Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 521/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-09-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 12 ust. 4b, art. 18 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 2, art. 156 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2, art. 152 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36, par. 56 ust. 1, par. 57 ust. 1, par. 4 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 4 września 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 września 2013 roku sprawy ze skargi Gminy Miasta Ł. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za przejście z mocy prawa na własność miasta części nieruchomości oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] znak [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta Ł. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] nr [...].

Jak wynika z akt administracyjnych sprawy niniejszej w dniu 21 lipca 2009 r. przed Prezydentem Miasta Ł. wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za część nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 127, uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej na mapie ewidencyjnej jako działki nr 432/31 o pow. 0,0483 ha, nr 428/3 o pow. 0,0550 ha i nr 427/14 o pow. 0,0657 ha.

Postanowieniem z dnia [...] Wojewoda [...] wyłączył Prezydenta Miasta Ł. wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej od rozpatrzenia przedmiotowej sprawy i wyznaczył do jej rozpatrzenia Starostę [...] wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

Decyzją z dnia [...] nr [...], znak: [...] Prezydent Miasta Ł. po rozpatrzeniu wniosku Z-cy Dyrektora Zarządu Dróg i Transportu w Ł., działającego w imieniu Miasta Ł., orzekł o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej, dla inwestycji polegającej na budowie ulicy na odcinku od ul. A do Al. B, wraz z niezbędną infrastrukturą. Podstawę prawną decyzji stanowiły przepisy art. 2 ust. 1, art. 7 ust. 1, art. 16 ust. 2, art. 12 ust. 2-3 i ust. 4 pkt 2 oraz art. 19 i 20 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 80 z 2003 r. ze zm.). Zgodnie z powyższą decyzją wśród działek ewidencyjnych znajdujących się

w całości w granicach lokalizacji inwestycji znalazły się m.in. działki 432/31 o pow. 0,0483 ha, nr 428/3 o pow. 0,0550 ha i nr 427/14 o pow. 0,0657 ha w obrębie [...], objęte księgą wieczystą Nr [...], które z dniem, kiedy wspomniana wyżej decyzja stała się ostateczna, stały się z mocy prawa własnością Miasta Ł. - za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji.

Według prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla Ł. w Ł. XVI Wydziale Ksiąg Wieczystych księgą wieczystą nr [...] przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność A Sp. z o. o. z siedzibą w W..

Decyzją z dnia [...] Starosta [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość zajętą pod drogę.

Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołań A Sp. z o.o. i Prezydenta Miasta Ł. decyzją z dnia [...] uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Starosta [...] po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość.

Po rozpatrzeniu odwołania od tej decyzji wniesionego przez Prezydenta Miasta Ł., Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] znak [...] uchylił w całości zaskarżoną decyzję i ponownie przekazał sprawę do rozpatrzenia organowi I instancji.

Decyzją z dnia [...], nr [...] Starosta [...] orzekał o:

1) ustaleniu odszkodowania za przejście z mocy prawa na własność Miasta Ł. części nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 432/31 o pow. 0,0483 ha, nr 428/3 o pow. 0,0550 ha i nr 427/14 o pow. 0,0657 ha w obrębie [...], dla której w XVI Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Ł. w Ł. prowadzona jest księga wieczysta Nr [...], w wysokości 2.154 057 zł (słownie: dwa miliony sto pięćdziesiąt cztery tysiące pięćdziesiąt siedem złotych),

2) przyznaniu ustalonego w punkcie 1 odszkodowania na rzecz A Sp.

z o.o. z siedzibą w W.,

3) zobowiązaniu Gminy Miasto Ł. do wypłaty ustalonego odszkodowania w ww. kwocie A Sp. z o.o. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna. Jednocześnie wskazał, że do skutków zwłoki lub opóźnienia

w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących

w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W odwołaniu od tej decyzji Prezydent Miasta Ł. wniósł o jej uchylenie, wskazując, że przy ponownym rozpatrzeniu sprawy Starosta zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego temu samemu rzeczoznawcy i na podstawie wyceny z dnia 10 maja 2012 r. wydał rozstrzygnięcie w sprawie.

Według odwołującego zachowanie organu I instancji narusza zasady wyrażone w art. 7 i 8 k.p.a., bowiem organ powinien tak procedować sprawę, aby strona nie miała zastrzeżeń co do prawidłowości działania organu i jego bezstronności. Ponadto odwołujący wskazał, że operat szacunkowy z dnia 10 maja 2012 r. budzi poważne wątpliwości co do rzetelności i prawidłowości jego wykonania. Prezydent podniósł, że zastrzeżenia budzi niewłaściwie określony rynek nieruchomości podobnych, co doprowadziło do nietrafnie dobranych nieruchomości porównawczych (niepodobnych do nieruchomości wycenianej) i uzyskania wadliwych wyników wyceny. Zdaniem odwołującego organ prowadzący postępowanie w niniejszej sprawie nie dokonał wnikliwej oceny przedłożonego w sprawie operatu, czym naruszył art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. – utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał brzmienie art. 12 ust. 2 i 4, art. 12 ust. 4f, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.), art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), wywodząc, że w dniu 12 września 2008 r. nieruchomość położona w Ł. przy ul. A, oznaczona jako działki nr 432/31 o pow. 0,0483 ha, nr 428/3 o pow. 0,0550 ha i nr 427/14 o pow. 0,0657 ha w obrębie [...], stanowiła część nieruchomości zabudowanej budynkami o funkcji biurowej ze służącą im infrastrukturą. Działki od strony wschodu i północy były ogrodzone ogrodzeniem z elementów stalowych. Działki nr 432/31 i 428/3 stanowiły drogę wewnętrzną prowadzącą od Alei B do parkingu przy budynku biurowym. Teren działek był częściowo utwardzony kostką betonową. Działka nr 427/14 stanowiła trawnik.

Zgodnie z pismem Zarządu Dróg i Transportu z dnia 13 lipca 2009 r. nr ZDiT.GRS.402270-5/2/09 nie objęto postępowaniem odszkodowawczym naniesień budowlanych - fragmentu ogrodzenia oraz nawierzchni z kostki betonowej znajdującej się na terenie przedmiotowej nieruchomość. Ustalone odszkodowanie obejmuje jedynie wartość gruntu bez jego części składowych.

Według stanu na dzień 12 września 2008 r. przedmiotowa część nieruchomości objęta była księgą wieczystą Nr [...], w której w dziale II wpisany był jako właściciel A Sp. z o.o. Zgodnie z odpisem ww. księgi wieczystej z dnia 23 września 2009 r. przedmiotowa część nieruchomości nie została oddana w użytkowanie wieczyste, nie została również na niej ustanowiona hipoteka. Przedmiotowa część nieruchomości obciążona była nieodpłatną służebnością (prawo przejścia i przejazdu). Ze względu na ich nieodpłatny charakter nie uwzględniono wartości służebności w przedmiotowej sprawie.

Przywołując następnie regulację § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), art. 154 ust. 1, 2, 4 i 5 u.g.n. Wojewoda podniósł, że w toku postępowania zlecono wykonanie wyceny nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu A. H. – T..

Dalej organ II instancji zauważył, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego plan zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003 r. Na dzień wyceny na tym terenie nie obowiązuje żaden nowy plan. Uwzględniając wobec tego dyspozycję art. 154 ust. 2 u.g.n. zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy biurowo-hotelowo-handlowo-usługowej i mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z garażami i parkingami w Ł., przy ul. B nr 26 (dz. nr 427/6, 427/7, 427/8, 428/4, 428/5, 428/6, 432/32, 429/8, 428/3, 432/31 w obrębie [...] i 42/57 w obrębie [...]) przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie, dla którego ustalono: rodzaj zabudowy - usługi, budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Inwestycja miała obejmować: budowę zespołu budynków o funkcji biurowej i hotelowej z usługami towarzyszącymi, takimi jak gastronomia (np. restauracja) i handel o powierzchni sprzedaży do 400 m2; wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej; budowę układu komunikacyjnego z parkingami i garażami (w tym garażami podziemnymi); budowę i przebudowę infrastruktury technicznej.

Powyższą decyzję wydano na podstawie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy biurowo-hotelowo-handlowej-usługowej i mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z garażami i parkingami w Ł., przy ulicy B nr 26 z dnia

1 października 2007 r., uzupełnionego w dniach 6 grudnia 2007 r., 1 lutego 2008 r. i 27 lutego 2008 r.

