Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1727/22
Data wyroku: 2023-02-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Żelazowski, Sławomir Jamróg, Paweł Czepiel
Słowa kluczowe: Odpowiedzialność deliktowa
Podstawa prawna: art 417 kc w zw z art 18 ust 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

Niniejszy dokument nie stanowi doręczenia w trybie art. 15 zzs9ust. 2 ustawy COVID-19 (Dz.U.2021, poz. 1842)
Sygn. akt I ACa 1727/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 lutego 2023 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Sławomir Jamróg (spr.)

Sędziowie:

SA Paweł Czepiel
SA Andrzej Żelazowski

Protokolant:

Marta Sekuła

po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2023 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaM. B.
przeciwko Gminie(...)K.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 14 czerwca 2018 r. sygn. akt I C 1321/15
1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu treść:
I. zasądza od Gminy(...)K.na rzeczM. B.kwotę 212.927 (dwieście dwanaście tysięcy dziewięćset dwadzieścia siedem złotych) z ustawowymi odsetkami od kwot:
- 49.867 zł od dnia 17 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty,
- 70.273 zł od dnia 6 sierpnia 2015 r. do dnia zapłaty,
- 89 438 zł od dnia 6 sierpnia 2015 r. do dnia zapłaty,
-  3.349 zł od dnia 14 czerwca 2018r. do dnia zapłaty;
II. oddala powództwo w pozostałej części;
III. zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 14.823,04 zł (czternaście tysięcy osiemset dwadzieścia trzy 4/100 złotych) tytułem kosztów procesu;
III. nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa –Sądu Okręgowego w Krakowie od:
-M. B.kwotę 365,97 zł (trzysta sześćdziesiąt pięć 97/100 złotych,
- Gminy(...)K.kwotę 536,63 zł (pięćset trzydzieści sześć 63/100 złotych,
tytułem kosztów sądowych;
2. oddala apelację w pozostałej części;
3. zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 15.277,80 zł (piętnaście tysięcy dwieście siedemdziesiąt siedem 80/100 złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.
Sygn. akt I ACa 1727/22

UZASADNIENIE
M. B.domagał się zasądzenia od Gminy(...)K.kwoty 358.435 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 49.867, zł od dnia 17 stycznia 2013 r. od kwoty 75.570 zł od dnia 6 sierpnia 2015 r., od kwoty 124.506 zł od dnia 6 sierpnia 2015 r. oraz od kwoty 108.492 zł od dnia 6 sierpnia 2015r tytułem odszkodowania za szkody związane z brakiem realizacji obowiązku dostarczenia lokali socjalnych, które pomimo wyroku eksmisyjnego nadal zajmowały należące do powoda lokale mieszkalne- odpowiednio oznaczone :
- nr(...), położony w budynku wielomieszkaniowym wK.przyul. (...), o pow. 41,09 m2,
- nr(...), położony w budynku wielomieszkaniowym wK.przyul. (...), o pow. 37,7 m2,
- nr(...), położony w budynku wielomieszkaniowym wK.przyul. (...), o pow. 59 m2,
- nr(...), położony w budynku wielomieszkaniowym wK.przyAlei (...), o pow. 25,84 m2,
- nr(...), położony w budynku wielomieszkaniowym wK.przyAlei (...), o pow. 39,67m2.
Powód wskazał, że sprzedał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w zakresie obrotu nieruchomościami wskazane lokale mieszkalne, jednak uzyskał ceny niższe od rynkowych z uwagi na to, że lokale te były w dacie sprzedaży nadal zajęte przez byłych najemców.
Dochodzone pozwem odszkodowanie stanowi różnicę miedzy ich ceną, wynoszącą 6 300 zł za metr kwadratowy, a sumami , które z tytułu cen uzyskał w poszczególnych umowach sprzedaż.
Jego zdaniem podstawą roszczenia stanowił przepisart. 417 k.c.w zw z art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i obciążenia powoda kosztami postępowania.
Wyrokiem z dnia 14 czerwca 2018r sygn.. akt I C 1321/15 Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo (pkt I), zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 7200 zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania ( pkt II) oraz nakazał ścignąć odM. B.na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okresowego wK.kwotę 892, 60 zł tytułem wydatków związanych z postępowaniem , włożonych tymczasowo ze środków budżetowych (pkt III).
Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowił następujący stan faktyczny:

M. B.w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmował się obrotem nieruchomościami. Był współwłaścicielem w 1207/4000 części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wK.przyul. (...), oraz w 2309/10000 części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wK.przy(...)wK.nr(...), oraz właścicielem stanowiących odrębną nieruchomość: lokalu mieszkalnego wK.przyul. (...)i lokalu mieszkalnego wK.przyul. (...). W chwili zakupu udziału we współwłasności lokali przez powoda były one zajęte przez lokatorów kwaterunkowych.
Lokal położony wK.przyul. (...)był zajmowany przezK. T.,H. T.orazD. T.. Na mocy wyroku Sądu Rejonowego(...)wK.z dnia 8 stycznia 2007 r. wyżej wymienionym osobom nakazano opuszczenie i wydanie lokalu powodowi, z jednoczesnym orzeczeniem, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.
Lokal położony wK.przy(...)był zajmowany przezA. G.,M. G.oraz małoletnich :G. G. (1),K. G.orazB. N.podstawie wyroku Sądu Rejonowego(...)wK.z dnia 4 grudnia 2002 r. nakazano im opuszczenie i wydanie lokalu powodowi, z jednoczesnym orzeczeniem, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.
Lokal położony wK.przyul. (...)był zajmowany przezE. L.iB. M.. Na mocy wyroku Sądu Rejonowego(...)wK.z dnia 20 września 2006 r. nakazano im opuszczenie i wydanie lokalu powodowi, z jednoczesnym orzeczeniem, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.
Mieszkanie położone wK.przyul. (...)było zajmowane przezM. J. (1),K. J.i małoletniąM. J. (2).N.mocy wyroku Sądu Rejonowego(...)w Krakowie z dnia 23 maja 2007 r. nakazano im opuszczenie i wydanie lokalu powodowi, z jednoczesnym orzeczeniem, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.
Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali zawartej z w dniu 19 grudnia 2012 r. przed notariuszemT. Z., nr rep.(...), ustanowiono między innymi odrębną własnośćlokalu nr (...)znajdującego się wbudynku oznaczonym nr (...)położonym przyul (...)wK.na nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr (...), który to lokal składa się z pokoju z aneksem kuchennym i łazienki o łącznej powierzchni 21,09 m(
    2)oraz z przynależnej do lokalu piwnicy o powierzchni 20 m(
    2).M. B.sprzedałJ.iM.małżonkomŚ.orazG. G. (2)udziały wynoszące po ½ części we współwłasności tym lokalu za cenę po 41.500 zł.- łącznie 83.000zł

  Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali zawartej w dniu 27 lipca 2015 r. przed notariuszemM. Ł.nr rep.(...)ustanowiono odrębną własnośćlokalu oznaczonego nr (...)znajdującego się na parterzebudynku nr (...)przyAlei (...)wK., składającego się z pokoju z aneksem kuchennym i łazienki o łącznej powierzchni 17,84 m2, a także odrębną własność lokalu oznaczonego nr(...)znajdującego się na parterzebudynku nr (...)przyAlei (...)wK., składającego się z pokoju z aneksem kuchennym, pokoju i łazienki o łącznej powierzchni 31,87 m2.
Powód sprzedałG. G. (3)lokalemieszkalne : nr (...)za cenę 54.000 zł oraz nr(...)za cenę 96.000 zł -łącznie za 150.000 zł).
Na mocy umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 15 lutego 2013 r. przed notariuszemT. Z.nr rep.(...)powód sprzedałT.iS.małżonkomK.całą, wolną od obciążeń nieruchomość położoną wK.objętąksięgą wieczystą nr (...), stanowiącą lokal mieszkalny przyul. (...)składający się z pokoju, kuchni i wc o łącznej powierzchni 23,9 m(

    2), do którego przynależy piwnica o powierzchni 13,8 m(

    2), oznaczony numerem(...)znajdujący się wbudynku oznaczonym nr (...)położonym przyul. (...)wK.za cenę 75.000 zł.
Na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 17 kwietnia 2014 r. przed ,notariuszemM. Ł.nr rep.(...), M.B.sprzedałB. K.orazK. C.– udziały wynoszące po ½ części we współwłasności nieruchomości położonej wK.objętejksięgą wieczystą nr (...), stanowiącej lokalmieszkalny oznaczony numerem (...), składający się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki, do którego przynależy piwnica o powierzchni 16,38 m(
    2 )o łącznej powierzchni (wraz z piwnicą) 59 m(
    2,)znajdujący się wbudynku oznaczonym numerem (...)położonym przyul. (...)wK.za cenę łączną 144.000zł.
Ponadto Sąd Okręgowy ustalił , że :
Prezydent MiastaK.skierował w dniu 2 września 2015 r.A. N.,G. G. (1),K. G.,P. G.iB. G.do zawarcia umowy najmulokalu socjalnego nr (...)przyul (...)wK..
Oferta ta nie została przyjęta , a osoby zamieszkały ostatecznie przyul (...)wK.wcześniej zajmując lokal znajdujący się przyAlei (...)wK., który po wyodrębnieniu lokalu o numerze(...)obejmował swoją powierzchnią nowo wyodrębnionelokale o numerach (...)i(...), zbyte przez powoda na rzeczG. G. (3).
Nieruchomość obejmującalokal mieszkalny nr (...)znajdujący się wbudynku oznaczonym nr (...)położonym przyul. (...)wK.w stanie wolnym przedstawiała wartość 147.822 zł, natomiast w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 94.606 zł,
Nieruchomość obejmującalokal mieszkalny nr (...), znajdujący się wbudynku oznaczonym nr (...)położonym przyul (...)wK.w stanie wolnym przedstawiała wartość 195.204 zł, natomiast w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 124.931 zł.
Nieruchomość obejmującalokal mieszkalny nr (...)znajdujący się wbudynku oznaczonym nr (...)położonym przyul. (...)wK.w stanie wolnym przedstawiała wartość 248.439 zł, podczas gdy w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 159.001 zł.
Nieruchomość obejmującalokal mieszkalny nr (...)znajdujący się wbudynku oznaczonym nr (...)położonym przyAlei (...)wK.w stanie wolnym przedstawiała wartość 101.384 zł, w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 61.844 zł.
Nieruchomość obejmującalokal mieszkalny nr (...)znajdujący się wbudynku oznaczonym nr (...)położonym przy(...)wK.w stanie wolnym przedstawiała wartość 170.694, zł natomiast w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego 104.123 zł.
Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę roszczenia mógłby w tym przypadku stanowić art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku zart. 417 k.c., jednak uznał, żeM. B.nie wykazał uszczerbku związanego z brakiem możliwości uzyskania cen sprzedaży odpowiadających wartości rynkowej zbytych lokali wolnych od lokatorów wartości. Sąd wskazał, iż sposób w jakiM. B.określił swój uszczerbek czyni go nierelewantnym prawnie. Jednocześnie wskazał, że potencjalny nabywca lokalu [ nadal ] zajętego przez [ byłych ] lokatorów miałby uprawnienie wobec odpowiedzialnej odszkodowawczo gminy do domagania się wypłaty odszkodowania w postaci comiesięcznych świadczeń odpowiadających rynkowej stawce czynszu za tego rodzaju lokale ale także powiększonego o kompensatę finansową tego , że właściciel doznaje ograniczeń w korzystaniu w takiej sytuacji ze swoich uprawnień właścicielskich do niego. Sąd Okręgowy przyjął, że powód nie wykazał związku przyczynowego pomiędzy zarzucanym przezeń zaniechaniem ze strony Gminy a jego , w ten sposób określoną szkodą, Sąd zwrócił uwagę , że ceny za poszczególne lokalem były za każdym razem przedmiotem konsensusu pomiędzy stronami umowy. Zdaniem Sądu Okręgowego z materiału dowodowego nie wynika przy tym jaki wpływ na te wynegocjowane, ceny miało zaniechanie strony pozwanej i wynikający stąd fakt , iż datach sprzedaży lokale były nadal zajęte przez lokatorów [ byłych ].
Sąd I instancji wskazał, że tylko w jednym wypadku, w odniesieniu do lokali położonego wK.przy alei podK.[ oznaczonych jako(...)] powód otrzymał kwoty nieco wyższe aniżeli te, które odpowiadały cenom rynkowym dla lokali tego rodzaju, zajętych przez lokatorów. W pozostałych przypadkach zgodził się na sprzedaż za cenny istotnie niższe aniżeli te , które zostały określone jako rynkowe dla tego rodzaju mieszkań , którymi właściciel nie może swobodnie dysponować. Pomimo, że z wniosków opinii biegłego - rzeczoznawcy majątkowego wynikało, że wartość rynkowa tych lokali w stanie wolnym była wyższa niż wartość lokali w ten sposób zajętych, tym niemniej Sąd Okręgowy nie dostrzegł żadnej zależności pomiędzy cenami ostatecznie ustalonymi w poszczególnych transakcjach a wartościami lokali określonymi w opracowaniu eksperta. Cena w tym przypadku zależała od innych czynników i zdaniem Sądu brak jest związku pomiędzy zarzucanym zaniechaniem jako źródłem uszczerbku a sama szkoda po stronie powoda. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że uprawniony w przypadku jednej transakcji powód zdołał wynegocjować nawet kwotę wyższą aniżeli oszacowana wartość rynkowa lokalu pomimo, ze w dacie sprzedaży lokal nadal pozostawał zajęty. Świadczy to, że było możliwe uzyskanie kwoty wyższej aniżeli określała to szacunkowa wartość rynkowa mieszkania , które zajmowali [ byli ] lokatorzy.
Sąd Okręgowy zauważył ponadto, iż to powód sam zdecydował o tym kiedy przeprowadzić transakcje sprzedaży, co w warunkach braku wpływu pozwanej na tę decyzje, także wyłącza możliwość uznania żądania indemnizacyjnego za usprawiedliwione dla braku normalnego związku przyczynowego. M.B.miał dostęp do listy osób oczekujących wK.na lokale socjalne, stąd mógł , jako podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami , określić czas w którym lokale , których był właścicielem, uzyskają status lokali wolnych, a cena za ich zbycie będzie na rynku wyższa. Konsekwencje finansowe decyzji o sprzedaży w czasie, który swobodnie został wybrany przezM. B.nie mogą obciążać[ odszkodowawczo] strony pozwanej. W konsekwencji roszczenie oddalono. Jako podstawę orzeczenia o kosztach procesu powołano 98§1 i 3 kpca o kosztach sądowych art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych , zdecydowały o tym , że powód został obciążony pozostałą częścią wydatków związanych z postępowaniem.
Apelację od tego orzeczenia wniósł powód, zaskarżając wyrok w części oddalającej powództwo o zapłatę kwoty 319038 zł wraz z odsetkami od kwot :
- 49867 zł od dnia 17 stycznia 2013r ,
- 3349 od dnia 14 14 czerwca 2018r ,
- 70 273 zł , 89 438 zł oraz 106 111 zł od dnia 6 sierpnia 2015r do dnia zapłaty, a także w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu, żądając zmiany wyroku i uwzględnienia powództwa w tej części oraz zasądzenia od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania za obie instancje. Powód zarzucił naruszenie :
a/art. 417 k.c.w zw. zart. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego[ jedn. tekst DzU z 2018 poz. 1234 ] i w zw. zart. 361 §1 k.c., poprzez nietrafne przyjęcie, iż pomiędzy zaniechaniem strony pozwanej w zakresie dostarczenia eksmitowanym lokatorom lokali, których właścicielem był skarżący , a jego szkodą w postaci braku uzyskania cen rynkowych,
b/art. 361 §2 k.c.wobec niezasadnego przyjęcia przez Sąd I instancji , iż przysporzenie majątkowe z tytułu odszkodowania za korzystanie z lokali własności powoda przez lokatorów , uprawnionych do lokali socjalnych, bez tytułu prawnego , które było wypłacane przez stronę pozwaną skarżącemu, stanowi właściwe wyrównanie poniesionego przez niego uszczerbku wobec zastosowania reguły kształtowania zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej „ compensatio lucri cum damno „ ,
c/art. 362 k.c.wobec nietrafnego uznania przez Sąd Okręgowy ,iż ten przepis ma zastosowanie dla oceny roszczeniaM. B., a apelujący przyczynił się swoim zachowaniem do powstania szkody , której wyrównania domaga się .
Odpowiadając na apelację Gmina(...)K.domagała się jej oddalenia jako pozbawionej usprawiedliwionych podstaw oraz obciążenia pozwanego kosztami postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny wK.wyrokiem 24 lipca 2019 r. sygn. akt(...)oddalił apelację i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, podzielając stanowisko Sądu pierwszej instancji o braku związku pomiędzy zaniechaniem pozwanej a uzyskaniem przez powoda niższych cen obniżonych według powoda w związku z zajmowaniem lokali przez lokatorów w chwili zbycia. Tut. Sąd zwrócił przy tym uwagę, że na ewentualną szkodę powoda powinna limitująco wpływać dodatkowo okoliczność, że ewentualny nabywca powinien mieć świadomość, ze może uzyskać od Gminy odszkodowanie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów. Nie podzielono więc zarzutu naruszeniaart. 417 kcw zw zart. 361 §1 kc .
Na skutek skargi kasacyjnej Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 30 czerwca 2022r. sygn.. akt(...)uchylił wyrok tut. Sądu z dnia 24 lipca 2019 r. i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Krakowie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postepowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy wskazał, że z chwilą wydania orzeczenia o eksmisji z ustaleniem prawa do lokalu socjalnego gmina staje się prawnie zobowiązana do dostarczenia lokalu. A contrario brak wypełnienia tego obowiązku powoduje powstanie stanu bezprawności, w rozumieniuart. 417 § 1 k.c., bez konieczności dalszej analizy. Odnosząc się do kwestii szkody i związku przyczynowo skutkowego Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, ze w okolicznościach rozpoznawanej sprawy zostały spełnione wszelkie przesłanki testu conditio sine qua non, umożliwiające stwierdzenie występowania związku przyczynowego. Z opinii wynika, że „wartość rynkowa tych lokali w stanie wolnym była wyższa niż wartość lokali w ten sposób zajętych”, co przemawia za adekwatnym charakterem stwierdzonego związku przyczynowego. Była to dla Sądu najwyższego konkluzja oczywista. Natomiast dla Sądu Najwyższego wątpliwy był jedynie rozmiar doznanej przez powoda szkody, który powinien być zbadany według metody dyferencyjnej. Dodatkowo mogą występować tu różne czynniki wpływające na jej zakres i wysokość. Powstaje płaszczyzna chociażby do analizy pod kątem przyczynienia się. Jest to jednak proces badawczy zmierzający do dokonania odpowiedniej oceny przesłanki szkody, a nie związku przyczynowego. Podkreślenia wymaga, że oszacowując wysokość szkody doznanej przez powoda, brak podstaw do podjęcia analizy pod kątem szkody wynikającej z potrzeby uzyskania należnego czynszu. Są to bowiem odmienne roszczenia odszkodowawcze, wynikające z różnych podstaw prawnych.
Rozpoznając ponownie apelację Sąd Apelacyjny zasadniczo uznaje za własne ustalenia Sądu pierwszej instancji, odmiennie jednak ocenia za Sądem Najwyższym zaistnienie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy bezprawnym zaniechaniem przez Gminę zaoferowania lokalu socjalnego a szkodą powoda związana z brakiem możliwości uzyskania przy sprzedaży lokali ceny rynkowej z uwagi na zajmowanie lokali przez lokatorów. Ponadto Sąd Apelacyjny uznał za bezsporną okoliczność

    ,że po sprzedaniu lokali przezM. B.zostały one zwolnione przez osoby, które je zajmowały bez tytułów prawnych, z tym zastrzeżeniem, że ustala, iż lokal położony wK.przy(...)( który odpowiada obu nowo wydzielonymlokalom (...)i(...)), był zajmowany przezA. G.,M. G.oraz małoletnich :G. G. (1),K. G.orazB. G.. Lokal ten został opróżniony w związku z remontem a p.G.przenieśli się do lokalu przyul. (...).
( dowód: zeznaniaP. G.iA. N.,B. G.,G. G. (1)iK. G.odpowiednio protokoły przesłuchania z dnia 5 maja 2016r i z dnia 16 października 2016r.).
Z zeznań tych wynika, że to powód zaoferował, że przekaże najemcom inny lokal i wyprowadzka nastąpiła w związku ze stanem technicznym budynku i z planowaną sprzedażą. Fakt zajmowania lokalu przez najemców i wydania wyroku przez Sąd Rejonowy(...)wK.z dnia 4 grudnia 2002 r., którym nakazano opuszczenie i wydanie lokalu powodowi, z jednoczesnym orzeczeniem, iż przysługuje im prawo do lokalu socjalnego mógł mieć wpływ na ewentualne koszty wywołane przeniesieniem lokatorów do lokalu przyul. (...)( i to tylko do czasu, w którym najemcy powinni byli zawrzeć umowę lokalu socjalnego zaoferowanego we wrześniu 2016r (k.84), jednak nie mógł mieć żadnego wpływu na obniżenie ceny uzyskanej przez powoda przy umowie zawartej zG. G. (3).M. B.bowiem, będący jedyny właścicielem niewydzielonych jeszcze lokali, sprzedał lokal nadający się do remontu jednak bez ujawnienia jakichkolwiek obowiązków nabywcy względem najemców (np. wynikających z art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów). Z treści aktu notarialnego z dnia 27 lipca 2015r. wynika, że ustanowienie odrębnej własnościlokali nr (...)a w budynku(...)nastąpiło w stanie wolnym od obciążeń a ponadto określono, że wydanie lokali w posiadanie już nastąpiło. Z zeznań p.G.wynikało, że zamieszkali przyul. (...)od sierpnia 2016r. a umowa sprzedaży została zawarta w dniu 27 lipca 2015r., wiadomo więc było, że najemcy na dniach opuszczą lokal. Treść umowy wskazuje, że kwestia znoszenia obecności lokatorów względem których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego nie miała żadnego wpływu na cenę transakcyjną. Obowiązki bowiem względem najemców nie miały obciążać nabywcy, który nabył lokal w stanie wolnym od obciążeń (k.51) i który mógł przystąpić do remontu bez żadnych ograniczeń. Z treści aktu wynika , że objął on oba lokal w posiadanie a więc zamieszkiwanie lokali nie było przeszkodą a wykorzystanie lokalu od razu nie było możliwe z uwagi na konieczność remontu. Z zeznańK. G.iG. G. (1)wynika, że remont przeprowadzono. Sąd Apelacyjny zwraca uwagę, że fakt wydania wyroków eksmisyjnych został ujawniony w treści pozostałych aktów notarialnych (k. 14, 28, 41). Przylokalach numer (...)i(...)wskazano wprawdzie, że wlokalu (...)a zamieszkują 3 osoby jednak bez odwołania się do wyroku eksmisyjnego (k48), a jak wyżej wskazano wiadomo już było, że lokal zostanie przez tych najemców opuszczony. Nie wykazano też, że przedmiotem ofert byłlokal numer (...)(odpowiednio(...),(...)) jako lokal zajęty przez lokatorów. Jeżeli więc powód za te lokale nie uzyskał ceny to inne przyczyny musiały mieć wpływ na uzyskaną cenę 150000 zł (54.0000 zł +96.000zł ).
Z ustaleń wynika, że powód kupował lokale w celu dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wszystkie czynności związane ze zbyciem, realizował za pośrednictwem biur nieruchomości, a jeden lokal nabył dalszy pośrednik. W czasie negocjacji cenowychM. B.dysponował danymi z listy oczekujących na lokale socjalne, prowadzonej przez stronę pozwaną, a w ramach negocjacji z potencjalnymi nabywcami lokali informował ich o tym, iż zostaną one wkrótce zwolnione przez zajmujące je dotąd osoby. Nie ma jednak żadnych dowodów, że cena negocjowana z p.G.ustalana była przy założeniu , że jest to lokal zajęty przez lokatorów, których obecność nabywca będzie musiał znosić i obecność których będzie wpływała na zmniejszenie pożytków wynikających z własności.P. G.zeznawał, że powód rozmawiał z jego matką, że ma mieszkanie zastępcze, za to które ma zostać sprzedane. Kwestia więc przeprowadzki musiała być znana jeszcze przed transakcją z p.G. G. (3), który nabył lokal bez żadnego ryzyka związanego z koniecznością znoszenia najemców. Nie wykazano by pośrednik , któremu powód zlecił poszukiwanie potencjalnego nabywcy ogłaszał, żelokale nr (...)a w budynkual. (...)przeznaczone do wyodrębnienia są zajęte przez lokatorów. Sąd Najwyższy wskazał, że na cenę transakcyjną mogły wpłynąć różne czynniki. Czynnikiem takim mógł być fakt, że konieczny był remont i to taki, że jak zeznałaA. N.była mowa o burzeniu. Sąd Apelacyjny nie kwestionuje więc, że istnieje związek przyczynowy pomiędzy ceną rynkową lokali niezajętych a ceną rynkową lokali zajętych nadal przez lokatorów, którym Gmina nie dostarczyła lokali socjalnych, tym niemniej nieuzyskanie przez powoda ceny lokali właściwej dla lokali niezajętych wskazanej przez biegłego w odniesieniu do nr(...)i(...)w budynkual. (...), mogło być albo wynikiem konieczności wykonania kapitalnego remontu albo wynikiem innych przyczyn, które objęte były negocjacjami z nabywcą, w skutek czego doszło do sprzedaży za obniżoną cenę. W takim przypadku powód nie poniósł w odniesieniu do tych lokali szkody wskazanej w pozwie, której zakres określaart. 361§ 2 k.c., powiązanej z zaniechaniem Gminy. Nie jest też wykluczone, że nieuzyskanie takiej ceny wynika z braku odpowiednich zabiegów zbywcy, co jest różnoznaczne z przyczynieniem do szkody powoda lub biura pośrednictwa. Przy przyjęciu przyczynienia podstawą obniżenia odszkodowania byłbyart. 362 k.c.Bardziej jednak przekonujące jest przyjęcie, że inne czynniki leżały w tym przypadku u podstaw określenia ceny sprzedażylokalu nr (...)i(...), szczególnie, żeG. G. (3)musiał być zainteresowany w sposób poważny zainteresowany nabyciem skoro nabył lokal bez przedłożenia odpisu z księgi wieczystej (k.47).
Stanowisko pozwanej kwestionujące szkodę powoda w odniesieniu do pozostałych lokali nie jest zasadne. Z opinii wynika, że średnia cena sprzedaży lokali zajętych przez lokatorów o ok. 36 % niższa od lokali wolnych. Pozwana zaś nie wykazała ( pozalokalami numer (...)a), by obok kwestii znoszenia lokatorów istniały inne czynniki wpływające jeszcze na obniżenie cen transakcyjnych. Z opinii biegłej (k.243) wynika wiec, że nawet okoliczność, iż potencjalny nabywca może uzyskać odszkodowanie od Gminy z tytułu niemożliwości osiągania czynszu rynkowego z tytułu najmu lokalu, nie wpływa w sposób znaczący na zwiększenie atrakcyjności i lokale te na rynku mają z założenia niższą wartość. Niezależnie od tego trzeba podkreślić, że nie była kwestionowana okoliczność, że powód zlecił sprzedaż pośrednikom i tylko jeden z lokali nabył pośrednik, stąd- poza kwestią sprzedaży lokalu nr(...)i(...)- brak jest podstaw do kreowania zarzutu braku należytej staranności przy powoda przy uzyskaniu ceny zbycia w stanie zajętym i na tej podstawie kreować zarzut przyczynienia się do szkody. Także obowiązek minimalizacji szkody nie jest wystarczający dla przyjęcia obciążenia właściciela bezterminowym oczekiwaniem na przeniesienie się lokatorów do lokalu socjalnego. W odniesieniu jednak dolokali nr (...)i(...)obowiązek ten nie był bezterminowy a nabywca musiał mieć świadomość, że lokatorzy opuszczą lokal wciągu niecałego miesiąca do lokalu zaoferowanego im przez zbywcę.
Brak podjęcia aktów należytej staranności celem dowiedzenia się w Gminie przed sprzedażą czy planowany jest przydział lokalu socjalnego ( takie działania byłyby naturalne z uwagi na potrzeby ofert i negocjacje z kontrahentami) mogłyby mieć znaczenie tylko dla transakcji zawartej z p.G.. Tylko w tym przypadku bowiem Gmina przedstawiła najemcom ofertę przydziału powiązaną krótkim czasokresem z transakcją. W odniesieniu jednak do tej sprzedaży Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska, że brak przyznania lokalu socjalnego mała znaczenie dla określenia ceny transakcyjnej. Trzeba jednak zauważyć, że dochowując należytej staranności powód jako zbywca powinien planując sprzedaż uzyskać informację o planowanym na wrzesień złożeniu lokatorom oferty lokalu socjalnego. W taki zaś przypadku wysoka szansa na złożenie oferty zawarcia umowy o najem lokalu (złożono ją rodzinieG.w dniu 2 września 2015r.) musiałaby mieć znaczenie dla potencjalnego nabywcy podobnie jak przyjęcie oferty powoda przeprowadzki naul. (...). Także i w takim przypadku nieuzyskanie ceny możliwej do uzyskania na rynku za lokal(...)i(...)byłoby wynikiem przyczynienia powoda.
Z opinii biegłejH.wynika, że różnica pomiędzy sumą wartości lokali sprzedawanych przez powoda liczoną według średnich cen jaki można było uzyskać, gdyby nie były one zajęte przez lokatorów a wartością rynkową tych lokali według średnich cen lokali w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu socjalnego, wynosi 319038 zł (863543-545505 zł ). Różnica pomiędzy wartością rynkową lokali w stanie zajętym przez lokatorów, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do lokalu a sumą kwot jakie powód uzyskał za te lokale była jednak jeszcze większa co świadczy o tym, że na ceny transakcyjne wpływ miały także elementy pozarynkowe. Wysokość szkody wyliczana metodą dyferencyjną to różnica pomiędzy stanem majątkowym jaki byłby jego udziałem gdyby Gmina przydzieliła lokale i powód sprzedał lokale w stanie wolnym a stanem jaki wiązał się z konicznością zbywania lokali zajętych. Niewątpliwie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same w sobie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, jednak w tym przypadku powód dokonywał sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej- zajmował się on również obrotem nieruchomościami. Powód kupował nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Powinien więc naliczyć i odprowadzić VAT zamiast podatku od czynności cywilnoprawnej. Należy jednak podkreślić, że także mógłby ten VAT odliczyć. Z zasady podatek od towarów i usług jest neutralny dla podatnika a strona pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów wskazujących na brak możliwości odliczenia VAT-u. Fakt więc, że powód nie wystawił faktury nabywcom nie wpływa w tym przypadku na wysokość szkody. Pozwana nie wykazała też, że przy sprzedaży za kwoty wyższe powód uzyskałby po odliczeniu podatków i kosztów kwoty niższe niż wskazane przy wyliczeniu biegłej. Nie wykazano też by ewentualna prowizja pośrednika wpływała na te koszty. Rozmiar szkody majątkowej podlegającej zgodnie zart. 361 § 2 k.c.naprawieniu ustala się przez porównanie dwóch stanów majątkowych: tego, w jakim poszkodowany rzeczywiście się znajduje wskutek zdarzenia szkodzącego, z tym, w jakim by się znajdował, gdyby zdarzenie szkodzące nie nastąpiło. Można więc założyć, że gdyby pozwana dostarczyła lokale socjalne zgodnie ze swym obowiązkiem to powód w dacie transakcji uzyskałby ze sprzedaży lokali ( bez uwzględnienialokali (...)) kwotę 591465 zł ( 147822+195204+ 248439 zł) , uzyskał zaś łącznie 302.000 zł (lokal(...)83000zł zł k.19, lokal przy(...)75000 zł, k33, przyul (...)144000 zł k 42. . Z opinii wynika, że mógłby jednak uzyskać 378538 zł (94606zł + 124931+ 159001 zł) i to niezależnie od tego czy otrzymał wcześniej rekompensatę straty wynikającej z otrzymania czynszu poniżej wartości rynkowej. Należy podkreślić, że gdyby pozwana wcześniej wykonała swój obowiązek to i tak do czasu sprzedaży powód mógłby uzyskiwać czynsz rynkowy a faktycznie otrzymywał czynsz niższy. Kwestia ta jest więc obojętna dla wyliczenia i Sąd drugiej instancji w tym składzie nie podziela stanowiska, że jest to okoliczność, która może limitująco wpływać na rozmiar szkody wynikającej z obniżenia ceny sprzedaży. Nie było przy tym objęte podstawą powództwa i odpowiednio zarzutami pozwanej twierdzenie, że gdyby lokale sprzedano wcześniej to powód uzyskałby cenę wyższą lub odpowiednio niższą. Jeżeli więc przy zrealizowaniu obowiązku przez Gminę powód z wysokim prawdopodobieństwem otrzymałby wynikającą z opinii sumę wartości wskazanych wyżej trzech lokali tj kwotę 591465 zł. Przy odpowiednich staraniach powód powinien otrzymać (za lokale przy(...), przy(...)i przyul (...)) kwotę 378.538 zł. Szkoda powoda więc wyniosła 212.927 zł (591465 zł -378538 zł ). W odniesieniu zaś do sprzedażylokali (...)/(...)powód nie poniósł szkody powiązanej wskazanym wyżej związkiem skoro ustalenia Sądu drugiej instancji wskazują, że lokal sprzedawano jako wolny od obciążeń i przy świadomości niezwłocznego zwolnienia go przez lokatorów. Tu trzeba ponadto podkreślić, że na etapie apelacji powód ograniczył roszczenie i określał zakres szkody na kwotę 319.038 zł) tj. w odniesieniu do cen rynkowych jakie można uzyskać za lokale zajęte lub nie zajęte wskazane w wyliczeniu biegłej (863543zł-544505zł). Odsetki ustawowe zasądzono w oparciu oart.455 k.c.i481 k.c.przy uwzględnieniu wezwań (k56, k58 i k 60), a także przy uwzględnieniu granic apelacji określającej wymagalność w powiązaniu ze szkodą związaną z poszczególnymi transakcjami. Kwota związana z transakcją dotyczącą lokali przyal. (...)tj 49.867zł nie została uwzględniona.
Z podanych przyczyn Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w oparciu oart. 386§1 k.p.c.w zw. z art.art. 15zzs1ust. 1 pkt 4 ustawy dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2021.2095 t.j), przy zastosowaniuart. 417 k.c.w zw. zart. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego[ jedn. tekst DzU z 2018 poz. 1234] . W sprawie wydano zarządzenie o rozpoznaniu sprawy w składzie trzyosobowym. Dalej idącą apelację Sąd Apelacyjny oddalił na podstawieart. 385 k.p.c.Podstawą stosunkowego rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego była normaart. 100 k.p.c.i391 §1 k.p.c.Łączne koszty procesu wyniosły 37.356 zł w tym : koszty poniesione przez powoda a to wynagrodzenie pełnomocnika 7.200 zł zgodnie z§6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzęduDz.U.2013.461 t.j. + opłata skarbowa 17 zł + 5.000zł zaliczki na koszt dowodu, strona pozwana poniosła wynagrodzenie pełnomocnika 7.200 zł zgodnie z§6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzęduDz.U.2013.461 t.j. + opłata skarbowa 17 zł.Powód jako wygrywający w ok. 59 % powinien ponieść 15.315, 96 zł 41% z 37.356zł a poniósł 30.139zł. Pozwana winna więc zwrócić powodowi 14.823,04zł . Koszty sądowe, które nie zostały pokryte tj 892, 60zł obciążają obie strony według wskazanego stosunku i zostały ściągnięte w oparciu o art. 113 u.k.s.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego orzeczono przy zastosowaniuart. 100 k.p.c.iart. 391§1 k.p.c.przy uwzględnieniu, że na etapie apelacji powód jest wygrywającym w 67%. Koszty w postępowaniu apelacyjnym i kasacyjnym: łącznie 42.952zł z tego pozwana 28.777,80 zł a powód 14174,20 zł
Powód poniósł łącznie 29.452zł (opłata 15.952 zł + wynagrodzenie pełnomocnika 8.100 zł §2 pkt 7 i §10 ust.1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. 2015r. poz. 1800 ze zm.) + 5400 zł§2 pkt 7 i §10 ust.4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. 2015r. poz. 1800 ze zm.) . Pozwana poniosła 13.500zł w tym wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu apelacyjnym i kasacyjnym (8.100z+ 5.400zł) . Oznacza to, że pozwana powinna zwrócić powodowi 15.277,80zł.