Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1248/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2013-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 143 pkt 2,  art. 146,  art. 148 ust. 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 3,  art. 145 par. 1 pkt 1c,  art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 marca 2013 r. sprawy ze skargi B. K. i Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących B. K. i Z. K. kwotę [...] zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity w Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zmianami), art. 1 ust. 1 i 2, art. 2 oraz art. 17 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity w Dz.U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z późn. zmianami), art. 143 ust. 1 i 2, art. 144 ust. 1, art. 145 ust 1 i 2, art. 146 ust, 1,1a, 2 i 3, art. 150 ust. 5, art. 154 ust. 1,2 i 3, art. 156 ust. 1 i 1a oraz art. 157 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zmianami), po rozpatrzeniu odwołania B. i Z. K. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. należnej Gminie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...], położonej w obrębie [...], spowodowanego wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno - tłocznej i stworzenia możliwości podłączenia do niej.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia:

Decyzją organu pierwszej instancji ustalono B. i Z. K. jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] zł należnej Gminie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...], położonej w obrębie [...]. Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej był stwierdzony w operacie szacunkowym z dnia 1 lutego 2012 r. przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości tejże nieruchomości wskutek wybudowania sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej, grawitacyjno-tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków oraz stworzeniem możliwości podłączenia nieruchomości do tych sieci. Decyzja ta została wydana na skutek ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ pierwszej instancji, albowiem decyzją nr [...] z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania B. i Z. K., uchyliło w całości decyzję Wójta Gminy z dnia [...] nr [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Nie zgadzając się z zapadłym rozstrzygnięciem, B. i Z. K. zakwestionowali decyzję Wójta Gminy z dnia [...] i wnieśli od niej odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W ocenie strony odwołującej się brak jest podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej w tak dużej wysokości. Podkreślili, że cena działki została zawyżona a sama wycena nie jest obiektywna. Ceny działek w gminie spadły dodatkowo na skutek ogłoszenia planów wybudowania elektrowni atomowej w [...].

Organ pierwszej instancji, przekazując odwołanie wraz z aktami sprawy, nie znalazł podstaw do uchylenia lub zmiany decyzji we własnym zakresie. Do Kolegium wpłynęły również wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego (pismo z dnia [...]) w przedmiocie podnoszonych przez odwołujących się konkretnych zarzutów co do wyceny działki i operatu szacunkowego z dnia [...] dotyczącego działki nr [...]. W aktach sprawy znajduje się również klauzula aktualizacyjna z dnia [...] oraz z dnia 22 [...], na mocy których rzeczoznawca majątkowy, po przeanalizowaniu warunków lokalnych nieruchomości, potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia [...].

O powyższej okoliczności Kolegium poinformowało B. i Z. K. pismem z dnia [...], doręczając im jednocześnie odpis dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] oraz klauzul aktualizacyjnych z dnia [...] oraz z dnia [...]. Mając na uwadze wszechstronne wyjaśnienie sprawy wyznaczono jednocześnie dla stron termin do zapoznania się z aktami sprawy i wniesienia uwag.

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...].

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że możliwość ustalenia przez organ wykonawczy gminnej jednostki samorządu terytorialnego opłaty adiacenckiej powstaje już na tej tylko podstawie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek rzeczywistego wybudowania danego urządzenia infrastruktury technicznej. Zgodnie z przepisem art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Wybudowanie sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjno - sanitarnej, drogi skutkuje wzrostem wartości rynkowej danej nieruchomości i powoduje możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej. W literaturze i doktrynie prawa administracyjnego przyjmuje się, iż opłata adiacencka to obowiązkowy, jednostronnie określony przez samorząd terytorialny udział w kosztach tworzenia urządzeń infrastruktury technicznej, pobierany od podmiotów, którym przypisuje się osiąganie szczególnych korzyści z tych urządzeń, polegających na zwiększaniu ich dochodów bądź zwiększeniu wartości rynkowej ich majątków. Okolicznością całkowicie bezsporną jest to, że na skutek wybudowania sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno - tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków, liniami energetycznymi oraz przyłączami wodociągowymi w Gąskach i stworzenia możliwości korzystania z tych urządzeń, zwiększyła się wartość rynkowa majątku skarżących.

Charakter opłaty adiacenckiej oraz kryteria jej ustalania powodują, że nie zależy ona wcale od rzeczywistego i faktycznego korzystania przez właściciela z możliwości podłączenia nieruchomości do odpowiednich urządzeń ani faktu bezpośredniego korzystania z tych urządzeń. Samo tylko stworzenie takiej możliwości, czyli np. wybudowanie publicznej sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej, wybudowanie drogi, przesądza o powstaniu obowiązku uiszczenia opłaty (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2002 r., sygn. I SA 1595/00, LEX nr 81676; wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2002 r., sygn. I SA 1464/00, LEX nr 81973). O ile zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej (a zatem także sieć kanalizacyjna, sanitarna, wodociągowa) i stworzono możliwości korzystania z nich, to właściciele nieruchomości mają obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich.

Jak bezspornie wynika z akt sprawy, protokolarny odbiór końcowy inwestycji pn. "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno - tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków PI, P2, P3, P4, P5, liniami energetycznymi oraz przyłączami wodociągowymi do przepompowni w miejscowości [...]" w ramach inwestycji pn. "Uporządkowanie Gospodarki Wodno-ściekowej na terenie Gminy " i przekazania do użytkowania - wykonanych dla Gminy - nastąpił w dniu [...]. Z dokumentacji wynika, że została zrealizowana przedmiotowa inwestycja. Natomiast z zaświadczenia Spółki A. z dnia [...] wynika, iż na skutek zrealizowania przedmiotowej inwestycji istnieje możliwość podłączenia działki nr [...] do wybudowanej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Ponadto z zaświadczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia [...] wynika, że przyjęto zawiadomienie o zakończeniu budowy przedmiotowej inwestycji, w tym na działce nr [...]. W zaświadczeniu stwierdzono, że ze zgromadzonej dokumentacji i złożonych oświadczeń wynika, iż inwestycja została wykonana zgodnie z ustaleniami i warunkami. Natomiast z zaświadczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia [...] wynika, iż przyjęto zawiadomienie o zakończeniu budowy sieci wodociągowej - etap I, II, III, IV w [...].

Zrealizowanie tego zadania spowodowało obiektywny wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co potwierdza opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] sporządzona w formie operatu szacunkowego na zlecenie Gminy. Dodatkowo, klauzulą aktualizacyjną z dnia [...] oraz z dnia [...] rzeczoznawca majątkowy, po przeanalizowaniu warunków lokalnych nieruchomości, potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia [...].

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, różnica w wartości nieruchomości przed i po budowie sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, grawitacyjno-tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków zamyka się kwotą [...] zł. (wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń wynosiła [...] zł., po wybudowaniu - [...] zł.). Na mocy natomiast uchwały nr XIX/97/2004 Rady Gminy Mielno z dnia 21 maja 2004 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopom. z 7 lipca 2004 r. Nr 50, poz. 934) ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości. 20 % z [...] zł. stanowi zatem kwotę [...] zł.

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art, 145 ust. 2). Skład Orzekający Kolegium w niniejszej sprawie zauważa zatem, że aby możliwe było naliczenie opłaty adiacenckiej, muszą zaistnieć łącznie następujące przesłanki:

- określenie w drodze uchwały rady gminy (miasta) stawki procentowej opłaty adiacenckiej (nie wyższej niż 50%),

- zrealizowanie inwestycji zakończonej podpisaniem protokołu końcowego odbioru robót oraz stworzeniem możliwości podłączenia się do wybudowanych urządzeń lub korzystania z wybudowanej drogi,

- wzrost wartości nieruchomości gruntowej z tytułu budowy drogi bądź też budowy poszczególnego urządzenia infrastruktury technicznej stwierdzony w operacie szacunkowym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

W ocenie Kolegium wyżej wymienione przesłanki w sprawie niniejszej zaistniały. Wobec tego powstały także przesłanki ustalenia w decyzji administracyjnej opłaty adiacenckiej. Opłata została przy tym ustalona w terminie przewidzianym w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 150 ust. 5, określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym i jedynym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia konkretnej wysokości opłaty adiacenckiej jest wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta jest pisemną opinią dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę, związane z określeniem wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Szczególnie istotna jest przy tym okoliczność, że organ prowadzący postępowanie (Kolegium) nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie Skład Orzekający Kolegium w pełni podziela pogląd wyrażony także przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 lipca 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 1014/07, LEX nr 362495. W ocenie Kolegium operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...]) pod względem formalnym jest poprawny i zgodny z obowiązującymi przepisami, posiada tym samym wartość dowodową.

Wycena wartości przedmiotowej nieruchomości została dokonana przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego (uprawnienia nr [...]). Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, iż wartość prawa własności nieruchomości gruntowej wzrosła. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie odpowiada ustawowym wymogom, spełnia warunki określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z dnia 22 września 2004r. Nr 207, poz. 2109 wraz z późn. zmianami).

W wycenie wartość prawa własności gruntu określono podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Dokonując tego rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje niezabudowanymi nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i położeniu oraz zbliżonej funkcji i lokalizacji na terenie miejscowości, z dostępem i bez dostępu do wybudowanej infrastruktury technicznej. Oceniając operat szacunkowy słusznie nie znaleziono zatem podstaw do zakwestionowania sporządzonej wyceny nieruchomości.

Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca uwzględnił warunki lokalne nieruchomości wpływające na jej wartość, tj.: lokalizację (szczegółowe położenie nieruchomości, sąsiedztwo zabudowy i dojazdu) określono jako przeciętną. Funkcja nieruchomości podstawowa - mieszkaniowo-usługowa. Dostęp do infrastruktury technicznej - dobry (sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, energia elektryczna). Kształt i topografia nieruchomości - przeciętne. Podkreślił, że nieruchomość przed wybudowaniem infrastruktury technicznej miała niższą wartość niż po jej wybudowaniu,. Przyjęta wartość nieruchomości gruntowej odpowiada aktualnemu poziomowi cen rynkowych na lokalnym rynku.

Odnosząc się do zarzutów odwołujących się, Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy, odnosząc się w piśmie z dnia [...] do uwag strony co do operatu szacunkowego potwierdził jego zasadność i prawidłowość sporządzenia, oraz składał jednocześnie pisemne wyjaśnienia do tego operatu, które to wyjaśnienia zostały przez Kolegium doręczone stronie, także w przedmiocie wpływu na wartość nieruchomości ewentualnych planów lokalizacji elektrowni atomowej w miejscowości [...].

Wskazać ponadto należy, że zgodnie z przepisem art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Artykuł 157 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W wyroku z dnia 29 maja 2009 r., sygn. akt SA/Sz 828/08, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie orzekł, że jeżeli strona nie zgadza się z treścią operatu lub uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego lub inny operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Z kolei w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 września 2009 r., sygn. akt lI SA/Sz 647/09, stwierdzono, ze w postępowaniu administracyjnym nie jest możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu (art. 157 ust. 2 ). Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Poglądy przedstawione we wskazanych wyrokach Wojewódzkich Sądów Administracyjnych są w pełni podzielane przez Skład Orzekający Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie.

W niniejszej sprawie strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, co do którego rzeczoznawca złożył dodatkowe wyjaśnienia oraz sporządził klauzulę aktualizacyjną. Wyjaśnienia te również kwestionowane są przez stronę. Strona nie wystąpiła jednak ze zleceniem organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ani też nie złożyła takiej deklaracji.

Odwołujący się podnieśli w odwołaniu, iż ponieśli koszty na budowę własnej studni głębinowej oraz szamba. Zarzuty te Kolegium uznało za nieuzasadnione. Zgodnie z art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Ewentualne świadczenia w gotówce albo naturze - aby mogły być zaliczone na poczet opłat adiacenckich - muszą być wnoszone bezpośrednio na rzecz urządzeń infrastruktury technicznej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2007 r., sygn. akt II OSK 1902/06, LEX nr 327769). Zainteresowani mogą partycypować w kosztach budowy określonego urządzenia, a kwoty nakładów przez nich poniesionych gmina zalicza na poczet opłaty adiacenckiej Przy wniesieniu przez właścicieli nieruchomości dobrowolnych wpłat na rzecz budowy sieci (w tym na podstawie zawartych umów), rzeczywista dobrowolność tych wpłat powinna zostać należycie udokumentowana. Przesłanki określone w art. 148 ust. 4 ustawy nie są w ocenie Kolegium spełnione w niniejszej sprawie. Także i do tej okoliczności odniósł się rzeczoznawca majątkowy w swoich dodatkowych wyjaśnieniach z dnia [...]. Wskazał on, że brak jest podstawy prawnej do uwzględnienia w postępowaniu poniesionych w latach minionych nakładów na budowę własnej studni głębinowej i szamba przy budowie gminnej infrastruktury technicznej.

Kolegium podkreśliło, że skarżący mieli zapewniony czynny udział w toczącym się postępowaniu administracyjnym. Stronę pouczono także o możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty.

Pismem z dnia [...] B. i Z. K. złożyli skargę na wyżej opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając jej naruszenie art. 146 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również art. 7 oraz art. 62 Kpa w związku z art. 145 ust. 1 ww. ustawy.

Skarżący podnieśli w uzasadnieniu skargi, że rzeczoznawca nie uwzględnił w operacie stanu ich nieruchomości, tj. że jeszcze przed wybudowaniem przez Gminę sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej, nieruchomość należąca do skarżących miała dostęp do tego samego rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej w postaci studni głębinowej oraz zbiornika bezodpływowego na nieczystości płynne (szambo), co powinno zostać uwzględnione przy ustalaniu wartości nieruchomości. Ponadto, zdaniem skarżących, wybudowanie sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej to dwa różne stany faktyczne. Z tego względu, połączenie tych spraw do jednego postępowania i rozstrzygnięcie ich jedną decyzją stanowi naruszenie art. 62 Kpa.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny u z n a ł, co następuje:

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji prowadzona na podstawie art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 j.t.) doprowadziła do stwierdzenia, że skarga jest zasadna aczkolwiek Sąd nie podzielił wszystkich zarzutów skargi.

W myśl art. 143 pkt 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej ustawą) przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie doszło do wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej oraz do stworzenia możliwości korzystania z nich.

Okolicznością bezsporną jest też to, że Rada Gminy Mielno uchwałą nr XIX/97/2004 z 21 maja 2004 r. ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tyt. wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości.

Nadto, zdaniem Sądu, nie jest trafny zarzut skargi, że doszło do naruszenia art. 62 k.p.a. w zw. z art. 145 ust. 1 ustawy przez to, że prowadzono jedno postępowanie o nałożenie opłaty adiacenckiej chociaż wybudowano oddzielnie sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej i stąd powinny być dwa odrębne postępowania i dwie odrębne decyzje.

Sąd nie dostrzega przeszkód ustawowych, aby prowadzić jedno postępowanie, w którym określony zostanie wzrost wartości nieruchomości związany z wybudowaniem kilku urządzeń infrastruktury technicznej.

Jednocześnie zgodnie z art. 146 ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej i jej wysokość zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Sąd podziela zarzut skarżących wyrażony też w odwołaniu, że biegły – rzeczoznawca majątkowy nie ustosunkował się w opinii ani też w uzupełnieniu do niej do tego czy fakt iż przedmiotowa działka miała gotową, jak to określili skarżący "infrastrukturę techniczną" w postaci studni i zbiornika bezodpływowego na nieczystości mogło mieć wpływ na dokonaną wycenę wartości nieruchomości.

Mogło to, w ocenie Sądu, wynikać z tego, że skarżący początkowo wskazali na naruszenie art. 148 ust. 4 ustawy przez nieuwzględnienie przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, różnicy między wartością jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, z wartością jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejszoną o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

SKO trafnie tu wywiodło w oparciu o opinię rzeczoznawcy, że przesłanki z art. 148 ust. 4 ustawy nie są spełnione w niniejszej sprawie, gdyż skarżący nie poczynili nakładów na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Jednak ta konstatacja nie załatwia sprawy zarzutu zgłaszanego przez skarżących, którzy wyraźnie podkreślili w odwołaniu, że ich działka miała gotową infrastrukturę na dzień sporządzania operatu szacunkowego określającego wartość i fakt ten nie został wzięty pod uwagę przez rzeczoznawcę.

Organ odwoławczy ponownie rozpatrując sprawę powinien ustosunkować się do wyżej wskazanej okoliczności.

Sąd nie przesądza kwestii tego jaki wpływ ma istnienie na działce studni i zbiornika bezodpływowego na wartość działki, jednak okoliczność ta musi zostać dostrzeżona przez organ i uzupełniona w decyzji,

Sąd oddalił wniosek dowodowy dotyczący operatu szacunkowego sporządzonego dla innej działki, gdyż uznał, że nie spowoduje to wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie.

Z tych przyczyn WSA działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz rozstrzygnął o wykonalności decyzji na mocy art. 152 tej ustawy.

Jednocześnie Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. o zwrocie kosztów dla skarżących przy czym nie uwzględniono wniosku skarżącego o zwrot kosztu porad adwokackich, gdyż z akt sprawy nie wynika, aby skarżący byli reprezentowani przed Sądem przez profesjonalnego pełnomocnika.