Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 1167/20
Data wyroku: 2022-01-13 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Mariusz Metera
Słowa kluczowe: Zadatek, Umowa przedwstępna
Podstawa prawna: art. 394 kc

Sygn. akt II C 1167/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 stycznia 2022 roku
Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie, II Wydział Cywilny
w składzie :
Przewodniczący: Sędzia Mariusz Metera
Protokolant: Martyna Siwiec
po rozpoznaniu w dniu 13 stycznia 2022 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaE. K.
przeciwkoH. T.
o zapłatę

I
umarza postępowanie w sprawie w zakresie kwoty 150.000 zł (sto pięćdziesiąt tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 lutego 2019 roku do dnia zapłaty;

II
zasądza od pozwanejH. T.na rzecz powódkiE. K.odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 150.000 zł od dnia 30 kwietnia 2018 roku do dnia 31 stycznia 2019 roku;

III
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

IV
zasądza od pozwanejH. T.na rzecz powódkiE. K.kwotę 3.733 zł (trzy tysiące siedemset trzydzieści trzy złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 1167/20

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 13 stycznia 2021 roku
PowódkaE. K., po ostatecznym określeniu swojego stanowiska pismem z dnia 16 lutego 2021 roku (k. 151), w sprawie wytoczonej przeciwkoH. T.,podtrzymała:
swoje oświadczenie o cofnięciu pozwu z zrzeczeniem się roszczenia ponad kwotę 150 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty
:

a
300 000 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia 31 stycznia 2019 r.

b
150 000 zł od dnia 1 lutego 2019 r. do dnia zapłaty.

