Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 290/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2004-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 144 ust. 1, art. 146
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Teza: Ani przepisy o gospodarce nieruchomościami, ani przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2000r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2002r., Nr 230, poz. 1924) nie wprowadzają wymogu dokonywania oględzin wycenianych (na potrzeby opłat adiacenckich) nieruchomości w obecności ich właścicieli.

TEZY

Ani przepisy o gospodarce nieruchomościami, ani przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2000r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2002r., Nr 230, poz. 1924) nie wprowadzają wymogu dokonywania oględzin wycenianych (na potrzeby opłat adiacenckich) nieruchomości w obecności ich właścicieli.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie sędzia NSA Stanisław Prutis,, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w dniu 30 września 2004 roku sprawy ze skargi J.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] marca 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej Oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].02.2004 r. (nr [...]) Prezydent Miasta B. ustalił J. i I.K. właścicielom nieruchomości o nr geod. 735, położonej przy ul. M. w B., opłatę adiacencką w wysokości 2075 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanej modernizacja ul. M. W uzasadnieniu powołując się

na przepisy ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.

z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) organ wywiódł, iż właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez ponoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Obowiązek ponoszenia tych opłat, związany z podniesieniem wartości gruntu, powstaje każdorazowo

po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. W rozpatrywanym przypadku na skutek modernizacji ul. M., przeprowadzonej w 2001 r., polegającej między innymi na przebudowie nawierzchni ulicy, chodników, wjazdów, schodów terenowych, przebudowie linii energetycznej niskiego napięcia, budowie wpustów i przykanalików kanalizacji deszczowej, przebudowie komory wodomierzowej i zaworu gazowego wzrosła wartość nieruchomości skarżącego. Fakt ten został ustalony w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem organu operat ten został przygotowany rzetelnie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924). W dalszej części uzasadnienia organ szczegółowo przedstawił podstawy prawne oraz metodę wyliczenia opłaty adiacenckiej.

W odwołaniu J.K. zarzucił decyzji Prezydenta Miasta B. bezprawność i bezzasadność. Zdaniem odwołującego się uregulowania ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie odnoszą się do nieruchomości należących do osób fizycznych. Nałożenie przedmiotowej opłaty jest sprzeczne z szeregiem przepisów ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93) między innymi art. 58 oraz art. 140 – 154 kc. Sposób sporządzenia operatu szacunkowego narusza zaś przepisy cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości (...), gdyż niedopuszczalna jest wycena nieruchomości bez zgody i udziału ich właścicieli.

Decyzją z dnia [...].03.2004 r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne. Zdaniem organu odwoławczego postępowanie w przedmiotowej sprawie było prowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, nie budzi również wątpliwości poprawność wyliczenia stawki opłaty adiacenckiej dokonana w oparciu o operat szacunkowy. Powołany przez J.K. art. 58 kc nie ma zastosowania w prowadzonym postępowaniu, gdyż ustalenie i wysokość spornej opłaty nastąpiło zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i nie jest sprzeczne z jej przepisami. SKO stwierdziło również, iż żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stanowi o obowiązku uczestniczenia właściciela gruntu przy szacowaniu wartości nieruchomości.

W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w B. J.K. poza powtórzeniem dotychczasowych zarzutów wywiódł, iż przy wyliczaniu wartości nieruchomości brano pod uwagę jeszcze nie wykonane prace budowlane czego przykładem jest przebudowa linii energetycznej nn. Podkreślił, że decyzja została wydana bez jego zgody i udziału w postępowaniu, naruszając tym samym Konstytucję RP oraz art. 8 Konwencji z dnia 04.11.1950 r. o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (Dz. U. z 1993 r. Nr 61, poz. 284). W pozostałym zakresie skarżący podtrzymał dotychczasowe stanowisko, w konkluzji żądając uchylenia spornej decyzji.

W pismach procesowych z dnia [...].06.2004 r., [...].07.2004 r. i [...].08.2004 r. stanowiących kontynuację skargi J.K. podkreślił raz jeszcze, iż wyliczenie zawarte w operacie szacunkowym są oparte na jeszcze niewykonanych robotach budowlanych lub też nie mających żadnego wpływu na wartość jego nieruchomości. Kolejnym zarzutem podniesionym przez skarżącego jest brak ustalenia w omawianym operacie początkowej wartości nieruchomości jak również stronniczy wybór nieruchomości porównawczych przyjętych do ustalania wartości. Zdaniem skarżącego w prowadzonym postępowaniu pozbawiono go możliwości zaskarżenia operatu szacunkowego, gdyż organ zaniechał czynności przewidzianej w art. 169 ust. 2 omawianej ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W odpowiedzi na skargę SKO w B. nie podzieliło zarzutów skarżącego, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji i wnosząc o oddalenie skargi jako niezasadnej.

Odpowiadając na wyżej przedstawione zarzuty skarżącego organ wywiódł,

iż art. 169 ust. 1 – 5 w zw. z art. 150 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczą zasad i trybu ustalania wartości katastralnej nieruchomości, nie mają więc zastosowania przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej. SKO wskazało również, iż dnia [...].09.2003 zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu modernizacji ul. M. w B., strony postępowania mogły więc zapoznać się z materiałem dowodowym, w tym ze spornym operatem szacunkowym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu. Przede wszystkim nie jest zasadny podstawowy zarzut skarżącego, jakoby ustawa o gospodarce nieruchomościami, która określa zasady gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa oraz gminy, nie miała zastosowania w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej od osoby fizycznej. Z art. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz. U.

z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zmianami) wynika bowiem wprost, iż ustawa powyższa poza określeniem zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, określa także – między innymi – zasady udziału społeczeństwa w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej (art. 1 pkt 6 ustawy). Zasady te szczegółowo omawia rozdział siódmy działu III-go ustawy, a odnoszą się one do wszystkich nieruchomości – poza nieruchomościami przeznaczonymi w planie miejscowym na cele rolne i leśne – które mają możliwość korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej wybudowanych z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Przepis art. 144 ust. 1 ustawy nakłada na właścicieli takich nieruchomości obowiązek uczestnictwa w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, przy czym przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się między innymi urządzenie lub modernizację drogi (vide: art. 143 ust. 2 ustawy). Z art. 145 ust. 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami wynika dalej, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić każdorazowo po urządzeniu lub po modernizacji drogi, przy czym decyzja ustalająca opłatę adiacencką może być wydana – jak stanowi ust. 2 art. 145 ustawy – w terminie 3 lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi. Stosownie do treści

art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, przy czym kwota opłaty adiacenckiej wynosić może nie więcej niż 50 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Przypomniane wyżej zasady partycypacji społeczeństwa w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej nie zostały w sprawie niniejszej naruszone. Bezspornym jest bowiem, że Miasto B. działając na podstawie pozwolenia budowlanego z [...] grudnia 2000 r. dokonało w 2001 r. modernizacji ulicy M. w B. polegającej na wykonaniu nawierzchni asfaltowej wraz z chodnikami, wjazdami na poszczególne posesje i przebudowie niezbędnego uzbrojenia. Roboty budowlane zostały odebrane [...] lipca 2001 r. Postępowanie w sprawie ustalenia opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych przy ulicy M. na skutek modernizacji ulicy, zostało wszczęte we wrześniu 2003 r. Podstawę do jego wszczęcia stanowił operat szacunkowy sporządzony w sierpniu 2003 r., z którego wynikało, iż wartość nieruchomości po przebudowie ulicy wzrosła. Treść operatu szacunkowego wskazuje, iż ustaleń co do wartości poszczególnych nieruchomości, rzeczoznawca dokonywał w nawiązaniu do rzeczywistego stanu tych nieruchomości i sposobu ich wykorzystania obecnie i potencjalnego przyszłego przeznaczenia. Ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ani przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.

z 2002 r. nr 230, poz. 1924) nie wprowadzają wymogu dokonywania oględzin wycenianych nieruchomości w obecności ich właścicieli. Stąd rzeczoznawca nie miał obowiązku powiadamiania skarżącego o czynnościach związanych z wyceną nieruchomości dla potrzeb przyszłego postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej. W świetle zapisów cytowanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r., wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości pozostawiony został rzeczoznawcy, który uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych, takiego wyboru dokonuje. W tym przypadku rzeczoznawca wybrał metodę korygowanej ceny średniej

w podejściu porównawczym. Analiza operatu szacunkowego pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy, w tym zastosowanie współczynników korygujących. Ich wielkości, w odniesieniu do działki skarżącego, nie wydają się zawyżone. Nie ulega wątpliwości, że nowa nawierzchnia ulicy wpłynęła na poprawę warunków użytkowania przyległych posesji i podwyższyła tym samym ich wartość. Biegły w swoim operacie wskazuje, powołując się na publikacje prasowe, iż standard dróg dojazdowych jest czynnikiem zauważalnym w preferencjach nabywców nieruchomości na terenie miasta B. Określenie w tej sytuacji wzrostu współczynnika korygującego w pozycji "infrastruktura" o 0,06 (z 0,33 do 0,39) przy przyjętym zakresie współczynnika w tej pozycji w przedziale od 0,20 do 0,41, jest adekwatne do stanu nieruchomości skarżącego, albowiem uwzględnia fakt jej wcześniejszego wyposażenia w infrastrukturę (energię elektryczną, instalację wodociągową, kanalizacyjną, gazową), koncentrując się na wzroście wartości nieruchomości spowodowanym wyłącznie dostępem do utwardzonej powierzchni ulicy.

Nie jest słuszny zarzut jakoby nie miała mocy prawnej uchwała Rady Miejskiej w B. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich na terenie Gminy B. Z dołączonych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. na etapie postępowania sądowego (przy piśmie z [...] lipca 2002 r.) kserokopii uchwał Rady Miejskiej w B. wynika, iż ustalenie 50 %-owej stawki opłat adiacenckich na terenie Gminy B. nastąpiło uchwałą z [...] stycznia 1998 r. (nr [...]), a uchwałami późniejszymi zmieniającymi między innymi zasady obciążania nieruchomości gruntowych, § 23 uchwały z [...] stycznia 1998 r. tj. dotyczący stawki procentowej opłat adiacenckich na terenie Gminy B. , nie został zmieniony. Ma rację skarżący, iż treść powyższych uchwał powinna była się znaleźć w aktach administracyjnych, skoro organ I instancji na nie się powoływał, ale powyższe niedopatrzenie nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy, a tym samym nie może też mieć znaczenia przy ocenie skargi.

Nie jest prawdą, że skarżący nie miał możliwości uczestniczenia

w postępowaniu administracyjnym. Małżonkowie K. zostali powiadomieni o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckicj w dniu [...] września 2003 r. (k. 9-10 akt administracyjnych) i poinformowani o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie, w tym i operatem szacunkowym. To, że operatu szacunkowego skarżącemu nie udostępniono, skarżący podniósł dopiero na etapie postępowania sądowego i to w piśmie uzupełniającym skargę (K. 16 akt sądowych), przy czym już na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku (k. 49 akt sądowych) skarżący tego twierdzenia nie podtrzymywał skupiając się na merytorycznych zastrzeżeniach do wyceny nieruchomości. Kwestionowanie nadto wyceny nieruchomości na etapie postępowania administracyjnego przeczy brakowi zaznajomienia się z jej treścią. Przepisy kodeksu cywilnego, których naruszenie podnosi skarżący, w ogóle nie stanowiły podstawy prawnej działania organów administracji w tej sprawie i dlatego sąd administracyjny nie znajduje podstaw do wypowiadania się w zakresie tych zarzutów.

Mając powyższe na uwadze Sąd skargę oddalił (art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. nr 153, poz. 1270).