Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt III SA/Wa 3541/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-04-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6116 Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata skarbowa oraz inne podatki i opłaty
Hasła tematyczne: Podatek od czynności cywilnoprawnych
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6  ust. 1  pkt 1  lit. c,
journal: Dz.U. 2007 nr 68 poz 450
law: Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - tekst jedn.
article: art. 121, art. 122, art. 187, art. 191, art. 139
journal: Dz.U. 2005 nr 8 poz 60
law: Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Krystyna Chustecka, Sędziowie Sędzia WSA Marek Kraus, Sędzia WSA Jarosław Trelka (sprawozdawca), Protokolant Robert Powojski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2009 r. sprawach ze skarg Przedsiębiorstwa [...] "C." w W. oraz "D." sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Dyrektora Izby Skarbowej w W. z dnia [...] października 2008 r. nr [...] w przedmiocie określenia wysokości zobowiązania w podatku od czynności cywilnoprawnych oddala skargi


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2008 r. Dyrektor Izby Skarbowej w W., na podstawie art. 220 § 2, art. 233 § 1 punkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005, Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz art. 6 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2007 r., Nr 68, poz. 450), po rozpatrzeniu odwołań wniesionych przez "D. " Sp. z o.o. w W. oraz Przedsiębiorstwo [...] "C." w W. , utrzymał w mocy decyzję Naczelnika Urzędu Skarbowego W. z dnia [...] kwietnia 2008 r. określającej wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wynika z akt administracyjnych sprawy w dniu [...] sierpnia 2005 r. Przedsiębiorstwo [...] C. w W. (zwane też dalej "Przedsiębiorstwem") sprzedało na rzecz D. Sp. z o. o. w W. (zwanej też dalej "Spółką") nieruchomość przy ul. C. w W. (działki nr [...] z obrębu [...]) za cenę 6 300 000 zł. W skład przedmiotowej nieruchomości wchodziło prawo użytkowania wieczystego działek, budynek biurowy, pawilon handlowy oraz budynek magazynowy.

W celu sprzedaży zbędnego z punktu widzenia dotychczasowej działalności gospodarczej majątku przedsiębiorstwa państwowego, w okresie od [...] sierpnia 2001 r. do [...] sierpnia 2004 r. ogłoszono cztery przetargi na zbycie w/w nieruchomości, w wyniku których nie wybrano nabywcy. Po zakończeniu procedury przetargowej do Przedsiębiorstwa wpłynęły dwie oferty na zakup nieruchomości. Komisja negocjacyjna powołana zarządzeniem dyrektora Przedsiębiorstwa dokonała wyboru oferty wskazując na Kancelarię "N." w W., działającą w imieniu Spółki. Przeniesienie własności nieruchomości na rzecz jej rzecz nastąpiło w dniu [...] sierpnia 2005 r. po uzyskaniu stosownej zgody Ministra Skarbu z dnia [...] kwietnia 2005 r.

W ocenie Naczelnika Urzędu Skarbowego W. (zwanego też dalej "Naczelnikiem") cena transakcyjna 6 300 000 zł, podana przez strony Skarżące w akcie notarialnym, nie odpowiadała wartości rynkowej. W związku z tym Naczelnik w dniu [...] marca 2007 r. wszczął postępowanie w sprawie przedmiotowej umowy sprzedaży.

W dniu [...] marca 2007 r. Przedsiębiorstwo przedłożyło komplet dokumentów dotyczących okoliczności sprzedaży, a w nich m.in. 4 operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie Przedsiębiorstwa przez biegłych rzeczoznawców dla potrzeb określenia ceny sprzedaży w drodze przetargu. Naczelnik po uwzględnieniu dodatkowych dokumentów i wyjaśnień zaproponował wartość przedmiotowej transakcji w wysokości 8 374 004 zł.

Z uwagi na fakt, iż strony Skarżące nie wyraziły zgody na proponowaną przez Naczelnika wartość, postanowieniem z dnia [...] listopada 2007 r. Naczelnik zawiadomił je, że wartość przedmiotowej nieruchomości będzie ustalona na podstawie opinii biegłego. Rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość nieruchomości na kwotę 8 485 000 zł.

W odpowiedzi Skarżący Przedsiębiorstwo [...] podtrzymało swoje stanowisko zawarte w piśmie z dnia [...] marca 2007 r., w którym wyraziło pogląd, iż przyjęta wycena nie wskazuje ceny rynkowej, jednocześnie jednak nie zakwestionowało wyceny dokonanej przez biegłego powołanego przez Naczelnika, ponieważ – ja zauważyło - jest zgodna z uprzednio sporządzoną wyceną na zlecenie Przedsiębiorstwa.

Naczelnik Urzędu Skarbowego W. decyzją z dnia [...] kwietnia 2008 r., przyjmując do podstawy opodatkowania wartość z opinii biegłego, określił Spółce oraz Przedsiębiorstwu podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 169 700 zł (kwota pozostająca do uiszczenia – 43 700 zł).

W odwołaniu Spółki zarzucono Naczelnikowi przyjęcie do podstawy opodatkowania zawyżonej wartości rynkowej przedmiotu transakcji, na podstawie nierzetelnie sporządzonego operatu szacunkowego. Zdaniem Spółki wartości podanej w operacie z dnia [...] marca 2008 r. nie można uznać za rynkową, ponieważ sprzedający, w trybie przetargu, za tą cenę nie sprzedał nieruchomości ze względu na brak nabywców zainteresowanych taką ofertą. Ponadto Spółka zarzuciła Naczelnikowi naruszenie przepisów Ordynacji podatkowej, mianowicie art. 121 w związku z art. 191, art. 122, art. 124, art. 187 oraz art. 200 § 1. W operacie brak było, według Spółki, odniesienia się do faktu, że istniejące na nieruchomości zabudowania znacznie obniżały jej wartość. Wymagały one bowiem skomplikowanej rozbiórki i przebudowy, co zniechęcało większość potencjalnych nabywców. Skarżący podniósł, że okoliczność ta wskazuje na ułomność operatu.

W odwołaniu Przedsiębiorstwa zarzucono Naczelnikowi naruszenie przepisu § 6 i § 29 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwo państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu (Dz. U. z 1997 r. Nr 443 ze zm.).

W dniu [...] października 2008 r. Dyrektor Izby Skarbowej w W. (zwany też dalej "Dyrektorem") utrzymał w mocy decyzję Naczelnika. W uzasadnieniu Dyrektor podkreślił, że nie zawsze cena ustalona między stronami transakcji odpowiada wartości rynkowej rzeczy określonej w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (zwanej też dalej "ustawą"). Wartość rynkowa jest kategorią obiektywną i odnosi się do rzeczywistego obrotu rzeczami i prawami majątkowymi, czyli w praktyce do cen, jakie można uzyskać, na danym terenie, w przypadku sprzedaży tego rodzaju rzeczy i praw, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. Najpowszechniejszą formą weryfikacji ceny jest przetarg. Wartość danej rzeczy lub prawa jest wówczas poddana kontroli publicznej, zaś sam rynek, poprzez działanie praw popytu i podaży, określa ich wartość. Powyższą formę weryfikacji wartości rynkowej można uznać za miarodajną tylko w sytuacji dokonania sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego, tzn. publicznej sprzedaży temu nabywcy, który zaoferował najwyższą cenę, przy udziale nieograniczonej liczby nabywców oraz w warunkach umożliwiających swobodne prowadzenie negocjacji.

W rozpatrywanej sprawie, zdaniem Dyrektora, swoboda kształtowania oferty przetargowej przez Przedsiębiorstwo była w istotny sposób ograniczona poprzez konieczność spełnienia licznych wymogów wynikających z ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. z 2002 Nr 112, poz. 981 ze zm.) oraz wymienionego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z 5 października 1993 r. Kluczową rolę mającą wpływ na ostateczną cenę przedmiotowej nieruchomości miała bez wątpienia decyzja Ministra Skarbu z dnia [...] października 2004 r. Decyzja ta odmawiając zgody na sprzedaż nieruchomości z możliwością odrębnego zbycia wyodrębnionej geodezyjnie działki [...] zabudowanej budynkiem biurowym w istotny sposób ograniczała liczbę potencjalnych nabywców gotowych jednorazowo zapłacić cenę 8.600.0000 zł, z powodu konieczności nabycia wszystkich składników majątkowych służących dotychczasowej działalności gospodarczej Przedsiębiorstwa.

Dyrektor zauważył, iż na okoliczność, że cena transakcyjna nieruchomości uzyskana wskutek negocjacji nie musiała odpowiadać jej wartości rynkowej, może wskazywać fakt, iż Spółka odsprzedała dokładnie tego samego dnia całą przedmiotową nieruchomość za cenę 10 000 000 zł. Ponadto w aktach sprawy znajduje się inna wycena dokonana na zlecenie Przedsiębiorstwa z dnia [...] stycznia 2004 r., w której biegli określili wartość rynkową w wysokości 8 374 004 zł.

Odpowiadając na zarzuty odwołujących, iż operat szacunkowy z dnia [...] marca 2008 r. jest nierzetelny, Dyrektor stwierdził, iż nie zasługują one na uwzględnienie. Bezzasadne jest również twierdzenie, zdaniem Dyrektora, iż w operacie szacunkowym biegły nie odniósł się do faktu, że istniejące zabudowania obniżały jej wartość ze względu na konieczność skomplikowanej i drogiej rozbiórki lub przebudowy w celu zaadoptowania do alternatywnych możliwości prowadzenia działalności gospodarczej. Dyrektor zauważył, że zgodnie z przepisami ustawy opinia biegłego sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który dysponuje specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości, stanowi podstawę do ustalenia zobowiązania podatkowego pod warunkiem, że nie budzi uzasadnionych wątpliwości. Zastosowanie przez biegłego techniki wyceny zgodnej ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych oraz ww. przepisami wskazuje na prawidłowość założeń sporządzonej wyceny.

W skardze Przedsiębiorstwa do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Dyrektora zarzucono jej naruszenie art. 46 ust. 3 ustawy o przedsiębiorstwach państwowych oraz przepisów § 6 i 29 rozporządzenia z 5 października 1993 r. poprzez pominięcie zasad obowiązujących przy sprzedaży nieruchomości, a tym samym zasad ustalania ceny oszacowania, która jest ceną wywoławczą, oraz ustalania ceny sprzedaży. Przedsiębiorstwo uznało, że nie bez znaczenia jest cena ustalona przez biegłych powołanych przez Skarżącego i przez Naczelnika Urzędu Skarbowego W.. Ceny te bowiem w zasadzie były równoważne. Pierwsza opinia z 2004 r. ustaliła wartość nieruchomości na kwotę 8 374 004 zł, druga zaś z przełomu roku 2007/2008 na kwotę 8 485 000 zł, czyli różnica wynosiła 1,31% wartości. Oznacza to, że w żadnej mierze nie nastąpiła w 2005 r. zmiana koniunktury, która uzasadniała zmianę wartości nieruchomości, według cen ustalonych przez biegłych.

W skardze Spółki na decyzję Dyrektora Spółka powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu dotyczące naruszenia przepisów procesowych. Ponadto zarzucono naruszenie art. 6 ust. 1 punkt 1 lit. c) ustawy poprzez zakwestionowanie ceny rynkowej mimo przeprowadzenia procedury przetargowej, która, według Spółki, stanowiła faktyczne ustalenie ceny, jaką w danych okolicznościach podmioty działające na rynku uznały za rynkową. Spółka podniosła, że postępowanie dowodowe w przedmiotowej sprawie było prowadzone w sposób naruszający zasady postępowania podatkowego. Organy podatkowe zachowywały jedynie pozory czynnego udziału strony w postępowaniu. Okoliczność tę potwierdza w szczególności pominięcie przez Naczelnika wniosków dowodowych składanych przez Spółkę. Nadto w rozstrzygnięciu zawartym w decyzji w ogóle się do tych wniosków nie odniesiono. Organ podatkowy dla prawidłowej oceny sytuacji Spółki powinien w pierwszej kolejności prawidłowo ustalić stan faktyczny, a następnie na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego poddać ocenie zebrany w sprawie materiał dowodowy. Sytuacja taka nie miała. Spółka dla poparcia swojej argumentacji powołała wyrok tutejszego Sądu z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt III SA/Wa 1047/06. Oceniła, że w sporządzaniu opinii biegły nie współdziałał ze stronami transakcji, w szczególności z Przedsiębiorstwem. Doprowadziło to do pominięcia w wycenie przeprowadzonej procedury przetargowej. Tak sporządzonej wyceny nie można uznawać, zdaniem Spółki, za bardziej wiarygodną od faktycznie przeprowadzonej procedury przetargowej. Moc dowodowa takiej wyceny jest istotnie ograniczona. Spółka zauważyła, że nie bez znaczenia w przedmiotowej sprawie jest również okoliczność, iż wycena biegłego dokonywana była w okresie późniejszym, a więc w okresie, gdy występowały już zupełnie inne warunki rynkowe. Według Spółki biegły nie odniósł się do faktu, jaki wpływ na wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości miał fakt braku chętnych na zakup nieruchomości w ramach procedury przetargowej. Organy podatkowe powołując rzeczoznawcę nie umożliwiły Spółce czynnego udziału w jego wyborze.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej w W. podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Ocenie sądu podlega zgodność aktów, w tym decyzji administracyjnych, zarówno z przepisami prawa materialnego, jak i procesowego. Zgodnie natomiast z art. 134 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargi analizowane według powyższych kryteriów nie zasługują na uwzględnienie.

Jako zasadniczą, sporną kwestię niniejszej sprawy uznać należy ustalenie, czy uzgodniona pomiędzy Przedsiębiorstwem, a Spółką w umowie z dnia [...] sierpnia 2005 r. cena transakcyjna jest ceną rynkową, o której mowa w art. 6 ust. 1 punkt 1 lit. c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też nie stanowiła takiej ceny (wartości) rynkowej, gdyż w prawidłowy sposób określały ją wyceny biegłych rzeczoznawców. Odnosząc się do tego zasadniczego problemu zauważyć należy przede wszystkim, że nie istnieje legalna definicja pojęcia "cena (wartość) rynkowa". Nie zawiera jej ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie zawiera jej też żaden inny akt prawny. Przywoływane często przez Skarżących rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. stanowi w § 5, że przed przystąpieniem do przetargu sprzedawca ustala cenę oszacowania środków trwałych przy uwzględnieniu ich wartości rynkowej, ale nie podaje, jak należy tę wartość rozumieć. Z przepisów przedmiotowego rozporządzenia wynika natomiast, iż cena oszacowania ma uwzględniać wartość rynkową, czyli ma być co najmniej równa tej wartości (§ 5 ust. 2). Tę wartość określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego gatunku (§5 ust. 3). Z § 6 rozporządzenia wynika z kolei, że cena oszacowania jest ceną wywoławczą, jeśli natomiast dany środek trwały nie został sprzedany po cenie wywoławczej (cenie oszacowania, a więc cenie rynkowej), to sprzedawca może go sprzedać po cenie niższej (§ 29 rozporządzenia).

Analiza powyższych przepisów rozporządzenia prowadzi zatem do wniosku, że obniżenie na podstawie jego § 29 ceny wywoławczej, czyli ceny co najmniej rynkowej, nie pozwala uznać, iż ta obniżona cena ma także walor ceny rynkowej. Nie mogą przecież mieć takiego waloru dwie różne ceny tej samej nieruchomości. Cena pierwotnie ustalona na potrzeby procedury przetargowej pozostaje nadal ceną rynkową, choćby nie udało się doprowadzić do sprzedaży środka trwałego po tej cenie. Zbycie więc środka trwałego na podstawie § 29 rozporządzenia po cenie niższej, niż pierwotnie określona, następuje po cenie innej, niż rynkowa. Cena uzyskana w procedurze negocjacji nie może być niższa, niż 2/3 ceny oszacowania, która z kolei – zgodnie z § 5 ust. 2 – musi odpowiadać cenie rynkowej.

Powyższa uwaga prowadzi do wniosku, że powoływanie się przez Skarżących w niniejszej sprawie ma fakt nieuzyskania ze sprzedaży nieruchomości ceny wynikającej z przedstawionych operatów szacunkowych, nie jest uprawnione. Fakt, że taka cena nie została osiągnięta nie oznaczał, że nie była to cena rynkowa. Zasadnie natomiast argumentuje Dyrektor, iż nie zostaje przez to zakwestionowana legalność procedury negocjacji i wyłonienia nabywcy w trybie § 29 rozporządzenia. Zastosowanie tej procedury oznacza jedynie, iż ustalona w jej ramach cena nie musi mieć waloru ceny rynkowej, choć zbycie nieruchomości po cenie nierynkowej pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o przedsiębiorstwach państwowych oraz przepisami rozporządzenia. Dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z jej art. 6 ust. 1 punkt 1 lit. c) ustawy, istotna jest jednak zawsze, niezależnie od trybu sprzedaży środka trwałego, cena rynkowa. Nie ma więc żadnej sprzeczności w stanowisku Dyrektora, iż zbycie nieruchomości w trybie negocjacji po cenie innej, niż wynikająca z operatów, nie skutkuje koniecznością przyjęcia tej innej ceny dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowo wskazać należy, że procedura sprzedaży nieruchomości przedsiębiorstwa państwowego w trybie negocjacji wymaga zgody Ministra Skarbu właśnie dlatego, że jest ona procedurą nadzwyczajną, która nie gwarantuje uzyskania ceny w normalnych warunkach uznanej za rynkową. Aby ta nadzwyczajna procedura nie była nadużywana konieczne było, jak się wydaje, poddanie jej ścisłej kontroli organu właścicielskiego.

Podkreślić należy, że w niniejszej sprawie obydwa operaty szacunkowe, dotyczące przedmiotowej nieruchomości przy ul. C. w W., określały wartość nieruchomości na niemal identycznym poziomie – różnica między wynosiła 1, 31 % wartości. Skarżące Przedsiębiorstwo nie zakwestionowało zresztą wyceny wynikającej z operatu z dnia [...] marca 2008 r., (vide np. pismo [...] kwietnia 2008 r.) uznając, że "...wycena w zasadzie jest zgodna ze sporządzoną uprzednio wyceną nieruchomości na zlecenie Przedsiębiorstwa". W ocenie Sądu jest to bardzo istotna okoliczność faktyczna – jej znaczenie polega na tym, że dwa operaty szacunkowe, sporządzone niezależnie od siebie, przez uprawnionych rzeczoznawców, określały wartość nieruchomości na tym samym poziomie. Operat z dnia [...] marca 2008 r. określał ją przy tym na dzień transakcji, czyli [...] sierpnia 2005 r. Ocena Skarżących, iż operaty te ustalały tę wartość w sposób nieprawidłowy, wymagała więc gruntownego, rzeczowego uzasadnienia. Tymczasem, jak prawidłowo ocenił to Dyrektor, zarzuty wobec operatu z dnia [...] marca 2008 r. były niezasadne. I tak:

1) z operatu tego wynika, że sporządził go biegły rzeczoznawca majątkowy o uprawnieniach potwierdzonych wpisaniem na listę rzeczoznawców pod stosownym numerem,

2) operat odnosi się zarówno do kwestii bezskuteczności przetargów z lat 2001 – 2004 (str. 27 operatu), jak też przy jego sporządzeniu zastosowano metodę wymaganą przez art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz z § 49 rozporządzenia Rady Ministrów 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Tylko więc metoda porównawcza mogła być uznana za dopuszczalną metodę ustalenia wartości nieruchomości. Jako podstawę porównania przyjmuję się obszar danej miejscowości – niedopuszczalne więc byłoby oczekiwanie, że biegły przeanalizuje wyłącznie obszar np. jednej dzielnicy danej miejscowości,

3) operat odnosił się też do konieczności przeprowadzenia kosztownej rozbiórki posadowionych na gruncie budynków (str. 17 operatu),

Niezrozumiały jest zarzut, iż Spółce uniemożliwiono czynny udział w wyborze rzeczoznawcy. Każdy uprawniony rzeczoznawca może bowiem być autorem operatu, a wybór takiego autora nie podlega negocjacjom pomiędzy organem podatkowym, a podatnikiem.

Wnioski Spółki z dnia [...] maja 2008 r., a zwłaszcza [...] sierpnia 2008 r., nie mogą być uznane za uprawnione, zasadne wnioski dowodowe, gdyż zmierzały one w istocie do ustalenia okoliczności o charakterze prawnym, a nie faktycznym. Przedmiotem pisma z dnia [...] sierpnia 2008 r. było bowiem powołanie biegłego dla wydania opinii prawnej, czy Przedsiębiorstwo mogło zbyć nieruchomość za cenę inną, niż rynkowa. Tymczasem wniosek dowodowy powinien zmierzać do wykazania faktu, a nie do oceny prawa. Wniosek taki Sąd uznaje więc za nieuprawniony, choć zasadnie oceniła Spółka, że powinien on być formalnie rozpatrzony. Zaniechanie wydania stosownego postanowienia dowodowego nie miało jednak wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Prawidłowo akcentują Organy okoliczność, że nieruchomość przy ul. C. w W. tego samego dnia, w którym została nabyta przez Spółkę za cenę 6 300 000 zł, została też zbyta za kwotę 10 000 000 zł. Fakt ten nie mógł być zignorowany w postępowaniu podatkowym – stanowi on dodatkowy, poważny argument dla przyjęcia, że cena transakcyjna ustalona pomiędzy Przedsiębiorstwem, a Spółką, nie była ceną rynkową. Spółka, wskazując na orzecznictwo NSA, akcentuje, że cena rynkowa to cena, jaką w danym miejscu i czasie można uzyskać w obrocie wolnorynkowym. Jeśli więc, w ocenie Sądu, cena taka – jak uznała Spółka - to wypadkowa ceny najwyższej i najniższej, to przyjęta w operatach cena nieruchomości przy ul. C. w W. była prawidłowa. Fakt obciążenia tej nieruchomości hipoteką była natomiast znany i uwzględniany przez autorów wszystkich operatów. Należy też przyjąć, że był on znany sprzedającemu i kupującym tę nieruchomość (w tym spółce D. w W.) w dniu [...] sierpnia 2005 r.

Niezrozumiała jest sugestia Przedsiębiorstwa dotycząca tożsamości osoby, która reprezentowała Spółkę, oraz reprezentującą ją kancelarię jednocześnie. W szczególności nie jest jasny związek tego faktu z ewentualnym ustaleniem, że wynegocjowana w akcie notarialnym cena 6 300 000 zł pozostaje, według Przedsiębiorstwa, ceną rynkową, pomimo zbycia tej nieruchomości tego samego dnia za cenę 10 000 000 zł.

Nie zasługują na uznanie zarzuty Spółki dotyczące naruszenia prawa procesowego. Większość z nich wynikała zresztą z zarzutu nieprawidłowego przyjęcia dla potrzeb podatkowych ceny wynikającej z operatu z dnia [...] marca 2008 r., a nie z aktu notarialnego z dnia [...] sierpnia 2005 r. W tym zakresie, jak wyżej wskazano, stanowisko Skarżących jest niezasadne. Stan faktyczny sprawy jest niesporny i prawidłowo ustalony, dlatego zarzut naruszenia art. 122, art. 187 i art. 191 Ordynacji podatkowej jest nieuprawniony. Spółka nie wskazała ponadto, na czym polegać miało naruszenie art. 121 Ordynacji – Sąd nie dostrzegł w przeprowadzonym postępowaniu istotnego naruszenia tego przepisu. Na żądanie Spółki przedstawiono jej kopię operatu, Organy informowały Przedsiębiorstwo oraz Spółkę, ze stosownym wyprzedzeniem, o zakończeniu postępowania, o prowadzeniu czynności procesowych. Skarżący przedstawiali zresztą swoje stanowiska w toku postępowania i w inny sposób aktywnie korzystali ze swoich uprawnień. Odnotować natomiast należy przewlekłość postępowania względem Przedsiębiorstwa, któremu np. decyzję Naczelnika z dnia [...] kwietnia 2008 r. doręczono dopiero w dniu [...] czerwca 2008 r. Ta przewlekłość, choć naruszająca art. 139 i następne Ordynacji, nie miała wpływu na samą treść rozstrzygnięcia. Naruszenia przepisów postępowania nie miały zatem wpływu na prawidłowe co do zasady decyzje podatkowe.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed Sądami administracyjnymi, Sąd oddalił skargi. Zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.