Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt I SA/Wr 1864/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2016-04-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6116 Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata skarbowa oraz inne podatki i opłaty
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 3
journal: Dz.U. 2012 poz 391
law: Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Radom, Sędziowie Sędzia WSA Anetta Chołuj (sprawozdawca), Sędzia WSA Maria Tkacz-Rutkowska, Protokolant starszy specjalista Małgorzata Jakubiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2016 r. przy udziale sprawy ze skargi A. Sp. z o.o. z/s we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezesa Zarządu A Sp. z o.o. z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2015 r. nr [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. uchyliło w całości decyzję Prezesa Zarządu A Sp. z o.o. z dnia [...] stycznia 2015 r. ([...]) określającą Spółce z o.o. B (dalej: strona, spółka, skarżąca) wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w odniesieniu do 17 budynków wielolokalowych i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Jak wynika z akt sprawy organ I instancji stwierdził, że na spółce, jako zarządcy nieruchomości, ciąży obowiązek uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi na podstawie ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (DZ. U. z 2012 r., poz. 391 ze zm.- dalej u.c.p.g.). Strona nie złożyła wymaganej prawem deklaracji także po jej wezwaniu przez organ, do jej złożenia. Następnie opisano przebieg postępowania podatkowego oraz ustalenia dokonane w toku tego postępowania. Wskazano, że na opisanych nieruchomościach wytwarzane są odpady komunalne, co wiąże się z obowiązkiem uiszczania opłat za gospodarowanie odpadami, a okoliczność ta nie jest kwestionowana, lecz spór dotyczy ustalenia podmiotu zobowiązanego do uiszczania opłaty. Dalej organ orzekający wyjaśnił, na jakiej podstawie uznał, iż zarządca nieruchomości jest podmiotem zobowiązanym do uiszczania przedmiotowej opłaty na gruncie wskazanej ustawy. Na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Spółka wykonuje bowiem zarząd nieruchomościami. Z kolei na mocy art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach na zarządcy nieruchomości wspólnej ciąży obowiązek uiszczania opłat, co potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych. Następnie wyjaśniono podstawy prawne i sposób wyliczenia opłaty. Organ wyjaśnił, że zgodnie przepisem art. 6o ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oszacował podstawę opodatkowania poprzez ustalenie powierzchni lokali znajdujących się w zarządzanych budynkach w oparciu o dane dostępne w ewidencji gruntów i budynków. Przyjął następnie stawki 0,85 zł za metr kwadratowy, przewidzianą w uchwale dla selektywnego sposobu zbierania i odbierania odpadów, zgodną z uchwałą Rady Miejskiej W., albowiem w toku postępowania ustalił, że odpady na tych nieruchomościach są gromadzone selektywnie. Dalej przedstawiono listę nieruchomości, z tytułu których nałożono opłatę oraz wskazano jaką stawkę opłaty stosowano.

Od tej decyzji strona, złożyła odwołanie. W odwołaniu zarzuciła błędne uznanie, że spółka jest stroną w przedmiotowej sprawie pomimo posiadania wiedzy przez organ, że podmiot wykonuje czynności zarządu zwykłego w stosunku do wymienionych w decyzji wspólnot na podstawie umowy cywilnoprawnej. W związku z tym postawiono zarzut bezpodstawnego naliczenia spółce opłat za gospodarowanie odpadami w odniesieniu do zarządzanych przez spółkę wspólnot mieszkaniowych. Następnie zarzucono błędne naliczenie opłat poprzez nieuwzględnienie danych wynikających z deklaracji złożonych przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Ostatni zarzut dotyczył zapłaty zaległych opłat w sytuacji, w której na koncie organu znajdują się wpłaty dokonane przez mieszkańców wspólnoty. Ponadto zdaniem spółki dopiero nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, obowiązująca od lutego 2015 r., nałożyła na wspólnoty mieszkaniowe obowiązek uiszczania opłat.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze ww decyzją działając na podstawie art. 233 § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.; dalej O.p.) uchyliło decyzję organu I instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Organ odwoławczy wskazał, że organ pierwszej instancji w wydanej decyzji naruszył prawo materialne w zakresie nie wskazanym w zarzutach zawartych w odwołaniu. Zauważył, że istotą sporu w sprawie jest ustalenie, czy spółka była, na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 391 ze zm.; dalej u.c.p.g.), podmiotem, na którym ciążył obowiązek uiszczenia opłaty za gospodarowanie odpadami od lokali którymi zarządza, czy też to właściciele lokali winni samodzielnie odprowadzić opłaty. Kolegium przyjęło, że obowiązek podatkowy ciąży na zarządcy. Wskazał organ na przepis art. 2 ust. 1 pkt 3, art. 2 ust. 1 pkt 4, art. 6h, art. 6c u.c.p.g., że właściciel, użytkownik wieczysty lub władający nieruchomością na podstawie innego tytułu będzie zobowiązany do złożenia deklaracji uiszczenia opłaty, o której mowa w Rozdziale 3a u.c.p.g. a w konsekwencji będzie stroną postępowania wymiarowego oraz zobowiązanym w postępowaniu egzekucyjnym tylko wówczas, gdy występuje sam – autonomicznie. Natomiast tam gdzie jakikolwiek jego tytułu prawny do nieruchomości wiąże się z członkostwem w określonej korporacji typu wspólnota mieszkaniowa a więc trwałym zrzeszeniu osób którego celem jest realizacja określonych wspólnych działań, to podmiotem zobowiązanym do złożenia deklaracji i uiszczenia opłaty a w konsekwencji stroną postępowania wymiarowego będzie zawsze jednostka organizacyjna lub osoba posiadająca nieruchomość w zarządzie – czyli odpowiednio zarządca nieruchomości.

W opinii Kolegium, w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2013 r. do dnia 1 lutego 2015 r. zarządca nieruchomości był podmiotem, na którym ciąży obowiązek uiszczenia opłaty za gospodarowanie odpadami od nieruchomości, którymi zarządza, a nie właściciele lokali.

Organ uznał jednak, że rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji nie jest prawidłowe, albowiem z sentencji nie wynika jak ma być rozumiany określony nią obowiązek pieniężny. Otóż decyzją stronie określono wysokość należnej opłaty w odniesieniu do budynków wielolokalowych w następujący sposób: "1) przy ul. [...]- w wysokości 556 zł począwszy od 1 lipca 2013 r.". Podobny zapis powielono w stosunku do pozostałych 16 budynków. Taki zapis tworzyłby sugestie, że jest to opłata jednorazowa, gdyby nie wskazanie, że opłata dotyczy jednak okresu od dnia 1 lipca 2013 r. bez wskazania jego końca. Co prawda przepisy powszechnie obowiązujące określają system i termin uiszczania opłat, jednakże skoro organ określa tę opłatę decyzyjnie, to winien jasno skonkretyzować jakie obowiązki ciążą na podatniku. Tak sformułowana decyzja nie czyni jednoznacznym sposobu wykonania obowiązku nałożonego na ten podmiot.

W skardze do Sądu strona wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji zarzuciła naruszenie prawa materialnego polegając na błędnej wykładni i niewłaściwym zastosowaniu przepisu art. 2 ust. 3 u.c.p.g. skutkujące błędnym uznaniem, że skarżąca jest stroną w przedmiotowej sprawie i w konsekwencji uznanie, że skarżąca mogła być podmiotem, na którym ciążył obowiązek uiszczenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi od nieruchomości, w odniesieniu do których skarżąca wykonywała czynności zarządu zwykłego w imieniu zarządów wspólnot mieszkaniowych, na podstawie umów cywilnoprawnych, nie będąc tym samym osobą sprawującą zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. Zarzuciła że A nie był organem uprawnionym do wszczęcia z urzędu i prowadzenia postępowania podatkowego w rozpoznawanej sprawie oraz błędnego naliczenia opłat niezgodnego z danymi wynikającymi z deklaracji złożonymi przez właścicieli poszczególnych lokali. Ponadto strona zarzuciła bezpodstawne żądanie zaległych opłat przez skarżącą, pomimo posiadania na rachunku bankowym należnych opłat, które były wpłacane przez właścicieli zamieszkałych lokali.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia 22 marca 2016 r. spółka wskazała, że organ odwoławczy decyzją z dnia [...]stycznia 2016 r. zaprezentował pogląd zbieżny z jej stanowiskiem co do uznania jej za podmiot zobowiązany do uiszczenia opłat.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Na wstępie należy zauważyć, że przedmiotem zaskarżenia jest decyzja kasacyjna. Jednak organ odwoławczy przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia celem skonkretyzowania obowiązków ciążących na podatniku, podzielił pogląd organu I instancji, że w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 lipca 2013 r. do dnia 1 lutego 2015 r. zarządca nieruchomości był podmiotem, na którym ciąży obowiązek uiszczenia opłaty za gospodarowanie odpadami od nieruchomości, którymi zarządza, a nie właściciele lokali.

Kwestią sporu jest zatem ustalenie zobowiązanego do uiszczenia spornej opłaty.

Skarżąca twierdzi, że nie mogła być podmiotem, na którym ciążył obowiązek uiszczenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi od nieruchomości, w odniesieniu do których skarżąca wykonywała czynności zarządu zwykłego w imieniu zarządów wspólnot mieszkaniowych, na podstawie umów cywilnoprawnych, nie będąc tym samym osobą sprawującą zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali.

Organ odwoławczy uznał natomiast, że skarżąca jest podmiotem zobowiązanym do złożenia deklaracji o wysokości spornej opłaty.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji należy podnieść, że w kwestii będącej przedmiotem sporu wypowiadały się wielokrotnie sądy administracyjne, m.in. w wyroku z dnia 20 sierpnia 2015 r. sygn. akt I SA/Wr 250/15. Stanowisko tam zaprezentowane podziela skład orzekający w niniejszej sprawie.

Zgodnie z art. 6h u.c.p.g. właściciele nieruchomości, o których mowa w art. 6c u.c.p.g. (nieruchomości zamieszkałych, w stosunku do których gminy organizują odbieranie odpadów od ich właścicieli - z mocy ustawy (ust. 1) i niezamieszkałych na podstawie uchwały (ust. 2), - są zobowiązani do ponoszenia na rzecz gminy, na terenie której położone są ich nieruchomości, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Stosownie do art. 6m u.c.p.g. właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć do właściwego organu gminy, deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na danej nieruchomości pierwszego mieszkańca lub powstania na danej nieruchomości odpadów komunalnych oraz składania nowych deklaracji w razie zaistnienia zmian danych będących podstawą ustalenia wysokości należnej opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Zdeklarowana w deklaracji opłata jest uiszczana w trybie i na zasadach określonych w uchwale rady gminy, o której mowa w art. 6I u.c.p.g.

Z powołanych przepisów wynika, że to na właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek złożenia do właściwego organu deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i uiszczenia opłaty.

Pojęcie właściciel nieruchomości należy interpretować w świetle art. 2 ust. 1 pkt 4 i ust. 3 u.c.p.g. (w brzmieniu obowiązującym w sprawie).

Art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.g. stanowi, że przez właściciela nieruchomości rozumie się także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z kolei art. 2 ust. 3 u.c.p.g., który dla sprawy ma zasadnicze znaczenie przewiduje, że jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492 – dalej u.w.l.), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

Powołane przepisy ustawy o utrzymaniu czystości poddane były ocenie Trybunału Konstytucyjnego (TK) w zakresie ich zgodności z zasadami poprawnej legislacji.

TK w wyroku z dnia 28 listopada 2013 r. sygn. akt K 17/12 stwierdził, że art. 6h i art. 6m ust. 1 w związku z art. 6c ustawy o utrzymaniu czystości są zgodne z zasadą poprawnej legislacji. Z przepisów tych jednoznacznie wynika, że podmiotami zobowiązanymi do ponoszenia opłaty oraz do złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi są właściciele nieruchomości zamieszkanych, jak i niezamieszkanych, na których powstają odpady komunalne, jeżeli gmina skorzysta z kompetencji przewidzianej w art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości. Pojęcie właściciel należy zaś interpretować w świetle art. 2 ust. 1 pkt 4 i ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości (pkt 1.3.).

Wskazał TK, że w ustawie o utrzymaniu czystości prawodawca przyjął szerszą definicję właściciela niż wynika to z art. 140 i n. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.; dalej: kodeks cywilny). Zarazem jednak prawodawca odwołał się do zastanych pojęć prawa administracyjnego i cywilnego w szczególności takich jak: współwłasność (art. 195 i n. kodeksu cywilnego), prawo użytkowania (art. 252 i n. kodeksu cywilnego), użytkowanie wieczyste (art. 232 i n. kodeksu cywilnego), posiadanie samoistne, jak i zależne (art. 336 kodeksu cywilnego).

Odnośnie art. 2 ust. 3 u.c.p.g. TK w pkt. 1.4. wyroku stwierdził, że art. 6h i art. 6m ust. 1 w związku z art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości są zgodne z zasadą poprawnej legislacji. Z przepisów tych jednoznacznie wynika, że w wypadku nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi, obowiązek ponoszenia opłaty oraz złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi obciąża osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

Dalej TK uznał, że wbrew twierdzeniom wnioskodawcy, odesłanie do ustawy o własności lokali i brak odrębnej regulacji odnoszącej się do budynków wielolokalowych, do których zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. tj. z 2013 r., poz. 1222; dalej: ustawa o spółdzielniach) nie wprowadza niejasności i niekomunikatywności zakwestionowanych przepisów. Z zasady poprawnej legislacji nie wynika wszakże bezwzględny zakaz tworzenia nowych definicji ustawowych właściwych tylko dla konkretnej regulacji, nawet jeżeli definicje te dotyczą pojęć takich jak właściciel nieruchomości. Nie odsyłając do pojęć zastanych, ugruntowanych w przepisach i dogmatyce danej gałęzi prawa, prawodawca może tworzyć autonomiczne definicje w poszczególnych aktach normatywnych, jeżeli będą one odpowiadać wymogowi jasności i komunikatywności, a ich wprowadzenie będzie racjonalnie uzasadnione specyfiką regulowanej materii. Trybunał Konstytucyjny nie wyklucza jednak możliwości stwierdzenia naruszenia zasady poprawnej legislacji w wypadku nieuzasadnionego konstytucyjnie (tj. niepotrzebnego i zbędnego w świetle pozostających ze sobą w kolizji wartości konstytucyjnych) wprowadzenia w pełni autonomicznych definicji lub częściowo autonomicznych i związanego z tym "piętrowego odesłania" do innych aktów normatywnych. W rozpoznawanej sprawie sytuacja tego rodzaju nie ma jednak miejsca.

Według TK odesłanie do ustawy o własności lokali oznacza, że nałożone na właścicieli obowiązki, o których mowa w art. 6h i art. 6m ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości, w zależności od stanu faktycznego i prawnego, są wykonywane: po pierwsze – przez osobę fizyczną albo prawną, której właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 in principio ustawy o własności lokali); po drugie – przez osobę fizyczną albo prawną, której właściciele lokali w umowie zawartej w formie aktu notarialnego po ustanowieniu odrębnej własności lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 in fine ustawy o własności lokali); po trzecie – przez właścicieli samodzielnie (art. 19 – 20 ustawy o własności lokali). Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz (art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Z perspektywy art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości, legitymacja wymienionych podmiotów do wykonywania obowiązków właściciela nieruchomości z art. 6h i art. 6m ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości aktualizuje się z wyodrębnieniem własności lokalu w budynku wielolokalowym, a użyta przez prawodawcę liczba mnoga w wyrażeniu "jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali" nie modyfikuje reguł przyjętych w ustawie o własności lokali. Podobnie nie ma merytorycznego znaczenia posługiwanie się przez prawodawcę pojęciem "osoby sprawującej zarząd nieruchomością" w ustawie o utrzymaniu czystości i pojęciami "zarząd" lub "zarządca" w ustawie o własności lokali. Pojęcie "osoby sprawującej zarząd" użyte w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości nie może zostać uznane za niejasne i niekomunikatywne, gdyż jego treść i granice wyznacza zakres odesłania. Pojęcie to obejmuje zatem każdy podmiot, który sprawuje zarząd w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Mając na uwadze poczynione uwagi, w ocenie Sądu organy obu instancji, mimo powołania się na ww. wyrok TK, wadliwie rozumieją pojęcie zarządu nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali.

Zauważa Sąd, że pojęcie zarządu na gruncie u.w.l. było wielokrotnie przedmiotem rozważań sądów powszechnych i z utrwalonej linii orzeczniczej wynika, że przepisy uwl używają pojęcia "zarządu" w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie (art. 18 u.w.l.) oraz w znaczeniu podmiotowym, jako organu wspólnoty (art. 20 u.w.l.). Należy wskazać, że prawo decydowania przez właściciela nieruchomości w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów prawa własności. W konsekwencji tego, sama organizacja i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną została powierzona przez ustawodawcę przede wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza). Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to działanie w sferze prawnej innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony. Zgodnie z art. 18 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, 29, 30, 31, 32 i 32a u.w.l.). Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast zarząd w znaczeniu podmiotowym, jest organem wspólnoty, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (art. 21 ust. 1 u.w.l.). (za wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 października 2013 r., sygn. akt I ACa 562/13, LEX nr 139420)

Wyjaśnić trzeba, że zgodnie z art. 6 zd. 1 u.w.l wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, zaś kwestie związane z zarządem nieruchomością wspólną uregulowane są w art. 18 u.w.l. i nast.

Ustawa o własności lokali, na co zwrócił uwagę TK i co znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów powszechnych przewiduje reżim zarządu nieruchomością wspólną - umowny i ustawowy.

Zarząd umowny reguluje art. 18 u.w.l. zgodnie, z którym zarząd właściciele mogą określić umownie, powierzając go osobie fizycznej albo prawnej. Art. 18 ust. 1 u.w.l. przewiduje, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Zarząd ustawowy występuje natomiast w sytuacji gdy członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie osiągnęli porozumienia co do zarządu umownego. U.w.l. przewiduje dwa reżimy zarządu ustawowego. Pierwszy przeznaczony do wspólnot mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest mniejsza niż siedem; wówczas też stosuje się zasady przewidziane dla zarządu rzeczą wspólną przez kodeks cywilny (art. 19 u.w.l.). Drugi dotyczący wspólnot mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż siedem, wtedy właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, a członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd reprezentuje wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz. Powołany zarząd (w znaczeniu podmiotowym) może zarządzać nieruchomością sam albo zlecić to wybranemu zarządcy. Przy czym - na co Sąd szczególnie zwraca uwagę - zawarcie przez zarząd z profesjonalnym podmiotem umowy o administrowanie/zarządzanie nieruchomością nie zmienia tego, że nieruchomością zarządzają samodzielnie właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd. Podmiot z którym zarząd zawarł umowę cywilnoprawną nie sprawuje zarządu nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l.

Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami już się wykształciła od dłuższego czasu. Jest to sytuacja kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Licencjonowany zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której - w zakresie nieuregulowanym - powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 k.c.). (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13, LEX nr 1438094)

Odnosząc powyższe do stanu sprawy, w ocenie Sądu organy – bez prawidłowego ustalenia stanu faktycznego - nie miały podstaw do stwierdzenia, że skarżąca pełni funkcję zarządcy, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Organy nie ustaliły, czy strona była osobą sprawująca zarząd w rozumieniu przywołanych przepisów. Nie oceniono tytułów prawnych takich jak umowy czy uchwały, na podstawie których stronie powierzono zarząd. Aby można było uznać skarżącą za osobę zobowiązaną do ponoszenia opłaty, jako na zarządcy w rozumieniu ustawy o własności lokali, należało przede wszystkim ustalić, pod jakim tytułem prawnym był sprawowany zarząd oraz czy odpowiadał on formie określonej w art. 18 ustawy o własności lokali. Należy zaznaczyć, że skarżąca zarówno w skardze jak i na etapie postępowania administracyjnego wskazywała, że o tym że wykonuje niektóre czynności zarządu zwykłego, na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych w imieniu powołanych zarządów wspólnot mieszkaniowych, organ był informowany pismami z dnia 1 lipca 2014 r. (załącznik nr 1) i 21 lipca 2014 r. (załącznik nr 2). Organy obu instancji uznając skarżącą za podmiot zobowiązany do uiszczenia opłaty nie odniosły się do jej twierdzeń, nie dopełniły też wymogom należytego wyjaśnienia stanu faktycznego.

Powyższe przesądza o konieczności uchylenia decyzji organów obu instancji.

W świetle powyższych uwag za przedwczesne należy uznać odnoszenie się przez Sąd do pozostałych zarzutów skargi.

Reasumując, stwierdzone uchybienia uzasadniały uchylenie decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270).

W ponownym postępowaniu organ winien uwzględnić stanowisko zajęte przez Sąd w sprawie. Ponadto dla wskazania podmiotu zobowiązanego do uiszczenia opłaty winien poczynić ustalenia co do sposobu zarządu przedmiotową nieruchomością w badanym okresie.

Uwzględnienie skargi zobowiązywało WSA do zasądzenia na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania (art. 200 p.p.s.a.)