Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2778/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję w części
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1e
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2018 r. sprawy ze skarg M. A., D. A. oraz Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. ze skargi M. A. i D. A. uchyla punkt I zaskarżonej decyzji oraz punkt II w części sformułowania "w pozostałym zakresie"; 2. oddala skargę Prezydenta Miasta [...]; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz skarżących M. A. i D. A. kwotę 1300 (jeden tysiąc trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2017 r., znak: [...], orzekł w pkt 1 o ustaleniu na rzecz M. A. i D. A. odszkodowania w wysokości 1 024 630,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0786 ha i nr [...] o pow. 0,0048 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...], w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 51 231,50 zł, w pkt 3 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pkt 4 o zobowiązaniu do wypłaty ustalonego w pkt 1 oraz powiększonego w pkt 2 i 3 odszkodowania Prezydenta Miasta [...].

Na skutek wniesionego od tej decyzji przez Prezydenta Miasta [...] decyzją z [...] sierpnia 2017 r. Nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257), w pkt I uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. w części dotyczącej pkt 2 i 4 i w tym zakresie orzekam o:

1) odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

2) zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do zapłaty odszkodowaniana rzecz M. A. i D. A. w łącznej kwocie 1 034630,00 zł (słownie: jeden milion trzydzieści cztery tysiące sześćset trzydzieści złotych 00/100); w pkt.II. w pozostałym zakresie utrzymał ww. decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ przedstawił stan faktyczny sprawy oraz wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 oraz 4 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), dalej specustawa drogowa, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa wart. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa wart. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Natomiast zgodnie z art. 18 ust. 1 f specustawy drogowej w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w [...], obrębie [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0786 ha i nr [...] o pow. 0,0048 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T.

Biegły ustalił, że wyceniane działki tworzą zwarty kompleks o nieregularnym kształcie, ich łączna powierzchnia wynosi 0,0834 ha, teren działek jest plaski. Biegły wskazał, iż według stanu na dzień 7 lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez Konsorcjum firm [...] i [...] Sp. z 0.0. oraz protokołem z oględzin przeprowadzonych w dniu 12 listopada 2016 r. działka nr [...] zabudowana była budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z garażem oraz altaną drewnianą, a działka nr [...] zabudowana była wiatą garażową drewnianą. Dokładny opis części składowych nieruchomości znajduje się na str. 12-14 operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowi zwarta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane, w niewielkiej odległości od działki znajduje się również przystanek komunikacji miejskiej oraz myjnia samochodowa. W większej odległości znajduje się cmentarz oraz kopalnia [...].

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 60% pow. działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako [...] - tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej (około 40% pow. działki), natomiast działka nr [...] znajdowała się w terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego". Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest częściowo zgodne a częściowo odmienne od ich przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo drogowym i częściowo mieszkaniowym jednorodzinnym.

Powyższa analiza wykazała, że podobne nieruchomości o charakterze mieszkaniowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego biegły w myśl tzw. "zasady korzyści" wartość całej nieruchomości określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym.

Ze względu natomiast na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r.

Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m", przy cenie średniej 95,51 zł/m2, z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 26-27 operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 110,82 zł/m2, natomiast całej powierzchni obu działek na kwotę 92 424,00 zł.

Z kolei wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana zgodnie z metodologią wskazaną na str. 28- 33 operatu szacunkowego na kwotę 841 372,00 zł.

Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano zgodnie z metodologią wskazaną na str. 33 - 37 operatu szacunkowego na kwotę 90 834,00 zł. Ostatecznie wartość działek nr [...] i nr [...] wyniosła 1 024 630 zł i w takiej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie, które następnie powiększył o kwotę 51 231,50 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej oraz o kwotę 10000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Oz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., organ wskazał, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn i rozporządzenia.

W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość częściowo była przeznaczona pod inwestycję drogową, a częściowo pod budownictwo mieszkaniowe, zatem po uwzględnieniu zasady korzyści wobec wyższej cenności nieruchomości drogowych wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe.

Z kolei wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych.

Autor operatu zdaniem organu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast.

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową, organ wskazał, że nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa. Zgodnie z art. 135 ust. 1-4 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Tak więc wartość odtworzeniowa nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Należy mieć przy tym na uwadze, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że z uwagi na brak odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, wartość nieruchomości ustalono w oparciu o metodę odtworzeniową.

Zarówno w operacie szacunkowym jak i w piśmie z dnia 15 lutego 2017 r. P. T. wskazał, iż w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia wyceny nie odnotowano na lokalnym, jak również regionalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami mieszkalnymi usytuowanymi w przeważającej części na gruntach przeznaczonych pod drogi. Wynika to zarówno ze znikomej liczby tego typu nieruchomości występujących na rynku nieruchomości jak i dużego prawdopodobieństwa wywłaszczenia nieruchomości pod planowaną inwestycję drogową, co zniechęca potencjalnych kupujących. Biegły wskazał również, że nieruchomość wyceniana o przeznaczeniu pod komunikację nie spełnia przesłanki podobieństwa względem nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny o charakterze inwestycyjnym, mieszkaniowym, zatem tego typu nieruchomości nie mogą być przyjmowane do porównań.

