Sąd Okręgowy w Sieradzu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 203/21
Data wyroku: 2023-09-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Robert Pabin
Słowa kluczowe: Bezpodstawne wzbogacenie
Podstawa prawna: art 405 kc

Sygn. akt IC 203/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 września 2023 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny, w składzie:
Przewodniczący: Sędzia SO Robert Pabin
Protokolant: Kinga Brocka
po rozpoznaniu w dniu 12 września 2023 roku w Sieradzu na rozprawie
sprawy z powództwaS. Ł.
przeciwkoZ. Z. (1),J. K.
o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia

oddala powództwo,

zasądza odS. Ł.na rzeczZ. Z. (1)iJ. K.kwotę 5.434 zł (pięć tysięcy czterysta trzydzieści cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu w tym 5.400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt IC 203/21

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 7 czerwca 2021 rokuS. Ł.reprezentowana przez adw.W. M.wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanychZ. Z. (1)iJ. K.solidarnie kwoty 125.977 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 grudnia 2020r do dnia zapłaty, wraz z kosztami postępowania w tym kosztami zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje żądanie powódka wskazała, że pozwani są właścicielami zabudowanej nieruchomości położonej wŁ.–K.przyul. (...). Nieruchomość ta w roku 2019 została przez pozwanych wystawiona na sprzedaż. Powódka zainteresowała się ogłoszeniem i w roku 2020 postanowiła w/w posesję nabyć. W związku z powyższym strony prowadziły negocjacje w celu ustalenia warunków sprzedaży. Po ustaleniu najistotniejszych elementów przyszłej umowy strony ustaliły na dzień 26 listopada 2020r. w kancelarii notarialnej termin zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Ostatecznie, do zawarcia umowy przedwstępnej nie doszło albowiem pozwani bez ważnych powodów wycofali się z transakcji przed wyznaczonym terminem. Tym nie mniej wcześniej, przekazali powódce klucze od posesji zezwalając się na rozpoczęcie przez nią prac remontowych na nieruchomości. Powódka rozpoczęła ich wykonywanie ponosząc z tego tytułu znaczne koszty w łącznej wysokości 125.976,49 zł (k.4v) na które złożyły się koszty sporządzenia inwentaryzacji i projektu budowlanego, zakupu materiałów budowlanych, zakupu eko groszku, wymiany pieca CO, koszty robót przygotowawczych, koszty przejazdów a przede wszystkim koszt zakupu okien w kwocie 91.640 zł, które zostały indywidualnie dopasowane do budynku. W ocenie powódki poniesienie przez nią wydatki uzasadniają skierowanie do pozwanych jako właścicieli nieruchomości roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 Kc) albowiem jej zdaniem w następstwie ich dokonania wartość nieruchomości uległa zwiększeniu a pozwani nie mają żadnego tytułu prawnego aby z poczynionych przez nią nakładów korzystać.
W odpowiedzi na pozew (k.87-104) pozwani reprezentowani przez adw.T. M.wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na ich rzecz od przeciwnika zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwani przyznali fakt prowadzenia z powódką i jej mężem rozmów w sprawie sprzedaży nieruchomości oraz fakt, że ostatecznie do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. Tym nie mniej ich zdaniem przyczyną takiego stanu rzeczy było to, że tuż przed terminem czynności powódka zmieniła wypracowane wcześniej przez strony stanowisko co do warunków sprzedaży w następstwie czego utracili oni do niej zaufanie i wycofali się z transakcji. Pozwani przyznali także fakt udostępnienia powódce na etapie negocjacji warunków umowy, kluczy od budynku i furtki do posesji. Tym nie mniej stanowczo zaprzeczyli aby wyrażali zgodę na podjęcie przez powódkę jakichkolwiek prac na nieruchomości przez zawarciem umowy przedwstępnej. Wskazali, że przekazanie kluczy i udzielenie powódce dostępu do nieruchomości nastąpiło w odpowiedzi na jej prośbę o udostepnienie obiektu, który i tak stał niezamieszkały, w celu wykonania jego oględzin, pomiarów, przygotowania projektów remontu i uprzątnięcia. Pozwani przyznali, że powódka na nieruchomości rozpoczęła prace budowlane. Ich zakres był nieduży i w przeważającej części polegał na demontażu elementów wyposażenia wnętrza trwale związanego z domem. Nie były to jednak prace konieczne do wykonania. Ich wykonanie skutkuje dewastacją i obniżeniem walorów użytkowych i estetycznych domu. Zwiezione przez powódkę i składowane na nieruchomości materiały budowlane są niewbudowane i nadają się do ponownego użytku. Pozwani bezskutecznie wzywali powódkę do ich uprzątnięcia czego do chwili obecnej nie uczyniła.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny

Z. Z. (1)orazJ. K.są w częściach równych współwłaścicielami nieruchomości położonej wŁ.-K.przyul. (...)składającej się z zabudowanejdziałki gruntu nr (...)o powierzchni 0,2700 Ha dla której Sąd Rejonowy w Łasku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...). Na nieruchomości znajduje się kilkudziesięcioletni duży, piętrowy i podpiwniczony dom, który od kilku lat stoi pusty i nieużytkowany. Ostatni remont połączony z wymianą okien został w nim przeprowadzany w latach 2001 – 2002. Po wyprowadzeniu się z domu stałych mieszkańców członkowie rodziny właścicieli korzystali z niego sporadycznie, głównie w okresie letnim np. do organizacji imprez towarzyskich. Budynek wyposażony był w instalację CO z piecem węglowym, która od kilku była opróżniona z wody i wyłączona. Na piętrze zainstalowany był piec typu „koza” umożliwiający ogrzewanie części domu. Budynek wymagał remontu, tym nie mniej nie były to pilne prace niezbędne do zachowania go w stanie niepogorszonym. Dach nie przeciekał, dom nie był zalany a okna były kompletne za wyjątkiem jednej lub dwóch szyb które były pęknięte.
Dowód: kopia treści księgi wieczystej (k.11-15); zeznaniaB. K.(ReCourt z 01.03.2022r od 00:45:36 do 00:56:57); zeznaniaR. K.(ReCourt z 01.03.2022r od 03:38:29 do 03:54:35); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaM. K.(ReCourt z 14.02.2023r od 00:02:49 do 00:44:19); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40); zeznaniaJ. K.(ReCourt z 12.09.2023r od 00:38:07 do 00:42:01);

