Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 165/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-07-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, ust. 1a
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 23 lipca 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień, Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), , Protokolant asyst. sędz. Dominika Ratajczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lipca 2015 roku sprawy ze skargi M. O. - B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. oddala skargę; 2. przyznaje i nakazuje wypłacić z funduszu Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi adwokatowi M. G., prowadzącemu Kancelarię Adwokacką w Ł. przy ulicy [...] wynagrodzenie w kwocie 240 (dwieście czterdzieści) złotych, powiększone o należny podatek od towarów i usług tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącej z urzędu. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...], znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania M. O.-B. od decyzji Burmistrza Miasta T. z dnia [...], znak: [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. w gminie T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka 17/22 o pow. 16.794 m² spowodowanej jej podziałem na działki od nr 17/35 do nr 17/39, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity z 2013 r. poz. 267 ze zm.), art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2014 r., poz.518), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Burmistrz Miasta T. decyzją z dnia [...], znak: [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości 12.280,00 zł (naliczoną proporcjonalnie do udziału wynoszącego 1/2) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. w gminie T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka 17/22 o pow. 16794 m² spowodowanej jej podziałem na działki od nr 17/35 do nr 17/39 i zobowiązał M. O.-B. jako współwłaściciela dzielonej nieruchomości w udziale 1/2 do jej zapłaty.

M. O.-B. odwołała się od powyższej decyzji, kwestionując przedłożony w sprawie operat szacunkowy. Strona zarzuciła, że rzeczoznawca nie spotkał się z właścicielami działek, ani nie był na działkach 17/35 i 17/36, które dostępne są poprzez drogę wewnętrzną. Zdaniem strony w operacie zawyżono wartość działek 17/35 i 17/36, które są zalesione i nie mają dostępu do mediów.

Wspomnianą na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie, na co wskazuje zebrany materiał dowodowy, spełnione zostały wszystkie określone w art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Organ wyjaśnił, że nieruchomość położona w B. w gminie T., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 17/22 o pow. 16794 m² (przed podziałem), stanowiła własność M. i K. O. w udziale po 1/2. Decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. nieruchomość ta została podzielona na działki od nr 17/35-17/41. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 3 kwietnia 2012 r. W Uchwale Rady Miejskiej w T. nr [...] z dnia 25 listopada 2011r. ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej, na poziomie 20% wartości różnicy nieruchomości przed i po podziale.

Dalej Kolegium wskazało, że organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 14 października 2013 r. i zaktualizowanego w dniu 30 października 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. Ś.-G., która ustaliła wzrost wartości szacowanej nieruchomości na skutek podziału na poziomie 122.800,00 zł., co przy zastosowaniu 20% procentowej stawki opłaty adiacenckiej i udziału wynoszącego 1/2 daje kwotę 12.280,00 zł. (opłata adiacencką).

Istotę sporu w sprawie stanowi wielkość wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału nieruchomości, bowiem zarzuty strony koncentrują się wokół sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Po analizie tego dowodu, zwłaszcza w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy zawartych w pismach z dnia 20 grudnia 2013 r. oraz 1 września 2014 r. Kolegium stwierdziło, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 ustawy polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodę korygowania ceny średniej.

Kolegium zauważyło, że przy określeniu wartości gruntu przed podziałem zastosowano metodę porównywania parami, a po podziale-metodę korygowania ceny średniej.

Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 ustawy, rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości.

Oceniając natomiast operat pod względem formalnym Kolegium uznało, iż zawiera on wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), elementy wymagane dla operatu szacunkowego, a przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżona po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało je za niezasadne. Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku informowania właściciela nieruchomości o jej oględzinach przeprowadzanych w celu sporządzenia operatu szacunkowego określającego jej wartość. W tej sytuacji brak takowego zawiadomienia nie oznacza naruszenia art. 79 K.p.a., bowiem biegły sporządzając operat szacunkowy oraz dokonując dla jego potrzeb oględzin nieruchomości nie podejmuje tych czynności tak jak organ administracji publicznej w ramach toczącego się postępowania administracyjnego, o podjęciu których na mocy powołanego przepisu byłby zobowiązany zawiadomić stronę. Rzeczoznawca majątkowy działa bowiem na podstawie cywilnej umowy zlecenia zawartej z burmistrzem, do której przepisy K.p.a. nie mają zastosowania.

