Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 1093/24
Data wyroku: 2024-12-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Joanna Czernecka

Sygnatura akt II Ca 1093/24

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 grudnia 2024 roku
Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący Sędzia Joanna Czernecka
Protokolant Anna Prusicka
po rozpoznaniu w dniu 16 grudnia 2024 roku w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. G.
przeciwko Towarzystwu Budownictwa Społecznego(...)spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wK.

o ustalenie
na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa - Nowej Huty w Krakowie z dnia 6 lutego 2024 roku, sygnatura akt I C 1734/22/N
1. oddala apelację;
2. zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 450 zł (czterysta pięćdziesiąt złotych) z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Sędzia Joanna Czernecka
Sygn. akt II Ca 1093/24

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 16 grudnia 2024 r.
Wyrokiem z dnia 6 lutego 2024 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwoJ. G.przeciwko Towarzystwu Budownictwa Społecznego(...)sp. z o.o. z siedzibą wK.o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu najmu lokalu (pkt I.), zasądzając od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od tej kwoty od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty (pkt II.).
Orzeczenie zapadło na tle następująco ustalonych faktów:
W dniu 17 maja 2007 r. powódkaJ. G.(poprzednio:K.) zawarła ze stroną pozwaną Towarzystwem Budownictwa Społecznego(...)sp. z o.o. z siedzibą wK.na czas nieokreślonyumowę nr (...)najmu lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem(...), położonego wK.przyul. (...)o powierzchni użytkowej 53,86 m(

    2)(§ 1 i 11 umowy). W dacie zawarcia umowy obciążający najemcę czynsz najmu wynosił 9,15 zł/m(

    2)(§ 4 umowy). Najemca jest zobowiązany składać wynajmującemu raz na dwa lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim. Na żądanie wynajmującego najemca jest zobowiązany do przedłożenia zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego o wysokości uzyskanych dochodów oraz osób wspólnie zamieszkujących. Najemca jest zobowiązany poinformować wynajmującego w terminie 14 dni o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Informacja powinna zawierać określenie tego lokalu (adres, powierzchnia, stan prawny i techniczny), rodzaj tytułu prawnego najemcy oraz od kiedy najemca ma prawo zamieszkać w tym lokalu (§ 8 umowy). Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia w części dotyczącej wysokości czynszu i zastosować czynsz wolny w sytuacji gdy najemca wykaże dochody wyższe niż uprawniające do wynajmu mieszkań w zasobach wynajmującego określone wustawie z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw(§ 15 umowy). Jak wynika z umowy kredytu nr(...)na przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane z dnia 25 maja 2006 r. zawartej przez stronę pozwaną z Bankiem(...), budynek mieszkalny, w którym znajduje się wynajmowany powódce lokal mieszkalny został wybudowany przez stronę pozwaną przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank(...)na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. W okresie od lipca 2020 r. do października 2022 r. miesięczny koszt obsługi opisanego wyżej kredytu wzrósł z 71.830,41 zł do 83.624,11 zł. Zgodnie z uchwałą nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa Społecznego(...)sp. z o.o. z siedzibą wK.z dnia 15 stycznia 2020 r. stawka czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych w budynku przyul. (...)począwszy od dnia 1 maja 2020 r. wynosiła 17 zł/m(

    2). Zgodnie z uchwałą nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa Społecznego(...)sp. z o.o. z siedzibą wK.z dnia 9 sierpnia 2022 r. stawka czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych w budynku przyul. (...)począwszy od dnia 1 grudnia 2022 roku wynosiła 21,50 zł/m(

    2). Pismem z dnia 22 sierpnia 2022 r. strona pozwana wypowiedziała powódceJ. G.dotychczasową stawkę czynszową, wskazując, że od dnia 1 grudnia 2022 r. stawka czynszu regulowanego wynosi 21,50 zł/m(

    2). W obwieszczeniu z dnia 22 września 2022 r. Wojewoda(...)ogłosił wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m(

    2)powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miastaK.na okres 6 miesięcy od dnia 1 października 2022 roku na kwotę 7.352 zł. Uchwałą nr 3 zwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa Społecznego(...)sp. z o.o. z siedzibą wK.z dnia 15 września 2021 r. osiągnięty przez spółkę w 2020 r. zysk w wysokości 1.651.829,94 zł przekazano w całości na kapitał zapasowy spółki. Uchwałą nr 3 zwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa Społecznego(...)sp. z o.o. z siedzibą wK.z dnia 5 września 2022 r. osiągnięty przez spółkę w 2021 r. zysk w wysokości 1.635.536,82 zł przekazano w całości na kapitał zapasowy spółki. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2021 r. w stosunku do 2020 r. wyniósł 105,1 (wzrost cen o 5,1%). Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2022 r. w stosunku do 2021 r. wyniósł 114,4 (wzrost cen o 14,4%).
Wyjaśniając podstawę prawną rozstrzygnięcia, Sąd Rejonowy wskazał, iż w przypadku podwyżki czynszu najmu lokalu znajdującego się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego podstawą powództwa o ustalenie nie mógł być art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. w zw. z art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa („u.s.f.r.m.”). Wynika to z art. 9a ust. 1 u.o.p.l., który w istocie wyłącza stosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów o czynszu, bowiem w tej materii stosować należy art. 28 u.s.f.r.m. W szczególności zastosowania nie znajduje art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l., a to z uwagi na wyraźne wskazanie w jego treści, że niezasadność podwyżki może być stwierdzona w oparciu o przepisy art. 8a ust. 4a-4e u.o.p.l. Przepisy te nie nadają się jednak do odpowiedniego zastosowania w odniesieniu do czynszu najmu lokali znajdujących się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego. Powódka dysponowała jednak uprawnieniem do wytoczenia powództwa o ustalenie przeciwko pozwanej, tyle że jego podstawę prawną stanowiłart. 189 k.p.c.Między stronami nie było sporu co do charakteru przepisu art. 28 ust. 2 pkt 1 u.s.f.r.m., który ustala górny limit stawki czynszowej, przewidując, że stawki czynszu za 1 m(

    2)powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM (tutaj: towarzystwa budownictwa społecznego) w skali roku nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (…) - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank(...)na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. Ustalona przez Wojewodę(...)na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 lit. b) u.o.p.l. wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m(

    2)powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miastaK.za okres odpowiedni względem daty obowiązywania uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa Społecznego(...)sp. z o.o. z siedzibą wK.z dnia 9 sierpnia 2022 r. wynosi kwotę 7.352 zł. Roczna stawka czynszowa nie może zatem przekroczyć 294,08 zł/m(

    2)(4% od kwoty 7.352 zł). W przeliczeniu na miesiąc tak ustalony limit stawki czynszowej opiewa na kwotę 24,50 zł/m(

    2), a więc oczywiście wyższą od kwestionowanej przez powódkę kwoty 21,50 zł/m(

    2). Nie sposób zatem twierdzić, czego zresztą powódka nie czyniła, by strona pozwana naruszyła art. 28 ust. 2 pkt 1 u.s.f.r.m., gdyż ustalona stawka czynszowa mieści się w powyższym limicie ustawowym. Niezasadności podwyżki czynszu strona powodowa upatrywała w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. Przepis ten powódka interpretowała tak, że pełni on również funkcję limitującą w ten sposób, że suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM nie powinna ani przekraczać ani być niższa od kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz zobowiązań SIM związanych z budową. Skoro nie może jej przekraczać, gdyż zdaniem powódki SIM uzyskiwałaby wtedy niedopuszczalny dochód z najmu lokali mieszkalnych, ani nie może być niższa od tychże kosztów, ponieważ wtedy działalność SIM w zakresie najmu tych lokali miałaby charakter deficytowy, to znaczy, że suma czynszów za najem powinna być równa kosztom. Tego rodzaju wykładnia przywołanego przepisu nie została zaaprobowana przez Sąd Rejonowy. Za limitującym charakterem art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. nie przemawia jego wykładnia literalna. Zastosowany w tym przepisie zwrot „pozwalała na pokrycie” oznacza w istocie to samo, co „wystarczyła na pokrycie”. Skoro suma czynszów za najem wszystkich lokali mieszkalnych eksploatowanych przez SIM ma pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań związanych z budową, to przepis ten wskazuje jedynie na minimalną wysokość czynszów. Pełni on jednocześnie taką funkcję, że nakłada na SIM obowiązek pokrywania kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłacie zobowiązań związanych z budową. Górny limit stawek czynszowych ustalono natomiast w art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. i uznanie, że również art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. statuuje górny limit czynszu prowadziłoby do swoistego zdublowania regulacji i ograniczałoby znaczenie prawne art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. Nie ma również podstaw do uznania, że suma czynszów winna być równa opisanym wyżej wydatkom. Gdyby nawet przyjąć, że ustawodawca oczekuje od towarzystw budownictwa społecznego zachowania pełnej równowagi między przychodami z najmu lokalów mieszkalnych a wydatkami związanymi z utrzymaniem budynków oraz uprzednim sfinansowaniem ich budowy, to takie oczekiwanie jawiłoby się jako skrajnie nierealistyczne i nieuwzględniające rzeczywistości gospodarczej. Wysokość kosztów niejednokrotnie ma bowiem wysoce zmienny charakter, co prowadziłoby do konieczności ciągłego dostosowywania wysokości ustalanych czynszów. Decyzja w przedmiocie tej wysokości podejmowana jest przez spółki w relatywnie nieelastycznej procedurze, wymagającej bowiem zwołania zgromadzenia wspólników, walnego zgromadzenia akcjonariuszy. Prezentowana przez stronę powodową interpretacja art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. prowadziłaby zatem w istocie do jego permanentnego naruszania z uwagi na niemożliwość nadążenia przez organy spółek z ciągłym dostosowywaniem wysokości stawek czynszowych do kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz zobowiązań związanych z budową. Duża zmienność czynszów wiązałaby się także z uciążliwością dla samych najemców, którzy przy okazji każdej wpłaty musieliby weryfikować aktualnie obowiązującą stawkę czynszową. Czynsze ustala się zatem w oparciu o prognozę przyszłych kosztów, a występowanie różnic między prognozą a kosztami rzeczywistymi jest całkowicie naturalne. Ponadto, argumentu przeciwko ustalaniu stawek czynszowych na poziomie wyższym niż odpowiadający kosztom utrzymania budynków oraz ich uprzedniego sfinansowania nie stanowi także powoływany przez powódkę fakt zgromadzenia przez stronę pozwaną kilku milionów złotych w kapitale zapasowym spółki. Przez przynajmniej kilka pierwszych lat po oddaniu budynku do użytkowania większe wydatki o charakterze remontowym nie są zwykle ponoszone z uwagi na brak takiej konieczności. Nie oznacza to jednak, że w okresie tym towarzystwo budownictwa społecznego winno pobierać niższe czynsze, natomiast podnieść je mogło dopiero wtedy, gdy potrzeby remontowe zaistnieją. Jest bowiem standardem zarówno we wspólnotach mieszkaniowych, spółdzielniach mieszkaniowych, jak i właśnie towarzystwach budownictwa społecznego prowadzenie funduszu remontowego z perspektywą finansowania z niego przyszłych wydatków na cele remontowe niezależnie od bieżących potrzeb remontowych. Działalność towarzystw budownictwa społecznego ma charakter długoterminowy i fakt gromadzenia środków na przyszłe wydatki świadczy raczej o zapobiegliwości członków zarządu spółki. Szybkie zgromadzenie środków na cele remontowe w oparciu o tymczasowe podwyżki czynszów byłoby zresztą niemożliwe z uwagi na limity ustalone w art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m., a także wielokrotnie podkreślany przez stronę powodową cel funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego, tj. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o średnich dochodach, które mogłyby nie być w stanie sfinansować znaczących podwyżek czynszów. Brak gromadzenia takich środków przez towarzystwo budownictwa społecznego mógłby być zresztą źródłem odpowiedzialności członków zarządu spółki, a z pewnością nie spotkałoby się z aprobatą najemców, gdyby zaobserwowali oni pogarszający się stan techniczny zamieszkiwanego przez nich budynku i brak perspektyw na poprawę tego stanu rzeczy wynikający z braku zgromadzenia odpowiednich środków. Zdaniem Sądu Rejonowego przeciwko stanowisku powódki przemawiała również regulacji przewidzianej w art. 30 ust. 5 pkt 1 i 4 u.s.f.r.m. W świetle powyższych uwag, z powołaniem na zapatrywania prezentowane w literaturze, Sąd pierwszej instancji doszedł do przekonania, że towarzystwa budownictwa społecznego są uprawnione do osiągania zysków z czynszu najmu lokali mieszkalnych, natomiast art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m jedynie taką funkcję, że ustala minimalną granicę stawek czynszowych, dążąc do tego, by działalność towarzystwa budownictwa społecznego w zakresie najmu tych lokali nie była deficytowa. Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa kwestię dysponowania dochodami przez towarzystwo budownictwa społecznego reguluje w art. 24 ust. 2 wskazując, że dochody SIM nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków, lecz przeznacza się je w całości na działalność statutową SIM, która to nie może być ustalona szerzej, niż wynika to z art. 27 u.s.f.r.m. Regulacja art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. nie daje podstaw do badania zasadności podwyżki czynszu przez towarzystwo budownictwa społecznego, jeżeli nie przekracza ona limitu określonego w art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. Dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego w celu ustalenia stawki czynszowej odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów budynków oraz spłacie zobowiązań związanych z budową nie byłoby zatem uzasadnione. Podstawę weryfikacji wysokości czynszu może stanowić jedynie art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m., przy czym w niniejszej sprawie nie ulegało wątpliwości, że określony przez pozwaną czynsz nie przekraczał limitów określonych we wskazanym przepisie, a ustalenie tej okoliczności nie wymagało wiadomości specjalnych, a jedynie prostych obliczeń matematycznych. Ponadto, Sąd Rejonowy wskazał, że na mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników pozwanej spółki z dnia 15 stycznia 2020 r. stawka czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych w budynku przyul. (...)począwszy od dnia 1 maja 2020 r. wynosiła 17 zł/m(

    2). Z kolei w uchwale nr 1 z dnia 9 sierpnia 2022 r. stawkę czynszu począwszy od dnia 1 grudnia 2022 r. ustalono na 21,50 zł/m(

    2). Powyższe oznacza wzrost o ok. 26,5% w okresie 31 miesięcy. Z kolei skumulowany wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za okres od stycznia 2020 do grudnia 2022 r., a więc nieznacznie dłuższy, wyniósł 24,3%. Odwołanie się do ogólnego wskaźnika inflacji miało charakter jedynie pomocniczy, służąc zobrazowaniu tego, że sytuacja najemców lokali wchodzących w skład zasobu pozwanego towarzystwa budownictwa społecznego nie kształtuje się gorzej, aniżeli ogólna sytuacja w gospodarce. Uzupełniająco Sąd Rejonowy nawiązał do regulacji (nieznajdującej zastosowania względem najmu lokalu od towarzystwa budownictwa społecznego) zawartej w art. 8a ust. 4e u.o.p.l. Choć podwyżka zastosowana przez stronę pozwaną nieznacznie przekracza ujęty w tym przepisie wskaźnik, to podnieść trzeba, że nie uwzględnia on specyficznej struktury wydatków towarzystwa budownictwa społecznego podlegających zaspokojeniu z czynszów najmu lokali mieszkalnych, tj. kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań związanych z budową. Przykładowo Sąd pierwszej instancji powołał się na wzrost cen materiałów budowlanych, który w 2021 r. wyniósł średnio 12%, zaś w 2022 r. już 25% . Skumulowany wskaźnik cen materiałów budowlanych za te dwa lata będzie znacząco wyższy aniżeli podwyżka stawek najmu dokonana przez stronę pozwaną. Okoliczność ta niewątpliwie musiała zostać przez nią uwzględniona przy ustalaniu tych stawek, skoro mają one zapewnić pokrycie również kosztów remontów budynków. Również koszty obsługi zadłużenia w Banku(...)istotnie wzrosły (o ponad 16%). Pewnym punktem odniesienia mogły być także stawki czynszowe obowiązujące w lokalach mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy MiejskiejK., choć nie można tracić z pola widzenia, że co do zasady przeznaczone są one dla osób o niższym stopniu zamożności niż mieszkania oferowane przez towarzystwa budownictwa społecznego. Zgodnie z zarządzeniem nr(...)Prezydenta MiastaK.z dnia 30 października 2019 r. stawka czynszowa dla najniższej kategorii mieszkania wynosiła 4,90 zł/m(

    2), zaś dla najwyższej 12,52 zł/m(

    2). Z kolei w zarządzeniu nr(...)Prezydenta MiastaK.z dnia 6 czerwca 2022 r. stawki te ustalono odpowiednio na 5,96 zł/m(

    2)oraz 15,22 zł/m(

    2). Oznacza to wzrost o ok. 21,5%. Jest to zatem wzrost niższy, niż miało to miejsce w przypadku czynszu kwestionowanego przez stronę powodową, lecz różnica nie była duża. Sąd Rejonowy przeprowadził również porównanie cen ofertowych wynajmu lokali mieszkalnych na wolnym rynku. Średnia cena ofertowa najmu położonych wK.mieszkań o powierzchni do 38 m(

    2)wzrosła między majem 2020 r. a grudniem 2022 r. z 1.577 zł do 2.383 zł, a zatem aż o 51%. W przypadku mieszkań o powierzchni 38-60 m(

    2)(w przedziale tym mieści się również mieszkanie powódki) średnia cena ofertowa w analogicznym okresie wzrosła z 2.024 zł do 3.062 zł, czyli również o 51% Trudno zatem nie zauważyć, że sytuacja najemców lokali pozostających w zasobach pozwanego towarzystwa budownictwa społecznego kształtuje się znacząco lepiej aniżeli osób poszukujących mieszkania na wolnym rynku. W świetle przedstawionych powyżej realiów gospodarczych Sąd Rejonowy zwrócił uwagę na konieczność rozważenia, czy wyrażone w pozwie oczekiwanie powódki, by stawki czynszu najmu obowiązujące w maju 2020 r. pozostały na niezmienionym poziomie również w grudniu 2022 r. i następnych miesiącach, nie jest wręcz sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Podwyżki cen dotykają ogół społeczeństwa, w tym stronę pozwaną, a z mocy przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa powódka, jako najemca lokalu z zasobów towarzystwa budownictwa społecznego, jest zobowiązana w nich partycypować, gdyż niewątpliwie wpływają one na koszty ponoszone przez pozwaną. Nie ma jakichkolwiek racjonalnych podstaw ku temu, by powódka była zwolniona z partycypowania we wzrostach cen.
O kosztach procesu orzeczono na mocyart. 98 §1, 11i 3 k.p.c., obciążając nimi powódkę jako stronę przegrywająca w całości.
Apelację od tego wyroku złożyła powódka, zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie prawa materialnego i procesowego, to jest:
1.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów polegającą na bezzasadnym, sprzecznym z zebranymi dowodami uznaniu, że:
a) w skład czynszu ustalonego przez stronę pozwaną wchodzą jedynie koszty eksploatacji, remontów i kredytów, podczas gdy Sąd Rejonowy nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę tych kosztów, a jedynie wymienił kwoty, powtarzając twierdzenia pozwanej;
b) środki gromadzone przez pozwaną w ramach funduszu remontowego przeznaczane są w całości na kapitał zapasowy pozwanej spółki, utożsamiając tym samym środki gromadzone przez pozwaną od najemców lokali SIM w ramach funduszu remontowego z kapitałem zapasowym pozwanej spółki, podczas gdy Sąd Rejonowy nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę przeznaczania środków gromadzonych przez pozwaną spółkę w ramach funduszu remontowego i ich przeznaczenia;
c) pozwana udowodniła zasadność podwyżki, a jej twierdzenia są poparte dowodami, podczas gdy pozwana nie przedłożyła dokumentów źródłowych ani jakichkolwiek dokumentów potwierdzających zasadność podwyżek, a powoływała się jedynie na ogólne okoliczności, jak gwałtowny wzrost kosztów, które jednak nie uzasadniały wprowadzenia podwyżki do kwoty 21,50 zł/m2, zwłaszcza mając na uwadze fakt, że zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. to na wynajmującym ciąży obowiązek udowodnienia zasadności dokonanej podwyżki;
2.art. 278 § 2 k.p.c.poprzez niepowołanie biegłego (nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego) dla oceny zasadności skarżonej podwyżki, mimo że sprawa wymagała wiadomości specjalnych;
3. art. 9a ust. 1 u.o.p.l. w zw. z art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w zw. z art. 8a ust. 5 u.o.p.l. poprzez błędną wykładnię i bezzasadne przyjęcie, że w niniejszej sprawie nie znajdują zastosowania regulacje wynikające z u.o.p.l., w tym w szczególności określona w art. 8a u.o.p.l. procedura związana z wypowiadaniem stawki czynszu, podczas gdy z wykładni tych przepisów wynika, że co do sposobu (procedury) wypowiadania stawki czynszu zastosowanie znajduje właśnie art. 8a ust. 5 u.o.p.l., który został przez Sąd I instancji bezpodstawnie niezastosowany, co miało dalsze konsekwencji w postaci nierozpoznania istoty sprawy i braku przeprowadzenia postępowania dowodowego w niniejszej sprawie;
4. art. 28 u.s.f.r.m. w zw. z art. 8a ust. 5 ust 2 u.o.l. poprzez ich błędną wykładnię wyrażającą się w twierdzeniu, że badanie zasadności podwyżki czynszu powinno ograniczać się do kryterium nieprzekraczania w skali roku wskaźnika wartości odtworzeniowej lokalu, tj. w oparciu o kryterium wskazane w art. 28 ust. 2 pkt 1) u.s.f.r.m. z jednoczesnym pominięciem badania oceny celowości i ekonomiki kosztów, o których mowa w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. w sytuacji, w której art. 8a ust. 5 ust 2 u.o.l. nie mówi o kontroli zgodności z prawem, a używa pojęcia „zasadności” podwyżki, co wręcz nakazuje dokonanie oceny kosztów, o których mowa w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. w kontekście zasadności podwyżki czynszu, tj. czy przedmiotowe koszty są właściwie uargumentowane, czy dokonywane są w sposób obiektywny i racjonalny; błędna wykładnia wskazanych przepisów doprowadziła do nierozpoznania istoty sprawy, co w konsekwencji skutkowało bezzasadnym oddaleniem powództwa;
5. art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. poprzez błędną wykładnię, iż:
a) pozwana może dowolnie kształtować zysk i swobodnie nim dysponować, podczas gdy z uzasadnienia projektu ustawy, a co za tym idzie- z celów ustawy wynika, że SIM-y powinny minimalizować zysk i dbać o utrzymanie czynszów na niskim poziomie;
b) zwrot „pozwala na pokrycie” jest równoznaczny ze zwrotem „aby wystarczyło”, podczas gdy z uzasadnienia sporządzonego do projektu ustawy oraz w doktrynie przyjmuje się, iż pojęcie to oznacza, iż ma pokryć jedynie koszty wskazane w przepisie.
W oparciu o powyższe zarzuty, powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie - o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie, że podwyżka stawki czynszu najmu, dokonana przez pozwaną pismem z dnia 22 sierpnia 2022 r. jest niezasadna lub zasadna w innej wysokości, a także poprzez zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania odwoławczego.
W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji jako bezzasadnej w całości, negując podniesione w niej zarzuty i domagając się zasądzenia od powódki kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja podlegała oddaleniu.
Bezskutecznymia liminepozostawały zarzuty odnoszące się do samego trybu (procedury) wypowiedzenia powódce dotychczasowej wysokości czynszu najmu. Kwestia formalnej skuteczności oświadczenia pozwanej o wypowiedzeniu wysokości czynszu nie była przedmiotem sporu pomiędzy stronami i nie stanowiła elementu podstawy faktycznej żądania. Zgodnie zaś zart. 321 § 1 k.p.c., sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem ani zasądzać ponad żądanie. W świetle tego przepisu sąd nie może uwzględnić powództwa na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2005 r., II CK 556/04, OSNC 2006/2/38). Sąd związany jest zatem podstawą faktyczną żądania i nie może uwzględnić dochodzonego roszczenia w oparciu o inne fakty niż przedstawione przez powoda. Na żądanie powództwa składa się bowiem zarówno jego przedmiot, jak i podstawa faktyczna, które łącznie wyznaczają przedmiotowe ramy procesu. Na kanwie rozpatrywanej sprawy powódka opierała swe roszczenie na podważaniu zasadności podwyżki, w żaden sposób nie kwestionując formalnej skuteczności wypowiedzenia, która - w konsekwencji - pozostawała poza ramami przedmiotowymi niniejszego procesu i nie mogła stanowić podstawy faktycznej uwzględnienia powództwa. Jest zarazem oczywistym, iż w świetleart. 383 k.p.c.przedmiotem postępowania przed sądem drugiej instancji może być tylko to, co mieściło się w ramach przedmiotowych procesu przed sądem pierwszej instancji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 2000 r., II CKN 945/98, Legalis). W świetleart. 383 k.p.c.za niedopuszczalną uznać należy dokonaną dopiero w postępowaniu apelacyjnym zmianę żądania pozwu, polegającą na wyeksponowaniu nowego uzasadnienia zgłoszonego żądania wynikającego z powołania się na przesłanki innego przepisu prawa materialnego, wskazanego jako nowa podstawa materialnoprawna dochodzonego roszczenia. Przytoczenie w postępowaniu apelacyjnym innych przepisów prawa materialnego aniżeli dotychczas wskazywanych jako materialnoprawna podstawa żądania, a więc wskazujących na inny stan faktyczny niż ten, na którym oparto żądanie pozwu, stanowi - niedopuszczalną w postępowaniu apelacyjnym zmianę powództwa (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2009 r. V CSK 282/08, LEX nr 619665). Tym samym, podnoszone w apelacji (w istocie po raz pierwszy) kwestie formalne dotyczące trybu (procedury) wypowiedzenia miałya limineznaczenie wtórne z punktu widzenia rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie, gdyż wykraczały poza sformułowaną w pozwie podstawę faktyczną żądania i jako takie nie podlegały badaniu w stadium odwoławczym procesu.Notabene, sama apelująca, przedstawiając w apelacji – z powołaniem na orzecznictwo Sądu Najwyższego - uwagi natury ogólnej co do zastosowania na gruncie niniejszej sprawyart. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U.2023.725 t.j. z dnia 2023.04.18, dalej „u.o.p.l.”) w zakresie regulacji trybu wypowiedzenia wysokości czynszu najmu w zasobach TBS, nie wyjaśniła, jakie konkretnie znaczenie należało przypisać konkluzjom płynącym z prezentowanej argumentacji prawnej w okolicznościach faktycznych rozpatrywanego przypadku i w jaki sposób miałyby one przyczynić się do uwzględnienia jej żądania. W szczególności powódka również w apelacji nie sformułowała skonkretyzowanego zarzutu ani w żaden inny sposób nie kwestionowała formalnej skuteczności oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości czynszu, skupiając się zasadniczo na negowaniu samej zasadności podwyżki. Z tego też względu obszerna argumentacja odnosząca się do trybu wypowiedzenia i zastosowania w tej materiiart. 8au.o.p.l., była w istocie nieadekwatna do przedmiotu niniejszego procesu, stanowiąc ogólny wywód prawny, który nie znajdował odniesienia do okoliczności relewantnych z punktu widzenia podstawy faktycznej dochodzonego roszczenia. Niniejsze powództwo o ustalenie zostało merytorycznie rozpoznane, a jego oddalenie nie wynikało z przyjęcia, jakoby dochodzenie tego rodzaju roszczenia byłoa liminewykluczone, lecz było konsekwencją stwierdzenia merytorycznej nietrafności stanowiska powódki.
Za podstawę faktyczną rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy przyjął ustalenia poczynione przez Sąd Rejonowy. Ustalenia te znajdowały oparcie w dowodach z dokumentów. Za niezasadny Sąd Okręgowy uznał zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.Naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.może polegać na błędnym uznaniu, że przeprowadzony w sprawie dowód ma moc dowodową i jest wiarygodny, albo że nie ma mocy dowodowej lub nie jest wiarygodny. Prawidłowe postawienie takiego zarzutu wymaga oczywiście wskazania konkretnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, którego zarzut ten dotyczy i podania, w czym apelujący upatruje wadliwej jego oceny. Powódka, wbrew powyższym zaleceniom, nie wskazała wprost, których dowodów, omówionych przez Sąd Rejonowy, dotyczą jej obiekcje i czym miałaby przejawiać się wadliwość rozumowania i oceny tego Sądu. Wymaga też zaakcentowania, że powódka nie kwestionowała ustaleń poczynionych przez Sąd Rejonowy, a w drodze zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.zmierzała do podważenia wniosków prawnych Sądu, co nie jest zabiegiem właściwym. W ocenie Sądu Okręgowego zaskarżony wyrok nie jest dotknięty ani wadliwością dokonania błędnych ustaleń ani też nieprawidłowością, polegającą na wyprowadzeniu z ustalonych faktów błędnych wniosków prawnych w kontekście znajdujących zastosowanie norm prawa materialnego.
W art. 3 ust. 3 u.o.p.l. ustanowiona została zasada, zgodnie z którą pierwszeństwo zastosowania mają szczególne przepisy korzystniejsze dla lokatora zawarte w odrębnych ustawach (
    lex benignior praevalet). Od zasady ustanowionej w art. 3 ust. 3 u.o.p.l. zachodzą wyjątki. Pierwszy z nich jest przewidziany w art. 9a u.o.p.l., zgodnie z którym do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółek, o których mowa w art. 15a ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank(...)na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, o których mowa w przepisach tej ustawy, w zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (ust. 1), zaś do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych wybudowanych bez udziału środków, o których mowa w ust. 1, do ustalania wysokości czynszu stosuje się art. 28 ust. 1 tej ustawy(ust. 2).
Zgodnie z art. 9a u.o.p.l., czynsz najmu w zasobach TBS regulują odrębne przepisy - art. 28 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U.2024.1440 t.j. z dnia 2024.09.30, dalej: „u.s.f.r.m”).
Artykuł 28 u.s.f.r.m określa zasady ustalania stawek czynszu (ust. 1) oraz, w określonych wypadkach, również jego maksymalną wysokość (ust. 2), natomiast nie zawiera przepisów dotyczących samej procedury dokonywania podwyżek (chodzi przede wszystkim o termin wypowiedzenia i formę, w jakiej ma być dokonane). Przepisyk.c.(art. 6851k.c.) nie mogą – jako mniej korzystne od przepisów u.o.p.l. – znaleźć zastosowania, ponieważ art. 9a u.o.p.l. do nich nie odsyła. W tym zakresie stosować należy przepisy u.o.p.l. (art. 8a ust. 1–3), jednak z tym zastrzeżeniem, że w szczególnych przypadkach, o których mowa w art. 30 ust. 5 pkt 2, 3, 3a i 4 u.s.f.r.m, wypowiedzenie stawki czynszu może nastąpić ze skutkiem natychmiastowym. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 27.08.2020 r., I CSK 411/19, OSNC 2021, nr 3, poz. 20 wyjaśnił, że przepis art. 28 u.p.b.m. (ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego) normował jedynie zasady ustalenia stawki czynszu i maksymalną jego wysokość, nie regulował natomiast - podobnie jak pozostałe przepisy rozdziału 4 u.p.b.m. - trybu (procedury) wypowiedzenia wysokości czynszu. „Tymczasem zgodnie z art. 33 u.p.b.m. w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 ustawy stosuje się odpowiednio przepisyustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegooraz przepisyKodeksu cywilnegoo najmie. Oznacza to - przy uwzględnieniu art. 3 ust. 3 u.o.p.l. - że reguły dotyczące samego trybu wypowiedzenia wysokości czynszu najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego podlegają art. 8a u.o.l.” Jak zaś wyżej zasygnalizowano, powódka nie kwestionowała zachowania przez stronę pozwaną samego trybu dokonania podwyżki czynszu najmu.
Wbrew zaś odmiennemu poglądowi powódki, ani doktryna ani orzecznictwo Sądu Najwyższego nie wyrażają stanowiska, wedle którego do podwyżki czynszu najmu w lokalach TBS zastosowanie znajduje art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. Sąd Rejonowy trafnie odnotował wyraźne wskazanie w treści tego przepisu, że niezasadność podwyżki może być stwierdzona w oparciu o przepisy art. 8a ust. 4a-4e. Innymi słowy, ustawa przyznaje lokatorowi uprawnienie do kwestionowania podwyżki oraz wskazuje tryb, w którym lokator może to uczynić tj. wniesienie do sądu pozwu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, zastrzegając jednocześnie, że ustalenie takie ma nastąpić na podstawie przepisów ust. 4a-4e, czyli w oparciu o kryteria podwyżki czynszu wyraźnie w ustawie sprecyzowane. Przepisy te nie nadają się jednak do odpowiedniego zastosowania w odniesieniu do czynszu najmu lokali znajdujących się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego. Trzeba też zaakcentować, że regulacje te dotyczą kształtowania czynszów najmu na tzw. wolnym rynku, w którym - poza przytoczonymi wyżej wyjątkami - TBS nie uczestniczy.
Koniecznym jest także zaakcentowanie, że kształtowanie wysokości czynszów najmu na tzw. wolnym rynku poddane zostało szczególnej kontroli sądowej, jedynie w wypadkach określonych w u.o.p.l. Przewidziane wart. 8au.o.p.l. ograniczenia co do wysokości podwyżek czynszu dotyczą tylko tych podwyżek, w wyniku których wysokość czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Ustawodawca założył, że wszelkie podwyżki czynszu, prowadzące do zwiększenia jego wysokości z przekroczeniem wymienionego pułapu, mają podlegać szczególnym rygorom: od wymogu pisemnego wyjaśnienia przyczyn podwyżki i jej kalkulacji (na żądanie lokatora), aż po szczególną ochronę sądową. Tylko w takich sytuacjach podwyżka musi być uzasadniona i może być poddana kontroli sądowej. W przypadku podwyżki przekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku lokator może, niezależnie od zgłoszenia żądania przedstawienia przyczyn podwyżki i jej kalkulacji, w ciągu 2 miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia wysokości czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości (art. 8a ust. 5 pkt 2u.o.p.l.). Nie ma szczególnych przepisów ograniczających wysokość podwyżek dokonywanych w granicach 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a ich wysokość może być kontrolowana na podstawie ogólnych regułk.c.(komentarzart. 8au.o.p.l. red. serii Osajda/red. tomu Lackoroński 2024, wyd. 13/Pałka).
Jak jednak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 17.05.2006 r., K 33/05, OTK-A 2006, nr 5, poz. 57 »Celem wprowadzenia 3-procentowego pułapu czynszu jest z jednej strony jego choćby symboliczne "urealnienie" (zbliżenie do poziomu dającego właścicielowi minimalne "pole manewru", dalekiego jednak od poziomu czynszów pobieranych przez właścicieli na "wolnym rynku" i akceptowanych przez wielu najemców), z drugiej zaś swoista ochrona grupy lokatorów o niskich dochodach, którzy zajmują często lokale substandardowe. Logiczne jest założenie, że lokator, którego czynsz podwyższany jest powyżej wymienionego pułapu, korzysta z rozbudowanej (inna sprawa, czy skutecznej, o czym niżej) ochrony, pozwalającej na uniknięcie dyktowania wysokości czynszów w dowolnej wysokości, bez konkretnego i sprawdzalnego uzasadnienia. Temu logicznemu założeniu musi odpowiadać założenie przeciwne, iż lokatorzy, wobec których dokonano podwyżki nieprowadzącej do przekroczenia pułapu 3-procentowego, korzystają z ochrony słabszej, co nie znaczy, że są jej pozbawieni.«  Z kolei w wyroku z 10.01.2012 r., SK 25/09, OTK-A 2012, nr 1, poz. 1 Trybunał Konstytucyjny przypomniał, że z przepisów u.o.p.l. można wyprowadzić wniosek, że nie ograniczają one wysokości podwyżek, o ile te mieszczą się w granicach 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Podwyżka czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, której wartość w skali roku miałaby przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a także taka, która już przekracza ten poziom, albowiem następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może mieć miejsce w uzasadnionych wypadkach.
Konkludując, podstawowym przepisem ograniczającym wysokość podwyżek czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na gruncie u.o.p.l. jest art. 8a ust. 4 tej ustawy. Wynika z niego, że podwyżka, której wysokość w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych wypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e ustawy. Przepisart. 28 ust. 2u.s.f.r.m. stanowi, że czynsz w skali roku nie może przekraczać: 1) 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisówustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego- w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank(...)na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.; 2) 5% wartości odtworzeniowej, o której mowa w pkt 1 - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2024 r. poz. 1026 i 1089). Przywołane przepisy zapewniają najemcom SIM silniejszą ochronę, gdyż ustawowo limitują podwyżkę, czyniąc jej górną granicą 4% (5%) wartości odtworzeniowej lokalu. Podwyżka czynszu przekraczająca ten limit byłaby zatem podwyżką niezgodną z prawem (art. 58 § 1 k.c.). W u.o.p.l. ustawodawca nie zapewnia lokatorom tak daleko idącej ochrony. W ich przypadku podwyżka czynszu przekraczająca 3% wartości odtworzeniowej lokalu, jest prawnie dopuszczalna i jest ważna ale może podlegać kontroli sądowej.
Z naprowadzonych względów, za chybione uznać zatem należy argumenty powódki, co do gorszego poleżenia najemców lokali TBS od tych, uczestniczących w normlanym rynku mieszkaniowym.
Zgodnie z odesłaniem zawartym wart. 9au.o.p.l., normatywnym wzorcem kontroli kontestowanego ukształtowania przez pozwaną wymiaru czynszu najmu pozostawał zatemart. 28u.s.f.r.m. Przepisart. 28 ust. 1u.s.f.r.m stanowi, że stawki czynszu za 1 m(
    2)powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Z kolei zgodnie zart. 28 ust. 2 pkt 1u.s.f.r.m. czynsz, o którym mowa wust. 1, w skali roku nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisówustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego- w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank(...)na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.
Art. 28 u.s.f.r.m. określa zasady ustalania stawek czynszu (ust. 1) oraz w określonych wypadkach (ust. 2) - również jego maksymalną wysokość (tak: K. Osajda [red. serii], B. Lackoroński [red. tomu], Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 13, Warszawa 2024, teza 5. do art. 9a, Legalis). Struktura analizowanej regulacji i jej treść normatywna została prawidłowo zidentyfikowana przez Sąd Rejonowy. Przyjęta przez Sąd pierwszej instancji ścieżka wykładni analizowanej regulacji jawi się jako trafna zarówno w warstwie literalnej, jak i w świetle dyrektyw wykładni systemowej, nie budzi także wątpliwość pod kątem teleologicznym. Gdyby bowiem rzeczywistą wolą ustawodawcy było wprowadzenie górnej (maksymalnej) granicy czynszu poprzez odwołanie się do kryteriów wskazanych w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m., to trudno dopatrzeć się racjonalnych powodów, dla których intencja ta nie znalazła wyraźnego odzwierciedlenia w tekście tegoż przepisu, tak, jak zostało uczynione w „sąsiedniej” jednostce redakcyjnej (art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m.). Analogicznie, nie do pogodzenia z dyrektywami wykładni literalnej, systemowej i celowościowej pozostają twierdzenia, jakoby czynsz najmu lokalu należącego do zasobów SIM musiał każdorazowo ściśle odpowiadać kosztom wymienionym w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. W takim przypadku bowiem trudno byłoby dopatrzeć się sensu wprowadzania regulacji ujętej w art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. Co więcej, jak trafnie zauważył Sąd Rejonowy, tego rodzaju ścieżka wykładni art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. prowadziłaby w praktyce do zupełnie dysfunkcjonalnych wniosków, znacząco utrudniając gospodarowanie nieruchomością oraz wprowadzając nieprzewidywalność i niestabilność wymiaru czynszów, co niewątpliwie rodziłoby uciążliwości zarówno dla TBS, jak i dla samych najemców. Prawidłowa interpretacja art. 28 u.s.f.r.m. prowadzi do konkluzji, iż przepis ten w istocie wyznacza przedział wartości, w którym winny mieścić się stawki czynszu - w ust. 1 określone zostały elementy składające się na minimalną wysokość czynszu, zaś w ust. 2 - jego maksymalny pułap (por. E. Bończak-Kucharczyk Ewa, Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz, WKP 2023, teza 2.-5. do art. 28, LEX/el.). W tym stanie rzeczy nie sposób podzielić zapatrywania, jakoby wypowiedzenie (podwyższenie) było możliwe jedynie do wysokości wyznaczanej przez elementy ujęte w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m., gdyż przepis ten bynajmniej nie określa górnej granicy wymiaru czynszu (ta bowiem jest regulowana w art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m.), lecz jego minimalną wysokość, zapewniającą pokrycie przynajmniej wymienionych w nim kosztów. W świetle powyższych uwag podwyższenie czynszu (jak to miało bezsprzecznie miejsce w rozpatrywanym przypadku) do pułapu mieszczącego się w granicach wyznaczanych w art. 28 ust. 1-2 u.s.f.r.m. jest zgodne z prawem i zasadniczo nie może być uznane za „niezasadne”. Nie sposób doszukać się argumentów jurydycznych, które nakładałyby na pozwaną obowiązek ścisłego wykazania zasadności dokonanej podwyżki czynszu w oparciu o kryteria przewidziane w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m.
W tym stanie rzeczy nie było podstawy dla przeprowadzania dowodu z opinii biegłego na okoliczność „zasadności” podwyższenia czynszu. Ustalenie maksymalnego pułapu czynszu najmu, nie wymagało wiadomości specjalnych, a było możliwe po przeprowadzeniu nieskomplikowanych działań matematycznych. Zaniechanie przeprowadzenia tego dowodu nie mogło zatem świadczyć o nierozpoznaniu istoty sprawy. Nie było również podstaw do przyjęcia, aby czynsz najmu w SIM, mieszcząc się w przedziale przewidzianym w art. 28 ust. 1-2 u.s.f.r.m., nie mógł stanowić (w części) dochodu TBS. Takie zapatrywanie nie tylko nie znajduje żadnej wyraźnej podstawy normatywnej, lecz także stoi w sprzeczności z art. 24 ust. 2 u.s.f.r.m., który wprost stanowiąc o dochodach SIM, nie wyłącza ich osiągania, a jedynie ogranicza rozporządzanie nimi, nakazując przeznaczanie dochodów na działalność statutową.
Z przedstawionych względów Sąd Okręgowy uznał zaskarżone rozstrzygnięcie za trafne i odpowiadające prawu, a apelację powódki jako bezzasadną oddalił, orzekając jak w punkcie 1. sentencji niniejszego wyroku na podstawieart. 385 k.p.c.
Wynik postępowania odwoławczego uzasadniał obciążenie powódki całością kosztów tego postępowania, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania i zasadą kosztów niezbędnych i celowych (art. 98 § 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.iart. 108 § 1 k.p.c.). Kwota zasądzona z tego tytułu na rzecz strony pozwanej odpowiadała wynagrodzeniu fachowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w wysokości 450 zł, to jest w stawce minimalnej ustalonej stosownie do wartości przedmiotu zaskarżenia w oparciu o§ 10 ust. 1 pkt 1w zw. z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, z należnymi odsetkami za opóźnienie w spełnieniu tego świadczenia za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty (art. 98 § 11k.p.c.).
Sędzia Joanna Czernecka