Sąd Rejonowy w Nowym Dworze Mazowieckim
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 404/21
Data wyroku: 2024-11-05 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: sędzia Izabela Gluza
Słowa kluczowe: Zasiedzenie, Służebność gruntowa
Podstawa prawna: Art. 292 k.c.,, art. 285 k.c.
Teza: Możliwość zasiedzenia służebności gruntowej w przypadku jej sprzeczności z art. 285 k.c.

Sygn. akt I Ns 404/21

POSTANOWIENIE
Dnia 5 listopada 2024 roku
Sąd Rejonowy w Nowym Dworze Mazowieckim Wydział I Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Izabela Gluza
Protokolant:  sekr. sąd. Anna Łukasik
po rozpoznaniu w dniu 5 listopada 2024 roku w Nowym Dworze Mazowieckim
na rozprawie
sprawy z wnioskuE. Z.,J. Z.
z udziałemM. J.
o zasiedzenie służebności gruntowej
p o s t a n a w i a

1
oddala wniosek;

2
zasądza odE. Z.iJ. Z.solidarnie na rzeczM. J.497 zł (czterysta dziewięćdziesiąt siedem) kosztów zastępstwa prawnego.

UZASADNIENIE
WnioskodawczyniE. Z.we iJ. J. (1)wnosili o stwierdzenie, że z dniem 26 listopada 2016 r. nabyli przez zasiedzenie służebność gruntową na nieruchomości położonej wN.przyul. (...)oznaczonej nr ewd.(...)stanowiącej własnośćM. J.(„nieruchomość obciążona”), a polegającą na prawie każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid.(...)położoną przy tej samej ulicy, dla której prowadzona jestksięga wieczysta KW (...)(„nieruchomość władnąca) nieograniczonego i wyłącznego korzystania z części dachu budynku usługowego piekarni posadowionego na nieruchomości obciążonej, o powierzchni 60m2, bezpośrednio przylegającej do budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości władnącej oraz wszelkich znajdujących się na tej części dachu zabudowań i nadbudowań.
UczestniczkaM. J.w odpowiedzi na wniosek wnosiła o oddalenie żądania. Podniosła, że nie ma możliwości ustanowienia służebności o treści wskazanej we wniosku, a tym samym nie jest możliwe zasiedzenie takiego prawa. Dodatkowo wskazała na brak dobrej wiary wnioskodawców i brak upływu terminu do zasiedzenia. (odpowiedź na wniosek k. 64-74)
Stan faktyczny:
Nie było sporu, żeM. J.razem z bratemJ. N.uzyskała w 1983 r. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącejdziałkę o nr (...)o powierzchni 9 arów i 90m2 w udziałach po ½ każdy z nich. Nieruchomość została zabudowana budynkami takimi jak piekarnia, budynek produkcyjny oraz dwa budynki mieszkalne przylegające do piekarni. W jednym z nich zamieszkałaM. J., a w drugim miał zamieszkaćJ. N..
Decyzją z dnia 31 marca 1994 r. zatwierdzono projekt podziału ww. nieruchomości nadziałki o nr (...)obszaru 100m2 i(...)obszaru 8 arów 90m2.
Następnie 30 czerwca 1994 r.M. J.iJ. N.aktem notarialnym nr rep. A(...)dokonali umownego zniesienia współużytkowania wieczystego w ten sposób, żeJ. N.otrzymał prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka o nr ewid.(...)o powierzchni 100m2, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, zaś uczestniczka prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jakodziałka nr (...)o powierzchni 8 arów i 90m2 zabudowanej budynkiem przeznaczonym pod piekarnię z rozpoczętą budową lokalu mieszkalnego.
25 listopada 1996 r.J. N.zawarł z wnioskodawcami umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka ewid.(...)oraz prawa własności znajdującego się na tej nieruchomości budynku mieszkalnego, murowanego, piętrowego, obejmującego siedem izb, krytego blachą. W akcie notarialnym nie znalazło się żadne uregulowanie kwestii korzystania z części dachu położonego nad piekarnią w charakterze tarasu przynależnego do budynku nabywanego przez wnioskodawców. W chwili sprzedaży dom był w stanie surowym. Na części dachu piekarni przylegającej do domu znajdowały się ściany, z łukami, które zostały wybudowane calem zachowania spójności architektonicznej, gdyż piekarnia i budynki mieszkalne były stylizowane na dworek.
J. N.przed sprzedażą nieruchomości i domu nie mieszkał w nim i nie korzystał zarówno z części mieszkalnej jak i z części dachu na piekarni mającego służyć jako taras.J. N.celowo dokonał podziału nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)w ten sposób, aby oddzielić część mieszkalną od części produkcyjnej. Dzięki takiemu podziałowi nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym mogła być łatwiej sprzedana. Nieruchomość, którą kupili wnioskodawcy miała powierzchnię 100m2- była kwadratem 10mx10m. Budynek mieszkalny – również o wymiarach 10x10 metrów posadowiony był po obrysie działki. Dom miał trzy kondygnacje, a jego powierzchnia wynosiła około 300 m2. WnioskodawczyniE. Z.przed zakupie nie sprawdzała map podziałowych. Natomiast wiedziała gdzie przebiegają granice obu nieruchomości. Wiedziała również, że dach nad częścią produkcyjną nie leży w granicach zakupionej przez niej nieruchomości, ale mając na uwadze fakt, że kupowała nieruchomość od rodzonego brata miała nadzieję, że będzie mogła z niego korzystać w sposób analogiczny jak jej siostraM. J., która na swoim dachu urządziła taras.
Dowód: zeznaniaJ. N.rozprawa z dnia 23.01.2024 r., k. 214v-215, zeznaniaE. Z.rozprawa z dnia 5.11.2024 r., k.266-268, mapa – k. 32.
Wnioskodawcy po zakupie domu przystąpili do prac wykończeniowych domu. Postanowili również wykończyć powierzchnię dachu nad pomieszczeniem produkcyjnym i zaaranżować taras. W tym celu wyłożyli dach płytkami, zrobili balustrady i schodki z domu, aby można było na niego zejść. Podobnie zaaranżowany był taras państwaJ.. W latach 90 – tych obie siostry żyły zgodnie. Obie rodziny korzystały z tarasów w celach wypoczynkowych i rekreacyjnych. W tamtym czasie zarówno budynek mieszkalny wnioskodawców jak i uczestniczki nie miał dostępu do żadnego przydomowego ogródka dlatego korzystanie z tarasu było jedyną możliwością spędzania wspólnego czasu na powietrzu. Z uwagi jednak na istniejące na dachu kominy produkcyjne, z których leciała sadź i brudM. J.postanowiła zabudować swoją część tarasu powiększając tym samym powierzchnię mieszkalną swojego domu. Było to pod koniec lat 90 —tych. Wnioskodawczyni idąc śladem siostry również postanowiła dokonać zabudowy tarasu położonego na dachu budynku produkcyjnego, nie będącego jej własnością. Projekt powstał w 2000 r. Prace budowlane prowadził na zlecenieJ. Z.W. C.. Ponieważ istniały już ściany z łukami prace polegały głównie na wykonaniu zadaszenia, wstawieniu okien i przystosowaniu tej powierzchni na cele mieszkalne.M. J.nie zgłaszała sprzeciwu wobec prowadzonych prac. Wnioskodawczyni na zabudowanej powierzchni urządziła salon z kominkiem, w którym umieściła meble wypoczynkowe i telewizor.
W tym okresieM. J.zakupiła od gminy niewielką działkę znajdującą się na froncie budynku mieszkalnego. Urządziła na nim ogródek. Drugą część znajdującą się przed domem wnioskodawców sprzedała siostrze, która również go zagospodarowała i używała w celach rekreacyjnych.
Już po dokonaniu nadbudowy w części produkcyjnej piekarni wybuchł pożar, który w mgnieniu oka zajął część pomieszczeń i dostał się na poddasze. Z uwagi na zabudowanie dachu nie było dostępu do poddasza, do którego można było wcześniej dostać się włazem istniejącym na dachu.
Aktualnie na nieruchomości oznaczonej jako działka o nr ew.(...)M. J.razem z mężem planuje wyburzenie budynków produkcyjnych, gdyż cała produkcja została przeniesiona w inne miejsce. Na gruncie zamierza wybudować budynek mieszkalny wielolokalowy.
Dowód: zeznania świadkaW. C., k. 213,J. W.k. 214,M. J.k. 268-270E. Z.k. 266-268, zdjęcia z oględzin k. 157-159, projekt budynku mieszkalnego i części produkcyjnej z zaznaczoną częścią „drabina wyłazu” k. 23.
Stan faktyczny ustalono na podstawie dokumentów złożonych do akt, oględzin oraz częściowo na podstawie zeznań świadków i stron w zakresie uznanym za wiarygodne. Sąd nie dał wiary zeznaniomW. J., który twierdził, że zarówno on jak i jego żona sprzeciwiali się zabudowie tarasu. To stwierdzenie nie poparte zostało innymi dowodami. Również częściowo niewiarygodne były zeznaniaW. C.orazJ. W., którzy aktualnie współpracują zfirmą (...).W. C.sam przyznał, że rozmawiał z wnioskodawczynią przed sprawą na jej temat i zapoznawał się z dokumentacją dotyczącą sprawy. Stąd trudno uznać za wiarygodne twierdzenia, że nie było żadnego dostępu na dach z piekarni. Przeczy temu chociażby sam projekt, który wskazuje, na istnienie „drabiny wyłazu”. Dodatkowo nie byłoby to zgodne z normami budowlanymi, które przewidują obowiązek istnienia wyjścia na dach w każdym budynku. Z ostrożnością sąd również oceniał twierdzenia zarówno wnioskodawczyni jak i uczestniczki, które zeznawały zgodnie ze swoim interesem w sprawie.
Stan prawny:
Wniosek o nie zasługiwał na uwzględnienie.
Podstawową kwestią dla zasadności wniosku o zasiedzenie służebności gruntowej jest ustalenie czy ustanowienie służebności gruntowej o treści wskazanej przez wnioskodawczynię we wniosku jest dopuszczalne i zgodne z prawem.
Zgodnie zart. 285 k.c.nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Ustawodawca jedynie w ogólny sposób określa treść służebności, ograniczając się wart. 285 § 1 k.c.do wskazania rodzajów służebności. Tym samym strony dysponują znaczną swobodą w określeniu treści konkretnej służebności. Jak wskazują komentatorzy wielowiekowa tradycja prawnicza (sięgająca prawa rzymskiego) wykształciła wiele typowych służebności gruntowych, ale ich katalog nie jest zamknięty. Nie oznacza to, że swoboda stron umowy kreującej służebność gruntową jest nieograniczona. Z § 2 komentowanego przepisu wynika, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Oznacza to, że służebność musi w obiektywny sposób, tj. niezależnie od subiektywnych potrzeb, czy oczekiwań aktualnego właściciela nieruchomości władnącej, zwiększać użyteczność tej nieruchomości. Niedopuszczalne jest ustanowienie służebności gruntowej, której celem byłby jedynie interes (dogodność) określonej osoby, która aktualnie pozostaje właścicielem nieruchomości.
Służebność nie może pozbawiać właściciela nieruchomości obciążonej możliwości korzystania z niej w pełnym zakresie. Należy bowiem pamiętać, że w myślart. 143 k.c., w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.  Natomiast służebność gruntowa musi mieć węższy zakres treści i tym samym ochrony niż własność. Ta cecha służebności stanowi dodatkowy argument przemawiający za niedopuszczalnością ustanowienia takiej służebności gruntowej, w wyniku której mogłoby dojść do zupełnego wyłączenia uprawnienia do gospodarczego wykorzystania nieruchomości obciążonej.
W ocenie sądu wskazana przez wnioskodawcę służebność polegającą na prawie każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej do nieograniczonego i wyłącznego korzystania z części dachu budynku usługowego piekarni posadowionego na nieruchomości obciążonej, o powierzchni 60m2, bezpośrednio przylegającej do budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości władnącej oraz wszelkich znajdujących się na tej części dachu zabudowań i nadbudowań jest sprzeczna zart. 285 k.c.Ustanowienie takiej służebności nie byłoby możliwe z co najmniej dwóch powodów.
Po pierwsze wnioskodawczyni wnosiła o ustanowienie prawa do nieograniczonego i wyłącznego korzystania z dachu piekarni. Samo sformułowanie „nieograniczone prawo” jest sprzeczne z istotą służebności gruntowej, która z samej nazwy jest „ograniczonymprawem rzeczowym”. Nie może zatem właściciel nieruchomości władnącej żądać ustanowienia na jego rzecz prawa nieograniczonego, którego zakres pokrywa się de facto z zakresem prawa własności przysługującego właścicielowi nieruchomości obciążonej. Zabudowanie dachu piekarni zupełnie wyłącza możliwość korzystania z tej części nieruchomości przez uczestniczkę – właściciela nieruchomości obciążonej. Tym samym pozostaje ona wyzuta zupełnie ze swojego prawa własności, którą nie jest w stanie rozporządzić z uwagi na tak sformułowaną treść służebności gruntowej.
Po drugie tak ustanowiona służebność gruntowa służyłaby jedynie podniesieniu komfortu wnioskodawców i zwiększeniu ich powierzchni mieszkalnej a nie zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej. Poza sporem pozostawał fakt, że dom wnioskodawców ma powierzchnię 300 m2. Wnioskodawcy nie zabudowali dachu piekarni z uwagi na to, że było to np. konieczne dla stabilizacji konstrukcji budynku mieszkalnego będącego ich własnością, bądź posadowienia na tej części urządzeń koniecznych do eksploatacji ich budynku. Dokonana zabudowa służyła i służy tylko i wyłącznie podniesieniu ich komfortu mieszkania, które jeszcze przed zabudową tarasu miało 300m2. Służebność gruntowa o wskazanej treści spełnia jedynie subiektywne potrzeby aktualnych właścicieli i służy ich wygodzie. W żaden sposób nie zwiększa ona użyteczności nieruchomości władnącej.
Już z tych względów wniosek nie był zasadny.
Jednak nawet gdyby uznać możliwość ustanowienia służebności gruntowej o treści wskazanej we wniosku, to przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wykazało, aby wnioskodawcy spełnili przesłanki konieczne do jej zasiedzenia.
Zgodne zart. 292 k.c.służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Przesłankami zasiedzenia służebności gruntowej są: 1) posiadanie służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia; 2) brak tytułu prawnego do tego korzystania; 3) ciągłość posiadania służebności; 4) upływ czasu wyznaczonego ustawą. Z wykonywaniem służebności nie jest związane zachowanie polegające na "właścicielskim" władaniu rzeczą. (art. 172 k.c.nie stosuje się). Przesłanką zasiedzenia jest zatem posiadanie służebności w rozumieniu wynikającym zart. 352 § 1 k.c.(tak: Art. 292 KC red. Gniewek/Machnikowski 2023, wyd. 11/Gołębiowski) tzn. za posiadacza służebności uważa się osobę, która faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności. Zasiedzenie następuje po 20 latach posiadania służebności, jeżeli objęcie jej w posiadanie nastąpiło w dobrej wierze albo po 30 latach w wypadku złej wiary.
Powszechna jest akceptacja dla ogólnego założenia o tym, że w dobrej wierze pozostaje ten, kto nie wie i przy dołożeniu należytej staranności nie mógł dowiedzieć się o tym, jaki jest rzeczywisty stan prawny. W odniesieniu do służebności gruntowej za pozostającego w dobrej wierze można uznać takiego jej posiadacza, który miał uzasadnione podstawy do przyjmowania, że w jego majątku znajduje się prawo w postaci służebności gruntowej. Chodzi więc przede wszystkim o takie sytuacje, w których doszło do zawarcia umowy o ustanowienie służebności z zachowaniem wymaganej ustawą formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela, jednak nie doszło do powstania tego prawa z przyczyn, o których nabywca nie wiedział i przy dołożeniu należytej staranności nie mógł wiedzieć (np. brak zdolności do czynności prawnych właściciela nieruchomości obciążonej) (por. Komentarz do art. 292 k.c. pod red. Gniewek/Machnikowski 2023, wyd. 11/Gołębiowski).
Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego umowa sprzedaży z dnia 25 listopada 1996 r. dotyczyła tylko sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni 100m2oraz budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Ani sprzedawca ani kupujący nie wspomnieli o istnieniu jakiegokolwiek prawa do korzystania z części dachu na budynku piekarni jako tarasu bądź o możliwości zabudowania tej części. Wnioskodawczyni wręcz zeznała, że nie sprawdzała żadnych dokumentów bo działała w zaufaniu do brata. Ustanowienie służebności gruntowej wymaga formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela. Takiego oświadczeniaJ. N.nigdy nie złożył i nie zamierzał składać. Zatem jego brak wyłącza możliwość przypisania wnioskodawcom dobrej wiary.
Tym samym wnioskodawcom należało przypisać złą wiarę, co oznacza, że na dzień złożenia wniosku termin do zasiedzenia służebności gruntowej liczony od 25 listopada 1996 r. nie upłynął.
Nie sposób również przyjąć za prawidłowe twierdzenia wnioskodawców o możliwości doliczenia czasu posiadania służebności przezJ. N.do czasu swojego posiadania (str. 5 wniosku).J. N.nigdy nie był posiadaczem służebności gruntowej polegającej na prawie każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej do nieograniczonego i wyłącznego korzystania z części dachu budynku usługowego piekarni posadowionego na nieruchomości obciążonej, o powierzchni 60m2.J. N.po pierwsze nigdy nie korzystał z tarasu na dachu piekarni ponieważ nigdy nie zamieszkiwał w domu sprzedanym wnioskodawcom. Taras ten w chwili zakupu nie istniał gdyż dopiero wnioskodawcy go urządzili. Po drugieJ. N.nie mógł być posiadaczem służebności, gdyż był właścicielem nieruchomości obciążonej. Aktualnie nie jest dopuszczalne obciążenie służebnością jednej nieruchomości na rzecz innej nieruchomości, jeśli obie nieruchomości są własnością tego samego podmiotu prawa cywilnego. (art. 247 k.c.)
Wobec braku upływu czasu koniecznego do zasiedzenia służebności gruntowej i z tych względów wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie.
Dlatego sąd wniosek oddalił orzekając o kosztach na podstawie art. 520 § 2 obciążając wnioskodawców solidarnie obowiązkiem zwrotu na rzecz uczestniczki kosztów zastępstwa prawnego zgodnie z § 5 pkt. 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804).