Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 2625/21
Data wyroku: 2023-03-21 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 399 k.c.

Sygn. akt III Ca 2625/21

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 września 2021 r. Sąd Rejonowy w Rawie Mazowieckiej w sprawie o sygn. akt I C 434/20 z powództwaM. R.przeciwkoJ. R. (1), o zapłatę:

1
zasądził od pozwanejJ. R. (1)na rzecz powódkiM. R.kwotę 65.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 lipca 2020 r. do dnia zapłaty;

2
zasądził od pozwanejJ. R. (1)na rzecz powódkiM. R.kwotę 8.667 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sąd I instancji wydane rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych.
M. R.iM. S.byli parą od 2017 r., tworzyli udany związek. Na platformie(...)znaleźli ogłoszenie sprzedaży domu, był on wystawiony w dwóch opcjach, sprzedaży tańszej i droższej. Powódka skontaktowała się z pozwaną za pośrednictwem aplikacjiM.w sprawie domu. Strony umówiły się na spotkanie, na którymJ. R. (1)oznajmiła, że można podzielić nieruchomość, w taki sposób, by można było kupić jedną tańszą.M. R.i jej partner zdecydowali się na tę opcję.M. R.iJ. R. (1)pozostawały w stałym kontakcie. Pozwana informowała powódkę na bieżąco o pracach związanych z podziałem nieruchomości. Ostatecznie doszło do podziału nieruchomości, a koszty tego podziału pokryła pozwana.
W dniu 5 lipca 2019 r. pomiędzyJ. R. (1), jako sprzedającą aM. R.iM. S., jako kupującymi doszło do podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej onumerze ewidencyjnym (...)zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z garażem, położonej wR.przyul. (...)z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej gminnej. Strony wskazały w umowie, że zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 września 2019 r. za cenę 450.000 zł. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, kupujący w dniu jej zawarcia wręczyli sprzedającemu zadatek w kwocie 25.000 zł. Pozostała kwota, tj. 425.000 zł miała pochodzić ze środków własnych lub kredytu bankowego, a jej wpłata miała nastąpić w terminie do 30 września 2019 r.. W § 7 rzeczonej umowy strony zastrzegły, iż w przypadku nie wykonania umowy z winy kupującego, sprzedający może od umowy odstąpić, a otrzymany zadatek zachować.
M. R.iM. S.wystąpili dobanku (...)o kredyt w wysokości 400.000 zł. Powódka wraz z ówczesnym partnerem złożyli do banku niezbędne dokumenty i czekali na decyzję banku.J. R. (1)była na bieżąco informowana i wiedziała o staraniach o kredyt. W trakcie procedury kredytowejM. S.przeszedł operację kolana. Przebywał dłuższy na zwolnieniu lekarskim. Wygasła ważność niektórych dokumentów i zaszła potrzeba doniesienia nowych.
W związku z przedłużającą się procedurą kredytową w wyznaczonym czasie przez kupujących,Aneksem nr (...)z dnia 30 września 2019 r. strony umowy przedwstępnej rozszerzyły krąg kupujących oA. B. (1), matkę powódki.A. B. (1)chciała wrócić doR.i tym chętniej pomogła córce. Strony umowy oznaczyły nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 listopada 2019 r. oraz podniosły wysokość zadatku do kwoty 65.000 zł, w związku z czym uiszczono na rzecz pozwanej kolejne 40.000 zł.
Kredyt miał być dodatkowo poręczony przezS. Z. (1), znajomego powódki.S. Z. (1)był już wówczas funkcjonariuszem straży pożarnej, aM. R.iM. S.bardzo zależało na uzyskaniu kredytu i zakupie rzeczonej nieruchomości.S. Z. (1)złożył w banku odpowiednie dokumenty, był też osobiście w placówce wraz z powódką iM. S.. Sprawy związane z kredytem były już bardzo zaawanasowane. Wszystkie warunki zostały spełnione.S. Z. (1)ufałM. R., znał też jej matkę i ówczesnego partnera, nie bał się o spłatę kredytu.
RelacjeM. R.iM. S.uległy nagłemu pogorszeniu i w listopadzie 2019 r. doszło do rozstania.M. R.nie spodziewała się tego rozstania. Para nie kłóciła się ze sobą. Popsuły się jednak relacjeM. S.z synem powódki. Chłopiec często przebywał sam na sam zM. S., gdy ten był na zwolnieniu lekarskim i powiedział matce, że boi się jej partnera.M. S.wyprowadził się od powódki. Obowiązek poinformowaniaJ. R. (1)o zaistniałej sytuacji wzięła na siebieM. R., ponieważ to ona zawsze kontaktowała się z pozwaną.M. R.iM. S.ustalili, że poczekają z dalszymi decyzjami odnośnie kredytu do czasu odbycia rozmowy z pozwaną. W razie, gdyby pozwana nie chciała zwróciła wpłaconego zadatku,M. R.iM. S.mieli sfinalizować zakup nieruchomości na kredyt, a następnie wspólnie ją sprzedać, by odzyskać pieniądze. 12 listopada 2019 r.M. R.napisała do pozwanej wiadomość z prośbą o spotkanie. Do osobistego spotkania doszło 13 listopada 2019 roku.M. R.iJ. R. (1)spotkały się w kawiarni(...)A., na spotkanie powódka przyszła z synem. Spotkanie trwało około pół godziny.M. R.poinformowała wówczas pozwaną o rozstaniu z partnerem, była zapłakana, zrozpaczona. Pozwana była zaskoczona sytuacją. Pocieszała powódkę. Powódka podczas tej rozmowy odczuła, żeJ. R. (1)ją rozumie. Obie miały podobne doświadczenia życiowe, były po rozwodzie, miały dziecko.J. R. (1)poinformowała powódkę, że nie ma pieniędzy, by oddać zadatek, ale zapewniła, że „nie będzie dorabiała się na cudzym nieszczęściu”. Strony ustaliły, żeJ. R. (1)zwróci powódce zadatek, jak sprzeda nieruchomość.M. R.zaproponowała, że pomoże pozwanej przy sprzedaży, zapytała czy może zamieścić ogłoszenie, na co pozwana wyraziła zgodę. Po spotkaniu, powódka zapewniona przez pozwaną o zwrocie zadatku przerwała procedurę kredytową w banku. Poinformowała o decyzji doradcębanku (...), a następnie telefonicznie otrzymała informację o anulowaniu procedury kredytowej.
J. R. (1)przesłała powódce zdjęcia, które ta mogłaby wykorzystać do zamieszczenia ogłoszenia. Powódka przygotowała ogłoszenie, prosiła też znajomych, by je udostępniali. Ogłoszenie było wystawione z prywatnego konta powódki. Początkowo osoby zainteresowane nieruchomością kontaktowały się zM. R., a ona odsyłała je doJ. R. (1). Później był wskazany również numer telefonu pozwanej.M. R.iJ. R. (1)pozostawały w stałym kontakcie za pośrednictwemM., tam też ustalały szczegóły wystawienia oferty. Nieruchomość była wystawiona za 480.000 zł.
Ogłoszenie na portalu internetowym znalazła jedna z agentek biura obrotu nieruchomościami. W ogłoszeniu podane były dwa numery telefonu. Na przełomie 2019/2020 roku zM. R.skontaktowało się biuro obrotu nieruchomościami z pytaniem, czy byłaby zainteresowana pośrednictwem biura w sprzedaży nieruchomości.M. R.poinformowała osobę dzwoniącą, iż pomaga jedynie grzecznościowo w sprzedaży nieruchomości, ponieważ zależy jej na zwrocie zadatku i po bliższe informacje odesłała do pozwanej. Następnie doJ. R. (1)odezwał sięM. G.z biura obrotu nieruchomościami, który chciał pozyskać tę ofertę dla swojej firmy. Rozmowa dotyczyła oferty współpracy przy sprzedaży domu. W trakcie rozmowyJ. R. (1)poinformowała, że jest zainteresowana taką pomocą i umówiła się na podpisanie umowy współpracy w biurze. Podczas wstępnych rozmów zM. G.pozwana chciała wystawić ogłoszenie za 550 000 zł, argumentując to tym, że ceny nieruchomości poszły w górę i że będzie musiała ponieść koszty związane z prowizją i zobowiązaniem finansowym wobec powódki tytułem zwrotu zadatku, a nie dysponuje takimi pieniędzmi. Rozmowy odbywały się w biurze w otwartej przestrzeni. Pracownicy biura nieruchomości słyszeli rozmowy z innymi klientami, rozmawiali też ze sobą o sprawach klientów. Agenci, którzy brali udział przy czynnościach związanych ze sprzedażą nieruchomości wiedzieli od pozwanej, że zależy jej na szybkiej sprzedaży domu, co wiązało się z koniecznością zwrotu zadatku powódce. Ostatecznie nieruchomość została wystawiona za 510.000 zł. Zrobiono umowę otwartą, tzn. sprzedaż mogła odbyć się nie tylko przez biuro nieruchomości, ale też przez inne portale, bo w sprzedaż nadal była zaangażowanaM. R.. Na sprzedaży domu zależało obydwu stronom. Koszty prowizji też były obniżone. Do wystawienia ogłoszenia przez biuro nieruchomości zostały wykorzystane zdjęcia, które grzecznościowo wykonałaM. R..M. G.wiedział, że powódka jest dziennikarką i zajmuje się fotografią zawodowo. Później poproszonoM. R.o usunięcie ogłoszenia, co też uczyniła. Początkowo nie było zainteresowania kupnem domu, więc po kontakcie zJ. R. (1)zmieniono cenę na 500.000 zł.J. R. (1)przez cały czas interesowała się tym, co dzieje się w sprawie sprzedaży. Biuro nieruchomości oferowało dom z mniejszą działką i to, że druga działka nie będzie sprzedana nie powodowało niezadowolenia pozwanej.J. R. (1)mówiła, że ciężko jest sprzedać dom z dużą działką. Ponieważ nadal nie było konkretnych zainteresowań, ponownie obniżono cenę, tym razem do 490 000 zł, ale było to już minimum, za które pozwana chciała sprzedać nieruchomość. 13 marca 2020 roku po południu do biura nieruchomości zadzwonił klient, który był zainteresowany kupnem tegoż domu. Osoba ta umówiła się z pracownikiem biura na obejrzenie domu. Zainteresowany próbował negocjować cenę, ale nie było to możliwe. Ostatecznie doszło do finalizacji transakcji. Dom został sprzedany za 490.000 zł. Jedna z ówczesnych agentek biura nieruchomości poinformowała powódkę o sprzedaży domu, wcześniej powódka została również poinformowana o podpisaniu umowy przedwstępnej. GdyM. R.dostała informację, że nieruchomość została sprzedana skontaktowała się telefonicznie zJ. R. (1), miało to miejsce w maju 2020 r.. Wówczas dowiedziała się od pozwanej, że ta nie zwróci jej zadatku. Kontakt między stronami urwał się.M. S.również kontaktował się zJ. R. (1)w sprawie zadatku. Napisał do pozwanej wiadomość naM., ale pozwana odpisała, by zapoznał się z definicją zadatku. Po jakimś czasie od sprzedaży do biura nieruchomości przyszli klienci, którzy nabyli dom z pretensjami, że nie ma w domu wszystkich rzeczy, które według opisu powinny się znajdować na nieruchomości. Została wymieniona brama z elektrycznej na inną, wymontowano wannę narożną, lampy.
Pozwana nie zwróciła i nie chce zwrócić zadatku, ponieważ twierdzi, że przez całą sytuację miała dużo stresu, zmęczenia, cała sprawa przeciągnęła się o rok, poza tym uiściła podatek.J. R. (1)miała zaplanowane swoje wydatki, w związku z zaistniałą sytuacją musiała zrezygnować z inwestycji. Musiała również poczynić nakłady w kwestii nowego lokum dla siebie, remontowała dom rodzinny naul. (...).
W dniu 20 czerwca 2020 r.M. R.zawarła zM. S.umowę cesji, na mocy której nabyła wierzytelność przysługującą cedentowi w stosunku doJ. R. (1)w wysokości 21.666,67 zł z tytułu zapłaconego zadatku wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej z 5 lipca 2019 r. orazAneksu nr (...)do powyższej umowy z 30 września 2019 r..
W dniu 20 czerwca 2020 r.M. R.zawarła zA. B. (1)umowę cesji, na mocy której nabyła wierzytelność przysługującą cedentowi w stosunku doJ. R. (1)w wysokości 21 666,67 zł z tytułu zapłaconego zadatku wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej z 5 lipca 2019 r. orazAneksu nr (...)do powyższej umowy z 30 września 2019 r..
Pismem datowanym na 22 czerwca 2020 r. powódka wraz z pozostałymi kupującymi, działając przez pełnomocnika wystosowała do pozwanej ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty zadłużenia w wysokości 65.000 zł tytułem zwrotu zadatku uiszczonego do umowy dot. nieruchomości położonej wR., przyul. (...), w terminie 3 dni.
W dniu 26 czerwca 2020 r.J. R. (2)wysłała za pośrednictwem aplikacjiM.wiadomości doM. R.,M. S.orazA. B. (1), w których poinformowała o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży z 5 lipca 2019 roku. Pozwana wskazała, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupujących, w związku z czym nabyła prawo zatrzymania zadatku, zgodnie z § 7 umowy.
W odpowiedzi na wezwanie do zapłaty, w piśmie z 27 czerwca 2020 r., pozwana podniosła, że kupujący uchylali się od zawarcia umowy przyrzeczonej, pozwana skorzystała z prawa do odstąpienia od umowy, w związku z czym nabyła uprawnienie do zachowania otrzymanego zadatku.
W dniu 1 lipca 2020 roku pozwana nadała oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży z 5 lipca 2019 r. także przesyłką poleconą do wszystkich kupujących.
Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd Rejonowy wskazał, że dokonał ustalenia stanu faktycznego na podstawie zebranych w sprawie dowodów w postaci dokumentów, a także na podstawie dowodów z zeznań świadków i stron postępowania.
Dokumenty zaliczone w skład materiału dowodowego są wiarygodne i w opinii Sądu przedstawione w nich fakty są zgodne z rzeczywistością. Zastrzeżeń w tym przedmiocie nie podnosiła także żadna ze stron postępowania.
Natomiast do osobowych środków dowodowych (zeznania świadków i przesłuchania stron postępowania) Sąd musiał podejść ze szczególną wnikliwością, z dużą ostrożnością z uwagi na istniejący konflikt stron. Sprzeczne interesy stron i związanych z nimi świadków mogą bowiem budzić podejrzenie, że każda z nich będzie przedstawiać Sądowi wersję wydarzeń nakierowaną na osiągnięcie korzystnego dla strony wyniku postępowania. Wobec powyższego, Sąd zdecydował się dać wiarę wypowiedziom tylko wówczas, gdy żadna z pozostałych im nie zaprzeczała, chyba że znalazły potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym, który Sąd uznał za wiarygodny.
W ocenie Sądu wobec zeznań w zasadzie wszystkich świadków, nie ma wątpliwości, iż pomiędzyM. R.aJ. R. (1)doszło do ustaleń, z których wynika, iżJ. R. (1)zapewniała powódkę, że „nie będzie żerować na cudzej krzywdzie i odda jej zadatek”, gdy tylko sprzeda nieruchomość, w coM. R.czynnie się zaangażowała.
Za w pełni wiarygodne Sąd uznał zeznania świadkówM. G.,M. P.iJ. M.. Osoby te nie były w żaden sposób związane z powódką, by można było twierdzić, że będą zeznawać na jej korzyść, nie miały żadnego interesu, w tym, by przedstawiać nieprawdziwe informacje. Byli to pracownicy biura nieruchomości, z którym toJ. R. (1)podpisała umowę współpracy. Osoby te wiedziały, żeM. R.jest zaangażowana w sprzedaż nieruchomości i dlaczego. Co prawda kojarzyły powódkę z widzenia, z racji wykonywanego przez nią zawodu, nie łączyły ich jednak żadne bliższe relacje. Wszystkie te osoby wiedziały, że pozwanej zależało na szybkiej sprzedaży nieruchomości, z uwagi na konieczność zwrotu zadatku, o czym mówiła osobiście podczas wizyty w biurze nieruchomości. W zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy podawane przez nich okoliczności są zbieżne i korespondują z treścią dokumentów załączonych do akt oraz pozostałym materiałem dowodowym.
Za wiarygodne Sąd Rejonowy uznał także zeznania świadkaK. S.. Pozwana twierdziła co prawda, że świadka nie było w kawiarni, bo nie przywitała się z powódką. Zważając jednak na wyjątkowe okoliczności spotkania, Sąd I instancji uznał, iż powódka mogła nie zauważyć świadka. Sama pozwana zeznała, że powódka była wówczas zapłakana, zrozpaczona. Trudno przypuszczać, by w takiej chwili rozglądała się i szukała kontaktu z innymi osobami.
Na wiarę zasługują także zeznania świadkówM. S.iS. Z. (1). Ich zeznania dotyczyły głównie przebiegu zdarzeń do momentu rozmowyM. R.z pozwaną w kawiarni i poczynionych na tym spotkaniu ustaleń. Niewątpliwie z zeznań tych świadków wynika, iż procedura kredytowa była na zaawansowanym etapie, zaś do okoliczności zrezygnowania z zakupu nieruchomości doszło wyłącznie z powodu nagłego i niespodziewanego rozstania powódki zM. S.. Świadkowie Ci również potwierdzili, iż pozwana pocieszała powódkę i zobowiązała się do zwrotu zadatku po sfinalizowaniu sprzedaży nieruchomości.
Zeznania świadkaL. G.nie wniosły niczego istotnego do sprawy. Świadek nie była w ogóle zorientowana, jakie były ustalenia odnośnie zadatku pomiędzy stronami. Sama wskazała, że nie ma wiedzy na ten temat. Nie wiedziała też, że powódka pomagała przy sprzedaży nieruchomości.
Sąd Rejonowy uznał za w pełni wiarygodną wersję wydarzeń podaną przez powódkę. Jej zeznania korespondowały zarówno z zeznaniami świadków w niniejszej sprawie, w dużej mierze także z zeznaniami samej pozwanej, jak i ze zgromadzonymi w sprawie dokumentami. Sąd uznał, iż powódka została zapewniona przezJ. R. (1)o zwrocie zadatku po sfinalizowaniu sprzedaży nieruchomości. Sąd I instancji ocenił, że nieracjonalne byłoby czekanie przez powódkę na rozwój wydarzeń, powrót do rozmowy o zadatku, co podnosiła strona pozwana, w sytuacji, kiedy nie doszłoby faktycznie do ustaleń odnośnie zwrotu zadatku. Za całkowicie sprzeczne z zasadami logiki należy uznać, iżM. R.zaoferowała pomoc pozwanej w sprzedaży nieruchomości, zaangażowała się w nią, nie mając tak naprawdę żadnej pewności, że odzyska 65.000 zł. Dlatego w tym zakresie Sąd odmówił wiary zeznaniomJ. R. (1). Sąd nie dał również wiary zeznaniom pozwanej, iż nie podnosiła kwestii zwrotu zadatku w biurze nieruchomości. Wszyscy pracownicy biura nieruchomości wiedzieli, że pozwanej zależy na szybkiej sprzedaży domu, z uwagi na jej zobowiązania finansowe, w tym zwrot zadatkuM. R..
Na rozprawie w dniu 17 czerwca 2021 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek pełnomocnika pozwanej o dopuszczenie dowodu z dokumentów dotyczących procedury kredytowej wbanku (...), jako nie mający znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Nie jest bowiem istotne, jakie ogólne procedury stosuje bank przy udzielaniu kredytów, ale jakie procedury były stosowane ewentualnie w konkretnym przypadku, dotyczącym danego kredytobiorcy.
Następnie na rozprawie 2 września 2021 r. Sąd oddalił także wniosek pełnomocnika pozwanej o zobowiązanie powódki do przedłożenia dokumentów bankowych potwierdzających posiadanie przez powódkę i pozostałych kupujących zdolności kredytowej, skutecznego zgłoszeniaS. Z. (1)jako poręczyciela kredytu oraz przerwania procedury kredytowej po 13 listopada 2019 r., jako spóźniony i zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania. Po pierwsze, pełnomocnik pozwanej wskazywał już w odpowiedzi na pozew na wątpliwości związane z uzyskaniem przez powódkę kredytu. Skoro tak, to już odpowiedzi na pozew taki wniosek winien być zgłoszony.
Po drugie, Sąd Rejonowy podkreślił, że okoliczności związane z dopisaniem do kredytu matki powódki iS. Z. (1)były znane, co najmniej od pierwszego terminu rozprawy tj. od dnia 22 kwietnia 2021 r., więc wniosek taki mógł być złożony przez nią wcześniej. Złożenie takiego wniosku w dniu 18 sierpnia 2021 r., na 3 tygodnie przed ostatnią rozprawą – trzecią rozprawą, należy uznać za spóźnione. Dopuszczenie tego wniosku na ostatnim etapie postępowania spowodowałoby wyłącznie zwłokę w rozpoznaniu sprawy i konieczność jej odroczenia.
W związku z tak ustalonym stanem faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
W sprawie bezsporne było, iż strony zawarły umowę przedwstępną, a pozwana otrzymała odM. R.,M. S.iA. B. (1)kwotę 65.000 zł tytułem zadatku oraz że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wobec złożonych dokumentów ( w postaci umów cesji) w ocenie Sądu nie budzi także wątpliwości legitymacja procesowa czynna powódki.
Zgodnie zart. 394 § 1, 2 i 3 k.c.w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Nie budzi wątpliwości, że zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy. Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem (por. wyrok SN z dnia 18.05.2000r., III CKN 245/00, Lex nr 51830).
W § 7 umowy strony zastrzegły, iż w przypadku niewykonania umowy z winy kupującego, sprzedający może od umowy odstąpić, a otrzymany zadatek zachować.
Wart. 394 § 1 k.c.chodzi o zawinione przez strony niewykonanie umowy, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z zasadami wynikającymi zart. 471 k.c.Badanie okoliczności prowadzących do przyjęcia odpowiedzialności za niewykonanie umowy musi być dokonywane odrębnie dla każdej ze stron.
Zdaniem Sądu w realiach przedmiotowej sprawy uznać jednak należy, że niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło bez winy powódki. Jak sama stwierdziła rozstanie z partnerem ją zaskoczyło.M. S.również potwierdził, iż do rozstania doszło nagle. Fakt przebywaniaM. S.na zwolnieniu lekarskim w związku z przebytą operacją spowodował pogorszenie relacji z synem powódki, który zaczął się go bać. Nie była to sytuacja do przewidzenia. Powódka nie miała wcześniej sygnałów od syna, że nie akceptuje jej partnera.M. R.iM. S.tworzyli udany związek.
Powódce nie można zarzucić złej woli, gdyż podejmowała ona wszelkie czynności, by jak najszybciej uzyskać środki z kredytu i zakupić nieruchomość. Stąd decyzja o dopisaniu mamy –A. B. (2)do kredytu orazS. Z. (1)jako poręczyciela. Powódka wraz z ówczesnym partnerem złożyli w banku stosowne wnioski, wszystkie potrzebne dokumenty, czyniąc to w dacie, która umożliwiała im zawarcie umowy przyrzeczonej w ustalonym przez strony terminie.M. R.wykazywała inicjatywę w kontakcie z pozwaną.
Nawet gdyby przyjąć, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego, to odstąpienie od umowy i zatrzymanie zadatku ma charakter fakultatywny. Strony w niniejszej sprawie ustaliły sposób zwrotu zadatku i termin jego zwrotu.
J. R. (1)zapewniła powódkę, że „nie będzie dorabiała się na cudzym nieszczęściu i pieniądze jej zwróci po sfinalizowaniu sprzedaży nieruchomości”. NastępnieM. R.czynnie włączyła się w pomoc w sprzedaż nieruchomości, wystawiała ogłoszenie, jej zdjęcia były wykorzystywane nawet na późniejszym etapie, kiedy to sprzedażą zajmowało się już biuro nieruchomości.J. R. (1)akceptowała to i na żadnym etapie nie przeszkadzało jej, że powódka jest tak zaangażowana w pomoc przy sprzedaży. Nie sposób uznać, iżM. R.pomagała pozwanej w sprzedaży rzeczonej nieruchomości bez zapewnienia, że zadatek zostanie jej zwrócony. Kwota 65 000 zł stanowi niewątpliwie kwotę o znacznej wartości i w ocenie Sądu, gdybyJ. R. (1)nie zapewniła powódki o jej zwrocie po sfinalizowaniu sprzedaży nieruchomości, to doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej i późniejszej sprzedaży nieruchomości „na własną rękę” przez powódkę i jej byłego już partnera. Formalności związane z kredytem były już na zaawanasowanym etapie. Fakt ustalenia kwestii związanej ze zwrotem zadatku spowodował, żeM. R.anulowała procedurę kredytową.
Reasumując, zdaniem Sądu Rejonowego, pomiędzyJ. R. (1)aM. R.doszło do zawarcia dodatkowego porozumienia w formie ustnej dotyczącego kwestii zwrotu zadatku przez pozwaną w zamian za pomoc powódki przy sprzedaży nieruchomości.J. R. (1)zdawała sobie z powyższego sprawę i zaakceptowała to.M. R.wypełniła swój obowiązek, natomiast pozwana rozmyśliła się w ostatniej chwili, tj. już po sprzedaży nieruchomości nowym nabywcom, tłumacząc to stresem związanym z zaistniałą sytuacją, zmęczeniem i poniesionymi kosztami. Dodatkowo już po sprzedaży nieruchomości i po wezwaniu jej do zapłaty przez powódkę wystosowała oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży z 5 lipca 2019 roku.
W ocenie SąduJ. R. (1)postąpiła w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, w rozumieniu i ze skutkiem normowanym wart. 5 k.c.
Stosownie doart. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Uregulowanie zawarte w ww. przepisie przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej (tak: SN w wyroku z dnia 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09), a w związku z tym, jako wyjątek od ogólnie przyjętej reguły może mieć zastosowanie wyłącznie w szczególnych przypadkach.
Przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć nieskodyfikowane powszechne normy postępowania, funkcjonujące aktualnie w społeczeństwie polskim i mające na celu ochronę społecznie akceptowanych wartości (czyli stanów rzeczy) lub dóbr niematerialnych. Zasady te mają silne zabarwienie aksjologiczne, co zbliża je do norm moralnych, maja charakter obiektywny oraz walor powszechności. Przy uwzględnieniu, iż Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej (art. 2 Konstytucji RP), należy przyjąć, że odwołanie się do zasad współżycia społecznego oznacza odwołanie się do idei słuszności w prawie i do powszechnie uznawanych wartości w kulturze naszego społeczeństwa. Ujmując rzecz ogólnie, można przyjąć, że przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania (por: wyrok SN z dnia 23 maja 2013 r., IV CSK 660/12). Uwzględnić przy tym trzeba, iż zasady współżycia społecznego w rozumieniuart. 5 k.c.są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego dla zastosowania tego przepisu konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego rozpatrywanego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym (por. wyrok SN z dnia 28 listopada 1967 r., I PR 415/67).
W niniejszej sprawie za sprzeczną z elementarnymi zasadami słuszności wydaje się odmowa zaspokojenia roszczeń powódki przez pozwaną w sytuacji, gdy uzyskała ona realną korzyść niejako kosztem powódki.M. R.zapewniona przez pozwaną o zwrocie zadatku zaangażowała się w pomoc przy sprzedaży nieruchomości, która finalnie doszła do skutku.J. R. (1)sprzedała nieruchomość i to, co trzeba stanowczo podkreślić, za cenę wyższą o kwotę 40.000 zł, niż przewidywała to umowa zawarta z powódką i pozostałymi kupującymi. Wśród osób biorących udział przy sprzedaży nieruchomości, a więc wśród pracowników biura nieruchomości, wiadomym było, że pozwanej zależy tak na szybkiej sprzedaży, jak i na wyższej cenie, ponieważ zobowiązała się do zwrotu zadatkuM. R..
Skoro zatem w realiach niniejszej sprawy, powódka dołożyła należytych starań, aby otrzymać kredyt, a do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z powodu którego nie można przypisać jej winy, a także mając na uwadze, żeJ. R. (1)zaakceptowała ten stan i zawarła z powódką ustne porozumienie dotyczące terminu zwrotu zadatku, jak również biorąc pod uwagę, iżM. R.wywiązała się z obietnicy pomocy przy sprzedaży nieruchomości, a pozwana ostatecznie nie poniosła z tego tytułu żadnej materialnej, wymiernej szkody- wręcz przeciwnie sprzedała nieruchomość za kwotę 40 000 zł wyższą w 6 miesięcy, to zatrzymanie całości zadatku przez pozwaną jest ewidentnym nadużyciem zasad współżycia społecznego.
Inne rozstrzygnięcie sankcjonowałoby bowiem „zarobienie przezJ. R. (1)” kwoty 105 000 zł, przez wprowadzenieM. R.w błąd (65 000 zł tytułem zadatku oraz 40 000 zł z tytułu wyższej ceny, za którą nieruchomość została sprzedana).
Reasumując, Sąd Rejonowy przyjął, że w sprawie ziściły się przesłanki, o których mowa wart. 394 § 3 k.c., dające powódce podstawę do żądania zwrotu zadatku.
Wobec tego Sąd I instancji zasądził od pozwanejJ. R. (1)na rzeczM. R.żądaną kwotę 65.000 zł. O odsetkach Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu na podstawieart. 481 § 1 i 2 k.c., zasądzając je od dnia 1 lipca 2020 roku, tj. w dniu następnym po terminie zakreślonym pozwanej w wezwaniu do zapłaty.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 § 3 k.p.c.zgodnie z treścią którego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). O odsetkach od kosztów Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 11k.p.c.W przedmiotowej sprawie powództwo zostało w całości uwzględnione. Zatem strona pozwana, jako przegrywająca proces winna zwrócić stronie powodowej poniesione przez nią koszty procesu w łącznej kwocie 8.667 zł. Na koszty te złożyła się opłata od pozwu w kwocie 3.250 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego wraz z opłatą za pełnomocnictwo w kwocie 5.417 zł.
Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżający wydane rozstrzygnięcie w całości.
Skarżąca wydanemu orzeczeniu zarzuciła:

1
naruszenie przepisów prawa materialnego, w postaci:

a
art. 76 k.c.w zw. zart. 77 § 1 k.c.poprzez ich niezastosowanie będące konsekwencją błędnego ustalenia, że strony Umowy przedwstępnej sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej z dnia 5 lipca 2019 roku skutecznie zmieniły treść § 7 w/w umowy, podczas gdy dla zmian przedmiotowej Umowy strony zastrzegły formę pisemną pod rygorem nieważności;

b
art. 5 k.c.poprzez jego niezasadne zastosowanie skutkujące przyjęciem, że „za sprzeczną z elementarnymi zasadami słuszności wydaje się odmowa zaspokojenia roszczeń powódki przez pozwaną w sytuacji, gdy uzyskała ona realną korzyść niejako kosztem powódki” (k. 15 uzasadnienia), podczas gdy o nadużyciu prawa podmiotowego może być mowa jedynie w przypadku ważnej czynności prawnej;

2
obrazę przepisów postępowania, która miała istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, polegającą na:

a
art. 246 k.p.c.poprzez uznanie, iż doszło do dokonania przez strony ustnej zmiany treści § 7 Umowy przedwstępnej z dnia 05 lipca 2019 r. w ten sposób, żeJ. R. (1)zobowiązała się do zwrotu wpłaconego zadatku po sprzedaży nieruchomości, w oparciu o zeznania świadków oraz przesłuchanie strony, podczas gdy ze względu na szczególną formę przewidzianą w w/w Umowie dla zmian jej postanowień, okoliczność ta nie może być dowodzona w powyższy sposób;

b
naruszeniuart. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów oraz brak wszechstronnego rozważenia całokształtu materiału dowodowego, co doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych, przekładających się w szczególności na niezasadne uznanie przez Sąd Rejonowy, że:

⚫

doszło między stronami do zmiany § 7 Umowy przedwstępnej z dnia 05 lipca 2019 r. mimo możliwości pisemnego aneksu pod rygorem nieważności, co zostało całkowicie pominięte przez Sąd I instancji;

niewywiązanie się z umowy przedwstępnej nastąpiło wskutek okoliczności niezawinionych przez powódkę, podczas gdy prawidłowa analiza materiału dowodowego prowadzi do odmiennego wniosku;

c
naruszeniuart. 2352§ 1 pkt 2 i 5 k.p.c.iart. 20512§ 2 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.poprzez niezasadne oddalenie wniosku dowodowego strony pozwanej zgłoszonego w piśmie z dnia 6 sierpnia 2021 r. jako nieistotnego dla rozstrzygnięcia sprawy oraz zmierzającego wyłącznie do przedłużenia postępowania, podczas gdy wniosek ten zmierzał do ustalenia, czy strona powodowa dopełniła wszelkich formalności w procedurze kredytowej i czy spełniała warunki kredytowe, a także kiedy doszło do przerwania procedury kredytowej i jaka była tego rzeczywista przyczyna, co miało wpływ na treść rozstrzygnięcia, bowiem Sąd I instancji orzekał na podstawie niepełnego materiału dowodowego.

W związku z tak postawionymi zarzutami skarżący wniósł na podstawieart. 380 k.p.c.w zw. zart. 382 k.p.c.wnoszę o rozpoznanie przez Sąd II instancji postanowienia Sądu Rejonowego w Rawie Mazowieckiej z dnia 2 września 2021 r. oddalającego wniosek strony pozwanej z dnia 6 sierpnia 2021 r. o dopuszczenie dowodu z dokumentów bankowych na okoliczność posiadania przez powódkę i pozostałych współkredytobiorców zdolności kredytowej umożliwiającej otrzymanie kredytu hipotecznego na sfinalizowanie zakupu nieruchomości od pozwanej we wnioskowanej kwocie i w terminie do 30 listopada 2019 r., w tym w szczególności kalkulacji banku, wstępnych ofert wydanych imiennie powódce oraz decyzji kredytowych, skutecznego zgłoszeniaS. Z. (2), jako poręczyciela kredytu i przerwania procedury kredytowej w banku oraz o przeprowadzenie tych dowodów przez Sąd Okręgowy jako mających znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
W związku z tak postawionymi zarzutami skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, za obie instancje według norm przepisanych.
Powódka, w odpowiedzi na apelację wniesioną przez pozwaną, wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej podlegała oddaleniu jako bezzasadna.
Zdaniem Sądu Okręgowego, wyrok Sądu Rejonowego odpowiada prawu i jako taki musi się ostać. Podniesione przez apelującą zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Sąd Okręgowy podziela zarówno ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I instancji i przyjmuje je, jako własne, jak i dokonaną ocenę prawną.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do podniesionych zarzutów naruszenia przepisu prawa procesowego, tj.art. 233 k.p.c.,art. 246 k.p.c.orazart. 2352§ 1 pkt 2 i 5 k.p.c.iart. 20512§ 2 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c., należy wskazać, że są one niezasadne.
Jak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie Sądu Najwyższego, zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.może być uznany za zasadny jedynie w wypadku wykazania, że ocena materiału dowodowego jest rażąco wadliwa, czy w sposób oczywisty błędna, dokonana z przekroczeniem granic swobodnego przekonania sędziowskiego, wyznaczonych w tym przepisie. Sąd drugiej instancji ocenia bowiem legalność oceny dokonanej przez Sąd I instancji, czyli bada czy zostały zachowane kryteria określone wart. 233 § 1 k.p.c.Należy zatem mieć na uwadze, że - co do zasady – Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, dokonując wyboru określonych środków dowodowych. Jeżeli z danego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona tylko wtedy, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo – skutkowych (por. przykładowo postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2001 r., I CKN 1072/99, Prok. i Pr. 2001 r., Nr 5, poz. 33, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2000 r., I CKN 1114/99, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000r., I CKN 1169/99, OSNC 2000 r., nr 7-8, poz. 139).
Jak wskazał Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach (np. wyrok z dnia 16 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 314/05, wyrok z dnia 21 października 2005r., sygn. akt III CK 73/05, wyrok z dnia 13 października 2004 r. sygn. akt III CK 245/04, LEX nr 174185), skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd przepisuart. 233 § 1 k.p.c.wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem może być jedynie przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie o innej, niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena sądu. Dla skuteczności zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 czerwca 2008r., I ACa 180/08, LEX nr 468598).
Takiego działania skarżącej zabrakło w rozpoznawanej sprawie, w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy opierając się na całokształcie materiału dowodowego zgromadzonego w aktach, uznał, że Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy ustalił stan faktyczny i ocenił zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. W szczególności należy zgodzić się z Sądem I instancji, który uznał że pomiędzyJ. R. (1), aM. R.doszło do zawarcia dodatkowego porozumienia w formie ustnej dotyczącego kwestii zwrotu zadatku przez pozwaną w zamian za pomoc powódki przy sprzedaży nieruchomości. Powódka zapewniona przez pozwaną o zwrocie zadatku zaangażowała się w pomoc przy sprzedaży nieruchomości, która finalnie doszła do skutku.J. R. (1)sprzedała nieruchomość i to, co trzeba stanowczo podkreślić, za cenę wyższą o kwotę 40 000 zł, niż przewidywała to umowa zawarta z powódką i pozostałymi kupującymi. Wśród osób biorących udział przy sprzedaży nieruchomości, a więc wśród pracowników biura nieruchomości, wiadomym było, że pozwanej zależy tak na szybkiej sprzedaży, jak i na wyższej cenie, ponieważ zobowiązała się do zwrotu zadatkuM. R.. Powyższe ustalenia strony poczyniły na spotkaniu w dniu 13 listopada 2019 r.. Pozwana była zaskoczona sytuacją, jednak poinformowała powódkę, że nie ma pieniędzy, by oddać zadatek, ale zapewniła, że „nie będzie dorabiała się na cudzym nieszczęściu”. Strony ustaliły, żeJ. R. (1)zwróci powódce zadatek, jak sprzeda nieruchomość. Po spotkaniu, powódka zapewniona przez pozwaną o zwrocie zadatku przerwała procedurę kredytową w banku. Poinformowała o decyzji doradcębanku (...), a następnie telefonicznie otrzymała informację o anulowaniu procedury kredytowej. OstatecznieM. R.wypełniła swój obowiązek, natomiast pozwana rozmyśliła się już po sprzedaży nieruchomości nowym nabywcom, tłumacząc to stresem związanym z zaistniałą sytuacją, zmęczeniem i poniesionymi kosztami. Dodatkowo zaznaczyć trzeba, że pozwana dopiero po sprzedaży nieruchomości, co miało miejsce w maju 2020 r. i po wezwaniu jej do zapłaty przez powódkę wystosowała oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży z 5 lipca 2019 roku. Według Sądu Okręgowego zasadna wydaje się zatem ocena odnośnie stanowiska pozwanej, że pozwana, przyjmując zaoferowaną przez powódkę pomoc odnośnie sprzedaży nieruchomości, wyraziła zgodę na zwrot powódce otrzymanego zadatku, ostatecznie z nieuzasadnionej przyczyny odmawiając tego zwrotu, w sytuacji uzyskania ceny za sprzedaną nieruchomość wyższej o 40 000 zł od uzgodnionej w umowie przedwstępnej zawartej m. in z powódką.
Sąd Okręgowy w pełni identyfikuje się z oceną Sądu I instancji, który uznał, że niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło bez winy powódki. Oceniając stan faktyczny sprawy Sąd trafnie uznał, że gdybyJ. R. (1)na spotkaniu nie zapewniła powódki o zwrocie zadatku po sfinalizowaniu sprzedaży nieruchomości, to doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej i późniejszej sprzedaży nieruchomości „na własną rękę” przez powódkę i jej byłego już partnera. W istocie sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego byłoby oczekiwanie przez powódkę na rozwój wydarzeń po spotkaniu z pozwaną, ewentualny powrót do rozmowy o zadatku, co podnosiła strona pozwana, w sytuacji, kiedy nie doszłoby faktycznie do ustaleń odnośnie zwrotu zadatku. Zasadnie wskazał Sąd Rejonowy również, że za całkowicie sprzeczne z zasadami logiki należy uznać to, iżM. R.zaoferowała pomoc pozwanej w sprzedaży nieruchomości, zaangażowała się w nią, nie mając tak naprawdę żadnej pewności, że odzyska 65.000 zł. Ustalenia między powódką a pozwaną odnośnie do kwestii związanej ze zwrotem zadatku spowodowały, żeM. R.anulowała procedurę kredytową. Dostarczony przez stronę powodową materiał dowodowy okazał się w tej sytuacji wystarczający dla wykazania, że formalności związane z kredytem były już na zaawanasowanym etapie. Co za tym idzie przeprowadzanie dowodów na okoliczność posiadania przez powódkę i pozostałych współkredytobiorców zdolności kredytowej umożliwiającej otrzymanie kredytu hipotecznego na sfinalizowanie zakupu nieruchomości od pozwanej we wnioskowanej kwocie i w terminie do 30 listopada 2019 r., zasadnie zostało uznane za zbędne. Powódka dopiero po spotkaniu ze skarżącą, na którym strony doszły do porozumienia, na mocy którego pozwana miała zwrócić powódce zadatek w zamian za pomoc przy sprzedaży nieruchomości, zatelefonowała do banku i anulowała cała procedurę związaną z udzieleniem kredytu hipotecznego. Tym samym okoliczność dotyczącą zdolności kredytowej powódki lub innych współkredytobiorców pozostaje całkowicie bez znaczenia z uwagi na ustną umowę, jaką strony zawarły w dniu 13 listopada 2019 r. w postaci porozumienia dotyczącego kwestii zwrotu zadatku przez pozwaną w zamian za pomoc powódki przy sprzedaży nieruchomości. Reasumując stan faktyczny sprawy pozwala wnioskować, że gdyby strony nie poczyniły takich ustaleń odnośnie zwrotu zadatku, powódka doprowadziłaby do końca procedurę uzyskania kredytu i ostatecznie do przyrzeczonej transakcji by doszło.
Przechodząc z kolei do podniesionych zarzutów naruszenia prawa materialnego należy wskazać, że również one okazały się chybione.
W szczególności Sądowi I instancji nie można zarzucić że niezasadnie dokonał zastosowaniaart. 5 k.c.. Stosownie do powołanego przepisu nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Uregulowanie zawarte w ww. przepisie przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej (tak: SN w wyroku z dnia 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09), a w związku z tym, jako wyjątek od ogólnie przyjętej reguły może mieć zastosowanie wyłącznie w szczególnych przypadkach. Zastosowanie normy wynikającej zart. 5 k.c.może być uzasadnione względami teleologicznymi (społeczno – gospodarcze przeznaczenie prawa) lub aksjologicznymi (zasady współżycia społecznego). Dla jej zastosowania nie wystarczy niezgodność, ale konieczne jest wystąpienie sprzeczności, tj. sytuacja, gdy danego sposobu wykonywania prawa nie da się w żadnej mierze pogodzić z jego przeznaczeniem lub zasadami współżycia społecznego. Konieczne jest wystąpienie trzech podstawowych przesłanek: istnienie prawa, które zostaje nadużyte, czynienie z niego użytku oraz sprzeczność tego użytku z kryteriami nadużycia prawa.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 kwietnia 2011 r., II CSK 494/10, zasady współżycia społecznego w rozumieniuart. 5 k.c.są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy. Potrzebę istnienia w systemie prawa klauzul generalnych określa właściwie wyrażone w piśmiennictwie stwierdzenie, iż brak takich klauzul mógłby prowadzić do rozstrzygnięć formalnie zgodnych z prawem, ale w konkretnych sytuacjach niesłusznych, ponieważ nieuwzględniających w rozstrzyganych przypadkach uniwersalnych wartości składających się na pojęcie sprawiedliwości nie tylko formalnej lecz i materialnej. Sąd Najwyższy w innym wyroku z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, podkreślał, iż istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw wymagają z jednej strony ostrożności, a z drugiej wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów rozpoznawanego przypadku. Zasady współżycia społecznego w rozumieniuart. 5 k.c.są bowiem pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy. Istotną podstawę stwierdzenia o wystąpieniu nadużycia prawa stanowić powinna analiza zachowania uprawnionego. Jego negatywna ocena może wynikać między innymi z faktu, że zajście zostało przez niego sprowokowane albo też z faktu wykorzystania położenia drugiej strony (wyrok SN z dnia 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09).
W kontekście rozpoznawanej sprawy Sąd Okręgowy w pełni identyfikuje się z oceną dokonaną przez Sąd I instancji, który uznał za sprzeczną z elementarnymi zasadami słuszności odmowę zaspokojenia roszczeń powódki przez pozwaną w sytuacji, gdy uzyskała ona realną korzyść niejako kosztem powódki.M. R.zapewniona przez pozwaną o zwrocie zadatku zaangażowała się w pomoc przy sprzedaży nieruchomości oraz anulowała własną procedurę udzielenia kredytu hipotecznego.J. R. (1)sprzedała nieruchomość i to, co trzeba stanowczo podkreślić, za cenę wyższą o kwotę 40.000 zł, niż przewidywała to umowa zawarta m.in. z powódką. Osoby biorące udział przy sprzedaży nieruchomości, tj. pracownicy biura nieruchomości, wiedzieli, że pozwanej zależy tak na szybkiej sprzedaży, jak i na wyższej cenie, ponieważ zobowiązała się do zwrotu zadatkuM. R.. A zatem zatrzymanie całości zadatku przez pozwaną jest ewidentnym nadużyciem zasad współżycia społecznego. Zwłaszcza, że jak słusznie zauważył Sąd I instancji inne rozstrzygnięcie sankcjonowałoby „zarobienie przezJ. R. (1)” kwoty 105.000 zł, przez wprowadzenieM. R.w błąd, na którą złożyłyby się kwota 65.000 zł tytułem zadatku oraz 40.000 zł z tytułu wyższej ceny, za którą nieruchomość została sprzedana.
Również bezzasadny okazał się podniesiony przez apelującą zarzut naruszeniaart. 76 k.c.w zw. zart. 77 § 1 k.c..
Jak to zostało już podkreślone w powyżej przedstawionych rozważaniach, zostało wykazane, że powódka dołożyła należytych starań, aby otrzymać kredyt na zakup nieruchomości od pozwanej, a do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z powodu, dla którego nie można przypisać powódce jako kupującej winy.J. R. (1)zaakceptowała ten stan rzeczy i zawarła z powódką ustne dodatkowe porozumienie dotyczące zwrotu zadatku. W ocenie Sądu Okręgowego apelujący błędnie twierdzi, że porozumienie powódki i pozwanej odnośnie zwrotu zadatku, w dookreślonej sytuacji, na rzecz powódki, należy rozpatrywać jako zmianę treść § 7 umowy przedwstępnej sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej z dnia 5 lipca 2019 roku, z koniecznością dopełnienia zastrzeżonej formę pisemną pod rygorem nieważności.
Dodatkowe porozumienie zawarte między powódką i pozwaną w dniu 12 listopada 2019 roku, zważywszy na akceptującą postawę pozwanej odnośnie braku zawinienia po stronie powódki, co do okoliczności prowadzących do niewykonania umowy przyrzeczonej w rozumieniuart. 394 k.c., zważywszy § 7 ustęp trzeci umowy o brzmieniu „ w kwestii zadatku zastosowanie mają przepisyKodeksu cywilnego”, należy rozpatrywać na gruncieart. 394§3 k.c.. Jak trafnie wskazał Są`d Rejonowy w sprawie ziściły się przesłanki, o których mowa w tym przepisie, dające podstawę powódce do żądania zwrotu zadatku.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, na podstawieart. 385 k.p.c., oddalił apelację, jako bezzasadną.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy rozstrzygnął w oparciu oart. 98 § 1 k.p.c.w zw. z § 2 pkt 6) oraz § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. 2015 r. poz. 1.800 ze zm.) zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.700 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.