Organ wskazał, że powyższe wywody rzeczoznawcy majątkowego przemawiają za uznaniem prawidłowości sporządzenia wyceny nieruchomości metodą odtworzeniową wobec braku możliwości określenia jej wartości rynkowej. Podkreślono także, że to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny, co wynika z powyżej zacytowanego art. 154 ust. 1 ugn. Ponadto czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych dotyczą wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Zakwestionowanie doboru nieruchomości przez organ administracji byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych i rażących nieprawidłowości. A takich nieprawidłowości w niniejszej sprawie organ nie stwierdził.

Za chybiony organ uznał też argument wskazany przez Prezydenta Miasta [...], iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji do oszacowania wartości nieruchomości została wykorzystana inna metoda. Wymaga podkreślenia, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Tym bardziej, iż wiedzą znaną tut. organowi z urzędu jest, fakt iż w operatach szacunkowych wykonanych przez innych biegłych występują także działki, dla których sporządzono wycenę na potrzeby realizacji tej samej inwestycji o innym przeznaczeniu w dokumentach planistycznych niż wyceniane na potrzeby niniejszego postępowania działki. Wobec powyższego organ uznał, że nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości.

Odnosząc się do znajdującego się w aktach operatu szacunkowego sporządzonego dla tej samej nieruchomości przez biegłe U. W. i E. W. w dniu [...] sierpnia 2016 r. organ po jego analizie doszedł do wniosku, że nie może on stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Wątpliwości organu przede wszystkim budził fakt, że biegłe w swej opinii z dnia [...] sierpnia 2016 r. przyjęły nieruchomości niepodobne do wycenianej. Wskazać bowiem trzeba, iż przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości biegły obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowiskiem, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości.

Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić cechy wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym. Dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organy nie mogą podważyć. Dobór cech powinien być jednak właściwie uzasadniony. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje cechy tych nieruchomości stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. Pamiętać jednak należy, że korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Pomimo bowiem możliwości zastosowania przez biegłego korekt ze względu na różnice pomiędzy dobranymi nieruchomościami, a nieruchomością wycenianą, podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. Na str. 10 operatu szacunkowego biegłe wskazały prawidłową definicję nieruchomości podobnej, po czym Nie do końca się do niej zastosowały, pomijając przeznaczenie wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań.

Jak bowiem wynika z pisma rzeczoznawcy majątkowego P. T. z dnia [...] lutego 2017 r. dotyczącego operatu szacunkowego biegłych, oraz zbiór nieruchomości podobnych, wszystkie jedenaście przyjętych do porównań przez E. W. i U. W. w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2016 r. nieruchomości w dokumentach planistycznych przeznaczona była w całości lub w zdecydowanej części pod zabudowę mieszkaniową. Tymczasem zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r. nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona była w przeważającej części na terenie publicznych dróg klasy "głównej ruchu przyspieszonego", a w pozostałej części na terenie oznaczonym jako [...] - tereny ekspensywnej zabudowy mieszkaniowej.

Zdaniem organu jest to istotna wada operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2016 r., ponieważ żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe to nie jest ona w żaden sposób podobna do nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Plan miejscowy decyduje bowiem generalnie o profilu i sposobie zagospodarowania konkretnych terenów. Nadaje im funkcje drogowe, mieszkaniowe, usługowe, techniczno-produkcyjne, mieszane itp. Może określać granice obszarów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a także zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. Wprowadzając np. dla danego obszaru parametr minimalnej powierzchni działki budowlanej, plan miejscowy w istocie przesądza o możliwości rozpoczęcia na konkretnej działce nowej inwestycji budowlanej lub dokonania podziału danej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może też ustalić lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również linie zabudowy i gabaryty obiektów, a także maksymalne lub minimalne wskaźniki intensywności zabudowy. Ustalenia te mogą np. narzucić albo wykluczyć zwartą zabudowę, a także określić wysokość nowych budynków.

Dlatego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma tu kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcje wyznaczoną przez plan. Natomiast w żaden sposób nie jest podobna do siebie działka o funkcji drogowej z działką o funkcji z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Organ podkreślił, że powyższe budzi jego wątpliwości co do rzetelności sporządzonej przez biegłą wyceny nieruchomości ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości.

Ponadto wskazał, że zgodnie z art. 134 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do treści art. 151 ust 1 ugn rynkową wartość nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Odstępstwo od tej zasady wprowadza norma wyrażona wart. 135 ugn. I tak odtworzeniowa wartość nieruchomości może być podstawą do ustalenia odszkodowania tylko wtedy, gdy nie ma możliwości określenia rynkowej wartości ze względu na to, iż brak jest w obrocie nieruchomości rodzajowo podobnych do nieruchomości wywłaszczonej. Brak w obrocie takich nieruchomości uniemożliwia bowiem określenie możliwej do uzyskania ceny, skoro nieruchomości podobne do wywłaszczonej nie występują w obrocie. Stwierdzenie braku obrotu nieruchomościami określonego rodzaju powinno nastąpić z wykorzystaniem możliwości poszukiwania obrotu takimi nieruchomościami na rynku regionalnym lub krajowym, zgodnie z § 26 ust. 1 rozporządzenia.

Biorąc pod uwagę powyższe, rzeczoznawca majątkowy po dokonaniu analizy rynku nieruchomości i uznaniu, że w obrocie brak jest transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, zobowiązany jest do dokonania wyceny nieruchomości na podstawie jej wartości odtworzeniowej.

W przedmiotowej sprawie E. W. i U. W. tego jednak nie uczyniły, co w efekcie doprowadziło do sytuacji, w której do porównań przyjęły nieruchomości o innym przeznaczeniu (o przeznaczeniu mieszkaniowym oraz handlowym) niż wynika to z dokumentów planistycznych (o przeznaczeniu drogowym, biorąc także pod uwagę wyniki analizy tzw. zasady korzyści) ), co powoduje, iż nieruchomości przyjęte do porównań są niepodobne do nieruchomości wycenianej.

Nadto, w piśmie z dnia 15 lutego 2017 r. P. T. wskazał na szereg innych kwestii powodujących brak podobieństwa pomiędzy działką wycenianą a bazą transakcji przyjętych do porównań w operacie szacunkowym U. W. i E. W., w szczególności zaś na duże zróżnicowanie nieruchomości przyjętych do porównań pod względem powierzchni (od 432 m2 do 4 670 m2) oraz szereg innych uchybień, które znalazły się w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta [...].

Dodatkowo w ocenie organu skarżący nie przedstawił operatu szacunkowego dotyczącego działki nr [...], a jak wynika z odwołania prawdopodobnie nie miał też wiedzy, że działka ta również znajduje się w liniach rozgraniczających pas drogowy. Powyższe oznacza, że operat sporządzony dla wycenianej działki przez U. W. i E. W. nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania.

Powyższe uchybienia zdaniem organu dyskwalifikują więc możliwości wykorzystania operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta [...], jako podstawy ustalenia wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie, natomiast uzasadniają ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...].

Podkreślono także, że subiektywne przekonanie strony o błędnie określonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona nie przedstawiła miarodajnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń, w tym alternatywnego operatu szacunkowego dla działki nr [...], a także nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn). Dodatkowo odnosząc się do zarzutu dotyczącego składników budowlanych i roślinnych, które zdaniem skarżących znajdują się na działce sąsiedniej (nr [...]) organ wyjaśnił, że z ortofotomapy rzeczywiście wynika, że wiata garażowa, część nawierzchni i ogrodzenia oraz część składników roślinnych znajdują się na działce sąsiedniej jednakże nie można pominąć faktu, że ortofotomapa wskazuje stan najpóźniej na 2015 r., nie uwzględnia natomiast zmian, które zaszły po 2015 r. Z załączonej do operatu szacunkowego mapy z projektem podziału nieruchomości według stanu na dzień 7 lipca 2016 r., wynika z kolei że sąsiednia działka nr ([...]) powstała w wyniku podziału działki nr [...] na działki nr [...], [...] i [...], który dokonał się poprzez wydanie decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej. Działka, na której znajdują się ww. składniki budowlane i roślinne została wyodrębniona i został jej nadany nowy numer [...]. Działka ta znajduje się także w liniach rozgraniczających inwestycję i podlega wycenie.

Powyższe oznacza, że brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Wobec faktu, że przejęta nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym Wojewoda [...] słusznie powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

Z kolei odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących podniesienia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania do dyspozycji inwestora, organ stwierdził, że zasługują one na uwzględnienie. W ocenie organu odwoławczego bowiem Wojewoda [...] niezasadnie podwyższył odszkodowanie w tym zakresie.

W świetle przytoczonego powyżej art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej, przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym wart. 18 ust. 1e specustawy drogowej terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%.

Wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela i umożliwienie inwestorowi korzystania z nieruchomości połączone przynajmniej z poinformowaniem inwestora drogowego o tym fakcie. Innymi słowy chodzi tu o takie zachowanie, które wyraźnie wskazuje na faktyczne umożliwienie inwestorowi swobodnego rozporządzania nieruchomością. Fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, że dla przeciętnego odbiorcy nie będzie budzić wątpliwości interpretacyjnych. Istotną cechą jest tu uzewnętrzniona dobrowolność działania właściciela, najlepiej wyrażona w sposób, który następnie można udowodnić. Głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczoodbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela lub użytkownika wieczystego w sytuacji gdy zarządca odmawia podpisania protokołu. Omawiany przepis uzależnia powiększenie należnego odszkodowania wyłącznie od aktywności w tym zakresie uprzedniego właściciela we wskazanym terminie, natomiast podwyższenie kwoty odszkodowania uzależnione jest nie tylko od poinformowania inwestora o wydaniu nieruchomości, ale także od opróżnienia lokalu w ustawowym terminie.

Bez znaczenia przy tym pozostaje fakt, iż inwestor nie wyrażał chęci czy też nie podjął działań zmierzających do wcześniejszego objęcia nieruchomości, w tym że nie wskazał lokalu zamiennego o którym mowa wart. 17 ust. 4 specustawy drogowej. Dla podwyższenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości nie ma to bowiem żadnego znaczenia. Przyznanie ustawowego bonusu za niezwłoczne udostępnienie nieruchomości inwestorowi stanowi swoistą "zachętę" dla właściciela nieruchomości do umożliwienia właściwemu zarządcy drogi do faktycznego objęcia nieruchomości przed terminem wyznaczonym w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i jest niezależne od wskazania wywłaszczanej stronie lokalu zamiennego. Przesłanki powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości ograniczają się bowiem wyłącznie do spełnienia warunków przewidzianych wart. 18 ust. 1 e specustawy drogowej.: Wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela lub użytkownika wieczystego. Istotną cechą jest tu dobrowolność działania właściciela lub użytkownika wieczystego. Skoro zatem właściciel nieruchomości decyduje się dobrowolnie wydać i opróżnić nieruchomość we wcześniejszym terminie w zamian za rekompensatę finansową, to spełnienia powyższych warunków nie można badać w kontekście zaoferowania czy też nie lokalu zamiennego.

Z akt sprawy wynika, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności została wydana w dniu [...] lipca 2016 r. W związku z powyższym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinien wydać przedmiotową nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Z akt sprawy wynika, iż zawiadomienie z dnia 5 sierpnia 2016 r. o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało odebrane przez M. A. i D. A. w dniu 11 sierpnia 2016 r. Z kolei pismo M. i D. A. z dnia 31 sierpnia 2016 r. zawierające oświadczenie o wydaniu nieruchomości, wpłynęło do Kancelarii Urzędu Miasta [...] w dniu 1 września 2016 r.

Jednakże w piśmie z dnia 23 listopada 2016 r., znak: [...], W. S. - pełnomocnik Prezydenta Miasta [...] ds. Inwestycji i Gospodarki Przestrzennej wskazał, że w odniesieniu m.in. do nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] faktyczne władztwo nie przeszło na rzecz inwestora, ponieważ nieruchomości te są w dalszym ciągu zagospodarowane przez dotychczasowych właścicieli.

Ponadto Prezydent Miasta [...] pismem z dnia 27 października 2016 r. wystąpił do właścicieli nieruchomości o udzielenie informacji, kiedy nieruchomość zostanie mu udostępniona. Pismem z dnia 19 grudnia 2016 r. właściciele poinformowali, że są gotowi opuścić nieruchomość w każdym terminie, który nie spowoduje opóźnienia rozpoczęcia robót budowlanych związanych z realizacją budowy oraz nie spowoduje utraty bonifikaty. Jednakże jak wynika z protokołu zdawczo - odbiorczego przedmiotowa nieruchomość została wydana dopiero w dniu 19 stycznia 2017 r.

Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do wydania nieruchomości w terminie określonym wart. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej. Wprawdzie dotychczasowi właściciele nieruchomości pismem z dnia 31 sierpnia 2016 r. (data wpływu do Urzędu Miasta [...] - 1 września 2016 r.) poinformowali inwestora drogowego o wydaniu nieruchomości, jednak inwestor nie miał możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż lokal oraz inne pomieszczenia nie zostały opróżnione.

W tym miejscu wskazać należy, iż pod pojęciem wydania nieruchomości należy rozumieć takie działanie dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą (nowego właściciela) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2517/13, publ. CBOSA), w terminie określonym w ustawie. M. i D. A. swoim działaniem nie umożliwili jednak inwestorowi korzystania w ww. sposób z przedmiotowej nieruchomości, w ustawowym terminie. Fakt, że inwestor nie wyraził chęci objęcia nieruchomości we wcześniejszym terminie nie może mieć jednak wpływu na uznanie, że nieruchomość nie została opróżniona w terminie.

Wskazane powyżej okoliczności oznaczają, że w niniejszej sprawie Wojewoda [...] nieprawidłowo orzekł o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Mając na uwadze powyższe należało uchylić zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w części dotyczącej pkt 2 oraz 4 i w tym zakresie orzec o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, oraz o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do zapłaty odszkodowania na rzecz M. A. i D. A. w łącznej kwocie 1 034 630,00 zł, a w pozostałej części utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy.

Skargi na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie M. i D. A. oraz Prezydent Miasta [...].

W skardze wywiedzionej przez M. i D. A., zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie:

a) art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że:

- przez wydanie nieruchomości należy rozumieć jedynie fizyczne opróżnienie i opuszczenie nieruchomości połączone z poinformowaniem inwestora drogowego o tym fakcie, w sytuacji gdy złożenie oświadczenia o wydaniu nieruchomości na cel inwestycji drogowej jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy w rozumieniu tego przepisu;

- wydanie nieruchomości może nastąpić jedynie na podstawie protokołu zdawczoodbiorczego;

- nie doszło do wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności, w sytuacji gdy skarżący przed upływem tego terminu złożyli jednostronne oświadczenie o wydaniu nieruchomości na cel inwestycji drogowej a więc dobrowolnie zgodzili się na wydanie nieruchomości i doszło tym samym do przeniesienia posiadania- wydania rzeczy.

2. Naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie:

a) art. 77 § l k.p.a. w związku z art. 7, 8 k.p.a poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, które doprowadziło do niedokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy;

b) art. 8 i 9 k.p.a. poprzez poinformowanie skarżących, iż złożenie oświadczenia o wydaniu nieruchomości na cel inwestycji drogowej jest wystarczające do uznania, że doszło do wydania nieruchomości, co uprawnia do przyznania dodatkowego odszkodowania, a następnie zajęcie odmiennego stanowiska, na niekorzyść skarżących, co doprowadziło do utraty zaufania skarżących do władzy publicznej, która wprowadziła ich w błąd;

c) art. 80 k.p.a poprzez dokonanie błędnej oceny zebranego materiału dowodowego w postaci oświadczenia skarżących o wydaniu nieruchomości na cel inwestycji drogowej co doprowadziło do uznania, iż skarżący nie wydali inwestorowi nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1 e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, na podstawie art. 145 §1 pkt. 1 lit. a) i c) skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w części co do pkt I.

W uzasadnieniu skargi skarżący, podkreślili, że zgodnie z pouczeniem, wydali należącą do niech nieruchomość. Do skargi dołączyli szereg dokumentów mających wskazywać, że postępowali zgodnie z informacjami jakie otrzymywali oraz stosownie do umowy podpisanej z Gminą [...] [...] sierpnia 2016r.

Z kolei Prezydent Miasta [...] w swojej skardze zaskarżył wyżej oznaczoną decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa w całości, zarzucając jej naruszenie:

1. art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania 1 realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia biegłych U. W. i E. W.z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny,

2. 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej. wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu,

- art.7, art.77 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewłaściwą ocenę opinii biegłego P. T. w kontekście analizy ortofotomapy z naniesionymi granicami działek albowiem ze zdjęć lotniczych wynika, iż wyceniona w operacie wiata garażowa, część nawierzchni ogrodzenia i składników roślinnych znajduje się na działce sąsiedniej nr [...] pozostającej nadal we własności Państwa A.

Wskazując na powyższe Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżących kosztów postępowania według norm przypisanych. Do skargi dołączono wydruk z [...] Systemu Informacji Przestrzennej dla działek [...], [...] i [...].

W uzasadnieniu skargi Prezydent [...] wskazał, że to na organie ciąży obowiązek przeprowadzania z urzędu dowodów służących ustaleniu stanu faktycznego. W przypadku zatem uzyskania dwóch opinii rozbieżnych w istotnych kwestiach - co do sposobu metodologii ich sporządzania - oparcie w decyzji na jednej opinii bez wyjaśnienia sprzeczności z drugą jest nieprawidłowe. W przypadku istnienia dowodu z dokumentu o wyniku odmiennym od opinii ww. biegłego, w ocenie skarżącego argumentacja przyjęcie jednego, a odrzucenie drugiego stanowiska wymaga wiedzy specjalnej. W takiej sytuacji dla rozstrzygnięcia sprawy potrzebne jest, zgodnie z dyspozycją art. 84 kpa, przeprowadzenie trzeciej opinii rzeczoznawców (dowodu przez osobę posiadającą wiedzę specjalną), ustosunkowującej się do rozbieżnych stanowisk względnie szczegółowego odniesienia się do treści ich obu czego jednak nie uczyniono.

Ponadto skarżący podniósł, podobnie jak w odwołaniu, że zasadą jest ustalanie wartości odszkodowania w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, a dopiero wówczas gdy nie można wartości rynkowej określić ze względu na rodzaj nieruchomości jeżeli tego rodzaju nie występują w obrocie, stosuje się metodę odtworzeniową. Skarżący zwrócił również uwagę na fakt, iż Wojewoda w równolegle prowadzonych postępowaniach wobec podobnych nieruchomości do nieruchomości o których mowa w niniejszej sprawie stosowano metodę rynkową. Minister w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazał na nietrafność tej argumentacji podnosząc, iż operat szacunkowy stanowi opracowanie o dużym stopniu zindywidualizowania uwzględniający cechy dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Skarżący nie zgadza się z przedmiotowym stanowiskiem. Jeżeli organ prowadzący postępowanie, posiada z urzędu wiedzę na temat wycen nieruchomości o podobnych walorach jak w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem danego postępowania, gdzie zastosowano inną metodę wyceny, powinien w ocenie skarżącej skonfrontować posiadana wiedzę z operatem złożonym do akt sprawy. Tytułem przykładu skarżący wskazuje na postępowanie przed Wojewodą [...] [...] późniejsze odwoławcze przed Ministrem Infrastruktury Budownictwa [...] gdzie znajdował się operat szacunkowy dotyczący podobnej nieruchomości jak w niniejszej sprawie, gdzie zastosowano wycenę rynkową albowiem udało się ustalić rynek transakcyjny dla tego rodzaju nieruchomości.

Jednocześnie skarżący zarzucił organowi, iż już w odwołaniu wskazywał na wątpliwości w zakresie analizy ortofotomapy, gdzie ze zdjęć lotniczych wynika, iż wyceniona w operacie wiata garażowa, część nawierzchni i składników roślinnych znajduje się na działce sąsiedniej nr [...] pozostającej nadal we własności Państwa A. Wątpliwości te w ocenie skarżącej nie zostały przez Ministra wyjaśnione.

Podkreślono także, że przy przyjęciu prawidłowości operatu U. W. i E. W. znajdującego się w aktach niniejszej sprawy różnica pomiędzy wysokością odszkodowania ustalonego przez Wojewodę [...] a wysokością łącznego odszkodowania ustaloną w oparciu o tenże operat to kwota 143.122zł. W ocenie Skarżącego nie ulega zatem wątpliwości, że organ administracji naruszył również art. 7 kpa, zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W konsekwencji doszło również do uchybienia art. 77 § 1 kpa, w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Wady te miały istotne znaczenie, dlatego niezbędne w ocenie skarżącej jest wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2017.1369 ze zm. - dalej "p.p.s.a.") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd uznał, za zasadą skargę wniesioną przez M. i D. A.

Jak wynika z akt sprawy w zaskarżonej decyzji Minister Infrastruktury i Budownictwa nie uwzględnił stanowisko organu I instancji w zakresie powiększenia należnego skarżącym odszkodowania o 5 % z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi stosownie do przepisu art. 18 ust. 1e specustawy. Przepis powyższy stanowi, że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż 30 dni od dnia:

1. doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, o której mowa w art. 17 tj. decyzji opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności,

2. doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3. w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Treść powyższego przepisu odczytywana w powiązaniu z przepisem art. 16 ustawy, przewidującym, co do zasady termin wydania nieruchomości nie krótszy niż 120 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wskazuje, że podwyższenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, przysługuje za skrócenie terminu wydania nieruchomości co najmniej do dni 30, liczonych od dat zdarzeń objętych poszczególnymi punktami. W świetle przytoczonego przepisu oraz przepisu art. 17 ustawy, określającego konsekwencje opatrzenia decyzji rygorem natychmiastowej wykonalności, z nadaniem decyzji rygoru, wiąże się obowiązek niezwłocznego wydania nieruchomości przejętej pod realizację inwestycji. Wywiązanie się zaś z powyższego obowiązku uprawnia właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) do uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania.

W sprawie niniejszej decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej między innymi na nieruchomości skarżących została wydana [...] lipca 2016r. i opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności. Bezspornym jest, że zawiadomienie z 5 sierpnia 2016 r. o wydaniu decyzji zostało skarżącym doręczone 11 sierpnia 2016 r. Pismem z 31 sierpnia 2016r. skarżący skierowali do Inwestora oświadczenie o wydaniu nieruchomości. Pismo to jak wynika z akt sprawy wpłynęło do Kancelarii Urzędu Prezydenta Miasta [...] 1 września 2016r.

Minister uznał jednak, wbrew stanowisku organu I instancji, że okoliczność złożenia ww. oświadczenia nie ma znaczenia w sprawie, bowiem z pisma pełnomocnika Prezydenta Miasta [...] z 23 listopada 2016r. skierowanego do skarżących wynika, że w odniesieniu do działek przyjętych od skarżących faktyczne władztwo nie przeszło na rzecz inwestora, ponieważ nieruchomości w dalszym ciągu są zagospodarowane przez dotychczasowych właścicieli. Ponadto pismem z 27 października inwestor wystąpił do skarżących o udzielenie informacji, kiedy nieruchomość zostanie przez nich udostępniona . Pismem z 19 grudnia 2016r. skarżący wskazali, że są gotowi opuścić nieruchomość w każdym terminie , który nie spowoduje opóźnienia w rozpoczęciu robót budowlanych oraz nie spowoduje utraty bonifikaty. W konsekwencji 19 stycznia 2017r. doszło do protokólarnego odbioru nieruchomości.

W świetle powyższego Minister uznał, że w sprawie niedoszło do wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1 e pkt 1 specustawy drogowej. Wprawdzie bowiem skarżący zdaniem Ministra poinformowali inwestora o wydaniu nieruchomości, jednak inwestor nie miał możliwości korzystania z niej, gdyż lokal oraz inne pomieszczenia nie zostały opróżnione.

W ocenie Sądu stanowisko Ministra w przedmiotowej kwestii nie zasługuje na uwzględnienie. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji, jak również mając na uwadze zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, że zasadnie organ I instancji w okolicznościach rozpoznawanej sprawy orzekł o podwyższeniu należnego skarżącym odszkodowania o kwotę 5 %, z tytułu wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1 e pkt 1 specustawy drogowej. Wbrew stanowisku zaprezentowanemu przez Ministra, skarżący jak wynika z akt sprawy w sposób jednoznaczny w piśmie z 31 sierpnia 2016r. wyrazili swoją wolę wydania nieruchomości. Nic nie stało zatem na przeszkodzie, aby inwestor zgodnie z ich oświadczeniem przejął nieruchomość. Tymczasem z akt sprawy wynika, że to Prezydent Miasta [...], nie podjął niezbędnych czynności, w postaci formalnego przejęcia nieruchomości od skarżących. Niedopuszczalna jest zatem sytuacja, żeby skarżący ponieśli negatywne konsekwencje za nieprawidłowości w działaniu organów administracji publicznej. Tym bardziej, że wbrew stanowisku Ministra w sprawie nie można uznać, że inwestor nie miał możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż lokal oraz inne pomieszczenia nie zostały przez skarżących opróżnione. Okoliczność ta nie została przez organ udowodniona. A jak wynika z przedłożonej przez skarżących kopii umowy zawartej w dniu [...] sierpnia 2016r. pomiędzy nimi a Prezydentem Miasta [...], a więc już po wydaniu decyzji zrid, Skarżący już przed otrzymaniem zawiadomienia o wydaniu decyzji zgodzili się na jej wydanie w terminie określonym w decyzji oraz na warunkach w niej ustalonych. Uznać zatem należy, że w sprawie Skarżący konsekwentnie wyrażali gotowość opuszczenia nieruchomości, oczekując jedynie na formalne odebranie jej przez Inwestora.

Zdaniem składu orzekającego skarżący więc spełnili przesłanki do uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania, o jakim mowa w przepisie art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej. Zaskarżona decyzja w zakresie w jakim zmienia rozstrzygniecie organu I instancji w tym zakresie w ocenie Sądu wydana została bez właściwej oceny okoliczności faktycznych sprawy (art. 80 k.p.a)., skutkującej naruszeniem prawa materialnego (art. 18 ust. 1e specustawy). Wskazać należy, iż naczelną zasadą postępowania administracyjnego jest zasada prawdy obiektywnej. Została ona wyrażona w art. 7 k.p.a. Z zasady tej wynika obowiązek organu administracji publicznej wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych dla prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy, co jest niezbędnym elementem właściwego zastosowania normy prawa materialnego. Dokładne ustalenie stanu faktycznego możliwe jest tylko na podstawie wszystkich istotnych dowodów i poprzez wyjaśnienie wszystkich nasuwających się w sprawie wątpliwości. Jak stanowi bowiem art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja w powyższym zakresie została wydana z naruszeniem art. 7 k.p.a. i art. 80 k.p.a. i w konsekwencji tego z naruszeniem art. 18 ust.1e specustawy.

Konsekwencją odmiennego niż przyjął organ odwoławczy stanowiska Sądu, stała się konieczność uchylenia w części zaskarżonej decyzji tj. jej pkt. I oraz punktu II w zakresie sformułowania " w pozostałym zakresie" w ocenie bowiem Sądu rozstrzygnięcie organu I instancji było właściwe.

Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd nie uwzględnił zaś skargi wniesionej przez Prezydenta Miasta [...]. Wbrew bowiem zarzutom w niej podniesionych w ocenie Sądu zasadnie orzekające organy, dokonały oceny operatów tj. zarówno sporządzonego na zlecenie organu operatu, jak również przedłożonego przez skarżącego.

Wskazać należy, że kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie wykonawcze Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepisy te określają szczegółowo tryb i zasady postępowania zmierzającego do ustalenia wysokości należnego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania. Zgodnie z treścią przepisów art. 134 ust. 1 w związku z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Ustalenie przez organ wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 powołanej ustawy). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Należy podkreślić, że ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W orzecznictwie NSA zwraca się uwagę, że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością" (wyrok NSA z dnia 22 maja 2015 r., I OSK 701/11); "Organ administracji oceniając operat jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. (...) Ewentualne podważenie wyceny (...) mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych" (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; por. też wyrok NSA z dnia 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13); "Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r., I OSK 446/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., I OSK 611/13). Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa.

Odnosząc się zatem do podniesionych w skardze Prezydenta Miasta [...] zarzutów należy wskazać, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy w ocenie Sądu w sposób nie tylko przekonywujący ale również wyczerpujący wyjaśnił, dlaczego uznał za nieuzasadnione zarzuty podniesione w odwołaniu a dotyczące określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową. Dokonał również przewidzianej prawem oceny operatów, wyjaśnił dlaczego przyjął operat sporządzony przez biegłego P. T. jako dowód w sprawie, jak również wyjaśnił dlaczego odmówił mocy dowodowej operatowi przedłożonemu przez skarżącego. Słusznie także w ocenie Sądu przyjął, że na gruncie rozpoznawanej sprawy nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez ww. biegłego jest wadliwa. Wyjaśniając, że "Zgodnie z art. 135 ust. 1-4 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Tak więc wartość odtworzeniowa nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Należy mieć przy tym na uwadze, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że z uwagi na brak odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, wartość nieruchomości ustalono w oparciu o metodę odtworzeniową...... Biegły wskazał również, że nieruchomość wyceniana o przeznaczeniu pod komunikację nie spełnia przesłanki podobieństwa względem nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny o charakterze inwestycyjnym, mieszkaniowym, zatem tego typu nieruchomości nie mogą być przyjmowane do porównań".

Wbrew zarzutom skargi zasadnie także organ uznał, za chybiony argument wskazany przez Prezydenta Miasta [...], iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji do oszacowania wartości nieruchomości została wykorzystana inna metoda. Skoro operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Co więcej organ wskazał także, że wiedzą znaną mu z urzędu jest, fakt iż w operatach szacunkowych wykonanych przez innych biegłych występują także działki, dla których sporządzono wycenę na potrzeby realizacji tej samej inwestycji o innym przeznaczeniu w dokumentach planistycznych niż wyceniane na potrzeby niniejszego postępowania działki. Wobec powyższego słusznie organ uznał, że nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości.

W ocenie Sądu wbrew zarzutom skargi organ dokonał również oceny przedłożonego przez Skarżącego operatu sporządzonego dla tej samej nieruchomości przez biegłe U. W. i E. W. w dniu [...] sierpnia 2016 r. (patrz. str. 6-8 decyzji) i właściwie wyjaśnił dlaczego uznał, że nie może on stanowić podstawy wyceny, wskazując na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Ustalenie organu w powyższym zakresie nie zostały przez skarżącego zakwestionowane. Dodatkowo jak słusznie zauważył organ w operacie tym nie przedstawiono operatu szacunkowego dotyczącego działki nr [...], co dodatkowo dyskwalifikuje ten operat jako nie przedstawiający pełnej wartości przejętych nieruchomości. Słusznie zatem skarżący wskazuje, że przedłożony przez niego operat wskazuje na kwotę niższą niż przyjęta przez organ. Należy jednak mieć na uwadze, że operat ten nie uwzględnia wartości ww. działki.

Sąd nie uwzględnił również zarzutu w zakresie uwzględnienia w wycenie organu wiaty garażowej i innych składników roślinnych znajdujących się na działce [...]. Jak słusznie wyjaśnił organ odwoławczy z załączonej do operatu szacunkowego mapy z projektem podziału nieruchomości według stanu na dzień 7 lipca 2016 r., wynika że sąsiednia działka nr ([...]) powstała w wyniku podziału działki nr [...] na działki nr [...], [...] i [...], który dokonał się poprzez wydanie decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej. Działka, na której znajdują się ww. składniki budowlane i roślinne została wyodrębniona i został jej nadany nowy numer [...]. Działka ta znajduje się także w liniach rozgraniczających inwestycję i podlega wycenie. Co więcej również z protokołu oględzin wykonanego przez biegłe na zlecenie skarżącego, wynika, że na przejmowanej nieruchomości znajdowała się wiata garażowa, a załączone przez skarżącego wydruki z ortofotomaty, jedynie potwierdzają okoliczność, iż cześć wiaty i roślinności znajduje się na działce [...]. Jak wynika zaś z oświadczenia byłego współwłaściciela Pana D. A., w konsekwencji objęcia części wiaty inwestycją doszło do jej całkowitego rozebrania przez wykonawców inwestora. W świetle powyższego brak jest podstaw do zakwestionowania zasadności uwzględnienia w/w składników w operacie szacunkowym przyjętym przez organ.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, po rozpoznaniu skargi M. i D. A. orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku. Wobec zaś nieuwzględnienia skargi Prezydenta Miasta [...] na podstawie art. 151 P.p.s.a orzekł jak w pkt. II sentencji. Wobec uwzględnienia skargi M. i D. A. Sąd na podstawie art. 200 P.p.s.a orzekł o zwrocie ww. kosztów postępowania sądowego.