Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 137/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2012-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 pkt 14,  art. 61 ust. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca), Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Referent Marzena Okoń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 maja 2012 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...], po rozpatrzeniu odwołania M.P., I. P., S. S., B. S., J. K., J. K., T. S. i Z. W. od decyzji Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] nr [...], ustalającej warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z boksami garażowymi, miejscami postojowymi wraz z urządzeniami budowlanymi i infrastrukturą na działkach nr nr ewid. 83, 93/2 i 95 w B. – utrzymało w mocy tę decyzję.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, iż organ pierwszej instancji, po rozpoznaniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w B., powołaną wyżej decyzją ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego pięciokondygnacyjnego o 32 lokalach mieszkalnych z wbudowanymi boksami garażowymi oraz 20 miejscami postojowymi wraz z urządzeniami budowlanymi i towarzyszącą infrastrukturą na działkach nr nr ewid. 83, 93/2 i 95, położonych w obszarze ulicy A. i ulicy P. w B. W decyzji organ określił szczegółowe warunki budowy tego budynku, wskazując m.in. linię zabudowy – minimum 73,0 m od krawędzi jezdni ulicy A., szerokość elewacji frontowej – do 48,2 m, maksymalną wysokość budynku od poziomu terenu do kalenicy – od 17,0 do 18,0 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – do 14,0 m, geometrię dachu – dach dwuspadowy o kącie nachylenia do 40°, ilość boksów garażowych i sposób ich lokalizacji, ilość miejsc parkingowych – do 20, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – do 30%. Zdaniem Burmistrza Miasta B. inwestor spełnił wszystkie wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolegium podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji stwierdzając, że ustalenie warunków zabudowy w niniejszej sprawie było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Inwestor wraz z wnioskiem przedstawił koncepcję planu zagospodarowania wraz z mapą terenu, sporządzoną przez uprawnionego projektanta, która uwzględnia określone położenie projektowanego budynku na działce, kierunek kalenicy głównej, usytuowanie miejsc parkingowych oraz pozostałe parametry nowej zabudowy. Ustalenia zawarte w analizie urbanistycznej oraz w decyzji organu pierwszej instancji uwzględniają wskazaną przez wnioskodawcę koncepcję zabudowy, która bazuje na istniejących w terenie ograniczeniach w zakresie usytuowania budynku. Ograniczenia te miały istotny wpływ na sposób wyznaczenia parametrów zabudowy w decyzji organu pierwszej instancji.

W ocenie organu odwoławczego autor analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu prawidłowo określił obszar analizowany w odległości 50 m od granicy działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym. W obszarze tym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna, a objęte wnioskiem działki stanowią wspólny obszar funkcjonalnej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, położony w obszarze zabudowy wielofunkcyjnej Śródmieścia miasta B. Projektowany budynek stanowi uzupełnienie istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy wielorodzinnej. Działki, na których ma być realizowana planowana inwestycja, tworzą powierzchnię nieforemną, szerokość działki nr 83 od strony ulicy A. różni się znacznie od szerokości tej działki od strony ulicy P., a szerokość działek nr nr 93/2 i 95 od strony ulicy W. różni się od szerokości działki nr 83 od strony ulicy C. Organ pierwszej instancji musiał wziąć także pod uwagę, iż wnioskiem objęto jednocześnie działki nr 83, 93/2 i 95. Wyznaczenie obszaru analizowanego w ten sposób, że jego granice obejmują wskazane wyżej ulice lub przebiegają wzdłuż tych ulic ma uzasadnienie urbanistyczne, gdyż przebieg tych ulic wyznacza swoiste granice dla obszaru zabudowy, który stanowić winien urbanistyczną całość.

Niezasadne są również, zdaniem Kolegium, zarzuty naruszenia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Skoro w obszarze analizowanym zlokalizowane są nie tylko budynki jednorodzinne, ale i wielorodzinne, w tym 4 wielorodzinne budynki pięciokondygnacyjne, to na działce 93/2 dopuszczalna jest zarówno zabudowa jednorodzinna, jak i wielorodzinna, a w szczególności budowa wielorodzinnego pięciokondygnacyjnego budynku mieszkalnego.

Organ odwoławczy podkreślił, iż z przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wynika, by wysokość nowej zabudowy nie mogła przekraczać średniej wysokości budynków w obszarze analizowanym.

Wbrew zarzutom odwołujących się, działka nr 83 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulicy A., a dojazd do budynku mieszkalnego, jak wynika z koncepcji zagospodarowania terenu, zapewniony zostanie drogą wewnętrzną urządzoną w granicach tejże działki. Droga ta łączyć będzie z ulicą A. również działki nr nr 93/2 i 95. Inwestor jest właścicielem wskazanych wyżej działek, a Zarząd Dróg Powiatowych w B. pozytywnie uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W ocenie Kolegium autor analizy urbanistycznej wykazał należycie przyczyny odstępstwa od przewidzianych w powołanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury zasad ustalania niektórych parametrów zabudowy, to jest: linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz określenia kierunku położenia górnej kalenicy dachu, z uwagi na kształt działki i planowane usytuowanie budynku.

Zasadnie Burmistrz Miasta B. podniósł, iż w latach 90-tych ubiegłego stulecia dla terenu objętego wnioskiem obowiązywał miejscowy plan szczegółowego zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia miasta B., zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...]., na podstawie którego dla Spółdzielni Mieszkaniowej została wydana decyzja z dnia [...] nr [...], o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla budowy garaży wraz z urządzeniami budowlanymi na działkach nr nr ewid. 83, 90, 92, 93, 95, 96, 97/1, 98, 99 i 100, przy ulicy S. w B. Inwestycja ta nie została jednak zrealizowana, a plan miejscowy – zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. i obecnie brak jest obowiązującego planu miejscowego dla tego terenu.

Skargę do Sądu na powyższą decyzję Kolegium złożyła M. P., wnosząc o uchylenie decyzji organów obu instancji. Decyzjom tym skarżąca zarzuciła naruszenie:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, że planowana inwestycja spełnia warunek "dobrego sąsiedztwa", podczas gdy w obszarze analizowanym od strony ulicy A. brak jest budynków mieszkalnych wielorodzinnych;

2. § 3 i § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nieuzasadnione wyznaczenie wielkości obszaru analizowanego, nazbyt oddalonego od działek inwestora, mimo że powołane przepisy wyznaczają minimalny obszar poddany analizie;

3. § 5 i § 6 powołanego rozporządzenia, poprzez ich nieuzasadnione zastosowanie i wyznaczenie linii zabudowy na działkach objętych wnioskiem w odległości 73 m od krawędzi jezdni ulicy A., podczas gdy linię tę należało wytyczyć zgodnie z istniejącymi zabudowaniami od strony ulicy A.;

4. art. 7 k.p.a., poprzez wadliwe stwierdzenie, że działka inwestora ma dostęp do dróg wewnętrznych stanowiących własność inwestora, podczas gdy inwestor posiada tylko część udziałów we własności działki nr 95, a z akt sprawy jednoznacznie wynika, iż planowana droga wewnętrzna do ulicy P. przebiega przez działkę nr 97/1, stanowiącą własność [...] S.A. Oddział w [...] i droga ta nie została wyodrębniona ewidencyjnie jako działka;

5. art. 77 k.p.a., poprzez oparcie istotnych dla sprawy ustaleń faktycznych i prawnych na wadliwie skonstruowanej analizie urbanistycznej;

6. art. 107 k.p.a., poprzez wadliwe sporządzenie uzasadnień decyzji organów obu instancji;

7. art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a., poprzez wydanie decyzji w sprawie rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, to jest decyzją z dnia [...]., nr [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzją z dnia [...]., nr [...], w przedmiocie pozwolenia na budowę;

8. art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 k.p.a., poprzez wadliwe ustalenie kręgu stron postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna, albowiem zaskarżona decyzja, mimo częściowo błędnego uzasadnienia, odpowiada prawu.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...] nr [...], ustalającą Spółdzielni Mieszkaniowej w B. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego pięciokondygnacyjnego o 32 lokalach mieszkalnych z wbudowanymi boksami garażowymi oraz 20 miejscami postojowymi wraz z urządzeniami budowlanymi i towarzyszącą infrastrukturą na działkach nr nr ewid. 83, 93/2 i 95, położonych w obszarze ulicy A. i ulicy P. w B.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako: "ustawa", zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Powołany wyżej art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy określa tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W przepisie tym ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2011, s. 508-509).

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego określony został w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), powoływanego w dalszej części uzasadnienia jako: "rozporządzenie".

W myśl § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 1 – 4).

Stosownie do § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 1 i 2).

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, w świetle § 7 ust. 1 rozporządzenia, wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8).

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiąca załącznik do decyzji organu pierwszej instancji, jak zasadnie stwierdziło Kolegium, spełnia wymogi określone w powołanych przepisach rozporządzenia. Z treści tej analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jak i wielorodzinna. Działki objęte wnioskiem stanowią wspólny obszar funkcjonalnej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, położony w obszarze zabudowy wielofunkcyjnej Śródmieścia miasta B. Planowany budynek mieszkalny wielorodzinny, jak wynika z analizy, stanowi uzupełnienie istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy wielorodzinnej.

W analizie urbanistycznej określone zostały szczegółowo wszystkie konieczne parametry projektowanego zamierzenia inwestycyjnego w odniesieniu do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. W świetle zapisów tej analizy planowany przez inwestora w sąsiedztwie zabudowanych działek budynek mieszkalny wielorodzinny pięciokondygnacyjny odpowiada charakterystyce urbanistycznej, gdyż stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu na działkach położonych w obszarze analizowanym. Projektowany budynek odpowiada także charakterystyce architektonicznej w zakresie gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych zabudowy już istniejącej (s. 112 akt adm.).

Nieuzasadnione są zarzuty skarżących co do wadliwego ustalenia linii projektowanej zabudowy w odległości 73 m od krawędzi jezdni ulicy A. Z treści pkt II analizy urbanistycznej wynika, że przyjęte w tym zakresie rozwiązania wynikają z kształtu działki nr 83, która, co bezspornie potwierdza część graficzna analizy, w części zachodniej przylegającej bezpośrednio do pasa drogowego ulicy A. jest przewężona, co uniemożliwiało zlokalizowanie projektowanego budynku na tej części działki. Przyjęte w analizie rozwiązanie nie narusza zatem § 5 i § 6 rozporządzenia.

Wbrew zarzutom skarżących nie można przyjąć, iż planowany budynek mieszkalny wielorodzinny narusza zasadę dobrego sąsiedztwa z tej przyczyny, że na działkach sąsiednich od strony ulicy A. znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne. Należy bowiem mieć na uwadze, że w obszarze analizowanym położonym na terenie śródmiejskim znajdują się zarówno budynki mieszkalne jednorodzinne, jak i wielorodzinne. W bliskim sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji znajdują się cztery wielorodzinne budynki mieszkalne, posiadające – podobnie jak budynek projektowany – pięć kondygnacji naziemnych. Skoro zatem na działkach sąsiednich w stosunku do terenu planowanej inwestycji położone są budynki odpowiadające charakterystyce architektonicznej w zakresie gabarytów i formy architektonicznej projektowanego obiektu, co potwierdza analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzona przez uprawnionego urbanistę, to prawnie wadliwym byłoby uniemożliwienie realizacji tej inwestycji tylko z tej przyczyny, iż na innych działkach położonych w obszarze analizowanym takich wielorodzinnych budynków nie ma.

W doktrynie i w orzecznictwie podkreśla się, iż wykładnia systemowa powołanego art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nakazuje organom administracji (oraz Sądowi) stosującym ten przepis uwzględniać zwłaszcza uregulowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. W świetle tego przepisu, każdy ma prawo, w granicach ustawowych, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Oznacza to tyle, że uprawniony do nieruchomości może ją zagospodarować dowolnie, w zakresie obowiązującego prawa. Musi to uczynić zgodnie z warunkami określonymi w decyzji, ale postanowienia w niej zawarte są tylko konkretyzacją przepisów. Wynika to także z przyjętej w polskim systemie prawa konstrukcji własności jako najszerszego prawa do rzeczy. Ingerencje w to prawo stanowią wyjątek. Elementem prawa własności nieruchomości jest wolność jej zagospodarowania. Zgodnie z tymi zasadami należy interpretować przepisy prawa, w tym przepisy ustawy. Skoro sformułowania w niej zawarte są niejasne, tak jak rozumienie sąsiedztwa, to należy interpretować je na korzyść uprawnień właścicielskich (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne..., s. 512; por. przykładowo: wyroki NSA: z dnia 7 grudnia 2006 r., II OSK 1440/05, ONSAiWSA 2007, nr 6, poz. 143, z dnia 17 kwietnia 2007 r., II OSK 646/06, LEX nr 322329 oraz z dnia 4 lipca 2007 r. II OSK 997/06, LEX nr 355295).

Z powołanego § 3 ust. 2 wynika jednoznacznie, że określa on jedynie minimalną wielkość obszaru analizowanego, którego granice winna zostać ustalone w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Oczywistym jest więc, że granice te mogą być wyznaczone w odległości większej niż wskazana w tym przepisie. Określając granice obszaru analizowanego organy administracji winny mieć na względzie, by obszar ten obejmował nieruchomości z terenów położonych w okolicy, tworzących pewną urbanistyczną całość, a nie jedynie tereny leżące w najbliższym sąsiedztwie działek objętych wnioskiem.

W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany został określony prawidłowo w odległości 50 m od granic działek nr nr ewid. 83, 93/2 i 95. Wyznaczenie obszaru analizowanego w ten sposób, że jego granice obejmują lub przebiegają wzdłuż ulic A., W. oraz pozostałych, jak wynika z części graficznej i opisowej analizy, ma uzasadnienie urbanistyczne, gdyż przebieg tych ulic wyznacza w istocie swoiste granice dla obszaru zabudowy, który stanowić winien pewną urbanistyczną całość.

Prawidłowe jest również stanowisko zaskarżonej decyzji, iż planowana inwestycja spełnia warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy. Z załącznika graficznego do decyzji o warunkach zabudowy wynika w sposób niebudzący wątpliwości, że działka nr 83 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest do ulicy A.(zał. nr 1, s. 115 akt adm.). Dojazd do budynku mieszkalnego, zgodnie z koncepcją zagospodarowania terenu opracowaną przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, zapewniony zostanie drogą wewnętrzną urządzoną w granicach tejże działki, która będzie łączyć będzie z ulicą A. także działki nr nr 93/2 i 95 (s. 31 akt adm.).

Zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdzenie, że inwestor jest właścicielem wskazanych wyżej działek nr nr 83, 93/2 i 95 jest nieprecyzyjne, albowiem istotnie działka nr 95 stanowi współwłasność kilkudziesięciu osób oraz Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w B., która posiada największy udział we współwłasności tej działki (s. 2 akt adm.). Powyższe uchybienie nie mogło mieć jednak istotnego wpływu na wynik sprawy.

Fakt, iż w świetle powołanej wyżej koncepcji zagospodarowania terenu, znajdującej się w aktach administracyjnych i dołączonej przez skarżącą do akt sądowych, droga wewnętrzna położona na działce nr 83 została połączona poprzez zjazd z drogą osiedlową przebiegającą przez działkę nr 97/1, będącą własnością [...] S.A. Oddział [...], nie świadczy o tym, że działka inwestora nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Dostęp do drogi publicznej, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, oznacza "bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej".

Przede wszystkim, jak wskazano wyżej, działki inwestora mają zapewniony dostęp do drogi publicznej – ulicy A., stanowiącej drogę powiatową nr [...], poprzez zaprojektowaną w koncepcji zagospodarowania terenu drogę wewnętrzną. Okoliczność, że droga ta dotychczas nie została wyodrębniona jako działka gruntu o określonym numerze ewidencyjnym, wbrew zarzutom skarżącej, nie ma jakiegokolwiek wpływu na ocenę spełnienia przez inwestora wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy, albowiem brak jest przepisu prawnego, który wprowadzałby taki wymóg w stosunku do osoby ubiegającej się o ustalenie warunków zabudowy.

Nadto, jak wynika z części tekstowej i graficznej analizy urbanistycznej, działki inwestora położone są na terenie znajdującym się pomiędzy ulicami: A., C., P. oraz W. Działki te mają powiązanie komunikacyjne poprzez układ osiedlowych dróg wewnętrznych z tymi ulicami stanowiącymi drogi publiczne.

W ocenie Sądu art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy ani żaden inny przepis ustawy nie daje podstaw organowi administracji publicznej orzekającemu w sprawie warunków zabudowy do żądania od inwestora udokumentowania posiadanych praw do korzystania z cudzego gruntu na cele komunikacji, przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie tych praw jest natomiast jednym z warunków koniecznych do spełnienia przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Nałożenie na inwestora obowiązku uzyskania prawa do przejazdu przez cudzy grunt stanowiłoby odstępstwo od wynikającej z przepisów ustawowy zasady, że przy lokalizacji inwestycji nie trzeba legitymować się prawem do nieruchomości. Posiadanie prawa do zabudowy gruntu jest bowiem wymagane dopiero na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Wprowadzenie takiego, niewyartykułowanego w przepisach ustawy, wymogu mogłoby również doprowadzić do narażenia inwestora na spore koszty, pomimo braku gwarancji uzyskania warunków zabudowy (podobny pogląd wyrażono w: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne..., s. 514).

Inwestor spełnił również pozostałe wymogi konieczne do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Niekwestionowanym jest bowiem, iż istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren inwestycji, położony w centrum B., nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Wydaniu decyzja nie sprzeciwiają się również przepisy odrębne.

Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a., poprzez wydanie decyzji w sprawie rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną. Decyzją z dnia [...]., nr [...], ustalono warunki zabudowy dla zespołu garaży wraz z urządzeniami budowlanymi na działkach nr nr ewid. 83, 90, 92, 93, 95, 96, 97/1, 98, 99 i 100, przy ul. S. w B. Natomiast decyzją z dnia [...]r., nr [...], udzielone zostało pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego na działce nr 94. Decyzja ta była poprzedzona decyzją z dnia [...]., nr [...], w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wskazane wyżej decyzje były wydane w oparciu o zapisy miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia miasta B., zatwierdzonego uchwałą Nr XIX/75/91 Rady Miejskiej [...] z dnia 5 sierpnia 1991 r. (Dz. Urz. Woj. Zamoj. Nr 23, poz. 166 ze zm.). Z akt administracyjnych sprawy nie wynika, by na działkach objętych wnioskiem inwestora zostały zrealizowane te inwestycje. Bezspornym jest nadto, że miejscowy plan zagospodarowania – na mocy art. 87 ust. 3 ustawy – wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. W tej sytuacji zasadnie przyjęły organy administracji, iż brak było przeszkód prawnych do rozpoznania wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Wbrew twierdzeniom skarżących organy administracji prawidłowo ustaliły krąg stron, zapewniając im prawo do czynnego udziału w postępowaniu.

Ponadto należy podkreślić, iż uchylenie przez sąd administracyjny decyzji z powodu naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, jeżeli może ono być wszczęte wyłącznie na wniosek (na podstawie z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.), może nastąpić tylko wówczas, gdy zarzut ten zgłosi strona pominięta, a więc nie może tego uczynić skutecznie strona uczestnicząca w postępowaniu, jak też sąd ten nie uwzględnia go z urzędu. Zasadą jest bowiem, że prawami procesowymi rozporządza strona. Dlatego też, jeżeli strona, która została pozbawiona udziału w postępowaniu administracyjnym nie wniesie skargi, nie można wbrew jej stanowisku uznać, że zaistniała w sprawie okoliczność uzasadniająca wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. i w związku z tym uchylić zaskarżoną decyzję z przyczyny wskazanej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. "b" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., Poz. 270; por. przykładowo wyroki NSA: z dnia 17 czerwca 2008 r., II OSK 665/07, z dnia 26 stycznia 2009 r., II OSK 51/08, z dnia 9 czerwca 2011 r., II OSK 990/10 – niepublikowane).

Z powyższego wynika, iż jeżeli istnieją podmioty, które uważają, że zostały pominięte jako strony w postępowaniu administracyjnym zakończonym zaskarżoną decyzją, to mogą one domagać się wznowienia postępowania w tej sprawie, a nie daje to podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji ani decyzji organu pierwszej instancji.

Organy administracji, zgodnie z art. art. 7, 75 § 1, 77, 80 i 107 § 3 k.p.a., ustaliły wszystkie istotne okoliczności sprawy, a dokonana przez nie ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie była dowolna.

Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.