Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 928/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-05-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 28, art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 15zzs(4) ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1842
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych - t.j.
article: art. 4 ust. 1, art. 6, art. 20 ust. 1, art. 21 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 532
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jan Szuma (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 26 maja 2021 r. sprawy ze skargi B. sp. z o.o. z siedzibą w P., M. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2020 r., nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (zwanego dalej "Kolegium") z dnia [...] września 2020 r., [...], którą po rozpatrzeniu odwołania M. K. i B. sp. z o.o., organ ten umorzył postępowanie odwoławcze od decyzji Prezydenta Miasta P. (zwanego dalej "Prezydentem") z dnia [...] maja 2020 r., [...] o ustalaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na działkach [...], arkusz [...], obręb G., przy ul. [...] w P..

Powyższe rozstrzygnięcia wydano w następujących okolicznościach udokumentowanych w aktach sprawy.

Wnioskiem z dnia [...] listopada 2019 r. W. K. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji (k. 1-14 akt administracyjnych organu pierwszej instancji). Do wniosku dołączył między innymi projekt zagospodarowania terenu, na którym przedstawiono koncepcję projektowanej zabudowy – ośmiokondygnacyjnego budynku mającego przylegać wyższą częścią do budynku na działce [...] ([...]) oraz niższą do budynku na działce [...] ([...]) (k. 6 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Następnie organ utrwalił w aktach informacje z rejestru gruntów dotyczące działek otaczających inwestycję. Ustalono, że o obszarze oddziaływania obiektu znajduje się między innymi działka [...] ([...]), zabudowana budynkiem wielolokalowym, będącym własnością grupy osób uprawnionych do lokali mieszkalnych i użytkowych. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów właścicielem jednego z lokali uzytkowych w budynku jest B. sp. z o.o., natomiast właścicielami niektórych lokali mieszkalnych są M. K. i M. K.. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta [...]

Pismem z dnia [...] listopada 2019 r., [...] Prezydent zawiadomił strony o wszczęciu postępowania. Za Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. [...] zawiadomienie doręczono spółce zarządzającej budynkiem A. sp. z o.o. (zob. zwrotne potwierdzenie odbioru przy k. 40 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Następnie, po przeprowadzeniu postępowania, decyzją z dnia [...] maja 2020 r., [...] Prezydent ustalił na rzecz W. K. warunki zabudowy dla projektowanej inwestycji (k. 88–94 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Decyzję doręczono między innymi spółce zarządzającej nieruchomością na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] – A. sp. z o.o.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył M. K. działając – wprost to wskazując "w imieniu własnym" – oraz jako pełnomocnik B. sp. z o.o. (k. 14–19 akt administracyjnych organu drugiej instancji). W uzasadnieniu wskazano, że B. sp. z o.o. – jako właściciel największego lokalu użytkowego w budynku znajdującym się na terenie nieruchomości sąsiadującej bezpośrednio z działką, na której planowana jest inwestycja – z mocy prawa powinien być stroną postępowania w niniejszej sprawie. Organ nie doręczył odpisu decyzji oraz pominął składającego odwołanie w wykazie stron postępowania. M. K. podkreślił również, że jako osoba fizyczna wraz z małżonką, M. K., jest właścicielem dwóch lokali mieszkalnych znajdujących się w tym samym budynku, co lokal użytkowy będący własnością spółki. Jako współwłaściciele nieruchomości gruntowej również powinni otrzymać status stron postępowania. W uzasadnieniu odwołania wskazano dalej, że zgodnie z art. 28 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2021 r., poz. 735, dalej "K.p.a.") stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Podkreślono, że aby być stroną w postępowaniu wystarczy, że dotyczy ono interesu prawnego danego podmiotu, nie musi dojść do naruszenia tego interesu.

M. K. (działający, jak wskazano, w imieniu B. sp. z o.o. i w imieniu własnym) argumentował dalej, z powołaniem na orzecznictwo, że stronami postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy będą inwestor (wnioskodawca) oraz podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, a także właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich. W odniesieniu do terminu "działek sąsiednich" wskazuje się, że – w zależności od rodzaju inwestycji, która może oddziaływać na działki położone w pewnej odległości – mogą być to działki, które nie sąsiadują bezpośrednio z terenem planowanego przedsięwzięcia. Każdorazowo organ powinien wyznaczyć obszar oddziaływania danej inwestycji.

Zdaniem M. K. bezpodstawnie organ nie przyznał B. sp. z o.o. oraz jemu jako osobie fizycznej wraz z małżonką (M. K.) statusu stron w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku przy ul. [...].

Decyzją z dnia [...] września 2020 r., [...] Kolegium, działając na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a., umorzyło postępowanie odwoławcze (k. 24–26 akt administracyjnych organu drugiej instancji). Wyjaśniło, że o przyznaniu statusu strony w postępowaniach o ustalenie warunków zabudowy nie decyduje sama bliskość danej działki do działki inwestora. Osoby będące właścicielami nieruchomości leżących w sąsiedztwie terenu projektowanej inwestycji zasadniczo mają prawo do ochrony własnego interesu prawnego, pod warunkiem że projektowane przedsięwzięcie mogłoby godzić w ich indywidualny interes prawny, wynikający z przepisów prawa. Cechami interesu prawnego jest to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny, sprawdzalny obiektywnie, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami zastosowania przepisu prawa materialnego. W ocenie Kolegium, decyzja Prezydenta nie ogranicza ani nie uniemożliwia skarżącemu realizowania przysługującego mu prawa do lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego w budynku wielorodzinnym. Wskazano także, że z treści odwołania nie wynika z jakiej podstawie prawnej skarżący wywodzi swój interes prawny, a jedynie wskazuje na element bliskości położenia działek. Kolegium podkreśliło, że w przypadku budynków mieszkalnych wielolokalowych usytuowanych na nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji, stroną postępowania zasadniczo powinna być wspólnota mieszkaniowa lub ustanowiony przez nich pełnomocnik (na przykład zarządca nieruchomości). Osoby będące właścicielami poszczególnych lokali mogą również być stronami, jeśli wykażą swój własny, skonkretyzowany interes prawny. W ocenie Kolegium skarżący nie wykazał takiego interesu. Wskazano, że subiektywne przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu nie może ograniczać prawa właścicieli lub innych podmiotów uprawnionych do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przepisami prawnymi.

Skargę na decyzję Kolegium wniósł M. K., tym razem działając w imieniu własnym, w imieniu M. K. oraz jako pełnomocnik B. sp. z o.o. (k. 2–5 akt sądowych). Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

- art. 28 K.p.a. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące uznaniem, że skarżący nie posiadają interesu prawnego do przyznania im statusu strony postępowania;

- art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji umorzenie postępowania odwoławczego w oparciu o zarzut braku legitymacji skarżących do wniesienia środka odwoławczego od decyzji organu pierwszej instancji.

Na podstawie powyższego składający odwołanie wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania.

Zdaniem odwołujących się nie mając dostępu do akt sprawy nie mogli ocenić czy decyzja Prezydenta z dnia [...] maja 2020 r. ustalająca warunki zabudowy na sąsiedniej działce narusza ich interes prawny. Pozbawienie właścicieli oraz współwłaścicieli nieruchomości sąsiedniej informacji o toczącym się postępowaniu doprowadziło do arbitralnego uznania przez organ, że podmioty te nie mogą brać czynnego udziału w nim. Podkreślono także, że prowadzenie prac budowlanych może bezpośrednio oddziaływać na nieruchomości sąsiednie między innymi ograniczając dostępność przestrzeni czy funkcjonalność otoczenia danej nieruchomości. Skarżący nie ze swojej winy zostali pozbawieni możliwości przeanalizowania planowanej inwestycji pod kątem ewentualnego naruszenia ich interesu prawnego.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie oraz podtrzymało dotychczasowe stanowisko (k. 8–9 akt sądowych). Wskazało, że trudno stwierdzić, w jaki sposób lokalizacja wjazdu na posesję czy przyłączy na terenie objętym inwestycją miałaby wpływać na prawa skarżących. Podkreślono, że ochrona interesu publicznego i osób trzecich dotyczy konkretnych aspektów, to jest oddziaływania inwestycji w zakresie jej wpływu na kształtowanie ładu przestrzennego, a nie jakichkolwiek zastrzeżeń właścicieli nieruchomości sąsiednich o możliwym wpływie na ich prawa właścicielskie.

Zarządzeniem z dnia [...] stycznia 2021 r. Sąd skierował do A. sp. z o.o. wezwanie do złożenia wyjaśnień, czy jest ona zarządcą nieruchomości (budynku wielolokalowego) na działce [...] przy ul. [...] w P., na jakiej podstawie zarząd jest sprawowany, czy dotyczy on całości budynku oraz czy całość części wspólnych budynku jest objętych zarządem ustanowionym przez wspólnotę mieszkaniową (k. 39–40 akt sądowych).

Tym samym zarządzeniem z dnia [...] stycznia 2021 r. Sąd skierował także wezwanie do ‘B. sp. z o.o. oraz M. K. do złożenia wyjaśnień, w oparciu o jakie okoliczności wywodzą oni swój interes prawny w sprawie zakończonej decyzją z dnia [...] maja 2020 r., z tym zastrzeżeniem, że jeżeli interes ten wiąże się z oddziaływaniem inwestycji projektowanej na działkach [...] przy ul. [...] w P. na lokale skarżących (np. przez zacienienie czy ograniczenie nasłonecznienia) należy szczegółowo sprecyzować (o ile to możliwe zilustrować na rysunkach, mapach lub fotografiach), gdzie w budynku przy ul. [...] w P. znajdują się lokale objęte oddziaływaniem (zwłaszcza, gdzie mają otwory okienne lub drzwiowe, na jakiej ścianie i na jakiej kondygnacji).

Pismem z dnia [...] lutego 2021 r. M. K. udzielił odpowiedzi na powyższe wezwanie (k. 46–48 akt sądowych). Wskazał, że decyzja Prezydenta przewiduje posadowienie budynku na działkach [...] przy ul. [...] w P. przez oparcie ściany bocznej tego budynku na całej jego wysokości w części podziemnej i naziemnej o już istniejący budynek na działce należącej do skarżących. Taki sposób usytuowania obiektu budowlanego w oczywisty sposób oddziałuje na istniejący sąsiedni budynek wielokondygnacyjny, a oddziaływanie to będzie miało miejscu już w fazie budowy (między innymi przez konieczność wykonania wykopów pod część podziemną obiektu, która będzie osłabiać podparcie ściany bocznej budynku na działce skarżących). Podobnie wykonanie przyłączy dla mediów będzie wymagało przebudowy przebiegu sieci do już istniejącego budynku. M. K. ponownie podkreślił, że skarżący zostali wykluczeni z udziału w postępowaniu, a tym mają ograniczone możliwości wykazania interesu prawnego oraz ochrony swoich praw z powodu braku odpowiedniej informacji ze strony organu. Wskazano, że skarżący o wydaniu przedmiotowej decyzji dowiedzieli się przypadkiem, od osoby postronnej, to jest pracownika ochrony budynku w trakcie jego dyżuru w obiekcie skarżących.

W odpowiedzi na wezwanie A. sp. z o.o. potwierdziła, że pełni usługę zarządzania części wspólnych nieruchomości przy ul. [...] w P. (k. 56 akt sądowych). Usługa jest wykonywana na podstawie umowy o administrowanie nieruchomością z dnia [...] marca 2006 r. zawartej z zarządem wspólnoty mieszkaniowej, w którym zasiadają trzy osoby: M. K., J. K. oraz A. K..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Wyjaśnienie motywów wyroku należy poprzedzić uwagą o charakterze proceduralnym. Otóż przedmiotem kontroli wywołanej obecnie rozpatrywaną skargą jest decyzja umarzająca postępowanie odwoławcze. Rozstrzygnięcie Kolegium ma zatem charakter formalny. Zakończyło ono postępowanie ze skutkiem wobec podmiotów wnoszących odwołania bez rozpoznania merytorycznego, gdyż zasadzało się na przekonaniu Kolegium, że podmioty te w ogóle nie były uprawnione do złożenia odwołań. Podkreślić trzeba, że nastąpiło to z powodów, które wiązały się z ich statusem na etapie postępowania administracyjnego, z tym zastrzeżeniem, że legitymacja każdego z odwołujących determinowana była jego indywidualnym statusem – wszakże odwołania złożyli właściciele odrębnych lokali w budynku sąsiadującym z inwestycją, mający odrębne i niezależne interesy prawne.

Przechodząc do merytorycznych aspektów sprawy Sąd wskazuje, że nie jest sporny kształt inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na działkach [...], arkusz [...], obręb G., przy ul. [...] w P.. Decyzją Prezydenta z dnia [...] maja 2020 r., [...] ustalono dla projektowanego budynku warunki zabudowy.

Odwołanie od decyzji z dnia z dnia [...] maja 2020 r. faktycznie złożył M. K., przy czym na potrzeby oceny prawnej należy podkreślić i odnotować, iż formalnie odwołanie pochodzi od dwóch podmiotów: M. K. jako osoby fizycznej oraz B. sp. z o.o., jako osoby prawnej. Obaj tak wyodrębnieni odwołujący się są właścicielami lokali w budynku mieszkalnym wielolokalowym znajdującym się na działce [...] przy ul. [...].

Na wstępie Sąd wyjaśnia, że pierwszą część poniższego wywodu adresowana będzie zwłaszcza do M. K. jako osoby fizycznej oraz B. sp. z o.o. O zasadności skargi, w części w jakiej pochodzi ona od M. K., Sąd wypowie się odrębnie w końcowej części niniejszego uzasadnienia (sytuacja tej osoby jest nieco inna - nie składała ona odwołania i zaskarżona decyzja formalnie jej podmiotowo nie dotyczy).

Przechodząc do zagadnień merytorycznych Sąd podkreśla, że zajęcie stanowiska w odniesieniu do zarzutów skargi należy rozpocząć nie od kwestii legitymacji strony w postępowaniu o ustalenie warunkach zabudowy na działkach [...], ale nieco przewrotnie: od analizy charakteru stosunków własnościowych i reprezentacji interesów prawnych właścicieli działki [...] ([...]), w tym także interesów prawnych M. K. i B. sp. z o.o. jako właścicieli lokali mieszkalnych i usługowych.

Jak już zaznaczono w części sprawozdawczej niniejszego uzasadnienia, działka [...] ([...]) jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym wyodrębniono szereg lokali, w większości mieszkalnych należących do osób fizycznych, oraz znajdują się tam także lokale użytkowe.

Sąd badał dokładnie dane z ewidencji gruntów utrwalone w aktach administracyjnych organu pierwszej instancji (k. 26-33) oraz dane publicznie dostępnej księgi wieczystej [...] (przegladarka-[...]). Wynika z nich, że M. K. (wraz z M. K.) jest właścicielem lokali mieszkalnych w budynku, natomiast B. sp. z o.o. lokalu użytkowego. W oparciu o dane z księgi wieczystej nie można ustalić, które – według numeru – lokale należą do M. K. (wraz z M. K.) oraz B. sp. z o.o. i czy są wyodrębnione jako odrębne nieruchomości. Nie ma to jednak większego znaczenia, gdyż z całą pewnością, jak wynika z działu I-O księgi wieczystej [...], w budynku przy ul. [...] wyodrębniono szereg lokali mieszkalnych, stanowiących odrębną własność i posiadających założone księgi wieczyste. To z kolei oznacza, że mamy do czynienia z budynkiem zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, która się w nim ukonstytuowała z mocy prawa.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia [...] czerwca 1994 r. o własności lokali (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, dalej "u.w.l.") ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z kolei w myśl art. 20 ust. 1 u.w.l. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy (tak jest w przypadku budynku przy ul. [...]), właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu składającego się z osób fizycznych. Wreszcie zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. to zarząd – a nie właściciele poszczególnych lokali – kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Z uwagi na fakt, że Sąd napotkał trudności w ustaleniu, jakich konkretnie (według numerów) lokali właścicielami są M. K. i B. sp. z o.o., z ostrożności można dodać, że nie ma to znaczenia w kontekście reprezentacji spraw nieruchomości (budynku) w stosunku do podmiotów trzecich. Otóż w myśl art. 4 ust. 1 u.w.l. dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Innymi słowy, niezależnie od tego jaki jest status lokali w budynku, od momentu ustanowienia wspólnoty mieszkaniowej żaden z właścicieli, z racji samego tylko prawa własności, nie ma praw do reprezentacji interesów wspólnoty. Za "interes budynku" w relacjach zewnętrznych odpowiada wspólnota mieszkaniowa, którą reprezentuje zarząd (może to być także ustanowiony notarialnie zarządca – problematykę tą Sąd jednak pomija, gdyż w odniesieniu do nieruchomości przy ul. [...] takiego zarządcy nie ustanowiono),

