Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 10/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-03-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Sędziowie sędzia WSA Piotr Korzeniowski, sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2014 r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] października 2013 r., nr: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 127 § 2 i 17 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej K.p.a.) oraz art. 1 i 2 ustawy z 12 października 1994 r o samorządowych kolegiach odwoławczych (D.U. z 2001 r., Nr. 79, poz. 856 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania E. P., dalej skarżąca, od decyzji Burmistrza Miasta L. [...] z [...] czerwca 2013 r. odmawiającej ustalenia na rzecz skarżącej warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku letniskowego na działce o nr ew. [...], położonej w K., gmina L., na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższa decyzja była wynikiem następujących ustaleń i ocen prawnych organów.

Przedmiotowa inwestycja, zgodnie z obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy L. zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Nr [...] z [...] marca 1993r. (Dz.Urz. Woj. [...] z [...].08.1993) znajduje się na terenie rolnym. Położona jest w K. na gruntach klasy RIIIb-3327m2, RIVa – 259m2, Ws1V-860 m2. Grunty klasy IV nie podlegają przepisom ustawy z 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2004, Nr. 121, poz. 1266 ze zm, tj.j. Dz.U.2013.1205) natomiast grunty klasy III, zgodnie z art. 7 ust. 2 tej ustawy wymagają zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze.

Organ I instancji wyznaczał obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej niż 50 m. Szerokość frontu działki wynosi 29 m. a więc zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), dalej Rozporządzenie, szerokość obszaru analizowanego wynosi nie mniej nie mniej niż 87 m.

Organ I instancji zwiększył obszar analizowany na północny zachód od wnioskowanej działki obejmując swym zaciągiem budynki zlokalizowane na działkach nr ew. [...] i [...] (zgodnie z orzeczeniem SKO). Uznał, jednak, że istniejąca zabudowa na tych działkach nie pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, ponieważ inwestycja ma polegać na budowie domu letniskowego a nie siedliska gospodarstwa rolnego.

Organ stwierdził, że działka [...] leży na obszarze rolnym i rozszerzenie obszaru analizowanego w pozostałych kierunkach byłoby nieuzasadnione a wyniki analizy byłyby tożsame.

Granice analizy od strony południowej wyznaczono w odległości ok. 220 m na działce nr [...]. Działka ta jest zabudowana [...] z zespołem opiekuńczym lecz nie jest to budynek pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Pozostały obszar od południowej strony obszaru analizowanego aż do ulicy [...] jest niezabudowany i ma charakter rolny. Poniżej tej ulicy znajdują się budynki mieszkalne jednak w odległości ponad 330 m od działki inwestycyjnej. Tak znaczne powiększenie obszaru analizowanego o tę zabudowę byłoby niezgodne z § 3 ust. 1-2 Rozporządzenia, gdyż znacznie powiększony obszar analizowany nie tworzyłby urbanistycznej całości. Od strony zachodniej obszar analizowany został wyznaczony na zachodniej granicy działki [...], od strony północnej na ulicy [...], od wschodu na wschodniej granicy działek [...],[...],[...] (do ul. [...] – odległość ok 420 m od wnioskowanej działki – brak jakiejkolwiek zabudowy). Organ I instancji uznał, że na tak wyznaczonym obszarze nie występuje zabudowa letniskowa i stwierdził brak zabudowań mogących służyć jako podstawa do określenia parametrów dla nowej zabudowy. Poza tym, ponieważ na działce występują grunty klasy III, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 121, poz.1266 z 2004r, ze zm.), ok 95% działki pozbawione jest możliwości zabudowy, ponieważ część działki (860m2) stanowi wody stojące Jeziora Kiełpińskiego.

Na skutek odwołania skarżącej organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Wskazał, że:

1. Grunty klasy III, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wymagają zgody na przeznaczenie ich na cele nierolnicze. Pozostałe grunty tej zgody nie wymagają.

2. Wyznaczony obszar analizowany przekracza 3krotność frontu działki inwestycyjnej. Teren w większości jest niezabudowany a występująca zabudowa to zabudowa zagrodowa. W obszarze analizowanym zlokalizowane są 2 budynki zabudowy siedliskowej, zaś pozostały obszar wykorzystywany jest rolniczo.

3. W analizowanej sprawie nie występuje zabudowa mogąca służyć jako podstawa do określenia parametrów nowej zabudowy, dlatego powiększanie obszaru analizowanego o kolejne nieruchomości budynkowe byłoby sprzeczne z ustawą p.z.p. oraz Rozporządzeniem.

4. Rozporządzenie określa jedynie minimalne granice obszaru analizowanego, nie określa figury geometrycznej, która odzwierciedlałaby ten obszar na mapie. Organ II instancji uznał, że wyznaczenie w formie wielokąta obszaru analizowanego i przeprowadzona analiza w zakresie funkcji jest prawidłowa. W obszarze analizowanym zlokalizowane są 2 budynki zabudowy siedliskowej a cały obszar analizowany wykorzystywany jest na cele rolnicze.

5. Powołując się na art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. i § 2 pkt 2 i 3 Rozporządzenia organ II instancji wskazał, że aby ustalić warunki zabudowy dla określonej inwestycji musi istnieć co najmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu tak aby dostosować nową inwestycję do istniejących na tym terenie standardów (zasada dobrego sąsiedztwa). Zasada ta oznacza konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Jeżeli więc dany teren wykorzystywany jest wyłącznie rolniczo a istniejąca zabudowa to wyłącznie zabudowa zagrodowa, powiązana funkcjonalnie z istniejącym sposobem zagospodarowania terenu, to planowana inwestycja polegająca na realizacji budynku letniskowego sprzeczna jest z funkcją obszaru i dlatego nie może być zrealizowana, gdyż oznacza zmianę dotychczasowej funkcji i sposobu wykorzystania z funkcji rolniczej na rekreacyjną.

6. Odnosząc się do zarzutów odwołania (że w sąsiedztwie realizowane są inwestycje), organ stwierdził, że każda decyzja administracyjna ma charakter indywidualny a decyzja ta nie jest aktem prawa lokalnego.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wywiodła skarżąca zaskarżając decyzje obu organów, wnosząc o ich uchylenie do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu zarzuciła:

1. wydanie decyzji przez ten sam skład co decyzji poprzedzających nr [...],[...],[...],[...];

2. dokonanie wadliwych ustaleń faktycznych poprzez przyjęcie, że grunty we wsi K. są gruntami rolnymi, podczas gdy na analizowanym terenie w zasadzie nie jest prowadzona produkcja rolna i dominują ugory. Zmienił się charakter wsi K. z rolniczego na mieszkaniowy. Skarżąca nie ma możliwości zrealizowania na terenie stanowiącym jej własność inwestycji, co stanowi o ograniczeniu jej praw.

3. niespójność rozstrzygnięć organów w zakresie podstaw do odmowy zabudowy (kolizja z przyszłą funkcją zabudowy albo wprowadzenie nowej zabudowy, obcej jakościowo w terenie rolniczym podczas gdy w tym terenie są domy mieszkaniowe i letniskowe).

4. bezpodstawną odmowę wydania warunków zabudowy, co uniemożliwia skarżącej wykonywanie przysługujących jej uprawnień do zabudowy nieruchomości, którą otrzymała od swej matki.

Skarżąca złożyła pismo uzupełniające z 10 marca 2014 r. w którym wyjaśniła, że jej działka o nr ew [...] położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie działki [...] należącej do P. stykając się z gruntami pod wodami prywatnego jeziora. Ponieważ grunty klasy III nie przekraczają 0,5 ha nie jest wymagana zgoda na zmianą ich przeznaczenia. Dojazd do działki jest drogą nr [...] na, na długości 400 m od [...], która jest łącznikiem z ulicą [...] i [...]. Planowana inwestycja pasuje do istniejącej na działce [...] zabudowy. Wskazała, że w analizie pominięto posadowienie na działce [...] transformatora, który umożliwi zasilenie działki w energię elektryczną. Zdaniem skarżącej do analizy powinien być wzięty pod uwagę większy obszar tj. o długości 1150 m.b. i szerokości ok. 600 m – do samego jeziora i dopiero wtedy analiza byłaby rzetelna.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji administracyjnej. Ocenie podlega konkretna sprawa, rozpoznawana wcześniej przez organ administracji publicznej, pod kątem prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa i trafności rozstrzygnięcia.

Kompetencje sądu administracyjnego nakładają na niego obowiązek oceny przebiegu postępowania administracyjnego i to zarówno czynności podejmowanych w toku tego postępowania jak i treści i podstaw wydanej decyzji administracyjnej. Działanie sądu ma bowiem na celu ewentualne wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji czy postanowienia, które w jakikolwiek sposób naruszałyby obowiązujące prawo. (por. wyrok NSA Warszawa z 20 stycznia 2010 r. I GSK 982/08 LEX nr 594803).

