Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1626/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 6
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski (spr.), sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2015 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe na nieruchomości w związku z budową gazociągu - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2015 r. znak: [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej: "organ odwoławczy", "Minister") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.; dalej: "k.p.a." ) po rozpoznaniu odwołania A. P. (dalej: "skarżący") od decyzji Wojewody [...] (dalej: "organ I instancji", "Wojewoda") z dnia [...] lipca 2014 r., znak: [...] o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości 29.892 zł za szkody powstałe w związku z budową gazociągu na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2608 ha, położonej w gminie [...], obręb [...], powiat [...] – orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Wojewoda decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r., znak: [...], ustalił lokalizację inwestycji polegającej na budowie gazociągu wysokiego ciśnienia DN 500, relacji[...] - [...], odcinek [...], teren gminy [...]. Ww. decyzja została zmieniona w części decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2012 r., znak: [...]. Powyższą decyzją objęta została nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...] (Nr [...]), oznacza jako działka nr [...] o pow. 0,2608 ha.

Decyzją z dnia [...] lipca 2012 r., znak: [...], Wojewoda orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 18.447 zł na rzecz skarżącego za szkody powstałe w związku z budową gazociągu na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2608 ha, położonej w gminie [...], obręb [...] (Nr [...]), powiat [...], objętej decyzją Wojewody z dnia [...] grudnia 2009 r., w tym za szkodę trwałą w wysokości 17.194 zł a za szkodę tymczasową w wysokości 1.253 zł.

Na skutek wniesionego przez skarżącego odwołania, decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. znak: [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2012 r. W treści decyzji wskazał, iż w ocenie organu odwoławczego Wojewoda w toku postępowania nie wyjaśnił, czy na przedmiotowej działce nr [...] przebieg gazociągu wysokiego ciśnienia ustalony decyzją lokalizacyjną z dnia [...] grudnia 2009 r. jest tożsamy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gazociągu wysokiego ciśnienia DN 500 [...] - [...]wraz ze strefą kontrolowaną i urządzeniami towarzyszącymi, przebiegającego przez teren gminy [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 7 marca 2005 r., co miało bezpośredni wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania.

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Wojewoda, działając na podstawie art. 24 i art. 30 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w [...] (j. t. Dz. U. z 2009 r. Nr 84, poz. 700, ze zm.; dalej: "ustawa z 24 kwietnia 2009 r.), a także art. 124 ust. 4 w zw. z art. 128 ust. 4 i art. 132 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: "u.g.n") oraz art. 104 k.p.a. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 29.892,00 zł, na rzecz skarżącego za szkody powstałe w związku z budową gazociągu na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2608 ha, położonej w gminie [...], obręb [...] (Nr[...]), powiat [...], objętej decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 r., w tym za szkodę trwałą w wysokości 28.625 zł, za szkodę tymczasową w wysokości 1.267 zł oraz zobowiązał [...] S.A. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył skarżący, wnosząc o przyznanie pełnego odszkodowania, uwzględniające również zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości oraz trwałe ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości. Ponadto wniesiono o zlecenie sporządzenia uzupełniającego operatu szacunkowego w zakresie pełnego odszkodowania za szkody trwałe na nieruchomości zajętej pod urządzenia przesyłowe, przy zastosowaniu wskaźnika współkorzystania z nieruchomości odpowiadającego dominującej pozycji przedsiębiorstwa przesyłowego w stosunku do właściciela, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.

W odwołaniu zarzucono naruszenie art. 7, 77 i 107 § 3 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie całości materiału dowodowego i pominięcie uwag strony co do podstawy prawnej ustalenia odszkodowania sformułowanych w piśmie z dnia [...] grudnia 2013 r., a także niewyjaśnienie w uzasadnieniu decyzji przyczyn dla których organ nie uwzględnił tych uwag.

Zarzucono naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego pod kątem spójności i logiczności, w zakresie w jakim przyjęto współczynnik współkorzystania z nieruchomości k równy dla właściciela nieruchomości i przedsiębiorstwa przesyłowego, w sytuacji gdy z pasa zajętego pod urządzenia przesyłowe korzysta w głównej mierze przedsiębiorstwo przesyłowe oraz w zakresie w jakim ograniczono odszkodowanie za szkodę trwałą do zmniejszenia wartości nieruchomości związanej z obowiązkiem udostępnienia pasa zajętego pod infrastrukturę przesyłową do celów konserwacji i naprawy.

Ponadto zgłoszono zarzut naruszenia art. 124, art. 128 ust. 4 i art. 132 ust. 6 u.g.n w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy z 24 kwietnia 2009 r. poprzez ograniczenie odszkodowania za szkody trwałe i uznanie, że odszkodowanie za zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości oraz trwałe ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości w związku z lokalizacją gazociągu wysokiego ciśnienia, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przysługuje.

Po dokonaniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego, organ odwoławczy wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia 25 marca 2015 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Przywołał brzmienie art. 24 ust. 1 i ust. 2, art. 34 ust. 1 ustawy z 24 kwietnia 2009 r., art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2 u.g.n. oraz przepisy § 43 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., poz. 2109 ze zm.).

Wskazał, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za szkody powstałe w związku z budową gazociągu na nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] listopada 2013 r. na zlecenie Wojewody przez rzeczoznawcę majątkowego H. J., którego aktualność biegły potwierdził stosowną klauzulą w dniu [...] lutego 2015r.

W analizowanym operacie biegły wskazał, że wyceniana działka położona jest na terenie, dla którego nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] października 2002 r. ze zmianami, przedmiotowa działka położona jest na obszarach inwestycyjnych, rolniczo osadniczych oraz na terenie istniejącego i projektowanego gazociągu wysokiego ciśnienia. Jednocześnie wskazano, że dla gazociągu wysokiego ciśnienia DN 500 istnieje odrębny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2005 r. Biegły wskazał także, że w związku z budową gazociągu DN 500 zajęty został grunt o pow. 1 350 m strefa kontrolowana wyniosła 540 m .

Wyceniając wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] biegły wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony po zakończeniu robót budowlanych i opiera się na dwóch stanach nieruchomości ustalonych na daty: 3 grudnia 2009 r. tj. wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji oraz 30 czerwca 2011 r. tj. zakończenia robót (omyłkowo wpisano datę 20 czerwca).

W sporządzonym operacie szacunkowym biegły uwzględnił szkodę tymczasową związaną ze zniszczeniem trawy pastewnej na pow. 0,1350 ha, zmniejszeniem zdolności produkcyjnej na gruntach ornych w okresie po rekultywacyjnym w latach 2012 - 2015 na pow. 0,1350 ha, koniecznością głęboszowania działki i dodatkowych upraw na pow. 0,1350 ha oraz szkodę trwałą polegającą na zmniejszeniu wartości nieruchomości. Wartość szkód tymczasowych biegły oszacował na kwotę 1.267 zł.

W celu określenia wysokości szkody trwałej biegły, wobec braku transakcji nieruchomościami rolnymi ze zlokalizowanymi gazociągami, analizą objął rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi do użytkowania rolniczego w przedziale obszarowym od 400 m2 do 10000 m2, z terenu gminy [...], zawartych w okresie od listopada 2011r. do 15 listopada 2013r.

W badanym okresie biegły odnotował 18 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, których ceny kształtowały się w przedziale od 141 zł/m2 do 200 zł/m2. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Na podstawie analizy porównawczej rzeczoznawca obliczył wartość 1 m2 powierzchni nieobciążonego gruntu na kwotę 171 zł. Ostatecznie biegły ustalił wartość szkody trwałej na przedmiotowej nieruchomości w kwocie 28.625 zł, co stanowi iloczyn wartości współczynnika "K", wartości 1 ha prawa własności przedmiotowego gruntu oraz powierzchni strefy kontrolowanej gazociągu. Ogólną wartość szkód powstałych na nieruchomości w związku z budową gazociągu określono na kwotę 29. 892 zł.

Minister wskazał, iż ocena operatu szacunkowego, w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Organ odwoławczy uznał, iż nie budzi jego zastrzeżeń określenie oraz wycena szkód tymczasowych jakie zaistniały na skutek prowadzonej inwestycji. Zgodnie z ustalaniami poczynionymi w toku prowadzonego postępowania administracyjnego ustalono, że pierwotnie grunt wykorzystywany był jako pastwisko. Realizacja gazociągu spowodowała utratę zbiorów plonu w roku prowadzenia robót budowlanych oraz utratę części plonów w okresie porekultywacyjnym, określonym przez biegłego na kolejne 4 lata. Uwzględniono również konieczność poniesienia dodatkowych kosztów głęboszowania gruntu oraz na odtworzenie łąki.

