Sąd Rejonowy w Kłodzku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 974/22
Data wyroku: 2024-02-14 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON

Sygn. akt: I C 974/22

UZASADNIENIE
PowodowieM. S. (1)iM. S. (2)pozwem z 5 października 2022 roku, skierowanym przeciwko pozwanemuC.J., domagali się nakazania mu opróżnienia i wydania powodomlokalu mieszkalnego numer (...), położonego wK.przyul. (...). Ponadto powodowie domagali się zawiadomienia Gminy MiejskiejK.o toczącym się postępowaniu, orzeczenia o braku prawa pozwanego do lokalu socjalnego i zasądzenia od niego kosztów postępowania.
Uzasadniając swoje roszczenie powodowie wskazali, że prawo własności powołanego lokalu mieszkalnego nabyli 17 marca 2021 roku odM.G., która nie miała bliskiej rodziny i chciała się przenieść do domu spokojnej starości. Dalej powodowie podali, że ustnie uzgodnili ze sprzedającą, że będzie ona mogła mieszkać w rzeczonym lokalu dotąd, aż znajdzie odpowiednie dla siebie miejsce. Następnie powodowie wskazali, że powódka doraźnie opiekowała sięM.G.do maja 2022 roku, kiedy to przestała ona odbierać ich telefony, co zbiegło się w czasie z przyjazdem do Polski jej bratankaC.J.. Powodowie podnieśli, że następnie otrzymali podpisane przezM.G.oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli zawartego pod wpływem błędu – podstępu i wzywającego powodów do powrotnego przeniesienia prawa własności lokalu na sprzedającą. Powodowie zaprzeczyli, aby wywołali błąd po stronieM.G., tym bardziej podstępnie, gdyż cenę sprzedaży lokalu jak i samą transakcję zaproponowała sprzedająca, która wcześniej trzykrotnie wyzbywała się własności swojego lokalu. Powodowie dalej podali, że wkrótce po wysłaniu wskazanego oświadczeniaM. G. (1)zmarła, a w posiadanie jej nieruchomości wszedł pozwany, który podtrzymał żądanie powrotnego przeniesienia prawa własności na jego rzecz, jako jedynego spadkobiercy swej ciotki. Powodowie wskazali, że złożone przezM.G.oświadczenie samo w sobie nie doprowadziło do powrotnego przeniesienia prawa własności nieruchomości, zaś oni oczekują wydania im nieruchomości stanowiącej ich własność, do której nie wchodzą ze względu na obawę posądzenia ich przez pozwanego o przywłaszczenie ewentualnych ruchomości poprzedniej właścicielki, które nadal mogą się w lokalu tym znajdować, jak również nie chcą formalnie naruszyć posiadania pozwanego, który lokal przejął.
W odpowiedzi na pozew z 21 listopada 2022 roku pozwany w pierwszej kolejności wniósł o zawieszenie postępowania ze względu na toczące się postępowanie spadkowe poM. G. (1), a dodatkowo ze względu na toczące się z jego zawiadomienia postępowanie przygotowawcze w przedmiocie podejrzenia popełnienia przez powodów przestępstwa oszustwa wobecM.G.. Co do meritum sprawy pozwany wnosił o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów kosztów postępowania.
Uzasadniając swoje stanowisko pozwany zarzucił, że powodowie celowo wprowadziliM.G.w błąd co do wysokości ceny sprzedaży nieruchomości, która została przez nich umyślnie zaniżona przy wykorzystaniu niewiedzy sprzedającej. Pozwany wskazał, że w związku z powyższym złożył zawiadomienie o możliwości popełnienia przez powodów przestępstwa oraz podniósł, że jego ciotka była osobą starszą, schorowaną i nie miała dostatecznego rozeznania w tym, co czyni, zaś powodowie na skutek złożonego przez nią oświadczenia utracili prawo własności rzeczonej nieruchomości. Pozwany zarzucił, że powodowie wskutek podstępnego, tj. nieetycznego, celowego i nagannego działania, z pełną świadomością wprowadzili sprzedającą w błąd co do wartości nieruchomości jak i okresu jej przyszłego zamieszkiwania w sprzedawanym lokalu. Pozwany zauważył, że rynkowa wartość nieruchomości jest wyższa o około 60 000zł od ceny sprzedaży, zaś złożone im przez jego ciotkę oświadczenie czyni czynność prawną umowy kupna-sprzedaży nieważną.
Postanowieniem z 8 grudnia 2022 roku zawieszono postępowanie w sprawie do czasu prawomocnego zakończenia postępowania karnego, które prowadzone było przez Prokuraturę Rejonową w Kłodzku pod sygn. 4346-4.Ds.(...).2022.
Postanowieniem z 3 sierpnia 2023 roku podjęto zawieszone postępowanie. W toku dalszych pism procesowych strony pozostały przy swoich stanowiskach.
Na rozprawie w dniu 20 listopada 2023 roku pełnomocnik powodów cofnął wniosek o zawiadomienie gminy o toczącym się postępowaniu. Z kolei pełnomocnik pozwanego wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na fakt ustalenia rynkowej wartości nieruchomościM.G., a także wskazał, że pozostawiła ona pozwanemu w spadku majątek o wartości około 700 000zł. Ponadto pełnomocnik pozwanego oświadczył, że nie powołuje się w sprawie na ewentualną nieważność umowy wynikającą z przepisuart. 82 k.c.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowódkaM. S. (1)pracuje jako sprzedawca w sklepie, do którego często zachodziłaM. G. (1). Obie panie znały się około dwudziestu lat i na przestrzeni tego okresu powódka wielokrotnie bywała uM.G.w mieszkaniu w ramach kontaktów towarzyskich, a także prowadziła z nią długie rozmowy przez telefon. Powódka pomagała znajomej, robiła zakupy, wspierała przy drobnych pracach domowych, a gdyM. G. (1)podupadła na zdrowiu w 2022 roku, wówczas bardzo często u niej przebywała, przynosiła obiady i podawała leki. Powódka cieszyła się zaufaniem i sympatiąM.G.; otrzymała też pełne upoważnienie do dokonywania czynności na jej rachunku bankowym.
PowódM. S. (2)znał osobęM.G.tylko z opowieści swojej żonyM. S. (1).
M. G. (1)była wdową i osobą starszą. Do końca życia mieszkała samotnie i miała problemy z chodzeniem. Nie miała dzieci, a jej jedyną rodzinę stanowili zstępni jej zmarłego brata, zamieszkali we Francji i Belgii. Okazjonalną opiekę sprawował nad nią bratanekC.J., który na co dzień mieszka we Francji, a do Polski przyjeżdża kilka razy do roku. Do 2022 roku, kiedyM. G. (1)zaczęła znacznie podupadać na zdrowiu, była osobą samodzielnie gospodarującą; przy tym obsługiwała smartfon i korzystała z Internetu, choć miewała problemy z pamięcią.
(Dowód: -zaprotokołowane przesłuchanie powódkiM. S., k. 110-111 akt oraz nagranie pełnego przesłuchania powódki na rozprawie na nośniku CD k. 113, -przesłuchanie powodaM. S., k. 111-111v. akt, -przesłuchanie pozwanegoC. J., k. 111v.-112 akt, -uzasadnienie orzeczenia SR w Kłodzku w sprawie IIKp, 104/23, k. 86-86v. akt, -zeznania świadkaL. F., k. 124-124v. akt)
M. G. (1)od co najmniej kilkunastu lat planowała, że spędzi ostatnie lata życia w domu spokojnej starości i wielokrotnie rozważała rozporządzenie swoim lokalem mieszkalnym.
W przeszłości oferowała sprzedaż swojego mieszkania sąsiadowi, co nie zostało sfinalizowane, a także zawarła z sąsiadami umowę dożywocia, która następnie uległa rozwiązaniu.
(Dowód: - przesłuchanie powódkiM. S., k. 110-111 akt, -przesłuchanie pozwanegoC. J., k. 111v.-112 akt, -zeznania świadkaR. P., k. 109-110 akt, -zeznania świadkaL. F., k. 124-124v. akt)
Na początku 2021 rokuM. G. (1)odwiedziła powódkę w prowadzonym przez nią sklepie i oświadczyła, że chciałaby sprzedać jej swoje mieszkanie za cenę 70 000zł, zaś sama zdecydowała się przenieść się do domu spokojnej starości. W przeciągu kolejnych dwóch miesięcyM. G. (1)podtrzymywała swoją propozycję, a powodowie okazali się zainteresowani zakupem jej nieruchomości.
Strony przyszłej umowy sprzedaży nie prowadziły rozmów o ewentualnej umowie dożywocia ani o służebności mieszkania. Nie rozmawiały też o cenach rynkowych nieruchomości położonych wK.ani o cenie rynkowej mieszkaniaM.G..
Powódka zapewniałaM.G., że będzie mogła mieszkać w swoim lokalu do końca 2021 roku, by mieć czas na znalezienie dla siebie odpowiedniego miejsca do przeniesienia się.
(Dowód: - przesłuchanie powódkiM. S., k. 110-111 akt)
PowódM. S. (2)wychował się w okolicy(...)rynku, przez co miał ogólną świadomość co do rodzaju i standardu istniejących tam lokali mieszkalnych. Gdy powódka przekazała mu informację, żeM. G. (1)chce sprzedać jej mieszkanie za cenę 70 000zł i opisała jego stan oraz wygląd, wyraził on zgodę na zakup.
(Dowód: - przesłuchanie powodaM. S., k. 111-111v. akt)
W dniu poprzedzającym zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego powódka ponownie zapewniała sprzedającą, że będzie ona mogła mieszkać w tym miejscu do końca roku i w tym przedmiocie sporządziła ona oświadczenie na piśmie, które zostało podpisane także przezM.G.. Sprzedająca była zdecydowana przenieść się do domu spokojnej starości i racjonalnie zakładano, że w tym czasie fakt ten nastąpi.
(Dowód: - przesłuchanie powódkiM. S., k. 110-111 akt, -oświadczenie z 16.03.2021r., k. 13 akt)
W dniu 17 marca 2021 rokuM. G. (1)sprzedała powodomM. S. (1)iM. S. (2)lokal mieszkalny numer (...), położony wK.przypl. (...), o powierzchni 45,32mkw wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, za cenę 70 000zł. W akcie notarialnym ujęto zapis, że lokal nadaje się do kapitalnego remontu, obejmującego wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, stropów, tynków, podłóg i instalacji.
Powodowie ujawnili fakt przejścia prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
(Dowód: - umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego z 17.03.2021r., Rep. A 1184/2021, k. 10- 12 akt, -wydruk informacji z księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kłodzku V Wydział Ksiąg Wieczystych o oznaczeniu(...), k. 5-9 akt)
Po zawarciu umowy sprzedażyM. G. (1)nadal mieszkała w rzeczonym lokalu, a przy tym oferowała powódce możliwość niezwłocznego rozpoczęcia remontu mieszkania i wyrażała zadowolenie, że to właśnie powódka stała się nabywcą jej nieruchomości. Obie panie wspólnie poszukiwały odpowiedniego domu spokojnej starości dlaM.G., która jednak ostatecznie nie potrafiła się na żaden zdecydować. Wyboru swego nie dokonała przed końcem 2021 roku, a po upływie tego terminu, w 2022 roku bez żadnego sprzeciwu czy nacisku ze strony powodów, nadal mieszkała w rzeczonym lokalu mieszkalnym.
Przez cały czasM. G. (1)pozostawała świadoma faktu dokonanej transakcji i w marcu 2022 roku nadal pozostawała zM. S. (1)w bardzo dobrych i zaufanych relacjach. Jednocześnie jej stan zdrowia pogarszał się.