Oceniając zgodność z prawem decyzji SKO w W. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, ze decyzja nie narusza prawa w stopniu mogącym skutkować koniecznością jej uchylenia.

Przedmiotowa inwestycja była przedmiotem wcześniejszych decyzji organów: decyzji Burmistrza L. z [...] czerwca 2011 r.nr [...] i uchylającej ją decyzji SKO w W. z [...] marca 2012 r. nr. [...] kolejnej decyzji Burmistrza L. z [...] lipca 2012 r., nr [...], następnie uchylonej decyzją SKO z [...] stycznia 2012r., nr [...]. Wszystkie decyzje I instancyjne były decyzjami odmownymi.

Ostatnią z nich jest decyzja Burmistrza L. nr. [...] r. z [...] czerwca 2013r.

Decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z kilku decyzji, wydawanych w procesie inwestycyjnym. Jest to decyzja o charakterze ogólnym i wstępnym. Nie przesądza o możliwości prowadzenia konkretnej inwestycji. Określa czy w danym miejscu może być prowadzona jakakolwiek inwestycja. Jest to decyzja zastępująca na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznacza tylko określony teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem tego rodzaju postępowania jest ocena przez wyspecjalizowany organ czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna a jeżeli tak to ustala podstawowe granice tego dopuszczenia. Organ ocenia więc czy zostały spełnione przesłanki o jakich mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p. i Rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz.1588), dalej Rozporządzenie. Wydając decyzję organ działa co prawda w granicach uznania administracyjnego jednakże ocena ta nie może być dowolna a wydanie decyzji negatywnej jest możliwe tylko wtedy gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek wynikających ze skonkretyzowanej normy prawnej.

Z art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p. wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w razie łącznego spełnienia następujących warunków:

-co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu , w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania teren;

-teren ma dostęp do drogi publicznej;

-istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu wystarczające do planowanego zamierzenia inwestycyjnego;

-teren nie wymaga dokonywania zmiany przeznaczenia gruntów;

-decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przy podejmowaniu decyzji o sposobie zagospodarowania przestrzennego, działając zgodnie z zasadą "dobrego sąsiedztwa" należy mieć na względzie przede wszystkim to, że nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej terenu, w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, linii zabudowy, jej intensywności (por. wyrok WSA w Poznaniu z 11 kwietnia 2012 r., IV SA/Po 44/12, LEX nr 1139619). Służy temu dokonanie przez organ (urbanistę) szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich a następnie ustalenie parametrów nowej zabudowy, zgodnie z art. 61 ustawy o p.z.p. i Rozporządzeniem. Jak słusznie wskazał organ a wcześniej SKO w decyzji z [...] marca 2012 r. [...], wyznaczenie obszaru analizowanego nie może być dowolne. Obszar powinien stanowić urbanistyczną całość, uwzględniać specyfikę obszaru w zakresie funkcji i rodzaju zabudowy. Chodzi bowiem o to aby wprowadzony nowy element urbanistyczny nie był sprzeczny z istniejącym na tym terenie i nie zachwiał czy też zburzył panującego tam ładu przestrzennego.

Obowiązkiem organu jest w pierwszej kolejności dokonanie szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich (analiza urbanistyczna). Dopiero na tej podstawie organ może wydać decyzję pozytywną, o ile wniosek inwestora będzie spełniał inne wymagane przepisami prawa parametry a planowana inwestycja będzie tym parametrom odpowiadać.

Planowana inwestycja musi spełniać m.in. warunek w zakresie kontynuacji funkcji, który należy rozumieć w ten sposób, że tylko wówczas gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić uzasadnione jest stwierdzenie że warunek ten nie jest spełniony. Wymogi te wynikają z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 p.z.p. Wydane decyzji jest możliwe przy łącznym spełnieniu wymienionych w tym przepisie warunków, co znaczy, że nie spełnienie któregokolwiek z nich pozbawia inwestora możliwości uzyskania pozytywnej decyzji, bez badania pozostałych przesłanek określonych w tym przepisie.