Początkowo powódka wniosła pozew o zapłatę na kwotę 300 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia jego wniesienia do dnia zapłaty tytułem zwrotu podwójnej wysokości zadatku danego przy zawarciu umowy przedwstępnej 29 grudnia 2016 r., w kwocie 150 000 zł, z uwagi na fakt niewywiązania się z umowy przyrzeczonej, w wskutek czego powódka od niej odstąpiła i zażądała zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (pozew z dnia 19 kwietnia 2018 r. o zwrot zadatku wraz z wnioskiem o zabezpieczenia roszczenia k. 3-26, odpowiedź na zobowiązanie Sądu dot. wskazania sumy zabezpieczenia z dnia 25 czerwca 2018 r. ).
Przedmiotem umowy przedwstępnej była nieruchomość położona przyul. (...)we wsiW., dla której Sąd Rejonowy w Legionowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o nr (...). Na mocy ww. umowy pozwana zobowiązała się do wybudowania budynku o przeznaczeniu hotelowym. W ww. budynku wybudowany miał być lokal mieszkalny o nr roboczym 2 , o pow. użytkowej 170 m2,wraz z udziałem w częściach wspólnych, znajdujących się w budynku na nieruchomości, oznaczonej nr ewid.(...), zawierającej obszar 1459 m2.
W ramach zawartej umowy przedwstępnej pozwana miała sprzedać powódce ww. lokal mieszkalny za cenę 220 000 zł. Wydanie lokalu i zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić do dnia 30 kwietnia 2017 r. W dniu 29 grudnia 2016 r. powódka tytułem zadatku wpłaciła na rachunek pozwanej kwotę 150 000 zł. Wydanie nieruchomości miało nastąpić w dniu podpisania umowy sprzedaży. Pomimo faktu, że powódka wpłaciła ww. kwotę na nr rachunku pozwanej, to pozwana nie realizowała inwestycji zgodnie z ustaleniami. W grudniu 2017 r. powódka powzięła informację, że przyrzeczona jej poprzednio nieruchomość została wystawiona na sprzedaż w dwóch innych agencjach przez pozwaną lub jej pełnomocnika. W 2018 r. pełnomocnik powódki złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy przed powódkę oraz zażądał zwrotu zadatku. Po próbach polubownego załatwienia sprawy, wezwaniu do zwrotu podwójnej wysokości zadatku, skierowano sprawę do sądu.
Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych, dopuszczenie dowodu z zeznań świadkówK. L.iK. D.na okoliczność uzgodnień stron w przedmiocie wykonania umowy, dopuszczenie dowodu z dokumentów dołączonych do pozwu. (odpowiedź na pozew k. 38-53)
W odpowiedzi na pozew pozwana zaprzeczyła uchylaniu się do zawarcia umowy przyrzeczonej i nadal była gotowa do jej realizacji.
Podczas rozprawy w dniu 20 lutego 2019 r. przed Sądem Okręgowym Warszawa – Praga w Warszawie III Wydziałem Cywilnym, w sprawie o sygn. akt III C 775/18, powódka oświadczyła, że wobec zwrotu w dniu 31 stycznia 2019 r. przez pozwaną zadatku w kwocie 150 000 zł, podtrzymuje pozew jedynie w zakresie żądania zasądzenia kwoty 150 000 zł wraz z odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a ponadto w zakresie zasądzenia odsetek od kwoty 150 000 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia 31 stycznia 2019 r. Jednocześnie powódka oświadczyła, że w pozostałym zakresie cofa pozew ze zrzeczeniem się roszczenia. Wyrokiem Sądu Okręgowego zasądzono od pozwanej na rzecz powódki 150 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 300 000 zł od 30 kwietnia 2018 r. do 31 stycznia 2019 r., od 150 000 zł od 1 lutego do dnia zapłaty. Z kolei umorzono postepowanie w pozostałym zakresie oraz zasądzono na rzecz powódki 25 800 zł kosztów procesu.
W uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego wskazano, że powództwo powódki było zasadne na podstawieart. 394 § 1 k.c.Według ww. Sądu pozwana nie wykonała swojego zobowiązania z umowy przedwstępnej z dnia 29 grudnia 2016 r. nie tylko do czasu upływu terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, ale nawet do czasu odstąpienia przez powódkę od tej umowy. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, ponieważ pozwana nie uzyskała zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych, w konsekwencji nie ustanowiła odrębnej ich własności. Co podkreślił Sąd Okręgowy, jedyną przyczyną niewykonania umowy przedwstępnej w terminie do 30 kwietnia 2017 r., było zawinione przez pozwaną niedopełnienie formalności związanych z uzyskaniem do tego czasu ww. zaświadczeń. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej, tj. 29 grudnia 2016 r. projekt rozbudowy, przebudowy, nadbudowy budynku, w którym znajdował się lokal, nie był jeszcze zatwierdzony. Pozwolenie na budowę nie było jeszcze udzielone.
Pozwana apelacją z dnia 29 marca 2019 r. zaskarżyła przedmiotowy wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa lub jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia, zarzucając naruszenieart. 394 § 1 k.c.przez jego błędną wykładnię orazart. 233 § 1 k.p.c.w zakresie ustalenia przyczyn niewykonania umowy przestępnej (apelacja – k. 89-96)
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w dniu 8 lipca 2020 r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 578/19, wydając wyrok, uchylił wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 20 lutego 2019 r. , sygn. akt III C 775/18, w sprawie z powództwa powódki przeciwko pozwanej o zapłatę, na w skutek apelacjiH. T.. Sąd Apelacyjny przekazał sprawę sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia o kosztach postepowania apelacyjnego (k. 118).
Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu ww. wyroku wskazał, iż apelacja była zasadna, lecz z innych przyczyn niż w niej wskazane. Sąd Apelacyjny na podstawieart. 379 pkt. 2 in fine k.p.c.stwierdził nieważność postępowania, w zakresie rozprawy z 20 lutego 2019 r. Brak było należytego umocowania pełnomocnika strony w rozumowaniu ww. artykułu. Dotyczyła sytuacji, gdy w charakterze pełnomocnika występowała osoba, która mogła być pełnomocnikiem, lecz nie została umocowana do działania w imieniu strony, bądź istniały braki w udzieleniu pełnomocnictwa (a nie w samym wydaniu dokumentu potwierdzającego umocowanie), m.in. przez organ powołany do reprezentowania w procesie strony będącej osobą prawną oraz sytuacji, gdy w charakterze pełnomocnika występowała osoba, która pełnomocnikiem być nie mogła. PełnomocnikK. L.nie mógł być pełnomocnikiem pozwanej, mimo przedstawienia pełnomocnictwa procesowego.K. L.nie sprawował zarządu majątkiem strony, ani jej interesami, co wynika z treści pełnomocnictwa. Udzielone mu upoważnienie dotyczyło jedynie jednego składnika majątkowego pozwanej, a nie reprezentacji jej przed sądem pierwszej instancji (k. 119-122)
Prawomocnym (z dniem 8 czerwca 2018r.) postanowieniem Sądu Rejonowego w Legionowie I Wydziału Cywilnego z dnia 24 maja 2018 r., sygn. akt I Ns 104/18 zniesiono współwłasność nieruchomości gruntowej o pow. 0,1459 ha, położonej wW., stanowiącej działkę o nr ewid.(...), z obrębu(...)W., dla której Sąd Rejonowy w Legionowie prowadziksięgę wieczystą nr (...)w ten sposób, iż:

1
działkę o nr ewid.(...), o pow. 0,1006 ha, przyznano na wyłączną własnośćH. T.;

2
działkę o nr ewid.(...), o pow. 0,0453 ha, przyznano na wyłączną własność PaństwuJ.iM. L., na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej (wyrok k. 62).

Postanowieniem Starosty(...)z dnia 15 października 2018r. odmówiono wydania zaświadczenia o samodzielności lokalimieszkalnych (...)w budynku mieszkalnym, jednorodzinnym, zlokalizowanym na działce o nr ewid.(...)wW.(k. 69-71).
Pozwana zwróciła zaliczkę w wysokości 150 000 zł pozwanej, przelewem w dniu 31 stycznia 2019 r. na jej nr rachunku bankowego. (k. 65).
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Dnia 28 listopada 2016 r.H. T.zawarła zK. L., w Kancelarii Notarialnej wN.przed notariuszemM. S.za Rep. A nr(...), umowę, w której wskazano, że nabywa zabudowaną nieruchomość oznaczoną jakodziałka ewidencyjna nr (...)o powierzchni 1459 m(

    2), położoną we wsiW.przyulicy (...), gminaS.. W tym samym dniu, notariusz złożył wniosek o wpisanie zmiany właściciela wksiędze wieczystej numer (...). NotariuszM. S., sporządzając ww. akt notarialny popełnił błąd polegający na tym, iż pominął przysługujące Skarbowi Państwa (reprezentowanemu przez Lasy Państwowe) prawo pierwokupu, czego strony aktu notarialnego nie były świadome. Z wypisu rejestru gruntów wynikało bowiem, że działka o nr ewid.(...)oznaczona jest w części 0,0905 ha jako Bi-inne zabudowane, a w części 0,0554 ha jako Ls-las.
(przesłuchanie stron – k. 243-247, zeznaniaK. L.– k. 241-243, dokumenty – k. 12-16, 52, 92, 184-185)
W dniu 29 grudnia 2016 r.H. T.reprezentowana przez pełnomocnika w osobieK. L.orazE. K.zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży. Na mocy tej umowyH. T.zobowiązała się sprzedać stanowiący odrębną nieruchomośćlokal mieszkalny nr (...), o powierzchni użytkowej około 170 m2wraz z udziałem w częściach wspólnych, znajdujący się w budynku na nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym(...), położonej wW., gminaS., za cenę 220 000 zł, aE. K.zobowiązała się lokal ten za tę cenę kupić. Według oświadczeniaH. T.nieruchomość ta stanowiła jej własność, a na działce znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny, będący w trakcie rozbudowy. Po zakończeniu rozbudowy z budynku wyodrębnione miały zostać lokale mieszkalne, stanowiące odrębne nieruchomości.E. K.zobowiązała się ponadto, że w dniu zawarcia umowy przedwstępnej przeleje na rachunek bankowyH. T.kwotę 150 000 zł tytułem zadatku, a notariusz pouczył strony stawające do aktu o skutkach dotyczących zadatku wynikających zart. 394 k.c.W tym też dniu powódka dokonała przelewu kwoty 150 000 zł na rachunek bankowy pozwanej. Strony oświadczyły, że w przypadku gdy nie dojdzie do podpisania umowy sprzedaży z przyczyn niezależnych od stron, zadatek stanie się zaliczką. Ponadto, strony uzgodniły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta zostanie do 30 kwietnia 2017 r.
(okoliczności bezsporne, nadto – odpis aktu notarialnego z dnia 29 grudnia 2016 r., rep. A nr 4268/2016 – k. 12 – 16)
