Sąd Rejonowy w Gdyni
VI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VI GC 314/21
Data wyroku: 2023-10-18 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Rejonowego Justyna Supińska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art 659 kc

Sygn. akt VI GC 314/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 października 2023 roku
Sąd Rejonowy w Gdyni VI Wydział Gospodarczy, w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Justyna Supińska
Protokolant: starszy sekretarz sądowy Marta Denc
po rozpoznaniu w dniu 20 września 2023 roku w Gdyni
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.
przeciwkoL. P.
o zapłatę

zasądza od pozwanegoL. P.na rzecz powoda(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.kwotę 68 234,61 złotych (sześćdziesiąt osiem tysięcy dwieście trzydzieści cztery złote sześćdziesiąt jeden groszy) wraz z odsetkami:

ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od kwoty 18 395,28 złotych za okres od dnia 13 lipca 2020 roku do dnia zapłaty,

ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 49 839,33 złotych za okres od dnia 04 lipca 2022 roku do dnia zapłaty;

w pozostałym zakresie oddala powództwo;

zasądza od pozwanegoL. P.na rzecz powoda(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.kwotę 18 727,20 złotych (osiemnaście tysięcy siedemset dwadzieścia siedem złotych dwadzieścia groszy) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie liczonymi za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty,tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów wykonania zabezpieczenia.

Sygn. akt GC 314/21

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 23 listopada 2020 roku powód(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.domagał się zasądzenia od pozwanegoL. P.kwoty 71 281,83 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od kwot: 23 760,61 złotych za okres od dnia 13 lipca 2020 roku do dnia zapłaty, 23 760,61 złotych za okres od dnia 11 sierpnia 2020 roku do dnia zapłaty i 23 760,61 złotych za okres od dnia 11 września 2020 roku do dnia zapłaty, a także kosztami procesu – tytułem czynszu najmu za okres od lipca do września 2020 roku.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 21 stycznia 2021 roku wydanym w sprawie o sygn. akt VI GNc 5029/20 starszy referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni uwzględnił żądanie pozwu w całości.
W sprzeciwie od powyższego orzeczenia pozwanyL. P.domagał się oddalenia powództwa w całości kwestionując roszczenie powoda tak co do zasady, jak i co do wysokości. Pozwany wskazał, że rozwiązał łączącą strony umowę najmu w trybie natychmiastowym, albowiem przeciekający dach doprowadził do zniszczenia mienia pozwanego, a także stanowił realne zagrożenie dla zatrudnionych przez niego pracowników. Pozwany wskazał również, że był gotowy do przekazania pomieszczeń powodowi już w dniu 30 czerwca 2020 roku, na co pierwotnie umawiały się strony, jednak w powyższym terminie do przekazania nie doszło. Odnosząc się do treści „wypowiedzenia umowy” z dnia 31 marca 2020 roku pozwany wyjaśnił, że wyznaczony przez niego termin trzech miesięcy nie stanowił okresu wypowiedzenia, a wyznaczenie terminu – dnia 30 czerwca 2020 roku jako momentu przekazania lokalu wynikało z przedmiotu i profilu prowadzonej przez pozwanego działalności, które nie pozwalały przenieść całego przedsiębiorstwa z dnia na dzień, szczególnie w dobie pandemii Covid-19. Powołując się na zapis § 11 ust. 5 umowy najmu pozwany wskazał, że jako najemca był uprawniony do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym w sytuacji, gdy wynajmujący podjął działania uniemożliwiające prowadzenie przez najemcę działalności, co zdaniem pozwanego miało miejsce w niniejszej sprawie.
W związku z treścią podniesionych przez pozwanego zarzutów w piśmie procesowym z datą w nagłówku „dnia 13 maja 2022 roku” (data prezentaty: 2022-05-17, k. 533-540 akt) powód(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.wskazał, że w przypadku uznania, że umowa najmu łącząca strony rozwiązała się w innej dacie, tj. wcześniejszej niż z dniem 30 września 2020 roku, powód domaga się zapłaty kwoty dochodzonej w pozwie tytułem kary umownej za niezwrócenie przedmiotu najmu po rozwiązaniu umowy albo tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu po rozwiązaniu umowy. Powód wskazał bowiem, że bezsprzecznie po dniu 30 czerwca 2020 roku w wynajmowanych pomieszczeniach pozostała część urządzeń należących do powoda, a więc uznać należy – gdyby w tym czasie umowa najmu już nie wiązała strony – że pozwany w ten sposób nie wywiązał się z obowiązku zwrotu przedmiotu najmu, względnie korzystał z przedmiotu najmu bez podstawy prawnej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

L. P.w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na galwanizacji stali wynajmował zespół pomieszczeń znajdujących się wG.przyulicy (...). Umowy najmu były przez niego zawierane na przestrzeni kilkunastu lat z kolejnymi najemcami przedmiotowej nieruchomości.
L. P.znał stan wynajmowanych budynków i pomieszczeń, widział m. in. sufit z widocznymi odpryskami farby i zaciekami spowodowanymi nieszczelnym pokryciem dachowym.

umowa najmu numer (...)z dnia 26 września 2013 roku – k. 79-85 akt,aneks numer (...)doumowy najmu numer (...)– k. 86-87 akt,aneks numer (...)doumowy najmu numer (...)– k. 88-90 akt,protokół numer (...)– k. 91-92 akt,umowa najmu numer (...)– k. 93-95 akt,aneks numer (...)doumowy numer (...)– k. 96 akt,aneks numer (...)doumowy numer (...)– k. 97 akt, pismo z dnia 19 maja 2011 roku – k. 98 akt,aneks numer (...)– k. 99 akt, aneksy doumowy numer (...)– k. 100-102 akt,  zeznania prezesa zarządu powodaM. Z.– protokół rozprawy z dnia 17 grudnia 2021 roku – k. 378-384 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:02:10-00:48:16), zeznania pozwanegoL. P.– protokół rozprawy z dnia 17 grudnia 2021 roku – k. 378-384 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:48:16-01:00:48)

Budynek położony przyulicy (...)wG., w którym znajdowały się pomieszczenia wynajmowane przezL. P.poddawany był okresowym przeglądom budowlanym. Takie przeglądy odbyły się między innymi w dniach: 28 listopada 2013 roku, 19 listopada 2014 roku, 09 listopada 2018 roku i 20 listopada 2020 roku, gdzie każdorazowo dokonujący oceniali ogólny stan techniczny budynku i instalacji jako zadowalający wskazując, że obiekt może być bezpiecznie użytkowany.
Jedynie w treści protokołu z przeglądu budowalnego półrocznego sporządzonego w dniu 28 listopada 2013 roku wskazano zakres prac niezbędnych do przeprowadzenia w budynku w trybie pilnym i natychmiastowym, gdzie pośród wytypowanych prac znajdowały się prace dotyczące remontu dachu wraz z orynnowaniem, opierzeniami, świetlikami i wyrzutniami powietrza – bez utylizacji.
W listopadzie 2013 roku w budynku przyulicy (...)wG., na zlecenie ówczesnego najemcy tego budynku– (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.przeprowadzone zostały roboty remontowo – budowlane polegające na naprawie pokrycia papowego dachu budynku, bez zrywania starego podłoża oraz demontażu instalacji odgromowej.
W kolejnym protokole z przeglądu budowalnego półrocznego sporządzonym w dniu 19 listopada 2014 roku stan realizacji zaleceń w branży konstrukcyjno – budowlanej w zakresie remontu dachu oznaczono jako wykonany częściowo.

umowa o roboty budowlane numer(...)– k. 281-284 akt, protokół odbioru robót – k. 285 akt, protokoły z przeglądu budowlanego budynku – k. 273-274, 275-276, 277-278, 279-280, k. 450-529 akt

W związku ze zbliżającym się upływem terminu, na jaki zawarta została ostatnio obowiązującaL. P.umowa najmu pomieszczeń w budynku przyulicy (...)wG., pismem z dnia 15 kwietnia 2015 roku(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.poinformowałL. P.w nawiązaniu do aktualnie jeszcze obowiązującejumowy numer (...), która weszła w życie w dniu 01 września 2013 roku i została zawarta na okres 2 lat, że zgodnie z zapisami tej umowy najemca w przypadku zainteresowania kontynuacją najmu powinien najpóźniej na 3 miesiące przed zakończeniem okresu najmu złożyć oświadczenie o zamiarze przedłużenia umowy najmu i w związku z czym złożenie takiego oświadczenia powinno nastąpić najpóźniej do dnia 31 maja 2015 roku.
W odpowiedzi, w wiadomości mailowej z dnia 21 maja 2015 rokuL. P.zwrócił się o przedłużenie umowy najmu zajmowanych dotychczas pomieszczeń.

pismo z dnia 15 kwietnia 2015 roku – k. 287 akt, wydruk wiadomości mailowej – k. 288 akt

W dniu 14 sierpnia 2015 roku(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.(jako wynajmujący) zawarł zL. P.(jako najemcą)umowę najmu numer (...), na podstawie której wynajmujący oddał najemcy w najem położone w budynku przyulicy (...): pomieszczenie w budynku XXVII o powierzchni 1 599,70 m2, pomieszczenie w budynku XXVI o powierzchni 93,30 m2oraz grunt nieutwardzony o powierzchni 37 m2. Przedmiot najmu szczegółowo określono w załączniku numer 1 do umowy.
W treści § 2 ust. 2 umowy najemca oświadczył, że jest mu znany stan techniczny i wyposażenie lokali oraz że nie zgłasza żadnych zastrzeżeń, co do jego przydatności dla potrzeb prowadzonej działalności, tj. w celach produkcyjno – magazynowych.
Zgodnie z treścią § 4 ust. 2 umowy najemca zobowiązał się od dnia 01 stycznia 2016 roku do zapłaty miesięcznego czynszu z tytułu korzystania z lokalu, na którego kwotę miały składać się:

kwota związana z powierzchnią lokalu w budynku XXVII: 8 złotych za m2x 1 599,70 m2, tj. kwota 12 797,60 złotych,

kwota związana z powierzchnią lokalu w budynku XXVI: 6 złotych za m2x 93,30 m2, tj. kwota 559,80 złotych,

kwota związana z powierzchnią gruntu: 3 złote za m2x 37 m2, tj. 111 złotych,

kwota związana z podatkiem od nieruchomości od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej: 1,93 złotych za m2x 1 693 m2, tj. kwota 3 267,49 złotych,

kwota związana z podatkiem od nieruchomości od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej: 0,08 złotych za m2x 37 m,tj. kwota 2,96 złotych,

tj. razem czynsz netto: 16 738,85 złotych (20 588,79 złotych brutto).
Zgodnie z treścią z 2 ust. 3 umowy składniki czynszu określone w ust. 2 lit. a), b) i c) miały podlegać corocznemu podwyższeniu, począwszy od dnia 01 stycznia 2017 roku, według wyboru wynajmującego w oparciu o jeden z następujących wskaźników: a) średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych opublikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogółem za rok poprzedni, tj. iloczyn tego wskaźnika i dotychczasowego czynszu netto, b) równowartość kwoty odpowiadającej 2,5% czynszu netto w ostatnim miesiącu roku poprzedniego.
Stosownie do treści § 5 ust. 1 umowy niezależnie od czynszu najemca zobowiązał się ponosić opłaty za:

energię elektryczną – na podstawie faktur wystawionych przez wynajmującego w oparciu o wskazania licznika zużycia,

wodę i ścieki – na podstawie faktur wystawionych przez wynajmującego w oparciu o wskazania licznika zużycia,

opłatę eksploatacyjną – miesięcznie w kwocie zryczałtowanej wynoszącej 300 złotych netto. Opłata eksploatacyjna miała być związana z ponoszonymi przez wynajmującego kosztami utrzymania oddanych najemcy do współkorzystania: nieruchomości oraz znajdującego się na niej wyposażenia, instalacji i urządzeń w tym m. in.: kosztami oświetlenia zewnętrznego, utrzymania terenów zielonych, utrzymania dróg i chodników, utrzymania porządku, obsługi przepompowni ścieków, dozoru i ochrony nieruchomości, administracji nieruchomości.

W myśl § 7 ust. 2 umowy w czasie trwania umowy najmu najemca zobowiązany był do dokonywania na własny koszt bieżących remontów i napraw lokalu niezbędnych do utrzymania go w należytym stanie technicznym, w szczególności do: malowania pomieszczeń, naprawy tynków ścian i sufitów, napraw i bieżącej konserwacji urządzeń wewnątrz lokalu oraz ich wymiany, konserwacji i naprawy podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, naprawy i konserwacji ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych w pomieszczeniach, w których są zamontowane, bieżącej konserwacji i remontów stolarki okiennej i drzwiowej, naprawy i wymiany elementów ślusarki budowalnej, wymiany osprzętu oraz zabezpieczeń instalacji elektrycznych, z wyłączeniem wymiany przewodów, konserwacji, naprawy i wymiany grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, mis klozetowych, zlewów (zlewozmywaków, umywalek) wraz z syfonem, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które wyposażony jest lokal, naprawy centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało zainstalowane przez wynajmującego lub na jego koszt – także jego wymiany, usuwanie niedrożności przewodów odpływowych od urządzeń sanitarnych do pionów zbiorczych oraz utrzymania lokalu i jego otoczenia w należytym stanie sanitarno – porządkowym.
Zgodnie z treścią § 7 ust. 3 umowy w przypadku bieżących remontów i napraw lokalu wymienionych w ust. 2 powyżej, nie wymagały one zgody wynajmującego. Najemcy nie przysługiwało roszczenie wobec wynajmującego o zwrot poniesionych nakładów z tego tytułu, zarówno w trakcie trwania najmu, jak i po jego ustaniu. Najemcy nie przysługiwało także – w związku z ustaniem stosunku najmu – prawo do demontażu elementów zamontowanych w lokalu w sposób trwały (np. poprzez wkucie w ściany lokalu, z użyciem klejów i zapraw mocujących).
Stosownie do treści § 8 ust. 2 umowy jeżeli w czasie trwania stosunku najmu okazałby się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego – wynikających z awarii lub usterek technicznych, uniemożliwiających korzystanie z przedmiotu najmu – najemca zobowiązany był do natychmiastowego zawiadomienia o tym wynajmującego listem poleconym lub drogą elektroniczną na adres wynajmującego. W przypadku niepowiadomienia wynajmującego w trybie natychmiastowym, najemca ponosił odpowiedzialność za szkody wynikłe z braku powiadomienia lub z powodu nieuzasadnionego opóźnienia w powiadomieniu o konieczności napraw lub braku niezwłocznego działania ze strony wynajmującego w celu dokonania napraw.
Zgodnie z treścią § 11 ust. 1 umowa miała wejść w życie z dniem 01 września 2015 roku i została zawarta na czas nieoznaczony.
W myśl § 11 ust. 2 umowy każda ze stron była uprawniona do rozwiązania niniejszej umowy z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Stosownie do § 11 ust. 5 najemca był uprawniony do wypowiedzenia umowy ze sutkiem natychmiastowym, jeżeli wynajmujący podejmował działania uniemożliwiające prowadzenie najemcy działalności.
Zgodnie z § 12 umowy po zakończeniu obowiązywania umowy najemca zobowiązany był zwrócić na podstawie końcowego protokołu zdawczo – odbiorczego lokal wynajmującemu w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu z dnia przejęcia lokalu przez najemcę oraz zdatny do natychmiastowego używania, z zastrzeżeniem ust. 2, zgodnie z którym najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego używania.
W przypadku braku zwrotu przez najemcę lokalu w sposób określony w ust. 1 po zakończeniu stosunku najmu, wynajmującemu przysługuje odszkodowanie w wysokości podwójnego czynszu najmu netto za każdy rozpoczęty miesiąc bezumownego dysponowania lokalem (ust. 5).

umowa najmu numer (...)– k. 31-37 akt

Powierzchnia będąca przedmiotem łączącej stronyumowy najmu numer (...)z dnia 14 sierpnia 2015 roku została przekazanaL. P.w dniu 01 września 2015 roku. W treści sporządzonego na tę okolicznośćprotokole numer (...)co do stanu technicznego wynajmowanych powierzchni nie wskazano żadnych uwag, a jedynie w części dotyczącej stanu ścian i sufitów wskazano: „do malowania, sufity zalane”.

protokół numer (...)z dnia 01 września 2015 roku – k. 50-51 akt

W dniu 19 września 2016 roku(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.(jako wynajmujący) iL. P.(jako najemca) zawarlianeks numer (...)doumowy najmu numer (...)z dnia 14 sierpnia 2015 roku, w którym określono wysokość czynszu na kwotę 17 668,12 złotych (21 731,79 złotych brutto), przy czym składniki czynszu określone w ust. 2 lit. a), b) i c) miały podlegać corocznemu podwyższeniu, począwszy od dnia 01 stycznia 2017 roku, według wyboru wynajmującego w oparciu o jeden z następujących wskaźników: a) średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych opublikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogółem za rok poprzedni, tj. iloczyn tego wskaźnika i dotychczasowego czynszu netto, b) równowartość kwoty odpowiadającej 2,5% czynszu netto w ostatnim miesiącu roku poprzedniego.

aneks numer (...)doumowy najmu numer (...)z dnia 14 sierpnia 2015 roku – k. 38-40 akt

Pomieszczenie magazynowe w budynku numer XXVII oddaneL. P.do używania na podstawieaneksu numer (...)zawartego przez strony w dniu 19 września 2016 roku zostało mu faktycznie przekazane w dniu 13 października 2016 roku. W sporządzonym na tę okoliczność protokole zdania numer(...)(aneks (...)) nie wskazano żadnych uwag do zdawanego pomieszczenia magazynowego, a jedynie w sekcji dotyczącej stanu technicznego ścian i sufitów wskazano: „do malowania”.

protokół numer (...)(aneks (...)) z dnia 13 października 2016 roku – k. 52-53 akt

W dniu 03 listopada 2017 roku(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.(jako wynajmujący) iL. P.(jako najemca) zawarlianeks numer (...)doumowy najmu numer (...)z dnia 14 sierpnia 2015 roku, na podstawie którego najemca wyraził zgodę na doręczenia mu przez wynajmującego faktur, o których mowa w § 4 i § 5 umowy w formie elektronicznej poprzez wysłanie ich na adres e-mail:(...)

aneks numer (...)doumowy najmu numer (...)z dnia 14 sierpnia 2015 roku – k. 41 akt

Przez cały czas trwania umowy występowały problemy ze szczelnością dachu. W czasie bowiem większych opadów, dach przeciekał i zalewał pomieszczą i znajdujące się tam urządzenia.L. P.informował o tym przedstawiciela(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.m. in. w marcu 2016 roku, we wrześniu 2017 roku i w lipcu 2018 roku.

wydruk wiadomości mailowej – k. 234-238, 286, 291 akt

W związku z tym, że przeprowadzenie kompleksowego remontu dachu byłoby bardzo kosztowne, właściciel nieruchomości przyulicy (...)wG.nie zdecydował się na jego przeprowadzenie i polecił wykonywanie jedynie bieżących napraw.

zeznania prezesa zarządu powodaM. Z.– protokół rozprawy z dnia 17 grudnia 2021 roku – k. 378-384 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:02:10-00:48:16)

W październiku 2018 rokuL. P.poinformował(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., że podczas wizyty gości tuż obok nich spadł z sufitu kawałek tynku.

wydruk wiadomości mailowej – k. 235 akt

W lipcu 2019 rokuL. P.po raz kolejny zwrócił się do(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.o wskazanie, czy dach zostanie naprawiony informując, że jego stan pogarsza się z miesiąca na miesiąc.

wydruk wiadomości mailowej – k. 232, 233 akt

W czasie opadów przez przeciekający dach nad niektórymi z wynajmowanych pomieszczeń po ścianach spływała woda powodując zwarcie instalacji elektrycznej, lała się ona także bezpośrednio na podłączone do prądu urządzenia znajdujące się w pomieszczeniach oraz na przygotowane już przez pracownikówL. P.wyroby. Czasami po obfitych opadach woda zbierała się także na podłodze na wysokość kilkunastu centymetrów. Doszło również do zalania pomieszczenia biurowego i znajdującej się tam dokumentacji.
W lutym 2020 roku w związku z zalaniem pomieszczeń nastąpiło zwarcie instalacji elektrycznej.

zeznania świadkaK. M.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:02:42-00:24:22), zeznania świadkaC. F.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:25:26-00:50:51), zeznania świadkaJ. J.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:52:31-01:23:33), zeznania świadkaM. L.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 01:23:33-01:45:31), zeznania świadkaD. P.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 01:47:05-02:05:44), zeznania pozwanegoL. P.– protokół rozprawy z dnia 17 grudnia 2021 roku – k. 378-384 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:48:16-01:00:48)

W dniu 30 marca 2020 rokuL. P.przesłał mailem(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.oświadczenie o rozwiązaniu umowy.
W treści tego pismaL. P.wskazał, że wypowiada umowę dzierżawy pomieszczeń zawartą w dniu 14 sierpnia 2014 roku z dniem złożenia tego oświadczenia, tj. z dniem 31 marca 2020 roku, przy czym wynajmowany lokal zwolni w dniu 01 lipca 2020 roku.
W uzasadnieniuL. P.wskazał, że przyczyną rozwiązania umowy jest stan dachu, który pogarsza się powodując zalewanie wynajmowanych pomieszczeń i uszkodzenia znajdujących się tam urządzeń.

wydruk wiadomości mailowej z dnia 30 czerwca 2020 roku – k. 63 akt, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy – k. 64 akt
W okresie od kwietnia do czerwca 2020 rokuL. P.nie prowadził już w wynajmowanych pomieszczeniach działalności gospodarczej, w tym czasie wraz ze swoimi pracownikami wywozili wyposażenie jego przedsiębiorstwa.

zeznania świadkaC. F.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:25:26-00:50:51), zeznania świadkaJ. J.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:52:31-01:23:33), zeznania świadkaM. L.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 01:23:33-01:45:31), zeznania świadkaD. P.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 01:47:05-02:05:44), zeznania pozwanegoL. P.– protokół rozprawy z dnia 17 grudnia 2021 roku – k. 378-384 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:48:16-01:00:48)

W dniu 30 czerwca 2020 roku(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.nie odebrał pomieszczeń odL. P., albowiem wynajmujący wskazał, że strony nadal łączy umowa najmu – do dnia 30 września 2020 roku, gdyż okres wypowiedzenia wynosił 6 miesięcy.

zeznania prezesa zarządu powodaM. Z.– protokół rozprawy z dnia 17 grudnia 2021 roku – k. 378-384 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:02:10-00:48:16), zeznania pozwanegoL. P.– protokół rozprawy z dnia 17 grudnia 2021 roku – k. 378-384 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:48:16-01:00:48)

W wiadomości mailowej z dnia 14 lipca 2020 roku(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.przesłałL. P.pismo datowane na dzień 11 lipca 2020 roku, w którego treści poinformował go, że zawarta przez stronyumowa najmu numer (...)z dnia 14 sierpnia 2015 nadal obowiązuje – zgodnie bowiem z treścią § 11 ust. 2 tej umowy jej okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, wobec czego umowa rozwiąże się w dniu 30 września 2020 roku.
W odpowiedzi w wiadomości mailowej z dnia 24 lipca 2020 rokuL. P.załączył pismo datowane na dzień 22 lipca 2020 roku, w którego treści wskazał między innymi, że w dniu 31 marca 2020 roku wysłał oświadczanie z wypowiedzeniem umowy najmu w trybie natychmiastowym powołując się na treśćart. 664 k.c.iart. 682 k.c.i wskazując, że stan lokalu zagrażał zdrowiu i życiu ludzi oraz mieniu najemcy. W tej sytuacji zdecydował o wypowiedzeniu umowy w trybie natychmiastowym, jednakże zawarł w tym oświadczeniu termin 3 miesięcy, bowiem ze względu na epidemię Covid – 19 jego firma była zamknięta, a pracownicy przebywali na urlopach ze względu na kwarantannę. W tej zaś sytuacji nie będzie płacił należności tytułem czynszu, lecz jedynie media, ponieważ spółka działa i korzysta z mediów.
W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 04 sierpnia 2020 roku(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.podtrzymał swoje stanowisko, że umowa najmu rozwiąże się w dniu 30 września 2020 roku, zaś jej rozwiązanie bez zachowania okresu wypowiedzenia nie jest skuteczne.

wydruk wiadomości mailowej – k. 65 akt, pismo z dnia 11 lipca 2020 roku – k. 66 akt, wydruk wiadomości mailowej z dnia 24 lipca 2020 roku – k. 67 akt, pismo z dnia 22 lipca 2020 roku – k. 68-73 akt, pismo z dnia 04 sierpnia 2020 roku – k. 74-75 akt

L. P.po dniu 30 czerwca 2020 roku pozostawił w części wynajmowanych pomieszczeń, tj. w tych, których stan techniczny był najlepszy, część należących do niego urządzeń, albowiem pomieszczenia te miały zostać wynajęte od(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.przez(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., która miała prowadzić działalność gospodarczą z wykorzystaniem tychże urządzeń.
L. P.wydzierżawił pozostawione urządzenia(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., jednakże do dnia 30 września 2020 roku nie mogła ona z nich korzystać z uwagi na brak dostępu do pomieszczeń z powodu braku umowy najmu zawartej z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG..
Wynajmowane przezL. P.pomieszczenia w nieruchomości położonej wG.przyulicy (...)zostały zdane(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.w dniu 30 września 2020 roku. W tym dniuM. Z.wyraził zgodę na pozostawienie części należących doL. P.urządzeń w tych pomieszczeniach, które wynająć miała(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG..
Umowa najmu pomieszczeń między(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.a(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.została zawarta w dniu 15 września 2020 roku, przy czym ich wydanie miało miejsce w dniu 02 października 2020 roku.

zeznania świadkaJ. J.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:52:31-01:23:33), zeznania świadkaD. P.– protokół rozprawy z dnia 29 września 2021 roku – k. 355-363 akt (zapis obrazu i dźwięku 01:47:05-02:05:44), zeznania prezesa zarządu powodaM. Z.– protokół rozprawy z dnia 17 grudnia 2021 roku – k. 378-384 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:02:10-00:48:16), zeznania pozwanegoL. P.– protokół rozprawy z dnia 17 grudnia 2021 roku – k. 378-384 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:48:16-01:00:48),protokół numer (...)z dnia 30 września 2020 roku – k. 77-78 akt,umowa najmu numer (...)wraz z aneksami – k. 103-108, 109 -10 akt,protokół numer (...)z dnia 02 października 2020 roku – k. 111-112 akt, umowy dzierżawy wraz z aneksami – k. 607-608, 609-614, 615-620, 632-633, 645-650, 651-652 akt, umowa najmu pojazdu – k. 639-644 akt, umowa najmu – k. 653 akt, umowa licencyjna know – how – k. 654-658 akt

L. P.uregulował na rzecz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.należności z tytułu czynszu najmu i podatku od nieruchomości, a także z tytułu opłat eksploatacyjnych, opłat za energię elektryczną oraz opłat za zimną wodę i ścieki za okres kwiecień – czerwiec 2020 roku.

niesporne

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.wystawił na rzeczL. P.m. in.:

w dniu 03 lipca 2020 rokufakturę numer (...)na kwotę 23 760,61 złotych tytułem czynszu najmu za lipiec 2020 roku i podatku od nieruchomości,

w dniu 03 sierpnia 2020 rokufakturę numer (...)na kwotę 23 760,61 złotych tytułem czynszu najmu za sierpień 2020 roku i podatku od nieruchomości,

w dniu 01 września 2020 rokufakturę numer (...)na kwotę 23 760,61 złotych tytułem czynszu najmu za wrzesień 2020 roku i podatku od nieruchomości.

faktury – k. 54-56 akt

L. P.uregulował na rzecz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.należności z tytułu opłat eksploatacyjnych, opłat za energię elektryczną oraz opłat za zimną wodę i ścieki za okres lipiec – wrzesień 2020 roku.

faktury – k. 57, 59, 61 akt, potwierdzenia realizacji przelewów – k. 58, 60, 62 akt

L. P.nie uregulował na rzecz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.należności z tytułu czynszu najmu i podatku od nieruchomości za okres lipiec – wrzesień 2020 roku.

niesporne

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.wzywałL. P.do uregulowania powyższych należności, jednakże bezskutecznie.

wydruk wiadomości mailowej – k. 119, 120 akt

Stan techniczny budynków wG.przyulicy (...)w latach 2015-2020 roku nie spełniał warunków pozwalających na bezpieczne użytkowanie obiektu. Pomieszczenia będące przedmiotem najmu uniemożliwiały korzystanie z przedmiotu najmu uwzględniając rodzaj działalności gospodarczejL. P.oraz wykorzystywane w niej urządzenia, a także ze względu na stan techniczny stanowiły zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi w nich przebywających oraz znajdującego się w nich mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

opinia biegłego sądowegoD. S.– k. 714-720 akt, dokumentacja fotograficzna i dokumentacja wideo – k. 221 akt

Urządzenia należące doL. P., których nie zabrał z pomieszczeń w związku z zakończeniem umowy najmu łączącej go z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.zajmowały 43% dotychczasowej wynajmowanej przez niego powierzchni.

