Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 3990/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 175 ust. 1, art. 178 ust. 2 pkt 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 55 ust. 2, par. 56 ust. 4, par. 57 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Aneta Lemiesz Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska Sędzia WSA Magdalena Maliszewska (spr.) Protokolant ref. staż. Piotr Czyżewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi J. Ś. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego oddala skargę


UZASADNIENIE

Sygn. akt:

VI SA/Wa 3990/14

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] września 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lipca 2011 r. orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. (dalej: strona, skarżący) kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 3 miesięcy.

Jak wynika z akt, Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. w związku ze sprawą przedstawioną przez E. B. w piśmie z dnia [...] kwietnia 2010 r.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., Nr [...], orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 3 miesięcy.

Pismem z dnia [...] sierpnia 2011 r. rzeczoznawca majątkowy J. S. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy, zarzucając Komisji Odpowiedzialności Zawodowej nierzetelne działanie poprzez formułowanie zarzutów do z góry założonej tezy. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził również, że orzeczona wobec niego kara dyscyplinarna jest nieadekwatna do stwierdzonych uchybień.

W związku z powyższym, Minister Infrastruktury pismem z dnia [...] września 2011 r., Nr [...], zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego J. S.

Przedmiotem ponownie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego objęte zostały czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego J. S. w związku ze sporządzonym w dniu [...] grudnia 2009 r. opracowaniem pt. "Operat szacunkowy określenia wartości lokalu mieszkalnego w celu ustanowienia osobnej własności lokalu adres: S., ul. P. nr [...]". Wycena została sporządzona w celu "określenia wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU), dla potrzeb sprzedaży bez przetargu dla najemcy".

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy J. S., wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania ww. operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2009 r., naruszył przepisy art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), oraz § 55 ust. 2, § 56 ust. 4 i § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.). W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec J. S. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Pismem z dnia [...] stycznia 2012 r., Nr [...], Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, w trybie art. 10 Kpa, poinformował J. S. o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji i ustosunkowania się do zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Po rozpatrzeniu wniosku J. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy organ stwierdził, co następuje.

W skardze na czynności rzeczoznawcy majątkowego J. S., skierowanej do Ministra Infrastruktury pismem z dnia [...] kwietnia 2010 r., skarżąca E. B. zarzuciła rzeczoznawcy majątkowemu określenie nieprawidłowej wartości lokalu, co naraziło ją na nieuzasadnione koszty wykupu. Skarżąca wskazała, że operat szacunkowy zawiera następujące błędy:

1) brak w operacie szacunkowym informacji dotyczącej wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, jak również brak stosownego załącznika;

2) brak precyzyjnej informacji o zastosowanych standardach zawodowych;

3) brak informacji na temat stanu prawnego wycenianego lokalu, brak informacji na temat badania księgi wieczystej i danych z ewidencji gruntów;

4) brak w operacie charakterystyki rynku oraz brak opisu, jakie lokale zostały przyjęte do porównania;

5) brak opisu cech rynkowych oraz złe przyjęcie wag cechy lokalizacja i sąsiedztwo oraz położenie w budynku. Położenia lokalu w dzielnicy przemysłowej nie można uznać za bardzo korzystne, a usytuowanie lokalu na ostatniej kondygnacji (strychowej) należy uznać za najgorsze;

6) dobranie w sposób nieprawidłowy lokali do porównań bez uwzględnienia ich wielkości. Brak opisu lokalu o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej;

7) ograniczenie okresu badania cen do czerwca 2009 r., podczas gdy operat szacunkowy został wykonany w dniu [...] grudnia 2009 r.;

8) brak staranności przy opisie i używanie określenia nieruchomość w sytuacji, gdy wyceniany lokal nieruchomością jeszcze nie był;

9) przyjęcie do porównań nieruchomości gruntowych sprzedawanych w przetargu, przeznaczonych pod zabudowę usługową, mieszkalno-usługową, a nawet gruntu zabudowanego;

10) brak opisu nieruchomości gruntowych o cenie maksymalnej i minimalnej;

11) niespójne określenie lokalizacji: przy wycenie lokalu podana została jako bardzo korzystna, przy wycenie działki gruntowej jako przeciętna;

12) transakcje sprzedaży działek były stosowane przez rzeczoznawcę majątkowego w operatach szacunkowych dla różnych nieruchomości i dla różnego celu wyceny, między innymi zastosował je w operacie z dnia [...] września 2009 r., który był przedmiotem skargi do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Z akt sprawy wynika, że w przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym potwierdzenie znalazły zarzuty wymienione w pkt 1, 3, 4, 7, 9 i 12. Zarzuty wymienione w pkt 5, 6 i 10 zostały potwierdzone częściowo, natomiast zarzuty wymienione w pkt 2, 8 i 11 zostały odrzucone.

Biorąc pod uwagę zarzuty postawione rzeczoznawcy majątkowemu J. S. dokonano następujących ustaleń prawnych i faktycznych.

Ad 1

Rzeczoznawca majątkowy J. S. we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy z dnia [...] sierpnia 2011 r. stwierdził, że nie dołączył do operatu szacunkowego zaświadczenia o samodzielności lokalu, gdyż do wyceny otrzymał skoroszyt, w którym znajdowało się między innymi zaświadczenie o samodzielności lokalu i w związku z powyższym uznał, że nie było potrzeby dołączania tych dokumentów do operatu szacunkowego. Powyższe stwierdzenie nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ brak informacji o samodzielności lokalu i nie dołączenie stosownego zaświadczenia do operatu szacunkowego stanowi naruszenie § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten stanowi, że do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Ad 2

W dacie wyceny wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. standardy zawodowe ustalone przez organizacje zawodowe nie były, zgodnie z przepisem art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie wykonywania czynności zawodowych, uzgodnione z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. W związku z tym powyższy zarzut nie był badany w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Ad 3

Rzeczoznawca majątkowy J. S. oświadczył, że nie badał księgi wieczystej, a we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy stwierdził, że wypis z rejestru gruntów otrzymał tylko do wglądu. Rzeczoznawca majątkowy, niezależnie od treści zlecenia, ma obowiązek ustalenia stanu prawnego nieruchomości, gdyż wpływa on na określaną wartość. Opis stanu nieruchomości (w tym stanu prawnego), zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy do podstawowych elementów operatu szacunkowego. Stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego, że badanie działów III i IV księgi wieczystej nie było przedmiotem zlecenia, należy uznać za odejście od zasady szczególnej staranności i naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ad 4

Analiza rynku nieruchomości zawarta w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2009 r. nie może być uznana za wystarczającą, przewidzianą przepisem § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy nie zawiera analizy i charakterystyki rynku nieruchomości właściwego ze względu na rodzaj wycenianej nieruchomości. Przedłożony wykaz 20 transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych, uzupełniony o datę i numer aktu notarialnego oraz informację o położeniu lokalu w budynku, także nie mogą być uznane za analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, przewidzianej przepisem § 56 ust. 1 pkt 7 ww. rozporządzenia Rady Ministrów. Nie można podzielić również stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, że charakterystyka rynku zamieszczona na str. 6 operatu szacunkowego jest wyczerpująca, bowiem nie zawiera ona nawet zestawienia lokali mieszkalnych przyjętych do porównań. Normatywna zawartość operatu szacunkowego określona jest przepisami § 55 i § 56 ww. rozporządzenia i w tym kontekście stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego, że "operat szacunkowy nie jest podręcznikiem ani pracą naukową, ma służyć określeniu wartości przedmiotu wyceny", jest całkowicie niezrozumiałe. Tym samym należy stwierdzić, że doszło do naruszenia przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości.

Ad 5

Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal, znajduje się w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej, a przyjęcie maksymalnej wartości współczynnika, jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy J. S. wynikało z danych o transakcjach przyjętych do porównania. W tej części zarzut został odrzucony.

Natomiast współczynnik korygujący w ramach cechy rynkowej "położenie w budynku" dla wycenianego lokalu usytuowanego na strychu nie został właściwie określony, biorąc pod uwagę przyjęte założenia w postaci stopniowania (gradacji) dla tej cechy. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że "nie zostało to w operacie wyartykułowane". Tym samym, został naruszony przepis art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezachowanie szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania.

Ad 6 i 10

Rzeczoznawca majątkowy J. S. stwierdził, że wielkość lokalu nie należy do podstawowych kryteriów wpływających na cenę i na wartość rynkową. Z tego powodu nie uwzględnił powierzchni lokalu jako cechy rynkowej. Przyjął inne kryteria porównywalności lokali mieszkalnych i ustalił ich cechy rynkowe.

Rzeczoznawca majątkowy nie opisał lokali porównawczych w aspekcie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i rodzaju prawa do gruntu. Co więcej, w operacie szacunkowym nie ma żadnego zestawienia transakcji sprzedaży lokali. Nie ma opisu lokalu o cenie jednostkowej maksymalnej (Cmax) i lokalu o cenie jednostkowej minimalnej (Cmin). Rzeczoznawca majątkowy ograniczył się jedynie do podania ich skrótowych ocen, np. "lokalizacja i sąsiedztwo" - "bardzo korzystne", "stan techniczny" - "zły". Takie postępowanie stanowi naruszenie dyspozycji § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który wskazuje na konieczność zapewnienia przejrzystości operatu i uzasadnienia dokonywanych w nim zapisów. Nie można podzielić stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, że przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej nie załącza się wykazu transakcji i ich charakterystyki.

Ad 7

Rzeczoznawca majątkowy sporządzając wycenę w dniu [...] grudnia 2009 r. przyjął do porównania transakcje z przedziału czasowego od stycznia 2009 r. do czerwca 2009 r. W operacie szacunkowym brak jest uzasadnienia przyjęcia takiego przedziału czasowego. Nie przyjęto argumentu rzeczoznawcy majątkowego zawartego we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, że "S. nie jest metropolią, w której w różnych segmentach rynku zawieranych jest kilkaset transakcji". Uznano go za zbyt ogólnikowy i nie odnoszący się do treści postawionego zarzutu. Tym samym stwierdzono, że zostały naruszone zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ad 8

Rzeczoznawca majątkowy J. S. używał wielokrotnie w operacie szacunkowym określenia nieruchomość w stosunku do przedmiotu wyceny, którym jest samodzielny lokal mieszkalny, nie stanowiący jeszcze w dacie szacowania przedmiotu odrębnej własności. Jednocześnie, na stronie tytułowej i na stronie 4 przedstawił przedmiot wyceny w sposób prawidłowy. Wyjaśnienie rzeczoznawcy majątkowego, iż jest to uproszczenie przyjęto i uznano, że sformułowanie to nie narusza zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ad 9

Wyceniany lokal mieszkalny znajduje się w budynku położonym na terenie przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Natomiast z przesłanego przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. zestawienia gruntów przyjmowanych do porównania wynika, że niektóre z nich były przeznaczone w planach miejscowych pod zabudowę usługową i zabudowę mieszkalno-usługową. Zgodnie z definicją, zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednym z kryteriów podobieństwa jest przeznaczenie nieruchomości. Postępowanie takie stanowi naruszenie zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności, określonej przepisem art. 175 ust. 1 ww. ustawy.

Ad 11

Rzeczoznawca majątkowy J. S. wskazał w operacie szacunkowym różne oceny lokalizacji dla lokalu (bardzo korzystna) i dla gruntu (przeciętna). Z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w protokole z posiedzenia (str. 6 ad 20 ) wynika, że jest to skutkiem przyjęcia innej bazy danych do porównań dla lokalu i innej dla gruntu.

Ad 12

Zestawienie transakcji gruntami przedstawione w tabeli na str. 6 przedmiotowego operatu szacunkowego jest takie same jak zestawienie, które zastosował w innym operacie z dnia [...] września 2009 r., który był przedmiotem odrębnej skargi do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Podważa to wiarygodność dokonanej analizy rynku i świadczy o braku szczególnej staranności wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego zapisanej w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Niezależnie od powyższej oceny zasadności zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu J. S. przez E. B., stwierdzono, że zachodzą również inne okoliczności sprawy wskazujące na naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów prawa. Określenia wartości nakładów dokonanych przez najemcę lokalu rzeczoznawca majątkowy J. S. dokonał na podstawie zarządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska w sprawie wprowadzenia w życie instrukcji i modernizacji budynków, gdy tymczasem zasady określenia wartości nakładów zawarte są w §35 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego. Uchybienia te świadczą o braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe ustalenia, należy stwierdzić, że rzeczoznawca majątkowy J. S., wykonując czynności szacowania zawarte w zaskarżonym operacie szacunkowym, dotyczącym określenia wartości lokalu mieszkalnego w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu przy ul. P. nr [...] w S., nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ww. ustawy. Uchybienia i błędy w pracy rzeczoznawcy majątkowego są bezsporne.

