Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie
III Wydział Cywilny
Sygnatura akt: III C 316/23
Data wyroku: 2024-04-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Alicja Przybylska

Sygn. akt III C 316/23

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 kwietnia 2024 roku
Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny, w składzie następującym:
Przewodniczący: Sędzia Alicja Przybylska
Protokolant: stażysta Małgorzata Walus
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2024 roku wS.
sprawy z powództwaM. M. (1)iM. F.
przeciwko(...) spółce akcyjnejz siedzibą wZ.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanej(...) spółki akcyjnejz siedzibą wZ.łącznie na rzecz powodówM. M. (2)iM. F.kwotę 36.727,77 zł (trzydzieści sześć tysięcy siedemset dwadzieścia siedem złotych siedemdziesiąt siedem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 28 marca 2023 roku do dnia zapłaty;

II
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III
zasądza od pozwanej łącznie na rzecz powodów kwotę 3.257,47 zł (trzy tysiące dwieście pięćdziesiąt siedem złotych czterdzieści siedem groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. III C 316/23

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 27 kwietnia 2023 r.M. M. (2)iM. F.wnieśli o zasądzenie na ich rzecz od pozwanej(...) Spółki Akcyjnejz siedzibą wZ.kwoty 58.694,35 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 28 marca 2023 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych i odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu żądania pozwu wskazano, że w dniu 26 października 2017 r.M. M. (2)iM. F.zawarli z(...) S.A.umowę deweloperską rep. A nr 6689/2017, zmienioną następnie aneksem z dnia 24 stycznia 2019 r. (rep. A nr 392/2019), zgodnie z treścią której(...) S.A.zobowiązała się w ramach realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego do wybudowania budynku położonego wS.przyul. (...)/ul. (...)oraz lokalu mieszkalnego położonego w tymże budynku, oznaczonego numerem(...), usytuowanego na 10 kondygnacji od strony południowo-wschodniej budynku, o pow. użytkowej 79,81 m2(§ 2 ust. 1), a następnie wydać lokal do korzystania w terminie do dnia 31 sierpnia 2020 r. (§ 5 ust. 1). Powodowie zaś zobowiązali się do zapłaty ceny w wysokości 745.824, 45 zł w sposób określony w § 3a ust. 5 umowy.
Powodowie spełnili swoje świadczenie wynikającej z zawartej umowy dokonując, w terminach wskazanych w § 3a ust. 5, wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, w łącznej kwocie 745.824,45 zł.
Pozwana spółka pomimo umówionego terminu wydania nieruchomości, tj. 31 sierpnia 2020 r., nie uczyniła tego. Nastąpiło to dopiero w dniu 22 kwietnia 2022 r., czyli 599 dni po terminie określonym w umowie.
Powodowie domagają się zapłaty kary umownej za okres opóźnienia od dnia 1 września 2020 r. do dnia 22 kwietnia 2022 r. Przy czym za okres opóźnienia od dnia 1 września 2020 r. do dnia 16 maja 2021 r. powodowie domagają się jedynie 50% wartości kar umownych.
Wartość kar umownych na potrzeby niniejszego powództwa obliczono w następujący sposób:

50%

01.09.2020-16.05.2021

5,6%

29.522,39 (100%)

14.761,20 zł (50%)

100%

17.05.2021-06.10.2021

5,6%

16.363,18 zł

100%

07.10.2021-03.11.2021

6%

3.432,84 zł

100%

04.11.2021-08.12.2021

6,75%

4.827,43 zł

100%

09.12.2021-22.04.2022

7%

19.309,70 zł

Łącznie:

58.694,35 zł

Wezwanie do zapłaty kary umownej powodowie wystosowali w dniu 17 marca 2023 r., wyznaczając siedmiodniowy termin na zapłatę, liczony od dnia odebrania (20 marca 2023 r.) przez pozwaną wezwania. Stąd przyjąć należy, że roszczenie stało się wymagalne z upływem zakreślonego terminu, tj. 28 marca 2023 r.
Uzasadniając żądanie zapłaty dochodzonej kwoty do niepodzielnej ręki powodów wskazano, że powodowie wnoszą o zasądzenie na ich rzecz wartości kar umownych łącznie. Wynika to z okoliczności, że zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej, a żadna z wymienionych podstaw w sprawie niniejszej nie zachodzi. Powodowie wywodzą z treści § 5 ust. 1 umowy, że nie ma podstaw do zasądzenia świadczenia na nich solidarnie, ani też do jego zasądzenia w częściach równych, ponieważ nie określono w nim, w jakich udziałach każdemu z powodów przysługiwać miałoby uprawnienie do żądania zapłaty kary umownej, ani nie wynika że uprawnienie to ma charakter solidarny. W konsekwencji, z uwagi na charakter łączącej powodów wspólności w prawie własności nieruchomości, uzasadnione wydaje się, aby tut. Sąd zasądził dochodzą pozwem kwotę, bez wskazywania w jaki sposób – czy to solidarnie, czy w częściach, czy in solidum świadczenie ma być spełnione przez pozwaną, a kwestie wzajemnych ewentualnych rozliczeń pozostawić do uznania powodów.
Pozwana złożyła odpowiedź na pozew, w której wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.
Pozwana zakwestionowała roszczenie co do zasady, jak i co do wysokości. Przyznała, że w dniu 26 października 2017 roku strony zawarły umowę deweloperską dotyczącą lokalu oznaczonego wumowie numerem (...). Zgodnie z § 5 ust. 1 umowy deweloperskiej, zmienionym aneksem z dnia 24 stycznia 2019 r., termin odbioru w/w lokalu miał nastąpić najpóźniej do dnia 31 sierpnia 2020 r.
Pozwana przyznała, iż powodowie dokonali pełnej płatności na poczet ceny za lokal. Lokal został wydany powodom, ale pozwana kwestionuje datę nalicz3nia kary umownej.
Pozwana podkreśliła, że przyczyny opóźnienia realizacji inwestycji deweloperskiej (HanzaT.) były obiektywnie niezawinione i złożyły się na tzw. „efekt domina”. Okres budowy przedmiotowej inwestycji zbiegł się w czasie z nadzwyczajną sytuacją na rynku budowlanym w zakresie dostępności wyrobów i ekip budowlanych. Opóźnienie w wydaniu lokalu nastąpiło zdaniem pozwanej wskutek okoliczności, za które pozwana odpowiedzialności nie ponosi, co na podstawieart. 471 k.c.winno prowadzić do zwolnienia pozwanej od odpowiedzialności odszkodowawczej w niniejszej sprawie. Pozwana wskazała, że na bieżąco informowała klientów o opóźnieniu inwestycji i jego przyczynach.
Wskazała na zdarzenia jakie zaistniały w trakcie realizacji przedmiotowej inwestycji, a które skutkowały opóźnieniem w jej realizacji:

1
Pozwana zleciła wykonawstwo całej inwestycji w systemie generalnego wykonawstwaspółce (...).W.(...) sp. z o.o.wZ.za wynagrodzeniem ryczałtowym ze ściśle określonym terminem zakończenia budowy, który to termin stał się podstawą określenia terminu spełnienia świadczenia – wydania lokalu – na rzecz powodów. W związku z wnioskami generalnego wykonawcy, wobec finansowania inwestycji częściowo z wykorzystaniem kredytu bankowego udzielonego pierwotnie przez(...) Bank S.A., a następnie przez(...) Bank S.A., pozwana zmuszona była kilkakrotnie aneksować umowę o generalne wykonawstwo inwestycji w zakresie terminu zakończenia budowy i w konsekwencji również umowę kredytową. Konieczność aneksowania w/w umów zaistniała z uwagi na szczególne okoliczności obiektywne, o nadzwyczajnym charakterze, które dotyczyły w tym okresie całej branży budowlanej.

2
Do realizacji inwestycji w zakresie wykonania konstrukcji zaangażowano jedną z największych europejskich firm budowlanych –konsorcjum (...). Mimo wyboru firmy uznawanej za renomowaną,konsorcjum (...)we wrześniu 2018 r. bezpodstawnie zaprzestało wykonywania prac i uzależniło ich kontynuację od bardzo znaczącej dopłaty do kontraktu. Renegocjacje nowych warunków współpracy zakończyły się niepowodzeniem. W związku z tym zaszła konieczność wstrzymania prac z powodu inwentaryzacji robót budowlanych, która trwała 6 miesięcy, a następnie konieczność ponownej organizacji budowy i wyboru nowych wykonawców, co pozwana oszacowała na okres kolejnych 2 miesięcy.(...) sp. z o.o.ekspertyza w zakresie analizy terminowości realizacji przedmiotowej inwestycji wykazała opóźnienie na skutek zdarzeń, za które odpowiedzialność ponosi wykonawca –E.Polska na koniec września 2018 roku w skali 148 dni.

3
Ujawniły się znaczące deficyty w zakresie pracowników i firm budowlanych na polskim rynku, co realnie rzutowało i w dalszym ciągu rzutuje na opóźnienia na placach budowy na terenie całej Polski. W zakresie inwestycji pozwanej skutkowało to trudnościami i wydłużeniem procesu znalezienia nowych wykonawców.

4
Na skutek unijnego dofinansowania otrzymanego przezGminę M.S.zmianie uległa koncepcja przebudowy układu drogowegoul. (...), co w konsekwencji wymusiło konieczność podpisania nowej umowy pomiędzy pozwaną aGminą M.S.w dniu 10 grudnia 2019 roku. Zawarcie umowy i realizacja przebudowy układu drogowego, w tym konieczność skoordynowania wyrysowania nowej drogi pożarowej dla budynku HanzaT.była niezbędna do zakończenia inwestycji i otrzymania pozwolenia na użytkowanie.

