Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 693/23
Data wyroku: 2023-09-25 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Agnieszka Żegarska, Beata Grzybek, Jacek Barczewski
Słowa kluczowe: Nieważność umowy
Podstawa prawna: art. 58 § 1 i 3 kc, art. 2 a ust. 3 pkt 1 a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Teza: Sąd II instancji stoi na stanowisku, iż sekwencja czynności uczestnika (co istotne zdekodowana z dokumentów w aktach ksiąg wieczystych), polegająca na podziale nieruchomości rolnej położonej w obszarze Natura 2000 na 21 działek o powierzchni między 0,3000 a 0,9999 ha, następnie ich zbycie szeregu osobom nieposiadającym statusu rolnika indywidualnego (a więc zasadniczo wykluczonym z możliwości nabywania nieruchomości rolnych), prowadzące faktycznie do defragmentacji nieruchomości objętej ochroną ustawową, musi być uznana za niezasługującą na ochronę prawną. Choć formalnie zachowanie stron umowy sprzedaży z 26 listopada 2021 r. pozostawało w zgodności z prawem, to praktycznie naruszało zakazy sformułowane w art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a co za tym idzie czynność prawna objęta aktem notarialnym (..), jako zmierzająca do jego obejścia była nieważna.

Sygn. akt IX Ca 693/23

POSTANOWIENIE
Dnia 25 września 2023 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Jacek Barczewski (spr.)
Sędziowie: SO Beata Grzybek, SO Agnieszka Żegarska
po rozpoznaniu w dniu 25 września 2023 r. w Olsztynie
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z wnioskuM. Z.
z udziałemFundacji Ochrony (...)z siedzibą wW.
o wpis do księgi wieczystej
na skutek apelacji wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego w Giżycku VII Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych w Węgorzewie z dnia 28 marca 2023 r., sygn. akt Dz.Kw. 3223/21
p o s t a n a w i a :

oddalić apelację.

Beata Grzybek Jacek Barczewski Agnieszka Żegarska

Sygn. akt IX Ca 693/23

UZASADNIENIE

WnioskodawczyniM. Z.we wniosku elektronicznym przesłanym w dniu 26.11.2021 r. przez notariuszaI. M., w związku ze sporządzeniem aktu notarialnego – umowy przenoszącej własność w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 26.11.2021 r., Rep.(...)oraz warunkowej umowy sprzedaży z dnia 28.09.2021 r., Rep.(...)wniosła m.in. o wpisanie współwłasności w udziale wynoszącym 1/59 częścidziałki nr (...)na jej rzecz, przy pomniejszeniu udziałuFundacji Ochrony (...)z siedzibą wW..
Starszy Referendarz Sądowy delegowany do Sądu Rejonowego w Giżycku w VII Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych w Węgorzewie postanowieniem z dnia 21 listopada 2022 r. wniosek oddalił.
Wnioskodawczyni wniosła skargę na orzeczenie Referendarza.
Postanowieniem z 28 marca 2023 r. (sygn. akt Dz.Kw. 3223/21) Sąd Rejonowy w Giżycku VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Węgorzewie wniosek oddalił.
Ustalił on, żeksięga wieczysta (...)prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej składającej się z działki onumerze geodezyjnym (...), o powierzchni 0,3524 ha, położonej w miejscowościR., gm.W..
Działka nr (...)o powierzchni 0,3524 ha – grunty orne powstała z wyniku podziału nieruchomości rolnej składającej się zdziałki o nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Giżycku VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Węgorzewie prowadziksięgę wieczystą (...). Z w/w księgi wieczystejdziałka o nr (...)została odłączona i założono dla niejksięgę wieczystą o nr (...).
W dziale II księgi wieczystej jako współwłaściciel w udziale 58/59 części w nieruchomości wpisana jestFundacja Ochrony (...)z siedzibą wW.– na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31.03.2021 r. zawartej przed notariuszemM. M., Rep.(...)Nieruchomość została nabyta przez Fundację od Skarbu Państwa reprezentowanego przezKrajowy Ośrodek (...).
Z oświadczenia sprzedającego zawartego w akcie notarialnym wynika, żedziałka nr (...)stanowi drogę wewnętrzną.
Sąd Rejonowy ustalił następnie, że w dniu 28.09.2021 r. przed notariuszemI. M.została zawarta warunkowa umowa sprzedaży, na podstawie którejFundacja Ochrony (...)z siedzibą wW.sprzedałaM. Z.m.in. udział wynoszący 1/59 część we współwłasności nieruchomości, stanowiącejdziałkę nr (...)obszaru 0,3524 ha, za cenę w kwocie 1.000 zł:
- pod warunkiem, żeKrajowy Ośrodek (...)działający na rzecz Skarbu Państwa nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości, na podstawie art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, oraz
- pod warunkiem, że GminaW.działająca rzecz Skarbu Państwa nie skorzysta z przysługującego Gminie prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości, na podstawieart. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
aM. Z.powyższy udział we współwłasności nieruchomości za podaną wyżej cenę i pod wskazanymi wyżej warunkami kupiła.
W dniu 26.11.2021 r. przed notariuszemI. M.została zawarta umowa przenosząca własność w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży, na podstawie którejFundacja Ochrony (...)z siedzibą wW.przeniosła na rzeczM. Z.własność udziału wynoszącego 1/59 część we współwłasności nieruchomości, stanowiącejdziałkę nr (...)obszaru 0,3524 ha, aM. Z.oświadczyła, że na przeniesienie własności opisanego powyżej udziału we współwłasności nieruchomości do jej majątku osobistego wyraża zgodę.
Na zbycie udziału w nieruchomości stanowiącejdziałkę numer (...)nie uzyskano zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, albowiem jak wskazano w par. 3 umowy przenoszącej własność w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży ( k. 241), nieruchomość została nabyta od Skarbu Państwa reprezentowanego przez(...)na podstawie przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, a wobecart. 1a pkt 1 lit. a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego– ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych wchodzących wskład (...)Skarbu Państwa. Na zbycie nieruchomości przez Fundację przed upływem 5 lat od dnia nabycia nie jest zatem wymagana zgoda wyrażona w formie decyzji administracyjnejKrajowego Ośrodka (...), jak również Fundacji nie dotyczą obowiązki wynikające zart. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Ustalono kolejno, iżdziałka nr (...)o powierzchni 0,3524 ha nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy, nie jest objęta decyzją ustalającą lokalizację inwestycji celu publicznego, oraz decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, nadto działka nie jest położona obszarze rewitalizacji, na obszarze(...)ani na terenie(...). W składdziałki o nr (...)wchodzą grunty orne oraz pastwiska trwałe.
Przedmiotem umowy sprzedaży – poza sprzedażą udziału we współwłasnościdziałki nr (...)– była także sprzedaż działki nr(...)Postanowieniem z dnia 28 lutego 2023 r. wydanym w sprawie Dz. Kw. 3223/21 Sąd Rejonowy w Giżycku w VII Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Węgorzewie oddalił wniosek o odłączenie części nieruchomości –działki nr (...), założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w niej prawa własności na rzecz wnioskodawczyni, w związku z nieważnością czynności prawnej.
Dokonując oceny wniosku Sąd Rejonowy zauważył, że zgodnie zart. 6262§ 3 kpcdo wniosku o wpis należy dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej. Jak natomiast stanowiart. 6264§ 3 kpcdokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej niesporządzone w postaci elektronicznej notariusz przesyła sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych w terminie trzech dni od dnia złożenia wniosku o wpis. Zgodnie zaś z treściąart. 6268§ 2 kpcrozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
Przypomniał dalej, iż na sądzie wieczystoksięgowym spoczywa obowiązek badania pełnomocnictwa udzielonego przez jedną ze stron takiej czynności, którego ważność stanowi element decydujący o skuteczności oświadczenia woli złożonego w umowie, a tym samym o ważności umowy.
Do wniosku nie zostało załączone pełnomocnictwo udzieloneM. A.przez Fundację. Nie jest zatem możliwe zweryfikowanie prawidłowości umocowania osoby działającej w ramach pełnomocnictwa. Weryfikacja ta może być dokonana tylko na podstawie dokumentów, o których mowa wart. 6268§ 2 kpc. Nie jest dopuszczalne ocenianie umocowania na podstawie dokumentów, które nie zostały załączone do wniosku o wpis do księgi wieczystej, w tym dokumentów, które są w posiadaniu sądu wieczystoksięgowego w związku z wcześniej prowadzonymi postępowaniami o wpis.
Sąd I instancji wskazał, że kognicja sądu wieczystoksięgowego uregulowana jest wart. 6268§ 2 kpc. Uprawnienia sądu rozpoznawczego ograniczono do oceny jednego tylko spośród przewidzianych wkodeksie postępowania cywilnegorodzajów dowodów – dowodu z dokumentu. Pozbawiono też sąd możliwości dokonywania ustaleń niewynikających z treści dokumentów. Oprócz badania dokumentów sąd wieczystoksięgowy ma jednak również obowiązek uwzględniania stanu rzeczy wynikającego wprost z przepisów prawa. Skoro podstawą wpisu ma być akt notarialny, to sąd zobowiązany jest do badania treści tego aktu oraz dokumentów stanowiących przesłankę jego sporządzenia. Sąd wieczystoksięgowy oddala wniosek o wpis, jeśli podstawą wpisu miałaby być czynność prawna dotknięta nieważnością.
Rozstrzygnięcie zgodnie z wnioskiem wymagało zatem ustalenia, że zawarte przez wnioskodawców umowy nie uchybiają przepisomustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego( Dz.U. z 2020r. poz. 1655 ze zm.), której stosowanie rodzi różnego rodzaju problemy interpretacyjne.
Zgodnie bowiem zart. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego(t.j. Dz. U. 2022 r. poz. 461), przez „nieruchomość rolną”, o której mowa wustawie o kształtowaniu ustroju rolnegonależy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniuKodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie zart. 461kcnieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Fundacja Ochrony (...)z siedzibą wW.nabyła nieruchomość rolną objętąksięgą wieczystą (...)składającą się zdziałki nr (...)o powierzchni 6,3537 ha w dniu 31 marca 2021 r. od Skarbu Państwa reprezentowanego przezKrajowy Ośrodek (...).
Zgodnie zart. 2b ust. 1 - 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegonabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie, o którym mowa wust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta, ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa wust. 2, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Celem przepisuart. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegojest zapewnienie właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej, ochrona i rozwój gospodarstw rodzinnych. W związku z powyższym, na sprzedającej Fundacji ciążą obowiązki, o których mowa wart. 2b ust. 1-2u.k.u.r.; na zbycie części nieruchomości rolnej, tj.działki (...)przez Fundację przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażona w drodze decyzji administracyjnej stosownie do treści art. 2b ust. 3 ustawy, jednocześnie w niniejszej sprawie, nie zostały wykazane okoliczności, o których mowa w art. 2b ust. 4 u stawy.
Tym samym oświadczenie sprzedającego zawarte w akcie notarialnym, iż wobec nabycia przez Fundację nieruchomości rolnej od Skarbu Państwa na podstawie przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, nie stosuje się przepisówustawy o kształtowaniu ustroju rolnegow tym, że na zbycie działki przez Fundację przed upływem 5 lat od dnia nabycia nie jest wymagana zgoda wyrażona w formie decyzji administracyjnej Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka jak również, że Fundacji nie dotyczą obowiązki wynikające zart. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jest dowolną interpretacją przepisów ustawy sprzedającego, korzystną dla niego, albowiem zwalnia go od podejmowania szeregu czynności,
Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie zart. 1a pkt 1 lit. a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegoistotnie jej przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 2243). Przedmiotem sprzedaży w niniejszym postępowaniu jest nieruchomość, która z tego Zasobu wskutek umowy sprzedaży z dnia 31.03.2021 r. – została już wcześniej wyłączona, a następnie uległa podziałowi na ponad 20 działek. Obrót nieruchomościami rolnymi, które nie wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, podlega reżimowiustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
W ocenie Sądu I instancji chybiona jest interpretacja, jakoby dokonana na rzeczFundacji (...)sprzedaż nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wyłączyła całą nabytą nieruchomość rolną z rygorów ustawy określającej zasady kształtowania ustroju rolnego państwa. Przeciwnie cała nieruchomość (działka nr (...)przed podziałem) podlega rygorowi zart. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Gdyby ustawodawca chciał wyłączyć stosowanie przepisówustawy o kształtowaniu ustroju rolnegona nieruchomości rolne, które zostały zbyte z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa np. w drodze przetargu ustnego, to mógłby to uczynić wprost, jak w przypadku nieruchomości sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (art. 1a pkt 1 lit. d ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Mając powyższe na względzie uznał, iż w niniejszej sprawie zastosowanie znajdują przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym aktualne są obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej, określone wart. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Fundacja nabyła nieruchomość rolną –działkę o numerze (...), objętąksięgą wieczystą (...)na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31.03.2021 r. Następnie po upływie kilku zaledwie miesięcy, w dniu 28.09.2021 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży, na podstawie której Fundacja sprzedała wnioskodawczyni m.in. udział wdziałce nr (...), a następnie w dniu 26.11.2021 r. została zawarta umowa przenosząca własność w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży, na podstawie której Fundacja przeniosła na rzecz wnioskodawczyni własność tej działki. Na zbycie udziału w nieruchomości objętejksięgą wieczystą (...), tj.działki numer (...)nie uzyskano zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka. Doszło zatem do naruszenia zakazu określonego w art. 2b ust. 2 u.k.u.r.
Wobec istniejących ograniczeń w zbywaniu nieruchomości rolnych, przewidzianych powyższymi przepisami, doszło do naruszenia zasad obrotu, skutkującego nieważnością czynności prawnej. Zgodnie bowiem zart. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegonieważne jest zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy.
Mając powyższe okoliczności na uwadze Sąd Rejonowy w oparciu oart. 6269kpcoddalił wniosek, albowiem nieważna umowa nie mogła stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej. Z tych też względów, wniosek o odłączenie części nieruchomości, założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpis prawa własności podlegał oddaleniu.
Apelację od postanowienia z 28 marca 2023 r. złożyła wnioskodawczyni, zaskarżając je w całości i zarzucając naruszenie:
-art. 1a pkt 1 lit. a oraz art. 2b ust. 1-3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnegoprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że w stanie faktycznym sprawy na sprzedającej Fundacji ciążą obowiązki, o których mowa w art. 2b ust. 1-2 ustawy, tzn. że na zbyciedziałki (...)przez Fundację przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, z której ww. działka została wydzielona (tj. nieruchomości objętej KW nr(...)), wymagana jest zgoda Dyrektora(...)wyrażona w drodze decyzji administracyjnej stosownie do art. 2b ust. 2 ww. ustawy,
-art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnegoprzez jego niewłaściwe zastosowanie na skutek błędnego uznania, że w przedmiotowej sprawie konieczne było uzyskanie przezFundację (...), o której mowa w art. 2b ust. 2 ww. ustawy, na zbycie nieruchomości.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty wnioskodawczyni żądała uchylenia zaskarżonego postanowienia i dokonania wpisu prawa własności zgodnie ze złożonym w sprawie wnioskiem.
UczestnikFundacja Ochrony (...)z siedzibą wW.nie ustosunkował się do apelacji wnioskodawczyni.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:
Apelacja wnioskodawczyni nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem podzielić należy stanowisko Sądu Rejonowego co do nieważności umowy stanowiącej podstawę żądania wpisów. Jednakże już w tym miejscu zaznaczyć wypada, iż nieważność jej wynika z innych przyczyn niźli wskazane w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, co zostanie wyjaśnione w dalszej części pisemnych motywów orzeczenia.
Stosownie doart. 6268§ 1 i 2 k.p.c.wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
Jak wskazuje się w doktrynie, obowiązek badania treści dokumentu dołączonego do wniosku o wpis mieści w sobie również konieczność oceny, czy dokument ten stanowi uzasadnioną podstawę wpisu. W konsekwencji sąd jest obowiązany badać czynność materialną stanowiącą podstawę wpisu nie tylko pod względem formalnoprawnym, lecz także pod względem jej skuteczności materialnej. Powinien zatem zbadać, czy czynność ta uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane do księgi wieczystej lub z niej wykreślone. Musi zatem ocenić, czy prawo, które ma być wpisane, zostało ważnie ustanowione (por. Komentarz do art. 6268k.p.c. pod red. T. Szanciło, teza 14, Legalis).
W orzecznictwie podkreśla się, że podstawę tej oceny stanowić mogą wyłącznie ustalenia dokonane na podstawie treści wniosku, treści dołączonych do niego dokumentów oraz treści księgi wieczystej. W postępowaniu wieczystoksięgowym bowiem sąd nie może prowadzić postępowania dowodowego wykraczającego poza granice, które zostały zakreślone wart. 6268§ 2 k.p.c., ani uwzględniać dalszych okoliczności niewynikających ze wskazanych w tym przepisie dowodów (por. orz. SN z 22.3.1955 r., II CO 116/54, OSNCK 1956, Nr 1, poz. 15; post. SN: z 25.2.1963 r., III CR 177/62, OSNCP 1964, Nr 2, poz. 36 i z 20.1.2016 r., IV CSK 438/15). W razie stwierdzenia, że czynność prawna jest niezgodna z przepisami bezwzględnie obowiązującymi i zachodzi nieważność czynności prawnej mającej stanowić podstawę wpisu, sąd jest obowiązany odmówić dokonania wpisu (post. SN z 16.7.2009 r., I CSK 497/08). Jakkolwiek sąd ten nie ustala stanu faktycznego, nie rozstrzyga sporu o prawo i nie bada, czy stan prawny po dokonaniu wpisu będzie zgodny ze stanem rzeczywistym, jednak – zgodnie z zasadą legalizmu obowiązującą także w tym postępowaniu – ocenia, czy wpis będzie dokonany zgodnie z prawem (post. SN z 10.7.2013 r., V CSK 411/12).
Podzielając powyższe zapatrywania należy na wstępie poczynić zastrzeżenie, iż choć formalnie żądanie wniosku w niniejszej sprawie dotyczy wpisu na rzecz apelującej współwłasności w udziale wynoszącym 1/59 częścidziałki nr (...)wksiędze wieczystej (...), to dokumenty stanowiące podstawę wniosku znajdują się wksiędze wieczystej (...). Z ww. księgi wieczystejdziałka o nr (...)została bowiem odłączona, zaś przedmiotem umowy sprzedaży z 26 listopada 2021 r. – poza sprzedażą udziału we współwłasnościdziałki nr (...)– była także sprzedażdziałki nr (...), objętejksięgą wieczystą (...).
Tym samym proces rekonstrukcji stanu faktycznego i jego ocena prawna czynione być muszą także w oparciu o dokumenty zgromadzone w aktach KW(...)również i z tego powodu, że wniosek wieczystoksięgowy dotyczył umowy sprzedaży – poza sprzedażą udziału we współwłasnościdziałki nr (...)– także zbyciadziałki nr (...)ujawnionej we wspomnianej księdze.
W pierwszej kolejności przypomnieć wypada, że jak wynika z umowy sprzedaży z 31 marca 2021 r. (k. 24 – 29 akt KW(...)), jej przedmiotem było pierwotnie zbycie przez(...)na rzeczFundacji Ochrony (...)z siedzibą wW.nieruchomości rolnej wchodzącej wskład (...)Skarbu Państwa, składającej się zdziałki nr (...)o powierzchni 6,3537 ha.
Stosownie doart. 1a pkt 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego(tj. Dz. U. z 2022 r., poz. 2569 ze zm.), przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Cytowany przepis ocenić należy jako niejasny i budzący poważne wątpliwości interpretacyjne, czemu słusznie dał wyraz Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.
Z jednej bowiem strony w doktrynie przyjmuje się, że rozwiązanie przewidziane wart. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegonależy rozumieć w ten sposób, że pomimo tego, iż określone w tym przepisie kategorie nieruchomości posiadają status nieruchomości rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 1 tegoż aktu, to obrót nimi następuje z pominięciem instrumentów reglamentujących i ochronnych przewidzianych w ustawie (por. P. Popardowski w: Komentarz do art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pod redakcją K. Osajdy, teza 7, Legalis).
Wskazuje się w związku z tym, iż w szczególności nie jest wtedy wymagane, aby nabywcą nieruchomości był rolnik indywidualny (zob. art. 2a ust. 1 ustawy). Na nabywcy nie ciąży wówczas obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego ani zakaz zbywania nieruchomości lub oddawania jej w posiadanie (art. 2b ust. 1 i 2 ustawy). W takich przypadkach(...)nie może wykonać prawa pierwokupu lub nabycia (zob. art. 3 ust. 4 oraz art. 4 ust. 1 ustawy). Podnosi się, że ponieważ powyższe nieruchomości wchodzą w skład majątku Skarbu Państwa (ewentualnie majątku(...)), niezasadne byłoby ograniczanie obrotu nimi w sposób przewidziany w przepisachustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Można założyć, że Skarb Państwa i jego powiernik ((...)) będą dysponowali nieruchomościami w sposób uwzględniający cele ustawy – por. P. Bender, Podstawowe problemy stosowania znowelizowanejustawy o kształtowaniu ustroju rolnego(cz. 1), Rejent 2019, nr 11, s. 25, 30; T. Czech, Kształtowanie ustroju rolnego, Komentarz doart. 1a, teza 1, 12, Lex).
Podzielając powyższe zapatrywania nie sposób odmówić racji zarzutom apelacji zmierzającym do wykazania, iż w okolicznościach sprawy uzyskanie zgody dyrektora(...), o której mowa wart. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie było wymagane. Skoro bowiem udział w nieruchomości składającej się zdziałki (...)orazdziałka (...)objętaKW (...)zostały nabyte przez sprzedającego z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, to ograniczenia wymienione w art. 2b ust. 1 i 2 ustawy nie mają zastosowania.
Konstatację tę potwierdza pośrednio treść pisma(...)z 10 stycznia 2023 r. (k. 252-253 akt(...)), która wskazuje na brak podstaw do wszczynania postępowania administracyjnego, o którym mowa wart. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
W dalszej kolejności rozważyć należało, czy wnioskodawczyni, jako nabywca ww. części nieruchomości, spełniała wymogi zart. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Z dokumentów wynika niezbicie, iż łączna powierzchnia nabytych gruntów rolnych przekraczała 0,3 ha (nie ma zatem zastosowania wyłączenie z art. 1a pkt 1b ustawy) i była mniejsza niż 1 ha. Jak stanowi art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy, przepisy ograniczające podmiotową i przedmiotową zdolność do nabywania nieruchomości rolnych nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
W konsekwencji nieruchomość będąca przedmiotem umowy z 26 listopada 2021 r. (k. 238 – 243 akt KW(...)), której powierzchnia mieściła się między 0,3 a 0,999 ha, mogła być przedmiotem nabycia przez wnioskodawczynię bez konieczności posiadania statusu rolnika indywidualnego lub uzyskiwania zgody Dyrektora(...).
Niezależnie od powyższego, z § 3 wspomnianego aktu notarialnego wynika, że przed zawarciem umowy dokonano obligatoryjnych czynności kontroli okołotransakcyjnej w postaci uprzedniego umożliwienia skorzystania z prawa pierwokupu(...)(art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegoi art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa) i właściwej gminie (art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), z którego podmioty te nie skorzystały.
Reasumując tę część rozważań, skoro zbywca nieruchomości rolnych zwolniony był z obostrzeń przewidzianych w art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z 11 kwietnia 2003 r., nabywca korzystał z przywileju z art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy, zaś uprawnione jednostki nie skorzystały z prawa pierwokupu, formalnie zaktualizowały się przesłanki dokonania pożądanych wpisów.
Na marginesie zaznaczyć należy, że błędne są rozważania Sądu Rejonowego odnośnie braku wykazania umocowania pełnomocnika Fundacji, co również było podstawą oddalenia wniosku. Jak wynika bowiem z treści aktu notarialnego Rep. A Nr(...), notariuszI. M.stwierdziła legitymowanie się przezM. A., działającego w imieniu sprzedającego, pełnomocnictwem notarialnym z dnia 26 kwietnia 2021 r., rep. A(...)sporządzonym przez notariuszaM. M., które wedle oświadczenia umocowanego nie wygasło, nie zostało odwołane ani zmienione, zaś jego poświadczony za zgodność z oryginałem egzemplarz przedłożono do umowy warunkowej (k. 238, 241v. akt KW(...)). Co istotne, powołana umowa warunkowa z 28 września 2021 r., (k. 88 – 92 ww. akt KW), do której stawał również pełnomocnikM. A., stanowiła podstawę wpisu roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność z 13 czerwca 2022 r. (k. 101 – 102 tychże akt), co potwierdza tezę o prawidłowości umocowania pełnomocnika.
Jednakowoż, mimo błędnego uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, ostatecznie odpowiada ono prawu, albowiem umowa sprzedaży z 26 listopada 2021 r., obejmująca zbycie udziału we współwłasnościdziałki nr (...)orazdziałkę nr (...), była w ocenie Sądu Okręgowego nieważna jako zmierzająca do obejścia przepisówustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnegoorazustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody.
Jak już wcześniej wspomniano, sąd wieczystoksięgowy może odmówić wpisu do księgi wieczystej w razie stwierdzenia, że akt notarialny stanowiący podstawę wpisu obejmuje czynność prawną dotkniętą nieważnością (art. 58 § 1 k.c.; por. uchwała SN z 12.4.1990 r., III CZP 14/90, uchwała SN z 27.11.1984 r., III CZP 70/84).
Stosownie doart. 58 § 1 i 3 k.c., czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
Jak wskazuje się w judykaturze, obejście ustawy rozumiane jest jako ukształtowanie treści czynności prawnej w sposób, który z punktu widzenia formalnego (pozornie) nie sprzeciwia się ustawie, ale w rzeczywistości (w znaczeniu materialnym) zmierza do zrealizowania celu, którego osiągnięcie jest przez ustawę zakazane (wyroki SN z 25.11.2004 r., I PK 42/04, z 23.2.2006 r., II CSK 101/05). W uproszczeniu obejście prawa to zachowanie podmiotu prawa, który natrafiając na prawny zakaz, dokonuje innej, niezakazanej (formalnie) czynności prawnej wywołującej skutki podobne do zachowania zakazanego (tak SN w wyr. z 9.8.2005 r., III UK 89/05). Oznacza to, że czynność mająca na celu obejście ustawy nie zawiera elementów wprost sprzecznych z ustawą, ale jej skutki naruszają zakazy lub nakazy ustawowe (tak SN w wyr. z 23.2.2006 r., II CSK 101/05).
Podzielając powyższe zapatrywania i przenosząc je na grunt rozpoznawanej sprawy przypomnieć wypada, iż w preambule doustawy o kształtowaniu ustroju rolnegowskazano, że celem jej jest m.in. właściwe zagospodarowanie ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej, w trosce o zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów wiejskich.
Ani w preambule, ani w art. 1 ustawy nie wyrażono wprost jednego z podstawowych, rzeczywistych celów ustawodawcy. Przepisy omawianego aktu prawnego zmierzają bowiem do zapobiegania wykupywaniu nieruchomości rolnych w celach niezwiązanych z prowadzeniem działalności rolniczej (inwestycyjnych, spekulacyjnych itp.), co ograniczałoby zasoby ziemi wykorzystywanej w Polsce do produkcji rolnej na potrzeby społeczeństwa (zwłaszcza w postaci tzw.land grabbing). Wspomniany cel można jednak wyprowadzić z preambuły, w której jest mowa o właściwym zagospodarowaniu ziemi rolnej, uwzględniwszy również wykładnię historyczną (zob.Uzasadnienie..., Sejm VIII kadencji, druk sejm. nr 293 z 4.03.2016 r., s. 2) – tak: T. Czech, Kształtowanie ustroju rolnego, Komentarz do art. 1, teza 24, Lex).
Będąca przedmiotem nabycia przezFundację Ochrony (...)działka nr (...)oznaczona jest zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej wW.Nr(...)– jak wynika z § 2 aktu notarialnego z 31 marca 2021 r. – jako tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej we fragmencie teren głównego zbiornika wód podziemnych, w całości położona w strefie chronionego krajobrazu oraz obszarze Natura 2000 (k. 26 akt KW(...)).
Zgodnie zart. 5 pkt 2b ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, obszar Natura 2000 – to obszar specjalnej ochrony ptaków, specjalny obszar ochrony siedlisk lub obszar mający znaczenie dla Wspólnoty, utworzony w celu ochrony populacji dziko występujących ptaków lub siedlisk przyrodniczych lub gatunków będących przedmiotem zainteresowania Wspólnoty. Jak stanowiart. 6 pkt 4 i 5wzmiankowanego aktu prawnego, formą ochrony przyrody są m.in. obszary chronionego krajobrazu i obszary Natura 2000. Stosownie zaś doart. 36 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody, na obszarach Natura 2000, z zastrzeżeniem ust. 2, nie podlega ograniczeniu działalność związana z utrzymaniem urządzeń i obiektów służących bezpieczeństwu przeciwpowodziowemu oraz działalność gospodarcza, rolna, leśna, łowiecka i rybacka, a także amatorski połów ryb, jeżeli nie oddziałuje znacząco negatywnie na cele ochrony obszaru Natura 2000. Art. 33 wspomnianej ustawy wskazuje, iż zabrania się, z zastrzeżeniem art. 34, podejmowania działań mogących, osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000, w tym w szczególności:
1) pogorszyć stan siedlisk przyrodniczych lub siedlisk gatunków roślin i zwierząt, dla których ochrony wyznaczono obszar Natura 2000 lub
2) wpłynąć negatywnie na gatunki, dla których ochrony został wyznaczony obszar Natura 2000, lub
3) pogorszyć integralność obszaru Natura 2000 lub jego powiązania z innymi obszarami.
Działka nr (...)o powierzchni 6,3537 ha bezsprzecznie miała charakter nieruchomości rolnej położonej w obszarach chronionego krajobrazu i Natura 2000. Co za tym idzie, dopuszczalne było na niej prowadzenie na niej działalności rolnej nie oddziałującej znacząco negatywnie na cele ochrony obszaru Natura 2000 i spełniającej wymagania z art. 33 ustawy o ochronie przyrody.
Tymczasem pierwszym krokiem nabywcy nieruchomości od(...)(mieniącym sięFundacją Ochrony (...)), było dokonanie podziałudziałki (...)na 21 działek, z czego dwadzieścia o powierzchni od 0,3000 ha do 0,3002 ha i jedną – drogową o powierzchni 0,3524 ha (k. 42 – 47 akt KW(...)).
Następnie w drodze szeregu czynności prawnych, uczestnik dokonał zbycia części podzielonej nieruchomości rolnej i udziałów w nieruchomości drogowej na rzecz m.in. wnioskodawczyni i kilkunastu innych osób (k. 193 – 198, 238 – 143, 315 – 320, 358 – 363, 386 – 391, 420 – 425, 448 – 453, 505 – 510, 645 – 653, 709 – 712 akt powołanej wyżej księgi wieczystej). Nabywcy ci co do zasady nie posiadali uprawnień rolnika indywidualnego, zaś ich zwolnienie podmiotowe co do możliwości nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni w granicach od 0,3 do 0,9999 ha, wynikało zart. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego(jeśli chodzi o udział wdziałce (...)obowiązywało zwolnienie przedmiotowe z art. 1a pkt 1c i pkt 2 ustawy).
Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym apelację akceptuje pogląd doktryny, zgodnie z którym limit powierzchniowy z art.art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegoodnoszony jest do „nabycia nieruchomości rolnej”, z czego można wnioskować, iż ma ona zastosowanie także wtedy, gdy przedmiotem obrotu jest nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 1 ha, która została uprzednio wydzielona z większej nieruchomości. W sytuacji zatem gdyby, w celu obejścia ograniczeń przewidzianych wust. 1 i 2, nieruchomość rolna o powierzchni przekraczającej 1 ha podzielona została geodezyjnie na kilka działek o powierzchni poniżej 1 ha, a następnie przedmiotem obrotu byłyby te wydzielone nieruchomości, zastosowanie znajdujeart. 58 § 1 k.c., zgodnie z którym m.in. czynność prawna mająca na celu obejście ustawy jest nieważna. Jak wskazuje się bowiem w doktrynie, działanie w celu obejścia prawa (in fraudem legis)polega na tym, że strony podejmują czynność prawną, która, choć formalnie nie narusza żadnego ustawowego zakazu, w istocie zmierza do osiągnięcia rezultatu (celu) niedozwolonego przez ustawę, a zatem zawierając pozór legalności, pozostaje w sprzeczności z intencją ustawy (por. P. Popardowski w: Komentarz do art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pod redakcją K. Osajdy, teza 289, Legalis).
Zauważa się w nauce, iż w praktyce obrotu można zaobserwować próby obejścia rygorów ustawowych z wykorzystaniem omawianego wyjątku. W tym celu sztucznie dzieli się czynność prawną prowadzącą do nabycia nieruchomości rolnej na kilka czynności, które osobno obejmują działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 1 ha. W przypadku gdy z okoliczności wynika, że zamiarem stron jest obejście ustawy, czynności te są nieważne. Mogą na to wskazywać m.in. bliski związek czasowy między czynnościami, identyczność stron czynności, brak statusu rolnika indywidualnego po stronie nabywcy, zamierzony efekt gospodarczy (por. T. Czech, Kształtowanie ustroju rolnego, Komentarz do art. 2a, teza 102, Lex, przy czym Sąd Okręgowy nie podziela poglądu tego autora, iż ocena nieważności umowy nie może być dokonana w postępowaniu o wpis, albowiem pozostaje on w sprzeczności z ugruntowanym i przywołanym we wcześniejszej części rozważań orzecznictwem SN).
Podzielając powyższe zapatrywania Sąd II instancji stoi na stanowisku, iż sekwencja czynności uczestnika (co istotne zdekodowana z dokumentów w aktach ksiąg wieczystych), polegająca na podziale nieruchomości rolnej położonej w obszarze Natura 2000 na 21 działek o powierzchni między 0,3000 a 0,9999 ha, następnie ich zbycie szeregu osobom nieposiadającym statusu rolnika indywidualnego (a więc zasadniczo wykluczonym z możliwości nabywania nieruchomości rolnych), prowadzące faktycznie do defragmentacji nieruchomości objętej ochroną ustawową, musi być uznana za niezasługującą na ochronę prawną. Choć formalnie zachowanie stron umowy sprzedaży z 26 listopada 2021 r. pozostawało w zgodności z prawem, to praktycznie naruszało zakazy sformułowane wart. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a co za tym idzie czynność prawna objęta aktem notarialnym Rep. A nr(...), jako zmierzająca do jego obejścia była nieważna.
Mając na uwadze fakt, że wniosek wieczystoksięgowy dotyczył wpisu na rzecz wnioskodawczyni prawa własnościdziałki nr (...)oraz udziału we współwłasnościdziałki nr (...), uściślić wypada, że nieważność pierwszej z czynności wynika z dyspozycjiart. 58 § 1 k.c., zaś drugiej zart. 58 § 3 k.c., albowiem oczywistym jest, że do nabycia udziału w nieruchomości rolnej stanowiącej drogę wewnętrzną nie doszłoby samodzielnie.
Reasumując, o ile nie jest możliwe orzekanie o nieważności czynności prawnej w postępowaniu o wpis, to może ona stanowić przeszkodę do wpisu. Tym samym należało na podstawieart. 385w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.apelację oddalić, gdyż zaskarżone postanowienie, mimo częściowo błędnego uzasadnienia, odpowiada prawu.

Beata Grzybek Jacek Barczewski Agnieszka Żegarska