Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 665/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-07-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4, art. 12 ust. 4f, art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 18 ust. 1e
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.
article: art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1, 3 i 4
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: par. 55 ust. 2, par. 55 ust. 1 i 4, par. 57 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 15 lipca 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Asesor WSA Arkadiusz Skomra po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 lipca 2020 roku sprawy ze skarg Gminy C. i J. P. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości oddala skargi


UZASADNIENIE

Starosta P. decyzją z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...], działając na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.; dalej: "K.p.a."), art. 12 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474; dalej: "specustawa drogowa"), a także art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65; dalej: "u.g.n."), ustalił na rzecz I. M., M. J., M. S., Ł. P. i J. P. odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości C., [...] C. , oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb: C., arkusz mapy [...] działka nr [...], o pow. [...] ha, działka nr [...], o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] (pkt I), powiększył ustalone w pkt I odszkodowanie o 5% do kwoty [...]zł z tytułu wydania na rzecz Gminy C. nieruchomości zajętej dla celów realizacji inwestycji drogowej (pkt II), ustalił, że wypłacie podlega różnica pomiędzy odszkodowaniem ustalonym niniejszą decyzją administracyjną a dotychczas ustalonym i wypłaconym odszkodowaniem, tj. kwota [...]zł (III), a także określił, że odszkodowanie ustalone zgodnie z zasadami określonymi w pkt I i pkt III, powiększone w pkt II, wypłacone zostanie w wysokości odpowiadającej udziałowi w utraconym prawie własności, tj. na rzecz I. M. do [...] udziału w kwocie [...]zł, na rzecz M. J. do [...] udziału w kwocie [...]zł, na rzecz M. S. do [...] udziału w kwocie [...]zł, na rzecz Ł. P. do [...] udziału w kwocie [...]zł oraz na rzecz J. P. do [...] udziału w kwocie [...]zł, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna (pkt IV).

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. (sygn. [...]) zezwolił Gminie C. na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi [...] - ul. [...] i ul. [...] m. in. na nieruchomości położonej w obrębie C., gmina C., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] - w trybie art. 11a ust. 1 i art. 11f ust. 1 specustawy drogowej. Decyzja stała się ostateczna z dniem 24 sierpnia 2010 r. Niniejsza decyzja jest czwartą decyzją wydawaną w sprawie odszkodowania. Poprzednio wydane w sprawie decyzje zostały wyeliminowane z obrotu prawnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia [...] października 2014 r., sygn. akt II SA/Po [...] określił, że organy rozpatrując ponownie sprawę mają obowiązek uzupełnić materiał dowodowy w sprawie poprzez szczegółowe wyjaśnienie i ustalenie przeznaczenia nieruchomości na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, określenie nakładów na nieruchomości, a także wyjaśnienie zagadnienia powiększenia odszkodowania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Krąg stron postępowania obejmował pierwotnie E. M., M. J. i E. S.. Na skutek śmierci E. M. jako strony postępowania wstąpili jej spadkobiercy, tj. I. M. (w udziale [...]), Ł. P. (w udziale [...]) i J. P. (w udziale [...]).

Postanowieniem z dnia [...] listopada 2018 r. organ I instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego B. N. w celu sprzędzenia operatu szacunkowego w ramach niniejszego postępowania administracyjnego. Po zgłoszeniu przez strony uwag do pierwotnie przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego, biegła złożyła do akt sprawy nowy operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2019 r. oraz pismo z dnia [...] maja 2019 r. zawierające wyjaśnienia do podniesionych zarzutów w stosunku do sporządzonej wcześniej opinii. Po zapoznaniu się z treścią opinii organ I instancji stwierdził, że stanowi ona ujednoliconą wersję wcześniejszej opinii, a zatem może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Przedmiotowy operat szacunkowy został poddany również analizie formalnej w toku postępowania.

Biegła z zakresu szacowania nieruchomości wskazała, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy C. z dnia [...] czerwca 2000 r., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy C., część nieruchomości oznaczona geodezyjnie jako działka nr [...] objęta niniejszym postępowaniem administracyjnym znajdowały się na ternie predysponowanym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami, oznaczoną na rysunku studium symbolem "Ml" (w przedziale 40-60%) oraz tereny zieleni (w przedziale 40-60%) z uwidocznionymi terenami wód. Natomiast część nieruchomości oznaczona jako działka nr [...] znajdowała się na terenach predysponowanych pod tereny zieleni (w przedziale 80-100%). Pani B. N. wskazała, że błąd pomiaru może sięgać 20% z uwagi na fakt, że mapa studium została wykonana w skali 1:10000.

Powyższe uwarunkowania prawne doprowadziły biegłą z zakresu szacowania nieruchomości do konieczności analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi dla działki nr [...] oraz przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową dla działki nr [...]. Wyceny nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem biegła dokonała w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

W celu określenia wartość rynkowej działki nr [...] biegła przyjęła do porównań 30 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi podobnymi do wycenianej. Transakcję o najniższej cenie (41,02 zł/m2) zanotowano w O. w grudniu 2016 r., natomiast transakcję o najwyższej cenie (59,23 zł/m2) zanotowano w C. w październiku 2018 r. Cena średnia wyniosła 49,17 zł/m2. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości drogowych B. N. wykazała, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości, a w konsekwencji wycenę biegła oparła o rynek transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych biegła określiła 3 cechy najbardziej wpływające na cenę nieruchomości gruntowych oraz wyznaczyła ich wagi w następujących proporcjach: lokalizacja nieruchomości - 40%, rodzaj gruntów otaczających - 40%, rodzaj terenu komunikacyjnego - 20%. Wartość nieruchomości wydzielonej dla celów realizacji inwestycji drogowej wyniosła [...] zł.

Z kolei dla celów wyceny działki nr [...] do porównań zostało wybranych 20 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową. Transakcję o najniższej cenie (112,56 zł/m2) zanotowano w październiku 2016 r. za nieruchomość położoną w C. , natomiast transakcję o najwyższej cenie (284,01 zł/m2) zanotowano w marcu 2018 r. za nieruchomość położoną w C. . Cena średnia wyniosła 197,77 zł/m2. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości mieszkaniowych B. N. wykazała, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości, a w konsekwencji wycenę biegła oparła o rynek transakcji nieruchomościami poznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych biegła określiła 4 cechy najbardziej wpływające na cenę nieruchomości gruntowych oraz wyznaczyła ich wagi w następujących proporcjach: lokalizacja nieruchomości - 25%, obszar nieruchomości gruntowej - 35%, dojazd do nieruchomości - 20%, uzbrojenie - 20%. Wartość nieruchomości wydzielonej dla celów realizacji inwestycji drogowej wyniosła łącznie [...] zł.

Biegła dokonała również wyceny nakładów budowlanych istniejących w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przy uwzględnieniu stopnia zużycia technicznego na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości złożonego do akt postępowania administracyjnego na kwotę [...]zł oraz nasadzeń roślinnych w łącznej kwocie [...]zł.

Oceniając wskazany operat szacunkowy Starosta [...] uznał, że jest on zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości, jak i nakładów budowlanych występujące na określonym rynku regionalnym.

Odnosząc się do powiększenia odszkodowania o 5 % z tytułu wydania nieruchomości w trybie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej organ I instancji wskazał, że skoro strona nie wniosła odwołania od decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej to stwierdzić należy, że nie sprzeciwiała się rozpoczęciu inwestycji na jej nieruchomości, w szczególności, że nieruchomość była nieogrodzona. Inwestor mógł więc bez przeszkód rozpocząć inwestycję po stwierdzeniu ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutu Gminy C. , że biegła nie powinna uwzględniać jako nakład budowlany zestawu hydroforowego, bowiem nie jest to część składowa nieruchomości, organ I instancji zwrócił uwagę, że biegła w piśmie z dnia [...] maja 2019 r. wskazała, jakie posiada zastosowanie układ pompowy wody i wskazała, że nie jest to samodzielny element, lecz część systemu wodociągowego i nawadniającego, który nie może działać w oderwaniu od pozostałej części instalacji. Biegła wskazała, że instalacja sieci wodociągowej, nawadniającej czy melioracyjnej jest również częścią składowa gruntu, a skoro tak, to jej poszczególne elementy również, ponieważ tylko połączone ze sobą tworzą całość zdolną do właściwego wykorzystania. Stąd też Starosta [...] przyjął, że zestaw hydroforowy był częścią składową nieruchomości wydzielonej dla celów realizacji inwestycji drogowej i należne jest byłym właścicielom nieruchomości odszkodowanie również za omawiane części składowe. Odrębnym zagadnieniem jest gdzie aktualnie znajdują się omawiane części składowe i kto jest w ich posiadaniu w dobrej lub złej wierze, jednakże wskazane zagadnienie leży poza kognicją Starosty [...]. Dla celów ustalenia odszkodowania nie ma to znaczenia, ponieważ stan nieruchomości określany jest na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Organ I instancji wskazał także, że w ramach przedmiotowego postępowania administracyjnego doszło do wypłaty ustalonego decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. (sygn. [...]) odszkodowania. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody, jednakże Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyeliminował wskazane decyzje z obrotu prawnego wyrokiem z dnia [...] października 2014 r., sygn. II SA/Po [...]. Zachodzi więc konieczność ponownego ustalenia odszkodowania, jednakże jeżeli aktualnie ustalone odszkodowanie przewyższa kwotę dotąd wypłaconą należy wypłacić różnicę w wysokości odszkodowania na rzecz byłych współwłaścicieli nieruchomości.

W odwołaniu z dnia [...] stycznia 2020 r. do Wojewody Gmina C. wskazała, że skoro ostateczna decyzja Starosty [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2013 r., na podstawie której Gmina C. dokonała wypłaty odszkodowania, została uchylona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, a wypłacone odszkodowanie do dnia dzisiejszego nie zostało zwrócone, należy więc dokonać waloryzacji wypłaconego odszkodowania i dopiero wówczas dokonać potrącenia i ustalić wysokość ewentualnej dopłaty.

