Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1209/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: NSA Anna Szkodzińska (spr.) WSA Mirosław Bator Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi J. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 30 lipca 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

II SA/Kr 1209/15

Uzasadnienie

Decyzją Nr [...] z dnia 27 października 2006 r. Prezydent Miasta w wyniku rozpatrzenia wniosku J. C. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego "rozbudowę lokalu użytkowego (zabudowa podwórka) i dobudowę windy zewnętrznej do budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego przy ul. P., na działce nr [...] obręb [...] w K.".

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła współwłaścicielka sąsiedniej nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 54 – J. D..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 9 lutego 2007 r. ([...]) uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, wskazując m.in. na brak ostatecznego postanowienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. oraz nieprawidłowości przy ustalaniu górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

Decyzją Nr [...] z dnia 26 kwietnia 2011 r. Prezydent Miasta po ponownym rozpatrzeniu wniosku J. C. z dnia 18 października 2004 r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego "rozbudowę lokalu użytkowego (zabudowa podwórka) i dobudowę windy zewnętrznej do budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego przy ul. P., na działce nr [...] obręb [...] w K.".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 10 listopada 2011 r. ([...]), w wyniku rozpoznania odwołania J. R. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, wskazując m.in. na brak podpisu osoby uprawnionej pod projektem decyzji, jak też brak aktualnych informacji określających sposób zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji w media.

Decyzją Nr [...] z dnia 29 maja 2012 r. Prezydent Miasta po ponownym rozpatrzeniu wniosku J. C. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego "rozbudowę lokalu użytkowego (zabudowa podwórka) i dobudowę windy zewnętrznej do budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego na działce nr [...] obręb [...], przy P. w K.".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu odwołania J. D., decyzją z dnia 22 października 2012 r. ([...]) uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, wskazując m.in. na liczne niejasności w zakresie ustalenia kręgu stron postępowania, zwłaszcza dotyczące współwłaścicieli działki nr [...] i ich ewentualnych następców prawnych bądź reprezentantów.

Decyzją Nr [...] z dnia 19 kwietnia 2013 r., Prezydent Miasta po ponownym rozpatrzeniu wniosku J. C. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego "rozbudowę lokalu użytkowego (zabudowa podwórka) i dobudowę windy zewnętrznej do budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego na działce nr [...] obręb [...], przy P. w K.".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu odwołania J. D., decyzją z dnia 29 października 2013 r. ([...]) uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, wskazując m.in. na niedochowanie wymogów określonych w § 9 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., czy też nieprawidłowości w ustaleniu poszczególnych wskaźników przyszłej zabudowy (np. średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym), nieodpowiadające wymogom określonym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzją Nr [...] z dnia 7 kwietnia 2014 r., Prezydent Miasta po ponownym rozpatrzeniu wniosku J. C. z dnia 18 października 2004 r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego "rozbudowę lokalu użytkowego (zabudowa podwórka) i dobudowę windy zewnętrznej do budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego na działce nr [...] obręb [...], przy P. w K.".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (wyznaczone do załatwienia sprawy postanowieniem z dnia 21 sierpnia 2014 r. ([...]) wydanym na postawie art. 27 § 3 w zw. z art. 123 § 1 k.p.a. przez Ministra Administracji i Cyfryzacji) po rozpoznaniu odwołania J. R., decyzją z dnia 25 września 2014 r. ([...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, wskazując m.in. na naruszenie § 9 ust. 2 i 3 oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., a także nieprawidłowości w ustaleniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Decyzją Nr [...] z dnia 26 stycznia 2015 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 k.p.a., Prezydent Miasta po ponownym rozpatrzeniu wniosku J. C. z dnia 18 października 2004 r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego "rozbudowę lokalu użytkowego (zabudowa podwórka) i dobudowę windy zewnętrznej do budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego na działce nr [...] obręb [...], przy P. w K.".

Parametry przyszłej inwestycji zostały określone następująco:

- linię zabudowy pozostawiono bez zmian w stosunku do stanu istniejącego;

- wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] ustalono na poziomie ok. 82%, z tolerancją ± 2% uzasadnioną względami technologicznymi na etapie projektu budowlanego inwestycji (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);

- udział powierzchni biologicznie-czynnej dla terenu powierzchni działek inwestowanych ustalono na poziomie min. 2%;

- szerokość elewacji frontowej na wnioskowanej działce pozostawiono bez zmian;

- wysokość elewacji frontowej i tylnej budynku wyznaczona linią gzymsu podbudowującego okap nie ulegnie zmianie;

- maksymalna wysokość elewacji, dla części rozbudowywanej parteru została ustalona na poziomie 3,5 m (w nawiązaniu do parterowej zabudowy na działce nr [...]) z tolerancją ± 0,5 m uzasadnioną względami technologicznymi na etapie projektu budowlanego inwestycji;

- maksymalna wysokość elewacji szybu windowego została ustalona do istniejącego poziomu górnej krawędzi elewacji tylnej wnioskowanego budynku, przy czym jego wysokość nie może przekraczać maksymalnych wysokości górnej krawędzi elewacji tylnej istniejącego budynku, tj. 20,7 m (wskaźnik ten wyznaczono na podstawie § 7 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);

- geometria dachu przedmiotowego budynku frontowego, układ połaci dachowych, wysokość i kierunek głównej kalenicy pozostawiono bez zmian;

- dla części rozbudowywanej parteru ustalano zastosowanie dachu jedno, dwu lub wielopołaciowego o kącie nachylenia od 15o do 40o, przy wysokości kalenicy na poziomie 4,50 m, z tolerancją ± 0,5 m uzasadnioną względami technologicznymi na etapie projektu budowlanego inwestycji, lecz nie wyżej niż płyta balkonu 2-giej kondygnacji (poziom płyty balkonu ma zostać doprecyzowany na podstawie precyzyjnych pomiarów geodezyjnych na etapie sporządzania projektu budowlanego wg pomiaru wysokości na podstawie laserowego skanu miasta jest to wysokość 4,5 m);

- dach nad szybem windowym ustalano jedno, dwu lub wielospadowy o kącie nachylenia od 15o do 40o, w nawiązaniu do dachu istniejącego budynku lub budynków sąsiednich dodając, że jego wysokość nie może przekroczyć maksymalnych wysokości istniejącego dachu, tj. wysokości ok. 23,5 m;

- dopuszczono zabudowę w granicy z działkami sąsiadującymi, tj. działkami nr [...], [...] i [...].

Organ podał także, iż teren planowanej inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, którą stanowi P. w K.. W odniesieniu do warunków w zakresie komunikacyjnej obsługi inwestycji organ wskazał, iż obsługa ta od P. pozostaje zgodna ze stanem istniejącym i obowiązującą organizacją ruchu. Organ wskazał również, że po uwzględnieniu parametrów planowanej inwestycji wymagane będzie zaprojektowanie miejsc postojowych przy uwzględnieniu następującego przelicznika:

- od 0,5 do 1 miejsca postojowego na 1 mieszkanie;

- od 5 do 10 miejsc postojowych na 100 zatrudnionych dla planowanych usług;

- od 10 do 20 miejsc postojowych na 1000 m2 powierzchni sprzedażowej w przypadku wprowadzenia usług handlu.

Organ wskazał przy tym, iż miejsca parkingowe należy projektować poza pasami drogowymi ulic.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p. Uzyskano wymagane uzgodnienia, tj. postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 19 stycznia 2015 r. oraz postanowienie Zarządu Dróg i Komunikacji w K. z dnia 11 maja 2006 r., jak również stosowne opinie, tj. opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM z dnia 15 listopada 2004 r. w zakresie komunikacji, opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM z dnia 7 grudnia 2004 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Wydziału Spraw Społecznych i Zarządzania Kryzysowego UM z dnia 18 listopada 2004 r., opinię Wojewódzkie Urzędu Ochrony Zabytków w K. z dnia 21 stycznia 2005 r. oraz stanowisko Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. z dnia 21 marca 2014 r. Tym samym w ocenie organu I instancji spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organ nadmienił również, że projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia.

J. R. złożyła odwołanie od ww. decyzji, wnosząc o jej uchylenie lub skorygowanie jej zapisów w sposób, który w przypadku wydania pozwolenia na budowę i realizacji inwestycji na podstawie tychże zapisów nie będzie prowadził do naruszenia jej praw jako właściciela nieruchomości sąsiedniej, argumentując że decyzja Prezydenta Miasta Nr [...] z dnia 26 stycznia 2015 r. narusza art. 61 ust. 1-5 i art. 64 u.p.z.p., przepisy wykonawcze do u.p.z.p., przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz przepisy ustawy o ochronie przyrody.

W uzasadnieniu wskazała, że organ I instancji w decyzji ustaleniu warunków zabudowy ponownie dopuszcza zabudowę działki nr [...] w granicy z działką nr [...] pomimo, że objęty planowaną inwestycją odcinek granicy nie jest zabudowany. Podała, że jako właścicielka działki nr [...] nie wyraziła zgody na planowaną zabudowę w granicy jej działki, gdyż doprowadziłoby to m.in. do ograniczenia dostępu światła dziennego do lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego usytuowanych w budynku na działce nr [...]. Podkreśliła również, że na terenie planowanej inwestycji nie ma wystarczającej infrastruktury technicznej, a realizacja planowanej inwestycji w kształcie dopuszczonym w zaskarżonej decyzji spowoduje zakłócenie stanu wody na gruncie i zalewanie należącej do niej nieruchomości przez wody opadowe z zabudowanego podwórka na działce nr [...]. Podniosła przy tym, że wbrew stanowisku organu I instancji nie będzie możliwe odprowadzanie wód opadowych dla planowanej inwestycji w sposób dotychczasowy. Wskazała również, że zaskarżona decyzja z powodu, – co do zasady – bezwarunkowego ustalenia warunków zabudowy dla planowanej windy ora pominięcia kwestii budowy kondygnacji podziemnej ingeruje w jej prawo własności, ograniczając możliwość ewentualnej nadbudowy nieruchomości na działce nr [...], a ponadto stwarza uciążliwości spowodowane przez hałas i drgania oraz niebezpieczeństwo katastrofy budowlanej. Podała przy tym, iż w wyniku prowadzonych na działce nr [...] wykopów pod nowy budynek nastąpiły pęknięcia i zarysowania na styku budynków położonych na działkach nr [...] i [...], m.in. z uwagi na zły stan podłoża gruntowego w tym rejonie. Podkreśliła także, że postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 19 stycznia 2015 r. zostało wydane z naruszeniem przepisów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zapis o zaprojektowaniu dla planowanej inwestycji miejsc parkingowych poza pasami drogowymi ulic jest, – co do zasady – fikcyjny, ponieważ organ I instancji nie wpisał ile tych miejsc parkingowych inwestor ma zapewnić i gdzie konkretnie te miejsca mają być usytuowane. Podniosła również, iż w zaskarżonej decyzji nieprawidłowo ustalono średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym, wskaźnik powierzchni zabudowy na działce nr [...] oraz wskaźnik w najbliższym sąsiedztwie przedmiotowej działki. Wskazała, że z uwagi na bardzo ograniczoną powierzchnię podwórek na działkach nr [...]1 oraz [...] i usytuowanie położonych przy nich budynków, organ I instancji powinien skonkretyzować podane wysokości elewacji, wysokość i kierunek kalenicy bez tolerancji i marginesu oraz skonkretyzować geometrię dachu i kąt jego nachylenia. Podała także, że wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej nie są rzetelne, bowiem miesza się w nich opis i charakterystyczne parametry budynków frontowych usytuowanych wzdłuż i w granicach z działkami drogowymi z opisem bardzo nielicznej zabudowy usytuowanej wewnątrz działek – na podwórkach.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 30 lipca 2015 r. ([...]) na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r., Nr 79, poz. 856 z późn. zm.) i § 1 pkt 6 lit. c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003 r. w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. z 2003 r., Nr 198, poz. 1925), uchyliło zaskarżoną decyzję w pkt II ppkt 1 lit. b załącznika nr 1 "Warunki zabudowy" – w części określającej wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, a ponadto ustaliło wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji – działki nr [...] obr. [...] przy P. w K. – na 80% powierzchni terenu inwestycji (z tolerancją do 2% uzasadnioną względami technologicznymi na etapie projektu budowlanego inwestycji), zaś w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał co następuje:

Działka, na której planowana jest inwestycja, położona jest w centralnej części historycznej zabudowy dawnego miasta K., przy P. (pomiędzy ulicami K. a B.), który jest elementem jego układu urbanistycznego i zabudowana jest pięciokondygnacyjnym budynkiem mieszkalno-usługowym, wpisanym do ewidencji obiektów zabytkowych, stanowiącym dominantę pierzei południowej.

Dokonane przez organ I instancji wyznaczenie wskaźnika zabudowy na podstawie parametrów działek z najbliższego sąsiedztwa objętej wnioskiem działki (tj. średniej z działek nr [...], [...] i [...]) miało swoje uzasadnienie w przedstawionej analizie, jak również było dopuszczalne z uwagi na treść § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje możliwość wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki niż średni wskaźnik z obszaru analizowanego, jeżeli wynika to z analizy. Przyjmując wskaźnik najbliższego sąsiedztwa, jako miarodajny i reprezentatywny dla wnioskowanej działki nr [...], nie narusza się intensywności zabudowy. Tym samym, dopuszczone przepisem § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia odstępstwo od ustalenia wielkości powierzchni nowej zabudowy na podstawie średniego wskaźnika z obszaru analizowanego, zostało należycie wyjaśnione i uzasadnione. Rozstrzygnięcie decyzji w zakresie wyznaczonego wskaźnika nowej zabudowy wymaga jednak uchylenia z powodu błędów rachunkowych w dokonanej analizie i jej wynikach przy ustalaniu średniego wskaźnika powierzchni zabudowy dla działki nr [...]. W ramach uzupełnienia materiału dowodowego w postępowaniu odwoławczym prawidłowo wyliczono średni wskaźnik powierzchni zabudowy działki nr [...] na 61%, a nie jak to miało miejsce w analizie i jej wynikach na 67%. Tym samym średnia powierzchnia zabudowy dla działek sąsiednich nr [...] (91%), [...] (89%) i [...] (61%) wynosi nie 82%, a 80%.

Ustalenie w decyzji udziału powierzchni biologicznie-czynnej na poziomie 2% terenu objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy działki uznać należy za zasadne i dopuszczalne prawnie.

W zaskarżonej decyzji prawidłowo ustalono, iż objęta wnioskiem rozbudowa budynku przy P. oraz dobudowa do niego windy zewnętrznej nie będzie powodowała zmiany linii zabudowy tego budynku oraz zmiany szerokości elewacji frontowej. Podobnie w sposób prawidłowy wskazano, że wysokość elewacji frontowej i tylnej budynku wyznaczonej linią gzymsu podbudowującego okap nie ulegną zmianie, przy czym dla uściślenia dopuszczonej zaskarżoną decyzją inwestycji ustalono jednak dodatkowo maksymalną wysokość elewacji, dla części rozbudowywanej parteru na poziomie 3,5 m (w nawiązaniu do parterowej zabudowy istniejącej na działce nr [...]) oraz maksymalną wysokość elewacji szybu windowego, do istniejącego poziomu górnej krawędzi elewacji tylnej wnioskowanego budynku, zaznaczając, że jego wysokość nie może przekroczyć maksymalnych wysokości górnej krawędzi elewacji tylnej istniejącego budynku, tj. ok. 20,7 m.

