Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1220/17
Data wyroku: 2022-07-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sławomir Splitt
Słowa kluczowe: Nieruchomości, Zarząd związany ze współwłasnością
Podstawa prawna: art.12 i 15 ustawy o własności lokali

Sygn. aktI C 1220/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 lipca 2022 roku
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie: Przewodniczący: Sędzia Sławomir Splitt
Protokolant: Jolanta Migot
po rozpoznaniu w dniu 29 czerwca 2022 r. w Gdyni na rozprawie
sprawy z powództwaWspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wG.
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąspółce komandytowej wG.
o zapłatę
I.zasądza od pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wG.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wG.kwotę22.895,03 złotych(dwadzieścia dwa tysiące osiemset dziewięćdziesiąt pięć złotych trzy grosze), z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:
-od kwoty 46,58 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 410,58 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 410,34 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 412,67 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 298,00 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 257,76 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 412,13 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 411,78 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 413,28 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 103,22 złotych od dnia 25 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 424,86 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 425,11 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 426,36 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 308,55 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 45,57 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 426,72 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 427,91 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 427,28 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 102,95 złotych od dnia 25 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 102,97 złotych od dnia 25 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 51,82 złotych od dnia 25 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 91,87 złotych od dnia 25 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 92,36 złotych od dnia 25 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 530,23 złotych od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 527,83 złotych od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 528,33 złotych od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 478,18 złotych od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 262,76 złotych od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 520,27 złotych od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 518,59 złotych od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 46,58 złotych od dnia 22 marca 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 530,23 złotych od dnia 11 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 527,83 złotych od dnia 11 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 528,33 złotych od dnia 11 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 524,76 złotych od dnia 11 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 520,27 złotych od dnia 11 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 518,59 złotych od dnia 11 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 530,23 złotych od dnia 11 maja 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 343,35 złotych od dnia 27 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 99,97 złotych od dnia 27 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 403,24 złotych od dnia 27 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 367,11 złotych od dnia 27 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 343,18 złotych od dnia 27 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 340,30 złotych od dnia 27 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 527,83 złotych od dnia 11 maja 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 518,59 złotych od dnia 11 maja 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 87,37 złotych od dnia 11 maja 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 1.806,37 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 1.445,05 złotych od dnia 11 marca 2017 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 1.084,61 złotych od dnia 11 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 1.084,61 złotych od dnia 11 maja 2017 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 818,07 złotych od dnia 11 czerwca 2017 roku do dnia zapłaty;
II.oddala powództwo w pozostałym zakresie;
III.zasądza od pozwanej(...) spółki z ograniczona odpowiedzialnościąspółki komandytowej wG.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wG.kwotę1.287,00 złotych(jeden tysiąc dwieście osiemdziesiąt siedem złotych), tytułem zwrotu kosztów procesu;
IV.nakazuje ściągnąć od powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wG.na rzeczSkarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdynikwotę4.889,50 złotych(cztery tysiące osiemset osiemdziesiąt dziewięć złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem wydatków poniesionych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa;
V.nakazuje ściągnąć od pozwanej(...) spółki z ograniczona odpowiedzialnościąspółki komandytowej wG.na rzeczSkarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdynikwotę3.733,95 złotych(trzy tysiące siedemset trzydzieści trzy złote dziewięćdziesiąt pięć groszy) tytułem wydatków poniesionych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa.
Sygnatura akt I C 1220/17

UZASADNIENIE
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy(...)i 22 wG.wnios3a pozew przeciwkoM. I.spó3ce z ograniczon1odpowiedzialnoci1spó3ce komandytowej z siedzib1wG.o zap3atê kwoty 52.900,96 z3wraz z odsetkami ustawowymi od szczegó3owo wskazanych kwot.
W uzasadnieniu pozwu powódka podnios3a, ¿e pozwana jest cz3onkiem powodowej wspólnoty mieszkaniowej, a jej zad3u¿enie na rzecz wspólnoty na dzieñ 21 wrzenia 2017 roku wynios3o 52.900,96 z3otych. W dniu 12 kwietnia 2017 roku powódka skierowa3a do pozwanej zestawienie nierozliczonych nale¿noci. W odpowiedzi pozwana przes3a3a zestawienie rozrachunków na dzieñ 31 marca 2017 roku, w którym wskazano, i¿ stan zobowi1zañ nierozliczonych wynosi 27.431,60 z3otych. Pozwana zwróci3a te¿ uwagê m.in. na brak noty za energiê elektryczn1na kwotê 22.482,07 z3otych. W ocenie powódki powy¿sze stanowi3o uznanie przez pozwan1d3ugu do kwoty 27.431,60 z3otych. Po otrzymaniu przeds1dowego wezwania do zap3aty pozwana dokona3a zap3aty jedynie czêci nale¿noci w kwocie 1.372,86 z3otych tytu3em op3aty za miesi1ce lipiec, sierpieñ, wrzesieñ 2017 roku.
(pozew, k. 2-7)
Pozwana wnios3a o oddalenie powództwa, kwestionuj1c roszczenie powoda co do zasady i wysokoci.
W pierwszej kolejnoci spó3ka zarzuci3a powodowi brak legitymacji procesowej, wskazuj1c na brak prawid3owej uchwa3y o powo3aniu zarz1du wspólnoty.
Nadto, pozwana podnios3a, ¿e powód nie udowodni3istnienia dochodzonego roszczenia, w tym nie wyjani3czego dotycz1poszczególne nale¿noci, a jedynie operuje ogóln1kwot1roszczenia.
W ocenie pozwanej wspólnota mo¿e dochodziæ wy31cznie roszczeñ zwi1zanych z kosztami utrzymania nieruchomoci wspólnej, natomiast nie mo¿e dochodziæ kosztów utrzymania lokali.
Zdaniem spó3ki, powód nie udowodni3tego, aby pozwana by3a w3acicielemlokali (...)w sk3ad nieruchomoci przyulicy (...)ani jaki przys3ugiwa3jej ewentualnie udzia3w nieruchomoci wspólnej i w jakim okresie.
Nadto, nie wykaza3jakich kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1i za jaki okres dochodzi i w jaki sposób koszty te zosta3y ustalone.
Nadto, pozwana spó3ka zarzuci3a, ¿e w za31czonym rozliczeniu powód operuje pojêciami czynsz, korekta, rozliczenie, nie wskazuj1c co konkretnie mia3oby siê sk3adaæ na ww. nale¿noci. Jako w3aciciel lokali (a nie ich najemca) pozwana nie jest zobowi1zana do zap3aty czynszu. Powód nie udowodni3tak¿e na jakiej podstawie ustalona zosta3a wysokoæ op3at, nie do31czy3jakichkolwiek dokumentów ród3owych.
Pozwana zakwestionowa3a tak¿e zu¿ycie energii elektrycznej w wysokoci wynikaj1cej z za31czonej do pozwu noty, wskazuj1c, i¿ jest to kwota nadmierna, wrêcz niemo¿liwa do zu¿ycia. Zdaniem pozwanej wspólnota mo¿e dochodziæ op3at za energiê elektryczn1jedynie w czêci przypadaj1cej na utrzymanie nieruchomoci wspólnej.
J.nie pozwana zaprzeczy3a, aby dokona3a uznania roszczenia powoda do kwoty 27.431,60 z3otych, wskazuj1c, i¿ zestawienie Rozrachunki na dzieñ 31 marca 2017 roku nie jest opatrzone podpisem osoby reprezentuj1cej pozwan1, a tak¿e nie wynika z niego, czego ono dotyczy.
(sprzeciw pozwanej od nakazu zap3aty, k. 74- 80)
(...)stan faktyczny:
PozwanaM. I.spó3ka z ograniczon1odpowiedzialnoci1spó3ka komandytowa z siedzib1wG.prowadzi dzia3alnoæ gospodarcz1, której przedmiotem jest m.in. realizacja projektów budowlanych zwi1zanych ze wznoszeniem budynków, a tak¿e kupno i sprzeda¿ nieruchomoci na w3asny rachunek.
Pozwana jako deweloper wybudowa3a m.in. wielorodzinny budynekmieszkalny (...)¿ony wG.przyul. (...).
