Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 587/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 9a
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 138 par 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie : WSA Mirosław Bator WSA Magda Froncisz Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2016 r. sprawy ze skargi Gminy Z. na decyzję Wojewody [....] z dnia 31 marca 2016 r. nr [....] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody [....] na rzecz strony skarżącej Gminy Z. kwotę 5782 zł ( słownie: pięć tysięcy siedemset osiemdziesiąt dwa złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 września 2015r. nr [...] Starosta K. orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania w wysokości 32 707,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0169 ha położoną w obr. [...], jedn. ewid. Z. na rzecz A.G. oraz Z.G . Odszkodowanie ustalono w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego P.T. który w operacie szacunkowym sporządzonym 20 maja 2015 r. oszacował wartość rynkową nieruchomości gruntowej, przeznaczonej pod inwestycję drogową pn. "Lokalizacja drogi gminnej mającej na celu budowę drogi gminnej wraz z odwodnieniem oraz jednostronnym chodnikiem w miejscowości B. i B. - gmina Z. oraz M. - gmina M. -przedłużenie ulicy [...] (...) " - na kwotę 32 707,00 zł.

Odwołanie od decyzji I instancji złożyła Gmina Z. zarzucając wykorzystanie przy ustalaniu wysokości odszkodowania operatu szacunkowego, w którym przyjęto niewłaściwy materiał porównawczy składający się z nieruchomości, które położone są poza obszarem Gminy Z. , w sytuacji, gdy Gmina Z. dokonała w badanym okresie kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami drogowymi. Ponadto odwołujący wskazał na przyjęcie przez biegłego do analizy działek o wielokrotnie większej powierzchni niż przedmiot wyceny, a także uwzględnienie w operacie szacunkowym nieruchomości położonych w centrum miejscowości, w przeciwieństwie do działki wycenianej. Niezależnie od powyższego skarżący zarzucił rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie w operacie szacunkowym nieruchomości położonych w centrum miejscowości, w przeciwieństwie do działki wycenianej, a także odznaczających się odmiennym otoczeniem w stosunku do przedmiotu wyceny.

Wojewoda decyzją z dnia 31 marca 2016r. nr [...] na podstawie art. 9a ustawy z dniami sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podano, iż autor sporządzonej wyceny nieruchomości dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (20 kwietnia 2009 r.) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy Z. nr [...] w granicach administracyjnych miejscowości B. , rejon [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Z. nr [...] z dnia 18 listopada 2005 r. w przeważającej części (około 75% jej powierzchni) w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem "32.MN.6", a także w około 25% powierzchni w terenach komunikacyjnych - dróg gminnych wewnętrznych oznaczonych symbolem "KDW", wykonał operat szacunkowy podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu gmin Z. i M. (dla części powierzchni nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) oraz cen transakcyjnych nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym z terenu gminy Z, , Z. oraz W. (dla części nieruchomości przeznaczonej pod drogi). Wartość nieruchomości została określona przez biegłego jako suma wartości części wycenianej nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod drogi, przy czym średnia cena transakcyjna z analizowanego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (197,69 zł/m2) była wyższa niż średnia cena transakcyjna nieruchomości drogowych (127,34 zł/m2). W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Przyjęte drogowe nieruchomości porównawcze położone na terenie gmin powiatu [...] , charakteryzujące się - jak wskazał biegły na str. 9 operatu szacunkowego - podobnym usytuowaniem (w tym odległością od K. ), podobnym udziałem terenów zabudowanych i zbliżoną cennością gruntów, zaliczanych również do tzw. "gmin [...]". Przyjęcie przez biegłego nieruchomości z terenu podobnych gmin powiatu [...] zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08. Przyjęte nieruchomości porównawcze spełniają wymóg nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W celu jednoznacznego ustalenia przyczyn rozszerzenia zakresu rynku nieruchomości drogowych na teren gmin sąsiednich o podobnej cenności gruntów, organ odwoławczy pismem z 19 grudnia 2015 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o nadesłanie informacji czy przedmiotem analizy przez biegłego były również transakcje nieruchomościami drogowymi z terenu gminy Z. wskazanymi przez skarżącego w odwołaniu. W przypadku ich analizowania zwrócono się o wskazanie powodów ich odrzucenia. W odpowiedzi na powyższe wystąpienie biegły w piśmie z 18 stycznia 2016 r. poinformował, iż początkowo badano obszar gminy Z. w zakresie transakcji nieruchomościami o małej powierzchni (do 300 m2), które zostały zawarte w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny tj. od maja 2013 r. do maja 2015 r. Następnie z uwagi na małą liczbę odnotowanych na tym terenie transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości drogowych spełniających powyższe kryteria dokonano rozszerzenia terytorialnego zakresu analizy - poprzez objęcie nimi również terenu gmin M. , W. i Z. , odznaczających się podobnych usytuowaniem (w tym odległością od K. ), podobnym udziałem terenów zabudowanych i zbliżoną cennością gruntów, zaliczanych również do tzw. "gmin [...] ". Z analiz wyłączono jedynie część miejscowości R. , usytuowaną na wschód od drogi krajowej nr [...] - w przypadku której odnotowane ceny gruntów są wyraźnie wyższe od ich średniego poziomu w przypadku pozostałej części badanego obszaru. Jak wskazał dalej biegły -badanie obszaru obejmującego gminy Z. , M. , W. i Z. pozwoliło na jednoznaczne określenie poziomu cen nieruchomości drogowych. Jednocześnie przedmiotem analizy były nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, w związku z tym nieruchomości o innym przeznaczeniu (R, RS, MN i przeznaczenia mieszane), jak również położone na terenie gminy S. zostały odrzucone podczas analizy, podobnie jak nieruchomości drogowe o powierzchni większej niż 300 m2. Ponadto, podczas badania odrzucono nieruchomości na których, zgodnie z mapą ewidencyjną znajdował się budynek lub jego fragment (działka nr [...] w B. . Nie analizowano transakcji zawartych ponad 2 lata przed dniem na który określano wartość przedmiotu wyceny, gdyż transakcje takie zgodnie z pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej Nr l PKZW nie powinny być uwzględnione w wycenie bez szczegółowego uzasadnienia. Rzeczoznawca majątkowy w ww. piśmie z 18 stycznia 2016 r. poinformował, iż tabela zamieszczona na str. [...] operatu szacunkowego przedstawia bazę nieruchomości odznaczających się największym podobieństwem do działki wycenianej, która została wyselekcjonowana podczas szczegółowej analizy rynku nieruchomości. Ze względu na obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne biegły, stosując metodą korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami (§ 4 ust. 1 i 2 i § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego). To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Ponadto, wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego.

Odnosząc się do zarzutu strony odwołującej dotyczącego uwzględnienia w wycenie nieruchomości opisanych na str. [...] operatu szacunkowego, których powierzchnie są znacznie większe niż powierzchnia działki wycenianej, stwierdzono, iż biegły po dokonanej analizie rynku wśród cech nieruchomości nie przyjął cechy rynkowej "powierzchnia" uznając tym samym, iż nie ma ona wpływu na cenę nieruchomości z tak określonego rodzaju rynku nieruchomości, korygując jednocześnie różne położenie nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej stosowną cechą rynkową "położenie i otoczenie", w przypadku wyceny części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jak również cechą rynkową "lokalizacja" w przypadku części nieruchomości przeznaczonej pod drogę. Korekty różnic pomiędzy poszczególnymi cechami rynkowymi przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych zostały precyzyjnie wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób niebudzący wątpliwości organu odwoławczego. Równocześnie nieruchomości porównawcze zostały szczegółowo opisane na str. 10, 13 oraz od str. 16 do str. 21 w sposób wystarczający, z datą transakcji, nazwą gminy i obrębu, ceną transakcyjną, ceną jednostkową, powierzchnią działki, udziałem w prawie własności oraz numerem aktu notarialnego. Zbędnym byłoby natomiast ujawnienie numerów działek porównawczych w świetle powyższego wyczerpującego opisu nieruchomości porównawczych względem przyjętych cech rynkowych na podstawie którego można w sposób bezsporny dokonać analizy różnic w cechach nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonał również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z o gospodarce nieruchomościami.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła Gmina Z. , zarzucając naruszenie;

- art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2013 r. póz. 687) w związku z art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości składającej się z działki o numerze ewidencyjnym [...] obręb [...] ,

- art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a poprzez uznanie przez organ II instancji, iż operat szacunkowy z dnia 20 maja 2015 r. został sporządzony w sposób prawidłowy pomimo tego, że organ nie odniósł się do zarzutów odwołania i ograniczył się w tym zakresie do zacytowania stanowiska organu I instancji wyrażonego w decyzji organu I instancji, zaakceptowania przez organ II instancji ustalenia operatu, iż na rynku lokalnym jest mała ilość transakcji drogowych (w przypadku tabeli na stronie 10 operatu) porównywalnych do gruntów wycenianych, w sytuacji, gdy w latach 2012-2014 Gmina Z. zawarła przynajmniej kilkadziesiąt tego typu transakcji, a także pomimo brak szczegółowej analizy rynku lokalnego i bezkrytyczne przyjęcie przez organy I i II instancji za prawidłowy materiał porównawczy w tabeli zawartej na stronie [...] operatu szacunkowego, składający się z działek, których powierzchnia przekracza powierzchnię działki wycenianej zwłaszcza w przypadku działek wskazanych w tabeli na stronie 10 operatu szacunkowego.

Strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów.

W uzasadnieniu podano, iż organ zwrócił się do biegłego pismem z dnia 29 grudnia 2015 r. o wyjaśnienie wątpliwości, wskazanych przez skarżącego w odwołaniu, jednakże jak wynika z samej odpowiedzi biegłego z dnia 18 stycznia 2016 r., odpowiedź na te wątpliwości nie została udzielona. Wobec braku dalszych wniosków organu o wyjaśnienie tych wątpliwości należy uznać, iż wniosek z dnia 29 grudnia 2015 r. był pro forma, a organ nadal nie wyjaśnił wszystkich istotnych okoliczności sprawy. W szczególności brak powodów odrzucenia nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym, podczas gdy w opinii brane były pod uwagę zarówno nieruchomości z przeznaczeniem drogowym, jak i pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W załączonym do odwołania wykazie transakcji przeważają działki o powierzchni mniejszej niż 300 m2, tylko niewielka ilość działek ma powierzchnię większą. Znajdują się tam również transakcje gdzie nieruchomości będące przedmiotem obrotu były przeznaczone na drogi o symbolach KDD i KDW. Niekonsekwencją biegłego było na stronie 10 w wyselekcjonowanej grupie 16 nieruchomości podanie nieruchomości, których powierzchnia znacznie przewyższa 300 m2 i podanie przez niego, iż ceny jednostkowe kształtowały się znacznie poniżej poziomu cenności gruntów drogowych wynikającego z szerszej analizy bez wskazania czy to stwierdzenie odnosi się do transakcji wskazanych przez skarżącego w odwołaniu. W ocenie skarżącego kwestia nieuwzględnienia transakcji drogowych zawieranych przez Gminę Z. w latach 2011 - 2014 r. w wydaniu decyzji nie została wyjaśniona. Organ w tym zakresie poprzestał jedynie na powieleniu twierdzeń biegłego bez dokonania jakiejkolwiek ich oceny. Organ nie odniósł się także do zarzutu odwołania, iż do analizy nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wyselekcjonowano grupę 12 działek (które zdaniem biegłego charakteryzują się największym podobieństwem do działki wycenianej), gdzie jak wynika z opisu nieruchomości przedstawionego na stronach [...] przedmiotowego operatu jako prawidłowy materiał porównawczy przyjęto nieruchomości, położone na obszarach przeznaczonych pod zabudowę osiedlową, czyli w terenach o rozbudowanej infrastrukturze technicznej. Pięć z tych nieruchomości położone są w centrum tych miejscowości, co jest całkowicie odmienne od położenia wycenianej działki.

Organ ustalił, iż była mała ilość takich transakcji drogowych na terenie gminy Z . A poprzez to poszerzono analizę rynku o inne gminy. W tym zakresie Organ nie dokonał jakiejkolwiek analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a jedynie powtórzył wszystkie ustalenia operatu oraz stwierdzenia biegłego z pisma z dnia 18 stycznia 2016 r. Strona skarżąca zaprzecza prawidłowości takich ustaleń, a zwłaszcza by w okresie od listopada 2012 r. do listopada 2014 r. na tym obszarze doszło do małej ilości transakcji obejmujących działki o przeznaczeniu drogowym. Przyjęte przez biegłego transakcje w przypadku działek o przeznaczeniu drogowym obejmują działki w większości zlokalizowane poza Gminą Z. W tym czasie strona skarżąca była stroną kilkudziesięciu transakcji obejmujących właśnie takie działki na terenie Gminy Z. Biegły w piśmie z dnia 18 stycznia 2016 r. nie wyjaśnił przyczyn nieuwzględnienia tych transakcji. Do analizy nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wyselekcjonowano grupę 16 działek, które zdaniem biegłego charakteryzują się największym podobieństwem do działki wycenianej. Tymczasem wyceniana działka ma powierzchnię 169 m2. Najmniejsza z działek przyjętych, jako materiał porównawczy ma powierzchnię 678 m2, a największa 996 m2. Już sam ten fakt wskazuje, iż żadna z tych działek nie może być uznana za podobną do działki wycenianej, bowiem w dużej mierze na wartość działki wpływa możliwość jej zabudowy, która w przypadku działki wycenianej jest wyłączona z uwagi na jej małą powierzchnię.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.

Skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na naruszenie przez organ zarówno przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak i przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawowe uchybienie organu to błędna ocena operatu szacunkowego z maja 2015r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P.T. polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości.

Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów należy wyrazić pogląd, że operat ten narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych.

Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana przez organ I instancji w dniu 20.04.2009 roku. Wg stanu na ten dzień powinna być zatem wyceniana nieruchomość zajęta pod przedmiotową inwestycje drogową.

Termin "stan nieruchomości" zdefiniowany jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "ustawa"), w jej art. 4 pkt. 17, który stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Przez nieruchomość ustawa rozumie natomiast grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1), a przez działkę gruntu, niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3).

Zgodnie z przytoczoną definicją stanu nieruchomości, istotny jest zatem jej stan techniczno-użytkowy jako całości i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej całej nieruchomości, a nie np fragmentu wywłaszczanego.

Jeśli chodzi o stan prawny nieruchomości, to wyżej przytoczona definicja nieruchomości koreluje z definicją nieruchomości zamieszczoną w art. art. 46. § 1 k.c., zgodnie z którym - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Określając zatem stan nieruchomości należy przyjąć tę nieruchomość, która stanowi odrębny przedmiot własności, gdyż nieruchomość definiowana jest właśnie tym, że może stanowić przedmiot odrębnej własności. W przedmiotowym wypadku nieruchomością, do której skarżącym przysługiwało prawo własności w dniu 20.04.2009 roku, a z której części dopiero powstała działka [...] w B. o pow. 0.0169 ha. przeznaczona pod drogę publiczną, była nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] obręb B. o pow. 0,44 ha.

Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 4 pkt. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Dlatego też taki stan nieruchomości zajętej pod drogę publiczną (odpowiadający ówczesnej działce nr [...] ) winien być uwzględniany przy doborze do jej wyceny nieruchomości podobnych, skoro ustawodawca w tzw. specustawie drogowej przewidział dwie daty dla ustalania wysokości odszkodowania, inną dla stanu nieruchomości, a inną dla jej wartości, a przejście własności nieruchomości wywłaszczanej nieruchomości następuje jeszcze w innej dacie, tj. w dacie kiedy decyzja o zrid staje się ostateczna.

W ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostaną przedstawione powyżej poglądy prawne, tj. jako nieruchomości podobne, rzeczoznawca uwzględni nieruchomości o powierzchni i przeznaczeniu podobnym do ówczesnej działki nr [...] obręb B. o pow. 0,44 ha, a nie do wydzielonej z niej działki nr [...] w B. o pow. 0.0169 ha. Ponadto przyjęte przez rzeczoznawcę wysokości współczynników korygujących, uzasadnione będą obszerniej i bardziej przekonująco, niż w aktualnie kontrolowanym operacie.

Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 w/w ustawy oraz § 8 pkt. 5 w zw. z § 21 ust. 1 pkt. 1"a" Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu.