Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt I SA/Lu 341/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2022-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110r par. 1 pkt 7
journal: Dz.U. 2019 poz 1438
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Kazubińska-Kręcisz Sędziowie WSA Wiesława Achrymowicz WSA Andrzej Niezgoda (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 30 listopada 2022 r. sprawy ze skargi D. S. na postanowienie Dyrektor Izby Administracji Skarbowej z dnia 27 kwietnia 2022 r. nr 0601-IEE.711.55.2022.7 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2022 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie, dalej: "Dyrektor Izby Administracji Skarbowej", "organ nadzorczy", po rozpatrzeniu sprawy z zażalenia D. S., dalej: "zobowiązany", "strona", "skarżący", na postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w L., dalej: Naczelnik Urzędu Skarbowego", "organ egzekucyjny", z dnia 7 stycznia 2022 r. w przedmiocie uznania za niezasadne zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, utrzymał w mocy wskazane postanowienie organu egzekucyjnego.

Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia organ akt sprawy wynika, że Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadzi wobec zobowiązanego postępowanie egzekucyjne na podstawie dwunastu tytułów wykonawczych. Zawiadomieniami z dnia 17 czerwca 2019 r., doręczonymi zobowiązanemu 21 czerwca 2019 r., organ egzekucyjny dokonał zajęcia ˝ nieruchomości stanowiącej współwłasność zobowiązanego, tj. działki nr [...] o powierzchni 1,57 ha, położonej na terenie miejscowości P. K., dla której Sąd Rejonowy [...] w L. prowadzi KW [...] Zawiadomienia te zawierały wezwanie do uiszczenia objętych wskazanymi tytułami wykonawczymi należności pieniężnych wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia ich w terminie i kosztami egzekucyjnymi, w terminie 14 dni od dnia ich doręczenia, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Ponieważ wskazany termin upłynął bezskutecznie, organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 27 sierpnia 2019 r. organ egzekucyjny powołał rzeczoznawcę majątkowego A. T. - S. do oszacowania wartości rynkowej zajętej nieruchomości. W dniu 16 września 2021 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy nieruchomości. Łączna jej wartość została określona na kwotę 2.852.000 zł, wartość udziału na 1.426.000 zł.

Zawiadomieniem z dnia 1 czerwca 2021 r. (doręczonym zobowiązanemu w dniu 7 czerwca 2021 r.) organ egzekucyjny poinformował, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości rozpocznie się 7 lipca 2021 r., o godz. 10.00 pod adresem położenia nieruchomości, a zakończy 8 września 2021 r. o godz. 14.00 w siedzibie Urzędu Skarbowego. Zawierało ono pouczenie o prawie do złożenia w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania, zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

O terminie opisu i oszacowania zostali powiadomieni również inni uczestnicy postępowania. Organ egzekucyjny wezwał także przez obwieszczenie publiczne, wywieszone na tablicy ogłoszeń oraz stronie internetowej Urzędu Skarbowego od 1 czerwca 2021 r. wszystkie osoby, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przy piśmie z 1 czerwca 2021 r. zostało przesłane do Wójta Gminy Jastków, celem wywieszenia na tablicy ogłoszeń. Pismem z 9 września 2021 r. Urząd Gminy poinformował, że obwieszczenie o opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości było wywieszone na tablicy ogłoszeń w dniach od 7 czerwca 2021 r. do 9 września 2021 r. Ponadto obwieszczenie zostało przesłane do Izby Administracji Skarbowej celem jego publikacji na stronie internetowej.

Termin opisu i oszacowania nieruchomości dwukrotnie, zawiadomieniem z dnia 7 września 2021 r. oraz z dnia 7 października 2021 r., ulegał zmianie. Drugim z powołanych zawiadomień, doręczonym pełnomocnikowi zobowiązanego w dniu 25 października 2021 r., organ egzekucyjny poinformował, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości zakończy się w dniu 23 listopada 2021 r., o godz. 14.00 w siedzibie Urzędu Skarbowego. Każde z zawiadomień zawierało pouczenie o prawie do złożenia w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jednocześnie organ egzekucyjny wykonywał pozostałe, wskazane wyżej obowiązki informacyjne.

Czynności opisu i oszacowania wartości wskazanej wyżej nieruchomości przeprowadzone zostały poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników stosownego protokołu w dniu 23 listopada 2021 r. Organ egzekucyjny wartość rynkową tej nieruchomości określił na łączną kwotę 2.852.000 zł, zaś wartość ˝ udziału na 1.426.000 zł. Integralną część protokołu opisu i oszacowania stanowił wskazany wyżej operat szacunkowy wyceny nieruchomości. Podczas czynności nie był obecny ani zobowiązany, ani jego pełnomocnik. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z operatem szacunkowym został doręczony pełnomocnikowi zobowiązanego 3 grudnia 2021 r.

Zobowiązany wniósł zarzuty na opis i oszacowanie nieruchomości. Podniósł, że biegła całkowicie pominęła fakt położenia działki względem drogi ekspresowej nr S17, S19 oraz węzła Dąbrowica, co ma znaczny wpływ na walor inwestycyjny działki. Odnośnie zaś do każdego z opisanego w operacie szacunkowym budynku zobowiązany zarzucił, że w operacie został podany jego stan (np. dobry, zadowalający, korzystny), jednak biegła nie wskazała jakie cechy musi spełnić budynek, aby uznać stan jego go za taki. Biegła nie określiła stanu zużycia budynków, nie przedstawiła wszystkich prac remontowych, jakie niezbędne są do wykonania. Biegła sporządziła zatem opinię w sposób lakoniczny i niedokładny w zakresie stanu technicznego wycenianych budynków. Zobowiązany podniósł także, iż w operacie biegła nie podała na jakiej podstawie dokonała wyboru nieruchomości przyjętych do zastosowania metody porównawczej oszacowania. Zaznaczył on także, iż biegła dokonując szacunku wyodrębniła dwie części działki. Gdyby zaś dokonała podziału na 11 działek o powierzchni ponad 1.000 m2, a mniej niż 3.000 m2, działki takie miałyby dobrą charakterystykę, co znacznie podniosłoby wartość.

