Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 98/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-05-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 , 37 , 87 ust 3 a
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 156 , 157
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Magda Froncisz (spr.) WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2017 r. sprawy ze skargi "R." Sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 7 listopada 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. , decyzją nr [...] z dnia 21.12.2012 r. (znak [...]) na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz. U. z 2015 r. poz. 199), dalej u.p.z.p., orzekł o ustaleniu w stosunku do [...] sp. z o.o. z siedzibą w K. – zbywcy udziału wynoszącego 20621/93104 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 2,6458 ha obr. [...] jedn. ewid. P. objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] oraz udziału wynoszącego 20621/93104 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 5,7608 ha, nr [...] o powierzchni 0,0048 ha, nr [...] o powierzchni 1,1776 ha, nr [...] o powierzchni 0,4129 ha i nr [...] o powierzchni 0,7417 ha obr. [...] ewid. P. , objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tzw. renty planistycznej w wysokości 1.766.872,50 zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, iż w dniu 28 czerwca 2010 r. umową zawartą w formie aktu notarialnego spółka pod firmą [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. , w wykonaniu wcześniejszych umów z [...] Sp. z o.o. z siedzibą w P. dokonała sprzedaży udziału wynoszącego 20621/93104 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obr. [...] . ew. P. (dalej jako nieruchomość nr 1), wraz z tym samym udziałem w prawie własności wzniesionych na gruncie budynków i budowli, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Wskazano także, że umową w formie aktu notarialnego z tej samej daty spółka pod firmą [...] Sp. z o.o. dokonała sprzedaży m.in. udziału wynoszącego 20621/93104 części w prawie użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonych w K , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 5,7608 ha, nr [...] o powierzchni 0,0048 ha, nr [...] o powierzchni 1,1776 ha, nr [...] o powierzchni 0,4129 ha i nr [...] o powierzchni 0,7417 ha obr. [...] , objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] (nazywanych dalej nieruchomością nr [...] ), wraz z tym samym udziałem w prawie własności wzniesionego na gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności.

Organ I instancji ustalił, że przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 8 lutego 2006 r., obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r., zgodnie z którym ww. działki znajdują się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC. Bezpośrednio przed wejściem w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na utratę mocy prawnej poprzedniego planu po dniu 1 stycznia 2003 r. Z treści § 37 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi dla terenów U, U.1, UC - 30 %, dla terenów MWU - 10 %, a dla terenów innych - 0 %. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego zostało wpisane do ksiąg wieczystych.

Organ następnie wyjaśnił zasady i podstawy naliczenia jednorazowej opłaty zawarte w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.. Podał, jakie przesłanki muszą zaistnieć, aby opłata taka została ustalona. Ustalił, że przesłanki formalne, dotyczące terminu sprzedaży nieruchomości, terminu wszczęcia postępowania w sprawie naliczenia opłaty i ustalenia stawki procentowej, zostały w przedmiotowej sprawie spełnione.

Odnosząc się do znaczenia terminu "zbycie" użytego w omawianej regulacji wskazano, że nie został on w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zdefiniowany. Wykładni tego pojęcia dla potrzeb pobrania renty planistycznej dokonał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale składu pięciu sędziów z dnia 30 października 2000 r., sygn. akt OPK 16/00. Sąd wskazał, że pobranie renty planistycznej wiąże się z majątkowym przysporzeniem po stronie zbywcy na skutek dokonania czynności prawnej przeniesienia własności nieruchomości po uchwaleniu bądź zmianie planu miejscowego.

Właściciel lub użytkownik wieczysty uzyskuje korzyść majątkową w wyniku zmiany jej przeznaczenia na skutek uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego dopiero wtedy, gdy po ustaleniu nowego przeznaczenia nieruchomości w wyniku jej zbycia zyskuje większy ekwiwalent, niż uzyskałby zbywając nieruchomość przed zmianą jej przeznaczenia. Pogląd ten jest nadal aktualny w orzecznictwie. Ponadto organ wskazał, że przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową pomiędzy dłużnikiem - właścicielem rzeczy, a jego wierzycielem, stosownie do której dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy w celu zabezpieczenia wykonania jakiegoś zobowiązania. Przewłaszczenie rzeczy w celu zabezpieczenia nie następuje z zamiarem trwałego wyzbycia się jej własności. Decyduje o tym nie tylko nazwa umowy, ale przede wszystkim treść stosunku prawnego wykreowanego przez oświadczenia woli prowadzące do jego nawiązania i ukształtowania wzajemnych praw i obowiązków stron. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie jest czynnością kauzalną, gdzie przyczyną przysporzenia jest nie chęć nabycia przez wierzyciela własności przewłaszczonego przedmiotu, a jedynie zabezpieczenie przysługującej mu wierzytelności. Intencją stron umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie nie jest przeniesienie własności rzeczy celem zaspokojenia zobowiązania z umowy np. pożyczki i przyjęcie przez wierzyciela świadczenia w postaci rzeczy na poczet długu z tytułu spłaty pożyczki. Przy przewłaszczeniu na zabezpieczenie realizacja zamierzonego przez strony celu następuje w ten sposób, że w razie niespłacenia długu wierzyciel może, jako właściciel rzeczy, zaspokoić z niej swoją wierzytelność bez potrzeby zachowywania niektórych procedur dyktowanych interesem dłużnika, ale nie oznacza to jednak, że zupełnie dowolnie. Zaspokojenie wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy następuje nie z chwilą, gdy nabywa on rzecz na własność, bo to ma miejsce w momencie zawarcia umowy przewłaszczenia (art. 155 § 1 k.c.), ale z chwilą, gdy podejmie czynności prowadzące do zaspokojenia się z tej rzeczy w celu umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2011 r., sygn. akt V CSK 360/10). W związku z tym organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie umowa objęta aktem notarialnym z dnia 21 lipca 2006 r., stanowiącym umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz w prawie własności budynków na niej położonych oraz umowę przedwstępną sprzedaży, nie doszło jeszcze do definitywnego zbycia nieruchomości nr 1 przez [...] Sp. z o.o.. Dopiero na mocy aktu notarialnego z dnia 28 czerwca 2010 r. nastąpiło definitywne nabycie przez [...] Sp. z o.o. od [...] Sp. z o.o. udziału wynoszącego 20621/93104 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości [...] wraz z tym samym udziałem w prawie własności wzniesionych na gruncie budynków i budowli, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Charakter tej czynności prawnej powoduje, iż zmianie uległa przyczyna przysporzenia z zabezpieczenia przysługującej wierzytelności na nabycie przez [...] od [...] przewłaszczonego przedmiotu, co spełnia wymogi stawiane przez orzecznictwo pojęciu "zbycia". Dopiero skutki wskazanego wyżej aktu notarialnego z 28 czerwca 2010 r., w powiązaniu z wcześniejszymi umowami opisanymi powyżej, mogą zdaniem organu być uznane za zbycie w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy.

Kontynuując wywody wskazano, że dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, wymagało uzyskania dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Operat taki na zlecenie organu został sporządzony w dniu 2 lipca 2012 r. W ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż nieruchomość [...] oraz części nieruchomości [...] podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. Przyjęła stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 29 kwietnia 2006 r. Od dnia 29 kwietnia 2006 r. przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z planem, znajdowała się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC, terenie trasy komunikacyjnej — terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDG (ulica klasy G - główna), terenie trasy komunikacyjnej - terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDL (ulica klasy L - lokalna), terenie trasy komunikacyjnej - terenie drogi publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD (ulica klasy D — dojazdowa), terenie zieleni izolacyjnej oznaczonym na rysunku planu symbolem Zl, terenie zieleni urządzonej rekreacyjno-sportowej oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP1 oraz terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U, natomiast jej nieznaczny, wschodni fragment nie podlegał ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości nieruchomości [...] oraz części nieruchomości [...] dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego, ustalając, że był to teren przemysłowy, zabudowany budynkami byłych Zakładów Chemicznych "[...] " przeznaczonymi do rozbiórki.

Autorka operatu ustaliła ponadto, iż do dnia 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...]), zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. [...] .) zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] , w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] nr [...] i nr [...] , Obszarze Tras Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KTG 1/4 (ulica główna) oraz Obszarze Miejskiej Zielem Publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP 98, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...] , nr [...] , nr [...] i nr [...] .

Wobec powyższego, w celu ustalenia, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " spowodowało wzrost wartości nieruchomości nr 1 i nr 2, rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 29 kwietnia 2006 r. oraz cen z dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisów w księgach wieczystych, tj. 29 czerwca 2010 r. - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K . Na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego ustalono, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" spowodowało wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. W świetle powyższego uznano przedłożony operat szacunkowy za wiarygodny dowód w prowadzonym postępowaniu w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej dla ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Ustalona jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości, z uwzględnieniem wielkości zbytych udziałów, wynosi 1.766.872,50 zł.

Od opisanej wyżej decyzji odwołanie wniosła, w ustawowym terminie, spółka [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K . W odwołaniu zarzucono naruszenie art. 105 § 1 K.p.a. poprzez niewydanie decyzji o umorzeniu postępowania, mimo że na podstawie art. 68 § 1 w zw. z art. 59 § 1 pkt 9 i art. 21 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej doszło do przedawnienia prawa wymiaru opłat ustalonych w decyzji, w związku z czym obowiązek zapłaty wygasł, a postępowanie stało się bezprzedmiotowe; art. 8 K.p.a. w zw. z art. 37 ust. 6 u.p.z.p. poprzez wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty po upływie trzech lat od zbycia nieruchomości mimo, że zgodnie z brzmieniem art. 37 ust. 6 ustawy organ był zobowiązany ustalić opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego oraz art. 8 K.p.a. oraz art. 12 § 1 K.p.a. w zw. z art. 35 § 1 i § 3 K.p.a. poprzez kilkukrotne przedłużanie terminu zakończenia postępowania.

Na skutek rozpatrzenia ww. odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wydało decyzję z dnia 13 maja 2013 r. sygn. [...] , którą utrzymało w mocy kwestionowaną decyzję organu I instancji. Na rozstrzygnięcie Kolegium skargę do WSA w Krakowie złożyła spółka [...] Sp. z o.o. Wyrokiem z dnia 11 grudnia 2013r., sygn. akt II SA/Kr 1245/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę.

Na skutek rozpatrzenia złożonej przez spółkę skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny, wyrokiem z dnia 4 grudnia 2015 r. sygn. akt II OSK 882/14 uchylił ww. wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie do ponownego rozpoznania oraz orzekł o kosztach postępowania. W uzasadnieniu wyroku Sąd za niezasadne uznał większość zarzutów skargi kasacyjnej. W szczególności podzielił pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, iż przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odnośnie przedawnienia roszczeń (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.) są przepisami specjalnymi w stosunku do przepisów Ordynacji podatkowej, w związku z czym wyłączają jej zastosowanie. Przyczyną uchylenia wyroku wydanego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie było stwierdzenie zasadności zarzutu skargi kasacyjnej dotyczącego naruszenia przez Sąd I instancji przepisów postępowania: art. 151 P.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 lit.c P.p.s.a. oraz wiążącego się z nim naruszenia prawa materialnego, tj. § 26 ust. 2 pkt 3 planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r. Nastąpiło to poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy organy orzekające nie ustaliły w sposób prawidłowy przeznaczenia nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny w planie z 1994 r., w szczególności pominięcie, że plan ten dopuszczał także lokalizację na przedmiotowym terenie usług komercyjnych.

Ponownie rozpatrując sprawę, Wojewódzki Sąd Administracyjny wydał wyrok z dnia 21 kwietnia 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 342/16, którym uchylił zaskarżoną decyzję organu II instancji. Uzasadniając rozstrzygnięcie Sąd wskazał na związanie wyrokiem NSA zapadłym na gruncie przedmiotowej sprawy i poglądami w nim sformułowanymi i stwierdził, że "Ponownie rozważywszy kwestię przyjętego w operacie przeznaczenia nieruchomości w obecnym planie oraz przed jego wejściem w życie Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że nie została ona w sposób jednoznaczny wyjaśniona w operacie oraz w zaskarżonej decyzji. Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę, że w § 26 ust. 2 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. Nr [...] z dnia 16 listopada 1994 r. oprócz przeznaczenia podstawowego dopuszczona została również "zabudowa komercyjna" opisana jako "lokalizacja zapleczy administracyjno - technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego". W operacie szacunkowym (analiza nieruchomości) przeznaczenie nieruchomości w okresie obowiązywania tego planu określono wyłącznie, jako przeznaczenie podstawowe ("pod zabudowę przemysłową, przemysłowo-usługową" str. [...] operatu). Natomiast jako przeznaczenie nieruchomości w nowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] " zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. Nr [...] z dnia 8 lutego 2006 r przyjęto: "usługi komercyjne oraz przeznaczenie mieszane" na str. [...] operatu". W tym kontekście wskazano także, że "Niewyjaśnienie tej okoliczności niewątpliwie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, choć nie posiadając wiadomości specjalnych Sąd nie jest w stanie przesądzić, czy jej uwzględnienie będzie miało wpływ na ostateczne ustalenie wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego z 8 lutego 2006 r. To rzeczoznawca majątkowy musi wypowiedzieć się w kwestii, czy - a jeżeli tak - to w jaki sposób - przeznaczenie uznane w planie miejscowym za dopuszczalne, a nie podstawowe, wpływa na wartość nieruchomości". Formułując zalecenia co do dalszego postępowania Sąd wskazał, że "Niewątpliwie przeznaczenie nieruchomości w obu planach (podstawowe i dopuszczalne) jest tą cechą, która w istotny sposób wpływa na jej wartość. W operacie stanowiącym podstawę do wydania zaskarżonej decyzji brak rozważań na ten temat i nie wiadomo, czy rzeczoznawca w ogóle zajmował się tą kwestią.(...). Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy powinien zwrócić się do autorki operatu o wyjaśnienie opisanej wyżej okoliczności. Ponieważ jednak w pozostałym zakresie sporządzony w sprawie operat szacunkowy został uznany przez Naczelny Sąd Administracyjny oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie za prawidłowy, nie stwierdzono potrzeby uchylania również decyzji organu I instancji".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 7 listopada 2016 r., znak [...] wydaną po rozpatrzeniu odwołania [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. , od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 21 grudnia 2012 r., nr [...], utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W podstawie prawnej rozstrzygnięcia wskazano art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 199), dalej u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a..

Orzekając w powyższy sposób, organ odwoławczy wskazał - mając na uwadze, że ww. wyroki WSA w Krakowie oraz NSA zapadły na gruncie przedmiotowej sprawy i wiążą organy orzekające w niniejszej sprawie na mocy art. 153 P.p.s.a. – że Kolegium przeprowadziło ponownie postępowanie odwoławcze z uwzględnieniem uwag i zaleceń w nich wyrażonych.

SKO wskazało, że po wnikliwej analizie materiałów zgromadzonych w aktach sprawy i kwestionowanej decyzji, ze szczególnym uwzględnieniem interpretacji i zaleceń co do dalszego postępowania wynikających z zapadłych w sprawie wyroków NSA oraz WSA w Krakowie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , uzupełniwszy materiał dowodowy sprawy o dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy, uznało, że przedmiotowa decyzja Prezydenta Miasta K. jest prawidłowa i jako taka winna zostać utrzymana w mocy.

Kolegium zważyło, że z wyroku WSA w Krakowie z dnia 8 lipca 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 342/16, zapadłego w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy przez Sąd, zgodnie z zaleceniami NSA, wynika w szczególności, że Sąd przesądził, zgadzając się w tej mierze ze stanowiskiem SKO w K. wyrażonym w uzasadnieniu uchylonej wyrokiem decyzji, iż ustalenia operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy nie budzą wątpliwości za wyjątkiem jednej kwestii, która stała się powodem uchylenia decyzji organu II instancji. Kwestia ta dotyczy uwzględnienia w procesie wyceny okoliczności, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 16 listopada 1994r. (Dz. Urz. Woj. [...]), zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K . (Dz. Urz. Woj. [...] .), który obejmował teren przedmiotowej nieruchomości do dnia 1 stycznia 2003r., dopuszczalnym przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości była m. in. "zabudowa komercyjna" opisana jako "lokalizacja zapleczy administracyjno - technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego". Zgodnie ze stanowiskiem Sądu należało uznać, że z operatu sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy nie wynika, czy jego autorka kwestię tę brała pod uwagę, a jeśli tak, to jaki wpływ na wycenę kwestia ta posiadała. Nie jest także jasne, czy w kontekście omawianej okoliczności można zasadnie twierdzić, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia "nowego" planu miejscowego dla obszaru "[...]" uległo zmianie. Sąd podkreślił, że ani organy, ani Sąd nie mogą kwestii tej samodzielnie rozstrzygnąć, należy ona bowiem do sfery wiadomości specjalnych, jakie posiada rzeczoznawca. Konieczne jest natomiast uzyskanie od autorki operatu stosowanych wyjaśnień, które pozwolą na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy.

Mając powyższe na uwadze Kolegium, przystąpiwszy do ponownego rozpatrzenia przedmiotowej sprawy, wystąpiło do rzeczoznawcy majątkowego E.W. o złożenie stosownych wyjaśnień. W szczególności Kolegium zwróciło się o potwierdzenie aktualności znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego oraz z pytaniami dotyczącymi kwestii podnoszonej przez Sąd orzekający w przedmiotowej sprawie.

W odpowiedzi na wezwanie rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 14 października 2016 r. potwierdziła aktualność przeprowadzonej wyceny. W odpowiedzi na pytania Kolegium wyjaśniła, że wyceniając przedmiotową nieruchomość na okres pod rządami "starego" planu uwzględniała, że teren przedmiotowej nieruchomości znajdował się w obszarze o przeznaczeniu podstawowym oznaczonym symbolem "PS (tereny produkcyjno - przemysłowe), ale także, że plan jako przeznaczenie dopuszczalne wskazywał również przeznaczenie pod usługi komercyjne, czyli odpowiadające zastosowanemu w planie "nowym" oznaczeniu "UC". Podkreśliła jednak, że okoliczność ta nie może powodować zrównania przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości pod rządami planu "starego" i "nowego". Funkcja dopuszczalna od podstawowej różni się bowiem istotnie. W szczególności nie jest możliwe zainwestowanie danego terenu wyłącznie w sposób objęty przeznaczeniem dopuszczalnym. Winno ono stanowić uzupełnienie głównego sposobu zagospodarowania celem wzbogacenia funkcjonalności obszaru objętego planem. W przeciwnym wypadku różnicowanie pomiędzy przeznaczeniem podstawowym a dopuszczalnym byłoby bezprzedmiotowe. Rzeczoznawca wyjaśnił również, że rozdział na przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne znajduje odzwierciedlenie w preferencjach potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy zdecydowanie niżej oceniają możliwości inwestycyjne wynikające z przeznaczenia dopuszczalnego niż z podstawowego. Stąd też stwierdzić należy, że przeznaczenia nieruchomości wycenianej w "starym" i "nowym" planie nie są tożsame, w związku z czym zasadne było badanie istnienia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu obszaru " [...] ".

Jeśli natomiast chodzi o kwestię wpływu faktu, że przedmiotowa nieruchomość posiadała pod rządami "starego" planu dopuszczalne przeznaczenie pod usługi komercyjne, na ostatecznie oszacowaną wartość nieruchomości, autorka operatu podała, że przeprowadziła analizę w tym zakresie. W efekcie ustaliła, że "z ekonomicznego punktu widzenia grunty o podstawowej funkcji UC i PS stanowią oddzielne, nieskorelowane sektory rynku. Ceny gruntów przeznaczonych pod usługi komercyjne w zakresie przeznaczenia podstawowego są znacznie wyższe od cen gruntów, których możliwość alokacji usług komercyjnych wynika z przeznaczenia dopuszczalnego". Wskazała także, że "Pomimo możliwości inwestycyjnych wynikających z przeznaczenia dopuszczalnego (UC) w ramach przeznaczenia podstawowego (PS) cena nieruchomości o przeznaczeniu PS nie jest równorzędna cenie nieruchomości o przeznaczeniu UC". Podkreśliła przy tym, że wyceniając przedmiotową nieruchomość na okres pod rządami "starego" planu dobrana baza nieruchomości porównawczych obejmowała transakcje działkami o przeznaczeniu oznaczonym jako PS, posiadających pośród przeznaczeń dopuszczalnych także usługi komercyjne.

Wyżej opisane wyjaśnienia do operatu szacunkowego Kolegium uznało za wiarygodny dowód w przedmiotowej sprawie. Stwierdziło, że autorka operatu w sposób rzeczowy i przekonujący wyjaśniła wątpliwości wskazane przez WSA w Krakowie, pojawiające się na tle sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego. Biorąc je pod uwagę SKO stwierdziło z całą pewnością, że w operacie po pierwsze uwzględniono okoliczność, że przedmiotowa nieruchomość pod rządami "starego" planu posiadała dopuszczalne przeznaczenie pod usługi komercyjne, a także zweryfikowano wpływ tej okoliczności na wynik przeprowadzonej wyceny. W efekcie ustalono, że wpływ taki został uwzględniony w procesie wyceny. W szczególności wycena nieruchomości na okres pod rządami "starego" planu polegała na porównywaniu wycenianej nieruchomości z nieruchomościami o analogicznym przeznaczeniu podstawowym i dopuszczalnym. Uwzględniono także fakt, że potencjalni nabywcy, podejmując decyzję o zakupie nieruchomości, w ograniczonym tylko stopniu biorą pod uwagę dopuszczalne przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. SKO zatem stwierdziło ponad wszelką wątpliwość, że autorka operatu nie pominęła przeprowadzając wycenę okoliczności, że przedmiotowa nieruchomość pośród przeznaczeń dopuszczalnych posiadała m. in. przeznaczenie pod usługi komercyjne. Sposób uwzględnienia tej okoliczności został przy tym należycie uzasadniony, przez co ustalenia czynione w ramach wiadomości specjalnych posiadanych przez rzeczoznawcę poddają się weryfikacji z punktu widzenia spójności i rzetelności.

Kontynuując wywody Kolegium stwierdziło, że zasadnicza przesłanka naliczenia renty planistycznej, a to okoliczność, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, została w przedmiotowej sprawie zrealizowana. Zostało to w sposób niewątpliwy wykazane w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby przedmiotowej sprawy, które to opracowanie SKO uznało za materiał wiarygodny i rzetelny, sporządzony w zgodzie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzani operatu szacunkowego, w szczególności przepisu § 4 ust. 1 i 3 oraz przepisów rozdziału 4 Rozporządzenia.

Autorka operatu, uwzględniając treść art. 87 ust. 3a u.p.z.p., zgodnie z którym w sytuacji zaistnienia luki planistycznej na terenie położenia nieruchomości wycenianej oraz stwierdzenia, iż przeznaczenie tej nieruchomości przewidziane w obydwu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, czyli - planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. oraz planie obowiązującym obecnie - nie jest tożsame, oszacowanie kwoty ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w rezultacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinno być rezultatem porównania: wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie bądź wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie - a to w zależności od tego, która z oszacowanych wartości nieruchomości wycenianej sprzed wejścia w życie planu miejscowego, a więc wartości oszacowanej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym oraz przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania okaże się wartością większą. Rzeczoznawca zastosowała przy wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W rezultacie przeprowadzonej analizy porównawczej rzeczoznawca ustaliła wartość prawa użytkowania wieczystego 1 m2 przedmiotowej nieruchomości na kwoty: 352,91 zł - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]", 99,80 zł - jako wartość przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej oraz 105,40 zł - jako wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. Na tej podstawie rzeczoznawca obliczyła wartość prawa użytkowania wieczystego dla wskazanych trzech stanów. Zgodnie z przepisem art. 87 ust. 3a u.p.z.p. o wzroście wartości nieruchomości stanowić ma różnica pierwszej i trzeciej ze wskazanych wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, czyli wartości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] " oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. Różnica ta wyniosła kwotę 6.548.620 zł - dla działki nr [...] oraz 20.042.864 zł dla działek nr [...] ,[...] ,[..] ,[...] ,[...] . Uwzględniając stawkę procentową z § 37 uchwały i wysokość udziałów w prawach zbytych nieruchomości, opłata planistyczna wynosi 1.766.872,50 zł.

Oceniając operat Kolegium wskazało, że dobór nieruchomości porównawczych dla wycen prowadzonych na wszystkie trzy ww. okresy został prawidłowo uzasadniony. Autorka operatu stworzyła trzy bazy nieruchomości podobnych do wycenianej i wyjaśniła, że do wyceny przyjęła transakcje o zróżnicowanej powierzchni z racji braku wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami o powierzchni zbliżonej do wycenianej. Z każdej bazy wybrano po trzy nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotowej. SKO stwierdziło także, że rzeczoznawca wyczerpująco scharakteryzowała wybrane nieruchomości porównawcze, uwzględniając atrybuty, które uznała za istotne dla ich wartości. Kolegium stwierdziło, że nieruchomości przyjęte do porównań spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a nieuchronnie istniejące pomiędzy nimi różnice zostały skorygowane właściwymi współczynnikami. Procedura porównywania parami i obliczania wyniku wyceny również nie budzi zastrzeżeń ani wątpliwości SKO.

Podsumowując powyższe Kolegium nie dopatrzyło się w przeprowadzonej wycenie żadnych uchybień formalnych, błędów czy nieścisłości, w związku z czym uznało, że operat szacunkowy dla przedmiotowej nieruchomości z dnia 2 lipca 2012r., którego aktualność została potwierdzona w dniu 14 października 2016 r., stanowi wiarygodny dowód na okoliczność, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o wartość, jaka z tego operatu wynika. Powyższy wniosek potwierdzają także zapadłe na gruncie niniejszej sprawy wyroki NSA i WSA w Krakowie, których treść wiąże organy orzekające w niniejszej sprawie.

SKO również wskazało, że pozostałe przesłanki naliczenia tzw. renty planistycznej zostały w niniejszej sprawie spełnione i wykazane. W szczególności przedmiotowe nieruchomości, obejmujące działki ewidencyjne nr [...] o powierzchni 2,6458 ha, nr [...] o powierzchni 5,7608 ha, nr [...] o powierzchni 0,0048 ha, nr [...] o powierzchni 1,1776 ha, nr [...] o powierzchni 0,4129 ha i nr [...] o powierzchni 0,7417 ha obr. [...] jedn. ewid. P. , znajdują się w przeważającej części w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] ", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia 8 lutego 2006 r., obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. Część nieobjęta planem, zgodnie z informacją ujętą w operacie szacunkowym, obejmuje powierzchnię 0,0220 ha, co zostało uwzględnione przy obliczaniu opłaty. Zbycie nieruchomości nastąpiło w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z porównania dat wejścia w życie planu miejscowego oraz aktu notarialnego z dnia 28 czerwca 2010 r. Repertorium A [...] , który, zgodnie z powoływanym wyżej wyrokiem WSA w Krakowie wiążącym na gruncie przedmiotowej sprawy uznać należy za moment definitywnego zbycia przedmiotowych nieruchomości przez spółkę [...] Sp. z o.o. Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Uchwała obejmująca przedmiotowy miejscowy plan przewiduje stawkę procentową opłaty ustalając ją dla terenów oznaczonych symbolami U, U.1, UC na 30%, dla terenów MWU na 10%, a dla terenów pozostałych - 0%.

Kolegium stwierdziło również, że organ I instancji prawidłowo obliczył należną opłatę, uwzględniając wielkości zbytych udziałów w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości, a także fakt, że niewielka część działki nr [...] znajduje się poza obszarem objętym planem miejscowym.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium stwierdziło, że jeśli chodzi o kwestię stosowania do przedmiotowej opłaty przepisów działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, w szczególności kwestia ta została szeroko omówiona w zapadłym na gruncie przedmiotowej sprawy wyroku WSA w Krakowie sygn. akt II SA/Kr 342/16. Powtórzyło, że art. 37 ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowią, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan stał się obowiązujący. Nie ma zatem podstaw do stosowania przepisów Ordynacji podatkowej dotyczących przedawnienia, skoro przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym szczegółowo regulują tą kwestię. Przepisy zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są przepisami szczególnymi w stosunku do Ordynacji podatkowej i w związku z tym wyłączają jej stosowanie (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 207/10).

SKO podkreśliło, że o istnieniu obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej nie przesądza zaistnienia zdarzeń, takich jak uchwalenie planu miejscowego, czy też zbycie nieruchomości. Okoliczności te to warunki konieczne, ale niewystraczające dla naliczenia opłaty. Nie jest zatem tak, jak twierdzi strona odwołująca, że obowiązek uiszczenia opłaty powstał w niniejszej sprawie w momencie zbycia przez [...] Sp. z o.o. udziałów w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości. Obowiązek uiszczenia opłaty powstanie z momentem uzyskania waloru ostateczności przez decyzję naliczającą opłatę.

Zdaniem SKO chybione są także zarzuty odwołania zmierzające do wykazania, że organ I instancji nadmiernie zwlekał z wydaniem kwestionowanej decyzji. Ustanowiona w przepisie art. 37 ust. 6 u.p.z.p. zasada, że decyzję o naliczeniu opłaty wydaje się "bezzwłocznie" oznacza tyle, że organ winien wydać decyzję bez zbędnej zwłoki, tj. bez nieuzasadnionego wstrzymywania się z jej wydaniem. Ustawodawca nie wprowadza przy tym terminu, po upływie którego orzekanie w sprawie nie byłoby już możliwe. Jedyny termin dotyczy momentu wszczęcia postępowania (w okresie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu, zgodnie z art. 37 ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p.).

Mając na uwadze wszystkie powyższe rozważania Kolegium orzekło jak w sentencji swojej decyzji.

Skargę do WSA w Krakowie na opisane wyżej decyzje: SKO w K. z dnia 7.11.2016 r. oraz Prezydenta Miasta K. z dnia 21.12.2012 r. wniosła [...] Sp. z o.o. w K.

Domagając się uchylenia zaskarżonych decyzji oraz zasądzenia kosztów postępowania sądowego, strona skarżąca zarzuciła naruszenie:

I. przepisów postępowania w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 153 P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 oraz art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie ocen prawnych i wskazań z wyroku NSA z dnia 4 grudnia 2015 r., sygn. akt II OSK 882/14 oraz z wyroku WSA w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 342/16, co do konieczności ustalenia:

i) przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania miasta K. przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniającą uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Województwa [...] ) (zwanego dalej "Dawnym Planem Zagospodarowania"), oraz tego

ii) jaki wpływ na ustalenie wartości nieruchomości (a w rezultacie wysokość opłaty) miała okoliczność, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na Nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego,

- a w rezultacie, poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, w konsekwencji czego SKO w zaskarżonej decyzji w dalszym ciągu nie ustalił w sposób prawidłowy:

1) przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w Dawnym Planie Zagospodarowania; oraz

2) wpływu na ustalenie wartości nieruchomości (a w rezultacie pobór opłaty) okoliczności, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania, dopuszczalna była lokalizacja na Nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego.

W konsekwencji powyższego, zaskarżona decyzja stanowi powielenie wcześniejszej decyzji SKO z dnia 13 maja 2013 r.

Naruszając wymienione powyżej przepisy, SKO ograniczyło badanie stanu faktycznego sprawy do przywołania w zaskarżonej decyzji wyjaśnień do operatu szacunkowego z dnia 2 lipca 2012 r., które zostały udzielone w piśmie rzeczoznawcy majątkowego – E.W. z dnia 14 października 2016 r., pomijając tym samym istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne sprawy.

Gdyby zaskarżona decyzja uwzględniała wszystkie istotne okoliczności faktyczne sprawy, tj. w szczególności okoliczność, że:

i) na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego;

ii) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...] " zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006r., obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r. nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy Nieruchomości w stosunku do Dawnego Planu Zagospodarowania, a w rezultacie wzrostu jej wartości -

- w analizowanej sprawie nie wystąpiłaby przesłanka do pobrania Opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w związku z art. 87 ust. 3a u.p.z.p..

b) naruszenie art. 77 § 1, art. 80, art. 84 i art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 15 i 138 K.p.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) oraz w zw. z § 58 ust. 1 oraz § 57 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (j .t. Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm. Zwanego dalej "Rozporządzeniem") poprzez oparcie przez SKO rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji na nieaktualnym operacie, przy jednoczesnym uznaniu tego dowodu za obdarzony pełną mocą dowodową, w sytuacji, gdy zdaniem skarżącej spółki, operat utracił aktualność, z uwagi na brak potwierdzenia we właściwej formie aktualności operatu przez rzeczoznawcę.

Powyższej oceny zaskarżonej decyzji nie zmienia fakt, iż w odpowiedzi na wezwanie SKO, pismem z dnia 14 października 2016r. rzeczoznawca przedstawił Wyjaśnienia do Operatu, w których jak wskazano w zaskarżonej decyzji: "potwierdziła aktualność przeprowadzonej wyceny". W ocenie strony skarżącej w analizowanej sprawie aktualność Operatu nie została potwierdzona przez rzeczoznawcę we właściwej formie. Przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 Rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 § 1 Rozporządzenia).

Naruszenie ww. przepisów postępowania miało oczywisty, bezpośredni wpływ na wynik postępowania, gdyż ich rezultatem było nałożenie opłaty pomimo, że nie było podstaw do jej wymiaru oraz poboru.

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

c) naruszenie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania poprzez jego niewłaściwe zastosowanie (niezastosowanie), w konsekwencji nieuwzględnienia przez SKO w zaskarżonej decyzji, że na podstawie wskazanych przepisów dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego, wobec czego uchwalenie Obowiązującego Planu Zagospodarowania nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy nieruchomości w stosunku do Dawnego Planu Zagospodarowania, a w rezultacie wzrostu jej wartości. Z uwagi na powyższe, w niniejszej sprawie nie wystąpiła przesłanka do naliczenia opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w związku z art. 87 ust. 3a u.p.z.p..

d) naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. przez jego niewłaściwe zastosowanie, w konsekwencji nałożenie opłaty mimo, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego, wobec czego uchwalenie Obowiązującego Planu Zagospodarowania nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy Nieruchomości w stosunku do Dawnego Planu Zagospodarowania, a w rezultacie wzrostu jej wartości. Z uwagi na powyższe, w niniejszej sprawie nie wystąpiła przesłanka do pobrania opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a u.p.z.p.

W uzasadnieniu skargi, w którym zarzuty skargi zostały obszernie rozwinięte, zwrócono m.in. uwagę, że przeznaczenie dopuszczalne w aktualnie uchwalanych planach miejscowych jest odmiennie rozumiane niż na gruncie planu z 1994 r. W planie tym bowiem przeznaczenie dopuszczalne (w tym usługi komercyjne) mogło być zrealizowane na określonej nieruchomości, pod warunkiem zachowania zasady, że obiekty i urządzenia projektowane i istniejące z zakresu użytkowania dopuszczalnego łącznie, nie będą zajmowały więcej niż 40% całego obszaru Produkcji i Zaplecza Technicznego (PS). Okoliczność, że usługi komercyjne mogły obejmować maksymalnie 40% całego obszaru PS nie oznacza, że wyceniana nieruchomość nie mogła zostać objęta takim właśnie przeznaczeniem dopuszczalnym. Mogło się zatem okazać, że w oparciu o par. 26 ust. 3 pkt 2 Planu z 1994 r. lokalizacja usług komercyjnych dopuszczalna była na obszarze wycenianych działek.

Wg skargi, w przypadku wyceny na okres pod rządami dawnego planu zagospodarowania przestrzennego dobrana baza nieruchomości porównawczych powinna obejmować wyłącznie transakcje działkami o przeznaczeniu oznaczonym jako PS. Tymczasem w wyjaśnieniach do operatu rzeczoznawca wskazał, że dobrana baza nieruchomości obejmowała tylko "w szczególności" takie transakcje.

Zwrócono też uwagę, że operat szacunkowy można wykorzystywać przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia. Po tym okresie konieczne jest jego potwierdzenie przez rzeczoznawcę majątkowego. Następuje to przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym. To zaś w sprawie nie zostało zrealizowane.

Podkreślono, iż w dawnym planie miejscowym usługi komercyjne mogły obejmować maksymalnie 40 % całego obszaru PS. Nie oznacza to, że przedmiotowe działki nie mogły zostać objęte takim "przeznaczeniem dopuszczalnym".

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., dalej P.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy.

W ramach kontroli działalności administracji publicznej przewidzianej w art. 3 P.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 P.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy (art. 135 P.p.s.a.) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, stwierdzeniem ich nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa przewidziane są w art. 145 § 1 P.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi podlega ona oddaleniu, stosownie do art. 151 P.p.s.a.

Stan prawny kontrolowanej sprawy został ukształtowany w istotnym zakresie ocenami prawnymi wyrażonymi w wydanych już w tej sprawie wyrokach, tj. w wyroku NSA z dnia 4.12.2015 r. (sygn. akt II OSK 882/14) – uchylający wyrok WSA w Krakowie i przekazujący sprawę sądowi I instancji od ponownego rozpoznania oraz, będącym konsekwencją tego rozstrzygnięcia - wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 21.04.2016 r. (sygn. akt II SA/Kr 342/16), którym uchylona została decyzja SKO w K. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla [...] sp. z o.o. w K.

Zauważyć bowiem należy, iż zgodnie z art. 190 P.p.s.a. sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Nadto, stosownie do art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie (...) było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Dodatkowo, zgodnie z art. 170 P.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Moc wiążąca prawomocnego orzeczenia sądowego określona w art. 170 P.p.s.a. w odniesieniu do sądów powoduje, iż odnosi się ono również do sprawy, w ramach której zapadł prawomocny wyrok (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 27.01.2010 r.; sygn. akt II SA/Wr 751/09). Przedstawione regulacje oznaczają więc, że obecna ocena kontrolowanej sprawy dokonana winna zostać w aspekcie ocen prawnych i stanowisk (zaleceń), uprzednio już wyrażonych przez sądy orzekające we wskazanych powyżej wyrokach.

W niniejszej sprawie istotne znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm., dalej u.p.z.p.). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak wynika z art. 37 ust. 4 u.p.z.p., do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 stosuje się odpowiednio przepis ust. 3, zgodnie z którym roszczenia (...) można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W myśl art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Nadto zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p. właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Stosownie natomiast do art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W celu dokonania kontroli zaskarżonej decyzji niezbędne jest m. in. zweryfikowanie, czy organy administracji publicznej zrealizowały wszystkie wskazania, wynikające z powołanych prawomocnych orzeczeń. Nadto należy zauważyć, że szereg kwestii, podnoszonych przez stronę skarżącą po wydaniu wskazanych wyroków, zostało już w tych orzeczeniach prawomocnie przesądzonych, co zostało wyżej obszernie przywołane w części wstępnej niniejszego uzasadnienia.

Z treści wskazanych wyżej, wiążących w sprawie wyroków sądów administracyjnych wynika wyraźnie, że operat szacunkowy z dnia 2 lipca 2012r. został już w zasadniczej części oceniony i uznany za dokument rzetelny. Sądy wskazały jedynie na konieczność uzupełnienia tego dokumentu (a nie sporządzenia nowego operatu) poprzez uzyskanie wyjaśnień od jego autorki w zakresie tego, czy i jaki wpływ na wzrost wartość nieruchomości mogła mieć okoliczność, że w § 26 ust. 2 pkt 3 ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego z roku 1994 r. oprócz przeznaczenia podstawowego dopuszczona została również "zabudowa komercyjna". W ramach sprawowanej obecnie sądowej kontroli decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 7 listopada 2016 r., znak [...] niezbędne jest zatem zweryfikowanie, czy organy administracji publicznej uzyskały takie uzupełnienie operatu szacunkowego oraz czy można je uznać za wystarczające.

Jak wynika z akt administracyjnych, przedstawionych przez Kolegium, organ ten zwrócił się pismem z dnia 20 września 2016 r. do autorki operatu szacunkowego o dodatkowe wyjaśnienia w zakresie wynikającym z wiążących wskazań sądów administracyjnych. W odpowiedzi, udzielonej pismem z dnia 14 października 2016 r., rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że w nowym planie miejscowym przedmiot wyceny znajdował się głównie w terenie, przewidzianym na lokalizację usług wielofunkcyjnych, oznaczonych na rysunku planu symbolem UC, natomiast w poprzednim planie ogólnym ten sam obszar przewidziano na usługi, ukierunkowane na produkcję i przemysł, a obszar oznaczono jako PS. W katalogu dopuszczalnych przeznaczeń obszaru PS istnieje możliwość lokalizacji (w powołanym piśmie użyto sformułowania: "alokacja", wyraźnie jednak w znaczeniu "lokalizacja") zabudowy z sektora usług komercyjnych, czuli zagwarantowanych nowo uchwalonym przeznaczeniem UC. Jednak dalej biegła wyjaśniła, że funkcja podstawowa różni się dość istotnie od funkcji dopuszczalnej. Pierwsza ma przeważać wśród kierunków rozwoju pozostałych gruntów, druga natomiast ma stanowić dopełnienie głównego sposobu zagospodarowania, celem uzupełnienia funkcjonalności obszaru objętego planem. Inaczej różnicowanie przeznaczeń stałoby się bezprzedmiotowe, a interpretacja dowolna. Zróżnicowanie możliwości inwestycyjnych nieruchomości pomiędzy przeznaczeniem głównym, a dopuszczalnym, znajduje odzwierciedlenie na rynku nieruchomości. Biegła zwróciła też uwagę, że czynności poprzedzające proces ustalenia wartości nieruchomości wg trzech stanów planistycznych poprzedzono analizą runku nieruchomości. Analiza ta dowodzi, że z ekonomicznego punktu widzenia grunty o podstawowych funkcjach UC i PS stanowią oddzielne, nieskorelowane sektory rynku. Ceny gruntów przeznaczonych pod usługi komercyjne w zakresie przeznaczenia podstawowego są znacznie wyższe od cen gruntów, na których możliwość lokalizacji usług komercyjnych wynika z przeznaczenia dopuszczalnego. Obserwacje sfery transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe niezabudowane o podstawowym przeznaczeniu na usługi wielofunkcyjne oraz przewidziane pod zabudowę produkcyjną i przemysłową z dopuszczalną zabudową komercyjną dowodzą, że w ślad za praktycznymi możliwościami lokalizacji usług komercyjnych nie idzie aspekt ekonomiczny. Oznacza to, że pomimo możliwości inwestycyjnych, wynikających z przeznaczenia dopuszczalnego w ramach przeznaczenia podstawowego PS cena nieruchomości o przeznaczeniu PS nie jest równorzędna cenie nieruchomości o przeznaczeniu UC.

Z uwagi na treść powyższych wyjaśnień biegłego za prawidłowe należy uznać stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , że sporządzony w sprawie operat szacunkowy określający wartość wycenianej nieruchomości (działek) uwzględniał miarodajną dla sprawy okoliczność, iż działki te w planie z 1994r. posiadały, w ramach obszaru PS, dopuszczalne przeznaczenie pod usługi komercyjne, co odpowiadało w nowym planie (z 2006 r.) przeznaczeniu terenu o symbolu UC. Wobec tego należy przyjąć, że zgodnie z zaleceniami prawomocnych wyroków wyjaśniona została kwestia, czy przeznaczenie nieruchomości określone w planie miejscowym jako "dopuszczalne", a nie podstawowe, ma wpływ na wartość nieruchomości. Jak wyjaśniła autorka operatu szacunkowego, ceny gruntów przeznaczonych w planie miejscowym pod usługi komercyjne (w zakresie przeznaczenia podstawowego) są znacznie wyższe od cen gruntów, których możliwości inwestycyjne w zakresie wymienionego rodzaju usług wynikają wyłącznie z przeznaczenia "dopuszczalnego". Zatem potencjalni zaś nabywcy nieruchomości, w ograniczonym stopniu biorą pod uwagę "dopuszczalne" przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Wypływa stąd logiczny wniosek, że funkcja "dopuszczalna" przeznaczenia terenu różni się znacznie od funkcji podstawowej w zakresie atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości.

Zdaniem Sądu powyższy wniosek wzmacnia również analiza zapisów dawnego planu ogólnego. Przeznaczenie terenów o symbolu PS regulował § 26 planu ogólnego. W § 26 ust. 1 określono przeznaczenie podstawowe gruntów, w § 26 ust. 2 przeznaczenie dopuszczalne: lokalizację urządzeń komunikacji i urządzeń infrastruktury technicznej (§ 26 ust. 2 pkt 1), lokalizację urządzeń ograniczających skażenia środowiska, zakłady przetwórstwa odpadów (§ 26 ust. 2 pkt 2) oraz lokalizację zapleczy administracyjno-technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego (§ 26 ust. 2 pkt 3). Z powołanych przepisów dawnego planu wynika zatem, że lokalizacja obiektów i urządzeń w obszarze PS w ramach przeznaczenia dopuszczalnego możliwa była pod warunkiem, że stanowić one będą uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego, a nadto, że nie będą zajmowały więcej niż 40% danego obszaru. Wskazane przesłanki określają więc istotne ograniczenia inwestycyjne, a zatem logiczne jest, że wpływają tym samym na atrakcyjność gruntów do których się odnoszą, a przez to na ich ceny (wartość). Zdaniem Sądu brak jest zatem podstaw do kwestionowania wyjaśnień biegłego i poczynionych w ślad za nimi ustaleń organu administracji, że pomimo dopuszczalnej (potencjalnej) możliwość zagospodarowania terenu PS w zakresie usług komercyjnych cena nieruchomości w tym obszarze, nie będzie równorzędna cenie nieruchomości w obszarze UC. Brak bowiem prawnych ograniczeń inwestycyjnych, w ramach obszaru usług komercyjnych będzie zdecydowanie podwyższał atrakcyjność danego terenu i bezsprzecznie wpływał będzie na wzrost jego wartości. Urządzenia i obiekty wymienione w przeznaczeniu dopuszczalnym miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. nie mogą łącznie zajmować więcej niż 40% danego obszaru, czyli danego przeznaczenia (w tym wypadku przypadku PS), co nie jest równoważne powierzchni działki. Oznacza to, że jeśli w danym obszarze znajdują się np. urządzenia komunikacji, tereny zielone, budynki zaplecza administracyjno - technicznego, a inwestor ukierunkowany byłby na usługi komercyjne, to łącznie z wyżej wymienionymi obiektami i urządzeniami nie mogłyby one zająć więcej niż 40 % analizowanego obszaru. W zależności zatem od sposobu i intensywności zagospodarowania pozostałych nieruchomości w obszarze PS użytkownik wieczysty wycenianej nieruchomości mógłby znaleźć się w takiej sytuacji, że usług komercyjnych nie mógłby już realizować w ogóle, gdyby wskaźnik powierzchni, zajętej na cele przeznaczenia dopuszczalnego przekroczył już na całym obszarze 40 %. W zakresie zagospodarowania nieruchomości mogły zatem nastąpić zmiany, związane z czynnikami zewnętrznymi i niezależnymi od właściciela, czy użytkownika wieczystego tej nieruchomości. Nowy plan, wprowadzający ograniczenia powierzchni zabudowy, przeznaczenia dopuszczalnego, czy wymóg zachowania powierzchni biologicznie czynnej tylko w odniesieniu do konkretnej nieruchomości, zwiększa zatem pewność co do możliwości zagospodarowania w przyszłości. Trafnie zatem Samorządowe Kolegium Odwoławcze, przywołując wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego wskazało, że zweryfikowany został wpływ tego, jak przeznaczenie uznane w planie miejscowym za dopuszczalne, a nie podstawowe, będzie określać (wpływać) na wartość nieruchomości.

Strona skarżąca zarzucała, że zaskarżona decyzja została oparta na nieaktualnym operacie, bowiem jego aktualność nie została potwierdzona we właściwej formie. W odniesieniu do tego zarzutu wyjaśnić należy, że stosownie do art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm., dalej u.g.n.) przepisy rozdziału 1 działu IV ustawy (odpowiednio: "Określanie wartości nieruchomości" w dziale "Wycena nieruchomości") stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W postępowaniu w przedmiocie określenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdą zatem przepisy art. 149 i nast. u.g.n.. Zgodnie z art. 156 § 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak wynika z art. 156 ust. 1a u.g.n. organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby. W myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154, z tym że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Stosownie do § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast zgodnie z § 58 ust. 1 tego rozporządzenia potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.

Z samych przepisów u.g.n. nie wynikają zatem żadne szczegółowe wymogi co do sposobu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Doprecyzowanie zawierają powołane przepisy rozporządzenia, które jednak wskazują, że klauzula o aktualności operatu ma zawierać: oświadczenie rzeczoznawcy o aktualności (§ 58 ust. 1) wraz z podpisem, datą i pieczęcią rzeczoznawcy (§ 58 ust. 1 w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia).

Pismo rzeczoznawcy z dnia 14 października 2016 r. zawiera stwierdzenie, zgodnie z którym: "Bacząc na cel wyceny oraz związane z nim obostrzenia prawne i metodologiczne, w tym konieczność odzwierciedlenia wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a co się z tym wiąże przyjęcie stanu nieruchomości z daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] " (...) oraz cen z daty zbycia przedmiotu wyceny, należy wskazać, że oszacowane w operatach szacunkowych z dnia 2 lipca 2012 r. wartości nieruchomości są stałe w czasie. Niniejszym w dniu 14.10.2016 r. potwierdza się aktualność ww. operatów szacunkowych".

W treści powołanego oświadczenia znajduje się data, niezależnie od tego samo pismo zostało również opatrzone datą dzienną. Na końcu pisma znajduje się odręczny podpis rzeczoznawcy majątkowego oraz odcisk jego pieczęci. W ocenie Sądu tego rodzaju potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego jest całkowicie wystarczające i odpowiada wymogom art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 w zw. z art. 57 ust. 1 rozporządzenia. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży – w niniejszej sprawie był to dzień 28 czerwca 2010 r. Natomiast stan nieruchomości należało uwzględnić na dzień 29 kwietnia 2006 r., czyli na dzień wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obie te daty są stałe w czasie – co słusznie podkreśliła biegła w piśmie z dnia 14 października 2016 r. Niezależnie zatem od tego, że formalny wymóg aktualizacji operatu szacunkowego został dopełniony trzeba stwierdzić, że wycena dokonana w dniu 2 lipca 2012 r., a dotycząca ustalenia wzrostu wartości nieruchomości nie mogła ulec dezaktualizacji.

Wobec powyższego należało uznać, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze wykonało wskazania wynikające z prawomocnych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Uzupełniło materiał dowodowy o wyjaśnienia rzeczoznawcy, które pozwoliły na ocenę, że przewidziane w dawnym planie ogólnym uzupełniające przeznaczenie terenu PS na cele komercyjne nie miało wpływu na prawidłowość wyceny spornej nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia 2 lipca 2012 r. Na podstawie uzupełnionego w ten sposób operatu szacunkowego organ administracji publicznej ustalił, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego planu miejscowego, a następnie prawidłowo wyliczył opłatę z tego tytułu i orzekł o jej nałożeniu. Powyższe rozważania stanowią odpowiedź na zarzuty skargi, które należało uznać za bezpodstawne.

Sąd, w ramach sprawowanej z urzędu kontroli, nie dopatrzył się żadnych podstaw do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Skarga podlegała zatem oddaleniu, o czym Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 P.p.s.a..