Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 606/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Daniela Kozłowska Sędziowie Asesor WSA Sławomir Antoniuk Asesor WSA Przemysław Żmich /spr./ Protokolant asystent sędziego Maciej Kozłowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2006 r. sprawy ze skargi J. M. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2006 r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Wójta Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2005 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania J. M., M. R. i P.K., postanowieniem z dnia [...] stycznia 2006 r., nr [...] utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2005 r., nr [...] pozytywnie opiniujące zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego wstępnego projektu podziału nieruchomości stanowiącej własność J. M., P. K. i M. R. oznaczonej jako działka nr [...] na działki nr [...], [...], [...] i [...].

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Wójt Gminy [...] postanowieniem z dnia [...] grudnia 2005 r. pozytywnie zaopiniował zgodność z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego wstępnego projektu podziału nieruchomości stanowiącej własność J. M., P. K. i M. R. oznaczonej jako działka nr [...] na działki nr [...], [...]. [...] i [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że podział działki nr [...] dokonywany jest z urzędu, na podstawie art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), w celu wydzielenia pasa gruntu stanowiącego działki nr [...] i [...] pod drogi wojewódzkie – ul. [...] i [...], działki nr [...] pod realizację usług technicznych – zgodnie z projektem budowlano – wykonawczym sieci wodociągowej i przyłączy do budynków w M., tj. studzienki odwadniającej, hydrantu podziemnego i studni wodomierzowej. Natomiast wstępny projekt podziału jest zgodny z ustaleniami obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi M. Etap [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] października 2004 r., Nr [...]. Według ustaleń planu nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod projektowaną zabudowę usługową, komercyjną nieuciążliwą oznaczoną symbolem [...], realizację usług technicznych oznaczonych symbolem [...] oraz przeznaczonym na poszerzenie ulicy głównej –ul. [...] oznaczonej symbolem [...] i ulicy zbiorczej ul. [...] oznaczonej symbolem [...].

W dniu [...] grudnia 2005 r. J. M. wniosła zażalenie na powyższe postanowienie. W uzasadnieniu podniosła, że przedstawiony projekt podziału działki nr [...] godzi w osobiste interesy współwłaścicieli tej nieruchomości. W przypadku zatwierdzenia projektu podziału i wywłaszczenia działka [...] zostanie zmniejszona do pow. [...] m2 i nadal będzie podzielona murem, za którym znajdzie się działka o pow. [...] m2, natomiast przed nim pozostanie działka o pow. [...] m2. Według zapisu notarialnego, który będzie dotyczył również i działki nr [...] o pow. [...] m2 skarżącej należy się ¾ części tej działki o pow. [...] m2. Zatem pozostałe [...] m2 będą znajdowały się za wysokim murem, co pozbawi ją dostępu do całej nieruchomości i spowoduje spory miedzy współwłaścicielami. Podniosła także, iż nie otrzymała planu zagospodarowania przestrzennego. Postanowieniu Wójta Gminy [...] zarzuciła brak odniesienia się do znajdującego się na planie sytuacyjnym pawilonu oznaczonego symbolem "[...]", w sytuacji, gdy nieruchomość ta uważana jest przez organ za niezabudowaną. Za niezasadne uważa również wydzielenie działki nr [...] pod budowę sieci wodociągowej i urządzenia hydrotechniczne, które już na nieruchomości istnieją i zostały wykonane bez jej zgody. W ocenie skarżącej wstępny projekt podziału nie jest zgodny z planem miejscowym, ponieważ nie uwzględnia on zaokrąglenia na rogu ul. [...] i drogi wewnętrznej przylegającej do działki nr [...] od strony północnej, mimo, że projektowany łuk ma się znajdować na projektowanej działce nr [...]. Poza tym pozostawienie J. M. nieruchomości o po. [...] m2 pomniejszy jej wartość rynkową i warunki jej zagospodarowania.

W dniu [...] grudnia 2005 r. M. R. i P. K. złożyli zażalenie na powyższe postanowienie. W uzasadnieniu podnieśli, że podział nieruchomości uniemożliwi zniesienie współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] i odzyskanie przez P. K. części nieruchomości niezbędnej do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W ocenie odwołujących się zaproponowany podział nieruchomości spowoduje wystąpienie przez J. M. z roszczeniami o przyznanie jej praw i dostępu do tej części nieruchomości oraz domaganie się rozbiórki znajdujących się na tym gruncie budynków.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] stycznia 2006 r. utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2005 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że postanowienie organu pierwszej instancji jest zgodne z prawem, ponieważ zadaniem Wójta Gminy [...] było jedynie wykazanie zgodności proponowanego podziału nieruchomości z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego wsi M. Etap [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] października 2004 r., Nr [...].

W dniu [...] lutego 2006 r. J. M. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2006 r. wnosząc o uchylenie postanowień organów obu instancji. W uzasadnieniu podniosła, że organy błędnie przyjęły, iż ul. [...] jest drogą wojewódzką. Droga ta według danych Zarządu Dróg Miejskich na odcinku [...] jest drogą powiatową. Wskazała również, że projektowany podział ingeruje w stosunki prawne między współwłaścicielami nieruchomości i powoduje zadrażnienia między nimi. Podział w wersji zaproponowanej przez Wójta Gminy [...] utrudni także dostęp do nieruchomości położonej za murem. Organ pierwszej instancji przed podziałem dokonywanym z urzędu winien przeprowadzić podział w celu zniesienia współwłasności, na podstawie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Poza tym w uchwale zatwierdzającej plan zagospodarowania przestrzennego nie ma żadnej wzmianki o modernizacji dróg przyległych do działki nr [...]. Natomiast we wstępnym projekcie podziału nie uwzględniono narożnych ścięć o wymiarach min. [...] m, które przewiduje plan zagospodarowania przestrzennego. Projektowane zaś urządzenia techniczne naruszają ustalenia planu, ponieważ wkraczają na działkę nr [...], którą plan miejscowy przeznacza na inny cel. Co prawda w § 8 pkt 12 planu dopuszczono istnienie infrastruktury technicznej poza liniami rozgraniczającymi prywatne działki, lecz możliwość tą uzależniono od zgody właściciela nieruchomości której granice mają być przekroczone, a której skarżąca nie wyraziła.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 i 2 w związku z art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości z urzędu dla realizacji celu publicznego można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 93 ust. 4 tej ustawy), na podstawie wstępnego projektu podziału nieruchomości sporządzonego zgodnie z wymogami określonymi w § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663 ze zm.). Postępowanie opiniodawcze, o którym mowa wyżej sprowadza się więc do porównania wstępnego projektu podziału nieruchomości z częścią tekstową i graficzną planu zagospodarowania przestrzennego, a następnie oceny, czy projekt ten odpowiada przeznaczeniu nieruchomości określonemu w planie i czy wydzielone w wyniku podziału działki gruntu po zakończeniu postępowania podziałowego będą nadawały się do zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. O zgodności podziału z planem miejscowym będzie można mówić tylko wtedy, gdy wstępny projekt podziału nie naruszy zapisów planu.

Z będących w dyspozycji Sądu akt sprawy wynika natomiast, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oraz Wójt Gminy [...] oparli swoje rozstrzygnięcia na wstępnym projekcie podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], sporządzonym niezgodnie z właściwą dla tego dokumentu formą, o której mowa w § 3 pkt 4-6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. Znajdujący się w aktach wstępny projekt podziału nie zawiera bowiem przedstawionych w kolorze czerwonym oznaczeń identyfikujących granice i powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu oraz przedstawionej w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycji sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej. Dokument ten pozbawiony jest zatem mocy dowodowej właściwej dokumentom urzędowym (art. 76 § 1 KPA) i z tej przyczyny nie mógł stanowić dowodu w postępowaniu opiniodawczym.

Trzeba zauważyć, że brak kolorowych naniesień na kopii mapy obejmującej wstępny projekt podziału ma istotne znaczenie dla sprawy. Wadliwość ta niesie nie tylko negatywne skutki procesowe dla tego dokumentu jako dowodu w sprawie, lecz również stawia pod znakiem zapytania dokonaną przez organ merytoryczną ocenę zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego. Nie oznaczenie w kolorze granic i powierzchni projektowanych działek uniemożliwia bowiem precyzyjne określenie linii rozgraniczających nowowydzielanych nieruchomości na mapie zasadniczej, w szczególności dotyczy to projektowanych działek o numerach [...] i [...].

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi należy stwierdzić, że rację ma skarżąca kwestionując postanowienie opiniujące podział działki nr [...] w części dotyczącej wydzielenia działek o numerach [...] i [...] pod poszerzenie ulic. [...]i [...]. Plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] października 2004 r. nie zawiera żadnych postanowień w tym zakresie. W § 8 pkt 6 planu (ustalenia ogólne dla całego obszaru planu) dopuszcza się jedynie podział nieruchomości na działki nienormatywne celem ich wydzielenia pod drogę publiczną. W przepisach ogólnych oraz w przepisach dotyczących ustaleń komunikacyjnych (§ 22-24 planu) nie wspomina się o poszerzeniu istniejących dróg. Przytoczone w uzasadnieniu postanowienia ustalenia Wójta Gminy [...] co do poszerzenia ulic [...] i [...] nie znajdują potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym (brak np. dowodu potwierdzającego realizację celu publicznego w postaci poszerzenia drogi).

Abstrahując od wartości dowodowej kserokopii wstępnego projektu podziału za zasadne należało również uznać zarzuty skargi dotyczące niezgodności tego projektu z planem miejscowym w zakresie rozmieszczenia projektowanych urządzeń technicznych. W projekcie podziału projektowana infrastruktura techniczna wyraźnie przekracza obszar działki nr [...], zarezerwowanej pod teren zabudowy usługowej komercyjnej (Uk). Tymczasem plan miejscowy dopuszcza prowadzenie sieci infrastruktury technicznej poza liniami rozgraniczającymi ulic na działkach stanowiących własność osób trzecich, po uzyskaniu ich zgody (§ 8 pkt 12 planu). W tej sytuacji zaprojektowanie infrastruktury technicznej poza liniami rozgraniczającymi działki nr [...] uwarunkowane było uzyskaniem uprzedniej zgody współwłaścicieli działki nr [...]. Z uzasadnienia skargi wynika, że zgody takiej organ nie uzyskał. Poza tym skarżący trafnie zauważył, że wstępny projekt podziału nie uwzględnia uwidocznionego na graficznej części planu narożnego ścięcia na działce nr [...] u zbiegu drogi dojazdowej [...] i drogi głównej [...]. Zatem i w tym też zakresie projekt ten narusza postanowienia § 8 pkt 19 planu.

Pozostałe zarzuty skargi nie mają istotnego znaczenia dla sprawy, ponieważ postępowanie w przedmiocie wyrażenia opinii o zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego ma tylko i wyłącznie odpowiedzieć na pytanie, czy proponowany przez organ projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie miejscowym. Na tym wstępnym etapie postępowania podziałowego nie bierze się pod uwagę innych okoliczności wykraczających poza zakres opiniowania o którym mowa w art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W oparciu o powyższe wywody należało więc uznać, że organy obu instancji oparły swoje rozstrzygnięcia na wstępnym projekcie podziału pozbawionym wartości i mocy dowodowej, w dodatku nie spełniającym wymogu zgodności z planem miejscowym, przez co naruszyły przepisy art. 7, art. 77 § 1, art. 76 § 1 i art. 80 KPA oraz art. 93 ust. 1, 2 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.