Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 838/14
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 61 art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 6 art. 13 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 2 grudnia 2015 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon sędzia NSA Grzegorz Czerwiński /spr./ sędzia del. WSA Marek Wroczyński Protokolant starszy asystent sędziego Maciej Stojek po rozpoznaniu w dniu 2 grudnia 2015 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. [...] w P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2013 r. sygn. akt VII SA/Wa 1208/13 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. [...] w P. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania remontu budynku oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 6 grudnia 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 1208/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. [...] w P. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania remontu budynku.

Powyższy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Płońsku decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej ul. M. [...] w P. wykonanie remontu budynku mieszkalnego wielorodzinnego w P. na działce [...] w terminie do dnia 31 sierpnia 2013 r.

Wspólnota składając odwołanie od powyższej decyzji wniosła o zmianę wyznaczonego terminu wykonania robót. Wskazała, że zły stan techniczny wynika z wad fizycznych budynku powstałych na etapie budowy. Wspólnota wystąpiła przeciwko wykonawcy budynku M. Sp. z o.o. z żądaniem usunięcia wad z tytułu rękojmi na drodze sądowej.

Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2013 r. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ wskazał, że wobec stwierdzenia w ekspertyzie technicznej przedmiotowego budynku przyczyn powstawania rys pionowych na ścianach oraz suficie od poziomu parteru do poziomu 4 – ego piętra i konieczności naprawy balkonów na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm. dalej jako ustawa Prawo budowlane) konieczne było nałożenie na Wspólnotę obowiązku wykonania remontu budynku.

Organ odwoławczy podniósł, że spór prawny prowadzony przez Wspólnotę z wykonawcą na drodze postępowania cywilnego pozostaje bez wpływu na działania podejmowane przez organy nadzoru budowlanego.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa ul. M. [...] w P. (dalej jako skarżąca) domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej.

Postawiła zarzut naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, który został przez organ zastosowany pomimo niewykazania przesłanki nieodpowiedniego stanu technicznego budynku. Stwierdziła ponadto, iż organ nałożył na Wspólnotę obowiązki, które należy zakwalifikować jako remont lub przebudowę, dla których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Remont balkonów powinien natomiast obciążać właścicieli poszczególnych lokali, do których balkony te przylegają.

W jej ocenie organ dopuścił się naruszenia art. 7, art. 75 § 1, art. 77 i art. 80 w związku z art. 15 k.p.a., a także art. 107 § 3 k.p.a. poprzez przyjęcie dla oceny stanu technicznego budynku niewłaściwych przepisów i zaniechanie ustalenia zgodnego z materiałem dowodowym stanu faktycznego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wyrokiem z dnia 6 grudnia 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 1208/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 poz. 270 ze zm., dalej: P.p.s.a.) uznał bowiem, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Sąd wskazał, że w myśl art. 5 ust. 2 ustawy Praw budowlane na Wspólnocie spoczywa obowiązek użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny z przeznaczeniem oraz utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej w szczególności w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa użytkowania.

Sąd stwierdził, że z ekspertyzy technicznej sporządzonej w wykonaniu obowiązku nałożonego na Wspólnotę postanowieniem nr [...] Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Płońsku z dnia [...] kwietnia 2012 r. niewątpliwie wynika zły stan techniczny przedmiotowego budynku mieszkalnego. Za należyty stan techniczny należy uznać stan zapewniający sprawność techniczną obiektu jako całości, a także jego elementów.

Sąd zwrócił uwagę, że użycie przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Płońsku w decyzji sformułowania "nakazuje wykonanie remontu budynku" było niezręcznością i nie stanowi uchybienia uzasadniającego uchylenie decyzji. Wyszczególniony zakres robót budowlanych (wykonanie naprawy rys występujących na ścianach i sufitach od poziomu parteru do poziomu 4 – go piętra oraz naprawy balkonów) odnosi się ściśle do stanu stwierdzonego w ekspertyzie technicznej i wskazanych w niej sposobów usunięcia nieprawidłowości. Czynności te nie mogą być uznane za remont budynku bowiem nie stanowią odtworzenia stanu pierwotnego, w szczególności wobec twierdzenia skarżącej Wspólnoty, że stanowią one skutek wadliwie wykonanych robót budowlanych.

Sąd podkreślił, że stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu zostało udokumentowane wynikami oględzin podczas kontroli stanu technicznego budynku i zawarte we wskazanej ekspertyzie. Nie można więc zgodzić się z zarzutem skargi naruszenia przez organy prawa materialnego przepisu art. 66 ustawy Prawo budowlane. W sądowoadministracyjnym orzecznictwie przyjmuje się, że decyzje podejmowane na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane mają charakter związany. Jeżeli więc wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz także zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Sąd uznał, że nietrafny jest zarzut skargi, iż remont balkonu powinien obciążać właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych. Z ekspertyzy stanu technicznego balkonów wynika, że przyczyną powstających spękań ścianek i tynków oraz odpadania tynków ze ścianek balustrad jest brak hydroizolacji na płycie balkonów. Przemarzanie ościeży otworów drzwiowych i podłóg w okolicy progów drzwi balkonowych jest skutkiem za małej izolacji cieplnej płyt balkonowych. Na podstawie tych stwierdzeń ekspertyzy nakazano skucie wszystkich warstw wykończeniowych z balkonów i wykonanie ich zgodnie z projektem budowlanym. W ocenie Sądu tego rodzaju roboty budowlane dotyczące elementów konstrukcji balkonów trwale połączonych z budynkiem nie obciążają właścicieli lokalu lecz wspólnotę mieszkaniową.

Sąd zaznaczył, że celem art. 66 jest zapewnienie odpowiedniego i bezpiecznego stanu technicznego istniejących obiektów budowlanych w związku z tym organy nadzoru budowlanego nie badają przyczyn, które doprowadziły do istniejącego stanu, a także kto ponosi odpowiedzialność za ten stan obiektu. Natomiast zawsze adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości jest właściciel lub zarządca obiektu.

Zdaniem Sądu sprawa ewentualnego rozliczenia kosztów wykonania robót budowlanych nakazanych przez organ nadzoru budowlanego z wykonawcą budynku nie należała do sfery spraw administracyjnych i nie miała wpływu na orzeczenie na podstawie art. 66 § 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Organ nie rozstrzyga bowiem o sposobach finansowania robót. Zaznaczył, że wykonywanie robót nakazanych na podstawie decyzji z art. 66 ustawy Prawo budowlane nie wymaga uzyskania odrębnej decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia wykonania robót. Podstawą do prowadzenia robót jest bowiem art. 66 ustawy Prawo budowlane mający na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym stanie technicznym (odpowiadającym jego funkcjom bez badania przyczyn powstania niewłaściwego stanu), a celem tego przepisu jest działanie naprawcze. Jeśli nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego jest efektem działania osób trzecich adresatom nakazów orzeczonych na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed Sądem powszechnym.

W skardze kasacyjnej od powyższego wyroku skarżąca zaskarżyła go w całości.

Na podstawie art. 174 pkt 1 P.p.s.a. zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. Z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż Wspólnotę Mieszkaniową obciążają roboty budowlane związane z remontem balkonów, podczas gdy adresatem decyzji powinni być właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych, których częścią składową są balkony,

b) art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż zasadne było nakazanie wykonania remontu budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego w P. na działce [...] ponieważ znajduje się on w nieodpowiednim stanie technicznym, podczas gdy nieodpowiedni stan techniczny budynku nie wynikał z niewłaściwego użytkowania budynku tylko nastąpił z powodu wykonania przez inwestora robót budowlanych w sposób niezgodny z udzielonym pozwoleniem na budowę.

W oparciu o art. 174 pkt 2 P.p.s.a. postawiono zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) poprzez jego niezastosowanie.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżąca wskazała, że argumentacja prawna, zawarta w zaskarżonym wyroku, nie uwzględnia bardzo ważnej okoliczności, a mianowicie tego, że organ nadzoru budowlanego w sposób wadliwy nałożył na skarżącą obowiązek wykonania remontu budynku, gdyż po pierwsze nie ona powinna być adresatem decyzji, a po drugie nieodpowiedni stan techniczny nie wynikał z niewłaściwego użytkowania obiektu.

Mając na uwadze przywołane w skardze kasacyjnej orzecznictwo sądów odnoszące się do podmiotów zobowiązanych do wykonania czynności nakazanych decyzją organu nadzoru budowlanego, wydaną w oparciu o art. 61 i art. 66 ustawy Prawo budowlane, skarżąca stwierdziła, że nałożony obowiązek wykonania naprawy balkonów, wbrew twierdzeniom Sądu I instancji, jeśli już, to powinien być nałożony na właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, których częścią składową są owe balkony. Skucie wszystkich warstw wykończeniowych z balkonów i wykonanie ich zgodnie z projektem budowlanym, wykonanie hydroizolacji płyt balkonowych, przymocowanie od spodu balkonów warstwy styropianu, przymocowanie pąsu podtykowego, przerobienie obróbek blacharskich, są to roboty dotyczące remontu balkonów. W zakresie balkonów Wspólnota nie sprawuje zarządu nieruchomością wspólną. W tej sytuacji, nałożenie na nią obowiązku wykonania remontów balkonów było wadliwe, gdyż adresatami, powinni być właściciele lokali.

Na podstawie kolejnych szeroko przywołanych poglądów orzecznictwa odnoszących się do przesłanek warunkujących zastosowanie art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane (niewłaściwy stan techniczny budynku) skarżąca zajęła stanowisko, że skoro nieodpowiedni stan techniczny przedmiotowego budynku nie wynikał z niewłaściwego użytkowania obiektu, tylko z tego, że inwestor nie wykonał robót budowlanych zgodnie z pozwoleniem na budowę (nie wykonał robót budowlanych zgodnie z projektem budowlanym – balkony) co potwierdziła ekspertyza, to uznać należało, że charakter stwierdzonych nieprawidłowości nie był konsekwencją niewłaściwego użytkowania budynku. Owe nieprawidłowości, to tak naprawdę wady, do których powstania przyczynił się inwestor, bo wykonał roboty budowlane niezgodnie z projektem budowlanym. Tak więc, powstanie nieprawidłowości nie nastąpiło podczas użytkowania obiektu budowlanego. Te nieprawidłowości tkwiły w balkonach od samego początku, gdyż to inwestor wykonał swoje roboty budowlane niezgodnie z projektem budowlanym. Zdaniem skarżącej w takiej zatem sytuacji, art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane nie mógł być zastosowany.

W ocenie skarżącej, Sąd nie dostrzegając powyższych okoliczności naruszył przepisy prawa materialnego, tj. art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) oraz naruszył przepisy procesowe, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), co miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż powinno dojść do uchylenia decyzji Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] znak: [...].

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 P.p.s.a.), z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnymi jej podstawami, określonymi w art. 174 P.p.s.a. Nadto, zgodnie z treścią art. 184 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny oddala skargę kasacyjną, jeżeli zaskarżone orzeczenie mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu.

Stosownie do art. 61 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Tym samym ustawodawca w powołanym wyżej przepisie określił obowiązki właściciela, do którego należy obiekt budowlany oraz zarządcy nieruchomości, na mocy umowy zobowiązanego do prowadzenia spraw dotyczących nieruchomości. Obowiązki te sprowadzają się miedzy innymi do zapewnienia prawidłowego stanu technicznego użytkowanego obiektu. Właściwy stan techniczny pozwoli bowiem na uznanie, że obiekt jest użytkowany w sposób prawidłowy i nie dopuszcza się do jego nadmiernego zużycia wywołanego użytkowaniem zgodnym z jego przeznaczeniem. Ponadto adresaci tej normy zobowiązani zostali do zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu w sytuacjach jego uszkodzenia czy też zagrożenia takim uszkodzeniem spowodowanego działaniem sił człowieka lub natury, które powoduje zagrożenie dla bezpieczeństwa życia lub zdrowia ludzi.

Skutki niewykonywania obowiązków wymienionych w art. 61 ustawy Prawo budowlane określone zostały w art. 66 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, który stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Na mocy zawartych w tym przepisie uregulowań organ nadzoru budowlanego w sytuacjach tam wskazanych uzyskuje kompetencje do spowodowania mocą wydanej decyzji określonego zachowania, które pozwoli usunąć stwierdzone nieprawidłowości w funkcjonowaniu obiektu budowlanego. Usunięcie nieprawidłowości może nastąpić poprzez wszelkie adekwatne i racjonalne działania obliczone na likwidację stanu, który stał się podstawą wydania decyzji.

W rozpatrywanej sprawie organ w oparciu o ustalenia zawarte w protokołach oględzin budynku mieszkalnego Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. [...] w P., a w szczególności wykonaną na jego polecenie ekspertyzę doszedł do wniosku, że przedmiotowy budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym (spękania na ścianach i postępująca degradacja balkonów związana z wadliwie wykonaną hydroizolacją). Ustalenia te nie były kwestionowane przez skarżącą.

