Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 270/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2012-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par.3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 10
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art.  145 § 1 pkt 1  lit. "a" i "c" , art. 135 , art. 152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 22 maja 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Protokolant asystent sędziego Marcin Olejniczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2012 roku sprawy ze skargi A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...], nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy D. odmówił A. B. ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na działce oznaczonej w ewidencji gruntów numerem [...], obręb [...] K., gmina D.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wyjaśnił, że z uwagi na brak planu miejscowego, budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na wskazanej działce, wymaga decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy nie jest możliwe, planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm), zwanej dalej u.p.z.p. Szerokość frontu terenu inwestycji (odcinek D-A na załączniku graficznym do decyzji) wynosi 52 m. W związku z powyższym, wyznaczono obszar analizowany wokół terenu inwestycji w odległości 156 m od jego granic (trzykrotnej szerokości frontu działki). Wyznaczony w ten sposób obszar analizowany oznaczono na załączniku graficznym nr 2 do decyzji linią przerywaną koloru czarnego. W obszarze analizy występują: w kierunku północnym – niezabudowane grunty rolne, wody powierzchniowe (rzeka K.) oraz zabudowa zagrodowa (działka nr ewid. [...] - wyłącznie budynki gospodarcze. Ponadto obszar analizy obejmuje część działki nr ewid. [...], na której również istnieje zabudowa zagrodowa, jakkolwiek budynki wchodzące w jej skład znajdują się poza granicą obszaru analizy). W kierunku wschodnim znajdują się – niezabudowane tereny rolne, w kierunku południowym – niezabudowane tereny rolne, w kierunku zachodnim – drogi gminne (działki nr ewid. [...] i [...]) oraz niezabudowane tereny rolne. Z powyższego wynika, że w obszarze analizowanym nie istnieje zabudowa o funkcji tożsamej z zabudową objętą wnioskiem. Jedyna zabudowa w analizowanym obszarze, to zabudowa zagrodowa, zaś wniosek dotyczy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zabudowę mieszkaniową jednorodzinną należy rozumieć jako "jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub ich zespół wraz z przeznaczonymi dla potrzeb mieszkających w nich rodzin budynkami garażowymi i gospodarczymi". Natomiast zabudowa zagrodowa to: "budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe" (definicje legalne za: § 3 pkt 2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz.U. z 2002r., nr 75, poz. 690 ze zm.). W skład zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wchodzi przede wszystkim budynek (budynki) mieszkalny jednorodzinny ewentualnie z towarzyszącymi budynkami garażowymi i gospodarczymi, zazwyczaj niewielkich gabarytów. Z kolei zabudowa zagrodowa jest ściśle związana z prowadzonym gospodarstwem rolnym, hodowlanym, ogrodniczym lub leśnym. W jej skład oprócz budynku (budynków) mieszkalnego wchodzą również liczne budynki gospodarcze i inwentarskie, o stosunkowo dużych gabarytach (co wiąże się z wykorzystaniem tych budynków do przechowywania maszyn rolniczych, płodów rolnych itd.), a to z kolei przekłada się chociażby na wysoki wskaźnik intensywności zabudowy (stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki albo terenu, na którym ta zabudowa występuje). Wprawdzie zarówno w skład zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jak i zabudowy zagrodowej wchodzą budynki mieszkalne, to jednak charakterystyka tych rodzajów zabudowy jest odmienna. Planowana inwestycja nie stanowiłaby kontynuacji funkcji w stosunku do istniejącej zabudowy w sąsiedztwie, a co za tym idzie, nie byłoby możliwe ustalenie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zwłaszcza wskaźnika intensywności zabudowy. Wydanie warunków zabudowy pozwoliłoby na dalszą ekspansję zabudowy w tereny tworzące korytarze ekologiczne i przyrodnicze.

