Sąd Rejonowy w Słupcy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 60/24
Data wyroku: 2024-10-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Piotr Kuś

Sygn. aktI C 60/24

WYROK

W I M I E N I U

R Z E C Z Y P O S P O L I T E J P O L S K I E J
Dnia 28 października 2024 r.
Sąd Rejonowy w Słupcy, I Wydział Cywilny
w składzie następującym
Przewodniczący: Sędzia Piotr Kuś
Protokolant: st. sekr. sąd. Maria Kosmalska Hałas
po rozpoznaniu w dniu 28 października 2024 r. w Słupcy
na rozprawie
sprawy z powództwa:Skarb Państwa – Lasy Państwowe – NadleśnictwoG.
przeciwko:M. W.

o ustalenie

I
powództwo oddala

Sędzia Piotr Kuś
Sygn. akt I C 60/24

UZASADNIENIE
Powód Skarb Państwa – Lasy Państwowe wystąpiła przeciwkoM. W.z powództwem o ustalenie, a nadto zasądzenie kosztów procesu.
Uzasadnieniu pozwu strona powoda zawarła w piśmie z dnia 8.02.2024 r. ( k.3 akt ).
Pozwana złożyła odpowiedź na pozew i wniosła o oddalenie powództwa w całości.
Uzasadnienie odpowiedzi na pozew strona powodowa przedstawiła w piśmie z dnia 12.03.2024 r. ( k.65 ).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 20.12.2023 r. strona pozwana zawarła umowę sprzedaży nieruchomości szczegółowo opisanej w akcie notarialnym pod warunkiem, iż powód nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu. Cena została określona na kwotę 85 000 zł. W dniu 26.01.2024 r. Skarb Państwa złoży oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Równocześnie powód, uznając, iż cena nieruchomości rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu wystąpił do sądu z powództwem o ustalenie ceny. Wartość rynkowa nieruchomości, zgodnie z opinią biegłego sądowego, wynosi około 90 300 ( wartość gruntu i wartość drzewostanu )
( dowód: dokumenty dołączone do akt sprawy )
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów dołączonych do akt sprawy oraz opinii biegłychZ. B.orazM. N.( biegły w zakresie leśnictwa – szacowania wartości drzew i drzewostanu ).
Za w pełni przydatną dla rozstrzygnięcia sporu Sąd uznał opinię biegłegoZ. B. (2). Opinia ta w ocenie Sądu była logiczna, jasna, pozbawiona sprzeczności i w sposób wyczerpujący dała odpowiedź na pytanie Sądu. Biegły w sporządzonej na potrzeby sprawy opinii ustalił wartość nieruchomości rozumianej jako wartość gruntu oraz znajdującego się tam drzewostanu. Należy wskazać, iż biegły sporządził opinię wspólnie z biegłym z dziedziny leśnictwa – szacowania wartości drzew i drzewostanu (M. N.), co została zaakceptowane przez sąd. Sporządzona opinia ma charakter komplementarny albowiem uwzględnia wszystkie niezbędne okoliczności rzutujące na wartość nieruchomości.
Podsumowując, Sąd nie znalazł podstaw, aby kwestionować rzetelność i fachowość opinii biegłego. Biegły posiada bowiem wiedzę co do okoliczności mających wpływ na wartość. Jest to wiedza nie tylko teoretyczna, ale co istotne praktyczna. Fachowość oraz szczegółowość przedstawionej opinii okazała się dla rozstrzygnięcia Sądu na tyle wystarczająca, że nie było zdaniem Sądu potrzeby powoływania alternatywnej opinii innego biegłego sądowego. Wskazać w tym miejscu należy, że Sąd dla celów rozstrzygnięcia przyjął w pełni wyliczenie biegłego.
Powód jak i strona pozwana skutecznie nie zakwestionowali opinii biegłego. Ewentualne zastrzeżenia strony powodowej miały charakter czysto polemiczny z prawidłowymi ustaleniami biegłego. Należy podkreślić iż biegły do wszystkich tych zastrzeżeń się odniósł szczegółowo w opinii uzupełniającej uznając, ich niezasadność z przyczyn szczegółowo omówionych. Sąd wywody biegłego uznaje za własne i aby ich nie powtarzać do nich odsyła. Marginalnie należy wskazać, iż biegły omówił również okoliczności prywatnej opinii sporządzonej przez stronę powodową i wskazał na wątpliwe elementy wyceny tam zawarte. Nie bez znaczenia dla wyceny biegłego jest także ewentualna prywatna opinia przedłożona przez stronę powodową. Albowiem posiłkowo potwierdza ona wywody opinii biegłego sądowego dodatkowo ją uwiarygadniając.
W tym miejscu należy podkreślić, iż obowiązek wynikający zart. 6 k.c.w procesie jest realizowany poprzez zgłaszanie stosownych wniosków dowodowych celem udowodnienia okoliczności, na które powołuję się strona procesu. Stosownie doart. 232 k.p.c.strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Ewentualne ujemne skutki nieprzedstawienia dowodu obciążają stronę, która nie dopełniła ciążącego na niej obowiązku ( por. wyrok SN z 15.07.1999 r. I CKN 415/99 LEX 83805 ). Należy również wskazać, iż samo twierdzenie strony nie jest dowodem, a twierdzenie dotyczące istotnej dla sprawy okoliczności powinno być udowodnione przez stronę to twierdzenie zgłaszającą ( por. wyrok SN z 22.11.2001 r. I PKN 660/00, Wokanda 2002/7-8/44 ). Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy każda ze stron jest reprezentowana przez fachowego pełnomocnika. Nie jest w takiej sytuacji obowiązkiem Sądu dopuszczanie dowodów z urzędu aby zastąpić bierność strony. Prowadzenie w takiej sytuacji postępowania z urzędu w istocie rzeczy stanowi faworyzowanie jednej ze stron kosztem drugiej do czego obowiązujące przepisy nie stwarzają żadnych podstaw. Działanie sądu z urzędu może, bowiem prowadzić do naruszenia prawa do bezstronnego sądu i odpowiadającego mu obowiązku przestrzegania zasady równego traktowania stron ( por. wyrok SN z 12.12.2000 r., V CKN 175/00, OSP 2001/7-8/116 z glosą aprobującą Broniewicza OSP 2001/7-8/116, uchwała składu 7 sędziów SN z 19.05.2000 r. III CZP 4/00, OSNC 2000/11/195 ). Postępowanie cywilne jest bowiem postępowaniem kontradyktoryjnym, gdzie aktywność dowodowa obciąża strony procesu. Wszelkie działania Sądu z urzędu mogłyby być poczytane jako naruszające zasadę równych praw stron gdyż w istocie rzeczy prowadziłyby do faworyzowania jednej ze stron procesu na niekorzyść drugiej. W tej kwestii należy wskazać, naart. 3 k.p.c.czyart. 232 k.p.c.Możliwość podejmowania inicjatywny dowodowej przez sąd może mieć jedynie charakter wyjątkowy w sytuacji rażącej nierównowagi procesowej stron, gdy dany dowód jest niezbędny do rozstrzygnięcia, a strona sama z przyczyn wewnętrznych nie jest w stanie przejawiać inicjatywy dowodowej. Z taką sytuacją zdaniem Sądu nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Strona powodowa jest reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, który ma świadomość praw i obowiązków oraz konsekwencji swych działań czy zaniechań.
Sąd oceniając dowody wynikające z dokumentów ujawnionych i przeprowadzonych na rozprawie stwierdził, że dowody te nie były przez strony kwestionowane. Również Sąd nie miał podstaw aby czynić to z urzędu, w toku postępowania nie zaszły bowiem żadne okoliczności mogące ujemnie wpłynąć na ocenę dowodową tych dokumentów. Dlatego też, nie mając podstaw do odmówienia wiarygodności tym dowodom, ich autentyczności i prawdziwości treści w nich zawartych, Sąd dał im wiarę.

Sąd zważył, co następuje:
Roszczenie strony powodowej jest oczywiście niezasadne i jako takie podlega oddaleniu w całości.
Podstawę oceny roszczenia strony powodowej stanowi przepisart. 37g ust 1 ustawy z dnia 28.09.1991 r. o lasach. Zgodnie z powołanym przepisem jeżeli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży lub odpowiednio w umowie, o której mowa wart. 37a ust. 2 pkt 1, lub jednostronnej czynności prawnej, o której mowa wart. 37a ust. 2 pkt 2, rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, w szczególności przekracza jej wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, o której mowa wart. 37e ust. 2, może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia, o którym mowa wart. 37d, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu.
Kwestia objęta sporem w niniejszej sprawie była przedmiotem wypowiedzi sądów powszechnych. Wydane orzeczenia kompleksowo omawiają aspekt prawny będący przedmiotem analiz sądu orzekającego i z uwagi na ich walor merytoryczny zasadnym jest odwołanie się in extenso do treści tam zawartej. I tak SO w Olsztynie w wyroku z dnia 27.02.2023 r., I C 760/21, notabene odwołując się do orzeczenia SA wS.wskazał, iż „Normyart. 37ai nast. ustawy o lasachnie mogą więc być interpretowane w tym kontekście w sposób dający nieuzasadnioną (celem ustawy i systemowymi założeniami instytucji pierwokupu) korzyść uprawnionemu do pierwokupu i zarazem nadmiernie (sprzecznie z chronioną konstytucyjnie istotą własności i nieproporcjonalnie do publicznoprawnych celówustawy o lasach) ograniczający własność zbywcy nieruchomości (prawo do rozporządzania własnością). Ujmować należy także to prawo w kontekście zasady autonomii woli stron i swobody kontraktowania. Zasady te jako fundamentalne dla obrotu cywilnego kierunkować bowiem muszą wykładnię tych norm, które pozwalają osobom trzecim na ingerencję w treść umowy (a więc także każdej regulacji normującej ustawowe prawo pierwokupu). Modelowym założeniem konstrukcji prawa pierwokupu jest to, że skutkiem wykonania tego uprawnienia jest zawarcie między uprawnionym a sprzedawcą umowy sprzedaży o treści odpowiadającej umowie zawartej pod warunkiem nieskorzystania z tego prawa (art. 600k.c.). Uprawniony z prawa pierwokupu może więc po zapoznaniu się z treścią warunkowej umowy sprzedaży podjąć decyzję o nabyciu zbywanej rzeczy (prawa) za cenę ustaloną między sprzedawcą i kupującym Normaart. 37a ust. 1ustawy o lasachstanowi, że Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu gruntu wskazanego w punktach 1-3 tego ustępu. Treść prawa pierwokupu w rozpoznawanej sprawie jest w znacznym zakresie normowana przepisamiart. 37a-37 hustawy o lasach. Ustawodawca wprowadził doustawy o lasachjednakart. 37k ust. 1, który stanowi, że w sprawach nieuregulowanych wart. 37a-37 h dotyczących wykonywania prawa pierwokupu stosuje się przepisyKodeksu cywilnegodotyczące prawa pierwokupu. Konsekwencją wykonania prawa pierwokupu jest jednak, jak wyjaśniono to, że uprawniony (w tym wypadku, że Skarb Państwa) korzystając z tego prawa nabywa grunt leśny objęty umową sprzedaży za cenę ustaloną w drodze tej umowy (art. 600k.c.w zw. zart. 37k ust. 1ustawy o lasach). Założeniem zatem konstrukcji wynikającej zart. 37austawy o lasachjest więc to, że Skarb Państwa może wprawdzie (stwierdziwszy, ze objęta warunkową umową sprzedaży nieruchomości posiada szczególne znaczenie gospodarcze i jej nabycie jest uzasadnione ze względu na interes publiczny) doprowadzić do uzyskania jej własności jednak co do zasady za cenę wynegocjowaną przez właściciela z kupującym. Zatem z chwilą złożenia przez nadleśniczego oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu dochodzi między sprzedawcą a Skarbem Państwa umowa o treści ustalanej w warunkowej umowie sprzedaży. Kupujący zaś staje się z tą chwilą zwolniony z obowiązków umownych względem sprzedawcy. W odniesieniu do tego skutku normaart. 