Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 19/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2011-02-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone decyzje I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 190, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 66 par. 1 pkt 1 i 3, art. 3 pkt 1 lit. a
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 7, art. 75, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz,, Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 lutego 2011 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [..] r. nr [...] w przedmiocie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Inspektora Nadzoru Budowlanego w powiecie [...] z dnia [...] r. znak: [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] kwotę [...] tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpatrzeniu sprawy powstania zawilgocenia ścian w mieszkaniu nr [...] przy ul. [...] w [...], decyzją z dnia [...] r., na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz art.83 ust.1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz.1118 ze zm.) i art. 104 K.p.a. nakazał właścicielowi budynku - Wspólnocie Mieszkaniowej A. - wykonanie czynności oraz robót polegających na:

1. wykonaniu izolacji pionowej i poziomej budynku,

2. wykonaniu opaski wokół budynku w celu odprowadzenia właściwego wód

opadowych,

3. wykonaniu właściwego odprowadzenia wód opadowych wokół budynku,

4. ocieplenia budynku,

5. osuszeniu i odgrzybieniu ścian w pomieszczeniach mieszkalnych,

6. osuszeniu i odgrzybieniu ścian piwnic,

a także nakazał dokonać kontroli temperatury wewnątrz pomieszczeń, kontroli wielkości powierzchni grzejnej wymaganej dla każdego pomieszczenia, sprawdzeniu wielkości i rozmieszczenia kanałów wentylacyjnych pomieszczeń na zgodność z wymogami przepisów Prawa budowlanego i obowiązujących norm. Nadto organ nadzoru budowlanego wskazał w decyzji, iż prace ujęte w punktach [...] należy wykonać w terminie do dnia [...] r., natomiast prace ujęte w punkcie [...] do [...] r., pod nadzorem osoby posiadającej wymagane uprawnienia budowlane.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyło Spółka A., działające jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej A., podnosząc, że zgodnie ze wstępną wyceną, koszty robót budowlanych nałożonych zaskarżoną decyzją w punktach [...] wynoszą [...] zł, w punkcie [...] - [...] zł, a skarżąca nie posiada środków finansowych (z funduszu remontowego) na ich wykonanie. Plan remontów Spółki A. na rok [...], zatwierdzony przez Prezydenta Miasta, nie przewiduje ich wykonania.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) - uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków i ustalił termin wykonania obowiązków do dnia [...] r., w pozostałej części utrzymał decyzję w mocy. Organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji – zgodnie z prawem - nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową A. obowiązek wykonania określonych robót budowlanych, wskazując, że z przedłożonej do sprawy ekspertyzy stanu technicznego przedmiotowego budynku, wynika, iż w pokoju od strony ogrodu w mieszkaniu nr [...] przy ul. [...] występuje zjawisko zawilgocenia, które doprowadziło do zagrzybienia ścian. Ponadto z ww. ekspertyzy wynika, iż na ścianach piwnic budynku występują: zawilgocenia, odpadający tynk, zmurszała spoina pomiędzy cegłami, krystalizacja soli na murze, brak izolacji cieplnej ścian, brak izolacji przeciwwilgociowej poziomej i pionowej. Dodatkowo, na ścianach zewnętrznych budynku stwierdzono występowanie pleśni oraz czarnych plam, odpadający tynk, liczne zarysowania tynku, brak opaski odwadniającej wokół budynku, brak właściwego odprowadzenia wód opadowych wokół budynku.

W myśl przepisów art. 66 ust 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Ponadto, zgodnie

z art. 61 ww. ustawy obowiązek użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny

z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania

w należytym stanie technicznym i estetycznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego.

Podsumowując - organ odwoławczy stwierdził, iż organ I instancji - zgodnie

z prawem - nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową A. obowiązek wykonania określonych robót budowlanych. Natomiast argumenty z odwołania nie mogą mieć wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r., Wspólnota Mieszkaniowa A. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który wyrokiem z dnia [...]r. sygn. akt [...] skargę tę oddalił stwierdzając w uzasadnieniu, że zgodnie z treścią przepisu art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo - jest w nieodpowiedni stanie technicznym (pkt 3) właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Podstawą zastosowania ww. przepisu w niniejszej sprawie stały się ustalenia Inspektora Nadzoru Budowlanego dokonane w trakcie oględzin budynku przy ul. [...] i wyniki kontroli technicznej obiektu przedstawione w Ekspertyzie Stanu Technicznego budynku sporządzonej w [...] r. przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. arch. Z. K.

W ww. ekspertyzie szczegółowo opracowano stan budynku ze wskazaniem zakresu prac koniecznych do wykonania w celu usunięcia stwierdzonych, w tym obiekcie, nieprawidłowości.

Organ I instancji orzekając o nakazie z art. 66 Prawa budowlanego oparł się

o wynikach ww. ekspertyzy technicznej anektując zalecenia z tej ekspertyzy do treści decyzji.

Organ II instancji, uznając za wystarczający materiał dowodowy zebrany

w sprawie, stwierdził w zaskarżonej decyzji, iż nałożenie na skarżącą obowiązków wykonania robót budowlanych opisanych w decyzji organu I instancji z dnia

[...] r. - jest zgodne z prawem.

Organy obu instancji uznały, iż budynek przy ul. [...] w [...] znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, co - zdaniem Sądu - całkowicie potwierdza i uzasadnia ww. ekspertyza techniczna oraz stwierdziły, że obiekt ten może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska.

Sąd stwierdził też, że zgodzić się należy z zarzutem skargi, iż w zaskarżonej decyzji, jak i decyzji ja poprzedzającej, brak jest uzasadnienia jakie dokładnie zagrożenia, wskazane w art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, stwarza ww. budynek. Nie precyzuje również tej przesłanki ekspertyza techniczna, na której treść powołują się organy obu instancji, jednakże uchybienie to nie miało wpływu na zastosowanie w sprawie przepisu art. 66 ustawy Prawo budowlane albowiem organ nadzoru budowlanego jest zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w danym obiekcie budowlanym w przypadku zaistnienia którejkolwiek z przesłanek o których mówi przepis art. 66 ust 1 w punktach pkt 1, 2, 3 i 4 ustawy Prawo budowlane (...).

Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem skarżących, iż ograny nadzoru budowlanego, orzekając nakaz wyłącznie w oparciu o przepis art. 66 ust. 1 ww. ustawy, bez wskazania których warunków technicznych określonych konkretnymi przepisami prawa nie spełnia stan techniczny budynku przy ul. [...], uchybiły ww. przepisowi.

Nietrafny jest także zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 22 ust. 2 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 5 kodeksu cywilnego, którego przepisy nie znajdują zastosowania w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

Organ nadzoru budowlanego orzekając nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w budynku nie ma obowiązku analizowania możliwości finansowych danej Wspólnoty Mieszkaniowej. Żaden przepis prawa budowlanego takiego obowiązku nie kreuje.

Zaskarżona decyzja Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. nie narusza przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, a skarga jest niezasadna.

Od powyższego wyroku Wspólnota Mieszkaniowa A. wniosła skargę kasacyjną zarzucając:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w związku

z art. 61 w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu przez Sąd I instancji, iż:

a/ przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane stanowi samodzielną podstawę do orzeczenia nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, bez konieczności wskazania jakie przepisy prawne zostały naruszone stanem technicznym budynku oraz jakie zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi stwarza zaistniały stan budynku, co w konsekwencji doprowadziło do uznania przez WSA, iż organ był uprawniony do nałożenia na skarżącą obowiązków nie wynikających wprost z przepisów prawa, i do uznania, bez przywołania konkretnej normy prawnej, iż stan budynku jest nieodpowiedni i stwarza zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska

b/ uznaniu, że art. 66 ustawy Prawo budowlane upoważniał do zakreślenia terminu, w ciągu którego mają być usunięte nieprawidłowości w obiekcie budowlanym

II. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy,

a mianowicie:

1. art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez nie wzięcie pod uwagę naruszenia przez organ administracyjny art. 6 i art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (kpa) poprzez ich niezastosowanie,

