Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 204/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2010-06-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 73 ust 4 i 5
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art.128 ust 1, art. 130 ust 1, art. 134 ust 2, art. 153 ust 1 i art. 155 ust 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant st. sekretarz sądowy Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 czerwca 2010 r. sprawy ze skargi W. H. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1) uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] r. nr [...] - w częściach dotyczących odszkodowania w kwocie [...]zł ([...] złote i [...] groszy), przyznanego skarżącemu oraz orzeka, że w tym zakresie zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 2) oddala skargę w pozostałym zakresie, 3) zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego kwotę 1616 zł (tysiąc sześćset szesnaście złotych), tytułem zwrotu części kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem [...] r. przez Miasto [...] na prawach Powiatu, własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną powiatową ul. [...], położonej w jednostce ewidencyjnej P., obrębie ewidencyjnym K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr 1 o pow. 890 m2, ujawnionej w księdze wieczystej Tom [...], wyk. [...] K., prowadzonej przez SR w T. , stanowiącej własność spadkobierców W.H., a to: E. H., W. H., C. J., J. H., B. Z., E. H. i P. H. – po 1/7 części.

Następnie działając na wniosek wyżej wskazanych współwłaścicieli z dnia

[...]r. decyzją z dnia [...]r. nr [...], podjętą z up. Prezydenta Miasta P., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej na podstawie art. 73 ust. 2 pkt 2, ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) oraz art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), orzeczono o ustaleniu odszkodowania z tego tytułu w wysokości [...]zł, zobowiązując Skarb Państwa do jego wypłaty na rzecz każdego ze współwłaścicieli w kwotach po [...] zł, tj. po 1/7 części.

W uzasadnieniu organ I instancji po zrelacjonowaniu przebiegu dotychczasowego postępowania wyjaśnił, że podstawę do ustalenia odszkodowań stanowi wartość nieruchomości wg stanu z dnia [...]r. Ustalenie odszkodowania nastąpiło zaś na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego S. K., określającej wartość rynkową nieruchomości na kwotę [...]zł.

Odwołanie od decyzji wniósł W. H. Nie kwestionując przyjęcia do wyceny cen gruntu przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną jako działek przyległych z braku transakcji na rynku nieruchomości gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, odwołujący się zanegował uwzględnienie przez rzeczoznawcę trójkątnego kształtu działki wymuszonego przez przebieg drogi, co spowodowało korektę wartości działki współczynnikiem w skali 15 %. Jego zdaniem, znacznie zaniżono też wartość działki budowlanej, przyjmując cenę [...]zł za m2 wyłącznie w oparciu o ceny z 2008 r., z pominięciem analizy rynku za miesiące marzec – maj 2009 r., podczas gdy nawet przy przyjęciu tendencji spadkowej cen w 2009 r. ceny w roku 2008 r. na [...] wynosiły średnio [...]za m2 w I półroczu oraz [...] zł pod koniec 2008 r. Zdaniem odwołującego się, z braku wskazania w operacie konkretnych nieruchomości, przyjętych do wyceny, nie sposób ustalić, czy miały one walory porównywalne do wycenionej działki. Jednak na podstawie wyciągu z cenników firm działających na rynku obrotu nieruchomościami, rzeczywiste ceny działek podobnych na obszarze P. oscylują w granicach [...] zł za m2. Niezależnie od tego, odwołujący się podtrzymał wniosek o przyznanie w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej.

Zaskarżoną decyzją, podjętą z up. W., odwołania nie uwzględniono. Powołując się na wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia [...]r. organ odwoławczy po analizie przedłożonego wykazu transakcji z okresu od marca do maja 2009 r. stwierdził bowiem, że przedział cenowy nie różni się od przyjętego do porównań w operacie, a poza tym rzeczoznawca nie wskazał, czy transakcje te dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianej. Ponadto, rzeczoznawca potwierdził aktualność sporządzonej wyceny, wyjaśniając że aktualizacja bazy następuje okresowo. Zdaniem organu, rzeczoznawca winien też określić cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość, w tym kształt działki. Odnosząc się zaś do przedłożonych przez odwołujących się wydruków, organ II instancji wskazał, że podane w ogłoszeniach wartości stanowią jedynie oferty nabycia nieruchomości, natomiast przy ich szacowaniu bierze się pod uwagę ceny, jakie uzyskano za nieruchomości podobne do wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego (art. 153 ust. 1 ugn). Dokonując wyceny, rzeczoznawca zobowiązany jest zaś do zbadania lokalnego rynku, a nie – regionalnego. Podniesiono też, że obligatoryjnym warunkiem określenia wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, zaś wycenę sporządzoną przez S. K. organ odwoławczy uznał za prawidłową w świetle obowiązującej regulacji prawnej. Wreszcie, odnosząc się do żądania przyznania nieruchomości zamiennej, organ odwoławczy ustalił, że brak jest takiej możliwości. Stąd też orzeczono o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

W skardze do sądu administracyjnego W. H. wniósł o uchylenie decyzji organów obydwu instancji w całości, domagając się zasądzenia zwrotu kosztów postępowania. Skarżący zarzucił naruszenie prawa materialnego poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości zaniżonej do rzeczywiście poniesionej szkody na skutek przyjęcia nieaktualnych danych porównawczych i niezweryfikowania, czy dane źródłowe przedłożone przez rzeczoznawcę dotyczą nieruchomości podobnych, a także nienależytej analizy rynku nieruchomości i niezgodne z przepisami prawa zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Zdaniem skarżącego, organy administracji naruszyły także art. 7 i 12 kpa, zaś organ odwoławczy z uchybieniem art. 15 w zw. z art. 136 kpa, nie przeprowadził ponownie merytorycznego postępowania.

Ponawiając argumentację, zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji, skarżący podniósł, że byłby w stanie sprzedać przedmiotową nieruchomość za cenę [...] zł za m2, co też potwierdza wykonany na jego zlecenie operat dla działki nr 2, którego odpis dołączył, zaś wg danych GUS, średnia cena gruntu pod zabudowę mieszkaniową w granicach miast w skali kraju wyniosła na wolnym rynku [...] zł/m2. Zdaniem skarżącego, pismo rzeczoznawcy z dnia [...]r. nie rozwiało też wątpliwości co do znacznego zróżnicowania cen ([...]zł/m2), zaś celem wyjaśnienia sprawy należało zwrócić się do Urzędu Skarbowego w P. Wreszcie, skarżący podniósł, że wg informacji z działalności Urzędu Miasta, jedynie w dniu [...]r. sprzedano 15 działek pod budownictwo przy ul. [...] w P. uzyskując w drodze przetargu cenę ok. [...]zł/m2.

W związku z tym skarżący wniósł o zobowiązanie Urzędu Skarbowego i organu I instancji do przedłożenia wykazu danych w tym zakresie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, akcentując że operat przedłożony przez skarżącego dotyczy nieruchomości zabudowanej, zaś podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa na dzień jego ustalenia. Stąd niekonsekwencją jest powoływanie się na ceny gruntu z 2007 r., a z drugiej strony – zarzut pominięcia transakcji z 2008 r.

W związku z treścią dopowiedzi na skargę w kolejnym piśmie z dnia [...]r. skarżący podtrzymał dotychczasowe zarzuty i wnioski akcentując, iż organ nie jest związany operatem szacunkowym, zaś wg danych Urzędu Statystycznego w K., średnia cena nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe za I półrocze 2009 r. na terenie P. wynosiła [...] zł/m2, przy czym wartość nieruchomości należało wycenić na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu, tj: [...]r. zgodnie z art. 130 ust. 1 ugn.

Wreszcie, w piśmie z dnia [...]r. skarżący powołując się na dołączoną informację cen sprzedaży działek budowlanych w [...] r., pochodzącą z daty [...]r. oraz informację z działalności Urzędu Miasta P. z dnia [...]r. podtrzymał stanowisko o zaniżeniu wartości przedmiotowej działki.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Z mocy art. 50 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), uprawnionym do wniesienia skargi jest podmiot, który ma w tym interes prawny.

Zarówno w orzecznictwie, jak i literaturze przyjmuje się, że cechą interesu prawnego jest bezpośredni wpływ rozstrzygnięcia na sferę prawną, co oznacza, że interes prawny ma charakter indywidualny. W przypadku roszczenia odszkodowawczego, które ma wartość pieniężną, czyli jest świadczeniem podzielnym, co dotyczy niniejszej sprawy, interes prawny w kwestionowaniu decyzji jest zatem ograniczony do udziału we współwłasności. Oznacza to, że skarżący jako poprzedni współwłaściciel działki nr 1 w 1/7 części, któremu zaskarżoną decyzją przyznano odszkodowanie w kwocie [...]zł, jest legitymowany do kwestionowania rozstrzygnięcia jedynie w tej części. . Skarżący nie ma bowiem żadnego tytułu prawnego do otrzymania świadczenia pieniężnego, należnego pozostałym współwłaścicielem, którzy jednak skargi nie wnieśli. Nie może zatem skutecznie kwestionować decyzji w całości. Podobnie, gdyby jedynie skarżący złożył wniosek o odszkodowanie w ustawowym terminie, bądź też każdy ze współwłaścicieli składał wniosek sukcesywnie, przyznane świadczenie odpowiadałoby kwocie stanowiącej 1/7 części wartości nieruchomości. Złożenie wniosku o odszkodowanie, jak i wniesienie skargi, nie ma bowiem charakteru roszczenia zachowawczego, jako że nie chodzi o prawo wspólne, lecz świadczenie pieniężne, a zatem z istoty podzielne w przypadku współwłaścicieli w częściach ułamkowych. W konsekwencji, mimo faktu, że podstawą szacowania jest cała nieruchomość, to skarżący jest legitymowany do kwestionowania rozstrzygnięcia tylko do wysokości przyznanego mu świadczenia w kwocie [...]zł.

W tym miejscu wskazać bowiem przyjdzie, iż co prawda podniesione w skardze zarzuty dotyczą wartości nieruchomości jako podstawy przyznania odszkodowania, to jednak w istocie charakter decyzji pozwala na uchylenie jej w części właśnie z uwagi na podzielność świadczenia pieniężnego. Poszczególne elementy decyzji organu I instancji nie są ze sobą integralnie powiązane, a jedynie wówczas nie jest dopuszczalne i możliwe wyeliminowanie z obrotu prawnego części rozstrzygnięcia.

W istocie bowiem w niniejszym postępowaniu jedną decyzją rozstrzygnięto szereg spraw administracyjnych w ujęciu materialnoprawnym z uwagi na wspólne złożenie w jednym piśmie wniosków wszystkich współwłaścicieli działki nr 1. Jednak każdy ze współwłaścicieli mógł złożyć wniosek o odszkodowanie odrębnie i to w różnym okresie, bądź też odrębne wnioski mogły pochodzić od części współwłaścicieli i takie działanie nie wstrzymywałoby biegu poszczególnych spraw właśnie z uwagi na fakt, że nie chodzi o prawo wspólne, kiedy to wystarczająca jest aktywność jednego ze współwłaścicieli i jego działanie odnosi skutek prawny względem pozostałych (taki przypadek należy odnieść np. do decyzji o wywłaszczeniu prawa bądź współwłasności łącznej np. małżeńskiej). W sytuacji sukcesywnego składania wniosków przez poszczególnych współwłaścicieli w częściach ułamkowych w każdej sprawie z uwagi na upływ czasu i możliwą zmianę czynników kształtujących wartość nieruchomości, zachodzić mogła zaś potrzeba każdorazowego szacowania nieruchomości, a w konsekwencji, różne mogłoby być kwotowo przyznane odszkodowanie, odpowiadające wysokości udziału we współwłasności.

Wreszcie, nawet w przypadku wspólnego wniosku, niektórzy ze współwłaścicieli mogliby nie kwestionować przyznanego im odszkodowania, kierując się własnym interesem i brak w takim przypadku podstaw do przyjęcia, aby wskutek czynności jednego współwłaściciela nie mogli otrzymać należnego im świadczenia, zwłaszcza że wynik sprawy jest niepewny, bowiem uchylenie decyzji może doprowadzić do przyznania odszkodowania w niższej wysokości.

Właśnie chociażby z tych względów sprzeciw jednego ze współwłaścicieli nie może rodzić skutków prawnych względem pozostałych osób uprawnionych do otrzymania odszkodowania z uwagi na wielość spraw w ujęciu materialnym.

Wniosek taki wypływa z treści art. 62 kpa, w świetle którego w sprawach, w których prawa lub obowiązki stron wynikają z tego samego stanu faktycznego oraz z tej samej podstawy prawnej, organ administracji może wszcząć i prowadzić jedno postępowanie dotyczące więcej niż jednej strony. O tym zaś, czy mamy do czynienia z jedną sprawą, będącą przedmiotem postępowania, decyduje tożsamość sprawy administracyjnej, na którą składają się elementy podmiotowe i przedmiotowe. Pod względem przedmiotowym na sprawę administracyjną składa się treść żądania uprawnienia lub treść obowiązku oraz podstawa prawna i stan faktyczny. Natomiast elementy podmiotowe sprawy administracyjnej to podmioty, które mają w danej sprawie interes prawny lub obowiązek prawny (art. 28 kpa). Kryterium decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wielością stron w jednej sprawie, będzie kryterium wpływu ukształtowania sytuacji prawnej jednego podmiotu na sytuację prawną innego podmiotu. Postępowanie prowadzone w jednej sprawie administracyjnej kończy się zawsze wydaniem jednej decyzji i wówczas art. 62 kpa nie ma zastosowania (vide: B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, Wyd. C.H. Beck, W-wa 1996, str. 315 – 317).

Przy takim ujęciu sprawy administracyjnej złożenie wniosku o odszkodowanie przez jednego uprawnionego i wydanie decyzji w tym przedmiocie, wykluczałoby możliwość złożenia następnie wniosku przez innego współwłaściciela nieruchomości w częściach ułamkowych. Wszak sprawa administracyjna byłaby już rozstrzygnięta, a nie chodzi w tym wypadku o decyzję częściową.

W konsekwencji, skarżący uprawniony był do kwestionowania decyzji jedynie do wysokości przyznanego mu odszkodowania. Zatem jedynie w tym zakresie skarga mogła odnieść skutek, aczkolwiek nie wszystkie zawarte w niej zarzuty należało podzielić.

Zasadnie podniesiono w skardze, że organ odwoławczy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania z art. 15 kpa, zobligowany jest do ponownego rozpoznania sprawy.

Taki zakres działania organu odwoławczego jest istotny w niniejszej sprawie z uwagi na zasady ustalania odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne w trybie powołanej przez organy obydwu instancji ustawy z dnia 13 października 1998r.

Zgodnie z art. 73 ust. 4 tej ustawy, odszkodowanie jest ustalone i wypłacone na wniosek właściciela, złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. – wg zasad i trybu określonego w przepisach działu III rozdziału 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Natomiast zgodnie z art. 73 ust. 5 tej ustawy, podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości wg stanu z daty wejścia w życie tej ustawy, tj. na dzień [...]r. i nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.

Regulacja ta oznacza, że podstawą ustalenia odszkodowania jest stan działki nr 1 w dniu [...]r., która wówczas była nieruchomością niezabudowaną, lecz wartość nieruchomości należało ustalić na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, a nie jak uważa skarżący, na dzień wydania decyzji Wojewody [...], tj. [...]r. Wniosek taki wynika jednoznacznie z treści art. 130 ust. 1 zd. 2 ugn. Nadto, brzmienie ustępu 2 tego przepisu przesądza, że ustalenie wartości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowi zaś wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn).

Określanie wartości nieruchomości następuje wg zasad określonych w art. 149 i następne ugn. W szczególności, zgodnie z art. 154 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, kierując się regulacją ustawy i wydanego na podstawie delegacji rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W konsekwencji, ustawodawca przesądził, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi obligatoryjny element postępowania dowodowego, zaś organ administracji nie jest uprawniony do ustalenia wartości nieruchomości samodzielnie, czy też odmiennie od wyceny rzeczoznawcy. Nie oznacza to jednak, że operat szacunkowy nie podlega ocenie przez organ administracji. Wszak jako środek dowodowy w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, operat musi być zbadany pod kątem spełnienia wymogów prawa, w szczególności w zakresie kompletności, wyboru prawidłowej metody szacowania, należytego i logicznego umotywowania stanowiska rzeczoznawcy. Istotą operatu szacunkowego jest też spełnienie kryterium aktualności cen, aby odszkodowanie odpowiadało wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji, przez którą należy rozumieć decyzję organu odwoławczego.

Oczywiste jest, że obieg danych o transakcjach nie jest natychmiastowy. Jednak organ odwoławczy wobec znacznego upływu czasu od wydania decyzji pierwszoinstancyjnej winien co do zasady rozważać aktualność operatu szacunkowego, jako że w świetle art. 156 ust. 3 ugn, istotne zmiany czynników kształtujących wartość nieruchomości wykluczają możliwość wykorzystania operatu szacunkowego nawet w sytuacji, gdy nie upłynął okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Tymczasem w niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony został w [...]r. na bazie danych o trzynastu transakcjach nieruchomościami z roku [...] r.

i I kwartału [...] r., podczas gdy zaskarżona decyzja zapadła w dniu [...]r. po uzyskaniu przez organ odwoławczy wykazu kolejnych sześciu transakcji w okresie od [...]r. do [...]r., w tym dwóch, w których uzyskano cenę 1 m2 w kwotach [...]zł oraz [...]zł.

Zasadnie zarzucił więc skarżący, że uzupełnienie przez organ odwoławczy materiału dowodowego w postaci wyjaśnień rzeczoznawcy S. K. z dnia [...]r., nie wyjaśniło wątpliwości co do dysponowania odpowiednią liczbą transakcji nieruchomościami podobnymi, pozwalającą na wycenę działki nr 1 na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Przede wszystkim nie wiadomo, czy na rynku lokalnym odnotowano jedynie transakcje, wskazane przez rzeczoznawcę, co wydaje się miało prawdopodobne, a zasadą jest, że rzetelna wycena możliwa jest jedynie po analizie jak największej liczby umów na rynku handlu nieruchomościami podobnymi, którą to cechę spełniają przede wszystkim działki, które były przedmiotem obrotu, mające takie same przeznaczenie w planie miejscowym i położone w pobliżu nieruchomości wycenianej, usytuowanej w strefie peryferyjnej miasta P. w otoczeniu terenów niezagospodarowanych, użytkowanych rolniczo lub przemysłowych. Takie położenie działki nr 1, wynika zaś z operatu szacunkowego S. K. (k. 12 operatu). Nie powinno budzić wątpliwości, że wyższe ceny w obrocie osiągają nieruchomości położone atrakcyjnie z uwagi na przeznaczenie w planie miejscowym. Działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, co było podstawą szacunku, osiągają różne ceny również z uwagi na otoczenie i charakter zabudowy sąsiedniej, na co wskazał rzeczoznawca. Wszak z mocy art. 151 ust. 1 ugn, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku.

Gdy zaś idzie o ustalenie wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne przede wszystkim kierować się należy treścią § 36 ust. 5 w zw. z ust. 2 pkt 2 cyt. rozp. R.M.

Wybór metody szacowania przy stosowaniu podejścia porównawczego, uzależniony jest od liczby transakcji na rynku właściwym ze względu na położenie nieruchomości. Jeżeli znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia umowy oraz cechy co najmniej kilkunastu nieruchomości, będących przedmiotem obrotu na rynku właściwym, wówczas zgodnie z regulacją § 4 ust. 4 powołanego rozp. dopuszczalne jest zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Co do zasady źródłem informacji o cenach transakcyjnych, nie mogą być też ceny sprzedaży w drodze przetargu, chyba że nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne (§ 5 ust. 1 i 2 cyt. rozp.).

Istotne dokumenty wykorzystane przy sporządzeniu operatu szacunkowego, winny też stanowić załącznik do operatu (§ 56 ust. 4 rozp.).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, przyjąć należy, że rzeczoznawca majątkowy dysponował wiedzą o wymaganych dla metody korygowania ceny średniej liczbie transakcji, bowiem jako bazę cen wskazał 13 transakcji z obrębu K., B., D. i P.. Zarzut skargi, iż rzeczoznawca wskazał jedynie 6 transakcji, przeprowadzonych po wydaniu decyzji o stwierdzeniu nabycia nieruchomości przez Miasto P., w tym 2 transakcje dotyczyły nieruchomości podobnych z uwagi na powierzchnię zbytych działek, co w ocenie skarżącego wykluczało możliwość zastosowania tej metody, jest o tyle nieuzasadniony, że rzeczoznawca analizował większy przedział czasowy, wskazując na stabilizację cen w II półroczu [...]r. i I kwartale [...] r. (str. 11 operatu).

Nie do odparcia jest jednak zarzut skargi, że brak jakichkolwiek podstaw do stwierdzenia, ze ustalone w ten sposób odszkodowanie jest adekwatne do szkody w świetle zasady z art. 130 ust. 1 ugn, z tym że z mocy zdania drugiego tego przepisu, wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, a nie – wydania decyzji o stwierdzeniu przejścia prawa własności, zaś przez decyzję o odszkodowaniu należy rozumieć decyzję organu odwoławczego.

Tymczasem w niniejszej sprawie zaskarżona decyzja Wojewody zapadła w dniu

[...]r., podczas gdy operat szacunkowy opracowano na bazie cen z roku [...] i I kwartału [...] r. Nawet w sytuacji potwierdzenia przez rzeczoznawcę aktualności operatu szacunkowego – bez jednoczesnego wyjaśnienia, czy można mówić o stabilizacji rynku, a więc, czy nie uległy zmianie czynniki, wpływające na wartość rynkową nieruchomości, musiał więc odnieść skutek zarzut przyjęcia nieaktualnych danych porównawczych, czym naruszono art. 128 ust. 1, at. 130 ust. 1, art. 134 ust. 2, art. 153 ust. 1 i art. 155 ust. 1 ugn. Przeoczył przy tym organ II instancji, że w piśmie z dnia [...]r. rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu na dzień jego sporządzenia, tj. [...]r., a przy tym z treści wystąpienia organu wynika ewidentnie, że w jego ocenie odszkodowanie należy określić na dzień wydania decyzji pierwszoinstancyjnej, czym naruszono art. 15 kpa.

Zdaniem sądu administracyjnego, chybiony jest jednak pogląd skarżącego, że organ administracji jest uprawniony do arbitralnego określenia wartości nieruchomości. Przepis art. 130 ust. 2 ugn jednoznacznie wskazuje, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Operat ten podlega jednak ocenie przez organ administracji z punktu widzenia wymogów prawa, a w szczególności też aktualności cen na dzień wydania decyzji ostatecznej zgodnie z zasadą z art. 15 kpa.

Zarzut skargi naruszenia § 4 ust. 3 i 4 cyt. rozp. RM, należy uznać za nieuzasadniony w sytuacji, gdy sam skarżący powołuje się z drugiej strony na znaczną liczbę transakcji na rynku lokalnym.

Wreszcie, wyjaśnić przyjdzie, że w świetle art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.), brak było podstaw do uzupełnienia materiału dowodowego w postępowaniu sądowym w drodze wywiadu w Urzędzie Skarbowym w P. oraz transakcji i danych przedstawionych w skardze i dalszych pismach.

Braki postępowania dowodowego nie mogły być usunięte z uwagi na zakres kompetencji sądu administracyjnego jako powołanego do kontroli decyzji administracyjnych, a nie – rozstrzygania spraw administracyjnych.

Z tych wszystkich względów skarga mogła odnieść jedynie częściowy skutek, a mianowicie co do kwoty [...]zł – jako przyznanego skarżącemu odszkodowania, odpowiadającego jego udziału we współwłasności działki nr 1, wynoszącemu 1/7 części. Orzeczenie o uchyleniu w tej części decyzji organów obydwu instancji oparto na przepisie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i b oraz art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wobec częściowego uwzględnienia skargi należało orzec o niewykonalności decyzji organu odwoławczego w uchylonym zakresie zgodnie z treścią art. 152 tej ustawy. Orzeczenie to traci moc z chwilą uprawomocnienia się niniejszego wyroku.

Nadto, działając na wniosek skarżącego orzeczono o zwrocie na jego rzecz części kosztów postępowania, proporcjonalnej do uwzględnienia skargi, na które składają się: wpis sądowy w kwocie 399 zł (9.963 zł x 4 %), wynagrodzenie pełnomocnika w osobie radcy prawnego w kwocie 1.200 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, czyli łącznie 1.616 zł. Podstawę miarkowania kosztów postępowania stanowił przepis art. 206 w zw. z art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 powołanej ustawy oraz § 6 rozp. Min. Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).

Skarga W.H. w pozostałym zakresie dotyczącym odszkodowania na rzecz pozostałych współwłaścicieli działki nr 1 – jako wniesiona przez nieuprawniony podmiot podlegała oddaleniu z mocy art. 151 cyt. ustawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy w zakresie wniosku skarżącego o wypłatę odszkodowania na jego rzecz, organ I instancji winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie operatu szacunkowego celem ustalenia aktualnej wartości przedmiotowej nieruchomości, co wymagać będzie ponownej analizy rynku handlu nieruchomościami podobnymi i wyboru metody w zależności od występowania transakcji gruntami zajętymi pod drogi publiczne. Jedynie przy braku takich transakcji, dla potrzeb ustalenia odszkodowania możliwe będzie przyjęcie transakcji z terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Dopiero po umożliwieniu skarżącemu zapoznania się z uzupełnionym materiałem dowodowym i jego ocenie przez organ administracji, możliwe będzie określenie wysokości należnego skarżącemu odszkodowania, odpowiadającego jego udziałowi we współwłasności przedmiotowej nieruchomości.