Sąd Rejonowy Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V C 1874/22
Data wyroku: 2024-02-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Kamil Antkowiak
Słowa kluczowe: Kaucja mieszkaniowa, Najem, Czynsz
Podstawa prawna: art. 659 § 1 kc, art. 669 kc, art. 674 kc
Teza: 1. Strona pozwana winna uregulować zaległości czynszowe z tytułu nierozwiązanej przedwcześnie skutecznie umowy najmu, która ją obowiązywała (pacta sunt servanda) przez czas oznaczony, a która nie została rozwiązana przed ustalonym terminem w żaden sposób.
2. Nadto, choć art. 674 przewiduje tzw. milczące przedłużenie umowy zawartej na czas oznaczony, to jednak a contrario ustawa nie przewiduje już w żadnym wypadku milczącego zakończenia przed terminem terminowej umowy najmu.
3. W rezultacie strona pozwana winna uregulować zaległości czynszowe z tytułu nierozwiązanej skutecznie umowy najmu, która ją obowiązywała (pacta sunt servanda), a która nie została wypowiedziana, ani rozwiązana w inny sposób.

Sygn. akt V C 1874/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
P., dnia 28 lutego 2024 r.
Sąd Rejonowy Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, V Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący:  sędzia Kamil Antkowiak
Protokolant:  sekretarz sądowy Justyna Pieczyńska
po rozpoznaniu w dniu 29 stycznia 2024 r. w(...)
na rozprawie
sprawy z powództwaW. P.iJ. P.
przeciwkoT. Z.iM. W. (1)
ozapłatę

1
Zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę7.500 zł(siedem tysięcy pięćset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 13 września 2021 r. do dnia zapłaty.

2
Kosztami procesu obciąża pozwanych w całości i z tego tytułu zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę 2.200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

sędzia Kamil Antkowiak

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 28 sierpnia 2022 r., wniesionym w dniu 21 września 2022 r., powodowieW. P.iJ. P., reprezentowani przez pełnomocnika w osobie adwokata, złożyły przeciwko pozwanymT. Z.iM. W. (1)pozew o zapłatę kwoty 7.500 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 13 września 2021 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów postępowania oraz zastępstwa adwokackiego wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu wskazano, że w dniu 5 sierpnia 2022 r. wP.przyul. (...)strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego. Pozwani zobowiązali się płacić na rzecz powodów czynsz w wysokości 1.500 zł miesięcznie oraz(...)zł czynszu administracyjnego do wspólnoty mieszkaniowej. Pozwani nie zapłacili czynszu za okres od 1 kwietnia 2022 r. do 31 sierpnia 2022 r., co stanowi kwotę 9.500 zł (czynsz najmu 1.500 zł za 5 miesięcy – 7.500 zł; czynsz administracyjny(...)zł za 5 miesięcy – 2.000 zł), którą powodowie pomniejszyli o kwotę 2.000 zł wpłaconej przez pozwanych kaucji.
Nakazem zapłaty z dnia 30 września 2022 r. referendarz sądowy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
W sprzeciwie pozwanyM. W. (2)zaskarżył nakaz zapłaty w całości, wnosząc o oddalenie powództwa w całości. Uzasadniając powyższe wskazał, że mimo ciężkiej sytuacji epidemiologicznej spowodowanej pandemią koronawirusa jako studenci faktycznie niekorzystający z mieszkania i przebywający na stałe w miejscu zamieszkania wywiązywali się z niej prawidłowo, płacąc czynsz i inne należne opłaty. W związku z faktycznym lockdownem na uczelni dopiero w lutym 2021 r. poprosili państwaP.o obniżkę czynszu, która została zaakceptowana na kolejne dwa miesiące, a więc do końca marca 2021 r. W trakcie tego okresu poprosili o utrzymanie obniżonego czynszu do końca okresu umownego, co nie zostało zaakceptowane. Taka decyzja wynajmujących zmusiła ich w dniu 12 kwietnia 2021 r. do odstąpienia od umowy najmu. Jednocześnie z ostrożności procesowej, zakładając, że odstąpienie od umowy było nieskuteczne, zwrócił uwagę na automatyczne rozwiązanie umowy z par. 6 ust. 4 umowy, co oznacza, że umowa najmu rozwiązała się najpóźniej z końcem maja 2021 r.
Również pozwanyM. Z. (1)złożył tożsamy treściowo sprzeciw.
W odpowiedziach na sprzeciwy z dnia 6 stycznia i 27 marca 2023 r. pełnomocnik powodów wskazał, że zarzuty zawarte w sprzeciwie są chybione i nie zasługują na uwzględnienie.
Na rozprawie dnia 18 września 2023 r. powódka podała, że nie ma możliwości ugody z uwagi na słowa, które padły w zeznaniach ojcaT. Z.. Z kolei pełnomocnik powodów podał, że powódka będzie zeznawać.
Z kolei na rozprawie dnia 25 października 2023 r. pozwanyT. Z.wniósł o zwolnienie z kosztów procesowych. Natomiast pełnomocnik powodów wnosił o obciążanie kosztami procesu pozwanych. Nadto wskazał, że umów należy dotrzymywać oraz wniósł o zasądzenie kosztów procesu solidarnie. Pełnomocnik powodów nie kwestionował, że w kwietniu powódka dostała kopertę z kluczami.
W końcu na rozprawie dnia 29 stycznia 2024 r. pozwanyM. W. (2)podtrzymał swoje stanowisko. Nadto złożył wniosek o nieobciążanie kosztami procesu. Również pozwanyT. Z.podtrzymał swoje stanowisko, podając, że pandemia to był jedyny powód, przez który wypowiedzieli umowę, a umowa powinna rozwiązać się automatycznie na podstawie par. 6 ust. 4.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowodowieW.iJ. P.są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego wP.przyul. (...), do którego przypisany jest garaż.
Powodowie zamieszkują natomiast weW..

Dowód:

niesporne
W dniu 5 sierpnia 2020 r. powodowie zawarli z pozwanymiT. Z.iM. W. (2)umowę najmu powyższego lokalu na czas określony od dnia 1.09.2020 r. do 31.08.2021 r. Była to trzecia taka umowa tożsamych stron, tak, że w trakcie jej zawierania najem trwał dwa lata i było to jego kontynuacja. Pozwani już wcześniej nie korzystali z tego lokalu, ponieważ z racji trwającej wówczas pandemii była zamykana gospodarka i zastanawiali się nad podpisaniem kolejnej umowy, ponieważ nie byliśmy pewni co tak naprawdę się wydarzy, czy będą wracać na studia, czy nie. Mimo tego pozwani jednak zdecydowali się, że będą również wynajmować trzeci rok.
Najemcy na mocy tej umowy na zabezpieczenie m.in. płatności czynszu wpłacili wynajmującym nieoprocentowaną kaucję zwrotną w wysokości 2.000 zł, która została przekazana w dniu podpisania umowy (par. 3 umowy). Z kolei w par. 4 ust. 2 umowy przewidziano jedynie możliwość dla wynajmującego wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu, jeżeli najemca pomimo pisemnego wezwania do uregulowania zaległego czynszu najmu jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat za używanie lokalu co najmniej za jeden pełny okres płatności. Najemcy zobowiązali się płacić na rzecz powodów czynsz w wysokości 1.500 zł miesięcznie oraz 400 zł czynszu administracyjnego do wspólnoty mieszkaniowej, z góry do dnia 8 dnia każdego miesiąca (par. 6 ust. 1-2). W przypadku braku zapłaty za co najmniej jeden okres rozliczeniowy po terminie, bez pisemnej zgody wynajmującego, wynajmujący poinformuje jednokrotnie na piśmie najemcę o pozostałej zaległości. Jeśli najemca nie ureguluje w wyznaczonym przez wynajmujących terminie powstałej zaległości traktowane to będzie jako automatyczne rozwiązanie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym bez obowiązku doręczenia wynajmującemu wypowiedzenia do rąk własnych. Po tym dniu zalicza się kaucję na pokrycie zapłaty obowiązujących opłat. Jeśli kwota zaległości nie zostanie pokryta w całości przez kaucję, najemca nie jest zwolniony z obowiązku jej uiszczenia (par. 6 ust. 4). Z kolei w myśl par. 7 najemca mógł wypowiedzieć umowę najmu za jedno miesięcznym okresem wypowiedzenia, liczonym od końca miesiąca, w którym najemca pisemnie poinformował wynajmującego, jeżeli najemca zostanie usunięty z listy studentów(...)(...)wP., co najemca poświadczy właściwym dokumentem.
Umowa nie przewidywała natomiast jej innego wypowiedzenia przez najemcę.
Natomiast po zakończeniu najmu najemcy zobowiązani byli wydać mieszkanie.

Dowód:

umowa (k. 10-13), zeznania powódki (k. 132-133) oraz częściowo zeznania świadkaM. Z. (2)(k. 120-122), zeznania pozwanegoM. W. (2)(k. 133-134) i zeznania pozwanegoT. Z.(k. 134-135)
Zarządzeniem(...)(...)(...)wP.z dnia 31 sierpnia 2020 r. ws. organizacji kształcenia w semestrze zimowym w roku akademickim 2020/2021 zarządzono kształcenie zdalne. Analogiczne kształcenie zarządzono w dniu 10 grudnia 2020 r. w semestrze letnim w roku akademickim 2020/2021.
W związku z tym dopiero w lutym 2021 r. pozwami poprosili państwaP.o obniżkę czynszu, która została zaakceptowana na kolejne dwa miesiące, a więc do końca marca 2021 r.W. P., mimo, że nie otrzymywała żadnej tarczy finansowej, w ten sposób postarała się obniżyć pozwanym ten czynsz.
Dopiero po upływie tego okresu, tj. w dniu 7 kwietnia 2021 r. pozwanyT. Z.zapytał sms-owoW. P., czy w miesiącu kwietnia strony wracają do normalnej płatności czynszu, czy też obowiązuje jakaś zniżka. Powyższe zapytania ponowił w dniu płatności, tj. 8 kwietnia 2021 r.
Ojciec pozwanegoT. Z., czyliM. Z. (2), który był ustnie upoważniony przez syna, następnie dostał sms-wą wiadomość od powódki, że nie zgadza się ona na obniżenie czynszu.W. P.postanowiła bowiem, że nie będę już zmniejszać czynszu o 50 %. Ojciec pozwanego proponował zaś zapłatę czynszu administracyjnego i połowę czynszu, ale pozwani nawet takich częściowych świadczeń już od kwietnia 2021 r. nie zapłacili.
Obaj byli wtedy studentami na studiach dziennych.T. Z.przed pandemią pracował jako ratownik wodny na(...)na umowie zlecenie oraz dorywczo w barze. TakżeM. W. (2)w czasie tych studiów dorywczo dorabiał jako kelner na umowę zlecenie w hotelu i po wybuchu pandemii został zwolniony.
To rodzice obu pozwanych im pomagali i opłacali czynsz najmu do w/w lokalu.T. Z.nie dysponował samochodem, natomiast z wynajmowanego od powodów garażu i pilota do niego korzystał jego ojciec, jak przyjeżdżał doP..

Dowód:

zarządzenia (k. 30-37, 56-63), sms-y (k 64), zeznania powódki (k. 132-133) oraz częściowo zeznania świadkaM. Z. (2)(k. 120-122), zeznania pozwanegoM. W. (2)(k. 133-134) i zeznania pozwanegoT. Z.(k. 134-135)
Pismem z dnia 12 kwietnia 2021 r. pozwani oświadczyli powodów, że w związku z odmową dalszego obniżenia czynszu za wynajem lokalu mieszkalnego, mając na uwadzeart. 357 (1) kodeksu cywilnegoodstępują od w/w umowy najmu.
Autorem tego sporządzonego komputerowo pismo byłM. Z. (2), a zostało ono podpisane przez obu pozwanych. Na tym piśmie widnieje wydrukowana błędna data jego sporządzenia, tj. z 2020 r., która została poprawiona długopisem na 2021 r.
M. Z. (2)jest z zawodu prawnikiem i nie był stroną tej umowy, ale identyfikuje się on z synem. Uważa on, że „wypowiadając” umowę podjęto ryzykowną decyzję. Odróżnia on natomiast odstąpienie od wypowiedzenia.
Jednocześnie pozwani przesłali w kopercie komplet kluczy wraz z pilotem (kluczem elektronicznym) do garażu.

Dowód:

odstąpienie (k. 26, 55), potwierdzenie odbioru (k. 28, 54, 130), zeznania powódki (k. 132-133) oraz częściowo zeznania świadkaM. Z. (2)(k. 120-122), zeznania pozwanegoM. W. (2)(k. 133-134) i zeznania pozwanegoT. Z.(k. 134-135)
Lokal został opróżniony w nieznanej dacie dopiero po w/w piśmie, a przed zakończeniem umowy najmu. PozwanyT. Z.zabrał wówczas z ojcem rzeczy. Pozwani nie uprzedzali wcześniej powodów, że będą opróżniać lokal.

Dowód:

zeznania powódki (k. 132-133) oraz częściowo zeznania świadkaM. Z. (2)(k. 120-122) i zeznania pozwanegoT. Z.(k. 134-135)
Poza tym wbrew w/w umowie pozwani już w kwietniu 2021 r. zaprzestali płacić jakikolwiek czynsz. Gdy w sierpniu skończyła się umowa najmu, to powódka od dnia 1 września 2021 r. wynajęła lokal komuś innemu.
Następnie powodowie pismami z dnia 6 września 2021 r. nadanymi listami poleconymi wezwali każdego z pozwanych z osobna do zapłaty kwot dochodzonej niniejszym pozwem w terminie 7 dni. Pisma te stanowiły wezwania przedprocesowe.
W odpowiedzi z dnia 2 października 2021 r. pozwani odmówili zapłaty, kwestionując wskazaną kwotę co do zasady, jak i wysokości.
To sami powodowie w okresie od kwietnia do sierpnia 2021 r. płacili czynsz administracyjny wspólnoty mieszkaniowej.

Dowód

: wezwania z potwierdzeniami nadania (k. 6-9), odpowiedź na wezwania wraz z potwierdzeniem odbioru (k. 27-28, 127-129) i zeznania powódki (k. 132-133)
PozwanyM. W. (2)liczy lat 24 i zamieszkuje w miejscowościK., a z zawodu jest specjalistą ds. zarządzania(...).
Z kolei pozwanyT. Z.liczy też lat 24 i zamieszkujeŁ., a z zawodu jest pracownikiem branży(...)
Te miejscowości są(...)km odP..
T. Z.obronił prace magisterką w lipcu 2023 r. Przeprowadził się doW.zaczął tam pracę za wynagrodzeniem 5.300 zł brutto. WW.wynajmuje on mieszkanie za 2.800 zł.