W odwołaniu od tej decyzji A. B. zarzucił, iż została wydana niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Działka nr [...] spełnia wszystkie kryteria, które pozwalają na wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, w tym sąsiaduje z terenem o podobnej zabudowie.

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że organ pierwszej instancji przeprowadził w sposób wyczerpujący postępowanie dowodowe, a w szczególności sporządził rzetelną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i wyprowadził z niej prawidłowe wnioski. Granice obszaru analizowanego wyznaczono zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odległości trzykrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem od granic tejże działki. Dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest stwierdzenie występowania wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Podzielając stanowisko organu pierwszej instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze zauważyło dodatkowo, że przeznaczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jest zamieszkiwanie w niej, natomiast zabudowa zagrodowa (siedliskowa) stanowi wprawdzie miejsce zamieszkania, jednak służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i pracy rolnika, zaś grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo (nie zmieniają swojego rolnego przeznaczenia). Wobec tego, z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu, nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowi kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Skoro w obszarze przyjętym do analizy funkcji brak jest zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, to tym samym nie można uznać, iż spełniona została przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w odniesieniu do proponowanej przez skarżącego zabudowy. Jedyna zabudowa jaka znajduje się w obszarze analizowanym to zabudowa zagrodowa, a nie jednorodzinna.

W skardze na powyższą decyzję A. B. ponownie zarzucił, iż decyzja o odmowie ustalenia warunków zabudowy została wydana niezgodnie obowiązującymi z przepisami. W analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przyjęto odległość równą trzykrotnej szerokości frontu działki. Z rozporządzenia Ministra Infrastruktury wynika, że granicę obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki. Nie uzasadniono jednak, dlaczego do analizy przyjęto minimalny obszar skoro dostarczone materiały wskazują, iż mógłby zostać wzięty pod uwagę obszar większy ze względu na występowanie w tym rejonie zabudowy różnorodnej. Obszar minimalny, który przyjęto do analizy został obliczony błędnie. Dokładnie wyznaczona trzykrotna szerokość frontu działki pokazuje, iż obszar analizowany powinien obejmować działkę nr [...] (udowodniono to na załączniku graficznym do niniejszego odwołania). Działka ta powinna zostać objęta analizą urbanistyczną, co skutkowałoby spełnieniem warunku dotyczącego nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Działki [...] i [...] (dawniej działka [...]) tworzą działkę o ewidentnych cechach zabudowy jednorodzinnej. Na działkach znajduje się budynek mieszkalny z przyłączami wodno – kanalizacyjnymi, budynek gospodarczy oraz uporządkowana zieleń iglasta i liściasta. Całość jest ogrodzona z widocznym głównym wjazdem z drogi gminnej – tej samej, do której przylega działka nr [...]. Gabaryty i parametry powyższej zabudowy, a także jednoznaczna funkcja budynku/ów wykazuje cechy zabudowy mieszkaniowej zbliżone są do tych, o które wnioskodawca wystąpił oraz służą celom mieszkalnym. Działki [...] i [...] należą do obszaru, gdzie występuje lub będzie występować zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (załącznik graficzny nr 1). Na obszarze objętym mapą do celów opiniodawczych występuje również teren oznaczony w uchwale Rady Gminy D. nr [...] z dnia [...] w sprawie sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi K. oznaczony jako 2MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Teren 2MN dostępny jest z tej samej drogi publicznej co działka [...], jak również znajduje się po tej samej wschodniej stronie drogi gminnej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło nadto, że wybór minimalnych granic obszaru analizowanego nie możne zaś stanowić podstawy zarzutu naruszenia prawa przez organy administracji. Dopiero powiększenie granic obszaru analizowanego ponad minimum wskazane w § 3 rozporządzenia rodzi konieczność wskazania przyczyn takiego postępowania i jego uzasadnienie. Zasięg obszaru analizowanego wyznaczony na mapie jako trzykrotność szerokości frontu działki nr [...] – 156 m nie obejmuje działki nr [...]. Pomiar dokonany na "czystym" egzemplarzu mapy, na którym granice działki nr [...] nie są pogrubione, wskazuje, iż odcinek o długości 156 m sięga od granicy działki nr [...] do granicy działki nr [...], nie przekraczając jej. Na działkach nr [...] i [...] nie występuje typowa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, do której można by nawiązać na zasadzie kontynuacji, lecz jest to zabudowa zagrodowa. Działki położone w ciągu za działkami nr [...] i [...] (w kierunku południowym), wśród których jest m.in. działka objęta wnioskiem (obecnie stosunkowo niewielkie), powstały w wyniku podziału dużej działki rolnej położonej bezpośrednio za tym siedliskiem, co w sposób wyraźny widać na mapie. Bez znaczenia jest okoliczność przeznaczenia w planie miejscowym działki nr [...] pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Gmina dysponuje bowiem władztwem planistycznym i uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może swobodnie decydować o przeznaczeniu terenu. Natomiast określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w przypadku przestrzeni bezplanowej następuje w decyzji o warunkach zabudowy poprzez odniesienie się do zabudowy istniejącej. Działka wskazana przez skarżącego jako teren inwestycji nie jest objęta planem miejscowym. Zapisy tegoż planu dla innych działek (tym bardziej niezabudowanych) nie mogą być zatem brane pod uwagę w niniejszym postępowaniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270 ze zm.; powoływanej dalej jako "p.p.s.a."), sąd administracyjny bada legalność, czyli zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron, oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., sąd administracyjny uchyla zaskarżoną decyzję, gdy stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Materialnoprawną podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717), dalej powoływanej jako u.p.z.p. oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) dalej powoływanego jako rozporządzenie MI.

Bezspornie na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji zastosowanie ma art. 59 ust. 1 u.p.z.p, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga co do zasady ustalenia w drodze decyzji administracyjnej warunków zabudowy.

Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. precyzuje, iż wydanie takiej decyzji jest możliwe w razie spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ten ma dostęp do drogi publicznej, a (3) istniejące uzbrojenie terenu wystarcza dla zamierzenia budowlanego, (4) teren ten nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne albo objęty jest taką zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu nieobowiązujących planów miejscowych, oraz (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Organy odmówiły ustalenia warunków zabudowy z uwagi na brak w sąsiedztwie innej zabudowy mieszkaniowej oraz na kolizję zamierzenia inwestycyjnego ze znajdująca się w dalszej odległości zabudową zagrodową. W istocie przedmiotem sporu jest zatem spełnienie przesłanki wymienionej w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy i sposób wykonania analizy urbanistycznej. Tak należało odczytać lakoniczną treść odwołania, w którym A. B., kwestionując decyzję odmowną odwołał się do istniejącej przy tej samej ulicy zabudowy o podobnym charakterze. W skardze dodatkowo złożył własną mapę i wskazał, że na nieodległych nieruchomościach obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przewidujący zabudowę mieszkaniową tuż poza granicami terenu objętego badaniem.

Zarzut skarżącego jest trafny. Spełnienie przesłanki określonej w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. bada się w sposób sprecyzowany w § 3 rozporządzenia MI. Zgodnie z powołanym przepisem w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust.1 ). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Obszar analizowany został wyznaczony jako trzykrotna szerokości frontu działki.. Jest to więc obszar, który przepis cytowanego § 3 rozporządzenia określa jako minimalną trzykrotność działki. Autor analizy urbanistycznej nie podał uzasadnienia tego wyboru. Nie sposób podzielić stanowiska organu odwoławczego, że organ nie ma obowiązku uzasadnić takiego wyboru, zawłaszcza, gdy pociąga on za sobą negatywne dla skarżącego skutki. Z pewnością obszar minimalny jest wystarczający w sytuacji, gdy z badania sposobu zagospodarowania tak określonego terenu można wywieźć spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Natomiast w przypadku, gdy z obszaru wyznaczonego w minimalnych granicach nie da się wywieźć pozytywnych przesłanek dla planowanej inwestycji, rolą autora analizy i organu jest rozważenie, czy inne określenie terenu badania nie jest niezbędne. Zwłaszcza, gdy tuż poza tak zakreślonym obszarem znajduje się przestrzeń zupełnie inaczej zagospodarowana, w tym w sposób mogący mieć znaczenie dla planów inwestycyjnych– czego bez objęcia jej analizą nie da się wykluczyć.

Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego należy uwzględnić, że jej celem jest zweryfikowanie, czy w danej sprawie zamierzenie inwestycyjne spełni zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji. Skoro ustawodawca uzależnił ustalenie warunków zabudowy m.in. od spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa, przy wyznaczaniu obszaru analizy należy pamiętać o wykładni pojęcia dobrego sąsiedztwa. Pojęcie sąsiedztwa należy przy tym rozumieć szeroko. Tymczasem organ w ogóle nie rozważał, czy określenie wielkości obszaru analizowanego w oparciu o kryterium trzykrotnej szerokości frontu działki, było prawidłowe ze względu zasadę "dobrego sąsiedztwa’’, czyli pod względem faktycznego zagospodarowanie terenu, na którym przy tej samej drodze publicznej położona jest nie tylko działka skarżącego, ale również w pewnej od niej odległości położone są zabudowane działki, w trym wg skarżącego i takie, które zabudowane są budynkami mieszkalnymi. O warunki dla takiej właśnie zabudowy wystąpił skarżący. W doktrynie i w orzecznictwie przyjmuje się, że zasadę dobrego sąsiedztwa należy rozumieć szeroko, dlatego niezwykle istotne jest uzasadnienie dlaczego organ przyjął takie a nie inne granice obszaru analizowanego. W rozpatrywanej sprawie organ administracyjny I instancji w uzasadnieniu decyzji nie wyjaśnił motywów swojego postępowania co do wielkości przyjętego obszaru analizowanego. Co więcej, w piśmie skierowanym w ślad za odwołaniem skarżącego do II instancji dokonał własnej wykładni obszaru analizowanego. Argumentował, że obszar obejmujący trzykrotną szerokość frontu działki wprawdzie nazwany minimalnym jest w istocie maksymalnie dużym obszarem, jaki należy uwzględnić w analizie, zaś zasada dobrego sąsiedztwa dotyczy jedynie najbliższych działek. Taka interpretacja art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. jak i § 3 rozporządzenia stoi w jaskrawej sprzeczności z treścią i wykładnią obydwu powołanych przepisów przyjętą w orzecznictwie.

Również szeroko należy ujmować wymóg kontynuacji funkcji, będący jednym z elementów dobrego sąsiedztwa. Oznacza on dostosowanie funkcji projektowanego obiektu do funkcji obiektów istniejących. Wynika z niego wykluczenie możliwości wprowadzenia na danym terenie funkcji niezgodnej z funkcją już istniejących obiektów. Wprowadzone przez ustawodawcę ograniczenie jest celowe. Postulat uwzględnienia w zagospodarowaniu przestrzennym wymagań prawa własności oznacza m. in. takie zagospodarowanie przestrzeni, które umożliwi harmonijne, optymalne w danym przypadku warunki korzystania z prawa własności nieruchomości (II SA/Gd 447/09 – wyrok z 21.04.2010). Zaznaczyć przy tym należy, iż wynikająca z tego przepisu ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała przyczyny odstępstwa. Nowa zabudowa jest więc dopuszczalna, gdy można ją pogodzić z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze ( tak NSA w wyroku z dnia 29.06.2010 - II OSK 1078/09). Powyższe wskazuje, że nietrafne jest traktowanie wymogu kontynuacji funkcji rozumianego jako zachowanie tożsamej zabudowy. W istocie oznaczałoby to nadmierne ograniczenie swobody inwestowania, która winna doznawać ograniczeń wynikających z wymogów ładu przestrzennego. Ten zaś nie przewiduje konieczności tożsamości funkcji zastanych i nowych inwestycji.

