Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1000/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-01-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 6  ust. 2
journal: Dz.U. 2008 nr 154 poz 958
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz  o zmianie niektórych innych ustaw
article: art. 12  ust. 4,  art. 18, 180
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134,  art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi M.T., P.T., M.T. i P.T. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego P.T. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] marca 2011 r. [...] Minister Infrastruktury po rozpatrzeniu odwołania P.T. od decyzji Wojewody [...]

z [...] listopada 2010 r. nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położoną w gminie C., obręb [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] na odcinku [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna, utrzymał z mocy decyzje Wojewody [...] z [...] listopada 2010 r.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że wyżej opisana nieruchomość została objęta decyzją Wojewody [...] nr [...]

z [...] listopada 2007 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji polegającej na rozbudowie drogi krajowej Nr [...] na odcinku [...] z dostosowaniem do parametrów drogi dwujezdniowej ekspresowej w lokalizacji od km [...] do km [...] wraz z budową i przebudową niezbędnej infrastruktury technicznej.

Pismem z 8 września 2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony

o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejecie

z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności tej nieruchomości.

Decyzją z [...] grudnia 2009 r. nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz M.T., P.T., M.T. i P.T. w łącznej kwocie [...] zł za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa położoną

w gminie C., obręb [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod rozbudowę drogi krajowej nr [...], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna.

Decyzją z [...] kwietnia 2010 r. nr [...]. Minister Infrastruktury uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2009 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo określił przeznaczenie nieruchomości, z której wydzielono działkę przejętą pod budowę drogi publicznej, a także że wyjaśnienia wymaga czy kopaliny stanowią część składową nieruchomości.

Decyzją z [...] listopada 2010 r. nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył P.T. wskazując na nieprawidłową i zbyt niską wycenę nieruchomości w stosunku do cen uzyskiwanych na rynku lokalnym za nieruchomości podobne. Zarzucił ponadto, iż rzeczoznawca majątkowy nie porównał przedmiotowej nieruchomości do nieruchomości przeznaczonych pod drogi, a także że nie zastosował się do zastrzeżeń Ministra Infrastruktury wyrażonych w decyzji z [...] kwietnia 2010 r.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Minister Infrastruktury wskazał, że zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154. poz. 958 ze zm.), dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Jednakże zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy z 25 lipca 2008 r., w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

Organ podniósł, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z 10 kwietnia

2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa

w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o ustaleniu drogi stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 i 18a.

Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ

I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 tego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Następnie organ odwoławczy powołał treść przepisów art. 134 ust. 1-3

i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r.

Nr 207. poz. 2109 ze zm.). Organ wyjasnił, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany.

Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Wymaga to jednakże zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Minister podniósł, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności nieruchomości, położonej

w gminie C., obręb [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] czerwca 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.B.

Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Ustalił on, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy C. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy C. nr [...] z [...] grudnia 2001 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w obszarze przeznaczonym pod grunty produkcji przemysłowej oraz powierzchniowej eksploatacji kruszywa.

Rzeczoznawca stwierdził, że nieruchomość nie może być wykorzystywana do celów eksploatacji kopalin ze względów technologicznych (zbyt mała powierzchnia działki oraz położenie działki zbyt blisko drogi krajowej co uniemożliwia pozostawienie progów technologicznych), a zatem przy ustalaniu jej wartości przyjęto tylko funkcję przemysłową. W związku z powyższym, zdaniem biegłego, na wartość przedmiotowej nieruchomości nie ma wpływu jej położenie na złożach kopalin.

Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę rynku nieruchomości

z obrębu [...] i przyległych obrębów sąsiednich, wskutek czego stwierdził, iż na analizowanym rynku lokalnym brak było podobnych nieruchomości gruntowych i gruntowych zabudowanych, ze szczególnym uwzględnieniem ich przeznaczenia, tj. nabywanych pod drogi.

W związku z powyższym z uwagi na fakt nie występowania na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami drogowymi do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przemysłowym, z których wydzielono tereny pod drogę [...] z terenu gminy C. Tym samym w celu określenia wartości prawa własności do wycenianej nieruchomości analizie poddane zostały prawa własności do nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy przemysłowej.

Ze zbioru cen transakcyjnych w wycenie biegły wykorzystał jako obiekty porównawcze transakcje sprzedaży 11 nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej.

Przy ustalaniu wartości nieruchomości uwzględniono czynniki mające wpływ na jej wartość takie jak: położenie, uzbrojenie terenu, możliwość alternatywnej zabudowy, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dostępność komunikacyjną.

W ocenie organu odwoławczego operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Zdaniem organu biegły szczegółowo opisał gradację cech mających wpływ na wartość szacowanego gruntu, tj. słabą możliwość alternatywnej zabudowy, czyli droga krajowa jest możliwą jedyną zabudową nieruchomości oraz dostateczne przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, tj. m. in. przeznaczenie przemysłowe. Tym samym w ocenie organu odwoławczego zarówno rzeczoznawca majątkowy jak i organ I instancji uwzględnili uwagi Ministra Infrastruktury wyrażone w decyzji z [...] kwietnia 2010 r.

Odnosząc się natomiast do zarzutu, że rzeczoznawca nie przyjął do porównań transakcji nieruchomościami drogowymi, które według rozeznania skarżącego zaistniały na rynku lokalnym organ stwierdził, że rzeczoznawca dokonał analizy rynku transakcyjnego pod kątem wyżej wskazanej transakcji. Jednakże nie odnaleziono takich obiektów porównawczych. Natomiast gołosłowne twierdzenia strony jakoby na rynku zawarto transakcje nieruchomościami drogowymi nie mogą podważyć dokumentu z opinii biegłego.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli M.T., P.T., M.T. i P.T. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu

I instancji.

W uzasadnieniu skargi wskazali, że we wrześniu 2008 r. przed organem

I instancji odbyła sie rozprawa administracyjna podczas której obecni byli przedstawiciele organu, Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad

i właściciele. Uczestnicy zostali zapoznani z operatem szacunkowym sporzadzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J.K. określającym wartość działki ewidencyjnej nr [...] na kwotę ok. [...] zł. Podpisano protokół z rozprawy i nikt z obecnych nie wnosił zastrzeżeń. Jednakże organ powołał drugiego rzeczoznawcę J.B., który sporządził operat wyceniając nieruchomośc na kwotę trzykrotnie niższą. Skarżacy zarzucili, że pomimo wcześniej uchylonej decyzji przez Ministra Infrastruktury, organ

I instancji ponownie zlecił sporządzenie operatu rzeczoznawcy J.B. W operacie tym niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy ustalono, że nieruchomość nie jest użytkowana na cele wymienione w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, bez uwzględnienia, że stanowiła ona część gospodarczo powiązaną z nieruchomościami sąsiednimi ukierunkowanymi na wydobywanie surowców ilastych metodą odkrywkową, wyposażoną w urządzenia infrastruktury technicznej, niezbędne dla prowadzenia tej działalności. Działka nr [...] (powstała w wyniku podziału działki o powierzchni [...] ha.) położona jest na rozpoznanych i udokumentowanych złożach kopalin. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym wskazując że działka była za mała, aby utworzyć samodzielne pole górnicze, nie dostrzegł, że sąsiednia działka nr [...] o powierzchni [...] ha jest również własnością skarżących. Powyższe powoduje, że do celów eksploatacji kopalin mogli oni wykorzystać powierzchnię ok. [...] ha. Zarówno na działce nr [...] jak

i na działce nr [...] przeprowadzono badania geologiczne i udokumentowano zasoby kopalin. Z uwagi na powyższe w uchwalonym w dniu [...] grudnia 2001 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy C. (Uchwała Rady Gminy C. Nr [...]) wyceniana nieruchomość została oznaczona jako PE (powierzchniowa eksploatacja kruszywa). Rzeczoznawca nigdy nie wnosił o przedstawienie mapy geologicznej. W ocenie skarżących występowanie złoża kopalin ma istotne znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości i nie można przy wycenie pomijać tego elementu. Skarżący zarzucili, że organ nie przeprowadził rozprawy z udziałem biegłego

w ponownym postępowaniu. Skarżący podniesli, że odszkodowanie nie uzwglednia utraty wartości nieruchomości sąsiedniej nr [...].

Skarżacy zarzucili, że organy naruszyły § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., poprzez błędne przyjęcie, że w najbliższym otoczeniu szacowanej nieruchomości brak transakcji gruntów nabywanych pod drogi, w sytuacji wcześniejszego wywłaszczenia pod drogę [...] działek sąsiednich posiadających identyczny stan prawny, przeznaczenie, stopień wyposażenia, sposób wykorzystania. Rzeczoznawca opracowując operat w czerwcu 2010 r. winien wykazać te nieruchomości do porównań. Ponadto, w ocenie skarżących, organy naruszyły przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia poprzez nie przyjecie do porównań działek przyległych do drogi publicznej, o zbliżonej powierzchni

i charakterystyce. Do porównań cen transakcyjnych rzeczoznawca przyjął nieruchomości nieodpowiadające nieruchomości wycenianej (inne położenie, inne wielkości działek, a przede wszystkim o innej charakterystyce) przy czym porównywano nie całość nieruchomości, ale jej poszczególne składniki, co spowodowało zaniżenie wartości nieruchomości. Brak jest w operacie opisu dotyczącego szczegółowego położenia działek, a przyjęte nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej są zlokalizowane w znacznym oddaleniu od drogi [...] w innych częściach gminy. Powierzchnia działki wycenianej wynosi [...] m2, a opisanych w operacie [...] – [...] m2. Niezrozumiałym dla skarżących jest, analiza wartości nieruchomość określona w operacie, inne założenia przypisano cesze nieruchomości na stronie 14, a zupełnie inne w tabelach na stronie 18 (np. tabela 4 położenie: dostateczne, podczas gdy na stronie 14: bardzo dobre, przeznaczenie w planie: dostateczne, podczas gdy na stronie 14: bardzo dobre).

Skarżący podnieśli, że odszkodowanie powinno byc powiększone o 5 %

z uwagi na wydanie jej w terminie 30 dni od dnia, kiedy decyzja Wojewody [...] z [...] listopada 2007 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji stała sie ostateczna.

Skarżący wskazując na przepis art. 21 Konstytucji podnieśli, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wtedy, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem, tj. takim które ma charakter ekwiwalentny w stosunku do wywłaszczonego mienia. Oznacza to, że osoba wywłaszczona nie może ponieść straty materialnej z tego powodu, że jej nieruchomośc została wywłaszczona.

Zdaniem skarżacych w postępowaniu nie doszło do zgodnego z prawem ustalenia wysokości odszkodowania, z uwagi na naruszenie obowiązujących przepisów między innymi art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji w zakresie dróg krajowych.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługują na uwzględnienie.

Jedną z naczelnych zasad postępowania administracyjnego jest prowadzenie postępowania w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej (art. 8 kpa). Zasadzie tej organy uchybiły.

Zaskarżona decyzja i decyzja organu I instancji zostały wydane po ponownym rozpoznaniu sprawy, gdyż decyzją z [...] kwietnia 2010 r. Minister Infrastruktury uchylił decyzję organu I instancji z powodu wadliwie sporządzonego operatu przez rzeczoznawcę J.B. Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji zlecił temu samemu rzeczoznawcy uzupełnienie operatu w kierunku wskazanym

w decyzji organu odwoławczego. Wprawdzie przepisy tego nie zakazują, to jednakże podkreślić należy, że organ powinien tak procedować, aby strona nie miała zastrzeżeń co do prawidłowości działania organu i jego bezstronności oraz aby budzić zaufanie do organu administracji publicznej, jak również aby strona nie poniosła szkody. Wobec tego zlecenie temu samemu rzeczoznawcy uzupełnienie wadliwie sporządzonego wcześniej operatu, które to wadliwości były jedyną przyczyną uchylenia decyzji Wojewody [...] z [...] grudnia 2009 r. przez organ II instancji powoduje, że zostają naruszone zasady wskazane w art. 7 i 8 kpa.

Zważyć należy, że czym innym jest uzupełnienie operatu w toku postępowania w instancji lub przed organem odwoławczym, od jego uzupełnienia w ponownym postępowaniu, po uchyleniu decyzji.

Podnieść należy, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien jako materiał porównawczy wybierać - z oczywistych względów - przede wszystkim transakcje, które zostały zawarte w okresie zbliżonym do daty dokonywanej wyceny.

Zgodnie z przepisami art. 134 oraz art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi,

z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, a wartość tę stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona

z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu wymienionych w tym przepisie założeń. Określając zaś wartość rynkową nieruchomości, bierze się pod uwagę jej: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

W tych warunkach zatem, gdy nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może uwzględniając dłuższy okres czasu, wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu.

Odnosząc te uwagi do przedmiotowego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że wybór nieruchomości dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego jako materiał porównawczy tym zasadom nie odpowiadał, a zatem nie był dokonany w pełni zgodnie z przepisami prawa, a niezgodność ta miała wpływ na wysokość przyznanego stronie odszkodowania.

Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, odszkodowanie ustalone zostało według zasad wynikających z powołanych w decyzji przepisów, na podstawie operatu szacunkowego.

Rzecz jednak w tym, że organy nie dokonały wnikliwej oceny tego dowodu. Otóż rzeczoznawca dokonując analizy i charakterystyki rynku nieruchomości będących podstawą do określenia średniej ceny transakcyjnej, a następnie podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę, uwzględnił transakcje za okres od kwietnia 2008 r. do sierpnia 2009 r.

Z treści operatu nie wynika, dlaczego nie przyjęto do analizy transakcji bardziej zbliżonych czasowo do daty sporządzenia operatu, a wobec czego, dlaczego

w operacie nie uwzględniono transakcji drugiego półrocza 2009 r. i pierwszego półrocza 2010 r. Podkreślić bowiem należy, że wycena nieruchomości powinna być poprzedzona wnikliwą analizą rynku, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych

i możliwie najbardziej aktualnych transakcjach, tj. najbardziej zbliżonych czasowo do daty sporządzania operatu, a w związku z tym i daty wydania decyzji. Niewystarczające przy tym jest zastosowanie przez rzeczoznawcę do transakcji sprzed ponad półtora roku przed sporządzeniem operatu, współczynnika korygującego

– trendu czasowego, tym bardziej, że pomimo upływu czasu i kolejnych aktualizacji poszczególne operaty określają wysokość odszkodowania w takiej samej kwocie jak

w pierwszym operacie z sierpnia 2009 r., sporządzonym dla potrzeb poprzedniego postępowania. Z operatu z czerwca 2010 r. nie sposób wywieść, czy i jak zmieniały się ceny nieruchomości w okresie od sierpnia 2009 r. do daty jego sporządzenia.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 18 ust 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jednakże na pierwszych stronach wszystkich operatów wskazano, że wartość nieruchomości określono na dzień [...] sierpnia 2009 r., a więc nie na dzień ustalania odszkodowania (a na dzień sporządzenia pierwszego operatu). Wprawdzie w dalszej treści operatów stwierdza się, że poziom cen przyjęto na dzień sporządzania operatu, jednakże nie wiadomo, o który z operatów chodzi. Operaty

z maja i czerwca 2010 r. w swej nazwie wskazują, że dotyczą określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem zapisów decyzji Ministra Infrastruktury z [...] kwietnia 2010 r. odnoszącej się do operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2009 r. określającego wartość nieruchomości. Już wskazany na str. 1 zakres operatu w zestawieniu z poniżej sformułowaniem: "oszacowana wartość nieruchomości na dzień [...] sierpnia 2009 r." wskazuje, że odszkodowanie ustalono sprzecznie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy

z 10 kwietnia 2003 r.

Należy dostrzec, że z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że odszkodowanie zostało ustalone zgodnie z treścią przepisu § 36 ust 2 pkt 1) rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji). Rzecz jednak w tym, że z treści operatów sporządzonych przez rzeczoznawcę J.B. wynika, że rzeczoznawca zastosował sposób wyceny, o jakim mowa w § 36 ust. 2 pkt 2) tego rozporządzenia. Otóż na stronie 19 operatu z czerwca 2010 r. rzeczoznawca w pkt. 6.0 "Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem" stwierdził: "Powyższą wartość nieruchomości przyjętej pod drogę określono jako iloczyn 1 m. kw. gruntu o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych." Takie same stwierdzenia zawarte są w operatach z maja 2010 r. i sierpnia 2009 r. Zastosowanie do wyceny wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, to metoda wyceny z § 36 ust 2 pkt 2) rozporządzenia i dotycząca gruntów zajętych pod drogi publiczne. W niniejszej sprawie chodzi o działkę przeznaczoną pod rozbudowę drogi krajowej nr [...], a więc wycena powinna odpowiadać zasadzie wskazanej w przepisie § 36 ust 2 pkt 1) rozporządzenia. Wobec tego powinna ona uwzględniać iloczyn wartości gruntów,

z których wydzielono grunty pod rozbudowę drogi. Dlatego przyjęcie przez rzeczoznawcę dla wyceny usytuowania działki na terenie o funkcji przemysłowej, zamiast zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z [...] grudnia 2001 r. funkcji usług przemysłowych, składowych (P) i eksploatacji kopalin (PE)

i przeznaczenia pod drogę jako terenu, z którego wydzielono działkę pod rozbudowę drogi, jest nieprawidłowe i sprzeczne z treścią § 36 ust 2 pkt 1) rozporządzenia

(w brzmieniu w dacie wydania zaskarżonej decyzji) w zw. z art. 134 ust. 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami.

Błędów powyższych nie dostrzegły organy obydwu instancji, pomimo że organ odwoławczy już w decyzji z [...] kwietnia 2010 r. wskazywał na nieprawidłowo podane

w operacie przeznaczenie nieruchomości.

Trzeba wskazać, że organ nie odniósł się do podnoszonego w toku postępowania stanowiska skarżącego P.T. odnośnie nieprawidłowych ustaleń rzeczoznawcy w przedmiocie niemożności eksploatacji kopalin (pismo skarżącego z 13 sierpnia 2008 r.). Rzeczoznawca stwierdzenia w tej kwestii odniósł jedynie do działki nr [...], z której została wydzielona działka nr [...], wskazując m.in. na zbyt małą powierzchnię działki na utworzenie pola górniczego. Jak podniósł skarżący złoże "[...]" znajduje się nie tylko na dawnej działce nr [...], z której po przeznaczeniu pod drogę działki nr [...], pozostała działka nr [...], ale także na sąsiedniej działce nr [...] będącej własnością skarżących, a której powierzchnia wynosi ponad [...] ha. Jest to już znaczna powierzchnia eksploatacyjna.

Podnieść należy, że w toku postępowania skarżący składali wiele pism, w których kwestionowali prawidłowość sporządzonego operatu i wysokość odszkodowania. Z kolei rzeczoznawca dwukrotnie na wezwanie organów uzupełniał operaty. W tej sytuacji konieczne było przeprowadzenie rozprawy celem wyjaśnienia wątpliwości stron. Wbrew stanowisku organu, należy stwierdzić, że wprawdzie rozprawa była przeprowadzona w listopadzie 2009 r., ale dla potrzeb poprzedniego postępowania i w sytuacji gdy był sporządzony tylko pierwszy operat przez rzeczoznawcę J.B.

W aktach sprawy znajduje się protokół z rozprawy administracyjnej z [...] września 2008 r., na którą nie stawił się rzeczoznawca J.K. Rzeczoznawca ten sporządzał na zlecenie organu operat dla potrzeb postępowania odszkodowawczego.

Z treścią tego operatu zgadzały się strony, a wysokość odszkodowania, jak podnosiły strony, była znacznie wyższa w porównaniu do wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę B. Operatu tego jednakże nie ma w aktach sprawy, co oznacza, że nadesłane do Sądu akta są niekompletne. Skoro operat został sporządzony, to jako dowód w sprawie powinien znajdować się w aktach, a organ powinien się do tego dowodu odnieść.

Co do zarzutu skargi, że odszkodowanie powinno uwzględniać utratę wartości nieruchomości sąsiedniej, stwierdzić należy, iż zarzut ten jest niezasadny. Przepis

art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. przewiduje odszkodowanie, lecz tylko za wywłaszczoną nieruchomość. Zakres wywłaszczenia został określony w decyzji

o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej. Pozostała poza granicami inwestycji nieruchomość nie może być objęta rozliczeniami w niniejszym postępowaniu, zarówno co do obniżenia jej wartości, jak i innych szkód powstałych w związku z wywłaszczeniem.

Niezasadny również jest zarzut odnośnie nie powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości. Przepis dotyczący tej kwestii został wprowadzony do ustawy z dniem 10 września 2008 r. w następstwie nowelizacji dokonanej ustawą z 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 154 poz. 958). Wprowadzony tą nowelizacją art. 18 ust. 1e przewiduje, że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości.

Art. 7 ustawy nowelizującej stanowi, że jeżeli w terminie 30 dni od dnia wejścia

w życie niniejszej ustawy właściciel nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi, decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wyda tę nieruchomość to wysokość odszkodowania przysługującego temu właścicielowi powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości. Z kolei przepisy przejściowe ustawy nowelizującej przewidują, że w sprawach wszczętych i niezakończonych do dnia jej wejścia w życie ostateczną decyzją zastosowanie mają przepisy dotychczasowe

(art. 6 ust 1), z tym że w postępowaniach dotyczących odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi stosuje się przepisy w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą

(art. 6 ust. 3 ).

Oznacza to, że w stosunku do nieruchomości, które w dniu 10 września 2008 r. (data wejścia w życie ustawy nowelizującej) objęte były decyzją o lokalizacji drogi, tryb przewidziany w art. 7 ustawy nowelizującej jest odrębnym trybem od przewidzianego w art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. Odszkodowanie za nieruchomości objęte w dniu 10 września 2008 r. decyzją o lokalizacji drogi może być podwyższone o 5% wyłącznie w sytuacji gdy zostanie ona wydana inwestorowi w terminie od 10 września do 10 października 2008 r. W niniejszej sprawie wprawdzie w dacie wejścia w życie ustawy nowelizującej nieruchomość była objęta decyzją Wojewody [...]

z [...] listopada 2007 r. o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, jednakże - jak wskazali skarżący - wydali nieruchomość w terminie 30 dni, lecz od dnia, w którym decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna. Decyzja ta stała się ostateczna [...] kwietnia 2008 r. Wobec tego niezachowany został termin z art. 7 ustawy nowelizującej.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji naruszają przepisy art. 7, 8, 75 § 1, 77 § 1, 80, 107 § 3 kpa w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., a decyzja organu II instancji także art. 138 § 1 pkt 1) kpa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, tj. prawidłowość ustalenia odszkodowania.

Dlatego Sąd z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c), art. 152 i art. 200 ppsa orzekł jak w sentencji wyroku.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni ocenę przedstawioną

w niniejszym uzasadnieniu.