Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1025/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 10, art. 73, art. 81
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak Sędziowie : WSA Mariusz Kotulski WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant : sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2015 r. sprawy ze skargi J.G,. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 30 czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego J.G. kwotę 3747 zł ( słownie: trzy tysiące siedemset czterdzieści siedem złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 24 grudnia 2014 r., znak [...] na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) ustalił dla J. G. - zbywcy części nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0587 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...] - jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty wyniosła 44 914,20 zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia streszczono dotychczasowy przebieg postępowania. W szczególności podano, iż w dniu 14 września 2010 r. J. G. umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonał sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości gruntowej. W oparciu o informację Biura Planowania Przestrzennego oraz w oparciu o własne informacje stwierdzono że przedmiotowa część nieruchomości podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania dla obszaru "Ujście Wilgi", zatwierdzonego uchwałą Nr CXIII/1127/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 21 czerwca 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 17 lipca 2006 r. Nr 415, poz. 2639), obowiązującego od dnia 17 sierpnia 2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie trasy drogowej - ulicy klasy lokalnej oznaczonym na rysunku planu symbolem 31 KL oraz terenie usług komercyjnych z towarzyszącą zielenią oznaczonym na rysunku planu symbolem 2 Ucz.

Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ujście Wilgi", tj. przed dniem 17 sierpnia 2006 r., przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z treści § 27 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ujście Wilgi" wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30%. Sprzedaż przedmiotowej części nieruchomości nastąpiła w dniu 14 września 2010 r., a zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "Ujście Wilgi" i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego.

Rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]), jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 17 sierpnia 2006 r. oraz cen z dnia zbycia przedmiotowej części nieruchomości, tj. 14 września 2010 r.: pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru " Ujście Wilgi", drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta. Przyjąwszy stan części nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ujście Wilgi", tj. nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,1295 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr KR [...], rzeczoznawca majątkowy najpierw określił wszystkie trzy wartości jednostkowe przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]), a następnie określił wszystkie trzy wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) jako iloczyn jej powierzchni i wartości jednostkowej przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]).

Do ustalonego wzrostu wartości, który wynosi 149 714,00 zł, odniesiono stawkę procentową wynikającą z uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ujście Wilgi", tj. 30 %, uzyskując w ten sposób następującą wysokość renty planistycznej - 44 914,20 zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia dokonanego przez Prezydenta Miasta, znalazło się także szerokie omówienie zgłaszanych zarzutów i przytoczenie udzielanych na nie odpowiedzi.

Od decyzji tej odwołanie złożył J. G. zarzucając naruszenie przepisów postępowania poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego odnoszącego się do strony i na tej podstawie wniósł o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Podniesiono, że organ nie dokonał wszechstronnej analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności pomijając tak istotne argumenty, jak obniżenie wartości spornej nieruchomości z uwagi na fakt, że potrzeba sporządzenia planu dla obszaru "UJŚCIE WILGI" wynikała przede wszystkim z konieczności zapewnienia rezerwy terenów dla przyszłej realizacji "[...]", w wyniku czego wartość tej nieruchomości (działka nr [...] obr. [...]) została obniżona, a nie podwyższona, co w istotny sposób zmienia możliwość wydania decyzji odnośnie renty planistycznej, albowiem w takim wypadku ona nie przysługuje. Podkreślono, że są to tereny o funkcji przeciwpowodziowej, niezbędnej dla ochrony [...] przed powodzią. Zdaniem odwołującego potwierdził to biegły rzeczoznawca argumentując, że nie znalazł zawartych umów sprzedaży działek od 2008 do 2012 r. ani w tym samym obrębie, ani w sąsiednim, dlatego wziął dane z obszaru całego [...] (a znalazł ich tylko 4, średnią ustalił z 3 umów). Takich danych w ocenie J. G. nie można uznać za wiarygodne i należy je odrzucić. Odwołujący złożył wniosek o nową analizę wykonaną przez innego biegłego - rzeczoznawcę. Ponadto rzeczoznawca wadliwie określił cechy rynkowe w tym: przeznaczenie - 20% i otoczenie -10%, itd., bez podania uzasadnienia, brak tutaj logiki, ponieważ otoczenie to fosa, fort ziemny, tereny zielone. Powyższe potwierdza fakt, że nowy nabywca nieruchomości nie ma możliwości podjęcia czynności umożliwiających zabudowę nabytej działki. Analogicznie sytuacja przedstawia się z liniami energetycznymi przechodzącymi ponad posesją, jak również przez całą długość działki od ul. K. przebiega w działce (w ziemi) dwutorowa linia kablowa, co również ogranicza możliwości budowlane związane z nieruchomością.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 30 czerwca 2015 r., znak [...] - działając na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2015 r. poz. 199), art.151 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014 poz. 782) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Kolegium wskazało, że w jego ocenie zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty odwołania nie są zasadne. Przytoczono przepis art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i standardy zawodowe rzeczoznawców, z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a upzp.

Streszczono także operat szacunkowy, wskazując, że rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ceny nieruchomości porównawczych zawierały się w przedziale od 410,18 zł/m2 do 738,38 zł/m2. Transakcje nieruchomościami porównawczymi zawarte zostały w okresie od września 2011 r. do marca 2012 r., a zatem została zachowana zasada, iż jeżeli określenie wartości nieruchomości dokonywane jest na datę wcześniejszą niż data sporządzania wyceny, do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne, jakie występowały na rynku po dacie, na którą tę wycenę się sporządza.

Kolegium wskazało także, że organ I instancji dokonał szerokiej weryfikacji prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako dowodu wartości nieruchomości. Także Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustalono, że wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnicę między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ujście Wilgi", a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego i wynosi 149 714,00 zł. Do tego należy odnieść stawkę procentową wynikającą z uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ujście Wilgi", tj. 30 %, uzyskując w ten sposób następującą wysokość renty planistycznej - 44 914,20 zł.

Ustosunkowując się nadto do zarzutów stwierdzono, że w toku wyceny rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisał i uwzględnił wszystkie cechy charakterystyczne przedmiotowej nieruchomości, mające wpływ na jej wartość, co znalazło odzwierciedlenie w oszacowanych trzech wartościach jednostkowych przedmiotowej nieruchomości. Powyższe wartości rynkowe - jak wynika z przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego - stanowią reprezentatywne, a zatem realne wartości dla analizowanych segmentów rynków, które organ uznał za prawidłowe.

Z kolei rozszerzenie analizy rynku poza jednostkę ewidencyjną [...] (tj. na jednostkę ewidencyjną [...]), miało miejsce tylko i wyłącznie w przypadku przeznaczenia przedmiotowej części nieruchomości jako Obszar Miejskiej Zieleni Publicznej (ZP) w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta. Powyższe podyktowane było faktem, iż na terenie miasta [...] rzadko występują transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu jako tereny miejskiej zieleni publicznej. Natomiast, jeśli już występują, to ceny takich nieruchomości w całym K. kształtują się na zbliżonym poziomie. Działka pierwotna według stanu na dzień wejścia w życie planu "Ujście Wilgi" była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, co potwierdza możliwość wykorzystania jej na cele inwestycyjne. Jak wynika z załączonego planu przebiegu infrastruktury technicznej przebieg infrastruktury technicznej nie stanowił istotnej przeszkody dla kubaturowych inwestycji. Zasadnicza część terenu składającego się na działkę nr [...] (obecnie [...], [...], [...]) umożliwiała zabudowę.

Analiza i ocena operatu szacunkowego jako dowodu w prowadzonym postępowaniu na okoliczność wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego zostały opisane szczegółowo w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Ponadto postępowanie przeprowadzone zostało z poszanowaniem zasady czynnego udziału strony, ustosunkowano się do podniesionych zarzutów, a zaskarżona decyzja spełnia wszelkie wymogi prawidłowego uzasadnienia określone w art. 107 § 3 K.p.a.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie J. G., zarzucając jej naruszenie art. 7 i art. 77 k.p.a., art. 63 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 50 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Zwrócił uwagę na podobieństwo stanu faktycznego niniejszej sprawy do okoliczności opisanych w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Przypomniał, że przez działkę będącą przedmiotem postępowania przebiega magistrala kabli elektrycznych oraz służebność drogi koniecznej, a nad nią - linia wysokiego napięcia. Działka ta zdaniem skarżącego nigdy faktycznie nie zmieniła swojego przeznaczenia, zawsze była zabudowana domem jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym, miała podwórko i ogródek. Jej przeznaczenie nie zmieniało się, mimo zmiany planów miejscowych i to na niekorzyść właściciela działki (tereny zieleni publicznej przewidziane jako tereny zalewowe). Wpis w planie o usługach komercyjnych był, zdaniem J. G., fikcyjny, bowiem kiedy starał się o rozbudowę budynku gospodarczego odmówiono mu w 2005 r. decyzjami Prezydenta Miasta (w I instancji) i SKO (w II instancji). W ocenie skarżącego rzeczoznawca podaje w operacie nieprawdę, że nie mógł w tym terenie znaleźć innych transakcji i znalazł tylko 3 - 4 w całym K., chciał zawyżyć wartość nieruchomości żeby zawyżyć również wysokość opłaty jednorazowej. Dalej skarżący zwrócił uwagę na przewlekłe prowadzenie postępowania w niniejszej sprawie, które trwało cztery lata.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie z dnia 4 listopada 2015r. stanowiącym polemikę z odpowiedzią na skargę Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], pełnomocnik skarżącego podniósł dodatkowo oczywiste naruszenie przez organ II instancji zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu oraz bezprzedmiotowość postępowania prowadzonego wobec skarżącego, a to z tego względu, że zbyta nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] powstała dopiero po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ujście Wilgi".

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) - dalej określanej jako "p.p.s.a." - sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 ustawy uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu z uwagi na naruszenie przepisów postępowania. Uzasadniony okazała się zarzut naruszenia art. 10 Kpa w stopniu i w sposób który, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że skarżący zamieszkuje na stałe w K. a postępowanie administracyjne toczy się w Krakowie.

Z akt postępowania wynikają następujące okoliczności. Organ I Instancji zawiadamiając skarżącego o wszczęciu postępowania pismem z dnia 24 lutego 2011r. (k. 38) pouczył skarżącego o treści art. 10, art. 41, art. 43, art. 44, art. 47 oraz w szczególności art. 73 Kpa.

Następnie zawiadomieniem z dnia 3 listopada 2014r. (odebranym w dniu 12 listopada 2014r.) skarżący został poinformowany w trybie art. 10 Kpa, że rzeczoznawca majątkowy wykonał operat szacunkowy, który będzie służyć jako dowód w sprawie oraz, że może się z nim zapoznać w siedzibie organu przez okres 7 dni od daty doręczenia zawiadomienia.

Następnie na k. 132 znajduje się notatka służbowa, z której wynika, że w dniu 14 listopada 2014r. pracownik organu odbył rozmowę telefoniczną ze skarżącym podczas której udzielone zostały skarżącemu informacje dotyczące operatu szacunkowego.

W odwołaniu skarżący wskazał, że nie może przyjechać do K., jest inwalidą, choruje na układ krążenia i jest po pierwszej operacji, a oczekuje na drugą. Wskazał też, że "prosiłem Gminę o operat szacunkowy, ale nie dostałem, tylko od razu decyzję z szokującą kwotą do zapłaty".

Odwołanie J. G. zostało przekazane do SKO w [...], na piśmie odnotowano datę wpływu do organu II Instancji w dniu 9 lutego 2015r.

W dniu 3 marca 2015r. do organu I Instancji wpłynęło pismo skarżącego zawierające prośbę o "odpis wiarygodny operatu szacunkowego". Pismo to zostało przekazane niezwłocznie do SKO w [...] (data wpływu do organu II Instancji: 9 marca 2015r.), gdzie znajdowały się już akta sprawy wraz z odwołaniem.

Na pismo to jednak Kolegium nie zareagowało w żaden sposób, choć decyzja w sprawie wydana została dopiero 30 czerwca 2015 r. czyli po trzech miesiącach od wpływu pisma z prośbą o odpis operatu.

W decyzji Kolegium zawarte zostało natomiast stwierdzenie, że "postępowanie przeprowadzone zostało z poszanowaniem zasady czynnego udziału strony, ustosunkowano się do podniesionych zarzutów, a zaskarżona decyzja spełnia wszelkie wymogi prawidłowego uzasadnienia określone w art. 107 § 3 K.p.a."

Niestety z poglądem tym nie można się zgodzić, gdyż przedstawione wyżej okoliczności wynikające z akt sprawy całkowicie twierdzeniu temu przeczą.

Zgodnie z art. 10 Kpa organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (§ 1). Organy administracji publicznej mogą odstąpić od zasady określonej w § 1 tylko w przypadkach, gdy załatwienie sprawy nie cierpi zwłoki ze względu na niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzkiego albo ze względu na grożącą niepowetowaną szkodę materialną.(§2)

Natomiast zgodnie z art. 81 Kpa okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów, chyba że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 10 § 2.

Zgodnie natomiast z art. 73 Kpa, w każdym stadium postępowania strona ma możliwość przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów. Strona może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony.

Zasada czynnego udziału strony w postępowaniu nakłada na organ administracji publicznej obowiązek zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz obowiązek umożliwienia stronom wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Prawo czynnego udziału strony w postępowaniu, jako korelat obowiązku organu, obejmuje prawo do podejmowania czynności procesowych mających wpływ na ustalenie stanu faktycznego i prawnego sprawy administracyjnej. W zakresie prawa do czynnego udziału w postępowaniu strona może realizować wiele uprawnień procesowych określonych wyraźnie przepisami kodeksu, natomiast w zakresie prawa do obrony ma uprawnienie do wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (art. 81). (tak NSA w wyroku z dnia 20 stycznia 2005 r., OSK 1755/04, ONSA WSA 2005, nr 6, poz. 111)

Z zasadą czynnego udziału strony w postępowaniu koresponduje uprawnienie strony do żądania wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony. W niniejszej sprawie żądanie skarżącego było uzasadnione ze względu na wiek, choroby i odległość miejsca zamieszkania od siedziby organów prowadzących postępowanie a nadto ustalona w decyzji kwota renty planistycznej jest znaczna. Z wszystkich wyżej wymienionych względów żądanie skarżącego dotyczące przesłania mu operatu szacunkowego było uzasadnione jego ważnym interesem. Wskazać należy, że opera szacunkowy to najważniejszy dowód w postępowaniu związanym z ustaleniem tej opłaty, na podstawie którego organ wydaje decyzje określonej treści, dlatego jeśli prawo strony do czynnego udziału w postępowaniu nie ma być prawem iluzorycznym, to w tych szczególnych okolicznościach uzasadnione było żądanie udostępnienia operatu skarżącemu.

Jednocześnie Sąd stanowczo podkreśla, że sam fakt sporządzenia operatu szacunkowego z którego wynika wzrost wartości nieruchomości zbytej przez skarżącego w żadnym wypadku nie uprawnia skarżącego do formułowania zarzutów zawartych w skardze, dotyczących korupcji czy oszustwa. Są to poważne zarzuty, których nie wolno formułować bezpodstawnie, na bieżące potrzeby.

Wobec stwierdzonych naruszeń przepisów postępowania przedwczesnym byłoby wypowiadanie się przez Sąd o prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. W pierwszej kolejności organ administracyjny będzie obowiązany stworzyć skarżącemu realną możliwość zapoznania się z treścią operatu, oraz umożliwić złożenie ewentualnych uwag, zastrzeżeń lub wniosków dowodowych. Rozstrzygniecie w kwestii prawidłowości operatu szacunkowego w niniejszej sprawie przez Sąd, sprowadziłoby prawo strony do czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym do uprawnienia o charakterze całkowicie formalnym. Rolą sądów administracyjnych jest kontrola działalności administracji publicznej, a nie jej zastępowanie.

Z wszystkich wyżej wymienionych względów zaskarżona decyzja została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a. Na kwotę 3747,00 zł składa się kwota 1347,00 zł tytułem zwrotu wpisu od skargi uiszczonego przez skarżącego oraz kwota 2400,00 zł tytułem kosztów zastępstwa prawnego, obliczona na podstawie art. 200, art. 205§ 2 p.p.s.a. w związku z § 6 pkt. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. (t.j. Dz.U. z 2013 poz.490 ze zm. )