Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 210/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-06-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2, 5, art. 134
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 135, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 200, art. 205 § 2
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 13 czerwca 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędzia WSA Jolanta Rosińska, , Protokolant Starszy sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 czerwca 2018 roku sprawy ze skargi K. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty Powiatowego w W. z dnia [...] roku, nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej K. P. kwotę 908 (dziewięćset osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. A. P.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...], nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 23 ze zm.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 roku o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U z 2017 roku, poz. 935) – po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez K. P. – reprezentowaną przez adw. E. K.-L. od decyzji Starosty [...] – wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej znak: [...] z dnia [...] maja 2017 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Starosta [...] pismem z dnia 25 marca 2016 roku wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie G., działka nr ewid. 949/5 o powierzchni 0,1695 hektara.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] lipca 2016 roku - na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 roku, poz. 2031, dalej jako: "specustawa"), art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 5 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1774 ze zm., dalej jako: "u.g.n.") oraz art. 104 i 107 K.p.a. orzekł o:

1. ustaleniu odszkodowania za nieruchomość gruntową oznaczoną numerem ewidencyjnym 949/5 o powierzchni 0,1695 ha, położoną w obrębie G., gmina W., w wysokości 160.000,00 zł, która przeszła na własność Gminy W. na podstawie decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 roku, znak: [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu zezwolenia Burmistrzowi W. na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi zbiorczej z odwodnieniem między ulicą A w W., a ulicą B w G. (...)" oraz decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015 roku za nr [...],

2. przyznaniu odszkodowania w wysokości 160.000,00 zł na rzecz K. P.,

3. zobowiązaniu Gminy W. do wypłacenia ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Kwestionując powyższą decyzję odwołania wnieśli Burmistrz W. i K. P..

Decyzją z dnia [...] lutego 2017 roku, nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] lutego 2017 roku Wojewoda [...] podniósł, że organ I instancji nie ustalił jednoznacznie zarówno przeznaczenia nieruchomości wycenianej, jak i gruntów dominujących wśród jej otoczenia, zaś operat szacunkowy sporządzono bez wnikliwej analizy rynku nieruchomościami. W konsekwencji Wojewoda [...] uznał, że decyzja Starosty [...] – wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Wobec powyższego Wojewoda [...] uznał, iż zasadnym jest na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. uchylić decyzję organu I instancji i przekazać temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] maja 2017 roku - na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 specustawy, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 5 oraz art. 134 u.g.n. oraz art. 104 i 107 K.p.a. orzekł o:

1. ustaleniu odszkodowania za nieruchomość gruntową oznaczoną numerem ewidencyjnym 949/5 o powierzchni 0,1695 ha, położoną w obrębie G., gmina W., w wysokości 14.250,00 zł, która przeszła na własność Gminy W. na podstawie decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 roku, znak: [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu zezwolenia Burmistrzowi W. na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi zbiorczej z odwodnieniem między ulicą A w W., a ulicą B w G. (...)" oraz decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015 roku za nr [...],

2. przyznaniu odszkodowania w wysokości 14.250,00 zł na rzecz K. P.,

3. zobowiązaniu Gminy W. do wypłacenia ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Kwestionując powyższą decyzję odwołanie wniosła K. P. – reprezentowana przez adw. E. K.-L., zarzucając błędne ustalenie wysokości odszkodowania poprzez przyjęcie, że przedmiotowa działka pełni funkcję rolną.

Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania, utrzymał w mocy – przywołaną na wstępie - zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania i cytując treść art. 12 ust. 4a i ust. 4f specustawy wskazał, iż decyzją nr [...] z dnia [...] września 2014 roku, znak: [...] Starosta [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi zbiorczej z odwodnieniem między ulicą A w W., a ulicą B w G., w zakresie budowy drogi gminnej od km 0+100 do km 1+594 oraz od km 1+610 do km 1+732,52 wraz z odwodnieniem i przebudową kolidujących urządzeń niezwiązanych z drogą, budowę skrzyżowań i zjazdów, budowę drogi zbiorczej oraz rozbiórkę budynków, zlokalizowanej na działkach o nr ewid. 513 – obręb [...] miasto W., 949/4, 677/2, 676/2, 676/1, 675/3, 675/1, 674/2, 674/1 – obręb [...], gmina W., 205/1, 68/1, 66/1, 67/1, 206/1, 207/1, 49/1, 54/4, 82, 54/3, 81/1, 50/1, 77/1, 76/1, 72/1, 71, 70/1, 69/1, 73/1, 207/2, 206/2 – obręb [...] miasto W., 5, 4, 3 - obręb [...] miasto W.". Wskutek odwołania decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2015 roku, znak: [...] Wojewoda [...] wprowadził w części przedmiotowej decyzji zmiany, a w pozostałej części utrzymał ją w mocy. W granicach lokalizacji inwestycji znalazła się m.in. działka nr 949/5 o powierzchni 0,1695 ha. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta z mocy prawa przez Gminę W. Decyzja stała się ostateczna z dniem [...] marca 2015 roku, tj. z dniem wydania przez Wojewodę [...] decyzji nr [...], znak: [...].

