Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2616/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-06-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 12 ust 4a
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi B. R., M. R. i J. N. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżących B. R., M. R. i J. N. po 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu wpisu od skargi; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżących B. R., M. R. i J. N. kwotę 257 (dwieście pięćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. [...] dalej również jako "organ odwoławczy", "organ II instancji", utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta W. nr [...], dalej jako "decyzja organu I instancji", ustalającej odszkodowanie za wywłaszczone na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ciągu ulic [...] i [...] na odcinku od ulicy [...] do [...] w W., działki o nr ew: [...] z obrębu [...] o pow. 782 m2 i nr [...] z tego samego obrębu o pow. 8 m2, dalej "przedmiotowe działki".

Stan sprawy przedstawiał się następująco.

Prezydent W. decyzją nr [...] z [...] marca 2014 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ciągu ulic [...] i [...] na odcinku od ulicy [...] do ulicy [...] w W. Pod ten cel przeznaczone zostały m.in. działki o nr ew. [...] i [...], które ostatecznie, na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.. D.U. 2013, poz. 687), dalej zwaną "ustawą drogową", stały się własnością jednostki samorządu terytorialnego – M. W.

T tytułu wywłaszczenia nieruchomości, zgodnie z art. 12 ust. 4, ust. 4f ustawy drogowej dotychczasowym właścicielom przysługuje odszkodowanie.

W sprawie biegły K.G. sporządził [...] sierpnia 2014 r. operat szacunkowy określając wartość wywłaszczonej nieruchomości na 615 000 zł, w tym wartość gruntu na 481 900 zł a wartość naniesień na 133 100 zł.

Decyzją nr [...] z [...] kwietnia 2015 r. Prezydent W. orzekł o odszkodowaniu za działkę o nr ew. [...] w kwocie 610 120 zł przyznając na rzecz B.R. kwotę 406 746,66 zł, J.N. i M.R. – po 101 686,67 zł., powiększając łączną kwotę odszkodowania o 10 000 zł tj przyznając dodatkowo ww osobom odpowiednio 6 666,66 zł i po 1 666,67 zł. Ponadto ustalił odszkodowanie za działkę o nr ew. [...] w wysokości 4 880 zł na rzecz osób które udokumentują swój tytuł prawny do ww nieruchomości.

Do zapłaty odszkodowania zobowiązał Prezydenta W. z tym, że nakazał złożenie kwoty 4 880 zł do depozytu sądowego.

M.R., J.N. i B.R. wniosły odwołania kwestionując przede wszystkim wysokość przyznanego odszkodowania.

Rozpoznając sprawę ponownie Wojewoda [...] stwierdził, że skoro nie został uregulowany stan prawny nieruchomości tj. działki o nr ew. [...] organ I instancji powinien prowadzić 2 odrębne postępowania administracyjne tj. co do działki [...] i [...] (powstałe z działki [...]). Odwołujący nie mają legitymacji do występowania o odszkodowanie za nieruchomość stanowiącą działkę [...] i w związku z tym postępowanie odwoławcze dotyczyć będzie jedynie działki o nr ew. [...].

Oceniając zarzuty odwołujących się dotyczące zaniżenia odszkodowania organ II instancji uznał je za nietrafne. Zdaniem tego organu opinia została sporządzona w sposób prawidłowy, wybrane do porównania 4 nieruchomości z szeregu zbioru danych o relatywnie wyższych cenach jednostkowych a oszacowana wartość jednostkowa gruntu jest zbliżona do maksymalnej ceny w zbiorze.

Uznał, że neutralny dla wyceny nieruchomości jest fakt ustalenia w toku postępowania kręgu osób którym przysługuje tytuł prawny do nieruchomości ponieważ zgodnie z art. 133 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie co do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym wpłaca się do depozytu sądowego. Odnosząc się do zarzutu błędnego ustalenia wieku budynku stwierdził, że biegły użył określenia "dom przedwojenny ok. 50 –cio letni" a nie jak sugerują odwołujący się "dom przedwojenny". Tym samym biegły w sposób prawidłowy ustalił wiek budynku. Zdaniem, organu ponieważ skarżący nie zwrócili się w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o zweryfikowanie sporządzonej opinii, należy uznać że opinia nie została skutecznie zakwestionowana. Nie doszło także do naruszenia art. 18 ust. 1f ustawy drogowej poprzez niepowiększenie należnej każdemu właścicielowi nieruchomości o 10 000 zł. Organ podzielił tę kwotę na 3 współwłaścicieli. Powiększenie kwoty o 10 000 zł związane jest z zamieszkiwaniem w wywłaszczonym budynku i kwota ta przysługuje na rzecz 1 budynku bez względu na to ile osób tam zamieszkuje i o ile lokali zostało tam wyodrębnionych. Roszczenie o powiększenie kwoty odszkodowania na charakter majątkowy i przysługuje właścicielowi który zamieszkiwał w budynku znajdującym się na przejmowanej nieruchomości. Zdaniem organu, rozdzielenie kwoty 10 000 zł na wszystkich współwłaścicieli jest prawidłowe.

Nie podzielił także organ zarzutu braku zrekompensowania skarżącym szkody wynikającej z koniecznością nabycia nowej nieruchomości i jej dostosowaniem do warunków, które posiadali wcześniej. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości i nie obejmuje "szkód" związanych z nabyciem nowej nieruchomości i jej dostosowaniem do warunków które skarżący miał wcześniej (koszt wykończenia, koszty opłaty notarialnej, podatek od czynności cywilnoprawnej, prowizja agencji). Konstytucja R.P. w art. 21 ust 1 nie gwarantuje pełnego odszkodowania ale "słuszne odszkodowanie", co oznacza że mogą istnieć sytuacje w których, ze względu na inne chronione prawem dobra odszkodowanie nie będzie odszkodowaniem pełnym.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiedli skarżący wnosząc o uchylenie obu decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

-art. 18 ust. 1 i ust. 1b w zw. z art. 12 ut. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 134 ust. 1 i 2 i art. 150 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie wysokości odszkodowania nie odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości z pominięciem istotnych dla określenia wartości rynkowej nieruchomości jej położenia, sposobu użytkowania, stanu nieruchomości a przede wszystkim aktualnie kształtujących się cen obowiązujących w obrocie nieruchomościami;

-art. 21 ust. 1 Konstytucji R.P. poprzez jego błędną wykładnię skutkującą uznaniem, że odszkodowanie przyznane skarżącym jest słusznym odszkodowaniem;

-art. 7, 8, 77 § 1, 80 w zw. z art. 84 K.p.a i 107 § 3 K.p.a poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegającej na przyjęciu za podstawę orzekania operatu z [...] sierpnia 2014 r. oraz aneksu do tego operatu operatu z [...] sierpnia 2014 r. oraz zaniechanie ich zgodności z przepisami prawa w sytuacji w której operaty te nie określały wartości rynkowej nieruchomości. Zarzuciły nie podjęcie niezbędnych czynności mających na celu ustalenie rzeczywistej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości;

-art. 9 K.p.a. poprzez nienależyte informowanie stron o ich prawach, brak należytych wyjaśnień, pouczeń i wskazówek skarżących w sytuacji w której nie byli reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, co doprowadziło do poniesienia przez skarżących szkody z powodu nieznajomości prawa.

W uzasadnieniu skargi, rozwijając ww zarzuty, skarżące przede wszystkim wskazały na wadliwe określenie przez biegłego stanu nieruchomości, nie uwzględnienie, że budynek był 10 lat temu wyremontowany, co przedkłada się na jego wartość, ogólne wskazanie w opinii że działka jest ogrodzona, zadrzewiona i zagospodarowana. Pominięcie, że w budynku były zameldowanych 8 osób a dom stanowił dom rodzinny małż. R., brak samodzielnej oceny przez organ operatu szacunkowego, co z kolei doprowadziło do błędnego ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Tymczasem biegły nie ustalił co składa się na wartość naniesień a przyjęta wartość nieruchomości rażąco odbiega od wartości nieruchomości sąsiednich np. przy ulicy [...] 171 - 1 m2 – 815 zł, a przy ulicy [...] – 711 z za 1 m. kw.

Skarżąca J.N. zleciła dokonanie wyceny nieruchomości biegłemu sądowemu J.S., który ustalił wartość utraconej nieruchomości na łączną kwotę 871 930 zł a więc o ponad 40% od wartości przyjętej przez biegłego w niniejszej sprawie. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 21 ust. 1 Konstytucji, z powołaniem się na orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego, skarżące wskazały na konieczność zachowania ekwiwalentności sumy odszkodowania do wartości utraconej nieruchomości.

W związku z zarzutem naruszenia art. 9 K.p.a. wskazano na nie pouczenie stron o możliwości kwestionowania operatu poprzez zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o jego weryfikację w sytuacji w której dowód ten jest najistotniejszym dowodem w tego rodzaju sprawie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymujący argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga jest zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.

Przedmiotem oceny Sądu w kontrolowanej sprawie jest decyzja ustalająca odszkodowanie za przejęte nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej m.in. na działkach [...] i [...]. Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy art. 12 ust. 4a, 4f, ust. 5 ustawy drogowej w zw. z 130 ust. 2, 134 ust. 1 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (D.U. 207, poz. 2109 ze zm.), dalej zwanego "rozporządzeniem".

Wartość nieruchomości określa się w tym przypadku przyjmując stan nieruchomości z daty wydania decyzji wywłaszczeniowej a cenę z dnia ustalenia odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów poczynionych po dniu wydania decyzji wywłaszczeniowej. Jeżeli nieruchomość w dniu wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkowa gruntów określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Przedmiotem wyceny była działka zabudowana domem jednorodzinnym, 3 pkojowym o pow.zabudowy 97 m. kw i pow. użytkowej 76,21 m. kw, z częścią odnowionych pomieszczeń, w stanie ogólnym dobrym. Działka zadrzewiona, ogrodzona, zagospodarowana. Jak wynikało z decyzji do wyceny przyjęto ceny transakcyjne gruntów podobnych zabudowanych budynkami jednorodzinnymi z obszaru dzielnicy W. Wyceny dokonano w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami.

W sprawie opinię z [...] sierpnia 2014 r. sporządził biegły rzeczoznawca majątkowy K.G. ustalając wartość nieruchomości gruntowej na łączną kwotę 615 000 zł. Następnie został sporządzony przez tego samego biegłego aneks do operatu szacunkowego z [...] sierpnia 2014 r. w którym wartość nieruchomości pozostała bez zmian z tym, że wynika z niej że wartość gruntu została ustalona na 481 900 zł a wartość naniesień na 133 100 zł.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

W sprawie zastosowano metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. (art. 153 ust. 1 ugn). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 u.g.n.). Stan faktyczny każdej wyceny winien być analizowany indywidualnie.

Uwzględniając powyższe i metodę przyjętą przez biegłego oraz stanowisko organu sąd dokonał oceny operatu i uznał, że operat nie spełnia wyżej wskazanych kryteriów a przynajmniej na jego podstawie nie da się zweryfikować przyjętych przez biegłego założeń i wyliczeń. Oceny tego operatu nie dokonał także organ co skutkuje naruszeniem przez organ art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a.

I tak, pierwszy operat z [...] sierpnia 2014 r. opisuje rynek z transakcjami z domami jednorodzinnymi /str. 9 opinii/ a przy określeniu wartości rynkowej (str. 15 opinii) posłużono się pojęciami: powierzchnia użytkowa domu, powierzchnia działki, lokalizacja mierzona stosunkiem wartości 1 m2 gruntu w określonej lokalizacji do wartości przeciętnej w dzielnicy. W tabeli na str. 13 opinii przyjęto cenę zwaloryzowaną nieruchomości porównywalnych (nie wiadomo dlaczego i w jaki sposób), poprawki na cechy rynkowe "p.u." "lok", określono cenę oraz cenę skorygowaną każdej z nieruchomości. Niektóre z pozycji są na "-" a niektóre na "+". Jak wynika z pkt 8.2 operatu posłużono się wzorem.

W ocenie Sądu przedstawiona opinia nie poddaje się kontroli.

Oczywistym jest, że opinia ma charakter specjalistyczny. Ani organ ani sąd nie ma wiedzy specjalnej, która pozwoliłaby na jego ocenę w zakresie zastosowanej metody i wyliczeń. Jednakże, jak to zostało wskazane wyżej, musi być czytelna, jasna, spójna czyli taka w której biegły przedstawi nie tylko opis nieruchomości i to nie tylko wycenianej ale i sposób w jaki doszedł do takich a nie innych wniosków.

W ocenie Sądu opinia nie nosi tych cech. Po pierwsze dlatego, że na jej podstawie nie da się ustalić czego dotyczy a więc czy ustalona wartość to wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej czy wartość gruntu bez zabudowy. Z pkt 7.3 wynika, że jest to wartość lokalu ale biorąc pod uwagę ustaloną wartość odszkodowania i powierzchnię użytkową budynku raczej kwota ta dotyczy gruntu (nie wiadomo czy z budynkiem lub budynkami).

Po drugie, nie zostało wyjaśnione w jaki sposób biegły ustalił przyjętą do porównania wartość zwaloryzowaną nieruchomości porównywalnych i dlaczego taką a nie rynkową.

Po trzecie, co oznaczają poprawki cech rynkowych "na plus" i "na minus" i wynikiem jakiego działania biegły uzyskał wartość 615 373 zł.

Po czwarte, dlaczego przyjęto w pierwszej opinii, że na wybór cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym mają 3 cechy tj. powierzchnia użytkowa, powierzchnia działki i lokalizacja podczas gdy w drugiej opinii rynek opisano metodami – przeciętny poziom cen, przeciętna cena jednostkowa działki o konkretnej wielkości i indywidualne cechy działki, możliwości inwestycyjne a więc nie pokrywające się z cechami jakie przyjęto w pierwszej opinii. Mimo to biegły doszedł do takich samych wartości matematycznych w obu opiniach.

Po piąte, dlaczego w drugiej z opinii mowa jest o wartości nieruchomości gruntowej i ustalonej wartość gruntu na 610 zł, m.kw a co za tym idzie wartości nieruchomości wywłaszczonej (bez budynku) w wysokości 481 900 zł i wartości naniesień 133 100 zł – podczas gdy ani z jednej ani z drugiej opinii nie wynika w jaki sposób została wyliczona wartość naniesień, chyba że biegły wykonał zwykłe działanie matematyczne odejmując od kwoty 615 000 zł kwotę 481 900 zł.

W ocenie Sądu obie opinie nie poddają się żadnej weryfikacji, są ze sobą sprzeczne i nie odpowiadają na kluczowe pytanie jaka jest wartość gruntu, budynku (skarżące twierdzą ze obok budynku mieszkalnego jest jeszcze budynek gospodarczy) i innych naniesień i na jakiej podstawie wartości te ustalono (jaką metodą). Podkreślić należy, że opis przyjętych do porównania nieruchomości (abstrahując od tego czy są to nieruchomości zabudowane czy nie –bo i to jest niewyjaśnione- także nie pozwala na ocenę czy są to nieruchomości porównywalne (podobne). Cechy takie jak powierzchnia i wielkość nie są wystarczające dla oceny spełnienia kryterium podobieństwa. Jak sam wskazuje biegły z powołaniem się na art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami za nieruchomość podobną uznaje się taką, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na wartość. Tym samym określenie cech nieruchomości wziętych do porównania wyłącznie powierzchni (gruntu i budynku), lokalizacji i to wyłącznie poprzez odniesienie do lokalizacji mierzonej stosunkiem wartości 1 m2 gruntu w określonej lokalizacji do wartości przeciętej w dzielnicy, a nie np. uzbrojenia terenu, odległości od centrum miasta, odległości od drogi, odległość od środków administracji publicznej i punktów usługowych, dostęp do środków komunikacji publicznej.) nie pozwala na ocenę czy nieruchomości te spełniają kryterium podobieństwa.

W ocenie Sądu, abstrahując od treści operatu stwierdzić należy, że organ II instancji w ogóle ich nie ocenił, przyjmując że o jego prawidłowości świadczy to, że że skarżący nie podważyli tego dokumentu poprzez zwrócenie się do stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 u.g.n.

Ma rację organ, że generalnie to podmiot wyspecjalizowany jakim jest organizacja rzeczoznawców majątkowych może podważyć treść opinii. Ani organ ani sąd nie ma wiedzy specjalistycznej potrzebnej do oceny merytorycznej operatu. Może co najwyżej dokonać jego oceny pod względem formalnym tj. poprzez ustalenie czy spełnia wymogi o jakich mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i wyżej powołanym rozporządzeniu Rady Ministrów. Błędy operatu jakie może dostrzeć organ czy sąd muszą być w świetle tych uregulowań prawnych oczywiste. Takimi są np. przyjęcie do porównania nieruchomości absolutnie niepodobnych (drogowych podczas gdy wyceniana nieruchomość była nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę czy zabudowanych do niezabudowanej lub bez wskazania kryteriów podobieństwa). Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie gdyż z opinii nie wynika, czy nieruchomości przyjęte do porównania spełniają kryterium podobieństwa i czy przyjęta przez biegłego metoda porównywania parami dotyczy tylko gruntu czy też i budynku, jak to wydaje się wynika z pierwszej z opinii (pkt 7.3).

Określenie cech rynkowych dla danej nieruchomości jest kompetencją biegłego. Biegły nie określił cech rynkowych położenia, sąsiedztwa i dostępu do głównych ciągów komunikacyjnych, nie określił tych cech poprzez przypisanie im konkretnej ocenę (bardzo dobrą, dobrą lub średnią), jak to czynią inni biegli i co jest właściwe. Nie dokonał także porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami które uznał za podobne poprzez określenie daty transakcji, położenia, powierzchni, ceny rynkowej i innych wymienionych wyżej cech i nie opisał szczegółowo nieruchomości wybranych do porównania.

Czyni to zasadnymi zarzuty naruszenia art. 7, 8, 77 § 1 w konsekwencji art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak w uzasadnieniu organu oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Stanowi to także o naruszeniu przez organ art. 15 k.p.a. a więc zasady dwuinstancyjności postępowania rozumianej jako obowiązku dwukrotnego rozpoznania sprawy przez dwa niezależne organy administracji.

Braki w zakresie oceny operatów i wskazane wyżej wątpliwości co do ich prawidłowości nie dają podstaw do stwierdzenia naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego w świetle zarzutu przyjętych do porównania nieruchomości i ich cech wpływających na wartość.

Sąd podziela także zarzut naruszenia przez organ I instancji art. 9 K.p.a. poprzez niepoinformowanie stron o prawie i możliwości kwestionowania operatu poprzez zwrócenie się do stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Czynienie w związku z tym stronie zarzutu, iż z prawa tego nie skorzystał, skoro nie był o tym pouczony przez organ stanowi o nadużyciu przez organ prawa.

W zakresie zarzutu dotyczącego wadliwego naliczenia kwoty 10 000 zł na rzecz wszystkich współwłaścicieli należy wskazać, co zresztą uczynił organ, że kwota ta związana jest z zamieszkiwaniem w wywłaszczonym budynku. Jak stanowi art. 18 ust. 1 f ustawy drogowej "w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości". Warunkiem przyznania tej kwoty jest zamieszkiwanie /a nie zameldowanie/ w przedmiotowym budynku. Kategoria zameldowania jest kategorią prawa administracyjnego natomiast pojęcie "zamieszkiwania" prawa cywilnego – art. 24 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego brzmieniem "miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość w której osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu" a więc i budynek znajdujący się w tej miejscowości. Oczywiście zameldowanie powinno potwierdzać fakt zamieszkiwania jednakże nie zawsze tak jest. W ocenie Sądu powiększając odszkodowanie o 10 000 zł organ powinien o tę kwotę powiększyć odszkodowanie tylko tym ze współwłaścicieli którzy w dacie wywłaszczenia zamieszkiwali na przedmiotowej nieruchomości, dzieląc tę kwotę po równo, w zależności od tego ilu właścicieli tam zamieszkiwało a nie proporcjonalnie do udziałów. Możliwość powiększenia kwoty odszkodowania ma bowiem na celu niewielkie zrekompensowanie właścicielowi faktu związanego z koniecznością opuszczenia dotychczas zamieszkiwanego lokalu bez względu na przysługujące mu prawo do nieruchomości – jego udział. Jeżeli zatem wszystkie 3 współwłaścicielki zamieszkiwały w tym budynku to każdej przynależy się kwota 3 333,33 zł. Jak dotąd organ nie ustalił, która ze współwłaścicielek zamieszkiwała w tym budynku w dacie kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Sąd dopuścił w trybie art. 106 § 3 P.p.s.a. dowody uzupełniające z operatów złożonych przez stronę skarżącą, w tym w szczególności operat dt. działki [...] J.S. Powinien on być wzięty pod uwagę przez organ przy ponownym rozpoznaniu sprawy jako jeden z dowodów.

Sąd nie stwierdził aby na tym etapie postępowania uzasadnione było twierdzenie o naruszeniu przez organ art. 21 ust. 2 Konstytucji ponieważ Sąd nie mógł ocenić czy przyznane odszkodowanie spełnia kryterium "słuszności".

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ w pierwszej kolejności zwróci się do biegłego o wyjaśnienie wskazanych wyżej przez sąd wątpliwości i wadliwości operatu a następnie w zależności od treści odpowiedzi albo oceni w sposób prawidłowy opinie albo uchyli decyzję organu I instancji w celu dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego albo oceni operat istniejący. Przy podejmowaniu rozstrzygnięcia będzie miał na względzie czas ważności operatu.

Będzie miał także na względzie, że prawidłowo sporządzony operat powinien odrębnie określać wartość gruntu i wartość naniesień.

Przy ustalaniu odszkodowania powiększy kwotę odszkodowania o 10 000 zł po równo na rzecz każdej z właścicielek o ile zamieszkiwała w tym budynku w dacie odjęcia prawa własności.

Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Sąd orzekł, jak w sentencji.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.