Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 703/20
Data wyroku: 2021-09-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Joanna Jank
Słowa kluczowe: Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Podstawa prawna: art.10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Sygn. akt: I C 703/20

WYROK ZAOCZNY
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 września 2021 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Joanna Jank
Protokolant: starszy sekretarz sądowy Świst Małgorzata
po rozpoznaniu w dniu 28 września 2021 r. w Gdyni
na rozprawie
sprawy z powództwaP. O.
przeciwkoM. O. (1),M. O. (2)
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
oddala powództwo.

(...)
STAN FAKTYCZNY:
24 września 2018 r.K. D. (1)udzielił notarialnego pełnomocnictwaJ. C.(notariuszowi, dr hab. z zakresu prawa cywilnego) upoważaniającego go do m.in:
- zbycia na podstawie umowy sprzedaży za cenę nie mniejsza niż 3.343.320 zł na rzeczM.iM.małżonkówO.nieruchomości położonej wG.stanowiącejdziałkę nr (...), dla której prowadzona byłaksięga wieczysta (...), jak również do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, zmiany, rozwiązania i odstępowania od zwartych umów
- ustanowienia wszelkich wymaganych w związku z zawieraną umowa ograniczonychpraw rzeczowych, w tym służebności gruntowych lub służebności przesyłu na nieruchomościach stanowiących własność lub współwłasność mocodawcy, w tym nieruchomości położonej wG.stanowiącejdziałkę (...), dla której prowadzona byłaksięga wieczysta nr (...)oraz na nieruchomości stanowiącejdziałkę (...), dla której prowadzana byłaksięga wieczysta (...)– na warunkach według uznania pełnomocnika
- wyrażenia zgody na wykreślenie wszelkich obciążeń, w szczególności hipoteki umownej ustanowionej na nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr (...)
- dokonania wszelkich czynności związanych z wykonaniem zawartych umów
- reprezentowania przed Urzędem MiastaG.w zakresie złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia o dostępiedziałki nr (...)do drogi publicznej oraz dokonania wszelkich czynności z tym związanych oraz uzyskania wszelkich wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów
/pełnomocnictwo – k.12 – 13/
Treść pełnomocnictwa została przygotowana osobiście przezJ. C., zaś akt sporządzono przed notariuszemJ. B., która jedynie „firmowała” pełnomocnictwo swoim nazwiskiem.
/zeznania świadkaK. D. (1)k. 89 - 90/
Na podstawie opisanego wyżej pełnomocnictwaJ. C.w dniu 27 września 2018 r. zawarł w imieniuK. D. (1)jako sprzedającego z pozwanymi jako kupującymi umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...).
W umowie tejJ. C.działając w imieniu i na rzeczK. D. (1)oraz pozwani jako nowi właścicieledziałki nr (...)ustanowili na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości obejmującejdziałkę nr (...)nieodpłatne i bezterminowe służebności gruntowe polegające na prawie przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia przezdziałki (...)(KW (...)) i(...)(KW (...)) i(...)(KW (...)) całością ich obszaru wszelkich mediów (sieci i urządzeń), znoszenia ich istnienia oraz na prawie przeprowadzania ich napraw, remontów, konserwacji i modernizacji,, z zastrzeżeniem, ze uprawniony ponosić będzie wszelkie koszty związane z budową i utrzymaniem sieci.
W dacie zawarcia umowy nieruchomość posiadała dostęp do drogi publicznej.
/Umowa sprzedaży – k. 14 – 19/
7 stycznia 2019 r.K. D. (1)(działając osobiście) jako sprzedający zawarł z powodemP. O.umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącejdziałkę (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadziłksięgę wieczysta (...). W dacie zawarcia tej umowy, w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisane były opisane wyżej służebności ją obciążające, ustanowione przezJ. C.w umowie z 27 września 2018 r. JednocześnieK. D. (1), stając do aktu notarialnego osobiście oświadczył, że te konkretne służebności obciążają nieruchomość sprzedawanąP. O..
/umowa sprzedaży z 7 stycznia 2019 r. – k.. akt KW/
21 listopada 2018K. D. (1)jako sprzedający zawarł z powodemP. O.umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącychdziałki (...), ujawnionych wksiędze wieczystej (...). W dacie zawarcia tej umowy, w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości wpisane były opisane wyżej służebności ją obciążające, ustanowione przezJ. C.w umowie z 27 września 2018 r.
/odpis zksięgi wieczystej (...)/
Działka nr (...)została odłączona zksięgi wieczystej (...)i przeniesiona do nowozałożonejksięgi wieczystej nr (...). Wraz z odłączeniem działki z pierwotnej księgi wieczystej, do księgo nowozałożonej przeniesiono z urzędu wpisy dotyczące ujawnionych na nieruchomości obciążeń, w tym m,in,, służebności gruntowych ustanowionych w umowie z 27 września 2018 r.
/odpis z księgo wieczystej – k.28 - 29/ ‘
Działka nr (...)została odłączona zksięgi wieczystej (...)i przeniesiona do nowozałożonejksięgi wieczystej nr (...). Wraz z odłączeniem działki z pierwotnej księgi wieczystej, do księgo nowozałożonej przeniesiono z urzędu wpisy dotyczące ujawnionych na nieruchomości obciążeń, w tym m,in,, służebności gruntowych ustanowionych w umowie z 27 września 2018 r.
/odpis z księgi wieczystej – k. 26 – 27/
W dniu 10 lipca 2020 r.K. D. (1)złożył pozwanym oświadczenie o odmowie potwierdzenia czynności w zakresie ustanowienia ww służebności, dokonanych w jego imieniu przezJ. C.na podstawie pełnomocnictwa. W oświadczeniuK. D. (1)twierdził, że służebności zostały ustanowione z przekroczeniem zakresu udzielonego umocowania.
/oświadczenie – k. 20 – 21/
OCENA DOWODÓW:
Wydany w sprawie wyrok miał charakter zaoczny, dlatego zgodnie z przepisem ar. 339§ 2 k.p.c.istniała podstawa do przyjęcia za prawdziwe twierdzeń powoda o faktach zawartych w pozwie lub pismach procesowych doręczonych pozwanemu przed posiedzeniem. Sąd jednak uznał, że żądanie i twierdzenia pozwu w kontekście treści dołączonych do pozwu dokumentów budzą bardzo istotne wątpliwości, w związku z czym niezbędne jest przeprowadzenie postępowania dowodowego.
Stan faktyczny sprawy został ustalony w dużej mierze w oparciu o dokumenty urzędowe sporządzone w formie aktów notarialnych (pełnomocnictwo i umowy sprzedaży), a także odpisy z ksiąg wieczystych. Dokumenty te zostały sporządzone poza niniejszym postepowaniem i nie dla jego celów, a z racji objęcia ich domniemaniem prawdziwości (art. 244 k.p.c.) nie było podstaw do uznania ich za niewiarygodne.
Dokumentem nieobjętym domniemaniem prawdziwości było oświadczeniK. D. (1)o odmowie potwierdzenia czynności dokonanych przezJ. C.z przekroczeniem umocowania. Dokument ten sąd uznał za wiarygodny w zakresie faktu, iż został on sporządzony i że oświadczenie takiej treści zostało pozwanym złożone, jednakże sąd nie wywiódł z niego skutków prawnych oczekiwanych przez stronę powodową.
Jeżeli chodzi o zeznania świadkaK. D. (1), sąd niemal w całości uznał je za niewiarygodne, sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego i logiki, niespójne i niekonkretne. Ich bardziej szczegółowa ocena zostanie przeprowadzona wraz z merytoryczną oceną powództwa, ponieważ jego oddalenie jest właśnie wynikiem analizy zeznań świadka w kontekście pozostałego materiału dowodowego.
KWALIFIKACJA PRAWNA:
Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 10 ustawy księgach wieczystych i hipotece regulujący uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym sanem prawnym. Dla zastosowania ego przepisu konieczne jest zatem ustalenie, że treść księgi wieczystej nie odpowiada występującemu w rzeczywistości stanowi prawnemu.
Chcąc dowieść istnienia tej przesłanki powód wywodził, że sporne służebności nie zostały skutecznie ustanowione ponieważ ustanawiający je pełnomocnikK. J.C.przekroczył zakres udzielonego mu w pełnomocnictwie umocowania. Pełnomocnictwo to miało upoważniać go wyłącznie do ustanowienia służebności wymaganych prawem, zaś służebności ostatecznie ustanowione i wpisane do ksiąg wieczystych nie były niezbędne z prawnego punktu widzenia. Dlatego też, w ocenie powoda, służebności nie zostały ważnie ustanowione, a skoroK. D. (1)odmówił ich potwierdzenia – wpisy ich dotyczące powinny zostać usunięte z ksiąg wieczystych. Argumentację swoją powód wyprowadził z przepisuart. 103 k.c., który stanowi, że (§ 1) jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. (§ 2) Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
W przekonaniu Sądu już choćby pobieżna analiza treści udzielonegoJ. C.pełnomocnictwa oraz treści zawieranych następnie przezK. D. (1)(czy to osobiście, czy przez pełnomocnika) umów sprzedaży nieruchomości pozwala uznać roszczenie pozwu i całą podniesioną na jego poparcie argumentację za oczywiście bezzasadną.
Rozpocząć należy od ego, że treść pełnomocnictwa, w oparciu o które działałJ. C.nie zawiera, wbrew treści pozwu, ograniczenia umocowania pełnomocnika do ustanowienia służebności wyłącznie wymaganychprawem.Pełnomocnictwo mówi o wszystkich wymaganych służebnościach. Zważywszy zaś, że przygotowywał je osobiście (według zeznańK. D.)J. C.– notariusz, dr hab. nauk prawnych, specjalista z zakresu prawa cywilnego, bardzo trudno byłoby przyjąć, że nie odróżniał znaczenia pojęć „służebności wymaganych prawem” od „służebności wymaganych” (np. przez strony umowy). Poza tym, według twierdzeń zawartych w umowie sprzedaży z pozwanymi, według zeznań świadkaK. D.(w tym wąskim zakresie akurat wiarygodnych) i (pośrednio według treści pełnomocnictwa) sprzedawana nieruchomość posiadała dostęp do drogi publicznej, a zatem nie wymagała ustanowienia służebności drogi koniecznej (jedynej, która w braku takiego dostępu, mogłaby być uznana jako wymagana prawem). Skoro zatem i świadek iJ. C.już w momencie sporządzania i przyjęcia pełnomocnictwa mieli wiedzę o dostępiedziałki (...)do drogi publicznej, to nie wiadomo w jakim celu mieliby zamieszczać w treści pełnomocnictwa umocowanie do ustanowienia służebności wyłącznie wymaganych przepisami prawa, skoro wiadomo było, że nie istnieje konieczność ustanowienia takowych ? Należy podkreślić, że już w samym pełnomocnictwie znalazło się umocowanie dlaJ. C.do złożenia wniosku w Urzędzie MiastaG.o wydanie zaświadczenia o dostępie sprzedawanej działki do drogi publicznej.
Już choćby z tych względów twierdzenia pozwu i zeznania świadka o ograniczeniu zakresu pełnomocnictwa do ustanowienia wyłącznie prawnie wymaganych służebności są absolutnie niewiarygodne. Dalsze zeznania świadka, jakobyJ. C.wiedział o tym ograniczeniu, a służebności ustanowił, z pośpiechu, przez niefrasobliwość czy z nadmiernej ostrożności są aż trudne do skomentowania. Po raz kolejny odwołać się należy do wykształcenia i doświadczenia zawodowegoJ. C., które w sposób oczywisty wyklucza możliwość ustanowienia nie takich służebności, na jakie umówił się ze świadkiem K,D.. Należałoby w takim przypadku założyć, że alboJ. C.nie odróżniał służebności drogi koniecznej od służebności przechodu i przejazdu i (co jeszcze dziwniejsze!) od służebności uprawniającej do przeprowadzenia i utrzymywania w odpowiednim stanie mediów przez nieruchomość obciążoną albo myślał, że służebności. które ustanawia w imieniu świadka są wymagane prawem. Żadna z powyższych opcji nie wydaje się prawdopodobna.
Twierdzenia świadka, że służebności zostały ustanowione, bo na dzień zawarcia umowy sprzedaży z pozwanymi nie było zaświadczenia o dostępie nieruchomości do drogi publicznej również nie dadzą się obronić w kontekście treści ustanowionych służebności, zwłaszcza służebności dotyczących przeprowadzenia mediów przez działki obciążone. O ile jeszcze można sobie wyobrazić ustanowienie służebności przechodu i przejazdu przy braku zaświadczenia o dostępie nieruchomości do drogi publicznej (jakkolwiek dostęp ten można w każdej chwili ustalić za pomocą odpowiednich stron internetowych), o tyle związek braku takiego zaświadczenia z ustanowieniem prawa do przeprowadzenia przez nieruchomość mediów jest już bardzo trudny do wyobrażenia.
Dalej należy zauważyć, że służebności kwestionowane w pozwie były ujawnione w księgach wieczystych nieruchomości sprzedawanych powodowi przezK. D. (1)w dacie zawierania każdej z umów - zarówno w listopadzie 2018 r., jak i w styczniu 2019 r. W akcie z 7 stycznia 2019r.K. D. (1)oświadczył, że te konkretne służebności obciążają zbywane nieruchomości. Z całą pewnością miał zatem wiedzę zarówno o istnieniu, jak i o treści ustanowionych przez jego pełnomocnika służebności, a swoimi oświadczeniami złożonymi do aktów sprzedaży działek 3266, 3268 i 3269 potwierdził ich istnienie i prawidłowe ustanowienie. Gdyby treść ustanowionych służebności była niezgodna z woląK. D. (1), to najpóźniej 21 listopada 2018 r. (data sprzedaży powodowidziałek (...)) podjąłby jakiekolwiek czynności mające na celu podważenie prawidłowości ich ustanowienia. W szczególności już wówczas złożyłby oświadczenie o odmowie potwierdzenia czynności dokonanych w jego imieniu z przekroczeniem umocowania, a nie czekałby z tym do lipca 2020 r. Świadek kilkakrotnie pytany przez sąd o wyjaśnienie tej kwestii nie udzielił żadnej konkretnej odpowiedzi. Twierdził, że służebności ciągle są z urzędu przenoszone do ksiąg wieczystych (próbował prawdopodobnie stworzyć wrażenie, że nie zauważył spornych służebności?), że rozmawiał z pozwanymi o wykreśleniu służebności i że rozmowy te trwały jeszcze długo po tym, kiedy świadek przestał być właścicielem nieruchomości, a zatem nie miał ani tytułu ani interesu w prowadzeniu takich rozmów.
Reasumując, argumentacja pozwu i próba poparcia jej zeznaniami świadkaK. D. (1)okazały się na tyle niespójne i sprzeczne zarówno z zasadami doświadczenia życiowego, jak i ze zgromadzonymi w sprawie dowodami, że oddalenie powództwa było w przekonaniu Sądu jedynym możliwym rozstrzygnięciem sprawy, nawet mimo zaocznego charakteru wydanego wyroku.