(Dowód: -przesłuchanie powódkiM. S., k. 110-111 akt, -upoważnienie powódki do korzystania i zarządzania rachunkiem bankowymM. G.z 04.03.2022r., k. 67 akt, -zeznania świadkaR. P., k. 109v. akt, - zeznania świadkaW. K., k. 110 akt)
W kwietniu 2022 roku do Polski przyjechał bratanek sprzedającej pozwanyC.J., który odwiedził ją w rzeczonym lokalu, gdzie nadal mieszkała i powziął wiedzę o fakcie jego sprzedaży. Uświadomił ciotce, że w jego ocenie sprzedała mieszkanie za grosze, zaś powodowie mogą ją w każdej chwili z mieszkania wyrzucić, gdyż rok 2021 upłynął.
Pod wpływem rozmów z pozwanymM. G. (1)uznała, że została oszukana, odwołała udzielone powódce pełnomocnictwo do jej rachunku bankowego i wyraziła wolę ustalenia, czy istnienie możliwość odwrócenia skutków dokonanej transakcji.
(Dowód: -przesłuchanie pozwanegoC. J., k. 111v.-112 akt, -oświadczenieM. G.zawarte w piśmie z 10.05.2022r., k. 15v. akt, -oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa bankowego dlaM. S.z 26.04.2022r., k. 67v. akt)
W maju 2022 roku powodowie otrzymali dwa dokumenty. Pierwszy stanowił pismo przewodnie pełnomocnikaM.G., informujące o fakcie złożenia przez nią oświadczenia o uchyleniu się od skutków złożonego oświadczenia woli. Drugie pismo, datowane na 10 maja 2022 roku, zawierało oświadczenieM.G.o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego 17 marca 2021 roku przed notariuszem w umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego, jako złożonego przez nią pod wpływem błędu podstępnie wywołanego przez powodów co do wartości sprzedawanego lokalu, a także co do faktu jej dalszego zamieszkiwania w lokalu. JednocześnieM. G. (1)wezwała powodów do powrotnego przeniesienia na jej rzecz prawa własności lokalu.
(Dowód: -wezwanie do powrotnego przeniesienia prawa własności z 13.05.2022r., k. 14 i 43akt,
-oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu-podstępu wraz z pełnomocnictwem , k. 15-16 i 42-42v. akt
W odpowiedzi na powyższe powodowie wskazali, że toM. G. (1)zaoferowała im zarówno samo zawarcie transakcji jak i cenę nabycia lokalu i odmówili powrotnego przeniesienia prawa własności lokalu na sprzedającą zaprzeczając, aby wywołali po jej stronie błąd, a tym bardziej podstępnie.
(Dowód: - pismo powodów z 03.06.2022r., k. 17-18 akt)
W lipcu 2022 rokuC.J.poinformował powodów, żeM. G. (1)zmarła 28 czerwca 2022 roku, zaś on jako jedyny spadkobierca testamentowy, wszedł w posiadanie lokalu mieszkalnego ciotki. Odmówił on wydania lokalu powodom wskazując, że powrotnego przeniesienia prawa własności będzie domagał się na swoją rzecz po uregulowaniu spraw spadkowych. Pozwany dysponował już wówczas wykonaną na swoje zlecenie prywatną kalkulacją wartości lokalu swojej ciotki, który na dzień 17 marca 2021 roku miał przedstawiać rynkową wartość w kwocie 130 000zł.
(Dowód: -pismo pozwanego z 12.07.2022r., k. 19-20 i 44-44v. akt, -wyciąg z prywatnej wyceny wartości nieruchomości, k. 21 akt, -operat szacunkowy, k. 47-66 akt)
Powodowie wezwali pozwanego do wydania im rzeczonego lokalu do dnia 31 sierpnia 2022 roku pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.
(Dowód: - pismo powodów z 22.0.2022r., k. 22-23 akt)
Pozwany nie wydał lokalu, a w listopadzie 2022 roku złożył w Prokuraturze Rejonowej w Kłodzku zawiadomienie o możliwości popełnienia przez powodów przestępstwa oszustwa, którzy w celu osiągnięcia korzyści majątkowej w postaci nabycia lokaluM.G.doprowadzili ją do niekorzystnego rozporządzenia mieniem i sprzedaży nieruchomości znacznie poniżej jej wartości, wprowadzając pokrzywdzoną w błąd co do jej wartości.
W sprawie prowadzonej pod pod sygn. 4346-4.Ds.(...).2022 w dniu 23 grudnia 2022 roku zatwierdzono postanowienie o odmowie wszczęcia dochodzenia, na co pozwany złożył zażalenie.
Prawomocnym postanowieniem z 2 sierpnia 2023 roku Sąd Rejonowy w Kłodzku utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.
(Dowód: - pismo pozwanego z 31.08.2022r., k. 25-26 i 45-46akt, -zawiadomienie o możliwości podejrzenia przestępstwa z 15.11.2022r. z dowodem nadania, k. 39-41 akt, -pismo Prokuratury Rejonowej w Kłodzku z 23.05.2023r., k. 77 akt, - postanowienie SR w Kłodzku z 02.08.2023r. z uzasadnieniem sygn. akt II Kp 104/23, k. 85
Prawomocnym postanowieniem z 23 maja 2023 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I Ns 745/22, Sąd Rejonowy w Kłodzku stwierdził, że spadek poM. G. (1)zmarłej 28 czerwca 2022 roku, na podstawie testamentu notarialnego nabył w całości jej bratanekC.J..
(Dowód: -wniosek o stwierdzenie nabycia spadku z 15.07.2022r., k. 38 akt, - odpis prawomocnego postanowienia spadkowego, k. 108 akt)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie załączonych do akt dowodów z dokumentów, a także na podstawie dowodów osobowych.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, gdyż nie zostało wykazane, byM. G. (1)składając oświadczenie woli przed notariuszem 17 marca 2021 roku działała pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej.