Na podstawie koncepcji zagospodarowania terenu, załączonej do wniosku o wydanie wspomnianej decyzji, stwierdzono, że przedmiotowe działki nr 427/14, 428/3 i 432/31

o łącznej powierzchni 1.690m2 położone były częściowo na obszarze oznaczonym jako planowane drogi dojazdowe, a częściowo jako tereny zielone wokół budynków. Wskazane działki w całości położone były w granicach terenu objętego wnioskiem

i stanowiły część nieruchomości niezbędnej do realizacji planowanej inwestycji.

Jak wskazano w operacie szacunkowym, w związku z brakiem planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu przedmiotowej działki uznano, że przedmiotowa nieruchomość przejęta z mocy prawa pod drogę publiczną, na dzień wydania decyzji nie była przeznaczona pod inwestycję drogową. Zgodnie ze stanowiskiem w niniejszej sprawie Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Ł. przedmiotowe działki miały pozostać niezabudowane i przeznaczone były na drogę obsługującą planowany obiekt. W związku z tym, że planowane wykorzystanie działek związane było z wykorzystaniem całej nieruchomości pod zabudowę śródmiejską, a nie pod drogę publiczną, uznano, że w niniejszym operacie nie ma zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia.

W opracowaniu określono wartość rynkową części nieruchomości - wartość rynkową niezabudowanej działki gruntu jako przedmiotu prawa własności, z wykorzystaniem podejścia porównawczego i metody porównywania parami.

Wartość gruntu zajętego pod drogę publiczną określono jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów przyległych (usługi, budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, komunikacja)

i powierzchni tej działki gruntu.

Ze względu na mniejszą porównywalność, m.in. lokalizację, otoczenie, powierzchnię, dostęp do infrastruktury, możliwości zagospodarowania, do analizy porównawczej przyjęto transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej, o podobnej lokalizacji, otoczeniu i przeznaczeniu.

Wartość 1 m2 powierzchni działki gruntu stanowi iloczyn ceny średniej uzyskanej

z badania lokalnego rynku nieruchomości, sumy wartości współczynników korygujących oraz współczynnika korekcyjnego z przedziału [0.90; 1.10], uwzględniającego przypadki szczególne. W tym przypadku zastosowano współczynnik 0,90, ze względu na położenie przedmiotowych działek na terenach przeznaczonych zgodnie z decyzją

o warunkach zabudowy pod planowane drogi dojazdowe do budynków oraz tereny zielone wokół budynku. Wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości gruntowej wyniosła 1.274,59 zł (1.416,21 x 0,90 = 1.274,59). Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości - jako przedmiotu prawa własności dziełek gruntu nr 427/14, 428/3

i 432/31 o łącznej pow. 1.690 m2 wyniosła – 2.154 057,10 zł (1.690 x 1.274,59 = 2.154 057,10), po zaokrągleniu przyjęto 2.154 057 zł.

Wojewoda [...] zwrócił ponadto uwagę, że w toku postępowania rzeczoznawca majątkowy odpowiadając na zarzuty dotyczące transakcji przyjętych do porównania powtórzył, że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań są nieruchomościami podobnymi. Działki położone są w obrębach Śródmieścia Ł., w rejonie ścisłego centrum miasta. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub wydanymi warunkami zabudowy są one położone na terenach

o przeznaczeniu wielofunkcyjnym, tj. przeznaczonych ogólnie pod budownictwo (usługowe, handlowe i mieszkaniowe wielorodzinne, w tym część nieruchomości przeznaczona pod komunikację związaną z obsługą obiektów).

Rzeczoznawca majątkowy, odnosząc się do uwag dotyczących przeznaczenia przedmiotowych działek w decyzji o warunkach zabudowy, wskazał, że nie da się oddzielić tych działek z całego kompleksu, dla którego wydana była wspomniana decyzja o warunkach zabudowy. Działki te wchodzą w skład jednej nieruchomości

i w przypadku nieruchomości przyjętych do porównania części tych działek również będą wykorzystywane pod drogi dojazdowe, parkingi itp. związane z obsługą budynków, które docelowo będą się na nich znajdować, a w aktach notarialnych sprzedaży nikt nie wydziela części nieruchomości pod drogi i nie ustala w związku z tym niższej ceny 1 m2 dla części gruntu pod drogę. Cena dotyczy całości i w związku z tym w operacie oszacowano wartość 1 m2 nieruchomości ogólnie przeznaczonej na cele budowlane, nie jak dla działek bez prawa zabudowy.

Rzeczoznawca odniósł się także do transakcji nieruchomości położonej przy ul. C. Wskazał przy tym, że jeśli chodzi o ocenę lokalizacji nieruchomości, to najwyższe parametry może posiadać jedynie nieruchomość położona przy ul. B lub A, co znajduje odzwierciedlenie w uzyskiwanych cenach nieruchomości. Nieruchomości położone przy ul. D lub C nie są położone w tak atrakcyjnym miejscu, a ponadto zlokalizowane są przy ulicach jednokierunkowych, co czyni je trudno dostępnymi i stąd ocena cech rynkowych na poziomie niższym, niż nieruchomości wycenianej.

Według organu odwoławczego chybiony jest również argument Prezydenta Miasta Ł., że wykonanie nowego operatu w sprawie przez tego samego rzeczoznawcę stanowi naruszenie art. 7 i 8 k.p.a.

Organ odwoławczy podzielił tym samym stanowisko organu I instancji, że analizowany operat szacunkowy może być użyty do celu, dla jakiego został sporządzony.

W opiniowanym operacie rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano stany nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jego zakres. Daty, istotne dla procesu wyceny, również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. Załączono

i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania. Zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie

z przepisami prawa.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi Gmina Miasto Ł. reprezentowana przez dwóch radców prawnych wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1. art. 77 § 1 w zw. z art. 80 w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez ustalenie wysokości odszkodowania należnego A Sp. z o.o. z tytułu przejścia z mocy prawa na własność Miasta Ł. nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A, oznaczonej jako działki nr 432/31, 428/3 oraz 427/14 na podstawie operatu szacunkowego, który zawiera błędy powodujące jego nieprzydatność w niniejszej sprawie,

2. art. 28 w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez pominięcie w postępowaniu spółki B z siedzibą we F., której przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe, polegające na prawie przechodu i przejazdu na nieruchomości, która przeszła na własność Miasta Ł..

Zdaniem strony skarżącej organ administracji, wbrew nakazowi dokonania wszechstronnej oceny zebranego materiału dowodowego, nie wyjaśnił podnoszonych

w toku postępowania zarzutów co do poprawności i rzetelności operatu szacunkowego. Uwzględnione przez biegłą w bazie danych do porównań nieruchomości nie spełniają kryteriów podobieństwa do nieruchomości wycenianej. W związku z tym, przyjęte wartości jednostkowe cen transakcyjnych z określonego przez rzeczoznawcę majątkowego rynku lokalnego, nie są w pełni adekwatne i znacznie odbiegają od cen jednostkowych za tego typu grunty.

Znajduje to odzwierciedlenie w poziomie oszacowanej wartości rynkowej, która została zawyżona. Nieruchomości porównawcze winny posiadać cechy nieruchomości wycenianej z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, co wynika z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

i sporządzenia operatu szacunkowego. To właśnie te cechy winny być porównywane

z cechami nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy całkowicie pominął opis stanu nieruchomości z dnia wydania tej decyzji (parametrów całej nieruchomości, jej kształtu, wielkości, dostępności do drogi publicznej, ograniczeń na nieruchomości itd.) i ograniczył się do opisu cech nowopowstałej nieruchomości przeznaczonej obecnie pod drogę, która obejmuje działki nr 432/31, 428/3 oraz 427/14.

Odnosząc się do nieruchomości przyjętych przez biegłą jako porównawcze (str. 20 operatu) strona skarżąca zauważyła, że:

1) nieruchomości oznaczone numerami 3, 4, 5 (ul. C r., ul. A i ul. E) znacznie odbiegają pod względem wielkości od nieruchomości wycenianej,

2) transakcja oznaczona numerem 1 (ul. F) dotyczy sprzedaży udziałów

w prawie własności gruntu, wobec czego nie może być uwzględniona w procesie wyceny. Dodatkowo, błędnie przedstawiono cenę transakcyjną i cenę jednostkową (błędy te wynikają z pominięcia faktu sprzedaży udziałów), co ma wpływ na wyliczenie wysokości "A", a w efekcie na ostateczny wynik wyceny,

3) transakcja oznaczona numerem 3 (ul. C r.) dotyczy zbycia nieruchomości zabudowanej, na której ustanowiono prawo użytkowania wieczystego. Wobec powyższego, pod względem rodzaju nieruchomości i rodzaju prawa do niej, nie jest to transakcja, która może być wykorzystana w procesie szacowania. Należy zwrócić uwagę, iż w tym przypadku rzeczoznawca majątkowy rozpatrywany rynek opiera na dwóch prawach do nieruchomości (prawo własności i prawo użytkowania wieczystego), co jest zasadniczym błędem w procesie szacowania,

4) transakcja oznaczona numerem 4 (ul. A) budzi obawy co do rynkowego charakteru sprzedaży, gdyż przedmiotowa nieruchomość była sprzedawana trzykrotnie w okresie trzech lat, a stronami były spółki mające ten sam adres. Cena sprzedaży znacznie odbiega od pozostałych cen jednostkowych dla wszystkich nieruchomości ujętych w analizie, co powoduje, że transakcja ta, w ocenie strony skarżącej, powinna zostać odrzucona jako skrajna.

Pomimo tego, rzeczoznawca uwzględnił przedmiotową transakcję do bezpośredniego porównywania nieruchomości parami.

Ponadto wskazano, że biegła nie uwzględniła w operacie, że nieruchomość wyceniana była obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, polegającym na prawie przechodu

i przejazdu, ustanowionym na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości uregulowanym w księdze wieczystej [...], co z pewnością miało wpływ na wartość rynkową tej nieruchomości.

Uzasadniając drugi z podniesionych zarzutów strona skarżąca podniosła, że

w postępowaniu administracyjnym nie brał udziału podmiot, któremu przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, która przeszła na własność Miasta Ł.. Zgodnie z art. 12 ust. 4c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, prawo to wygasło z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Odpowiadając na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 4 września 2013 r. pełnomocnicy strony skarżącej poparli skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), przywoływanej dalej w skrócie jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle powyższego sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd oceniając w tak zakreślonych granicach legalność zaskarżonej decyzji Wojewody [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] o ustaleniu i przyznaniu na rzecz A Sp. z o.o. odszkodowania za przejście z mocy prawa na własność Miasta Ł. części nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A (działki nr ewid. 432/31 o pow. 0,0483 ha, nr 428/3 o pow. 0,0550 ha i nr 427/14 o pow. 0,0657 ha w obrębie [...], dla której w XVI Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Ł. w Ł. prowadzona jest księga wieczysta Nr [...]) oraz zobowiązaniu Gminy Ł. do wypłaty ustalonego na rzecz Spółki odszkodowania, stwierdził, że wydane w sprawie rozstrzygnięcia odpowiadają przepisom obowiązującego prawa, wobec czego brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych do usunięcia ich z obrotu prawnego.

W rozpoznawanej sprawie okolicznością niesporną jest, że wspomniane wyżej działki na mocy decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej, dla inwestycji polegającej na budowie ulicy na odcinku od ul. A do Al. B wraz z niezbędną infrastrukturą, z dniem kiedy wspomniana decyzja uzyskała przymiot ostateczności, z mocy prawa przeszły na własność Miasta Ł. za odszkodowaniem, ustalonym kontrolowaną obecnie decyzją.

W rozumieniu art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz. U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.) - przywoływanej dalej w tekście jako "ustawa", nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

- z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4).

Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a).

Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia,

w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b).

Jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają (ust. 4c).

Jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana

w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4d).

Przepis ust. 4d stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego

w sposób inny niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (ust.4e).

Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f).

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Według art. 18 ust. 1 i 3 ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia,

w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących

w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) - przywoływanej dalej

w skrócie jako "u.g.n.", ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości

w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n.). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.).

Po myśli § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego

i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się

w podejściu kosztowym (ust. 2).

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta

z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

W ocenie Sądu rację mają organy administracyjne obu instancji twierdząc, że sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania administracyjnego operat szacunkowy wyceny nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod drogę publiczną sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. H. –T. nie budzi wątpliwości co do jego poprawności.