Skarżący wskazywał, że w szerzej ujętym terenie analizowanym znalazłaby się zabudowa mieszkaniowa. Odwoływał się również do zapisów miejscowego planu zagospodarowania, który przewiduje zabudowę mieszkaniową przy tej samej ulicy, na której znajduje się jego działka. Wprawdzie ten argument podniósł dopiero w postępowaniu sądowym, jednakże w postępowaniu odwoławczym nie umożliwiono mu składania pism procesowych i zaniechano powiadomienia w trybie art. 10 k.p.a. Ponadto, jak wynika z map stanowiących załączniki i do decyzji i do analizy urbanistycznej, w bezpośrednim otoczeniu skarżącego znajdują się działki, których wielkość wskazuje na budowlany charakter. Wszystkie powyższe okoliczności mogłyby mieć znaczenie w przypadku prawidłowo przeprowadzonej analizy. Organ co prawda stwierdził, że w bezpośrednim sąsiedztwo poza obszarem analizowanym znajduje się zabudowa gospodarcza i siedliskowa. Jednakże w ocenie sądu wniosek, że taki charakter zabudowy sprzeciwia się ustaleniu warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego, że zabudowa mieszkaniowa nie stanowiłaby kontynuacji funkcji jest co najmniej przedwczesny.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wprawdzie przeważać zdaje się pogląd, że zabudowa zagrodowa nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy mieszkaniowej i jej charakter sprzeciwia się lokowaniu w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej. Tłumaczy się to faktem, że zabudowa zagrodowa obejmuje także budynku gospodarcze i związane z produkcją rolną, co może stanowić nadmierną uciążliwość dla zabudowy mieszkaniowej. Jednakże mając na uwadze wcześniejsze rozważania co do charakteru pojęcia kontynuacji funkcji w ocenie sądu nie da się wywieźć takiego wniosku o generalnym charakterze zwłaszcza w takich stanach faktycznych gdy na terenie objętym zabudową zagrodową planowana jest zabudowa mieszkaniowa. W szczególności, gdy na badanym obszarze współistnieją zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa, co zarzuca skarżący a czego bez prawidłowej analizy zweryfikować nie sposób oraz gdy charakter zabudowy zagrodowej, wielkość działki nie wskazują na zamierzenia produkcyjne jej właściciela w tym terenie. Wśród tradycyjnej zabudowy na terenach wiejskich istnieje taki sposób zagospodarowania, gdzie zabudowa związana bezpośrednio z produkcją rolną koncentruje się

w określonych miejscach, zaś na innych terenach powstaje zabudowa mieszkaniowa, bądź przy budynkach mieszkalnych powstają jedynie niewielkie zabudowania gospodarcze, a więc zabudowa koncentruje się na funkcji mieszkalnej, zaś zabudowania gospodarcze znajdują się np. po jednej stronie ulicy. Reasumując, warunki zabudowy w każdej tego typu sprawie wymagają szczegółowych

i zindywidualizowanych ustaleń i indywidualnego potraktowania.

Podsumowując ocenę przeprowadzonego postępowania i wydane decyzje należy dojść do wniosku, że doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego poprzez błędne zastosowanie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz wadliwą wykładnie przepisu art. 61 ust.1 pokt 1 u.p.z.p. To z kolei doprowadziło do niewyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy uzupełnią postępowanie wyjaśniające, w szczególności dokonując analizy urbanistycznej zgodnie ze wskazówkami zawartymi we wcześniejszych rozważaniach oraz dokonają oceny zebranego materiału dowodowego stosując właściwą wykładnię przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a., stwierdzając z mocy art. 152 p.p.s.a., że decyzja zaskarżona nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku.

A.D.