Następnie Wojewoda, sięgając do treści art. 12 ust. 5 specustawy, wskazał, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wojewoda wskazał, że zasady i tryb ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości regulują przepisy u.g.n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Wojewoda podkreślił, iż stosownie do treści § 36 ust. 1 powyższego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z treścią art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Organ II instancji wskazał, że zgodnie z jego wytycznymi zawartymi w decyzji z dnia [...] lutego 2017 roku, znak: [...] zarówno organ I instancji, jak i rzeczoznawca majątkowy zbadali przeznaczenie działki. Wojewoda podkreślił, iż w operacie szacunkowym wskazano, że cena minimalna nieruchomości o przeznaczeniu rolnym wynosi 2,93 zł/m2, cena maksymalna 6,15 zł/m2, przy cenie średniej 4,29 zł/m2.

Organ II instancji, dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego oraz uwzględniając dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, złożone na etapie prowadzonego postępowania odwoławczego, stanął na stanowisku, iż zarówno proces doboru nieruchomości, jak i cała procedura szacowania została przeprowadzona w sposób prawidłowy.

W ocenie organu II instancji, dokument został sporządzony zgodnie z zasadami wynikającymi z u.g.n. i rozporządzenia w sprawie wyceny. Zdaniem Wojewody operat spełnia wymogi określone przepisami prawa, został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, jest spójny, logiczny i zupełny, a określona w operacie wartość rynkowa jest możliwa do osiągnięcia na rynku nieruchomości i może stanowić podstawę ustalenia wartości odszkodowania. Określenie cech rynkowych i ich wpływu na cenę nieruchomości podobnych zostało dokonane z wykorzystaniem wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Organ II instancji powołał się na stanowisko judykatury, zgodnie z którym ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest możliwa z zakresu wiadomości specjalnych.

Jednocześnie Wojewoda [...] wskazał, że przeznaczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji ustalono na podstawie zaświadczenia wydanego przez Burmistrza Gminy W., które Wojewoda uznał za wiarygodny dowód w sprawie. Wojewoda [...] zauważył, że zarówno organ I instancji, jak i rzeczoznawca majątkowy ponownie przeanalizowali przeznaczenie szacowanej nieruchomości, uzyskując przy tym stosowne zaświadczenie, w oparciu o które przyjęto, że szacowana nieruchomość znajdowała się na terenach rolnych.

Wojewoda zwrócił ponadto uwagę na fakt, iż w toku postępowania odwoławczego zostało skierowane wezwanie do odwołującej się, czy będzie występowała do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem oceny prawidłowości operatu szacunkowego z dnia 4 kwietnia 2017 roku, przy jednoczesnym pouczeniu, iż w przypadku braku odpowiedzi organ odwoławczy uzna, że nie zostaną podjęte działania w tym zakresie. Wojewoda [...] nadmienił, że nie uzyskał odpowiedzi na przedmiotowe wezwanie.

W skardze na powyższą decyzję K. P. – reprezentowana przez adw. E. K.-L. – zarzuciła:

1. naruszenie art. 8 K.p.a. w zw. z art. 104 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie,

2. błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że przedmiotowa działka w dacie wydania decyzji wywłaszczeniowej stanowiła działkę rolną, podczas gdy z mapy stanowiącej załącznik do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i Gminy W. wynika, że przedmiotowa działka znajduje się na terenach oznaczonych jako zabudowa jednorodzinna i działki rolne,

3. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że przedmiotowa działka nie znajdowała się na terenach przeznaczonych pod inwestycje drogowe, podczas gdy z mapy stanowiącej załącznik do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i Gminy W. wynika, że przedmiotowa działka znajduje się na terenach oznaczonych jako Z, czyli drogi zbiorcze.

K. P. wniosła o uchylenie decyzji Wojewody [...] i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, a także o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skargi K. P. podniosła, iż analiza mapy stanowiącej załącznik do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i Gminy W., zatwierdzonego uchwałą nr [...] z dnia [...], wskazuje na to, że działka nr 949/5 o powierzchni 0,1695 ha znajduje się na terenach oznaczonych symbolem Z, czyli drogi zbiorcze. Skoro w dacie wydania decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r, znak: [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu zezwolenia Burmistrzowi W. na realizację inwestycji drogowej między ulicą A w W. a ulicą B w G., działka K. P. – z której wydzielono działkę nr 949/5 – znajdowała się na terenach objętych symbolem Z jako grunty pod budowę drogi zbiorczej, to nielogicznym jest twierdzenie Burmistrza W., iż przedmiotowa działka stanowiła działkę rolną. Co więcej, przedmiotowa działka znajduje się również w sąsiedztwie gruntów oznaczonych symbolami MR i R, co zgodnie z legendą stanowi zabudowę jednorodzinną rezydencjonalną i grunty rolne.

Zdaniem K. P. skoro ze studium uwarunkowań przestrzennych wynika, że działka znajduje się na terenach przeznaczonych pod budowę drogi zbiorczej, to wycena rzeczoznawcy winna odbywać się w oparciu o wycenę działek o podobnym przeznaczeniu. Nielogicznym dla K. P. jest przyjęcie w operacie szacunkowym, że biegły dokonuje porównania cen działek rolnych, skoro działka została przejęta pod budowę inżynierskiego fragmentu drogi publicznej.

K. P. wskazała, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, m.in. ze względu na jej przeznaczenie. Brak jest zatem podstaw prawnych, aby za nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej (przeznaczonej według ustaleń studium pod komunikację) przyjmować nieruchomości o innym przeznaczeniu, w tym nieruchomości rolne (wyrok NSA z 2.09.2016 r., I OSK 2842/14).

Ponadto w ocenie K. P. przedmiotowa decyzja została wydana z naruszeniem zasady równego traktowania obywateli. Z informacji jakie uzyskała K. P. wynika, że sąsiedzi, którzy również zostali wywłaszczeni z części swoich działek, otrzymali odszkodowanie w średniej wysokości około 90-100 zł/m2, czyli wartości przynajmniej 9-krotnie wyższe od oferowanych skarżącej. Zdaniem K. P. taka rozbieżność wartości odszkodowania godzi w zasadę równego traktowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1369 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 P.p.s.a.).

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" P.p.s.a.).

Sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji Wojewody [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] wykazała, że zostały one podjęte z istotnymi naruszeniami przepisów obowiązującego prawa, co skutkowało ich usunięciem z obrotu prawnego.

Na wstępie przypomnieć można, iż przedmiotem sporu w sprawie jest ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie drogi w trybie przepisów powołanej wcześniej specustawy.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4 specustawy, nieruchomości lub ich części, będące przedmiotem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i w niej oznaczone, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Przepis art. 12 ust. 4a specustawy stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie to przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f specustawy). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy). Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Przepisami, do których odsyła powołany art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami a w szczególności art. 134, zgodnie z którym: podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1); przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2); wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3); jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Istotne znaczenie mają też reguły procesowe, precyzujące, iż że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.) oraz że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W niniejszej sprawie znaczenie ma także § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2 rozporządzenia). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni – powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia).

W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

W sprawie wątpliwości nie budzi nabycie przez Gminę W. działki nr ewid. 949/5 w warunkach opisanych w art. 12 ust. 4 specustawy, rodzące konieczność ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 specustawy. Spór dotyczy natomiast wysokości odszkodowania w związku z przyjętym przez rzeczoznawcę przeznaczeniem szacowanej nieruchomości. Zgodnie bowiem z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n., szacując wartość nieruchomości, co do zasady, uwzględnia się, jej przeznaczenie w planie miejscowym. W przypadku braku planu miejscowego natomiast – przeznaczenie to ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Jeśli zaś brak również dwóch ostatnich – uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.).

Poza sporem pozostaje, że dla terenu, na którym położona jest szacowana działka brak jest planu miejscowego, nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy, która określałaby jej przeznaczenie w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Obowiązuje natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy W., przyjęte uchwałą z dnia [...], nr [...] (przed dniem wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej). Obowiązkiem rzeczoznawcy było więc ustalenie przeznaczenia szacowanej nieruchomości na podstawie wspomnianego studium, nie zaś na podstawie zaświadczenia Burmistrza W. o "braku możliwości jednoznacznego zaświadczenia o przeznaczeniu poszczególnych działek" oraz "odczytaniu przezeń przeznaczenia poszczególnych działek (...) na podstawie posiadanego Portalu Informacji Przestrzennych oraz aplikacji MPZP (...)". Wyrażone we wspomnianym zaświadczeniu stanowisko uznać należy za dalece niewystarczające, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że organ je wystawiający reprezentuje stronę toczącego się postępowania, obligowaną do wypłaty odszkodowania, który dodatkowo kwestii rolnego przeznaczenia szacowanej nieruchomości nie podnosił w składanym uprzednio odwołaniu. Nie sposób również nie zauważyć, iż samodzielna "szczegółowa analiza studium", dokonana przez tego samego biegłego, przy sporządzeniu operatu z dnia 12 maja 2016 roku, pozwalała mu stwierdzić "że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (...) była przeznaczona pod inwestycję drogową" (str. 8 operatu). Poprzestanie zatem przy sporządzaniu opinii z dnia 4 kwietnia 2017 roku na treści zaświadczenia, nie wskazującego w istocie przeznaczenia szacowanej nieruchomości w studium, dla określenia jej przeznaczenia na potrzeby sporządzonego operatu, uznać należy za naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

Studium składa się z części tekstowej i graficznej (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2004 roku w sprawie zakresu projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu; Dz. U. nr 118, poz. 1233). Rysunek studium sporządza się na kopii mapy topograficznej, pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, lub na kopii wojskowej mapy topograficznej w skali od 1:5.000 do 1:25.000. Przy sporządzaniu rysunku studium należy używać oznaczeń, nazewnictwa i standardów umożliwiających jednoznaczne powiązanie części tekstowej studium z rysunkiem studium (§ 7 pkt 3 rozporządzenia z 2004 roku). W świetle powyższego nie do zaakceptowania jest więc sytuacja, w której określenie przeznaczenia terenu na potrzeby ustalanego odszkodowania na podstawie obowiązującego studium jest jedynie "prawdopodobne" lub "niejednoznaczne".

Wadliwe, nieoparte na niebudzącym wątpliwości ustaleniu przeznaczenia szacowanej nieruchomości w studium, określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości, dyskwalifikuje zaś wycenę i ustalone na jej podstawie odszkodowanie, bez potrzeby szczegółowej analizy sporządzonej kalkulacji.

Ponadto lektura załączonego do akt operatu pozwala dostrzec także inne jego wady. I tak, w ocenie cech nieruchomości wycenianej (w tabelce zamieszczonej na str. 16 – 17) rzeczoznawca majątkowy napisał, że jakość drogi dojazdowej jest zadowalająca, czyli uwzględniając tabelę na str. 14 odpowiada to sytuacji kiedy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej o utwardzonej nawierzchni, zapewniającej dogodny dojazd do użytków rolnych. Tymczasem, na str. 8 w opisie zagospodarowania nieruchomości (pkt 5.3) rzeczoznawca wskazał, że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny nie posiada bezpośredniego dostępu do istniejącej drogi publicznej, a jedynie posiada dostęp do drogi o nawierzchni asfaltowej poprzez teren działki nr ewid. 949/6. W tej sytuacji ocena tej cechy nieruchomości – zdaniem Sądu – nie powinna być zadowalająca.

Ponadto, po lekturze operatu należy zauważyć, że nie ma w nim żadnego opisu nieruchomości rolnych wziętych do porównania (str. 13 – 14), zatem treść operatu nie pozwala na ocenę czy przyjęte oceny cech nieruchomości porównywanych (jako zadowalająca, niezadowalająca lub dobra – str. 16 – 17) jest prawidłowa. Twierdzenia rzeczoznawcy w tym zakresie są nieweryfikowalne.

W ocenie składu orzekającego wskazane wady operatu, choć nieliczne, ale niewątpliwie o charakterze istotnym, dyskwalifikują operat jako dowód w sprawie.

Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, iż z przyczyn opisanych powyżej zasadnicza ich część została oceniona jako uzasadniona. Odnosząc się do zawartego w skardze wniosku o przeprowadzenie opinii biegłego rzeczoznawcy i zobowiązanie organu do złożenia uchwały w sprawie zmiany studium, należy zwrócić uwagę na treść art. 106 § 3 P.p.s.a.

Z opisanych powodów Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 P.p.s.a.

O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. Na zasądzoną kwotę 908 zł złożył się uiszczony przez skarżącą wpis od skargi w kwocie 428 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata w kwocie 480 zł (§ 14 ust. 1 pkt 1 lit. "c" rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz. U. poz. 1800 ze zm.)

Prowadząc ponownie postępowanie organy uwzględnią sformułowane wyżej uwagi, dotyczące prawidłowego określenia przeznaczenia szacowanej nieruchomości w studium a następnie dokonają jej ponownej wyceny.

ds