Sąd Okręgowy w Warszawie
XXV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XXV C 535/21
Data wyroku: 2024-02-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Paweł Duda
Słowa kluczowe: Hipoteka
Podstawa prawna: art 65 i 69 ustawy z dnia 06 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Sygn. akt XXV C 535/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 lutego 2024 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Paweł Duda
Protokolant: sekretarz sądowy Monika Wrona
po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2024 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)Banku(...)z siedzibą wW.
przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibąwW.
o zapłatę

I
zasądza od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibąwW.na rzecz(...)Banku(...)z siedzibąwW.:

1
kwotę 1.317.000 zł (jeden milion trzysta siedemnaście tysięcy złotych) wrazz odsetkami umownymi za opóźnienie w wysokości czterokrotności stopy lombardowej Narodowego Banku Polskiego, nie wyższymi jednak niż dwukrotność odsetek ustawowych za opóźnienie, od dnia 1 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

2
kwotę 124.063,76 zł (sto dwadzieścia cztery tysiące sześćdziesiąt trzy złote siedemdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 3 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

zastrzegając(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.prawo do powołania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności w zakresie powyższych należności do nieruchomości położonej w miejscowościI.przyulicy (...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)o powierzchni 1.417 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą nr (...), oraz do nieruchomości położonej w miejscowościI.przyulicy (...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)o powierzchni 1.492 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowaw Warszawie prowadziksięgę wieczystą nr (...)– do wysokości hipoteki umownej łącznej na sumę 2.634.000 zł (dwa miliony sześćset trzydzieści cztery tysiące złotych);

II
zasądza tytułem zwrotu kosztów postępowania od(...)Spółkiz ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wW.na rzecz(...)Banku(...)z siedzibą wW.kwotę 82.871 zł (osiemdziesiąt dwa tysiące osiemset siedemdziesiąt jeden złotych), wrazz odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt XXV C 535/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 14 lutego 2024 r.
Powód(...)Bank(...)wW.pozwem z dnia 3 grudnia2020 r. wniósł o zasądzenie od pozwanego(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.:

a
kwoty 1.317.000 zł wraz z odsetkami umownymi naliczanymi według zmiennej stopy oprocentowania odpowiadającej wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP, jednak nie wyższymi od dwukrotności odsetek ustawowych za opóźnienie, od dnia1 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

b
kwoty 124.063,76 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty,

c
ograniczenie odpowiedzialności pozwanego do kwoty hipoteki 2.634.000 zł do nieruchomości położonej w miejscowościI.przyulicy (...), gminaI., powiat(...), stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)o powierzchni 1.417 m(

    2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowaw Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...),

d
ograniczenie odpowiedzialności pozwanego do kwoty hipoteki 2.634.000 zł do nieruchomości położonej w miejscowościI.przyulicy (...), gminaI., powiat(...), stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)o powierzchni 1.492 m(

    2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowaw Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...).

Na uzasadnienie powód podał, że w dniu 16 czerwca 2016 r.(...)Bank(...)zawarł zJ. K. (1)iE. K.umowę o pożyczkę hipoteczną nr(...). Zgodnie z umową bank udzielił pożyczkobiorcom finansowaniaw kwocie 1.317.000 zł na okres 36 miesięcy. Przedmiotowa umowa wygasła na skutek upływu czasu na jaki została zawarta. Od dnia 18 czerwca 2019 r. należności wynikającez umowy stały się wymagalne w całości. Zabezpieczeniem udzielonej pożyczki jest hipoteka umowna na rzecz banku do kwoty 2.634.000 zł na nieruchomościach położonych w gminieI., przyul. (...), stanowiącychdziałki o numerach (...), o łącznej powierzchni 2.909 m(

    2), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadziksięgi wieczyste o numerach (...), będących własnością pozwanej spółki. W związku z powyższym, powód dochodzi zapłaty wynikających z umowy pożyczki należności od dłużnika rzeczowego, którym jest obecny właściciel opisanych wyżej nieruchomości –(...) Sp. z o.o.Wymagalne zadłużenie stanowi kwota 1.317.000 zł z tytułu kapitału kredytu i 124.063,76 zł z tytułu odsetek do dnia 30 listopada 2020 r.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 23 grudnia 2020 r. sygn. akt XXV Nc 414/20 Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny nakazał, aby pozwany(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.zapłacił na rzecz powoda:

-

kwotę 1.317.000 zł wraz odsetkami umownymi za opóźnienie w wysokości czterokrotności stopy lombardowej Narodowego Banku Polskiego, nie wyższymi jednak niż dwukrotność wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, od dnia1 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

kwotę 124.063,76 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 3 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

zastrzegając pozwanemu prawo do powołania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności w zakresie powyższych należności do nieruchomości położonej w miejscowościI.przyulicy (...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)o powierzchni 1.417 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...), oraz nieruchomości położonej w miejscowościI.przyulicy (...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)o powierzchni 1.492 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...)– do wysokości hipoteki umownej łącznej na sumę 2.634.000 zł,
w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu zapłaty albo wniósł w tymże terminie sprzeciw.
Pozwany(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąw sprzeciwie od nakazu zapłaty zaskarżył powyższy nakaz zapłaty w całości i wniósł o oddalenie powództwa w całości.
Pozwany podniósł, że wpisy hipotek wksięgach wieczystych nr (...)i nr(...), na których powód opiera swoje roszczenie, zostały dokonane na podstawie sfałszowanych podpisów ówczesnych współwłaścicieli nieruchomościM. K. (1)iN. K. (1). Bank, który udzielił pożyczkiJ. K. (1)iE. K., w związku z przeprowadzaną w tamtym okresie kontrolą, domagał się od pożyczkobiorców dokonania zmian zawartej umowy kredytowej, której skutkiem miało być ustanowienie hipotek na opisanych wyżej nieruchomościach.Z uwagi na konflikt międzyM. K. (1)iN. K. (1)a pożyczkobiorcami, właściciele nieruchomości nie chcieli ustanawiać hipoteki zgodniez żądaniem banku. W końcu jednakM. K. (1)iN. K. (1)udzielili pełnomocnictwaJ. K. (2)(bratuE. K.) i upoważnili go do podjęcia w ich imieniu rozmów z bankiem.J. K. (2)otrzymywał wszelkie dokumenty od pracowników powodowego banku i podpisywał je w siedzibie i obecności pracownika banku. Po złożeniu do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie pierwszego wniosku o dokonanie wpisu hipotek na rzecz powodowego banku, sąd wezwałJ. K. (2)do uzupełnienia braków formalnych wniosku, z uwagi na fakt, że nie spełniał on wymogów niezbędnych dla występowania w roli pełnomocnika ówczesnych właścicieli nieruchomości, poprzez złożenie wniosku o wpis hipoteki podpisanego własnoręcznie przezM. K. (1)iN. K. (1). W międzyczasieM. K. (1)iN. K. (1)pisemnym oświadczeniem cofnęli udzieloneJ. K. (2)pełnomocnictwo. PodpisyM. K. (1)iN. K. (2)pod kolejnym wnioskiem o wpis hipoteki zostały podrobione. Z uwagi na podrobienie podpisów ówczesnych właścicieli nieruchomości pod wnioskiem o ustanowienie hipoteki nie mogą one stanowić podstaw dochodzonych w niniejszej postępowaniu roszczeń.
Dodatkowo w piśmie procesowym z 31 października 2023 r. pozwana spółka wskazała, że wpisy spornej hipoteki łącznej w księgach wieczystych są niezgodnez rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości w rozumieniuart. 10 ust. 1 ustawy z dnia6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Podstawą wpisu hipoteki był dokument pn. „Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej” z dnia16 czerwca 2016 r., a podpisujący ten dokumentJ. K. (2)nie był we wskazanej dacie umocowany do składania jakichkolwiek oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych w imieniu ówczesnych właścicieli nieruchomościM. K. (2)iN. K. (1), którzy nie potwierdzili żadnych czynności dokonanych bez umocowania przezJ. K. (2). Wobec tego oświadczenie o ustanowienie hipoteki złożone przezJ. K. (2)jest nieważne i nie wywołało skutków prawnychw postaci obciążenia nieruchomości hipoteką.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 16 czerwca 2016 r. pomiędzy(...)Bankiem(...)aJ. K. (1)iE. K.(pożyczkobiorcami) zawarta została umowao pożyczkę hipoteczną nr(...). Na mocy tej umowy Bank udzielił pożyczkobiorcom pożyczki w kwocie 1.317.000 zł, na okres od 16 czerwca 2016 r. do 15 czerwca 2019 r.,tj. 36 miesięcy, na spłatę pożyczkiumowa nr (...)i kredytu mieszkaniowego(...)a kredytobiorca zobowiązał się do wykorzystania i zwrotu kredytu wraz z odsetkami zgodnie z warunkami umowy. Kredyt został udzielony na okres od 22 listopada 2007 r. do 15 maja 2039 r., a pożyczkobiorcy zobowiązali się do spłaty pożyczki wraz z odsetkami oraz opłatami i prowizjami wynikającymi z umowy pożyczki w oznaczonych terminach spłaty (§ 1 i § 2 umowy). Zgodnie z umową, wypłata pożyczki nastąpi jednorazowo na w formie przelewu na rachunki bankowe pożyczkobiorców przeznaczone do spłaty zobowiązań, na które została pożyczka udzielona (§ 3 ust. 1 umowy).
W umowie postanowiono, że pożyczka jest oprocentowana według zmiennej stopy procentowej, stanowiącej sumę stopy referencyjnej Banku i marży Banku ustalanej na okresy 3-miesięczne przy zastosowaniu następujących zasad: 1) stopą referencyjną Banku jest stawka WIBOR 3M, ustalana przez Bank jako średnia arytmetyczna z trzech miesięcy poprzedzających okres jej obowiązywania, 2) okresy 3-miesięczne, w których obowiązuje wysokość stopy procentowej, odpowiadają kwartałom kalendarzowym, 3) stopa referencyjna jest ustalana i ogłaszana przez Bank w terminie do 5 dnia pierwszego miesiąca kwartału kalendarzowego, w którym stawka obowiązuje, 4) wysokość marży Banku jest stała w całym okresie kredytowania. Oprocentowanie pożyczki na dzień podpisania umowy wynosi 4,99% w stosunku rocznym, co stanowi sumę stopy referencyjnej WIBOR 3M 1,69% oraz marżyw wysokości 3,30 p.p. (§ 6 ust. 1 i 3 umowy).
Pożyczkobiorcy zobowiązali się do spłaty kwoty pożyczki wraz z odsetkamiw 36 ratach miesięcznych, w tym 35 rat obejmujących odsetki w okresie karencji oraz 1 rata kapitałowa, zgodnie z harmonogramem (§ 7 ust. 1-9 umowy).
Niespłaconą w terminie ratę kapitałową pożyczki lub innych należności Bank w dniu następnym po wyznaczonym w umowie pożyczki terminie spłaty przenosi na rachunek zadłużenia przeterminowanego. Od zadłużenia przeterminowanego Bank nalicza odsetkiw wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP. Na dzień zawarcia umowy pożyczki oprocentowanie od zadłużenia przeterminowanego wynosi 10% w stosunku rocznym. Wysokość oprocentowania ulega zmianie w przypadku każdorazowej zmiany wysokości stopy lombardowej NBP. Nowa wysokość oprocentowania zadłużenia przeterminowanego obowiązuje od dnia wejścia w życie zmiany wysokości stopy lombardowej NBP. Odsetki powyższe nie mogą być wyższe niż dwukrotność odsetek ustawowych za opóźnieniew stosunku rocznym, co na dzień zawarcia umowy wynosi 14% w stosunku rocznym. Odsetki ustawowe za opóźnienie są równe wysokości sumy stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 p.p. (§ 8 ust. 3 i 4 umowy).
Strony ustaliły w umowie pożyczki, że na zabezpieczenie spłaty pożyczki ustanawiana jest przez pożyczkobiorcę m.in. hipoteka umowna łączna do kwoty 2.634.000 zł na nieruchomościach gruntowych znajdujących się w miejscowościI., przyul. (...), opisanych w KW nr(...)i(...)(§ 2 ust. 2i § 10 ust. 1 pkt 1 umowy).
(umowa o pożyczkę hipoteczną nr(...)z 16.06.2016 r. – k. 6-9)
W dacie zawarcia umowy pożyczki hipotecznej z dnia 16 czerwca 2016 r. współwłaścicielami nieruchomości gruntowych w miejscowościI.przyul. (...), opisanych wksięgach wieczystych nr (...), byli w udziałach po 1/2 częściM. K. (1)iN. K. (1).M. K. (1)iN. K. (1)nie chcieli zgodzić się na ustanowienie hipoteki na powyższych nieruchomościach w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki i na tym tle doszło do konfliktu z ich rodzicamiJ. K. (1)iE. K..J. K. (1)iE. K.poprosili o pomocJ. K. (2)(brataE. K.) o pomoc w załatwieniu tej sprawy z ich dziećmi.M. K. (1)iN. K. (1), po rozmowie z ich stryjemJ. K. (2), zgodzili się udzielićJ. K. (2)pełnomocnictwa do załatwiania w ich imieniu w banku spraw związanych z przedmiotową pożyczką. W dniu 22 lipca 2016 r.M. K. (1)iN. K. (1)udzieliliJ. K. (2)w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa do działania w ich imieniu we wszystkich sprawach wobec(...)Banku(...)z siedzibą wW., Oddział wS., w tym do: 1) podpisania w ich imieniu wszelkich dokumentów bankowych, umów, zmianyi rozwiązywania umów już zawartych – na warunkach i według uznania pełnomocnika,2) złożenia oświadczeń o poddaniu ich egzekucji względem Banku co do zabezpieczenia wymagalnych należności pieniężnych wynikających z zawartych umów i dokumentów bankowych – na warunkach i według uznania pełnomocnika, 3) złożenia oświadczeńw przedmiocie wyrażenia w ich imieniu zgody na ustanowienie hipoteki lub hipotek na nieruchomościach stanowiących ich własność lub współwłasność, złożenia oświadczeniaw ich imieniu o ustanowieniu hipoteki lub hipotek – w celu zabezpieczenia wszelkich wierzytelności wynikających z zawartych z(...)Bankiem(...)z siedzibą wW.umów i porozumień – a w tym celu podpisywania aktów notarialnychi niezbędnych dokumentów, składania i odbioru dokumentów oraz podejmowania w ich imieniu wszelkich innych czynności prawnych nie wymienionych wprost w niniejszym akcie, a które do wykonania niniejszego pełnomocnictwa okażą się konieczne oraz składania oświadczeń woli i wiedzy w jego imieniu zmierzających do realizacji pełnomocnictwa według wyrażonej w nim woli. Po udzieleniu powyższych pełnomocnictwJ. K. (2),J. K. (1)poinformowała telefonicznie(...)Bank(...), żeJ. K. (2)jest pełnomocnikiemM. K. (1)iN. K. (1)i podała w banku kontakt telefoniczny doJ. K. (2). W celu załatwienia spraw związanych z ustanowieniem hipotek zabezpieczających spłatę pożyczkiJ. K. (2)stawił się dwukrotnie w placówce powodowego banku wS. (...), gdzie podpisywał dokumenty przygotowane przez pracowników banku

    (zeznania świadków:N. K. (1)– k. 234-234v. iJ. K. (1)– k. 235-235v.; częściowe zeznania świadkaJ. K. (2)– k. 234v.-235 i 269-270; przesłuchanie przedstawiciela pozwanej spółkiM. K. (1)– k. 254-255; pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego udzielone przezM. K. (1)– k. 173-174, 215-216; pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego udzielone przezN. K. (1)– k. 175-176, 221-222; protokół przesłuchania świadkaJ. K. (2)w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym przez Prokuraturę Rejonową(...)sygn.(...)((...))– k. 134-135 tychże akt).

W dniu 28 lipca 2016 r.M. K. (1)orazN. K. (1)wypowiedzieliJ. K. (2)wskazane wyżej pełnomocnictwo, ponieważ obawiali się, żeJ. K. (2)zaciągnie w ich imieniu kredyty
    (poświadczone notarialnie wypowiedzenie pełnomocnictwa przezM. K. (2)– k. 117-117v.; poświadczone notarialnie wypowiedzenie pełnomocnictwa przezN. K. (1)– k. 220-220v.; częściowe zeznania świadkaJ. K. (2)– k. 234v.-235; przesłuchanie przedstawiciela pozwanej spółkiM. K. (1)– k. 254-255).

W dniu 2 sierpnia 2016 r. do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowaw Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych złożony został, podpisany przezJ. K. (2)jako pełnomocnikaM. K. (1)iN. K. (1), datowany na dzień 1 sierpnia 2016 r. wniosek o wpis hipoteki umownej łącznej do kwoty 2.634.000 zł, ustanowionej na rzecz(...)Banku(...)z siedzibąwW., OddziałS.z tytułu umowy pożyczki hipotecznej nr(...)z dnia 16 czerwca 2016 r., wksięgach wieczystych nr (...). Do wniosku załączono m.in.:

1
„Oświadczenie Banku do wniosku o wpis hipoteki łącznej umownej”, datowane na dzień 16 czerwca 2016 r., w którym wskazano, że jako zabezpieczenie spłaty należności z tytułu pożyczki hipotecznej w wysokości 1.314.000 zł wraz z odsetkami ustalona została hipoteka łączna umowna do kwoty 2.634.000 zł na nieruchomości położonej wI.stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)obszarze 1.492 m(
    2)stanowiącej własnośćM. K. (1)orazN. K. (1), wpisanej doksięgi wieczystej nr (...), oraz na nieruchomości położonej wI.stanowiącejdziałkę oznaczoną numerem (...)o obszarze 1.417 m(
    2 )stanowiącej własnośćM. K. (1)orazN. K. (1), wpisanej doksięgi wieczystej nr (...). W dokumencie tym wskazano, że właściciele powyższych nieruchomości złożyli na podstawieart. 95 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo Bankowestosowne pisemne oświadczenieo ustanowieniu hipoteki do kwoty 2.634.000 zł na rzecz(...)Banku(...)jako zabezpieczenie roszczeń banku tytułem wymienionej wyżej umowy o pożyczkę hipoteczną oraz że oświadczenie to stanowi na podstawieart. 95 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowepodstawę wpisu do wyżej wymienionych ksiąg wieczystych hipoteki na rzecz(...)Banku(...), Oddział wS..

2
„Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej”, złożone w trybieart. 95 ust. 4 Prawa bankowego, datowane na dzień16 czerwca 2016 r. i podpisane przezJ. K. (2), w którym oświadczono, żeM. K. (1)iN. K. (1)ustanawiają hipotekę umowną łączną do kwoty 1.314.000 zł na rzecz(...)Banku(...), OddziałwS., na stanowiącej ich własność nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej nr (...)i na stanowiącej ich własność nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej nr (...), jako zabezpieczenie roszczeń Banku wynikających zumowy (...)z dnia 16 czerwca 2016 r., zawartej pomiędzy Bankiem aJ. K. (1)iE. K..

Do wniosku dołączono również wskazane wyżej pełnomocnictwa z dnia 22 lipca2016 r., udzieloneJ. K. (2)przezM. K. (1)iN. K. (1).
(wniosek o wpis w księdze wieczystej – k. 165-170; Oświadczenie Banku do wniosku o wpis hipoteki umownej łącznej, datowane na 16.06.2016 r. – 171-171v.; Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowieniu hipoteki łącznej umownej, datowane na 16.06.2016 r. – k. 172; pełnomocnictwa – k. 173-176).
Zarządzeniem z dnia 8 września 2016 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowaw Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych na podstawieart. 1301§ 11k.p.c.wezwał pełnomocnika wnioskodawcówJ. K. (2)do uzupełnienia wniosku złożonegow dniu 2 sierpnia 2008 r. poprzez:

-

dołączenie pełnomocnictwa procesowego w celu wykazania umocowania do reprezentowania wnioskodawców w postępowaniu sądowym,

wykazania, żeJ. K. (2)należy do kręgu osób wskazanych wart. 87 § 1 k.p.c., które mogą być pełnomocnikiem w postępowaniu sądowym,

przedłożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki przez wnioskodawców zawierającego prawidłową kwotę hipoteki,

w terminie tygodniowym od doręczenia zarządzenia pod rygorem zwrotu wniosku.
Odpis tego zarządzenia został doręczonyJ. K. (2)28 września 2016 r.

    (zarządzenie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 8.09.2016 r. Dz.Kw.(...)– k. 179; potwierdzenie odbioru – k.180)

Po otrzymaniu odpisu zarządzenia wzywającego do uzupełnienia braków formalnych wniosku o wpis hipoteki,J. K. (2)ponownie stawił się w placówce(...)Banku(...)Oddział wS., gdzie podpisał przygotowane przez pracownika Banku kolejne, nowe „Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej”, złożone w trybieart. 95 ust. 4 Prawa bankowego, datowane na dzień 16 czerwca 2016 r. Dokument ten zawierał oświadczenie, żeM. K. (1)iN. K. (1)ustanawiają hipotekę umowną łączną do kwoty 2.634.000 zł na rzecz(...)Banku(...)Oddział wS., na stanowiącej ich własność nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej nr (...)i na stanowiącej ich własność nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej nr (...), jako zabezpieczenie roszczeń Banku wynikającychzumowy (...)z dnia 16 czerwca 2016 r., zawartej pomiędzy Bankiem aJ. K. (1)iE. K.. Podpisał również przygotowane przez pracownika Banku pismo przewodnie do ponownego wniosku do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowaw Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych, datowane na 4 października 2016 r. (

    pismo do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa wW.z 04.10.2016 r. – k. 181; Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowieniu hipoteki łącznej umownej, datowane na 16.06.2016 r. – k. 186; częściowe zeznania świadkaJ. K. (2)–k. 234v.-235 i 269-270; protokół przesłuchania świadkaJ. K. (2)w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym przez Prokuraturę Rejonową(...)sygn.(...)((...))– k. 134-135 tychże akt).
Po podpisaniu powyższych dokumentów przezJ. K. (2), w dniu6 października 2016 r. do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie złożony został nowy wniosek o wpis hipoteki umownej łącznej do kwoty 2.634.000 zł, ustanowionej na rzecz(...)Banku(...)z siedzibą wW., OddziałS.z tytułu umowy pożyczki hipotecznej nr(...)z dnia 16 czerwca 2016 r.,wksięgach wieczystych nr (...). Pod wnioskiem znajdowały się podpisy:(...)i(...). Do wniosku dołączono nowe, wskazane wyżej „Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej” podpisane przezJ. K. (2),z upoważnieniaN. K. (1)iM. K. (1).

    (pismo do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa VI Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia o4.10.2016 r. –k. 181, wniosek o wpis hipotek w księdze wieczystej – k. 182-185, Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowieniu hipoteki łącznej umownej, datowane na 16.06.2016 r. – k. 186).

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie w dniu 6 października 2020 r. wpisał wksięgach wieczystych nr (...)hipotekę umowną łączną do sumy 2.634.000 zł, na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu kapitału, odsetek i innych należności ubocznych z tytułu umowy kredytu nr(...)z dnia16 czerwca 2016 r., na rzecz wierzyciela hipotecznego(...)Banku(...), Oddział wS., na podstawie Oświadczenia Banku do wnioskuo wpis hipoteki łącznej umownej z dnia 16 czerwca 2016 r. Zawiadomienie o wpisie zostało doręczoneJ. K. (2)11 października 2016 r. a(...)Bankowi(...)12 października 2016 r. (

    zawiadomienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych z 16.10.2016 r. – k. 187-188, potwierdzenia odbioru – k. 189 i 190).
Podpisy pod wnioskiem o dokonanie wpisu hipotek wksięgach wieczystych nr (...), złożonym w dniu 6 października 2016 r. do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa, nie zostały nakreślone przezM. K. (1)iN. K. (1), lecz zostały sfałszowane

    (zeznania świadkaN. K. (1)– k. 234-234v.; częściowe zeznania świadkaJ. K. (2)– k. 234v.-235i 269-270; przesłuchanie przedstawiciela pozwanej spółkiM. K. (1)–k. 254-255; opinia biegłego z zakresu badań dokumentów wydana w toku postępowania przygotowawczego prowadzonego przez Prokuraturę Rejonową(...)– k. 226-232 akt sprawy(...)).

M. K. (1)iN. K. (1)na mocy umowy przeniesienia własności z dnia 24 października 2017 r. przenieśli własność przedmiotowych nieruchomości położonej w miejscowościI.przyulicy (...), stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)o powierzchni 1.417 m(

    2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą nr (...), oraz nieruchomości położonej w miejscowościI.przyulicy (...), stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)o powierzchni 1.492 m(

    2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą nr (...)– na(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.. W dziale IV wymienionych ksiąg wieczystych prowadzonych dla powyższych nieruchomości wpisana jest hipoteka umowna łączna do kwoty 2.634.000 zł jako zabezpieczenie wierzytelności, kapitału, odseteki należności ubocznych, wynikającej z umowy kredytu nr(...)z dnia 16 czerwca2016 r. na rzecz wierzyciela hipotecznego(...)Banku(...), OddziałwS.

    (wydruk treśćksięgi wieczystej (...)– k. 10-37, wydruk treściksięgi wieczystej (...)– k. 38-62v.).
J. K. (1)iE. K.nie spłacili ostatniej raty (tzw. raty balonowej) wynikającej z umowy pożyczki hipotecznej nr(...)z dnia 16 czerwca 2016 r. (zeznania świadkaJ. K. (1)– k. 235-236).
W związku z upływem czasu, na jaki przedmiotowa umowa pożyczki została zawarta,(...)Bank(...)pismem z dnia 9 października 2019 r. wezwał(...) Sp. z o.o., jako dłużnika rzeczowego, do uregulowania w terminie 7 dni od doręczenia wezwania wymagalnej sumy zobowiązania, wynikającej z umowy, która na dzień9 października 2019 r. wynosi: 1) z tytułu kapitału kredytu 1.317.000 zł, 2) z tytułu odsetek do dnia 8 października 2019 r. 42.937,81 zł – czyli łącznie 1.359.937,81 zł. Wezwanie to zostało doręczone pozwanej spółce 5 listopada 2019 r. (wezwanie do zapłaty z 09.10.2019 r. – k. 63-64, potwierdzenie odbioru – k. 65).
Wymagalne zadłużenieJ. K. (1)iE. K.z tytułu umowyo pożyczkę hipoteczną nr(...)z dnia 16 czerwca 2016 r., wynosiło na dzień 1 grudnia 2020 r.: 1) z tytułu kapitału kredytu: 1.317.0000 zł, 2) z tytułu odsetek naliczonych do dnia30 listopada 2020 r.: 124.063,76 zł, czyli razem 1.441.063,76 zł (
    kartoteka kredytu – k. 66-66v., wyciąg z ksiąg(...)Banku(...)z 02.12.2020 r. – k. 67).
M. K. (1)iN. K. (1)oraz(...) Sp. z o.o.pismamiz dnia 3 listopada 2023 r., wysłanymi do(...)Banku(...)w dniu6 listopada 2023 r., oświadczyli, że odmawiają w całości potwierdzenia dokumentu w postaci „Oświadczenia właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej” z dnia 16 czerwca 2016 r. oraz wszystkich innych oświadczeń złożonych w ich imieniu przezJ. K. (2), który nie dysponował pełnomocnictwem w formie pisemnej w dacie16 czerwca 2016 r. (pisma z 03.11.2023 r. wraz z potwierdzeniami nadania przesyłek pocztowych – k. 284-287).
Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie powołanych dowodów.
Sąd dał wiarę obiektywnym dowodom z wymienionych wyżej dokumentów, które nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności i nie było kwestionowane przez strony postępowania.
Za wiarygodny dowód co do faktu, że podpisy pod wnioskiem o dokonanie wpisu hipotek wksięgach wieczystych nr (...), złożonymw dniu 6 października 2016 r. do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa, nie zostały nakreślone przezM. K. (1)iN. K. (1), lecz zostały sfałszowane, Sąd uznał opinię biegłego sądowego z zakresu badań pisma ręcznego, sporządzonąw postępowaniu karnym przygotowawczym prowadzonym przez Prokuraturę Rejonową(...)pod sygn. akt(...), stosownie do regulacji zart. 278(

    1)k.p.c.Opina ta została sporządzona w sposób charakterystyczny dla tego typu dokumentów, przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową w zakresie objętym przedmiotem opinii, po przeprowadzeniu badań opisanych szczegółowo w opinii. Pozwalało to uznać tę opinię za rzetelną, nie budzącą wątpliwości co do wiedzy i fachowości jej autora. Opinia ta mogła być zatem wykorzystana w niniejszej sprawie jako wiarygodny środek dowodowy.
Sąd uznał za w pełni wiarygodne zeznania świadkówJ. K. (1)iN. K. (1)oraz zeznania przedstawiciela pozwanejspółki (...)w charakterze strony pozwanej. W złożonych zeznaniach osoby te przekazały informacje na temat okoliczności zaangażowania się przezJ. K. (2)w załatwieniu sprawy wpisu hipoteki zabezpieczającej spłatę przedmiotowej pożyczki hipotecznej, udzieleniaJ. K. (2)przezM. K. (1)iN. K. (1)pełnomocnictwa do załatwienia w banku spraw związanych m.in. z wpisem hipotekia następnie odwołania tego pełnomocnictwa, a także podrobienia przez nieustaloną osobę lub osoby podpisówM. K. (1)iN. K. (1)pod wnioskiem o wpis hipoteki łącznej, złożonym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawiew dniu 6 października 2016 r. Zeznania wskazanych świadków i przedstawiciela pozwanej spółki korespondowały wzajemnie ze sobą, z dowodami z dokumentów oraz z opinią biegłego z zakresu badania pisma ręcznego sporządzoną w toku wskazanego wyżej postępowania karnego przygotowawczego prowadzonego przez Prokuraturę Rejonową(...)w(...), składając się wraz z nimi na spójną i logiczną całość tworzącą opisany stan faktyczny sprawy.
Zeznaniom świadkaJ. K. (2)Sąd dał wiarę w tej części, w której opisał on okoliczności związane z podjęciem się przez niego załatwienia w powodowym banku sprawy związane z wpisem hipoteki zabezpieczającej spłatę przedmiotowej pożyczki oraz wskazał na jego wizyty w banku oraz podpisywanie w tym celu dokumentów przygotowywanych przez pracowników banku. Niewiarygodna była natomiast ta część zeznań świadkaJ. K. (2), w której podał, że nie dokonywał już żadnych czynności w celu załatwienia wpisu hipoteki po wypowiedzeniu mu pełnomocnictw przezM. K. (1)iN. K. (1). Takiej wersji świadka przeczą dowodyz dokumentów, z których wynika jednoznacznie, żeJ. K. (2)podpisywał dokumenty w(...)Banku(...)również po 28 lipca 2016 r., czyli po wypowiedzeniu mu pełnomocnictw. Pierwszy wniosek o wpis hipoteki podpisany przezJ. K. (2)datowany jest przecież na dzień 1 sierpnia 2016 r., a do sądu został złożony 2 sierpnia 2016 r. Wniosek ten zawierał braki formalne z tej m.in. przyczyny, że dołączono do niego oświadczenie właścicieli nieruchomości o ustanowieniu hipoteki zawierające nieprawidłową kwotę hipoteki (1.314.000 zł zamiast 2.634.000 zł). Skoro zarządzenie sądu wzywające do uzupełnienia braków formalnych wniosku zostało doręczoneJ. K. (2)28 września 2016 r. i stawił się on ponownie w banku w celu podpisania dokumentów potrzebnych do ustanowienia hipoteki, to kolejne oświadczenia właściciela nieruchomościw sprawie ustanowienia hipoteki łącznej (już z prawidłową kwotą hipoteki w wysokości 2.634.000 zł)J. K. (2)podpisać musiał (z powołaniem na upoważnienieN. K. (1)iM. K. (1)) w okresie pomiędzy 28 września 2016 r. (data odebrania wezwania do uzupełnienia braków wniosku) a 4 października 2016 r. (data pisma przewodniego do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie) lub6 października 2016 r. (data złożenia w tym Sądzie ponownego wniosku o wpis hipoteki ze skorygowanymi dokumentami). Mimo że poprawione oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki (tak jak i pierwotne) nosi datę 16 czerwca 2016 r. – taką jak sporna umowa o pożyczkę hipoteczną, to z pewnością nie zostało ono sporządzone ani podpisane w tej dacie, gdyż jest nieprawdopodobne, ażeby bank sporządzał wówczas dwie wersje takiego dokumentu – błędną i prawidłową.J. K. (2)musiał zatem podpisać skorygowane oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki w okresie pomiędzy 28 września 2016 r. a 4 października 2016 r., co stanowi kolejne zaprzeczenie jego twierdzeń, że nie podejmował żadnych czynnościw sprawie hipoteki po wypowiedzeniu mu pełnomocnictw.
W związku z faktem, że w świetle przeprowadzonych dowodów nie budziło żadnych wątpliwości fakt, iż podpisy pod wnioskiem o wpis hipoteki łącznej, złożonym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie w dniu 6 października 2016 r., nie zostały nakreślone przezM. K. (1)iN. K. (1), zbędne było prowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu badania pisma ręcznego, co prowadziłoby tylko do nieuzasadnionego przedłużania postępowania. Dodatkowo fakt sfałszowania podpisów wnioskodawców pod tym wnioskiem nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, co zostanie wyjaśnione w dalszej części uzasadnienia. Wobec tego Sąd na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 k.p.c.pominął dowody z opinii biegłego sądowego z zakresu badania pisma ręcznego, zgłoszone zarówno przez stronę powodową, jak i przez stronę pozwaną.
Sąd zważył, co następuje:
Podstawę odpowiedzialności rzeczowej dłużnika hipotecznego wobec wierzyciela hipotecznego stanowi przepisart. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece(tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1984), który stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnościąi z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).W myśl art. 69 powołanej ustawy, hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczeniao świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Dochodzone pozwem wierzytelności, wynikające z umowy o pożyczkę hipoteczną nr(...)z dnia 16 czerwca 2016 r., zostały zabezpieczone hipoteką umowną łączną na nieruchomościach położonych w miejscowościI.przyul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadziksięgi wieczyste nr (...), których właścicielem jest(...)Sp. z o.o. z siedzibą wW.. Hipoteka ma charakter akcesoryjny, co oznacza, że hipoteka i wynikająca z niej odpowiedzialność rzeczowa powstaje co do zasady wtedy tylko, gdy istnieje wierzytelność, która ma być hipoteką zabezpieczona. Przejawem akcesoryjności hipoteki jestart. 73 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który pozwala właścicielowi nieruchomości niebędącemu dłużnikiem osobistym, niezależnie od zarzutów, które mu przysługują osobiście przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi osobistemu oraz te, których dłużnik osobisty zrzekł się po ustanowieniu hipoteki. Pozwana spółka nie podnosiła jednak żadnych zarzutów dotyczących zabezpieczonych hipoteką wierzytelności z tytułu przedmiotowej umowy o pożyczkę hipoteczną, nie kwestionując ich ani co do zasady, ani co do wysokości. Bank przedstawił natomiast dokumenty, z których wynikały fakty dotyczące zawarcia umowy pożyczki, wypłaty kwoty pożyczki, braku spłaty ostatniej raty kapitałowej wynikającej z tej umowy (obejmującej cały kapitał pożyczki) oraz wysokości naliczonych odsetek karnych. Skoro strona pozwana nie kwestionowała istnienia wymagalnych wierzytelności z tytułu przedmiotowej umowy pożyczki, to nie było potrzeby dowodzenia ich przez powodaw inny jeszcze sposób.
Pozwana spółka podnosiła natomiast zarzuty przeciwko ważności i skuteczności hipoteki umownej łącznej wpisanej w księgach wieczystych prowadzonych dla wymienionych wyżej nieruchomości.
W pierwszej kolejności strona pozwana twierdziła, że fakt sfałszowania podpisów ówczesnych właścicieli nieruchomości pod wnioskiem o wpis hipoteki łącznej uniemożliwia bankowi dochodzenie roszczeń w oparciu o hipotekę. Stanowisko takie nie zasługuje na uwzględnienie. Wprawdzie z ustalonego w sprawie stanu faktycznego niewątpliwie wynika, żeM. K. (1)iN. K. (1)nie złożyli podpisów pod wnioskiemo ustanowienie hipoteki, złożone do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowaw Warszawie w dniu 6 października 2016 r. (k.181-185), jednakże fakt ten nie miał wpływu na ważność i skuteczność wpisanej hipoteki łącznej oraz możliwość dochodzenia roszczeń przez wierzyciela hipotecznego.
Zasady postępowania w sprawach wieczystoksięgowych uregulowane zostały wart. 6261-62613k.p.c.Zgodnie zart. 6262§ 1 i § 3 k.p.c.wniosek o wpis składa się na urzędowym formularzu, a do wniosku należy dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy, stosownie doart. 6268§ 2 k.p.c., rozpoznając wnioseko wpis bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Badanie to ogranicza się zatem do wymogów formalnych wniosku, okoliczności przytoczonych we wniosku, legitymacji wnioskodawcy, dokumentów stanowiących załączniki do wniosku i treści księgi wieczystej. Charakter postępowania wieczystoksięgowego sprzeciwia się prowadzeniu dowodów innych niż dowodyz dokumentów. Nie jest w tym postępowaniu dopuszczalny dowód z zeznań świadków, opinii biegłych, przesłuchania uczestników lub oględzin. Badanie wniosku o wpis, o którym mowa wart. 6268§ 2 k.p.c., ma na celu ustalenie, czy powstały na skutek czynności prawnych lub innych zdarzeń prawnych, stwierdzonych załączonymi do wniosku dokumentami, stan prawny nieruchomości uzasadnia dokonanie żądanego wpisu. Chodzi o ustalenie, czy orzeczenie sądu lub treść innego dokumentu jest wystarczającym dowodem istnienia określonego stanu prawnego nieruchomości. W ustaleniu tym, opartym na dokumentach dołączonych do wniosku oraz treści księgi wieczystej, wyczerpuje się zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego.
Wniosek o wpis, chociaż stanowi warunek konieczny jego dokonania, nie jest materialnoprawną podstawą istnienia prawa podlegającego wpisowi do księgi wieczystej. Wobec tego braki formalne wniosku o wpis w księdze wieczystej, w tym brak podpisów osób uprawnionych do złożenia wniosku (np. na skutek podrobienia podpisów wnioskodawców – jak w analizowanym przypadku) nie wpływa na ważność czynności prawnej, na podstawie której została ustanowiona hipoteka, a w konsekwencji – na ważność samej hipoteki. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, gdyż wpis taki, zgodnie zart. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jest niezbędny do powstania hipoteki. Jeżeli wpis przybiera postać prawomocnego orzeczenia, to zgodnie zart. 365 § 1 k.p.c., jest wiążący, niezależnie od jego charakteru. Oznacza to, że sądy i inne organy władzy publicznej związane są wpisem co do jego istnienia i treści.Artykuł 365 k.p.c.dotyczy każdego postanowienia o wpisie do księgi wieczystej, niezależnie do tego, czy wpis ten jest elementem koniecznym do powstania ujawnianego prawa. Należy mieć w tym względzie na uwadze, że w postępowaniu wieczystoksięgowym nie znajdują zastosowania przepisyo wznowieniu postępowania, które umożliwiałoby ewentualne uchylenie orzeczenia z uwagi na oparcie go na dokumencie podrobionym lub przerobionym czy uzyskanie go za pomocą przestępstwa (art. 403 § 1 pkt 1 i 2 k.p.c.w zw. zart. 524 k.p.c.), skoro stosowaniew postępowaniu wieczystoksięgowym stosowanie przepisów o wznowienie postępowania zostało wyłączone z mocyart. 6233k.p.c.Ewentualne wadliwości wpisu w księdze wieczystej, nawet wynikające z uchybień stanowiących podstawy wznowienia postępowania, mogą być usuwane tylko w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystejz rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa wart. 10 ustawy o księgach wieczystychi hipotece. Eliminacja błędnego wpisu może nastąpić także poprzez jego zmianę (wykreślenie) jeżeli istnieje do tego podstawa w dokumentach wskazanych wart. 31-34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.W analizowanym przypadku właściciele nieruchomości obciążonych hipoteką nie podważyli jednak orzeczenia o wpisie hipoteki we wskazanych wyżej trybach. Podnoszone przez stronę pozwaną w niniejszej sprawie zarzuty kwestionujące wpis hipoteki ze względu na sfałszowanie podpisów wnioskodawców pod wnioskiem o wpis nie mogły zatem wywrzeć zamierzonego skutku.
Postanowienie o wpisie do księgi wieczystej, także wtedy, gdy z materialnoprawnego punktu widzenia wpis ma charakter konstytutywny, nie ma jednak skutku kształtującegow tym sensie, że tworzy ujawniane prawo w oderwaniu od jego materialnoprawnej podstawy. Oznacza to, mimo wynikającego zart. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecedomniemania, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, które może być wzruszone na podstawie wyroku uwzględniającego powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), iż dłużnik rzeczowy może kwestionować podstawy materialnoprawne wpisu hipoteki w sprawie o zapłatę z powództwa wierzyciela hipotecznego. Wpis hipoteki, mimo jego konstytutywnego charakteru, nie sanuje bowiem wadliwości jej kauzy (tak też SN w orz. Z 10.07.2020 r., II CSK 568/18). Wobec tego pozwana spółka mogła w niniejszej sprawie kwestionować prawidłowość podstawy wpisu przedmiotowej hipoteki łącznej i wykazywać, że hipoteka faktycznie nie powstała.
Będaca przedmiotem sporu w rozpatrywanej sprawie hipoteka jest hipoteką umowną wynikającą z umowy o pożyczkę hipoteczną nr(...)z 16 czerwca 2016 r., zawartą przez(...)Bank(...)zJ. K. (1)iE. K.. Dokumenty będące podstawą wpisu zostały w tym wypadku określone wart. 95 ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe(Dz. U. z 2023 r. poz. 2488). Z przepisu tego wynika, że księgi rachunkowe banków i sporządzone na ich podstawie wyciągi oraz inne oświadczenia podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie prawi obowiązków majątkowych banków i opatrzone pieczęcią banku, jak również sporządzonew ten sposób pokwitowania odbioru należności mają moc prawną dokumentów urzędowych w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń i mogą stanowić podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych (art. 95 ust. 1). Dokumenty, o których mowa wust. 1, są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku (art. 95 ust. 3). Do ustanowienia hipoteki na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku, wymagane jest złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 95 ust. 4).
Skuteczne zakwestionowanie ważności hipoteki mogło zatem opierać się na zarzutach dotyczących oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, jako materialnoprawnej podstawy ustanowienia tegoprawa rzeczowego.W analizowanym przypadku oświadczenie o ustanowieniu spornej hipoteki na rzecz bankuw trybieart. 95 ust. 4 Prawa bankowegozostało złożone w imieniu ówczesnych właściciela nieruchomości –M. K. (1)iN. K. (1)– przez pełnomocnikaJ. K. (2), który w „Oświadczeniu” tym powołał się na działanie z upoważnienia wskazanych właścicieli nieruchomości (k. 186). Jak już wcześniej wskazano, chociaż przedmiotowe „Oświadczenie” datowane jest na dzień 16 czerwca 2016 r. (tak jak data zawarcia umowy o pożyczkę hipoteczną), to z całą pewnością nie zostało popisane przezJ. K. (2)w tej dacie, ale w okresie pomiędzy 28 września 2016 r.a 4 października 2016 r. (ewentualnie 6 października 2016 r.), to jest pomiędzy doręczeniemJ. K. (2)zarządzenia sądu wieczystoksięgowego wzywającego do uzupełnienia braków formalnych wniosku o wpis hipoteki a złożeniem do sądu kolejnego wniosku o wpis, do którego dołączono powyższe „Oświadczenie” zawierające prawidłową sumę hipoteki, bowiem w poprzednim oświadczeniu (datowanym również na 16 czerwca 2016 r.) suma hipoteki została określona w nieprawidłowej wysokości. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika bowiem, że po zarządzeniu wzywającym do uzupełnienia braków formalnych wnioskuJ. K. (2)ponownie stawił się w placówce powodowego banku w celu podpisania dokumentów dotyczących hipoteki (zeznaniaJ. K. (2)złożone w postępowaniu karnym – k. 134-135 akt dołączonej sprawy(...), gdzie wskazał, że dwukrotnie był w banku w celu podpisania dokumentów). Zupełnie nielogiczne i nieprawdopodobne byłoby, żeby już w dacie zawarcia umowy pożyczki bank sporządzał dwie wersje oświadczenia właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki, tym jedną wersję z nieprawidłową kwotą hipoteki, a drugą z prawidłową kwotą hipoteki.J. K. (2)musiał zatem podpisać przedmiotowe skorygowane „Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej” (k. 186)w okresie pomiędzy 28 września 2016 r. a 4 października 2016 r.J. K. (2)otrzymał pełnomocnictwa odM. K. (1)iN. K. (1)m.in. do złożeniaw ich imieniu oświadczenia o ustanowieniu hipoteki w celu zabezpieczenia wierzytelności banku wynikających z umowy o pożyczkę hipoteczną w dniu 22 lipca 2016 r. (o czym bank został poinformowany już telefonicznie przez pożyczkobiorcęJ. K. (1)), a w dniu28 lipca 2016 r. pełnomocnictwa te zostały wypowiedziane. W dacie podpisywania wskazanego „Oświadczenia”J. K. (2)nie był już zatem umocowany do działaniaw imieniu właścicieli nieruchomości, chociaż na posiadanie takiego upoważnienia powołał się podpisując „Oświadczenie”.
Skutki tak złożonego oświadczenia należało ocenić przez pryzmat regulacji dotyczących działania przez pełnomocnika bez umocowania lub z przekroczeniem zakresu umocowania (art. 103-105 k.c.). Jako że hipoteka będąca przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest hipoteką umowną, to oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku należy traktować jako element umowy z bankiem (dwustronnej czynności prawnej). W stanie faktycznym niniejszej sprawy zastosowanie znajdzieart. 105 k.c., zgodnie z którym, jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć.J. K. (2)podpisał, jako pełnomocnik ówczesnych właścicieli nieruchomości, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, na podstawie której dokonano wpisu hipoteki, po wypowiedzeniu mu pełnomocnictw przez właścicieli nieruchomości.Z materiału dowodowego niniejszej sprawy nie wynikało, żeby powodowy bank został poinformowany o fakcie wypowiedzenia pełnomocnictwJ. K. (2)– strona pozwana takich twierdzeń nie podnosiła ani ich nie dowodziła. Twierdzenie takie nie pojawiło się również w treści zeznań żadnego ze świadków ani zeznań przedstawiciela pozwanej spółki. Nie można więc było uznać, ażby bank wiedział lub z łatwością mógł się dowiedziećo wygaśnięciu umocowaniaJ. K. (2), których działając w imieniu właścicieli nieruchomości powoływał się na posiadane pełnomocnictwa, które przedstawił w banku najpóźniej w dacie złożenia do sądu wieczystoksięgowego pierwszego wniosku o wpis hipoteki (2 sierpnia 2016 r.), skoro do tego wniosku pełnomocnictwa te zostały dołączonei wymienione we wniosku (przygotowanym przez bank) jako załączniki. W tej sytuacji,w kontekście przywołanej regulacji zart. 105 k.c., oświadczenie właścicieli nieruchomościi czynność prawną w postaci ustanowienia przedmiotowej hipoteki należy uznać za ważną.
W rezultacie stwierdzić należało, że pozwana spółka odpowiada rzeczowo za zapłatę dochodzonych pozwem należności, co do niespłaconego kapitału pożyczki i odsetek, które zabezpieczone zostały hipoteką, stosownie doart. 65 ust. 1 i art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wynikające z umowy o pożyczkę hipoteczną i niekwestionowane przez stronę pozwaną należności wynoszą: z tytułu niespłaconego kapitału pożyczki 1.317.000 zł i z tytułu odsetek umownych naliczonych do 30 listopada 2020 r. 124.063,76 zł. Powodowi należy się również dalsze odsetki za opóźnienie w zapłacie powyższych należności, w tym: 1) od kapitału pożyczki – odsetki umowne w wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP, nie wyższymi jednak niż dwukrotność odsetek ustawowych za opóźnienie (zgodnie z żądaniem), od dnia 1 grudnia 2020 r., stosownie doart. 359 § 1 i § 21k.c.w zw. z § 8 ust. 3 umowy pożyczki, 2) od naliczonych odsetek – odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 3 grudnia 2020 r. (dnia wniesienia pozwu), stosownie doart. 481 § 1 i 2 k.c.
Jednocześnie na podstawieart. 319 § 1 k.p.c.należało zastrzec pozwanej spółce prawo powołania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialnościw zakresie powyższych należności do nieruchomości położonych w miejscowościI.przyul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadziksięgi wieczyste nr (...), do wysokości hipoteki umownej łącznej na sumę 2.634.000 zł.
Z tych wszystkich przyczyn Sąd orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku, na podstawie powołanych przepisów.
Orzekając o kosztach postępowania w pkt. II sentencji wyroku Sąd kierował się zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, wyrażoną wart. 98 § 1 k.p.c.Pozwany, jako przegrywający sprawę, zobowiązany jest zwrócić powodowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw, które wyniosły łącznie 82.871 zł. Na sumę te składają się uiszczona opłata sądowa od pozwu w wysokości 72.054 zł, pokryte przez powoda wynagrodzenie kuratora procesowego pozwanych spółek w wysokości 9.963 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powodaw stawce 10.800 zł, ustalonej na podstawie § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935).