Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 580/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-06-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6150 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124 ust. 6, art. 157
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 106 § 3
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi B. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].12.2014 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...].09.2014 r., w której ustalono odszkodowanie - w wysokości [...] zł - podlegające zapłacie przez P. SA na rzecz B. G., W. G. i J. G., współwłaścicieli działki ewidencyjnej nr [...], położonej w obrębie [...], gmina [...], z powodu zmniejszenia wartości tej nieruchomości na skutek wybudowania na jej granicy ewidencyjnej linii energetycznej 220kV, wprowadzenia ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości, wpływu pola elektroenergetycznego, konieczności udostępniania nieruchomości na wejście właścicielowi infrastruktury na przedmiotową nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją urządzeń oraz usuwaniem awarii, istnieniem obcego elementu w nieruchomości i nad nieruchomością, występowaniem utrudnień w przestrzennym gospodarowaniu, stworzeniem potencjalnego zagrożenia bezpieczeństwa właściciela nieruchomości i jego mienia. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podano, że dnia [...].07.2013 roku Starosta [...] wydał decyzję orzekającą o udzieleniu przedsiębiorstwu P. SA zezwolenia na czasowe zajęcie części nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...], z obrębu [...], gmina [...], stanowiącej współwłasność B. G., W. G. i J. G., utrzymaną w mocy decyzją Wojewody [...] dnia [...].10.2013 roku (działka nr [...] była przedmiotem odrębnego postępowania). Na zlecenie organu I. instancji, rzeczoznawczynie majątkowe – K. K. i E. J., sporządziły operat szacunkowy dla potrzeb określenia wysokości odszkodowania za szkody spowodowane zdarzeniami, o których mowa w art. 124 ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej u.g.n.), dla działki ewidencyjnej nr [...], położonej w obrębie [...], gmina [...].

W związku z zastrzeżeniami dotyczącymi tego operatu, wniesionymi w trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej dnia [...].07.2014 roku, rzeczoznawczynie majątkowe dnia [...].07.2014 roku, sporządziły nowy operat szacunkowy.

Jak wynika z treści operatu szacunkowego wartość nieruchomości wg stanu na dzień zajęcia nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], położona w obrębie [...], gmina [...] wynosiła [...] zł, natomiast wg stanu na dzień wyceny – [...] zł. Różnica wartości przedmiotowej nieruchomości wynosiła zatem [...] zł.

W operacie podano, że różnica wartości przedmiotowej nieruchomości wynika z powodu zmniejszenia wartości nieruchomości, wskutek wybudowania na granicy działki ewidencyjnej nr [...] linii energetycznej 220kV, wprowadzenia ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości, wpływu pola elektroenergetycznego, konieczności udostępniania nieruchomości na wejście właścicielowi infrastruktury w celu wykonania czynności związanych z konserwacją urządzeń oraz usuwaniem awarii, istnieniem obcego elementu w nieruchomości i nad nieruchomością występowanie utrudnień w przestrzennym gospodarowaniu, stworzeniem potencjalnego zagrożenia bezpieczeństwa właściciela i jego mienia. W dniu [...].09.2014 r. Starosta [...] decyzją nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł, z powodu zmniejszenia wartości nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], wskutek realizacji przedmiotowej inwestycji energetycznej. B. G. złożył odwołanie od tej decyzji, wnosząc o przyznanie odszkodowania w wysokości [...] zł i zarzucił brak wyłączenia na drogę postępowania cywilnego odpłatności za udostępnianie nieruchomości "na wejście właścicielowi infrastruktury w celu wykonania czynności związanych z konserwacją urządzeń oraz usuwaniem awarii". Stwierdził, iż w postępowaniu cywilnym winno być ustalone wynagrodzenie za służebność przesyłu. Po rozpoznaniu odwołania B. G., prawidłowość ustalonego odszkodowania potwierdził organ odwoławczy. Oceniając sposób sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2014 r. organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości zaistniałych szkód rzeczoznawca majątkowy uwzględnił stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Określił wartość utraty pożytków, jaka nastąpiła w tym okresie. W ocenie Wojewody, organ I. pierwszej instancji szczegółowo omówił w swojej decyzji dowód jakim jest operat szacunkowy E. J. i K. K. z dnia [...] lipca 2014 r. W swym rozstrzygnięciu przedstawił szczegółową analizę przedmiotowej wyceny i uzasadnił w sposób wyczerpujący, dlaczego uznał iż zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, wyrażonej art. 7 i art. 77 i art. 80 K.p.a., ten operat szacunkowy mógł stanowić dowód pozwalający na wydanie merytorycznej decyzji administracyjnej. Potwierdził, że operat ten jest aktualny. Organ odwoławczy podał, że do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawczynie majątkowe zastosowały podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do badania rynku przyjęły lokalne transakcje nieruchomościami położonymi w gminie [...] i [...], o tym samym przeznaczeniu, co nieruchomość, na której wybudowano linię energetyczną 220kV. W operacie szacunkowym przeprowadzona została szczegółowa analiza wpływu zrealizowanej inwestycji na możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości i jej wartość.

Jedyna uwaga do badanego operatu szacunkowego, jak zauważył Wojewoda, miała charakter formalny - w wyciągu podano datę sporządzenia operatu [...].04.2014 r., na stronie tytułowej wskazano zaś "lipiec 2014r." Data lipcowa sporządzenia wyceny jest też podana w pkt. 4 "Daty istotne..." (tu wskazano na dzień [...].07.2014r.). Zdaniem organu II. instancji w wyciągu została omyłkowo powielona data z wcześniejszej wersji operatu. Organ odwoławczy stwierdził, iż operat szacunkowy, sporządzony przez E. J. i K. K., na potrzeby niniejszego postępowania, jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki mógł stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 K.p.a. W ocenie organu odwoławczego, nowy operat szacunkowy sporządzony przez E. J. i K. K. jest zgodny z przepisami prawa obowiązującego w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Ponadto operat szacunkowy został wykonany zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 u.g.n., w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zdaniem organu II. instancji, kontrolującego rozstrzygnięcie Starosty [...] postępowanie wyjaśniające, jak i decyzja Starosty, nie naruszały zasad ogólnych postępowania administracyjnego. Starosta [...] dokonując swobodnej oceny dowodów, w tym operatu szacunkowego, wszystkie swoje ustalenia zawarł w uzasadnieniu faktycznym decyzji. Wskazał fakty i dowody, które legły u podstaw wydania decyzji, a uzasadnienie faktyczne, zdaniem Wojewody, potwierdzone zostało zgromadzonym materiałem dowodowym.

We wniesionej skardze B. G. wniósł o: I. uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody [...] w całości i uchylenie w całości decyzji Starosty [...] z dnia [...] września 2014 r. oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, alternatywnie o 1). zmianę zaskarżonej decyzji Starosty w punkcie I. poprzez ustalenie i przyznanie odszkodowania w wysokości [...] zł - z powodu zmniejszenia wartości nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], położonej w obrębie [...], gmina [...], wskutek wybudowania na granicy tej działki ewidencyjnej linii energetycznej 220kV - podlegające zapłacie przez P. SA na rzecz właścicieli działki,

2). przeprowadzenie dowodu - na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. - z kolejnej opinii rzeczoznawcy, na okoliczność zmniejszenia wartości nieruchomości w stopniu znacząco większym, aniżeli wskazany w skarżonej decyzji.

Skarżący zarzucił rażące naruszenie art. 128 i 129 u.g.n., poprzez ustalenie rażąco zaniżonego odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...]. W skardze, podobnie jak w odwołaniu, podniesiono też, że Starosta powinien rozstrzygnąć tylko i wyłącznie kwestię wysokości odszkodowania za poniesione szkody w związku z inwestycją oraz tytułem zmniejszenia wartości nieruchomości (art. 128 ust. 4 u.g.n.). Organ natomiast w przedmiotowej sprawie rozstrzygnął, iż kwota odszkodowania obejmuje także m. in. konieczność udostępniania nieruchomości na wejście właścicielowi infrastruktury na przedmiotową nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją urządzeń oraz usuwaniem awarii etc., gdzie tego typu zakres powinien być rozstrzygnięty w oddzielnym postępowaniu np. o ustalenie wynagrodzenia za służebność przesyłu w postępowaniu cywilnym.

W uzasadnieniu skargi B. G. stwierdził, że wartość handlowa przedmiotowej nieruchomości spadła praktycznie do "zera", ponieważ potencjalnych klientów na zakup działki "odstrasza" fakt postawienia słupów energetycznych, a w szczególności wszelkie negatywne skutki z tym związane, w tym także dla zdrowia osób przebywających w pobliżu linii energetycznych. W jego ocenie, oszacowana - po realizacji przedmiotowej inwestycji - wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł, jest rażąco zawyżona. Jego zdaniem, faktyczna wartość tej nieruchomości spadła o ok. 70%, stąd też skarżący wniósł o przyznanie odszkodowania na poziomie [...] zł.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm.- zwanej dalej P.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym w myśl art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna.

W pierwszej kolejności należy mieć na względzie, że trafnie ustaliły organy obu instancji, iż nowy operat szacunkowy z [...].07.2014 r., sporządzony przez rzeczoznawczynie majątkowe odpowiada prawu. Charakteryzuje go konsekwencja w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu. Operat ten jest zgodny z przepisami prawa obowiązującego w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Ponadto operat szacunkowy został wykonany zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 u.g.n., w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny (podejście porównawcze, metoda porównywania parami). Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Zarzuty skarżącego pod jego adresem mają natomiast charakter bardzo ogólnikowy i sprowadzają się do stwierdzenia, że ustalona wartość odszkodowania jest za niska. To przekonanie skarżącego było przyczyną żądania sporządzenia nowego operatu szacunkowego, w trybie art. 106 § 3 P.p.s.a. Odnosząc się do tego żądania należy zauważyć, że wskazany przepis służy ewentualnemu dopuszczeniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodów sporządzonych na piśmie, ale już istniejących i przedłożonych przez strony tego postępowania.

W ocenie Sądu, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia - w oparciu o to specjalistyczne opracowanie - przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Nie przedstawiono w szczególności alternatywnej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n). Nie została zatem podważona legalność sporządzonej wyceny, a co za tym idzie słuszność przyznanego odszkodowania.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że nie jest trafne stanowisko skarżących, iż kwota odszkodowania nie mogła obejmować także "konieczności udostępniania nieruchomości na wejście właścicielowi infrastruktury na przedmiotową nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją urządzeń oraz usuwaniem awarii etc." Skarżący wyraził błędne przekonanie, że tego typu zakres czynności powinien być rozstrzygnięty w oddzielnym postępowaniu np. o ustalenie wynagrodzenia za służebność przesyłu - w postępowaniu cywilnym.

Wbrew przekonaniu skarżącego, art. 124 ust. 6 u.g.n. stanowi wyraźnie, że sposób ograniczenia przez Starostę w drodze decyzji sposobu korzystania z nieruchomości m. in. pod realizację przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej wiąże się ściśle z obowiązkiem nakładanym na właściciela takiej nieruchomości, udostępniania jej w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii tych przewodów i urządzeń. Wobec tego przyznawane przez Starostę - na drodze administracyjnej –odszkodowanie, obejmuje także owo udostępnianie nieruchomości z art. 124 ust. 6 u.g.n. Nie znajdował zatem uzasadnienia pogląd skarżącego, iż winno to nastąpić w postępowaniu cywilnym, w ramach ustanawianej służebności. Trzeba także mieć na uwadze, że realizacja obowiązku uwzględnienia w postępowaniu odszkodowawczym działań wynikających z art. 124 ust. 6 u.g.n., znalazła wyraz w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten, przy ustalaniu odszkodowania na drodze administracyjnoprawnej, nakazuje uwzględnienie także skutków spowodowanych obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii m. in. przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej.

Jakkolwiek Wojewoda [...] odniósł się do tego zarzutu podniesionego w odwołaniu w sposób ogólnikowy, uchybienie to jednak nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy, zważywszy na jednoznaczną regulację prawną w tym zakresie.

Sąd z urzędu nie stwierdził natomiast takich uchybień, które mogłyby prowadzić do wzruszenia zaskarżonej decyzji. Decyzja ta wydana została z zachowaniem zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Sprawę dogłębnie wyjaśniono, zebrany materiał dowodowy poddano wnikliwej ocenie i trafnie przyjęto, że pozwalał na ustalenie odszkodowania, które można uznać za słuszne.

Wobec tego, analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) należało orzec jak w sentencji.