Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 294/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 80,  art. 84  par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 55  ust. 1   art. 56  ust. 1  pkt 1-9
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tomasz Szmydt (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędzia WSA Joanna Skiba Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2014 r. sprawy ze skargi Gminy J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy J. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Gmina J. złożyła skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. Nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Starosty L. Nr [...] z dnia [...] października 2013 r., orzekającą o ustaleniu od Gminy J. odszkodowania w wysokości [...] zł, na rzecz E. i M. małżonków A., za działkę gruntu wydzieloną pod publiczną drogę gminną w wyniku podziału nieruchomości i oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położoną w obrębie [...], opisaną obecnie w księdze wieczystej Nr [...], która przeszła z mocy prawa na własność Gminy J. z dniem [...] czerwca 1998 roku.

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Wójt Gminy J ostateczną decyzją nr [...], z dnia [...] maja 1998 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej KW [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...]. W wyniku ww. podziału wyodrębniona została m.in. działka ewidencyjna nr [...], wydzielona z przeznaczeniem pod poszerzenie istniejącej drogi gminnej.

Podział dokonany został na wniosek właścicieli nieruchomości, E. i M. małżonków A., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy J. zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy J. nr [...] z dnia [...] listopada 1994 r.

Pismem z dnia 27 września 2011 r. E. i M. małżonkowie A. złożyli wniosek o wydanie przez Starostę L. decyzji zobowiązującej Gminę J. do wypłaty odszkodowania za przejętą ww. działkę. Do wniosku dołączono kopie mapy i decyzji podziałowej oraz korespondencję z Wójtem Gminy J., z której wynika, że nie doszło do uzgodnienia wysokości przedmiotowego odszkodowania, ponieważ mimo wezwań M. A. do tych uzgodnień skierowanych do Wójta Gminy J. z podaniem proponowanej kwoty odszkodowania, nie doszło do jego wypłaty, gdyż Rada Gminy J. nie wyraziła zgody na zaciągnięcie zobowiązań finansowych na okres przekraczający rok budżetowy w celu wypłaty odszkodowania za tę działkę.

Organ I instancji zawiadomieniem z dnia 19 grudnia 2011 r. poinformował strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową działkę grunt.

W dniu [...] czerwca 2012 r. Starosta L. wydał decyzją nr [...], ustalającą odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Wójta Gminy J., decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2012 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji oraz zalecił zlecenie wykonania nowego operatu szacunkowego.

Na potrzeby ponownie prowadzonego postępowania przez Starostę L., wybrany w drodze przetargu rzeczoznawca majątkowy T. O. sporządził w dniu [...] grudnia 2012 r. operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości.

Pismem z dnia 25 kwietnia 2013 r. wezwano na rozprawę administracyjną strony postępowania oraz rzeczoznawcę majątkowego. Rozprawa odbyła się [...] maja 2013r.

Obecny na rozprawie M. A. oświadczył, że podtrzymuje wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...].

Pełnomocnik Wójta Gminy J. odebrał na rozprawie oryginał operatu szacunkowego i wniósł o wyznaczenie 21-dniowego terminu na odniesienie się do tego operatu jak i zebranego materiału dowodowego. Kierujący rozprawą nie przychylił się do ww. wniosku. Pełnomocnik Wójta Gminy J. po wstępnym zapoznaniu się z operatem szacunkowym wskazał ogólnie na szereg błędów, które wymagają eliminacji i wskazują na to, że operat ten nie może być dopuszczony jako dowód w niniejszym postępowaniu.

Rzeczoznawca majątkowy oświadczył na rozprawie, że wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie, na podstawie zawartych transakcji na lokalnym rynku nieruchomości tj. Gminy J. uwzględniając w wycenie wszystkie cechy wycenianej nieruchomości, a w szczególności jej wielkość i kształt.

W związku z powyższymi oświadczeniami kierujący rozprawą uznał, iż nie doszło do uzgodnień pomiędzy byłymi właścicielami nieruchomości, a właściwym organem tj. Wójtem Gminy J. w sprawie określenia wysokości odszkodowania oraz poinformował, że w powyższej sprawie zostanie wydana decyzja administracyjna zgodnie z procedurami obowiązującymi w Kodeksie postępowania administracyjnego.

Pismem z dnia 4 czerwca 2013 r. Gmina J. wniosła liczne uwagi do powyższej wyceny. Pismem z dnia 17 czerwca 2013 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do podniesionych zarzutów przez stronę.

Stosownie do art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego, pismem z dnia [...] czerwca 2013 r., znak [...] strony postępowania zostały powiadomione o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w przedmiotowej sprawie, a także wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Do pisma załączono kopię odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego na zarzuty do wyceny nieruchomości.

Organ I instancji po zbadaniu całości akt sprawy w tym operatu szacunkowego uznał, iż operat szacunkowy wykonany w dniu [...] grudnia 2012 r. dla niniejszego postępowania, został sporządzony zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a także zgodnie z art. 134 ust. 2, art. 154, art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Starosta L. decyzją nr [...] z dnia [...] października 2013 r., orzekł o ustaleniu od Gminy J. odszkodowania w wysokości [...] zł, na rzecz E. i M. małżonków A., za działkę gruntu wydzieloną pod publiczną drogę gminną w wyniku podziału nieruchomości i oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położoną w obrębie [...], opisaną obecnie w księdze wieczystej Nr [...], która przeszła z mocy prawa na własność Gminy J. z dniem [...] czerwca 1998 r.

Pismem z dnia 15 października 2013 r. Gmina J. reprezentowana przez wójta, w ustawowo przypisanym terminie, złożyła odwołanie.

Wojewoda [...] rozpoznając niniejsze odwołanie wskazał, że: Ustalenie wysokości odszkodowania trybie administracyjnym następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n.). Jak stanowi art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy czym podczas jej określania uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz standardami zawodowymi - art. 175 ust. 1 u.g.n.

Oceniając sposób sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2012r. Wojewoda [...] wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 36 ust. 6 pkt 2 tego rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wojewoda [...] dokonując analizy zebranego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, w tym operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. O. stwierdził, że jest on aktualny i prawidłowy. Do określenia wartości rynkowej części nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję polegającej na rozbudowie dróg gminnych, rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i kosztów odtworzenia. Do badania rynku rzeczoznawca majątkowy przyjął lokalne transakcje nieruchomościami położonymi w gminie J., o tym samym przeznaczeniu, co nieruchomość, z której wydzielono wycenianą nieruchomość.

Na podstawie powyższych rozważań, organ odwoławczy stwierdza, iż operat szacunkowy, sporządzony przez T. O. na potrzeby niniejszego postępowania jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 k.p.a.

Organ odwoławczy stwierdził, iż operatowi z dnia [...] grudnia 2012 r. można przypisać wiarygodną w rozumieniu art. 77 § 1 i 80 k.p.a. wartość dowodową co w zaskarżonej decyzji Starosty Powiatu L. znajduje potwierdzenie w zgodności operatu szacunkowego z obowiązującymi przepisami, której wyniki organ odwoławczy w pełni podzielił

Organ odwoławczy wskazał, że gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, wówczas to na stronę, która kwestionuje te wyjaśnienia, przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie odwołujący się nie wykazali w drodze przeciwdowodu wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego dla wyceny przedmiotowej nieruchomości, w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dlatego też należy uznać argumentację Gminy J. za bezzasadną.

Wojewoda [...] w oparciu o wskazane ustalenia i rozważania decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. Nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty L. Nr [...] z dnia [...] października 2013 r.

Gmina J. złożyła skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty L. Nr [...] z dnia [...] października 2013 r., orzekającą o ustaleniu od Gminy J. odszkodowania w wysokości [...] zł. na rzecz E. i M. małżonków A., za działkę gruntu wydzieloną pod publiczną drogę gminną w wyniku podziału nieruchomości i oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położoną w obrębie [...], opisaną obecnie w księdze wieczystej Nr[...], która przeszła z mocy prawa na własność Gminy J. z dniem [...] czerwca 1998 roku.

Skarżący wnosił o uchylenie w całości decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. utrzymującej w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] października 2013 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Skarżący decyzji zarzucał naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 7 , 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie, tj. ogólnikową ocenę sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego i przyjętych w nim do porównań nieruchomości, co narusza powyższe zasady procesowe, a tym samym mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarżący, Wójt Gminy J. nie zgadzał się z oceną organów obydwu instancji, sprowadzającą się do twierdzenia, że sporządzona dla potrzeb przedmiotowego postępowania wycena jest prawidłowa.

Zdaniem skarżącego, z uwagi na dyspozycje zawarte w art. 77 § 1 i 80 k.p.a., organ winien dokonać własnej oceny opracowanej dla potrzeb przedmiotowego postępowania opinii, wskazując przy tym brak w operacie szacunkowym m. innymi informacji na temat tego kiedy, w jakim trybie, w oparciu o jakie materiały źródłowe rzeczoznawca majątkowy ustalił stan nieruchomości (w rozumieniu art. 4 pkt 17 u.g.n.) z dnia wydania decyzji zatwierdzającej jej podział, informacji umożliwiających identyfikację nieruchomości przyjętych do porównań według jej stanu z dnia wydania decyzji zatwierdzającej jej podział.

Skarżący podkreślał, że ww. rozstrzygnięcie organu nie odnosi się do tych zarzutów a oświadczenie rzeczoznawcy majątkowego, wskazującego że "wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie na podstawie zawartych transakcji na lokalnym rynku nieruchomości tj. Gminy J., uwzględniając w wycenie wszystkie cechy wycenianej nieruchomości, a w szczególności jej wielkość i kształt" , nie może zastępować oceny organu.

Dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie (art. 77 ust. 1, art. 80 k.p.a.). Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy, należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę a zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych (art. 84 §1 k.p.a.) w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzygania sprawy za organ administracji. Stwierdzenie zawarte w uzasadnieniu skarżonej decyzji , iż organ - cyt. "stwierdza, iż operat szacunkowy, sporządzony przez T. O. na potrzeby niniejszego postępowania jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 k.p.a." - nie może być uznane z braku uzasadnienia, za ocenę, o której mowa.

Nie można, zdaniem skarżącego, uznać racji organu obydwu instancji, że Wójt Gminy J., jako strona skarżąca, w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, winien przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, stosownie do art. 157 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). W tym względzie należy stwierdzić, iż dokonując oceny zasadności wniosku o odszkodowanie Starosta posiada kompetencje do zbadania, czy wniosek jest zgodny z dyspozycjami ustawy o gospodarce nieruchomościami i innymi przepisami prawa powszechnie obowiązującego (pod względem formalnym i materialnym) oraz czy wycena gruntu została dokonana rzetelnie i zgodnie z przyjętymi standardami.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) zwanej dalej "p.p.s.a." sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną. Sąd ten bada, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, których decyzje zostały zaskarżone, odpowiadają prawu (wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2007 r., II FSK 72/06, ONSA WSA 2008, nr 2, poz. 31; zob. także uchwała pełnego składu NSA z dnia 26 października 2009 r., I OPS 10/09, s. 29 uzasadnienia). Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępie należy przypomnieć, że sporządzenie opinii o wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., dlatego zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jej sporządzenie, w formie operatu szacunkowego, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Z tego względu, operat ten może być w procedurze administracyjnej poddany ocenie organu orzekającego jedynie w zakresie jego wartości dowodowej, w myśl art. 80 k.p.a.

Jeżeli więc strona postępowania odszkodowawczego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie odszkodowawcze wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpił do rzeczoznawcy (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 2014r., I OSK 1568/13).

W przedmiotowej sprawie Starosta L. złożył pismo z dnia 4 czerwca 2013r., w którym zamieścił szereg zarzutów dotyczących opinii biegłego rzeczoznawcy przytaczając przy tym orzecznictwo sądowo-administracyjne.

Rzeczoznawca majątkowy T. O. w piśmie z dnia 17 czerwca 2013r. odniósł się do ww. zarzutów.

Organ odwoławczy nie zajął jednak stanowiska pozwalającego na przyjęcie, że dokonana została ocena dowodu w rozumieniu art. 80 k.p.a.

Operat szacunkowy nie może sprowadzać się w istotnym zakresie, tak jak ma to miejsce na gruncie przedmiotowej sprawy, tylko do twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego. Przepis § 55 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego jednoznacznie przewiduje, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym elementy, o których mowa § 56 ust. 1 pkt 1 - 9 powołanego rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek zamieścić uzasadnienie wyjaśniające m.in. dlaczego uznał określone nieruchomości za nieruchomości podobne, sposób ustalenia cech nieruchomości wpływających na zróżnicowanie cen na analizowanym rynku nieruchomości oraz metodę selekcji spośród nich takich cech, które wpływają istotnie na zróżnicowanie cen i wreszcie przebieg wnioskowania, który doprowadził do sformułowania operatu.

Organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów odnośnie operatu, jak też do wyjaśnień biegłego rzeczoznawcy zawartych w piśmie. Organ przyjął arbitralną i w zasadzie będącą poza kontrolą rolę biegłego i sporządzonego na potrzeby sprawy operatu szacunkowego. Założenie takie, jest z gruntu błędne, bowiem operat jest w postępowaniu administracyjnym dowodem i jako taki nie może być oceniany niezależnie od dyspozycji art. 80 k.p.a. oraz innych przepisów określających reguły dowodowe. Oczywistym przy tym, jest, że ani organ ani Sąd nie mają uprawnień aby zastępować biegłego w ocenie wymagającej wiedzy specjalistycznej. Natomiast przy zarzutach, że opinia jest nielogiczna, niespójna lub też przy zarzutach dotyczących nieprawidłowości w wycenie należy uzyskać wyjaśnienia od biegłego rzeczoznawcy. Organ powinien się do tych wyjaśnień odnieść w uzasadnieniu swojej decyzji bowiem to właśnie operat szacunkowy tworzy zasadniczą część ww. postępowania i należy ocenić te wyjaśnienia łącznie z operatem, zgodnie dyspozycją art. 80 k.p.a. Organ nie może lakonicznie stwierdzić, że operat szacunkowy jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Następnie, po przeprowadzeniu oceny operatu jako dowodu w postępowaniu administracyjnym, jeżeli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ orzekający uzna za wystarczające w ramach art. 80 k.p.a., to dopiero wtedy może oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ orzekający nie może natomiast wymagać od strony postępowania poparcia zarzutów zgłoszonych wobec operatu szacunkowego dodatkowymi kwalifikowanymi dowodami (np. oceną organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych) bez uprzedniego wyczerpania przez ten organ możliwości oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego we własnym zakresie na podstawie art. 7 i art. 80 k.p.a.

W ocenie Sądu, organ odwoławczy nie wyjaśnił i nie ocenił operatu zgodnie z dyspozycją art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. w sposób wyżej przedstawiony, co stanowiło naruszenie przepisów postepowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przy czym, Sąd nie mógł w rozważaniach zastąpić oceny operatu szacunkowego jaką winien dokonać organ administracji. Powyższe oznaczałoby naruszenie przez Sąd art. 3 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., które stanowiłoby naruszenie mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 2014r., I OSK 1568/13).

Organ odwoławczy powinien zatem wyjaśnić czy organy I instancji odniósł się w sposób wynikający z art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. do wszystkich zarzutów Gminy J., kwestionujących operat szacunkowy, będący kluczowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania. Przeprowadzenie właściwej ocen operatu, jako dowodu w sprawie, jest bowiem zagadnieniem pierwszoplanowym, wymagającym szczegółowej i gruntownej analizy a nie powielania zwrotów o charakterze ogólnym.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c orzekł jak w pkt 1 sentencji. Na mocy art. 152 p.p.s.a. orzeczono, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku jak w pkt 2 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art.200 p.p.s.a. jak w pkt 3.