Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1107/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 130 ust 2
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art 134 ust 1,2, w zw. z 127
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Sędziowie WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Elżbieta Lenart Protokolant Sekretarz sądowy Justyna Kobylarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 listopada 2019 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] września 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju na rzecz A. P. kwotę 3684 (trzy tysiące sześćset osiemdziesiąt cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2017 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny:

Nieruchomość położona w obrębie [...] miasta [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] października 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] - zachodniej obwodnicy [...] na odcinku od drogi krajowej nr [...] ([...]) w m. [...] do węzła [...], odcinek I węzeł [...] wraz z infrastrukturą. Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2016 r. nadano przedmiotowej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Decyzją z dnia [...] września 2016 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa, nr [...], zmienił częściowo decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] października 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł, za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...] miasta [...], przejętej z mocy prawa przez Skarb Państwa, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] – [...] obwodnicy [...] na odcinku od drogi krajowej nr [...] ([...]) w m. [...] do węzła [...], odcinek I węzeł [...] wraz z infrastrukturą (pkt I), o powiększeniu wysokości odszkodowania wskazanego w pkt I o kwotę 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł stosownie do treści art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (pkt II) oraz o przyznaniu wskazanego w pkt I i II decyzji odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł na rzecz A.P. (pkt III).

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła A.P.

Minister Infrastruktury i Budownictwa rozpatrując odwołanie przywołał treść przepisów ustawy z dnia [...] kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1496) znajdujących zastosowanie w sprawie i stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotową nieruchomość stanowi operat szacunkowy z dnia [...] października 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.B. (uprawnienia nr [...]).

Biegły wskazał, iż przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w [...] części [...], na peryferiach miasta, niedaleko ul. [...]. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajdują się działki niezabudowane. Nieco dalej zlokalizowane są działki zabudowane budownictwem mieszkaniowym jednorodzinnym i zagrodowym. Około 0,7 km od przedmiotowych działek przebiega ul. [...] w [...], wzdłuż której znajdują się przystanki komunikacyjne, sklepy spożywczo- przemysłowe, stacje benzynowe. Sieci infrastruktury - wodociągowa, energetyczna i telefoniczna dostępne są z poziomu ul. [...] położonej w pewnej odległości od przedmiotowej nieruchomości. Z kolei sieć kanalizacyjna, gazowa oraz ciepłownicza znajdują się w bardzo dużym oddaleniu od przedmiotu oszacowania. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dojazd do nieruchomości odbywał się od strony zachodnie drogą o nawierzchni gruntowej (ul. [...]).

Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana, w całości porośnięta była drzewostanem. Działka nr [...] porośnięta była w całości drzewostanem wierzbowym, około 10-letnim. Działka nr [...] porośnięta był drzewostanem olszowym (80- letni), brzozowym i wierzbowym (około 10-letni). Z kolei na działce nr [...] stwierdzono drzewostan olszowy 80-letni oraz drzewostan olszowy 15-letni.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegły podał, że przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast na tym terenie obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] zatwierdzone Uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] października 2010 r. ze zm., zgodnie z którym wyceniana nieruchomość przeznaczona była częściowo pod drogę ekspresową [...] z węzłami drogowymi, a w pozostałej części - pod "tereny zieleni naturalnej i dolin rzecznych". Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy ustalił, że dla działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy na przedsięwzięcia inwestycyjne.

Dla potrzeb wyceny biegły poddał analizie rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zieleń.

Dokonując analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym biegły wyjaśnił, że jest on bardzo słabo rozwinięty. Wobec stwierdzenia jedynie dwóch transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym na terenie miasta [...] biegły zdecydował się na rozszerzenie badanego na rynku na obszar gmin powiatu [...], gmin powiatu [...] oraz gmin powiatu [...]. Do analizy przyjęto transakcje zawarte w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę

W wyniku przeprowadzonej analizy biegły ustalił, że średnia cena transakcyjna nieruchomości o przeznaczeniu drogowym na rynku lokalnym wynosi [...] zł/m2.

Dokonując analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni obejmującego teren miasta [...] biegły stwierdził, że jest on słabo rozwinięty, wobec czego dokonał rozszerzenia rynku właściwego o obszar gmin powiatu [...], gmin powiatu [...] oraz gmin powiatu [...]. W wyniku przeprowadzonego badania rzeczoznawca wyselekcjonował 11 transakcji sprzedaży, których ceny wahały się od 1,40zł/m2 do 32,50 zł/m2. Wobec powyższego autor operatu wskazał na wyższy poziom cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, co uzasadniało oszacowanie wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, zgodnie z zasadą korzyści.

Dokonując wyceny rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Do ostatecznej analizy wybrano 7 transakcji sprzedaży nieruchomości nabywanymi na cele drogowe najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. Opis tych nieruchomości zawarto na stronie 17 analizowanego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca ustalił, że głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja ogólna (waga 30%). lokalizacja szczegółowa (waga 25%), potencjał gruntów przyległych (waga 25%) oraz potencjał gruntów nabywanych (waga 20%). Rzeczoznawca dokonał charakterystyki przyjętych cech w tabeli znajdującej się na stronie 14 operatu.

Następnie zestawiono cechy rynkowe nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą. Wartość m2 wycenianej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł, co pozwoliło na oszacowanie wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.

Na potrzeby wyceny drzewostanu rzeczoznawca majątkowy ustalił cenę drewna iglastego [...] oraz koszty pozyskania i zrywki drewna na podstawie informacji uzyskanych z Nadleśnictwa [...], właściwego ze względu na położenie wycenianego gruntu. Z kolei wartość drzewostanu pospolitego obliczono metodą wskaźnikową bazując na opracowaniu "Tablice wskaźników wartości drzewostanów", Instytut Badawczy Leśnictwa. Wartość uprawy wierzby energetycznej obliczono natomiast stosownie do treści art. 135 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy w oparciu o powyższe założenia ustalił łączną wartość drzewostanu na kwotę [...] zł.

Minister wskazał, że aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2109 ze zm ), które przywołał.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] października 2016 r., organ odwoławczy wskazał, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia.

W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość częściowo była przeznaczona pod inwestycję drogową a częściowo pod tereny zieleni i dolin rzecznych, zatem po uwzględnieniu zasady korzyści wobec wyższej cenności nieruchomości drogowych wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe.

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Biegły wyjaśnił obszernie, że w wyniku szczegółowej analizy stwierdził porównywalny poziom cen pomiędzy peryferyjnymi obrębami miasta [...] oraz obrębami gmin sąsiednich, które przylegały bezpośrednio do miasta. Wyjaśnił, że analizowane obszary cechuje bardzo podobny stopień zurbanizowania, podobne położenie, odległość od centrum [...], odległość fizyczna względem siebie (część działek jest zlokalizowana po sąsiedzku). W ocenie organu argumentacja ta wyczerpująco uzasadnia przyjęcie przez biegłego do porównania nieruchomości położonych poza terenem miasta [...].

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego zaniżenia odszkodowania poprzez nieuwzględnienie budowlanego charakteru nieruchomości Minister wskazał, że w przedmiotowym stanie faktycznym brak było podstaw do przyjęcia budowlanego przeznaczenia wycenianej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeznaczenie ustalono na podstawie obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...]. Podkreślono jednocześnie, że dla wycenianych działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy na przedsięwzięcia inwestycyjne.

Wobec powyższego brak jest podstaw do uznania, że wyceniana nieruchomość miała przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. Powyższego nie zmienia fakt, że skarżąca podejmowała próby pozyskania dla przedmiotowej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy. Bezspornym jest jednak, że decyzja taka nie została wydana.

Z kolei ewentualne opieszałe, jak to ujęła skarżąca, działanie właściwych organów w toku procedury wydania decyzji o warunkach zabudowy, nie może być brane pod uwagę w przedmiotowym postępowaniu. Kwestia ta nie stanowi bowiem przedmiotu niniejszego postępowania, które dotyczy jedynie ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu przejęcia prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej.

Podobnie brak jest podstaw do sporządzenia nowej wyceny nieruchomości uwzględniającej straty oraz nakłady poniesione celem podniesienia wartości nieruchomości poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Uwzględnienie bowiem dochodów z nieruchomości oraz utraconych korzyści z tego tytułu wykracza poza regulację przepisów art. 128 i art. 134 ugn, zgodnie z którymi odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody lub straty, jaką poniesie skarżący wskutek wywłaszczenia nieruchomości.

Odnosząc się z kolei do zarzutu dotyczącego dokonanej przez rzeczoznawcę korekty sporządzonego operatu szacunkowego Minister zgodzić się co do zasady ze skarżącą, że przepisy zarówno ugn, jak i rozporządzenia, nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aktualizacji, aneksu czy zmiany operatu szacunkowego. Opracowanie takie nie jest bowiem opinią rzeczoznawcy w rozumieniu art. 156 ust. 1 ugn i w rozumieniu § 55-58 rozporządzenia, ani też inną z czynności wymienionych w art. 174 ust. 3a tej ustawy. Ugn i rozporządzenie nie przewidują dokonywania dodatkowych opracowań wprowadzających korektę wartości ustalonej w operacie szacunkowym. Według § 58 rozporządzenia można tylko dokonać potwierdzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Następuje to poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza jedynie o aktualności operatu.

Wobec powyższego, organ pierwszej instancji w razie stwierdzonych błędów w treści operatu szacunkowego, winien rozważyć możliwość zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu nowego operatu szacunkowego, uwzględniającego złożone uwagi.

Niemniej jednak powyższe uchybienia proceduralne nie miały ostatecznie zdaniem Ministra wpływu na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy. Postanowieniem z dnia [...] listopada 2016 r. Wojewoda [...] dopuścił bowiem dowód w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r. i jednocześnie poinformował stronę o możliwości zapoznania się z treścią operatu. Skarżąca skorzystała z tej możliwości i wniosła uwagi do sporządzonej wyceny. Po tej dacie rzeczoznawca majątkowy nie dokonywał już dalszych zmian w treści operatu, co oznacza, że skarżąca miała możliwość zapoznania się z ostateczną wyceną i wypowiedzenia się co do jej treści.

Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczącej podwyższenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, organ II instancji stwierdził, iż Wojewoda [...] słusznie powiększył ustalone odszkodowanie.

Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie znalazł podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła A.P. zarzucając jej niezgodność z prawem, brak wnikliwego rozpatrzenia zarzutów podniesionych w odwołaniu, usankcjonowanie przekształcenia operatu szacunkowego pod wpływem organu I instancji.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że biegły nie uwzględnił uwag skarżącej dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie nie uwzględnienia strat i poniesionych nakładów na przedmiotową nieruchomość. Podniesiono również, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem art. 12 ust. 4g ustawy drogowej, tj. bez zachowania 60-dniowego terminu na wydanie decyzji odszkodowawczej od daty wydania decyzji lokalizacyjnej. Zdaniem skarżącej wiarygodność i bezstronność opinii biegłego podważa okoliczność wymiany przez biegłego stron operatu z dnia [...] października 2016 r. bez zmiany daty jego sporządzenia. W takiej sytuacji w ocenie skarżącej podstawę wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania stanowił inny dokument od złożonego przez rzeczoznawcę operatu z dnia [...] października 2016 r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018r. poz. 1302 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za zasadną.

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1496), a w konsekwencji również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U. z 2004 r. nr 209, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 18 ustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego M.B. z dnia [...] października 2016 r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa.

W postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy.

Podkreślić należy, że to do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie odszkodowania, należy ocena czy stronie przysługuje odszkodowanie. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11; Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 46/13, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1682/10 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 869/08 - wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl).

Zdaniem Sądu organy obu instancji nie dokonały w sposób prawidłowy oceny operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r. , co stanowi o wydaniu decyzji z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Jak słusznie zauważył organ II instancji ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani przepisy ww. rozporządzenia nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do zmiany operatu szacunkowego, dokonywania dodatkowych opracowań wprowadzających korektę wartości ustalonej w operacie szacunkowym.

Zgodnie z § 58 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy może tylko dokonać potwierdzenia operatu szacunkowego poprzez dołączenie do operatu klauzuli potwierdzającej jego aktualność.

Tymczasem w niniejszej sprawie doszło do niedopuszczalnej zmiany operatu szacunkowego z dnia [...] października 2016 r. poprzez zamianę niektórych stron operatu, w tym strony pierwszej określającej niższą wartość przedmiotowej nieruchomości od wskazanej w operacie z [...] października 2016 r.

Jak wynika z akt sprawy biegły w odpowiedzi na pismo organu I instancji z dnia [...] października 2016 r. zawierające uwagi do przedłożonego operatu przy piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. przekazał strony operatu szacunkowego, które wyjaśniają podniesione wątpliwości, jednocześnie załączając przekreślone odpowiednie strony operatu z [...] października 2016 r.

Tego rodzaju działania rzeczoznawcy majątkowego, zaakceptowane przez organy orzekające podważają zdaniem Sądu wiarygodność operatu stanowiącego przecież podstawę do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości i w konsekwencji dyskwalifikują go jako podstawowy dowód w sprawie. Nie może być bowiem takiej sytuacji, gdy część operatu sporządzona zostaje w innej dacie, a traktowana jest jak operat sporządzony w pierwotnej wersji.

W tej sytuacji bez znaczenia pozostaje okoliczność dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego z [...] października 2016 r. przez organ I instancji postanowieniem z dnia [...] listopada 2016 r. Wbrew stanowisku Ministra postanowienie to nie mogło usankcjonować wskazanych wyżej nieprawidłowości przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Przy czym należy podkreślić, że tego rodzaju działania niewątpliwie podważają zaufanie do organów administracji państwowej, a więc naruszają zasadę określoną w art. 8 k.p.a.

Podważeniem zaufania do działania organów państwa jest również nierówne traktowanie stron w podobnych postępowaniach, jeśli oczywiście wskazywany przez skarżącą stan faktyczny i prawny w sprawie jej siostry B.P. byłby identyczny jak w niniejszej sprawie.

Jak wskazał w wyroku z dnia 9 października 2015 r. Naczelny Sąd Administracyjny sygn. akt I OSK 1378/15 (Lex nr 2002572)" zgodnie z opisaną w art. 8 k.p.a. zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. Niewątpliwie każda sprawa, która została zainicjowana przed organami administracji publicznej ma swój indywidualny charakter i jest analizowana w kontekście ustaleń faktycznych i prawnych czynionych przez organ na potrzeby tej konkretnej sprawy. ( ...) przejawem prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do organów państwa byłoby m.in. rozstrzyganie tożsamych faktycznie i prawnie spraw w taki sam lub zbliżony sposób."( ...).

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy stwierdzić, że są one bezzasadne. Straty i poniesione przez skarżącą nakłady na przedmiotową nieruchom ość nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu odszkodowania. Podstawą bowiem ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 w zw. z art. 128 ust. 1 ugn jest wyłącznie wartość utraconego prawa własności, a więc wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości.

Jeśli chodzi o zarzut niedochowania przez organ I instancji terminu ustawowego do wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania, pozostaje on bez wpływu na wynik sprawy, co oznacza, że uchybienie to nie mogłoby stanowić wyłącznej przyczyny uchylenia zaskarżonej decyzji.

Biorąc jednak pod uwagę zarzuty podniesione w odwołaniu, w szczególności dotyczące nieprawidłowości przy sporządzaniu operatu szacunkowego obowiązkiem organu II instancji było wyjaśnienie powyższej kwestii w sposób nie budzący wątpliwości, czego organ zaniechał, nie podejmując nawet próby jej wyjaśnienia.

Z uwagi na konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji organu II instancji, konieczne stało się również uchylenie decyzji organu I instancji, zważywszy, że zgodnie z treścią art. 156 § 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia( ....)

Rozpoznając sprawę ponownie Wojewoda uwzględni sformułowane wyżej oceny prawne, zleci sporządzenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu, a następnie wyda rozstrzygnięcie odpowiadające prawu, które uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz

art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji, o kosztach postępowania rozstrzygając na podstawie art. 200 tej ustawy.