Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1998/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-12-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 3 i  ust. 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, asesor WSA Paweł Dańczak, Protokolant st. sekr. sąd. Anna Tomaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] czerwca 2019 r. (znak [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej także "SKO"), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...], utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z [...] stycznia 2019 r. (nr [...]) ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie obiektu budowlanego z przeznaczeniem na funkcje kultury i mieszkalne przy ul. [...], róg [...] na działce nr ew. [...] z obrębu [...].

W uzasadnieniu decyzji SKO przedstawiło następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy:

W dniu 6 grudnia 2016 r. E. K. (dalej inwestor) złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie obiektu budowlanego z przeznaczeniem na funkcje kultury i mieszkalne na działce powyżej opisanej. Decyzją z [...] marca 2018 r. Zarząd Dzielnicy [...] ustalił warunki zabudowy dla tej inwestycji. Decyzją z [...] sierpnia 2018 r. SKO uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując na nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego z naruszeniem § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588).

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z [...] stycznia 2019 r. ustalił warunki oraz szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ I instancji uznał, że inwestycja ta winna spełniać następujące warunki, parametry oraz wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

- planowany zakres inwestycji - budowa budynku użytkowego, wolnostojącego, podpiwniczonego z mieszkaniami dla pracowników i gości,

- planowana zabudowa usługowa mieszcząca funkcje kultury wraz z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,

- wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki równy od 0,43 do 0,79,

- obowiązującą linię zabudowy od strony ulicy [...] wyznaczono jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy, [...] fasady budynku przy ul. [...], przyległej do placu im. Z. W., zgodnie z załącznikiem graficznym nr 3 do decyzji,

- linie zabudowy w głębi terenu inwestycji (wycofane poza obowiązującą linię zabudowy), ich przebieg i dopuszczalność należy określić na następnym etapie realizacji inwestycji w oparciu o przepisy ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

- szerokość elewacji frontowej od ulicy [...] równa od 8,80 do 13,20 m,

- wysokość elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, winna być przedłużeniem tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej, czyli wierzchu gzymsu wieńczącego budynku przy ul. [...] = 101,95 m n.p.m. (18,22 m nad średnim poziomem pl. [...] = 83,73 m n.p.m.),

- geometrię dachu nad nową inwestycją ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, czyli o nachyleniu połaci dachowych równym 14° i równoległym do osi ulicy [...] przebiegu głównej kalenicy. Główna kalenica dachu planowanej inwestycji winna być zlokalizowana na wysokości przebiegu kalenicy budynku przy ul. [...], równej 104,42 m n.p.m. (20,69 m nad średnim poziomem placu [...] = 83,73 m n.p.m.)

- liczba kondygnacji nadziemnych nowej zabudowy – 5,

- liczba kondygnacji podziemnych nowej zabudowy - 1.

Jednocześnie ustalono warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i w oparciu o możliwości przyłączenia do poszczególnych sieci określone w pismach i oświadczeniach gestorów mediów, w zakresie:

- elektroenergetyki - zgodnie z pismem [...] Sp. z o.o., z dnia [...] października 2016r. nr: [...];

- sieci gazowej - zgodnie z oświadczeniem [...] Sp. z o.o. z [...] listopada 2016r., nr sprawy: [...];

- wodociągów, kanalizacji i odprowadzenia wód deszczowych - zgodnie z pismem [...], [...], z [...] listopada 2016r., odbiornikiem ścieków bytowych i w ograniczonej ilości wód deszczowych będzie kanał ogólnospławny 1,40x2,50m, w ulicy [...]. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...].

SKO utrzymując w mocy rozstrzygnięcie (zaskarżona do WSA w Warszawie decyzja) zaakceptowało wszystkie ustalone przez organ I instancji warunki, parametry oraz wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odnośnie zapewnienia, że istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowalnego, to SKO w zakresie zarzutu upływu ważności oświadczenia [...] Sp. z o.o. z [...] listopada 2016r. stwierdzono, że przepisy nie uzależniają wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy od posiadania przez inwestora aktualnych warunków przyłączenia nieruchomości do sieci.

W kwestii braku dokumentu potwierdzającego możliwość podłączenia planowanej inwestycji do sieci kanalizacyjnej, to takim dokumentem jest pismo [...] w [...] S.A. z dnia [...] marca 2018 r., w którym poinformowano, że odprowadzenie ścieków bytowych i w ograniczonej ilości wód opadowych będzie możliwe do istniejącego kanału ogólnospławnego (1,40 x 2,25) m na pl. [...] ul. [...] po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji odcinka sieci kanalizacyjnej w liniach rozgraniczających ulicy oraz przyłącza kanalizacyjnego do budynku na własny koszt inwestora po zaakceptowaniu "Porozumienia dotyczącego budowy urządzenia kanalizacyjnego". Dodatkowo pełnomocnik inwestora przedstawił pismo [...] w [...] S.A. z dnia [...] lutego 2019r., w którym poinformowano, że projektowany budynek znajduje się w zasięgu miejskiej sieci kanalizacji. W piśmie tym podano także, że "zaopatrzenie w wodę oraz odprowadzenie ścieków bytowych i wód opadowych z budynku należy realizować zgodnie z wydanymi warunkami technicznymi przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, pismo znak: [...] z dnia [...] marca 2018r., które stanowi zapewnienie możliwości odprowadzenia ścieków bytowych i wód opadowych z projektowanego budynku do kanalizacji miejskiej. Zgodnie z procedurami obowiązującymi w Spółce podpisanie "Porozumienia dotyczącego budowy urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych, a dotyczące odcinka sieci kanalizacyjnej zlokalizowanego w liniach rozgraniczających ulicę nastąpi na etapie uzgadniania dokumentacji technicznej (zgodnie z pkt 3c) przyłącza".

Skargę na decyzję z 17 czerwca 2019 r. wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...]. Skarżąca zarzuciła naruszenie:

1) przepisów postępowania, tj.: art. 7 i 77 § 1 k.p.a., poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodnego oraz art. 107 k.p.a., poprzez wydanie decyzji zawierającej niekompletne uzasadnienie prawne i faktyczne rozstrzygnięcia;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt. 3 w związku z ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.), dalej "u.p.z.p." poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że w sprawie spełnione zostały łącznie wszelkie warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Skarżąca zarzuciła, że organ II instancji nie wskazał, jakie pisma gestorów mediów - poza pismem [...] - wziął pod uwagę. Strona nie ma zatem możliwości, na podstawie treści uzasadnienia decyzji tego organu, ustosunkować się do kwestii uzbrojenia terenu. Nie jest bowiem wiadomym, jakie uzgodnienia, z jakimi organami zostały poczynione w toku postępowania administracyjnego, mimo że jest to warunek wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Nie jest zatem jasne, czy oświadczenia gestorów mediów, dotyczą możliwości uzbrojenia dla przedmiotowej inwestycji, czy też inwestycji, które były przedmiotem uprzednich wniosków inwestora. Okoliczność ta nie została wyjaśniona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w treści zaskarżonej decyzji. Oznacza to, że strona nie ma możliwości zbadania, czy zobowiązany organ zebrał wyczerpująco i przeprowadził rzetelną ocenę materiału dowodowego. Ponadto składane w przedmiotowym zakresie oświadczenia, mające w swym założeniu odnosić się do uzbrojenia terenu dla danego zamierzenia budowlanego nie są wydawane bezterminowo. Jest to np. oświadczenie [...] Sp. z o.o., gdzie określa się, że oświadczenie dotyczące możliwości przyłączenia planowanej inwestycji do sieci gazowej traci ważność po upływie dwóch lat od daty jego wydania. Z uwagi na brak wskazania, z jakiej daty i jakie oświadczenia gestorów mediów były brane pod uwagę, skarżąca Wspólnota nie ma możliwości ustalenia, czy dokumenty zachowały swoją ważność.

Jeśli chodzi o naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 3 w związku z ust. 5 u.p.z.p. to zdaniem Wspólnoty warunek wymagany tym przepisem nie został spełniony, co wykluczało wydanie pozytywnej decyzji dla inwestora.

