Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2053/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-10-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12, 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Kowalska Sędziowie WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) WSA Elżbieta Lenart Protokolant referent stażysta Beata Karczewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 października 2020 r. sprawy ze skargi K. J. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju na rzecz K. J. kwotę 400 (czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 2053/19 U Z A S A D N I E N I E

Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] lipca 2019 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Z. J. od decyzji Wojewody [...] z [...] lutego 2019 r. nr [...] ustalającej odszkodowanie za nieruchomość uchylił decyzję z [...] lutego 2019 r. i orzekł o ustaleniu odszkodowania kwocie [...] zł na rzecz Z. J. i K. J. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie O., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku węzeł "[...]" (bez węzła) - [...] (początek obwodnicy) Część II - km [...] - [...] (pkt 1), o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł z tytułu jej wydania w terminie określonym w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (pkt 2) oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 i 2 na rzecz Z. J. i K. J., w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość położona w gminie O., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] marca 2018 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] na ww. odcinku. Decyzja ta stała się ostateczna [...] stycznia 2019 r.

Zgodnie z treścią KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w O., przedmiotowa nieruchomość stanowiła współwłasność Z. J. i K. J., na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dziale III ujawniono ograniczone prawo rzeczowe - prawo przechodu i przejazdu przez działkę nr [...] w obrębie [...] na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]. Dział IV nie zawierał wpisów.

Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2019 r. orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Z. J. i K. J. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja odszkodowawcza stanie się ostateczna.

Z. J. złożyła odwołanie od powyższej decyzji podnosząc, że organ pierwszej instancji zaniżył wartość nieruchomości oraz w sposób nieuprawniony odstąpił od powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Strona podniosła, że nieprawidłowo ustalone zostało przeznaczenie wycenianej nieruchomości, gdyż zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest na terenie przewidzianym pod inwestycje, z możliwością zabudowy. Zakwestionowano ponadto przyjęte przez biegłego oceny w ramach cech rynkowych - lokalizacja ogólna, sąsiedztwo, położenie w terenie oraz jakość drogi dojazdowej. Zdaniem odwołującej cechy nieruchomości wycenianej w każdym przypadku uzasadniały przyznanie wycenianej działce ocen wyższych niż te wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego.

Strona wniosła o powiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości wskazując, że nie podejmowała żadnych działań, które sprzeciwiałaby się rozpoczęciu robót na nieruchomości. Jednocześnie wskazała, że przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości, a zatem spełnione zostały ustawowe przesłanki przyznania bonusu.

Minister Inwestycji i Rozwoju rozpoznając sprawę przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 18 ust. 1, art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474), dalej: specustawa drogowa i zaznaczył, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności opisanej wyżej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] lipca 2018 r., przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S. (nr uprawnień [...]).

Organ odwoławczy oceniając sporządzony operat zaznaczył, że biegły ustalił, iż działka nr [...] usytuowana jest w części wschodniej miasta O., w rejonie [...], przy drodze gruntowej ul. [...]. Działka została wydzielona z nieruchomości niezabudowanej, odłogowanej. Według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na działce nie występowały naniesienia budowlane ani składniki roślinne. Otoczenie nieruchomości stanowią niezabudowane tereny rolno-leśne. Dojazd możliwy jest drogą gruntową, działka nie ma dostępu do sieci infrastruktury technicznej.

Jednocześnie biegły wyjaśnił, że ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w dziale III księgi wieczystej jest wykonywane w części nieruchomości pozostającej przy właścicielu, zatem nie wpływa na wartość przedmiotu wyceny.

Badając przeznaczenie wycenianej działki rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na podstawie Uchwały Nr [...] Rady Miejskiej O. z [...] września 2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta O. i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego po obu stronach [...] na odcinku przebiegającym przez miasto O., jest ona położona na obszarze oznaczonym symbolem B1RP/RL - tereny upraw rolnych, tereny lasów, w strefie położnej po południowej stronie [...] obejmującej: tereny zabudowy mieszkaniowej, usługowej i aktywizacji gospodarczej oparte na dobrze skomunikowanym obszarze utworzonym przez istniejące i projektowane elementy układu uliczno- drogowego.

Minister Inwestycji i Rozwoju wskazał, że w analizowanym operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości, z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.

Organ odwoławczy przytoczył przepis § 4 ust. 1 i § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.), dalej: rozporządzenie wykonawcze i podkreślił, że celem rozważenia możliwości zastosowania zasady korzyści, rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu rolno-leśnym oraz nieruchomości przeznaczonych i nabywanych pod drogi.

Przeprowadzona analiza wykazała, że ceny nieruchomości o przeznaczeniu rolno-leśnym kształtują się w przedziale od [...] zł/m² do [...] zł/m², przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/m², natomiast ceny gruntów przeznaczonych pod drogi kształtują się na poziomie od [...] zł/m² do [...] zł/m² przy średniej cenie [...] zł/m².

W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości, czyli wartość przedmiotu wyceny dla celu odszkodowania należy określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, uwzględniając tzw. zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Minister wskazał, że w toku wyceny dokonano analizy rynku nieruchomości drogowych położonych na terenie powiatu [...] będących przedmiotem obrotu w okresie od 2016 r. do dnia wyceny. Do ostatecznej wyceny przyjęto 15 transakcji nieruchomościami drogowymi opisanymi w tabeli na str. 14 operatu szacunkowego.

Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono następujące cechy rynkowe mające wpływ na kształtowanie się ceny: lokalizacja ogólna (w aspekcie wielkości i położenia w miejscowości) - waga 30%, sąsiedztwo (w aspekcie stopnia zurbanizowania otoczenia nieruchomości) - waga 20%, położenie w terenie (w aspekcie przeważającego przeznaczenia terenu w jakim usytuowana jest nieruchomość) - waga 30% i jakość drogi dojazdowej - waga 20%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

Rzeczoznawca dokonał również charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Powyższe pozwoliło na określenie wartości 1 m² wycenianej działki na kwotę [...] zł, a w konsekwencji wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. W tej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz dotychczasowych właścicieli.

Organ odwoławczy podkreślił, że celem dokonania oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2024, ze zm.), dalej: ugn oraz ww. rozporządzenia.

Minister przytoczył treść art. 134 ust. 1, art. 134 ust. 3 i 4, art. 135 ust. 1 ugn, § 36 ust. 1 i ust. 4 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia i zaznaczył, że ocena operatu szacunkowego z [...] lipca 2018 r., w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia pozwala stwierdzić, że sporządzony operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, że przedmiotowa działka zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod tereny rolno-leśne, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe z uwagi na korzystniejsze ceny transakcyjne. Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia, w związku z art. 134 ust. 3 i 4 ugn, a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutów strony dotyczących nieprawidłowego określenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca majątkowy ustalił przeznaczenie na podstawie zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości wydanego przez Prezydenta Miasta O. z [...] lipca 2018 r., stanowiącego załącznik do operatu szacunkowego. Treść operatu szacunkowego odpowiada treści przywołanego dokumentu. Brak jest zatem podstaw by kwestionować ustalenia poczynione w tym zakresie. Minister zaznaczył ponadto, że twierdzenia strony, że wyceniana nieruchomość położona jest w strefie B, w której, zgodnie z § 2 ust. 2 uchwały Rady Miejskiej O. z [...] września 2002 r., wszystkie określone liniami rozgraniczającymi tereny na rysunku planu są opisane kodem literowo-cyfrowym rozpoczynającym się na literę B, obejmującą tereny po południowej stronie [...], przeznaczone pod rozwój budownictwa mieszkaniowego i aktywizację gospodarczą. Należy jednak pamiętać o poczynionym zastrzeżeniu, że szczegółowe ustalenia dla strefy B zawarte są w § 4. Z kolei zgodnie z § 4 ust. 1.1 dla poszczególnych terenów opisanych kodem numeryczno-literowym, obowiązują regulacje rysunku planu m.in. w zakresie przeznaczenia i funkcji terenu.

Powyższe oznacza, że przeznaczenie terenu może być ustalone dopiero na podstawie rysunku planu, czego dokonał prawidłowo rzeczoznawca majątkowy. Brak jest zatem podstaw do ustalania przeznaczenia konkretnych działek w oparciu o ogólny opis strefy, w której nieruchomość jest zlokalizowana.

Zdaniem Ministra na uwzględnienie nie zasługują również zarzuty strony dotyczące nieprawidłowej oceny wycenianej działki w ramach przyjętej skali cech rynkowych. Nie budzi wątpliwości, że wyceniana działka nie jest położona w strefie centralnej O., która skupiona jest przy tzw. linii [...] kolei podmiejskiej (str. 9 operatu), co prawidłowo uznane zostało przez rzeczoznawcę za podstawę przyznania oceny dobrej w ramach cechy lokalizacja ogólna. Podobnie prawidłowo uznano, że nieruchomość położona jest na terenie słabo zurbanizowanym, co potwierdza również załączona do odwołania mapa oraz dokumentacja fotograficzna stanowiąca załącznik do operatu. Powyższego nie zmienia okoliczność, że w znacznej odległości od działki zlokalizowane są takie obiekty jak szkoła podstawowa, parafia czy ośrodek badań. Z uwagi na fakt, że działki sąsiadujące z wycenianą również położone były na obszarze przeznaczonym pod tereny rolno-leśne, prawidłowo biegły przyznał nieruchomości ocenę słabe położenie w terenie.

Odnosząc się natomiast do cechy jakość drogi dojazdowej, Minister zaznaczył, że okolicznością niekwestionowaną przez stronę był fakt, że według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dojazd do nieruchomości przebiegał drogą gruntową, co uzasadnia słabą ocenę. Brak było zatem podstaw do uznania, że rzeczoznawca majątkowy w sposób nieprawidłowy dokonał oceny nieruchomości w ramach przyjętych cech rynkowych.

Minister podkreślił dodatkowo, że samo subiektywne przekonanie stron o błędnie określonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że skarżący nie przedstawili miarodajnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń. Jeśli strona miała zastrzeżenia co do prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu będącego podstawą ustalenia odszkodowania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 ugn. Skarżący nie przedłożyli również w toku postępowania dowodu w postaci kontroperatu, który wskazywałby na zaniżenie kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Tym samym organ odwoławczy uznał, że dane zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że wartość nieruchomości została wyceniona w sposób prawidłowy. Sama polemika strony z ustaleniami biegłego niepoparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego z [...] lipca 2018 r. jest niewystarczająca do podważenia sporządzonej wyceny.

Przechodząc do omówienia kwestii powiększenia odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, organ odwoławczy wskazał, że w jego ocenie Wojewoda [...] nieprawidłowo przeanalizował przesłanki powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości szacowanej nieruchomości.

Minister podkreślił, że w świetle ww. art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%.

Termin 30-dniowy na wydanie nieruchomości przez właściciela biegnie od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu przez wojewodę decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności. Natomiast, gdy decyzja ta zostanie wydana bez rygoru natychmiastowej wykonalności, który dopiero w późniejszym terminie zostanie nadany postanowieniem, to 30-dniowy termin na wydanie nieruchomości będzie biegł od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu tej decyzji takiego rygoru i tym samym właściciel zyska więcej czasu na udostępnienie nieruchomości. Natomiast w sytuacji, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie otrzymała rygoru natychmiastowej wykonalności w żadnym z wyżej wskazanych trybów lub zawiadomienia o wydaniu decyzji nie zostały wysłane stronom, termin uprawniający do powiększenia odszkodowania o 5% należy liczyć od dnia uzyskania przez taką decyzję waloru ostateczności na podstawie art. 18 ust. 1 pkt 3 specustawy drogowej.

Minister zaznaczył, że z akt sprawy wynika, iż zawiadomienie o wydaniu decyzji z [...] marca 2018 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zostało doręczone byłym współwłaścicielom nieruchomości – K. J. 16 maja 2018 r. i Z. J. 9 maja 2018 r. Termin na wydanie przedmiotowej nieruchomości uprawniający do otrzymania odszkodowania powiększonego o 5% wartości nieruchomości upływał zatem z dniem 15 czerwca 2018 r. dla K. J. i z dniem 8 czerwca 2018 r. dla Z. J. Jednocześnie z akt sprawy wynika, że K. J. i Z. J. nie złożyli oświadczenia o wydaniu nieruchomości do dyspozycji Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na cele realizacji niniejszej inwestycji.

Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy zwrócił się do Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z prośbą o przekazanie informacji odnośnie terminu rozpoczęcia prac budowlanych na przedmiotowej nieruchomości.

W odpowiedzi przesłano protokół przekazania budowy z [...] maja 2019 r., obejmujący m.in. teren działki nr [...]. Faktyczne objęcie w posiadanie przedmiotowej nieruchomości przez wykonawcę robót nastąpiło zatem przed upływem terminu jakim dysponowali właściciele, aby wydać przedmiotową nieruchomość i uzyskać bonus w postaci 5% odszkodowania.

W tej sytuacji Minister uznał, że w sprawie zaistniały podstawy do uchylenia w całości decyzji Wojewody [...] z [...] lutego 2019 r. i orzeczenia jak wyżej.

Z. J. i K. J. wnieśli skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o jej uchylenie oraz zarzucając niewystarczające oraz błędne ustalenia faktyczne (poza kwestią podwyższenia o 5% odszkodowania) i ich ocenę prawną poczynione przez organ pierwszej instancji i częściowo powielone przez organ odwoławczy, w szczególności:

1. naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, gdyż organ administracji winien podejmować czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy, podczas gdy wydając zaskarżoną decyzję organ ograniczył się do ustaleń mających niekorzystne znaczenie dla skarżącego i jednocześnie nie ustosunkował się do zarzutów zawartych w jego pismach, nadto poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego i uchybienia w postępowaniu dowodowym poprzez brak wszechstronnej analizy materiału dowodowego, w szczególności złożonego w sprawie operatu szacunkowego;

2. naruszenie art. 8 k.p.a., gdyż organ administracji nie działał w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej, biorąc pod uwagę jedynie okoliczności niekorzystne dla skarżącego.

W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie podnoszonych zarzutów wskazując, że poza kwestią 5%, faktycznie organ odwoławczy nie odniósł się w sposób właściwy do całości zarzutów zawartych w treści odwołania. Skarżący podkreślili, że istotą sporu jest poprawność operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wyceny. Skarżący przytoczyli stosowne orzecznictwo sądowoadministracyjne i szczegółowo opisali podnoszone zastrzeżenia co do sporządzonego operatu podkreślając, że najpoważniejszym uchybieniem postępowania jest niewłaściwe określenie przez biegłego i powielenie przez organy kwestii przeznaczenia przedmiotowej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 29 października 2019 r. sygn. akt I SA/Wa 2053/19 Sąd odrzucił skargę Z. J.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów postępowania dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarga jest zdaniem Sądu zasadna aczkolwiek nie z przyczyn w niej wymienionych.

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] lipca 2019r. uchylająca decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2019r., ustalającą między innymi odszkodowanie na rzecz dotychczasowych właścicieli działki nr [...] położonej w Gminie O., obręb [...], z tytułu przejścia jej własności na cel budowy opisanego w decyzji odcinka drogi ekspresowej [...] i orzekająca o ustaleniu odszkodowania w tej samej wysokości oraz o jego powiększeniu o 5% z tytułu niezwłocznego wydania działki.