Dalsze zarzuty odwołania odnoszące się do subiektywnego przekonania strony, iż do wzrostu wartości na skutek podziału nie doszło organ również uznał za bezpodstawne. Wnioski te, oparte na podstawie porównania załączonego w sprawie operatu szacunkowego M. Ś.-G. z operatem B. M., są w ocenie Kolegium nieuprawnione, bowiem postępowanie w zakresie ustalenia opłaty adiacenckiej i postępowanie w zakresie ustalenia odszkodowania za część nieruchomości zajętą pod drogę to dwa różne postępowania, w ramach których dochodzi do ustalenia wartości różnych nieruchomości w różnym czasie, na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych dla innych celów, zaś jeden operat nie ma zatem prostego przełożenia na inny.

Kolegium ponadto wskazało, że strony mając udzielony stosowny termin nie przedstawiły żadnego dowodu uzasadniającego twierdzenie, że operat został sporządzony wadliwie. Samo twierdzenie o jego wadliwości, w sytuacji gdy rzeczoznawca w sposób spójny, logiczny i rzeczowy odnosi się do kierowanych zarzutów, nie daje podstaw do zdyskwalifikowania operatu jako skutecznego dowodu w sprawie, dającego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej.

M. O.-B. zaskarżyła powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Strona podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko, w szczególności odnośnie wartości działek o nr 17/35 i nr 17/36, które są zalesione i nieuzbrojone, a dojazd mają zapewniony tylko przez drogę wewnętrzną. Zdaniem strony wartość gruntów na wsi jest niższa niż na terenie miasta T., więc nieuprawnione było porównywanie spornej nieruchomości do transakcji z terenu T. Ustaloną wysokość opłaty adiacenckiej strona uznała za niesprawiedliwą i nieuwzględniającą spadku cen ziemi po kwietniu 2013 roku.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Pełnomocnik skarżącej w piśmie z dnia 15 lipca 2015 roku poparł skargę i zarzucił zaniżenie wartości działki przed podziałem w wyniku porównania jej z nieruchomościami spoza gminy T. oraz zawyżenie wartości działek 17/35 i 17/36 po podziale poprzez pominięcie okoliczności, iż są to działki leśne, bez podstępu do mediów i bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej, wymagające wycięcia drzew i urządzenia drogi dojazdowej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.)., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a, skarga podlega oddaleniu w oparciu o przepis art. 151 tejże ustawy.

W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza Miasta T. z dnia [...], w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98 a ust. 1 ustawy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a ustawy).

Podsumowując powyższe, przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

Zdaniem sądu w składzie rozpoznającym niniejszą skargę, nie ulega wątpliwości, że dwie pierwsze przesłanki, o których była wyżej mowa zostały w przedmiotowej sprawie spełnione, a strony ich nie kwestionują, zatem nie ma potrzeby ich ponownego omawiania.

Zasadniczo kwestią sporną jest sposób wyceny nieruchomości przed i po jej podziale. Strona skarżąca zarzuciła zaniżenie wartości działki przed podziałem w wyniku porównania jej z nieruchomościami spoza gminy T. oraz zawyżenie wartości działek 17/35 i 17/36 po podziale poprzez pominięcie okoliczności, iż są to działki leśne, bez podstępu do mediów i bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej, wymagające wycięcia drzew i urządzenia drogi dojazdowej. Strona stwierdziła, że brak oględzin wspomnianych działek przez biegłą doprowadził do ich wadliwej wyceny. Niemniej jednak lektura ustalonego w sprawie stanu faktycznego i obszernego materiału dowodowego w świetle obowiązujących przepisów uzasadnia ocenę, iż zarzuty skarżącej nie zasługują na uwzględnienie.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela ocenę organu co do rzetelności i mocy dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej i zobowiązania strony skarżącej do jej uiszczenia. Operat szacunkowy jest opinią w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., powinien zatem zostać przez organ oceniony z poszanowaniem wniosków wymagających wiedzy specjalistycznej, ale z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. (por. wyrok: WSA w Poznaniu z dnia 7 października /2010 r., sygn. akt II SA/Po 392/10; NSA z 5 października 2009 r., sygn. akt I i OSK 1444/08 – wszystkie przywołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta, a w szczególności jej wzrost jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. O zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08). Nadto, postępowanie wyjaśniające w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej toczyć się winno z poszanowaniem zasad określonych nie tylko w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego, ale również w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem sądu, oceniając wykonany dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka, dokonując wyceny uwzględniła w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. Uwzględniając przedstawione stanowisko judykatury, sąd rozpoznając niniejszą sprawę nie miał wątpliwości co do prawidłowości wyliczenia wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek, tak jak przyjęły to organy, nie zaś jako wartości jednej nieruchomości kilkudziałkowej.

Zauważyć nadto trzeba, iż wątpliwości zgłoszone przez stronę były wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z dnia 20 grudnia 2013 roku, które doręczono pełnomocnikowi strony 21 stycznia 2014 roku. Stronie zatem umożliwiono zapoznanie się z operatem i wyjaśnieniami rzeczoznawcy, wypowiedzenie się i zgłoszenie ewentualnych zarzutów, czy kontrdowodów. Ponadto aktualność operatu sporządzonego dnia 14 październiku 2013 roku została potwierdzona przez jego autorkę w dniu 30 października 2014 roku.

O rzetelności wyjaśnień biegłej świadczy również argumentacja organu, który w zaskarżonej decyzji, ale i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, wnikliwie przeanalizował sporządzony dla potrzeb postępowania operat. Wobec powyższego nie sposób mieć zastrzeżeń co do przyjętych przez biegłą założeń i metodyki wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metodą porównywania parami), w szczególności co do przyjętego okresu monitorowania cen transakcyjnych.

Odpowiadając na zarzuty skargi należy wyjaśnić, iż żaden przepis nie wskazuje, aby rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu opinii miał obowiązek zbadać wszystkie lub większość transakcji podobnych zawartych w tym samym czasie na określonym rynku. Rzeczoznawca korzysta we wskazanym zakresie ze swobody, jakkolwiek wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relatywna, co przy ustaleniach, że była niedostateczna ilość transakcji uzasadnia rozszerzenie okresu badania rynku. Biegła złożyła w tym zakresie stosowne wyjaśnienia, tak w operacie jak i w piśmie sporządzonym dla potrzeb postępowania odwoławczego. Ponadto dla wyceny działek do porównań rzeczoznawca dobrała nieruchomości również spoza miasta T. ( w tym z najbliższego sąsiedztwa: B., Z., R.), co wynika z tabel na stronach 17-18 operatu. Dodatkowo na stronie 16 operatu wyjaśniono, iż konieczność sięgnięcia do transakcji spoza gminy T. wynikła z małego obrotu niezabudowanych nieruchomości o powierzchni powyżej 10 000 m². Przy okazji nie sposób nie zauważyć, że doświadczenie wskazuje, iż po podziale zbywane są w znakomitej większości transakcji działki uzyskane w wyniku podziału, po ich przekształceniu w samodzielne nieruchomości. Oczywistym jest bowiem, że cena 1m² mniejszej nieruchomości jest znacząco wyższa, niż cena 1m² nieruchomości dużej, co sprowadza się do tego, że ze sprzedaży kilku nieruchomości, powstałych z nieruchomości dzielonych właściciel uzyska wyższą cenę, niż gdyby sprzedał nieruchomości niepodzielone, o znacznie większej powierzchni.

Wobec powyższego nie znajdują uzasadnienia zarzuty skargi, na potwierdzenie których strona skarżąca nie złożyła żadnego kontrdowodu, formułując zarzuty i argumenty tożsame z podniesionymi w odwołaniu, do których odniosła się zarówno biegła jak i organ. Ponadto, jeśli dokonana w sprawie wycena nieruchomości nie satysfakcjonowała strony skarżącej, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby strona przedłożyła organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też wnioskowała o dokonanie oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n. Z akt sprawy nie wynika, aby skarżąca z którejkolwiek z tych możliwości skorzystała. Jej zarzuty należało zatem ocenić jako gołosłowne i niczym nieuprawdopodobnione.

Odnosząc się zaś do argumentu, iż działki o nr: 17/35 i 17/36 są działkami leśnymi, zaś droga dojazdowa jest zalesiona, wskazać należy, że z akt sprawy wynika, że nieruchomość skarżącej zlokalizowana jest w regionie, w którym znajdują się duże obszary leśne i przeważa zabudowa jednorodzinna i zagrodowa. Zatem nie sposób uznać, że wyceniana nieruchomość odbiega od typowych otaczających ją terenów, a co za tym idzie dobór transakcji z tej okolicy jest uzasadniony. Wbrew twierdzeniom strony należało przy wycenie nieruchomości uwzględnić obecnie rosnący tam las, gdyż zgodnie z wcześniej przywołanymi przepisami stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Nie można więc wyceny nieruchomości opierać na przypuszczeniu, że kiedyś właściciel wykarczuje las, wybuduje drogę i wartość działki ulegnie zmianie, bowiem uwzględnia się istniejący stan rzeczy.

Jak już wyżej wskazano teren wycenianych nieruchomości ma charakter rekreacyjny, a istniejący las jest przez potencjalnych nabywców oceniany jako element pozytywny przy założeniu, że tylko jego niewielka część zostanie wykarczowana pod planowaną zabudowę letniskową, czy też jednorodzinną o charakterze całorocznym.

Na marginesie należy tylko dodać, że operat szacunkowy nie zawiera wyceny działki nr 17/37 o pow.418 m² stanowiącej drogę wewnętrzną, dojazdową do działek o nr: 17/35 i 17/36. Jest to niewątpliwie korzystne dla skarżącej, gdyż de facto powoduje zmniejszenie wartości działek po podziale, a w konsekwencji kwoty należnej opłaty adiacenckiej.

Także argumenty strony podnoszone w toku postępowania w oparciu o operat sporządzony w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za wywłaszczone działki pod poszerzenie drogi publicznej nie znajdą uzasadnienia w tej sprawie, gdyż obecnie wycenie podlegały inne fragmenty powierzchni: o innym areale (znacznie większe), innym przeznaczeniu, innym uzbrojeniu – a więc niepodobne i niepodlegające porównaniu. Niezasadny okazał się również zarzut, iż rzeczoznawca majątkowy nie informował właściciela nieruchomości o jej oględzinach przeprowadzanych w celu sporządzenia operatu szacunkowego określającego jej wartość. Wskazać należy, że brak takowego zawiadomienia nie oznacza naruszenia art. 79 K.p.a., gdyż biegły sporządzając operat szacunkowy oraz dokonując dla jego potrzeb oględzin nieruchomości nie podejmuje tych czynności jako organ administracji publicznej. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje bowiem swe czynności w ramach umowy cywilnej zawartej z organem, do której przepisy K.p.a. nie mają zastosowania.

Należy również wskazać, że powołane w uzasadnieniu skargi transakcje nie mogły w żaden sposób podważyć prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Po pierwsze skarżąca nawet nie uprawdopodobniła ich zaistnienia i nie wskazała źródła informacji. Po drugie, nie wiadomo, czy transakcje te dotyczyły nieruchomości podobnych do wycenianych przez rzeczoznawcę majątkowego. Po trzecie, były to działki stosunkowo niewielkie i cena ich 1 m² była znacznie wyższa niż wskazana w operacie szacunkowym w odniesieniu do działek po podziale, a zatem powodująca wzrost różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, a w konsekwencji opłaty adiacenckiej. Nie ulega wątpliwości, że byłoby to niekorzystne dla skarżącej.

Z przytoczonych powyżej względów, sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego oraz nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego, na podstawie art. 151 p.p.s.a. sąd orzekł o oddaleniu skargi.

Na podstawie art. 250 p.p.s.a. Sąd przyznał pełnomocnikowi strony skarżącej wynagrodzenie w zakresie poniesionych kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

LS