Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt III SA/Łd 662/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-09-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność aktu prawa miejscowego w części
Powołane przepisy: article: art. 101 ust. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.

SENTENCJA

Dnia 27 września 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział III w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Alberciak, Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Łuczyńska, Sędzia NSA Janusz Nowacki (spr.), , Protokolant Sekretarz sądowy – Dorota Czubak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2013 roku sprawy ze skargi D.P. i P.P. na uchwałę Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 29 czerwca 2012 roku nr XLIV/826/12 w przedmiocie przyjęcia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Łodzi na lata 2012 – 2016. stwierdza nieważność punktu 2.1. rozdziału VI załącznika do zaskarżonej uchwały.


UZASADNIENIE

Uchwałą nr XLIV/826/12 z dnia 29 czerwca 2012 r. Rada Miejska w Łodzi przyjęła wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Łodzi na lata 2012 – 2016, stanowiący załącznik do ww. uchwały. Uchwałę podjęto w oparciu o art. 18 ust. 2 pkt 15 i art. 40 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. 2001 r. nr 142, poz. 1591) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 226).

W rozdziale VI ww. programu określono zasady polityki czynszowej w latach 2012 – 2016, którymi ustalono poszczególne rodzaje czynszów w lokalach mieszkalnych socjalnych, pomieszczeniach tymczasowych oraz pozostałych. Wskazano, że wysokość stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu socjalnego wynosi 50 % stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. W pomieszczeniach tymczasowych ustalono stawkę czynszu w wysokości stawki czynszu w lokalach socjalnych. Wskazano, iż Prezydent Miasta Łodzi ustala wysokość stawki bazowej czynszu w gminnym zasobie mieszkaniowym za 1 m2 powierzchni użytkowej za pozostałe lokale. Wysokość stawki bazowej czynszu najmu nie wcześniej niż od dnia 1 stycznia 2013 r. zmienia się wskaźnikiem nie mniejszym niż 1,2. Następne zmiany stawki bazowej czynszu wprowadza się nie wcześniej niż od 1 stycznia każdego roku wskaźnikiem nie większym niż 1,2, przy czym stawka bazowa czynszu nie może być niższa niż 1,5 %, ani nie może przekroczyć 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, ustalanej przez Wojewodę Łódzkiego.

Wskazano ponadto, iż do stawek tych mają zastosowanie czynniki podwyższające i obniżające określone w pkt. 2 niniejszego rozdziału. Stawka czynszu, po uwzględnieniu wszystkich czynników podwyższających nie może przekraczać 3 % wartości odtworzeniowej.

Stawka czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu stosowana wobec najemców, z którymi stosunek najmu zostaje zawarty po raz pierwszy, w lokalach mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 nie może być niższa niż 130 % stawki czynszu dla lokalu mieszkalnego o powierzchni poniżej 80 m2, dla którego mają zastosowanie takie same czynniki podwyższające i obniżające, z wyłączeniami określonymi w niniejszej uchwale.

Wskazano, iż ustalenie stawki czynszu, następuje w drodze negocjacji powadzonych pomiędzy wynajmującym a przyszłym najemcą.

Jako czynniki obniżające stawkę bazową czynszu wskazano:

1) mieszkanie bez wc, przy czym:

wc w budynku - 10%,

wc poza budynkiem -15%,

mieszkanie bez łazienki - 5 %;

mieszkanie bez centralnego ogrzewania - 5 %;

mieszkanie bez gazu przewodowego - 5 %;

mieszkanie bez urządzeń wodociągowo - kanalizacyjnych - 5 %;

mieszkanie w budynku przeznaczonym do rozbiórki ze względu na zły stan techniczny lub mieszkanie, w którym ze względu na zły stan techniczny podstemplowano stropy -15%;

mieszkanie w budynku przeznaczonym do remontu kapitalnego zakwalifikowanego do remontu w danym roku kalendarzowym) lub mieszkanie zawilgocone lub zagrzybione -15%;

mieszkanie usytuowane poza strefą centralną;

w strefie śródmiejskiej - 5 %;

w pozostałych strefach -10%.

9) mieszkanie usytuowane powyżej 4 piętra w budynku bez windy - 10 %;

10) mieszkanie ze wspólną używalnością kuchni lub łazienki - 5 %;

11) mieszkanie usytuowane w budynku przekazanym do mieszkaniowego zasobu Miasta przez inwestorów z przeznaczeniem na lokale zamienne w ramach realizacji programów rewitalizacyjnych - 10%.

Suma wszystkich zniżek stosowanych przy ustalaniu stawki czynszu, nie może przekroczyć 50 %.

Natomiast jako czynniki podwyższające stawkę bazową czynszu wskazano mieszkanie w budynku, w którym przeprowadzona została termomodernizacja po dniu 16 kwietnia 2002 r. - 20%, mieszkanie usytuowane w nowowybudowanych budynkach stanowiących własność Miasta Łodzi - 30 % oraz mieszkanie usytuowane w budynkach stanowiących własność Miasta Łodzi, w których przeprowadzono remont kapitalny - 30 %.

Ponadto wskazano, iż w przypadku osiągnięcia wysokości stawki czynszu na poziomie 3 % wartości odtworzeniowej prognozuje się możliwość dalszego zróżnicowania stawek czynszu w zależności od daty wybudowania budynku.

Organ dokonał szczegółowego objaśnienia czynników wpływających na poziom czynszu.

Na powyższą uchwałę Rady Miejskiej w Łodzi D.P. i P.P. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zaskarżając ją w zakresie, w jakim uchwała ta nie uwzględnia jako czynnika ograniczającego stawkę czynszu położenia lokalu w suterenie, tj. poniżej poziomu "0".

Zaskarżonej uchwale zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego poprzez niewłaściwe zastosowanie ww. przepisu i w konsekwencji pominięcie jako czynnika obniżającego wartość użytkową lokali mieszkalnych położenia ich w suterenach.

Wniesiono o stwierdzenie nieważności pkt 2.1 rozdziału VI uchwały w zakresie, w jakim nie uwzględnia jako czynnika obniżającego bazowa stawkę czynszu położenia lokalu w suterenie oraz zasądzenie kosztów postepowania.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów rady gmin zostały zobowiązane do uchwalenia opracowanego na co najmniej pięć kolejnych lat wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, który w szczególności powinien obejmować zasady polityki czynszowej. Jednym z elementów polityki czynszowej jest określenie stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w świetle postanowień art. 7 ust. 1 pkt 1 – 4 ww. ustawy, zgodnie z którym w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

1) położenia budynku;

2) położenia lokalu w budynku;

3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;

4) ogólnego stanu technicznego budynku.

Konstrukcja powołanego przepisu nakłada na gminę obowiązek ustalenia stawek czynszu z uwzględnieniem wszystkich wymienionych w tym przepisie czynników. Przesłanki te muszą być bezwzględnie respektowane w każdej uchwale rady gminy niezależnie od okoliczności faktycznych i rzeczywistych uwarunkowań.

Wskazano, iż pismem z dnia 2 kwietnia 2013 r. skarżący wezwali organ do usunięcia naruszenia prawa poprzez uwzględnienie jako czynnika obniżającego stawkę czynszu położenie lokalu w suterenie. W dniu 9 maja 2013 r. skarżącym doręczono odpowiedź negatywna na wezwanie, bez pouczenia o przysługującym prawie wniesienia skargi do sądu.

W ocenie skarżących w warunkach rynkowych strony ustalają stawkę czynszu z uwzględnieniem stanu technicznego i położenia budynku, powierzchni i wyposażenia lokalu oraz innych czynników podwyższających lub obniżających jego wartość użytkową. Będzie to zatem chodziło m. in. o to, czy budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny położony jest w części centralnej, czy na obrzeżach danej miejscowości, czy w pobliżu znajdują się zakłady przemysłowe, rzemieślnicze i inne, linie kolejowe, autostrady itp. Przywiązuje się tez wagę do tego, czy i w jakim stopniu mieszkanie jest nasłonecznione.

W przypadku mieszkań komunalnych, gdzie stosowany jest tzw. czynsz regulowany i nie ma możliwości negocjowania jego stawki sam ustawodawca nałożył obowiązek uwzględniania przez gminy czynników, które stosowane są na rynku konkurencyjnym. Zdaniem skarżących gmina nie jest uprawniona do dowolnego uwzględniania pewnych czynników z pominięciem innych.

W ocenie skarżących położenie lokalu w suterenie czyli poniżej poziomu "0" wpływa w sposób znaczący na jego wartość użytkową. Lokal jest właściwie pozbawiony dostępu światła dziennego, narażony jest na wilgoć i zalania wodami opadowymi oraz ma ograniczoną możliwość wietrzenia. Tuż przy oknach lokalu parkują samochody oraz znajduje się torowisko, co powoduje duży hałas właściwie przez całą dobę nie wyłączając godzin nocnych. W łazience znajduje się właz do kanału, przez który wielokrotnie dostawała się woda. Z uwagi na położenie okien na wysokości chodnika ograniczona jest także intymność domowników.

Zdaniem skarżących pominięcie tego rodzaju okoliczności przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały nie tylko narusza art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, ale także zasady sprawiedliwości społecznej. Skarżący od dnia 1 kwietnia2013 r. za lokal 41 m2 znajdujący się w suterenie płaca czynsz w wysokości 472 zł. W ocenie skarżących nawet lokal znajdujący się powyżej 4 kondygnacji bez windy posiada mniej utrudnień niż lokal znajdujący się poniżej poziomu gruntu.

Skarżący dodatkowo podkreślili, że w uchwale poprzednio obowiązującej a dotyczącej tego samego obszaru regulacji okoliczności powyższe były uwzględnione.

Do skargi załączono wezwanie do usunięcia naruszenia prawa z dnia 2 kwietnia 2013 r. wraz z uchwałą z dnia 24 kwietnia 2013 r. nr LXI/1290/13 uznającą wezwanie za niezasadne oraz dokumentację fotograficzną.

W odpowiedzi na skargę Rada Miejska w Łodzi wniosła o jej oddalenie. Podzielono stanowisko zawarte w uzasadnieniu uchwały nr LXI/1290/13 uznającej za niezasadne wezwanie do usunięcia naruszenia prawa wskazując, że w zakresie położenia lokalu w budynku, zgodnie z pkt 2 art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, uchwała zakłada czynnik obniżający stawkę bazowa czynszu najmu lokalu mieszkalnego o 10% z tytułu usytuowania mieszkania powyżej 4 piętra w budynku bez windy. Uregulowanie to wyczerpuje wymóg ustawowy uwzględnienia czynnika obniżającego czynsz z tytułu położenia lokalu w budynku; brak więc podstaw do uznania, że naruszony został wskazywany przepis prawa materialnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga jest uzasadniona.

W myśl art.3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie.

W myśl art.3 § 2 pkt.5 wymienionej ustawy kontrolę działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na:

5.) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej.

Postawą prawną zaskarżenia uchwały Rady Miejskiej w Łodzi nr XLIV/826/12 z dnia 29 czerwca 2012r. jest art.101 ust.1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz.U. nr 142 z 2001r. poz.1591 z późn. zm.). Zgodnie z treścią tego przepisu każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostało naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętym przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego.

W rozpoznawanej sprawie spełnione zostały wymogi formalne określone w wymienionym przepisie.

Nie ulega wątpliwości, że treść punktu 2.1. rozdziału VI załącznika do zaskarżonej uchwały narusza interes prawny skarżących. Należy zaznaczyć, iż D. i P.P. wynajmują lokal nr [...] przy ul. A wchodzący w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Mieszkają oni w suterenie i płacą czynsz, którego stawki zostały określone w załączniku do zaskarżonej uchwały. Zamieszkiwanie w suterenie nie zostało określone jako czynnik obniżający stawkę bazową czynszu. Poprzednio obowiązująca uchwała Rady Miejskiej w Łodzi nr VI/84/07 z dnia 21 lutego 2007r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Łódź na lata 2007-2011 w części dotyczącej zasad polityki czynszowej (Dz.Urz. Województwa Łódzkiego nr 85 poz.710) przewidywała obniżkę stawki czynszu w przypadku zamieszkiwania w suterenie. Do dnia wejścia w życie zaskarżonej uchwały (tzn. do 20 sierpnia 2012r.) stawka czynszu płaconego przez skarżących była niższa o 20% z uwagi na zamieszkiwanie w suterenie. W zaskarżonej uchwale takiej obniżki nie przewidziano a więc od dnia 21 sierpnia 2012r. czynsz skarżących jest wyższy. Zaskarżona uchwała określa przesłanki kształtujące wysokość stawki bazowej czynszu a więc ma ona wpływ na wysokość czynszu jaki zobowiązani są płacić D. i P. P.. Oznacza to, że uchwała wpływa na obowiązki skarżących a tym samym oddziaływuje na ich sytuację prawną. Można zatem uznać, że zaskarżona uchwała narusza interes prawny D. i P. P.

W dniu 3 kwietnia 2013r. skarżący wezwali Radę Miejską w Łodzi do usunięcia naruszenia prawa . W odpowiedzi na to wezwanie uchwałą z dnia 24 kwietnia 2013r. nr LXI/1290/13 Rada Miejska w Łodzi uznała wezwanie za niezasadne o czym skarżący zostali powiadomieniu w dniu 13 maja 2013r. Skarga została złożona w dniu 28 maja 2013r. czyli w terminie 30 dni od dnia powiadomienia o nieuwzględnieniu ich wezwania.

Z treści skargi wynika, że D. i P. P. zaskarżyli punkt 2.1. rozdziału VI załącznika do uchwały z 29 czerwca 2012r. gdyż nie uwzględnia on jako czynnika obniżającego stawkę bazową czynszu faktu zamieszkiwania w suterenie.

Zgodnie z treścią punktu 2.1. rozdziału VI załącznika do wymienionej uchwały czynniki obniżające stawkę bazową czynszu to:

1. mieszkanie bez wc przy czym:

a. wc w budynku -10%

b. wc poza budynkiem -1 15%

2. mieszkanie bez łazienki – 5%

3. mieszkanie bez centralnego ogrzewania – 5%

4. mieszkanie bez gazu przewodowego – 5%

5. mieszkanie bez urządzeń wodociągowo – kanalizacyjnych – 5%

6. mieszkanie w budynku przeznaczonym do rozbiórki ze względu na zły stan techniczny lub mieszkanie, w którym ze względu na zły stan techniczny podstemplowano stropy – 15%

7. mieszkanie w budynku przeznaczonym do remontu kapitalnego( zakwalifikowanego do remontu w dany roku kalendarzowym) lub mieszkanie zawilgocone lub zagrzybione – 15%

8. mieszkanie poza strefą centralną:

a. w strefie śródmiejskiej – 5%

b. w pozostałych strefach – 10%

9. mieszkanie usytuowane powyżej 4 piętra w budynku bez wody – 10%

10. mieszkanie ze wspólną używalnością kuchni lub łazienki – 5%

11. mieszkanie usytuowane w budynku przekazanym do mieszkaniowego zasobu Miasta przez inwestorów z przeznaczeniem na lokale w ramach programów rewitalizacyjnych – 10%

Zaskarżona uchwała została podjęta na podstawie przepisów ustawy z 21 z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 31 z 2005r. poz.266 z późn. zm.) zwanej dalej u.o.p.l.

Zgodnie z treścią art.21 ust.1 pkt. 1 wymienionej ustawy rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

W myśl art.21 ust.2 u.o.p.l. wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne;

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

Zgodnie z treścią art.7 ust.1 u.o.p.l. w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

1) położenia budynku;

2) położenia lokalu w budynku;

3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;

4) ogólnego stanu technicznego budynku.

Z wymienionych przepisów ustawy z 21 czerwca 2001r. wynika, że rada gminy jest zobowiązana uchwalić wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, który winien obejmować między innymi warunki obniżania czynszu. Z kolei stawka czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu winna uwzględniać czynniki podwyższające lub obniżające ich wartość użytkową w tym między innymi położenie lokalu w budynku.

Analiza przepisu art.7 ust.1 ustawy z 21 czerwca 2001r. wskazuje, że stawka czynszu za lokal winna być powiązana z wartością użytkową lokalu. Wskazuje na to sformułowanie, że ustalenie stawki czynszu winno nastąpić "....z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową". Ze sformułowania tego wynika, że należy uwzględnić te czynniki (podwyższające lub obniżające), które mają wpływ na wartość użytkową lokalu. W ustawie nie zdefiniowano pojęcia "wartość użytkowa lokalu". Przez pojęcie to należy zatem rozumieć wartość jaką posiada dany lokal na rynku nieruchomości z uwzględnieniem takich elementów jak usytuowanie lokalu w określonej części miasta, wyposażenie techniczne lokalu ( w tym posiadanie co, wc, łazienki, gazu, wodociągu), usytuowanie lokalu na określonym poziomie w budynku oraz inne czynniki. Nie ulega wątpliwości, że na wartość lokalu ma również wpływ jego położenie w suterenie.

Suterena to część budynku położona poniżej poziomu gruntu, pod parterem (Uniwersalny słownik języka polskiego pod red. S.Dubisza Warszawa 2003r. wyd. PWN tom 3 str.1458).Lokal w suterenie posiada mniejszy dostęp do światła gdyż okna znajdują się na poziomie gruntu a niekiedy poniżej tego poziomu. Lokal taki jest w większym stopniu narażony na zalanie gdyż jest usytuowany poniżej poziomu gruntu. Istnieje ograniczona możliwość wietrzenia takiego lokalu i jest on bardziej narażony na hałas i zanieczyszczenia gdyż hałas (np. przejeżdżające samochody i tramwaje) i zanieczyszczenia (np. woda z kałuż na chodniku) są większe na poziomie gruntu niż na wysokości kilku metrów nad tym poziomem. Nadto jak trafnie podniesiono w skardze, istnieje mniejsza intymność zamieszkiwania w takim lokalu gdyż przechodzący ludzie zaglądają przez okna do mieszkania. Nie budzi zatem wątpliwości fakt, że wartość użytkowa lokalu położonego w suterenie jest mniejsza od wartości takiego samego lokalu usytuowanego na I-ym lub II-im piętrze. Okolicznością niesporną jest fakt, że ceny lokali w suterenie na rynku nieruchomości są niższe od cen takich samych lokali znajdujących się na I-ym lub II-im piętrze. Reasumując tę cześć rozważań Sąd uznał, że usytuowanie lokalu w suterenie ma wpływ na jego wartość użytkową.

W rozpoznawanej sprawie zaskarżona uchwała została wydana na podstawie przepisu art.21 ust.1 pkt. 1 ustawy z 21 czerwca 2001r.. W punkcie 2.1 rozdziału VI załącznika do tej uchwały określono warunki obniżające czynsz tak jak stanowi o tym art.21 ust.2 pkt.2 ustawy. Określono nadto jeden czynnik obniżający wartość użytkową lokalu z uwagi na jego położenie w budynku a mianowicie gdy mieszkanie usytuowane jest powyżej 4 piętra w budynku bez windy (pkt.2.1 ppkt.9 załącznika). W związku z czym powstaje pytanie czy określenie tylko jednej przesłanki obniżenia stawki czynszu ze względu na położenie lokalu w budynku jest spełnieniem przesłanki ustawowej określonej w art.7 ust.1 pkt.4 u.o.pl. czy też organ gminy winien określić jeszcze inne czynniki wpływające na wartość użytkową lokalu z uwagi na jego położenie w budynku.

Przede wszystkim należy podnieść, że zaskarżona uchwała nie zawiera uzasadnienia. Brak uzasadnienia uchwały nie pozwala na wyjaśnienie motywów jej podjęcia i zasad, którymi kierował się organ gminy przy podejmowaniu uchwały. Również treść odpowiedzi na skargę nie wyjaśnia tych kwestii. Nie wiadomo zatem dlaczego w punkcie 2.1 rozdziału VI załącznika do zaskarżonej uchwały uwzględniono tylko jeden czynnik obniżający wartość użytkową lokalu ze względu na jego położenie w budynku (podpunkt 9 punktu 2.1 załącznika).

W wyroku z dnia 23 maja 2013r. w spr. I OSK 240/13 Naczelny Sąd Administracyjny podniósł że " wprawdzie w naszym systemie prawnym nie został wprost wyrażony normatywny obowiązek uzasadniania uchwał organów jednostek samorządu terytorialnego, niemniej jednak brak uzasadnienia uchwały jak również brak w aktach sprawy jakichkolwiek informacji dotyczących merytorycznych powodów podjęcia aktu przez organ gminy powodują, że taka uchwała uchyla się spod kontroli sądu. Nie sposób bowiem dokonać oceny jej legalności. W doktrynie obowiązek uzasadnienia uchwały (tam gdzie obowiązek ten nie jest wyraźnie określony ustawowo) wyprowadzany jest z ogólnej zasady ustrojowej związania organów administracji prawem, obowiązku odwoływania się do prawa oraz z kompetencji sądów administracyjnych i organów nadzoru, które – sprawując kontrolę - muszą znać motywy, jakimi kierowała się rada gminy, powiatu czy sejmik, a także z zasady demokratycznego państwa prawnego i zasad szczegółowych, w tym zasady zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa czy zasad "dobrej legislacji" (por. M.Stahl Samorząd terytorialny w orzecznictwie sadowym. Rozbieżności i wątpliwości, Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego rok II nr 6 2006r. str.45). Również w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podnosi się, że w procesie interpretacji kompetencji władzy publicznej przepis art.7 Konstytucji RP, stanowiący, że organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa, wiąże się z zasadą zaufania do Państwa, wynikającą z zasady demokratycznego państwa prawnego (art.2 Konstytucji). Działanie organu władzy publicznej, mieszczące się w jego prawem określonych kompetencjach, ale noszące znamiona arbitralności i niepoddające się kontroli i nadzorowi, nie może być uznane za zgodne z prawem. Obowiązek działania na podstawie prawa, w połączeniu z zasadą zaufania, stwarza po stronie organów władzy publicznej obowiązek uzasadniania jej rozstrzygnięć. Obowiązek taki jest zaliczany do standardów demokratycznego państwa prawnego. Obowiązek uzasadniania uchwał rady gminy jest też elementem zasady jawności działania władzy publicznej" (por. wyroki NSA z dnia 8 czerwca 2006r. w spr. II OSK 410/06, z dnia 8 kwietnia 2009r. w spr. II OSK 1468/08, z dnia 16 lutego 2011r. w spr. II OSK 2420/10 i z dnia 5 marca 2009r. w spr. II OSK 1824/08)". Sąd podzielił pogląd wyrażony w wymienionym orzeczeniu.

