Sąd Okręgowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 134/17
Data wyroku: 2018-01-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Majewska-Czajkowska
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ust. o własności lokali

Sygn. akt:I C 134/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

w brzmieniu po sprostowaniu
Dnia 11 stycznia 2018 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Beata Majewska-Czajkowska

Protokolant:

sekretarz sądowy Julia Piątek

po rozpoznaniu w dniu 11 stycznia 2018 roku w Gliwicach
sprawy z powództwaA. S.,B. S.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wG.
o uchylenie, stwierdzenie nieważności lub ustalenie

1
oddala powództwo;

2
zasądza solidarnie od powodówA. S.iB. S.na rzecz pozwanej kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Beata Majewska-Czajkowska
Sygn. akt I C 134/17

UZASADNIENIE
PowodowieA. S.orazB. S.wnieśli o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej wG.przyul. (...)z dnia 22 lutego 2017 roku w przedmiocie rozebrania komórek, w których ich lokal ma WC. W uzasadnieniu wskazali, że są właścicielami lokalu w pozwanej wspólnocie; prowadzenie działalności jest możliwe wyłącznie z dotychczas istniejącym WC; uchwała stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes powodów.
Pozwana w odpowiedzi wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powodów kosztami procesu. W uzasadnieniu podniosła zarzut przekroczenia 6 tygodniowego terminu do wniesienia powództwa przewidzianego wustawie o własności lokali– zebranie miało miejsce 22 lutego 2017 roku, wyżej wspomniany termin sześciotygodniowy upływał 5 kwietnia 2017 roku. Pozew został złożony 19 kwietnia 2017 roku, a zatem po upływie terminu. Niezależnie od tego wskazali, że nie zostały wykazane podstawy wniesienia pozwu. Zaskarżona uchwała jest zgodna z prawem, umową właścicieli lokali oraz zasadami zarządzania nieruchomością wspólną. Odnośnie interesu powodów strona pozwana podniosła, że interes ten nie może stawać ponad interes pozostałych właścicieli lokali (lokatorów). Rozebranie komórki jest uzasadnione z uwagi na zamakanie ściany, na której jest instalacja elektryczna. Pozwana usiłowała temu przeciwdziałać remontując pokrycie dachowe, remontując schodki wejściowe do klatki oraz wykonując odwodnienie zadaszenia w celu zapobiegnięcia zamakania ściany. Działania te okazały się niewystarczające.
Odnosząc się do zarzutu wytoczenia powództwa po terminie wskazała, iż o treści uchwały faktycznie dowiedziała się 8 marca 2017 roku; ta data jest miarodajna i od niej należy liczyć bieg sześciotygodniowego terminu.
Sąd ustalił:
Powodowie od 9 listopada 2005 roku są właścicielami lokalu użytkowego o powierzchni 5,52 m2 położonego w budynku pozwanej wspólnoty.
W dniu 9 lutego 2006 roku pozwana podjęła uchwałę, na mocy której wydzierżawiła powodom przybudówki na pomieszczenia na czas nieokreślony ustalając stawkę czynszu 5 zł miesięcznie/m2. Uchwała przewidywała, że powódA. S.na własny koszt zamontuje wodomierz, wykona instalację elektryczną, zamontuje baterie do umywalki. W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży powodowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 27 lipca 2010 roku z obowiązującym terminem od 1 sierpnia 2010 roku.
W dniu 6 maja 2016 roku pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr(...)w sprawie wzrostu stawek za dzierżawione od wspólnoty pomieszczenia przybudówki (wc, magazyn) – do kwoty 36, 10 zł miesięcznie. Pismem z 15 czerwca 201 roku powód otrzymał aneks do umowy dzierżawy. Uchwała ta zaskarżana nie była.
Na zebraniu pozwanej wspólnoty w dniu 22 lutego 2017 roku podjęto m. in. uchwałę nr(...), na mocy której postanowiono rozebrać komórki przy wejściu do budynku od strony podwórka ze względu na ich stan techniczny oraz brak skutecznej izolacji przeciwwilgociowej budynku , co skutkuje wypowiedzeniem umów dzierżawy dzierżawcom. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele skupiający 74, 20% udziałów. Powodowie nie oddali głosu w sprawie uchwały.
Pismem z 27 lutego 2017 roku członkowie wspólnoty, w tym powodowie zostali poinformowani o podjęciu m. in. zaskarżonej uchwały.
Pismem z datą wpływu do(...)3 kwietnia 2017 roku powodowie wnieśli o przesłanie pełnego tekstu zaskarżonej uchwały, uzasadnienia przyczyn jej podjęcia; zakwestionował zły stan komórek podnosząc, iż były one remontowane w 2014 roku, a ich stan techniczny nie budził zastrzeżeń. Podnosił, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością; jedna z komórek w której jest WC jest niezbędna dla prowadzenia działalności w jego lokalu. Wezwał wreszcie do uchylenia przez wspólnotę przedmiotowej uchwały. W następnym niedatowanym piśmie zwrócił się o polubowne załatwienie kwestii normowanej zaskarżoną uchwałą.
Na rozprawie powódA. S.oświadczył, iż w dniu 1 marca 2017 roku powrócił do Polski, 3 marca zadzwonił do zarządcy z prośbą o materiały z zebrania, a powiadomienie o treści uchwały odebrał 8 marca 2017 roku.
(dowody: kopia pisma(...)z dnia 27.02.2017 r.; pismo powodów kierowanych do(...)z 3.04.2017 r.; pismo(...)z 15.06.2017 r.; uchwała nr(...); odpis księgi wieczystej k. 14; uchwała nr(...)z 22.02.2017 r. k. 24; pismo kierowanego przez powoda do zarządcy k. 76;)
Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie dokumentów dopuszczonych jako dowody. Prawdziwość oraz autentyczność tych dokumentów nie została zakwestionowana przez żadną ze stron; nie budziła również wątpliwości Sądu. Wobec wyników postępowania dowodowego odnośnie dowodów z dokumentów oraz stanowczego brzmieniaart. 25 ust. 1a ustawy o własności lokalipominięciu (oddaleniu) podlegały wnioski strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka czy dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.
Sąd zważył:
Roszczenie powodów nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie zart. 25 ust. 1 oraz 1a ustawy o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Z analizy tego przepisu wynika, iż termin ten należy liczyć odmiennie w zależności od trybu (forum) w jakim dana uchwała została podjęta. W przypadku uchwały podjętej na zebraniu właścicieli lokali termin należy liczyć od dnia zebrania. W przypadku uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów bądź w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów) termin biegnie od dnia powiadomienia o treści zaskarżonej uchwały. Zaskarżona uchwała – jak wynika z jej odpisu - została podjęta w całości na zebraniu w dniu 22 lutego 2017 roku, a zatem bieg terminu sześciotygodniowego, o którym mowa w art. 25 ust. 1a ustawy należy liczyć od daty zebrania tj. od 22 lutego 2017 roku. Termin ten upływał w dniu 5 kwietnia 2017 roku co oznacza, że najpóźniej w tym dniu należało wnieść pozew do Sądu (wystarczyło w dniu 5 kwietnia 2017 roku nadać go w urzędzie pocztowym –art. 165 kpc). Tymczasem powodowie złożyli pozew wraz z załącznikami na biurze podawczym w dniu 19 kwietnia 2017 roku to jest równe dwa tygodnie po upływie terminu do zaskarżenia uchwały. Wyżej wskazany termin sześciotygodniowy jest terminem prawa materialnego; tzw. terminem zawitym; co do zasady nie podlega przywróceniu, albowiem nie jest terminem procesowym. Jego upływ nie powoduje przedawnienia roszczenia lecz jego wygaśnięcie. W odróżnieniu od zarzutu przedawnienia, który przysługuje z chwilą przedawnienia nie jest możliwe zrzeczenie się korzystania z sytuacji prawnej powstałej w wyniku upływu terminu zawitego przez zobowiązanego (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 1964 r. III PR 15/64). Ewentualne hipotetyczne uznanie powództwa (roszczenia) przez pozwaną wspólnotę byłoby z urzędu uznane przez Sąd za bezskuteczne wobec wyżej wspomnianego wygaśnięcia roszczenia.
Zwrócić uwagę należy na to, iż pismo powiadamiające powodów o podjęciu zaskarżonej uchwały zawiera pouczenie o możliwości jej zaskarżenia w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu (k. 3 verte). Treść pouczenia jest kategoryczna, jasna, precyzyjna, nie powinna budzić wątpliwości powodów co do upływu tego terminu. Przekonanie powodów o tym, iż termin do zaskarżenia uchwały biegnie od 8 marca 2017 roku jest w ocenie Sądu błędne i niczym nie usprawiedliwione. Nieznajomość prawa w tym zakresie obciąża powodów(ignorantia iuris nocet).
W ocenie Sądu bezprzedmiotowe były argumenty podnoszone przez stronę powodową o niepowiadomieniu powodów o zebraniu, na którym podjęto zaskarżoną uchwałę. Zarzut ten ma charakter czysto proceduralny (formalny) i jako taki może być podstawą uchylenia uchwały tylko wówczas, kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie w tym zakresie procedury miało lub mogło mieć znaczenie dla treści uchwały, tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali. Obowiązek wykazania, że niezawiadomienie powodów o terminie zebrania mogło mieć wpływ na treść uchwały, spoczywa na powodach jako wywodzących z tego faktu skutki prawne (art. 6 k.c.). Odnosząc to do realiów niniejszej sprawy wskazać należy, iż obecność powodów na zebraniu, z uwagi na udział jakim dysponują, nie miałaby wpływu na wynik głosowania nad uchwałą (arg. z wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 13 kwietnia 2017 r. I ACa 597/16). Nawet jeżeli uznać, że faktycznie powodowie nie zostali powiadomieni o terminie zebrania (co nie zostało wykazane) to nawet przyjmując, że powodowie faktycznie o treści uchwały dowiedzieli się tak jak twierdzą w dniu 8 marca 2017 roku i ich błędne przekonanie o tym, iż termin do zaskarżenia uchwały zaczyna biec od 8 marca 2017 roku było usprawiedliwione to nie miało to wpływu na możliwość złożenia powództwa w rzeczywistym terminie do jego wniesienia albowiem powodowie od 8 marca 2017 roku znali treść uchwały, a do tego czasu upłynęła nieznaczna część terminu z art. 25 ust. 1a ustawy. Interesy powodów w tym zakresie były zabezpieczone w sposób dostateczny.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego został wyrażony pogląd, że w możliwym jest zastosowanieart. 5 kci pomimo upływu terminu do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, rozpoznanie powództwa. Niemniej jednak powołanie się na zasady współżycia społecznego może mieć charakter wyjątkowy, kiedy okoliczności sprawy usprawiedliwiają opóźnienie. ( por. wyrok SN z 17.11.2016r. IV CSK 107/16). W ocenie Sądu w niniejszej sprawie, żadne wyjątkowe okoliczności nie usprawiedliwiają opóźnienia 14 dniowego w złożeniu pozwu o uchylenie przedmiotowej uchwały, z całą pewnością nie może stanowić takiego usprawiedliwienia niewiedza powodów. Powodowie są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej od wielu lat i powinni zapoznać się z uprawnieniami i obowiązkami dotyczącymi członków Wspólnoty, które wynikają zustawy o własności lokali, dochowując w tym zakresie należytej staranności we własnym interesie.
Mając powyższe na uwadze powództwo jako spóźnione podlegało oddaleniu. O kosztach procesu orzeczono na zasadzieart. 99 kpcw zw. zart. 98 kpcw zw. z par 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
SSO Beata Majewska-Czajkowska