Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 623/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-01-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Burmistrz Miasta
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1,
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 12 stycznia 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi Prokuratora Okręgowego na decyzję Burmistrza z dnia 4 kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję.


UZASADNIENIE

Prokurator Okręgowy wniósł w dniu 5 października 2016 r. do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Burmistrza Miasta z dnia 4 kwietnia 2016 r., nr [...], o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działce nr [...] obręb [...] przy ul. T. w L., doręczoną stronom w dniach 4 i 6 kwietnia 2016 r.

Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Burmistrz Miasta, działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust.1, art. 63 ust. 1-4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz.199, ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23), na wniosek Ł. W. z dnia 25 stycznia 2016 r. uzupełniony wnioskiem z dnia 16 lutego 2016 r. w sprawie budowy trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych na dz. nr [...] obręb [...] przy ul. T. w L. ustalił następujące warunki zabudowy:

1. ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy:

a) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;

2. ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego:

a) granice terenu objętego decyzją są oznaczone na załączniku graficznym Nr 1 w skali 1:500;

b) linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym:

c) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - ustala się max. wskaźnik o wartości 0,37;

- wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - ustala się wskaźnik o wartości min.20%;

d) szerokość elewacji frontowej - (od strony ul. W., T. i S.) - ustala się szerokość elewacji frontowych na max. 22,0 m (dotyczy pojedynczego, wolnostojącego budynku mieszkalnego, pomiędzy odrębnymi budynkami w tej samej pierzei ulicznej obowiązuje zachowanie odległości min. 2,0 m);

e) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (od strony ul. W., T. i S.) -ustala się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (okap dachu) max. na poziomie 7,5m ponad poziom terenu przy głównym wejściu do budynku;

f) geometria dachu - ustala się możliwość stosowania dachów dwu- lub wielospadowych o symetrycznych formach i pochyleniu połaci dachowych od 20° do 45°, gdzie kalenica główna usytuowana będzie równolegle lub prostopadle do osi przylegającej ulicy publicznej. Dopuszcza się stosowanie dachów o formach mansardowych, gdzie pochylenie połaci dolnej części tego dachu zawierać się będzie w granicach 60° * 80°. Jeśli dach o formach mansardowych będzie tworzył kalenicę główną, to jej usytuowanie winno spełniać wymagania jak wyżej.

3. ustalenia dotyczące ochrony środowiska:

a) cały obszar planowanej inwestycji położony jest w strefie Głównego Zbiornika Wód Podziemnych Nr [...], gdzie obowiązuje decyzja znak: [...] MOŚZNiL zatwierdzająca dokumentację zawierającą warunki hydrologiczne, hydrogeologiczne zbiornika wód podziemnych;

w trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu (art. 74 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska - Dz. U. z 2013 r., poz. 1232, ze zm.);

c) w trakcie prac budowlanych inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych (art. 75 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska);

4. ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej:

teren nie jest objęty wpisem do rejestru zabytków województwa pomorskiego;

b) w przypadku natrafienia w trakcie realizacji prac ziemnych na przedmiot posiadający cechy zabytku zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej:

infrastruktura techniczna:

- zaopatrzenie w wodę - z sieci wodociągowej, na warunkach określonych przez gestora sieci;

- zasilanie w energię elektryczną - z sieci energetycznej, na warunkach określonych przez gestora sieci;

- odprowadzenie ścieków - do sieci kanalizacji sanitarnej, na warunkach określonych przez gestora sieci;

- odprowadzenie wód opadowych - do sieci kanalizacji deszczowej, na warunkach określonych przez gestora sieci;

- zaopatrzenie w gaz - z sieci gazowej, na warunkach określonych przez gestora sieci;

- zaopatrzenie w ciepło - gazowe lub z miejskiej sieci ciepłowniczej, na warunkach określonych przez gestora sieci;

obsługa komunikacyjna:

- dojazd i dojście do obiektu - z ul. W. i ul. S. - drogi gminne;

zgodnie z § 18 ust.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422) na terenie posesji należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

- ustala się 1 miejsce postojowe na 1 mieszkanie;

6. wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich:

a) przy projektowaniu należy uwzględnić wymogi zawarte w art.5 ust.1 pkt. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290). W szczególności realizowana inwestycja nie może ograniczyć ochrony przed:

1. pozbawieniem:

- dostępu do drogi publicznej,

- możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,

- dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

2. uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie.