Sąd w obecnym składzie stanął na stanowisku, iż w sytuacji gdy przepis art.7 ust.1 pkt.2 u.o.p.l. nakazuje, przy ustalaniu stawki czynszu, uwzględnić czynniki obniżające wartość użytkową lokalu ze względu na jego położenie w budynku to nie stanowi spełnienia tego obowiązku określenie tylko jednego czynnika a mianowicie usytuowania mieszkania powyżej 4 piętra w budynku bez windy. W przekonaniu Sądu winien być również uwzględniony taki czynnik jak to, że lokal znajduje się w suterenie. Ratio legis przepisu art. 7 ust.1 u.o.p.l. jest bowiem taki aby stawka czynszu powiązana była z wartością użytkową lokalu a więc odpowiadała ona jego wartości użytkowej. Pominięcie przy ustalaniu stawki czynszu faktu, że lokal znajduje się w suterenie jest sprzeczne z celem przepisu art.7 ust.1 u.o.p.l. Podkreślić należy, iż poprzednio obowiązująca uchwała z dnia 21 lutego 2001r. przewidywała obniżenie stawki czynszu gdy lokal znajdował się w suterenie. W zaskarżonej uchwale pominięto ten czynnik zaś brak uzasadnienia uchwały nie pozwala wyjaśnić dlaczego tak uczyniono. Nie wiadomo zatem dlaczego w zaskarżonej uchwale zdecydowano się na pominięcie tego czynnika skoro w poprzednio obowiązującej uchwale stawka czynszu z tytułu zamieszkiwania w suterenie była obniżona.

W przekonaniu Sądu skoro przepisy ustawy z 21 marca 2001r. nakazują aby ustalona stawka czynszu za lokal była powiązana z wartością użytkową tego lokalu to przy ustaleniu tej stawki nie można pominąć takiego czynnika jak zamieszkiwanie w suterenie i to bez żadnego uzasadnienia przyjętego rozstrzygnięcia. Nie może być tak, że osoba zamieszkująca w suterenie dotychczas korzystała z obniżonej stawki czynszu i nagle pozbawiono ją takiej obniżki bez wyjaśnienia motywów rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu organ gminy pomijając fakt zamieszkiwania w suterenie jako czynnika mającego wpływ na obniżenie stawki czynszu naruszył przepisy art.7 ust.1 pkt.2 w związku z art.21 ust.1 ustawy z 21 marca 2001r. i naruszenie to należało uznać za mające charakter istotny. Brak uzasadnienia zaskarżonej uchwały nie pozwala na odniesienie się do argumentacji, która przemawiała za przyjęciem treści punktu 2.1 rozdziału VI załącznika do uchwały w obecnej postaci. Mając to na uwadze, na podstawie art.147 § 1 p.p.s.a., Sąd stwierdził nieważność punktu 2.1 rozdziału VI załącznika do zaskarżonej uchwały.

Wobec tego, że punkt 2.1 rozdziału VI załącznika do zaskarżonej uchwały przewiduje obniżenie stawki bazowej czynszu z różnych tytułów, co uprawnia szereg osób do skorzystania z takiej obniżki, Sąd nie wstrzymał wykonania zaskarżonej uchwały w części co do której stwierdzono jej nieważność, do czasu uprawomocnienia się wyroku.

k.ż.