2. art. 3 § 1 w/w ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

w związku z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi w związku z art. 7, 75, 77 i 80 kpa poprzez niedokonanie przez WSA prawidłowej kontroli działalności organu administracyjnego, a w konsekwencji przyjęcie, że organ dokładnie wyjaśnił stan faktyczny w sprawie i nie naruszył przepisów prawa w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy, podczas gdy w toku postępowania administracyjnego doszło do naruszenia:

a) art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (kpa) poprzez niepodjęcie wszelkich działań mających na celu dokładne ustalenie i wyjaśnienie stanu faktycznego,

b) art. 75 kpa poprzez dopuszczenie jako dowodu w sprawie opinii, w której nie wskazano z jakimi normami i przepisami niezgodny jest stan budynku mieszkalnego przy ul. [...],

c) art. 77 kpa poprzez brak dokonania zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego,

d) art. 80 kpa poprzez niewłaściwą ocenę zebranego materiału dowodowego,

a w szczególności poprzez oparcie decyzji na sporządzonej ekspertyzie

i w konsekwencji na przyjęciu, iż okoliczności wskazane w ekspertyzie

są wystarczające do wydanie przedmiotowej decyzji,

3. art. 141 § 4 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez nie zawarcie w treści uzasadnienia wszystkich wymaganych elementów,

a w szczególności poprzez nie ustosunkowanie się do podniesionych przez skarżąca zarzutów naruszenia przez organ art. 28, art. 77, art. 80 kpa

oraz przepisów art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali i § 330 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 15 czerwca 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia [...]r.sygn. akt

[...] uwzględnił powyższą skargę kasacyjną i uchylił wyrok WSA

oraz przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż w rozpoznawanej sprawie kontroli Sądu pierwszej instancji poddana została decyzja, której podstawę materialnoprawną stanowił art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego. Przepis ten określa przypadki, w których organ nadzoru budowlanego powinien nakazać doprowadzenie użytkowanego obiektu do odpowiedniego stanu technicznego. Decyzje wydawane w oparciu o powyższy przepis mają charakter związany, co oznacza, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści przepisu, to organ nadzoru budowlanego jest obowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Fakt zaistnienia przesłanek obligujących organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji w oparciu o art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego musi wynikać z ustaleń poczynionych przez ten organ

w przeprowadzonym postępowaniu i następnie znaleźć odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Do wydania decyzji nakazującej doprowadzenie obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu nie wystarczy bowiem ogólne stwierdzenie przez organ, że zachodzą przesłanki określone w ust. 1 art. 66. Dlatego też organ nadzoru budowlanego opierając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 musi jednoznacznie sprecyzować, jakie nieprawidłowości występują oraz któremu z dóbr wymienionych w pkt 1 zagrażają i dlaczego. Przesłanka ta dotyczy sytuacji, w której obiekt budowlany samym swoim istnieniem (swoja istotą, warunkami technicznymi) powoduje opisane w tym przepisie zagrożenie. Jednocześnie należy mieć na względzie, że zagrożenie to musi istnieć w momencie orzekania przez organ, gdyż przepisu nie można stosować w sytuacji, w której zagrożenie jeszcze nie powstało. Natomiast rozstrzygając w oparciu o pkt 3 ust. 1 art. 66 organ winien wykazać, którym wymaganiom, wynikającym z obowiązujących przepisów, nie odpowiada stan techniczny obiektu budowlanego. Obiekt budowlany będzie bowiem w nieodpowiednim stanie technicznym, kiedy jego stan będzie niezgody z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W szczególności, ale nie wyłącznie, należy mieć na względzie regulację dotyczącą warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych ( rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych /Dz. U. Nr 74, poz. 836 ze zm./). Wobec tego, że celem art. 66 Prawa budowlanego jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym decyzja powinna ograniczać się wyłącznie do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji w wydanych decyzjach w gruncie rzeczy nie uzasadniły dlaczego w ich ocenie wystąpiły przesłanki określone w pkt 1 i 3 ust. 1 art. 66 Prawa budowlanego. Samo powołanie się na przedłożoną ekspertyzę nie jest wystarczające. Przepis art. 66 Prawa budowlanego dotyczy usuwania nieprawidłowości obiektu budowlanego a nie poszczególnych lokali znajdujących się w budynku. Zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. a cytowanej ustawy obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, a nie poszczególne lokale znajdujące się w budynku. W indywidualnych przypadkach nie można wykluczyć zasadności nałożenia obowiązku wykonania określonych prac budowlanych również w lokalu mieszczącym się w obiekcie budowlanych, jednakże zawsze muszą to być prace mające na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Dlatego też nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku). Nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego (zob. wyrok NSA z 4 marca 2002 r. IV SA 908/00, Lex nr 81731).

Znajdująca się w aktach administracyjnych ekspertyza stanu technicznego dotyczy w dużej części stanu mieszkania Nr [...]. Dlatego też rzeczą organów nadzoru budowlanego było rozważenie czy i ewentualnie które nieprawidłowości dotyczą obiektu budowlanego i są wynikiem zaniedbań czynności, wchodzących w zakres profilaktycznego zabezpieczenia tego obiektu przed wpływem otoczenia. Jednocześnie organy winny rozważyć, co powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniach decyzji, wspomniane wyżej kwestie dotyczące zaistnienia przesłanek warunkujących podjęcie działań w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego. Dlatego też błędne jest stanowisko Sądu pierwszej instancji, że brak uzasadnienia decyzji nie miał wpływu na zastosowanie art. 66 Prawa budowlanego. Brak uzasadnienia skutkuje bowiem tym, że nie można stwierdzić czy i które przesłanki wymienione w omawianym przepisie zaistniały. Fakt, że przepis art. 66 stanowi podstawę do wydania rozstrzygnięcia przez organ nadzoru budowlanego nie oznacza, że rozstrzygnięcie to może zapaść niezależnie od tego czy rzeczywiście wystąpiły określone w tym przepisie przesłanki. W konsekwencji błędnego stanowiska Sąd pierwszej instancji nie dokonał prawidłowej kontroli zaskarżonej decyzji.

Z okoliczności, że przepis art. 66 Prawa budowlanego może stanowić samodzielną podstawę prawną wydania decyzji przez organ nadzoru budowlanego nie można wyprowadzać wniosku prowadzącego w efekcie do tego, że organ nie musi wykazać zaistnienia przesłanek określonych w tym przepisie. Wywody Sądu pierwszej instancji zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w gruncie rzeczy prowadzą do takiego wniosku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, ponownie rozpoznając skargę Wspólnoty Mieszkaniowej A. zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 – dalej P.p.s.a.) Sąd, któremu sprawa została przekazana związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny sąd Administracyjny.

W uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego niezależnie

od wskazanych uchybień i krytyki stanowiska zajętego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w zaskarżonym wyroku z dnia [...]r., dokonano również wnikliwej oceny zaskarżonych decyzji organów obu instancji w zakresie zastosowania w rozpatrywanej sprawie art. 66 § 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawa budowlanego (Dz. U z 2006r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.) i jego wykładni, jak również pod kątem zachowania wymogów postępowania administracyjnego, w szczególności w zakresie dokonania ustaleń faktycznych w sprawie i ujęcia ich w treści decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż fakt zaistnienia przesłanek obligujących organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji w oparciu o art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego musi jednoznacznie wynikać z ustaleń poczynionych przez ten organ

w przeprowadzonym postępowaniu i następnie znaleźć odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Do wydania decyzji nakazującej doprowadzenie obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu nie wystarczy ogólne stwierdzenie przez organ, że zachodzą przesłanki określone w ust. 1 art. 66. Organ nadzoru budowlanego, opierając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego musi jednoznacznie sprecyzować, jakie nieprawidłowości występują w danym obiekcie budowlanym oraz któremu z dóbr wymienionych w pkt 1 zagrażają i dlaczego. Przesłanka ta dotyczy sytuacji, w której obiekt budowlany swoim istnieniem lub warunkami technicznymi powoduje opisane w tym przepisie zagrożenie. Zagrożenie to musi istnieć w momencie orzekania przez organ. Przepisu nie można stosować w sytuacji, w której zagrożenie jeszcze nie powstało. Natomiast rozstrzygając w oparciu o pkt 3 ust. 1 art. 66 organ winien wykazać którym wymaganiom wynikających z obowiązujących przepisów nie odpowiada stan techniczny obiektu budowlanego. Obiekt budowlany będzie w nieodpowiednim stanie technicznym, kiedy jego stan będzie niezgody z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, w szczególności, z przepisami dotyczącymi warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych /Dz. U. Nr 74, poz. 836 ze zm./). Celem art. 66 Prawa budowlanego jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, zatem decyzja oparta na tym przepisie powinna ograniczać się wyłącznie do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji w wydanych decyzjach nie uzasadniły dlaczego, w ich ocenie, wystąpiły przesłanki określone w pkt 1 i 3 ust. 1