5
Po wznowieniu prac budowlanych przez nowych wykonawców nastąpił wybuch epidemii koronawirusa w Polsce i na świecie, który bardzo negatywnie wpłynął na realizację przedmiotowej inwestycji – znaczna część pracowników zagranicznych wyjechała z Polski. Zaszła konieczność organizacji i wdrożenia środków ochronnych dla pracowników budowy, w tym pracy w mniejszych ekipach, co znacznie zmniejszyło wydajność podwykonawców. Zachorowało wielu pracowników, w tym pracownicy strategiczni. Kolejni wykonawcy zaczęli zgłaszać problemy w ramach realizacji przez pozwaną przedmiotowej inwestycji, przy czym były to problemy zarówno natury zdrowotnej, jak i problemy z dostawą komponentów z uwagi na zamknięcie/ograniczenie rynku dostaw. Wymuszona izolacja i zalecenia sanitarne wpłynęły na organizację pracy. Wprowadzona została konieczność zachowani dystansu między robotnikami, co spowolniło tempo prac. Z uwagi na ograniczenia w funkcjonowaniu hoteli wystąpiły utrudnienia związane z zakwaterowaniem pracowników. Wiele materiałów do realizacji inwestycji sprowadzanych było zza granicy, przy czym nastąpiło ograniczenie połączeń morskich, kolejowych i drogowych i dostawy materiałów opóźniały się. Nastąpiło spowolnienie, a czasem zatrzymanie pracy urzędów i instytucji miejskich i państwowych, z którymi współpraca w końcowej fazie inwestycji była szczególnie nasilona.

6
W nocy z 30 czerwca 2021 r. na 1 lipca 2021 r. przezS.przetoczyła się ulewa (deszcz o charakterze nawalnym). Wystąpiły zalania i podtopienia w dużej skali. Zalaniu uległ też budynek HanzaT., a szkody umiejscowione przede wszystkim w obrębie garażu i szyb windowych oszacowano na kwotę przekraczającą 100.000 zł. Na skutek zalania zaszła konieczność podjęcia szeregu czynności naprawczych, co opóźniło wydanie lokali klientom, w tym powodom o ok. 6 miesięcy – tyle czasu trwała naprawa wind, bez których budynek nie mógłby zostać zgłoszony do użytkowania i przekazany do odbiorów.

7
Nadzwyczajna sytuacja na rynku budowlanym w zakresie dostępności wyrobów i ekip budowlanych, a także historyczne wzrosty cen materiałów budowlanych w latach 2017-2021, przekładające sią na globalny wzrost kosztów realizacji inwestycji, wymusiły konieczność zawierania z wykonawcami przez generalnego wykonawcę aneksów zwiększających wartość wynagrodzenia za roboty budowlane. Na skutek czynników obiektywnie niezależnych od pozwanej, wykonanie umowy z powodami wiązało się ze stratą, ponieważ finalny koszt samej budowy dla pozwanej – oszacowany na wartość 11.103,40 zł jest wyższy niż cena umowna 9.345 zł.

Wszystkie w/w okoliczności, mające charakter nadzwyczajny, ciągły i nieprzewidywalny muszą być traktowane w kategorii siły wyższej, za które nikt nie ponosi odpowiedzialności, których nie można było przewidzieć i które przełożyły się na kolejne dodatkowe miesiące opóźnienia realizacji inwestycji deweloperskiej.
Pozwana podkreśliła, że inwestycja HanzaT.spełnia najwyższe standardy jakości i charakteryzuje się wysokim standardem wykonania. Mimo zaistniałych problemów spółka dochowała wszelkich starań zmierzających do utrzymania wysokiego poziomu wykonawstwa inwestycji. Pozwana uzyskuje informacje, że wydane klientom lokale są oferowane przez nich na sprzedaż w stanie deweloperskim za 200%-300% ceny z umowy z pozwaną, co ma znaczenie w kontekście kompleksowego rozpoznania istoty sporu w niniejszym postępowaniu.
Z ostrożności procesowej pozwana wniosła o miarkowanie kary umownej do wysokości 10% dochodzonego pozwem roszczenia. Doszło do bardzo dużego wzrostu wartości nieruchomości przekazanej powodom przez pozwaną, która poniosła koszty budowy znacząco przekraczające cenę sprzedaży lokalu. Powodowie kupili od pozwanej lokal za niezmienną cenę 9.345 zł, podczas gdy inne lokale na tej inwestycji na skutek stopniowego i globalnego wzrostu cen, w tym znacznego wzrostu kosztów realizacji inwestycji deweloperskich wymusiły dostosowywanie się przez pozwaną do nowych realiów, na skutek czego w późniejszym czasie budowy lokale były sprzedawane za wyższe ceny w przedziale 11.500 zł – 13.375 zł za m2. Powodowie zyskali składnik majątkowy o wartości znacząco przekraczającej jego cenę umowną.
Pozwana zakwestionowała także wyliczenie kary zaprezentowane w pozwie w zakresie daty końcowej naliczania kary do dnia 22 kwietnia 2022 r. z uwagi na to, że pozwana informowała powodów o wyznaczonym terminie odbioru lokalu w dniu 5 kwietnia 2022 r., ale powodowie przełożyli to spotkanie na 22 kwietnia 2022 r. i w związku z tym kara powinna być wyliczona do dnia 5 kwietnia 2022 r. Stosując algorytm zaprezentowany przez pełnomocnika powodów w pozwie co do obniżenia kary o 50% za okres od 1 września 2020 r. do 15 maja 2021 r. – hipotetyczna kara do dnia 5 kwietnia 2022 r. wyniosłaby 57.268,72 zł.
W piśmie z dnia 18 stycznia 2024 r. (k. 688) strona powodowa podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wyraziła stanowisko końcowe, wskazując, że opóźnienie w realizacji zawartej umowy jest wynikiem działań, a w zasadzie ich braku, za które odpowiedzialność ponosi wyłącznie pozwana, jako podmiot profesjonalny. Pozwana uchylając się od odpowiedzialności za zwłokę w realizacji zawartej umowy oraz powołując się na niezawinione okoliczności, wskazuje, że wykonawca konstrukcji budynku,konsorcjum (...)na koniec września 2018 r., tj. na rok przed terminem wydania lokalu, wskazywała 148 dniową zwłokę w wykonywaniu prac i to właśniekonsorcjum (...)ponosi wyłączną odpowiedzialność za nieterminowe wykonywanie prac. Na gruncie niniejszej sprawy nie jest istotne szczegółowe ustalenie zakresu odpowiedzialnościkonsorcjum (...)za zwłokę w prowadzonych pracach albowiem pozwana ponosi odpowiedzialności za działania i zaniechania swoich podwykonawców tak jak za działania własne. Fakt zwłoki w prowadzonych pracach jest także przedmiotem sporu pomiędzy(...) Serwis Sp. z o.o.oraz(...) Budownictwo SA, a J.W.(...) sp. z o.o.oraz(...) SA, który toczy się przed Sądem Okręgowym w Warszawie pod sygn. akt XVI GC 1433/18. Akta tej sprawy świadczą o tym, że pozwana, a także podmioty wykonujące prace na jej zlecenie doprowadziły do zwłoki w realizacji umowy zawartej pomiędzy powodami, a pozwaną.
Zdaniem strony powodowej na uwzględnienie nie zasługują także twierdzenia pozwanej, powołującej się na przesłanki egzoneracyjne jej odpowiedzialności względem powoda, w których odwołuje się do panującej na początku 2020 r. pandemii koronawirusaC.-19. Aktualne twierdzenia są sprzeczne z dotychczasową postawą pozwanej, która jeszcze pismem z dnia 24 stycznia 2020 r. informowała, że zwłoka w wydaniu lokalu i zakończeniu budowy wynika ze specyfiki oraz skali projektu, nie zaś z powodu pandemii, która nawet wC.zaczęła się rozpowszechniać pozaW.dopiero w styczniu 2020 r., a strony zawarły umowę deweloperska w dniu 26 października 2017 r. Lokal miał być wydany w terminie do dnia 31 sierpnia 2019 r., a więc jeszcze przed pandemią. Jednak już po niespełna roku pozwana informowała powodów, że lokal zostanie wydany z rocznym opóźnieniem, bo w terminie do dnia 31 sierpnia 2020 r. Zmiana ta została dokonana bez wpływu jakichkolwiek czynników zewnętrznych i obiektywnych, o których w treści odpowiedzi na pozew wspomina pozwana. Skala projektu znana była już na etapie projektowania, przygotowania prospektu informacyjnego i przed zawarciem umowy z powodami, a także szeregiem innych klientów. Ponadto strona pozwana jako przedsiębiorca przedstawiła powodom treść umowy oraz określała zasady daty realizacji inwestycji. Pozwana już od sierpnia 2018 r. zawierając umowy deweloperskie z klientami określała termin ich wykonania (wydania lokalu) na dzień 31 sierpnia 2020 r. Podkreślenia wymaga, że w tym czasie nadal obowiązywała umowa zawarta zE., od której odstąpiła sama pozwana pismem z dnia 12 października 2018 r.
W czasie, kiedy rzekomo miały nastąpić braki pracowników i wzrost cen materiałów budowlanych to wystąpiłoby to w okresie, kiedy pozwana obowiązana była wydać lokal stanowiący przedmiot umowy, co miało nastąpić nie później niż 31 sierpnia 2019 r. Budynek i lokal w tej chwili zgodnie z umową miały być ukończone, a materiały już wbudowane, zaś pracownicy winni już ukończyć pracę. Wzrost cen materiałów i kosztów pracowników nie ma wpływu na terminowość wykonania prac, a jedynie może mieć wpływ na jej koszt, zaś przedmiotem postępowania nie jest kosztochłonność inwestycji, lecz nieterminowość jej ukończenia.
Na marginesie strona powodowa wskazała, że wzrost cen nie jest okolicznością ekstraordynaryjną, a powszechnie znanym zjawiskiem makroekonomicznym, który pozwana jako podmiot profesjonalnych i podejmujący się inwestycji tej skali powinna przewidzieć. Nadto 2-letni okres inwestycji, bowiem w takim czasie umowa zawarta z powodami miała być zrealizowana, nie jawi się jako szczególnie długi, a i wzrost cen materiałów w tym okresie ma charakter liniowy (odpowiadający ogólnemu i przewidywalnemu trendowi). Nadto z załączonych przez pozwaną artykułów prasowych wynika, iż dotyczą one sytuacji w 2018 r., zaś strony postępowania zawarły w dniu 24 stycznia 2019 r. aneks do umowy prolongując pozwanej termin na jej wykonanie.
Nie bez znaczenia, w kontekście wzrostu cen jest fakt, iż powodowie swoją część umowy wykonali w umówionym terminie tj. terminowo regulując każdą ratę umówionych płatności.
Podnoszone przez pozwaną kwestie związane zC.-19 stanowią niepopartą jakimikolwiek informacjami dotyczącymi tej inwestycji, wymówkę. Pozwana w tym zakresie przedstawiła jedynie informację i dane dotyczące 3 pracowników wykonawcy, które to osoby pozaC.-19 nie korzystały ze zwolnień lekarskich w okresie prowadzenia inwestycji. W kontekście zaoferowanych dowodów nasuwa się konstatacja, iż pozwana ponosi winę za nieterminowe wykonanie umowy albowiem do pracy nie zaangażowała wystarczającej liczby pracowników.
Co zaś się tyczy pracowników spoza Polski, to jak wynika z przedstawionego przez pozwaną artykułu z portalu alebank.pl, według tych informacji z rynku miałby zniknąć nawet co 7 pracownik z Ukrainy, a więc jest to wartość graniczna – nie zawsze występująca. Nadto przywoływany, co 7 pracownik to 14,2% ogółu pracowników, których ubytek nie powinien wpłynąć na destabilizację pracy. Pozwana nie wykazała rzeczywistych rozmiarów ubytków pracowników.
Strona powodowa odniosła się do korespondencji załączonej do akt przez pozwaną, a prowadzonej z podmiotami trzecimi. Podniosła, że z uwagi na ustanowienie służebności oraz na podstawie zapisów łączącej strony umowy powodowie wystąpili do Sądu Okręgowego w Szczecinie z powództwem o stwierdzenie nieważności umowy, w oparciu o którą podmioty kapitałowo powiązane z pozwaną uzyskały prawa do nieruchomości.
Powodowie zwrócili uwagę na fakt, iżspółka (...).W.(...) SAjest także wyłącznym wspólnikiem J.W.(...) Sp. z o.o., będącej generalnym wykonawcą w ramach prowadzonej inwestycji. Z tego względu jako nic nie znaczące jawią się przedstawione aneksy do umowy o generalne wykonawstwo, zwłaszcza, że za wyjątkiem aneksu brak jest informacji o przyczynach ich zawarcia. Nadto pierwszy z przedstawionych aneksów, a oznaczony nr 4, sporządzony został w dniu 7 sierpnia 2020 r., a termin wykonania prac oznaczono na 31 grudnia 2020 r. Skoro zatem w sierpniu 2020 r. pozwanej wiadomo było, że dla ukończenia prac wystarczającym jest kolejne 5 miesięcy, to z jakich względów zawierano kolejne aneksy, które wydłużały czas wykonywania umowy o 14 miesięcy, tj. do 30 września 2021 r., zaś finalnie o 29 miesięcy bowiem pierwotnie ustalony termin jej wykonania to 30 kwietnia 2019 r.
W tożsamy sposób powodowie odnoszą się do kwestii związanej z przebudową układu drogowego wokół budynku. Powodowie zwracają uwagę, że pierwotna umowa zGminą M.S.z dnia 7 września 2010 r. nie została zrealizowana od chwili jej zawarcia, mimo kontynuowania prac w ramach inwestycji od 2017 r. Co wskazuje na zwłokę pozwanej także w realizacji umowy zGminą M.S.. Kolejna umowa o tożsamym zakresie została zawarta 10 grudnia 2019 r., w czasie, kiedy pozwana winna już dysponować pozwoleniem na użytkowanie oraz wydać lokal powodom. Gdyby nie zwłoka w wykonaniu inwestycji, to nie istniałaby konieczność zawierania kolejnej umowy zGminą M.S..