Odwołująca podniosła również, że zestaw hydroforowy ze zbiornikiem, pompa z silnikiem, wężami zasilającymi odprowadzającymi wodę, przewód zasilający oraz przewód ciśnieniowy nie są częścią budowli, a urządzeniami, i tym samym nie są częścią składową gruntu.

W odniesieniu do powiększenia odszkodowania o 5% zauważono, że w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło wydanie nieruchomości przed upływem terminów wskazanych w specustawie drogowej. W piśmie z dnia 30 października 2010 r. była właścicielka wyraźnie sprzeciwia się udostępnieniu terenu. Ponadto właściciel nie wyrażał zgody na stabilizację punktów granicznych.

Podniesiono również, że na stronie [...] operatu szacunkowego biegła wskazała, iż w odniesieniu do działki nr [...] nie zachodzi zasada korzyści, natomiast nie znajduje to odzwierciedlenia w obliczeniach, gdzie do części przeznaczonej pod zieleń przyjęto ceny nieruchomości drogowych, a nie przeznaczonych pod zieleń. Ponadto w operacie nie zawarto analizy, z której wynikałoby jak kształtują się ceny nieruchomości przeznaczonych pod zieleń i tym samym możliwości zastosowania wskazanego art. 134 ust. 4 u.g.n.

W odwołaniu z dnia [...] lutego 2020 r. do Wojewody J. P. wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W szczególności odwołujący zwrócił uwagę, że przy wycenie nieruchomości nie uwzględniono urządzeń i elementów istniejących na tych działkach takich jak przepust, śluza i 7 drzew, kwestii dotyczącej przywrócenia punktu granicznego działki o nr [...] od strony północnej granicy z ul. [...] na wschód od łącznika ul. [...] -[...], naprzeciwko posesji przy ul. [...], kwestii braku zjazdu z ul. [...] lub ul. [...] na nowoutworzoną działkę nr [...], co umożliwiłoby korzystanie z niej, a także kwestii dotyczącej przywrócenia możliwości dojazdu do gospodarstwa od południowej części działki nr [...] od strony ul. [...].

Wojewoda decyzją z dnia [...] lipca 2020 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., uchylił pkt II, III i IV zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekł, że wypłacie podlega różnica pomiędzy odszkodowaniem ustalonym niniejszą decyzją administracyjną a dotychczas ustalonym i wypłaconym odszkodowaniem w wysokości [...] zł, podlegającym waloryzacji na dzień dokonania zapłaty (II), a także że odszkodowanie, ustalone zgodnie z pkt II niniejszej decyzji, należy wypłacić jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji, proporcjonalnie do udziałów w utraconym prawie własności, tj. na rzecz I. M. - [...] udziału, na rzecz M. J. - [...] udziału, na rzecz M. S. - [...] udziału, na rzecz Ł. P. - [...] udziału oraz na rzecz J. P. - [...] udziału (III). W pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że w jego ocenie opinia z [...] czerwca 2019 r. jest wiarygodna i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania na podstawie specustawy drogowej. Wskazany operat szacunkowy zawiera te elementy formalne, które łącznie pozwalają przyznać mu przydatność dla celów dowodowych. Biegła sporządzając operat szacunkowy prawidłowo zastosowała m.in. art. 130, art. 150, art. 151 oraz art. 152 u.g.n. Zdaniem organu odwoławczego biegła nie uchybiła także normie prawnej zawartej w art. 4 pkt. 16 u.g.n, przyjmując do zastosowanej metody porównań wyłącznie nieruchomości podobne. Biegła uwzględniła również zasadę korzyści opierającą się na założeniu, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Biegła uwzględniła także w dokonanej wycenie nasadzenia roślinne i nakłady budowlane. Organ II instancji nie znalazł podstaw do kwestionowania przyjętych danych oraz prawidłowości dokonanych w tym zakresie obliczeń.

Odnosząc się do zarzutów odwołań organ odwoławczy wskazał, że były one częściowo zasadne. Z tego względu należało uchylić decyzję organu I instancji w części.

Organ odwoławczy ustosunkowując się do zarzutu konieczności waloryzacji wypłaconego już odszkodowania wskazał, że skoro od pierwszej wypłaty minęły ponad trzy lata, wypłacona kwota podlega waloryzacji na dzień dokonania zapłaty. Z tego względu organ II instancji uchylił zaskarżoną decyzję Starosty [...] w pkt III, orzekając w to miejsce o tym, iż wypłacie podlega różnica pomiędzy odszkodowaniem ustalonym niniejszą decyzją administracyjną, a dotychczas ustalonym i wypłaconym odszkodowaniem w wysokości [...] zł, podlegającym waloryzacji na dzień dokonania zapłaty.

Wojewoda przyznał także rację Gminie C. , że w przedmiotowej sprawie nie doszło do wydania nieruchomości przed upływem terminów wskazanych w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Organ II instancji miał przy tym na względzie fakt, że w aktach administracyjnych sprawy nie znajduje się żadna dokumentacja potwierdzająca wydanie nieruchomości oraz fakt, że była właścicielka nieruchomości wyraźnie sprzeciwiała się udostępnieniu terenu. Wobec powyższego konieczne stało się uchylenie decyzji organu I instancji w pkt II i IV.

Za chybione natomiast uznano zarzuty dotyczące nieprawidłowości w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym. W zakresie oszacowania wartości zestawu hydroforowego ze zbiornikiem, pompy z silnikiem, wężami zasilającymi, przewodem zasilającym i przewodem ciśnieniowym, organ odwoławczy podzielił argumentację zawartą w piśmie biegłej z dnia [...] maja 2019 r.

Wojewoda nie podzielił również stanowiska strony, że biegła w sposób nieuprawniony lub niedostateczny wykazała zasadność przyjęcia tak zwanej zasady korzyści oraz że w operacie szacunkowym z [...] czerwca 2019 r. nie zawarto analizy, z której wynikałoby jak kształtują się ceny nieruchomości przeznaczonych pod zieleń. Wskazano, że na podstawie obowiązujących przepisów rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku zamieszczania w operacie szacunkowym całej analizy rynku lokalnego, na którym występują dane nieruchomości. Metodyka wyceny postuluje jedynie zamieszczanie w opinii wyników końcowych oraz podsumowania tej analizy, co zostało poczynione w operacie szacunkowym autorstwa B. N..

Organ II instancji uznał za chybione również zarzuty sformułowane w odwołaniu J. P. z dnia [...] lutego 2020 r. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że strona powołała się na nakłady i nasadzenia obecne na innych nieruchomościach niż nieruchomość wyceniana. Z kolei kwestie błędnej numeracji działek w zasobie geodezyjnym, a także konieczność wykonania zjazdu na nowoutworzoną działkę drogową nr [...] oraz część działki nr [...], nie stanowią przedmiotu niniejszego postępowania.

W skardze z dnia [...] sierpnia 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu – która została zarejestrowana pod sygn. II SA/Po [...] – Gmina C. wskazała, że zaskarża decyzję w części, w jakiej Wojewoda utrzymał w mocy pkt I decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2020 r., w którym łączna wartość odszkodowania została określona na kwotę [...]zł. Wniosła o zmianę przedmiotowej decyzji w zaskarżonym zakresie poprzez obniżenie wartości ustalonego odszkodowania o wartość nieistniejących w momencie wydania nieruchomości nakładów lub przekazanie sprawy organowi do ponownego rozpatrzenia i wydania decyzji w zakresie ponownego oszacowania odszkodowania, tj. ustalenia wysokości odszkodowania bez uwzględniania zakwestionowanych nakładów budowlanych na nieruchomości, tj. zestawu hydroforowego ze zbiornikiem, pompy z silnikiem, wężami zasilającymi odprowadzającymi wodę, przewodu zasilającego i przewodu ciśnieniowego, które biegła B. N. w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2019 r. wyceniła na kwotę [...]zł, zwiększając tym samym wartość kwoty do wypłaty. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., art. 7 w zw. z art. 12 § 1 K.p.a., art. 8 K.p.a.

W uzasadnieniu Gmina C. podniosła, że biegła w swej opinii i uzupełniających wyjaśnieniach z dnia [...] maja 2019 r. przyznała, że jedynym dowodem na istnienie w dacie wydania nieruchomości wskazanych nakładów było oświadczenie byłej właścicielki nieruchomości. Tymczasem, jak wynikało z dotychczasowych ustaleń poczynionych w toku postępowania prowadzonego przed organem I instancji, w sprawie sporządzonych zostało sześć operatów szacunkowych, przy czym żaden z wcześniejszych nie uwzględniał tych nakładów, a w sporządzanych na przestrzeni lat wycenach załączano protokoły z wizji lokalnych na przedmiotowej nieruchomości, w których to protokołach nie poświadczano istnienia na gruncie nakładów budowlanych w postaci zestawu hydroforowego ze zbiornikiem, pompy z silnikiem, wężami zasilającymi odprowadzającymi wodę, przewodu zasilającego i przewodu ciśnieniowego. Protokoły z wizji nie budziły żadnych wątpliwości którejkolwiek ze stron postępowania. Jednostronne oświadczenie właściciela, w którym post factum stwierdził on, że na nieruchomości były zlokalizowane jeszcze jakieś dodatkowe nakłady, budzi poważne zastrzeżenia, w szczególności, iż fakt ten nie został przez właściciela w żaden sposób udokumentowany.

Niezależnie od powyższego, skarżąca podtrzymała swoje twierdzenia i zarzuty zgłoszone do opinii biegłej, że wyżej wymienione elementy nie stanowią części budowli, a są urządzeniami i tym samym nie mogą stanowić części składowej gruntu (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) i nie można ujmować ich w wycenie nieruchomości. Przedmiotowe urządzenia zostały zdemontowane przez ówczesnego właściciela i nie zostały wydane Gminie wraz z nieruchomością. Biegły w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2019 r. powołał się na informacje uzyskane podczas wizji terenowej (protokół z wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu [...] lutego 2019 r.) oraz na pismo E. M., czyli wyłącznie w oparciu o subiektywne oświadczenie jednej strony bez faktycznego potwierdzenia stanu faktycznego.

