Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi
III Wydział Cywilny
Sygnatura akt: III Ns 848/14
Data wyroku: 2017-03-07 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Dominika Chruścielewska

Sygn. akt III Ns 848/14

POSTANOWIENIE
Dnia 7 marca 2017 r
Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, III Wydział Cywilny
W składzie następującym :
Przewodniczący Sędzia SR Dominika Chruścielewska
Protokolant: sekr. sąd. Michał Zimnowodzki
po rozpoznaniu w dniu 28 lutego 2017 r. w Łodzi
na rozprawie
sprawy z wnioskuM. R.iP. R.
z udziałemGminyŁ.iM. M. (1)
o ustanowienie służebności drogi koniecznej
p o s t a n a w i a:

1
ustanowić, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), położonej wŁ.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...), służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu pasem gruntu stanowiącym część nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...)dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...), biegnącym od drogi publicznej -ulicy (...), wzdłuż wschodniej granicydziałki nr (...), dodziałki nr (...), oznaczonym literami „(...)” o powierzchni(...), zgodnie z mapą do ustalenia służebności, sporządzoną przez biegłego geodetę inż.J. C.w dniu(...)roku, a wpisaną do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, prowadzonej przez Prezydenta MiastaŁ.–(...) Ośrodek Geodezji, za numerem P.(...).(...)w dniu(...)roku;

2
zasądzić odM. R.iP. R.solidarnie na rzecz GminyŁ.kwotę 18.456 (osiemnaście tysięcy czterysta pięćdziesiąt sześć złotych) tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej, jak w punkcie 1, przy czym wynagrodzenie to rozłożyć na 24 równe raty po 769 zł (siedemset sześćdziesiąt dziewięć złotych) płatne miesięcznie, do dnia 10 każdego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu w którym uprawomocniło się orzeczenie, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminu płatności którejkolwiek z rat;

3
znieść koszty zastępstwa procesowego pomiędzy uczestnikami;

4
pobrać solidarnie od wnioskodawcówM. R.iP. R.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi kwotę 6.785,55 zł (sześć tysięcy siedemset osiemdziesiąt pięć złotych pięćdziesiąt pięć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

5
w pozostałym zakresie ustalić, iż każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

UZASADNIENIE
Dnia 16 maja 2014 rokuM. R.iP. R.wystąpili z wnioskiem o:
1. ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), stanowiącej własność GminyŁ., dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...)na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...)- wzdłuż wschodniej granicy nieruchomości obciążonej, tj. granicy z nieruchomością oznaczoną jakodziałka nr (...)w obrębie(...)(w granicach pierwotnie określonych we wniosku literami AB na mapie załączonej do wniosku),
2. zasądzenie od uczestnika solidarnie na rzecz wnioskodawców kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Uzasadniając żądanie wnioskodawcy podali, że są oni (M. R.w udziałach 3/4 iP. R.w udziałach 1/4) współwłaścicielami nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), objętejksięgą wieczystą (...). Nieruchomość ta nie ma dostępu do drogi publicznej. Najdogodniejszy, a przy tym najmniej uciążliwy dojazd od działki wnioskodawców do drogi publicznej –ulicy (...), możliwy jest przez stanowiącą własność GminyŁ.działkę nr (...)w obrębie(...), uregulowanej wksiędze wieczystej (...), wzdłuż jej wschodniej granicy, tj. jej granicy zdziałką nr (...)w obrębie(...).
Wnioskodawcy wskazali, że zwrócili się do GminyŁ.o ustanowienie drogi konie-cznej w drodze umowy, jednakże zaproponowano im jedynie wydzierżawienie częścidziałki nr (...), co jednak z uwagi na brak trwałości stosunku dzierżawy ich zdaniem nie zapewni prawnie gwarantowanego i trwałego dostępu do drogi publicznej. W ocenie wnioskodawców za ustanowieniem drogi koniecznej przebiegiem przez nich zaproponowanym przemawia fakt, iż w ten właśnie sposób od lat dojeżdżają odulicy (...)do swojej działki, a nadziałce nr (...)widoczne są wyraźne koleiny drogi. Zdaniem wnioskodawców jest to też sposób najmniej dla uczestnika uciążliwy. Dlatego też, powołując się na wybrane orzeczenia Sądu Najwyższego, wnioskodawcy uwypuklili, że w zaistniałym stanie faktycznym, wniosek ich jest zasadny.
/wniosek wraz z uzasadnieniem – k. 2-5, protokół rozprawy – k. 42-43/
UczestniczkaGminaŁ.wniosła o oddalenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej dodziałki nr (...)przezdziałkę nr (...), podnosząc że proponowany przez wnioskodawców przebieg drogi koniecznej nie odpowiada wymogom określonym wart. 145 § 2 i 3 kc.W ocenie uczestnika ustanowienie drogi koniecznej nadziałce nr (...)w obrębie(...)w poważny sposób ograniczy możliwość jej racjonalnego zagospodarowania. Zgodnie bowiem z zapisani obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka ta jest przyszłą inwestycyjną działką koncentracji usługowych - UC oraz centrów logistycznych -PL. (...)na niej służebności, ze względu na jej wymiary (szerokość 16 m), praktycznie uniemożliwiałoby zrealizowanie na niej powyższych inwestycji. Zdaniem natomiast GminyŁ.droga konieczna mogłaby być przeprowadzona wzdłuż zachodniej granicydziałki nr (...), która jest szersza oddziałki nr (...), w związku z czym, ustanowienie na niej służebności byłoby dla jej właściciela mniej uciążliwe, niż dla Gminy. Z ostrożności procesowej uczestnik wskazał, że właścicielowi nieruchomości obcią-żonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej, którego wysokość winna wynikać z operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
/odpowiedź na wniosek – k. 32-32o, protokół rozprawy – k. 42-43/
Postanowieniem z dnia 26 lutego 2015 roku Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postepowaniaM. M. (1). Uczestnik poparł wniosek co do zasady; wniósł o uwzględnienie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej przezdziałkę nr (...)i kategorycznie sprzeciwił się stanowisku GminyŁ.aby drogę konieczną przeprowadzić przez jego działkę. Podniósł, że ma skonkretyzowane plany do tej nieruchomości - budowę domu. Obecnie oczekuje na uzyskanie promesy podłączenia nieruchomości do sieci wodno-kanalizacyjnej i energetycznej. Ustanowienie drogi koniecznej przez jego nieruchomość całkowicie uniemożliwiłoby realizację tych planów. Nadto uczestnik zaakcentował, że przeprowadzenie drogi koniecznej przez jego działkę nie rozwiązuje dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości położonych na południe od działki wnioskodawców. Wskazał też, iż wszystkie okoliczne działki stanowiły wcześniej gospodarstwo rolne należące do jednej osoby fizycznej, a przejazd taki jak jest obecnie, tj. przezdziałkę nr (...)istnieje co najmniej od 1936 roku i był wykorzystywany za zgodą i wiedzą poprzedniego właściciela.
/postanowienie – k. 72, pismo procesowe – k. 89-91/
W dalszym toku postępowania wnioskodawcy i uczestnicy pozostali przy swoich stanowiskach procesowych.
/protokół rozprawy – k. 106-107, k. 112-114, k. 266-267/
Ostatecznie, mając na uwadze przebieg całego postępowania,wnioskodawcywnieśli o ustanowienie dla ich nieruchomości, tj.działki nr (...)w obrębie(...)służebności drogi koniecznej poprzezdziałkę nr (...)w obrębie(...), zgodnie ze sporządzoną mapą biegłego geodety. Wskazali, że taki przebieg drogi koniecznej jest najbardziej dogodny a jednocześnie najmniej uciążliwy dla GminyŁ.. Wnioskodawcy podkreślili, że ustanowienie drogi konie-cznej w ten sposób usankcjonuje dojazd istniejący faktycznie od wielu lat a obecny właściciel nigdy nie sprzeciwił się istniejącemu stanowi. Nadto uwzględnienie wniosku umożliwi zapewnienie dojazdu nie tylko do działki wnioskodawców, ale dla wszystkich właścicieli działek położonych dalej na południe, w tym dla właścicielidziałek nr (...), czyli dla Gminy. W ten sposób zapewniony będzie wiec także dostęp dla uczestnika. Ustanowienie dojazdu przezdziałkę nr (...)będzie zgodne z przepisami dotyczącymi służebności oraz z zasadami współżycia społecznego. Ustanowienie drogi koniecznej umożliwi wnioskodawcom w przyszłości wybudowanie planowanego na ich działce domu.
Odnośnie wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej, wnioskodawcy nie wypowiedzieli się co do jej wysokości. Na wypadek zasądzenia wynagrodzenia na rzecz właściciela działki obciążonej, wnieśli o uwzględnienie, że droga ta będzie służyła nie tylko wnioskodawcom, ale też właścicielom innych działek, w tym GminieŁ.oraz wnieśli o rozłożenie płatności wynagrodzenia na miesięczne raty na okres 2 lat.
UczestnikM. M. (1)przyłączył się do stanowiska wnioskodawców. Nadto podkreślił, że rozpoczął proces inwestycji budowy domu na swojej działce, a ustanowienie drogi koniecznej przez jego działkę spowodowałby konieczność zmian oraz spowodowałby znaczny spadek jej wartości. Z ostrożności procesowej wniósł o nieobciążanie go kosztami postępowania.
/protokół rozprawy – k. 294-297/
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny
WnioskodawcyM. R.(w 3/4 częściach) iP. R.(w 1/4 części) są współwłaścicielami zabudowanej działki gruntu położonej wŁ.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), o powierzchni(...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...).
[wydruk z bazy ekw.ms.gov.pl – k. 9-17, wypis – k. 18, wyrys – k. 20 i k. 21, ]
GminaŁ.jest właścicielką niezabudowanej działki gruntu położonej wŁ.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), o powierzchni 0,2231ha, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...).
[wypis – k. 19, wyrys – k. 20 i k. 21, wydruk z bazy ekw.ms.gov.pl – k. 22-29]
GminaŁ.jest również właścicielemdziałek: nr (...)w obrębie(...), dla której prowadzona jest(...)w obrębie(...), dla której prowadzona jest księga wieczysta(...)w obrębie(...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...).Działki nr (...)w obrębie(...)stanowią własność osób fizycznych.
[okoliczności bezsporne, także: pismo – k. 87, ustna opinia uzupełniająca biegłego geodety - e-protokół z dnia 17 grudnia 2015 roku, znacznik czasu 00:04:20 i nast.]
Od północy z działką wnioskodawców graniczydziałka nr (...)w obrębie(...). Jej wła-ścicielem jestM. M. (1). Dla działki założona jestksięga wieczysta (...). Działka ta położona jest między nieruchomością wnioskodawców aulicą (...)i ma ona bezpośredni dostęp do drogi publicznej -ulicy (...). Od zachodu wzdłuż całej granicy styka się zdziałką nr (...)w obrębie(...). Nadziałce nr (...)znajduje się ogród i komórka, w której przechowuje narzędzia. Nie mieszka tam. Na działce są uprawy i drzewka owocowe. Kiedyś było ponad 40 drzewek, na całej powierzchni działki. ObecnieM. M. (1)nie korzysta z tej działki.
[wyrys – k. 20 i k. 21, projekt – k. 59, zeznania uczestnikaM. M. (1)- e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:34:30 i nast.]
W. M.jest także właścicielemdziałek (...). Są to osobne działki, niegra-niczące ze sobą. Nadziałkę nr (...)dostaje się odulicy (...)przezdziałki nr (...).
[zeznania uczestnikaM. M. (1)- e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:34:30 i nast.]
Na południe od działki wnioskodawców znajduje się nrdziałka nr (...)w obrębie(...). Jej właścicielem jestW. L.. Działka ta nie graniczy z działką wnioskodawców, pomiędzy działkami wnioskodawców i działkąW. L.jest jeszczedziałka nr (...)stanowiąca własność GminyŁ..Działka nr (...)nie ma dostępu do drogi publicznej.W.-sławL.dostaje się na swoją działkę odulicy (...)przezdziałkę nr (...)i jej przedłuże-niem –działkami (...). Ten szlak jest wytyczony przez niego i użytkowników sąsiednich działek. Da się tam dojechać samochodem. Tą samą drogą dostają się do swoich działek właściciele działek za nieruchomościąW. L.. Wejście do jego działki znajduje się na wysokościdziałki nr (...). Taki dojazd istnieje „od stu lat” przez cały czas. Wcześniej tak też dostawali się na działkę jego rodzice. Za korzystanie z drogi przezdziałkę (...)nikomu nie płaci. Nikt nigdy nie zabraniał korzystać mu z tego dojazdu. Sytuacja finansowa nie pozwalaW. L.na podejmowanie inwestycji na swojej działce, ale zrobiłby to gdyby ta sytuacja się poprawiła.W. L.nie mieszka na tej działce.
[wyrys – k. 20 i k. 21, zeznania świadkaW. L.- e-protokół z dnia 17 grudnia 2015 roku, znacznik czasu 00:26:15 i nast.]
Granicząca od zachodu zdziałkami nr (...)działka nr (...)w obrębie(...)uregulowana wksiędze wieczystej (...)stanowi własnośćS.iE.małżonkówR..
[okoliczność bezsporna, także: pismo – k. 262]
Działka wnioskodawców nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, którą jestulica (...).
[wyrys – k. 20 i k. 21]
Uczestnicy wystąpili do właścicieladziałki nr (...)w obrębie(...)o ustanowienie przez tą działkę służebności drogi koniecznej na rzeczdziałki nr (...)w obrębie(...).
[okoliczność bezsporna]
Odnosząc się do wniosku, Urząd MiastaŁ.pismem z dnia 16 grudnia 2013 roku poinformował wnioskodawców, że ich wniosek został przedstawiony w formie zarządzenia na Kolegium Prezydenta MiastaŁ.w dniu 5 grudnia 203 roku. Na kolegium podjęto decyzję o nieobciążaniu działki gminnej służebnością gruntową. Jednocześnie zdecydowano o możliwości wydzierżawienia wnioskodawcom częścidziałki nr (...)na potrzeby dojazdu do nieruchomości. W związku z powyższym sprawa została przekazana do właściwej jednostki organizacyjnej GminyŁ.celem dalszego procedowania.
[pismo – k. 30]
Dojazd do działki wnioskodawców odulicy (...)biegniedziałką nr (...). Granica biegnie przez punkt poligonowy, około 1 metra od siatki. Działka wnioskodawców jest ogrodzona siatka przesuniętą około 1 metr w głąb nieruchomości w stronę zachodnią. Wjazd nadziałkę nr (...)przebiega przez bramkę usytuowaną od zachodniej strony nieruchomości, do której prowadzi dojazdu odul. (...). Brama znajduje się na wprost budynku nadziałce nr (...). Wzdłuż ogrodzeniadziałki (...)biegnie widoczny dojazd; droga jest gruntowa, trawiasta, z widocznymi koleinami i śladami korzystania. Dojazd ten prowadzi doulicy (...). Na pozostałej części działki wnioskodawców znajdują się wysokie trawy i drzewa. Działka jest zagospodarowana. Zgodnie z oświadczeniem wnioskodawcy, dba on o przejazd w ten sposób, że kosi trawę i przycina zieleń drzewa, aby był zagwarantowany dojazd. Przejazd użytkuje też zimą, częściowo go odśnieża. Według jego wiedzy przejazd ten istnieje od 150 lat. Zgodnie z pomiarem dokonanym przez geodetę przejazddziałką nr (...)wzdłużdziałek (...)ma około dwa i pół metra szerokości. Wnioskodawca oświadczył, że wspólnie ze współwnioskodawczynią dbają o przejazd i przycinają zieleń także tam, gdzie przebiega on wzdłużdziałki nr (...)czyli na całej długości użytkowanego przejazdu. Wnioskodawca dba o przejazd nie tylko do wysokość bramy wjazdowej do swojej działki, ale dalej, wzdłuż ogrodzenia swojej działki. Z drogi tej korzystają także inni użytkownicy, którzy dojeżdżają do swoich działek położonych w kierunku południowym, zadziałką nr (...). Zatoczka przy bramie wjazdowej na działkę wnioskodawców użytkowana jest jako parking dla samochodów zarówno przez wnioskodawców, jak i przez innych użytkowników. Według wnioskodawcy są to 3-4 auta dziennie, a użytkowników jest kilkunastu. Działka wnioskodawców jest zagospo-darowana, użytkowana jest jako ogródek działkowy, z przeznaczeniem na cel rekreacyjny, z możliwością noclegu. Działka nie ma prądu. Na działce znajduje się altanka, dwie szklarnie owocowe, studnia, sanitariat z pustaków, rosną drzewka, są rabaty. Wnioskodawca zamierza inwestować na działce, tj. zbudować na niej dom, ale jest to uzależnione od uregulowania kwestii dojazdu. Użytkownicydziałki nr (...)też korzystają z tego samego dojazdu i użytkują tę drogę. Dojazd odulicy (...)jest używany przez osoby korzystające z działek położonych na południe od działki wnioskodawców. Pas, który obecnie jest działką wniosko-dawców, stanowił wcześniej część większego gospodarstwa rolnego.
[protokół oględzin wraz z mapą – k. 44-47, zeznania wnioskodawcyP. R.- e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:31:00 i nast.]
Z jezdniulicy (...)urządzony jest utwardzony zjazd nadziałkę nr (...)w obrębie(...).
[dokumentacja fotograficzna – k. 135-138]
Na mapie do ustalenia służebności gruntowych, sporządzonej przez biegłego geodetę inż.J. C., wpisanej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, prowadzonego przez Prezydenta MiastaŁ.za numerem P.(...).(...)w dniu(...)roku, pokazano nadziałce nr (...)w obrębie(...)pas gruntu o szerokości 3 metry odulicy (...)do bramy nadziałce nr (...)w obrębie(...), oznaczony literami „a, b, c, d, e, f, g, a” o powierzchni(...). Droga konieczna pokazana w ten sposób na mapie uwzględnia aktualny i wieloletni stan użytkowania na gruncie i umożliwia jej przedłużenie do nieruchomości dalej oddalonych na południe odulicy (...), które również nie mają dos-tępu do drogi publicznej. Wyznaczona szerokość (3 metry) drogi koniecznej jest minimalną dopuszczalną szerokością drogi odpowiednią do przeznaczenia i sposobu użytkowania działki oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej.
Projektowany przejazd byłby ze strony wschodniejdziałki nr (...). Jest to część działki porośnięta jedynie trawą. Drzewa rosną po zachodniej stroniedziałki nr (...). Jest to działka niezabudowana.
Możliwe jest również rozważenie dostępu do nieruchomości wnioskodawców odulicy (...)w inny sposób, tj. pasem gruntu o szerokości 3 metrów nadziałce nr (...)w obrębie(...)wzdłuż granicy zdziałką nr (...). Taki przebieg drogi koniecznej obejmowałby obszar około 250m(
    2), w mniejszym stopniu obciążałbydziałkę nr (...), byłby krótszy i mniejszy powierzchnią od wariantu wnioskowanego, lecz ograniczałby dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości położonym dalej na południe odulicy (...), za działkąM.iP. R.. Tam nie ma obecnie żadnej drogi i trzeba by ją dopiero urządzić. To byłby dojazd tylko dodziałki nr (...), ale już nie do dalszych działek, oznaczonych numerami(...)itd., które też nie mają dostępu do drogi publicznej, chyba żeby dalej przeprowadzić drogę przezdziałkę nr (...). Teoretycznie byłoby to możliwe, bo działki w tym ciągu nie są zabudowane. Natomiast w przypadku ustanowienia służebności przezdziałkę nr (...), można tę służebność kontynuować do działek położonych dalej za działką wnioskodawców. Przeprowadzenie służebności przezdziałkę nr (...)zwiększyłoby też funkcjonalność działek położonych za działką wnioskodaw-ców, gdyż faktycznie istniejąca droga służy też innym dalej położonym działkom.
Ewentualne zabudowaniedziałki nr (...)zmieniłby konkluzję biegłego w zależności od tego jaki byłby to budynek, w którym miejscu działki miałby stać, jakie miałby przeznacze-nie. Dom potencjalnie może stać w każdym miejscu działki. Ustanowienie drogi koniecznej nadziałce nr (...)ograniczy możliwość zabudowy tej działki, część zajęta pod drogę konieczną nie będzie mogła być zagospodarowana w inny sposób. Wówczas można na części działki zajętej pod drogę położyć jakiś przewód, ale nie można by jej w tym miejscu zabudować.
Te uwagi na zasadzie analogii odnoszą się też do wpływu drogi koniecznej na możliwość zabudowy i zagospodarowaniadziałki nr (...). Nie ma innej możliwości, żeby służebność nie ograniczała zagospodarowania nieruchomości nią obciążoną. To zawsze jest jakieś ograniczenie.
Działka nr (...)jest węższa niżdziałka nr (...). Po ustanowieniu służebności nadziałce nr (...)do użytkowania pozostałaby działka o szerokości około 13 metrów, zaś w przypadku ustanowienia służebności przezdziałkę nr (...)do użytkowania pozostałaby jej część o szerokości około 16 metrów.
[pisemna opinia biegłego geodety wraz z mapą do ustalenia służebności gruntowej i wstępnym projektem – k. 56-59, ustna opinia uzupełniająca - e-protokół z dnia 17 grudnia 2015 roku, znacznik czasu 00:04:20 i nast. oraz ustna opinia uzupełniająca - e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:07:20 i nast.]
Po ustanowieniu drogi koniecznej nadziałce nr (...)w obrębie(...)wartość rynkowa tej nieruchomości zmaleje z 230.034,43 do 211.578,06 złotych, czyli o 18.456,37 złotych. Po ustanowieniu drogi koniecznej nadziałce nr (...)w obrębie(...)wartość rynkowa tej nieru-chomości zmaleje z 250.036,84 złotych do 197.909,95 złotych, czyli o 52.126,89 złotych. Po ustanowieniu służebności drogi koniecznej nadziałce nr (...)lubdziałce nr (...)w obrębie(...)wartość rynkowadziałki gruntu nr (...)wzrośnie ze 136.148,47 złotych do 152.309,12 złotych, czyli o 16.160,65 złotych.
[„nowa” pisemna opinia biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości – k. 231-248, pisemna opinia uzupełniająca – k. 261-261o]
Faktycznie użytkowana przez wnioskodawców jako droga dojazdu do ichdziałki (nr (...))działka nr (...)w obrębie(...)stanowi na gruncie część ogólnodostępnego przejścia i prze-jazdu ciągnącego się odulicy (...)doulicy (...). Nieformalnie ukształtowana i wytoczona przez wyjeżdżenie droga biegnie działkami o kolejnych numerach od(...)(przyul. (...)) do(...)w obrębie(...)(przyul. (...)). Łączna długość tej drogi ma około 920 metrów. Przejazd ten i przejście biegnie wzdłuż działek (licząc odulicy (...), w kie-runku południowym, czyli po lewej ręce dla idącego) od(...)w obrębie(...). Licząc od stronyulicy (...)do około 620 metra drogi w kierunkuul. (...)(dodziałki nr (...)), szerokość drogi wynosi od ok. 54,75 metra -

