Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 11/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-05-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7 art. 12 par. 1 art. 35 art. 77 art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 59 ust. 1 art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 1 pkt 1 par. 2 pkt 3 par. 4 ust. 1 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 7 maja 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Protokolant specjalista Dominika Janicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2013 roku sprawy ze skargi W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., decyzją [...] nr [...], działając na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 ze zm.) uchyliło decyzję Wójta Gminy T. z dnia [...] nr [...] o ustaleniu z wniosku J. K. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku gospodarczego na działce oznaczonej nr 342, w obrębie [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ wyjaśnił, iż ustalając warunki zabudowy w/w inwestycji, organ pierwszej instancji wskazał, iż spełnia ono wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r. poz. 647), powołując się na wyniki analizy zagospodarowania terenu, stanowiące załącznik nr 2 i 3 do decyzji, wymaganej rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Organ pierwszej instancji w treści decyzji ustalił cechy następujące nowej zabudowy:

- linia zabudowy - nie ustalono;

- wskaźnik zagospodarowania terenu w stosunku do powierzchni terenu inwestycji – wskaźnik powierzchni zabudowy do 27,8%, udział powierzchni biologicznie czynnej minimum 63,6%;

- szerokość elewacji frontowej od 5,9 m do 8,8 m;

- wysokość elewacji frontowej (do dolnej krawędzi okapu) do 5 m;

- dach jednospadowy, nachylenie połaci dachowych analogiczne jak na istniejącym budynku podlegającym rozbudowie;

- wysokość głównej kalenicy do 6 m;

- kierunek głównej kalenicy prostopadle do elewacji frontowej;

Nadto na mapie stanowiącej załącznik graficzny nr 1 do decyzji określił linie rozgraniczające teren inwestycji.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł W. W., właściciel nieruchomości nr 344, graniczącej z terenem wnioskodawcy wskazując, iż budynek gospodarczy przeznaczony do rozbudowy został wybudowany nielegalnie i stanowi zagrożenie bezpieczeństwa, a tym samym powinien ulec rozbiórce. Zatem organ winien zgłosić ten fakt, celem sprawdzenia, do właściwego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zawieszając jednocześnie postępowanie w tej sprawie. Poza tym nie ustalając linii zabudowy w kwestionowanej decyzji dopuszczono do możliwości rozbudowy budynku gospodarczego w granicy z jego nieruchomością do samej ulicy, co powoduje bezpośrednią bliskość planowej inwestycji z istniejącym na jego działce budynkiem mieszkalnym. Ponadto realizacja rozbudowy w granicy z jego nieruchomością spowoduje ograniczenie możliwości lokalizacji nowego budynku mieszkalnego na jego działce, na którą uzyskał decyzję o warunkach zabudowy z dnia [...] nr [...]. Odwołujący się wskazał także, iż organ pierwszej instancji nie posiadał kompetencji do dopuszczenia usytuowania planowanej inwestycji w granicy z jego działką. Kwestia ta pozostaje poza zakresem ustawowych uprawnień organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy i poza przedmiotowym zakresem rozstrzygnięcia skarżonej decyzji. Usytuowanie obiektów budowlanych uregulowane jest w przepisach Prawa budowlanego i jest rozstrzygane na etapie pozwolenia na budowę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dalszej części uzasadnienia wyjaśniło, iż brak zgody odwołującego się na realizację projektowanej zabudowy nie może tamować podjęcia decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, bowiem rolą decyzji o warunkach zabudowy jest określenie warunków planistycznych dla projektowanej zabudowy wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymaganych przez art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do których należą rodzaj i cechy nowej zabudowy oraz wymagania odnoszące się do ochrony interesów osób trzecich.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że linię zabudowy na działce inwestora wyznacza istniejący budynek mieszkalny. Na mapie załączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy wskazano, iż planowana inwestycja usytuowana będzie z tyłu istniejącego budynku gospodarczego, który znajduje się za budynkiem mieszkalnym i tym samym nie naruszy istniejącej linii zabudowy, zatem organ nie miał obowiązku wyznaczania drugiej wewnętrznej linii zabudowy.

Nadto wyjaśniono, iż kwestię usytuowania obiektu względem działki sąsiada reguluje przywołane wcześniej rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wydane na podstawie delegacji zawartej w ustawie Prawo budowlane, zaś w postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy ustalane cechy zabudowy mogą wynikać jedynie z analizy zagospodarowania terenów i cechy te mogą być ustalane według zasad wynikających z w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. Dodano, iż cechą charakterystyczną na analizowanym terenie jest lokalizacja zabudowy gospodarczej w granicy nieruchomości, co przedstawia załącznik graficzny do decyzji. Budynek podlegający rozbudowie zlokalizowany jest w granicy z działką nr 344. W tej sytuacji można mówić o dopuszczeniu lokalizacji nowej zabudowy w tej granicy. Podkreślono, iż nawet samowola budowlana nie wyłącza możliwości ustalenia w drodze stosownej decyzji warunków zabudowy dla takiego obiektu, a innymi słowy nie wyklucza możliwości deklaratywnej oceny zgodności takiego obiektu z przepisami u.p.z.p. Oznacza to, że organ zobowiązany jest rozpatrzyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy również po wybudowaniu (samowolnie) obiektu budowlanego przez ustalenie warunków zabudowy lub odmowę ich ustalenia. Jednakże Kolegium podkreśliło, iż zaskarżona decyzja nie może się ostać w obrocie prawnym. Przypomniano, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe wówczas, gdy spełnione zostaną łącznie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w uzgodnieniu z innymi organami wskazanymi w tej ustawie i w przepisach odrębnych. Ustaleniu wspomnianych przesłanek służy analiza funkcji oraz cech zabudowy na terenach sąsiednich wokół terenu inwestycji, przeprowadzona przez organ stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wobec powyższego nowa zabudowa powinna odpowiadać parametrom, gabarytom i cechom istniejącej zabudowy znajdującej się w otoczeniu terenu objętego projektowaną zabudową. Stan zabudowy i zagospodarowania terenów sąsiednich winna obrazować wyczerpująco analiza architektoniczno-urbanistyczna przewidziana wskazanym wyżej rozporządzeniem Ministra Infrastruktury. Wspomniana analiza jest bowiem podstawowym dowodem w sprawie i winna wskazywać oraz uzasadniać ustalone przez organ cechy nowej zabudowy zgodnie z § 4 - § 8 rozporządzenia w związku żart. 107 § 3 k.p.a.

Zdaniem Kolegium ocena zaskarżonej decyzji dokonana na podstawie powyższych przepisów, skutkować musi jej uchyleniem.

Wskazano, iż inwestor we wniosku o ustalenie warunków zabudowy zaznaczył, iż planowana inwestycja dotyczy rozbudowy budynku gospodarczego, wskazując jego parametry. Do wniosku dołączona została mapa na której zaznaczono kolorem zielonym lokalizację budynku gospodarczego w granicy z działką nr 344.

Organ pierwszej instancji rozpoznając wniosek wskazał na załączniku graficznym do decyzji inny budynek podlegający rozbudowie, nie wyjaśniając zasadności takiej zmiany. Przeprowadzona przez organ gminy analiza nie przedstawia cech zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym w rozumieniu § 2 pkt 3 rozporządzenia, na podstawie której ustala się cechy nowej zabudowy. Część pisemna analizy w ogóle nie wskazuje wzorca dla nowej zabudowy, w postaci poszczególnych cech i parametrów budynków znajdujących się na obszarze analizowanym.

Zaznaczono, iż nie wystarczy ogólne wskazanie, że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 11,5% do 50,6%, szerokość elewacji frontowej od 3,7 m do 15,5 m, wysokość elewacji frontowej od 3 m do 5 m, dachy dwuspadowe i jednospadowe z nachyleniem połaci od 14° do 45°, kalenice równoległe bądź prostopadłe do elewacji frontowej, kalenice od 3,5 m do 9 m. Zatem w ocenie Kolegium organ pierwszej instancji ustalając cechy nowej zabudowy, w zakresie: wskaźnika zabudowy, wysokości i szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu nie przedstawił zasad ich ustalania, które są normatywnie określone w § 5 - § 8 cyt. rozporządzenia.

Niezależnie od wskazanych wad, z akt sprawy nie wynika, aby organ pierwszej instancji posiadał wiedzę, czy istotnie budynek powstał w wyniku samowoli, na co zwracał uwagę skarżący w tym postępowaniu i czy prowadzone jest, przez organ nadzoru budowlanego postępowanie legalizacyjne. Kwestie te mogą mieć znaczenie dla wyniku sprawy, gdyby okazało się, że wspomniany budynek objęty jest nakazem rozbiórki, podlegającym egzekucji.

Powyższą decyzję, W. W. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, zarzucając jej:

- naruszenie art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez wskazanie (dopuszczenie) w decyzji że planowany obiekt będzie usytuowany na granicy z działką sąsiednią zlokalizowaną poza terenem objętym wnioskiem, a co za tym idzie brak podstaw do stosowania w tym przypadku art. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 ust. 1, 2, 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez brak wyznaczenia w decyzji nowej obowiązującej linii zabudowy dla zamierzonej inwestycji.

Zdaniem skarżącego organ odwoławczy błędnie przyjął możliwość bezpośredniej lokalizacji przedmiotowej inwestycji w granicy z sąsiednią działką należącą do skarżącego, bowiem art. 54 ustawy ściśle wyznacza zakres ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. W wymienionym przepisie, jak też w innych unormowaniach tej ustawy oraz rozporządzeniu brak jest podstaw do wskazania w decyzji o warunkach zabudowy możliwości usytuowania budynków bezpośrednio przy granicy działki.

Nadto skarżący wskazał, iż organ błędnie odstąpił od wyznaczenia nowej obowiązującej linii zabudowy, bowiem w decyzji organu pierwszej instancji nie ma zapisu o dopuszczeniu usytuowania inwestycji jedynie z tyłu istniejącego budynku gospodarczego, dlatego z uwagi na nie wyznaczenie nowej obowiązującej linii zabudowy planowana rozbudowa może być realizowana również w pasie pomiędzy istniejącym budynkiem gospodarczym a frontem działki tj. linią rozgraniczająca działkę i drogę publiczną. Organ pierwszej instancji w swoich rozważaniach zupełnie pominął tę kwestię, gdyż nie ustalił w analizie zarówno w części opisowej jak i graficznej przebiegu istniejących linii zabudowy wyznaczonych przez zabudowę w terenie analizowanym odstępując w części 2 pkt.2, lit. a) wyników analizy od ustalenia tej linii zabudowy bez żadnego uzasadnienia. Także organ drugiej instancji nie stwierdził tutaj naruszenia prawa doprecyzowując jednocześnie, że linię zabudowy na działce inwestora wyznacza istniejący budynek mieszkalny. Jednak nie dostrzegł on, że budynek ten zlokalizowany jest bardzo blisko krawędzi jezdni pasa drogowego (ok. 5m) i takie wyznaczenie linii zabudowy byłoby niezgodne z przepisami odrębnymi a w tym przypadku z art. 43 ust. 1, pkt 3 lit. b) ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007r. Nr 19, póz.115 ze zm.), a tym samym stałoby w sprzeczności z § 4 ust. 2 rozporządzenia. Wskazano, iż linia zabudowy w zasadzie ma być skorelowana z taką linią na działkach sąsiednich a jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, argumentując jak w treści zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skargę należało oddalić.

Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270), dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.). W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd zważył, że organ drugiej instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie, ustalił stan faktyczny sprawy i wydał rozstrzygnięcie odpowiadające przepisom prawa.

Podstawę prawną kwestionowanego rozstrzygnięcia organu drugiej instancji stanowił art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego – dalej k.p.a., w myśl którego organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Rozstrzygnięcie kasacyjne powodujące przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji nie może być podjęte w sytuacjach innych niż te, które zostały określone w zacytowanym przepisie. Żadne inne wady postępowania czy wady rozstrzygnięcia podjętego przez organ pierwszej instancji nie dają organowi odwoławczemu podstaw do wydania decyzji kasacyjnej. Ten rodzaj orzeczenia jest dopuszczalny zupełnie wyjątkowo, stanowiąc wyłom od zasady merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy przez organ.

Jeśli do sądu administracyjnego zaskarżone zostało orzeczenie kasacyjne, obowiązkiem Sądu jest dokonanie oceny, czy organ nie przekroczył swoich uprawnień określonych w przepisie art. 138 § 2 k.p.a., bowiem to przekroczenie kompetencji pociąga za sobą zarówno naruszenie art. 8 k.p.a., zgodnie z którym organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, jak również wyrażoną w art. 12 § 1 k.p.a. zasadę szybkości postępowania – organy administracji publicznej powinny działać w sprawie wnikliwie i szybko, posługując się możliwie najprostszymi środkami prowadzącymi do jej załatwienia.

Organ odwoławczy, wydając rozstrzygnięcie na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. jest zobowiązany do wykazania w uzasadnieniu swego orzeczenia, dlaczego nie może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, bowiem taki sposób uzupełnienia materiału dowodowego sprzyja zasadzie szybkości postępowania, i nie powoduje zbędnego przedłużania załatwienia sprawy, a w konsekwencji prowadzi do naruszenia zasady załatwiania spraw bez zbędnej zwłoki, wyrażonej w art. 35 k.p.a.

Odnosząc powyższe uwagi o charakterze ogólnym do stanu faktycznego niniejszej sprawy wskazać należy, że powołany przepis art. 138 § 2 k.p.a. nie został naruszony, bowiem organ odwoławczy w sposób jasny i kompleksowy wyjaśnił powody swojego rozstrzygnięcia. Argumenty, które zdaniem organu odwoławczego przesądziły o konieczności wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji pierwszej instancji są jak najbardziej słuszne.

Podstawę materialno prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), wskazując w przepisie art. 59 ust. 1, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie – wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi natomiast, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustalenia warunków zabudowy organ dokonuje po uprzednim przeprowadzeniu analizy funkcji i cech zabudowy terenu w obszarze analizowanym w zakresie określonym przywołanym wyżej przepisem. Obszar ten winien być wyznaczony wokół działki objętej wnioskiem, a granice obszaru wyznacza trzykrotność frontu działki, nie mniej niż 50 m. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie precyzuje sposobu wyznaczania takiej cechy, jak zabudowa w granicy. Przepis § 2 pkt 3 tego rozporządzenia określa jednak, że ilekroć mowa jest o cechach zabudowy, należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie linii zabudowy i intensywność wykorzystania terenu. Przyjąć więc należy, że owo wyliczenie cech ma charakter przykładowy i nie wyklucza rozstrzygania o takiej cesze jak ewentualna dopuszczalność lokalizacji budynków w granicach działek. Cecha ta winna wynikać z opisu zagospodarowania działek sąsiednich położonych w obszarze analizowanym. Ze względu na brak określenia sposobu wyznaczania dopuszczalności lokalizacji budynku w granicy, organy winny uwzględnić tę cechę w opisie działek sąsiednich, a rozstrzygnięcie o zgodności takiej lokalizacji z ładem przestrzennym w obszarze analizowanym pozostawione jest ocenie organu orzekającego i winno znaleźć odzwierciedlenie w szczegółowym uzasadnieniu. Nie jest to zresztą sytuacja szczególna na gruncie ustalania warunków zabudowy, bowiem w celu zapewnienia adekwatności ustalonych warunków z istniejącym zagospodarowaniem, w przypadku większości parametrów i wskaźników zabudowy, przepisy wyżej wymienionego rozporządzenia przewidują dopuszczalność wyznaczenia określonych parametrów w sposób inny, niż to określa rozporządzenie, jeśli wynika to właśnie z przeprowadzonej analizy. W tym miejscu podnieść należy, jak słusznie zauważyło to Kolegium, że z zawartej w aktach sprawy analizy urbanistycznej wynika, iż w obszarze analizowanym w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej nieruchomości występują działki z zabudową gospodarczą zlokalizowaną głębi działek, w granicach z działkami sąsiednimi lub zabudową położoną w bliskiej odległości granicy z działkami sąsiednimi - nie spełniającej niewątpliwie warunków dotyczących odległości budynku od granicy działki z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wobec powyższego na aprobatę zasługuje ogólna konstatacja organów o kontynuacji cechy istniejącej w obszarze analizowanym, jako cechy lokowania obiektów budowlanych o charakterze gospodarczym w granicach działek. Zatem – wbrew twierdzeniom skargi – projektowany obiekt nie będzie stanowił wyłomu i nie zaburzy zastanego na tym terenie ładu przestrzennego. Okolicznością niesporną jest przy tym, że obiekt planowany do rozbudowy znajduje się również w granicy z działką nr ewid. 344. Słusznie przy tym zauważył organ, odwołując się w tej mierze do cytowanego orzecznictwa sądowego, że nawet samowola budowlana nie wyłącza możliwości ustalenia deklaratywnej oceny zgodności takiego obiektu z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w decyzji o warunkach zabudowy, aczkolwiek w aktach sprawy brak jest, poza twierdzeniem skarżącego, dokumentów potwierdzających tę okoliczność. Zgodzić należy się również ze stanowiskiem organu, że badanie i ocena, czy budynek jest samowolą budowlaną, czy też nie, nie należy do kompetencji organu planistycznego. Brak jest również podstaw, aby organ zawieszał postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy w celu ustalenia takiej kwestii. Za dopuszczalny uznać należy również, w okolicznościach przedmiotowej sprawy, pogląd co do nieustalania dla planowanego obiektu linii zabudowy wobec określenia, że linię tę wyznacza na działce budynek mieszkalny, zaś planowany do rozbudowy budynek gospodarczy położony jest za tymże budynkiem mieszkalnym, w głębi działki. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że linia zabudowy w rozumieniu § 1 pkt 1 w związku z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy.

Niemniej jednak, niezależnie od powyższych uwag, odnoszących się do zarzutów skarżącego stawianych kwestionowanemu rozstrzygnięciu, podzielić należy jednak stanowisko organu odwoławczego, że w realiach niniejszej sprawy nie została sporządzona w sposób prawidłowy analiza architektoniczno – urbanistyczna, co stanowi naruszenie zarówno przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 3 i § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale również skutkuje naruszeniem zasad postępowania tj. art. 7 i art. 77 k.p.a. Zasadnie wobec tego wskazano, iż w rozpatrywanej sprawie sporządzona analiza architektoniczno – urbanistyczna nie daje możliwości prawidłowej oceny końcowego, określonego przez organ wzorca dla nowej zabudowy, nie wskazując należycie, tak jak tego wymaga przepis § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego występujących cech na terenie poddanym analizie, a przede wszystkim organ I instancji nie przedstawił zasad ich ustalania, które są precyzyjnie określone w § 5 - § 8 cyt. rozporządzenia, co w istocie powoduje, że sporządzonej w sprawie analizy nie można uznać za prawidłową. Nie została ona bowiem sporządzona w taki sposób, aby prawidłowość działań, ustaleń i wniosków organu mogła sprawdzić zarówno strona, organ odwoławczy oraz sąd. Jak słusznie wywiodło Kolegium, należy zatem wymagać zestawienia konkretnych danych dotyczących cech, występujących na konkretnych nieruchomościach w terenie analizowanym i przeprowadzonych w oparciu o nie ustaleń, mających na celu umożliwienie porównania poszczególnych wielkości i sprawdzenia końcowych wyników.

Należy również zgodzić się z organem odwoławczym, iż niedopuszczalna jest niespójność decyzji ustalającej warunki zabudowy, w szczególności w jej części stanowiącej załącznik graficzny, z wnioskiem inwestora w zakresie budynku, który ma być poddany rozbudowie. Z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy jednoznacznie wynika, że rozbudowywany budynek gospodarczy został wykreślony inaczej niż wskazywał to inwestor w swoim wniosku. Jednocześnie, w żaden sposób nie wyjaśniono tejże zmiany, co powoduje uzasadnione wątpliwości, czy ustalone warunki zabudowy odpowiadają w istocie zamierzeniom inwestora.

Z tych wszystkich względów sąd uznał, że argumenty podnoszone przez skarżącego nie dyskwalifikują zaskarżonej decyzji i dlatego też na podstawie art. 151p.p.s.a., mając na względzie również zasadę wyrażoną w art. 134 § 2 tej ustawy, skargę oddalił.

B.A.