Z kolei w odniesieniu do oszacowania wysokości szkody trwałej, Minister zauważył, że na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości dla tego terenu istniało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla gazociągu wysokiego ciśnienia. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przedmiotowa działka położona była na obszarach inwestycyjnych, rolniczo osadniczych oraz na terenie istniejącego i projektowanego gazociągu wysokiego ciśnienia. Tak też była faktycznie wykorzystywana, co potwierdzają ustalenia związane z oszacowaniem szkód tymczasowych.

Nadto zauważył, że w sprawie istotne jest także, że dla tej nieruchomości obowiązywały także ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego na mocy uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2005 r., zgodnie z którym działka ta znajduje się w obszarze objętym przebiegiem gazociągu wysokiego ciśnienia do DN500.

Z powyższego wywiódł, iż skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy [...] był już przewidziany przebieg gazociągu wysokiego ciśnienia to brak było podstaw do przyjęcia, że w związku z wydaniem przez Wojewodę decyzji z dnia [...] grudnia 2009 r. w pełnym zakresie nastąpiły skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia. tj. doszło do zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmieniła się przydatność użytkowa nieruchomości i wystąpiły trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Zdaniem Ministra, biegły prawidłowo wyceną objął jedynie szkodę trwałą w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek obowiązku udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń gazociągu DN 500 - równą wynagrodzeniu za dalsze współkorzystanie ze strefy kontrolowanej. Przy czym prawidłowo uwzględniono współczynnik ingerencji przedsiębiorcy przesyłowego dla strefy kontrolowanej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących ustalenia wartości współczynnika k - współkorzystania z nieruchomości Minister wskazał, iż kwestia ta została dwukrotnie szczegółowo wyjaśniona w piśmie rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] maja 2014 r. Autor operatu wyjaśniając sposób ustalenia kosztu związanego ze skutkami udostępniania nieruchomości wskazał m.in., że właściciel na skutek wybudowania gazociągu nie utracił prawa własności, na tym terenie (pas zajętości) może przebywać w jednakowym wymiarze czasowym właściciel sieci i właściciel nieruchomości, a ich działania nie będą wywoływały szkody. Skoro zaś każda ze stron, właściciel nieruchomości i sieci, korzysta z danej przestrzeni, to oznacza, że wskaźnik współkorzystania jest równy 0,5".

Konkludując Minister uznał, iż powyższe ustalenia biegłego nie budzą jego wątpliwości, natomiast skarżący nie przedstawił żadnych dowodów, które mogłyby podważyć prawidłowość tychże ustaleń.

Pismem z dnia [...] maja 2015 r. skarżący wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ostateczne w administracyjnym toku instancji rozstrzygnięcie organu odwoławczego z dnia [...] marca 2015 r. Zarzucił naruszenie przepisów:

– art. 7, 77 i 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez oparcie skarżonego rozstrzygnięcia o materiał dowodowy niekompletny - operat szacunkowy, w którym nie uwzględniono wszystkich czynników wpływających na obniżenie wartości nieruchomości, a także pozostawienie bez rozpoznania zarzutów skarżącego sformułowanych w odwołaniu od decyzji, co uniemożliwia ocenę przeprowadzonej kontroli instancyjnej;

– art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez błędną ocenę wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego pod kątem kompletności, pomimo że nie zawiera on wyliczeń pozwalających na ustalenie szkody trwałej za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikającej ze zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności nieruchomości oraz trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

– art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ustalenie odszkodowania, które nie uwzględnia pełnego wymiaru szkody polegającej na zmniejszeniu wartości nieruchomości spowodowanej przez zezwolenie na ułożenie gazociągu na nieruchomości skarżącego;

– art. 136 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, w sytuacji, gdy sporządzony na potrzeby ustalenia odszkodowania operat szacunkowy nie przewiduje wyliczenia szkody polegającej na zmniejszeniu wartości nieruchomości w pełnym wymiarze;

– naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Wojewody i nie przekazanie do ponownego rozpoznania sprawy pomimo wskazania przez skarżącego naruszeń przepisów postępowania przed organem pierwszej instancji oraz konieczności uzupełnienia materiału dowodowego.

Skarżący wniósł o uchylenie skarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną z zastrzeżeniem art. 57 a, który jednak na gruncie niniejszej sprawy nie znajduje zastosowania.

Rozpoznając sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem zaskarżenia w sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015 r., która organ utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2014 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości 29.892 zł za szkody powstałe w związku z budową gazociągu na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2608 ha, położonej w gminie [...], obręb [...], powiat [...] objętej decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 r., w tym za szkodę trwałą w wysokości 28.625 zł, za szkodę tymczasową w wysokości 1.267 zł oraz zobowiązał [...] S.A. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w [...] (Dz. U. z 2014r., poz. 1501).

Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z 24 kwietnia 2009 r. w odniesieniu do nieruchomości objętych decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu, wskazanych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8, w celu zapewnienia prawa do wejścia na teren nieruchomości dla prowadzenia na nich budowy inwestycji w zakresie terminalu, a także prac związanych z konserwacją lub usuwaniem awarii, wojewoda w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu ograniczy sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Przepisy art. 124 ust. 2 i 4-8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio, z zastrzeżeniem przepisów niniejszej ustawy. Decyzje w zakresie odszkodowania wydaje wojewoda (ust. 2).

Natomiast zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 pkt. 4 u.g.n. oparte jest na zasadach określonych w prawie cywilnym. Obowiązuje tu zarówno teoria różnicy zgodnie z którą szkodą jest różnica pomiędzy stanem obecnym a stanem hipotetycznym, a więc tym, który by istniał, gdyby nie zdarzenie będące źródłem szkody, oraz zasada pełnego odszkodowania prowadząca do całkowitej kompensaty doznanego uszczerbku. Należy pamiętać także, że odszkodowanie powinno rekompensować jedynie te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym.

W tej sytuacji operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest podstawą ustalenia zarówno wzrostu, jak również zmniejszenia wartości nieruchomości oraz stanowi jedyny merytoryczny dowód na potwierdzenie tej okoliczności (tak WSA w Gliwicach w wyroku z 1 lipca 2015 r., sygn. akt II SA/GI 102/15, CBOSA). Niewątpliwe jest zatem, że operat stanowi podstawę do wydania decyzji w sprawie ustalenia odszkodowania.

W kontrolowanej sprawie organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego, uznając zasadnie sporządzony przez nią operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu była prawidłowa i mogła stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania.

Ważnym elementem wyceny jest ustalenie zakresu szkód, który jest ściśle związany ze stanem zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania oraz stanem zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Szkody tymczasowe, w postaci utraconych pożytków z nieruchomości występują natomiast w ograniczonym okresie czasu, głównie w pasie montażowym i dotyczą przeważnie strat w produkcji rolniczej, ogrodniczej, leśnej, hodowlanej, rybackiej.

Szkoda trwała spowodowana jest zmniejszeniem wartości nieruchomości na skutek ustanowienia pasa gruntu o trwałym ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Jak już wcześniej wspomniano, zgodnie z art. 128 ust. 4 zd. 3 u.g.n., jeżeli wskutek zdarzenia, jakim jest np. budowa gazociągu, zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Przy określaniu szkody trwałej stosuje się § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Z materiału zgromadzonego w sprawie, wynika że szacowana działka położona jest na terenie, dla którego nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] października 2002 r. ze zmianami, przedmiotowa działka położona jest na obszarach inwestycyjnych, rolniczo osadniczych oraz na terenie istniejącego i projektowanego gazociągu wysokiego ciśnienia. Natomiast dla gazociągu wysokiego ciśnienia DN 500 istnieje odrębny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2005 r.

W świetle powyższego zasadnie przyjęto, że w procedurze wyceny uwzględniono jedynie skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Pozostałe skutki wynikające z § 43 ust. 3 rozporządzenia nastąpiły już na mocy uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przebiegu gazociągu wysokiego ciśnienia, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2005 r. Odszkodowanie za ich wystąpienie nie mogło zatem stanowić przedmiotu kontrolowanego postępowania, z uwagi na tożsamość przebiegu posadowionego gazociągu z ustaleniami tego planu, co stanowiło przedmiot badania przez Wojewodę w trakcie przeprowadzonego postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia lokalizacji gazociągu wysokiego ciśnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 ustawy z 24 kwietnia 2009 r. i wydanej na tej podstawie decyzji z dnia [...] grudnia 2009 r.

Oszacowania gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Biegły uwzględnił szkodę tymczasową związaną ze zniszczeniem trawy pastewnej na pow. 0,1350 ha, zmniejszeniem zdolności produkcyjnej na gruntach ornych w okresie po rekultywacyjnym w latach 2012 - 2015 na pow. 0,1350 ha, koniecznością głęboszowania działki i dodatkowych upraw na pow. 0,1350 ha oraz szkodę trwałą polegającą na zmniejszeniu wartości nieruchomości. Dla potrzeb wyceny szkód tymczasowych biegły ustalił wartość utraconych pożytków z upraw siana na kwotę 338 zł. Koszt odtworzenia pastwiska został oszacowany na kwotę 228 zł., natomiast koszt głęboszowania na kwotę 161 zł. Łącznie wartość szkód tymczasowych wyniosła 1.267 zł.

W celu określenia wysokości szkody trwałej (powstałej w związku ze zmniejszeniem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej) biegły, wobec braku transakcji nieruchomościami rolnymi ze zlokalizowanymi gazociągami, analizą objął rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi do użytkowania rolniczego w przedziale obszarowym od 400 m2 do 10.000 m2, z terenu gminy, zawartych w okresie od listopada 2011r. do 15 listopada 2013r. tj. do dnia wyceny. Na podstawie dokonanych obliczeń rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość 1 m2 prawa własności działki nr [...] wynosi 171 zł. Jednocześnie ustalił wartości współczynników zmniejszenia wartości nieruchomości na poziomie 0,31. Otrzymaną wartość współczynnika zmniejszenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy pomnożył przez wyliczoną wcześniej wartość 1 m2 prawa własności przedmiotowej działki oraz przez ustaloną powierzchnię strefy kontrolowanej gazociągu, wynoszącą 540 m2 i określił, iż wartość szkody trwałej na przedmiotowej nieruchomości wynosi 28.625 zł.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego, iż skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy [...] był już przewidziany przebieg gazociągu wysokiego ciśnienia to brak było podstaw do przyjęcia, że w związku z wydaniem przez Wojewodę decyzji z dnia [...] grudnia 2009 r. w pełnym zakresie nastąpiły skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia, tj. doszło do zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmieniła się przydatność użytkowa nieruchomości i wystąpiły trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości.

A zatem biegły prawidłowo wyceną objął jedynie szkodę trwałą w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek obowiązku udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń gazociągu DN 500 - równą wynagrodzeniu za dalsze współkorzystanie ze strefy kontrolowanej. Przy czym prawidłowo uwzględniono współczynnik ingerencji przedsiębiorcy przesyłowego dla strefy kontrolowanej.

W świetle powyższego zarzuty skargi dotyczące wyceny nieruchomości należy uznać za chybione. Sporządzony dla potrzeb sprawy operat został w przekonaniu Sądu prawidłowo oceniony pod względem wiarygodności i wybranej metody szacunku wartości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami). Sąd zauważa, iż skarżący nie przedstawił żadnego dowodu mogącego podważyć trafność i wiarygodność opinii. W wypadku bowiem kwestionowania operatu uznanego przez organ za wiarygodny, na stronę przechodzi ciężar dowodzenia wadliwości operatu, w tym również poprzez uzyskanie oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, której w rozpoznawanej sprawie brak. Skarżący tego rodzaju oceny nie przedłożył.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Stwierdzić też należy, iż organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy oraz przekonująco uzasadniły swoje decyzje zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. – zyskując całkowitą aprobatę Sądu. Nie sposób zgodzić się także z zarzutami dotyczącymi naruszenia przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 k.p.a., który w przedmiotowej sprawie nie mógł być zastosowany. Jednocześnie Sąd nie dopatrzył wskazanych w skardze naruszeń procesowych.

Ponieważ brak jest także w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.