Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 3286/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2021-05-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Mariola Kowalska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Mirosław Wincenciak Sędzia del. WSA Agnieszka Miernik po rozpoznaniu w dniu 19 maja 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 7 sierpnia 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 132/19 w sprawie ze skargi G.K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 7 grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. oddala skargę kasacyjną 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz G.K. kwotę 257 (dwieście pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z 7 sierpnia 2019 r. sygn.akt II SA/Gl 132/19, po rozpoznaniu sprawy ze skargi G.K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lipca 2018 r. oraz zasądził od Wojewody [...] na rzecz skarżącego kwotę 1210 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sąd I instancji orzekał w następującym stanie sprawy.

Prezydent Miasta [...] (dalej jako Prezydent) decyzją nr [...] z [...] stycznia 2017 r. zmienioną następnie w postępowaniu odwoławczym decyzją Wojewody [...] (dalej jako Wojewoda) z [...] czerwca 2017 r. zezwolono w trybie specustawy drogowej na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa przedłużenia ulicy [...] wraz z odwodnieniem i oświetleniem – etap 1 od ulicy [...] do skrzyżowania z projektowaną ulicą [...] w [...] " obejmującej m.in. działkę nr [...] o pow. [...] m², stanowiącą własność G.K. (dalej jako skarżący). Decyzji Prezydenta został nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

W związku z powyższą decyzją Prezydent zawiadomieniem z dnia [...] stycznia 2017 r. wszczął postępowanie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za m.in. działkę nr [...], której własność przeszła na mocy tej decyzji na rzecz Miasta [...].

W toku tego postępowania został opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego M.N. operat szacunkowy z [...] lipca 2017 r., określający wartość rynkową prawa własności powyższej nieruchomości.

Prezydent decyzją z dnia [...] lipca 2018 r., wydaną na podstawie art. 12 ust. 4a, art. 4f i art. 5, art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.) o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej jako specustawa drogowa lub z.r.i d.) oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 1-2, art. 132 ust. 1a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej jako u.g.n.) i art. 104 Kpa ustalił należne skarżącemu odszkodowanie za objętą postępowaniem nieruchomość w kwocie 40.302 zł i zobowiązał do jego wypłacenia Miasto [...] w terminie 14 dni od dnia uzyskania przez tą decyzję przymiotu ostateczności.

W uzasadnieniu decyzji przytoczył treść przepisów specustawy drogowej, u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwanego dalej rozporządzeniem) regulujących zasady ustalania i wypłaty odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Na dzień wydania decyzji drogowej oraz wyceny objęta nią działka była przeznaczona zgodnie z planem miejscowym pod tereny komunikacji drogowej (drogi zbiorcze – symbol 38 KDZ). Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia jej wartość rzeczoznawca ustalił według cen nieruchomości drogowych biorąc do porównań transakcje w promieniu 50 km od [...], przy zastosowaniu podejścia porównawczego z metodą korygowania ceny średniej współczynnikami korygującymi. Zdaniem Prezydenta, stanowiący podstawę wyceny operat z [...] lipca 2017 r. został opracowany zgodnie z przepisami i może stanowić dowód w sprawie. Brak podstaw do podwyższenia odszkodowania o 5% zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z.r.i d., gdyż nie doszło do wydania nieruchomości.

Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania utrzymał zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji w mocy.

Skargę na powyższą decyzję do sądu administracyjnego wniósł G.K. Jego zdaniem, przy określeniu wartości jego działki nie uwzględniono obowiązującej zasady ustalania wartości według cen rynkowych, a te odnośnie działek sąsiednich kształtują się co najmniej po [...] zł za m². Bezpodstawnie do wyceny jego działki zostały zaś przyjęte ceny nieruchomości w znacznie oddalonych miejscowościach.

Wojewódzki Sad Administracyjny w Gliwicach uwzględnił skargę. Wskazał na naruszenie art. 7, art. 80 i art. 107 § 3 Kpa.

