Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 613/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36a ust. 5
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Maciej Busz Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2017 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. w [...] na decyzję Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej [...] kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] lutego 2017 r. nr [...] (znak: [...]) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...], wskazując na art. 59 ust. 5 ustawy dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 z późn. zm., dalej jako P.b.), po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o.o. spółka jawna z siedzibą w [...] (dalej jako Inwestor) o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego [...] – odmówił Inwestorowi wydania pozwolenia na użytkowanie ww. budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Uzasadniając Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako PINB) napisał, że wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie został złożony w dniu [...] grudnia 2016 r. Dalej wskazał, że dla przedmiotowej inwestycji została wydana w dniu [...] kwietnia 2013 r. decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z którą miejsca parkingowe "należy zlokalizować na terenie objętym wnioskiem. Dopuszcza się możliwość zlokalizowania części miejsc parkingowych na terenie działki [...], pod warunkiem zapewnienia na tym terenie stałego parkingu dla planowanej inwestycji, w drodze potwierdzonej notarialnie bezterminowej umowy z właścicielem terenu." Natomiast projekt budowlany zatwierdzony decyzją o pozwoleniu na budowę z [...] września 2014 r. nr [...], w części "Projekt zagospodarowania terenu" pkt 4 zakładał parkowanie pojazdów w trzech halach garażowych "na jednej kondygnacji parkingów podziemnych a w nich zaprojektowano 186 miejsc postojowych, na terenie znajduje się 18 miejsc postojowych a pozostałe miejsca postojowe zlokalizowano na terenie działki nr [...], ark. 6, obręb Ż. zgodnie z zapisem decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z umową zawartą między Inwestorem a właścicielem terenu". Dalej PINB zaznaczył, że zapis ten powtórzono w projekcie architektoniczno-budowlanym zamiennym, zatwierdzonym decyzją o zmianie pozwolenia na budowę z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...],

PINB ocenił, że projektant nie przewidywał w projektach zatwierdzonych decyzjami o pozwoleniu na budowę innej możliwości zapewnienia brakujących na terenie inwestycji 140 miejsc parkingowych, jak możliwość zapisana w decyzji o warunkach zabudowy. Wobec tego PINB stwierdził, że Inwestor nie spełnił wymagania określonego w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz w decyzji o warunkach zabudowy, w zakresie ilości i usytuowania miejsc postojowych. Wskazana przez Inwestora nieruchomość jako przeznaczona dla potrzeb parkingowych na działkach o numerach [...], których dysponentem jest [...], nie jest działką wskazaną w decyzji o warunkach zabudowy i decyzji pozwolenia na budowę oraz nie powstała w wyniku podziału bądź przekształcenia działki nr [...].

Zgodnie z art. 59 ust. 5 P.b. organ nadzoru budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego w przypadku niespełnienia wymagań określonych w ust. 1 i w art. 57 ust. 1-4. Przepisy art. 51 stosuje się odpowiednio. Natomiast art. 59a P.b. zobowiązuje organ nadzoru budowlanego do przeprowadzenia kontroli budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Kontrola ta obejmuje m.in. sprawdzenie zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu.

PINB stwierdził, że Inwestor usytuował budynek mieszkalny wielorodzinny zgodnie projektem architektoniczno-budowlanym zamiennym (co potwierdził w swoim oświadczeniu uprawniony geodeta), natomiast dla brakujących 140 miejsc postojowych wskazał parking zrealizowany na potrzeby innego obiektu budowlanego. W ocenie PINB Inwestor wykonał inwestycję w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego decyzjami pozwolenia na budowę projektu budowlanego i innych warunków pozwolenia na budowę, tj. decyzji o warunkach zabudowy, bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę w zakresie ilości i usytuowania miejsc postojowych.

Zgodnie z art. 36a ust. 1 P.b. istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Natomiast ust. 5 przywołanego artykułu wskazuje, że: istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie, między innymi, w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu, i w zakresie wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę (pkt 1 i 5 ust. 5). PINB ocenił, że zarówno decyzja o warunkach zabudowy jak i zatwierdzony decyzją o pozwoleniu na budowę projekt budowlany w sposób jasny i precyzyjny określiły Inwestorowi warunki w zakresie urządzenia miejsc parkingowych i postojowych dla projektowanej inwestycji, wskazując jako miejsce usytuowania brakujących na terenie inwestycji miejsc postojowych na działkę nr [...]. Żadna z tych decyzji nie pozostawiła swobody wyboru innego miejsca na ten cel. Wybór innego miejsca na brakujące parkingi powinien zostać poprzedzony decyzją o zmianie decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzją o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ponadto Inwestor do dnia wydania decyzji nie uzupełnił wszystkich dokumentów określonych w wezwaniu z dnia [...] stycznia 2017 r., tj. nie dostarczył inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej dotyczącej całej inwestycji (z uwzględnieniem drogi), oświadczając, że inwestycja drogowa zrealizowana została w oparciu o umowę, zgodnie z którą komisyjne przekazanie nakładów w postaci wybudowanej drogi (odbiór) może nastąpić pod określonymi w tej umowie warunkami, w tym uzyskania pozwolenia na użytkowanie i z tej przyczyny nie jest możliwe przedłożenie tego dokumentu przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

W odwołaniu Inwestor, zastępowany przez zawodowego pełnomocnika, zaskarżył ww. decyzję PINB w całości, wnosząc o jej zmianę poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie i zarzucając rażące naruszenie prawa materialnego: art. 34 ust. 1 pkt 1 i 6 P.b. w związku z § 8 pkt 2 rozporządzenia Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. poz. 462 z późn. zm., dalej jako Rozporządzenie) przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że projektem zagospodarowania działki lub terenu w sprawie niniejszej był [objęty – dopisek Sądu] także parking stanowiący przedmiot prawa użytkowania wieczystego Spółdzielni Mieszkaniowej [...], nie zaznaczony w części rysunkowej projektu budowlanego, którego to postępowania spółdzielnia ta nie była stroną, a w konsekwencji, że parking ten winien być przedmiotem kontroli, o której mowa w art. 59a ust. 1 pkt. 1 P.b.