Do czasu wyodrêbnienia lokali pozwana by3a wspó3w3acicielem spornej nieruchomoci i w sposób wy31czny korzysta3a z lokali oznaczonych numerami:
- 46 (na rachunkach powódki oznaczonego 20/C13, udzia30,88 %) - do 17 marca 2016 r.,
- 31 (na rachunkach powódki oznaczonego 20/B14, udzia31,20 %) - do 24 listopada 2016 r.,
- 61 (na rachunkach powódki oznaczonego 20/D12, udzia31,19 %) - do 28 lutego 2017r.,
- 15 (na rachunkach powódki oznaczonego 20/A13, udzia31,19 %) - do dnia 30 marca 2017r.,
- 96 (na rachunkach powódki oznaczonego 22/A13, udzia31,22 %) - do 18 maja 2017r.,
- 128 (na rachunkach powódki oznaczonego 22/C14, udzia31,22 %) - do 27 czerwca 2017r.,
- 112 (na rachunkach powódki oznaczonego 22/B14, udzia31,21 %) - do 19 wrzenia 2017r.,
- 2 (piwnica i gara¿ 20),
- 80 (gara¿ 22).
(dowód: odpis z KRS k. 11-14, wydruk aktualnej treci ksiêgi wieczystej nr(...)k. 15-31, pismo pe3nomocnika pozwanej z dnia 21 listopada 2018 roku, k. 679 )
(...)nieruchomoci1wspóln1sprawuje powodowa Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wG..
(okolicznoæ bezsporna)
Na mocy uchwa3y nr(...)w sk3ad zarz1du powodowej wspólnoty mieszkaniowej zostali powo3ani:J. D.,M. Z.,J. Z.i El¿bieta Skier K.. Za podjêciem przedmiotowej uchwa3y g3osowa3o 52,01 % udzia3ów.
(dowód: uchwa3a nr(...)wraz z list1g3osowania k. 106-110)
Na mocy uchwa3y nr 10/17 w sk3ad zarz1du powodowej wspólnoty mieszkaniowej zosta3a powo3ana dodatkowoA. P.. Za podjêciem przedmiotowej uchwa3y g3osowa3o 59,58 % udzia3ów.
(dowód: zawiadomienie o zwo3aniu zebrania w3acicieli lokali k. 111, projekty uchwa3k. 112, owiadczenie komisji skrutacyjnej k. 118, protokó3komisji skrutacyjnej k. 119-122, lista obecnoci k. 123-131, karty g3osowania k. 133-190)
W dniu 21 stycznia 2016 roku powódka wystawi3a na rzecz pozwanej notê nr(...)zatytu3owan1za zu¿ycie energii elektrycznej za 2015 rok inwestycja przyul. (...) na kwotê 22.482,07 z3z terminem p3atnoci do dnia 31 stycznia 2016 r.
(dowód: nota nr 453/DS/12/2015 k. 64)
Pierwotnie administratorem powodowej Wspólnoty mieszkaniowej by3J. S.prowadz1cy dzia3alnoæ gospodarcz1pod firm1Biuro In¿ynierskie AKTA. W dniu 19 sierpnia 2016 r. powódka w trybie natychmiastowym wypowiedzia3a umowê ww. administratorowi z uwagi na naliczanie przez niego zaliczek na koszty zarz1du niezgodnie z posiadanymi udzia3ami przez w3acicieli lokali oraz brak okrelenia stawek na pokrycie kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1zatwierdzonych uchwa31wspólnoty.
(dowód: wypowiedzenie k. 412)
W dniu 21 wrzenia 2016 roku powódka zawar3a z ADMINISTRATORA.iJ. K. (1) spó3ka jawna z siedzib1wG.umowê o zarz1dzanie ww. nieruchomoci1. Zgodnie z przedmiotow1umow1do obowi1zków administratora nale¿y m.in.: wyliczenie poszczególnym w3acicielom lokali wysokoci zaliczek (op3at) wnoszonych na koszty utrzymania nieruchomoci i z tytu3u wiadczeñ indywidualnych oraz wystawianie rachunków z tymi naliczeniami w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, ewidencja wp3at zaliczek dokonywanych przez cz3onków wspólnoty oraz kontrola ich prawid3owoci i terminowoci.
Za czynnoci zarz1dzania zarz1dcy nale¿y siê wynagrodzenie miesiêczne wyra¿one stawk1w wysokoci 0,57 z3/m2 powierzchni u¿ytkowej lokali i pomieszczeñ przynale¿nych.
(dowód: umowa o zarz1dzenie ww. nieruchomoci1k. 808-812)
W dniu 2 kwietnia 2015 roku powódka zawar3a z(...) Bankiem S.A.z siedzib1wW.umowê na prowadzenie rachunku bankowego, a tak¿e corocznie zawiera3a umowy ubezpieczenia przedmiotowej nieruchomoci.
(dowód: umowa i polisy ubezpieczeniowe, p3yta CD k. 1045)
W dniu 1 lipca 2015 r. administratorJ. S.w imieniuwspólnoty (...)z(...) sp. z o.o.z siedzib1wW.umowê o prace konserwacyjne i wykonywanie przegl1dów urz1dzeñ dwigowych w budynkach przyul. (...)wG.. Roczna wartoæ umowy netto zosta3a okrelona na kwotê 38.880 z3. Z kolei, w dniu 1 lipca 2015 r. powódka zawar3a z ww. spó3k1umowê, której przedmiotem by3o pod31czenie dwigów do ca3odobowego centrum zg3oszeniowego(...)za wynagrodzeniem w kwocie 450 z3.
(dowód: umowa o prace konserwacyjne k. 194-200, umowa na prowadzenie us3ugi k. 207-214)
W dniu 28 kwietnia 2015 r. powódka zawar3a z(...)£(...)z siedzib1wG.umowê, na mocy której zleci3a wskazanemu wykonawcy wiadczenie us3ug utrzymania czystoci terenu zewnêtrznego, wewnêtrznego wspólnoty oraz odnie¿ania i utrzymania zieleni.M.wynagrodzenie brutto wynosi3o 4.200 z3brutto.
(dowód: umowa z dnia 28 kwietnia 2015r. k. 215-218)
W dniu 21 kwietnia 2015 r. powódka zawar3a z(...) S.A.z siedzib1wG.umowê o wiadczenie us3ug na rzecz powódki w zakresie zaopatrzenia w wodê i odprowadzenia cieków z ww. nieruchomoci.N.¿noci za wykonanie us3ug wynikaj1cych z umowy ustalono jako iloczyny obowi1zuj1cych taryfowych cen i stawek op3at oraz odpowiadaj1cych im iloci wiadczonych us3ug w postaci dostarczanej wody i odprowadzonych cieków.I.æ wody dostarczonej do nieruchomoci mia3a byæ ustalona na podstawie wskazañ wodomierza g3ównego, a w przypadku jego braku  do czasu zainstalowania zgodnie z przeciêtnymi normami zu¿ycia wody okrelonymi w rozporz1dzeniu wydanym przez w3aciwego ministra.I.æ odprowadzonych cieków mia3a byæ ustalona na podstawie wskazañ urz1dzenia pomiarowego, a w przypadku jego braku przyjmuje siê jako równ1iloci wody pobranej z sieci, róde3wody, róde3wody w3asnych i innych.
(dowód: umowa z dnia 21 kwietnia 2015r. k. 219-227)
W dniu 22 kwietnia 2015 r. powódka zawar3a z(...)(...) S.A.z siedzib1wG.umowy o wiadczenie kompleksowej us3ugi sprzeda¿y i dystrybucji energii elektrycznej dlabudynku nr (...)kl. A-D (3000 kWh rocznie), dlabudynku nr (...)kl. A-E (3000 kWh rocznie), gara¿u nr 20 (5000 kWh rocznie) oraz kot3owni. Rozliczenia z tytu3u sprzeda¿y energii elektrycznej mia3y byæ dokonywane wg grupy taryfowej o symbolu G11, zgodnie z(...), Cennikiem lub(...)Sprzedawcy, za z tytu3u wiadczenia us3ugi dystrybucji wg grupy taryfowej o symbolu G11, zgodnie z(...)Dystrybutora.
(dowód: umowa kompleksowa k. 228-263)
W dniu 31 grudnia 2015 r. powódka zawar3a z(...) sp. z o.o.z siedzib1wS.umowê dotycz1c1wytwarzania, dostarczania przez dostawcê oraz kupna i odbioru przez powoda ciep3a w postaci gor1cej wody dla potrzeb ogrzewania i ciep3ej wody u¿ytkowej wytwarzanego w kot3owniach gazowych, stanowi1cych ród3o ciep3a. Dostawy ciep3a mia3y byæ rozliczane w oparciu o odczyty wskazañ uk3adu pomiarowo  rozliczeniowego energii cieplnej, zainstalowanego w kot3owni i bêd1cego w3asnoci1dostawcy. Zgodnie z aneksem do ww. umowy z dnia 31 grudnia 2015r. nale¿noæ za dostarczone ciep3o mia3a byæ obliczana wed3ug stawek op3at ujêtych w taryfie(...), zawieraj1cej zbiór cen i stawek op3at zwi1zanych z zaopatrzeniem w ciep3o, zatwierdzonej i og3oszonej przez PrezesaU.Regulacji(...). W ramach Taryfy w rozliczeniach z tytu3u dostarczonego ciep3a zastosowanie znalaz3y ceny i stawki op3at: jednostkowy koszt 1 GJ ciep3a
63,98 z3/GJ netto, za op3ata sta3a z tytu3u zamówionej mocy 14.579,70 z3/MW netto.
(dowód: umowa na dostawê ciep3a k. 264-273, protokó3rozpoczêcia dostawy ciep3a k. 274-278, aneksy k. 279-281)
Na podstawie umowy z dnia 24 lutego 2017r.wspólnota (...)W.prowadz1cemu dzia3alnoæ gospodarcz1pod firm1(...)W.wG.bie¿1ce utrzymanie sprawnoci technicznej instalacji elektrycznej oraz us3ugi pogotowia awaryjnego w nieruchomoci przyul. (...). Za sta31konserwacjê wykonawcy przys3ugiwa3o wynagrodzenie rycza3towe miesiêcznie za czêæ wspóln1w kwocie 250 z3netto (270 z3z VAT), za za usuwanie awarii w kwocie 25 z3netto (27 z3z VAT) za ka¿d1rbh rozpoczêtej pracy z dok3adnoci1do 1/2 godziny oraz za ka¿dy dojazd na miejsce awarii w kwocie 25 z3(27 z3z VAT).
(dowód: umowa z dnia 24 lutego 2017r. k. 201-204)
W dniu 24 lutego 2017r. powodowa wspólnota mieszkaniowa zawar3a zK. G.B.wG.umowê, której przedmiotem by3o sta3e wykonywanie okresowych przegl1dów bramy segmentowejI.w iloci 4 sztuk oraz bramy przesuwnej (1 szt.) zamontowanej w obiekcie przyul. (...)wG..(...)wykonywane co trzy miesi1ce w marcu, czerwcu, wrzeniu i grudniu. Koszt roboczogodziny w przypadku napraw bie¿1cych zosta3okrelony na 70 z3netto + 23 % VAT, za koszt dojazdu na 40 z3+ 23 % VAT. Natomiast cena rycza3towa okresowego przegl1du technicznego wynosi3a 300 z3za sztukê + 23 % VAT.
(dowód: umowa z dnia 24 lutego 2017r. k. 205-206)
Na mocy uchwa3y nr(...)w3aciciele lokali postanowili utworzyæ fundusz remontowo  inwestycyjny i ustalili stawkê w wysokoci 0,30 z3/m2. Za podjêciem uchwa3y g3osowa3o 58,17 % udzia3ów.
(dowód: uchwa3a nr(...)wraz z list1g3osowania k. 542-548)
Na mocy uchwa3y nr(...)w3aciciele lokali postanowili, ¿e w roku 2016 z wp3at na pokrycie kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1bêd1pokrywane nastêpuj1ce koszty: przegl1dów, energii elektrycznej, administrowania, op3at bankowych, przesy3ek pocztowych, drobnych napraw i konserwacji, innych op3at bezporednio zwi1zanych. Koszty dostarczanych mediów oraz op3aty za wywóz nieczystoci mia3y byæ rozliczane na podstawie faktycznego zu¿ycia wg liczników lub innych obowi1zuj1cych jednostek, za koszty remontów mia3y byæ pokrywane ze rodków finansowych zgromadzonych na funduszu remontowym.
Za podjêciem uchwa3y g3osowa3o 52,01 % udzia3ów.
(dowód: uchwa3a nr(...)wraz z list1g3osowania k. 282-286)
Na mocy uchwa3y nr(...)w3aciciele lokali postanowili, ¿e z dniem podpisania umowy kredytowej na wykup urz1dzeñ kot3owni stawka wp3at na fundusz remontowo  inwestycyjny bêdzie wynosiæ 0,75 z3/m2. Za podjêciem uchwa3y g3osowa3o 55,61 % udzia3ów.
(dowód: uchwa3a nr(...)wraz z list1g3osowania k. 287-292)
Na mocy uchwa3y nr(...)w3aciciele lokali zatwierdzili sprawozdanie wspólnoty za rok 2015. Za podjêciem uchwa3y g3osowa3o 53,24 % udzia3ów.
(dowód: uchwa3a nr(...)wraz z list1g3osowania k. 558-563)
Na mocy uchwa3y nr 3/17 w3aciciele lokali przyjêli plan gospodarczy na rok 2017. Stawka kosztów eksploatacyjnych zosta3a okrelona na 3,01 z3/m2 powierzchni u¿ytkowej lokali i pomieszczeñ przynale¿nych i mia3a obowi1zywaæ od 1 kwietnia 2017r.
Zgodnie z uchwa31na koszty utrzymania nieruchomoci sk3ada3y siê: drobne naprawy i konserwacje bie¿1ce, koszty konserwacji dwigów, koszty energii elektrycznej, koszty korespondencji, koszty utrzymania czystoci powierzchni wspólnej, media czêci wspólnych (energia elektryczna, wod. - kan. i c.o.), prowizje i op3aty bankowe, przegl1dy budynku i badania przewidziane ustaw1Prawo budowlane, ubezpieczenie budynku, wynagrodzenie zarz1dcy, inne koszty wspólne (niesklasyfikowane).P., ¿e koszty utrzymania stanowisk postojowych w halach gara¿owych, które s1czêci1wspóln1nieruchomoci, pokrywane bêd1z kosztów eksploatacyjnych. Za przyjêciem uchwa3y g3osowa3o 56,43 %.
Na mocy uchwa3y nr 7/17 w3aciciele lokali ustalili stawkê funduszu remontowego w wysokoci 0,45 z3/m2 powierzchni lokali i pomieszczeñ przynale¿nych. Nowa stawka mia3a obowi1zywaæ od dnia 1 kwietnia 2017r. Za przyjêciem uchwa3y g3osowa3o 59,77 %.
Nadto, na mocy uchwa3y nr 1 przyjêto sprawozdanie finansowe za rok 2016.
(dowód: projekt uchwa3y k. 112-113, plan gospodarczy na rok 2017 k. 117, owiadczenie komisji skrutacyjnej k. 118, protokó3komisji skrutacyjnej k. 119-122, lista obecnoci k. 123-131, karty g3osowania k. 132-190, sprawozdanie finansowe za rok 2016 k. 115)
W dniu 12 kwietnia 2017 r. powódka przes3a3a pozwanej dokumenty w postaci kompensaty umownej z dnia 7 kwietnia 2017r. wraz z zestawieniem nierozliczonych nale¿noci wed3ug stanu na dzieñ 31 marca 2017 r.
W odpowiedzi, pozwana odes3a3a zestawienie rozrachunków na dzieñ 31 marca 2017 r., w którym stan zobowi1zañ zosta3okrelony na kwotê 27.431,60 z3. W treci tego dokumentu wskazano m.in. na brak noty 453/DS/12/2015 za energiê elektryczn1w kwocie 22.482,07 z3. Zestawienie zosta3o podpisane przez ksiêgow1pozwanejB. F..
(dowód: kompensata umowna wraz z zestawieniem nierozliczonych nale¿noci wed3ug stanu na dzieñ 31 marca 2017r. k. 48-57, zestawienie rozrachunków na dzieñ 31 marca 2017r. k. 58-61)
Pismem z dnia 22 czerwca 2017 r. pozwana poinformowa3a administratora powódki, ¿e nigdy nie otrzyma3a noty 453/DS/12/2015 za energiê elektryczn1, wskazuj1c, ¿e kwota 22.482,07 z3jest kwot1niespotykanie nadmiern1, wrêcz niemo¿liw1do zu¿ycia. W odpowiedzi, pismem z dnia 27 czerwca 2017 r. administrator przes3a3kserokopiê ww. noty i przeds1dowe wezwanie do zap3aty kwoty 52.900,96 z3wyznaczaj1c siedmiodniowy termin do zap3aty nale¿noci.
(dowód: pismo pozwanej z dnia 22 czerwca 2017r. k. 62)
Z tytu3u kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1w odniesieniu do lokalimieszkalnych (...)w3asnoæ pozwanej spó3ki, w okresie objêtym ¿1daniem pozwu powódka wystawi3a nastêpuj1ce rachunki:
- w odniesieniu dolokalu nr (...):
- 2/Ds./(...)na kwotê 257,76 z3za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 stycznia 2016r.,
- w odniesieniu dolokalu nr (...):
- 15/Ds./(...)na kwotê 412,13 z3za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 stycznia 2016r.,
- 15/Ds./(...)na kwotê 426,72 z3za luty 2016r. z terminem p3atnoci do 10 lutego 2016r.,
-(...)na kwotê 91,87 z3korekta za luty 2016r. z terminem p3atnoci do dnia 24 lutego 2016r.,
- 15/Ds./(...)na kwotê 518,59 z3za marzec z terminem p3atnoci do 10 marca 2016r.,
- 175/Ds./(...)na kwotê 340,30 z3rozliczenie mediów za I kwarta32016r. z terminem p3atnoci 26 kwietnia 2016r.
- 15/Ds./(...)na kwotê 518,59 z3za kwiecieñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 kwietnia 2016r.,
- 15/Ds./(...)na kwotê 518,59 z3za maj 2016r. z terminem p3atnoci do 10 maja 2016r.,
- w odniesieniu dolokalu nr (...):
- 31/Ds./(...)na kwotê 413,28 z3za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 stycznia 2016r.,
- 31/Ds./(...)na kwotê 427,91 z3za luty 2016r. z terminem p3atnoci do 10 lutego 2016r.,
- 151/Ds./(...)na kwotê 92,36 z3korekta za luty 2016r. z terminem p3atnoci do dnia 24 lutego 2016r.,
- 31/Ds./(...)na kwotê 520,27 z3za marzec 2016r. z terminem p3atnoci do 10 marca 2016r.,
- 191/Ds./(...)na kwotê 343,35 z3z tytu3u rozliczenia mediów za I kwarta32016r. z terminem p3atnoci do 26 kwietnia 2016r.,
- 31/Ds./(...)na kwotê 520,27 z3za kwiecieñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 kwietnia 2016r.,
- w odniesieniu dolokalu nr (...):
- 46/DS./(...)na kwotê 298 z3za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 stycznia 2016r.,
- 46/DS./(...)na kwotê 308,55 z3za luty 2016r. z terminem p3atnoci do 10 lutego 2016r.,
- 152/ds./(...)na kwotê 45,57 z3za luty 2016r. z terminem p3atnoci do 10 lutego 2016r.,
- 46/ds./(...)na kwotê 354,12 z3za marzec 2016r. z terminem p3atnoci do 10 marca 2016r.,
- 160/ds./(...)na kwotê  91,36 z3korekta za marzec 2016r. z terminem p3atnoci do dnia 30 marca 2016r.,
- 206/ds./(...)na kwotê 99,97 z3rozliczenie za I kwarta32016r. z terminem p3atnoci 26 kwietnia 2016r.
- w odniesieniu dolokalu nr (...)
- 61/ds./(...)na kwotê 411,78 z3za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 stycznia 2016r.,
- 61/ds./(...)na kwotê 426,36 z3za luty 2016r. z terminem p3atnoci do 10 lutego 2016r.,
- 153/ds./(...)na kwotê 51,82 z3korekta za luty 2016r. z terminem p3atnoci do dnia 24 lutego 2016r.,
- 61/ds./(...)na kwotê 478,18 z3za marzec 2016r. z terminem p3atnoci do 10 marca 2016r.,
- 148/ds./(...)na kwotê 46,58 z3korekta za marzec 2016r. z terminem p3atnoci do dnia 21 marca 2016r.,
- 222/ds./(...)na kwotê 343,18 z3rozliczenie za I kwarta32016r. z terminem p3atnoci 26 kwietnia 2016r.
- 61/ds./(...)na kwotê 524,76 z3za kwiecieñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 kwietnia 2016r.
- w odniesieniu dolokalu (...):
- 80/ds./(...)na kwotê 465,81 z3za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 stycznia 2016r.,
- 155/ds./(...)na kwotê  419,23 z3korekta za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do dnia 30 stycznia 2016r.,
- w odniesieniu dolokalu nr (...):
- 96/ds./(...)na kwotê 410,58 z3za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 stycznia 2016r.,
- 147/ds./(...)na kwotê 103,22 z3korekta za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do dnia 24 stycznia 2016r.,
- 96/ds./(...)na kwotê 425,11 z3za luty 2016r. z terminem p3atnoci do 10 lutego 2016r.,
- 96/ds./(...)na kwotê 528,33 z3za marzec 2016r. z terminem p3atnoci do 10 marca 2016r.,
- 96/ds./(...)na kwotê 528,33 z3za kwiecieñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 kwietnia 2016r.,
- w odniesieniu dolokalu nr (...):
- 112/ds./(...)na kwotê 410,34 z3za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 stycznia 2016r.,
- 112/ds./(...)na kwotê 424,86 z3za luty 2016r. z terminem p3atnoci do 10 lutego 2016r.,
- 148/ds./(...)na kwotê 102,97 z3korekta za luty 2016r. z terminem p3atnoci do dnia 24 lutego 2016r.,
- 112/ds./(...)na kwotê 527,83 z3za marzec 2016r. z terminem p3atnoci do 10 marca 2016r.,
- 269/ds./(...)na kwotê 367,11 z3rozliczenie za I kwarta32016r. z terminem p3atnoci 26 kwietnia 2016r.
- 112/ds./(...)na kwotê 527,83 z3za kwiecieñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 kwietnia 2016r.,
- 112/ds./(...)na kwotê 527,83 z3za maj 2016r. z terminem p3atnoci do 10 maja 2016r.,
- w odniesieniu dolokalu nr (...):
- 128/ds./(...)na kwotê 412,67 z3za styczeñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 stycznia 2016r.,
- 128/ds./(...)na kwotê 427,28 z3za luty 2016r. z terminem p3atnoci do 10 lutego 2016r.,
- 149/ds./(...)na kwotê 102,95 z3korekta za luty 2016r. z terminem p3atnoci do dnia 24 lutego 2016r.,
- 128/ds./(...)na kwotê 530,23 z3za marzec 2016r. z terminem p3atnoci do 10 marca 2016r.,
- 285/ds./(...)na kwotê 403,24 z3z tytu3u rozliczenia mediów za I kwarta32016r. z terminem p3atnoci do 26 kwietnia 2016r.,
- 128/ds./(...)na kwotê 530,23 z3za kwiecieñ 2016r. z terminem p3atnoci do 10 kwietnia 2016r.,
- 128/ds./(...)na kwotê 530,23 z3za maj 2016r. z terminem p3atnoci do 10 maja 2016r.
- w odniesieniu dolokali (...)w3asnoæ pozwanego w 2017r.
-(...)na kwotê 1.806,38 z3z terminem p3atnoci do dnia 10 lutego 2017r.;
-(...)na kwotê 1.445,05 z3z terminem p3atnoci do dnia 10 marca 2017r.;
-(...)na kwotê 1.084,61 z3z terminem p3atnoci do dnia 10 kwietnia 2017r.;
-(...)na kwotê 1.084,61 z3z terminem p3atnoci do dnia 10 maja 2017r.;
-(...)na kwotê 818,07 z3z terminem p3atnoci do dnia 10 czerwca 2017r.
(dowód: zestawienie, k. 66-67, 58-59, faktury k. 449-513, powiadomienia o wysokoci op3at, k. 928-938, wyjanienia sk3adowych dokumentów, k. 691-796)
£1czne zobowi1zanie pozwanej za okres od stycznia do czerwca 2016r. z tytu3u kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1wynosi 22.895,03 z3otych.
(dowód: pisemnaopinia (...)s1dowego z zakresu rachunkowociW. P. k. 1088-1142 wraz z ustn1opini1uzupe3niaj1c1k. p3yta CD k. 1210, zawiadomienia o wysokoci op3at, wraz z korektami, k. 293-302, 451-513)
(...)¿y3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny(...)na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ wiadkówD. Z.,B.(...),K. L.,J. K. (2),M. S.,J. S., a tak¿e dowodu zopinii (...)s1dowego z zakresu rachunkowoci.
