Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1015/22
Data wyroku: 2023-03-10 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Kary umowne
Podstawa prawna: art. 483 k.c.

III Ca 1015/22

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sądu Rejonowego w Pabianicach z 15 lutego 2022 roku w sprawie I C 586/21 z powództwaG. M.przeciwko(...)Grupie Inwestycyjnejspółce z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółce komandytowejwP.o zapłatę, zasądzono od pozwanego na rzecz powoda 20.136,13 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty oraz 4.717 zł tytułem kosztów procesu.
W świetle uzasadnienia wskazanego wyroku Sąd I instancji ustalił, że 10 kwietnia 2019 roku strony zawarły umowę w formie aktu notarialnego. W ramach przedsięwzięcia polegającego na postawieniu budynku mieszkalnego wolnostojącego wielorodzinnego trzykondygnacyjnego C pod adresem:Ł.,ul. (...)deweloper zobowiązał się do przeniesienia na rzeczG. M.prawa własnościlokalu mieszkalnego nr (...)na II piętrze w tym budynku z udziałem w prawie własności gruntu do działki, po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku oraz protokolarnym odbiorze budynku z udziałem powoda. W umowie wskazano termin rozpoczęcia prac budowlanych na 5 września 2018 roku oraz ich zakończenia – na 30 czerwca 2019 roku. Prace te miały obejmować budowę budynków A, B, C i D z infrastrukturą towarzyszącą, układ dróg wewnętrznych, miejsca postojowe, ogródki przydomowe. Strony określiły termin, do którego ma zostać zawarta umowa przeniesienia własności w zakresie praw do lokalu: do 30 września 2019 roku, przy czym warunkiem zawarcia umowy było zapłacenie przez klienta całej ceny zakupu. Termin ten mógł ulec odpowiedniemu przesunięciu w przypadku: (1) opóźnienia nabywcy w zapłacie któregokolwiek świadczenia na poczet ceny – o okres tego opóźnienia; (2) rozszerzenia na wniosek nabywcy zakresu robót lub zlecenia zmian w stosunku do prac ustalonych w umowie – o okres niezbędny do ich realizacji, uzgodniony w formie aneksu do umowy. Ponadto zastrzeżono powodowi prawo zapłaty przez pozwanego dewelopera kary umownej w wysokości odsetek ustawowych w skali roku, liczonych od ceny, za każdy dzień opóźnienia: terminu odbioru technicznego lub opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności. Treść umowy deweloperskiej była taka sama dla innych klientów; był to przyjęty u pozwanego wzór umowy.
W czerwcu 2019 roku zakończono budowę budynku mieszkalnego C i miejsc parkingowych. Następnie dokonano zmian w projekcie pierwotnym budynku C – bez określenia zwiększenia wysokości budynku o jedną kondygnację nadziemną poprzez zabudowę antresoli. Projekt zmian został zatwierdzony decyzją Prezydenta MiastaŁ.nr DAR-UA-XIII.(...).2019 z 7 sierpnia 2019 roku.
W treści wiadomości przesłanej pocztą elektroniczną deweloper poinformował nabywców lokali o tym, iż nie udało się zrealizować planu zakończenia wszelkich robót budowlanych związanych z wykonaniem kanalizacji sanitarnej do końca 2019 roku. Powołał się na wystąpienie niezależnych od niego przyczyn opóźnienia. Do 11 stycznia 2020 r. nie został dokonany odbiór przezZakład (...)odcinka kanalizacji sanitarnej o długości około 90 m, zaś do oddania budynków do użytkowania niezbędne było podłączenie ich do miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej. Budowę przyłącza wodnego i kanalizacyjnego do budynku pozwany zakończył w marcu 2020 roku. Prowadzono prace odkrywkowe na terenie budowy.(...)okazał się być źle rozmieszczony, w stosunku do tego co wynikało z dokumentacji, był na tej samej wysokości, na której miała być kanalizacja. Wymagało to zmian w dokumentacji i przedłużyło prace o 5 do 6 miesięcy. Wydłużenie prac wymusiły także warunki pogodowe: okres zimowy, mrozy i deszcze oraz stan pandemii, podczas którego pracownicy byli zakażeniC.-19. Ostatecznie odbiór techniczny przyłącza wodociągowego nastąpił 15 maja 2020 roku. W trakcie realizacji inwestycji 20 maja 2020 roku nastąpiło przyłączenie budynku mieszkalnego do sieci wodociągowej oraz zgłoszono przystąpienie do użytkowania sieci, 19 czerwca 2020 roku deweloper przekazał Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego wŁ.dokumentację powykonawczą m. in. budynku C, zaś 19 października 2020 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wŁ.przeprowadził kontrolę budynku C (informacje k.24-26).
W piśmie z 16 lipca 2020 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty 11.679,45 zł kary umownej za opóźnienie terminu odbioru technicznego lokalu, 11.679,45 zł kary umownej za opóźnienie zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu. Ponadto wezwał inwestora do przeprowadzenia odbioru technicznego lokalu i w punkcie 4 – do przeniesienia na powoda praw do lokalu w terminie 7 dni od doręczenia wezwania.
W piśmie z 27 lipca 2020 roku Prezydent MiastaŁ.uznał, iż wprowadzenie przez inwestora wydzielonych pomieszczeń na poziomie antresoli w budynku C stanowi istotną zmianę, prowadzącą do zmiany kwalifikacji budynku, co nie zostało objęte decyzjami zatwierdzającymi pozwolenie na budowę. Pierwotna decyzja Prezydenta MiastaŁ.nr DAR-UA-III.(...).2018 z 5 września 2018 roku została ponownie zmieniona decyzją Prezydenta MiastaŁ.nr DAR-UA-III.(...).2020 z 7 września 2020 roku. Wprowadzono zmiany na poziomie poddasza, zaprojektowanie na tym poziomie pomieszczeń, w konsekwencji – zmiany w zakresie ilości kondygnacji budynku C.
Dziewiątego września 2020 roku przedstawiciel dewelopera udzielił powodowi informacji, iż do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, o która wystąpiono w czerwcu 2020 roku. Wyraził opinie, iż opóźnienie w wydaniu takiej decyzji przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wŁ.spowodowane jest ogłoszeniem stanu epidemiologicznego. Wskazał przewidywany termin zawarcia umowy w przeniesienia własności lokalu naG. M.– do 31 grudnia 2021 roku. Zastrzegł sobie prawo do zmiany tego terminu w przypadku zaistnienia okoliczności , za które nie ponosi odpowiedzialności jak działanie siły wyższej.
Czternastego września 2020 roku pozwany wystąpił do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wŁ.o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku C.
Trzydziestego września 2020 roku między pozwanym a(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ.doszło do zawarcia umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków z nieruchomości, na której posadowiony jest budynek C.
Dziewiętnastego października 2020 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wŁ.przeprowadził kontrolę zakończonej budowy m. in. budynku C. stwierdził istotne odstępstwa od projektu m. in w zakresie: (1) niezgodności obiektu z projektem zagospodarowania terenu w związku ze zmiana przebiegu trasy instalacji elektrycznej, kanalizacji deszczowej; (2) niezgodności w zakresie sposobu wentylacji lokali mieszkalnych i związanych z tym otworów w konstrukcji stropów; (3) niezgodności obiektu z projektem budowlanym – załącznikiem od decyzji nr DAR-UA-III.(...).2018 z 5 września 2018 roku i nr DAR-UA-XIII.(...).2019 z 7 sierpnia 2019 roku poprzez wydzielenie pomieszczeń na antresoli; (3) zmiany sposobu wentylacji we wszystkich lokalach.
Wdecyzji nr (...)z 2 listopada 2020 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wŁ.odmówił udzielenia pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego C posadowionego na nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)ze względu na nieprawidłowości stwierdzone podczas kontroli z 19 października 2020 roku. Ponadto wdecyzji nr (...)z 2 listopada 2020 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wŁ.wymierzył karę finansową pozwanemu za stwierdzone w trakcie kontroli nieprawidłowości w związku z budowa budynku C.
Dwudziestego czwartego listopada 2020 roku Wojewoda(...)wdecyzji nr (...)orzekł, iż nie stwierdza nieważności decyzji Prezydenta MiastaŁ.nr DAR-UA-XIII.(...).2019 z 7 sierpnia 2019 roku i DAR-UA-III.(...).2020 z 7 września 2020 roku.
Drugiego grudnia 2020 roku powód złożył pozwanemu oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli w treści pkt 4 pisma z 16 lipca 2020 roku w zakresie terminu wyznaczonego do przeniesienia praw do lokalu i wyznaczył termin na wykonanie tego zobowiązania do 14 listopada 2020 roku.
Osiemnastego grudnia 2020 roku Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił w całości decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wŁ.nr(...)z 2 listopada 2020 roku i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Następnie dwudziestego drugiego grudnia 2020 roku analogicznie uchylono w całości decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wŁ.nr(...)z 2 listopada 2020 roku i przekazano sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.
W piśmie z 16 lutego 2021 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty 17.240,71 zł tytułem kary umownej za niewykonanie obowiązku w zakresie przeniesienia własności lokalu, wynikającego z umowy deweloperskiej z 10 kwietnia 2019 roku – w terminie 14 dni. Pismo to doręczono adresatowi w 25 lutego 2021 roku.
Szóstego kwietnia 2021 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wŁ.wdecyzji nr (...)odmówił pozwanemu inwestorowi udzielenia pozwolenia na użytkowanie budynku C. Decyzja ta została utrzymana w mocy przez(...)Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego – wdecyzji nr (...)z 11 czerwca 2021 roku.
Dziewiątego kwietnia 2021 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wŁ.wdecyzji nr (...)wymierzył pozwanemu inwestorowi karę grzywny za nieprawidłowości stwierdzone przy budowie budynku C. Postanowienie to zostało utrzymane w mocy przez(...)Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego wdecyzji nr (...)z 27 maja 2021 roku – na tę decyzję organu II instancji pozwany złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wŁ..
W tak ustalonym stanie faktycznym zważono, że zastrzeżenie kary umownej było dopuszczalne. Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazano, że nawet brak szkody nie jest przesłanką do odmowy zapłaty kary umownej - zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody.
Pozwany wbrew obowiązkowi wynikającemu z umowy zawartej z powodem, do 30 września 2019 roku nie zawarł umowy przeniesienia własności lokalu, co zgodnie z § 11 łączącej strony umowy rodzi obowiązek zapłaty przez pozwanego na rzecz powoda kary umownej za każdy dzień opóźnienia, w wysokości równej odsetkom ustawowym w skali roku od umówionej ceny. W toku procesu pozwany nie udowodnił twierdzenia o braku swojej winy za opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej na powoda własność lokalu w budynku C posadowionym na nieruchomości wŁ.przyul. (...). Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności – dowody z dokumentów potwierdzają, iż powołane do tego podmioty państwowe stwierdziły w związku z budową odstępstwa od pierwotnego i zmienionego projektu budowalnego, co skutkowało nałożeniem kar finansowych na pozwanego inwestora.
Nieprawidłowości na terenie budowy dotyczące posadowienia wodociągu potwierdził także świadek – pracownik pozwanego. Ponadto świadek ten jako jedną z przyczyn wydłużenia prac wymienił warunki pogodowe w okresie zimowym. W opinii Sądu Rejonowego, inwestor planujący tak duże przedsięwzięcie budowlane powinien zawsze w terminarzu prac uwzględnić utrudnienia czy okresowe zatrzymanie budowy z powodu warunków zimowych, gdyż problem taki nie występuje jednorazowo w polskiej szerokości geograficznej, lecz jest to zjawisko cykliczne.
Z tych względów całe dochodzone pozwem roszczenie zostało zasądzone. Zasądzona kwota obejmuje karę umowną za okres od 1 października 2019 roku do 31 stycznia 2022 roku O odsetkach ustawowych za opóźnienie orzeczono w oparciu oart. 481 § 1 i 2 k.c.1.
Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia, w przedmiocie kosztów orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.2. Pozwany jako przegrywający spór obowiązany jest zwrócić stronie powodowej koszty niezbędne do celowego dochodzenia swych praw, na które składają się: opłata od pozwu w wysokości 1.100 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 3.600 zł, obliczone stosownie do wartości przedmiotu sporu, zgodnie z § 2 pkt 5 r.o.a.3.
Apelację od omówionego wyżej wyroku w całości wywiódł pozwany, działając przez swojego pełnomocnika w osobie adwokata, występującego również w I instancji. W apelacji zarzucono naruszenie zarówno prawa procesowego, jak i materialnego.
W zakresie prawa procesowego zdaniem apelującego doszło do naruszenia:

–

art. 233 § 1 k.p.c.polegające na:

nieuwzględnieniu wynikających z dowodów, które Sąd I instancji uznał za wiarygodne, okoliczności, które świadczyły o braku winy pozwanego w niezachowaniu terminu zawarcia umowy przeniesienia własności (zarzut I);

nieuwzględnieniu okoliczności wynikającej z zeznań świadkaP. F., iż wolą stron było określenie kary umownej maksymalnej, naliczanej za okres co najwyżej roku (zarzut II);

art. 2352§ 1 pkt 2 i 5 k.p.c.w związku zart. 227 k.p.c.przez oddalenie, na posiedzeniu 1 lutego 2022 roku wniosku o dopuszczenie dowodu z przesłuchania stron – pozwanego, pomimo iż szereg kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, nie zostało zdaniem apelującego wyjaśnionych (zarzut III);

art. 1302§ 1 k.p.c.przez niedokonanie zwrotu pisma powoda z 1 lutego 2022 roku zawierającego przedmiotową modyfikację powództwa, pomimo jego nienależytego opłacenia (zarzut IV);

art. 100 k.p.c.przez brak stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu, pomimo, iż na skutek niewłaściwego określenia wielkości żądania pozwu, roszczenie powoda o zapłatę kwoty 5.994,34 zł nie było zasadne (zarzut V).

W zakresie prawa materialnego zarzucono naruszenie:

–

art. 483 § 1 k.c.w związku zart. 471 k.c.iart. 355 k.c.polegające na błędnym uznaniu, iż pozwany ponosi winę za powstanie opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności (zarzut VI);

art. 483 § 1 k.c.w związku zart. 58 § 1 k.c.polegające na uznaniu, iż strony w § 11 tiret pierwszy umowy deweloperskiej prawidłowo zastrzegły karę umowną (zarzut VII);

art. 483 § 1 k.c.iart. 484 § 1 k.c.polegające na uznaniu za niezasadnej okoliczności, iż niewystąpienie po stronie powoda szkody majątkowej, wyłącza możliwość naliczenia kary umownej (zarzut VIII);

art. 484 § 4 k.c.polegające na niedokonaniu miarkowania kary umownej pomimo zaistnienia okoliczności, która to usprawiedliwiała, w postaci niewystąpienia po stronie powoda szkody majątkowej (zarzut IX).

W apelacji zaskarżono również w oparciu oart. 380 k.p.c.postanowienie Sądu Rejonowego oddalające wniosek pozwanego o jego przesłuchanie w charakterze strony oraz ponowiono ten wniosek.
Z tych względów wniesiono o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa, nadto zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych za obie instancje.
W odpowiedzi na apelację powód, reprezentowany przez adwokata, występującego również w I instancji, wniósł o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych. Odnosząc się do zawartego w apelacji wniosku dowodowego, wskazano na zasadność jego pominięcia wobec zbędności dla rozstrzygnięcia i zmierzania wyłącznie do przedłużenia postępowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje.
Apelacja nie jest zasadna.
W pierwszej kolejności rozważyć należy zarzuty w zakresie prawa procesowego, jako determinujące prawidłowość ustaleń faktycznych, przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia.
Zarzut I odnosi się do kwestii winy. Jest to jednak zagadnienie normatywne. Natomiast gdyby przyjąć, że skarżącemu w istocie chodzi o kwestię ustalenia przyczyn opóźnienia, to zważyć należy, że ustalenia w tej mierze zostały poczynione przez Sąd I instancji bardzo wnikliwie. Przyczyną zasadniczą opóźnienia jest niewątpliwie to, że pozwany postanowił wybudować budynek o liczbie kondygnacji wyższej aniżeli przewidziana w pierwotnym pozwoleniu na budowę i następnie zmierzał – mniej lub bardziej skutecznie – do zalegalizowania swojego nieuprawnionego w świetle pierwotnego pozwolenia działania. Jest to okoliczność, za którą odpowiedzialności powód nie ponosi, a w stosunku między stronami, całość odpowiedzialności w tej mierze spoczywa na pozwanym. Ustalenia Sądu Rejonowego w tej mierze jawią się jako ze wszech miar prawidłowe i poparte prawidłowo ocenionym materiałem dowodowym.
Odnośnie zarzutu II należy zauważyć, na co słusznie wskazano w odpowiedzi na apelację, że: po pierwsze, pozwany żadnych tego rodzaju twierdzeń w dotychczasowym postępowaniu nie podnosił, zaś po wtóre – zeznania wskazanego świadka nie dają podstaw do takiego twierdzenia pozwanego. W jednym z pierwszych zdań przesłuchania świadek wskazała, że nie uczestniczyła bezpośrednio w zawieraniu umowy. Kwestia rocznego charakteru odsetek była odniesieniem do stopy oprocentowania, a nie długości okresu naliczania, a nadto świadomość prawna świadka nie ma znaczenia dla ustalenia zgodnego zamiaru stron.
Zarzut III nie jest przekonujący. Okoliczności niezbędne dla rozstrzygnięcia zostały prawidłowo wyjaśnione pozostałymi dowodami. Całość postawy procesowej pozwanego wskazuje, że Sąd I instancji prawidłowo położył nacisk na stanowcze egzekwowanie zasady sprawności postępowania (art. 6 k.p.c.).
Z tych samych względów nie było potrzeby uzupełniania postępowania dowodowego w postępowaniu apelacyjnym, stąd pominięcie analogicznego wniosku dowodowego zgłoszonego przez pozwanego w apelacji.
Zarzut IV został szeroko omówiony w odpowiedzi na apelację, znanej obu stronom z racji zawodowej reprezentacji. Należy zauważyć, że znowelizowane przepisy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych wskazują, że opłatę od pisma zawierającego oświadczenie o rozszerzeniu powództwa lub jego zmianie w sposób powodujący wzrost wartości przedmiotu sporu pobiera się w wysokości różnicy między opłatą należną od powództwa rozszerzonego lub zmienionego a opłatą należną sprzed rozszerzenia lub zmiany powództwa, nie niższej jednak niż 30 złotych (art. 25a u.k.s.c.4). Pismo rozszerzające powództwo zostało opłacone znakiem opłaty sądowej o nominale 100 zł (k. 397). Argumentacja pozwanego, jakoby zakres modyfikacji powództwa miał obejmować również kwotę, która zdaniem pozwanego została źle naliczona, nie znajduje uzasadnienia w treści przywołanego przepisu. Sąd Rejonowy prawidłowo nie uwzględnił wniosku o zwrot pisma.
Zarzut V nie jest zasadny. Oceniając stopień wygrania sprawy dla potrzeb rozstrzygania o kosztach procesu, porównać należy stan żądań na chwilę orzekania i zapadłe rozstrzygnięcie. Sąd I instancji nie oddalił powództwa w żadnej części, nie umorzył również postępowania z przyczyn, dla których pozwany w umarzanej części winien być uznany za wygrywającego postępowanie. Prawidłowo zatem rozstrzygnięto o kosztach procesu za I instancję podługart. 98 § 1 k.p.c.
W świetle powyższych uwag ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy są prawidłowe, ponieważ mieszczą się w granicach swobodnej – w przeciwieństwie do dowolnej – oceny przeprowadzonych dowodów jako spójne, logicznie powiązane z materiałem dowodowym, niebudzące wątpliwości w świetle życiowego doświadczenia oraz zupełne z punktu widzenia zakresu ustaleń niezbędnego do prawidłowego rozstrzygnięcia. Jako takie nie mogą być skutecznie zwalczane polemicznymi twierdzeniami apelującego. W konsekwencji Sąd Okręgowy przyjmuje owe ustalenia Sądu I instancji w całości za własne.
Oceny tej nie zmieniają dokumenty załączone po wniesieniu apelacji, których nie objęło postanowienie o pominięciu dowodów zgłoszonych w apelacji. Dotyczą one przebiegu posiedzenia Rady Miejskiej wŁ.. Wskazują one co najwyżej, że niektórzy radni zwrócili uwagę na to, że działanie proponowane przez Urząd MiastaŁ.skutkować wręcz będzie zachęceniem deweloperów do działań jak pozwany. Okoliczność ta nie ma jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, zaś fakt iż przedstawiciele Urzędu MiastaŁ.zdawali się przekonywać radnych co do tego, że błąd leżał wyłącznie po stronie Urzędu Miasta, wskazuje co najmniej na nie dość wnikliwe zapoznanie się z przebiegiem procesu inwestycyjnego, który został prawidłowo ustalony przez Sąd Rejonowy. Ne jest natomiast rolą Sądu Okręgowego w niniejszym postępowaniu recenzowanie działań administracji MiastaŁ..
Przystępując do oceny zarzutu naruszenia prawa materialnego, odnośnie zarzutu VI wskazać należy, że zawinienie rozumieć należy w kontekścieart. 471 k.c., to jest zasady iż dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Odpowiada to w pełni zasadzie, że okoliczności uwalniające od odpowiedzialności musi wykazać ten, kto chce się na nie powołać (art. 6 k.c.). Jak już wskazano, postepowanie dowodowe pozwoliło ustalić, że zasadniczym powodem opóźnienia było samowolne zwiększenie liczby kondygnacji. Nie jest to z pewnością okoliczność, za którą odpowiedzialność ponosi pozwany. Nie sposób również nie podzielić oceny Sądu I instancji, że fakt iż w polskim klimacie występują mroźne zimy, nie jest niczym nadzwyczajnym i nie może być traktowane jako mające uwolnić od odpowiedzialności opieszałego dłużnika tym bardziej, że jak wskazuje życiowe doświadczenie, owych poważnie mroźnych dni mamy coraz mniej. Pozwany nie wykazał natomiast, iżby sam fakt pandemiiC.-19 wpłynął na długość opóźnienia. Jeżeli stan niezależny od opóźniającego się występuje równocześnie z okolicznościami, za które opóźniający się ponosi odpowiedzialność, zaś opóźnienie istniałoby w niezmienionym rozmiarze także wówczas, gdyby okoliczność niezależna od opóźniającego się w ogóle nie wystąpiła, wówczas należy przyjąć iż w istocie okoliczność niezależna od opóźniającego się dłużnika nie była przedmiotowo istotna i nie ma znaczenia dla oceny zawinienia w opóźnieniu. Odnosi się to również o tych zastrzeżeń, które dotyczą ewentualnych wadliwości prac wykończeniowych. Prawidłowa zatem jest ocena Sądu Rejonowego.
Zarzut VII odnosi się do prawidłowości zastrzeżenia kary umownej. W pierwszej kolejności zauważyć należy, że strony posługiwały się wzorcem opracowanym przez pozwanego, zaś to właśnie pozwanemu przydać należy status zawodowego uczestnika przedmiotowego obrotu. Już tylko te względy nakazywałyby przyjąć, że wszelkie niejasności rozstrzygane być muszą na korzyść powoda. Co więcej, brak w uzasadnieniu apelacji jakiegokolwiek uargumentowania zgłoszonego zarzutu. Nie jest jasne, co miał na myśli Autor apelacji wskazując na rzekomą nieprawidłowość zastrzeżenia kary umownej. Dość zatem zauważyć, że można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna –art. 483 § 1 k.c.), przy czym dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę umówionej kary. W przypadku zastrzeżenia takiej kary, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, zaś żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły (art. 484 § 1 k.c.). Sąd Okręgowy nie znajduje podstaw twierdzenia o rzekomej wadliwości postanowienia umownego, zastrzegającego karę umowną w relacjach między stronami. Argumentacji takiej nie zna – najwyraźniej – również sam apelujący.
Zarzut VIII jest nietrafny. Po pierwsze, Sąd Okręgowy w obecnym składzie podziela pogląd mający wagę zasady prawnej, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody5. Po wtóre, przekonująco zwraca uwagę w odpowiedzi na apelację powód wskazując, że nie jest tak iż powód nie poniósł żadnej szkody. Już brak możliwości swobodnego dysponowania mieszkaniem jako odrębną nieruchomością stanowi poważne ograniczenie praw majątkowych powoda.
Zarzut IX również nie okazał się przekonujący. Pozwany nie wywiązał się terminowo z istoty swojego zobowiązania, chronionego zastrzeżeniem kary umownej, to jest przeniesienia na powoda odrębnej własności zakupionego przez powoda lokalu. Nie jest jasne, dlaczego pozwany w tych okolicznościach oczekuje miarkowania kary umownej, skoro pozwany wzajemne świadczenie powoda otrzymał w terminie i bez wad, a w każdym razie nie pojawiły się w apelacji żadne zarzuty w tym przedmiocie. Miarkowanie kary umownej, która była jedynym środkiem zabezpieczającym realnie interes pozwanego co do terminowości działań powoda, byłoby nieuprawnioną ingerencją sądów w swobodę kontraktową stron, z pewnością nie uzasadnioną żadnymi okolicznościami przedmiotowego sporu.
W konsekwencji prawidłowym okazało się również rozstrzygnięcie końcowe. Sąd Okręgowy oceny Sądu I instancji, z rozwinięciem jak wyżej, przyjmuje za własne.
Wbrew tezom apelacji, prawidłowe jest również rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu, co wyżej omówiono przy okazji analizy zarzutu V apelacji.
Z tych wszystkich względów, a nadto wobec braku okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, które winny być brane pod uwagę z urzędu, uznając zaskarżone orzeczenie za prawidłowe, apelację pozwanego oddalono jako bezzasadną (art. 385 k.p.c.).
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3w związku zart. 391 § 1zd. Ik.p.c.Na koszty postępowania apelacyjnego powoda złożyło się 1.800 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego według stawki minimalnej w postępowaniu apelacyjnym przed Sądem Okręgowym (§ 2 pkt 5 i § 10 ust. 1 pkt 1r.o.a.). Pozwany obowiązany jest zwrócić te koszty w całości powodowi.
1Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny(j.t. – Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.).
2Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego(j.t. – Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 z późn. zm.).
3 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.).
4Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(j.t. – Dz. U. z 2022 r. poz. 1125 z późn. zm.).
5 Uchwała Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów - zasada prawna z dnia 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03, OSNC z 2004 r., nr 5, poz. 69.