Uzasadniając odwołanie pełnomocnik napisała, że sporne w sprawie jest to, czy inwestor zagospodarował teren zgodnie z pozwoleniem na budowę, a także czy projektem zagospodarowania terenu objęty był parking położony na działce nr [...], będącej w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej [...] (dalej jako Spółdzielnia Mieszkaniowa). W ocenie Inwestora budynek został wzniesiony zgodnie z pozwoleniem na budowę i projektem zagospodarowania terenu, zatem powinna zostać wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Organ I instancji wywiódł, że działka nr [...] jest objęta decyzją o pozwoleniu na budowę i zagospodarowaniu terenu przez objęcie tej działki częścią tekstową decyzji na cele parkingu dla przedmiotowej inwestycji. Bez wątpienia część tekstowa i graficzna decyzji o warunkach zabudowy muszą być ze sobą tożsame co do zakresu przedmiotowego, jaki obejmuje ta decyzja. Nie może być tak, że część tekstowa decyzji jest sprzeczna z graficzną, względnie, że obie nie dotyczą tożsamego przedmiotu. Decyzja o warunkach zabudowy musi obejmować określony teren i jego zakresu nie można się domyślać. Granice tego terenu określa właśnie część graficzna, o czym wyraźnie stanowi § 8 ust. 3 pkt. 2 Rozporządzenia. Zatem obowiązkowa kontrola poprzedzająca wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku objęła teren inny niż wynika to z treści przepisów prawa, tj. art. 59a ust. 1 pkt 1 P.b. Inwestor podkreślił, że działka nr [...] nie jest naniesiona w części graficznej decyzji o pozwoleniu na budowę jako teren inwestycji i zdaniem Inwestora nie może być przedmiotem badania w ramach obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a P.b.

Dalej pełnomocnik wskazała, że ponieważ decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest skierowana do użytkownika wieczystego działki nr [...], to tym bardziej nie wolno twierdzić, że ta cudza działka była objęta decyzją o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu. Identycznie decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której wydana przedmiotowe pozwolenie na budowę nie obejmowała działki nr [...], z tych przyczyn nie może mieć zastosowania art. 36a ust. 5 pkt 5 P.b.

Nadto budzi sprzeciw stwierdzenie przez organ I instancji istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego. Jakkolwiek ustawodawca posługuje się kwalifikowanymi postaciami odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego i stanowi w art. 36 a ust. 1 pkt 5 P.b. co jest istotnym odstępstwem od takiego projektu, to nie oznacza to, że skala "odstępstw" jest dwustopniowa: "istotne" i "nieistotne" odstępstwo. Pełnomocnik oceniła, że istnieje także odstępstwo od projektu budowlanego, ale tylko istotne odstępstwo ma znaczenie dla odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie budynku. Przedmiotowe pozwolenie na budowę dotyczy działki/terenu należącego do Inwestora, a nie osób trzecich. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, jak wyraźnie stanowi przepis prawa, stanowi odstąpienie w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu. Skoro więc odstępstwo nie dotyczy działki lub terenu objętego pozwoleniem na budowę, to niezagospodarowanie działki nr [...] parkingiem dla przedmiotowego budynku nie mogło stanowić istotnego odstępstwa od zatwierdzanego projektu budowlanego, gdyż działka ta nie była nim objęta. Zdaniem pełnomocnik ważne jest jedynie to, że Inwestor wypełnił inny obowiązek płynący z treści decyzji, tj. zapewnienia dla użytkowników budynku określonej w decyzji o pozwoleniu na budowę ilości miejsc parkingowych na legalnie istniejącym parkingu, wobec niezawinionej niemożności ich zapewnienia na działce [...]. Kwestia, czy znajdą się nabywcy lokali, którzy będą zainteresowani kupnem ze względu na położenie parkingu, jest wyłącznie kwestią "biznesową" i nie ma znaczenia dla rozpoznania niniejszej sprawy. Obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych został bowiem przez Inwestora spełniony.

Decyzją z [...] maja 2017 r. nr [...] Wielkopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, wskazując na art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 z późn. zm., dalej jako K.p.a.) utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Uzasadniając napisał, że przepisy P.b. zostały znowelizowane ustawą z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz. U. z 2016 r. poz. 2255, dalej jako ustawa nowelizująca). Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy nowelizującej w sprawach wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie tej ustawy, w tym do zgłoszeń i zawiadomień, o których mowa w art. 30, art. 31, art. 54 i art. 71 P.b., w stosunku do których przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej nie upłynął termin do wniesienia sprzeciwu, stosuje się przepisy dotychczasowe. Natomiast zgodnie z art. 26 ust. 2 ustawy nowelizującej, w sprawach o których mowa w art. 36a, art. 48 i art. 49b P.b. wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy, stosuje się art. 36a, art. 48 i art. 49b P.b. w brzmieniu obowiązującym po dniu 1 stycznia 2017 r. WWINB ocenił, że w sprawie należy stosować przepisy P.b. w znowelizowanym brzmieniu.