W roku 2019Z. Z. (1)orazJ. K.postanowili sprzedać nieruchomość wK.. Na zamieszczone przez nich ogłoszenie odpowiedziała powódkaS. Ł., która od kilku lat wraz z mężemZ. Ł.w różnych konfiguracjach organizacyjno - prawnych zajmowała się działalnością deweloperską posługując sięfirmą (...)(jako: spółka jawna, spółka komandytowa, spółka z o.o. komandytowa itp). Wykonane przez nią w 2019r. oględziny zaowocowały rozpoczęciem w maju 2020r. negocjacji w celu ustalenia warunków sprzedaży. W okresie od maja do końca października powódka wraz z mężem kilkukrotnie wizytowała nieruchomość prowadząc jednocześnie z właścicielami rozmowy co do warunków sprzedaży. Każdorazowo, posesja była udostępniana do oględzin powódce przezZ. Z. (1), który otwierał furtkę oraz dom i zostawiał tam zainteresowaną a po zakończeniu oględzin wracał i zamykał obiekt. Zdarzało się, że w oględzinach wspólnie z powódką brali udział potencjalni wykonawcy robót remontowych w celu wstępnego oszacowania zakresu i kosztów prac. W drugiej połowie 2020.spółka (...)której udziałowcem była powódka, kończyła realizację inwestycji deweloperskiejW.(...)wŁ.. W efekcie, w połowie 2020r. na stole negocjacyjnym pojawiło się kilka propozycji sprzedaży nieruchomości, w tym wariant w którym cena sprzedaży miała być częściowo pokryta przeniesieniem własności lokalu z inwestycji przyW.(...). Propozycje te skonkretyzowane zostały w e-mailu jaki powódka przesłała pozwanym 16 października 2020r. Ostatecznie, pozwani przystali na propozycję nr 2 zgodnie z którą cena sprzedaży miała wynieść 460.000 zł i zostać zapłacona w dwóch ratach tj. w kwocie 100.000 zł przy zawarciu umowy przedwstępnej oraz 360.000 zł przy zawarciu umowy przenoszącej własność. Przy czym umowa finalna miał być zawarta w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Ponadto pozwani mieli wyrazić kupującej zgodę na rozpoczęcie przez nią remontu nieruchomości, po podpisaniu umowy przedwstępnej oraz na zawarcie rzez nią z samą sobą umowy przenoszącej własność po wpłacie kwoty 360.000 zł na rachunki bankowe sprzedających. W umowie przedwstępnej miało znaleźć się także oświadczenie kupującej, że w przypadku nie zawarcia umowy przeniesienia własności przez kupującą nie będzie rościć do sprzedających pretensji o poniesione nakłady.
Dowód: korespondencja e-mail (k.107-115); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40); zeznaniaJ. K.(ReCourt z 12.09.2023r od 00:38:07 do 00:42:01);

Po otrzymaniu od pozwanych informacji o zaakceptowanym przez nich wariancie sprzedaży nieruchomości, powódka w drugiej połowie października 2020r. zintensyfikowała działania mające na celu przygotowanie remontu domu. Na oględziny nieruchomości zaprosiłaT. W.prowadzącego działalność gospodarczą podfirmą (...)w celu dokonania pomiarów i wyceny okien i drzwi. Pojawił się tam takżeM. W. (1)w celu dokonania pomiarów pod zleconą mu inwentaryzację budynku. Kontrolę instalacji grzewczej pod kątem koniecznych napraw wykonałD. M.prowadzącyfirmę (...). W dniu 30 października 2020r.S. Ł.zawarła zfirmą (...)umowę na wykonanie i montaż stolarki okiennej i drzwiowej w nieruchomości pozwanych, której podstawą był kosztorys przygotowany dla niej w dniu 27 października 2020r. Zgodnie z umową cena zakupu wraz z montażem miała wynieść 91.713 zł a sama usługa montażu stolarki miała być wykonana do 7 grudnia 2020r. Przy zawarciu umowy powódka uiściła sprzedawcy zaliczkę w kwocie 10.000 zł. Po podpisaniu umowyT. W.zlecił podwykonawcy produkcję stolarki, której proces produkcyjny miał trwać około 2 tygodni.
Dowód: umowa wykonana i montażu stolarki (k.31-33); kosztorys dot. stolarki (k.37-74); faktura zaliczkowa za okna (k.30); zeznaniaD. M.(ReCourt z 01.03.2022r od 01:41:01 do 02:10:42); zeznaniaT. W.(ReCourt z 01.03.2022r od 02:59:49 do 03:35:38); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaM. W. (1)(ReCourt z 26.04.2022r od 01:07:41 do 01:26:48); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40); zeznaniaJ. K.(ReCourt z 12.09.2023r od 00:38:07 do 00:42:01);

Mając na względzie uzgodnione przez strony ramowe warunki sprzedaży nieruchomości oraz zgłaszaną przez powódkę potrzebę częstego udostępnienia jej posesji w celu okazywania osobom, które miały dokonywać oględzin i pomiarów pod kątem przyszłego remontu,Z. Z. (1)w połowie listopada 2020 roku przekazał powódce klucz od furtki oraz drzwi wejściowych do domu. Intencją pozwanego było to by uwolnić się od konieczności osobistego udziału w udostępnianiu posesji. Pozwany nie przekazał natomiast powódce klucza do kłódki od bramy albowiem uznał, że wykonywanie oględzin, pomiarów i wyceny nieruchomości nie wymaga korzystania z bramy. W dniu 18 listopada 2020 rokuS. Ł.pocztą elektroniczną przesłała do kancelarii notarialnejK. K.wŁ.oraz pozwanego prośbę o wyznaczenie na dzień 20 listopada 2020r. terminu zawarcia przez strony umowy przedwstępnej. Jednocześnie, w mailu tym jednostronnie i wbrew wcześniejszym uzgodnieniom z pozwanymi poprosiła by w umowie zastrzeżono siedmio a nie jak ustalono sześciomiesięczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Poprosiła również o wpisanie zgody sprzedających na remont nieruchomości po podpisaniu umowy przedwstępnej. W odpowiedzi na maila kancelaria poinformowała powódkę o braku możliwości dokonania czynności w dniu 20 listopada 2020r z uwagi na chorobę notariusza. O możliwym innym terminie strony miały zostać powiadomione później.
Dowód: korespondencja e-mail (k.107-115); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40); zeznaniaJ. K.(ReCourt z 12.09.2023r od 00:38:07 do 00:42:01);

Tego samego dnia tj. w środę 18 listopada 2020r. na posesji wK.wraz z synem pojawił sięA. P. (1), który od dłuższego czasu na zlecenie powódki wykonywał prace remontowe.Z. Ł.po uzgodnieniu z żoną zlecił mężczyźnie rozpoczęcie na nieruchomości pozwanych prac polegających na zdjęciu starej boazerii i listew podłogowych, skuciu płytek, wykonaniu podwieszanych sufitów oraz położeniu gładzi na ścianach. Docelowo w budynku miały powstać 3 mieszkania na poddaszu, 4 na pierwszym piętrze oraz 4 na parterze.A. P. (1)otrzymał od męża powódki klucze do posesji i przystąpił do skuwania płytek. Prace te jednak przerwał informującZ. Ł., że w budynku jest zbyt zimno aby je kontynuować. Następnego dnia w czwartek 19 listopada, na posesji pojawił sięD. M., który przystąpił do uruchomienia instalacji CO. Do budynku, po uprzednim przecięciu, na polecenieZ. Ł.kłódki od bramy, został wniesiony używany piec na(...). Miał on zastąpić stary węglowy piec, który przeciekał i nie nadawał się do użytku. Po zamontowaniu rury do komina i uruchomieniu dostarczonego pieca instalacja CO zaczęła działać, aczkolwiek nie w każdym pomieszczeniu, co w przyszłości miało zostać poprawione. Zamontowany piec nie był piecem docelowym, lecz tymczasowym potrzebnym do ogrzewania budynku na czas remontu. Został on zamontowany w taki sposób, że nadaj się on do demontażu. Na wykonane praceD. M.wystawił fakturę VAT na łączną kwotę 10.000 zł, która w całości została opłacona przezS. Ł.. Na nieruchomości swoje prace kontynuowałA. P. (1). Tego dnia, na posesji pojawił się takżeT. W.w celu zamontowania okien w kotłowni. Ostatecznie, z uwagi na wykonywane tam prace instalacyjne do zamontowania okien nie doszło aT. W.miał to zrobić w późniejszym terminie.
Dowód: faktura na montaż pieca (k.29); dokumentacja zdjęciowa posesji (k.115-124); spis z natury sporządzony przezS. M.wraz z materiałem zdjęciowym (k.125-137); zeznaniaD. M.(ReCourt z 01.03.2022r od 01:41:01 do 02:10:42); zeznaniaA. P. (1)(ReCourt z 01.03.2022r od 02:11:17 do 02:50:34); zeznaniaT. W.(ReCourt z 01.03.2022r od 02:59:49 do 03:35:38); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40);

W dniu 20 listopada (piątek) na polecenie powódki na nieruchomość pozwanych przywiezione zostały materiały budowlane w tym: płyty kartonowo – gipsowe, aluminiowe profile sufitowe i ścienne z akcesoriami (wieszakami, łącznikami, elementami mocującymi), kołki rozporowe, blachowkręty, wkręty, kleje, gipsy, farby, folie, siatka zbrojona oraz wełna ociepleniowa. Ponadto przywiezione zostały narzędzia w postaci wiadra, dwóch pac, szczotki na kiju i pędzla ławkowca. Materiały te za kwotę 64,96 zł zostały przez powódkę zakupione w markecieM.a pozostałym zakresie pochodziły zfirmy (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa jako pozostałość po pracach realizowanych przy inwestycji naulicy (...)wŁ.. W dniu 30 listopada 2020r.firma (...)na wskazane materiały budowalne wystawiła powódce zbiorczą fakturę nie zawierającą szczegółowej specyfikacji materiałów, opiewającą na kwotę 13.920,55 zł. W dniu tym samym dniu tj. 20 listopada powódka podpisała zM. W. (1)umowę o wykonanie inwentaryzacji budynku, która miała zostać zrealizowana do dnia 30 listopada 2020r za kwotę 2.600 zł.A. P. (1)korzystając z dostarczonych materiałów budowlanych kontynuował wspólnie z synem prace na nieruchomości w dniach 21 listopada (sobotę) oraz 23 listopada (poniedziałek). Do tego czasu poza usunięciem boazerii z klatki schodowej oraz skuciem części płytek ze ścian wykonawca przygotowując podłoże do montażu płyt kartonowo gipsowych zamontował 12 aluminiowych profili sufitowych (na 88 zakupionych), 5 profili ściennych (na 20 zakupionych). Wykorzystał do tego 24 (na 100) łączniki krzyżowe oraz 42 (na 100) elementy do mocowania. Ponadto zużył 36 kołków rozporowych 8x6mm oraz 82 wkręty do płyt 60mm.A. P. (1)zużył także 1 worek gipsu 30kg, 2 worki klejuK., 2 taśmy malarskie i 1U.10 kg.
Dowód: umowa o wykonanie inwentaryzacji (k.27-27v); dokumentacja zdjęciowa posesji (k.115-124); spis z natury sporządzony przezS. M.wraz z materiałem zdjęciowym (k.125-137); zeznaniaA. P. (1)(ReCourt z 01.03.2022r od 02:11:17 do 02:50:34); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaM. W. (1)(ReCourt z 26.04.2022r od 01:07:41 do 01:26:48);

W dniu 23 listopada 2020r. na nieruchomości wK.doszło do spotkaniaZ. Z. (1)z powódką i jej mężem. W spotkaniu uczestniczyła także pozwanaJ. K.i jej mążR. K.. Przedmiotem rozmowy była zaproponowana przez powódkę zmiana umowy. Sprzedający przekazali jej wówczas, że wydłużenie terminu zapłaty i zawarcia umowy przyrzeczonej o jeden miesiąc będzie skutkowało dopłatą do ustalonej ceny kwoty 10.000 zł. Rozmowa odbywała się na zewnątrz budynku, tym nie mniej pozwanyZ. Z. (1)na chwilę wszedł na parter budynku. Zobaczył wówczas przebywającego tam i pracującegoA. P. (1), którego poprosił o przeniesienie mebli i listew podłogowych do garażu. Podczas tego pobytu pozwani dowiedzieli się także o przecięciu kłódki do bramy i zamontowaniu pieca CO. Ostatecznie, powódka nie zajęła jednoznacznego stanowiska co do propozycji pozwanych, tym nie mniej po ich odejściu poinformowałaA. P. (1)aby wstrzymał dalsze prace i oddał jej klucze od posesji. Po południu powódka zatelefonowała do pozwanego informując go, że rozważa rezygnację z umowy.
Dowód: zeznaniaA. P. (1)(ReCourt z 01.03.2022r od 02:11:17 do 02:50:34); zeznaniaR. K.(ReCourt z 01.03.2022r od 03:38:29 do 03:54:35); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40); zeznaniaJ. K.(ReCourt z 12.09.2023r od 00:38:07 do 00:42:01);

W kolejnych dniach prace na nieruchomości nie były prowadzone. Pozwany zaczął jednak szukać w Internecie informacji na temat powódki oraz jej męża i natrafił na takie, które jego zdaniem poddawały w wątpliwość rzetelność i uczciwośćZ. Z. (1)przy realizacji wcześniejszych inwestycji deweloperskich. W efekcie pozwani zaczęli postrzegać sprzedaż nieruchomości powódce w wariancie z odroczonym terminem płatności głównej części ceny nabycia jako ryzykowną. Ostatecznie strony uzgodniły podwyższenie ceny nabycia o 10.000 zł a pozwany umówił w kancelarii notarialnej termin na zawarcie umowy przedwstępnej na dzień 26 listopada 2020r.Z. Z. (2)przesłał powódce numery rachunków bankowych do wpłaty zaliczki w kwocie po 50.000 zł na rzecz każdego ze sprzedających co miało nastąpić jeszcze przed podpisaniem aktu. W dniu 25 listopada 2020 roku powódka pocztą elektroniczną przesłała pozwanemu umowę o rozdzielności majątkowej oraz prośbę o wpisanie do projektowanej umowy upoważnienia dla niej do załatwiania wszelkich spraw związanych z nieruchomością w szczególności z pozwoleniem na budowę, zmianą sposobu użytkowania budynku, wycinkę drzew, wystąpienia o przyłącza wody, kanalizacji, prądu, gazu, Internetu a także ubezpieczenie i ochronę budynku i posesji. Umówiona kwota zaliczki nie została przez powódkę wpłacona. W dniu 26 listopada 2020r. w drodze do kancelarii notarialnej powódka otrzymała od pozwanego telefon z prośbą o spotkanie na nieruchomości przed wizytą w kancelarii. Na miejscu pozwani oświadczyli powódce i jej mężowi, że warunkiem sprzedaży nieruchomości będzie zapłata całej ceny nabycia jednorazowo przy zawarciu umowy. Powódka oświadczyła wówczas, że taki wariant jest dla niej nie do przyjęcia albowiem nie dysponuje środkami na jednorazową zapłatę całej ceny. Wobec nie dojścia stron do porozumienia pozwani poprosili o zwrot kluczy od posesji, co powódka uczyniła. Tego samego dnia powodowie weszli na teren domu i zobaczyli zakres prac wykonanych od chwili udostępnieniaS. Ł.kluczy. Wieczorem 26 listopada oraz w kolejnych daniach strony prowadziły jeszcze negocjacje w celu ustalenia nowych warunków sprzedaży albowiemS. Ł.nadal była zainteresowana transakcją, tym nie mniej rozmowy te zakończyły się niepowodzeniem. W efekcie pozwany uzgodnił telefonicznie z powódką, że do dnia 1 grudnia jej pracownicy zabiorą z nieruchomości pozostawione tam materiały budowlane i narzędzia.
Dowód: korespondencja e-mail (k.107-115); zeznaniaB. K.(ReCourt z 01.03.2022r od 00:45:36 do 00:56:57); zeznaniaR. K.(ReCourt z 01.03.2022r od 03:38:29 do 03:54:35); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40); zeznaniaJ. K.(ReCourt z 12.09.2023r od 00:38:07 do 00:42:01);

Materiały i narzędzia nie zostały przez powódkę zabrane. Za wykonany przezM. W. (1)projekt inwentaryzacji budynku powódka w dniu 15 grudnia 2023r zapłaciła mu 2.600 zł.A. P. (1)w związku z wykonanymi pracami otrzymał odZ. Ł.dla siebie i syna po 500 zł, łącznie 1.000 zł. W dniu 15 grudnia podpisał jednak przygotowaną wcześniej przezS. Ł.i datowaną na dzień 20 listopada 2020r. umowę o wykonanie na nieruchomości pozwanych usługi remontowej za kwotę 2.500 zł, której odbiór niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy pokwitował na dzień 15 grudnia 2020r.
Dowód: pokwitowanieM. W.(k.28); umowa o wykonanie usługi remontowej (k.34-35) pokwitowanieA. P.(k.28); dokumentacja zdjęciowa posesji (k.115-124); spis z natury sporządzony przezS. M.wraz z materiałem zdjęciowym (k.125-137); zeznaniaA. P. (1)(ReCourt z 01.03.2022r od 02:11:17 do 02:50:34); zeznaniaR. K.(ReCourt z 01.03.2022r od 03:38:29 do 03:54:35); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaM. W. (1)(ReCourt z 26.04.2022r od 01:07:41 do 01:26:48);

W piśmie z dnia 16 grudnia 2020r.S. Ł.wezwała pozwanych do zapłaty na jej rzecz w terminie 7 dni kwoty 125.976,50 zł tytułem nakładów poniesionych na ich nieruchomość w postaci: kosztów inwentaryzacji (2.600 zł), kosztów robót przygotowawczych (2.500zł), zakupu okien (91.640 zł); zakupu materiałów budowlanych z marketuM.(64,96 zł); zakupu ekogroszku (1.000 zł); zakupu materiałów budowlanych (1.870,31 zł + 6.132,12 zł + 5.185,10 zł); wykonania projektu (984 zł); przejazdów na nieruchomość (2.000 zł); prac hydraulicznych i montażu pieca CO (10.000 zł), zakupu materiałów budowlanych i osprzętu (2.000 zł). W odpowiedzi na wezwanie pozwani w piśmie z dnia 15 stycznia 2021r. odmówili spełnienia zgłoszonych roszczeń i wezwali powódkę do uprzątnięcia nieruchomości poprzez usunięcie składowanych tam materiałów budowlanych, naprawy dokonanych zniszczeń oraz zwrotu kluczy od kłódki do bramy posesji, która to została przez powódkę założona po przecięciu w dniu 19 listopada, starej kłódki. Ostatecznie strony nie doszło do porozumienia.
Dowód: wezwanie do zapłaty z dowodem nadania i odbioru (k.16-17,19-23); odpowiedź na wezwanie (18-18v); zeznaniaM. K.(ReCourt z 14.02.2023r od 00:02:49 do 00:44:19); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40); zeznaniaJ. K.(ReCourt z 12.09.2023r od 00:38:07 do 00:42:01);

W budynku pozostały nie zabrane przez powódkę materiały budowalne i ruchomości stanowiące jej własność w postaci: 88 sztuk aluminiowego profilu sufitowego CD-60 4mb dł (w tym 12 wbudowanych); 20 sztuk aluminiowego profilu ściennego UD-27 4mb dł (w tym 5 wbudowanych); 100 sztuk wieszaka ES60/25, 200 sztuk wieszaka do poddaszy WP60/250; 200 sztuk kołków rozporowych(...)6x60; 1000 sztuk blachowkrętów(...)3,5 x35; 1000 sztuk blachowkrętów(...)3,5 x25; 500 sztuk wkrętów do drewna(...)3,5x45; 200 sztuk wieszaka obrotowego WO-60; 100 sztuk łącznika krzyżowego LK60 (w tym 24 wbudowanych); 100 sztuk elementu do mocowania ES60/125 (w tym 42 wbudowanych); 500 sztuk wkrętu samogwintującego 4,2x13 mm; 100 sztuk kołka rozporowego(...)8x60mm (w tym 36 wbudowanych); 150 sztuk wkrętu czarnego do płyt 60mm (w tym 82 wbudowane); 40 sztuk gipsu maszynowegoK. (...)(w tym 1 wbudowany); 48 sztuk klejuK. (...)(w ttm 2 wbudowane); 4 sztuk folii malarskiej 4x5 grubejB. (...); 6 sztuk taśmy malarskiej 48mmx50mB. (...)(w tym 2 wbudowane); 66 sztuk płyty(...)12,5 Ekspert 12,5x1200x2000; 42 sztuk płyty(...)2,0MB ognioochronnej; 42 sztuk wełnyU. (...)1250x4000; 3 sztuk folii paroizolacyjnej 2x50x0,2 żółtej 100m2; 4 sztuk(...)10 kg (w tym jeden wbudowany); 1 sztuki siatki zbrojonej 50m2; 3 sztuk farbyD. (...); 1 paletyK. (...); 2 palet do płyt(...); 1 wiadra; 2 pac; jednej szczotki na kiju, 1 pędzla ławkowca. Ponadto w budynku pozostał piec na eko-groszekH.połączony z instalacją centralnego ogrzewania oraz wpięty do komina rurą przyłączeniową. Na dzień 24 kwietnia 2021r. wszystkie pozostawione na nieruchomości przez powódkę materiały budowlane i narzędzia, które nie zostały wbudowane, oraz piec CO z rurą przyłączeniową znajdowały się w oryginalnych opakowaniach i nadawały się do montażu. Demontaż w celu odzyskania, zużytych przezA. P. (1)materiałów budowlanych (profili, łączników, kołków i wkrętów) był w przeważającej części możliwy lecz ekonomicznie nieopłacalny.
Dowód: dokumentacja zdjęciowa posesji (k.115-124); spis z natury sporządzony przezS. M.wraz z materiałem zdjęciowym (k.125-137); zeznaniaR. K.(ReCourt z 01.03.2022r od 03:38:29 do 03:54:35); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); zeznaniaM. K.(ReCourt z 14.02.2023r od 00:02:49 do 00:44:19); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40); zeznaniaJ. K.(ReCourt z 12.09.2023r od 00:38:07 do 00:42:01);

W dniu 18 maja 2021rS. Ł.zawarła zT. W.porozumienie dotyczące zapłaty za zamówione i nieodebrane okna, które były przechowywane przez sprzedawcę. Strony uzgodniły, że zapłata brakującej kwoty 81.713 zł nastąpi w kwartalnych ratach po 10.000 zł każda. Ponieważ pomimo upływu czas żadna ze stron nie uznawała roszczeń drugiej strony, w pozwie z dnia 29 listopada 2021r. skierowanym do Sądu Rejonowego w Łasku pozwani zażądali odS. Ł.zapłaty kwoty 19.400 zł tytułem zwrotu kosztów prac niezbędnych do przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed przekazania powódce kluczy od posesji. Sprawa pozostaje w toku pod sygn. IC 659/21.
Dowód: wezwanie do zapłaty (k.75); porozumienie (k.76); zeznaniaT. W.(ReCourt z 01.03.2022r od 02:59:49 do 03:35:38); zeznaniaZ. Ł.(ReCourt z 26.04.2022r od 00:04:20 do 01:06:45); pozew w sprawie IC 659/21 SR w Łasku wraz z odpowiedzią na pozew (k.312-348); zeznaniaZ. Z. (2)(ReCourt z 12.09.2023r od 00:06:06 do 00:38:07 w zw. z ReCourt z 01.03.2022r od 00:56:57 do 01:38:40);

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o zgromadzony w aktach sprawy nieosobowy oraz osobowy materiał dowodowy w postaci dokumentów prywatnych i urzędowych oraz zeznań świadków i stron. Sąd w całości uznał za wiarygodne zeznania pozwanego oraz wnioskowanych przez niego świadków, albowiem ich relacje w kwestiach istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy są bardzo zbliżone a nadto znajdują swoje potwierdzenie w przedłożonych do akt dokumentach. Pewnie drobne różnice wynikają natomiast z indywidualnego u każdej osoby, sposobu postrzegana i odtwarzania rzeczywistości. W ocenie Sądu pozwany przedstawił okoliczności prowadzenia z powódką negocjacji oraz udostępnienia jej nieruchomości w sposób wiarygodny, logiczny i zgodny z doświadczeniem życiowym. W szczególności sąd dał pozwanemu wiarę w kwestiach najbardziej spornych tj. dotyczących braku zgody pozwanych na rozpoczęcie przez powódkę prac remontowych na nieruchomości po przekazaniu jej kluczy oraz braku wiedzy pozwanego co do prac wykonywanych przezA. P. (1)iT. W.przed 23 listopada 2020r. Z niesporych między stronami okoliczności wynika, że pozwany przekazał powódce klucze do nieruchomości w połowie listopada. Z zeznańA. P. (1)wynika zaś, że swoje prace rozpoczął on w środę a zakończył w poniedziałek, przy czym drugiego dnia w czwartek odbywał się montaż pieca. Jak wynika z wystawionej przezD. M.faktury VAT (k.29) piec montowany był 19 listopada 2020r. (w czwartek). Tak więc swoje prace budowalneA. P.musiał wykonywać w okresie od 18 do 23 listopada 2020r. (poniedziałek) kiedy to zgodnie z relacjami stron na nieruchomości doszło do spotkania, po którym powódka nakazałaA. P.wstrzymanie wszelkich robót. Z poczynionych w sprawie ustaleń wynika również, że w e-mailu z dnia 18 listopada 2020r powódka prosiła o umówienie notariusza na dzień 20 listopada 2020r., przy czym każdorazowo tj. tak w mailu z 20 jak i z 25 listopada prosiła o wpisanie do umowy zgody sprzedających na remont nieruchomości po podpisaniu umowy przedwstępnej. Należy przy tym podkreślić, że w dniu 23 listopada strony prowadziły negocjacje i planowały w najbliższych dniach zawarcie umowy przedwstępnej, czego dowodem był e-mail pozwanego z dnia 25 listopada dotyczący wizyty u notariusza umówionej na następny dzień. Dlaczego więc powódka pomimo realnych szans na zawarcie umowy i mając jak twierdzi, zgodę pozwanych na prowadzenie prac remontowych, nakazałaA. P.ich wstrzymanie w dniu 23 listopada. Zdaniem sądu wytłumaczeniem takiego stanu rzeczy był fakt, że w rzeczywistości powódka prace na nieruchomości rozpoczęła samowolnie, czego była w pełni świadoma a wobec rozbieżności, które ujawniły się między stronami w dniu 23 listopada i braku zgody pozwanych na w/w prace wiedziała, że w przypadku ich kontynuowania i braku porozumienia co do sprzedaży domu nie będzie mogła żądać od właścicieli zwrotu ich wartości. Dlatego też z ostrożności nakazała wstrzymanie prac do czasu finalizacji umowy. Co więcej, gdyby powódka uzyskała zgodę pozwanych na rozpoczęcie prac przed zawarciem umowy przyrzeczonej, zażądałaby aby zapis tej treści (tj. potwierdzający, że prace za zgodą pozwanych już trwają) znalazł się w umowie, skoro prace te rozpoczęła przed podpisaniem umowy a w ich poczet zamówiła okna za kwotę przekraczającą 90.000 zł. Tymczasem powódka konsekwentnie, wnosiła aby w umowie znalazł się zapis o zgodzie pozwanych na rozpoczęcie prac dopiero po podpisaniu umowy. Biorąc pod uwagę twierdzenia pozwanego, iż żadnej zgody na rozpoczęcie prac przed podpisaniem umowy nie udzielał, zapis proponowany przez powódkę był jedynym na który pozwani wyrazili by zgodę. Co więcej, w świetle logiki i doświadczenia życiowego pozwany nie miał żadnego istotnego powodu aby zgodzić się na rozpoczęcie prac remontowych na posesji przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Wbrew twierdzeniom powódki i wskazanych przez nią świadków, które w tym zakresie sąd uznał za niewiarygodne, budynek nie wymagał żadnych pilnych remontów w celu zabezpieczenia go przed destrukcją i niszczeniem. Dowodemprima faciepotwierdzającym słuszność takich wniosków jest rodzaj prac które rozpoczął w budynkuA. P.. Pomimo, jak twierdzi powódka, katastrofalnego stanu budynkuA. P.nie przystąpił przecież do prac mających na celu zabezpieczenie domu przed rzekomym dalszym niszczeniem (nie naprawiał dachu, rynien, ścian zewnętrznych, fundamentów, nie zabezpieczał nieszczelnych okien, nie osuszał budynku), które w okolicznościach wskazywanych przez powódkę i świadków byłyby priorytetowe i oczywiste do wykonania, lecz rozpoczął prace typowo wykończeniowe (skucie płytek, zdjęcie boazerii, montaż podwieszanych sufitów GK) to jest prace, które wykonuje się w budynkach o zadowalającym stanie technicznych. Zwykłe doświadczenie życiowe i przeciętna (a nie specjalistyczna) wiedza z zakresu prac remontowo – budowlanych wystarczy do skonstatowania, że wykonanie podwieszanych sufitów czy też ścian ze zwykłych (a nie wodoodpornych tzw. „zielonych”) płyt GK w zawilgoconych pomieszczeniach grozi ich szybką destrukcją. Tymczasem na budowę dostarczono zwykłe tzw. „białe” (nie wodoodporne k. 129, 137) płyty GK co dowodzi, że stan techniczny budynku był na tyle zadowalający, że wykonanie sufitów i ścian ze zwykłych płyt było technicznie możliwe i zasadne. Dlatego oczywistym jest, że gdyby budynek rzeczywiście wymagał napraw konicznych od utrzymania go w stanie niepogorszonych,A. P.przystąpił by w pierwszej kolejności do ich realizacji i nie rozpoczynałby od razu prac typowo wykończeniowych wewnątrz budynku. Co więcej, w celu utrzymania budynku w stanie niepogorszonym nie było niezbędne uruchomienie instalacji CO. Od wielu sezonów instalacja ta nie była bowiem używana a mimo to budynek pozostawał w zadowalającym stanie technicznym. Tak więc jedynym uzasadnieniem do uruchomienia ogrzewania, było to że w budynku panowały za niskie temperatury do prowadzenia prac wykończeniowych, co w swoich zeznaniach podkreślał świadekA. P.. Z tych względów, jako wiarygodne sąd uznał zeznania pozwanego i wskazanych przez niego świadków co do tego, że budynek nie wymagał podjęcia jakichkolwiek natychmiastowych i koniecznych prac zabezpieczających go przed destrukcją. Sąd nie dał wiary twierdzeniem powódki i zeznaniom wskazanych przez nią świadków co do tego, że w dniach 18 i 19 listopada pozwany był na spornej nieruchomości i widział wykonywane prace oraz zgodził się na przecięcie kłódki od bramy. Zeznania świadków są w tym zakresie rozbieżne. Według wersjiZ. Ł., pozwany wyraził zgodę na przecięcie kłódki w rozmowie telefonicznej. Tymczasem z zeznańA. P. (1)iD. M.wynika, że pozwany był obecny podczas wnoszenia pieca i osobiście wyraził zgodę na przecięcie kłódki. W ocenie sądu wyjaśnieniem tych rozbieżności pozostaje treść e-maila jaki mąż powódki,Z. Ł.przesłał doT. W.w dniu 28 lutego 2021r tj. dzień przed przesłuchaniem go na rozprawie w charakterze świadka (k.207-209, 213v). W mailu tym mężczyzna instruował świadka jakiej treści zeznania powinien złożyć oraz jakiej treści zeznania złożą pozostali świadkowie. W ocenie sądu należy więc przyjąć, że podobne e-maile zostały wysłane do pozostałych świadków strony powodowej w celu skłonienia ich do zeznań o określonej treści. Przesłanie w/w maila świadczy o tym, że świadkowie nie pamiętali zdarzeń które rozgrywały się półtora roku wcześniej, tym bardziej że każdy z nich jako podwykonawca tego rodzaju prac w ciągu roku wykonuje bardzo dużo. Z tych względów zeznania świadków strony powodowej w części w jakiej dotyczyły pobytu pozwanego na nieruchomości w dniach 18 i 19 listopada są niewiarygodne, albowiem są ze sobą sprzeczne i były złożone pod wpływem sugestii męża powódki. Tymczasem w pełni wiarygodna pozostaje dla sądu wersja pozwanego, twierdzącego, że przekazał powódce klucz od furtki oraz drzwi wejściowych do domu po to aby by uwolnić się od konieczności osobistego udziału w udostępnianiu posesji. Jeżeli tak, to logiczne wydaję się, że nie miał on żadnego ważnego powodu aby pojawiać się na posesji w dniach 18 i 19 listopada i o rozpoczęciu prac mógł nie wiedzieć. Co więcej, w świetle bezspornej sekwencji zdarzeń w której powódka zamówiła okna przeszło dwa tygodnie przed otrzymaniem kluczy od domu (tj. 30 października), nie sposób uznać, że już wówczas (jak twierdzi ona i jej mąż) posiała zgodę pozwanego na montaż okien. Gdyby tak było rozpoczęłaby remont z początkiem a nie w połowie listopada. Tymczasem pojawienie się wykonawców tuż przed planowanym terminem aktu notarialnego (20 listopada) wskazuje na to, że powódka rozpoczęła remont bez zgody i wiedzy pozwanych kierując się przekonaniem co do zawarcia „na dniach” umowy przyrzeczonej. Kiedy jednak okazało się, że zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest w 100 procentach pewne natychmiast nakazała wstrzymanie dalszych prac. Z twierdzeniami pozwanego o braku zgody na rozpoczęcie remontu i rzeczywistym celu przekazania kluczy do posesji koresponduje fakt, że nie przekazał on powódce kluczy od bramy wjazdowej. Skoro bowiem posesja została powódce udostępniona jedynie do pomiarów i oględzin to logicznym jest, że zbędnym było przekazywanie jej klucza od bramy, albowiem ta nie musiała być używana. Co więcej, gdyby jak twierdzi powódka przyczyną nie przekazania jej klucza od bramy był fakt jego zgubienia przez pozwanego to logicznym jest, iż w przypadku udostępnienia (jak twierdzi powódka) nieruchomości na cele rozpoczęcia remontu od razu uzgodniłaby kwestię dostępu do posesji przez bramę. Tymczasem z zeznań jej męża wynika wersja, jakoby kwestia dostępu do posesji przez bramę była z pozwanym uzgadniana telefonicznie dopiero w dniu 19 listopada w momencie przywiezienia pieca. Sąd nie dał wiary twierdzeniom powódki co do wydatków, które nie zostały potwierdzone załączonymi do sprawy fakturami, umowami lub paragonami. Przy czym także w tym zakresie wiarygodność dokumentów budzi wątpliwości. Powódka i jej mąż podejmowali działania w celu wpływania na zeznania świadków (wysyłanie e-mila, rozmowa ze świadkiemM. W.k. 241v) a sama dokumentacja, np. umowa o wykonanie usługi remontowej przezA. P.(k.34-35) wraz z pokwitowaniem (k.28) jest sprzeczna z rzeczywistym stanem rzeczy i niewiarygodna. Jak wynika bowiem z zeznańA. P.rzeczoną umowę podpisał wiele dni po zakończeniu robót, choć nosi ona datę 20 listopada 2020r. Co więcej, za wykonane prace otrzymał 1.000 zł, a zatem część wynagrodzenia (co jest logiczne zważywszy, że pracował tylko 5 dni) tymczasem pokwitowanie opiewa na pełną kwotę 2.500 zł. Podobne wątpliwości budzi faktura zakupu materiałów budowlanych na kwotę 13.920,55 zł (k.36). Faktura nie zawiera jakiejkolwiek specyfikacji sprzedawanych rzekomo materiałów budowlanych i została wystawiona przez spółkę, której powódka jest wspólnikiem. Okoliczności te budą wątpliwości do prawdziwości treści w/w dokumentów a zarazem całkowicie podważają wiarygodność twierdzeń powódki i zeznań jej męża. W kwestii ustalenia ilości, rodzaju i specyfikacji materiałów budowlanych pozostawionych na nieruchomości pozwanych sąd jako wiarygodne uznał dowody z dokumentacji zdjęciowej posesji (k.115-124) oraz spisu z natury sporządzonego przezS. M.wraz z materiałem zdjęciowym (k.125-137). Strona powodowa nie zaoferowała żadnego dowodu przeciwnego podważającego wiarygodność w/w dokumentów prywatnych. Jako nieudowodnione (wobec braku potwierdzających ten fakt dokumentów) sąd uznał twierdzenie pozwu o zakupie przez powódkę jednej tony eko-groszku.

Sąd zważył, co następuje

Powództwo jest bezzasadne i podlega oddaleniu w całości. Strona powodowa domaga się od pozwanych jako właścicieli nieruchomości zwrotu kwot wydatkowanych w związku z rozpoczęciem remontu ich domu twierdząc, że wydatki te spowodowały wzrost wartości nieruchomości. W ocenie powódki poniesienie przez nią wydatki uzasadniają skierowanie do pozwanych jako właścicieli nieruchomości roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 Kc) albowiem jej zdaniem w następstwie ich dokonania wartość nieruchomości uległa zwiększeniu a pozwani nie mają żadnego tytułu prawnego aby z poczynionych przez nią nakładów korzystać.
Zgodnie z treściąart. 405 Kckto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Przy czym zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie przyjmuje się, że przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu należy stosować, poza wyjątkiem wynikającym zart. 414 k.c., gdy brak innego środka prawnego umożliwiającego przywrócenie równowagi majątkowej naruszonej bez prawnego uzasadnienia (por. Wyrok SN z 18.11.2009r w sprawie IICSK 242/09, Lex nr 551103, Wyrok SN z 14.01.2004r. w sprawie ICK 42/03, Lex nr 172790).
W tym stanie rzeczy do rozliczenia przysporzeń, dokonanych bezumownie, skutkujących zwiększeniem wartości rzeczy będącej własnością osoby trzeciej, zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu będzie dopuszczalne tylko wtedy gdy ich rozliczenie nie będzie możliwe w ramach przepisów regulujących zwrot nakładów na rzecz, pomiędzy jej posiadaczem a właścicielem (art. 224 i nast. kc). Przy czym w każdym przypadku, niezależnie od przyjętej podstawy prawnej rozstrzygnięcia, warunkiem powstania po stronie przysparzającego roszczenia zwrotnego będzie trwałe powiększenie kosztem jej majątku - majątku beneficjenta.
W przypadku więc nakładów, które nie zostały trwale połączone z majątkiem beneficjenta i nie zostały zużyte lecz pozostają w jego władaniu, właściwym środkiem ochrony prawnej jest roszczenie o wydanie rzeczy oparte na prawie własności (windykacyjne zart. 222 § 1 Kc) lub posiadaniu (posesoryjne zart. 344 § 1 Kc) a nie roszczenie o zasądzenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Biorąc powyższe pod uwagę oraz ustalony w sprawie stan faktyczny należy stwierdzić, że w zakresie materiałów budowlanych i narzędzi stanowiących własność powódki, które nie zostały trwale wbudowane w nieruchomość pozwanych lecz zostały tam pozostawione (uwidocznione na zdjęciach k.129-137), powódce przysługują roszczenia o wydanie rzeczy a nie roszczenia o zapłatę z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Roszczeń tych powódka może dochodzić w oddzielnym procesie. Konkluzję tę należy odnieść także do tymczasowego pieca CO na eko-groszek (k.135). Jak wynika z zeznań świadków a także zwykłego doświadczenia życiowego tego rodzaju urządzenie można bez szkody dla niego samego i całości budynku odinstalować i zastąpić innym. Piec, który i tak miał pełnić tam funkcję tymczasową – na czas budowy, nie stał się zatem w wyniku połączenia z kominem częścią składową nieruchomości (art. 47 § 2 kc). Może być zatem odłączony i wraz z rurą przyłączeniową do komina wydany powódce, co wyklucza roszczenie o zapłatę jego równowartości na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Podobnie cech przysporzenia po stronie pozwanych nie wypełnia zakup przez powódkę okien do domu za kwotę 91.640 zł. Jak ustalono, okna te nie zostały zamontowane i nadal znajdują się w posiadaniu powódki. W efekcie, z tytułu ich zakupu nie doszło do jakiegokolwiek przesunięcia majątkowego z majątku powódki na majątek pozwanych. Podobnie cech przysporzenia, skutkującego powiększeniem majątku pozwanych nie posiadają wydatki na dojazd do nieruchomości (2.000 zł), wydatki na projekt rewitalizacji (984 zł) oraz wydatki na inwentaryzację (2.600 zł). W przypadku eko-groszku, nawet przy hipotetycznym założeniu, że został on przez powódkę zakupiony (na co brak dokumentu), jego spalenie (zużycie k. 135) przy okazji prowadzenia prac przezA. P.powoduje, że majątek pozwanych nie jest wzbogacony. Brak jest zatem racjonalnego i logicznego uzasadnienia dla tezy, że w wyniku w/w wydatków wartość nieruchomości powodów (lub szerzej – ich majątku) uległa zwiększeniu. Wydatki te nie stanowią bowiem nakładów skutkujących zmianą stanu prawnego, właściwości fizycznych (wyglądu, funkcjonalności, stanu technicznego) lub zachowaniem w stanie niepogorszonym nieruchomości a zatem mogłoby rzutować na jej wartość. Zostały one wprawdzie poczynione w związku z remontem domu tym nie mniej pozostają bez wpływu na stan nieruchomości. Należy przy tym podkreślić, że powódka konsekwentnie jako podstawę swych roszczeń wskazywała powstałe w wyniku poczynionych wyżej wydatków, wzbogacenie po stronie pozwanych. Sąd pozostawał związany tak zakreśloną podstawą roszczeń. Z tych względów nie mógł dokonywać oceny jej roszczeń na innych podstawach faktycznych i prawnych albowiem stanowiłoby to naruszenie zakazu wyrokowania ponad żądanie (art. 321 kpc). W konsekwencji pozostając związanym żądaniem pozwu sąd ocenił roszczenie strony powodowej w tym zakresie jako bezzasadne. Należy przy tym podkreślić, że pozwani nie chcą zatrzymać dla siebie materiałów budowlanych, narzędzi oraz pieca składowanych na ich nieruchomości i żądają od powódki ich odebrania czego ta do chwili obecnej nie uczyniła. Niezależnie zatem od żądań pozwu intencją pozwanych nie jest wzbogacenie się kosztem majątku powódki.
Zdaniem sądu, w ramach wskazanych przez stronę powodową podstaw faktycznych do rozważenia pozostawała jedynie kwestia nakładów w postaci robót rozbiórkowych (zdjęcie płytek i boazerii) oraz montażowych (montaż profili aluminiowych, oraz uruchomienie instalacji CO i montaż pieca - bez samego urządzenia które może być przedmiotem roszczenia o wydanie rzeczy) przeprowadzonych w domu pozwanych. W tym bowiem zakresie nastąpiło przesunięcie majątkowe z majątku powódki na majątek pozwanych skutkujące zmianą właściwości fizycznych nieruchomości, co mogłoby teoretycznie skutkować zmianą jej wartości. Przy czym ponieważ przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu stosuje się jedynie wtedy gdy brak innego środka prawnego umożliwiającego przywrócenie równowagi majątkowej naruszonej bez prawnego uzasadnienia, w pierwszej kolejności ocena wskazanego przez powódkę stanu faktycznego winna być dokonana przez pryzmat przepisów regulujących zwrot nakładów na rzecz, pomiędzy jej posiadaczem a właścicielem.
Zgodnie z treściąart. 226 § 2 Kcposiadacz samoistny rzeczy, a z mocyart. 230 Kctakże zależny, będący w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Przy czym posiadaczem samoistnym jest ten kto włada rzeczą jak właściciel, zaś posiadaczem zależnym jest ten kto włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (art. 336 Kc)
Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa posiadaczem rzeczy dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie jest usprawiedliwione okolicznościami danej sprawy. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje ale także ten, kto wykonuje nieprzysługujące mu prawo bez tej świadomości, jeżeli przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji. Nakładami koniecznymi są nakłady finansowe, materiałowe lub nakład pracy, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie niepogorszonym umożliwiającym normalne z niej korzystanie. Nakłady są konieczne, jeśli obiektywnie zapewniają normalne korzystanie z rzeczy i musiałby je ponieść sam właściciel rzeczy, gdyby ją posiadał. Najczęściej zalicza się do nich wydatki na bieżące i kapitalne remonty, naprawy, konserwacje, bieżące podatki i opłaty publicznoprawne, naprawę uszkodzonej części budynku albo lokalu. Kryterium zaliczenia nakładów do kategorii koniecznych czy też pozostałych tj. użytecznych i zbytkowych, jest zmienne w zależności od rodzaju i przeznaczenia rzeczy oraz rozwoju nauki i techniki (por. Wyrok SA w Warszawie z dnia 28.02.2022r w sprawie VACa 510/19, Lex nr 3329481).
Jak wynika z poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych, w połowie listopada pozwany przekazał powódce klucze do budynku i furtki od posesji w celu umożliwienia dokonywania pomiarów i oględzin. Wydanie kluczy umożliwiających wejście do domu stanowiło zgodnie z treściąart. 348 Kcwydanie środków dających faktyczną władzę nad nieruchomością a zatem skutkowało przeniesieniem jej posiadania na powódkę. Ponieważ dysponowanie nieruchomością zostało zawężone jedynie do wycinka uprawnień przysługujących właścicielowi, powódka nie stała się posiadaczem samoistnym lecz posiadaczem zależnym nieruchomości. Co więcej, przeniesienie posiadania nie nastąpiło w wykonaniu umowy regulującej zasady korzystania, używania, pobierania pożytków z nieruchomości lub rozliczania poniesionych na nią nakładów, albowiem takiej umowy strony nigdy nie zawarły. Tak więc powódka dysonując nieruchomością jedynie w sensie faktycznym miała pełną świadomość, że nie przysługuje jej do niej jakikolwiek tytuł prawny. Inicjując bez zgody właścicieli remont zmieniający właściwości fizyczne budynku, działała więc jako posiadacz zależny w złej wierze albowiem miała pełną świadomość tego, że nie przysługuje jej jakikolwiek tytuł prawnego pozwalających na korzystanie z nieruchomości w zakresie w jakim to czyniła. Jako posiadacz zależny w złej wierze zgodnie z treściąart. 226 § 2 Kcw zw. zart. 230 Kcmoże zatem żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to o tyle, o ile pozwani wzbogaciliby się bezpodstawnie jej kosztem.
Jak wynika z poczynionych w sprawie ustaleń w ramach prac rozpoczętych w budynkuA. P.zdjął boazerię z klatki schodowej, skuł część płytek ze ścian, zamontował aluminiowe profile pod sufity i ścianki GK. Dodatkowo w kotłowni stary uszkodzony piec CO został zastąpiony tymczasowym piecem na(...)w celu zapewnienia ogrzania budynku na czas remontu. Biorąc pod uwagę w/w rodzaj prac oraz ich cel należy uznać, że nie były to prace które służyły utrzymaniu rzeczy w stanie niepogorszonym umożliwiającym normalne z niej korzystanie. Prace te nie miały zatem charaktery nakładów koniecznych. Co więcej pozwani nie są zainteresowani ich zatrzymaniem dla siebie i w oddzielnym procesie żądają zasądzenia na ich rzecz od powódki kwot niezbędnych do przywrócenia stanu poprzedniego. Tak więc w/w prace nie tylko nie mają charakteru nakładów koniecznych ale dodatkowo pozwani nie mogą być ich następstwie bezpodstawnie wzbogaceni albowiem po pierwsze w/w nakładów nie chcą a po drugie nakłady te było realizowane w ramach świadczenia o którym powódka wiedziała, że nie była do niego zobowiązana (art. 411 pkt 1 Kc) co dodatkowo wyklucza po jej stronie roszczenie restytucyjne.
Podsumowując, żądanie pozwu jest całkowicie niezasadne i jako takie zostało oddalone o czym sąd orzekł w pkt 1 wyroku.
O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w oparciu oart. 98 § 1 k.p.c.uznając, że powódka która przegrała proces w całości zobowiązania jest zwrócić pozwanym koszty procesu na które złożyły się wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem oraz opłata za dwa pełnomocnictwa 34 zł.