pismo – k. 683-684 akt

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny w sprawie niniejszej Sąd ustalił na podstawie oświadczeń stron, aczkolwiek jedynie w takim zakresie, w jakim nie były one kwestionowane przez stronę przeciwną (w szczególności co do faktu złożenia przez pozwanego powodowi oświadczenia o rozwiązaniu umowy w dniu 31 marca 2020 roku), a także na podstawie wyżej wymienionych dowodów z dokumentów, dokumentacji fotograficznej i dokumentacji wideo, przedłożonych przez strony w toku postępowania, co do których Sąd nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do ich wiarygodności, w szczególności śladów ich przerobienia, podrobienia, czy innej ingerencji. Z tego względu w ramach swobodnej oceny dowodów Sąd uznał, że wskazane powyżej dokumenty mogą stanowić wiarygodne dowody w niniejszej sprawie.
Pozostałe dokumenty nie miały znaczenia, albowiem nie wnosiły żadnych nowych i istotnych okoliczności dla rozstrzygnięcia kwestii spornych.
Sąd dokonując ustaleń w zakresie stanu faktycznego oparł się również na dowodach z zeznań świadkówK. M.,C. F.,J. J.,M. L.iD. P.oraz dowodzie z przesłuchania stron.
Odnosząc się do zeznań świadkaK. M.to Sąd uznając je za wiarygodne oparł się na nich w szczególności w zakresie, w jakim świadek potwierdził, że poszycie dachowe nad spornymi pomieszczeniami było nieszczelne, i to mimo prób naprawy podejmowanych zarówno przez powoda, jak i pozwanego, jak też że pozwany zgłaszał świadkowi przeciekanie dachu, co było przyczyną zalania m. in. pomieszczenia biurowego. Jakkolwiek świadek potwierdził zgłoszenie związane z awarią kabla energetycznego, niemniej jednak nie miał wiedzy związanej z przyczyną tej awarii, w tym, że było ono spowodowane zalaniem.
Zeznania świadkaC. F.,M. L.iJ. J.Sąd uznał za wiarygodne w zakresie, w jakim wskazywali oni na stan poszycia dachowego nad wynajmowanymi pomieszczeniami, a także że w przypadku opadów, przeciekał dach m. in. nad magazynem, na podłodze zaś zbierała się woda i wybijały studzienki. Świadkowie wskazywali również, że nad pomieszczeniem polerni i pomieszczeniem, w którym znajdowały się wanny pasywacyjne także ściekała po ścianach woda, w tym na puszki z instalacjami elektrycznymi, co powodowało ich zwarcie, a także że woda kapała z dachu na przygotowane przez pozwanego wyroby i uszkadzała je. Świadkowie potwierdzili, że stan dachu w miarę upływu czasu pogarszał się, mimo że pozwany sam podejmował próby jego naprawy, zaś woda lała się również na urządzenia podłączone do prądu i powodowała ich uszkodzenie.
Odnośnie do zeznań świadkaJ. J., to Sąd – uznając je za wiarygodne – oparł się na nich także w zakresie, w jakim świadek wskazał, że pozwany po dniu 30 czerwca 2020 roku pozostawił w pomieszczeniach dotychczas wynajmowanych (stanowiących około 50% jej powierzchni) – tych o najlepszym stanie technicznym – część urządzeń, a następnie pomieszczenia te od powoda wynajęła(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., zaś znajdujące się tam urządzenia – spółka ta wydzierżawiła od pozwanego.
Odnosząc się do zeznań świadkaD. P., to Sąd uznał je za wiarygodne w zakresie, w jakim świadek potwierdziła, że(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.wynajęła od powoda część pomieszczeń zajmowanych dotychczas przez pozwanego – tych o najlepszym standardzie, jak też że w czasie, gdy pozwany był najemcą – świadek pracowała u pozwanego, zaś stan dachu w miarę upływu czasu pogarszał się powodując zalewanie nie tylko pomieszczeń biurowych i znajdującej się tam dokumentacji, ale również i urządzeń (laser, plazma, spawarki), a także powodując zwarcie instalacji elektrycznej. Sąd oparł się na zeznaniach tego świadka w zakresie, w jakim świadek wskazała, że w lipcu, sierpniu i wrześniu 2020 roku zajmowane były przez pozwanego tylko te pomieszczenia, które następnie wynajęła od powoda(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., tam znajdowała się cześć urządzeń pozwanego, ale pozwany nie prowadził przy ich pomocy już żadnej działalności gospodarczej.
Oceniając zeznania świadkaD. P.Sąd miał na uwadze, że jako osoba bliska dla pozwanego (żona) jest ona niewątpliwie zainteresowana w korzystnym dla pozwanego rozstrzygnięciu sprawy, przy czym okoliczność ta sama w sobie nie dyskredytuje zeznań tegoż świadka, o ile nie budzą one wątpliwości Sądu i znajdują potwierdzenie w pozostałym zebranym w sprawie materiale dowodowym, co w niniejszej sprawie miało miejsce – z zeznań wszystkich przesłuchanych w sprawie świadków wynikało bowiem, że stan poszycia dachowego nad pomieszczeniami wynajmowanymi przez pozwanego stale pogarszał się i prowadził do uszkodzeń w mieniu pozwanego, jak i też stwarzał zagrożenie dla życia i zdrowia pracujących tam osób (cieknąca po ścianach woda zalewająca instalacje elektryczne, czy woda lejąca się z dachu bezpośrednio na urządzenia podłączone do prądu), co znalazło też potwierdzenie w opinii biegłego sądowegoD. S..
Odnośnie do zeznań prezesa zarządu powoda –M. Z., to Sąd uznał je za wiarygodne w zakresie, w jakim przedstawiciel powoda potwierdził, że pozwany zgłaszał nieszczelności dachu powodujące zalewanie pomieszczeń, zaś powód podejmował próby jego doraźnej naprawy, albowiem z uwagi na wysokość kosztów odstąpiono od przeprowadzenia generalnego remontu dachu, jak też że pozwany całość wynajmowanej powierzchni przekazał powodowi w dniu 30 września 2020 roku, zaś przedstawiciel powoda wyraził zgodę, aby po tej dacie (zeznania, k. 380 akt, zapis obrazu i dźwięku: 00:29:00) w części pomieszczeń pozostały urządzenia pozwanego, albowiem tę część pomieszczeń miała następnie wynająć od powoda(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.o zbliżonym do pozwanego profilu działalności i prowadzić ją z wykorzystaniem urządzeń pozwanego (co do których z pozwanym zawarła umowę dzierżawy). Jakkolwiek przedstawiciel powoda wskazał, że urządzenia te zajmowały 60% powierzchni wynajmowanej przez pozwanego, jednakże w tym zakresie Sąd nie dał wiary zeznaniom przedstawiciela powoda, albowiem sam powód w piśmie z datą w nagłówku „dnia 31 lipca 2023 roku” (k. 683-684 akt) skierowanym wraz z wezwaniem do zapłaty do pozwanego wskazał, że stanowiło to 43% powierzchni dotychczas przez niego wynajmowanej.
Odnosząc się do zeznań pozwanegoL. P., to Sąd uznał je za wiarygodne w części, w jakiej dotyczyły stanu dachu i postępującej jego degradacji oraz wpływu tej okoliczności na prowadzoną przez pozwanego działalność gospodarczą, a także zagrożenia dla mienia oraz życia i zdrowia pracujących u pozwanego osób, znajduje to bowiem potwierdzenie w pozostałych przeprowadzonych dowodach w sprawie. Jakkolwiek Sąd dał wiarę pozwanemu, że w okresie od lipca do września 2020 roku nie prowadził on już w spornym przedmiocie najmu działalności gospodarczej, okoliczność ta nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, pozwany przyznał bowiem, że część urządzeń pozostawił w przedmiocie najmu w tym czasie, albowiem wydzierżawił je(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., a ta miała wynająć pomieszczenia, w których urządzenia te się znajdowały, od powoda. Jednocześnie pozwany wprost zeznał, że nie miał zgody przedstawiciela powoda na ich pozostawienie w pomieszczeniach powoda w okresie od lipca do września 2020 roku. Sąd dał też wiarę pozwanemu, który zeznał, że urządzenia te nie były w tym czasie przez nikogo wykorzystywane, ale musiała być podłączona do prądu „oczyszczalnia ścieków i wentylacja, albowiem galwanizacja musi pozostać w ruchu ciągłym”, stąd też pokrył koszty związane ze zużytymi mediami w tym okresie.
Nadto jakkolwiek pozwany zeznał, że składając powodowi oświadczenie w dniu 31 marca 2020 roku, jego zamiarem było „wyniesienie się z pomieszczeń natychmiast po tym, jak moich pracowników prawie zabił prąd”, to Sąd miał na uwadze, że zapalenie się rozdzielni miało miejsce (według zeznań samego pozwanego) w lutym 2020 roku, a z uwagi na niejednoznaczność złożonego oświadczenia, sens tego oświadczenia – wobec odmiennego jego rozumienia przez powoda – ustalić należało przy użyciu powszechnie obowiązujących reguł znaczeniowych, a więc tak, jak by je rozumiał każdy uczestnik obrotu znajdujący się w tych okolicznościach zewnętrznych i dysponujący wiedzą o elementach procesu komunikacji (oświadczeniu i jego kontekście), o czym szerzej w poniższej części uzasadnienia.
Dokonując ustaleń Sąd oparł się również w całości na opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwaD. S., z której to opinii wynikało, że stan techniczny budynków wG.przyulicy (...)w latach 2015-2020 roku nie spełniał warunków pozwalających na bezpieczne użytkowanie obiektu, zaś pomieszczenia będące przedmiotem najmu uniemożliwiały korzystanie z przedmiotu najmu uwzględniając rodzaj działalności gospodarczej pozwanegoL. P.oraz wykorzystywane w niej urządzenia, a także ze względu na stan techniczny – stanowiły zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi w nich przebywających oraz znajdującego się w nich mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.
W ocenie Sądu opinia biegłego sądowego została sporządzona wedle tezy dowodowej wysnutej przez Sąd, poza tym jest logiczna, zgodna z zasadami doświadczenia życiowego i wskazaniami wiedzy. Komunikatywność jej sformułowań pozwala na zrozumienie wyrażonych w niej ocen i poglądów, a także sposobu dochodzenia do wniosków końcowych. Nie zawiera ona również wewnętrznych sprzeczności i wykluczających się wzajemnie wniosków, nie była ona także w istocie kwestionowana przez żadną ze stron, aczkolwiek każda z nich wyprowadzała z niej wnioski na uzasadnienie jej stanowiska w sprawie, toteż Sąd podzielając słuszność założeń i wniosków przyjętych przez biegłego sadowego oparł się na niej ustalając, że stan techniczny budynków wG.przyulicy (...)w latach 2015-2020 roku, w tym pomieszczeń będących przedmiotem najmu, nie tylko uniemożliwiał korzystanie z nich uwzględniając rodzaj działalności gospodarczej pozwanego oraz wykorzystywane w niej urządzenia, ale przede wszystkim stanowił zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi w nich przebywających oraz znajdującego się w nich mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej, co uzasadniało rozwiązanie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia w oparciu oart. 682 k.c., o czym także szerzej w poniższej części uzasadnienia.
Podstawy rozstrzygnięcia nie stanowiła natomiast opinia biegłego sądowego z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy przy wykonywaniu robót budowlanych oraz budownictwaP. S.(podstawowa i uzupełniająca), albowiem postanowieniem z dnia 09 sierpnia 2022 roku Sąd na podstawieart. 281 k.p.c.w zw. zart. 49 k.p.c.wyłączył tegoż biegłego sądowego, na wniosek powoda, od sporządzania opinii w niniejszej sprawie (brak zastrzeżenia w trybieart. 162 k.p.c.na powyższą decyzję procesową Sądu). Jak wskazał bowiem Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 lutego 2019 roku (sygn. akt II CSK 371/12) niemerytoryczne, pełne negatywnych emocji uwagi skierowane pod adresem strony oraz jej pełnomocnika, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie (zwłaszcza w treści opinii uzupełniającej) uzasadniają zarzut braku obiektywizmu biegłego sądowego w stosunku do tej strony i tym samym dowodzą uzasadnionych wątpliwości co do jego bezstronności w sprawie, a to stanowi podstawę wyłączenia biegłego sądowego. Jednocześnie podkreślić należy, że opinia biegłego sądowego, który został wyłączony w sprawie po złożeniu opinii powinna być uznana za niebyłą – na wzór dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, które zostało zniesione. W konsekwencji opinia ta nie stanowiła żadnego dowodu w sprawie (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 27 maja 1976 roku, sygn. aktI PR 64/76).
Postanowieniem z dnia 09 sierpnia 2022 roku Sąd działając na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 k.p.c.oddalił wniosek powoda zawarty w punkcie 3 pisma z datą w nagłówku „dnia 04 maja 2022 roku” (data prezentaty: 2022-05-06, k. 440-449 akt) o przeprowadzenie dowodu z oględzin przedmiotu najmu (k. 659 akt) mając na uwadze, że przeprowadzenie tego dowodu po dwóch latach od zakończenia stosunku najmu w żadnej mierze nie pozwoliłoby na ustalenie stanu wynajmowanych pomieszczeń w okresie marzec – wrzesień 2020 roku, od tego czasu pomieszczenia te w związku z nieszczelnością dachu mogły ulec dalszej degradacji lub wręcz przeciwnie – mogły np. zostać odnowione, a poszycie dachowe naprawione. Co więcej, wniosek ten uznać należało również za spóźniony, złożony on bowiem został przez powoda w odpowiedzi na opinię z niekorzystnymi dla niego wnioskami, podczas gdy na żadnym etapie postępowania nie oferował on dowodów na stan wynajmowanych pomieszczeń ani też nie kwestionował przestawionych na tę okoliczność przez pozwanego dowodów w postaci dokumentacji fotograficznej i wideo.
Żadna ze stron na powyższą czynność procesową Sądu nie złożyła zastrzeżenia w trybieart. 162 k.p.c.
Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 20 września 2023 roku Sąd działając na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 k.p.c.oddalił wniosek powoda zawarty w piśmie z datą w nagłówku „dnia 17 lipca 2023 roku” (data prezentaty: 2023-07-20, k. 673-679 akt) o zobowiązanie pozwanego do złożenia załącznika numer 1 do umowy dzierżawy z dnia 06 stycznia 2021 roku i załącznika numer 1/2 do umowy dzierżawy z dnia 22 grudnia 2022 roku, obu zawartych przez pozwanego z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., mając na uwadze, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu pozostawało, jakie urządzenia były przedmiotem dzierżawy między tymi podmiotami w okresie 2021-2022 roku, skoro żądanie pozwu dotyczy okresu do dnia 30 września 2020 roku, nadto bez znaczenia pozostawało, jakie konkretnie urządzenia były przedmiotem dzierżawy między tymi podmiotami w spornym okresie, skoro zajmowana przez nie powierzchnia została przez samego powoda oszacowana na 43% dotychczasowej powierzchni najmu, a czego pozwany nie kwestionował.
Żadna ze stron na powyższą czynność procesową Sądu nie złożyła zastrzeżenia w trybieart. 162 k.p.c.
W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej części.
W niniejszej sprawie powód(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.domagał się zasądzenia od pozwanegoL. P.kwoty 71 281,83 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od kwot: 23 760,61 złotych za okres od dnia 13 lipca 2020 roku do dnia zapłaty, 23 760,61 złotych za okres od dnia 11 sierpnia 2020 roku do dnia zapłaty i 23 760,61 złotych za okres od dnia 11 września 2020 roku do dnia zapłaty – tytułem czynszu najmu za okres od lipca do września 2020 roku, ewentualnie w przypadku uznania, że umowa najmu łącząca strony rozwiązała się w innej dacie, tj. wcześniejszej niż z dniem 30 września 2020 roku w związku z oświadczeniem złożonym przez pozwanego – tytułem kary umownej za niezwrócenie przedmiotu najmu po rozwiązaniu umowy albo tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu po rozwiązaniu umowy. Powód wskazał bowiem, że bezsprzecznie w okresie po dniu 30 czerwca 2020 roku do dnia 30 września 2020 roku w wynajmowanych pomieszczeniach pozostała część urządzeń należących do pozwanego, a więc uznać należy – gdyby w tym czasie umowa najmu wiązała strony – powodowi przysługuje prawo żądania od pozwanego zapłaty umówionego czynszu najmu za ten okres, zaś gdyby w tym czasie umowa najmu już nie wiązała stron – powodowi przysługuje prawo żądania od pozwanego zapłaty odszkodowania za ten okres (kary umownej), albowiem pozwany nie wywiązał się z obowiązku zwrotu przedmiotu najmu, względnie korzystał z przedmiotu najmu bez podstawy prawnej.
W tym miejscu wskazać należy, że niniejsza sprawa nie była z uwagi na wartość przedmiotu sporu rozpoznawana w odrębnym postępowaniu uproszczonym ani też w odrębnym postępowaniu gospodarczym (mimo że była sprawą gospodarczą w rozumieniuart. 4582k.p.c.), albowiem na wniosek pozwanego wyłączono jej rozpoznawanie według przepisów o odrębnym postępowaniu gospodarczym (postanowienie z dnia 19 marca 2021 roku, k. 242 akt), stąd też nie było podstaw do uznania, że w sprawie nie może znaleźć zastosowaniaart. 193 k.p.c.W tym miejscu wskazać także należy, że nie budzi wątpliwości w orzecznictwie, że powód może zgłosić, i to nawet już w pozwie – obok żądania głównego – żądanie ewentualne, na wypadek nieuwzględnienia żądania sformułowanego jako podstawowe i usytuowanego na pierwszym miejscu. Nie zostało jednocześnie wyłączone oparcie żądania ewentualnego na odmiennej podstawie faktycznej, czy też prawnej (tak np. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu: postanowienia z dnia 08 grudnia 2022 roku, sygn. akt III CZ 302/22; wyroku z dnia 26 stycznia 1979 roku, sygn. akt IV CR 403/78; postanowienia z dnia 15 października 1999 roku, sygn. akt I PKN 325/99; wyroku z dnia 08 czerwca 2021 roku, sygn. akt I PKN 490/00; wyroku z dnia 24 czerwca 2009 roku, sygn. akt I CSK 510/08; postanowienia z dnia 06 grudnia 2006 roku, sygn. akt IV CZ 96/06, czy postanowienia z dnia 28 października 2008 roku, sygn. akt I PZ 25/08). Z zastrzeżeniem warunków określonych wart. 191 k.p.c., jak też wynikających z odrębności poszczególnych postępowań (np. w postępowaniu uproszczonym, czy w postępowaniu gospodarczym), przepisykodeksu postępowania cywilnegonie wykluczają żadnej postaci kumulacji przedmiotowej roszczeń. Dopuszczalne jest więc nie tylko sformułowanie wobec tego samego pozwanego kilku żądań zindywidualizowanych odmiennymi okolicznościami faktycznymi, kilku żądań wywodzonych z tego samego stanu faktycznego, jak również – choć sytuacja ta ma charakter szczególny – jednego żądania, dla którego uzasadnieniem są dwa lub więcej przytoczonych kompleksów faktycznych (tak np. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 08 lutego 2022 roku, sygn. akt I ACa 795/21). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę powyżej zaprezentowane poglądy podziela, wobec czego za dopuszczalne należało uznać powołanie ewentualnych (skumulowanych) podstaw faktycznych (nawet pozornie sprzecznych) obligujących Sąd do zbadania zasadności roszczenia w aspekcie wszystkich tychże podstaw. Nie można bowiem wymagać od powoda, aby uzasadniając swoje roszczenie procesowe, już na wstępie procesu mógł przewidzieć nie tylko wynik postępowania dowodowego, ale i zarzuty, jakie w toku procesu wobec roszczenia pozwu może formułować pozwany. Brak przy tym normy prawnej zakazującej poddania pod ocenę Sądowi żądania opartego na różnych podstawach faktycznych (i prawnych).
Poza sporem pozostawało, że strony łączyła umowa najmu części gruntu i lokalu – pomieszczeń położonych wG.przyulicy (...)szczegółowo opisanych w umowie z dnia 14 sierpnia 2015 roku wraz z aneksami, jak też że w piśmie z dnia 31 marca 2020 roku pozwany złożył oświadczenie o jej rozwiązaniu (choć nieprawidłowo wskazał datę jej zawarcia – rok 2014). Niesporne ostatecznie było również i to, że oświadczenie to zostało złożone powodowi w dniu 31 marca 2020 roku (powód okoliczność tę przyznał).
Kwestią sporną, a przez to wymagającą rozstrzygnięcia było natomiast ustalenie kiedy (z jakim dniem) rozwiązała się łącząca strony umowa najmu, w tym, czy pozwany był uprawniony do jej rozwiązania bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawieart. 664 k.c.lubart. 682 k.c., czy pozwany zwrócił po zakończeniu tegoż stosunku prawnego przedmiot najmu, a także czy roszczenie powoda znajdowało uzasadnienie jako czynsz najmu, kara umowna, czy odszkodowanie związane z korzystaniem z przedmiotu najmu bez podstawy prawnej.
W niniejszej sprawie w pierwszej kolejności rozważyć należało, kiedy (z jakim dniem) rozwiązała się łącząca strony umowa najmu, co wymagało dokonania wykładni oświadczenia woli złożonego przez pozwanego powodowi w dniu 31 marca 2020 roku.
Zgodnie z treściąart. 65 § 1 k.c.oświadczenie woli należy tłumaczyć tak, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (§ 2). We współczesnej nauce oraz najnowszym orzecznictwieart. 65 k.c.rozumie się zgodnie z założeniami tzw. kombinowanej metody wykładni oświadczeń woli zmierzającej do uwzględnienia w odpowiednim zakresie zarówno rzeczywistej woli podmiotu składającego oświadczenie woli, jak i wzbudzonego przez to oświadczenie zaufania innych osób. Konflikt między dążeniem do urzeczywistnienia rzeczywistej woli osoby składającej oświadczenie a potrzebą ochrony zaufania innych osób nie zachodzi wówczas, gdy odbiorca oświadczenia wie, jakie znaczenie nadawała mu osoba składająca oświadczenie. Wówczas wykładnia oświadczenia woli polega na nadaniu mu takiego sensu, jaki nadał mu składający oświadczenie, a trafnie rozpoznał jego adresat. Tę dyrektywę wyraża właśnieart. 65 § 2 k.c., który w doktrynie i orzecznictwie jest interpretowany rozszerzająco i odnoszony do wszelkich oświadczeń woli składanych innej osobie (a nie tylko stanowiących składniki umów). W tym sensie można mówić, że organ stosujący prawo jest związany zgodną wykładnią oświadczeń woli dokonaną przez strony (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 września 2013 roku, sygn. akt VI CSK 436/12, czy w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 lutego 2002 roku, sygn. akt V CKN 931/00).
Konieczność rozstrzygnięcia konfliktu interesów oświadczającego i adresata oświadczenia pojawia się natomiast wówczas, gdy adresat oświadczenia woli rozumie je inaczej niż osoba, która je złożyła. I taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Powód podnosił bowiem, że przedmiotowe oświadczenie pozwanego z dnia 31 marca 2020 roku stanowiło oświadczenie o rozwiązaniu umowy za wypowiedzeniem, przy czym pozwany błędnie przyjął, że okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, podczas gdy z umowy wynikał okres 6 miesięcy, wobec czego powód przyjął, że umowa rozwiązała się z dniem 30 września 2020 roku. Natomiast pozwany podnosił, że złożone przez niego w dniu 31 marca 2020 roku oświadczenie stanowiło oświadczenie o rozwiązaniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, w trybie natychmiastowym z uwagi na stan zajmowanych pomieszczeń, co szczegółowo wyjaśnił w korespondencji mailowej skierowanej do powoda w dniu 24 lipca 2020 roku powołując się przy tym na treśćart. 664 k.c.iart. 682 k.c.
Współczesna nauka i praktyka stara się jak najpełniej chronić interesy osoby, która działała w zaufaniu do ustalonego przez siebie sensu otrzymanego oświadczenia woli, jeżeli przy jego interpretacji dołożyła należytej staranności. Jest to m. in. efekt spostrzeżenia, że osoba składająca oświadczenie woli powinna zadbać o poprawność jego sformułowania i odpowiada (w znaczeniu ponoszenia prawnych konsekwencji) za niestaranne, a w konsekwencji nieprecyzyjne jego ukształtowanie. Powstaje jednak pytanie, kiedy sens oświadczenia woli nadany mu przez odbiorcę będzie można uznać za właściwy i miarodajny dla oceny skutków prawnych oświadczenia.Artykuł 65 § 1 k.c.nakazuje uwzględniać przy wykładni oświadczenia woli okoliczności, w których zostało ono złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Prowadzi to do wniosku, że za miarodajny dla prawa sens zachowania należy przyjąć sens, na który powołał się jego odbiorca, jeżeli pokrywa się on z sensem ustalonym przy użyciu powszechnie obowiązujących reguł znaczeniowych, co znaczy, że każdy uczestnik obrotu znajdujący się tych okolicznościach zewnętrznych i dysponujący tą wiedzą o elementach procesu komunikacji (oświadczeniu i jego kontekście) przyjąłby taki sam sens tego oświadczenia (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 września 2007 roku, sygn. akt II CSK 189/07). Do oceny prawidłowości interpretacji dokonanej przez odbiorcę oświadczenia należy stosować w drodze analogiiart. 355 k.c.i ustaloną w nim miarę należytej staranności (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 lutego 2003 roku, sygn. akt II CKN 7/01). Wyrażona wart. 65 k.c.konieczność uwzględniania przy tłumaczeniu oświadczeń woli zasad współżycia społecznego stanowi natomiast nakaz preferowania takich możliwych wyników wykładni, które wykazują największy stopień zgodności z obowiązującymi w społeczeństwie normami moralnymi (tak E. Gniewek, Komentarz do art. 65 k.c., 2023, Legalis). Czynności organu stosującego prawo służące zinterpretowaniu oświadczenia woli składają się zatem z dwóch etapów. Pierwszy polega więc na ustaleniu, jak strony rozumiały złożone oświadczenie i czy było to rozumienie zgodne. Drugi etap następuje wówczas, gdy nie da się ustalić „zgodnego zamiaru stron” i polega na ustaleniu, jakie jest obiektywnie przyjęte znaczenie danego oświadczenia (interpretacja w ściślejszym znaczeniu, tzw. wykładnia obiektywna, tamże).
A zatem nie ma wątpliwości, że celem procesu wykładni jest odtworzenie znaczenia, jakie obie strony nadawały składanemu oświadczeniu woli (tzw. subiektywny wzorzec wykładni). Dopiero gdy okaże się, że rozumienie spornego oświadczenia nie jest zgodne – tak, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie – Sąd powinien ustalić jego znaczenie według wzorca obiektywnego opartego na założeniu, że zastosowanie reguł określonych wart. 65 k.c.nakazuje otoczyć ochroną adresata oświadczenia woli, który przyjął je określając jego treść przy zastosowaniu starannych zabiegów interpretacyjnych (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 stycznia 2011 roku, sygn. akt I CSK 193/10). W przedmiotowej sprawie konieczne było sięgnięcie więc do drugiej fazy wykładni – obiektywnej, w której właściwy sens oświadczenia woli ustala się na podstawie tego, jak adresat sens ten rozumiał i zrozumieć powinien przy dołożeniu starannych zabiegów interpretacyjnych, przy czym prawidłowa wykładnia nie może abstrahować od treści zwerbalizowanej w danym piśmie. Sformułowania i pojęcia zawarte w treści tekstu, ale i sama semantyka oraz struktura aktu są jednym z istotnych wykładników woli strony, pozwalają ją poznać i ocenić. Jest więc oczywiste, że wykładnia oświadczenia woli nie może prowadzić do stwierdzeń pozostających w sprzeczności z jej treścią.
Jak wynikało z treści przesłanego mailem w dniu 30 marca 2020 roku oświadczenia zatytułowanego „wypowiedzenie umowy dzierżawy pomieszczeń”, pozwanyL. P.oświadczył powodowi, że wypowiada umowę dzierżawy pomieszczeń zawartą „w dniu 14 sierpnia 2014 roku” z dniem złożenia tego oświadczenia (które wysłał mailowo w dniu 30 marca 2020 roku), by następnie w dalszej części oświadczenia wskazać, że następuje to z dniem 31 marca 2020 roku, przy czym wynajmowany lokal zwolni w dniu 01 lipca 2020 roku wskazując w uzasadnieniu, że przyczyną rozwiązania umowy jest stan dachu, który pogarsza się powodując zalewanie wynajmowanych pomieszczeń i uszkodzenia znajdujących się tam urządzeń.
Mając na uwadze treść powyższego dokumentu w ocenie Sądu nie sposób uznać, aby zawarte w nim oświadczenie – uwzględniając reguły wykładni wskazane wart. 65 k.c.– można było uznać za oświadczenie o rozwiązaniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Sąd miał bowiem na uwadze, że jakkolwiek pozwany powoływał się w treści tego oświadczenia na stan dachu powodujący zalewanie wynajmowanych pomieszczeń i uszkodzenia znajdujących się tam urządzeń, niemniej jednak same w sobie okoliczności te nie przesądzają to o tym, że rozwiązanie umowy następuje w trybie natychmiastowym. Okoliczności te mogą, ale nie muszą uzasadniać rozwiązania stosunku najmu w taki sposób. Pozwany nie powoływał się zaś w żadnym miejscu na wolę natychmiastowego zakończenia stosunku prawnego, nie świadczy bynajmniej o tym sformułowanie „wypowiadam umowę (…) z dniem dzisiejszym”, tym bardziej, że sugeruje to złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Co więcej, to pozwany jako autor oświadczenia woli powinien zadbać o poprawność jego sformułowania i odpowiada (w znaczeniu ponoszenia prawnych konsekwencji) za niestaranne, a w konsekwencji nieprecyzyjne jego ukształtowanie. Nadto, co istotne, jak już wskazano, pozwany nie tylko nie powołał się nigdzie na natychmiastowość ustania łączącego strony stosunku prawnego, ale wręcz wskazał, że opuści zajmowane pomieszczenia z dniem 01 lipca 2020 roku, co jednoznacznie sugeruje okres wypowiedzenia, w przeciwnym bowiem razie pozwany nie miałby żadnych podstaw do tego, żeby pomieszczenia te po dniu 31 marca 2020 roku zajmować. Sąd miał też na uwadze, że pozwany za wskazany przez siebie okres – kwiecień, maj i czerwiec 2020 roku uregulował na rzecz powoda nie tylko opłaty eksploatacyjne, opłaty za energię elektryczną oraz opłaty za zimną wodę i ścieki, ale również i czynsz najmu, a więc wynagrodzenie powoda tak, jak za świadczoną usługę najmu pomieszczeń. A zatem w ocenie Sądu mając na uwadze niejednoznaczną treść oświadczenia pozwanego z dnia 31 marca 2020 roku (co obciąża pozwanego), jak też jego zachowanie we wskazanym w tym oświadczeniu okresie, zasadnie powód uznał to oświadczenie za oświadczenie prowadzące do rozwiązania umowy między stronami po upływie okresu wypowiedzenia, taki bowiem sens oświadczenia pozwanego w ocenie Sądu pokrywa się z sensem ustalonym przy użyciu powszechnie obowiązujących reguł znaczeniowych. Każdy bowiem uczestnik obrotu znajdujący się w tych okolicznościach zewnętrznych i dysponujący wiedzą o elementach procesu komunikacji (oświadczeniu i jego kontekście) przyjąłby właśnie taki sens tego oświadczenia (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 września 2007 roku, sygn. akt II CSK 189/07).
Uznając zatem, że oświadczenie pozwanego z dnia 31 marca 2020 roku prowadziło do ustania łączącego strony stosunku najmu i uwzględniając, że strony w umowie przewidziały sześciomiesięczny okres wypowiedzenia, umowa najmu rozwiązałaby się z dniem 30 września 2020 roku. Do tego czasu zaś – co do zasady – pozwany zobowiązany był uiszczać umówiony czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne oraz za zużyte media.
Poza sporem pozostawało przy tym, że pozwany uregulował czynsz najmu za okres do dnia 30 czerwca 2020 roku oraz opłaty eksploatacyjne i za zużyte media – do dnia 30 września 2020 roku.
Jednocześnie jak wynikało z ustalonego stanu faktycznego pozwany uznając, że umowa najmu zakończyła się z dniem 30 czerwca 2023 roku, po tym dniu zaoferował powodowi zwrot części pomieszczeń będących przedmiotem najmu, albowiem zabrał już stamtąd wyposażenie swojego przedsiębiorstwa i nie prowadził już w nich działalności gospodarczej. Powód odmówił jednakże odbioru tej części przedmiotu najmu stojąc na stanowisku, że umowa najmu nadal trwa. W związku z tym, że pomiędzy stronami powstał spór co do związania stron umową w tym czasie, pozwany do wiadomości mailowej z dnia 24 lipca 2020 roku załączył pismo datowane na dzień 22 lipca 2020 roku, w którego treści wskazał między innymi, że w dniu 31 marca 2020 roku wysłał oświadczanie z wypowiedzeniem umowy najmu w trybie natychmiastowym powołując się na treśćart. 664 k.c.iart. 682 k.c.i wskazując, że stan lokalu zagrażał zdrowiu i życiu ludzi oraz mieniu najemcy. W tej sytuacji zdecydował o wypowiedzeniu umowy w trybie natychmiastowym, jednakże zawarł w tym oświadczeniu termin 3 miesięcy, bowiem ze względu na epidemię Covid – 19 jego firma była zamknięta, a pracownicy przebywali na urlopach ze względu na kwarantannę.
Jakkolwiek powyższe oświadczenie pozwanego nie miało znaczenia dla ustalenia treści jego oświadczenia z dnia 31 marca 2020 roku (bo należało je ustalić tak, jak by je zrozumiał typowy adresat – odbiorca tego oświadczenia), niemniej jednak w ocenie Sądu należało je uznać za złożone w czasie trwania okresu wypowiedzenia nowe oświadczenie – o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym. Wprawdzie strony w umowie najmu przewidziały formę pisemną pod rygorem nieważności, niemniej jednak Sąd miał na uwadze, że w spornym okresie miały miejsce ograniczenia związane z pandemią koronawirusa Sars-Cov-2, w tym

    lockdown, a z czym związane były także utrudnienia w nadawaniu przesyłek, czy osobistych kontaktach. Wreszcie Sąd wziął pod uwagę, że także mailowo zostało przesłane powodowi oświadczenie z dnia 31 marca 2020 roku, a powód przyjął je, wobec czego uznać należało, że całokształt okoliczności, w tym zachowanie powoda, wskazywało na to, że strony w sposób dorozumiany i uzasadniony jednocześnie siłą wyższą (pandemia Covid – 19) porozumiały się co do takiej formy składanych sobie oświadczeń. W tej zaś sytuacji rozważyć należało, czy oświadczenie pozwanego z dnia 24 lipca 2020 roku było zasadne, tj. czy pozwanemu przysługiwało uprawnienie do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym w oparciu o przesłanki zart. 664 k.c.lubart. 682 k.c.
Zgodnie z treściąart. 664 § 2 k.c.jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. (…) uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§ 3).
Stosownie natomiast do treściart. 682 k.c.jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
W niniejszej sprawie powód podnosił, że pozwany był świadomy wad wynajętych pomieszczeń, albowiem właśnie ze względu na ich stan techniczny umówiony czynsz najmu był niski, wobec czego uprawnienie do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia mu nie przysługuje. Jakkolwiek w istocie z treści protokołów przekazania pomieszczeń wynikało, że sporny dach przeciekał, o czym świadczą zawarte w tych dokumentach adnotacje o zaciekach na suficie, niemniej jednak w ocenie Sądu przeprowadzone w sprawie dowody pozwoliły na ustalenie, że dach nad niektórymi pomieszczeniami wynajmowanymi przez pozwanego ulegał degradacji w miarę upływu czasu, i co więcej – mimo zgłaszania przecieków sam powód jednoznacznie wskazał, że poza doraźnymi naprawami, generalny remont poszycia dachowego nie zostanie, z uwagi na przewidywane koszty, przeprowadzony. Sąd miał również na uwadze, że pozwany już wcześniej (przed 2015 rokiem) wynajmował część spornych pomieszczeń, a także że w okresie do 2020 roku zgłaszał co najmniej kilkukrotnie zastrzeżenia dotyczące dachu, co do których powód podejmował działania i zlecał naprawę, napraw takich dokonywał także sam pozwany. Jednakże w sprawie brak jest dowodów na to, że w momencie zawarcia przedmiotowej umowy (2015 rok) wady te już wtedy miały charakter uniemożliwiający korzystanie z rzeczy, a pozwany o nich wiedział. Ciężar dowodu na okoliczność, że pozwany w dacie zawarcia umowy wiedział o wadzie uzasadniającej rozwiązanie umowy spoczywał zaś na wynajmującym (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 2015 roku, sygn. akt VI ACa 485/14, czy Sąd Okręgowy w Rzeszowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 31 sierpnia 2016 roku, sygn. akt VI GC 292/14), czemu powód nie sprostał. Jak wynikało z przeprowadzonych dowodów początkowo nieszczelne poszycie dachowe powodowało przy tym jedynie zacieki na sufitach i ścianach, zaś stopniowa jego degradacja prowadziła już nie tylko do powstawania zacieków, ale stwarzała zagrożenie dla życia i mienia pozwanego – poprzez lejącą się wodę na podłączone do instalacji elektrycznej urządzenia wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej przez pozwanego. Powyższe znajduje jednoznaczne potwierdzenie w dowodzie z opinii biegłego sądowego i bez znaczenia dla możliwości skorzystania przez pozwanego z uprawnienia przewidzianego przede wszystkim wart. 682 k.c.pozostaje fakt, że powód sporządzał opinie techniczne dotyczące stanu budynku, w którym znajdowały się wynajmowane pomieszczenia wskazujące na możliwość ich użytkowania. Wskazać przy tym należy, że powód w istocie nie negował złego stanu dachu tego budynku, ani nie kwestionował sporządzonej przez pozwanego dokumentacji fotograficznej i wideo obrazującej stan wynajmowanych pomieszczeń.
W tej sytuacji z uwagi na pogarszający się stan poszycia dachowego, przez który w czasie opadów przesiąkała woda grożąc zwarciem instalacji elektrycznej, jak też prowadząc do szkód w wykonanych przez pozwanego pracach, w ocenie Sądu pozwany skutecznie rozwiązał – z dniem 24 lipca 2020 roku – łączącą strony umowę najmu w trybie natychmiastowym. Niewątpliwie bowiem już sama w sobie lejąca się w czasie opadów woda na podłączone do instalacji elektrycznej urządzenia wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej przez pozwanego stanowiła zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi w nich przebywających, w tej zaś sytuacji nawet wiedza pozwanego o ewentualnych wadach nie pozbawiała go możliwości rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym.
Mając na względzie powyższe wobec ustania stosunku najmu między stronami z dniem 24 lipca 2020 roku (w tym dniu pozwany przesłał mailowo swoje pismo powodowi) pozwany zobowiązany był do zapłaty czynszu najmu za okres od dnia 01 lipca 2020 roku do dnia 24 lipca 2020 roku, tj. kwoty 18 395,38 złotych brutto (23 760,61 złotych : 31 = 766,47 złotych; 766,47 złotych x 24 dni = 18 395,28 złotych).
W związku z tym, że powód uzasadniał swoje żądanie również karą umowną i odszkodowaniem za korzystanie z rzeczy bez podstawy prawnej, konieczne stało się rozważenie, czy w pozostałym zakresie (tj. w okresie od dnia 25 lipca 2020 roku do dnia 30 września 2020 roku) roszczenie powoda znajduje w nich uzasadnienie.
Poza sporem pozostawało, że po dniu 30 czerwca 2020 roku pozwany uznając, że umowa najmu zakończyła się, zaoferował powodowi zwrot części pomieszczeń będących przedmiotem najmu, albowiem zabrał już stamtąd wyposażenie swojego przedsiębiorstwa i nie prowadził już w nich działalności gospodarczej. Zwrot rzeczy po zakończeniu stosunku najmu następuje poprzez faktyczne (fizyczne) jej wydanie wynajmującemu. Jak zaś wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 lutego 1987 roku (sygn. akt II CR 10/87) każde opróżnienie rzeczy przez najemcę od chwili uzyskania przez wynajmującego o tym wiadomości i faktycznej możliwości zbadania stanu rzeczy (lokalu) jest równoznaczne z jego wydaniem. Chodzi bowiem o odzyskanie przez właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą w jakikolwiek sposób (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 22 lipca 2005 roku, sygn. akt II CZP 47/05). A zatem zwrotem rzeczy jest stworzenie takiej sytuacji, w której wynajmujący ma wiedzę i możliwość objęcia rzeczy we władanie i bez znaczenia dla jego dokonania pozostaje niesporządzenie protokołu przekazania w formie pisemnej, który niewątpliwie należy uznać za porozumienie w kwestii przeniesienia posiadania.
Nie było też wątpliwości, że pozwany pozostawił w części wynajmowanych pomieszczeń, tj. w tych, których stan techniczny był najlepszy, część należących do niego urządzeń, albowiem pomieszczenia te miały zostać wynajęte od powoda przez(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.(ostatecznie zostały one zdane powodowi w dniu 30 września 2020 roku). W tym więc zakresie skoro pozwany zajmował w dalszym ciągu, po dniu 24 lipca 2020 roku, część dotychczasowych pomieszczeń swoimi urządzeniami, to niewątpliwe nie wykonał on ciążącego na nim z mocyart. 675 k.c.obowiązku zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu stosunku najmu. Przy czym podkreślić należy, że bez znaczenia pozostawało to, że pozwany nie prowadził tam faktycznie działalności gospodarczej, zajmował on przedmiot najmu swoimi urządzeniami. W związku zaś z tym, że świadkowie nie byli zgodni co do tego, jaką część dotychczas wynajmowaną od powoda zajmowały pozostawione przez pozwanego urządzenia, Sąd przyjął, że stanowiło to 43% powierzchni dotychczas wynajmowanej, na co wskazał sam powód w piśmie z datą w nagłówku „dnia 31 lipca 2023 roku” (k. 683-684 akt) skierowanym wraz z wezwaniem do zapłaty do pozwanego.
W tym stanie rzeczy skoro umowa najmu rozwiązała się z dniem 24 lipca 2020 roku, zaś pozwany nadal w zakresie części pomieszczeń korzystał z nich – zajmując je swoimi urządzeniami, to korzystał z nich bez podstawy prawnej, co uprawniało powoda do domagania się stosownego odszkodowania za korzystanie z przedmiotu wcześniej istniejącej umowy najmu po jej wygaśnięciu. W analizowanej sytuacji roszczenie powoda zostało oparte więc na okoliczności nienależytego wykonania umowy najmu w zakresie obowiązku zwrotu przedmiotu najmu po wygaśnięciu tej umowy. Oczywiste jest, że w razie zajścia określonych zdarzeń (wypowiedzenie, nadejście terminu końcowego), jeżeli nie doszło do przedłużenia umowy najmu, stosunek prawny najmu wygasa w tym znaczeniu, że dalej nie rozwija się wobec braku podstaw do spełniania wzajemnych świadczeń objętych jego treścią. Zakończeniu ulega więc stosunek trwały łączący wynajmującego z najemcą, ale między stronami utrzymuje się nadal stosunek zobowiązaniowy wynikający z zawartej umowy, w ramach którego przesłankę powstania określonych obowiązków stanowi właśnie umowa najmu jako stosunku trwałego. Zgodnie bowiem zart. 675 k.c.po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. A zatem zakończenie najmu powoduje powstanie po stronie wynajmującego (tu: powoda) roszczenia obligacyjnego o zwrot rzeczy, którego adresatem jest najemca (tu: pozwany). Zwrot rzeczy nie jest przy tym kwalifikowany jako świadczenie wzajemne najemcy, lecz jako konsekwencja ustania najmu. Jak zaś wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 września 2014 roku wydanego w sprawie o sygn. akt V CSK 625/13 niewykonanie przez najemcę obowiązku terminowego zwrotu rzeczy najętej uprawnia wynajmującego do żądania odszkodowania na podstawieart. 471 k.c.odszkodowania obejmującego np. korzyść, jaką mógłby otrzymać, gdyby zwrócono mu rzecz w terminie.
Mając więc na uwadze okoliczność, że do wygaśnięcia umowy najmu doszło z dniem 24 lipca 2020 roku uznać należy, że obowiązkiem pozwanego było zwrócenie całego przedmiotu najmu i to opróżnionego ze znajdujących się w nim urządzeń. W tym miejscu podkreślić przy tym należy, że z zeznań prezesa zarządu powoda –M. Z.wyraźnie wynikało, że zezwolił on pozwanemu na ich pozostawienie, ale po dniu 30 września 2020 roku. Pozwany zaś nie zaoferował żadnego dowodu, z którego wynikałoby, że zgoda ta obejmowała również wcześniejszy okres, wręcz przeciwnie – sam pozwany przyznał w swoich zeznaniach, że zgody takiej nie posiadał.
Skoro zaś pozwany nie wywiązał się z tego obowiązku korzystając z części pomieszczeń powoda (poprzez zajmowanie ich urządzeniami), to tym samym nienależycie wykonał umowę, a powinnością powoda było co do zasady wykazania wysokości poniesionej w związku z tym szkody. Sąd miał przy tym na uwadze, że zgodnie z § 12 ust. 1 umowy po zakończeniu obowiązywania umowy najemca zobowiązany był zwrócić na podstawie końcowego protokołu zdawczo – odbiorczego lokal wynajmującemu w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu z dnia przejęcia lokalu przez najemcę oraz zdatny do natychmiastowego używania, z zastrzeżeniem ust. 2, zgodnie z którym najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego używania. W przypadku braku zwrotu przez najemcę lokalu w sposób określony w ust. 1 po zakończeniu stosunku najmu, wynajmującemu przysługiwało odszkodowanie w wysokości podwójnego czynszu najmu netto za każdy rozpoczęty miesiąc bezumownego dysponowania lokalem (ust. 5). I na tej ewentualnej podstawie prawnej powód także opierał swoje żądanie.
W ocenie Sądu przewidziana w powołanym wyżej postanowieniu umowy sankcja miała charakter kary umownej, jako że instytucja, która wprowadza konsekwencje obciążenia finansowego w sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jestipso iurekarą umowną. Przesłanki zastosowania instytucji kary umownej należy określać przez pryzmat ogólnych reguł kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej ukształtowanych w ramach regulacji zawartej wart. 471 k.c.(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2008 roku, sygn. akt V CSK 362/07 oraz z dnia 20 marca 1967 roku, sygn. akt II CR 419/ 67), przy czym zastrzeżenie kary umownej powoduje modyfikację powyższych reguł w tym sensie, że dla zaistnienia obowiązku zapłaty kary umownej niezbędne jest łączne wystąpienie tylko dwóch przesłanek pozytywnych w postaci istnienia skutecznego postanowienia umownego, z którego wynika obowiązek świadczenia kary umownej oraz niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Nie budzi zaś wątpliwości, że brak zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu umowy stanowi co do zasady nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.). Z kolei okoliczność, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność jest objęta domniemaniem winy skonstruowanym przez ustawodawcę w ramach regulacji zawartej wart. 471 k.c.W świetle utrwalonego poglądu judykatury, który podziela Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, wierzyciel, na którego rzecz została zastrzeżona kara umowna nie ma także obowiązku wykazywać faktu poniesienia szkody (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 06 listopada 2003 roku, sygn. akt III CZP 61/03).
Zatem realizacja roszczenia o zapłatę kary umownej została w istocie uwarunkowana wykazaniem przez wierzyciela istnienia i treści zobowiązania oraz faktu niewykonania lub nienależytego wykonania go przez dłużnika (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07 lipca 2005 roku, sygn. akt V CK 869/04). Przy czym rozważania w powyższym zakresie powinna każdorazowo poprzedzać ocena, czy zastrzeżenie kary umownej zostało dokonane w sposób ważny i skuteczny.
W ocenie Sądu, jak już wcześniej wskazano, przewidziany § 12 ust. 5 przedmiotowej umowy obowiązek zapłaty kwoty pieniężnej stanowi w istocie karę umowną w rozumieniuart. 483 k.c.Postanowienie to przewiduje bowiem obowiązek zapłaty określonej sumy pieniężnej na wypadek niewykonania przez pozwanego świadczenia niepieniężnego (a tylko takie może być przedmiotem kary umownej), tj. zwrotu przedmiotu umowy po jej rozwiązaniu. Pozwany zaś obowiązku tego nie wykonał, co jest okolicznością bezsporną (w zakresie powierzchni stanowiącej 43% dotychczas wynajmowanej), a zatem spełniona została również druga z przesłanek orzeczenia kary umownej. Jednocześnie wskazać należy, że gdyby pozwany dokonał zwrotu przedmiotu najmu w całości, a więc usunął swoje urządzenia ze wszystkich zajmowanych powierzchni, to niewykonanie zobowiązania nie powstałoby i nie zaktualizowałby się wówczas obowiązek zapłaty kary umownej. Bez znaczenia przy tym pozostaje, że urządzenia te pozwany pozostawił, albowiem wydzierżawił je(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., który to podmiot miały być kolejnym najemcą. Skoro podmiot ten nie miał jeszcze w tym czasie tytułu prawnego do lokalu, a między stronami niniejszego procesu istniał spór co do trwania między nimi stosunku najmu, pozostawienie w pomieszczeniach części urządzeń przez pozwanego odbywało się na jego ryzyko.
Zgodnie z treściąart. 483 k.c.można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Stosownie zaś do treściart. 484 k.c.w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana (§ 2). W tym zakresie pozwany nie składał żadnych zarzutów.
W ocenie Sądu w okolicznościach przedmiotowej sprawy spełniony został również wymóg dostatecznego określenia wysokości kary umownej. Z treściart. 483 § 1 k.c.wynika, że kara umowna musi mieć postać określonej sumy. Nie oznacza to jednak, że zastrzegając ją należy ustalić jednocześnie jej wysokość. Przyjmuje się, że określenie kary umownej może nastąpić przez wskazanie kryteriów pozwalających na ustalenie sumy, jaką dłużnik zobowiązany będzie zapłacić wierzycielowi. W praktyce stosowane są różne rozwiązania np. określony jest procent wartości całego lub części świadczenia, czy też określona stawka. Tak też było zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie – strony nie ustaliły wprawdzie konkretnej kwoty, ale wskazały, że odpowiedzialność pozwanego z tytułu odszkodowania za niezwrócenie przedmiotu najmu i korzystanie z niego bez umowy wynosić będzie – za każdy rozpoczęty miesiąc takiego bezumownego dysponowania przedmiotem najmu – podwójny czynsz najmu netto, a zatem – biorąc pod uwagę wysokość ostatniego czynszu – kwotę 38 635,14 złotych (2 x 19 317,57 złotych netto). Sama wysokość jednomiesięcznego czynszu najmu była między stronami bezsporna. Skoro jednakże pozwany mimo ciążącego na nim obowiązku nie zwrócił przedmiotu najmu w części (43%), tym bardziej, że była to część zdatna do umówionego użytku (art. 662 k.c., jak wynikało z zeznań m. in. samego pozwanego były to pomieszczenia w najlepszym stanie), zasadnym było w ocenie Sądu obciążenie go za miesiące od lipca do września 2020 roku karą umowną w odpowiedniej proporcji, tj. stanowiącej 43% wysokości umówionej, a zatem w kwocie po 16 613,11 złotych za każdy miesiąc (38 635,14 złotych x 0,43), a więc łącznie kwotą 49 839,33 złotych (3 x 16 613,11 złotych).
W związku z tym, że roszczenie powoda było zasadne w zakresie kwoty 18 395,28 złotych jako czynsz najmu i w zakresie kwoty 49 839,33 złotych jako kary umownej, brak było podstaw do rozpoznawania jego zasadności jako odszkodowania za bezumowne korzystanie na zasadach ogólnych. Jedynie na marginesie wskazać należy, że zgodnie z treściąart. 224 § 1 k.c.samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Z kolei zgodnie§ 2tego przepisu od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Przepisart. 225 k.c.stanowi zaś, iż obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Zgodnie zart. 230 k.c.przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.
W ocenie Sądu nie było wątpliwości, że pozwany skoro – jak uważał – rozwiązał umowę w trybie natychmiastowym w dniu 31 marca 2020 roku, to miał świadomość, że nie przysługuje mu żaden tytuł prawny do zajmowania i to w jakikolwiek sposób przedmiotowych pomieszczeń, a zatem pozostawał ich posiadaczem zależnym w złej wierze i zajmował przedmiot najmu trzymając w nim urządzenia (w spornym okresie – w zakresie 43% dotychczasowej powierzchni) bez jakichkolwiek ku temu podstaw uniemożliwiając tym samym korzystanie z niej powodowi. Odnośnie zaś samej wysokości ewentualnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, to w tym zakresie adekwatne pozostają orzeczenia ukształtowane na tle instytucji bezumownego korzystania z nieruchomości, jak zaś podkreśla się w literaturze i orzecznictwie przedmiotu wysokość wynagrodzenia za korzystanie przez posiadacza z cudzej rzeczy odpowiada kwocie, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. A więc wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje nie tylko to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego, ale może odpowiadać także należności za najem ustalony wcześniej przez strony (tak Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 roku, sygn. akt III CZP 20/84). Co więcej Sąd Najwyższy w uzasadnieniu innego wyroku, tj. z dnia 06 czerwca 2014 roku (sygn. akt III CSK 235/13), a także Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 04 kwietnia 2013 roku (sygn. akt I ACa 191/13) wskazał, że przepisy regulujące uzupełniające roszczenia windykacyjne nie są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i strony nawet w umowie poprzedzającej powstanie tego roszczenia mogą odmiennie ułożyć zasady i wysokość zobowiązania posiadacza korzystającego z przedmiotu najmu po wygaśnięciu umowy. W tej sytuacji w świetle powyższego także § 12 ust. 5 umowy mógłby być podstawą obliczenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu i nie zachodzi potrzeba wykazywania tej okoliczności według cen rynkowych w drodze dowodu z opinii biegłego sądowego. Sąd miał także na uwadze, że w przypadku odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu należałoby wziąć także pod uwagę okoliczność, że pozwany wydzierżawił pozostawione w przedmiocie najmu urządzenia(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., jednakże do dnia 30 września 2020 roku nie mogła ona z nich korzystać z uwagi na brak dostępu do pomieszczeń z powodu braku umowy najmu zawartej z powodem, a co przesądzałoby, że to właśnie pozwany, a nie ten podmiot ((...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.) – skoro nie doszło do przeniesienia posiadania (wydania przedmiotu dzierżawy) – był korzystającym z pomieszczeń powoda bez podstawy prawnej.
Mając na uwadze całokształt powyższych rozważań w ocenie Sądu roszczenie powoda było zasadne w zakresie kwoty 68 234,61 złotych, tj. kwoty 18 395,28 złotych tytułem czynszu najmu (za okres od dnia 01 lipca 2020 roku do dnia 24 lipca 2020 roku) i kwoty 49 839,33 złotych tytułem kary umownej za niezwrócenie przedmiotu najmu (w 43%) po zakończeniu najmu, tj. za okres lipiec – wrzesień 2020 roku. Jednocześnie w odniesieniu do żądania uzasadnionego jako kara umowna, Sąd miał na uwadze, że jej wymagalność wiązać należało z pismem powoda z datą w nagłówku „dnia 13 maja 2022 roku” (data prezentaty: 2022-05-17, k. 533-540 akt), przy czym jako datę pewną otrzymania tego pisma Sąd przyjął dzień 04 lipca 2022 roku, jako datę pisma, w którym pozwany ustosunkował się do żądania uzasadnionego karą umowną, ewentualnie odszkodowaniem za bezumowne korzystanie (k. 586-594 akt).
Wobec powyższego Sąd w punkcie pierwszym wyroku na podstawieart. 659 k.c.w zw. zart. 664 k.c.w zw. zart. 682 k.c.w zw. zart. 65 k.c.w zw. zart. 675 k.c.w zw. zart. 471 k.c.w zw. zart. 483 k.c.w zw. zart. 484 k.c.w zw. zart. 455 k.c.w zw. zart. 481 k.c.w zw. z art. 4 i art. 7 ustawy z dnia 08 marca 2013 roku o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 1790) w zw. z § 12 umowy z dnia 14 sierpnia 2015 roku wraz z aneksami zasądził od pozwanegoL. P.na rzecz powoda(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.kwotę 68 234,61 złotych wraz z odsetkami: ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od kwoty 18 395,28 złotych za okres od dnia 13 lipca 2020 roku do dnia zapłaty (czynsz najmu) i ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 49 839,33 złotych za okres od dnia 04 lipca 2022 roku do dnia zapłaty (kara umowna).
Uznając dalej idące żądanie pozwu za niezasadne Sąd na podstawie powyżej powołanych przepisów w zw. zart. 6 k.c.a contrario– powództwo w tej części oddalił.
O kosztach procesu Sąd orzekł jak w punkcie trzecim wyroku zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów określoną wart. 100 k.p.c.w zw. zart. 98 § 11k.p.c.w zw. zart. 108 k.p.c.W niniejszej sprawie powód wygrał sprawę w 95,72%, a pozwany w 4,28%.
Koszty poniesione przez powoda wyniosły kwotę 19 976,32 złotych (opłata sądowa od pozwu – 3 565 złotych, opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 złotych, koszty zastępstwa procesowego – 10 800 złotych, w podwójnej stawce, o czym szerzej poniżej, 100 złotych – opłata sądowa od skargi na orzeczenie referendarza sądowego, 5 491,32 złotych – koszty wykonania zabezpieczenia zgodnie z postanowieniem komornika sądowego z dnia 15 października 2021 roku, k. 376 akt).
W tym miejscu wskazać należy, że powód żądał zasądzenia na jego rzecz kosztów procesu uwzględniających wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 18 228,60 złotych zgodnie ze złożonym spisem kosztów i fakturami (k. 626-647 akt). W tym zakresie Sąd miał na uwadze, że zgodnie zart. 98 § 3 k.c.do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata (radcę prawnego) zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata (radcy prawnego), koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. Stawka minimalna określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości o identycznej treści w odniesieniu do adwokatów i radców prawnych oznacza, co do zasady, że stanowi ona minimalne „wynagrodzenie” według terminu użytego wart. 98 § 3 k.p.c., jakie przysługuje adwokatowi (radcy prawnemu) za prowadzenie danego rodzaju sprawy i które, jako składnik kosztów procesu, jest podstawą rozliczeń tych kosztów między stronami procesu.
Nadto wskazać należy, że z treściart. 109 § 1 k.c.wynika, że w przypadku strony reprezentowanej przez pełnomocnika będącego adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym dla przyznania jej kosztów procesu konieczne jest złożenie albo spisu kosztów albo oświadczenia o przyznanie kosztów według norm przepisanych. Z kolei w § 2 tego przepisu wskazano, że orzekając o wysokości przyznanych stronie kosztów procesu, Sąd bierze pod uwagę celowość poniesionych kosztów oraz niezbędność ich poniesienia z uwagi na charakter sprawy. Przy ustalaniu wysokości kosztów poniesionych przez stronę reprezentowaną przez pełnomocnika będącego adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym, Sąd bierze pod uwagę niezbędny nadkład pracy pełnomocnika oraz czynności podjęte przez niego w sprawie, w tym czynności podjęcie w celu polubownego rozwiązania sporu, również przed wniesieniem pozwu, a także charakter sprawy i wkład pełnomocnika w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia.
Powyższe wskazuje więc jednoznacznie, że niezależnie od formy zgłoszonego żądania dotyczącego roszczenia o zwrot kosztów procesu, w każdym przypadku – także w razie złożenia spisu kosztów – Sąd bierze pod uwagę okoliczności wskazane w§ 2 art. 109 k.c.W tym więc zakresie § 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (radców prawnych), z którego wynikać ma – w zw. zart. 16 ustawy Prawo o adwokaturze, że w przypadku złożenia spisu kosztów Sąd bada jedynie, by wartość tych kosztów nie przekraczała sześciokrotnej stawki minimalnej dla danej sprawy (tak Sąd Okręgowy w Szczecinie w uzasadnieniu postanowienia z dnia 05 kwietnia 2018 roku, sygn. akt VIII Gz 165/18) pozostaje w sprzeczności z powyżej cytowanym przepisemart. 109 k.p.c.Nie do przyjęcia bowiem pozostaje, także z punktu widzenia ochrony interesów strony przeciwnej, ażeby w przypadku złożenia przez stronę reprezentowaną przez pełnomocnika będącego adwokatem, czy radcą prawnym spisu kosztów rola Sądu w ustaniu wysokości jednego ze składników kosztów procesu, tj. wynagrodzenia pełnomocnika strony, sprowadzała się wyłącznie do ustalenia, czy składnik ten nie przekracza wartości sześciu stawek minimalnych właściwych dla danej sprawy ze względu na wartość przedmiotu sporu. Nie ma przeszkód, aby strona korzystająca z pomocy adwokata (radcy prawnego) umówiła się na opłatę w wyższej wysokości od minimalnej stawki opłaty przewidzianej za pomoc prawną dla danego rodzaju sprawy. W takim jednak przypadku w ramach spisu kosztów wysokość umówionego wynagrodzenia nie jest wiążąca dla Sądu przy dokonywaniu rozliczenia kosztów procesu, Sąd musi badać je stosując przesłanki wskazane w§ 2 art. 109 k.c.W tej zaś sytuacji nie znajdując podstaw do uwzględnienia w kosztach procesu kwoty 18 228,60 złotych tytułem umówionego z powodem wynagrodzenia pełnomocnika powoda i mając na uwadze, że czas trwania sprawy i jej zawiłość, zwłaszcza z uwagi na wystąpienie w toku procesu z alternatywnymi podstawami roszczenia, wynikała również z czynności podejmowanych – w ramach uprawnień procesowych – przez samego powoda, nie mogło to pozostać bez znaczenia dla oceny wynagrodzenia jego pełnomocnika. Niemniej jednak mając na uwadze przesłanki wskazane w§ 2 art. 109 k.c.w ocenie Sądu uzasadnione było przyznanie powodowi reprezentowanemu przez pełnomocnika w osobie adwokata wynagrodzenia w wysokości dwukrotnej stawki minimalnej (tak również Sąd Apelacyjny w Białymstoku w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 listopada 2013 roku, sygn. akt I ACa 514/13).
Pozwany poniósł koszty w kwocie 9 208,68 złotych (opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 złotych, koszty zastępstwa procesowego – 5 400 złotych, wykorzystana zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłych sądowych – 3 791,68 złotych). W tym miejscu wskazać należy, że zarządzeniem z dnia 18 października 2023 roku zarządzono zwrócić pozwanemu niewykorzystaną część zaliczki w kwocie 208,32 złotych po uprawomocnieniu się wyroku.
Powodowi należy się zatem zwrot kosztów procesu w kwocie 19 121,33 złotych (95,72% z kwoty 19 976,32 złotych), zaś pozwanemu należy się zwrot kosztów procesu w kwocie 394,13 złotych (4,28% z kwoty 9 208,68 złotych).
Kompensując obie kwoty powodowi zatem należy się zwrot kosztów procesu w kwocie 18 727,20 złotych, którą Sąd zasądził na jego rzecz od pozwanego w punkcie trzecim wyroku (wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie liczonymi za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty).

ZARZĄDZENIE

(...)

(...)

(...)

(...)

SSR Justyna Supińska
Gdynia, dnia 07 listopada 2023 roku