Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 987/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.  98a ust. 1 i 1a, art. 154 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 68 § 1 i 2, art. 69 § 1, art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2013 r. sprawy ze skargi G. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2013 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2013 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania G. G. od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] 2013 r. Nr [...] o ustaleniu i zobowiązaniu do zapłaty przez G. G. opłaty adiacenckiej w wysokości 45.000 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr działek: [...], arkusz mapy [...], obręb G., księga wieczysta nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Decyzję tę wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z dnia [...] 2013 r. Nr [...], na podstawie art. 7, art. 98a ust. 1 i ust. 1a oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz w związku z § 1 uchwały Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] 2008 r. w sprawie wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia 29 grudnia 2008 r. Nr 255, poz. 4674), zmienionej uchwałą tej samej Rady Nr [...] z dnia [...] 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2012 r. Nr 2602), ustalił opłatę adiacencką w wysokości 45.000 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr działek: [...], arkusz mapy [...], obręb G., księga wieczysta nr [...] i zobowiązał do jej zapłaty G. G.

W uzasadnieniu tej decyzji organ powołał przepisy art. 98a ust. 1i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej; ugn) oraz wskazał, że stawka opłaty aidacenckiej ustalona w powołanej w sentencji decyzji uchwale wynosi 30%. Następnie podał, że dokonano podziału nieruchomości składającej się z trzech działek nr [...] na działki nr [...], przy czym działki nr [...] stanowią fragment pod drogę wewnętrzną, natomiast działka nr [...] to niepodzielona pozostałość. Zgodnie z decyzjami o warunkach zabudowy nr [...] wydanymi przez Burmistrza Miasta i Gminy S. w dniu [...] 2009 r. przedmiotowy teren znajduje się na obszarze o dominującym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Podział nieruchomości został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] 2010 r. nr [...], która stała się ostateczna z dniem 13 lipca 2010 r. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 150.000 zł, wobec czego opłata adiacencka stanowi kwotę 45.000 (30% x 150.000 zł). Organ zaznaczył, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 23 lipca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. Cz. Organ pierwszej instancji wyjaśnił, że sporządzony operat został poddany analizie pod względem formalnym i prawnym. Organ szczegółowo odniósł się do ustaleń z niego wynikających i w rezultacie uznał go za sporządzony prawidłowo. W konsekwencji ustalił opłatę adiacencką w kwocie 45.000 zł.

Od decyzji Burmistrza S. odwołanie wniósł G. G., zarzucając mu naruszenie art. 7, art. 24, art. 25, art. 77 § 1, art. 68 § 2, art. 69 § 1, art. 92, art. 94 i art. 80 k.pa.

Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, Kolegium powołało przepis art. 98a ust. 1 i ust. 1a oraz art. 146 ust. 1 ugn. Następnie stwierdzono, że bezsporne jest, że w chwili, gdy ostateczna stała się decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej S. z dnia [...] 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową infrastruktury technicznej. Kolegium zauważyło, że istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. Następnie wskazało, że rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej dla szacowania wartości nieruchomości przed i po podziale. Biegły ustalił, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja stała się ostateczna dla nieruchomości wydano decyzje o warunkach zabudowy z dnia [...] 2009 r. Zdaniem SKO w P. operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, ze biegły wziął pod uwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i drogi. Dobór metody korygowania ceny średniej był wskazany, gdyż w przypadku większej ilości nieruchomości łatwiej dokonać wyceny, a cena odzwierciedla faktyczną kwotę możliwą do uzyskania na rynku nieruchomości. Organ odwoławczy uznając operat za rzetelny, stwierdził, że ustalenia co do dwóch stanów faktycznych (przed i po podziale) zawarte w opinii rzeczoznawcy są poparte dokumentami. Dokumentacja zawiera zaś zdjęcia i mapę zasadniczą. Biegły dla celów wyceny nieruchomości przed podziałem uwzględnił jej przeznaczenie i jej części w miejscowych aktach planistycznych. Wyceniając dużą część nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne wskazał 11 nieruchomości z okolicznych rejonów. Opisał ich cechy, wskazał ich procentowy udział w ogólnej skali wartości nieruchomości (100%). Łączny zakres współczynników był podstawą do dalszej analizy i wyceny nieruchomości wycenianej. Organ stwierdził, że wartości te były brane pod uwagę dla części nieruchomości sprzed podziału, której obszar został objęty decyzją o warunkach zabudowy. Dla pozostałej zaś części nieruchomości objętej Studium, biegły wybrał inne podobne nieruchomości. Zdaniem Kolegium opinia rzeczoznawcy zawiera pełne informacje, ogólne tendencje, a nieruchomości przedstawione przez biegłego na rynku nieruchomości nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów na rynku nieruchomości, dokonany wybór nieruchomości przez biegłego jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, ze biegły przedstawił w operacie procentowe wagi cech, a cechy te zostały dobrane według sposobu przeznaczenia nieruchomości i jej funkcji. Kolegium zaznaczyło, że biegły przyjął do porównania transakcje nieruchomościami podobnymi ze względu na wielkość oraz przeznaczenie w aktach planistycznych obowiązujących dla poszczególnych obszarów. Uzyskane przez niego wyniki badań w postaci wartości rynkowych dzielonej nieruchomości, zdaniem organu odwoławczego, stanowią najbardziej prawdopodobne jej ceny, możliwe do uzyskania na rynku. SKO zaznaczyło, że biegły prawidłowo wybrał nieruchomości do porównania po podziale, uwzględniając tylko takie, które składają się z kilku działek.

W ocenie Kolegium organ I instancji działał w granicach umocowania ustawowego, a przepisy prawa materialnego (art. 98a ugn) pozwalały na ustalenie opłaty adiacenckiej w konsekwencji wystąpienia przesłanek wymienionych w treści powołanego przepisu. Zdaniem organu odwoławczego Burmistrz S. dokonał oceny materiału dowodowego, uczynił to wnikliwie i w pełni uzasadnił swe rozstrzygnięcie. Zaznaczono, że strona, nie zgadzając się z opinią biegłego mogła zwrócić się do organizacji zawodowej o stosowną opinię. Ponadto strona brała czynny udział w postępowaniu, w jego trakcie składając pisma, na które uzyskała odpowiedź biegłego. Ponadto, zdaniem Kolegium brak było podstaw do uznania, że Burmistrz S. podlegał wyłączeniu od orzekania w niniejszej sprawie.

G. G. wniósł skargę do Wojewódzkiego sądu Administracyjnego w Poznaniu na powyższą decyzje SKO w P. Zarzucił organowi odwoławczemu naruszenie przy wydaniu zaskarżonej decyzji:

- art. 98a ugn przez ustalenie opłaty adiacenckiej po upływie 3 lat od dnia uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej projekt podziału n nieruchomości,

- art. 138 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez nierozpoznanie wszystkich żądań, wniosków i zarzutów strony zawartych w odwołaniu oraz brak ustosunkowania się do nich w uzasadnieniu decyzji i to:

- art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. przez brak wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego i nieprzeprowadzenie oceny mocy prawnej oświadczenia Burmistrza S. z dnia [...] 2012 r. o odstąpieniu od porozumienia z dnia [...] 29009 r, uzupełnionego aneksem nr [...] z dnia [...] 2010 r.,

- art. 24 i art. 25 k.p.a. przez brak wyczerpującego rozpatrzenia zarzutu błędów przy rozpoznaniu wniosku o wyłączenie Burmistrza S. od udziału w postępowaniu przez ten sam organ, którego dotyczył wniosek oraz ograniczeniu postawy prawnej przyczyn wyłączenia organu tylko do przepisu art. 25 k.p.a.,

- art. 68 § 2 i art. 69 § 1 k.p.a. przez brak wyczerpującego rozpatrzenia zarzutu błędów przy odczytaniu i przedstawieniu do podpisania protokołu rozprawy osobom obecnym i osobie zeznającej podczas rozprawy,

- art. 92 i art. 94 k.p.a. przez brak wyczerpującego rozpatrzenia zarzutu błędów przy przerwaniu rozprawy i jej wznowieniu przed upływem 7-dniowego terminu na doręczenie wezwań,

- art. 80 k.p.a. przez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów i dokonanie ustaleń faktycznych dotyczących wartości nieruchomości w oparciu o niewiarygodną, niepełną i niefachowo sporządzoną opinię rzeczoznawcy majątkowego.

Skarżący, wobec przedstawionych zarzutów wniósł o uchylenie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i zasądzenie od SKO w P. na jego rzecz kosztów postępowania wg norm przepisanych oraz wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę SKO w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wyjaśniło ponadto, że postępowanie organów było poparte przepisami prawa materialnego, a ewentualne inne uchybienia nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy, z uwagi na fakt ważnego dowodu w sprawie w postaci operatu szacunkowego, dokonanej rzetelnej oceny tegoż dowodu i przyjęcie go za podstawę rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się bezzasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem skargi wniesionej prze G. G. jest decyzja SKO w P. z dnia [...] 2013 r., którą to Kolegium utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] 2013 r. o ustaleniu i zobowiązaniu skarżącego do zapłaty opłaty adiacenckiej w kwocie 45.000 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] arkusz mapy [...], obręb G., księga wieczysta nr [...], w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją tegoż Burmistrza z dnia [...] 2010 r.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) zwanej dalej ugn, zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 ugn stosuje się odpowiednio.

Z przytoczonej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ugn); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje, iż ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] 2012 r., należące do G. G. nieruchomości nr [...] o pow. 1,0450 ha, nr [...] o pow. 0,8425 ha i nr [...] o pow. 8,1772 ha, arkusz mapy G., zostały podzielone na łącznie 25 działek od nr [...] do nr [...], przy czym jedna z działek o nr [...] została przeznaczona pod drogę wewnętrzną, a pozostałe pod zabudowę jednorodzinną. Spełniona została tym samym pierwsza przesłanka, określona w art. 98a ust. 1 ugn, uzasadniająca ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Równocześnie zarówno decyzje organów I jak i II instancji zostały wydane przed upływem trzyletniego terminu, o jakim mowa w art. 98a ust. 1 ugn. Wyjaśnić należy, iż Naczelny Sąd Administracyjny podjął w dniu 25 lipca 2013 r. uchwałę (sygn. akt I OPS 6/13, Lex nr 1391607), w której sformułował stanowisko odnośnie sposobu liczenia terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej. Uznał, że o zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ugn, w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego, decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie. Wyjaśnił, że skoro ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału ma nastąpić decyzją ostateczną przed upływem terminu przedawnienia, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ugn, to w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu pierwszej instancji, termin ten jest zachowany, jeżeli przed jego upływem, decyzja zostanie wydana, doręczona stronie i upłynie termin do wniesienia odwołania od tej decyzji, natomiast w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego wydaną na skutek wniesionego odwołania, termin ten jest zachowany, jeżeli przed jego upływem decyzja organu odwoławczego zostanie wydana, chociażby doręczenie tej decyzji nastąpiło po upływie terminu. Rozstrzygające znaczenia ma bowiem to, że o ile datę ostateczności decyzji organu pierwszej instancji wyznacza dzień, w którym upłynął termin do wniesienia odwołania, o tyle datę ostateczności decyzji organu odwoławczego wyznacza dzień wydania decyzji, pod warunkiem, że decyzja ta została doręczona stronie.

Zważyć należy, iż uchwała składu siedmiu sędziów NSA jest zgodnie z art. 187 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej: p.p.s.a., wiążąca w danej sprawie. Ma ona ponadto tzw. ogólną moc wiążącą, wynikającą z art. 269 § 1 p.p.s.a. Przepis ten nie pozwala żadnemu składowi sądu administracyjnego rozstrzygnąć innej sprawy w sposób sprzeczny ze stanowiskiem zawartym w uchwale powiększonego składu NSA. Skład, który nie podziela wspomnianego stanowiska, może jedynie ponownie przedstawić dane zagadnienie odpowiedniemu składowi powiększonemu. Sąd orzekający w niniejszym składzie, podzielając powyżej zaprezentowane stanowisko uchwały NSA, pragnie stwierdzić, że skoro decyzja Burmistrza S. z dnia [...] 2010 r. zatwierdzająca podział przedmiotowych nieruchomości stała się ostateczna z dniem 13 lipca 2010 r., to wydając w dniu [...] 2013 r. zaskarżoną decyzję, utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza S. z [...] 2013 r., Kolegium zachowało trzyletni termin ustalenia opłaty adiacenckiej określony w art. 98a ust. 1 ugn. Przy czym istotne jest, że zaskarżona decyzja po jej wydaniu została skarżącemu doręczona (w dniu 22.07.2013r.). Za bezpodstawny należało zatem uznać zarzut strony skarżącej o niezachowaniu przez organy orzekające terminu do ustalenia tejże opłaty.

W ocenie Sądu należy podzielić stanowisko skarżącego, iż organ odwoławczy nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący – zgodny z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. – zarzutu uchybień, których dopuścił się organ I instancji przy rozpoznaniu wniosku o wyłączenie go od udziału w postępowaniu na podstawie art. 24 i art. 25 k.p.a. i w tym kontekście zarzutu nieustosunkowania się do mocy prawnej oświadczenia woli Burmistrza S. z dnia [...] 2012 r. o odstąpieniu od porozumienia z dnia [...] 2009 r., uzupełnionego aneksem nr 1 z dnia [...] 2010 r.

Odnosząc się do przedstawionej kwestii wskazać należy, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium ograniczyło się do lakonicznego stwierdzenia, niepopartego jakimkolwiek wyjaśnieniem, iż zarzut odmowy wyłączenia Burmistrza S. nie jest właściwy albowiem nie zachodzą podstawy do zastosowania w niniejszej sprawie takiego trybu. Tymczasem w odwołaniu, do którego organ odwoławczy powinien się ustosunkować możliwie rzetelnie, skarżący podniósł, iż w porozumieniu z dnia [...] 2009 r. zawartym pomiędzy nim a Burmistrzem S. ten ostatni zobowiązał się, że nie będzie pobierał od skarżącego jakichkolwiek opłat wynikających z podwyższenia wartości nieruchomości, stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania. Wyjaśnił, że oświadczeniem woli z dnia [...] 2012 r. Burmistrz odstąpił od zawartego porozumienia. Skarżący podniósł w odwołaniu, iż oświadczenie to jest nieskuteczne, powołuje się bowiem na nieprawdziwe twierdzenia i jest sprzeczne z prawem. Zdaniem skarżącego kwestia ta miała niewątpliwie wpływ na postępowanie w przedmiocie opłaty adiacenckiej i powinna zostać uwzględniona przed wydaniem decyzji. Skarżący wskazał, że jego wniosek o wyłączenie Burmistrza S. został postanowieniem z dnia [...] 2012 r. rozpatrzony negatywnie przez samego zainteresowanego, przy czym Burmistrz nie odniósł się do okoliczności przewidzianych w art. 25 k.p.a.

W ocenie Sądu rację ma skarżący twierdząc, że Kolegium rozpoznając odwołanie od decyzji organu I instancji powinno w sposób wyczerpujący ustosunkować się do zgłoszonego przez skarżącego wniosku o wyłączenie Burmistrza S. i w jego kontekście również do skutków prawnych oświadczenia woli Burmistrza S. o odstąpienia od porozumienia zawartego ze skarżącym w dniu [...] 2009 r.

Wniosek G. G. o wyłączenie obejmował organ administracji publicznej, a mianowicie Burmistrza S., który był stroną porozumienia zawartego ze skarżącym w dniu [...] 2009 r., od którego Burmistrz odstąpił oświadczeniem woli z [...] 2012 r. złożonym na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego. Tym samym należało rozważyć zasadność zastosowania art. 25 k.p.a. określającego kiedy organ administracji publicznej podlega wyłączeniu od załatwienia sprawy. Przepis ten stanowi, że organ administracji publicznej podlega wyłączeniu od załatwienia sprawy dotyczącej interesów majątkowych:

1) jego kierownika lub osób pozostających z tym kierownikiem w stosunkach określonych w art. 24 § 1 pkt 2 i 3;

2) osoby zajmującej stanowisko kierownicze w organie bezpośrednio wyższego stopnia lub osób pozostających z nim w stosunkach określonych w art. 24 § 1 pkt 2 i 3.

Zważywszy, że właściwość organu administracyjnego jest regulowana przepisami o charakterem bezwzględnie obowiązującym, które powinny być przestrzegane z urzędu w każdym stadium sprawy (art. 19 k.p.a.), określenie "podlega wyłączeniu" zawarte w art. 25 k.p.a. trzeba interpretować jako ustanowienie obowiązku, który zostaje wykonany w trybie czynności procesowych określonych w art. 26 k.p.a. Ten ostatni przepis w § 2 określa, że w przypadku wyłączenia organu sprawę załatwia:

1) w okolicznościach przewidzianych w art. 25 § 1 pkt 1 k.p.a. – organ wyższego stopnia nad organem załatwiającym sprawę,

2) w okolicznościach przewidzianych w art. 25 § 1 pkt 2 – organ wyższego stopnia nad organem, w którym osoba wymieniona w tym przepisie zajmuje stanowisko kierownicze.

Innymi słowy wyłączenie organu administracji publicznej następuje z mocy prawa, a organ powinien badać to z urzędu, ponieważ dotyczy jego właściwości. Organ, gdy wystąpi przyczyna wyłączenia traci z mocy prawa zdolność do prowadzenia postępowania w danej sprawie (por. J. Borkowski [w:] B. Adamiak, J. Borkowski Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2011, s. 166). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że nie było potrzeby wydawania przez Burmistrza S. postanowienia z dnia [...] 2012 r. w przedmiocie swego wyłączenia od udziału w postępowaniu. W sytuacji, gdyby uznał konieczność wyłączenia się jako organu, powinien był przekazać sprawę organowi wyższego stopnia, a więc SKO w P. W przeciwnym razie, uprawniony był do dalszego prowadzenia postępowania. Kolegium zaś rozpoznając odwołanie G. G. powinno było z urzędu zbadać właściwość Burmistrza S. (w tym ewentualne przesłanki jego wyłączenia) w niniejszej sprawie. Oceny tej, jak już stwierdzono zabrakło. Sąd jednakże stoi na stanowisku, że uchybienie to nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Trzeba mieć na uwadze, że podniesione przez stronę przyczyny wyłączenia Burmistrza S. od udziału w niniejszej sprawie dotyczyły zawartego pomiędzy nim a G. G. porozumieniem z [...] 2009 r. Porozumienie to nie dotyczyło interesów majątkowych ani Burmistrza, ani osób pozostających z nim w stosunkach określonych w art. 24 § 1 pkt 2 i 3 k.p.a., ani też osoby zajmującej stanowisko kierownicze w organie bezpośrednio wyższego stopnia (SKO w P.) lub osób pozostających z nim w stosunkach określonych w art. 24 § 1 pkt 2 i 3 k.p.a., lecz dotyczyło budowy odcinka drogi publicznej na części działki nr 81/51 obręb G. należącej do skarżącego (k. 11 akt adm.). Trafnie zatem organ I instancji uznał, że nie wystąpiły przesłanki określone w art. 25 § 1 k.p.a. uzasadniające wyłączenie Burmistrza S.

Sąd równocześnie dostrzega brak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji polegający na wyjaśnieniu braku przesłanek do wyłączenia organu na podstawie art. 24 k.p.a., jednakże pragnie uznać, że również to uchybienie nie mogło mieć wpływu na rozstrzygnięcie. W ocenie Sądu podziela pogląd wyrażony w uchwale NSA z dnia 20 maja 2010 r. sygn. akt I OPS 13/09, zgodnie z którym osoba sprawująca funkcję monokratycznego organu w toku postępowania administracyjnego ma pozycję organu, a nie pracownika, bowiem administracyjne prawo procesowe w art. 24 § 1 i art. 25 § 1 k.p.a. wprowadza rozgraniczenie między wyłączeniem pracownika organu i wyłączeniem organu. Przepisy te obejmują zakres różnych spraw, w których ustawa (k.p.a.) wymaga wyłączenia oraz wywołują różne skutki prawne. Z uwagi na ustrojową i procesową pozycję piastun funkcji monokratycznego organu samorządu terytorialnego podlega wyłączeniu zgodnie z przepisami o wyłączeniu organu w postępowaniu administracyjnym, a nie o wyłączeniu pracownika. Podstawa wyłączenia pracownika zawarta w art. 24 § 1 k.p.a., o cechach enumeracji wyczerpującej nie może być przedmiotem wykładni rozszerzającej nawet wtedy, gdy chodzi o zachowanie należytego stopnia obiektywizmu i bezstronności w załatwianiu indywidualnych spraw administracyjnych. Organ administracji publicznej, wykonując zadania publiczne, działa w imieniu państwa lub wspólnoty samorządowej, jest organem państwa lub organem wspólnoty samorządowej, któremu dla realizacji tych zadań przyznano określony zakres kompetencji. Z tego względu nie można do organu stosować przepisów o wyłączeniu pracownika organu administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 23 marca 2012 r., I OSK 2401/11, Lex nr 1145100). Mając na względzie powyższe, w ocenie Sądu orzekającego w niniejszym składzie, choć zasadne jest twierdzenie skarżącego, że organ nie odniósł się do zarzutu dotyczącego wyłączenia od udziału w postępowaniu Burmistrza S. na podstawie art. 24 k.p.a., to zarzut ten, wziąwszy pod uwagę, że Sąd uznaje, że przesłanki określone w art. 24 § 1 k.p.a. nie mogą stanowić podstawy do wyłączenia organu, stwierdza, że wskazane naruszenie przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a.) nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.).

Na marginesie powyższej kwestii Sąd wyjaśnia, że porozumienie zawarte pomiędzy Burmistrzem S. a skarżącym miało charakter umowy cywilnoprawnej, której stronami byli G. G. i Burmistrz S. Nie mogło ono wywierać skutków prawnych w sferze prawa publicznego - administracyjnego, w szczególności nie mogło stanowić przesłanki do odstąpienia od zastosowania przepisów art. 98a ust. 1 i 1a ugn i w rezultacie do odstąpienia od ustalenia opłaty adiacenckiej i obciążenia nią skarżącego. Przepis art. 98a ust. 1 ugn ma bowiem charakter bezwzględnie obowiązujący (ius cogens) i znajduje każdorazowo zastosowanie przy ustaleniu, że w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość

Sąd nie uwzględnił również zarzutu strony skarżącej dotyczącego naruszenia art. 68 § 2 i art. 69 § 1 polegającego na nieodczytaniu stronom protokołu rozprawy administracyjnej oraz nieprzedstawienia tegoż protokołu do podpisania w dniu rozprawy. Skarżący zarzucił organowi I instancji, a organ odwoławczy zarzut ten pominął, iż stron obecnych na rozprawie administracyjnej w dniu 4 lutego 2013 r. nie zapoznano z protokołem, nie przedstawiono go do podpisania, a także – czego nie przewiduje k.p.a. – przerwano rozprawę i dokończono ją trzy dni później bez zachowania 7-dniowego terminu określonego w art. 92 k.p.a. przewidzianego na doręczenie wezwania oraz ogłoszenie o rozprawie. Zdaniem skarżącego z racji powyższych uchybień ustalenia z rozprawy przeprowadzonej nieprawidłowo nie powinny być uznane za dowód w sprawie.

Zważyć należy, iż faktycznie z protokołu rozprawy z dnia 4 lutego 2013 r. wynika, że została ona przerwana o godz. 15:19 z przyczyn służbowych leżących po stronie prowadzącego rozprawę A. T. – I Wiceburmistrza Miasta i Gminy S., przy czym poinformowano obecnych, że uzupełnienie rozprawy nastąpi w dniu [...] 2013 r. o godz. 9:00. Następnie w dniu [...] 2013 r. "wznowiono" rozprawę administracyjną i ją dokończono, lecz z protokołem z rozprawy zostały zapoznane jedynie osoby obecne w tym dniu i one też protokół ten podpisały. Przepis art. 68 § 1 k.p.a. określa, że protokół sporządza się tak, aby z niego wynikało, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono i jakie uwagi zgłosiły obecne osoby. Protokół odczytuje się wszystkim osobom obecnym, biorącym udział w czynności urzędowej, które powinny następnie protokół podpisać. Odmowę lub brak podpisu którejkolwiek osoby należy omówić w protokole (§ 2). Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że faktycznie rozprawa administracyjna została przerwana bez odczytania jej obecnym, biorącym w niej udział i bez złożenia przez nich podpisów. Czynności te nastąpiły w dniu, w którym rozprawę kontynuowano. Taki sposób postępowania organu I instancji stanowi o naruszeniu art. 68 § 1 i 2 k.p.a. Jednakże należy mieć na uwadze, że pismem z dnia [...] 2013 r. protokół rozprawy został doręczony pełnomocnikowi skarżącego, J. G. Następnie strona aktywnie uczestniczyła w postępowaniu m.in. żądając wydania dokumentów sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego M. C. (pismo z [...] 2013 r.), żądając uzupełnienia operatu szacunkowego (pismo z [...] 2013 r.), odbierając żądane dokumenty w dniu [...] 2013 r., a następnie składając pisemne wyjaśnienia (pismo z dnia [...] 2013 r.). Tym samym skarżący czynnie uczestniczył w dalszym toku postępowania. Jednocześnie skarżący nie wyjaśnił, w jaki sposób naruszenia procesowe dotyczące sposobu przeprowadzenia rozprawy mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając to na względzie Sąd uznał powyższe uchybienia za nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zważywszy, że procesowe uchybienia nie wpłynęły - w ocenie Sądu - na wynik sprawy, koniecznym stało się zbadanie, czy nie doszło przy wydaniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji do naruszenia przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na jej wynik (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 p.p.s.a.).

Z punktu widzenia materialnoprawnego kluczowe znaczenie w przedmiotowej sprawie ma kwestia prawidłowości określenia wzrostu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej.

W przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości określono stosując podejście porównawcze, które zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego - wartość nieruchomości - określa się z uwzględnieniem cen jakie uzyskano za nieruchomości podobne - w tym przypadku podobnych do nieruchomości nr 81[...], obręb G. Z treści m.in. art. 153 ust. 1 ugn wynika, że ustawodawca nie daje rzeczoznawcy możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości nieruchomości podobnych do działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości, nakazując w metodzie porównywania parami i korygowania ceny średniej operować danymi dotyczącymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21 lutego 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 1110/12, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). Istotą opinii ustalającej zmianę wartości nieruchomości po podziale jest wykazanie, że zatwierdzenie podziału zmieniło wartość całej nieruchomości. Konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest wyłącznie skutkiem podziału nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2013 r., I OSK 459/13, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zgodnie z art. 4 ust 6a ugn przez określenie wartości nieruchomości należy rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy przedmiotem prawa własności podlegającym wycenie była nieruchomość zapisana w księdze wieczystej [...]. Początkowo nieruchomość ta podzielona była geodezyjnie na 3 działki, a następnie tę samą nieruchomość podzielono na 25 działek geodezyjnych. Nie może, bowiem budzić wątpliwości, że nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem jeżeli działki takie objęte są jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się one na jedną nieruchomość (por. uchwała SN z 17 kwietnia 2009 r. sygn. III CZP 9/09, OSNC 2010/1/4, Biul.SN 2009/4/10, Lex nr 489033). Stanowisku Sądu Najwyższego odpowiadają również realia ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie ustawodawca dokonał zdecydowanego rozróżnienia pomiędzy pojęciem "nieruchomości" i pojęciem "działki gruntu". Pojęcie nieruchomości zdefiniowane zostało w ten sposób, że przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 ugn). Natomiast przez działkę gruntu - należy to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 ugn). Nie może zatem budzić uzasadnionych wątpliwości, że z woli ustawodawcy na gruncie ugn pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Taki sposób wykładani przepisów ugn wykluczył, bowiem sam ustawodawca formułując legalne definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Powyższe oznacza, że - w okolicznościach rozpatrywanej sprawy -przedmiotem wyceny zarówno przed, jak i po podziale mogła być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana we wspomnianej księdze wieczystej. W związku z tym należy uznać za prawidłowe działanie rzeczoznawcy majątkowego, który dokonując oceny wartości nieruchomości w taki sposób, iż pierwszą analizą rynku objął grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o dużych areałach, a drugą – grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, ale z wydzielonymi działkami o powierzchniach typowych.

Nie można zgodzić się ze skarżącym, iż ocena organu odwoławczego w zakresie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego jest niewiarygodna, niepełna i niefachowa. Skarżący zarzucił, że wartość wycenianej nieruchomości określono na dzień sporządzenia operatu szacunkowego ([...] 2012 r.), zaś wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej powinna być przyjęta na dzień wydania decyzji, tj. [...] 2013 r. Zdaniem skarżącego organ odwoławczy zobowiązany był do dokonania "przeszacowania wartości nieruchomości" na ten dzień, czego nie uczynił. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony 23 lipca 2012 r., zaś wydanie zaskarżonej decyzji w dniu 24 czerwca 2013 r. Nie doszło więc do upływu 12 miesięcy od dnia sporządzenia operatu do dnia wydania zaskarżonej decyzji. Należy zatem uznać, że ustalenia operatu miały cechę aktualności. Ponadto w operacie (na s. 24) rzeczoznawca majątkowy wyraźnie zastrzegł, charakteryzując rynek lokalny nieruchomości, że objął swym badaniem okres 2009-2012, przy czym analiza rynku lokalnego nie wykazała konieczności zastosowania poprawki uwzględniającej upływ czasu trend czasowy. Wskazał, iż biorąc pod uwagę tendencję do stabilizacji cen nieruchomości odstąpiono od aktualizacji trendem. W związku z powyższym należało uznać wartości przedstawione za aktualne na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

Skarżący podniósł również zarzut, iż działaniem niezgodnym z prawem było przyjęcie przez biegłego w operacie powierzchni wycenianej nieruchomości przed podziałem na 100578 m2 mimo, iż zgodnie z treścią wypisu z rejestru gruntów i treścią księgi wieczystej powierzchnia wynosiła 100647 m2. Zdaniem skarżącej organy nie wyjaśniły tej kwestii. Zarzut strony jest o tyle niezrozumiały, że w rozdziale II operatu zatytułowanym "Opis nieruchomości" punkt 2. Oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków rzeczoznawca wyjaśnił, że wycenianą nieruchomość przed podziałem stanowiły działki nr [...] o pow. 10450 m2, 8425 m2, 81772 m2 = 100647 m2 (ujawniono ubytek 69 m2). Powyższe świadczy o tym, iż biegły znał i wziął pod uwagę faktyczny stan powierzchni nieruchomości wycenianej przed podziałem.

Nie można się też zgodzić, że nie została wyjaśniona kwestia podania wielkości działek wyłączonych jako drogowe, które zostały użyte jako podobne przy analizowaniu rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową: a) duże powierzchni po podziale, b) duże powierzchnie przed podziałem. Organ I instancji w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] 2013 r. wyjaśnił, że wydzielone z nieruchomości działki nr [...] o powierzchniach odpowiednio 2258 m2 i 202 m2 stanowią drogi wewnętrzne, dojazdowe. Biegły przyjął założenie, że wartość tych działek o łącznej pow. 2460 m2 jako droga wewnętrzna, nie generuje wzrostu wartości spowodowanej podziałem. Zgodnie z art. 98a ust. 3 ugn jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. W związku z powołanym przepisem oraz okolicznością, iż w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogę dojazdową, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości biegły pomniejszył o powierzchnię tych działek. Miało to uzasadnienie, albowiem działki pod drogę wewnętrzną ze względu na funkcję nie mogą samodzielnie stanowić działek inwestycyjnych, zaś przyszłe zbycie nowo wydzielonych gruntów inwestycyjnych nastąpi wraz z udziałem w tej drodze bądź przez ustanowienie na nich służebności drogi koniecznej. Ponadto w erracie do operatu z dnia [...] 2012 r. biegły uchylił swój błędny zapis odnoszący się do zastosowania art. 98a ust. 3 ugn i wskazał, że stosownie do art. 98a ust. 3 ugn przedmiotem wyceny pozostaje cała nieruchomość stanowiąca w/w działki gruntu. Na dzień podziału teren był niezagospodarowany, stanowił obszar upraw polowych lub zieleni pod potencjalną rezerwę inwestycyjną. W otoczeniu dominują tereny zabudowy mieszkaniowej, współistniejącej z pojedynczą funkcją usługową w zasięgu oddziaływania ulicy K. i M. oraz obszary rozwojowe niezainwestowane. Jednocześnie na rozprawie w dniu [...] 2013 r. biegły wyjaśnił, że wartość służebności drogi nie jest przedmiotem ustalenia wartości nieruchomości po jej podziale. Element zapewniający dostęp działek do drogi publicznej został zaś uwzględniony w wartości działek inwestycyjnych. Przedmiotem wyceny po podziale jest zaś nieruchomość jako całość. Określenie służebności dojazdu do poszczególnych działek jest więc nieuzasadniona.

Za nieuzasadniony sąd uznał również zarzut dotyczący niewyjaśnienia przez biegłego rozbieżności powstałej w dwóch operatach co do ceny tej samej nieruchomości położonej w G. o pow. 10038 m2. Skarżący na rozprawie podniósł, że w operacie przyjętym w niniejszej sprawie cena tej nieruchomości została określona na 63,76 zł/m2, zaś w operacie innego biegłego ta sama nieruchomość został wyceniona na kwotę 63,58 zł. W trakcie rozprawy biegły zobowiązał się wyjaśnić tę kwestię. Jednocześnie wskazał, że po pomnożeniu ceny jednostkowej i powierzchni wynika, że wartość tej nieruchomości wynosiła 640.000 zł. Rację ma strona twierdząc, że okoliczność ta nie została wyjaśniona. Zważywszy jednak, że podnoszona przez stronę różnica w cenie omawianej nieruchomości równa się kwocie 8 groszy nie mogła wpłynąć na wysokość wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, a w rezultacie na wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu jej podziału.

Sąd uznał za gołosłowny zarzut skarżącego, jakoby do analizy cen rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową – duże powierzchnie przed podziałem biegły użył w operacie transakcji na nieruchomości w K. o pow. 161389 m2, na którą nie były wydane warunki zabudowy i w związku z tym nie powinna być użyta do analizy, gdyż wypacza jej wartość. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności m.in. przeznaczenie w planie miejscowym nieruchomości podobnych. Przepis art. 154 ust. 2 ugn określa zaś, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z ostatnio powołanym przepisem rzeczoznawca przyjął, analizując rynek nieruchomości gruntowych rolnych, nieruchomości wielkopowierzchniowe, na których istnieją przesłanki planistyczne w studium dla zabudowy mieszkaniowej. Jednocześnie wyjaśnił, że z uwagi na ograniczenie rynku nieruchomości podobnych, zdecydowano się na rozszerzenie przestrzenne rynku na całą gminę, rejony o zbliżonej aktywności inwestycyjnej, jako rynki równoległe. Analiza rzeczoznawcy podjęta w tym zakresie została prawidłowo oceniona przez organy orzekające. Burmistrz S. w swej decyzji wskazał, że dla określenia wartości prawa własności działki przed podziałem, jako części nieruchomości gruntowych rolnych, przeznaczonych w Studium pod zabudowę mieszkaniową rzeczoznawca przyjął segment rynku nieruchomości gruntowych o ponadnormatywnych areałach. Wyjaśnił, że z uwagi na ograniczenie rynku nieruchomości podobnych, rzadkość występowania nieruchomości o dużych areałach oraz podobnym przeznaczeniu w Studium, dla których nie występował plan miejscowy ani warunki zabudowy, rzeczoznawca zdecydował się na rozszerzenie przestrzenne rynku na całą gminę, rejony o zbliżonej aktywności inwestycyjnej, jako rynki równoległe. W następstwie tego do bazy danych biegły przyjął nieruchomości wielkopowierzchniowe, na których istnieją przesłanki planistyczne w Studium dla zabudowy mieszkaniowej. W tej sytuacji zarzut skarżącego o przyjęciu do porównania nieruchomości położonej w K. o pow. 161389 m2, w świetle art. 154 ust. 2 ugn jest niezrozumiały. Zarówno w operacie, jak i w decyzji organu I instancji wyraźnie wskazano, że uwzględniono nieruchomości wielkopowierzchniowe podobne do nieruchomości wycenianej ze stanu przed podziałem przeznaczone w Studium, a w decyzji o warunkach zabudowy, pod zabudowę mieszkaniową.

Skarżący podniósł również zarzut jakoby rzeczoznawca, a w rezultacie organy nie uwzględniły faktu istnienia infrastruktury technicznej na wycenianej nieruchomości. Podniósł, iż [...] 2013 r. przedstawił organowi I instancji dwie mapy geodezyjne, z których jednoznacznie wynika, wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy, istnienie infrastruktury technicznej na wycenianej nieruchomości. Tymczasem organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powołał się na mapę zasadniczą znajdującą się w aktach sprawy, która nie obejmuje całej nieruchomości. Zważyć należy, iż w operacie szacunkowym opisując wycenianą nieruchomość rzeczoznawca wyraźnie zaznaczył, że przez jej teren według stanu przed i po podziale przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia, dla której należy zachować strefę ochronną min. 5 m od skrajnych przewodów. Ponadto w trakcie rozprawy biegły wyjaśnił, że linia napowietrzna nie jest zbieżna z granicą działki, natomiast jej przebieg jest bardzo zbliżony i znajduje się wzdłuż granicy z lekkim odchyleniem, co nie wpływa istotnie na warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu. Wyjaśnił, że odchylenie to nie ma wpływu na wycenę. Nie można zatem uznać, by zagadnienie to nie zostało wyjaśnione przez rzeczoznawcę. Niemniej jednak w ocenie Sądu organy orzekające, w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynikało, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami, nie były władne z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 lutego 2013 r., I SA/Wa 1416/12, Lex nr 1323496).

Ustosunkowując się zaś do zarzutu nieprzedstawienia, pomimo wyraźnego żądania strony, danych dotyczących nieruchomości przyjętych do porównania i transakcji ich obejmujących, stwierdzić należy, że przepis art. 155 ust. 1 ugn wskazuje jakie dostępne dane wykorzystuje rzeczoznawca przy szacowaniu nieruchomości (np. księgi wieczyste, tabele taksacyjne, wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe). Z treści tego przepisu nie wynika jednak, że dane, jakie rzeczoznawca podaje w operacie szacunkowym, muszą być wskazane przez dołączenie do operatu wypisów i wyrysów wszystkich dokumentów na których opierał się rzeczoznawca. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanym określonym cechom nieruchomości (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2010 r., II SA/Lu 85/10, Lex nr 619935).

Reasumując, w ocenie Sądu organy orzekające prawidłowo ustaliły, iż w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości wzrosła jej wartość. W szczególności dokonały wszechstronnego zbadania i oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego pod kątem jego metodologii, zgodności z przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).

Zarzucone przez stronę skarżącą naruszenia przepisów postępowania nie miały zaś istotnego wpływu na wynik sprawy.

W związku z powyższym Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.