Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1554/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 4 pkt 17, 134  ust. 1 i 2, 154 i 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 75 i 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Miernik Protokolant specjalista Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2012 r. sprawy ze skargi A. C. i D. C. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości.

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2007r., nr [...], nieruchomość położona w obrębie miasta R. oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] m², została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] w m. R. od km około [...] do km około [...].

W związku z tym Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za ww. nieruchomość.

Pismem z dnia 16 lipca 2008r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m².

Następnie zaś decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz D i A. C. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie miasta R., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m², przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] w m. R. od km około [...] do km około [...], a także zobowiązał do wypłaty ww. odszkodowania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury złożyli D i A. C. - wskazując na zaniżenie kwoty odszkodowania.

Decyzją z dnia [...] lipca 2009 r., nr [...], Minister Infrastruktury uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2008 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu wskazał, iż organ wojewódzki powinien określić wysokość świadczenia głównego zabezpieczonego hipoteką wraz z odsetkami oraz przyznać odszkodowanie wierzycielowi hipotecznemu.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2010 roku, nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie miasta R., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m², przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] w m. R. od km około [...]do km około [...], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ww. odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego - Gminy R. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu orzeczenia organ stwierdził, że wywłaszczona nieruchomość stanowiła współwłasność D i A małż. C..

Powołał treść art. 12 ust. 4 a i ust 4 c oraz art. 18 ust. 1 i ust 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), m.in. na podstawie których podjął rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie.

Podniósł, że jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Stwierdził, iż ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu księgi wieczystej KW nr [...] wynika, że na przedmiotowej nieruchomości ustanowione jest ograniczone prawa rzeczowe w postaci hipoteki w wysokości [...] zł na rzecz Gminy R., która pozostaje niespłacona. Wobec powyższego odszkodowanie winno być zaliczone na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Dodał, iż dla potrzeb niniejszego postępowania zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy wykonano w dniu [...] lipca 2010 r., zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - ustalając wartość nieruchomości na kwotę [....] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wnieśli D. i A. C. zarzucając zbyt niskie ustalenie kwoty należnego odszkodowania, które nie spełnia kryterium słuszności, o którym mowa w art. 21 Konstytucji RP.

Po rozpoznaniu powyższego odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...]listopada 2010 r., nr [...].

W uzasadnieniu orzeczenia organ przytoczył treść art. 6 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz art. 134 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Podkreślił, iż operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg z tym że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze odszkodowania (§ 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.).

Dodał, iż ww. przepis § 36 ust. 1 obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany.

Jednocześnie zgodnie z § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane ze nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.

Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów. Wymaga to jednakże zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Nie można przy tym przyjąć, że wskazany przepis § 36 tego rozporządzenia ustanawia dwa alternatywne sposoby wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe, albowiem jego systematyka uprawnia do całkowicie odmiennych wniosków. Przepis ten został tak skonstruowany, że każdy kolejny jego ustęp stanowi następny etap wyceny w przypadku, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym. W związku z tym pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową jest jej porównanie do nieruchomości, które stanowiły przedmiot nabycia pod tego rodzaju inwestycje (ust. 1). Natomiast ust. 2 pkt 1 reguluje sytuację wyjątkową, gdy na rynku transakcyjnym brak jest transakcji gruntami nabywanymi pod budowę dróg - wówczas wyceny nieruchomości należy dokonać w sposób określony w tym przepisie.

Minister stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowił operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego W. K. sporządzony w dniu [...] lipca 2010 r. - w którym przy wycenie gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W opinii organu biegły prawidłowo ustalił, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości R. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej R. Nr [...] z dnia [...] września 2005 r. przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem [...] - droga krajowa.

W związku z brakiem na rynku lokalnym w badanym okresie czasu, tj. w okresie od 2008 r. do 2010 r., transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod rozbudowę dróg publicznych, obszar rynku został rozszerzony na teren województwa warmińsko-mazurskiego. Biegły dokonały szczegółowej analizy 3 transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, położonych na rynku regionalnym, nabywanych pod drogi publiczne. Analiza rynku pozwoliła stwierdzić, że na wartość nieruchomości wpływ mają takie atrybuty jak: lokalizacja, zagospodarowanie terenu oraz powierzchnia działki. Ceny porównawcze zostały skorygowane zespołem ww. poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe. Wartość gruntu określono na kwotę [...] zł.

Natomiast wartość naniesień budowlanych, tj. chodnika z kostki brukowej, została określona w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową na łączną kwotę [...] zł

Ostatecznie wartość szacowanej nieruchomości ustalono na kwotę [...] zł i w takiej

wysokości Wojewoda Warmińsko-Mazurski ustalił odszkodowanie.

W ocenie organu odwoławczego operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Minister zauważył również, że ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu księgi wieczystej KW nr [...] wynika, iż na przedmiotowej nieruchomości ustanowione jest ograniczone prawa rzeczowe w postaci hipoteki w wysokości [...] zł na rzecz Gminy R..

