Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 287/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2021-06-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska Asesor WSA Tomasz Porczyński (spr.) Protokolant st. sekretarz sądowy Dominika Człapińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi M. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. dc


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., nr [...] wydaną na podstawie art. 138 p 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 735) – dalej: k.p.a.; art.98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) - dalej: u.g.n.; Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu odwołania M.N. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza K. z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika, że decyzją z dnia [...] r., nr [...] Burmistrz K. zatwierdził na wniosek skarżącego podział nieruchomości położonej w K., przy ul. A 72, o powierzchni 44.439 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 81/2. W wyniku dokonanego podziału powstało 25 działek o nr ew. od 81/3 do 81/27, w tym działka o nr ew. 81/14 została wydzielona pod drogę publiczną, natomiast działka o nr ew. 81/27 została wydzielona pod drogę wewnętrzną.

Zawiadomieniem z dnia 21 sierpnia 2019 r. Burmistrz K. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr ew. 81/2 na skutek jej podziału. Ustalona w toku postępowania różnica wartości nieruchomości skarżącego sprzed i po dokonanym podziale została dokonana w oparciu o operat szacunkowy z dnia 6 września 2019 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H.M., z którego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 78.900 zł. Z akt sprawy wynika również, iż na zgłoszone w piśmie z dnia14 października 2019 r. przez pełnomocnika skarżącego uwagi, co do prawidłowości sporządzonego operatu, jego autor, w piśmie z dnia 24 października 2019 r. złożyła stosowne wyjaśnienia, podtrzymując dokonaną wycenę.

Decyzją z dnia [...] r. Burmistrz K. ustalił dla M.N. opłatę adiacencką w wysokości 23.670 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr ew. 81/2 na skutek dokonanego jej podziału. Kwota ta stanowiła 30% ustalonej kwoty różnicy pomiędzy wartością nieruchomości sprzed podziału, a wartością nieruchomości po jej podziale, wynoszącej jak już wcześniej wskazano 78.900 zł.

Kwestionując zasadność wydanego rozstrzygnięcia skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł odwołanie w którym zarzucił naruszenie:

- art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez niedokładne ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, w tym nieuwzględnienie wniosku strony o przeprowadzenie opinii uzupełniającej, celem odniesienia się do zarzutów skarżącego, co do prawidłowości sporządzonego operatu; pominiecie okoliczności, iż część z wydzielonych działek została przez skarżącego sprzedana; nieuwzględnienie w sporządzonym operacie, iż wydzieloną działkę o nr ew. 81/27, co skutkuje, iż ustalona cena za 1m2 w przypadku tej nieruchomości jest nieadekwatna w stosunku do jej położenia i wykorzystania; pominięcie rzeczywistego rolniczego wykorzystywania działek;

- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia wydanej decyzji w sposób nieoddający stanowiska skarżącego oraz wątpliwości, co do rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego, poprzestając jedynie na stwierdzeniu, iż autor opracowania potwierdził swoja opinię.

Z uwagi na powyższe strona wnosiła o uchylenie kwestionowanej decyzji, ewentualnie o jej zmianę poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej w prawidłowej

wysokości. Jednocześnie skarżący wnosiło przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości na okoliczność prawidłowego wyliczenia równicy wartości nieruchomości.

Uzasadniając pełnomocnik skarżącego zakwestionował ustaloną kwotę o jaką wzrosła wartość nieruchomości, wskazując w tym zakresie, iż sporządzony wcześniej, na potrzeby oszacowania opłaty planistycznej operat szacunkowy , wskazywał odmienne wartości nieruchomości skarżącego. Wskazał także, że w bezpośrednim sąsiedztwie działek skarżącego przebiega droga ekspresowa S14. Powyższe, jak i położenie nieruchomości w obszarze zabudowanym, wbrew stanowisku organu nie skutkuje wzrostem ich atrakcyjności. Strona skarżąca podniosła również, iż uzasadnienie wydanej decyzji pozwala na stwierdzenie, że organ nie dokonał jakichkolwiek własnych ustaleń, co do zasadności zarzutów skarżącego, poprzestając jedynie na stanowisku autora sporządzonego operatu szacunkowego.

Zaskarżoną niniejszą skargą decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Odnosząc się do zasadniczej kwestii sporu, to jest prawidłowości ustalonej kwoty wzrostu wartości nieruchomości skarżącego na skutek jej podziału Kolegium wskazało, że podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie jest (aktualny) operat szacunkowy sporządzony w dniu 6 września 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego H. M.. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Stosując metodę porównywania parami (przed podziałem) i korygowania ceny średniej (po podziale) rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. W ocenie Kolegium dokonany przez autora operatu dobór nieruchomości do porównań uznać należy za właściwy i odpowiadający ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej, o której mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Wobec powyższego organ odwoławczy stwierdził, iż sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy dowiódł, iż wartość szacowanej nieruchomości wzrosła o 78.900 zł, a ustalona opłata adiacencka w wysokości 23.670 zł, stanowiąca 30% kwoty wzrostu wartości nieruchomości jest prawidłowa.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania, a odmienna ocena tych atrybutów przez skarżącego nie oznacza automatycznie, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy. Wbrew stanowisku strony sporządzony operat szacunkowy jest wiarygodny i zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i sztuką szacowania. W tej sytuacji organ odwoławczy nie uwzględnił wniosku dowodowego strony o powołanie innego biegłego do sporządzenia nowego operatu szacunkowego, bowiem zastrzeżenia co do operatu zostały dostatecznie wyjaśnione, a wyjaśnienia biegłego są prawidłowe, rzeczowe i merytoryczne. Kolegium podkreśliło również, że skarżący celem podważenia dokonanej wyceny był uprawniony do złożenia kontroperatu, co obligowałoby organ do wykazania, którą z przedłożonych do akt sprawy wycen uznaje za prawidłową.

W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M. N., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucił naruszenie:

- art. 7 k.p.a., 77 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i brak wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz przeprowadzenia wszystkich kluczowych dowodów;

- art. 107 § 3 k.p.a., poprzez jego niezastosowanie i sporządzenie uzasadnienia, które nie oddaje w sposób wszechstronny stanowiska uczestnika postępowania i nie weryfikuje wątpliwości, które winny zrodzić się w trakcie prawidłowej analizy statnu sprawy;

- art. 157 pkt 2 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie sporządzonej przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego za podstawę oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego;

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Wniósł także o zasądzenie kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organy nie odniosły się do kluczowych zagadnień wskazanych przez stronę i nie rozważył istoty sprawy, w szczególności zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej. Podkreślił, że ustalenia opłaty adiacenckiej w na podstawie operatu szacunkowego z dnia dniu 6 września 2019 r. stanowiło rażące naruszenie art. 157 pkt. 2 u.g.n., zgodnie z którym sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Strona wskazała, że na wcześniejszym etapie postępowania, na potrzeby oszacowania opłaty planistycznej, wykonywany był operat szacunkowy wyceny nieruchomości, który załączono do zawiadomienia z dnia 15 stycznia 2019 r. W dokumencie tym podano zupełnie inne wartości przedmiotowej nieruchomości, niż te przyjęte obecnie. Strona ponowiła dotychczas prezentowaną argumentację, co do braku dokonania przez organy administracji jakichkolwiek własnych odnoszących się do zarzutów skarżącego, jak również co do położenia nieruchomości w obszarze zabudowanym oraz w bezpośrednim sąsiedztwie drogi ekspresowej S14, co zdaniem strony skutkuje obniżeniem ich atrakcyjności.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wnosiło o jej oddalenie, argumentując jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W dniu 29 czerwca 2021 r. obecny na rozprawie pełnomocnik skarżącego popierał wniesioną skargę i wyjaśnił, że powoływany przez niego wcześniej sporządzony operat szacunkowy dotyczył odrębnego postępowania, prowadzonego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej. Zdaniem pełnomocnika w przypadku zakwestionowania przez stronę prawidłowości sporządzonej wyceny, obowiązkiem organu jest wyjaśnienie tych wątpliwości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325) – dalej: p.p.s.a., który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji (postanowienia) następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit.a) , naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (lit. b) lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Natomiast w myśl art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając przedmiotową skargę w tak zakreślonej kognicji stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada obowiązującemu prawu.

Jak już wcześniej wskazano przedmiotem skargi M.N. uczynił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza K. z dnia [...] r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 23.670 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) - dalej: u.g.n.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Natomiast zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Z brzmienia przywołanych wyżej regulacji prawnych wynika zatem, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W rozpoznawanej sprawie spełnienie trzech pierwszych przesłanek nie budzi wątpliwości i nie jest kwestionowane przez skarżącego. Bezsporne pozostaje bowiem, że ostateczną decyzją z [...] r. Burmistrz K. zatwierdził podział nieruchomości własność skarżącego oznaczonej nr ew. 81/2 na dwadzieścia pięć działek o nr ew. od 81/3 do 81/27. działek o nr ewid. 150/5, 150/6, 150/7, 150/8, 150/9. Rada Miejska w K. podjęła w dniu 23 grudnia 2009 r. uchwalę nr [...] w sprawie określania zasad nabywania nieruchomości na własność Gminy K. ich zbywania, zamiany, darowizny, zbywania lokali mieszkalnych, obciążania prawami rzeczowymi ograniczonymi, użytkowania, wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż 3 lata (Dz.Urz. Województwa [...] z 2010 r. Nr [...] poz. 303), w której § 12 ust. 1 pkt 2 ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% w związku z podziałem nieruchomości dokonanym na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa. Uchwała ta obowiązywała zarówno w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości skarżącego stała się ostateczna, jak i w dalszym ciągu obowiązuje. Wreszcie wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, co potwierdza załączone do akt administracyjnych sprawy zwrotne potwierdzenie odbioru przez skarżącego zawiadomienia z dnia 21 sierpnia 2019 r. , które zostało doręczone w dniu 3 września 2019 r.

Natomiast zasadniczą kwestią sporu pomiędzy stronami pozostaje kwestionowana przez skarżącego prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 6 września 2019 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego H. M., stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości przedmiotowej opłaty adiacenckiej.

Tytułem wstępu wskazać należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Wskazać należy również, iż pomimo tego, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, to jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Przy czym ocenie tej nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Powyższe oznacza, że zarówno organy administracji publicznej, jak sąd administracyjny przeprowadzenia oceny wartości operatu szacunkowego pod kątem podejścia, metodyki i techniki szacowania przyjętej przez autora operatu, jak również pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami, logiczności i zupełności (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., I OSK 1894/12; wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11; wyrok NSA z 30 stycznia 2020 r., IOSK 1215/18; wyrok WSA w Poznaniu z 25 marca 2021 r., I SA/Po 769/20; www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zdaniem Sądu, oceniając wykonany dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy pod względem formalnym, wskazać należy, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów u.g.n., a nadto zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 555) elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Przedstawiona opinia rzeczoznawcy majątkowego jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości nieruchomości nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka operatu, dokonując wyceny, uwzględniła w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości skarżącego spowodował wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. Nie sposób mieć także zastrzeżeń co do przyjętych przez biegłą założeń i metodyki wyceny nieruchomości, jak też co do przyjętego okresu monitorowania cen transakcyjnych.

Dostrzec również należy, iż strona skarżąca mimo szeregu zastrzeżeń co do rzetelności i prawidłowości sporządzonego dla potrzeb sprawy operatu nie skorzystała z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, do czego jest uprawniona na mocy powołanego wcześniej art. 157 u.g.n. Strona skarżąca nie skorzystała także z możliwości przedłożenia kontroperatu, w którym zawarta byłaby odmienna od kwestionowanej wycena wzrostu wartości nieruchomości. Organ dysponując takim kontroperatem, jak słusznie wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji musiałby wykazać, którą ocenę uznaje za wiarygodny dowód, a której odmawia wiarygodności i dlaczego. Nie dysponując takim dowodem organ zasadnie skupił się wyłącznie na analizie operatu, jasno i logicznie opisując wnioski w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wobec powyższego za niezasadne uznać należało zarzuty skargi, co do naruszenia wskazanych w niej przepisów postępowania administracyjnego. Wbrew stanowisku skargi organy administracji publicznej podjęły wszelkie czynności zmierzające do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz w sposób wyczerpujący zgromadziły niezbędny do rozpatrzenia sprawy materiał dowodowy, czym zadość uczyniły nałożonych na organy obowiązkom wynikającym z art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że wyrażona w powyżej wskazanych przepisach zasada prawdy obiektywnej i obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, nie oznaczają nieograniczonego obowiązku poszukiwania przez organ materiałów dowodowych mających potwierdzić okoliczności korzystne dla strony skarżącej, czy też wydania rozstrzygnięcia zgodnego z jej żądaniem, jeżeli zgromadzony i wystarczający do wydania rozstrzygnięcia materiał dowodowy, przemawia za przyjęciem okoliczności przeciwnych, a co więcej - strona kwestionująca owe ustalenia, nie dysponuje materiałem dowodowym potwierdzającym jej twierdzenia. W postępowaniu administracyjnym ciężar przeprowadzenia dowodu spoczywa na tym, kto z określonego faktu wywodzi dla siebie skutki prawne. Organ jest wprawdzie zobowiązany do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, ale strona nie jest zwolniona od obowiązku współdziałania w wyjaśnianiu okoliczności faktycznych, skoro nieudowodnienie określonego faktu może prowadzić do wydania decyzji dla niej niekorzystnej. Przy czym owe współdziałanie nie może polegać wyłącznie na kwestionowaniu ustaleń organu, lecz wymaga od strony przedstawienia stosownego kontrdowodu, gdy z określonych faktów strona zamierza wyprowadzić korzystne dla siebie skutki prawne. W sprawie nie doszło także do naruszenia art. 80 k.p.a., gdyż ocena sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego przeprowadzona została z poszanowaniem zasady swobodnej oceny dowodów, a przeprowadzona przez organy analiza treści tego dokumentu pozwalała na stwierdzenie, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost nieruchomości skarżącego. Ponadto wbrew twierdzeniu strony skarżącej sporządzone uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi, o których mowa w art. 107 § 3 k.p.a.

Za nieuzasadniony Sąd uznał również zarzut skargi, co do naruszenia art. 157 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Z kolei z przepisu art. 157 ust 1 u.g.n. wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Z brzmienia powyżej wskazanych przepisów wynika, iż ich adresatem jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która mogłaby dopuścić się ich bezpośredniego naruszenia, w sytuacji gdyby przy ocenie prawidłowości danego operatu szacunkowego oparła się na operacie szacunkowym sporządzonym przez innego rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby wyceny tej samej nieruchomości. Natomiast zarówno sąd administracyjny, jak i organy administracji procedujące w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej mogłyby dopuścić się jedynie pośredniego naruszenia wskazanego w skardze przepisu, w sytuacji gdyby w danej sprawie uznał za dowód w sprawie opinię (ocenę) organizacji rzeczoznawców majątkowych wydaną z naruszeniem zakazu, o którym mowa w art. 157 ust. 2 u.g.n.(por. wyrok NSA z 2 marca 2018 r., I OSK 2154/17; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie przepis te nie znajdował zastosowania, gdyż jak już wcześniej wskazano, w toku prowadzonego postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej przedłożony został tylko jeden operat szacunkowy z dnia 6 września 2019 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H.M.. Natomiast powoływany przez stronę skarżącą wcześniej sporządzony operat szacunkowy odnoszący się do przedmiotowej nieruchomości dotyczył, co potwierdza strona skarżąca, odrębnego postępowania administracyjnego prowadzonego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.

Reasumując, Sąd nie podzielił zarzutów skargi, tak dotyczących naruszenia procedury, jak i przepisów prawa materialnego. Stan faktyczny i prawny sprawy został przez organy orzekające wyjaśniony w stopniu pozwalającym na jej rozstrzygnięcie. W szczególności, zgodnie z art. 7, art. 8, art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a., organy orzekające dokonały oceny operatu szacunkowego i wyjaśniły dlaczego może stanowić on podstawę ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.

dc