Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 596/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-10-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61, 66
journal: Dz.U. 1974 nr 38 poz 229
law: Ustawa z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Stawecki, , Sędzia WSA Artur Kuś (spr.), Sędzia WSA Wojciech Sawczuk, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Zychora, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...] na decyzję [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę


UZASADNIENIE

1. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "[...]WINB", "organ odwoławczy") decyzją z [...] stycznia 2019 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r., poz. 2096, dalej: "k.p.a.") oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm., dalej: "p.b."), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. - utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla W. (dalej: "PINB") z [...] listopada 2018 r. nr [...] nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej [...] z siedzibą w W. usunięcie - w terminie sześciu miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna - stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego warstw izolacji tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. [...] w W., zgodnie z zaleceniami zawartymi w "Ekspertyzie stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. P. [...] w W." opracowanej przez mgr inż. arch. T. P. i mgr inż. T. P., poprzez: a) wymianę wierzchnich warstw stropodachu, powyżej płyty konstrukcyjnej, na prawidłowo wykonaną warstwę termoizolacyjną i przeciwwodną, b) wykonanie izolacji termicznej i przeciwwodnej na pionowych powierzchniach ścian budynku, kominach i ogniomurach, c) wykonanie prawidłowej izolacji przeciwwodnej poziomej pod obróbkami wierzchnimi ogniomuru, d) wykonanie cokołów do wysokości co najmniej 25cm, e) wymianę wlotu do rury spustowej wewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej na wlot o średnicy co najmniej 100 mm. zastosować wlot z instalacją zapobiegającą zamarzaniu oraz z kołnierzem z przekładką termiczną.

W uzasadnieniu organ omówił stan faktyczny sprawy i wskazał, że w związku z pisemnymi informacjami wskazującymi na nieodpowiedni stan techniczny tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. [...] w W. i zalewania lokalu nr [...] znajdującego się pod tym tarasem (zawartymi w piśmie Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. oraz piśmie J. K. i T. K. z [...] maja 2016 r.), w dniu [...] sierpnia 2016 r. upoważniony przedstawiciel organu powiatowego przeprowadził czynności kontrolne, w trakcie których wizualnie nie stwierdzono co jest przyczyną zalewania lokalu nr [...]. Na tarasie przynależnym do lokalu nr [...] brak jakichkolwiek nieprawidłowości wynikających z ułożenia płytek gresowych, brak zastoin wody (śladów po zastoinach), nierówności. Niektóre płytki popękane.

Postanowieniem PINB z [...] kwietnia 2017 r. nałożono na Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. [...] w W. określającą stan warstw izolacyjnych i instalacji odwodnieniowej przedmiotowego tarasu z podaniem zakresu robót niezbędnych do wykonania w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Na to postanowienie zażalenie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W.. Postanowieniem [...]WINB z [...] czerwca 2017 r. stwierdzono, iż przedmiotowe zażalenie wniesione zostało z uchybieniem ustawowego terminu.

Ze względu na niedopełnienie obowiązku przedłożenia opisywanej wyżej ekspertyzy technicznej, postanowieniem PINB z [...] marca 2018 r. zobowiązano Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. do wpłacenia zaliczki w kwocie 7 000 zł na pokrycie kosztów jej sporządzenia. Pismem z [...] marca 2018 r. PINB zwrócił się o wyłonienie wykonawcy w ramach postępowania zastępczego dotyczącego stanu technicznego warstw izolacji tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. [...] w W. z uwagi na dokonanie przez Wspólnotę Mieszkaniową wpłaty wskazanej zaliczki.

W dniu [...] sierpnia 2018 r. przedłożono "Ekspertyzę stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. P. [...] w W." opracowanej przez mgr inż. arch. T. P. (nr upr. [...]) i mgr inż. T. P. (upr. bud. nr [...]).

Decyzją PINB z [...] listopada 2018 r., nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej [...] z siedzibą w W. usunięcie - w terminie sześciu miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna - stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego warstw izolacji tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. [...] w W., zgodnie z zaleceniami zawartymi w "Ekspertyzie stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. P. [...] w W.".

2. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W..

3. Po rozpatrzeniu odwołania oraz analizie dokumentacji dołączonej do sprawy [...]WINB uznał, że PINB dokonał prawidłowej oceny stanu faktycznego i prawnego niniejszej sprawy. Przedmiotem oceny była decyzja PINB z [...] listopada 2018 r., nakazująca Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości dot. stanu technicznego warstw izolacji tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. [...] w W..

Powołując się na art. 61 p.b. oraz orzecznictwo sądowoadministracyjne organ stwierdził, że decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Z dokumentacji zgromadzonej niniejszej sprawie, tj. przedłożonej "Ekspertyzy stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. P. [...] w W." wynika, że w opisywanym tarasie występują nieprawidłowości związane z jego złym stanem technicznym. Stwierdzono bowiem, iż "stropodach został zaprojektowany niezgodnie z obowiązującą w chwili projektowania oraz wykonania budynku normą dotyczącą wymaganych maksymalnych dopuszczalnych współczynników ciepła dla przegród tego typu. Stropodach został zaprojektowany niewłaściwie pod kątem kondensacji pary wodnej w przegrodzie i bez przewidzenia możliwości fizycznej usuwania kondensatu. Efektem jest kondensacja pary wodnej w przegrodach przez 7 miesięcy w roku bez możliwości usunięcia zawilgocenia. Brak jest prawidłowej izolacji przeciwwodnej powierzchni pionowych (kominy, słupy, ogniomur) stycznych do poziomej płaszczyzny stropodachu w sposób połączony i jednorodny z istniejącą poziomą izolacją przeciwwodną. Efektem jest powstanie czynnika powodującego dodatkowe zawilgocenia przegrody i konstrukcji. Brak jest prawidłowego docieplenia powierzchni pionowych konstrukcji (kominy, słupy, ogniomur) stycznych do poziomej płaszczyzny stropodachu w sposób połączony i jednorodny z istniejącą poziomą izolacją termiczną. Efektem jest powstanie czynnika powodującego dodatkowe zawilgocenia przegrody i konstrukcji. Odpływ z powierzchni tarasu jest nieszczelny i o zbyt małej średnicy, aby w przypadku znacznego opadu jednoczesnego odprowadzić wody deszczowe z tarasu. Brak jest instalacji zapobiegającej zamarzaniu wody w odpływie, dodatkowego kołnierza z przekładką termiczną. Warstwy wierzchnie tarasu wykonane są z nieodpowiednich, dla specyfiki tworzonego elementu budowlanego materiałów. Powstające w wyniku powyższych wad źródła powstawania wilgoci oraz negatywne zjawiska cieplnowilgotnościowe, mają wpływ na stan techniczny elewacji budynku". Według zaleceń autorów tego opracowania, należy wymienić wierzchnie warstwy stropodachu, powyżej płyty konstrukcyjnej, na prawidłowo wykonaną warstwę termoizolacyjną i przeciwwodną, wykonać izolację termiczną i przeciwwodną na pionowych powierzchniach ścian budynku, kominach i ogniomurach, wykonać prawidłową izolację przeciwwodnej poziomej pod obróbkami wierzchnimi ogniomuru, wykonać cokoły do wysokości co najmniej 25 cm, a także wymienić wlot do rury spustowej wewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej na wlot o średnicy co najmniej 100 mm, zastosować wlot z instalacją zapobiegającą zamarzaniu oraz z kołnierzem z przekładką termiczną.

Dokonana przez [...]WINB analiza porównawcza ekspertyzy oraz treści zaskarżonej decyzji wykazała, że zakres prac naprawczych określonych przez organ powiatowy odpowiada ściśle zakresowi prac remontowych zaleconych do wykonania przez ekspertów.

W świetle powyższego organ stwierdził, iż materiał dowodowy zgromadzony dotychczas w aktach, jednoznacznie wskazuje na nieodpowiedni stan techniczny tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. P. [...] w W...

W związku z powyższym PINB prawidłowo w zaskarżonej decyzji z [...] listopada 2018 r., nakazał usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego warstw izolacji tarasu zgodnie z zaleceniami zawartymi w w/w opracowaniu technicznym. Z art. 66 p.b. wynika bowiem, iż w treści wydanej decyzji organ powinien określić zakres stwierdzonych nieprawidłowości, dotyczących stanu technicznego obiektu oraz termin ich likwidacji, co organ I instancji w przedmiotowej sprawie uczynił.

W ocenie [...]WINB prawidłowo, jako adresata wydanej decyzji wskazano Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W.. To wspólnota mieszkaniowa jest odpowiedzialna za stan techniczny elementów należących do części wspólnych budynku położonego przy ul. P. [...] w W..

Zgodnie z art. 61 p.b. to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: a) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; b) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Powyższe stanowi, iż obowiązki związane z zapewnieniem użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, jak również związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym są obowiązkami spoczywającymi na właścicielu lub zarządcy. Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków (o jakich stanowi art. 66 ust. 1 p.b.) jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 ust. 1 p.b.

Organ stwierdził, że na gruncie rozpoznawanej sprawy mamy do czynienia ze szczególną sytuacją, gdyż płyta tarasowa przynależna do lokalu mieszkalnego nr [...] jest jednocześnie stropodachem usytuowanego bezpośrednio pod tym tarasem lokalu mieszkalnego nr [...]. W ocenie [...]WINB płyta tarasowa wraz z zabezpieczającymi ją warstwami izolacyjnymi, stanowiąca jednocześnie stropodach dla lokalu położonego poniżej należy do elementów konstrukcyjnych budynku. Zdaniem organu, prawo własności przysługujące współwłaścicielom lokalu, do którego przynależy taras obejmuje wyłącznie jego wierzchnią (zewnętrzną) warstwę wykończeniową (czyli np. płytki, fugi) oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez współwłaścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie współwłaściciele mają (wynikający z art. 13 ust. 2 u.w.l.) obowiązek utrzymywania przynależnego do tego lokalu tarasu w należytym stanie i ponoszenia wydatków z tym związanych. Natomiast wszelkie wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji tarasu trwale połączonym z budynkiem oraz innych elementów zaliczanych do części wspólnych budynku obciążają Wspólnotę Mieszkaniową.

W ocenie [...]WINB, zakres zaleconych w ekspertyzie technicznej do wykonania prac naprawczych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego przedmiotowego tarasu wskazuje, że wykraczają one poza powierzchniowe prace naprawcze, do których ewentualnie zobowiązani byliby właściciele przynależnego do jego lokalu tarasu. Zdaniem organu, konieczność ingerencji w wewnętrzne warstwy tarasu, tj. w warstwy zabezpieczające płytę tarasową, stanowiącą jednocześnie konstrukcję stropodachu oznacza, że tego rodzaju prace naprawcze będą dotykać konstrukcji budynku, a zatem części wspólnej nieruchomości w zakresie swojej funkcjonalności, niepozostającej w wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu. Część obiektu stanowiąca przedmiotową płytę tarasową jest bowiem również stropodachem dla usytuowanego pod nią innego lokalu mieszkalnego, a stropy jako przegrody poziome stanowią część wspólną obiektu i podlegają utrzymaniu przez podmiot zarządzający nieruchomością wspólną.

Organ administracji, wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b., nie bada przyczyn, z powodu których obiekt budowlany lub jego część znalazła się w nieodpowiednim stanie technicznym. Organ administracyjny nie ustala, kto ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie obiektu do takiego stanu. Natomiast ustalenie określonych okoliczności faktycznych ujawniających, że stan obiektu lub jego część narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów, jest wystarczające do nałożenia przez organ na właściciela obiektu lub jego zarządcę określonych obowiązków, których zakres będzie zależeć od stwierdzonych nieprawidłowości. Nakładane w trybie art. 66 p.b. obowiązki mają charakter naprawczy, przy czym zmierzają do przywrócenia obiektu do stanu używalności, zachowania substancji budowlanej w należytym stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom.

Adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu. Obowiązki wynikające z art. 61 p.b. i art. 66 p.b. związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot. Natomiast ocena, kto ponosi winę za nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów nadzoru budowlanego. Intencją uregulowania zawartego w art. 66 p.b. jest bowiem usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa administracyjnego. Gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego lub jego części jest efektem działań osób trzecich, adresatom nakazów orzeczonych na podstawie art. 66 p.b. przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w przepisach k.c.

[...]WINB wskazał, że jeżeli strona postępowania nie zgadza się ze stwierdzeniami zawartymi w sporządzonej "Ekspertyzie stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. P. [...] w W.", kwestionując zawarte w niej twierdzenia, winna zlecić opracowanie stosownego opracowania, które podważyłoby stwierdzenia zawarte w załączonej do akt dokumentacji. Po przeanalizowaniu zebranego w sprawie materiału dowodowego organ odwoławczy nie widział podstaw do uznania, iż twierdzenia zawarte w w/w opracowaniu technicznym nie odpowiadają stanowi faktycznemu. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do kwestionowania dokumentacji wykonanej przez osoby o odpowiednim przygotowaniu zawodowym.

Odnosząc się do podniesionego przez stronę skarżącą braku poinformowania strony o zebranym materiale dowodowym sprawy, w tym o sporządzeniu w/w opracowania technicznego [...]WINB wskazał, iż nie każde działanie, lub zaniechanie organu w kwestiach związanych ze stosowaniem art. 10 § 1 k.p.a. stanowi uchybienie, które mogłoby mieć wpływ na rozstrzygniecie sprawy. Zarzut w tym zakresie może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, iż zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Koniecznym jest zatem ustalenie, jakiej konkretnie czynności procesowej nie mogła strona dokonać, jakiego dowodu w sprawie nie mogła przedstawić i jaki wpływ na wynik sprawy mogło mieć tak stwierdzone uchybienie. Dopiero bowiem wykazanie, że naruszenie przez organ zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym poprzez niepowiadomienie jej o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z tym materiałem oraz o możliwości składania wniosków dowodowych, uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnie wskazanej czynności procesowej, a także wykazanie, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, daje podstawy do przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 10 k.p.a. Mając na uwadze przytoczoną wyżej argumentację wskazującą na Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. jako podmiot właściwy do wykonania nałożonych skarżoną decyzją obowiązków, przedstawiony w odwołaniu wniosek skarżącej o zobowiązanie współwłaścicieli lokalu nr [...] do przedłożenia aktu notarialnego dotyczącego jego nabycia, a także wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron prowadzonego postępowania administracyjnego traktować należy jako nieuzasadniony.

W ocenie [...]WINB organowi I instancji nie można zarzucić obrazy przepisów prawa materialnego, jak też procesowego, które mogłoby uzasadniać odmienne rozstrzygnięcie sprawy. W ramach prowadzonego postępowania, organ powiatowy wyczerpująco zebrał i rozpatrzył materiał dowodowy jak również dokonał oceny zebranego materiału dowodowego.

3. Skargę do WSA w Warszawie na decyzję [...]WINB z [...] stycznia 2019 r. złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. wnosząc o jej uchylenie w całości oraz zobowiązanie organu przez Sąd do wydania, w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia wydanego w niniejszej sprawie, decyzji nakładającej obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego warstw izolacji tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. [...] w W. zgodnie z zaleceniami zawartymi w ekspertyzie na właścicieli lokalu numer [...], tj. T. K. i J. K., ewentualnie o jej uchylenie w całości, a także o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, które miały wpływ na treść zaskarżonej decyzji, tj.:

a) art. 13-8 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i niepodjęcie czynności mających na celu wszechstronne wyjaśnienie stanu sprawy, poprzez pominięcie istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy niespornych okoliczności faktycznych dotyczących statusu prawnego tarasu, w szczególności tego, że z tarasu korzystają wyłącznie właściciele lokalu numer [...], że jest on dostępny jedynie z tego lokalu i jest użytkowany wyłącznie przez właścicieli tego lokalu z wyłączeniem innych członków Wspólnoty oraz że prawo własności tarasu objętego zaskarżonym postanowieniem, tj. tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. [...] w W. przysługuje właścicielom tego lokalu numer [...], tj. S. J. i M. S., a nie W., co skutkowało nieprawidłowym rozstrzygnięciem organu [...] instancji i utrzymaniem zaskarżonej decyzji w mocy;

b) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 62 ust. 1 i 3 p.b. w zw. z art. 61 p.b., poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i niepodjęcie czynności mających na celu wszechstronne wyjaśnienie stanu sprawy, poprzez pominięcie i nieuwzględnienie istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy okoliczności faktycznych związanych z odpowiedzialnością za prawidłowy stan techniczny tarasu w świetle postanowień § 4 ust. 2 aktu notarialnego z dnia [...] maja 2003 r. (Rep. [...]), tj. w szczególności oświadczenia nabywców lokalu nr [...] i obecnych jego właścicieli, tj. T. i J. K., iż zapoznali się ze stanem technicznym lokalu i nie zgłaszają względem niego żadnych roszczeń, posiadają wiedzę co do wady lokalu w postaci nieszczelnej izolacji wodnej tarasu znajdującego się nad ich lokalem nr [...] skutkującej zawilgoceniem sufitu przedmiotowego lokalu, a także iż zobowiązują się do usunięcia ww. wady na swój koszt i we własnym zakresie, przy jednoczesnym zrzeczeniu się dochodzenia jakichkolwiek roszczeń wynikających z zaistniałej wady, i uznanie, że powyższa okoliczność nie ma żadnego znaczenia dla określenia adresata decyzji wydanej w niniejszej sprawie, co doprowadziło do błędnego uznania przez organ, że Wspólnota jest zobowiązana do przeprowadzenia prac naprawczych tarasu i w konsekwencji utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji, podczas, gdy na podstawie powyższego oświadczeniem Wspólnota została zwolniona z obowiązku usuwania wad przedmiotowego tarasu, a obowiązek ten przejęli na siebie ww. właściciele lokalu numer [...];

c) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 62 ust. 1 i 3 p.b. w zw. z art. 61 p.b., poprzez wyciągnięcie z zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wniosków z tego materiału niewynikających, a mianowicie, że taras stanowi część nieruchomości wspólnej i zobowiązanym do wykonania prac niezbędnych do doprowadzenia tarasu do należytego stanu technicznego jest Wspólnota, pomimo, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym z aktu notarialnego z dnia [...] maja 2003 r. (Rep. [...]), odpisu z księgi wieczystej lokalu, do którego przylega taras oraz niekwestionowanych okoliczności faktycznych wynika wprost, że taras ten stanowi własność właścicieli lokalu numer [...], tj. S. J. oraz M. S. i wykorzystywany jest jedynie przez nich z wyłączeniem innych członków Wspólnoty;

d) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i niepodjęcie czynności mających na celu wszechstronne wyjaśnienie stanu sprawy, poprzez pominięcie przy wydawaniu rozstrzygnięcia znajdujących się w aktach sprawy dowodów z dokumentów w postaci wyroków Sądu Okręgowego w W., [...] Wydział Cywilny z dnia [...] lutego 2014 r., sygn. akt [...], oraz wyroku Sądu Apelacyjnego w W., [...] Wydział Cywilny z dnia [...]marca 2015 r., sygn. akt [...] (złożone do akt sprawy przez J. i T. K. przy piśmie z dnia [...] lipca 2016 r.), a tym samym pominięcie wynikającego z tych dokumentów istotnego faktu, że właściciele lokalu numer [...] położonego pod tarasem, tj. J. i T. K. oświadczeniem zawartym w umowie zakupu tarasu (akt notarialny z dnia [...] maja 2003 r. Rep. [...]) przejęli obowiązek naprawy uszkodzonego tarasu zrzekając się roszczeń z tego tytułu wobec innych podmiotów;

e) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 k.p.a. oraz art. 10 k.p.a. poprzez uznanie, że PINB nie naruszył obowiązku zapewnienia stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz umożliwienia stronie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz żądań przed wydaniem decyzji, w tym poprzez niepoinformowanie Wspólnoty o tym, że dowody i materiały zostały zebrane i nieudzielenie jej terminu na wypowiedzenie się co do tych dowodów, materiałów oraz żądań, a także niedoręczenie przed wydaniem decyzji "Ekspertyzy stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. P. [...] w W." z dnia [...] sierpnia 2018 r. opracowanej przez mgr inż. arch. T. P. i mgr inż. T. P. stanowiącej podstawę ustaleń faktycznych, na skutek czego Wspólnota nie mogła zająć merytorycznego stanowiska w tej sprawie, w tym także zgłosić zastrzeżeń co do treści Ekspertyzy, ani też zająć stanowiska co do dostarczonych dokumentów i złożyć wniosków dowodowych zmierzających do ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych;

f) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § I k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego w postaci Ekspertyzy i uznanie, że stropodach został zaprojektowany niezgodnie z obowiązującymi w chwili jego projektowania oraz wykonania normami, podczas, gdy w Ekspertyzie jedynie zawarto takie twierdzenie, ale nie zostało ono w żaden sposób uzasadnione, poza wskazaniem obowiązujących w dacie projektowania i wykonywania stropodachu norm, zaś skarżący zaprzecza ww. twierdzeniu Ekspertyzy o niezgodności projektu i wykonania z obowiązującymi wówczas normami;

g) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 3 07 § 3 i 4 k.p.a. poprzez brak podjęcia przez organ wszelkich niezbędnych czynności mających na celu wyjaśnienie istotnych okoliczności niniejszej sprawy, tj. pominięcie i brak odniesienia się przez organ do wniosków dowodowych Wspólnoty Mieszkaniowej zgłoszonych w punkcie III odwołania z dnia [...] listopada 2018 r. i niewyjaśnienie przyczyn takiego działania organu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności niniejszej sprawy, co skutkowało wydaniem błędnej decyzji.

W skardze do WSA w Warszawie wskazano także na naruszenia przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej, jako "u.w.l.") w zw. z art. 61 p.b. w zw. z art. 77 § 2 k.p.a. poprzez błędną wykładnię tego przepisu i uznanie, że taras stanowi część wspólną budynku, podczas gdy jest on notarialnie przypisany do lokalu numer [...], jest on dostępny jedynie z tego lokalu i jest użytkowany wyłącznie przez właścicieli tego lokalu, a zatem w świetle ww. przepisu nie stanowi on nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji błędne przyjęcie przez organ, że obowiązek wykonania prac remontowych tego tarasu obciąża Wspólnotę Mieszkaniową;

b) art. 62 ust. 1 i 3 p.b. w zw. z art. 61 p.b. w zw. z art. 3 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 13 ust. 1 u.w.l., poprzez jego błędną wykładnię, skutkującą przyjęciem, że skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa jest właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu tego przepisu i że jest zobowiązana w myśl powyższego przepisu do wykonania prac polegających na usunięciu nieprawidłowości stanu technicznego warstw izolacji tarasu przynależnego do lokalu numer [...] stwierdzonych w Ekspertyzie.

W uzasadnieniu skargi rozwinięto argumentację zawartą w zarzutach. Wskazano przede wszystkim, że organ pominął istotną w tej sprawie okoliczność, że właścicielem przedmiotowego tarasu są właściciele lokalu numer [...] i błędnie przyjął, że taras jest częścią wspólną budynku i to na Wspólnocie spoczywa obowiązek realizacji jego naprawy w sposób wskazany w wykonanej w niniejszej sprawie Ekspertyzie. Tymczasem z treści księgi wieczystej numer [...] znajdującej się w aktach sprawy wprost wynika, że do lokalu numer [...] w budynku przy ul. P. [...] w W. przynależy taras będący przedmiotem niniejszego postępowania o powierzchni 120,2 m2. Odpis z tej księgi wieczystej znajduje się w aktach postępowania, a organ w ogóle tę okoliczność pominął i w żaden sposób nie uwzględnił, co uzasadnia także zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego skutkujące błędnym ustaleniem właściciela tarasu. Nadto, z tarasu przylegającego do lokalu numer [...] korzystają jedynie jego właściciele, tj. S. J. oraz M. S. z wyłączeniem innych członków Wspólnoty. Tę okoliczność organ także pominął wydając zaskarżoną decyzję, a jest ona istotna wobec definicji nieruchomości wspólnej zawartej w art. 3 ust. 2 u.w.l. Wynika z niej wprost, że nieruchomością wspólną jest jedynie ta część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Konsekwencją naruszenia wymienionych przepisów prawa postępowania administracyjnego jest zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 61 p.b. w zw. z art. 77 § 2 k.p.a. poprzez uznanie, że przedmiotowy taras jest częścią wspólną oraz Wspólnota jest zobowiązana do jego naprawy. Organ dokonał też błędnej wykładni art. 3 u.w.l. uznając, że taras, jego izolacja i system odwodnienia, którego mają dotyczyć prace remontowe wskazane w decyzji, stanowią część wspólną budynku, podczas gdy jest on własnością właścicieli lokalu numer [...], dostępny jedynie z tego lokalu i jest użytkowany wyłącznie przez właścicieli tego lokalu, a zatem w świetle ww. przepisu nie stanowi on nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji błędne przyjęcie przez organ, że obowiązek wykonania prac remontowych tego tarasu obciąża Wspólnotę Mieszkaniową.

