Sąd Rejonowy w Tczewie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 836/19
Data wyroku: 2021-09-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Anna Ściepuro
Słowa kluczowe: Orzeczenia
Podstawa prawna: art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n., art. 77 ust. 4 u.g.n.

Sygn. akt I C 836/19

WYROK

1

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 września 2021 r.
Sąd Rejonowy w Tczewie I Wydział Cywilny
Przewodniczący Sędzia Anna Ściepuro
po rozpoznaniu w dniu 28 września 2021 r. w Tczewie
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaPrzedsiębiorstwa (...).G.G.(...) spółki jawnejwO.
przeciwko GminieG.
o ustalenie
I.zamyka rozprawę;
II.oddala powództwo;
III.odstępuje od obciążania powoda kosztami postępowania w sprawie.
Sygn. akt I C 836/19

UZASADNIENIE
W dniu 18.12.2018 r. Burmistrz Miasta i GminyG.wypowiedział użytkownikowi wieczystemuPrzedsiębiorstwu (...).G.G.(...) spółce jawnejz siedzibą wO.wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości zaewidencjonowanej jakodziałki gruntu nr (...)(obrębO.), objętejksięgą wieczystą KW nr (...), ze skutkiem na dzień 31.12.2018 r. Następnie użytkownik wieczysty złożył wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wG.o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w innej wysokości, jak też o zaliczenie na poczet przyszłych opłat rocznych nakładów koniecznych poczynionych na nieruchomości. Orzeczeniem z dnia 16.04.2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wG.oddaliło wniosek. W ustawowo przewidzianym terminie użytkownik wieczysty wniósł sprzeciw, skutkujący przekazaniem sprawy do Sądu i tratą mocy w/w orzeczenia w całości. Sprzeciw z dnia 13.05.2019 r. przekazany do Sądu Rejonowego w Tczewie stanowi pozew o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w innej wysokości. Jako stronę pozwaną powód określił Burmistrza Miasta i GminyG..
W pozwie powód wniósł o stwierdzenie, że należna stawka za opłatę roczną z tytułu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącejdziałki nr (...)(obrębO.), wynosi 1% wartości prawa własności (tj. 2.561,90 zł), a nie jak błędnie ustalono - 3% (7.685,76 zł). Powód (dalej też jako: użytkownik wieczysty) wniósł także o stwierdzenie, że poczynione przez niego nakłady w wysokości 368.000 zł są nakładami koniecznymi, a w konsekwencji o zaliczenie tych nakładów na poczet przyszłych opłat rocznych aż do wyczerpania. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że użytkownik wieczysty nabył ograniczoneprawo rzeczoweod Skarbu Państwa w 1988 r. W chwili nabycia nieruchomość ta stanowiła nieużytki. W latach 1999-2011 r. użytkownik wieczysty przeprowadził rekultywację terenu, dzięki czemu nieruchomość może być wykorzystywana na cele upraw rolnych (zasiew zbóż). Docelowo jednak nieruchomość ma zostać wykorzystana pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz drogi dojazdowe, co nastąpi, gdy GminaG.dokona urbanizacji tych terenów. Tymczasem gmina nie czyni żadnych starań celem urbanizacji w/w terenów, jak też dokonała ustalenia stawki wysokości opłaty rocznej na poziomie 3% wartości prawa własności gruntu, tj. tak, jak za tereny wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Na przedmiotowej nieruchomości działalność gospodarcza nie jest prowadzona. Zdaniem użytkownika wieczystego kluczowym jest ustalenie faktycznego stanu zagospodarowania nieruchomości oraz zmiany sposobu jej użytkowania, wynikającej z funkcji nieruchomości obowiązującej w prawie miejscowym. Jeżeli chodzi o poczynione nakłady to były one konieczne, albowiem przyczyniły się do normalnego korzystania z nieruchomości. W następstwie ich poczynienia wzrosła również wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Użytkownik dwukrotnie zwracał się do gminy o rozliczenie nakładów, jednakże bezskutecznie.