Podkreślił, że kwestię ustalania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości, których własność przeszła z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z.r.i.d. reguluje § 36 rozporządzenia. Ponieważ objęta postępowaniem nieruchomość w chwili jej przejęcia pod inwestycję drogową była przeznaczona, zgodnie z obowiązującym wówczas planem zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. (uchwała Rady Miasta [...] nr [...]), pod komunikację zbiorową – drogi zbiorcze (symbol planu 38KDZ), to zgodnie z ust. 4 tego przepisu jej wartość ustala się w miarę możliwości w pierwszej kolejności przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z wykorzystaniem tej zasady został też opracowany stanowiący podstawę wyceny operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2017 r. W świetle treści ust. 2 w zw. z ust. 4 tego przepisu wartość rynkową nieruchomości ustala się w pierwszej kolejności przy uwzględnieniu cen transakcyjnych na rynku lokalnym, przez który w świetle orzecznictwa rozumie się obszar danej gminy i powiatu, a dopiero wobec braku na tym rynku nadających się do porównania transakcji uwzględnia się transakcje z rynku regionalnego. Zasadą jest zatem branie pod uwagę transakcji nieruchomościami położonymi jak najbliżej do wycenianej nieruchomości, a to w sytuacji gdy położenie jest jedną z cech charakteryzujących nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n.

Sąd wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest na terenie dużego miasta, w otoczeniu innych bardzo dużych miast aglomeracji. Nie wymaga, w ocenie Sądu I instancji, dowodu, że co do zasady wartość rynkowa nieruchomości w takich miastach, w tym nieruchomości drogowych dla obsługi powstającej w sąsiedztwie nowej zabudowy rezydencjalnej (vide: zdjęcia dołączone do operatu), jest wyższa niż nieruchomości w małych, czy też mniejszych miejscowościach, zwłaszcza położonych poza aglomeracją górnośląską, w znacznej odległości od dużych miast.

Z urzędu chociażby Sądowi wiadomo (w związku z rozpoznawaną sprawą o sygn. akt II SA/Gl 195/19), że w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę tą samą metodą, wartość nieruchomości drogowej położonej w [...] została wyceniona na kwotę ponad [...] zł za m².

W konsekwencji dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca powinien zgodnie z powyższymi przepisami wziąć do porównań transakcje z terenu [...], lub też w przypadku ich niewystarczającej ilości z terenu dużych miast sąsiednich, takich jak [...], [...], [...], [...], jako niewątpliwie bardziej adekwatne do ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości wycenianej. W świetle chociażby doświadczenia życiowego trudno przy tym przyjąć, aby na tak dużym obszarze tych dużych miast nie występowały transakcje takimi nieruchomościami. Nie stwierdził też tego sporządzający operat rzeczoznawca. W tym względzie podał jedynie, że "na obszarze miasta [...] nie zaobserwowano transakcji w zakresie nieruchomości podobnych" (karta [...] operatu). W konsekwencji, wobec niewykazania przez autora operatu, że na rynku sąsiednich dużych miast nie wystąpiła wystarczająca do porównania liczba transakcji nieruchomościami drogowymi, brak jest podstaw do przyjęcia, że operat ten został sporządzony zgodnie z w/w przepisami, co uszło uwadze organów obu instancji. Wśród przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania 14 transakcji tylko dwie obejmowały nieruchomości w sąsiednich dużych w/w miastach. W wielu przypadkach ([...], [...], [...], [...]) transakcje dotyczyły małych miejscowości, w tym położonych na obszarach województwa ([...], [...]), co budzi uzasadnione wątpliwości co do podobieństwa, gdy chodzi o ich położenie, gdy nie zostało jednocześnie nawet uprawdopodobnione, że wystarczająca liczba transakcji nieruchomościami drogowymi nie miała miejsca na terenie dużych miast sąsiednich.

Jakkolwiek ocena operatu jako opinii biegłego przez organy i Sąd jest ograniczona, czy też wręcz wyłączona w odniesieniu do stwierdzeń i wniosków wynikających z wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, to nie wyłącza to jednak oceny, gdy chodzi o zasady logicznego rozumowania oraz zasadności i racjonalności przyjętych kryteriów wyceny. W tym względzie zdaniem Sądu, wymagała wyjaśnienia ogromna rozbieżność powierzchni poszczególnych działek uznanych za podobne, gdy jednocześnie nie została ona uwzględniona przy zastosowaniu czynników korygujących. Zastanawiające i wymagające uzasadnienia jest też uwzględnienie przez rzeczoznawcę cechy rynkowej w postaci "jakości drogi", w sytuacji przeznaczenia wycenianej działki i nieruchomości podobnych pod drogę. Biegły nie wyjaśnił, jak na cenę takiej działki miałaby wpływać jakość drogi, która dopiero ma być (ale też w najbliższej perspektywie nie musi) wybudowana.

Skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wniósł Wojewoda [...]. Zaskarżył wyrok w całości.

Na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. wyrokowi zarzucił naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy:

1) art. 149 § 1 pkt. 1 lit. c) w zw. z art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: "kpa") poprzez uznanie przez sąd, że organ postąpił niezgodnie z zasadami doświadczenia życiowego, zasadami logicznego myślenia, racjonalnością i zasadnością przyjętych kryteriów, jak też nie przeanalizował operatu szacunkowego z [...] lipca 2017 r., a tym samym uznanie przez sąd że organ winien wkroczyć w sferę działalności biegłego tj. osoby która posiada wiadomości specjalne i zakwestionować te wiadomości;

2) art. 149 § 1 pkt 1 lit c) w zw. art. 7, 80, oraz 107 § 3 kpa poprzez uznanie że organy naruszyły przepisy postępowania w zakresie ustalania wysokości odszkodowania niedostatecznie rozważając i wyjaśniając prawidłowość sporządzenia ww. operatu szacunkowego, gdy tymczasem organ nie dysponując wiadomościami specjalnymi nie może merytorycznie kwestionować opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie jest też zadaniem organu żądać od biegłego wyjaśnień, dlaczego nie przyjął innych cech nieruchomości;

3) art 149 § 1 pkt 1 lit c) w zw. z art 135 p.p.s.a. poprzez rozpoznanie przez sąd skargi poza jej granicami, w sytuacji gdy do końcowego rozstrzygnięcia sprawy zbędne było wychodzenie poza granice skargi, gdyż spełnienie przesłanki "niezbędności" następuje jedynie wówczas, gdy bez zastosowania trybu określonego w tym przepisie załatwienie sprawy byłoby niemożliwe lub co najmniej utrudnione;

4) art 149 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 kpa, poprzez uznanie przez sad, że organ II instancji utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, nie miał przesłanek do podjęcia takiej decyzji.

Na podstawie art 174 pkt 1 p.p.s.a. skarżący kasacyjnie zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną wykładnię art 154 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.; dalej: "ugn") w zw. z art. 4 pkt 16 ugn w zw. z art. 36 ust 1 i ust 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109; dalej: "Rozporządzenie") polegającą na tym, że sąd uznał, mimo braku wiadomości specjalnych, że powierzchnia działki w analizowanej sprawie miała duże znaczenie przy doborze nieruchomości porównywanych przy wycenie, że uwzględnienie cechy rynkowej "jakość drogi" nie ma wpływu na cenę jednostkową oraz zakwestionowanie analizy rynku w zakresie przyjętego obszaru jego badania jak i doboru transakcji porównawczych, w sytuacji gdy art 4 pkt 16 ugn zawiera katalog otwarty cech nieruchomości, wpływających na jej wartość, o których wyborze decyduje wyłącznie biegły przy określaniu wartości nieruchomości, który w świetle art. 154 ust 1 ugn, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości. przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie sprawy co do istoty na zasadzie art. 188 p.p.s.a. poprzez oddalenie w całości skargi ewentualnie na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. wniesiono o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach;

W odpowiedzi na skargę kasacyjną G.K. wniósł o jej oddalenie i zasądzenie na jego rzecz kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu kasacyjnym oraz kosztów ustanowienia pełnomocnika w kwocie 17 zł

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. W tych okolicznościach w sprawie badaniu podlegały wyłącznie zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej.

Istota sporu w niniejszej sprawie dotyczy prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, który był podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą od skarżącego na mocy decyzji Wojewody z [...] czerwca 2017 r. w sprawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej obejmującej m.in. działkę nr [...] o pow. [...] m², stanowiącą własność G.K.

Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z powodu wad wskazanych przez Sąd, nie powinien stanowić dowodu, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania. Operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że organ nie może, co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak obowiązany jest on dokonać oceny tego dowodu. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat, pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu.

Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

Z tych przyczyn nie jest zrozumiały zarzut naruszenia art. 84 K.p.a. Jest oczywistym, że organ nie może wkraczać w sferę uprawnień biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, niemniej ma obowiązek zbadać czy sporządzony operat został sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami biegły dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. I w tym zakresie zarówno organy, jak i Sąd I instancji nie kwestionowały uprawnień biegłego. Wybrana metoda szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy czym pojęcie nieruchomości podobnej zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 16 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Oznacza to, że w przypadku wyboru tej metody szacowania organ powinien ocenić operat szacunkowy pod kątem doboru nieruchomości przyjętych do oceny, a w przypadku wątpliwości winien domagać się od biegłego wyjaśnień w tym przedmiocie.

Nie budzi wątpliwości Naczelnego Sądu Administracyjnego, że dobór nieruchomości do porównania należy do biegłego. Biegły może przyjąć do porównania nieruchomości pozornie różniące się od nieruchomości wycenianej np. pod względem wielkości czy też położenia. Niemniej nie zwalnia to biegłego od udzielenia wyjaśnień z jakiej przyczyny uznał, że taka nieruchomość przyjęta do porównania spełnia cechę podobieństwa lub z jakich przyczyn uznał, że różnice chociażby w wielkości powierzchni działki nie mają wpływu na wycenę. W niniejszej sprawie zasadnie Sąd I instancji miał wątpliwości co do doboru nieruchomości przyjętych do wyceny. Jak trafnie zauważył Sąd I instancji nieruchomość wyceniana położona jest na obrzeżach miasta, jednego z wielu dużych miast aglomeracji [...]. Z tych przyczyn należałoby oczekiwać, że do wyceny zostaną przyjęte nieruchomości mające zbliżone położenie i zbliżoną powierzchnię. Z operatu szacunkowego wynika natomiast, co podkreślił Sąd I instancji, że do wyceny przyjęto nieruchomości położone w gminach wiejskich, odbiegające powierzchnią od działki wycenianej. Ponadto Sąd I instancji powołał się na znany mu operat szacunkowy z innej sprawy toczącej się przed tym Sądem, w którym cena m2 nieruchomości drogowej została wyceniona o około [...] zł więcej mimo podobieństwa w położeniu działek. Powyższe, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, pozwala na uznanie, że w sprawie organy administracji naruszyły art. 7, 77 i 80 K.p.a. poprzez brak prawidłowej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego. Tym samym nie był zasadny zarzut naruszenia powyższych przepisów zawarty w skardze kasacyjnej.

Jak zauważył Sąd I instancji konsekwencją ograniczenia obszaru na którym dokonano wyboru nieruchomości do porównania mógł być niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych. Biegły, jak wskazał Sąd I instancji, nie wyjaśnił podstaw ograniczenia obszaru do kilku sąsiednich gmin, w sytuacji, gdy położenie [...] w sąsiedztwie innych dużych miast takich jak [...], [...], [...], [...] pozwoliłoby na bardziej adekwatne dobranie nieruchomości. W tej sytuacji nie sposób zarzucić Sądowi I instancji naruszenia art. 4 pkt 16 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy powyższe zakładają sporządzenie wyceny w oparciu o ceny uzyskane na rynku nieruchomości za nieruchomości podobne. Skoro, jak wykazał prawidłowo Sąd I instancji, organom w tym zakresie można zarzucić naruszenie art. 7 i 77 K.p.a. poprzez zaakceptowanie operatu szacunkowego niespełniającego wymagań w zakresie podobieństwa nieruchomości przyjętych do wyceny, to tym samym organy te naruszyły art. 153 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wobec potwierdzenia wyżej wskazanych uchybień dotyczących operatu szacunkowego, nie można zarzucić sądowi pierwszej instancji naruszenia również § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W konsekwencji Sąd pierwszej instancji zasadnie uznał, że organy naruszyły art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a., art. 80 k.p.a., gdyż nie podjęły wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, odstępując od rzetelnej oceny materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. wysokość ustalonego odszkodowania. Dlatego Sąd pierwszej instancji prawidłowo, nie naruszając art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję organu pierwszej instancji.

Mając na uwadze powyższe wywody, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw, dlatego na mocy art. 184 p.p.s.a. ją oddalił.

O kosztach postępowania kasacyjnego, które ograniczyły się do wynagrodzenia adwokata, orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 p.p.s.a.