    vis a visdziałki wnioskodaw-ców do ok. 2 metrów, przy czym im dalej w kierunkuul. (...), droga ta jest węższa. W części jej przebiegu, na wysokościdziałek od nr (...)do 90 rosną na niej drzewa. Połowa tej nieformalnej drogi-ścieżki (odcinek ok. 460 metrów), znajduje się przy stykudziałek (...); tym samym użytkownicydziałki nr (...)mają taką samą odległość odulicy (...), jak i odulicy (...). Użytkownicy działek o numerach(...)mają bliżej doulicy (...)-wickiej, a użytkownicy działek od(...)mają bliżej doulicy (...). Jest oczywistym, że te działki muszą mieć dostęp do drogi publicznej niezależnie od ich struktury własnoś-ciowej, niezależnie od tego jakie prawo do nich przysługuje osobom z nich korzystającym.
[pisemna opinia uzupełniająca biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości – k. 274-278 oraz ustna uzupełniająca opinia biegłego geodety- e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:07:20 i nast.]
M. M. (1)ma skonkretyzowane plany do działki stanowiącej jego własność. Zamierza na niej wybudować dom. Brak dla tej części miasta planu zagospodarowania przestrzennego powoduje, że uczestnik zobligowany jest w celu realizacji inwestycji wystąpić najpierw o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Ta decyzja z kolei wymaga uzyskania promesy podłączenia nieruchomości do sieci wodno-kanalizacyjnej i energetycznej. Ustanowienie drogi koniecznej przez jego nieruchomość całkowicie uniemożliwiłoby realizację tych planów.
[wniosek – k. 94, zeznania uczestnikaM. M. (1)- e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:34:30 i nast.]
Decyzją z dnia 27 listopada 2015 roku Prezydent MiastaŁ.ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garaże, wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi oraz zjazdem, przewidzianej do realizacji wŁ.przyul. (...), nadziałce nr (...)oraz na fragmenciedziałki drogowej nr (...)w obrębie(...). Przedmiotowa decyzja przewiduje obsługę komunikacyjną inwestycji zulicy (...)przez projektowany zjazd przez całą szerokość działki.
[decyzja z załącznikami – k. 126 – 134]
Działka ta obecnie jest wykorzystywana jako działka rekreacyjna. Są na niej uprawia-ne kwiaty, warzywa, dla potrzeb własnych i rodziny. Działka jest ogrodzona. Wnioskodawcy dostają się na tę działkę rowerem lub samochodem odulicy (...), tą drogą po której wnoszą o ustanowienie służebności. Używają tego wjazdu i tej drogi która faktycznie istnieje. Od ulicy pienistej urządzony jest zjazd. Ten zjazd został zrobiony podczas ostatniego remontyulicy (...). To jest kawałeczek wylewki asfaltowej. Dalej jest droga nieutwardzona. Tą drogą poruszają się wszyscy użytkownicy działek położonych za nieruchomością wniosko-dawców. Tamtędy ludzie spacerują, przejeżdżają samochodami, rowerami, chodzą pieszo. Nikt nigdy nie utrudniał wnioskodawcom dostępu do ich działki tą drogą. W ten sposób wnio-skodawcy dostają się na swoją działkę od zawsze. Jeszcze rodziceM. R.w ten sposób dostawali się na ich wówczas działkę. Za czasów rodziców wnioskodawczyni działka była użytkowana rolniczo. To było tak, że każdy z rolników, który miał tam ziemię, dał na tę drogę po kawałku ze swojej ziemi. W ten sposób powstała droga, żeby ci rolnicy mogli dojechać aż pod lotnisko. Na działkę wnioskodawców nie dostawano się przez działkęM. M. (1). Przejeżdżanie przez działkęM. M. (1)nie byłoby możliwe, gdyż jest ona zarośnięta drzewami i krzewami. Urządzenie drogi wymagałoby wycięcia tych drzew.
P. R.ma plany wobecdziałki nr (...), chciałby w przyszłości na tej działce się budować. Właśnie dlatego wnioskodawcy wystąpili z wnioskiem w niniejszej sprawie. ObecnieP. P.drogę aby był dojazd. Kosi trawę, obcina krzewy, aby umożliwić przejazd i przejście. Wcześniej te czynności robił jego ojciec i dziadek. Tam jest grupa około 15-20 osób, którzy mają tam działki i stale korzystają z tej drogi. Wiele osób chodzi tą drogą na spacer czy przejeżdża.
[zeznania wnioskodawczyniM. R.- e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:17:20 i nast., zeznania wnioskodawcyP. R.- e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:31:00 i nast., zeznania uczestnikaM.-ławaM.- e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:34:30 i nast.]
Działka nr (...)ma bezpośredni dostęp doulicy (...).M. M. (1)nie mieszka nadziałce nr (...). Na tej działce znajduje się ogród, uprawiane są owoce.Działka nr (...)jest nieogrodzona.M. M. (1)zamierza budować dom na swoje działce. Gdyby poprowadzić drogę do działki uczestników przez jego nieruchomość, to ta droga szłaby po planie domu. Tego domu jeszcze nie ma, na chwilę obecną przeprowadzenie drogi wymagałoby wycięcia rosnących tam drzew. Są to drzewa owocowe – grusze, jabłonie, śliwy. Trzeba by też wyciąć znajdujące się tam krzewy owocowe.Działka nr (...)jest działką budowlaną. Istnieje już plan budowy domu. Dom zajmowałby całą działkę. Ewentualna droga przeszkadzałaby w budowie domu. Gdyby urządzić drogę, plan musiałby ulec zmianie. Wtedy dom musiałby być mniejszy, niż jest obecnie na planie. Nie ma przeszkód prawnych ani faktycznych aby budował dom na swojej działce. To ma być dom dla syna uczestnika.
Nikt z właścicieli ani użytkowników działek położonych na południe oddziałki nr (...)nie zwracał się doM. M. (1)z prośbą o umożliwienie przejścia czy przejazdu do swojej działki przez działkęM. M. (1). Gmina też nigdy nie zwracała się do uczestnika w tej sprawie.M. M. (1)nie słyszał żeby Gmina miała jakieś plany inwestycyjne odnośniedziałki nr (...), żeby tam miało coś powstać.
Przezdziałkę nr (...)przechodzi sieć elektryczna.M. M. (1)stał się właścici-elem swojej działki w drodze spadku po mamie, od około 25 lat. Ta droga dojazdowa do działek w głąb powstała jak jeszcze były wozy konne; była już, jak uczestnik był dzieckiem.
[zeznania uczestnikaM. M. (1)- e-protokół z dnia 28 lutego 2017 roku, znacznik czasu 00:34:30 i nast.]
Sąd dokonał następującej oceny zgromadzonego materiału dowodowego
Całkowicie bezsporne w sprawie jest, iż stanowiąca własność wnioskodawcówM. R.iP. R.niezabudowana nieruchomość gruntowa, oznaczona jakodziałka nr (...)w obrębie(...), nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a jej skomunikowanie z drogą publiczną (ulicą (...)) następuje przez stanowiącą własność uczestnika GminyŁ.działkę nr (...)w obrębie(...), po faktycznie istniejącej drodze, której ślad jest widoczny. Droga ta przebiega wschodnią częściądziałki nr (...)wzdłuż jej granicy ze stanowiącą własność uczestnikaM. M. (1)działką oznaczoną numerem (...)w obrębie(...).
W toku niniejszego postępowania bezsporne miedzy uczestnikami były też wszelkie okoliczności dotyczące stanu prawnego, stanu faktycznego oraz geodezyjnego oznaczenia nieruchomości. Stan prawny, oznaczenie geodezyjne, powierzchnie i granice działek ustalono według przedstawionych danych z ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów. Dodatkowo zostały one potwierdzone opinią biegłego geodety.
Całkowicie poza sporem były również kwestie związane z ukształtowaniem terenu oraz sposobem wykorzystywania i użytkowania nieruchomości. Znalazły one w pełni dodatkowe potwierdzenie i uaktualnienie w dokonanych w toku postępowania oględzinach oraz w sporządzonych opiniach biegłych, zarówno z zakresu geodezji, jak i szacowania wartości nieruchomości. W toku wspomnianych oględzin Sąd osobiście przekonał się w szczególności, żedziałka nr (...)jest nieogrodzona, prowadzi na nią urządzony zjazd zulicy (...), dostęp nadziałkę nr (...)jest swobodny i że z istniejącego na niej oraz wyraźnie widocznego przejazdu może korzystać każdy.
Poszukując genezy stanu obecnego, wnioskodawcy oraz uczestnikM. M. (1), jak również świadekW. L., zgodnie wskazywali, że ma ona swoje źródło jeszcze w okresie, kiedy wszystkie okoliczne działki stanowiły części większego gospodarstwa rolnego. Wnioskodawcy i uczestnicy wykazali również, że istniejący stan, polegający na faktycznym korzystaniu z przejścia i przejazdu przez działkę obecnie oznaczoną numerem(...)w obrębie(...)i dalej na południe, trwa od wielu lat, jest stale i nieprzerwanie faktycznie wykonywany i nikt, a w szczególności GminaŁ., nigdy się temu nie sprzeciwiał.
UczestnikM. M. (1)wykazał, że nadziałce nr (...)zamierza wybudować dom w związku z czym uzyskał już decyzję o warunkach zabudowy.
Sąd dał wiarę wnioskodawcom, że istniejący faktycznie do ich działki dojazd jest przez nich od wielu lat utrzymywany, co polega na koszeniu trawy i obcinaniu krzewów, aby zapewnić możliwość dojścia pieszo oraz dojazdu samochodem lub rowerem. Sąd dał im również wiarę w tym zakresie, w jakim podnosili, że do swojej nieruchomości dostają się wyłącznie przezdziałkę nr (...), nigdy natomiast nie korzystają w tym celu zdziałki nr (...)stanowiącej własnośćM. M. (1). Okoliczności te zostały w pełni potwierdzone zez-naniami uczestnikaM. M. (1)oraz świadkaW. L.. GminaŁ.w toku postępowania w ogóle nie wypowiedziała się w tych kwestiach, wobec czego mając na uwadze całokształt zgromadzonego materiału dowodowego i wyniki całej rozprawy, Sąd uznał te twierdzenia wnioskodawców za przyznane przez GminęŁ.w rozumieniu przepisuart. 230 kpc.
Sąd nie znalazł podstaw by nie dać wiary twierdzeniom uczestnika GminyŁ., że zgodnie z zapisani obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennegodziałka nr (...)w obrębie(...)jest przyszłą inwestycyjną działką koncentracji usługowych - UC orazcentrów (...).
W ocenie Sądu uczestnik GminaŁ.nie wykazał jednak swoich twierdzeń, że ustanowienie drogi koniecznej nadziałce nr (...)w obrębie(...)w poważny sposób ograniczy możliwość jej racjonalnego zagospodarowania.
Jeżeli właściciel nieruchomości przez którą ma przebiegać droga konieczna powołuje się na negatywne dla niego zmiany będące następstwem obciążenia jego nieruchomości, bądź wywołujące uszczerbek majątkowy, to jego obciąża ciężar dowodu (art. 6 kc).
Uczestnik GminaŁ.powołał się bowiem, a przy tym w sposób bardzo ogólny, na zapis dotyczący terenu na którym znajdują się sporne działki, w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ten zaś dokument, którego normatywną podstawę stanowi Uchwała Rady Miejskiej wydana w oparciu o przepisyustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(tj. Dz. U. z 2016 roku, poz. 778, ze zm.) jest swego rodzaju generalną wytyczną kierowaną do organów samorządu terytorialnego dotyczącą tego, w jaki sposób należy kształtować ład przestrzenny i politykę zagospodarowania na terenie gmin. Nadto podkreśla się, że ustalenia studium mają charakter nienormatywny, gdyż są kierowane wyłącznie do organów gminy i nie mogą stanowić podstawy prawnej w indywidualnejdecyzji (...). Nie czas tu i miejsce na rozwijanie tej kwestii. W każdym razie, zdaniem Sądu jedynie takie uzasadnienie argumentu, że z uwagi na ustalenia Studium ustanowienie nadziałce nr (...)w obrębie(...)służebności, praktycznie uniemożliwiałoby zrealizowanie na niej inwestycji, jest w ocenie Sądu niewystarczające dla wykazania tej okoliczności. Uczestnik wykazał bowiem tym twierdzeniem jedynie to, że zostało uchwalone takie Studium dla obszaru GminyŁ.oraz że sporny teren jest objęty tym Studium. Uczestnik GminaŁ.nie wykazał natomiast, ani że w ogóle realnie, w konkretnym terminie, podejmie określoną inwestycję obejmującądziałkę nr (...)w obrębie(...), ani też że ustanowienie służebności zgodnie z żądaniem wnioskodawców uniemożliwiłoby zrealizowanie tej inwestycji. W ten sposób, z ogólnym powołaniem się na ustalenia Studium, GminaŁ.może oponować przeciwko każdemu wnioskowi o ustanowienie drogi koniecznej przez działkę stanowiącą jej własność w każdej częściŁ., gdyż odnośnie każdej z działek, jak każdy właściciel, niewątpliwie ma jakieś zamiary. Czym innym jest jednak generalny zapis w dokumentach o tak dużym stopniu ogólności, jakim jest Studium zagospodarowania, a czym innym realne podjęcie konkretnych działań inwestycyjnych oraz ich ewentualny wpływ na kwestię obciążenia działki służebnością. Tych ostatnich uczestnik GminaŁ.odnośniedziałki nr (...)w obrębie(...)nie wykazał, tym bardziej że ani wnioskodawcy ani uczestnikM. M. (1)nie mieli w tej kwestii żadnej wiedzy.
W tej części uzasadnienia odnieść się należy jeszcze do kwestii dowodowych związanych z wynagrodzeniem za ustanowienie służebności. Zgodnie z brzmieniem przepisuart. 145 § 1 kcustanowienie służebności co do zasady następuje za wynagrodzeniem. Charakter prawny tego świadczenia zostanie przedstawiony w dalszej części, w tym miejscu należy wskazać, że przyjmuje się w orzecznictwie, że to na Sądzie z urzędu spoczywa obowiązek rozważenia sprawy wynagrodzenia za drogę konieczną niezależnie od żądania uprawnionego właściciela, wysuniętego w toku postępowania, chyba że zrzekł się on wynagrodzenia (por. rozważania zawarte w uzasadnieniu Postanowienia SN z dnia 26 października 2000 roku, sygn. IV CKN 1197/00,legalis58205).
Nie budzi przy tym wątpliwości, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej ustala się według cen rynkowych. Brak jest jednak jakichkolwiek ustawowych wskazań co do sposobu określania jego podstawy. W grę mogą tu wchodzić następujące kryteria: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej, a także straty poniesione przez właściciela tej ostatniej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod drogę pasa gruntu.
W realiach niniejszej sprawy strony, reprezentowane przez zawodowych pełnomocników procesowych, praktycznie nie wypowiadały się w tej kwestii. Jedynie na rozprawie w dniu 17 grudnia 2015 roku pełnomocnik wnioskodawców wskazał, że wysokość wynagrodzenia winien zaproponować uczestnikM. M. (1). W ocenie Sądu taki sposób ustalenia wysokości wynagrodzenia należy uznać za nietrafny. Jest bowiem oczywistym, że w tej kwestii pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielem nieruchomości, przez którą miałaby przebiegać służebność istnieje naturalna sprzeczność interesów faktycznych. Właściciel nieruchomości władnącej chce bowiem uzyskać dostęp do drogi publicznej jak najmniejszym kosztem finansowym, zaś właściciel nieruchomości przez którą przebiegać będzie służebność z natury rzeczy akcentował będzie zaistniałe z tego powodu ograniczenie możliwości wykonywania przez niego uprawnień właścicielskich, które zrekompensować może jedynie odpowiednio wysokie wynagrodzenie.
Dlatego też, mimo biernej postawy uczestników w tym zakresie, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia jaki wpływ na wartość nieruchomości miałoby ustanowienie służebności drogi koniecznej w każdym z dwóch rozpatrywanych w toku postępowania wariantów. Tym samym Sąd uznał, że ustalenie wysokości wynagrodzenia winno nastąpić w oparciu o kryteria obiektywne, przy odwołaniu się do cen rynkowych nieruchomości.
Wyznaczony w sprawie biegły,K. K. (1), wypowiadał się w toku postępowania aż sześciokrotnie. W istocie rzeczy sporządził trzy opinie zasadnicze, pozostałe zaś jego opracowania stanowiły odpowiedź na zgłoszone do nich zarzuty. Na gruncie pierwszej chronologicznie powstałej w sprawie opinii (k. 142-161) doszło pomiędzy biegłym a pełnomocnikiem wnioskodawców do szerokiej i wielowątkowej polemiki, nierzadko wykraczającej poza meritum sprawy (pisma wnioskodawców - k. 169-195, k. 211-218 i 251-258, odpowiedzi biegłego - k. 201-205, 229-230), w wyniku której biegły ostatecznie sam przyznał, iż „…zgadzam się z częścią zarzutów, co będzie skutkowało poprawieniem operatu bez dodatkowych kosztów” (k. 229).
Tak więc biegły sporządził „nowy operat z oszacowania wpływu ustanowienia służebności drogi koniecznej na wartość rynkową niezabudowanychdziałek gruntu nr (...), obręb(...)wŁ.,ul. (...)bez nr”, datowany na dzień 25 lipca 2016 roku. (k. 231-248). Wartości wynikające z tej właśnie opinii Sąd ujął w stanie faktycznym i przyjął za podstawę rozstrzygnięcia odnośnie wynagrodzenia za ustanowienie służebności w orzeczeniu końcowym. Opinii tej bowiem wnioskodawcy nie kwestionowali, co wprost wskazali w toku rozprawy z dnia 13 października 2016 roku, podobnie jak i uczestnik GminaŁ.(k.266). Z kolei wątpliwości i uwagi zgłaszane do tej opinii przez uczestnikaM. M. (1)(pismo – k. 226-227) zostały wiążąco i wszechstronnie wyjaśnione przez biegłego w pisemnej opinii uzupełniającej z dnia 19 sierpnia 2016 roku (k. 261-261). Także i w ocenie Sądu opinia powyższa („nowy operat…” z dnia 25 lipca 2016 roku), była rzetelna oraz zawierała pełne, kompleksowe, fachowe i rzeczowe ustosunkowanie się do pytań Sądu (tez dowodowych). Biegła wydał opinię po zapoznaniu się z aktami sprawy, jak również po dokonaniu oględzin nieruchomości. Przedstawione w tej opinii wnioski są jasne, logiczne, stanowcze i nie pozostawiają wątpliwości, a wszelkie uwagi zgłaszane do niej przez strony zostały całkowicie i wiążąco przez biegłego wyjaśnione. Wnioski wynikające z tej opinii mogły więc stać się podstawą orzekania w zakresie wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej.
Podczas rozprawy z dnia 13 października 2016 roku na wniosekM. R.iP. R., Sąd dopuścił dowód z uzupełniającej pisemnej opinii biegłego ds. szacowania war-tości nieruchomościK. K. (1)na okoliczność udzielenia odpowiedzi na pyta-nie, w jaki sposób ustanowienie służebności drogi koniecznej nadziałce nr (...)w obrębie(...)wpłynęłoby na wartość nieruchomości położonych zadziałką nr (...), w szczególnościdziałek oznaczonych numerem (...)i następnych. W wykonaniu powyższego postanowienia biegły sporządził pisemną opinię uzupełniającą, w której wskazał, że bez formalnego wytyczenia drogi łączącejulice (...)bardzo trudno jest mówić o wpływie ustanowienia drogi koniecznej nadziałce nr (...)nadziałkę nr (...)i dalsze. W obecnym stanie każda opinia będzie bowiem budziła wątpliwości. Zwrócił przy tym słuszną uwagę, że wytyczona na dział-ce nr(...)droga konieczna służy do obsługi działki wnioskodawców. Dlatego też biegły uzależ-nił odpowiedź na zakreśloną mu tezę dowodową od udzielenia odpowiedzi na szereg szcze-gółowych pytań, bez czego, jak podkreślił, wydanie opinii w sprawie wpływu drogi koniecz-nej ustanowionej nadziałce nr (...)nadziałki nr (...)i dalsze nie jest możliwe.
Zarówno wnioskodawcy, jak i uczestnik GminaŁ.powyższe wyjaśnienia biegłego uznali za wystarczające i zamykające ten wątek sprawy (pismo – k. 231, protokół rozprawy – k. 295-296). Natomiast uczestnikM. M. (1)wniósł o wezwanie biegłego na rozprawę celem udzielenia odpowiedzi na pytanie czy w świetle zgromadzonego materiału dowodo-wego ustanowienie służebności drogi koniecznej w mniejszym stopniu obciążać będziedziałkę nr (...)niż ustanowienie służebności przez stanowiącą jego własnośćdziałkę nr (...)(pismo - k. 285). BiegłyK. K. (1)nie stawił się na rozprawie; złożył natomiast zaświadczenie lekarskie usprawiedliwiające jego nieobecność z powodu choroby. Uczestnik poparł wniosek dowodowy.
Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie pisemnej uzupełniającej opinii biegłegoK.-tofaK.na okoliczność jak w piśmie uczestnikaM. M. (1)z dnia 25 stycz-nia 2017 roku. W ocenie Sądu dotychczas przeprowadzone dowody, w szczególności wcześ-niejsze chronologicznie opinie tego biegłego stanowią wystarczający materiał źródłowy do udzielenia odpowiedzi na pytanie jakie miało być postawione biegłemu. Nadto Sąd nie dost-rzegł w tym względzie żadnych sugerowanych przez uczestnika sprzeczności w tym zakresie między wcześniejszymi opiniami tego biegłego. Wreszcie, samo ostateczne rozstrzygnięcie, jako całkowicie uwzględniające stanowisko uczestnikaM. M. (1), wskazuje że dopuszczenie dowodu zgodnie z jego wnioskiem było całkowicie zbędne, tym bardziej że okoliczności tych nie kwestionowała GminaŁ.i nie wnosiła o przeprowadzenie przedmiotowego dowodu.
PełnomocnikM. M. (1)oświadczyła, że w związku z oddaleniem jego wniosku dowodowego, nie będzie składała zastrzeżenia do protokołu w trybieart. 162 kpc.
Sąd zważył, co następuje
Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej jest zasadny.
M.-prawną podstawą żądania, z jakim wystąpiliM. R.iP. R., stanowi przepisart. 145 § 1 Kodeksu cywilnego. Powołany przepis ma następującą treść:
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właści-cieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomo-ści niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. (…)
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospo-darczy.
Przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest więc w myśl przywołanego przepisu brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Jak podkreśla się w orzecznictwie, przepisart. 145 § 1 kcreguluje dwie grupy sytuacji: po pierwsze całkowity brak dostępu, a po drugie gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi, ale jest on nieodpowiedni z punktu widzenia sposobu korzystania z tej nieruchomości, zgodnego z jej przeznaczeniem.
W realiach niniejszej sprawy zachodzi pierwsza ze wskazanych sytuacji; stanowiąca własność wnioskodawcówM. R.iP. R.niezabudowana nieruchomość gruntowa, oznaczona jakodziałka nr (...)w obrębie(...), nie ma w ogóle bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (ulicy (...)). Usytuowanie działki wnioskodawców sprawia bowiem, iż sąsiednie nieruchomości stanowią naturalną izolację odcinając jej dostęp do drogi publicznej. Zachodzi więc podstawowa przesłanka zasadności roszczenia, gdyż stan w którym nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej jest niepożądany. Droga konieczna ma zapewnić każdoczesnemu właścicielowi działki władnącej możność dojścia i dojazdu od jego nieruchomości do drogi publicznej; droga konieczna ma zapewnić każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować istniejącą izolację nieruchomości.
Stąd wniosek o ustanowienie drogi koniecznej do działki wnioskodawców jest w ustalonych okolicznościach faktycznych usprawiedliwiony co do zasady, co zostało przyznane także przez właścicieli nieruchomości (działek nr (...)), odnośnie do których rozpatrywane było w toku postępowania przeprowadzenie przez nie drogi koniecznej.
Zasadniczy spór w toku postępowania dotyczył kwestii, przez którą działkę ma przebiegać przedmiotowa służebność.M. R.iP. R.wnosili o ustanowienie służebności przezdziałkę nr (...)w obrębie(...), stanowiącą własność GminyŁ.. Uczestnik GminaŁ.oponował przeciwko temu, wskazując że służebność winna przebiegać przezdziałkę nr (...)w obrębie(...), stanowiącą własnośćM. M. (1). Ten ostatni uczestnik z kolei stanowczo sprzeciwił się ingerencji w jego własność i poprał wniosek o treści zaproponowanej przezM. R.iP. R..
Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, bacząc na wyniki postępowania dowodowego i rozważając interesy uczestników postępowania, Sąd doszedł do przekonania, że wnioskowana przezM. R.iP. R.służebność powinna zostać ustanowiona zgodnie z ich wnioskiem, tj. obciążaćdziałkę nr (...)w obrębie(...), stanowiącą własność GminyŁ..
Podejmując powyższe rozstrzygnięcie Sąd kierował się następującymi argumentami.
Ustanowiona służebność drogi koniecznej przebiega istniejącym, ustalonym już i utrwalonym na gruncie śladem. Przejście i dojazd nim wykonywany jest faktycznie od wielu lat w sposób spokojny, nie niepokojony, niekwestionowany. Właściciel nieruchomości obciążonej nigdy nie sprzeciwił się wykonywaniu przejścia i przejazdu utrwalonym śladem we wskazany sposób, nigdy nie zakazał tego, nie zażądał opłat, nie podejmował żadnych działań prawnych ani faktycznych które zamanifestowałyby uprawnionym czy komukolwiek innemu sprzeciw wobec istniejącego stanu. W tej sytuacji, skoro ustanowienie służebności nie wprowadzi zmian w stanie faktycznego użytkowania, to zasadnym jest wniosek, że właściciel nieruchomości obciążonej tak jak i dotychczas, w przyszłości również nie będzie ingerował w wykonywanie prawa przez uprawnionych, a jednocześnie, tak jak i dotychczas służebność nie będzie dla niego stanowiła istotnego obciążenia.
Ustanowiona służebność drogowa została w ten sposób ukształtowana, że przebiega wzdłuż granicy nieruchomości obciążonej, pozostawiając poza zakresem oddziaływania znaczną większość powierzchni działki. Zajęte pod służebność pozostaje jedynie trzy metry co stanowi minimalną dopuszczalną prawem szerokość drogi. Nadal do swobodnego użytku właściciela pozostaje część działki o szerokości co najmniej 13 metrów. Urządzenie tej służebności nie wymaga praktycznie nakładów, prac czy dalszych działań; została ona bowiem przeprowadzona po istniejącym faktycznie przejściu i przejeździe, który jest widoczny i utrwalony. Jej dalsze utrzymanie sprowadzać się będzie w praktyce, tak jak dotychczas, do przycinania trawy oraz krzewów, co wykonywali wnioskodawcy we własnym zakresie.
GminaŁ.nie wykazała, żedziałka nr (...)w obrębie(...)stanowić będzie przedmiot konkretnej inwestycji ani też, że obciążenie tej działki służebnością w jakikolwiek sposób negatywnie będzie na tę inwestycję oddziaływać.
W zaistniałej sytuacji przeprowadzenie drogi koniecznej w taki sposób spełnia wyra-żony w przepisieart 145 § 2 kcpostulat, aby przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpiło w sposób uwzględniający potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz aby grunty, przez które droga ma prowadzić, zostały obciążone w najmniejszym zakresie.
Jednocześnie Sąd uznał, że nie spełniałoby powyższych postulatów przeprowadzenie drogi koniecznej poprzezdziałkę nr (...)w obrębie(...), stanowiącej własnośćM. M. (1). Już na chwilę obecną ewentualne urządzenie przejścia przez tą nieruchomość uczest-nika wymagałoby wycięcia drzew i wyrównania nawierzchni. Na przyszłość zaś kolidowa-łoby z planami uczestnika postawienia na niej domu mieszkalnego. Jak wynika z dokumen-tów przedłożonych przezM. M. (1)inwestycja ta jest realna i zaawansowana, a ustanowienie drogi koniecznej przez jego działkę niewątpliwie skutkowałoby co najmniej koniecznością zmiany planów w znacznym zakresie. Byłoby to więc zbyt duże obciążenie dla uczestnika, a jednocześnie zarzewie dalszych konfliktów sąsiedzkich.
Choć przedmiotem żądania było w niniejszej sprawie ustanowienie służebności drogo-wej łączącej z drogą publiczną wyłącznie nieruchomość wnioskodawców, to ustanowienie drogi koniecznej po utartym szlaku wzdłużdziałki nr (...)nie pozostaje bez znaczenia dla ewentualnej możliwości skomunikowania z drogą publiczną także i nieruchomości położo-nych za działką wnioskodawców, spośród których część stanowi własność GminyŁ..
Mając na względzie całokształt powyższych okoliczności Sąd w punkcie 1. sentencji postanowienia z dnia 7 marca 2017 roku ustanowił, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), położonej wŁ.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...), służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu pasem gruntu stanowiącym część nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), położonej wŁ.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...), biegnącym od drogi publicznej -ulicy (...), wzdłuż wschodniej granicydziałki nr (...), dodziałki nr (...), oznaczonym literami „(...)” o powierzchni(...), zgodnie z mapą do ustalenia służebności sporządzoną przez biegłego geodetę inż.J. C.w dniu(...)roku, a wpisaną do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, prowadzonej przez Prezydenta MiastaŁ.-(...) Ośrodek Geodezji, za numerem P.(...).(...)w dniu(...)roku.
Z kolei odnieść się należało do kwestii wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Zasadą jest, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie jest więc rodzajem odpłaty należnej właścicielowi nieruchomości służebnej za ustanowienie na jego rzeczy ograniczonegoprawa rzeczowego.
Charakter prawny świadczenia nazwanego przez ustawodawcę „wynagrodzeniem za ustanowienie służebności drogowej” należy do najbardziej spornych i kontrowersyjnych w orzecznictwie i literaturze przedmiotu. Rozbieżności dotyczą pojęcia i funkcji wynagrodzenia, jego zakresu oraz formy; w szczególności zasadnicze pytanie związane z wynagrodzeniem za ustanowienie służebności drogi koniecznej dotyczy jego zakresu, tj. czy wynagrodzenie to jest odpowiednikiem odszkodowania, czy też pojęcia te do siebie nie przystają2.
W każdym razie nie budzi wątpliwości w orzecznictwie, że wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej. Jeśli zaś właściciel poniesie na skutek ustanowienia służebności drogowej szkodę, to obowiązany jest wykazać jej wysokość (por. Postanowienie SN z dnia 8 maja 2000 roku, sygn. akt V CKN 43/00, opubl. w OSNC z 2010 roku, nr 11, poz. 206).
Konstrukcja przepisuart. 145 § 1 kcpozwala na wysnucie wniosku, że właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje w stosunku do właściciela nieruchomości władnącej roszczenie o wynagrodzenie za ustanowienie na jego gruncie służebności drogi koniecznej. Tym samym, to na właścicielu nieruchomości obciążonej (w niniejszej sprawie jest nim GminaŁ.) spoczywał ciężar procesowy i dowodowy wykazania tego roszczenia co do zasady i co do wysokości. To właściciel nieruchomości obciążonej ma bowiem interes prawny w uzyskaniu jak najwyższego wynagrodzenia. Tym samym na nim spoczywa ciężar wykazania np. szkody, jaką dodatkowo miałby ponieść w związku z obciążeniem jego nieruchomości drogą konieczną. Jak już sygnalizowano we wcześniejszej części uzasadnienia, gminaŁ.nie wykazała żadnej inicjatywy w tym zakresie, nie sformułowała też ostatecznego żądania odnośnie do kwoty, jakiej domagałaby się z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności na jej działce. Nie wykazała poniesienia szkody na skutek ustanowienia służebności. Jednocześnie przeprowadzone postępowanie dowodowe, a zwłaszcza opinia biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości, potwierdziła w sposób oczywisty i niekwestionowany, że ustanowienie służebności zgodnie z żądaniem wnioskodawców spowodowało obniżenie wartości działki obciążonej.
Wobec powyższego kierując się wskazaniami opinii biegłego ds. szacowania wartości nieruchomościK. K. (1)(konkretnie – „nowego operatu…” z dnia 25 lipca 2016 roku), zgodnie z którą po ustanowieniu drogi koniecznej nadziałce nr (...)w obrębie(...)wartość rynkowa tej nieruchomości zmaleje z 230.034,43 do 211.578,06 złotych, czyli o 18.456,37 złotych, Sąd ustalił iż należne właścicielowi działki obciążonej wynagrodzenie za ustanowienie służebności zamyka się kwotą 18.456 złotych (w zaokrągleniu do pełnego złotego). Jest to, co należy podkreślić wartość ekwiwalentu (ceny) za samo ustanowienie drogi koniecznej na gruncie GminyŁ.i nie obejmuje naprawienia ewentualnej szkody uczestnika, tej bowiem jako następstwa ustanowienia służebności GminaŁ.nie wykazała.
Kolejną kwestią, jaką należy się w tym miejscu zająć, jest sposób określenia należ-nego wynagrodzenia. Zasadniczo możliwe w tym względzie są dwa rozwiązania.W.-dzenie powinno być co do zasady określone jako świadczenie jednorazowe, dopuszcza się również na zasadzie wyjątku ustalenie wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych, które w razie zmiany stosunków mogą być zmienione na podstawieart. 907 § 2 kc(por. np. Postanowienie SN z dnia 17 stycznia 1969 roku, sygn. akt III CRN 379/68, opubl. w OSNCP z 1969 roku, nr 12, poz. 223). W niniejszej sprawie uczestnik GminaŁ.nie zajął w tej kwestii żadnego stanowiska.
Wobec powyższego Sąd uznał, że właściwym w świetle okoliczności sprawy będzie nałożenie na wnioskodawców obowiązku zapłaty powyższej kwoty jako świadczenia jednorazowego. Obowiązek zapłaty powyższej kwoty obciążaM. R.iP. R.solidarnie.
Jednocześnie Sąd uznał, że w ustalonych okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy zasadnym i w pełni uzasadnionym jest rozłożenie zasądzonej od wnioskodawców na rzecz GminyŁ.należności na raty. Podstawę tej decyzji stanowi przepisart. 320 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym w szczególnie uzasadnionych wypadkach Sąd może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie. Przepis ten ma zastosowanie także do orzekania w postępowaniu nieprocesowym.
Przywołanyart. 320 kpczawiera szczególną zasadę wyrokowania, określaną jako „moratorium sędziego”, która obok charakteru procesowego jest normą prawa materialnego, pozwala bowiem na modyfikowanie przez Sąd treści łączącego strony stosunku materialno-prawnego, nawet w sposób odmienny niż wynika to z treści tego stosunku. Podkreśla się, że rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty albo wyznaczenie odpowiedniego terminu do spełnienia zasądzonego świadczenia jest możliwe tylko w szczególnie uzasadnionych wypad-kach. Takie wypadki zachodzą, jeżeli ze względu na stan majątkowy, rodzinny, zdrowotny itp. spełnienie świadczenia przez zobowiązanego niezwłoczne lub jednorazowe spełnienie zasądzonego świadczenia byłoby niemożliwe lub bardzo utrudnione albo narażałoby jego lub jego bliskich na niepowetowane szkody (por. np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 25 stycznia 2013 roku, sygn. akt I ACa 1080/12,lex1313300). Z drugiej jednak strony akcen-tuje się, aby przy rozważaniu stosowania przepisuart. 320 kpcnie tracić z pola widzenia interesu wierzyciela. Ochrona bowiem, jaką zapewnia dłużnikowiart. 320 kpcnie może być stawiana ponad ochronę wierzyciela (por. np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 31 maja 2012 roku, sygn. akt I ACa 242/12,lex1321914).
Przepisart. 320 kpcmoże być stosowany przez Sąd fakultatywnie z urzędu, niezależnie od wniosku stron w tej materii.
W niniejszej sprawie wnioskodawcy wnieśli o rozłożenie zasądzonej od nich na rzecz właściciela działki obciążonej kwoty wynagrodzenia na raty na okres dwóch lat.
GminaŁ.nie zajęła w tej kwestii żadnego stanowiska w toku postępowania.
Sąd uznał, że wnioskodawcy z uwagi na ich sytuację majątkową rzeczywiście nie są w stanie dokonać jednorazowej zapłaty całego wynagrodzenia. Są natomiast w stanie, realnie rzecz oceniając, wygospodarować w swoim budżecie, bez uszczerbku dla innych niezbędnych wydatków życiowych, co miesiąc kwotę w wymiarze około 800 złotych (ściśle – po 769 złotych) na spłatę przedmiotowego zobowiązania wobec GminyŁ.. Biorąc zaś pod uwagę charakter podmiotu prawa jakim jest GminaŁ., trudno zgodzić się z konstatacją, że rozłożenie spłaty, w miejsce jednorazowego uiszczenia świadczenia, naruszy jego interes, zwłaszcza, iż uczestnik ten będzie uzyskiwał obecnie realne comiesięczne stałe świadczenie w miejsce dotychczas faktycznie nieodpłatnego znoszenia korzystania z jego własności.
Rozkładając świadczenie na raty Sąd miał na względzie także Uchwałę SN z dnia 22 września 1970 roku, sygn. akt III PZP 11/70 (opubl. w OSNC z 1971 roku, nr. 4, poz. 61), w myśl której, rozkładając z mocyart. 320 kpczasądzone świadczenia pieniężne na raty, sąd nie może na podstawie tego przepisu odmówić przyznania wierzycielowi żądanych odsetek za okres do dnia wydania wyroku zasądzającego świadczenie; rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty ma jednak ten skutek, że wierzycielowi nie przysługują odsetki od ratalnych świadczeń za okres od daty wyroku do daty płatności poszczególnych rat.
Biorąc pod uwagę sytuację finansową i dochodyM. R.iP. R.oraz wysokość ich zobowiązania Sąd uznał, że zasądzona kwota będzie rozłożona na 24 miesięcznych rat, co czyni iż wysokość każdej z nich zamknie się kwotą 769 złotych. W ocenie Sądu interesy stron zostaną w ten sposób zaspokojone, a należność obciążająca wnioskodawców zapłacona uprawnionej GminieŁ.realnie i w rozsądnym czasie.
Tak więc ostatecznie, w punkcie 2. Sentencji postanowienia Sąd zasądził odM. R.iP. R.solidarnie na rzecz GminyŁ.kwotę 18.456 złotych tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej jak w punkcie 1. sentencji, przy czy wynagrodzenie to rozłożył na 24 równe raty po 769 złotych każda, płatnych miesięcznie, do dnia 10 każdego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu w którym uprawomocniło się niniejsze orzeczenie, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminu płatności którejkolwiek z rat.
Dalsza część rozstrzygnięcia dotyczy kosztów.
W ocenie Sądu w zakresie kosztów zastępstwa procesowego, na podstawieart. 100 kpcw związku zart. 13 § 2 kpcnależało je wzajemnie między stronami znieść. Zarówno uczestnicy, jak i oboje wnioskodawców był w sprawie reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika procesowego i każdy z nich poniósł je w tej samej wysokości. Stąd w punkcie 3. sentencji Sąd postanowił znieść koszty zastępstwa procesowego między uczestnikami.
Do chwili obecnej nie całe wynagrodzenia przyznane biegłym z tytułu sporządzenia opinii, poniesione w całości tymczasowo ze Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Łodzi, zostały ostatecznie rozliczone. Skarb Państwa poniósł za wnioskodawców łącznie kwotę 4.975,17 złotych, która podlegała ściągnięciu od wnioskodawców na podstawieart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(tj. Dz. U. z 2016 roku, poz. 632), o czym orzeczono jak wpunkcie 4. sentencji3.
Wreszcie wpunkcie 5. Sąd ustalił na podstawieart. 520 § 1 kpciż wnioskodawcy i uczestnicy w pozostałym zakresie ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.
Mając na względzie całokształt przywołanych rozważań orzeczono jak w sentencji postanowienia z dnia 7 marca 2017 roku.
Sygn. akt III Ca 1000/17

POSTANOWIENIE
Dnia 17 października 2017 roku
Sąd Okręgowy w Łodzi III Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący – Sędzia SO Jacek Kępa
Sędzia SO Grażyna Młynarska - Wróblewska     Sędzia SR Wioletta Sychniak
Protokolant: Monika Bura
po rozpoznaniu w dniu 17 października 2017 roku w Łodzi
na rozprawie
sprawy z wnioskuM. R.iP. R.
z udziałem GminyŁ.iM. M. (1)
o ustanowienie służebności drogi koniecznej
na skutek apelacji uczestnika GminyŁ.
od postanowienia Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi
z dnia 7 marca 2017 roku
sygn. akt III Ns 848/14
postanawia:
1. zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie 2. (drugim) w ten sposób, że po zapisie: „kwotę 18.456 (osiemnaście tysięcy czterysta pięćdziesiąt sześć złotych)” dodać: „powiększoną o podatek VAT”, a po zapisie: „po 769 (siedemset sześćdziesiąt dziewięć złotych)” dodać: „powiększone o podatek VAT”;
2. ustalić, że każdy z uczestników ponosi we własnym zakresie koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie.

UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem z dnia 7 marca 2017 roku, wydanym w sprawieo sygn. akt III Ns 848/14, z wnioskuM. R.iP. R.z udziałem GminyŁ.iM. M. (1), o ustanowienie służebności drogi koniecznej, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi III Wydział Cywilny:

6
ustanowił, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), położonej wŁ.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...), służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu pasem gruntu stanowiącym część nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...)dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...), biegnącym od drogi publicznej -ulicy (...), wzdłuż wschodniej granicydziałki nr (...), dodziałki nr (...), oznaczonym literami „(...)” o powierzchni 0,0358 ha, zgodnie z mapą do ustalenia służebności, sporządzoną przez biegłego geodetę inż.J. C.w dniu(...)roku, a wpisaną do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnegoi kartograficznego, prowadzonej przez Prezydenta MiastaŁ.–(...) Ośrodek Geodezji, za numerem P.(...).(...)w dniu(...)roku;

7
zasądził odM. R.iP. R.solidarnie na rzecz GminyŁ.kwotę 18.456 zł tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej, jak w punkcie 1., przy czym wynagrodzenie to rozłożył na 24 równe raty po 769 zł płatne miesięcznie, do dnia 10 każdego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu w którym uprawomocniło się orzeczenie, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminu płatności którejkolwiek z rat;

8
zniósł koszty zastępstwa procesowego pomiędzy uczestnikami;

9
nakazał pobrać solidarnie od wnioskodawcówM. R.iP. R.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi kwotę 6.785,55 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

10
w pozostałym zakresie ustalił, że każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

Postanowieniem z dnia 27 marca 2017 roku, wydanym na skutek zażalenia wnioskodawców na rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 4. sentencji postanowienia z dnia7 marca 2017 roku, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi III Wydział Cywilny uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie i nakazał pobrać solidarnie od wnioskodawcówM. R.iP. R.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi kwotę 4.975,17 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (postanowienie – k. 324).

Swoje rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych, które przedstawiają się następująco:

WnioskodawcyM. R.(w 3/4 częściach) iP. R.(w 1/4 części) są współwłaścicielami zabudowanej działki gruntu położonej wŁ.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), o powierzchni 0,1607 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...). GminaŁ.jest właścicielką niezabudowanej działki gruntu położonej wŁ.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...)w obrębie(...), o powierzchni 0,2231 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...). GminaŁ.jest również właścicielemdziałek: nr (...)w obrębie(...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta LD1M/00046520/9, nr (...)w obrębie(...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta LD1M/00040580/5 i nr (...)w obrębie(...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...).Działki nr (...)w obrębie(...)stanowią własność osób fizycznych. Od północy z działką wnioskodawców graniczydziałka nr (...)w obrębie(...). Jejwłaścicielem jestM. M. (1). Dla działki założona jestksięga wieczysta (...). Działka ta położona jest między nieruchomością wnioskodawców aulicą (...)i ma ona bezpośredni dostęp do drogi publicznej -ulicy (...). Od zachodu wzdłuż całej granicy styka się zdziałką nr (...)w obrębie(...). Nadziałce nr (...)znajduje się ogród i komórka, w której przechowuje się narzędzia. Nikt tam nie mieszka. Na działce są uprawy i drzewka owocowe. Kiedyś było ponad 40 drzewek, na całej powierzchni działki. ObecnieM. M. (1)nie korzysta z tej działki.M. M. (1)jest także właścicielemdziałek (...). Są to osobne działki, niegraniczące ze sobą. Nadziałkę nr (...)dostaje się odulicy (...)przezdziałki nr (...). Na południe od działki wnioskodawców znajduje siędziałka nr (...)w obrębie(...). Jej właścicielem jestW. L.. Działka ta nie graniczy z działką wnioskodawców, pomiędzy działkami wnioskodawców i działkąW. L.jest jeszczedziałka nr (...)stanowiąca własność GminyŁ..Działka nr (...)nie ma dostępu do drogi publicznej.W. L.dostaje się na swoją działkę odulicy (...)przezdziałkę nr (...)i jej przedłużeniem –działkami (...). Ten szlak jest wytyczony przez niego i użytkowników sąsiednich działek. Da się tam dojechać samochodem. Tą samą drogą dostają się do swoich działek właściciele działek za nieruchomościąW. L.. Wejście do jego działki znajduje się na wysokościdziałki nr (...). Taki dojazd istnieje „od stu lat” przez cały czas. Wcześniej tak też dostawali się na działkę jego rodzice. Za korzystanie z drogi przezdziałkę (...)nikomu nie płaci. Nikt nigdy nie zabraniał korzystać mu z tego dojazdu. Sytuacja finansowa nie pozwalaW. L.na podejmowanie inwestycji na swojej działce, ale zrobiłby to gdyby ta sytuacja się poprawiła.W. L.nie mieszka na tej działce. Granicząca od zachodu zdziałkami nr (...)działka nr (...)w obrębie(...)uregulowana wksiędze wieczystej (...)stanowi własnośćS.iE.małżonkówR.. Działka wnioskodawców nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, którą jestulica (...). Uczestnicy wystąpili do właścicieladziałki nr (...)w obrębie(...)o ustanowienie przez tą działkę służebności drogi koniecznej na rzeczdziałki nr (...)w obrębie(...). Odnosząc się do wniosku, Urząd MiastaŁ.pismem z dnia 16 grudnia 2013 roku poinformował wnioskodawców, że ich wniosek został przedstawiony w formie zarządzenia na Kolegium Prezydenta MiastaŁ.w dniu 5 grudnia 2013 roku. Na kolegium podjęto decyzję o nieobciążaniu działki gminnej służebnością gruntową. Jednocześnie zdecydowano o możliwości wydzierżawienia wnioskodawcom częścidziałki nr (...)na potrzeby dojazdu do nieruchomości. W związku z powyższym sprawa została przekazana do właściwej jednostki organizacyjnej GminyŁ.celem dalszego procedowania. Dojazd do działki wnioskodawców odulicy (...)biegniedziałką nr (...). Granica biegnie przez punkt poligonowy, około 1 metra od siatki. Działka wnioskodawców jest ogrodzona siatką przesuniętą około 1 metr w głąb nieruchomości w stronę zachodnią. Wjazd nadziałkę nr (...)przebiega przez bramkę usytuowaną od zachodniej strony nieruchomości, do której prowadzi dojazdu odul. (...). Brama znajduje się na wprost budynku nadziałce nr (...). Wzdłuż ogrodzeniadziałki (...)biegnie widoczny dojazd; droga jest gruntowa, trawiasta, z widocznymi koleinami i śladami korzystania. Dojazd ten prowadzi doulicy (...). Na pozostałej części działki wnioskodawców znajdują się wysokie trawy i drzewa. Działka jest zagospodarowana. Zgodnie z oświadczeniem wnioskodawcy, dba on o przejazd w ten sposób, że kosi trawę i przycina drzewa, aby był zagwarantowany dojazd. Przejazd użytkuje też zimą, częściowo go odśnieża. Według jego wiedzy przejazd ten istnieje od 150 lat. Zgodnie z pomiarem dokonanym przez geodetę przejazddziałką nr (...)wzdłużdziałek (...)ma około dwa i pół metra szerokości. Wnioskodawca oświadczył, że wspólnie ze współwnioskodawczynią dbają o przejazd i przycinają zieleń także tam, gdzie przebiega on wzdłużdziałki nr (...)czyli na całej długości użytkowanego przejazdu. Wnioskodawca dba o przejazd nie tylko do wysokość bramy wjazdowej do swojej działki, ale dalej, wzdłuż ogrodzenia swojej działki. Z drogi tej korzystają także inni użytkownicy, którzy dojeżdżają do swoich działek położonych w kierunku południowym, zadziałką nr (...). Zatoczka przy bramie wjazdowej na działkę wnioskodawców użytkowana jest jako parking dla samochodów zarówno przez wnioskodawców, jak i przez innych użytkowników. Według wnioskodawcy są to 3-4 auta dziennie, a użytkowników jest kilkunastu. Działka wnioskodawców jest zagospodarowana, użytkowana jest jako ogródek działkowy, z przeznaczeniem na cel rekreacyjny, z możliwością noclegu. Działka nie ma prądu. Na działce znajduje się altanka, dwie szklarnie owocowe, studnia, sanitariat z pustaków, rosną drzewka, są rabaty. Wnioskodawca zamierza inwestować na działce, tj. zbudować na niej dom, ale jest to uzależnione od uregulowania kwestii dojazdu. Użytkownicydziałki nr (...)też korzystają z tego samego dojazdu i użytkują tę drogę. Dojazd odulicy (...)jest używany przez osoby korzystające z działek położonych na południe od działki wnioskodawców. Pas, który obecnie jest działką wnioskodawców, stanowił wcześniej część większego gospodarstwa rolnego. Z jezdniulicy (...)urządzony jest utwardzony zjazd nadziałkę nr (...)w obrębie(...). Na mapie do ustalenia służebności gruntowych, sporządzonej przez biegłego geodetę inż.J. C., wpisanej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, prowadzonego przez Prezydenta MiastaŁ.za numerem P.(...).(...)w dniu(...)roku, pokazano nadziałce nr (...)w obrębie(...)pas gruntu o szerokości 3 metry odulicy (...)do bramy nadziałce nr (...)w obrębie(...), oznaczony literami „a, b, c, d, e, f, g, a” o powierzchni(...). Droga konieczna pokazana w ten sposób na mapie uwzględnia aktualny i wieloletni stan użytkowania na gruncie i umożliwia jej przedłużenie do nieruchomości dalej oddalonych na południe odulicy (...), które również nie majądostępu do drogi publicznej. Wyznaczona szerokość (3 metry) drogi koniecznej jest minimalną dopuszczalną szerokością drogi odpowiednią do przeznaczenia i sposobu użytkowania działki oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej. Projektowany przejazd byłby ze strony wschodniejdziałki nr (...). Jest to część działki porośnięta jedynie trawą. Drzewa rosną po zachodniej stroniedziałki nr (...). Jest to działka niezabudowana. Możliwe jest również rozważenie dostępu do nieruchomości wnioskodawców odulicy (...)w inny sposób, tj. pasem gruntu o szerokości 3 metrów nadziałce nr (...)w obrębie(...)wzdłuż granicy zdziałką nr (...). Taki przebieg drogi koniecznej obejmowałby obszar około 250 m(

    2), w mniejszym stopniu obciążałbydziałkę nr (...), byłby krótszy i mniejszy powierzchnią od wariantu wnioskowanego, lecz ograniczałby dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości położonych dalej na południe odulicy (...), za działkąM.iP. R.. Tam nie ma obecnie żadnej drogi i trzeba by ją dopiero urządzić. To byłby dojazd tylko dodziałki nr (...), ale już nie do dalszych działek, oznaczonych numerami(...)itd., które też nie mają dostępu do drogi publicznej, chyba żeby dalej przeprowadzić drogę przezdziałkę nr (...). Teoretycznie byłoby to możliwe, bo działki w tym ciągu nie są zabudowane. Natomiast w przypadku ustanowienia służebności przezdziałkę nr (...), można tę służebność kontynuować do działek położonych dalej za działką wnioskodawców. Przeprowadzenie służebności przezdziałkę nr (...)zwiększyłoby też funkcjonalność działek położonych za działką wnioskodawców, gdyż faktycznie istniejąca droga służy też innym dalej położonym działkom. Ewentualne zabudowaniedziałki nr (...)zmieniłby konkluzję biegłego w zależności od tego jaki byłby to budynek, w którym miejscu działki miałby stać, jakie miałbyprzeznaczenie. Dom potencjalnie może stać w każdym miejscu działki. Ustanowienie drogi koniecznej nadziałce nr (...)ograniczy możliwość zabudowy tej działki, część zajęta pod drogę konieczną nie będzie mogła być zagospodarowana w inny sposób. Wówczas można na części działki zajętej pod drogę położyć jakiś przewód, ale nie można by jej w tym miejscu zabudować. Te uwagi na zasadzie analogii odnoszą się też do wpływu drogi koniecznej na możliwość zabudowy i zagospodarowaniadziałki nr (...). Nie ma innej możliwości, żeby służebność nie ograniczała zagospodarowania nieruchomości nią obciążoną. To zawsze jest jakieś ograniczenie.Działka nr (...)jest węższa niżdziałka nr (...). Po ustanowieniu służebności nadziałce nr (...)do użytkowania pozostałaby działka o szerokości około 13 metrów, zaś w przypadku ustanowienia służebności przezdziałkę nr (...)do użytkowania pozostałaby jej część o szerokości około 16 metrów. Po ustanowieniu drogi koniecznej nadziałce nr (...)w obrębie(...)wartość rynkowa tej nieruchomości zmaleje z 230.034,43 zł do 211.578,06 zł, czyli o 18.456,37 zł. Po ustanowieniu drogi koniecznej nadziałce nr (...)w obrębie(...)wartość rynkowa tej nieruchomości zmaleje z 250.036,84 zł do 197.909,95 zł, czyli o 52.126,89 zł. Po ustanowieniu służebności drogi koniecznej nadziałce nr (...)lubdziałce nr (...)w obrębie(...)wartość rynkowadziałki gruntu nr (...)wzrośnie ze 136.148,47 zł do 152.309,12 zł, czyli o 16.160,65 zł. Faktycznie użytkowana przez wnioskodawców jako droga dojazdu do ichdziałki (nr (...))działka nr (...)w obrębie(...)stanowi na gruncie część ogólnodostępnego przejścia i przejazdu ciągnącego się odulicy (...)doulicy (...). Nieformalnie ukształtowana i wytoczona przez wyjeżdżenie droga biegnie działkami o kolejnych numerach od(...)(przyul. (...)) do(...)w obrębie(...)(przyul. (...)). Łączna długość tej drogi ma około 920 metrów. Przejazd ten i przejście biegnie wzdłuż działek (licząc odulicy (...), w kierunku południowym, czyli po lewej ręce dla idącego) od(...)w obrębie(...). Licząc od stronyulicy (...)do około 620 metra drogi w kierunkuul. (...)(dodziałki nr (...)), szerokość drogi wynosi od ok. 54,75 metra -

    vis a visdziałki wnioskodawców do ok. 2 metrów, przy czym im dalej w kierunkuul. (...), droga ta jest węższa. W części jej przebiegu, na wysokościdziałek od nr (...)do 90 rosną na niej drzewa. Połowa tej nieformalnej drogi-ścieżki (odcinek ok. 460 metrów), znajduje się przy stykudziałek (...); tym samym użytkownicydziałki nr (...)mają taką samą odległość odulicy (...), jak i odulicy (...). Użytkownicy działek o numerach(...)mają bliżej doulicy (...), a użytkownicy działek od(...)mają bliżej doulicy (...). Jest oczywistym, że te działki muszą mieć dostęp do drogi publicznej niezależnie od ich struktury własnościowej, niezależnie od tego jakie prawo do nich przysługuje osobom z nich korzystającym.M. M. (1)ma skonkretyzowane plany do działki stanowiącej jego własność. Zamierza na niej wybudować dom. Brak dla tej części miasta planu zagospodarowania przestrzennego powoduje, że uczestnik zobligowany jest w celu realizacji inwestycji wystąpić najpierw o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Ta decyzja z kolei wymaga uzyskania promesy podłączenia nieruchomości do sieci wodno-kanalizacyjnej i energetycznej. Ustanowienie drogi koniecznej przez jego nieruchomość całkowicie uniemożliwiłoby realizację tych planów. Decyzją z dnia 27 listopada 2015 roku Prezydent MiastaŁ.ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnegoz garażem, wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi oraz zjazdem, przewidzianej do realizacji wŁ.przyul. (...), nadziałce nr (...)oraz na fragmenciedziałki drogowej nr (...)w obrębie(...). Przedmiotowa decyzja przewiduje obsługę komunikacyjną inwestycjizulicy (...)przez projektowany zjazd przez całą szerokość działki. Działka ta obecnie jest wykorzystywana jako działka rekreacyjna. Są na niej uprawiane kwiaty, warzywa, dla potrzeb własnych i rodziny. Działka jest ogrodzona. Wnioskodawcy dostają się na tę działkę rowerem lub samochodem odulicy (...), tą drogą po której wnoszą o ustanowienie służebności. Używają tego wjazdu i tej drogi, która faktycznie istnieje. Odulicy (...)urządzony jest zjazd. Ten zjazd został zrobiony podczas ostatniego remontyulicy (...). To jest kawałeczek wylewki asfaltowej. Dalej jest droga nieutwardzona. Tą drogą poruszają się wszyscy użytkownicy działek położonych za nieruchomością wnioskodawców. Tamtędy ludzie spacerują, przejeżdżają samochodami, rowerami, chodzą pieszo. Nikt nigdy nie utrudniał wnioskodawcom dostępu do ich działki tą drogą. W ten sposób wnioskodawcy dostają się na swoją działkę od zawsze. Jeszcze rodziceM. R.w ten sposób dostawali się na ich wówczas działkę. Za czasów rodziców wnioskodawczyni działka była użytkowana rolniczo. To było tak, że każdy z rolników, który miał tam ziemię, dał na tę drogę po kawałku ze swojej ziemi. W ten sposób powstała droga, żeby ci rolnicy mogli dojechać aż pod lotnisko. Na działkę wnioskodawców nie dostawano się przez działkęM. M. (1). Przejeżdżanie przez działkęM. M. (1)nie byłoby możliwe, gdyż jest ona zarośnięta drzewami i krzewami. Urządzenie drogi wymagałoby wycięcia tych drzew.P. R.ma plany wobecdziałki nr (...), chciałby w przyszłości na tej działce się budować. Właśnie dlatego wnioskodawcy wystąpili z wnioskiem w niniejszej sprawie. ObecnieP. R.pielęgnuje drogę, aby był dojazd. Kosi trawę, obcina krzewy, aby umożliwić przejazd i przejście. Wcześniej te czynności robił jego ojciec i dziadek. Tam jest grupa około 15-20 osób, którzy mają tam działki i stale korzystają z tej drogi. Wiele osób chodzi tą drogą na spacer czy przejeżdża.Działka nr (...)ma bezpośredni dostęp doulicy (...).M. M. (1)nie mieszka nadziałce nr (...). Na tej działce znajduje się ogród, uprawiane są owoce.Działka nr (...)jest nieogrodzona.M. M. (1)zamierza budować dom na swoje działce. Gdyby poprowadzić drogę do działki uczestników przez jego nieruchomość, to ta droga szłaby po planie domu. Tego domu jeszcze nie ma, na chwilę obecną przeprowadzenie drogi wymagałoby wycięcia rosnących tam drzew. Są to drzewa owocowe – grusze, jabłonie, śliwy. Trzeba by też wyciąć znajdujące się tam krzewy owocowe.Działka nr (...)jest działką budowlaną. Istnieje już plan budowy domu. Dom zajmowałby całą działkę. Ewentualna droga przeszkadzałaby w budowie domu. Gdyby urządzić drogę, plan musiałby ulec zmianie. Wtedy dom musiałby być mniejszy, niż jest obecnie na planie. Nie ma przeszkód prawnych ani faktycznych aby budował dom na swojej działce. To ma być dom dla syna uczestnika. Nikt z właścicieli ani użytkowników działek położonych na południe oddziałki nr (...)nie zwracał się doM. M. (1)z prośbą o umożliwienie przejścia czy przejazdu do swojej działki przez działkęM. M. (1). Gmina też nigdy nie zwracała się do uczestnika w tej sprawie.M. M. (1)nie słyszał żeby Gmina miała jakieś plany inwestycyjne odnośniedziałki nr (...), żeby tam miało coś powstać. Przezdziałkę nr (...)przechodzi sieć elektryczna.M. M. (1)stał się właścicielem swojej działki w drodze spadku po mamie, od około 25 lat. Ta droga dojazdowa do działek w głąb powstała jak jeszcze były wozy konne; była już, jak uczestnik był dzieckiem.
Na podstawie tak poczynionych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy uznał, że wniosek
o ustanowienie drogi koniecznej jest zasadny. Sąd wskazał, że materialno-prawną podstawą żądania, z jakim wystąpiliM. R.iP. R., stanowiart. 145 § 1 kodeksu cywilnego. Przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest w myśl przywołanego przepisu brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Sąd podkreślił, że przepisart. 145 § 1 k.c.reguluje dwie grupy sytuacji: po pierwsze całkowity brak dostępu, a po drugie gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi, ale jest on nieodpowiedni z punktu widzenia sposobu korzystania z tej nieruchomości, zgodnego z jej przeznaczeniem. Sąd I instancji zważył, że w realiach rozpoznawanej sprawy zachodzi pierwsza ze wskazanych w powołanym przepisie sytuacji - stanowiąca własność wnioskodawcówM. R.iP. R.niezabudowana nieruchomość gruntowa, oznaczona jakodziałka nr (...)w obrębie(...), nie ma w ogóle bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (ulicy (...)). Usytuowanie działki wnioskodawców sprawia bowiem, że sąsiednie nieruchomości stanowią naturalną izolację odcinając jej dostęp do drogi publicznej. Zachodzi więc podstawowa przesłanka zasadności roszczenia, gdyż stan w którym nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej jest niepożądany. Droga konieczna ma zapewnić każdoczesnemu właścicielowi działki władnącej możność dojścia i dojazdu od jego nieruchomości do drogi publicznej; droga konieczna ma zapewnić każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować istniejącą izolację nieruchomości.
Sąd Rejonowy podkreślił, że zasadniczy spór w toku postępowania dotyczył kwestii, przez którą działkę ma przebiegać przedmiotowa służebność.M. R.iP. R.wnosili o ustanowienie służebności przezdziałkę nr (...)w obrębie(...), stanowiącą własność GminyŁ.. Uczestnik GminaŁ.oponował przeciwko temu, wskazując że służebność winna przebiegać przezdziałkę nr (...)w obrębie(...), stanowiącą własnośćM. M. (1). Ten ostatni uczestnik z kolei stanowczo sprzeciwił się ingerencji w jego własność i poprał wniosek o treści zaproponowanej przezM. R.iP. R.. Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, bacząc na wyniki postępowania dowodowego i rozważając interesy uczestników postępowania, Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że wnioskowana przezM. R.iP. R.służebność powinna zostać ustanowiona zgodnie z ich wnioskiem, tj. obciążaćdziałkę nr (...)w obrębie(...), stanowiącą własność GminyŁ.. Podejmując powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy wziął pod uwagę, że ustanowiona służebność drogi koniecznej przebiega istniejącym, ustalonym już i utrwalonym na gruncie śladem. Przejście i dojazd nim wykonywany jest faktycznie od wielu lat w sposób spokojny i niekwestionowany. Właściciel nieruchomości obciążonej nigdy nie sprzeciwił się wykonywaniu przejścia i przejazdu utrwalonym śladem we wskazany sposób, nigdy nie zakazał tego, nie zażądał opłat, nie podejmował żadnych działań prawnych ani faktycznych które zamanifestowałyby uprawnionym czy komukolwiek innemu sprzeciw wobec istniejącego stanu. W tej sytuacji, skoro ustanowienie służebności nie wprowadzi zmian w stanie faktycznego użytkowania, to zasadnym jest w ocenie Sądu Rejonowego wniosek, że właściciel nieruchomości obciążonej tak jak i dotychczas, w przyszłości również nie będzie ingerował w wykonywanie prawa przez uprawnionych, a jednocześnie służebność nie będzie dla niego stanowiła istotnego obciążenia. Ustanowiona służebność drogowa została w ten sposób ukształtowana, że przebiega wzdłuż granicy nieruchomości obciążonej, pozostawiając poza zakresem oddziaływania znaczną większość powierzchni działki. Zajęte pod służebność pozostaje jedynie trzy metry co stanowi minimalną dopuszczalną prawem szerokość drogi. Nadal do swobodnego użytku właściciela pozostaje część działki o szerokości co najmniej 13 metrów. Sąd argumentował, że urządzenie tej służebności nie wymaga praktycznie nakładów, prac czy dalszych działań; została ona bowiem przeprowadzona po istniejącym faktycznie przejściu i przejeździe, który jest widoczny i utrwalony. Jej dalsze utrzymanie sprowadzać się będzie w praktyce, tak jak dotychczas, do przycinania trawy oraz krzewów, co wykonywali wnioskodawcy we własnym zakresie. Sąd podkreślił, że GminaŁ.nie wykazała, żedziałka nr (...)w obrębie(...)stanowić będzie przedmiot konkretnej inwestycji ani też, że obciążenie tej działki służebnością w jakikolwiek sposób negatywnie będzie na tę inwestycję oddziaływać. W zaistniałej sytuacji Sąd Rejonowy uznał, że przeprowadzenie drogi koniecznej w taki sposób spełnia wyrażony wart. 145 § 2 k.c.postulat, aby przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpiło w sposób uwzględniający potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz aby grunty, przez które droga ma prowadzić, zostały obciążone w najmniejszym zakresie. Jednocześnie Sąd I instancji uznał, że nie spełniałoby powyższych postulatów przeprowadzenie drogi koniecznej poprzezdziałkę nr (...)w obrębie(...), stanowiącej własnośćM. M. (1). Już na chwilę obecną ewentualne urządzenie przejścia przez tą nieruchomość uczestnika wymagałoby wycięcia drzew i wyrównania nawierzchni. Na przyszłość zaś kolidowałoby z planami uczestnika postawienia na niej domu mieszkalnego. Argumentował, że jak wynika z dokumentów przedłożonych przezM. M. (1)inwestycja ta jest realna i zaawansowana, a ustanowienie drogi koniecznej przez jego działkę niewątpliwie skutkowałoby co najmniej koniecznością zmiany planów w znacznym zakresie. Byłoby to więc zbyt duże obciążenie dla uczestnika, a jednocześnie zarzewie dalszych konfliktów sąsiedzkich. Sądmeritipodkreślił, że choć przedmiotem żądania było w niniejszej sprawie ustanowienie służebności drogowej łączącej z drogą publiczną wyłącznie nieruchomość wnioskodawców, to ustanowienie drogi koniecznej po utartym szlaku wzdłużdziałki nr (...)nie pozostaje bez znaczenia dla ewentualnej możliwości skomunikowania z drogą publiczną także i nieruchomości położonych za działką wnioskodawców, spośród których część stanowi własność GminyŁ.. Mając na względzie całokształt powyższych okoliczności Sąd Rejonowy orzekł jak w punkcie 1. sentencji postanowienia.
Odnosząc się do kwestii wynagrodzenia za ustanowienie służebności, Sąd I instancji wskazał, że zasadą jest, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie jest więc rodzajem odpłaty należnej właścicielowi nieruchomości służebnej za ustanowienie na jego rzeczy ograniczonegoprawa rzeczowego. Sąd podkreślił, że charakter prawny świadczenia nazwanego przez ustawodawcę „wynagrodzeniem za ustanowienie służebności drogowej” należy do najbardziej spornych i kontrowersyjnych w orzecznictwie i literaturze. Rozbieżności dotyczą pojęcia i funkcji wynagrodzenia, jego zakresu oraz formy; w szczególności zasadnicze pytanie związanez wynagrodzeniem za ustanowienie służebności drogi koniecznej dotyczy jego zakresu,tj. czy wynagrodzenie to jest odpowiednikiem odszkodowania, czy też pojęcia te do siebie nie przystają. Sąd Rejonowy powołał się na orzecznictwo, z którego wynika, że wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej. Jeśli zaś właściciel poniesie na skutek ustanowienia służebności drogowej szkodę, to obowiązany jest wykazać jej wysokość (por. postanowienie SN z dnia 8 maja 2000 roku, sygn. akt V CKN 43/00, publ. w OSNC z 2010 roku, nr 11, poz. 206). W oparciu oart. 145 § 1 k.c.Sąd Rejonowy uznał, że właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje w stosunku do właściciela nieruchomości władnącej roszczenie o wynagrodzenie za ustanowienie na jego gruncie służebności drogi koniecznej. Tym samym, to na właścicielu nieruchomości obciążonej (w niniejszej sprawie jest nim GminaŁ.) spoczywał ciężar procesowy i dowodowy wykazania tego roszczenia co do zasady i co do wysokości, gdyż to właściciel nieruchomości obciążonej ma interes prawny w uzyskaniu jak najwyższego wynagrodzenia. Tym samym na nim spoczywa ciężar wykazania np. szkody, jaką dodatkowo miałby ponieść w związku z obciążeniem jego nieruchomości drogą konieczną. Sąd I instancji wskazał, że GminaŁ.nie wykazała żadnej inicjatywy w tym zakresie, nie sformułowała też ostatecznego żądania odnośnie kwoty, jakiej domagałaby się z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności na jej działce. Nie wykazała poniesienia szkody na skutek ustanowienia służebności. Jednocześnie przeprowadzone postępowanie dowodowe, a zwłaszcza opinia biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości, potwierdziła w sposób oczywisty i niekwestionowany, że ustanowienie służebności zgodnie z żądaniem wnioskodawców spowodowało obniżenie wartości działki obciążonej. Sąd Rejonowy argumentował, że wobec powyższego kierując się wskazaniami opinii biegłego ds. szacowania wartości nieruchomościK. K. (1), zgodnie z którą po ustanowieniu drogi koniecznej nadziałce nr (...)w obrębie(...)wartość rynkowa tej nieruchomości zmaleje z 230.034,43 zł do 211.578,06 zł, czyli o 18.456,37 zł, Sąd Rejonowy ustalił, iż należne właścicielowi działki obciążonej wynagrodzenie za ustanowienie służebności zamyka się kwotą 18.456 zł i jest to wartość ekwiwalentu (ceny) za samo ustanowienie drogi koniecznej na gruncie GminyŁ.oraz nie obejmuje naprawienia ewentualnej szkody uczestnika, tej bowiem jako następstwa ustanowienia służebności GminaŁ.nie wykazała. Określając należyte wynagrodzenie Sąd I instancji wskazał na dwa możliwe w tym względzie rozwiązania. Wynagrodzenie powinno być co do zasady określone jako świadczenie jednorazowe, dopuszcza się również na zasadzie wyjątku ustalenie wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych, które w razie zmiany stosunków mogą być zmienione na podstawieart. 907 § 2 k.c.(por. np. postanowienie SN z dnia 17 stycznia 1969 roku, sygn. akt III CRN 379/68, opubl. w OSNCP z 1969 roku, nr 12, poz. 223). Sąd podkreślił, że w niniejszej sprawie uczestnik GminaŁ.nie zajął w tej kwestii żadnego stanowiska. Wobec powyższego Sąd Rejonowy uznał, że właściwym w świetle okoliczności sprawy będzie nałożenie na wnioskodawców obowiązku zapłaty powyższej kwoty jako świadczenia jednorazowego, które obciążaM. R.iP. R.solidarnie. Jednocześnie Sąd Rejonowy uznał, że w ustalonych okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy zasadnym i w pełni uzasadnionym jest rozłożenie zasądzonej od wnioskodawców na rzecz GminyŁ.należności na raty na podstawieart. 320 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.Sąd podkreślił, że wnioskodawcy wnieśli o rozłożenie zasądzonej od nich na rzecz właściciela działki obciążonej kwoty wynagrodzenia na raty na okres dwóch lat, a GminaŁ.nie zajęła w tej kwestii żadnego stanowiska w toku postępowania. Sąd Rejonowy uznał, że wnioskodawcy z uwagi na ich sytuację majątkową rzeczywiście nie są w stanie dokonać jednorazowej zapłaty całego wynagrodzenia. Mogą natomiast wygospodarować w swoim budżecie, bez uszczerbku dla innych niezbędnych wydatków życiowych, co miesiąc kwotę 769 zł na spłatę przedmiotowego zobowiązania wobec GminyŁ., co nie naruszy interesu uczestnika, gdyż uczestnik ten będzie uzyskiwał obecnie realne comiesięczne stałe świadczenie w miejsce dotychczas faktycznie nieodpłatnego znoszenia korzystania z jego własności. Rozkładając świadczenie na raty Sąd I instancji wskazał, że miał na względzie także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1970 roku, sygn. akt III PZP 11/70 (opubl. w OSNC z 1971 roku, nr 4, poz. 61), w myśl której, sąd nie może na podstawie 320k.p.c.odmówić przyznania wierzycielowi żądanych odsetek za okres do dnia wydania wyroku zasądzającego świadczenie; rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty ma jednak ten skutek, że wierzycielowi nie przysługują odsetki od ratalnych świadczeń za okres od daty wyroku do daty płatności poszczególnych rat. Biorąc pod uwagę sytuację finansową i dochodyM. R.iP. R.oraz wysokość ich zobowiązania Sąd Rejonowy uznał, że zasądzona kwota winna być rozłożona na 24 miesięczne raty, w wysokości po 769 zł. W ocenie Sądu I instancji interesy stron zostaną w ten sposób zaspokojone, a należność obciążająca wnioskodawców zapłacona uprawnionej GminieŁ.realnie i w rozsądnym czasie. Z tych względów Sąd Rejonowy orzekł jak w punkcie 2. sentencji postanowienia.
O kosztach zastępstwa procesowego Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.w związku zart. 13 § 2 k.p.c.znosząc je wzajemnie między stronami. Sąd Rejonowy ustalił na podstawieart. 520 § 1 k.p.c., iż wnioskodawcy i uczestnicy w pozostałym zakresie ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.
Apelację od powyższego postanowienia wniósł uczestnik GminaŁ., zaskarżając jew części, tj. w zakresie punktu 2. sentencji, w zakresie w jakim Sąd I instancji nie powiększył zasądzonego wynagrodzenia o kwotę podatku od towarów i usług.
Zaskarżonemu orzeczeniu apelujący zarzucił naruszenieart. 145 § 1 k.c.w zw. zart. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usługpoprzez jego niezastosowanie i nie powiększenie przyznanego uczestnikowi wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej o wysokość podatku od towarów i usług według stawki 23 %, do odprowadzenia którego uczestnik będzie zobowiązany w związku z przyznaniem mu wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej.
W konsekwencji zgłoszonych zarzutów apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia w kwestionowanym zakresie poprzez zasądzenie odM. R.iP. R.solidarnie na rzecz GminyŁ.z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej kwoty 18.456 zł powiększonej o należny podatek VAT według stawki 23 % , przy jednoczesnym powiększeniu o należny podatek VAT według stawki 23 % każdej z 24 miesięcznych rat, na które wynagrodzenie to zostało rozłożone oraz o zasądzenie od wnioskodawców solidarnie na rzecz uczestnika zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego,w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację wnioskodawcy wnieśli o jej oddalenie w całości i zasądzenie od apelującego na rzecz wnioskodawców kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wnioskodawcy podnieśli, że do opodatkowania odpłatnego ustanowienia służebności drogi koniecznej niezbędne jest, aby świadczący tę usługę podmiot działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa wart. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna, co skutkuje zmianą zaskarżonego postanowienia.
W ramach zarzutu apelacji skarżący kwestionuje kwotę wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności, domagając się uwzględnienia w jej wysokości wartości podatku od towarów i usług (VAT).
Zarzut ten jest uzasadniony. Zgodnie zart. 145 § 1 k.c.ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem, które pełni funkcję ceny  (wynagrodzenia za korzystaniez rzeczy) i ma charakter obligacji realnej, obowiązek jego uiszczenia wynika bowiem ze stosunku prawnorzeczowego, jakim jest ustanowienie ograniczonegoprawa rzeczowego(zob. Gudowski, Jacek, Rudnicka, Jolanta, Rudnicki, Grzegorz i Rudnicki, Stanisław. Art. 145. W: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe. Wolters Kluwer, 2016).
Skarżący słusznie wskazał, że w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że ustanowienie przez sąd drogi koniecznej jest świadczeniem usługw rozumieniuart. 8 ust. 1 pkt 2w zw. zart. 5 ust. 1 pkt 1 in fine ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług(t.j. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1221).
Sąd Okręgowy również podziela stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wW.wyrażone w wyroku z dnia 11 czerwca 2010 roku (sygn. akt III SA/Wa 851/10, publ. LEX nr 611694), zgodnie z którym ustanowienie – na mocy orzeczenia sądu - służebności drogi koniecznej za jednorazowym wynagrodzeniem wypełnia znamionaart. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Świadczenie usług zachodzi nie tylko wówczas, kiedy jest ono dobrowolne, ale także wtedy gdy następuje zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa (tak też NSA w wyroku z dnia 9 marca 2011 roku, sygn. I FSK 362/10, publ. LEX nr 1079508).
Pogląd ten wyrażony został również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, któryw postanowieniu z dnia 13 stycznia 2016 roku (sygn. V CSK 225/15, publ. LEXnr(...)) wskazał, że odpłatne ustanowienie służebności drogi koniecznej mieści się w pojęciu świadczenia usług w rozumieniuart. 8 ust. 1 pkt 2w związku zart. 5 ust. 1 pkt 1in fineustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, z tym zastrzeżeniem, że do opodatkowania tej usługi niezbędne jest, aby świadczący ją podmiot działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, w odniesieniu do tej właśnie opodatkowanej czynności (tak też NSA w wyroku z dnia 2 kwietnia 2014 roku, sygn. I FSK 689/13, publ. LEX nr 1484721).
Zgodnie zart. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast w świetleart. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, przez świadczenie usług, o którym mowa wart. 5 ust. 1 pkt 1rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniuart. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę,w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Pomimo, że przepis ten mówi o zobowiązaniu się od powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji, to nie można ograniczać jego zakresu jedynie do stosunków obligacyjnych; obowiązki wymienione w tym przepisie mogą być zakorzenione wprawie rzeczowym(np. ustanowieniu służebności) (tak też Sąd Najwyższyw postanowieniu z dnia 13 stycznia 2016 roku, sygn. V CSK 225/15, publ. LEX nr 1994406).
W rozpoznawanej sprawie ustanowienie służebności nastąpiło za jednorazowym wynagrodzeniem co spełnia warunek odpłatności świadczenia, natomiast beneficjentem tej usługi jest każdoczesny właściciel działki, na rzecz którego służebność została ustanowiona.
Jak już wspomniano, aby opodatkować odpłatne świadczenie usług, podmiot świadczący taką usługę musi działać w charakterze podatnika tego podatku VAT w odniesieniu do tej właśnie konkretnej usługi. Rozstrzygnięcie rozpoznawanej sprawy wymagało zatem ustalenia, czy skarżący w ramach ustanowionej służebności drogi koniecznej działa w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego wart. 15 ust. 1i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, niezależnie od tego, czy jest takim podatnikiem z innego tytułu.
Zgodnie zart. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usługpodatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W ustępie 2 cytowanego przepisu przewidziano zaś, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Gmina posiada osobowość prawną (art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 rokuo samorządzie gminnym (tj. Dz.U. z 2017 roku, poz. 1875), ma więc również zdolność podatkowoprawną w podatku od towarów i usług. Jednocześnie przepisy ustawyo samorządzie gminnym nakładają na gminę obowiązek wykonywania określonego rodzaju czynności i stanowią otwarty katalog zadań własnych gminy (art. 6 ust. 1 oraz w art. 7 ust. 1 u.s.g.). Tymczasem zgodnie z art. 15 ust. 6 u.p.t.u. nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy jedynie w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Wyłączenie przewidziane w art. 15 ust. 6 u.p.t.u. nie obejmuje zatem odpłatnego świadczenia usług, polegającego na ustanowieniu służebności drogi koniecznej.
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że skoro skarżący jest podatnikiem VAT, będzie musiał uiścić podatek od przyznanego wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej. Dlatego wynagrodzenie to musi być powiększone o ten podatek(por. postanowienie SN z dnia 13 stycznia 2016 roku, sygn. V CSK 225/15, publ. LEXnr(...), wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wW.z dnia 11 czerwca 2010 roku,(...) SA/Wa 851/10, publ. LEX nr 611694).
Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.w związku zart. 13 § 2 k.p.c., zmienił zaskarżone postanowienie w punkcie 2. w ten sposób, że po zapisie: „kwotę 18.456 (osiemnaście tysięcy czterysta pięćdziesiąt sześć złotych)” dodał: „powiększoną o podatek VAT”, a po zapisie: „po 769 (siedemset sześćdziesiąt dziewięć złotych)” dodał: „powiększone o podatek VAT”.
Na podstawieart. 520 § 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.Sąd Okręgowy ustalił, że każdy z uczestników ponosi we własnym zakresie koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie.
1 Szerzej na ten temat: np.W. S.- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, Samorząd Terytorialny nr 5 z 2010 roku, str. 34-45.
2. Wyczerpujący przegląd poglądów doktryny w tym zakresie prezentujeM. W.w artykule pt. „Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej”, opublikowanym w PiP z 2010 roku, nr 7, str. 57-67.
3 Sąd wskazuje tu jedynie zasadę rozstrzygnięcia. Szczegółowe kwotowe rozliczenie kosztów opinii biegłych znajduje się w uzasadnieniu postanowienia z dnia 27 marca 2017 roku, którym Sąd w trybieart. 395 § 2 kpcuwzględnił zażalenie wnioskodawców na rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 4. sentencji postanowienia.