Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1877/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1 pkt4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 7 ust 2
journal: Dz.U. 2004 nr 121 poz 1266
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] maja 2012 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 Kpa, utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie elektrowni wiatrowej małej mocy. Zabudowy produkcyjnej - urządzeń i obiektów służących produkcji odnawialnej energii elektrycznej. Obiektów budowlanych wraz z infrastrukturą techniczną.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium wskazało, iż w przedmiotowej sprawie inwestor- P. K. - właściciel firmy [...] planuje realizację inwestycji polegającej na budowie elektrowni małej mocy, zabudowie produkcyjnej-urządzenia i obiekty budowlane służące produkcji odnawialnej energii elektrycznej oraz obiektach budowlanych wraz z infrastrukturą na terenie działki nr ew. [...] i nr ew. [...], położonych w obrębie miejscowości [...]. Realizacja tej inwestycji wymaga uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, która może być wydana jedynie poda warunkiem spełnienia łącznie kilku przesłanek, w tym przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc na podstawie art. 67 cyt. ustawy. To zaś jakiego rodzaju tereny wymagają uzyskania zgody właściwego organu na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne określa art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r., Nr 121, poz. 1266 ze zm.).

Kolegium podkreśliło, iż główny zarzut w niniejszej sprawie dotyczy wykładni pojęcia "zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia". W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji dokonał prawidłowej wykładni art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych uznając, iż pod pojęciem tym, w rozumieniu powołanego przepisu, należy rozumieć obszar całej działki, na której ma być realizowana planowana inwestycja. W przepisie tym jest mowa o "obszarze zwartym", przez co zdaniem Kolegium należy rozumieć teren jednej lub kilku działek wyodrębniony ściśle oznaczonymi granicami. Tymczasem, jak podkreślono, obszar planowanej przez inwestora zabudowy nie jest geodezyjnie rozgraniczony.

Tym samym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. nie zgodziło się z wykładnią przepisu art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych prezentowaną przez skarżącego wskazując, iż taka wykładnia prowadziłaby do obejścia przepisów cytowanej ustawy oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ inwestor występujący o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji planowanej na gruncie podlegającym ochronie z mocy przepisów tej ustawy zawsze spełniałby warunek, o którym mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, jeżeli tylko ograniczyłby powierzchnię zabudowy do 0,5 ha. Kolegium uznało, iż przepis art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie powinien być interpretowany w oderwaniu od treści art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Terenem w rozumieniu tego przepisu jest teren, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja inwestycji. Według Kolegium, ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości nie zaś tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. "Zwartym obszarem projektowanym do takiego przeznaczenia", o którym mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych jest zatem obszar oznaczony określonymi granicami, czyli działka objęta wnioskiem inwestora.

Podkreślono, iż z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy działek o nr ew. [...] o powierzchni [...] ha i [...] o pow. [...] ha. Działki w całości stanowią grunty rolne klasy R-llla i R-lllb. Na załącznikach graficznych w postaci map zasadniczych zostały zaznaczone granice terenu objętego wnioskiem, oznaczone na mapach linią koloru zielonego, które stanowią linie rozgraniczające terenu inwestycji. Ponadto, w ocenie Kolegium potwierdzeniem faktu, że inwestycją objęte są równomiernie całe powierzchnie działek jest przedłożenie prze inwestora załącznika graficznego, gdzie wyrysował on lokalizację planowanych obiektów (4 wiatraki na działce nr [...] i 12 wiatraków na działce [...]).

Powyższe w ocenie Kolegium potwierdza, iż decyzja organu pierwszej instancji odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa, bowiem wniosek o warunki dotyczy działek o łącznej powierzchni 2,1200 ha, stanowiących użytek rolny klasy ill, natomiast brak było zgody właściwego organu na zmianę przeznaczenia tego gruntu na cele nierolnicze. Okoliczność ta potwierdza, iż nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wydanie natomiast pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji jest uzależniony od spełnienia m.in. tego warunku.

Od decyzji tej skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył P. K., właściciel firmy [...], wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ odwoławczy.

Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił:

- błędną wykładnię art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez niewłaściwe uznanie, iż zwarty obszar projektowanej inwestycji przekracza 0,5 ha,

- naruszenie art. 7 i 77 Kpa w zw. z art. 61 ust. 1 pkt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak wyczerpującego wyjaśnienia sprawy oraz nieuwzględnienie przez orzekający organ okoliczności mających istotne znaczenie dla wyjaśnienia sprawy oraz nieprawidłowe przyjęcie, iż "w obszarach analizowanych nie występują elektrownie wiatrowe lub obiekty infrastruktury technicznej o podobnych charakterze,

- naruszenie art. 10 Kpa poprzez niezawiadomienie stron postępowania o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów przed wydaniem decyzji,

- naruszenie art. 127 § 1 w zw. z art. 140, art. 7, 77, 6 i 11 Kpa poprzez nierozpoznanie wszystkich zarzutów odwołania,

- naruszenia art. 9 Kpa poprzez nieudzielanie odpowiedzi na zapytania skarżącego kierowane środkami komunikacji elektronicznej przed wydaniem zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, iż orzekające w niniejszej sprawie organy błędnie uznały, że zwarty obszar projektowany do przeznaczenia nierolicznego i nieleśnego planowanej inwestycji przekracza 0,5 ha. W ocenie skarżącego organ pierwszej instancji nie przeprowadził właściwego postępowania dowodowego w celu ustalenia faktycznego obszaru, na którym będzie realizowana planowana inwestycja. Niewyjaśnienie tej okoliczności nie przeszkodziło organowi odwoławczemu w utrzymaniu w mocy błędnej decyzji organu pierwszej instancji, pomimo, że uprzednio, uchylając decyzję organu pierwszej instancji zwrócił uwagę na te uchybienia. Zdaniem skarżącego, jeżeli organ pierwszej instancji miał wątpliwości w powyższym zakresie, powinien w pierwszej kolejności wezwać do właściwego zaznaczenia na mapie zasadniczej terenu, którego ma dotyczyć decyzja o warunkach zabudowy. Zaniechanie powyższych czynności w ocenie skarżącego oznacza, iż orzekające organy doprowadziły do błędnej wykładni przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w konsekwencji nieuprawnionego przyjęcia, że przedmiotowa inwestycja wymaga uzyskania stosownej zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. W ocenie skarżącego są to błędne ustalenia, gdyż powierzchnia wnioskowanej inwestycji wynosi 912 m2.

Dodatkowo skarżący wskazał, iż zaskarżona decyzja jest wadliwa, ponieważ została wydana bez uprzedniego zawiadomienia stron postępowania o zebraniu materiałów dowodowych w sprawie oraz możliwości wypowiedzenia się i zgłoszenia żądań przed jej wydaniem, co narusza treść art. 10 Kpa. W ocenie skarżącego Kolegium nie rozpoznało również wszystkich zarzutów sformułowanych w odwołaniu. Również brak udzielenia odpowiedzi przez Kolegium na zapytanie skarżącego kierowane środkami komunikacji elektronicznej, w ocenie skarżącego świadczy o wadliwości zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Złożona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli sprawowanej przez Sąd w niniejszym postępowaniu była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] maja 2012 r. oraz poprzedzająca jej wydanie decyzja Wójta Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. mające na celu określenie dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie elektrowni małej mocy, zabudowie produkcyjnej-u rządzenia i obiekty budowlane służące produkcji odnawialnej energii elektrycznej oraz obiektach budowlanych wraz z infrastrukturą na terenie działki nr ew. [...] i nr ew. [...], położonych w obrębie miejscowości [...].

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że dla terenu obejmującego działki nr ew. [...] i nr ew. [...] nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z kolei wskazane działki stanowią użytek rolny R lila i R III b. Działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha, natomiast działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha.

Zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jednakże w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje - zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy, albowiem mając na uwadze treść art. 59 ust. 1 ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 61 ust. 1 powołanej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnym.

Oznacza to, że łączne spełnienie powyższych przesłanek, przy jednoczesnym braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, opierając ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu na normach prawnych.

W rozpoznawanej sprawie, wymogi określone w pkt. 1 i 2, z uwagi na infrastrukturalny charakter inwestycji, nie znajdowały zastosowania (art. 61 ust. 3 ustawy), spór sprowadzał się natomiast do oceny spełnienia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy. W tym zakresie podnieść należy, iż nieruchomość, na której ma zostać zrealizowana przedmiotowa inwestycja stanowią działki rolne, które podlegają ochronie przewidzianej ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ustawa ta reguluje w rozdziale 2 zasady ochrony gruntów rolnych i leśnych poprzez ograniczenie ich przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne. Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 7 tej ustawy przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, po uzyskaniu zgody właściwego organu administracji, może być dokonane jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten statuuje ogólna zasadę, iż zmiany przeznaczenia w/w gruntów można dokonać jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast instytucja wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, została uregulowana w art. 11 ustawy, który stanowi, iż wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, lila, lllb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Wobec tego obowiązek uzyskania owej decyzji, wynikający z art. 11 ust. 1, odnosi się do określonych klas gruntów oraz rodzajów gleb, czyli gruntów o określonych w ustawie parametrach, w tym w odniesieniu do użytków pochodzenia mineralnego o klasach bonitacyjnych: R lila, lllb, R IVa. R IVb, R V i Ł IV.

Zgodnie z utrwalonym już w tym względzie poglądem orzecznictwa, wyłączenie z produkcji jest czynnością faktyczną, która w świetle przepisu art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nastąpić może tylko po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie i w jej następstwie. W przeciwnym wypadku wyłączenie z produkcji narusza przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Podkreślenia wymaga, że użyte przez ustawodawcę w art. 11 ust. 1 pojęcie użytków, gruntów i gruntów leśnych "przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne" oznacza przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Inne rozumienie pojęcia "przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne" byłoby sprzeczne z intencją ustawodawcy, odzwierciedloną w treści art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy, którego celem była ochrona gruntów rolnych i leśnych polegająca m. in. na ograniczaniu ich przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne. Z powyższego wynika, że nie ma w świetle przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych możliwości zezwolenia na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntu rolnego, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje takiej możliwości, albowiem o przeznaczeniu gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne decydują wyłącznie zapisy planu zagospodarowania przestrzennego.

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości fakt, iż działki oznaczone numerami [...] i [...], położone w [...] stanowią w całości grunt rolny w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych. Zatem skoro nieruchomość, na których ma być zrealizowana przedmiotowa inwestycja wymaga uzyskania zgody, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, to zasadnie organ odwoławczy stwierdził, iż w realiach niniejszej sprawy niedopuszczalnym jest wydanie dla niej pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Spór w niniejszej sprawie dotyczy tego, czy organ winien był uwzględnić obszar, na którym faktycznie ma zostać posadowiona inwestycja, czy też brać pod uwagę wskazane we wniosku działki rolne, oznaczone numerami ewidencyjnymi [...] i [...], w obrębie których znajdują się grunty o klasie bonitacyjnej R lila i R lllb o łącznej powierzchni przekraczającej 0,5 ha (dla działki nr [...] - [...] ha, dla działki [...] - [...] ha).

Sąd, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, nie podziela zaprezentowanego w skardze poglądu, iż badaniu podlegać winien jedynie grunt przeznaczony wprost (fizycznie) pod inwestycję i że w istocie nie dojdzie do zmiany przeznaczenia działki w części przekraczającej 0,5 ha.

Należy wyjaśnić, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana (lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana), a w rozpatrywanej sprawie skarżący złożył wniosek obejmujący cały teren działek nr [...] i [...], położonych w obrębie [...], w gminie [...].

Słuszne jest stanowisko Kolegium, iż na tym etapie procesu inwestycyjnego nie rozstrzyga się, która część działki będzie przeznaczona pod zabudowę. Obszarem takim - w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - jest działka objęta wnioskiem inwestora jako całość (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2008r., sygn. akt II OSK 1826/06 - publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych- http://orzeczenia.nsa.gov.pl oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 31 sierpnia 201Or. w sprawie o sygn. II SA/Łd 482/10, tamże).

W uzasadnieniu pierwszego z orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził między innymi, iż przepis art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie powinien być interpretowany w oderwaniu od treści art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który nakazuje ustalić, czy "teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne". "Terenem" w rozumieniu tego przepisu jest teren, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja danej inwestycji. Ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. Zważyć należy, że decyzja taka przesądza jedynie - co do zasady - że na konkretnej działce wskazanej we wniosku, jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia (z określonymi jego parametrami), nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce. Stąd też wynika konieczność badania warunków całej działki.

Nie budzi wątpliwości w ocenie Sądu, iż określenie "zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia", o którym mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wskazuje na obszar z określonymi granicami. Obszarem takim - w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - jest działka objęta wnioskiem inwestora.

Działki, na których planowana jest inwestycja obejmują grunty orne klasy III, o łącznej powierzchni blisko 2,1200 ha, zaś przepis art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, uzależniający możliwość zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne odnosi się właśnie do gruntów rolnych klas 0- III. Należy zatem jeszcze raz podkreślić, iż ów grunt rolny wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, a w konsekwencji organ uprawniony był do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowych działek.

Nie ma znaczenia rozstrzygającego w sprawie, że nie cały teren działki zostanie przeznaczony faktycznie pod inwestycję oraz czy możliwe będzie nadal jej rolnicze wykorzystywanie po zakończeniu inwestycji.

Mając na uwadze przytoczoną powyżej linię orzecznictwa sądów administracyjnych pod pojęciem terenu inwestycji należy uznać teren całej działki, a nie tylko jej część. Organ nie ma zatem możliwości wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, jeśli chociażby część działki, na której planowana jest inwestycja wymagała zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja o warunkach zabudowy nie określa bowiem dokładnego usytuowania obiektu na działce, co ma miejsce dopiero na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Stanowi jednak swoistego rodzaju promesę do wydania takiego pozwolenia w odniesieniu do całej działki, zaś organ administracji architektoniczno - budowlanej związany warunkami decyzji o warunkach zabudowy nie jest uprawniony do rozważania kwestii możliwości zabudowy z uwagi na charakter gruntów, stanowiących teren inwestycji.

W świetle powyższego, nie może budzić wątpliwości trafność stanowiska organu odwoławczego, który orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy, z uwagi na niespełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro bowiem teren wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nieleśne, to organ nie mógł wydać decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz.270), orzeczono jak w sentencji.