Przenosząc powyższe na realia niniejszej sprawy podkreślić należy, że jak wynika z pisma A. sp. z o.o. przesłanym na wezwanie Sądu (k. 56-64 akt sądowych) w budynku przy ul. [...] w P. funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa Właścicieli Nieruchomości ul. [...] (REGON [...], NIP [...]), którą reprezentuje trzyosobowy zarząd w osobach J. K., M. K. i A. K.. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej powierzył faktyczne czynności zarządczych nieruchomością wspólną wyspecjalizowanemu przedsiębiorstwu A. sp. z o.o.

Jak wynika z akt sprawy, to właśnie A. sp. z o.o. doręczono decyzję Prezydenta z dnia [...] maja 2020 r., [...] Może być przedmiotem teoretycznych rozważań, czy korespondencja do Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości ul. [...] powinna była być kierowana do A. sp. z o.o. zarządzającej budynkiem na zlecenie, czy na adres lokali osób będących w Zarządzie tej Wspólnoty. Nie ma to jednak większego znaczenia, gdyż jakkolwiek oceniać powyższe, niewątpliwie w toku postępowania korespondencję zawierającą decyzję z dnia [...] maja 2020 r. próbowano doręczyć Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości ul. [...] i ostatecznie nastąpiło do skutecznie, gdyż M. K. – będący przecież członkiem jej Zarządu w rozumieniu art. 20 i nast. u.w.l. – odebrał od pracownika A. sp. z o.o. sporną decyzję (skarżący przyznał to w pierwszym zdaniu uzasadnienia skargi).

Podsumowując należy stwierdzić, że decyzja Prezydenta z dnia [...] maja 2020 r., [...] została doręczona podmiotowi uprawnionemu do reprezentacji praw właścicieli działki [...] (i budynku na niej) za pośrednictwem spółki zarządzającej A. sp. z o.o., a [...] czerwca 2020 r. decyzję otrzymał sam M. K., będący członkiem zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości ul. [...].

Pomimo powyższego Wspólnota Mieszkaniowa Właścicieli Nieruchomości ul. [...] nie złożyła odwołania. Nie jest rolą Sądu dociekać, dlaczego Zarząd Wspólnoty nie podjął tej czynności. Faktem obiektywnym natomiast jest, że odwołanie od decyzji Prezydenta z dnia [...] maja 2020 r., [...] złożył sam M. K. w imieniu własnym oraz B. sp. z o.o.

Z powodów prawnych opisanych szeroko wyżej, właściciele poszczególnych lokali nie mogą reprezentować praw wspólnoty mieszkaniowej, gdyż ta ma odrębną podmiotowość. Na stosunki administracyjne, takie jak zaistniały w niniejszej sprawie, przekłada się to tak, że w postępowaniach administracyjnych dotyczących sąsiednich nieruchomości stronami nie będą właściciele poszczególnych lokali w budynku, ale tylko wspólnota mieszkaniowa, którą oni z mocy prawa tworzą i która reprezentuje ich interesy w zakresie dotyczącym części wspólnych obiektu.

W tym miejscu Sąd zaznacza, że w orzecznictwie sądowym dopuszcza się niekiedy w sprawach sąsiedzkich (takich jak postępowania o ustalenie warunków zabudowy, czy o udzielenie pozwolenia na budowę) możliwość występowania właścicieli poszczególnych lokali samodzielnie i we własnym interesie. Są to jednak sytuacje wyjątkowe i dotyczą z reguły sytuacji, gdy następuje jednoznaczne, zindywidualizowane oddziaływanie inwestycji projektowanej w sąsiedztwie na konkretny lokal, prowadząc do naruszenia prawa. Na przykład stroną w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może być właściciel lokalu, jeżeli projektowane w sąsiedztwie zamierzenie prowadziłoby o ponadnormatywnego zacienienia okna w jego pomieszczeniu, pozbawienia dopływu światła słonecznego, albo wręcz do zabudowy ściany z oknem.

Właśnie mając na uwadze potrzebę interesu M. K. i B. sp. z o.o. Sąd w toku postępowania sądowego wystąpił do skarżących o wskazanie, do jakich lokali w budynku przy ul. [...] są uprawnieni i jakie jest położenie tych lokali. Z nadesłanych materiałów (k. 50-51 akt sądowych) wynika, że wyżej wymienione podmioty posiadają lokale z oknami na ul. [...], względnie K. . Sąd nie dostrzega natomiast jakiegokolwiek związku pomiędzy interesem czy prawami właścicieli lokali a oddziaływaniem inwestycji, dla której wydano decyzję Prezydenta z dnia [...] maja 2020 r., [...] Okna lokali M. K. i B. sp. z o.o. nie są zwrócone w kierunku inwestycji. Od strony inwestycji budynek na działce [...] ([...]) ma płaską ścianę w granicy, przygotowaną do przyłączenia do niej innego budynku. Ściana ta jest częścią wspólną obiektu i nie ma w niej żadnego elementu, który powiązany jest z którymkolwiek z konkretnych lokali. Z okoliczności sprawy nie wynika także, aby projektowana inwestycja przykładowo: blokowała wejście, wjazd do lokali, w inny sposób uniemożliwiała lub utrudniała korzystanie z nich.

W tym miejscu dla jasności Sąd podkreśla, że odmawiając legitymacji strony M. K. i B. sp. z o.o. w sprawie [...] nie twierdzi, że działka [...] nie jest objęta oddziaływaniem projektowanej inwestycji, a jej właściciele nie mają interesu prawnego w rozumieniu art. 28 K.p.a. Wręcz przeciwnie, Sąd potwierdza, że właściciele działki [...] mają prawa strony w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia na działkach [...] Należy jednak pamiętać, że zgodnie z u.w.l. interesy dotyczące nieruchomości i części wspólnych budynku reprezentuje Wspólnota Mieszkaniowa Właścicieli Nieruchomości ul. [...]. To ta właśnie Wspólnota, w której zarządzie zasiada zresztą M. K., mogła złożyć odwołanie od decyzji Prezydenta z dnia [...] maja 2020 r., [...] Tego jednak nie uczyniła.

Odwołanie złożył natomiast M. K. w imieniu własnym oraz B. sp. z o.o. Podmioty te są właścicielami lokali, a to nie upoważnia ich do działania w stosunkach administracyjnych zewnętrznych, jeśli chodzi o relację budynku ([...]), jako całości, do zabudowy w sąsiedztwie.

Skarga nie mogła być także skuteczna w zakresie w jakim złożyła ją M. K.. M. K. nie składała odwołania od decyzji z dnia [...] maja 2020 r., [...], a więc decyzja Kolegium z dnia [...] września 2020 r., [...] jej bezpośrednio nie dotyczy. Mimo to Sąd nie orzekł o odrzuceniu jej skargi, gdyż uznał, iż jako właścicielka lokali w budynku przy ul. [...] (wraz z M. K.), ma ona prawo popierać skargę męża. Jej interes wywodzi się bowiem z tego samego źródła. Skarga M. K. nie mogła odnieść oczekiwanego skutku z tych samych powodów, co przedstawiono w stosunku do M. K. i B. sp. z o.o.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał decyzję Kolegium umarzającą postępowanie odwoławcze za prawidłową w kontekście art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a. Orzekł więc o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym stosownie do art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 z późn. zm.), po uprzednim skierowaniu jej do takiego trybu przez Przewodniczącego Wydziału (k. 1 verte akt sądowych).