Ustalone w decyzji wymogi odnośnie geometrii dachów zarówno rozbudowywanego w parterze podwórka, jak i szybu windowego ustalone zostały zgodnie z treścią § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym i stosownie do wskazań analizy stanowią kontynuowanie istniejących form dachów oraz istniejących gabarytów wysokości, co ma pozwolić na zachowanie ładu przestrzennego wynikającego z historycznych uwarunkowań lokalizacji budynków o podobnych parametrach i funkcji.

Istniejące już uzbrojenie terenu działki nr [...], zabudowanej wielorodzinnym budynkiem mieszkalno-usługowym jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego, m.in. pozwala ono na odprowadzanie ścieków bytowych, przemysłowych oraz wód opadowych z terenu przedmiotowej inwestycji w oparciu o istniejące przyłącze kanalizacyjne, zaś w przypadku braku możliwości wykorzystania istniejącego przyłącza należy przewidzieć jego przebudowę w oparciu o miejski kanał ogólnospławny.

Prawidłowo zawarto warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, a także wymagania dotyczące interesów osób trzecich.

Wobec spełnienia kumulatywnie wszystkich warunków określonych w art. 61 u.p.z.p., organ I instancji miał obowiązek ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, gdyż decyzja ta ma charakter związany.

Prawidłowo przewidziano możliwość zabudowy objętej wnioskiem działki w granicy z działkami sąsiednimi z uwagi na okoliczność, że wszystkie budynki w układzie zabudowy pierzejowej usytuowane są w granicach działek i jest to typowy oraz charakterystyczny układ tego obszaru. Okoliczność, iż działka nr [...], będąca własnością odwołującej się, nie jest zabudowana w granicy z działką objętą wnioskiem nr [...], nie powoduje, że zabudowa taka na działce nr [...] w granicy z działką nr [...] jest niedopuszczalna. Jednocześnie organ odwoławczy zaznaczył, że samo dopuszczenie możliwości zabudowy w granicy nie przesądza jeszcze, że zabudowa taka zostanie zrealizowana, bowiem będzie ona przedmiotem analizy (m.in. kwestie dostępu światła dziennego) na etapie sporządzania projektu architektoniczno-budowlanego

Zaskarżona decyzja nie ustala warunków zabudowy na kondygnacje podziemne, zaś wydane w sprawie postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 19 stycznia 2015 r., nie podlega kontroli Kolegium.

Zawarty w decyzji sposób określenia zakresu inwestycji nie rzutuje na prawidłowość podjętego rozstrzygnięcia, gdyż niezależnie od tego czy zamierzenie to określone zostanie jako rozbudowa budynku, czy też rozbudowa lokalu użytkowego tego budynku poprzez zabudowę podwórka, to ustalone w decyzji warunki przesądzą o możliwości realizacji określonej w decyzji rozbudowy.

J. R. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 30 lipca 2015 r. ([...]), wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta, a w przypadku uznania, iż jest to uzasadnione okolicznościami sprawy, zobowiązanie organu I instancji do wydania w określonym przez Sąd terminie decyzji ze wskazaniem rozstrzygnięcia, chyba że Sąd pozostawi rozstrzygnięcie uznaniu organu I instancji. Ponadto wniosła o zasądzenie od organu kosztów postępowania.

Skarżąca zarzuciła ww. decyzji naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik postępowania, tj.:

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wyznaczenie wskaźników i parametrów planowanej zabudowy bez dostatecznego uwzględnienia materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wskazującego jednoznacznie, iż istniejąca zabudowa na działce objętej wnioskiem stanowi dominantę pierzei południowej P. w K.,

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak dostatecznego uzasadnienia dopuszczenia realizacji planowanej inwestycji w granicach sąsiednich działek,

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez uznanie, że zgormadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, że istniejące uzbrojenie w zakresie odprowadzania ścieków bytowych oraz przemysłowych jest wystarczające do obsługi planowanego zamierzenia inwestycyjnego,

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak należytego uzasadnienia przyjętej ilości miejsc parkingowych, którą ma zapewnić inwestor, a także brak wskazania sposobu ustalenia przyjętej ilości miejsc postojowych oraz zaniechanie wskazania, gdzie poza pasami drogowymi ulic istnieje możliwość zrealizowania przez inwestora tych miejsc postojowych,

- art. 50 § 1 k.p.a. w zw. 52 ust. 1 u.p.z.p. poprzez zaniechanie wezwania inwestora do sprecyzowania i określenia zakresu planowanej inwestycji,

- art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nieuzasadnioną zmianę decyzji organu I instancji w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy oraz utrzymanie tej decyzji w pozostałej części, pomimo wyznaczenia przez organ I instancji wskaźników i parametrów planowanej zabudowy bez dostatecznego uwzględnienia materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wskazującego, iż istniejąca zabudowa na działce objętej wnioskiem stanowi dominantę pierzei południowej P. w K.; braku dostatecznego uzasadnienia dopuszczenia realizacji planowanej inwestycji w granicach sąsiednich działek; braku należytego uzasadnienia przyjętej ilości miejsc parkingowych, którą ma zapewnić inwestor, braku wskazania sposobu ustalenia przyjętej ilości miejsc postojowych oraz zaniechanie wskazania, gdzie poza pasami drogowymi ulic istnieje możliwość zrealizowania przez inwestora tych miejsc postojowych; zaniechania wezwania inwestora do sprecyzowania i określenia zakresu planowanej inwestycji oraz braku merytorycznej oceny rozstrzygnięć zawartych w postanowieniu Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 19 stycznia 2015 r., ([...]), czym także naruszono art. 138 § 2 k.p.a. w zakresie, w jakim nie uchylono decyzji organu I instancji w całości i nie przekazano sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Skarżąca zarzuciła również ww. decyzji naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, że ustalone dla planowanej inwestycji wskaźniki i parametry przyszłej zabudowy stanowią kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy występującej w obszarze analizowanym,

- art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez stwierdzenie, iż istniejące uzbrojenie jest wystarczające do obsługi planowanego zamierzenia inwestycyjnego w zakresie odprowadzania ścieków bytowych, przemysłowych oraz wód opadowych,

- § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez uznanie, iż w niniejszym przypadku uzasadnionym jest dopuszczenie wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, aniżeli średni występujący w obszarze analizowanym,

- § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie powierzchni biologicznie czynnej bez należytego uzasadnienia,

- § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie geometrii dachu dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego bez odpowiedniego odniesienia się do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym,

- § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, póz. 690) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez dopuszczenie realizacji inwestycji w granicy z działkami sąsiednimi bez wykazania należytego uzasadnienia odstąpienia od zasad ogólnych ustalania odległości sytuowania budynków od granic działek sąsiednich,

- § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, póz. 690 z późn. zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez ustalenie ilości miejsc parkingowych mających być zapewnionych przez inwestora bez jakiegokolwiek uzasadnienia w tym zakresie, w tym sposobu ustalenia przyjętej ilości miejsc postojowych oraz zaniechanie wskazania, gdzie poza pasami drogowymi ulic istnieje możliwość zrealizowania przez inwestora tych miejsc postojowych.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że usytuowany na objętej wnioskiem działce nr [...] budynek mieszkalno-usługowy jest najwyższym występującym w obszarze analizowanym (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi – ok. 18,5 m, a wysokość do kalenicy 23,5 m), zaś zabudowa na działkach sąsiednich, do której odwołują się organy obu instancji w zaskarżonych decyzjach (działki nr [...] i [...]), cechuje się tymi parametrami na poziomie najniższym występującym w obszarze analizowanym (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku na działce nr [...] wynosi – ok. 13 m, a wysokość do kalenicy budynku na działce [...] m). Tym samym, w ocenie skarżącej, każda rozbudowa budynku położonego na działce objętej wnioskiem prowadzić będzie do dalszego pogłębiania już istniejących istotnych dysproporcji pomiędzy parametrami tego budynku a zabudową występującą w obszarze analizowanym.

Skarżąca podała również, iż budynek zlokalizowany na działce, której dotyczy wniosek objęty jest służebnością, jako nieruchomość władnąca względem nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], polegającej na służebności oporu budynku wnioskodawcy na budynku trzykondygnacyjnym, będącym własnością skarżącej, co nie pozostaje bez znaczenia w kontekście pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 15 grudnia 2014 r. przywołującego opinię konstrukcyjną dotyczącą pęknięć i zarysowań na styku budynków położonych na działkach nr [...] i [...].

Skarżąca podkreśliła również, że nazwa inwestycji może wywoływać wątpliwość co do zakresu przedmiotowej, bowiem nie wskazano w niej, którego lokalu i gdzie usytuowanego w przedmiotowym budynku ma dotyczyć rozbudowa, a nadto zaznaczyła, że planowana dobudowa windy zewnętrznej na całej wysokości budynku związana jest z koniecznością wykonania dodatkowych robót budowlanych, które umożliwią komunikację za pośrednictwem windy zewnętrznej z różnymi częściami budynku. Tym samym podniosła, iż zakres wniosku inwestora nie został ściśle sprecyzowany, zaś organy administracji nie wezwały go do uściślenia zakresu i kształtu wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Wskazała, że zaskarżone decyzje nie zawierają rzetelnego uzasadnienia dla dopuszczenia realizacji planowanej inwestycji w granicy z działkami sąsiadującymi, tj. działkami nr [...], [...] i [...]. Za takie uzasadnienie nie sposób bowiem uznać stwierdzeń organów, iż w obszarze analizowanym charakterystyczna jest zabudowa w granicach działek, skoro charakterystycznym dla zabudowy występującej w obszarze analizowanym jest fakt występowania budynków przylegających do siebie w częściach frontowych, a nie na całej długości działek. W ocenie skarżącej nie istniały jakiekolwiek ważne względy uzasadniające modyfikację ogólnych reguł usytuowania budynków względem granicy działki określonych w § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, póz. 690).

Skarżąca podniosła, że odprowadzanie wód odpadowych dla planowanej inwestycji do miejskiej kanalizacji deszczowej nie będzie możliwe w sposób dotychczasowy, a to z uwagi na różnice w wysokości budynku oraz geometrii dachu, z którego dotychczas były odprowadzane wody opadowe (wysokość kalenicy 23,5 m z dachu stromego, nachylonego w stronę ulicy) w stosunku do planowanej inwestycji (wysokość kalenicy 5 m z dachu jedno, dwu lub wielospadowego o kącie od 15o do 40o usytuowanego w granicy sąsiedniej nieruchomości – działki nr [...]). Podniosła również, że organy administracji nie zweryfikowały (brak merytorycznego ustalenia w tym względzie), czy istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla oprowadzania ścieków bytowych, przemysłowych oraz wód opadowych z terenu planowanej inwestycji, skoro z informacji Zastępcy Kierownika Działu Technicznego Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. w K. z dnia 9 maja 2012 r. wynika konieczność sprawdzenia przepustowości istniejącego przyłącza kanalizacyjnego.