WWINB napisał, że przedmiotowe 140 miejsc parkingowych nie zostało wyznaczonych na działce nr [...], lecz na działce przy [...], oddalonej o około 1 km drogi pieszo od budynku. Dla samochodów odległość wynosi około 2 km. W trakcie kontroli obowiązkowej przedstawiciel inwestora przedstawił umowę najmu z [...] lutego 2016 r. z [...] Sp. z o. o., który oddał Inwestorowi w użytkowanie powierzchnię ok. 1.750 m2 przy ul. [...] jako miejsca parkingowe dla maksymalnie 140 pojazdów. Przedstawiciel Inwestora oświadczył, że na nieruchomości nie ma przypisanych konkretnych miejsc dla przyszłych użytkowników budynku. Stwierdzono, że są to miejsca postojowe istniejące i wykonane uprzednio dla potrzeb obiektu usługowego znajdującego się na tej nieruchomości.

Zdaniem WWINB przy realizacji inwestycji wiążące były dla Inwestora ustalenia co do minimalnej liczby miejsc parkingowych (poprzez wskazanie przelicznika ilości miejsc) oraz co do miejsca ich usytuowania (parking podziemny, nadziemny i działka nr [...]), bowiem na taki zapis decyzji o warunkach zabudowy powołano się w projekcie budowlanym.

Umowa zawarta między Inwestorem a właścicielem działki [...] została wypowiedziana przez Spółdzielnię Mieszkaniową z dniem [...] lutego 2016 r. WWINB zaznaczył, że organy nadzoru budowlanego, podnosząc tą kwestię, wystąpiły do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego (za pośrednictwem Wojewody Wielkopolskiego) o zbadanie legalności decyzji o pozwoleniu na budowę. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w piśmie z dnia [...] marca 2016 r. wskazał, że dla oceny prawidłowości decyzji o pozwoleniu na budowę nie ma wpływu wypowiedzenie umowy dzierżawy nieruchomości, na której były zaprojektowane miejsca parkingowe.

Zgodnie z § 8 Rozporządzenia projekt zagospodarowania działki lub terenu dla projektowanej inwestycji powinien zawierać część opisową oraz część rysunkową sporządzoną na kopii mapy do celów projektowych. Zgodnie z przepisami w/w rozporządzenia zarówno część rysunkowa jak i opisowa powinna wskazywać parkingi dla budynku (§ 8 ust. 2 pkt. 3 i 4; § 8 ust. 3 pkt 2). WWINB ocenił, że organ I instancji miał więc nie tyle prawo, co obowiązek dokonać sprawdzenia realizacji inwestycji z projektem zagospodarowania działki, zarówno w jego części rysunkowej jak i opisowej. Uprawniało go to do sprawdzenia wyznaczenia miejsc parkingowych koniecznych do użytkowania budynku zarówno na działkach nr [...] i [...], jak i działce nr [...]. Miejsca parkingowe, które miały zostać zrealizowane na działce nr [...] w równym stopniu, co miejsca w parkingu podziemnym, czy przy budynku, miały zapewnić spełnienie warunków określonych w pozwoleniu na budowę. Przyjęcie argumentacji Inwestora doprowadziłoby do oddania do użytkowania budynku mieszkalnego bez wymaganej liczby miejsc parkingowych.

WWINB podkreślił, odnosząc się do zarzutów odwołania, że określona w decyzji o warunkach zabudowy możliwość sytuowania miejsc postojowych na działce nr [...] dotyczyła jedynie sytuacji, gdyby wszystkie wymagane miejsca parkingowe nie zostały wyznaczone na działkach nr [...], [...]. Nie oznaczała ona natomiast możliwości wyboru innej lokalizacji, niż działka nr [...]. Potwierdzeniem takiego stanowiska są decyzje Prezydenta [...] (dalej jako Prezydent Miasta) w zakresie odmowy zmiany decyzji o warunkach zabudowy dla omawianej inwestycji, o które występował inwestor. W dniu [...] lutego 2016 r. inwestor złożył wniosek o zmianę przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy, poprzez "dopuszczenie możliwości zlokalizowania części miejsc parkingowych na działce w promieniu do 1 km wokół planowanej inwestycji, pod warunkiem zapewnienia na tym terenie stałego parkingu w drodze potwierdzonej notarialnie bezterminowej umowy z właścicielem terenu". Prezydent Miasta decyzją z [...] czerwca 2016 r. odmówił zmiany własnej decyzji o warunkach zabudowy, wskazując w uzasadnieniu, że wnioskowana zmiana wiązałaby się z rozszerzeniem zakresu sprawy administracyjnej, dotyczącej pierwotnie konkretnej lokalizacji objętej przeprowadzoną ówcześnie analizą urbanistyczną. Ponadto nie leży w interesie przyszłych użytkowników inwestycji zmiana wskazanej w decyzji konkretnej lokalizacji miejsc postojowych na lokalizację hipotetyczną, nieokreśloną. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] kwietnia 2017 r., po rozpatrzeniu odwołania Inwestora, utrzymało w mocy ww. decyzję z [...] czerwca 2016 r. Dalej, w dniu [...] czerwca 2016 r. Inwestor złożył kolejny wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy poprzez "dopuszczenie możliwości zlokalizowania części miejsc parkingowych na działkach nr [...] (parking przy centrum handlowym [...]) na podstawie umowy najmu z dnia [...].02.2016 r." Prezydent Miasta decyzją z [...] sierpnia 2016 r. ponownie odmówił zmiany własnej decyzji o warunkach zabudowy, wskazując w uzasadnieniu, że wnioskowana zmiana wykracza poza ustalenia pierwotnej decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto wskazanie w pierwotnej decyzji o warunkach zabudowy możliwości lokalizacji części miejsc postojowych, potrzebnych dla należytego funkcjonowania inwestycji - na konkretnie wskazanej przez wnioskodawcę działce w pobliżu planowanej inwestycji, miało charakter wyjątku od normy określonej w art. 33 ust. 1 P.b. Z kolei proponowana przez inwestora zamiana jest sprzeczna z wymogiem, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego Wskazał także, że nie leży w interesie przyszłych użytkowników inwestycji zmiana wskazanej w decyzji lokalizacji miejsc postojowych w odległości ok. 150 m na lokalizację odległą w linii prostej ok 850 m. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z [...] kwietnia 2017 r., po rozpatrzeniu odwołania Inwestora, utrzymało w mocy decyzję z [...] sierpnia 2016 r.

WWINB podkreślił, że organ właściwy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzeni na terenie miasta [...] wypowiedział się w formie decyzji administracyjnej na temat możliwości usytuowania części miejsc parkingowych terenie nieruchomości przy ul. [...]. Organ taką możliwość odrzucił, a sprawa jest zakończona ostatecznie w administracyjnym toku instancji. Wobec tego także organy nadzoru budowlanego nie mogą zaakceptować lokalizacji części miejsc parkingowych dla przedmiotowego budynku na terenie nieruchomości przy ul. [...]. WWINB uznał, że Inwestor przy realizacji inwestycji dopuścił się istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu i ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu [...] zastępowana przez tą samą pełnomocnik, zaskarżyła opisaną decyzję w całości i wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi II instancji celem ponownego rozpoznania i wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zarzuciła rażące naruszenie prawa materialnego: (1.) art. 36a ust. 5 pkt 1 i 7 P.b. przez błędną wykładnię i przyjęcie, że istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego jest każde, także niezawinione i nie dające się uniknąć odstąpienie od tego projektu, czy ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, (2) art. 59 ust. 2 pkt 2 P.b. przez objęcie obowiązkową kontrolą terenu nie objętego decyzją o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Nadto zarzuciła naruszenie przepisów postępowania: art. 107 § 3 K.p.a. przez nienależyte opisanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji motywów wydania obu decyzji o odmowie zmiany decyzji o warunkach zabudowy, przez pominięcie, że odmowy wydania decyzji zmieniających powodowane były brakiem pisemnej zgody stron na wnioskowane zmiany.

Uzasadniając skargę pełnomocnik podkreśliła, że odmowa udzielenia pozwolenia na użytkowanie, jako najsurowsze rozstrzygnięcie w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie budynku, winna być zawsze wszechstronnie rozważona. Niewątpliwie uznanie, czy dane odstępstwo, kwalifikowane z art. 36 a ust. 5 P.b. ma charakter istotny, zależy od okoliczności danej sprawy. Nie powinno budzić wątpliwości, że intencją ustawodawcy było objęcie pojęciem istotne odstępstwo (nie odstępstwo, a istotne odstępstwo) takiego odstępstwa, które wynika z woli inwestora. Nie może być traktowane jako odstępstwo istotne, skutkujące możliwością odmowy pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, takie odstępstwo, które zostało dokonane przez inwestora na skutek "siły wyższej", z przyczyn od niego niezależnych. Zatem organ administracji dokonując oceny zgromadzonego materiału dowodowego winien mieć na uwadze, że inwestor z przyczyn od niego niezależnych utracił w toku trwania budowy prawo do dysponowania działką nr [...], władaną przez spółdzielnię mieszkaniową, tj. osobę nie będąca stroną czynną decyzji o pozwoleniu na budowę. Co więcej, winien wziąć pod uwagę to, że inwestor uczynił wszystko, by uzyskać decyzję o zmianie decyzji o warunkach zabudowy, celem zapewnienia lokalizacji innego parkingu, jednak z uwagi na brak zgody stron postępowania, takiej decyzji nie uzyskał. Nadto, nie jest obowiązkiem a nawet prawem organów nadzoru budowlanego dbałość o wygodę nabywców lokali w dostępie do parkingu. To jest ryzyko inwestora, czy znajdzie się chętny, który zakupi mieszkanie z takim miejscem parkingowym. Żaden przepis prawa nie nakazuje położenia miejsca parkingowego w określonej odległości od położenia budynku. Co do zasady decyzja o pozwoleniu na budowę dopuszcza lokalizację miejsc parkingowych poza terenem inwestycji, toteż należało uznać, że parking na alternatywnej działce spełnia wymogi decyzji. Inwestor nie ma możliwości zapewnienia miejsc parkingowych na działce położnej bliżej w stosunku do wybudowanego budynku.

WWINB nie rozważył w ogóle skutków, także społecznych, swojej decyzji. Wybudowano budynek wielomieszkaniowy, co do którego inwestor zawarł blisko 150 umów deweloperskich z nabywcami lokali, finansowanymi przez banki. W aktach sprawy znajduje się wiele pism od tych nabywców lokali, którzy wskazują na daleko idące skutki życiowe, w związku z odmową prawa do korzystania z budynku mieszkalnego. Nie jest bez znaczenia i to, że owo 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie nakazane w decyzji o pozwoleniu na budowę jest iluzoryczne, skoro nabywcy lokali nie są zainteresowani ich nabywaniem i dziś występuje de facto nadwyżka podaży tych miejsc nad popytem. Już dziś wiadomo bowiem, że inwestorowi pozostanie wiele wolnych miejsc parkingowych, tych zlokalizowanych bezpośrednio na nieruchomości objętej inwestycją budowlaną. Zdaniem pełnomocnik jest tak dlatego, że ilość samochodów użytkowanych przez nabywców lokali jest mniejsza niż założono w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pełnomocnik zaznaczyła, że WSA w Poznaniu wyrokiem z dnia 9 marca 2017 r., IV SA/Po 677/2016, w niemal identycznym stanie faktycznym, orzekł o dopuszczalności zmiany położenia parkingu na cudzej działce, jeśli z przyczyn niezawinionych przez inwestora doszło do konieczności zmiany lokalizacji takiego parkingu.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie pełnomocnik Skarżącego poinformowała, że co do spornego budynku zostały wydane częściowo pozwolenia na użytkowanie, ale dotyczące takiej ilości lokali, jaka jest ilość miejsc parkingowych na działce objętej inwestycją. Pozwolenie dotyczy też wspólnych części nieruchomości. Na dzień rozprawy w budynku sprzedanych zostało 187 lokali i tylko 15% spośród miejsc parkingowych na tej nieruchomości, podczas gdy lokali sprzedano 80%. Spółdzielnia Mieszkaniowa stanowczo odmawia udostępnienia działki nr [...] na cele parkingu, nie chce jej także Inwestorowi sprzedać.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna, choć przede wszystkim z powodów w niej nie podniesionych, a zaskarżona decyzja nie może się ostać.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066), i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 - dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja WWINB utrzymująca w mocy decyzję PINB odmawiającą pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego [...] Powodem wydania decyzji odmownej była okoliczność, że Inwestor nie zapewnił miejsc parkingowych na działce nr [...], co zostało zinterpretowane przez organy administracji jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu i ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 36a ust. 5 pkt 1 i 5 P.b.). W szczególności organy administracji odmówiły Inwestorowi możliwości wyboru innej lokalizacji niż działka [...]. Sąd uważa takie stanowisko za błędne w tej części, w której a limine wykluczono możliwość urządzenia przez Inwestora niezbędnej ilości miejsc postojowych na działce innej niż działka nr [...]. Marginalnie organy wskazały też na okoliczność, że Inwestor nie dostarczył informacji geodety obejmującej całość inwestycji, przy czym WWINB zaznaczył, że w sytuacji stwierdzenia istotnego odstąpienia w rozumieniu art. 36a P.b. bezzasadne było wzywanie inwestora do uzupełnienia dokumentów. Co oznacza, że decyzja odmowna została oparta wyłącznie na interpretacji odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, jako odstąpienia istotnego.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć zapadłych w niniejszej sprawie stanowiły przepisy P.b. Zgodnie z zasadą sformułowaną w art. 54 P.b. do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 lit "a" i lit. "b" P.b. przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVI, bądź kategorii XVII - z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie. W niniejszej sprawie budynek mieszkalny wielorodzinny, zgodnie z załącznikiem do ustawy, zaliczyć należy do kategorii XIII i XVII. Tak samo zresztą budynek został zaliczony w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Z powyższego wynika, iż przedmiotowy obiekt budowlany wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Inwestor postąpił zatem prawidłowo, zwracając się do PINB ze stosownym wnioskiem. Zgodnie zaś z art. 57 ust. 6 P.b. wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a P.b., czyli stanowi wezwanie do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli zakończonej budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. W niniejszej sprawie taką kontrolę przeprowadzono w dniu [...] stycznia 2017 r., sporządzając stosowny protokół (k. 86-83). Z wniosków końcowych protokołu kontroli wynika, że stwierdzono, oprócz kwestii lokalizacji części miejsc parkingowych na działce innej niż działka nr [...], wykonanie dodatkowego zadaszenia nad dwoma biegami schodów do hali garażowej, wykonanie zmiany ilości stopni w biegu schodów wejściowych do lokalu usługowego w budynku (segment B) oraz w schodach prowadzących z terenu do piwnicy. Oświadczenia kierownika budowy, projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego kwalifikują te zmiany jako nieistotne. Nadto stwierdzono zmianę z projektowanej nawierzchni części ulicy płyty ażurowej na kostki betonowe eko, niewykonanie przedsionków ani kurtyn powietrznych przy wejściach do usług (projekt nie przewidywał), brakującą wentylację na klatce schodowej i w łazience lokalu mieszkalnego. Osoby uczestniczące w kontroli oświadczyły, że nie zgłaszają uwag.

O ile powyższe odstępstwa nie są sporne pomiędzy stronami, to w niniejszej sprawie organy administracji zakwestionowały możliwość lokalizacji miejsc parkingowych na działce innej niż działka nr [...].

Przechodząc do meritum Sąd stwierdza, że organ II instancji słusznie wskazał na art. 26 ust. 1-2 ustawy nowelizującej. Z woli ustawodawcy, w sprawach wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej, w tym do zgłoszeń i zawiadomień, o których mowa w art. 30, art. 31, art. 54 i art. 71 P.b., w stosunku do których przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej nie upłynął termin do wniesienia sprzeciwu, stosuje się przepisy dotychczasowe. Natomiast zgodnie z art. 26 ust. 2 ustawy nowelizującej, w sprawach o których mowa w art. 36a, art. 48 i art. 49b P.b. wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy, stosuje się art. 36a, art. 48 i art. 49b P.b. w znowelizowanym brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2017 r.

Sąd zaznacza, że wprawdzie organ I instancji nie przywołał przepisów ustawy nowelizującej, ale uzasadniając swoją decyzję cytował przepisy art. 36a P.b. w znowelizowanym brzmieniu. Sąd stwierdza zatem, że organy obu instancji słusznie oceniły, że w sprawie należy stosować przepisy art. 36a P.b. w znowelizowanym brzmieniu. Sąd zaznacza, że znowelizowanie przepisów P.b. miało na celu usprawnienia procesu inwestycyjnego i miało skutkować mniejszymi obciążeniami administracyjnymi. Doprecyzowanie instytucji istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę miało skutkować uproszczeniem i usprawnieniem procesu budowlanego (por. uzasadnienie projektu ustawy nowelizującej, nb. 1 oraz nb. 2.5.4). Tymczasem organy administracji potraktowały nowe brzmienie art. 36a ust. 5 pkt 1 i 5 P.b. jako kategorycznie wiążące, bez uwzględnienia celów nowelizacji, a także bez uwzględnienia, że ustawodawca rozciągnął dobrodziejstwo znowelizowanych przepisów także na sprawy w toku, podczas gdy w trakcie budowy instytucja odstąpienia obowiązywała, ale w innym brzmieniu.

