Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1132/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie WSA Dariusz Chaciński WSA Bożena Marciniak (spr.) Protokolant referent Marcin Sieradzki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2017 r. sprawy ze skargi I. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu bonifikaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpoznaniu odwołania I. S. utrzymało w mocy decyzję Zarządu [...] z [...] marca 2017 r., nr [...], o zobowiązaniu K. S. i I. S. do zapłaty kwoty [...] złotych tytułem zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie, po jej waloryzacji, od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewid. nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2, opisanej w księdze wieczystej KW nr [...] oraz o odmowie odstąpienia od żądania zwrotu ww. kwoty.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. złożyła I. S..

Skarga została złożona w następującym stanie faktycznym i prawnym;

Decyzją z [...] lutego 2012 r., nr [...], Zarząd [...] orzekł o odpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, przysługującego K. S. i I. S., na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewid. nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2, opisanej w księdze wieczystej KW nr [...], w prawo własności tej nieruchomości oraz ustalił opłatę za przekształcenie tego prawa w wysokości [...] złotych uwzględniającą bonifikatę od ww. opłaty w wysokości 81%. W pkt. 3 ww. decyzji zawarto zapis, iż organ zażąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Pismem z dnia [...] listopada 2016 r. Zarząd [...] zawiadomił K. S. i I. S. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty.

Pismami z [...] grudnia 2017 r. oraz [...] stycznia 2017 r. I. S. wniosła o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty podnosząc, że nieruchomość przy ul. [...] zawsze była wynajmowana na cele mieszkalne dla rodzin obcokrajowców zatrudnionych w Polsce na wieloletnich kontraktach w ambasadach i firmach międzynarodowych. Wnioskodawczyni podniosła, iż choć w umowie najmu z P. zapisano, że przedmiotem umowy jest najem budynku na cele mieszkalno-biurowe, to budynek miał być wykorzystywany jako mieszkanie służbowe dla członków zarządu spółki. Zapis o mieszkalno-biurowym przeznaczeniu budynku podyktowany był interesem najemcy, który nie mógł wliczyć w koszty prowadzenia działalności gospodarczej najmu budynku o czysto mieszkaniowym charakterze.

Decyzją z [...] marca 2017 r., nr [...], Zarząd [...] zobowiązał K. S. i I. S. do zapłaty kwoty [...] złotych tytułem zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie, po jej waloryzacji, od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewid. nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2, opisanej w księdze wieczystej KW nr [...], oraz odmówił odstąpienia od żądania zwrotu ww. kwoty.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła I. S..

Decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Zarządu [...] z [...] marca 2017 r., nr [...].

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia Kolegium przywołało treść art. 4 ust. 15 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83, za zm.).

Organ podniósł następnie, iż w toku postępowania ustalono, że na terenie nieruchomości przy ul. [...] P.. prowadziła działalność gospodarczą organizując tam od stycznia 2015 r. do marca 2016 r. warsztaty w ramach Kursu Świadomej Obecności. W ocenie organu, oznacza to, że spółka wykorzystywała budynek na inne cele niż mieszkalne, a w konsekwencji spełniona została przesłanka z art. 4 ust. 15 ww. ustawy dla żądania zwrotu udzielonej bonifikaty.

Ponadto, Kolegium podniosło, iż w niniejszej sprawie nie może mieć miejsce odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty. Organ zauważył, że zawierając w dniu [...] grudnia 2014 r. umowę najmu z P. właściciele nieruchomości mieli pełną świadomość, że na jej terenie może być prowadzona działalność gospodarcza. Świadczą o tym zapisy tej umowy. Organ wskazał, iż § 6 ust. 1 lit. e ww. umowy przewiduje obowiązek najemcy uzyskania pisemnej zgody wynajmującego na umieszczenie na zewnątrz budynku reklamy (informacji handlowej) i zawarcia stosownej umowy z administracją budynku w ww. zakresie. Obowiązek powyższy nie dotyczy natomiast umieszczenia na nieruchomości oznaczenia miejsca działalności gospodarczej - szyldu oraz logo firmy. W ocenie Kolegium, taki zapis umowy najmu oznacza, że wnioskodawczyni miała pełną świadomość, że na terenie nieruchomości będzie prowadzona działalność gospodarcza i się na to godziła. Przyczyniła się ona zatem do wykorzystywania nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe. Ponadto, wnioskodawczyni nie wskazała żadnych okoliczności osobistych uzasadniających odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty. Organ podkreślił, iż zgodnie z oświadczeniem wnioskodawczyni przedmiotowa nieruchomość jest stale przeznaczona na wynajem i stanowi źródło potencjalnego, wysokiego dochodu, co w konsekwencji umożliwia wnioskodawczyni poniesienie kosztów zwrotu bonifikaty.

Skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła I. S. zarzucając tej decyzji naruszenie przepisów wyznaczających ogólne zasady prowadzenia postępowania administracyjnego, tj. art. 7, 8, 9, 10 § 1, a także art. 28, 77 § 1 i art. 145 § 1 pkt 4 kpa.

Skarżąca wskazała, iż organ naruszył art. 7 kpa, bowiem nie uwzględnił jej wyjaśnień i dokonał ich tendencyjnej oceny, naruszając obowiązek zbadania stanu faktycznego, a tym samym uchybiając zasadzie prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 i 77 § 1 kpa. Podniosła, iż dom przy ul. [...] zawsze był wynajmowany na cele mieszkalne dla rodzin, a nigdy nie był wynajmowany na cele prowadzenia działalności gospodarczej. W ocenie skarżącej, Kolegium założyło, iż z pełną świadomością wynajęła dom na cele działalności gospodarczej i złamała przepisy ustawy z 29 lipca 2005 r. podczas gdy skarżąca została wykorzystana przez nieuczciwego najemcę, który bez jej zgody zarejestrował firmę w jej lokalu, przez co utraciła, nie ze swojej winy, prawo do uzyskanej wcześniej bonifikaty.

Skarżąca podniosła, iż wbrew twierdzeniom organu nie zmieniła sposobu użytkowania nieruchomości, która jest cały czas przeznaczona na cele mieszkalne. Zapisy umowy najmu z P. na cele mieszkalno-biurowe miały charakter wyłącznie formalny.

W ocenie skarżącej, odwołanie rozpatrzono ogólnikowo i błędnie oceniono zebrany materiał dowodowy, opierając się na zapisach umowy najmu a ignorując wyjaśnienia skarżącej. Kolegium nie prosiło o dodatkowe wyjaśnienia, nie zbadało należycie czy nie zachodzą okoliczności umożliwiające zastosowanie odstąpienia od zwrotu bonifikaty lub jej części. Organy nie poinformowały skarżącej, że ma przedstawić "okoliczności osobiste" uzasadniające odstąpienie od żądania bonifikaty.

Skarżąca wskazała, iż nie stać jej na zapłacenie tak wysokiej kwoty, jest emerytką i otrzymuje z ZUS emeryturę w wysokości [...] złotych miesięcznie. Jest to jej regularny miesięczny dochód. Podniosła, że prowadzi działalność gospodarczą - najem nieruchomości, żeby mieć środki do życia. Niestety obecnie rynek nieruchomości nie gwarantuje dochodów z najmu. Okresy "oczekiwania" na najemcę są coraz dłuższe, a koszty utrzymania lokalu stałe. W konsekwencji, uzyskiwany przychód nie daje dochodu a stratę. Skarżąca wskazała, iż wobec niewystarczających dochodów nie ma możliwości spłaty tak dużej kwoty. Segmentu przy ul. [...] nie może sprzedać, nie może też zaciągnąć kredytu na tę nieruchomość, bo nie będzie miała z czego go spłacić. Środki, którymi dysponuje muszą jej wystarczyć na utrzymanie i leczenie. Od lutego 2016 r. jest pacjentem onkologicznym, przeszła dwie operacje. Nie ma możliwości dodatkowego zarobku. Konieczność zwrotu bonifikaty jest dla niej swoistym "wyrokiem śmierci".

Powołując się na powyższe, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Powyższa ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Natomiast zgodnie z art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.), dalej "ppsa", Sąd badając legalność zaskarżonego aktu nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Zarządu [...] z [...] marca 2017 r., nr [...], o zobowiązaniu K. S. i I. S. do zapłaty kwoty [...] złotych tytułem zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie, po jej waloryzacji, od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewid. nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2, opisanej w księdze wieczystej KW nr [...], oraz o odmowie odstąpienia od żądania zwrotu ww. kwoty.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi art. 4 ust. 15 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83, ze zm.). Stosownie do powołanego przepisu, organ żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem po pierwsze, do sprawdzenia czy w niniejszej sprawie zostały wypełnione przesłanki do zwrotu bonifikaty, a po drugie, czy miał miejsce uzasadniony przypadek, stanowiący podstawę dla organu administracji do odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty.

Poza sporem w niniejszej sprawie pozostaje, iż warunkiem udzielenia skarżącej bonifikaty w wysokości 81 % ustalonej opłaty za przekształcenie, zgodnie z uchwałą Rady [...] z [...] maja 2008 r., nr [...], było wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Oznacza to, iż będąc właścicielem nieruchomości organ udzielił skarżącej istotnej ulgi w opłacie za nabycie na własność tej nieruchomości, określając niezwykle restrykcyjne zasady wykorzystywania tej nieruchomości, a mianowicie nakazując, aby skarżąca wykorzystywała nieruchomość wyłącznie na cele mieszkaniowe. Te restrykcyjne warunki wykorzystywania nieruchomości skarżąca zaakceptowała.

Tymczasem, co wynika z akt sprawy i czego skarżąca nie kwestionuje, skarżąca nieruchomość przy ul. [...] w W. wynajmowała. W ocenie Sądu, najem nieruchomości nie jest wykorzystywaniem nieruchomości na cele mieszkaniowe, co było warunkiem przyznania skarżącej ulgi w postaci bonifikaty, lecz na cele komercyjne. W sprawie zaistniały zatem przesłanki z art. 4 ust. 15 ustawy z 29 lipca 2005 r. do zwrotu bonifikaty wobec wykorzystywania nieruchomości na inne cele niż cele mieszkaniowe, co obligowało organ do żądania od skarżącej zwrotu udzielonej bonifikaty. Dla oceny zaistnienia przesłanek z art. 4 ust. 15 ww. ustawy nie mają zaś znaczenia, z przyczyn wskazanych powyżej, podnoszone przez skarżącą okoliczności zawarcia umowy z P. oraz rzeczywisty charakter zapisów tej umowy.

W ocenie Sądu, brak było również podstaw do uwzględnienia wniosku skarżącej o odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty. Stosownie do art. 4 ust. 15 ustawy z 29 lipca 2005 r., uwzględnienie takiego wniosku jest możliwe tylko wówczas gdy w danej sprawie wystąpi szczególnie uzasadniony przypadek. Zdaniem Sądu, użycie przez ustawodawcę w powołanym przepisie sformułowania "szczególnie uzasadniony przypadek" oznacza, iż zakresem tego pojęcia objęte są sytuacje będące wynikiem zdarzeń nagłych, nieprzewidywalnych, losowych, na których zaistnienie strona nie mogła mieć żadnego wpływu, a ich wystąpienie zupełnie odmieniło sytuację życiową i materialną danej osoby. W tak określonym kontekście nie mogło odnieść zamierzonego skutku powoływanie się przez skarżącą na takie okoliczności jak znaczne koszty utrzymania nieruchomości, niskie dochody z emerytury, niekorzystne zmiany na rynku najmu nieruchomości nie gwarantujące dochodów z najmu czy też problemy zdrowotne. Okoliczności te, z przyczyn wskazanych powyżej, pozostają bowiem poza zakresem pojęcia szczególnie uzasadnionego przypadku użytego w art. 4 ust. 15 ww. ustawy.

Na uwzględnienie nie zasługiwały również zarzuty naruszenia art. 7, 8, 9, 10 § 1, a także art. 28, 77 § 1, art. 145 § 1 pkt 4 kpa. Wyjaśnić trzeba, iż Sąd jest zobowiązany do uchylenia zaskarżonej decyzji tylko wówczas, jeżeli nastąpiło naruszenie przepisów postępowania i mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie organy nie uchybiły przepisom postępowania. Wyjaśniły one sprawę do rozstrzygnięcia i dostatecznie ją rozważyły, uczyniły to w sposób nie uchybiający zasadom procedury, a swoje stanowisko umotywowały w zaskarżonych rozstrzygnięciach.

W tej sytuacji, skoro zebrany w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do wydania kwestionowanej decyzji i organ nie naruszył przepisów postępowania w stopniu uzasadniającym uchylenie decyzji, jak również dokonał prawidłowej wykładni art. 4 ust. 15 ustawy z 29 lipca 2005 r., to uznać należało, iż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2016 r., Dz. U. poz. 718, ze zm.), orzekł jak w sentencji.