Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1510/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Geodezja i kartografia
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Anna Wesołowska Sędziowie: sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.) sędzia WSA Joanna Skiba po rozpoznaniu 1 grudnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M. G., J.T. i A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] marca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] marca 2020 nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], dalej "organ II instancji" na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymać w mocy decyzję Burmistrza [...] z dnia [...].01.2020 r., Nr [...], znak: [...], w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący.

Decyzją Burmistrza [...] z [...].05.2019 r. nr [...], na wniosek M. G., J. T. i A. P. dokonano zatwierdzenia projektu podziału działki o nr ew. [...] położonej w obrębie [...]. W wyniku podziału powstały działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 30.05.2019 r.

Zaskarżoną decyzją Burmistrz [...] ustalił opłatę adiacencką od M. G., J. T. i A. P., dalej "Skarżący" w wysokości [...] zł ([...] zł od każdego z w/w), z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości na skutek jej podziału. Organ ustalił, że wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł. Wartość nieruchomości przed podziałem ([...] zł) i po podziale ([...] zł) została ustalona w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2019 roku sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. M.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli Skarżący kwestionując opinię rzeczoznawczy i zarzucając wzięcie do porównania nieruchomości niepodobnych (za dużych) podnosząc, że przeprowadzona wycena nieruchomości została sporządzona w sposób nierzetelny i z naruszeniem podstawowych zasad wyceny nieruchomości. Ponadto skarżący kwestionowali sposób liczenia współczynników korygujących wartość przedmiotowej nieruchomości oraz przyjętą do porównań bazę transakcji.

Organ II instancji wskazał, że podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65, 284, dalej: "ugn"). Zgodnie z art. 98a ust. 1 ugn jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawki procentowe opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może przy tym nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Art. 98a ust. 1a ugn wskazuje, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W dacie, w której decyzja podziałowa stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w T. z [...] czerwca 2009 roku w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zgodnie z którą stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosiła 15% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem i wartością nieruchomości po podziale. Wymienione okoliczności należy uznać za bezsporne, gdyż nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Zarzuty odwołania związane są z oceną prawidłowości operatu szacunkowego. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. law zw. z art. 98a ust. 1 ugn powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 ugn sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Jak wynika zarazem z art. 157 ust. 1 ugn, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Operat szacunkowy podlega ocenie organu tylko pod względem formalnym. Jeżeli strona uznaje, iż operat szacunkowy budzi wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, bądź podać okoliczności wskazujące na istotne wątpliwości co do rzetelności operatu. Możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która może zlecić, a następnie przedłożyć organowi administracji przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Organ administracji w ramach prowadzonego postępowania może bowiem dokonać jedynie formalnej oceny operatu, tzn. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, jest jasny i logiczny, pozbawiony pomyłek i braków, jednakże organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zdaniem organu II instancji sporządzony w sprawie operat jest spójny i logiczny, zawiera wymagane prawem elementy, tj. określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu 'nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem, zgodnie również z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie".

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiedli Skarżący.

Decyzji zarzucili naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego:

- art. 134 ust.2, 150 ust. , 151 ust 1 i 4 pkt 16 ugn poprzez nieprawidłowy dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, przyjęcie zbyt małej próby porównawczej, dokonanie wyceny w sposób nieprawidłowy tj. w sytuacji niedysponowania przez organ informacjami wystarczającymi do prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

- art. 157 ugn poprzez jego niezastosowanie i nie zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę opinii w sytuacji gdy strona wskazała skonkretyzowane zarzuty do operatu , jego braki w zakresie wskazania cech nieruchomości podobnych, które biegła nie wyjaśniła w sposób szczegółowy tylko lakoniczny, braki wskazania w operacie sposobu wyliczenia współczynników korygujących, wadliwość wyliczenia tych współczynników, wątpliwości co do przyjętej bazy transakcji w sytuacji istnienia grupy nieruchomości podobnych o cenach transakcyjnych niższych co miało istotny wpływ na wynik sprawy

2. naruszenia przepisów postępowania mający istotny wpływ na wynik sprawy

-art. 7, 8, 77 § 1 oraz art. 80 i 136 § 1 kpa polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z powyższych przepisów w szczególności przez zaniechanie oceny zgodności z przepisami prawa opinii biegłego sporządzonego w formie operatu szacunkowego, brak merytorycznego odniesienia do zarzutów skarżących, brak wszczęcia uzasadnionej kontroli nad wadliwym operatem szacunkowym,

-art. 11 kps w zw. z art. 107 § 1 i § 3 kps poprzez nierozpatrzenie przez organ II instancji uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zarzutów Skarżących wyrażonych w treści odwołania oraz brak ustosunkowania się przez Organ II instancji do wykazywanych przez Skarżących wadliwości w sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego

-138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji, opartej na operacie szacunkowym, który został wykonany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w sposób niezgodny z przepisami prawa, oraz z pominięciem okoliczności, że biegły w sposób nieprawidłowy dokonał doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych, oraz dokonał błędnych wyliczeń współczynnika korygującego w wyniku czego wadliwie określono wartości nieruchomości wycenianych.

