Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1457/21
Data wyroku: 2022-09-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Kurdziel
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 uwl

Niniejszy dokument nie stanowi doręczenia w trybie art. 15 zzs9ust. 2 ustawy COVID-19 (Dz.U.2021, poz. 1842)
Sygn. akt I ACa 1457/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 września 2022 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Beata Kurdziel

Protokolant:

Katarzyna Mitan

po rozpoznaniu w dniu 21 września 2022 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaM. J.iJ. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)Pl. (...)/ul. (...)wK.
o uchylenie uchwały i wycofanie jej z obiegu prawnego
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 14 września 2021 r. sygn. akt I C 1111/19

1
oddala apelację;

2
zasądza od powodów na rzecz strony pozwanej kwoty po 135 zł (sto trzydzieści pięć złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Beata Kurdziel
Sygn. akt I ACa 1457/21

UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w Krakowie wyrokiem wydanym dnia 14 września 2021r. w sprawie z
M. J.iJ. K.przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)Pl. (...)/ul. (...)wK.o uchylenie uchwały wspólnoty, oddalił powództwa (pkt I) oraz zasądził od powodówM. J.iJ. K.solidarnie na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)Pl. (...)/ul. (...)wK.kwotę 510 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu ww. wyroku Sąd Okręgowy wskazał, że pozwem złożonym w dniu 8 lipca 2019 r. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)P. S.(...)
ul. (...)wK.powodowie wnieśli o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 19 lutego 2019 r. i wycofanie jej z obiegu prawnego oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu wg. norm przepisanych. Wskazali, że o istnieniu uchwały(...)z dnia 19 lutego 2019 r. dowiedzieli się przypadkowo 3 czerwca 2019 r. podczas wizyty w(...)Inspektoracie Nadzoru Budowlanego wK.. W nieruchomości położonych jest 7 lokali będących własnością osób fizycznych oraz 2 lokale mieszkalne i 6 lokali użytkowych będących własnością Gminy MiejskiejK., których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Powodowie są właścicielamilokali nr (...)w budynkupl. (...)oraz współwłaścicielami nieruchomości wspólnej budynkupl. (...)/ul. (...). Uchwała(...)z dnia 19 lutego 2019 r. stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa,ustawą o własności lokalioraz narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Po pierwsze, istnieją dwie uchwały oznaczone nr(...)tj. jedna z dnia 19 lutego 2019 r. dotycząca tzw. „legalizacji” samowolnych robót budowlanych opisanych w protokole z dnia 3 czerwca 2019 r. w sprawie(...).(...)
(...)toczącej się w(...)Inspektoracie Nadzoru Budowlanego wK.oraz druga z dnia 21 marca 2019 r. o absolutorium, co stwarza chaos w obiegu dokumentów. Treść uchwały z dnia 19.02.2019r. jest fałszywa, bowiem posługuje się słowem remont w sytuacji dokonania samowoli budowlanej, co PINB zakwalifikował jako przebudowę samowolną. Podczas podjęcia uchwały(...)zarządca wskazał niewłaściwe udziały współwłaścicieli. Uchwała została podjęta głosami pięciu z ośmiu członków wspólnoty, których wskazane udziały zostały sprzecznie z zapisami znajdującymi się w Wypisie z Rejestru Gruntów, jak i odpisie Księgi Wieczystej. Zdaniem powodów w związku z powyższą nieprawidłowością uchwała ta nie może być uznana za proceduralnie ważna i nie może mieć skutków prawnych. Powodowie wskazali, że Gmina MiejskaK.w związku z nieprawidłowymi udziałami ponosi prawie o 23% wyższe opłaty właścicielskie i koszty zarządu nieruchomością. W rezultacie 4 współwłaścicieli-członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej posiada majątek, na którego utrzymanie nie ponoszą pełnych kosztów zarządu i opłat właścicielskich ze względu na nieprawdziwe udziały. Dodatkowo powodowie wskazali, że poprzez próbę legalizacji samowoli budowlanej wlokalu (...)na II piętrze znajdującym się bezpośrednio nadlokalem nr (...)na I piętrze, którego właścicielem jestJ. K., nastąpi pogorszenie izolacyjności akustycznej stropu, a tym samym znaczne obniżenie wartości rynkowejlokalu powoda nr (...). Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)pl. (...)/ul. (...)wK.wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów kosztów postępowania.
Podstawą wydanego przez Sąd Okręgowy wyroku był następująco ustalony stan faktyczny:

M. J.iJ. K.są właścicielami odpowiedniolokali nr (...)w budynku przypl. (...)/ul. (...)wK.oraz współwłaścicielami nieruchomości wspólnej w tym budynku. Są również członkami Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przypl. (...)/ul. (...)wK.. O podjęciu przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przypl. (...)/ul. (...)wK.uchwały(...)z dnia 19 lutego 2019 r. dowiedzieli się 3 czerwca 2019 r. w(...)Inspektoracie Nadzoru Budowlanego wK.. Uchwała nr(...)poddana pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów została podjęta większością 91,5573% liczby głosów przy 0,00% głosów przeciwnych i 0,00% głosów wstrzymujących się. W głosowaniu brało udział sześciu z ośmiu właścicieli lokali. Zgodnie z treścią uchwały Wspólnota Mieszkaniowa(...)przypl. (...)/ul. (...)wK.nie wnosi sprzeciwu o legalizację robót budowlanych wykonanych w związku z remontemlokalu nr (...)w budynkupl. (...)/ul. (...)w obrębie części wspólnych w/w nieruchomości (tj. stropu, komina oraz instalacji). We Wspólnocie(...)przypl. (...)/ul. (...)wK.w dniu 21 marca 2019 r. podjęto także kolejną uchwałę, którą także oznaczono numerem(...), która dotyczyła udzielenia Zarządowi absolutorium z prowadzonej przez niego działalności za rok 2018 r. Uchwałę podjęto głosami 5 właścicieli o łącznym udziale 85,00% własności. W nieruchomości położonych jest 7 lokali będących własnością osób fizycznych oraz 2 lokale mieszkalne i 6 lokali użytkowych będących własnością Gminy MiejskiejK.. Właściciele lokali wyodrębnionych posiadają udział w użytkowaniu wieczystym, które wyrażone zostały dlalokalu nr (...)udziałem 9/50, dlalokalu nr (...)udziałem 9/100, dlalokalu nr (...)udziałem(...), dlalokalu nr (...)udziałem(...), dlalokalu nr (...)udziałem(...), dlalokalu (...)udziałem 37/100 i dlalokalu nr (...)udziałem(...). Jednocześnie pole powierzchni użytkowej lokali wyodrębnionych w budynku przypl. (...)/ul. (...)wK.wygląda następująco: lokal nr(...)– 88,9800 m(

    2), lokal nr(...)– 32,9200 m(

    2), lokal nr(...)– 78,8800 m(

    2), lokal nr(...)– 57,2200 m(

    2),lokal nr (...)m(

    2), lokal nr(...)– 34,8000 m(

    2),lokal nr (...)m(

    2), dając łącznie powierzchnię 7 lokalu wyodrębnionych 496,01 m(

    2).Decyzją nr (...)z dnia 31 sierpnia 2016 r. znak(...)
(...)(...)Inspektor Nadzoru Budowlanego wK.– Powiat(...)nałożył na współwłaścicieli wyodrębnionegolokalu mieszkalnego nr (...)przypl. (...)/ul. (...)wK.obowiązek doprowadzenia budynku przypl. (...)/ul. (...)w zakresie stropu, ścian instalacji wlokalu nr (...)na II piętrze – do stanu poprzedniego poprzez: odtworzenie pierwotnego układu warstw konstrukcyjnych stropu pomiędzy pierwszym a drugim piętrem, usunięcie przebudowanych fragmentów instalacji w zakresie stropu pomiędzy pierwszym a drugim piętrem, przywrócenie pierwotnego układu i funkcji pomieszczeń, przywrócenie instalacji gazowej w lokalu do stanu pierwotnego poprzez usunięcie jej przebudowanych fragmentów. Termin wykonania w/w robót budowlanych ustalono do dnia 31 sierpnia 2017 r. Od powyższej decyzji wniesiono odwołanie do(...)(...)Inspektora Nadzoru Budowlanego. Postępowanie toczy się pod znakiem(...).(...)
(...)
(...).(...). Postanowieniem nr(...)z dnia 8 stycznia 2019 r.(...)(...)Inspektor Nadzoru Budowlanego wK.zalecił Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego wK.– Powiat(...)przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia postępowania dowodowego w sprawie poprzez m.in. pozyskanie i przesłanie do tut. organu uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przypl. (...)/ul. (...)wK.w sprawie wyrażenia zgody lub sprzeciwu odnośnie legalizacji robót budowlanych wykonanych w związku z przebudowąlokalu nr (...)w budynkupl. (...)/ul. (...)wK.w obrębie części wspólnych w/w nieruchomości (tj. stropu, kominów oraz instalacji) podjętej zgodnie z przepisami art. 23-25 u.w.l.
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z treściąart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy; powództwo może być przy tym wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogólnym właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powodowie jako właścicielelokali nr (...)w budynkuPl. (...)/ul. (...)wK.posiadają legitymację czynną do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały nr(...)podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową budynkuPl. (...)/ul. (...)wK.w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jednocześnie powodowie złożyli pozew z zachowaniem 6-tygodniowego terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a u.w.l., dzięki czemu wniesione przez nich żądanie musiało zostać poddane merytorycznej ocenie. Zaskarżoną uchwałą nr(...)Wspólnota Mieszkaniowa(...)przypl. (...)/ul. (...)wK.zadeklarowała, że nie wnosi sprzeciwu do legalizacji robót budowlanych wykonanych w związku z remontemlokalu nr (...)w budynkupl. (...)/ul. (...)w obrębie części wspólnych w/w nieruchomości (tj. stropu, komina oraz instalacji). Poddana pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów została podjęta większością głosów 6 właścicieli lokali posiadających 91,5573% udziałów w nieruchomości.M. J.iJ. K.zarzucili zaskarżonej uchwale nr(...)z dnia 19 lutego 2019 r., że stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa,ustawą o własności lokalioraz narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W pierwszej kolejności wskazali, że istnieją dwie uchwały(...), jedna z 19 lutego 2019 r. a druga z 21 marca 2019 r. Ponadto podnieśli, że treść uchwały jest fałszywa, gdyż posługuje się słowem remont w sytuacji dokonania samowoli budowlanej, co(...)zakwalifikował jako przebudowę samowolną. Powodowie zarzucili także, że podczas podjęcia uchwały(...)zarządca wskazał niewłaściwe udziały współwłaścicieli. Zdaniem powodów w związku z powyższą nieprawidłowością uchwała ta nie może być uznana za proceduralnie ważną i nie może mieć skutków prawnych. Powodowie wskazali, że Gmina MiejskaK.w związku z nieprawidłowymi udziałami ponosi prawie o 23% wyższe opłaty właścicielskie i koszty zarządu nieruchomością. Pozwani wskazali także, że uchwała(...)z dnia 19 lutego 2019 jest także wadliwa, gdyż nie ujawnia po sprzedaży wszystkich nowych właścicielilokalu nr (...). Ostatecznie powodowie podnieśli, że poprzez próbę legalizacji samowoli budowlanej wlokalu (...)na II piętrze znajdującym się bezpośrednio nadlokalem nr (...)na I piętrze, którego właścicielem jestJ. K., nastąpi pogorszenie izolacyjności akustycznej stropu, a tym samym znaczne obniżenie wartości rynkowejlokalu powoda nr (...).
