Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 223/21
Data wyroku: 2023-01-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Rygiel
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art 68 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Niniejszy dokument nie stanowi doręczenia w trybie art. 15 zzs9ust. 2 ustawy COVID-19 (Dz.U.2021, poz. 1842)
Sygn. akt I ACa 223/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 stycznia 2023 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Paweł Rygiel

po rozpoznaniu w dniu 12 stycznia 2023 r. w Krakowie na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa Gminy(...)K.
przeciwkoJ. C.
o zapłatę
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 8 grudnia 2020 r. sygn. akt I C 904/20
oddala apelację.
sygn. akt I ACa 223/21

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 12 stycznia 2023 r.
Powodowa Gmina(...)K.domagała się zasądzenia od pozwanegoJ. C.kwoty 216 698,02 zł z tytułu zwrotu części udzielonej bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego przyul. (...)wK.wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 16 września 2019 r. do dnia zapłaty wraz z kosztami postępowania.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy powództwo oddalił (pkt I) i zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanego kwotę 10 817 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II).
Sąd I instancji poczynił ustalenia co do zawarcia w dniu 6 lutego 2014 r. przez Gminę(...)K.z matką pozwanegoH. C.umowy sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...)w budynku przyul. (...)wK.objętego KW nr(...). Wartość nieruchomości określono na kwotę 660 130, 49 zł. Gmina(...)K.zbywając lokal zastosowała bonifikatę w wysokości 90% udzielonej od ceny sprzedaży tego lokalu, a zatem ostateczna cena sprzedaży została ustalona na kwotę 66 013,45 zł. W pkt VII zastrzeżono prawo strony powodowej do żądania zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca m.in. dokona zbycia lokalu mieszkalnego, wykorzysta go na inne cele, niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem pięciu lat, licząc od dnia nabycia.
H. C.w dniu 6 lutego 2014 r. darowała w/w lokal mieszkalny synowi – pozwanemuJ. C..
Ustalenia Sądu obejmowały również zawarcie przez pozwanego w dniu 23 listopada 2015 r. zP. W.iK. W.umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdzie pozwany miał dokonać fizycznego podziałulokalu nr (...)i wydzielenia lokalu o pow. 17 m2 i jego sprzedaży. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta po spełnieniu się warunku polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz założeniu księgi wieczystej, w terminie najpóźniej do dnia 15 stycznia 2020 r., przy czym nie wcześniej niż w dniu 1 stycznia 2020 r. Cena wyniosła 120 000 zł, pozwany potwierdził odbiór kwoty 10 000 zł. Wydanie w posiadanie miało nastąpić w dniu 7 lutego 2019 r.
Pozwany w dniu 31 sierpnia 2017 r dokonał podziałulokalu nr (...)położonego na II kondygnacji oraz lokalu położonego w piwnicy i ustanowienia odrębnej własności lokali w ten sposób, że powstały:lokal mieszkalny nr (...)o pow. 63,26 m(

    2);lokal mieszkalny nr (...)o pow. 25,12 m(

    2);lokal mieszkalny nr (...)o pow. 16,72 m(

    2); lokal o przeznaczeniu innym niżmieszkalne nr (...)położony w piwnicy, składający się z piwnicy o pow. 20,45 m(

    2).
Pozwany w dniu 6 listopada 2018 r. zawarł kolejną umowę przedwstępną sprzedażylokalu niemieszkalnego nr (...)składającego się z piwnicy za cenę 70 000 zł. Strony postanowiły zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży nie później niż do dnia 31 stycznia 2020 r. Pozwany potwierdził odbiór kwoty 5 000 zł tytułem zadatku.
Sąd I instancji poczynił dalsze ustalenia obejmujące wezwanie skierowane przez stronę powodową do pozwanego pismem z dnia 26 lipca 2019 r. do zapłaty w terminie do dnia 15 września 2019 r. kwoty w wysokości 216 698, 02 zł tytułem zwrotu części niewykorzystanej zwaloryzowanej kwoty bonifikaty od lokalu przyul. (...). Pozwany odmówił zapłaty.
W dniu 30 stycznia 2020 r. pomiędzy pozwanym aW. J.iS. K.została zawarta umowa sprzedaży lokalu niemieszkalnego(...)piwnicy o pow. 20,45 m(
    2)w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 06.11.2018 r.
Na rozprawie w dniu 12 listopada 2020 r. pozwany oświadczył, iż cały czas mieszka wlokalu nr (...)przyul. (...)wK.i mieszka tam nieprzerwanie od momentu zbycia lokalu przez Gminę na rzecz jego matki. Wlokalu nr (...)mieszka jego matka –H. C., którą pozwany się opiekuje, a wlokalu nr (...)zamieszkuje jego córka –K. C..
W rozważaniach prawnych Sąd I instancji wskazał, że nie doszło do spełnienia przesłanek wskazanych wart. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. dotyczących obowiązku zwrotu bonifikaty udzielonej od ceny lokalu mieszkalnego.
Sąd podniósł, że zawarcie umów przedwstępnych sprzedaży z dnia 23 listopada 2015 r. i 6 listopada 2018 r. nie prowadziło do przeniesienia praw własności tych lokali na nabywców, a wskazywały jedynie przyszłe terminy, w których miało dojść do zawarcia pomiędzy ich stronami umów przyrzeczonych i zobowiązywały do przeniesienia tej własności. Tymczasem art. 68 ust. 2 u.g.n. wprost mówi o zbyciu nieruchomości, która została nabyta przy udzieleniu bonifikaty, do którego to zbycia przed dniem 7 lutego 2019 r., a więc przed upływem 5 letniego terminu, nie doszło.
Ponadto Sąd wskazał, że nie ziściła się druga z przesłanek, związana z wykorzystaniem lokalu na cele inne niż uzasadniające udzielenie bonifikaty. Przez 5-letni okres zakazu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wynikający z art. 68 ust. 2 u.g.n., pozwany pozostawał w posiadaniulokalu nr (...), a następnie nowopowstałych lokali nr(...),(...)i(...), a także(...), a dodatkowo lokale te były wykorzystywane przez pozwanego i jego rodzinę dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych - a zatem w celu jakiemu służyło udzielenie bonifikaty. Pozwany oświadczył, że nadal zajmuje onlokal nr (...), a lokale nr(...)i(...)zajmują odpowiednio jego matka i córka. Z koleilokal nr (...)został zbyty przez pozwanego już w 2020 r., a zatem prawie rok po upływie 5-letniego terminu. Od dnia nabycia pierwotnegolokalu nr (...)przez pozwanego, tj. od dnia 6 lutego 2014 r., sposób wykorzystywania nieruchomości nie uległ zmianie. Ponadto Sąd doszedł do przekonania, że pozwany nie uzyskał korzyści i pożytków z tytułu umów przedwstępnych.
Sąd podkreślił nadto, że gdyby przyjąć, iż zawarcie przez pozwanego przedwstępnych umów zmierzało do wykorzystania części przedmiotowego lokalu na inne cele niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jego i jego rodziny, to podkreślić trzeba, że miałoby to nastąpić w przyszłości (po dniu 6 lutego 2019 r., a więc po upływie 5-letniego terminu). Tym samym, skoro działanie miało zmierzać do osiągnięcia ww. celu, to nie można go rozpatrywać w kategoriach już dokonanego wykorzystania części lokalu na inne cele.
O kosztach Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
Strona powodowa wniosła apelację od wyroku, zaskarżając go w całości.
Wyrokowi zarzuciła:
- naruszenie prawa materialnego tj. art. 68 ust. 2, ust. 2a pkt 5 i ust. 2 b u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię, prowadzącą do: a/ bezzasadnego oddalenia powództwa; b/ pominięcia, że pozwany pod pozorem umów przedwstępnych ukrył umowy sprzedaży, celowo chcąc ominąć obowiązek zwrotu bonifikaty w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia; c/ pominięcia, że w przedmiotowej sprawie zmiana przeznaczenia pomieszczenia przynależnego na lokal niemieszkalny jest sprzeczna z celem udzielenia bonifikaty przez nabywcę, czyli zaspokajaniem podstawowych potrzeb mieszkaniowych;
- błędną ocenę stanu faktycznego i materiału dowodowego prowadzącą do niewłaściwego uznania, że działania pozwanego były ukierunkowane na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych;
- naruszenie prawa procesowego tj.art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 368 § 11k.p.c., które miało wpływ na wynik sprawy poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów a w konsekwencji wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego nie wynikających tj. uznania przez Sąd, że nie ma podstaw, aby zarzucić pozwanemu, iż przedmiotowego lokalu użył z pożytkiem dla siebie, a tym bardziej, że uzyskał z tego tytułu jakąś korzyść.
Strona powodowa wniosła o zmianę wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu oraz zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Apelacja strony powodowej jako niezasadna podlegała oddaleniu.
Zarzuty sformułowane w apelacji dotyczące naruszenia prawa procesowego nie zasługiwały na uwzględnienie. W ocenie Sądu Apelacyjnego ustalenia stanu faktycznego zostały poczynione przez Sąd I instancji prawidłowo, z poszanowaniem reguł wyrażonych w przepisieart. 233 § 1 k.p.c., co sprawiło, że tutejszy Sąd Apelacyjny przyjął go za własny. Prawidłowe ustalenia faktyczne stanowiły konsekwencję przeprowadzenia przez Sąd Okręgowy poprawnej oceny wszystkich zgromadzonych w sprawie dowodów i stały się one podstawą dokonania właściwych rozważań prawnych.
Sąd przeprowadził prawidłową ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i wywiódł z niego słuszne wnioski co do braku użycia przez pozwanegolokalu nr (...)z pożytkiem dla siebie i uzyskania z niego korzyści. Jak prawidłowo wskazał Sąd I instancji, pozwany przez okres 5 lat pozostawał w posiadaniulokali nr (...)oraz lokalu niemieszkalnego(...). Strona powodowa nie przedstawiła takich dowodów, z których wynikałoby, iż pozwany wraz z matką i córką nie wykorzystywali lokali dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Dowodem takim nie może być zameldowanie rodziny powoda wlokalu nr (...), bowiem obowiązek meldunkowy ma na celu jedynie uregulowanie kwestii związanych z ewidencją ludności, a nie stanowi zaprzeczenia faktycznemu zamieszkiwaniu rodziny pozwanego wlokalach (...).
Sąd Okręgowy dokonał właściwej wykładni i zastosowaniaart. 68 ust. 2, ust. 2a pkt 5 i ust. 2 b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., dalej jako: u.g.n.). Przepis art. 68 ust. 2 u.g.n. dotyczy sytuacji, gdy gmina sprzedaje określonym, uprzywilejowanym nabywcom nieruchomość lub odrębną własność lokalu za preferencyjną cenę pomniejszoną o udzieloną bonifikatę. Przewiduje on zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem czasu określonego w ustawie (5 lat w przypadku lokalu mieszkalnego) zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne cele, niż uzasadniające udzielenie bonifikaty.
Sąd właściwie wskazał na brak definicji ustawowej przesłanki wykorzystania lokalu na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, jednakże prawidłowo powiązał je z wykorzystywaniem nieruchomości dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny i uzyskaniem z lokalu objętego bonifikatą pożytków i korzyści dla siebie. Wskazać nadto należy na cel instytucji udzielenia bonifikaty, jakim jest umożliwienie dotychczasowym lokatorom nabycia lokalu, zajmowanego w wielu przypadkach przez wiele lat i stanowiącego centrum życiowe, oraz zapewnienie w ten sposób stabilnej możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00).
W ocenie Sądu Apelacyjnego oczywiście bezzasadny był zarzut strony powodowej, że pozwany pod pozorem umów przedwstępnych ukrył umowy sprzedaży, celowo chcąc ominąć obowiązek zwrotu bonifikaty w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia. Pozorność czynności prawnej występuje bowiem, gdy strony stwarzają pozór dokonania jednej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości dokonują innej czynności prawnej. W badanej sprawie w żaden sposób nie można zarzucić, aby wolą stron umów przedwstępnych z 23 listopada 2015 r. oraz 6 listopada 2018 r. było w rzeczywistości zawarcie umów sprzedaży ze skutkami na dzień ich podpisania. Zawarcie obu umów przyrzeczonych miało nastąpić w styczniu 2020 r., a zatem po upływie terminu 5 lat od nabycialokalu nr (...)objętego bonifikatą. AniP.iK. W., aniW. J.nie objęli wskazanych lokali w posiadanie, nie użytkowali ich, nie doszło do przeniesienia na nich własności. Pozwany i jego rodzina w sposób ciągły zamieszkiwali lokale i nie wyzbyli się ich na rzecz osób trzecich. Ostatecznie doszło do zawarcia jedynie umowy sprzedażylokalu niemieszkalnego nr (...). Apelująca nie wskazała na takie okoliczności towarzyszące zawarciu umów przedwstępnych oraz powstałe później, które mogą świadczyć o pozorności tych umów.
Okoliczność, iż pozwany dokonał w 2017 r. podziałulokalu nr (...)i wydzielił 3 lokale mieszkalne i 1 niemieszkalny oraz zawarł umowy przedwstępne sama w sobie nie stanowi o braku zamiaru wykorzystywania przez pozwanego lokalu objętego bonifikatą na potrzeby mieszkaniowe swoje i swoich bliskich. Jak wskazywano wyżej, pozwany złożył oświadczenie, które nie zostało skutecznie podważone przez Gminę(...)K., iż przez cały okres 5 lat od nabycia lokalu realizował w nim potrzeby mieszkaniowe swoje i rodziny. SamJ. C.zamieszkuje wlokalu nr (...), jego matkaH. C.wlokalu nr (...), zaś córkaK. C.wlokalu nr (...). Okoliczność, iż pozwany zawarł dwie umowy przedwstępne sprzedaży lokali i zamierzał w przyszłości zawrzeć umowy przenoszące własność i dokonać ich zbycia, nie stanowi o wykorzystaniu nieruchomości w sposób sprzeczny z celem udzielenia bonifikaty, skoro do zawarcia umów przyrzeczonych miało dojść po upływie 5 lat od nabycia lokalu.
Lokal przynależny do lokalu gminnego, który aktualnie stanowi lokal niemieszkalny (w postaci piwnicy oznaczony nr(...)) nie mógł stanowić miejsca, w którym rodzina zaspokajała potrzeby mieszkaniowe, nie doszło również do zmiany jego funkcji np. zmiany na pomieszczenie mieszkalne. Co istotne, do jego zbycia doszło już po upływie terminu karencji w 2020 r.
Ponadto, jak wynika z ustaleń stanu faktycznego, nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu o pow. 17 m2, który miał zostać wyodrębniony zlokalu nr (...)w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 23.11.2015 r. zawartej przez pozwanego zP. W.iJ. W.. Strona powodowa nie przedstawiła żadnych dowodów, z których wynika, aby pozwany udostępnił lokal po ustanowieniu odrębnej własnościP.iJ. W.i by prowadzili oni w nim prace dodatkowe i wykończeniowe. Nie doszło ponownie do skutecznego zaprzeczenia użytkowania lokalu przez pozwanego celem zamieszkiwania w nim własnej rodziny.
Brak jest dowodów, aby pozwany oprócz kwoty 10 000 zł której odbiór potwierdził uzyskał odP.iJ. W.dalsze kwoty tytułem części ceny sprzedaży. Skoro zaś do zawarcia umowy nie doszło to pozwany był zobowiązany do zwrotu w/w kwoty 10 000 zł. Z kolei korzyść ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego(...)pozwany uzyskał w 2020 r., a zatem po upływie 5 lat od daty nabycialokalu (...).02.2014 r.
Strona pozwana nie wykazała zatem, aby pozwany wykorzystał lokal na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Lokal mieszkalny nawet po dokonaniu jego podziału nadal był zamieszkiwany przez pozwanego, jego matkę i córkę, stanowił nadal centrum życiowe rodziny. Powódka nie wykazała, aby pozwany uzyskał korzyść finansową kosztem majątku publicznego w okresie 5 letniej karencji i działając sprzecznie z art. 68 ust. 2 u.g.n.
Z tych względów apelacja jako bezzasadna uległa oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.