Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 125/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2023-01-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 134 ust. 1, art. 154, art. 156 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie asesor sądowy WSA Marta Joanna Czubkowska (spr.) sędzia WSA Elżbieta Lemańska, Protokolant st. sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 stycznia 2023 r. sprawy ze skargi D. J. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] grudnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą w związku z realizacją inwestycji drogowej oddala skargę


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.

W dniu [...] września 2011 r. Starosta Powiatu B. wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na przebudowie z rozbudową drogi powiatowej nr 1506B. Przedmiotowej decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Odwołanie od powyżej decyzji złożyła D. J. Decyzją z [...] października 2011 r. Wojewoda P. uchylił decyzję organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy decyzją z [...] lipca 2013 r. Starosta Powiatu B. zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na przebudowie z rozbudową drogi powiatowej nr 1506B. W decyzji tej zatwierdzono m.in. projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0197 ha na działki: nr [...] o pow. 0,0028 ha (przeznaczona pod drogę) oraz nr [...] o pow. 0,0169 ha. Przedmiotowa nieruchomość przed podziałem stanowiła własność D. J. W dniu w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, tj. 17 sierpnia 2013 r., nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0028 ha, stała się z mocy prawa własnością Powiatu B.

W związku z tym w dniu 19 grudnia 2014 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Starosta Powiatu B. decyzją z [...] października 2021 r., nr [...], ustalił wysokość odszkodowania za nieruchomość, oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0028 ha, położoną w obrębie Ch., gm. T. na rzecz D. J., w wysokości 14.601,00 zł, w tym: wartość gruntu - 472 zł; wartość ogrodzenia - 13.744 zł, oraz wartość nasadzeń - 385 zł. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Powiatowy Zarząd Dróg w B. w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od tej decyzji wniosła D. J., zarzucając rażące naruszenie prawa, poprzez celowe zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości oraz niepowołanie innego rzeczoznawcy majątkowego w celu ponownego oszacowania wartości przejętej nieruchomości. Strona jednocześnie zaskarżyła postanowienie Starosty Powiatu B. z [...] maja 2021 r. w przedmiocie odmowy dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii sporządzonej przez nowego rzeczoznawcę majątkowego. Wraz z odwołaniem, organowi drugiej instancji, zostało przekazane pismo D. J. z 25 października 2021 r., kierowane do dyrektora Wydziału Geodezji, Katastru i Nieruchomości Starostwa Powiatowego w B.. Z treści tego pisma wynika, że strona kwestionuje odmowę przyznania przez organ pierwszej instancji odszkodowania powiększonego o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości w związku z brakiem dobrowolnego wydania nieruchomości.

Wojewoda P. decyzją z [...] grudnia 2021 r. nr [...]

1. uchylił zaskarżoną decyzję w całości;

2. ustalił wartość nieruchomości przejętej na własność Powiatu B., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0028 ha, położonej w obrębie Ch., gm. T. na kwotę 14.601 zł, zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego U. Ł. (upr. 4766), sporządzonym 6 grudnia 2019 r., w tym:

- wartość rynkowa gruntu na kwotę 472 zł;

- wartość ogrodzenia na kwotę 13.744 zł ;

- wartość nasadzeń na kwotę 385 zł.

3. ustalił odszkodowanie za ww. nieruchomość na kwotę 14.601 zł.

4. zwiększył ustalone odszkodowanie zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 730,05 zł;

5. ustalone odszkodowanie przyznał na rzecz D. J. c. Jana i Ireny w kwocie 15.331,05 zł;

6. zobowiązał Powiatowy Zarząd Dróg w B. do wypłaty odszkodowania na rzecz D. J. c. Jana i Ireny w wysokości 15.331,05 zł w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna;

7. stwierdził, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie stosuje się przepisy K.c.

Podstawę prawną decyzji stanowiły przepisy art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. i art. 12 ust. 4f i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 i ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363, ze zm.; dalej zwana jako specustawa) oraz art. 9a w zw. z art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.; dalej powoływana jako u.g.n.).

W uzasadnieniu organ w pierwszej kolejności wskazał, że zasadny jest zarzut dotyczący odmowy przyznania odszkodowania powiększonego o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości i stąd decyzja o charakterze reformatoryjno-kasatoryjnym.

W dalszej części uzasadnienia podano, że ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy z 6 grudnia 2019 r., który w dniu 16 grudnia 2020 r. został zakualizowany.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona pod inwestycję drogową w sprawie zastosowano § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej powoływane jako rozporządzenie). Przeznaczenie działki nr [...] pod drogę wynikało z uchwały Rady Gminy Turośń Kościelna z 4 lutego 2000 r., nr XVIII/89/2000 w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Turośń Kościelna, zmienionej uchwałą Rady Gminy Turośń Kościelna z 4 lipca 2009 r., nr XXV/189/2009 oraz uchwały Rady Gminy Turośń Kościelna z 27 kwietnia 2018 r., nr XXXIV/267/2018 w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Turośń Kościelna. Zgodnie z tym dokumentem przejęta nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym pod drogę (droga powiatowa 1506B).

W sporządzonym operacie szacunkowym biegła wskazała, że przedmiotem wyceny jest działka gruntu, na której znajdują się części składowe gruntu (ogrodzenie, nasadzenia). Po stwierdzeniu braku nieruchomości podobnych, wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia kosztowego – art. 153 ust. 3 u.g.n. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Zatem oddzielnie oszacowano wartość gruntu oraz wartość części składowych. Przy czym rynkową wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, na podstawie badania przeprowadzonych transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, przeznaczonych pod drogę.

Biegła wybrała 28 transakcji nieruchomościami podobnymi i przeznaczonymi pod drogę z rynku lokalnego, obejmującego granice gmin sąsiadujących z miastem B. Analiza objęła lata 2017 - 2019. Biegła stwierdziła, że nie ma możliwości ustalenia jednoznacznego trendu zmiany cen. Przeprowadzona analiza rynku wykazała, że nieruchomości drogowe osiągały w badanym okresie ceny od 10,09 zł/m2 do 85,00 zł/m2. W związku z tym biegła obliczyła cenę średnią tych nieruchomości, która wyniosła 35,42 zł/m2, a następnie określiła zakres współczynników korygujących. Biorąc pod uwagę cechy rynkowe nieruchomości mające wpływ na cenę, takie jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa oraz dostęp do infrastruktury technicznej, biegła ustaliła dla wycenianej nieruchomości wartość współczynnika korygującego wynoszącego 0,476 i określiła wartość 1 m2 na kwotę 16,86 zł (35,42 zł/m2 x 0,476). Tym samym wartość rynkowa gruntu, oznaczonego jako działka nr 99/1, została określona na kwotę 472 zł (28 m2 x 16,86 zł), po zaokrągleniu do pełnych złotych.

Następnie biegła określiła wartość części składowych gruntu w postaci ogrodzenia oraz nasadzeń. Do ustalenia wartości ogrodzenia z prefabrykowanych elementów betonowych wykorzystano cennik Wacetob Scalone Normatywy, a do określenia wartości nasadzeń cenę sprzedaży określonego asortymentu przez właściwe terytorialnie nadleśnictwo. Biegła ustaliła wartość ogrodzenia z prefabrykowanych elementów betonowych na kwotę 13.744 zł. Natomiast wartość nasadzeń określono na kwotę 385 zł.

W związku z potrzebą aktualizacji operatu szacunkowego biegła w dniu 16 grudnia 2020 r. dokonała analizy rynku, która jest wymagana do potwierdzenia aktualności sporządzonej wyceny. Biegła dokonując analizy transakcji nieruchomościami drogowymi wybrała 21 transakcji przeznaczonymi pod drogę z rynku lokalnego, obejmującego teren powiatu białostockiego. Analizą objęła lata 2019 - 2020. Po przeprowadzonej analizie stwierdziła, że nie ma możliwości ustalenia jednoznacznego trendu zmiany cen w czasie. Autorka operatu z uwagi na zbliżony, niezmieniony poziom cen w czasie oraz fakt, że od daty sporządzenia operatu szacunkowego nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. potwierdziła aktualność operatu szacunkowego z 6 grudnia 2019 r., w sprawie wyceny nieruchomości oznaczonej jako działka nr 99/1.

W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia biegłej przedstawiające tok obliczeń oraz wyjaśniające metodologię wyceny są klarowne, spójne, logiczne i przekonujące, zaś wnioski końcowe znajdują pokrycie w ustaleniach biegłej oraz w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania. Biegła zastosowała też właściwe przepisy regulujące kwestie sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie organu odwoławczego biegła prawidłowo dokonała doboru nieruchomości porównawczych do wycenianej nieruchomości. Wyjaśniła przyjęty wybór, metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. W operacie szacunkowym scharakteryzowano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej, a także właściwie ustalono współczynniki korygujące. Biegła miała na uwadze, że podobne transakcje nieruchomościami wraz ze znajdującymi się na niej częściami składowymi nie wystąpiły na analizowanym rynku, w związku z czym oszacowano oddzielnie wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

Organ podniósł, że w dziale IV, założonej dla przedmiotowej nieruchomości księgi wieczystej nr [...], wpisana została hipoteka przymusowa na rzecz Banku Spółdzielczego w B. W piśmie z 5 lipca 2019 r. Bank poinformował, że strona nie posiada żadnego zadłużenia. Dlatego słusznie w skarżonej decyzji wskazano D. J. jako osobę uprawnioną do otrzymania w całości ustalonego w tej sprawie odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutu zaniżona odszkodowania organ wskazał, że pomimo podnoszenia tego zarzutu strona w treści odwołania nie wskazała konkretnych zarzutów dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego, do których organ odwoławczy mógłby się ustosunkować. Podkreślono, że w przedmiotowej sprawie do wyceny gruntu miał zastosowanie § 36 ust. 4 rozporządzenia, z uwagi na przeznaczenie wycenianej nieruchomości, cel wywłaszczenia pod drogę, oraz stwierdzenie na rynku cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Biegła nie mogła dokonać oszacowania gruntu przedmiotowej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, mieszkaniowym, albowiem byłoby to sprzeczne z ww. przepisem. Przeprowadzona przez biegłą analiza rynku nieruchomości drogowych wykazała, że rynek obrotu nieruchomościami przeznaczonymi wyłącznie pod drogi na badanym terenie istnieje, dlatego też biegła, określiła wartość nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi podobnymi do wycenianej.

Podkreślono, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Powołując się na wyrok NSA z 27 lutego 2018 r., I OSK 851/16 wskazano, że wybór metody i techniki wyceny, jak i ocena podobieństwa nieruchomości, wymaga oceny specjalistycznej i tym samym leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego, wykonującego zawód zaufania publicznego. Zakwestionowanie takiego wyboru przez organ administracji, czy sąd administracyjny byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych i rażących nieprawidłowości.

W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego przez organ od oceny prawidłowości tego operatu przez organizację zawodową. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, uprawnienie nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślono, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracji, skoro w ich ocenie operat został sporządzony prawidłowo.

Wskazano, że organ pierwszej instancji, poinformował stronę o możliwości oceny merytorycznej operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców w pismach z 4 marca 2020 r. oraz 5 sierpnia 2020 r. Ponadto w piśmie z 5 sierpnia 2020 r. poinformował, że strona może również przedstawić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego dotyczący przedmiotowej nieruchomości. Pomimo powyższego strona dotychczas nie skorzystała ze swoich uprawnień. Biorąc pod uwagę powyższe, skoro strona zaniechała skorzystania ze swych ustawowych uprawnień to kwestionowanie dokonanej wyceny jedynie w oparciu o zarzut zaniżenia jej wartości bez wskazania zarzutów dotyczących sporządzonego operatu, nie może odnieść zamierzonego skutku.

Wobec powyższego organ odwoławczy nie miał podstaw do kwestionowania przeprowadzonej wyceny, a strona nie przedłożyła kontroperatu, ani opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych stwierdzającej nieprawidłowość sporządzonej wyceny. W konsekwencji za niezasadny uznano zarzut o zaniżeniu odszkodowania i stwierdzono, że subiektywne odczucie strony o zaniżonej wysokości odszkodowania, nie poparte żadnymi dowodami, nie może stanowić okoliczności uzasadniającej zmianę wysokości odszkodowania.

W ocenie organu odwoławczego Starosta Powiatu B. jedynie niezasadnie odmówił powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości. Wskazano, że z treści pisma Powiatowego Zarządu Dróg w B. z 14 kwietnia 2015 r. wynika, że decyzji zrid wydanej [...] września 2011 r., na wniosek inwestora, nadany został rygor natychmiastowej wykonalności. Następnie 14 września 2011 r. nastąpiło protokolarne przekazanie placu budowy wykonawcy robót, na przedmiotowym odcinku drogi (potwierdzają to zapisy w dzienniku budowy). Ponadto z treści tego pisma wynika, że drzewa, znajdujące się na działkach, zostały usunięte przed przystąpieniem do wykonania prac budowlanych w 2011 r. Wskazano, że w orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że przesłanki uzyskania podwyższonego o 5 % odszkodowania są spełnione również, gdy bez czynienia przeszkód przez byłego właściciela nieruchomości dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi (vide: wyrok NSA z 10 kwietnia 2019 r., I OSK 2027/18). W świetle powyższego stwierdzono, że podstawą do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości może być ustalenie, że przed upływem terminu na wydanie nieruchomości inwestor rozpoczął roboty budowlane na działce, a zatem faktycznie objął ją w posiadanie. W niniejszej sprawie przekazanie placu budowy inwestorowi nastąpiło 14 września 2011 r., a więc dwa dni po nadaniu decyzji zrid klauzuli natychmiastowej wykonalności. Następnie, zgodnie z zapisami w dzienniku budowy, 26 września 2011 r. rozpoczęto układanie kanalizacji deszczowej, a zatem rozpoczęte zostały prace budowlane na nieruchomościach objętych decyzją zrid. Ponadto, jak wynika z przedłożonych akt sprawy, drzewa znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości zostały usunięte przed przystąpieniem do wykonania prac budowlanych w 2011 r. Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy uznał, że zostały spełnione warunki określone w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej do powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości, i bez znaczenia w tym zakresie pozostaje fakt, czy właściciel nieruchomości sprzeciwiał się wywłaszczeniu.

Odnosząc się do zaskarżenia postanowienia organu pierwszej instancji z [...] maja 2021 r. odmawiającego przeprowadzenia dowodu z opinii sporządzonej przez nowego rzeczoznawcę majątkowego wskazano, że przewidziane w art. 78 § 1 i 2 K.p.a. uprawnienie strony podlega ograniczeniom ze względu na celowość i szybkość postępowania. Z tych względów nie podlegają przeprowadzeniu dowody zgłoszone przez stronę na okoliczność nie mającą znaczenia dla sprawy bądź zgłoszone przez stronę na okoliczność już dostatecznie wyjaśnioną innymi dowodami. W sprawie niniejszej dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego znajduje się w aktach i w ocenie organu brak jest merytorycznych podstaw do powoływania kolejnego rzeczoznawcy majątkowego w celu dokonania wyceny. Skarżąca nie wskazała we wniosku z 23 kwietnia 2021 r. żadnych zarzutów dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego, wnosząc jednocześnie o powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego. Nadto, zdaniem organu odwoławczego, należy mieć na uwadze, że postępowanie odszkodowawcze prowadzone jest od 2014 r. i dalsze przedłużenie postępowania jest niecelowe i wbrew zasadzie szybkości postępowania. Podkreślono, że strona mająca zastrzeżenia do sporządzonego operatu szacunkowego może również podejmować stosowne czynności w postaci złożenia kontroperatu lub uzyskania opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organ nie jest zobligowany do powoływania kolejnego biegłego, jeżeli operat szacunkowy sporządzony w tej sprawie uznaje za prawidłowy, tym bardziej że we wniosku z 23 kwietnia 2021 r. nie zostały wskazane uchybienia dotyczące sporządzonej wyceny. Jeszcze raz podkreślono, że subiektywne przekonanie strony o zaniżeniu wartości nieruchomości w przedmiotowym operacie, samo w sobie nie może świadczyć o nieprzydatności operatu, tym bardziej, że w sprawie tej nie doszło do jego merytorycznego zakwestionowania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że w zakresie wyceny przejętej nieruchomości przeprowadzono postępowanie z zachowaniem reguł przewidzianych w art. 7, 10, 77 i 80 K.p.a. Decyzja wymagała jedynie uzupełnienia w zakresie spełnienia przesłanek z art. 18 ust. 1e specustawy.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wniosła D. J. i zarzuciła naruszenie:

- art. 10 K.p.a., przez niepowiadomienie strony o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie oraz pozbawienie strony prawa do wniesienia uwag i żądań;

- nierozpoznanie zażalenia na postanowienie Starosty Powiatu B. z [...] maja 2021 r.

W uzasadnieniu skargi wniosła o wyjaśnienie powodu niezastosowania normy określonej w art. 10 K.p.a., oraz powodu nierozpatrzenia zażalenia z [...] maja 2021 r. Ponadto, wniosła o powołanie nowego rzeczoznawcy majątkowego w celu oszacowania przejętej nieruchomości oraz o wyjaśnienie okoliczności dotyczących nieruchomości oznaczonej jako działka nr 124.

Wskazując na powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W piśmie z 31 stycznia 2022 r. skarżąca wniosła uzupełnienie do złożonej skargi, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 78 § 1 K.p.a. i art. 84 § 1 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie wniosku dowodowego o powołanie dodatkowego rzeczoznawcy majątkowego celem sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości, co doprowadziło do niezebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie ustalenia wszystkich okoliczności faktycznych, na których powinno być oparte rozstrzygnięcie;

- art. 10 K.p.a., poprzez brak umożliwienia stronie wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego przez wydaniem decyzji.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła również zarzuty dotyczące nienaliczenia odsetek od kwoty oszacowanej za przedmiotową nieruchomość oraz niedokonania ponownej wyceny wartości nasadzeń na nieruchomości.

Wskazując na powyższe naruszenia skarżąca podtrzymała wniosek o uchylenie decyzji organów obydwu instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i generalnie podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności zaskarżonej decyzji.

Przedmiotem kontroli sądu w sprawie niniejszej jest decyzja reformatoryjno – kasacyjna Wojewody P. z [...] grudnia 2021 r., którą uchylono w całości decyzję Starosty Powiatu B. z [...] października 2021 r., nr [...], wydaną w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość, oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0028 ha, położoną w obrębie Ch., gm. T. na rzecz D. J. Powodem uchylenia tej decyzji była odmowa zwiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy. W konsekwencji organ odwoławczy wysokość odszkodowania ustalił na kwotę 15.331,05 zł zamiast kwoty 14.601 zł ustalonej przez organ pierwszej instancji.

Bezspornym w sprawie jest, że ostateczną decyzją z [...] lipca 2013 r. Starosta Powiatu Białostockiego zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na przebudowie z rozbudową drogi powiatowej nr 1506B. W decyzji tej zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym Ch., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0197 ha na działki: nr [...] o pow. 0,0028 ha (przeznaczona pod drogę) oraz nr [...] o pow. 0,0169 ha. Przedmiotowa nieruchomość przed podziałem stanowiła własność D. J. W dniu w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, tj. [...] sierpnia 2013 r., nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0028 ha, stała się z mocy prawa własnością Powiatu B. Z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Powiat B. prawa własności działki nr [...], zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363, ze zm.; dalej zwana jako specustawa), skarżącej przysługuje odszkodowanie, którego wysokość ustala organ wydający decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi art. 134 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.; dalej powoływana jako u.g.n.), w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207. poz. 2109 ze zm.; dalej powoływane jako rozporządzenie). Jak wynika z § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia znajdują zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie specustawy drogowej, na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5, w myśl którego do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Kluczowy dowód w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stanowi operat szacunkowy, który w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. Jakkolwiek operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych zawartych w u.g.n. i rozporządzeniu. Dopiero w ramach tych unormowań biegły – posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi – dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał z jednej strony wymogom prawnym, a z drugiej – był zrozumiały, logiczny i przejrzysty.

W wyroku z 24 kwietnia 2014 r. I OSK 2342/12 (pub. CBOSA) NSA wskazał, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, to może, a nawet powinna, obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie (w rozumieniu art. 75 § 1 K.p.a.) i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa powoływane wyżej rozporządzenie, wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 u.g.n.

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wskazanych wyżej przepisów jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ, rozpatrując taki dowód, powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (vide: art. 174 i nast. u.g.n. oraz wyrok TK z 2 grudnia 2002 r., SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, kiedy zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (vide: wyrok NSA z 18 czerwca 2013 r., I OSK 291/12, pub. CBOSA). Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (vide: wyrok NSA z 31 marca 2011 r., I OSK 778/10, pub. CBOSA). Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to – skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie – powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

W niniejszej sprawie organy, ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na operacie szacunkowym z 6 grudnia 2019 r., który w dniu 16 grudnia 2020 r. został zakualizowany, a do akt sprawy została dołączona analiza potwierdzająca, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa wart. 154 u.g.n.

W sporządzonym operacie szacunkowym odnośnie lokalizacji i otoczenia przedmiotowej działki przyjęto, że położona jest ona w zachodniej części wsi Ch. w gminie T. Gmina ta położona jest w aglomeracji białostockiej, powiecie białostockim i graniczy między innymi z gminami: Ch., Ł., S. i J. Wyceniana nieruchomość położona jest przy ciągu komunikacyjnym – drodze powiatowej o asfaltowej nawierzchni. Najbliższe sąsiedztwo tej nieruchomości stanowią tereny zabudowy zagrodowej, w niedalekim sąsiedztwie tereny niezabudowane, niezagospodarowane. Dojazd odbywa się głównym ciągiem komunikacyjnym (drogą powiatową) obecnie o asfaltowej nawierzchni. Odnośnie stanu technicznego działki na dzień wydania decyzji zrid, tj. 11 lipca 2013 r. wskazano, że działka posiadała nieregularny kształt zbliżony do wydłużonego wieloboku o długości około 70 m stycznego od strony wschodniej do drogi powiatowej o nawierzchni z kamienia polnego. Teren nieruchomości był równy, o nachyleniu w kierunku południowym, ogrodzony. Teren posiadał dostęp do sieci energetycznej i wodociągowej. Dojazd drogą o nawierzchni z kamienia polnego. Na nieruchomości znajdowały się nasadzenia: wiąz o pierśnicy 15 cm – 1 szt.; wiąz o pierśnicy 20 cm – 2 szt.; wiąz o pierśnicy 30 cm – 1 szt. Na działce posadowione było również ogrodzenie betonowe prefabrykowane o wysokości 1,50/1,60 m osadzone na słupkach prefabrykowanych o całkowitej długości 49 m.

Z uwagi na to, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji zrid była w studium przeznaczona pod inwestycję drogową (zlokalizowana była w granicach drogi powiatowej 1506B), biegła zasadnie zastosowała § 36 ust. 4 rozporządzenia. A mianowicie dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych tzw. drogowych wraz z częściami składowymi. Jako, że w badanym okresie na terenie analizy nie odnotowano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, zarówno na rynku lokalnym jaki i regionalnym, oddzielnie przeanalizowano rynek nieruchomości drogowych oraz rynek budowlany w celu wyceny części składowych przedmiotowej nieruchomości.

W zakresie nieruchomości drogowych przeanalizowano 28 transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogę w okresie 2017 – 2019. Stwierdzono, że nie ma możliwości ustalenia jednoznacznego trendu zmian cen a kluczowy wpływ na wartość rynkową nieruchomości mają takie cechy jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa oraz dostęp do infrastruktury technicznej. Minimalną cenę 10,09 zł za m2 miała nieruchomość położona w gminie W., obręb D. o pow. 239 m2 zlokalizowana we wschodniej części gminy w dalszej odległości od granic miast W. i B., przy drodze polnej o gruntowej nawierzchni, w sąsiedztwie terenów niezabudowanych. W zasięgu sieć energetyczna. Transakcja została zawarta 19 kwietnia 2017 r. Z kolei maksymalną cenę 85 zł za m2 miały nieruchomości położone w gminie S., obręb G. o pow. 250 m2 i 1084 m2 zlokalizowane w południowej części gminy, w niedalekim sąsiedztwie od granic miasta B., pośród zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej. Nieruchomości zlokalizowane przy drodze o gruntowej nawierzchni, jednakże w bliskiej odległości od głównego ciągu komunikacyjnego o asfaltowej nawierzchni, w zasięgu sieć kanalizacyjna, wodociągowa, gazowa i telekomunikacyjna. Transakcje były zawarte 15 lutego 2017 r. i 11 kwietnia 2018 r. Średnią cenę m2 przedmiotowej nieruchomości ustalono na kwotę 35,42 m2 – jest to średnia arytmetyczna ze zbioru transakcji. Cena ta została skorygowana o współczynniki korygujące: lokalizację ogólną ocenioną jako niekorzystną – położenie nieruchomości w znacznej odległości od granic miasta Białegostoku, na uboczu w stosunku do głównych ciągów komunikacyjnych (45%); lokalizację szczegółową jako złą – położenie nieruchomości w sąsiedztwie starszej zabudowy zagrodowej, terenów rolnych (43%) i infrastrukturę techniczną jako niepełną – brak infrastruktury technicznej w zasięgu, dojazd drogą polną lub brak urządzenia drogi (12%). Wartość czynników korygujących wyniosła 0,476. Ostatecznie wartość rynkową 1 m2 nieruchomości wyceniono na 16,86 zł i w konsekwencji wartość rynkową całej nieruchomości wyceniono na kwotę 472 zł.

Z kolei do wyceny części składowych wykorzystano technikę wskaźnikową metodą kosztów odtworzenia. Przedmiotem analizy były ceny materiałów i prac budowanych występujących na rynku. Na podstawie informacji z przedsiębiorstw budowlanych oraz hurtowni materiałów budowlanych stwierdzono, że poziom cen lokalnych jest nieco niższy od średnich cen z rynku krajowego, które następnie skorygowano współczynnikiem regionalnym dla województwa podlaskiego. Wybór obiektów został dokonany w oparciu o stopień dopasowania katalogu do rodzaju wymaganych robót oraz parametrów technicznych obiektów wycenianych. Ostatecznie wartość odgrodzenia wyceniono na kwotę 13.744 zł. Z kolei wartość wszystkich drzew wyceniono na kwotę 385 zł w oparciu o ceny uzyskane z nadleśnictwa. Wartość odtworzeniową nieruchomości przyjęto na kwotę 14.601 zł. Operat ten został zaktualizowany 16 grudnia 2020 r. W aktualizacji analizie poddano 21 transakcji nieruchomości gruntowych w okresie 2019 – 2020 i stwierdzono, że poziom cen jest zbliżony a od daty sporządzenia operatu szacunkowego nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych jak i zmiany czynników o których mowa w at. 154 u.g.n.

W świetle powyższego sąd w pełni podziela stanowisko organu odwoławczego, że ww. operat szacunkowy jest prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W uzasadnieniach wydanych w sprawie decyzji przedstawiono szczegółową i przekonującą analizę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego. W rezultacie dokonana przez organy ocena operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie odpowiada prawu. Wskazać przy tym trzeba, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani braków czy niejasności. Jak już wskazano powyżej operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy stanowi wiedzę specjalną o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Sąd nie dostrzegł w sprawie niniejszej uchybień ani w dokonanym w wyborze nieruchomości ani w określeniu ich cech charakterystycznych. Rzeczoznawca scharakteryzowała bowiem prawidłowo nieruchomość wycenianą, tworząc zestawienie cech, które bezpośrednio kształtują jej wartość i oceniła ich wagi oraz ustaliła współczynniki korygujące. Dlatego zasadnie w sprawie niniejszej wyceniono przedmiotową nieruchomość w oparciu o operat szacunkowy z 6 grudnia 2019 r.

Legalności kwestionowanej decyzji nie podważają zarzuty skargi. Przede wszystkim na uwzględnienie nie zasługuje zarzut naruszenia art. 10 K.p.a. przez organ odwoławczy. Istotnie organ ten nie zastosował tej regulacji, jednak uchybienie to nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy. Ugruntowane jest stanowisko, że zarzut naruszenia art. 10 K.p.a. jest zasadny tylko w sytuacji, gdy strona wykaże, że gdyby do takiego uchybienia nie doszło, wynik sprawy byłby odmienny (vide: wyrok NSA z 16 kwietnia 2021 r., I OSK 212/21; z 15 stycznia 2020 r., I OSK 1454/18, pub. CBOSA). W sprawie niniejszej organ odwoławczy nie przeprowadzał dodatkowego postępowania wyjaśniającego. Kwestionowaną decyzję wydał w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony przez organ pierwszej instancji z którym to materiałem strona skarżąca miała możliwość się zapoznać. Analiza akt sprawy wskazuje, że postępowanie z punktu widzenia zapewnienia stronie czynnego udziału w sprawie niniejszej było prowadzone "wzorcowo". Organ pierwszej instancji odpowiadał na wszystkie kierowane do niego przez skarżącą pisma. Na potwierdzenie powyższego sąd przedstawi sekwencję działań organu od momentu przedłożenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. W piśmie z 4 marca 2020 r. organ pierwszej instancji poinformował strony postępowania o możliwości zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym z 6 grudnia 2019 r. Z uwagi na wniosek skarżącej z 24 marca 2020 r. oraz na sytuację epidemiczną w kraju w piśmie z 31 marca 2020 r. organ poinformował, że zostanie wyznaczony nowy termin zapoznania się z aktami sprawy. Następnie w piśmie z 5 sierpnia 2020 r., organ ponownie zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym sprawy. We wniosku z 28 sierpnia 2020 r. skarżąca zwróciła się o przedłużenie terminu do zapoznania się z materiałem dowodowym. W odpowiedzi na powyższy wniosek w piśmie z 1 października 2020 r., organ wyznaczył kolejny termin zapoznania się z aktami sprawy, jednocześnie przesłał skarżącej kserokopie akt postępowania, celem zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem. W piśmie z 6 listopada 2020 r. skarżąca poinformowała, że doręczony przez organ materiał dowodowy nie jest kompletny, zaś w toku dalszego postępowania zostaną złożone dalsze uwagi. Natomiast, przy piśmie z 4 grudnia 2020 r., wniosła o doręczenie całego kompletu zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie. Odpowiadając na powyższe w piśmie z 11 grudnia 2020 r. organ poinformował, że strony postępowania mogą składać uwagi i żądania do 31 marca 2021 r. W kolejnym piśmie z 8 kwietnia 2021 r., skarżąca złożyła ponowny wniosek o doręczenie kompletu materiału dowodowego w sprawie. Organ w piśmie z 11 maja 2021 r. wyznaczył kolejny termin zapoznania się z materiałem dowodowym sprawy do 31 lipca 2021 r. W piśmie z 23 lipca 2021 r., skarżąca ponownie złożyła wniosek o doręczenie kompletu materiału dowodowego w sprawie, a wnioskiem z 27 lipca 2021 r. o przedłużenie terminu do przeanalizowania zebranego w sprawie materiału. W piśmie z 10 sierpnia 2021 r., organ pierwszej instancji, ponownie poinformował o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, jednocześnie stwierdził, że nie znalazł uzasadnienia do przesłania kolejnego kompletu akt sprawy. Wyjaśnił, że w toku postępowania przesłano skarżącej kserokopie akt postępowania, zawierające istotne dla sprawy materiały dowodowe, w tym sporządzone opinie o wartości nieruchomości. W piśmie z 8 września 2021 r. skarżąca wniosła ponownie o wyznaczenie nowego terminu do zapoznania się z aktami sprawy. Organ pierwszej instancji, przy piśmie z 14 września 2021 r. przesłał kopie złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego pism.

Powyższa sekwencja działań organu pierwszej instancji wskazuje, że organ ten nie tylko odpowiadał na każde żądanie skarżącej ale także uwzględniał każde żądanie, tj. wyznaczał nowy termin rozpatrzenia sprawy, odnosił się do wszystkich wniosków skarżącej, wyznaczał liczne terminy do zapoznania się z aktami sprawy, zapewniając stronie możliwość zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym w tym przesłał kopię najistotniejszych akt sprawy. Tak jak zaznaczono powyżej przedstawiona sekwencja obejmuje czas od daty sporządzenia operatu szacunkowego z 6 grudnia 2019 r. Postępowanie zaś toczy się od 2014 r. i analiza akt administracyjnych dokonana przez sąd potwierdza, że całe postępowanie zostało przeprowadzone w taki sam sposób. W takich okoliczność brak pouczenia skarżącej przez organ odwoławczy o treści art. 10 K.p.a. należy uznać za naruszenie, które nie miało wpływu na wynik sprawy. Skarżąca w toku postępowania odwoławczego nie przedstawiła nowych dowodów. Nie wskazała też w skardze dowodów, z których wynika, że organ mógłby podjąć inną decyzję w przedmiotowej sprawie.

Na uwzględnienie nie zasługują także zastrzeżenia dotyczące operatu szacunkowego. Skarżąca przede wszystkim podnosi zaniżenie ceny nieruchomości w szczególności w stosunku do wcześniej odkupionej działki nr 124 o pow. 0,0324 ha. Odnosząc się do tego w pierwszej kolejności podnieść należy, że sama ocena skarżącej, że ceny rynkowe nieruchomości w okresie od 2010 r. wzrosły jest niewystarczająca do uznania, że sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy jest nieprawidłowy. Doniesienia medialne, prasowe, informacje od specjalistów handlu nieruchomościami oraz oferty sprzedaży nieruchomości dostępne na portalach internetowych nie mogą stanowić podstawy do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. Umieszczenie oferty nie oznacza, że nieruchomość taka zostanie sprzedana za taką kwotę. Odnosząc się do tego zarzutu sąd dokonał analizy wszystkich trzech operatów sporządzonych w sprawie niniejszej. Pierwszy operat został sporządzony w 2015 r. W operacie tym wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 577 zł w tym wartość gruntu 178 zł a wartość drzew 399 zł (w operacie tym nie uwzględniono wartości odszkodowania). Uwzględniono dwa wskaźniki korygujące – lokalizację ogólną (70%) i lokalizację szczególną (30%). Analizie poddano 19 transakcji z 2013 r. Minimalna wartość m2 nieruchomości wynosił 4,51 zł a maksymalna 108,24 zł. Kolejny operat szacunkowy został sporządzony w 2017 r. W oparcie tym wartość rynkową nieruchomości ustalono na kwotę 13.509 zł w tym: wartość rynkowa gruntu – 405 zł; wartość ogrodzenia – 12.797,31 zł i wartość nasadzeń – 307 zł. Średnią cenę wartości gruntu ustalono na kwotę 31,80 m2 po uwzględnieniu czynników korygujących wartość ta wyniosła 14,47 zł za m2. Uwzględniono 4 czynniki korygujące: położenie ogólne określono jako słabe (20%); położenie szczegółowe jako średnie (25%); sposób użytkowania – słaby (35%) i dojazd – średni (20%). Wartość czynników korygujących wyniosłą 0,455. W operacie sporządzonym w 2019 r. (a więc dwa lata od ostatniego operatu), stanowiącym podstawę ostatecznej wyceny nieruchomości, wartość rynkową 1 m2 wyceniono na kwotę 16,86 zł i wartość rynkową całej nieruchomości na kwotę 472 zł. Wartość czynników korygujących (w tym wypadku wyróżniono trzy czynniki a nie cztery) wyniosła 0,476. W świetle tych danych trudno uznać, że wartość nieruchomości została zaniżona a czynniki korygujące określone zostały mniej korzystnie niż w operacie z 2017 r.

Odnośnie wyceny działki nr 124 wskazać należy, że organ w piśmie z 11 grudnia 2020 r. wyjaśnił że nieruchomość oznaczona jako działka nr 124 została kupiona aktem notarialnym na własność Powiatu B. za cenę 6,50 zł/m2. Podkreślić należy, że wartość 1 m2 działki nr [...] została obecnie oszacowana na kwotę 16,86 zł, a w pierwszym operacie wyceny jej wartości, sporządzonym w 2015 r. na kwotę 6,34 zł/m2. Zatem, ceny obu działek ([...] i 124), biorąc pod uwagę wartość z 2015 r., były niemal identyczne.

Odnosząc się do podnoszonych w skardze żądań, dotyczących naliczenia odsetek od kwoty oszacowanej za przedmiotową nieruchomość, wskazać należy, że zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy u.g.n. nie dają podstaw do naliczania odsetek od kwoty oszacowanej nieruchomości. Należy podkreślić, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 132 ust. 2 u.g.n. Przepis ten będzie miał jednak zastosowanie tylko w sytuacji, gdy w terminie 14 dni od daty, kiedy decyzja ustalająca wysokość odszkodowania stała się ostateczna, nie doszło do zapłaty odszkodowania.

Odnośnie zarzutu niedokonania wyceny drzew, które zostały wycięte na nieruchomości, należy zauważyć, że w operacie szacunkowym z 6 grudnia 2019 r., rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny trzech wiązów. Natomiast skarżąca zarówno w odwołaniu oraz w skardze nie wskazała jakie inne drzewa, na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej znajdowały się na wywłaszczonej pod drogę nieruchomości, poza objętymi wyceną przez biegłą.

Zgodzić się należy z organami, że brak było w sprawie niniejszej przesłanek do sporządzania kolejnego operatu szacunkowego. W sprawie jak wykazano powyżej były sporządzone 3 operaty. Ostatni operat, został wykonany zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, nie jest obarczony błędami w zakresie formalno-prawnym, jak i błędami metodycznymi, a w konsekwencji może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. O potrzebie dalszej weryfikacji operatu decyduje bowiem nie samo żądanie strony, lecz istnienie w sprawie uzasadnionych wątpliwości co do ustalonej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie organ powołał do wyceny nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego i niezasadne byłoby powoływanie kolejnego rzeczoznawcy w sytuacji, gdy organ uznaje sporządzony w sprawie operat szacunkowy za prawidłowy. Tym bardziej, że z treści skargi nie wynika, aby skarżąca wskazywała na konkretne uchybienia sporządzonej w sprawie opinii, które miały wpływ na wynik sprawy. Do zakwestionowania wartości dowodowej środka dowodowego w postaci operatu szacunkowego może dojść w wypadku wykazania, że operat szacunkowy zawiera ewidentne błędy, które w sposób oczywisty dyskwalifikują taki dowód. W wyroku WSA w Białymstoku z 24 września 2020 r, II SA/Bk 453/20 (pub. CBOSA) wskazano, że skoro operat szacunkowy będący podstawą ustalenia odszkodowania został sporządzony zgodnie zobowiązującymi przepisami, brak jest podstaw do uznania, że organy niezasadnie odmówiły powołania kolejnego biegłego. Podkreślić przy tym należy, że zasada prawdy obiektywnej i obowiązek wyczerpującego zebrania przez organ materiału dowodowego, nie oznaczają nieograniczonego obowiązku poszukiwania przez organ materiałów dowodowych mających potwierdzić okoliczności korzystne dla strony skarżącej, czy też wydania rozstrzygnięcia zgodnego z jej żądaniem. Tym bardziej, że w sprawie niniejszej sama skarżącą nie skorzystała z przysługujących jej uprawnień do skutecznego podważenia operatu. Pomimo stosownych pouczeń organu nie zwróciła się do organizacji zawodowej rzeczoznawców ani też nie przedłożyła kontroperatu.

Na uwzględnienie nie zasługuje zarzut nierozpoznania przez organ odwoławczy zażalenia na postanowienie Starosty z [...] maja 2021 r. o odmowie dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii sporządzonej przez nowego rzeczoznawcę majątkowego. Na postanowienie wydane w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dowodu nie przysługuję odrębne zażalenie, co oznacza że zakwestionowanie takiego postanowienia możliwe jest w drodze odwołania od decyzji wydanej przez organ pierwszej instancji – art. 142 K.p.a. W orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, że w sytuacji zakwestionowania w odwołaniu niezaskarżalnego postanowienia, organ odwoławczy nie wydaje na skutek takiego zaskarżenia odrębnego postanowienia, ale odnosi się do niego w treści uzasadnienia decyzji (vide; wyrok NSA z 6 września 2017 r., II OSK 3/16, pub. CBOSA). W świetle powyższego stwierdzić należy, że organ odwoławczy nie musiał wydawać odrębnego rozstrzygnięcia w przedmiocie zażalenia na postanowienie z [...] maja 2021 r. Prawidłowo odniósł się do tego zażalenia w uzasadnieniu decyzji. Stanowisko o braku potrzeby przeprowadzania dowodu z kolejnego operatu sąd, jak już wyżej wskazano, w pełni podziela.

Reasumując, zdaniem sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.).