Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2121/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), Protokolant st. ref. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa rzecz Prezydenta Miasta [...] kwotę 1888 (tysiąc osiemset osiemdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...], decyzją z [..] czerwca 2017 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2016 r. nr [...] orzekającą w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. F. oraz B. F. w wysokości [...] zł, za prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Województwa [...], położonej w [....], obręb [...] miasta [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej: "Budowa [...] [...] w [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich", w pkt 2 o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, w pkt 3 zobowiązującą Prezydenta Miasta [...] do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] grudnia 2011 r. nr [...] nieruchomość położona w obrębie [...] miasta [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej: "Budowa [...] [...] w [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich".

Jak wynika z treści księgi wieczystej nr [...] nieruchomość nr [...] z której wydzielono działkę nr [...], stanowiła współwłasność W. F. i B. F. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Decyzją z [...] listopada 2013 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] miasta [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej: "Budowa [...] w [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich", a także zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta [...]. W uzasadnieniu wskazał na zawyżenie odszkodowania oraz ustalenie jego wysokości niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Minister infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] czerwca 2014 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu wskazano, iż w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy z chwilą przesłania do Ministra odwołania był nieaktualny, co uniemożliwiało organowi odwoławczemu merytoryczne rozpatrzenie sprawy.

Decyzją z [...] czerwca 2015 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz W. F. i B. F. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] miasta [...], oznaczonej jako działka nr [...]o pow. [...] ha, a także zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent Miasta [...] zarzucając, iż autor operatu szacunkowego dokonując wyceny w pierwszej kolejności powinien był przyjąć dane z rynku lokalnego, następnie z rynku regionalnego i dopiero gdy rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych.

Pismem z dnia [...] sierpnia 2015 r. Prezydent Miasta [...] uzupełnił odwołanie o kontroperat szacunkowy sporządzony [...] sierpnia 2015 r. autorstwa A. W., w którym wskazano, że rynek nieruchomości drogowych w mieście [...] istnieje, a twierdzenie Prezydenta Miasta [...] o zawyżonej wycenie nieruchomości nie jest subiektywnym przekonaniem. Podczas postępowania przed organem ll instancji Prezydent Miasta [...] przy pismach z [...] stycznia 2016 r. i [...] marca 2016 r. przesłał nowy operat szacunkowy z [...] grudnia 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. J., stanowiący ostateczną wersję operatu szacunkowego i zwrócił się o jego uwzględnienie w postępowaniu odwoławczym. Przedłożona wersja operatu różni się od "roboczej wersji" operatu, na której oparto rozstrzygnięcie Wojewody [...]. Ponadto poinformowano, że J. J. uznał za nieważną wersję roboczą operatu na podstawie której ustalono odszkodowanie i wycofał ją z obrotu.

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] kwietnia 2016 r. nr [...] uchylił zaskrzoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu wskazał, że operat szacunkowy, który stanowi podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, został wycofany przez rzeczoznawcę majątkowego, który przedłożył nowy operat szacunkowy za pośrednictwem Prezydenta Miasta [...]. Analiza przedłożonych operatów szacunkowych wykazała, że różnią się one od wersji pierwotnej, wobec czego zasadnym było przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części.

Wojewoda [...] decyzją z [...] listopada 2016 r. nr [...], orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. F. oraz B. F. w wysokości [...] zł, za prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Województwa [...], położonej w [...], obręb [...] Miast [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej: "Budowa [...] w [...] wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego, będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich", w pkt 2 odmówił powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, w pkt 3 zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta [...] podnosząc, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo. W ocenie skarżącego rozszerzenie przez rzeczoznawcę majątkowego okresu badania rynku lokalnego, pozwoliłoby na odnalezienie nieruchomość na tym rynku. Dodatkowo Prezydent Miasta [...] wskazał, że nie może zgodzić się z stwierdzeniem biegłego, że ceny transakcji uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości drogowych położonych przy ul. [...] z [...] grudnia 2013 r. oraz z [...] grudnia 2013 r. przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod układ komunikacyjny - ulica główna, tj. [...] zł/m2 oraz [...] złlm2, uzyskały cenny wyższe, niż ceny nieruchomości zlokalizowane przy ul. [...].

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] czerwca 2017 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2016 r. nr [...]. W uzasadnieniu organ przytoczył art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031 ze zm.) – zwanej dalej "specustawą", art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) – zwanej dalej "ugn".