Jak wynik z analizy teren objęty analizą jest wykorzystywany jako teren rolniczy z zabudową zagrodową, która co do zasady służy prowadzonemu gospodarstwu rolnemu. Świadczą o tym rodzaj gruntów R, klasy III i IV i rodzaj zabudowy. Zabudowa zagrodowa znajduje się na działkach o nr ew. [...] i [...]. Ponadto na działce o nr ew. [...] objętej częściowo analizą w części znajduje się [...]. Organ w tym przypadku uznał, że obiekty te nie są tożsame pod względem funkcji z projektowanym domem letniskowym.

Z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. wynika, że jednym z warunków dla uzyskania pozytywnej decyzji jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ w tym wypadku stwierdził, że inwestycja miałaby być zlokalizowana na terenie rolniczym w zasadzie niezabudowanym. Ustalił, że tylko na 2 działkach położonych w znacznej odległości, na działkach o nr ew. [...] i [...] znajdują się budynki ale o charakterze zabudowy zagrodowej a zatem nie ma możliwości określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Dlatego budynki te nie mogą być przedmiotem analizy w zakresie funkcji.

Ustalenia organu w tym zakresie są prawidłowe i wynikają przede wszystkim ze znajdującej się w aktach mapy z zaznaczonym na żółto obszarem analizowanym. Z mapy tej wynika także, że przy tej samej drodze nr [...] w ogóle nie ma zabudowań na podstawie których możnaby określić wymagania dotyczące nowej zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p.). Działki o nr. ew. [...] i [...] nie są działkami do których dostęp jest z tej samej drogi co do działki skarżącej. Do działki skarżącej dostęp jest z drogi [...] natomiast do obu wyżej wymienionych działek albo od ulicy [...] albo drogi bez oznaczenia ([...]). Z kolei działka o nr ew. [...] położona jest w odległości ok 220 m od działki inwestycyjnej, co przy szerokości frontu 29 m stanowi nie trzykrotność ale 7,5 krotność szerokości frontu. Rozszerzenie terenu analizowanego o tak dużą odległość, tylko dlatego, że dopiero w takiej odległości usytuowany jest budynek jest sprzeczne z § 3 pkt 2 Rozporządzenia. Zważyć należy, że ustalenie zakresu powierzchniowego obszaru analizowanego ma m.in. na celu stworzenie na danym terenie pewnej całości urbanistycznej i ładu przestrzennego, rozumianego zgodnie z art. 1 pkt 1 p.z.p. Pod pojęciem tym mieści się forma ukształtowania przestrzeni, która tworzy "harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe". Mówiąc prościej, służy ona temu aby nie powstał na danym terenie chaos planistyczny i aby projektowana zabudowa tworzyła spójny obszar urbanistyczno-architektoniczny. W ocenie Sądu organ w tym wypadku prawidłowo uznał, że położony w odległości ok 220 m od planowanej inwestycji [...] nie jest nawet podobny pod względem funkcji z proponowanym domem letniskowym skarżącej a parametry domu opiekuńczego nie pozwalają na wyznaczenie parametrów nowej zabudowy.

Inwestycja nie mieści się także w dyspozycji art. 61 ust. 1 pkt 4 p.z.p. ponieważ wniosek nie dotyczy zabudowy zagrodowej.

Ostatecznie zatem uwzględnienie wniosku byłoby sprzeczne z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. oraz § 3 ust. 1 w zw. z § 2 pkt 2 Rozporządzenia. Powstała zabudowa byłaby zabudową zupełnie nową. Brak jest powiązania pomiędzy sposobem wykorzystywania gruntów i budynku w obszarze analizowanym a proponowaną przez skarżącą inwestycją. Nie stanowi także o spełnieniu parametru kontynuacji funkcji.

Posługując się definicją "funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu" zawartą w § 2 pkt 2 Rozporządzenia jako "sposobu użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodnego z przepisami odrębnymi", WSA uznał, że organy w sposób prawidłowy ustaliły, że na skutek tej inwestycji dojdzie do zmiany funkcji z terenu przeznaczonego do produkcji rolnej na teren rekreacyjny. Brak w terenie budynków dostępnych z tej samej drogi z której korzystałaby skarżąca uniemożliwia ustalenie niezbędnych parametrów zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów skargi wskazać należy, że przedmiotem oceny WSA była konkretna decyzja organu i sposób prowadzenia postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie decyzji. Sąd nie ma kompetencji do oceny zgodności z prawem decyzji, które zostały uchylone przez SKO a więc zostały wyeliminowane z obrotu prawnego. Ponadto, wbrew temu co wywodzi skarżąca, nie ma przeszkód do tego aby SKO w podobnym składzie wydawało kolejne decyzje administracyjnej, co wynika z art. 24 k.p.a. Wyłącznie pracownika SKO, zgodnie z art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. wyłącza go od rozpoznania sprawy gdy brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji – co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Skarżąca nie powołuje się na inne przesłanki wyłączenia.

Nie mogą odnieść zamierzonego skutku twierdzenia skarżącej o tym, że grunt nie jest wykorzystywany rolniczo. Jak wynika z rejestru ewidencji gruntów tereny objęte analizą są terenami rolniczymi i jako taka działka została skarżącej darowana przez jej matkę – co wynika ze skargi. Użytki na działce [...] to grunty rolne i grunty pod wodami. Grunty rolne występują także na działkach sąsiednich nr [...] i na innych co wynika z mapy. W takim stanie brak jest podstaw do stwierdzenia, że grunty te utraciły charakter rolny. Fakt, że prowadzenie upraw jest nieopłacalne nie znaczy, że grunty te utraciły swój rolniczy charakter.

Odnosząc się do zarzutu związanego z koniecznością uzyskania decyzji o zmianie przeznaczenia gruntów na cele nierolne wyjaśnić należy, że ustawą z dnia 8 marca 2013 r o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która weszła w życie od 26 maja 2013 r. ( Dz.U.2013.503) każda zmiana przeznaczenia gruntów klasy III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi, co wynika z art. 7 ust. 2 pkt 1 tej ustawy. Zmiany tej można dokonać wyłącznie z procedurze planistycznej, co wynika z art. 7 ust. 1 tej ustawy. Poprzednio istotnie grunty o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha tego rodzaju zgody ministra nie wymagały.

Brak było także podstaw do rozszerzenia granic obszaru analizowanego, nawet po granice jeziora [...], gdyż nawet gdyby doszło do ustalenia, że na tym terenie istnieje zabudowa, to i tak nie byłoby możliwości ustalenia parametrów nowej zabudowy, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. z powodu braku sąsiedniej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej o podobnej funkcji. Rozszerzenie granic nie miałoby więc wpływu na trafność rozstrzygnięcia organu.

Przedstawione przez skarżącą zdjęcia mogą co najwyżej stanowić dowód na to, że w tym terenie wybudowane są domy mieszkalne. Większość z nich – jakby to wynikało z opisu na zdjęciach jest po stronie ulicy [...]. Nie wiadomo ani kiedy zostały wybudowane, ani czy zgodnie z przepisami (czy uzyskano decyzję o warunkach zabudowy i decyzję pozwolenie na budowę), ani też czy są w niedalekiej odległości od planowanej inwestycji, tym bardziej, że ulica [...] – jak to wynika z mapy – jest ulicą długą. Zdjęcia te nie mogą zatem stanowić dowodu na to, że budynki te zostały wybudowane zgodnie z prawem a ich funkcja jest taka jak funkcja domu, który planowała do pobudowania skarżąca. Niezrozumiałe są natomiast podnoszone przez skarżącą kwestie związane z usytuowaniem słupa transformatorowego dlatego Sąd do tej kwestii nie będzie się odnosić. Jeżeli chodzi o możliwości zapewnienia skarżącej dostępu do energii elektrycznej, to wobec braku podstaw do wydania decyzji pozytywnej okoliczność ta jest bez znaczenia.

Sąd nie oceniał w toku tego postępowania decyzji nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla części działki ewidencyjnej nr [...] na której posadowiony jest [...]. Na marginesie jednak można tylko wskazać, że nieruchomość ta, zgodnie z treścią tej decyzji ma ustaloną linię zabudowy od ulicy [...], która jest jednocześnie drogą publiczną od której zapewniony jest dostęp do nieruchomości. Inwestycja ta nie może być tą o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. ponieważ działka [...] i działka [...] nie ma dostępu od tej samej drogi publicznej.

Dlatego Sąd uznał, że przeprowadzone przez organ II instancji postępowanie spełnia wymogi art. 7 i 77 k.p.a. a decyzja ta odpowiada wymogom prawa.

Brak jest także podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji lub stwierdzenia jej nieważności, które WSA byłby zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodne z prawem i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. D.U. z 2012, poz. 270) skargę oddalił.