Podobnie organ naruszył przepis art. 62 ust. 1 i 3 p.b. w zw. z art. 61 p.b. w zw. z art. 3 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 13 ust. 1 u.w.l. poprzez jego błędną wykładnię, a to poprzez przyjęcie, że skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa jest właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu tego przepisu i że jest zobowiązana w myśl powyższego przepisu do wykonania prac polegających na usunięciu nieprawidłowości stanu technicznego warstw izolacji tarasu przynależnego do lokalu numer [...] stwierdzonych w Ekspertyzie, pomimo, że w rozumieniu tego przepisu nie jest ani właścicielem, ani zarządzającym, a dodatkowo umownie - o czym była mowa na wstępie niniejszego pisma - została zwolniona z ewentualnych jej zobowiązań z tego tytułu.

4. [...]WINB w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

1. Przedmiotem oceny są decyzje organów nakazujące Wspólnocie Mieszkaniowej [...] z siedzibą w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego warstw izolacji tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. [...] w W.. Istota sporu odnosi się do ustalenia adresata tej decyzji, tj. czy adresatem powinna być Wspólnota Mieszkaniowa czy też może właściciel lokalu nr [...] lub lokalu nr [...].

Zdaniem organów, płyta tarasowa przynależna do lokalu nr [...] jest jednocześnie stropodachem w budynku przy ul. P. [...] w W. Stanowi zatem część wspólną budynku. Zatem wydatki na remonty i bieżącą konserwacje części budynku, które są elementami konstrukcji tarasu trwale połączonymi z budynkiem oraz innych elementów zaliczanych do części wspólnych budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową. Nie ma przy tym znaczenia, że taras, zgodnie z aktem notarialnym, jest przynależny do lokalu [...]. Bez znaczenia dla wskazania adresata decyzji jest również to, że właściciele lokalu nr [...] zobowiązali się w akcie notarialnym usunąć nieprawidłowości wskazanego tarasu we własnym zakresie.

Zdaniem skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej, taras przynależny jest do lokalu nr [...] i jest wykorzystywany wyłącznie przez właścicieli z wyłączeniem innych członków Wspólnoty. Ponadto z aktu notarialnego wynika, że nabywcy lokalu nr [...] zapoznali się ze stanem technicznym lokalu i nie zgłaszają względem niego żadnych roszczeń, posiadają wiedzę co do wady lokalu w postaci nieszczelnej izolacji wodnej tarasu znajdującego się nad ich lokalem nr [...] skutkującej zawilgoceniem sufitu przedmiotowego lokalu, a także iż zobowiązują się do usunięcia tej wady na swój koszt i we własnym zakresie, przy jednoczesnym zrzeczeniu się dochodzenia jakichkolwiek roszczeń wynikających z zaistniałej wady. Tym samym to nie Wspólnota Mieszkaniowa powinna być adresatem decyzji a właściciele lokalu nr [...].

Zdaniem Sądu, rację w tym sporze należało przyznać organom a nie Wspólnocie Mieszkaniowej.

2. Podstawą prawną w analizowanej sprawie jest art. 61 p.b., zgodnie z którym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować i utrzymywać obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, jak też utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Zgodnie zaś z art. 66 ust. 1 p.b., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania nałożonego obowiązku.

Decyzje podejmowane na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyrok NSA z 14 lipca 1998 r., sygn. akt IV SA 1420/96). Do wydania zatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości wystarczające jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu.

Celem art. 66 ust. 1 p.b. jest zatem utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym. Dlatego też decyzja, wydana w celu korygowania stwierdzonych nieprawidłowości, powinna dokładnie określać czynności, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany wykonać i ograniczać się jedynie do nałożenia obowiązku usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyrok WSA w Warszawie z 9 lutego 2012 r., sygn. akt VII SA/Wa 1785/11). Zatem rozstrzygnięcie zawarte w decyzji administracyjnej musi być na tyle precyzyjne, aby adresat mógł dokładnie wiedzieć, jaki konkretnie obowiązek został na niego nałożony (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 5 października 2011 r., sygn. akt II SA/Go 608/11).

3. W niniejszej sprawie z "Ekspertyzy stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. P. [...] w W." (dalej: Ekspertyza) wynikały następujące ustalenia, które wskazywały na liczne nieprawidłowości związane ze stanem technicznym tarasu:

-"(...) stropodach został zaprojektowany niezgodnie z obowiązującą w chwili projektowania oraz wykonania budynku normą dotyczącą wymaganych maksymalnych dopuszczalnych współczynników ciepła dla przegród tego typu. Stropodach został zaprojektowany niewłaściwie pod kątem kondensacji pary wodnej w przegrodzie i bez przewidzenia możliwości fizycznej usuwania kondensatu. Efektem jest kondensacja pary wodnej w przegrodach przez 7 miesięcy w roku bez możliwości usunięcia zawilgocenia";

-"(...) brak jest prawidłowej izolacji przeciwwodnej powierzchni pionowych (kominy, słupy, ogniomur) stycznych do poziomej płaszczyzny stropodachu w sposób połączony i jednorodny z istniejąca poziomą izolacją przeciwwodną. Efektem jest powstanie czynnika powodującego dodatkowe zawilgocenia przegrody i konstrukcji";

-"(...) brak jest prawidłowego docieplenia powierzchni pionowych konstrukcji (kominy, słupy, ogniomur) stycznych do poziomej płaszczyzny stropodachu w sposób połączony i jednorodny z istniejącą poziomą izolacją termiczną. Efektem jest powstanie czynnika powodującego dodatkowe zawilgocenia przegrody i konstrukcji";

-"(...) odpływ z powierzchni tarasu jest nieszczelny i o zbyt małej średnicy, aby w przypadku znacznego opadu jednoczesnego odprowadzić wody deszczowe z tarasu";

-"(...) brak jest instalacji zapobiegającej zamarzaniu wody w odpływie, dodatkowego kołnierza z przekładką termiczną";

-"(...) warstwy wierzchnie tarasu wykonane są z nieodpowiednich, dla specyfiki tworzonego elementu budowlanego materiałów. Powstające w wyniku powyższych wad źródła powstawania wilgoci oraz negatywne zjawiska cieplnowilgotnościowe, mają wpływ a stan techniczny elewacji budynku".

Zgodnie z zaleceniami zawartymi w Ekspertyzie, należało wymienić wierzchnie warstwy stropodachu, powyżej płyty konstrukcyjnej, na prawidłowo wykonaną warstwę termoizolacyjną i przeciwwodną, wykonać izolację termiczną i przeciwwodną na pionowych powierzchniach ścian budynku, kominach i ogniomurach, wykonać prawidłową izolację przeciwwodnej poziomej pod obróbkami wierzchnimi ogniomuru, wykonać cokoły do wysokości co najmniej 25 cm, a także wymienić wlot do rury spustowej wewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej na wlot o średnicy co najmniej 100 mm, zastosować wlot z instalacją zapobiegającą zamarzaniu oraz z kołnierzem z przekładką termiczną.

Zdaniem Sądu, zasadnie organy wskazały, że analiza porównawcza Ekspertyzy oraz treści decyzji wykazała, że zakres prac naprawczych określonych przez organy odpowiada ściśle zakresowi prac remontowych zaleconych do wykonania w Ekspertyzie. Zatem nie ulega wątpliwości, że zgromadzony materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje na nieodpowiedni stan techniczny tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. P. [...] w W.. Stan faktyczny w sprawie ustalono zatem w sposób bezsporny. Taras wymagał ściśle określonych prac naprawczych.

W związku z tym, zasadnie (tj. zgodnie z art. 61 p.b.) organy nakazały usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego tarasu zgodnie z zaleceniami zawartymi w Ekspertyzie.

4. Zasadniczym problemem w sprawie nie jest zatem treść merytoryczna decyzji, lecz jedynie jej adresat. Jako adresata wydanej decyzji wskazano Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W.. Organy wskazały, że to właśnie ten podmiot jest odpowiedzialny za stan techniczny elementów należących do części wspólnych budynku położonego przy ul. P. [...] w W.. Zatem istotą problemu jest odpowiedź na pytania:

a) czy taras (będący jednocześnie stropodachem nieruchomości) jest częścią wspólną, za którą jest odpowiedzialna wspólnota mieszkaniowa,

b) czy za stan techniczny tarasu przynależnego do lokalu nr [...] odpowiedzialność ponoszą wyłącznie właściciele tego lokalu,

c) czy w sytuacji, w której właściciele lokalu nr [...] położonego pod tarasem przynależnym do lokalu nr [...] oświadczeniem zawartym w umowie zakupu tarasu (akt notarialny z dnia [...] maja 2003 r. Rep. [...]) przejęli wyłączny obowiązek naprawy uszkodzonego tarasu zrzekając się roszczeń z tego tytułu wobec innych podmiotów, powinni ponosić odpowiedzialność z tytułu remontu przedmiotowego tarasu.

Adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 p.b. w zw. z art. 61 p.b., jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (por. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1928/15). Zdaniem Sądu, warstwy zabezpieczające, izolacyjne, należą do części wspólnych budynku. Ich zadaniem jest ochrona nie tylko tarasu, ale również innego lokalu niż lokal, do którego należy konkretny taras, to jest lokalu znajdującego się pod stropodachem. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi lokali znajdujących się w budynku należy zatem do zarządzającej nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej, a nie właścicieli poszczególnych wyodrębnionych lokali. Części wspólne, to w szczególności ściany i stropy budynku (por. wyrok NSA z 16 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1556/16).

Zgodnie z art. 61 p.b. to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

a) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

b) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Zatem obowiązki związane z zapewnieniem użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, jak również związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym są obowiązkami spoczywającymi na właścicielu lub zarządcy. Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków wskazanych w art. 66 p.b. jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Regulacja ta ma zastosowanie do przypadków szczególnego zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w odniesieniu do stanu technicznego obiektu. Ma na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym stanie technicznym.

Zdaniem Sądu, w przedmiotowej sprawie występuje sytuacja szczególna. Płyta tarasowa przynależna do lokalu mieszkalnego nr [...] jest jednocześnie stropodachem usytuowanego bezpośrednio pod tym tarasem lokalu mieszkalnego nr [...].

Zasadnie w decyzjach organy oceniły, że płyta tarasowa wraz z zabezpieczającymi ją warstwami izolacyjnymi, stanowiąca jednocześnie stropodach dla lokalu położonego poniżej należy do elementów konstrukcyjnych budynku. Prawo własności przysługujące współwłaścicielom lokalu, do którego przynależy taras obejmuje wyłącznie jego wierzchnią (zewnętrzną) warstwę wykończeniową (czyli np. płytki, fugi) oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez współwłaścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciel współwłaściciele mają (wynikający z art. 3 ust. 2 u.w.l.) obowiązek utrzymywania przynależnego do tego lokalu tarasu w należytym stanie i ponoszenia wydatków z tym związanych. Współwłaściciel nie jest uprawniony do wykonywania żadnych robót budowlanych, obejmujących części wspólne budynku, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Ewentualne rozstrzygnięcie sporu pomiędzy współwłaścicielami możliwe jest wyłącznie przed sądem powszechnym (por. wyrok WSA w Gliwicach z 26 lipca 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 214/19).

Zdaniem Sądu, wszelkie wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji tarasu trwale połączonym z budynkiem oraz innych elementów zaliczanych do części wspólnych budynku, obciążają Wspólnotę Mieszkaniową.

Takie też jest dominujące stanowisko sądów administracyjnych w tym zakresie. Zdaniem NSA (por. wyrok NSA z 20 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 794/17), jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal, o ile rola płyty podłogowej wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu, co każe co do zasady zakwalifikować, jako część nieruchomości wspólnej (podobnie por. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1929/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w B. z [...] kwietnia 2018 r., sygn. [...], wyrok Sądu Apelacyjnego w [...] z [...] stycznia 2014 r., sygn....). W wyroku z 23 kwietnia 2015 r. WSA w Warszawie (sygn. akt VII SA/Wa 2476/14) wskazał, że tarasy znajdujące się na ostatnim piętrze budynku będące jednocześnie stropodachami dla niżej położonych lokali wprawdzie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, lecz z uwagi na swą istotę stanowią element nieruchomości wspólnej. W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie. Przykładem zachodzenia na siebie praw są choćby elementy instalacji wodnych, kanalizacyjnych czy elektrycznych, które choć znajdują się wewnątrz lokali, to jednak w znacznej części stanowią nieruchomość wspólną i koszty związane z ich eksploatacją ponosi Wspólnota. Podobne, choć nie tożsame uwagi poczynić można odnośnie stropodachów, dlatego nie można wyprowadzić sztywnych reguł, który określą granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna a gdzie zaczyna część składowa wyodrębnionego lokalu, którą jest balkon. Jeśli chodzi o mieszkańców lokali do których przynależą tarasy i antresole, to tylko pozornie wyłącznie oni odnoszą korzyść z ich. Te części budynku stanowią bowiem widoczny i dość istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa. Z uwagi na powiązanie funkcjonalnie z konstrukcją i elewacją budynku można stwierdzić, że stanowią element nieruchomości wspólnej. Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której lokatorzy prowadziliby rozbiórkę istniejących w tym budynku fasad szklanych czy naprawę części budynku (stropodachu) w sposób przez siebie wybrany, prowadziliby remonty elementów konstrukcyjnych budynku we własnym zakresie i w dowolnym czasie, co niewątpliwie wiązałoby się z niemożnością utrzymania odpowiedniego stanu tych części budynku i całego budynku.

Podobnie w tym względzie wypowiedział się WSA we Wrocławiu, który w wyroku z 28 lutego 2006 r. (sygn. akt II SA/Wr 466/04) stwierdził, że w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż do nieruchomości wspólnej powinno się zaliczyć również m.in. balkony, loggie, tarasy i balustrady; dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie oraz stropy między poszczególnymi kondygnacjami. Taka kwalifikacja balkonów lub tarasów mimo, że zwykle przeznaczone są do indywidualnego użytku uzasadnione jest faktem, iż stanowią one nieodłączny element elewacji zewnętrznej i znajdujących się na elewacji urządzeń (np. rynien odprowadzających wodę deszczową), stąd ich remont powinien być przeprowadzony jednocześnie i w sposób jednolity. Zwrócić należy uwagę, iż indywidualny użytkownik lokalu nie ma możliwości kontroli stanu technicznego np. "swojego" tarasu, w szczególności jego dolnej powierzchni i nie ma możliwości jego remontu bez zgody innego właściciela.

W innym orzeczeniu WSA w Warszawie (wyrok z 28 sierpnia 2014 r. sygn. akt VII SA/Wa 2244/13) wskazał, że: "spór w niniejszej sprawie sprowadza się do prawidłowego wskazania podmiotu zobowiązanego do wykonania obowiązków nałożonych decyzją organu I instancji. Zdaniem Sądu, organy prawidłowo wskazały Wspólnotę Mieszkaniową jako podmiot zobowiązany do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Powyższe stanowisko wynika z następujących okoliczności. Zły stan techniczny dotyczy elementu konstrukcyjnego budynku - stropodachu. Z ekspertyzy przedłożonej do niniejszej sprawy wynika, że w złym stanie technicznym są elementy wewnątrz stropodachu nie stanowiące wyłącznie jego zewnętrznej warstwy. Podkreślenia wymaga, że w ekspertyzie wskazano, iż z uwagi na zły stan techniczny stropu garażu należy usunąć wszystkie warstwy z powodu daleko posuniętej korozji. Należy na nowo ułożyć warstwy ocieplające i dwa poziomy wodoszczelnych warstw (papa i folia w płynie 2x). Należy również podwyższyć cokoły na tarasie z uwagi na nieusuwany przez właściciela śnieg oraz naprawić bądź wymienić obróbki blacharskie na attyce tarasu. Należy poprawić spadki na tarasie w grubości szlichty dolnej i wykonać dylatację zgodnie z przepisami PN (...). Zakres prac zleconych w ww. ekspertyzie wskazuje że przekraczają one znacznie powierzchniowe prace naprawcze do których ew. zobowiązani byliby właściciele tarasu i garażu. Głębokość ingerencji w konstrukcję stropodachu i w izolacyjne warstwy zabezpieczające wskazuje, że prace te dotykają konstrukcji budynku, zatem elementu wspólnego nieruchomości, nie pozostającego w wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu, co do którego naprawy zobowiązana jest wspólnota mieszkaniowa. (...) Zgodzić się należy zatem ze stanowiskiem organu II instancji który wskazał, że w niniejszej sprawie zachodzi sytuacja, iż części objęte remontem nie są objęte wyłącznym użytkowaniem właścicieli poszczególnych lokali, gdyż przedmiotowy taras przynależny do lokalu mieszkalnego jest jednocześnie stropodachem dla znajdującego się pod nim garażu przynależnego do lokalu mieszkalnego, w związku z czym stanowi on również jeden z elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego. Zatem wewnętrzne części ww. tarasu będące częścią stropodachu są zarazem częścią wspólną nieruchomości w zakresie swojej funkcjonalności" (podobnie w wyrokach NSA z 16 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1556/16 oraz z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15).

Biorąc pod uwagę powyżej wskazane orzecznictwo, zdaniem Sądu, zasadnie organy przyjęły, że zakres zaleconych w Ekspertyzie do wykonania prac naprawczych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego przedmiotowego tarasu wskazuje, że wykraczają one poza powierzchniowe prace naprawcze, do których ewentualnie zobowiązani byliby właściciele przynależnego do jego lokalu tarasu. Konieczność ingerencji w wewnętrzne warstwy tarasu, tj. w warstwy zabezpieczające płytę tarasową, stanowiącą jednocześnie konstrukcję stropodachu oznacza, że tego rodzaju prace naprawcze będą dotykać konstrukcji budynku, a zatem części wspólnej nieruchomości w zakresie swojej funkcjonalności, niepozostającej w wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu. Część obiektu stanowiąca przedmiotową płytę tarasową jest bowiem również stropodachem dla usytuowanego pod nią innego lokalu mieszkalnego, a stropy jako przegrody poziome stanowią część wspólną obiektu i podlegają utrzymaniu przez podmiot zarządzający nieruchomością wspólną.

5. Zdaniem Sądu, organ administracji, wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. nie bada przyczyn, z powodu których obiekt budowlany lub jego część znalazła się w nieodpowiednim stanie technicznym. Organ administracyjny nie ustala, kto ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie obiektu do takiego stanu. Natomiast ustalenie określonych okoliczności faktycznych ujawniających, że stan obiektu lub jego część narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów jest wystarczające do nałożenia przez organ na właściciela obiektu lub jego zarządcę określonych obowiązków, których zakres będzie zależeć od stwierdzonych nieprawidłowości. Nakładane w trybie przepisów art. 66 p.b. obowiązki mają charakter naprawczy, przy czym zmierzają do przywrócenia obiektu do stanu używalności, zachowania substancji budowlanej w należytym stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom. Godzi się ponadto wyjaśnić, iż adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o których mowa w art. 66 ust. 1 p.b. może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu. Obowiązki wynikające z art. 61 p.b. i art. 66 p.b. związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, powinny być nałożone właśnie na ten podmiot. Natomiast ocena, kto ponosi winę za nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów nadzoru budowlanego. Intencją uregulowania zawartego w art. 66 p.b. jest bowiem usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa administracyjnego. Gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego lub jego części jest efektem działań osób trzecich, adresatom nakazów orzeczonych na podstawie art. 66 p.b. przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w przepisach k.c.

Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w wyrokach sądów administracyjnych (por. wyroku WSA w Warszawie z 23 sierpnia 2013 r. sygn. akt VII SA/Wa 66/13, wyrok WSA we Wrocławiu z 28 lutego 2006 r., sygn. akt II SA/Wr 466/04). W wyrokach tych podnosi się, że koszt remontu poszczególnych tarasów jest zróżnicowany (zależny od kondygnacji) a remont indywidualny jest nieekonomiczny. Nie oznacza to całkowitego zwolnienia indywidualnych użytkowników tych elementów z wszelkich obowiązków - indywidualny użytkownik jest zobowiązany do okresowej konserwacji dostępnych elementów, a w przypadku zaniedbań w tym względzie nawet do pełnego pokrycia kosztów remontu.

Kwestie ewentualnych rozliczeń między współwłaścicielami-członkami wspólnoty związane z partycypacją w kosztach wymaganych remontów budynku, pozostają jednak bez znaczenia dla określenia podmiotów zobowiązanych do usunięcia stwierdzonego przez organ nadzoru niewłaściwego stanu technicznego danej części budynku, a tym samym leżą poza kontrolą sądu administracyjnego i mogą być rozstrzygane jedynie na drodze postępowania cywilnego (zob. wyrok NSA z 24 stycznia 2002 r., sygn. akt IV SA 472/00).

6. Zdaniem Sądu, powoływany przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową fakt zobowiązania się przez współwłaścicieli lokalu nr [...] do usunięcia wady w postaci nieszczelnej izolacji wodnej tarasu na własny koszt i we własny m zakresie (§4 ust. 1 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży - akt notarialny Rep. [...]) nie ma znaczenia dla określenia adresata opisywanych na wstępie obowiązków. Może mieć jednak zasadnicze znaczenie na późniejsze dochodzenie wzajemnych rozliczeń na drodze odrębnego postępowania sądowego pomiędzy tymi podmiotami (właścicielami lokalu nr [...] i lokalu n [...]), wspólnotą mieszkaniową lub też deweloperem. To w postępowaniu cywilnym można będzie podważać również ewentualną skuteczność i zgodność z prawem postanowień zawartych w akcie notarialnym, w których deweloper "przerzucił" odpowiedzialność za niewątpliwie wadliwie wykonany taras (stropodach) na właścicieli lokalu nr [...]. Skuteczność owych postanowień zawartych w akcie notarialnym nie może oceniać w niniejszym postepowaniu sąd administracyjny. Nie oznacza to jednak, że w innych postępowaniach (cywilnych) nie będzie można ustalić zasad partycypacji w kosztach związanych z konieczną naprawą wadliwie wykonanego tarasu (stropodachu). To przed sądem cywilnym trzeba będzie ustalić, kto i w jakim zakresie będzie ponosić odpowiedzialność finansową za naprawy wykonanego tarasu (czy to będzie: deweloper, właściciele lokalu nr [...], właściciele lokalu [...] czy też Wspólnota Mieszkaniowa). Ewentualne rozliczenia wykonanych robót pomiędzy tymi podmiotami pozostają poza zakresem analizy sądu administracyjnego.

Zdaniem Sądu, zasadnie również przyjęły organy, że jeżeli strona postępowania nie zgadza się ze stwierdzeniami zawartymi w sporządzonej Ekspertyzie, kwestionując zawarte w niej twierdzenia, powinna zlecić opracowanie stosownego opracowania, które podważyłoby stwierdzenia zawarte w załączonej do akt dokumentacji. Bez dodatkowego innego opracowania organy nie miały podstaw do kwestionowania dokumentacji wykonanej przez osoby o odpowiednim przygotowaniu zawodowym.

7. W ocenie Sądu organom nie można zarzucić obrazy przepisów prawa materialnego, jak też procesowego, które mogłoby uzasadniać odmienne rozstrzygnięcie sprawy. W ramach prowadzonego postępowania w niniejszej sprawie organy wyczerpująco zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy jak również dokonały oceny zebranego materiału dowodowego zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami zawartymi w k.p.a.

8. Mając to wszystko na uwadze, Sąd oddalił skargę, na podstawie art. 151 Ppsa.