Wspólnota podnosi także kwestię sprostowania jako oczywistej omyłki uzasadnienia decyzji z 24 stycznia 2019 r. Podano tam bowiem błędny znak oraz datę wydanej po raz pierwszy w tym postępowaniu decyzji przez Zarząd Dzielnicy [...].

W oparciu o tak sformułowane zarzuty na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) i c) P.p.s.a. skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zwrot kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest bezzasadna.

W pierwszej kolejności sąd wojewódzki bada legalność zaskarżonego aktu niezależnie od zarzutów podniesionych przez stronę w skardze. Innymi słowy nie jest związany zakresem tych zarzutów, lecz orzeka w granicach danej sprawy. Oznaczało to obowiązek zbadania, czy decyzja o warunkach zabudowy spełniła wymagania zarówno przepisów materialnych wynikających z u.p.z.p., jak i procesowych.

Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji jest możliwe jedynie, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ratio legis tego przepisu jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tej ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Organ po uchyleniu poprzednio decyzji przez SKO obecnie prawidłowo wyznaczył obszar analizowany. Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką inwestycyjną, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym. Obszar analizowany winien zatem stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a jeśli jest większy niż wskazane minimum – co jest prawnie dopuszczalne – to z części tekstowej i graficznej analizy powinny wynikać przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego. W rozpoznawanej sprawie organ wskazał, że obszar analizy ma szerokość ok. 50 m, przy szerokości frontu działki 15,47 m (od ul. [...], z której odbywa się główny wjazd i wejście na nieruchomość). Organ wskazał, że granice obszaru analizowanego wyznaczono wokół terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w odległości trzykrotnej szerokości powyżej ustalonego frontu działki, nie mniejszej niż 50 metrów.

Jako prawidłowe należało uznać przyjęte w zaskarżonej decyzji parametry, które znajdują oparcie w przeprowadzonej analizie obszaru i zostały należycie wyjaśnione. Dla planowanej inwestycji wskaźnik zabudowy wyznaczono na poziomie od 0,43 do 0,79. W analizie obszaru wskazano, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy na analizowanym terenie wynosi 0,79, a najmniejszy - 0,43. Należy zwrócić uwagę, że na analizowanym obszarze wskaźnik zabudowy jest zróżnicowany, przy czym w przypadku niektórych nieruchomości kształtuje się z racji śródmiejskiej zabudowy na poziomie 1,00. Oznacza to, że zabudowa obejmuje teren całej działki. W przypadku ocenianej inwestycji dopuszczono wskaźnik zabudowy, który będzie korzystny dla otoczenia, nie zostanie bowiem zabudowa w maksymalny sposób zagęszczona, jedynie dobije do wskaźnika średniego dla obszaru. Jak słusznie zatem wskazuje organ odwoławczy dopuszczalne było ustalenie takiego wskaźnika dla przedmiotowej inwestycji, albowiem odpowiada on parametrom wynikającym z obszaru analizowanego, umożliwi realizację inwestycji i nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa.

Organy administracji dokonały zgodnego z prawem wyznaczenia linii zabudowy. Obowiązująca linia zabudowy została wyznaczona zgodnie z § 4 pkt 1 rozporządzenia od strony ul. [...] jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przylegającej do pasa drogowego. Prawidłowo wyznaczono również szerokość elewacji frontowej. zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia – od 8,80 do 13,20 m. Taki sposób wyznaczenia tego wskaźnika jest wystarczająco precyzyjny i zarazem prawidłowy, albowiem ma na celu realizację zasady ładu przestrzennego przy placu [...]. Zagospodarowanie tego placu stanowiło bowiem priorytet dla oceny zachowania ładu przestrzennego. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono 18,22 m (101 m n.p.m.), stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej. Przy tych parametrach zatem zachowano podstawowe reguły wyznaczania wskaźników.

W kwestii natomiast zarzutów skargi jako bezzasadny należało uznać zarzut naruszenia przepisów procesowych. Otóż bez jakiegokolwiek znaczenia dla wyniku sprawy pozostaje kwestia sprostowania postanowieniem nr [...] z [...] lutego 2019 r. w uzasadnieniu decyzji z [...] stycznia 2019 r. numeru oraz daty poprzednio wydanej przez organ I instancji decyzji w ramach tegoż wniosku o wydanie warunków zabudowy.

Jako znajdujący częściowo potwierdzenie Sąd uznaje zarzut niewskazania w zaskarżonej decyzji, jakie konkretnie pisma gestorów sieci (poza pismem [...] SA) zostały wzięte pod uwagę przy ustaleniu stanu faktycznego, który w konsekwencji doprowadził do konkluzji, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Jak wynika z zaskarżonej decyzji, SKO w swoich ustaleniach oparło się na oświadczeniu [...] sp. z o.o. z [...] listopada 2016 r., przyjmując, że inwestor nie musi legitymować się aktualnymi zezwoleniami na podłączenie do sieci oraz na dwóch pismach [...] S.A. w zakresie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz odprowadzania wód deszczowych. Jako zasadne natomiast należało uznać nieprzywołanie konkretnej zgody gestora sieci elektroenergetycznej. Skoro jednak decyzja SKO zaakceptowała rozstrzygnięcie organu I instancji, a tenże wziął pod uwagę przy badaniu zapewnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. pismo [...] Sp. z o.o. z [...] października 2016 r. (nr: [...]), należało skonstatować, że przyjął ten konkretnie dokument jako mający zapewnić planowanej inwestycji energię elektryczną. Z dokumentu tego zaś nie wynika, aby ograniczono jego ważność czasowo lub w jakikolwiek inny sposób. Gestor sieci energetycznej wyraził gotowość zasilenia projektowanego budynku mocą przyłączeniową 90 kW. Jednocześnie podano, że zakres inwestycji przyłączeniowej zostanie określony na etapie wydawania warunków przyłączenia. Oznacza to, że możliwość przyłączenia projektowanego obiektu budowlanego nie została ograniczona żadnym terminem.

Na tym etapie rozważań Sąd zauważa, że w orzecznictwie jako dominujące należy uznać stanowisko, że warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem. Przy czym nie jest konieczne faktyczne istnienie uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a gestorem sieci, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (vide przykładowo wyroki NSA: z 27 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 963/17, z 20 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 826/17, z 15 lutego 2018 r. sygn. akt II OSK 893/16 i przywołane w tych wyrokach orzecznictwo). W rozpatrywanej sprawie taka sytuacja miała miejsce. Kwestia zapewnienia energii elektrycznej została już wyjaśniona wyżej. Co do zapewnienia dostaw gazu, w aktach administracyjnych znajduje się pismo [...] z [...] listopada 2016 r. z ograniczeniem jednak ważności oświadczenia do dwóch lat. Z kolei w piśmie na etapie postępowania odwoławczego z [...] marca 2019 r. pełnomocnika inwestora nadmieniono, że przy piśmie z [...] maja 2018 r. (znajdującego się w aktach adm.) złożono pismo [...] w sprawie zaopatrzenia inwestycji w wodę i odprowadzania ścieków. Dalej w piśmie z [...] grudnia 2019 r. adresowanym do WSA w Warszawie pełnomocnik wnioskodawczyni ponownie nadmienił, że przy piśmie z [...] maja 2018 r. załączył istotne dla sprawy dokumenty – warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej z [...] marca 2018 r., warunki o przyłączeniu do sieci gazowej planowanego obiektu – pismo z [...] lutego 2018 r. oraz pismo [...] sp. z o.o. z [...] lutego 2018 r. o możliwości zasilenia w energię elektryczną. Kwerenda akt administracyjnych dokonana przez skład orzekający doprowadziła do konkluzji, że w przedstawionych do sądu aktach brakuje wspomnianego pisma pełnomocnika inwestora z [...] maja 2018 r. z załączonymi aktualnymi pismami gestorów mediów. Przewodnicząca kwestię tę podniosła na rozprawie w dniu [...] grudnia 2019 r. Pełnomocnik inwestora złożył kopię tego pisma wraz z załącznikami, które przekazano pełnomocnikowi skarżącej Wspólnoty.

Sąd zauważa, że ocena tych dokumentów winna zostać dokonana przez SKO. Na pismo [...] z [...] marca 2018 r. wyraźnie SKO powołało się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Oznacza to, że zapoznało się z nim i dokonało trafnej oceny pod kątem spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Brakuje natomiast w zaskarżonej decyzji odniesienia do pisma [...] oraz [...]. Nie jest wiadome czy strony miały wgląd do tych istotnych materiałów. Poza wyjaśnieniem pozostaje także kwestia, co było powodem, że omawianego pisma z załącznikami nie zindywidualizowano w aktach. Jednak w ocenie Sądu gdyby nawet przyjąć uchybienie Kolegium polegające na niedołączeniu pisma pełnomocnika wnioskodawczyni z [...] maja 2018 r. z załącznikami do akt (choć jest to wątpliwe, skoro powołano się na pismo [...] z [...] marca 2018 r.), uchybienie owo w konsekwencji nie miało żadnego wpływu na wynik sprawy. Z pism tych bowiem bezspornie wynika, że trzech gestorów mediów potwierdziło zapewnienie dostawy mediów do planowanej inwestycji, co wynikało pierwotnie z pism z 2016 r. złożonych przez nich i dołączonych do wniosku o wydanie warunków zabudowy.

Po wtóre, w analogicznej sprawie toczyło się postępowanie o ustalenie warunków zabudowy, z wniosku innego inwestora. Organy ustaliły te warunki przewidując te same parametry techniczne dla planowanego budynku, jak w niniejszej sprawie. Sprawa ta była przedmiotem skargi Wspólnoty do WSA w Warszawie, który wyrokiem z 10 września 2019 r. oddalił ją (sygn. akt IV SA/Wa 1033/19). Z motywów pisemnych wynika, że kwestia zapewnienia mediów do budynku była znana skarżącej Wspólnocie. Sąd oceniając ten zarzut powołał się na pismo [...] Sp. z o.o. z [...] lutego 2018 r. oraz na oświadczenie [...] sp. z o.o. z [...] lutego 2018 r. o warunkach przyłączenia do sieci gazowej projektowanego obiektu budowlanego. Analogicznie zostało obszernie omówione pismo [...] SA z [...] marca 2018 r. w sprawie warunków technicznych przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz odprowadzania ścieków bytowych i wód opadowych. Skarżąca Wspólnota zatem miała pełną wiedzę odnośnie możliwości zapewnienia dostawy mediów do budynku o takich samych parametrach i podobnej funkcji. Fakt zatem braku tych dokumentów w aktach administracyjnych niniejszego postępowania należało uznać za naruszenie przepisów procesowych, bez jednak żadnego wpływu na wynik sprawy.

Nietrafny jest podnoszony w skardze zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. Jednym z koniecznych warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.) Zgodnie zaś z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem. Uzbrojenie terenu to drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 2 pkt 13 u.p.z.p.). W ramach uzbrojenia mieści się niewątpliwie sieć wodociągowa oraz kanalizacyjna, energetyczna i gazowa. Skoro, jak wcześniej wspomniano, przez gestorów sieci zostało zagwarantowane zapewnienie mediów, warunek wymagany art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. został spełniony. Prawidłowo zatem został zastosowany przepis prawa materialnego i wbrew skarżącemu nie doszło do jego naruszenia. Organ dokonał prawidłowej wykładni oraz zastosowania tej normy.

Dodatkowo – jak uzasadnił WSA w wyroku z 10 września 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 1033/19 - należy podkreślić, że organy administracji co do zasady nie mają podstaw do żądania od inwestora przekładania takich dokumentów, które wymagałyby jednocześnie legitymowanie się prawem do nieruchomości. Istota decyzji o warunkach zabudowy polega na tym, że inwestor nie ma obowiązku wykazania tytułu prawnego do nieruchomości znajdujących się na terenie objętym wnioskiem. Stanowiłoby to bowiem odstępstwo od ustawowej zasady, że przy lokalizacji inwestycji nie trzeba się legitymować prawem do gruntu, wyrażonej w art. 63 u.p.z.p. Na tym etapie procesu inwestycyjnego nadmierny rygoryzm w określaniu warunków i parametrów zabudowy może prowadzić do zbyt daleko idącego ograniczenia prawa własności w procesie inwestycyjnym. Nie można bowiem pominąć, że pewne kwestie wymagają doprecyzowania dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, z uwagi na specyfikę procesu budowlanego.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.