Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt II SA/Wa 2400/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-08-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność zaskarżonej decyzji w części

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Pisula-Dąbrowska, Sędzia WSA Przemysław Szustakiewicz, Asesor WSA Sławomir Antoniuk (spr.), Protokolant Magda Magdoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2007 r. sprawy ze skargi R. na uchwałę Rady Miasta J. z dnia [...] września 2003 r. nr [...] w przedmiocie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004 – 2008 1. stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały w części dotyczącej pkt 1 podrozdziału "Zasady ustalania wysokości stawek czynszu" w rozdziale IV załącznika do uchwały Rady Miasta J. z dnia [...] września 2003 r., nr [...] w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004 – 2008, 2. zaskarżona uchwała nie podlega wykonaniu w części określonej w pkt 1.


UZASADNIENIE

Rada Miasta J. uchwałą z dnia [...] września 2003 r., nr [...] przyjęła program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004 – 2008 stanowiący załącznik do tej uchwały.

R. w dniu [...] listopada 2006 r. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której zaskarżył pkt 1 podrozdziału "Zasady ustalania wysokości stawek czynszu" w rozdziale IV załącznika uchwały Rady Miasta J. z dnia [...] września 2003 r., nr [...] w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004 – 2008. Przepisowi określającemu zasady ustalania stawek czynszu R. zarzucił naruszenie art. 7 ust. 1 oraz art. 21 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) oraz art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polski i wniósł o stwierdzenie jego nieważności.

W uzasadnieniu skargi R. podniósł, że w rozdziale IV załącznika do uchwały zawarto zasady polityki czynszowej. Z punktu 1 ogólnych "zasad polityki czynszowej" wynika, że z uwagi na stan techniczny i niski standard mieszkaniowego zasobu Gminy oraz konieczność powstrzymywania procesu jego dalszej dekapitalizacji, Miasto J. będzie kontynuować aktywną politykę czynszową, ustalając czynsze na poziomie pozwalającym na utrzymanie mieszkań i budynków w stanie niepogorszonym i na stopniową likwidację wieloletnich zaniedbań w sferze remontów. Z powołanego przepisu płynie wniosek, że ogólny standard lokali komunalnych w J. jest bardzo niski, co spowodowane jest wieloletnimi zaniedbaniami w sferze remontów oraz, że likwidacja tych zaniedbań, a także utrzymanie zaniedbanych budynków i lokali w stanie niepogorszonym, miało decydujący wpływ na określenie w uchwale zasad ustalania stawek czynszu najmu.

Stosownie do punktu 1 w podrozdziale "Zasady ustalania wysokości stawek czynszu" w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta J. stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych oblicza się przy zastosowaniu wzoru:

stawka czynszu = 6 zł [(mx0,025)-wx0,01)+1]

m – ilość mediów; media: 1) woda, 2) gaz, 3) kanalizacja, 4) centralne ogrzewanie),

w - ilości spełnionych kryteriów; kryteria: 1) lokale w budynkach budowanych przed 1980 r., 2) lokale usytuowane na I i powyżej III kondygnacji w budynkach posiadających więcej niż III kondygnacje, 3) lokale usytuowane w budynkach położonych poza centrum miasta, które ograniczono wymienionymi w tym pkt. ulicami.

Ustalona w powyższy sposób stawka, zgodnie z punktem 2 ww. podrozdziału, począwszy od 2005r. wzrasta na dzień 1 lipca każdego roku o stopień inflacji i nie może przekroczyć 3 % wartości odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

W ocenie R., tak określony w przytoczonych uregulowaniach punktu 1 podrozdziału "Zasady ustalania stawek czynszu" załącznika do uchwały, sposób ustalania stawek czynszu najmu lokali mieszkalnych pozostaje w kolizji z obowiązującym prawem. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową a w szczególności: 1) położenia budynku, 2) położenia lokalu w budynku, 3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu, 4) ogólnego stanu technicznego budynku. Powołany przepis nakłada na radę gminy obowiązek ustalenia stawek czynszu oraz zróżnicowania ich w zależności od czynników określonych ustawowo. Uchwała rady gminy różnicująca stawki musi zawierać wszystkie czynniki wymienione w ustawie i nie może żadnego z nich pomijać. W ocenie R. w zaskarżonej części uchwały Rada Miasta J. nie uwzględniła wszystkich czynników wpływających na podwyższenie lub obniżenie wartości użytkowej lokalu. O ile można uznać, że w uchwale uwzględniono, jako czynnik obniżający wartość użytkową lokalu położenie budynku oraz położenie lokalu w budynku, to nie sposób uznać, że określenie budowy budynku jako daty granicznej, od której uzależniono ew. obniżenie stawki bazowej czynszu, stanowi którykolwiek z czynników wymienionych w art. 7 ust. 1 pkt 1-4. Mógłby to być jedynie czynnik z punktu 4 (ogólny stan techniczny budynku), nie wydaje się jednak racjonalne założenie, że wszystkie budynki wybudowane przed 1980 r. są w jednakowym stanie technicznym. Stąd też w ocenie R. w punkcie 1 podrozdziału zasady "ustalania wysokości stawek czynszu" załącznika do uchwały nie uwzględniono w ogóle - jako czynnika różnicującego wysokość stawek czynszu najmu - ogólnego stanu technicznego budynku. Jako standard przyjęto, że lokale komunalne nie są wyposażone w żadne media poza elektrycznością. Każde medium (woda, kanalizacja, gaz, centralne ogrzewanie) stanowi bowiem czynnik podwyższający wartość użytkową lokalu. Takie rozwiązanie wydaje się sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem i nie odpowiada ogólnym standardom cywilizacyjnym w Polsce. Założenie że normą jest wynajmowanie przez gminę mieszkań wyposażonych wyłącznie w elektryczność i przyjęcie, że każde inne medium w lokalu stanowi czynnik niejako "luksusowy", podwyższający jego wartość użytkową, budzi sprzeciw z czysto ludzkiego punktu widzenia. Przyjmując, jako normę, tak niski standard lokalu gmina w istocie sankcjonuje swoje wieloletnie zaniedbania w sferze remontów i prowadzi do utrwalenia w świadomości społeczności gminnej, że utrzymywanie komunalnego zasobu mieszkaniowego na tym poziomie, jeśli chodzi o standard techniczny, jest czymś normalnym i oczywistym. R. zwrócił też uwagę, iż przyjęcie, że każdy z określonych w uchwale czynników, wpływających na obniżenie wartości użytkowej lokalu, obniża stawkę bazową czynszu zaledwie o 1%, wskazuje, iż zróżnicowanie to nie ma większego wpływu na realną wysokość czynszu, można je zatem oceniać jako iluzoryczne. Mechanizm ustalania wysokości stawek czynszu został w całości podporządkowany przede wszystkim stworzeniu warunków do likwidacji wieloletnich zaniedbań w sferze remontów. Z treści zaś art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że czynsz najmu ma być przede wszystkim powiązany z aktualną wartością użytkową wynajmowanego lokalu mieszkalnego, jako świadczenie ekwiwalentne do świadczenia wynajmującego, polegającego na udostępnieniu najemcy lokalu mieszkalnego w określonym stanie. Czynsz najmu nie może natomiast stanowić zasadniczego źródła finansowania przez gminę remontu lokali. Z postanowień rozdziału VII pkt 3 załącznika do uchwały wynika, że jako główne źródło finansowania inwestycji i utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy w latach 2004-2008 przyjęto właśnie wpływy z czynszów. Tymczasem w uchwale brak jest jakiegokolwiek powiązania pomiędzy wpływami z czynszów płaconych za konkretne lokale, a wydatkowaniem przez gminę środków z tych wpływów na "likwidację zaniedbań w sferze remontów" tych właśnie lokali, czy budynków, w których się one znajdują. Również z tego powodu przyjęte w punkcie 1 "Zasad ustalania wysokości stawek czynszu" uregulowania są niezgodne z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo R. podniósł, że zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2005 r. wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien obejmować także warunki obniżania czynszu, o którym mowa w art. 7 ust. 2 tej ustawy. Zatem z dniem 1 stycznia 2005 r. gminy zostały zobligowane do wprowadzenia do uchwały w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy warunków obniżania czynszu. Takich postanowień w uchwale Rady Miasta J. brak, co przesądza o tym, iż pkt 1 podrozdziału "Zasady ustalania wysokości stawek czynszu" pozostaje w kolizji z art. 21 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ponadto została naruszona wyrażona w art. 7 Konstytucji RP zasada legalizmu. Podjęta uchwała, jako prawo miejscowe, powinna odpowiadać wymogom, jakie stawiane są przepisom powszechnie obowiązującym i nie może pozostawać w sprzeczności z aktem wyższego rzędu, jakim jest ustawa. W tym wypadku jednak Rada Miasta J. tej zasady nie przestrzegała, ponieważ pominęła w uchwale kwestie, do których określenia zobowiązała ją ustawa o ochronie praw lokatorów.

W odpowiedzi na skargę Burmistrz Miasta J. stwierdził, że zarzuty postawione w skardze przez R. są niezasadne. Podniósł, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksy Cywilnego nałożyła na rady gminy obowiązek uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na co najmniej 5-cio letni okres i o określonym zakresie tematycznym. Taką uchwałę w dniu [...] września 2003r. Rada Miasta J. podjęła. W rozdziale IV pt: "Zasady polityki czynszowej" podjętej uchwały został zamieszczony podrozdział pt: "Zasady ustalania wysokości stawek czynszu", w którym zamieszczono wzór matematyczny określający wysokość stawek czynszu w poszczególnych budynkach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta J. Zamieszczony algorytm uwzględnia wszystkie czynniki wymienione w art. 7 powołanej ustawy, mające wpływ na wartość użytkową lokali wchodzących w zasób lokali miasta J. Za chybione Burmistrz Miasta J. uznał argumenty R. sugerujące, że dokonany w Strategii podział budynków na wybudowane przed 1980r. i po tej dacie, nie uwzględnia jednego z najważniejszych czynników wymienionych w powołanym artykule ustawy tzn. ogólnego stanu technicznego budynków. Ponadto nie zgodził się ze stanowiskiem, że niemożliwe jest aby standard podstawowy budynków obejmował wyłącznie wyposażenie lokalu w elektryczność, a pozostałe media takie jak woda, kanalizacja, gaz, centralne ogrzewanie stanowiły czynnik podwyższający wartość użytkową lokalu. Wskazał bowiem, iż do 1980r. nie wybudowano na terenie Miasta J. żadnego nowego budynku wielorodzinnego, który powiększyłby zasób mieszkaniowy gminy. Około 98% budynków w mieście to przedwojenne, w większości drewniane budynki o jednakowym stanie technicznym. W związku z tym, ustalony podział budynków pod względem stanu technicznego jest jak najbardziej prawidłowy i zgodny ze stanem faktycznym. Stawki dotyczące mediów były ustalone zgodnie z art. 7 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, gdzie ustawodawca narzuca obowiązek podwyższenia lub obniżania stawki czynszu w zależności od wyposażenia w urządzenia techniczne i instalacje. Powyższe nie ma nic wspólnego ze standardem mieszkań jak twierdzi R., a jedynie różnicuje stawkę czynszu ze względu na wyposażenie lokali w media. Za niezasadny zarzut Burmistrz uznał kwestę braku jakiegokolwiek powiązania pomiędzy wpływami z czynszów płaconych za konkretne lokale, a wydatkowaniem przez gminę środków z tych wpływów na " likwidację zaniedbań w sferze remontów" tych właśnie lokali, czy budynków, w których się one znajdują. Wyjaśnił, że wpływy czynszowe (umieszczone w rozdziale VII pkt 3) są bezpośrednio powiązane z wysokością wydatków na budynki komunalne (umieszczone w rozdział VI pkt 1). Po analizie przychodów i wydatków wyraźnie widać, że część inwestycyjna jest pokryta z innych źródeł. Z czynszów pokrywa się jedynie remonty bieżące, eksploatacje oraz koszty zarządu. Część z wpływających do budżetu miasta opłat czynszowych tworzy fundusz przeznaczony na remonty i modernizacje budynków całego zasobu mieszkaniowego. Ustalony i zatwierdzony plan remontów pozwala na planową gospodarkę remontową, a nie na doraźne łatanie dziur. Analiza potrzeb remontowych oraz planów remontów i modernizacji wynika ze stanu technicznego budynków i rozłożona jest na poszczególne lata. Opracowanie planu remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego gminy pozwala na wytyczenie zasadniczych kierunków działań w tej dziedzinie, prowadzących do optymalizacji i realizacji wydatkowania ograniczonych środków finansowych, jakie gmina może przeznaczyć na ten cel. Przy planowaniu remontów i modernizacji wykorzystywane są okresowe przeglądy budynków, przeprowadzane w zakresie wymaganym przez art. 62 ustawy Prawo budowlane. Wszystkie potrzeby remontowo - modernizacyjne ustalane są w ten sposób, aby zapewnić dbałość o wszystkie obiekty w jednakowym stopniu. Opracowana polityka czynszowa powinna zapewnić samowystarczalność finansową w gospodarce mieszkaniowej. Ustalona wysokość czynszów pokrywa koszty bieżącego utrzymania budynków oraz zapewnia zgromadzenie środków na remonty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Przy czym oceniając legalność zaskarżonej uchwały Rady Gminy Sąd ocenia jej zgodność z prawem na podstawie przepisów prawa obowiązujących w dacie podejmowania tej uchwały.

Skarga R. zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę prawną wydania zaskarżonej uchwały Rady Miasta J. z dnia [...] września 2003 r., nr [...] w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta J. na lata 2004 – 2008 stanowi przepis art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591, ze zm.) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.).

Mocą ww. przepisu ustawy o ochronie praw lokatorów (...) rady gmin zostały zobowiązane do uchwalenia opracowanego na co najmniej pięć kolejnych lat wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin. Zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 4 tej ustawy, przedmiotowy program w szczególności również powinien obejmować zasady polityki czynszowej. Jednym z elementów polityki czynszowej jest stawka czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. W świetle postanowień art. 7 pkt 1-4 powołanej ustawy (w brzmieniu obowiązującym w dniu podjęcia zaskarżonej uchwały), w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: 1) położenie budynku, np. centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca, 2) położenie lokalu w budynku, np. kondygnacja, stopień nasłonecznienia lokalu, 3) wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, 4) ogólny stan techniczny budynku. Konstrukcja powołanego przepisu, czego strony nie kwestionują, nakłada na gminę obowiązek ustalenia stawki czynszu z uwzględnieniem wszystkich enumeratywnie wymienionych w tym przepisie czynników. Przesłanki zasadnicze muszą być bezwzględnie respektowane w każdej uchwale rady gminy, niezależnie od okoliczności faktycznych i rzeczywistych uwarunkowań. Sporne pomiędzy stronami jest zaś to, czy podjęta uchwała w zaskarżonej części uwzględnia czynnik obniżający wartość użytkową lokalu mieszkalnego o element wymieniony w pkt 4 artykułu 7 ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

Zasady ustalania wysokości stawek czynszu w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy Rada Miasta J. określiła w pkt 1 podrozdziału "Zasady ustalania wysokości stawek czynszu" w rozdziale IV "Zasady polityki czynszowej" załącznika do uchwały, ustalając, że w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta J. stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych oblicza się przy zastosowaniu wzoru: stawka czynszu = 6 zł [(mx0,025)-wx0,01)+1]. Jako czynnik podwyższający stawkę czynszu, z uwagi na podniesienie wartości użytkowej lokali mieszkalnych, przyjęto ilość mediów (we wzorze "m"), tj. 1) woda, 2) gaz, 3) kanalizacja, 4) centralne ogrzewanie. Jako czynnik pomniejszający wartości lokali mieszkalnych ustalono ilość spełnionych kryteriów (we wzorze "w"), którymi są: 1) lokale w budynkach budowanych przed 1980 r., 2) lokale usytuowane na I i powyżej III kondygnacji w budynkach posiadających więcej niż III kondygnacje, 3) lokale usytuowane w budynkach położonych poza centrum miasta, które ogranicza się wymienionymi w tym punkcie ulicami.

W ocenie Sądu, ma uzasadnione podstawy twierdzenie R., że określenie daty budowy budynku, jako daty granicznej, od której uzależniono pomniejszenie stawki bazowej czynszu, nie stanowi czynnika różnicującego wysokości stawki czynszu z uwagi na stan techniczny budynku. Dokonany podział na lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wybudowanych przed i po 1980 r. z punktu widzenia prawnego nie określa w jakim stanie technicznym znajdują się budynki pozostające w zasobie gminnym. W tym zakresie miarodajne są przepisu ustawy z dnia 7 lipca 1997 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.), bowiem normują one m.in. działalność związaną z utrzymaniem obiektów budowlanych w odpowiednim stanie technicznym, określonym szczegółowymi przepisami wykonawczymi o charakterze techniczno - budowlanym. Zgodnie z art. 62 ust. 1 tej ustawy, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2.000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1.000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;

4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy.

Zatem to wyniki kontroli okresowej i przeglądów technicznych budynków, a nie ustalenie granicznej daty ich wybudowania, dają rzetelny, kompleksowy i zgodny z obowiązującymi przepisami pogląd na ogólny stan techniczny obiektów budowlanych.

Dodatkowo podnieść należy, że zgodnie "Opisem stanu istniejącego" rozdziału II załącznika do przedmiotowej uchwały z dnia [...] września 2003 r. lokale gminne Miasta J. usytuowane zostały w 98 % w budynkach wzniesionych przed rokiem 1945, a tylko ok. 2 % mieszkań znajdowało się w budynkach wzniesionych w latach 1945 – 1995 r. Przy zachowaniu przyjętych uchwałą zasad ustalania wysokości stawki czynszu, w praktyce tylko nieliczna grupa najemców, zamieszkałych w budynkach stanowiących nie więcej niż 2% zasobów gminnych, zostałaby objęta czynnikiem wpływającym na wartość użytkową lokalu. Dla pozostałych najemców czynnik ten miałby charakter stały. Świadczy to o nierealizowaniu przez samorząd gminny przy uchwalaniu prawa konstytucyjnej zasady sprawiedliwości społecznej. Biorąc również pod uwagę, że każdy z określonych w uchwale czynników wpływających na obniżenie wartości użytkowej lokalu, obniża stawkę bazową o 1 %, to dodać należy, iż zróżnicowanie to nie ma realnego wpływu na rzeczywistą wysokość czynszu i stanowi jedynie działanie pozorne.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że uchwała Rady Miasta J. w zaskarżonej części w rażący sposób narusza art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 4. w zw. z art. 7 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (...). Nie zostały w niej uwzględnione wszystkie zasadnicze, bezwzględnie wiążące kryteria różnicujące stawkę czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu wymienione w art. 7 powołanej ustawy. Nie uwzględniono bowiem czynnika różnicującego, o którym mowa w pkt 4 powołanego artykułu, ogólnego stan technicznego budynku. W wyroku z dnia 22 października 1998 r., III RN 71/98 (publik. OSNAPiUS 1999 r., nr 23, poz. 738), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że czynniki wskazane wprost w art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (w sprawie niniejszej odpowiednio art. 7 pkt 1-4 ustawy o ochronie praw lokatorów ...) należy traktować jako obowiązujące w tym znaczeniu, że w każdym wypadku muszą być one uwzględnione jako przesłanki prawne różnicowania stawek czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej, które ustalane są w uchwale rady gminy. Równocześnie wyliczenie tego rodzaju czynników w art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie ma charakteru wyliczenia zamkniętego, nie wyklucza więc możliwości i potrzeby uwzględnienia przez radę gminy - stosownie do okoliczności, miejsca i czasu - ewentualnie także innych czynników mających znaczenie dla podwyższenia lub obniżenia wartości użytkowej lokalu. Dopiero w nawiązaniu do stawek czynszu zróżnicowanych w ten sposób w uchwale rady gminy, możliwe jest w każdym konkretnym wypadku, stosownie do walorów danego lokalu mieszkalnego, określenie prawidłowej stawki czynszu należnego za 1 m2 powierzchni użytkowej tego lokalu, co ma bezpośrednie znaczenie dla sytuacji prawnej najemcy tego lokalu. Przepisem art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie tylko wprowadzona została zasada nakazująca różnicowanie stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu przy uwzględnieniu czynników mających wpływ na zróżnicowanie jego wartości użytkowej, lecz także wskazane zostały te spośród takich czynników, które sam ustawodawca uznał za prawnie relewantne w celu wprowadzania tego rodzaju zróżnicowań stawek czynszu.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 147 § 1 w zw. z art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.