Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1818/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 i  art. 23
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130  ust. 2,  art. 134  ust.  1 i 3,  art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151,  art. 119 ust. 2 i  art. 120
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) po rozpoznaniu w dniu 17 listopada 2011 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi A. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz A. M. za prawo własności działki oznaczonej nr [...] o pow. [...] ha, położonej w Z., gmina Z. i zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych Autostrad do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji przedstawiono następujący stan faktyczny sprawy:

Decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...] Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. Budowa Autostrady [...] na odcinku: T. węzeł "[...]" – węzeł "[...]" wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi. Decyzja ta objęła m. in. przedmiotową nieruchomość.

Decyzją z dnia [...] maja 2011 r. Wojewoda [...] ustalił na rzecz byłego właściciela – A. M., odszkodowanie za działkę nr [...] w wysokości [...] zł, a także ustalił termin do jego wypłaty. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie ze sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł i w takiej też wysokości ustalono wysokość odszkodowania.

Po rozpatrzeniu odwołania właściciela nieruchomości, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wyceniając w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2010 r. ww. grunt zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Autor operatu ustalił, że nieruchomość na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej stanowiła grunt niezabudowany. Brak również na nim składników roślinnych i budowlanych. Działka zlokalizowana jest w otoczeniu gruntów rolnych, uzbrojona, z dojazdem do drogi gruntowej. Mając powyższe na uwadze analizie poddano transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod budowę autostrady [...] z terenu powiatu [...], zawierane w okresie od grudnia 2008 r. do dnia wyceny. Na podstawie zanotowanych transakcji ustalono rozpiętość cen 1m2 gruntu od 15 zł/m2 do 23 zł/m2. Do ostatecznej analizy przyjęto zbiór 16 transakcji nieruchomościami drogowymi, gdzie średnia reprezentatywna cena 1 m2 wyniosła 17,41 zł. Rzeczoznawca stwierdził przy tym, że podstawowymi cechami mającymi zasadniczy wpływ na cenę są: otoczenie, lokalizacja, dostępność mediów i dostępność komunikacyjna. Różnice pomiędzy nieruchomościami zostały następnie skorygowane odpowiednimi współczynnikami korygującymi. Przedmiotowa nieruchomość została opisana jako posiadająca dobrą dostępność komunikacyjną (drogi asfaltowe), dobrą lokalizację oraz otoczenie (zabudowy zagrodowej) oraz bardzo dobrą dostępność mediów (pełne uzbrojenie).Organ wskazał, że tym samym, wbrew twierdzeniom skarżącego, rzeczoznawca prawidłowo oszacował grunt jako mający dostęp do drogi asfaltowej. Ponadto wbrew zarzutom odwołania bez znaczenia dla sporządzanej wyceny pozostaje fakt wydania w dniu [...] marca 2011 r. dla działki sąsiedniej decyzji o warunkach zabudowy, co zdaniem skarżącego powinno wpłynąć na lepszą ocenę otoczenia przedmiotowego gruntu. Zgodnie bowiem z przepisem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194, ze zm., powoływana dalej jako "specustawa") wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., powoływana dalej jako "ugn") i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., powoływane dalej jako "rozporządzenie").

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. wniósł A. M.. W uzasadnieniu skargi podniósł, że opracowana przez rzeczoznawcę wycena budzi wątpliwości co do rzetelności wykonania, bowiem opis zawarty w jej treści i protokole oględzin podaje, że wyceniana działka położona jest przy drodze gruntowej, podczas gdy droga ta od siedmiu lat stanowi drogę asfaltową. Ponadto przejęta działka stanowiła potencjalne tereny budowlane, czego dowodem jest m. in. wydana na wniosek skarżącego decyzja o warunkach zabudowy dla części nieruchomości pozostałej poza obszarem wywłaszczenia. Skarżący wskazał, że zastosowana przez rzeczoznawcę metoda korygowania ceny średniej nie prowadzi do ustalenia faktycznej wartości wywłaszczonej nieruchomości. Dla ustalenia prawidłowej wartości działki należy natomiast zastosować metodę porównywania parami z nieruchomościami o identycznych cechach tj. nabywanych pod autostradę stanowiących potencjalne, bądź istniejące tereny budowlane.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując jednocześnie argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Ponadto zgodnie z treścią art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., powoływana dalej jako "P.p.s.a.") sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a żadna z pozostałych stron w terminie 14 dni od dnia zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

W rozpoznawanej sprawie Minister Infrastruktury zaskarżoną decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz A. M. – byłego właściciela nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w Z., gm. Z..

Zaskarżona decyzja dotyczy ustalenia odszkodowania w oparciu o przepis art. 18 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z treścią art. 23 specustawy w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do sposobu ustalenia odszkodowania mają zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 130 ust. 2 ugn, zgodnie z którym dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 1 i 3 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Stosownie znów do treści art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje natomiast § 36 tego rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W świetle powyższej regulacji rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i ceny tych nieruchomości. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość (art. 4 pkt 16 ugn).

Z akt sprawy wynika, że opinia rzeczoznawcy majątkowego J. G. z dnia [...] sierpnia 2010 r. została sporządzona w oparciu o powołane rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Z uwagi na dostateczną ilość działek gruntu nabywanych pod drogi publiczne na rynku lokalnym, wartość nieruchomości oszacowano na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Do wyceny przyjęto podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc pod uwagę informacje o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budowę autostrady [...]. Obszar poszukiwania nieruchomości porównawczych wybrano kierując się podobnym otoczeniem, lokalizacją, dostępnością mediów i dostępnością komunikacyjną. Rzeczoznawca przyjął do porównań 16 transakcji nieruchomościami położonymi w miejscowościach [...], które miały miejsce od grudnia 2008 r. do lipca 2009 r. Ustalono, że na wartość rynkową nieruchomości mają wpływ takie cechy jak dostępność komunikacyjna (dobra – drogi asfaltowe), dostępność mediów (bardzo dobra – uzbrojenie pełne), lokalizacja (dobra) oraz otoczenie (dobre – zabudowa zagrodowa). Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca ustalił, że ceny 1m2 powierzchni nieruchomości gruntowych niezabudowanych kształtowały się od 15 – 23 zł, co dało średnią reprezentatywną cenę 1 m2 przedmiotowej działki – 17,41 zł.

Wskazać przy tym należy, że dla ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...] nie ma wpływu podnoszony w skardze fakt wydania w dniu [...] marca 2011 r. decyzji o warunkach zabudowy dla działki sąsiedniej o nr [...]. Jak już bowiem wskazano zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. W niniejszej sprawie decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydana została w dniu [...] czerwca 2010 r., a zatem rzeczoznawca majątkowy w sporządzanym operacie szacunkowym obowiązany był określić stan wycenianej nieruchomości jedynie na tę datę. Bez znaczenia zatem były wszelkie zmiany stanu prawnego, czy też faktycznego przedmiotowej działki po dacie 8 czerwca 2010 r., a tym samym nie można było przy wycenie, a następnie przy ustalaniu wielkości odszkodowania wziąć pod uwagę decyzji z dnia [...] marca 2011 r.

Za bezpodstawny należy uznać również zarzut skargi, dotyczący wskazania w treści wyceny, że przedmiotowa działka położona jest przy drodze gruntowej, w sytuacji gdy stanowi ona drogę asfaltową. Jak już wskazano powyżej przy wycenie rzeczoznawca jako jedną z cech rynkowych nieruchomości przyjął jej dostępność komunikacyjną, którą ocenił na dobrą tj. drogę asfaltową.

Odnosząc się z kolei do podniesionego w skardze zarzutu, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca powinien przy wycenie zastosować metodę porównywania parami, a nie korygowania ceny średniej wskazać należy, że stosownie do treści § 36 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Z kolei zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku, przy czym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 ugn). Z powyższego wynika zatem, że rzeczoznawca ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania.

W związku z tym Sąd podziela opinię organu, że przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, natomiast analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez stronę skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 P.p.s.a. w zw. z art. 119 pkt 2 i 120 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.