W przedmiotowej sprawie rozważeniu podlegało zagadnienie wad oświadczeń woli i sankcji wadliwych czynności prawnych. Wady oświadczenia woli stanowią wyszczególnione przez ustawodawcę nieprawidłowości związane z podejmowaniem i wyrażaniem woli, w tym niezgodności między powzięciem woli, a jej przejawem. Przesłanki zaistnienia stanów faktycznych, uzasadniających pozbawienie oświadczenia woli skuteczności prawnej (przez ustawodawcę lub samego składającego oświadczenie w określonych sytuacjach) zostały uregulowane w przepisach art.art. 82 k.c.-art. 88 k.c.i należą do nich: brak świadomości lub swobody składającego oświadczenie woli, pozorność, błąd, podstęp oraz groźba. Przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący, nie mogą być zmieniane ani uchylane w drodze umowy stron, a odmienności związane z unormowaniem wad oświadczeń woli mogą wynikać jedynie z przepisów szczególnych, w stosunku do konkretnych rodzajów czynności prawnych (np. przesłanki unieważnienia: testamentu czy małżeństwa). Złożenie wadliwego oświadczenia woli powoduje wadliwość czynności prawnej i w zależności od rodzaju tej wady, skutki mogą polegać na nieważności czynności prawnej (jak przy braku świadomości lub swobody oraz pozorności) albo na wzruszalności czynności prawnej (jak w wypadku błędu, podstępu i groźby). Sankcje związane z wadą oświadczenia woli ukazują funkcję ochronną przepisów je regulujących, która realizuje się w stosunku do osoby składającej wadliwe oświadczenie woli, choć mimo tego ustawodawca zachowuje pewną równowagę w zabezpieczeniu interesów obu stron czynności prawnej, przewidując także ochronę dobrej wiary osób, do których wadliwe oświadczenie woli zostało skierowane.
W niniejszej sprawie pozwany reprezentowany był przez profesjonalnego pełnomocnika, który co prawda powołał dowód z opinii biegłych lekarzy psychiatry i neurologa oraz psychologa na fakt ustalenia, czyM. G. (1)sprzedając nieruchomość była w stanie pełnej świadomości co do treści dokonywanej czynności i czy znała rynkową wartość swego mieszkania, jednak stanowczo nie powoływał się on na nieważność umowy sprzedaży wynikającą z wady oświadczenia woli regulowanej przez przepis art.art. 82 k.c., co potwierdził na rozprawie 20 listopada 2023 roku. W tym miejscu należy przypomnieć, że sąd uwzględnia ewentualną nieważność czynności prawnej z urzędu, jednak tylko na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, to jest zaoferowanego przez strony w kontradyktoryjnym procesie (tak SN w uchwale z 17 czerwca 2005r., III CZP 26/05, OSNC 2006/4/63). Skoro zatem pełnomocnik pozwanego wyraźnie i konsekwentnie artykułował, że nie powołuje się na przesłanki wynikające zart. 82 k.c.i ewentualną wynikająca z tego nieważność i nie zgłosił właśnie w tym zakresie dowodu z opinii biegłych, to brak było podstaw do rozważania przez Sąd nieważności umowy na tej podstawie.
M. G. (1)w swym oświadczeniu z 10 maja 2022 roku o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli powoływała się na błąd i podstęp wskazując, że powodowie podstępnie wywołali po jej stronie błąd co do wartości sprzedawanego lokalu, a także czasu jej dalszego zamieszkiwania w nim. Podstawą faktyczną powództwa objęto konsekwentnie błąd i podstęp.
Zgodnie z przepisemart. 88 § 1 i § 2 k.c.uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.
M. G. (1)złożyła swoje oświadczenie w ciągu wskazanego rocznego terminu wskazując, że błąd uświadomiła sobie w kwietniu 2022 roku, co korelowało z przesłuchaniem pozwanego, który jej swój punkt widzenia wówczas uświadomił. Oświadczenie swoje złożyła na piśmie. Przyjmuje się, że oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego innej osobie pod wpływem błędu może zostać złożone nawet przez przedstawiciela. Zakazu działania w takim wypadku przez przedstawiciela nie przewiduje ustawa, ani też uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli nie jest czynnością prawną, z właściwości której wynikałby taki zakaz (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 24 kwietnia 2002r., IV CKN 998/00, Lex nr 55495).
W konsekwencji należało ocenić skuteczność złożonego przez nią oświadczenia.
Zgodnie z przepisemart. 84 § 1 i § 2 k.c.w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny). W piśmiennictwie i orzecznictwie uważa się, iż błędem jest niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o czynności, przy czym niezgodność może dotyczyć zarówno faktów, jak i prawa. Błąd w znaczeniu wady oświadczenia woli jest określany jako błąd postrzegania i polega na fałszywym wyobrażeniu o właściwościach przedmiotu transakcji.
Z kolei zgodnie z przepisemart. 86 § 1 i § 2 k.c.jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Podstęp osoby trzeciej jest przy tym jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna. Z powyższego wynika, że podstęp jest uznawany za formę błędu kwalifikowaną świadomym jego wywołaniem błędu przez jednego z uczestników czynności.Kodeks cywilnynie zawiera definicji podstępu. W potocznym rozumieniu jest to świadome wywołanie u drugiej osoby fałszywego obrazu faktu, sytuacji lub przekonania, by skłonić ją do określonego postępowania. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu jest w tym przypadku ułatwione, gdyż może nastąpić nawet wtedy, gdy błąd nie był obiektywnie istotny albo nie dotyczył treści czynności prawnej (np. sfery motywacyjnej – błąd w pobudce (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 10 września 1997 r. I PKN 251/97, OSNP 1998/13/ 389).
Zarówno w przypadku oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu jak i pod wpływem podstępu, czynność prawna dotknięta jest sankcją nieważności względnej. Ta sankcja wadliwości czynności prawnej z kolei oznacza, że wadliwość sama z siebie nie powoduje nieważności danej czynności prawnej, jednak stwarza uprawnienie do podważenia jej ważności. Czynność prawna wywołuje zatem skutki, choć może zostać unieważniona. Sąd nie bierze nieważności względnej pod uwagę z urzędu, a jedynie na stosowny wniosek, czy zarzut strony.
Przechodząc do merytorycznej oceny zarzutów i twierdzeń pozwanego wskazać na wstępie należy, że akt notarialny korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistą wolą kontrahentów, niemniej jednak domniemanie to może zostać obalone, przy czym ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Jak wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 26 listopada 2004 r. (I CK 384/04, Lex nr 303351) jeżeli dla ważności czynności prawnej wymagane jest, aby była ona dokonana w formie aktu notarialnego, to zawsze gdy istnieją podstawy dla stwierdzenia, że czynność taka jest nieważna, niezależnie od tego, czy przyczyną nieważności są tylko uchybienia dotyczące samego aktu notarialnego, czy też wadliwość czynności prawnej, istnieją podstawy do uznania, że zarówno czynność prawna, jak i akt notarialny są nieważne. W niniejszej sprawie podnoszono, że akt notarialny odczytano i podpisano przed siedzibą kancelarii notariusza. Nie ulega wątpliwości, że nie miało to wpływu na ważność czynności, gdyż zgodnie z przepisem§ 3 Ustawy z 14 lutego 1991 roku prawo o notariacieczynności notarialnych notariusz dokonuje w kancelarii notarialnej, lecz czynność może być dokonana w innym miejscu, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności. Istnienie w sprawie szczególnych okoliczności nie budziło wątpliwości w świetle zeznań świadków i stron co do tego, że zmarła miała problemy z poruszaniem się, a zwłaszcza chodzeniem po schodach, zaś data czynności przypadała na okres pandemii koronawirusa, z czym także z zasady wiązały się obawy osób starszych. Należy też dla porządku zauważyć, że choćM. G. (1)zmarła po złożeniu oświadczenia o uchyleniu się od skutków złożonego oświadczenia woli to wątpliwości Sądu nie budziła legitymacja procesowa bierna pozwanego i możliwość domagania się przez niego powrotnego przeniesienia prawa własności nieruchomości na swoją rzecz, który jako jedyny spadkobierca zmarłej wszedł w ogół jej praw i obowiązków (sukcesja uniwersalna), zaś wskazane uprawienie nie było ściśle związane z osobą zmarłej.
M. G. (1)przed śmiercią złożyła powodom oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli o sprzedaży na ich rzecz lokalu mieszkalnego jako złożonego pod wpływem błędu, mającego zostać podstępnie wywołanym przez powodów co do wartości sprzedawanego lokalu, a także co do faktu jej dalszego zamieszkiwania w tym lokalu. Wyjaśniła też, że w kwietniu 2022 roku powzięła wiedzę co do tego, ile faktycznie jej lokal jest warty z punktu widzenia cen rynkowych, a także o swoim uprawnieniu do zamieszkiwania w nim tylko do końca 2021 roku. Z powyższego wynikało, że analizie należało poddać zarówno zaistnienie ewentualnego stanu faktycznego polegającego na tym, że sprzedająca działała pod wpływem niezgodnego z prawdą wyobrażenia, że sprzedaje powodom nieruchomość za równowartość jej ówczesnej ceny rynkowej jak również zaistnienie ewentualnego stanu faktycznego polegającego na tym, że sprzedająca działała pod wpływem niezgodnego z prawdą wyobrażenia, że sprzedając powodom nieruchomość będzie miała zagwarantowane prawo do mieszkania w niej do końca życia, chyba że sama zdecyduje się opuścić ją wcześniej.
Sąd dał pełnię wiary twierdzeniom powódki, że toM. G. (1)wystąpiła i zwróciła się do niej z inicjatywą i propozycją kupna jej mieszkania za zaoferowaną powódce cenę 70 000zł. Twierdzenia powódki w tym zakresie były nie tylko zgodne z przesłuchaniem powoda, ale korelowały z ustaleniem okoliczności, że sprzedająca wcześniej wielokrotnie licznym osobom wspominała o zamiarze sprzedaży swojego mieszkania, a nawet prowadziła konkretne rozmowy w tym kierunku z innymi zainteresowanymi transakcją kupna sąsiadami. Ponadto powodowie podnosili fakt wyjścia inicjatywy i propozycji ceny od sprzedającej jeszcze za jej życia i na przedprocesowym etapie postępowania, w piśmie z 3 czerwca 2022 roku. Powódka wraz z mężem zaakceptowali propozycjęM.G.. Zauważyć należy, że nawet jeżeli przyjąć za pozwanym, że lokal jego ciotki w marcu 2021 roku przedstawiał rynkową wartość około 130 000zł, a także nawet gdyby poczynić założenie, że powodowie byli świadomi tego, że zaoferowana im cena kupna lokalu jest atrakcyjna i okazyjna oraz niższa od cen rynkowych, to podkreślić należy, że na żadnym etapie postępowania nie wykazano faktu, by zamiarem i wolą sprzedającej było rozporządzenie lokalem za cenę adekwatną do jego wartości rynkowej. Z przeprowadzonych dowodów w ogóle nie wynikało, aby powódka iM. G. (1)kiedykolwiek rozmawiały o rynkowej wartości jej lokalu czy też o cenach mieszkań wK..M. G. (1)zaproponowaną cenę nabycia powódce i szczerze chciała, by to właśnie ona stała się jego nabywcą. Nie pytała powódki, czy ta cena jest jej zdaniem właściwa dla cen rynkowych, czy nie jest zawyżona lub zbyt niska. Złożyła ona swoją propozycję, która spotkała się z akceptacją oblata. Przy tym należy zauważyć, żeM. G. (1)sformułowała ofertę w kierunku powódki jako przemyślaną, a między jej złożeniem, a zawarciem umowy upłynął okres około dwóch miesięcy. W tym czasie sprzedająca nie zmieniła zdania, nie rozmyśliła się, nie nabrała żadnych wątpliwości, nie ustalała racjonalności swojej propozycji, gdyby taka została złożona choćby pod wpływem impulsu. Skoro toM. G. (1)była oferentem i podała własną cenę sprzedaży, a strony nigdy nie rozmawiały na temat tego, czy stanowi ona odpowiednik wartości rynkowej nieruchomości lub jak ona się ma do tej wartości, to nie może być mowy o wywołaniu przez powodów błędu w świadomości sprzedającej, że cena którą sama zaproponowała odbiega oraz o ile ewentualnie odbiega od cen rynkowych podobnych nieruchomości. Skoro zaś strony nigdy nie rozmawiały o rynkowej wartości nieruchomości zmarłej ani o wartości nieruchomości położonych wK.w ogólności, to także nie można w żaden sposób przyjąć, aby powodowie mogli wiedzieć lub choćby przypuszczać, żeM. G. (1)pozostaje w przekonaniu, że zaoferowała im cenę w jej subiektywnym przekonaniu odpowiadającą wartości rynkowej. Nie zostało wcale udowodnione, że zmarła miałaby pozostawać w takim przekonaniu, ani tym bardziej, by powodowie wiedzieli lub mogli z łatwością zauważyć, że sprzedająca w takim przekonaniu pozostaje. Przy tym nie jest wcale nieprawdopodobne, byM. G. (1)celowo zaoferowała okazyjną i atrakcyjną cenę kupna osobie, którą bardzo ceniła, pozostawała w bliskiej i długiej znajomości i na której mogła polegać. Skoro bowiem zmarła dysponowała takim majątkiem, że swemu jedynemu spadkobiercy pozostawiła inne aktywa o wartości około 700 000zł to z łatwością można sobie wyobrazić, że osoba pozostająca w takiej sytuacji majątkowej mogłaby sobie pozwolić na sprzedaż nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej celowo, ze względów osobistych i z własnej nieprzymuszonej woli.
Powodowie nie wywołali po stronieM.G.błędu, który miałby polegać na wywołaniu u niej świadomości lub też utwierdzeniu jej w świadomości, że cena sprzedaży nieruchomości w kwocie 70 000zł nie jest ceną adekwatną do jej wartości rynkowej, jak również nie mieli podstaw, by wiedzieć lub przypuszczać, byM. G. (1)miała pozostawać w przekonaniu, że sprzedaje im lokal za cenę odpowiadającą jego wartości rynkowej.
W kwestii dalszego zamieszkiwaniaM.G.w sprzedawanym lokalu na wstępie należy przypomnieć, że błąd, na który składający wadliwe oświadczenie woli się powołuje, musi dotyczyć treści czynności prawnej. W treści czynności prawnej obejmującej akt sprzedaży nieruchomości nie ma wzmianki o możliwości dalszego zamieszkiwania w niejM.G.. Na podstawie przesłuchania powódki Sąd ustalił, że strony oferent i oblat nie prowadziły rozmów w kierunku ustanowienia służebności mieszkania i zapewnienia sprzedającej możliwości pozostania w mieszkaniu do końca jej życia. Sąd dał wiarę tym twierdzeniom w pełni, gdyż korelowało to z okolicznością, żeM. G. (1)nie tylko zamierzała opuścić mieszkanie jeszcze w tym samym roku i przenieść się na stałe na koniec życia do domu spokojnej starości, ale i uczestniczyła w poszukiwaniach odpowiedniego dla siebie miejsca. Bez znaczenia pozostaje fakt, że na żadne z tych miejsc się ostatecznie nie zdecydowała lub nie zdążyła się zdecydować. W przekonaniu Sądu powódka cieszyła się ogromną sympatią i zaufaniemM.G., co wynikało z charakteru ich relacji, dbania o starszą osobę, poświęcania jej czasu na wspólne rozmowy i doglądania jej potrzeb. Zaufanie to było na tyle duże, że dlaM.G.wystarczająca była obietnica powódki, że będzie mogła mieszkać u siebie do końca 2021 roku, co znalazło odzwierciedlenie w spisanym ręcznie oświadczeniu. Obie panie nie spodziewały się wówczas, żeM. G. (1)do tego czasu nie zdecyduje się na żaden dom spokojnej starości, jednak i ta okoliczność niczego nie zmieniła w relacjach obu kobiet. Była właścicielka nadal mieszkała w swoim byłym mieszkaniu, beż żadnej presji i żadnego sprzeciwu ze strony powodów. W 2022 roku zaczęła też podupadać na zdrowiu i to na powódce mogła polegać w zasadzie na co dzień (vide szczegółowe przesłuchanie powódki na rozprawie nagrane na nośniku CD, k. 113 akt). Ich relacje wręcz jeszcze się pogłębiały, gdyż powódka dopiero w 2022 roku uzyskała pełne upoważnienie do konta bankowego sprzedającej. W przekonaniu Sądu w ich relacji wszystko zmieniło się pod wpływem zachowania pozwanego, który wiosną 2022 roku przyjechał do Polski, powziął wiadomość o fakcie sprzedaży i zaczął uzmysławiać ciotce swój punkt widzenia, to jest to, że lokal sprzedała „za grosze, a powodowie mogą ja w każdej chwili wyrzucić”. Wcześniej, pod nieobecność pozwanego, na podstawie samej relacji z powódkąM. G. (1)nie czuła żadnej potrzeby zabezpieczenia swych interesów w akcie notarialnym i sądziła też, że wyprowadzi się z niego jeszcze w 2021 roku. Nie doszło zatem do sytuacji, by w świadomości zmarłej w akcie sprzedaży nieruchomości miał znaleźć się zapis dotyczący służebności mieszkania, który faktycznie się tam później nie znalazł. Sąd przy tym nie dał wiary twierdzeniom pozwanego, by notariusz nie odczytał aktu stawającym ani by sprzedająca tekstu tego nie słyszała. Do podpisania aktu doszło pod kancelarią notarialną z uwagi na okres pandemiczny i obawy sprzedającej o jej zdrowie, a także problemy z chodzeniem, a zasady doświadczenia życiowego nakazują przyjąć, że osoba wykonująca zawód zaufania publicznego upewnia się, że stawający do aktu, zwłaszcza starsi ludzie, świadomi są dokonywanych czynności. Pozwany nie powołał dowodu z przesłuchania notariusza i nie wykazał okoliczności poddających powyższe w wątpliwość. Zauważyć także należy, że nie przedstawiono żadnej dokumentacji medycznej zmarłej, z której mogłoby wynikać, byM. G. (1)cierpiała na jakiekolwiek dolegliwości mogące mieć wpływ na dokonywane czynności. Także z zeznań świadkaL. F. (2)wynikało, że gdy poznał ją około dla lata wcześniej rozmawiała normalnie i była w pełni świadoma swojej sytuacji, a powodem poszukiwania przez pozwanego domu spokojnej starości był stan jej zdrowia fizycznego, to jest problemy z chodzeniem. Nie zaś stan psychiczny. Należy podkreślić, że zmarła do ostatnich chwil życia mieszkała sama i wystarczająca była dla niej doraźna, drobna pomoc obcych ludzi. Powyższe oznacza, że nie było potrzeby roztoczenia nad nią wszechstronnej i pełnej opieki.
Powodowie nie wywołali po stronieM.G.błędu, który miałby polegać na wywołaniu u niej lub też utwierdzeniu jej w świadomości, że akt notarialny sprzedaży traktować ma o możliwości jej zamieszkiwania w lokalu do końca jej życia, jak również nie mieli podstaw by wiedzieć lub przypuszczać, byM. G. (1)miała pozostawać w przekonaniu, że taki zapis miałby się tam znaleźć.
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie tym bardziej nie doszło do podstępnego wywołania błędu po stronie sprzedającej przez powodów. Skoro samaM. G. (1)była inicjatorem zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości i sama zaproponowała wysokość ceny jej nabycia to nie może być mowy o podstępnym działaniu powodów, które miałoby wywołać fałszywy obraz rzeczywistości u kontrahentki. Teoretycznie podstępne działanie obejmuje nie tylko czynności prowadzące do powstania błędu przez wywołanie fałszywego obrazu rzeczywistości, ale i działanie utwierdzające błąd i umacniające go. Jak już wskazano wcześniej postępowanie dowodowe nie wykazało tego, aby powodowie iM. G. (1)mieli wspólnie rozważać, czy ustalona cena sprzedaży jest ceną rynkową i ze wszech miar słuszną i aby powodowie mieli ewentualnie tak twierdzić wobec sprzedającej i w tym przekonaniu ją następnie umacniać. Podobnie w przypadku okoliczności zamieszkiwaniaM.G.w lokalu po jego sprzedaży. De factoM. G. (1)mieszkała tam dłużej niż wspólnie ustalono i dla wszystkich ten fakt był naturalny. Skoro w sprawie w ogóle nie wykazano, byM. G. (1)miała prowadzić z powodami rozmowy i rozważania, czy zaoferowana przez nią cena nabycia jest rynkowa to nie można stwierdzić, by powodowie cokolwiek podstępnie umyślnie przed nią zatajali, składali jakiekolwiek kłamliwe zapewnienia czy wywoływali u niej jakikolwiek fałszywy obraz rzeczywistości.
M. G. (1)do końca 2021 roku mieszkała i radziła sobie w zasadzie samodzielnie. Chociaż miewała problemy z pamięcią, skoro od daty złożenia powódce propozycji sprzedaży do chwili zawarcia umowy minął okres około dwóch miesięcy, to w przekonaniu Sądu obejmowała ona swoim zamiarem i wolą sprzedaż swojego mieszkania właśnie powódce za cenę 70 000zł.
W odniesieniu do przeprowadzonych rozważań stwierdzić należało, że nie istniały podstawy prawne dla uchylenia się przezM.G.od oświadczenia woli sprzedaży nieruchomości na rzecz powodów, jako wywołanego ich podstępnym działaniem.M. G. (1)nie działała pod wpływem błędu, ani tym bardziej pod wpływem błędu wywołanego podstępnie przez powodów a co za tym idzie nie uchyliła się skutecznie od skutków swego oświadczenia woli. W ocenie Sądu strony w dacie zawierania umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego złożyły zgodne oświadczenia woli.
W sprawie pominięto wniosek pozwanego o zwrócenie się do banków celem ustalenia sumy należności pozostawionej przez zmarłą pozwanemu w spadku, uznając za wystarczające i bezsporne oświadczenie pełnomocnika pozwanego złożone w tym przedmiocie na rozprawie, że aktywa te stanowią wartość około 700 000zł. Pominięto tez wniosek o dopuszczenie rodowodu z opinii biegłego sadowego na fakt ustalenia rynkowej ceny mieszkania zmarłej w dacie jego sprzedaży jako nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy i zmierzający do przedłużenia postępowania. Powyższe jest konsekwencją ustalenia faktu, że strony czynności nie odnosiły ceny transakcji do rynkowej wartości nieruchomości i o takiej nawet nie rozmawiały. Pominięto tez wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłych lekarzy psychiatry, neurologa i psychologa na tej samej podstawie. Dowód ten byłby istotny w razie procedowania w kierunku ewentualnej nieważności czynności prawnej wynikającej z przesłanek zart. 82 k.c., co jednak sam pozwany wykluczył.
Wobec powyższego roszczenie pozwu okazało się zasadne. Na podstawie przepisuart. 222 § 2 k.c., stanowiącego, o tym, iż przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, Sąd zobowiązał pozwanego do wydania nieruchomości powodom – jej właścicielom, w stanie wolnym od osób i rzeczy. W doktrynie uznaje się, iż roszczenie wskazane wart. 222 § 2 k.c.obejmuje żądania: zaniechania naruszeń na przyszłość, znoszenia działań właściciela usuwających naruszenia, a także aby adresat roszczenia podjął działania mające na celu usunięcie naruszeń (por. Komentarz do art. 222 KC, Skowrońska – Bocian, Warciński [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. T. I. Komentarz. Art. 1–44910, Wyd. 8, Warszawa 2015).
O tym orzeczono jak w punkcie I wyroku.
Dla jasności należało przypomnieć, że pełnomocnik powodów cofnął wniosek o zawiadomienie gminy o toczącym się procesie. Brak było też podstaw do orzekania o braku uprawnienia do lokalu socjalnego, gdyż właściciel, który utracił tytuł do lokalu nie jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Wydane rozstrzygnięcie czyniło w zasadzie zbędnym czynienie rozważań, czy ewentualne skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy sprzedaży nieruchomości wywołuje zarówno skutki obligacyjne jak i rzeczowe w zakresie przeniesienia własności. Warto jednak w tym miejscu zaznaczyć stanowisko wyrażone przez Sądu Najwyższy w wyroku z 24 kwietnia 2013r. (IV CSK 600/12, OSNC-ZD 2014/4/26), gdzie wskazano, że „w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego był rozważany wpływ jednostronnych oświadczeń woli o odstąpieniu od umowy, odwołaniu darowizny i rozwiązaniu umowy na dalszy jej byt i skutki, jakie te oświadczenia wywierają w zakresie przejścia prawa własności. Wyrażany był w zasadzie jednolity pogląd, zgodnie z którym odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości oraz rzeczy ruchomej od umowy sprzedaży użytkowania wieczystego, rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości, oświadczenie o odwołaniu darowizny wywierają jedynie skutek obligacyjny, nie powodując powrotnego automatycznego przejścia własności na zbywcę, a zatem konieczne jest złożenie przez strony odpowiedniego oświadczenia (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 28 września 1979 r., III CZP 15/79, OSNCP 1980, nr 4, poz. 63, uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/6, OSNCP 1968, Nr 12, poz. 199, z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr. 3, poz. 42, uchwały z dnia 17 listopada 1993 r., III CZP 156/93, OSNC 1994, nr. 6, poz. 128, z dnia 27 kwietnia 1994 r., III CZP 60/94,(...)1994, nr 4, s.16, w wyrokach z dnia 18 października 1995 r., I CRN 152/95, Prok. i Pr. - wkł 1996/2-3/46, z dnia 14 grudnia 2011 r., III CSK 260/11, OSNC 2012/6/77, Biul. SN 2012/1/10)”. Jednocześnie wskazano, że „dominujący pogląd Sądu Najwyższego o jedynie obligacyjnych skutkach wskazanych wyżej czynności prawnych jednostronnych, nie przesądza o trafności takiego samego stanowiska w odniesieniu do skutków oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy sprzedaży nieruchomości. Błąd istotny, co do treści czynności prawnej (art. 84 § 1 k.p.c.) jest wadą oświadczenia woli powodującą względną nieważność czynności prawnej. Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z powodu błędu ma charakter prawa podmiotowego kształtującego, co oznacza, że jego wykonanie kształtuje stosunki pomiędzy stronami prowadząc do przekształcenia nieważności względnej czynności prawnej w nieważność bezwzględną. Sankcja nieważności bezwzględnej oznacza, że czynność nie wywołuje żadnych skutków prawnych w sferze cywilnoprawnej, a stan ten ma charakter definitywny, nie podlegający konwalidacji. Możliwość skorzystania z uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia zależy wyłącznie od składającego oświadczenie o uchyleniu, a skutek wywołany jego złożeniem następuje ex lege. Dla unieważnienia czynności prawnej z omawianej przyczyny nie jest zatem konieczne orzeczenie sądu, a w wypadku kwestionowania skuteczności uchylenia przez adresata oświadczenia w powództwie o świadczenie lub ustalenie, wyrok sądu ma charakter deklaratywny. Utrwalone jest także stanowisko, że rozstrzygnięcie o nieważności może nastąpić zarówno w oddzielnym postępowaniu o ustalenie, jak i w każdym postępowaniu, w którym rozstrzygnięcie takie jest relewantne dla wyniku sprawy. Skutki prawne skutecznego wykonania oświadczenia o uchyleniu się z powodu błędu od skutków prawnych oświadczenia woli są tożsame zatem ze skutkami nieważności czynności prawnej z przyczyn określonych wart. 58 k.c.Oświadczenie woli jest konstytutywnym elementem czynności prawnej; określane jest, jako uzewnętrzniony przejaw woli podmiotu dokonującego czynności prawnej wywołania określonych skutków prawnych. Niezbędną część czynności prawnej, jaką jest umowa, stanowią zgodne oświadczenia woli jej stron. Nieważność oświadczenia woli w postaci błędu powoduje skutek ex tunc, a zatem niweczy stosunek zobowiązaniowy. Inaczej jednak, niż w wypadku oświadczeń o odstąpieniu od umowy sprzedaży, czy odwołaniu darowizny, powód zniweczenia tego stosunku nie leży w tym, że w toku wykonywania niewadliwej z punktu widzenia oświadczeń woli umowy upadła przyczyna jej zawarcia, bowiem przestał istnieć zgodny zamiar stron wskutek zajścia zdarzeń określonych ustawowo lub wolą stron. Powodem tym jest pierwotna wadliwość umowy odnosząca się do jej elementu konstytutywnego, jakim jest oświadczenie woli. Nieważne oświadczenie woli nie może wywrzeć żadnego skutku prawnego, a zatem w wypadku umowy sprzedaży nieruchomości, nie może doprowadzić do przeniesienia prawa jej własności. Ponadto skutek rozporządzający umowy sprzedaży nieruchomości zależy od istnienia zobowiązania, w wykonaniu którego dochodzi do przesunięcia majątkowego. Złożenie oświadczenia o uchyleniu się od oświadczenia woli nabywcy lub zbywcy prowadzi do unicestwienia zobowiązania z mocy prawa, upadku skutku rozporządzającego i automatycznego powrotu własności do zbywcy bez potrzeby dokonywania odrębnego rozporządzenia. W konsekwencji stwierdzić należy, że skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu, co do treści umowy sprzedaży nieruchomości (art. 84 i 88 k.c.) wywołuje skutki obligacyjne i rzeczowe w zakresie przeniesienia własności”.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie przepisuart. 98 § 1 i § 3 k.p.c., zasądzając od pozwanego na rzecz małżonków powodów zwrot kosztów procesu, na który składa się opłata sądowa od pozwu w kwocie 200 zł ustalona w myśl art. 13 ust. 1 Ustawy i kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. zart.  232k.p.c., równowartość opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17zł oraz koszty zastępstwa prawnego w wysokości 1800zł wynikające z § 7 ust. 3 w zw. z § 2 ust 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.
O tym orzeczono jak w punkcie II wyroku.

ZARZĄDZENIE
1.odnotowac,
2.odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikom stron b/p,
3.kal. 14 dni.