Sąd Okręgowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 125/22
Data wyroku: 2024-10-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Piotr Suchecki
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 80 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami

Sygn. akt I C 125/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 października 2024 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
Przewodniczący – SSO Piotr Suchecki
Protokolant – Małgorzata Bycka
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2024 roku w Gliwicach
sprawy z powództwa(...)(...)z ograniczoną odpowiedzialnością wG.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi MiastaG.
o ustalenie, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej RP kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia prawomocności wyroku;

3
nakazuje pobrać od powódki(...)(...)z ograniczoną odpowiedzialnościąwG.na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Gliwicach) kwotę 3 986,06 (trzy tysiące dziewięćset osiemdziesiąt sześć 06/100) złotych.

SSO Piotr Suchecki
Sygn. akt I C 125/22

UZASADNIENIE
Prezydent MiastaG.w dniu 22 października 2020 r. wypowiedział(...)(...)z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wG.wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wG.przyul. (...), obejmującejdziałkę nr (...)o powierzchni 18859 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziKsięgę Wieczystą nr (...)(która wynosiła 3 478,34 zł) i zaproponował przyjęcie nowej wysokości opłaty, mającej wynosić 93 567 zł, a której płatność miałaby się przedstawiać następująco (zgodnie z art. 77 ust 2a ugn):
- od 1 stycznia 2021 r. w kwocie 6 956,68 zł,
- od 1 stycznia 2022 r. w kwocie 50 261,84 zł,
- od 1 stycznia 2023 r. w kwocie 93 567 zł.
Prezydent MiastaG.wskazał, że wypowiedzenie następuje w związku ze zmianą wartości nieruchomości, która aktualnie wynosi 3 118 900 zł(cena za 1m2= 165,38 zł x stawka 3% - zgodnie z art. 72 ust 3 pkt 5 ugn).

(...)(...)z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wG.złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wG.przyul. (...), obejmującejdziałkę nr (...)o powierzchni 18859 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziKsięgę Wieczystą nr (...)jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.
Orzeczeniem z dnia 30 września 2021 roku (nr sprawy(...)) Samorządowe Kolegium Odwoławcze wK.ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wG.przyul. (...), obejmującejdziałkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziKsięgę Wieczystą nr (...)
    w dotychczasowej wysokości.W uzasadnieniu decyzji SKO przyjęło, że operat szacunkowy dotyczący ustalenia wartości nieruchomości, na którym wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oparł Prezydent MiastaG., sporządzony został w sposób wadliwy i nie uprawniał do wykorzystania go dla aktualizacji opłaty.
W sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.Skarb Państwa - Prezydent MiastaG.wniósł o przyjęcie, iż wypowiedzenie opłaty rocznej w dotychczasowej wysokości z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wG.przyul. (...), obejmującejdziałkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziKsięgę Wieczystą nr (...)było uzasadnione i ustalenie tej opłaty w następujący sposób:
- od 1 stycznia 2021 r. w kwocie 6 956,68 zł,
- od 1 stycznia 2022 r. w kwocie 50 261,84 zł,
- od 1 stycznia 2023 r. w kwocie 93 567 zł.
W uzasadnieniu podniesiono, że na przestrzeni lat wartość nieruchomości znacząco wzrosła, co uzasadnia ustalenie opłaty rocznej na poziomie 3% aktualnej wartości nieruchomości.
Sprzeciw skutkował przekazaniem sprawy do Sądu Okręgowego w Gliwicach, gdzie wniosek(...)(...)z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wG.o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wG.przyul. (...), obejmującejdziałkę nr (...)o powierzchni 18859 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziKsięgę Wieczystą nr (...)jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości ma status pozwu
W odpowiedzi na pozew Skarb Państwa – Prezydenta MiastaG.(zastępowany przez(...)) domagał się oddalenia powództwa z powieleniem argumentacji przedstawionej w sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.i podtrzymaniem twierdzenia o wzroście wartości nieruchomości do kwoty 3 118 900 zł.

Stan faktyczny
Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wG.przyul. (...), obejmującejdziałkę nr (...)o powierzchni 18859 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziKsięgę Wieczystą nr (...)stwierdzone zostało decyzją Wojewody(...)z dnia 7 lutego 1997 r.(...)(...)z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wG.nabyła to prawo na podstawie mowy sprzedaży w dniu 30 czerwca 2011 r. i od tego czasu jest użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości, wnosząc z tego tytułu opłatę roczną w wysokości 3 478,34 zł.

okoliczności niesporne
Rynkowa wartość nieruchomości gruntowej położonej wG.przyul. (...), obejmującejdziałkę nr (...)o powierzchni 18859 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziKsięgę Wieczystą nr (...), a pozostającej w użytkowaniu wieczystym(...)(...). z o.o. wG.wynosiła – według stanu z chwili aktualizacji dokonywanej przez Prezydenta MiastaG.w 2020 r. – 3 245 257 zł.

opinia biegłegoK. K.k. 128-179 i 197-201
Ustaleń w zakresie stanu faktycznego przyjętego za podstawę przeprowadzonych rozważań Sąd dokonał kierując się dyrektywami wynikającymi zart. 233 § 1 k.p.c.w związku zart. 229 k.p.c.i230 k.p.c.W świetle przywołanych przepisów i stanowisk procesowych stron okoliczności związane z przysługującymi stronom prawami do nieruchomości, stanem faktycznym tej nieruchomości oraz przebiegiem postępowania administracyjnego należało uznać za niesporne. Wykorzystane przez sąd dokumenty mogły stanowić podstawę do czynienia ustaleń w oparciu o ich treść, albowiem obejmują niekwestionowaną dokumentację urzędową. Dla oceny wartości nieruchomości w chwili aktualizacji kluczowe znaczenie miała opinia biegłegoK. K., posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy i niezbędne doświadczenie w tego rodzaju wycenach. Jego opinia, uzupełniona przedstawionymi pisemnie wyjaśnieniami, wobec zawartych w niej jasnych i logicznych, a przede wszystkim stanowczych wniosków, wyprowadzonych z analizy całokształtu okoliczności sprawy zasługiwała na pełną aprobatę. W opinii tej nie sposób doszukać się jakichkolwiek błędów czy nieścisłości, jest ona wynikiem wnikliwego przeanalizowania danych i pomiarów zebranych w czasie osobistych oględzin nieruchomości oraz niepodważalnego doświadczenia zawodowego biegłego. W ramach pisemnych wyjaśnień biegły systematycznie odniósł się do zgłoszonych przez powódkę zastrzeżeń i w niebudzący wątpliwości sposób rozwiał wszelkie zgłoszone wątpliwości, wykazując się przy tym bogatym doświadczeniem praktycznym oraz znajomością przedmiotu. Wyjaśnienia udzielone przez biegłego skutkowały brakiem dalszych skonkretyzowanych zastrzeżeń i zgłoszeniem gołosłownego wniosku o weryfikację opinii w organizacji zawodowej rzeczoznawców, do czego sąd nie znalazł dostatecznego uzasadnienia.

Sąd zważył
Zgodnie zart. 80 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku(t.jedn. Dz.U.2024, poz. 1145) od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek (…) zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.
PMG.w terminie i skutecznie wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.z dnia 30 września 2021 roku (nr sprawy(...)), a tym samym – zgodnie z treścią sprzeciwu - sprawa zyskała status powództwa(...)(...). z o.o. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy w wG.prowadziKsięgę Wieczystą nr (...), jest nieuzasadniona.
Poza sporem jest, że Prezydent MiastaG., wypowiadając powodowej Spółce wysokość dotychczasowej opłaty, dochował wymogów formalnych określonych wart. 78 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym także zastosował właściwą stawkę procentową. Spór dotyczył wyłącznie kwestii poziomu wzrostu wartości nieruchomości, mającego wpływ na wysokość opłaty i w tym miejscu przytoczyć należy treśćart. 77 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązującego w chwili dokonywania aktualizacji:
1. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
2. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
2a. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
3. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
4. Przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.
5. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.
6. Zasady, o których mowa w ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
Kwestionowanie przez powodową Spółkę faktu wzrostu wartości nieruchomości do wartości przyjętej przez PMG.okazało się zarzutem gołosłownym. Sąd w oparciu o analizę opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomościK. K.ustalił, że wartość ta od momentu poprzedniego ustalenia wartości opłaty istotnie wzrosła, i to nawet w rozmiarze nieco wyższym, niż pierwotnie określił to Prezydent MiastaG.. Opinia biegłego, po udzieleniu przez niego szczegółowych wyjaśnień, nie pozostawia w tym zakresie wątpliwości, że wartość nieruchomości mogła być oszacowana na kwotę 3 118 900 zł. Zgodnie z art. 72 ww. ustawy, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Poza sporem było, że wysokość stawki procentowej dla nieruchomości objętej postępowaniem wynosi 3% ceny. Tym samym opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, począwszy od 1 stycznia 2021 r. wynosi 93 567 zł (3 118 900 zł x 3%). Powyższe skutkowało na podstawie ww. przepisów ukształtowaniem obowiązku wnoszenia tej opłaty, przy uwzględnieniu ograniczenia możliwości zwiększania opłaty w pierwszych dwóch latach, zgodnie z art. 77 ust. 2a ustawy. W roku trzecim i w latach następnych opłata będzie już ustalona w pełnej wysokości, tj. 93 567 zł.
Zarzuty powodowej Spółki sprowadzały się wyłącznie do polemiki z ustaleniami wynikającymi z opinii biegłego co do wartości nieruchomości. Gdy biegły odniósł się do wszystkich zarzutów w sposób merytoryczny, to powódka, nie mając ku temu żadnych uzasadnionych podstaw, ograniczyła się do wniosku o weryfikację opinii przez stowarzyszenie rzeczoznawców. Jasnym jest, że w razie dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości ustalenia zawarte w tej opinii stanowić będą zasadniczą przesłankę rozstrzygnięcia sądu. Oczywistym jest również, że strony mają prawo kwestionować tę opinię. W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności, sąd, nie będąc jednak do tego zobowiązany, może wykorzystać drogę kontrolną przewidzianą wart. 157 ust. 3u.g.n. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2016 r.,III CSK 317/15, nie publ.). Brak obligatoryjności skorzystania przez sąd z tego trybu wynika z przysługującego wyłącznie sądowi prawa do oceny środków dowodowych, w tym opinii biegłych. Podkreślić należy, że biegły sporządził obszerną i opartą na szczegółowej analizie opinię, a wobec zastrzeżeń powódki przedstawił szczegółowe wyjaśnienia odnoszące się do meritum każdego zarzutu, w tym szczególnie wyjaśnił jakie nieruchomości przyjął do analizy transakcji reprezentatywnych. Po tych wyjaśnieniach powódka nie przedstawiła żadnych argumentów, które mogłyby wzbudzić wątpliwości co do któregokolwiek aspektu opinii. W takiej sytuacji nic nie wskazuje na potrzebę poddawania opinii dalszemu procesowi weryfikacji. Przyjęte przez sąd stanowisko o braku podstaw do poddania przeprowadzonej w sprawie opinii biegłego weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych mieści się w granicach należącej do sądu oceny tego środka dowodowego (zob. postanowienie SN z 15.05.2018 r.,II CSK 2/18, LEX nr 2497594).
Wobec powyższego wypowiedzenie(...)(...)z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wG.wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wG.przyul. (...), obejmującejdziałkę nr (...)o powierzchni 18859 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziKsięgę Wieczystą nr (...)i zaproponowanie przyjęcia nowej wysokości opłaty należało uznać za skuteczne i tym samym powództwo podlegało oddaleniu.
O kosztach procesu pomiędzy stronami sąd rozstrzygnął na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. z art. 32 ust 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej (t.jedn. Dz.U. 2024 poz. 1192) oraz w zw. z § 15 ust. 1 i § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.jedn. Dz.U. 2023 poz. 1964 z późn. zm.), nakładając na powodową Spółkę obowiązek zwrotu stronie pozwanej poniesionych kosztów, sprowadzających się wyłącznie do wynagrodzenia radcy PGRP w stawce minimalnej – 5 400 zł.
O należnych Skarbowi Państwa kosztach, wynikających z obowiązku pokrycia odpowiedniej części wydatków skredytowanych przez Skarb Państwa w związku z niepokrytą częścią wynagrodzenia biegłego (łącznie 3 986,06 zł) sąd rozstrzygnął na podstawieart. 113 ust. 4 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych( t.jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 951), stosując odpowiednio zasady regulujące materię kosztów procesu.
SSO Piotr Suchecki