Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 537/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 30 listopada 2016 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędziowie: sędzia NSA Małgorzata Miron sędzia del. NSA Anna Żak (spr.) Protokolant: asystent sędziego Tomasz Muszyński po rozpoznaniu w dniu 30 listopada 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej D. W. i W. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2014 r. sygn. akt IV SA/Wa 1306/14 w sprawie ze skargi D. W. i W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

II OSK 537/15

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 18 listopada 2014 r., w sprawie sygn. akt IV SA/Wa 1306/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę D. W. i W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu wyroku Sąd przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy.

Burmistrz Miasta i Gminy Ożarów Mazowiecki decyzją z [...] stycznia 2011 r., ustalił dla D. i W. W., jako zbywców nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], położonej w O., opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...] zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu odwołania skarżących, decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, wskazując m.in. że w operacie szacunkowym biegły nie ustalił faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed dniem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co narusza § 50 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także wskazuje na dowolność w doborze transakcji przyjętych do porównań.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Burmistrz Ożarowa Mazowieckiego decyzją z [...] listopada 2013 r. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...] zł. Po rozpoznaniu odwołania D. W. i W. W. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. utrzymało w mocy w/w decyzję z dnia [...] listopada 2013 r. Kolegium w uzasadnieniu wskazało m.in., że przedmiotem postępowania jest nieruchomość stanowiąca obecnie działkę nr [...] o powierzchni [...] ha. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła aktem notarialnym w dniu [...] lipca 2008 r. za Rep. [...] Nr [...]. Działka ta powstała w wyniku połączenia działek nr [...], nr [...], nr [...], które w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiły część dawnych działek nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Ożarowa Mazowieckiego z częścią wsi O., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ożarowie Mazowieckim z dnia [...] września 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 264, poz. 10384 z dnia 19 grudnia 2006 r.), działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5MW (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). Uprzednio na terenie Miasta O. obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta O. zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ożarowie Mazowieckim z dnia [...] kwietnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 13, poz. 135 z dnia 21 czerwca 1994 r.), zgodnie z którym ww. nieruchomość położona była na terenach oznaczonych symbolem A 2 R (strefa rolno-osadnicza). Plan ten obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., natomiast od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. W uprzednio obowiązującym planie ww. działka nie uzyskała zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki, które utworzyły działkę nr [...] oznaczone były w ewidencji gruntów jako użytki rolne klasy RII i RIIIa, których obszar zdecydowanie przekraczał 0,5 ha. Nie był zatem spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z dokonanych w postępowaniu administracyjnym ustaleń wynika, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta O. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ożarowie Mazowieckim z dnia [...] kwietnia 1994 r. Dalej organ wskazał, że podstawę ustalenia opłaty w tej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. Wskazując na treść art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Kolegium podało, że w sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, że wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania po wygaszeniu mocy obowiązującej ww. planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] kwietnia 1994 r., biegły zastosował podejście porównawcze- metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje prawem własności nieruchomości, dla których brak było ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wybrane zostały transakcje pochodzące z roku 2006, których cena zaktualizowana została trendem rynkowym na 2008 r. Transakcje te pochodziły z miejscowości M. i J. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: położenie (40%), otoczenie (15%), infrastrukturę techniczną (10%), dojazd (5%), przewidywane uwarunkowania planistyczne danego gruntu (30%). Wszystkie powyższe atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Przechodząc natomiast do oceny drugiej części operatu szacunkowego organ odwoławczy wskazał, że przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wybrane zostały transakcje zawarte na rynku w latach 2007-2008, pochodzące z P. oraz O. Ceny zaktualizowano na 2008 r. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: położenie (50%), otoczenie (15%), uzbrojenie (10%), dojazd (5%), możliwości inwestycyjne (20%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny. Zdaniem Kolegium przedstawiony sposób wyceny nie budzi żadnych zastrzeżeń.

Odnosząc się do zarzutów postawionych w odwołaniu organ odwoławczy wyjaśnił, że jak wynika z operatu szacunkowego wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwalaniu oszacowano na dzień [...] lipca 2008r. Stąd do porównań w obu przypadkach wybrane zostały transakcje poprzedzające tą datę, przy czym jak wynika z badania na stronach 8-9 operatu szacunkowego koniecznym było zaktualizowanie cen wybranych transakcji na ww. datę określonym trendem czasowym. Zaktualizowane ceny transakcyjne podane zostały w tabelach na stronie 10 operatu (wartość w stanie przed uchwaleniem planu) oraz 12 operatu (wartość w stanie po uchwaleniu planu). Wobec powyższego nie można uznać, że oszacowana różnica wartości uwzględnia inne tendencje rynkowe. Ustosunkowując się do pozostałych zarzutów dotyczących doboru transakcji z innych miejscowości, Kolegium wyjaśniło, że zagadnienie wyboru właściwego rynku nieruchomości jest zagadnieniem z zakresu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, a zatem trafność wyboru przez biegłego odpowiedniego rynku mogła być oceniona przez porównanie w tym zakresie opinii biegłego z prywatną kontrwyceną bądź przez skonfrontowanie ustaleń biegłego z oceną korporacji rzeczoznawców majątkowych. Tymczasem w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym biegły na stronie 9 podał dlaczego zmuszony był posiłkować się transakcjami z innych miejscowości.

D. i W. W. na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie .

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę stwierdzając, że postępowanie w rozpoznawanej sprawie zostało przeprowadzone zgodnie z prawem, a zebrany materiał dowodowy został oceniony w sposób prawidłowy, co znalazło wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Sąd wskazał, że w sprawie doszło do zbycia nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm., dalej: "u.p.z.p."). Ustawodawca w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. powiązał możliwość pobrania opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego ustala uprawniony rzeczoznawca mający szeroką wiedzę w tym zakresie. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Jerzego Krasowskiego. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwaleniu. Z dokonanej wyceny wynika, że wartość przedmiotowego gruntu na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania po utracie mocy obowiązującej planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta O. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ożarowie Mazowieckim z dnia [...] kwietnia 1994 r., biegły zastosował podejście porównawcze- metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości, dla których brak było ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły wybrał transakcje pochodzące z roku 2006, których cena zaktualizowana została trendem rynkowym na 2008 r. Transakcje te pochodziły z miejscowości M. i J. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. W operacie określono: położenie (40%), otoczenie (15%), infrastrukturę techniczną (10%), dojazd (5%), przewidywane uwarunkowania planistyczne danego gruntu (30%). Wszystkie powyższe atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem Sądu, powyższej metodologii wyceny nie można zarzucić nieprawidłowości. Przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wybrane zostały transakcje zawarte na rynku w latach 2007-2008, pochodzące z P. oraz O. Ceny zaktualizowano na 2008 r. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: położenie (50%), otoczenie (15%), uzbrojenie (10%), dojazd (5%), możliwości inwestycyjne (20%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny. Zdaniem Sądu przedstawiony sposób wyceny uznać należy za poprawny. Trafnie organ odwoławczy wyjaśnił, że jak wynika z operatu szacunkowego wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwalaniu oszacowano na dzień [...] lipca 2008 r. (str. 5 operatu szacunkowego w zw. z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Stąd do porównań w obu przypadkach wybrane zostały transakcje poprzedzające tą datę, przy czym jak wynika z badania na stronach 8-9 operatu szacunkowego koniecznym było zaktualizowanie cen wybranych transakcji na ww. datę określonym trendem czasowym. Zaktualizowane ceny transakcyjne podane zostały w tabelach na stronie 10 operatu (wartość w stanie przed uchwaleniem planu) oraz 12 operatu (wartość w stanie po uchwaleniu planu). Wobec powyższego nie można uznać, że oszacowana różnica wartości uwzględnia inne tendencje rynkowe. Ustosunkowując się do zarzutów skargi dotyczących doboru transakcji, Sąd stwierdził, że zagadnienie wyboru właściwego rynku nieruchomości jest zagadnieniem z zakresu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, co nie zwalania organu od dokonania oceny operatu W ocenie Sądu organy obu instancji zasadnie uznały, że operat został sporządzony zgodnie z prawem. W sporządzonym operacie szacunkowym biegły wskazał, wbrew twierdzeniom skarżących, dlaczego zmuszony był posiłkować się transakcjami z innych miejscowości. Za nieuzasadniony Sąd uznał podnoszony przez stronę zarzut przedawnienia. Skarżący zbyli nieruchomość w dniu [...] lipca 2008 r., plan wszedł w życie w dniu 18 stycznia 2007 r., a roszczenie zostało zgłoszone w dniu 31 maja 2010 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego), a zatem przed upływem 5- letniego okresu przedawnienia. Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że organ administracji dokonał dokładnego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, uzasadnił podstawę prawną wskazaną w decyzji i dokonując właściwej interpretacji przepisów wydał decyzję zgodną z prawem, dlatego na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli D. W. i W. W.. Zarzucili naruszenie art.37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez przyjęcie błędnego operatu szacunkowego jako podstawy ustalenia "stawki" planistycznej oraz naruszenie art.7 k.p.a. i art.77§1 w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art.107 § 3 w zw. z art.11 k.p.a. polegające na niedostrzeżeniu przez Sąd pierwszej instancji, że orzekające w tej sprawie organy obu instancji z naruszeniem w/w przepisów przyjęły za podstawę wydania decyzji błędną opinię biegłego.

Przytaczając takie podstawy kasacyjne, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że na potrzeby renty planistycznej z art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinny zostać przyjęte do porównania transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu i transakcje według cen oraz daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. Tymczasem w sprawie doszło do porównania nieruchomości wg cen transakcyjnych zarejestrowanych przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu. Do wyceny powinny być wzięte pod uwagę porównawcze transakcje oscylujące w granicach roku od daty na jaką nieruchomość jest wyceniana.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej "Ppsa", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej.

Z urzędu bierze pod uwagę tylko nieważność postępowania. Zważywszy, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 Ppsa., Naczelny Sąd Administracyjny dokonał kontroli zaskarżonego wyroku w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.

W skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie przepisów postępowania : art.7 k.p.a. i art.77§1 w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art.107 § 3 w zw. z art.11 k.p.a. oraz przepisu prawa materialnego tj. art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o błędnie sporządzony operat szacunkowy. Zdaniem skarżących kasacyjnie ustalając wysokość renty planistycznej powinny zostać przyjęte do porównania transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości przez skarżących z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu i transakcje według cen oraz daty sprzedaży tej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. Tymczasem w ocenie skarżących, Sąd pierwszej instancji wadliwie zaakceptował przyjęcie cen transakcyjnych z różnych okresów czasu, a nie z daty sprzedaży nieruchomości, która miała miejsce w lipcu 2008r.

Skarga kasacyjna nie jest uzasadniona. Wbrew twierdzeniom skarżących operat szacunkowy jest prawidłowy, w związku z czym dawał podstawę do ustalenia opłaty planistycznej w tej sprawie.

W myśl art. 37 ust.1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Z uwagi na powyższe przesłanki pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, istotną okoliczność stanowi przede wszystkim to, jaka była wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, a jaka jest wartość tej nieruchomości przy uwzględnieniu postanowień planu. W art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wskazano podstawę prawną w oparciu o którą dokonywana jest wycena nieruchomości, mianowicie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) dalej jako u.g.n., a w konsekwencji również rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) dalej jako rozporządzenie. Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 150 ust. 5 u.g.n.) i do nich także należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Dla określenia wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w związku z wejściem w życie planu miejscowego lub jego zmiany wymagane jest sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n. w związku z art. 37 ust. 11 u.p.z.p.).

Jak wynika z akt sprawy, skarżący sprzedali swoją nieruchomość w dniu [...] lipca 2008r. Rzeczoznawca majątkowy przy ustalaniu wartości nieruchomości wziął pod uwagę ceny nieruchomości wynikające z umów kupna- sprzedaży prawa własności nieruchomości z przedziału czasowego obejmującego okres od lipca do września 2006r.- w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości położonych na terenie nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a przedział czasowy od listopada 2007r. do lipca 2008r. w przypadku transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Z treści § 3 ust. 1 rozporządzenia wynika, że określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości, zaś zgodnie z ust. 2 § 3 w/w rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy zgodnie z w/w przepisem dokonał analizy rynku nieruchomości. Oczywistym jest, że powyższą analizę rynku nieruchomości najlepiej byłoby oprzeć odnosząc się do cen wynikających z umów kupna – sprzedaży własności identycznych nieruchomości z okresu najbliższego dacie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W praktyce jest to najczęściej niemożliwie ze względu na zróżnicowany rynek obrotu nieruchomościami. Jak to wskazał rzeczoznawca majątkowy J. K. w treści operatu szacunkowego : okres 2006r. -2008r. charakteryzował się dużym popytem na zakup nieruchomości gruntowych, a co za tym idzie powodował znaczący wzrost cen, który rzeczoznawca ustalił na 4 % miesięcznie. Jednak na badanym rynku transakcje zarówno gruntami nie objętymi ustaleniami planu miejscowego jak i tam gdzie taki plan obowiązywał zdarzały się sporadycznie, dlatego dla otrzymania materiału porównawczego biegły zmuszony był przyjąć do wyceny transakcje z poszerzonego rynku tzn. z północnej części P., która graniczy z gminą O. i charakteryzuje się dużym podobieństwem do miasta O. Konieczne przy tym było i co zostało uczynione, zaktualizowanie przez biegłego cen wybranych transakcji na datę sprzedaży nieruchomości skarżących, trendem rynkowym, który jak wyżej podano wynosił 4 % miesięcznie. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał także rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze i podał wagi każdej z tych cech wpływających na poziom cen (4 ust.1 rozporządzenia). Skarżący nie zakwestionował tendencji rynkowych w zakresie cen nieruchomości np. przez złożenie innego specjalistycznego opracowania, dlatego za miarodajny dla wyceny nieruchomości należało uznać ustalony przez biegłego trend rynkowy, który posłużył do aktualizacji cen wybranych przez biegłego transakcji kupna- sprzedaży nieruchomości. Zarówno organy administracji publicznej jak i Sąd pierwszej instancji nie mieli w takich okolicznościach podstaw do zakwestionowania stanowiska rzeczoznawcy w zakresie przyjętych przez niego cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Zatem wbrew zarzutom skargi kasacyjnej znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy odpowiada prawu. Wskazać trzeba, że zgodnie z § 56 ust. 1 w/w rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Podsumowując stwierdzić należy, że w sporządzonym w rozpoznawanej sprawie operacie szacunkowym dokonano analizy rynku lokalnego nieruchomości, a następnie - uwzględniając charakterystyczne cechy działki (atrybuty) - ustalono wartość nieruchomości objętej stawką. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu wykazała wzrost wartości nieruchomości, przy czym określenia wartości nieruchomości dokonano według poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości. Nastąpił więc w następstwie uchwalenia nowego planu wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co skutkowało nałożeniem ustalonej opłaty planistycznej.

Z powyższych względów skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw i dlatego należało ją oddalić na podstawie art. 184 Ppsa.