Dowód

: zeznania pozwanegoM. W. (2)(k. 133-134) i zeznania świadkaM. Z. (2)(k. 120-122)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych powyżej dowodów.
Sąd dał wiarę w całości zgromadzonym w sprawiedokumentom. Jednocześnie skoroart. 3271§ 1 pkt 1 kpczobowiązuje do wskazania w uzasadnieniu jedynie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, to zbędne już było dalsze motywowanie przyczyn uznania ww. dowodów za wiarygodne, tym bardziej jeszcze mając na uwadze postulat zwięzłości uzasadnienia (art. 3271§ 2 kpc). Tym samym na mocyart. 2432kpcw/w wiarygodne dokumenty znajdujące się w aktach sprawy stanowiły dowody bez wydawania odrębnego postanowienia. Skoro materiał dowodowy stanowiły opisane wyżej dokumenty, to tym samym z mocy ustawy stanowiły one przedmiot postępowania dowodowego.
Poza tym, jeśli chodzi o postępowanie dowodowe, to Sąd jeszcze na fakty jak we wniosku dowodowym zawartym w pkt.(...)sprzeciwu pozwanegoT. Z.(k. 51 akt) postanowił przeprowadzić dowód z przesłuchaniaświadkaM. Z. (2).Zeznania te okazały się jednak w znacznej mierze niewiarygodne. Nie tylko bowiem wielokrotnie świadek zasłaniał się niepamięcią, ale i popadał w liczne sprzeczności. Zwrócić bowiem należało uwagę, że ten ojciec jednego z pozwanych, choć jest z zawodu prawnikiem, to błędnie próbował utożsamiać sporządzone przezeń odstąpienie od umowy najmu z jej wypowiedzeniem, a nawet kontrfaktycznie sugerując jakoby użył słowo „wypowiadam” w tym dokumencie. Ostatecznie przyznał, że odróżnia odstąpienie od wypowiedzenia, niewiarygodnie sugerując, że to drugie to „prawdopodobnie forma potoczna”, mimo, że powołał przepis dotyczący odstąpienia. Nie tylko zresztą w tym kontekście zasłaniał się niepamięcią, ale również co do tego, kiedy zostały zdane klucze i opróżniony lokal. W końcu jego zeznania był nacechowane silnym emocjonalnie negatywnym nastawieniem wobec powódki, co również osłabiało jego wiarygodność. Mimo, że zgodziła się ona przecież na czasową obniżkę czynszu, to zarzucał jej brak empatii. Nie mógł też w tym kontekście stanowić rzeczowego argumentu jego stanowisko, jakoby nastąpiło „zostawianie młodych chłopaków tuż po studiach w takiej sytuacji”, albowiem powódka nikogo nie zostawiła, nie miała też żadnego prawnego obowiązku alimentacyjnego utrzymywać pozwanych, którym pomagali ich rodzice. Nadto jeszcze to właśnie świadek korzystał dla własnych celów z garażu przy wynajmowanym przez powódkę lokalu.
Ponadto Sąd postanowił na fakty jak we wniosku dowodowym zawartym w pkt.(...)sprzeciwu pozwanegoM. W. (2)i w pkt(...)) sprzeciwu pozwanegoT. Z.przeprowadzićdowód z przesłuchaniapowódki oraz pozwanych. ZeznaniapowódkiW. P.były szczegółowe, rzeczone i konkretne, zostały uznane jako wiarygodne, co z podanych wyżej względów nie wymagało już szerszego uzasadnienia, tym bardziej, że nie były skutecznie kwestionowane przez pozostałe strony. Nadto jako księgowa z zawodu znała się na wyliczeniach oraz wiedziała z doświadczenie zawodowego, komu przysługiwały, a komu nie, wszystkie dofinansowania dla przedsiębiorców z tzw. tarcz.
Natomiast zeznaniom pozwanych Sąd dał już wiarę jedynie w części. I takpozwanyM. W. (2)niewiarygodnie sugerował jakoby nastąpiło wypowiedzenie, a także kontrfaktycznie zeznawał na temat jego przyczyn. Jego bowiem zdaniem było to spowodowane sytuacją w jakiej się znaleźli się pozwani przez obostrzenie, przez które nie mogli znaleźć pracy. Tymczasem za tę sytuację w ogóle nie odpowiadała powódka, nadto zarzut pozwanego był ewidentnie anachroniczny, gdyż bez pracy pozwani byli już podczas zawierania trzeciej umowy najmu, zaś w jej odstąpieniu bynajmniej nie powołali się na taki argument dotyczący ich życia zawodowego.
Analogicznie Sąd ocenił zeznaniapozwanegoT. Z., który z kolei kontrfaktycznie sugerował rzekome rozwiązanie się umowy automatycznie, tymczasem powódka zgodnie z umową miała jedynie możliwość, a nie obowiązek, wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu, jeżeli najemca pomimo pisemnego wezwania do uregulowania zaległego czynszu najmu jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat za używanie lokalu co najmniej za jeden pełny okres płatności. Podobnie jak jego ojciec sugerował nadto powódce rzekomy brak empatii, mimo że zarazem przyznał, iż już podpisując umowę nie byli pewni co tak naprawdę się wydarzy, czy będą wracać na studia, czy nie. Wreszcie pozwany nie był w stanie podać, kto dokonywał poprawki daty.
W końcu, jeśli jeszcze chodzi po postanowienie dowodowe, to Sąd ograniczył w/w postanowieniem na w/w wniosek pełnomocnika strony powodowej jej przesłuchanie do wyłącznie powódki, a nie obojga powodów.
Sąd zważył, co następuje:
PowództwoW. P.iJ. P.przeciwkoT. Z.iM. W. (1)o zapłatę zasługiwało na uwzględnienie w całości.
Jak już wyżej wskazano strona powodowa domagała się zasądzenia na jej rzecz od strony pozwanej kwoty 7.500 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 13 września 2021 r. tytułem należnego czynszu oraz czynszu administracyjnego do wspólnoty mieszkaniowej za okres ostatnich 5 miesięcy, tj. świadczeń wynikających zawartej w dniu 5 sierpnia 2020 r. przez w/w strony umowy najmu powyższego lokalu na czas określony od dnia 1.09.2020 r. do 31.08.2021 r.
Odnośnie zaś samej umowy najmu pozwani gołosłownie sugerowali, jakoby umowa ta uległa skutecznemu rozwiązaniu wcześniej i to jeszcze ze skutkiem rzekomo natychmiastowym, czy automatycznym. Tymczasem umowa najmu co do zasady nie przewidywała natomiast jej wypowiedzenia przez najemcę, poza wypadkiem usunięcia go z listy studentów(...)(...)wP., co niewątpliwie w realiach sprawy nie nastąpiło. Takiego zaś oświadczenia o wypowiedzeniu w ogóle też w realiach sprawy nie złożyli pozwani, albowiem wyraźnie próbowali zastosować odrębną instytucję prawną, jaką jest odstąpienie od umowy, co wynika nie tylko z jej treści, ale i powołanego w niej konkretnego przepisu prawa. Otóż sporządzający je prawnik, a zarazem ojciec jednego z nich, powołał się przecież na treśćart. 3571kcjako podstawę prawną odstąpienia od w/w umowy najmu, co uczynił w uzasadnieniu pisma z dnia 12 kwietnia 2021 r. Przepis ten jednak w jedynym § 1 statuuje, co prawda tzw. zasadęrebus sic stantibus, skoro stanowi, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. Zważyć jednak należy, że pozwani błędnie takie żądanie zaadresowali do powodów, a nie do Sądu, do którego w czasie trwania umowy bynajmniej nie wnieśli o rozwiązanie łączonej ich ówcześnie umowy najmu takim konstytutywnym wyrokiem Sądu. Już z tego powodu nie można było uznać ich argumentacji nt. rzekomego wcześniejszego rozwiązania umowy, skoro nie tylko nie zapadło takie orzeczenie, ale i bezspornie pozwani nie zainicjowali żadnego powództwa w tym zakresie. Zarazem też ewidentna i jednoznaczna treść tego przepisu, który bynajmniej nie powołuje się na instytucję odstąpienia, nie dawała im żadnej podstawy prawnej do odstąpienia od umowy, czyli jej rozwiązania z datą wsteczną. Pozwani, jak i reprezentujący jednego z nich prawnik, byli zresztą świadomi nieskuteczności i nieważności ich jednostronnej czynności prawnej, skoro już w sprzeciwach zakładali, że odstąpienie od umowy było nieskuteczne, zaś ojciec jednego z nich był świadom, że pisząc takie pismo podjęto ryzykowną decyzję.
Wobec tego jeden z pozwanych próbował już na potrzeby niniejszego procesu wykreować inną, nową konstrukcję prawną, jakoby umowa ta rzekomo rozwiązała się automatycznie. Faktycznie par. 6 ust. 4 umowy posługuje się stwierdzeniem, że nieuregulowanie powstałej zaległości traktowane będzie jako automatyczne rozwiązanie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym bez obowiązku doręczenia wynajmującemu wypowiedzenia do rąk własnych, jednakże warunkuje to zarazem tym, aby ów brak uregulowania nastąpił w wyznaczonym przez wynajmujących terminie. Tymczasem, choć wystąpił ów brak zapłaty za co najmniej jeden okres rozliczeniowy po terminie, bez pisemnej zgody wynajmującego, to już jednak wynajmujący nie tylko nie poinformował jednokrotnie na piśmie najemcę o pozostałej zaległości, ani nie wyznaczył mu żadnego terminu na uregulowanie tej zaległości. Tym samym ewidentnie nie został spełniony ten ostatni materialnoprawny warunek rozwiązania umowy najmu. Zresztą argumentacja strony pozwany okazała się w tym kontekście również nielogiczna. Wszakże twierdzili oni, że umowa uległa rozwiązaniu już w kwietniu 2021 r., skoro od tego momentu zaprzestali płacić. Tymczasem w świetle cytowanego zapisu umownego dopiero miesiąc potem właściciel mógł upomnieć i wezwać najemcę oraz wyznaczyć mu jeszcze odleglejszy termin na uregulowanie tej zaległości i dopiero po jego upływie mogłoby nastąpić rozwiązanie umowy, a zatem niewątpliwie nie jeszcze w kwietniu. Dodatkowo nie uszło uwadze Sądu, że to postanowienie umowne należy łącznie interpretować z par. 4 ust. 2 umowy, gdzie przewidziano jedynie możliwość dla wynajmującego wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu, jeżeli najemca pomimo pisemnego wezwania do uregulowania zaległego czynszu najmu jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat za używanie lokalu co najmniej za jeden pełny okres płatności. W tym dopiero kontekście widać, że właściciel bynajmniej nie miał obowiązku, ani wzywania do uregulowania zaległego czynszu najmu, ani tym bardziej, aby natychmiastowo (automatycznie) rozwiązywać umowę najmu. Wynajmujący ma przecież prawo oczekiwać płatności do końca zawartej na czas określony umowy i nie musi jej rozwiązywać przed terminem. Zresztą odmienna interpretacja tych przepisów prowadziłaby do trudnych do zaakceptowania wniosków, że najemcy łamiąc umowę poprzez niepłacenie czynszu doprowadzaliby do jej automatycznego rozwiązania, czym zwalnialiby się bezkarnie z tego obowiązku płatności.
Gołosłowne okazały się też zarzuty pozwanych, jakoby mieli oni uzasadniony powód do rozwiązania, czy wypowiedzenia umowy, a to w związku z odmową dalszego obniżenia czynszu za wynajem lokalu mieszkalnego, jak napisali w odstąpieniu, czy z uwagi na sytuację pandemiczną w kraju i związaną z nią ich sytuacją osobistą. Tymczasem te sytuacje nie stanowiły żadnegonovumw relacjach pomiędzy stronami, ani nadzwyczajnej zmiany stosunków, skoro okolicznością notoryjną była trwający już od wiosny 2020 r. stan epidemii. Mimo zatem tego faktu, jak i braku pracy oraz powszechności zdalnej nauki pozwani świadomie i na własne ryzyko latem 2020 r. zdecydowali się zawrzeć na kolejny rok umowę najmu. Dopiero zaś w kolejnym 2021 r. zwrócili się czasową obniżkę czynszu, na co strona powodowa wyraziła na początku tamtego roku zgodę. Tym samym powodowie poszli ewidentnie pozwanym na rękę i nie sposób powodom zarzucać złej woli, tym bardziej, że ta strona nie otrzymywała żadnej tarczy finansowej. Taka czasowa obniżka nie uprawniała powodów jednak do całkowitego zaprzestania płacenia czynszu i to jeszcze poza okresem tej czasowej jedynie obniżki. Zresztą stały brak pracy nie stanowił w ocenie Sądu żadnej przesłanki usprawiedliwiającej brak płacenia czynszu, gdyż pozwani byli przecież na utrzymaniu swoich rodziców i to ci ostatni dotąd płacili za nich te świadczenia.
Brak było zatem powodów do zastosowania przeciwko roszczeniu powodów klauzuli zasad współżycia społecznego zart. 5 kc, czyli do oddalenia na tej podstawie żądania zapłaty należnego wg umowy najmu czynszu. Sytuacja strony pozwanej nie przemawia bowiem również za zastosowaniem w/w zasady słuszności. Wszakże pozwani nie tylko byli ówcześnie na utrzymaniu swoich rodziców, ale obecnie po ukończeniu studiów pracują już zawodowo w prestiżowych branżach (IT i controlling), z czego uzyskują stałe dochody. PozwanegoT. Z.stać nawet na odpłatny najem za mieszkanie wW.za aż 2.800 zł, czyli znacznie drożej niż u powodów wP..
Zresztą dokonując w tym świetle zasad współżycia społecznego oceny stanowiska strony pozwanej stwierdzić jeszcze należało, że nie może korzystać z tej ochrony ten, kto sam narusza zwłaszcza zasady współżycia społecznego. Tymczasem strona pozwana aż przez 5 miesięcy nie płaciła powodom żadnego czynszu i czynszu administracyjnego. Ewidentnie strona pozwana złamała tym samym warunki kontraktu (umowy najmu), który zobowiązywał ją do regularnego płacenia czynszu i to w pełnej umówionej wysokości. Tym bardziej jeszcze strona pozwana złamała postanowienia umowy potajemnie porzucając to mieszkania. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że na zasady współżycia społecznego może w zasadzie powoływać się tylko ten, kto sam swego prawa nie nadużywa (qui suo iure utitur nemini iniuram facit; zasada ta opisywana jest również paremiąnemo audiatur priopriam turpitudinem allegans). Przede wszystkim jednak sytuacja strony pozwanej nie nosi cech szczególnej wyjątkowości. Nie można w ocenie Sądu uznać, że mamy tutaj do czynienia z aż skrajnie trudną sytuacją, jak przesadnie podnosiła strona pozwana. Przypomnieć zatem należy, że w realiach sprawy niewątpliwie pozwani nie żyją, ani nie żyli w niedostatku.
Nadto pozwani, choć mieli to 8 dnia każdego miesiąca płacić regularnie czynsz, to nie uczynili tego już w kwietniu, tym bardziej naruszając umowę. Znamiennym było, że dopiero po upływie tego okresu, tj. pismem z dnia 12 kwietnia 2021 r. pozwani nieskutecznie odstąpili od umowy, a co została powodom doręczone jeszcze później w dniu 14 kwietnia 2021 r. Mimo jednak upływu tego umownego terminu, jak i braku zgody na kolejną obniżkę czynszu, żadne płatności ze strony pozwanej nie wpłynęły. Gołosłowna był też ich propozycja, aby zapłacić czynsz administracyjny i połowę czynszu najmu, skoro nawet takich częściowych wpłat nie dokonali w kwietniu 2021 r., ani nawet później. Zrozumiały był zatem brak chęci ze strony pozwanej do zawarcia ugody przed Sądem, również poparty niesprawiedliwymi zarzutami ze strony ojcaT. Z., popartymi przez tego pozwanego. Tym bardziej naruszał jej dobra osobiste zarzut rzekomego braku empatii formułowany przez tego ojca, który bezumownie korzystał z garażu powódki. Tymczasem to sami powodowie musieli w w/w okresie od kwietnia do sierpnia 2021 r. płacić w tej sytuacji czynsz administracyjny do wspólnoty mieszkaniowej.
Tym samym nie zwalniała żadna sytuacja strony pozwanej z zobowiązań wobec właścicieli lokalu wynikających z zawartej umowy najmu. Przeciwny wniosek prowadziłby bowiem do absurdalnych rezultatów, gdyby przyjąć, że ewidentne złamanie przez nią umowy miałoby ją zwalniać z jej dalszego przestrzegania. Tymczasem umów należy dotrzymywać (pacta sunt servanda). Słusznie w tym kontekście zwrócił uwagę pełnomocnik powodów, że umów należy dotrzymywać. W myślart. 669 kctonajemcajest obowiązany uiszczać czynsz w terminie miesięcznym, przy czymza zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie(art. 6881§. 1kc).
Strona pozwana nie dokonywała zatem żadnych płatności bieżących należności od kwietnia 2021 r., co siłą rzeczy musiało powodować narastanie zaległości. Ich wysokość za dochodzony okres została nadto potwierdzona nie tylko zeznaniami pozwanej, ale przede wszystkim dokumentami.
Tymczasem obowiązek regularnego płacenia czynszu i to w określonej wysokości, jak i do konkretnej daty, wynikał z postanowień umowy najmu, którą strona pozwana osobiście przyjęła i zaakceptowała. Świadomie zatem przyjęła na siebie zobowiązania czynszowe i to już od pierwszego miesiąca zawartej umowy. Zgodnie zaś zart. 659 § 1 kcprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, anajemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Strona pozwana jako najemca zobowiązana była zatem do uiszczania comiesięcznego czynszu w określonej wysokości oraz czynszu administracyjnego, a strona powodowa, aby udostępnić pozwanej lokal wskazany w umowie. Zważyć przy tym należy, iż w myślart. 669 kcto najemca jest obowiązany uiszczać czynsz w terminie miesięcznym, co potwierdzała również treść zawartej umowy najmu.
Postępowanie dowodowe w niniejszej sprawie wykazało zarazem, że strona pozwana już od kwietnia 2021 r. zaprzestała wpłat tytułem należnego czynszu oraz czynszu administracyjnego. Powyższe powodowało stale narastające przez kolejne dochodzone miesiące zadłużenie. W sprzeciwie strona pozwana nie zakwestionowała zaś w żaden konkretny sposób dochodzonych należności. Zresztą wysokość i termin płatności obu czynszów wynikały wprost z zapisu umowy. W rezultacie strona pozwana winna uregulować zaległości czynszowe z tytułu nierozwiązanej przedwcześnie skutecznie umowy najmu, która ją obowiązywała (pacta sunt servanda) przez czas oznaczony, a która nie została rozwiązana przed ustalonym terminem w żaden sposób.
Ostatecznie wysokość dochodzonej należności uznać należało za fakt bezsporny. Brak płatności przez 5 miesięcy czynszu w kwocie 1.500 zł miesięcznie daje sumę 7.500 zł, a czynszu administracyjnego w kwocie 1.500 zł miesięcznie daje sumę 2.000 zł, czyli razem zaległość w wysokości 9.500 zł za okres od kwietnia do sierpnia 2021 r. Co prawda, w uzasadnieniu pozwu błędnie powołano się na rok 2022 r., co stanowiło oczywistą omyłkę pisarską. Zresztą również pozwani pomylili się o rok w wydrukowanej dacie ich nieskutecznego odstąpienia.
W tym bowiem kontekście nie było również już sporu co rozliczenia kaucji. Najemcy bowiem na mocy umowy najmu na zabezpieczenie m.in. płatności czynszu wpłacili wynajmującym nieoprocentowaną kaucję zwrotną w wysokości 2.000 zł, która została przekazana w dniu podpisania umowy (par. 3 umowy) i która zalicza się na pokrycie zapłaty. Jeśli kwota zaległości nie zostanie pokryta w całości przez kaucję, najemca nie jest zwolniony z obowiązku jej uiszczenia (par. 6 ust. 4). Wobec tego po opuszczeniu przez stronę pozwaną lokalu i zakończeniu terminowego najmu, powodowie mieli prawo zaliczyć w/w kaucję (2.000 zł) na poczet zaległości czynszowych (9.500 zł), co daje dochodzoną pozwem kwotę 7.500 zł. Wszakże zgodnie zart. 6uol, zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Z chwilą uiszczenia kaucji powstaje roszczenie najemcy wobec wynajmującego do zwrotu kaucji w razie spełnienia warunków określonych w umowie kaucji (i skorelowane z nim zobowiązanie wynajmującego). Wynajmujący nie może jednak dokonywać żadnych potrąceń z kwoty kaucji do czasu jej zwrotu. Potrącenie dokonywane jest w trybieart. 498 i n. kc.Wynajmujący składa więc najemcy oświadczenie o potrąceniu, w którym powinien oznaczyć swoje wzajemne należności wobec najemcy, które potrącił z wierzytelnością najemcy o zwrot kaucji. Rozliczenie z kaucji przysługujących mu należności następuje dopiero po opróżnieniu lokalu albo nabyciu przez najemcę własności lokalu (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023). W konsekwencji wynajmujący miał prawo dokonać powyższego potrącenia, skoro uczynił to już po porzuceniu lokalu przez stronę pozwaną i zakończeniu umowy najmu lokalu. Podkreślić jednak należy, że niniejsza sprawa nie dotyczyła kaucji mieszkaniowej, zaś strona pozwana bynajmniej nie zgłaszała w niniejszym procesie ewentualnych jej roszczeń jako najemcy o zwrot kaucji.
Strona pozwana natomiast przed terminem opuściła sporny lokal, bez uprzedzenia powodów i kontaktu z nimi, co świadczyło ewidentnie o porzuceniu lokalu przez jego najemców. PozwanyT. Z.zabrał wówczas z ojcem rzeczy, jednak pozwani nie uprzedzali wcześniej powodów, że będą opróżniać lokal. Porzucenie lokalu nie stanowi jednak żadnego dopuszczalnego prawem sposobu na przedterminowe rozwiązane umowy najmu. Natomiast zgodnie z terminową umową dopiero po zakończeniu najmu najemcy zobowiązani byli wydać mieszkanie, czyli nie jeszcze w trakcie trwania tego kontraktu.
Takie zachowanie nie mogło zaś zwalniać pozwanych z obowiązku zapłaty czynszu, ani czynszu administracyjnego do końca umówionego przecież okresu najmu, tj. do sierpnia 2021 r. włącznie. Rację zatem w tym względzie miała strona powodowa domagając się zapłaty należnych jej z tytułu zawartej umowy świadczeń do tego momentu. Tym bardziej, że nic nie wskazuje na to, aby strony – co byłoby teoretycznie możliwe – rozwiązały w tym dniu opuszczenia lokalu zgodnie (tzw.actus contrarius) umowę najmu. Zgodnie bowiem z zasadą swobody umów (por.art. 3531kc) każdy umowa zobowiązaniowa, w tym również i najem, może zostać zakończona w drodze zgodnych oświadczeń stron. Tym bardziej, że umowa może także nastąpić w drodze tzw. nowacji (por.art. 506 kc). Potwierdzeniem powyższego jest stanowisko doktryny, która w stosunkach zobowiązaniowych za dopuszczalne na zasadzie wolności umów (por.art. 3531kc) uznaje rozwiązanie umowy w drodze umowy (tzw.actus contrarius) dochodzącej do skutku właśnie przez zgodne oświadczenie woli uczestników stosunku umownego (por. Z. Radwański, Zobowiązania – część ogólna, Wyd. CH Beck, W-wa 1995, str. 287). Niewątpliwie zaś strona pozwana nie zawarła w tym zakresie żadnego porozumienia z wynajmującymi. Utrudniony kontakt ze stroną pozwaną, działanie strony pozwanej niejako z zaskoczenia i postawienie powodów niejako przed faktem dokonanym, a i w rezultacie brak osobistego kontaktu stron w tym dniu opuszczenia mieszkania, ewidentnie w ocenie Sądu nie pozwalał jednak na uznanie, aby do takiego konsensu w sprawie rozwiązania umowy doszło pomiędzy stronami.
Jak przyjmuje się natomiast w doktrynie, do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające opróżnienie lokalu, ale wypowiedzenie tego węzła obligacyjnego, co wynika z treściart. 673 i 688 kcmających charakter bezwzględnie obowiązujący. Prawo cywilne chroni zasadę stabilności stosunków obligacyjnych przez wskazania, w jaki sposób i kiedy dochodzi do ich wygaśnięcia. Ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie, bez zachowania wymagań ustawowych i umownych, w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi. Tego rodzaju zachowanie traktowane jest jako naruszenie warunków umownych, jej nienależyte wykonanie ze wszystkimi tego konsekwencjami (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 lutego 2005 r., w sprawie I ACa 1951/04, w: LEX nr 151732). Tak też należało ocenić prawnie dokonane przez stronę pozwaną faktyczne porzucenie wynajmowanego mieszkania.
Tylko bowiem umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być swobodnie wypowiedziana przez jej strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia. W rezultacie (por. szerzej E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 673 Kodeksu cywilnego, ABC 2011) skoro najem zawarty na czas oznaczony może zostać wymówiony w przypadkach określonych w umowie, to możliwość wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony nie może oznaczać całkowitej uznaniowości jednej ze stron. Jak wynika z uchwały SN z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7–8, poz. 102)możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony powinna dotyczyć ważnych przyczyn. Jak zaś już wyżej wskazano w niniejsze sprawie stosuje się przepisy o najmie. Tym samym zgodnie zart. 673 § 3 kc, jeżeliczas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (§ 3). W łączącej zaś strony umowie najmu na czas oznaczony strony (poza nie mającym w realiach sprawy zastosowania przypadkiem skreślenia z listy studentów) nie przewidywały jej wypowiedzenia na żądanie najemcy, co takie wypowiedzenie czyniło już niedopuszczalnym, jeśliby w ogóle nastąpiło. W realiach zatem sprawy niedopuszczalne było zatem dokonanie wypowiedzenia, a tym bardziej jeszcze z wręcz z „zerowym” terminem. Nadto, choć art. 674 przewiduje tzw. milczące przedłużenie umowy zawartej na czas oznaczony, to jednaka contrarioustawa nie przewiduje już w żadnym wypadku milczącego zakończenia przed terminem terminowej umowy najmu.
W rezultacie strona pozwana winna uregulować zaległości czynszowe z tytułu nierozwiązanej skutecznie umowy najmu, która ją obowiązywała (pacta sunt servanda), a która nie została wypowiedziana, ani rozwiązana w inny sposób. Od tego obowiązku wobec porzuconego lokalu nie zwalniały strony pozwanej żadne względy.Nie została spełniona żadna negatywna przeszkoda do uwzględnienia roszczenia o zapłatę. Strona pozwana nie uregulowała w zakreślonym terminie istniejącej zaległości, której saldo wyniosło 7.500 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 13 września 2021 r. do dnia zapłaty. Ponadto powodowie wezwali pisemnie stronę pozwaną pismami z dnia 6 września 2021 r. nadanymi listami poleconymi do zapłaty kwot dochodzonej niniejszym pozwem w terminie 7 dni. Stroną pozwana nie uregulowała w zakreślonym terminie tej zaległości.
W tej sytuacji Sąd w pkt. 1 sentencji wyroku zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę 7.500 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 13 września 2021 r. do dnia zapłaty.
O odsetkach Sąd orzekł na zasadzieart. 481 § 1 i 2 kc, zgodnie z żądaniem strony powodowej. Natomiast solidarność dłużników wynikała z treściart. 6881§ 1 kc.
Natomiast orzekając w pkt. 2 wyroku Sąd kosztami procesu obciążył pozwanych w całości i z tego tytułu zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę 2.200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Strona pozwana bowiem w całości przegrała proces i stąd na mocyart. 105 § 2 kpcSąd był zobowiązany włożyć na nią solidarny obowiązek zwrotu kosztów, zaś strona powodowa poniosła koszty opłaty sądowej (400 zł) i wynagrodzenia ich pełnomocnika (1.800 zł). Brak było natomiast uiszczenia opłaty skarbowej od udzielonego mu pełnomocnictwa procesowego (2 x 17 zł). Wreszcie brak było również powodów, aby uwzględnić wnioski pozwanych, aby nie obciążać ich kosztami procesu, czemu sprzeciwił się pełnomocnik powodów. Zgodnie bowiem zart. 102 kpcjedynie w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Takie zaś wyjątkowe wypadki po stronie pozwanej w najmniejsze mierze nie wystąpiły. Wszakże chodzi o koszty kwocie 2.200 zł i tak dzielonej pomiędzy pozwanymi, a mniejszej niż minimalne wynagrodzenie w kraju. Pozwani zaś, jak już wyżej wskazano, pracują zawodowo i osiągają wyższe dochody od zasądzonej od nich kwoty. Nadto przez prawie 2 lata trwania postępowania winni byli zaoszczędzić środki na poczet kosztów niniejszej sprawy, albowiem już od dnia doręczenia pozwu i nakazu zapłaty musieli się liczyć z możliwością ich poniesienia. Zatem brak było podstaw, aby odstąpić od obciążenia pozwanych kosztami procesu.
sędzia Kamil Antkowiak