W związku z tym - jeżeli na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka - wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Ponadto, gdy na nieruchomości jest ustanowione ograniczone prawo rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa.

W przedmiotowej sprawie, ze znajdującego się w aktach sprawy pisma Urzędu Miasta i Gminy R. z dnia 14 grudnia 2009 r. wynika, iż wysokość zadłużenia zabezpieczonego hipoteką ujawnioną w księdze wieczystej nr [...] wraz z odsetkami na dzień [...] grudnia 2009 r. wynosi [...] zł.

W związku z powyższym organ uznał, iż odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa od D. i A. C. na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, położonej w obrębie m. R., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m² zostało prawidłowo ustalone do wypłaty na rzecz Gminy R.

Minister odniósł się też do zarzutów odwołania dotyczących ustalonego odszkodowania stwierdzając, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Przy czym prawodawca nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter, gdyż mogą zaistnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli D. i A. C. - wnosząc o jej uchylenie jako naruszającej prawa obywatelskie zapisane w Konstytucji RP.

Skarżący podnieśli, że zaskarżona decyzja jest niezgodna z art. 21 Konstytucji RP, gdyż pojęcie "słuszne" odszkodowanie należy rozumieć jako "sprawiedliwe" odszkodowanie. Tymczasem oni kupili przedmiotową nieruchomość od Urzędu Miasta w 2003 r. płacąc po [...] zł za m², zaś obecnie odszkodowanie (za grunt i chodnik z koski brukowej) wynosi po [...] zł za m² - co jest dla nich bardzo niesprawiedliwe. Dodali, że na wywłaszczonej części działki stała reklama ich restauracji, a teraz za ustawienie reklamy będą musieli dużo zapłacić - ponosząc wymierne straty.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie podnosząc, iż zarzuty zawarte w skardze zostały dostatecznie wyjaśnione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r., która utrzymała w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia 16 listopada 2010 r., ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m², w łącznej wysokości [...] zł - zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego W. K. z dnia [...] lipca 2010 r.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego określającego wartość rynkową objętej wywłaszczeniem nieruchomości i prawidłowości jego oceny jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało - stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2.

Pojęcie "stan nieruchomości" precyzuje art. 4 pkt 17 tej ustawy, wskazując, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - a w szczególności § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie majątkowym - uwzględniając ww. przepisy - prawidłowo określili wartość rynkową nieruchomości stosując:

- podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami (odnośnie wartości gruntu),

- podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową (odnośnie chodnika z kostki brukowej).

Stan wywłaszczanej nieruchomości został określony jako niezabudowana nieruchomość gruntowa przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...].

Biegły dokonał analizy rynku rozszerzając zbiór transakcji do nieruchomości położonych na terenie województwa [...] – przyjmując ostatecznie do porównań trzy transakcje nieruchomościami (z sześciu) mającymi miejsce w latach 2008 – 2010.

Wartość przedmiotowej nieruchomości - stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. - określona została w oparciu o ceny transakcyjne odnotowane przy nabywaniu niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

Biegły oszacował także wartość nakładów budowlanych w postaci chodnika z kostki brukowej.

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści.

Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przedstawiły, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii.

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej dotyczącego nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, Sąd stanął na stanowisku, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi jeden z dowodów zgromadzonych w postępowaniu administracyjnym, który podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy inny dowód, na podstawie art. 80 kpa.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Z powyższego art. wynika m.in., że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

Określając wartość nieruchomości organ zobowiązany jest natomiast określić, czym się kierował dokonując oceny przedłożonych dowodów – co też w niniejszej sprawie uczynił.

Sąd uznał również, iż prawidłowo organ zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego Gminy R. – z uwagi na ustanowione ograniczone prawo rzeczowe w postaci [...], która jest niespłacona. Wobec powyższego odszkodowanie winno być zaliczone na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Natomiast niezasadny jest zgłoszony przez skarżących zarzut, że ustalone odszkodowanie nie jest słusznym odszkodowaniem i narusza ich prawa obywatelskie zapisane w art. 21 Konstytucji RP.

Faktem jest, że przedmiotową nieruchomość skarżący kupili od Urzędu Miasta w 2003 r. płacąc po [...] zł za m², zaś obecnie odszkodowanie (za grunt i chodnik z koski brukowej) wynosi po [...] zł za m². Jednakże należy mieć na uwadze, że małżonkowie C. kupili tę działkę - w drodze bezprzetargowej - jako działkę przeznaczoną na poprawienie warunków gospodarowania na działkach, które już posiadali i na których prowadzili działalność gospodarczą w postaci restauracji.

Tymczasem obecnie wartość działki - jako gruntu przeznaczonego pod drogi - jest zupełnie inna, obliczana w inny sposób i jest to wartość nieadekwatna do wartości działek przeznaczonych na prowadzenie zyskownej działalności gospodarczej.

Podsumowując, Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.