Skarżąca podniosła, że w odniesieniu do wskaźnika powierzchni zabudowy planowanej inwestycji występują niezrozumiałe rozbieżności w jego nazewnictwie przez organy obu instancji, a ponadto, iż rozstrzygnięcie organu I instancji w tym zakresie jest wewnętrznie sprzeczne, wskazując z jednej strony, że część obszaru podwórek przeznaczona jest na cele gospodarcze lub zajmuje zieleń wysoka i niska, którą należy bezwzględnie zachować, a z drugie strony wskazując, że poprzez przyjęcie wskaźnika z najbliższego sąsiedztwa, jako miarodajnego i reprezentatywnego dla wnioskowanej działki nr [...], nie narusza się intensywności zabudowy. Jednocześnie podkreśliła, że wobec merytorycznego rozstrzygnięcia organu II instancji w zakresie ww. wskaźnika, także ustalenia organów obu instancji dokonane w niniejszej sprawie są wewnętrznie sprzeczne, bowiem zgodnie z decyzją organu odwoławczego wskaźnik ten ustalono na poziomie 80% z tolerancją ± 2%, zaś analiza urbanistyczno-architektoniczna oraz jej wyniki stanowiące załącznik decyzji organu I instancji zawiera szczegółowe uzasadnienie dla wyznaczenia tego wskaźnika na poziomie 82% z tolerancją ± 2%. W ocenie skarżącej, w przedmiotowej sprawie, nie wystąpiły jednak okoliczności uzasadniające dopuszczenie do realizacji zabudowy, wskutek której wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na działce objętej wnioskiem będzie odstępował od średniego wskaźnika występującego w obszarze analizowanym. Skarżąca zakwestionowała również prawidłowość wyznaczenia współczynnika powierzchni biologicznie-czynnej na poziomie min. 2% wskazując, iż argumentacja organu w tym zakresie sprowadza się w zasadzie do dopasowania ww. współczynnika do stanu faktycznego istniejącego na działce objętej wnioskiem, a także ustalonego wskaźnika powierzchni zabudowy. Wskazała także, że ustalona przez organ I instancji geometria dachu dla planowanej inwestycji nie znajduje rzetelnego uzasadnienia w analizie urbanistyczno-architektonicznej oraz jej wynikach stanowiących załącznik do tej decyzji, m.in. organ I instancji zupełnie pominął przy charakterystyce dachu zabudowę jednokondygnacyjną na działce nr [...], do której odwoływał się wyznaczając parametry wysokościowe dla planowanej inwestycji.

Skarżąca podniosła również, że przy uwzględnieniu m.in. intensywności zabudowy występującej w obszarze analizowanym, trudno jest wskazać, gdzie miałyby ewentualnie powstać miejsca parkingowe, które inwestor jest zobowiązany zaprojektować. Tym samym w ocenie skarżącej, bardzo prawdopodobne jest, iż decyzja organu I instancji w tym zakresie jest niewykonalna, a w związku z tym dotknięta kwalifikowaną wadą prawną, o której mowa w art. 156 §1 pkt 5 k.p.a. Wskazała przy tym, że wątpliwości budzi także określenie ilości miejsc postojowych mających być zaprojekowanymi przez inwestora, bez wyraźnego uwzględnienia potrzebnej liczby miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych.

Ponadto skarżąca podniosła, iż organy administracyjne obu instancji nie dokonały dostatecznej oceny stanowiska Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. w przedmiocie dopuszczalności wniosku inwestora w kontekście realizacji kondygnacji podziemnej, wskazując, że albo organ uzgadniający dokonał uzgodnienia ponad jego przedmiot albo zakresem inwestycji jest objęta realizacja kondygnacji podziemnej, co nie wynika z wniosku inwestora, ani rozstrzygnięć organów administracyjnych obu instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało w całości swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U.2012/647) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w tym przepisie przesłanek. Bezwzględnym wymaganiem jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zmiana w zagospodarowaniu terenu uzależniona jest zatem od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. (zob. Z. Niewiadomski (red.): Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004, str. 500). .

Wymieniony wyżej przepis ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzje o warunkach zabudowy stanowią określony ustawowo sposób kształtowania uprawnień wynikających z własności, która to własność podlega ochronie na podstawie art. 21 i art. 64 Konstytucji. Wedle tych regulacji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Przepisy ustawy wprowadzającej ograniczenia prawa własności, czy będące ich pochodną przepisy wykonawcze winny być zatem interpretowane z uwzględnieniem powyższych norm konstytucyjnych. Dlatego też uznać należy, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściwy organ w postępowaniu w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Według § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z 2003 r.), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest jedną z czynności procesowych organu, tj. czynności podejmowanych w ramach prowadzonego postępowania wyjaśniającego, które ma dać podstawę do podjęcia decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a w przypadku podjęcia decyzji pozytywnej determinuje jej treść. Analiza stanowi część materiału dowodowego sprawy i wymaga oceny właściwego organu, zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a.

