Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 123/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2013-02-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 lutego 2013 r. sprawy ze skargi B. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę.-


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta B., decyzją z dnia [...] września 2011 roku, nr [...] uwzględnił wniosek inwestora - Pana E. G., ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z handlem i usługami w parterach (usługi nieuciążliwe typu fryzjer, sklep spożywczy, apteka, kwiaciarnia itp.), garażami podziemnymi oraz parkingami naziemnymi na części działki nr ewid. gr. [...] przy ul. P. w B. wraz dwoma projektowanymi zjazdami w pasie drogowym ul. P. (część działki nr ewid. gr. [...]) oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. W uzasadnieniu organ wskazał, że dokonana w celu ustalenia wymagań wnioskowanej inwestycji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej powoływana w skrócie jako u.p.z.p.) wykazała, że nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji, o którą wnioskuje inwestor. Z przeprowadzonej analizy terenu wynika, że działki sąsiednie dostępne są z tej samej drogi publicznej - ul. P., co teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, zbudowane są budynkami mieszkalnymi, jak również budynkami usługowymi i handlowymi, a więc budynkami o funkcjach jakie ma również pełnić planowana inwestycja. Okoliczność, iż znajdujące się na działkach sąsiednich budynki są budynkami jednorodzinnymi, a planowane budynki mają być budynkami wielorodzinnymi nie oznacza, że będą one pełniły różne funkcje.

Z powyższą decyzją nie zgodzili się Pani E. U. i B. Z. oraz Pan J. J. i A. J. Strony niezadowolone z rozstrzygnięcia wskazały, że planowana inwestycja jest sprzeczna z jednorodzinną charakterystyką zabudowy obszarów w promieniu 4-5 km oraz ma negatywny wpływ na środowisko naturalne. Pełnomocnik B. Z. zarzuciła ponadto naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 2, 3, 5, 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., decyzją z dnia [...] listopada 2011 r., Nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium, przytaczając treść art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), wskazał, że analiza urbanistyczno-architektoniczna z dnia 25 lipca 2011 r., sporządzona na użytek niniejszego postępowania, jest prawidłowa.

Urbanista ją sporządzający wyczerpująco wyjaśnił zasady, jakimi się kierował wyznaczając granice obszaru analizowanego, jego funkcję, formę i cechy istniejącej zabudowy, prezentując i uzasadniające swoje ustalenia i konkluzje w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na analizowanym obszarze. Z opracowanej analizy terenu wynika, że wysokości budynków zlokalizowanych na analizowanym terenie są znacznie zróżnicowane, brak tam jednolitości i harmonii w tym zakresie. Położone tam obiekty mają od I do VI kondygnacji, tj. ich wysokość kształtuje się od ok. 3.0 m (głownie budynki o funkcji uzupełniającej tj. gospodarcze i garażowe) do ok. 21,0 m (budynek [...] przy ul. P.). Średnia wysokość obiektów znajdujących się w granicach terenu analizowanego wynosi ok. 9,0 m. Dlatego też, organ nie miał możliwości określenia wysokości zaplanowanych przez Inwestora budynków zgodnie z wytycznymi z § 7 ust. 1 ww. rozporządzenia, jako przedłużenia wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W związku z tym, iż w analizowanym terenie istnieje tak duża rozpiętość co do wysokości znajdujących się tam budynków, biorąc pod uwagę wyliczoną ich średnią wysokość oraz tą zaproponowaną przez Inwestora, nie jest zasadne także skorzystanie z § 7 ust. 3 wspomnianego rozporządzenia.

Organ podkreślił, że jedną z przesłanek, którą także wzięto pod uwagę określając możliwość wyznaczenia innej wysokości planowanych budynków, aniżeli wyliczona średnia wysokość obiektów znajdujących się w terenie analizowanym, było to, że w granicach rozpatrywanego obszaru występuje bardzo duże zróżnicowanie co do tego parametru. Po dokładnym rozpatrzeniu zaproponowanej przez Inwestora wysokości planowanej zabudowy, na maksymalnym poziomie do 20.0 m, stwierdzono, że zrealizowanie budynków o takiej wartości w żaden sposób nie będzie negatywnie wyróżniało się na tle istniejącej zabudowy. Należy podkreślić, że na sąsiedniej nieruchomości o nr ewid. gr. [...] znajduje się budynek [...] o wys. ok. 21.0 m. Po dokładnym rozpatrzeniu przede wszystkim najbliższego sąsiedztwa uznano, że budynek ten stanowi odnośnik do wyznaczenia wysokości planowanych budynków. Określenie wysokości nowej zabudowy do 20.0 m, w konfrontacji ze wspominanym budynkiem sprawi, że zostanie zachowana odpowiednia struktura pionowa (proporcja wysokości) i przestrzenna czytelność. Jest to wysokość, która nie zakłóci relacji architektoniczne-urbanistycznych na tym terenie. Realizacja planowanej inwestycji, nie wpłynie na zachwianie ustalonego do tej pory ładu przestrzennego w tej części miasta. Tak ustalona wysokość pozwoli na domknięcie wyodrębnionej części osiedla, jego swoistą granicę. Takie określenie nie jest przypadkowe, zostało poprzedzone wnikliwą oceną poddanego rozpatrzeniu obszaru.

Na powyższą decyzję Skarżąca, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, w której zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzuciła naruszenie prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 2, 3, 5, 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Wskazując na powyższe, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi podkreślono, że planowana inwestycja nie spełnia kryteriów określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., albowiem narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. Organy obu instancji zupełnie pominęły fakt, iż sąsiednie nieruchomości są zabudowane domami jednorodzinnymi, co najwyżej dwu kondygnacyjnych. Jednocześnie podkreślono, że wybudowanie w planowanym miejscu budynku wielorodzinnego będzie naruszało prawa osób trzecich, albowiem spowoduje wzmożenie natężenia ruchu, hałas, wibracje i zanieczyszczenie środowiska. Wskazano także, że zgodnie z uchwałą nr [...] rady Miejskiej B. z dnia [...] października 2011 r., w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla S. w B. (...) tereny na których ma być wybudowany budynek wielorodzinny, o wysokości elewacji frontowej 20,0 m., zostały przeznaczone głównie pod zabudowę produkcyjną (z wyłączeniem działalności uciążliwych) i usługową z dopuszczeniem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

W skardze podniesiono również, że organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odniósł się jedynie do wysokości planowanej inwestycji, natomiast pozostałe zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące naruszenia § 2, 3, 5 i 6 rozporządzenia zostały praktycznie pominięte. Skarżąca zarzucała organom niezasadne poszerzenie granic obszaru analizowanego aż do 396 m, co spowodowało błędne przyjęcie, że planowany obiekt budowlany będzie zgodny i odpowiadał istniejącej zabudowie. Podkreślono również, że odnoszenie się w zaskarżonej decyzji do budynku [...] przy ul. P. jest błędne, albowiem jest to jedyny tak wysoki budynek w tej części miasta.

W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., podtrzymując stanowisko w sprawie, wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Na wstępie wyjaśnić należy, że decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z cyklu decyzji, wydawanych w procesie inwestycyjnym. Ma ona wstępny

i ogólny charakter, albowiem nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa. Jest to decyzja zastępująca na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Stąd też, jak słusznie stwierdziło SKO w odpowiedzi na skargę, podnoszone zarzuty dotyczące naruszenia interesów osób trzecich, nie mogą być skuteczne i nie wpływają na zgodność z prawem decyzji ustalającej warunki zabudowy. Kwestie dotyczące konkretnej inwestycji, wynikające z przepisów prawa budowlanego, będą analizowane dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., cytowanej dalej jako: u.p.z.p.). I tak decyzyjne ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), cytowanym dalej: rozporządzeniem. Rozporządzenie to w § 1 określa wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepisy cytowanego rozporządzenia wyznaczają też zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W myśl § 3 ust.1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego, jak wynika z ustępu 2 § 3 rozporządzenia, wyznacza się na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W niniejszej sprawie, zdaniem Sądu, a wbrew twierdzeniom skargi, obszar analizowany został wyznaczony w sposób odpowiadający wymogom określonym we wskazanych przepisach. Wskazać przede wszystkim należy, iż obszar, na którym ma być realizowana inwestycja ma nieregularny kształt i do drogi publicznej - ul. P., przylega dwoma fragmentami. Na obu tych fragmentach zostały przewidziane wjazdy i zjazdy z drogi publicznej, dlatego też w oparciu o brzmienie § 3 ust. 2 i § 2 pkt 5 rozporządzenia, słusznie przyjęto jako szerokość frontu działki, na którym zgodnie z koncepcją zabudowy ma być realizowane zamierzenie inwestycyjne. Skoro zamierzenie inwestycyjne znajduje się w głębi terenu, oddalonego od drogi publicznej, jako szerokość frontu działki należało przyjąć właśnie szerokość tej działki (pomiędzy działkami o nr ewid. [...] a działką o nr reid. [...]), wymiar wynoszony 132,0 m. Tym samym, granice obszaru analizowanego należało przyjąć w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - 396 m.

Wyniki przeprowadzonej analizy potwierdzają, że zabudowa znajdująca się na analizowanym obszarze jest zróżnicowana, zarówno pod względem wielkości jak i funkcji. Można mianowicie wyróżnić zabudowę przemysłowo-usługowo-handlową (na zachód od ul. P. i powyżej ul. K., zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z towarzyszącą zabudową gospodarczo-garażową (poniżej ul. B.), czy zabudowę przemysłowo-magazynową z ekstensywną zabudową mieszkaniową jednorodzinną (na wschód od ul. P.), a także obszar terenów zielonych oddzielonych terenami kolejowymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. stanowi o działce dostępnej z tej samej drogi publicznej, dlatego też tylko te działki znajdujące się w obszarze analizowanym, które spełniają warunek dostępności z tej samej drogi publicznej, stanowią punkt odniesienia - w niniejszej sprawie jest to ul. P.

Z przeprowadzonej analizy terenu niewątpliwie wynika, czego nie kwestionowała strona skarżąca, że istniejąca linia zabudowy wzdłuż ul. P. jest nieregularna. Dlatego też, słusznie przyjęły organy, że nie jest możliwe wyznaczenie linii zabudowy dla objętej wnioskiem nieruchomości zgodnie z wytycznymi z § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia jako linii istniejących zabudowy na działkach sąsiednich. Brak było również podstaw do przyjęcia linii zabudowy zgodnie § 4 ust. 3 ww. rozporządzenia, albowiem skutkowałoby to koniecznością wyznaczenia linii zabudowy w odległości 25,0 m od linii rozgraniczającej ul P. i ograniczyłoby możliwość zagospodarowania działki objętej wnioskiem. Dlatego też, w ocenie Sądu, istniały uzasadnione podstawy do przyjęcia innej linii zabudowy, wynikającej z przygotowanej na użytek postępowania analizy terenu, stosownie do § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia.

W ocenie Sądu, ustalenie w analizie terenu linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji w odległości 9,0 m od linii rozgraniczającej ul. P. nie narusza prawa, wręcz przeciwnie będzie stanowiło uporządkowanie istniejącej zabudowy przy ul. P. Zaznaczyć należy, jak słusznie wskazano w przeprowadzonej analizie, że określona w takiej odległości linia zabudowy stanowić będzie kontynuację ukształtowanej na sąsiednich działach linii zabudowy, odpowiadającej licu budynku [...] przy ul. P., co z urbanistycznego punktu widzenia jest w pełni uzasadnione. Takie ukształtowanie linii zabudowy tworzyć będzie pewnego rodzaju całość urbanistyczną, jednocześnie nie ograniczy w nadmierny sposób zabudowy wnioskowanej działki. Przyjęta przez organy linia zabudowy jest również zgodna z wymogami stawianymi przez ustawę o drogach publicznych.

W ocenie Sądu brak jest również podstaw do zakwestionowania przyjętych przez organy współczynnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przeznaczanego na zabudowę (33%), szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku (70,0 m) oraz jego dopuszczalnej wysokości (20,0m). Organ I instancji, w uzasadnieniu decyzji, opierając się o treść zapisów analizy obszaru, szczegółowo wyjaśnił co było przyczyną przyjęcia takich a nie innych wartości, wymaganych przepisami cytowanego powyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury. W ocenie Sądu, wskazane okoliczności, szczególnie duża różnorodność w sposobie zagospodarowania sąsiednich działek, znaczne rozbieżności w szerokości elewacji frontowych istniejących budynków czy ich wysokości czy duże zróżnicowanie funkcji istniejących budynków, w pełni uzasadniały przyjęte przez organy wartości. Nie ulega wątpliwości, iż projektowany przez inwestora budynek będzie znacznych gabarytów - do 70,0 m szerokości elewacji frontowej i 20,0 m wysokości, jednakże należy podkreślić, że w obszarze pomiędzy ul. B. a ul. K. istnieją już budynki o podobnych rozmiarach. Tym samym, ustalenie szerokości elewacji frontowej pojedynczego budynku jak i jego dopuszczalnej wysokości będzie dostosowana do istniejącej zabudowy. Owszem budynki te, nie są położone na działkach w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, jednakże projektowane budynki wpiszą się w dotychczas ukształtowaną całość architektoniczno-urbanistyczną.

Podkreślić także należy, na co zwrócił uwagę organ I instancji w uzasadnieniu decyzji, że określenie gabarytów planowanej zabudowy, w tym jej maksymalnej wysokości, będzie korespondowało z planowaną na skraju osiedla budową zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze na skraju ul. P. i C. Tym samym, planowana zabudowa będzie stanowiła domknięcie kwartału zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o tych samych gabarytach, co mające powstać na północ od wnioskowanego terenu osiedle mieszkaniowe.

W świetle powyższych rozważań za niezasadne należało uznać zarzuty skargi, dotyczące naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Przeprowadzona na potrzeby niniejszego postępowania analiza terenu, mająca odzwierciedlenie w decyzjach organów obu instancji, została dokonana w sposób prawidłowy, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Zaznaczyć przy tym należy, iż w szczególności uzasadnienie decyzji organu I instancji zawiera pełną i dogłębną analizę poszczególnych przyczyn, dla których typowe wskaźniki i wartości, wynikające z treści rozporządzenia, nie mogły bezpośrednio znaleźć zastosowania w zaskarżonej decyzji ustalającej warunki zabudowy. Podkreślić należy, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa, na którą powołuje się skarżąca w skardze, jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy i zbytniemu jej zróżnicowaniu. Tymczasem przeprowadzone postępowanie wykazało w sposób jednoznaczny, że istniejąca zabudowa w analizowanym obszarze jest bardzo zróżnicowana (od niewielkich budynków gospodarczych, poprzez budynki jednorodzinne mieszkalne, na magazynach i halach produkcyjnych skończywszy) oraz pełni różnego rodzaje funkcje (od mieszkalnej, poprzez handlowo -usługową, produkcyjną na użyteczności publicznej skończywszy). Tym samym, zaplanowane zamierzenie inwestycyjne, w postaci zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z handlem i usługami w parterach, nie będzie pogłębiało rozproszeniu zabudowy, wręcz przeciwnie - stanowi próbę usystematyzowania w pewnym zakresie istniejącej i przyszłej zabudowy. Przy ul. P., po stronie, na której planowana jest sporna inwestycja istnieje już podobnych rozmiarów budynek ([...]) a w przyszłości powstaną kolejne - zgodnie z ostateczną decyzją dotyczącą warunków zabudowy Nr [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. Jednocześnie zaznaczyć należy, że działki sąsiednie względem planowanej inwestycji, dostępne z tej samej drogi publicznej, zabudowane są budynkami mieszkalnymi, jak również budynkami usługowymi i handlowymi. Zatem budynki te pełnią tę samą funkcję jak planowana inwestycja.

Skarżąca podnosi w skardze, że planowanej inwestycji nie można pogodzić z istniejącą zabudową, albowiem w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się budynki o niższej wysokości. Powyższa okoliczność, że działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji są w taki sposób zagospodarowane została jednak uwzględniona przez organy i znajduje odzwierciedlenie w materiałach sporządzonych na etapie przeprowadzania analizy urbanistycznej. Podkreślić należy, że konieczność kontynuacji zabudowy nie oznacza obowiązku zabudowy identycznej jak na działkach sąsiednich, albowiem bezpośrednie sąsiedztwo nie jest przesądzającym argumentem na rzecz istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu, nie wyznacza też w wyłączny sposób parametrów zabudowy (wyroki NSA z 20 marca 2012 r., II OSK 10/11, NSA z 3 lutego 2012 r., II OSK 2196/10).

Mając na uwadze powyższe należało przyjąć, że planowana inwestycja w postaci zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z handlem i usługami w parterach stanowi kontynuację i uzupełnienie istniejącej zabudowy, spełniając kryteria ustawowe art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury. Zasada dobrego sąsiedztwa została spełniona, skoro się zważy, iż na prawidłowo wyznaczonym terenie analizowanym wokół działek inwestora istnieją obiekty realizujące funkcje usługowo - handlowe, mieszkaniowe jednorodzinne z zabudową jej towarzyszącą - budynkami garażowymi

i gospodarczymi, zabudową magazynową oraz produkcyjną.

W opisanej sytuacji należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, które skutkowałoby koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Biorąc pod uwagę powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), należało orzec jak w sentencji.