Zarazem jednak Sąd wskazuje na wcześniejsze, obowiązujące w dacie pozwolenia na budowę i w trakcie realizacji inwestycji brzmienie art. 36a ust. 5 pkt 7 P.b., wskazujące, że odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę dotyczące ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jest istotne. Nadto, niezmiennie obowiązuje art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Nowego brzmienia art. 36a P.b. co do regulacji istotnych w niniejszej sprawie, nie należy zatem traktować jako fundamentalnej zmiany normy prawnej – jest raczej doprecyzowaniem instytucji istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Skoro decyzja o warunkach zabudowy wiązała i wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, zaś inwestorowi było wolno i nadal jest wolno, bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, dokonać wyłącznie nieistotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, to nie budzi wątpliwości, że inwestorzy byli i są związani postanowieniami decyzji ustalającej warunki zabudowy, także co do konieczności zapewnienia działki "parkingowej" oraz ilości miejsc postojowych.

W decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zastrzeżono obowiązek zapewnienia określonej ilości miejsc parkingowych, czyli 1,5 miejsca na jedno mieszkanie i 3 miejsca na 100 m2 powierzchni użytkowej, oraz zalecono zlokalizowanie miejsc parkingowych na terenie objętym wnioskiem, dopuszczając możliwość zlokalizowania części miejsc parkingowych na terenie działki nr [...]. Pozostawiono zatem Inwestorowi uprawnienie do lokalizacji części miejsc parkingowych na działce nr [...].

Dalej Sąd wskazuje na ewolucję orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, w kierunku przyjęcia, że miejsca parkingowe nie zawsze muszą być umiejscowione na terenie, na którym inwestycja ma być realizowana. W wyroku z 15 marca 2017 r., II OSK 1774/15 (CBOSA) NSA przesądził, że możliwa jest także taka sytuacja, która polega na tym, że na terenie inwestycji nie urządzono żadnych miejsc postojowych, ponieważ teren ten jest już tak zabudowany, że brak na to miejsca; powodowałoby to niedopuszczalność inwestycji tylko z tego powodu, że na terenie działki nie jest możliwe urządzenie miejsc postojowych (w przywołanej sprawie zapewnione były miejsca postojowe na parkingu poza terenem inwestycji). W wyroku z 7 września 2012 r., II OSK 864/11 (CBOSA) NSA wskazał, powołując się na orzecznictwo, że zasadą powinno być urządzanie miejsc postojowych na terenie inwestycji, ale nie można uznać, że stanowisko to musi odnosić się do każdej sytuacji faktycznej. NSA ocenił, że zasada ta może być naruszona w sytuacji, gdy w konkretnych warunkach sprawy przeznaczenie i sposób zabudowy działki wskazują na taką konieczność i podał przykład, gdy ustalony w decyzji o warunkach zabudowy wskaźnik zabudowy nie pozwala na umieszczenie wszystkich miejsc postojowych na terenie inwestycji. NSA przesądził w przywołanym wyroku, że urządzenie w takiej sytuacji wymaganej ilości miejsc postojowych na sąsiedniej działce, do której inwestor ma tytuł prawny, wydaje się być w pełni racjonalne. W wyroku z dnia 14 listopada 2007 r., sygn. akt II OSK 1498/06 (CBOSA) NSA zajmował natomiast stanowisko, że "zarówno gramatyczna /literalna/, jak i celowościowa /funkcjonalna/ wykładnia omawianego przepisu [tj. § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie] prowadzi do jednoznacznego wniosku, iż miejsca parkingowe muszą być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana, jak też mają one mieć charakter trwały, a więc nie mogą to być miejsca parkingowe np. tylko na czas budowy, lub na pewien tylko okres początkowy użytkowania obiektu budowlanego."

Nadanie nowego brzmienia przepisowi art. 36a ust. 5 pkt 5 P.b. zmieniło sytuację prawną Inwestora o tyle, że literalna wykładnia całego przepisu, sformułowanego w trakcie realizacji przedmiotowej inwestycji, w celu ułatwienia procesu inwestycyjnego, posłużyła organom administracji do zablokowania tego procesu, bo taki jest cel decyzji o odmowie pozwolenia na użytkowanie. W ocenie Sądu, organ II instancji co najmniej przedwcześnie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję PINB. Sąd stwierdza, że organy administracji, koncentrując się na literalnej wykładni art. 36a ust. 5 pkt 5 P.b. w znowelizowanym brzmieniu i ignorując orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, co najmniej przedwcześnie oceniły, że Inwestor zrealizował inwestycję z istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Nie budzi przy tym wątpliwości Sądu, że zmiana lokalizacji działki "parkingowej" stanowi odstępstwo od projektu budowlanego. Nie zawsze jednak musi być ono kwalifikowane jako odstępstwo istotne (por. nieprawomocny wyrok WSA w Poznaniu z 9 marca 2017 r., IV SA/Po 677/16, zapadły zresztą w zbliżonej co do okoliczności sprawie między tymi samymi stronami; CBOSA).

Sąd stwierdza, że błędem organów obu instancji było zrezygnowanie z oceny, czy odstąpienie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu było istotne czy nieistotne i to oceny uwzględniającej wszelkie okoliczności sprawy.

