Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1198/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2021-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Piotr Godlewski /spr./ Sędziowie WSA Elżbieta Mazur-Selwa AWSA Karina Gniewek-Berezowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 lutego 2021 r. sprawy ze skargi S. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu - skargę oddala -


UZASADNIENIE

II SA/Rz 1198/20

Uzasadnienie

Przedmiotem skargi S.M. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w z (...) sierpnia 2020 r. nr (...) dotycząca ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Po rozpatrzeniu wniosku S. M. z 11 lutego 2021 r., Prezydent Miasta decyzją z (...) czerwca 2020 r. nr (...) ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w tym 2 budynki w zabudowie bliźniaczej i 9 budynków w zespołach zabudowy szeregowej) wraz z urządzeniami budowlanymi, miejscami postojowymi dla samochodów osobowych i wewnętrznymi drogami dojazdowymi na działkach nr 693/2, 693/4, 694/1, 694/2. Organ uznał, że wniosek jest kompletny, a planowana inwestycja jest zgodna z wymogami określonymi w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, dalej: u.p.z.p.).

W odwołaniu od decyzji Prezydenta wnioskodawca zarzucił nieuwzględnienie zawartych w piśmie z 12 maja 2020 r. jego wniosków o:

o zmianę odległości nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony drogi serwisowej z 6 do 5 m od granicy działki, gdyż przez analogię do przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470, dalej "u.d.p. ) zarządca drogi może zmniejszyć odległość ustaloną na 6 m od granicy działki, a nie od krawędzi jezdni,

o zmianę odległości nieprzekraczalnej linii zabudowy z 3 do 1,5 m od działki nr 868/1 stanowiącej użytek drogowy, nie będący drogą publiczną, którego szerokość na wysokości zagospodarowania działek wynosi 45 cm, co nie daje możliwości użytkowania tego gruntu jako drogi, a ustalenie odległości 1,5 m nieprzekraczalnej linii zabudowy jest niezbędne dla realizacji zamierzenia budowlanego zgodnie z załącznikiem graficznym i dla zachowania warunków wynikających z przepisów o warunkach technicznych w budownictwie,

o zmianę powierzchni biologicznie czynnej z 25 % do 20 % w stosunku do powierzchni terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, gdyż jest to niezbędne do realizacji zamierzenia budowlanego.

Po rozpoznaniu odwołania Kolegium decyzją z (...) sierpnia 2020 r. na podstawie

art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2020 r., poz. 256, dalej "k.p.a.") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta.

Wyjaśniło, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p., co w niniejszej sprawie miało miejsce.

W rozstrzyganej sprawie projekt decyzji został opracowany przez mgr inż. arch. W. W. - osobę uprawnioną, o której mowa w art. 5 pkt. 3 i 4 u.p.z.p. Przeprowadzona analiza spełnia wymogi określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z analizy wynika, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej ul. S. za pośrednictwem drogi serwisowej na działce nr 692/40, 692/26. Obszar analizowany wyznaczony został w ok. trzykrotnej szerokości frontu działki tj. ok 222 m, przy czym za front działki przyjęto jego południowo - zachodni bok o szerokości ok. 74 m. W obrębie obszaru znalazły się w całości wydzielone działki ewidencyjne zabudowane budynkami mieszkalnymi. Zlokalizowana w obszarze analizowanym zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Tak wyznaczony obszar analizowany pozwala na uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa i spójności planowanej inwestycji z obiektami istniejącymi w sąsiedztwie. W analizie wskazano, że w obrębie obszaru analizowanego znajduje się głównie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zrealizowana w oparciu o dojazd z ul. L., ul. B., ul. D., ul. W., ul. H., ul. P., ul. W. i ul. P.

Projekt decyzji został uzgodniony przez Starostę Powiatu w zakresie ochrony gruntów rolnych oraz przez PGW Wody Polskie Nadzór Wodny - w zakresie melioracji wodnych w trybie tzw. "milczącej zgody" oraz został uzgodniony pozytywnie w zakresie przyległości terenu inwestycji do pasa drogowego drogi serwisowej (m. in. na działce nr 692/40 i 692/26) przez jej zarządcę - Prezydenta Miasta uzgodnieniem wewnętrznym z Wydziałem Dróg, Transportu, Energetyki i Działalności Gospodarczej UM

Odnośnie podniesionych w odwołaniu argumentów dotyczących nieuwzględnienia wnioskowanych w piśmie z 18 maja 2020 r. zastrzeżeń inwestora odnośnie ustaleń dotyczących linii zabudowy oraz udziału powierzchni biologicznie czynnej, odpowiedź na zgłoszone przesłano inwestorowi 2 czerwca 2020 r.

Odnosząc się do kwestii linii zabudowy organ odwoławczy stwierdził, że teren objęty wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej ul. S. za pośrednictwem drogi serwisowej (m.in. na działkach nr 692/40 i 692/26) zapewniającej obsługę komunikacyjną działek usytuowanych pomiędzy nieruchomościami zabudowanymi położonymi przy ul. L., a ul. S. Aktualnie na tym terenie brak jest zabudowy, zatem nieprzekraczalną linię zabudowy od drogi serwisowej wyznaczono w odległości 6 m od granicy działki nr 692/26 - przez analogię do przepisów u.d.p. w zakresie odległości obiektów budowlanych od zewnętrznych krawędzi jezdni drogi gminnej. Droga serwisowa zlokalizowana jest w pasie drogowym ul. S;. (oznaczonej w rysunku planu miejscowego "- Osiedle- [...]" symbolem 3KDL) jako publiczna droga klasy lokalnej. Wobec faktu, że brak jest istniejącej zabudowy z dostępem z drogi serwisowej, nieprzekraczalną linię zabudowy dla planowanej inwestycji ustalono uwzględniając przepisy odrębne u.d.p. w zakresie odległości obiektów budowlanych od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej. Droga leżąca - jak w tym przypadku, w ciągu drogi gminnej należy, zgodnie z tymi przepisami odrębnymi, do tej samej kategorii drogi.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 tej ustawy, obiekty budowlane powinny być usytuowane w odległości min. 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej. W przyszłości droga ta będzie wykorzystywana jako ciąg pieszo-jezdny na całej szerokości działek, stąd nieprzekraczalną linię zabudowy odmierzono w odległości 6 m od granicy ewidencyjnej drogi. Taki sposób ustalenia linii zabudowy od drogi serwisowej dotyczył wszystkich wcześniej wydanych przez Prezydenta decyzji o warunkach zabudowy dla działek położonych przy tej drodze.

Od strony północnej inwestycja graniczy z działką nr 768/1, stanowiącą użytek drogowy. Odnosząc się do sposobu ustalenia linii zabudowy dla planowanej inwestycji od strony działki nr 768/1 (błędnie określonej w piśmie przez inwestora jako działki nr 868/1), stanowiącej użytek "dr" na przeważającej swojej części od ul. Baczyńskiego do końca terenu wnioskowanej inwestycji, to wobec faktu, iż po stronie południowej tej drogi gdzie położony jest teren inwestycji brak jest istniejącej zabudowy, poddano analizie usytuowanie zabudowy po drugiej stronie drogi. Położona tam zabudowa (głównie uzupełniająca gospodarczo-garażowa i pojedyncza mieszkalna) usytuowana jest w sposób niejednolity: zarówno w granicy z działką, w odległości ok. 3 m od jej granicy, jak i w odległościach pośrednich. W związku z faktem, że usytuowanie budynków w odległości ok. 3 m od działki drogowej jest dominujące w obszarze analizy (a nie odległości 1,5 m, która występuje incydentalnie) ustalono na tym samym poziomie nieprzekraczalną linię zabudowy dla inwestycji, mając na uwadze założenia ładu przestrzennego.

Zgodnie z treścią rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065), nie należącego do przepisów odrębnych do u.p.z.p., a przywołanego jedynie w celach poglądowych na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynną. W przypadku zabudowy jednorodzinnej udział powierzchni biologicznie czynnej jest z reguły większy. Podobnie jest w przypadku wartości tego parametru w obszarze analizy urbanistycznej - udział powierzchni biologicznie czynnej dla położonej w jego obrębie zabudowy mieszkalnej, z reguły przekracza 50% powierzchni działek zabudowanych. Przychylając się jednak do wniosku inwestora i uwzględniając charakter planowanej inwestycji udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na poziomie niższym niż występujący w obszarze analizy, uznając jednak, że nie może być to wielkość niższa niż przywołana wcześniej wartość dla zabudowy wielorodzinnej. Wobec faktu, że w analizowanym obszarze nie pojawia się wskaźnik na sugerowanym przez inwestora minimalnym poziomie 20%, nie było podstaw do obniżenia i tak niewielkiego udziału powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do terenu inwestycji w wyznaczonych liniach rozgraniczających. Ustalona wartość nie uniemożliwia realizacji planowanej zabudowy, wymaga jedynie dokonanie nieznacznych.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie na decyzję Kolegium z (...) sierpnia 2020 r., S.M. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika zarzucił:

1. Naruszenie prawa materialnego:

- art. 43 ust. 2 u.d.p. poprzez błędne uznanie, że w sprawie nie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek, który pozwalałby na usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze w odległości mniejszej niż wynikająca z art. 43 tej ustawy, a tym samym ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy dla terenu objętego wnioskiem o strony od

drogi serwisowej w odległości 6 m od granicy ewidencyjnej działki nr 692/26, a nie w odległości wnioskowanej przez inwestora tj. w odległości 5 m,

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieuwzględnienie wniosku inwestora w zakresie ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy dla planowanej inwestycji w odległości 1.5 m od działki nr 768/1 stanowiącej użytek drogowy, podczas gdy ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy we wnioskowanej przez inwestora odległości nie zaburzy wykształconego ładu przestrzennego,

- § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przy ustalaniu udziału powierzchni biologicznie czynnej dla zabudowy jednorodzinnej.

2. Naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 7, art. 77 § 1 oraz 107 § 3 k.p.a. w zw. z 43 ust. 2 u.d.p. poprzez zaniechanie czynności zmierzających do ustalenia, czy w sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek umożliwiający wydanie zgody na usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze w odległości mniejszej niż to wynika z przepisu art. 43 ust. 1 u.d.p.,

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy z uwzględnieniem słusznego interesu skarżącego, nierozpatrzenie przez organ w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz dokonanie dowolnej oceny stanu faktycznego sprawy, tj. wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, skutkujące nieuwzględnieniem wniosku inwestora w zakresie ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy na 1, 5 m od działki nr 768/1, co nie zaburzyłoby wykształconego ładu przestrzennego,

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, zamiast wydania decyzji na podstawie art. 138 § 2 k.p.a.

Wobec powyższych zarzutów wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zwrot kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm prawem przepisanych, a także o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu

uzupełniającego z dokumentu, tj. decyzji Prezydenta z (...) czerwca 2016 r. nr (...) ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi na działkach nr 697/1 i 691 położonych przy ul. L. (obręb [...]), wydanej na wniosek skarżącego, na okoliczność, iż w obszarze objętym analizą sporządzoną w przedmiotowej sprawie, istnieje zabudowa usytuowana w sposób analogiczny do wnioskowanego przez skarżącego tj. w zbliżeniu do granicy z działką nr 768/1 na odległość 1,5 m, dowód ten bowiem nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

W ocenie skarżącego, w rozpatrywanej sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek określony w art. 43 ust. 2 u.d.p. pozwalający na usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze w odległości mniejszej niż 6 m, za zgodą zarządcy drogi. Za szczególną okolicznością przemawia fakt, iż w obszarze analizy znalazły się działki skarżącego nr 697/1 i 691 położne przy ul. L., która podobnie jak ul. S. jest drogą publiczną. Na wniosek skarżącego Prezydent decyzją z [...] czerwca 2016 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi na działkach nr 697/1 i 691 ustalając nieprzekraczalną linię zabudowy dla terenu objętego wnioskiem od ul. L. w odległości 5 m od jej granicy ewidencyjnej. W niniejszej sprawie organ nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, tj. do ustalenia, czy w niniejszej sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek, o którym mowa wyżej.

Odnosząc się do kwestii nieprzekraczalnej linii zabudowy dla inwestycji od strony działki nr 768/1 w odległości 3 m od jej granicy ewidencyjnej, a nie 1,5 m skarżący wskazał, iż kluczowa w tym względzie jest zasada tzw. kontynuacji zabudowy, zgodnie z którą projektowana inwestycja nie musi być identyczna z tymi, które już zostały zrealizowane na sąsiednich działkach i posiadać identycznych parametrów oraz cech. Od strony północnej teren planowanej inwestycji graniczy z działką nr 768/1, stanowiącą użytek drogowy. Z analizy wynika, że istniejąca zabudowa działek położonych wzdłuż działki nr 768/1 usytuowana jest w odległościach od ok. 3 m do 1, 5 m od jej granicy ewidencyjnej, a ustalając warunki zabudowy dla działek nr 697/1 i 691, położonych przy ul. L. dopuścił lokalizację budynku w zbliżeniu do granicy z działką nr 768/1 na odległość nie mniejszą niż 1,5 m. Wniosek inwestora zakłada lokalizację planowanego budynku mieszkalnego także w zbliżeniu do granicy z tą działką. Z uwagi na okoliczność, iż na terenie sąsiadującym z terenem objętym wnioskiem istnieje zabudowa usytuowana w odległości takiej jak wnioskował skarżący tj. 1,5 m od działki nr 768/1, to planowana inwestycja byłaby dostosowana do wyznaczonych przez zastany w analizowanym terenie stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Udział powierzchni biologicznie czynnej na terenie objętym wnioskiem, organ ustalił na poziomie minimum 25% powołując się w tym zakresie na § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jednak wniosek inwestora dotyczył zabudowy jednorodzinnej, przywołane przepisy dotyczą natomiast zabudowy wielorodzinnej. Tym samym to rozporządzenie nie powinno mieć zastosowania w przedmiotowej sprawie. Wnioskowany przez skarżącego udział powierzchni biologicznie czynnej dla planowanej inwestycji na poziomie minimum 20 % spełnia warunek w zakresie kontynuacji funkcji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie z przyczyn wywiedzionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r" poz. 2167 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej: P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia (jeżeli dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy), do stwierdzenia ich nieważności lub ich wydania z naruszeniem prawa (jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach).

Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie jest uzasadniona.

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji są przepisy u.p.z.p. W myśl jej art. 59 ust. 1, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie zaś z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy musi więc skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy.

W oparciu o delegację ustawową zamieszczoną w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy, tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Organ może zatem wydać decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, jeżeli spełnia ono kryteria o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i zachowane są parametry o których mowa w w/w rozporządzeniu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie administracyjne prowadzące do ustalenia warunków zabudowy dla objętej nimi inwestycji.

Treść wydanej przez organ I instancji decyzji znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo sporządzonej analizie architektoniczno - urbanistycznej (spełniającej wymagania wynikające z powyższych przepisów), która logicznie i wyczerpująco uzasadnia przyjęte parametry planowanej zabudowy. Okoliczności te co do wyznaczenia obszaru analizowanego, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu trafnie stwierdziło w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO. W szczególności - w ocenie Sądu - na pełną aprobatę zasługują oparte na analizie urbanistycznej ustalenia organów odnośnie kwestionowanego przez stronę skarżącą wyznaczenia dla planowanej zabudowy nieprzekraczalnych linii zabudowy oraz określenia dla niej udziału powierzchni biologicznie czynnej, które Sąd w całości podziela i uznaje za własne.

W ocenie Sądu, w związku z powyższym nie znajdują uzasadnienia zarzuty skargi dotyczące przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego. Organy należycie rozpatrzyły cały zebrany materiał dowodowy i przeprowadziły niezbędne postępowanie wyjaśniające, a w uzasadnieniu wydanych decyzji szczegółowo wyjaśniły motywy swoich rozstrzygnięć.

Wobec powyższego skarga jako bezzasadna podlega oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.