Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 375/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-12-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 35 ust. 1 i 3, art. 5 ust. 1 pkt 9
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: par. 14
journal: Dz.U. 2019 poz 1065
law: Rozporządzenie Miniistra Infrastruktury  z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, art. 200
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Asesor WSA Paweł Daniel po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi Firmy M. na decyzję Wojewody z dnia 16 marca 2022 r., nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. uchyla postanowienie Wojewody z dnia 07 stycznia 2022 r. nr [...]; III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej Spółki kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z dnia 06 października 2021 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 poz. 1333 ze zm. dalej pr. bud.) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 poz. 735 dalej k.p.a.), zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla firmy M. z siedzibą w I. (dalej jako skarżąca, strona, inwestor) obejmujące rozbudowę i przebudowę istniejącego budynku ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny - trzy lokalowy oraz budowę garażu dwu-stanowiskowego. Budynek garażowy zlokalizowany w granicy z dz.nr [...],[...], [...]; mieszkalny - w granicy z dz. nr [...], [...] i [...], przy ulicy [...] [...] w S. gmina S. nr ewidencyjny gruntów: S.; S.; dz. [...].

Z uzasadnienia decyzji wynika, że w dniu 29 grudnia 2020r. pełnomocnik Inwestora wystąpił z wnioskiem w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowej inwestycji. Spółka legitymuje się ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. o warunkach zabudowy nr [...] z dnia 17 lipca 2020 r. Inwestor załączył również pozwolenie Konserwatora Zabytków na prowadzenie robót budowlanych na terenie układu urbanistycznego wpisanego do rejestru zabytków nr [...] z dnia 13.11.202r.

W dniu 19 marca 2021r. Starosta [...] wydał decyzję nr [...] ([...]) odmawiającą Spółce udzielenia pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji.

Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania inwestora, decyzją z dnia 05 lipca 2021r. sygn. [...], uchylił zaskarżoną decyzję Starosty [...] oraz przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Starosta ponownie przeanalizował całokształt akt sprawy i w dniu 30 lipca 2021r. wystosował do Inwestora postanowienie na podstawie art. 35 ust. 1 i ust.3 pr. bud. oraz art. 123 k.p.a. zobowiązujące do usunięcia nieprawidłowości w dokumentacji projektowej. Zakres zobowiązania inwestora obejmował uzupełnienie projektu o: uwzględnienie w projekcie zapisów służebności przejścia i przejazdu przez działkę objętą wnioskiem dla właścicieli działki nr [...] - na projekcie zagospodarowania terenu oraz w opisie, zmiany zagospodarowania działki muszą uwzględnić interes strony oraz przepisy warunków technicznych i prawa budowlanego; wykazanie w projekcie braku kolizji planowanej inwestycji z przyłączem kanalizacyjnym dla nieruchomości sąsiedniej.

W odpowiedzi na postanowienie pełnomocnik Inwestora złożył w dniu 06 września 2021r. uzupełnione projekty budowlane oraz pismo wyjaśniające.

A. D. - właścicielka działki nr [...] - złożyła w dniu 21 września 2021r. pismo do sprawy z wnioskiem aby nie udzielać Spółce pozwolenia na budowę. Ze zgromadzonych dokumentów wynika, że na działce objętej wnioskiem ma być wykonywana, wpisana do księgi wieczystej nieodpłatna służebność drogi koniecznej polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez pas gruntu działki nr [...] (biegnący od ulicy [...] do Rynku) na rzecz M. D. i jego spadkobierców. Służebność ta nie została sprecyzowana ani skonkretyzowana tak co do szerokości, jak i lokalizacji. Działka nr [...] została nabyta w drodze darowizny od M. D., natomiast sam M. D. nie jest ani właścicielem ani współwłaścicielem działek nr [...], [...] ani [...].

Odnosząc się do powyższych twierdzeń Starosta stwierdził, że podnoszona przez A. D. kwestia służebności nie uniemożliwia wydania decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę, jeżeli inwestor zachowuje przejazd oraz wolny pas działki jako niezbędny dostęp drogi koniecznej do działki nr [...]. W ocenie organu sądowe rozstrzygnięcie - tj. aktualizacja tej służebności na rzecz właścicieli działki nr [...], a nie osobę fizyczną, która przestała być jej właścicielem, nie może blokować inwestorowi dysponowania swoją nieruchomością.

Odwołanie od decyzji Starosty [...] z dnia 06 października 2021 r. nr [...] wniosła A. D., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, domagając się zmiany decyzji i odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Wniesiono o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka M. D. i odwołującej na okoliczność korzystania ze służebności drogi koniecznej polegającej na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez pas gruntu działki nr [...] albowiem nie ma innego dojazdu do nieruchomości przez ww. osoby.

W odwołaniu wskazano, iż wbrew twierdzeniom organu kwestia służebności uniemożliwia wydanie pozwolenia na budowę z uwagi na treść art. 35 § 1 ust. 1 pkt. 2) pr. bud. - zatwierdzony projekt nie jest zgodny z art. 296 k.c. Organ nie wziął pod uwagę służebności. Bez znaczenia zdaniem odwołującej jest fakt, że M. D. nie jest aktualnie właścicielem nieruchomości - służebność istnieje i winna być respektowana przez strony, a w szczególności organy administracji publicznej. W umowie darowizny na działce nr [...] ustanowiono służebność drogi koniecznej polegającą na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez grunt działki nr [...] biegnący od ul. [...] do Rynku na rzecz M. D. i jego spadkobierców - a więc służebność dotyczy nie tylko M. D., ale i odwołującej, która jest właścicielem nieruchomości - działki [...]. Zatwierdzony projekt budowlany uniemożliwi odwołującej, jak i M. D., dojazd z uwagi na zaparkowane samochody na środku przejazdu działki nr [...]. M. D. ma ustanowioną służebność mieszkania przy ul. [...] i użytkuje pomieszczenie gospodarcze, które znajdują się na działce [...]. W odwołaniu stwierdzono, że projekt budowlany narusza także § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm. dalej r.w.t.). Ponadto wskutek budowy odwołująca nie będzie miała gdzie wystawić kontenerów na śmieci. Planowana inwestycja utrudni dostęp do kanalizacji.

Wojewoda pismem z 9 grudnia 2021 r. wezwał odwołującą do przedłożenia dokumentu dotyczącego ustanowienia służebności drogi koniecznej ustanowionej na działce nr [...].

Pismem z 23 grudnia 2021 r. A. D. przedłożyła kopię aktu notarialnego nr repetytorium A [...] z dnia 27 grudnia 1996 r.

Organ odwoławczy postanowieniem z 7 stycznia 2022 r. nałożył na inwestora obowiązek wykazania spełnienia przepisów wynikających z art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. w związku z § 14 ust. 2 i 3 r.w.t., poprzez: wyrysowanie na planie zagospodarowania terenu na działce nr [...] dojścia i dojazdu o szerokości min. 4,5 m biegnącego od ul. [...] do Rynku w S., służącego właścicielom działki nr [...] oraz M. D. do przechodu i przejazdu do drogi publicznej oraz lokalizacji stanowisk postojowych na działce nr [...] w miejscu, w którym nie będą one kolidować z ustanowionym na ww. nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, polegającym na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez pas gruntu działki nr [...] (zgodnie z wpisem w Księdze wieczystej nr [...] i aktem notarialnym nr repetytorium A [...] z dnia 27 grudnia 1996 r. odnoszącym się do ograniczonego prawa rzeczowego ww. nieruchomości).

W odpowiedzi z 18 lutego 2022 r. Spółka reprezentowana przez adwokata wskazała, iż służebność przechodu i przejazdu odbywa się w pasie gruntu działki o szerokości ok. 2,90 m, bowiem taka jest szerokość wjazdu od ul. [...] i taki wjazd istniał od dnia powstania budynku, jak również w czasie ustanowienia służebności do dnia dzisiejszego. Zajęcie dalszej części działki na urządzenie drogi o szerokości 4,50 m oraz zmiana lokalizacji stanowisk postojowych na działce nr [...] jest niemożliwa do zrealizowania z uwagi na budynek i powierzchnię działki, a także wobec braku dyspozycji zawartej w akcie notarialnym i księdze wieczystej nr [...], gdzie wolą stron ustanowiono wyłącznie służebność osobistą, a nie drogę konieczną.

Zawiadomieniem z 4 marca 2022 r., na podstawie art. 10 § 1 i 73 § 1 w związku z art. 79a k.p.a. organ odwoławczy poinformował wszystkie strony o zakończeniu postępowania dowodowego w ww. sprawie oraz o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, a także, że inwestor w wyznaczonym terminie nie wywiązał się z postanowienia Wojewody z 7 stycznia 2022 r., co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem wnioskodawcy.

Wojewoda decyzją z dnia 16 marca 2022 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w związku z art. 35 ust. 1 pkt 2 pr. bud. po rozpatrzeniu odwołania A. D.- W. z 28 października 2021 r., uchylił decyzję Starosty [...] z dnia 6 października 2021 r., nr [...], znak: [...] i orzekł o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę.

Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Z kolei na podstawie § 14 ust. 1, 2 i 3 r.w.t. do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

Z zebranego materiału dowodowego wynika, że właścicielem działki nr [...] w S. jest A. D. (KW nr [...]). Z pisma Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia 13 listopada 2019 r. znak: [...] (karta nr [...] akt organu I instancji) wynika, że działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej (działka nr [...] - droga gminna, przy ul. [...] w S.) poprzez teren działki nr [...] w S.. Z kolei z wpisu w dziale III księgi wieczystej nr [...] i § 5 aktu notarialnego nr repetytorium A [...] z dnia 27 grudnia 1996 r. wynika, że dla działki nr [...] ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe (służebność), polegające na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez pas gruntu działki nr [...], biegnący od ulicy [...] do Rynku na rzecz M. D. i jego spadkobierców.

Wojewoda stwierdził, że z przedstawionych przez A. D. materiałów dowodowych (karta nr [...] - [...] akt organu I instancji) wynika, że M. D. na podstawie aktu notarialnego nr repetytorium A [...] z 10 czerwca 2016 r. ma ustanowioną bezpłatną, dożywotnią, niepodzielną służebność osobistą mieszkania, polegającą na prawie korzystania wspólnie z właścicielem, z domu mieszkalnego położonego na działce nr [...] w S., jak również na podstawie umowy nieodpłatnego użyczenia pomieszczenia gospodarczego z 1 sierpnia 2016 r. pomiędzy A. W. a M. D. wynajmuje on pomieszczenie gospodarcze znajdujące się na podwórzu kamienicy, przy ul. [...] w S.. Stąd obowiązkiem projektanta było dokładne wskazanie pasa gruntu służącego do przechodu i przejazdu wyznaczonego na rzecz M. D..

Wojewoda zwrócił uwagę, że w ww. akcie notarialnym nie określono dokładnej szerokości pasa gruntu, który ma służyć M. D. lub jego spadkobiercom jako przechód i przejazd przez działkę nr [...], przez co organ odwoławczy uznał, że szerokość ta nie może być mniejsza niż 4,5 m w związku z przepisami § 14 ust. 2 i 3 r.w.t.

Z planu zagospodarowania terenu (rys. nr 1 projektu budowlanego) wynika, że wrysowany na ww. rysunku pas gruntu, określony jako "służebność przejazdu", jest mniejszy niż 4,5 m oraz koliduje z zaprojektowanymi miejscami postojowymi dla ww. inwestycji. Zdaniem Wojewody oznacza to, że w przypadku ustawienia (zaparkowania) pojazdów na wszystkich zaprojektowanych miejscach postojowych, dojdzie do zablokowania właścicielowi działki nr [...] oraz M. D. przechodu i przejazdu przez działkę nr [...].

Z uwagi na powyższe okoliczności Wojewoda postanowieniem z 7 stycznia 2022 r. wezwał inwestora do skorygowania planu zagospodarowania terenu poprzez wyrysowanie dojścia i dojazdu do działki nr [...] o szerokości min. 4,5m. Inwestor jednak nie wykonał nałożonego obowiązku, co stanowi podstawę, zgodnie z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., do uchylenia zaskarżonej decyzji i orzeczenia o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę oraz zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu. Wojewoda stwierdził, że decyzja Starosty [...] z dnia 6 października 2021 r., nr [...], znak: [...], została wydana z naruszeniem art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. w związku z § 14 ust. 2 i 3 r.w.t. oraz z naruszeniem przepisów postępowania.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu spółka M. , działając przez zawodowego pełnomocnika zaskarżyła w całości decyzję Wojewody z dnia 16 marca 2022 roku nr [...], wnosząc o jej uchylenie i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Skarżąca zarzuciła:

I. Naruszenie przepisów prawa procesowego tj.:

a) art. 77 § 1 w związku z art, 7 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, iż w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane w związku z § 14 ust. 2 i 3 r.w.t.;

b) art. 80 w związku z art. 7 k.p.a. poprzez błędną ocenę zebranego w trakcie prowadzonego postępowania materiału dowodowego i w konsekwencji przyjęcie, że: "skarżąca winna zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej pod warunkiem, że szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m", "obowiązkiem projektanta było dokładne wskazanie pasa gruntu służącego do przechodu i przejazdu wyznaczonego na rzecz M. D., "w przypadku ustawienia pojazdów na wszystkich zaprojektowanych miejscach postojowych dojdzie do zablokowania właścicielowi działki nr [...] oraz M. D. przechodu i przejazdu przez działkę nr [...]", "ograniczone prawo rzeczowe na rzecz M. D. i jego spadkobierców winno być wykonywane na pasie gruntu o szerokości 4,5 m", "organ winien z urzędu działać na rzecz M. D. wobec braku stosownych wniosków i twierdzeń z jego strony", "obecny właściciel działki nr [...] jest uprawniony do korzystania z prawa przejazdu i przechodu przez działkę nr [...]";

c) art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na organie na mocy art. 77 § 1 k.p.a. obowiązkowi w szczególności poprzez: nie dokonanie wszechstronnej analizy zgromadzonego materiału, w tym argumentacji skarżącej zawartej w odpowiedzi na odwołanie z dnia 7 stycznia 2022 r. oraz w piśmie z dnia 18 lutego 2022 r., nieprzeprowadzenie oględzin nieruchomości celem ustalenia usytuowania nieruchomości skarżącej, pasa gruntu z przeznaczeniem na służebność przejazdu i przechodu, wpływu inwestycji skarżącej na przebieg służebności i jej wykonywanie przez uprawnionych.

II. Naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Pr. bud. W związku z § 14 ust. 2 i 3 r.w.t. poprzez ich zastosowanie w sytuacji, gdy nie wystąpiły ku temu ustawowe przesłanki, bowiem służebność ustanowiona na rzecz M. D. i jego spadkobierców jest instytucją prawa cywilnego, do której nie mają zastosowania przepisy budowlane.

Motywując skargę podano, że organ II instancji bezpodstawnie oparł swoje rozstrzygnięcie na przepisach art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. w związku z § 14 ust. 2 i 3 r.w.t. w sytuacji, gdy na nieruchomości została ustanowiona służebność osobista na rzecz osoby fizycznej i wobec tego powyższe przepisy nie znajdują uzasadnienia. W związku z tym bezzasadnym jest żądanie od inwestora zapewnienia 4,5 m pasa gruntu dla uprawnionego. Przejazd przez przedmiotową działkę następuje istniejącym budynkiem na działce nr [...]. Budynek i przejazd istniały w dniu ustanawiania służebności osobistej na rzecz M. D.. Nie ma możliwości wygospodarowania 4,5 m przejazdu, ponieważ inwestor musiałby zburzyć budynek. Przez cały czas ograniczone prawo rzeczowe było i jest wykonywane przez M. D. w ten sposób. Nigdy nie wzywał właściciela (poprzedniego czy obecnego) działki nr [...] do udostępnienia przejazdu w związku z ograniczeniem wykonywania należnego mu prawa. Również inwestor zapewnił mu ten przejazd - uwzględnił interesy osoby trzeciej w dokumentacji projektowej i w planowanej inwestycji. W ocenie skarżącej organ dokonał błędnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego wskazując, że skarżąca winna zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej pod warunkiem, że szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. Służebność osobista ustanowiona na przedmiotowej działce nie nakłada na właściciela ani inwestora obowiązek zapewnienia pasa gruntu o konkretnej szerokości, a jedynie umożliwienie wykonania prawa przejazdu i przechodu przez uprawnioną osobę fizyczną.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia 21 kwietnia 2022 r. pełnomocnik skarżącej Spółki podtrzymała swoje stanowisko i wskazała, że przejazd przez działkę następuje pod istniejącym budynkiem na dz. nr [...], szerokość przejścia ma 290 cm. Skarżąca zapewnia możliwość przejazdu przez swoją działkę, lecz nie widzi podstaw do jego rozszerzenia.

Odpowiadając na skargę pełnomocnik uczestniczki postępowania A. D. wskazała, że nie zgadza się ze skarżącą, a wyliczenia organu co do minimalnej szerokości pasa gruntu są prawidłowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody z dnia 16 marca 2022 r. nr [...], którą odmówiono skarżącej M. w I. zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę obejmującego rozbudowę i przebudowę istniejącego budynku ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny - trzy lokalowy oraz budowę garażu dwu-stanowiskowego, na dz. nr ewid. [...], położonej przy ul. [...] w S..

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333, w tekście jako pr. bud.), w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy nowelizującej z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r., poz. 471). Przepis art. 26 ustawy nowelizującej stanowi, że w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. W takiej sytuacji, na mocy art. 27 ust. 1 pkt 1 wskazanej ustawy, do zamierzeń budowlanych realizowanych w oparciu o projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych przepisy Prawa budowlanego stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pr. bud., mającego zastosowanie w niniejszej sprawie, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Stosownie do treści art. 35 ust. 3 pr. bud. w razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na inwestora postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, wskazując termin, po bezskutecznym upływie którego wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie ma bowiem charakteru uznaniowego. Organ nie może zatem odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli przedłożony do zatwierdzenia projekt budowlany spełnia wymagania określone w art. 35 ust. 1 pr. bud., a inwestor dopełnił czynności wymienionych w art. 32 ust. 4 pr. bud.

Jak wynika z części sprawozdawczej niniejszego uzasadnienia zarówno Starosta [...], jak i organ II instancji wzywali inwestorkę w trybie art. 35 ust. 3 pr. bud. do usunięcia nieprawidłowości poprzez uwzględnienie w projekcie zagospodarowania działki służebności, którą obciążona jest nieruchomość oznaczona nr ewid. [...]. Wojewoda odmiennie niż Starosta stwierdził, że skarżąca nie wywiązała się z nałożonego obowiązku, co doprowadziło do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Należy zwrócić uwagę, że działki nr [...] i [...] stanowiły niegdyś jedną nieruchomość, która od południa była ograniczona ul. [...], a od północy ul. [...]. W wyniku podziału nieruchomości na dwie działki, oraz z uwagi na sposób zagospodarowania działki nr [...] (brak możliwości wjazdu od strony ul. [...]) ustanowiona została służebność. Zgodnie z księgą wieczystą nr [...] jest to nieodpłatna służebność drogi koniecznej polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez pas gruntu działki numer [...] , biegnący od ulicy [...] do Rynku na rzecz M. D. i jego spadkobierców. Wpis do księgi wieczystej nastąpił zaś na podstawie aktu notarialnego nr repertorium A [...] z dnia 27 grudnia 1996 r. M. D. jest ojcem uczestniczki postępowania A. D., której darował prawo własności nieruchomości nr ewid. [...]. Wskazać również przyjdzie, że wjazd (przechód i przejazd) na teren działki nr [...] dotychczas odbywał się przez bramę wjazdową budynku przy ul. [...], o szerokości ok. 290 cm, przez działkę [...] swobodnie, bowiem nie była ona w części podwórka w żaden sposób zagospodarowana, ani zabudowana. Ze złożonego przez skarżącą projektu budowlanego wynika, iż zamierza ona zagospodarować tę część nieruchomości, przeznaczając ją pod budowę czterech miejsc postojowych, garażu dwustanowiskowego i zieleni urządzonej.

W ocenie Wojewody zaproponowany w projekcie sposób zagospodarowania nieruchomości uniemożliwi wykonywanie służebności. Z jednej strony Wojewoda stwierdził, iż w sytuacji zaparkowania pojazdów na wszystkich miejscach postojowych niemożliwy będzie przejazd na teren nieruchomości [...]. Uznał więc, iż aby możliwe było zatwierdzenie projektu budowlanego spółki, służebność powinna być wyrysowana w planie zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem wymiarów właściwych dla drogi dojazdowej, które z kolei reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm., dalej r.w.t.).

Zasadniczą kwestią sporną w sprawie pozostawało więc zagadnienie związane z zapewnieniem przez inwestorkę możliwości korzystania przez właściciela nieruchomości nr ewid. [...] ustanowionej na działce nr [...] służebności oraz w jakim zakresie inwestor zobowiązany jest uwzględniać to prawo przy ubieganiu się o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.

Wyjaśnić przyjdzie, iż służebności to tzw. ograniczone prawa rzeczowe, które obciążają nieruchomość. Ograniczają one własność w ten sposób, że obciążają cudzą nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości albo zaspokojenia potrzeb innej niż właściciel osoby fizycznej. Kwestia rodzajów służebności (gruntowa, osobista, przesyłu), jak i przesłanek ich ustanawiania, uregulowana jest w Kodeksie cywilnym. W rozpoznawanej sprawie służebność obciążającą nieruchomość nr [...] stanowi nieodpłatna służebność drogi koniecznej polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez pas gruntu działki nr [...], biegnący od ulicy [...] do Rynku na rzecz M. D. i jego spadkobierców. Służebność ta mimo, iż określona jako droga konieczna, ustanowiona została na rzecz konkretnej osoby, co może świadczyć o jej osobistym charakterze. Co jednak istotne, nie został wyznaczony ani przebieg służebności przez działkę nr [...], ani jej parametry (wymiary). Zastrzeżono jedynie prawo swobodnego przechodu i przejazdu. Podkreślenia wymaga, że ustalenie zakresu, jak i sposobu wykonywania służebności, nie należy do organów administracji. Ustalenie to możliwe jest w drodze umowy lub orzeczenia sądowego. Przykładowo, sąd powszechny orzekając w zakresie drogi koniecznej ustala jej parametry i przebieg, jak i może wtedy pomocniczo odnieść się do przepisów techniczno- budowlanych, regulujących np. szerokość drogi dojazdowej. Lecz nawet w orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności należytego wyważenia interesów wnioskodawcy (właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone służebnością (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2021 r., Legalis). W okolicznościach sprawy, skoro właściciele nieruchomości nr [...] i [...] nie sprecyzowali na drodze cywilnej parametrów tej służebności, to nie jest możliwe ich ustalenie w toku postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę. Inaczej mówiąc, jedyną wytyczną dla organu, mając na uwadze treść służebności określoną w akcie notarialnym, jest weryfikacja, czy inwestor uwzględnił w planie zagospodarowania terenu swobodny przechód i przejazd na teren działki [...].

Błędnie wobec powyższego Wojewoda przyjął, iż inwestor powinien zabezpieczyć pas ruchu (przejazdu, przechodu) o szerokości min. 4,5 m, odnosząc to do wymogów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (r.w.t.). Podkreślenia wymaga, że zgodnie z w § 2 ust. 1 r.w.t., przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2. Powyższe oznacza, że wymagania dotyczące szerokości dróg dojazdowych do działek budowlanych oraz budynków i urządzeń z nimi związanych, ustalone w § 14 r.w.t., nie mają zastosowania do stanów już istniejących. W rozpoznawanej sprawie nie jest wytyczna służebność drogi koniecznej. Po drugie, nie można przy tym pomijać, że powszechnie, zwłaszcza np. w zabudowie miejskiej (do jakiej można zaliczyć np. centrum S.), funkcjonują dojazdy do nieruchomości, które nie spełniają parametrów określonych w § 14 r.w.t., lecz nie stanowi to automatycznie podstawy do wszczęcia postępowania w celu ustanowienia szerszego dojazdu poprzez ustanowienie np. drogi koniecznej, zgodnej z ww. przepisami.

W ocenie Sądu ocena organów była słuszna, bowiem inwestor winien w planie zagospodarowania terenu przewidzieć możliwość przechodu/przejazdu, skoro nieruchomość jest obciążona służebnością. Inwestor powinien jednak wykorzystać istniejące, adekwatne do stanu faktycznego możliwości dojazdu, które - jak już wyżej wskazano - niekoniecznie muszą przyjąć wymiary drogi dojazdowej określone w § 14 r.w.t. W szczególności, na co słusznie zwróciła uwagę skarżąca, że dotychczas wjazd odbywał się przez bramę o szerokości 290 cm, a służebność ustanowiona w 1996 r. aktem notarialnym umowy darowizny stanowi o pasie gruntu umożliwiającym swobodne przechodzenie i przejazd. Skarżąca nie zamierzała poszerzać bramy wjazdowej, a również zaplanowała przejazd do projektowanych na działce nr [...] w ramach inwestycji miejsc postojowych i garażu.

W tym miejscu wskazać trzeba, że nie do końca można odmówić racji obawom Wojewody, iż w sytuacji zaparkowania pojazdów na wszystkich planowanych miejscach postojowych, z uwzględnieniem lokalizacji budynku garażowego oraz zieleni urządzonej, faktyczne wykonywanie służebności (przejazdu) może być utrudnione. Niemniej jednak takie spostrzeżenie nie mogło prowadzić do zobowiązania inwestora do zabezpieczenia przejazdu o szerokości 4,5 m. W ocenie Sądu po stronie inwestora leżał jedynie obowiązek zagwarantowania możliwości wykonania przejazdu/ przechodu do nieruchomości nr [...]. Wojewoda zaś, kierując się dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. ocenia, czy inwestor uwzględnił uzasadnione interesy osób trzecich w celu zrównoważenia jego własnych zamierzeń z interesami sąsiada. Dodać trzeba, mając na uwadze stanowisko uczestniczki postępowania, że nie chodzi przy tym o wszelkie utrudnienia, jakie może spowodować planowana inwestycja, lecz jedynie o takie, które dotyczyć mogą naruszeń interesów prawnych, nie zaś interesów faktycznych innych osób.

Zdaniem Sądu Wojewoda nie był więc uprawniony do nakładania postanowieniem z dnia 7 stycznia 2022 r. na inwestora obowiązku polegającego na wykazaniu spełnienia przepisów wynikających z art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. w związku z § 14 ust. 2 i 3 r.w.t. Z kolei niezastosowanie się skarżącej do ww. postanowienia doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji o uchyleniu decyzji organu I instancji oraz o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Z przyczyn wyżej opisanych rozstrzygnięcie to nie może ostać się w obrocie prawnym.

Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm. dalej: p.p.s.a.) uchylił zaskarżoną decyzję.

Rolą Wojewody będzie ponowne rozpoznanie odwołania z uwzględnieniem wskazań zawartych w niniejszym wyroku, co oznacza konieczność ponownego rozważenia, czy przedłożony do zatwierdzenia projekt budowlany wraz projektem zagospodarowania terenu nieruchomości umożliwia korzystanie z prawa przechodu i przejazdu do działki nr [...], a jeżeli nie, to w jakim zakresie powinien zostać zmieniony. W takim przypadku konieczne będzie wydanie postanowienia na podstawie art. 35 pr.bud., przy czym obowiązek nałożony w tym trybie na inwestora nie może odwoływać się do przepisów r.w.t.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a., na które składały się wpis od skargi (500 zł) oraz wynagrodzenie adwokata (480 zł).

Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym stosownie do art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (obecnie tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 2095), po uprzednim skierowaniu jej do takiego trybu przez Przewodniczącego Wydziału zarządzeniem z dnia 20 lipca 2022 r. (k. [...] akt sądowych).