Zawiera on wszystkie elementy określone w przepisach § 56 ust. 1 i § 57 ust. 1 rozporządzenia, określa bowiem przedmiot i zakres wyceny (w tym rodzaj nieruchomości i jej położenie, oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów, księgę wieczystą, prawa do nieruchomości, zakres wyceny), cel wyceny, podstawy opracowania (w tym podstawy formalne, autora operatu, podstawy materialno-prawne, podstawy metodologiczne, źródła danych o nieruchomości), daty istotne dla operatu szacunkowego (w tym datę sporządzenia wyceny, datę określenia wartości przedmiotu wyceny, datę określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny oraz datę dokonania oględzin nieruchomości), opis i określenie stanu nieruchomości (w tym stan prawny nieruchomości, stan techniczno-użytkowy nieruchomości, stan zagospodarowania – rodzaj, charakter i cechy, lokalizację i czynniki środowiskowe, stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan otoczenia – stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości, stan usług, zaplecza bytowego

i komunikacji, stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości), przeznaczenie nieruchomości, sposób wyceny (w tym wskazanie rodzaju określonej wartości oraz wybór podejścia i metody wyceny), analizę

i charakterystykę rynku nieruchomości (w tym analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz charakterystykę rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych), określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny (w tym określenie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości oraz określenie wartości rynkowej nieruchomości - analizę porównawczą), wyniki i wnioski końcowe, klauzule i ustalenia dodatkowe, załączniki.

Operat został ponadto opatrzony podpisem, datą i pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego.

Jak wynika z treści rzeczonego dokumentu rzeczoznawca - zgodnie z brzmieniem art. 18 ust. 1 - określił wysokość odszkodowania, uwzględniając stan nieruchomości – na dzień 12 września 2008 r. (a więc według stanu z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji), zaś jako datę określenia wartości nieruchomości – przyjął dzień 10 maja 2012 r. (data sporządzenia operatu szacunkowego).

W dniu 12 września 2008 r. nieruchomość położona w Ł. przy ul. A, oznaczona jako działki nr 432/31 o pow. 0,0483 ha, nr 428/3 o pow. 0,0550 ha i nr 427/14 o pow. 0,0657 ha w obrębie [...] stanowiła część nieruchomości zabudowanej budynkami o funkcji biurowej ze służącą im infrastrukturą. Działki od strony wschodu

i północy ogrodzone były ogrodzeniem z elementów stalowych, działki nr 432/31 i 428/3 stanowiły drogę wewnętrzną prowadzącą od Alei B do parkingu przy budynku biurowym (teren działek był częściowo utwardzony kostką betonową), natomiast działka nr 427/14 stanowiła trawnik.

Zgodnie z księgą wieczystą Nr [...] właścicielem przedmiotowej części nieruchomości w dniu 12 września 2008 r. był A Sp. z o.o. Z kolei według odpisu księgi wieczystej z dnia 23 września 2009 r. przedmiotowa część nieruchomości była obciążona nieodpłatną służebnością (prawo przejścia i przejazdu). Jednakże ze względu na ich nieodpłatny charakter rzeczoznawca nie uwzględnił wartości służebności w przedmiotowej sprawie.

Jak trafnie argumentowały organy administracyjne obu instancji w dniu wyceny rozważane nieruchomości znajdowały się na terenie, dla którego nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zachodziła konieczność uwzględnienia dyspozycji art. 154 ust. 2 u.g.n. i określenia przeznaczenia nieruchomości na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z załączonej do sprawy dokumentacji wynika, że decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy biurowo-hotelowo-handlowo-usługowej i mieszkaniowej wielorodzinnej wraz B nr 26 (dz. nr 427/6, 427/7, 427/8, 428/4, 428/5, 428/6, 432/32, 429/8, 428/3, 432/31 w obrębie [...] i 42/57 w obrębie [...]). Przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie, dla którego ustalono: rodzaj zabudowy - usługi, budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Inwestycja miała obejmować: budowę zespołu budynków o funkcji biurowej i hotelowej z usługami towarzyszącymi takimi jak gastronomia (np. restauracja) i handel o powierzchni sprzedaży do 400 m2; wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej; budowę układu komunikacyjnego z parkingami i garażami (w tym garażami podziemnymi); budowę i przebudowę infrastruktury technicznej.

Według koncepcji zagospodarowania terenu załączonej do wniosku o wydanie wspomnianej decyzji przedmiotowe działki nr 427/14, 428/3 i 432/31 o łącznej powierzchni 1690m2 położone były częściowo na obszarze oznaczonym jako planowane drogi dojazdowe, a częściowo jako tereny zielone wokół budynków. Położone one były w całości w granicach terenu objętego wnioskiem i stanowiły część nieruchomości niezbędnej do realizacji planowanej inwestycji.

W zaistniałej sytuacji rzeczoznawca trafnie przyjął, że przedmiotowa nieruchomość przejęta z mocy prawa pod drogę publiczną na dzień wydania decyzji bezspornie nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, działki miały pozostać niezabudowane

i pełnić rolę drogi obsługującej projektowany obiekt.

Ze względu więc na to, że planowane wykorzystanie działek związane było z całą nieruchomością przewidzianą pod zabudowę śródmiejską (nie zaś pod drogę publiczną), rzeczoznawca prawidłowo uznał, że przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie ma w tej sprawie zastosowania.

Jak wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawca określił wartość rynkową części nieruchomości jako niezabudowanej działki gruntu, będącej przedmiotem prawa własności z wykorzystaniem podejścia porównawczego i metody porównywania parami.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia).

Jak wynika z treści operatu, rzeczoznawca - biorąc pod uwagę mniejszą porównywalność - to jest powierzchnię, dostęp do infrastruktury, możliwość zagospodarowania, lokalizację, otoczenie, do analizy porównawczej przyjął transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej o podobnej lokalizacji, otoczeniu i przeznaczeniu.

Dodać w tym miejscu wypada, że z uwagi na to, iż dobór przyjętych do analizy porównawczej transakcji nieruchomościami budził istotne zastrzeżenia stron (zwłaszcza Gminy Miasto Ł.), rzeczoznawca rzeczowo i logicznie na wezwanie organu odnosił się do stawianych przez strony zarzutów, wyjaśniając przykładowo dlaczego – w jego przekonaniu – lokalizacja nieruchomości przy ul. B lub A ma najwyższe parametry w stosunku do lokalizacji nieruchomości położonych przy ul. D i ul. C.

Według autora operatu wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań są nieruchomościami podobnymi, położonymi w rejonie ścisłego centrum miasta, przeznaczonymi pod budownictwo usługowe, mieszkaniowe wielorodzinne, handlowe,

z czego część nieruchomości przeznaczona jest pod komunikację związaną z obsługą obiektów (zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzjami o warunkach zabudowy).

Rzeczoznawca majątkowy, ustosunkowując się do podnoszonych w toku postępowania uwag dotyczących przeznaczenia przedmiotowych działek w decyzji o warunkach zabudowy, prawidłowo - w przekonaniu Sądu - wskazał, że nie da się oddzielić tych działek z całego kompleksu, dla którego była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Działki te wchodzą w skład jednej nieruchomości i w przypadku nieruchomości przyjętych do porównania części tych działek również będą wykorzystywane pod drogi dojazdowe, parkingi itp. związane z obsługą budynków, które docelowo będą się na nich znajdować, a w aktach notarialnych sprzedaży nikt nie wydziela części nieruchomości pod drogi i nie ustala w związku z tym niższej ceny 1 m2 dla części gruntu pod drogę. Cena dotyczy całości i w związku z tym w operacie oszacowano wartość 1 m2 nieruchomości ogólnie przeznaczonej na cele budowlane.

Wobec powyższego rzeczoznawca określił wartość 1 m2 powierzchni działki gruntu jako iloczyn ceny średniej uzyskanej z badania lokalnego rynku nieruchomości, sumy wartości współczynników korygujących oraz współczynnika korekcyjnego z przedziału [0.90; 1.10], uwzględniającego przypadki szczególne.

Stosując współczynnik 0,90 (ze względu na położenie przedmiotowych działek na terenach przeznaczonych zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy pod planowane drogi dojazdowe do budynków oraz tereny zielone wokół budynku) wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości gruntowej została określona na poziomie 1.274,59 zł (1.416,21 x 0,90 = 1.274,59). W rezultacie wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości - jako przedmiotu prawa własności dziełek gruntu nr 427/14, 428/3 i 432/31 o łącznej pow. 1.690 m2 wyniosła – 2.154 057,10 zł (1.690 x 1.274,59 = 2.154 057,10), po zaokrągleniu przyjęto 2.154 057 zł.

Reasumując Sąd stwierdził, że Wojewoda [...], podobnie jak i Starosta [...], z należytą starannością przeanalizowały i rozważyły sporządzony operat szacunkowy, w kontekście jego wymagań formalnych i materialnych, czemu dały wyraz w motywach podjętych rozstrzygnięć.

Co istotne, każda ze stron niniejszego postępowania miała zapewnioną możliwość zapoznania się z treścią rzeczonego operatu, przedstawienia własnych uwag

i zastrzeżeń, które następnie zostały przedłożone autorowi operatu, celem ustosunkowania się do nich. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy świadczy

o tym, że rzeczoznawca odnosił się do zarzutów stron przedstawionych na rozprawie

w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, jak i do zarzutów odwołania podniesionych przez Prezydenta Miasta Ł..

Trafne jest zatem stanowisko organów administracyjnych, że przedmiotowy operat został sporządzony w sposób zrozumiały, logiczny i zupełny, wobec czego mógł on zostać użyty do określenia wysokości odszkodowania za przejście z mocy prawa na własność Miasta Ł. części nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A.

W uzasadnieniu podjętych w tej sprawie decyzji organy obu instancji prawidłowo przedstawiły stan faktyczny i prawny sprawy, matematyczne wyliczenie wysokości należnego Spółce A odszkodowania, które winien wypłacić obecny właściciel nieruchomości Gmina Miasto Ł., jak również ustosunkowały się do zarzutów stron postępowania.

Z tych wszystkich powodów Sąd uznał, że brak było podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji.

Według Sądu bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostają zarzuty skargi, które w dużej mierze są dość lakoniczne i sprowadzają się do polemiki ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego i organu administracyjnego, który wyjaśnienia rzeczoznawcy ocenił jako wiarygodne.

Przede wszystkim wobec poczynionych wyżej rozważań skład orzekający w tej sprawie nie podzielił zarzutu Prezydenta Miasta Ł. o naruszeniu art. 77 § 1 w zw. z art. 80 i 7 k.p.a., ponieważ - jak zostało to już wcześniej podniesione - przydatność dowodowa

i poprawność sporządzonego operatu szacunkowego nie budzi żadnych wątpliwości.

Jeśli chodzi o zarzuty skargi dotyczące nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania, to na podkreślenie zasługuje fakt, że nieruchomości nr 5 przy ul. E i nr 1 przy ul. F, czego wyraźnie nie dostrzega strona skarżąca, zostały ostatecznie wykluczone, zaś do analizy porównawczej przyjęto transakcje nr 2 (ul. D), 3 (ul. C),4 (ul. A) (str. 20 operatu).

W kwestii transakcji nr 3 przy ul. C, która według strony skarżącej miała dotyczyć zbycia nieruchomości zabudowanej, na której ustanowiono prawo użytkowania wieczystego, to - w opinii Sądu - na podstawie operatu szacunkowego trudno zweryfikować trafność tego zarzutu, ponieważ skład orzekający nie dysponuje w tym wypadku notarialną umową sprzedaży. Nadto w tym zakresie rzeczoznawca wypowiedział się w piśmie z dnia 28 listopada 2012 r. (które wpłynęło do organu w dniu 12 grudnia 2012 r.). Biegła wskazała wówczas, że według jej wiedzy przedmiotem transakcji była sprzedaż prawa własności.

W oparciu o zgromadzony w tej sprawie materiał dowody nie sposób również zweryfikować trafności zarzutu dotyczącego nieruchomości przy ul. A, do której rzeczoznawca odniósł się również we wspomnianym wyżej piśmie z dnia 28 listopada 2012 r.

Według Sądu, jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie satysfakcjonowały strony skarżącej, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby strona przedłożyła organowi kontrdowód

w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zleciła ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n.

Z takiej możliwości strona skarżąca niewątpliwie nie skorzystała.

Zdaniem Sądu niezasadny jest wreszcie zarzut dotyczący naruszenia art. 28 w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 12ust. 4f ustawy, ponieważ ograniczone prawo rzeczowe w postaci prawa przechodu i przejazdu na nieruchomości, która przeszła na własność Miasta Ł., przysługujące Spółce B z siedzibą we F. miało charakter nieodpłatny i w świetle regulacji art. 12 ust. 4c ustawy wygasło z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Brak jest wobec tego podstaw do twierdzenia, że wspomniana Spółka winna być stroną postępowania odszkodowawczego. Nadto zarzut naruszenia postanowień art. 10 § 1 k.p.a. może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Na stronie stawiającej zarzut spoczywa ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. W tej sprawie natomiast to nie Spółka, a strona skarżąca kwestionowała brak udziału Spółki w rozważanym postępowaniu, nie precyzując, jakich to konkretnie czynności procesowych Spółka B nie mogła dokonać wobec naruszenia art. 28 w zw. z art. 10 § 1 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę,

o czym orzekł jak w sentencji wyroku.

a.tp.