Dalej organ wskazał, że w niniejszej sprawie podstawą ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość jest operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. L.. Autor operatu szacunkowego ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w śródmiejskiej części miasta przy ul. [...]. W sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa oraz usługowo-handlowa, a także Gimnazjum i Liceum [...]. Nieruchomość położona jest na terenie uzbrojonym, a uzbrojenie to stanowi sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacji sanitarnej i gazowej. Na przedmiotowej działce brak jest składników budowlanych i roślinnych podlegających wycenie. Teren działki jest niezagospodarowany i niezabudowany. Biegły przyjął stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, czyli z [...] grudnia 2011 r., który jest opisany w protokole z oględzin nieruchomości przeprowadzonej [...] listopada 2012 r.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] marca 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie ulic: [...], [...] i [...] w [...], zgodnie z którym przedmiotowa działka w ok. 6O% powierzchni położona jest na obszarze oznaczonym symbolem [...], z ustaleniami: przeznaczenie podstawowe - komunikacja - droga publiczna - ulica główna; dopuszczalne: zieleń urządzona, obiekty małej architektury, budowlane i urządzenia infrastruktury technicznej (w tym niezwiązane z obsługą drogi). Natomiast pozostały fragment działki, ok. 40% położony jest na obszarze oznaczonym symbolem [...], z ustaleniami: przeznaczenie podstawowe - komunikacja - droga publiczna - ulica główna; dopuszczalne: zieleń urządzona, obiekty małej architektury, budowlane i urządzenia infrastruktury technicznej (w tym niezwiązane z obsługą drogi).

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Dla potrzeb wyceny autor operatu szacunkowego przeprowadził analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Rynek lokalny zdefiniowany został jako miasto [...]. Okres badania cen przyjęto od początku 2014 r. Biegły rynek lokalny przeanalizował w dwóch segmentach, a mianowicie w segmencie nieruchomości nabywanych pod drogi oraz w segmencie nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, czyli przeznaczonych pod usługi. Biegły analizując rynek transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym odnotował [...] transakcji nieruchomości, który zestawienie znajduje się na stronie [...] i [...] operatu szacunkowego. Autor operatu szacunkowego wskazał, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w śródmiejskiej części [...] w otoczeniu terenów o dużym stopniu zainwestowania. Natomiast większość odnotowanych transakcji nieruchomości (za wyjątkiem transakcji oznaczonej nr [...]), położona jest w peryferyjnej części miasta, w znacznej odległości od przedmiotu wyceny, w obszarach niepodobnych do przedmiotowej nieruchomości pod względem otoczenia, zainwestowania oraz dostępności komunikacyjnej. W dalszej części operatu szacunkowego, a mianowicie na stronach [...] i [...], biegły szeroko opisał te nieruchomości, uzasadniając tezę postawioną powyżej. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy wskazał, że nieruchomości odnotowane w badanym segmencie rynku nie były podobne do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, zgodnie z którym nieruchomością podobną jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Następnie autor operatu szacunkowego przeanalizował rynek transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi na obszarze rynku regionalnego, rozumianego jako obszar województwa [...] że szczególnym uwzględnieniem dużych miast w regionie. Biegły stwierdził, że żadne z miast na prawach powiatu, tj. [...], [...], [...], nie można uznać za rynek równoległy w segmencie nieruchomości drogowych. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy podniósł, że żadna z transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, położona na wskazana rynku regionalnym, nie jest podobna do przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn.

Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową obszarowo rozumianego jako teren miasta [...], ze szczególnym uwzględnieniem strefy śródmiejskiej. Na wskazanym obszarze rzeczoznawca majątkowy poszukiwał transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych, podobnych do przedmiotu wyceny, położonych na obszarach zainwestowanych, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową lub dla których wydano lub możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy na ten cel. Ze względu na niewielką podaż gruntów na analizowanym obszarze, odnotowano niewielką ilość transakcji, wobec czego biegły przyjął okres badania rynku od końca 2013 r. do dnia wyceny. Zestawianie transakcji nieruchomości znajduje się w tabeli nr [...] na stronie [...] i [...] operatu szacunkowego. Jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości kształtowały się na poziomie [...] zł/m2 do [...] zł/m2, średnia cena wyniosła [...] zł. W związku ze stabilizacją cen na badanym rynku nieruchomości, biegły nie zastosował poprawek z tego tytułu.

Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że wskazane w tabeli nr [...] nieruchomości, przyjęte do porównania, były podobne do nieruchomości wycenianej pod względem otoczenia, uzbrojenia, dostępności komunikacyjnej, a także wszystkie posiadały dostęp do drogi publicznej o nawierzchni utwardzonej. Natomiast cechami różniącymi było położenie tych nieruchomości na terenie miasta [...]. Najwyższą cenę uzyskała nieruchomość położna przy ul. [...], w niewielkiej odległości od przedmiotu wyceny, natomiast nieruchomości położone przy ul. [...] oraz przy ul. [...] osiągnęły niższe ceny jednostkowe. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: położenie (waga 15%) oraz powierzchnia (waga 85%). Biegły określił wartość działki nr [...] na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] ustalił należne odszkodowanie.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z [...] lipca 2016 r. należy wskazać, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem" oraz jest zgodny z ugn.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ocena operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił kwestię związaną z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o wartość rynkową nieruchomości przeważającą wśród gruntów przyległych. Szeroko została opisana analiza transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, ze szczególnym uwzględnieniem cech tych nieruchomości wpływających na fakt uznania ich za nieruchomości niepodobne do nieruchomości wywłaszczanej. Również szeroko została opisana analiza nieruchomości, na których biegły oparł wycenę, z szczególnym naciskiem na cechy wpływające na uznanie tych nieruchomości za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, jak również wskazanie cechy ich różniące.

Minister zauważył, że przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona, ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania.

Odnosząc się do kwestii podniesionej w odwołaniu przez Prezydenta Miasta [...], dotyczącej rozszerzenia 2-letniego badania okresu cen transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, Minister wskazał, że w obowiązujących przepisach brak jest zdefiniowanego okresu, z którego należy przyjmować ceny transakcji nieruchomości. Niemniej jednak dobór nieruchomości porównawczych oraz okres z którego pochodzą te nieruchomości należy do wiadomości specjalnych, których organ administracji publicznej nie posiada. Wobec czego ingerencja w tego rodzaju zagadnienia przez organ administracji publicznej byłaby bezzasadna.

Minister wskazał, że przepisy prawa zobowiązują rzeczoznawcę majątkowego, w braku nieruchomości podobnych na analizowanym rynku lokalnym, jedynie do rozszerzenia badania na rynek regionalny. Według bowiem § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Biegły prawidłowo zastosował procedurę wyceny, o której mowa w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przepis ten dopuszcza, w przypadku braku na rynku lokalnym i regionalnym nieruchomości nabywanych na cele drogowe, wycenę nieruchomości w oparciu o przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Zdaniem ustawodawcy tak określona wartość będzie odzwierciedlała wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie biegły szeroko uzasadnił brak podobnych transakcji podobnymi nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe mogącymi stanowić podstawę wyceny. Wyjaśnienia biegłego są spójne i logiczne i organ odwoławczy podziela je w całości. Ponadto [...] sierpnia 2015 r. Prezydent Miasta [...] przedstawił kontroperat szacunkowy z [...] sierpnia 2015 r., w którym wartość nieruchomości oszacowano na podstawie transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe zawartymi w latach [...] na kwotę [...] zł. Operat ten jednak w dacie wydania niniejszej decyzji nie był już aktualny.

Sugerowane wydłużenia czasu badania rynku w celu "odnalezienia" dostatecznej ilości i dostatecznie podobnych nieruchomości nabywanych na cele drogowe powinno zostać przez biegłego szczegółowo uzasadnione. Celem takich poszukiwań i wydłużenia okresu nie może być poszukiwanie za wszelką cenę transakcji nieruchomościami, które mogłyby stanowić podstawę wyceny. Niezrozumiałym dla organu odwoławczego jest natomiast zarzut, że ceny transakcji nieruchomości uzyskane ze sprzedaży nieruchomości drogowych położnych przy ul. [...] z [...] grudnia 2013 r. oraz z [...] grudnia 2013 r., przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod układ komunikacyjny - ulica główna, które uzyskały odpowiednio ceny [...] zł/m2 oraz [...] zł/m, osiągnęły ceny porównywalne z cenami nieruchomości zlokalizowanej przy ul. [...].