Wniesiono o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez M. W., nieprawidłowości sposobu szacowania nieruchomości o pow. ponad 3ha dokonanych przez biegłą M. M. oraz rzeczywistej różnicy w cenie rynkowej nieruchomości gruntowych położonych w W. przed i po podziale, uchylenie obu decyzji i zwrot kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. 2019, 2167.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ), dalej jako: "Ppsa", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy Ppsa Stosownie do art. 135 Ppsa Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane kryteria, doszedł do przekonania, że nie narusza ona prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie zasadności naliczenia opłaty adiacenckiej.

Z powołanego przez organy art. 98 ust. 1 ugn wynika, że skutkiem zwiększenia się wartości nieruchomości po podziale jest możliwość naliczenie opłaty adiacenckiej, o ile podział nastąpił na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego. Wysokość stawek ustala rada gminy w drodze uchwały. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne (ust. 2).

Skarżący nie kwestionują co do zasady istnienia podstaw do ustalenia tego rodzaju opłaty jednakże kwestionują opinię sporządzoną na potrzeby tego postępowania w szczególności katalog przyjętych do porównania nieruchomości i ustalone wskaźniki korygujące.

Oceniając tę opinię Sąd nie podziela wywodów skargi co do wadliwości tego operatu.

Stosownie do art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje biegły rzeczoznawca. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W świetle art. 130 ust. 2 ugn operat szacunkowy jest zasadniczym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.).

Przechodząc do oceny sporządzonej w niniejszej sprawie wyceny Sąd stwierdza, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. M. pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione.

Ocena negatywna wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do jego spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 2540/16).

W świetle powyższego, wbrew zarzutom skargi, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby kontrolowanego postępowania jest opinią spójną, kompletną nie zawierającą błędów rachunkowych i tym samym stanowi wiarygodny dowód o wartości nieruchomości. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych i skarżący nie zgadzając się z operatem z tej drogi mógł skorzystać. Nie uczynili tego co oznacza, że nie wykorzystali możliwości zakwestionowania ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. Złożenia na etapie postępowania przed sądem administracyjnym innego operatu nie może skutkować możliwością jego podważenia. Sąd bowiem ocenia czynności podejmowane w toku postępowania przed organami administracji a nie to co nastąpiło później i co nie było wcześniej przedmiotem oceny tych organów. Dlatego Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego.

Tym samym Sąd nie podziela zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 7, 8, art. 77 § 1 i art. 11, 80 i 136 kpa w zakresie nie wszczęcia z urzędu postępowania kontrolnego w stosunku do sporządzonego operatu.

Odnosząc się do zarzutu skargi w tym samym zarzutów do opinii o nie spełnianiu przez wskazane w opinii nieruchomości cech nieruchomości podobnych Sąd wskazuje, że pod tym pojęciem ( art. 4 pkt 16 ugn i § 4 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) nie należy rozumieć nieruchomości takich samych choćby dlatego, że takie zwykłe na rynku nie występują.

Poza tym, co najistotniejsze pod tym pojęciem rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (por. NSA wyrok z 22 września 2017 r., I OSK 377/17). Oznacza to, że wielkość nieruchomości co do zasady nie jest cechą pierwszoplanowo wpływającą na wartość. Jak wynika z opinii M. M. cechy istotne wpływające na wartość to: usytuowanie, dostęp do drogi asfaltowej, dostęp do mediów, elementy sąsiedztwa, możliwości inwestycyjne (str. 12 opinii). W analizie biegła w aspekcie wielkości i kształtu działki przyjęła w zależności od powierzchni wskaźniki "bardzo dobry" – działki o pow.1900 – 2000 m2, "dobry" o pow. 2000-4000 m2, "przeciętny" o pow. 4000-6000 m2 i "słaby" o pow 6000-7500 m2. Przyjęto wagę tej cechy na 25 %. W piśmie biegłej z [...] grudnia 2019 r. wyjaśniła, że wielkość działki jest cechą różnicującą a nie dyskwalifikującą nieruchomość podobną. Sąd w pełni się z tym poglądem zgadza. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w szczególności gdy, tak jak w tym przypadku, mamy do czynienia z dość ograniczonym rynkiem nieruchomości, to wielkość działki należy ocenić jako cechę różnicującą i mającą pewny wpływ na wartość działki ale nie dyskwalifikującą. Jak słusznie wskazuje biegła dobór nieruchomości porównawczych uzależniony jest m.in. od rynku i nieruchomości dostępnych. Nie ma także podstaw aby kwestionować doświadczenie biegłej z którego wynika, że uczestnicy rynku sprzedając nieruchomości o wyższych powierzchniach powszechnie ustalają ceny poprzez odniesienie się do obrotu gruntami o powierzchniach mniejszych. Cecha ta podlega zatem transformacji. Dlatego należy podzielić wywody opinii i samej biegłej, że dla ustalenia czy mamy do czynienia z podobieństwem nieruchomości cecha wielkości stanowi cechę różniącą która została skorygowana w procesie wyceny współczynnikami korygującymi natomiast cecha ta nie powoduje, że nieruchomości o innej powierzchni niż działka wyceniania nie mogą być przyjęte do porównania.

Należy zwrócić uwagę, że organ, po złożeniu zarzutów do opinii zwrócił się do niej o wyjaśnienie spornych kwestii – co też uczyniła a jej wyjaśnienia są logiczne i przekonujące.

Zgodnie z tym co zostało wskazane wyżej ani organ ani sąd nie może oceniać kwestii przyjętych wskaźników korygujących gdyż dla takiej oceny potrzebna jest wiedza specjalistyczna, której ani sąd ani organ nie posiada. Niezadowolenie strony z treści operatu nie powoduje uznania go za nie mogący stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie.

Sumując w ocenie Sądu organ nie dopuścił się naruszenia wyżej zarzucanych przepisów w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1c ppsa). Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu był bowiem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, w którym zawarto wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia odszkodowania. Ponadto biegła odniósł się do zarzutów do operatu wyjaśniając kwestie podnoszone przez Skarżących w piśmie kwestionującym operat.

Sąd nie podziela przy tym zarzut wadliwego opisanie nieruchomości podobnych. Jak wynika z operatu w tabeli nr 6 zostały opisane nieruchomości wzięte do porównania pod względem cech mających znaczenie przy wycenie (cena, powierzchnia, przeznaczenie w planie). Wyżej wskazano natomiast że wszystkie z nich są położone w gminie [...], tytuł prawny – własność, przeznaczone pod zabudowę jako niezabudowane gruntowe. Z tych następnie zostały wybrane nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej i dokładniej opisane (kształt, przeznaczenie, sąsiedztwo, odstęp do drogi publicznej (str. 15 operatu). Operat zawiera także w tabeli nr 7 opis cech wpływających na ocenę. Sad nie ma zastrzeżeń to tak przyjętej metody. Następnie w tabeli nr 9 i 10 przedstawiono cechy rynkowe i ich wagi i współczynniki graniczne. Zestawienia dotyczą nieruchomości przed i po podziale.

Taki sposób opisu jest powszechnie przyjęty przy wycenie. Sąd przy tym podkreśla, że podnoszone przez Skarżących kwestie wykorzystania ekstrapolacji liniowej czy wyliczenie współczynników korygujących czy wreszcie wpływ danej cechy na wartość nieruchomości to kwestie specjalistyczne na których zna się biegły i to on ocenia ich wpływ na przyjętą cenę danej nieruchomości. Poza tym zawsze może zdarzyć się tak że w zależności od posiadanej przez biegłego bazy nieruchomości inny biegły może przyjąć inne nieruchomości. To samo nie dyskwalifikuje żadnej z opinii.

Trzeba pamiętać, że w postępowaniu administracyjnym organy mają obowiązek zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, co jednak nie oznacza przerzucania na organ administracyjny całego ciężaru dowodzenia w sprawie. Jeżeli organ wyprowadził określone ustalenia dotyczące stanu faktycznego z posiadanych, nienasuwających zastrzeżeń dokumentów, to skuteczne ich zakwestionowanie wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony toczącego się postępowania. Zasada określona w art. 77 § 1 k.p.a. nie może być tak rozumiana, że nawet jeśli strona ma w sprawie interes prawny, to organ administracji publicznej ma obowiązek dopuszczania nowych dowodów w sytuacji w której strona nie zgadza się z dowodem dopuszczonym przez organ (tu opinia).

W związku z tym brak jest podstaw do uznania skuteczności wskazanych przez Skarżących zarzutów naruszenia prawa procesowego i materialnego.

Z tych względów i na podstawie art. 151 i 119 pkt 2 ppsa Sąd orzekł jak w wyroku.