W ocenie powodów nietaktem ze strony pozwanej jest wskazywanie, że powodowie w istocie na zwłoce w wydaniu lokalu zarobili, zwłaszcza, że skutki zwłoki pozwanej w wydaniu nieruchomości o ponad 2,5 roku powodowie wskazali w treści pozwu. Fakt, że wartość nieruchomości jaka była przedmiotem umowy stron wzrosła w czasie nie może budzić zdziwienia, gdyż tak jak wspomniany wzrost cen materiałów budowlanych, nominalny wzrost wartości nieruchomości jest okolicznością powszechną i wynikającą z zasad makroekonomii. Gdyby lokal wydany został w pierwotnie umówionym czasie, tj. w sierpniu 2019 r., to w okresie do 22 kwietnia 2022 r. jego wartość także nominalnie by wzrosła, a jednak powodowie mogliby w tym czasie korzystać z lokalu i czerpać zamierzone pożytki. Powodowie obowiązani byli dotrzymać umownych terminów płatności, a skutkiem niewykonania przez pozwaną umowy był także wzrost kosztów wykończenia umówionego lokalu, który powodowie szacują na ok. 70%. Powodowie wskazali na uszkodzenia szyb, konieczność i to na własny koszt ponownego osadzenia drzwi wejściowych do lokalu, a także modyfikacji w zakresie instalacji wodno-kanalizacyjnej. Problemy strony powodowej generowane przez stosunek pozwanej do realizacji ciążących na niej obowiązków powstały również w ramach zakupionego innego lokalu na tej samej inwestycji.
Odnosząc się do kwestii zalania powodowie kwestionują, aby miało to wpływ na opóźnienie w wydaniu lokalu.
Pozwana od 13 maja 2020 r. dysponuje już całą kwotą należną jej za lokal tj. 745.824,45 zł, a kara umowna równa jest aktualnej wysokości ustawowych odsetek za opóźnienie. Wniosek pozwanej o miarkowanie kary umownej powinien być w całości pominięty jako zupełnie bezzasadny, zwłaszcza, że nieruchomość została wydana blisko dwa lata po zapłacie całej ceny, a pozwana kwestionuje swoją odpowiedzialność co do zasady.
Powodowie wskazali, że dochodzone w przedmiotowym postępowaniu roszczenie pozwana winna zapłacić na ich rzecz solidarnie. Stanowisko to podyktowane jest treścią zapisu § 7 ust. 9 umowy z dnia 16 listopada 2017 r., w którym wskazano, że „W przypadku niedotrzymania niniejszej umowy deweloperskiej Nabywca będzie uprawniony na podstawie niniejszej umowy do żądania od Dewelopera kary umownej […] za każdy dzień zwłoki […]. Z treści tego zapisu powodowie wywodzą fakt przysługiwania im wierzytelności z tytułu niewydania lokalu w terminie na zasadzie solidarności, wskazując, że solidarność ta ma swoje źródło w treści zawartej umowy. Jednocześnie w przypadku nie przychylenia się przez Sąd do ww. stanowiska powodów o solidarności wierzycieli, pozwana winna spełnić świadczenie na ich rzecz łącznie albowiem zapis ten nie ustala, w jakich proporcjach pozwana winna dokonać zapłaty (spełnić świadczenie) na rzecz powodów.
W piśmie z dnia 18 stycznia 2024 r. pozwana podtrzymała swoje stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew wraz z wszystkimi twierdzeniami i wnioskami. Konsekwentnie podtrzymała twierdzenie, iż opóźnienie w realizacji inwestycji deweloperskiej było niezawinione przez stronę pozwaną.
Ponadto podniosła, iż ma świadomość, że zmiana cen jest co do zasady zjawiskiem, które występuje na rynku i prowadząc inwestycje budowlane kalkuluje harmonogram finansowy w oparciu o ten czynnik. Niemniej jednak, jak wynika ze złożonych do akt sprawy notowań raportów(...)począwszy od 2018 r. w 5-letnim podsumowaniu w sektorze kosztów budowy budynków mieszkalnych (budownictwo wielorodzinne) – wzrost kosztów wyniósł rekordowe 39,6%, co stanowi wynik niespotykany od ponad 30 lat historii(...). Jest to anomalia, której pozwana nie mogła przewidzieć, a biorąc pod uwagę skalę budynku HanzaT., to ma to kolosalny wpływ na wynik kosztowy inwestycji, a w konsekwencji na dochowanie terminów realizacyjnych. Pozwana musiała dopłacać wykonawcom w związku ze znaczącymi wzrostami cen, aby ci „nie zeszli z budowy” i ukończyli prace. W konsekwencji kontrakt zawarty przez pozwaną spółkę z generalnym wykonawcą J.W.(...) Sp. z o.o.opiewający w pierwotnej umowie na wartość 150.000.000 zł, w związku z koniecznością zawierania kolejnych aneksów terminowych i w zakresie zmian wynagrodzenia – został zamknięty kwotą 232.561.892 zł. Przy czym nie ma znaczenia okoliczność powiązaniaspółek (...) S.A.oraz J.W.(...) Sp. z o.o., ponieważ generalny wykonawca zlecał prace innym podwykonawcom, od których wychodziły komunikaty o wzrostach cen wymuszających konieczność aneksowania umów.
Natomiast fakt wzrostu cen w branży budowlanej spowodował, że budowa mieszkania powodów za cenę umowną nie była możliwa. Pozwana dążąc za wszelką cenę do ukończenia budowy, zrealizowała przedmiotowy projekt do końca. W momencie odbioru lokalu jego cena wynosiła 200% i ta okoliczność wpłynęła również na terminowość budowy, bowiem do jej finalizacji zachodziła konieczność poszukiwania dodatkowego finansowania.
Pozwana wskazała, że gdyby nie wybuch pandemii koronawirusa w Polsce, a następnie ulewa w połowie 2021 r., która zalała garaż budynku HanzaT.prace budowlane zostałyby ukończone dużo szybciej – na przełomie 2020 i 2021 r. Jednocześnie w odczuciu pozwanej fakty te są notoryjnie znane.
Pozwana przyznała, iż nieruchomość budynkowa posiada ustanowione służebności dotyczące części wspólnych, w tym dotyczące użytkowania basenu przez połączonyHotel (...), które są odpłatne, co pozwala zmniejszyć drastycznie rosnące w ostatnim czasie koszty utrzymania (opłaty eksploatacyjne). Opłata za służebność w ocenie pozwanej jest prawidłowa i adekwatna do stopnia korzystania przez hotel z basenu, który z uwagi na charakter hotelu biznesowego nie jest znaczny.
Strona pozwana przyznała także, że w lokalu powodów wystąpiły usterki. Pozwana przyjęła zgłoszenia w tym zakresie, ale producent drzwi nie wykonał swoich obowiązków z tytułu rękojmi i gwarancji i nie usunął usterek, co spowodowało konieczność poszukiwania rozwiązania tego problemu. Finalnie pozwana doszła do porozumienia zG., która delegowała pracownika do napraw w HanzaT., a koszt zakupu materiałów poniosła pozwana. W taki sposób zostały przeprowadzone naprawy w innych lokalach, w których dokonano zgłoszenia wadliwości drzwi. Pozwana nadal utrzymuje w budynku HanzaT.pracowników wykonujących naprawy i nie neguje w żaden sposób swojej odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 26 października 2017 r.(...) Spółka Akcyjnąz siedzibą wZ.(jako deweloper) iM. M. (2)wraz zM. F.(zwani w umowie jako nabywca), zawarli przed notariuszemI.P.w formie aktu notarialnego umowę deweloperską. Deweloper zobowiązał się w ramach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego do wybudowania budynku na opisanej w § 1a aktu(...)oraz lokalu mieszkalnego położonego przyalei (...), oznaczonego numerem(...), usytuowanego na 10 kondygnacji od strony południowo – wschodniejbudynku nr (...), o powierzchni użytkowej 79,81 m2, na który składają się: hol, garderoba, toaleta, pokój dzienny z aneksem kuchennym, dwa pokoje i łazienka wraz z loggią oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu wraz z odpowiednim udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzania, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej w formie aktu notarialnego, za cenę i na warunkach określonych w umowie. Nabywca oświadczył, że nabycia dokonuje do majątku wspólnego i zobowiązał się do uiszczenia ceny w wysokości 745.824,45 zł, w sposób i w terminach określonych w § 3a ust. 5 umowy. Płatność ostatniej raty ustalono na dzień 30 czerwca 2019 roku.
Prace budowalne miały zostać zakończone do dnia 30 czerwca 2019 roku.
Termin odbioru lokalu miał zostać wyznaczony w terminie do 62 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, tj. w terminie do dnia 31 sierpnia 2019 roku (§ 5 ust. 1).
W przypadku niedotrzymania przez dewelopera terminu, o którym mowa § 5 ust. 1 umowy deweloperskiej (brak przedstawiania lokalu do odbioru w terminie) nabywca będzie uprawniony na podstawie umowy do żądania od dewelopera kary umownej w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym za opóźnienie (na dzień zawarcia niniejszej umowy odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą 7% w stosunku rocznym) od kwot wpłaconych przez nabywcę (z wyłączeniem kwot wpłaconych które w okresie naliczania kary nie są wymagalne – niewymagalność w stosunku do harmonogramu płatności określonego w § 3a ust. 5 niniejszej umowy) na poczet ceny przedmiotu niniejszej umowy deweloperskiej za każdy dzień zwłoki, począwszy od dnia następnego po dniu ustalonym jako ostateczny dzień odbioru lokalu, z tym zastrzeżeniem, iż kara umowna odpowiadała będzie na zasadach określonych powyżej odsetkom ustawowym za opóźnienie jednakże nie wyższym niż odsetki ustawowe za opóźnienie obowiązujące w dniu zawarcia niniejszej umowy.
Bezsporne, a nadto dowód:
- umowa deweloperska z dnia 26 października 2017 roku z załącznikami, k. 11-32.
Aneksem z dnia 24 stycznia 2019 roku, zawartym w formie aktu notarialnego przed notariuszemI.P.,(...) spółka akcyjnawZ.iM. M. (2)wraz zM. F.dokonali zmian w umowie deweloperskiej z dnia 26 października 2017 roku w zakresie ustalonego sposobu płatności ceny na rzecz dewelopera oraz terminów realizacji inwestycji.
M. M. (2)iM. F.oświadczyli, że wyrażają zgodę na zmianę terminów realizacji inwestycji przez dewelopera na:
- termin zakończenia budowy do dnia 28 maja 2020 roku,
