Sąd Okręgowy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 932/22
Data wyroku: 2024-05-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia () Agnieszka Onichimowska
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 78 ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 08 maja 2024 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska
Protokolant:  Maksymilian Obrębski
po rozpoznaniu w dniu 08 maja 2024 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaSpółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.
przeciwko(...)W.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1
ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału w wysokości(...)części w nieruchomości gruntowej położonej wW., stanowiącej działki ewidencyjne o numerach:(...)o łącznej powierzchni 9.501 m(
    2 )z obrębu(...), objętych księgą wieczystą o numerzeKW (...), począwszy od dnia 01 stycznia 2016 roku, jest uzasadniona do kwoty 120.862,63 (sto dwadzieścia tysięcy osiemset sześćdziesiąt dwa i 63/100) złotych;

2
znosi wzajemne koszty procesu pomiędzy stronami;

3
nakazuje pobrać od pozwanego(...)W.na rzecz Skarbu Państwa – Prezesa Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 3.448,85 (trzy tysiące czterysta czterdzieści osiem i 85/100) tytułem zwrotu części wynagrodzenia biegłego wypłaconego uprzednio z sum Skarbu Państwa.

Sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska

UZASADNIENIE
Wnioskiem z dnia 02 grudnia 2015 r. (data stempla pocztowego, k. 41) skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.,Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa (...)wW.wniosła o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dla położonej wW.przy ul.(...)iul. (...)działki ew. nr(...)z obrębu(...)o powierzchni 9 501 m(

    2 )z dnia 27.10.2015 r. jest:

1
bezskuteczna, jako, że z otrzymanych przez Spółdzielnię dwóch pism Zarządu DzielnicyB.(...)W.: 1-sze w/wym. z dnia 27.10.2015 r i 2-gie z dnia 16.11.2015 r. znak:(...)i(...)nie jest możliwe ustalenie wartości 1 m2 gruntu,

2
nieuzasadniona, ponieważ(...)W.nie wykazało spełnienia przesłanek dla przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej wskazanych w art. 77 w zw. z art. 67 ustawy z dnia 21.10.1997 r o gospodarce nieruchomościami,

W uzasadnieniu wskazano, że Zarząd DzielnicyB.(...)W.w sposób wadliwy dokonał wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dla części nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr(...)z obrębu(...)o pow. 9.501 m2 dla udziału(...)przy ul.(...). Spółdzielnia podniosła, że z pism Urzędu DzielnicyB.: z dnia 27.10.2015 r. (w którym uzasadniając nową wysokość opłaty wskazano wartość gruntu na kwotę 5.807 292,48 zł., co stanowić miało 1.298,88 zł/m2) oraz z dnia 16.11.2015 r. (którym poinformowano, że wcześniej została błędnie ustalona wartość gruntu na kwotę 5.807.292,48 zł. oraz ustalono prawidłową wysokość opłaty rocznej na kwotę 12.340.659 zł) wynikają trzy różne wartości m2 przedmiotowej nieruchomości. W tej sytuacji w ocenie Spółdzielni należy uznać, że wypowiedzenie obarczone takim potrójnym błędem jest bezskuteczne. Niezależnie od powyższego zarzucono, że operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości stanowiący podstawę wypowiedzenia opłaty rocznej i zaproponowania nowej, zawiera szereg istotnych błędów, które są wystarczające do uznania dokonanej aktualizacji za nieuzasadnioną. (

    Wniosek k. 36-38)
W odpowiedzi na powyższe pismo Prezydent(...)W.wniósł o oddalenie wniosku użytkownika wieczystego (pismo z dnia 9 grudnia 2016 r. – k. 9-9v, k. 34-34v)
Orzeczeniem z dnia 08 sierpnia 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.na podstawieart. 79 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamiuznało wypowiedzenie za bezskuteczne (sygn. akt KOX/4770/Po/l 5). (orzeczenie k. 6)
Pismem z dnia 30 sierpnia 2017 r. Prezydent(...)W.wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.z dnia 08 sierpnia 2017 r, odnosząc się do uzasadnienia decyzji SKO wskazał, że ujęta w wypowiedzeniu wartość 1% wartości gruntu, tj. 120.862,63 zł została obliczona w oparciu o dane zawarte w samym wypowiedzeniu z dnia 27 października 2015 r. sprostowanym pismem z dnia 16 listopada 2015 r. Wskazano jednocześnie, iż w piśmie wypowiadającym stawkę użytkowania wieczystego zawarto informacje o możliwości zapoznania się z aktualną wyceną, wskazując miejsce wyłożenia operatu. (sprzeciw k. 2-2v)
W odpowiedzi na pozew pozwany(...)W.wniosło o oddalenie powództwa, ewentualnie ustalenie, że dokonana wypowiedzeniem z dnia 27 października 2015 r. sprostowanego pismem z dnia 16 listopada 2015 r. aktualizacja opłaty rocznej jest ważna, skuteczna i uzasadniona. Ponadto pozwany wniósł o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwany wskazał, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty i zaproponowanie nowej na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości zostało dokonane prawidłowo. Pozwany nie zgodził się z twierdzeniami jakoby wypowiedzenie było obarczone błędem i z powyższych pism wynikają 3 różne wartości m2nieruchomości. Wyjaśnił, że wszystkie dane zostały prawidłowo wskazane w piśmie z dnia 27 października 2015 r., oprócz omyłkowo podanej wartości całego gruntu. Błąd ten został jednak wyjaśniony i naprawiony przez pozwanego jeszcze przed złożeniem powoda wniosku o ustalenie, że dokonana aktualizacja jest bezskuteczna i nieuzasadniona. Odnośnie zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, pozwany wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób prawidłowy i we właściwej formie. (odpowiedź na pozew k. 89-90)
Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

  Miasto(...)W.jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej wW., w DzielnicyB.przy ul.(...)iul. (...)stanowiącejdziałki ewidencyjne o numerach (...)z obrębu(...)o powierzchni 9501 m(

    2)dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w użytkowaniu wieczystymSpółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...)wW..
Dowód: wydrukksięgi wieczystej nr (...)– k. 148-159, zaświadczenie nr(...)- 160, akt notarialny nr REP. A Nr(...)z dnia 29 grudnia 1992 r. – k. 161-164, okoliczność bezsporna.
W operacie szacunkowym z dnia 14 kwietnia 2015 r. sporządzonym na zlecenie Miasta(...)W.rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości gruntowej, stanowiącejdziałki ewidencyjne o numerach (...)z obrębu(...), na kwotę 12.340.659,00 zł

    Dowód: operat szacunkowy z dnia 14 kwietnia 2015 r. k. 15- 21,znak: ((...)),
Pismem z dnia 27 października 2015 r. (znak:(...)) Prezydent(...)W.wypowiedziałSpółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...)wW.dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego(...)części nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr(...). W przedmiotowym piśmie wskazano, że ustalenie nowej opłaty wynika ze zmiany wartości gruntu oszacowanego przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 5.807.292,48 zł, co stanowi 1.298,88 zł/m(

    2). W wypowiedzeniu pouczono, że z aktualną wyceną nieruchomości można zapoznać się w siedzibie Urzędu DzielnicyB.(...)W.przyul. (...)w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami,pokój nr (...), w godzinach pracy Urzędu. Ponadto wskazano, że w związku z tym, że nowa (zaktualizowana) wysokość opłaty rocznej stanowiąca 1 % wartości gruntu, określona kwotą 120 862,63 zł, przewyższa dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej (33.114,28 zł) opłata roczna wynosi w kolejnych latach: 2016 - 62 374,22 zł, 2017 - 91 618,43 zł oraz w 2018 - 120 862,63 zł. Przedmiotowe pismo zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 02 listopada 2015 r.
D owód: wypowiedzenie z dnia  27 października 2015 r. – k. 39-39v, potwierdzenie odbioru – k. 12-12v
Pismem z dnia 16 listopada 2015 r. Prezydent(...)W.poinformował, że w piśmie z dnia 27 października 2015 r. stanowiącym wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste błędnie wskazano wartość gruntu oszacowanego przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 5.807292,48 zł. Jednocześnie poinformowano, że prawidłowo określona kwota, według sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego na podstawie którego została zaktualizowana wysokość opłaty rocznej, wynosi 12.340.659 zł, stąd też wartość 1 m2nieruchomości wynosi 1.298,88 zł.
D owód: pismo z dnia  16 listopada 2015 r. – k. 40,
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach ewidencyjnych:(...)z obrębu(...)o powierzchni 9501 m(

    2), położonej wW., w DzielnicyB.przy ul.(...)iul. (...), wynosi 12.366.502,00 zł.
Dowód: opinia pisemna biegłej sądowejM. G.z dnia 25 marca 2021 r. – k. 114-144,
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy, które nie pozostawały ze sobą w sprzeczności i których autentyczności oraz zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy nie zakwestionowała żadna ze stron postępowania. Wobec niekwestionowania złożonych do akt kserokopii i wydruków dokumentów brak było podstaw do żądania złożenia wyżej wymienionych dokumentów w oryginale. Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.
Kluczowe ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd oparł również na dowodzie w postaci opinii pisemnej (z dnia 25 marca 2021 r. – k. 114-144), biegłego rzeczoznawcy majątkowegoM. G.. W ocenie Sądu sporządzoną opinię należało uznać za prawidłową, spójną i rzetelną. Nie zachodzą przy tym żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności biegłej. Nadto opinia została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym przewidzianymi wustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Należy również zaznaczyć, że biegła w sposób szczegółowy wskazała, w jaki sposób i w oparciu o jakie źródła dokonała poczynionych w opinii ustaleń. Wysnute wnioski uzasadniła w sposób dokładny i pełny. Wobec powyższego Sąd uznał, że przedmiotowa opinia jako rzetelna, konkretna i logiczna mogła stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym strony powodowej, a w konsekwencji ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie.
Sąd zważył, co następuje:
W niniejszej sprawie stan faktyczny był pomiędzy stronami w znacznej mierze bezsporny. Strony pozostawały w sporze co do skuteczności wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste oraz co do wartości nieruchomości.
Zanim jednak Sąd przejdzie do omówienia powyższych kwestii spornych poczynić należy kilka uwag wstępnych w zakresie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i procedury jej aktualizacji.
Stosownie doart. 238 k.c.użytkownik wieczysty uiszcza właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jestart. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2004 r. nr 261 póz. zm., dalej: u.g.n.), według którego za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty te stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Ich wysokość ustala się w umowie według stawek określonych w ustawie. Przepisy dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego znajdujące się w dziale II rozdziale 8 (art. 71 – 81 u.g.n.) mają charakter bezwzględnie obowiązujący, więc kwestii w nich uregulowanych strony nie mogą ukształtować w umowie odmiennie. Dotyczy to przede wszystkim zasady ustalania i pobierania pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obciąża podmiot wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty, niezależnie od tego, czy korzysta on z gruntu (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, OSNC-ZD 2009, nr 3, poz. 82).
Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty (art. 77 ust. 1 ugn). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (ust. 3 art. 77 ustawy). Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości (art. 78 ust. 1 cytowanej ustawy).
Procedura rozstrzygania sporów o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste jest procedurą dwustopniową o charakterze mieszanym, administracyjnym w pierwszym etapie i sądowym w drugim stadium tego postępowania. Zgodnie z art. 80 u.g.n. wniesienie sprzeciwu od orzeczenia kolegium jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, a wniosek złożony na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n. zastępuje pozew. Regulacja ta wskazuje, że postępowanie sądowe wywołane złożeniem sprzeciwu toczy się w granicach określonych przez treść wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., a zatem w tych samych granicach, w których postępowanie toczyło się przed kolegium. Po wniesieniu sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, a sąd powszechny orzeka na nowo w sprawie, którą wcześniej rozpoznawało kolegium.
Wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. różni się przy tym w sposób zasadniczy zarówno od instytucji wypowiedzenia jako aktu jednostronnego, wywołującego skutek w postaci unicestwienia stosunku prawnego wiążącego strony, jak i od tzw. wypowiedzenia zmieniającego, znanego w prawie pracy (art. 42-45 k.p.). Jego istotą jest, że nie zmierza do ustalenia stosunku użytkowania wieczystego, lecz do zmiany treści tego stosunku w części dotyczącej wysokości opłaty rocznej. W kształcie, w jakim zostało zastosowane wustawie o gospodarce nieruchomościami, może być postrzegane jako skuteczny akt jednostronny organu państwowego lub samorządowego tylko w zakresie wyrażenia woli rezygnacji z opłaty dotychczasowej oraz zamiaru pobierania opłaty wyższej ze względu na zwiększoną wartość nieruchomości, natomiast nie może być traktowane jako źródło powstania prawa do podwyższonej opłaty. Żaden przepisustawy o gospodarce nieruchomościaminie przewiduje tego rodzaju materialnoprawnej skuteczności wypowiedzenia, o którym mowa w art. 78 ust. 1 u.g.n., wyrażającej się w zaistnieniu nowej treści dotychczasowego stosunku użytkowania wieczystego w chwili, gdy oświadczenie woli doszło do wiadomości użytkownika wieczystego (art. 61). Przeciwnie, posługiwanie się przez ustawodawcę określeniami ,,oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty” (art. 78 ust. 1 u.g.n.), ,,nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu obowiązuje w przypadku niezłożenia wniosku” (art. 78 ust. 4 u.g.n.) lub ,,w przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust.1” (art. 79 ust. 4 u.g.n.) wskazuje, że wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. nie zostało wyposażone w prawną skuteczność charakterystyczną dla instytucji wypowiedzenia znanej prawu cywilnemu i prawu pracy. Argumentu przeciwnego nie dostarcza art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n. w części dopuszczającej możliwość kwestionowania zasadności wypowiedzenia (aktualizacji). Zasadność lub niezasadność zachowania się organu odnosi się do zamiaru podwyższenia opłaty dotychczasowej w świetle kryterium zwyżkowania wartości nieruchomości, a nie do skuteczności lub bezskuteczności powstania prawa do podwyższonej opłaty. Wobec braku podstaw normatywnych nie można uznać, że jednostronne oświadczenie woli organu przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. wywołało skutek w postaci zmiany treści umowy użytkowania wieczystego; do jego zaistnienia wymagane jest przyjęcie oferty przez użytkownika wieczystego (wyraźne lub milczące - art. 78 ust. 4 u.g.n.) albo – w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium – wyrok sądu.
Odnosząc się do pierwszej z wyżej zarysowanych kwestii (tj. skuteczności wypowiedzenia) zaznaczyć trzeba, że z treściart. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami(dalej: ,,u.g.n.”), w sposób jednoznaczny wynika, że ustawodawca jako wymóg formalny wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przewidział zarówno wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty, jaki i dołączenie informacji o wartości nieruchomości, co oznacza, że intencją ustawodawcy było umożliwienie użytkownikowi wieczystemu nie tylko obliczenia nowej wysokości opłaty, ale również sprawdzenia prawidłowości wskazanego przez organ sposobu dokonania aktualizacji opłaty rocznej. W doktrynie podnosi się, iż narzucenie w art. 78 ust. 1 u.g.n. właścicielowi gruntu przeprowadzającemu aktualizację opłaty rocznej wielu obowiązków w zakresie treści wypowiedzenia ma charakter ochronny względem użytkownika wieczystego. Obowiązki te mają zagwarantować, że użytkownik wieczysty otrzyma wraz z wypowiedzeniem komplet danych pozwalających mu ocenić podstawy, zakres i prawidłowość procedury aktualizacyjnej, w tym stwierdzić, czy złożone mu wypowiedzenie jest kompletne i przez to wywołuje określony w ustawie skutek. (porównaj:E. Klat-Górska [w:] A. Bródka, A. Nikiforów, J. Wilk, E. Klat-Górska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2024, art. 78).
Zaznaczyć przy tym należy, że w związku z tym, że w art. 78-80 u.g.n. szczegółowo uregulowano tryb, w jakim można kwestionować aktualizację opłaty rocznej i badać przesłanki jej skuteczności, jeżeli tryb ten został wszczęty, badanie wszystkich tych przesłanek może odbywać się tylko w tym postępowaniu. Prawomocne orzeczenie kolegium albo prawomocny wyrok sądu wydany w trybie art. 78-80 u.g.n. są wiążące co do wysokości obowiązującej strony opłaty rocznej, a zatem są wiążące także co do skuteczności wypowiedzenia zmieniającego, w tym skuteczności jego doręczenia, bowiem jest to jedna z ustawowych przesłanek wypowiedzenia zmieniającego i ustalenia nowej opłaty rocznej. (Wyrok SN z 24.06.2010 r., IV CSK 43/10, LEX nr 621350). Co jednak warto podkreślić, wniesienie sprzeciwu w terminie powoduje utratę mocy orzeczenia kolegium i w takim przypadku to sąd powszechny bada, czy istnieją podstawy do aktualizacji opłaty (art. 80 u.g.n.), będąc uprawnionym także do samodzielnego ustalenia wysokości opłaty rocznej (porównaj: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003 r. I CK 66/02, OSNC 2004/11/177). Wyrok sądu ma charakter konstytutywny i zastępuje odpowiednie oświadczenie woli użytkownika wieczystego w tym przedmiocie (porównaj uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005 r. III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82).
Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy stwierdzić należy, że wobec wniesienia sprzeciwu, orzeczenie SKO z dnia 8 sierpnia 2017 r., utraciło moc prawną, a kwestia skuteczności wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowych działek podlega obecnie samodzielnemu badaniu przez tutejszy Sąd.