Podniesione przez odwołującego się transakcje porównawcze tworzą próbkę reprezentatywną nieruchomości porównawczych zawartą w kontroperacie sporządzonym na jego właśnie zlecenie i nie mogą stanowić przesłanki do odmowy mocy dowodowej operatowi szacunkowemu stanowiącemu podstawę wyceny. Subiektywne poczucie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość jest zaniżona, czy też zawyżona (jak w przedmiotowej sprawie) nie świadczy o wadliwości operatu.

Od decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] czerwca 2017 r. nr [...] Prezydent Miasta [...] wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze wniósł o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości; 2) uchylenie poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r. znak [...] w całości jako naruszającej prawo, w tym w szczególności art. 134 ust. 1 ugn i § 36 rozporządzenia; 3) zwrot kosztów według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniósł, że organ II instancji dokonał nieprawidłowej oceny dowodu, jakim jest sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Nie sposób bowiem zgodzić się z poglądem organu odwoławczego, że rynek ten, z uwagi na brak transakcji nieruchomości podobnych jest niewystarczający do ustalenia wartości przedmiotowej działki. W świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia punktem wyjścia przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną. która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych.

W ocenie skarżącego, operat sporządzony na potrzeby przedmiotowego postępowania sporządzony został w sposób nieprawidłowy. W obowiązujących przepisach prawa brak jest zdeﬁniowanego okresu, z którego należy przyjmować ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Nie ma zatem żadnych przeciwwskazań dla rozszerzenia 2-letniego okresu badania cen przyjętego przez rzeczoznawcę. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - Nota Interpretacyjna nr 1 dopuszczają wykorzystywanie cen z innych okresów, po wcześniejszym uzasadnieniu. Zaniechanie rozszerzenia dwuletniego okresu badania cen może skutkować pominięciem transakcji nieruchomości drogowych, porównywalnych do wycenianej, występujących w okresie wcześniejszym.

W przedmiotowej sprawie rozszerzenie badanego okresu, po stosownym jego uzasadnieniu, pozwoliłoby na odnalezienie na rynku lokalnym nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej nieruchomości, a odszkodowanie odzwierciedlałoby faktyczną wartość utraconego prawa własności, m. in. sprzedaż nieruchomości położonej przy ul. [...] z [...] grudnia 2013 oraz [...] grudnia 2013 r. przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod układ komunikacyjny - ulica główna, tj. [...] zł/m2 i [...] zł/m2.

W związku z powyższym brak jest podstaw do przyjęcia, że nie było możliwe określenie wartości nieruchomości, w części przeznaczonej pod drogę na podstawie transakcji drogowych.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał prezentowane w sprawie stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Z operatu szacunkowego A. L. z [...] lipca 2016 r. wynika, że - uwarunkowana stosowaniem § 36 ust. 4 rozporządzenia - analiza rynku lokalnego (Miasta [...]) w zakresie uzyskiwanych cen transakcyjnych w segmencie rynku nieruchomości drogowych i w segmencie rynku nieruchomości usługowych (przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych) dotyczyła okresu od początku 2014 r. W zakresie nieruchomości drogowych biegły odnotował transakcje ([...] transakcji) z okresu od kwietnia 2014 r. do grudnia 2015 r. uznając te nieruchomości za niepodobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn do przedmiotu wyceny. W zakresie nieruchomości usługowych biegły odnotował transakcje ([...] transakcje) z okresu od grudnia 2013 r. do 26 czerwca 2014 r.

Jednakże z operatu szacunkowego nie wynika koniec okresu badania transakcji na rynku drogowym. Sąd zwraca uwagę, że ostatnia transakcja drogowa jest z grudnia 2015 r., natomiast operat szacunkowy z lipca 2016 r. Nie wiadomo zatem, czy w okresie: styczeń – lipiec 2016 r. były zawierane transakcje nieruchomościami drogowymi, podobnymi do nieruchomości wycenianej.

Poza tym rację ma Prezydent Miasta [...], że rozszerzenie rynku nieruchomości drogowych w zakresie okresu badanych transakcji na lata wcześniejsze, niż 2014 r. mogłoby mieć znaczenie dla wyniku wyceny.

Z wyceny rzeczoznawcy majątkowego A. W. z sierpnia 2015 r. (Tabela str. [...] operatu), wykonanej na zlecenie Prezydenta Miasta [...], wynika, że rzeczoznawca majątkowy znalazła transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych do szacowanej z lat 2012 i 2013 ([...] transakcji). Rzeczoznawca wskazała też, że w latach 2012-I półrocze 2015 ceny na rynku nieruchomości przeznaczonych pod komunikację cechowały się stabilizacją (Trend czasowy – str. [...]operatu).

