Sąd Rejonowy w Bytowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 149/16
Data wyroku: 2017-06-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dominika Ważna
Słowa kluczowe: Czynsz (przepisy ogólne)
Podstawa prawna: art. 8a ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego
Teza: Brak jest podstaw do uznania za opłatę niezależną od właściciela kosztu wytworzenia przez właściciela we własnej lokalne kotłowni energii cieplnej, dostarczanej następnie do należących do niego lokali.

Sygn. akt: I C 149/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 czerwca 2017 r.
Sąd Rejonowy w Bytowie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

Sędzia SR Dominika Ważna

Protokolant:

Stażysta Daria Bujak

po rozpoznaniu w dniu 31 maja 2017 r.
sprawy z powództwaGminyP.
przeciwkoV. S., PESEL
o zapłatę

1
zasądza od pozwanejV. S.na rzecz powódkiGminyP.kwotę4.956,24 zł(cztery tysiące dziewięćset pięćdziesiąt sześć złotych 24/100), z odsetkami:

a
od kwoty384,90 zł( trzysta osiemdziesiąt cztery 90/100) złotych:

-

ustawowymi od dnia 11.02.2014 r. do dnia 31.12.2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.03.2014 r. do dnia 31.12.2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.04.2014r do dnia 31.12.2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.05.2014 r. do dnia 31.12.2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.06. 2014 r. do dnia 31.12.2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.07.2014 r. do dnia 31.12.2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.08.2014 r. do dnia 31.12.2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.09.2014 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

b
od kwoty114,78 zł.(sto czternaście 78/00) złotych

-

ustawowymi od dnia 11.10.2014 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.11.2014 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.12.2014 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.01.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.02.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11. 03. 2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.04.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 12.05. 2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.06.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.07.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.08.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.09.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.10.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

ustawowymi od dnia 11.11.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty

ustawowymi od dnia 11.12.2015 r. do dnia 31.12.2015r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. do dnia zapłaty;

c
od kwoty155,34 zł.( sto pięćdziesiąt pięć 34/00) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 12.01.2016 r. do dnia zapłaty.

2
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3
zasądza od pozwanej na rzecz powódki2.480,00 zł. (dwa tysiące czterysta osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. Akt I C 149/16

UZASADNIENIE
Powódka GminaP.wniosła o zasądzenie od pozwanejV. S.5.307,48 zł wraz z odsetkami ustawowymi :

-

od kwoty 384,90 zł ( trzysta osiemdziesiąt cztery 90/100) złotych od dnia 11.02.2014 r. do dnia zapłaty ;

od kwoty 384,90 zł ( trzysta osiemdziesiąt cztery 90/100) złotych od dnia 11.03.2014 do dnia zapłaty;

od kwoty 384,90 zł ( trzysta osiemdziesiąt cztery 90/100) złotych od dnia 11.04.2014r . do dnia zapłaty ;

od kwoty 384,90 zł ( trzysta osiemdziesiąt cztery 90/100) złotych od dnia 11.05.2014 r. do dnia zapłaty ;

od kwoty 384,90 zł ( trzysta osiemdziesiąt cztery 90/100) złotych od dnia 11.06. 2014 r. do dnia zapłaty ;

od kwoty 384,90 zł ( trzysta osiemdziesiąt cztery 90/100) złotych od dnia 11.07.2014 r. do dnia zapłaty ;

od kwoty 384,90 zł ( trzysta osiemdziesiąt cztery 90/100) złotych od dnia 11.08.2014 r. do dnia zapłaty ;

od kwoty 384,90 zł ( trzysta osiemdziesiąt cztery 90/100) złotych od dnia 11.09.2014 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11.10.2014 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11.11.2014 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11.12.2014 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 31.03.2014 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 31.03.2014 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11. 03. 2014 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11.04.2014 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 12.05. 2014 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11.06.2015 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11.07.2015 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11.08.2015 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11.09.2015 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 114,78 zł. ( sto czternaście 78/00) złotych od dnia 11.10.2015 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 155,34 zł. ( sto pięćdziesiąt pięć 34/00) złotych od dnia 11.11.2015 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 155,34 zł. ( sto pięćdziesiąt pięć 34/00) złotych od dnia 11.12.2015 r. do dnia zapłaty;

od kwoty 155,34 zł. ( sto pięćdziesiąt pięć 34/00) złotych od dnia 12.01.2016 r. do dnia zapłaty,

z tytułu zaległości w opłatach za dostarczanie do lokalu powódki energii cieplnej.
Wniosła także o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości podnosząc, że powódka nie dokonała w sposób przewidziany prawem wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu, w tym opłat za CO, wobec czego powódkę obowiązują dotychczasowe opłaty, tj. w wysokości z 1 września 2007r. (k. 124-125).
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 1 marca 1995r. pomiędzy Dyrektorem Szkoły Podstawowej wP.a pozwanąV. S.została zawarta na czas nieoznaczony umowa najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wP.przyulicy (...).
Z dniem 1 stycznia 2007r. zmienił się podmiot zarządzający budynkiem na rzecz GminyP.. W § 4 umowy najmu pozwana zobligowała się do uiszczania na rzecz wynajmującego czynszu najmu i innych związanych z najmem opłat, w tym za centralne ogrzewanie. W §5 umowy wskazano, że zmiany opłat, o których mowa w §4, wynikające z przepisów ustawowych lub prawa gminnego nie wymagają zmiany niniejszej umowy. Wynajmujący jest jednak zobowiązany do poinformowania najemcy o zmianie tych opłat na piśmie. Zmiany wysokości czynszu najmu dokonuje się w formie aneksu do niniejszej umowy.
dowód: umowa najmu z 1 marca 1995r. k. 17
Powodowa Gmina każdorazowo informowała pozwaną o zmianie wysokości opłat.
W piśmie z 2 września 2013r. Gmina poinformowała pozwaną, że w wyniku dokonanego rozliczenia z tytułu poniesionych kosztów za centralne ogrzewanie budynku wP.przyul. (...)w sezonie grzewczym 2012/2013 koszt ogrzania 1 m2 powierzchni użytkowej wyniósł 5,03 zł. W związku z powyższym, na podstawie Zarządzenia Wójta GminyP.(nr 56.2013 z 28 sierpnia 2013r.), od 1 października 2013r. ulega zmianie miesięczna opłata za centralne ogrzewanie, która wynosi 5,03 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej, wobec czego miesięczna opłata z tego tytułu wynosi 384,90 zł.
Zarządzeniem Wójta GminyP.nr 56.2013 z 28 sierpnia 2013r. w sprawie ustalenia opłat za ogrzewanie lokali i pomieszczeń w budynkach komunalnych wP.iN.ustalono od 1 października 2013r. miesięczną stawkę opłaty za ogrzewanie 1 m2 powierzchni użytkowej 5,03 zł/m2 w budynku byłej szkoły wP.przyul. (...)z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi.
Pozwana otrzymała zawiadomienie od powódki 4 września 2013r.
W piśmie z 3 września 2014r. Gmina poinformowała pozwaną, że w wyniku dokonanego rozliczenia z tytułu poniesionych kosztów za centralne ogrzewanie budynku wP.przyul. (...)w sezonie grzewczym 2013/2014 koszt ogrzania 1 m2 powierzchni użytkowej wyniósł 4,47 zł. W związku z powyższym, na podstawie Zarządzenia Wójta GminyP.(nr 65.2014 z 13 sierpnia 2014r.), od 1 października 2014r. ulega zmianie miesięczna opłata za centralne ogrzewanie, która wynosi 4,47 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej, wobec czego miesięczna opłata z tego tytułu wynosi 342,04 zł.
W piśmie z 18 listopada 2014r. Gmina poinformowała pozwaną, że w wyniku dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyliczenia powierzchni lokalu pozwanej, jego rzeczywista powierzchnia wynosi 79,50 m2. Z tego względu niedopłata z tytułu najmu lokalu mieszkalnego wynosi 110,50 zł, natomiast niedopłata z tytułu centralnego ogrzewania wynosi 541,05 zł – łącznie 651,55 zł.
W piśmie z 28 sierpnia 2015r. Gmina poinformowała pozwaną, że w wyniku dokonanego rozliczenia z tytułu poniesionych kosztów za centralne ogrzewanie budynku wP.przyul. (...)w sezonie grzewczym 2014/2015 koszt ogrzania 1 m2 powierzchni użytkowej wyniósł 5,00 zł. W związku z powyższym, na podstawie Zarządzenia Wójta GminyP.(nr(...)z 26 sierpnia 2015r.), od 1 października 2015r. ulega zmianie miesięczna opłata za centralne ogrzewanie, która wynosi 5,00 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej, wobec czego miesięczna opłata z tego tytułu wynosi 382,60 zł.
Pozwana otrzymała zawiadomienie od powódki 14 września 2015r.
W piśmie z 8 sierpnia 2016r. Gmina poinformowała pozwaną, że w wyniku dokonanego rozliczenia z tytułu poniesionych kosztów za centralne ogrzewanie budynku wP.przyul. (...)w sezonie grzewczym 2015/2016 koszt ogrzania 1 m2 powierzchni użytkowej wyniósł 3,54 zł. W związku z powyższym, na podstawie Zarządzenia Wójta GminyP.(nr 76.2016 z 5 sierpnia 2016r.), od 1 października 2016r. ulega zmianie miesięczna opłata za centralne ogrzewanie, która wynosi 3,54 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej, wobec czego miesięczna opłata z tego tytułu wynosi 270,88 zł.
Pozwana otrzymała zawiadomienie od powódki 16 sierpnia 2016r.
dowód: pismo powódki z 2.09.2013r. wraz z zpo k. 139-140; pismo powódki z 3.09.2014r. wraz z zpo k. 141-142; pismo powódki z 18 listopada 2014r. k. 143-144 wraz z zpo k. 145; pismo powódki z 28.08.2015r. wraz z zpo k. 146-147; pismo powódki z 8.08.2016r. wraz z zpo k. 148-149;
zarządzenie Wójta GminyP.nr 56.2013 z 28 sierpnia 2013r. k. 150, 18; zarządzenie Wójta GminyP.nr 65.2014 z 13 sierpnia 2014r k. 151; zarządzenie Wójta GminyP.nr 90.2015 z 28 sierpnia 2015r. k. 152; zarządzenie Wójta GminyP.nr 76.2013 z 5 sierpnia 2016r. k. 153
Wyrokiem z 19 października 2015r. Sąd Rejonowy w Bytowie w sprawie I C 71/15 zasądził od pozwanej na rzecz powodowej Gminy kwotę 5.028,32 zł z tytułu zaległości za opłaty dotyczące dostarczenia energii cieplnej do lokalu pozwanej za okres od 12 lutego 2013r. do 11 stycznia 2014r.
Pozwana uiściła zasądzoną należność na rzecz powódki.
bezsporne; por. dokumenty zgromadzone w aktach sprawy SR w Bytowie I C 71/15; wyrok k. 170-171
Od 2014r. pozwana uiszcza z tytułu czynszu 78,82 zł miesięcznie, natomiast z tytułu opłaty za dostarczenie energii cieplnej do lokalu – 227,26 zł – łącznie 306,08 zł miesięcznie. Opłaty od 2014r. do stycznia 2016r. powódka nalicza pozwanej biorąc pod uwagę powierzchnię użytkowąlokalu (...)m2.
dowód: dokumenty dotyczące rozliczenia opłat za lokal pozwanej k. 16, 19-110
W budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny pozwanej, mieści się kotłownia wspólna. Ogrzewaniem tego budynku zajmuje się pracownik powodowej Gminy. Koszty ogrzewania obejmują koszty poniesione na opał oraz koszty wynagrodzenia palacza.
bezsporne; por. akta sprawy SR w Bytowie sygn. akt I C 71/15; dokumenty dotyczące rozliczenia opłat za lokal pozwanej k. 16, 19-110
W uchwale nr XII.97.2016 Rady GminyP.z 25 stycznia 2016r. w §9 ust.6 wskazano, że najemca oprócz czynszu jest obowiązany do uiszczania opłat związanych z eksploatacją lokalu mieszkalnego niezależnych od właściciela, tj. opłat za dostawę do lokalu energii, wody oraz odbiór ścieków, nieczystości stałych
dowód: uchwała nr XII.97.2016 Rady GminyP.z 25 stycznia 2016r. k. 162-164
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.
Stan faktyczny sprawy nie jest skomplikowany i wynika z załączonych do akt sprawy dokumentów.
Zgodnie z dyspozycjąart. 8a ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego/Dz. U. Nr 31, poz.266 ze zmianami/- właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin ten wynosi trzy miesiąca, chyba, że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Stosownie do treści ustępu 4 art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów /.../- podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulacje.
W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4 wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie ust. 4a do 4e, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna, lecz w innej wysokości / art. 8a ust. 5 pkt 2 powołanej ustawy/. Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1b podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat nienależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej, niż co 6 miesięcy.
W niniejszej sprawie powodowa Gmina domagała się od pozwanej zapłaty zaległości z tytułu opłat za centralne ogrzewanie za okres od 11 lutego 2014r. do 12 stycznia 2016r. Zdaniem pozwanej, powódka dokonała podwyżki opłat za centralne ogrzewanie bez zachowania terminów wypowiedzenia wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. Powodowa Gmina, w odpowiedzi na zarzuty pozwanej wskazała, że rygory przewidziane wart.8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegonie mają zastosowania do opłat niezależnych od właściciela, do których zgodnie z art. 2 ust.1 pkt 8 tej ustawy należą należności za dostawę do lokalu energii, a więc także energii cieplnej, co oznacza, że pozwana nie miała obowiązku wypowiadania tej opłaty, a tym samym pozwana nie ma uprawnienia do kwestionowania tej podwyżki. Pozwana natomiast stwierdziła, że skoro powódka posiada własną kotłownię, to opłaty za centralne ogrzewanie nie są opłatami niezależnymi od właściciela, albowiem koszt wytworzenia energii cieplnej do budynku, w którym położony jest lokal mieszkalny pozwanej, jest zależny od powódki.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że sąd rozpatrywał sprawę w granicach wniesionego powództwa, a zatem zaległości pozwanej za opłaty CO, przed okresem wskazanym w pozwie nie stanowią przedmiotu oceny sądu. Nadto, Wyrokiem z 19 października 2015r. Sąd Rejonowy w Bytowie w sprawie I C 71/15 zasądził od pozwanej na rzecz powodowej Gminy kwotę 5.028,32 zł z tytułu zaległości za opłaty dotyczące dostarczenia energii cieplnej do lokalu pozwanej za okres od 12 lutego 2013r. do 11 stycznia 2014r. Zatem w tym zakresie istnieje powaga rzeczy osądzonej, a tym samym sąd nie może oceniać zasadności naliczania i obciążenia przez powódkę kosztami energii cieplnej za wskazany wyżej czasookres.
Niemniej, na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego sąd uznał, że rację ma strona pozwana, iż należności z tytułu centralnego ogrzewania, w przypadku lokalu pozwanej, nie stanowią należności niezależnych od właściciela, o jakich mowa w ust. 8 art. 8a cytowanej wyżej ustawy.
Podkreślić należy, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów posługują się trzema terminami na określenie świadczeń uiszczanych przez lokatora właścicielowi, tj. czynsz, opłaty za używanie lokalu oraz opłaty niezależne od właściciela, przy czym pojęcie opłat niezależnych od właściciela mieści się w pojęciu opłat za używanie lokalu. Opłaty niezależne od właściciela zgodnie z definicją zawartą w art.2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów są to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Mogą one być pobierane przez właściciela jedynie wtedy, gdy właściciel jest stroną umowy z podmiotami dostarczającymi lokatorom świadczenia objęte definicją ustawową tej kategorii opłat i nie mogą być wyższe od kwoty, którą właściciel musi uiścić na rzecz podmiotów świadczących te usługi. (zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz, Dom Wydawniczy ABC Warszawa 2002, s. 63) Zauważyć przy tym należy, że opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług (art. 9 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Z powyższych przepisów ustawy wynika, że wynajmujący nie ma obowiązku zapewnienia najemcy dostawy mediów i usług komunalnych. Najemca może bowiem zawrzeć umowę bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług i dokonywać opłat bez pośrednictwa wynajmującego. Natomiast z art. 9 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika zakaz pobierania przez właściciela wyższych opłat niezależnych niż wynika to z umów łączących go z dostawcami (aby w ten sposób nie wzbogacił się kosztem lokatora). Lokator zobowiązany jest opłacać te opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia dostaw do lokalu używanego przez lokatora. Przyjmuje się też, że dochodzi do refakturowania dostaw lub usług, jeżeli zarówno z okoliczności faktycznych, jaki i z umowy najmu, wynikają postanowienia, zgodnie z którymi w sposób odrębny od czynszu regulowane będą przez najemcę na rzecz wynajmującego opłaty z tytułu korzystania z dostaw i usług, przypadające na rzecz zakładu dostarczającego media. W przypadku wydatków ponoszonych przez najemcę związanych z utrzymaniem jego lokalu, a dotyczących mediów, właściciel w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje jako pośrednik między dostawcami i usługodawcami a ich odbiorcami. Konsumentem towarów i usług - wody, ogrzewania, energii elektrycznej, gazu, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, służących zaspokojeniu indywidualnych potrzeb najemcy - jest nie właściciel, ale lokator. W takim przypadku najemca jako konsument nabywa towar lub usługę nabyte przez właściciela od dostawcy mediów. Właściciel kupuje towar lub usługę, a następnie w stanie nieprzetworzonym odsprzedaje ją konsumentowi – najemcy (por. wyrok Sądu Rejonowego w Zgorzelcu z 13 grudnia 2013r., I C 959/130). Zdaniem Sądu, powyższe argumenty, które sąd w niniejszej sprawie w pełni podziela, nie pozwalają zatem za uznanie za opłatę niezależną od właściciela kosztu wytworzenia przez właściciela we własnej lokalnej kotłowni energii cieplnej dostarczanej następnie do należących do niego lokali. Powyższe oznacza zatem, że w sprawie niniejszej, kiedy to powódka posiada własną kotłownię za pomocą której ogrzewa lokale znajdujące się w budynku, w tym lokal pozwanej, opłata za centralne ogrzewanie nie stanowi opłaty niezależnej od właściciela w rozumieniu art.8a ust. 8 w zw. z art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, a jedynie inną opłatę za używanie lokalu w rozumieniu art.8a ust.1 tej ustawy. Tym samym podwyższanie opłat za centralne ogrzewanie dokonane przez pozwaną w pismach 2 września 2013r. i 28 sierpnia 2015r. wymagało zachowania przepisów art. 8a ust.1 -6b ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
Pozwana zarzuciła również, że strona powodowa informując jedynie o zmianie opłat za centralne ogrzewanie nie spełniła wymogów formalnego wypowiedzenia dotychczasowej stawki tych opłat. W tym zakresie sąd zważył, że art. 8a ust.5 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje dwa instrumenty, z których może skorzystać najemca w przypadku dokonania przez właściciela wypowiedzenia wysokości czynszu oraz innych opłat za używanie lokalu (podwyżki), przy czym skorzystanie przez niego z jednego z nich wyklucza możliwość wykorzystania drugiego. Mianowicie najemca może: po 1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia albo po 2) zakwestionować podwyżkę wnosząc do sądu pozew o ustalenie na postawie przepisów art.8a ust.4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz winnej wysokości, przy czym ciężar udowodnienia zasadności podwyżki obciąża właściciela. Z powyższych uprawnień określonych w ust.5 art.8a ustawy o ochronie praw lokatorów najemca może skorzystać w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najmu i innych opłat za używanie lokalu. Termin dwumiesięczny do wystąpienia na drogę postępowania sądowego z powództwem kwestionującym podwyżkę należy liczyć od daty złożenia najemcy oświadczenia woli co do tego wypowiedzenia (zob. Magdalena Olczyk, Komentarz o ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw, LEX el. 2005- komentarz do art.8a). Dwumiesięczny termin na wytoczenie powództwa z art.8a ust. 5 pkt ustawy o ochronie praw lokatorów ma charakter terminu zawitego, co oznacza, że po jego upływie wygasa uprawnienie najemcy do zakwestionowania przed sądem podwyżki czynszu i zgodnie z art. 8a ust.6a pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów od upływu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu jest on obowiązany uiszczać czynsz w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.
Wypowiedzenie wysokości czynszu jest złożeniem oświadczenia woli, które dla swej skuteczności winno być złożone drugiej osobie. Zgodnie z dyspozycjąart.61§1 k.c.oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się jego treścią. Przy czym w judykaturze i doktrynie zgodnie przyjmuje się, że wymóg możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia woli zostaje spełniony, gdy oświadczenie to zostało złożone nie tylko bezpośrednio w obecności drugiej strony, ale także gdy została do niej wysłana przesyłka pocztowa zawierająca treść tego oświadczenia woli (por. wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 5 września 2013r., II Ca 486/13).
Z zebranego w sprawie materiału dowodowego jednoznacznie wynika, iż pisma strony powodowej z 3 września 2013r. i 28 sierpnia 2015r., w których poinformowała ona pozwaną o zmianie wysokości opłat za centralne ogrzewanie zostały jej doręczone – odpowiednio 4.09.(...)., 14 września 2015r. i w tym dniu zapoznała się z ich treścią.
Odnosząc się do treści pism powódki stwierdzić należy, że od profesjonalisty, bo za takiego należy uznać Gminę, należy oczekiwać bardziej precyzyjnego formułowania pism zawierających oświadczenie woli. Niemniej, ze stanowiska powodowej Gminy można wywnioskować, że rzeczywiście nie było jej wolą złożenia formalnego wypowiedzenia stawki opłat za CO, ale poinformowanie pozwanej o zmianie opłat, gdyż w ocenie powódki, charakter opłat za centralne ogrzewanie nie wymagał dokonywania formalnego wypowiedzenia. Z tych względów uznać należało, że pisma kierowane do pozwanej naruszały wymagania o jakich mowa wart. 8 a ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Oświadczenie woli należy jednak stosownie do treści przepisuart. 65 § 1 k.c.tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W świetle ustaleń poczynionych w przedmiotowej sprawie nie może budzić żadnych wątpliwości, że zamiarem powódki było wypowiedzenie dotychczasowych opłat za centralne ogrzewanie, nawet jeśli miało ono na celu jedynie poinformowanie pozwanej o zmianie tych opłat. Bezspornym jest także, że wypowiedzenie to zostało złożone w dacie dotarcia oświadczenia woli do adresata. Pozwana natomiast, mając wiedzę o kolejnych podwyżkach czynszu dokonywanych przez powódkę nie podjęła jakiejkolwiek inicjatywy w tym zakresie. Co istotne, jak wskazała na rozprawie, nie miała i nie ma ona zastrzeżeń co do wysokości naliczonych opłat. Nie skorzystała przy tym z uprawnień o jakich mowa w art. 8a ust.5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie może przy tym być tak, że będąc świadoma podwyższenia opłat za centralne ogrzewanie i nie kwestionując wyliczeń dokonanych przez powódkę, które zresztą zostały przez powódkę każdorazowo wyjaśnione, bez żadnego usprawiedliwienia bądź podjęcia prawnych działań, celowo nie uiszcza opłat, które w rzeczywistości powódka ponosi z tytułu ogrzewania lokalu pozwanej. Z jednej bowiem strony wymaga od powódki, aby dokonywała wypowiedzenia opłat zgodnie z przepisami ustawy, podczas gdy sama nie wywiązuje się z obowiązków, które przepisy prawa nakładają na lokatora, który kwestionuje czy to sam fakt dokonania podwyższenia opłat, czy ich wysokość. W ocenie sądu, zarzut pozwanej odnośnie niewłaściwej formy wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłat za centralne ogrzewanie mógłby być skuteczny, gdyby pozwana zakwestionowała tę okoliczność w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonanego wypowiedzenia (niewątpliwie bowiem poinformowanie pozwanej o podwyższeniu opłat CO przez powódkę należy traktować jako wypowiedzenie dotychczasowej opłaty). Skoro pozwana nie skorzystała z tej możliwości, to naliczanie opłat przez powódkę zgodnie ze wskazanymi w pismach z 3 września 2013r. i z 28 sierpnia 2015r. stawkami opłat za centralne ogrzewanie było prawidłowe. Nie było również sprzeczne z zasadami współżycia społecznego jak i społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa (por. wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 29 maja 2013 r., I Ca 174/13, numer(...)).
Reasumując, sąd uznał, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki opłat za centralne ogrzewanie, w okresie objętym pozwem, było skuteczne począwszy od stycznia 2014r., jeśli chodzi o wypowiedzenie dokonane pismem z 3 września 2013r. i od stycznia 2016r. jeśli chodzi o wypowiedzenie stawki dokonane pismem z 28 sierpnia 2015r. Z treści unormowania art. 8a ust. 1 wynika bowiem, że prawo właściciela do podwyższenia czynszu realizuje się najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Treść ust. 2 wskazuje na obowiązujący w tej mierze termin wypowiedzenia wynoszący 3 miesiące, jeśli strony nie postanowiły inaczej. Skoro w sprawie brak było podstaw do przyjęcia innego niż wskazany terminu wypowiedzenia (w umowie najmu takiego terminu nie określono), to należało uznać, że doręczone pozwanej pisemne wypowiedzenie stawki czynszu w dniu 2 września 2013r. i 14 września 2015r., jako bezsporne, nastąpiło na koniec września 2013r. i 2015r., a zatem trzymiesięczny okres wypowiedzenia rozpoczął swój bieg od 1 października 2014r. i 1 października 2016r r. Skutek prawny podwyżki w tej mierze ziścił się więc poczynając od 1 stycznia 2014r. i 1 stycznia 2016r.
Stąd też zasadnym było zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki należności w kwocie 384,90 zł miesięcznie za okres od 11 lutego 2014r. do 11 września 2014r. W tym okresie pozwana nie uiszczała opłat za CO, wobec czego należało zasądzić te kwoty zgodnie ze zmianą stawki opłat za CO dokonaną w piśmie z 2 września 2013r. Co do miesięcznych należności w kwocie 114,78 zł, które powódka naliczała od 11 października 2014r. sąd zważył, że obniżenie opłat centralnego ogrzewania nie wymaga trzymiesięcznego wypowiedzenia (okres wypowiedzenia dotyczy tylko podwyższenia opłat). Stąd od daty obniżenia stawki opłat CO, obowiązuje ona natychmiastowo. Pismem z 3 września 2014r. powódka obniżyła stawkę opłat za CO do kwoty 342,04 zł, a wobec uiszczania przez pozwaną w tym okresie opłat z tego tytułu w wysokości 227,26 zł, różnica w dopłacie wynosiła 114,78 zł. Wobec tego od 11 października 2014r. do 11 października 2015r. opłaty te były naliczane w sposób prawidłowy.
Następnie, pismem z 28 sierpnia 2015r. powódka dokonała ponownie podwyższenia opłat za CO do kwoty 382,60 zł, które pozwana otrzymała 14 września 2015r. Biorąc zatem pod uwagę trzymiesięczny okres wypowiedzenia, nowa opłata powinna obowiązywać od 1 stycznia 2016r. Różnica pomiędzy kwotą 382,60 zł a uiszczanymi w tym okresie przez pozwaną kosztami CO w wysokości 227,26 zł, wynosi 155,34 zł i taką też kwotę powinna powódka naliczać od stycznia 2016r. (a nie już od października 2015r.).
Zsumowanie powyższych kwot, tj. 384,90 zł miesięcznie za okres od 11 lutego 2014r. do 11 września 2014r., 114,78 zł od 11 października 2014r. do 11 grudnia 2015r. i od 1 stycznia 2016r. 155,34 zł daje kwotę 4.956,24 zł, którą sąd zasądził w pkt. 1 wyroku, przy czym od każdej z tych kwot płatnych miesięczne sąd naliczył odsetki ustawowe, uwzględniając zmianę treściart. 481 §2 k.c.od dnia 1 stycznia 2016r. Zgodnie bowiem zart. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
W pkt. 2 wyroku sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie, tj. co do zasądzenia należności ponad kwotę zasądzoną w pkt. 1 wyroku, a także co do odsetek ustawowych określonych w pozwie a naliczanych od zaległości powstałych w 2015r., a co do których powódka zażądała naliczenie odsetek od 2014r. (dotyczy to kwot wpisanych w pkt. 6.1 w tabeli określającej odsetki pod poz. nr 12, 13, 14, 15 i 16 pozwu). Oczywistym jest bowiem, że od zaległości powstałych w 2015r. nie mogą być naliczane odsetki od daty wcześniejszej. Zdaniem sądu takie określenie odsetek wynika raczej z oczywistej omyłki zawartej w pozwie, niemniej strona powodowa, nie dokonała ich sprostowania w toku postępowania, a wobec ich skorygowania przez sąd w wyroku, należało oddalić żądanie w tym zakresie.
O kosztach sąd orzekł w oparciu o treśćart. 100 k.p.c., zgodnie z zasadą stosunkowego rozliczenia kosztów. Wobec tego, że pozwana przegrała proces w 93 % zobowiązana jest w tym zakresie zwrócić powódce koszty postępowania, na które składa się opłata od pozwu (250,00 zł) i wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika (2.400,00 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,00 zł). Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika powódki wynika z §2 pkt. 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.