Sąd Okręgowy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 117/24
Data wyroku: 2024-07-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: ART. 189 KPC

Sygn. akt I C 117/24

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 lipca 2024 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska
Protokolant: Sekretarz sądowy Karolina Stańczuk
po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2024 r. w Warszawie na rozprawie
sprawy z powództwaS. P. (1),M. P.,K. L.,H. S.iM. S.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwały, ewentualnie o ustalenie nieistnienia uchwały

I
oddala powództwo co do żądania głównego;

II
ustala, że nie istnieje uchwała nr(...)z dnia 22 czerwca 2022 r.;

III
odstępuje od obciążania pozwanej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powodów.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska
Sygn. akt I C 117/24

UZASADNIENIE
W dniu 26 lipca 2022 r.S. P. (1),M. P.,K. L.,H. S.orazM. S.złożyli pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości(...), wnosząc o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 22 czerwca 2022 r. w sprawie odwołania obecnego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...), ewentualnie o ustalenie nieistnienia tej uchwały. Ponadto powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są właścicielami lokali położonych w budynku przyul. (...). Funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej na podstawieart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokalipowierzono(...) sp. z o.o.
W nieruchomości, w kondygnacji podziemnej, położony jest odrębny lokal garażowy, stanowiący przedmiot współwłasności osób, które nabyły ułamkowe części w tym lokalu garażowym wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych. Lokal garażowy również był zarządzany przez(...) sp. z o.o.na podstawie odrębnego pełnomocnictwa.
Powodowie podnieśli dalej, że od czerwca 2021 r. do czerwca 2022 r.M. M. (1)(właściciellokalu nr (...)w budynku przyul. (...)) rozpoczął zbieranie opracowanych przez siebie pełnomocnictw do głosowania „za” podjęciem uchwały właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, przy czym pełnomocnictwo obejmowało zgodę na oddanie głosu wyłącznie „za” podjęciem uchwały o treści określonej w projekcie uchwały, stanowiącym załącznik nr 1 do pełnomocnictwa. Zgodnie z tekstem uchwały nr(...)właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej mieli podjąć uchwałę o treści:
- właściciele lokali postanawiają odwołać obecny Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej,
- powołać nowy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej(...)tj.M. M. (1), prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwąM. M. (1),
- zlecić nowemu Zarządowi,firmie (...), wykonywanie samodzielne czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z załącznikiem nr 1 do Uchwały(...),
- głosowanie przedmiotowej uchwały odbywać się będzie wyłącznie w formie pisemnej w trybie obiegowym.
Powodowie zarzucili, żeM. M. (1)wrzucił zawiadomienie informujące o zebraniu właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej wyznaczonym na dzień 22 czerwca2022 r. wyłącznie do wybranych przez siebie skrzynek pocztowych. W szczególności nie powiadomił o planowanym zebraniu właścicieli lokali przychylnych dotychczasowemu zarządcy, to jestfirmie (...), a także ponad 60 właścicieli, którzy nie mieszkali w swoich lokalach przyul. (...). Powodowie nie zostali zawiadomieni o planowanym zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej. W dniu 22 czerwca 2022 r. odbyło się zebranie Wspólnoty, na którym głosowana była uchwała nr(...). Oddano 29 głosów „za” (4,64% udziałów w nieruchomości wspólnej) oraz 1 głos „przeciw” (0,5% udziałów w nieruchomości wspólnej). Stwierdzono, że uchwała nie została podjęta, aM. M. (1)ogłosił, że głosowanie nad uchwałą będzie kontynuowane w formie pisemnej w trybie obiegowym. Jeszcze tego samego dnia – jako pełnomocnik właścicieli lokali, na podstawie zebranych uprzednio pełnomocnictw – dokonał on głosowania nad przedmiotową uchwałą, w ten sposób, że oddał głosy „za” jej podjęciem w imieniu właścicieli lokali posiadających łącznie 48,47% udziałów w nieruchomości wspólnej. Następnie stwierdził, że po odbyciu głosowania nad uchwałą(...), przy uwzględnieniu głosów oddanych łącznie na zebraniu właścicieli i w trybie obiegowy, „za” głosowali właściciele lokali posiadający łącznie udział 53,11% w nieruchomości wspólnej, „przeciw” właściciele lokali posiadający udział 0,5%, a nikt nie wstrzymał się od głosu i wobec powyższego uchwała została podjęta.
Powodowie podnieśli szereg uwag dotyczących sposobu przeprowadzenia zebrania, w tym podkreślili, żeM. M. (1)nie wpuścił na zebranie zorganizowane we własnym mieszkaniu przedstawiciela dotychczasowego Zarządcy.
Powodowie zwrócili dalej uwagę, że treść uchwały(...)wraz z załącznikiem nr 1 oraz treść udzielonych pełnomocnictw są tak dalece niejednoznaczne i nieprecyzyjne, że w zasadzie nie jest wiadomym, czy zamiarem i celem właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej było odwołanie dotychczasowego zarządcy nieruchomości wspólnej i ustanowienie zarządu właścicielskiego, czy odwołanie dotychczasowego zarządcy nieruchomości wspólnej i powołanie nowego zarządcy w osobieM. M. (1). Niejednoznaczności interpretacyjne kwalifikują przedmiotową uchwałę do grona uchwał naruszających zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W przypadku przyjęcia, że wykładnia zaskarżonej uchwały miała na celu odwołanie dotychczasowego zarządcy nieruchomości wspólnej i ustanowienie zarządu właścicielskiego, to uchwała ta narusza przepisy nakładające wymóg uprzedniego podjęcia uchwały o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybieart. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali. Natomiast w przypadku przyjęcia, że zaskarżona uchwała miała na celu odwołanie dotychczasowego zarządcy nieruchomości wspólnej i powołanie nowego zarządcy w osobieM. M. (1), to uchwała ta jest sprzeczna zart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, ponieważ ustawodawca jako jedyną formę nawiązania współpracy z nowym zarządcą przewiduje czynność prawną w postaci umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
Niezależnie od powyższego, powodowie zaprzeczyli prawdziwości pełnomocnictw jakimi posłużył sięM. M. (2)na zebraniu właścicieli w dniu 22 czerwca 2022 r. Podnieśli także, że podjęcie zaskarżonej uchwały zostało dokonane z przekroczeniem zakresu umocowania wskazanego w pełnomocnictwach, bowiem te upoważniały jedynie do głosowania nad uchwałą w trybie obiegowym, a przy tym uchwała miała zostać podjęta 24 czerwca 2021 r. Nadto, w odniesieniu do szeregu głosów oddanych przezM. M. (1)jako pełnomocnika powodowie podnieśli szczegółowe zarzuty dotyczące wadliwości umocowania bądź nieprawidłowo wyliczonej siły głosu z uwagi na udzielenie pełnomocnictwa jedynie przez jednego ze współwłaścicieli lokalu. Z tych wszystkich względów, zdaniem powodów zaskarżona uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów, zatem w ogóle nie została podjęta.
Powodowie zwrócili także uwagę na fakt, że na podstawie kwestionowanej uchwały nie mogło dojść do zmiany w zakresie zarządzania lokalem garażowym, bowiem wymagałoby to zgody wszystkich współwłaścicieli tego lokalu.
(pozew – k. 3-24)
Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości, a także o zasądzeniein solidumod powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według spisu kosztów, który zostanie złożony przed zamknięciem rozprawy.
Pozwana podniosła, że zaskarżona uchwała została podjęta już 22 czerwca 2022 r. wraz z uzyskaniem ponad 50% głosów „za”, liczonych według udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, ale mimo tego nowo wybrany Zarząd kontynuował zbieranie głosów nad uchwałą, umożliwiając ustosunkowanie się do niej każdemu z uprawnionych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Ostatnie głosy, według stanu na dzień złożenia odpowiedzi na pozew, zostały oddane przed notariuszem 22 września 2022 r. W ocenie pozwanej „za” zaskarżoną uchwałą zostało skutecznie oddanych ostatecznie 54,20% głosów członków Wspólnoty Mieszkaniowej liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej, a tym samym uchwała istnieje. Pełnomocnictwa zostały zdaniem pozwanej prawidłowo udzieloneM. M. (1)i uprawniały go do głosowania nad uchwałą. W ocenie pozwanej prawidłowo wyliczono udziały w nieruchomości wspólnej odpowiadające głosom oddanym „za” uchwałą oraz sumę tych udziałów.
Pozwana zwróciła uwagę, że wymóg zaprotokołowania w formie aktu notarialnego wynikający zart. 18 ust. 2a ustawy o własności lokalinie dotyczy samego procesu głosowania nad uchwałą w przedmiocie zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
Pozwana wskazała dalej, że na mocy spornej uchwały zmieniona została forma zarządu – w miejsce zarządu powierzonego sprawowanego przezfirmę (...)wybraną przez dewelopera, ustanowiono zarząd właścicielski.M. M. (1)jest członkiem jednoosobowego Zarządu Wspólnoty działającego zgodnie zustawą o własności lokali, a przede wszystkim przepisamirozdziału IVprzywołanej ustawy.
Odnośnie do trybu zwołania Zebrania Właścicieli lokali, pozwana zarzuciła, że poprzedni Zarządca nie dopełnił obowiązku zwołania zebrania w terminie do dnia 15 marca 2021 r. oznaczonym we wniosku złożonym przez część właścicieli reprezentujących ponad 10% udziałów w nieruchomości wspólnej. Z tego względu ówcześnie kandydat do nowego Zarządu,M. M. (1), w dniu 10 czerwca 2021 r. powiadomił o organizacji zebrania właścicielskiego w celu rozpoczęcia głosowania nad uchwałą nr(...)w ten sposób, że wrzucił zawiadomienia do skrzynek pocztowych mieszkańców. Pierwsze Zebranie Właścicieli w sprawie zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną odbyło się w dniu 24 czerwca 2021 r. Właściciele lokali zapoznali się wówczas z projektem uchwały nr(...), nie zgłaszając do niego istotnych uwag, a jedynie doprecyzowali zakres praw i obowiązków przyszłego Zarządu w katalogu otwartym ujętym w Załączniku nr 1 do uchwały. Podczas zebrania właściciele lokali zgodzili się na rozpoczęcie procesu głosowania nad uchwałą nr(...). Mieszkańcy otrzymali następnie wrzucone do skrzynki pocztowej pisma informacyjne wraz z protokołem z tego zebrania wraz z informacją, że mogą przekazywać pełnomocnictwa uprawniające do głosowania nad uchwałą.
W ocenie pozwanej podczas głosowania zaskarżonej uchwały nie zaszły uchybienia, które mogłyby skutkować jej uchyleniem, a w szczególności takie, które mogłyby mieć wpływ na jej treść i fakt podjęcia. Właściciele lokali wiedzieli o głosowaniu uchwały w przedmiocie zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i działali przy udzielaniu pełnomocnictw lub głosowaniu z dostatecznym rozeznaniem skutków uchwały.
(odpowiedź na pozew – k. 626-644)
W replice na odpowiedź na pozew powodowie dodatkowo podnieśli, że pełnomocnictwa udzieloneM. M. (1)upoważniały do głosowania nad uchwałą w zakresie udziałów mocodawców w nieruchomości wspólnej związanych z własnością lokali mieszkalnych, a nie upoważniały do głosowania w zakresie udziału mocodawców w nieruchomości wspólnej związanego ze współwłasnością lokalu garażowego. Błędnie zatem wyliczono, że za uchwałą oddano głosy odpowiadające 13,5140 % udziałów w nieruchomości wspólnej związanych ze współwłasnością lokalu garażowego.
Powodowie zakwestionowali także prawidłowość działania polegającego na dalszym zbieraniu głosów „za” uchwałą, skoro głosowanie zakończone zostało 22 czerwca 2022 r.
(replika – k. 788-795)
W duplice pozwana, przychylając się częściowo do zarzutów strony powodowej w zakresie błędnego wyliczenia sumy udziałów w nieruchomości wspólnej odpowiadającej głosom oddanym „za” przedmiotową w sprawie uchwałą, wskazała, że na dzień 22 czerwca 2022 r. było to 51,92 %, a na dzień 22 września 2022 r. 53,85 %.
(duplika – k. 811-821)
Do czasu zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie. Na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r. powodowie w szczególności podtrzymali wyrażone w pozwie stanowisko w zakresie zaprzeczenia prawdziwości pełnomocnictw, na podstawie których głosy oddałM. M. (1)oraz przekroczenia zakresu umocowania. Pozwana oświadczyła, że dysponuje oryginałami wszystkich pełnomocnictw poza tylko pełnomocnictwem udzielonym przezI. K..
(protokół rozprawy z 28.06.2024 r. – k. 896-902v/protokół skrócony/)
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

S. P. (1),M. P.,K. L.,H. S.orazM. S.są właścicielami lokali mieszkalnych w budynku przyul. (...)wW.. Budynki o adresach(...)i(...)oba posadowione są na nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą nr (...). W budynku przyul. (...)wyodrębniono 212 lokali, a w budynku przyul. (...)lokali. Większość z nich to lokale mieszkalne. Lokali użytkowych jest 5, w tym jeden służy jako garaż wielostanowiskowy. Dla lokalu tego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą nr (...). Współwłaścicielami lokalu garażowego w częściach ułamkowych według stanu na 25 lipca 2022 r. były 324 osoby, w tym małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej. Udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalem garażowym to 0,(...).
(okoliczności bezsporne, ponadto wydrukksięgi wieczystej (...)– k. 192-339, wydrukksięgi wieczystej nr (...)– k. 453-537v)
W dniu 26 listopada 2012 r. została zawarta pomiędzy deweloperem –spółką (...) sp. z o.o.wW.aM.iD. U.w formie aktu notarialnego umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w nieruchomości przyul. (...)wraz z umową sprzedaży tego lokalu.(...) sp. z o.o.wW.i małżonkowieU.jako członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej oświadczyli, że na podstawieart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokaliprzekazują zarząd i zlecają zarządzanie nieruchomością wspólnąspółce (...) sp. z o.o.z siedzibą wŁ., na co ww. spółka wyraziła zgodę. Ustalono wynagrodzenie zarządcy w wysokości 0,45 zł netto miesięcznie za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu oraz ewentualnie udziału we współwłasności lokalu garażowego.
W tym samym dniu zawarta została pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przyul. (...)spółką (...) sp. z o.o., w zwykłej formie pisemnej, umowa o zarządzenie nieruchomością. Wspólnota zleciła ww. spółce jako zarządzającemu wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Treść § 2 umowy określała, co w szczególności obejmuje zakres czynności zwykłego zarządu w rozumieniu umowy – m.in. utrzymywanie porządku i czystości nieruchomości wspólnej, zapewnienie ochrony nieruchomości wspólnej, dostawy mediów, zlecenie kontroli technicznych, przeglądów, w tym kominiarskich, wykonywanie bieżącej konserwacji i napraw, prowadzenie księgowości, otworzenie dla Wspólnoty rachunku bankowego, zawarcie umów ubezpieczenia, umów z dostawcami mediów, windykację należnych od właścicieli opłat.
Ustalono, że z zaliczek i opłat wnoszonych przez właścicieli pokrywane będą koszty zarządzania nieruchomością wspólną, w skład których w szczególności wchodzą wydatki na bieżące remonty i konserwacje, opłaty za dostawę energii cieplnej, energii elektrycznej, wody – w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty z tytułu ochrony, wywozu śmieci i odprowadzania ścieków z nieruchomości wspólnej, wydatki na utrzymanie czystości, porządku i utrzymania zieleni, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, koszty eksploatacji i konserwacji urządzeń technicznych w nieruchomości wspólnej, koszty napraw, usuwania awarii i ich skutków oraz koszty remontów, wynagrodzenie dla Zarządzającego (§ 3 umowy). Ustalono dalej (§ 8 umowy), że za wykonanie powierzonych umową obowiązków Zarządzający otrzymywać będzie wynagrodzenie, którego wysokość określa uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej, przy czym w pierwszych dwóch latach obowiązywania umowy wynagrodzenie wynosi 0,45 zł netto za każdy m2powierzchni użytkowej lokali (29.620,28 m2). Umowa została zawarta na czas nieokreślony z zastrzeżeniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Lokal garażowy objętyksięgą wieczystą nr (...)był zarządzany również przezspółkę (...) sp. z o.o.- na podstawie odrębnego od umowy z dnia 26 listopada 2012 r. pełnomocnictwa udzielonego w tym samym dniu przez dewelopera. Pełnomocnictwo obejmowało sprawowanie czynności zwykłego zarządu.
(wypis akt notarialny z dnia 26 listopada 2012 r., Rep. A nr(...)– k. 443-448v, umowa o zarządzanie nieruchomością z dnia 26 listopada 2012 r. – k. 450-451, pełnomocnictwo z dnia 26 listopada 2012 r. – k. 539)
Zarządca Wspólnoty,spółka (...) sp. z o.o., począwszy od 2020 r. zaprzestała zwoływania corocznych zebrań członków Wspólnoty, podając za powód pandemię Covid-19. Sytuacja taka nie odpowiadała części właścicieli lokali. Oceniali oni również, że spółka w niewłaściwy sposób zarządza finansami Wspólnoty oraz nie sprawuje prawidłowo nadzoru nad firmami świadczącymi na rzecz Wspólnoty usługi ochroniarskie, porządkowe i konserwacyjne. Takie stanowisko zajmował m.in.M. M. (1), właściciellokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...), który zaproponował przejęcie funkcji zarządcy od dotychczasowej spółki.
Część właścicieli lokali wchodzących, wskazując na przysługujące im łącznie udziału w nieruchomości wspólnej ponad 1/10, na początku 2021 r. wezwała(...) sp. z o.o.do zwołania do dnia 15 marca 2021 r. zebrania właścicieli lokali w celu podjęcia uchwały w sprawie „odwołania obecnego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...),firmy (...) Sp. z o.o.(NIP …) oraz powołania nowego Zarządu Wspólnoty mieszkaniowej(...), firmy Wspólnota MieszkaniowaW.(NIP …)”. Do wezwania załączono projekt uchwały przygotowany osobiście przezM. M. (1)oznaczonej jako nr(...)„w sprawie odwołania obecnego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...),firmy (...) Sp. z o.o.(NIP …) oraz powołania nowego Zarządu Wspólnoty mieszkaniowej(...), firmy Wspólnota MieszkaniowaW.(NIP …), reprezentowanej przezM. M. (1), właścicielalokalu nr (...)we Wspólnocie”.
(...) sp. z o.o.pismem z 12 lutego 2021 r. odmówiło poddania pod głosowanie zaproponowanej przez wnioskodawców uchwały, wskazując na jej sprzeczność z przepisamiustawy o własności lokali. Zwrócono uwagę na fakt, że uchwała zmieniająca formę zarządu musi być objęta aktem notarialnym, a także na to, że w uchwale nie przewidziano zasad przyszłej współpracy z nowym zarządcą, w szczególności nie podano wysokości jego wynagrodzenia ani nawet podstawowego zakresu jego obowiązków. Zgłoszono także zastrzeżenie co do określenia zarządcy, co do którego zdaniem(...)należało wskazać, że ma nim byćM. M. (1)jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, przy czym zaznaczono, że przedmiot działalności ww. w CEIDG nie obejmuje zarządzania ani administrowania nieruchomościami wspólnymi. Zaproponowano jednocześnie powołanie Rady Osiedla jako organu konsultacyjno-nadzorczego wobec Zarządcy.
M. M. (1)wystosował do właścicieli lokali list datowany na 15 lutego 2021 r., w którym odniósł się do ww. pisma(...). Wyjaśnił, że jest inicjatorem zmiany firmy zarządzającej we Wspólnocie Mieszkaniowej z(...)na założoną przez niego firmę Wspólnota MieszkaniowaW.. Zaznaczono, że tego rodzaju zmiana nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
W odpowiedzi na powyższe pismo, skierowanej do mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej,firma (...). Ponownie opisano zastrzeżenia do projektu uchwały nr(...). Wyjaśniono także, że nie jest możliwe zwołanie stacjonarnie zebrania właścicieli z uwagi na stan epidemii.
Z uwagi na stanowiskofirmy (...)w kwestii zwołania zebrania i poddania pod głosowanie uchwały nr(...),M. M. (1)zorganizował w marcu 2021 nieformalne spotkanie właścicieli lokali na terenie nieruchomości wspólnej – w „klubiku osiedlowym”. Informacja o spotkaniu została przezM. M. (1)zamieszczona na forum osiedlowym na portalu(...), a także w formie pisemnej za pośrednictwem skrzynek na listy. Na spotkaniu obecnych było około 70 osób.M. M. (1)zaprezentował przygotowany przez siebie projekt uchwały nr(...), zaproponował wysokość swojego wynagrodzenia jako zarządcy. Uczestnicy spotkania zgłosili uwagi do proponowanej uchwały. Ostatecznie ustalono, że powinna ona prowadzić do zmiany formy zarządu na właścicielki, a także określać podstawowy zakres obowiązkówM. M. (1). Po spotkaniuM. M. (1)naniósł zmiany do projektu uchwały zgodnie z poczynionymi ustaleniami.
(wniosek o zwołanie zebrania – k. 671, projekt uchwały – k. 672, pismo(...)z dnia 12 lutego 2021 r. – k. 674-676, pismoM. M. (1)z dnia 15 lutego 2021 r. – k. 677-679, odpowiedź(...)na pismo z dnia 15 lutego 2021 r. – k. 680-683, zeznaniaM. M. (1)– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:53:20, k. 898 i n.)
Poprawiony projekt uchwały nie został już przesłany dofirmy (...)z wnioskiem o zwołanie zebrania celem przeprowadzenia głosowania nad tą uchwałą.
(zeznaniaM. M. (1)– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:53:20, k. 898 i n.)
Po spotkaniu w marcu 2021 r.M. M. (1)podjął działania mające na celu zwołanie zebrania, powołując się na prawo zwołania zebrania właścicieli lokali przez każdego z właścicieli w razie, gdy na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej zarząd lub zarządca zebrania nie zwołuje.
Pismem z dnia 10 czerwca 2021 r.M. M. (1)zawiadomił o zebraniu właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...)(...)wW.wyznaczonym na dzień 24 czerwca 2021 r. o godzinie 19:00 w sali klubu osiedlowego(...).
W zawiadomieniu jako proponowany porządek obrad podano m.in. dyskusję i głosowanie nad uchwałą nr(...)w sprawie „odwołania obecnego Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej(...),firmy (...) sp. z o.o.(NIP …) oraz powołania nowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...)firmy (...), Wspólnota MieszkaniowaW.(NIP…), reprezentowanej przezM. M. (1), właścicielalokalu nr (...)we Wspólnocie”.
W załączonym do zawiadomienia liście do mieszkańcówM. M. (1)wyjaśnił, że pomimo skierowania do(...) sp. z o.o.wniosku o organizację zebrania, podpisanego przez właścicieli lokali posiadających ponad 13% udziałów w nieruchomości wspólnej, Zarządca nie wyznaczył terminu zebrania, działając wbrewart. 31 ust. b ustawy o własności lokali. Do zawiadomienia dołączony został także „program wyborczy”, w którymM. M. (1)zaprezentował działania, jakie zamierzał podjąć we Wspólnocie, a także projekt uchwały nr(...), w kształcie, uwzględniającym poprawki uzgodnione na spotkaniu w marcu 2021 r.
Zawiadomienie w formie papierowej wraz z załącznikamiM. M. (1)wrzucał do skrzynek pocztowych mieszkańców. DodatkowoM. M. (1)publikował informacje na forum osiedlowym na portalu(...)i odpowiadał na pytania mieszkańców, wskazując, że po podjęciu uchwały Wspólnota będzie ponosić znacznie niższe koszty zarządzania. Między innymi w dniu 10 czerwca 2021 r. na pytanieA. K.co do kosztów zarządzania nieruchomością „pod jego władzą”, wskazał, że „będzie to łączna kwota 2.073 zł (0,07 zł z metra) vs 14.513,93 zł kwota którą pobiera(...)(0,49 zł z metra)”.
(zawiadomienie z dnia 10 czerwca 2021 r. wraz z załącznikami– k. 684-689; wydruk z portalu(...)– k. 804; zeznaniaK. L.– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:24:56 i n., k. 896 i n. /protokół skrócony/; zeznaniaM. M. (1)– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:53:20, k. 898 i n. /protokół skrócony/)
W zebraniu w dniu 24 czerwca 2021 r. wzięło udział 47 właścicieli lokali we Wspólnocie (w tym współwłaściciele poszczególnych lokali) orazM. M. (2)jako Przewodniczący i zarazem Protokolant. W wyniku dyskusji nad uchwałą skorygowano treść uchwały nr(...), a po ich naniesieniu poddano ją pod głosowanie. 35 głosów zostało oddanych „za”, przy 2 wstrzymujących się. Następnie członkowie zebrania zgodzili się na kontynuowanie głosowania nad przedmiotową uchwałą w trybie obiegowym.
(protokół z zebrania Wspólnoty z dnia 24 czerwca 2021 r. wraz z listą obecności –k. 690-693; zeznaniaM. M. (1)– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:53:20, k. 898 i n. /protokół skrócony/)
Aby zwiększyć szanse na uzyskanie wymaganej liczby głosów pozwalającej na podjęcie uchwały nr(...)M. M. (1)głosowanie opracował wzór pełnomocnictwa o treści:
„Ja, niżej podpisany, udzielam niniejszym pełnomocnictwa p.M. M. (1)(…) do głosowania w moim imieniu „za” podjęciem uchwały właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...)(…), przy czym pełnomocnictwo obejmuje zgodę na oddanie głosu wyłącznie „za” podjęciem uchwały o treści określonej w projekcie uchwały stanowiącym Załącznik nr 1 do niniejszego pełnomocnictwa (…)”. Pod spodem w tabelce należało wskazać m.in. imię i nazwisko mocodawcy, lokal, którego właścicielem jest mocodawca.
Dołączony do pełnomocnictwa Załącznik nr 1 zawierał projekt uchwały nr(...)właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej(...)w sprawie „odwołania obecnego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...)sprawowanego przez Zarządcę,firmę (...) sp. z o.o.(NIP…) oraz powołania nowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...)(...), tj.M. M. (1), prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwąM. M. (1)(NIP…), właścicielalokalu nr (...)we Wspólnocie”.
W treści projektu uchwały wskazano, że właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową uchwalają, co następuje:

1
Właściciele lokali postanawiają odwołać obecny Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej(...)sprawowany przez Zarządcę,firmę (...) sp. z o.o.;

2
Powołać nowy Zarząd Wspólnoty, tj.M. M. (1), prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwąM. M. (1)(NIP…);

3
Zlecić nowemu Zarządowi,firmie (...), wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z załącznikiem nr 1 do uchwały nr(...);

4
Głosowanie przedmiotowej uchwały odbywać się będzie wyłącznie w formie pisemnej w trybie obiegowym;

5
Uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia.

Załącznik nr 1 do Uchwały nr(...)stanowił, że Wspólnota Mieszkaniowa(...)postanawia zlecić nowemu Zarządowi, tj.M. M. (1), prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwąM. M. (1)(NIP…), wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną zgodnie zustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.a w szczególności do:

1
prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisyprawa budowlanego,

2
przeprowadzanie za pośrednictwem wyspecjalizowanych jednostek kontroli technicznej, okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogamiprawa budowlanego,

3
utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali, terenu nieruchomości, chodnika przed nieruchomością oraz Innych terenów, poprzez nadzór nad realizacją zawartych w tym zakresie umów,

4
zapewnienia dla nieruchomości wspólnej ochrony, dostawy energii elektrycznej, wody, odprowadzenia ścieków i wywozu śmieci, poprzez nadzór nad realizacją zawartych w tym zakresie umów,

5
zapewnienie dla nieruchomości wspólnej usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej,

6
wykonania bieżących konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywania napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokali, ciepłej i zimnej wody i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, poprzez nadzór nad realizacją zawartych w tym zakresie umów,

7
usuwania awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej,

8
ubezpieczenia budynków położonych na nieruchomości wspólnej,

9
opłacania podatków i innych opłat publicznoprawnych przypadających od nieruchomości wspólnej, chyba że są one pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

10
prowadzenia negocjacji, rozwiązywania i zawierania umów w dostawcami,

11
prowadzenie odpowiedniej księgowości dla nieruchomości wspólnej, tym odrębnej ewidencji kosztów i przychodów oraz ewidencji wpłat na fundusz remontowy, a także ewidencji wnoszonych przez właścicieli opłat i zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (koszty eksploatacyjne). Rachunkowość Wspólnoty prowadzona będzie w pełnym zakresie zgodnie z obowiązującymi przepisami,

12
sporządzanie rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej na 7 dni przez terminem zebrania sprawozdawczego,

13
przygotowania dokumentów umożliwiających sądową windykację należności Wspólnoty,

14
rozliczenia rocznego planu gospodarczego, w tym funduszu remontowego,

15
windykację opłat należnych od właścicieli lokali odrębnych,

16
wykonania innych niezbędnych czynności zapewniających sprawne i prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości.

Załącznik przewidywał, że „za wykonanie powierzonych w niniejszej umowie obowiązków Zarząd otrzymywać będzie wynagrodzenie na podstawie wystawianych faktur płatnych w terminie do 10 każdego miesiąca z góry. Wysokość wynagrodzenia wynosi 0,07 zł za każdy m2netto powierzchni użytkowej lokali (29 620,28 m2)”.
Pismem z dnia 2 lipca 2021 r. skierowanym do członków WspólnotyM. M. (1)opisał przebieg zebrania z dnia 24 czerwca 2021 r. oraz poinformował, że uchwała nr(...)w sprawie „odwołania obecnego Zarządu (firmy (...)) i powołania w to miejsce mojej osoby [M. M. (1)], reprezentantafirmy (...)” będzie głosowana z udziałem notariusza. Zwrócił się o przekazanie mu uzupełnionego pełnomocnictwa do zagłosowania za podjęciem uchwały „o zmianie Zarządu”, dzięki czemu głosowanie miało zostać przeprowadzone bez konieczności osobistego w nim udziału przez właścicieli lokali. Do ww. pismaM. M. (1)załączył wydruk protokołu zebrania z dnia 24 czerwca 2021 r., druk pełnomocnictwa wraz z projektem uchwały nr(...), zapowiadając, że głosowanie z udziałem notariusza odbędzie się we wrześniu tego samego roku.
Pismo zostało wrzucone przezM. M. (1)do skrzynek pocztowych mieszkańców. NadtoM. M. (1)spotykał się z poszczególnymi właścicielami lokali, również z powodami, rozmawiał z nimi na temat proponowanej uchwały i prosił o udzielanie mu pełnomocnictw.
M. M. (1)informował o swoich działaniach i odpowiadał na pytania mieszkańców także na forum osiedlowym na portalu(...).
(podpisane pełnomocnictwa – k. 74-182, 650-656, 659-662, wzór pełnomocnictwa wraz z treścią uchwały nr(...)– k. 541-543, pismo z dnia 2 lipca 2021 r. – k. 694; zeznaniaM. M. (1)– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:53:20, k. 898 i n. /protokół skrócony/)
Pismem z dnia 31 marca 2022 r.firma (...)jako Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przekazał właścicielom lokali komplet dokumentów sprawozdawczych oraz uchwał dotyczących Wspólnoty, wskazując że z uwagi na epidemię Covid-19 nie jest możliwe zwołanie zebrania właścicieli lokali w trybie stacjonarnym, zadeklarował rozważenie możliwości zorganizowania zebrania „online”. Był to trzeci rok z rzędu bez zwołania zebrania.
(okoliczność bezsporna, pismo z dnia 31 marca 2022 r. wraz z załącznikami – k. 695-699)
W odpowiedzi na powyższe pismo,M. M. (1)skierował do mieszkańców pismo z dnia 3 kwietnia 2022 r., w którym wezwał właścicieli lokali do udzielenia wsparcia w zbieraniu sporządzonych przez niego pełnomocnictw do głosowania nad uchwałą nr(...).
(pismo z dnia 3 kwietnia 2022 r. – k. 700-701)
KiedyM. M. (1)dysponował już odpowiednią, jak oceniał, liczbą pełnomocnictw, których mocodawcy mieli udziały w nieruchomości wspólnej wedle obliczeńM. M. (1)w sumie ponad 50%, rozesłał on do członków Wspólnoty zawiadomienie o kolejnym zebraniu właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej.
W zawiadomieniu z dnia 14 czerwca 2022 r. wskazał, że zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej odbędzie się w dniu 22 czerwca 202 r. o godzinie 18:00 wlokalu nr (...)budynku przyul. (...)(tj. w jego prywatnym mieszkaniu).
Proponowany porządek obrad obejmował, identycznie jak w przypadku zawiadomienia z czerwca 2021 r., dyskusję i głosowanie nad uchwałą nr(...)w sprawie: „odwołania obecnego Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej(...),firmy (...) sp. z o.o.(NIP…) oraz powołania nowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...),firmy (...), Wspólnota MieszkaniowaW.(NIP…), reprezentowanej przezM. M. (1), właścicielalokalu nr (...)we Wspólnocie”.
Przed zredagowaniem zawiadomieniaM. M. (1)próbował uzyskać zgodę na wykorzystanie, tak jak to miało miejsce poprzednio, pomieszczenia „klubiku osiedlowego” celem odbycia tam zebrania, jednak ochrona poinformowała go, że nie będzie to możliwe. Z tej przyczynyM. M. (1)podjął decyzję o zorganizowaniu zebrania we własnym lokalu.
Zawiadomienia w formie papierowejM. M. (1)osobiście wrzucał do skrzynek pocztowych mieszkańców.
(zawiadomienie z dnia 14 czerwca 2022 r. – k. 555; zeznaniaM. M. (1)– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:53:20, k. 898 i n. /protokół skrócony/)
W zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. wzięło udział 32 właścicieli lokali, w tym r.pr.P. K. (1)jako pełnomocnik właścicielalokalu nr (...)orazM. M. (1)jako właściciellokalu nr (...)i jednocześnie Przewodniczący zebrania. W zebraniu brał też udział notariusz.
M. M. (1)odmówił wstępu do mieszkania prezesowifirmy (...)z tym uzasadnieniem, że nie jest on członkiem Wspólnoty.
Podczas debaty nad uchwałą obecni właściciele naprzemiennie posługiwali się w określeniami(...)iZarząd, bez rozróżnienia tych pojęć.
Po poddaniu pod głosowanie podczas zebrania uchwały nr(...)stwierdzono, że oddano 20 głosów „za” (4,64% udziałów w nieruchomości wspólnej) oraz 1 głos „przeciw” (0,50% udziałów w nieruchomości wspólnej – był to głos oddany przez r.pr.P. K.w imieniu właścicielalokalu nr (...)). Uchwała nie została podjęta, aM. M. (1)jako Przewodniczący stwierdził, że głosowanie nad nią będzie kontynuowane w formie pisemnej w trybie obiegowym.
(protokół z zebrania Wspólnoty z dnia 22 czerwca 2022 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr(...)wraz z listą obecności – k. 563-567v, zeznania świadkaP. K. (1)– protokół rozprawy z 10.04.2024 r. min. 00:37:08 i n., k. 769-773 /protokół skrócony/; zeznaniaM. M. (1)– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:53:20, k. 898 i n. /protokół skrócony/)
Bezpośrednio po zebraniuM. M. (1)dokonał – jako pełnomocnik właścicieli lokali, których numery wskazane zostały na karcie do głosowania, na podstawie załączonych do niej pełnomocnictw – głosowania nad uchwałą nr(...), co zostało zaprotokołowane przez notariusza.M. M. (1)oddał głos „za podjęciem” tej uchwały w imieniu właścicieli lokali mających posiadać łącznie, wedle jego wyliczeń, udział 48,47% w nieruchomości wspólnej.M. M. (1)oświadczył, że według stanu po odbyciu głosowania nad uchwałą nr(...), przy uwzględnieniu głosów oddanych łącznie na zebraniu i w trybie obiegowym, wyniki głosowania są następujące:
- „za” głosowali właściciele lokali posiadający łącznie udział 53,11% w nieruchomości wspólnej,
- 0,5% „przeciw”,
- nikt nie wstrzymał się od głosu.
Wobec powyższego w protokole stwierdzono, że powyższa uchwała została podjęta.
Oddając głosy jako pełnomocnik,M. M. (1)posłużył się pełnomocnictwami jakie miały zostać udzielone przez właścicieli lokali:
- w budynku przyul. (...)o numerach:(...)
- w budynku przyul. (...)o numerach:(...)
Część osób, w imieniu których głosowałM. M. (1), była jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych, jak i współwłaścicielami lokalu garażowego, co jednak nie znalazło wyrazu w treści pełnomocnictw, gdzie wskazano wyłącznie numery lokali mieszkalnych należących do tych osób. Mimo to, wyliczając łączny udział w nieruchomości wspólnej odpowiadający głosom oddanym „za” uchwałą,M. M. (1)wziął pod uwagę także udziały w nieruchomości wspólnej związane ze współwłasnością lokalu garażowego.
(podpisane pełnomocnictwa – k. 74-182, 650-656, 659-662, wzór pełnomocnictwa wraz z treścią uchwały nr(...)– k. 541-543, protokół z dnia 22 czerwca 2022 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr(...)– k. 568-570, zawiadomienie z dnia 14 czerwca 2022 r. – k. 702; zeznaniaM. M. (1)– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:53:20, k. 898 i n. /protokół skrócony/)
Dzień po głosowaniu, to jest 23 czerwca 2022 r.,M. M. (1), wskazując, że działa jako „nowo wybrany Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)”, skierował do(...) sp. z o.o.oświadczenie o rozwiązaniu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną wraz z wezwaniem do wydania mienia Wspólnoty. W treści wezwaniaM. M. (1)powołał się na treść art. 20 ust. 2 u.w.l. Jednocześnie wskazał, że dopuszcza możliwość zawarcia ze Spółką umowy na czas określony, mającej za przedmiot odpłatne wykonywanie przez nią określonych usług na rzecz Wspólnoty.
Jednocześnie, pismem z dnia 23 czerwca 2022 r.M. M. (1)zawiadomił mieszkańców Wspólnoty o podjęciu uchwały nr(...).
(pismo z dnia 23 czerwca 2022 r. – k. 572-573,zawiadomienie – k. 579v)
Pismem z dnia 13 lipca 2022 r.M. M. (1)skierowanym doS. W.(...)wypowiedział umowę dotyczącą świadczenia usług konserwacyjnych, przy czym tym razem zaznaczył w piśmie, że działa „jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej(...)”.
(pismo z dnia 13 lipca 2022 r. – k. 579)
Po zawiadomieniu przezM. M. (1)mieszkańców o podjęciu uchwały nr(...), część z nich wyraziła zdziwienie tym faktem, wskazując że nie mieli wiedzy o głosowaniu nad przedmiotową uchwałą.
(wydruk z forum mieszkańców prowadzonym w mediach społecznościowych – k. 558-561, korespondencja e-mail kierowana do dotychczasowego zarządcy – k. 575-577, zeznania powódkiK. L.– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:24:56 i n., k. 896 i n. /protokół skrócony/)
Mieszkańcy Wspólnoty różnie rozumieli kwestię wynagrodzenia przysługującegoM. M. (1)na podstawie uchwały nr(...). Część z nich trwała w przekonaniu, że nie będą ponosili żadnych dodatkowych kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponad wskazane w przedmiotowej uchwale wynagrodzenieM. M. (1)ustalone w wysokości 0,07 zł za m2, tj. w łącznej wysokości ok. 2 070 zł. SamM. M. (1)wychodził zaś z założenia, że pozostałe koszty związane z nieruchomością Wspólnota będzie pokrywać z opłat eksploatacyjnych pobieranych od właścicieli.
(wydruk z forum mieszkańców na portalu(...)– k. 804, zeznania świadkaP. K. (1)– protokół rozprawy z 10.04.2024 r. min. 00:37:08 i n., k. 769-773 /protokół skrócony/, zeznania powódkiK. L.– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:24:56 i n., k. 896 i n. /protokół skrócony/, zeznaniaM. M. (1)– protokół rozprawy z 28.06.2024 r. min. 00:53:20, k. 898 i n. /protokół skrócony/)
W dniu 22 września 2022 r.M. M. (1)oddał głos „za” podjęciem uchwały nr(...)w imieniu właścicielilokali nr (...), posiadających, wedle jego wyliczeń, łącznie udział 1,928% w nieruchomości wspólnej. Oddanie głosów odbyło się na podstawie pełnomocnictw.
(protokół z dnia 22 czerwca 2022 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr(...)– k. 647-649)
Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie dowodów z dokumentów złożonych do akt sprawy (kopii dokumentów, wydruków), a także na podstawie zeznań przesłuchanych w sprawie: świadkaP. K. (1), powódkiK. L.oraz członka Zarządu pozwanej WspólnotyM. M. (1). Sąd dał wiarę złożonym przez nich zeznaniom, które korespondowały z dowodami z dokumentów. Natomiast osoby te w różny sposób interpretowały pewne fakty i też przedstawiały swoją ich ocenę.
Zeznania pozostałych świadków nie stanowiły podstawy ustaleń faktycznych w sprawie: świadekA. P.wskazała, że nie uczestniczy w zebraniach Wspólnoty, ogólnie nie uczestniczy w sprawach Wspólnoty, ponieważ nie mieszka w lokalu wchodzącym wskład (...). Również świadekS. P. (2)wskazał, że jedynie otrzymał zawiadomienie o zebraniu w czerwcu 2022 r., ale w nim nie uczestniczył, ponieważ podobnie jakA. P.nie zamieszkuje w należącym do niego lokalu wchodzącym wskład (...).
Sąd pominął, na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 k.p.c., dowód z opinii biegłego sądowego, o który wnosiła strona powodowa w pozwie, ponieważ okoliczność, na którą dowód został zgłoszony (rynkowość świadczenia usług zarządu nieruchomością wspólną za cenę 0,07 zł za m2 powierzchni użytkowej) była niesporna. Strona pozwana nie twierdziła, że stawka 0,07 zł za m2 powierzchni użytkowej wynikająca z załącznika do uchwały nr(...)pokrywać ma koszty wszystkich czynności tam wymienionych. Strona pozwana stała na stanowisku, że jest to wyłącznie wynagrodzenie zarządcy, zaś koszty pozostałych czynności związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną powinny zostać opłacone dodatkowo przez właścicieli lokali.
Sąd pominął także drugi dowód z opinii biegłego sądowego wnioskowany przez stronę powodową, za pomocą którego powodowie dążyli do wykazania prawidłowej sumy udziałów w nieruchomości wspólnej, którym odpowiadały głosy oddane „za” przedmiotową w sprawie uchwałą. Każda ze stron przedstawiała własne wyliczenia w tym zakresie, w tym stanowiska obu stron zmieniały się w toku postępowania. Prawidłowe wyliczenie przy tak dużej wspólnocie mieszkaniowej, tak wielu oddanych głosach, z uwzględnieniem tego, że część głosów oddana została tylko przez 1 ze współwłaścicieli lokalu, wymagało zdaniem Sądu wiadomości specjalnych. Sąd odstąpił jednak od przeprowadzenia w tym zakresie dowodu z opinii biegłego sądowego, bowiem doszedł do przekonania, że nie zostało wykazane, aby głosy oddane przezM. M. (1)jako pełnomocnika były głosami ważnymi. Nie ulegało zaś wątpliwości, że bez owych głosów sporna uchwała nie została podjęta.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Powodowie skonstruowali powództwo na zasadzie żądania głównego i ewentualnego. Sama dopuszczalność tej konstrukcji nie budziła wątpliwości. Zastrzeżenia budziło jednak uczynienie żądaniem głównym żądania „słabszego” w porównaniu z dalej idącym żądaniem ewentualnym. Sąd w pierwszej kolejności musiał w tej sprawie rozważyć zasadność stanowiska strony powodowej co do tego, że kwestionowana uchwała w ogóle nie istnieje. Dopiero w razie ustalenia, że uchwała ta jest uchwałą istniejącą, możliwe byłoby przeprowadzenie oceny co do tego, czy zachodzą podstawy do jej uchylenia. Sąd doszedł do przekonania, że sporna uchwała nie istnieje, co przesądzało o oddaleniu żądania głównego i uwzględnieniu żądania ewentualnego.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej „u.w.l.”):Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powyższy przepis odnosi się do uchwał niezgodnych z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo naruszających zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób naruszających interesy właściciela lokalu. Odrębną kategorią w stosunku do ww. jest uchwała nieistniejąca. Pojęcie to zostało wypracowane przez doktrynę i orzecznictwo. Z nieistnieniem uchwały mamy do czynienia w wypadku szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały - tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05, LEX nr 424423, a także dotyczące uchwały organu spółki postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2016 r., V CSK 694/15, Legalis). Stwierdzenie nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 u.w.l. Innymi słowy ustalenie przez Sąd nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę czynienia dalszych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, gdyż uchwały nieistniejącej nie można uchylić.
W rozpoznawanej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że uchwała nr(...)nie została podjęta i nie istnieje w obrocie prawnym.
Nie budziło wątpliwości, że na zebraniu 22 czerwca 2022 r. uchwała ta nie uzyskała wymaganej liczby głosów. Kolejne głosy oddane zostały w ramach indywidualnego zbierania głosów, przy czym głosy te oddałM. M. (1)jako pełnomocnik.
Udzielenie pełnomocnictwM. M. (1)przez innych członków Wspólnoty mieszkaniowej było co do zasady dopuszczalne (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2019 r., II CSK 84/18, Lex). Natomiast ważność głosów oddanych przezM. M. (1)jako pełnomocnika niewątpliwie była uzależniona od ustalenia, czy faktycznieM. M. (1)działał na podstawie ważnego umocowania.
Nie budziła zastrzeżeń Sądu sama forma, w jakiej właściciele lokali udzielić mieli pełnomocnictw – zwykła forma pisemna (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 r., sygn. akt I CSK 1047/14, Legalis) i takiego zarzutu strona powodowa także nie podnosiła. Natomiast powodowie w pozwie zaprzeczyli prawdziwości pełnomocnictw, na które powoływał sięM. M. (1). Oznaczało to, że ciężar wykazania prawdziwości owych pełnomocnictw, będących niewątpliwie dokumentami prywatnymi, spoczywał w świetle art. 253 k,p.c. na pozwanej, która twierdziła, że rozpatrywane pełnomocnictwa zostały podpisane przez osoby wskazane w nich jako mocodawcy. Pozwana nie wykazała tu w zasadzie żadnej inicjatywy dowodowej. Zgłoszony został dowód z zeznań jednego tylko świadka, który to świadek potwierdzić miał fakt udzielenia przez niegoM. M. (1)pełnomocnictwa na piśmie, przy czym wniosek dowodowy był uzasadniony tym, że pozwana dysponowała tu jedynie skanem pełnomocnictwa.
Podkreślenia wymaga, że zaprzeczenie prawdziwości dokumentu to termin, którym posługuje się ustawodawca, w szczególności w przepisachart. 252 k.c.iart. 253 k.c.W tej sytuacji stanowisko pełnomocnika pozwanego zaprezentowane na rozprawie co do tego, że treść pozwu w ww. zakresie nie była jednoznaczna, nie może być uznane za usprawiedliwione. Wydaje się, że zarzut braku prawdziwości pełnomocnictw nie został dostrzeżony przez stronę pozwaną, bowiem został on podniesiony dopiero na 11. stronie pozwu, a nadto w pozwie powodowie zgłosili bardzo liczne zarzuty i zastrzeżenia, mające uzasadniać wywiedzione przez nich roszczenia. Znamienne jednak, że na rozprawie w dniu 28 czerwca 2024 r., kiedy pełnomocnik powodów wprost odniósł się do kwestii prawdziwości pełnomocnictw, oświadczając, że podtrzymuje wyrażone w pozwie stanowisko w tym zakresie, strona pozwana także nie wykazała inicjatywy dowodowej, poprzestając na stwierdzeniu, że pozwana dysponuje oryginałami pełnomocnictw poza pełnomocnictwem od paniK., które zostało nadesłane w formie skanu. Tym samym prawdziwość pełnomocnictw, na podstawie którychM. M. (1)oddał głosy „za” uchwałą nr(...)nie została wykazana.
Osobiście głosy popierające uchwałę oddali w dniu 22 czerwca 2022 r. właściciele lokali reprezentujący łącznie udział w nieruchomości wspólnej wynoszący poniżej 5%. Wedle zeznańM. M. (1), za uchwałą właściciele lokali głosowali też wcześniej, na zorganizowanym przez niego zebraniu w dniu 24 czerwca 2021 r. W aktach sprawy brak jest jednak listy do głosowania z dnia 24 czerwca 2021 r., a uchwała nie została wówczas zaprotokołowania, zatem nie jest możliwe ustalenie, kto i nad jakiej treści uchwałą wówczas głosował.
W świetle powyższego, należało przyjąć, że uchwała nr(...)nie osiągnęła wymaganej liczby głosów i w efekcie, że nie została podjęta.
Niezależnie od powyższego, należało przyznać rację powodom, że przy wyliczaniu udziału w nieruchomości wspólnej odpowiadającego głosom właścicieli lokali oddanym „za” uchwałą nr(...),M. M. (1)niezasadnie brał pod uwagę udziały w nieruchomości wspólnej związane ze współwłasnością garażu, stanowiącego odrębny lokal użytkowy (co było poza sporem). Strona pozwana nie przeczyła temu, że przy zliczaniu udziałów w nieruchomości wspólnej, w przypadku właścicieli lokali mieszkalnych, będących jednocześnie współwłaścicielami lokalu garażowego, uwzględniano nie tylko udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu mieszkalnego, ale także ten związany z udziałem we współwłasności lokalu garażowego.
Strona powodowa wyliczyła, że udział w nieruchomości wspólnej związany z udziałami we współwłasności lokalu garażowego osób, w imieniu których głosy oddałM. M. (1), to 13,5140 %. Twierdzeniu temu pozwana nie przeczyła. Nie ulega zaś wątpliwości, że wyliczenie sumy udziałów w zakresie głosów oddanych „za” uchwałą z pominięciem owych 13,5140 % oznacza, że uchwała nie uzyskałaby większości głosów – nawet gdyby uznać, że zarzut braku prawdziwości pełnomocnictw nie zasługiwał na uwzględnienie.
Podkreślenia wymaga, że pozwany nie zaoferował żadnych dowodów, z których wynikałoby, że intencją osób, które udzieliły pełnomocnictwM. M. (1), było umocowanie tego ostatniego do głosowania w ich imieniu zarówno jako właścicieli lokali mieszkalnych, jak i jako współwłaścicieli lokalu garażowego.
Pozwana argumentowała jedynie, że należy domniemywać, że osoba, która jest właścicielem więcej niż jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, oddając głos „za” daną uchwałą, głosuje w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością wszystkich należących do niej lokali. Istotnie, zasady doświadczenia życiowego wskazują, że właściciel lokalu mieszkalnego, będący jednocześnie współwłaścicielem lokalu użytkowego stanowiącego garaż, położonych w tym samym budynku, głosuje w taki sam sposób nad daną uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w zakresie całego udziału w nieruchomości wspólnej, który mu przysługuje. W tym zakresie należy przyznać rację stronie pozwanej.
Rzecz jednak w tym, że treść pełnomocnictw udzielonychM. M. (1)w żaden sposób nie wskazywała, aby umocowanie obejmowało udział w nieruchomości wspólnej związany ze współwłasnością lokalu garażowego. Wobec zaprzeczenia przez stronę powodową, aby głosyM. M. (1)jako pełnomocnika mogły być oddane także w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z lokalem garażowym, pozwana powinna była wykazać, że intencją mocodawców było upoważnienieM. M. (1)do głosowania w ich imieniu w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych zarówno z własnością lokalu mieszkalnego, jak i ze współwłasnością lokalu garażowego, mimo że treść pełnomocnictwa do tego ostatniego się nie odwoływała. Należało zaoferować dowody z zeznań świadków w osobach mocodawców, którzy mogliby wskazać, jaki był ich zamiar w momencie udzielania pełnomocnictwaM. M. (1). Strona mogła także usiłować wykazać, że w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej zawsze wszyscy właściciele lokali mieszkalnych, będący jednocześnie współwłaścicielami lokalu garażowego, na listach do głosowania wskazywani byli wyłącznie jako właściciele lokali mieszkalnych, a zwyczajowo przyjmowało się, że swój głos oddają także w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej związanego z udziałem we współwłasności lokalu garażowego.
W braku inicjatywy dowodowej strony pozwanej w tym zakresie, należało przyjąć, że nie zostało wykazane, aby pełnomocnictwa, którymi posłużył sięM. M. (1)obejmowały zakresem umocowania głosowanie „za” uchwałą nr(...)w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych ze współwłasnością lokalu garażowego. Nawet zatem, gdyby zaprzeczenie prawdziwości pełnomocnictw uznane zostało za nieuzasadnione, to głosy oddane „za” uchwałą odpowiadałyby udziałom w nieruchomości wspólnej związanym wyłącznie z lokalami mieszkalnymi. Suma udziałów w nieruchomości wspólnej wyliczona z uwzględnieniem powyższego wynosiłaby poniżej 50 %. Także i z tej przyczyny należało zatem uznać, że uchwała nr(...)nie została podjęta.
Wypada w tym miejscu podkreślić, że rację mają powodowie, podnosząc, że nie jest dopuszczalne dalsze głosowanie nad uchwałą w sytuacji, gdy ta została już uznana za podjętą i weszła w życie. W okolicznościach tej sprawy bezpośrednio po oddaniu głosów w dniu 22 czerwca 2022 r. czynności zarządcze zaczął sprawowaćM. M. (1),firma (...)została poproszona o wydanie wszelkich dokumentów związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną itd., wypowiedziano tej firmie umowę o zarządzenie nieruchomością. W tej sytuacji oddanie kolejnych głosów „za” uchwałą przez właścicieli lokali, którzy uprzednio głosów nie oddali, należałoby traktować tylko jako zamanifestowanie swojego poparcia dla uchwały, ale nie może mieć już znaczenia dla wyliczenia, czy uchwała uzyskała większość głosów. Dlatego ani głosy oddane przezM. M. (1)we wrześniu 2022 r. (ponownie w oparciu o pełnomocnictwa), ani ewentualne później oddane głosy nie wpływają na ocenę, czy uchwała nr(...)uzyskała wymaganą większość głosów.
Dalej w kontekście pełnomocnictw podkreślić trzeba, że treść uchwały powinna być sformułowana w sposób jasny i precyzyjny by uniknąć dowolności co do interpretacji treści uchwały i intencji osób głosujących – tym bardziej w sytuacji kiedy głosy „za” uchwałą oddawane są na podstawie pełnomocnictw.
W orzecznictwie wyrażony został pogląd, zgodnie z którym z uchwałą nieistniejącą wspólników spółki mamy do czynienia między innymi wówczas, gdy treść uchwały jest niezrozumiała i nie można ustalić jej sensu w drodze wykładni (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2008 r., sygn. II CSK 278/08, LEX nr 520012). Pogląd ten należy odnieść również do uchwały właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. W okolicznościach tej sprawy, w ocenie Sądu, kwestionowana przez powodów uchwała cechuje tak daleko idąca niejednoznaczność na poziomie semantycznym, że, nawet przy uwzględnieniu reguł wykładni wynikających zart. 65 k.c., nie jest możliwe ustalenie rzeczywistej treści oświadczeń woli właścicieli lokali.
Jakkolwiek członkowie wspólnoty mieszkaniowej co do zasady nie są profesjonalistami i z tego względu nie można wymagać, aby uchwały osobiście przez takie osoby redagowane pisane były językiem prawniczym, to jednak w okolicznościach tej sprawy zebranie właścicieli, na którym głosowana była sporna uchwała, odbyło się przy udziale notariusza. W tej sytuacji należałoby oczekiwać, że notariusz zadba o prawidłowe zredagowanie treści uchwały, co najmniej tak, aby była ona zrozumiała. Tak w tym wypadku nie było. Lektura postanowień uchwały nasuwa wątpliwości co do tego, czy jest to uchwała, przedmiotem której jest zmiana zarządcy w ramach zarządu powierzonego na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., czy też jest to zmiana formy zarządu poprzez zastąpienie zarządu umownego (art. 18 ust. 1 u.w.l.) zarządem ustawowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.).
W myśl art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Stosownie natomiast do art. 20 ust. 1 u.w.l. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
W orzecznictwie wielokrotnie zwracano uwagę na rozróżnienie znaczenia pojęcia „zarządca”, odpowiadającego pojęciu „zarządu” w znaczeniu wyłącznie funkcjonalnym, od pojęcia „zarządu” w znaczeniu podmiotowym. Pogłębioną analizę treści przepisów u.w.l. przeprowadził Sąd Najwyższy w szczególności w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 108/03 (Legalis). Sąd Najwyższy wskazał, że analiza treści u.w.l. prowadzi do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy art. 32a u.w.l.). W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22, art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 u.w.l. Według art. u.w.l., jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1); zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 u.w.l. - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przytoczonych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z art. 6 zd. drugie u.w.l. - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l., nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy w art. 32a u.w.l.
Nie ulega wątpliwości, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy (vide np. rozważania w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05, Legalis).
W treści analizowanej w tej sprawie uchwały nr(...)brak jest zapisu stanowiącego o tym, że właściciele lokali dokonują zmiany formy zarządu we Wspólnocie, poprzez zastąpienie zarządu powierzonego, sprawowanego przez zarządcę, zarządem właścicielskim. Jednocześnie pojęcia „zarząd” i „zarządca” zostały użyte w sposób nasuwający wątpliwości co do tego, jakie znaczenie zostało im nadane przez osoby podejmujące tę uchwałę. Nie odwołano się zaś do przepisów u.w.l., co mogłoby rozwiać wątpliwości co do znaczenia uchwały.
Okoliczności, w jakich uchwała została podjęta, także nie pozwalają na rozstrzygnięcie opisanych wyżej wątpliwości. Nie sposób w tym kontekście nie uwzględnić tego, że na zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. obecnych było jedynie 32 właścicieli lokali (według listy załączonej do aktu notarialnego – k. 567). Zasadnicza część głosów za uchwałą oddana została przezM. M. (1)działającego w charakterze pełnomocnika, na podstawie pełnomocnictw udzielonych mu wcześniej przez innych właścicieli lokali, już po zakończeniu owego zebrania. Nie zostały przeprowadzone dowody pozwalające na ustalenie okoliczności udzielenia każdego z owych pełnomocnictw, w tym co do informacji przekazanych mocodawcom ustnie na temat znaczenia i skutków planowanej uchwały. Nie ulega zaś wątpliwości, że istotna jest tu intencja mocodawcy co do znaczenia uchwały, co do której miał być oddany głos w jego imieniu, nie zaś intencjaM. M. (1)jako pełnomocnika.
Tymczasem nie sposób ustalić, jaka część spośród osób, którzy byli zdaniem pozwanej mocodawcami, uważała, że upoważniaM. M. (1)do oddania w ich imieniu głosu „za” uchwałą, której przedmiotem będzie odwołanie dotychczasowego zarządcy nieruchomości wspólnej i ustanowienie zarządu właścicielskiego, a jaka część rozumiała to w ten sposób, że uchwała dotyczy odwołania dotychczasowego zarządcy nieruchomości i powołanie nowego zarządcy w osobieM. M. (1).
Znamienne, że początkowoM. M. (1)zakładał, że proponowana przez niego uchwała będzie miała takie tylko znaczenie, że zmieni się firma sprawująca zarząd powierzony – zatem że zmieni się zarządca.Spółkę (...)zastąpić miałafirma (...)– zatemM. M. (1)jako jednoosobowy przedsiębiorca.M. M. (1)przygotował projekt uchwały w ww. zakresie. Na spotkaniu w marcu 2021 r., na skutek dyskusji właścicieli lokali (przy czym obecnych było wówczas około 70 osób) dojść miało do zmiany koncepcji poprzez nadanie przedmiotowej uchwale innego znaczenia, to jest dokonanie na jej podstawie zmiany sposobu zarządu we wspólnocie poprzez zmianę zarządu powierzonego na zarząd ustawowy. W efekcie,M. M. (1)wprowadził do uprzednio przygotowanego projektu poprawki, mające – w jego ocenie – prowadzić do zmiany znaczenia owej uchwały w ww. zakresie, jak również dodano zapis, gdzie wymieniono zakres zadańM. M. (1)jako „nowego zarządu”, co ujęte zostało w Załączniku nr 1 do uchwały.
Tak w samej uchwale, jak i w załączniku do niej pozostawiono jednak odwołanie się do działalności gospodarczejM. M. (1), co wobec deklarowanej przezM. M. (1)zmiany intencji właścicieli lokali co do znaczenia tej uchwały jest niezrozumiałe.
Także wskazanie w Załączniku nr 1, że Wspólnota postanawia z l e c i ćM. M. (1)wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z u.w.l. z wymienieniem „w szczególności”, jakie czynności miałby on podejmować, przemawia za tym, że w istocie nadal miał obowiązywać we Wspólnocie zarząd powierzony wykonywany przez zarządcę. W przypadku bowiem zarządu ustawowego wspólnota nie zleca, ani nie powierza zarządowi żadnych czynności, bo zakres uprawnień i obowiązków zarządu wynika wprost z przepisów u.w.l. Nie jest też wówczas zawierana umowa pomiędzy wspólnotą mieszkaniową z zarządem, bo zarząd jest organem wspólnoty. Tymczasem, w końcowej części Załącznika nr 1 mowa o „umowie”, na podstawie której Wspólnota powierza wymienione tam obowiązkiZarządowi, co także jest charakterystyczne dla zarządu powierzonego, nie zaś dla zarządu ustawowego. W praktyce wspólnota mieszkaniowa zawiera bowiem z zarządcą, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. umowę cywilną, określaną jako umowa o zarządzanie. Właśnie tego rodzaju umowa została zawarta w odniesieniu do zarzadzania nieruchomością wspólną przez dewelopera zespółką (...)w 2012 r.
Wypada zauważyć, żeM. M. (1)samodzielnie stworzył tak projekt pierwotnej uchwały, jak i projekt poprawionej uchwały. Podjął się tego niełatwego zadania, mimo że nie jest z zawodu prawnikiem. Na zebraniu 22 czerwca 2022 r. sugestie działającego w charakterze pełnomocnika jednego z właścicieli lokaliP. K. (1), będącego radcą prawnym, aby uściślić pewne postanowienia głosowanej uchwały, spotkały się z odmową z tym uzasadnieniem, że uprzednio udzieloneM. M. (1)pełnomocnictwa uprawniały do głosowania wyłącznie za uchwałą o takiej treści, jaką przygotowałM. M. (1). Na marginesie wypada zauważyć, że takie podejście zakładało z góry brak jakiejkolwiek dyskusji nad uchwałą.
P. K. (1), relacjonując w swoich zeznaniach przebieg zebrania w dniu 22 czerwca 2022 r., zwracał uwagę na to, że zamiennie używano wówczas pojęć „zarząd” i „zarządca” również w dyskusji nad uchwałą. Skoro nawet członkowie Wspólnoty obecni w dniu 22 czerwca 2022 r. nie rozróżniali tych dwóch instytucji, pomimo toczącej się na zebraniu dyskusji nad jej treścią, to tym bardziej uznać trzeba, że członkowie Wspólnoty, którzy mieli udzielićM. M. (1)pełnomocnictw do głosowania „za” przedmiotową uchwałą, mogli rozumieć jej znaczenie dwojako.
Analizując zamiar członków wspólnoty co do znaczenia spornej uchwały nie można też pomijać tego, że treść zawiadomienia o zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. (k. 555) wskazuje, że uchwała, która miała zostać na tym zebraniu poddana pod głosowanie, dotyczyć ma odwołania „obecnego zarządcy wspólnoty (…)firmy (...)” i powołania „firmy (...)”. Treść zawiadomienia w tym zakresie była identyczna w stosunku do treści zawiadomienia o zebraniu w dniu 24 czerwca 2021 r. (k. 684) i wskazuje w sposób jednoznaczny na zamiar głosowania nad uchwałą dotyczącą jedynie zmiany firmy zarządzającej poprzez zastąpieniespółki (...), „firmą”M. M. (1).
Również sam udział notariusza w zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. nie może stanowić wskazówki interpretacyjnej co do znaczenia spornej w sprawie uchwały. Nie ulega wątpliwości, że u.w.l. dla zmiany sposobu zarządu wymaga uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Jednocześnie jednak w orzecznictwie wyrażono pogląd, że także zmiana osoby zarządcy w ramach zarządu powierzonego, mimo że nie stanowi o zmianie sposobu zarządu, wymaga jednak podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza z uwagi na treśćart. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, bowiem podmiot zarządzający podlega wpisowi do działu III kw (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, Legalis; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2009 r., II CZ 4/09, Legalis).
W tym kontekście nie sposób pominąć też tego, że samM. M. (1)po uznaniu uchwały nr(...)za uchwaloną kierował w imieniu pozwanej Wspólnoty pisma do podmiotów trzecich, gdzie przedstawiał się naprzemiennie jako działający Zarządca Wspólnoty albo Zarząd Wspólnoty.
Całość działańM. M. (1)podejmowanych na etapie tworzenia treści uchwały, zawiadomień o zebraniach, redagowania wzoru pełnomocnictwa, w czasie głosowania, a także po uznaniu uchwały nr(...)za podjętą, przemawiają za tym, że takżeM. M. (1)nie miał należytej wiedzy o przepisach u.w.l., w tym co do znaczenia pojęcia „zarząd”, „zarządca”, „zarządzanie”, „administrowanie”. Na marginesie wypada w tym miejscu zauważyć, żeM. M. (1)przyjmował, że zarządzanie nieruchomością wspólną odnosi się także do lokalu garażowego, co nie znajdowało żadnego uzasadnienia.Firma (...)faktycznie sprawowała zarząd zarówno w odniesieniu do części wspólnych jak i co do garażu, jednak czyniła to na podstawie dwóch odrębnych stosunków prawnych.M. M. (1)nie dostrzegł tego, że podejmowanie działań zarządczych w stosunku do lokalu garażowego wymaga zgody współwłaścicieli tego lokalu wyrażonej odrębnie, niezależnej od uchwały dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną.
Niezależnie od wątpliwości odnoszących się do znaczenia uchwały w zakresie zmiany sposobu zarządu vs. podmiotu zarządzającego, treść rozpatrywanej uchwały budzi także wątpliwości w zakresie, w jakim dotyczy kosztów zarządu uiszczanych przez Wspólnotę na rzeczM. M. (1). W Załączniku nr 1 do uchwały nr(...)przewidziano, żeZarządza wykonywanie powierzonych przez wspólnotę obowiązków otrzymywać będzie wynagrodzenie w wysokości 0,07 zł za każdy m2netto powierzchni użytkowej lokali wynoszącej 29.620,28 m2. Z twierdzeń pozwanej Wspólnoty oraz z zeznańM. M. (1)wynikało, że nie uznawał on, aby stawka 0,07 zł za m2miała pokryć w całości koszty zarządu nieruchomością wspólną wymienione w Załączniku nr 1. Tymczasem z dowodów w postaci chociażby wydruków obejmujących wpisy z forum osiedlowego wynika, że co najmniej część właścicieli lokali uznawała, że w razie przejęcia zarządzania przezM. M. (1)właściciele lokali ponad stawkę 0,07 zł innych kosztów zarządzania nieruchomością wspólną już ponosić nie będą. Co więcej, z wydruków tych wynika, żeM. M. (1)utwierdzał sąsiadów w przekonaniu, że stawka 0,07 zł / m2(czyli około 2.700 zł) pobierana będzie przez niego w miejsce ponad 14.000 zł miesięcznie pobieranej przez(...)z tego samego tytułu (k. 804), co nie było zgodne z prawdą. Stosowana przezfirmę (...)stawka 0,49 zł / m2obejmowała bowiem szeroko rozumiane administrowanie, które to czynności w większościM. M. (1)zamierzał powierzyć (i faktycznie powierzył) podmiotom trzecim, których koszty wynagrodzenia ponosić miała Wspólnota Mieszkaniowa ponad owe 0,07 zł / m2na rzeczM. M. (1). Okoliczność, że pozwana Wspólnota w okresie zarządzania przezfirmę (...)nie znała wysokości wynagrodzenia administratora, jest tu bez znaczenia, skoro było ono pokrywane z ogólnej kwoty ustalonej w umowie pomiędzy Wspólnotą aspółką (...), nie zaś ponad tę kwotę.
W ocenie Sądu, nie jest możliwe ustalenie, jak należy wykładać oświadczenia woli właścicieli lokali w zakresie wskazania w treści Załącznika do uchwały nr(...)wysokości wynagrodzeniaM. M. (1). W efekcie, także w tym zakresie uchwała jest tak dalece niejednoznaczna, że nie można ustalić, jakiej treści uchwała (w znaczeniu znaczenia treści semantycznej) została podjęta.
Z tych wszystkich względów roszczenie powodów o ustalenie nieistnienia uchwały nr(...)zostało uznane za zasadne. Roszczenie to znajduje swoją podstawę prawną wart. 189 k.p.c.Zdaniem Sądu, powodowie mieli interes prawny w rozumieniu powyższego przepisu, który wynika z samego faktu bycia członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.
W efekcie ustalenia nieistnienia uchwały nr(...)rozważanie, czy podlegałaby ona uchyleniu na podstawie art. 25 u.w.l. było w zasadzie zbędne. Jedynie dla porządku wypada zatem odnieść się pokrótce do tej kwestii. Otóż, o ile przyjąć, że opisane wyżej nieprawidłowości nie przemawiały jednak za uznaniem uchwały nr(...)za nieistniejącą, to z pewnością stanowiłyby one podstawę do jej uchylenia.
Nieprecyzyjność treści tej uchwały, niewiedza członków wspólnoty co do zakresu obowiązków nałożonych nią na Wspólnotę, niewyjaśnienie w dostateczny sposób kwestii ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oddanie zasadniczej części głosów na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez właścicieli lokali w nieustalonych okolicznościach (w tym co do informacji udzielonych mocodawcom na temat znaczenia głosowanej uchwały), to okoliczności, które przemawiają za tym, że uchwała nr(...), o ile uznać, że istnieje, to co najmniej narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l.
Zastrzeżenia w kontekście procesu podejmowania uchwały budziło nadto:
- zwołanie zebrania właścicieli przez osobę, nie będącą członkiem zarządu ani zarządcą, a jedynie kandydatem na zarząd/zarządcę,
- sposób zawiadomienia właścicieli lokali o zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r.,
- odbycie zebrania właścicieli lokali w prywatnym lokalu osoby, która dążyła do przegłosowania uchwały, na podstawie której miała przejąć zarządzanie we wspólnocie,
- faktycznie uniemożliwienie dyskusji nad treścią uchwały i redakcją jej postanowień,
- nieobjęcie aktem notarialnym całości uchwały (pominięcie załącznika)
- zbieranie głosów w ramach indywidulanego zbierania głosów przez osobę trzecią, nieumocowaną przez Zarządcę,
- ograniczenie odebrania głosów w ramach indywidualnego zbierania głosów do właścicieli lokali, którzy udzielili pełnomocnictwa do głosowania „za” uchwałą,
- zaniechanie objęcia aktem notarialnym całości treści uchwały nr(...), to jest pominięcie treści Załącznika nr 1.
Uchwała nr(...), zdaniem strony pozwanej, podjęta została w trybie mieszanym, to jest częściowo na zebraniu, częściowo zaś w trybie indywidualnego zbierania głosów. Natomiast owo indywidualne zbieranie głosów ograniczyło się do złożenia przezM. M. (1)w dniu 22 czerwca 2022 r., bezpośrednio po opuszczeniu jego lokalu przez członków zebrania, oświadczeń o głosowaniu „za” uchwałą w imieniu właścicieli, których pełnomocnictwa miały zostać ww. uprzednio już udzielone. W orzecznictwie wyrażono pogląd, zgodnie z którym podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos, nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali- t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), czyli wspólnota (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 727/13, Legalis podobnie wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 lutego 2016 r., I ACa 789/15, Legalis). W okolicznościach tej sprawy intencjąM. M. (1)było od początku zbieranie głosów jedynie „za” proponowaną przez niego uchwałą. Warto zauważyć, że wzór pełnomocnictwa, który ww. przygotował, nie przewidywał innej możliwości.
Co więcej, sposób kierowania procesem zbierania głosów przezM. M. (1)z góry zakładał, że uchwała nie będzie mogła zostać na zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. w żaden sposób zmieniona. Wynikało to z tego, że pełnomocnictwa, którymiM. M. (1)chciał się posłużyć przy oddawaniu głosów w ramach indywidualnego zbierania głosów, ograniczały się do głosowania „za” uchwałą o narzuconej z góry treści. Wykluczona została zatem a priori dyskusja nad redakcją postanowień uchwały na zebraniu, na którym uchwała ta miała zostać poddana pod głosowanie.
W istocieM. M. (1), jako inicjator całego procesu mającego prowadzić do zmiany zarządcy bądź zarządu, w bardzo ograniczonym zakresie dopuszczał możliwość wpływania innych członków wspólnoty na kształt uchwały nr(...).M. M. (1)sam zredagował treść uchwały, następnie sam wprowadził do niej poprawki po spotkaniu z właścicielami lokali, które odbyło się w marcu 2021 r. i kolejne korekty po zebraniu w czerwcu 2021 r. Dalszych zmian treści uchwały nie przewidziano, mimo że w zebraniu w czerwcu 2021 r. wzięło udział tylko 47 właścicieli lokali. Po czerwcu 2021 r. nie rozmawiano już na temat brzmienia postanowień uchwały, a jedynie o jej skutkach dla Wspólnoty. Podejmowane następnie przezM. M. (1)działania zmierzały do nakłonienia jak największej liczby mieszkańców do udzielenia ww. pełnomocnictwa o treści również przygotowanej przezM. M. (1). Treść informacji przekazywanych poszczególnym osobom przy okazji nakłaniania ich do podpisania pełnomocnictw, nie została w tej sprawie ustalona. Z wydruków z forum na portalu(...)wynika zaś, że co najmniej część z informacji tam zamieszczonych przezM. M. (1)nie była rzetelna. Nie było bowiem prawdą to, że wydatek w wysokości 14.500 zł miesięcznie na rzeczfirmy (...)za zarządzanie miał zostać zastąpiony wydatkiem na poziomie 2.700 zł na rzeczM. M. (1). Jak wskazano wyżej, znaczną część czynności, którefirma (...)wykonywała w ramach pobieranych 14.500 zł,M. M. (1)z góry zamierzał zlecić podmiotom trzecim za dodatkowym wynagrodzeniem płatnym przez Wspólnotę.
W wyroku z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 727/13 (Legalis) Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że nie może zyskać aprobaty taki sposób przekazywania uprawnienia [przez zarząd] do zbierania głosów, skoro czynności tej dokonywały osoby powiązane stosunkiem zależności z innymi członkami wspólnoty, w których interesie podejmowana była uchwała. Podkreślenia wymaga, że w niniejszej sprawie stan faktyczny jest dużo bardziej jednoznaczny niż w stanie faktycznym, na gruncie którego orzekał Sąd Najwyższy w ww. sprawie.M. M. (1)był osobiście zainteresowany tym, aby uchwała przez niego stworzona została podjęta, bowiem na jej podstawie miał przejąć zarządzanie nieruchomością wspólną. Naruszony został w efekcie art. 23 ust. 1 uw.l.
ToM. M. (1)był także osobą, która zwołała zebranie w dniu 22 czerwca 2022 r. i powiadomiła właścicieli lokali o zebraniu. Zarówno samo zwołanie zebrania przez osobę, która nie jest zarządcą ani zarządem, a jedynie osobą pretendującą do objęcia takiej funkcji narusza przepisy u.w.l., które takiej możliwości nie przewidują.
Wypada także zauważyć, że nie zostało w sprawie wykazane, aby z wnioskiem o zwołanie zebrania właścicieli zwrócili się do zarządcy właściciele reprezentujący łącznie o najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, jak wymaga tego art. 31 lit. b) u.w.l. W aktach sprawy znajduje się tylko jeden wniosek o zwołanie zebrania, nie wynika z niego, kto go złożył pozaM. M. (1). Nadto, wniosek ten dotyczył jedynie zwołania zebrania celem poddania pod głosowanie uchwały nr(...), jednak nie w takim kształcie, jaki ostatecznie ona przybrała, ale o treści pierwotnie przygotowanej przezM. M. (1), przed zmianami wprowadzonymi po spotkaniu z sąsiadami w marcu 2021 r. i po zebraniu w czerwcu 2021 r., przy czym treści owej pierwszej wersji uchwały brak jest w aktach sprawy. Po zmianie projektu uchwały, zdaniemM. M. (1)istotnej, bo wprowadzającej zapisy prowadzące do zmiany sposobu zarządu we Wspólnocie w miejsce zapisów prowadzących do samej tylko zmiany zarządcy (firmy zarządzającej), nie ponowiono już wniosku dofirmy (...)o zwołanie zebrania celem poddania pod głosowanie nowej uchwały nr(...).
Co więcej, nie miał racjiM. M. (1), informując mieszkańców osiedla w kolejnych pismach do nich kierowanych, że zaniechanie zwoływania corocznych zebrań właścicieli przez(...)nie wynika z przepisów wprowadzonych w związku z pandemią wirusa COVID-19. Zgodnie z art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 568):Jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu. Powyższy przepis został uchylony dopiero ustawą z dnia 7 lipca 2022 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 1561), która weszła w życie 7 września 2022 r., a zatem już po odbyciu zwołanego przezM. M. (1)zebrania w dniu 22 czerwca 2022 r.
Wypada też przypomnieć, że na podstawie rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2020 r. poz. 433) ogłoszono od dnia 14 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stan zagrożenia epidemicznego w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2 (§ 1). Następnie, na podstawie rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r. poz. 491), ogłoszono od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania stan epidemii (§ 1). Rozporządzeniem Ministra Zdrowia również z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2020 r. poz. 490) odwołano stan zagrożenia epidemicznego.
Stan epidemii odwołany został rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 12 maja 2022 r. w sprawie odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2022 r. poz. 1027), które weszło w życie 15 maja 20222 r., uchylającym jednocześnie ww. rozporządzenie z dnia 20 marca 2020 r. (§ 1 i 2). Rozporządzenie Ministra Zdrowia również z dnia 12 maja 2022 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2022 r. poz. 1028) ponownie ogłoszono stan zagrożenia epidemicznego - w okresie od dnia 16 maja 2022 r. do odwołania (§ 1). Stan zagrożenia epidemicznego odwołany został dopiero rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 14 czerwca 2023 r. w sprawie odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2023 r. poz. 1118) z dniem 1 lipca 2023 r. (§ 1) i wówczas dopiero uchylono też ww. rozporządzenie z dnia 12 maja 2022 r.
Nie ulegało także wątpliwości, że sposób zawiadomienia właścicieli lokali o zebraniu w dniu 22 czerwca 2022 r. nie był prawidłowy, skoro zawiadomienie polegało na wrzuceniu przezM. M. (1)wydrukowanych przez niego zawiadomień skierowanych do ogółu właścicieli do skrzynek na listy, przy czym nie zostało nawet wykazane, aby zawiadomienia takie trafiły do wszystkich skrzynek – powodowie twierdzeniu pozwanej w tym zakresie zaprzeczyli. W świetle art. 32 u.w.l. zawiadomienie o zebraniu powinno zostać skierowane na piśmie i mieć zindywidualizowany charakter oraz dotrzeć bezpośrednio do właściciela lokalu. Co więcej, treść zawiadomienia wskazywała, że na zebraniu ma być poddana pod głosowanie uchwała w przedmiocie zmiany zarządcy nieruchomości, zatem firmy zarządzającej – zfirmy (...)nafirmę (...). Tymczasem intencjąM. M. (1)było, aby poddać pod głosowanie uchwałę wprowadzającą zmianę sposobu zarządu.
Także miejsce odbycia zebrania w dniu 22 czerwca 2022 r. rodzi wątpliwości co do tego, czy w ogóle można uznać, że miało miejsce zebranie właścicieli w rozumieniu przepisów u.w.l.M. M. (1)zaprosił do swojego prywatnego mieszkania sąsiadów, przy czym nie zostało wykazane, aby zaproszeni zostali wszyscy właściciele lokali. ToM. M. (1), jako właściciel mieszkania, mógł podjąć decyzję, kogo zaprosi do środka. Przedstawicielfirmy (...)nie został dopuszczony do udziału w zebraniu z tym uzasadnieniem, że nie jest właścicielem lokalu. R.pr.P. K. (1)mógł wejść do lokalu powoda i uczestniczyć w zebraniu tylko dlatego, że dysponował pełnomocnictwem od jednego z właścicieli lokali. Znamienne, że na owych zebraniu stawili się wyłącznie właściciele lokali, którzy głosowali następnie „za” podjęciem uchwały nr(...). Nie takie jednak jest założenie przepisów u.w.l. traktujących o zebraniu właścicieli, że wziąć udział w takim zebraniu powinny tylko osoby, zamierzające głosować pozytywnie nad daną uchwałą.
Naruszenia proceduralne dotyczące procesu zwołania zebrania i głosowania nad uchwałą same w sobie na ogół nie stanowią podstawy do jej uchylenia, na co wielokrotnie powoływał sięM. M. (1)w odpowiedzi na zastrzeżenia kierowane do niego w zakresie procedowania nad uchwałą nr(...). Inaczej jest jednak, gdy tego rodzaju uchybienia formalne mogą wpłynąć na treść uchwały bądź wynik głosowania. W okolicznościach sprawy tak właśnie było. Nie można uznać, aby ogół właścicieli lokali otrzymał rzetelną informację na temat znaczenia i skutków uchwały nr(...). Osoby, które głosowały za podjęciem uchwały osobiście oraz te, które miały udzielić w tym zakresie pełnomocnictwaM. M. (1), opierały się na informacjach przekazanych im przez tego ostatniego. Informacje te nie były pełne, a wręcz częściowo wprowadzały w błąd (np. co do wysokości kosztów Wspólnoty Mieszkaniowej po proponowanej zmianie zarządu/zarządcy, co do naruszenia przepisów przezfirmę (...), co do prawidłowości działań podejmowanych przezM. M. (1)– ich zgodności z przepisami u.w.l.).
Zarówno zatem naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i naruszenie przepisów u.w.l. uzasadniałoby uchylenie uchwały nr(...)na podstawie art. 25 u.w.l. Roszczenie o uchylenie uchwały Sąd oddalił z tej tylko przyczyny, że uwzględnione zostało roszczenie dalej idące, to jest o ustalenie nieistnienia uchwały nr(...).
Z tych przyczyn Sąd orzekł jak w pkt. 1. i II. sentencji wyroku.
O kosztach procesu rozstrzygnięto w pkt. III. na podstawieart. 102 k.p.c., zgodnie z którym w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Wyrażona w tym przepisie zasada ma charakter szczególny i stanowi wyjątek od reguły przewidującej, że to strona przegrywająca proces ponosi odpowiedzialność wobec przeciwnika za koszty postępowania. Sąd uznał, że w okolicznościach tej sprawy zasady słuszności przemawiają za odstąpieniem w całości od obciążania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu poniesionych przez stronę powodową. Sąd miał na względzie fakt, że podjęcie spornej w sprawie uchwały zostało zainicjowane nie przez organ Wspólnoty, a przez jednego z właścicieli lokali -M. M. (1). Wydaje się przy tym, że działania tego ostatniego nakierowane były na poprawę sytuacji we Wspólnocie, którą oceniał on jako niekorzystną.M. M. (1)w dobrej wierze (w rozumieniu potocznym) kierował procesem, który w jego odczuciu miał skutkować korzystnym dla Wspólnoty rozwiązaniem, polegającym na objęciu przez niego funkcji zarządcy bądź zarządu. Nie można nadto pomijać tego, że w razie obciążenia pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej kosztami procesu na rzecz powodów, w ostatecznym rozrachunku kosztami tymi obciążeni zostaliby wszyscy członkowie Wspólnoty, nie zaś tylkoM. M. (1), mimo że to jego działania w istocie doprowadziły do wszczęcia tego postępowania.
sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska