Sąd Okręgowy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2278/21
Data wyroku: 2023-09-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia () Marcin Polit
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 693 kc, 224§2 kc w zw. z art. 225 kc

Sygn. akt I C 2278/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 września 2023 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący sędzia (del.) Marcin Polit
Protokolant stażysta Dominika Głębocka
po rozpoznaniu w dniu 11 września 2023 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)W.
przeciwko(...) sp. z o.o.wW.
o zapłatę

zasądza od pozwanego(...) sp. z o.o.wW.na rzecz powoda(...).W.kwotę 479 667,84 zł (czterysta siedemdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset sześćdziesiąt siedem złotych i osiemdziesiąt cztery grosze) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 października 2020 roku do dnia zapłaty;

oddala powództwo w pozostałej części;

znosi wzajemnie między stronami koszty procesu.

Sygn. aktI C 2278/21

UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym do Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie w dniu 28 grudnia 2020 roku (data stempla pocztowego – koperta, k. 55) powód Miasto(...)W.wniósł o zapłatę przez(...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.na rzecz powoda kwoty 1.057.358,29 zł, w tym podatek VAT (23%) w wysokości 197.717,40 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu o powierzchni łącznej 3.861 m(
    2)położonej wW.przyul. (...), tj.:

gruntu o powierzchni 3.807 m2stanowiącego część nieruchomości oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...);

gruntu o powierzchni 49 m2stanowiącego część nieruchomości oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...);

gruntu o powierzchni 5 m2stanowiącego część nieruchomości oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...),

za okres od dnia 1 sierpnia 2017 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 31 października 2020 roku do dnia zapłaty. Nadto wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że w dniu 4 maja 1992 roku została zawarta umowa między Dzielnicą Gmina(...)wW.(poprzednikiem prawnym powoda) a(...)z siedzibą wW.(poprzednikiem prawnym pozwanego) w sprawie określenia warunków realizacji inwestycji lokalnej p.n. budynek biurowy w rejonieulic (...). Zgodnie z umową, inwestor zobowiązał się do prowadzenia inwestycji na terenie o pow. 3.861 m(

    2)zgodnie ze wskazaniami lokalizacyjnymi nr(...)z dnia 9 kwietnia 1991 roku, użytkowania terenu od dnia 15 kwietnia 1992 roku do dnia 31 października 2002 roku i wnoszenia opłaty dzierżawnej. Dzielnica Gmina(...)wW.zobowiązała się do ustanowienia dzierżawy. Następnie w dniu 16 czerwca 1993 roku doszło do podpisania aneksu do umowy zmieniającego okres trwania dzierżawy, tj. do dnia 31 października 2022 roku. Do podpisania umowy dzierżawy nie doszło, albowiem pozwany nie spełnił przesłanek umożliwiających zastosowanie trybu bezprzetargowego wydzierżawienia nieruchomości. Jak podnosi powód, pozwany ma bezumownie korzystać zarówno z określonego w umowie gruntu o obszarze 3.807 m(

    2), jak i gruntu nieobjętego tą umową o obszarze 54 m(

    2). Żądana kwota stanowi zaś wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ustalone w oparciu o stawki czynszu zgodnie z taryfikatorem będącym załącznikiem do zarządzenia nr(...)Prezydenta(...)W.z dnia 5 maja 2017 roku w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości(...)W.i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent(...)W.(pozew –kk. 4-7).
Postanowieniem z dnia 22 lipca 2021 roku Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uznał się niewłaściwym miejscowo i przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie, jako rzeczowo i miejscowo właściwemu (postanowienie – k. 58).
W dniu 8 grudnia 2021 roku (data stempla pocztowego – k. 92) pozwany(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.wniósł o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu pozwany zaprzeczył, jakoby bezumownie korzystał z gruntu określonego w pozwie, albowiem między stronami została zawarta umowa z dnia 4 maja 1992 roku, zgodnie z którą poprzednik prawny pozwanego zobowiązał się do użytkowania terenu od dnia 15 kwietnia 1992 roku do dnia 31 października 2002 roku, a następnie aneks do tej umowy z dnia 16 czerwca 1993 roku, którym przedłużono termin „oddania w użytkowanie” przedmiotowej nieruchomości do dnia 31 października 2022 roku. Pozwany korzystał z gruntu określonego w ramach ww. umowy. Nadto podniósł zarzut przedawnienia roszczenia oraz zastrzegł prawo do potrącenia dochodzonych kwot z wartością poniesionych nakładów na nieruchomość, z chwilą kiedy takie potrącenie stanie się prawnie możliwe (odpowiedź na pozew –kk. 72-79).
W piśmie z dnia 17 stycznia 2022 roku powód podtrzymał powództwo w całości, jednocześnie z ostrożności procesowej podnosząc, że wskazane w pozwie kwoty dochodzone są ewentualnie na podstawie zapisów z §1 pkt 4-5 umowy z dnia 4 maja 1992 roku (pismo –kk. 93-96).
W piśmie z dnia 15 lutego 2022 roku pozwany co do zasady podtrzymał stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew (pismo –kk. 151-159).
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 4 maja 1992 roku została zawarta umowa między Zarządem Dzielnicy Gminy(...)wW.(poprzednikiem prawnym(...)
W.) a(...)z siedzibą wW.(poprzednikiem prawnym(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.) jako inwestorem, w sprawie określenia warunków realizacji inwestycji lokalnej p.n. budynek biurowy w rejonieulic (...).
Zgodnie z §1 umowy, inwestor zobowiązał się m.in. do:

prowadzenia inwestycji zgodnie z warunkami określonymi we wskazaniu lokalizacyjnym nr(...)z dnia 9 kwietnia 1991 roku (ust. 1),

podłączenia projektowanego obiektu do miejskiej sieci infrastruktury technicznej (ust. 2),

użytkowania terenu określonego na mapie, stanowiącej załącznik do umowy, od dnia 15 kwietnia 1992 roku do dnia 31 października 2002 roku (ust. 3),

wnoszenia corocznie tytułem opłaty dzierżawnej sumy równej 10% wartości w złotych tego terenu wynoszącej 945.000 USD, tj. równowartości w złotych kwoty 94.500 USD liczonych po średnim kursie NBP aktualnym na dzień płatności, przy czym pierwsza opłata za rok 1992 miała nastąpić jednorazowo niezwłocznie po zakończeniu budowy, nie później niż do dnia 18 grudnia 1992 roku, zaś płatności za następne lata wnoszone będą corocznie w dwóch ratach:

50% rocznej wpłaty w ciągu 30 dni po upływie pierwszych 6 miesięcy roku;

50% rocznej wpłaty w ciągu 30 dni po upływie 12 miesięcy roku

ostatnia wpłata rocznej dzierżawy nastąpi 90 dni przed upływem terminu rozwiązania umowy (ust 4),

przekazywania w ciągu 30 dni od zamknięcia bilansu corocznie 10% zysku netto (po odjęciu kwoty podatku) osiąganego z racji prowadzenia wszelkiej działalności eksploatacyjnej na omawianym terenie i we wzniesionym obiekcie (ust. 5)

wybudowania na własny koszt do dnia 1 września 1992 roku boiska, bieżni i skoczni na ternie położonym w kwartaleulic (...)będącego w użytkowaniu(...)Liceum Ogólnokształcącego im.(...)(ust. 7)

Zgodnie zaś z §2 umowy, Zarząd Dzielnicy Gminy(...)wW.zobowiązał się do spowodowania ustanowienia dzierżawy terenu przyul. (...)począwszy od dnia 15 kwietnia 1992 roku do dnia 31 października 2002 roku (umowa –kk. 25-27; szkic – k. 34; mapa – k. 35-36).
W dniu 16 czerwca 1993 roku został zawarty aneks do umowy z dnia 4 maja 1992 roku, w którym m.in. zmieniono osobę wydzierżawiającego z „(...)z siedzibą wW.” na(...)Spółka z o.o., a także przedłużono okres użytkowania terenu (określony w §1 ust. 3 umowy) do dnia 31 października 2022 roku (aneks – k. 28).
Ww. inwestycja budowlana została zrealizowana – na terenie określonym w umowie z dnia 4 maja 1992 roku został zbudowany trzykondygnacyjny budynek biurowy(...)(decyzja nr (...)o ustaleniu lokalizacji inwestycji – k. 97-98; wytyczne urbanistyczne – k. 99-100; pismo Urzędu(...)W.z dnia 2.06.2004r. –kk. 123-125).
W dniu 19 listopada 1992 roku(...)Spółka z o.o., jako następca prawny(...)z siedzibą wW., dokonał zgłoszenia o oddaniu do użytkowania całkowitego budynku biurowego usytuowanego na posesji przyul. (...)(potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia – k. 29).
W dniu 31 października 1994 roku budynek(...)usytuowany przyul. (...)wW.został przejęty przez(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW., jako następca prawny(...)Spółka z o.o., na skutek przekształceń podmiotowych (pismo informacyjne(...) sp. z o.o.– k. 85; pismo Urzędu Dzielnicy(...)skierowane do(...) sp. z o.o.–kk. 106-107; pismo z dnia 10.04.2000r. – k. 108).
W dniu podpisania umowy oraz aneksu Dzielnica Gminy(...)nie była właścicielem gruntu, na którym powstała inwestycja i w stosunku do którego miała zostać zawarta umowa dzierżawy przewidziana w umowie z dnia 4 maja 1992 roku. W dniu 15 października 1998 roku Dzielnica Gminy(...)(obecnie(...)
W.) stała się właścicielem gruntu o pow. 4.800 m(

    2)stanowiącego część działki ew. nr(...)o pow. 16.253 m(

    2)z obrębu(...)uregulowanej wksiędze wieczystej nr (...), na mocy uprawomocnienia siędecyzji nr (...)Wojewody(...)z dnia 27 lipca 1998 roku. Decyzja ta została wydana w oparciu o art. 5 ust. 4 ustawy z dnia 10 maja 1990 roku – przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych. (decyzja –kk. 101-103; pismo Urzędu(...)W.z dnia 1.06.2016r. –kk. 30-31v.).

(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.podjął działania formalne celem nabycia własności dzierżawionej nieruchomości w trybie bezprzetargowym, jednak nie było to możliwe z uwagi na niespełnienie warunków formalnych wynikających zustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, tj. z uwagi na fakt, że Spółka nie miała zawartej umowy dzierżawy na okres minimum 10 lat. Również wydzierżawienie przedmiotowej nieruchomości w trybie bezprzetargowym nie było możliwe z uwagi na niespełnienie przesłanek określonych w uchwale Rady Gminy(...)Nr(...)z dnia 15 stycznia 1998 roku (pismo Urzędu(...)W.z dnia 1.06.2016r. –kk. 30-31v.).
Uchwałą nr(...)Rady Dzielnicy(...)Gminny(...)z dnia 15 czerwca 2000 roku (sprostowaną Uchwałą nr(...)z dnia 13 listopada 2001 roku), Rada zobowiązała Zarząd Dzielnicy(...)do wystąpienia ze stosownym wnioskiem o wyrażenie zgody na wydzierżawienie na okres do dnia 31 października 2022 roku w drodze bezprzetargowej na rzecz(...) sp. z o.o.nieruchomości o pow. 4800 m(

    2)w rejonieulic (...)(Uchwała nr(...)zuzasadnieniem – kk. 109-111; Uchwała nr(...)z uzasadnieniem – k. 112-114).
W piśmie z dnia 31 lipca 2002 roku Zastępca Burmistrza Gminy(...)stwierdził, że nie zostały spełnione przesłanki do wydzierżawienia przedmiotowej nieruchomości w trybie bezprzetargowym na okres powyżej 3 lat (pismo –kk. 115-116).
Kolejna próba podjęcia inicjatywy w tym przedmiocie nastąpiła za sprawą wniosku(...) sp. z o.o.z dnia 14 października 2002 roku (wniosek – kk. 117-118).
Pismem z dnia 2 czerwca 2004 roku Urząd(...)W.zaproponował(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.zawarcie dwóch umów dzierżawy – osobną dla gruntu zabudowanego o pow. 3.861 m2a osobną dla gruntu niezabudowanego o pow. 878 m2, który również jest zajmowany przez pozwanego (pismo –kk. 124-125).
Pismem z dnia 1 czerwca 2016 roku(...)W.oświadczyło, że możliwość sprzedaży przedmiotowego gruntu w trybie bezprzetargowym nie może być rozpatrywana, jak również brak jest możliwości rozpatrzenia wniosku o wydzierżawienie gruntu na okres 29 lat (pismo –kk. 126-129).
Wnioskiem z dnia 28 listopada 2018 roku(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.ponownie wniósł o wydzierżawienie w trybie bezprzetargowym na okres 3 lat nieruchomości zabudowanej, położonej wW., w rejonieulic (...), o pow. 4.800 m(

    2)stanowiącej część działki ew. nr(...)o pow. 16.253 m(

    2)z obrębu(...)uregulowanej wksiędze wieczystej nr (...), a także nieruchomości o pow. 49 m(

    2)stanowiącej część działki ew. nr(...)z obrębu(...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), oraz nieruchomości stanowiącej częśćdziałki nr (...)z obrębu(...), objętejksięgą wieczystą nr (...)(wniosek – kk. 32-33).
Pismem z dnia 7 stycznia 2019 roku(...)W.wezwało(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.m.in. do potwierdzenia wielkości zajmowanej przez Spółkę powierzchni nieruchomości (skorygowanie wniosku), uregulowanie kwoty z tytułu bezumownego korzystania nieruchomości, doprecyzowania celu dzierżawy, przekazania informacji w zakresie poddzierżawianych lokali i zajmowanych w tym zakresie umów (pismo –kk. 37-38).
Pismem z dnia 14 października 2020 roku, a odebranym w dniu 20 października 2020 roku,(...)W.wezwało pozwanego do uregulowania należności w kwocie 1.057.358,29 zł z tytułu bezumownego korzystania z gruntu o pow. łącznej 3.861 m2, położonego wW.przyul. (...)za okres od dnia 1 sierpnia 2017 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku (pismo – k. 40, potwierdzenie odbioru – k. 41).
W dniu 28 października 2022 roku został sporządzony protokół przekazania, przejęcia nieruchomości wW.położonej przyul. (...), na mocy którego(...) sp. z o.o.przekazał na rzecz(...)W.posiadaną nieruchomość o pow. łącznej 3.861 m2w granicach objętych umową z dnia 4 maja 1992 roku (protokół przekazania –kk. 236-242).

(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.w okresie od dnia 31 października 1994 roku (tj. od dnia przejęcia nieruchomości w użytkowanie) do dnia 28 października 2022 roku korzystał z opisanego wyżej gruntu i ponosił na niego nakłady – utrzymywał w bardzo dobrym stanie zarówno budynek(...), jak i teren niezabudowany – zawierał umowy serwisowe, umowy na dostawę mediów, ustanowił system monitoringu i ochrony, zapewnił oświetlenie, utrzymywał zasadzone na terenie drzewa, krzewy oraz trawę. Ponadto zawierał umowy najmu w zakresie pomieszczeń biurowych w budynku (m.in. z Narodowym Funduszem Zdrowia jako głównym najemcą), zapewnił dostęp do komunikacji drogowej, wybudował miejsca parkingowe i zamontował ogrodzenie wraz z furtką i bramami. Płacił również podatek od nieruchomości. W zamian za korzystanie z gruntu w ww. sposób, pozwany – podobnie jak poprzednik prawny(...)) – dokonywał na rzecz(...)W.określonych w umowie z dnia 4 maja 1992 roku płatności, w pismach powoda kierowanych do pozwanego (czy poprzednika prawnego) określanych jako: „za dzierżawę terenu” bądź „z tytułu dzierżawy gruntu” (zeznania świadkaL. W.–kk. 283-284v.; zeznania świadekA. W.–kk. 312-313; pismo powoda z dnia 26.07.1999r. – k. 102-103; pismo pozwanego z dnia 12.03.2018r. –kk. 133-134; fotografie –kk. 211-217; protokół przekazania –kk. 236-242; pismo powoda z dnia 18.06.2002r. – k. 104; pismo powoda z dnia 25.05.2004r. – k. 105; pismo z dnia 30.04.2003r. – k. 121).
(...)W.jest właścicielem nieruchomości objętychksięgami wieczystymi nr (...)(księgi wieczyste –kk. 13-24).

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o przedłożone do akt sprawy dokumenty oraz kopie, których autentyczność nie była kwestionowana, jak również w oparciu o zeznania świadków, które nie budziły wątpliwości Sądu pod względem ich wiarygodności. Sąd uznał wyżej wskazane dowody za wystarczające do ustalenia opisanego stanu faktycznego, a co za tym idzie dowód z opinii biegłego z zakresu geodezji należało uznać za nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy i zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania, albowiem w ocenie Sądu brak jest wątpliwości odnośnie określenia obszaru gruntu, który jest zajmowany przez pozwanego, jako że jest on określony w ramach wiążącej strony umowy z dnia 4 maja 1992 roku. Nieistotna jest również okoliczność dotycząca wartości nieruchomości, a co za tym idzie wysokości wynagrodzenia, jakie powód mógłby otrzymać z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości – z tych samych powodów jak powyżej, skoro umowa z dnia 4 maja 1992 roku wiąże strony, a zatem o bezumownym korzystaniu nie może być mowy, o czym Sąd szerzej odnosi się poniżej.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w części.
W ocenie Sądu zawarta między stronami umowa w dniu 4 maja 1992 roku – odczytując jej treść zgodnie z regułami określonymi wart. 65§1 i §2 k.c.– stanowi umowę dzierżawy. Pomimo tego, że na jej mocy poprzednik prawny powoda dopiero zobowiązał się do „spowodowania ustanowienia dzierżawy terenu przyul. (...)” (§2 umowy), a ostatecznie żadna kolejna umowa nie została zawarta (również pozwany podejmował bezskuteczne próby uregulowania tej kwestii – w zakresie sprzedaży bądź wydzierżawienia gruntu w trybie bezprzetargowym), nie ulega wątpliwości, że już sama umowa z dnia 4 maja 1992 roku zawieraessentialia negotii, o których mowa wart. 693§1 i §2 k.c.– w myśl bowiem §1 ust. 3 umowy, poprzednik prawny pozwanego zobowiązał się do „użytkowania terenu określonego na mapie, stanowiącej załącznik do umowy, od dnia 15 kwietnia 1992 roku do dnia 31 października 2002 roku” (zaś na mocy aneksu z dnia 16 czerwca 1993 roku przedłużono ten okres do dnia 31 października 2022 roku), zaś w myśl §1 ust. 4, zobowiązał się do wnoszenia opisanej szczegółowo w tym zapisie corocznej „opłaty dzierżawnej”. Jasnym jest, że ww. przepisy stanowią zarówno o oddaniu określonej nieruchomości do używania i pobierania pożytków („użytkowania”), jak i o ustaleniu czynszu. Nadto jak wynika wprost z przedstawionego stanu faktycznego, który wynika z przedłożonych przez obie strony dokumentów oraz wywodzonych na ich podstawie twierdzeń, umowa ta była faktycznie wykonywana – poprzednik prawny pozwanego wybudował na gruncie budynek biurowy, który następnie został przejęty przez pozwanego, który stosownie z niego korzystał – utrzymywał go w bardzo dobrym stanie, zawierał umowy najmu w zakresie pomieszczeń biurowych, zapewnił dostęp do komunikacji drogowej, wybudował miejsca parkingowe, zamontował ogrodzenie wraz z furtką i bramami, jak również odprowadzał podatek od nieruchomości, czym realizował obowiązek wynikający zart. 696 k.c.Jak wynika też z prowadzonej w różnych okresach korespondencji między stronami, powód nie kwestionował prawa pozwanego do korzystania (używania i pobierania pożytków) z gruntów, zaś pozwany – podobnie jak jego poprzednik prawny – dokonywał określonych w umowie płatności, określanych przez samego powoda jako: „za dzierżawę terenu” bądź „z tytułu dzierżawy gruntu”) – a zatem płacił dzierżawny. Poza sporem było również to, że także w okresie poprzedzającym uprawomocnieniedecyzji nr (...)Wojewody(...)z dnia 27 lipca 1998 roku, poprzednik prawny powoda władał przedmiotowym gruntem. Kwestia tytułu własnościowego nie jest problematyczna w kontekście rozważań w przedmiotowej sprawie, albowiem, jak wiadomo, umowa dzierżawy może być również zawarta przez wydzierżawiającego niebędącego właścicielem rzeczy, jako że nie wyłącza to osiągnięcia celu czasowego udostępnienia rzeczy dzierżawcy (zob. postanowienie SN z 5.10.2005 r., II CZ 85/05, LEX nr 1554388).
Mając na uwadze powyższe, zawarta między stronami umowa jest ważna, a zatem całkowicie bezzasadne jest opieranie żądania powoda na bezumownym korzystaniu z nieruchomości. W piśmie z dnia 17 stycznia 2022 roku powód jednak „z ostrożności procesowej”, w przypadku niepodzielenia przez Sąd argumentacji powoda odnośnie wskazanej podstawy faktycznej żądania, wniósł o zasądzenie określonych w pozwie kwot na podstawie §1 ust. 4-5 umowy. W tym zakresie w ocenie Sądu żądanie powoda podlega uwzględnieniu co do zasady. Pozwany nie wykazał, by uiścił czynsz za okres wskazany w treści pozwu, a zatem powodowi należą się należności z tego tytułu.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że powód żądał zapłaty również na podstawie §1 ust. 5 umowy, który stanowił, że pozwany obowiązany był do przekazywania corocznie 10% zysku netto (po odjęciu kwoty podatku) osiąganego z racji prowadzenia działalności eksploatacyjnej na przedmiotowym gruncie. Żądanie w tym zakresie w żaden sposób nie zostało wykazane przez powoda, który nie przedstawił twierdzeń i dowodów, jaki faktycznie zysk został przez pozwanego osiągnięty i jaka część żądania tenże zysk obejmuje. Tym samym żądanie w tym zakresie nie podlegało uwzględnieniu.
W myśl §1 ust. 4 umowy, czynsz roczny stanowił równowartość w złotych kwoty 94.500 USD liczonych po średnim kursie NBP aktualnym na dzień płatności, przy czym pierwsza opłata za rok 1992 miała nastąpić jednorazowo niezwłocznie po zakończeniu budowy, nie później niż do dnia 18 grudnia 1992 roku, zaś płatności za następne lata wnoszone miały być corocznie w dwóch ratach:

50% rocznej wpłaty w ciągu 30 dni po upływie pierwszych 6 miesięcy roku;

50% rocznej wpłaty w ciągu 30 dni po upływie 12 miesięcy roku

ostatnia wpłata rocznej dzierżawy nastąpi 90 dni przed upływem terminu rozwiązania umowy.

Powód domagał się zapłaty czynszu za okres od dnia 1 sierpnia 2017 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku, a zatem za okres 5 miesięcy w roku 2017 roku oraz za cały rok 2018. Tym samym nieuiszczony przez pozwanego czynsz za rok 2017 wynosi 39.375 USD (5/12*94.500), zaś za rok 2018 – pełną kwotę 94.500 USD.
Datą wymagalności roszczenia w zakresie kwoty 39.375 USD, biorąc pod uwagę kryteria określone w §1 ust. 4 lit. b) umowy jest dzień 31 stycznia 2018 roku, a zatem zgodnie z umową, to na ten dzień należało ustalić średni kurs USD na PLN, który wynosił 3,3318 zł. Tym samym równowartość w złotych kwoty 94.500 USD liczonych po kursie NBP aktualnym na dzień 31 stycznia 2018 roku stanowi kwota 131.189,65 zł.
Z kolei w zakresie czynszu za rok 2018 datą wymagalności roszczenia w zakresie pierwszej połowy czynszu – zgodnie z lit. a) ww. zapisu – był dzień 31 lipca 2018 roku, zaś drugiej połowy – zgodnie z lit. b) ww. zapisu – 31 stycznia 2019 roku. Średni kurs USD na PLN na dzień 31 lipca 2018 roku wynosił 3,6481 zł, zaś na dzień 31 stycznia 2019 roku – 3,7271 zł. Tym samym równowartości w złotych kwot po 47.250 USD wg wskazanych kursów stanowią odpowiednio kwoty 172.372,73 zł oraz 176.105,48 zł.
Mając na uwadze powyższe wyliczenia, łączna kwota należnego powodowi czynszu za wskazany w pozwie okres wynosi 479.667,94 zł i to taką kwotę należało zasądzić na jego rzecz, o czym orzeczono jak w pkt I wyroku. W przedmiocie odsetek Sąd orzekł na podstawieart. 481§1 k.c.w zw. zart. 455 k.c., zgodnie z żądaniem pozwu, tj. zasądzając je od dnia 31 października 2020 roku, albowiem wskazane wyżej daty wymagalności poszczególnych części roszczenia były datami wcześniejszymi niż wskazany w pozwie dzień 31 października 2020 roku. Jednocześnie, z uwagi na to, że powód żądał łącznej kwoty 1.057.359 zł, oddaleniu podlegało żądanie w pozostałym, niezasądzonym zakresie, o czym orzeczono w pkt II wyroku.
W tym miejscu należało odnieść się do zarzutu przedawnienia roszczenia podniesionego przez pozwanego. W myślart. 118 k.c., termin przedawnienia dla roszczeń o świadczenia okresowe wynosi trzy lata. Czynsz dzierżawny jest niewątpliwie świadczeniem okresowym. Z uwagi zaś na fakt, że datą wymagalności najwcześniej wymagalnej części roszczenia był dzień 31 stycznia 2018 roku, zaś powód wniósł pozew w dniu 28 grudnia 2020 roku, to oczywistym jest, że 3-letni termin określony wart. 118 k.c.nie upłynął, a zatem zarzut ten był bezzasadny.
Co się natomiast tyczy zarzutu potrącenia, również i on nie mógł podlegać uwzględnieniu. Pozwany bowiem w treści odpowiedzi na pozew zastrzegł „prawo do potrącenia dochodzonych kwot z wartością poniesionych nakładów na nieruchomość, z chwilą kiedy takie potrącenie stanie się prawnie możliwe”. W ocenie Sądu nie jest to sformułowanie właściwe i jednoznaczne. Jak wiadomo, oświadczenie woli o potrąceniu w przypadku osób prawnych musi być złożone przez osobę umocowaną do złożenia takiego oświadczenia, oraz otrzymane przez osobę umocowaną do przyjmowania oświadczeń o charakterze materialnoprawnym. Nie ulega bowiem wątpliwości, że oświadczenie o potrąceniu, o którym mowa wart. 499 k.c., jest czynnością materialnoprawną. Treśćart. 91 k.p.c.nie daje natomiast podstaw do przypisania pełnomocnikowi procesowemu prawa przyjmowania w imieniu mocodawcy materialnoprawnych oświadczeń kształtujących. Pełnomocnik procesowy nie jest więc pełnomocnikiem, jaki po myśliart. 95 k.c., mógłby zastąpić stronę w skutecznym zapoznaniu się z oświadczeniem (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 12 października 2007 r. w sprawie V CSK 171/2007). Z tych wszystkich przyczyn argumentacja pozwanego w tym zakresie nie mogła znaleźć uzasadnienia, gdyż tak sformułowany w odpowiedzi na pozew zarzut nie spełnia ww. wymagań, jak również nie zostało wykazane, by pozwany złożył wcześniej takie oświadczenie powodowi w sposób skuteczny, z zachowaniem wskazanych wymogów.
O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt III wyroku, uznając, że skoro powód wygrał sprawę w wymiarze 45,36% (479.667,94*100%/1.057.359), a zatem w niespełna połowie, to uzasadnionym jest wzajemne zniesienie kosztów procesu, w myślart. 100 k.p.c.