Jak słusznie zauważył Sąd w uzasadnieniu wyroku w sprawie IV SA/Po 677/16, w orzecznictwie podkreśla się, że to, czy w danym wypadku odstępstwo, mimo że dotyczy jednego z parametrów wymienionych w art. 36a ust. 5 P.b. [w starym brzmieniu – uwaga Sądu], ma charakter istotny, zależy od okoliczności danej sprawy. Z uwagi na szeroki zakres znaczeniowy przesłanek określonych w art. 36a ust. 5 P.b., okoliczność, czy w danej sytuacji dokonane przez inwestora odstąpienie zostanie uznane za istotne czy nieistotne, wymaga wnikliwej i wszechstronnej oceny organu, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz wartości wyrażonych w art. 4 i 5 Prawa budowlanego (tak np. wyrok WSA w Warszawie z 17 stycznia 2013 r., VII SA/Wa 2069/12). Te uwagi pozostają aktualne na gruncie mniejszej sprawy, pomimo zmiany brzmienia art. 36a P.b.

Przede wszystkim organy administracji powinny były ocenić wskazane przez Inwestora działki nr [...] przez pryzmat cech "parkingowych" działki nr [...]. Sąd zaznacza, że skoro w ww. orzeczeniach NSA zauważalne jest odejście od rygoryzmu w interpretowaniu obowiązku z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez dopuszczenie pewnej elastyczność w spełnieniu wymogu zapewnienia miejsc parkingowych dla inwestycji, to taka sama elastyczność jest zasadna na etapie oceny istotności w przypadku odstępstwa od spełnienia tegoż wymogu. W sytuacji, gdy inwestor do działki "parkingowej" dysponuje tylko tytułem prawnym wynikającym ze stosunku zobowiązaniowego wzrasta bowiem ryzyko zmian stanu faktycznego w trakcie procesu inwestycyjnego.

Dla oceny istotności odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego innych warunków pozwolenia na budowę organy powinny pamiętać, że przedmiotowe 140 miejsca parkingowe są przeznaczone dla potrzeb mieszkańców zrealizowanej inwestycji, zatem Inwestor powinien zaproponować działkę (działki) ekwiwalentną "parkingowo" dla mieszkańców przedmiotowego budynku wielorodzinnego w porównaniu z działką nr [...]. Na marginesie Sąd wskazuje na art. 5 ust. 1 P.b., zgodnie z którym obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich - pkt 9. Z pewnością właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania przedmiotowej inwestycji są zainteresowani, żeby nowi współmieszkańcy mieli realną możliwość zaparkowania swoich samochodów na stałym parkingu, bez zajmowania już istniejących na potrzeby innych budynków miejsc parkingowych.

Sąd podkreśla, że z akt sprawy nie wynika, gdzie znajduje się (znajdowała się) działka nr [...] i jakimi walorami się cechuje, zaś organy administracji w ogóle nie zestawiły przedmiotowych działek ze sobą. Brak dogłębnej analizy kwestii istotności odstąpienia powoduje, że zaskarżona decyzja nie mogła się ostać. Sąd wskazuje, że uchylił wyłącznie zaskarżoną decyzję, uznając że wystarczające będzie przeprowadzenie przez organ wyższego stopnia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia materiałów w sprawie celem oceny, także przez organ wyższego stopnia, czy odstąpienie jest istotne czy nieistotne, przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności sprawy, przede wszystkim kwestii ekwiwalentności działek "parkingowych".

Przechodząc do oceny argumentów strony skarżącej Sąd stwierdza, że w przeważającej większości są one bezzasadne. Z punktu widzenia prawa publicznego jest indyferentne, z jakich przyczyn Inwestor utracił prawo do dysponowania działką nr [...]. Dla organów nadzoru budowlanego obojętne też pozostają powody, dla których nabywcy lokali wykazują niewielkie zainteresowanie zakupem miejsca parkingowego. Istotne dla organów nadzoru budowlanego jest to, czy Inwestor zrealizował zamierzenie budowlane zgodnie z projektem budowlanym, zatwierdzonym w decyzji o pozwoleniu na budowę z [...] września 2014 r., która to decyzja została przeniesiona decyzją z [...] marca 2015 r. i zmieniona decyzją z [...] lipca 2015 r. Z kolei projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy (art. 34 ust. 1 P.b.), zaś jednym z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] kwietnia 2013 r. pozostaje obowiązek zapewnienia określonej ilości miejsc parkingowych, i to na działce nr [...]. Na tej podstawie Sąd stwierdza, że jest bez znaczenia przy ocenie kontrolowanych decyzji, że działka nr [...] nie była objęta projektem budowlanym choćby w części graficznej oraz bez znaczenia pozostaje, że Spółdzielnia Mieszkaniowa nie była stroną postępowania z wniosku o pozwolenie na budowę. Istotnymi elementami decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, a także pozwolenia na budowę, były rozstrzygnięcia dotyczące określonej ilości miejsc parkingowych. To Inwestor wskazał na działkę nr [...] jako przeznaczoną na cele parkingowe w procesie inwestycyjnym wywołanym wnioskiem Inwestora o ustalenie warunków zabudowy. Sąd nie podziela wątpliwości co do tego czy działka nr [...] była objęta postępowaniem o pozwolenie na budowę; bez wskazania tej działki jako działki parkingowej wniosek o pozwolenie na budowę z pewnością zostałby rozpatrzony odmowie, z powodu niespełnienia wymagań określonych w decyzji o warunkach zabudowy.

