Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 52/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-08-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 53 ust. 3 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 28 ust. 1, art. 32 ust. 4a, art. 48 ust. 1 pkt 2, art. 48b
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a) i c), art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 8 sierpnia 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. p.o. asystenta sędziego Dominika Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 sierpnia 2014 roku sprawy ze skargi A. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza W. z dnia [...] Nr [...], znak: [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącej A. D. kwotę 1300 (jeden tysiąc trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) – w skrócie: "K.p.a." oraz art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012r., poz. 647 ze zm.) - powoływana także jako: "ustawa", utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia [...] nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania części parteru istniejącego budynku mieszkalnego w celu przeznaczenia tej części budynku na funkcję handlową oraz przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego w celu przeznaczenia tego budynku na funkcję mieszkalną jednorodzinną na działce nr 502, położonej przy ul. A 64 w W.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przytoczyło stan faktyczny sprawy. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla ww inwestycji złożyli E. i W. małżonkowie K. Po uzyskaniu pozytywnych uzgodnień ze Starostą Powiatu [...] (postanowienie z dnia [...]., znak: [...]), Marszałkiem Województwa [...] (postanowienie z dnia [...], znak: [...]), Powiatowym Zarządem Dróg w W. (postanowienie z dnia [...], znak: [...]), organ I instancji w dniu [...] wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla planowanej przez wnioskodawców inwestycji.

Uczestniczka postępowania, A. D. w odwołaniu podniosła zarzut, że organ I instancji nie rozważył rzeczywistego zakresu wniosku. Brak bowiem danych o wielkości powierzchni mieszkalnej, która zostanie zmieniona na funkcję usługową, czy też powierzchni użytkowej w budynku gospodarczym, która miałaby zmienić się na funkcję mieszkalną jednorodzinną. W budynku, w którego części ma nastąpić zmiana sposobu użytkowania mieszkalnej na część handlowo usługową już teraz prowadzone są usługi, doszło zatem do zmiany sposobu użytkowania przed złożeniem wniosku. Z decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] wynika, że na działce istnieje budynek mieszkalno - usługowy, który miał być rozbudowany o część mieszkalną, w obecnej decyzji ww. budynek jest budynkiem typowo mieszkalnym i zgodnie z wnioskiem dopiero na podstawie zaskarżonej decyzji jego część miałaby ulec przekształceniu na funkcję handlową. Na mapie do celów opiniodawczych budynek posiada funkcję mieszkalną. Ponadto do decyzji załączono nieaktualną mapę, z której wynikałoby, że budynek gospodarczy jest w budowie, podczas gdy w rzeczywistości istnieje on od lat. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] działka nr 502 leży w zabudowie śródmiejskiej, a w aktualnej decyzji działka objęta jest funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej.. Z uwagi na powyższe A. D. wniosła o wyjaśnienie wskazanych rozbieżności, w jej ocenie wniosek zmierza bowiem do usankcjonowania samowolnie dokonanych zmian.

Kolegium w dalszej części uzasadnienia przytoczyło zasady ustalania warunków zabudowy w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy, a także rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) - zwanym dalej: "rozporządzeniem".

W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji prawidłowo przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Planowana inwestycja polega na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania części parteru istniejącego budynku mieszkalnego i przeznaczenia tej części budynku na funkcję handlową oraz na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego na mieszkalny jednorodzinny. Z analizy wynika, że ta inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej oraz usługowej, które występują w obszarze analizowanym. Podobnie sytuacja przedstawia się w odniesieniu do przeznaczenia części budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe. Z uwagi na fakt, iż przedsięwzięcie nie wiąże się z budową nowego obiektu, ustalenie parametrów zabudowy nie było konieczne. Inwestycja posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (droga powiatowa nr [...]- ul. A). Na nieruchomości istnieje przyłącze wodociągowe, kanalizacyjne, elektryczne. Decyzja jest także zgodna z przepisami odrębnymi (jej wydanie zostało uzgodnione właściwymi organami.

Odnośnie zarzutów A. D. Kolegium wyjaśniło, że z art. 64 ust. 2 ustawy wynika, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży. Powyższy przepis dotyczy jednak możliwości identyfikacji obiektu handlowego pod kątem jego powierzchni w aspekcie obowiązku wynikającego z art. 15 ust. 3 pkt 4 ustawy, który wymaga rozmieszczenia w planie miejscowym granic terenów pod budowę obiektów handlowych, o których mowa w art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy (o powierzchni sprzedaży powyżej 400 m2). Jednocześnie dla takich obiektów nie można określać warunków zabudowy w trybie art. 60 u.p.z.p. Wobec tego przepisy nie dają organowi wydającemu decyzje o warunkach zabudowy podstaw do wskazywania w decyzji powierzchni handlowej w budynku, jak również powierzchni, której dotyczy zmiana sposobu użytkowania, którą zresztą wnioskodawca określił na 17 m.

W ocenie organu odwoławczego nie ma znaczenia fakt, że na mapie załączonej do decyzji budynek gospodarczy na działce nr 502 został oznaczony jako "w budowie" Nie przesądza to o braku aktualności wskazanej mapy.. Ustalenie stanu faktycznego sprawy następuje nie tylko na podstawie mapy, ale przede wszystkim na podstawie przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto analiza nie bierze pod uwagę zabudowy istniejącej na działce objętej inwestycją, ponieważ ma na celu ustalenie funkcji oraz cech zabudowy istniejących na działkach sąsiednich. Kolegium wskazało, że o fakcie istnienia budynku gospodarczo - garażowego na nieruchomości inwestorów świadczy pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia 10 kwietnia 2012r., z którego wynika, że ww. budynek położony na działce E. i W. małż. K. przy ul. A 64, uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Dodatkowo organ II instancji podkreślił należy, że art. 40 ust. 4 ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2010r. nr 193, poz. 1287 ze zm.) wyraźnie wskazuje, iż materiały z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, które utraciły przydatność użytkową, podlegają wyłączeniu z tego zasobu, przy czym ta część, która stanowi materiały archiwalne, jest przekazywana do właściwych archiwów państwowych.

Odnosząc się do zarzutu niezgodności rodzaju zabudowy, ustalonej w kwestionowanej decyzji z określoną we wcześniejszych rozstrzygnięciach, organ odwoławczy wyjaśnił, że dla określonej nieruchomości może być wydana więcej niż jedna decyzja o warunkach zabudowy i wolą inwestora jest, z której z nich skorzysta w celu realizacji konkretnej inwestycji. W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli organu odwoławczego jest wyłącznie decyzja Burmistrza W. z dnia [...], wobec tego Kolegium nie ma podstaw do badania, czy decyzja Burmistrza W. z dnia [...] została wydana zgodnie z przepisami prawa.

Zdaniem organu II instancji nawet fakt, ze w części budynku prowadzona jest już działalność, wskazywana we wniosku jako zamierzenie inwestycyjne nie ma wpływu na możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy. W obowiązującym stanie prawnym można dokonać legalizacji samowoli budowlanej, w tym także ustalić warunki zabudowy dla takiej inwestycji. Z powyższych względów Kolegium uznało zarzuty odwołania za niezasadne, a decyzję Burmistrza W. z dnia [...], za zgodną z prawem.

Na ostateczną decyzję skargę do sądu administracyjnego wniosła A. D. podnosząc, że istniejący budynek wbrew wnioskowi nie jest budynkiem mieszkalnym tylko mieszkalno-handlowym, co wynika ze zgłoszenia z dnia 2 czerwca 2004r., kiedy to Państwo K. zgłosili roboty budowlane, polegające na zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego (prawa strona- przebudowa części parteru na pomieszczenie handlowe - salon telefonów komórkowych). W ocenie skarżącej jeżeli w decyzji nr [...] tego samego organu zawarto zapis, że jest to budynek mieszkalno-usługowy to nie ma podstaw, by ten sam budynek był dla potrzeb decyzji nr [...] tylko mieszkalny. Ponadto z decyzji [...] wynika, że działka 502 znajduje się z zabudowie śródmiejskiej, czego nie uwzględnia decyzja nr [...] pierwszo instancyjna w niniejszej sprawie. Tymczasem zapis o zabudowie śródmiejskiej do decyzji [...] skutkował możliwością skorzystania z odstępstw dotyczących realizacji budynku. W efekcie inwestorzy wybudowali budynek znacznie większy od przeciętnej zabudowy w regionie, co jest przyczyną przesłaniania pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi (kuchnia) przez nowoprojektowany budynek na działce 502.

Skarżąca podkreśliła, że zaskarżoną decyzją inwestorzy występują tak naprawdę o zalegalizowanie samowoli w zakresie użytkowania pomieszczeń wykorzystywanych już jako usługowe.

W uzupełnieniu do skargi z dnia 18 lipca 2013r. skarżąca powtórzyła zarzut nieaktualności mapy stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji organu I instancji. Na załączniku graficznym do wyników analizy nie są zaznaczone wszystkie budynki mieszkalne znajdujące się na działce o nr ewid. 502 oraz nie ma zaznaczonej granicy analizowanego obszaru. Podniosła także, że w dniu 4 maja 2011r. Państwo K. uzyskali od Starosty [...] decyzję nr [...], o pozwoleniu na budowę inwestycji obejmującej rozbudowę budynku mieszkalno-usługowego o część mieszkalną o pow. zabudowy 136,40m2. Fakt ten zataili w obecnie rozstrzygniętym wniosku. W chwili obecnej na działce 502 w W. przy ul. A 64 znajdują się następujące budynki: budynek mieszkalny o pow. ok. 100,00m2 z lokalem handlowym o pow. ok. 20,0m2, na który otrzymali zmianę przeznaczenia w czerwcu 2004r., rozbudowany o część mieszkalną na mocy wspomnianej wyżej decyzji starosty nr [...], o powierzchnię 136,40m2, co daje łączną powierzchnię 236,40m2 powierzchni mieszkalnej oraz budynek gospodarczo garażowy o powierzchni zabudowy ok. 80,0m2. Po uzyskaniu decyzją z dnia 8 października 2012r możliwości przebudowy i zmiany sposobu użytkowania tegoż budynku na budynek mieszkalny jednorodzinny, na działce 502, będą obydwa budynki z funkcją mieszkalną jednorodzinną o łącznej powierzchni zabudowy 316,40m2. W najbliższym otoczeniu budynki mieszkalne posiadają powierzchnię od około 50,0m2 do 115,00m2. W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości,

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

W piśmie procesowym z dnia 16 lipca 2014r. M. C., kurator dla nieznanego z miejsca pobytu uczestnika postępowania L. D. przyłączyła się do skargi. Podniosła, że z akt sprawy oraz decyzji wydanych w obu instancjach nie wynika, aby wystąpienie przez inwestora o warunki zabudowy miało związek z postępowaniem legalizacyjnym. Podkreślenia wymaga to, że w decyzjach brak jakichkolwiek ustaleń co do aktualnego zagospodarowania terenu, a zwłaszcza wykonanych robót budowlanych. W przypadku rozpoczęcia robót budowlanych inwestor nie może z własnej inicjatywy domagać się wydanie decyzji o warunkach zabudowy, lecz musi wykazać, że działa w celu wykonania obowiązku nałożonego na niego postanowieniem wydanym przez organ nadzoru w trybie art. 48 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego. Jeżeli zasadą jest, że przystąpienie do realizacji robót budowlanych czyni niemożliwym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, to tym samym nie jest dopuszczalne wydanie w takiej sytuacji decyzji o warunkach zabudowy. Żadna z omawianych decyzji nie może służyć samodzielnie do legalizacji robót budowlanych poza trybem wyraźnie w Prawie budowlanym przewidzianym. Jeżeli organ nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie legalizacyjne lub naprawcze w przedmiocie zrealizowanych robót budowlanych, to do jego kompetencji należy ocena, czy zachodzi potrzeba uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy.

W ocenie kuratora ustalenie rzeczywistego stanu istniejącego na nieruchomości przewidzianej do zmiany sposobu zagospodarowania jest niezbędne dla zweryfikowania wniosku i dokumentacji zawierającej charakterystykę planowanego zagospodarowania terenu. Brak omawianych działań po stronie organu l i II instancji w niniejszej sprawie stanowi uchybienie proceduralne, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270, zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej. Sąd uwzględniając skargę na rozstrzygnięcie uchyla je w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.).

Skarga jest uzasadniona. Podstawę materialno prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm., dalej jako u.p.z.p.), a w szczególności art. 53 ust.3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust.1, art. 59 ust. 1, i art. 61 ust. 1 u.p.z.p..

Podstawowy zarzut skarżącej i kuratora procesowego uczestnika postępowania sprowadza się do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, co narusza wynikającą z art. 61 ust.1 u.p.z.p. zasadę ustalania warunków zabudowy dla nowej inwestycji, którą jest również nowy sposób użytkowania. W ocenie autorek tego zarzutu przynajmniej część inwestycji, wskazanej we wniosku nie stanowi zamierzenia inwestycyjnego, a inwestycję już zrealizowaną. Dotyczy to w szczególności wskazywanego jako przyszły sposobu użytkowania obiektów objętych wnioskiem. Taki wniosek prowadzi do próby zalegalizowania samowoli budowlanej i jest próbą obejścia prawa.

Zarzut ten jest uzasadniony. Postępowanie administracyjne o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczy inwestycji, którą inwestor zamierza dopiero zrealizować (art. 59 w zw. z art. 61 ust.1 u.p.z.p.). Decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi rodzaj promesy i otwiera proces inwestycyjny, jej kolejnym etapem jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Należy podkreślić, że regułą jest wydawanie decyzji o warunkach zagospodarowania przed przystąpieniem do zmiany sposobu zagospodarowania ternu lub jego zabudowy, zaś odstępstwa od tej zasady muszą wynikać z przepisów prawa. Ta zasada pozostaje w ścisłym związku z analogiczną regułą Prawa budowlanego (które reguluje kolejny etap procesu inwestycyjnego), zgodnie z którą rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych dopuszczalne jest po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 PB). Jednocześnie ustawodawca wprost stwierdza, że nie wydaje się pozwolenia na budowę w przypadku rozpoczęcia robót budowlanych z naruszeniem art. 28 ust.1 PB (art.32 ust.4a PB). Brak takiego zapisu w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie daje podstaw do wniosku, że po rozpoczęciu zamierzenia inwestycyjnego inwestor w sposób dowolny może wystąpić z wnioskiem o warunki zabudowy. Wykładnia funkcjonalna unormowań ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczących decyzji lokalizacyjnych i o warunkach zabudowy sprzeciwia się takiemu rozumowaniu. W szczególności należy pamiętać, na co zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14.01.2014r. w sprawie II OSK 1890/12 (orzeczenie dostępne w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), że postępowanie o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji nie może prowadzić do kolizji z innymi postępowaniami dotyczącymi konkretnej inwestycji, zwłaszcza z procedurą legalizacyjną (art. 48b PB).

Z unormowania zawartego w art. 48b Prawa budowlanego wynika, że inwestor może ubiegać się o i warunki zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, czy będącej w toku tylko na potrzeby wszczętego już postępowania legalizacyjnego. Wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy musi nadto zostać poprzedzone stosownym postanowieniem organu nadzoru budowlanego (art. 48 ust.1 pkt 2 PB). Zatem to nie inwestor decyduje o wszczęciu procedury legalizacyjnej, a organ nadzoru budowlanego. To organ nadzoru budowlanego, wydając wspomniane postanowienie decyduje, że niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej. Oznacza to, że brak podstaw do skutecznego samodzielnego wystąpienia z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w przypadku inwestycji już zrealizowanej.

Tym samym błędne jest stanowisko organu odwoławczego, że nie było wadą kontrolowanego postępowania nieustalenie rzeczywistego stanu inwestycji, skoro możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy w postępowaniu legalizacyjnym. Raz jeszcze wskazać należy, że postępowanie legalizacyjne prowadzi inny organ – inspektor nadzoru budowlanego, zaś decyzja o warunkach zabudowy jest poprzedzona postanowieniem tegoż organu, zobowiązującym do przedstawienia takiego rozstrzygnięcia.

W orzecznictwie sądowo administracyjnym podkreśla się konieczność rozróżnienia zwykłego trybu wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu mającego powstać legalnie lub dla już istniejącego, którego użytkowanie ma ulec dopiero zmianie (art. 59 u.p.z.p.) od trybu legalizacyjnego (art. 48 prawa budowlanego), wszczynanego przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do obiektu realizowanego w warunkach samowoli budowlanej, czy którego sposób użytkowania w samowolny sposób zmieniono (NSA w powołanym wyroku w sprawie II OSK 1890/12 i wskazane tam orzeczenia).

Z powyższych rozważań wynika, że wadliwa wykładnia art. 61 u.p.z.p.. sprowadzająca się do przyjęcia, iż nawet zrealizowanie inwestycji nie sprzeciwia się wystąpieniu w zwykłym trybie o ustalenie warunków zabudowy doprowadziła do niewyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia, a więc naruszenia unormowań zawartych w art. 7i art. 77 § 1 k.p.a.

Planowana inwestycja polega na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania części parteru istniejącego budynku mieszkalnego w celu przeznaczenia tej części budynku na funkcję handlową oraz przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego w celu przeznaczenia tego budynku na funkcję mieszkalną jednorodzinną.

Organ I instancji przeprowadził analizę urbanistyczną wskazującą na możliwość realizacji tego typu inwestycji ze względu na zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa. Zaniechano jednak wyjaśnienia dotychczasowego sposobu zagospodarowania, a przede wszystkim stanu faktycznego terenu, na którym przewiduje się realizacje inwestycji, co jest warunkiem koniecznym w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Stosownie do obowiązujących przepisów wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać charakterystykę inwestycji, obejmującą m.in. określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz określenie charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ zobligowany jest też ustalić stan prawny i faktyczny na gruncie (art. 53 ust.3 pkt 2 w zw. z art.64. ust.1 u.p.z.p.).

W przypadku zamierzeń inwestycyjnych polegających na przebudowie, zmianie sposobu użytkowania takie ustalenia są niezbędne dla prawidłowego określenia zakresu przedmiotowego przyszłej inwestycji. Dopiero wyczerpujące wyjaśnienie w tym zakresie (rozróżnienia miedzy stanem faktycznym na gruncie istniejącym a planowanymi zmianami), pozwoliłyby na weryfikację zarzutu skarżącej i uczestnika postępowania co do próby zalegalizowania w istocie zrealizowanego już zamierzenia, z pominięciem procedury określonej w rt. 48 Prawa budowlanego. Zakres ustaleń faktycznych, poczynionych przez organy czyni niemożliwym weryfikację zasadności podstaw tego zarzutu. Również i w tym zakresie należy postawić organom zarzut naruszenia art. 7 i 77 § 1 k.p.a.

Trafnie zwraca uwagę skarżąca, że obecne rozstrzygniecie organów w niniejszej sprawie zupełnie nie współgrają z ustaleniami wynikającymi z poprzednich decyzji zarówno organu zagospodarowania przestrzennego jak i administracji architektonicznobudowlanej. Jak wynika z wskazywanych przez A.D. decyzji i orzeczeń, istniejący na działce 502 obiekt miał już przeznaczenie mieszkalno-usługowe, dlatego w pierwszej kolejności organ winien był zbadać jakie aktualnie ma przeznaczenie przedmiotowy budynek i wyjaśnić rozbieżności wynikające z poprzednich ustaleń. W razie ustalenia, że budynek jest już użytkowany jako usługowy organ winien umorzyć postępowanie i jednocześnie zawiadomić organ nadzoru budowlanego o samowolnej zmianie użytkowania. Należy też zauważyć, że zastrzeżenia skarżącej co do niewyjaśnienia wielkości powierzchni budynków , których przeznaczenie miałoby zostać zmienione są trafne, trzeba je wiązać z koniecznością ustalenia przedmiotowego zakresu wniosku, w szczególności w kontekście dotychczasowego sposobu użytkowania poszczególnych części obiektu. Również mapa załączona do decyzji winna odzwierciedlać aktualny stan naniesień w terenie.

Trafne zatem są zarzuty, że organ nie wyjaśnił kwestii, czy przed złożeniem wniosku nie doszło do samowolnej zmiany użytkowania obiektu, co w sposób oczywisty ma wpływ na wynik postępowania. Doszło w ten sposób do naruszenia art. 53 ust.3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust.1 u.p.z.p., które to naruszenie mogło mieć wpływ na wynik postępowania.

Z uwagi na powyższe, uznając skargę za uzasadnioną sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ja decyzją organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a. Na podstawie art. 152 p.p.s.a. sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku. Na zasądzone na podstawie art. 200 p.p.s.a. koszty postępowania składają się koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego w toku całego postępowania sądowoadministracyjnego.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy zastosują się do zawartych w uzasadnieniu wskazań co do wykładni unormowań ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz co do zakresu uzupełnienia postępowania wyjaśniającego.

d.r.