Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2144/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-01-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt. 1 kt. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 156 ust 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant ref. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...]; 2) zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz J. K. kwotę 15 584 (piętnaście tysięcy pięćset osiemdziesiąt cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2018r. nr [...] Minister Inwestycji i Rozwoju (dalej: organ odwoławczy, Minister) uchylił decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] sierpnia 2017r. przyznającą na rzecz J.K. odszkodowanie za prawo własności nieruchomości, w zakresie pkt 3 i orzekł w tym zakresie o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, a w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzje w mocy.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Nieruchomość położona w Dzielnicy [...] [...], w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,7549 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r., znak. [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2018 r., znak: [...], została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] o długości ok. 6,5 km [...].

Decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r., po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, Wojewoda [...] orzekł:

- w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 2.571.498,00 zł na rzecz J.K. za prawo własności nieruchomości położonej w Dzielnicy [...][...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,7549 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...];

- w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, łącznie o kwotę 128.574,90 zł;

- w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w punktach 1 i 2 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r. znak. [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła J.K., zarzucając nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego. Zdaniem odwołującej się wyceny dokonano w oparciu o nieruchomości o innym przeznaczeniu MN i MU, podczas gdy wyceniany grunt był przeznaczony pod drogę oraz usługi techniczne o stosunkowo dużej intensywności zabudowy. Podniesiono, że nie uwzględniono transakcji nieruchomościami drogowymi zawartymi w dzielnicach sąsiednich, np. [...]. Nadto wskazano, iż w operacie w sposób nieprawidłowy określono składniki roślinne, tj., ogrodu przydomowego, bez uwzględnienia utraconych korzyści. Podniesiono również, że brak intensywnej zabudowy na przedmiotowej działce i działkach sąsiednich w pasie i najbliższym otoczeniu drogi ekspresowej [...] potraktowano na niekorzyść właściciela, jako czynnik obniżający wartość nieruchomości.

Minister Inwestycji i Rozwoju po rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] czerwca 2018r. (nr wskazany na wstępie) uchylił zaskarżona decyzję Wojewody w pkt 3 i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna a w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję z dnia [...] sierpnia 2017r.

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przywołał obowiązujące w sprawie przepisy oraz wskazał, że podstawą dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obręb [...] o pow. 0,7549ha położonej w Dzielnicy [...][...], stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017r. sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego J.L. (nr uprawnień [...]).

Rzeczoznawca w operacie wskazał, że działka nr [...] położona jest na terenie dzielnicy [...][...], na osiedlu [...] w bardzo bliskim sąsiedztwie wałów powodziowych. Dojazd do nieruchomości odbywa się ul. [...], która jest drogą gminną, o nawierzchni asfaltowej. Wskazano, że szacowana nieruchomość w części zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym, parterowym, murowanym, z cegły ceramicznej pełnej, niepodpiwniczonym, wybudowanym najprawdopodobniej w połowie XX wieku. Dalej wskazano, że na działce znajdował się garaż murowany oraz szopa drewniana kryta papą. Wskazano również, że pozostała część działki (poza częścią przylegającą do budynku) jest w części niezagospodarowana, a w części znajduje się na niej sad owocowy (opis naniesień i nasadzeń znajdujących się na nieruchomości zawarty jest na stronach 5-6 operatu szacunkowego). Autor operatu szacunkowego ustalił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] i [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] czerwca 2002 r., działka nr [...] położona była w przeważającej części na terenie oznaczonym symbolem [...] a nieruchomość, z której została wydzielona wyceniana działka w zdecydowanej większości położona była na obszarze oznaczonym symbolem [...]. Przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych biegły określił jako - usługi techniczne (symbol UT). Jednocześnie rzeczoznawca dokonując wyceny gruntu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wyjaśnił, że ze względu na to iż na analizowanym rynku lokalnym, tj. na terenie dzielnicy [...] biegły nie odnalazł transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości, to w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przeanalizował rynek transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod usługi technicznie na terenie dzielnicy [...], tj. o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Jednak ze względu na fakt, iż na analizowanym rynku nie stwierdził występowania transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi techniczne, do dalszej analizy przyjął nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługi niskiej intensywności (symbol [...]). Uzasadniając powyższe, opierając się o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, biegły wskazał, że na obszarach o przeznaczeniu planistycznym usług technicznych (symbol [...]) funkcję uzupełniającą stanowi utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej oraz jej przekształcenia i uzupełnienia według ustaleń obowiązujących dla terenów [...]. Nadto przeznaczenie to było dodatkowo zgodne z aktualnym sposobem użytkowania nieruchomości.

Organ podkreślił również, że biegły dokonując analizy występowania zasady korzyści, wyrażonej w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazał, że z uwagi na brak na terenie rynku lokalnego transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub użytkowanych jako drogi (co zostało stwierdzone w operacie szacunkowym w wyniku dokonanej analizy rynku lokalnego) - brak jest możliwości określenia wartości nieruchomości dla alternatywnego (zgodnego z celem wywłaszczenia) sposobu zagospodarowania. Wskazano także że po dokonaniu analizy rynku rzeczoznawca majątkowy wytypował 14 transakcji nieruchomości, których ceny zawarły się w przedziale od 248,13 zł/m2 do 503,18 zł/m2. Ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: położenie (waga 20%), lokalizacja szczegółowa (waga 20%), sąsiedztwo (waga 20%), dojazd (waga 10%), jakość drogi dojazdowej (waga 20 %) oraz uzbrojenie (waga 10%). Organ stwierdził również, że w oparciu o ceny transakcji nieruchomości porównawczych autor operatu szacunkowego oszacował wartość gruntu działki nr [...] na kwotę 2.451.991,00 zł. Wartość odtworzeniowa składników budowlanych została oszacowana w podejściu kosztowym, przy wykorzystaniu metody kosztów zastąpienia i techniki wskaźnikowej na kwotę 64.612,00 zł. Natomiast wartość odtworzeniowa nasadzeń została określona metodą kosztów zastąpienia, obejmującą koszt zakupu i koszt posadzenia drzew i krzewów tego samego gatunku materiałem znajdującym się w sprzedaży w zasięgu aglomeracji [...], przy uwzględnieniu cennika usług firm ogrodniczych, na kwotę 54.895,00 zł.

Zdaniem organu odwoławczego zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017 r., zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa a biegły prawidłowo zastosował procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ uznał, że wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych (ponieważ takich transakcji nie było na badanym rynku) do porównań prawidłowo przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, przy dopuszczeniu przeznaczenia uzupełniającego, zgodnego z faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości. Autor operatu wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. A zatem opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Tym samym procedura szacowania przedmiotowej nieruchomości przeprowadzona zastała prawidłowo.

Organ uznał również, że Wojewoda [...] prawidłowo powiększył odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości. Ze zgormadzonego materiału dowodowego wynika bowiem, iż zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało odebrane przez dotychczasową właścicielkę w dniu [...] czerwca 2017 r. Natomiast oświadczeniem o wydaniu nieruchomości z dnia [...] czerwca 2017 r. została przekazana do dyspozycji Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Organ w zaskarżonej decyzji odniósł się także do zarzutów stawianych przez odwołującą się, uznając je za niezasadne i podkreślając, iż w tym zakresie podziela stanowisko zawarte przez rzeczoznawcę w piśmie wyjaśniającym. Organ uznał, że przeprowadzony przez biegłego dobór nieruchomości porównawczych oraz wskazane powody, dla których odrzucono transakcje nieruchomościami zawartymi na rynku wykraczającym poza dzielnicę [...], jest na kanwie niniejszej sprawy spójne, logiczne i rzetelne.

Na zakończenie organ odwoławczy wskazał, że decyzją z dnia [...] stycznia 2018r., znak: [...], Minister Inwestycji i Rozwoju zmienił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r. znak. [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która z tym dniem stała się ostateczna. A zatem wobec powyższego należało uchylić decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r., w zakresie zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna i orzec o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji a w pozostałym zakresie utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy.

Skargę na powyższe rozstrzygniecie Ministra Inwestycji i Rozwoju do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła J.K., zaskarżając decyzję w całości i zarzucając jej naruszenie zarówno przepisów prawa procesowego jak i materialnego, tj.:

-art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a., poprzez nie zgromadzenie kompletnego materiału dowodowego i następcze nierozpatrzenie zgromadzonego materiału dowodowego, a także nie ustalenie wszystkich okoliczności faktycznych, na których oparte powinno być rozstrzygnięcie, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

- art. 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. - dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny), poprzez ustalenie odszkodowania nieodpowiadającego wartości poniesionych szkód na skutek wywłaszczenia nieruchomości stanowiącej działkę Nr [...] o powierzchni 0,7549 ha.

Podnosząc wskazane wyżej zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi skarżąca obszernie uzasadniła stawiane zarzuty podkreślając w szczególności, że w jej ocenie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.L. określa nieprawidłowo wartość przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na nieuwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tymczasem zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...] lipca 2018r. sporządzonym przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego K.S. wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 3.176.697 zł.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji i wskazując że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę K.S., który został załączony przez skarżąca do skargi, został złożony dopiero w załączeniu do skargi a zatem organ nie miał możliwości ustosunkowania się do tego dowodu na etapie prowadzonego postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, zakończonego w drugiej instancji zaskarżoną do Sądu decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju (dalej: Ministra, organ odwoławczy) z [...] czerwca 2018r. nr [...], było ustalenie na rzecz skarżącej odszkodowania z tytułu przejścia na własność Skarbu Państwa, na podstawie art.12 ust.4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (jt. Dz.U. z 2017r. poz. 1496 z późn. zm.– dalej: specustawa drogowa) , należącej do skarżącej nieruchomości.

Zgodnie z art.12 ust.4 specustawy nieruchomości lub ich części, o których mowa w art.11f ust.1 pkt 6 tej ustawy, stają się własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Podmiotom, które w ten sposób utraciły własność nieruchomości, w myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art.18 (art.12 ust.5 ustawy), a decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a specustawy drogowej). Stosownie do art.18 ust.1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art.12 ust.4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Wynikający ze specustawy wprost (art.12 ust.5 ustawy) nakaz odpowiedniego stosowania – przy ustalaniu wysokości i wypłacie odszkodowania z tytułu przejścia nieruchomości na Skarb Państwa - przepisów o gospodarce nieruchomościami oznacza między innymi, że opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami – jt. Dz.U. z 2018r. poz. 121 z późn. zm. – dalej: u.g.n.). Istota niniejszej sprawy sprowadza się do konieczności przesądzenia, czy ustalając wysokość należnego skarżącej odszkodowania, orzekające w sprawie organy, tj. Wojewoda i Minister, zasadnie oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J.L. z dnia [...] czerwca 2017, uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za wiarygodny i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, na tak postanowione pytanie należy udzielić odpowiedzi negatywnej, co oznacza, że wydanie decyzji odszkodowawczych w oparciu o przywołany wyżej operat, narusza prawo.

Należy bowiem zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 134 u.g.n. ust. 3 wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust.1 u.g.n.).

Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 rozporządzenia - Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Organy uznały, że nieruchomość, której dotyczyło postępowanie wywłaszczeniowe w niniejszej sprawie była w planie zagospodarowania przestrzennego położona na terenie oznaczonym symbolem [...] a nieruchomość z której została wydzielona wyceniana działka w zdecydowanej większości położona była na obszarze oznaczonym symbolem [...] (przeznaczenie drogowe) przy czym przeznaczenie przeważające w śród gruntów przyległych do nieruchomości rzeczoznawca w operacie określił jako – usługi techniczne (symbol [...]). Rzeczoznawca w operacie szacunkowym wskazał, że na analizowanym rynku lokalnym, tj. na terenie dzielnicy [...] biegły nie odnalazł transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa do szacowanej nieruchomości. Z tego też względu w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przeanalizował rynek transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod usługi techniczne na terenie dzielnicy [...], tj. o przeznaczeniu przeważającym w wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Ze względu na fakt, że na analizowanym rynku nie stwierdzono występowania transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi techniczne, do dalszej analizy przyjął nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługi niskiej intensywności (symbol [...]).

Należy zatem zauważyć, że jak z powyższego wynika organy przyjęły, że zgodnie z miejscowym planem działka nr ew. [...] położona jest w obszarze przeznaczonym w planie pod komunikację (symbol [...]). A zatem Sąd wskazuje, że do wyceny nieruchomości tego rodzaju odnosi się przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Tak wiec wskazany przepis jest przepisem szczególnym w stosunku do § 36 ust. 1 rozporządzenia.

W świetle brzmienia powołanego wyżej art. 36 § 4 rozporządzenia punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. W orzecznictwie sądów administracyjnych, które tutejszy Sąd w pełni podziela, przyjmuje się, że opisany w przepisie porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych (por. wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15, podobnie wyrok NSA z dnia 21 czerwca 2017 sygn. akt I OSK 2699/15; dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Tym samym nie można przyjąć za wystarczające wyjaśnień rzeczoznawcy zawartych w operacie, że na rynku lokalnym Dzielnicy [...] nie znalazł on transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, które byłyby podobne do nieruchomości szacowanej. W takiej sytuacji obowiązkiem rzeczoznawcy było rozszerzenie badanego rynku na rynek regionalny. Brak dokonania powyższego wskazuje na przedwczesność dokonania przez rzeczoznawcę analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a tym samym o nieprawidłowości wykonania operatu szacunkowego.

Dodać przy tym należy, że zdaniem Sądu brak jest w operacie jakiegokolwiek wyjaśnienia rzeczoznawcy dlaczego rynek lokalny ogranicza on tylko do jednej dzielnicy [...], wszak [...] jako miasto tworzy pewną urbanistyczną całość i w całości zdaniem Sądu może być uznana za rynek lokalny. Tym samym za nieuzasadnione w niniejszej sprawie należy uznać również ograniczenie rynku lokalnego tylko do jednej dzielnicy [...]. Sąd podziela przy tym stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z dnia 1 czerwca 2017r. sygn. akt I OSK 2311/15; dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl), że "Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. W wyniku procesów wykładni tego przepisu w orzecznictwie ugruntował się pogląd, który należy podzielić, a według którego zasadą będzie, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (wyrok NSA z: 22 maja 2012 r., I OSK 701/11; 20 20 2010 r., I OSK 23/10; 8 stycznia 2014 r. I OSK 1460/12)".

Sąd wskazuje również, że wyjaśnienia i dogłębnego zbadania wymaga kwestia prawidłowości przyjęcia przez organy w decyzjach oraz przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym nieruchomości, że dla działki nr [...] obowiązujące były zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] i [...], zatwierdzone uchwałą nr [...] Rady [...] z dnia [...] czerwca 2002r., które przewidywały, iż nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem [...] (teren komunikacji). Sądowi wiadome jest bowiem z urzędu, że w przedmiocie wskazanej wyżej uchwały dot. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podjęte zostały w dniu 30 maja 2003r. wyroki przez Naczelny Sąd Administracyjny (sygn.. IV SA 4926/02, IV SA 4927/02, IV SA 4928/02) stwierdzające nieważność zaskarżonego aktu.

Ponownie rozpoznając sprawę, organ będzie zobligowany do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego z uwzględnieniem oceny prawnej wyrażonej w niniejszym wyroku, w szczególności poprzez zlecenie sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z uwzględnieniem wszystkich przepisów dotyczących szacowania nieruchomości w tym w szczególności regulacji wynikających z art. 134 u.g.n i § 36 ust. 4 rozporządzenia oraz wyjaśnieniem kwestii obowiązywania na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady [...] z dnia [...] czerwca 2002r.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jt. Dz.U. z 2018r. poz. 1302 z późn. zm. – dalej p.p.s.a.), orzekł jak w sentencji w pkt 1.

Rozstrzygnięcie w sprawie kosztów postępowania podjęte zostało na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.