Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1634/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2015-06-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: § 3, § 2 pkt 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Małgorzata Wolska /spr./ Sędziowie WSA Ewa Partyka WSA Krystyna Józefczyk Protokolant starszy sekretarz sądowy Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy -skargę oddala-


UZASADNIENIE

II SA/Rz 1634/14

U Z A S A D N I E N I E

Decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...], utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] września 2014 r. nr [...] odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "budowa budynku handlowo-usługowego, miejsc parkingowych, pylonu reklamowego oraz zjazdu publicznego z drogi wojewódzkiej nr [...] na działkach nr ewid. 1136, 1137, 1140/1, 1140/2 w miejscowości C., gm. [...]" na rzecz A. P.

W podstawie prawnej Kolegium wskazało art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., na dzień orzekania przez Sąd obowiązuje tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 199 – zwanej dalej "u.p.z.p.").

Z uzasadnienia decyzji i akt administracyjnych sprawy wynika, że postępowanie o ustalenie warunków zabudowy dla wymienionej wyżej inwestycji toczyło się na wniosek A. P. Pierwotny wniosek dotyczył wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego, budowie miejsc postojowych, budowie myjni samochodowej, budowie pylonu reklamowego oraz zjazdu publicznego z drogi wojewódzkiej nr [...] na działkach nr ewid. 1136, 1137, 1140/1, 1140/2 w C.

Po przeprowadzeniu postępowania, pierwszą decyzję wydał w dniu [...] maja 2013 r. ([...]) Wójt Gminy [...] i odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wskazanego wyżej zamierzenia inwestycyjnego. Po rozpoznaniu odwołania A. P. Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] uchyliło powyższą decyzję a sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia.

W toku ponownie prowadzonego postępowania A. P. zmodyfikował wniosek o ustalenie warunków zabudowy wskazując, że rezygnuje z budowy myjni samochodowej. Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. ustalił warunki zabudowy dla opisanej na wstępie inwestycji. Również i ta decyzja została

w administracyjnym toku instancji uchylona mocą decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] lipca 2014 r., Nr [...] a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia.

W dalszej kolejności w wyniku ponownego rozpoznania sprawy Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] września 2014 r Nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla opisanej powyżej inwestycji.

W uzasadnieniu organ wskazał, że planowana inwestycja znajduje się

w obszarze gdzie brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyjaśniono, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest tylko w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W toku postępowania przeprowadzono analizę wniosku w zakresie warunków i zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy oraz stanu faktycznego i prawnego terenu objętego zamierzoną inwestycją. Organ wskazał, że w wyniku dokonanych ustaleń stwierdzono brak zgodności wnioskowanych wartości i wielkości inwestycji z przeprowadzoną analizą oraz brak możliwości zachowania ładu przestrzennego. W szczególności organ wskazał na niezgodność wnioskowanego wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej oraz nachylenia połaci dachu. Organ uznał, że brak spełnienia warunków określonych art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. powoduje konieczność wydania decyzji odmownej. Zwrócono także uwagę na brak konieczności zwiększania obszaru terenu analizowanego, celem dostosowania do zamiarów wnioskodawcy.

W złożonym odwołaniu A. P. nie zgadzając się z powyższą decyzją wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, w tym wskazania wytycznych dla organu I instancji w celu przeprowadzenia ponownej analizy i określenia parametrów zabudowy zgodnie z jego wnioskiem. Zdaniem odwołującego organ winien zwiększyć obszar analizowany i wówczas przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zwrócił uwagę, że

w obszarze przyjętym do analizy, znajduje się teren objęty MPZP do którego organ

w ogóle się nie odniósł. Przyjęcie "większego terenu" do analizy spowodowałoby, że w sąsiedztwie istnieje zabudowa handlowa, usługowa o wskaźniku zabudowy ponad 50 %. Geometrię dachu ustala się do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W MPZP i istniejącej zabudowie dopuszczalne jest stosowanie dachów płaskich. Zdaniem A. P. subiektywne uznanie organu nie może ograniczać działań inwestycyjnych. Wyznaczenie parametrów zabudowy usługowej

w oparciu o parametry zabudowy mieszkaniowej jest nieuzasadnione. Zdaniem odwołującego analiza wskazuje, że wnioskowana funkcja jest zgodna z funkcją obszaru analizowanego.

Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia Kolegium podało, że w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p. projektowana inwestycja wymaga określenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Dla wydania decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest łączne spełnienie warunków o jakich mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – zwane dalej "rozporządzeniem z 26.08.2003 r."). Organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli przy spełnieniu przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

SKO wyjaśniło, że w celu stwierdzenia czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 u.p.z.p. przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Sporządzenie analizy architektoniczno – urbanistycznej wynika z § 3 rozporządzenia z 26.08.2003 r. i ma kluczowe znaczenie. W pierwszym etapie analizy organ wyznacza wokół działki budowalnej tzw. "obszar analizowany" a granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy o jakiej mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50m.

