Sąd Rejonowy w Toruniu
X Wydział Cywilny
Sygnatura akt: X C 1038/23
Data wyroku: 2024-01-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Maria Żuchowska
Teza: Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzeczy w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużyte rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Sygn. akt X C 1038/23

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 stycznia 2024 r.
Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny w składzie następującym
Przewodniczący: sędzia Maria Żuchowska
Protokolant: sekr. sąd. Magdalena Skinder
po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2024 r. w Toruniu
na rozprawie
sprawy z powództwaK. G.
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwT.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwT.na rzecz powodaK. G.kwotę 1.105,56 zł (tysiąc sto pięć złotych pięćdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 stycznia 2023 r. do dnia zapłaty;

II
zasądza od pozwanej na rzecz powoda tytułem kosztów procesu kwotę 387 zł (trzysta osiemdziesiąt siedem złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty.

sygn. akt X C 1038/23

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 7 czerwca 2023 r. powódK. G.wniósł o zasądzenie od pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwT.kwoty 1.105,56 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 stycznia 2023 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu wskazano, że dnia 30 listopada 2016 r. doszło do zawarcia pomiędzyA. C.(cedentem) aA. G.(cesjonariuszem) umowy cesji praw i obowiązków z umowy o partycypację zawartej przez cedenta z pozwaną w dniu 3 października 2012 r. Na podstawie § 5 ust. 1 umowy o partycypację powód został wskazany przezA. G.jako osoba upoważniona do zawarcia z pozwaną umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego wC.przyul. (...).P. S.13A/10. Umowa została podpisana przez strony dnia 20 grudnia 2016 r. Następnie dnia 22 listopada 2022 r.K. G.wypowiedział w formie pisemnej umowę partycypacji dotyczącą ww. lokalu mieszkalnego. W piśmie z dnia 2 grudnia 2022 r. pozwana dokonała obliczeń w celu ustalenia kwoty kaucji podlegającej zwrotowi na skutek rozwiązania umowy najmu. Pozwana dokonała więc waloryzacji kaucji przy jednoczesnym obciążeniu powoda zużyciem elementów wyposażenia technicznego, tj. umywalki fajansowej lub z porcelitu z syfonem, wanny z blachy stalowej emaliowanej z syfonem oraz miski ustępowej typu kompakt. Kwota kaucji po waloryzacji wyniosła 6.286,17 zł. Kwotę zużytych elementów ustalono na kwotę 1.105,56 zł. W ocenie powoda dokonanie potrącenia za zużyte elementy stanowi naruszenie przepisuart. 675 § 1 k.c., gdyż najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego użytkowania.
Dnia 7 lipca 2023 r. Sąd Rejonowy w Toruniu wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym uwzględnił roszczenie powoda w całości.
W przepisanym ustawą terminie pozwana wniosła sprzeciw, zaskarżając nakaz w całości oraz wnosząc o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu oraz zawiadomienie o toczącym się postępowaniu radcę prawnegoM. F.i wezwanie go do udziału w sprawie.
W uzasadnieniu podniesiono, że najemca ma obowiązek wymiany elementów, o których mowa w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy nawet wtedy, gdy ich zużycie było następstwem prawidłowego użytkowania.
Na dalszym etapie postępowania stanowiska stron pozostały bez zmian.
Sąd ustalił, co następuje:
Dnia 3 października 2012 r. pomiędzy(...) sp. z o.o.aA. C.doszło do zawarcia umowy partycypacyjnej w kosztach budowylokalu mieszkalnego nr (...)w budynku mieszkalnym wC.przyul. (...).P. S.13A wybudowanego przez(...) sp. z o.o.

Dowód

: umowa partycypacyjna z 3 października 2012 r. – k. 10-12
W dniu 30 listopada 2016 r.A. C.zawarła zA. G.umowę cesji praw wynikających z umowy o partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego wC.przyul. (...).P. S.13A/10 zawartej w dniu 3 października 2012 r. pomiędzy(...) sp. z o.o.aA. C.. Podpisy złożone na umowie zostały notarialnie poświadczone.

Dowód

: umowa cesji z dnia 30 listopada 2016 r. – k. 15-17
20 grudnia 2016 r.K. G.zawarł z(...) sp. z o.o.umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)znajdującego się w budynku położonym wC.przyul. (...).P. S.13A. W § 3 najemca zobowiązał się do wpłaty kaucji tytułem zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Wysokość kaucji ustalono na kwotę 5.159,54 zł. W § 11 ust. 1 pkt 2 na najemcę nałożono obowiązek zwrotu wynajmującemu równowartości zużytych elementów wyposażenia mieszkania wymienionych w § 8 ust. 3 umowy, które znajdowały się w chwili wydania go najemcy. Umówiono się, że należna kwota zostanie obliczona według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. W ust. 3 § 11 ustalono, że podstawą do ustalenia kosztów zużycia elementów wyposażenia mieszkania są normatywne okresy użytkowania urządzeń techniczno-sanitarnych, które stanowią załącznik nr 1 do umowy oraz ich wartość w stanie nowym, ustalona wg cen brutto obowiązujących w dniu zwalniania mieszkania.

Dowód

: umowa najmu lokalu mieszkalnego z dnia 20 grudnia 2016 r. – k. 18-24
Dnia 22 listopada 2022 r.K. G.wypowiedział stosunek najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wC.przyul. (...).P. S.13A.

Dowód:

wypowiedzenie z dnia 22 listopada 2022 r. -k. 25
30 listopada 2022 r. sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. Załącznik do protokołu stanowiła tabela określająca zużycie urządzeń techniczno-sanitarnych, w której wskazano nazwy urządzeń, normę użytkowania określoną w latach, czas użytkowania w miesiącach oraz ocenę. Przy pozycjach: wanna z syfonem, umywalka z syfonem oraz miska ustępowa typu kompakt z deską sedesową zaznaczono: „zużycie normatywne”. Czas użytkowania urządzeń określono na 71 miesięcy. Protokół i załącznik zostały podpisane przez zarządcę nieruchomości orazK. G..

Dowód:

protokół zdawczo-odbiorczy wraz z załącznikiem – k. 30-33
W momencie zawarcia umowy najmu przez powoda sprzęty w łazience typu wanna, umywalka, sedes były używane. Powód z rodziną użytkował je przez cały okres trwania umowy. Nie zostały one zżyte ponad normę. Obecnie pozwany zawarł umowę z nowym najemcą, który użytkuje te same sprzęty sanitarne – żaden nie został wymieniony.
Okoliczność bezsporna oraz dowód: przesłuchanie powoda – k. 84;
Pismem z dnia 2 grudnia 2022 r.(...) sp. z o.o.poinformowałaK. G.o wysokości zwaloryzowanej kaucji w kwocie 6.286,17 zł oraz potrąceniu równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego w kwocie 1.105,56 zł.

Dowód

: pismo(...) sp. z o.o.z dnia 2 grudnia 2022 r. – k. 27
Kwota kaucji w wysokości 5.142,56 zł została zwrócona najemcy.

Okoliczność bezsporna, ponadto

pismo najemcy z dnia 30 grudnia 2022 r. – k. 33-34
Pismem z dnia 6 lutego 2022 r. najemca wzywał(...) sp. z o.o.do zwrotu brakującej kwoty 1.105,59 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 10 stycznia 2023 r.

Dowód

: pismo z dnia 6 lutego 2023 r. – k. 35-36
(...) sp. z o.o.odmówiła zwrotu brakującej kwoty oraz podtrzymała swoje stanowisko co do zasadności rozliczenia kaucji.

Dowód

: pismo(...) sp. z o.o.z dnia 17 lutego 2023 r. – k. 39
Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o okoliczności bezsporne, dowody z dokumentów prywatnych, które nie były kwestionowane przez strony oraz zeznań powoda przesłuchanego na rozprawie w charakterze strony. Zebrane dowody nie budziły wątpliwości Sądu i układały się w logiczną całość, więc dano im wiarę w całości.
W niniejszej sprawie sporną okolicznością była zasadność potrącenia z kaucji przez wynajmującego (pozwaną) kwoty odpowiadającej równowartości zużytych urządzeń sanitarno-użytkowych będących na wyposażeniu wynajmowanego lokalu.
Na początku rozważań należy zwrócić na treśćart. 6c ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Unormowanie to oznacza, że protokół w formie pisemnej jest elementem czynności prawnej określającym ewentualne przyszłe obowiązki wynajmującego i najemcy. W ewentualnym sporze nie jest dopuszczalny (na tę okoliczność) dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron (por.art. 74 § 1 k.c.), a nawet z innego dokumentu niż wskazany w tym przepisie, z zastrzeżeniemart. 74 § 2 k.c.Ten ostatni przepis stanowi między innymi, że dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo fakt dokonania czynności prawnej jest uprawdopodobniony za pomocą dokumentu.
W przedmiotowej sprawie powód do pozwu dołączył protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony dnia 30 listopada 2022 r. po złożeniu wypowiedzenia stosunku najmu. Pozwana, którą obciążał ciężar dowodu w tym zakresie nie przedłożyła dowodu z dokumentu w postaci protokołu sporządzonego w chwili przekazania mieszkania powodowi. Zatem, mając na uwadze powyższe rozważania dotyczące formy pisemnej protokołu, pozwana nie wykazała podstawy dokonanych rozliczeń i obciążenia powoda kosztami wymiany urządzeń sanitarnych.
Ponadto zgodnie z art. 6e ustawy lokatorskiej po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
Sąd Rejonowy podziela pogląd wyrażony przez Sąd Okręgowy w Toruniu w sprawie VIII Ca 453/13, na który powoływał się powód, że przepis art. 6e ustawy lokatorskiej musi być interpretowany w powiązaniu zart. 675 § 1 k.c., zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Dlatego też, gdy zużycie urządzeń, o których mowa w art. 6e, jest następstwem normalnego korzystania z nich, nie ma powodu, dla którego najemcę należałoby obciążyć obowiązkiem zwrotu wartości.
Podkreślenia także wymaga, że w zd. 2 ust. 1 art. 6e ustawy lokatorskiej mowa jest o „wymianie elementów wyposażenia”, co w powiązaniu ze sformułowaniem użytym w zd. 1: „równowartość zużytych elementów” prowadzi do wniosku, iż najemca - w myśl art. 6e ust. 1 - nie jest zobowiązany do zwrotu wynajmującemu ubytku wartości wyposażenia mieszkania wynikającego z normalnego zużycia, tylko takiego zużycia, które przekracza ten stopień. W sytuacji, gdy zużycie urządzeń, o których mowa w art. 6e, jest następstwem normalnego korzystania z nich, nie ma podstaw, dla których najemcę należałoby obciążyć obowiązkiem zwrotu równowartości zużytych elementów wyposażenia.
Mając na uwadze powyższe rozważania oraz okoliczność, że pozwana nie dochowała formy dowodowej, tj. nie wykazała stanu lokalu w chwili wydania go najemcy brak jakichkolwiek podstaw do ustalenia, że doszło do zużycia rzeczy, które było następstwem nieprawidłowego użytkowania. Toteż potrącenie równowartości sprzętów sanitarnych dokonane przez pozwaną należy uznać za pozbawione podstaw.
Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy lokatorskiej kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. I na tej podstawie Sąd w punkcie I wyroku zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.105,56 zł. O odsetkach orzeczono w oparciu oart. 481 § 1 i 2 k.c.
Powód wygrał proces w całości, dlatego też w punkcie II wyroku Sąd na podstawieart. 98 § 1 i 11k.p.c.zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 387 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na którą złożyły się: opłata od pozwu – 100 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 270 zł (§ 2 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie).