Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1580/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-02-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) WSA Jacek Bursa Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 lutego 2016 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] przy ul. T. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 1 października 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją nr [....] z dnia 24 kwietnia 2015 r. orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji pn. rozbudowa, nadbudowa i przebudowa budynku oficynowego położonego na działce nr [....] obr. [....] przy ul. [....] w K. z przeznaczeniem na cele mieszkalne i usługowe wraz z infrastrukturą techniczną na działce nr [....] i [....] obr. [....] w K. , na wniosek złożony przez K.W. i inni.... , , działających przez pełnomocnika architekta A.T. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wyjaśniono, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w sprawie, w trakcie którego przeanalizowano stan faktyczny, w tym poprzez sporządzoną i następnie uzupełnioną analizę terenu, organ I instancji stwierdził, że zostały spełnione łącznie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 ww. ustawy uzasadniające ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Jednocześnie wskazano, że Kolegium Odwoławcze orzekało w przedmiotowej sprawie decyzją z dnia 13 grudnia 2013 r. znak [....] oraz decyzją z dnia 27 czerwca 2014 r. znak [....] , uchylając decyzje organu I instancji ustalające warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania.

Organ wyjaśnił, że obecnie wydana decyzja jest decyzją wydaną w wyniku ponownego rozpoznania sprawy, po uwzględnieniu wytycznych wynikających z ww. decyzji Kolegium Odwoławczego.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [....] w K. W odwołaniu zarzucono zaskarżonej decyzji naruszenie zarówno przepisów procesowych, jak i przepisów prawa materialnego, tj. art. 138 § 2 K.p.a. i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak uwzględnienia okoliczności skazanych przez Kolegium Odwoławcze w poprzednio wydanej decyzji i brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną ocenę zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji na działki sąsiednie oraz art. 61 ust. 1 pkt 7 tej ustawy w związku z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez jego błędne zastosowanie i nieprawidłową ocenę wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym.

W obszernym uzasadnieniu podniesiono, że organ I instancji nie wykonał zaleceń Kolegium Odwoławczego przedstawionych w decyzji z dnia 27 czerwca 2014 r., gdyż nie przedłożono do akt sprawy zaświadczenia o posiadanych uprawnieniach przez osobę sporządzającą projekt decyzji (architekt A.U. ), w dalszym ciągu nie zmieniono zakresu obszaru analizowanego, załącznik graficzny nie odzwierciedlał treści analizy i w dalszym ciągu jej nie odzwierciedla, nadto w dalszym ciągu załącznik graficzny obejmuje jedynie części działek ewidencyjnych, co było już przedmiotem zastrzeżeń organu II instancji. Podniesiono również, że decyzja wydana została w oparciu o nieaktualne oświadczenia, miedzy innymi dostawcy energii elektrycznej oraz opinię UMK WKŚ.

Zarzucono, że przedmiotowe zamierzenie z uwagi na planowaną wysokość i gęstość zabudowy ograniczy w znacznym stopniu doświetlenie mieszkań położonych w budynku przy ul. [....] w K.

Podniesiono brak wykonania zaleceń Kolegium Odwoławczego poprzez brak ustalenia minimalnej liczby miejsc parkingowych. Zauważono, że obecnie na działce objętej wnioskiem znajduje się 6-stanowiskowy parking, który zostanie zlikwidowany w przypadku realizacji inwestycji, a który ma istotne znaczenie dla mieszkańców okolicy. Nadto przy ul. [....] znajduje się hotel, który generuje duże zapotrzebowanie na miejsca parkingowe, jednocześnie uniemożliwiając korzystanie z dostępnych publicznych miejsc parkingowych w okolicy jej mieszkańcom. Mając na uwadze, że jest duże prawdopodobieństwo umiejscowienia w przedmiotowej inwestycji lokali gastronomicznych i hotelowych podniesiono, że organ I instancji nie uwzględnił w analizie negatywnego wpływu zamierzenia na warunki mieszkaniowe oraz komfort zamieszkiwania mieszkańców nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z przedmiotową inwestycją.

Odwołujący się kwestionuje stanowisko organu I instancji jako błędne, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie ma możliwości ani obowiązku sprawdzania warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Następnie zarzucono błędne ustalenie wysokości zamierzonej inwestycji poprzez uwzględnienie działek, których zabudowa w ocenie skarżącego nie ma żadnego związku z przedmiotową inwestycją, w szczególności działki nr nr [....] , których wzięcie pod uwagę przy analizie spowodowało znaczne zawyżenie dopuszczalnej wysokości. Średnie wysokości budynków w obszarze wynoszą do okapu 10,35 metra, a do kalenicy 13,72 metra, przez co znacznie odbiegają od wysokości przyjętych dla przedmiotowej inwestycji tj. okap 12 -14 metrów, kalenica 16 - 17 metrów. Podniesiono brak należytego uzasadnienia przez organ I instancji wysokości ustalonej dla przedmiotowej inwestycji, podczas gdy parametr ten jako odstępstwo winien być stosowany wyjątkowo i znajdować swoje uzasadnienie w odniesieniu do wysokości budynków na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji, a nie jak to uczynił organ w odniesieniu do budynków położonych na działkach nr nr [....] .

W konsekwencji stwierdzono, iż przedmiotowa analiza urbanistyczno - architektoniczna nie może stanowić dowodu na to, że warunki zabudowy zostały ustalone prawidłowo.

Dodano, że do wszystkich zarzutów odwołania ustosunkował się pełnomocnik wnioskodawców architekt A.T. pismem z dnia 3 września 2015 r. wyjaśniając, że zarzuty te nie są zasadne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 1 października 2015 r. znak: [....] , działając na podstawie przepisów art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), utrzymało zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. nr [....] z dnia 24 kwietnia 2015 r. w mocy.

Kolegium Odwoławcze wskazało, że w rozpatrywanej sprawie już orzekało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją znak: [....] z dnia 27 czerwca 2014 r. uchylając zaskarżoną decyzję organu I instancji ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania.

Zatem Kolegium Odwoławczego orzekające obecnie w niniejszej sprawie dokonuje ponownej oceny całości sprawy, w tym z uwzględnieniem zastrzeżeń, jakie zostały podniesione w poprzednio wydanej decyzji Kolegium Odwoławczego z dnia 27 czerwca 2014 r.

W ponownie prowadzonym postępowaniu sporządzona została nowa analiza urbanistyczno - architektoniczna z listopada 2014 r. (akta administracyjne sprawy, karty nr 143 i następne) wraz z załącznikiem do analizy przez mgr inż. arch. A.U. Obszar analizowany wyznaczono zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i odzwierciedlono na załączniku graficznym do analizy. Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzona została wspomniana wyżej analiza urbanistyczno - architektoniczna, w której przedstawiono cechy zabudowy w obszarze analizowanym tj. jak kształtuje się forma architektoniczna budynków w obszarze objętym analizą, linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokość do kalenicy oraz geometria dachu, jak również wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy.

W oparciu o ustalenia analizy architektoniczno - urbanistycznej oraz jej wyniki, organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji określone w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji pn. warunki zabudowy. Projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy sporządzony został przez autora analizy, mgr inż. arch. A.U. , osobę uprawnioną do sporządzania projektu decyzji.

Przechodząc do weryfikacji wskaźników architektoniczno - urbanistycznych Kolegium Odwoławcze wskazało, że planowana inwestycja dotyczy zabudowy wewnątrz kwartału zabudowy położonego pomiędzy ul. [....] [....] , [....] , [....] w K. i polega na nadbudowie, przebudowie i rozbudowie istniejącego budynku parterowego na cele mieszkalne i usługowe.

Jak ustalił organ I instancji, dla przedmiotowej inwestycji istniejąca obowiązująca linia zabudowy zwartej pierzei ulicznej nie ulegnie zmianie.

Inwestycja planowana jest w odsunięciu od dróg publicznych, gdyż planowany budynek oficynowy sytuowany ma być w głębi kwartału zabudowy na działce [....] , nie przylegającej do pasa drogowego. Zaznaczono przy tym, że w wynikach do analizy powołano stosowne orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 16 marca 2011 r. sygn. akt II OSK 496/10), w którym Sąd przyjął, iż zabudowa "na zapleczu" czy "na tyłach" zabudowy jest dopuszczalna bez konieczności ustalania kolejnej linii zabudowy.

Z kolei wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono w oparciu o § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. w granicach od 53 % do 58 %. Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że w myśl § 5 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy.

W przedmiotowej sprawie wskaźnik został wyznaczony w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia, a więc jako wynik analizy obszaru.

W ocenie Kolegium Odwoławczego wyznaczenie wskaźnika zabudowy w podanym przedziale zostało uzasadnione zarówno w analizie, jak i w wynikach do analizy. W analizie dokonano dokładnego wyliczenia wskaźnika zabudowy dla działek zabudowanych w obszarze analizowanym, a następnie obliczono średni wskaźnik dla całego obszaru, który wyniósł ok. 53 %. Wyjaśniono, że ze względu na wielkość działki nr [....] , charakter zabudowy, lokalizację w centrum miasta i duży współczynnik zabudowy na działkach sąsiednich, możliwe jest wyznaczenie tego współczynnika na poziomie średnim z przedziałem tolerancji do 5 %.

Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że z ustaleń analizy wynika również, że na wnioskowanej działce nr [....] w jej części północno - zachodniej znajduje się jednokondygnacyjna oficyna usytuowana w granicach z działkami sąsiednimi nr [....] i nr [....] , dobudowana do ściany szczytowej trzykondygnacyjnego budynku oficynowego na działce nr [....] . Ustalono, że obecne zainwestowanie działki nr [....] vwynosi ok. 21 %. Stąd też mając na uwadze powyższe, uzasadnione jest zdaniem Kolegium Odwoławczego doprecyzowanie, że ustalony wskaźnik zabudowy w przedziale od 53 % do 58 % dotyczy zabudowy planowanej łącznie z istniejącą. Wniosek taki zdaniem Kolegium Odwoławczego wynika z jednoznacznych ustaleń analizy, które przywołano wyżej, a mianowicie, że średni wskaźnik dla całego obszaru wynosi ok. 53 % oraz, że ze względu na wielkość działki objętej wnioskiem, charakter zabudowy, lokalizację i współczynnik na działkach sąsiednich, możliwe jest wyznaczenie tego współczynnika na poziomie średnim z tolerancją do 5%.

W ocenie Kolegium Odwoławczego przeciwne bowiem rozumienie ustalonego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy musiałoby prowadzić do wniosku, że dopuszczono w zaskarżonej decyzji wskaźnik zabudowy ok. 80 %, co w żaden sposób nie wynikałoby ani z ustaleń analizy, ani z wielkości występujących w obszarze.

Następnie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono dla planowanej inwestycji na poziomie od 12 metrów do 14 metrów, oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia, znajduje potwierdzenie w ustaleniach analizy. W treści analizy ustalono, że budynki oficynowe znajdujące się w danym kwartale zabudowy posiadają wysokości równe lub niższe od wysokości budynków frontowych, co stanowi charakterystyczną cechę zabudowy śródmiejskiej. Zaznaczono, że charakterystyczną cechą istniejącej zabudowy w danym kwartale jest w przypadku budynków frontowych tworzących pierzeje, uskokowość, czyli zróżnicowanie wysokości poszczególnych budynków. Natomiast w przypadku zabudowy oficynowej, cechą charakterystyczną jest nieprzewyższanie wysokości odpowiednich budynków frontowych. Wobec tego stwierdzono, że planowana inwestycja powinna współgrać z gabarytami i formą istniejącej starej architektury. Stąd też wskazano, że dla projektowanego budynku na działce nr [....] położonego na tyłach zabudowy frontowej należy kierować się głównie zasadą, aby jego wysokość nie przekraczała odpowiednich wysokości budynku frontowego, jak również wpisywała się w układ zabudowy oficynowej, w tym sąsiadującej z terenem objętym wnioskiem.

Z ustaleń analizy wynika, że zabudowa oficynowa na działkach nr nr [....] , w granicy z którymi zlokalizowany ma być planowany budynek, posiada wysokości: górnej krawędzi elewacji frontowej 11 metrów i kalenicy 14,5 metra. W związku z tym uznano za właściwe wyznaczenie dla planowanego zamierzenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (południowej) na poziomie 12 - 14 metrów, zaś wysokość do kalenicy 16 - 17 metrów, jako wielkości wpisujących się w odpowiednie wysokości zabudowy oficynowej w danym kwartale zabudowy, w tym na działce nr [....] oraz budynku frontowego na działce nr [....] .

Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że z ustaleń analizy wynika, że budynek na działce nr [....] posiada wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 13,5 metra, zaś wysokość kalenicy 20,5 metra, z kolei budynek oficynowy na działce nr [....] wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 11 metrów i wysokość kalenicy 14,5 metra. Tak wyznaczone parametry wysokości oraz forma dachu pozwolą na harmonijne wpisanie się nowoprojektowanego budynku w istniejący układ zabudowy i wpłyną na zachowanie ładu przestrzennego. Wobec powyższego uzasadnienia dla ustalonej dla przedmiotowej inwestycji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wysokości do kalenicy, zdaniem Kolegium Odwoławczego brak jest podstaw do kwestionowania tak ustalonego parametru wysokościowego. W ocenie Kolegium Odwoławczego dokonane w analizie wyjaśnienia dotyczące charakteru zabudowy w obszarze analizowanym, w tym zasad, jakie rządzą zabudową oficynową oraz zabudową frontową, pozwalają uznać, że ustalenie wysokości dla planowanego budynku uwzględnia przedstawione zasady.

Odnośnie geometrii dachu w analizie ustalono, że w obszarze analizowanym występują różne formy dachów, zdarzają się dachy płaskie, jednak w większości są to dachy jedno-, dwu- i wielospadowe o zróżnicowanej wysokości kalenic, od 4,5 metra do 21,5 metra. Ze względu na powyższe zróżnicowanie dotyczące także zabudowy oficynowej, dla przedmiotowej inwestycji ustalono dach jednospadowy lub wielospadowy, o kącie nachylenia od 20 do 45 stopni. Powyższe ustalenie odpowiada treści § 8 rozporządzenia. Kolegium Odwoławcze ustaliło, że dachy o formach, jakie ustalone zostały dla przedmiotowego zamierzenia występują m.in. na działkach nr nr [....] [....] [....] oraz na działce objętej wnioskiem nr [....].

Kolegium Odwoławcze stwierdziło również poprawność ustalenia warunków zabudowy w przedmiocie szerokości elewacji frontowej dla planowanego zamierzenia, którą ustalono na poziomie 17 metrów - jako równą pełnej szerokości działki nr [....], zatem według reguły określonej w § 6 ust. 2 powoływanego rozporządzenia. W analizie ustalono bowiem, że występująca w obszarze analizowanym zabudowa oficynowa i w głębi kwartału, na tyłach zabudowy frontowej, często sytuowana jest w granicy z działkami sąsiednimi, w wyniku czego szerokości elewacji tej zabudowy odpowiadają szerokości poszczególnych działek, np. zabudowa oficynowa na działkach nr nr [....] .

Z ustaleń analizy wynika również, że projektowany budynek oficynowy na działce objętej wnioskiem usytuowany będzie na tyłach budynku frontowego znajdującego się na działce [....]. Na działkach graniczących z terenem inwestycji od strony północnej tj. na działkach nr [....] i [....] , zabudowa oficynowa zrealizowana jest na pełnej szerokości tych działek, wzdłuż całej granicy z działką nr [....] . Stąd też w ocenie Kolegium Odwoławczego ustalenie szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji jako równą pełnej szerokości objętej wnioskiem działki nr [....] , tj. 17 metrów, znajduje oparcie w ustaleniach i wynikach sporządzonej analizy.

Zaznaczono przy tym, że powyższe ustalenie uściślono zawartym w zał. nr 1 do decyzji "warunki zabudowy", zapisem o konieczności usytuowania obiektu w granicy z działkami bezpośrednio sąsiadującymi tj. działkami nr nr [....] [....] [....] , ze względu na formę i rodzaj zabudowy oficynowej.

Wobec wszystkich powyższych wyjaśnień, w ocenie Kolegium Odwoławczego ustalone parametry architektoniczno - urbanistyczne zasługują na uwzględnienie. Zostały one należycie umotywowane i ustalane w nawiązaniu do średnich bądź innych występujących w obszarze analizowanym parametrów. Ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym uzasadniono sposób ich wyliczenia.

W przedmiotowej sprawie projekt decyzji został sporządzony przez osobę uprawnioną w oparciu o ustalenia analizy urbanistyczno - architektonicznej, co potwierdza, że uwzględnione zostały uwarunkowania przestrzenne.

Kolegium Odwoławcze stwierdziło również, że przy ustalaniu miejsc postojowych dla planowanego zamierzenia organ I instancji uwzględnił zapisy uchwały Nr LIII/723/12 Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r. Program obsługi parkingowej dla miasta K. , co należy uznać za uwzględnienie przez organ I instancji wytycznych dotyczących ponownego rozpoznania sprawy zawartych w poprzednio wydanej decyzji Kolegium Odwoławczego z dnia 27 czerwca 2014 r.

W kwestiach formalnych zaznaczono, że - jak wynika z akt sprawy - już po wydaniu zaskarżonej decyzji zmarła jedna ze stron postępowania, A.K. współwłaściciel działki nr [....] obr. [....] położonej przy ul. [....] . Pismem z dnia 27 maja 2015 r. organ I instancji zwrócił się do J.K. , będącej również stroną tego postępowania żony zmarłego A.K. (i zamieszkałej pod tym samym adresem), o udzielenie informacji w przedmiocie spadkobierców, wyjaśniając, że następcom prawnym przysługuje przymiot strony w postępowaniu. Wprawdzie na powyższe pismo J.K. nie udzieliła odpowiedzi, tym niemniej Kolegium Odwoławcze orzekające w niniejszym składzie stwierdziło, że skoro podjęte zostały przez organ I instancji prawidłowe czynności wyjaśniające pozwalające na ewentualne uzupełnienie kręgu stron postępowania, to tym samym przyjąć należy, że zachowane zostały wymogi proceduralne w tym zakresie.

W odpowiedzi na pozostałe zarzuty Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że nie ulega wątpliwości, że projekt decyzji został sporządzony przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również, że obszar analizowany został wyznaczony w sprawie prawidłowo - jak o tym była już mowa wcześniej. Nie ma konieczności wyznaczania obszaru analizowanego w taki sposób, aby wyznaczenie to swoim zasięgiem obejmowało całości poszczególnych działek ewidencyjnych, a w szczególności nie wymaga tego § 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo zauważono, że działki uwzględnione w analizie znajdują się w całości bądź w znacznej części w granicach obszaru analizowanego.

Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ustawy nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami.

Mając na uwadze zarzuty dotyczące zacieniania nieruchomości strony skarżącej w przypadku realizacji planowanej inwestycji Kolegium Odwoławcze wskazało, że w świetle orzecznictwa sądowego, między innymi orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 779/07, dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 1996 r., sygn. akt OPK 22/96; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 maja 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 905/ 04; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 sierpnia 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 252/05).

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego.

Z powyższą decyzją nie zgodziła się Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [....] w K. , która wniosła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 1 października 2015 r. znak: [....] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w ustawowym terminie. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1) art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 7 K.p.a. na skutek uchybienia w obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w szczególności co do zakresu obszaru analizowanego zgodnie z wytycznymi, tożsamości ww. obszaru z załącznikiem graficznym do załączonej analizy, aktualności oświadczeń m.in. dostawcy energii elektrycznej oraz aktualności opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. , które to naruszenia miały wpływ na wynik sprawy;

b) art. 97 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji zaniechanie zawieszenia postępowania przed organem II instancji i zaniechanie wezwania spadkobierców zmarłej strony postępowania tj. współwłaściciela działki nr [....] obr. [....] A.K. , gdy tymczasem organ II instancji poprzestał na ustaleniach organu I instancji. Organ I instancji bezskutecznie starał się ustalić krąg spadkobierców zmarłego występując do żony zmarłego o udzielenie informacji o jego spadkobiercach, które to wezwanie pozostało bez odpowiedzi. Organ II instancji błędnie przyjął, iż zachowanie organu I instancji w zaistniałej sytuacji wyczerpuje wymagania proceduralne i nie stanowi przeszkody w wydaniu decyzji;

c) art. 138 § 2 zdanie ostatnie K.p.a. poprzez jego niezastosowanie tj. brak uwzględnienia okoliczności wskazanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w decyzji z dnia 13 grudnia 2013 r. znak sprawy [....] oraz w decyzji z dnia 27 czerwca 2014 roku, znak sprawy [....] przy ponownym rozpatrzeniu sprawy;

d) art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.) poprzez jego błędne zastosowanie tj. błędną ocenę zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji dla działek sąsiednich;

e) art. 61 ust. 7 pkt. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) poprzez jego błędne zastosowanie i nieprawidłową ocenę wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

Mając na uwadze wskazane powyżej zarzuty skarżąca Wspólnota wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 1 października 2015 r. znak: [....] oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 24 kwietnia 2015 r. nr: [....] . Nadto wniosła o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, wskazane są w przepisie art. 145 § 1 P.p.s.a. W szczególności na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. sąd uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarga strony skarżącej podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a., Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ją, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny stwierdza nieważność decyzji w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Tym samym zgodnie z ww. przepisami nie każde naruszenie prawa będzie skutkowało uchyleniem zaskarżonych decyzji.

W tej sprawie organy administracji trafnie przyjęły, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – a taka sytuacja miała miejsce w tej sprawie - warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p.", wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego lub też zagwarantowanie w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem wykonanie uzbrojenia terenu;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Nie ulega wątpliwości, że przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. w stosunku do zamierzenia inwestycyjnego zostały spełnione. Dla terenu planowanej inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku oficynowego na działce nr [....] przy ul. [....] w K. z przeznaczeniem na cele mieszkalne i usługowe wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr nr [....] [....] w K. zostało zapewnione dostarczanie energii, gazu, wody, odprowadzanie ścieków. Teren ten także ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej i nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Także strony w toku postępowania i w skardze nie kwestionowano braku spełnienia ww. przesłanek.

Strona skarżąca w tym zakresie kwestionowała brak aktualnego oświadczenia dostawcy energii elektrycznej oraz brak aktualnej opinii Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. Zarzuty te są niezasadne. W aktach sprawy znajduje się aktualne oświadczenie dostawy energii elektrycznej zapewniające dostawy energii dla zamierzonego przedsięwzięcia (akta administracyjne sprawy, tom III, karta nr 41) aktualne na datę wydania decyzji. Oświadczenie to było aktualne do dnia 5 sierpnia 2015 r. Opinia Dyrektora Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. ma charakter jedynie wewnętrznej opinii organu I instancji i brak tejże opinii nie ma żadnego znaczenia przy ocenie legalności wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy. Żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani innej ustawy nie wymaga, aby w procedurze ustalania warunków zabudowy takie opinie były uzyskiwanie w toku postępowania w tej sprawie. Tym samym istnienie opinii Dyrektora Wydziału Kształtowania Środowiska lub brak takiej opinii nie stanowi wady postępowania.

Spór między organami a stroną skarżącą dotyczy dwóch podstawowych zagadnień: po pierwsze ustalenia parametrów przyszłej inwestycji i braku wyznaczenia wystarczającej liczby miejsc parkingowych, po drugie braku ustalenia prawidłowego kręgu stron w związku ze śmiercią A.K. i nie zawiadomienia o postępowaniu następców prawnych tej osoby. Dodatkowo strona skarżąca podnosi, że już na etapie ustalając warunki zabudowy należy uwzględniać przepisy Prawa budowlanego a tego nie uczyniły w tej sprawie organy administracyjne.

Ustosunkowując się do tych zarzutów, należy stwierdzić, że Sąd nie podziela stanowiska strony skarżącej dotyczącej nieprawidłowego ustalenia parametrów przyszłej inwestycji i braku wyznaczenia wystarczającej liczby miejsc parkingowych. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymaganym jest ustalenie podstawowych parametrów przyszłej inwestycji, przy czym parametry te winny być wyznaczane na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem".

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy wszczynane jest tylko na wniosek. Zgodnie z art. 52 ust. 2 u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać: 1) określenie granic terenu objętego wnioskiem; 2) charakterystykę inwestycji, obejmującą w szczególności określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków; b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej; c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Wprawdzie z ww. treści wynika, że we wniosku inwestor winien zamieścić między innymi gabaryty projektowanych obiektów budowlanych i charakterystyczne parametry techniczne inwestycji, tym niemniej nie oznacza to, że wskazane we wniosku gabaryty i parametry techniczne wiążą organ w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Należy bowiem odróżnić dwie istotne konstrukcje postępowania administracyjnego: jedną, polegającą na zainicjowaniu samego postępowania (tzn. wszczęcie postępowania na wniosek lub z urzędu) oraz drugą polegająca na związaniu organu prowadzącego postępowanie wnioskiem strony. O sposobie wszczęcia postępowania rozstrzygają przepisy prawa administracyjnego, a powołany art. 52 ust. 2 u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. wyraźnie wskazuje, że postępowanie w sprawie ustalania warunków zabudowy wszczynane jest tylko na wniosek.

Odmienną sytuacją jest związanie organu wnioskiem strony. Nawet wówczas, gdy przepisy postępowania pozwalają na wszczęcie postępowania na wniosek, to ewentualne związanie organu wnioskiem strony musiałoby wynikać z odrębnej podstawy prawnej. Okoliczność, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy winien zawierać także gabaryty i parametry wnioskowanej inwestycji nie oznacza jeszcze, że te parametry są wiążące dla organu. Żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani w sposób bezpośredni, ani nawet pośredni nie wskazuje na takie związanie. Ponadto żaden przepis nie nakłada na wnioskodawcę obowiązku podania takich parametrów, które określane są w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Przykładowo, wniosek może zawierać podanie długości planowanej inwestycji lub liczby kondygnacji, ale takie parametry nie powinny być ustalane w tak wydawanej decyzji. Gdyby zamiarem ustawodawcy było związanie organu wnioskiem inwestora, wówczas przyjęłoby konstrukcję podobną do postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, w którym organ administracji architektoniczno-budowlanej jest związany wnioskiem i albo zatwierdza parametry planowanej inwestycji (sporządzonej w postaci projektu budowlanego), albo też odmawia zatwierdzenia stwierdzając, że przedstawione przez wnioskodawcę parametry naruszają przepisy prawa. W postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie ma miejsca na zatwierdzanie parametrów wnioskowanych przez wnioskodawcę, a ustawodawca dość szczegółowo uregulował tą część postępowania administracyjnego, która obejmuje sporządzenie przez osobę posiadającą stosowaną wiedzę analizy urbanistyczno-architektonicznej celem ustalenia parametrów przyszłej inwestycji właśnie w oparciu o tą analizę. Nie ma dostatecznych podstaw do twierdzenia, że to wnioskodawca sporządza parametry przyszłej inwestycji, a organ administracyjny jedynie sprawdza – poprzez analizę urbanistyczno-architektoniczną – zgodność parametrów wskazanych przez wnioskodawcę z otaczającą dany obszar zabudową. Wskazany kierunek wykładni znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2011 r., sygn. akt II OSK 1827/10, opub. w LEX nr 1134679.

W tej sprawie, co wymaga podkreślenia, zarówno organ I instancji, jak i organ II instancji ustaliły warunki zabudowy na podstawie sporządzonej analizy (analizy urbanistyczno-architektonicznej) i analiza ta została sporządzona poprawnie.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 i 4 u.p.z.p. decyzje o warunkach zabudowy wydaje – co do zasady – wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a projekt takiej decyzji sporządza osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy wymaga sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym (analizy urbanistyczno-architektonicznej). Analiza w tej sprawie została sporządzona przez architekta.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. § 3 ust. 2 rozporządzenia wyraźnie zaś określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej - przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000. Obszar ten nie może być mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale nie mniej niż 50 metrów.

Taka analiza urbanistyczno-architektoniczna została w tej sprawie sporządzona i zakreślono obszar tej analizy na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Inwestor wskazał front działek, z których będzie odbywał się główny wjazd do planowanej inwestycji. Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia pod pojęciem frontu działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Główny wjazd na działki będzie miał miejsce od strony ul. [....] . Szerokość frontu działki nr [....] od strony ww. drogi publicznej wynosi ok. 17 metrów, a wyznaczony obszar wokół tej działki mieści się w przedziale 3-krotności tej szerokości (51 metrów). W tej sprawie trzykrotna szerokość frontu działki nr [....] (co oznacza zarazem także szerokość frontu działki nr [....] ) pozwalała na ustalenie obszaru obejmującego określony ład przestrzenny zagospodarowania.

W obszarze objętym analizą wyznaczenie warunków dla przyszłej zabudowy wymaga ustalenia istnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa (inaczej zwanej zasadą kontynuacji). To zaś wymaga ustalania, czy na działce sąsiedniej względem terenu przyszłej inwestycji istnieje zabudowa pozwalająca na ustalenie warunków dla planowanego zamierzenia budowlanego. Pojęcie działki sąsiedniej nie jest definiowane ustawowo, a z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika tylko tyle, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji – podkreślenie składu Sądu funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 marca 2015 r., sygn. akt II OSK 1906/13 (opub. w CBOSA) wyraźnie stwierdził, że celem art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zgodnym z wymogami ładu przestrzennego jest dopuszczenie do tworzenia nowej zabudowy jako uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych, przy czym należy opowiedzieć się za nadaniem pojęciu sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. znaczenia szerokiego. Wyrazem tego kierunku wykładni jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2015 r., sygn. akt II OSK 1936/13 (opub. w CBOSA), w którym wskazano, że pod pojęciem działki sąsiedniej należy rozumieć działkę sąsiednią położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Wymóg zasady "dobrego sąsiedztwa" winien być realizowany przy zachowaniu tej podstawowej zasady planowania przestrzennego, jaką jest zachowanie istniejącego "ładu przestrzennego", a przez "ład przestrzenny" należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. zawierającego definicję legalną tego pojęcia.

Tym samym wyznaczenie parametrów (warunków) zabudowy w zgodzie z zasadą "dobrego sąsiedztwa" zależy od tego, czy w obszarze analizy jest przynajmniej jedna działka pozwalająca na ustalenie takich parametrów. Takie stanowisko zajął również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt II OSK 222/14, opub. w LEX nr 1640564) zgodnie z którym zasada dobrego sąsiedztwa za swój przedmiot czyni zabudowę znajdującą się w otoczeniu planowanej inwestycji, tj. czy zabudowa ta może stanowić punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy".

Analizując poszczególne parametry dotyczące ustalenia warunków zabudowy to także należy stwierdzić, że organy administracji nie naruszyły prawa, z zarzuty zawarte w skardze nie są trafne.

Linia zabudowy została wyznaczona prawidłowo, zgodnie z § § 4 ust. 1 rozporządzenia, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, czyli na działce nr [....] i działce nr [....] . Dodać jedynie należy, że nieistotnym uchybieniem było zapisanie w załączniku nr 1 do decyzji organu I instancji braku wyznaczenia linii zabudowy, skoro wyraźnie załącznik graficzny taką linię określa (załącznik nr 2).

Wskaźnik procentowy powierzchni zabudowy został ustalony w przedziale od 53 % do 58 % na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu nie wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, ale w inny sposób wykazany w analizie. Z analizy zaś wynika, że dopuszczono powiększenie średniego wskaźnika zabudowy o 5 % z tego powodu, że działka nr [....] ma najmniejszą powierzchnię w obszarze analizowanym, a przy tym znajduje się w centrum miasta, zaś działki sąsiednie posiadają większe wskaźniki zabudowy. Taka argumentacja uzasadnia powiększenie średniego wskaźnika zabudowy wynoszącego 53 % o dodatkowe 5 %. Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa w tym, że organ I instancji przyjął do analizy wszystkie działki objęte obszarem analizowanym, a więc nawet i te, które tylko częściowo były położone w tym obszarze. Nie stanowi naruszenia prawa i to, że ustalając ten wskaźnik organ I instancji nie ograniczył się jedynie do takich działek, które mają zabudowę oficynową.

Sąd nie podziela zastrzeżeń skarżącego dotyczących błędnego wyznaczenia wskaźnika szerokości elewacji frontowej. Zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej można wyznaczyć na zasadzie innej niż jako średni współczynnik szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym. Z analizy sporządzonej w tej sprawie wynika, że ustalenie tego parametru nastąpiło na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia i wzięto pod uwagę okoliczność występowania w obszarze analizowanym zabudowy obejmującej całą szerokość elewacji frontowych. Dotyczy to wszystkich budynków tworzących pierzeję zabudowy ulicy [....] i zlokalizowanych w pierwszej linii zabudowy. Także na części działek mających zabudowę oficynową, budynki zlokalizowane w tejże zabudowie oficynowej mają szerokość równą szerokości tych działek.

Jako kolejny parametr inwestycji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Zgodnie z § 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a wysokości te mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

Zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia w przypadku, gdy wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych na działkach sąsiednich przebierają formę uskoku, przyjmuje się jej średnią wysokość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). W tej sprawie ustalono parametr w postaci wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, uzasadniając to lokalizacją w centrum K. , intensywnością zabudowy na tym terenie, dążeniem do ukształtowania harmonijnego ładu przestrzennego i wpisanie projektowanej inwestycji w zachowanie ładu przestrzennego. W ocenie Sądu analizując wyznaczony współczynnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości do kalenicy w istocie organ I instancji ustalił te parametry jako wpisujące się w wartości średnie w obszarze analizowanym, a więc wyznaczono je nie tyle na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, co na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia. Dokonując zsumowania wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych wszystkich budynków w obszarze analizowanym uzyskuje się wartość ok. 12,6 metra. Tym samym wyznaczenie tego parametru w decyzji organu I instancji w przedziale od 12 do 14 metrów mieści się zasadniczo w tym średnim współczynniku. Sąd dokonał także zsumowania wysokości kalenic wszystkich budynków objętych analizą i stwierdza, że tak ustalona średnia wysokość wynosi niewiele ponad 16 metrów. Tym samym określona w decyzji organu I instancji wysokość kalenicy w przedziale 16-17 metrów także wpisuje się w ten średni współczynnik.

Nie ma podstaw, aby ustalając w tej sprawie wysokość kalenicy oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ograniczyć się tylko do analizowania tego parametru do kilku wybranych budynków, jak chciałaby to strona skarżąca. Analizując wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej tylko do zabudowy elewacji frontowych uzyskuje się średni parametr w wysokości ok. 14 metrów. Także średnia wysokość kalenicy budynków oficynowych wynosi ok. 16,5 metra. Tak wynika to ze sporządzonej w sprawie analizy (akta administracyjne sprawy, tom III, karty nr 143-135). Podawane przez stronę skarżącą średnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako 10,35 metra i kalenicy jako 13,72 metra dotyczą tylko zabudowy oficynowej i w ocenie Sądu dopuszczalnym było w tej sprawie wyznaczenie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz kalenicy nie tylko na podstawie samej zabudowy oficynowej, ale na podstawie całej zabudowy terenu analizowanego. Okoliczność, że budynek na działce nr [....] w zabudowie frontowej ma wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczoną na 13,5 metra, a projektowany budynek będzie mógł mieć wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w granicach 12-14 metrów także nie narusza prawa. Zgodnie z uzgodnieniem projektu decyzji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków z dnia 12 lutego 2015 r. to tylko wysokość kalenicy projektowanego budynku po nadbudowie nie może przekraczać wysokości kalenicy budynku frontowej przy ul. [....] . Ten warunek zostaje zachowany, ponieważ kalenica budynku frontowego przy ul. [....] ma wysokość 20,5 metra, a kalenica w projektowanym budynku może mieć wysokość od 16 do 17 metrów. Zarzut zawarty w skardze, jakoby działka sąsiednia pozwalająca na wyznaczenie parametrów przyszłej inwestycji to tylko działka bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji, nie znajduje uzasadnienia ani z przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani rozporządzenia.

Analiza sposobu wyznaczenia geometrii dachu nie budzi wątpliwości i jest zgodna z § 8 rozporządzenia.

Nie może uzasadniać uchylenia zaskarżonej decyzji sposób wyznaczenia liczby miejsc parkingowych. Pomijając w tym miejscu niejednolitość orzecznictwa sądowego co do samego wymogu ustalania tej liczby Sąd w tej sprawie podnosi, że decyzja organu I instancji zawiera taką liczbę miejsc postojowych. Jak wynika z załącznika nr 1 pkt 4 lit. f do decyzji organu I instancji, dla potrzeb projektowanej inwestycji należy zaprojektować miejsca postojowe według przelicznika: od 0,5 miejsca do 1 miejsca na 1 mieszkanie; od 5 do 10 miejsc postojowych na 100 zatrudnionych dla planowanych usług i od 10 do 20 miejsc postojowych na 1000 m2 powierzchni sprzedażowej w przypadku wprowadzenia usług handlu, a miejsca te muszą się znajdować poza pasami drogowymi ulic. Nie powinno budzić wątpliwości, że w przypadku, gdy projektowana inwestycja będzie składała się np. z 3 mieszkań i 150 m2 powierzchni usług handlu, to wówczas obowiązkiem inwestora będzie zapewnienie zarówno miejsc postojowych dla ilości mieszkań i miejsc postojowych proporcjonalnie do powierzchni sprzedażowej. Tak ustalona liczba miejsc postojowych na etapie ustalania warunków zabudowy jest wystarczająca, co nie zwalnia inwestora od obowiązku zapewnienia takiej liczby tych miejsc w później przygotowywanym projekcie budowalnym. Kwestia parkowania na ulicy [....] osób, które w przyszłości będą korzystały z usług, nie może być objęta decyzją w przedmiocie ustalania warunków zabudowy. Oczywistym jest i to, na co trafnie zwraca uwagę strona skarżąca, że w razie planowania budowy miejsc postojowych o określonej wielkości, inwestor będzie zobowiązany spełnić warunki pozwalające na uzyskanie pozwolenia na budowę tych miejsc postojowych. Kwestia dostępności ogólnodostępnych miejsc postojowych w ciągu ulic nie może być regulowana decyzją ustalająca warunki zabudowy. Nie mógł w tej sprawie organ I instancji wprowadzać zakazów parkowania przy drodze publicznej.

Dodać także należy, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie są ustalane warunki doświetlania mieszkań na działkach sąsiednich ani też przewietrzania przestrzeni.

Zgodnie z art. 52 ust. 3 u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalając warunki zabudowy organ I instancji nie mógł uzależnić wydania decyzji ustalającej takie warunki od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Skoro żaden przepis nie pozwala, ani też nie uzależnia ustalania warunków zabudowy od kwestii zapewnienia dostępu światła do mieszkań na działkach sąsiednich ani też nie pozwala na uregulowanie kwestii przewietrzania – nie było dopuszczalnym rozstrzyganie w tym zakresie w zaskarżonych decyzjach. Kwestie zapewnienia dostatecznego doświetlenia regulowane są przepisami Prawa budowlanego i wtedy inwestor będzie zobowiązany te warunki spełnić. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie można nakładać na przyszłego inwestora wymagań technicznych wynikających z Prawa budowlanego.

Sąd nie podziela argumentacji strony skarżącej, zgodnie z którą pominięcie jako strony zmarłego A.K. winno uzasadniać uchylenie wydanych w sprawie decyzji.

Sądowi orzekającemu w tej sprawie znana jest rozbieżność orzecznictwa sądów administracyjnych co do oceny, jakie skutki wywołuje pominiecie w kręgu stron osoby, która umiera w toku postępowania administracyjnego a organy administracyjne nie ustalają następców prawnych takiej osoby i nie zawiadamiają ich o prowadzonym postępowaniu.

Sąd przychyla się do tej linii orzeczniczej, zgodnie z którą taka przesłanka nie może być brana z urzędu pod uwagę, chyba że podnosi ja strona skarżącą, pominięta w toku postępowania administracyjnego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2006 r., sygn. I OSK 911/05; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 czerwca 2008 r., sygn. II OSK 665/07; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1109/07; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2009 r., sygn. II OSK 51/08; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2009 r., sygn. akt II OSK 832/08; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2009 r. sygn. akt II OSK 51/08; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 2010 r. sygn. akt II OSK 796/09; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 grudnia 2011 r., sygn. akt II OSK 1886/10; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 322/15, opub. w LEX nr 1755963; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 4 września 2015 r., sygn. akt II SA/Po 371/15, opub. w LEX nr 1807359). Pominięcie strony w toku postępowania administracyjnego stanowi przesłankę wznowieniową zawartą w art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. Taka przesłanka może stanowić podstawę uchylenia decyzji tylko wówczas, gdy powołuje się na nią podmiot uprawniony do skorzystania z tej przesłanki, to jest ten, który bez własnej winy nie został dopuszczony do udziału w postępowaniu. Inne podmioty nie mogą się skutecznie na tę okoliczność powoływać. Jak wyjaśnił to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 marca 2013 r., sygn. akt II OSK 2276/11, opub. w LEX nr 1331889, przesłanka wznowieniowa polegająca na niezapewnieniu stronie udziału w postępowaniu administracyjnym bez jej winy wiąże się ściśle z art. 147 K.p.a., stosownie do którego wznowienie postępowania z tej przyczyny następuje tylko na żądanie strony. Takie rozwiązanie ustawowe powoduje, że tylko od woli strony, która została pominięta w postępowaniu zależy, czy skorzysta z prawa do żądania wznowienia, ewentualnie podniesienia zarzutu zaistnienia przesłanki wznowieniowej w skardze wniesionej do sądu administracyjnego. Inne podmioty nie mają prawa do zastępowania uprawnionej strony i korzystania z zarzutu wystąpienia podstaw do wznowienia, powołując się na to, że nie wszystkie podmioty, które powinny brać udział w postępowaniu, zostały do udziału w nim dopuszczone.

Tym samym skoro prawami procesowymi rozporządza strona to tylko ta strona, która została pozbawiona udziału w postępowaniu administracyjnym, może podnieść zarzut niezasadnego pominięcia jej w toku postępowania. Skoro taka strona nie wniesie skargi, nie można wbrew jej stanowisku uznać, że zaistniała w sprawie okoliczność uzasadniająca wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. i w związku z tym uchylić zaskarżoną decyzję z tej przyczyny w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. b P.p.s.a. Dotyczy to także następców prawnych zmarłej w toku postępowania strony.

Tym samym skoro strona skarżąca nie została pominięta w toku postępowania administracyjnego, nie może skutecznie powoływać się na wystąpienie przesłanki wznowieniowej dotyczącej innej strony.

Rekapitulując Sąd doszedł do przekonania, że w tej sprawie nie występuje przesłanka wznowieniowa uzasadniająca uchylenie zaskarżonej decyzji. Analiza urbanistyczno-architektoniczna została w tej sprawie sporządzona w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami, a wykazane drobne uchybienia nie mają istotniejszego znaczenia dla oceny rozstrzygnięcia organów administracji. Sąd administracyjny tylko wtedy eliminuje z obrotu prawnego decyzję administracyjną, jeżeli jest ona dotknięta takim naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a.) albo innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.). Takich wad Sąd w tej sprawie nie stwierdził.

Tym samym skarga skarżącego podlega, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddaleniu.