Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie
XI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XI GC 618/22
Data wyroku: 2023-06-13 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Słowa kluczowe: Dzierżawa, Ciężar dowodu
Podstawa prawna: art.6 kc,659 kc

Sygn. akt XI GC 618/22

UZASADNIENIE
PowódK. S.wystąpił przeciwko pozwanej(...) spółce z ograniczona odpowiedzialnościąwS.o zapłatę kwoty 26 346,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych od kwoty 8.610,00 zł od dnia 25 maja 2021 r. do dnia zapłaty, od kwoty 8.610,00 zł od dnia 24 lipca 2021 r. do dnia zapłaty, od kwoty 8.610,00 zł od dnia 6 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu.
W uzasadnieniu podał, że na mocy umowy najmu lokalu oddał pozwanej do używania na czas określony lokal znajdujący się wS.przyulicy (...), a pozwana zobowiązała się do płacenia miesięcznego czynszu najmu w wysokości 7.000,00 zł netto plus należny podatek VAT, płatnego z góry do 10 dnia każdego miesiąca na podstawie wystawionej przez powoda faktury VAT.
Nakazem zapłaty z dnia 5 lipca 2022 r. Sąd uwzględnił żądanie orzekając zgodnie z żądaniem pozwu.
Pozwana w przepisanym terminie złożyła sprzeciw wnosząc o oddalenie powództwa, zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. Zakwestionowała wystawienie przez powoda faktury za grudzień 2021 r., gdyż zgodnie z zapisami umowy i zgłoszonym oświadczeniem o zakończeniu współpracy przez pozwaną umowa najmu wygasła dnia 31.08.2021 r. Pozwana podniosła, że z uwagi na stan lokalu, który nie nadawał się do umówionego najmu, strony zgodnie postanowiły, iż pozwana dokona w nim remontu (tj. położy regipsy, wykona tynkowanie, szpachlowanie, malowanie), a po jego dokonaniu strony rozliczą wartość wykonanych prac, o czym świadczy chociażby zapis umowy (paragraf 2 ust 11). Powód wyraził zgodę na remont, który w trakcie trwania umowy został przez pozwaną wykonany. Mimo ustaleń stron powód zaniechał rozliczenia tych prac. Do tego jednak nie doszło. Pozwana zgłosiła zarzut potrącenia wzajemnych wierzytelności między stronami, wynikających z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona w kwocie 10.220,00 zł, wynikająca z wystawionej przez pozwanąfaktury o nr (...)oraz kompensaty dotyczącej rozliczenia prac remontowych wykonanych w lokalu powoda.
Pozwana zgłosiła również zarzut potrącenia kwoty 7 000 zł, przysługującej jej z tytułu zwrotu kaucji wpłaconej powodowi przy zawarciu umowy najmu, która nie została pozwanej zwrócona. Zdaniem pozwanej jej roszczenie o zwrot kaucji jest wymagalne.
W odpowiedzi na sprzeciw powód nie uznał zarzutu potrącenia i podał, że kaucja nie została zwrócona pozwanej z uwagi na dewastację lokalu i przeznaczenie tej kwoty na remont lokalu przejętego od powódki. Powód wyjaśnił, że opóźnienie w wystawieniu ostatniej faktury za najem tj. wystawienie jej w grudniu 2021 r. (choć umowa zakończyła się w sierpniu 2021 r. ) było spowodowane tym, że pozwana zdała lokal dopiero w tym czasie. Powód zaprzeczył jakoby pozwana dokonała jakichkolwiek prac remontowych (oprócz wymalowania ścian na szaro i częściowego naprawieni ścian, czego nie konsultowała z powodem) i wskazał, że stan lokalu potwierdza protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. Powód podał, że zgodnie z umową na wszelkie remonty pozwana powinna uzyskać pisemną zgodę powoda.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódK. S.w ramach prowadzonej działalności świadczy m.in. usługi w zakresie wynajmu lokali. W dniu 1 września 2020 roku, strony podpisały umowę najmu lokalu. Na mocy tej umowy powód (wynajmujący) oddał pozwanej (najemcy)(...) PHU spółce z ograniczoną odpowiedzialnościądo używania lokal znajdujący się wS.przyulicy (...)o powierzchni ok. 184 m2, położonego na parterze budynku, o nrKW (...), zaś pozwana zobowiązała miesięcznego czynszu najmu w wysokości 7.000,00 zł netto plus należny podatek VAT.
We wrześniu 2020r. nastąpiło pęknięcie frontowej szyby w lokalu. Powód ze środków uzyskanych z ubezpieczenia dokonał jej wymiany. W lokalu w chwili jego wydawania najemcy (pozwanej) uszkodzone były kafle na podłodze, kasetony sufitowe, ściany nosiły ślady użytkowania, w tym m.in. znajdowały się na nich resztki płyt drewnianych po regałach sklepowych.
Pozwana po najęciu lokalu dokonała naprawy dwóch ścian poprzez zamontowanie regipsów, szpachlowanie i malowanie.
W paragrafie 2 ust 11 umowy zapisano, że najemca dokona naprawy ścian, sufitów, uzupełni ubytki kafelek, a zakres prac zostanie określony w terminie do końca września 2020r. Strony miały wspólnie i w porozumienia podjąć decyzję o zakresie oraz kwocie napraw.
Ustalono, że najemca nie będzie dokonywał żadnych zmian w wynajętej powierzchni ani żadnych zmian w jakichkolwiek urządzeniach ani w instalacjach elektrycznych, wodociągowych lub mechanicznych bądź innych elementów głównych instalacji obsługujących budynek, o ile nie uzyska na to uprzednio pisemnej zgody wynajmującego.
W § 3 ust. 2 umowy pozwana oświadczyła, że wyraża zgodę na przesyłanie faktur drogą mailową na adres. Umowa została zawarta na czas określony, tj. od dnia 01.09.2020r., do dnia 31.08.2021 r. Postanowiono, że w braku oświadczenia najemcy o rezygnacji z trwania umowy, miała ona ulec automatycznie przedłużeniu na czas nieokreślony z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia, chyba, że przed tym okresem wynajmujący oświadczy, iż umowa kończyć z upływem 31 sierpnia 2021 r. Strony postanowiły, że wydanie lokalu nastąpi najpóźniej do dnia 2 września 2020 r. po zapłacie kaucji.
W § 4 ust 1 umowy strony postanowiły, że czym będzie płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca na podstawie wystawionej przez powoda faktury VAT przelewem na wskazany rachunek bankowy powoda, bez prawa do potrąceń przez najemcę (pozwaną).
W § 5 zawarto postanowienia odnośnie kaucji. W celu zabezpieczenia wszelkich roszczeń wynikających z niniejszej umowy, a w szczególności z tytułu płatności czynszu, wydatków związanych z używaniem lokalu, o których mowa w § 4 umowy, a także z tytułu płatności odszkodowania z tytułu szkód powstałych w lokalu, najemca ustanawił na rzecz wynajmującego kaucję w wysokości 7 000 zł. Wpłata kaucji była warunkiem wejścia w życie umowy.
Wynajmujący został uprawniony do potrącenia przysługujących mu należności z wpłaconej przez najemcę kaucji.
Ustalono, że po rozwiązaniu umowy najmu kwota kaucji zostanie zwrócona w terminie 21 dni od dnia wydania lokalu przez najemcę w przypadku braku roszczeń po stronie wynajmującego. Postanowiono, że w przypadku wystąpienia roszczeń po stronie wynajmującego kaucja zostanie rozliczona w terminie 7 dni od dnia kiedy takie rozliczenie będzie możliwe tj. znane będą kwoty jakie wynajmujący uprawniony jest potrącić z przekazanej przez najemcę kaucji, nie później jednak niż w terminie 1 miesięcy od ustania umowy. Ustalono, że kaucja będzie spoczywać na nieoprocentowanym rachunku bankowym.
Umowę w imieniu pozwanej podpisałaN. B., a w trakcie negocjacji zgłaszała swoje zastrzeżenia, uwzględnione w treści umowy.
Powoda, który zamieszkuje wS.reprezentowała w rozmowach i kontaktach z pozwanąJ. S..
Umowa uległa rozwiązaniu z końcem sierpnia 2021r., pozwana nie chciała jej przedłużać.
W dniu 3 sierpnia 2021 r. przedstawicielka pozwanejN. B.wysłała do powoda wiadomość e-mail, w której podziękowała za współpracę i powołując się na trudne warunki funkcjonowania jej biznesu wywołane przez pandemię poinformowała, że nie jest zainteresowana kontynuacją najmu.
Pozwana w grudniu 2021 r. zdała lokalu pełnomocnikowi powodaJ. S.. Przy odbiorze lokalu spisano wspólny protokół.
Po zdaniu lokalu powód dokonał w nim remontu.
Dowód:
- wydruk z(...)powoda k.17,
- wydruk z KRS pozwanej k.11-16,
- umowa najmu lokalu k.28-37,
- pełnomocnictwo powoda dlaJ. S.k.98,
- protokół zdawczo odbiorczy k.96-97,
- zdjęcia k.150-159,
- wiadomość e-mail k.60,
- zeznania świadkaJ. S.k.137-139,
- zeznania powoda k.160-161,
- zeznaniaN. B.za pozwaną k.161-162.
Powód w dniu 10 maja 2021 r. wystawiłfakturę VAT nr (...)na kwotę 8610,00 złotych brutto obejmującą kwotę należnego powodowi i uzgodnionego z pozwaną czynszu za maj 2021 r. Termin zapłaty upłynął w dniu 24 maja 2021 r. Pozwana nie opłaciła faktury.
Dowód:
-faktura Vat nr (...)k.20,
W dniu 9 lipca 2021 r. powód wystawiłfakturę nr (...)na kwotę 8.610,00 złotych z terminem płatności 23 lipca 2021 r. za najem lokalu w lipcu 2021 r. Pozwana nie opłaciła faktury
Dowód:
-faktura VAT nr (...)k.21.
W dniu 22 grudnia 2021 r. powód wystawił na rzecz pozwanej kolejnąfakturę nr (...)na kwotę 8.610,00 złotych z terminem zapłaty 5 stycznia 2022 r. za sierpień 2021 r. Pozwana nie opłaciła faktury.
Dowód:
faktura VAT nr (...)k.22.
Ponadto pozwana pozostawała w opóźnieniu w zapłacie faktur VAT za pozostałe miesiące. Termin zapłatyfaktury nr (...)z dnia 3 grudnia 2020 r. przypadał na dzień 17 grudnia 2020 r., a opłata nastąpiła 21 stycznia 2021 r. Opóźnienie w zapłacie wynosiło 35 dni, a powód naliczył odsetki w kwocie 46,23 zł brutto.
Następniefaktura nr (...)z dnia 18 stycznia 2021 r., z terminem płatności do dnia 1 lutego 2021 r. została opłacona dopiero 6 kwietnia 2021 r. , opóźnienie wynosiło 64 dni, co skutkowało naliczeniem odsetek w kwocie 84,54 zł brutto.
Kolejnafaktura nr (...)z dnia 19 lutego 2021 r. została opłacona po 138 dniach, tj. 21 lipca 2021 r. (termin płatności upływał 5 marca 2021 r. ), co doprowadziło do naliczenia odsetek w kwocie 182,30 zł brutto.
Fakturę nr (...)z dnia 10 marca 2021 r. pozwana opłaciła z 62 dniowym opóźnieniem (termin zapłaty wypadał w dniu 24 marca 2021 r. zaś pozwana przelała należność dopiero w dniu 25 maja 2021 r.), w skutek czego zostały naliczone odsetki w kwocie 81,90 zł brutto.
Z płatnością kolejnejfaktury nr (...)z dnia 19 kwietnia 2021 r. pozwana pozostawała w opóźnieniu przez 21 dni (termin zapłaty wypadał na dzień 3 maja 2021, pozwana opłaciła fakturę w dniu 25 maja 2021 r.) wobec czego naliczone zostały odsetki w kwocie 27,74 zł brutto.
Fakturę nr (...)z dnia 8 czerwca 2021 pozwana opłaciła z 71 dniowym opóźnieniem (termin zapłaty wypadał w dniu 22 czerwca 2021 r., a pozwana opłaciła fakturę w dniu 1 września 2021 r., w skutek czego zostały naliczone odsetki w kwocie 93,79 zł brutto.
Powód wezwał pozwaną do zapłaty za ww. faktury i zapłaty odsetek.
Dowód:
- historia transakcji k.23-24,
- wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania k.25-27,
W dniu 14 kwietnia 2022 r. pozwana wystawiła na powodafakturę Vat nr (...)/kompensata na kwotę 10 220 zł z tytułu wykonania remontu w lokalu wS.przyul. (...).
W tym samym dniu pozwana pisemnie oświadczyła, że w związku z wystąpieniem wzajemnych należności i zobowiązań dokonuje kompensaty wierzytelności na kwotę 10200 zł podając, że kwotę tę kompensuje z należnościami zfaktury Vat (...).
Pismem z dnia 5 sierpnia 2022 r. przedstawicielka pozwanejN. B.wezwała powoda do zwrotu kaucji w kwocie 7000 zł.
W pisemnym oświadczeniu z dnia 15 sierpnia 2022 r. pozwana potrąciła kwotę 7.000 zł z tytułu kaucji z wierzytelnością powoda z tytułu opłat czynszowych w kwocie 26 346,50 zł.
Dowód:
- faktura kompensata k.56,
- kompensata k.57 wraz z potwierdzeniem nadania k.58,59,
- wezwanie k.63 wraz z potwierdzeniem nadania k.64,65,
-oświadczenie o potrąceniu k.66 z potwierdzeniem nadania k.67,
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.
W rozpatrywanej sprawie powód dochodził zapłaty czynszu ujętego w wystawionych fakturach VAT oraz odsetek ustawowych naliczonych z tytułu zapłaty faktur po terminie płatności, z tytułu łączącej strony umowy najmu lokalu użytkowego. Podstawę roszczenia powoda stanowił zatemart. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W sprawieni niesporne było zawarcie umowy, większość jej treści, nieuiszczenie przez pozwaną opłat czynszowych za trzy miesiące, wygaśnięcie umowy z końcem sierpnia 2021 r.
Sporne w części było rozumienie postanowień § 4 ust. 1 w zakresie braku możliwości potrącenia opłat czynszowych, zakres i koszt remontu wykonanego przez pozwaną.
W ocenie Sądu żądanie powoda znajdowało podstawę w przedłożonym materiale dowodowym. Na podstawie zawartej przez strony umowy, powód uprawniony był bowiem do dochodzenia od pozwanej czynszu, w kwotach oznaczonych w fakturach. Kwot tych pozwana zresztą nie kwestionowała. Powód wykazał także, przedkładając wydruk z rachunku bankowego, że pozwanafaktury nr (...)z dnia 3 grudnia 2020, nr(...)z dnia 18 stycznia 2021 r., nr(...)z dnia 19 lutego 2021 r., nr(...)z dnia 10 marca 2021 r.faktury nr (...)z dnia 19 kwietnia 2021 r., nr(...)z dnia 8 czerwca 2021 r. zapłaciła po terminie, co uprawniało powoda do naliczenia odsetek ustawowych i żądania zapłaty odpowiednio kwot 46,23 zł brutto, 84,54 zł brutto, 182,30 zł brutto, 81,90 zł brutto, 27,74 zł brutto i 93,79 zł brutto.
Przedstawiona przez pozwaną argumentacja nie pozwalała natomiast na oddalenie żądania pozwu. Po pierwsze stosownie do postanowień § 4 ust. 1 umowy czynsz miał być płatny „bez prawa do potrąceń przez najemcę” (k. 31). Zdaniem sądu zapis taki był jasny i jednoznaczny. Strony wyraźnie wyłączyły możliwość dokonywania potrąceń opłat czynszowych. Jak powszechnie wskazuje się w literaturze oraz judykaturze, a także nie budzi wątpliwości w świetleart. 3531kc, dopuszczalność umownego wyłączenia stosowania przepisów o potrąceniu ustawowym i "zastąpienia" ich w danym stosunku lub stosunkach prawnych potrąceniem umownym, o odmiennie określonych przesłankach niż wart. 498 i n. (tak komentarz pod red. P. Osajdy, wyd. 30/R. Morek). Tak też postąpiły strony umowy najmu. Zdaniem sądu nie była trafna w tym zakresie interpretacja przedstawiana przez pozwaną, gdyż nie wynikała ani z treści, ani z konstrukcji umowy czy też jakichkolwiek innych jej postanowień. Nie sposób uznać na jakiej podstawie wyłączenie możliwości potrącenia miałoby dotyczyć jedynie czynszu „bieżącego”. Opłata czynszowa związana z umową najmu nie traci swojego charaktery jeśli staje się zobowiązaniem wymagalnym czy przeterminowanym. Nawet po wygaśnięciu umowy opłata nadal wynika z tego samego tytułu i podlega tym samym regulacjom ustawowym. Co więcej niewątpliwie postanowienie umowne miało chronić wynajmującego (powoda), a tym samym nielogiczne byłoby ograniczenie tej ochrony wyłącznie do czynszu „bieżącego”. NadtoN. B.nie sprecyzowała co rozumiała pod podjęciem czynszu bieżącego, czy była to opłata już wymagalna, czy dopiero przyszła, bądź dotycząca aktualnego miesiąca. Zdaniem więc sądu forsowana wykładania wynikała jedynie z przyjętej linii obory i zajętego stanowiska w sprawie.
W świetle omawianego postanowienia umownego, zarzut potrącenia zgłaszany przez pozwaną z wierzytelnościami czynszowymi powódki nie mógł być skuteczny, skoro strony zgodnie postanowiły wyłączyć możliwość dokonywania potrąceń.
Już więc z tego powodu powództwo podlegało uwzględnieniu w całości. Pozwana bowiem poza zarzutem potrącenia, nie zgłaszała innych zarzutów czy roszczeń, np. w powództwie wzajemnym, które podlegałyby rozpoznaniu w toku procesu.
Dodatkowo należało wskazać, że pozwana w żaden sposób nie wykazała istnienia własnej wierzytelności w wysokości 10220 zł z tytułu kosztów remontu. Na tą okoliczność – poza wystawioną przez siebie fakturą – i własnymi, lakonicznymi zeznaniami, nie zaoferowała żadnego dowodu. Z zeznańN. B.wynikało, że remont dotyczył jedynie dwóch ścian oraz naprawy oświetlenia, które nie działało w części lokalu. Pozwana nie wskazała żadnych dokumentów źródłowych – rachunków, faktur za naprawę, zakup materiałów, zapłaty wynagrodzenia pracownikom itp. Nie wykazała w żaden sposób ilości nabytych materiałów, ich jakości, powierzchni jaka miała być wyremontowana, sposobu przeprowadzonego remontu itp. W tych okolicznościach całkowicie niecelowe byłoby również przeprowadzania dowodu z opinii biegłego. Biegły bowiem nie dysponując podstawowymi danymi (jak powierzchnia remontu, jakość użytych materiałów, ich ilość, sposób naprawy) nie byłoby w stanie ustalić nawet hipotetycznego kosztu, który mógłby być uznany w okolicznościach sprawy za miarodajny. Co więcej jak wynikało z przeprowadzonych dowodów, obecnie lokal jest już w innym stanie niż w chwili najmu, gdyż powódka również dokonała jego remontu, co dodatkowo zdaniem sądu uniemożliwiałoby biegłemu ustalenie kosztów remontu. Tym samym mając na uwadze zasadę ekonomiki postępowania i brak jakichkolwiek materiałów pomocniczych, oddalono wniosek pozwanej w przedmiocie dowodu z opinii biegłego.
Podkreślenia wymaga, że ewentualne nakłady, jakie pozwana dokonała na rzecz lokalu powoda wymagały zgodnie z umową pisemnej zgody powoda. Ustalono, że najemca nie będzie dokonywał żadnych zmian w wynajętej powierzchni ani żadnych zmian w jakichkolwiek urządzeniach ani w instalacjach elektrycznych, wodociągowych lub mechanicznych bądź innych elementów głównych instalacji obsługujących budynek, o ile nie uzyska na to uprzednio pisemnej zgody wynajmującego. Pozwana nie wykazała, aby takową zgodę uzyskała.
Nadto zgodnie z treściąart. 662 § 2 kcdrobne nakłady na lokal obciążają najemcę. Tymczasem jak wynikało z zeznańN. B., jak i z protokołu zdawczo-odbiorczego poza malowaniem ścian i częściową ich naprawą, w lokalu pozwana nie dokonała żadnych zmian. W świetle więc tego przepisu oraz przepisówustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(w szczególnościart. 6b ust. 2 pkt 9), tego rodzaju nakłady na lokal obciążały najemcę. Nie było również sporne, że pozwana znała stan lokalu w chwili zawierania umowy, a i tak godziła się na najem, uznając więc, że nadaje się on do celu w jakim miał być wykorzystywany.
Mając więc na względzie, że pozwana nie wykazała istnienia własnej wierzytelności oraz jej wartości, potrącenie nie mogłoby być uwzględnione.
W zakresie zgłaszanej wierzytelności dotyczącej kaucji, to w świetle umownego wyłącznie potrącenia (§ 4 ust. 1), zarzut materialny jak i procesowym, nie mógł być skuteczny. W tym miejscu jedynie na marginesie należało wskazać, że również powódka nie wykazała, aby musiała przeznaczyć kaucję na poczet kosztów związanych z uszkodzeniem lokalu przez pozwaną. ŚwiadekJ. S.zeznawała, że zdewastowaniu ulegała tylna elewacja lokalu, lecz ostatecznie stwierdziła, że nie wie kto był sprawcą takiego stanu. Nadto zeznawała, że naprawie podlegały w większości te elementy (jak pozaciekane kasetony, podłoga), które nie zostały naprawione przez pozwaną, lecz jednocześnie były uszkodzone już wcześniej.
Nadto świadekJ. S.oraz przedstawione w sprawie zdjęcia lokalu potwierdziły, że lokal został zdany w stanie niemalże taki samym w jakim został wydany.
Mając na uwadze powyższe okoliczności i rozważania orzeczono jak w punkcie I wyroku.
Orzeczenie o odsetkach zapadło w oparciu o treść art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 2013r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych (Dz.U. z 2016 r. poz. 684), zgodnie z którym w transakcjach handlowych- z wyłączeniem transakcji, w których dłużnikiem jest podmiot publiczny - wierzycielowi, bez wezwania, przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych, chyba że strony uzgodniły wyższe odsetki, za okres od dnia wymagalności świadczenia pieniężnego do dnia zapłaty, jeżeli są spełnione łącznie następujące warunki: 1) wierzyciel spełnił swoje świadczenie; 2) wierzyciel nie otrzymał zapłaty w terminie określonym w umowie.
O kosztach procesu orzeczono w pkt. II wyroku na podstawieart. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw. Mając na względzie wynik sprawy stronie powodowej należał się zwrot kosztów procesu w kwocie 4 935 zł , na które złożyły się koszty opłaty od pozwu w kwocie 1318 zł, zastępstwa procesowego w wysokości 3600 zł oraz koszt opłaty od pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł.

ZARZĄDZENIE

1
(...)

2
(...)

3
(...)

4
(...)