Odnosząc się do zarzutów odwołującego Kolegium wyjaśniło, że organ

I instancji odmówił wyznaczenia obszaru analizowanego w większym zakresie niż minimalny, albowiem przyjęty obszar jest zróżnicowany i obejmuje nie tylko tereny o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-zagrodowej ale także handlowej i usługowej. Organ odwoławczy uznał to stanowisko za słuszne i wskazał na brak konieczności zwiększania terenu analizowanego. Wyjaśnił także, że zwiększenie granic obszaru analizowanego nie może mieć na celu "poszukiwania" zabudowy w bliższej lub dalszej odległości w celu "dopasowania" parametrów nowej zabudowy do oczekiwań inwestora.

Jako niezasadne Kolegium oceniło zarzuty odwołującego odnośnie prawidłowości sporządzenia analizy urbanistycznej. Zdaniem organu spełnia ona wymagane przepisami prawa wymagania. Pozwala na ustalenie charakteru i rodzaju zabudowy sąsiednich nieruchomości. Także ustalenie wskaźników wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie budzi wątpliwości. Analiza urbanistyczna obejmuje również nieruchomości o handlowym i usługowym charakterze (dz. nr ewid. 952/6

i 952/5), zatem zwiększenie wskaźników nie znajdowało uzasadnienia w okolicznej zabudowie.

Odnosząc się do zarzutu braku ustalenia wymagań nowej zabudowy SKO wyjaśniło, że nie jest zadaniem organu określanie maksymalnych czy minimalnych parametrów dla inwestycji. Odmienne działanie dorowadziłoby do kształtowania nowej zabudowy w oderwaniu od wniosku inwestora. Nie jest możliwe poszukiwanie rozwiązań alternatywnych czy pośrednich. Jeżeli wyniki analizy nie dają możliwości zagospodarowania terenu zgodnie z wnioskiem inwestora to organ odmawia ustalenia warunków zabudowy. Taka sytuacja zaistniała w okolicznościach sprawy.

Końcowo Kolegium wskazało na prawidłowość przeprowadzonego postępowania, prawidłowo wyznaczony krąg stron postępowania i prawidłowe zawiadomienie stron o toczącym się postepowaniu. Nadto projekt decyzji sporządzony został przez uprawnione osoby.

W skardze wniesionej na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie A. P. wniósł o jej uchylenie i uchylenie poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] a także o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący zarzucił rażące naruszenie art. 7, art. 77 K.p.a. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego i brak podjęcia czynności zmierzających do wyjaśnienia stanu faktycznego z uwzględnieniem słusznego interesu obywatela

i interesu społecznego oraz rażące naruszenie art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie matematycznego wyliczenia i wyników analizy.

W rozwinięciu zarzutów skarżący podtrzymał argumentację odwołania, podkreślając, że organ winien wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.). Zakres kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – zwana dalej "P.p.s.a."), z którego wynika, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności

z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach. W myśl art. 151 P.p.s.a Sąd oddala skargę w razie jej nieuwzględnienia.

Stan faktyczny sprawy ustalony w postępowaniu administracyjnym odpowiada wymogom wynikającym z przepisów prawa. Sąd uznaje, że tak ustalony stan faktyczny może być podstawą faktyczną wyrokowania.

W ocenie Sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż kontrolowana decyzja nie narusza przepisów prawa w sposób określony w art. 145 P.p.s.a.

Kwestionowaną w niniejszym postępowaniu decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] listopada 2014 r. utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] września 2014 r., którą odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "budowa budynku handlowo-usługowego, miejsc parkingowych, pylonu reklamowego oraz zjazdu publicznego z drogi wojewódzkiej nr [...] na działkach nr ewid. 1136, 1137, 1140/1, 1140/2 w miejscowości C., gm. [...]" na rzecz A. P.

Wyjaśnić należy, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym na drodze realizacji inwestycji dla terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa określonego rodzaju, a więc czy zamierzenie jest zgodne z przepisami szczególnymi. W decyzji tej określa się podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom

w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym

w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych.

Trzeba wskazać, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenów pozbawionych planu miejscowego możliwe jest wyłącznie w razie łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1 – 5, tj. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej wykorzystania terenu (pkt 1), teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (pkt 4), decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5). Natomiast sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego określa rozporządzenie z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm. – zwane dalej "rozporządzeniem z 26.08.2003 r.".)