Opracowana w rozpoznawanej sprawie analiza została przez organy oceniona pozytywnie a ocenę tę Sąd podziela. Opisano w niej należycie stan istniejący, scharakteryzowano funkcje i rodzaje zabudowy w wyzanczonym obszarze i wyprowadzono logiczne wnioski zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i określenia konkretnych parametrów zamierzonej zabudowy. Uwzględniono przy tym, co trzeba podkreslić, specyfikę inwestycji niepolegającerj nam lokowaniu nowego obiketu, lecz na rozbudowie, i to na obszarze zamkiętego podwórka, obiektu już istniejącego. Zakres i charakter zamierzonej inwestycji w opisanej sytuacji przestrzennej stanowił podstawę do odstąpienia od niektórych reguł wyznaczania wskaźników i zastosowania przewidzianych przepisami rozporządzenia rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyjątków.

Zastrzec przy tym należy, że określenie zamierzonej inwestycji nie jest obarczone wadą, a podnoszone w skardze wątpliwości dotyczące tej kwestii nie mają uzasadnienia. W sprawie o ustalenie warunków zabudowy opis czy nazwa inwestycji ma charakteryzować jej istotę tak, aby wiadomo było co ma stanowić przedmiot analizy i ustaleń. W rozpoznawanej sprawie istota i zakres inwestycji są oczywiste, zostały określone we wniosku, a użyta w decyzji nazwa istocie i zakresowi inwestycji odpowiada. Szczegółowe rozwiązania techniczne (jak np. urządzenia spsobu komunikacji pomiędzy szybem windowym a wnetrzem istbniejącego budynku) to problem projektu budowlanego a nie warunków zabudowy.

Wyznaczone w zaskarżonej decyzji parametry i wskaźniki znajdują potwierdzenie w wynikach analizy, stanowiących załączniki (tekstowy i graficzny) do decyzji.

Zgodnie z § 4 ust.1 tego rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W myśl ustępu 2 w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Z kolei według ustępu 3 i 4 omawianego przepisu, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W analizie należycie wykazano, że linia zabudowy jest już wyznaczona przez istniejącą zabudowę i linii tej - z uwagi na zakres i umiejscowienie - zamierzona inwestycja naruszyć nie może.

Prawidłowo ustalone zostały także pozostałe wskaźniki zabudowy.

W szczególności ustalenie wysokości obu części inwestycji (rozbudowy lokalu użytkowego i szybu windowego) stanowi wynik rozważenia wszystkich okoliczności, w szczególności zaś charakteru i usytuowania tych części wewnątrz kwartału zamkniętego ścisłą zabudową pierzejową, przy tylnej elewacji budynku istneijącego. W tej sytucji prawidłowo przyjęto, że wysokość szybu windowego winna nawiązywać do wysokości tylnej elewacji budynku, a wysokość rozbudowanej części usługowej - do istniejącej w pobliżu zabudowy o podobnym charakterze i usytuowaniu. W okoliocznościach sprawy przyjąć bowiem należalo, że wymienione istniejące obikety są, w rozumieniu § 7 ust. 1 rozporządzenia "istniejącą zabudową na działkach sąsiednich". To zaś, że znajdujący się na działce nr [...] budynek stanowi "dominantę", bo jest w pierzei ulicy najwyższy, wcale nie wyklucza możliwości jego rozbudowy. W analizie wykazano, że rozbudowa ta może nastąpić bez naruszenia istniejącego ładu przestrzennego.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W rozpoznawanej sprawie parametry te ustalono prawidłowo. W analizie wymieniono rodzaje dachów występujących w sąsiedztwie i opisano ich geometrię, a następnie zalecono "kontynuowanie istniejących parametrów z sąsiedniej zabudowy". Z treści analizy wcale nie wynika wskazanie, aby dachy miały stanowić powielenie dachów zabudowy oficynowej czy gospodarczej. Także z samego przepisu § 8 nie wynika obowiązek kształtowania geometrii dachu tylko w nawiązaniu do określonego rodzaju zabudowy istniejącej w obszarze analizy. Skoro zaś w zabudowie sąsiedniej znajdują się dachy jednospadowe, dwuspadowe i wielospadowe, to ustalone w decyzji parametry uznać należy za prawidłowe.

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy został ustalony na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Wbrew zarzutowi skargi szczegółowe uzasadnienie dla odstępstwa od reguły określonej w ust. 1 w/w przepisu, polegającego na przyjęciu do wyliczeń działek położonych w najbliższym sąsiedztwie( w tym działki [...] należącej do skarżącej), znajduje się w analizie i nawiązuje do usytuowania zamierzonej zabudowy w obszarze intensywnej zabudowy miejskiej. Zważywszy zaś na fakt, że inwestycja ma stanowić uzupełnienie zabudowy już istniejącej (jej "zaplecze"), przyjęte argumenty uznać należało za logiczne i miarodajne. W zgodzie z wnioskami analizy organ odwoławczy dokonał jedynie matematycznej korekty wyliczonego przez organ I instancji wskaźnika i w tym zakresie doprowadził do zmiany decyzji (wskaźnik 82 % zastąpił wskaźnikiem 80 %). Rzeczywiście, jak wskazuje skarżąca, użyte przez organy I i II instancji sformułowania określające omawiany wskaźnik nieco się różnią, ale w sprawie nie ma to żadnego znaczenia, skoro "terenem inwestycji" jest działka nr [...].

Sama skarżąca wskazuje, że sposób wyliczania wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej nie jest uregulowany. Odpowiedniego przepisu nie zawiera w szczególności rozporządzenie w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu regulujące sposób ustalania innych wskaźników. Obowiązek określenia tego wskaźnika wynika z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w decyzji. Zgodnie z tym przepisem, regulującym sposób zapisywania ustaleń decyzji (a nie sposób samego ustalania) ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W kontekście powyższego przyjęty przez organ wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej uznać należy za prawidłowo określony: nawiązuje on do kryteriów wyznaczania wskaźnika powierzchni zabudowy oraz do specyfiki inwestycji i jej usytuowania a w analizie i jej wnioskach został uzasadniony.

Nie ma wątpliwości, że teren przeznaczony pod inwestycje ma dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające. W tej ostatniej kwestii wskazać należy, że wymóg określony przepisem art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy ogranicza się do stwierdzenia, że odpowiednie uzbrojenie istnieje (lub też jest projektowane), co nie jest równoznaczne z koniecznością dostarczenia przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów (por. wyrok NSA z dnia 22 października 2009 r. II OSK 1642/08 – LEX 573590). Z oświadczeń dostawców mediów wynika, że istniejące uzbrojenie pozwala na realizację zamierzenia. Podnoszone w skardze zastrzeżenia dotyczące zabezpieczenia odporowadzania wód opadowych i ścieków nie są uzasadnione. Prawdą jest, że w informacji MPWiK z dnia 9 maja 2012 r. zalecono sprawdzenie przepustowości przyłączy, ale zalecenie to nie oznacza wątpliwości co do istnienia odpowiedniego uzbrojenia terenu. Przyłącze pozostaje w dyspozycji właściciela nieruchomości i nie stanowi elementu składowego sieci tworzących infrastruktutrę techniczną. Skoro sieć kanalizacji istnieje, jest dostępna i zdolna do obsługi mającego powstać obiektu, to oznacza, że warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 usatwy jest spełniony. Rzeczą inwestora będzie sprawdzenie i ewentualnie dostosowanie przyłącza do istniejącej sieci. Ta kwestia jednak nie ma znaczenia dla ustalenia waryunków zabudowy, może mieć znaczenie dopiero na etapie projektowania iwnestycji.

Dopiero też na etapie projektowania znaczenie może mieć problem zacieniania. W związku z tą kwestią pozostaje zarzut skargi dotyczący naruszenia § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwiernia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W uzasadnieniu decyzji organ odowławczy szczegółowo tę kwestię omówił. Wbrew twierdzeniom skargi to, że wszystkie budynki w układzie zabudowy pierzejowej, w tym budynek inwestora, usytuowane są w granicach działek ma w sprawie istotne znaczenie. Skoro zamierzona inwestycja ma stanowić rozbudowę w głębi podwórka, to rzeczą naturalną jest, że jej ściany mogą "kontynuować " już ukształtowaną linię. W istniejącym porządku, przy uwzględnieniu powierzchni mającej podlegać zabudowie, dopuszczenie takiej możliwości jest w pełni uzasadnione.

Projekt decyzji został uzgodniony przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. To, że w postanowieniu uzgadniającym z dnia 19 stycznia 2015 r. określono warunki dla prac w obrębie kondygnacji podziemnej pozostaje w sprawie bez znaczenia, skoro inwestycja kondygnacji takich nie obejmuje. Uznać co najwyżej można, że warunek ten został sformułowany ponad potrzebę, co nie oznacza, że samo uzgodnienie nie mogło być przyjęte za miarodajne i wiążące.

Za nietrafny należy uznać należy zarzut skarżacej co do obowiązku określenia w decyzji ilości miejsc postojowych. Żaden przepis prawa nie nakazuje organowi, na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, określania ilości miejsc parkingowych. Kwestia ta będzie bowiem rozstrzygana w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Regulacje rozporządzenia z dnia 112 kwietnia 2001 r. w sprawei warunków technicznychn ... są uwzględniane przez organy administracji architektoniczno-budowlanej na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego, tj. w sprawie pozwolenia na budowę. To w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę organ ocenia możliwość udzielenia pozwolenia na budowę planowanego zamierzenia także w aspekcie zabezpieczenia miejsc parkingowych i mozliwości ich realizacji. Wprawdzie z mocy art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 powyższej ustawy decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, lecz przepis ten nie daje podstaw prawnych do wkraczania przez organy w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy w kompetencje przysługujące organom administracji architektoniczno-budowlanej na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę (porównaj wyroki NSA: z 12.05.2015 r. II OSK 2435/13; z 5.05.2015 r. II OSK 2399/13; z 7.02.2014 r. sygn. akt II OSK 2151/12 i II OSK 2640/12; z 11.06.2014 r. II OSK 95/13, z 18.06.2014 r. II OSK 128/13; z 27.03.2012 r. II OSK 2448/10, z 15.09.2015 r. II OSK 1508/15 .) Za wystarczające zatem uznać należy odnoszące się do tej kwestii wskazania zawarte w zaskarzonej decyzji.

Ostatecznie stwierdzić należy, że zarzuty skargi nie są trafne. Sprawa została należycie wyjaśniona, postępowanie przeprowadzono bez istotnych uchybień, a sama decyzja jest zgodna z przepisami prawa materialnego.

Dlatego też skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało oddalić.