Zaznaczyć należy, że decyzja wydana w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jest decyzją związaną tzn. zaistnienie przesłanek wskazanych w tym przepisie, w niniejszej sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku wielorodzinnego, obliguje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji, mocą której właściciel lub zarządca nieruchomości będzie zobowiązany podjąć działania określone tą decyzja by usunąć stwierdzone nieprawidłowości. Wystąpienie przesłanki wymaga reakcji organu w postaci decyzji zobowiązującej do wykonania określonych czynności, obliczonych na rezultat w postaci usunięcia nieprawidłowości.

Z zarzutów skargi kasacyjnej wynika, że skarżąca nie zgadza się z tym, że organ uczynił z niej adresata tej decyzji zamiast skierować ją do wykonawcy tegoż budynku. W jej ocenie to wykonawca jest odpowiedzialnym za istniejący stan faktyczny budynku. Wykonawca przez wybudowanie budynku wbrew warunkom pozwolenia na budowę, w szczególności wobec wykonania obiektu niezgodnie z projektem budowlanym doprowadził do wadliwego wykonania poszczególnych jego elementów, które mimo właściwego ich użytkowania uległy zniszczeniu i nie spełniają swej funkcji. Zatem stwierdzony na nieruchomości nieodpowiedni stan techniczny budynku jest przez Wspólnotę niezawiniony, toteż obowiązek wykonania wskazanych w ekspertyzie napraw jej nie dotyczy.

Zaznaczyć należy, że kwestia nieodpowiedniego stanu technicznego będzie zazwyczaj wynikiem technicznego zużycia obiektu budowlanego, do którego dochodzi w miarę upływu czasu, a niekiedy nieodpowiedniego użytkowania, a także braku dbałości o obiekt, nieprzeprowadzania okresowych obowiązkowych kontroli lub koniecznych napraw. Stan ten może być także wynikiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych. Przesłanka ta zatem pozostaje w sferze sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Może się też wiązać z użytkowaniem obiektu budowlanego niezgodnie z jego przeznaczeniem. W związku z powyższym zależnie od okoliczności sprawy stwierdzony nieodpowiedni stan techniczny może wynikać z wielu powodów.

Oceniając zaistniałą sytuację wedle zasad odpowiedzialności sprawcy za skutki swego działania należałoby się z poglądem Wspólnoty zgodzić. Jednak organy administracji działają w granicach prawa i na jego podstawie. Skoro zatem art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie zawiera odniesienia do kwestii zawinienia i przyczynienia się to aspekt ten nie wpływa na możliwość wydania określonej w nim decyzji. Liczy się ustalony stan faktyczny, który bez wątpienia można zakwalifikować do jednej z 4 wymienionych w nim sytuacji. Wnioski płynące z wykonanej ekspertyzy nie są kwestionowane a zatem stwierdzony w niej stan obiektu definitywnie spełnia przesłankę z art. 66 ust 1 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane i wobec tego należało wydać decyzję w tym zakresie.

Wskazać należy, że art. 66 ust. 1 jest powiązany z art. 61 ustawy Prawo budowlane, który jednoznacznie określa kto jest adresatem decyzji wydawanej w sytuacjach wskazanych w art. 66 ust. 1 tej ustawy. Adresatami decyzji są – w zależności od stanu faktycznego sprawy – właściciel, użytkownik wieczysty, zarządca, a w pewnych sytuacjach także inny podmiot, który np. z upoważnienia tych podmiotów sprawuje pieczę nad tym, aby obiekt był utrzymywany i użytkowany właściwie. Zasadnicze znaczenie ma więc to kto jest właścicielem obiektu budowlanego albo kto sprawuje nad nim zarząd. Nie ulega wątpliwości, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 j.t.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Stosownie do art. 18 ust. 1 tej ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 powołanej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

W związku z powyższym uznać należy, że właścicielem nieruchomości przy ul. M. [...] w P. dz. nr [...] jest ogół właścicieli tej nieruchomości działający w formie Wspólnoty Mieszkaniowej, którą reprezentuje wybrany przez nich zarząd. Wobec tego zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jedynym właściwym adresatem zaskarżonej decyzji była wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota jest w tym przypadku właścicielem budynku. Zarządcą tej nieruchomości może być podmiot zewnętrzny ale działa on na podstawie odrębnej umowy i wszelkie jego działania są wykonywane w jej imieniu i na jej rzecz.

Należy jeszcze raz podkreślić, że do zastosowania art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane i wydania decyzji ustalenie kto ponosi winę za zaistniały stan rzeczy nie jest konieczne. Liczy się tylko ustalenie, że stan budynku nie spełnia wymagań co do stanu technicznego, a to potwierdziła między innymi sporządzona ekspertyza i wnioski w niej zawarte.

Jak słusznie zauważył NSA w wyroku z dnia 20 maja 2011 r. sygn. akt. II OSK 906/10 odpowiedzialności właściciela (współwłaściciela) w trybie przepisów p.b. nie wyłącza dobra wiara nabywcy nieruchomości. Kwestia, czy ustalony w toku postępowania administracyjnego stan faktyczny jest wynikiem czyichkolwiek zaniedbań oraz ewentualne ustalenie osoby winnej tych zaniedbań, nie ma w konsekwencji znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w budynku.

Wskazać należy, że celem art. 66 jest, aby jego stosowanie prowadziło do zapewnienia właściwego, bezpiecznego stanu technicznego istniejących obiektów budowlanych oraz użytkowania ich w sposób niezagrażający wskazanym w ustawie dobrom chronionym. W związku z regulacją mającą spełnić powyższy cel nie mają znaczenia okoliczności, które doprowadziły do sytuacji spełniających przesłanki określone w tym artykule. Orzekający w sprawie na podstawie tej regulacji organ nadzoru budowlanego nie ma więc uprawnień do badania przyczyn powstania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku. Nie może badać również, kto ponosi odpowiedzialność za stwierdzony stan. Nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w żadnym razie nie jest powiązane z przyczynami powodującymi powstanie przesłanek zastosowania nakazu. Na zastosowanie nakazu nie wpływa też okoliczność, czy i w jakim stopniu adresat decyzji jest winny powstania przesłanek zobowiązujących organ nadzoru budowlanego do wszczęcia postępowania i zakończenia go odpowiednim nakazem.

Tym samym zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane poprzez przyjęcie, iż zasadne było nakazanie wykonania remontu budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego w P. na działce [...] ponieważ znajduje się on w nieodpowiednim stanie technicznym, podczas gdy nieodpowiedni stan techniczny budynku nie wynikał z niewłaściwego użytkowania budynku tylko nastąpił z powodu wykonania przez inwestora robót budowlanych w sposób niezgodny z udzielonym pozwoleniem na budowę, nie zasługuje na uwzględnienie.

Na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut naruszenia art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Skarżąca twierdzi, że Sąd dokonał błędnej wykładni ww. przepisów bowiem uznał, iż Wspólnotę Mieszkaniową obciążają roboty budowlane związane z remontem balkonów, podczas gdy adresatem decyzji powinni być właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych, których częścią składową są balkony.

Zarzut ten bazuje na wynikającym z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali podziale obowiązków pomiędzy właścicieli lokali i wspólnotę mieszkaniową. Koszty utrzymania lokalu ponosi jego właściciel natomiast koszty utrzymania nieruchomości wspólnej pokrywają proporcjonalnie do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej wszyscy właściciele lokali, którzy stanowią wspólnotę mieszkaniową. Skarżący wychodzi z założenia, że skoro balkon należy do lokalu, jest jego pomieszczeniem pomocniczym (związanym z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokalu), to pełne koszty jego utrzymania, ewentualnej naprawy powinien ponosić właściciel lokalu do którego balkon przynależy a nie wspólnota mieszkaniowa, która z zasady partycypuje w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

W orzecznictwie i doktrynie prawa istnieje rozbieżność poglądów co do statusu balkonu zwłaszcza w kontekście ponoszenia kosztów związanych z jego utrzymaniem. Można wyróżnić zwolenników poglądu, że balkon jest częścią lokalu, do którego przynależy i koszty związane z jego utrzymaniem obciążają wyłącznie właściciela tego lokalu. W opozycji do tego stoi pogląd, że owszem balkon należy do lokalu ale tylko w części niezwiązanej konstrukcyjnie z obiektem budowlanym. Stąd w kwestii ponoszenia kosztów należy rozdzielić te koszty w zależności od tego, której części balkonu dotyczą i w tak określonych częściach zobowiązać właścicieli lokali do ich ponoszenia – na zasadzie wyłączności właściciela lokalu lub na zasadzie uczestnictwa w nieruchomości wspólnej.

Na potwierdzenie powyższego przywołać należy stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. sygn. akt III CZP 10/08 (OSNC 2009/4/51, Biul.SN 2008/3/6, M.Prawn. 2009/10/560-562). Sąd Najwyższy przeprowadził tam wywód, który doprowadził do stwierdzenia, że istnieją podstawy do przyjęcia, że balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu (art. 13 ust. 1 u.w.l.).

Sąd zauważył także, że możliwość posłużenia się w takiej sytuacji umową zawartą przez właściciela lokalu ze wspólnotą mieszkaniową w celu określenia w umowie zasad ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem takiego balkonu w należytym stanie nie wchodzi w rachubę, ponieważ mogłaby ona określać zasady korzystania przez właściciela lokalu tylko z części wspólnych budynku, w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 81), a takiego charakteru nie ma część budynku (balkon), służąca wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób w nim zamieszkałych.

Jednocześnie Sąd Najwyższy stwierdził, że ani ustawa o własności lokali, ani ustawa Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "balkon", a doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. (...)

Zatem w zależności od tego, czy koszty remontu balkonu dotyczą części wykorzystywanej wyłącznie przez właściciela lokalu, czy też części związanej z elementami architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy podzielić odpowiedzialność za jego naprawę pomiędzy samych właścicieli lokali lub właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Uszczegółowienie tej koncepcji znajduje się w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r. sygn. akt I ACa 484/13. Wskazano tam, że podłoga w lokalu usytuowanym na wyższej kondygnacji w postaci desek, parkietu, płytek itp. służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niej korzysta. Sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Jednakże płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan odpowiedzialność ponosi Wspólnota. W przypadku naruszenia tego elementu lub jego wad oddziaływujących na więcej niż jeden lokal, koszty związane z remontem i konserwacją odpowiedzialność ponosić winna Wspólnota. Podobne rozumowanie należy zastosować w przypadku tarasów, jakie występują w budynku Wspólnoty. Wady i uszkodzenia mające wpływ nie tylko na lokal tego właściciela, który korzysta z tarasu, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej, a nie tylko lokalu przynależnego danemu właścicielowi. W przeciwnym wypadku odspojenie się tarasu od budynku, skutkujące pęknięciem stropu w lokalu usytuowanym poniżej byłaby problemem istniejącym wyłącznie między dwoma właścicielami lokali sąsiadujących w pionie. Tego rodzaju wada konstrukcyjna nie może obciążać wyłącznie osoby, która użytkuje lokal z tarasem, gdyż nie byłaby ona związana wyłącznie z użytkowaniem danego lokalu.

Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy uznać należy, że Sąd I instancji uznając za zasadne wydanie przez organ decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w zakresie nałożenia na skarżącą obowiązku usunięcia naruszenia stwierdzonych ekspertyzą nieprawidłowości, postąpił prawidłowo bowiem, w świetle przywołanych wyżej poglądów co do ponoszenia kosztów remontu balkonu, w określonych przypadkach może ona partycypować w kosztach remontu balkonu.

Jednocześnie stwierdzić należy, że obciążający współwłaścicieli nieruchomości obowiązek wykonania określonych robót budowlanych dotyczy świadczenia niepodzielnego. Rozstrzyganie sporów związanych z rozliczeniem kosztów poniesionych w związku z wykonaniem robót będących wynikiem zastosowania art. 66 ust. 1 należy do sądów powszechnych w postępowaniu cywilnym. Rozłożenie ciężaru kosztów remontów i napraw, a także przeprowadzenia poszczególnych prac jest sprawą współwłaścicieli budynku, a w razie sporu – sprawą cywilną, a więc nienależącą do kompetencji organów nadzoru budowlanego (wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2000 r., II SA/Lu 398/99 dostępne na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Tym samym kwestia sposobu dokonania rozliczeń pomiędzy właścicielami lokali za wykonanie robót nakazanych wspólnocie nie ma znaczenia dla wydania przez organ nadzoru decyzji w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane i nie stanowi o wadliwości wydanej na tej podstawie decyzji. Wobec tego zarzut skargi kasacyjnej w tym zakresie nie mógł zostać uwzględniony.

Odnośnie do zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. wskazać należy, że zarzut nie zasługuje na uwzględnienie. W postępowaniu prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego. W konsekwencji Sąd I instancji nie miał podstaw do uwzględnienia skargi na podstawie ww. przepisu.

Z przytoczonych wyżej względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.