Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 20/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2019-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 4 kwietnia 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska (spr.) Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Protokolant St. sekretarz sądowy Anna Łyżwa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2019 roku sprawy ze skargi A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji - oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

II SA/Łd 20/19

U Z A S A D N I E N I E

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Prezydent Miasta Ł., na podstawie art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p., po rozpatrzeniu wniosku A. B., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-socjalno-biurowego i urządzeń budowlanych wraz z drogą dojazdową i układem komunikacji wewnętrznej ze stanowiskami postojowymi dla samochodów osobowych oraz budowie zjazdu z ul. A przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A., na fragmentach działek ewid. nr 182/1,183/1, 34/28 i 34/32 w obrębie [...].

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdzono, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 u.p.z.p.

W odwołaniu od powyższej decyzji A. B., reprezentowany przez adw. J. C., wniósł o jej uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Odwołujący się zarzucił naruszenie art. 7, art. 10, art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez uchylenie się od wszechstronnego działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niezebranie pełnego materiału dowodowego, nieprzeprowadzenie właściwej analizy okoliczności sprawy oraz art. 61 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy bez przeprowadzenia właściwej analizy i w konsekwencji określenie w decyzji warunków dla strony niekorzystnych, w sposób nieuprawniony ograniczających możliwość zgodnego z prawem wykorzystania działki na cele budowlane.

Po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W przedmiotowej sprawie wniosek inwestora z dnia 27 grudnia 2017 r. zawiera opis funkcji oraz charakteru planowanego przedsięwzięcia wskazując, że przedmiotem realizacji ma być budynek magazynowo-socjalno-biurowy wraz z urządzeniami budowlanymi i układem komunikacji wewnętrznej na fragmentach działek ewid. nr 182/1, 183/1, 34/28 i 34/32 w obrębie [...].

Kolegium zauważyło, że granice terenu inwestycji nie pokrywają się z granicami działek ewidencyjnych. Przedstawiając rozbieżne poglądy sądów administracyjnych odnośnie do dopuszczalności takiego wskazania terenu inwestycji, organ wskazał, że żaden przepis prawa nie przewiduje wprost zakazu wydania decyzji o warunkach zabudowy dla terenu inwestycji stanowiącego część działki ewidencyjnej. Wobec powyższego nie sposób uznać za wadliwe działania organu polegającego na ocenie możliwości wydania warunków zabudowy dla fragmentów działek ewidencyjnych, opisanych we wniosku inwestora.

Organ II instancji wyjaśnił również, że celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

W tym celu organ orzekający, zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Mapa, o której mowa w powołanym wyżej przepisie to mapa zasadnicza lub, w przypadku jej braku, mapa katastralna, przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmująca teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. Obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcje i cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (§ 2 pkt 4 cyt. rozporządzenia).

W ocenie Kolegium, organ I instancji wyznaczył wokół terenu inwestycji obszar analizowany, tj. w granicach odpowiadających trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji od strony ul. A (42 m x 3 = 126 m), co pozostaje w zgodzie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. O takim sposobie wyznaczenia obszaru analizowanego zdecydował nietypowy kształt terenu inwestycji, na który składa się część przeznaczona pod zabudowę (w kształcie litery "L") oraz część przeznaczana na dojazd do tego terenu. Z uwagi na wspomniany kształt terenu inwestycji można by rozważać wyznaczenie obszaru analizowanego z uwzględnieniem szerokości terenu inwestycji obejmującego szerokość obu działek nr 182/1 i 183/1. Jednakże z uwagi na fakt, że część terenu inwestycji zlokalizowana na działce 182/1 o szerokości 42 m przeznaczona jest pod inwestycję kubaturową (nie zaś do obsługi komunikacyjnej inwestycji), a ponadto tylko ta część jest widoczna od strony drogi (pozostała zlokalizowana jest za zasłoną lasu), ją właśnie należało przyjąć za front terenu inwestycji stanowiący podstawę do wyznaczania granic obszaru analizowanego. Wyczerpujące uzasadnienie tej kwestii znajduje się w sporządzonej analizie urbanistycznej. Zasadnie natomiast organ I instancji uznał, że za front terenu nie można uznać części działki przylegającej do drogi publicznej (tj. szerokości wyznaczonego dojazdu). Skutkowałoby to bowiem, ze względu na opisany wyżej kształt terenu inwestycji, koniecznością wyznaczenia minimalnych granic obszaru analizowanego, wynoszących, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, 50 m i w tym przypadku niweczyłoby w istocie cel prowadzenia wspomnianej analizy.

Kolegium stwierdziło, że sporządzona w sprawie analiza urbanistyczna składa się z części opisowej, w tym tabelarycznej oraz z części graficznej. W części opisowej wskazano jednoznacznie na brak jakiejkolwiek zabudowy w obszarze analizowanym. Otoczenie terenu inwestycji opisane zostało jako teren otwarty o charakterze rolno-leśnym pomiędzy ul. A a rzeką A. Wskazano wprawdzie na istnienie zabudowy o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i mieszkaniowo - usługowej, jednakże tylko w strefie przyulicznej. Wobec kategorycznego stwierdzenia o zupełnym braku zabudowy w obszarze analizowanym, należy przyjąć, że zabudowa ta zlokalizowana jest poza obszarem analizy. Na podstawie treści mapy można stwierdzić, że dotyczy to działek o nr 25/1, 26/1, 27 i 184, według zaś opisu w tabelarycznej części analizy - także działki nr 29/17.

Odnosząc się do sposobu wyznaczenia granic obszaru analizy w sytuacji, gdy w obrębie tego obszaru znajdują się jedynie fragmenty działek organ podniósł, że w tabelarycznej części analizy wskazano, że ww. działki znajdują się w obrębie analizy urbanistycznej, podając jednocześnie dane dotyczące powierzchni tych działek, powierzchni istniejącej zabudowy oraz wyliczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy. W opisowej części analizy zawarto natomiast informacje dotyczące funkcji zabudowy istniejącej na tych działkach (zlokalizowanych w strefie przyulicznej), tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa mieszkaniowo-usługowa.

Z uwagi na niepełną analizę stanu zabudowy działek nr 25/1, 26/1, 27, 184 i 29/17 (brak danych co do pozostałych parametrów budynków) za zasadne uznano objęcie analizą wyłącznie fragmentów tych działek, które znajdują się w obrębie granic obszaru analizowanego. Za słusznością takiego stanowiska w tej sprawie może przemawiać podnoszona przez organ I instancji lokalizacja istniejącej zabudowy w strefie przyulicznej, w sytuacji, gdy planowany obiekt przewidziany jest do realizacji w głębi działek, poza wyodrębnionym urbanistycznie pasem zabudowy.

Także opisana w analizie funkcja tej zabudowy nie uzasadnia rozszerzania obszaru na całe ww. działki ewidencyjne, bowiem planowana funkcja magazynowo-biurowa pozostaje w sprzeczności z istniejącą - mieszkalną jednorodzinną i mieszkalno-usługową.

Mając na uwadze powyższe Kolegium podzieliło pogląd organu I instancji, że w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z brakiem dobrego sąsiedztwa, bowiem w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego nie występuje zabudowa, która pod względem funkcji oraz cech i parametrów mogłaby stanowić punkt odniesienia dla zabudowy planowanej, co musi skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy.

Na ocenę braku podstaw do ustalenia w tej sprawie warunków zabudowy nie może też wpływać odmienna ocena dokonana przez Kolegium w zakresie dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej. W przekonaniu organu I instancji w tej sprawie warunek ten nie został spełniony bowiem nie ustanowiono służebności gruntowej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 182/1 przez działkę nr 183/1 oraz na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 183/1 przez działkę nr 182/1. Odnosząc się do tej kwestii Kolegium zwróciło uwagę na brzmienie art. 2 pkt 14 u.p.z.p., zgodnie z którym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustanowienie służebności drogowej. W sytuacji więc, gdy teren inwestycji nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi albo poprzez drogę wewnętrzną, taki dostęp może być zapewniony także przez ustanowienie służebności drogowej. Zasada ta jednakże nie może mieć zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem części działek nr 182/1 i 183/1 przeznaczone na cele komunikacyjne (dojazd do terenu inwestycji) objęta jest granicami wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Oznacza to, że tak opisany teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. A. Na etapie zaś ustalania warunków zabudowy inwestor nie musi legitymować się prawem do terenu objętego wnioskiem.

Reasumując, Kolegium uznało, że teren inwestycji nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co uzasadniało odmowę ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi A. B., reprezentowany przez pełnomocnika w osobie adwokata, powielając zarzuty odwołania, podniósł zarzut naruszenia art. 7, art. 10, art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez uchylenie się od wszechstronnego działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niezebranie pełnego materiału dowodowego, nieprzeprowadzenie właściwej analizy okoliczności sprawy oraz art. 61 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy bez przeprowadzenia właściwej analizy i w konsekwencji określenie w decyzji warunków dla strony niekorzystnych, w sposób nieuprawniony ograniczających możliwość zgodnego z prawem wykorzystania działki na cele budowlane. Skarżący podtrzymał stanowisko, że przeprowadzona analiza w sposób nieuprawniony polegała na zawężeniu rozumienia pojęcia działek sąsiednich, w taki sposób, który nie uwzględnia charakterystyki obszaru. Przeprowadzona analiza pominęła charakterystykę obszaru - którego istota odpowiada projektowanej inwestycji, zaś przyjęte przez organ I instancji i zaaprobowane przez SKO sąsiedztwo ograniczone zostało do nieruchomości niezagospodarowanych w takim znaczeniu, że obejmowało nieruchomości, które nie zostały jeszcze objęte wykonywanymi w okolicy inwestycjami.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko jak w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu, bowiem zaskarżona decyzja, mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów lub czynności wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., dalej jako "p.p.s.a."), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem.

W świetle art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).

Przeprowadzając taką kontrolę stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Przenosząc określone w przepisach p.p.s.a. kryteria oceny zaskarżonego aktu administracyjnego na grunt przedmiotowej sprawy, Sąd uznał, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzającą ją decyzja organu I instancji mimo błędnego uzasadnienia odpowiadają prawu.

Punkt wyjścia do rozważań w rozpoznawanej sprawie stanowić musi treść art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., stosownie do którego każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Celem zaś każdej decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem przestrzennym obowiązującym na obszarze, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, tj. przepisami ustaw szczególnych chroniących tzw. wartości wysoko cenione oraz wymogami art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących wymogów: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jednocześnie należy wskazać, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powołane rozporządzenie, co wynika z przepisu § 1, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Organy obydwu instancji, zarówno Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., jak i Prezydent Miasta Ł., mając na względzie powyższe przepisy, stanęły na stanowisku, że analiza urbanistyczna obszaru analizowanego wykazała, że w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z brakiem dobrego sąsiedztwa. W granicach wyznaczonego obszaru analizowanego nie występuje zabudowa, która pod względem funkcji oraz cech i parametrów mogłaby stanowić punkt odniesienia dla zabudowy planowanej. Powyższa konstatacja wywołała skutek w postaci odmowy ustalenia warunków zabudowy.

W ocenie tut. Sądu w okolicznościach rozpoznawanej sprawie wniosek skarżącego istotnie nie zasługiwał na pozytywne załatwienie poprzez ustalenie warunków zabudowy, jednak z innych przyczyn niż to wskazano w uzasadnieniu decyzji organów obu instancji.

Poza sporem pozostaje fakt, że skarżący wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-socjalno-biurowego i urządzeń budowlanych wraz z drogą dojazdową i układem komunikacji wewnętrznej ze stanowiskami postojowymi dla samochodów osobowych oraz budowie zjazdu z ul. A przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A, na fragmentach działek ewid. nr 182/1,183/1, 34/28 i 34/32 w obrębie [...]. Już tylko z treści wniosku wynika, że granice terenu inwestycji nie pokrywają się z granicami działek ewidencyjnych. Fakt ten zwrócił uwagę Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które prezentując odmienne poglądy wyrażane w judykaturze stanęło na stanowisku, że żaden przepis nie przewiduje zakazu wydania decyzji dla terenu inwestycji stanowiącego część działki ewidencyjnej, a narzucanie inwestorowi konieczności objęcia terenem inwestycji obszaru większego niż konieczny i wskazywany we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy stanowiłoby zaprzeczenie zasady swobody sposobu zagospodarowania gruntu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę poglądu tego nie podziela.

Zdaniem tut. Sądu podstawową zasadą, jaka rządzi postępowaniem w sprawie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest zasada ustalania warunków zabudowy w odniesieniu do działki objętej wnioskiem rozumianej jako całość, nie zaś jedynie tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. Celem postępowania jest bowiem ocena, czy dana działka może zostać zabudowa w sposób odpowiadający zamierzeniom inwestora.

Jak wynika z art. 52 ust. 2 pkt 1 (w zw. z art. 64 ust. 1) u.p.z.p. wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. Literalne odczytanie treści przepisu wskazuje, że jest w nim mowa o "terenie", a nie o działce ewidencyjnej w rozumieniu prawa geodezyjnego i kartograficznego, jednak nie oznacza to, że stanowi to podstawę do ustalenia warunków zabudowy dla terenu będącego częścią działki ewidencyjnej. Użyty w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. termin "określenie granic terenu objętego wnioskiem" należy rozumieć jako istniejące prawnie granice, których przebieg ustalony został w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co wyklucza wskazywanie przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej. Za takim rozumieniem przemawiają również zasady wyznaczania obszaru analizowanego i ustalania wymagań dla nowej zabudowy. Z treści § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika bowiem obowiązek wyznaczenia obszaru analizowanego wokół działki, której dotyczy wniosek, nie zaś wokół terenu, na którym ma być zlokalizowana inwestycja. Podobnie przepisy § 4 -8 rozporządzenia odnoszą się do pojęcia "działki".

Sąd w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny sposób zagospodarowana. Niewątpliwie decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza jedynie, co do zasady, że na konkretnej działce gruntu wskazanej we wniosku jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia (z określonymi jego parametrami), nie określa natomiast dokładnie położenia inwestycji na działce (tak w wyroku z dnia 18 stycznia 2018 r., II OSK 743/17, CBOSA). Sąd w składzie niniejszym w pełni zgadza się przy tym ze stanowiskiem NSA wyrażonym w wyroku z dnia 28 kwietnia 2016 r., II OSK 2066/14, że dopuszczenie orzekania o warunkach zabudowy na terenie obejmującym fragment działki ewidencyjnej skutkowałoby tym, iż przedmiot ewentualnych postępowań uzgodnieniowych byłby również ograniczony, co w konsekwencji mogłoby prowadzić do obchodzenia przez inwestorów ograniczeń np. związanych z ochroną gruntów rolnych i leśnych lub dotyczących wskaźników urbanistycznych - intensyfikacja zabudowy działek (zob. też wyroki NSA z dnia 10 stycznia 2008 r., II OSK 1826/06, z dnia 24 marca 2016 r., II OSK 1837/14, z dnia 27 lipca 2017 r., II OSK 2942/15, z dnia 31 sierpnia 2017 r., II OSK 777/16, CBOSA). Ostatnie nie jest bez znaczenia w rozpoznawanej sprawie z uwagi na fakt, że część działek o nr 182/1 i 183/1 zgodnie z wypisami z rejestru gruntów oznaczona jest jako grunty orne, a część jako lasy.

Reasumując, należy stwierdzić, że przy tak sformułowanym wniosku, tj. dotyczącym inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-socjalno-biurowego i urządzeń budowlanych wraz z drogą dojazdową i układem komunikacji wewnętrznej ze stanowiskami postojowymi dla samochodów osobowych oraz budowie zjazdu z ul. A przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A, na fragmentach działek ewid. nr 182/1,183/1, 34/28 i 34/32 w obrębie [...], organy obu instancji zasadnie orzekły o odmowie ustalenia warunków zabudowy, gdyż nie jest dopuszczalne ustalenie warunków zabudowy jedynie dla części działek objętych zamiarem zmiany zagospodarowania.

Z uwagi na fakt, że Sąd doszedł do przekonania, że rozpatrzenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla terenu rozumianego jako części działek ewidencyjnych nie jest możliwe, co determinowało oddalenie skargi, za zbędne uznać należy badanie kwestii prawidłowości wyznaczenia przez organy architektoniczne obszaru analizowanego i ustaleń w zakresie braku dobrego sąsiedztwa.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w wyroku.

A.B.