Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 1153/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2015-02-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.12 ust.5, art.18 ust.1, art. 130 ust.2 w zw. z art. 7 i art.2 40 ust.2, art.153, art. 157 ust.2,
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust.4 , par.55 ust.2, par.56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), Sędziowie sędzia WSA Andrzej Melezini,, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 lutego 2015 r. sprawy ze skargi Gminy C. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] października 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą pod drogę publiczną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] października 2014 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty B., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] lipca 2014 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za przejętą pod drogę publiczną nieruchomość położoną w obrębie K., gm. C., oznaczoną jako działki o nr geod. [...] i [...], o łącznej pow. 0,0183 ha, która stała się własnością Gminy C.

Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Decyzją Starosty Powiatu B. z dnia [...] kwietnia 2008 r., znak: [...], o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej K. – K., działki nr [...] o pow. 0,0050 ha i [...] o pow. 0,0060 ha, położone w K. gm. C., stanowiące własność G. K., na podstawie art. 2 ust. 1, art. 12 i art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), zostały przejęte na własność Gminy C..

Wnioskiem z dnia [...] marca 2009 r. G. K. wystąpił do Starosty Powiatu B. o ustalenie i wypłacenie odszkodowania za przedmiotowe działki. Wysokość tego odszkodowania była ustalana kilkakrotnie. Pierwszą decyzją z dnia [...] marca 2010 r. Starosta Powiatu B. wysokość odszkodowania za działkę nr [...] ustalił na kwotę 6.625,00 zł, a za działkę nr [...] na kwotę 7.949,00 zł.

Z decyzją tą nie zgodził się Burmistrz C. i wniósł odwołanie.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] maja 2010 r. uchylił rozstrzygnięcie organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Starosta Powiatu B., decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. wysokość odszkodowania za działkę nr [...] ustalił na kwotę 7.488,00 zł, a za działkę nr [...] na kwotę 8.985,00 zł.

Z decyzją tą ponownie nie zgodził się Burmistrz C. i wniósł odwołanie.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. uchylił decyzję organu I instancji i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia.

Kolejną decyzją z dnia [...] lutego 2012 r., nr [...], Starosta Powiatu Bi. ustalił wartość rynkową nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] na kwotę 21.162,00 zł i na taką samą kwotę ustalił wysokość odszkodowania za tę nieruchomość i zobowiązał do jego wypłaty Burmistrza C.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz C.

Wojewoda P., decyzją z dnia [...] maja 2012 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na tę decyzję złożyła Gmina C.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 6 grudnia 2012 r., w sprawie II SA/Bk 479/12, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty Powiatowego w B. z dnia [...] lutego 2012 roku, znak: [...].

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, Starosta Powiatu B. decyzją z dnia [...] lutego 2014 r., znak: [...], ustalił odszkodowanie za działki nr [...] i nr [...] w wysokości 17.843 zł.

Od decyzji powyższej odwołanie złożył Burmistrz C., podnosząc zarzuty dotyczące wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję w całości i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wskazał, że Starosta nie ustalił, czy w przedmiotowej sprawie zostały spełnione przesłanki uzyskania przez stronę podwyższonego o 5 % wartości nieruchomości odszkodowania.

Po rozpoznaniu po raz kolejny sprawy, Starosta Powiatu B. decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., znak: [...], ustalił odszkodowanie za działki nr [...] i nr [...] w wysokości 17.843 zł. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ m.in. wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość nie została wydana przez dotychczasowego właściciela w terminie uprawniającym do podwyższenia wysokości odszkodowania o 5 %.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył Burmistrz C.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] października 2014 r., nr [...], zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ szczegółowo omówił przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie oraz wyjaśnił, że w niniejszym postępowaniu organy były związane stanowiskiem WSA w Białymstoku wyrażonym w wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 479/12, w którym sąd ten nakazał rozszerzenie rynku lokalnego do obszaru powiatu. Stąd rzeczoznawca w swoim operacie określił rynek lokalny jako obszar powiatu b. W ocenie organu, wprawdzie rzeczoznawca może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu, a więc i do daty wydania decyzji. Stąd w operacie przyjęto do porównań transakcje z lat 2011 – 2013, gdyż dokonana przez biegłego analiza transakcji sprzedaży nieruchomości nie powinna wykraczać poza okres 2 lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego.

Dalej organ wyjaśnił, że w świetle art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W sprawie, w której głównym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego dotycząca wartości rynkowej nieruchomości, rolą organu jest pouczenie strony o jej uprawnieniu do zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego - art. 9 k.p.a. w związku z art. 157 ust. 1 ustawy. Z akt sprawy wynika natomiast, że organ I instancji poinformował strony o powyższym uprawnieniu.

Zdaniem organu, o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w przytoczonym przepisie, decyduje nie żądanie strony lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. W przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu, w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która posiada uprawnienia do oceny prawidłowości zastosowanej metodologii sporządzenia operatu, zachowania zasad i procedury szacowania nieruchomości.

W ocenie organu, po wnikliwej analizie operatu szacunkowego należy stwierdzić, iż odpowiada on wymogom określonym w przepisach. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedmiot i cel wyceny. Wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Nie znaleziono też jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości.

Dalej organ stwierdził, że Starosta B. w rozpoznawanej sprawie zebrał i rozpatrzył w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy, jak też wykazał należytą dbałość i staranność o dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy zgodnie z art. 7 k.p.a.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wniosła Gmina C., w której zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

1) art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na wadliwym operacie szacunkowym, w którym nie wykazano zasadności zastosowania wyceny metodą korygowania ceny średniej przy poszerzonym do obszaru powiatu rynku lokalnym w miejsce wyceny z zastosowaniem metody porównywania parami przy rynku lokalnym ograniczonym do obszaru gminy C. oraz poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości innych niż podobne oraz pominięcie istniejących nieruchomości podobnych,

2) art. 128 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie - w wyniku błędnie sporządzonego operatu - odszkodowania w wysokości przekraczającej wartość rynkową nieruchomości,

3) art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie metodologii wyceny wartości nieruchomości za prawidłową, pomimo braku uzasadnienia w operacie dla zastosowania metody korygowania ceny średniej,

4) § 36 ust. 4 i § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, poprzez przyjęcie, że zaistniały podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości poprzez rozszerzenie rynku lokalnego, podczas gdy określenie wartości winno nastąpić z uwzględnieniem metody porównywania parami.

W oparciu o powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej wydanie decyzji Starosty B.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że skarżąca nie negując prawa G. K. do odszkodowania, nie zgadza się jednak z prawidłowością sporządzonego operatu szacunkowego, a tym samym wysokością ustalonego odszkodowania. Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 2 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jej wartość rynkową określa się w pierwszej kolejności w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych na rynku lokalnym. Gmina w okresie ostatnich dwóch lat i wcześniej zawierała transakcje zakupu nieruchomości drogowych, ale biegły uznał, że dane z rynku gminy C. nie są wystarczające do wyceny. Nie uzasadnił przy tym, dlaczego nie było możliwe dokonanie wyceny w oparciu o powyższe transakcje (metodą porównywania parami), jedynie lakonicznie wskazując w wyjaśnieniu do operatu, że "szczegółowa analiza tych transakcji nie dała podstaw do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości". Twierdzenia powyższe są wadliwe, gdyż rzeczoznawcy, dokonujący wyceny nieruchomości drogowych na potrzeby ustalenia odszkodowania w innych równolegle prowadzonych przez Starostę B. sprawach opierali się właśnie na rynku lokalnym zdefiniowanym jako obszar gminy C. Biegły nie uwzględnił tych transakcji w tabeli nieruchomości przyjętych do porównania. W żaden sposób nie zakwestionował ich podobieństwa lub rynkowości, a jedynie w takim przypadku mógł je pominąć przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych.

Skarżąca podniosła dalej, że organy obu instancji w uzasadnieniach powieliły jedynie argumentację rzeczoznawcy, pozostawiając w dalszym ciągu niewyjaśnioną kwestię, dlaczego transakcje, które miały miejsce na terenie gminy C, nie zostały uwzględnione wśród nieruchomości podobnych przyjętych do ustalenia ceny średniej. Nie odniosły się merytorycznie do nieuwzględnienia powyższych transakcji, chociaż kwestia ta ma zasadnicze znaczenie dla oceny prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę określenia wysokości odszkodowania.

W ocenie skarżącej, dokonany wybór metody szacowania w sposób istotny przekłada się na wysokość odszkodowania. Wartości ustalane przez rzeczoznawców w oparciu o transakcje z terenu Gminy są bowiem znacznie niższe niż wartości ustalane w oparciu o rynek powiatu. Główną przyczyną jest fakt posiadania przez gminę C. planu zagospodarowania przestrzennego, a tym samym jednoznacznego przypisania określonego przeznaczenia poszczególnym nieruchomościom. Takiej jednoznaczności nie ma w pozostałych gminach, co oznacza, że transakcje dokonywane na terenie innych gmin dotyczą nieruchomości, które potencjalnie mogą być przeznaczone pod zabudowę. Stąd też prawidłowe zdefiniowanie rynku pociąga za sobą znaczne konsekwencje. Wybór określonej metody musi być przez biegłego dostosowany do ilości transakcji występujących na rynku. Chociaż zatem wyboru metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, jednakże wybór ten nie może być dowolny. W szczególności rzeczoznawca nie może powiększać rynku tylko po to, aby zastosować metodę wymagającą większej ilości transakcji.

Dalej skarżąca wskazała, że wybór podejścia i metod szacowania nieruchomości rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić i wyjaśnić swoje stanowisko, zgodnie z którym przyjął za właściwe zastosowanie określonego podejścia oraz metody. Tymczasem w tabeli nr 1 w operacie nie uwzględniono wszystkich transakcji, jakie miały miejsce na terenie gminy C. Pominięcie to miałoby sugerować ich niewystarczającą ilość na rynku lokalnym gminy i w konsekwencji konieczność jego rozszerzenia na obszar całego powiatu b. Jednakże każde rozszerzenie rynku oddala podobieństwo nieruchomości wycenianej do nieruchomości porównawczych. W niniejszej sprawie rzeczoznawca stwierdził, że zgromadzona ilość danych o transakcjach pozwala na określenie wartości rynkowej prawa własności gruntów z wykorzystaniem metody korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca nie uzasadnia jednak, dlaczego przyjął powyższą metodę szacowania wartości, pomimo że mógł skorzystać z metody porównywania parami stosowanej już przez rzeczoznawców na terenie Gminy dla wycen nieruchomości.

Zdaniem skarżącej, organ winien ocenić operat szacunkowy pod kątem zastosowania przez rzeczoznawcę prawidłowej metody określania wartości szacowanej nieruchomości, bo to na nim ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organ, jak i sąd rozpoznający sprawę zobligowani są ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Kwestie te nie dotyczą bowiem wiadomości specjalnych, a właściwego stosowania prawa. Zastosowanie metody porównywania parami z ograniczeniem do terenu Gminy C. nie stoi w sprzeczności z wytycznymi Sądu wskazanymi w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r. (II SA/Bk 479/12) co do rozszerzenia analizy rynku lokalnego do transakcji zanotowanych poza obszarem wsi gminy C. Wytyczne te były sformułowane przy założeniu istnienia zbyt małej ilości transakcji do wyceny. Jednakże aktualna ilość transakcji na terenie całej Gminy pozwala na zastosowanie metody porównywania parami.

Skarżąca podniosła także, że transakcja nr 14 w tabeli nr 1 w operacie szacunkowym była zawarta w szczególnych warunkach, a więc w świetle § 5 ust. 1 rozporządzenia nie mogła stanowić informacji o cenach transakcyjnych. Transakcja ta, której stroną była gmina C, była powiązana z inną - zawieraną jednocześnie u notariusza. Przedmiotem tej "zamiany" były nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym nie pod drogi, ale pod zabudowę. W taki też sposób były wyceniane.

W ocenie skarżącej, rzeczoznawca na stronie 14 operatu stwierdził, że "ceny w przeliczeniu do 1 m2 powierzchni gruntu zawierały się w szerokim zakresie wartości, tj. od 2-5 do ponad 200 zł/m2. Biegły nie wyjaśnił, dlaczego ceny transakcyjne ujęte w tabeli nieruchomości porównawczych mieszczą się w znacznie mniejszym przedziale lub też dlaczego nieruchomości nie mieszczące się w tym przedziale nie stanowią nieruchomości podobnych. Kwestia ta ma istotny wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, a nie została w żaden sposób wyjaśniona.

Wojewoda P. w odpowiedzi na skargę podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa zarówno materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest natomiast według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Ponadto, zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, dalej: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zakres tej kontroli wyznaczają zatem nie zarzuty skargi, ale granice sprawy administracyjnej rozstrzygniętej przez organ zaskarżonym aktem. Uszczegółowieniem zasady niezwiązania sądu granicami skargi jest przepis art. 135 p.p.s.a., zgodnie z którym sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Działania takie służyć mają bowiem zapewnieniu ostatecznego i pełnego załatwienia sprawy, czyli stworzenia takiego stanu, w którym w obrocie prawnym nie będzie funkcjonował żaden akt organu administracji publicznej niezgodny z prawem.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie z punktu widzenia kryterium legalności jest zaskarżona decyzja Wojewody P. z dnia [...] października 2014 r., nr [...], która utrzymała w mocy decyzję Starosty B., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] lipca 2014 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za przejętą pod drogę publiczną nieruchomość położoną w obrębie K., gm. C., oznaczoną jako działki o nr geod. [...] i [...], o łącznej pow. 0,0183 ha, która stała się własnością Gminy C.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687; dalej: specustawa drogowa) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518; dalej: u.g.n.).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z przepisem art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie, stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Zatem podstawę ustalenia odszkodowania zawsze stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest niezbędnym i podstawowym, a także jedynym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. Żaden inny dokument nie może mieć znaczenia dla ustalenia wysokości odszkodowania w omawianym trybie. Organ ocenia zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Pomimo, iż organ nie jest uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak jest zobowiązany do zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedłożony operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu, tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 oraz wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06).

Podkreślić jednocześnie należy, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Stosownie zaś do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto, zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Ponadto, jak wynika z § 56 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Z powołanych przepisów wynika, że wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego na potrzeby każdego konkretnego postępowania. Niedopuszczalne jest natomiast określanie wysokości odszkodowania na podstawie operatów sporządzonych na rzecz innych postępowań administracyjnych (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 184/12 oraz wyrok WSA w Olsztynie z dnia 6 grudnia 2011 r., sygn. akt II SA/Ol 890/11). Organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest jednak, jak podkreślono już wyżej, związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wysokości odszkodowania i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Wskazać w tym miejscu również należy, że stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że niniejsza sprawa była już przedmiotem rozpoznania przez WSA w Białymstoku, który wyrokiem z dnia 6 grudnia 2012 r. wydanym w sprawie sygn. akt II SA/Bk 479/12, uchylił decyzję Wojewody P. z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] i poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty Powiatowego w B. z dnia [...] lutego 2012 r., znak: [...] i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Z mocy art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Wobec tego, wiążące jest w niniejszej sprawie stwierdzenie Sądu w tamtej sprawie, że w świetle znowelizowanej treści § 36 ust. 4 rozporządzenia przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Sąd ten wskazał także, że aktualnie obowiązująca szczególna regulacja dotycząca nieruchomości, które w dniu wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycją drogową musi prowadzić do wniosku, że pod pojęciem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych należy rozumieć kwoty uzyskane z tytułu odszkodowania. Trudno bowiem sobie wyobrazić sytuację aby nabyciem takiej nieruchomości zainteresowany byłby inny podmiot niż przyszły zarządca drogi. Ponadto w ocenie tego Sądu, z unormowań ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o samorządzie powiatowym i ustawy o samorządzie województwa można wyprowadzić wniosek, że słowo "lokalny" odczytywać należy jako obszar gminy i powiatu a regionalny jako obszar województwa. Biegły obowiązany był zatem stosując treść § 36 ust. 4 w zw. z ust. 2 rozporządzenia rozszerzyć analizę rynku lokalnego na transakcje zanotowane poza obszarem wsi gminy C.

W przedmiotowej sprawie istota zagadnienia sprowadza się do oceny przez Sąd prawidłowości sposobu ustalenia wysokości przyznanego odszkodowania. Skarżąca wskazuje bowiem na wadliwość przedłożonego operatu szacunkowego dotyczącego działek nr [...] i [...], który w jej ocenie zawyża kwotę ustalonego odszkodowania.

W ocenie Sądu, wszystkie zarzuty podniesione w skardze są niezasadne.

Na samym początku podkreślenia wymaga, że to już w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 6 grudnia 2012 r. wydanym w sprawie sygn. akt II SA/Bk 479/12, nakazano biegłemu rozszerzyć analizę rynku lokalnego poza obszar wsi Gminy C. i biegły to uczynił. Stawianie obecnie organom zarzutu w tej kwestii, patrząc z perspektywy art. 153 p.p.s.a., nie może podważyć legalności wydanych przez organy decyzji.

Zdaniem Sądu, nie jest tak, jak twierdzi skarżąca, że od czasu sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę, który był podstawą do wydania decyzji ocenianych przez WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r., okoliczności faktyczne w zakresie ilości transakcji nieruchomości drogowych na terenie Gminy C., zmieniły się na tyle, że rzeczoznawca był w stanie sporządzić nowy operat w oparciu tylko o te transakcje. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu z dnia [...] października 2013 r. i pism rzeczoznawcy z dnia [...] grudnia 2013 r. oraz [...] grudnia 2013 r. wyłania się obraz zgoła inny niż twierdzi skarżąca. Przy czym biegły swoje stanowisko bardzo precyzyjnie uzasadnił. Natomiast strona skarżąca zarówno w swoich pismach z dnia [...] listopada 2013 r. i z dnia [...] stycznia 2014 r. oraz w odwołaniu i skardze powtarza jedynie, że rynek lokalny winien zostać ograniczony do obszaru Gminy C., ponieważ ilość transakcji nieruchomości drogowych jest wystarczająca, bez przywołania tych transakcji i ich analizy.

Zdaniem Sądu, stanowisko skarżącej jest niezasadne. Zapomina ona, że stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat rzeczoznawcy stanowi zaś dowód, którego strona nie może podważyć tylko samym twierdzeniem, że się z nim nie zgadza. Z zebranego zaś materiału dowodowego wynika, że skarżąca przyjmuje taką właśnie postawę.

Pamiętać także trzeba, że stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. O taką ocenę skarżąca mogła wystąpić, o czym została poinformowana przez organ pismem z dnia 23 grudnia 2013 r., czego jednak nie zrobiła. Powyższe jest o tyle ważne, że w stanie faktycznym niniejszej sprawy mamy nie tylko do czynienia ze związaniem z mocy art. 153 p.p.s.a. w zakresie obowiązku rozszerzenia rynku lokalnego do terenu powiatu a nie tylko Gminy C., ale ponadto w sprawie sporządzono już kilka operatów, na podstawie których określono wartość szacowanych działek w kwotach: 14.574 zł, 16.473 zł, 21.162 zł i 17.843 zł. Średnia wartość tych działek w oparciu o powyższe wyliczenia wyniosła zatem kwotę 17.513 zł. Jak więc z tego widać, wartość określona w ostatnim operacie jest najbardziej zbliżona do owej wartości średniej.

Sąd w tym miejscu podkreśla, że wprawdzie brak jest podstaw do szacowania wartości przedmiotowych działek w oparciu o metodę wyciągania średniej wartości z poszczególnych operatów i Sąd tego nie czyni, ale w niniejszym stanie faktycznym, powyższy argument ma jednak niebagatelne znaczenie dla oceny poprawności wyliczenia wysokości wartości działek przez rzeczoznawcę P. G. w jego operacie z dnia [...] października 2013 r. Po raz kolejny godzi się bowiem przypomnieć, że zarówno organy orzekające jak i Sąd w składzie niniejszym związane są z mocy art. 153 p.p.s.a. wskazaniami wyrażonymi przez WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r. Sąd tamten jednoznacznie wskazał, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych.

Sąd w składzie niniejszym jest powyższym poglądem związany, chociaż go nie podziela. Zauważenia bowiem wymaga, że jak trafnie wskazano w wyroku WSA w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2476/12, w świetle zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. brak jest podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania. W ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego (zasada korzyści). § 36 ust. 4 rozporządzenia znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa.

Związanie obecnego składu orzekającego wyrokiem z dnia 6 grudnia 2012 r. ma ten skutek, że w niniejszej sprawie nie można nakazać organom ponownego badania wartości szacowanych działek w oparciu o przyjęcie cen nieruchomości drogowych i dodatkowo szacowania w oparciu o przyjęcie cen uwzględniających dotychczasowy sposób ich użytkowania i wyboru wartości korzystniejszej dla dotychczasowego właściciela. Powyższe jednak wywiera wpływ na ocenę prawidłowości wyliczenia wartości tych działek przez rzeczoznawcę i rozstrzygnięcia organów na tej podstawie. Operat P. G. został bowiem sporządzony w oparciu o przyjęcie cen nieruchomości drogowych i wartość działek wg tej metody ustalono na kwotę 17.843 zł, zaś B. R. w swoim operacie określił wartość szacowanej nieruchomości na kwotę 21.162 zł przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. W powyższym kontekście, kwota zatem odszkodowania przyjęta w zaskarżonych obecnie decyzjach nie może zostać uznana za krzywdzącą dla strony skarżącej.

W ocenie Sądu, niezasadne są zarzuty skargi dotyczące zarówno naruszenia przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego. Organy rozstrzygnęły bowiem w oparciu o prawidłowo sporządzony operat rzeczoznawcy, w którym zostały zawarte wszystkie wymagane dla tego dokumentu, dane. Powoływanie się przez skarżącą w skardze na inne operaty rzeczoznawców sporządzane na potrzeby wyliczania odszkodowań w innych sprawach, nie może mieć znaczenia dla rozstrzygania w sprawie niniejszej. W szczególności pozostają one bez znaczenia dla oceny rozszerzenia przez rzeczoznawcę rynku lokalnego na obszar powiatu. W tym względzie bowiem pozostaje, szeroko już w niniejszej sprawie omawiane, związanie organów i Sądu wskazaniami wyrażonymi w wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r.

Reasumując, zdaniem Sądu, w przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i prawidłowy, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Mające natomiast zastosowanie w sprawie przepisy zostały także należycie zinterpretowane i zastosowane. Sąd nie doszukał się też naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.