Z wyceny biegłego J. J. z [...] grudnia 2015 r. (Tabela nr [...], str.[...] operatu), wykonanej na zlecenie organu I instancji, wynika, że rzeczoznawca znalazł transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych do szacowanej z 2013 r. ([...] transakcje). Rzeczoznawca wskazał też, że w okresie: październik 2014 r.-grudzień 2015 nie było istotnych zmian cen na rynku nieruchomości przeznaczonym pod drogi, a więc przyjął trend czasowy 0,0% (str. [...] operatu).

Sąd zauważa, że art. 36 ust. 4 rozporządzenia, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, odwołuje się w pierwszej kolejności do cen transakcyjnych z rynku nieruchomości drogowych. Jeżeli takich transakcji nie odnotowano, to dopiero wówczas należy wziąć pod uwagę ceny transakcyjne z rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 3 i 4 ugn, ma zastosowanie wówczas, gdy wystąpią podstawy do oparcia wyceny o § 36 ust. 4 rozporządzenia i gdy biegły nie odnotował cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, podobnych do wycenianej.

Trzeba też wskazać, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym nie neguje się możliwości rozszerzenia przez biegłego okresu badania cen transakcyjnych poza okres 2 lat od daty sporządzenia wyceny. Jeżeli chodzi o zagadnienie zakresu czasowego, z którego pochodziły transakcje przyjęte do porównań Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, że skoro żaden z przepisów prawa nie zakazywał biegłej objęcia badaniem transakcji wcześniejszych, niż sprzed dwóch lat, to przy założeniu, że tego rodzaju zabieg został przez rzeczoznawcę wyjaśniony (uzasadniony), zarówno w operacie, jak i protokole z rozprawy administracyjnej, nie można było twierdzić, że operat był sporządzony niezgodnie z przepisami prawa. (por. wyrok NSA z 9 czerwca 2016 r. sygn. akt I OSK 2139/14).

Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy A. L. w operacie szacunkowym z [...] lipca 2016 r. wskazał, że przyjmuje jako początek okresu badania cen transakcyjnych początek 2014 r., a następnie rozszerzył poza ten okres badanie transakcji nieruchomości usługowych (2 transakcje z grudnia 2013 r. – Tabela nr [...], str. [...] operatu), to – chcąc być konsekwentnym i wiarygodnym – winien także rozszerzyć okres badania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, czego nie uczynił. Okoliczności tej nie wzięły pod uwagę organy orzekające w administracyjnym toku instancji.

Poza tym organy obu instancji, posiadając w aktach sprawy dane wynikające z innych opinii o wartości wycenianej nieruchomości, odnoszące się do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z lat 2012 i 2013 r. i braku isotnych zmian tychże cen w czasie, nie zwróciły się pisemnie do biegłego A. L. o złożenie wyjaśnień w zakresie możliwości rozszerzenia okresu badania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym na lata wcześniejsze, niż 2014 r. Organy znały przecież akta sprawy, w szczególności to, że wcześniej inni rzeczoznawcy majątkowi sporządzali wyceny nieruchomości w oparciu o rynek transakcji drogowych, traktując te nieruchomości jako podobne do wycenianej.

Poza tym organy obu instancji nie wyjaśniły, czy były jakiekolwiek transakcje nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym w okresie od stycznia do lipca 2016 r., które mogłyby stanowić próbę porównawczą w stosunku do nieruchomości szacowanej.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zarówno Wojewoda [...], jak i Minister Infrastruktury i Budownictwa, bez wyjaśnienia z udziałem biegłego wskazanych wyżej wątpliwości, wydali decyzje w przedmiocie odszkodowania z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kpa, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Wojewoda [...] wpierw wyjaśni, czy operat szacunkowy biegłego A. L. może być nadal wykorzystywany w sprawie (art. 156 ust. 3 i 4 ugn). Jeżeli tak, to organ I instancji wyjaśni z udziałem biegłego podniesione wyżej zagadnienia. W zależności od okoliczności organ I instancji podejmie w sprawie dalsze czynności lub wyda stosowne rozstrzygnięcie, które uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 Kpa.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 200 i art. 205 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.