Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi
VIII Wydział Cywliny
Sygnatura akt: VIII C 196/23
Data wyroku: 2023-11-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Anna Bielecka-Gąszcz
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 73 ust. 2d ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt VIII C 196/23

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 listopada 2023 roku
Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi VIII Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Anna Bielecka-Gąszcz
Protokolant: sekr. sąd. Katarzyna Górniak
po rozpoznaniu w dniu 11 października 2023 roku w Łodzi
na rozprawie
sprawy z powództwaGminy M.Ł.–(...)MiastaŁ.
przeciwkoK. J.
o ustalenie zmiany celu użytkowania wieczystego

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 900 zł (dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt VIII C 196/23

UZASADNIENIE
W dniu 21 marca 2023 roku powód MiastoŁ.–(...)MiastaŁ., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wytoczył przeciwko pozwanejK. J.powództwo o ustalenie zmiany celu użytkowania wieczystego, w trybieart. 73 ust. 2 i 2d ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. wniósł o ustalenie, że wobec trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...), oznaczonej jako działka ew.(...)w obrębie(...), o pow. 452 m(

    2), uregulowanej wksiędze wieczystej (...), nastąpiła zmiana celu użytkowania wieczystego tej nieruchomości z mieszkaniowego na inny, skutkująca zastosowaniem stawki w wysokości 3%.

      (pozew k. 5-7v.)

W odpowiedzi na pozew pozwana, reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu. Pozwana zaprzeczyła temu by doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Wyjaśniła, że budynek posadowiony na nieruchomości od 2000 roku nieprzerwanie pełni w głównej mierze funkcję mieszkalną – dominującą i nic się w tym zakresie nie zmieniło.(odpowiedź na pozew k. 37-41)
Replikując na powyższe pełnomocnik powoda wskazał, żedziałka nr (...)jest niezabudowana, ma urządzoną księgę wieczystą, a więc stanowi odrębną nieruchomość i wobec tego brak jest podstawy prawnej do naliczenia 3% stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki. Z kolei nadziałce nr (...)znajdują się pawilon handlowo-usługowy, budynek hydroforni oraz miejsca postojowe, przy czym dwa ostatnie obiekty stanowią ok. 60% powierzchni działki. Powtórzył, że skoro pozwany traktuje obie działki, jako jedną nieruchomość, to w pierwszej kolejności ustaleniu podlega, czy doszło do zmiany charakteru zabudowy, co winno nastąpić poprzez określenie wskaźnika powierzchni zabudowy.(pismo procesowe k. 87-88)
W dalszym toku postępowania, stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie.(pismo procesowe k. 64, protokół rozprawy k. 85-88)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
PozwanaK. J.jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...), obejmującejdziałkę ewidencyjną nr (...)w obrębie(...), o powierzchni 452 m2, stanowiącej własność GminyŁ.. Nieruchomość jest uregulowana wksiędze wieczystej nr (...). Jako sposób korzystania z nieruchomości wskazano: B-tereny mieszkaniowe, co zostało przyjęte na podstawie wypisu z rejestru gruntów i wypisu z kartoteki budynków. Na nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny.(wypisu z kartoteki budynków k. 45, wypis z rejestru gruntów k. 46, wydruk treści księgi wieczystej k. 77-81, decyzja k. 18-20, umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste k. 21-24, umowa sprzedaży k. 25-28)
Pozwana mieszka na tej nieruchomości od 2000 roku – jest to jej dom mieszkalny. Wcześniej z mężem prowadzili tam zakład cukierniczy, jednak po jego bankructwie, wystąpili do(...)o zgodę na przekwalifikowanie budynku na mieszkalny, na co urząd wyraził zgodę. Na parterze budynku znajduje się powierzchnia użytkowa 40,80 m2, którą pozwana wynajmuje na rzecz osoby, która aktualnie prowadzi tam sklep monopolowy. Pozostała część budynku o powierzchni 97,10 m2jest użytkowana na cele mieszkalne wyłącznie przez pozwaną, podobnie jak podpiwniczenie i cały teren działki przyległy do domu są użytkowana wyłącznie przez pozwaną. Pozwana uiszcza podatek od nieruchomości, w tym od budynków za 97,10 m2powierzchni mieszkalnej oraz 40,80 m2powierzchni związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej.(dowód z przesłuchania pozwanej k. 86-87, pismo k. 11, wydruk fotografii nieruchomości k. 16-17, odpis postanowienia o(...)k. 29, decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na budowę k. 43, przyjęcie zgłoszenia o zamiarze przystąpienia do użytkowania k. 44, wypis z kartoteki budynków k. 45, wypis z rejestru gruntów k. 46, potwierdzenia płatności podatku k. 48-55, k. 82, k. 84, decyzja w sprawie podatku od nieruchomości za rok 2023 k. 83, umowa najmu k. 57-58, pismo k. 59, wydruk treści KW k. 77-81)
Oświadczeniem z dnia 28 czerwca 2022 roku(...)MiastaŁ.zaproponował pozwanej zmianę celu użytkowania wieczystego z mieszkalnego na cel inny, jednocześnie wyznaczającK. J.dwumiesięczny termin na zajęcie pisemnego stanowiska w przedmiocie zmiany celu użytkowania wieczystego. Pozwana nie wyraziła zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego i podkreśliła, że nie nastąpiła żadna trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która to nieruchomość cały czas stanowi jej dom mieszkalny.(oświadczenie k. 10, odpowiedź k. 11)
Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie powołanych dowodów, w tym dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, przy czym niektóre twierdzenia o okolicznościach faktycznych były między stronami bezsporne. Przy ustalaniu stanu faktycznego, Sąd oparł się ponadto na dowodzie z przesłuchania pozwanej jako strony.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Powództwo nie było zasadne i nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie z przepisemart. 71 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej ustawą, użytkownik wieczysty wnosi przez cały okres użytkowania opłaty roczne. Opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, jak stanowi przepis art. 72 ust. 1 ustawy, ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, określonej zgodnie z art. 67 ustawy, tj. na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy, opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oddanej na cele mieszkaniowe (…) wynosi 1%, a w przypadku pozostałych (tj. niewymienionych w pkt 1-4) nieruchomości gruntowych wynosi 3%.
W myśl art. 73 ust. 1 i 2 ustawy, jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla celu podstawowego, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2012 roku (IV CSK 333/11, LEX), „literalna wykładnia art. 73 ust. 2 u.g.n. nie daje podstaw do uznania, że istnieje jedno formalne kryterium, za pomocą którego można przesądzić o tym, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, która przybrała charakter trwały. Z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. wynika, że zmniejszona 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe. O tym, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić biorąc pod uwagę zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje czy korzysta on z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne. Dopiero ocena, w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji administracyjnych odnoszących się do nieruchomości oraz czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne”. Zmiana stawki procentowej wynikać musi z oceny, czy na trwałe uległ zmianie sposób korzystania z całej nieruchomości (a przynajmniej z większości nieruchomości) – na tyle, by uzasadnić zmianę celu podstawowego, na jaki nieruchomość oddana została w wieczyste użytkowanie, i tym samym stworzyć podstawę do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej za całą nieruchomość (por. E. Bończak-Kucharczyk, ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022). Wskazać również należy, że zgodnie z przepisamiustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w planie miejscowym określa się obowiązkowo m.in. przeznaczenie terenów oraz zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej (art. 15 ust. 2 pkt 1 i 6).
Stosownie do treściart. 73 ust. 2 d ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ przedstawia w formie pisemnego oświadczenia (jak miało to miejsce w niniejszym przypadku) propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego oraz wyznacza termin na zajęcie pisemnego stanowiska przez użytkownika wieczystego, nie krótszy niż 2 miesiące od dnia otrzymania propozycji. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z proponowaną zmianą celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, właściwy organ może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
W niniejszej sprawie oś sporu ogniskowała się wokół ustalenia, czy doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
Nie powielając powyższych ustaleń faktycznych, po przeprowadzonym postępowaniu dowodowym, Sąd doszedł do jednoznacznego przekonania, że w niniejszym przypadku nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego, a nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym stanowiła i nadal stanowi dom mieszkalny pozwanejK. J., co szczegółowo zostało opisane powyżej. Pozwana nadal korzysta z nieruchomości w ten sam sposób, jak wcześniej, a dominującym celem nieruchomości jest cel mieszkaniowy, co aktualnie znajduje potwierdzenie w danych zawartych w Ewidencji Gruntów i Budynków.
Wobec powyższego, powództwo nie mogło być uznane za zasadne i zasługiwało na oddalenie, o czym orzeczono w pkt 1 sentencji wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o przepisart. 98 § 1 k.p.c.Pozwana wygrała spór w całości, dlatego też mogła się domagać od powoda zwrotu całości kosztów procesu poniesionych celem obrony. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w stawce minimalnej 900 zł.
Mając powyższe na uwadze Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 900 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Z tych względów, orzeczono jak w sentencji.