Sąd Rejonowy w Toruniu
X Wydział Cywilny
Sygnatura akt: X C 1347/23
Data wyroku: 2024-07-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Maria Żuchowska
Podstawa prawna: art. 394 k.c.
Teza: Umowa deweloperska dla ważności wymaga formy aktu notarialnego.

Sygn. akt X C 1347/23

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 lipca 2024 r.
Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny w składzie następującym
Przewodniczący: sędzia Maria Żuchowska
Po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 lipca 2024 r.
sprawy z powództwaA.B.
przeciwkoM. W.iP. L.
o zapłatę

I
zasądza na rzecz powódkiA.B.solidarnie od pozwanychM. W.iP. L.kwotę 45.400 zł (czterdzieści pięć tysięcy czterysta złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 8 lipca 2024r. , do dnia zapłaty;

II
oddala powództwo w pozostałej części;

III
zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 5.887 zł (pięć tysięcy osiemset osiemdziesiąt siedem złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt X C 1347/23

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 25 września 2023 r. powódkaA. B.wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanychM. W.orazP. L.– wspólnikówspółki cywilnej (...)kwoty 45.400 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 29 listopada 2022 r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu uiszczonego zadatku przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości oraz zasądzenie solidarnie od pozwanych zwrotu kosztów procesu z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego wg norm prawem przepisanych.
W uzasadnieniu wskazano, że w dniu 22 września 2021 r. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, dla której SR w Toruniu VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr(...). Termin zawarcia umowy został umówiony do dnia 30 września 2022 r. Powódka wpłaciła na rzecz pozwanych kwotę 45.400 zł tytułem zadatku. Nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które odpowiedzialność ponoszą pozwani. Powódka odstąpiła od umowy przedwstępnej i wezwała pozwanych do zwrotu wpłaconego zadatku w terminie 3 dni. Pozwani uznali odstąpienie od umowy jako bezskuteczne i do dnia sporządzenia pozwu nie zwrócili wpłaconego przez powódkę zadatku. Swoje roszczenie powódka wywodziła z przepisuart. 394 § 1 k.c.
Sąd Rejonowy w Toruniu nakazem zapłaty z dnia 24 października 2023 r. wydanym w postępowaniu upominawczym uwzględnił roszczenie powódki w całości.
Sprzeciw w przepisanym ustawą terminie wnieśli pozwani, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz solidarnych pozwanych kosztów procesu, w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 34 zł.
W uzasadnieniu podnieśli, że wykonali swoje obowiązki umowne w całości, a co najmniej w takim zakresie, że nie było jakichkolwiek przeszkód faktycznych bądź formalnych, aby strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży nieruchomości. Wyłączne przyczyny, w wyniku których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej leżą po stronie powódki. Pozwani przez cały okres umowy współpracowali z powódką, udzielali jej wszelkich niezbędnych wyjaśnień i dostarczali wszystkie wnioskowane przez nich dokumenty. Powódka w zakreślonym umową terminie ani później, pomimo faktycznego prolongowania jej tego terminu nie uzyskała niezbędnych środków na sfinansowanie transakcji, nadto zabiegi w tym przedmiocie podjęła w ograniczonym zakresie i zdecydowanie za późno. Podkreślono, że powódka wprowadzała pozwanych w błąd i utrzymywała ich w przekonaniu, że kredyt uzyskała, aby końcowo zarezerwować inny lokal u innego dewelopera. Złożone przez powódkę oświadczenie o odstąpieniu od umowy zawierało twierdzenia całkowicie przeciwne do okoliczności sprawy, a nade wszystko oparto je o podstawy całkowicie bezskuteczne pod względem prawnym. Pozwani skutecznie wezwali powódkę do zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego udzielając jej w tym zakresie dodatkowego terminu, a w związku z jej niestawiennictwem na tej czynności, skutecznie odstąpili od umowy przedwstępnej. Pozwani z uwagi na fakt, iż wyłączne przyczyny niewykonania umowy przedwstępnej leżały po stronie powódki uprawnieni byli otrzymaną od niej kwotę zadatku w całości zatrzymać.
Sąd pismem z dnia 11 kwietnia 2024 r. na podstawieart. 1562k.p.c.uprzedził strony o możliwości rozstrzygnięcia o żądaniu strony powodowej na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu w związku z treściąart. 65 § 2 k.c.,art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegooraz okolicznością, że sąd bierze pod uwagę z urzędu nieważność czynności prawnej na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i zobowiązał strony do zajęcia (ewentualnej modyfikacji) stanowiska w sprawie w piśmie procesowym pod rygorem uznania, że stanowiska stron pozostają bez zmian.
W piśmie z dnia 9 maja 2024 r. powódka podtrzymała dotychczasowe żądania, twierdzenia w zakresie stanu faktycznego sprawy oraz wnioski dowodowe, za wyjątkiem wniosku o przesłuchanie świadkówA. Z.iP. Z.. W tym zakresie cofnięto wniosek. Podniesiono, że zawarta umowa była umową deweloperską, a przez fakt niezachowania formy aktu notarialnego jest nieważna. Biorąc zatem pod uwagę nieważność umowy łączącej strony powódce przysługuje roszczenie o zwrot wszystkich świadczeń uiszczonych przez nią nienależnie na rzecz pozwanych w związku z niewykonaniem umowy.
Sąd ustalił, co następuje:
Dnia 22 września 2021 r. wD.A. B.zawarła z(...) spółka cywilna„umowę przedwstępną kupna-sprzedaży domu rodzinnego wraz z działką” w formie zwykłej pisemnej. W umowie sprzedający oświadczył, że jest właścicielem nieruchomości, działki niezabudowanej o nr 133/20 położonej wD.o powierzchni 941 m2, dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...)w Sądzie Rejonowym w Toruniu. Oświadczono, że sprzedający zamierza na działce wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny, zgodnie z zakupionym projektem oraz otrzymanym pozwoleniem na budowę nr AB.6740.7.373.2021.MD z dnia 13 października 2021 r. Sprzedający zobowiązał się sprzedać nieruchomość określoną w umowie wraz z własnością pobudowanego w terminie późniejszym budynku mieszkalnego jednorodzinnego za cenę 453.100 zł w terminie najpóźniej do dnia 30 września 2022 r., a kupujący zobowiązał się powyższą nieruchomość za wskazaną cenę w wyżej wymienionym terminie kupić. W § 3 wskazano, że zakres wykonanych prac i zaawansowania budowy domu w chwili końcowej sprzedaży określa załącznik nr 1 do umowy. W załączniku wskazano sześć etapów budowy domu mieszkalnego. W § 4 kupujący zobowiązał się do przekazania przelewem na rachunek sprzedającego zadatku w ratach kolejno: 10.000 zł, 28.000 zł, 7.400 zł, które zostaną zaliczone na poczet ceny.

Dowód:

umowa z dnia 22 września 2021 r. – k. 37-42
A. B.dokonała przelewów na rzecz(...) spółka cywilnaw następujących dniach i kwotach: 27 września 2021 r. – 10.000 zł; 13 grudnia 2021 r. – 8.000 zł, 10.000 zł oraz 10.000 zł; 11 stycznia 2022 r. – 7.400 zł.

Bezsporne

, nadto dowody dokonania przelewu – k. 43-47
Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o okoliczności bezsporne oraz dowody z dokumentów, których prawdziwość ani treść nie były kwestionowane przez strony. Dokumenty stanowiące podstawę rekonstrukcji stanu faktycznego potwierdzały okoliczności przyznane przez stronę pozwaną. Sąd także nie znalazł podstaw, by kwestionować ich moc dowodową.
Podstawą rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie jest wykładania umowy zawartej przez strony z dnia 22 września 2021 r.Art. 65 k.c.w paragrafie pierwszym stanowi, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, zaś paragraf drugi ustanawia regułę interpretacyjną, zgodnie z którą w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Ponadto odnotowania wymaga okoliczność, że zgodnie z ustalonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego poglądem, sąd bierze pod uwagę z urzędu nieważność czynności prawnej na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (por. np. wyrok SN z 23 lutego 2017 r., V CSK 361/16, LEX nr 2294419).
Strony zawierając umowę określiły ją jako umowa przedwstępna sprzedaży domu jednorodzinnego wraz z działką. W przepisachKodeksu cywilnegodotyczących umowy przedwstępnej szczegółowo uregulowano problematykę ustalania terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona oraz skutków prawnych uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 k.c.). Z drugiej strony mocno ograniczono regulacje odnoszące się do odpowiedzialności kontraktowej (art. 390 k.c.), natomiast pominięto kwestię wykonania zobowiązań przez strony. Takie uregulowanie wynika z wąskiego celu umowy przedwstępnej; umowa ta nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu społeczno-gospodarczego, a jej zadanie ma znaczenie subsydiarne i polega na stworzeniu prawnych gwarancji dla zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna jest zatem konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania, w którym nie mieści się umowa deweloperska, mająca własny cel społeczno-gospodarczy, prowadzący do wymiany świadczeń między kontrahentami. Tym samym wynikający z umowy deweloperskiej stosunek prawny ma charakter samodzielny; nie można go sprowadzać jedynie do zabezpieczenia wykonania umowy głównej. Na świadczenie dewelopera składa się powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, których szczegółowe zestawienie zależy od konkretnego stanu faktycznego i wybranego przez strony wariantu umowy deweloperskiej. Świadczenia tego nie można zwężać do przeniesienia własności nieruchomości, gdyż z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp.
Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest finansowanie procesu inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, gdyż ten obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera. Istnieje przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta.
Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej.
W czasie zawierania umowy przez strony obowiązywałaustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Art. 3 pkt 5 ustawy zawiera definicję umowy deweloperskiej. Jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 (ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Zgodnie z art. 22 ww. ustawy umowa deweloperska zawiera w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Szczegółowa analiza przepisów powołanej ustawy oraz treści łączącej strony umowy wskazuje, że pomimo zatytułowania umowy jako „umowa przedwstępna”, to zgodnym zamiarem stron i celem umowy była realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego. Wskazuje na to zawarcie w treści umowy elementów umowy deweloperskiej wskazanych z art. 22, a także spełnienie definicji z art. 3 pkt 5. Także fakt, że pozwani są wspólnikami spółki cywilnej, która zgodnie z klasyfikacją(...)zajmuje się ogólnie rzecz ujmując budową i sprzedażą nieruchomości, wskazuje, że pozwani występowali jako deweloper w rozumieniu ustawy.
Zgodnie zart. 26 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegoumowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego jest zastrzeżona pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.). Jeżeli nie zachowano tej formy (np. zawarto umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej jak w przedmiotowej sprawie), umowa jest nieważna.
Dochodzone pozwem roszczenie o zapłatę stanowi roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia oparte naart. 405w zw. zart. 410 k.c.Zart. 405 k.c.wynika obowiązek zwrotu w naturze korzyści majątkowej uzyskanej kosztem innej osoby bez podstawy prawnej, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Jedną z postaci bezpodstawnego wzbogacenia stanowi świadczenie nienależne (art. 410 § 1 k.c.), przy czym świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Nieważność umowy jest stanem istniejącym od chwili jej zawarcia, a wszelkie świadczenia spełnione w wykonaniu nieważnej umowy mają charakter świadczeń nienależnych. W przypadku świadczeń pieniężnych zwrotowi podlega ich wartość nominalna (por. uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego – zasadę prawną z dnia 7 maja 2021 r., III CZP 6/21, niepubl.; wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z 25 listopada 2022 r., sygn. I C 90/22).
W związku z powyższymi rozważaniami Sąd w punkcie pierwszym zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powódki 45.400 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wyrokowania. Solidarność pozwanych wynika zart. 864 k.c.Sąd na podstawieart. 481 k.c.orzekł o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie, a mianowicie od ww. kwoty od dnia wydania wyroku do dnia zapłaty. Powódka zażądała w pozwie zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 29 listopada 2022 r. Żądanie powódki w tym zakresie zostało uwzględnione jedynie w części. Sąd uznał, że odsetki dochodzone pierwotnie są nienależne. Żądanie odsetkowe powódki zostało uznane przez Sąd za zasadne od dnia wyrokowania. Powódka pierwotnie swoje roszczenie wywodziła z faktu odstąpienia od umowy przedwstępnej i faktu wezwania do zwrotu zadatku. Dopiero uprzedzenie przez Sąd o możliwości rozstrzygnięcia na innej podstawie prawnej doprowadziło do zmiany stanowiska. Zatem dopiero po przeprowadzeniu postępowania pozwani mieli dostateczną wiedzę, która pozwalała im na ocenę zasadności roszczeń powódki.
W punkcie II Sąd oddalił roszczenie odsetkowe w pozostałej części.
W punkcie III Sąd zasądził na rzecz powódki od pozwanych solidarnie kwotę 5.887 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Na powyższą kwotę złożyły się: opłata od pozwu – 2.270 zł; koszty zastępstwa procesowego – 3.600 zł; opłata skarbowa – 17 zł. Podstawę rozstrzygnięcia stanowiart. 98 § 1 i § 11k.p.c.w zw. zart. 105 k.p.c.