- termin uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie do dnia 28 czerwca 2020 roku,
- termin wydania lokali do dnia 31 sierpnia 2020 roku,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego do dnia 30 września 2020 roku.
Bezsporne, a nadto dowód:
- Aneks do umowy deweloperskiej z dnia 24 stycznia 2019 roku wraz z załącznikami, k. 33-37.
Na poczet ceny nabycialokalu numer (...)powodowie uiścili łącznie kwotę 745.824,45 zł, w następujących terminach:
- 37.291,22 zł w dniu zawarcia umowy deweloperskiej,
- 149.164,86 zł w dniu 28 grudnia 2017 r.,
- 74.582,45 zł w dniu 4 stycznia 2018 r.,
- 74.582,45 zł w dniu 21 marca 2018 r.,
- 74.582,45 zł w dniu 21 maja 2018 r.,
- 74.582,45 zł w dniu 20 lipca 2018 r.,
- 74.582,45 zł w dniu 25 września 2018 r.,
- 74.582,45 zł w dniu 18 listopada 2019 r.,
- 37.291,22 zł w dniu 20 grudnia 2019 r.,
- 74.582,45 zł w dniu 13 maja 2020 r.
Bezsporne, a nadto dowód:
- potwierdzenia wykonania przelewów, k. 38-46.
Lokal numer (...)został przekazanyM. M. (2)iM. F.w dniu 22 kwietnia 2022 r.
Dowód:
- protokół przekazania lokalu z załącznikami, k. 47-56,
- protokół zdawczo-odbiorczy, k. 57.
Pismem z dnia 17 marca 2023 r.M. M. (2)iM. F.wezwali(...) S.A.z siedzibą wZ.do zapłaty kary umownej w wysokości 176.732,05 zł wraz z należnymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie, tytułem zapłaty kary umownej w związku z opóźnieniem w wydaniu nieruchomości lokalowych w inwestycji prowadzonej pod nazwą(...)wS., za okres od dnia 31 sierpnia 2020 roku do dnia 25 sierpnia 2022 roku, w tym kwoty 73.455,55 zł tytułem kary umownej za opóźnienie w wydaniulokalu (...). Wskazano, że zapłaty należy dokonać niezwłocznie, nie później niż w terminie 7 dni na wskazany rachunek bankowy. Pismo zostało nadane w placówce pocztowej w dniu 17 marca 2022 roku i doręczone adresatowi w dniu 20 marca 2022 roku.
Dowód:
- wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania i doręczenia, k. 61-64.
W dniu 28 lutego 2017 roku(...) S.A.wZ.(jako Inwestor) zawarłaumowę Nr (...)z J.W.(...) Sp. z o.o.z siedzibą wZ.(jako Generalnym Wykonawcą), której przedmiotem było dokończenie budowy w systemie generalnego wykonawstwa z materiałów Wykonawcy wraz z zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą w zakresie m.in. nawierzchni dróg, parkingów, chodników zgodnie z pozwoleniem na budowę, projektem wykonawczym oraz zieleni i elementów zagospodarowania terenu na inwestycji HanzaT.przyul. (...)wS., a także wykonaniem robót zewnętrznych, drogi, sieci wraz z uzyskaniem prawomocnej decyzji pozwolenia na użytkowanie zgodnie z dokumentacją projektową oraz zgodnie ze standardem wykończenia określonym przez inwestora.
Strony zgodnie postanowiły, iż zakończenie prac niezbędnych do uzyskania pozwolenia na użytkowanie potwierdzonych wpisem do dziennika budowy nastąpi w terminie do dnia 28 lutego 2019 r. Uzyskanie prawomocnego pozwolenia na użytkowanie nastąpi w terminie do dnia 30 kwietnia 2019 r.
Wynagrodzenie ryczałtowe Generalnego Wykonawcy ustalono na kwotę 150.000.000,00 zł netto.
Zgodnie zAneksem nr (...)doumowy nr (...)strony umowy zgodnie ustaliły, że zmianie ulega termin zakończenia prac oraz termin uzyskania prawomocnego pozwolenia na użytkowanie. Strony zgodnie postanowiły, iż zakończenie prac niezbędnych do uzyskania pozwolenia na użytkowanie potwierdzonych wpisem do dziennika budowy nastąpi w terminie do dnia 31 grudnia 2020 r. Uzyskanie prawomocnego pozwolenia na użytkowanie nastąpi w terminie do dnia 31 stycznia 2021 r. Zmianie uległ szczegółowy harmonogram realizacji prac, stanowiący Załącznik nr 1 do aneksu.
Aneksem nr (...)doumowy nr (...)strony zgodnie ustaliły, iż ze względu na wzrost kosztów zakupu materiałów, zlecenia usług i dzierżawy sprzętu oraz w związku z wykonaniem przez generalnego Wykonawcę robót dodatkowych i zmiennych, wprowadzonych nowymi projektami uzupełniającymi i uzgodnieniami z Zamawiającym, zwiększeniu ulega wynagrodzenie Generalnego Wykonawcy o kwotę 25.364.000,00 zł. Ostateczna wartość wynagrodzenia po dokonaniu w/w zmian wynosi 216.526.500,00 zł.
Aneksem nr (...)doumowy nr (...)strony zgodnie postanowiły, iż zakończenie prac niezbędnych do uzyskania pozwolenia na użytkowanie potwierdzonych wpisem do dziennika budowy nastąpi w terminie do dnia 31 lipca 2021 r. Uzyskanie prawomocnego pozwolenia na użytkowanie nastąpi w terminie do dnia 30 września 2021 r. Zmianie uległ szczegółowy harmonogram realizacji prac, stanowiący Załącznik nr 1 do aneksu.
Dowód:
-umowa nr (...)z załącznikiem, k. 119-125,
-aneks nr (...)doumowy nr (...)z załącznikiem, k. 126-127,
-aneks nr (...)doumowy nr (...), k. 128,
-aneks nr (...)doumowy nr (...)z załącznikiem, k. 129-130.
Podwykonawcą w zakresie wykonania konstrukcji budynku byłokonsorcjum (...). W trakcie realizacji prac wykonawca konstrukcji zażądał dopłaty do kontraktu w wysokości 12.000.000,00 zł, czego zamawiający odmówił, wskazując na możliwość dopłaty w niższej wysokości. W związku z tymkonsorcjum (...)w październiku 2018 roku zaprzestało prac na dziesiątej kondygnacji budynku, który z założenia byłbudynkiem (...)-kondygnacyjnym. Skutkowało to znacznym opóźnieniem w wykonaniu prac, które wystąpiło jeszcze w czasie realizacji umowy przezspółkę (...), a następnie koniecznością organizacji całego procesu inwestycyjnego na nowo i przeprowadzenia inwentaryzacji.
Pismem z dnia 12 października 2018 roku(...) S.A.wZ.odstąpiła odumowy nr (...)z dnia 1 marca 2017 roku, zawartej z konsorcjumspółek (...) S.A.i wyznaczyła termin inwentaryzacji robót na dzień 18 października 2018 roku.
(...) Serwis spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąw(...) spółka akcyjnawW.wniosły do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew przeciwko J.W.(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąw(...) spółce akcyjnejwZ.o zapłatę kwoty 2.120.965,67 zł i kwoty 5.496.705,71 zł.
W dniu 7 lipcu 2020 r. z kontraktu zrezygnowała firma zajmująca się instalacją elektryczną (I.), co także skutkowało opóźnieniem w realizacji prac, z uwagi na konieczność przeprowadzenia inwentaryzacji i konieczność znalezienia nowej firmy, która podejmie się ich wykonania.
Dowód:
- pismo z dnia 11 października 2018 roku, k. 153,
- pismo z dnia 12 października 2018 roku, k. 154,
- kopia pozwu, k. 80-84,
- kopia postanowienia, k. 86-90,
- zeznania świadkaZ.C., k. 635-644,
- zeznania świadkaT. R., k. 617-627,
- zeznania świadkaM. Z., k. 647-657,
- zeznania świadkaB. Z., k. 661-664,
- przesłuchanie przedstawiciela pozwanej, k. 686v.
Pismem z dnia 22 października 2018 r.(...) S.A.wZ.poinformowała nabywców, że w ramach realizacji inwestycji HanzaT.wS., z uwagi na specyfikę oraz skalę tego projektu, a także zmiany na rynku usług budowlanych, budowa HanzaT.wS.wymaga dłuższego okresu realizacji niż dotychczas zakładano. Wskazano, że odbiór lokali powinien odbyć się do dnia 31 sierpnia 2020 r. Jednocześnie poinformowano, że w dniu 12 października 2018 rokuSpółka (...).W.(...) Sp. z o.o.będąca Generalnym Wykonawcą inwestycji rozwiązała umowę zfirmą (...), która była wykonawcą konstrukcji budynku. Powodem zakończenia współpracy było zaprzestanie prac przezE.i uzależnienie ich kontynuacji od bardzo znaczącej dopłaty do kontraktu, a renegocjacja warunków współpracy zakończyła się niepowodzeniem.
Pismem z dnia 24 stycznia 2020 r.(...) S.A.wZ.wskazała, że zmianie uległy terminy realizacji inwestycji. Aktualne terminy realizacji – odbiór lokalu nastąpi do dnia 30 listopada 2020 r.
Pismami z dnia 21 lipca 2020 roku i z dnia 23 grudnia 2020 roku ponownie poinformowano o utrudnieniach i konieczności zmian terminów realizacji inwestycji, co w zakresie odbioru lokali miało ostatecznie nastąpić do dnia 31 maja 2021 roku. W piśmie z dnia 21 lipca 2020 roku wskazano, że w początkowej fazie lockdownu budowa przebiegała zgodnie z planem. Wbrew epidemii prace postępowały bez zakłóceń. Jednakże obowiązek przestrzegania na budowie dodatkowych zaleceń wprowadzonych przez rząd, Sanepid i(...)wymusił pracę w mniejszych ekipach i znacząco wpłynął na spadek wydajności podwykonawców. Ponadto przerwane zostały łańcuchy dostaw i oprócz problemów kadrowych pojawiły się utrudnienia z dostępnością materiałów, zwłaszcza tych importowanych.
Dowód:
- pismo z dnia 22 października 2018 r., k. 115,
- pismo z dnia 24 stycznia 2020 r., k. 58, 116,
- pismo z dnia 21 lipca 2020 r., k. 59, 117,
- pismo z dnia 23 grudnia 2020 r., k. 60, 118.
(...) Sp. z o.o.wW.dokonała oceny prawidłowości analizy terminowej przeprowadzonej przezC.na zlecenie(...) Serwis sp. z o.o.z dnia 29 lipca 2019 roku oraz wykonania analizy alternatywnej wpływu na czas ukończenia robót objętych przedmiotem umowy HanzaT., według stanu na dzień 10 października 2019 roku. Ustalono, że opóźnienie było rezultatem zdarzeń, za które odpowiedzialność ponosi zarówno Inwestor jak i Wykonawca. Podział odpowiedzialności po analizieT.: globalne opóźnienie na koniec września 2018 roku: 177 dni, opóźnienie na skutek zdarzeń, za które odpowiedzialność ponosi wykonawca: 148, opóźnienie na skutek zdarzeń, za które odpowiedzialność ponosi inwestor: 26 dni, opóźnienie na skutek zdarzeń niezależnych od stron, tj. trudne warunki pogodowe: 3 dni.
Dowód:
- ocena prawidłowości, k. 155-223.
W dniu 7 września 2010 r.Gmina M.S.zawarła, na podstawieart. 16 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych, z J.W.(...) S.A.z siedzibą wZ.(jako inwestorem)umowę Nr (...), w celu określenia szczególnych warunków przebudowyul. (...). Wyzwolenia iul. (...). Inwestor zobowiązał się na swój koszt opracować, zgodnie ze sztuką budowlaną, projekt drogowy przedmiotowej inwestycji i uzyskać wszelkie wymagane prawem zezwolenia oraz na swój koszt wykonać przedmiotową inwestycję i uzyskać wszelkie wymagane prawem odbiory i dopuszczenia, do dnia odbioru do użytkowania obiektu(...).
Na skutek zmiany koncepcji przebudowy układu drogowego(...) S.A.wZ.w dniu 10 grudnia 2019 r. podpisały umowę Nr IE.12.2019 SK. Inwestor zobowiązał się na swój koszt wykonać przedmiotową Inwestycję i uzyskać wszelkie wymagane prawem odbiory, nie później niż w terminie do dnia 30 grudnia 2020 roku, z możliwością przedłużenia terminu na podstawie pisemnego wniosku. Negocjowanie nowej umowy z miastem miało miejsce od 2018 roku.
Dowód:
-umowa nr (...), k. 245,
- umowa nr IE.12.2019.SK, k. 246-248,
- zeznania świadkaZ.C., k. 635-644,
- zeznania świadkaT. R., k. 617-627,
- zeznania świadkaM. Z., k. 647-657,
- zeznania świadkaB. Z., k. 661-664,
- przesłuchanie przedstawiciela pozwanej, k. 686v.
Pod koniec 2019 roku miały miejsce pierwsze przypadki zakażenia wirusem(...)2. W dniu 20 marca 2020 r. na podstawie Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem(...)2.
Bezsporne.
Stan epidemii wymusił konieczność reorganizacji pracy na budowach, poprzez zmniejszenie ilości osób w poszczególnych brygadach. Dochodziło do znacznych absencji pracowników z uwagi na zachorowania i konieczność odbywania przez nich kwarantanny lub przebywania w izolacji. Następowały znaczne opóźnienia w dostawach, w tym materiałów budowlanych, głównie z rejonówC.,W., Turcji i Hiszpanii, a w związku z realizacją inwestycji HanzaT.duża część materiałów sprowadzana była z zagranicy. Nastąpił spadek napływu pracowników zagranicznych, z przyczyn epidemicznych, ale także z uwagi na otwarcie rynku Unii Europejskiej dla pracowników pochodzących z Ukrainy. Nastąpił wzrost cen materiałów budowlanych o około 30%. Stan epidemii i reorganizacja w działalności instytucji państwowych i samorządowych wydłużały także czas załatwiania formalności przez zainteresowanych. Firmy współpracujące na rynku budowlanym, z uwagi na zaistniałą sytuację, w tym wzrost cen towarów i usług, renegocjowały zawarte wcześniej umowy.
(...) S.A.i J.W.(...) S.A.aneksowały umowy i korzystały z „tarcz antykryzysowych”.(...) Bank (...)wyraził zgodę na odroczenie terminu spłaty kapitału w kwocie 2.151.428,00 zł przypadającej na dzień 31 marca 2020 r. zgodnie z wnioskiem J.W.(...) S.A.Podobne uzgodnienia inwestor poczynił również zS.Bank. Zakład Ubezpieczeń Społecznych zwalniał inwestora z opłacania należności z tytułu składek, podobnie jak PFRON. Inwestor wnioskował także o przyznanie świadczeń na rzecz ochrony miejsc pracy ze środków funduszu gwarantowanych świadczeń pracowniczych.
Dowód:
- zeznania świadkaZ.C., k. 635-644,
- zeznania świadkaT. R., k. 617-627,
- zeznania świadkaM. Z., k. 647-657,
- zeznania świadkaB. Z., k. 661-664,
- przesłuchanie przedstawiciela pozwanej, k. 686v.,
- artykuły, k. 224-244,
- artykuł prasowy, k. 249-250,
- listy osób na kwarantannie lub w izolacji, k. 251-252,
- decyzje Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego, k. 253-255, k. 258v.,
- oświadczeniaM. Z., k. 256-257,
- zawiadomienie Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego, k. 258,
- wiadomości e-mail z dnia 4 lutego 2021 r., k. 259-264, 272-276,
- wniosek o zawarcie aneksu do umowy, k. 265-266,
- pismo z dnia 9 listopada 2020 r., k. 268,
- wydruki, k. 268v.-271,
- pismo z dnia 3 kwietnia 2020 r., k. 277-278,
- raport secocenbud.pl, k. 314-316,
- pismo z dnia 16 lipca 2020 r., k. 317-318,
-aneks nr (...)doumowy nr (...), k. 319-320,
-umowa nr (...)wraz z załącznikami i aneksami, k. 321-346,
- pismo z dnia 27 kwietnia 2021 r. wraz z wiadomością e-mail, k. 380-384,
- wiadomość e-mail i opinia techniczna, k. 385-386,
- pismo z dnia 11 sierpnia 2020 r. wraz z wiadomością e-mail, k. 387-388,
- pismo z dnia 30 grudnia 2020 r., k. 393-394, 402-403,
- pismo z dnia 27 kwietnia 2021 r., k. 404-405,
- informacja o odroczeniu rat kapitałowych, k. 406,
- pismo z dnia 23 marca 2020 r. wraz z wiadomością e-mail, k. 409,
- stanowisko(...) Bank (...), k. 375, k. 410,
-aneks nr (...)do umowy kredytu inwestycyjnego, k. 411-413, 416-417,
- korespondencja e-mail zS.Bank, k. 414, 432-433,
- pismo z dnia 23 marca 2020 roku, k. 415,
- aneksy do umów zS.Bank, k. 419-431, 434-449,
- decyzje w sprawie zawieszenia rat leasingowych i korespondencja w sprawie zawieszenia rat leasingowych, k. 451-479,
- wnioski o odroczenie składek ZUS, k. 480-487,
- decyzja Prezesa PFRON z dnia 27 stycznia 2021 r., k. 488-490,
- umowy o odroczenie terminu płatność składek ZUS i rozłożenia na raty, k. 491-536,
- wnioski o przyznanie świadczeń na rzecz ochrony miejsc pracy z tabelami dofinansowań i potwierdzeniami przelewów, k. 536-556,
- decyzje administracyjne odnośnie pomniejszenia opłat, k. 557-564.
W nocy z 30 czerwca 2021 r. na 1 lipca 2021 r. wS.miała miejsce nawałnica. W ciągu kilku godzin spadło tyle wody, ile zazwyczaj w ciągu miesiąca. Dochodziło do lokalnych podtopień i związanych z tym zniszczeń. Doszło do paraliżu komunikacyjnego. Skutki nawałnicy nastąpiły z uwagi na braki w infrastrukturze miejskiej, przy czym nie było możliwości przygotowania się i uniknięcia skutków zdarzenia.
Powyższe skutkowało także powstaniem szkód w budynku inwestycji HanzaT.. Doszło do zalania garażu podziemnego i szybów windowych. Naprawa elementów windowych i związane z tym oczekiwanie na produkcję niezbędnych ku temu części skutkowały kilkumiesięcznym opóźnieniem. Bez sprawnie działających wind nie było możliwe uruchomienie systemów przeciwpożarowych i oddanie lokali do użytku.
Dowód:
- artykuł internetowy, k. 279-281,
- decyzje o przyznaniu odszkodowania, k. 282, 307, 311,
- raporty ubezpieczeniowe, k. 283-291, 308-210, 312-313,
- kosztorys szkody, k. 292-306,
- zeznania świadkaZ.C., k. 635-644,
- zeznania świadkaT. R., k. 617-627,
- zeznania świadkaM. Z., k. 647-657,
- zeznania świadkaB. Z., k. 661-664,
- przesłuchanie przedstawiciela pozwanej, k. 686v.
Ceny za metr kwadratowy lokali mieszkalnych w inwestycji HanzaT.wzrosły w stosunku do cen za jakie nabywcy kupowali je od dewelopera.
Bezsporne, a nadto dowód:
- oferty, k. 354-379.
M. M. (2)iM. F.nabyli w budynku HanzaT.od(...) spółki akcyjnejwZ.cztery lokale z przeznaczeniem na wynajem, a następnie, aby przekazać je dzieciom. Nie negocjowali treści umowy deweloperskiej, nie mieli wpływu na zawarte w niej zapisy. To deweloper wnioskował o zawarcie aneksu i przedłużenie terminu oddania lokali, z uwagi na problemy z wykonawcami. Do nabywców docierały pisma dewelopera zawierające wytłumaczenie przyczyn opóźnienia, w których powoływano się na pandemię, czy problemy kadrowe. Opóźnienie w oddaniu lokali stanowiło dla powodów sytuację stresującą i skutkowało negatywnymi konsekwencjami finansowymi, albowiem z uwagi na wzrost cen koszty wykończenia lokali wzrosły o 70 % w stosunku do kosztów zakładanych. Przy podpisywaniu umowy przenoszącej własnośćlokalu (...)M. M. (2)iM. F.dowiedzieli się o ustanowieniu służebności obciążających nieruchomość, która to informacja nie była im wcześniej przekazywana.
Obecnielokal (...)jest w trakcie remontu. Wszystkie usterki, które były zgłoszone w trakcie odbioru zostały zrobione we własnym zakresie i na kosztM. M. (2)iM. F..
Dowód:
- przesłuchanie powódki, k. 686.
M. M. (2)iM. F.wnieśli pozew przeciwko(...) S.A.wZ.,(...) S.A.wZ.,(...) sp. z o.o.wW.i J.W.(...) S.A.wZ.o uznanie za bezskuteczną wobec powodów umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia, umowy o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną, oświadczenie o ustanowieniu użytkowania oraz pełnomocnictwo, zawartej w dniu 23 maja 2022 roku przed NotariuszemJ. B., Rep. A nr 2868/2022 i oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności zawartej w dniu 23 maja 2022 roku przed NotariuszemJ. B., Rep. A nr 2838/2022.
Dowód:
- odpis pozwu, k. 718-721.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.
Dokonując ustaleń stanu faktycznego w sprawie Sąd oparł się na treści przedłożonych do akt dowodów z dokumentów, które co do zasady nie były przez strony kwestionowane. Za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie Sąd przyjął także dowody z zeznań występujących w sprawie świadków. Relacje przez nich składane były bowiem zbieżne ze sobą wzajemnie i z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Tak samo na wiarę zasługiwały zeznania powódki, która wskazała na okoliczności związane z zakupem lokalu, jego przeznaczeniem oraz na skutki opóźnienia w wydaniu nieruchomości. Jako wiarygodny Sąd ocenił także dowód z przesłuchania przedstawiciela pozwanej w charakterze strony, albowiem relacje przez niego składane korespondowały ze zgromadzonymi w sprawie dowodami.
Sąd na rozprawie w dniu 11 stycznia 2024 roku, na podstawieart. 235[2]§ 1 pkt 3 i 5 k.p.c.oddalił wniosek pełnomocnika pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego i pominął w/w dowód oraz na podstawieart. 235[2]§ 1 pkt 4 k.p.c.pominął dowód z przesłuchania powoda w charakterze strony. W ocenie Sądu dowód z opinii biegłego był nieprzydatny do wykazania faktów na jakie został zawnioskowany i zmierzał jedynie do przedłużenia postępowania. Wskazane przez pozwaną okoliczności stanowiły bowiem fakty podlegające ustaleniu przez Sąd na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, a które należało ocenić przez pryzmat wszystkich ujawnionych okoliczności sprawy. Dopuszczenie dowodu z opinii biegłego skutkowałoby zatem jedynie przedłużeniem niniejszego postępowania. Sąd pominął dowód z przesłuchania powoda jako niemożliwy do przeprowadzenia, albowiem powód wezwany na termin rozprawy, celem przesłuchania, pod rygorem pominięcia dowodu, nie stawił się na rozprawę.
Podstawę prawną powództwa stanowił przepisart. 483 k.c., zgodnie z którym można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna) (§ 1). Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej (§ 2). Na podstawieart. 484 k.c.w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły (§ 1). Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana (§ 2). Na podstawie przepisuart. 471 k.c.dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Kara umowna stanowi surogat odszkodowania należnego wierzycielowi z tytułu odpowiedzialności kontraktowej dłużnika. Stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne i może być zastrzeżona zarówno na wypadek niewykonania zobowiązania lub jego nienależytego wykonania. Kara umowna jako surogat odszkodowania należy się wierzycielowi wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez dłużnika zobowiązania niepieniężnego jest następstwem okoliczności, za które on ponosi odpowiedzialność (art. 471 k.c.), chyba, że strony zmodyfikowały zakres odpowiedzialności z tego tytułu. W ramach swobody kontraktowej, strony mogą bowiem ustalić, że dłużnik będzie zobowiązany do zapłaty określonej sumy, z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, nawet w sytuacji gdy nie będzie ponosił za to odpowiedzialności, co dopuszczają przepisy ustawy. Na podstawieart. 473 § 1 k.c.– dłużnik może przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi. Strony zaostrzając na podstawieart. 473 § 1 k.c.odpowiedzialność dłużnika przez oderwanie jej od zasady winy muszą jednak w umowie ściśle określić mające uzasadniać odpowiedzialność dłużnika okoliczności, niemieszczące się w granicach wyznaczonych przezart. 472 k.c.Gdy jednak strony nic innego nie zastrzegły, ani co innego nie przewiduje szczególny przepis ustawy – niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego stanowiące podstawę żądania zapłaty kary umownej, wynika z niezachowania przez dłużnika należytej staranności (art. 472 k.c.), czyli z jego winy w postaci, co najmniej, niedbalstwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2017 r., sygn. akt V CSK 28/17). Kara umowna od odszkodowania różni się jedynie tym, że należy się ona bez względu na wysokość szkody (art. 484 § 1 k.c.). Obowiązkiem wierzyciela jest zatem wykazanie istnienia ważnej umowy oraz niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika. Dłużnik natomiast, który nie wywiązał się z obowiązków umownych, ponosi co do zasady odpowiedzialność kontraktową, o ile nie udowodni, że nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 września 2016 r., sygn. akt I ACa 302/16). Przy czym na podstawieart. 476 k.c.dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Mając powyższe na uwadze uznać należało, że to na pozwanej, jako zobowiązanej do zapłaty kary umownej, spoczywał ciężar wykazania, że opóźnienie było następstwem okoliczności, za które nie ponosiła odpowiedzialności (art. 6 k.c.w zw. zart. 471 k.c.iart. 483 §1 k.c.). Stosownie bowiem do treściart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Pozwana jako przedsiębiorca, winna brać pod uwagę możliwe scenariusze związane z prowadzeniem inwestycji budowlanej. Zgodnie zart. 355 § 2 k.p.c.należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Deweloper winien mieć na uwadze nie tylko założenia związane z zakończeniem robót budowlanych, ale uwzględnić ewentualne ryzyko związane ze współpracą z licznymi kontrahentami lub występowaniem niespodziewanych sytuacji rynkowych. Wniosek ten dotyczy tym bardziej dewelopera, który ma duże doświadczenie i ugruntowaną pozycję na rynku, co skutkuje nie tylko renomą realizowanych przez niego inwestycji, ceną lokali, ale także zaufaniem klientów, w tym co do treści kontraktów i skuteczności zawartych w nich zapisów.
Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, nie sposób uznać aby nie dotrzymanie przez pozwaną terminu wydania lokalu, nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności.
W toku niniejszego postępowania powodowie domagają się zapłaty kary umownej w kwocie 58.694,35 zł za okres opóźnienia w wydaniulokalu (...), tj. od dnia 1 września 2020 r. do dnia 22 kwietnia 2022 r. Przy czym za okres opóźnienia od dnia 1 września 2020 r. do dnia 16 maja 2021 r. powodowie żądają jedynie 50% wartości kar umownych. Jednocześnie z uwagi na wystosowanie wezwania do zapłaty z dnia 17 marca 2023 r., w którym wyznaczono siedmiodniowy termin na zapłatę (wezwanie zostało odebrane przez pozwaną w dniu 20 marca 2023 r.) wskazali na wymagalność roszczenia z dniem 28 marca 2023 r.
Strona pozwana zakwestionowała prawidłowość wyliczenia kary umownej w zakresie terminu za jaki dokonano naliczenia, podnosząc iż powodowie mogli dokonać odbioru z dniem 5 kwietnia 2022 roku, jednak z przyczyn przez nich zawinionych, do odbioru doszło dopiero w dniu 22 kwietnia 2022 roku. Okoliczność ta pozostała jednak niewykazana przez pozwaną, która z faktu tego wywodziła skutki prawne. Stąd dla potrzeb wyliczenia kary umownej Sąd przyjął jako miarodajny okres od dnia 1 września 2020 r. do dnia 22 kwietnia 2022 r.
Na podstawie zebranego w toku postępowania materiału dowodowego Sąd doszedł do przekonania, iż jakkolwiek powodom należy sią zapłata kary umownej z tytułu opóźnienia w wydaniu przedmiotu umowy, to jednak nie w dochodzonej pozwem wysokości. W ocenie Sądu za cały w/w okres kara umowna winna być obniżona o 50 %, a jej zmiarkowanie w w/w sposób uwzględni okoliczności sprawy i interesy obu stron sporu.
W pierwszej kolejności wskazać należało, że w ocenie Sądu, nie sposób było poczynić ustaleń, aby nie dotrzymanie przez pozwaną terminu wydania lokalu, nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności. Strona pozwana w treści odpowiedzi na pozew wskazała szereg okoliczności, które w jej ocenie winny skutkować oddaleniem powództwa, względnie miarkowaniem kary umownej.
Na podstawie twierdzeń pozwanej i przeprowadzonych dowód uznać należało, że na opóźnienie w realizacji inwestycji i tym samym wydanie lokalu powodom wpływ miały z jednej strony okoliczności związane z organizacją budowy, współpracą z kontrahentami i zmianami w systemie organizacji przyległych ulic, a z drugiej strony okoliczności o charakterze wyjątkowym związane z wybuchem pandemii oraz z ponadnormatywnymi opadami deszczu jakie miały miejsce w nocy z 30 czerwca na 1 lipca 2021 r.
W ocenie Sądu pierwsze z tych okoliczności nie mogły rzutować na wysokość należnej powodom kary umownej. Umowa zGminą M.S.dotycząca warunków przebudowyul. (...). Wyzwolenia iul. (...)obowiązywała od 2010 roku. Strona pozwana jako profesjonalista mogła liczyć się z tym, iż może dojść do zmiany w zakresie warunków przebudowy i trudno upatrywać w tej okoliczności jakiekolwiek zawinienie po stronie Gminy. Zdaniem Sądu na uwzględnienie nie zasługiwały także argumenty jakie pozwana podniosła w związku z zakończeniem współpracy z wykonawcą konstrukcjispółką (...)czyspółką (...), która wykonywała prace elektryczne. Zgodnie bowiem zart. 474 k.c.dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Ponadto, w ocenie Sądu, trudności we współpracy między uczestnikami procesu budowlanego nie należą do rzadkości, a ich ewentualne wystąpienie stanowi ryzyko związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie może rzutować na sytuację nabywcy, który także ponosi negatywne konsekwencje opóźnienia wydania mu lokalu. Jak wynikało z twierdzeń pozwanej, mimo podjęcie negocjacji zespółką (...)strony nie doszły do porozumienia. Powyższe skutkowało zaprzestaniem wykonywania prac przez w/w podmiot i opuszczeniem placu budowy przez jego pracowników. W toku pozostaje postępowanie m.in. pomiędzy pozwaną, a w/w podmiotem, którego przedmiotem są roszczenia powstałe w związku z realizacją inwestycji HanzaT.. W niniejszej sprawie nie sposób w kategorycznie stwierdzić, która ze stron w/w kontraktu uchybiła zobowiązaniom umownym, względnie jakimkolwiek normom prawny. Ustalenie takie nie jest także niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy o zapłatę kary umownej na rzecz nabywcy. Jak już bowiem uprzednio wskazano, zarówno treśćart. 474 k.c., jak i charakter pozwanej jako podmiotu profesjonalnego, sprzeciwia się przyjęciu w/w okoliczności jako mogących wyłączać odpowiedzialność(...) S.A.wZ.za opóźnienie w wydaniu lokalu.
Wnioski powyższe odnieść należy także w zakresie współpracy pozwanej zfirmą (...).
W ocenie Sądu okoliczności związane z wybuchem pandemii koronawirusa(...)2, a także ich następstwa oraz ulewa, która doprowadziła do wystąpienia szkód na budowie HanzaT., winny zostać uwzględnione i doprowadzić do miarkowania wysokości należnej powodowi kary umownej.
Jakkolwiek doświadczony przedsiębiorca winien mieć na uwadze, że w trakcie realizacji inwestycji może dojść do wystąpienia sytuacji nadzwyczajnych, to jednak ta która zaistniała w związku z wybuchem pandemii, była nie do przewidzenia, w tym także w zakresie jej skutków zarówno z punktu widzenia ogółu obywateli, czy dla branży budowlanej. Utrudnienia w realizacji inwestycji na skutek pandemii jakie wskazała pozwana w treści odpowiedzi na pozew znajdowały wsparcie w materiale dowodowym sprawy, ale też w zasadach doświadczenia życiowego, których źródło stanowiła wiedza powszechna z okres obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego, czy też stanu epidemii. Utrudnienia w dostępie do towarów i usług, czy też wydłużone oczekiwanie w zakresie możliwości załatwiania spraw urzędowych, stanowiły odczuwalne powszechnie skutki pandemii koronawirusa(...)2 i dotknęły w zasadzie wszystkich. Pomijając zatem nawet fakt wcześniejszych opóźnień, pandemia koronawirusa uniemożliwiła zakończenie inwestycji HanzaT.w rozsądnym terminie, na co nałożyły się następnie skutki ulewy, która także jako zdarzenie o charakterze wyjątkowym winna wpłynąć na wysokość zasądzonego świadczenia.
W toku niniejszego postępowania powodowie żądali zasądzenia kary umownej za okres od dnia 1 września 2020 r. do dnia 22 kwietnia 2022 r. Przy czym za okres opóźnienia od dnia 1 września 2020 r. do dnia 16 maja 2021 r. powodowie żądają jedynie 50% wartości kar umownych. W ocenie Sądu słusznie uznać należało, że już we wrześniu 2020 roku sytuacja związana z eskalacją epidemii uzasadniała obniżenie wysokości kary umownej należnej powodom. Podkreślenia wymagało, że już w dniu 20 marca 2020 roku, na podstawie Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii, do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem(...)2. Już w 2020 roku, na co wskazywały także pisma kierowane przez pozwaną do nabywców, pojawiły się w toku realizacji inwestycji problemy, których źródłem była pandemia, a to związane z absencją pracowników, czy koniecznością zapewnienia im możliwości pracy w mniejszych grupach. Kolejno następowały ograniczenia w dostępie do towarów, w tym sprowadzanych z zagranicy, a także wysłużonym okresie oczekiwania na dostawy, co znajduje odzwierciedlenie w przedłożonych dowodach z dokumentów i zeznaniach świadków. Zdaniem Sądu za cały żądany pozwem okres kara umowna winne być obniżona o 50%. Skutków pandemii wirusa(...)2 nie można sprowadzać jedynie do krótkiego wycinka czasu, w którym ograniczenia miały charakter najbardziej intensywny, względnie dotkliwy dla danego sektora działalności. Nierzadko bowiem konsekwencje stanu epidemii były rozciągnięte w czasie, a w sposób pośredni wpłynęły one na wysokość cen, które kształtują się obecnie na wysokim poziomie w zakresie towarów, usług czy cen nieruchomości. W ocenie Sądu nie sposób zatem przyjąć, aby miarkowanie kary umownej było zasadne jedynie do dnia 16 maja 2021 roku, tym bardzie, iż w krótki czas po tej dacie, tj. w nocy z 30 czerwca 2021 r. na 1 lipca 2021 r. wS.miała miejsce nawałnica, w trakcie której w ciągu kilku godzin spadło tyle wody, ile zazwyczaj w ciągu miesiąca. Dochodziło do lokalnych podtopień i związanych z tym zniszczeń. Doszło do paraliżu komunikacyjnego. Skutki nawałnicy nastąpiły z uwagi na braki w infrastrukturze miejskiej. Powyższe skutkowało powstaniem szkód w budynku inwestycji HanzaT.. Doszło do zalania garażu podziemnego i szybów windowych. Bez sprawnie działające wind nie było możliwe uruchomienie systemów przeciwpożarowych i oddanie lokali do użytku.
W ocenie Sądu nałożenie się na siebie w/w okoliczności i ich długotrwałe skutki dla realizacji inwestycji przemawiało za miarkowaniem kary umownej za cały żądany przez powodów okres i jej obniżeniem w całym tym okresie do wysokości 50 %.
W tym miejscu wskazać należy, że jakkolwiek pierwotnie umowa przewidywała termin wydania lokalu do dnia 31 sierpnia 2019 roku (§ 5 ust. 1), to jednak doszło do zmiany umowy w tej części, na skutek zawarcia aneksu z dnia 24 stycznia 2019 roku, w którym strony dokonały zmian w umowie deweloperskiej z dnia 26 października 2017 roku w zakresie ustalonego sposobu płatności ceny na rzecz dewelopera oraz terminów realizacji inwestycji.M. M. (2)iM. F.oświadczyli w treści aktu notarialnego, że wyrażają zgodę na zmianę terminów realizacji inwestycji przez dewelopera na:
- termin zakończenia budowy do dnia 28 maja 2020 roku,
- termin uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie do dnia 28 czerwca 2020 roku,
- termin wydania lokali do dnia 31 sierpnia 2020 roku,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego do dnia 30 września 2020 roku.
Bez znaczenia pozostaje przy tym, iż to pozwana pozostawała inicjatorem zmian w pierwotnie zawartym kontrakcie. Zawarcie aneksu stanowiło bowiem wyraz swobody kontraktowej stron, a wraz ze zmianą terminu wydania lokalu, doszło także do zmiany w zakresie terminów płatności części ceny przez powodów.
Jako nieistotne na gruncie niniejszego postępowania uznać należało w ocenie Sądu okoliczności związane z ustanowionymi służebnościami, o których powodowie nie zostali poinformowani na etapie zawierania umowy deweloperskiej, a o czym powzięli wiedzę dopiero w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność. Okoliczność ta nie ma bowiem bezpośredniego związku z opóźnieniem w oddania lokalu i stanowi przedmiot odrębnego postępowania sądowego.
Zgodnie z zapisem łączącej strony umowy w przypadku niedotrzymania przez dewelopera terminu, o którym mowa § 5 ust. 1 umowy deweloperskiej (brak przedstawiania lokalu do odbioru w terminie) nabywca będzie uprawniony na podstawie umowy do żądania od dewelopera kary umownej w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym za opóźnienie (na dzień zawarcia niniejszej umowy odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą 7% w stosunku rocznym) od kwot wpłaconych przez nabywcę (z wyłączeniem kwot wpłaconych które w okresie naliczania kary nie są wymagalne – niewymagalność w stosunku do harmonogramu płatności określonego w § 3a ust. 5 niniejszej umowy) na poczet ceny przedmiotu niniejszej umowy deweloperskiej za każdy dzień zwłoki, począwszy od dnia następnego po dniu ustalonym jako ostateczny dzień odbioru lokalu, z tym zastrzeżeniem, iż kara umowna odpowiadała będzie na zasadach określonych powyżej odsetkom ustawowym za opóźnienie jednakże nie wyższym niż odsetki ustawowe za opóźnienie obowiązujące w dniu zawarcia niniejszej umowy.
W ocenie Sądu obniżenie kary umownej do wysokości 50 % odpowiada opisanym powyżej okolicznościom leżącym u podstaw miarkowania, a także ich skutkom po stronie obu stron kontraktu, przy uwzględnieniu celu zakupu lokalu przez powodów i znacznego wzrostu kosztów budowy po stronie pozwanej.
Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd zasądził od pozwanej(...) spółki akcyjnejz siedzibą wZ.łącznie na rzecz powodówM. M. (2)iM. F.kwotę 36.727,77 zł na wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 28 marca 2023 roku do dnia zapłaty. Dokonując obliczeń Sąd brał przy tym pod uwagę daty zapłaty przez powód części ceny zakupu, wynikające z przedłożonych przez stronę powodową potwierdzeń płatności. Kara umowna, zgodnie z zapisami umowy, za cały dochodzony pozwem okres wyniosłaby 73.455,54 zł i podlegała zmiarkowaniu do 50% jej wartości, stąd zasądzeniu podlegała kwota 36.727,77 zł (50% x 73.455,54 zł = 36.727,77 zł).
Sąd zasądził sporną sumę na rzecz powodów łącznie. Zgodnie bowiem z treściąart. 369 k.c.zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej. Solidarność wierzycieli w zakresie zapłaty kary umownej nie wynika z zapisów ustawy, a w ocenie Sądu także zapisy łączącej strony umowy nie zawierały regulacji, które stanowiłyby podstawę solidarność w zakresie żądania zapłaty kary umownej przez nabywców. Mając powyższe na uwadze Sąd zasądziła od pozwanej na rzecz powodów kwotę 36.727,77 zł łącznie.
W pozostałym zakresie Sąd powództwo oddalił, o czym orzekł w punkcie II. wyroku.
Roszczenie o odsetki ustawowe za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego znajduje oparcie w treściart. 481 § 1 i 2 k.c.Zgodnie z treścią przepisuart. 481 § 1 k.c.jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dłużnik popada w opóźnienie jeśli nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie, w którym stało się ono wymagalne także wtedy, gdy kwestionuje istnienie lub wysokość świadczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2003 r., sygn. II CK 146/02). Na podstawieart. 455 k.c.jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Do pozwu załączono wezwanie do zapłaty należności nadane w placówce pocztowej w dniu 17 marca 2023 roku, które zostało doręczone pozwanej w dniu 20 marca 2023 roku. Jako miarodajny dla przyjęcia opóźnienia w płatności należało przyjąć dzień 28 marca 2023 roku i od tej daty zasądzić odsetki za opóźnienie.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisuart. 100 k.p.c., który stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.
Powodowie ponieśli następujące koszty procesu: 2.935 złotych tytułem opłaty od pozwu, 5.400 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika w osobie adwokata oraz 17 złotych tytułem opłaty skarbowej za złożenie dokumentu pełnomocnictwa procesowego, czyli łącznie 8.352 złotych.
Pozwana poniosła następujące koszty procesu: 5.400 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika w osobie radcy prawnego oraz 17 złotych tytułem opłaty skarbowej za złożenie dokumentu pełnomocnictwa procesowego, czyli łącznie 5.417 złotych.
Łączne koszty procesu wyniosły zatem 13.769 złotych (8.352 zł + 5.417 zł = 13.769 zł).
Żądanie pozwu zostało uwzględnione w zakresie kwoty stanowiącej 63% dochodzonego roszczenia, wobec czego pozwana winna ponieść 63% kosztów procesu, tj. kwotę 3.257,47 złotych (63% x 13.769 zł = 8.674,47 zł, a poniosła 5.417 zł, 8.674,47 zł – 5.417 zł = 3.257,47)
Mając powyższe na uwadze, Sąd zasądził od pozwanej łącznie na rzecz powodów kwotę 3.257,47 zł wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.