art. 66 Prawa budowlanego. Samo powołanie się na przedłożoną ekspertyzę nie jest wystarczające. Przepis art. 66 Prawa budowlanego dotyczy usuwania nieprawidłowości obiektu budowlanego a nie poszczególnych lokali znajdujących się w budynku. Zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. a cytowanej ustawy obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, a nie poszczególne lokale znajdujące się w budynku. W indywidualnych przypadkach nie można wykluczyć zasadności nałożenia obowiązku wykonania określonych prac budowlanych również w lokalu mieszczącym się w obiekcie budowlanych, jednakże zawsze muszą to być prace mające na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Dlatego też nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku). Nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego (zob. wyrok NSA z 4 marca 2002 r. IV SA 908/00, Lex nr 81731).

Znajdująca się w aktach administracyjnych ekspertyza stanu technicznego dotyczy w dużej części stanu mieszkania Nr [...]. Dlatego też rzeczą organów nadzoru budowlanego było rozważenie czy i ewentualnie które nieprawidłowości dotyczą obiektu budowlanego i są wynikiem zaniedbań czynności, wchodzących w zakres profilaktycznego zabezpieczenia tego obiektu przed wpływem otoczenia. Jednocześnie organ winien rozważyć wspomniane wyżej kwestie, dotyczące zaistnienia przesłanek warunkujących podjęcie działań w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego. Brak uzasadnienia w tym zakresie skutkuje bowiem tym, że nie można stwierdzić czy i które przesłanki wymienione w omawianym przepisie zaistniały. Fakt, że przepis art. 66 stanowi podstawę do wydania rozstrzygnięcia przez organ nadzoru budowlanego nie oznacza, że rozstrzygnięcie to może zapaść niezależnie od tego czy rzeczywiście wystąpiły określone w tym przepisie przesłanki.

Biorąc pod uwagę powyższą ocenę Naczelnego Sądu Administracyjnego, którą Wojewódzki Sąd Administracyjny jest związany przy ponownym rozpoznaniu sprawy i którą w pełni podziela, należy uznać, że zaskarżona decyzja jak też poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem art. 7, 75 i 77 kpa, polegającym na niepełnym ustaleniu stanu faktycznego w zakresie zaistnienia w przedmiotowym budynku przesłanek uzasadniających zastosowanie wobec skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej A. art. 66 § 1 pkt 1 i 3 w/w ustawy Prawo budowlane.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy przez organ nadzoru budowlanego winien on również mieć na uwadze wyrażone wyżej stanowisko NSA i jednoznacznie wskazać na przesłanki zastosowania wobec przedmiotowego obiektu art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego lub i odpowiednio do tych ustaleń określić obowiązki właściciela obiektu w zakresie wynikającym z celu i zakresu powołanego przepisu, lub umorzyć postępowanie w przypadku, stwierdzenia, iż takie przesłanki nie zachodzą, bądź odnoszą się tylko do części obiektu, bez znaczenia dla substancji budowlanej całego obiektu w zakresie jego właściwego stanu technicznego, bezpieczeństwa użytkowania czy wyglądu, mając na uwadze, czy obiekt, swym wyglądem, nie powoduje oszpecenia otoczenia.

W tym stanie rzeczy należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. uchylić zaskarżoną decyzję, a także poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Orzeczenie w pkt II oparto na art. 152 P.p.s.a. zaś o kosztach postępowania

na art. 200 P.p.s.a.