Zajmując stanowisko w sprawie Burmistrz Miasta i GminyG.wniósł o oddalenie powództwa w całości. Zarzucił brak legitymacji biernej (wskazując, że rzeczywistym pozwanym jest GminaG.). Co do zarzutów merytorycznych wskazał, iż pod pojęciem zmiany sposobu korzystania z nieruchomości należy rozumieć faktyczną i trwałą zmianę sposobu działalności prowadzonej na nieruchomości. Ze zmianą na cele mieszkaniowe mamy zatem do czynienia dopiero w momencie wybudowania nieruchomości mieszkalnej i wydania decyzji pozwalającej na korzystanie z obiektu budowlanego wzniesionego na nieruchomości. Niezależnie od tego jednak podniósł, że powyższa kwestia ta nie ma istotnego znaczenia dla realiów niniejszej sprawy, gdyż żądanie zmiany sposobu korzystania z gruntu było już przedmiotem innego postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, którego strona powodowa nie zaskarżyła. Kwestia ta została już zatem prawomocnie rozstrzygnięta. Użytkownik zaskarżył jedynie decyzję odnoszącą się do wysokości opłaty rocznej i tylko tego aspektu dotyczy przedmiot niniejszego postępowania. Dodatkowo wskazał, że na etapie postępowania administracyjnego użytkownik wieczysty nie kwestionował operatu szacunkowego, na podstawie którego została obliczona opłata roczna. Żądanie powoda nie może zatem zostać uznane za uzasadnione. Jeżeli chodzi o rozliczenie nakładów, to strona pozwana odmówiła ich zaliczenia na poczet kolejnych opłat rocznych, gdyż w jej ocenie zdaniem nakłady poczynione na rekultywację nie stanowiły nakładów koniecznych.
W toku postępowania do sprawy wstąpił pełnomocnik procesowy po stronie powoda. Sprecyzował jako pozwanego GminęG.. Na rozprawie po stronie pozwanej GminyG.również zgłosił się pełnomocnik procesowy.
Pismem z dnia 14.08.2020 r. powód sprecyzował żądanie pozwu w ten sposób, że wniósł o stwierdzenie, iż wskazana przez GminęG.stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3%, liczonej od kwoty 256.190 zł jest nieuzasadniona i powinna ona wynieść 1% – z uwagi na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości z przemysłowego (nieużytki powyrobiskowe) na rolny, powodującą zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w wieczyste użytkowanie – licząc od wartości nieruchomości wycenionej zgodnie z jej aktualnym charakterem techniczno-użytkowym (teren rolny), a nie od wartości uwzględniającej przeznaczenie gruntów w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jednocześnie powód wniósł o zaliczenie nakładów koniecznych w wysokości 386.000 zł poczynionych od marca 1999 r. do marca 2001 r. oraz od maja 2008 r. do marca 2011 r., które doprowadziły do zmiany charakteru technicznego i użytkowego przedmiotowego gruntu, tj. umożliwiły uprawę roli na nieużytku powyrobiskowym, a docelowo umożliwi przeznaczenie tego gruntu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe, podnoszące jego wartość.

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:
Decyzją z dnia 11 października 1988 r. w sprawie oddania gruntu państwowego w użytkowanie wieczyste o nr O.(...)(...)Naczelnik Miasta i Gminy wG.orzekł o oddaniu w użytkowanie wieczysteM.iE.małżonkomG.orazG.iD.małżonkomM., każdemu z małżeństw w ½ części, gruntu państwowego położonego wO., gminaG., składającego się zdziałek ewidencyjnych nr (...), odpłatnie na prowadzenie cegielni.
W wykonaniu w/w decyzji w dniu 26 października 1988 r. zawarto w drodze aktu notarialnego umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczysteM.iE.małżonkomG.orazG. D.małżonkomM.na okres 99 lat. Umową objęte zostały grunty stanowiącedziałki ewidencyjne o nr (...)ze wskazaniem, żedziałka nr (...)zabudowana jest obiektami budowlanymi wchodzącymi w skład Cegielni, a stanowiącymi własnośćM. G.iG. M. (1).
Obecnie użytkownikiem wieczystym w/w nieruchomości gruntowej położonej wO., gminaG., stanowiącejdziałki ewidencyjne o numerach (...), opisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w Tczewie o nrKW (...)jestspółka jawna Przedsiębiorstwo (...).G.G. M.z siedzibą wO.. Na nieruchomości pierwotnie znajdowała się cegielnia oraz nieużytki powyrobiskowe. Użytkownik wieczysty nie prowadził tam działalności gospodarczej.
(dowody: zeznania powodaM.G łowali słuchanego w charakterze strony – k. 46-47 akt [00:24:49-00:46:47], k. 54 [00:26:55-00:29:46], umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste – k. 50-52,

z akt SKO sygn.(...)
          decyzja Naczelnika Miasta i Gminy wG.z dn. 11 pa ździernika 1988 r. – k. 64-66; umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste – nieczytelna k. - 61-63 [k. 50-52 akt sądowych])
Na wniosek użytkownika wieczystegodziałek nr (...)w obrębieO., Starosta(...)wydał w dniu 03 stycznia 2008 r. decyzję o warunkach rekultywacji gruntów zdegradowanych w wyniku prowadzonych prac ziemnych w pierwszej połowie XX wieku na obszarze wyżej wskazanych działek ewidencyjnych – celem prowadzenia rolniczego zagospodarowania terenów.
W latach 1999-2001Przedsiębiorstwo (...).G.G.(...) spółka jawnaz siedzibą wO.dokonało rekultywacji 11 arówdziałki nr (...)arówdziałki nr (...). Szacunkowe koszty przeprowadzonych prac wyniosły 212.000 zł. W latach 2008-2011 powód/użytkownik wieczysty przeprowadził rekultywację 47 arówdziałki nr (...)arówdziałki nr (...). Przeprowadzenie prac powód zleciłPrzedsiębiorstwu (...) sp. z o.o.z siedzibą wO.umową zlecenia z dnia 12.03.2008 r. Szacunkowe koszty przeprowadzonych prac wyniosły 174.000 zł.
(dowody: zeznania powodaM.G łowali słuchanego w charakterze strony – k. 46-47 [00:24:49-00:46:47], 54 [00:26:55-00:29:46]; faktury VAT – k. 77-78; umowa zlecenia – k. 79-79v.; rozliczenie prac rekultywacyjnych – k. 80

z akt SKO sygn.(...)
         : decyzja Starosty(...)z dnia 03 stycznia 2008 r.  – k. 5; oświadczenie użytkownika wieczystego – k. 20-21)
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na terenie obrębuO., gminaG., zatwierdzonym Uchwałą Nr XXXIV/303/09 przez Radę Miejską wG.w dniu 24.06.2009 r. (Dz.Urz.Woj.P.. Nr 119 poz. 2322), zmieniono przeznaczeniedziałek nr (...)na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz infrastruktury.
(bezsporne, nadto wskazane w opinii k. 51 z akt SKO sygn.(...)
W dniu 23 sierpnia 2016 r. Starosta(...)wydał decyzję o wykonaniu i zakończeniu rekultywacji gruntów po odkrywkowej eksploatacji iłów nadziałkach nr (...)w obrębieO., gminaG..
W dniu 29 grudnia 2016 r. Starosta(...)wydał decyzję o zatwierdzeniu zmiany gleboznawczej klasyfikacji gruntówdziałek (...)w obrębieO.z rodzaju – nieużytki na rodzaj – RV (grunty orne V klasy).
Od 2011 r. na nieruchomości użytkownik wieczysty prowadzi na nieruchomości uprawę zbóż.
(dowody: zeznania powodaM.G łowali słuchanego w charakterze strony – k. 46-47 [00:24:49-00:46:47], 54,

z akt SKO sygn. Gd/713/19:
          decyzja Starosty(...)z dnia 23.08.2016 r.  – k. 22, decyzja Starosty(...)z dnia 29.12.2016 r. - k. 45)
W dniu 28 lutego 2017 r. użytkownik wieczysty złożył u Burmistrza Miasta i GminyG.wniosek o wszczęcie postępowania dotyczącego procedury zaktualizowania opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w obrębieO., gminaG., tj.działek ewidencyjnych o nr (...), zapisanych w KW nr(...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Tczewie. Wskazał, że ostatnia aktualizacja opłaty rocznej miała miejsce pod koniec 2012 r., jednak ostatecznie na mocy wyroku Sądu Rejonowego w Tczewie w sprawie I C 173/15 Sąd ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej była nieuzasadniona. Skutkiem tego użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczać opłatę roczną ustaloną po 2000 r. W międzyczasie na nieruchomości użytkownik wykonał prace związane z rekultywacją gruntów stanowiących nieużytki, dokonał więc nakładów koniecznych, a w konsekwencji nastąpiła faktyczna trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu na funkcję rolniczą.
W treści wniosku użytkownik wieczysty wniósł o:
a) zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z uwagi na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, powodującą zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, gdyż stawka powinna wynosić 1% wartości rynkowej prawa własności przysługującego GminieG.,
b) zaliczenie nakładów koniecznych dokonanych przez użytkownika wieczystego na nieruchomości na poczet przyszłych opłat rocznych z tytułu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.
Użytkownik podał też, że zgodnie z obowiązującym obecnie Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego w obrębieO., gminaG., nieruchomość docelowo stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej(...)
Postanowieniem z dnia 30.03.2017 r. Burmistrz Miasta i GminyG.zawiesił postępowanie dotyczące aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującejdziałki nr (...)- z uwagi na konieczność uprzedniego rozstrzygnięcia wniosku użytkownika o obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej w związku z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości. W decyzji wskazano, że użytkownik wieczysty złożył w swoim wniosku zarówno wniosek o aktualizację opłaty rocznej, jak i wniosek o obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej w związku z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości. W konsekwencji organ administracyjny musi przeprowadzić procedurę wypowiedzenia ustalonej stawki, a dopiero później dokonać aktualizacji samej opłaty.
Decyzją z dnia 30.03.2017 r. Burmistrz Miasta i GminyG.odmówił dokonania zmiany stawki procentowej opłaty, uznając, iż nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, gdyż zmiana klasyfikacji gruntu nie jest trwałą zmianą korzystania z nieruchomości. Decyzję tę zaskarżył użytkownik wieczysty do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wG.. W dniu 12.04.2018 r. SKO wG.wydało orzeczenie o oddaleniu wniosku użytkownika wieczystego w wniosku w trybieart. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Użytkownik wieczysty nie wniósł sprzeciwu do Sądu od tej decyzji, wobec czego orzeczenie SKO wG.uprawomocniło się, a tym samym stawka procentowa opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości ustalona została na poziomie 3%.
Postanowieniem z dnia 14.05.2018 r. Burmistrz Miasta i GminyG.podjął postępowanie dotyczące aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującejdziałki nr (...). W toku postępowania został wykonany operat szacunkowy na potrzeby aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, a nieruchomość została wyceniona na kwotę 256.190 zł. Użytkownik wieczysty nie wniósł żadnych zastrzeżeń ani uwag co do operatu i oszacowania wartości nieruchomości. Następnie w dniu 18.12.2018 r. Burmistrz Miasta i GminyG.wypowiedział użytkownikowi wieczystemu wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie 10.724,52 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującejdziałki nr (...)(KW nr(...)) ze skutkiem zna dzień 31.12.2018 r., przesyłając ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości gruntowej w kwocie 7.685,70 zł. Zaktualizowana opłata stanowi iloczyn aktualnej wartości nieruchomości (256.190 zł) oraz stawki 3%.
Od powyższego wypowiedzenia użytkownik wieczysty złożył odwołanie w dniu 16.01.2019 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wG.. Wniósł o uznanie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jest uzasadniona w innej wysokości, tj. w wysokości iloczynu aktualnej wartości nieruchomości (256.190 zł) oraz stawki 1%, stosowanej do nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe.
Orzeczeniem z dnia 16.04.2019 r. w sprawie(...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze wG.oddaliło wniosek użytkownika wieczystego. W uzasadnieniu wskazano, że wartość opłaty rocznej wyliczona została w oparciu o iloczyn stawki procentowej 3% i wartości rynkowej nieruchomości oszacowanej na kwotę 256.190 zł, i jest prawidłowa. Wskazano także, że użytkownik wieczysty nie zakwestionował ustalonej wartości nieruchomości, a jedynie przyjętą stawkę procentową 3%, postulując, by wynosiła 1% z uwagi docelowe przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. W ocenie SKO na chwilę wydania orzeczenia nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, która uzasadniałaby zmianę celu, na który nieruchomość została oddana.

      (dowody z akt post ępowania przed Burmistrzem MiGP.sygn.(...)

          wniosek u żytkownika wieczystego – k. 1-2 [k. 61-62 akt sądowych]; odpis zwykłyksięgi wieczystej KW nr (...)– k. 3-4; uproszczony wypis z rejestru gruntów – k. 5; postanowienie o zawieszeniu postępowania – k. 7 [k. 63-64 akt sądowych]; orzeczenie SKO z 12 kwietnia 2018 r. w sprawie(...)– k. 9-10 [k. 69-71 akt sądowych]; postanowienie o podjęciu postępowania – k. 12 [k. 72-73 akt sądowych]; wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej – k. 35, decyzja Burmistrza Miasta i GminyG.o odmowie zmiany stawki procentowej – k. 66-68,

      dowody z akt SKO sygn.(...):
          wniosek do SKO  – k. 17-19; orzeczenie SKO w sprawie SKO(...)– k. 69-70))

S ąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt niniejszej sprawy, znajdujących się w aktach Samorządowego Kolegium Odwoławczego wG.w sprawie o sygn. Gd/713/19 oraz aktach postępowania przed Burmistrzem Miasta i GminyG.sygn.(...)Żadna ze stron postępowania nie kwestionowała autentyczności ani wiarygodności tych dokumentów, podstaw ku temu nie znalazł również Sąd rozpoznający sprawę.
Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się także na wiarygodnych zeznaniach powoda –(...) spółki jawnej (...). Powód dokładnie opisał sposób postępowania i zdarzenia z udziałem Burmistrza Miasta i GminyG.oraz działania podejmowane przez spółkę na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Złożone przez stronę zeznania były spontaniczne, przejrzyste, logiczne oraz wewnętrznie spójne, pozostawały one również w korelacji z pozostałymi środkami dowodowymi zaprezentowanymi w sprawie.
Przed analizą spornych zagadnień merytorycznych w sprawie należy wpierw odnieść się do zarzutu kwestii braku legitymacji biernej pozwanego – określonego pierwotnie jako Burmistrz Miasta i GminyG.. Należy podkreślić, że oznaczenie pozwanego zostało sprecyzowane na rozprawie w dniu 08.07.2020 r. (k. 45) przez pełnomocnika powoda, który wstąpił do sprawy na etapie rozprawy. W ocenie Sądu błędne pierwotne oznaczenie strony pozwanej przez powoda nie jest błędem mającym istotne znaczenie na etapie procedowania sądowego, nie stanowiło też podstawy do odrzucenia pozwu. Sąd I instancji podziela w tym względzie stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym „po przekazaniu do sądu powszechnego sprawy wszczętej wnioskiem użytkownika wieczystego złożonym na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n., w którym nie wskazano jako strony właściciela nieruchomości, tj. właściwej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, lecz, zgodnie z art. 78 ust. 3 u.g.n., organ właściwy do reprezentowania tych osób prawnych, nie zachodzi konieczność odrzucenia pozwu z tej przyczyny, że występuje w sprawie nieusuwalny brak zdolności sądowej po stronie pozwanej. Należy w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę specyfikę przewidzianej w przepisach u.g.n. procedury kwestionowania wypowiedzenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego polegającej na tym, że następuje to w postępowaniu o mieszanym charakterze, w pierwszej fazie w postępowaniu administracyjnym, przed samorządowym kolegium odwoławczym, a następnie dopiero, w fakultatywnym postępowaniu przed sądem powszechnym. Regulacje zawarte w u.g.n. są ukierunkowane na określenie samego mechanizmu rozstrzygania sporów związanych z aktualizacją opłaty rocznej, a nie na szczegółowe określenie warunków formalnych uruchomienia i prowadzenia tej kontroli, które są poddane szczegółowym regulacjom zawartym wk.p.a.- w zakresie postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym - i wk.p.c.- w zakresie postępowania toczącego się przed sądem powszechnym (szerzej: postanowienie Sądu Najwyższego w sprawie IV CSK 214/13).
Przechodząc do merytorycznego rozpoznania sprawy stwierdzić natomiast trzeba, że stan faktyczny sprawy był niesporny. Zarówno kolejność wydawania decyzji przez organy Skarbu Państwa, GminęG.i Samorządowe Kolegium Odwoławcze, jak i ich treść, jak też przebieg tych postępowań, nie były przez strony kwestionowane. Fakt rekultywacji gleby przez użytkownika wieczystego oraz użytkowania nieruchomości jako gruntu pod zasiew zbóż -również nie był sporny. Podkreślić też trzeba, że finalnie – nawet w toku postępowania przed Sądem - powód nie zakwestionował wartości nieruchomości objętej w użytkowanie wieczyste, ustalonej przez Gminę na etapie procedury aktualizacji opłaty rocznej. Spór między stronami dotyczył charakteru oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości oraz możliwości zaliczenia poczynionych przez użytkownika wieczystego nakładów na poczet przyszłych opłat.
W ocenie Sądu tak sformułowane żądanie pozwu podlegało oddaleniu jako niezasadne.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny i stanowią swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego, a przede wszystkim przez umowę o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
Zasady ustalania i aktualizacji opłaty rocznej ustalone są w przepisachustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899, zwanej dalej: „u.g.n.”). Zgodnie z art. 71 ust. 1 u.g.n., za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczania opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy. Natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana (art. 72 w zw. z art. 67 u.g.n.).
Ponieważ wartość opłaty rocznej stanowi iloczyn dwóch różnych czynników, ustawodawca zdecydował, iż zmiana wysokości tej opłaty przebiega dwutorowo – w oddzielnym trybie dla mnożnej (stawki procentowej) i w oddzielnym trybie dla mnożnika (wartości rynkowej).
Procedura zmiany stawek procentowych opłaty rocznej została uregulowana w art. 73 ust. 2 u.g.n. W myśl przywołanego przepisu, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty.
Z kolei mechanizm korygowania wartości opłaty rocznej z uwagi na zmianę wartości nieruchomości został zamieszczony w art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n. Zgodnie z powyższą regulacją, aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisyKodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu.
Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy należy zważyć, co następuje:
- w dniu 28 lutego 2017 r. użytkownik wieczysty złożył u Burmistrza Miasta i GminyG.wniosek obejmujący swoim żądaniem zarówno zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej, jak i aktualizację tej opłaty. Burmistrz Miasta i GminyG.zweryfikował ten wniosek z uwagi na fakt, że prowadzenie tych dwóch postępowań jednocześnie jest niemożliwe, ponieważ aktualizacja opłaty następuje co prawda w odniesieniu do wartości nieruchomości, ale ostatecznie obliczana jest przy użyciu stawki procentowej. Zasadnie zatem zawieszono postępowanie w przedmiocie aktualizacji opłaty do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia stawki procentowej opłaty rocznej. W dniu 12.04.2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wG.wydało orzeczenie, w którym oddaliło wniosek użytkownika wieczystego o zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej w trybie art. 73 ust. 2 u.g.n., utrzymując wysokość stawki na poziomie 3%. Użytkownik wieczysty nie wniósł sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wobec czego orzeczenie to stało się prawomocne. Wobec przesądzenia kwestii związanych z wysokością stawki procentowej, Burmistrz Miasta i GminyG.podjął postępowanie w przedmiocie aktualizacji opłaty. W celu ustalenia wartości oddanej w użytkownie wieczyste nieruchomości zlecone zostało sporządzenie operatu szacunkowego. Ustalona przez biegłego aktualna wartość nieruchomości w wysokości 256.190 zł nie budziła zastrzeżeń żadnej ze stron. W konsekwencji Burmistrz miasta i GminyG.zaktualizował wysokość opłaty rocznej na kwotę 7.685,70 zł stanowiącą iloczyn kwoty wartości nieruchomości przez stawkę procentową opłaty (256.190 zł x 3%). Dopiero w tym momencie procedowania użytkownik wieczysty zaskarżył decyzję Burmistrza Miasta i GminyG., opierając swoją argumentację o zarzuty dotyczące podstawy ustalenia wysokości stawki procentowej (3%), tj. kwestii na tą chwilę prawomocnie przesądzonej orzeczeniem SKO z 12.04.2018 r., czyli w postępowaniu poprzedzającym postępowanie w przedmiocie aktualizacji stawki opłaty za użytkowanie wieczyste. Wnosząc sprzeciw do Sądu, użytkownik wieczysty ponownie odwoływał się do zarzutów dotyczących jego zdaniem nieprawidłowo przyjętej w toku postępowania stawki procentowej opłaty rocznej (3% zamiast 1%).
W ocenie Sądu powód/użytkownik wieczysty nie dokonał rozróżnienia dwóch niezależnych od siebie postępowań, ściśle wyodrębnionych na gruncieustawy o gospodarce nieruchomościami. Czym innym jest bowiem ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej z uwagi na cel przeznaczenia nieruchomości, a czym innym jest aktualizacja tej opłaty związana ze zmianą wartości nieruchomości. Sąd przychyla się do stanowiska strony pozwanej, że w sytuacji kiedy postępowanie co do ustalenia stawki procentowej zostało już prawomocnie zakończone, a w toku pozostaje jedynie postępowanie dotyczące aktualizacji opłaty, to użytkownik wieczysty nie może na tym etapie kwestionować sposobu ustalenia stawki procentowej opłaty, a jedynie może formułować zarzuty związane z wadliwą aktualizacją opłaty w odniesieniu do błędnie ustalonej wartości nieruchomości lub błędów rachunkowych. Zdaniem Sądu użytkownik wieczysty jest władny wzruszyć ustaloną stawkę procentową opłaty rocznej tylko poprzez złożenie kolejnego wniosku w trybie art. 73 ust. 2 u.g.n., opartego na odmiennej argumentacji. Dopiero po korekcie stawki procentowej możliwym byłoby zainicjowanie kolejnego postępowania o aktualizację opłaty rocznej (tak też A. Prusaczyk,komentarz do art. 77[w:] J. Jaworski (red.),Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2021).
W konsekwencji Sąd uznał, iż wywiedzione przez powoda żądanie ustalenia, że opłata roczna od nieruchomości gruntowej oddanej mu w użytkowanie wieczyste, obejmującejdziałki nr (...)(obrębO.), opisanej wksiędze wieczystej KW nr (...), była uzasadniona w innej wysokości niż wysokość przyjęta przez Burmistrza Miasta i GminyG.(7.685,70 zł), jest niezasadne. Przyjęta przez strony wartość użytkowanej nieruchomości na poziomie 256.190 zł nie była przez użytkownika wieczystego kwestionowana ani na etapie postępowania administracyjnego, ani sądowego.De facto –wobec niezakwestionowania również wysokości stawki procentowej opłaty - stawka opłaty w wymiarze 3% stała się prawomocna wobec braku sprzeciwu użytkownika po orzeczeniu SKO z dnia 12.04.2018 r. Dokonane wyliczenie opłaty było także poprawne matematycznie. W konsekwencji Burmistrz Miasta i GminyT.prawidłowo przyjął, że aktualna wartość opłaty winna wynieść 7.685,70 zł. Brak jest podstaw do zmiany tej wysokości stawki w trybieart. 189 k.p.c.
Jeżeli chodzi o kwestię nakładów poniesionych przez powoda na rekultywację gleby, to Sąd uznał, iż nakłady poczynione przez użytkownika wieczystego nie mogą zostać zaliczone na poczet przyszłych opłat rocznych i w tym zakresie powództwo również należało oddalić.
Zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n. w przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy, wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1 (tj. art. 143 ust. 2 ustawy:„Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych”). Ustęp 6 przedmiotowego artykułu stanowi natomiast, że zasadę, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
Powód wyjaśniał w toku postepowania, że poczynione przez niego nakłady na nieruchomość w postaci rekultywacji gruntu poprzez zasypanie wyrobiska po opuszczonej kopalni odkrywkowej i urządzenie na tym miejscu gruntów ornych, stanowią nakłady konieczne na nieruchomość oddaną mu w użytkowanie wieczyste, co powinno zostać zaliczone na poczet przyszłych opłat rocznych.
Marginalnie należy zaznaczyć, że art. 77 ust. 6 u.g.n. został wprowadzony do obrotu prawnego z dniem 22 października 2007 r. (Dz.U. z 2007 r., nr 173, poz. 1218). Przepisy ustawy wprowadzającej nie przewidują, by przepis ten mógł mieć zastosowanie do nakładów poczynionych przed wejściem w życie nowelizacji. W tym stanie rzeczy należałoa prioriuznać, iż zgłoszone przez powoda nakłady z lat 1999-2001 nie mogą zostać zaliczone na poczet opłat rocznych z uwagi na brak podstawy prawnej.
Jeżeli chodzi natomiast o nakłady poczynione w latach 2008-2011, to nie spełniają one definicji nakładów koniecznych na przedmiotową nieruchomość wymienionych wart. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Podstawowym celem nakładów koniecznych jest utrzymanie rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne z niej korzystanie zgodnie z przeznaczeniem tej rzeczy. Funkcją nakładów koniecznych może być także zapobieżenie zniszczeniu lub uszkodzeniu rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z 4 czerwca 1998 r., sygn. II CKN 886/97). Są to np. wydatki na remonty i konserwację rzeczy, zasiewy, płacenie podatków oraz inne świadczenia publiczne, a także ubezpieczenie rzeczy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 26 kwietnia 2013 r., sygn. I ACa 1449/12). Nie są natomiast nakładami koniecznymi te prace i wydatki, które służą "stworzeniu" rzeczy.Artykuł 226 k.c.zakłada ponoszenie określonej kategorii nakładów na rzecz istniejącą i znajdującą się we władaniu podmiotu czyniącego nakłady. Z tego powodu nakładem koniecznym nie będzie np. wydatek na wzniesienie budynku na nieruchomości gruntowej ani udział w budowaniu budynku i jego wyposażenie w różne instalacje (wyrok Sądu Najwyższego z 19 stycznia 2005 r., sygn. I CK 476/04; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 stycznia 2013 r., sygn. I ACa 772/12). Sąd podziela występujący w orzecznictwie pogląd, iż w przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, do nakładów koniecznych należy zaliczyć te wydatki, które są niezbędne do korzystania z gruntu zgodnie z celem, na jaki został oddany w użytkowanie wieczyste (wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 7 kwietnia 2015 r., sygn. II C 288/12). Ustalając cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste należy oczywiście powiązać z momentem przekazania nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wW.z 15 listopada 2007 r., sygn. I SA/Wa 1182/07).
W treści umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 26.10.1988 r. wynika wprost, że została zawarta celem wykonania decyzji administracyjnej Naczelnika Miasta i GminyG.z 11.10.1988 r. W rzeczonej decyzji wskazano wprost, iż przedmiotowa nieruchomość oddawana jest w użytkowanie wieczyste odpłatnie na prowadzenie cegielni.
Za nakłady konieczne w realiach niniejszej sprawy należałoby uznać zatem tylko takie nakłady, które służyłyby prowadzeniu działalności gospodarczej związanych z prowadzeniem cegielni. Powód takich nakładów nie poniósł, jak sam zeznał – nigdy takiej działalności nie prowadził z uwagi na brak koncesji. Wszystkie poniesione przez powoda nakłady związane były z rekultywacją nieruchomości gruntowej skutkiem czego można na niej obecnie uprawiać zboże, co niestety pozostaje bez związku z celem użytkowania wieczystego, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (którym cały czas pozostawało prowadzenie działalności gospodarczej). Dalej - fakt, że powód uzyskał zgodę Powiatu(...)na rekultywację terenu, nie kreuje po stronie Gminy obowiązków w kwestii rozliczenia nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego. Czynione przez powoda nakłady nie były nakładami koniecznymi ze względu na cel, na który nieruchomość została przeznaczona i nie mogą podlegać zaliczeniu na poczet przyszłych opłat rocznych.
Biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy, na podstawie art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n., art. 73 ust. 2 u.g.n., art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n., Sąd orzekł jak w punkcie II. sentencji wyroku.
W myśl art. 15zzs2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii sąd może zamknąć rozprawę i wydać orzeczenie na posiedzeniu niejawnym po uprzednim odebraniu od stron stanowisk na piśmie, jeżeli postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w całości. Wobec powyższego orzeczono jak w punkcie I. sentencji wyroku.
O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawieart. 102 k.p.c.Przywołany przepis stanowi, iż w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Przepis ten ustanawia zasadę słuszności, będącą odstępstwem od zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Jednocześnie nie konkretyzuje on pojęcia wypadków szczególnie uzasadnionych, pozostawiając ich kwalifikację Sądowi, który dokonuje tego przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności danej sprawy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 1973 r., sygn. II CZ 210/73; T. Demencki, Komentarz do art. 102 Kodeksu postępowania cywilnego[w:] A. Jakubecki (red.),Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, LEX 2012). Chodzi tu o takie sytuacje, które wskazują, że ponoszenie kosztów procesu przez daną stronę pozostawałoby w sprzeczności z powszechnym odczuciem sprawiedliwości oraz zasadami współżycia społecznego.
Pojęcie wypadków szczególnie uzasadnionych należy powiązać z okolicznościami związanymi z samym przebiegiem procesu, jak i leżącymi na zewnątrz. Do tych pierwszych zaliczane są m.in. sytuacje wynikające z charakteru żądania poddanego rozstrzygnięciu, jego znaczenia dla strony, subiektywne przekonanie strony o zasadności roszczeń, przedawnienie, czy prekluzja. Drugie wyznacza sytuacja majątkowa i życiowa strony (M. Sorycz,komentarz do art. 102[w:] A. Góra-Błaszczykowska,Kodeks postępowania cywilnego. Tom I A. Komentarz. Art. 1-42412, Warszawa 2020; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 28 kwietnia 2017 r., sygn. I ACa 1623/16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 30 marca 2017 r., sygn. I ACa 1330/15).
Mając powyższe na względzie Sąd odstąpił od obciążania powoda kosztami procesu. Należy zauważyć, że na etapie postępowań administracyjnych powód występował bez profesjonalnego pełnomocnika (co przełożyło się chociażby na nieprawidłowe oznaczenie strony procesu). Sprawa była skomplikowana pod względem prawnym z uwagi na szereg decyzji administracyjnych wydanych na przestrzeni kilku lat przed skierowaniem sprawy do Sądu. Z uwagi na zawiłość kwestii prawnych w przedmiotowej sprawie powód miał prawo domniemywać, iż zgłoszone przez niego roszczenia są zasadne, tym bardziej, że poniósł ogromne koszty rekultywacji terenu, na co uzyskał stosowne zgody w kolejnym postępowaniu administracyjnym. W tej sytuacji w ocenie Sądu powód mógł pozostawać w subiektywnym przekonaniu o słuszności swoich racji. Mając powyższe na uwadze, na podstawie wskazanego przepisu, Sąd orzekł jak w punkcie III. sentencji wyroku.