Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 12/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-02-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska /spr./ Sędziowie Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant Sekr. sąd. Joanna Wieczorkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2006r. sprawy ze skargi A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] marca 2004 r. Nr [...], II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu wpisu od skargi. /-/ E.Brychcy /-/ A.Łaskarzewska /-/ B.Kamieńska


UZASADNIENIE

Wójt Gminy D. decyzją z dnia [...]kwietnia 1998 r. na podstawie przepisów art. 98, art. 96 ust. 1 i 4, art. 97 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1987 r. Nr 105 poz. 741) zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność A. B. położonej w miejscowości D. (działka nr [...]) o powierzchni 54700 m2 na działkach oznaczonych numerami od [...] do [...].

W uzasadnieniu stwierdzono, że podział jest zgodny z planem ogólnym Gminy D. zatwierdzonym uchwała Rady Gminy Nr XXXI/85/92 z 18 grudnia 1992 r., ogłoszoną w dzienniku urzędowym nr 2/93 poz. 16. Plan ten przewidywał przeznaczenie projektowanych działek:

– [...],[...],[...],[...] pod UR - tereny rzemiosła,

– [...],[...],[...] pod drogi,

– [...] na poszerzenie drogi

– od [...] do [...] oraz od [...] do [...] pod MN - zabudowę mieszkaniową.

Zgodnie z porozumieniem zawartym 28 stycznia 1998 r. z A. B. właścicielem - działki nr [...],[...] i [...] miały przejść nieodpłatnie na rzecz Gminy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] lutego 1999 r. stwierdziło nieważność decyzji Wójta z 09 kwietnia 1998 r. Stwierdzono bowiem, iż decyzja ta jest sprzeczna z powołanym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan w odniesieniu do działek [...] - [...] i od [...] - [...] nie znajduje się na terenie mieszkaniowo usługowym o przewadze funkcji mieszkaniowej, tylko na terenie upraw rolnych.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy powyższa decyzja SKO została [...] marca 1999 r. uchylona, a Kolegium stwierdziło, że wydanie decyzji Wójta Gminy D. z09 kwietnia 1998 r. nastąpiło z naruszeniem prawa (art. 156 § 2 kpa) w części w której decyzja ta stanowi o wydzieleniu nowych działek oznaczonych jako ...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i stwierdziło nieważność decyzji z 09 kwietnia 1998 r. w pozostałym zakresie.

Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie II SA/Po 620/99 wyrokiem z dnia 17 listopada 2000 r. uchylił obie decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W uzasadnieniu wyroku wskazano, iż brak było na tym etapie postępowania podstaw do twierdzenia, iż decyzja z 09 kwietnia 1998 r. jest niezgodna z ustaleniami planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy D. z 18 grudnia 1992 r. Podkreślono, że jedynymi miarodajnymi dokumentami pozwalającymi na zbadanie zgodności proponowanego podziału z planem zagospodarowania przestrzennego jest jego część opisowa i graficzna, z zaznaczeniem terenu obejmującego nieruchomość podlegającą podziałowi, a tych dokumentów akta sprawy nie zawierają. Zwrócono także uwagę na to, że zainteresowanemu wydana została [...] stycznia 1998 r. na podstawie powyższego planu decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzyskał on również zaświadczenie Wójta Gminy z [...] lipca 1997 r. stwierdzające, iż działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem UN/U (tereny rozwojowe, mieszkaniowo-usługowe o przewadze funkcji mieszkaniowej).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] sierpnia 2001 r. odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Wójta Gminy D. z 09 kwietnia 1998 r. Uznano, iż zapisy planu oraz część graficzna nie precyzują w sposób dostateczny sposobu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Brak było zatem podstaw do stwierdzenia nieważności kwestionowanej decyzji.

Urząd Gminy D. zawiadomił A. B. [...] sierpnia 2002 r. o wszczęciu postępowania w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Nr XXV/206/2000-08-01 z 31 lipca 2000 r. (Dz.Urz. Nr 62 poz. 826) i zbyciem działki nr [...] w miejscowości D..

Wójt Gminy decyzją z [...] marca 2004 r. znak [...], na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139 z późn.zm.), § 23 uchwały Rady Gminy Nr XXV/206/2000-08-01 w związku z art. 85 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717) ustalił A. B. powyższą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] w kwocie [...]zł.

W uzasadnieniu wskazano, iż powyższą uchwałą Rady Gminy zmieniono przeznaczenie działki nr [...] z gruntów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej M/U oraz ustalono stawkę z tytułu wzrostu wartości w wysokości 10 %. Aktem notarialnym z dnia [...].07.2002 r. działka nr [...] została sprzedana. Spełnione zatem zostały przesłanki pozwalające na określenie wysokości opłaty (art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

Odnosząc się do zarzutu zainteresowanego, iż działka w poprzednim planie (uchwała Nr XXXI/85/92) była przeznaczona pod budownictwo Wójt wyjaśnił, iż według opinii sporządzonej przez kierownika zespołu przygotowującego plan miejscowy przyjęty uchwałą Nr XXV/206.2000-08-01 (M. Z.) działki oznaczone nr ewid. [...] - [...], w tym działka nr [...], w poprzednim planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były na cele upraw rolnych. Opinia ta - zdaniem Wójta - znajduje potwierdzenie w piśmie A. B. z dnia [...] maja 1999 r., w którym zawarty jest wniosek do Rady Gminy o zmianę przeznaczenia m.in. przedmiotowej działki z gruntu rolnego na budownictwo mieszkaniowe.

Sporządzony operat szacunkowy stwierdza, iż działka była użytkowana rolniczo przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a po jego zmianie (uchwała Nr XXV/206/2000-08-01) teren ten przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU). Wzrost wartości działki rzeczoznawca określił na kwotę [...]zł. Opłata wynosi zatem [...]zł (10 %), co przy uwzględnieniu poniesionych nakładów w kwocie [...] zł stanowi kwotę określoną w decyzji.

Odwołanie wniósł A. B., wnosząc o uchylenie decyzji Wójta.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...].11.2004 r. znak [...], po rozpoznaniu odwołania A. B., utrzymało w mocy opisaną wyżej decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...].03.2004 r. znak [...].

Kolegium uznało, iż kwestionowana decyzja jest zgodna z prawem. Podkreślono, że zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym można wprowadzić wyłącznie planem zagospodarowania przestrzennego, a nie decyzjami podziałowymi. Uchwałę w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego uchwalono w dniu [...].07.2000 r. i nie upłynęło jeszcze pięć lat od dnia wejścia w życie tego planu, co mogłoby stanowić przesłankę wykluczającą możliwość naliczenia opłaty. Odwołujący się sam mógł wystąpić do organu I instancji o naliczenie stosownej opłaty ale z tego nie skorzystał.

Na powyższą decyzję SKO A. B. wniósł skargę, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżący powołując się na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] sierpnia 2003 r. wskazuje, iż zgodnie z decyzją Wójta z [...] kwietnia 1998 r. podział nieruchomości obejmującej działkę [...] został przeprowadzony zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Z tych powodów - zdaniem skarżącego - brak było podstaw do "naliczenia podatku od wzrostu wartości".

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Kolegium podkreśliło, iż działka nr [...] przed dniem 31 lipca 2000 r. była przeznaczona w obowiązującym wówczas planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny upraw rolnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Postępowanie w niniejszej sprawie wszczęte zostało przed dniem wejścia w życie, tj. 11.07.2003 r. ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717). Zgodnie z przepisem art. 85 ust. 1 tej ustawy do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia jej w życie stosuje się przepisy dotychczasowe, co pozwala na dochowanie reguł obowiązujących w momencie uruchomienia postępowania. Powyższa regulacja odnosi się między innymi do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w przypadku jej zbycia przez właściciela lub użytkownika wieczystego.

Organ odwoławczy, utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji błędnie zastosował przepisy (art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3, 5 i 6) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 lutego 2003 r. (winno być marca), zamiast przepisów ustawy z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139 z późn.zm.).

Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139 ze zm.) - jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zbycie nieruchomości nastąpić musi przed upływem okresu 5 lat od daty uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rada Gminy w D. podjęła 31 lipca 2000 r. uchwałę Nr XXV/206/2000-08-01 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowości Dąbrowa dla działek [...] - [...],[...] - [...] i części działki nr [...], stwierdzając jednocześnie, iż traci moc uchwała Nr XXXI/85/92 (Dz.Urz Nr 2 poz. 16 z 1993 r.) w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy w części dotyczącej obszaru objętego niniejszym planem.

Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości wymaga zatem dokładnego określenia przeznaczenia tego terenu w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego.

Rzeczoznawca, który opracował operat szacunkowy dla przedmiotowej działki nr [...] przyjął, iż przed uchwaleniem planu z 31 lipca 2000 r. była ona "użytkowana rolniczo". W sprawie nie ma jednak znaczenia w jaki sposób działka była użytkowana, tylko jakie było jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Do tego problemu organ odwoławczy jednak się nie odniósł i nie wyjaśnił przeznaczenia działki w planie, który poprzednio obowiązywał. Wątpliwości, co do przedmiotowej działki na cele rolnicze spowodowane są faktem, iż według ostatecznej decyzji Wójta Gminy z [...] kwietnia 1998 r. podział nieruchomości na poszczególne działki jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego z 18 grudnia 1992 r., w którym projektowana działka nr [...] przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową (MN).

Zawarte w decyzji organu pierwszej instancji stwierdzenie, iż działka w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona "na cele upraw rolnych", gdyż wynika to z przedłożonej opinii kierownika zespołu przygotowującego plan miejscowy przyjęty uchwałą Nr XXV/206/2000-08-01 i znajduje potwierdzenie w piśmie skarżącego z 20 maja 1999 r. - nie może być podstawą ustalenia jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Jedynymi bowiem miarodajnymi dokumentami pozwalającymi na określenie przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego jest część opisowa i graficzna planu z zaznaczeniem terenu obejmującego daną nieruchomość. Organy rozpoznające niniejszą sprawę nie dokonały jednak analizy powyższych dokumentów, które zresztą do akt sprawy nie zostały załączone.

W świetle powyższych okoliczności słuszny jest zarzut skarżącego, iż sprawa w tym zakresie nie została należycie wyjaśniona (art. 77 § 1 kpa), co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych zatem powodów na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 a) i c), art. 135 oraz art. 200 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie II-im traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku (art. 152).

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni poczynione wyżej rozważania. Ponad wszelką wątpliwość ustali przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tak przed zmianą jak i po jej dokonaniu. W razie, gdy wskutek dokonania ustaleń zostanie ponownie wydana decyzja ustalająca opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w jej uzasadnieniu winny znaleźć się rozważania, co do przeznaczenia w planie tak przed jego zmianą jak i po z wyraźnym odniesieniem się do konkretnych postanowień obydwu aktów.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zamieści w aktach część tekstową i graficzną obydwu rozważanych uchwał w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

/-/ E.Brychcy /-/ A.Łaskarzewska /-/ B.Kamieńska

MK