37gustawy o lasachprzewiduje regulację szczególną w stosunku do modelu wynikającego zk.c.Norma ta przewiduje, że powzięcie przez nadleśniczego reprezentującego Skarb Państwa przekonania co do tego, że cena przewidziana przez strony umowy jest rażąco zawyżona (odbiega rażąco od wartości rynkowej gruntu), uprawnia go do rozpoczęcia procedury określonej wart. 37g ust. 1ustawy o lasach- w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, nadleśniczy może wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu. Sąd ustala cenę w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami (ust. 2). Interpretacja tego przepisu w oparciu o dyrektywy odnoszące się do instytucji prawa pierwokupu (wyjątkowość regulacji, ścisła wykładnia), prowadzi do wniosku, że przepisart. 37g ust. 1ustawy o lasachstatuuje przesłanki uprawniające Skarb Państwa do wystąpienia z pozwem do sądu o ustalenie ceny. Norma ta kreuje zatem szczególne uprawnienie do żądania sądowego ukształtowania umowy sprzedaży w sposób odbiegający od treści umowy warunkowej zawartej między sprzedawcą a kupującym, jeśli chodzi o wysokość ceny. Z przywołanego przepisu wysnuć należy, że ingerencja w ustaloną między stronami umowy sprzedaży cenę na drodze sądowej dotyczy wyłącznie przypadku, gdy cena sprzedaży rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu (tak uzasadnienie powołanego wyroku SA w Szczecinie z dnia 27 stycznia 2022 r. -I ACa 831/21). Przyjęcie, że Sąd miałby ustalać cenę w każdym przypadku tj. nawet w braku "rażącego odbiegania" w istocie oznaczałoby, że Skarb Państwa uzyskiwałby dyskrecjonalne uprawnienie do żądania przez sąd ustalenia ceny według zasad przewidzianych ustawą w każdej sytuacji, w której powód stwierdzi, że ustalona przez strony umowy warunkowej cena jest dla niego niekorzystną (odbiega w jakikolwiek sposób od wartości uznanej przez Skarb Państwa za rynkową). Takie jednak uprawnienie nie wynika z treści przepisu. Ustawodawca bowiem wyraźnie wymaga by różnica ceny umówionej od wartości rynkowej była "rażąca" (uzależnia zatem uprawnienie od tej przesłanki). Jeśli prawo to miałoby być zależne wyłącznie od oceny dokonywanej przez uprawnionego do skorzystania z prawa pierwokupu, to zbędne byłoby (sprzeczne z zasadami racjonalnego ustawodawcy) sformułowanie wymagania dodatkowej (kwalifikowanej) niezgodności ceny z realiami rynkowymi.
Stanowisko to, jak zostało już zaznaczone, oparte jest w dużej mierze na wyroku SA w Szczecinie z dnia 28.02.2022 r., I ACa 831/21, którego wywody sąd orzekający w pełni podziela i aby ich nie powtarzać do ich odsyła.
W realiach przedmiotowej sprawy oznacza to, iż wartość nieruchomości określona w akcie notarialnym nie odbiega do wartości rynkowej gruntu co znajduje potwierdzenie w opinii biegłego ( precyzyjniej cena jest niższa niż wartość rynkowa ustalona przez biegłego ). Strona powoda dla skuteczności roszczenia musiałby wykazać w drodze opinii biegłego, iż wartość nieruchomości rażąco odbiega od ceny wskazanej w akcie notarialnym. W przedmiotowej sprawie treść opinii twierdzeń pozwu nie potwierdza. Opinia w sposób przekonujący wskazuje jaka jest wartość nieruchomości z uwzględnieniem wszystkich istotnych okoliczności. Biegły wyraźnie wyartykułowała te okoliczności, które jego ocenie rzutują na taką nie inną wycenę. Równocześnie szczegółowo omówił wszystkie wątpliwości strony powodowej w tym w szczególności doniósł się do treści opinii prywatnej sporządzonej przez stronę powodową wskazując, iż opinia ta błędnie określiła wartość drzewostanu z przyczyn podanych w opinii biegłego sądowego. W konsekwencji należy uznać, iż opinia biegłegoZ. B.nie może być skutecznie zakwestionowana zwłaszcza, iż biegły sporządził opinię z udziałem biegłego sądowego z dziedziny leśnictwa, co było niezbędne do określenia wartości drzewostanu. Tym samym, zdaniem sądu sporządził opinię w sposób prawidłowy z uwzględnieniem wszystkich istotnych okoliczności.
Tym samym powództwo jako niezasadne podlega oddaleniu w całości.
Sędzia Piotr Kuś