Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 492/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-09-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 3 i 4, art. 37 ust. 1 i 12
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: art. 98a, art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: § 4 ust. 1, 2. 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 15zzs(4) ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1842
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych - t.j.
article: art. 1 § 1 i 2
journal: Dz.U. 2021 poz 137
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 3 § 2 pkt 1, art. 106 § 3, art. 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 200, art. 205 § 2
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3, art. 136 § 1, art. 140
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędzia WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 września 2021 r. sprawy ze skargi T. sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2021 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej T. Sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę [...]zł (słownie: [...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2021 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej też jako "SKO" lub "organ II instancji"), po rozpoznaniu odwołania T.N. z siedzibą w K. (zwanej też dalej "Spółką" lub "Skarżącą"), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza J. z [...] listopada 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.

Zaskarżona decyzja SKO, jak wynika z jej uzasadnienia oraz załączonych akt administracyjnych, zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Przywołaną wyżej decyzją z [...] listopada 2020 r. Burmistrz J. (dalej też jako "Burmistrz" lub "organ I instancji") – na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.; dalej w skrócie "u.p.z.p.") – ustalił "na rzecz" Spółki opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, arkusz mapy [...], położonej w J., obręb B.-K., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (pkt 1) i zobowiązał Spółkę do wniesienia opłaty na wskazany w decyzji rachunek bankowy z chwilą uprawomocnienia się decyzji (pkt 2). Uczynił to w związku z podjęciem w dniu [...] listopada 2018 r. przez Radę Miejską w J. uchwały nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w rejonie ul. [...] na obszarze miasta J. -II etap (Dz. Urz. Woj. Wielk. z 10.12.2018 r. poz. 9738; dalej w skrócie "Plan miejscowy z 2018 r.", "Plan miejscowy" lub "Plan") oraz zbyciem ww. działki w dniu [...] lipca 2019 r. W uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji wskazał, iż z wykonanego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia Planu miejscowego. Przy czym wartość nieruchomości przed uchwaleniem Planu i po jego uchwaleniu została określona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a wysokość wzrostu wartości przedmiotowej działki wyniosła [...] zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę [...]zł.

Odwołanie od tej decyzji Burmistrza złożyła Spółka, reprezentowana przez r.pr. M. T., który wniósł o uchylenie ww. decyzji w całości i umorzenie postępowania pierwszej instancji w całości, ewentualnie uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji – a to z powołaniem się na zarzuty naruszenia: art. 6, art. 7, art. 8 § 1 i 2, art. 9, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., a także art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 oraz art. 154 w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 4 pkt 16 i 17 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.; dalej w skrócie "u.g.n."), a ponadto § 4 ust. 1 i 2, § 28 ust. 1, 2 i 5, § 55 ust. 2 oraz § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; dalej w skrócie "rozp.wycen."). Zdaniem autora odwołania organ I instancji w szczególności błędnie uznał, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy jest prawidłowy, podczas gdy z analizy jego treści wynika jego oczywista nieprawidłowość. Operat nie został bowiem sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty, nie jest on także spójny i logiczny. W ocenie pełnomocnika Skarżącej przyjęcie do porównania nieruchomości położonych w Komornikach koło P. czy okolicach węzła komunikacyjnego w G. jest nieprawidłowe, gdyż ceny nieruchomości w tych miejscowościach ze względu na swoje położenie kształtują się zupełnie inaczej niż ceny nieruchomości w J., a co za tym idzie – nie powinny być ze sobą porównywane. Pełnomocnik Skarżącej wskazał również, że nieruchomości przyjęte do porównania nie zostały wystarczające opisane – pod względem uzbrojenia, położenia, przeznaczenia – co stanowi naruszenie § 55 ust. 2 i § 56 rozp.wycen. Wątpliwości strony skarżącej wzbudziła także okoliczność, że rzeczoznawca przygotował w zasadzie identyczne treściowo operaty na potrzeby trzech spraw, i we wszystkich tych operatach przyjął identyczne transakcje porównawcze, podczas gdy przedmiotem analizy są nieruchomości, których parametry (zwłaszcza powierzchnia) różnią się diametralnie. Autor odwołania zarzucił również brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych operatu, który to brak uniemożliwia ocenę jego mocy dowodowej. Ponadto wskazał, że do analizy przyjęto transakcje nieruchomościami z lat 2017–2019, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość została sprzedana w dniu [...] lipca 2019 r. – co oznacza, iż operat szacunkowy został błędnie sporządzony, gdyż zawiera analizę transakcji na datę nieadekwatną do wskazań ustawodawcy.

Utrzymując w mocy decyzję Burmistrza z [...] listopada 2020 r. – przywołaną na wstępie decyzją z [...] lutego 2021 r. – SKO w uzasadnieniu wyjaśniło, że podstawą ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości był sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Dokonując wyceny, rzeczoznawca przyjął, że działki będące jej przedmiotem przed wejściem życie Planu miejscowego z 2018 r. przeznaczone były w planie miejscowym obowiązującym dla tego terenu ul. [...] na obszarze miasta J. – zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] września 2011 r. – pod tereny zieleni urządzonej oraz tereny usług sportu i rekreacji o symbolu [...], natomiast w nowym planie miejscowym pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (1MN). W przedmiotowej sprawie nie zachodziła więc luka planistyczna, a dla potrzeb określenia wartości nieruchomości miały znaczenie dwie wartości rynkowe nieruchomości określone na dzień sprzedaży przy uwzględnieniu ww. przeznaczeń terenu. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania, SKO wskazało, że rzeczoznawca majątkowy podczas rozprawy w dniu [...] stycznia 2021 r. szczegółowo odniósł się do zarzutów Spółki, wskazując, co następuje:

- w kwestii lokalizacji nieruchomości przyjętych do porównania – zgodnie z ustaleniami planu miejscowego obowiązującego przed nowym Planem miejscowym z 2018 r. nieruchomość miała przeznaczenie pod tereny zieleni urządzonej oraz terenowych usług sportu i rekreacji, które występuje bardzo rzadko na lokalnych rynkach nieruchomości. W procedurze opłaty planistycznej jest ustalona data poziomu cen, tj. [...] czerwca 2019 r., [...] czerwca 2019 r., [...] lipca 2019 r. – daty sprzedaży części nieruchomości. Stąd baza dostępnych cen transakcyjnych nieruchomości nie ulega powiększeniu ze względu na upływ czasu. Na rynku lokalnym rzeczoznawca zidentyfikował tylko jedną transakcję podobną do przedmiotu wyceny, co zmusiło go do poszerzenia rynku z lokalnego na regionalny, i w konsekwencji przyjął do porównania trzy lokalizacje: D. (gm. C.), J. (gm. J.) oraz [...] (gm. [...]). Rzeczoznawca wyjaśnił, że w wycenie uwzględnił cechę "Położenie" i ocenił położenie w aglomeracji poznańskiej jako korzystne (s. 15 operatu), a różnica w lokalizacji została w operacie szacunkowym uwzględniona. Tym bardziej, iż będzie ona zawsze występowała w przypadku powiększenia obszaru analizowanego z rynku lokalnego na regionalny. Z uwagi na powyższe, w ocenie rzeczoznawcy, nie jest zasadny zarzut strony, która wskazuje na różnice w możliwościach zagospodarowania nieruchomości na rynkach lokalnych przez firmy logistyczne, budowlane itd., gdyż głównym kryterium wyboru było dążenie do znalezienia podobnych przeznaczeń nieruchomości, tj. terenów zieleni urządzonej oraz terenowych usług sportu i rekreacji. Tym bardziej, że pozostałe cechy mogły zostać skorygowane zgodnie z procedurą podejścia porównawczego metody porównywania parami, i ta metoda została zastosowana w operacie;

- odnośnie do zarzutu braku opisu nieruchomości przyjętych do porównania – rzeczoznawca wyjaśnił, iż taki opis w operacie zamieścił: w Tabeli 4 na s. 14 z dokładnymi danymi oraz na ss. 15-16 w formie tekstowej. W ocenie rzeczoznawcy przytoczone przez stronę stan prawny, fizyczny i funkcjonalny zostały spełnione, gdyż wszystkie nieruchomości stanowią prawo własności, są podobne powierzchniowo, jak i w zakresie przeznaczenia do stanu nieruchomości wycenianej na dzień [...] grudnia 2018 r. (data wejścia w życie Planu miejscowego z 2018 r.);

- w kwestii przyjęcia identycznych transakcji dla trzech różnych spraw – rzeczoznawca wyjaśnił, że wynikało to faktu, iż stan nieruchomości w opłacie planistyczne należy ustalić z daty wejścia w życie planu miejscowego, a nie daty sprzedaży części nieruchomości. Zatem, zdaniem rzeczoznawcy, nie mogą się zmienić nieruchomości porównawcze, skoro stan nieruchomości nie ulega zmianie i we wszystkich sytuacjach jest ustalony na dzień [...] grudnia 2018 r.;

- rzeczoznawca wyjaśnił także, że na ss. 21-22 operatu zamieścił komentarz do uzyskanego rezultatu operatu szacunkowego, jak i odniesienie do korekt operatu uwzględniających uwagi zawarte we wcześniejszych decyzjach kasacyjnych SKO z [...] lipca 2020 r., a zakres wyceny objął określenie wartości rynkowej prawa własności gruntu według stanu z [...] grudnia 2018 r. oraz poziomu cen rynkowych na datę sprzedaży poszczególnych części nieruchomości.

W ocenie SKO materiał sprawy nie zawiera podstaw dla skutecznego podważania rzetelności i prawidłowości przedłożonego operatu szacunkowego, zatem ustalona z wykorzystaniem jego treści kwota przedmiotowej opłaty, stanowiąca pochodną określonych w operacie wartości nieruchomości, jest właściwa. Organ II instancji podkreślił, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego – ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły – a jedynie powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W skardze na opisaną decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, T.N. z siedzibą w K. , reprezentowana przez dotychczasowego pełnomocnika, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza, i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, a także o wstrzymanie wykonalności obu ww. decyzji. Powtarzając w istocie zarzuty odwołania, Skarżąca wytknęła naruszenie:

1. art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 11 k.p.a. oraz art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. – przez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób uniemożliwiający weryfikację,

2. art. 7 k.p.a. – przez brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu rzeczy oraz niedostateczne wyjaśnienie okoliczności sprawy,

3. art. 77 § 1 k.p.a. – przez brak wyczerpującego zebrania oraz rozpatrzenia całego materiału dowodowego,

4. art. 80 k.p.a. – przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, przyjęcie dowolnej oceny dowodów w wyniku braku rozpatrzenia całego materiału dowodowego,

5. art. 8 § 1 i 2 k.p.a. – przez wydanie decyzji noszącej cechy dowolności i naruszającej prawo,

6. art. 9 k.p.a. i wynikającego zeń obowiązku dbałości przez organy administracji publicznej o interesy stron postępowania – przez bezpodstawne wydanie decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika jej prawidłowa wysokość,

7. art. 6 k.p.a. – przez wydanie decyzji naruszającej przepisy prawa materialnego oraz procesowego,

8. art. 11 k.p.a. przez niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy wydawaniu decyzji,

9. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 2, § 55 ust. 2 i § 56 rozp.wycen. – przez niewykazanie podobieństw nieruchomości,

10. art. 154 w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. oraz § 28 ust. 5, a także § 28 ust. 2 w zw. z § 4 ust. 1 w zw. z § 28 ust. 1 rozp.wycen. – przez brak zachowania należytej staranności przy wyborze metody wyceny, brak uwzględnienia stanu nieruchomości, w tym stanu prawnego nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi jej autor powtórzył in extenso argumenty odwołania. Ponadto podkreślił, że z przesłuchania biegłego wynika, iż nie poszukiwał on innych nieruchomości podobnych pomiędzy P. a J., skupiając się na bogatych terenach aglomeracji poznańskiej, przy czym zaznaczył, że gdyby była taka potrzeba, to mógłby porównać np. P. czy N. T.. To stanowisko przedstawione przez biegłego zostało całkowicie pominięte przez organ II instancji, który powinien zlecić przeprowadzenie takiego porównania w celu ustalenia, czy w takim przypadku wartość opłaty planistycznej kształtowałaby się inaczej. Skarżąca zaznaczyła także, że nieruchomości w 3 sprawach, dla których przyjęto identyczne transakcje porównawcze, były diametralnie różne, zatem także nieruchomości porównawcze powinny być inne.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z [...] czerwca 2021 r. pełnomocnik Skarżącej, uzupełniając dotychczasowe stanowisko, zarzucił dodatkowo naruszenie art. 157 ust. 1 u.g.n. – przez brak zwrócenia się zarówno przez organ I, jak i II instancji o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy z uwagi na niewłaściwe przyjęcie nieruchomości stanowiących podstawę do dokonania oszacowania wartości wywłaszczonych nieruchomości metodą porównawczą, jak i z uwagi na zastrzeżenia co do ww. operatu zgłaszane przez Skarżącą na etapie składania odwołania od decyzji organu I instancji, organ winien zwrócić się o dokonanie takiej oceny. Ponadto pełnomocnik wniósł – na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. – o zwrócenie się przez Sąd z wnioskiem o dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a następnie przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z pisemnej oceny ww. Komisji na potwierdzenie faktu wadliwości sporządzenia operatu szacunkowego, w szczególności niewłaściwego przyjęcia nieruchomości porównawczych.

Postanowieniem z 6 lipca 2021 r., sygn. akt IV SA/Po 492/21, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza.

Zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału IV tut. Sądu z 31 maja 2021 r. sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842, ze zm.), o czym strony zostały powiadomione pismami z 31 maja 2021 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842, z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania ww. zarządzenia Przewodniczącego Wydziału.

Przystępując do rozpoznania sprawy w tym trybie, Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.; w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Dokonawszy tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2021 r. ([...]) w przedmiocie ustalenia tzw. opłaty planistycznej – o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, z późn. zm.; dalej w skrócie "u.p.z.p.") – Sąd doszedł do przekonania, że decyzja ta nie może się ostać w obrocie prawnym, gdyż przed jej wydaniem organ II instancji nie wyjaśnił wszystkich wątpliwości dotyczących rzetelności operatu szacunkowego, którego ustalenia stanowiły podstawę do wymierzenia ww. opłaty.

W myśl przywołanego wyżej art. 36 ust. 4 u.p.z.p.: "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości."

W świetle cytowanego przepisu możliwość pobrania przez organ wykonawczy gminy opłaty planistycznej została uzależniona od łącznego ziszczenia się następujących przesłanek ("warunków"):

i) uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie: "m.p.z.p.") obejmującego swymi granicami teren danej nieruchomości;

ii) wzrostu jej wartości wywołanego owym uchwaleniem lub zmianą m.p.z.p.;

iii) zbycia tej nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego;

iv) zawarcia w uchwalonym lub zmienionym m.p.z.p. ustalenia w kwestii opłaty planistycznej.

Ponadto, w świetle art. 36 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p., jest jeszcze konieczne, aby:

v) do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana stały się obowiązujące (por. wyrok NSA z 04.02.2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 06.12.2012 r., II OSK 1394/11; z 27.09.2016 r., II OSK 3161/14; z 11.05.2018 r., II OSK 2577/17 – wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl; w skrócie "CBOSA").

Jest poza sporem, że w kontrolowanej sprawie ziściły się przesłanki poboru opłaty planistycznej określone powyżej w punktach (i) i (iii)–(v), gdyż:

- ad pkt (i) – w dniu [...] listopada 2018 r. Rada Miejska w J. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w rejonie ul. [...] na obszarze miasta J. - II etap (Dz. Urz. Woj. Wielk. poz. 9738; zwaną dalej "Planem miejscowym z 2018 r.", "Planem miejscowym" lub "Planem"), obejmującego m.in. przedmiotową działkę ewidencyjną nr [...] (zwaną też dalej "Nieruchomością"). Zgodnie z nowo uchwalonymi ustaleniami planistycznymi – zmieniającymi w odnośnym zakresie ustalenia uchwały nr [...] Rady Miejskiej J. z dnia [...] września 2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w rejonie ul. [...] na obszarze miasta J. (Dz. Urz. Woj. Wielk. Nr 278, poz. 4445, z późn. zm.; dalej też jako "Plan miejscowy z 2011 r.") – przedmiotowa nieruchomość znalazła się w granicach obszaru oznaczonego symbolem 1MN, jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej). Wcześniej (pod rządem Planu miejscowego z 2011 r.) jej przeznaczenie było określone jako tereny zieleni urządzonej oraz terenowych usług sportu i rekreacji (symbol [...]);

- ad pkt (iii) – aktem notarialnym z [...] lipca 2019 r. Spółka zbyła Nieruchomość (przeniosła jej prawo własności);

- ad pkt (iv) – w myśl § 16 Planu miejscowego z 2018 r.: "Na obszarze objętym planem obowiązuje stawka procentowa stanowiąca podstawę do określenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 cyt. ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w wymiarze:

1) 30% dla terenów oznaczonych symbolami 1MN;

2) 1% dla terenu oznaczonego symbolem [...]"

- ad pkt (v) – Plan miejscowy z 2018 r. wszedł w życie z dniem [...] grudnia 2018 r. (a nie, jak omyłkowo przyjęły organy, w ślad za biegłym: [...] grudnia 2018 r.), zaś kontrolowane postępowanie zostało wszczęte z urzędu niecały rok po tej dacie, bo w dniu [...] września 2019 r.

W efekcie sporną pomiędzy stronami pozostawała jedynie kwestia ziszczenia się w kontrolowanej sprawie przesłanki określonej w pkt (ii) powyżej, dotyczącej wzrostu wartości Nieruchomości wywołanej uchwaleniem Planu miejscowego z 2018 r., a dokładniej – prawidłowości oszacowania wielkości tego wzrostu w sporządzonym na zlecenie organu I instancji operacie szacunkowym autorstwa dra hab. P. L. (uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr [...]) z [...] sierpnia 2020 r. (zwanym też dalej "Operatem").

W związku z tym należy wyjaśnić, że w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży [szerzej: zbycia – uw. Sądu], przy czym obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p.: "W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej".

W myśl art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.; dalej w skrócie "u.g.n.") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Stosownie do art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej" (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy tym pod użytym w cytowanym przepisie pojęciem "nieruchomości podobnej" należy rozumieć – zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n. – nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W myśl § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.; w skrócie "rozp.wycen.") przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2).

W kontrolowanej sprawie biegły oszacował wartość Nieruchomości – zarówno przed wejściem, jak i po wejściu w życie Planu miejscowego z 2018 r. – stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy tej metodzie, jak stanowi § 4 ust. 3 rozp.wycen., porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Skarżąca zarzuciła, że szacując wartość, jaką miała Nieruchomość przed wejściem w życie Planu, rzeczoznawca wziął do porównań nieruchomości istotnie różniące się od działki wycenianej, tak pod względem wielkości – powierzchnia tej działki wynosiła bowiem [...] m2, podczas gdy trzech nieruchomości porównywanych, odpowiednio: [...] m2, [...] m2 i [...] m2 (zob. Tabela 2 na s. 11 Operatu) – jak i położenia, gdyż tylko jedna transakcja wzięta do porównań dotyczyła nieruchomości położonej w J., a dwie pozostałe: nieruchomości podpoznańskich, tj. położonych w D. (gmina C.) i w K. (gmina [...]).

Odnosząc się do zarzutu nieporównywalności wielkości wycenianych działek, należy w pierwszej kolejności zaznaczyć – na co trafnie zwrócił już uwagę biegły w Operacie oraz w swych wyjaśnieniach – że w dacie wejścia w życie Planu miejscowego wyceniana Nieruchomość (działka nr [...]) nie była jeszcze ewidencyjnie wydzielona, lecz stanowiła część nieruchomości składającej się z większych działek ewidencyjnych: nr [...] (o powierzchni [...] m2) i nr [...] (o powierzchni [...] m2). Okoliczność ta musiała być wzięta pod uwagę przy wycenie na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej, gdyż w takim przypadku uwzględnia się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie m.p.z.p. (nowego lub zmiany dotychczasowego).

Jak bowiem trafnie wyjaśniono w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z 25 czerwca 2020 r. o sygn. akt IV SA/Po 854/19 (CBOSA), ustalenie wartości nieruchomości musi dotyczyć nieruchomości w takim kształcie (wielkości), w jakiej istniała w chwili wejścia w życie planu miejscowego, bez względu na jej późniejsze podziały oraz bez względu na przedmiot zbycia. Albowiem w świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia. Skoro uwzględnieniu mają podlegać tylko skutki uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, to wyłączną datą stanu, zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości jest data wejścia w życie planu, który wywołał wzrost wartości nieruchomości (por. wyroki NSA: z 19.11.2008 r., II OSK 1316/07; z 03.11.2016 r., II OSK 3390/14; z 03.11.2016 r., II OSK 2631/15; z 09.11.2017 r., II OSK 403/16 – dostępne w CBOSA). Podział geodezyjny, który jest dokonywany po wejściu w życie planu miejscowego, może doprowadzić do zmiany wartości nieruchomości, co nie ma jednak jakiegokolwiek związku z ulepszeniem planistycznym, lecz może być w oparciu o art. 98a u.g.n. podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego właśnie takim podziałem. Dlatego opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu danego planu miejscowego i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie (w tej wielkości), jaki istniał w dniu uchwalenia m.p.z.p. Wprawdzie więc cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie planu miejscowego. W rezultacie działką podobną jest działka o powierzchni i cechach porównywalnych z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeśli więc po tej dacie nieruchomość została podzielona na mniejsze działki budowlane, to niezgodne z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i § 4 ust. 4 rozp.wycen. jest ustalenie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych "małych" działek budowlanych (por. wyrok NSA z 28.10.2009 r., II OSK 1517/07, oraz wyroki WSA: z 15.02.2018 r., II SA/Po 1014/17; z 25.06.2020 r., IV SA/Po 854/19 – dostępne w CBOSA).

Podobnie w doktrynie wskazuje się, że "wzrost wartości nieruchomości dotyczy zawsze całej nieruchomości. Gmina ustala opłatę od wzrostu wartości całej nieruchomości, natomiast gdy nastąpi zbycie – pobiera wyłącznie ułamkową jej część, proporcjonalną do części zbytej nieruchomości" (zob. K. Rokicka-Murszewska, Administracyjnoprawne aspekty opłaty planistycznej, Toruń 2019, s. 171; por. też wyrok WSA z 17.05.2012 r., II SA/Gd 46/12, CBOSA).

W przedmiotowej sprawie podstawą ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. – a więc i oszacowania ewentualnego wzrostu wartości Nieruchomości na skutek uchwalenia Planu miejscowego z 2018 r. – winien być stan nieruchomości z dnia wejścia w życie tego planu, tj. z [...] grudnia 2018 r., a w tej dacie działka nr [...] (o pow. [...] m2) jeszcze nie istniała, natomiast istniały działki nr [...] (o pow. [...] m2) i [...] (o pow. [...] m2), z których ta pierwsza została dopiero później wydzielona. W konsekwencji dokonując oceny "podobieństwa" nieruchomości wziętych do porównań na potrzeby oszacowania wartości przedmiotowej Nieruchomości – tak przed, jak i po wejściu w życie Planu miejscowego z 2018 r. – należy odnosić je do stanu nieruchomości (działek) istniejących przed wydzieleniem zbytej działki nr [...], tj. do działek nr [...] i [...].

Z tej perspektywy nieruchomości wzięte w Operacie do porównań na potrzeby oszacowania wartości rynkowej Nieruchomości przed wejściem w życie Planu miejscowego z 2018 r. są – pod względem wielkości – nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Albowiem zarówno ich powierzchnia, jak i powierzchnia działek nr [...] i [...] (łącznie, a nawet każdej z osobna) zawierały się w przedziale od [...] m2 do [...] m2, w którym to przedziale – jak wyjaśnił biegły w Operacie (s. 11) – powierzchnia nieruchomości jest cechą nieistotną statystycznie, czyli nie różnicuje cen transakcyjnych nieruchomości w analizowanym segmencie rynku nieruchomości (tj. w segmencie sportu, rekreacji i wypoczynku).

Natomiast w tym kontekście jako wysoce niejasny, a wręcz niezrozumiały, jawi się dobór transakcji porównawczych na potrzeby oszacowania wartości Nieruchomości po wejściu w życie Planu miejscowego z 2018 r. Wszystkie te transakcje dotyczą bowiem nieruchomości o powierzchniach wynoszących znacznie mniej niż 2000 m2 (a nawet poniżej [...] m2, bo dokładnie: [...] m2, [...] m2 i [...] m2; zob. Tabela 3 na s. 12 Operatu) – co stawia pod znakiem zapytania ich podobieństwo (z uwagi na ww. cechę) do nieruchomości wycenianej, według jej stanu z dnia wejścia w życie Planu miejscowego (tj. do działek nr [...] i [...]).

Co więcej, w analizowanym w tym przypadku segmencie rynku nieruchomości (tj. segmencie nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w mieście J.) rzeczoznawca wyszczególnił (na s. 12 Operatu) oraz poddał parametryzacji (powierzchnia "Mała" / "Średnia") i ocenie (na ss. 18-20 Operatu) dwa przedziały wielkości (powierzchni) nieruchomości: od [...] m2 do [...] m2 oraz od [...] m2 do [...] m2. W obrębie tych przedziałów – jak stwierdził biegły (s. 12 Operatu) – w mieście J. powierzchnia nieruchomości nie różnicuje cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wobec tego nie wiadomo, dlaczego rzeczoznawca przyjął ostatecznie do porównań nieruchomości nie należące do żadnego z ww. przedziałów (a dające się co najwyżej, hipotetycznie zaliczyć do niewyszczególnionego w Operacie przedziału nieruchomości "poniżej 1000 m2"). Ani dlaczego przypisał tym nieruchomościom ocenę powierzchni: "Mała" (i zastosował powiązany z taką właśnie oceną współczynnik korekty kwotowej; zob. Tabela 16 na s. 20 Operatu) – przyporządkowaną wszak tylko nieruchomościom o powierzchni z przedziału od 1000 m2 do 2000 m2 (zob. Tabela 13 na s. 18 Operatu) – a więc, logicznie wnioskując, już nie nieruchomościom mniejszym (które konsekwentnie należałoby pewnie ocenić jako "Bardzo małe"...?). Jest to tym bardziej zastanawiające, że – jak czytamy w Operacie (s. 11) – akurat w tym segmencie rynku (nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w mieście J.) zidentyfikowano "kilkadziesiąt transakcji" tego typu nieruchomościami w latach 2017–2019.

Wskazane wątpliwości, jako istotne, należało wyjaśnić z autorem Operatu – czego organ II instancji błędnie nie dostrzegł i nie uczynił – a co wobec tego uczyni przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

Powracając do weryfikacji formalnej poprawności doboru przez biegłego transakcji porównawczych na potrzeby oszacowania wartości, jaką miała Nieruchomość przed wejściem w życie Planu miejscowego z 2018 r., Sąd stwierdza, że autor Operatu przekonująco wyjaśnił potrzebę poszerzenia rynku lokalnego do rynku regionalnego oraz przyjęcia do porównań transakcji z zaliczanych już do aglomeracji poznańskiej gmin C. i [...] – wskazując na niewielką liczbę podobnych transakcji w odnośnym segmencie rynku nieruchomości (sport, rekreacja i wypoczynek). Zgłaszane przez stronę skarżącą zastrzeżenia w tej kwestii jawią się jako nieuprawniona polemika z ustaleniami i wyborami biegłego w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, niezasługująca na uwzględnienie zwłaszcza w świetle regulacji art. 154 u.g.n. Z niej bowiem wynika, że wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego, który dysponuje pełnym zakresem swobody w doborze transakcji do porównania i w badaniu rynku transakcji nieruchomościami podobnymi, zaś przepisy prawa wskazują jedynie rodzaj transakcji, które rzeczoznawca powinien uwzględnić (por. wyrok NSA z 23.02.2021 r., I OSK 2435/20, CBOSA). Wypada przy tym zauważyć, że twierdzenia pełnomocnika Skarżącej, iż: "Z przesłuchania biegłego wyraźnie wynika, że biegły nie poszukiwał innych nieruchomości podobnych pomiędzy P. a J. skupiając się na bogatych terenach aglomeracji p. . Przy czym zaznaczył, że gdyby była taka potrzeba to mógłby porównać, np. P. czy N. T." (s. 7 skargi), nie znajdują odzwierciedlenia w przedłożonych Sądowi materiałach sprawy, w tym w treści protokołu rozprawy administracyjnej z [...] stycznia 2021 r., na której rzeczoznawca był słuchany.

Jednakże w odniesieniu do ww. transakcji zastrzeżenia Sądu wzbudziła poprawność dokonanej w Operacie oceny stanowiących ich przedmiot nieruchomości, pod kątem analizowanej cechy rynkowej: "Położenie". Tej cesze rzeczoznawca przypisał bowiem dwie oceny: "Korzystne" oraz "Słabsze", zarazem wyjaśniając, że położenie "korzystne" cechuje m.in. nieruchomości znajdujące się "w mieście lub aglomeracji p. (z wyłączeniem miasta P.)" (Tabela 6 na s. 14 Operatu). Konsekwentnie biegły również w swych pisemnych wyjaśnieniach z [...] stycznia 2021 r. stwierdził, że w wycenie uwzględnił cechę "Położenie" i ocenił jako "Korzystne" położenie w aglomeracji p. . Jest przy tym poza sporem, że zarówno gmina C., jak i [...] zaliczają się do aglomeracji poznańskiej, co zresztą zostało również wyraźnie stwierdzone w Operacie (na s. 10 czytamy: "Zidentyfikowano dwie transakcje nieruchomościami podobnymi położone w aglomeracji poznańskiej, w gminie C. i gminie [...]..."). Wobec tego nie wiadomo, dlaczego finalnie, dokonując charakterystyki i oceny – już bezpośrednio na potrzeby wyceny – nieruchomości położonych w ww. gminach (odpowiednio: w miejscowościach D. oraz [...]) biegły ocenił (i "wycenił") ich położenie jednak jako "Słabsze" (ss. 15–16 Operatu).

Również tę istotną wątpliwość należało wyjaśnić z autorem Operatu – czego organ II instancji błędnie nie dostrzegł i nie uczynił – a co wobec tego uczyni przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

Poza tym Sąd dopatrzył się błędu rachunkowego w Tabeli 16 na s. 20 Operatu, w kolumnie "Zakres kwotowy". Suma wartości wyszczególnionych w tej kolumnie, w pozycjach 1–3 (tj. [...]) daje bowiem "[...]", a nie – jak podano w Operacie – "[...]". Rzeczą biegłego będzie wyjaśnienie, czy ta omyłka mogła mieć wpływ na wyliczenie wartości Nieruchomości po wejściu w życie Planu miejscowego z 2018 r.

Niezależnie od powyższych wad (niejasności) Operatu – dostrzeżonych przez Sąd z urzędu – w części na uwzględnienie zasługiwał zarzut skargi dotyczący określonych braków w opisie nieruchomości wziętych przez biegłego do porównań. Rzeczywiście bowiem nie wszystkie cechy uznane za istotne przez autora Operatu przy opisie nieruchomości wycenianej, znalazły swoje odzwierciedlenie w opisie nieruchomości porównywanych. Po pierwsze, charakteryzując przeznaczenie Nieruchomości sprzed wejścia w życie Planu miejscowego z 2018 r., biegły podkreślił, że na jej terenie obowiązywał zakaz lokalizacji budynków (s. 8 Operatu). Tymczasem w charakterystyce nieruchomości wziętych do porównań (na ss. 15-16 Operatu) brak jakichkolwiek informacji, czy również one były takim zakazem objęte. Po drugie, z opisu stanu techniczno-użytkowego wycenianej Nieruchomości wynika (s. 7 Operatu), że była ona nieuzbrojona (a jedynie: "z możliwością uzbrojenia w sieci..."), natomiast w odniesieniu do nieruchomości przyjętych do porównań, brak jest w ich opisach jakiejkolwiek wzmianki na ten temat (na ss.15-16 i 19 Operatu).

W związku z tym należało wyjaśnić z autorem Operatu, czy wskazane cechy (zakaz zabudowy / brak uzbrojenia) miały charakter cenotwórczy, a co za tym idzie: czy opisy nieruchomości porównawczych wymagałyby w tym zakresie uzupełnienia, a same nieruchomości: oceny pod kątem posiadania, bądź nie, takiej cechy – czego organ II instancji błędnie nie dostrzegł i nie uczynił – a co wobec tego uczyni przy ponownym rozpoznaniu sprawy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, należy stwierdzić, że nie zasługiwały one na uwzględnienie. W szczególności:

- nie mógł odnieść zamierzonego skutku zarzut, że biegły wziął do porównań transakcje, które miały miejsce ponad rok przed datą zbycia Nieruchomości, co w ocenie Skarżącej mogło wypaczyć prawidłowość wyceny. Po pierwsze, wbrew stanowisku autora skargi, z przepisów nie da się w sposób w uprawniony wyprowadzić wniosku, że "do wyceny winny być przyjęte jako porównawcze transakcje oscylujące datą w granicach roku od daty, na jaką nieruchomość jest wyceniana" (s. 9 skargi). Po drugie, niezależnie od tego, wszystkie transakcje zasadniczo mieszczą się w postulowanych przez Skarżącą granicach (tu: co do zasady nie więcej niż rok przed datą sprzedaży, która przypadała na początek lipca 2019 r., gdyż były to transakcje, kolejno, z: marca 2019 r., czerwca 2018 r., grudnia 2018 r., października 2018 r., października 2018 r. i września 2018 r. – zob. Tabele 2 i 3 na ss. 11-12 Operatu). Po trzecie, biegły określił trendy czasowe dla każdego z analizowanych segmentów rynku nieruchomości (zob. Rysunki 4 i 5 na ss. 11-12 Operatu), a ustalone tą drogą współczynniki i wartości trendu uwzględnił w procesie wyceny (zob. pkt 5.2. i Tabela 4 na ss. 13-14 Operatu oraz pkt 6.2. i Tabela 11 na s. 17 Operatu), co z założenia urealniło ceny transakcji na dzień zbycia Nieruchomości;

- nieuzasadnione okazały się wątpliwości Skarżącej mające za przedmiot: "przyjęcie przez organ II instancji wyjaśnień biegłego w zakresie sporządzenia w zasadzie trzech identycznych operatów na potrzeby spraw ([...].[...], [...], [...]). We wszystkich tych operatach, rzeczoznawca przyjął identyczne transakcje porównawcze" (s. 7 skargi). Wbrew stanowisku autora skargi, powyższe wcale "automatycznie" nie podważa domniemania prawidłowości dokonanych w tych operatach ustaleń co do wartości nieruchomości. Jak bowiem trafnie wskazał biegły w swych pisemnych wyjaśnieniach z [...] stycznia 2021 r., przyjęcie identycznych transakcji dla trzech różnych spraw wynikało z faktu – szczegółowo objaśnionego również wyżej – że przy opłacie planistycznej stan nieruchomości ustala się z daty wejścia w życie m.p.z.p., a nie z daty sprzedaży jej wydzielonych później części. W każdej zaś z tych spraw stan wycenianej nieruchomości w dacie wejścia w życie Planu miejscowego z 2018 r. był taki sam (był wspólny), gdyż kształtował go stan i parametry działek nr [...] i [...], a nie dopiero potem z nich wydzielonych działek, które były przedmiotem zbycia (tu: działki nr [...]).

Mając wszystko to na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że choć – co z pewnością zasługuje na podkreślenie i aprobatę – organ II instancji podjął wysiłek wyjaśnienia zgłaszanych przez stronę skarżącą wątpliwości co do rzetelności Operatu – w szczególności poprzez uzyskanie od biegłego pisemnych wyjaśnień oraz przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z jego udziałem – to jednak tego celu nie zrealizował w pełni, gdyż wskazane wyżej wątpliwości nadal pozostały. Tym samym SKO dopuściło się naruszenia przepisów o postępowaniu wyjaśniającym – art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. oraz art. 136 § 1 k.p.a. – które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, stawiając pod znakiem zapytania prawidłowość dokonanego przez biegłego oszacowania wielkości wzrostu wartości rynkowej Nieruchomości, a co za tym idzie – także ustalonej przez organ I instancji wysokości opłaty planistycznej.

Zarazem Sąd nie dopatrzył się podstaw do uwzględnienia wniosku dowodowego Skarżącej zawartego w jej piśmie procesowym z [...] czerwca 2021 r. – a to już z uwagi na jego niedopuszczalność w świetle art. 106 § 3 p.p.s.a. Wbrew bowiem sugestiom pełnomocnika Skarżącej, postulowane przezeń zwrócenie się przez Sąd do Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości Operatu nie stanowiłoby, przewidzianego w tym przepisie, dowodu uzupełniającego z dokumentu, lecz niedozwolony na gruncie art. 106 § 3 p.p.s.a. – a przez to niedostępny sądowi administracyjnemu – środek dowodowy w postaci dowodu z opinii biegłego.

Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję (pkt 1 sentencji wyroku).

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając: koszt wpisu stosunkowego należnego od skargi ([...] zł) wynagrodzenie pełnomocnika Skarżącej ustalone według stawek minimalnych zgodnie z § 2 pkt 5 w zw. z § 15 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia [...] października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265), w wysokości [...] zł, oraz koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa ([...] zł) – łącznie [...] zł.

Ponownie rozpoznając sprawę, SKO uwzględni powyższe uwagi, wskazania i oceny prawne Sądu, a przede wszystkim wyjaśni podniesione w niniejszym uzasadnieniu wątpliwości co do rzetelności (logiczności i formalnej poprawności) Operatu – o ile, oczywiście, rzeczoznawca majątkowy zgodzi się potwierdzić aktualność Operatu w trybie art. 156 ust. 4 u.g.n. Następnie – w zależności od wyniku poczynionych ustaleń i stanowiska rzeczoznawcy – organ podejmie właściwe rozstrzygnięcie, należycie je uzasadniając, jak tego wymaga art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a.