Odnosząc się kolejno do podnoszonych przez powodów zarzutów Sąd Okręgowy wskazał, że faktycznie Wspólnota Mieszkaniowa(...)przypl. (...)/ul. (...)wK.podjęła dwie uchwały, które zostały oznaczone nr(...), tj. jedną z dnia 19 lutego 2019 r., a drugą z dnia 21 marca 2019 r. Jednak okoliczność ta nie ma żadnego znaczenia dla ważności samej uchwały. Dodatkowo błędne powielenie numeracji nie powoduje niemożności ich rozróżnienia biorąc pod uwagę różne daty ich podjęcia oraz odmienny ich przedmiot. Przechodząc natomiast do analizy użycia sformułowania „remont” w uchwale i w związku z tym możliwym uznaniem jej treść za fałszywą, wskazać należy, że choćdecyzja nr (...)z dnia 31 sierpnia 2016 r. znak(...)
(...)(...)Inspektora Nadzoru Budowlanego wK.– Powiat(...), posługuje się w swojej treści sformułowaniem roboty budowlane bez pozwolenia na budowę nie oznacza sprzeczności z treścią przedmiotowej uchwały. Określenie “remont”, stosownie do definicji zawartej w art. 3 pkt 8, dotyczy wykonywania w istniejącym już obiekcie budowlanym robót budowlanych – robót remontowych. Celem tych robót musi być natomiast odtworzenie stanu pierwotnego obiektu, przy czym bez znaczenia jest, czy użyto tych samych wyrobów budowlanych, co w stanie pierwotnym. Mając na uwadze cel podjęcia powyższej uchwały, która w sposób dostateczny wyraża brak sprzeciwu co do legalizacji robót budowlanych wykonanych wlokalu nr (...), co do których toczy się postępowanie przed(...)(...)Inspektorem Nadzoru Budowlanego wK.w ocenie Sądu brak jest możliwości uznania, że sformułowanie remont powoduje, iż uchwała jest fałszywa, a przez to nieważna. Tym bardziej, żedecyzja nr (...), na którą powołują się powodowie z dnia 31 sierpnia 2016 r. nie jest prawomocna, a postanowienie(...)Inspektora Nadzoru Budowlanego wK.nr(...)z dnia 8 stycznia 2019 r. wydane w ramach postępowania odwoławczego od decyzji(...), wskazuje wprost na możliwość dokonania legalizacji już wykonanych prac. Niezasadny jest zarzut odnoszący się natomiast do kwestii nieprawidłowego wskazania udziałów w nieruchomości wspólnej. Przede wszystkim treść art. 3 ust. 3 u.w.l. jest jasna - udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Powyższe w żadnym zakresie nie odnosi się do udziałów wskazanych przez powodów, które jak wprost wskazuje wypis z rejestru gruntów z dnia 22 lutego 2018 r. stanowią udziały w prawie użytkowania wieczystego. Należy rozróżnić udział w prawie użytkowania wieczystego działki pod budynkiem, przysługujący właścicielom lokalu, od prawa własności tej działki, który przysługuje Gminie MiejskiejK.. Oczywistym jest, że Gmina MiejskaK.posiadająca w nieruchomości przypl. (...)/ul. (...)wK.lokale niewyodrębnione nie będzie posiadać udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, która jest jej własnością. Błędne założenia powodów co do podstawy wyliczenia udziałów we własności nie podważają w żaden sposób wiarygodności czy prawidłowości udziałów wykazanych w uchwale nr(...)z dnia 19 lutego 2019 r. Co więcej przedmiotowa uchwała została podjęta przez sześciu właścicieli z ośmiu, posiadających łącznie udział 91,5573% głosów. Wobec czego brak jest podstaw do kwestionowania zaskarżonej uchwały ze względu na wskazane w uchwale udziały. Zostały one ustalone w sposób prawidłowy i nie wskazują by doszło do jakichkolwiek nieprawidłowości w procesie podejmowania uchwały(...)z dnia 19 lutego 2019 r. Odnosząc się do zarzutu, że próba legalizacji samowoli budowlanej wlokalu (...)na II piętrze znajdującym się bezpośrednio nadlokalem nr (...)na I piętrze, miała spowodować pogorszenie izolacyjności akustycznej stropu, a tym samym znaczne obniżenie wartości rynkowejlokalu powoda nr (...)uznać należy w niniejszym postępowaniu za nieudowodniony podobnie, jak zarzut niewskazania wszystkich właścicielilokalu nr (...). Ponadto, Sąd Okręgowy podkreślił, że zaskarżona uchwała jedynie zezwala na legalizację już wykonanych robót budowlanych. Treść uchwały nie stwarza więc zagrożenia dla budynku poprzez przyszłe prace, wręcz przeciwnie – zabezpiecza przed koniecznością rozbiórki już istniejących instalacji, ewentualnie dokonywania dodatkowych prac celem przywrócenia lokalu mieszkalnego do stanu pierwotnego, który to proceder hipotetycznie mógłby się okazać szkodliwy dla struktury budynku. Proces legalizacji przebiega pod zwierzchnictwem organu nadzoru budowlanego z udziałem sprawującego pieczę nad budynkiem konserwatora zabytków. Organy te podejmą odpowiednie działania celem zbadania zgodności wykonanych robót budowlanych z prawem i samodzielnie określą czynności konieczne do osiągnięcia stanu zgodnego z prawem, który usunie także ewentualne uciążliwości dla właścicieli pozostałych lokali. Jednocześnie powodowie nie wykazali by próba legalizacji prac budowlanych wykonanych wlokalu mieszkalnym nr (...)w budynku przypl. (...)/ul. (...)wK.groziła pogorszeniem izolacyjności akustycznej stropu i obniżenie wartości rynkowejlokalu nr (...). Także powodowie nie wykazali by doszło do zmiany właścicielilokalu mieszkalnego nr (...).
Wobec powyższego, powództwo zarównoM. J., jak iJ. K.podlegało oddaleniu, przy orzeczeniu o kosztach na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie, zaskarżając go w całości i domagając się jego uchylenia. Wskazali, że nie zgadzają się z wydanym wyrokiem, gdyż jest on tendencyjny i zawiera wady prawne i procesowe. Kosztem powodów jako współwłaścicieli nieruchomości oraz kosztem wartości historycznej budynku Sąd Okręgowy zignorował kwestię samowoli budowlanej jako przestępstwa. Sąd nie przesłuchał świadków wnioskowanych przez powodów, a postępowanie utraciło charakter postępowania dwuinstancyjnego, bowiem Sąd Apelacyjny w postanowieniu z dnia 30.12.2019r. wyznaczył wytyczne co do dalszego postępowania i rozstrzygnięcia sprawy na niekorzyść powodów. Nieprawidłowe są rozważania dotyczące udziałów w nieruchomości wspólnej, w związku z czym powodowie wnieśli o wystąpienie przez Sąd do Urzędu MiastaK.o informację według jakich zasad naliczany jest podatek od nieruchomości. Udziały wskazane w tabeli Uchwały nr(...)z dnia 19.02.2019r. są wskazane fałszywie. Sąd Okręgowy również nieprawidłowo zakwalifikował przebudowęlokalu nr (...)jako remont. Dodatkowo wskazali, że przedmiotowa uchwała nie może zastępować oświadczenia o prawie dysponowania gruntem na celu budowlane. Powodowie zarzucili także, że Sąd Okręgowy nie uwzględnił ich zarzutów odnośnie umocowania pełnomocnika reprezentującego wspólnotę.
Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powodów na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów dotyczących kwestii ustanowienia pełnomocnika procesowego strony pozwanej wskazać należy, iż zgodnie zart. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W aktach sprawy znajduje się pełnomocnictwo udzielone adwokatowiE. B.przez członków zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (k. 50 wraz z uchwałami dotyczącymi wyboru członków zarządu). Podkreślić należy, że udzielenie pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu lub adwokatowi stanowi czynność zwykłego zarządu. Pojęcie czynności zwykłego zarządu obejmuje podejmowanie czynności związanych z bieżącym administrowaniem nieruchomością, zarówno o charakterze faktycznym, jak i prawnym, mających na celu zachowanie jej w stanie nie pogorszonym. Do zakresu tego pojęcia należą także czynności procesowe. Broniąc się przed pozwem skierowanym przeciwko wspólnocie, zarząd ma nie tylko prawo, ale i obowiązek bronić interesów wspólnoty polegających na utrzymaniu w mocy już podjętych przez tę wspólnotę decyzji, co stanowi zwykły zarząd jej sprawami (tak np. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 stycznia 2020r., I ACa 552/19). Wbrew twierdzeniom powodów do udzielenia pełnomocnictwa nie była zatem potrzebna uchwała współwłaścicieli, a strona pozwana w sprawie była właściwie reprezentowana.
Brak podstaw do przyjęcia, iż Sąd I instancji naruszył przepisy prawa procesowego. Powodowie nie wskazują, o naruszenie jakich konkretnie przepisów kodeksu postępowania chodzi, nie mniej jednak z uzasadnienia apelacji wyciągnąć można wniosek, iż zarzut ten dotyczy naruszeniaart. 233 k.p.c., w tym poprzez pominięcie dowodu z zeznań świadków wnioskowanych przez powodów w piśmie procesowym z dnia 6 lipca 2020r. ŚwiadekE. P.zmarła, zaś pozostali świadkowie wnioskowani przez powodów to przedstawiciel(...)Wydziału Mieszkalnictwa, przedstawiciele(...)i(...)oraz przedstawiciel zarządcy nieruchomości w latach 2014-2017 na okoliczności rysu historycznego zarządzania nieruchomością. Trafnie Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazał, że ww. wnioski winny zostać pominięte, bowiem okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia wynikały z dokumentów dołączonych do akt (zauważyć zresztą należy, iż powodowie w dalszym toku postępowania również wskazywali, że rozstrzygnięcie sprawy winno nastąpić w oparciu o przedłożone dokumenty). To samo dotyczyło wniosków dowodowych strony pozwanej o przesłuchanie w świadków na okoliczność przedmiotu i zakresu postepowań prowadzonych przez organy nadzoru budowlanego oraz okoliczności dotyczących podjętej uchwały. Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe uznać zatem należy – w kontekście okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia – za prawidłowe, a ustalenia faktyczne poczynione na podstawie znajdujących się w aktach sprawy dokumentów – za zgodne z zebranym materiałem dowodowym. Ustalenia te Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne. Dotyczy to również ustaleń w zakresie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością poszczególnych lokali. Wysokość tych udziałów wynika wprost z zapisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, w związku z czym zwracanie się do Urzędu MiastaK.o udzielenie informacji dot. zasad naliczania podatku od nieruchomości, a tym samym wysokości udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej, było całkowicie zbędne Przy uwzględnieniu, że udziały w nieruchomości wspólnej powodówM. J.iJ. K.(wraz z żoną) wynoszą odpowiednio(...)i(...), a właściciele pozostałych lokali głosowali za podjęciem uchwały nr(...)z 19 lutego 2019r., uchwała została podjęta większością głosów zgodnie zart. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Przyznać jednakże przy tym należy, że przy uwzględnieniu wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej ujawnionych w księdze wieczystej, rację mają powodowie, że w tabeli obejmującej podpisy właścicieli biorących udział w głosowaniu ww. uchwały nr(...)wysokość procentowego udziału współwłaścicieli nieruchomości nie odpowiada wysokościom tych udziałów ujawnionych w księdze wieczystej. Udział Gminy MiejskiejK.wynosi bowiem 50,9% (Dział II podrubryka 2.2.1.kw (...)), a udziały właścicielilokali nr (...)- odpowiednio 3,2% i 5,1% (Dział 2.3 ww. księgi wieczystej). Okoliczność ta z uwagi na fakt głosowania za przedmiotową uchwałą wszystkich współwłaścicieli poza właścicielamilokali nr (...)nie ma znaczenia w sprawie.
Ocena żądania pozwu w świetleart. 25 ustawy o własności lokali, dokonana została przez Sąd Okręgowy w sposób prawidłowy. Zgodnie z ww. przepisem, podstawą żądania uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest jej niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, jak i naruszanie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszanie interesów właściciela lokalu w inny sposób. Uchwałą nr(...)z dnia 19 lutego 2019r. Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy(...)oświadczyła, że nie wnosi sprzeciwu na legalizację robót budowlanych wykonanych w związku z remontemlokalu nr (...)w budynku przyPl.(...)
(...)w obrębie części wspólnych ww. nieruchomości (tj. stropu, komina oraz instalacji). Brak podstaw do przyjęcia, że powyższa uchwała jest niezgodna z umową właścicieli lokali (powodowie żadnej umowy w tym zakresie nie przedstawili) lub niezgodna z przepisami prawa. Jej treść obejmuje stanowisko w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej czyli w zakresie leżącym w obszarze kompetencji wspólnoty, a sama uchwała związana jest z toczącym się postępowaniem administracyjnym w sprawie legalizacji robót budowlanych zgodnie zart. 51 prawa budowlanego. Postanowieniem z dnia 8 stycznia 2019r.(...)Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wK.polecił organowi I instancji uzyskanie od pozwanej wspólnoty mieszkaniowej uchwały z ustosunkowaniem się do kwestii legalizacji robót budowlanych wykonanych w związku z przebudowąlokalu nr (...)w budynkuPl.(...)/ul.(...)wK.. Wspólnota Mieszkaniowa podejmując uchwałę działała w celu uczynienia zadość wymogom określonym przez organ w toku postępowania administracyjnego. Nie ma przy tym istotnego znaczenia użycie w zaskarżonej uchwale wyrażenia „remont” – z jej treści w sposób niewątpliwy wynika, że chodzi o legalizację robót budowlanych w związku z przebudowąlokalu nr (...), co wynika z ww. decyzji(...)wK.z dnia 8.01.2019r. Nie ma znaczenia również brak użycia sformułowania, z którego wynikałoby, że roboty budowlane są samowolą – postępowanie administracyjnego, w toku którego uchwała miała zostać pozyskana dotyczy właśnie legalizacji robót budowlanych, a zatem oczywiste jest, że roboty budowlane przeprowadzone zostały bez (lub po uchyleniu) odpowiednich pozwoleń. Nie ma również podstaw do przyjęcia, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Z treści apelacji wynika, że powodowie upatrują w podjęciu zaskarżonej uchwały naruszenia wartości historycznych budynku, znajdującego się na obszarze zabytkowymS.oraz działanie pomocnicze wspólnoty w ochronie sprawców samowoli budowlanej. W tym kontekście podzielić należy stanowisko strony pozwanej, iż sama uchwała nie stanowi podstawy do jakichkolwiek działań faktycznych w zakresie wykonywania robót budowlanych w budynku ani nie legalizuje samowoli budowlanej. To WINB w toku prowadzonego postępowania dotyczącego legalizacji będzie badać przesłanki określone wart. 51 prawa budowlanego, przy uwzględnieniu charakteru budynku i jego znaczenia historycznego. Również do organu administracyjnego należeć będzie ocena, czy poza ww. uchwałą w celu legalizacji konieczne jest przedłożenie oświadczenia o prawie dysponowania gruntem na cele budowlane. Podjęcie zaskarżonej uchwały nie było uzależnione od uzyskania ww. oświadczenia. Powodowie nie wykazali także, aby przedmiotowa uchwała naruszała ich interesy. Naruszenie interesu w rozumieniuart. 25 ustawy o własności lokalijest kategorią obiektywną. W sprawie nie wskazane zostało nawet, w jaki sposób sam fakt braku sprzeciwu wspólnoty na legalizację robót budowlanych wpływa na interes powodów. Jeżeli upatrują oni naruszenia ww. interesu poprzez naruszenie walorów historycznych budynku to ponownie podkreślić należy, iż kwestie tę będzie badał organ nadzoru budowlanego, nakładając ewentualnie na inwestorów określone obowiązki zmierzające do zachowania substancji lokalu oraz budynku, w tym części wspólnych. Naruszenia interesu powodów w innych sposób, w tym np. w zakresie pogorszenia izolacyjności akustycznej stropu w sprawie nie wykazano, tak jak to obszernie i trafnie wskazał Sąd Okręgowy.
Całkowicie chybiony był zarzut powodów, iż postępowanie w niniejszej sprawie utraciło charakter postępowania dwuinstancyjnego. Sąd Apelacyjny, wydając postanowienie w przedmiocie zażalenia na zabezpieczenie roszczenia, oceniał uprawdopodobnienie roszczenia oraz interesu prawnego w zabezpieczeniu na postawie materiału dowodowego zgromadzonego w chwilę orzekania (co wyraźnie zostało podkreślone w uzasadnieniu postanowienia z dnia 30 grudnia 2019r.). Wbrew twierdzeniom powodów, nie wydał przy tym żadnych zaleceń co do dalszego postępowania. Postępowanie to przeprowadził w sposób autonomiczny Sąd Okręgowy, oceniając ostatecznie żądanie w kontekście poczynionych ustaleń faktycznych.
Na koniec wskazać należy, że nie zasługiwał na uwzględnienie wniosek o odroczenie rozprawy w celu umożliwienia powodom przedłożenia dokumentów. Powodowie winni przedłożyć dokumenty mające znaczenie w sprawie przed Sądem I instancji, ewentualnie w toku postępowania apelacyjnego – w sytuacji, gdy potrzeba powołania się na nie wynikła później. Powodowie nie wskazali, iż chcą powołać się na dokumenty, których nie mogli wcześniej przedłożyć do akt, a ponadto dowody z dokumentów dotyczących przebiegu postępowań administracyjnych nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
Wobec powyższego, apelacja podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98§1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 391§1 k.p.c., zasądzając od powodów na rzecz strony pozwanej kwoty po 135 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika, obliczonego na podstawie§8 ust. 1 pkt 1w zw. z §10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie.
SSA Beata Kurdziel