Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 521/22
Data wyroku: 2023-04-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Jank
Słowa kluczowe: Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, Umowa pośrednictwa
Podstawa prawna: art.180 ist.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt: I C 521/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 kwietnia 2023 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Joanna Jank
Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Pietkiewicz
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 marca 2023 r. wG.
sprawyz powództwaA. K.
przeciwkoR. Z.
o zapłatę
I. oddala powództwo,
II. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania.
Sygnatura akt I C 521/22

UZASADNIENIE
PowódkaA. K.wniosła pozew przeciwkoR. Z.o zapłatę kwoty 26.568 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 21 lipca 2021r. do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że w dniu 9 czerwca 2020r. strony zawarły pisemną umowę, na mocy której powódka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązała się wykonywać na rzecz pozwanej usługi pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości tj. dwóchdziałek nr (...)w Kielnie w postaci czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia praw do nieruchomości, zaś pozwana zobowiązała się do zapłaty wynagrodzenia. Czas trwania umowy określono do dnia 31 grudnia 2020r., wysokość ceny sprzedaży na kwotę 150.000 zł, zaś wysokość wynagrodzenia pośrednika na 3 % ceny transakcyjnej. Czynności pomiędzy stronami i powódką a klientami zostały dokonane po terminie rozwiązania umowy, jednak zdaniem powódki, strony w sposób dorozumiany przedłużyły umowę na czas nieokreślony. Strony nie miały możliwości podpisania aneksu do umowy, gdyż pozwana przebywała poza granicami kraju. Przedłużona umowa miała obejmować także sprzedaż dwóch dodatkowychdziałek o nr (...), zaś cena sprzedaży została podwyższona do 180.000 zł za działkę. Powódka wskazuje, że przez cały rok 2021 świadczyła usługi na rzecz pozwanej, dokonując czynności prawnych i faktycznych w postaci poświęcenia czasu na kontakt z klientami, kierowania ofert, rozmowy telefoniczne i dokonując nakładów finansowych. Powódka znalazła łącznie czterech potencjalnych nabywców działek po cenie 180.000 zł, jednakże nie doszło do zawarcia umowy z uwagi na niezdecydowanie pozwanej. Zdaniem powódki, w przedłużonej dorozumianej umowie postanowiono, jak w pierwotnej umowie, że pozwana jest zobowiązana do zapłaty całości wynagrodzenia, gdy w trakcie trwania umowy przedstawiony przez pośrednika klient na piśmie wyrazi gotowości nabycia nieruchomości za cenę ofertową, a umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących wyłącznie po stronie zamawiającego.
(pozew, k. 3-7)
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Odnosząc się do twierdzeń zawartych w pozwie pozwana podniosła, że powódka nie przedstawiła żadnego oświadczenia klienta o chęci zawarcia umowy. Nadto, zwróciła uwagę na zapis § 11 pierwszej umowy stron, który stanowi, że do zmiany umowy konieczna jest forma pisemna pod rygorem nieważności. Powołując się na przepisart. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamipozwana podniosła, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. A zatem wobec niezachowania wskazanej powyżej formy umowa dotknięta była sankcją nieważności. Pozwana podniosła także, że nieprawdziwe są twierdzenia powódki, że nie miała sposobności podpisania aneksu do umowy z uwagi na pobyt pozwanej za granicą. W marcu 2021 roku strony spotkały się wG.i omawiały sprawy związane z ustanowieniem służebności drogi koniecznej. Chcąc kontynuować współpracę powódka mogła także w styczniu 2021r. przesłać nową umowę lub aneks na adres pozwanej, prosząc o podpisanie. Z ostrożności pozwana podniosła, że po wygaśnięciu pierwotnej umowy chciała sprzedać działki budowlane, lecz chęć podpisania umowy bądź aneksu wyrażała dopiero po uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości tj. po ustanowieniu służebności drogi, stąd pozwana odmówiła podpisania aneksu. Powódka miała wiedzę i świadomość, że dopóki pozwana nie ustanowi służebności, to nie sprzeda działek, mimo to wywierając presję na powódce próbowała namówić ją do wcześniejszej sprzedaży. W ocenie pozwanej niewykonanie umowy w okresie jej obowiązywania skutkowało brakiem uprawnienia do otrzymania wynagrodzenia. Pozwana dokonywała czynności związanych z pozyskiwaniem klientów mimo że pozwana już w maju poinformowała, że nie zamierza zawierać nowej umowy pośrednictwa.
(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 84-93)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 9 czerwca 2020 roku pozwanaR. Z.zawarła z powódkąA. K.prowadzącą działalność gospodarczą podfirmą Biuro (...)A. K.wG., będącą pośrednikiem nieruchomości posiadającym licencję zawodową(...). Na podstawie przedmiotowej umowy pozwana powierzyła pośrednikowi dokonanie odpłatnych czynności zmierzających do sprzedaży przysługującego pozwanej prawa własności nieruchomościdziałki nr (...)położonych w Kielnie przyul. (...), dla których Sąd Rejonowy w Wejherowie prowadziksięgę wieczystą nr (...)(§ 1 ust. 1). Na czynności składać się miały w szczególności: dokonywanie wizytacji nieruchomości, kompletowanie dokumentacji nieruchomości, dokonywanie ogłoszeń i innych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, udział w negocjacjach zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, pomoc i współdziałanie z zamawiającym w przygotowaniu transakcji w tym w zawarciu umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży (§ 1 ust. 2). Strony ustaliły, że pośrednik będzie oferować nieruchomość po cenie 150.000 zł (§ 3). Strony ustaliły, że wynagrodzenie za czynności objęte umową wynosić będzie 3 % ceny transakcyjnej sprzedaży nieruchomości + VAT i staje się w całości wymagalne w dniu zawarcia umowy przenoszącej prawo do nieruchomości (§ 6). Zamawiający był zobowiązany zapłacić pośrednikowi całość umówionego wynagrodzenia również w sytuacji gdy w trakcie trwania umowy przedstawiony został przez pośrednika klient, który na piśmie wyraził gotowość nabycia nieruchomości za cenę ofertową, zaś umowa z przyczyn leżących wyłącznie po stronie zamawiającego nie dojdzie do skutku (§ 7 ust. 1 pkt 3). Przedmiotowa umowa została zawarta na czas określony do dnia 31 grudnia 2020 roku (§ 8). Wszelkie zmiany umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 11).
(dowód: umowa pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości z dnia 9 czerwca 2020r., k. 11-13)
Po 31 grudnia 2020 roku strony nie zawarły na piśmie bądź w formie elektronicznej aneksu do ww. umowy przedłużającego czas obowiązywania umowy ani też w takiej samej formie nie zawarły nowej umowy. Mimo tego powódka nadal prowadziła czynności pośrednictwa związane ze sprzedażą ww. działek.
(okoliczności bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony. W ocenie Sądu autentyczność przedstawionych przez strony dokumentów, a także pochodzenie zawartych w nich oświadczeń nie budzi żadnych zastrzeżeń i nie ma podstaw do ich kwestionowania.
Na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 k.p.c.Sąd pominął wnioski dowodowe powódki oraz pozwanej, albowiem okoliczności jakie miały zostać stwierdzone za pomocą tych dowodów nie mają żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Zważyć należy, iż w niniejszej sprawie powódka dochodziła zapłaty wynagrodzenia z tytułu umowy umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, którą miała zawrzeć z pozwaną w sposób dorozumiany. Podstawę prawną powództwa stanowił zatem stanowiłart. 179b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 344), który stanowi, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega naodpłatnymwykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;
4) innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Podkreślić przy tym należy, iż w granicach swobody umów wynikającej zart. 3531k.c., w umowie strony mogą określić zarówno sposób ustalenia wynagrodzenia, jak i jego wysokość.
W ocenie Sądu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
W niniejszej sprawie bezsporne było, że po upływie okresu, na jaki została zawarta umowa z dnia 9 czerwca 2020 roku tj. po dniu 31 grudnia 2021 roku powódka nadal wykonała czynności mieszczące się w ramach pierwotnie zawartej umowy. Okoliczności tej nie kwestionowała również sama pozwana. Jednak nie sposób uznać, że strony zawarły w sposób dorozumiany ważną umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości, bądź zawarły aneks do umowy poprzedniej. Zważyć bowiem należy, iż zgodnie z treściąart. 180 ust. 3 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościamiumowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Wedleart. 78 k.c.do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany. Natomiast, w myślart. 781§ 1 k.c.do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Dla zachowania formy elektronicznej należy opatrzyć oświadczenie woli kwalifikowanym podpisem elektronicznym w znaczeniu rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr(...)z dnia 23 lipca 2014 r. w sprawie identyfikacji elektronicznej i usług zaufania w odniesieniu do transakcji elektronicznych na rynku wewnętrznym oraz uchylające dyrektywę 1999/93/WE (rozporządzenie eIDAS). Definicja kwalifikowanego podpisu elektronicznego zawarta jest obecnie w art. 3 pkt 12 tegoż rozporządzenia, zgodnie z którym kwalifikowany podpis elektroniczny” oznacza zaawansowany podpis elektroniczny, który jest składany za pomocą kwalifikowanego urządzenia do składania podpisu elektronicznego i który opiera się na kwalifikowanym certyfikacie podpisu elektronicznego. Jak wskazuje się w doktrynie kwalifikowany podpis elektroniczny ma zaś skutek prawny równoważny podpisowi własnoręcznemu. Przymiot "kwalifikowany" oznacza, że podpis spełniający wskazane w rozporządzeniu eIDAS kryteria będzie mógł posłużyć wywoływaniu określonych skutków prawnych. Do posługiwania się certyfikowanym podpisem elektronicznym niezbędne jest posiadanie specjalnego zestawu umożliwiającego korzystanie z niego. Składa się on z karty, na której zapisany jest klucz prywatny użytkownika i certyfikatu kwalifikowanego (por. M. Załucki (red.),Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023). Zważyć należy, iż wymogu zachowania formy pisemnej umowy nie spełnia korespondencja faksowa,mailowa, kserokopia czy też umowa z mechanicznym odtworzeniem podpisu (por. D. Pęchorzewski (red.),Gospodarka nieruchomościami. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2014) ani też podpisanie odrębnie przez każdą ze stron umowy i wysłanie do siebie wzajemnie jej skanu (por. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin,Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz.Wyd. 7, Warszawa 2021).
W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy w ogóle niemożliwe było zawarcie umowyper facta concludentia, albowiem - jak wskazuje się zgodnie w judykaturze - zastrzeżenie w ustawie formy pisemnej pod rygorem nieważności oznacza, że została wyłączona dopuszczalność zawarcia umowy w sposób dorozumiany (art. 60 k.c.) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2021 r.,I (...)62/21,L.). Wart. 60 k.c.przewidziano, żez zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Zastrzeżenie formy pisemnej, elektronicznej bądź szczególnej stanowi właśnie wyjątek o jakim mowa wart. 60 k.c.(por. M. Załucki (red.),Kodeks cywilny. Komentarz.Wyd. 3, Warszawa 2023). W świetle zebranego materiału dowodowego nie ulega wątpliwości, że strony nie zawarły umowy o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości obowiązującej po dniu 1 stycznia 2021 roku ani w formie pisemnej ani też w formie elektronicznej. Okoliczności te nie były kwestionowane ani przez powódkę ani przez pozwaną. Bez znaczenia pozostaje, że po 31 grudnia 2020 r. za wiedzą pozwanej powódka nadal świadczyła na rzecz pozwanej usługi mieszczące się w zakresie pierwotnej umowy. Jako profesjonalistka, posiadająca licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami, powódka winna była zdawać sobie sprawę ze skutków niezachowania formy zastrzeżonej dla umowy pośrednictwa. Jeśli istniały trudności w zachowaniu wymaganej formy powinna była zaprzestać świadczenia usług na rzecz pozwanej.
Nadto, strony nie mogły również ustnie bądź w sposób dorozumiany zmienić umowy z dnia 9 czerwca 2020r. np. poprzez przedłużenie terminu jej obowiązywania, czy zmianę przedmiotu (np. objęcie zakresem pośrednictwa dodatkowych działek ewidencyjnych). Zgodnie bowiem zart. 77 § 1 k.c.uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. W rozpatrywanym przypadku nie tylko przytoczony powyżej przepis ustawy przewidywał dla umowy pośrednictwa formę pisemną bądź elektroniczną, lecz także strony w § 11pierwotnej umowy przewidziały, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Aneks bez zachowania przewidzianej formy przez ustawę bądź umowę należało uznać za nieważny.
Zważyć należy, iż w toku niniejszego postępowania powódka powołała kolejną podstawę faktyczną żądania, powołując się na przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Podkreślić należy, iż argumentacja strony powodowej jest wewnętrznie sprzeczna, z jednej bowiem strony wskazuje na istnienie pomiędzy nią a pozwaną stosunku umownego, a z drugiej powołuje się na instytucję prawną, która obejmuje nie tylko przypadki braku zlecenia, lecz braku jakiejkolwiek podstawy prawnej do dokonania czynności, tzn. wszystkie przypadki, gdy prowadzącego nic nie upoważnia ani nic nie zobowiązuje do działania na rzecz osoby zainteresowanej. Skoro, według twierdzeń zawartych w pozwie świadczenie usług miało odbywać się za wiedzą i przyzwoleniem pozwanej to nie zachodzą przesłanki o jakich mowa wart. 752 k.c.
Na marginesie zauważyć należy, iż prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia wyklucza możliwość żądania wynagrodzenia, właściwego jako świadczenie wzajemne w umowie o świadczenie usług (art. 750 k.c.w zw. zart. 735 k.c.). Zatem powódka nie mogła żądać wynagrodzenia w wysokości przewidzianej w umowie, która zresztą wygasła. Poświęcony przez gestora czas, wysiłek, podjęte starania, a także zaangażowanie własnych odpowiednich do wymagań związanych z pełnioną funkcją umiejętności i wiedzy, może być traktowany jako „nakład” poczyniony w ramach prowadzenia sprawy, podlegający wynagrodzeniu na podstawieart. 753 § 2 zdanie drugie k.c.Przy wycenie tego nakładu pomocne mogą być kryteria odwołujące się do wynagrodzenia zwykle płaconego w danego rodzaju sprawach. Nie oznacza to jednak, że powód może żądać wynagrodzenia sensu stricto za czasochłonność podjętych czynności faktycznych. Wartość czynionych wydatków i nakładów - co do zasady - powinna pozostawać w rozsądnej proporcji do wartości prowadzonej sprawy i jej znaczenia dla interesów domini negotii (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 marca 2017 r. I ACa 613/14).
Mając powyższe na względzie, na podstawie art.art. 179b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościamia contrariow zw. zart. 58 § 1 k.c.powództwo podlegało oddaleniu.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającej niniejszy spór powódki na rzecz pozwanej kwotę 3.617 zł, na co składały się: opłata za czynności fachowego pełnomocnika powoda będącego radcą prawnym w stawce minimalnej zgodnie z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (3.600 zł) obliczona od wskazanej wartości przedmiotu sporu, a także opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).