Linie rozgraniczające teren inwestycji oraz oznaczenia graficzne są przedstawione na planie sytuacyjnym stanowiącym załącznik Nr 1 do niniejszej decyzji.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji burmistrza, po dokonaniu analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym znajduje się inwestycja stwierdzono, że:

- sąsiednie działki dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących wnioskowanej inwestycji;

- wnioskowany teren ma dostęp do drogi publicznej;

- istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla projektowanego zamierzenia budowlanego;

- wnioskowany teren jest działką budowlaną;

- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Burmistrz Miasta poinformował strony postępowania o możliwości zapoznania się, przed wydaniem decyzji, z aktami sprawy oraz zgłaszania wniosków i uwag w przedmiotowej sprawie, w terminie wskazanym w piśmie z dnia 18 marca 2016 r. nie zgłoszono uwag dotyczących planowanego zamierzenia.

Załącznikiem do decyzji, zgodnie z jej treścią, był plan sytuacyjny i analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (część opisowa i graficzna).

Zaskarżonej decyzji Prokurator Okręgowy zarzucił:

- naruszenie przepisów postępowania - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładanego wyjaśnienia sprawy, dowolną ocenę dowodów, a w konsekwencji niejednoznaczne określenie parametrów technicznych dot. geometrii dachu oraz niewłaściwe określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej;

- naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 61 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778) oraz § 7 i 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), poprzez nieustalenie pełnych wymagań w zakresie geometrii dachu, nieokreślenie wysokości kalenicy oraz ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od strony ul. W., T. i S. maksymalnie na poziomie 7,5 m ponad poziom terenu przy głównym wejściu do budynku i w następstwie naruszenie określonej w art.61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy tzw. zasady dobrego sąsiedztwa.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o dopuszczenie dowodu z dokumentacji fotograficznej w postaci wydruków ze strony internetowej gogle maps obrazującej zadrzewienie działki nr [...] obr. [...] przy ul. T. w L., a także z informacji z dnia 30 września 2016 r. Wydziału Budownictwa Starostwa Powiatowego dotyczącego postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego oraz wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...].

Skarżący prokurator przedstawił stan faktyczny wywołany wnioskiem Ł. W. o ustalenie warunków zabudowy. Burmistrz Miasta w dniu 4 kwietnia 2016 r. wydał decyzję nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działce nr [...] obręb [...] przy ul. T. w L. Decyzja ta nie została zaskarżona i jest ostateczna od dnia 21 kwietnia 2016 r.

Według skarżącego decyzja wydana została z naruszeniem wskazanych przepisów prawa procesowego i materialnego.

Prokurator powołał się na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydane na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określające stosownie do art. 61 ust. 7 ustawy m. in. wymagania dotyczące ustalania:

linii zabudowy;

wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

szerokości elewacji frontowej;

wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Jak wynika z art. 61 ust. 7 ustawy i § 8 rozporządzenia, w decyzji o warunkach zabudowy należy m.in. określić wysokość kalenicy. W decyzji z dnia 4 kwietnia 2016 r. nie określono tej wysokości. Pkt 2 lit. f decyzji dotyczący geometrii dachu jest nieprecyzyjny i może skutkować uzyskaniem pozwolenia na budowę budynków znacznie wyższych niż pobliska zabudowa, z naruszeniem określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada ta wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Przytoczył skarżący treść § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazując, że na wyznaczonym zgodnie z tym przepisem obszarze analizowanym organ przeprowadza analizę istniejącej zabudowy w celu sprawdzenia, czy możliwe jest na jej podstawie ustalenie parametrów nowej inwestycji jako stanowiącej kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania istniejącego.

Załącznikiem do zaskarżonej decyzji jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia wymagań dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz plan sytuacyjny. W punkcie 6e tej analizy wskazano, że wysokość elewacji frontowej od strony ulic W., T. i S. należy przyjąć na poziomie wyznaczonym przez odpowiednią krawędź budynku sąsiedniego, najbliższego w pierzei ul. T., gdyż brak w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mogącej stanowić wzorzec wysokości (ul. W. i S.). Przywołał skarżący treść § 7 ust. 1 rozporządzenia odnośnie sposobu ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Wskazał, że działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Zarówno ul. S. jak i W. są zabudowane, a zatem według skarżącego niezasadne było pominięcie sąsiedniej zabudowy do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków od strony tych ulic, gdzie zabudowa jest znacznie niższa od wysokości budynku przyjętego do podstawy ustalenia wysokości planowanych budynków.

Skarżący następnie przywołał punkt 6f analizy, z którego wynika, że na analizowanym terenie występują dość zróżnicowane formy zadaszeń, dominuje forma tzw. dachu wysokiego tj. dachu dwu lub wielospadowego o symetrycznych formach i pochyleniu połaci dachowych od 20 ° 45 ° gdzie kalenica główna usytuowana jest prostopadle lub równolegle do osi przylegającej ulicy. Ponadto występują też dachy o formach mansardowych, gdzie połać tworząca okap takiego dachu winna posiadać spadek od 60 °- 80°. W przypadku, gdy taki dach tworzy kalenicę główną, jej usytuowanie winno spełniać wymogi jak wyżej, dla dachu tzw. wysokiego. Jak twierdzi skarżący, nie wskazano konkretnie, które nieruchomości dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie w taki sposób wymagań dla działki nr [...]. Według skarżącego niejednoznaczne określenie poszczególnych parametrów technicznych w decyzji o warunkach zabudowy narusza zasady określone w przepisie art. 7 i 77 k.p.a., nakazujące dokładnie wyjaśnić stan faktyczny i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (wyrok WSA w Krakowie z dnia 19 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1081/10).

Wskazuje się też na treść analizy, z której wynika, że działka nr [...] jest niezadrzewiona, co potwierdza szkic i mapa, gdzie nie oznaczono żadnych drzew wzdłuż działki od strony ulicy T., natomiast w rzeczywistości rośnie tam ok. 10 kilkudziesięcioletnich drzew. Zdaniem skarżącego te sprzeczności wskazują, że organ administracji z naruszeniem przepisów k.p.a. nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, nadto nasuwają uzasadnione wątpliwości co do rzetelności dokumentów i ustaleń postępowania. Prokurator poinformował, że w związku ze stwierdzeniem rozbieżności pomiędzy dokumentacją kartograficzną zawartą w aktach sprawy, uzyskaną z Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego , prowadzone jest postępowanie karne pod sygn. [...].

Skarżący następnie wskazał, że inwestor oferuje mieszkania w kompleksie trzech budynków zlokalizowanych przy ul. T., W. i S., są to budynki pięciokondygnacyjne z halą garażową w podziemiu. Do Starostwa Powiatowego inwestor złożył wniosek w sprawie wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, o wysokości 15,68 m od poziomu terenu, ilość kondygnacji 5, w tym jedna podziemna. W zakresie dotyczącym geometrii dachu wskazano kąt nachylenia połaci 80° i 25°, wysokość kalenicy na poziomie 15,53 m (15,68 m od poziomu terenu) układ połaci dachowych: dach mansardowy (kalenica równoległa do ul. S.). Zdaniem skarżącego taka inwestycja narusza art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto we wniosku o wydanie warunków zabudowy inwestor wskazywał na zamiar budowy trzech budynków trzykondygnacyjnych i przedmiotem postępowania było rozpoznanie tego wniosku.

W odpowiedzi na skargę Burmistrz Miasta wniósł o jej oddalenie. Przedstawił w piśmie przebieg postępowania oraz analizę funkcji i cech zabudowy przedmiotowej inwestycji, uszczegóławiającą wynik analizy załączony do zaskarżonej decyzji. Wskazuje organ przede wszystkim, że ogólność wniosków stanowiących przesłankę do ustalenia w decyzji konkretnych parametrów dla nowej zabudowy wynika z faktu, że załącznikiem do decyzji nie jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, ale wyłącznie jej wyniki.

W piśmie procesowym z dnia 23 grudnia 2016 r. uczestnik postępowania Ł. W. wniósł o jej oddalenie, polemizując z zarzutami skargi i popierając stanowisko burmistrza. Do pisma dołączono szereg fotokopii zdjęć, które mają przedstawiać widok obszaru analizowanego.

Na rozprawie w dniu 12 stycznia 2017 r. pełnomocnik procesowy Burmistrza Miasta złożył również fotokopie zdjęć dokumentujących stan obszaru analizowanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje.

Skarga Prokuratora Okręgowego w Słupsku jako zasadna podlegała uwzględnieniu.

Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres kontroli legalności wyznacza następnie przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718), zwanej dalej p.p.s.a., zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawa prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Podkreślić też należy, że kontrola legalności dokonywana przez sąd administracyjny odbywa się w stanie prawnym i faktycznym z daty podjęcia zaskarżonego aktu, w tym przypadku decyzji ostatecznej organu pierwszej instancji. Skarga prokuratora, do której mają zastosowanie przepisy art. 52 i art. 53 § 3 p.p.s.a., a złożona została w niniejszej sprawie z zachowaniem terminu ustawowego sześciomiesięcznego, dotyczy decyzji Burmistrza Miasta z dnia 4 kwietnia 2016 r., co do której strony postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie wniosły odwołania.

Oceniając w świetle przedstawionych kryteriów legalność zaskarżonej decyzji sąd uznał, że skarga zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ Burmistrz Miasta naruszył prawo, zarówno materialne jak i procesowe - w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy.

Kontrolowane postępowanie administracyjne, wszczęte na wniosek Ł. W. z dnia 25 stycznia 2016 r. o ustalenie warunków zabudowy dla budowy 3 budynków wielorodzinnych na działce nr [...] w L. (przy ulicach T., W. i S.), odbywało się na warunkach i w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778), zwanej dalej u.p.z.p., oraz w przepisach wykonawczych - rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Rozważając niniejszą sprawę wskazać należy, że stosownie do treści art. 4 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (ust. 1). W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.).

Przepis art. 59 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Odpowiednio stosuje się przy tym art. 50 ust. 2 określający jakie roboty budowlane nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (warunków zabudowy).

W okolicznościach niniejszej sprawy jej istotę określa przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dla pozytywnego wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy na wniosek inwestora muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w tym przepisie przesłanki. Określona w punkcie 1 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak przyjmuje się w doktrynie, a zostało to zaakceptowane przez orzecznictwo sądowoadministracyjne, celem jej jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, w szerokim rozumieniu tego pojęcia z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, która jednakże nie może być pojmowana zbyt rozlegle i którą dla każdego przypadku określa się oddzielnie (tak Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2004, str. 493-495). W judykaturze oraz doktrynie utrwalony jest już pogląd, że pojęcie "działki sąsiedniej", o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy go odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora. Przyjmuje się, że działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą dla każdego przypadku należy określić oddzielnie. Zwraca się też uwagę, że tzw. sąsiedztwo urbanistyczne przedstawiać się będzie różnorodnie na terenach zwartej zabudowy miejskiej, na terenach wiejskich, czy terenach rozproszonej zabudowy letniskowej (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod. red. Alicji Plucińskiej-Filipowicz i Marka Wierzbowskiego, LexisNexis Warszawa 2014, str. 467 i nast., wraz z orzecznictwem tam przywołanym). Należy też zwrócić uwagę, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnego), oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10, dostępny w CBOSA na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak wyjaśnił też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 305/12 (dostępny j.w.), celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe, oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji.

Podzielając w pełni przedstawione poglądy doktryny i orzecznictwa sąd zauważa, że wolność zagospodarowania terenu, o której mowa w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. ograniczona jest przede wszystkim obowiązującym prawem, w tym przepisom tej ustawy. Powstająca nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej (obejmującej gabaryty i formy architektoniczne) zabudowy już istniejącej. Cechy nowej zabudowy zostały określone w akcie wykonawczym do omawianej ustawy, którym jest przywołane już rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przepis § 3 rozporządzenia przewiduje, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Stosownie do treści § 9 tego rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1). Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (ust. 3). Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (4).

Przenosząc powyższe unormowania na grunt niniejszej sprawy należy zgodzić się ze skarżącym co do braku należytej analizy architektoniczno-urbanistycznej w rozumieniu § 3 ust. 1 rozporządzenia, której wyrazem według organu miał być wynik analizy stanowiący załącznik zaskarżonej decyzji.

Ustalenie dla przedmiotowej inwestycji warunków zabudowy musiało wynikać ze sporządzonej w sprawie analizy, której jednak jako odrębnego dokumentu w aktach sprawy zabrakło, skoro załącznik do decyzji zdaniem organu nie stanowi takiej analizy, lecz jedynie jej wynik. Tym samym zasadny jest zarzut naruszenia przez organ przepisów postępowania – art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w sposób, który miał istotny wpływ na wynik sprawy. O ile można zgodzić się ze stanowiskiem organu, że wynik analizy jako załącznika do decyzji o warunkach zabudowy może być skróconą wersją samej analizy, ale nie może jej zastąpić. Przy czym należy zauważyć, że przedmiotowy załącznik tekstowy do decyzji nazwany został "analizą funkcji oraz cech zabudowy (...)", a nie wynikiem tej analizy. W aktach sprawy nie ma zaś innego dokumentu, który mógłby być analizą architektoniczno-urbanistyczną, stanowiącą podstawę dla sporządzenia załącznika tekstowego do decyzji. W aktach administracyjnych znajduje się jedynie spisana odręcznie notatka, ze skreśleniami, nie wiadomo przez kogo sporządzona, której tytuł ma wskazywać, że stanowi ona "inwentaryzację cech i parametrów zabudowy w obszarze analizowanym". Porównując zawartość tej notatki z treścią części opisowej "analizy" będącej załącznikiem do zaskarżonej decyzji można zauważyć posiłkowanie się stanem wynikającym z "inwentaryzacji" przy ustalaniu wskaźników i parametrów dla wnioskowanej inwestycji. O ile samo pojęcie analizy odnosi się do procesu intelektualnego, to jednak zważywszy na funkcjonalny (co do kontynuacji funkcji) ale też techniczny sposób ustalania wskaźników i parametrów nowej zabudowy, wyznaczonych na podstawie parametrów zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym, z odniesieniem się do norm wynikających z rozporządzenia, odzwierciedlenie tego procesu myślowego powinno przybrać formę dokumentu - jeśli nie stanowiącego załącznika do decyzji, to pozostającego w aktach sprawy administracyjnej.

Analiza architektoniczno-urbanistyczna, jako główny dowód w sprawie ustalenia warunków zabudowy ma ustalić funkcje na obszarze analizowanym, w celu stwierdzenia, czy w przypadku wnioskowanego przedsięwzięcia mamy do czynienia z kontynuacją funkcji, oraz wskazywać parametry zabudowy istniejącej na poszczególnych działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Przyjęte w analizie rozwiązania architektoniczne i urbanistyczne dla wnioskowanego przedsięwzięcia powinny wynikać z opisanego w części tekstowej analizy stwierdzonego stanu faktycznego co do istniejącego zagospodarowania działek sąsiednich w układzie urbanistycznym, ale także z wyliczeń matematycznych.

Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy, która jednak musi się znajdować w aktach postępowania administracyjnego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 936/12, dostępny w CBOSA, www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Skoro zatem sporny załącznik jest tylko wynikiem analizy jak twierdzi organ, to w aktach organu pierwszej instancji nie ma dowodów wskazujących na sporządzenie analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Jeżeli zaś załącznik tekstowy do decyzji stanowi analizę, jak wynika z jego tytułu, to jest ona wadliwa, gdyż w sposób wybiórczy przedstawia stan zabudowy zastanej na obszarze analizowanym, a przyjęte w analizie parametry ustalone zostały dowolnie, bez szczegółowego przywołania ich podstawy. Przedmiotowa analiza nie obrazuje dostatecznie wyczerpująco sposobu ustalenia poszczególnych parametrów, a w odniesieniu do geometrii dachu pozostawia inwestorowi dowolność nieprzewidzianą w § 8 rozporządzenia. Sąd nie aprobuje uzupełnienia analizy poprzez wyjaśnienia zawarte w odpowiedzi na skargę, gdyż pismo procesowe skierowane do sądu nie może zastąpić uzasadnienia decyzji organu ani załącznika do tej decyzji. Dopiero zaś w tym piśmie burmistrz usiłuje przedstawić proces intelektualny zmierzający do wyjaśnienia sposobu wyznaczenia w szczególności wskaźników zakwestionowanych przez prokuratora w skardze do sądu, posiłkując się ustaleniami, których nie ma ani w analizie dołączonej do decyzji, ani też nie wynikają z akt sprawy administracyjnej. Chybione jest przy tym również powoływanie się przez strony w toku postępowania sądowego, dla poparcia wzajemnie sprzecznych twierdzeń, na fotografie obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym. Niezależnie od tego, że fotokopie fotografii nie spełniają warunku dowodu z dokumentów, o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a., to powoływanie się na nie w sytuacji, gdy żadna z tych fotografii nie stanowiła elementu postępowania wyjaśniającego dla przeprowadzenia analizy architektoniczno-urbanistycznej, nie może być następnie przedmiotem oceny i rozważań sądu administracyjnego. Potwierdza to jedynie tezę o wadliwości postępowania przed organem administracji, który nie zgromadził w sposób wystarczający materiału dowodowego dostatecznie przekonywającego dla dokonania ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, w szczególności jej parametrów i wskaźników.

Podstawą do sporządzenia analizy, która poddaje się kontroli sądowej jest poza prawidłowym wyznaczeniem obszaru analizowanego, uwzględniającym wymóg określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia, dokładne scharakteryzowanie i opis zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich (w obszarze analizowanym), zarówno pod względem rzeczywistej funkcji i przeznaczenia, jak i dostępności do drogi publicznej oraz jej wskaźników i parametrów. Analiza dołączona do zaskarżonej decyzji w części tekstowej w sposób wyczerpujący takich elementów nie zawiera, jest skrótem niedostatecznie udokumentowanego procesu intelektualnego, umyka zatem kontroli sądu prawidłowość ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji. Sąd podkreśla tę uwagę tym bardziej, że zarówno ujawniony stan faktyczny jak i sprzeczne stanowiska stron potwierdzają niejednorodny charakter zabudowy zastanej w obszarze analizowanym, nakazujący konieczność szczególnego wyjaśnienia i uzasadnienia - przez uprawnionego urbanistę oraz przez organ, stanowiska zarówno co do kontynuacji funkcji jak i ustalonych parametrów planowanej zabudowy.

Przedmiotem skargi zasadniczo są dwa ustalone w decyzji wskaźniki - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz parametr odnoszący się do geometrii dachu, w związku z czym do nich sąd odniesie szczegółowo, mimo że dotychczasowe rozważania wskazują wprost na brak możliwości kontroli zaskarżonej decyzji wobec braku prawidłowej i szczegółowej analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej dla przedmiotowej inwestycji. Według sądu z załącznika do decyzji - jej części tekstowej i graficznej - nie wynika w sposób dostatecznie czytelny, jaki na obszarze analizowanym jest zastany stan architektoniczno-urbanistyczny, w oparciu o który ustalone zostały zaskarżone parametry dla planowanej inwestycji.

Pkt 6.1.e) części opisowej załącznika, dla ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej okapu dachu według decyzji na poziomie 7,5 m (od strony ul. W., T. i S.) przyjmuje identyczne wyjaśnienie jak dla szerokości elewacji frontowej (pkt 6.1.d), t. j. że elewację frontową stanowią elewacje od strony ulic: W., T. i S., za wysokość górnej krawędzi takiej elewacji – okapu dachu należy przyjąć poziom wyznaczony przez odpowiednią krawędź budynku sąsiedniego, najbliższego w pierzei ul. T. (na dz. nr [...]), która wynosi ok. 7,5 m ponad poziom terenu przy głównym wejściu budynku. W pozostałych dwóch elewacjach frontowych należy przyjąć tę samą wysokość max, gdyż brak tam w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy stanowiącej wzorzec wysokości.

Przepis § 7 rozporządzenia ma brzmienie następujące:

1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym.

4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Z treści decyzji o warunkach zabudowy nie wynika sposób wyznaczenia tego parametru w odniesieniu do przytoczonego przepisu, a zatem, czy został on wyznaczony w sposób, o którym mowa w ust. 1, 3 czy 4 przywołanego przepisu. Nie wynika to również z analizy stanowiącej załącznik tekstowy do decyzji. Arbitralne stwierdzenia zawarte w załączniku co do tego, że poziom ten co do jednego budynku wyznacza krawędź budynku sąsiedniego najbliższego w pierzei ulicy Targowej, a co do pozostałych dwóch projektowanych budynków nie ma w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy stanowiącej wzorzec wysokości, nie jest poparte dowodami, które mogłyby uzasadnić taki sposób wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Dodatkowo, brak odniesienia sposobu wyznaczenia tego parametru do konkretnej normy wynikającej z przywołanego przepisu stanowi, według sądu, również uchybienie, mające wpływ na wynik sprawy.

Z kolei przepis § 8 rozporządzenia brzmi następująco: Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy, układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym.

W tym zakresie załącznik zawierający część tekstową analizy (pkt 6.1.f) ustala co następuje: geometria dachu – na analizowanym terenie występują dość zróżnicowane formy zadaszeń. Można jednak wyodrębnić istnienie dominującej formy, tzw. dachu wysokiego, t.j. dachu dwu- lub wielospadowego o symetrycznych formach i pochyleniu połaci dachowych od 20° do 45°, gdzie kalenica główna usytuowana jest prostopadle lub równolegle do osi przylegającej ulicy. Występują też dachy o formach mansardowych, gdzie połać tworząca okap takiego dachu winna posiadać spadek od 60° do plus/minus 80°. W przypadku, gdy taki dach tworzy kalenicę główną, jej usytuowanie winno spełniać wymogi jak wyżej, dla tzw. dachu wysokiego.

Końcowym efektem jest ustalenie zawarte w decyzji, będące w istocie powtórzeniem stwierdzonej niejednoznaczności form geometrii dachu na obszarze analizowanym i dopuszczające różne możliwe formy tego parametru dla projektowanej inwestycji - bądź dach wysoki, bądź forma mansardowa, każda z nich o różnych formach spadku, a kalenica główna prostopadle albo równolegle do osi ulicy.

W tej kwestii sąd wyraża stanowisko, że przepisy rozporządzenia w § 4-8 nie dają podstaw do określenia parametrów technicznych wnioskowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiający czy to rozmaite ich rozumienie, czy też pozostawiające wybór wnioskodawcy - bez należytego i przekonywającego uzasadnienia. Taka zaś sytuacja – pozostawienie inwestorowi wyboru geometrii dachu po ustaleniu form dominujących na obszarze analizowanym (co zresztą nie zostało należycie dowiedzione), zaistniała w niniejszej sprawie.

Jeśli chodzi o wskaźniki określone w przepisach §§ 4, 5, 6 i 7 rozporządzenia, ustawodawca dopuścił określenie obowiązującej linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki nie tylko w sposób przewidziany w rozporządzeniu, jako przedłużenie (linii zabudowy) lub wartość średnia, ale również taki, który wynikałby z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wówczas jednak wymagałby on należytego wykazania, dlaczego odstępuje się od wartości uśrednionych.

Natomiast w przypadku geometrii dachu (§ 8) mowa jest jedynie o tym, że parametr ten, obejmujący: kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Oznacza to, że wymaga szczegółowego uzasadnienia wybór określonej geometrii dachu w odniesieniu do stanu zastanego w obszarze analizowanym, jeśli istotnie parametr ten jest bardzo zróżnicowany. Jednakże pozostawienie inwestorowi niczym nieuzasadnionego wyboru w ramach stwierdzonych rozmaitych rozwiązań dominujących, jak twierdzi organ, na przedmiotowym obszarze, co jednak nie zostało poparte odpowiednim materiałem dowodowym, sąd ocenia jako wadliwe.

Przedstawiona wadliwość postępowania przed organem pierwszej instancji, sprawdzająca się do braku rzetelnej i należycie uzasadnionej analizy architektoniczno-urbanistycznej, w rezultacie doprowadziła do naruszenia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż nie wykazano w zaskarżonej decyzji zachowania zasady dobrego sąsiedztwa przy ustaleniu kontynuacji funkcji, wskaźników i parametrów projektowanej inwestycji. Z tych przyczyn skarga Prokuratora Okręgowego była zasadna. Natomiast bez znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia pozostawała kwestia mapy dołączonej do wniosku oraz decyzji, pozyskanej z zasobów kartograficznych, ale nie obejmującej faktycznego zadrzewienia. Przepis art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., do którego odwołuje się § 3 ust. 2 rozporządzenia, dotyczy kopii mapy, na której wyznacza się granice obszaru analizowanego. Według tego przepisu (odnosząc go do decyzji o warunkach zabudowy) wniosek inwestora przedstawia się na kopii mapy zasadniczej, lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, w skali 1:500 lub 1:1000.

Nie ma sporu między stronami co do tego, że załącznik graficzny do zaskarżonej decyzji sporządzony został na mapie odpowiadającej opisanemu wymogowi. Tym samym według sądu organ nie miał obowiązku sprawdzania i ustalania stanu przedstawionego na prawidłowo pozyskanej mapie ze stanem w terenie. Nie można też z tak postawionego zarzutu wywodzić wadliwości zaskarżonej decyzji. Poza tym istniejące zadrzewienie (o ile nie jest lasem, a z tym nie mamy do czynienia w niniejszym przypadku), nie miałoby wpływu na treść decyzji o warunkach zabudowy, ewentualnie mogłoby mieć znaczenie na następnym etapie inwestycyjnym, czyli dla zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Sąd też wyjaśnia skarżącemu, że nie bada prawidłowości zaskarżonej decyzji kierując się stanem wynikającym z następczego udzielenia pozwolenia na budowę, na który powołano się w skardze. Pozostaje ono bowiem poza granicami rozpoznania niniejszej sprawy i nie ma wpływu na ocenę naruszenia prawa przez organ właściwy dla wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Następnie sąd nie odnosi się szczegółowo do treści pisma procesowego uczestnika postępowania z dnia 23 grudnia 2016 r., ponieważ twierdzenia w nim zawarte są ogólnikowe i mają przekonywać o możliwości zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie i braku bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Nie negując co do zasady takiego stanowiska sąd jednak zauważa, że musi być ono poparte zebranym przez organ administracji materiałem dowodowym właściwym dla konkretnej sprawy, przede wszystkim zaś sporządzenia prawidłowej analizy architektoniczno-urbanistycznej dla obszaru analizowanego ustalonego dla planowanej inwestycji, czego w dotychczasowym postępowaniu przed Burmistrzem Miasta zabrakło.

Z przedstawionych przyczyn skarga podlegała uwzględnieniu, wobec czego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a., zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta uchylił.

Organ ten ponownie rozpatrzy wniosek inwestora, kierując się przedstawioną oceną prawną, wiążącą organy administracji na podstawie art. 153 p.p.s.a.