Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI C 561/21
Data wyroku: 2023-02-22 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON

VI C 561/21

UZASADNIENIE
FAKTY:

1
W dniu 28/02/2019 pomiędzy pozwanym(...) sp. z o.o.sp.k. wW., a powódkąM. D.zawarto umowę rezerwacyjną [k. 28-32]. Na podstawie umowy pozwany zarezerwował na rzecz powódki część nieruchomości, która w wyniku scalenia i podziału nieruchomości miała stanowić działkę o numerze roboczym 2, która miała zostać zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o numerze roboczym 2, który miała zostać wybudowany w ramach Inwestycji [§ 3 ust. 1].

2
Inwestycja miała polegać na realizacji przez pozwanego inwestycji budowlanej – przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą(...)na nieruchomości gruntowej stanowiącejdziałki ewidencyjne o nr (...)z obrębu(...)położonej wW.przyul. (...), polegającego na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej [§1 pkt 1].

3
Strony były zainteresowane zawarciem umowy deweloperskiej, na podstawie której pozwany miał zobowiązać się do przeniesienia na rzecz powódki po zakończeniu Inwestycji własność działki o numerze roboczym 2 zabudowanej domem jednorodzinnym o numerze roboczym 2, a powódka miała zobowiązać się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz pozwanego na poczet ceny nabycia własności działki o numerze roboczym 2 zabudowanej domem jednorodzinnym o numerze roboczym 2, w terminie i na warunkach określonych w § 6 umowy [§ 3 ust. 2].

4
Pozwany zobowiązał się w okresie wskazanym w § 6 ust. 1 umowy do zapewnienia powódce pierwszeństwa do zawarcia umowy deweloperskiej oraz do nieoferowania działki o numerze roboczym 2 do sprzedaży innym podmiotom niż powódka [§ 4].

5
Powódka zobowiązała się do zapłaty20.000 PLN opłaty rezerwacyjnejza dokonaną przez pozwanego rezerwację w terminie do 08/03/2019 na rachunek bankowy pozwanego. Opłata rezerwacyjna wskazana w ust. 1 nie stanowiła zaliczki [§ 5 ust. 1 i 2].

6
Rezerwacja dokonana przez powódkę byławażna do 26/04/2019i wygasała, jeżeli strony nie zawarły umowy deweloperskiej przed upływem terminu na warunkach z § 6 ust. 1 umowy.

7
W wypadku nie zawarcia przez strony umowy deweloperskiej przed upływem terminu wskazanego w § 6 ust. 1:

a
z przyczyny leżącej po stronie pozwanego, w tym z powodu nieuzyskania przez pozwanego ostatecznej decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu oraz udzielenia pozwolenia na budowę Inwestycji –opłata rezerwacyjna podlegała zwrotowi na rzecz powódki w terminie 14 dni od wygaśnięcia rezerwacji dokonanej na mocy umowy; w takim wypadku powódce nie przysługiwały żadne roszczenia z tytułu niezawarcia umowy deweloperskiej,

b
z powodu uzyskania przez powódkę odmownych decyzji kredytowych z dwóch banków – opłata rezerwacyjna podlegała zwrotowi na rzecz powódki w terminie 14 dni od wygaśnięcia rezerwacji dokonanej na mocy umowy,

c
z powodu braku porozumienia stron co do ostatecznej treści umowy deweloperskiej – opłata rezerwacyjna podlegała zwrotowi na rzecz powódki w terminie 14 dni od wygaśnięcia rezerwacji dokonanej na mocy umowy; w takim wypadku powódce nie przysługiwały żadne roszczenia z tytułu niezawarcia umowy deweloperskiej,

d
z przyczyny leżącej po stronie powódki, innej niż wskazane w pkt 2) i 3) – opłata rezerwacyjna nie podlegała zwrotowi na rzecz powódki i miała zostać zatrzymana przez pozwanego [§ 6 ust. 2].

Wszelkie zmiany umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności [§ 8 ust. 1].

1

8
Dnia 06/03/2019 powódka zapłaciła pozwanemu 20.000 PLN opłaty rezerwacyjnej [k. 33].

9
Powódka na sfinansowanie wybudowania przez pozwanego i zakupu od niego domu jednorodzinnego starała się wspólnie z mężemT. D.o kredyt hipoteczny. Do przeprowadzenia procesu kredytowego w banku, potrzebowała od pozwanego projektu umowy deweloperskiej, o której mowa w § 3 ust. 2 umowy rezerwacyjnej. Strony po zawarciu umowy rezerwacyjnej kontaktowały się w temacie przekazania projektu umowy deweloperskiej.T. D.w mejlu z 13/04/2019 zapytał pozwanego, kiedy otrzymają projekt umowy. Zaznaczył w mejlu, że bez projektu tej umowy, nie mogą przejść przez procedurę kredytową. Pozwany tego samego dnia odpowiedział drogą elektronicznąT. D., że 12/04/2019 otrzymał od notariusza projekt umowy deweloperskiej. Dodał, że projekt wymaga analizy jego prawników. Pozwany zapewniłT. D., że prześle mu projekt umowy deweloperskiej po jej przeanalizowaniu pod względem prawnym [k. 37].

10
Dnia 23/04/2019 pozwany przesłałH. B.– doradcy kredytowemu powódki i jej męża projekt umowy deweloperskiej.Projekt umowy zawierał błędy, co jeszcze wydłużyło proces ubiegania się o kredyt [k. 38, 151, 177, 184].

11
T. D.29/06/2019zwrócił się drogą elektroniczną do pozwanego o zwrot 20.000 PLN opłaty rezerwacyjnej. Wskazał, że 27/04/2019 upłynął termin zawarcia umowy deweloperskiej [k. 53-54, 183].

12
Pozwany 30/06/2019 poinformowałT. D., że zgodnie z umową rezerwacyjną tylko odmowna decyzja kredytowa banku uprawnia do zwrotu opłaty rezerwacyjnej na rzecz powódki [k. 52].

13
Powódka nie miała możliwości uzyskania z banku odmownej decyzji kredytowej, ponieważ do 26/04/2019 nie zgromadziła kompletnej dokumentacji kredytowej [k. 153].

14
Dnia 17/07/2019 pozwany oświadczył, że nie zwróci powódce opłaty rezerwacyjnej. Zaproponował zaliczenie niezwróconej opłaty do ceny zakupu domu w razie zawarcia umowy deweloperskiej po warunkiem, że pozostałych, oferowanych domów nie kupią inni nabywcy [k. 51].

15
Dnia 10/01/2020 powódka wezwała pozwanego do zwrotu 20.000 PLN opłaty rezerwacyjnej w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. Pozwany 13/01/2020 odebrał wezwanie. Dnia 21/01/2020 pozwany odmówił powódce zwrotu opłaty rezerwacyjnej [k. 59-67].

DOWODY:
Stan faktyczny ustalono na podstawie dowodów z: dokumentów prywatnych, innych dokumentów oraz innych dowodów. W ustalaniu faktów posłużono się również dowodami z pisemnych zeznań świadkaT. D.oraz pisemnego przesłuchania stron.
Zeznania pozwanego w części obejmującej jego twierdzenia, że umowa rezerwacyjna z 28/02/2019 została przedłużona przez strony nie mogły zostać uwzględnione, o tym szerzej w części prawnej uzasadnienia.
PRAWO:

I
Roszczenie powódki swoje prawne oparcie ma w § 6 ust. 2 pkt 1 umowy rezerwacyjnej z 28/02/2019. Postanowienie to stanowi o zwrocie opłaty rezerwacyjnej powódce [rezerwującej] w wypadu nie zawarcia umowy deweloperskiej do 26/04/2019 z przyczyny leżącej po stronie pozwanego [dewelopera].

II
Pozwany zaprzeczył aby niezawarcie umowy deweloperskiej nastąpiło z przyczyn, za które pozwany ponosi odpowiedzialność. Na poparcie tego przedstawił swoją argumentację  [k. 92-93]. Jednocześnie pozwany nie zakwestionował, że powódce na potrzeby uzyskania kredytu na sfinansowanie przedmiotu umowy rezerwacyjnej był potrzebny projekt umowy deweloperskiej.

III
Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że powódce należy się zwrot od pozwanego 20.000 PLN opłaty rezerwacyjnej. Do zawarcia umowy deweloperskiej nie doszło z przyczyny leżącej po stronie pozwanego. Tą przyczyną było przesłanie powódce przez pozwanego projektu umowy deweloperskiejdopiero 23/04/2019, tj. 3 dni przed wygaśnięciem umowy rezerwacyjnej.Przy czym pozwany przyznał ten fakt. W dodatku, jak ustalono ów projekt zawierał błędy. Na skutek opieszałości i niedokładności pozwanego powódka nie mogła dokończyć procedury kredytowej przed wygaśnięciem umowy rezerwacyjnej.W takim wypadku uzyskanie jakiejkolwiek decyzji kredytowej przed końcem umowy rezerwacyjnej było niemożliwe.

IV
Pozwany starał się również dowieść, że umowa rezerwacyjna z 28/02/2019 została przez strony w sposób dorozumiany przedłużona. Wyprowadzał z tego wniosek, że wtedy do zawarcia umowy deweloperskiej nie doszło z przyczyny leżącej po stronie powódki, którą to przyczyną miała być utrata pracy przez męża powódki [patrz: mail z k. 53]. W związku z czym w ocenie pozwanego powódka miała w dniu 29/06/2019 odstąpić od przedłużonej umowy rezerwacyjnej [k. 92v].

V
Nie sposób się zgodzić z takim stanowiskiem.Rezerwacja zgodnie z § 6 ust. 1 umowy rezerwacyjnej była ważna do 26/04/2019 i wygasała, jeżeli strony nie zawrą umowy deweloperskiej przed upływem tego terminu.Skoro wygasała rezerwacja, to wygasała również cała umowa rezerwacyjna. Umowa ta nie mogła zostać, w sposób dorozumiany przedłużona.Do jej zmiany [przedłużenia] konieczna była zmiana umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności [tak § 8 ust. 1 umowy rezerwacyjnej].Zmianą umowy powinno być wtedy wydłużenie terminu rezerwacji, tj. np. o kolejne 2 miesiące odnośnie tej samej nieruchomości. Strony nie zmieniły umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej i tym samym nie przedłużyły rezerwacji.Informacja przekazana pozwanemu przez męża powódki w dniu 29 czerwca 2019r. o tym, że wypowiedziano mu umowę o pracę nie ma żadnego znaczenia w sprawie.W tym czasie od ponad dwóch miesięcy stron nie łączyła już umowa rezerwacyjna.

VI
Twierdzenia pozwanego o rzekomym przedłużeniu umowy, do którego miało dojść za sprawą kontaktów mejlowych i telefonicznych uznano za bezpodstawne. Jak wskazano wcześniej, do takiego przedłużenia umowy rezerwacyjnej mogło dojść tylko w formie pisemnej pod rygorem nieważności, o czym mowa szerzej wart. 76 i 78 k.c., a nie poprzez korespondencję drogą elektroniczną, czy rozmowę telefoniczną.Ponadto, w okresie od 26/04/2019 do 29/06/2019 w zgromadzonym materiale dowodowym brak jest dowodów potwierdzających fakt, że strony podjęły jakiekolwiek czynności prawne mające na celu choćby i dorozumiane przedłużenie tej umowy.

VII
Należy jeszcze stwierdzić, że pozwany nie ma racji, twierdząc iż w sprawie ma zastosowanie § 6 ust. 2 pkt 4 umowy rezerwacyjnej – wyłączający prawo powódki do zwrotu opłaty rezerwacyjnej [k. 92]. Przyczyna niezawarcia umowy deweloperskiej leżała po stronie pozwanego. Powódka nie mogła uczestniczyć w zawarciu umowy kredytowej przed upływem terminu rezerwacji z uwagi na nieprofesjonalne zachowanie się pozwanego. Przekazanie jej przez niego wymaganego projektu umowy deweloperskiej zaledwie 3 dni przed wygaśnięciem rezerwacji faktycznie mieściło się przed upływem terminu rezerwacji. Niemniej z punktu widzenia powódki czas przekazania jej przez pozwanego projektu umowy uniemożliwiał zawarcie umowy kredytowej. Do załatwienia pozostały jeszcze takie kwestie jak, w szczególności: uzupełnienia dokumentacji kredytowej przez powódkę, ocena przez bank zdolności kredytowej powódki i jej męża, wydania decyzji kredytowej, opracowanie projektu umowy kredytowej. Oczywistym jest, że w takim krótkim czasie proces kredytowy nie mógł zakończyć się przed wygaśnięciem rezerwacji. W takim wypadku trudno również wymagać od powódki przedstawienia przez nią przed końcem obowiązywania umowy rezerwacyjnej aż dwóch odmownych decyzji kredytowych [zob. § 6 ust. 2 pkt 2 umowy].

VIII
Biorąc pod rozwagę powyższe uznano, że w sprawie ziściły się umowne przesłanki z § 6 ust. 2 pkt 1 umowy rezerwacyjnej z 28/02/2019 zobowiązujące pozwanego do zwrotu powódce 20.000 PLN opłaty rezerwacyjnej.

IX
Z tego względu zasądzono, jak w pkt I wyroku. Zasądzone roszczenie główne od pozwanego na rzecz powódki odpowiada kwocie niezwróconej opłaty rezerwacyjnej.

X
Jednocześnie w pkt I wyroku zasądzono roszczenie odsetkowe zgodnie zart. 481 § 1 i 2 k.c.Pozwany był zobowiązany zwrócić powódce opłatę rezerwacyjną w terminie 14 dni od wygaśnięcia rezerwacji. Zgodnie z § 6 ust. 1 umowy rezerwacja obowiązywała do 26/04/2019. W takim wypadku pozwany miał zwrócić powódce opłatę do 13/05/2019. Z tego względu zasądzenie ustawowych odsetek za opóźnienie od 14/01/2020 było uzasadnione.

XI
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98w zw. zart. 99 k.p.c.Na zasądzone od pozwanego na rzecz powódki koszty procesu złożyły się: 1000 PLN opłaty od pozwu [k. 21], 17 PLN opłaty skarbowej od pełnomocnictwa [k. 23] i 3600 PLN wynagrodzenia pełnomocnika powódki – radcy prawnego [§ 2 pkt 5 w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22/10/2015 w sprawie opłat za czynności radców prawnych].

ZARZĄDZENIE

1
(...)

2
(...)