Dokonując analizy treści pisma z dnia 27 października 2015 r. stwierdzić należy, że co prawda zawierało ono błędną wartość nieruchomości tj. 5.807.292,48 zł (podczas gdy w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę aktualizacji wskazano wartość 12.340.659 zł), to jednak zauważyć należy, że pozostałe dane wskazane w przedmiotowym piśmie tj. określenie części nieruchomości gruntowej której dotyczy wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste ((...)), wartość metra kwadratowego nieruchomości (1.298,88 zł/m2), a także nową proponowaną stawkę opłaty (120.862,63 zł), ze sobą korespondowały, pozwalając na ustalenie prawidłowej wartości nieruchomości i w konsekwencji zweryfikowanie sposobu dokonania aktualizacji.
Nawet jednak przyjmując, że powód, wobec błędnego wskazania wartości nieruchomości w piśmie z dnia 27 października 2015 r. (wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty), mógł mieć wątpliwości co do prawidłowości wyliczenia nowej opłaty, to nie sposób zaprzeczyć, że strona pozwana pismem z dnia 16 listopada 2015 r. skorygowała powyższy błąd. Co więcej pismo z dnia 27 października 2015 r. zawierało również informację o miejscu, w którym można zapoznać się z aktualną wyceną nieruchomości będącą podstawą ustalenia nowej stawki. Tym samym powód, jako użytkownik wieczysty zyskał możliwość zweryfikowania prawidłowości ustalenia nowej stawki opłaty. W tych warunkach nie sposób więc mówić o realnym zagrożeniu praw użytkownika wieczystego, gwarantowanych w ramach regulacji zawartych art. 78-80 u.g.n.
Wobec powyższego Sąd doszedł do przekonania, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej dokonane przez pozwanego, pomimo zaistniałych nieprawidłowości, było prawnie skuteczne.
Przechodząc do drugiej - zakreślonej wyżej kwestii tj. wartości nieruchomości, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie w toku postępowania przeprowadzono dowód z opinii biegłej sądowejM. G., na okoliczność ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Opinia powyższa stała się podstawą rozstrzygnięcia, zaś Sąd przyjął wnioski płynące z opinii biegłej sądowej uznając je za własne i w oparciu o tę opinię ustalił wartość rynkową nieruchomości obejmującejdziałki ewidencyjne o numerach (...)z obrębu(...)o powierzchni 9501 m2, położonej w DzielnicyB.przy ul.(...)iul. (...). W świetle przedmiotowej opinii, według stanu i cen na 2 listopada 2015 r. (a więc na dzień doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty), na kwotę 12.366.502,00 zł. Powyższa wartość posłużyła do ustalenia, jaka w świetle regulacji art. 72 i 77 u.g.n., powinna być zaktualizowana opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego udziału w wysokości(...)części opisanej wyżej nieruchomości gruntowej. W wyniku przeprowadzenia prostych działań arytmetycznych ((12.366.502,(...)) 1%), Sąd doszedł do wniosku, że zaktualizowana opłata powinna teoretycznie wynosić 121.115,73 zł. Jednakże z uwagi na fakt, iż strona pozwana konsekwentnie prezentowała stanowisko procesowe w świetle którego od dnia 1 stycznia 2016 r. obowiązuje opłata roczna w wysokości podanej w wypowiedzeniu, a więc niższej od wyżej ustalonej, Sąd ustalił, że zaktualizowana opłata roczna od dnia 1 stycznia 2016 roku jest uzasadniona do kwoty wskazanej w wypowiedzeniu z dnia 27 października 2015 r. tj. 120.862,63 zł.
Warto w tym miejscu nadmienić, iż wyrok w niniejszej sprawie, jako prawnie kształtujący powinien zawierać pozytywne ustalenia co do wysokości opłaty rocznej i brzmienie tego wyroku nie może ograniczać się jedynie do oddalenia powództwa w sytuacji, kiedy stawki przyjęte przez sąd przewyższały lub byłyby równe stawkom przyjętym w wypowiedzeniu dokonanym przez pozwanego(vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 maja 2014 roku, I ACa 162/14, wyrok Sadu Najwyższego z dnia 21 lutego 2013 roku, IV CSK 430/12).
O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie zart. 100 k.p.c., stosując zasadę wzajemnego zniesienia kosztów postępowania między stronami. Mając na uwadze okoliczności przedmiotowej sprawy, w tym procedurę wypowiedzenia dotychczasowej stawki użytkowania wieczystego Sąd postanowił pozostawić strony przy poniesionych dotychczas kosztach postępowania, które po stronie powodowej obejmowały opłatę sądową od pozwu oraz koszty pełnomocnika, zaś po stronie pozwanej wynagrodzenie biegłego sądowego oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego. Warto przy tym zauważyć, iż kwoty kosztów poniesionych przez strony są analogiczne, albowiem opłata sądowa w przedmiotowej sprawie wynosiła 4.388,00 złotych, zaś wynagrodzenie biegłego stanowiło kwotę 4.448,85 złotych. Zdaniem Sądu pomimo, iż strona pozwana de facto jest wygrywającą proces, to względy słuszności przemawiały na wzajemnym zniesieniem kosztów procesu. Konsekwencją powyższego było nakazanie pobrania od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa kwoty 3.448,85 tytułem zwrotu brakującej części wynagrodzenia biegłego wypłaconego uprzednio z sum Skarbu Państwa, albowiem uprzednio pozwany uiścił zaliczkę w kwocie 1.000,00 złotych.
Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska