Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 769/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2021-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: § 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 135
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa Sędziowie NSA Stanisław Śliwa /spr./ AWSA Karina Gniewek - Berezowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 października 2021 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżona decyzję i decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej M. D. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO), decyzją z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...], utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. W podstawie prawnej Kolegium powołało art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 poz. 256 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a." w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020r. poz. 293 ze zm.), określanej następnie jako "u.p.z.p."

Decyzją z dnia [...] stycznia 2021 r. Burmistrz Miasta [...] ustalił na rzecz M. D. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na działce nr 20 obr. [...], położonej przy ul. [...] w [...]. W ocenie organu, wniosek o ustalenie warunków zabudowy zawierał elementy wyszczególnione w art. 52 ust. 2 u.p.z.p. i nie wymagał dołączenia do niego żadnych dokumentów wynikających z przepisów odrębnych. W ramach analizy, o której mowa w art. 53 ust. 3 u.p.z.p. organ ustalił, że:

- teren inwestycji nie jest objęty planem miejscowym oraz nie leży na obszarze, na którym istnieje obowiązek jego sporządzenia na podstawie przepisów odrębnych,

- planowana inwestycja jest zgodna z charakterem zabudowy w sąsiedztwie w zakresie funkcji oraz sposobu zagospodarowania terenu, stanowi kontynuację zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej,

- teren planowanej inwestycji nie stanowi terenu zamkniętego, objętego ochroną na podstawie przepisów odrębnych, terenu górniczego, obszaru zagrożonego osuwaniem się mas ziemnych, obszaru szczególnego zagrożenia powodzią ani przeznaczonego na lokalizację ponadlokalnych inwestycji publicznych, o których mowa w art. 53 ust. 4 pkt 10 i pkt 10a u.p.z.p.,

- teren inwestycji położony jest na obszarze objętym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2019 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...] w rejonie ulic [...], [...] i [...], ponadto w zakresie wyznaczania linii zabudowy ustalono, że na działkach sąsiednich linia zabudowy wzdłuż ul. [...] przebiega w odległościach od ok. 15 m (dz. nr 19/2) do 31 m (dz. nr 41/3) od granicy działki drogowej. Burmistrz wskazał na § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), po czym podniósł, że biorąc pod uwagę znaczne odległości usytuowania obiektów względem drogi publicznej oraz planowaną linię zabudowy w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...], można przyjąć linię zabudowy zgodnie z istniejącym usytuowaniem budynku na działce sąsiadującej nr 19/2, tj. w odległości 15 m od granicy działki drogi publicznej ul. [...]. Dodatkowo dla potrzeb kształtowania ładu przestrzennego oraz z uwzględnieniem projektowanego układu komunikacyjnego w projekcie MPZP objętym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2019 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...] w rejonie ulic [...], [...] i [...], należy wyznaczyć linie zabudowy od planowanej drogi lokalnej, tj. w odległości 6 m od linii rozgraniczających planowanej drogi,

- powierzchnia zabudowy na działkach budowlanych w obszarze wynosi od ok. 10 % (dz. nr 41/3), 15% (dz. nr 41/9, 41/15 i 41/16) do ok. 20% (dz. nr 41/2, 41/10, 18/2); średnio ok. 15 %. Dla inwestycji dopuszczono zwiększenie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do istniejącej maksymalnej powierzchni zabudowy tj. w zakresie od minimalnej 5% umożliwiającej etapowe realizowanie inwestycji, do 35% powierzchni terenu inwestycji z uwagi na charakter zabudowy oraz wielkość działki inwestycyjnej możliwej do zagospodarowania, a także uwzględniając uwarunkowania wynikające

z planowanego układu komunikacyjnego,

- występuje rozpiętość w szerokości elewacji frontowych wynosząca od ok. 10 m (dz. nr 41/9, 41/2), 13 m ( dz. nr 41/10), 15 m (dz. 41/3, 41/15 i 41/16) do 18 m (dz. nr 18/2); średnio ok. 13 m. Z uwagi na niewielką szerokość działki inwestycyjnej przyjęto szerokości budynku zgodnie ze złożonym wnioskiem, mieszczącą się w zakresie parametrów występujących w obszarze analizowanym, tj. 10 m z dopuszczeniem do 20% tolerancji,

- w obszarze występują różnorodne formy dachów, na budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przeważają dachy spadziste (dwu- i wielospadowe) o nachyleniu ok. 15-45°, różnych układach i wysokościach w kalenicach od ok. 6 m do ok. 10 m. Dla planowanej inwestycji przyjęto formę dachu, zgodnie z dachami występującymi w obszarze z dopuszczeniem dachu płaskiego uwzględniając wniosek inwestora oraz nowe trendy w architekturze budownictwa mieszkaniowego, tym samym w zakresie wysokości elewacji frontowej budynku dopuszczono przyjęcie maksymalnej wielkości wysokości elewacji frontowej występującej w obszarze tj. od 2,5 do 7 m, umożliwiającej realizację formy dachu płaskiego.

Burmistrz stwierdził, że wszystkie warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione, mianowicie:

- co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów, intensywności zabudowy i in.),

- teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [....],

- istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego,

- teren inwestycji stanowi grunt rolny klasy III,

- żaden z przepisów odrębnych nie sprzeciwia się realizacji inwestycji objętej decyzją.

M. D. odwołała się od powyższej decyzji. Wskazała, że wprowadzanie do decyzji o warunkach zabudowy obowiązku uwzględnienia "projektowanej'" drogi publicznej klasy L o szerokościach 12 m wraz z nieprzekraczalnymi liniami zabudowy jest pozbawione podstaw prawnych. Podstawy takiej z pewnością nie stanowi przywoływany przez organ § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. Odwołująca się wskazała, że nieprzekraczalna linia wyznaczana jest od strony pasa drogowego. Skoro nie ma pasa drogowego, nie może być mowy o wyznaczeniu nieprzekraczalnej linii zabudowy. Wyznaczenie linii zabudowy dla nieruchomości w oderwaniu od faktu istnienia pasa drogowego i oparcie się na hipotetycznym przebiegu drogi publicznej, prowadzi do nieuzasadnionego ograniczenia istoty prawa własności w zakresie swobodnego zagospodarowania tej nieruchomości (wyłączenie terenu działki o szerokości 24 m z zabudowy). Składająca odwołanie podkreśliła, że w ramach przesłanek określonych w art. 61 u.p.z.p. nie ma warunku zgodności decyzji o warunkach zabudowy z projektem planu miejscowego czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (jako aktu polityki przestrzennej gminy). Odwołująca się zauważyła, że w decyzji o warunkach zabudowy nie ustala się liczby miejsc parkingowych. Ostateczne dane techniczne planowanej zabudowy, w tym dokładną liczbę miejsc parkingowych, ustala się w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

SKO zakwestionowaną decyzję utrzymało w mocy decyzją z dnia [...] lutego 2021 r. Podniosło, że z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że projektowane zamierzenie spełnia wszystkie z warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a więc decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy obarczona byłaby wadliwością. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o warunkach technicznych czy budowlanych, jakie musi spełniać planowana inwestycja, lecz przesądza jedynie o tym, czy w świetle występującej na danym terenie zabudowy jej realizacja będzie stanowić kontynuację zarówno owej zabudowy, jak i funkcji - co zdaniem Kolegium na gruncie analizowanego przypadku ma miejsce. Określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi - wbrew twierdzeniom odwołującej - nie obejmuje przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, w tym przepisów rozporządzenia

z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. SKO podniosło, że decyzja o warunkach zabudowy jest początkowym etapem procesu inwestycyjnego i ma charakter wstępny oraz ogólny; nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa. Rozstrzygnięcie natomiast o konkretnym usytuowaniu projektowanej inwestycji podejmuje zawsze dopiero organ architektoniczno-budowlany. Ponadto, zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, w którym w szczególności należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Kolegium zauważyło również, że linia zabudowy jest zgodna z ustaleniami dotyczącymi warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego ochrony krajobrazu. Uzasadniając powyższe stanowisko organ odwołał się do motywów uzasadnienia decyzji Burmistrza, wskazując, że przyjęte kształtowanie linii zabudowy jest zgodne z przepisami § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r.

SKO wskazało, że zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić miejsca parkingowe, stosownie do jej przeznaczenia oraz sposobu zabudowy. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., Nr 75, poz. 690) nie reguluje jednak kwestii liczby miejsc parkingowych. Konieczność wyznaczenia miejsc parkingowych przy budynku określa rozdział 3 wskazanego rozporządzenia. Sformułowanie wymogu zabezpieczenia przez inwestora pełnych potrzeb parkingowych związanych z inwestycją, poprzez wskazanie liczby miejsc postojowych, należy uznać za wystarczające wypełnienie wymogów określonych w art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. Ustalenie konkretnej ilości miejsc parkingowych jest dokonywane na etapie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (a więc gdy znane już będą wszystkie parametry planowanej inwestycji), a zatem brak szczegółowego wyliczenia ilości miejsc parkingowych, nie może dyskwalifikować zaskarżonej decyzji, gdyż nie stanowi naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

M. D. zaskarżyła decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, wnosząc o stwierdzenie jej nieważności z racji utrzymania w mocy decyzji organu I instancji dotkniętej wadą z art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a., ewentualnie uchylenie tego rozstrzygnięcia oraz o stwierdzenie nieważności bądź uchylenie decyzji Burmistrza w części dotyczącej:

- pkt II ppkt 3,

- pkt III ppkt 1 lit. a tiret drugie,

- pkt III ppkt 3 lit. c,

oraz wyznaczenia planowanej drogi publicznej klasy L wg przebiegu wskazanego w projekcie planu miejscowego oraz nieprzekraczalnych linii zabudowy na załączniku graficznym do skarżonej decyzji - jako wydanej bez podstawy prawnej.

Skarżąca wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania. Decyzji organu II instancji zarzuciła naruszenie:

- przepisów proceduralnych tj. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. polegające na bezzasadnym utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza w sytuacji, gdy prawidłowe było uchylenie przedmiotowej decyzji w części dotyczącej pkt II ppkt 3, pkt III ppkt 1 lit. a tiret drugie, pkt III ppkt 3 lit. c, wyznaczenia planowanej drogi publicznej klasy L wg przebiegu wskazanego w projekcie planu miejscowego oraz nieprzekraczalnych linii zabudowy na załączniku graficznym do skarżonej decyzji;

- przepisów prawa materialnego, tj. art. 59, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 56, art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. w stopniu rażącym - poprzez wprowadzenie nieprzekraczalnych linii zabudowy wyznaczonych dla planowanej (nie istniejącej fizycznie w terenie) w projekcie planu miejscowego drogi publicznej klasy L, odwołanie się do ustaleń projektu planu miejscowego, a także ustalenie liczby miejsc postojowych bez podstawy prawnej.

Skarżąca wskazała, że nie kwestionowała generalnie samej decyzji o warunkach zabudowy, a jedynie kilka jej ustaleń, jednoznacznie wskazanych w odwołaniu. Nie zanegowała więc prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy od strony drogi publicznej tj. ulicy [...], która stanowi podstawowy układ komunikacyjny dla tego obszaru i gwarantuje dostępność komunikacyjną bez potrzeby wyznaczania kolejnej drogi publicznej. Podnosiła natomiast wadliwość ustalenia nieprzekraczalnych linii zabudowy od nieistniejącej drogi publicznej, opartej o jej hipotetyczny przebieg wskazany w projekcie planu miejscowego, a jednocześnie wyłączenie pasa nieruchomości o szerokości 24 m z zagospodarowania.

W ocenie strony, decyzja Burmistrza wykracza poza jej wniosek. Ponadto, składająca skargę powtórzyła argumentację odwołania od decyzji organu I instancji.

SKO w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola działalności organów administracji publicznej, którą sprawują sądy administracyjne dotyczy różnych form takiej działalności. Jedną z nich jest decyzja administracyjna, o czym stanowi art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwana dalej "P.p.s.a.". Oceniając tego rodzaju akt sąd bierze pod uwagę jego zgodność z prawem materialnym i procesowym, a kryterium to wynika z brzmienia art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137). Zauważając uchybienia określone w art. 145 § 1 pkt 1 czy pkt 2 P.p.s.a. sąd zobowiązany jest do wyeliminowania decyzji z obrotu prawnego. Jeśli więc stwierdzi przyczyny wskazane w art. 156 K.p.a. lub w innych przepisach wówczas stwierdza nieważność decyzji w całości lub w części (pkt 2). Z kolei w razie stwierdzenia: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego bądź innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy sąd uchyla skarżoną decyzję w całości lub w części (pkt 1).

Działając na wniosek M. D. Burmistrz Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na działce nr 20 obr. [...], położonej przy ul. [...] w [...]. Rozstrzygnięcie to utrzymało w mocy SKO decyzją

z dnia [...] lutego 2021 r.

Decyzja o warunkach zabudowy stanowi instrument prawny służący określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu nieobjętego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Przedmiot sprawy administracyjnej określa podmiot składający wniosek tj. inwestor, który wskazuje granice terenu objętego wnioskiem oraz charakterystykę inwestycji, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych, powierzchnię terenu podlegającą przekształceniu czy charakterystyczne parametry techniczne inwestycji (art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).

W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że organ administracji publicznej jest związany wnioskiem inwestora, chociaż związanie to nie ma charakteru bezwzględnego, a w toku postępowania inwestor może modyfikować wniosek, przy czym modyfikacja ta może stanowić konsekwencję działań zainicjowanych przez organ. Związanie organów wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dotyczy zwłaszcza przeznaczenia projektowanego obiektu budowlanego, funkcji, jakie ma on pełnić. Jeżeli natomiast chodzi o gabaryty tego obiektu np. wysokość, szerokość, linię architektoniczną, to możliwe jest ich ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy w sposób nieco odmienny niż wskazany we wniosku inwestora, z tym, że po uzyskaniu jego akceptacji [por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6.12.2007 r. II OSK 1639/06).

Inwestor składając wniosek o ustalenie warunków zabudowy określa zatem, jakie konkretne zamierzenie budowlane chciałby realizować jeśli chodzi o rodzaj inwestycji i jej parametry. W postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu istnieje jednakże wymóg dokonania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na wyznaczonym wokół działki budowlanej obszarze w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (§ 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.). Wyników tej analizy nie można przewidzieć z góry w sposób precyzyjny. Dlatego też, wskazane w niej wskaźniki i charakterystyczne parametry mogą się różnić od przedstawionych we wniosku parametrów zamierzenia budowlanego. Jeżeli różnica jest istotna organ traci możliwość ustalenia warunków zabudowy, chyba że dojdzie do zmiany wniosku przez inwestora. Chodzi więc o to, by organ nie ustalił warunków zabudowy w sposób istotnie odbiegający od kształtu planowanego zamierzenia inwestycyjnego, czy też wręcz odmiennie kreujący to zamierzenie. Pomiędzy decyzją o ustaleniu warunków zabudowy a wnioskiem inwestora nie może zatem istnieć widoczna i oczywista sprzeczność. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do możliwości przekreślenia zamiaru inwestycyjnego wnioskodawcy (zakresu możliwych odstępstw od postulowanych przez inwestora parametrów), organ - po przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - powinien wezwać inwestora do dokonania modyfikacji wniosku pod rygorem wydania decyzji odmownej (tak np. wyrok NSA z 10.06.2016 r. II OSK 2433/14).

Ustawodawca uzależnił uwzględnienie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. Jak już wskazano, narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki z tego przepisu, jak i służącym do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Ma ona obrazować sytuację istniejącą na danym terenie w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Jej wyniki stanowią uzasadnienie rozstrzygnięcia dokonanego w decyzji w sprawie warunków zabudowy dla działek objętych wnioskiem.

Skarżąca zwróciła się do Burmistrza Miasta [...] z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji w postaci budowy siedmiu budynków mieszkalnych podpiwniczonych w zabudowie szeregowej na działce nr 20 w [...]. Wymiary całego obiektu wnioskodawczyni określiła jako: 9,6 x 14 m x 7 budynków (940, 8 m.kw.), przy szerokości elewacji frontowej wynoszącej 9,6 m.

Przychylając się do wniosku organ I instancji wskazał, że należy uwzględnić możliwość wydzielenia drogi publicznej klasy "L" o szerokości 12 m w liniach rozgraniczających, przy czym lokalizację planowanej drogi publicznej należy wyznaczyć zgodnie z dokumentacją projektową miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...] w rejonie ulic [...], [...] i [...], sporządzanego na podstawie uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2019 r., a znajdującej się w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miejskiego w [...] (pkt II ppkt 3 lit. b decyzji). Ponadto, organ wskazał jako nieprzekraczalne linie zabudowy: 15 m od granicy działki drogowej ul. [...] oraz 6 m od planowanej do wydzielenia drogi publicznej wg dokumentacji projektowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr 1/2019 (pkt III ppkt 1 lit. a tiret drugie decyzji).

SKO decyzję powyższą utrzymało w mocy. W uzasadnieniu, w zakresie istotnym dla sprawy tj. dotyczącym linii zabudowy, zacytowało w tym przedmiocie argumentację organu I instancji, w żaden sposób jej nie rozwijając. Tym samym, na skutek przeprowadzonego postępowania organy obu instancji uznały, że spełnione zostały okoliczności umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla określonego we wniosku zamierzenia.

W ocenie Sądu, rozstrzygnięcia organów nie mogą się ostać. Wyżej wskazano już, że analiza, o której mowa w § 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., winna przedstawiać zastany stan zagospodarowania na danym terenie. Wszelkie zatem ustalenia poprzedzające wydanie decyzji o warunkach zabudowy muszą się odnosić do aktualnego stanu działek występujących w analizowanym obszarze, tak co do ich powierzchni, jak i zainwestowania. Tymczasem, przeprowadzona w sprawie niniejszej analiza, jak i będąca jej konsekwencją decyzja ustalająca warunki zabudowy nie odpowiadają w istocie stanowi rzeczywistemu. Mimo bowiem, że Burmistrz zaznaczył, że teren inwestycji nie jest objęty planem miejscowym, co zresztą stanowi podstawową przesłankę wydania decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 u.p.z.p.), to ustalając te warunki odwołał się do projektu takiego planu, a to w związku z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2019 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...] w rejonie ulic [...], [...] i [...] w [...]. Tego rodzaju działanie należy ocenić jako niedopuszczalne. Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko i wyłącznie w oparciu o określony stan zagospodarowania występujący w analizowanym obszarze w momencie sporządzania analizy. Wniosek strony dotyczy bowiem konkretnej inwestycji, która ma się "wpisać" w aktualny stan rzeczy tj. funkcjonujący na danym terenie ład przestrzenny. Dlatego organ procedujący w jego przedmiocie nie może się odwoływać do okoliczności, które obecnie nie mają miejsca i mają jedynie charakter hipotetycznych, bowiem mogą, ale nie muszą wcale wystąpić w określonej postaci. Problem sprzeczności pomiędzy wydaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy a uchwalonym następnie miejscowym planem ustawodawca rozwiązał w art. 65 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., zgodnie z którym, organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem przestrzennym obowiązującym na danym obszarze, nie zaś kształtowanie preferowanego sposobu zagospodarowania, nawet w sytuacji, kiedy wynika on z projektu planu miejscowego. Dopiero ustalenia planu miejscowego przesądzają o losach decyzji o warunkach zabudowy.

Nieprawidłowo sporządzona analiza, która stała się następnie podstawą decyzji organów obydwu instancji stanowi o braku należytego wyjaśnienia sprawy, a zatem

o naruszeniu obowiązków wynikających z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a.

Ponadto, Sąd zauważył już, że organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy związany jest złożonym w tym zakresie wnioskiem. Tymczasem, nakaz uwzględnienia w ustalonych warunkach projektowanej drogi, która przebiega de facto przez środek inwestycji spowoduje, że inwestycja ta nie zmieści się na planowanym terenie, czego organy zdają się w ogóle nie zauważać. Planowana droga i wyznaczona w związku z nią nieprzekraczalna linia zabudowy w sposób istotny ingeruje w kształt planowanego zamierzenia inwestycyjnego, dla którego miały być ustalone warunki zabudowy. Stąd zgłoszony w skardze zarzut wyłączenia z zagospodarowania pasa nieruchomości o szerokości 24 m, co wykracza w sposób oczywisty poza wniosek skarżącej.

Z uwagi na wskazane wyżej naruszenia prawa procesowego tj. rozstrzygnięcie w sposób odmienny niż wniosek strony, bez wcześniejszego wezwania strony do wypowiedzenia się w tym przedmiocie oraz ujęcie w decyzji warunku dotyczącego ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy w określonej odległości od planowanej do wydzielenia drogi publicznej, decyzje organów obydwu instancji podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a.

W pkt II wyroku orzeczono z kolei o zwrocie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania sądowego obejmujących wpis od skargi w kwocie 500 zł, czego podstawę stanowił art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.