Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 136/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2017-08-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 43 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Teza: Złożenie skargi na rzeczoznawcę majątkowego w trybie odpowiedzialności zawodowej (art. 178 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) pozostaje bez wpływu na wynik postępowania o wysokość odszkodowania ustaloną w operacie sporządzonym przez tego rzeczoznawcę, jeśli z wniosku strony o zawieszenie postępowania o ustalenie odszkodowania nie wynika czy faktycznie postępowanie w przedmiocie pociągnięcia rzeczoznawcy do odpowiedzialności  zostało wszczęte oraz czy toczą się w nim jakieś czynności procesowe.

TEZY

Złożenie skargi na rzeczoznawcę majątkowego w trybie odpowiedzialności zawodowej (art. 178 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) pozostaje bez wpływu na wynik postępowania o wysokość odszkodowania ustaloną w operacie sporządzonym przez tego rzeczoznawcę, jeśli z wniosku strony o zawieszenie postępowania o ustalenie odszkodowania nie wynika czy faktycznie postępowanie w przedmiocie pociągnięcia rzeczoznawcy do odpowiedzialności  zostało wszczęte oraz czy toczą się w nim jakieś czynności procesowe.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Anna Dziemianowicz,, sędzia WSA Marek Leszczyński, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2017 r. sprawy ze skargi T. M. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] grudnia 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. znak [...] Starosta S. na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 6, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm., dalej: u.g.n.) ustalił T. M. odszkodowanie w kwocie 26 675 zł za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w gminie J.: w obrębie P., nr [...] o pow. 0,2747 ha i nr [...] o pow. 9,9008 ha oraz w obrębie S. nr [...] o pow. 1,5345 ha dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV Ełk - Granica RP. Jak wskazał organ pierwszej instancji, odszkodowanie obejmuje naprawienie szkody z tytułu posadowienia 1 słupa elektroenergetycznego na działce nr [...], posadowienia części stopy fundamentu słupa na działce nr [...] oraz zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Zobowiązano do jednorazowej zapłaty odszkodowania Spółkę [...] S.A. w K.-J. (dalej: Spółka).

Organ pierwszej instancji ustalił, że Spółka w dniu [...] stycznia 2014 r. uzyskała decyzję o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (zezwolenie na założenie i przeprowadzenie dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV Ełk - Granica RP). Decyzja jest zgodna z zapisami uchwały Rady Gminy J. z dnia [...] kwietnia 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W decyzji zobowiązano Spółkę do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po założeniu i przeprowadzeniu linii, ewentualnie – jeśli byłoby to niemożliwe - do wypłaty odszkodowania. Organ wskazał, że w aktach sprawy znajduje się ugoda z dnia [...] września 2015 r. sporządzona pomiędzy właścicielem nieruchomości a wykonawcą linii dotycząca szkód w uprawach rolnych, gruntach rolnych i drzewostanie wyrządzonych na nieruchomości nr [...] (obecnie nr [...]) i [...], w oparciu o którą należy przyjąć, że ww. podmioty porozumiały się co do odszkodowania za szkody wymienione w ugodzie. Dlatego, jak wyjaśnił, kwestia odszkodowania za szkody tymczasowe nie była przedmiotem ustaleń i ocen organu.

Starosta również wskazał, że w dniu 26 stycznia 2016 r. przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem stron i świadków, podczas której T. M. oświadczył, że ugoda pokrywa jego roszczenia z tytułu szkód w zasiewach i uprawach wyrządzonych w związku z budową linii 400 kV. Jako dowód w postępowaniu dopuszczono również operat szacunkowy sporządzony w dniu 30 lipca 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego na okoliczność określenia wartości szkód powstałych na nieruchomości. Jak wskazał Starosta, rzeczoznawca scharakteryzował poszczególne działki, na których zrealizowano inwestycję (nr [...] – leśna, z dostępem do drogi leśnej polno-gruntowej, z przechodzącą w około ½ działki linią elektroenergetyczną, stopa słupa JE-2 (narożny) dotyka granicy działki; nr [...] - grunty rolne zabudowane i niezabudowane, z zabudowaniami mieszkalnymi, położona w odległości ok. 1000 m od zabudowy wsi, z dostępem do drogi, sieci wodociągowej oraz nn, użytkowana jako grunt orny i siedlisko rolnicze, z linią elektroenergetyczną przechodzącą w środkowej części działki, stopa słupa JE-5 (przelotowy) usytuowana w pobliżu granicy z działką nr [...]; nr [...] - nieużytki i pastwiska, użytkowana jako łąka, w części nieużytek, z dostępem do drogi oraz możliwością dostępu do nn, z linią elektroenergetyczną przechodzącą ukośnie w ok. 1/3 części działki). Biegły też wskazał, że sąsiedztwo działki nr [...] stanowią tereny leśne, zaś działki nr [...] położone są w sąsiedztwie terenów rolnych w oddaleniu - tereny zabudowy mieszkalnej i siedliskowej miejscowości P. Położenie i otoczenie nieruchomości określono w operacie jako korzystne (s. 17 operatu).

Jak wskazał organ pierwszej instancji, zaprojektowana i wykonana linia elektroenergetyczna 400 kV Ełk - Granica RP posiada szerokość pasa 2x35 m i zajmuje powierzchnię w strefie pasa technologicznego: 1449 m2 - na działce nr [...]; 12172 m2 - na działce nr [...] i 3036 m2 - na działce nr [...]. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przebieg linii 400 kV na ww. działkach mieści się w granicach pasa technologicznego. Organ powtórzył za rzeczoznawcą, który dokonał wizji lokalnej w dniu 31 marca 2016 r., że wycena nieruchomości powinna co do zasady uwzględniać czynniki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.), przy czym pierwszy i drugi czynnik w przypadku gruntów rolnych jest pomijany. Jeśli zaś chodzi o trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z wycenianych nieruchomości, to – jak wskazał organ pierwszej instancji - lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu tylko w strefie oddziaływania linii, natomiast skutki związane z obowiązkiem udostępnienia nieruchomości są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Autorka operatu, jak wskazał organ, określiła wartość szkody na łączną kwotę 26 675,00 zł, w tym: wartość szkody z tytułu posadowienia 1 słupa elektroenergetycznego na działce nr [...] (uprzednio nr [...]) oraz części stopy fundamentu słupa na działce [...], w obrębie P. - w kwocie 4 500 zł (uwzględniono wysokość odszkodowań ustalanych w umowach notarialnych zawieranych z właścicielami gruntów rolnych na linii elektroenergetycznej 400 kV Ełk-Granica RP w okresie 2 lat od daty wyceny, tabela na s. 41 operatu), wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w kwocie 22 175,00 zł (trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie technologicznym). Organ pierwszej instancji podkreślił, że rzeczoznawca w piśmie z dnia 2 sierpnia 2016 r. ustosunkowała się także do zgłoszonych przez T. M. zastrzeżeń do operatu dotyczących nieuwzględnienia strat poniesionych w gospodarstwie w związku z zaprzestaniem produkcji ekologicznej związanej z budową linii 400 kV. Wskazała, w oparciu o zebrane dokumenty i informację uzyskaną w Biurze Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, że zmniejszenie wysokości dopłat było skutkiem nieprawidłowości stwierdzonych podczas kontroli i nie miało związku z budową linii.

Organ pierwszej instancji dokonał oceny operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie i uznał, że odpowiada on wymogom prawa, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Operat może być podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy wartość przedmiotowej nieruchomości określiła stosując podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej do ustalenia ceny 1 ha gruntów użytkowanych rolniczo, w tym z lasami i gruntów rolnych z potencjałem zabudowy. Autorka operatu dla oszacowania wartości rynkowej nieruchomości dokonała analizy transakcji nieruchomości (w okresie 2014 - 2016 r.), położonych na terenie gminy S., J., S. Przy wycenie wartości nieruchomości uwzględniła w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Jak wskazał także organ pierwszej instancji, właściciel nieruchomości dwukrotnie wnosił zastrzeżenia do operatu (w pismach: z dnia 6 września 2016 r., w którym wskazał na zbyt nisko oszacowaną kwotę obniżenia wartości nieruchomości, przyjęcie działki nr [...] jako niezabudowanej mimo znajdowania się na niej siedliska; nieuwzględnienie na działce nr [...] drogi dojazdowej do słupa oraz z dnia 6 października 2016 r.), zaś rzeczoznawca majątkowy dwukrotnie do tych zastrzeżeń się ustosunkowywał (w pismach z dnia 21 września 2016 r., do którego dołączył poprawioną s. 2 operatu oraz z dnia 17 października 2016 r., w którym podtrzymał sposób wyceny i wartość odszkodowania, jak też wskazał, że odszkodowanie nie zawiera w sobie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości wskutek samego zaplanowania inwestycji i wprowadzenia jej do planu - bowiem szkoda ta to tzw. szkoda planistyczna, która może być dochodzona przez właściciela od gminy w trybie art. 36 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Organ pierwszej instancji wskazał też, że w jego ocenie brak jest podstaw do uwzględnienia wniosku o powołanie nowego biegłego, bowiem przedłożony operat szacunkowy nie zawiera błędów ani niejasności, które nie pozwoliłyby na uznanie go za dowód w sprawie. Pouczył o treści art. 157 u.g.n. i możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył T. M., który wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przeprowadzenie postępowania dowodowego poprzez powołanie nowego rzeczoznawcy majątkowego, jak też wniósł o zawieszenie postępowania do czasu rozpatrzenia złożonej przez niego skargi do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w trybie art. 178 u.g.n. w związku z otrzymanym operatem szacunkowym. Odwołujący się zarzucił:

1. naruszenie 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. la, 2 i 6, art. 134 u.g.n. poprzez wycenę tylko części nieruchomości, co skutkowało obniżeniem wartości nieruchomości, podczas gdy przepis art. 134 u.g.n. wskazuje wprost, iż odszkodowanie ustala się za obniżenie wartości całej nieruchomości, jak też cała nieruchomość widnieje jako obciążona w księdze wieczystej;

2. brak orzeczenia, iż do skutków opóźnienia się w realizacji decyzji mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego;

3. naruszenie art. art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. la, 2 i 6, art. 134 u.g.n. poprzez oparcie decyzji na niepełnej opinii, która nie zawiera ustosunkowania się do wszystkich zastrzeżeń właściciela nieruchomości;

4. naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., poprzez niewłaściwe przyjęcie rynku nieruchomości – uwzględnienie w wycenie wartości nieruchomości rolnych a nie (jak powinno być) nieruchomości leżących przy ciekach wodnych i jeziorach oraz nieruchomości, na której rośnie stary las;

5. naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez dokonanie wyboru niewłaściwej metody wyceny oraz brak wskazania i określenia przyczyn wyboru tej metody, co doprowadziło do nieprawidłowego opisu wycenianych nieruchomości (niewskazanie lasu na działce nr [...]),

6. naruszenie art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 16 u.g.n. w związku z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez sporządzenie operatu szacunkowego wbrew przepisom prawa, w tym dokonanie nieprawidłowej, niepełnej i nierzetelnej analizy rynku nieruchomości, jak też nieuwzględnienie wszystkich czterech czynników wynikających z § 43 ust. 3 tego rozporządzenia. Zdaniem odwołującego się, pominięto w operacie wartość poniesionych szkód objętych przepisami prawa oraz nie uwzględniono, że nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, bowiem na działce nr [...] postawiono słup oraz posadowiono części stopy fundamentu słupa na działce [...];

7. naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z § 36 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez nieprawidłowe zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej (przyjęcie nieprawidłowych danych i niewłaściwych transakcji, co skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wartości nieruchomości, w szczególności działki nr [...], na której rósł las);

8. naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. i określenie wartości nieruchomości przy niewykonaniu analizy rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (nie uwzględniono, że skarżący w związku z posadowionym słupem zmuszony był zaprzestać prowadzenia gospodarstwa rolnego);

9. art. 7, 77 § 1, 107 § 3 K.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego i wszechstronnego zbadania stanu faktycznego sprawy, niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji;

10. art. 84 § 1 K.p.a. poprzez brak oceny przez organ operatu majątkowego;

11. naruszenie art. 10 K.p.a. poprzez uniemożliwienie odwołującemu wypowiedzenia się co do odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego na zarzuty (rzeczoznawca majątkowy nie odpowiedział na wszystkie podnoszone kwestie).

W uzasadnieniu odwołujący się:

- podkreślił, że w jego ocenie ustawodawca wskazał na konieczność ustalania odszkodowania z uwzględnieniem obniżenia wartości całej nieruchomości, co uszło uwadze rzeczoznawcy, która ustaliła obniżenie wartości działek tylko pod linią;

- zwrócił uwagę na treść § 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. oraz wskazał, że biegła powinna ustalić oddziaływanie pola elektromagnetycznego oraz hałasu i wyjaśnić, czy doszło do przekroczenia dopuszczalnych wartości i czy jest możliwa dalsza rolnicza uprawa ziemi;

- podkreślił obowiązek dokonania przez organ rzetelnej i wnikliwej oceny operatu szacunkowego identycznie jak dowodu z opinii biegłego, co w sprawie nie nastąpiło;

- rzeczoznawca w operacie nie policzyła trendu czasowego wobec przyjętych transakcji i nie wyjaśniła tego zaniechania. Nadto, nie uwzględniła szeregu uciążliwości związanych z realizacją linii, podczas gdy przykładowo już w tym roku właściciel zmuszony był pracować sprzętem ponad godzinę więcej ze względu na niedogodności i zmniejszoną dostępność, nie był w stanie dokonać zasiewów do samego słupa. Zdaniem strony, biegła winna wycenić dodatkową pracę ciągnika/kombajnu (jedną godzinę dodatkowych kosztów przez co najmniej 100 lat, po ok. 150 zł rocznie, w tym koszt paliwa, zużycia sprzętu, amortyzacja, naprawy). Jak wskazał odwołujący się, biegła przemilcza fakt, iż 44 m2 z powodu wybudowania słupa stanowią nieużytki, co daje kolejne straty w uprawach ok. 300 zł rocznie. Także niemożność uprawy ziemi pod słupem na powierzchni około 100 m2 jest szkodą, która biegła winna oszacować;

- biegła wskazuje na współczynnik obniżenia wartości nieruchomości, ale go nie stosuje, mimo że spowodowałoby to wzrost wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca nie wskazuje, dlaczego do ustalenia odszkodowania przyjął słupy z aktów notarialnych zawartych wyłącznie ze Spółką jako wnioskodawcą otrzymania decyzji ograniczającej sposób korzystania, dlaczego dla odszkodowania za słupy przyjęto tak niewiele transakcji - 6 i wszystkie miały miejsce w przeszłości, co zobowiązywało do uwzględnienia trendu czasowego, a to nie nastąpiło. Zdaniem strony, były to umowy zawierane pod naciskiem Spółki i nie w warunkach neutralnych. W ocenie odwołującego się, odszkodowanie z tytułu zajęcia miejsca przez słup winno wynosić co najmniej 10 tys. zł.

Końcowo odwołujący się ocenił sporządzony operat jako nierzetelny i niewiarygodny.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r. znak [...] Wojewoda P. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję pierwszoinstancyjną. Zaakceptował ustalenia Starosty o nieobjęciu decyzją szkód tymczasowych w uprawach rolnych, gruntach rolnych i drzewostanie (art. 124 ust. 4 u.g.n.) – z uwagi na zawartą w dniu [...] września 2015 r. ugodę. Następnie Wojewoda wyjaśnił zasady ustalania odszkodowania wynikające z art. 128 ust. 4 i następne u.g.n., konieczność dokonania rzetelnej oceny opinii rzeczoznawcy majątkowego (według zasad oceny opinii biegłego) oraz wskazał, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Jak wskazał Wojewoda, w operacie szacunkowym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości rolnych (tj. terenu gminy S., J., S.). Analizą objęto transakcje nieruchomościami podobnymi obejmujące okres lipiec 2014 - marzec 2016 r., dla których maksymalna cena jednostkowa za 1 ha wynosiła 60 000 zł, a minimalna 25 454,55 zł. Badając powyższy rynek nieruchomości biegły wyłonił jako próbkę reprezentatywną 26 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości rolnych podobnych do przedmiotu wyceny i na tej podstawie ustalił wysokość odszkodowania przyznaną następnie w decyzji pierwszoinstancyjnej.

W ocenie organu odwoławczego, sposób wyliczenia powyższej wartości odpowiada wymogom określonym w § 43 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., zaś sam operat odpowiada przepisom prawa. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedmiot i cel wyceny. Wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Nie budzi też zastrzeżeń formalnoprawnych. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Wojewoda nie dostrzegł nieprawidłowości mających wpływ na ustaloną wartość nieruchomości. W jego ocenie, rzeczoznawca ustosunkowywał się także do zgłaszanych zastrzeżeń, zaś wszelkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości zostały szczegółowo przeanalizowane i uzasadniają stanowisko, że ustalona kwota odszkodowania jest prawidłowa.

Organ odwoławczy za niezasadny uznał zarzut o zaniżeniu odszkodowania. Wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego ma być wartością rynkową, którą ustala się w oparciu o akty notarialne, a więc okoliczności obiektywne, którym nie można skutecznie przeciwstawić subiektywnego odczucia strony. Podkreślił też Wojewoda, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, ta ostatnia należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). O taką zaś ocenę (przez organizację zawodową) może wystąpić każdy, także mógł to zrobić właściciel nieruchomości wycenianej. Zdaniem organu odwoławczego, Starosta przeprowadził szczegółowe, wszechstronne i wnikliwe postępowanie zmierzające do wyjaśnienia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy, z zachowaniem reguł przewidzianych w art. 7, 10, 77 i 80 K.p.a.

Skargę na powyższą decyzję złożył do sądu administracyjnego T. M. Wniósł o uchylenie decyzji odwoławczej i pierwszoinstancyjnej oraz o zawieszenie postępowania do czasu rozpatrzenia złożonej przez niego skargi do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w trybie art. 178 u.g.n. w związku z przedłożonym w sprawie niniejszej operatem. Zarzucił decyzji:

1. stosowanie nierównej wykładni prawa w stosunku do różnych właścicieli nieruchomości wycenianych w związku z realizacją linii elektroenergetycznej. Skarżący wskazał, że w tożsamej sprawie dla działki położonej w obrębie B. W., gmina S., Wojewoda uchylił decyzję uznając, iż rzeczoznawca nie wyjaśnił dlaczego ustalił utratę wartości nieruchomości wyłącznie dla pasa technologicznego a nie dla całej nieruchomości;

2. brak rozstrzygnięcia o wniosku o zawieszenie postępowania;

3. brak ustalenia odszkodowania z tytułu lokalizacji naziemnego elementu, tj. utraconego rocznego dochodu brutto (PDB), składającego się z rocznego kosztu dodatkowej pracy sprzętu mechanicznego (Ksm) i rocznego utraconego dochodu z powierzchni gruntu zajętego pod naziemnym elementem infrastruktury technicznej (Wpl). Tego rodzaju ustalenie byłoby zgodne z § 43 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., który nakazuje uwzględnić zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

4. naruszenie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. la, 2 i 6, art. 134 u.g.n. poprzez niewłaściwe przyjęcie, iż wartość nieruchomości uległa obniżeniu tylko w części na której zrealizowano linię, pomimo iż dla całej nieruchomości prowadzona jest jedna księga wieczysta i obciążenie wpływa na wartość całej działki; nadto przepis art. 134 u.g.n. wskazuje wprost, iż odszkodowanie ustala się za obniżenie wartości całej nieruchomości;

5. brak uwzględnienia przez biegłą odszkodowania z tytułu przedwczesnego wyrębu drzewostanu na działce nr [...] celem wykonania drogi dojazdowej dla potrzeb wybudowania słupa dla linii 400kV;

6. brak orzeczenia, iż do skutków opóźnienia w realizacji decyzji mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego poprzez zapłatę odsetek ustawowych w przypadku uchybienia terminu płatności odszkodowania;

7. naruszenie art. art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. la, 2 i 6, art. 134 u.g.n. poprzez oparcie decyzji na opinii, która jest wykonana w sposób naruszający prawo i niepodjęcie podstawowych kroków celem jej zweryfikowania i dołożenia należytej staranności, by biegła odniosła się do wszystkich zastrzeżeń właściciela nieruchomości;

8. naruszenie art. 80 K.p.a. poprzez błędne ustalenie, iż organ nie jest uprawniony i zobowiązany do dokonania oceny operatu szacunkowego w sytuacji, gdy to organ posiadając wykształconą kadrę urzędniczą i specjalistów jest to w stanie to uczynić, w szczególności, iż organ ocenia czy operat zostały wykonany zgodnie z prawem, a do tego czy zgodnie z rozporządzeniem i ustawami;

9. naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez niewłaściwe przyjęcie rynku nieruchomości stanowiących podstawę do ustalenia wartości nieruchomości, przejawiające się w uwzględnieniu cen nieruchomości rolnych a nie leżących przy ciekach wodnych i jeziorach oraz nieruchomości, na której rośnie stary las;

10. naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez dokonanie wyboru niewłaściwej metody wyceny oraz brak wskazania i określenia przyczyn wyboru metody szacowania, co doprowadziło do nieprawidłowego sporządzenia opisu wycenianych nieruchomości, w tym brak wskazania, iż na działce [...] rośnie las;

11. naruszenie art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 16 u.g.n. w związku z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez sporządzenie operatu szacunkowego wbrew przepisom prawa, w tym poprzez wykonanie nieprawidłowej, niepełnej i nierzetelnej analizy rynku nieruchomości, co doprowadziło do ustalenia nieprawidłowej wartości nieruchomości oraz poprzez brak uwzględnienia czynników wymienionych w § 43 ust. 3 tego rozporządzenia. Wartość poniesionych szkód objętych przepisami prawa została pominięta przez rzeczoznawcę (nie uwzględniono w szczególności, że nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości: na działce nr [...] postawiony jest słup oraz posadowiono część stopy fundamentu słupa na działce [...]);

12. naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez nieprawidłowe zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej (przyjęcie nieprawidłowych danych, niewłaściwych transakcji, co skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wartości nieruchomości, w szczególności nieruchomości leśnej – działki nr [...]);

13. naruszenie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez określanie wartości nieruchomości przy niewykonaniu analizy rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (skarżący w związku z posadowionym słupem zmuszony był do ponoszenia dodatkowych kosztów w uprawie);

14. art. 7, 77 § 1, art. 107 § 3 K.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego i wszechstronnego zbadania stanu faktycznego sprawy (nie uwzględniono interesu społecznego i interesu skarżącego), niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji, niedostateczne wyjaśnienie podstaw ograniczające się do przytoczenia przepisów prawa i do stwierdzenia, że operat szacunkowy może być w sprawie podstawą ustalenia wysokości odszkodowania;

15. art. 84 § 1 K.p.a. poprzez brak oceny operatu rzeczoznawcy majątkowego i ograniczenie się do powołania konkluzji zawartej w operacie, mimo że organ zobowiązany jest sprawdzić wiarygodność tej konkluzji; nadto, zarzucił brak w operacie wyliczeń i wskazania toku procesu wyceniania nieruchomości oraz brak skontrolowania przez organ prawidłowości tego rozumowania;

16. naruszenie art. 10 K.p.a. poprzez uniemożliwienie odwołującemu się wypowiedzenia się co do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, które były – w jego ocenie - lekceważące (nie ustosunkował się do wszystkich zarzutów i wszystkich kwestii).

Skarżący, przywołując w uzasadnieniu skargi treść przepisów u.g.n. dotyczących szacowania nieruchomości oraz treść przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. wywodził identycznie jak w uzasadnieniu odwołania. Podkreślił, że organ nie dokonał wystarczającej oceny rzetelności kryterium podobieństwa nieruchomości przyjętych do wyceny w operacie, nie zweryfikował podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania, przy których to działaniach wykluczona jest dowolność.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Przedmiotem skargi w sprawie niniejszej jest decyzja ustalająca odszkodowanie za szkody powstałe na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości polegającego na założeniu i przeprowadzeniu dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV.

Zasady ogólne i tryb ustalania przedmiotowego odszkodowania regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, dalej: u.g.n.), zgodnie z którymi:

- odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, zaś jeżeli wskutek zdarzeń powodujących szkodę zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (art. 128 ust. 4 w związku z art. 124 u.g.n.);

- ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.), który to rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

- podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109); dalej: rozporządzenie. Istotna jest zwłaszcza treść jego § 43, zgodnie z którym przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględniać należy, rozumiany jako przeznaczenie nieruchomości, stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej oraz na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji (zakończenia inwestycji) a także utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji wywłaszczeniowej do dnia zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji (zakończenia inwestycji; ust. 1 i 2). Zgodnie zaś z § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., przy czym oszacowanie szkód w tym ostatnim elemencie, następuje dopiero po wystąpieniu szkody w tym zakresie, co wynika z § 43 ust. 4.

Należy wskazać, że najistotniejszym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Jest to rodzaj dowodu z opinii biegłego (art. 84 Kodeksu postępowania administracyjnego, dalej: K.p.a.), podlegający ocenie tak jak każdy inny dowód zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.), za wyjątkiem tej jego części, która jest oparta stricte na wiadomościach specjalnych, dostępnych wyłącznie biegłemu. Organ zatem nie może ingerować w wyliczenia i ustalenia biegłego, gdy opierają się one na wiadomościach specjalnych, natomiast powinien ocenić zgodność operatu z przepisami prawa, powinien skontrolować prawidłowość przyjętych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, poprawność formalną operatu oraz to, czy jest logiczny i zupełny (art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.). Zakwestionowanie treści operatu szacunkowego, a w następnej kolejności zakwestionowanie wydanych w oparciu o treść operatu decyzji administracyjnych, nie może zatem polegać na braku zgody na te elementy operatu, które są zdeterminowane fachową wiedzą biegłego, gdyż wybór rzeczoznawcy w tym zakresie mieści się w granicach prawa (vide wyrok z dnia 2 grudnia 2016 r., I OSK 229/15, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej w skrócie jako CBOSA). Oczywistym jest również, że przeprowadzona przez organy ocena kluczowego dowodu w sprawie jakim jest operat powinna zostać przedstawiona w uzasadnieniu wydanej decyzji, z wyjaśnieniem w jaki sposób organy dokonały oceny, jakimi kryteriami się kierowały, dlaczego uznają operat za wiarygodny i formalnie poprawny a dlaczego (ewentualnie) odmawiają mocy dowodowej temu dokumentowi (art. 107 §3 K.p.a.).

W sprawie niniejszej dopuszczono dowód z operatu szacunkowego sporządzonego w lipcu 2016 r. przez rzeczoznawcę E. E. W ocenie sądu, choć częściowo należy podzielić zarzut nr 15 skargi dotyczący braku staranności przy ocenie operatu szacunkowego, to jednak nie sposób uznać, że ów brak staranności mógł mieć jakikolwiek wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji, zarzut nr 15 skargi pozostaje bezzasadny, podobnie jak zarzut nr 14 skargi dotyczący naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. poprzez niepełne, niedostateczne, niewszechstronne uzasadnienie decyzji, niewyjaśnienie podstaw rozstrzygnięcia oraz błędne uznanie, że operat przedłożony w sprawie może być podstawą wyceny. Istotnie, ocena operatu, zwłaszcza w uzasadnieniu decyzji drugoinstancyjnej, mogłaby być nieco bardziej wyczerpująca. Organ odwoławczy nie odniósł się bowiem w pełni do zarzutów i wniosków odwołania, zaś uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera co prawda wszechstronne wyjaśnienie podstaw ustalenia odszkodowania, jednakże mniej uwagi poświęcono temu, co dla skarżącego jest najistotniejsze, czyli kompleksowej ocenie operatu w kontekście zgłoszonych do niego zastrzeżeń. Skala tych uchybień, w ocenie sądu, nie jest jednak znacząca i dlatego nie ma wpływu na końcowy wynik sprawy i wysokość ustalonego odszkodowania. Zauważyć bowiem należy, że organ odwoławczy podzielił ocenę przeprowadzoną przez organ pierwszej instancji, która jest bardziej szczegółowa, kompleksowa i wnikliwa, a tym samym ją zaakceptował. Zatem w całokształcie nie sposób uznać, że operat nie został oceniony wszechstronnie i kompleksowo. Sąd zaś uwzględnia skargę tylko wówczas, gdy stwierdza naruszenie przepisów prawa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a.). A contrario, jeśli takiego istotnego wpływu nie dostrzega, skargi sąd nie uwzględnia i taka też sytuacja ma miejsce w sprawie niniejszej. Mimo pewnej lakoniczności, uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera ocenę operatu, wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji (art. 8 i 80 K.p.a.). Nie sposób zatem uznać, że doszło do pominięcia okoliczności faktycznych lub prawnych, czy też ich niewyjaśnienia, które to pominięcie lub niewyjaśnienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Jako nieskuteczny uznać należy także zarzut nr 16 skargi dotyczący naruszenia art. 10 K.p.a. i uniemożliwienia skarżącemu ustosunkowania się do wyjaśnień biegłej sformułowanych w odpowiedzi na zarzuty postawione operatowi przez stronę. Zauważyć bowiem należy, że skarżący trzykrotnie pisemnie ustosunkowywał się do treści operatu: w pismach z dnia 6 września 2016 r. (co do zaniżenia kwoty obniżenia wartości nieruchomości), z dnia 6 października 2016 r. (co do wyceny tylko części nieruchomości, nieuwzględnienia trendu czasowego, nieustalenia oddziaływania pola elektromagnetycznego, nieuwzględnienia czynników wymienionych w treści § 43 ust. 3 rozporządzenia, braku wyceny szkody związanej z posadowieniem słupa, zbyt małą liczbą transakcji przyjętych od wyceny, nieważności ugody) oraz w piśmie z dnia 24 października 2016 r. (zgłosił wniosek o rzetelną weryfikację operatu, ewentualnie powołanego nowego biegłego i pominięcie operatu, podtrzymał wszystkie dotychczasowe zarzuty wobec operatu, vide pisma na k. 18, 22, 26 akt adm.). Do zastrzeżeń z pism z dnia 6 września i 6 października 2016 r. biegła ustosunkowała się w pismach z dnia 21 września i 17 października 2016 r. (k. 19 i 24 akt adm.) i odpowiedzi te zostały przesłane skarżącemu oraz odebrane przez niego odpowiednio w dniu 28 września i 20 października 2016 r. (k. 21 i 25 akt adm.). Nie sposób zatem uznać, że uniemożliwiono stronie wypowiedzenie się co do wyjaśnień rzeczoznawcy. Zauważyć należy przy tym, że pomiędzy otrzymaniem przez skarżącego ostatniej odpowiedzi rzeczoznawcy na zarzuty (20 października 2016 r.) a wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej (2 listopada 2016 r.) minęło kilkanaście dni, co jest wystarczającym okresem na zapoznanie się ze stanowiskiem biegłego i ewentualne po raz kolejny ustosunkowanie się do niego.

Co prawda w kontekście zarzutu naruszenia art. 10 § 1 K.p.a. należy zauważyć, że ani przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej, ani decyzji zaskarżonej nie powiadomiły organy skarżącego o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego, jednakże uchybienie to także pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. Przed organem pierwszej instancji skarżący kilkakrotnie wypowiadał się pisemnie (jak wyżej wskazano, zgłaszając zastrzeżenia), z kolei organ odwoławczy nie przeprowadzał uzupełniającego postępowania wyjaśniającego i nie włączał do akt żadnych nowych dowodów. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że niezastosowanie art. 10 § 1 K.p.a. (w zakresie zawiadomienia przed wydaniem decyzji o możliwości wypowiedzenia się) pozostaje w jakimkolwiek związku z wynikiem sprawy. Jak wskazał NSA w sprawie II GSK 1750/15, naruszenie art. 10 § 1 K.p.a. oceniać należy z punktu widzenia uniemożliwienia stronie podjęcia konkretnie wskazanej czynności procesowej oraz wpływu tego uchybienia na wynik sprawy (dostępne w CBOSA). Zdaniem składu orzekającego w sprawie niniejszej, takich skutków zaniechania w przypadku skarżącego nie sposób stwierdzić, jak też nie dowiodła ich strona.

Spośród zarzutów procesowych bezskuteczny pozostaje także zarzut nr 2 skargi dotyczący nierozstrzygnięcia w przedmiocie złożonego wniosku o zawieszenie postępowania. Istotnie, postanowienie w tym przedmiocie nie zostało przez organy wydane, jednakże nie można uznać, by miało to wpływ na wynik sprawy. Nadto podnieść należy, że gdyby organy odmówiły zawieszenia, to na takie postanowienie nie służyłyby odrębne środki zaskarżenia (art. 101 § 3 K.p.a.) ani skarga do sądu administracyjnego. Dokonując oceny tego wniosku należy zauważyć, że brak było podstaw do zawieszania postępowania administracyjnego zarówno na podstawie art. 98 § 1 K.p.a. (na wniosek strony), jak i na podstawie art. 97 § 1 K.p.a. (z urzędu). Złożenie skargi na rzeczoznawcę majątkowego w trybie odpowiedzialności zawodowej (art. 178 u.g.n.) pozostaje bez wpływu na wynik postępowania o wysokość odszkodowania ustaloną w operacie sporządzonym przez tego rzeczoznawcę, jeśli z wniosku strony o zawieszenie nie wynika czy faktycznie postępowanie takie zostało wszczęte, czy toczą się jakieś czynności w tej sprawie. Nie stanowi tym samym zagadnienia wstępnego. Brak więc stosownego rozstrzygnięcia przez organy w przedmiocie wniosku o zawieszenie nie stanowi naruszenia przepisów postępowania, które by mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. i nie wpływa na ocenę legalności zaskarżonej decyzji. Nota bene na rozprawie przed sądem administracyjnym (k. 88) skarżący wyjaśnił, że "zaskarżenie operatu rzeczoznawcy Pani E. polegało na wysłaniu skargi do Ministerstwa Budownictwa i Infrastruktury". Zatem zarzut nierozstrzygnięcia w przedmiocie zawieszenia postępowania, oparty tylko na podstawie tak wskazanych, ogólnych okoliczności dotyczących złożenia skargi w trybie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy, nie może odnieść zamierzonego skutku.

Sąd nie podziela także stanowiska skarżącego sformułowanego w punkcie 1 skargi, odwołującego się do innego operatu, sporządzonego w innej sprawie i dla innej działki, tyle że dopuszczonego jako dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania również za szkody związane z założeniem linii elektroenergetycznej i prowadzonej przez ten sam organ pierwszej i drugiej instancji co w sprawie niniejszej. Z art. 130 ust. 2 u.g.n. wynika bowiem wprost, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Skoro, zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, to tym bardziej podstawy takiej nie może stanowić inny operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego dla innej nieruchomości w innej sprawie.

Odnośnie kontroli legalności zaskarżonej decyzji w kwestii szczegółowej oceny sporządzonego w sprawie operatu, to wskazać należy, że operat przyjęty za dowód w sprawie niniejszej zawiera wszystkie informacje potrzebne do wyliczenia szkody poniesionej przez skarżącego w związku z wybudowaniem na jego nieruchomości linii elektroenergetycznej i ustaleniem granic pasa technologicznego tej linii. Przede wszystkim w operacie wyjaśniono istotę odszkodowania jako obejmującego wartość poniesionych szkód (tymczasowych – wynikających ze strat w produkcji rolniczej, ogrodniczej, leśnej i innej oraz trwałych – wynikających z istnienia infrastruktury na nieruchomości i mających wpływ na zmniejszenie jej wartości, s. 21 operatu). W tym zakresie trafnie organy zaakceptowały ustalenie operatu o nieobjęciu wyceną szkód poniesionych w uprawach rolnych, gruntach rolnych i drzewostanie. Te bowiem zostały objęte ugodą z dnia [...] września 2015 r., co do której skarżący jednoznacznie wypowiedział się na rozprawie administracyjnej w dniu 26 stycznia 2016 r., że "pokrywa ona jego roszczenia z tytułu szkód w zasiewach i uprawach wyrządzonych na nieruchomości w związku z budową linii 400 kV" (k. 7 akt adm.). Na wskazanej rozprawie nie zgłosił żadnych zastrzeżeń dotyczących ustaleń czy treści ugody jak też osób będących jej uczestnikami. Tym samym potwierdził jako aktualną wobec niego treść § 1 ust. 3 ugody, zgodnie z którym "kwota odszkodowania wskazana powyżej w par. 2 ust. 1 wyczerpuje wszystkie jego roszczenia z tytułu szkód wyrządzonych na nieruchomości, w związku z budową linii 400 kV Ełk Bis – Granica RP, opisanych w § 1 ust. 1, w szczególności w uprawach rolnych, gruntach rolnych i drzewostanie i zrzeka się nieodwołalnie dochodzenia powyższych roszczeń". Za bezzasadny należy zatem uznać zarzut nr 5 skargi dotyczący nieuwzględnienia przez biegłą szkód wyrządzonych z tytułu przedwczesnego wyrębu drzewostanu na działce nr [...]. Dodać należy, że biegła w piśmie z dnia 6 października 2016 r. ustosunkowała się do zastrzeżenia zgłoszonego w tym zakresie przez skarżącego (vide punkt f tego pisma).

Zdaniem sądu, najpoważniejsze zarzuty odnośnie zaskarżonej decyzji i operatu szacunkowego dotyczą: niewłaściwego przyjęcia rynku nieruchomości podobnych (zarzut nr 9 skargi – naruszenie § 35 ust. 4 rozporządzenia), wyboru niewłaściwej metody wyceny (zarzut nr 10 skargi – naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n.), nieprawidłowego zastosowania procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej (zarzut nr 12 – naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z § 36 ust. 3 rozporządzenia), niewykonania prawidłowej analizy rynku nieruchomości (zarzut nr 13 - naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia) oraz nieuwzględnienia zmiany warunków korzystania z nieruchomości (zarzut nr 3 – naruszenie § 43 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia).

W kwestii analizy rynku nieruchomości wskazać należy, że przeznaczenie nieruchomości zostało określone w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren oznaczony następującymi symbolami: działki nr [...] – 12 R i nr [...] – 14R (teren rolny z przebiegiem linii 400 kV wraz z pasem technologicznym linii, zgodnie z rysunkiem planu), działka nr [...] – 1ZL (tereny lasów z przebiegiem linii technologicznej zgodnie z rysunkiem planu). Powyższe wiązało rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu (zwłaszcza przy doborze nieruchomości podobnych) i organy przy orzekaniu.

Po wtóre, rzeczoznawca dokonała wyceny podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej, przy czym jednoznacznie wskazuje na tak dokonany wybór na s. 28 operatu, gdzie dokonuje "ustalenia wyniku szacowania". To wyjaśnienie usuwa wątpliwości, które mogą powstać po lekturze wcześniejszych stron operatu (s. 24-25), gdzie biegła dokonuje opisu zarówno metody korygowania ceny średniej jak i metody porównywania parami.

Zdaniem sądu, biegła na s. 28 operatu wyraźnie również wskazuje, że uwzględniła rynek nieruchomości o cechach rynku lokalnego (teren gminy J. i gmin sąsiednich, tj. S. i S.), w dwuletnim okresie badania cen (2014 – 2016), wyłączając ze zbioru nieruchomości zabudowane, natomiast uwzględniając nieruchomości rolne (częściowo zalesione) i rolne z potencjałem zabudowy. Biegła przedstawiła dwa wykazy nieruchomości: rolnych - 26 transakcji na rynku lokalnym, w tym trzech częściowo zalesionych (pozycja 1 i 2 na s. 29 operatu i pozycja 6 na stronie 30 operatu) oraz rolnych z potencjałem zabudowy – 13 transakcji, w tym z dwiema działkami częściowo zalesionymi (pozycje 7 i 8 na s. 34 operatu). Jak wskazała, najniższa wartość na analizowanym terenie za 1 ha gruntu rolnego wynosiła 25 445, 29 zł zaś najwyższa 60 000 zł, zaś gruntu rolnego z potencjałem zabudowy – najniższa 82 946, 25 zł a najwyższa 149 950, 02 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości wartość 1 ha na podstawie próbki reprezentatywnej ustaliła na kwotę 40 576, 11 zł, zaś odnosząc następnie tę wartość do współczynników korygujących (s. 32 operatu – lokalizacja ogólna i szczegółowa, przydatność rolnicza, kultura upraw, warunki organizacyjne), ustaliła średnią cenę rynkową dla 1 ha poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości, tj. działki nr [...] (leśnej) – 34 083, 93 zł, działki nr [...] – 55 394, 51 zł, zaś dla działki nr [...] cenę średnio ważoną – 59 185, 91 zł. W następnej kolejności ustaliła zmniejszenie wartości nieruchomości dla każdej z tych działek na następujące kwoty: nr [...] – 1 168 zł, nr [...] – 17 031 zł, [...] – 3 976 zł. Po doliczeniu wartości szkody z tytułu posadowienia słupów na działkach nr [...] (4 000zł) i nr [...] (500 zł) oraz zsumowaniu powyższych wielkości biegła ustaliła wartość całkowitą odszkodowania na kwotę 26 675 zł.

Zdaniem sądu, przedstawiony przez biegłą sposób wyceny zawiera, wbrew zarzutom skargi, prawidłową analizę rynku nieruchomości, przy czym jest to rynek lokalny na którym występowały transakcje nieruchomościami podobnymi (rolne, częściowo zalesione, z potencjałem zabudowy), zaś skarżący – formułując w tym zakresie zarzuty do operatu - nie wskazał na czym miałoby polegać nieodpowiednie dobranie nieruchomości, czy transakcji w jego ocenie było zbyt mało, czy też któreś z transakcji uwzględnionych nie powinny być wzięte pod uwagę. Należy podkreślić, że w piśmie wyjaśniającym z dnia 21 września 2016 r. biegła poprawiła operat w zakresie opisu nieruchomości z "niezabudowanej" na "zabudowaną" wyjaśniając jednocześnie, że błędy te nie miały wpływu na określenie wysokości odszkodowania (k. 19). Natomiast z przyjętego opisu nieruchomości wycenianej nie wynika, aby któraś z tworzących ją działek była położona przy cieku wodnym lub jeziorze, zatem niezrozumiała jest ta część zarzutu nr 9 skargi, w której wskazuje się na nieuwzględnienie takiego właśnie położenia nieruchomości.

Biegła podkreśliła ustabilizowany pobyt i podaż nieruchomościami o powierzchni do 10 ha (czyli o powierzchni podobnej do wycenianej), wskazała też, że mimo dwuletniego okresu, z którego przyjęła transakcje, nie sposób – wbrew zarzutom skargi – wskazać wyraźnego trendu czasowego mającego wpływ na cenę nieruchomości, przy czym to samo (brak wpływu trendu czasowego) wykazała w piśmie wyjaśniającym w stosunku do cen za posadowienie słupa (s. 3 pisma z dnia 17 października 2016 r., k. 24 akt adm.).

Odnośnie oceny tej części operatu, która odnosi się do doboru nieruchomości i rynku lokalnego wskazać jeszcze raz trzeba, że o ile operat podlega ocenie pod względem formalnym, o tyle organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych (vide wyroki w sprawach II SA/Bk 958/13 z dnia 14 marca 2-14 r. oraz II SA/Bk 224/17 z dnia 27 czerwca 2017 r., CBOSA). Podkreślić trzeba, że żaden skuteczny i wiarygodny przeciwdowód nie został przez skarżącego przedłożony.

