Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 673/22
Data wyroku: 2022-09-09 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zapłata
Podstawa prawna: ustawa z 21.06. o ochr. praw lok., ustawa z 26.10.1995r.

II Ca 673/22

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 czerwca 2022 roku Sąd Rejonowyw Piotrkowie Trybunalskim po rozpoznaniu sprawy z powództwaA. Ś.,K. Ś.przeciwko(...)Spółka z o.o. wP.o zapłatę:

1
oddalił powództwo,

2
zasądził od powodówA. Ś.iK. Ś.solidarnie na rzecz pozwanego(...)Spółka z o.o.wP.kwotę 3 617,00 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście zł zero gr) tytułem kosztów procesu.

Podstawę powyższego wyroku stanowiły przytoczone poniżej ustaleniai zarazem rozważania Sądu Rejonowego:
W dniu 20.05.2008 r. powodowieA. Ś.iK. Ś.zawarliz pozwanym umowę o partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnegow zasobach pozwanego. Następnie, zostali najemcamilokalu nr (...)położonegowP.przyul. (...)na podstawie umowy zawartej w dniu 19.05.2010 r.
Na podstawie umowy najmu powodowie uiścili na rzecz pozwanego kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu w wysokości 12-krotności miesięcznego czynszu, tj. w kwocie 8.779,45 zł.
Zgodnie z treścią § 3 ust. 1 umowy o partycypację koszt inwestycji został oszacowany w oparciu o obwieszczenie WojewodyŁ.w sprawie ustalenia wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m(

    2)powierzchni użytkowej budynku dla województwał.z wyłączeniem miastaŁ.na II kwartał 2008 r. i III kwartał 2008 r.
Pozwani uiścili na rzecz pozwanego kwotę 58.814,00 zł.
Stosownie do § 9 umowy o partycypację nr(...)o kosztach budowy lokalu mieszkalnego w zasobach(...) Sp. z o.o.wP.w przypadku zakończenia umowy najmu i opróżnienia lokalu zwracana kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.
Kwota zwracanej partycypacji została ustalona zgodnie z § 9 ww. umowyi zgodnie z art. 29a ust. 3 ustawy z dnia 26.10.1985 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w brzmieniu obowiązującym w dniu zawierania umowy „W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu”.
Ustawą z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw art. 29a ust. 3 zostało nadane nowe brzmienie. Jednak zgodnie z art. 7 tej ustawy „do umów w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu dotychczasowym”.
Najemcy wypowiedzieli umowę najmu. Umowa uległa rozwiązaniu 30.06.2020 r.
Wartość odtworzeniowa lokalu została ustalona na kwotę 185.010,60 złw oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowegoA. K.z dnia 1.07.2020 r.
Udział wniesionej partycypacji przez powodów w kosztach budowy wynosił 30 %. Kwota partycypacji do zwrotu wyniosła 55.013,18 zł.
Zgodnie z § 16 umowy najmu lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmui opróżnienia lokalu najemca zobowiązany jest odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w § 6 ust. 3 umowy, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.
W dniu 23.06.2020 r. doszło do przekazania przez powodów lokalu pozwanemu. W sporządzonym przez strony protokole zdawczo odbiorczym stwierdzono, że stan techniczny wszystkich pomieszczeń przedmiotowego lokalu mieszkalnego oceniony został jako dobry.
Powodowie mieli znajomą rodzinę, która miała wprowadzić się ich miejsce.
W dniu 23.06.2020 r. powodowie złożyli oświadczenie, w którym zobowiązali się do usunięcia wszystkich pozostawionych mebli, naprawienia i pomalowania ścian w całym lokalu w terminie 3 dni, gdyby ta znajoma rodzina nie podpisała umowy najmu. Pozwany nie wzywał powodów do usunięcia podwieszanych sufitów.
Gdyby rodzina, która była znajomymi powodów, wprowadziła się do mieszkania,nie byłoby problemu z podwieszanym sufitem, skoro widzieliby lokali zaakceptowali jego stan.
Z uwagi na rezygnację znajomych powodów z najmu lokalu, powodowie dokonali usunięcia mebli oraz jednokrotnego pomalowania niektórych ścian tzw. białkowania ścian. Na niektórych ścianach były tapety, ozdoby. Nie zostały usunięte podwieszane sufity, lokal nie wszędzie został pomalowany, nie została wymieniona kuchnia gazowa.
Wg informacji z dnia 22.07.2020 r. podpisanej przezS. D., administratora zatrudnionego w pozwanej spółce, w lokalu po powodach należało wykonać demontaż sufitów podwieszanych, malowanie ścian i sufitów oraz wymianę kuchni gazowej. Zlewozmywak z baterią i szafką został zużyty w 40 %. Po demontażu karton-gipsu trzeba było gipsować ściany i sufity.
Powodowie bez zgody pozwanego wykonali podwieszane sufity i dokonali rozprowadzenia instalacji elektrycznej w lokalu.
Wykonanie podwieszanych sufitów stanowiło uszkodzenie lokalu i obniżyło jego standard - prace wykonane przez powodów zmniejszyły kubaturę lokalu.
Pozwany przed kolejnym oddaniem lokalu w najem wykonał jego remont.
Koszt remontu oraz równowartość zużycia zlewozmywaka (40%) wyniosły10.265,71 zł.
Do czasy zakończenia prac remontowych termin rozliczenia kaucji został przesunięty.
Pozwany potrącił z kaucji mieszkaniowej po waloryzacji potrącił kwotę 8.978,04 zł, co spowodowało jej umorzenie w całości.
Pozostała kwota poniesiona remont tj. 1.287,67 zł została przez pozwanego potrącona w wpłaconej partycypacji tj. 55.013,18 zł – 1.287,67 zł.
Powodowie pismem z dnia 18.09.2020 r. wezwali pozwanego do zapłaty łącznie kwoty 27.305,63 zł tytułem pozostałej kwoty partycypacji (18.327,59 zł) oraz zwrotu zwaloryzowanej kaucji (8.978,04 zł), jednak w odpowiedzi na to wezwanie pozwany odmówił spełnienia tych roszczeń.
Kwota 18.327,59 zł wynikał z obliczenia przez powodów, iż wartość odtworzeniowa lokalu wynosiła 240.143,67 zł, z czego 30 % dało kwotę 72.043,10 zł, od czego należało odjąć kwotę wypłaconą przez pozwanego tj. 53.715,51 zł.
Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dokumentów przedstawionych przez obie strony, a w zakresie spornej okoliczności dotyczącej zasadności zakresu przeprowadzonego remontu oparł się na zeznaniach świadkówS. D.orazA. O.– pracowników pozwanej spółki. Koszt remontu został wykazany przez pozwanego m. in. fakturą VAT, protokołem końcowego odbioru robót oraz pozostałą dokumentacją dot. remontu. Kwota zwracanej partycypacji, która była pomiędzy stronami sporna, została ustalona na podstawie przedstawionej umowy o partycypację w kosztach budowy lokalu, w efekcie czego uznać należało, że opinia rzeczoznawcy majątkowegoA. K.stanowiła prawidłową podstawę do ustalenia wartości odtworzeniowej lokalu na kwotę 185.010,60 zł. Powodowie nie wykazali, aby koszty remontu wykonanego przez pozwanego zostały zawyżone – w tym zakresie powodowie nie złożyli jakichkolwiek wniosków dowodowych.
Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo jako nieudowodnione i bezzasadne podlegało oddaleniu.
Fundamentalną zasadą w postępowaniu cywilnym jest zasada określona wart. 6 k.c.Regułę tę potwierdza regulacja zawarta w przepisieart. 232 k.p.c.Przepis ten stanowi, że strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.
W efekcie, jeżeli materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie daje podstawy do dokonania odpowiednich ustaleń faktycznych w myśl twierdzeń jednej ze stron, Sąd musi wyciągnąć ujemne konsekwencje z braku udowodnienia faktów przytoczonych na uzasadnienie żądań lub zarzutów. Należy to rozumieć w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18.01.2012 r. w sprawieI ACa 1320/11).
Po analizie umowy o partycypację w kosztach budowy lokalu, nie budziło wątpliwości Sądu Rejonowego, iż pozwany dokonał prawidłowego ustalenia wartości odtworzeniowej lokalu na kwotę 185.010,60 zł. Powodowie błędnie zinterpretowali, iż skoro koszt inwestycji został oszacowany w oparciu o obwieszczenie WojewodyŁ.w sprawie ustalenia wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m(

    2)powierzchni użytkowej budynku dla województwał.z wyłączeniem miastaŁ., to na tej samej podstawie należało obliczyć wartość odtworzeniową lokalu w przypadku wypowiedzenia umowy najmu. Jednak stosownie do § 9 umowy o partycypację nr(...)o kosztach budowy lokalu mieszkalnego w zasobach(...) Sp. z o.o.wP.w przypadku zakończenia umowy najmu i opróżnienia lokalu zwracana kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Zatem, kwota zwracanej partycypacji została ustalona zgodnie z § 9 ww. umowy i zgodnie z art. 29a ust. 3 ustawy z dnia 26.10.1985 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w brzmieniu obowiązującym w dniu zawierania umowy„W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu”, na co trafnie powołał się pełnomocnik pozwanego. Z uwagi na powyższe, oczywistym jest, że pozwany, aby określić aktualną wartość odtworzeniową lokalu, posiłkował się opinią rzeczoznawcy majątkowego. Powodowie oczekując, że pozwany zaakceptuje obliczoną przez nich wartość lokalu na kwotę 240.143,67 zł, znajdowali się w błędzie, skoro oddali mieszkanie po 10 lat użytkowania w stanie dobrym. Nadto, było to mieszkanie wymagające remontu, którego konieczność przeprowadzenia w pewnym zakresie została nawet przez powodów zaakceptowana.
Z kolei w zakresie przeprowadzonego remontu, jego rozmiarach i kosztach, również należało przyznać rację pozwanemu. Remont był konieczny przed oddaniem mieszkania w najem kolejnym osobom. Zostało to wykazane fakturą VAT, protokołem zdawczo-odbiorczym, notatkąS. D.oraz innymi dokumentami przedstawionymi przez pozwanego. Demontaż sufitów podwieszanych był konieczny – pozwany wykazał, że nie stanowiły one ulepszenia lokalu, gdyż tak naprawdę zmniejszały jego kubaturę, a nadto – powodowie dokonali tych zmian poza wiedzą pozwanego. Za przekonujące uznać należało wersję, że gdyby znajomi powodów wprowadzili się do przedmiotowego lokalu, to kwestia sufitów nie miałaby znaczenia – w tym wypadku nie jest czymś nadzwyczajnym, że pozwany nie wzywał powodów do ich demontażu, skoro znajomi zaakceptowali lokal o takim stanie. Jednakw przypadku ich rezygnacji, pozwany słusznie dokonał ich demontażu – to, że dla powodów subiektywnie stanowiło to „ulepszenie lokalu”, nie oznaczało, że dla potencjalnych najemców będzie to atrakcyjne. Raz jeszcze podkreślić należało, że podwieszenia sufitów powodowie dokonali bez wiedzy pozwanego, co było działaniem niezgodnym z zawartą przez strony umową.
Powodowie w złożonych zeznaniach częściowo sami potwierdzili, że stan mieszkania podczas ich wyprowadzki pozostawiał wiele do życzenia – mieszkanie zostało odmalowane jedynie częściowo, kuchenka gazowa nie została przez nich wymieniona. Gdyby powód miał przywrócić na własną rękę mieszkanie do stanu poprzedniego, i tak musiałby dokonać demontażu podwieszanych sufitów. To powodowie zdecydowali o terminie w którym oddali mieszkanie pozwanemu, uznając, że wówczas mieszkanie było już odnowionei w którym dokonano wszelkich napraw, co wynikało z § 16 umowy najmu lokalu mieszkalnego, tj. po zakończeniu najmu i opróżnienia lokalu najemca zobowiązany jest odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw,a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w § 6 ust. 3 umowy, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.
Skoro mieszkanie zdane przez powodów nie spełniało powyższych kryteriów, a pozwany nie musiał wzywać powodów do naprawy mieszkania wobec złożonego przez nich oświadczenia z dnia 23 czerwca 2020 r., to wykonanie remontu w zakresie przedstawionym przez pozwanego, uznać należało za zasadne.
Z uwagi na powyższe, potrącenie kosztu remontu z kaucji oraz częściowoz kwoty partycypacji do zwrotu było zasadne.
W niniejszej sprawie powodowie nie udowodnili swoich roszczeń zarówno, co do zasady, jak i co do wysokości wobec czego powództwo podlegało oddaleniu w całości.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.Powodowie przegrali sprawę wobec czego zasądzeniu od powodów solidarnie na rzecz pozwanego podlegała kwota 3.617 zł, w tym kwota 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i 17 zł tytułem zwrotu uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – punkt 2 wyroku.
Powyższy wyrok zaskarżyli w całości powodowie.
Apelacja zaskarżonemu wyrokowi zarzuca:

1
naruszenie prawa materialnego - art. 29a ust. 3 ustawy z dnia 26.10.1995 r.o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowegow brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia przez strony umowy polegające na uznaniu, iż w przypadku zakończenia umowy najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji powinna zostać ustalona w oparciu aktualną wartość odtworzeniową: lokalu podlegającą określeniu metodą rynkową, podczas gdy metodologię określenia „aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu" określają przepisy powszechnie obowiązującego prawa - art. 9 ust. 8 w zw. zart. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21.06.2001 r. oochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminyi o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. z 2011 r., Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) na podstawie odesłania wynikającego z art. 33 ustawy z dnia 26.10.1995 r.o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego(por. wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 7.11.2013 r., sygn. akt I C 1088/13; wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 10.11.2016 r., sygn. akt I C 1112/16);

2
naruszenie prawa procesowego -art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 6 k.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w sprawie skutkujący uznaniem, iż pozwany wykazał nie tylko fakt wysokości kosztów remontu, ale przede wszystkim zasadności jego przeprowadzenia w lokalu mieszkalnym najmowanym przez powodów, podczas gdy:

-

zarzut konieczności przeprowadzenia remontu w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem umowy najmu stron był konsekwentnie kwestionowany przez powodów i nieudowodniony przez pozwanego,

z protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 23.06.2020 r. wynika, że pozwany nie zgłaszał jakichkolwiek zastrzeżeń do stanu lokalu, który określił jako „dobry",

z oświadczenia z dnia 23.06.2020 r. wynika, że powodowie zobowiązali się do wykonania ściśle określonych prac (usunięcia mebli oraz naprawieniai pomalowania ścian w całym mieszkaniu) w przypadkubrakuzawarcia umowy najmu tego lokalu przez znajomych powodów, które to prace powód wykonał,

3
naruszenie prawa materialnego - art. 659 § 1 w zw. z § 16 zawartej przez strony umowy najmu z dnia 19.05.2010 r. polegające na uznaniu, iż zasadnie pozwany obciążył powodów kosztem usunięcia sufitów podwieszanych, podczas gdy wykonanie sufitów podwieszanych nie stanowi wymagającego naprawy uszkodzenia lokalu, a jego ulepszenie (nakład zwiększający wartość i użyteczność lokalu), które według swojego wyboru pozwany mógł zatrzymać bez zapłaty na rzecz powodów kosztów jego wykonania, bądź wezwać powodów do przywrócenia stanu poprzedniego, czego pozwany zaniechał,

4
naruszenie prawa procesowego -art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 6 k.c.w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w sprawie skutkujący uznaniem, iż pozwany wykazał wysokość kosztów remontu, podczas gdy jako dowód w sprawie pozwany przedstawił wyłącznie kwestionowany przez powodów dokument w postaci kosztorysu naprawy, który - jako dokument prywatny pochodzący od strony - nie może stanowić wiarygodnego dowodu na okoliczność wysokości kosztów remontu (co wymaga wiedzy specjalnej biegłego), a nadto kosztorys ten pozostaje zupełnie nieczytelny, zawierający liczne dopiski i przekreślenia i jako taki winien zostać oceniony jako nierzetelny,

5
naruszenie prawa procesowego -art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 6 k.c.w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w sprawie skutkujący uznaniem, iż pozwany wykazał wysokość odszkodowania za zużyte elementy wyposażenia technicznego w postaci „stopnia zużycia zlewozmywaka z baterią na 40%", podczas gdy stanowisko pozwanego w tym zakresie było zupełnie gołosłowne i dowolne, niepoparteżadnymdowodem, zaś, okoliczność ta wymaga niewątpliwie wiedzy specjalnej,

6
naruszenie prawa procesowego -art. 2031§ 1 k.p.c.polegające na uwzględnieniu zarzutu pozwanego potrącenia wierzytelności z tytułu odszkodowania za koszty napraw lokalu oraz „zużycia zlewozmywaka z baterią" w wysokości przekraczającej wysokość kaucji i obejmującej już kwotę partycypacji (tj. co do kwoty 10.265,71 zł - 8.978,04 zł = 1.287,67 zł), podczas gdy zarzutem potrącenia mogą być objęte jedynie wierzytelności z tego samego stosunku prawnego, a zatem pozwany nie mógł podnieść zarzutu potrącenia swoich wierzytelności z tytułu odszkodowania z wierzytelnością powodówz tytułu zwrotu kwoty partycypacji;

Apelujący wnosili o:
1.zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez zasądzenie od pozwanego(...)Sp. z o.o. wP.solidarnie na rzecz powodówA. Ś.orazK. Ś.kwoty 27.305,63 zł (dwadzieścia siedem tysięcy trzysta pięć złotych sześćdziesiąt trzy grosze) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie obliczonymi:

a
od kwoty 8.978,04 zł (osiem tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt osiem złotych cztery grosze) od dnia 24 lipca 2020 roku do dnia zapłaty,

b
od kwoty 18.327,59 zł (osiemnaście tysięcy trzysta dwadzieścia siedem złotych pięćdziesiąt dziewięć groszy) od dnia 24 czerwca 2021 roku do dnia zapłaty,

a także zasądzenie od pozwanego solidarnie na rzecz powodów zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych,
2. zasądzenie od pozwanego solidarnie na rzecz powodów zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego w tym postępowaniu według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Wniesiona przez powodów apelacja jest uzasadniona i skutkuje zmianą zaskarżonego wyroku.
Ma rację skarżący, iż wyrok Sądu Rejonowego został wydany z obrazą prawa materialnego, tj. przepisu art. 29a ust. 3 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Pomiędzy stronami zaistniał spór dotyczący nie samej zasady tj. powinności zwrotu kosztów partycypacji dotychczasowym najemcom, lecz jej wysokości.
Autorzy pozwu reprezentowani w toku postępowania przez pełnomocnika – profesjonalistę przedstawili koszt partycypacji wskazując sposób jej wyliczenia.
Metoda zaproponowana przez skarżących odwołuje się do pojęć normatywnych. Wskaźnik przeliczeniowy 1m(

    2)powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego został przedstawiony i zdefiniowany wart. 2 ust. 1 pkt 12 ustawyz dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Norma ta ma zastosowanie – co trafnie podnoszą skarżący – z mocy art. 33 w/w ustawy. W konsekwencji nie można czynić zarzutu, że powodowie szacując koszt swojej partycypacji odwołali się do mierników podanych w obwieszczeniu WojewodyŁ.Nr(...)z dnia(...)roku.
Reasumując, metodyka ustalenia wartości odtworzeniowej lokalu nie budzi zastrzeżeń. Ma ona umocowanie prawne. Kryteria, w oparciu o które dokonano szacunku są obiektywne, sprawdzalne i weryfikowalne. Trafne jest więc zapatrywanie, że przedstawiona metoda mogła stanowić funkcję oceny zgłoszonego w pozwie roszczenia.
Odmienny pogląd pozwanego nie może się ostać. Odwołuje się on do dokumentu prywatnego i to złożonego w postaci kserokopii nie zaś oryginału(por. k. 92-92). Opinia ta jest jednak lapidarna. Jej autorka nie podała szczegółowej metody w oparciu, o którą wyceniła przedmiotowy lokal. Nie wskazała danych, do których się odwołała. Brak jest informacji w oparciu o jakie czynniki przyjęto ceny rynkowe w wysokości 2400 zł/m2i wskaźnikową cenę jednostkową kosztów budowy w wysokości 3134,63 zł/m2. Powyższe względy powodują, że wnioski biegłej uchylają się spod jakiejkolwiek oceny merytorycznej. Tylko na marginesie należy podnieść, że dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, że osoba która go podpisała złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Nie jest on więc objęty domniemaniem prawdziwości.
Wskazać nadto należy, że metoda ustalenia kosztów partycypacji zaoferowana w pozwie znalazła aprobatę w judykaturze. ( por. orzeczenia sądów powszechnych przywołanych w apelacji: wyrok Sądu Rejonowegow Dzierżoniowie z dnia listopada 2016 roku I C 1112/16, legalis Nr 2162007i wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 7 listopada 2013 roku I C 1088/13, Legalis 2047991).
Mając więc powyższe na uwadze należało uwzględnić roszczeniew zakresie kwoty 18.327,59 złotych (wartość odtworzeniowa lokalu na dzień rozwiązania najmu: 240.143,67 złotych; koszt partycypacji: 30% z tej sumy czyli 72.043,10 złotych, suma ta podlegała pomniejszeniu o świadczenie już wypłacone tj. kwotę 53.715,51 złotych).
Zasadne jest również drugie żądanie zgłoszone w pozwie – tj. dotyczące zwrotu zwaloryzowanej kaucji (8.978,04 złotych).
Ustalenia Sądu Rejonowego w tej mierze są powierzchowne i obarczone błędem, co jest zapewne wynikiem wybiórczego potraktowania zebranegow sprawie materiału dowodowego.
Kluczowy dla sprawy jest ten dokument, który ilustruje stan mieszkaniaz chwili zakończenia umowy najmu. Jest nim protokół zdawczo – odbiorczy sporządzony w dniu 23 czerwca 2020 roku (por. k. 90 i in.). Został on sporządzony przez specjalnie do tego powołaną komisję z umocowania pozwanego(...). Został on podpisany nie tylko przez członka komisji, ale także przez najemców. Dokument ten ma walor pełnowartościowego dowodu obrazującego stan techniczny lokalu. Wynika z niego, że mieszkanie, jak też poszczególne jego elementy stanowiące jego wyposażenie nie budziły żadnych zastrzeżeń komisji co do stanu technicznego. Stan ten określono jako dobry. Nie wskazano czy, a jeśli tak, to które elementy wyposażenia wymagają naprawy czy też wymiany. Stwierdzić zatem należało, że brak było jakichkolwiek podstaw do dokonania potrącenia kosztów remontu z uiszczonej przez powodów kaucji mieszkaniowej.
Waloru dowodowego nie posiada dokument w postaci umowy z dnia3 sierpnia 2020 roku (k.94 i in.) ani też kosztorys (k. 96 i k.97). W najlepszym razie może to ilustrować jakie prace remontowe wykonano, ale nie przesądza to jeszcze czy były one prawnie i ekonomicznie uzasadnione.
Z tych względów nie znajduje argumentacji stanowisko Sądu Rejonowego, kótry zaakceptował pogląd, że z kaucji mieszkaniowej podlegają potrąceniu koszty remontu lokalu.
Mając zatem na uwadze powyższe ustalenia, rozważania i powoływanew nich przepisy należało orzec jak w sentencji, rozstrzygając o kosztach procesu za obie instancje na podstawieart. 98 k.p.c.stosując zasadę w nim wyrażoną – odpowiedzialności strony za wynik procesu.
Jarosław Gołębiowski