Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 218/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2018-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.1
journal: Dz.U. 2017 poz 2188
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jedn.
article: art.134 par.1, art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art.98 a ust.1 i ust.1a, art. 146 , art.157 ust.1 i 1 a
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art.6, art.7 , art. 8 , art.77
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par.55 oraz par.56 rozporządzenia Rady Ministrow z dnia  21 wrzesnia 2004 r.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.),, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj, Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 września 2018 r. sprawy ze skargi T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., nr [...] Wójt Gminy K. ustalił T. W. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiących działki nr [...] i [...], obręb K., powstałych w wyniku podziału działki nr [...], obręb K., o powierzchni [...] ha.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że na wniosek właścicielki działki nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym K., decyzją z dnia [...] r., która stała się ostateczna w dniu [...]. – Wójt Gminy K. dokonał podziału działki nr [...] na działki:

- nr [...] o powierzchni [...] ha,

- nr [...] o powierzchni [...] ha.

Dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej organ zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego.

Po dokonaniu oględzin nieruchomości w dniu [...] biegły J. R. w dniu [...] r. sporządził operat szacunkowy na podstawie którego ustalono, że wartość nieruchomości według stanu sprzed podziału wyraża się w kwocie [...]zł, zaś według stanu po jej podziale w kwocie [...]zł. W tej sytuacji wartość nieruchomości po podziale wzrosła o [...] zł.

W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości dla obu stanów (przed podziałem i po podziale) podejściem porównawczym – gdzie zastosowano metodę korygowania ceny średniej.

Organ I instancji dokonał wnikliwej analizy prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego ze szczegółowym uwzględnieniem analizy rynku nieruchomości o podobnych cechach do przedmiotu wyceny. Zdaniem Wójta, rzeczoznawca majątkowy przedstawił w operacie szacunkowym wszystkie konieczne informacje o szacowanej nieruchomości i nieruchomościach podobnych. Mając na uwadze, że operat nie został zakwestionowany przez organ samorządu rzeczoznawców majątkowych, a strona nie przedstawiła rozbieżnego operatu szacunkowego - przyjęto go jako podstawę obliczenia opłaty.

Do ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie przyjęto stawkę procentową w wysokości 30 % ustaloną przez Radę Gminy K. uchwałą z dnia 19 listopada 2007 r. nr X/123/07 w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2007 r., Nr 120, poz. 2221).

W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik strony wniósł o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości lub (wyłącznie z ostrożności procesowej) o zmianę treści całej sentencji zaskarżonej decyzji oraz jej uzasadnienia w niezbędnym zakresie. Podniósł, że opłatę adiacencką ustalono z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiących działki nr [...] i [...], obręb K., o podział których nikt nie wnosił, zaś gmina K. nie wydała w przedmiocie tych działek decyzji o ich podziale.

W wyniku rozpoznania sprawy na skutek wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., decyzją z dnia [...] r. nr [...], działając w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia

14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r.,

poz. 1257), dalej zwaną "k.p.a.", oraz art. 98a ust. 1 i ust. 1a, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, ze zm.), dalej zwaną "u.g.n.", utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Zdaniem organu odwoławczego w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki upoważniające organ do ustalenia opłaty adiacenckiej. Niewątpliwie podział nieruchomości nastąpił na wniosek jej właściciela, w oparciu o decyzję, która stała się ostateczna w dniu [...] r. W dacie podziału obowiązywała uchwała nr X/123/07 Rady Gminy K. z dnia 19 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia podkreślono, że wartość nieruchomości przed i po podziale dla potrzeb opłaty ustala się w oparciu o wartości oszacowane w wycenie. Wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego

w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W ocenie Kolegium, organ I instancji wyczerpująco ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego przez biegłego J. R., tj. zbadał czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W rezultacie przyjął za wiarygodny dowód potwierdzający wzrost wartości nieruchomości po dokonaniu podziału. Ocena tego dowodu przeprowadzona przez organ odwoławczy również nie dała podstaw do podważenia jego wiarygodności, jako podstawy do wyliczenia wartości nieruchomości w stanie przed i po podziale. Wywód zawarty w operacie, organ odwoławczy uznał za przekonujący i odpowiadający zasadom logiki. Biegły przeanalizował transakcje sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową z terenu powiatu polickiego, a w szczególności gminy K., N. W., D., B., których stan odpowiada stanowi nieruchomości przed i po podziale znajdujących się w wolnym obrocie w latach [...] r. Ostatecznie określił wartość rynkową 1 m2 gruntu przed podziałem dla działki nr [...] na [...] zł/m2, natomiast 1 m2 gruntu po podziale dla działek nr [...] i [...] na kwotę [...]zł/m2.

W rezultacie wartość przedmiotowej działki przed podziałem została oszacowana przez biegłego na kwotę [...]zł, zaś łączna wartość dwóch działek powstałych po podziale wyniosła [...] zł.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, iż przy podziale nieruchomości, podstawowymi przesłankami wynikającymi z art. 98a u.g.n.

(na podstawie którego została wydana zaskarżona decyzja) i warunkującymi dopuszczalność obciążenia opłatą adiacencką są:

- obowiązywanie uchwały określającej stawkę opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna,

- wzrost wartości nieruchomości wywołany decyzją o podział,

- wydanie decyzji ustalającej opłatę w terminie 3 lat od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna.

Po wnikliwej analizie przedstawionej dokumentacji Kolegium stwierdziło,

iż wszystkie przesłanki wskazane powyżej zostały spełnione łącznie, a wydana przez organ I instancji decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy wynikające z art. 107 k.p.a., natomiast treść zarówno sentencji jak i uzasadnienia jest zrozumiała, logiczna i oparta na właściwych przepisach prawa.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem T. W., reprezentowana przez swojego męża, złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w S.. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności stanu faktycznego;

- art. 138 § 1 pkt 1 i 2 w związku z art. 6 i art. 8 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji mimo szeregu naruszeń prawa materialnego oraz procedur, które winny skutkować jej uchyleniem, co skutkowało naruszeniem zasady legalizmu (art. 6 k.p.a.) i zasady pogłębiania zaufania (art. 8 k.p.a.).

Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy:

- art. 98a § 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak ustalenia wartości działek na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (przed podziałem) oraz na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (po podziale), w wyniku niezmodyfikowania stanu działek w chwili oględzin o prace ziemne, o których wiedział i na które zgodę wydał Wójt Gminy K., a także bez uwzględnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- § 55 ust. 2 i 56 ust. 1 pkt 4 i 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez brak ustalenia w operacie stanu nieruchomości dla celów opłaty adiacenckiej, a jedynie na dzień dokonania oględzin.

Dodatkowo skarżąca wniosła o zobowiązanie Wójta Gminy K. do dostarczenia decyzji zezwalającej na dojazd ciężkiego sprzętu do działki nr [...] w dniu [...] r. oraz dokumentacji geodezyjnej działek o numerach [...] i [...] oraz [...], w tym też dokumentacji budowy na działce nr [...]. T. W. zwróciła się do Sądu o przeprowadzenie dowodu z załączonych dokumentów, jak również dokumentów wskazanych powyżej na okoliczność, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie odzwierciedla stanu faktycznego z chwili przed podziałem oraz po podziale, a jedynie z dnia dokonania oględzin.

Zdaniem skarżącej, sporządzony operat nie odpowiada prawnym wymogom, bowiem nie uwzględnia zmian, którym podlegały działki nr [...] oraz [...] pomiędzy [...] r., a [...] r. W tym czasie bowiem nawieziono kilkaset wywrotek ziemi, którą następnie rozmieszczono na całej działce. Jednocześnie skarżąca zakwestionowała wartość działki nr [...] ustaloną przez biegłego.

Strona zwróciła uwagę, że w operacie działki nr [...] i [...] zostały porównane do działek budowlanych, podczas gdy nie uwzględniono, że działki te znajdują się strefie powodziowej i są regularnie zalewane, zatem możliwość ich zabudowy jest ograniczona, co nie zostało uwzględnione przez rzeczoznawcę. Mając powyższe na względzie, skarżąca za niewłaściwe uznała przyjęcie dla całej działki ceny odpowiadającej działce budowlanej. Jednocześnie zarzuciła brak przeanalizowania

w operacie możliwości zabudowy działki, w kontekście miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podnosząc, że zabudowa możliwa jest wyłącznie na części działki i dotyczy terenu położonego przy drodze, co zdaniem skarżącej ma wpływ na jej wartość, bowiem przedmiotowa działka nie może być porównywana

z działkami, które można zabudować "w całości".

W ocenie skarżącej żadna z przedmiotowych działek nie została zindywidualizowana, w szczególności pod kątem zagospodarowania, czy też możliwości jej zabudowy. W tym zakresie uznała sporządzony operat za mało precyzyjny i czytelny. Zdaniem T. W., operat powinien zostać uzupełniony przez organy z urzędu, nawet przy braku zastrzeżeń strony.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie oraz utrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie dnia 20 września 2018 r. Sąd oddalił wnioski dowodowe zawarte

w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 j.t.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 j.t.), zwanej dalej: "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przedmiot skargi stanowi decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w S. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy K. ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej spowodowanej wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z jej podziału. Sądowa kontrola, dokonana według wskazanego kryterium, doprowadziła do uznania, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Ocena zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wymaga odwołania się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić,

w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Niesporne w sprawie jest, że decyzja Wójta Gminy K. z dnia

[...] r. zatwierdzająca podział nieruchomości stanowiącej działkę

o nr ew. [...] o powierzchni [...] ha położonej w obrębie K., na działki

o numerach: [...] o powierzchni [...] ha oraz [...] o powierzchni [...] ha, stała się prawomocna w okresie, kiedy obowiązywała uchwała Rady Gminy K. z dnia 19 listopada 2007 r. nr X/123/07 w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich. Uchwała ta ustaliła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału na poziomie 30%.

Podkreślenia wymaga, że istotnym warunkiem wymierzenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi zgodnie z art. 146 u.g.n. opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości, z której wynikać powinno, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości doszło do zwiększenia jej wartości.

Jedynym zatem dowodem określającym wartość nieruchomości,

a w konsekwencji stanowiącym podstawę wyjściową do obliczenia wysokości opłaty adiacenckiej, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Dowód taki niewątpliwie winien podlegać ocenie organów orzekających. Jednakże w przypadku niedostrzeżenia w nim błędów i wobec braku skutecznego podważenia treści operatu przez stronę postępowania, organ obowiązany jest przyjąć wartość nieruchomości określoną w operacie i zastosować procentową stawkę opłaty adiacenckiej wynikającą z uchwały rady danej gminy, która jest drugim czynnikiem determinującym wysokość tej opłaty.

Zarzuty skargi objęły kwestię uznania przez organy obu instancji, jako prawidłowego, sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego z dnia

[...] r.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ocena zatem operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12, publ. www.orzeczenia.nsa.gov.pl). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15, publ. j/w). Powyższe w ocenie niniejszego składu orzekającego oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt

II OSK 746/17, publ. j/w).

Zdaniem Sądu, w świetle przytoczonych wyżej poglądów, brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości operatu szacunkowego z dnia 6 października 2017 r., zwłaszcza w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a strona nie przedstawiła żadnego przeciwdowodu, który ustalenia poczynione przez biegłego poddałby w wątpliwość.

Ponadto strona prawidłowo pouczona w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania z dnia [...] r. o możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych z powyższego prawa nie skorzystała. W toku postępowania nie zgłaszała uwag odnośnie dokonanej wyceny, mimo że pełnomocnik skarżącej zapoznał się z aktami sprawy, w tym z najistotniejszym w sprawie dowodem w postaci operatu szacunkowego oraz otrzymał jego kopię, co potwierdza notatka służbowa z dnia [...]. (k. 73).

W powołanych okolicznościach, skarżąca nie wykazała, aby postępowanie zakończone wydaniem zaskarżonej decyzji było prowadzone w sposób nierzetelny,

z naruszeniem zasady praworządności, poprzez zaniechanie wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności sprawy oraz mogący podważać jej zaufanie do organów władzy publicznej. Tym samym nie można było podzielić zarzutu naruszenia przez Kolegium art. 6, art. 7, art. 8 oraz art. 77 k.p.a.

Zdaniem Sądu, ocenę stanowiącego podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej operatu, dokonaną przez organy należy podzielić. Operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości określone w § 55 oraz § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz.2109 ze zm.), tj. wskazuje przedmiot

i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, szczegółowo określa daty istotne z punktu widzenia określenia wartości nieruchomości (§ 56 ust. 1 pkt 4 ww. rozporządzenia), w tym datę przed podziałem (7.11.2016 r.) oraz po podziale (22.11.2016 r.), jak również szczegółowo opisuj stan nieruchomości (§ 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia) w tym stan prawny, przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie, wskazanie przyjętej metody i podejścia, określenie nieruchomości, które stanowiły punkt odniesienia dla dokonanych przez rzeczoznawcę ustaleń, określenie współczynników korygujących.

Skoro na etapie postępowania strona, prawidłowo pouczona o przysługującym jej prawie, nie zgłaszała żadnych zarzutów oraz uwag wobec sporządzonego operatu, zatem organy nie miały podstaw do kwestionowania jego treści. Przedstawione przez stronę uwagi, stanowiące o wadliwości operatu dotyczące nieuwzględnienia zmian powstałych w wyniku nawiezienia ziemi na jedną z powstałych po podziale działek, zostały zgłoszone dopiero na etapie postępowania sądowego, a w rezultacie organ został pozbawiony możliwości ustosunkowania się do ich treści. Mając powyższe na uwadze Sąd na rozprawie oddalił, jako spóźnione, zgłoszone w powyższym zakresie wnioski dowodowe skarżącej, w tym odnoszące się do przedstawienia decyzji Wójta Gminy K. zezwalającej na dojazd ciężkiego sprzętu do działki nr [...] oraz dokumentacji budowy na działce nr [...].

Wobec powyższego nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżącej dotyczące naruszenia art. 98a § 1b u.g.n. oraz § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 4 i 5 przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgłoszone w kontekście braku uwzględnienia stanu nieruchomości przed i po podziale.

Niezależnie od powyższego, mając na uwadze kwestionowanie przez skarżącą operatu, a w efekcie ustalonej opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, w tym zawyżenia wartości działki nr [...], której wartość wedle operatu określono na kwotę [...]zł Sąd zwrócił uwagę na dołączony do akt sprawy II SA/Sz 218/18 akt notarialny z dnia [...] r. Rep. A nr [...], w którym podano, że skarżąca z tytułu sprzedaży powstałej w wyniku podziału działki nr [...] uzyskała kwotę o wiele wyższą - [...] zł.

Wbrew przekonaniu skarżącej nie ma znaczenia, że nieruchomości powstałe po podziale są działkami położonymi na terenie zalewowym, którą to okoliczność podnosi w kontekście ograniczonej możliwości ich zabudowy. Wyjaśnić bowiem należy, że decydujące znaczenie ma przeznaczenie ich w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną.

Przy czym przeznaczanie to dotyczy całości geodezyjne wydzielonych działek, a nie ich części. Za niezasadne zatem należy uznać zarzuty skarżącej dotyczące braku uwzględnienia zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

i potraktowania przedmiotowych działek jako "budowlanych w całości".

Odnosząc się do argumentu skarżącej, jakoby organ z urzędu winien uzupełnić operat, nawet przy braku zastrzeżeń strony stwierdzić należy, że obowiązek taki nie ciąży na organie. Z kolei o ewentualnej potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14, publ. na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak wynika z akt sprawy organ takich zastrzeżeń odnośnie prawidłowości operatu z dnia 6 października 2017 r. nie miał.

W tym stanie rzeczy, ponieważ zawarte w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.