Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 577/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2012-09-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 pkt 1, art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 2 ust. 1, ust. 4 i ust. 5, art. 3 ust. 1 i ust. 2, art. 7 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 134 par. 1, art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c), art. 152, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 21 września 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak - Kolczyńska Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant asystent sędziego Marcin Olejniczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 września 2012 roku sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. A 67/69 w Ł. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...], nr [...]; 2. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. A 67/69 w Ł. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 ze zm., w skrócie K.p.a.), w związku z art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2010r., nr 243, poz.1623 ze zm., powoływana także jako ustawa), utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...], nr [...], nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. A 67/69 w Ł. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości znajdującego się na tej nieruchomości komina poprzez wykonanie wskazanych w decyzji robót budowlanych.

W toku postępowania ustalono, iż w dniu 30 listopada 2010r. do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. wpłynął wniosek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. A 67/69 w Ł. o sprawdzenie stanu technicznego komina stanowiącego własność M. M.. Z protokołu oględzin przeprowadzonych w dniu 9 listopada 2011r. wynika, że na terenie ww. nieruchomości znajduje się komin murowany, zlokalizowany w północno – wschodnim narożniku. Fundamenty komina znajdują się na głębokości 5-6 m poniżej poziomu 0,00 w budynku parterowym, wysokość komina to ok. 25m. Biorący udział w oględzinach M. M. oświadczył, że komin dawniej był użytkowany jako integralna część kotłowni obsługującej wszystkie budynki zlokalizowane na nieruchomości o nr 58/4. Obecnie, od około 15 lat, komin jest nieczynny. M. M. oświadczył, że jest właścicielem lokalu na parterze budynku w północno zachodnim narożniku i przedłożył wypis z rejestru lokali z dnia 27 października 2011r..

W toku przeprowadzonych oględzin nie stwierdzono zalegania gruzu ceglanego na dachu budynku parterowego. W czasie oględzin stwierdzono, że obejmy stalowe komina są w dobrym stanie. W górnej części (ostatni segment) występują niewielkie ubytki cegieł w pierwszej warstwie.

Następnie ustalono, iż z oświadczenia zarządcy nieruchomości przy ul. A 67/69 w Ł., z dnia 21 grudnia 2011r. lokale znajdujące się w parterowym budynku lewej oficyny (mały dziedziniec) są własnością M. M., który był właścicielem nieruchomości przed zawiązaniem się wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. A 67/69 powstała w latach 2004–2005. Nie ma natomiast dokumentów dotyczących przeglądów budowlanych.

W dniu 3 lutego 2012r. organ nadzoru budowlanego ponownie przeprowadził oględziny i stwierdził, że na nieruchomości w północno – zachodnim narożniku znajduje się budynek parterowy podpiwniczony, z którego dachu wystaje przedmiotowy komin. Parter budynku przeznaczony jest na cele mieszkalne, a piwnica to pomieszczenia po byłej kotłowni. Budynek parterowy ma wysokość na zewnątrz około 5m, natomiast komin wystaje ponad dach około 24m i jest murowany, a jego podstawa jest okrągła, zwężająca się ku górze. Na kominie znajdują się obejmy z bednarki w ilości 20 sztuk, w rozstawie co 16 warstw – około 112,5cm. Brak jest ostatniej obejmy od góry. Komin za wyjątkiem ostatnich dwóch metrów od góry jest w stanie dobrym. Na odcinku ostatnich 2m komin jest w stanie złym – widoczne pęknięcia i luźnie cegły w ostatniej warstwie od góry. Końcowy fragment komina – około 1m ma kształt beczki. Brak jest też czwartej obejmy od góry – w odległości od końca komina około 3,3m, która spadła i leży na dachu budynku parterowego. Organ stwierdził tym samym, że występuje zagrożenie dla zdrowia i życia ludzkiego oraz może wystąpić zagrożenie mienia.

W związku z powyższy organ I instancji, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane nakazał usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości przez rozebranie dwóch górnych segmentów komina z cegieł tj. około 2,25m wysokości, uzupełnienie brakującej obejmy w odległości 3,30m od górnej krawędzi komina, zadeklowaniu wylotu komina przed wpływami atmosferycznymi.

Ponadto w uzasadnieniu decyzji wskazano, iż odstąpiono od zasady określonej w art. 10 § 1 K.p.a. z uwagi na niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzkiego albo ze względu na grożącą niepowetowaną szkodę materialną, o czym stanowi § 2 powołanego przepisu. W związku z tym, na podstawie art. 108 § 1 K.p.a. decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

Od decyzji organu I instancji z dnia 8 lutego 2012r. odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ulicy A 67/69 w Ł., podnosząc iż budynek parterowy, z którego wychodzi sporny komin należy do M. M., właściciela firmy A w Ł., który przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej był jedynym właścicielem działki o nr 58/4. Komin nigdy zatem nie służył członkom wspólnoty, bowiem w chwili jej powstania komin już był nieczynny i znajdował się w budynku stanowiącym wyłączną własność M. M..

Ponadto odwołująca podniosła, iż organ nadzoru budowlanego początkowo przyjął, że komin jest w zasadzie w dobrym stanie technicznym, a niedługo później stwierdził, że jego stan bardzo się pogorszył.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania organ II instancji, powołując się na treść art. 61 i art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazał, iż art. 66 ustawy – Prawo budowlane uprawnia organ nadzoru do egzekwowania od właścicieli obowiązku utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, do nakładania nań obowiązków zmierzających do doprowadzenia do stanu zgodnego z obowiązującym prawem. W ocenie organu II instancji przepis art. 66 ustawy – Prawo budowlane nie tworzy dla właściciela czy zarządcy nowego obowiązku, lecz tylko precyzuje ustawowy obowiązek, wynikający z art. 61 ustawy. Ponadto niewątpliwie podstawowe znaczenie dla prawidłowego zastosowania przepisów art. 61 i 66 ustawy – Prawo budowlane ma prawidłowe ustalenie adresata decyzji nakazującej wykonanie określonych obowiązków.

Zdaniem organu odwoławczego z akt sprawy wynika, iż przedmiotowy komin na dzień orzekania jest we współwłasności i obowiązek utrzymania jego dobrego stanu technicznego ciąży na wszystkich współwłaścicielach. Bez znaczenia jest fakt, która fizyczna część obiektu budowlanego jest użytkowana przez danego współwłaściciela. Ewentualne rozliczenia finansowe z tego tytułu nie stanowią przedmiotu zainteresowania organów nadzoru budowlanego i winny być załatwiane pomiędzy właścicielami na drodze cywilnej. W sytuacji współwłasności obiektu budowlanego, obowiązek utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie lub na zarządcy (w przypadku stosownej umowy o zarząd nieruchomością). Nie można obciążyć tym obowiązkiem jednego ze współwłaścicieli nawet wówczas, gdyby tylko on ponosił winę za zaistniały stan rzeczy. Wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy organ nadzoru budowlanego nie kieruje się również wielkością udziałów we współwłasności.

Następnie organ II instancji wskazał, iż zgodnie z art. 108 § 1 K.p.a. decyzji, od której służy odwołanie, może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności, gdy jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony. W tym ostatnim przypadku organ administracji publicznej może w drodze postanowienia zażądać od strony stosownego zabezpieczenia. W omawianej sprawie bez wątpienia stan techniczny rzeczonego komina jest zły i niezbędnym jest podjęcie przez organ nadzoru budowlanego niecierpiących zwłoki działań w celu ochrony zdrowia lub życia ludzkiego, zatem zasadnym jest nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.

Odnosząc się do argumentów podnoszonych w odwołaniu, organ II instancji stwierdził, iż nie miały one wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie.

Na ostateczną decyzję organu odwoławczego skargę do sądu administracyjnego wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ulicy A 67/69 w Ł. zarzucając jej naruszenie prawa materialnego, a mianowicie błędną wykładnię przepisów art. 61 i 66 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane poprzez nietrafne przyjęcie, iż przedmiotowy komin może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska w sytuacji gdy jest on całkowicie wyłączony z użytkowania od co najmniej 15 lat oraz poprzez przyjęcie, iż to skarżąca jest podmiotem zobowiązanym do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w sytuacji, gdy komin nie stanowi części wspólnej i jest wyłączną własnością M. M..

W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż ograny administracji nie przedstawiły jakie zagrożenia może spowodować przedmiotowy komin, który nie jest użytkowany od 15 lat i nigdy już nie będzie, gdyż żaden z lokali wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości nie jest ogrzewany na węgiel. W ocenie skarżącej organy I i II instancji nie wzięły pod uwagę skutków materialnych, organizacyjnych i społecznych przeprowadzenia remontu w odniesieniu do właścicieli mieszkań. Ponadto realizacja decyzji nakłada na współwłaścicieli nieruchomości ponoszenie nieuzasadnionych kosztów, co w żaden sposób nie zostało uwzględnione. Organ administracyjny przed nałożeniem obowiązku powinien ustalić, na ile komin jest elementem budynku i czy jako nieeksploatowany może zagrażać m.in. życiu mieszkańców. W ocenie skarżącej nieużywany komin nie może stwarzać zagrożenia, gdyż sam fakt, iż zachodzą wskazane nieprawidłowości, nie wywołuje naruszenia dóbr określonych w art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane. Wyłącznie w wyniku określonego korzystania z obiektu budowlanego, w tej sytuacji z komina, może powstać zagrożenie dla ściśle określonych dóbr.

Ponadto skarżąca podkreśliła, iż w przypadku, gdy w skład danej nieruchomości wchodzą wyodrębnione lokale własnościowe istotne jest ustalenie, jakiej części budynku dotyczy postępowanie organu administracji publicznej. Z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiotowy komin nie stanowi części wspólnej budynku, gdyż znajduje się w części budynku należącej do M. M.. Inni współwłaściciele nie mają do niego jakiegokolwiek dostępu, zatem podmiotem zobowiązanym do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości winien być M. M..

Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i na tej podstawie wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270, powoływana dalej jako P.p.s.a.) sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei art. 135 P.p.s.a. stanowi, iż sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a..

W przedmiotowej sprawie organy nadzoru budowlanego dopuściły się naruszenia przepisów postępowania, co niewątpliwie miało wpływ na wynik postępowania. Przede wszystkim podkreślenia wymaga, iż kwestią sporną w niniejszej sprawie jest nie tylko stan techniczny obiektu budowlanego, jakim jest nieużywany komin, lecz także rozstrzygnięcie, który podmiot jest obowiązany do wykonania robót budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Podstawą zaskarżonego rozstrzygnięcia zarówno organu I, jaki i II instancji stanowi przepis art. 66 ust. 1, w zw. z art. 61 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, zgodnie z którym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 ustawy – Prawo budowlane. Zatem podstawową kwestią, którą winny wyjaśnić organy jest ustalenie podmiotu zobowiązanego do przestrzegania powołanego art. 61 pkt 1 ustawy. Tymczasem w niniejszej sprawie organ nadzoru budowlanego przyjął, iż przedmiotowy komin jest we współwłasności i obowiązek utrzymania jego dobrego stanu technicznego ciąży na wszystkich współwłaścicielach. Zgodnie natomiast z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r., nr 80, poz. 903 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Sam fakt istnienia wspólnoty mieszkaniowej na przedmiotowej nieruchomości w ocenie organu powoduje, iż obowiązek utrzymania znajdujących się na terenie nieruchomości obiektów budowlanych ciąży na wszystkich współwłaścicielach. Bez znaczenia jest to, która fizyczna część obiektu budowlanego jest użytkowana przez danego współwłaściciela, a ewentualne rozliczenia finansowe z tego tytułu nie stanowią przedmiotu zainteresowania organów nadzoru budowlanego i winny być załatwiane pomiędzy właścicielami na drodze cywilnej. Nie można natomiast obciążyć tym obowiązkiem jednego ze współwłaścicieli nawet wówczas, gdyby tylko on ponosił winę za zaistniały stan rzeczy.

Powyższe stanowisko – aczkolwiek prawidłowe co do zasady – nie jest adekwatne do stanu faktycznego zachodzącego w niniejszej sprawie. Przepisy ustawy o własności lokali regulują kwestie, które z poszczególnych części nieruchomości stanowią część wspólną wszystkich członków wspólnoty. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 powołanej ustawy samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Z kolei ust. 4 powołanego art. 2 stanowi, iż do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu (art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali). Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Następnie wypada przywołać treść art. 3 ustawy o własności lokali, z którego wynika, iż w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Natomiast nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z powyższego wynika, iż członkowie wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają wspólnie (jak współwłaściciele) tylko i wyłącznie w stosunku do części budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali wyodrębnionych, wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, a zatem służą wszystkim członkom wspólnoty. Kwestia ta ma kapitalne znaczenie dla możliwości prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, natomiast organy nadzoru budowlanego odstąpiły zupełnie od zbadania czy przedmiotowy komin jest częścią składową pomieszczenia stanowiącego wyodrębnioną własność, czy też może być uznany za część wspólną. W tym miejscu należy jasno wskazać, iż nie mają organy nadzoru budowlanego racji twierdząc, iż zagadnienia dotyczące ustalenia współwłasności, w tym jej zakresu nie należą do ich kompetencji. Jeżeli prawo własności (współwłasności) wynika wprost z dokumentów (aktów notarialnych, ksiąg wieczystych itp.) to ustalenie osoby odpowiedzialnej za utrzymanie obiektu w stanie zgodnym z prawem wymaga jedynie przeanalizowania tych dokumentów. Dopiero w sytuacji, gdy na podstawie dostępnych dokumentów nadal nie można rozstrzygnąć kwestii własności poszczególnych obiektów, bądź urządzeń budowlanych, wówczas mogące wyniknąć spory dotyczące własności powinny być załatwiane przed sądem powszechnym.

Jak wynika z akt administracyjnych sporny komin odprowadzał spaliny z kotłowni zasilającej centralne ogrzewanie przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z załączonym do akt wypisem z rejestru lokali z dnia 27 października 2011r. lokal, do którego przynależy kotłownia znajduje się w budynku nr 198, położonym na działce o nr ewid. 58/4 leżącej przy ul. A 67/69 w Ł.. Z tego wypisu wynika również, iż dla przedmiotowego lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr [...], założona na podstawie aktu notarialnego nr [...]. W związku z tym zadaniem organu było ustalenie, czy sporny komin również jest przynależny do lokalu, do którego przynależy kotłownia, a to powinno doprowadzić w konsekwencji do ustalenia właściciela komina, czyli podmiotu obowiązanego do utrzymania tego obiektu budowlanego w należytym stanie. Poza tym w aktach znajduje się pismo pełnomocnika M. M. z dnia 25 sierpnia 2005r., z którego wynika, że lokal (budynek), na którym posadowiony jest komin dawnej kotłowni stanowi własność M. M. i jest on częścią składową jego nieruchomości. Komin ten z uwagi na utratę swych pierwotnych funkcji nie służy innym członkom wspólnoty oprócz właściciela i nie należy w związku z tym do części wspólnej nieruchomości. Powyższa kwestia powinna być przez organ dokładnie przeanalizowana, tym bardziej, iż stanowisko M. M. co do własności spornego komina, zajęte w toku niniejszego postępowania nosi wyraźne cechy koniunkturalności.

Wskazać również należy, iż bezspornym jest fakt, że zarówno kotłownia, jaki i przedmiotowy komin nie pełnią już swojej pierwotnej funkcji od kilkunastu lat. Natomiast jak wynika z księgi wieczystej nr [...] pierwsze umowy w przedmiocie wyodrębnienia poszczególnych lokali miały miejsce pod koniec 2003r., długo po tym jak sporny komin przestał funkcjonować. Z tego wynika, iż komin ten w okresie powstania wspólnoty mieszkaniowej nie stanowił urządzenia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez wszystkich członków wspólnoty. Kwestia ta również powinna znaleźć się w ramach zainteresowania organu nadzoru budowlanego.

Co więcej, znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja projektowa lokali będących własnością M. M. wskazuje, iż przedmiotowy komin jest aktualnie wykorzystywany jako szyb wentylacyjny. Kwestia ta również uszła uwadze organów, a ma istotne znaczenie dla możliwości prawidłowego określenia podmiotu zobowiązanego do utrzymania komina w należytym stanie technicznym.

Wreszcie podkreślenia wymaga niekonsekwencja działania organu I instancji. Z ustaleń tego organu przeprowadzonych w drodze oględzin w dniu 9 listopada 2011r. wynika, iż nie stwierdzono zalegania gruzu ceglanego na dachu budynku parterowego. W czasie oględzin stwierdzono, że obejmy stalowe komina są w dobrym stanie. W górnej części (ostatni segment) występują niewielkie ubytki cegieł w pierwszej warstwie, a zatem w ocenie inspektora nadzoru budowlanego dokonującego wówczas oględzin sporny komin nie był w tak złym stanie, że wymagał przeprowadzenia określonych robót celem doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem. Natomiast nieco ponad dwa miesiące później, okazało się, że ten sam komin jest w tak złym stanie, że zagraża zdrowiu i życiu ludzkiemu oraz mieniu i usunięcie tych nieprawidłowości winno nastąpić przy nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności W ocenie Sądu poczynione przez organ I instancji ustalenia są na tyle skrajne, że wręcz wykluczają się wzajemnie. Dlatego kwestia stanu technicznego spornego komina, powinna być niewątpliwa, a tym samym rzetelnie wyjaśniona. Nie może być tak, że w tak krótkim czasie organ w kwestii stanu faktycznego sprawy zajmuje dwa wręcz przeciwstawne stanowiska i nie podejmuje nawet próby wyjaśnienia takiego stanu rzeczy. Takie zachowanie z całą pewnością narusza zasadę pogłębiania zaufania do organów Państwa (art. 8 K.p.a.).

Poza tym warto zwrócić uwagę na fakt, iż sporny komin to obiekt o wysokości około 25m. To z kolei stawia pod znakiem zapytania, czy dokonując oględzin organ był stanie należycie ocenić jego stan techniczny, skoro oględziny były przeprowadzone z poziomu gruntu, a analiza stanu technicznego komina została dokonana jedynie na podstawie dokumentacji fotograficznej wykonanej z tego poziomu. Powyższe ustalenie mają kapitalne znaczenie nie tylko dla wskazania w jakim stanie znajduje się przedmiotowy komin, ale również jaki będzie zakres nałożonego obowiązku. Tym samym powyższe ustalenie musi jednoznacznie wskazywać na zakres nieprawidłowości w stanie technicznym komina, a nadto być precyzyjne. Wydaje się – w oparciu o załączoną do akt dokumentację fotograficzną – że dotychczasowe ustalenia organów pozwalają jedynie na jednoznacznie wskazanie, iż nienależyty stan techniczny komina odnosi się wyłącznie do brakujących elementów bednarki oraz brakującego spoiwa cegieł w wieńcu komina. Skoro zakres obowiązków nakładanych na podmiot zobowiązany do utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym winien być adekwatny do stwierdzonych nieprawidłowości, to w realiach niniejszej sprawy zakres ten został określony zbyt szeroko. Ponadto organy nakładając obowiązek rozbiórki komina w określonym zakresie, w istocie wykluczyły możliwość dokonania jego naprawy. Jednocześnie nie wyjaśniły swego stanowiska zajętego w tej kwestii.

Na marginesie należy wskazać, iż wątpliwości Sądu nasuwa również to, kto wchodzi w skład członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy A 67/69 w Ł.. W aktach administracyjnych brak jest bowiem listy członków wspólnoty, natomiast ze zgromadzonych w aktach rejestrów gruntu wynika, że pod adresem ul. A 67/69 w Ł. znajduje się nie tylko działka o nr ewid. 58/4, ale również działki o nr 58/8, 58/9 i 58/12. Nie ulega wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie chodzi o działkę o nr 58/4 i o wspólnotę mieszkaniową wyodrębnionych na tej działce lokali, jednakże w ocenie Sądu ustalenie wszystkich członków – właścicieli poszczególnych lokali znajdujących się w budynkach wzniesionych na działce 58/4 pozwoli na jednoznaczne zidentyfikowanie podmiotów stanowiących Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy A 67/69 w Łodzi.

W związku z powyższym Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a.

Wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji znalazło oparcie w art. 152 P.p.s.a.

a.tp.