Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 170/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2010-06-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 par. 1, art. 135
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1,11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 145 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Protokolant Sekretarz Sądowy Dorota Kotlarek po rozpoznaniu w dniu 24 czerwca 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi B. Sz. na decyzję Kolegium Odwoławczego w G. z dnia 11 marca 2009 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia 9 grudnia 2009 roku nr [...] 2. określa że decyzje wymienione w punkcie pierwszym nie mogą być wykonane.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z dnia 9 grudnia 2008 r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98 poz. 1071, ze zm.), ustalił B.S. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedażą działki nr 856 o pow. 1101 m2, położonej w obrębie W., w wysokości 1.585,50 zł.

W uzasadnieniu podano, iż zgodnie z ustaleniami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego obrębu geodezyjnego W. na terenie Gminy K., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia 18 grudnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 7 kwietnia 2008 r. Nr 25, poz. 732), obowiązującego z dniem 7 maja 2008 r., przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Stosownie do treści tej uchwały stawka procentowa służąca do naliczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej została ustalona w wysokości 30%. Przedmiotowa nieruchomość została zbyta umową notarialną w dniu 21 października 2008 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Przed uchwaleniem ww. planu miejscowego dla działki nr 856 położonej w Wąglikowicach nie obowiązywał plan miejscowy i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało natomiast, że wartość działki nr 856 wzrosła o kwotę 5.285 zł, co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Opłata planistyczna ustalona została jako 30% wartości określonej jako różnica działki budowlanej a faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu na cele rolne (w ewidencji gruntów RVI).

Od powyższej decyzji B.S. złożyła odwołanie. Wskazała, że przedmiotową działkę nabyła 16 kwietnia 1999 r. jako budowlaną, nieprzerwanie opłacała podatek jako grunt pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wówczas był już plan zagospodarowania przestrzennego na obręb W., o utracie mocy którego nie została powiadomiona. Zdaniem odwołującej się wartość rynkowa działki w 1999 r. była taka jak obecnie.

Rozpatrujące odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku decyzją z dnia 11 marca 2009 r., Nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium podało, iż zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3). Powstanie obowiązku opłaty zależne jest od zaistnienia dwóch przesłanek:

1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu (art. 37 ust. 4).

Opłata jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 37 ust. 6). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1).

Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 11 tej ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Wysokość opłaty, jaką może być obciążony właściciel (lub użytkownik wieczysty) jest ograniczona do procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości, przy czym nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust.4 wiąże pobranie opłaty z procentową stawką określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kolegium ustaliło, iż Rada Gminy uchwałą Nr [...] z dnia 18 grudnia 2007 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obrębu geodezyjnego W., który wszedł w życie 8 maja 2008 r. Plan ten obejmuje obszar, w którego granicach znajduje się działka nr 856. W niniejszej uchwale dla terenu obejmującego przedmiotową działkę (określonego symbolem ,,56.MN") przewidziano 30% stawkę służącą naliczaniu opłaty. Z ustaleń tej uchwały wynika, iż dla terenu obejmującego przedmiotową działkę jako przeznaczenie określono teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przed uchwaleniem tego planu na przedmiotowym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy. B.S. sprzedała działkę nr 856 aktem notarialnym z dnia 21 października 2008 r. E.Ł. – R. Informacja z rejestru gruntów z dnia 30 października 2008 r. podaje, że działka jest oznaczona jako RVI (grunty orne). Jak wynika z protokołu oględzin nieruchomości z dnia 31 października 2008 r. działka jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i stanowi rolę (obecnie ugór). Kolegium ustaliło również, że w dniu 14 listopada 2008 r. sporządzony został przez biegłego posiadającego uprawnienia do szacowania nieruchomości operat wyceny, stanowiący obligatoryjny środek dowodowy w sprawie ustalenia renty planistycznej. Operat ten według SKO odpowiada przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), które określają m.in. sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia.

Jak wskazuje Kolegium, w świetle ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 26, poz. 2603, z późn. zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154 tej ustawy). W przedmiotowym operacie określono wartość rynkową nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po uchwaleniu planu. Do porównania przyjęto w przypadku gruntów rolnych 19 transakcji działek rolniczych podobnych położonych na rynku lokalnym gminy K. W przypadku działek budowlanych - do porównania przyjęto 3 najbardziej podobne przeznaczone w planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położone na rynku lokalnym gminy K.. W operacie szacunkowym uwzględniono cechy nieruchomości, które różnią nieruchomość wycenianą od nieruchomości przyjętych do porównania i dokonano stosownej korekty. Przedmiotowy operat uznało Kolegium za wiarygodny dowód w sprawie. Według SKO wycena została sporządzona zgodnie z przepisami prawa, a w postępowaniu nie zostały przedstawione inne dowody mogące podważyć jej wiarygodność. Z przedmiotowej wyceny wynika, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 5.285 zł. Wobec tego prawidłowo ustalona przez organ I instancji opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości wyniosła 1.585,50 zł, przy uwzględnieniu stawki procentowej określonej w planie - 30%.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka nie była faktycznie wykorzystywana jako działka budowlana, ale jako grunt rolny. Skoro zaś przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie 8 maja 2008 r., nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to w świetle przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 50 ust. 3 rozporządzenia należało przyjąć faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, a zapisy nieobowiązującego planu nie mają wówczas znaczenia.

B.S. we wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skardze zarzuciła, iż Kolegium nie wyjaśniło istotnych dla sprawy okoliczności, mających wpływ na wartość przedmiotowej nieruchomości. Skarżąca stwierdziła również, że błędnie przyjęto, iż uchwalenie tegoż planu spowodowało wzrost wartości jej działki.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku postanowieniem z dnia 24 czerwca 2009 r. zawiesił postępowanie na podstawie art. 125 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, z uwagi na postępowanie zawisłe przed Trybunałem Konstytucyjnym w sprawie dotyczącej zgodności art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) z Konstytucją RP.

Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Powyższy wyrok ogłoszony został w Dzienniku Ustaw z dnia 15 lutego 2010 r. Nr 24, poz. 124.

Postanowieniem z dnia 3 marca 2010 r. (sygn. akt II SA/Gd 214/09) postępowanie w niniejszej sprawie zostało podjęte, na skutek ustania przyczyny zawieszenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga jako zasadna podlegała uwzględnieniu.

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu, wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto w niniejszej sprawie należało uwzględnić przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), dalej p.p.s.a., zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Stan faktyczny sprawy, polegający na ustaleniu treści obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz okoliczności związanych ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości nie budzi wątpliwości, ustalony został przez SKO prawidłowo.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły w szczególności przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Ten ostatni przepis, na skutek opisanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego, utracił moc z dniem 15 lutego 2010 r., to zaś miało wpływ na wynik rozpoznawanej sprawy.

Na wstępie rozważań należy wskazać, odwołując się do art. 36 ust. 4 zdanie pierwsze tej ustawy, że wskazany przez ustawodawcę organ gminy "pobiera opłatę" oznacza, iż zobowiązany jest do jej ustalenia i pobrania. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (zdanie drugie i trzecie art. 36 ust. 4). Z treści art. 37 ust. 1 ustawy wynika, że w razie uchwalenia nowego planu w czasie, gdy nie obowiązywał na danym obszarze dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość rynkową nieruchomości określoną z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy sformułowanie: "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła (...)", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. W konsekwencji, ustalając wzrost wartości nieruchomości bierze się pod uwagę jedynie te okoliczności, które wpływają na ten wzrost, mają bezpośredni związek i są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu (zmiany), przez co wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Do oszacowania wartości nieruchomości stosuje się, jak trafnie wskazuje Kolegium, procedurę zgodną z dyspozycją art. 37 ust. 11 ustawy, a więc art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.) oraz wydanego na podstawie tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).

Ponieważ wzrost wartości nieruchomości musi być rozpatrywany jako skutek uchwalenia planu miejscowego (lub jego zmiany), ustalając wzrost wartości nieruchomości bierze się pod uwagę jedynie te okoliczności, które wpływają na ten wzrost, mają bezpośredni związek i są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu, przez co wpływają na wzrost wartości nieruchomości.

Przytoczony powyżej wyrok Trybunału Konstytucyjnego oznacza, że przy wzroście wartości nieruchomości nie może być zastosowane kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy. W uzasadnieniu swego orzeczenia Trybunał wskazał między innymi, że prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. W planach miejscowych określa się przeznaczenie poszczególnych terenów, a także zasady ich zagospodarowania. Ustalają one status prawny poszczególnych działek, przesądzają o treści własności gruntowej poprzez określenie sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości objętej planem. Z przeznaczenia gruntu na określony cel wynika dopuszczalny sposób jego użytkowania, co czyni go mniej lub bardziej atrakcyjnym, co z kolei wpływa na wartość nieruchomości, realizowaną podczas jej sprzedaży. Planowanie przestrzenne jest procesem ciągłym i długotrwałym, a ustawodawca założył, że nie można dopuścić do sytuacji, by gminy, na terenie których 1 stycznia 1995 r. obowiązywały uchwalone wcześniej plany miejscowe, bez nich pozostały.

Zgodnie z treścią art. 190 ust. 1, 2 i 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego mają moc powszechnie obowiązującą, podlegają ogłoszeniu, jeżeli dotyczą ustaw, w Dzienniku Ustaw i wchodzą w życie, o ile sam Trybunał nie postanowi inaczej, z dniem ogłoszenia.

W niniejszej sprawie oba organy poprzez zaniechanie ustalenia faktów istotnych dla prawidłowego zastosowania przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w rezultacie poza naruszeniem przepisów postępowania – art. 7, art. 77 i art. 80 kpa – naruszyły przepis art. 37 ust. 1 powołanej wyżej ustawy. Naruszenia te miały istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ w ocenie Sądu opisany wyrok Trybunału Konstytucyjnego ma zastosowanie do sytuacji skarżącej. Trzeba bowiem zauważyć, w ślad za treścią pisma Wójta Gminy do SKO przekazującego odwołanie, iż na terenie obejmującym działkę nr 856 obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy Kościerzyna, zatwierdzony uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy Kościerzyna Nr XIV/54/90 z dnia 27 kwietnia 1990 r. (Dz. Urz. Woj. Gd. z dnia 15 czerwca 1990 r., Nr 16, poz. 118, zm. Nr 6 z dnia 19 marca 2003 r., poz. 35), który stracił moc z dniem 1 stycznia 2003 r. W tych okolicznościach można stwierdzić, że w gminie K. nastąpiło przerwanie ciągłości planowania, którego efektem w kontrolowanej sprawie byłoby ustalenie wzrostu wartości nieruchomości skutkiem uchwalenia planu (po kilkuletniej przerwie liczonej od wygaśnięcia poprzedniego), krytycznie ocenione w powołanym wyżej wyroku Trybunału. Jak bowiem wynika ze złożonego przez stronę (w postępowaniu odwoławczym) dowodu z dokumentu – fotokopii zawiadomienia z Sądu Rejonowego w Kościerzynie Wydziału Ksiąg Wieczystych z dnia 28 maja 2009 r. działka nr 856 (dla której założono odrębną księgę wieczystą) jest oznaczona jako budowlana, a akt notarialny sprzedaży z dnia 16 kwietnia 1999 r. podaje, iż przedmiotowa działka "zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gminy K. położona jest na terenach przeznaczonych pod zabudowę". Tym samym wprawdzie otwarta pozostaje kwestia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wywołanej uchwaleniem planu i w związku z jej sprzedażą (art. 36 ust. 4), ponieważ organy w ogóle nie ustaliły, jaka była treść wygasłego planu dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość, jednakże powołane wyżej dowody przemawiają za słusznością twierdzeń skarżącej, iż w uprzednio obowiązującym planie teren obejmujący przedmiotową działkę przewidywał zabudowę mieszkaniową, a zatem tak samo jak w planie aktualnym.

Zgodnie z art. 190 ust. 4 Konstytucji RP, orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o niezgodności z Konstytucją, umową międzynarodową lub z ustawą aktu normatywnego, na podstawie którego zostało wydane prawomocne orzeczenie sądowe, ostateczna decyzja administracyjna lub rozstrzygnięcie w innych sprawach, stanowi podstawę do wznowienia postępowania, uchylenia decyzji lub innego rozstrzygnięcia na zasadach i w trybie określonych w przepisach właściwych dla danego postępowania. W postępowaniu administracyjnym kwestię te reguluje przepis art. 145a § 1 kpa, który stanowi, że można żądać wznowienia postępowania również w przypadku, gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją, umową międzynarodową lub z ustawą, na podstawie którego została wydana decyzja. Ponieważ stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a. decyzja lub postanowienie podlega uchyleniu, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, to należy przyjąć jako zasadę, że sąd administracyjny uchyla zaskarżoną decyzję, jeżeli stwierdzi występowanie w sprawie przesłanki wznowienia postępowania administracyjnego wynikającej z orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego w sprawie niekonstytucyjności podstawy prawnej decyzji (por. wyroki NSA z dnia 2 września 1999 r., IV SA 1360/97 oraz z 25 października 1999 r., II SA 1294/99). Przyjmuje się przy tym, że podstawa wznowienia określona w art. 145a kpa jest podstawą uchylenia decyzji administracyjnej przez sąd administracyjny także wtedy, gdy wyrok Trybunału Konstytucyjnego zapadł po podjęciu zaskarżonej decyzji (por. J. Zimmermann w glosie do wyroku NSA z dnia 6 stycznia 1999 r., sygn. akt III SA 4728/97, OSP z 2000 r., z. 1, poz. 16). Teza powyższa zachowuje aktualność w obowiązującym stanie prawnym. Wobec wydania przez Trybunał Konstytucyjny wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie P 58/08, w niniejszej sprawie zaistniała podstawa do wznowienia postępowania administracyjnego, której skutkiem jest obowiązek uchylenia przez sąd administracyjny wydanych przez organy rozstrzygnięć, stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.

Zarzuty skargi odnoszące się do wadliwie ustalonego stanu faktycznego są w ocenie Sądu uzasadnione. Zarówno z uwagi na szerzej opisaną kwestię niezbadania przez organ ustaleń uprzednio obowiązującego planu jak i z powodu nieodniesienia się do dołączonego do odwołania opisanego dowodu w postaci zawiadomienia z Sądu Rejonowego w Kościerzynie Wydziału Ksiąg Wieczystych z dnia 28 maja 2009 r. oraz treści aktu notarialnego sprzedaży spornej nieruchomości jako działki budowlanej. Tym samym ustalenia organu I instancji oparte wyłącznie na operacie, w którym także zabrakło powyższych ustaleń, oceniające faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości na podstawie wypisu z rejestru gruntów były wadliwe, a aprobująca decyzja organu II instancji błędna.

Niejako na marginesie, w związku z zarzutem błędnego sposobu ustalenia faktycznego sposobu użytkowania trzeba wskazać, że wobec braku ustawowej definicji pojęcia faktycznego wykorzystywania nieruchomości, na organ administracji nałożony został obowiązek szczególnie dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia tej kwestii (por. także wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21 kwietnia 2009 r. w sprawie II SA/Wr 539/08, wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 16 lipca 2009 r., sygn. akt II SA/Go 312/09, baza orzeczeń LEX nr 553044). W niniejszej sprawie organ I instancji, w ślad za rzeczoznawcą, nie dokonał, jak zaznaczono wyżej, wszechstronnego ustalenia stanu faktycznego użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, ograniczając się do zapisu w rejestrze gruntów oraz opisu wynikającego z oględzin, według którego działka stanowi ugór. Ponieważ z innych zapisów w operacie wynikało, że na terenach sąsiadujących dopuszczona została zabudowa mieszkaniowa, nakładało to na organ prowadzący postępowanie konieczność ustalenia, czy będąca przedmiotem postępowania nieruchomość także spełniała kryteria uprawniające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, tym bardziej, że budowlany charakter działki wynikał z treści innych dowodów. Rozpatrzenie powyższych okoliczności zostało pominięte przez organ II instancji. W konsekwencji organy obu instancji naruszając wyżej wskazane zasady postępowania administracyjnego (art. 7, art. 77 kpa) nie wyjaśniły w sposób dostateczny i przekonywujący, czy spełnione zostały przesłanki naliczenia opłaty planistycznej wynikające z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ poczyni ustalenia w przedstawionym wyżej zakresie, uwzględniając stan prawny ukształtowany wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie P 58/08.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b i c w związku z art. 135 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił wydane w sprawie decyzje i stosownie do art. 152 tej ustawy orzekł o wstrzymaniu ich wykonalności.