Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 1134/24
Data wyroku: 2025-01-08 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Jacek Barczewski
Słowa kluczowe: Zarząd związany ze współwłasnością
Podstawa prawna: art. 206 k.c.
Teza: W sprawie zainicjowanej wnioskiem współwłaściciela o ustalenie sposobu korzystania z przedmiotu współwłasności, nie jest dopuszczalne jego oddalenie z powołaniem się na zgodność dotychczasowego zwyczaju z wcześniejszą umową czy zasadami współżycia społecznego. Przeciwnie, aby zapobiec pojawieniu się kolejnych konfliktów, uzasadnione jest wydanie orzeczenia określającego wprost sporne części przypadające poszczególnym współwłaścicielom. Gdyby przyjąć bowiem, że w okolicznościach sprawy dopuszczalne było oddalenie wniosku, doszłoby do sytuacji, w której nie został rozstrzygnięty przedmiot sporu, gdyż uczestniczki i tak nie dysponowałyby tytułem do wyłącznego korzystania ze strychu, a żądanie wnioskodawczyni pozostawałoby w próżni.

Sygn. akt IX Ca 1134/24

POSTANOWIENIE
Dnia 8 stycznia 2025 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Jacek Barczewski

Protokolant:

st. sekr. sąd. Marta Borowska

po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2025 r. w Olsztynie na rozprawie
sprawy z wnioskuD. M.
z udziałemW. P.,I. J.,L. M.
o rozstrzygnięcie w przedmiocie zarządu rzeczą wspólną
na skutek apelacji wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowegow Szczytnie z dnia 9 lipca 2024 r., sygn. akt I Ns 28/24,
p o s t a n a w i a:
uchylić zaskarżone postanowienie w punktach II i III i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Szczytnie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach za instancję odwoławczą.
Jacek Barczewski
Sygn. akt IX Ca 1134/24

UZASADNIENIE
WnioskodawczyniD. M.wniosła o ustalenie sposobu korzystania z korytarza i strychu znajdujących się w budynku położonym wP.przyul (...)oraz o orzeczenie o kosztach postępowania.
W uzasadnieniu żądania podniosła, że jest właścicielka lokalu znajdującego się w przedmiotowym budynku. Od daty kupna lokalu nie może dojść do porozumienia z właścicielami drugiego lokalu znajdującego się w tym budynku w zakresie korzystać z części wspólnych.
Na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2024 r. sprecyzowała wniosek, że chodzi jej o umożliwienie dostępu do strychu.
UczestniczkaW. P.wniosła o oddalenie wniosku i zasądzenie kosztów postępowania. Stanowisko swoje uzasadniła tym, że w księdze wieczystej dotyczącej części wspólnych budynku nie został wymieniony strych jako część wspólna. Wejście na strych znajduje się w jej lokalu. Taka sytuacja istnieje od daty korzystania przez nią z tego lokalu.
UczestniczkiI. J.iL. M.przychyliły się do stanowiska uczestniczkiW. P..
Postanowieniem z 9 lipca 2024 r. Sąd Rejonowy w Szczytnie nakazał uczestniczceW. P.wydanie wnioskodawczyni klucza do drzwi wejściowych znajdujących się na parterze budynku położonego wP.przyulicy (...), a zamykających wejście na klatkę schodową prowadzącą na piętro budynku w terminie 7 dni (punkt I), oddalił wniosek w pozostałym zakresie (punkt II) i orzekł, iż wnioskodawczyni i uczestniczki koszty postępowania ponoszą we własnym zakresie (punkt III).
Sąd Rejonowy ustalił, że wnioskodawczyniD. M.umową sprzedaży z dnia 28.09.2019 r nabyłalokal mieszkalny nr (...)położony na parterzebudynku mieszkalnego nr (...)wP.przyul (...), składający się z trzech izb o łącznej pow. użytkowej 50,30 m2, wraz z przynależną do lokalu piwnicą o pow. 2,1 m2, komórką gospodarczą o pow. 5,7 m2, dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...)oraz udział wynoszący 40/100 części w nieruchomości wspólnej objętejksięgą wieczystą nr (...), którą stanowidziałka gruntu nr (...)oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
UczestniczkaW. P.w budynku przyul. (...)mieszka od 54 lat. Zajmujelokal nr (...)położony na piętrze budynku. Mieszkała tam z mężem i dziećmi.
Umową sprzedaży z dnia 20.12.1994 r.W. P.i jej mążK. P.nabyli własnośćlokalu mieszkalnego nr (...)składający się dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o pow. użytkowej 62,21 m2wraz z udziałem wynoszącym 60/100 części, części wspólnych budynku i jego urządzeń nie służących do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz takim samym udziałem w działce gruntu, na której znajduje się budynek. W protokole wstępnego porozumienia w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego zawartego przez GminęP.zW. P.iK. P., załączony do umowy sprzedaży uzgodniono, że części wspólne użytkowania budynku, to piwnica, strych i korytarz.K. P.zmarł w dniu 27.08.2018 r. a jego spadkobiercami są żonaW. P.i córkiI. J.L. M..
Sąd I instancji ustalił dalej, iż od śmierci męża uczestniczkaW. P.mieszka sama wlokalu nr (...)przyul. (...)wP..
Do budynku mieszkalnego od ulicy prowadzi jedno główne wejście. Wchodzi się nim do niewielkiego korytarza, w którym po lewej stronie znajduje się wejście do lokalu mieszkalnego stanowiącego własność wnioskodawczyni, a po prawe stronie znajdują się schody prowadzące na piętro budynku. Wejście na te schody zagrodzone jest drzwiami zamykanymi przez uczestniczkęW. P.na klucz. Na piętrze budynku, znajduję się korytarz, w którym na ścianie umiejscowione są liczni energii elektrycznej, w tym doprowadzonej do lokalu wnioskodawczyni oraz po prawe stronie, wejście do lokalu stanowiącego własność uczestniczek. Z korytarza na piętrze korzysta uczestniczkaW. P., trzyma tam swoje rzeczy. W lokalu uczestniczek, po prawej stronie, od wejścia znajdują się schody prowadzące na strych. Wejście na schody zabezpieczone jest drzwiami. Na schodach prowadzących na strych, uczestniczkaW. P.przechowuje słoiki. Strych obecnie nie jest użytkowany.
Ustalono następnie, że wejście do lokalu uczestniczek zlokalizowane jest w tym samym miejscu od daty zamieszkania rodzinyP.wlokalu nr (...). Wejście do lokalu wnioskodawczyni została przebudowane. Wcześniej znajdowało się w głębi zajmowanego przez nią lokalu. Obecnie odgradza część korytarza, który stanowił część wspólna nieruchomości. Wnioskodawczyni chce korzystać ze strychu by suszyć tam pranie. Suszenie prania w łazience jest utrudnione, gdyż pomieszczenie o jest małe i pozbawione okna. Jedynie w okresie letnim ma możliwość suszenia prania na podwórku. Mieszka sama, posiada psa rasy sznaucer.
Sąd Rejonowy zważył, iż skoro z dokumentów znajdujących się w aktaksięgi wieczystej nr (...), protokołu wstępnego porozumienia w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego zawartego przez GminęP.zW. P.iK. P., a załączonego do umowy sprzedaży, wynika, że części wspólne użytkowania budynku, to piwnica, strych i korytarz, to strych stanowi współwłasność wnioskodawczyni i uczestników.
Przypomniał, iż wnioskodawczyni wniosła o dopuszczenie jej do współposiadania strychu wbudynku mieszkalnym nr (...), a także o wydanie kluczy umożliwiających wejście na klatkę schodową prowadzącą na piętro budynku.
Podstawę prawną takiego roszczenia stanowi zdaniem Sądu I instancjiart. 206 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Podniósł, że powództwo o dopuszczenie do współposiadania służy współwłaścicielowi, którego prawo do posiadania całej rzeczy wspólnej doznało ograniczenia, a przy tym charakter i przeznaczenie tej rzeczy nie wymaga zgodnego współdziałania uprawnionych. Ustalając sposób korzystania, sąd bierze pod uwagę nie tylko uzasadniony interes żądającego ale i pozostałych współwłaścicieli.
Uczestniczki zgodziły się z żądaniem wnioskodawczyni wydania jej kluczy do drzwi wejściowych zamykających klatkę schodową prowadzącą na piętro budynku. Oświadczyły, że mogą wydać klucz od razu. Z tych też względów sąd zobowiązała uczestniczkęW. P., która dysponuje tymi kluczami, do ich wydania wnioskodawczyni w terminie 7 dni od daty ogłoszenia postanowienia.
Natomiast w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności w oparciu o oględziny, zeznania wnioskodawczyni i uczestniczek, Sąd Rejonowy uznał, że żądanie wnioskodawczyni w pozostałej części nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd nie kwestionował tych zeznań, gdyż okoliczność istotne dla rozstrzygnięcia sprawy podają oni w sposób zbieżny.
Na podstawie oględzin, zeznań wnioskodawczyni, uczestniczek, stwierdził, że wejście na strych znajduje się w lokalu stanowiącym własność uczestniczek. Znajdują się w nim schody prowadzące na strych. Na schodach tych uczestniczkaW. P.przechowuje słoiki. Sam strych obecnie nie jest użytkowany. Z zeznań uczestniczek wynika, że położenie drzwi do ich lokalu od chwili gdy rodzina w nim zamieszkała, co miało miejsce 54 lata temu, nie było nigdy zmieniane. Schody na strych zawsze znajdowały się w lokalu przez nich użytkowanym.
Zdaniem Sądu I instancji, taki sposób usytuowania wejścia na strych uniemożliwia korzystanie przez wnioskodawczynię ze strychu, gdyż nie da się pogodzić współkorzystania z tego pomieszczenia przez wnioskodawczynię ze współkorzystaniem z tego pomieszczenia przez uczestników, tym bardziej, że uczestniczkaW. P., jak zeznała, mieszka w tym lokalu sama, jest osoba starszą i boi się o swoje bezpieczeństwo.
Z zeznań wnioskodawczyni wynika natomiast, że nie korzysta ona ze strychu od momentu zakupulokalu nr (...). Dostęp do strychu jest jej potrzebny by mogła tam wieszać pranie. Zeznała, że nie może suszyć prania w mieszkaniu, gdyż łazienka jest mała i nie ma okna. Jedynie w okresie letnim może suszyć pranie na dworze. Podała, że mieszka sama, ma psa rasy sznaucer.
Mając na uwadze powyższe rozważania przyjął, że żądanie wnioskodawczyni stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego. (art. 5 k.c.) Ponadto zauważył, że istnieje możliwość skorzystania ze zdobyczy współczesnej technologii w postach suszarki bębenkowej.
Z tych względów orzekł jak w sentencji, rozstrzygając o kosztach na mocyart. 520 k.p.c.
Nieformalną apelację od punktu II i III postanowienia z 9 lipca 2024 r. wywiodła wnioskodawczyni, wnosząc o jego zmianę tak, by mogła korzystać ze wspólnego strychu celem rozwieszenia prania i przechowywania rzeczy, na które nie ma miejsca w lokalu. Wniosła także o obciążenie kosztami postępowania uczestniczkiW. P..
W odpowiedzi na apelację uczestniczkaW. P.żądała jej oddalenia i zasądzenia od apelującej kosztów postępowania odwoławczego według norm przepisanych.
UczestniczkaL. M.poparła stanowisko matki.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja wnioskodawczyni skutkowała uchyleniem zaskarżonego postanowienia w punktach II i III i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Szczytnie, przy pozostawieniu temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej (art. 386 § 4w zw. zart. 108 § 2 i art. 13 § 2 k.p.c.), albowiem nie rozpoznał on istoty sprawy w zakresie żądania ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.
Niewątpliwym jest, iż właścicielelokali mieszkalnych nr (...)położonych na nieruchomości przyulicy (...)wP., tworzą z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie zart. 3 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jak stanowiart. 19wzmiankowanego aktu prawnego, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisyKodeksu cywilnegoiKodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności.
Słusznie uznał zatem Sąd I instancji, że żądanie wnioskodawczyni winno być rozpoznane w oparciu oart. 206 k.c.Prawidłowo ustalił również, iż strych położony nadlokalem nr (...)stanowi część wspólną nieruchomości, albowiem wynika to jednoznacznie z zapisów w księgach wieczystych oraz z protokołu wstępnego porozumienia w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego podpisanego przez GminęP.zW. P.iK. P.. Nie jest następnie kwestionowane, by dostęp do spornego strychu był możliwy jedynie przez lokal stanowiący współwłasność uczestniczek, zaś wnioskodawczyni jest go pozbawiona.
W orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli ze względu na charakter rzeczy wspólnej możliwe jest korzystanie z niej przez każdego współwłaściciela niezależnie od korzystania przez pozostałych współwłaścicieli (nie jest konieczne współdziałanie), współwłaściciel, którego uprawnienie zostało w powyższy sposób naruszone, może na podstawieart. 222 § 1w zw. zart. 206 k.c.dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania. Gdy natomiast ze względu na charakter rzeczy wspólnej wykonywanie posiadania zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, współwłaściciel pozbawiony posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela może wystąpić do sądu o podział rzeczy wspólnej do korzystania (por. uchw. SN (PSIC) z 28.9.1963 r., III CO 33/62; wyr. SN z 25.10.1973 r., III CRN 247/73, OSN 1974 i uzasadnienie wyr. SN z 9.7.2003 r., IV CKN 325/01 oraz uchw. SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07; uzasadnienie uchw. SN z 13.3.2008 r., III CZP 3/08).
Skoro w realiach rozpoznawanej sprawy nie jest możliwe zgodne posiadanie strychu przez współwłaścicieli, wnioskodawczyni przysługiwało uprawnienie do wystąpienia z wnioskiem o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Jest tak niezależnie od tego, czy wcześniej istniejący model używania jej wynikał z utrwalonego między współwłaścicielami w sposób dorozumiany porozumienia, czy też uczestniczki po prostu samowolnie korzystały z powierzchni strychowej z wyłączeniem pozostałych osób. Należy mieć przy tym na względzie dyspozycjęart. 221 k.c., zgodnie z którym czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.
Kwestia istnienia wiążącego wnioskodawczynię podziału strychuquoad usumnie została przez Sąd Rejonowy jednoznacznie przesądzona. Zważywszy na długotrwały sposób korzystania z niego jedynie przez właścicielilokalu nr (...), o czym wnioskodawczyni mogła się z łatwością dowiedzieć przy zakupie mieszkania, wydaje się, że już od około 1994 r. doszło do kształtowania się takiego sposobu korzystania z części wspólnej, do którego pozostali ówcześni współwłaściciele nie składali sprzeciwu.
Jak przyjmuje się w doktrynie, umowa quoad usum ma charakter trwały. Jej celem jest stabilizacja stosunków faktycznych i prawnych między współwłaścicielami, a cel ten jest niemożliwy do osiągnięcia, jeśli umowa mogłaby zostać wypowiedziana przez każdego ze współwłaścicieli, bądź rozwiązana bez istotnej przyczyny. Losy umowy uzależnione są od wspólnej decyzji wszystkich współwłaścicieli. Jeśli nie są oni w stanie osiągnąć porozumienia dotyczącego korzystania z rzeczy wspólnej w przyszłości (czy to poprzez zawarcie umowy quoad usum, czy też poprzez zmianę umowy już istniejącej), wówczas otwiera się droga do uregulowania tej kwestii w drodze orzeczenia sądu wydanego w związku z żądaniem współwłaścicieli. Brzmienieart. 221 k.c.przesądza o tym, że modyfikacja ustawowych zasad korzystania z rzeczy wspólnej może nastąpić bądź w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też w ramach orzeczenia sądowego. Są to dwie równoległe drogi, które wzajemnie się uzupełniają. Współwłaściciele w każdej chwili mogą zawrzeć porozumienie o sposobie korzystania z rzeczy. Takie porozumienie wymaga jednak konsensusu ich wszystkich. Jeśli wymóg ten nie jest spełniony (współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia), wówczas każdy z nich może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie kwestii korzystania z rzeczy w sposób odbiegający od przewidzianego wart. 206 k.c.Wydając decyzję w tym zakresie, sąd powinien kierować się interesem wszystkich współwłaścicieli inie jest związany treścią żądania współwłaściciela domagającego się rozstrzygnięcia(por. Jacek Zrałek, Przyczynek do dyskusji o umowę quoad usum, Roczniki Administracji i Prawa, Nr 2 z 2023 r.).
Innymi słowy, zarówno w przypadku przyjęcia, że wnioskodawczyni dąży do zmiany zawartejper facta concludentiaumowy o podział do korzystania, jak i przy przyjęciu założenia, iż takiej umowy nie było, jej wniosek powinien skutkować wydaniem orzeczenia co do istoty sprawy rozstrzygającego o sposobie korzystania ze wspólnego strychu (por. postanowienie SN z 12.09.1973 r., III CRN 188/73). W postanowieniu o podziale rzeczyquoad usumsąd określa części, które mają przypaść do wyłącznego korzystania poszczególnym współwłaścicielom oraz nakazuje wydać te części poszczególnym współwłaścicielom. Ta ostatnia część postanowienia stanowi tytuł egzekucyjny (por. Kodeks cywilny. Komentarz do art. 206 k.c. pod red. K. Osajdy, teza 17, Legalis).
Podzielając powyższe zapatrywania stwierdzić wypada, że w sprawie zainicjowanej wnioskiem współwłaściciela o ustalenie sposobu korzystania z przedmiotu współwłasności, nie jest dopuszczalne jego oddalenie z powołaniem się na zgodność dotychczasowego zwyczaju z wcześniejszą umową czy zasadami współżycia społecznego. Przeciwnie, aby zapobiec pojawieniu się kolejnych konfliktów, uzasadnione jest wydanie orzeczenia określającego wprost sporne części przypadające poszczególnym współwłaścicielom. Gdyby przyjąć bowiem, że w okolicznościach sprawy dopuszczalne było oddalenie wniosku, doszłoby do sytuacji, w której nie został rozstrzygnięty przedmiot sporu, gdyż uczestniczki i tak nie dysponowałyby tytułem do wyłącznego korzystania ze strychu, a żądanie wnioskodawczyni pozostawałoby w próżni.
Co istotne, postanowienie sądu określające zarząd lub sposób korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli może zostać ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), co zażegnałoby potencjalne nieporozumienia w przypadku zbycia któregokolwiek z lokali.
W tym stanie rzeczy, skoro Sąd I instancji nie określił części, które mają przypaść do wyłącznego korzystania poszczególnym współwłaścicielom, lecz wniosek oddalił, doszło do nierozpoznania istoty sprawy w rozumieniuart. 386 § 4 k.p.c.Zgodnie bowiem z orzecznictwem Sądu Najwyższego do nierozpoznania istoty sprawy dochodzi m.in. wówczas, gdy rozstrzygnięcie sądu pierwszej instancji nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy lub gdy zaniechał on zbadania materialnej podstawy żądania (por. m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z 9 listopada 2012 r., IV CZ 156/12; z 6 grudnia 2013 r., I CZ 90/13). Jeżeli – jak wykazano wyżej – w sprawie o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, sąd nie jest związany treścią wniosku, a rozstrzygnięcie sporu wymaga wydzielenia spornej części jednemu lub więcej współwłaścicielom, oddalenie wniosku nie było co do zasady dopuszczalne, skutkując nierozpoznaniem istoty sprawy.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy zobligowany zatem będzie do wydania orzeczenia ustalającego sposób korzystania ze strychu z uwzględnieniem wszelkich okoliczności sprawy. Skoro nie jest on związany żądaniem wniosku, nie sposób wykluczyć pozostawienia go w wyłącznym władaniu współwłaścicieleklokalu nr (...). Uczestniczki powinny mieć jednak świadomość, że taki podział nieruchomościquoad usumskutkować będzie tym, że zasadniczo tylko one ponosić będą ciężary i wydatki dotyczące zajętej części, z której korzystać będą z wyłączeniem wnioskodawczyni (tak w postanowieniu Sądu Najwyższego z 16 września 2015 r., III CSK 446/14).
Nie sposób nie zauważyć, że powyższe rozwiązanie może być uznane za krzywdzące dla wnioskodawczyni. Wszak z jej lokalem związany jest udział 40/100 w nieruchomości wspólnej, z której w zakresie powierzchni strychowej nie będzie mogła korzystać, choć nadal współwłasnością przymusową objęte pozostaną m.in. części konstrukcyjne dachu, do których nie będzie posiadać dostępu. Jeżeli zatem prawdą jest, iż nie jest możliwa przebudowa budynku w sposób umożliwiający dostęp do strychu w sposób inny, niż przezlokal nr (...), nie jest w przyszłości wykluczone zniesienie współwłasności przez zniesienie odrębnej własności lokali, ponowne ich ustanowienie z wliczeniem powierzchni strychu do lokalu uczestniczek, co skutkować będzie zasądzeniem dla niej stosownej dopłaty. Jest to jednak materia nie objęta postępowaniem o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, zaś rozważania te stanowią jedynie propozycję definitywnego zakończenia sporu o korzystanie z powierzchni strychowej.
SSO Jacek Barczewski