Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 1186/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2016-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 3 i 6, art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Osipuk Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędzia WSA Piotr Chybicki Protokolant st. referent Maciej Lipiński po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2016 r. sprawy ze skargi E. K. i K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r., Nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; 2/ zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej kwotę 2654 zł (dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt cztery złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, w wysokości 5 478,00 zł na rzecz Gminy O. od K.K. i E.K. - współwłaścicieli działki nr A, obr. [...] m. O. (dalej jako skarżący). Podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 98a i 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015r. poz. 1774 ze zm.) zwanej dalej: u.g.n., § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), uchwała Nr XIX/228/07 Rady Miasta Olsztyn z dnia 28 listopada 2007r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału (Dz.Urz. Woj.Warm.-Maz. z 2007r. Nr 200, poz. 2591) zwanej dalej: uchwałą Nr XIX/228/07.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że na wniosek współwłaścicieli nieruchomości ostateczną decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr A, położonej w O. w obr. nr [...], na dwie nowe działki o nr B i nr C. Natomiast w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] 2016r. ustalono, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału wyniósł 18 260,00 zł. Wobec czego na podstawie uchwały Nr XIX/228/07 ustalono opłatę adiacencką w wysokości 5478,00zł.

Od powyższej decyzji skarżący wnieśli odwołanie domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu podniesiono, że organ wydający decyzję w sprawie określenia wysokości opłaty adiacenckiej powinien badać wzrost wartości nieruchomości, a nie wzrost wartości poszczególnych działek wchodzących w skład tej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu stwierdzono, że sporządzony w dniu [...] 2016r. operat szacunkowy stanowił jedyną podstawę ustalenia okoliczności wzrostu wartości nieruchomości oraz ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. W ocenie Kolegium, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście i metodę szacowania, wycena wartości rynkowej gruntu odbyła się w istniejących uwarunkowaniach rynkowych poprzez porównywanie działek odpowiednio proporcjonalnych co do powierzchni, funkcji, lokalizacji, przeznaczenia itp. Również przedstawiona w operacie charakterystyka rynku lokalnego, hierarchia cech nieruchomości oraz dane działek porównawczych zostały ujęte w sposób umożliwiający pozytywną ocenę prawidłowości szacowania. Rzeczoznawca w sposób logiczny przedstawił zasady i przebieg szacowania nieruchomości. W ocenie Kolegium, zastosowany sposób wyceny był prawidłowy, zaś przedmiot wyceny określono prawidłowo.

Na tą decyzję skarżący, działający przez pełnomocnika, wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej uchylenia. Wnieśli o przeprowadzenie na podstawie art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi dowodu z załączonych do skargi dokumentów w postaci opinii biegłego sądowego hydrologa oraz opinii Politechniki, wydanych na potrzeby toczącej się przed Sądem Rejonowym w O. sprawy z powództwa skarżących przeciwko Gminie O. o przywrócenie stanu poprzedniego nieruchomości. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

- art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej jedynie wartość rynkową części nieruchomości gruntowej należącej do skarżących, tj. wchodzącej w jej skład działki nr A, z pominięciem pozostałych działek wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości o nr D i nr E, a także określającej wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek geodezyjnych o nr B i C, w sytuacji gdy przedmiotem opinii rzeczoznawcy powinna być wartość całej nieruchomości gruntowej, a nie wartość jednej działki ewidencyjnej wchodzącej w jej skład;

- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.) dalej jako: k.p.a., poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całokształtu materiału dowodowego i niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, w sytuacji gdy na przedmiotowej nieruchomości gruntowej, w związku z wybudowaniem przez Gminę O. kolektora kanalizacji sanitarnej, nastąpiło zaburzenie gospodarki wodnej, gdyż doszło do zatamowania spływu wód opadowych i gruntowych oraz podpiętrzenia zwierciadła wody gruntowej, w konsekwencji nieruchomość skarżących jest od kilku lat zalewana wodą i nie może pełnić funkcji zabudowy mieszkaniowej; okoliczności te zostały pominięte przez rzeczoznawcę oraz organ, a mają one wpływ na wartość wycenianej nieruchomości skarżących.

W uzasadnieniu podniesiono, że w rozpoznawanej sprawie wycenie przez rzeczoznawcę majątkowego powinna podlegać nieruchomość gruntowa skarżących, objęta jedną księgą wieczystą, która przed podziałem składała się z działek o numerach: D, E i A. W wyniku podziału działki nr A utworzono dwie nowe działki nr B i nr C. Zatem po podziale nieruchomość gruntowa skarżących składała się z czterech działek o numerach ewidencyjnych: D, E, B i C. Następnie działka nr B została przez skarżących zbyta, utworzono dla niej oddzielną księgę wieczystą. W tym stanie rzeczy, na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Zatem przedmiotem wyceny przed i po podziale powinna być tylko cała nieruchomość gruntowa skarżących objęta jedną księgą wieczystą. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] 2016r. dokonał wyceny działki ewidencyjnej nr A, która wchodzi w skład nieruchomości gruntowej skarżących. Następnie rzeczoznawca określił jako wartość nieruchomości wartość działki nr A, po podziale, jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek o numerach: B i C. Rzeczoznawca oszacował wartości poszczególnych działek o numerach: B i C, opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do nieruchomości gruntowej skarżących. Podniesiono, że rzeczoznawca dokonał jedynie wyceny części nieruchomości skarżących, tj. działki o nr A, z pominięciem dwóch pozostałych działek o numerach: D i E. Wyceniając zaś wartość jednej działki przed podziałem, rzeczoznawca porównał ją z trzema nieruchomościami gruntowymi o znacznie mniejszej powierzchni. Rzeczoznawca nie uwzględnił również faktu, że nieruchomość skarżących nie może obecnie pełnić swojej funkcji zabudowy mieszkaniowej, gdyż na skutek wybudowania przez Gminę O. kolektora kanalizacji sanitarnej nastąpiło zaburzenie gospodarki wodnej i nieruchomość skarżących od kilku lat jest zalewana wodą. Okoliczność ta nie została uwzględniona w operacie szacunkowym, tymczasem ma oczywisty wpływ na wartość nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie wskazując, że przedmiotem podziału geodezyjnego może być pojedyncza działka geodezyjna stanowiąca część nieruchomości gruntowej w rozumieniu wieczystoksięgowym. Skarżący sami określili, że przedmiotem podziału będzie tylko działka nr A. W ocenie organu, zakres przedmiotowy sprawy ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału nie może dotyczyć działek niepodlegających podziałowi w trybie zatwierdzenia podziału nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1066) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2016r. poz. 718 ze zm.) zwanej dalej: p.p.s.a.

Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 tej ustawy stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, gdyż kontrola zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji pozwoliła stwierdzić, że decyzje te zostały wydane z naruszeniem prawa.

Materialnoprawną podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału stanowi przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. Przepis ten przewiduje, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z kolei z art. 98a ust. 1a u.g.n. wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z powyższej regulacji wynika, że możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej uzależniona jest od jednoczesnego wystąpienia czterech przesłanek:

- podział nieruchomości dokonany został na wniosek właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego;

- ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne;

- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w skutek jej podziału;

- w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W rozpoznawanej sprawie po rozpatrzeniu wniosku skarżących o podział działki nr A, położonej w O. w obr. nr [...], Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] zatwierdził podział tej działki na działki o numerach B i C. Działka nr A przed podziałem wraz z działkami o numerach: D i E wchodziła w skład nieruchomości gruntowej skarżących, objętej jedną księgą wieczystą. Decyzja Prezydenta Miasta z dnia [...] stała się ostateczna

[...] 2015r., a więc do dnia wydania przez Prezydenta Miasta decyzji z dnia 5 [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie upłynął okres 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Nie ulega również wątpliwości, że w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała Nr XIX/228/07 Rady Miasta Olsztyn z dnia 28 listopada 2007r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału.

Spór między stronami budzi natomiast kwestia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Aby wydać decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tego tytułu niezbędnym było zatem ustalenie i wykazanie przez organ, iż w wyniku podziału nieruchomości w sposób niewątpliwy wzrosła jej wartość. Ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału dopuszczalne jest jedynie w sytuacji, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości. Innymi słowy podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost wartości nieruchomości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu dokonanego podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyrok NSA z dnia 30 marca 2007r., sygn. I OSK 729/06, dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej jako: CBOSA). Jak wynika z treści przywołanego powyżej art. 98a ust. 1 u.g.n., przepis art. 146 ust. 1a tej ustawy znajduje odpowiednie zastosowanie w przypadku ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje więc po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Należy zauważyć, że operat szacunkowy w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi główny dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, przedstawiając wartość tej nieruchomości przed jej podziałem i po podziale. Operat szacunkowy jest opinią biegłego, sporządzoną w oparciu o wiedzę ze specjalistycznego zakresu, co oznacza, że nie podlega ocenie organu co do meritum, gdyż to właśnie biegły dysponuje wiedzą i doświadczeniem pozwalającymi mu oszacować wzrost wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że organ nie powinien poddać go weryfikacji. Jest to bowiem, jak wskazano wyżej, dowód w postępowaniu administracyjnym, który podlega ocenie organu (art. 80 k.p.a.).

Skarżący w rozpoznawanej sprawie zakwestionowali sporządzony operat szacunkowym podnosząc, że rzeczoznawca majątkowy określił jedynie wartość rynkową części nieruchomości gruntowej należącej do skarżących, tj. wchodzącej w jej skład działki nr A, z pominięciem pozostałych działek o numerach: D i nr E, jak również określił wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek geodezyjnych o nr B i C, w sytuacji gdy przedmiotem opinii rzeczoznawcy powinna być wartość całej nieruchomości gruntowej, jak stanowi przepis art. 98a ust. 1 u.g.n.

Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia kwestii, co powinno być przedmiotem wyceny przez rzeczoznawcę, ma rozróżnienie użytego przez ustawodawcę w art. 98a ust. 1 u.g.n. pojęcia nieruchomości nie zaś pojęcia działki gruntu. Ustawodawca w art. 98a ust. 1 u.g.n. wskazuje, że wycena obejmuje wartość nieruchomości przed i po jej podziale. Ponadto definiując w art. 4 pkt 6 u.g.n. pojęcie wyceny nieruchomości ustawodawca wskazał, że należy przez nie rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Tak samo w art. 153 ust. 1 u.g.n. wskazując, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, iż wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, ustawodawca posługuje się pojęciem nieruchomości. Legalna definicja pojęcia "nieruchomość gruntowa" zawarta została w art. 4 pkt 1 u.g.n. Należy przez nie rozumieć grunt z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Działką gruntu natomiast, stosownie do treści art. 4 pkt 3 u.g.n. jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Pojęcie nieruchomości używane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami należy zatem rozumieć tak, jak to definiuje art. 46 § 1 k.c. Nieruchomość gruntowa w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje, tak samo jak nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., grunt wraz z częściami składowymi. Obie definicje różnią się od siebie tym, że definicja zawarta w kodeksie cywilnym wprost wskazuje na to, iż jedna nieruchomość może składać się z więcej niż jednej działki gruntu, natomiast definicja zamieszczona w ustawie o gospodarce nieruchomościami wskazuje jedynie, że w skład nieruchomości gruntowej wchodzi jakiś grunt. Jednakże skoro w art. 4 pkt 3 u.g.n. zdefiniowano pojęcie działki gruntu, to należy przyjąć, że także nieruchomość gruntowa zdefiniowana w art. 4 pkt 1 u.g.n. może składać się z wielu działek gruntu (E. Bończyk-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, LEX 2013).

Ponadto zasadnym jest wskazanie, że Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 kwietnia 2009 r., sygn. akt III CZP 9/09 (OSNC 2010/1/4) wyraził pogląd, iż nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem jeżeli działki objęte są jedną księgą wieczystą to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się one na jedną nieruchomość. Stanowisko to podziela Sąd w niniejszej sprawie.

W rozpoznawanej sprawie sporządzony operat szacunkowy zawiera wady, których żaden z organów orzekających w tej sprawie nie dostrzegł, a które miały bezpośredni wpływ na wynik tego postępowania. Przedmiotem wyceny, zarówno przed i po podziale, powinna być wobec jednoznacznego brzmienia art. 98a ust. 1 u.g.n. tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej. Wycenie takiej podlega nie działka, czy działki, lecz nieruchomość jako całość, nawet jeśli podziałem objęta została jedynie jedna z działek ewidencyjnych stanowiąca tę nieruchomość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 maja 2013r., sygn. IV SA/Po 151/13; wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014r., sygn. I OSK 2342/12 dostępne w CBOSA). Tymczasem sam rzeczoznawca w sporządzonym operacie szacunkowym zaznaczył, że określił wartość rynkową jedynie części nieruchomości gruntowej, tj. działki nr A przed i po jej podziale.

W ocenie Sądu, fakt, iż w skład nieruchomości skarżących, która objęta jest jedną księgą wieczystą, wchodzi kilka działek ewidencyjnych gruntu nie powoduje, że przedmiotem wyceny mają być poszczególne działki. Gdyby bowiem wolą ustawodawcy było, aby przedmiotem takiej wyceny miały być poszczególne działki gruntu, zapisałby to jednoznacznie w treści art. 98a ust. 1 u.g.n. Skoro ustawodawca rozróżnia pojęcie nieruchomości gruntowej oraz działki gruntu, a w przepisie art. 98a ust. 1 u.g.n. posługuje się tym pierwszym, to nie powinno budzić wątpliwości, że jego wolą było, ażeby przedmiotem wyceny była nieruchomość, a nie poszczególne jej działki.

Reasumując rzeczoznawca w niniejszej sprawie przedmiotem wyceny powinien był uczynić całą nieruchomość gruntową skarżących z dnia, w którym decyzja o podziale działki stała się prawomocna. Nie jest natomiast uprawnione stanowisko organu, że każdą z działek powstałych na skutek podziału należy traktować jako osobną nieruchomość.

Nadto jak wynika z przedłożonych do skargi dokumentów, tj. opinii biegłego sądowego hydrogeologa oraz opinii Politechniki Katedry [...], wydanych w toczącym się przed Sądem Rejonowym w O. sprawy sygn. akt [...] z powództwa skarżących przeciwko Gminie O. o przywrócenie stanu poprzedniego nieruchomości gruntowej skarżących w efekcie inwestycji Gminy O., gdzie na skutek wybudowania kolektora kanalizacji sanitarnej doszło do zaburzenia gospodarki wodnej na wskazanej nieruchomości, a w konsekwencji pozbawienia możliwości zabudowy jej funkcją mieszkaniową pozostaje w toku ponownego rozpoznania tej sprawy ustalić i wyjaśnić, czy faktycznie w odniesieniu do nieruchomości skarżących będącej przedmiotem podziału wystąpiły takie negatywne konsekwencje wynikające z zaburzenia gospodarki wodnej na tym terenie i zalewanie jej wodą. Z przedłożonego operatu szacunkowego nie wynika, aby na szacowanej nieruchomości występowały takie niedogodności, która to okoliczność w sytuacji jej potwierdzenia mogłaby mieć wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, tak przed jak i po podziale. Zwłaszcza, że okoliczność powyższa, jeśli potwierdziłaby się w toku postępowania, winna być uwzględniona przy szacowaniu jako występująca uciążliwość. Organy prowadzące postępowanie nie wyjaśniły tej kwestii, co stanowi istotne naruszenie przepisów postępowania, które mogą mieć wpływ na wynik sprawy.

Prowadząc ponownie postępowanie organ I instancji uwzględni poczynione wyżej uwagi Sądu i odniesie je do sporządzonego na potrzeby tego postępowania nowego, bądź uzupełnionego operatu szacunkowego.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu o art. 205 § 2 powołanej ustawy w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w związku z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.).