Sąd Okręgowy w Kielcach
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 1190/16
Data wyroku: 2016-12-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Umowa, Świadczenia pieniężne, Lokal mieszkalny
Podstawa prawna: art.22 ust 1-2 ustawy o własnosci lokali 24.06.1994 r

Sygn. akt II Ca 1190/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 grudnia 2016 roku
Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy
w osobieSSO Barbara Dziewięcka
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 grudnia 2016 roku sprawy
z powództwaM. J.
przeciwko(...)wK.

o zapłatę
na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach z dnia 18 maja 2016 r., sygn. akt I C 1054/14 upr.
oddala apelację.
Sygn. akt II Ca 1190/16

UZASADNIENIE
Pozwem złożonym w tut. Sądzie w dniu 30 kwietnia 2014 r. sprecyzowanym w dniu 23 maja 2014 r. powódM. J.domagał się zasądzenia na swoją rzecz od pozwanej(...)przyul. (...)wK.kwoty 3340,86 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponadto wniósł o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
Wyrokiem z dnia 18 maja 2016 r. w sprawie I C 1054/14 upr. Sąd Rejonowy w Kielcach oddalił powództwo (pkt I.) i zasądził odM. J.na rzecz(...)wK.kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II.)
Sąd Rejonowy wskazał, że odwołanie zarządu, powołanie nowego, także wybór administratora stanowią niewątpliwie czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością, gdyż analiza przepisówustawy z 24.06.1994 r. o własności lokaliwskazuje, że jedynie czynności przekraczające zwykły zarząd podejmowane przez wspólnotę wymagają dla swej skuteczności podjęcie uchwały. Z zeznańL. B.iW. D.członków zarządu pozwanej wynika, iż nie było podjętej uchwały(...)wK.o wyborze powoda jako zarządcy nieruchomości . Członkowie zarządu zostali odwołani z funkcji 30 października 2013 r. i powołano nowy zarząd pozwanej. Powód także nie wykazał, by była podjęta uchwała przez pozwaną wspólnotę o wyborze jego kandydatury jako zarządcy nieruchomości pozwanej wspólnoty. Czynność prawna z zakresu spraw przekraczających zwykły zarząd dokonana bez uzyskania uchwały właścicieli lokali wyrażających na to zgodę jest bezwzględnie nieważna z mocyart. 58 k.c.. Wobec braku potwierdzenia umowy przez uchwałę wspólników z mocy samego prawa umowa zawarta 10 października 2013 r. jest nieważna w całości zważywszy, iż zawarta została przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej bez uzyskania zgody właścicieli lokali na jej dokonanie wyrażonej w uchwale, a więc z naruszeniem art. 22 ust 2 w/w ustawy.
Powód jako profesjonalista przed podpisaniem umowy z 10 października 2013 r. powinien bezwzględnie zażądać przedłożenia uchwały o wyborze go jako nowego administratora (zarządcy) i uchwały ustalającej jego wynagrodzenie jako zarządcy nieruchomości wspólnej. Analogicznie nie powinien podejmować jakichkolwiek czynności w imieniu pozwanego do czasu przedłożenia mu tych uchwał jak np. zakładać w imieniu pozwanego rachunków, wskazywać nr konta do wpłat opłat. Sąd Rejonowy podniósł, że powództwo jest niezasadne z uwagi na fakt, iż umowa, w oparciu o którą powód skonstruował żądanie pozwu jest nieważna, a niezależnie od tego powód 30 października 2014 r. czyli jeszcze przed terminem, od którego ta umowa miała obowiązywać został poinformowany przez nowy zarząd wspólnoty, aby nie przystępował do realizacji tej umowy. W konsekwencji z tej także przyczyny domaganie się przez powoda wynagrodzenia za okres wypowiedzenia jest bezzasadne.
O kosztach Sąd Rejonowy orzekł na mocyart. 98 1 i 3 k.p.c.zasądzając je od powoda jako od tego który spór przegrał.
Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód, zaskarżając go w całości, zarzucając:

1
naruszenie prawa procesowego tj.art. 321 k.p.c.przez przekroczenie granic orzekania wyznaczonych treścią żądania pozwanego, polegające na oddaleniu powództwa z uwagi na nieważność zawartej pomiędzy stronami umowy, podczas gdy pozwana ani w toku procesu ani nigdy wcześniej nie twierdziła, że umowa jest nieważna, o czym świadczy choćby fakt, iż pozwana stoi na stanowisku, że skutecznie odstąpiła od umowy;

2
naruszenie prawa materialnego tj.art. 22 ust 1,2,3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokalidalej u.w.l. poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na błędnym przyjęciu przez Sąd pierwszej instancji, iż czynność zawarcia umowy pomiędzy zarządem a zarządcą (administratorem) przekracza zakres zwykłego zarządu.

Wskazując na powyższe powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku oraz uwzględnienie powództwa w całości ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Sąd Rejonowy ocenił materiał dowodowy w sposób wszechstronny, z poszanowaniem zasad logiki i doświadczenia życiowego, ustalając na tej podstawie prawidłowy stan faktyczny, który Sąd Okręgowy bierze za swój. Także zaprezentowany przez Sąd Rejonowy wywód prawny jest wyczerpujący, jasny i konkretny, znajduje uzasadnienie w obowiązujących przepisach prawnych, aktualnej wykładni tychże przepisów, dokonywanej przez orzecznictwo Sądu Najwyższego i sądów powszechnych oraz doktrynę. Sąd Okręgowy zgadza się z zaprezentowanym stanowiskiem Sądu Rejonowego uznającym, że powództwo nie jest uzasadnione.
Nie są uzasadnione wskazane przez powoda zarzuty naruszenia przepisówart. 321 k.p.c.a także art. 22 ust 1-3 ustawy w własności lokali z 24.06.1994 r..
Adresatem norm prawnych przewidujących bezwzględną nieważność czynności prawnej są w pierwszym rzędzie organy stosujące prawo (sądy oraz organy władzy publicznej), dlatego wbrew twierdzeniom powoda, sąd obowiązany jest wziąć pod uwagę bezwzględną nieważność czynności prawnej z urzędu nawet jeśli żadna ze stron postępowania nie powołuje się na nieważność czynności prawnej (ten trafny pogląd zdecydowanie przeważa w piśmiennictwie i orzecznictwie por. wyrok Sądu Najwyższego z 10 października 2002 r., V CK 370/02, OSN 2004, Nr 2, poz. 21; wyrok Sądu Najwyższego z 19 grudnia 1984 r., III CRN 183/84, Legalis; wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2005 r. (III CZP 26/05, OSP 2006, Nr 7–8, poz. 85; z 26 stycznia 2006 r. II CK 374/05, Biul. SN 2006, Nr 5).
W nauce prawa podkreśla się, że jedną z cech nieważności czynności prawnej jest to, iż nieważność tę sąd uwzględnia z urzędu, biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony przez strony. Uwzględnienie nieważności czynności prawnej jest stosowaniem prawa materialnego, czyli wykonywaniem przez sąd konstytucyjnej funkcji wymiaru sprawiedliwości.
Nie ma więc racji powód, że Sąd Rejonowy nie miał prawa do badania ważności umowy łączącej strony i że uznanie jej za nieważną było przekroczeniem granic orzekania wyznaczonychart. 321 k.p.c.
Rację trzeba przyznać Sądowi Rejonowemu także w zakresie uznania, że umowy zawartej pomiędzy stronami nie można uznać za ważną z powodu nieuzyskania wymaganej dla zawarcia takiej umowy uchwały właścicieli lokali.
Zgodnie zart. 58 k.c.bezwzględna nieważność czynności prawnej wskazana została jako skutek dokonania czynności prawnej w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem zakresu umocowania (art. 103 i 104 KC), przez "fałszywy organ" osoby prawnej lub osobę będącą członkiem organu przekraczającą swoje kompetencje.
Na podstawie przepisuart. 22 ust 1-2 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r.czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ustęp 3 tego przepisu wskazuje przykładowe czynności, które stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (m. in. wynagrodzenie zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej).
Jak stanowi art. 22 ust. 2 do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Należy przyjąć, że umowa zawarta przez zarząd w celu realizacji spraw wyliczonych w art. 22 ust. 3 ustawy i innych stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu bez zgody właścicieli, o której mowa w art. 22 ust. 2 ustawy, jest nieważna na podstawieart. 58 § 1 k.c..
W orzecznictwie przyjmuje się powszechnie, że wybór zarządcy (administratora) i zawarcie z nim umowy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (tak w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 10 września 2002 r. I ACA 384/02, OSA 2003, Nr 2, poz. 4; w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 grudnia 2004 r. VI ACa 479/04, niepubl.). W uzasadnieniu SA zajął stanowisko, że jeżeli za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu ustawodawca uznał ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, to tym bardziej za taką czynność należy uznać samo powierzenie zarządu (w sensie administrowania nieruchomością) osobie fizycznej lub prawnej. Należy bowiem zważyć, iż określenie sposobu zarządu zostało zastrzeżone do decyzji właścicieli lokali, którzy mogą tego dokonać w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy). Zmiana ustalonego w tej drodze sposobu zarządu nieruchomością wspólną może natomiast nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, stanowiącej podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 18 ust. 2a ustawy). Z uregulowań tych wynika, iż zagadnienie zarządu nieruchomością wspólną (administrowanie) jest kwestią na tyle istotną, że decyzje właścicieli lokali w tym zakresie wymagają szczególnej formy. Trudno zatem byłoby znaleźć uzasadnienie dla stanowiska, że wybór osoby administratora pozostawiony byłby swobodnej i wyłącznej ocenie organu wspólnoty, jakim jest zarząd wybrany w trybie art. 20 ustawy, zaś właściciele lokali ograniczaliby się jedynie do wyrażania zgody na wysokość wynagrodzenia dla wybranego przez zarząd administratora.
Dlatego nie ma racji powód zarzucając, że Sąd Rejonowy niezasadnie przyjął, że czynność wyboru zarządcy to czynność nieprzekraczająca zwykłego zarządu. Wymaga podkreślenia, że katalog czynności wskazany w art. 33 ust 3 jest przykładowy, nie zaś zamknięty, a więc to że jakaś czynność nie została w nim wymieniona, nie przesądza o zawarciu jej w katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla swej ważności wymagających uchwały właścicieli.
Na marginesie należy wskazać, że nawet gdyby za powodem przyjąć odmiennie, to i tak jak słusznie zauważył sam powód kwestia ustalenia wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej została wskazana w art. 22 ust 3 ustawy jako przekraczająca zakres zwykłych czynności. Dlatego dla określenia tego wynagrodzenia, jego wysokości, zasad uiszczania, dat wymagalności potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Wobec braku takiej uchwały umowa w tym zakresie byłaby i tak nieważna, a więc żądanie powoda wynagrodzenia za podjęte czynności ( i to w okresie, kiedy umowa miała jeszcze nie obowiązywać) nie mogłoby zostać uwzględnione.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na mocyart. 385 k.p.c.oddalił niezasadną apelację.