Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 48/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2010-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 i  art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Teza: Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie.

TEZY

Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Sędziowie: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (spraw.) Protokolant: Katarzyna Grott po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 marca 2010 r. sprawy ze skargi S. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla decyzje I i II instancji; II. orzeka, iż zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości; III. zasądza zwrot kosztów postępowania od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego w kwocie 5117 (pięć tysięcy siedemnaście) zł.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Wójt Gminy Ś. na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 kpa ustalił skarżącemu S. P. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego we wsi W. D. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Ś. nr [...] z dnia [...] r., to jest działek nr[...],[...], [...], [...], [...],[...] oraz części działek nr [...] i [...], obręb W. D., w wysokości 51.966 zł (pkt 1), a ponadto orzekł, iż uiszczenie wyżej wymienionej opłaty winno nastąpić w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja ta stanie się ostateczna, na konto Urzędu Gminy w Ś. (pkt 2).

W uzasadnieniu organ I instancji podniósł, że w związku ze zbyciem przez S. P. działek nr[...], [...], [...], [...], [...],[...] oraz udziałów w działkach nr [...] i[...] , w dniu [...] r. zostało wszczęte postępowanie w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi W. D.

Wójt Gminy Ś. podał, że po przeprowadzeniu postępowania stwierdzono, iż w planie ogólnym, który stracił moc obowiązującą w dniu [...] r., teren wskazanych działek przeznaczony był pod uprawy polowe (oznaczony na rysunku planu symbolem RP). Zgodnie z planem uchwalonym [...] r., na dzień sprzedaży działki[...], [...], [...], [...],[...], [...], [...] stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (oznaczone na rysunku planu symbolem 29.MN), a działka nr [...] stanowiła tereny dróg wewnętrznych (oznaczone na rysunku planu symbolem 15.KDW). Organ I instancji stwierdził, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, który stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jego wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Fakt wzrostu wartości został potwierdzony w operatach szacunkowych wykonanych przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego łącznie na 194.940 zł i kwota ta stanowiła podstawę ustalenia wysokości opłaty. Organ wskazał, iż w dniu [...] r. decyzją Wójta Gminy Ś. nr [...] "rentę planistyczną" ustalono na 57.521 zł, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją [...] z dnia [...] r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując na uchybienia w operatach szacunkowych oraz konieczność wyjaśnienia faktycznego sposobu użytkowania działek w okresie od [...] r. do dnia wejścia w życie obowiązującego planu.

Stwierdzając, że rzeczoznawca majątkowy wykonał aneksy do operatów szacunkowych zgodnie z uwagami Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a kopie aneksów doręczono stronie i pełnomocnikowi wraz ze stosownymi pouczeniami, organ I instancji podał, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości określono na podstawie wypisów z rejestru gruntów zawierających dane sprzed wejścia w życie planu miejscowego, to jest z dnia [...] r., według którego działka nr [...] stanowiła grunty orne (RII, RIIIa), a działka [...] (numer przed podziałem) pastwiska trwałe i grunty orne (PsII, RII, RIIIa).

Zaznaczając, że dnia [...]r. pełnomocnik strony zakwestionował w całości operaty szacunkowe podając, iż wyceniane działki nie nadawały się do produkcji rolnej, a działki przyjęte do porównania miały większe powierzchnie od wycenianych, Wójt Gminy Ś. podniósł, że grunty będące przedmiotem wyceny sklasyfikowane były jako grunty orne klas II i IIIa oraz pastwiska trwałe, a więc zgodnie z § 68 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2009 r. (Dz.U. Nr 38, poz. 454) były to użytki rolne. Zgodnie zaś z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) właściciel, w którego władaniu znajdują się grunty obowiązany jest zgłosić właściwemu staroście wszelkie zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków w terminie 30 dni od dnia powstania tych zmian, skoro więc właściciel nie dokonał stosownego zgłoszenia, rzeczoznawca do wyceny przyjął dane figurujące w ewidencji gruntów i budynków. Organ podniósł następnie, że stosownie do § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), do wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego a ceny z dnia zbycia nieruchomości, stąd powierzchnie nieruchomości przyjętych do porównania są podobne do powierzchni działki [...] przed podziałem (według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego).

Mając na uwadze powyższe organ I instancji uznał, że operaty szacunkowe z aneksami zostały sporządzone zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z zastosowaniem właściwej metody porównawczej, nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania spełniają kryteria określone w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), a zarzuty pełnomocnika są bezzasadne.

Wskazując, że w § 4 przywołanego na wstępie planu miejscowego stawkę procentową służącą naliczeniu "renty planistycznej" ustalono na 30%, Wójt Gminy Ś. przedstawił sposób, w jaki określono kwotę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organ podał, że dla działki nr [...] wartość nieruchomości wynosiła po uchwaleniu planu 35.800 zł, przed uchwaleniem planu 1810 zł, wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem 33.990 zł, a 30% tej kwoty to 10.197 zł. Dla działki nr [...] kwoty te wynosiły odpowiednio 27.200 zł, 1580 zł, 25.620 zł oraz 7686 zł; dla działki nr[...]– 20.700 zł, 1210 zł, 19.490 zł i 5847 zł; dla działki nr[...]– 39.200 zł, 2280 zł, 36.920 zł i 11.076 zł; dla działki nr[...]– 24.100 zł, 1250 zł, 22.850 zł i 6855 zł; dla działki nr[...]– 24.700 zł, 1270 zł, 23.430 zł i 7029 zł; dla działki nr[...]– 13.100 zł, 1100 zł, 12.000 zł i 3000 zł (udział 5/6); dla działki nr[...]– 1900 zł, 160 zł, 1740 zł i 276 zł (udział ½). Łączna wysokość opłaty wyniosła 51.966 zł.

Odwołując się od powyższej decyzji S. P. wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji, zarzucając, iż została ona wydana przy błędnie ustalonym stanie faktycznym i na podstawie wadliwego operatu szacunkowego. Biegły przyjął bowiem przeznaczenie terenu w planie, który utracił moc [...]r. Nie uwzględniono faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu i nie wykazano, aby skutkiem wejścia w życie planu było faktyczne zwiększenie wartości nieruchomości. W opinii odwołującego się, w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości nie wzrosła, gdyż wobec braku planu w okresie od [...]r. do [...]r. faktycznie nieruchomości znajdujące się w W. D. przeznaczane były na cele mieszkaniowe i w ten sposób były wykorzystywane, a zmieniając plan Gmina zaakceptowała ten stan rzeczy. Nie miało to wpływu na wartość nieruchomości. Zdaniem skarżącego, korekta dokonana przez biegłego nie spełnia zaleceń zawartych w poprzednio wydanej decyzji Kolegium, gdyż stanowisko rzeczoznawcy oparte jest na fikcyjnym założeniu, że przedmiotowe działki miały jakąkolwiek użyteczność rolniczą. S. P. zarzucił, że Gmina nie wykazała, iż wzrost wartości nieruchomości był następstwem zmiany planu. W jego opinii, fakt taki nie miał miejsca, gdyż przed zmianą planu nieruchomości podobnej wielkości były sprzedawane na takich samych warunkach, jak po zmianie planu. W opinii odwołującego się, nie potwierdza takiej możliwości powierzchnia działek, rodzaj gruntów, ukształtowanie terenu położenie i sposób użytkowania. Skarżący zaznaczył ponadto, że trudno przyjmować, aby droga była nieruchomością rolną.

Podnosząc, że ewentualne postępowanie w sprawie winno być prowadzone niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży, S. P. wywodził, że jeśli Gmina miała takie roszczenia powinna była wszcząć postępowanie w [...] i [...] r. Gmina zaniedbała swoje obowiązki i postępowanie zakończyła dopiero w [...] r., działając tym samym niezgodnie z ustawą i na szkodę stron czynności prawnych. Zdaniem skarżącego, nie powinien być on adresatem decyzji, bo nie jest już właścicielem przedmiotowych działek.

Odwołujący się zarzucił, że § 162 uchwały Rady Gminy Ś. jest sprzeczny z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem w uchwale określono, że stawki procentowe stanowiące podstawę do określenia jednorazowej opłaty ustala się dla terenów gminnych – 0%, dla terenów pozostałych – 30%. W opinii skarżącego, taki zapis w uchwale jest niezgodny z ustawą i oznacza, że tereny gminne nie są obciążone jakąkolwiek opłatą, podczas gdy ustawa nie pozwala na różnicowanie opłat bądź w ogóle zaniechanie ich pobierania. W uchwale nie sprecyzowano, co należy rozumieć pod pojęciem tereny gminne i tereny pozostałe. Ta wadliwość powoduje – zdaniem skarżącego – niemożność nakładania opłat, gdyż § 162 uchwały Rady Gminy Ś. jest sprzeczny z ustawą.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uchyliło decyzję organu I instancji w punkcie 1 i w tym zakresie ustaliło S. P. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, działek nr[...], [...], [...], [...], [...],[...]oraz [...]części działki nr [...] i ½ części działki nr [...] w wysokości 51.951 zł.

W uzasadnieniu organ odwoławczy, powołując się na art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wywodził, że w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty. Kolegium wskazało, że uchwałą nr [...]z dnia [...] r. Rada Gminy Ś. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi W. D. Uchwała ta weszła w życie [...] r. W jej § 162 postanowiono, że stawka procentowa stanowiąca podstawę do określenia wymiaru jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wynosi: dla terenów gminnych – 0%, dla pozostałych terenów – 30%.

Organ II instancji podał, że zgodnie z obecnie obowiązującym planem działki nr[...], [...], [...], [...], [...], [...]i [...]przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (oznaczone na rysunku planu symbolem 39MN), a działka nr [...] stanowi teren dróg wewnętrznych (oznaczona na rysunku planu symbolem 15.KDW). W poprzednio obowiązującym planie działki położone były na terenie oznaczonym symbolem RP – uprawy polowe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że sposób użytkowania przedmiotowych działek nie zmienił się od dnia utraty mocy poprzednio obowiązującego planu, to jest od dnia [...] r. do dnia wejścia w życie nowego planu, to jest do dnia [...] r., na co wskazuje wypis z rejestru gruntów z dnia [...] r. Kolegium zaznaczyło, że po [...] r., a przed uchwaleniem nowego planu nie została wydana dla terenu przedmiotowych działek decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która wskazywałaby na inny sposób wykorzystywania nieruchomości.

Podkreślając, iż przedmiotowe działki zostały zbyte przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi W. D., organ odwoławczy wskazał, że S. P. umowami sprzedaży zawartymi w formie aktów notarialnych sprzedał: w dniu [...] r. działkę nr[...]; w dniu [...] r. działkę nr [...]i [...]udziału w działce nr[...]; w dniu [...] r. działkę nr [...] i [...] udziału w działce nr[...]; w dniu [...] r. działkę nr[...], [...] udziału w działce nr [...] i [...] udziału w działce nr[...]; w dniu [...] r. działkę nr[...], ¼ udziału w działce nr [...] i [...] udziału w działce nr[...]; w dniu [...]r. działkę nr [...] i [...] udziału w działce nr[...].

Odnosząc się do wzrostu wartości przedmiotowych działek Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że wynika on z operatu szacunkowego oraz aneksów do operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie Kolegium, operat oraz aneksy wykonane zostały zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W wycenach określona została wartość gruntu według stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz według cen z dnia zbycia poszczególnych działek. Wyceny zawierają wszystkie elementy, o których mowa w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wartość gruntu jako rolnego oraz budowlanego ustalona została dla nieruchomości przed dokonanym podziałem, to jest dla działki nr [...] o powierzchni 0,8610 ha, bowiem taki był stan nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał, iż podział działki nr [...] został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy Ś. z dnia [..] r.

Dokonując wyliczenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości Samorządowe Kolegium Odwoławcze podało, że w odniesieniu do działki nr [...] renta planistyczna wynosi 261 zł, a nie – jak wyliczył organ I instancji – 276 zł. W odniesieniu do pozostałych działek wyliczenia organów obu instancji były identyczne, w związku z czym Kolegium wskazało, że łącznie opłata z tytułu wzrostu wartości działek wynosi 51.951 zł, a nie jak wyliczono w decyzji pierwszoinstancyjnej 51.966 zł.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania organ II instancji uznał, że są one bezzasadne.

Zaznaczając, że uchwała Rady Gminy Ś. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi W. D. nie została zakwestionowana przez Wojewodę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że jest ona aktem prawa miejscowego, powszechnie obowiązującego na terenie Gminy Ś..

W odniesieniu do zarzutu braku legitymacji S. P. do występowania w przedmiotowym postępowaniu Kolegium uznało, że jest on nietrafny w świetle art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obciąża właściciela lub użytkownika wieczystego zbywającego nieruchomość.

Wskazując na powyższe organ odwoławczy stwierdził, że w przedmiotowej sprawie spełnione są wszystkie przesłanki uzasadniające naliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z jej zbyciem przez skarżącego, a częściowe uchylenie decyzji pierwszoinstancyjnej spowodowane jest błędem rachunkowym popełnionym przez organ I instancji przy obliczaniu renty planistycznej dla działki nr[...], co miało wpływ na ustalenie łącznej jej wysokości.

Na powyższą decyzję S. P. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi S. P. zarzucił, że zaskarżona decyzja została wydana przy błędnie ustalonym stanie faktycznym i na podstawie wadliwego operatu szacunkowego. Powtarzając zarzuty przedstawione w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący w szczególności wywodził, że w wyniku zmiany planu wartość sprzedanych przez niego działek nie wzrosła, a ponadto nie powinien być adresatem decyzji podjętej w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bo nie jest już właścicielem przedmiotowych działek.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał zaskarżoną decyzję i argumenty zawarte w jej uzasadnieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia występują. Skarga zatem zasługiwała na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie podnoszone w niej argumenty były trafne.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późń. zm.), a procedurę ich podjęcia regulują przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy, (...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Stosownie do ust. 4 w związku z ust. 3 tego artykułu, opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4, może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Przepis ust. 5 omawianego artykułu stanowi, że notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu.

W myśl ust. 6 art. 37, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

Zgodnie z art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.

Stosownie zaś do § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględnia się wartość nieruchomości i jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2). Jednakże jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określeniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (§ 50 ust. 3 rozporządzenia).

Z treści przytoczonych wyżej przepisów wynika w szczególności, że jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dochodem własnym gminy (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) i może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 tego artykułu). Tak więc gmina nie płaci renty planistycznej od sprzedawanych przez siebie nieruchomości, gdyż cała kwota uzyskana ze sprzedaży takich nieruchomości stanowi dochód gminy, a pobranie przedmiotowej opłaty od sprzedaży terenów, które nie należały do gminy, może nastąpić w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Mając na uwadze treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdzić trzeba, iż nie jest trafny zarzut skarżącego, że nie powinien być adresatem decyzji podjętej w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bo nie jest już właścicielem przedmiotowych działek. Zgodnie bowiem z tym przepisem, adresatem wspomnianej decyzji jest właściciel lub użytkownik wieczysty zbywający przedmiotową nieruchomość. Skarżący zatem jako zbywca przedmiotowych działek mógł być adresatem decyzji podjętej w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile taki wzrost faktycznie nastąpił.

Jak bowiem trafnie podkreślano w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana, nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości (wyrok NSA z dnia 19 marca 2009 r. sygn. akt II OSK 254/08 - LEX nr 525774).

W realiach niniejszej sprawy można mieć wątpliwości, czy wartość działek sprzedanych przez skarżącego rzeczywiście wzrosła wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W rozpatrywanej sprawie przed wejściem w życie uchwały Rady Gminy Ś. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi W. D. (Dz.Urz.Woj.Doln. Nr 56, poz. 915), teren, na którym znajdują się działki nr[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], oraz[...], obręb W. D., nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego, gdyż uprzednio obowiązujący dla tego terenu plan ogólny stracił moc obowiązującą w dniu [...] r.

Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji takiej dla ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy porównać wartość tej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Nie budzi bowiem wątpliwości, że w sytuacji, gdy przed uchwaleniem nowego planu, w którym ustalono, że dana nieruchomość przeznaczona jest na przykład pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w uprzednio obowiązującym planie również była ona przeznaczona pod taką zabudowę, to wartość tej nieruchomości po wejściu w życie nowego planu nie uległa zmianie i to niezależnie od tego, czy na tejże nieruchomości faktycznie zrealizowano lub zamierzano zrealizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną czy też np. wykorzystywano ją rolniczo. Dla nabywcy takiej nieruchomości istotne jest to, jak może być ona wykorzystywana, a nie to, jak ją w rzeczywistości wykorzystywał zbywca. Podobna sytuacja zachodzi wówczas, gdy dla danej nieruchomości przed jej zbyciem uzyskano decyzję o warunkach zabudowy. O możliwości jej wykorzystania na konkretny cel decyduje bowiem treść decyzji lokalizacyjnej, nie zaś dotychczasowy sposób korzystania z tej nieruchomości. Jeżeli zatem na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy i w odniesieniu do znajdującej się na tym terenie konkretnej działki gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy ustalaniu wartości tej nieruchomości dla określenia faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem tego planu istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać. Tak jak o rolniczym przeznaczeniu terenu nie decyduje to, czy faktycznie jest on uprawiany rolniczo, ale to, czy wykorzystywanie rolnicze tego terenu jest dopuszczalne, nawet jeżeli teren ten w rzeczywistości leży odłogiem, tak samo o możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie istnieje lub jest realizowana, jak też czy wydano decyzję o warunkach zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie jest dopuszczalna. Jeżeli więc przed wejściem w życie planu ustalającego, że dana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na nieruchomości tej istniała możliwość wzniesienia takiej zabudowy np. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, to przewidziane w nowym planie przeznaczenie – w istocie potwierdzające przeznaczenie dotychczasowe – w rzeczywistości nie miało wpływu na wartość takiej nieruchomości, skoro zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu, na tym terenie można było wznosić zabudowę mieszkaniową. W takiej sytuacji dotychczasowy faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości nie uległ zmianie, a zatem nie zachodzi żadna z okoliczności, o jakich mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy dojść do wniosku, że dla ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego we wsi W. D., o którym to sposobie jest mowa w art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie było wystarczające oparcie się na treści wypisów z rejestru gruntów zawierających dane sprzed wejścia w życie planu miejscowego, jak uczyniły to organy administracyjne orzekające w niniejszej sprawie, ale należało również sprawdzić czy na przedmiotowym terenie można było realizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, np. poprzez ustalenie czy dla sąsiednich działek wydawano decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz czy istniała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości skarżącego, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 29 grudnia 2005 r. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Niezależnie od powyższego zauważyć wypada, że zgodnie z uchwałą Rady Gminy Ś. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi W. D., działka nr [...] stanowiła teren dróg wewnętrznych (oznaczony na rysunku planu symbolem[...].KDW). Ustalając wartość tej działki w dniu jej zbycia organy administracyjne obu instancji, powołując się na operat szacunkowy, podały, iż jako działka budowlana wyceniona ona została na kwotę 13.100 zł. Wycena jej wartości została zatem błędnie dokonana, gdyż nie jest to działka budowlana, lecz działka stanowiąca teren dróg wewnętrznych.

Jak już wyżej zaznaczono, procedurę podjęcia zapadłych w sprawie decyzji regulują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Przepis art. 7 kpa stanowi, iż w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

Stosownie do art. 8 kpa, organy administracji publicznej obowiązane są prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli.

W myśl art. 9 kpa, organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek.

Zgodnie z art. 77 § 1 kpa, organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

Stosownie do art. 80 kpa, organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

Po myśli art. 107 § 3 kpa, uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie decyzji zarówno przez organ I instancji, jak i przez organ odwoławczy, zostało przeprowadzone z naruszeniem przytoczonych wyżej przepisów procedury administracyjnej, bowiem organy administracyjne obu instancji nie wyjaśniły wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia kwestii, gdyż nie ustaliły w sposób nie budzący wątpliwości, jaki był faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowych nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Błędnie przy tym potraktowano działkę stanowiącą drogę jako działkę budowlaną. Konieczne zatem jest ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego znacznie dokładniej i wnikliwiej niż uczyniono to dotychczas, opierając się na prawidłowo sporządzonych operatach szacunkowych, a rezultaty należycie przeprowadzonego postępowania winny znaleźć odpowiedni wyraz w uzasadnieniu podejmowanej po jego zakończeniu decyzji. Stwierdzone naruszenie przepisów proceduralnych mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż nie można wykluczyć, że gdyby nie dopuszczono się tych uchybień, treść rozstrzygnięcia byłaby inna.

W tym stanie rzeczy – zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c), art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) w związku z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.) – orzeczono jak w sentencji.