Zgodnie z § 1 rozporządzenie to określa sposób ustalania w decyzji

o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: linii zabudowy (pkt 1); wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (pkt 2); szerokości elewacji frontowej (pkt 3); wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (pkt 4); geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokość kalenicy i układu połaci dachowych) (pkt 5). W § 3 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek

o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków,

o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zgodnie z ust. 2 tego paragrafu granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Stwierdzić należy, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. jest podstawowym dowodem w prowadzonym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla danego terenu pozwalającym na określenie przez organ określonych parametrów, które ma spełniać planowana inwestycja w zakresie cech zabudowy

i zagospodarowania terenu zdefiniowanych w § 2 pkt 3 rozporządzenia. Pod tym pojęciem mieszczą się w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych i usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Wyniki analizy stanowią podstawę dla ustalenia wymagań dla planowanej inwestycji. Załączone do decyzji powinny pozwolić stronom i organowi II instancji, a w razie złożenia skargi także sądowi administracyjnemu na weryfikację w zakresie prawidłowości ustalenia cech nowej zabudowy w aspekcie wyżej przedstawionych przepisów prawa. Istotne jest bowiem czy nowa inwestycja nie będzie zaburzać ładu przestrzennego na określonym terenie. Ustalenie bowiem czy planowana zabudowa będzie zgodna z panującymi już na terenie sąsiednim warunkami dotyczącymi funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, możliwe jest jedynie poprzez porównanie zastanego na danym terenie zagospodarowania terenu z planowanym zagospodarowaniem. Cechy oraz parametry urbanistyczne i architektoniczne, które obowiązują na terenie sąsiednim, określa się podczas przeprowadzonej w tzw. obszarze analizowanym - analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania. Analiza ta powinna być wykonana

w sposób wskazany w rozporządzeniu z dnia 26.08.2003 r. które określa nie tylko sposób wyznaczenia obszaru analizowanego (§ 3 ust. 2), ale również wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy (§ 4), wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (§ 5), szerokości elewacji frontowej (§ 6), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7) oraz geometrii dachu (§ 8).

Z kolei planowane warunki zagospodarowania terenu, objętego wnioskiem

o ustalenie warunków zabudowy, określa inwestor w tym właśnie wniosku. Zgodnie

z art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien bowiem zawierać:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000;

2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:

a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej,

a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej

i graficznej,

c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Przesłanka wynikająca z art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p., dotycząca kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, będzie więc spełniona, jeżeli warunki określone we wniosku o ustalenie warunków zabudowy będą zgodne z warunkami istniejącymi w analizowanym obszarze a ustalonymi podczas sporządzanej analizy funkcji, cech zabudowy

i zagospodarowania terenu.

Niespełnienie przez opisane we wniosku o wydanie warunków zabudowy zamierzenie inwestycyjne wynikających z analizy funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu wymagań powoduje niemożność wydania decyzji

o warunkach zabudowy dla takiego celu inwestycyjnego.

Dokonując, w świetle wyżej przytoczonych przepisów i ich funkcji, oceny całokształtu sprawy Sąd uznał, że stanowisko organów obu instancji przedstawione w kontrolowanych decyzjach jest zgodne z tymi przepisami i uwzględnia wymogi

w nich przewidziane.

Przede wszystkim orzekające w sprawie organa obu instancji prawidłowo przystąpiły do kontroli wypełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., na podstawie właściwie wyznaczonego obszaru analizowanego. jak już wyżej podniesiono, zgodnie z § 3 rozporządzenia z 26.08.2003 r., właściwy organ wyznacza obszar analizowany wokół działki, której dotyczy wniosek, a granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Taki też obszar analizowany został wyznaczony, co dokumentuje przeprowadzona analiza i dołączone załączniki graficzne. Nie jest również wadliwa konkluzja organu dotycząca niecelowości poszerzania obszaru analizowanego wobec stwierdzenia, że już istniejący sposób zagospodarowania na terenie wyznaczonym pozwala ocenić funkcję i parametry dla planowanej inwestycji (§ 2 pkt 4 rozporządzenia). Wbrew zarzutom skargi, organ

w sposób prawidłowy uzasadnił stanowisko o braku zasadności i celowości wyznaczenia obszaru analizowanego w granicach większych niż minimalny. Nie budzi również wątpliwości wyjaśnienie organu, że obszar przyjęty do analizy jest zróżnicowany, obejmuje nie tylko tereny o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-zagrodowej, ale także i usługowej (działki nr 952/6 i 952/5) a więc zgodnej z funkcją wskazaną we wniosku.

Prawidłowo także wyjaśnił organ odwoławczy, a Skład orzekający stanowisko to popiera, że wyznaczenie obszaru analizowanego w granicach większych niż minimalne, czego domaga się skarżący nie może mieć na celu poszukiwania zabudowy w celu "dopasowania" parametrów nowej zabudowy do oczekiwań inwestora. Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego organ winien wykazać, że jego wielkość służy zachowaniu ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze. Nie można zaś rozszerzać granic tego obszaru jedynie w celu poszukiwania takich funkcji, cech, parametrów zabudowy, aby w ten sposób uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o funkcjach, cechach

i parametrach wnioskowanych przez inwestora.

Jak już wyżej podniesiono, wydanie decyzji ustalającej musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy

i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji dokonanie oceny takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym. W okolicznościach sprawy, zalegająca w aktach administracyjnych analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzona została prawidłowo. Przy czym wskazano w niej jednoznacznie na niezgodność wniosku ze sporządzoną analizą w zakresie wnioskowanych wartości

i wielkości a mianowicie:

- wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej (ok. 35,0%) przekracza ponad dwukrotnie średnią wielkość najniższego wskaźnika występującego na analizowanym terenie oraz jest wyższy niż najwyższy występujący na analizowanym terenie (istniejący na analizowanym terenie wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działek budowlanych wynosi od ok. 2,1% do ok. 25,7%, powierzchnia terenu biologicznie czynnego stanowi min. 30% powierzchni działek średni wskaźnik – 14,5%);

- średnia szerokość wszystkich elewacji frontowych istniejących budynków na analizowanym obszarze wynosi 11,25m i przy dopuszczalnej przez ustawodawcę możliwości zwiększenia jej o 20 %, tj. do 13,5m nie osiągnie wnioskowanej wartości 15,0 m;

- wniosek dotyczy budowy budynku handlowo-usługowego o nachyleniu połaci dachowych od 5º do 25º, w analizowanym terenie dachy posiadają spadki połaci dachowych od 25º do 45º.

Zdaniem Sądu prawidłowo organy orzekające uznały, że brak jest podstaw do wydania pozytywnej decyzji i odmówiły ustalenia warunków zabudowy

i zagospodarowania terenu.

Sporządzona analiza, stanowiąca integralną część decyzji organu I instancji zawiera dokładne ustalenia co do cech zabudowy i zagospodarowania terenu

w obszarze analizowanym, zawiera rzetelne wyliczenia matematyczne niezbędne do określenia parametrów planowanej inwestycji. Opierając się na ww. analizie prawidłowo organ I instancji, czemu dał wyraz w uzasadnieniu decyzji, wskazał na brak możliwości zmiany wielkości wskaźników nowej zabudowy, jednocześnie podkreślając, że znaczne zwiększenie wskaźników nie znajduje uzasadnienia

w okolicznej zabudowie.

Zdaniem Sądu, zrealizowanie wnioskowanej przez skarżącego inwestycji nie dałoby się pogodzić z istniejącą zabudową i nie spełniałoby kontynuacji funkcji zabudowy, rozumianej jako mieszczenie się w granicach zastanego sposobu zagospodarowania terenu i prowadziłoby do zaburzenia ładu przestrzennego. Zasadnie zatem organu administracji publicznej przyjęły że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazywał na brak możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji, zgodnie z wnioskiem skarżącego.

Nie zasługują także na uwzględnienie zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów procedury administracyjnej. Wskazać tutaj należy, że postępowanie przeprowadzone zostało z poszanowaniem zasady prawdy obiektywnej sformułowanej w art. 7 K.p.a. Materiał dowodowy zebrany i rozpatrzony został, zgodnie z art. 77 § 1 K.p.a., a strona miała możliwość brania udziału

w postępowaniu. Ponadto organy dokonały oceny materiału dowodowego zgodnie

z treścią art. 80 K.p.a. Wbrew twierdzeniu skarżącego organy, w ocenie Sądu, wyjaśniły i rozpatrzyły wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Odnosząc się do zaś zarzutu braku wykazania sposobu ustalenia następców prawnych po zmarłej stronie i braku zbadania, czy postępowanie spadkowe zostało zakończone Sąd zauważa, że jak wielokrotnie wskazywano w orzecznictwie NSA, uprawnionym do zgłoszenia zarzutu niebrania udziału w postępowaniu administracyjnym bez swojej winy jest wyłącznie ta osoba, która domaga się uczestnictwa w nim. Z tych też przyczyn istnienie podstawy do wznowienia postępowania administracyjnego z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a., do której zmierza argumentacja analizowanego zarzutu, może skutecznie podnieść osoba, której ona bezpośrednio dotyczy. Sąd może ją zaś uwzględnić z urzędu tylko w przypadku wniesienia przez taki podmiot stosownego środka zaskarżenia (por. wyroki NSA: z dnia 26.01.2009, II OSK 51/08 z dnia 10.02.2011, II OSK 177/10 czy z dnia 9.05.2013, II OSK 9/12).

Reasumując należy wskazać, że dokonując kontroli zgodności zaskarżonej decyzji zarówno w zakresie podniesionych zarzutów, jak również z urzędu, Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji i w tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny

w Rzeszowie, na podstawie art. 151 P.p.s.a ustawy, orzekł jak w sentencji.