Jednym z warunków udzielenia pozwolenia jest złożenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane stosownie do art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. Zgodnie z art. 3 pkt 11 P.b., ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Zatem inwestor nie musi się legitymować prawem własności do nieruchomości aby móc zrealizować inwestycję. Powyższa okoliczność, nie zmienia jednak faktu, że Inwestor zdecydował się na ryzyko realizacji zamierzenia budowlanego dysponując – jedynie – umową zawartą z właścicielem terenu. Zatem to Inwestora obciążają konsekwencje wypowiedzenia umowy dzierżawy działki nr [...] i to Inwestor, realizując inwestycję, musi spełnić określone warunki, także warunki związane z zapewnieniem miejsc postojowych.

Sąd podziela natomiast tę uwagę skargi, że odmowa udzielenia pozwolenia na użytkowanie, jako najsurowsze rozstrzygnięcie w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie, powinna być zawsze wszechstronnie rozważona. Jeżeli w toku ponownie prowadzonego postępowania okaże się, że zrealizowanie przez Inwestora parkingu na działce innej niż działka nr [...], zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy z [...] kwietnia 2013 r. ("pod warunkiem zapewnienia na tym terenie stałego parkingu dla planowanej inwestycji, w drodze potwierdzonej notarialnie bezterminowej umowy z właścicielem terenu") potraktowane może być jako nieistotne w rozumieniu art. 36a ust. 5 P.b. odstępstwo od pozwolenia na budowę, to organ administracji będzie zobowiązany ocenić także spełnienie pozostałych warunków uzyskania przez Inwestora pozwolenia na użytkowanie.

Sąd podziela także pogląd wyrażony w wyroku IV SA/Po 677/16, że konieczność urządzenia miejsc postojowych można traktować jako inne roboty budowlane i z tych też względów organ ma prawo nałożyć na inwestora, na podstawie przepisu art. 59 ust. 3, obowiązek wykonania robót budowlanych polegających na wyznaczeniu miejsc parkingowych. W takiej sytuacji decyzja odmawiająca wydania pozwolenia na użytkowanie winna być traktowana jako ultima ratio, środek ostateczny, którego zastosowanie (także ze względu na dolegliwość dla nabywców lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku) powinno być poprzedzone wnikliwą analizą wszystkich okoliczności sprawy, w tym także – skutków społecznych.

Sądowi z urzędu wiadomo, że do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu została zaskarżona przez Inwestora decyzja SKO [...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] sierpnia 2016 r. o odmowie zmiany decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt IV SA/Po 617/17. Rozpoznając niniejszą skargę, na decyzję odmawiającą pozwolenia na użytkowanie całego budynku Sąd uznał, że zawieszanie niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego, do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy IV SA/Po 617/17 byłoby przedwczesne. Jeżeli bowiem okaże się, że organ administracji, oceniając zaprezentowaną przez Inwestora działkę "parkingową" potraktuje poczynione odstępstwo jako nieistotne, to będzie władny ocenić spełnienie pozostałych przesłanek udzielenia pozwolenia na użytkowania. Natomiast w razie uznania, że odstępstwo jest istotne, organ administracji powinien rozważyć zawieszenie postępowania administracyjnego, do czasu prawomocnego zakończenia sprawy zarejestrowanej pod sygn. akt IV SA/Po 617/17.

Mając wszystko to na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) P.p.s.a. orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien ponownie rozpatrzeć wniosek o pozwolenie na użytkowanie, mając na uwadze wyżej przedstawione rozważania.

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. W myśl pierwszego z wymienionych przepisów, w razie uwzględnienia skargi skarżącemu przysługuje od organu zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Z kolei zgodnie z art. 205 § 2 p.p.s.a., niezbędne koszty postępowania strony reprezentowanej przez adwokata obejmują także jego wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez Sąd osobistego stawiennictwa strony. Przepisami odrębnymi, o których mowa wyżej, są przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015 r., poz. 1800 ze zm.). W myśl § 15 tegoż rozporządzenia:

1. Opłaty stanowiące podstawę zasądzania kosztów zastępstwa prawnego i kosztów adwokackich ustala się z uwzględnieniem stawek minimalnych określonych w rozdziałach 2-4.

2. Opłatę w sprawach niewymagających przeprowadzenia rozprawy ustala się w wysokości równej stawce minimalnej.

3. Opłatę w sprawach wymagających przeprowadzenia rozprawy ustala się w wysokości przewyższającej stawkę minimalną, która nie może przekroczyć sześciokrotności tej stawki, ani wartości przedmiotu sprawy, jeśli uzasadnia to:

1) niezbędny nakład pracy adwokata, w szczególności poświęcony czas na przygotowanie się do prowadzenia sprawy, liczba stawiennictw w sądzie, w tym na rozprawach i posiedzeniach, czynności podjęte w sprawie, w tym czynności podjęte w celu polubownego rozwiązania sporu, również przed wniesieniem pozwu;

2) wartość przedmiotu sprawy;

3) wkład pracy adwokata w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, jak również do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia istotnych zagadnień prawnych budzących wątpliwości w orzecznictwie i doktrynie;

4) rodzaj i zawiłość sprawy, w szczególności tryb i czas prowadzenia sprawy, obszerność zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego lub biegłych sądowych, dowodu z zeznań świadków, dowodu z dokumentów, o znacznym stopniu skomplikowania i obszerności.

Mając na względzie powyższe, Sąd określił wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego wedle stawek minimalnych, uznając, że w okolicznościach niniejszej sprawy wynagrodzenie w takiej wysokości będzie adekwatne w szczególności do nakładu pracy pełnomocnika oraz jego przyczynienia się do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia sprawy. W rezultacie na zasądzoną kwotę kosztów postępowania złożyły się wynagrodzenie reprezentującego skarżącego pełnomocnika ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) wyżej powołanego rozporządzenia (480 zł), uiszczony wpis – 500 zł oraz uiszczona opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł., łącznie – 997 zł.