Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 617/20
Data wyroku: 2023-05-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Ustalenie wstąpienia w stosunek najmu
Podstawa prawna: art.691 kc

Sygn. akt: I C 617/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 maja 2023 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Małgorzata Żelewska
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 maja 2023 r. wG.
sprawy z powództwaP. P. (1)
przeciwkoGminie M.G.
o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu

ustala, że powódP. P. (1)wstąpił w stosunek najmulokalu mieszkalnego numer (...)przyul. (...)wG.w miejsce dotychczasowego najemnyT. P.z dniem jego zgonu tj. 12 maja 2019r.;

zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem kosztów procesu.

Sygnatura akt I C 617/20

UZASADNIENIE

PowódP. P. (1)wniósł pozew przeciwkoGminie M.G.o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyul. (...)wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowegoGminy M.G..
W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że jego rodzicomB.iT. P.został przydzielony – decyzją z dnia 1 lipca 1986 roku – ww. lokal. Umowa najmu lokalu została rozwiązana z dniem 31 marca 2016 roku, ale z uwagi na uregulowanie zadłużenia, decyzją Prezydenta MiastaG.ojciec powoda został w dniu 26 marca 2018 roku skierowany do ponownego zawarcia umowy najmu.T. P.w tym okresie poważnie chorował m.in. na padaczkę, nadciśnienie tętnicze, niedoczynność tarczycy, przebył uraz biodra prawego, co utrudniało mu swobodne poruszenie się i chodzenie. Z powyższych względów nie udało mu się formalnie podpisać umowy najmu. Powód wraz z ojcem od 1986 roku nieprzerwanie zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu. Powód w listopadzie 2018 roku dokonał wymiany stolarki okiennej, a we wrześniu 2019 roku montażu nawiewników. Wszystkie opłaty mieszkaniowe są na bieżąco regulowane i nie ma zaległości.
(pozew, k. 3-5)

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Gmina podniosła, że najem przedmiotowego lokalu ustał, a wynajmujący domagał się jego opuszczenia w sposób wyraźny kierując sprawę o jego opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu na drogę postępowania sądowego. Mimo skierowania doT. P.pisma z dnia 13 kwietnia 2018 roku z prośbą o zgłoszenie w celu podpisania umowy, nowa umowa nigdy nie została zawarta. Pozwana nie zawarła z powodem umowy najmu, wskazując w piśmie do niego skierowanym przyczyny takiego stanowiska. Przeprowadzone przez pozwaną postępowanie wyjaśniające nie pozwoliło na ustalenie, że powód wstąpił w stosunek najmu poT. P.. Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu jest istnienie stosunku najmu, który mógłby przejść z mocy prawa na osoby wymienione wart. 691 k.c.Pismo z dnia 13 kwietnia 2018 roku nie skutkowało zawarciem umowy najmu zT. P.. Od doręczenia tego pisma do śmierciT. P.minął rok i ojciec powoda miał dostatecznie dużo czasu, by zgłosić się do Administracji. Załączona dokumentacja medyczna nie wskazuje na nagłą i długotrwałą chorobęT. P.. Nadto, nie było przeszkód, byT. P.udzielił pełnomocnictwa do zawarcia umowy. Zdaniem pozwanej, zaniedbaniaT. P.nie powinny obciążać pozwanej. Nadto, Gmina zarzuciła, że powód nie ma interesu prawnego w ustaleniu wstąpienia w stosunek najmu. Bieżące regulowanie opłat jest obowiązkiem osoby zajmującej lokal, zaś zgodnie zKodeksem cywilnymbieżące naprawy obciążają najemcę lokalu, a nadto najemca może wprowadzić ulepszenia za zgodą wynajmującego, przy czym powód iT. P.nie legitymowali się tytułem prawnym do lokalu, a nakłady zostały dokonane bezprawnie.
(odpowiedź na pozew, k. 34-35v)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowódkaGmina M.G.jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej wG.przyul. (...), objętejksięgą wieczystą nr (...), zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, w którym znajduje się m.in.lokal mieszkalny nr (...). Na podstawie decyzji z dnia 1 lipca 1986 roku o przydziale lokalu, najemcami przedmiotowego lokalu byliB.iT.małżonkowieP.. Do zamieszkania w lokalu uprawniony był również syn najemców – powódP. P. (1).
(dowód: decyzja o przydziale lokalu mieszkalnego, k. 6, stwierdzenie przedmiotu i warunków najmu, k. 7-8)

Pismem z dnia 26 października 2015r. powódka wezwałaT. P.do zapłaty zaległości w kwocie 8.574,77 zł terminie miesiąca pod rygorem wystąpienia z powództwem o zapłatę na drogę sądową oraz rozwiązania umowy najmu. Wezwanie zostało doręczone w dniu 30 października 2015r.
(dowód: wezwania do zapłaty k. 39, zpo k. 40)

Pismem z dnia 18 grudnia 2015r. powódka wypowiedziałaT. P.umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)ze skutkiem na dzień 31 marca 2016 roku z powodu zaległości w zapłacie czynszu w kwocie 7.155,68 zł. Wypowiedzenie zostało doręczone w dniu 28 grudnia 2015r.
(dowód: wypowiedzenie umowy najmu k. 41, zpo k. 42)

Zadłużenie z tytułu czynszu najmu zostało w całości spłacone.
(dowód: przesłuchanie powoda, płyta CD k. 94, zeznania świadkaA. P., k. 146-146v)

W toku postępowania eksmisyjnego, w dniu 30 sierpnia 2016 roku Prezydent MiastaG.zdecydował o złożeniu wniosku o zawieszenie postępowania sądowego na okres jednego roku, a w przypadku regularnego ponoszenia odszkodowania za bezumownego korzystanie z lokalu do dnia 31 sierpnia 2017 roku o cofnięciu pozwu.
(dowód: pismo z dnia 30 sierpnia 2016r., k. 43)

Ostatecznie, postępowanie eksmisyjne zostało umorzone.
(dowód: przesłuchanie powoda, płyta CD k. 94)

Pismem z dnia 26 marca 2018 roku Prezydent MiastaG.skierowałT. P.do zawarcia umowy najmu ww. lokalu na czas nieoznaczony. Pismo to w dniu 30 marca 2018 roku odebrał powód.
(dowód: pismo z dnia 26 marca 2018r., k. 128 wraz z zpo, k. 128v)

Pismem z dnia 13 kwietnia 2018r.Zarząd (...)wG.zwrócił się doT. P.o zgłoszenie się w celu podpisania umowy najmu na lokal gminny.
(dowód: pismo z dnia 13 kwietnia 2018r., k. 9)

Pismo to zostało osobiście odebrane przezT. P.. Powód dowiedział się o jego treści już po śmierci adresata.
(dowód: przesłuchanie powoda, płyta CD k. 94, zeznania świadkaA. P., k. 146-146v)

Pozwana przygotowała projekt umowy najmu przedmiotowego lokalu na czas nieokreślony, który został podpisany przez upoważnionego do tego przedstawiciela pozwanej. Nadto, do śmierciT. P.kierowane były do niego zawiadomienia o zmianie wysokości opłat, w których wskazywano stawkę czynszu regulowanego.
(dowód: projekt umowy najmu lokalu mieszkalnego – komunalnego z dnia 28 marca 2018r. k. 279-282 akt lokalowych, zawiadomienia o zmianie wysokości opłat, k. 284-289 tamże)

T. P.leczył się na autoimmunologiczną chorobę tarczycy, ZZA, niedoczynność tarczycy, padaczkę, nadciśnienie tętnicze, miał uszkodzone nerki, nadto doznał urazu złamania szyjki kości udowej prawej. Po urazie przez ostatnie dwa lata życiaT. P.poruszał się o kuli, rzadko samodzielnie opuszczał lokal (tylko z osoba towarzyszącą). Do przychodni zawoził go powód samochodem, pomagając przy zejściu po schodach czy wejściu do auta.T. P.wymagał pomocy przy ubieraniu i założeniu cewnika. Do końca życiaT. P.miewał ataki padaczki.
(dowód: dokumentacja leczeniaT. P., k. 11-12, zeznania świadkaK. F., k. 113-113v, 190-192v, zeznania świadkaP. F., k. 115, 193-193v)

T. P.zmarł w dniu 12 maja 2019 roku.
(dowód: odpis skrócony aktu zgonu, k. 38)

Do dnia śmierciT. P.zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu wraz z powodem, jego ówczesną partnerką (a obecną żoną)A. P.oraz trojgiem wnuków:F. P.,O. P. (1)iO. P. (2).T. P.zajmował średni pokój (od strony ulicy), natomiast powód z żoną i najmłodszym dzieckiem duży pokój. Powód pracuje na nocnej zmianie, a jego żona w godzinach 7-15.
(dowód: zeznania świadkaA. P., k. 106-106v, 146-146v, zeznania świadkaK. F., k. 113-113v, 190-192v, zeznania świadkaP. F., k. 115, 193-193v)

W 2018 rokuP. P. (1)dokonał wymiany stolarki okiennej w przedmiotowym lokalu, a w 2019 roku zamontował nawiewniki.
(dowód: faktury VAT, k. 10, 13-14)

W piśmie z dnia 16 grudnia 2019r. pozwana wskazała, że nie ma możliwości potwierdzenia uprawnień powoda do lokalu po zgonie najemcy, gdyżT. P.nie stał się najemcą lokalu. Pismo zostało powodowi doręczone w dniu 23 grudnia 2019 roku.
(dowód: pismo powódki z dnia 16 grudnia 2019r. k. 44-45 wraz z dowodem doręczenia k. 46)

Powód zamieszkuje w przedmiotowym lokalu nieprzerwanie od 1986 roku do chwili obecnej, ponosi on regularnie wszelkie opłaty za lokal oraz media. Mieszkanie jest zadbane.
(dowód: przesłuchanie powoda, płyta CD k. 94, zeznania świadkaK. F., k. 113-113v, zeznania świadkaP. F., k. 115)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadkówA. P.,K. F.,P. F.oraz dowodu z przesłuchania powoda.

Oceniając zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej ww. dokumentów przedstawionych przez strony. Podkreślić należy, iż żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, iżby osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Forma i treść przedmiotowych dokumentów nie budzi również wątpliwości Sądu.

Brak było również podstaw do kwestionowania zeznań świadkówA. P.,K. F.,P. F.oraz powoda. W ocenie Sądu zeznania wymienionych osób były szczere, spójne wewnętrznie, zbieżne ze sobą i nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego czy logicznego rozumowania. Strona pozwana nie zaoferowała przy tym żadnych dowodów, które poddawałyby w wątpliwość wiarygodność ww. osób odnośnie stanu fizycznegoT. P.oraz faktu zamieszkiwania powoda w przedmiotowym lokalu do dnia śmierci ojca.

Podstawę powództwa stanowił przepisart. 691 § 1 i 2 k.c.Jak stanowiart. 691 § 1 k.c.w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Z kolei wedleart. 691 § 2 k.c.osoby wymienione w§ 1wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

W pierwszej kolejności – wobec zarzutów formułowanych przez pozwaną – należało ustalić, czy w dacie śmierciT. P.był najemcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Nie ulegało wątpliwości – w świetle zebranego materiału dowodowego – żeT. P.na podstawie decyzji z dnia 1 lipca 1986 roku uzyskał przydział spornego lokalu i był jego najemcą. Bezsporne było również, że pismem z dnia 18 grudnia 2015r. – po uprzednim wezwaniu do zapłaty w dniu 26 października 2015r. – powódka wypowiedziałaT. P.umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)ze skutkiem na dzień 31 marca 2016 roku z powodu zaległości w zapłacie czynszu, a następnie wytoczyła powództwo o eksmisję. Przedmiotowe postępowanie nie zakończyło się jednak wydaniem wyroku nakazującego najemcy opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu pozwanej. W toku sprawy Prezydent MiastaG.zdecydował o złożeniu wniosku o zawieszenie postępowania sądowego na okres jednego roku, a w przypadku regularnego ponoszenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu do dnia 31 sierpnia 2017 roku o cofnięciu pozwu. Po upływie tego terminu i spłacie zaległości, pozwana faktycznie cofnęła pozew, co skutkowało umorzeniem postępowania. Następnie zaś pozwana skierowała doT. P.pismo z dnia 26 marca 2018 roku wyrażające wolę zawarcia umowy najmu na czas nieznaczony. Natomiast, pismem z dnia 13 kwietnia 2018r.Zarząd (...)wG.zwrócił się doT. P.o zgłoszenie się w celu podpisania umowy najmu na lokal gminny.T. P.nie zgłosił się jednak do ww. jednostki organizacyjnej Gminy i nie podpisał nowej umowy najmu. Jednak – zdaniem Sądu – nie oznacza to, że pomiędzy nim a pozwaną nie powstał stosunek najmu. Jak wskazuje się w orzecznictwieKodeks cywilny(art. 660 k.c.) kształtuje najem jako umowę niewymagającą zachowania szczególnej formy. Jedyne wymogi formalne zastrzeżone zostały pod rygorem wywołania szczególnych skutków prawnych (ad eventum) – dotyczy to najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, kiedy brak zachowania formy pisemnej powoduje zawarcie umowy najmu na czas nieoznaczony. Ponadto z przywołanej konstrukcji wynika również, że dla oświadczeń woli wynajmującego i najemcy (z wyjątkiem wspomnianej formy ad eventum) nie jest wymaga żadna forma szczególna, co oznacza to, że umowa najmu może dojść do skutku również per facta concludentia (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2020 r., V ACa 473/19,L.). Dokonując ustaleń odnośnie istnienia pomiędzy pozwaną aT. P.stosunku najmu, należy przede wszystkim mieć na względzie, że po stronie pozwanej istniała wola zawarcia takiego stosunku. Świadczą o tym nie tylko wskazane powyżej pisma z dnia 26 marca 2018r. i 13 kwietnia 2018r., ale także fakt sporządzenia projektu takiej umowy z określeniem wszystkich essentialia negotii najmu, w szczególności ze wskazaniem przedmiotu najmu oraz wysokości czynszu. Projekt umowy został podpisany przez upoważnionego przedstawiciela Gminy. Okoliczność, że umowa nie została podpisana przezT. P.nie oznacza, że po jego stronie nie było woli nawiązania takiego stosunku prawnego. Przede wszystkim należało mieć na względzie, że w okresie, w którym pozwana kierowała ww. pisma,T. P.był osobą schorowaną, cierpiącą na szereg schorzeń, w tym padaczkę czy schorzenia nerek. Jak wynika ze zgodnych zeznań świadków po mieszkaniuT. P.poruszał się samodzielnie, niemniej świadkowie – w szczególności sąsiedzi – nie widywali, by ojciec powoda samodzielnie poruszał się poza domem, wychodził bez osoby towarzyszącej, a tym bardziej, by samodzielnie oddalał się na dalszą odległość od domu. W świetle przedstawionej dokumentacji medycznej zeznania świadków należało uznać za wiarygodne. Z karty informacyjnej leczenia szpitalnego z 2016 i 2019 roku wynika, żeT. P.zgłaszał bóle kończyn, miał obrzęki nóg i trudności przy chodzeniu. Nadto, miał problemy z nerkami, był cewnikowany. Ponadto, miał padaczkę i jak wskazywał powód, miewał co jakiś czas napady tej choroby. W tych okolicznościach mało prawdopodobne jest, abyT. P.był zdolny do samodzielnego udania się do jednostki organizacyjnej pozwanej celem podpisania umowy. Pozwana nie przedstawiła także żadnego dowodu (np. zeznań innych sąsiadów), który świadczyłby o tym, że stan zdrowiaT. P.umożliwiał mu swobodne poruszanie. Z zeznań powoda i jego małżonki wynika również, że nie mieli oni wiedzy o tym, że pozwana wezwałaT. P.do zawarcia nowej umowy. Co prawda powód osobiście odebrał pismo z dnia 26 marca 2018 roku, w którym jest informacja o skierowaniuT. P.do zawarcia umowy najmu. W piśmie tym nie ma jednak mowy o tym, żeT. P.ma zgłosić się do urzędu celem dokonania jakichkolwiek dodatkowych czynności. Dla osoby niemającej ponadprzeciętnej wiedzy prawniczej może to oznaczać, że umowa poczytywana jest za zawartą. Na fakt, że pomiędzyT. P.a pozwaną istniał stosunek najmu świadczy również to, że do śmierciT. P.kierowane były do niego zawiadomienia o zmianie wysokości opłat, w których wskazywano stawkęczynszu regulowanego. Dopiero, gdy powód złożył wniosek o potwierdzenie uprawnień do lokalu, pozwana zaczęła wystawiać zawiadomienia o wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Nadto, zachowanie samegoT. P.nie nasuwa żadnych wątpliwości co do jego woli nawiązania stosunku najmu. Do śmierci zamieszkiwał on w lokalu, ponosił czynsz i wszelkie inne opłaty obciążające najemcę (za pośrednictwem syna i synowej). Wszystkie przytoczone powyżej okoliczności świadczą o tym, że do dnia 12 maja 2019 rokuT. P.był najemcą spornego lokalu.

Nie ulega wątpliwości, że powód będący synem najemcy należy do ustawowego kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy. Zważyć należy, iż w świetleart. 691 k.c.podstawową przesłanką wstąpienia w stosunek najmu jest stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci. Jak podkreśla się w judykaturze stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 października 1997r., I CKN 90/97, Lex nr 811810, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2000r., I CKN 40/99, Lex nr 811808). Należy zgodzić się również z poglądem prawnym wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 maja 1980r., III CRN 61/80, Monitor Prawniczy 1994/9/273, iż przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw najmu na podstawieart. 691 k.c., należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Z reguły nie będzie stanowić stałego zamieszkania pobyt osoby bliskiej w celu udzielenia doraźnej, choć nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania. Zaznaczyć należy również, że przepisart. 691 § 2 k.c.odnosi się do zamieszkiwania w znaczeniu stałego przebywania w określonym lokalu (por.: K. Pietrzykowski (w:)Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa, 2005, s. 449-450; J. Jezioro (w:)Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. E. Gniewka, Warszawa, 2006, s. 1103). Zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy nie pozostawia wątpliwości, że powód zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu do chwili śmierci najemcy. Świadczą o tym zarówno zeznania żony powodaA. P., jak również sąsiadówK. F.iP. F.. Strona pozwana nie zaoferowała żadnych dowodów, które podważyły powyższe ustalenia. Powód nie jest właścicielem innych nieruchomości, nie ma żadnych dowodów świadczących, że przed śmiercią ojca wynajmował jakiś inny lokal etc. Wręcz przeciwnie, świadkowie zeznali, że powód nieprzerwanie zamieszkiwał wraz z rodziną w tym lokalu, opiekował się schorowanym ojcem, a także dbał o stan mieszkania. Tym samym należało uznać, że powód wstąpił z mocy prawa w stosunek najmu.

Mając powyższe na uwadze, na mocyart. 691 § 1 i 2 k.c., Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocyart. 98 § 1 k.p.c.i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającej niniejszy spór pozwanejGminy M.G.na rzecz powoda kwotę 200 zł, którą stanowi opłata sądowa od pozwu.