W skardze z dnia [...] sierpnia 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu – która została zarejestrowana pod sygn. II SA/Po [...] – J. P. wniósł o uchylenie decyzji Wojewody z dnia [...] lipca 2020 roku w części uchylającej pkt II, III oraz IV decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2020 roku (zn. [...]), uchylenie pkt II i pkt III decyzji Wojewody z dnia [...] lipca 2020 roku, a także zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 18 ust. 1e specustawy, art. 132 ust. 3a u.g.n., art. 87 K.p.a. w zw. z art. 80 K.p.a., art. 136 § 1 K.p.a. oraz art. 107 § 3 K.p.a.

W uzasadnieniu odwołujący podkreślił, że w toku postępowania E. M. wielokrotnie podkreślała, że ani Wójt Gminy, ani Starosta nie przekazali jej żadnego dokumentu dotyczącego przejęcia gruntów pod inwestycję drogową. Nie wskazano również żadnego terminu wydania przez nią Gminie C. gruntów, w związku z czym była ona przekonana, że grunty te zostały przejęte przez Gminę niezwłocznie po uprawomocnieniu się decyzji Starosty [...] nr [...]. Od tego czasu E. M. nie wykonywała żadnych prac gospodarczych, pozostawiając działki do dyspozycji Wójta Gminy i Starosty [...]. Wskazywała również, iż w krótkim terminie po uprawomocnieniu się Decyzji Starosty, dwukrotnie w różnych dniach na przejętej przez Gminę części nieruchomości przebywało dwóch mężczyzn, którzy mierzyli teren oraz sporządzali notatki. Powyższe dowodzi tego, że E. M. nie zabraniała nikomu wstępu na działkę.

Odwołujący zwrócił także uwagę, że w punkcie II zaskarżonej decyzji organ odwoławczy w oparciu o art. 132 ust. 3a u.g.n. wskazał, że kwota odszkodowania podlega waloryzacji na dzień dokonania zapłaty. Rozstrzygniecie to jest jednak niejasne, gdyż organ nie doprecyzował, która kwota podlega waloryzacji - czy jest to kwota zasądzona w pkt II decyzji z dnia [...] lipca 2020 roku, czy też kwota już wypłacona skarżącemu.

W odpowiedziach na skargi Wojewoda wniósł o ich oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w prawie.

Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2020 r., sygn. II SA/Po [...], Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu połączył sprawę ze skargi J. P. do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą ze skargi Gminy C. i postanowił prowadzić je dalej pod sygnaturą II SA/Po [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skargi okazały się niezasadne.

Oś sporu koncentruje się wokół ustalenia, czy Wojewoda prawidłowo ustalił na rzecz I. M., M. J., M. S., Ł. P. i J. P. wysokość odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości C., gmina C,, oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb: C., arkusz mapy [...], działka nr [...], o pow. [...] ha, działka nr [...], o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej - ul. [...] i ul. [...] w gminie C. .

Rozpoczynając rozważania prawne w tym zakresie wyjaśnić należy, że postępowanie, którego celem jest nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje odpowiednio ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.; dalej: "specustawa drogowa"), a w zakresie w niej nieuregulowanym, przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65; dalej: "u.g.n.").

W myśl art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, czy też własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Według art. 12 ust. 5 przytoczonej ustawy, do ustalenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z. zastrzeżeniem art. 18. Natomiast art. 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej przewiduje przy tym, że wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości jest powiększana każdorazowo o kwotę równą 5% ustalonego odszkodowania, w przypadku gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości wyda tę nieruchomość lub opróżni lokal i inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, albo od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, albo od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności.

Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak przy tym wynika z art. 156 ust. 1 tej ustawy, rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a. Zatem organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Dlatego też organ może w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Po 715/16 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] czerwca 2019 r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego B. N. (k. [...]-[...] akt adm. organu I instancji). Zdaniem Sądu nie budzi on wątpliwości co do jego prawidłowości.

Po pierwsze wyjaśnienia wymaga, że stosownie do art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jak przy tym wynika z art. 156 ust. 4 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] czerwca 2019 r. co oznacza, że po potwierdzeniu jego aktualności przez biegłą w dniu [...] lipca 2020 r. (k. nienumerowana akt adm. organu odwoławczego), mógł być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony do dnia 18 czerwca 2021 r. Operat szacunkowy był więc aktualny na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

Dalej wskazać należy, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegła została wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych (nr [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załączniki, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Ponadto należy podkreślić, że biegła wyraźnie wskazała transakcje, które przyjęła jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia mogą być podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania za działkę przejętą pod inwestycję drogową.

W kontekście powyższego Sąd podkreśla przy tym, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15).

Należy zauważyć, że w operacie określono wartość odtworzeniową części nieruchomości składającej się z działek o numerach [...] i [...], jako przedmiotu współwłasności wraz z nakładami. Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Z kolei wartość nakładów budowlanych określono metodą kosztów odtworzenia – techniką wskaźnikową. Wartość nasadzeń roślinnych dokonano tzw. "metodą bydgoską", zamieszczoną w publikacji "Określanie wartości roślin ozdobnych" SRzM Byggoszcz 2018 (s. [...] – [...] operatu szacunkowego).

Jak zauważyła biegła, na dzień wydania decyzji szacowana część gruntu – działka nr [...] przeznaczona była pod tereny zabudowy mieszkaniowej oraz w części jako zieleń. Z kolei działka nr [...] były to tereny zieleni. Przeznaczenie na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej nie było tożsame z przeznaczeniem alternatywnym wynikającym z celu wywłaszczenia. W celu sprawdzenia, czy przy wycenie powinna zostać zastosowana zasada korzyści, biegła objęła analizą transakcje gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zieleń na terenie Wojewoda w okresie pomiędzy lipcem 2016 r. a lutym 2019 r., z uwagi na brak transakcji zawartych na terenie gminy C. , transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową na terenie C. w okresie pomiędzy wrześniem 2016 r. a październikiem 2018 r. oraz transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi na terenie gminy C. pomiędzy grudniem 2016 r. a grudniem 2018 r. (s. [...] i [...] operatu szacunkowego).

Z dokonanej analizy wynika, że cel wywłaszczenia w części działki o nr [...] nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości, natomiast co do części przeznaczonej pod zieleń, należy zastosować zasadę korzyści. Wobec tego biegła uznała, że przedmiotem oszacowania jest wartość gruntu dla aktualnego sposobu użytkowania zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. (część działki nr [...] przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej) oraz wartość gruntu dla alternatywnego sposobu użytkowania zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. (część działki o nr [...] przeznaczona pod zieleń i działka nr [...]) (s. [...] operatu szacunkowego).

Obliczając wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod drogi biegła wskazała transakcje przyjęte do analizy porównawczej (s. [...] operatu szacunkowego), a także opisała nieruchomości będące przedmiotem transakcji o cenie minimalnej oraz maksymalnej. Biegła ustaliła również atrybuty waloryzujące nieruchomość gruntową oraz ich wagi procentowe (lokalizacja 40 %, rodzaj gruntów otaczających 40 %, rodzaj terenu komunikacyjnego 20 %), a także opisała charakterystykę stanów brzegowych i pośrednich przyjętych atrybutów wartościujących (s. [...] i [...] operatu szacunkowego). Oceniając atrybuty w ramach poszczególnych przedziałów waloryzujących dla części wycenianej nieruchomości biegła wskazała, że jej lokalizacja jest bardzo dobra, rodzaj otaczających gruntów jest średnio korzystny, natomiast rodzaj terenu komunikacyjnego jest dobry. Wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod drogę wyniosła [...] zł.

Również obliczając wartość 1 m2 nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową biegła wskazała transakcje przyjęte do analizy porównawczej, a także opisała nieruchomości będące przedmiotem transakcji o cenie minimalnej oraz maksymalnej (s. [...] operatu szacunkowego). Biegła ustaliła również atrybuty waloryzujące nieruchomość oraz ich wagi procentowe (lokalizacja nieruchomości 25 %, obszar nieruchomości gruntowej 35 %, dojazd do nieruchomości 20 %, uzbrojenie 20 %), a także opisała charakterystykę stanów brzegowych i pośrednich przyjętych atrybutów wartościujących (s. [...] operatu szacunkowego). Oceniając atrybuty w ramach poszczególnych przedziałów waloryzujących dla części wycenianej nieruchomości biegła wskazała, że jej lokalizacja jest bardzo dobra, obszar nieruchomości gruntowej oraz dojazd do nieruchomości jest średni, natomiast uzbrojenie jest dobre. Wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową wyniosła [...] zł.

Ostatecznie więc wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej (działka o nr [...]) wyniosła w zaokrągleniu [...] zł, natomiast wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości gruntowej (działka o nr [...]) wyniosła w zaokrągleniu [...] zł (s. [...] operatu szacunkowego). Prawidłowość ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości gruntu nie budzi zastrzeżeń Sądu.

Wątpliwości Sądu nie budzi również wycena wartości nasadzeń roślinnych oraz nakładów budowlanych. Dokonana przez biegłą wycena nie zawiera niejasności i jest przejrzysta, co umożliwiło weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego (s. [...] i [...] operatu szacunkowego).

Tym samym za trafne należało uznać stanowisko organu odwoławczego, że w powyższym zakresie przedmiotowy operat jest wiarygodny i zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i z przepisami wykonawczymi.

Sąd nie podzielił więc stanowiska Gminy C. co wadliwego uwzględnienia przy obliczaniu nakładów budowlanych zestawu hydroforowego ze zbiornikiem, pompy z silnikiem, wężami zasilającymi i odprowadzającymi wodę, przewodu zasilającego oraz przewodu ciśnieniowego (lp. [...] w tabeli na s. [...] operatu szacunkowego). Z ugruntowanego stanowiska sądów administracyjnych wynika, na co zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia [...] października 2014 r., sygn. akt II SA/Po [...], że obowiązujące przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości, w szczególności nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ani złożenia jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości. Tym niemniej Sąd zauważa, że to w interesie stron leży sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego lub pisemnej inwentaryzacji przejętej nieruchomości, albowiem jak wynika z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Nie sposób przy tym nie zauważyć, że w postępowaniu w przedmiocie ustalenia odszkodowania istnieje swoista nierówność stron, albowiem zobowiązana do wypłacenia odszkodowania gmina jest jednostką samorządu terytorialnego uczestniczącą w sprawowaniu władzy publicznej, wykonywującą przysługujące jej w ramach istniejących ustaw część zadań publicznych w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. To gminę więc obciąża ryzyko braku starannego działania w przypadku, gdy w sprawie nie została sporządzona dokumentacja obrazująca stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Jak słusznie przy tym wskazał organ odwoławczy, brak spornych nakładów w dacie szacowania nieruchomości nie stanowi dowodu, że nie istniały one wcześniej. W sytuacji, gdy nie sporządzono protokołu zdawczo-odbiorczego ani inwentaryzacji przejętej nieruchomości, biegła zasadnie oparła się na piśmie E. M., ówczesnego współwłaściciela nieruchomości korzystającego z gruntu w dacie wydania decyzji wywłaszczeniowej.

Fakt braku wskazania zestawu hydroforowego w protokole z oględzin z dnia [...] listopada 2011 r. (k. [...] akt adm. organu I instancji) nie może stanowić potwierdzenia, że wskazanego zestawu nie było na gruncie w dacie wydania decyzji wywłaszczeniowej. Wskazano w nim, że w dniu [...] lipca 2010 r. na działkach były nakłady w postaci melioracji wodociągowo-deszczowej podziemnej, stacji pomp i zbiornika na wodę + pompy, drzewa liściaste oraz rów melioracyjny z urządzeniami spiętrzającymi wodę i przejazdami. Wskazano także, że "właściciele podadzą dokładny opis ww. nakładów po zajęciu się przez Starostę innymi sprawami związanymi z inwestycją gminną" (k. [...] i [...] akt adm. organu I instancji).

Argumentem przemawiającym za nieuwzględnieniem wymienionych nakładów w wycenie nie jest także brak uwzględnienia ich w pozostałych opiniach sporządzonych w toku postępowania. W piśmie z dnia [...] lutego 2012 r. biegły wprost wskazał, że "rzeczoznawca majątkowy nie miał precyzyjnych informacji od zleceniodawcy oraz dotychczasowego właściciela nieruchomości o ewentualnych nakładach na wycenianym gruncie. Świadczy o tym dostępna dokumentacja oraz protokół z wizji lokalnej z dnia [...] listopada 2011 r." (k. [...] akt adm. organu I instancji).

W dniu [...] lutego 2012 r. E. M. uszczegółowiła natomiast dane o stanie nieruchomości przejętej przez Gminę C. wskazując, że Gmina przejęła właściwie utrzymany odpływowy rów melioracyjny na działce [...] łączący oczko wodne z ciekiem wodnym, śluzę stalową połączoną z rurą spustową PCV, kompletny zestaw hydroforowy ze zbiornikiem [...] l, pompą z silnikiem wraz z wężami zasilającymi i odprowadzającymi wodę, przewód ciśnieniowy, przewód drenarski, oczko wodne. Do pisma dołączono dokumentację fotograficzną oraz wskazano, że urząd gminy nie powiadomił o terminie przejęcia gruntu wraz z urządzeniami, a po przejęciu nie polecił zdemontować urządzenia (k. [...] – [...] akt adm. organu I instancji).

Pośrednio również sama Gmina potwierdziła, że wskazane nakłady znajdowały się na działce w dniu wydania decyzji wywłaszczeniowej, w piśmie z dnia [...] maja 2017 r. wskazując, że zestaw hydroforowy znajdował się na wywłaszczonym terenie w dniu [...] lutego 2011 r. – na co Gmina przedłożyła fotografię wykonaną w tym dniu, natomiast w dniu [...] maja 2017 r. zestaw znajdował się na nieruchomości nr [...], stanowiącej współwłasność Ł. P., M. J. oraz M. S. (k. [...] i [...] akt adm. organu I instancji). W piśmie z dnia [...] kwietnia 2019 r. Gmina odwołała się do tego pisma wskazując, że zestaw hydroforowy ze zbiornikiem (pompa z silnikiem, wężami zasilającymi i odprowadzającymi wodę, przewód zasilający i przewód ciśnieniowy) zostały przeniesione przez byłych właścicieli nieruchomości na działkę nr [...] (k. [...] akt adm. organu I instancji).

Powyższe dowody świadczą o tym, że do dnia [...] lutego 2011 r. (a więc i w dniu [...] lipca 2010 r. kiedy została wydania decyzja wywłaszczeniowa), wskazane nakłady znajdowały się na gruncie. Natomiast ich ewentualne późniejsze przeniesienie w inne miejsce i brak ich posiadania przez Gminę w chwili obecnej nie ma wpływu na ujęcie ich w dokonanej wycenie. Jak już bowiem powyżej wskazano, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Odnosząc się dalej do zarzutu Gminy, że zestaw hydroforowy ze zbiornikiem, pompa z silnikiem, wężami zasilającymi i odprowadzającymi wodę, przewód zasilający i przewód ciśnieniowy nie są nakładami, albowiem nie są częściami składowymi gruntu wskazać należy, że zarzut ten jest nietrafny.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ani przepisy specustawy drogowej nie definiują nakładów poniesionych na nieruchomości. W tej sytuacji należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Jak wynika z art. 47 § 2 tej ustawy, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przynależnościami natomiast stosownie do art. 51 § 1 i 3 Kodeksu cywilnego są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej), zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowej. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.

Charakter spornych elementów systemu nawadniającego wskazuje przy tym, że są one przynależnościami. Biegła w sporządzonych w dniu [...] maja 2019 r. wyjaśnieniach wskazała bowiem, że zestaw hydroforowy wraz ze zbiornikiem ciśnieniowym był elementem systemu nawadniającego i odwadniającego, który istniał na przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] lipca 2010 r. Nie był samodzielnym elementem, ale częścią systemu nawadniającego. Zestaw hydroforowy jest trwale połączony z instalacją nawadniającą, posiada kilka samodzielnych elementów: pompa z silnikiem, zbiornik ciśnieniowy, węże zasilające i odprowadzające wodę, przewód zasilający, rury PCV, i tworzyły one całość w sensie gospodarczym do nawadniania/odprowadzania wody z oczka wodnego i gruntu (k. [...] – k. [...] akt adm. organu I instancji).

Jak przy tym wynika z art. 52 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Sądu nakładami poczynionymi na nieruchomości są zarówno części składowe tej nieruchomości, jak i przynależności. Zdarzenie prawne jakim było wydanie decyzji wywłaszczeniowej odnosiło bowiem skutek także względem wskazanych elementów systemu nawadniania, wobec czego biegła prawidłowo wzięła je pod uwagę przy dokonywaniu wyceny nakładów budowlanych poczynionych na nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do zarzutu J. P. co do konieczności podwyższenia kwoty odszkodowania o 5 % na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej Sąd wskazuje, że w tym zakresie podziela stanowisko organu odwoławczego.

Jak już powyżej wskazano, brak sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego co do zasady obciąża większym ryzykiem Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego z uwagi na jej mocniejszą pozycję jako strony. Tym niemniej, znajdujące się w aktach sprawy dokumenty wskazują, że nieruchomość nie została wydana przez jej współwłaścicieli w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, co wyłącza odpowiedzialność Gminy w zakresie braku sporządzenia stosownej dokumentacji.

W aktach sprawy znajduje się pismo geodety D. W. z dnia [...] marca 2011 r., z którego wynika, że w dniu [...] października 2010 r. (tj. już po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna) geodeta przeprowadzał czynności związane z utrwaleniem na gruncie nowo wyznaczonych punktów granicznych. W czynnościach brał udział Pan P. – mąż E. M., który nie wyraził zgody na wejście na grunt oraz na przeprowadzenie czynności polegających na utrwaleniu nowych punktów granicznych argumentując, że grunt należy do E. M.. Opisano w protokole, że właściciel nie zgodził się na stabilizację punktów granicznych. Pan P. odmówił podpisania protokołu. Aby nie zaostrzać sporu odstąpiono od stabilizacji punktów granicznych (k. [...] akt adm. organu I instancji).

Choć w piśmie z dnia [...] lutego 2013 r. E. M. wskazała, że była przekonana, że grunt został przejęty przez Gminę po uprawomocnieniu się decyzji nr [...] i od tego czasu na gruncie nie wykonywała żadnych prac gospodarczych i nie użytkowała gruntu zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem (k. [...] i [...] akt adm. organu I instancji), to w tym samym piśmie odniosła się do zdarzenia braku wpuszczenia na grunt geodety przez działającego w jej imieniu J. P., wskazując, że skoro geodeta nie okazał upoważnienia lub zlecenia do wykonania pomiarów, a ona nie została zawiadomiona o terminie i zakresie prac, geodeta nie został wpuszczony na grunt. E. M. działała więc jako władający nieruchomością, odmawiając na nią wstępu, wobec czego nie sposób uznać, aby wydała tę nieruchomość w terminie uprawniającym do stosownego podwyższenia odszkodowania. Gdyby bowiem w istocie E. M. uznawała, że grunt jest własnością Gminy po dniu, w którym decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna, nie interesowałoby jej, kto wchodzi na ten grunt i w jakim celu (czy ma upoważnienie do przeprowadzenia czynności) i nie utrudniałaby wykonania stosownych czynności przez geodetę.

Co zaś się tyczy punktu II zaskarżonej decyzji, to w jej treści Wojewoda wyraźnie wskazał, że biorąc pod uwagę fakt, iż od pierwszej wypłaty minęły ponad trzy lata, wypłacona kwota podlega waloryzacji na dzień dokonania zapłaty.

Reasumując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu zaskarżonej decyzji naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") powodowałyby konieczność jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargi.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy pkt XVII zarządzenia Zastępcy Przewodniczącego Wydziału II z dnia 25 sierpnia 2020 r. wydanego w oparciu o art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.