Istotą sporu jak również przyczyną rozstrzygnięcia Sądu jest wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S. w operacie szacunkowym z [...] lipca 2018r. Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym zwłaszcza wymienionego operatu prowadzi , zdaniem Sądu, do wniosku, że ustalenie wysokości należnego właścicielom przejętej działki odszkodowania nastąpiło z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do treści art. 18 ust. 1 wymienionej wyżej specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi wymieniony przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 15 ugn). Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne opisane zostały natomiast w § 36 rozporządzenia, znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011r., Nr 165, poz. 985).

W myśl § 36 ust. 1 tegoż rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o ustaleniu lokalizacji autostrady, o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń wymienionej decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości uwzględnia zatem w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Podstawą ustaleń odnoszących się do wysokości odszkodowania należnego za odjęte prawo własności jest operat szacunkowy stanowiący dowód, który organ ma obowiązek ocenić pod kątem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, a nadto logiki przyjętych założeń i wewnętrznej spójności.

Zdaniem Sądu ocena zaprezentowana w tej sprawie przez organy jest wadliwa. Organ I instancji a za nim Minister Inwestycji i Rozwoju dokonał błędnej wykładni prawa materialnego i bezzasadnie przyjął, że w sytuacji w której nieruchomość ma przeznaczenie w planie miejscowym rolne i leśne może być wyceniona w oparciu o § 36 pkt 4 cytowanego wyżej rozporządzenia wykonawczego.

Jak wynika z prawidłowych ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie, przedmiotowa nieruchomość stanowi działkę nr [...] , która w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wg ustaleń planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego znajdowała się na terenie [...] – tereny upraw rolnych i leśnych w strefie położonej po południowej stronie [...] obejmującej tereny zabudowy mieszkaniowej, usługowej i aktywizacji gospodarczej oparte na dobrze skomunikowanym obszarze utworzonym przez istniejące i projektowane elementy układu uliczno - drogowego.

Biegły, w oparciu o pozyskane dane zastosował zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 4 ugn. Zgodnie z założeniami tej zasady, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem dokonanego wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Podkreślenia jednakże wymaga, że wskazana reguła ma zastosowanie tylko w takiej sytuacji gdy nieruchomość w planie miejscowym zagospodarowania lub studium jest przeznaczona pod drogę w części lub w całości. Jeżeli natomiast, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, nieruchomość w planie nie jest przeznaczona pod drogę zastosowanie znajduje § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego. Stosownie bowiem do jego treści, w sytuacji w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

a) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo na poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn 1m2 gruntów z których wydzielono te działki i ich powierzchni;

a) wartość nieruchomości zajętych od drogi publiczne stanowi iloczyn wartości m. kw. o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Tym samym dla możliwości stosowania w procesie szacowania zasady korzyści przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami decydujące znaczenie ma przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania lub studium. Poza sporem jest bowiem, że przywileje ustalone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz zawarte w omawianym rozporządzeniu wykonawczym nie mogą być stosowane łącznie. Jeśli zatem, jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie, przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, to wykluczona była tym samym możliwość ustalania jej wartości na podstawie analizy transakcji nieruchomości nabywanymi pod drogi, jak wynika to z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takim przypadku powinno to bowiem nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne i leśne ,a więc o tożsamym przeznaczeniu jak grunt wyceniany, przy powiększeniu ustalonej na bazie tego rodzaju reprezentatywnej próbki jej wartości o nie więcej niż 50%, a więc na zasadach określonych w § 36 § ust. 3 rozporządzenia. To natomiast, o jaki konkretnie procent wartość ma ta powinna zostać zwiększona, podlega ustaleniu na podstawie danych dotyczących transakcji nieruchomościami drogowymi (por. wyrok NSA z 10 lipca 2019 r., sygn. akt I OSK 2430/17). Nie znajduje zatem w takiej sytuacji zastosowania § 36 ust. 4 powyższego rozporządzenia, przewidujący możliwość uwzględniania w procesie wyceny cen transakcyjnych "nieruchomości drogowych". Tymczasem ten właśnie przepis, a także 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami był stosowany przez rzeczoznawcę do ustalenia wartości będącej przedmiotem postępowania nieruchomości. Wskazać należy, że § 36 ust. 4 rozporządzenia mógłby stanowić podstawę wyceny jedynie wówczas, gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była już przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Okoliczność ta jest bowiem warunkiem koniecznym do jego zastosowania (por. wyroki NSA: z 21 lutego 2019 r., sygn. akt I OSK 691/17, z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 823/15). Taka zaś sytuacja w rozpoznawanej sprawie nie miała miejsca, bowiem jak wyżej zaznaczono, nieruchomość w tej dacie w miejscowym planie zagospodarowania była oznaczona jako rolna i leśna. Skoro w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości nie było drogowe, to biegły dokonując wyceny nieruchomości nie powinien zastosować § 36 ust. 4 lecz § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego.

Skoro stanowiący podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony został wbrew wskazanym wyżej założeniom, to uznać należy, że organy rozpoznające sprawę naruszyły art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Naruszenie tych przepisów było z kolei wynikiem wadliwej oceny dowodu, jakim jest operat i naruszenia tym samym art. 80 k.p.a. oraz art. 7, 77 § 1 k.p.a., w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

W nawiązaniu do zarzutów skargi podkreślić należy , że przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego cecha nieruchomości w postaci jej położenia i przeznaczenia w terenie została ustalona w sposób prawidłowy. Biegły kierując się zapisem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego miasta O. przyjął lokalizację omawianej nieruchomości w strefie B na obszarze oznaczonym [...] tj. na terenie upraw rolnych, terenie lasów w strefie położonej w południowej stronie [...] obejmującej tereny zabudowy mieszkaniowej, usługowej i aktywizacji gospodarczej oparte na dobrze skomunikowanym obszarze utworzonym przez istniejące i projektowane elementy układu uliczno – drogowego.

Podkreślenia wymaga, że analiza treści wskazanego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz przywołanego operatu w pełni tą ocenę uzasadnia. Faktem jest bowiem, że ocena i określenie przeznaczenia nieruchomości znajdują potwierdzenie w treści stosownego zaświadczenia Prezydenta miasta O. z dnia [...] lipca 2018r. Sugerowane zaś przez Skarżącego wnioskowanie ,co do ustalenia położenia ocenianej w tym postępowaniu nieruchomości tylko na podstawie zawartego w § 2 ust.2 planu, ogólnego opisu strefy B jej położenia w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej O. w dniu [...].09.2002r., jest chybione. Ma rację Minister podnosząc w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że faktyczne przeznaczenie działki i ustalenie funkcji terenu , która jest położona w strefie B, może zostać sprecyzowane dopiero w oparciu o analizę konkretnego rysunku planu tj. jego załącznika graficznego. Powyższe wynika bowiem z zapisu § 2 ust.2 w zw. z § 4 ust.1.1. cytowanej uchwały, które wprost odsyłają do regulacji wynikających właśnie z rysunku planu.

Powyższe rozważania prowadzą to do wniosku, że organy dokonały wadliwej wykładni przepisów prawa materialnego a w konsekwencji błędnej oceny kluczowego dowodu w postaci operatu szacunkowego stanowiącego zasadniczy element rozstrzygnięcia. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy koniecznym będzie sporządzenie nowej wyceny z uwzględnieniem przedstawionych uwag i ocen.

Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c oraz art. 135 i 200 P.p.s.a. Sąd uchylił obie decyzje i orzekł jak na wstępie.