J. S. podczas sporządzania przedmiotowego operatu szacunkowego wielokrotnie w sposób rażący naruszył przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości, co zostało szczegółowo omówione i uzasadnione powyżej. Rzeczoznawca majątkowy powinien dołożyć wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania, dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa.

Zdaniem organu, popełnione przez J. S. błędy i uchybienia potwierdzają, że przy sporządzaniu ww. operatu szacunkowego wykazał się brakiem szczególnej staranności oraz wskazują na zaniechania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych. Uchybienia i błędy merytoryczne pozbawiają sporządzony operat szacunkowy wiarygodności. Organ podkreślił, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, wskazywać podstawy dokonanych czynności, przedstawiać tok obliczeń i stanowić logiczną i spójną całość. Opisane nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu ww. operatu szacunkowego mają w ocenie organu charakter wielokrotnego i rażącego naruszenia przepisów prawa. Sporządzone przez niego Opracowanie może wprowadzać odbiorców w błąd co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania transakcji w oparciu o fałszywe przesłanki. Powyższe ustalenia stanowią potwierdzenie licznych i rażących uchybień w działalności rzeczoznawcy majątkowego i wymagają szczególnego uwzględnienia w wymiarze orzekanej kary dyscyplinarnej.

Zdaniem organu, opisane działania rzeczoznawcy majątkowego J. S. podważają zaufanie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy jego obowiązkiem jest wykonywanie czynności zawodowych zgodnie z przepisami prawa, ze szczególną starannością, bezstronnie, mając na względzie budowanie autorytetu zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako eksperta na rynku nieruchomości. Działania te organ uznał za naganne, stanowiące zagrożenie zarówno dla odbiorców sporządzonego opracowania, jak i wizerunku zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Osoba wykonująca zawód mający przesłanki zawodu zaufania publicznego powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność dokonanej wyceny nieruchomości. W takim stanie rzeczy niemożliwe jest orzeczenie innej kary, niż zawieszenie uprawnień zawodowych. Organ przychylił się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i uznał, że orzeczona w zaskarżonej decyzji kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest właściwa.

Strona złożyła od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o uchylenie obydwu wydanych w sprawie decyzji.

W skardze rzeczoznawca majątkowy uznał stwierdzone przez organ w decyzji z dnia [...] września 2014 r. naruszenia przepisów prawa za nieuzasadnione i zarzucił organowi, że nie określił, które przepisy art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały naruszone i w jaki sposób. Skarżący podniósł również, że organ orzekając o zastosowaniu kary dyscyplinarnej powinien wziąć pod uwagę przede wszystkim ciężar gatunkowy naruszenia obowiązków zawodowych, ich rozmiar i zakres.

W skardze rzeczoznawca majątkowy stwierdził także, że operat szacunkowy został wykonany na zlecenie Gminy Miejskiej w S. Zaznaczył, iż zleceniodawca załączył do zlecenia skoroszyt z dokumentami dotyczącymi wycenianych obiektów, w którym znajdowały się m. in.: wypis z rejestru gruntów, mapa działki, inwentaryzacja budynku, zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz informacja o wykonanych, za zgodą zarządcy, przez najemcę lokalu, remontach, w związku z czym nie było sensu dołączania tych dokumentów do operatu szacunkowego.

Podkreślił, że rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) nie precyzuje, co jest istotnym dokumentem, który należy załączyć do operatu.

Organ w odpowiedzi na skargę, nie podzielając argumentacji skarżącego, wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W kontrolowanej sprawie skarżący kwestionuje stanowisko organu, który przyjął, że rzeczoznawca majątkowy J. S., wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania ww. operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2009 r., naruszył przepisy art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), oraz § 55 ust. 2, § 56 ust. 4 i § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.). i w konsekwencji zastosował wobec J. S. karę dyscyplinarną określoną w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Jak stwierdził organ w zaskarżonej decyzji, brak szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. polegał w szczególności na zaniechaniu zbadania stanu prawnego nieruchomości, braku zestawienia lokali mieszkalnych przyjętych do porównań, niewłaściwym określeniu współczynnika korygującego w ramach cechy rynkowej "położenie w budynku" dla wycenianego lokalu usytuowanego na poddaszu, braku uzasadnienia przyjęcia do porównania transakcji z określonego przedziału czasowego oraz przyjęciu do porównań nieruchomości o różnym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego.

Obowiązek wykonywania czynności zawodowych ze szczególną staranności właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności wynika wprost z przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

J. S. nie przedstawił, zdaniem Sądu, żadnych okoliczności, które mogłyby postawić w innym świetle wykonaną przez niego czynność zawodową w postaci operatu z dnia [...] grudnia 2009 r. , co mogłoby skutkować uchyleniem wydanych w sprawie decyzji w przedmiocie nałożeniu kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Nie można w szczególności zgodzić się ze stwierdzeniem rzeczoznawcy majątkowego o braku konieczności wypełnienia obowiązku dołączenia do operatu szacunkowego istotnych przy szacowaniu wartości nieruchomości dokumentów w sytuacji, gdy zarówno zleceniodawca, jaki i rzeczoznawca dysponował tymi dokumentami. Sporządzony bowiem operat szacunkowy powinien być czytelny i zrozumiały także dla osób postronnych, mogących posługiwać się nim w różnych postępowaniach i do różnych celów. W tym przypadku operat był dowodem określonej wartości lokalu mieszkalnego w celu ustanowienia odrębnej własności. Wprawdzie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie regulują tego wprost, ale wskazują na to wyroki sądów administracyjnych. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06 stwierdzono, że "...Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy".

Niezrozumiałe jest w ocenie Sądu stwierdzenie skarżącego, że organ orzekając o zastosowaniu kary dyscyplinarnej nie wziął pod uwagę ciężaru gatunkowego naruszenia obowiązków zawodowych, ich rozmiaru i zakresu. W treści decyzji z dnia [...] września 2014 r. szczegółowo wskazano, dlaczego kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jest właściwą karą, jaką należało orzec w niniejszej sprawie. Przy wyborze kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę rodzaj i charakter naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego oraz wagę naruszonych przepisów. Nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter rażącego naruszenia przepisów prawa. Opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego może wprowadzać odbiorców w błąd co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania transakcji w oparciu o fałszywe przesłanki. W takim stanie rzeczy niemożliwe było orzeczenie innej kary poza zawieszeniem uprawnień zawodowych. Nałożona na rzeczoznawcę majątkowego J. S. kara miała na celu czasową eliminację rzeczoznawcy majątkowego z rynku, a utrzymanie kary zawieszenia uprawnień zawodowych po ponownym rozpatrzeniu sprawy przez organ wskazuje na zasadność i poprawność ustaleń dokonanych w pierwszej instancji i świadczy o rażących błędach i nieprawidłowościach w wykonywaniu czynności zawodowych przez J. S., co zostało szczegółowo omówione w decyzji wydanej przez organ. Należy podkreślić, że operat szacunkowy podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem urzędowym, a rzeczoznawca majątkowy ponosi odpowiedzialność za jakość wykonanych czynności zawodowych.

Sąd doszedł do przekonania, iż w zaskarżonej decyzji organ odniósł się do wszelkich argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania, w tym również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Organ zasadnie stwierdził, iż zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania w przedmiotowej sprawie. Nadto, na podstawie analizy akt sprawy w sposób właściwy ustalono i uzasadniono, że naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego są rażące, a jego działania należało uznać za naganne, gdyż stanowiły zagrożenie zarówno dla odbiorców sporządzonego opracowania, jak i wizerunku zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Reasumując, zasadnie w ocenie Sądu orzeczono o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych oraz szczegółowo uzasadniono przyjęte rozstrzygnięcie w odniesieniu do każdego z zarzutów, które znalazły potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł, jak w sentencji.