Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1606/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1 oraz art. 148nust. 1, 2 i 3
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędzia WSA Przemysław Żmich Referent stażysta Dorota Szczepek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2019 r. sprawy ze skargi [...] S.A. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. , nr [...]; 2. umarza postępowanie administracyjne; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz [...] S.A. w [...] kwotę 21732 (dwadzieścia jeden tysięcy siedemset trzydzieści dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] czerwca 2018 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania [...] S.A. w W. od decyzji Prezydenta [...] z [...] czerwca 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że [...] kwietnia 2015 r. Prezydent [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], stanowiącej działkę nr [...] o łącznej pow. [...] ha, uregulowanej w KW nr [...].

Zawiadomieniem z 27 lutego 2017 r. Prezydent poinformował strony postępowania o możliwości zapoznania się aktami sprawy, w tym z operatem szacunkowym. Następnie, zawiadomieniem z 10 maja 2017 r. ponownie poinformował strony o możliwości zapoznania się aktami sprawy, w tym ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego wobec uwag i zarzutów do operatu szacunkowego.

[...] S.A. w W. przedłożyła 17 maja 2017 r. do akt sprawy wykonaną przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych "Ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego" dla przedmiotowej nieruchomości.

Decyzją z [...] czerwca 2017 r., nr [...] Prezydent [...] ustalił opłatę adiacencką od [...] S.A. w W. w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...] o łącznej pow. [...] ha (po pomniejszeniu powierzchni o powierzchnię działek wydzielonych pod drogi publiczne lub ich poszerzenie, powierzchnia wynosi [...] ha) na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta [...] z [...] września 2014 r., nr [...].

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że podział nieruchomości, dokonany na wniosek Spółki, zatwierdzony ostateczną decyzją z [...] września 2014 r. spowodował wzrost jej wartości, zaś procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona zgodnie z uchwałą Rady [...] nr [...] z 10 stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr 23, poz. 876).

Postanowieniem z [...] lipca 2017 r. Prezydent sprostował decyzję z [...] czerwca 2017 r., nr [...] w ten sposób, że w pkt 1 sentencji w wierszu 5 i w uzasadnieniu w wierszu 4 liczbę "[...]" zastąpił liczbą "[...]".

Odwołanie od decyzji Prezydenta złożyła [...] S.A. w W. Zarzuciła niedopuszczalne podważenie przez organ wiarygodności oceny sporządzonej przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych i nie uwzględnienie tej oceny, jako dowodu w sprawie oraz wydanie decyzji w oparciu o operat, który utracił charakter opinii o wartości nieruchomości.

Pismem z 27 lipca 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wystąpiło do Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych z prośbą o dokonanie oceny zarzutów przedstawionych wobec decyzji Prezydenta [...]. W dniu 18 sierpnia 2017 r. do Kolegium wpłynęła odpowiedź Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych.

Rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wskazało, że 1 września 2017 r. weszła w życie ustawa z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509), która w art. 1 wprowadziła zmianę brzmienia art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże w myśl art. 4 tej ustawy: ust. 1. Do spraw wszczętych na podstawie przepisów ustawy zmienianej w art. 1 i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszej ustawy, z uwzględnieniem ust. 2-4 oraz 6-8; ust. 2. Do spraw zaliczania wartości poniesionych nakładów na podstawie art. 77 ust. 4 i 6 ustawy zmienianej w art. 1 wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe; ust. 3. Do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opluty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe; ust. 4. Do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu. dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Kolegium wyjaśniło, że w konsekwencji powyższego z mocy normy intertemporalnej, zawartej w art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej do niniejszego postępowania, prowadzonego w trybie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczętego i niezakończonego przed dniem wejścia w życie ustawy z 20 lipca 2017 r. w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe (tj. przepisy sprzed wejścia w życie tej nowelizacji).

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Kolegium wyjaśniło, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia ustalenie opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

Decyzja Prezydenta [...] z [...] września 2014 r., nr [...], którą zatwierdzono podział nieruchomości położonej przy ul. [...] stanowiącej działkę ew. nr [...] o pow. [...] ha, stała się ostateczna [...] września 2014 r. W w/w dacie obowiązywała uchwała Rady [...] z 10 stycznia 2008 r., nr [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. W uchwale tej wysokość stawki procentowej została określona na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W sprawie został sporządzony [...] lutego 2017 r. operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami. Z operatu wynika, że według stanu przed podziałem wartość nieruchomości została wyceniona na kwotę [...] zł, a po podziale na kwotę [...] zł. Różnica wartości wyniosła [...] zł. Opłatę adiacencką ustalono jako 30% różnicy wartości przed podziałem i po podziale, tj. [...] zł.

Organ wskazał, że stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) to rzeczoznawcy majątkowemu sporządzającemu operat szacunkowy ustawodawca pozostawił swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, jak również swobodę wyboru rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania, przy uwzględnieniu istotnych i specyficznych cech szacowanej nieruchomości, a w działaniach tych rzeczoznawca związany jest obowiązującymi przepisami prawa.

Kolegium uznało, że skoro zarówno podejście do wyceny (tj. podejście porównawcze), jak i metoda zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy dokonaniu oszacowania wartości gruntu, są dopuszczone obowiązującymi normami prawa, to nie można uznać, by przedłożony w sprawie operat szacunkowy w tym zakresie był wadliwy i nie mógł być uznany za skuteczny dowód w sprawie. Proces szacowania, wybór metody i podejścia, w tym dobór ilości i rodzajów transakcji w określonym przedziale czasowym, jest sprawą rzeczoznawcy majątkowego, który przebieg wnioskowania przy wycenie obowiązany jest przedstawić w operacie.

Cechy rynkowe oraz wagi mające wpływ na wartość rynkową działek rzeczoznawca ustala na podstawie analizy rynku lokalnego oraz preferencji nabywców. W operacie sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania, rzeczoznawca wskazał, że okres badania trwał od marca 2015 r. do daty wyceny, tj. do lutego 2017 r., określił on rodzaj rynku, obszar rynku i okres badania cen oraz przeprowadzoną analizę rynku lokalnego. W ocenie organu odwoławczego wnioski rzeczoznawcy są spójne i logiczne, a przy tym nie odbiegają od powszechnie znanych faktów dotyczących rynku nieruchomości [...].

Zdaniem Kolegium operat pod względem formalnym został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. W operacie uwzględniono w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Z operatu wynika, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości.

Kolegium wskazało, że z dniem 1 września 2017 r. został uchylony art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiący, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie. Dokonana nowelizacja stwarza więc możliwość dalszego uznawania za dowód w sprawie takiego operatu szacunkowego, na temat którego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wydała opinię negatywną.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] czerwca 2018 r. złożyła [...] S.A. w W.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów, mające wpływ na wynik sprawy, a w szczególności:

- art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez utrzymanie w mocy przez Kolegium decyzji naliczającej opłatę adiacencką w sytuacji, gdy nie miał miejsca wzrost wartości nieruchomości oraz upłynął 3 letni termin umożliwiający naliczenie takiej opłaty;

- art. 157 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez odmówienie mocy dowodowej "Ocenie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego" wykonanej [...] maja 2017 r. przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych;

- art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 80 kpa, poprzez niezbadanie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, w szczególności nie wykazanie przyczyn odmówienia przez organ odwoławczy mocy dowodowej "Ocenie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego" wykonanej przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych;

- art. 107 kpa, poprzez brak ustosunkowania się przez Kolegium do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz decyzji organu I instancji i o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu skargi rozwinęła wyżej wskazane zarzuty, podnosząc m. in., że oceny prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego dokonało Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych stwierdzając, iż zawiera on błędy merytoryczne oraz odstępstwa od przepisów ustaw: o gospodarce nieruchomościami, o księgach wieczystych i hipotece, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Pomimo negatywnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę M. O. Prezydent [...] ustalił opłatę adiacencką. Skarżąca podniosła, że charakter prawny opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych był przedmiotem analizy Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z 16 września 2014 r., sygn. akt I OSK 246/13 przyjął, cyt: "Ocenę dokonywana w trybie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) można uznać za nietypowy akt administracyjny. Stanowi ona dowód tego, co zostało w niej urzędowo zaświadczone i jest dokumentem urzędowym".

W ocenie skarżącej niedopuszczalne jest ustalenie opłaty na podstawie operatu, który utracił charakter opinii o wartości nieruchomości.

Spółka wskazała, że negatywna ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie podlega kontroli i ocenie organu administracji, jako dowód, a to z uwagi na bezpośredni skutek jaki ta ocena wywołuje (wyrok WSA w Warszawie z 18 marca 2014 r., sygn. akt I SA/WA 1384/13).

Skarżąca stwierdziła, że Kolegium w decyzji przywołało aktualne brzmienie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami uznając, że ma ono zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Organ odwoławczy nie rozważył, czy w rozpatrywanej sprawie nie miały zastosowania przepisy ustawy z 20 lipca 2017 r. (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509), w szczególności art. 4 ust. 6 ustawy zmieniającej, zgodnie z którym: "W przypadku umów o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zawartych i niezrealizowanych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy podmiotami uprawnionymi do dokonania tej oceny są organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w rozumieniu art. 4 pkt 15 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym".

W ocenie Spółki w przedmiotowej sprawie powinny mieć zastosowanie przepisy ustawy w dotychczasowym brzemieniu, zarówno z zakresie mocy wiążącej oceny sporządzonej przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych, jak i w zakresie przepisów dotyczących zasad i sposobu sporządzenia operatów szacunkowych.

Za niedopuszczalny, zdaniem skarżącej, uznać należy pogląd, że w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy nowej ustawy tylko w odniesieniu do Oceny sporządzonej [...] maja 2017 r., natomiast w pozostałym zakresie przepisy dotychczasowe.

Zdaniem skarżącej uznanie przez Kolegium, że uchylenie art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala na uznanie, że operat i szacunkowy M. O. został sporządzony prawidłowo, jest sprzeczne z prawem. Wskazana zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami weszła w życie 1 września 2017 r., natomiast decyzja Prezydenta, której prawidłowość jest przedmiotem oceny, wydana została [...] czerwca 2017 r. Oznacza to, że w chwili wydawania decyzji przez Prezydenta przepis art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu: "Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie" obowiązywał.

Skarżąca podniosła, że nawet w przypadku uznania, że operat szacunkowy M. O. nie został uchylony przez ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, to obowiązkiem organu było zapoznać się z taką oceną i uwzględnić ją przy wydawania decyzji. Jednakże ani Prezydent ani Kolegium togo nie uczyniły, nie padając przy tym żadnego uzasadnienia dlaczego dowód ten został pominięty w toku prowadzonego postępowania. Zgodnie z treścią art. 75 kpa i zgodnie z zasadą otwartego katalogu środków dowodowych, organ może dopuścić jako dowód wszystko, co nie jest sprzeczne z prawem, a co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy. Skarżąca dodała, że na organie spoczywa obowiązek: dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 kpa) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek również ocenić na podstawie art. 80 kpa wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Skarżąca zarzuciła, że organy ograniczyły się do przywołania operatu szacunkowego rzeczoznawcy jednocześnie nie wskazując, jakie okoliczności spowodowały jego bezkrytyczną ocenę. Tym samym naruszyły zasady postępowania administracyjnego, jak również nie udowodniły, że zaistniały okoliczności uzasadniające naliczenie opłaty adiacenckiej.

Spółka podniosła, że możliwość wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej została przez ustawodawcę ograniczona terminem. Zgodnie z art. 98a ustawy (w brzmieniu przed zmianą z 20 lipca 2017 r., który ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie) ustalenie opłaty adiacenckiej mogło nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów w wyroku z 11 stycznia 2010 r., sygn. akt I OPS 5/09 wskazał, że "upływ trzyletniego terminu, o którym mowa w art 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczy rozstrzygnięcia o ustaleniu opłaty adiacenckiej decyzją ostateczną".

Z kolei w uchwale składu 7 sędziów NSA z 25 listopada 2013 r., sygn. akt I OPS 6/13 stwierdzono cyt.: "O zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego, decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data jej doręczenia stronie".

Skarżąca podniosła, że zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw z 20 lipca 2017 r., do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w proc esie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Wobec tego decyzja Kolegium została wydana z naruszeniem prawa w tym zakresie.

Skarżąca zarzuciła, że w odwołaniu sformułowała szereg zarzutów, do których Kolegium nie odniosło się.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna. Organ odwoławczy prawidłowo powołał przepisy ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, w tym art. 4 ust. 3 ustawy zmieniającej, słusznie wskazując, że przepis ten ma w niniejszej sprawie zastosowanie. Rzecz jednak w tym, że przepisu tego nie zastosował.

Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte [...] kwietnia 2015 r.

Zgodnie z treścią art. 4 ust. 3 ustawy z 20 lipca 2017 r. do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie przedmiotowej ustawy zmieniającej, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Przepis ten wszedł w życie 23 sierpnia 2017 r. (w zw. z treścią art. 10 pkt 2 tej ustawy), a więc obowiązywał w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Natomiast, jak wyżej wskazano, postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte [...] kwietnia 2015 r. Oznacza to, że w niniejszej sprawie, w zakresie terminów związanych z ustaleniem opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zastosowanie treść tego przepisu obowiązująca do 22 sierpnia 2017 r.

W konsekwencji ustalenie opłaty adiacenckiej mogło nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W niniejszej sprawie decyzja podziałowa Prezydenta [...] stała się ostateczna [...] września 2014 r. - adnotacja o stwierdzeniu jej ostateczności na decyzji. Ustalenie związanej z tą decyzją, na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy, opłaty adiacenckiej mogło zatem nastąpić jedynie do 22 września 2017 r. Zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2013 r., sygn. akt I OPS 6/13 decydująca jest data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie.

Oznacza to, że w niniejszej sprawie po 22 września 2017 r. nie istniała podstawa materialnoprawna do obciążenia skarżącej opłatą adiacencką. Wobec tego Kolegium powinno zastosować przepis art. 138 § 1 pkt 2 kpa. Postępowanie stało się bowiem bezprzedmiotowe w rozumieniu art. 105 § 1 kpa w zw. z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy zmieniającej z 20 lipca 2017 r. Podnieść należy, że w orzecznictwie nie jest kwestionowane, że trzyletni termin o jakim mowa w 98a ust. 1 ustawy ma charakter materialnoprawny i nie podlega ani przedłużeniu ani przywróceniu. Tymczasem zaskarżona decyzja została wydana przez Kolegium [...] czerwca 2018 r., a więc po upływie trzyletniego terminu z art. 98a ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 22 sierpnia 2017 r.

Niezależnie od tego Kolegium nie dostrzegło, że operat szacunkowy będący podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej utracił aktualność. Zgodnie bowiem z treścią art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarówno w brzmieniu sprzed nowelizacji jak i po nowelizacji dokonanej 1 września 2017 r. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Natomiast zgodnie z ust. 4 tego przepisu (zarówno przed zmianą jak po zmianie) operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Z kolei po zmianie tego przepisu dodano do niego regulację, zgodnie z którą rzeczoznawca obowiązany jest dołączyć do operatu szacunkowego analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Operat rzeczoznawcy M. O. został sporządzony [...] lutego 2017 r. Był on więc aktualny do [...] lutego 2018 r. Z akt sprawy nie wynika, aby rzeczoznawca potwierdził jego aktualność, a to oznacza, że operat na datę wydania zaskarżonej opinii utracił aktualność. Naruszony został więc przepis art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wobec wyżej przedstawionych wad decyzji i konsekwencji z nich wynikających nie jest konieczne odnoszenie się przez Sąd do pozostałych zarzutów skargi, gdyż ich ocena nie będzie miała wpływu na treść rozstrzygnięcia Sądu.

Z przyczyn wyżej omówionych uznać należy, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu sprzed nowelizacji w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy zmieniającej z 20 lipca 2017 r., art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja Kolegium narusza także art. 138 § 1 pkt 1 kpa, poprzez jego zastosowanie w sytuacji upływu trzyletniego terminu do wydania decyzji, art. 138 § 1 pkt 2 kpa poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji w której Kolegium powinno uchylić decyzję organu I instancji i umorzyć postępowania pierwszej instancji w całości.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c) orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Na podstawie art. 145 § 3 ppsa orzekł jak pkt 2 sentencji wyroku.

O kosztach postępowania sądowego orzeczono na postawie art. 200, art. 205 § 2, p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804 z późn. zm.)- pkt 3 sentencji wyroku. Na powyższe koszty składają się: zwrot wpisu sądowego w wysokości 10.932 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 10.800 zł