Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2439/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-06-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Jarecka, Sędziowie sędzia WSA Artur Kuś, sędzia WSA Wojciech Sawczuk (spr.), Protokolant ref. Maria Góraj, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 czerwca 2022 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej "C." w W. i Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oddala skargi


UZASADNIENIE

I.

Decyzją z 8 stycznia 2021 r. nr 1/ŚR6/21 Prezydent m.st. Warszawy, po rozparzeniu wniosku Stowarzyszenia T. w P. z siedzibą w W., ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą planowanych do realizacji na działkach nr ewid. [...] (kubatura), oraz [...] i części [...] (infrastruktura) w obrębie [...], przy placu G. [...], na terenie Dzielnicy Ś. W.

Na załączniku mapowym organ określił linie rozgraniczające teren inwestycji.

Określając warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego wskazano, że linie zabudowy zgodne są z ustawą z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U.2020 poz. 470 ze zm.) dotyczą również nadwieszeń, wykuszy, pochylni dla niepełnosprawnych, schodów; nie dotyczą gzymsów wykraczających poza linię zabudowy nie więcej niż 30 cm - wzdłuż pl. G. - nieprzekraczalna linia zabudowy zlokalizowana w odległości min. 9 m od krawędzi jezdni, tj. pokrywająca się z projektowaną linią rozgraniczającą ulicy - wg załącznika graficznego nr 1.

Część wysokościową budynku (składającego się z dwóch brył) należy usytuować w taki sposób, aby nie sprawiała wrażenia, że należy do układu urbanistycznego placu - poprzez zorientowanie ukośne brył w stosunku do pierzei placu. Południowo-wschodni narożnik części wysokościowej powinien stanowić kontynuację linii zabudowy istniejącego budynku biurowego wchodzącego w skład kompleksu "C.".

Część niższą budynku należy usytuować równolegle do zachodniej pierzei Placu G.

Linie zabudowy od strony działek sąsiednich należy kształtować w taki sposób, aby nie naruszać interesów prawnych osób trzecich, właścicieli i wieczystych użytkowników sąsiednich nieruchomości, wynikających z przepisów prawa budowlanego oraz z Kodeksu Cywilnego (art. 140,144).

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji określono na max 0,55 dla parteru, od 0,55 do 0,6 dla kondygnacji powyżej parteru.

Ograniczenie powierzchni zabudowy do max 0,55 dla parteru, wynika z konieczności maksymalnego uwolnienia powierzchni przyziemia na przestrzenie publiczne, o wysokim standardzie, w tym ogólnodostępne ciągi piesze (pasaż). W związku z powyższym w części południowej terenu inwestycji należy zachować pas wolnego terenu tworzącego ciąg pieszy (pasaż) m.in. w celu zachowania wglądu na Synagogę im. N., a także w celu kontynuacji powiązań przyrodniczych i komunikacyjnych, z dopuszczeniem elementów małej architektury. W części wysokościowej należy wycofać fragment budynku do wysokości 30 m na głębokość min. 6,6 m od strony południowej i na głębokość m.in. 3,4 m od strony placu G. (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1).

W niższej części inwestycji należy wycofać parter (do wysokości 5 m) na głębokości min. 2 m od linii zabudowy od strony pl. G. (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1).

Szerokość elewacji frontowej określono wzdłuż Placu G. od 73 m do 76 m, w tym:

▪ dla części niższej od 38,5 m do 39,5 m,

▪ dla budynku wysokościowego (składającego się z dwóch brył) 36,5 m łącznie, przy czym dla części o wysokości 120 m od 19 do 20 m, dla części o wysokości 95 m od 15,5 do 16,5 m.

Szerokości elewacji do doprecyzowania na etapie projektu budowlanego, po dokładnym zbadaniu możliwych odległości zabudowy od działek sąsiednich.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki liczona od poziomu chodnika w ulicy przy głównym wejściu określono w ten sposób, że:

▪ od strony północnej (w nawiązaniu do max. wysokości kamienicy B.) - 13,7 m (III kondygnacje);

▪ ponadto zwyżka o wysokości max. 17,3 m (IV kondygnacje), wycofana o min. 7 m od lica budynku (od strony placu G.). Dopuszcza się kondygnację techniczną o maksymalnej wysokości 3 m odsuniętą o min. 3 m od lica zabudowy części wycofanej IV kond. (wys. wraz z kondygnacją techniczną max. 20,5 m);

▪ dla budynku wysokościowego składającego się z dwóch bryt należy przyjąć wysokości od 94 do 95 m (część od strony północnej) i od 119 do 120 m (część od strony południowej);

▪ kondygnacje techniczne dla części wysokościowej należy lokalizować w ramach ustalonych wysokości, z wyjątkiem masztu;

Teren objęty wnioskiem nie znajduje się w obszarze powierzchni ograniczających wysokość zabudowy i obiektów naturalnych w rejonie lotnisk.

Organ wskazał także na potrzebę właściwego zgłoszenia, a także oznakowania przeszkód lotniczych mających więcej niż 50 m i 100 m nad poziom terenu.

Organ dopuścił dachy płaskie (tj. ze spadkiem technicznym) oraz indywidualne rozwiązania architektoniczne zwieńczenia części wysokościowej budynku w ramach wyznaczonych wysokości.

Ponadto organ ustalił:

▪ nowa zabudowa powinna równoważyć relacje przestrzenne w ramach całego zespołu zabudowy istniejącej i projektowanej, harmonijnie wpisywać się w otoczenie, uwzględniając kontekst przestrzenny i funkcjonalny, tj. położenie przy historycznym placu G.;

▪ projektowany obiekt swoją formą oraz gabarytami powinien nawiązywać do form gabarytów istniejącej współczesnej oraz historycznej zabudowy tej części miasta;

▪ parter budynku należy przeznaczyć na funkcje handlu i usług, dopuszcza się takie funkcje na innych kondygnacjach;

▪ w przyziemiu budynku należy ukształtować przejście/pasaż o kierunku wschód-zachód dla m.in. zachowania wglądu na Synagogę im. N.;

▪ ze względu na reprezentacyjny charakter obszaru, miejsca, rangę położenia i wartość przestrzeni publicznej w mieście, wymagane jest przyjęcie rozwiązań przestrzennych o wysokich standardach estetycznych, funkcjonalnych, materiałowych;

▪ należy zadbać o aranżację parteru usługowego od strony Placu G. oraz od strony wewnętrznego pasażu z uwzględnieniem jego wysokiej jakości i dostępności, integrując go z przestrzenią publiczną, która posiada w tym rejonie szczególne znaczenie;

▪ w celu zachowania istniejących powiązań pieszych zakazuje się grodzenia terenu inwestycji;

▪ dla wzbogacenia układu publicznych przestrzeni należy zastosować zieleń i elementy małej architektury towarzyszące zabudowie;

▪ w ramach zagospodarowania terenu w maksymalnym stopniu należy zachować istniejącą zieleń oraz w ramach gospodarki zielenią uzupełnić ją nowymi nasadzeniami, tworząc ogólnodostępny pas zieleni z przejściem (chodnikiem) dla pieszych;

▪ wjazd/wyjazd do garażu podziemnego należy zlokalizować w części północnej terenu inwestycji w sposób niekolizyjny z ruchem pieszym wzdłuż Placu G., ponadto w liniach rozgraniczających Placu G. nie dopuszcza się możliwości lokalizacji podjazdów;

▪ wjazd/wyjazd do garażu podziemnego należy zamaskować zielenią lub drobnymi formami architektury w celu zmniejszenia jego ekspozycji;

▪ zakazuje się wynoszenia płyty garażowej - górny poziom stropu płyty garażu podziemnego powinien nawiązywać do istniejącego poziomu terenu;

▪ w projekcie zagospodarowania terenu należy stosować rozwiązania uwzględniające potrzeby wszystkich osób, w tym osób starszych, z małymi dziećmi, na wózkach, z różnego rodzaju niepełnosprawnością zapewniając im dostęp do obiektu oraz przestrzeni publicznej, zgodnie z zarządzeniem nr 1682/2017 Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z 23 października 2017 r. w sprawie tworzenia na terenie Miasta Stołecznego Warszawy dostępnej przestrzeni, w tym infrastruktury dla pieszych ze szczególnym uwzględnieniem osób o ograniczonej mobilności i percepcji; zastosowane rozwiązania powinny umożliwić ww. osobom niezależność i swobodny udział w życiu codziennym miasta;

▪ powierzchnia sprzedaży nie może przekraczać powierzchni 2.000 m2;

Organ odwołał się również do opinii Wydziału Kształtowania Przestrzeni Publicznej z 24.08.2020 r., wskazującej, że:

1. Należy dążyć do zachowania przejścia wzdłuż północnej granicy działki (narożniki G-F). Jest to od lat funkcjonujący ciąg pieszy, którego zamknięcie stanowić będzie istotne wydłużenie drogi dojścia do placu dla mieszkańców sąsiednich budynków;

2. Parametry funkcjonalne ciągów pieszych powinny być zgodne ze Standardami dostępności dla m.st. Warszawy oraz Standardami projektowymi i wykonawczymi infrastruktury dla pieszych w m.st. Warszawie stanowiącymi załączniki nr 1 i 2 do zarządzenia Prezydenta m.st. Warszawy nr 1682/2017 z 23.10.2017 r. w sprawie tworzenia no terenie Miasta Stołecznego Warszawy dostępnej przestrzeni, w tym infrastruktury dla pieszych ze szczególnym uwzględnieniem osób o ograniczonej mobilności i percepcji;

3. Z uwagi na położenie inwestycji poza pasem drogowym nie ma obowiązku ścisłego przestrzegania Standardów w zakresie sposobu wykończenia nawierzchni, zaleca się jednak stosowanie materiałów jakościowo odpowiadających wskazaniom ww. zarządzenia dla strefy IA. Zgodnie ze Standardami, w reprezentacyjnych rejonach miasta na ciągach pieszych stosować należy materiał kamienny lub lastryko;

4. Projekt oświetlenia powinien uwzględniać konieczność zastosowania słupów aluminiowych, stalowych lub drewnianych o przekroju okrągłym lub prostokątnym. Kolorystyka metalowych części urządzeń oświetleniowych (w tym wysięgnika i oprawy) powinna być ograniczona do barwy antracytowej RAL 7016 lub grafitowej CI-65 (w przypadku anodowania). Zachować należy jednolitą wysokość słupów i długość wysięgników, zaś rozmieszczenie latarni powinno odznaczać się regularnością i uporządkowanym układem;

5. Meble miejskie powinny być dostosowane do zasad projektowania uniwersalnego, tj. w możliwie największym stopniu odpowiadać na zróżnicowane potrzeby użytkowników. Dla przykładu, cześć siedzisk powinno być wyposażona w oparcia i podłokietniki, zaś ustawienie mebli należy przemyśleć pod kątem możliwości uczestnictwa w integracji społecznej osób na wózkach. Szczegółowe rozwiązania w tym zakresie opisane są w Standardach dostępności;

6. W obrębie jednej przestrzeni nakazuje się stosowanie spójnych stylowo elementów wyposażenia powtarzalnego z zachowaniem jednakowych kolorów w obrębie jednej grupy materiałowej.

Dalej organ wskazał, że sposób zagospodarowania i zabudowy terenu nie może naruszać interesów prawnych właścicieli lub użytkowników wieczystych sąsiednich nieruchomości (art. 144, 140 Kc).

W ramach sporządzania projektu budowlanego powinny zostać spełnione zasady ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.). Celem zagwarantowania ładu przestrzennego jest takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzyć będzie harmonijną całość oraz uwzględniać w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Warunki niniejszej decyzji są podstawą do opracowania projektu budowlanego, a szczegółowe usytuowanie planowanych obiektów i sposób zagospodarowania terenu rozstrzygnięte zostaną na etapie pozwolenia na budowę, w oparciu o obowiązujące przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności zmianę definicji zabudowy śródmiejskiej, zgodnie z § 3 pkt 1, która nastąpiła z dniem 1 stycznia 2018 r. oraz ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz inne przepisy prawne właściwe w sprawie, w tym art. 140, 144 Kc.

Określając warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi organ wskazał, że teren objęty wnioskiem nie jest położony w obszarach prawnie chronionych, ustanowionych w trybie przepisów ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 55 ze zm.).

Planowana inwestycja nie jest zaliczana do rodzaju przedsięwzięć mogących znacząca oddziaływać na środowisko wymienionych w rozporządzeniu z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1839 ze zm.).

Określając warunki wynikające z prawnej ochrony środowiska wskazano:

▪ w trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu - art. 74 ust. 1 ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j.Dz.U.2020.1219 ze zm.);

▪ inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu stosunków wodnych (art. 75 ust.1 ustawy);

▪ przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystanie i przekształcenie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z realizacją inwestycji (art. 75 ust. 2 ustawy);

▪ w projekcie zagospodarowania terenu należy dążyć do ochrony istniejącego drzewostanu. Przed przystąpieniem do prac projektowych należy wykonać inwentaryzację zieleni wraz z jej waloryzacją oraz uzyskać opinię Biura Ochrony Środowiska dla projektu gospodarki drzewostanem. Usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości może nastąpić za zezwoleniem Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, wydanym na wniosek posiadacza nieruchomości z tym, że organ może uzależnić udzielenie zezwolenia od przeniesienia drzewa lub krzewów we wskazane przez siebie miejsce albo zastąpienia drzew lub krzewów przewidzianych do usunięcia innymi drzewami lub krzewami zgodnie z art. 83 ustawy o ochronie przyrody;

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. 2020 r. poz. 283 ze zm.) organ rozważył wpływ przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000 - planowana inwestycja nie ma potencjalnego znaczącego oddziaływania na ten obszar.

Określając warunki w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej wskazano, że przedmiotowy teren znajduje się w obszarze określonym przepisami ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 282 ze zm.), tj.:

▪ położony jest w obszarze założenia urbanistycznego placu G. wpisanego do rejestru zabytków pod nr [...] decyzją z dnia 1 lipca 1965 r.,

▪ położony jest w obszarze objętym ulicami: G., al. J., T., Plac G. wpisanym do rejestru zabytków, jako osadnictwo średniowieczne i nowożytne, nr. [...] decyzją z dnia 17 grudnia 1968 r.,

▪ w sąsiedztwie znajdują się: kościół p.w. W. (pl. G. [...]) wpisany do rejestru zabytków pod nr [...], kamienica B. (pl. G. 10) wpisana do rejestru zabytków pod nr [...], Synagoga im. N. wpisana do rejestru zabytków pod nr [...], kamienica przy ul. P. [...] wpisana do rejestru zabytków pod nr [...], kamienica Z. przy ul. P. [...] wpisana do rejestru zabytków pod nr [...], kamienica przy ul. P. [...] wpisana do rejestru zabytków pod nr [...], kamienica M. przy ul. P. [...] wpisana do rejestru zabytków pod nr [...].

Dla przedmiotowego terenu (przy postępowaniu administracyjnym znak: AM-WRU.6730.106.2016.JFE prowadzonym dla inwestycji o takich samych gabarytach, a innego wnioskodawcy) zostały wydane zalecenia konserwatorskie w dniu 26.01.2017 r. znak: KZ-IAU.1931.2016.DSZ o treści "... W opinii Stołecznego Konserwatora Zabytków zabudowa przedmiotowej działki jest możliwa z konserwatorskiego punktu widzenia, jednak pod pewnymi warunkami. Projektowana niższa część, stanowiąca bazę budynku powinna nawiązywać gabarytami do istniejącej zabytkowej kamienicy B. przy pl. G. [...], a także kontynuować linię pierzei wyznaczoną przez kamienicę. Wysokość budynku zaleca się projektować jako równą zabytkowej kamienicy (13,67 m), ze zwyżką (do 21 m) wycofaną na głębokość historycznego budynku i odsuniętą od niego.

Stołeczny Konserwator Zabytków widzi dwie możliwości realizacji części wieżowej. W pierwszym wariancie należy rozważyć projektowanie jednej bryły, wycofanej o minimum szerokość połowy traktu zabudowy przy pl. G. 10 (5m) o wysokości nie dominującej nad wieżami Kościoła W. przy pl. G. [...]. Zgodnie z drugim wariantem istniałaby możliwości realizacji części wysokiej budynku w formie jednej wieży, ale wycofanej do południowo-zachodniej części działki, o wysokości nieograniczonej wysokością kościoła, ale wynikającej z wysokości analizy urbanistycznej. W przypadku realizacji tego wariantu wieża powinna zostać zaprojektowana w taki sposób, aby nie sprawiała wrażenia, że należy do układu urbanistycznego placu. Elewację niższej części, stanowiącą bazę budynku, od strony pl. G. zaleca się wykończyć w tradycyjny sposób, za pomocą tynku lub kamienia.

Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków postanowieniem WZW.5151.20S.2020.Ac2 z 17.08.2020 r. uzgodnił niniejszy projekt decyzji dla planowanej inwestycji. W uzasadnieniu wyjaśniając, że:

"Planowane działanie ma polegać na budowie budynków-biurowo-usługowo-handlowych wraz z garażem podziemnym, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą.

Postanowieniem nr 912/2018 z dnia 1.10.2018 r. MWKZ nie uzgodnił warunków zabudowy dla planowanej (wówczas) inwestycji. Do kolejnej koncepcji projektowej zostały wprowadzone zmiany wynikające z ustaleń uzgodnionych podczas spotkań przedstawicieli inwestora, przedstawicieli BAIPP oraz MWKZ. Po analizie przedłożonego projektu decyzji MWKZ uznał, że ustalenia i warunki przyjęte dla planowanej inwestycji są wystarczające, aby nie spowodowała ono zagrożenia historycznego placu, jak również dla zabytkowych obiektów zlokalizowanych w sąsiedztwie. MWKZ postanowieniem nr W/211/2019 z dnia 25.03.2019 r. uzgodnił przedłożony projekt decyzji o warunkach zabudowy. MWKZ uznał, że zachowane zostały najwartościowsze cechy zabytkowego układu urbanistycznego Placu G. takie jak: osie widokowe, otwarcia na ulice, ekspozycja zabytkowych obiektów itp. Nieprzekraczalna linia zabudowy, jak również parametry określające maksymalną wysokość projektowanego budynku (dla wskazanych części zostały ustalone w nawiązaniu do usytuowania i gabarytów sąsiedniej zabudowy - historycznej i współczesnej. Przedłożony niniejszym wnioskiem projekt decyzji warunków zabudowy prezentuje przedstawiona na początku 2019 roku uzgodniona koncepcje zabudowy wraz z niewielkimi uzupełnieniami. W związku z powyższym MWKZ stwierdza, że planowana inwestycja, określona uzgadnianą decyzja o warunkach zabudowy jest dopuszczalna pod względem konserwatorskim".

Zgodnie z art. 31 ust. 1 a pkt 1 i 2 u.o.z., osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna, która zamierza realizować roboty ziemne lub dokonać zmiany charakteru dotychczasowej działalności na terenie, na którym znajdują się zabytki archeologiczne jest obowiązana z zastrzeżeniem art. 82a ust 1, pokryć koszty badań archeologicznych oraz ich dokumentacji, jeżeli przeprowadzenie tych badań jest niezbędne w celu ochrony tych zabytków.

Zakres i rodzaj niezbędnych badań archeologicznych ustala konserwator zabytków w drodze decyzji wyłącznie w takim zakresie, w jakim roboty budowlane albo roboty ziemne lub zmiana charakteru dotychczasowej działalności na terenie, na którym znajdują się zabytki archeologiczne, zniszczą lub uszkodzą zabytek archeologiczny.

Zgodnie z art. 36 u.o.z., podejmowanie działań, które mogłyby prowadzić do zmiany wyglądu zabytku wymaga pozwolenia konserwatora zabytków.

Zgodnie z art. 39 ust. 1 P.b. "prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Określając warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej organ wyjaśnił, że planowana inwestycja znajduje się w zasięgu miejskiej sieci infrastruktury technicznej. Podłączenie na warunkach określonych wstępnie przez gestorów sieci w zakresie wodociągów i kanalizacji (przez MPWiK S.A.), ciepła (przez V. S.A.), elektroenergetyki (przez l. Sp. z o.o.).

Szczegółowe warunki techniczne zostaną określone w umowach zawartych między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Inne rozwiązania w zakresie zaopatrzenia w alternatywne media wymagają dodatkowych uzgodnień z gestorami sieci.

Ewentualna przebudowa istniejących sieci kolidujących z planowaną inwestycją - na warunkach określonych przez gestorów sieci.

Określając warunki obsługi w zakresie komunikacji organ wskazał, że teren inwestycji przylega do Placu G. Obsługa komunikacyjna od Placu G..

Projekt decyzji został uzgodniony przez zarządcę drogi - Zarząd Dróg Miejskich w piśmie znak ZDM-TSROP.0202.1501.2020.TBL z 13.08.2020 r. z uwagami w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej:

▪ dostęp do drogi publicznej od pl. G.;

▪ zjazd z drogi do obiektu powinien być zaprojektowany i wybudowany w sposób odpowiadający wymaganiom wynikającym z jego usytuowania i przeznaczenia, a w szczególności powinien być dostosowany do wymagań bezpieczeństwa ruchu na drodze, wymiarów gabarytowych pojazdów dla których jest przeznczony oraz wymagań ruchu pieszych, na warunkach określonych w rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne lich usytuowanie (Dz. U. z 2016 r. poz. 124 ze zm.);

▪ miejsca parkingowe dla obsługi inwestycji nie mogą być zlokalizowane w projektowanym pasie drogowym pl. G.;

▪ obiekty budowlane usytuowane przy drogach należy lokalizować od zewnętrznej krawędzi jezdni w odległości określonej w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych; w szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze w odległości mniejszej niż określona może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi;

▪ nie dopuszcza się możliwości lokalizacji w pasie drogowym pl. G. elementów obsługi obiektu typu np. schody, pochylnie, podjazdy, drogi pożarowe;

▪ zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych zmiana zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego w zakresie włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowana tą zmiana, podlega uzgodnieniu z zarządcą drogi. Włączenie ruchu drogowego związanego z obsługą inwestycji uwarunkowane jest zapewnieniem stosownego poziomu bezpieczeństwa ruchu drogowego. Z uwagi na powyższe, na etapie ww. uzgodnienia dla rozpoznania sprawy uwzględniając rodzaj planowanej inwestycji i związane z tym obciążenie ruchem, kategorie drogi publicznej jej warunki użytkowania i względy bezpieczeństwa ruchu drogowego, które to stanowią podstawowe kryterium oceny możliwości usytuowania nowych zjazdów z dróg publicznych - konieczne jest wykonanie analizy i prognozy ruchu mającej na celu ocenę wpływu ruchu generowanego przez planowaną inwestycję na przyległą sieć drogowa. W przypadku stwierdzenia pogorszenia warunków bezpieczeństwa ruchu drogowego na skutek wpływu ruchu związanego z inwestycją nie drogową, zarządca drogi zastrzega sobie możliwość odmowy uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego;

▪ budowa i przebudowa drogi spowodowana inwestycja nie drogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia, szczegółowe warunki budowy lub przebudowy drogi określone zostaną w umowie pomiędzy zarządcą drogi, a inwestorem, którą należy zawrzeć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestycji nie drogowej;

▪ budowa lub przebudowa zjazdu wymaga uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu.

Ponadto organ wskazał, że:

Na terenie działki własnej należy zapewnić miejsca postojowe w garażu podziemnym, naziemne, według zalecanych wskaźników parkingowych określonych w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Ia strefy zróżnicowanych warunków obsługi komunikacyjnej:

▪ nie więcej niż 5 miejsc/1000 m2 powierzchni użytkowej biur i urzędów;

▪ nie więcej niż 10 miejsc/1000 m2 powierzchni użytkowej handlu i usług.

Należy przewidzieć miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych.

Należy przewidzieć miejsca postojowe dla rowerów w liczbie min. 10 miejsc/100 miejsc postojowych dla samochodów.

Organ wskazał także wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed:

a) pozbawieniem

▪ - dostępu do drogi publicznej

▪ - możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,

▪ - dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.

b) zapewniające ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie,

c) zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

Właściciel nieruchomości sąsiedniej ma interes prawny wynikający z art. 144 K.c. do uczestniczenia jako strona (art. 28 Kpa) w postępowaniach administracyjnych, w wyniku których może zapaść decyzja tak kształtująca stosunki na sąsiedniej nieruchomości (sposób korzystania z niej), iż będzie to miało wpływ na wykonywanie prawa własności przez właściciela działki sąsiedniej.

Organ określił także ważności decyzji wskazując, że wygasa ona z powodów określonych w art. 65 ust. 1 u.p.z.p., gdy:

▪ - inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,

▪ dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

II.

Po rozpatrzeniu odwołań Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej "G.", Wspólnoty Mieszkaniowej "C. T. [...]" oraz Wspólnoty Mieszkaniowej "G. [...]", Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, decyzją z 21 września 2021 r. nr KOC 1191/Ar/21 utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Na wstępie, SKO przybliżyło istotę decyzji o warunkach zabudowy i tryb procedowania w tego rodzaju sprawie.

Odnosząc się zaś do warunku określonego w pkt 1, stwierdzono, że ocena jego spełnienia winna zostać dokonana poprzez analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588).

Przepisy ustawy oraz rozporządzenia wymagają od organu ustalenia takich parametrów jak: obwiązująca linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrię dachu.

W przedmiotowej sprawie wytyczono obszar analizowany jako trzykrotność frontu działki, tj. odcinka przyległego do Pl. G. Powyższe uznać należy za prawidłowe. W przedmiotowej sprawie zarówno w analizie jak i w skarżonej decyzji zawarto uzasadnienie przyjętego obszaru analizowanego oraz wyznaczonych parametrów dla nowej zabudowy.

Odnosząc się do warunku określonego w pkt 1 SKO wskazało, że organ ma za zadanie wykazać, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Analiza wykazała, że parametry dla nowej zabudowy zostały ustalone w sposób prawidłowy. Organ I instancji zastosował ustalenie parametrów w oderwaniu od średniej z uwagi na specyfikę obszaru i istniejącej zabudowy. Działki na obszarze analizowanym oraz w najbliższym sąsiedztwie są zabudowane obiektami o bardzo zróżnicowanych parametrach. Z uwagi na usytuowanie terenu inwestycji w ścisłym centrum miasta oraz w obszarze podlegającym ochronie konserwatorskiej nowa zabudowa winna być kształtowana przede wszystkim biorąc pod uwagę ład przestrzenny, istniejącą zabudowę oraz kontynuację funkcji. Nowa zabudowa winna być tak wkomponowana w zastany stan rzeczy, aby stanowić jego kontynuację.

W przedmiotowej sprawie organ wykazał parametry zabudowy na działkach w obszarze analizowanym (w aktach sprawy). Do ustalenia poszczególnych parametrów organ wykorzystał odniesienia do obiektów w najbliższym sąsiedztwie. Z uwagi na fakt, że z jednej strony inwestycji usytuowany jest budynek o wysokości ok. 14 m, a po przeciwległej stronie działki budynek o wysokości ok. 160 m, parametr wysokości dla projektowanego zamierzenia prawidłowo został ustalony na zasadzie stopniowania. Z uwagi na fakt, że w obrębie Pl. G. zabudowa tworzy tzw. pierzeje, szerokość elewacji frontowej została ustalona w odniesieniu do szerokości działki będącej terenem inwestycji dla poszczególnych części wysokościowych budynku (w celu utworzenia pierzei, która nie będzie stanowiła dominanty). Parametry zostały ustalone w taki sposób aby planowana inwestycja była spójna z istniejącą zabudową w najbliższym sąsiedztwie i obszarze analizowanym.

Linie zabudowy zostały wykreślone na bazie zabudowy zastanej na działkach sąsiednich (przebieg równoległy do krawędzi jezdni) z wycofaniem kondygnacji parteru w celu umożliwienia kontynuowania ciągów pieszo jezdnych.

Projekt decyzji uzyskał wymagane uzgodnienia. Zalecenia konserwatora zabytków oraz zarządcy drogi zostały wpisane do decyzji ustalającej warunki zabudowy. W tym miejscu należy wskazać, że postępowanie przed organem współdziałającym ma charakter pomocniczy, tzn. że rozstrzygnięcia w nim podjęte nie moją samodzielnego bytu prawnego. W sytuacji kiedy, uzgadniający jest jednostką działającą w ramach organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy nie ma konieczności wydawania postanowienia w trybie art. 106 k.p.a. wystarczy pismo ze stanowiskiem w sprawie uzgodnienia. Jest to rozwiązanie przyjęte i stosowane przez praktyków oraz zaaprobowane w obowiązującym orzecznictwie. Ponadto, zarządca drogi nie ma obowiązku wykonywania dodatkowej analizy i prognozy ruchu generowanego przez inwestycję w celu jej uzgodnienia.

Odnosząc się do zarzutów braku uzgodnień m.in. w PGW Wody Polskie SKO wskazało, że sytuacje kiedy wymagane są uzgodnienia wskazane są szczegółowo w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. W przedmiotowej sprawie nie było podstaw do uzgodnień projektu decyzji o warunkach zabudowy z PGW Wody Polskie.

Odnosząc się do zarzutu, braku dostępu do drogi publicznej dla działki nr ew. 16 z uwagi na brak zjazdu, organ uznał go całkowicie nietrafiony. Dostęp do drogi publicznej na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy uznaje się za zagwarantowany w sytuacji bezpośredniego sąsiedztwa terenu inwestycji z pasem drogowym. Brak fizycznego zjazdu z drogi nie stanowi, że taki dostęp nie jest zagwarantowany. W sytuacji, kiedy zarządca drogi uzgadnia planowana inwestycję i nie wskazuje niemożliwości usytuowania zjazdu z drogi z danej działki, należy uznać, że jest on możliwy do usytuowania. Jego zaprojektowanie następuje na etapie pozwolenia na budowę.

Należy wskazać, jednoznacznie, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, a nawet wymagane, w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów zawartych w odwołaniach, SKO uznało, że są one bezzasadne. Organ I instancji przeprowadził postępowanie dowodowe i wyjaśniające prawidłowo. Całości materiału dowodowego została poddana analizie. Co do kwestii ustalenia parametrów obiektu w granicach pozwalających na brak decyzji środowiskowej organ nie ma możliwości ich korygowania, gdyż projekt nowej zabudowy przedkłada inwestor, który ma dowolność w ustaleniu szczegółowych rozwiązań.

Kwestia niespójności z zabudową sąsiednią nie znajduje potwierdzenia. Teren planowanej inwestycji znajduje się bowiem w szczególnym miejscu na styku zabudowy zabytkowej z nowoczesną wysokościową architekturą, typową dla centrum dużego miasta. Zgodnie z wytycznymi konserwatora zabytków projektowana zabudowa ma stanowić swoiste połączenie obu stylów.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia praw osób trzecich, tj. nasłonecznienia, zagrożenia ciągu pieszo-jezdnego, itp. SKO wyjaśniło, że zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

Ponadto, decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania na konkretnej działce, wskazanej we wniosku inwestycji, stanowiąc poprzez swoje ustalenia pewne ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie określa lokalizacji planowanego obiektu na działce, To samo tyczy się usytuowania zjazdu z drogi, ciągów pieszo-jezdnych. Usytuowanie projektowanego obiektu na terenie działki należy bowiem do kompetencji organu architektoniczno-budowlanego i jest rozstrzygane na etapie pozwolenia budowlanego. Samo zawarcie możliwości dokonania zabudowy w ostrej granicy nie stanowi rażącego naruszenia prawa. O tym w jakiej faktycznie konkretnej lokalizacji powstanie obiekt zgodnie z prawem decyduje organ architektoniczny na etapie pozwolenia na budowę i powyższe wskazanie w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie jest dla tegoż organu wiążące.

SKO wskazało również, że wrysowane linie na mapie stanowiącej załącznik do decyzji stanowią oznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy tj. minimalną odległość nowej zabudowy od pasa drogowego. Powyższe ustalenia odnoszą się do całości inwestycji. Nie stosuje się oddzielnych linii nieprzekraczalnych zabudowy dla części naziemnych i podziemnych obiektów.

Ponadto zwrócono uwagę, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie znajdują zastosowania przepisy techniczno-budowlane. Organ. ustalający warunki zabudowy, nie jest zatem uprawniony do badania takich kwestii, jak minimalna odległość planowanych obiektów od granic działki sąsiedniej, wpływu planowanej inwestycji na przyszłą możliwość zabudowy innych nieruchomości czy też problemu zacieniania działek. Wszystkie te zagadnienia będą podlegały badaniu w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia art. 10 k.p.a. wskazano, że stronami w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy są, poza podmiotem zainteresowanym uzyskaniem takiej decyzji, właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, której dotyczy wniosek oraz właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich.

Jeżeli działki sąsiadujące z terenem inwestycji są przedmiotem współwłasności (lub współużytkowania wieczystego) określonych osób fizycznych, to konieczne jest odwołanie się w powyższej kwestii do ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W przypadku odrębnej własności lokali mamy do czynienia ze specyficznym układem stosunków prawnych. Przede wszystkim przedmiotem własności wszystkich właścicieli lokali jest nieruchomość wspólna, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tak więc stroną postępowania dotyczącego obowiązków właścicieli w zakresie utrzymania obiektu budowlanego (budynku) powinni być wszyscy właściciele lokali. Jednak specyfika nieruchomości wspólnej, powoduje, że ustawodawca utworzył wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, które tworzą wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości, zasada związana z powstaniem wspólnoty nie powinna mieć automatycznie przełożenia na sytuację zaistnienia odrębnej własności lokali w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Wprawdzie art. 27 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że w zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, jednak zastrzega w tym zakresie wyjątki określone w ust. 2 i 3. Zgodnie z ust. 2 art. 27, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Z powyższego wynika, że w przypadku braku stosowania przepisów o wspólnocie, zarządzanie nieruchomością wspólną sprawowane jest przez spółdzielnię mieszkaniową.

Pełnomocnik Spółdzielni wskazał, że brak zawiadomienia wszystkich współwłaścicieli gruntu sąsiedniego, tj. osób posiadających prawo odrębnej własności lokali narusza prawo do ochrony własnego interesu prawnego. W ocenie Spółdzielni, stronami postępowania powinny być osoby posiadające prawo odrębnej własności lokali. SKO nie podzieliło tego stanowiska, bowiem członków spółdzielni w sprawach związanych z nieruchomościami pozostającymi w ich zasobach, na zewnątrz reprezentuje, co do zasady, spółdzielnia, chyba, że członkowie ci wykażą swój zindywidualizowany interes prawny. Niezbędne jest, aby działanie ze względu, na które prowadzone jest postępowanie administracyjne dotyczyło bezpośrednio tego prawa do lokalu, bądź było związane z jego realizowaniem przez członka w sposób nie dający się pogodzić z istotą prawa spółdzielczego. Nieuprawnione będzie więc wywodzenie odrębnego od spółdzielni interesu prawnego dla jej członka, wyłącznie z faktu sąsiedztwa nieruchomości z działką objętą warunkami zabudowy. Także z faktu znajdowania się działki w obszarze analizowanym nie można wywieść tego rodzaju interesu.

Organ wskazał, że pełnomocnik Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "G." brał udział w postępowaniu przed organem I instancji (toczącym się w sprawie przedmiotowej działki już dwukrotnie).

III.1

Skargę na powyższą decyzję SKO wywiodła Wspólnota Mieszkaniowa "C. T. [...]" (dalej jako Wspólnota C.) kwestionując ją w całości i zarzucając naruszenie:

I. prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie i wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy niezgodnej z wnioskiem Inwestora, tj. m.in.:

a) przyjęcie przez organ, że Inwestycja obejmuje garaż podziemny, podczas gdy Inwestor wnioskował o wydanie warunków zabudowy dla zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych wraz z garażami podziemnymi;

b) samowolną zmianę wysokości Inwestycji poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej;

c) dopuszczenie zwieńczenia budynku masztem o dowolnych parametrach wysokościowych oraz przeznaczeniu;

d) przyjęcie przez organ, że odprowadzanie ścieków będzie odbywało się do sieci kanalizacyjnej, podczas gdy Inwestor wskazał, że przewidywane zapotrzebowanie na odprowadzanie ścieków będzie wynosić 190.000 dm3/d i będzie odbywało się ze zbiorników bezodpływowych, szamb;

e) art. 52 ust. 1 w zw. art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie i wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy w oparciu o niepełny wniosek Inwestora, tj. w sytuacji gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

II. innych przepisów postępowania, które mogły mieść istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

1. art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w całości materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także błędną i dowolną ocenę materiału dowodowego, tj. m.in.:

a) brak ustalenia czy zespól biurowo-usługowo-handlowy przy Pl. G. [...] w W. (dalej "Inwestycja") będzie posiadał funkcję teatru, podczas gdy brak takich informacji w dokumentacji przedstawionej przez Inwestora, zaś umowa oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste obliguje każdoczesnego użytkownika wieczystego do zabudowy nieruchomości budynkiem usługowo handlowym z teatrem;

b) brak ustalenia czy Inwestycja obejmuje pojedynczy garaż czy kilka garaży podziemnych;

c) brak ustalenia na jakiej powierzchni będzie realizowana Inwestycja;

d) brak ustalenia maksymalnej wysokości Inwestycji i jednocześnie samowolne przyjęcie przez organ zmiany wysokości Inwestycji poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej;

e) błędne przyjęcie przez organ, że odprowadzanie ścieków będzie odbywało się do sieci kanalizacyjnej, podczas gdy Inwestor wskazał, że przewidywane zapotrzebowanie na odprowadzanie ścieków będzie wynosić 190.000 dm3/d i będzie odbywało się ze zbiorników bezodpływowych, szamb;

f) brak wezwania Inwestora do uzupełnienia liczby miejsc parkingowych oraz postojowych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa;

g) brak ustalenia wysokości i przeznaczenia masztu zwieńczającego budynek;

2. art. 8 § 1 art. 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej Decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, w szczególności nie odniesienie się przez SKO do zarzutów wskazanych przez Skarżącego w odwołaniu tj. (i) zarzutu błędnego zastosowania i wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy w oparciu o niepełny wniosek Inwestora tj. w sytuacji gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (ii) zarzutu nierzetelnego przeprowadzenia postępowania, w tym w szczególności braku zgromadzenia pełnego materiału dowodowego oraz jego wnikliwej analizy, nieustalenie pełnego kręgu stron postępowania, niepodjęcia kroków zmierzających do wyjaśnienia wątpliwości i ustalenia pełnego stanu faktycznego postępowania oraz braku pełnego i precyzyjnego uzasadnienia rozstrzygnięcia, a jedynie ograniczenie się przez SKO do stwierdzenia, że "odnosząc się do pozostałych zarzutów, skład orzekający uznał, że są one bezzasadne";

3. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na bezzasadnym utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji w przypadku, gdy prawidłowe było wydanie przez SKO decyzji o odmowie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla Inwestycji, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji;

Strona wniosła o uchylenie decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o orzeczenie o kosztach postępowania.

III.2

Skarg na powyższą decyzję wniosła również Wspólnota Mieszkaniowa G. 3 w W. (dalej jako Wspólnota G.), zaskarżają ją w całości i zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i postępowania mających wpływ na wynik rozstrzygnięcia, tj.:

1. art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak rozważenia i ustosunkowania się do wszystkich zarzutów odwołania Skarżącej,

2. art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że zarządca drogi nie ma obowiązku wykonywania dodatkowej analizy i prognozy ruchu generowanego przez inwestycję w celu uzgodnienia inwestycji, podczas gdy brak jest uzgodnienia projektu decyzji z zarządcą drogi - Zarządem Dróg Miejskich w Warszawie, z uwagi na niewykonanie analizy i prognozy ruchu mającej na celu ocenę wpływu ruchu generowanego przez planowaną Inwestycję na przyległą sieć drogową co w konsekwencji prowadzi do nie spełnienia warunku zastrzeżonego przez zarządcę drogi,

3. art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. w zw. z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji sprzecznej z wnioskiem Inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, bowiem inwestycja polega na budowie garaży podziemnych, zaś w treści decyzji Prezydenta m.st. Warszawy i jej uzasadnieniu mowa jest o jednym garażu podziemnym,

4. art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 2 i 9 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji bez dokonania niezbędnych uzgodnień planowanej inwestycji z Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków i Zarządem Dróg Miejskich bowiem do uzgodnienia z organem konserwatorskim i właściwym zarządcą drogi przedłożono projekt decyzji o ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych wraz z garażem podziemnym, podczas gdy decyzja Prezydenta m.st. Warszawy została wydana dla inwestycji polegającej na budowie garaży podziemnych,

5. art. 53 ust. 4 pkt 11a u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie nie ma podstaw do uzgodnienia projektu decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej albo dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, podczas gdy planowana inwestycja wymaga odprowadzania do urządzeń wodnych wód opadowych lub roztopowych, ujętych w zamknięte systemy kanalizacji deszczowej służące do odprowadzania opadów atmosferycznych i systemy kanalizacji zbiorczej w granicach administracyjnych miast,

6. art. 29 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez brak informacji w treści decyzji o przestrzennym umiejscowieniu oraz parametrach lokalizacji zjazdu z terenu inwestycji,

7. art. 61 ust. 1 pkt 2 i 5 u.p.z.p. w zw. z art. 144 K.c. poprzez błędne przyjęcie, że dz. ew nr 16 posiada dostęp do drogi publicznej, podczas gdy nieruchomość składająca się z działki ew. nr [...] nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, w szczególności poprzez brak zjazdu na drogę publiczną oraz brak jego oznaczenia na załącznikach graficznych nr 1 i 2 stanowiących integralną część decyzji,

8. art. 53 ust. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 106 § 5 k.p.a. w zakresie w jakim organ utrzymał decyzję Prezydenta m.st. Warszawy, bowiem Zarząd Dróg Miejskich uzgadniając projekt decyzji Prezydenta m.st. Warszawy zobowiązany był do wydania postanowienia, a nie wydania jedynie stanowiska w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji,

9. art. 59 ust. 1 w zw. z art. 60 w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w z § 181 ust. 1, 2, 3 pkt 1d i 1e rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zakresie w jakim organ utrzymał decyzję Prezydenta m.st. Warszawy, pomimo braku decyzji środowiskowej dla przedstawionego zamierzenia inwestycyjnego, bowiem inwestycja oddziałuje na środowisko, a także nie zawiera informacji o zespole prądotwórczym i awaryjnym oświetlaniu ewakuacyjnym, który jest obligatoryjny dla budynków o powierzchni netto ponad 2.000 m2,

10. art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta m.st Warszawy, pomimo że na terenie Inwestycji zlokalizowana jest infrastruktura techniczna kolidująca z planowaną inwestycją, a w związku z tym niemożliwe jest uzbrojenie terenu ze strony gestora sieci ciepłowniczej,

11. art. 4, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 89 ust. 2, art. 91 ust. 4 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w zw. z art. art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji, która nie uwzględnia ochrony konserwatorskiej walorów urbanistycznych zabytkowego Placu G., zabytkowego Kościoła W.i zabytkowej Kamienicy B.,

12. § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji pomimo braku spełnienia warunku dotyczącego zasady kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu,

13. "art. 54 pkt 2 pkt a) i b)" w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez nieprecyzyjne określenie warunków i szczegółowych zasad zabudowy terenu, w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, tj. poprzez brak precyzyjnego oznaczenia linii wysokości zabudowy, co ma szczególne znaczenie dla ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w rejonie Placu G. z uwagi na ochronę konserwatorską walorów urbanistycznych zabytkowego placu, w szczególności z uwagi na lokalizację inwestycji blisko zabytkowego kościoła W. znajdującego się przy Pl. G. [...],

14. art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych poprzez błędne używanie pojęcia wjazdu, podczas gdy zgodnie z definicją ustaloną w ustawie o drogach publicznych połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi zjazd,

15. art. 2 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że nie doszło do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, ładu przestrzennego, kontynuacji funkcji oraz harmonizacji zabudowy, a to przez uznanie, że inwestycja będzie stanowić kontynuację rodzaju i funkcji zabudowy oraz zagospodarowania terenu,

16. art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a mianowicie brak ustalenia, że planowana Inwestycja zaliczana jest do rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko,

17. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez niedążenie przez SKO do podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, uwzględniając słuszny interes Skarżącej, jak również nie rozpatrzenie przez SKO, w sposób wyczerpujący, materiału dowodowego oraz dokonanie dowolnej oceny stanu faktycznego sprawy, skutkujące błędnym uznaniem, że organ I instancji nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, a także bezpodstawne podtrzymanie stanowiska Prezydenta m.st. Warszawy w przedmiocie uznania, że zmiana inwestycji z budowy garażu podziemnego na garaże podziemne w żaden sposób nie wpływa na parametry inwestycji,

18. art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. z art. 8 k.p.a. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji SKO z rażącym naruszeniem zasady praworządność, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji,

19. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie, a w konsekwencji utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Prezydenta m.st. Warszawy.

Strona wniosła o uchylenie decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o orzeczenie o kosztach postępowania.

IV.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

V.

(uwagi ogólne)

Skargi są bezzasadne.

W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się co do zasady wówczas, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy. Taka sytuacja zachodzi właśnie w niniejszej sprawie.

Decyzja ta stanowi wyraz potrzeby zapewnienia, w drodze indywidualnego aktu stosowania prawa, ochrony ładu przestrzennego, w szczególności niekontrolowanej zabudowy terenów pozbawionych zainwestowania, czy też zabudowy diametralnie innej, niż zabudowa już w danej lokalizacji istniejąca. Decyzja o warunkach zabudowy ma zatem wprost i bezpośrednio realizować definicję "ładu przestrzennego" z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. przez który rozumieć trzeba takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Oceny powyższego nie można dokonać w oderwaniu od danego terenu, na którym ma powstać określone, wskazywane we wniosku, zainwestowanie.

Kluczową zasadą postępowania w sprawie rozstrzyganej w drodze decyzji o warunkach zabudowy jest przy tym zasada dobrego sąsiedztwa, warunkująca możliwość zagospodarowania danego terenu od dostosowania się inwestora do cech i sposobu istniejącego na sąsiednim obszarze zagospodarowania. Zasady tej nie można jednak nigdy traktować dogmatycznie i apriorycznie, bez uwzględnienia potrzeby "pro-budowlanej" oceny sprawy i doświadczenia życiowego.

VI.

(analiza terenu i ustalonych współczynników zagospodarowania)

Na wstępie tej części rozważań należy wyjaśnić, że w przypadku rozstrzygania w drodze decyzji WZ o możliwej zabudowie, istotne znaczenie ma wyznaczony obszar analizowany, na podstawie którego dokonywana jest ocena czynników kształtujących ład przestrzenny w terenie. Ustawodawca w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. sformułował przy tym upoważnienie i wytyczne jakie należy wziąć pod uwagę przy regulowaniu tej kwestii w rozporządzeniu właściwego ministra (obecnie pojęcie obszaru analizowanego i zasady jego wyznaczania włączone zostały do ustawy - por. art. 61 ust. 5a u.p.z.p.). Sposób ustalania obszaru analizowanego wymaga zatem wyznaczanie wokół działki budowlanej terenu oraz przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się jako trzykrotną szerokość frontu działki przeznaczonej pod nową zabudowę, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia w dotychczasowej wersji). Na potrzeby analizy uwzględnia się przy tym zabudowę istniejącą na całym obszarze, a nie tylko tę położoną w najbliższym sąsiedztwie, choć ta z kolei może przemawiać za odstąpieniem od współczynników średnich, na rzecz rozwiązań indywidualnych.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie organy prawidłowo wyznaczyły obszar analizowany. Słusznie przyjęto bowiem, jako miarodajny, odcinek działki inwestycyjnej nr 16, przylegający wprost do placu G. o długości nieco ponad 90 m, skąd planowane jest skomunikowanie zamierzenia inwestycyjnego z drogą publiczną. W konsekwencji, granice obszaru analizowanego wynoszą ok. 270 m, jednakże nieznacznie je poszerzono z uwagi na konieczność rozpatrywania całych działek budowalnych, czy pełnych kwartałów zabudowy, ograniczonych ulicami. Powyższe działanie Sąd uznaje za prawidłowe i usprawiedliwione okolicznościami, gdyż teren analizowany nie musi w każdym przypadku przyjmować postaci figury geometrycznej foremnej.

Uwzględniając powyższe, w odniesieniu do podstawowej kwestii jaką jest ustalona funkcja obszaru możliwa do zrealizowania na działce inwestycyjnej, należy w pełni podzielić uwagi organów, wskazujące na unikalność i różnorodność ocenianego terenu.

Jak wskazano w zaakceptowanej przez organy analizie, teren planowanej inwestycji zlokalizowany jest w centralnej części Warszawy, przy placu G.. Jest to teren szczególnie ważny ze względu na aspekt historyczny, przestrzenny, społeczny ale i reprezentacyjny Stolicy. Sam Plac G. jest wpisany do rejestru zabytków jako układ urbanistyczny i podlega ochronie. Dodatkowo otoczony jest również innymi zabytkami, chronionymi indywidualnie. W przeszłości, na terenie inwestycyjnym istniała zabudowa dawnego Teatru Ż., który jednak został rozebrany, zaś sam teren wykorzystywany jest obecnie jako parking.

Za słuszne zatem należy uznać stwierdzenie organów, że obszar analizowany charakteryzuje się właściwą dla centrum miasta różnorodnością funkcji zabudowy - od mieszkaniowej wielorodzinnej, przez funkcje usługowe i towarzyszące funkcji mieszkaniowej: biurową, hotelową, oświaty, zdrowia, kultu religijnego, itd.

Organy opisały szczegółowo jaka zabudowa znajduje się wokół terenu przeznaczonego pod inwestycję, tj. zabudowa mieszkaniowo-usługowa, zabudowa sakralna, zabudowa stricte mieszkaniowa, budynki wysokościowe o różnych funkcjach mieszkalno-usługowo-biurowej, zabudowa na cele edukacji, zabudowa stricte usługowa, zabudowa handlowa.

Za zasadne Sąd uznaje stanowisko, że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację występującej w obszarze funkcji biurowej z usługami oraz handlowej. Mieści się to w granicach analizy i wytycznych wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i Sąd nie dostrzega zarzucanego wykroczenia i wadliwego ustalenia funkcji terenu. Jeszcze raz podkreślić należy nietuzinkowy i zróżnicowany charakter ocenianej okolicy.

Podobnie należy ocenić również kwestię wyznaczonej linii nieprzekraczalnej zabudowy na działce inwestycyjnej. Już pobieżny ogląd mapy stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji przekonuje, że zabudowa po zachodniej stronie Placu G. (przy działce inwestycyjnej) nie jest jednolitą, zwartą linią (nie tworzy ciągu pierzei tak jak w innych przypadkach, gdyż budynki położone są w różnym oddaleniu od ulicy. Niemniej jednak dokonując analizy i kierując się potrzebą stworzenia warunków do zabudowy, a jednocześnie mając na względzie potrzebę uszanowania potrzeb komunikacyjnych (zwłaszcza zwiększony ruch pieszych), określono linię nieprzekraczalnej zabudowy na 9 m od krawędzi jezdni, po to właśnie, by umożliwić wygodną i bezpieczną komunikację pieszą, priorytetową w centrach dużych miast. Sąd nie ma względem powyższego jakichkolwiek zastrzeżeń.

Jednocześnie w decyzji zawarto zapis, zobowiązujący inwestora do tego, by na etapie projektowym tak ukształtować część wysokościową, aby "nie sprawiała wrażenia, że należy do układu urbanistycznego placu". Zabiegiem architektonicznym w tym względzie ma być ukośne położenie brył w stosunku do Placu G., z jednoczesnym nawiązaniem do linii zabudowy budynku biurowego wchodzącego w skład kompleksu "C.". Sąd nie widzi w tym jakiegokolwiek naruszenia prawa. Co więcej, uznaje takie ukształtowanie przyszłej zabudowy za prawidłowe, tym bardziej, że niższą część budynku (tę od strony kamienicy B.) należy usytuować równolegle do Placu G., co w ocenie Sądu "oderwie" ją, przynamniej częściowo, od zabudowy wysokościowej.

Nie ma również jakichkolwiek podstaw, by w sposób prawnie uzasadniony kwestionować ustalony wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Zaakceptowana analiza urbanistyczna tego współczynnika wskazuje, podobnie jak wcześniej, daleko posuniętą różnorodność powierzchni zabudowy od około 0,09 do wartości 1. Średni wskaźnik występujący w obszarze wynosi ok. 0,7 przy czym dla samej funkcji usługowej (biura) wynosi 0,6.

Nie budzi zatem zastrzeżeń to, że organ ustalił wskaźnika w przedziale od 0,55 do 0,6 nawiązując w tym względzie do średniego wskaźnika dla funkcji usługowej w analizowanym obszarze.

Organ ograniczył przy tym wskaźnik zabudowy przyziemia (parteru), do max 0,55 z uwagi na konieczność utworzenia ciągu pieszego w kierunku wschód-zachód.

Wyraźnie łączy się to również z potrzebą zapewnienia swobodnego przejścia, przy czym takie rozwiązania podejmowane są w celu utrzymania wglądu na Synagogę im. N. oraz w celu kontynuacji powiązań przyrodniczych i komunikacyjnych. Podobne uwagi podniesiono względem zabudowy od strony Placu G.. Ustalenia analizy mają zatem w jak najpełniejszy sposób doprowadzić do respektowania wartości zabytkowych, co Sąd w całości akceptuje.

Sąd nie widzi także uchybień w zakresie ustalenia szerokość elewacji frontowych. Analiza zaakceptowana przez organy wykazała, że zabudowa posiada głównie charakter zabudowy pierzejowej, pojedynczo występują wolnostojące budynki mieszkaniowe wielorodzinne, usługowo-biurowe oraz wysokościowe (biura, hotele, funkcje mieszane).

Słusznie uznano za konieczne nawiązanie frontu do ukształtowanej już pierzei Placu G. Szerokość elewacji od strony Placu została ukształtowana z uwzględnieniem różnorodności zabudowy od 73 m do 76 m. Zastrzeżono jednak, że dla części niższej (od kamienicy B.) powinna wynosić od 38,5 m do 39,5 m, zaś dla budynku wysokościowego (składającego się z dwóch brył) 36,5 m łącznie, przy czym dla części o wysokości 120 m od 19 m do 20 m, dla części o wysokości 95 m od 15,5 m do 16,5 m.

W analizie rzeczowo i przekonująco odniesiono się do tego, dlaczego odstąpiono od przyjęcia wyliczonej średniej arytmetycznej szerokości elewacji frontowych występujących w obszarze. Wskazano na niemiarodajność średniej na potrzeby wyznaczenia szerokości nowej zabudowy (duże zróżnicowanie szerokości działek inwestycyjnych, a także funkcji zabudowy w centralnym rejonie Stolicy).

Podobnie rzecz wygląda w odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Jak wynika z analizy, jest ona w poddanym ocenie obszarze zróżnicowana. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się budynki o różnej wysokości, tj. kamienica B. - ok. 13,7 m, kompleks zabudowy "C." z częścią niższą - 21 m, oraz z częścią wyższą - 160 m.

Tym samym nie mogą budzić zastrzeżeń ustalenia organów, że zabudowa na działce inwestycyjnej powinna zostać zestopniowana i nawiązywać do wysokości kamienicy B. - 13,7 m, co nie oznacza że musi jej bezwzględnie odpowiadać, jak zdają się twierdzić Skarżący. Zwyżka zabudowy od tej strony działki, o wysokości 17,3 m powinna być wycofana o min. 7 m od lica budynku od strony Placu G.. W części niższej dopuszcza się również kondygnację techniczną o maksymalnej wysokości 3 m, odsuniętą o minimum 3 m od lica zabudowy części wycofanej IV kondygnacyjnej. Należy przy tym podkreślić, że nie ma mowy o jakimkolwiek wykroczeniu poza złożony wniosek. Po pierwsze, zarzuty w tym zakresie podnoszą osoby zupełnie nieuprawnione do ich formułowania (decyzja organu dotyczy w tym przypadku bowiem sfery wyłącznych uprawnień Inwestora, który nigdy nie kwestionował takiego ustalenia wysokości części niższej). Po drugie, organ nie jest bezwzględnie związany wnioskiem (i nie ma go niejako odwzorowywać 1:1), bowiem dysponuje luzem decyzyjnym w granicach wynikających z ustaleń przeprowadzonej analizy. Luz ten nie może jednak wykraczać w sposób znaczny poza żądanie Wnioskodawcy. W tym przypadku taka sytuacja z pewnością nie zachodzi.

Kontynuując uwagi odnośnie do ustalonej wysokości budynku należy zauważyć, że określenie zestopniowanej części wysokościowej (do 120 i do 95 m) jest uzasadniona umiejscowieniem działki w ścisłym centrum miasta, w sąsiedztwie dużych arterii komunikacyjnych, wśród budynków wysokościowych. Dlatego też Sąd nie ma zastrzeżeń względem dopuszczenia zabudowy w części jako wysokościowej, przy czym nie może ona sprawiać wrażenia przynależności do Placu G. (ochrona zabytkowego układu urbanistycznego), na co organy, uwzględniając wytyczne WKZ, zwracają uwagę niemalże na każdym kroku. Odrębnie jednak niż w części niższej, w częściach wysokościowych kondygnacja techniczna (np. szyby windowe, urządzenia obsługi budynku) ma się zawierać w ramach ustalonych wysokości, za wyjątkiem masztu. Nie można przy tym przyjąć, że ewentualna budowa masztu, zwłaszcza w porównaniu do znacznie wyższego budynku "C." -160 m, stanowi naruszenie jakichkolwiek norm wysokościowych.

Tym samym, Sąd podziela argumentację zawartą w przeprowadzonej analizie, że wyliczanie średniej arytmetycznej wysokości zabudowy nie jest miarodajne dla wyznaczenia wysokości nowej zabudowy, z uwagi na znaczne zróżnicowanie tego współczynnika w terenie.

Ponadto, wskazane wysokości możliwej zabudowy na działce nawiązują do zabudowy znajdującej się w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji.

Nie jest i nie może być sporna w sprawie kwestia geometrii dachów, która w analizowanym obszarze jest, podobnie jak wcześniejsze współczynniki, bardzo zróżnicowana.

Szczegółowo opisane w analizie rodzaje dachów (dwuspadowe, wielospadowe, płaskie) wskazują na ich dużą różnorodność, przez co przewidziany dach płaski jest w odniesieniu do nowoczesnej zabudowy inwestycyjnej dopuszczalny.

Uzasadniając dodatkowo zgodę na zabudowę wysokościową, organy odwołały się do analizy, podkreślającej obecność w obszarze budynków wysokościowych, tj. usługowo-apartamentowego budynku "C." - 160 m i wielkości rzutu 24 x 39 m, a także budynków znajdujących się wzdłuż al. J. tj. budynek Q 22 - 162 m i rzucie ok. 30 x 60 m, budynek PZU - 100 m i rzucie 32 x 55 m, budynek TP S.A. - 128 m. Analiza wskazuje również na zabudowę wysokościową wzdłuż ul. Świętokrzyskiej - budynek usługowo-biurowy o wys. 144 m i rzucie 32 x 70 m.

Znaczne zróżnicowanie zabudowy umożliwia przyjęcie, że z ładem przestrzennym nie koliduje zestopniowany w swojej formie budynek jaki przewidziano na działce inwestycyjnej.

Za uzasadnione należy uznać także nałożenie przez organy innych wymogów przyszłej zabudowy, m.in.:

▪ nakaz harmonijnego wpisania nowej zabudowy w otoczenie, uwzględniający kontekst przestrzenny i funkcjonalny, wynikające zwłaszcza z lokalizacji nowej zabudowy przy historycznym Placu G.,

▪ nakaz przeznaczenia parteru budynku na funkcję handlu i usług, przy jednoczesnym dopuszczeniu takiej funkcji także na innych kondygnacjach,

▪ w przyziemiu budynku należy przewidzieć przejście piesze/pasaż o kierunku wschód-zachód dla zachowania wglądu na Synagogę im. N.,

▪ reprezentacyjny charakter obszaru, miejsce, ranga i wartości przestrzeni publicznej wymagają przyjęcie rozwiązań przestrzennych o wysokich standardach estetycznych, funkcjonalnych i materiałowych,

▪ zakaz grodzenia terenu inwestycji i nakaz odpowiedniego stosowania zieleni i małej architektury w miejscach ogólnie dostępnych,

▪ wjazd/wyjazd do garażu podziemnego należy zlokalizować w części północnej terenu inwestycji w sposób niekolizyjny z ruchem pieszym wzdłuż Placu G.; w liniach rozgraniczających Placu G. nie dopuszcza się możliwości lokalizacji podjazdów;

▪ zakaz lokalizowania powierzchni sprzedaży przekraczającej 2.000 m2,

▪ przestrzeń ma być dostępna dla pieszych, w szczególności zaś tych o ograniczonej mobilności i percepcji.

Powyższa analiza przeprowadzona przez urbanistę, następnie zaakceptowana przez organy, dawała pełną podstawę do tego, aby zaakceptować wniosek i ustalić na rzecz Inwestora warunki zabudowy.

Wbrew zarzutom skarg, działka nr ew. 16 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - Placu G.. Po pierwsze, już z samego faktu położenia tej nieruchomości przy pasie drogi publicznej wynika, że jest ona bezpośrednio połączona z układem drogowym, zatem twierdzenie odmienne, nie polega na prawdzie. Po drugie, jak wynika z mapy stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji oraz z ogólnodostępnego dla każdego obywatela portalu mapowego Miasta Stołecznego Warszawy (por. http://mapa.um.warszawa.pl serwis "Geodezja", warstwa "Elementy BDOT500"), działka ma już istniejący zjazd z drogi publicznej, urządzony i funkcjonujący w odległości ok. 8 metrów od jej granicy z działką nr ew. 15, zabudowaną kamienicą B.. Wskazuje na to szczegółowa analiza mapy, której Skarżący nie przeprowadzili w sposób dostatecznie skrupulatny, o czym świadczą gołosłownie formułowane zarzuty, pomijające wprost ujawniony w BDOT500 (bazie danych obiektów topograficznych, o poziomie szczegółowości 1:500), zjazd na działkę. Twierdzenie tym samym, że działka inwestycyjna nie jest skomunikowana z drogą publiczną jest chybione.

Sąd nie stwierdza również naruszeń w kwestii określenia współczynnika miejsc parkingowych, który został powiązany z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy dla poszczególnych stref parkowania w mieście, przyjętym uchwałą Rady m.st. Warszawy nr LXXXII/2746/2006 z 10 października 2006 r.

Inwestycja posiada również dostęp do niezbędnych dla jej istnienia mediów. Istnieje zatem możliwość jej podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (por. uzgodnienie MPWiK), sieci energetycznej (por. uzgodnienie I.), sieci grzewczej (por. uzgodnienie z V.). Żaden z gestorów sieci, wbrew temu co sugerują obie skargi, nie odmówił uzgodnienia inwestycji. To zaś, że realizacja zamierzenia będzie się wiązać z potrzebą przebudowy sieci, jest rzeczą oczywistą i normalną w procesie inwestycyjnym. Nie oznacza to jednak, że jeżeli gestor sieci ma określone oczekiwania względem Inwestora, to można powiedzieć, że odmawia uzgodnienia realizacji inwestycji.

W ocenie Sądu inwestycja nie wymagała przeprowadzenia oceny odziaływania na środowisko zgodnie z ustawą z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 283 ze zm.).

Planowane zamierzenie nie znajduje się w wykazie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (także potencjalnie), jakie zostały wymienione w rozporządzeniu z 10 października 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r. poz. 1839 ze zm.), w szczególności w § 3 ust. 1 pkt 56 lit. b.

Inwestycja została również uzgodniona przez Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków postanowieniem z 17 sierpnia 2020 r. i nie ma podstaw do tego, by owo uzgodnienie w jakimkolwiek zakresie kwestionować.

VII.

(zarzuty skarg)

Odnosząc się do zarzutów skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "C." T. [...] należy w całości uznać je za chybione.

Przede wszystkim organy w żadnym razie nie wykroczyły poza to, co wynikało z wniosku Inwestora. Przypomnieć należy, że Inwestor modyfikował pierwotnie złożony wniosek, co do określonej nazwy inwestycji. Finalnie, zmianą z 4 listopada 2020 r. (por. k. 53 akt administracyjnych) ostateczną nazwę inwestycji określono jako budowę zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą, na działkach nr ewid. [...] (kubatura), [...] oraz części [...] (infrastruktura) w obrębie [...], przy placu G. [...], w dzielnicy Ś. [...]. Dokładnie taki opis zawiera decyzja organu I instancji, zatem wyrywanie z kontekstu zdań uzasadnienia tej decyzji i budowanie na tej podstawie zarzutów jest działaniem nietrafnym.

Sąd wskazał już wcześniej, że organy nie dopuściły się jakiejkolwiek samowolnej zmiany wysokości inwestycji, poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej. Jeszcze raz należy podkreślić, że w tym wypadku jedynym zainteresowanym byłby wyłącznie Inwestor, który nie zgłaszał jakichkolwiek zastrzeżeń do owej "samowolnej" zmiany wysokości. Nadto, nie ma mowy o jakiejkolwiek samowoli organu, gdyż w ramach badania przedłożonego wniosku, właściwy organ dysponuje luzem decyzyjnym, który umożliwia pewną modyfikację wniosku, jeżeli znajduje to oparcie w wynikach analizy obszaru oraz nie wypaczy sensu rozpatrywanego wniosku. Trudno w ogóle zakładać, że przewidzenie kondygnacji technicznej stoi w opozycji z interesem Inwestora i sprzeciwia się jego wnioskowi, skoro organ daje mu jedynie takie uprawnienie, nie formułując w tym względzie żadnego nakazu.

Bez jakiegokolwiek wpływu na ocenę wniosku pozostaje kwestia dopuszczenia zwieńczenia budynku masztem. Przede wszystkim jest to uprawnienie nadane Inwestorowi, z którego może, choć nie musi skorzystać w przyszłości. Nadto, kwestia budowy samego masztu, jego oddziaływania i wpływu na otoczenie będzie doprecyzowywana w ramach ewentualnego postępowania budowlanego.

Nieporozumieniem, wyjaśnionym dokładnie przez Inwestora, jest wadliwie wskazane we wniosku odprowadzanie ścieków w ilości 190.000 dm3 na dzień do zbiorników bezodpływowych (szamb). Decyzja organów uwzględnia wyjaśnienia Inwestora i słusznie wskazuje jako formę odprowadzania nieczystości płynnych do sieci kanalizacyjnej miasta.

Skarżąca nie chce zaakceptować tego oczywistego błędu Inwestora, a przy tym nie uwzględnia okoliczności, że nawet takie błędne wskazanie sposobu odprowadzania ścieków (a więc do szamb w ilości znacznie przekraczające zapotrzebowanie), mogło zostać swobodnie zmienione przez organ, w ramach luzu decyzyjnego. Podstawowym sposobem zapewnienia odprowadzania nieczystości ciekłych z nieruchomości jest jej podłączenie do sieci ogólnej, jeżeli tylko istnieje taka techniczna możliwość.

Nie można zaakceptować twierdzeń skargi, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Pomijając już wyjaśniony błąd wniosku, każdy z gestorów sieci pozytywnie uzgodnił inwestycję, formułując warunki takiego przyłączenia do swojej sieci. Nie jest rzeczą Skarżącej rozważanie, jaką infrastrukturę Inwestor będzie musiał przebudować. Jest to sprawa wyłącznie Inwestora i właściwego gestora sieci. Zarzuty próbują wskazać na uchybienia, które w ogóle nie występują.

Nie zachodzi także naruszenie art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Kwestia braku ustalenia czy zespól biurowo-usługowo-handlowy przy Pl. G. [...] w W. będzie posiadał funkcję teatru, nie ma jakiegokolwiek przełożenia na wynik sprawy. W ocenie skargi, brak informacji we wniosku oraz brak stosownego wpisu w decyzji, pozostaje w sprzeczności z umową oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, obligujące każdoczesnego użytkownika wieczystego do zabudowy nieruchomości budynkiem usługowo handlowym z teatrem. Skarżące Wspólnoty nie mają jakichkolwiek uprawnień do rozliczania Inwestora z tego, jak ten się wywiązuje z umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jest to indywidualna i prywatna sprawa Inwestora w jego relacji z organem oddającym grunt w użytkowanie wieczyste.

Nie zachodzi wskazywana sytuacja braku ustalenia czy inwestycja obejmuje pojedynczy garaż czy kilka garaży podziemnych (wyraźnie określa to sentencja, zaś doprecyzowanie tego nastąpi na etapie pozwolenia na budowę).

Nie można również powiedzieć, że nie ustalono na jakiej powierzchni będzie realizowana inwestycja. Decyzja wyraźnie wskazuje, gdzie będzie zrealizowane zamierzenie (na jakiej działce zarówno kubatur jak i infrastruktura), określa wymagane współczynniki. Uwagi wskazujące na przeciwne wnioski są nieuzasadnione.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut braku ustalenia maksymalnej wysokości inwestycji, gdyż decyzja wprost i zarazem niezwykle precyzyjne określa wysokość elementów zabudowy. Kwestia wysokości inwestycji w jej niższej części, umiejscowionej od strony kamienicy B., poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej została już omówiona. Nie ma mowy o jakimkolwiek naruszeniu w tym zakresie.

Kwestia ilości ścieków i sposobu ich odprowadzania została już wyjaśniona. Podana we wniosku ilość to oczywisty błąd Inwestora, szczegółowo przez niego wyjaśniony (także na rozprawie). Sąd podtrzymuje swoje wcześniejsze wyjaśnienia.

Kwestia miejsc parkingowych została prawidłowo ustalona w decyzji. Prawem inwestora jest wskazanie, na jakiej powierzchni zamierza realizować obsługę w zakresie parkowania pojazdów. Rolą organu jest natomiast to ocenić i określić liczbę miejsc wymaganych do realizacji zamierzenia. To właśnie w tym przypadku organ jest związany żądaniem Inwestora i jeżeli ten wskazuje, że zamierza zrealizować parkingi na powierzchni 4.999 m2, czyniąc to prawdopodobnie po to, aby nie przeprowadzać w tym momencie oceny oddziaływania na środowisko (zgodnie z rozporządzeniem z 2019 r. oceny takiej wymagałaby budowa garaży/parkingów o powierzchni od 0,5 ha - 5.000 m2). Nie zachodzi przy tym sytuacja obchodzenia prawa, gdyż Inwestor zobowiązany jest do zapewnienia tylu miejsc parkingowych ile będzie wynikać z ostatecznego kształtu inwestycji (organy wskazały sposób ich liczenia). Miejsca te będą musiały zostać umieszczone na powierzchni wskazanej w decyzji, przy czym należy zwrócić uwagę Skarżących, że nie zawsze ilość miejsc w prosty sposób przekłada się na zajętą powierzchnię. Skarżący widzą ten problem wyłącznie jednowymiarowo, w sytuacji gdy miejsca parkingowe mogą zostać zapewnione poprzez odpowiednie parkowanie pojazdów np. piętrowo na platformach. Kwestia ta będzie jednak musiała zostać szczegółowo przeanalizowana w ramach ewentualnego postępowania budowlanego.

W ocenie Sądu, zarówno zaskarżona decyzja SKO jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta m.st. Warszawy zostały należycie uzasadnione, wyjaśniając wszystkie elementy istotne dla rozstrzygnięcia. To zaś, że Skarżący nie czują się przekonani motywami decyzji, nie świadczy o tym, że naruszono art. 8 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. Sąd prezentuje stanowisko, zgodnie z którym odniesienie się do zarzutów odwołania nie musi następować poprzez kolejne omawianie wszystkich podnoszonych przez Strony uchybień, które w tej sprawie polegają na wielokrotnych powtórzeniach tych samych kwestii np. wysokości masztu na budynku, odprowadzania ścieków, itp., tyle że zostały ujęte w odmienny sposób (raz jako naruszenie procesowe, raz jako zaniechanie wyjaśnienia istoty sprawy, a raz jako naruszenie materialne poprzez wykroczenie poza ramy wniosku Inwestora). Wystarczające jest, aby organ dokonał analizy przedmiotu sprawy i wskazał, dlaczego wydane warunki zabudowy są prawidłowe. Taka też sytuacja występuje w niniejszej sprawie.

Odnosząc się do zarzutów skargi Wspólnoty Mieszkaniowej G. [...], w zakresie w jakim nie dublują się z omówionymi już zrzutami Wspólnoty Mieszkaniowej "C.", należy wskazać, że również i one są niezasadne.

Przede wszystkim, inwestycja została prawidłowo uzgodniona zarówno z Zarządem Dróg Miejskich w Warszawie, jak również z Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Sąd podkreśla, że jeżeli organem uprawnionym do uzgodnienia jest organ wydający decyzję o warunkach zabudowy (tak jest w sprawie niniejszej), to nie jest wymagane dokonanie tego uzgodnienia w formie postanowienia. Należy wyjaśnić, że dochodzi tu do skupienia uprawnień władczych (uzgodnienie i wydanie decyzji) w rękach jednego organu, zatem tworzenie wymagania bezwzględnego wydania, niejako "samemu sobie", postanowienia, jest nietrafne. Należy przy tym podnieść, że uzgodnienia dokonuje i decyzję wydaje Prezydent m.st. Warszawy a nie Zarząd Dróg Miejskich w Warszawie, który organem nie jest, a jedynie go reprezentuje jako jednostka organizacyjna miasta. Tym samym to organ ostatecznie decyduje, czy inwestycja z perspektywy zarządcy drogi, może zostać zrealizowana. Ocena wskazana w piśmie ZDMu nie wyłącza możliwości skomunikowania inwestycji w planowany sposób. Kwestia tego, czy i w jaki sposób rozmiar inwestycji wpłynie na bezpieczeństwo ruchu drogowego, będzie podlegać szczegółowej ocenie w ramach stosownej procedury lokalizacji nowego zjazdu z drogi publicznej. Na tę chwilę należy jedynie zauważyć, że Skarżącym nie odpowiada planowana inwestycja, bowiem z pewnością wprowadzi ich zdaniem zagrożenie dla ruchu (raczej jego zwiększenie), natomiast nie dostrzegają oni tego, że już obecnie na działce inwestycyjnej funkcjonuje duży parking, na co najmniej kilkadziesiąt pojazdów.

Podobnie rzecz wygląda w odniesieniu do uzgodnienia dokonanego przez MWKZ. Strony chętnie podnoszą zarzut, że organ ten uzgadniał w istocie inną inwestycję niż ostatecznie określona w decyzji, zatem procedurę należało powtórzyć. Sąd tego zapatrywania w ogóle nie podziela. Zdać sobie należy sprawę, że przedmiotem oceny organu konserwatorskiego była inwestycja w jej zewnętrznym kształcie, dokonana z punktu widzenia wartości chronionego układu urbanistycznego Placu G.. Zmiany nazewnictwa inwestycji wprowadzane w kolejnych korektach wniosku, nijak się mają do dokonanego uzgodnienia. Jedynie istotna zmiana okoliczności sprawy, zwłaszcza co do kształtu, położenia czy gabarytów zabudowy, wymagałaby ponownego uzgodnienia.

Dodatkowo Sąd podkreśla, że decyzja o warunkach zabudowy, wbrew uwagom skargi, w sposób kompletny uwzględnia potrzebę ochrony konserwatorskiej Placu G.. Zarówno sama decyzja, jak i uzgodnienie MWKZ, są wynikiem wcześniejszych, wypracowanych ustaleń w tym zakresie. Nie można podzielić zatem uwag skargi, że chronione wartości Placu G. doznają uszczerbku. Poza tym, że Skarżące nie mają jakichkolwiek uprawnień w dziedzinie ochrony zabytków, aby podważać pozytywne uzgodnienie MWKZ (organ wyspecjalizowany), to należy nadto wskazać, że szczegółowy zakres ochrony będzie przedmiotem odrębnej zgody organu konserwatorskiego w ramach procedury przewidzianej w art. 36 u.o.z.

W niniejszej sprawie nie było podstaw do uzgadniania inwestycji na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 11a u.p.z.p. z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej albo dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej PGW Wody Polskie. Strona w istocie prognozuje w jaki sposób inwestycja będzie wyglądać, w szczególności, że będzie wymagała odprowadzania do urządzeń wodnych wód opadowych lub roztopowych, ujętych w zamknięte systemy kanalizacji deszczowej służące do odprowadzania opadów atmosferycznych i systemy kanalizacji zbiorczej w granicach administracyjnych miast. Na tym etapie sprawy trudno jest nawet zakładać, nie mówiąc o przesądzeniu, czy do takiej sytuacji w ogóle dojdzie. Sposób zagospodarowania wód opadowych i roztopowych jest kwestią, o której będzie można dyskutować w ramach etapu pozwolenia na budowę, kiedy sprecyzowany zostanie ostatecznie kształt inwestycji, w tym jej tereny biologicznie czynne.

Całkowicie chybione są dywagacje pełnomocnika Skarżącej odnośnie do naruszenia art. 29 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych i art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Po pierwsze, działka inwestycyjna ma dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący zjazd, który opisano wyżej. Po drugie, decyzja określiła lokalizację wjazdu/wyjazdu do garażu i sposób jego umiejscowienia oraz zamaskowania zielenią. Nie można tego mylić z położeniem zjazdu z drogi publicznej, którego przebudowa należeć będzie do Inwestora i która wymagać będzie stosownej zgody zarządcy drogi. Sąd stanowczo przy tym podkreśla, że niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy jest twierdzenie, że działka nr ew. [...] nie ma dostępu do drogi publicznej. Wprost z mapy wynika, że ma ona wykonany zjazd z drogi publicznej, który jeszcze do 2017 roku obsługiwał istniejący na niej budynek (rozebrany).

Trudno również mówić o naruszeniu art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 181 ust. 1, 2, 3 pkt 1d i 1e rozporządzenia ws. warunków technicznych. Wbrew gołosłownym twierdzeniom skargi, planowana inwestycja, w jej wskazanym kształcie, nie wymagała uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji tego przedsięwzięcia. To, że pełnomocnik Skarżącej uważa, że inwestycja ta powinna jednak zostać poprzedzona decyzją środowiskową, nie oznacza, że tak w istocie być powinno. Strona nie wskazała jakichkolwiek podstaw prawnych wynikających z rozporządzenia z 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, które wskazywałyby na konieczność przeprowadzenia takiej oceny. Nie jest podstawą do tego zespół prądotwórczy jaki jest obligatoryjny dla budynków o powierzchni netto ponad 2.000 m2. Pomijając fakt, że kwestia ta będzie rozważana dopiero na etapie pozwolenia na budowę, jako element inwestycji wysokościowej, czego strona nie chce zaakceptować, to powyższe okoliczności i elementy zabudowy nie są przewidziane w powołanym rozporządzeniu.

Całkowicie niezasadne i to w stopniu oczywistym, są uwagi Skarżącej, wskazujące na niezgodność inwestycji, gdyż na jej terenie zlokalizowana jest infrastruktura techniczna kolidująca z planowanym zamierzeniem, a w związku z tym niemożliwe jest uzbrojenie terenu ze strony gestora sieci ciepłowniczej. Jeszcze raz należy podkreślić, czego obie skargi zdają się co najmniej nie dostrzegać, że wszyscy gestorzy sieci pozytywnie uzgodnili możliwość realizacji inwestycji. Jakkolwiek Skarżąca może tego nie akceptować, to jednak nie jest jej rzeczą decydowanie o tym, jak zostaną ukształtowane stosunki pomiędzy Inwestorem a gestorem sieci ciepłowniczej. Jest to indywidualna sprawa Inwestora, na którą Skarżące nie mają jakiegokolwiek wpływu.

Sąd nie uznaje również za zasadny zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych poprzez błędne używanie pojęcia wjazdu, podczas gdy zgodnie z definicją ustaloną w ustawie o drogach publicznych połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi zjazd. To nie organy, a pełnomocnik Skarżącej błędnie utożsamia używane w decyzji pojęcie wjazdu/wyjazdu do/z garażu z pojęciem zjazdu z drogi publicznej. Organy nie używają pojęcia wjazdu/wyjazdu dla określenia zjazdu z drogi publicznej a dla wskazania, gdzie i w jaki sposób należy umiejscowić wjazd/wyjazd do garażu. Czym innym jest natomiast kwestia zjazdu, w odniesieniu do którego organy wskazują, że jego lokalizacja będzie wymagać odrębnego postępowania z zarządcą drogi (por. inne ustalenia decyzji WZ i ustalenia w zakresie komunikacji).

Sąd nie podziela również zastrzeżeń, co do niezgodności inwestycji z zasadą kontynuacji funkcji zabudowy występującym w danym terenie. To, że przeznaczenie na cele usługowo-handlowe dopuszcza powierzchnię o wielkości 1.999 m2, w sytuacji gdy w analizowanym obszarze nie znajdują się żadne tak duże obiekty handlowe, nie oznacza, że decyzja nie może takiej zabudowy dopuścić. Jak już wielokrotnie wskazano, teren na którym zlokalizowana jest inwestycja jest bardzo mocno zróżnicowany. Ustalenie w tym zakresie należy zatem widzieć w perspektywie całości inwestycji, a nie tego, czy gdzieś w obszarze analizowanym znajduje się podobna zabudowa handlowa.

W powyższej sytuacji Sąd na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.) orzekł jak w sentencji.