Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt IV SA/Wr 770/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2007-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Samorząd terytorialny
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 101 par. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.
article: art. 4,art. 6, art. 18
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Sikorska, Sędziowie Sędzia WSA Lidia Serwiniowska, Sędzia WSA Wanda Wiatkowska- Ilków (sprawozdawca), Protokolant Robert Hubacz, po rozpoznaniu w Wydziale IV na rozprawie w dniu 12 czerwca 2007 r. sprawy ze skargi P. S. na uchwałę Rady Miejskiej W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie określenia zasad gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu mieszkaniowego miasta oddala skargę.


UZASADNIENIE

Uchwałą Nr [...] z dnia [...], na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15, art. 30 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 30 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.), art. 11, art. 25 w związku z art. 23 ust. 1, art. 184-189 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.), art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998r. Nr 120, poz. 787 ze zm.), art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) oraz § 52, § 54 ust. 1 pkt 8 i § 63 ust. 2 Statutu W. stanowiącego załącznik do uchwały Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] w sprawie przyjęcia Statutu W. w brzmieniu uzgodnionym przez Prezesa Rady Ministrów (Dziennik Urzędowy Województwa Wrocławskiego z 1996r. Nr 10, poz. 106), Rada Miejska W. określiła zasady gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu mieszkaniowego Miasta, rozdziału kompetencji właścicielskich i zarządzających oraz przekazania zadań niezwiązanych z gospodarowaniem zasobem mieszkaniowym, wykonywanych dotychczas przez Zarządy Gospodarki Komunalnej.

Rada Miejska we W. uchwaliła, co następuje:

§ 1. Definicje pojęć użytych w niniejszej uchwale:

1) zasób mieszkaniowy Miasta - należy przez to rozumieć obiekty budowlane lub ich części, w skład których wchodzą lokale stanowiące własność Miasta albo komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem Miasta bądź pozostające w samoistnym posiadaniu tych podmiotów z wyjątkiem Towarzystw Budownictwa Społecznego, nie oddane w administrowanie innym jednostkom organizacyjnym Miasta, na podstawie odrębnych przepisów;

2) gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu mieszkaniowego Miasta - należy przez to rozumieć zespół czynności związanych z eksploatacją, technicznym utrzymaniem, korzystaniem z nieruchomości oraz rozporządzaniem nią, obejmujący kompetencje właścicielskie i zadania związane z zarządzaniem;

3) zarządzanie nieruchomością - należy przez to rozumieć działalność zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Polega ona na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie

pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość;

4) zarządca nieruchomości - należy przez to rozumieć osobę fizyczną posiadającą licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podmioty gospodarcze mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeśli zarządzanie będzie wykonywane przez osoby posiadające licencje zawodowe;

5) zarząd wspólnotą mieszkaniową - należy przez to rozumieć sposób zarządzania nieruchomością wspólną należącą do wspólnoty mieszkaniowej. Może być powierzony osobie fizycznej lub prawnej przez właścicieli nieruchomości w umowie

o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

§ 2. Nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu mieszkaniowego Miasta gospodaruje Zarząd Miasta, jako reprezentant właściciela, opierając się na następujących zasadach:

1) utrzymywania zasobu w należytym stanie technicznym i zaspokajania potrzeb remontowych,

2) zapewniania stałego i nieprzerwanego świadczenia usług w zakresie zarządzania zasobem,

3) zapewniania skutecznego nadzoru i kontroli nad działalnością zarządców i

realizacją ich zadań,

4) podnoszenia jakości wykonywanych usług w zakresie zarządzania zasobem oraz utrzymywania korzystnych parametrów ekonomicznych tego zarządzania,

5) zaspokajania potrzeb mieszkaniowych poprzez racjonalne wykorzystanie zasobu mieszkaniowego,

6) tworzenia i rozwoju rynku zarządców nieruchomościami.

§ 3. 1. Kompetencje właścicielskie wobec nieruchomości wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta w imieniu Zarządu Miasta sprawuje na podstawie pełnomocnictwa Dyrektor Wydziału Polityki Mieszkaniowej przy pomocy Wydziału.

2. Do kompetencji właścicielskich zalicza się w szczególności:

1) zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez m.in. przeprowadzanie procedury kwalifikacji mieszkań oraz osób oczekujących na mieszkanie i zawieranie umów najmu lokali mieszkalnych,

2) nadzór i koordynację obsługi mieszkańców,

3) planowanie, weryfikację, zatwierdzanie i koordynację dochodów i wydatków z lokali mieszkalnych,

4) reprezentację interesów Miasta, jako właściciela we wspólnotach mieszkaniowych,

5) weryfikację i zatwierdzanie planów oraz koordynację wykonania remontów, modernizacji, wyburzeń oraz remontów kapitalnych, budynków tworzących mieszkaniowy zasób Miasta,

6) nadzór nad wykonaniem i rozliczaniem remontów zleconych zarządcom nieruchomości lub innym wykonawcom,

7) zatwierdzanie planów i koordynację zagospodarowania wnętrz blokowych,

8) udział w sporządzaniu i realizacji planów rewitalizacji i rewaloryzacji zasobów mieszkaniowych,

9) przygotowywanie i przeprowadzanie postępowań przetargowych oraz bezprzetargowych na zarządzanie nieruchomościami oraz na wykonanie innych czynności związanych z zarządzaniem,

10) nadzór i kontrolę pracy zarządców nieruchomości,

11) upowszechnianie i wprowadzanie w życie standardów w zakresie zarządzania nieruchomościami,

12) reprezentowanie Miasta w sporach między nim a zarządcami nieruchomości,

13) inne czynności z zakresu gospodarowania zasobem mieszkaniowym wynikające z odrębnych przepisów prawa.

§ 4. 1. Kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomościami wchodzącymi w skład

mieszkaniowego zasobu Miasta zostaną powierzone zarządcom.

2. W ramach czynności określonych w ust. 1 zostaną zlecone następujące

zadania:

1) prowadzenie ewidencji nieruchomości i ich użytkowników,

2) utrzymywanie nieruchomości i terenów do nich przyległych w należytym stanie technicznym oraz sanitarno - porządkowym,

3) wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości oraz prowadzenie windykacji tych należności,

4) wykonywanie czynności prawnych w imieniu Miasta, związanych z obsługą najemców, na podstawie odrębnych pełnomocnictw udzielanych przez Zarząd Miasta,

5) zawieranie umów o dostawę mediów i usług komunalnych dla użytkowników nieruchomości,

6) wykonywanie konserwacji i drobnych remontów w zakresie ustalonym w umowie o zarządzanie,

7) typowanie i realizowanie remontów zleconych przez Miasto,

8) sporządzanie planu zarządzania budynkiem dla poszczególnych nieruchomości,

9) wykonywanie przeglądów technicznych i kontroli stanu technicznego w zakresie określonym odrębnymi przepisami,

10) wykonywanie innych usług na rzecz użytkowników nieruchomości, związanych z zarządzaniem nieruchomościami,

11) inne, wynikające z odrębnych przepisów prawa.

3. Zarządcy nieruchomości przy wykonywaniu czynności określonych w ust. 2 mogą korzystać z mienia komunalnego w zakresie niezbędnym do wykonywania zarządzania i określonym w umowie o zarządzaniu nieruchomościami oraz w innych

umowach zawartych pomiędzy nimi a Miastem.

4. Zarządca będzie wybierany w trybie ustawy o zamówieniach publicznych.

5. Szczegółowe zasady wykonywania zarządu określi umowa, projekt której zostanie przyjęty uchwałą Zarządu Miasta.

§ 5. Zadania związane z realizacją kompetencji właścicielskich i zarządzających zostaną przekazane protokolarnie właściwym podmiotom przez likwidatorów Zarządów Gospodarki Komunalnej do dnia 31 marca 2000 r.

§ 6.1. Zadania, niezwiązane z gospodarowaniem zasobem mieszkaniowym, wykonywane dotychczas przez Zarządy Gospodarki Komunalnej zostaną przekazane według kompetencji właściwym jednostkom organizacyjnym Urzędu Miejskiego, w szczególności:

1) wykonywanie prac związanych z organizacyjno-technicznym zabezpieczeniem wyborów i referendów,

2) sprawy z zakresu obrony cywilnej i obronności,

3) akcje kurierskie,

4) realizacja zadań z zakresu ochrony przeciwpowodziowej,

5) prowadzenie ewidencji księgowej i sprawozdawczości Rad i Zarządów Osiedli,

6) zarządzanie szaletami publicznymi,

7) czynności związane z utrzymaniem terenów zielonych oraz rekreacyjnych.

2. Sprawy określone w ust.1 zostaną przekazane do [...] protokolarnie

przez likwidatorów Zarządów Gospodarki Komunalnej dyrektorom (kierownikom)

poszczególnych jednostek.

§ 7. Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Miasta.

§ 8. Uchwała wchodzi w życie z dniem ogłoszenia.

Na powyższą uchwałę skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożył P. S., wnosząc o stwierdzenie nieważności jej § 1 pkt 1-5, § 2 ust. 6, § 3 ust. 2 pkt 4, § 4 ust. 2 pkt 4 i 5.

Wskazanym postanowieniom uchwały zarzucił:

- nieważność z powodu wydania ich z rażącym naruszeniem obowiązującego prawa, w szczególności z naruszeniem:

1) art. 4 ust. 1, art. 6, art. 18 ust. 1, art. 26, art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388) znowelizowanej ustawą z dnia 22 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. Nr 106, poz. 682);

2) art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j.Dz.U. z 1998r. Nr 120, poz. 787);

3) art. 24 i art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.);

4) art. 6 ust. 1 i art. 18 ust. 1, art. 184 ust. 1 i art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 1996r. Nr 13, poz. 74 ze zm.);

5) art. 5 ust. 2 i art. 4 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (Dz.U. z 1999 r. Nr 52, poz. 547);

6) art. 1 ustawy z dnia 23 grudnia 1988 r. o działalności gospodarczej.

Nadto, wobec wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego we Wrocławiu z dnia 14 października 1999 r., sygn. akt II SA/Wr 1179/98, zaskarżonym postanowieniom uchwały zarzucił naruszenie art. 2 i art. 87 ust. 1 i 2 oraz art. 93 Konstytucji RP w związku z uchwałą Nr 147 Rady Ministrów z dnia 5 listopada 1991 r. w sprawie zasad techniki prawodawczej (MP Nr 44, poz. 310), a także art. 64 ust. 1 i art. 31 ust. 2 Konstytucji.

Skarżący wskazał też, iż jest właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku przy ulicy P. we W. wyodrębnionym w dacie obowiązywania ustawy o gospodarowaniu gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz prawa lokalowego, a także art. 133 § 1 kc, w myśl którego wyodrębniony lokal był przedmiotem własności osobistej.

Dalej podał, że wejście w życie w dniu 1 stycznia 1995 r. ustawy o własności lokali uchyliło dotychczasowe regulacje prawne co do nakazowo-administracyjnego zarządzania przez Gminę budynkiem i co do ponoszenia kosztów jego utrzymania, o czym został poinformowany przez Gminę na podstawie art. 40 ust. 1 tej ustawy.

Jak dalej stwierdził, mocą nowej ustawy z dniem 1 stycznia 1995 r. w nieruchomości przy ulicy P. powstała wspólnota mieszkaniowa. Tworzący ją właściciele lokali zostali zobowiązani do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną na zasadach ogólnych na podstawie umowy cywilno-prawnej. W związku z tym, iż taka umowa z winy leżącej po stronie Gminy nie została zawarta i Gmina nadal odmawia jej zawarcia narzucając swoją wadliwą interpretację przepisów ustawy o własności lokali, iż działa ona wstecz do dnia wyodrębnienia pierwszego lokalu w dniu 30 listopada 1987 r., pod względem prawnym i faktycznym trwa nadal przymusowo-nakazowo-administracyjne zarządzanie tym budynkiem wykonywane przez Gminę z wyłączeniem właścicieli lokali wyodrębnionych, co jest sprzeczne m.in. z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Zaskarżona uchwała, w opinii P.S., utrwala istniejący stan, w którym Gmina zarządza budynkiem przy ulicy P. i wprowadza z dniem [...] stan przymusowego zarządu wspólnotą mieszkaniową wykonywany w imieniu Gminy przez komunalnego zarządcę A w oparciu

o umowę o zarządzanie nieruchomościami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy W. Wobec tego, jak twierdzi skarżący, pozbawiony jest prawa do decydowania o swojej współwłasności i prawa do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną bowiem w jego imieniu i na jego rzecz działa samodzielnie bez żadnej kontroli i odpowiedzialności wyżej wskazana Spółka A. Został on zatem sprowadzony do roli dostarczyciela środków finansowych, zwanych wynagrodzeniem zarządu, na utrzymanie współwłaścicieli Spółki, która windykuje strasząc sądem i grożąc sprzedażą mieszkania.

P. S. podniósł, że jako właściciel lokalu dążący do zawarcia umowy właścicieli lokali określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego i powołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej spośród właścicieli lokali do reprezentowania ich przed sądem i poza sądem - co uzasadnia interes prawny w zaskarżeniu przedmiotowej uchwały - uznaje ją za sprzeczną ze wskazanymi przepisami ustawy konstytucyjnej i przepisami ustaw zwykłych.

W szczególności wskazał, iż art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, na jaki m.in. powołali się Radni nie przyznaje im żadnych kompetencji do określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną w nieruchomości przy ulicy P., które to zasady zdefiniowali jako zarząd wspólnotą mieszkaniową. W świetle art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali Gmina - dotychczasowy właściciel nieruchomości - ma co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia,

jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się to także do obowiązków. Zatem art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zobowiązuje Gminę reprezentowaną przez Zarząd Miasta, a obecnie Prezydenta, do zawarcia umowy właścicieli lokali określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego. Także pozostałe przyjęte w podstawie prawnej przepisy nie zawierają żadnego upoważnienia do podjęcia zaskarżonych postanowień uchwały.

Prezydent Miasta, mimo jej wadliwości, związany jest postanowieniami uchwały i odmawia zawarcia umowy właścicieli lokali uzasadniając swoje stanowisko wedle jej założeń, tj. że prawo - ustawa o własności lokali - działa wstecz w ten sposób, iż nowe prawo kształtuje stosunki prawne w przeszłości tzn. w dacie zawarcia umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży lokalu z dnia 30 listopada 1987 r. błędnie nazywanej umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Dodatkowo skarżący podniósł, że powtórzenie regulacji ustawowych bądź ich modyfikacja w zaskarżonej uchwale jest rażącym naruszeniem prawa oraz wskazał na sprzeczność zaskarżonych postanowień uchwały i negatywne skutki ich istnienia w obiegu prawnym dla niego.

W odpowiedzi na skargę Gmina W. wniosła o jej odrzucenie z powodu wniesienia skargi po terminie przewidzianym w art. 53 ust. 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Niezależnie od powyższego podniesiono, że zarzuty skarżącego są nieuzasadnione ponieważ przepisy zaskarżonej uchwały nie dotyczą ani lokalu mieszkalnego skarżącego, ani też części wspólnej nieruchomości położonej we W. przy ulicy P.

Postanowieniem z dnia 26 kwietnia 2006r., sygn. akt IV SA/Wr 53/06 Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu odrzucił skargę P. S. na będącą przedmiotem zaskarżenia uchwałę Rady Miejskiej Wrocławia z dnia [...].

Od postanowienia tego została wywiedziona przez pełnomocnika skarżącego skarga kasacyjna, po rozpoznaniu której Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w dniu 5 października 2006 r. uchylił zaskarżone postanowienie z uwagi na błędne ustalenia prawne i faktyczne i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu we Wrocławiu.

Pismami z dnia [...] skarżący skierował również do tutejszego Sądu szereg wniosków dowodowych. I tak, wniósł o dołączenie przez Prezydenta W. do akt sprawy opinii prawnej w przedmiocie oceny prawidłowości projektu umowy o sprawowanie zarządu nieruchomościami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy W., w celu przeprowadzenia dowodu na okoliczność, że zaskarżona uchwała dotyczy także będącego współwłasnością Gminy i osób fizycznych budynku przy ulicy P. oraz właścicieli lokali w nim wyodrębnionych w tym właściciela lokalu nr [...] i ustala system zarządu wspólnotami mieszkaniowymi wykonywany w imieniu Gminy W. przez spółki kapitałowe, utworzone na polecenie Zarządu Miasta W. Wniósł też o przedstawienie przez Zarząd Zasobu Komunalnego dokumentów mających potwierdzić, że zaskarżona uchwała dotyczy także będącego współwłasnością Gminy i osób fizycznych budynku przy ulicy P. oraz właścicieli lokali w nim wyodrębnionych. Domagał się również przedstawienia przez Radę Miejską W. dokumentów znajdujących się w jej posiadaniu, w celu przeprowadzenia z nich dowodu na okoliczność, że zaskarżona uchwała dotyczy powyżej wskazanych podmiotów, a także dołączenia przez Radę do akt sprawy oryginału zwrotnego potwierdzenia odbioru podpisanego przez T. S. w dniu [...], zawierającego adnotację "zwrócić do [...], [...]", celem przeprowadzenia dowodu, stosownie do wskazań Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartych w uzasadnieniu postanowienia z dnia 5 października 2006 r. na okoliczność, że uchwałę nr [...] z dnia [...] Rada Miejska W. doręczyła skarżącemu w dniu [...].

Z kolei, pismem z dnia [...] P. S. uzupełnił swą skargę z dnia [...] wnosząc o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały w całości.

Skarżący podniósł, że wśród przepisów ustaw wskazanych w podstawie prawnej zaskarżonej uchwały tylko art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787 ze zm.) zastrzega dla Rady Miejskiej kompetencje, o których mowa w art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy o samorządzie gminnym.

Przywołany art. 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w sprawach gospodarowania nieruchomościami organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich zarządy. Natomiast art. 25 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyznaje wyłącznie zarządowi gminy kompetencję do gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości, w tym do zorganizowania przetargu na wyłonienie zarządców nieruchomości znajdujących się w komunalnym zasobie mieszkaniowym, w trybie ustawy o zamówieniach publicznych i zawarcia z nimi umów o zarządzanie w myśl przepisów art. 184-189 ustawy z dnia 21 sierpnia 1996 r. o gospodarce nieruchomościami.

Z kolei art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali dotyczy właścicieli lokali tworzących w danej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, którym ta ustawa nakazuje uregulowanie spraw zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej później, w formie aktu notarialnego, określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną. Gmina W., w myśl art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest dotychczasowym właścicielem nieruchomości przy ulicy P. i wraz z pozostałymi właścicielami lokali wyodrębnionych tworzy Wspólnotę Mieszkaniową. Jednocześnie Gmina jest podstawową jednostką organizacyjną samorządu terytorialnego wykonującą zadania publiczne za pośrednictwem organów: stanowiącego i wykonawczego, będących organami władzy publicznej. Ta sama Gmina jest również podmiotem prawa cywilnego: ma osobowość prawną i jako osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie w myśl art. 38 kc. W związku z tym oświadczenie woli w imieniu Gminy składa na wyżej wymienionej umowie Prezydent Miasta (art. 31 ustawy o samorządzie gminnym) i tylko on posiada kompetencje do uzgodnienia jej treści z właścicielami lokali wyodrębnionych, w tym ze skarżącym.

Stosownie do art. 5 ust. 3 ustawy o najmie i dodatkach mieszkaniowych zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz kryteria wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności, określa rada gminy. Sprawy te powinny być poddane kontroli społecznej.

Definicja zasobu mieszkaniowego gminy, o którym mowa w art. 5 ust. 3 wyżej powołanej ustawy została określona w art. 5 ust. 1, stosownie do której lokale stanowiące własność gminy albo komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, bądź pozostające w samoistnym posiadaniu tych podmiotów tworzą mieszkaniowy zasób gminy.

Art. 5 ust. 3 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych jako podstawa prawna został wskazany w uchwale Rady Miejskiej W. Nr [...] z dnia [...] w sprawie zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta W. oraz kryteriów wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności (t.j. na podstawie Obwieszczenia Przewodniczącego Rady Miejskiej W. z dnia [...] – [...] Nr [...], poz. ...). Natomiast przedmiot zaskarżonej uchwały Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] nie ma żadnego związku ze sprawami i kompetencjami Rady Miejskiej

określonymi w treści art. 5 ust. 3 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Uchwała ta ze względu na zawartą w § 1 pkt 1 definicję zasobu mieszkaniowego Miasta jako "obiektów budowlanych lub ich części", a nie "lokali stanowiących własność gminy" według art. 5 ust. 1 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych i w § 1 pkt 5 definicję "zarządu wspólnotą mieszkaniową" wskazuje wprost, że dotyczy nie tylko mienia komunalnego ale także budynków, w których Gmina W. posiada lokale nie wyodrębnione w sensie prawnym, czyli także obiektu budowlanego, tj. budynku przy ulicy P. w którym część lokali została wyodrębniona i sprzedana na rzecz dotychczasowych najemców, a właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości tworzą Wspólnotę Mieszkaniową.

Nadto wskazał na definicję zawartą w § 1 pkt 2 zaskarżonej uchwały oraz przywołał treść art. 25 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżący podniósł również, że Rada Miejska W. nie posiada kompetencji do określenia zasad gospodarowania nieruchomościami bowiem gospodarowanie mieniem komunalnym jest zastrzeżone dla Zarządu Miasta W., w myśl art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o samorządzie terytorialnym. Natomiast art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost stanowi, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd gminy.

Podał, w związku z § 3 pkt 1 zaskarżonej uchwały, że stosownie do art. 33 pkt 2 ustawy o samorządzie gminnym organizację i zasady funkcjonowania urzędu określa regulamin organizacyjny, uchwalony na wniosek zarządu przez radę gminy. Oznacza to, że w zakresie uchwalenia lub zmiany regulaminu prawo inicjatywy uchwałodawczej przysługuje wyłącznie zarządowi gminy. Rada Miejska W. podjęła uchwałę Nr [...] z dnia [...] w sprawie Regulaminu Organizacyjnego Urzędu Miejskiego W. (t.j. ... z 1997r. Nr 1, poz. 15). Regulamin ten został zamieniony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] w sprawie zmiany Regulaminu Organizacyjnego Urzędu Miejskiego W. oraz w sprawie zmiany uchwały Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] w sprawie upoważnienia dyrektorów Zarządów Gospodarki Komunalnej we W. do załatwiania niektórych spraw indywidualnych z zakresu administracji publicznej (... z 1998r. Nr 5, poz. 157) w ten sposób, że m.in. wprowadzono § 48 w brzmieniu "Biuro Polityki Mieszkaniowej".

Skarżący wskazał, że w Regulaminie Organizacyjnym w dacie [...], tj. podejmowania zaskarżonej uchwały nie istniała jednostka organizacyjna Urzędu Miejskiego W. o nazwie "Wydział Polityki Mieszkaniowej". Dodał, iż w § 2 pkt 2 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] w sprawie likwidacji zakładu budżetowego o nazwie Zarząd Gospodarki Komunalnej W. S. M. przyjęto, że po zakończeniu likwidacji, do czasu wejścia w życie uchwały wymienionej w ust. 1, mieszkaniowym zasobem Miasta gospodaruje Zarząd Miasta działając przez pełnomocnika, którym jest Dyrektor Biura Polityki Mieszkaniowej. Tym samym Rada Miejska W. omijając przepis art. 33 pkt 2 ustawy o samorządzie terytorialnym w § 3 ust. 1 zaskarżonej uchwały powołała w Urzędzie Miejskim W. Wydział Polityki Mieszkaniowej i przypisała mu określone kompetencje bez zmiany Regulaminu Organizacyjnego.

Na to rażące naruszenie prawa wskazał już w toku uzgadniania projektów uchwał Przewodniczący Komisji Mieszkalnictwa Rady Miejskiej W.

W nawiązaniu do § 4 pkt 1 uchwały skarżący podał, iż stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd gminy, który w myśl art. 25 ust. 3 sam decyduje o powierzeniu czynności wskazanych w pkt 1-6 art. 23 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządcom nieruchomości, o których mowa w przepisach art. 184-189 tej ustawy (art. 25 ust. 3).

Podjęcie zaskarżonej uchwały bez podstawy prawnej określonej w przepisach ustawy o samorządzie terytorialnym i w przepisach szczególnych ustawy jest rażącym naruszeniem prawa skutkującym jej nieważnością.

Wkraczanie przez Radę Miejską W. w kompetencje Zarządu Miasta W. zastrzeżone art. 11 i art. 25 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości określonych w przepisie § 2, § 3 i § 4 zaskarżonej uchwały, jest także rażącym naruszeniem prawa skutkującym jej nieważnością.

Także modyfikowanie i powtórzenie w § 1 pkt 1-5 tej uchwały prawa powszechnie obowiązującego, tj. art. 5 ust. 3 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, art. 25 ust. 2, art. 185 ust. 1, art. 184 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali prowadzi do jej nieważności. Jest to zgodne z tezami wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z dnia 14 października 1999 r., sygn. akt II SA/Wr 1179/98.

Zarząd Gospodarki Komunalnej W. S. M. został powołany uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] w sprawie utworzenia zakładu budżetowego o nazwie Zarząd Gospodarki Komunalnej W. S. M., jako następcy Dzielnicowego Zarządu Budynków Mieszkalnych W. S. M. Przedmiotem działania Zarządu Gospodarki było m.in. administrowanie wskazanymi przez właściwy organ miasta nieruchomościami komunalnymi, w tym także budynkiem przy ulicy P. z wyodrębnionymi lokalami.

W dniu [...] pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ulicy P. reprezentowaną przez skarżącego, a Gminą W. działającą przez Zarząd Gospodarki Komunalnej W. S. M., zwaną Zarządcą, została zawarta umowa o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Umowy o treści tej samej zostały zawarte także z pozostałymi trzema właścicielami lokali wyodrębnionych w tym budynku. Umowa ta jednak była zbędna i została narzucona przez Gminę W.

Zarząd Miasta W. uchwałą Nr [...] z dnia [...] nadał nowy statut Zarządowi Gospodarki Komunalnej W. S. M. W Statucie tym zapisano m.in., że przedmiotem jego działania jest obsługa budynków komunalnych oraz nieruchomości wspólnych w zakresie wynikającym z przepisów prawa i potrzeb eksploatacyjnych (§ 8 pkt 3), a także wykonywanie funkcji w pkt 1-3 także w zakresie administracji zleconej przez innych właścicieli mieszkań, budynków i terenów, co także dotyczyło właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku przy ulicy P.

Natomiast w Regulaminie Organizacyjnym Zarządu Gospodarki Komunalnej W. S. M. zatwierdzonym w dniu [...] zapisano w § 31 ust. 2, że w zakresie stosowania ustawy o własności lokali BGM realizuje następujące zadania: m.in. zwołuje zebrania właścicieli lokali w ramach danych wspólnot mieszkaniowych, reprezentuje interesy Gminy na zebraniach wspólnot mieszkaniowych, prowadzi zarząd nieruchomościami wspólnymi.

W dniu 20 lutego 1997 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. Nr 9, poz. 43), która w myśl art. 1 ust. 2 zabraniała Gminie W. dalszego sprawowania zarządu nieruchomościami wspólnymi na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy o własności lokali. W związku z tym Gmina postanowiła, że w miejsce dotychczasowych postanowień umowy z dnia [...] będą miały zastosowanie postanowienia uchwały w sprawie wyboru Zarządu, określenia zasad jego działania oraz upoważnienia go do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd wraz z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali.

Skarżący podniósł również, że wykonując zaskarżoną uchwałę na podstawie § 3 ust. 2 pkt 9 w dniu [...] Dyrektor Wydziału Polityki Mieszkaniowej działający na podstawie pełnomocnictwa w formie uchwały Nr [...] Zarządu Miasta W. z dnia [...] ogłosił konkurs na wyłonienie zarządców, którzy

przyjmą do obsługi nieruchomości wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu Gminy. Z pkt [...] Regulaminu tego konkursu wynika, że przedmiotem zarządzania będą nieruchomości wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu Gminy W. - w myśl definicji z §1 pkt 1 zaskarżonej uchwały - podzielone na "pakiety lokalowe odpowiadające swoim obszarem terenom obsługiwanym przez [...] i [...]"- Tym samym budynek przy ulicy P. został zaliczony do pakietu lokalowego na obszarze działania ZGK S. M. [...]. Uczestnikiem Konkursu może być wyłącznie podmiot, jaki m.in. jest wyłącznie spółką kapitałową, której udziałowcami są wyłącznie pracownicy [...]" (pkt ... ppkt ...), czyli m.in. Spółka A.

Spółka A złożyła ofertę na zarządzanie nieruchomościami usytuowanymi na terenie działania ZGK S. M. [...], dołączając m.in. analizę działalności przedsiębiorstwa, w której wskazała, iż powstała w celu realizacji Uchwały Zarządu Miasta W. Nr [...] z dnia [...] w sprawie rozdziału kompetencji właścicielskich i zarządzających. Wskazała też, że Spółka obejmuje zarządzaniem nieruchomości usytuowane we W. w dzielnicy S. M., na terenie byłego [...] obejmujący także nieruchomości wspólne, a zatem i budynek przy ulicy P.

W związku z powyższym pomiędzy Gminą W. a Spółką A został zawarta w dniu [...] umowa o współpracę określająca zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy. Stosownie do jej postanowień Spółka weszła w posiadanie danych właścicieli lokali wyodrębnionych, całej dokumentacji finansowej i technicznej i tzw. indywidualnych teczek lokali zawierających różne dane osobowe. Dotyczy to także właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku przy ulicy P., również jak wskazał P. S.

W wykonaniu § 4 zaskarżonej uchwały Zarząd Miasta W. podjął uchwałę Nr [...] z dnia [...] w sprawie przyjęcia wzoru umowy o sprawowanie zarządu nieruchomościami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy W. Według projektu umowy w jej § 1 pkt 1 przyjęto, że pod pojęciem administrowanie rozumie się także "wykonywanie zarządu wspólnotami mieszkaniowymi w imieniu Zleceniodawcy". Administrowanie to, w myśl § 3 pkt 1 i 2, Zleceniodawca powierza Zleceniobiorcy. Nadto w § 1 pkt 10 przyjęto definicję mieszkańców jako najemców lokali komunalnych i właścicieli lokali, a w pkt 17, że przez powierzchnię obsługiwanych zasobów rozumie się powierzchnię lokali mieszkalnych. Natomiast w § 29 projektu umowy przyjęto m.in., że Zleceniodawca zobowiązany jest do wykonywania w imieniu Gminy zarządu wspólnotami mieszkaniowymi oraz do zarządzania nieruchomościami wspólnymi należącymi do wspólnot mieszkaniowych. Z kolei w załączniku nr [...] do umowy wskazano "Zasób przyjęty do obsługi przez Zleceniobiorcę" zawierający informacje o strukturze własnościowej lokali. Ten załącznik do umowy sporządzonej zgodnie z § 4 ust. 1, 2 i 5 zaskarżonej uchwały potwierdza, że definicja z § 1 pkt 1 tej uchwały w zasób mieszkaniowy Miasta zalicza lokale będące własnością Gminy i lokale prywatne. Skoro tak, to zaskarżona uchwała także dotyczy budynku przy ulicy P. i wyodrębnionego w nim lokalu prywatnego nr [...] należącego do skarżącego.

Podsumowując P. S. wskazał, że zlecenie wykonywania zarządu wspólnotami mieszkaniowymi przez Gminę W. spółkom kapitałowym nie ma podstawy prawnej w obowiązującym powszechnie prawie, w tym ustawie o własności lokali.

Nadto na rozprawie w dniu skarżący oświadczył, że swój interes prawny naruszony zaskarżoną uchwałą wywodzi z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w związku z jej art. 6.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Skarżący oparł ją na art.101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. tekst jednolity z 2001 r., Nr 142, poz. 1591 ze zm.).

§ 1 tego artykułu stanowi "Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostało naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętym przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego".

Z przepisu powyższego wynika, że legitymację do wniesienia skargi oparto na kryteriach interesu prawnego. Oznacza to, że ze skargą może wystąpić podmiot, który wykaże związek między chronionym przez przepisy prawa materialnego interesem prawnym a aktem lub czynnością organu administracji publicznej.

Ponadto z powyższego przepisu wynika, że zaskarżenie musi dotyczyć sprawy z zakresu administracji publicznej, zaś wniesienie skargi musi poprzedzać wezwanie do usunięcia naruszenia prawa.

Obowiązkiem Sądu w pierwszej kolejności, jest zbadanie czy skarżący spełnia przesłanki wymienione w art. 101 § 1 ustawy o samorządzie gminnym.

Zatem czy posiada legitymację do wniesienia skargi, czy jego interes prawny lub uprawnienia zostały naruszone zaskarżoną uchwałą.

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, iż interes prawny skarżącego, do którego odnosi się art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym musi wynikać z normy prawa materialnego kształtującej sytuację prawną wnoszącego skargę.

Podkreśla się przede wszystkim bezpośredniość, konkretność i realny charakter interesu prawnego strony, ukształtowanego aktem stosowania prawa materialnego.

/ W. Chróścielewski wszczęcie postępowania administracyjnego PiP 2004, nr 3, s. 63, K. Bandarzewski, P.Chmielnicki – i inni, Komentarz s. 580-589, wyrok NSA z dnia 23.11.2005 OSK 115/05, wyrok NSA z 22.02.2006 II OSV – 1127/05, wyrok WSA w Białymstoku z 04.05.2006, II SA BK 763/05, wyrok NSA z 3.09.2004 OSK 476/04, wyrok NSA z 4.02.2005 OSK 1563/04/.

Na rozprawie w dniu [...] pełnomocnik reprezentujący skarżącego oświadczył, że skarżący wywodzi interes prawny naruszony zaskarżoną uchwałą z art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali w związku z art. 6 tejże ustawy.

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. ( Dz. U. Nr 85, poz. 388, ze zm.), w art. 18 ust. 1 mówi " Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej" .

Art. 6 tej ustawy brzmi: "Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana".

Przede wszystkim należy sformułować uwagę ogólną, mającą podstawowe znaczenia dla rozpoznania wniesionej skargi.

Zakwestionowana uchwała Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] jak wskazuje jej tytuł dotyczy określenia zasad gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu mieszkaniowego Miasta, rozdziału kompetencji właścicielskich i zarządzających oraz przekazania zadań niezwiązanych z gospodarowaniem zasobem mieszkaniowym wykonywanych dotychczas przez Zarządy Gospodarki Komunalnej. Zatem dotyczy ona tylko i wyłącznie nieruchomości stanowiących własność Miasta lub komunalnych osób prawnych albo spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem Miasta, bądź pozostających w samoistnym posiadaniu tych podmiotów – i nie odnosi się do praw i obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej oraz lokali stanowiących własność członków wspólnoty – poza oczywiście członkiem jakim jest Miasto. Uchwała reguluje kwestie władania i zarządzania nieruchomościami Miasta – co zgodnie z prawem własności należy do każdego właściciela.

Analizowana uchwała tylko w dwóch punktach odnosi się do wspólnoty mieszkaniowej – w § 1 pkt 5, który zawiera definicję zarządu wspólnotę mieszkaniową, przez co jak stanowi w tej części uchwała "należy rozumieć sposób zarządzania nieruchomością wspólną należącą do wspólnoty mieszkaniowej. Może być powierzony osobie fizycznej lub prawnej przez właścicieli nieruchomości w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w umowie zawartej w formie aktu notarialnego" – oraz w § 3 ust. 2 pkt 4. Ten ostatni przepis mówi, iż " Do kompetencji właścicielskich zalicza się w szczególności reprezentację interesów Miasta, jako właściciela we wspólnotach mieszkaniowych".

Oba powołane zapisy skarżący wymienia jako naruszające jego prawa, określone w art. 18 ust. 1 i art. 6 ustawy o własności lokali.

Tymczasem § 1 pkt 5 uchwały nie kreuje żadnych praw, czy obowiązków dla "Miasta" powtarza postanowienia powołanego art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Również § 3 ust. 2 pkt 4 uchwały nie wpływa na sytuację prawną skarżącego, w tej części powierza bowiem reprezentację interesów Miasta w ramach wspólnoty Dyrektorowi Wydziału Polityki Mieszkaniowej.

To kto reprezentuje Miasto, jako właściciela w ramach wspólnoty mieszkaniowej w żaden sposób nie wpływa na sytuację skarżącego – jako członka wspólnoty.

Oczywistym jest i w ramach niniejszego postępowania zbędne jest szersze omawianie, że w ramach wspólnoty- o czym stanowi choćby powołany art. 6 ustawy o własności lokali, Miasto jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, na takich prawach jak i pozostali członkowie.

Pozostałe postanowienie uchwały Nr [...] zakwestionowane przez skarżącego w ogóle nie dotyczą i w żaden sposób nie łączą się z ustawą o własności lokali. Dotyczą nieruchomości wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego Miasta.

§ 4 ust 1 w zakwestionowanej części stanowi, że kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomościami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Miasta zostaną powierzone zarządcom,

ust. 2 W ramach czynności określonych w ust. 1 zostaną zlecone następujące zadania: ( ...)

4) wykonywanie czynności prawnych w imieniu Miasta, związanych z obsługą najemców, na podstawie odrębnych pełnomocnictw udzielanych przez Zarząd Miasta,

5) zawieranie umów o dostawę mediów i usług komunalnych dla użytkowników nieruchomości.

Również § 2 ust. 2 uchwały dotyczy nieruchomości wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego Miasta. Mówi on że, nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu mieszkaniowego Miasta gospodaruje zarząd Miasta jako reprezentant właściciela opierając się na następujących zasadach : ( ...)

6) tworzenia i rozwoju rynku zarządców nieruchomości.

Uprawnienia zarządu Miasta, o których mowa w § 2 i § 4 omawianej uchwały wywodzą się z art. 25 w związku z art. 23 ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. 115, poz. 741 ze zm.) .

W brzemieniu obowiązującym w dniu podjęcia spornej uchwały, to jest [...], art. 25 stanowił, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd gminy, a gospodarowanie zasobami polega w szczególności na wykonywaniu czynności o, których mowa w art. 23 ust 1, a ponadto na przygotowaniu opracowań geodezyjno- prawnych, projektowych, dokonywania podziałów oraz scaleń i podziału nieruchomości, a także wyposażeniu ich w miarę możliwości w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Przepis ten, jak wynika z powołanej jego treści, wymienia uprawnienia zarządu gminy – jest to katalog niezamknięty o czym świadczy słowo " w szczególności". Ponadto przepis ten w ust. 3 daje możliwość powierzenia wykonywania czynności wymienionych w ust. 2 tegoż przepisu zarządcom nieruchomości. Niewątpliwie ust.3 stanowi delegację ustawową do podjęcia decyzji – uchwały, przez właściwy organ w przedmiocie powierzenia zarządcom nieruchomości czynności określonych w ustawie.

Rozważania te zostały podjęte na skutek zarzutów zawartych w piśmie skarżącego z dnia [...], w których kwestionuje, rozszerzając zarzuty skargi, kompetencje i zakres działania organów Miasta.

Wymienione wyżej postanowienia uchwały a także § 1 tej uchwały nie naruszają również postanowień art. 4, art. 26 i art. 40 ustawy o własności lokali ( Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) nie regulują bowiem kwestii wymienionych w tych przepisach.

Art. 4 określa uprawnienia i obowiązki dotychczasowego właściciela nieruchomości i właścicieli lokali wyodrębnionych, art. 26 stanowi o uprawnieniach każdego właściciela do ustanowienia zarządcy przymusowego. Art. 40 ust 1 jako przepis o charakterze porządkowo - przejściowym określa jakie czynności powinien podjąć dotychczas zarządzający, stanowiąc w ust. 2, że do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o których mowa w ust 1 stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.

Uprawnieniom, zagwarantowanym właścicielom lokali w art. 6 i 18 ustawy o własności lokali nie uchybiają również postanowienia zawarte w § 1 pkt 1- 4 uchwały; zawierają one definicję użytych w uchwale pojęć.

W swojej treści powołują postanowienia art. 5 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszalnych i dodatkach mieszkaniowych ( Dz. U z 1998 r., Nr 120, poz. 787) –

( § 1 ust 1 uchwały), art. 184, 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( § 1 ust 3-4 uchwały).

Nie stanowi również naruszenia praw skarżącego określonych w art. 6 i 18 ustawy o własności lokali – zapis ust 2 § 1 uchwały mówiący w jaki sposób Miasto gospodaruje nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu mieszkaniowego.

Skarżący nie wskazał na czym polega naruszenie pozostałych powołanych w skardze przepisów .

Art. 5 ust 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych jak wskazano wyżej został powtórzony w § 1 ust 1 uchwały z tą zmianą że dodano iż za zasób mieszkalny Miasta należy rozumieć również obiekty budowlane lub ich części .

Są to oczywistości, które nie mają żadnego wpływu na treść uprawnień i obowiązków skarżącego statuowanych przepisami art. 6 i 18 ustawy o własności lokali.

W związku z omawianiem art. 5 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych należy również przywołać ust. 3 tego przepisu, a to w związku z wyartykułowanym przez skarżącego zarzutem braku podstawy prawnej, delegacji, do uchwalenia zaskarżonej uchwały. Stanowi on: zasady gospodarowania mieszkalnego zasobami gminy oraz kryterium wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawarte w pierwszej kolejności określa rada gminy.

Niewątpliwie w przepisie tym podobnie jak we wcześniej wymienionym art. 25 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami – zawarta jest delegacja – w tym konkretnie przepisie dotycząca określenia przez radę gminy między innymi zasad gospodarowania zasobem gminy, o czym między innymi stanowi omawiana uchwała.

Odnosząc się do dalszych zarzutów skargi Sąd nie stwierdza aby uchwała naruszała postanowienia art. 6 i 18 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym ( Dz. U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.). Poza tym ustawa ta nie zawiera powołanych skardze przepisów art. 184 i 185.

Sąd nie dopatrzył się również naruszenia art. 5 ust 2 i art. 4 ustawy z 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym o ochronie interesów konsumentów

( Dz. U. z 1999 r, Nr 52, poz. 547) i art. 1 ustawy o własności gospodarczej.

Mając na uwadze wcześniejsze wywody należy, uznać, że nietrafne są zarzuty dotyczące naruszenia art. 2, art. 87, art. 93, a także art. 64 ust 1 i art. 31 Konstytucji, wymienione postanowienia zaskarżonej uchwały nie godzą w prawa skarżącego nadane w podstawowym akcie prawnym jakim jest Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej .

Reasumując wskazać należy iż, stwierdzenie braku naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia musi powodować skutek w postaci oddalenia skargi, ( art. 101 ust 1 ustawy o samorządzie gminnym).

To stwierdzenie powoduje dalszy skutek, a mianowicie taki, że skarżący nie jest osobą uprawnioną do podnoszenia zarzutu sprzeczności uchwały z prawem. Uprawnienia wynikające z art. 101 ust 1 ustawy o samorządzie gminy nie mają charakteru actio popularis;

( wyrok NSA z dnia 14.03.2002 II SA 2503/01/ wyrok NSA z 13.12.1999 r. IV SA 872/99).

W ocenie Sądu stwierdzenie braku legitymacji, do wniesienia skargi wyklucza możliwość zastosowania art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1207, ze zm.).

Sąd we wskazanej sytuacji nie ma uprawnienia do rozstrzygnięcia w granicach danej sprawy, czyli o tym przypadku rozważenia kwestii sprzeczności z prawem określonych zapisów uchwały w tym między innymi naruszenia zasad techniki prawodawczej (MP nr 144, poz. 310).

Nie mogą być zatem przedmiotem oceny sądu zawarte w piśmie skarżącego z dnia [...] – zarzuty dotyczące naruszenia prawa. Stwierdzony brak legitymacji powoduje, że Sąd nie działa z urzędu , strona, która zainicjowała sprawę nie posiada uprawnień do jej dalszego toczenia.

Sąd dokonał oceny legitymacji skarżącego do wniesienia skargi- po ustaleniu, że skarżący po wezwaniu Rady Miejskiej do usunięcia naruszenia prawa otrzymał odpowiedź na wezwanie w formie uchwały Nr [...], w której nie uwzględniła wezwania P. S. Uchwała ta została doręczona skarżącemu w dniu [...] - co potwierdza organ a przede wszystkim zwrotne potwierdzenie odbioru dołączone do karty [...] akt sprawy.

W tych warunkach skarga wniesiona przez P. S. w dniu [...] jest skargą wniesioną w terminie określonym w art. 53 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi .

Na marginesie sprawy należy jeszcze wyjaśnić, że w oparciu o art. 106 § 3 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd nie miał podstaw do uwzględnienia wniosków dowodowych zawartych w pismach skarżącego z dnia [...] a i [...].

Zgodnie z tym przepisem Sąd może przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości. Wniosek o dopuszczenie dowodu w opinii prawnej J. K. i dowodów wskazanych w tych pismach opierał się na tezie, że zaskarżona uchwała dotyczy również budynku przy ul. P. we W. i właścicieli lokali w nim wyodrębnionych i ustala system zarządu wspólnotami mieszkaniowymi w imieniu gminy W. i sprowadzał się on w istocie do wykazania w jaki sposób " Miasto" interpretuje treść uchwały. Taki dowód Sąd po myśli powołanego art. 106 § 3 u.p.p.s.a nie może dopuścić, nie ma on istotnego znaczenia dla sprawy. Obowiązkiem Sądu było przede wszystkich ustalenia istnienia przesłanek wynikających z art. 101 ustawy o samorządzie gminnym otwierających możliwość prowadzenia postępowania.

Wymieniony przepis nie daje też podstaw do dopuszczenia w postępowaniu sądowo-administracyjnym dowodu z dokumentu, który ,ma charakter opinii.

( wyrok składa się z 7 sędziów NSA z 25 września 2000r., I SA 1/00 ONSA – 2001 r., nr 1, poz. 1).

Ostatnia uwaga, którą Sąd zamieszcza to stwierdzenie, że prawa i obowiązki właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową regulują przede wszystkim przepisy ustawy z 24.06.1999 r. o własności lokali ( Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) - jako lex specjalis. W pozostałych nieuregulowanych w tej ustawie sprawach mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego.

Mając powyższe na uwadze w oparciu o art. 151 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 101 ustawy o samorządzie gminnym należało orzec jak wyżej.