(...)zebrany w sprawie materia3dowodowy(...)nie dopatrzy3siê ¿adnych podstaw do kwestionowania autentycznoci i wiarygodnoci dowodów z dokumentów urzêdowych (odpis z KRS, odpisy z ksi1g wieczystych), które zgodnie z treci1art. 244 kpckorzystaj1z domniemania autentycznoci i domniemania zgodnoci z prawd1wyra¿onych w nich owiadczeñ, za w toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa3a powy¿szych domniemañ w trybieart. 252 kpc. Brak by3o równie¿ podstaw, aby podwa¿yæ autentycznoæ wymienionych w ustaleniach dokumentów prywatnych w postaci faktur VAT, uchwa3wspólnoty, umów z dostawcami mediów, czy korespondencji stron. Przedmiotowe dokumenty nie nosz1bowiem ¿adnych ladów przerobienia, przerobienia, b1d innej ingerencji. Zatem, przyj1æ nale¿a3o, ¿e s1autentyczne, a zawarte w nich owiadczenia pochodz1od osób, które je w3asnorêcznie podpisa3y. Jeli chodzi natomiast o wiarygodnoæ przed3o¿onych przez powoda zawiadomieñ o wysokoci op3at, a tak¿e not obci1¿eniowych to(...)zawarte w nich owiadczenia odnocie zasadnoci i wysokoci poszczególnych nale¿noci w oparciu o opiniê bieg3ego s1dowego, a tak¿e zasady logiki, o czym mowa w dalszej czêci niniejszego uzasadnienia.
Jeli chodzi natomiast o ocenê osobowego materia3u dowodowego, to - w zakresie odnonie sposobu rozliczenia kosztów zu¿ycia energii elektrycznej - niewiele do sprawy wnios3y zeznania wiadkówD. Z.,B.(...)iK. L..
K.zatrudniona u ówczesnego administratora wspólnotyD. Z.nie by3a w stanie wskazaæ, za jakielokale (...)wystawiona nota obci1¿eniowa do31czona do pozwu, ani te¿ w jaki sposób zosta3a ustalona widniej1ca na niej kwota.(...)jedynie, ¿e nie weryfikowa3a w ¿aden sposób tego¿ rozliczenia.
Z kolei,K. L.nie posiada3a wiedzy jak rozliczano zu¿ycie energii elektrycznej w powodowej wspólnocie. wiadek wskazywa3a na bli¿ej nieokrelone porozumienie zawarte pomiêdzy pozwanym a administratorem odnonie rozliczenia kosztów zu¿ycia energii elektrycznej, jednak nie by3a w stanie w tym wzglêdzie wskazaæ ¿adnych szczegó3ów.
wiadekB.(...), ¿e zaksiêgowa3a sporny dokument, który otrzyma3a od pozwanego, natomiast nie weryfikowa3a dokumentów pod k1tem zasadnoci stawek, ani te¿ nie dokona3a oceny zasadnoci nale¿noci. Nadto, wskaza3a, ¿e celem wystawienia dokumentu rozrachunku by3o wy31cznie wskazanie, ¿e brakuje jednej noty obci1¿eniowej, natomiast w ¿aden sposób nie odnosi3a siê do tego, czy nale¿noci s1uzasadnione czy nie.
Za wiarygodne nale¿a3o uznaæ zeznania wiadkaJ. K. (2)w zakresie sposobu ustalania kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1, a tak¿e sposobu g3osowania nad uchwa3ami w powodowej wspólnocie mieszkaniowej, albowiem zasadniczo korelowa3y one z treci1przed3o¿onych dokumentów w postaci uchwa3wspólnoty, umów z dostawcami mediów oraz protoko3ów g3osowania i indywidualnego zbierania g3osów. Zeznania te nie budzi3y równie¿ ¿adnych w1tpliwoci w wietle zasad logicznego rozumowania oraz dowiadczenia ¿yciowego.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ wiadkowieJ. S.iM. S.opisali sposób ustalania i rozliczania op3at eksploatacyjnych, op3at za fundusz remontowy, a tak¿e kosztów zu¿ycia mediów, jaki by3stosowany, w czasie, gdy wiadkowie byli administratorami wspólnoty.
(...)æ zeznañ wymienionych wiadków nale¿y wskazaæ, ¿e zeznania te zasadniczo koreluj1z zebranym materia3em dowodowym w odniesieniu do sposobu ustalania op3at eksploatacyjnych i op3at na fundusz remontowy. Nie ma zatem podstaw do przyjêcia, ¿e administrator stosowa3inny system ustalania i rozliczania kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1ani¿eli przez wiadków opisany.
J. S.wskaza3, ¿e op3ata za fundusz remontowy w stawce 0,30 z3/m2 wynika3a z uchwa3y, niemniej przy obliczaniu tej op3aty wiadek bra3pod uwagê tak¿e powierzchniê gara¿y. Jak wyjani3powierzchnia hali gara¿owej by3a dzielona przez iloæ miejsc postojowych i by3a doliczona do powierzchni na fundusz remontowy.Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ hale gara¿owe nie stanowi1pomieszczeñ przynale¿nych, a zatem uwzglêdnianie powierzchni miejsc parkingowych przy wymiarze op3at nie by3o zabiegiem prawid3owym. wiadek wskaza3równie¿, ¿e stawka zaliczki na poczet op3at eksploatacyjnych by3a przez niego ustalana na podstawie dowiadczenia i by3a weryfikowana co kwarta3na podstawie stanu liczników. Tym samym wiadek przyzna3, ¿e w okresie, gdy pe3ni3funkcjê administratora, wspólnota nie podejmowa3a uchwa3w przedmiocie ustalenia wysokoci zaliczki na poczet kosztów eksploatacji.
Zeznania wiadkaM. S.skupia3y siê g3ównie na sposobie ustalania i rozliczania kosztów zu¿ycia energii elektrycznej, a tak¿e podstaw wystawienia noty obci1¿eniowej nr(...)za energiê elektryczn1.
wiadek wskazywa3a, i¿ przedmiotowa nota stanowi rozliczenie energii elektrycznej za ca3y 2015r. i czêæ roku 2014 (choæ w dokumencie wskazano, ¿e dotyczy zu¿ycia wy31cznie za rok 2015), które zosta3o refakturowane na pozwanego ze wzglêdu na wykonywanie przez niego prac na czêciach wspólnych i wykañczanie indywidualnych mieszkañ oraz biuro dewelopera. Jak zaznaczy3a wiadek dofaktury (...)do31czony plikE., gdzie znajdowa3o siê wyliczenie redniego zu¿ycia energii na klatce schodowej.
Wedle wiadka sposób wyliczenia by3taki, ¿e administrator przyjmowa3rednie zu¿ycie energii elektrycznej z ka¿dej z klatek, z których pozwany deweloper nie pobiera3energii, a nastêpnie porównywa3do zu¿ycia na klatce, na której developer pobiera3pr1d, a powsta31po odjêciu tych wartoci ró¿nic1obci1¿a3pozwanego (ró¿nica zu¿ycia mno¿ona przez cenê energii).(...)do zeznañ wiadka nale¿y wskazaæ, ¿e nawet jeli pozwany faktycznie pobiera3energiê elektryczn1z czêci wspólnych i by3a ona rozliczana w sposób przez wiadka opisany, to z uwagi na brak jakichkolwiek danych okrelaj1cych zu¿ycie w poszczególnych miesi1cach i klatkach, nie sposób zweryfikowaæ prawid3owoci wystawienia noty obci1¿eniowej. Zatem, zeznania wiadka w ostatecznym rozrachunku równie¿ nie okaza3y siê przydatne do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ w niniejszej sprawie(...)ci3dowód zopinii (...)s1dowego z zakresu rachunkowoci.(...)H.(...), jednak opinia ta zosta3a zakwestionowana przez stronê pozwan1. Wopiniach (...)bieg3a skupi3a siê na stwierdzeniu poprawnoci rozliczenia przedstawionego przez powódkê pod k1tem rachunkowym, a tak¿e przyjêtej przez powódkê metody rozliczeñ, natomiast nie by3a w sposób stanowczy stwierdziæ, czy poszczególne nale¿noci maj1odzwierciedlenie w przedstawionym materiale ród3owym, co by3o podstawowym powodem dopuszczenia dowodu zopinii (...)z dziedziny rachunkowoci. W zwi1zku z powy¿szymi w1tpliwo(...)ci3dowód z opinii innego bieg3ego z tej samej dziedziny.
Ostatecznie,(...)przez bieg3egoW. P. za dowód wiarygodny i przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy. Zdaniem(...)opinia ta zosta3a sporz1dzona rzetelnie i fachowo, z uwzglêdnieniem ca3okszta3tu materia3u dowodowego, w szczególnoci uchwa3podjêtych przez cz3onków wspólnoty mieszkaniowej, a tak¿efaktur VAT (...)poszczególne poniesione przez wspólnotê koszty zwi1zane z nieruchomoci1wspóln1.P.liæ nale¿y, i¿ przedstawione przez bieg3ego wnioski co do wysokoci zad3u¿enia pozwanej spó3ki z tytu3u kosztów eksploatacyjnych i op3at na fundusz remontowy s1kategoryczne, dobrze uzasadnione, a tak¿e sformu3owane w sposób jasny i zrozumia3y, co(...)na przeledzenie toku mylowego bieg3ego i ich ocenê pod k1tem zasad logicznego rozumowania, wiedzy powszechnej i dowiadczenia ¿yciowego.
Jedynie w niewielkim zakresie(...)korekt przedstawionego wyliczenia, przyjmuj1c, i¿ wnioski bieg3ego o dokonanej kompensacie nie maj1uzasadnienia w materiale dowodowym.
Nadto, wopiniach (...)bieg3y w sposób rzeczowy i co najwa¿niejsze przekonuj1cy odniós3siê do wszystkich podniesionych zarzutów stron i w konsekwencji obroni3swoj1opiniê.
O.nie, kosztów zu¿ycia mediów bieg3y wskaza3na brak dokumentów pozwalaj1cych na jednoznaczne zweryfikowanie dochodzonych przez powódkê nale¿noci z tego tytu3u.
P.prawn1powództwa stanowi3y przepisy art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w3asnoci lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz.1048). W myl art. 13 ust. 1 w3aciciel jest obowi1zany m.in. ponosiæ wydatki zwi1zane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyæ w kosztach zarz1du zwi1zanych z utrzymaniem nieruchomoci wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywo3anej ustawy na koszty zarz1du nieruchomoci1wspóln1sk3adaj1siê w szczególnoci:
1) wydatki na remonty i bie¿1c1konserwacjê,
2) op3aty za dostawê energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w czêci dotycz1cej nieruchomoci wspólnej, oraz op3aty za antenê zbiorcz1i windê,
3) ubezpieczenia, podatki i inne op3aty publicznoprawne, chyba ¿e s1pokrywane bezporednio przez w3acicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porz1dku i czystoci,
5) wynagrodzenie cz3onków zarz1du lub zarz1dcy.
Stosownie za do art. 15 powo3anej powy¿ej ustawy na pokrycie kosztów zarz1du w3acicielelokali (...)zaliczki w formie bie¿1cych op3at, p3atne z góry do dnia 10 ka¿dego miesi1ca.
(...)do szczegó3owych rozwa¿añ nale¿y wskazaæ, ¿e sprzeciwie od nakazu zap3aty pozwana spó3ka zarzuci3a nieprawid3owe umocowanie pe3nomocnika procesowego powoda, wskazuj1c m.in., ¿e pe3nomocnictwo zosta3o podpisane przez osobê, która nie zosta3a w sposób prawid3owy wybrana w sk3ad zarz1du wspólnoty.
Zgodnie z treci1art. 21 ust. 2 ustawy o w3asnoci lokali gdy zarz1d jest kilkuosobowy, owiadczenia woli za wspólnotê mieszkaniow1sk3adaj1przynajmniej dwaj jego cz3onkowie.Z.¿yæ nale¿y, i¿ pe3nomocnictwo procesowe zosta3o podpisane przez troje cz3onków zarz1du tj.J. D.,M. Z.iA.P.. Do akt sprawy przed3o¿ono odpis uchwa3y nr(...), na mocy której w sk3ad zarz1du powodowej wspólnoty mieszkaniowej zostali powo3ani:J. D.,M. Z.,J. Z.i El¿bieta Skier K.. Dodatkowo, do31czono listê g3osowania, z której wynika, ¿e za podjêciem przedmiotowej uchwa3y g3osowa3o 52,01 % udzia3ów. Ponadto, przed3o¿ono uchwa3ê nr 10/17, na mocy której w sk3ad zarz1du powodowej wspólnoty mieszkaniowej zosta3a powo3ana dodatkowoA. P.. Z za31czonych kart do g3osowania wynika, ¿e za podjêciem przedmiotowej uchwa3y g3osowa3o 59,58 % udzia3ów. Tym samym powód wykaza3, ¿e wszyscy troje cz3onkowie zarz1du zostali wybrani w sposób prawid3owy, przy czym do skutecznoci udzielenia pe3nomocnictwa procesowego wystarcza3o z3o¿enia owiadczenia woli przez dwoje cz3onków zarz1du.
Nie zas3ugiwa3równie¿ na uwzglêdnienie zarzut pozwanej spó3ki dotycz1cy braku uchwa3y o wyra¿eniu zgody przez wspólnotê mieszkaniow1na wyst1pienie przeciwko pozwanej z powództwem o zap3atê. Jak wskazuje siê w orzecznictwie wyst1pienie przez wspólnotê mieszkaniow1z pozwem przeciwko cz3onkowi tej wspólnoty o zap3atê sumy pieniê¿nej z tytu3u obci1¿aj1cych takiego cz3onka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynnoæ zwyk3ego zarz1du w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w3asnoci lokalu (por.(...)N.¿szego z dnia 18 padziernika 2013 r., III CZP 42/13,L.). Zgodnie za z treci1art. 22 ust. 1 ustawy o w3asnoci lokali czynnoci zwyk3ego zarz1du podejmuje zarz1d samodzielnie. W zwi1zku z powy¿szym do skutecznego wytoczenia powództwa nie by3o potrzeby podejmowania uchwa3y przez w3acicieli lokali.
Bezzasadny okaza3siê równie¿ zarzut pozwanego dotycz1cy niewykazania, i¿ w okresie objêtym sporem pozwana spó3ka by3a w3acicielem lokali w budynku przy(...)i 22 wG.. Bezsporne by3o, ¿e pozwany jako deweloper wybudowa3budynek mieszkalny, którym zarz1dza powodowa wspólnota mieszkaniowa i do czasu wyodrêbnienia pierwszego lokalu i jego sprzeda¿y by3w3acicielem nieruchomoci objêtej ksiêg1wieczyst1nr(...). W miarê up3ywu czasu dosz3o jednak do wyodrêbnienia poszczególnych lokali, wskutek czego przys3uguj1cy pozwanej spó3ce udzia3w nieruchomoci wspólnej ulega3stosunkowemu zmniejszeniu. Lokale, w odniesieniu do których powódka nalicza3a sporne op3aty, zosta3y wyodrêbnione w nastêpuj1cych datach: 46 (20/C13, udzia30,88 %) - 17 marca 2016 r., 31 (20/B14, udzia31,20 %) - 24 listopada 2016 r., 61 20/D12, udzia31,19 %) - 28 lutego 2017r., 15 (20/A13, udzia31,19 %) - dnia 30 marca 2017r., 96 (22/A13, udzia31,22 %) - 18 maja 2017r., 128 (22/C14, udzia31,22 %) - 27 czerwca 2017r., 112 (22/B14, udzia31,21 %) - 19 wrzenia 2017r. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o w3asnoci lokali dotychczasowemu w3acicielowi nieruchomoci przys3uguj1co do niewyodrêbnionych lokali oraz co do nieruchomoci wspólnej takie same uprawnienia, jakie przys3uguj1w3acicielom lokali wyodrêbnionych; odnosi siê to tak¿e do jego obowi1zków.P.liæ nale¿y, ¿e tzw. dotychczasowy w3aciciel, o którym mowa w art. 4 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w3asnoci lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.), to m.in. osoba, która dokonuje wyodrêbnienia i zbycia samodzielnych lokali, pozostaj1c w3acicielem niewyodrêbnionych lokali (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 2 czerwca 2017r., I ACa 515/16,L.). W zwi1zku z powy¿szym pozwany jako dotychczasowy w3aciciel by3zobowi1zany co do zasady do ponoszenia kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1stosownie do wysokoci przys3uguj1cego mu aktualnie udzia3u we wspó3w3asnoci.
(...)wysokoæ roszczenia. Na wstêpie nale¿y wyjaniæ, ¿e w okolicznociach niniejszej sprawy nie sposób przyj1æ, ¿e dosz3o do uznania d3ugu przez pozwan1spó3kê poprzez odes3anie przez ni1powodowi zestawienia rozrachunków na dzieñ 31 marca 2017 roku, w którym wskazano, i¿ stan zobowi1zañ nierozliczonych wynosi 27.431,60 z3otych. W judykaturze wskazuje siê bowiem, ¿e skuteczne jest tylko uznanie dokonane przez osobê uprawnion1do reprezentacji (cz3onka organu, przedstawiciela). Potwierdzenie salda przez pracownika d3u¿nika-osoby prawnej, który nie jest osob1uprawnion1do reprezentacji d3u¿nika, nie stanowi uznania (por. uchwa3a SN z dnia 26 kwietnia 1995r., III CZP 39/95, OSNC 1995, Nr 9, poz. 120; wyrok SN z dnia 23 sierpnia 2001r., II CKN 103/99,L., wyrok SN z dnia 26 listopada 2004r., I CK 279/04,L.).Z.¿yæ nale¿y, i¿ zestawienie rozrachunków, na które powo3uje siê powód, nie zosta3o podpisane przez osobê upowa¿nion1do reprezentacji pozwanej spó3ki, lecz przez ksiêgow1nieposiadaj1c1stosownego umocowania. Ponadto, nale¿y wskazaæ, ¿e po stronie osoby wystawiaj1cej dokument rozrachunku nie by3o wiadomoci istnienia zobowi1zania, gdy¿ nie dokonywa3a ona oceny zasadnoci stwierdzonych w nocie kwot, a jedynie dokona3a weryfikacji rachunkowej, co jednoznacznie wynika z zeznañ wiadkaB.(...).
W.niwszy powy¿sze, w dalszej kolejnoci zwa¿yæ nale¿y, i¿ na dochodzon1przez powódkê kwotê sk3ada3y siê op3aty eksploatacyjne za okres od stycznia 2016 roku do maja 2016 roku oraz za okres od lutego 2017 roku do czerwca 2017 roku, koszty zu¿ycia energii elektrycznej za rok 2015 zgodnie z not1obci1¿eniow1na kwotê 22.482,07 z3otych, a tak¿e koszty zu¿ycia wody z tytu3u rozliczenia IV kwarta3u 2015 roku.
O.nie kosztów eksploatacyjnych nale¿y wskazaæ, ¿e przed kwietniem 2017r. nie okrelono wysokoci zaliczek na poczet kosztów eksploatacji wdrodze (...)w3acicieli lokali.
W uchwale nr 3/2016 wskazano jedynie, ¿e w roku 2016 z wp3at na pokrycie kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1bêd1pokrywane koszty: przegl1dów, energii elektrycznej, administrowania, op3at bankowych, przesy3ek pocztowych, drobnych napraw i konserwacji, innych op3at bezporednio zwi1zanych. Koszty dostarczanych mediów oraz op3aty za wywóz nieczystoci mia3y byæ rozliczane na podstawie faktycznego zu¿ycia wg liczników lub innych obowi1zuj1cych jednostek. Natomiast nie przewidziano stawki op3at.
Z zeznañ ówczesnego administratora wspólnotyJ. S.wynika, ¿e wysokoæ stawki op3aty by3a ustalana na podstawie prognozy administratora ubezpieczenie (0,02/m2), wynagrodzenie zarz1dcy (0,57 z3/m2), energia elektryczna (0,14/m2), konserwacja i utrzymanie wind (0,36 z3/m2), obs3uga konta bankowego i inne (0,03 z3/m2), przegl1dy okresowe (0,2 z3/m2), utrzymanie czystoci (0,38 z3/m2), zaliczka na co (0,93 z3/m2), zaliczka na utrzymanie czystoci (0,37 z3/m2). Powierzchnia dla wiêkszoci op3at by3a przyjmowana wielkoci: 724,20 m2, dla wynagrodzenia zarz1dcy  473,66 m2, co  438, 79 m2, hali gara¿owej  250,54 m2; po sprzeda¿ylokalu (...) 579,64 m2, dla wynagrodzenia zarz1dcy  376,52 m2, co  350,97 m2, hali gara¿owej  203,12 m2.
Wysokoæ stawki zosta3a okrelona dopiero pocz1wszy od kwietnia 2017r. na mocy uchwa3y nr 3/17 w wysokoci 3,01 z3/m2 powierzchni u¿ytkowej lokali i pomieszczeñ przynale¿nych.
Natomiast, w ca3ym okresie objêtym ¿1daniem pozwu, zosta3a wyranie okrelona wysokoæ op3aty na fundusz remontowy, która pocz1tkowo obowi1za3a w stawce 0,30 z3/m2 (uchwa3a nr(...)), a nastêpnie od kwietnia 2017r. 0,45 z3/m2.
W ocenie(...)brak okrelenia wysokoci stawki op3aty eksploatacyjnej wdrodze (...)w3acicieli lokali nie stanowi przeszkody do obci1¿enia wspó3w3aciciela nieruchomoci wspólnej kosztami zarz1du. Stosownie bowiem do treci art. 12 ust. 2 ustawy o w3asnocilokali (...)cicielelokali (...)wydatki i ciê¿ary zwi1zane z utrzymaniem nieruchomoci wspólnej w czêci nieznajduj1cej pokrycia w po¿ytkach i innych przychodach w stosunku do ich udzia3ów. W judykaturze wskazuje siê, ¿e
z art. 12 ust. 2 ustawy wynika bezwzglêdnie obowi1zuj1ca zasada, ¿e w3aciciele ponosz1wydatki i ciê¿ary zwi1zane z utrzymaniem nieruchomoci wspólnej proporcjonalnie do swych udzia3ów (por. wyrok SA Warszawa z dnia 11 padziernika 2012r., I ACa 331/12,L.).
Przepisy art. 12-15 ustawy o w3asnocilokali (...)wynikaj1cy wprost z ustawy obowi1zek dla wszystkich cz3onków wspólnoty, w tym strony pozwanej, do partycypowania w utrzymaniu kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1, a uiszczanie miesiêcznych zaliczek jest nie tylko obowi1zkiem stricte fiskalnym, ale równie¿ przejawem wspó3dzia3ania w ochronie wspólnego dobra, o którym mowa w art. 13 ust. 1 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 27 ustawy ka¿dy w3aciciel lokalu ma prawo i obowi1zek wspó3dzia3ania w zarz1dzie nieruchomoci1wspóln1(por. wyrok S1du Apelacyjnego wW.z dnia 19 listopada 2014 r. I ACa 758/14,L.). W wietle powy¿szego nie sposób stwierdziæ, ¿e zaliczki w 2016r. by3y pobierane bez podstawy prawnej, skoro podstawa do ich pobierania wynika bezporednio z ustawy, a uchwa3a nr(...)wskazuje konkretnie jakiego rodzaju koszty zarz1du nieruchomoci1wspóln1bêd1pokrywane z wp3at dokonywanych przez cz3onków wspólnoty mieszkaniowej.
W niniejszej sprawie powódka swoje roszczenie opar3a na zestawieniu nierozliczonych rachunków, dopiero w toku postêpowania przedstawi3a czêæ rachunków, ale tylko za rok 2017, pozosta31czêæ przedstawi3pozwany (poza kilkoma pozycjami).
Z zestawienia nierozliczonych nale¿noci nie przedstawiono dokumentów wskazanych pod pozycjami: 31, 34, 35 i 36 (odpowiednio  31/DS./(...), 147/DS./(...), PK 10/2016, PK 10/2016).
Ponadto dwie wymienione w zestawieniu pozycje siê dubluj1(pozycja 37 i 43  dotycz1tego samegorachunku (...)./(...)z dnia 1 kwietnia 2016 roku z tytu3em rozliczenie czynsz 4  2016  na kwotê 530,23 z3otych).Z.¿yæ nale¿y, i¿ powódka przyjê3a praktykê polegaj1c1na tym, ¿e wystawia3a rachunki osobno na ka¿dy z lokali, za ponad zestawieniem wskazywa3a jakiego lokalu dotyczy nale¿noæ i za jaki miesi1c. Ponadto, dorachunków (...)nastêpnie wystawiane korekty za poszczególne miesi1ce, korekty te wynikaj1z innego przeliczenia powierzchni, tzn. na op3atach pierwotnych wskazana jest wartoæ ni¿sza pozycji wynikaj1ca z ujêcia mniejszej powierzchni, za korekty stanowi1przeliczenie w oparciu o wiêksz1powierzchniê, a jednoczenie nastêpuje pomniejszenie wczeniej przyjêtych naliczeñ z mniejsz1powierzchni1, tak, ¿e w konsekwencji sumê op3at za dany lokal stanowi pozycja czynszu wraz z korekt1.
Wysokoæ dochodzonych nale¿noci z tytu3u op3at eksploatacyjnych zosta3a zweryfikowana przez bieg3ego.Z.¿yæ nale¿y, i¿ bieg3y wskaza3, ¿e31czne zad3u¿enie pozwanej z tytu3u kosztów zarz1du nieruchomoci1wspóln1wynosi 23.310,45 z3, jednak niektóre z wniosków bieg3ego nale¿a3o zweryfikowaæ. W odniesieniu do kwoty 465,81 z3otych (pkt 1 lit. a ¿1dania pozwu) bieg3y wskaza3, ¿e pozycja nafakturze (...)zmieniona, albowiem zosta3a dokonana korekta z uwagi na b3êdnie przyjêt1powierzchniê i wartoæ po korekcie wynosi3a 46,58 z3otych, która mog3a byæ skompensowana.
Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ przyjête przez bieg3ego za3o¿enie nie znajduje potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Z tego wzglêdu nale¿noæ z tego tytu3u wynosi jedynie 46,58 z3otych (faktura  karta 457 i 462, ró¿nica kwoty 465,81 z3i 419,23 z3).
Natomiast, co do kwoty 354,12 z3otych (pkt 1 lit. dd ¿1dania pozwu) bieg3y wskaza3, i¿ wystawiona zosta3a na lokal korekta w kwocie 91,36 z3otych z uwagi na sprzeda¿ lokalu (co nast1pi3o w dniu 17 marca 2016 roku, a zatem w czasie trwania miesi1ca, za który zosta3a wystawiona faktura).(...), i¿ nale¿noæ mog3a byæ skompensowana, ale podobnie jak we wczeniejszym przypadku nie ma na to ¿adnego dowodu.
W zwi1zku z tym dochodzon1przez powódkê kwotê 354,12 z3otych nale¿a3o pomniejszyæ o wartoæ korekty tj. o kwotê 91,36 z3otych, co daje kwotê 262,76 z3otych. W przypadku kwoty 46,58 z3otych (pkt 1 lit. hh ¿1dania pozwu) powód nie posiada3rachunku, nie przed3o¿y3go bieg3emu i w konsekwencji nie podlega3on rozliczeniu przez bieg3ego.
Z kolei, w odniesieniu do ¿1dania zap3aty kwoty 530,23 z3otych w1tpliwoci(...)data pocz1tkowa, od której powód domaga3siê zap3aty odsetek. Powód wskaza3na wymagalnoæ roszczenia od dnia 11 kwietnia 2016 roku, tymczasem powinno byæ od dnia 11 maja 2016 roku, albowiem powód w zestawieniu omy3kowo wskaza3dwa razy t1sam1fakturê kwietniow1(pozycja 37 i 43) na zestawieniu na karcie 45-46, co sprostowa3w pimie na karcie 1203.
Natomiast brak by3o podstaw do uwzglêdnienia roszczenia z tytu3u rozliczenia kosztów nieopomiarowanego zu¿ycia wody oraz energii cieplnej w IV kwartale 2015 roku.P.liæ nale¿y, i¿ wopinii (...)wskaza3, ¿e zgromadzona w aktach sprawy dokumentacja jest niewystarczaj1ca do zweryfikowania danych wskazanych w rachunku, na jakim powódka opiera swoje roszczenie o zap3atê kosztów zu¿ycia wody.
Natomiast, w przypadku kosztów zu¿ycia energii cieplnej, bieg3y wskaza3, ¿e do zweryfikowania wyliczenia powódki konieczne by3oby przed3o¿enie danych dotycz1cych iloci zakupionej w IV kwartale 2015 roku energii dla ca3ego budynku przyul. (...), a tak¿e danych o zu¿yciu energii przez odbiorców opomiarowanych, a tak¿e wskazanie w jaki sposób opomiarowane by3o zu¿ycie w czêciach wspólnych. Strona powodowa nie przedstawi3a jednak informacji w powy¿szym zakresie. W zwi1zku z powy¿szym powództwo w zakresie ¿1dania zap3aty kwoty 6.514,34 z3podlega3o oddaleniu jako nieuwodnione.
Zdaniem(...), brak by3o równie¿ podstaw do uwzglêdnienia powództwa w odniesieniu do ¿1dania zap3aty kwoty 22.482,07 z3z tytu3u nieopomiarowanego zu¿ycia energii elektrycznej. W tym zakresie powódka tak¿e nie sprosta3a ciê¿arowi dowodu. Jak bowiem wskaza3bieg3y z zakresu rachunkowoci, do weryfikacji twierdzeñ powódki konieczne by3o przed3o¿enie dokumentów pozwalaj1cych na weryfikacjê wartoci wskazanych w nocie obci1¿eniowej. Z zeznañ wiadkaD. Z.wynika, ¿e przedmiotowa nota zosta3a wystawiana na podstawie faktur otrzymanych od dostawcy energii elektrycznej w ca3ym roku 2015. Z kolei, z zeznañ wiadkaM. S.wynika, ¿e przedmiotowa nota stanowi rozliczenie energii elektrycznej za ca3y 2015r. i czêæ roku 2014 (od sierpnia), które zosta3o refakturowane na pozwanego ze wzglêdu na wykonywanie przez niego prac na czêciach wspólnych i wykañczanie indywidualnych mieszkañ oraz biuro dewelopera. Jak zaznaczy3a wiadekS.dofaktury (...)do31czony tak¿e plikE., gdzie by3o wyliczenie redniego zu¿ycia na klatce, które stanowi3o podstawê do wyliczenia kosztów obci1¿aj1cych pozwanego.(...)¿noci zeznañ obu wiadków co do okresu, za jaki zosta3a wystawiona przedmiotowa nota obci1¿eniowa, to zwa¿yæ nale¿y, i¿ w toku niniejszego postêpowania strona powodowa nie przedstawi3a ¿adnych dokumentów, w tym choæby plikuE., o jakim wspomina3a wiadekM. S., jak równie¿ faktur otrzymanych od dostawcy energii elektrycznej za ca3y okres objêty ¿1daniem pozwu. Z uwagi na powy¿sze brak by3o podstaw do uwzglêdnienia powództwa równie¿ w tym zakresie.
(...), na podstawie art. 13 i 15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w3asnocilokali (...)zas1dzi3od pozwanej na rzecz powódki kwotê 22.895,03 z3. Ponadto, na podstawieart. 481 kc(...)odsetki ustawowe od poszczególnych nale¿noci miesiêcznych, stwierdzonych przed3o¿onymi do akt sprawy fakturami, od dnia nastêpnego po dniu p3atnoci wskazanym ka¿dorazowo na fakturze.
W pozosta3ym zakresie, na podstawie ww. przepisów a contrario powództwo podlega3o oddaleniu jako nieudowodnione.
O kosztach procesu(...)na podstawieart. 100 kpci rozliczy3je stosunkowo, uznaj1c, ¿e powódka wygra3a 43,30 %, za pozwana w 56,70 %. Na poniesione przez powoda koszty sk3ada3y siê: op3ata s1dowa od pozwu (2.646,00 z3), zaliczka na poczet wynagrodzenia bieg3ego (2.000 z3), op3ata za czynnoci zawodowego pe3nomocnika bêd1cego adwokatem w stawce minimalnej (5.400 z3), a tak¿e op3ata skarbowa od pe3nomocnictwa (17 z3) 31cznie kwota 10.063,00 z3, z czego zgodnie ze wskazanym powy¿ej stosunkiem nale¿y mu siê zwrot kwoty 4.358,00 z3. Pozwany poniós3natomiast koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 5.417 z3, z czego przys3uguje mu zwrot kwoty 3.071 z3. Zatem po skompensowaniu powodowi nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 1.287,00 z3.
Natomiast, na podstawieart. 100 kpcw zw. art. 5 ust. 3, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach s1dowych w sprawach cywilnych(...)ci1gn1æ od pozwanego na rzecz(...)Rejonowego  SkarbuP.wG.nieuiszczone koszty wynagrodzenia bieg3ego, które zosta3y tymczasowo wyp3acone ze SkarbuP.w stosunku w jakim strony uleg3y w sporze. £1czna wysokoæ kosztówopinii (...)wynosi3a 10.623,45 z3, przy czym do kwoty 2.000 z3zosta3a pokryta z zaliczki wp3aconej przez powoda, st1d do rozliczenia pozosta3a kwota 8.623,45. Zatem stosownie do wskazanego powy¿ej stosunku w jakim strony uleg3y w niniejszej sprawie powód winien pokryæ te wydatki do kwoty 4.889,50 z3, za strona pozwana do kwoty 3.733,95 z3.