Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 483/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2010-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia NSA Krystyna Sidor (sprawozdawca), Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Protokolant Stażysta Paulina Gąsławska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 listopada 2010 r. sprawy ze skargi J. M. i K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie decyzją z dnia 19 maja 2010 r. wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) , po rozpatrzeniu odwołania K. W. i J. M. – utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Lublina z dnia 4 marca 2010 r. ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 63,360 zł dla byłych właścicieli K. W. i J. M. (po ½ tj. po 31.680 zł od każdego z nich) – z tytułu wzrostu wartości zbytej przez nich działki nr ... o pow. .... m2 przy ul. O. w L. – spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jako podstawę prawną decyzji wskazano art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

W uzasadnieniu decyzji podano, że Rada Miasta Lublin uchwałą z dnia 26 września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin – część II ustaliła stawkę procentową opłaty planistycznej na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Uchwała weszła w życie 7 listopada 2002 r. Objęta powyższym planem nieruchomość została zbyta przez właścicieli 27 lutego 2007 r. o czym notariusz powiadomił Urząd Miasta Lublin w marcu 2007 r. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostało wszczęte z chwilą zawiadomienia J. M. i K. W. o wszczęciu postępowania w październiku 2007r. tj. przed upływem przewidzianego w ustawie 5 letniego terminu liczonego od początkowej daty obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego, który to termin upłynął z dniem 7 listopada 2007 r. Przeznaczenie przedmiotowej działki przed wejściem w życie cytowanego planu miejscowego było określone jako: II D 23 US – teren urządzeń sportowych – projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych. Po uchwaleniu aktualnego planu nieruchomość przeznaczona jest pod AGc/U tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą lub wymiennie pod tereny usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne, KDd- postulowany przebieg dróg dojazdowych, KDG – drogi główne. Zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowała wzrost jej wartości o kwotę 211. 200 zł, którą określił rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 15 września 2009 r.

Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego po przeanalizowaniu dostępnych danych o dokonanych transakcjach na lokalnym rynku, związanych ze zbyciem działek zgodnych z przeznaczeniem terenu, na którym leżały działki przed i po zmianie planu. Określono wartość według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu (7.11.2002 r.) oraz według poziomu cen na dzień zbycia aktem notarialnym (27.02.2007 r.) Wycenę gruntu wykonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej.

Organ odwoławczy podzielił ustalenia organu I instancji co do oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnioną osobę – jako odpowiadającego wymaganiom art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 50, § 55, § 56, § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Jednocześnie organ odwoławczy stwierdził, że strony przed wydaniem decyzji przez organ I instancji miały zapewniony czynny udział w sprawie i mogły wypowiadać się co do zebranych dowodów. Zarzut odwołania jakoby w sprawie doszło do przedawnienia żądania opłaty - uznano za niezasadny.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie złożyli K. W. i J. M., którzy zarzucając naruszenie przepisów postępowania – art. 7, 12 § 1, 77 § 1 i 4, 80, 35 § 1 i 3 kpa oraz prawa materialnego – art. 3 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wnosili o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżący twierdzili, że wartość ich nieruchomości przed zmianą planu była wyższa niż przyjął rzeczoznawca majątkowy, a wejście w życie nowego planu nie zwiększyło jej wartości. W 1992 r. byli poinformowani przez urząd Miasta, że działka ich przewidziana jest pod ośrodek sportowo rekreacyjny, układ komunikacyjny ul. S. oraz projektowane osiedle wielorodzinne "W." z urządzeniami usług podstawowych – mieli zatem prawo przypuszczać, że nowy plan nie spowodował istotnego wzrostu wartości rynkowej ich działki i nie będą obciążeni opłatą planistyczną. Wywodzili też, że po wyroku Trybunału Konstytucyjnego – od dnia 15 lutego 2010 r. gminy nie mogą pobierać opłaty planistycznej od właścicieli nieruchomości objętych nowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeżeli w planie już nie obowiązującym nieruchomość miała podobne przeznaczenie.

Zarzucali przewlekłość postępowania, naruszenie zasady rozpoznania sprawy bez zbędnej zwłoki i wydanie decyzji po okresie 2 lat i 4 miesięcy od wszczęcia postępowania, a więc pozostawienie skarżących w przekonaniu o odstąpieniu od ustalenia opłaty.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosił o jej oddalenie, podtrzymując argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji w zakresie pozostawania jej w zgodności z przepisami prawa, do czego z mocy art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) Sąd jest uprawniony – stwierdzić należy, że decyzja prawa nie narusza.

Podstawą jej wydania jest przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – zwanej dalej ustawą, stanowiący, iż jeżeli następuje wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego - a właściciel zbywa tę nieruchomość – to wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, wysokość opłaty, która jest dochodem własnym gminy, nie może przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Bezsporne jest w sprawie i wynika to ze znajdujących się w aktach dowodów, że K. W. i J. M. (skarżący) aktem notarialnym z dnia 27 lutego 2007 r. zbyli na rzecz R. S.A. w W. działkę gruntu nr ... o pow. ...m2 przy ul. O. w L.. W akcie zawarty jest zapis o pouczeniu zbywców przez notariusza o treści art. 36 i art. 37 ustawy.

Zbywana działka znajdowała się na terenie, dla którego obowiązywał uchwalony w dniu 26 września 2002 r. – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin – cześć II opublikowany w Dz.Urzęd. Woj. Lubelskiego z dnia 24.10.2002 r. Nr 124, poz. 2671.

Ustalenia tego planu wskazują, że działka znajduje się na terenie określonym symbolami AGc/U, KDd, KDG oznaczającymi teren aktywności gospodarczej, usług komercyjnych, tras komunikacyjnych.

Przed uchwaleniem planu z 2002 r. działka objęta była Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego miasta Lublina z dnia 30 grudnia 1986 r. uchwalonym uchwałą Nr XV/91/86 z późn. zm. - i leżała w obszarze oznaczonym II D 23 US – tereny urządzeń sportowych, na których projektowano ośrodek sportowo-rekreacyjny zawierający program: urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych.

Z powyższego wynika, że nastąpiła zmiana przeznaczenia działki (z terenów urządzeń sportowych na tereny usług aktywności gospodarczej i usług komercyjnych i tras komunikacyjnych) uprawniająca organ do ustalenia opłaty planistycznej przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustawy.

Podstawą do ustalenia tej opłaty jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Złożony w sprawie operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego został poddany ocenie przez organy administracji obu instancji – pod względem formalnym. Sami skarżący zawiadomieni przez organ I instancji o sporządzeniu operatu i po otrzymaniu jego odpisu – nie składali żadnych wniosków i uwag co do treści tego dowodu.

Sąd podziela ustalenia organu odwoławczego o braku podstaw do zakwestionowania operatu sporządzonego po poddaniu – jak wynika z jego treści – analizie danych o dokonanych transakcjach na lokalnym rynku. Analizowano nieruchomości według ich stanu w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego tj. 7 listopada 2002 r. oraz według poziomu cen z daty zbycia nieruchomości tj. 27 lutego 2007 r.

Operat zawiera opis nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, sposób wyceny, metodę i technikę szacowania.

Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż sporządzony operat jest wadliwy, gdyż – zdaniem skarżących – wartość działki przed uchwaleniem w 2002 r. planu zagospodarowania przestrzennego była znacznie wyższa niż przyjął rzeczoznawca. Zarzut ten jest gołosłowny. Przede wszystkim skarżący nie zgłaszali go w toku postępowania przed organami administracyjnymi, nie przedstawili innego operatu, nie przedstawiali żadnych dowodów odmiennych bądź kwestionujących ustalenia podane przez rzeczoznawcę.

Zwrócić należy uwagę, że o przeznaczeniu nieruchomości decydują zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – według zapisów zawartych w planie uchwalonym w 1986 r. teren oznaczony symbolem HD 23US – to teren urządzeń sportowych o przeznaczeniu wskazanym w części opisowej planu (k. 25 akt administracyjnych). Takie przeznaczenie terenu, obejmującego szacowaną działkę, potwierdził w swojej opinii rzeczoznawca.

Argument, że w uzasadnieniu decyzji z dnia 4 sierpnia 1992 r. odmawiającej skarżącemu wydania pozwolenia na budowę podano, że działka przewidziana jest także pod osiedle wielorodzinne "W." (poza przeznaczeniami pod projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny i układ komunikacyjny ul. S.) nie może świadczyć o wadliwości operatu, w sytuacji gdy z dowodów w sprawie nie wynika by przedmiotowa działka była usytuowana na innym obszarze niż oznaczony symbolem II D 23 US.

Zdaniem Sądu organy prawidłowo oceniły operat szacunkowy pod kątem obowiązującego stanu prawnego.

Wysokość opłaty planistycznej określona została z uwzględnieniem stawki procentowej opłaty – równej 30% wzrostu wartości nieruchomości ustalonej w uchwale Rady Miasta Lublin z 26 września 2020 r. w/s miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin część II.

Chybionym jest zarzut skargi naruszenia prawa materialnego – art. 37 ust. 6 ustawy przez ustalenie opłaty z rażącym przekroczeniem obowiązku bezzwłocznego jej ustalenia.

Podzielając pogląd o rażącym opóźnieniu ustalenia należnej opłaty stwierdzić należy, że fakt ten nie ma wpływu na ocenę zgodności z prawem zaskarżonej decyzji. Określony w art. 37 ust. 6 termin jako "bezzwłoczny" nie jest terminem prawa materialnego, z upływem którego wiązałyby się skutki prawne.

Ma on na celu dyscyplinowanie organów administracji w dochodzeniu należności budżetowych gminy.

Argument, iż skarżący przypuszczali, że nie będą obciążeni opłatą, pozostaje bez wpływu na ocenę zgodności z prawem decyzji.

Ustalenie opłaty planistycznej, w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości, gdy organ wszczął postępowanie w terminie określonym w art. 37 ust. 4 - jest obligatoryjne, nie zależy od uznania organu i od sytuacji zobowiązanego.

Przywołane w skardze orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. P 58/08 dotyczyło niezgodności art. 37 ust. 1 ustawy z Konstytucją w zakresie, w jakim zwrot wartości nieruchomości odnosił się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania – jeśli przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995r., a który utracił moc przed 31 grudnia 2003r.

W sprawie niniejszej taka sytuacja nie zachodzi, gdyż przeznaczenie nieruchomości skarżących w planie uchwalonym w 2002 r. jest inne niż w planie z 1986 r. i na wzrost wartości nieruchomości nie ma wpływu faktyczne jej wykorzystanie.

Z powyższych względów, Sąd stwierdza, że zarzuty skargi są niezasadne.

Zaskarżona decyzja nie narusza wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego i zasad postępowania.

Z tych względów i na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.