Po otrzymaniu odpowiedzi od biegłej, w której odniosła się ona do poszczególnych zarzutów oraz poinformowała, że podtrzymuje w całości przedstawioną opinię, organ egzekucyjny wskazanym wyżej postanowieniem z dnia 7 stycznia 2022 r., uznał wniesione zarzuty za niezasadne.

W obszernym zażaleniu zobowiązany zarzucił organowi egzekucyjnemu naruszenie:

1. art. 5 ustawy egzekucyjnej, poprzez bezzasadne przyjęcie, że biegła nie była zobligowana do podania wszystkich danych nieruchomości branych pod uwagę w trakcie procesu wyceny ze względu na Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (dalej RODO), kiedy w trakcie postępowania egzekucyjnego w administracji to organ egzekucyjny ma obowiązek zabezpieczyć prawidłową ochronę danych osobowych;

2. art. 110r § 1 pkt 7 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 Kpa, poprzez błędną ocenę operatu i uznanie go za prawidłowy oraz sporządzony zgodnie z przepisami, pomimo iż:

- operat jest niepełny, gdyż nie zawiera uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez, w oparciu o które dokonany został szacunek wadliwej oceny nieruchomości,

- dokonano w nim błędnego oszacowania nieruchomości poddanej szacunkowi, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia jej wartości, bowiem dobrane transakcje porównawcze z innych odległych gmin, które rzeczoznawca uznał za podobne miały kilkukrotnie niższą cenę za 1 m2,

- nieuwzględnienie do porównania wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, cen transakcyjnych nieruchomości z terenu gminy, w której nieruchomość jest położona oraz sąsiednich gmin;

3. naruszenie art. 138 § 1 Kpa oraz art. 144 Kpa w zw. z art. 153 -155 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 55 rozporządzenia z 2004 r., poprzez błędne przyjęcie że przepisy te nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku przedstawienia szczegółowego uzasadnienia wniosków formułowanych w operacie szacunkowym, podczas gdy operat winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym powinien zawierać wskazanie uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego;

4. art. 80 w zw. z art. 75 § 1 Kpa, poprzez naruszenie swobodnej oceny dowodów, tj. błędne przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a tym samym przyjęcie, że wyjaśnienia rzeczoznawcy dotyczące postawionych zarzutów są wyczerpujące i nie budzą zastrzeżeń; wniesiono o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego oraz o wstrzymanie sprzedaży zajętej rzeczy,

5. art. 7,11, 77 § 1, 80 Kpa, poprzez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku zaniechania oceny operatu szacunkowego w zakresie nieingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy,

6. art. 7, 8, 77 § 1, 80, 107 § 3 Kpa, poprzez nie odniesienie się do argumentacji podniesionej w zastrzeżeniach, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, brak analizy wyjaśnień złożonych przez biegłego, co skutkowało całkowicie dowolnym niepopartym jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu decyzji, jakoby biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez strony oraz ograniczeniem oceny operatu jedynie do kwestii formalnych;

7. art. 80 Kpa, przez uznanie za dowód operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, pomimo że operat nie spełnia wymogów określonych w § 55 i 56 rozporządzenia z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń.

W uzasadnieniu zobowiązany podniósł, że biegła nie ustosunkowała się w sposób wyczerpujący do zgłoszonych zastrzeżeń i nie uzupełniła operatu szacunkowego w sposób wystarczający. Stosując podejście porównawcze nie wykazała ona znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych i ich cech mających wpływ na poziom ceny ustalonej dla nieruchomości. Ponadto, niedostatecznie opisała nieruchomości użyte do wyceny, wskazała jedynie poszczególne ich cechy, często odmienne w przypadku każdej nieruchomości. Zdaniem zobowiązanego sama biegła wskazała, że nie ma wystarczającej wiedzy do określenia stanu technicznego nieruchomości Jest to natomiast ważny czynnik wpływający na wartość nieruchomości i jej atrakcyjność. Zobowiązany akcentował także, iż operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób logiczny, zrozumiały i przejrzysty, co warunkuje dokonanie jego oceny. Przy metodzie porównywania parami zastosowanej przez biegłą konieczna jest znajomość cech nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości uznanych za podobne, bowiem determinują one wartość nieruchomości. Tymczasem operat wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy nie zawiera żadnych szczegółowych danych dotyczących nieruchomości uznanych za podobne.

Utrzymując w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego organ nadzorczy, odwołując się do przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (art. 110u, 110c, 110m, 110o, 110s oraz 110r) zaznaczył, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszym, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Następnie organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości nieruchomości w formie protokołu. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, sposobu i jakości wykonania oraz wyposażenia w instalacje i urządzenia. (§ 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, Dz.U. z 2014 r., poz. 742).

Jak podał organ nadzorczy, Naczelnik Urzędu Skarbowego wyznaczył do oszacowania wartości zajętej nieruchomości A. T.-S., posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego w zakresie szacowania nieruchomości, wpisaną do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii (nr uprawnień: [...]). Powołany rzeczoznawca majątkowy, w celu określenia wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, w dniu 16 września 2021 r, sporządził operat szacunkowy z określenia wartości nieruchomości. Natomiast w dniu 23 listopada 2021 r., w oparciu o operat szacunkowy sporządzony został przez organ egzekucyjny protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości.

Operat z wyceny, sporządzony jest na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z przepisami art. 150, 151, 152 i 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, przy zastosowaniu określonych metod wyceny i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (jak stanowi § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. z 2021 r. poz. 555). Organ nadzorczy dodał, że operat z wyceny jest autorską opinią na temat wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie jest związany żadnymi żądaniami osób zainteresowanych co do wyniku jego pracy. Wynik końcowy opinii to wartość rynkowa przedmiotu wyceny, czyli najbardziej prawdopodobnie możliwa do osiągnięcia cena na wolnym rynku, a nie wartość indywidualna spełniająca oczekiwania którejś ze stron. W myśl art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Z kolei stosownie do art. 157 ust. 2 tej ustawy, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Organ nadzorczy zaznaczył, że dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 Kpa w związku z art. 75 § 1 Kpa, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że nie może on samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Organ nie powinien zatem wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Jak przyjął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lipca 2018 r., sygn. akt II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Organ powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne.

Z tego względu, zdaniem organu nadzorczego, prawidłowo Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z dnia 13 grudnia 2021 r, zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie zgłoszonych zarzutów. W odpowiedzi z 20 grudnia 2021 r. rzeczoznawca podtrzymała w całości swoją opinię z 16 września 2021 r. o wartości nieruchomości oraz odniosła się do wszystkich podniesionych zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego była następnie przedmiotem analizy dokonanej przez organ egzekucyjny, który uznał udzielone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia za wyczerpujące i wystarczające.

Organ nadzorczy zaznaczył, że w odniesieniu do zarzutu całkowitego pomięcia w operacie faktu bliskiego położenia działki względem drogi ekspresowej nr S17, S19 oraz węzła D. , rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że dokładny opis położenia i dojazdu do wycenianej działki został zawarty w operacie szacunkowym, co zostało też zobrazowane stosowną mapką. Przy wycenie gruntu (str. 18-21 operatu) do porównań przyjęto nieruchomości gruntowe zlokalizowane we wsi P. K., D. i P. , które mają porównywalne w stosunku do drogi ekspresowej położenie jak wyceniana działka. Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, zdaniem organu nadzorczego, wskazany zarzut należy uznać za nieuzasadniony.

Z kolei ustosunkowując się do zarzutu niedokładnego, jak twierdzi zobowiązany - lakonicznego, określenia stanu technicznego budynków biegła wskazała, że operat szacunkowy wartości nieruchomości nie jest opinią ani ekspertyzą techniczną, co zostało zaznaczone w klauzuli na stronie 37. operatu. Po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości i znajdujących się na niej budynków sporządzono ich obiektywną charakterystykę i określono stan techniczny, przy czym jak podała rzeczoznawca, kierowała się ogólnymi kryteriami i zaleceniami publikowanymi w literaturze fachowej np. "Zużycie obiektów budowlanych" oraz wiedzą i doświadczeniem. Przedstawiony opis obiektów jest zaś ich obiektywną charakterystyką odnotowaną potrzeby operatu szacunkowego. Zarzut braku stosownej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego jest więc, zdaniem organu nadzorczego, niezasadny.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nie podania w operacie roku budowy nieruchomości, które zostały wykorzystane do wyceny nieruchomości pomimo istnienia różnic pomiędzy budynkami wybudowanymi w latach 60-tych i 70-tych, a budynkami nowymi, które zostały wzniesione przy zastosowaniu nowoczesnej technologii, biegła wyjaśniła, że brak wskazania roku budowy nieruchomości przyjętych do porównania nie jest błędem. Rok budowy, mimo iż wpływa pośrednio na stan techniczny, nie jest bowiem samodzielną cechą rynkową. Nieruchomości przyjęte do porównań są w myśl definicji ustawowej nieruchomościami podobnymi, (porównano obiekty współczesne, s. 22 operatu). Jak podała biegła, do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, a więc takie, które mają takie same cechy rynkowe jak nieruchomość wyceniana lub mają cechy, które jak najmniej odbiegają od cech rynkowych wycenianej nieruchomości. Zasadnicze znaczenie mają zatem cechy nieruchomości przyjętych do porównania. Dokonując charakterystyki wybranych do porównania nieruchomości bierze się pod uwagę ich cechy rynkowe. Nie jest natomiast konieczny dokładny, szczegółowy opis tych nieruchomości. Organ nadzorczy ze wskazanego powodu uznał ten zarzut za nieuzasadniony, zauważając jednocześnie, że wymagania podania roku budowy nieruchomości przyjętych do porównań nie nakłada żaden z przepisów dotyczących sporządzania operatu szacunkowego.

W odniesieniu do żądania wskazania przez biegłą, czy nieruchomości wykazane jako przyjęte do dokonania oszacowania zawierają wszystkie sprzedane nieruchomości gruntowe położone na zdefiniowanym rynku w okresie od 2020 r. do 2021 r., a jeżeli nie, to na jakiej podstawie biegła dokonała wyboru, biegła wyjaśniła, że przyjęte do porównań nieruchomości wykazane w tabeli są nieruchomościami podobnymi lecz nie są to wszystkie nieruchomości sprzedane na rynku lokalnym w gminie Jastków w latach 2020-2021 r. Rzeczoznawca na potrzeby wyceny określa bowiem właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny, a także dostępność danych. Biegła wyjaśniła, że do porównań wykorzystuje się nieruchomości podobne, w myśl definicji ustawowej, które były przedmiotem sprzedaży w okresie możliwie jak najbliższym do daty wyceny i nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Dopuszczone jest również, po uzasadnieniu, wykorzystanie cen z innych okresów. Podstawową bowiem cechą nieruchomości jest ich różnorodność (nie ma dwóch takich samych nieruchomości). Nieruchomości podobne wykorzystywane w podejściu porównawczym to natomiast te, które spełniają definicję ustawową podobieństwa. Doboru nieruchomości podobnych dokonuje się każdorazowo w oparciu o analizę zebranych danych. Podczas analizy odrzuca się zaś m.in. transakcje wyszczególnione w § 5 rozporządzenia w sprawie wyceny, tj. transakcje w których nie zawarto niezbędnych cech nieruchomości, transakcje nierynkowe.

Dlatego, przy wycenie części działki nr [...] jako gruntu niezabudowanego o pow. 12.600 m2, z uwagi na dobrze rozwinięty rynek sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na terenie gminy Jastków, ograniczono się do przyjęcia nieruchomości porównywalnych z terenu miejscowości, w której zlokalizowana jest nieruchomość wyceniana oraz dwóch sąsiednich miejscowości, sprzedanych w możliwie najbliższym okresie do daty wyceny. Jak podała biegła, wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań są nieruchomościami podobnymi w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz Notą interpretacyjną "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości", przy podejściu wyrównawczym przy metodzie korygowania wartości średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Warunek ten został spełniony. Przy określaniu w podejściu porównawczym metodą porównywania parami wystarczy zaś co najmniej trzy nieruchomości podobne.

Nieruchomość podobna, zgodnie z powołanym wyżej przepisem ustawy o gospodarce nieruchomościami, to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ponieważ odnalezienie nieruchomości identycznych byłoby bardzo trudne lub wręcz niemożliwe do zrealizowania, różnice między porównywanymi nieruchomościami uwzględniane są za pomocą współczynników korygujących.

Odnośnie do żądania o zobligowanie biegłej do przedstawienia pełnej listy transakcji, organ wyjaśnił, że zgodnie z wytycznymi RODO rzeczoznawca majątkowy nie ma możliwości przetwarzania pozyskanych danych o nieruchomościach w inny sposób niż na potrzeby wyceny. Jednakże na podstawie Prawa geodezyjnego i kartograficznego, każdy kto wystąpi ze stosownym wnioskiem do organu prowadzącego rejestr cen, w tym przypadku Starostwa Powiatowego w Lublinie, otrzyma rejestr cen wraz z licencją. Organ zauważył również, że biegła w operacie szacunkowym podała tylko dane dotyczące samej transakcji: datę transakcji, miejsce położenia nieruchomości (miejscowość), uzyskaną cenę, a więc informacje w zakresie niezbędnym dla potrzeb określenia wartości nieruchomości, gdyż jak wyjaśniła, rzeczoznawca majątkowy nie ma możliwości przetwarzania pozyskanych danych o nieruchomościach w inny sposób niż na potrzeby wyceny. Z tego względu zarzut naruszenia art. 5a ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ uznał za niezasadny.

Zdaniem organu nie ma racji zobowiązany kwestionując dokonanie przez biegłą oszacowania wartości nieruchomości w odniesieniu do dwóch wyodrębnionych funkcjonalnie jej części. Jak bowiem wskazała biegła, z uwagi na brak na analizowanym rynku nieruchomości gruntowej o tak dużej powierzchni jak nieruchomość wyceniona i zabudowanych budynkami o tak zróżnicowanej funkcji. Dlatego przy wycenie dokonano jej rozdzielenia na funkcjonalne części i następnie odrębnie oszacowano wartości tych części. Podział nieruchomości na funkcjonalne części uwzględnia powierzchnie o różnym sposobie wykorzystania, powierzchnie te zapewniają odpowiednie wykorzystanie budynków i uwzględniają konfigurację działki. Po wyodrębnieniu funkcjonalnym część niezabudowana wycenianej nieruchomości ma powierzchnię wynoszącą 12.600 m2. Powyższe wyjaśnienie biegłej odnosi się do zarzutu zobowiązanego, który podnosił, że gdyby biegła dokonała podziału wycenianej działki na 11 działek o powierzchni ponad 1.000 m2 a mniej niż 3.000 m2, to znacznie podniosłoby ich wartość. Biegła zaznaczyła, że takich podziałów może dokonać tylko i wyłącznie geodeta. Wówczas rzeczoznawca majątkowy może konkretnie określić wartość takich działek. Wartość rynkową działek określa się według stanu i poziomu cen na konkretną datę.

Istotne jest również to, że cechy nieruchomości zależą od rodzaju rynku, dlatego należy dobierać je na podstawie badań rynkowych. Na cenę nieruchomości wpływa zaś tylko niewielka część atrybutów nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy określa cechy rynkowe wg optyki typowego nabywcy nieruchomości. Nabywca taki kieruje się zaś tylko kilkoma kryteriami. Można je ustalić analizując oferty kupna i sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. Podawane są w nich przede wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane. Nie ma natomiast uniwersalnych cech rynkowych. Dlatego cechy rynkowe, które mają bezpośredni wpływ na wartość rynkową wyłaniane są na podstawie analizy rynku. Cechami tymi są m.in. właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe, prawne. Z kolei cechom użytkowym przypisuje się stany dotyczące rozkładu danej cechy rynkowej w obrębie jej zakresu kwotowego (wartość danego rynkowego atrybutu nieruchomości). Zgodnie z tymi kryteriami ustalono, że w cesze rynkowej "położenie, atrakcyjność" wyceniana nieruchomość odpowiada stanowi pośredniemu określonemu w sposób przymiotnikowy "dobry". Nieruchomości przyjęte do porównań w parach posiadały odpowiednio stan "dobry", czyli położenie było podobne jak dla nieruchomości wycenianej i stąd poprawka wynosi "0" oraz stan "bardzo dobry", gdzie położenie było atrakcyjniejsze niż nieruchomość wyceniana i poprawka przy porównywaniu w parach była ujemna. Dla kolejnych cech przyjęto analogiczne kryteria i założenia. Mając powyższe na uwadze, organ nadzorczy za niezasadny uznał zarzut braku wykazania w operacie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych i ich cech mających wpływ na poziom ceny nieruchomości. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym "starszym" i budynkami gospodarczymi oraz produkcyjnymi rzeczoznawca wyjaśniła, że do tej części nieruchomości przyjęto, że wyceniana nieruchomości ma położenie określone jako "dobre", ponieważ nie jest zlokalizowana w miejscowości gminnej tylko w pewnym oddaleniu, ponadto nie jest położona przy istotnej drodze dojazdowej. Ma zatem słabszą dostępność, bowiem z drogi gminnej ale nieutwardzonej i poprzez pas gruntu stanowiący niejako drogę dojazdową. Ponadto biegła podkreśliła, że wbrew twierdzeniom zobowiązanego, w operacie szacunkowym nie zawarto sformułowania, że wyceniana nieruchomość położona jest "przy dawnej trasie na Warszawę".

Zdaniem organu nadzorczego, operat przedstawia stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnia wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, przedstawia cechy mające wpływ na tę wartość, a także w sposób zrozumiały wskazuje procedurę w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Rzeczoznawca majątkowy dokonał również oceny cech rynkowych nieruchomości, ustalił procentowe wagi rynkowych atrybutów, a następnie uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość poszczególnych elementów składowych nieruchomości. Zaznaczył także organ, że zarzuty podnoszone przez zobowiązanego, dotyczące dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości podobnych do transakcji przyjętych do porównań są bezpodstawne. Odnoszą się też one do tych elementów operatu, które wymagają wiadomości specjalnych w zakresie szacowania nieruchomości, nie podlegających ocenie organów administracji publicznej w trybie przepisu art. 80 Kpa. Na marginesie organ nadzoru zauważył, że z operatu szacunkowego wynika, iż ze zbioru nieruchomości sporządzonego do określenia wartości nieruchomości biegła jako nieruchomości do porównania przyjęła nieruchomości z gminy Jastków, w której położona jest wyceniana nieruchomość, oraz gmin sąsiednich: Konopnica i Niemce. Natomiast gmina Głusk, mimo że nie jest gminą sąsiednią do gminy Jastków, jest podobnie położona względem miasta Lublin, tj. w bezpośrednim sąsiedztwie miasta. W ocenie organu nadzoru, taki dobór nieruchomości do porównania nie wpłynął zatem na zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości, gdyż jak wynika z analizy cen transakcyjnych tych nieruchomości, wartość gruntu (za 1 m2 gruntu lub 1 m2 zabudowanego gruntu) jest zbliżona do tych z gminy Jastków i sąsiednich.

Organ nadzorczy podał, że dokonał ponownej analizy operatu szacunkowego pod kątem wymogów, jakie powinien spełniać. W jego ocenie operat jest kompletny, logiczny, spójny i zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. W sposób szczegółowy biegła przedstawiła w nim proces określenia wartości nieruchomości: najpierw odnośnie do poszczególnych części, które zostały wyodrębnione ze względu na ich funkcje, następnie całość nieruchomości. Ponadto w operacie znajduje się: analiza rynku lokalnego, uzasadnienie doboru nieruchomości przyjętych do porównania, zastosowane metody wyceny oraz podstawy jej dokonania. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględniono rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Operat określa cechy rynkowe mające wpływ na wartość rynkową gruntu i ich wagi, przedstawia charakterystykę nieruchomości przyjętych do porównania, ocenia działkę wycenianą oraz działkę o cenie minimalnej i maksymalnej w odniesieniu do przyjętej oceny rynku, przedstawia też zakres współczynników korygujących dla cech rynkowych, zawiera wyliczenie wartości skorygowanej ceny średniej za 1 m2 działki wartości dla danej części działki. Wskazuje również operat, jaka jest wartość całej nieruchomości, w tym wartość samego gruntu oraz wartość znajdujących się na nim obiektów budowlanych. W operacie znajduje się też określenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego, tj. służebności. Wycena nieruchomości została przedstawiona w sposób klarowny i szczegółowy. Operat zawiera obszerne wyliczenia pozwalające przeanalizować przyjęty tok rozumowania biegłej. Operat szacunkowy sporządzony został zatem prawidłowo, a określona w nim wartość nieruchomości ustalona została w sposób wymagany przez przepisy prawa materialnego. Zdaniem organu nadzorczego, przyjęcie operatu za prawidłowy nie narusza swobodnej oceny dowodów.

Zauważył następnie organ nadzorczy, że wobec powyższego brak jest uzasadnienia do sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, a tym samym do wstrzymania sprzedaży nieruchomości. Również dokonany w oparciu o operat szacunkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości nie nasuwa zastrzeżeń. Podczas opisu i oszacowania nieruchomości została zachowana właściwa procedura.

W skardze na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej pełnomocnik zobowiązanego zarzucił naruszenie:

1) art. 138 Kpa w związku z niezasadnym utrzymaniem w mocy zaskarżonych postanowień organu egzekucyjnego, w wyniku czego odstąpiono od zbadania wszystkich zarzucanych naruszeń, w konsekwencji prowadząc do wadliwości operatu szacunkowego;

2) art. 12 Kpa poprzez zaniechanie wnikliwej oceny działań organu egzekucyjnego, przyjmując, że skoro biegła podtrzymała swoje twierdzenia oraz pełnomocnik nie brał udziału w oględzinach nieruchomości to operat szacunkowy jest prawidłowy;

3) art. 80 Kpa, tj. naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów poprzez przyjęcie, że organ egzekucyjny nie jest uprawniony do kwestionowania wyjaśnień rzeczoznawcy, podczas gdy ciąży na nim obowiązek oceny mocy dowodowej zarówno operatu szacunkowego, jak i wyjaśnień biegłego;

4) art. 7 w związku z art. 77 Kpa poprzez brak wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, odstępując tym samym od uwzględnienia ważnego interesu stron, prowadząc do sporządzenia wadliwego operatu szacunkowego.

Formułując te zarzuty pełnomocnik wniósł o "uchylenie zaskarżonej decyzji" i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, a także o orzeczenie o kosztach postępowania przez Wojewódzkim Sądem Administracyjnym wg norm prawem przepisanych.

Uzasadniając skargę pełnomocnik wyraził ocenę, że organy przeanalizowały zarzuty stawiane operatowi szacunkowemu pobieżnie. Jego zdaniem, również biegła do okoliczności podniesionych w zarzutach odniosła się w sposób lakoniczny i niewyczerpujący. Pełnomocnik skarżącego przytoczył również po raz kolejny okoliczności podnoszone wcześniej w zarzutach i zażaleniu, dotyczące położenia wycenianej działki oraz kryteriów oceny stanu budynków, a także niedokonania podziału wycenianej działki na 11 działek, co podniosłoby jej wartość. Pełnomocnik skarżącego wniósł również po raz kolejny o zobowiązanie biegłej do podania, czy wskazane w opinii nieruchomości przyjęte za podobne to wszystkie nieruchomości występujące w transakcjach sprzedaży na rynku w okresie od 2020 r. do 2021 r.

W odpowiedzi na skargę organ nadzorczy wniósł o jej oddalenie, prezentując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Po rozpoznaniu sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie stwierdził, że zaskarżone postanowienie jest zgodne z prawem. Skarga podlega zatem oddaleniu.

Na wstępie zaznaczyć trzeba, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie zaś do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. a – c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), dalej: "p.p.s.a.", uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie postanowienia w całości lub części następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 i 3 powołanej ustawy, sąd stwierdza nieważność postanowienia w całości lub w części albo jego wydanie z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Jak natomiast stanowi art. 151 powołanej ustawy, w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części, sąd oddala skargę, odpowiednio w całości albo w części. Zgodnie zaś z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a., które nie ma znaczenia w rozpoznawanej sprawie. Oznacza to, że sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, także niepodniesione w skardze, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków skargi, jednak w granicach sprawy, wyznaczonych rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 i art. 120 p.p.s.a. Zgodnie z treścią art. 119 pkt 3, sprawa może być bowiem rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest m.in. postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Z tak sformułowanej treści cytowanego przepisu wynika, że rozpoznanie sprawy przez sąd administracyjny na posiedzeniu niejawnym we wskazanych okolicznościach nie jest uzależnione od woli skarżącego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 marca 2021 r., sygn. akt I OSK 4109/18 oraz z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2430/21 oraz z dnia 8 grudnia 2020 r., sygn. akt I FSK 1110/20). Jak zaś stanowi art. 120 p.p.s.a., w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Ze względu na sformułowany w skardze wniosek zaznaczyć trzeba, że przedmiotem sądowej kontroli jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W związku z tym zauważyć trzeba, że jak wynika z treści art. 110m § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1967 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 479), dalej: "u.p.e.a.), do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości dochodzi po bezskutecznym upływie 14-dniowego terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego, do zapłaty dochodzonych należności (zgodnie z regulacją zawartą w art. 110c § 2 u.p.e.a.). W rozpoznawanej sprawie zobowiązany został wezwany do uiszczenia należności pieniężnych wynikających ze wskazanych tytułów wykonawczych, wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości wezwaniami dnia 17 czerwca 2019 r., doręczonymi mu 21 czerwca 2019 r. Wezwaniami tymi organ egzekucyjny dokonał zajęcia wynoszącego ˝ udziału zabudowanej działki będącej przedmiotem współwłasności zobowiązanego nr [...] o powierzchni 1,57 ha położonej w P. , Gmina Jastków, obręb 0019 K. , dla której Sąd Rejonowy L. prowadzi księgę wieczystą nr KW [...] Zobowiązany nie wykonał obowiązku wskazanego w wezwaniach. Zgodnie z treścią art. 110m § 1 u.p.e.a., organ egzekucyjny przystąpił do czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 110s § 1 u.p.e.a., postanowieniem z dnia 27 sierpnia 2021 r., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego A. T.-S. (uprawnienia nr [...]). Rzeczoznawca majątkowy przedstawiła operat szacunkowy wskazanej nieruchomości w dniu 16 września 2021 r. Zgodnie z jego treścią łączna wartość nieruchomości wynosi 2.852.000 zł, zaś wartość udziału w wysokości ˝ wynosi 1.426.000 zł.

Kolejnymi zawiadomieniami, z dnia 1 czerwca 2021 r. (informującym o terminie opisu i oszacowania nieruchomości) oraz 7 września 2021 r. i 7 października 2021 r. (o zmianie terminu opisu i oszacowania nieruchomości) organ egzekucyjny informował zobowiązanego (pierwsze z nich doręczone zobowiązanemu 7 czerwca 2021 r., a kolejne 27 września 2021 r.), a następnie jego pełnomocnika (doręczone pełnomocnikowi skarżącego 25 października 2021 r.) i innych uczestników postępowania o terminie rozpoczęcia i zakończenia opisu i oszacowania nieruchomości. Obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania (a także o zmianie terminu) były umieszczone na tablicy ogłoszeń Gminy J. oraz tablicy ogłoszeń Urzędu Skarbowego (odpowiednio: od 7 czerwca, od 13 września oraz od 7 października 2021 r.). Zgodnie z tymi informacjami, czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości rozpoczęły się 7 lipca 2021 r. o godz. 10.00 pod adresem położenia nieruchomości, a zakończyły się 23 listopada 2021 r. o godz. 14.00 w siedzibie Urzędu Skarbowego. 23 listopada 2021 r. został sporządzony, odczytany i podpisany przez obecnych protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości organ egzekucyjny przyjął w wysokości wynikającej ze wskazanego wyżej operatu szacunkowego na kwotę 2.852.000 zł, zaś wartość udziału w wysokości ˝ na kwotę1.426.000 zł. Integralną część protokołu stanowi ten operat szacunkowy wyceny nieruchomości.

Podczas czynności nie byli obecni ani zobowiązany, ani jego pełnomocnik. Protokół opisu i oszacowania nieruchomości wraz z operatem szacunkowym doręczony został pełnomocnikowi zobowiązanego 3 grudnia 2021 r. Pismem z dnia 7 grudnia 2021 r. pełnomocnik zobowiązanego wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Nie kwestionował w nim formalnej poprawności czynności podejmowanych przez organ egzekucyjny w toku opisu i oszacowania nieruchomości, których nie dostrzega również Sąd. Pełnomocnik zobowiązanego podniósł natomiast szereg zarzutów odnoszących się do treści operatu szacunkowego oraz jego analizy przez organy.

Należy zatem zauważyć, że jak stanowi art. 110u § 1 u.p.e.a., zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie.

Ze względu na treść zarzutów (pominięcie położenia działki względem dróg ekspresowych oraz węzła drogowego, przyjęcia nieruchomości podobnych, a także lakoniczność i niedokładność w odniesieniu do wyceny budynków oraz niepodzielenie wycenianej działki na 11 mniejszych działek, co zwiększyłoby wartość), organ egzekucyjny rozpoznał zarzuty po uzyskaniu od rzeczoznawcy majątkowego stanowiska w sprawie zgłoszonych zarzutów. Pismem z dnia 20 grudnia 2021 r. rzeczoznawca majątkowy odniosła się do zarzutów i poinformowała, że w całości podtrzymuje złożoną opinię o wartości nieruchomości. Organ egzekucyjny, postanowieniem z dnia 7 stycznia 2022 r. uznał zaś zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości za niezasadne.

Organ nadzorczy, po analizie operatu szacunkowego i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego przedstawionych organowi egzekucyjnemu, a także kolejnego wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego z dnia 21 marca 2022 r., o które zwrócił się organ nadzorczy ze względu na wątpliwości związane z przyjęciem odmiennego sposobu określenia wartości części działki zabudowanej budynkami produkcyjnymi (900 m2) w stosunku do pozostałej zabudowanej części działki, utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego. Zarzuty podniesione w skardze do sądu administracyjnego wprost odnoszą się do art. 12, 80, 7 w zw. z 77 oraz 138 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz.U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.), dalej "k.p.a." W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącego powtarza natomiast zarzuty sformułowane w stosunku do operatu szacunkowego podnoszone wcześniej w zarzutach w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości oraz zażaleniu na postanowienie organu egzekucyjnego. Naruszenie przez organy wskazanych w skardze przepisów k.p.a., pełnomocnik skarżącego wiązał z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów polegającym na przyjęciu, że organ nie jest uprawniony do kwestionowania wyjaśnień rzeczoznawcy, odstąpieniem od zbadania wszystkich zarzucanych naruszeń "w konsekwencji prowadząc do wadliwości operatu szacunkowego", a przez brak wyjaśnienia stanu faktycznego, odstąpienie od uwzględnienia ważnego interesu stron "prowadząc do sporządzenia wadliwego operatu szacunkowego". Pełnomocnik skarżącego akcentował, że to na organach ciąży obowiązek oceny mocy dowodowej operatu szacunkowego oraz wyjaśnień biegłego. Dodatkowo, wg pełnomocnika skarżącego organ nadzorczy przyjmując, że skoro biegła podtrzymała swoje twierdzenia, a pełnomocnik skarżącego nie brał udziału w oględzinach, zaniechał wnikliwej oceny działań organu egzekucyjnego.

Zauważyć zatem należy, że zgodnie z treścią art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 110 r. § 1 u.p.e.a., określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne.

Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia (§ 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, Dz.U. z 2014 r. poz. 742).

Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone zostały w przepisach od art. 149 do art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. 1990 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 tej ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metod i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ administracji publicznej. Na organie, zgodnie z treścią art. 7 i 77 k.p.a., spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia czynności niezbędnych dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, co wymaga zebrania w sposób wyczerpujący i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Obejmuje on także podjęcie działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny, co należy podkreślić, pod względem formalnym, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Organy administracji prowadzące postępowanie, a więc organ egzekucyjny, jak i organ nadzorczy, powinny więc zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków. Operat powinien natomiast zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy.

Zdaniem Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, podzielającego stanowisko przedstawione w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21, organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną warstwę treści operatu szacunkowego, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły rzeczoznawca majątkowy. Ze względu na brak takiej wiedzy specjalnej, konieczne jest zwrócenie się do biegłego o wydanie opinii, jak to wynika z art. 84 § 1 k.p.a., a w odniesieniu do szacowania wartości rynkowej zajętej w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości – z powołanego już wyżej art. 110s § 1 u.p.e.a. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01).

Z tego względu zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest wprawdzie dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast, ponieważ operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, jego ocena przez organy administracji publicznej i sąd administracyjny nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (wyrok NSA z dnia 16 września 2016 r., sygn. akt I OSK 2938/14). Dodatkowo należy mieć na uwadze, że ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów w odniesieniu do operatu szacunkowego modyfikuje art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarcze nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, że to organ zakwestionuje jego prawidłowość (zob. wyrok NSA z dnia 23 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2284/21), poza wskazanymi wyżej kryteriami oceny w postaci oczywistych błędów, braków, albo niespójności logicznej. Jak bowiem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym wyżej wyroku w sprawie I OSK 2938/14, prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto powinna obejmować jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków.

Mając na względzie, że zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone zostały w przepisami art. 149-157 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555)., zauważyć trzeba, że zgodnie z treścią § 56 ust. 1 tego rozporządzenia w operacie przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny,

2) określenie celu wyceny,

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,

5) opis stanu nieruchomości,

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,

9) obliczenie wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Wartość rynkową nieruchomości, zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarcze nieruchomościami, stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym. Sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, jak to wynika z art. 152 ust. 1 powołanej ustawy, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Określanie wartości nieruchomości, zgodnie z treścią § 3 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów, poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje, jak to wynika z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Jak zaś wynika z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Zgodnie z treścią art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak zaś stanowi § 4. rozporządzenia Rady Ministrów, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Analiza akt sprawy potwierdza, że organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego. Sporządzony dla potrzeb tej sprawy operat szacunkowy prezentuje stan faktyczny i prawny nieruchomości. Został on wykonany przez uprawnioną do tego osobę, tj. rzeczoznawcę majątkowego. Na podstawie tego operatu sporządzony został protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 23 listopada 2021 r. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. Zawiera on wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 tego rozporządzenia. Rzeczoznawca dokonała w nim wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami mieszkalnymi, przemysłowymi i gospodarczymi przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej w odniesieniu do części działki niezabudowanej, przeznaczonej pod zabudowę oraz metodę porównywania parami dla pozostałych części. Biegła wyjaśniła na czym polega przyjęte przez nią podejście i metody, wyjaśniła, że na zastosowanie takich metod pozwalają dostępne dane, opisała przeprowadzone badanie rynku nieruchomości, w tym obszar rynku i okres badania, a następnie dokonała analizy wartości rynkowej nieruchomości. Określiła oraz opisała cechy i wagi przyjęte w operacie oraz wybrała nieruchomości porównawcze, dokonując ich opisu. Ze względu na dostępność danych rzeczoznawca majątkowy określiła wartość przedmiotu wyceny jako sumę wartości części nieruchomości: zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, zabudowanej siedliskiem, zabudowanej budynkami produkcyjnymi oraz niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną i usługi. Oszacowała również wartość służebności osobistej obciążającej działkę.

Formułowane przez skarżącego zarzuty nie mają uzasadnienia. Rzeczoznawca majątkowy nie pominęła położenia działki względem dróg ekspresowych S17 i S19 oraz węzła Dąbrowica. Wskazała ona wynikającą z tego atrakcyjność położenia, co wynika z pkt III. 4 operatu szacunkowego. Nie twierdziła także o położeniu działki przy dawnej drodze krajowej Lublin-Warszawa. Stwierdzenie to odnosi się do usytuowania Gminy J. w stosunku do Lublina, z którym gmina ta bezpośrednio sąsiaduje. W operacie szacunkowym rzeczoznawca opisała również dokładnie dostęp szacowanej działki oraz poszczególnych jej części do dróg publicznych. W tym miejscu dodać trzeba, że operacie szacunkowym rzeczywiście wykorzystana została transakcja dotycząca nieruchomości położonej poza Gminą Jastków i gminami sąsiednimi, tj. położonej w Gminie Głusk. Jak jednak wyjaśniła rzeczoznawca majątkowy, gmina ta ma analogiczne położenie jak Gmina Jastków, sąsiadując bezpośrednio z Lublinem, co przekłada się na ceny nieruchomości. Dodać można, że sąsiaduje ona także z drogą S17. Rzeczoznawca majątkowy odniosła się również do sugestii skarżącego, że należało dokonać podziału szacowanej działki na 11 mniejszych działek, co podniosłoby jej wartość. Zdaniem Sądu, wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w odniesieniu do tego zarzutu są prawidłowe i logiczne. Przyjętego przez rzeczoznawcę majątkowego sposobu szacowania wartości nieruchomości jako sumy wartości odrębnych funkcjonalnie jej części, w sytuacji braku nieruchomości podobnej do szacowanej nieruchomości ujmowanej w całości, przy dużej powierzchni tej nieruchomości i oczywistej odrębności funkcjonalnej jej części, z punktu widzenia logicznego i wymagań wynikających z właściwych przepisów, nie można podważyć. Niedopuszczalne jest zaś dzielenie przez rzeczoznawcę jednorodnej funkcjonalnie części szacowanej nieruchomości na mniejsze działki. Rzeczoznawca ma bowiem dokonać oszacowania wartości nieruchomości wg jej stanu faktycznego i prawnego na dzień sporządzenia operatu.

Nie ma racji skarżący podnosząc zarzut lakoniczności operatu szacunkowego i braku wyczerpującego odniesienia się przez rzeczoznawcę majątkowego do poszczególnych istotnych okoliczności. Rzeczoznawca majątkowy, przedstawiając założenia do wyceny, opisała bowiem cechy (takie jak położenie na rynku lokalnym, dojazd, dostępność, wielkość działki, kształt, stan zagospodarowania, sąsiedztwo, uzbrojenie, zabudowa towarzysząca, stan techniczny, wskaźnik zabudowy, rezerwa terenowa, stopień wykorzystania gruntu, stan techniczny, technologia wykonania, standard, zaplecze gospodarcze, powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego) i charakterystykę formułowanych ocen w odniesieniu do poszczególnych cech (bardzo dobre, dobre, słabsze, korzystne, przeciętne, zadowalające, gorsze – wskazując od jakich okoliczności zależy charakterystyka w obrębie każdej z wyróżnionych cech) w odniesieniu do gruntów niezabudowanych oraz gruntów zabudowanych budynkami różnego rodzaju (zob. s. 19, 23 i 27). Niezasadny jest również zarzut skarżącego dotyczący braku w operacie szacunkowym wyczerpującej analizy wszystkich istotnych okoliczności ze względu na niepodawanie roku budowy budynków wykorzystanych do wyceny nieruchomości. Na tej podstawie pełnomocnik skarżącego formułuje stanowisko, że rzeczoznawca majątkowy niewłaściwie dobrała nieruchomości podobne. Odnosząc się do tego zarzutu trzeba zauważyć, że w odniesieniu do siedmiu na dziewięć analizowanych nieruchomości podobnych zabudowanych rzeczoznawca podała albo dokładnie rok, albo okres, w którym budynki zostały wzniesione. W wyjaśnieniach wskazywała ona także na kwestię dostępności danych i ich znaczenia dla oszacowania wartości rynkowej. W każdym jednak przypadku biegła przedstawiła stan budynku, w tym wyposażenie w instalacje, jego usytuowanie, technologię wykonania, standard, stan techniczny, powierzchnię zabudowy. Należy także mieć na względzie przedstawione wyżej uwagi dotyczące roli biegłego w postępowaniu administracyjnym, jako dysponującego wiadomościami specjalnymi, oraz obowiązku i możliwości kontroli opinii biegłego dokonywanej przez organ administracji publicznej, a w konsekwencji przez sąd administracyjny, które takimi wiadomościami specjalnymi nie dysponują. Z punktu widzenia uzasadnienia przyjmowanych ocen, zupełności i sposobu prowadzenia wywodu, które pozwalają na odtworzenie sposobu rozumowania oraz spójności logicznej wywodów, operat szacunkowy nie budzi zaś wątpliwości co do jego poprawności. Nie ma też uzasadnienia żądanie zobowiązania rzeczoznawcy do ujawnienia danych dotyczących wszystkich zidentyfikowanych transakcji. Dodać można, że nie ma racji pełnomocnik skarżącego zarzucając organowi nadzorczemu brak wystarczająco dokładnej analizy operatu szacunkowego. Akta postępowania administracyjnego oraz uzasadnienie zaskarżonego postanowienia wskazują na co innego. Organ nadzorczy analizował treść operatu szacunkowego, a ta analiza skłoniła go do zwrócenia się do rzeczoznawcy majątkowego o dodatkowe wyjaśnienia. Zauważyć również należy, że wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego składane w toku postępowania przed organem egzekucyjnym, wbrew zapatrywaniu pełnomocnika skarżącego, nie są pobieżne, czy zdawkowe. Przeciwnie, w sposób rzeczowy i konkretny odnoszą się one do poszczególnych zarzutów.

Niezasadne są zatem sformułowane w skardze zarzuty odstąpienia od zbadania wszystkich zarzucanych naruszeń, nieprawidłowej oceny dowodów i braku wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz pominięcia ważnego interesu stron. Nietrafny jest również stawiany organowi egzekucyjnemu i organowi nadzorczemu zarzut doprowadzenia do wadliwości operatu szacunkowego, przede wszystkim z tej przyczyny, że organy tego operatu nie sporządzały. Ani organ egzekucyjny, ani organ nadzorczy nie formułowały twierdzenia o poprawności operatu szacunkowego ze względu na nieskorzystanie przez pełnomocnika skarżącego z możliwości wzięcia udziału w oględzinach szacowanej nieruchomości. Zarzut w tym zakresie jest zatem niezasadny.

Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 27 kwietnia 2022 r., które objęte było skargą.