Sąd nie podziela zarzutów skargi dotyczących składników wyliczonej szkody oraz braku odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego (zarzut nr 6 skargi). Należy podkreślić, że wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III u.g.n. i regulacja ta nie przewiduje odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji i zakres zrekompensowania tego uszczerbku jest ściśle określony jako odpowiadający tylko wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z tego powodu odwoływanie się do zasad obowiązujących przy ustalaniu odszkodowania na gruncie prawa cywilnego jest bezpodstawne. Odszkodowanie za szkody wyrządzone założeniem i przeprowadzeniem linii elektroenergetycznej nie obejmuje więc m.in. rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej, czy też z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowa wyliczyła zarówno odszkodowanie związane z poniesionymi przez skarżącego szkodami, jak i odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, wskazując precyzyjnie składniki odszkodowania (s. 43 operatu), przy czym w treści operatu odwołała się do regulacji § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia (s. 38) wyjaśniając, że w przypadku gruntów rolnych zmiana warunków korzystania z nieruchomości i zmiana warunków przydatności gruntu jest pomijana. W zakresie czynnika trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości (pkt 3) biegła uznała, że w przypadku nieruchomości skarżącego ten czynnik występuje i wynika z następujących czynników: lokalizacja słupa (na działce nr [...] część fundamentu słupa, na działce nr [...] słup przelotowy), zakazu budowy i eksploatacji budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, przekroczenia pola elektromagnetycznego oraz dopuszczalnego poziomu hałasu. W zakresie czynnika czwartego (§ 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia) biegła wskazała, że czynności związane z konserwacją oraz usuwaniem awarii, a w szczególności skutki udostępnienia nieruchomości z tym związane są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Następnie biegła wyjaśniła, że wyliczenie zmniejszenia wartości nieruchomości jest możliwe poprzez zsumowanie cząstkowych wartości szkód, według treści § 43 ust. 3 rozporządzenia albo sposobem parametrycznym przy zachowaniu określonych wzorów, które wskazała i szczegółowo opisała. Analizując operat (s. 38 – 39) zauważyć można, że biegła odstąpiła od wyliczenia zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie czynników opisanych w § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia i przeszła na jej wyliczenie w oparciu o sposób parametryczny. Wskazała przy tym, że w przypadku działek nr [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu tylko w strefie oddziaływania linii, a zatem zastosowano wzór wskazany w operacie na s. 39 w punkcie b) z uwzględnieniem: współczynników ograniczenia sposobu korzystania w pasie eksploatacyjnym i w części pasa technologicznego oraz po zwiększeniu współczynnika Sz o 20 % na skutek uwzględnienia skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, stosownie do art. 124 ust. 6 u.g.h.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego zauważyć należy, że zarówno z wypisów z ewidencji gruntów dla działek skarżącego, jak i z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotowe działki, wynika jednoznacznie, jakie jest ich przeznaczenie w pasie technologicznym. Ani sam przebieg nad tymi działkami przedmiotowej linii (ze względu na wysokość linii nad ziemią), ani oddziaływanie linii polem elektromagnetycznym nie wpłynie na możliwość wykorzystywania działek w pasie technologicznym i tym bardziej poza tym pasem, zgodnie z dotychczasowym ich przeznaczeniem, czyli jako zasadniczo rolnych. Poza tym, powtórzyć należy za sądem w sprawie II SA/Bk 807/16, że zakres oddziaływania inwestycji energetycznych na środowisko nie może być elementem odszkodowania ustalonego na podstawie przepisów u.g.n. (wyrok z dnia 27 stycznia 2017 r., CBOSA).

W tym miejscu zauważenia wymaga, że jak wynika z operatu, czynniki określone w § 43 ust. 3 pkt 3 i 4 rozporządzenia zostały przez biegłą uwzględnione w szczegółowo opisanym i uzasadnionym wzorze na s. 37-39 operatu. Zdaniem sądu podkreślenia wymaga, że wprawdzie z art. 124 ust. 4 u.g.n. wynika, że wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody, ale przepis ten dotyczy innej kwestii niż określanie na mocy § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., w którym uwzględnia się m.in. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Skutki te, o ile zaistnieją, muszą zostać wyliczone przy określeniu obniżenia wartości nieruchomości. Były one, co wynika z operatu, niemożliwe do wyliczenia przez biegłą na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości i zostały wyliczone przy zastosowaniu sposobu parametrycznego. Natomiast rzeczywiste każdorazowe wyrządzenie szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 u.g.n., określone będzie po wystąpieniu szkody i rodzić będzie odpowiedzialność odszkodowawczą względem osoby uprawnionej – w tym przypadku skarżącego będącego właścicielem nieruchomości.

Należy jeszcze raz podkreślić, że nie sposób podzielić zarzutu dotyczącego ustalenia odszkodowania nieodpowiadającego wartości poniesionych szkód, bowiem w niniejszym postępowaniu należało szacować tylko szkody i utratę wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji, a nie ze względu na objęcie nieruchomości skarżącego planem miejscowym, w którym zaznaczono przebieg przedmiotowej linii energetycznej i ustalono wynikające z tego ograniczenia. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Jak trafnie wskazano w wyroku NSA z dnia 18 listopada 2016 r., II OSK 344/15, renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (vide także wyrok z dnia 27 stycznia 2017 r., II SA/Bk 807/16, CBOSA). Dodatkowo wskazać należy, że kwestia renty planistycznej rozpatrywana jest w innym postępowaniu przez inne organy, a zatem organy gdyby nawet chciały, to nie mogły w sprawie niniejszej rozstrzygać w tym zakresie.

Sąd nie podziela także zarzutu skarżącego z pkt 4 skargi odnośnie naruszenia przepisów u.g.n. w zakresie przyjęcia do obliczeń tylko części nieruchomości w granicach pasa technologicznego, zamiast całej nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że w decyzji Starosty S. z dnia [...] stycznia 2014 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jednoznacznie wskazano, że ograniczenia te polegają w szczególności na uprawnieniu do wstępu na nieruchomość w celu wykonania w obszarze pasa technologicznego prac budowlano – montażowych oraz innych czynności, a także wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacją przedmiotowej linii elektroenergetycznej. Z powyższych zapisów nie wynika, aby ograniczenie dotknęło całą powierzchnię tych działek, gdyż obejmuje ono tylko szerokość tych działek w pasie technologicznym i to zarówno na etapie budowania linii, jak i jej konserwacji. Inwestor na podstawie uzyskanej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowych nieruchomości nie jest uprawniony do korzystania z działek skarżącego w zakresie ponad szerokość pasa technologicznego wynoszącego po 35 m od osi linii w każdą stronę. Słusznie zatem organy przyjęły, w ślad za operatem rzeczoznawcy majątkowego, że w grę mogło wchodzić odszkodowanie liczone dla części nieruchomości, na której nastąpiło ograniczenie. Jak trafnie wskazano w wyroku NSA z dnia 4 października 2016 r., I OSK 897/16, ustalanie odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości jest sytuacją szczególną, w której nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej (CBOSA).

Wspomniana na wstępie niniejszych rozważań reguła, że organ i sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok z dnia 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12, CBOSA). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14). Skoro zatem w stanie faktycznym niniejszej sprawy organy uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę, to też działań w tym kierunku nie podjęły. W ocenie sądu brak jest podstaw do uznania, że takim postępowaniem naruszono przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym bardziej, że skarżący także nie wykazał, by wystąpił do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożył żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi.

W tym miejscu podkreślenia także wymaga, że wniosek skarżącego o zawieszenie postępowania sądowego do czasu rozpatrzenia jego skargi wniesionej do Ministra Infrastruktury i Budownictwa, podlegał oddaleniu, gdyż nie wystąpiła żadna z przesłanek określonych w art. 123 i 124 § 1-4 p.p.s.a.

Reasumując, zdaniem sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami, mimo zauważonych przez sąd uchybień wyżej opisanych, zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że dawało to podstawę do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Właściwie zgromadzono i oceniono także materiał dowodowy. Prawidłowo również zinterpretowano, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd z urzędu nie stwierdził również innych naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.