Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1357/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), Sędziowie asesor WSA Paweł Dańczak, sędzia WSA Katarzyna Golat, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2019 r. sprawy ze skargi R. W. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2018 r., znak [...] Minister Inwestycji i Rozwoju ( dalej organ ), po rozpatrzeniu odwołania R. W. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2017r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz R. W. w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie B., obręb [...] K., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] , [...] o pow. [...] ha, [...] [...] o pow. [...] ha, [...][...] o pow. [...] ha, [...][...] o pow. [...] ha i [...] [...] o pow. [...] ha przeznaczonej pod budowę autostrady [...] [...] – [...] dla odcinka od km [...] + [...] do km [...] + [...] w województwie [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Stan sprawy był następujący :

Nieruchomość położona w gminie B., obręb [...] K., oznaczona jako działki nr [...][...]o pow. [...] ha, nr [...][...]o pow. [...] ha, nr [...][...] o pow. [...] ha, [...][...] o pow. [...]ha, nr [...][...] o pow. [...] ha, nr [...] [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2007 r., znak: [...] o ustaleniu lokalizacji drogi, zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2008 r., znak: [...], została przeznaczona pod budowę autostrady [...][...] - [...] dla odcinka od km [...]+[...] do km [...]+[...] w województwie [...].

Wojewoda [...], decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., znak: [...] wydaną po ponownym rozpatrzeniu sprawy, orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz R. W. w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w/w działek.

R. W. złożył odwołanie od powyższej decyzji, wnosząc o jej uchylenie i podnosząc, iż decyzja ta jest wadliwa, ponieważ wtoku postępowania naruszono szereg przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego.

Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania, wskazał, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania o realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tzw. specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość położoną w gminie B., obręb [...] K., oznaczoną jako działki nr [...][...]o pow. [...] ha, nr [...][...]o pow. [...] ha, nr [...][...] o pow. [...] ha, [...][...] o pow. [...] ha, nr [...][...] o pow. [...] ha, nr [...][...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lutego 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. P. (uprawnienia nr [...]). Organ wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości K., w północno-zachodniej części obrębu, w niewielkiej odległości od obszaru zabudowanego. Sąsiedztwo nieruchomości stanowią tereny rolne i zalesione. Dojazd do działek odbywa się częściowo drogą asfaltową od strony wsi i częściowo drogą nieutwardzoną. Według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, objęte postępowaniem działki miały kształt regularnego wydłużonego pasa gruntu, a ich teren był płaski. Na działkach nr [...], nr [...] i nr [...], zgodnie z oświadczeniem dotychczasowego właściciela, potwierdzonym przez świadków przesłuchanych w toku postępowania zakończonego decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015 r., znajdowały się uprawy sadownicze - plantacja towarowa drzew jabłoni, plantacja towarowa orzecha włoskiego, plantacja towarowa porzeczki czarnej oraz plantacja towarowa krzewów winorośli, a także budowle - ogrodzenie z siatki stalowej, dwa zbiorniki stalowe i szopa drewniana. Z kolei działki nr [...], nr [...] i nr [...] według stanu na dzień [...] sierpnia 2007 r. stanowiły grunt orny.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegły podał, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi wyceniana nieruchomość, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy B. Nr [...] z dnia [...] września 2003 r., była położona na terenie oznaczonym symbolem [...] - teren autostrady [...].

Wobec tożsamości przeznaczenia wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenia ustalonego na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, biegły dokonał analizy rynku nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, w pierwszej kolejności badaniu poddając rynek nieruchomości położonych na terenie powiatu b., a następnie, z uwagi na brak transakcji mogących stanowić materiał porównawczy, na terenie całego województwa [...]. Ze względu na niewystarczającą ilość transakcji w dwuletnim okresie poprzedzającym chwilę sporządzenia operatu, do analizy przyjęto okres od 2014 r. do dnia wyceny.

Przy wycenie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej

Rzeczoznawca ustalił, że głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja (waga [...]%), sąsiedztwo i otoczenie (waga [...]%) oraz dostęp do nieruchomości (waga [...]%). Rzeczoznawca dokonał charakterystyki przyjętych cech na stronie [...] operatu. Do porównania przyjęto [...] transakcji nieruchomościami opisanymi szczegółowo w tabeli nr [...] zamieszczonej na stronie [...]-[...] operatu. Ceny transakcyjne nieruchomości drogowych na rynku wahały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/m2. Po zestawieniu cech rynkowych nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą wartość [...] m2 przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł, co pozwoliło na określenie łącznej wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Wartość odtworzeniową części składowych znajdujących się na działkach nr [...], nr [...] oraz nr [...] biegły oszacował na podstawie tabel zamieszczonych w publikacji "Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie" autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego (Instytut Sadownictwa i Kwiaciarstwa w Skierniewicach) wydaną przez PFSRM, Warszawa 2012. Wobec okoliczności, że zamieszczone tablice były aktualne według stanu z grudnia 2010 r., rzeczoznawca majątkowy zastosował wskaźnik wzrostu cen towarów i usług według danych GUS w wysokości [...]. Na podstawie powyższych założeń nasadzenia wyceniono na kwotę [...] zł. Z kolei wartość naniesień budowlanych określono na podstawie katalogu [...] z 2016 r. na łączną kwotę [...] zł. Łączna wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz R. W.

Minister podkreślił, że chcąc dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2017r., Minister Inwestycji i Rozwoju uznał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową, zatem wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny i okres analizy rynku. W ocenie organu, w operacie szacunkowym prawidłowo również zostały oszacowane części składowe nieruchomości. W związku z faktem, iż w dacie przeprowadzenia wizji lokalnej na przedmiotowej nieruchomości istniała już autostrada [...], nie było możliwe dokładne określenie stanu jej zagospodarowania na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy posłużył się w tym zakresie oświadczeniem dotychczasowego właściciela, potwierdzonym przez świadków, przesłuchanych w toku postępowania.

Z powyższą decyzją nie zgodził się R. W., zaskarżając do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2018r. w całości i zarzucając jej, że:

nie zapewniono mu czynnego udziału w istotnych częściach postępowania administracyjnego, a to oznacza, że naruszono art. 10 kpa.

w toku postępowania administracyjnego Wojewoda [...] bezpodstawnie oddalił wnioski dowodowe skarżącego z dnia [...],[...] oraz [...] kwietnia 2017r., złożone w celu ustalenia czy rzeczoznawca majątkowy T. P. sporządził operat szacunkowy ze szczególną starannością tj. zgodnie z art. 175 ust 1 u.g.n.

operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego Pana T. P. nie może stanowić dowodu w sprawie, ponieważ wartość rynkowa nieruchomości ustalona została na podstawie nieruchomości niepodobnych do nieruchomości szacowanej, co narusza wprost art.153 ust. 1 u.g.n.

operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T. P. o wartości przedmiotowej nieruchomości nie może stanowić dowodu w sprawie i być podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania, gdyż określona w nim wartość rynkowa ustalona została z naruszeniem art. 151 ust. 1 u.g.n.

żadna z [...] transakcji podobnych (strona [...] i [...] operatu) nie spełnia ustawowego wymogu, który stanowi, że strony transakcji nie działały w sytuacji przymusowej.

żadna z [...] transakcji podobnych (strona [...] i [...] operatu) nie spełnia ustawowego wymogu który stanowi, że strony transakcji miały stanowczy zamiar zawarcia umowy.

żadna z [...] transakcji podobnych (strona [...] i [...] operatu) nie spełnia ustawowego wymogu który stanowi, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku.

operat szacunkowy o wartości przedmiotowej nieruchomości wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego T. P. nie może stanowić dowodu w sprawie, gdyż jest sprzeczny z § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który obliguje do przedstawienia w operacie toku obliczeń, a także uwarunkowań dokonanych czynności.

Wobec powyższych uchybień skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2017r. znak [...], a także o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718).

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną decyzją orzekł Minister Inwestycji i Rozwoju było ustalenie na rzecz R. W. odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie B., obręb [...] K., oznaczonej jako działki nr [...][...] o pow. [...] ha, nr [...][...] o pow. [...] ha, nr [...][...]o pow. [...] ha, [...][...]o pow. [...] ha, nr [...][...] o pow. [...] ha, nr [...][...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę autostrady [...][...] - [...] dla odcinka od km [...] + [...] do km [...]+[...] w województwie [...].

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2017 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. P. Sąd podziela pogląd organu, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA 1484/07, dostępny w CBOSA).

Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Sąd podziela ocenę organu, że operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2017 r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W omawianym operacie szacunkowym wyceny prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Wobec tożsamości przeznaczenia wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenia ustalonego na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg. Badaniu poddano rynek nieruchomości o przeznaczeniu drogowym położonych na terenie powiatu b., a z uwagi na niewielką ilość transakcji tego typu, rynek rozszerzono na teren całego województwa [...]. Ze względu na niewystarczającą ilość transakcji w dwuletnim okresie poprzedzający, sporządzenie operatu do analizy przyjęto okres od 2014 r. do dnia wyceny.

Do porównania przyjęto [...] transakcji, których ceny wahały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, ze średnią ceną w zbiorze wynoszącą [...] zł/m2.

Następnie zestawiono cechy rynkowe nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą. Wartość [...] m2 przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł, co pozwoliło na określenie łącznej wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.

Wartość odtworzeniową części składowych znajdujących się na działkach nr [...], nr [...] oraz nr [...] biegły oszacował na podstawie tabel zamieszczonych w publikacji "Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie" autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego (Instytut Sadownictwa i Kwiaciarstwa w Skierniewicach) wydaną przez PFSRM, Warszawa 2012. Wobec okoliczności, że zamieszczone tablice były aktualne według stanu z grudnia 2010 r., rzeczoznawca majątkowy zastosował wskaźnik wzrostu cen towarów i usług według danych GUS w wysokości [...]. Na podstawie powyższych założeń nasadzenia wyceniono na kwotę [...] zł. Wartość naniesień budowlanych określono na podstawie katalogu [...] z 2016 r. na łączną kwotę [...] zł. Łączna wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł i w takiej wysokości organ ustalił odszkodowanie na rzecz skarżącego.

W ocenie Sądu, wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, a autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości i części składowych znajdujących się na działce, a także szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Sąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Reasumując Sąd nie znalazł podstaw do uznania za słuszne zarzutów skargi, dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 151 ust.1 , art.153 ust.1 oraz art.175 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu, w kontrolowanym postępowaniu nie naruszono również przepisów postępowania, a w szczególności art. 10 kpa bowiem skarżący brał aktywny udział w postępowaniu przed organami obydwu instancji, wnosił skuteczne środki zaskarżenia i nie poniósł – w konsekwencji zarzucanego w skardze uchybienia – żadnych negatywnych skutków procesowych.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art.151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.