysokości 3 kondygnacji naziemnych i jednej podziemnej. Projektowana rozbudowa o powierzchnię [...] m² zostanie przeznaczona na powiększeniu salonu sprzedaży, biuro oraz na funkcje magazynowo – produkcyjne. W toku postępowania została przeprowadzona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, z której wynika, iż zostaną zachowane warunki wskazane w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskutek odwołania wniesionego przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] w W. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] września 2005 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, iż z dniem 31 grudnia 2003 r. wygasł Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obowiązujący na terenie objętym wnioskiem. Organ wskazał jakie elementy winna zawierać decyzja o ustaleniu warunków zabudowy zgodnie z obowiązującą ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również zacytował przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy określający warunki, jakie winny być spełnione, aby mogła zostać wydana taka decyzja. W ocenie Kolegium wszystkie te warunki zostały spełnione. Przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Z analizy tej wynika, iż działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej (przez dostęp do drogi publicznej rozumie się m.in. dostęp przez drogę wewnętrzną) zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.

W ocenie SKO decyzja organu I instancji określa wszystkie elementy wynikające z § 1 cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Działka, na której planowane jest przedmiotowe przedsięwzięcie posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...], a nadto służebność dojścia i dojazdu do ul. [...]. Decyzja Prezydenta W. określa warunki obsługi w zakresie komunikacji zgodnie z uzgodnieniami dokonanymi z zarządcą drogi. Do działki winien być zapewniony dojazd od drogi publicznej i powinien on być określony w decyzji. Dojazd ten może nastąpić także przez ustanowienie służebności drogowej. Ponadto orzekanie w przedmiocie służebności nie należy do drogi służebności administracyjnej, lecz podlega kognicji sądu powszechnego.

W skardze do sądu administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa przy [...] w W. podniosła, iż prowadzenie rozbudowy zakładu cukierniczego w obecnie istniejącym stanie układu dróg lokalnych jest niemożliwe i niezgodne z prawem. Zdaniem skarżących nieruchomość, na której planowana jest inwestycja nie ma dostępu do drogi publicznej, ustanowiona jest jedynie służebność gruntowa, która obecnie wykonywana jest w sposób "nadmierny i zbyt żywiołowy". Kolejna rozbudowa spowoduje znaczną uciążliwość dla mieszkańców Wspólnoty poprzez zwiększenie ruchu, a także może spowodować uszkodzenia terenu. Załącznik do decyzji nie uwzględnia rozbudowy z 2003 r. oraz nie wskazano graficznie lokalizacji miejsc parkingowych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, odwołując się do argumentacji zawartej w uzasadnieniu zaskarżone decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności jednak Sąd miał obowiązek zbadać, czy skarżący posiada legitymację do wystąpienia ze skargą. Sąd jest bowiem uprawniony do badania legalności zaskarżonego aktu wówczas, gdy skargę wniesie podmiot uprawniony. Jak wynika z akt administracyjnych działka nr [...] stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego właścicieli lokali mieszkalnych, którzy tworzą wspólnotę mieszkaniową. Orzecznictwo sądów administracyjnych stoi na stanowisku, że wspólnota mieszkaniowa może być stroną w rozumieniu art. 28 kpa, pomimo, iż nie posiada osobowości prawnej (vide uchwała 5 sędziów NSA z dnia 26 listopada 2001 r. sygn. akt OPK 19/01, wyrok NSA z dnia 24 lutego 2003 r. sygn. akt I SA 1796/01, wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 lipca 2004 r. sygn. akt IV SA 2061/02). Działka powyższa sąsiaduje bezpośrednio z działką, na której planowana jest inwestycja, jak również obciążona jest ona służebnością przechodu i przejazdu na rzecz nieruchomości użytkowanej przez Z. A.

Badając zatem zaskarżoną decyzją pod kątem jej zgodności z prawem Sąd uznał, iż odpowiada ona zarówno normom prawa materialnego, jak i procesowego.

Trafnie Kolegium przyjęło, iż podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W bardzo obszernym i wyczerpującym uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia prawidłowo uznało, iż w przypadku planowanej inwestycji zostały spełnione wszystkie wymogi określone w art. 61 ust. 1 powołanej wyżej ustawy.

W szczególności został omówiony szczegółowo warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 2). Teren objęty inwestycją posiada dostęp do drogi publicznej zarówno od ul. [...], jak i od ul. [...]. Przy czym zgodnie z warunkami określonymi w decyzji ruch do obiektu będzie odbywał się drogą stanowiącą służebność przejazdu. Powołując się na art. 2 pkt 14 ustawy organ trafnie wywiódł, iż dostępem do drogi publicznej jest nie tylko bezpośredni dostęp do tej drogi, lecz także ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Skoro zatem taka służebność obciążająca działkę nr ew. [...] istnieje, wymóg dostępu do drogi publicznej jako warunek sine qua non wydania decyzji o warunkach zabudowy został dochowany.

Odrębną natomiast kwestią jest sposób wykonywania owej służebności, w szczególności jej odpłatności, co podniósł pełnomocnik skarżącego na rozprawie przed sądem administracyjnym. Otóż służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Wszelkie zatem roszczenia związane z tym prawem, w szczególności kształtowania jego treści, mogą być dochodzone jedynie na drodze sądowej przed sądem powszechnym, nie zaś administracyjnym, w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Jeżeli zatem właściciel nieruchomości obciążonej dojdzie do przekonania, iż służebność w takim zakresie w jakim jest wykonywana nadmiernie utrudnia korzystanie z tej nieruchomości, może żądać zmiany jej warunków. Jak trafnie jednak podniosło Kolegium rozpoznanie tego rodzaju spraw należy do kognicji sądu powszechnego.

Podstawą przyjęcia przez organ, iż planowana rozbudowa budynku będzie zgodna ze sposobem zagospodarowania działek sąsiednich, była analiza zagospodarowania terenu sporządzona na podstawie powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury.

W ocenie Sądu organ prawidłowo przyjął, iż powyższa analiza spełnia wymogi rozporządzenia i może stanowić podstawę do ustalenia warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie. Wynika z niej, iż działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane i zagospodarowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Kolegium prawidłowo oceniło, iż decyzja organu I instancji zawiera wszystkie ustalenia wymagane przez rozporządzenie.

Zaskarżona decyzja prawidłowo dokonuje analizy zachowania praw osób trzecich. Odnośnie natomiast usytuowania miejsc parkingowych, dopiero na etapie pozwolenia na budowę usytuowanie stanowisk postojowych zostanie konkretnie określone.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę oddalił.