W dniu 21 lutego 2017 r.H. T.wystąpiła z wnioskiem o pozwolenie na rozbudowę, przebudowę i nadbudowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania budynku letniskowego na budynek mieszkalny jednorodzinny na terenie w/w działki ewidencyjnej. Dopiero w trakcie tego postępowania, tj. w dniu 27 lutego 2017 r.H. T.wystąpiła z wnioskiem o udzielenie zgody na odstępstwo od§ 271 ust. 1 i 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stanowiącego, że „najmniejszą odległość budynków ZL,PM, IN od granicy lasu należy przyjmować jak odległość ścian tych budynków od ściany budynku ZL z przykryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień”, umożliwiające zmniejszenie odległości projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego nadziałce nr (...)w odległości 7,5 m od granicy lasu na działce nr ew.(...)i w odległości 8,06 i 6,69 od granicy lasu nadziałce nr (...). Minister Infrastruktury i Rozwoju pismem z dnia 31 maja 2017 r. upoważnił Starostę(...)do wyrażenia zgody na odstępstwo od w/w przepisów pod warunkiem zastosowania rozwiązań zamiennych wynikających z pozytywnej opinii rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Zgody tej Starosta(...)udzielił postanowieniem z dnia 13 czerwca 2017 r. Z kolei decyzją z dnia 5 lipca 2017 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę.
(dowód: decyzja z dnia 5 lipca 2017 r. wraz z uzasadnieniem – k. 41-42)
Strony spotykały się w tym okresie celem ustalenia, czy możliwe będzie zawarcie umowy przyrzeczonej, obie strony podtrzymywały wolę zawarcia takiej umowy, mimo pojawiających się problemów administracyjnych.
(przesłuchanie stron – k. 243-247, zeznania świadków – k. 239-243)
Postanowieniem z dnia 29 marca 2017 r., wydanym w sprawie o wpis w II dzialeksięgi wieczystej kw nr (...)na rzeczH. T.w miejsceK. L., Starszy Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Legionowie oddalił wniosek o dokonanie wpisu. W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że umowa sprzedaży z dnia 28 listopada 2016 r. jest nieważna, albowiem została dokonana bezwarunkowo, bez uwzględnienia przysługującego Lasom Państwowym prawa pierwokupu.
(postanowienie - k 186-187).
W dniu 10 kwietnia 2017 roku,K. L.złożył skargę na wskazane orzeczenie referendarza sądowego, która skutkowała ponownym oddaleniem wniosku o wpis postanowieniem Sądu Rejonowego w Legionowie z dnia 26 czerwca 2017 roku.
(postanowienie – k. 188-190)
Pozwana faktycznie stała się właścicielem wyżej wymienionej nieruchomości dopiero na mocy aktu notarialnego z dnia 5 maja 2017 r., rep. A nr 1686/2017. Kupiła ją odK. L., w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 18 kwietnia 2017 roku. Do aktu z dnia 5 maja 2017 r. zostało załączone pismo NadleśnictwaJ.Nr.(...)
(...)(...), informujące, że nie został skierowany wniosek o wyrażenie zgody na nabycie gruntu.
(dokumenty – k. 191-195)
Na przełomie kwietnia/maja 2017 roku strony podejmowały rozmowy co do możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej.E. K.nie miała wiedzy o problemach pozwanej z własnością nieruchomości, natomiast uzyskała nieformalną informację w Ministerstwie Infrastruktury, że uzyskanie przez pozwaną odrębności lokalu nie będzie możliwe w dłuższym czasie. Zażądała zwrotu zadatku od pozwanej i to w podwójnej wysokości. Strony nie porozumiały się co do zawarcia kolejnej przedwstępnej umowy sprzedaży.
(przesłuchanie stron – k. 243-247, zeznania świadków – k. 239-243)
Z dniem 11 września 2017 r. dodany został doart. 2 ustawy o własności lokaliust. 1a, zgodnie z którym odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. (wskutek nowelizacjiustawy o własności lokaluustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 r., poz. 1529).
(okoliczność powszechnie znana)
W dniu 19 września 2017 r.H. T.zawiadomiła o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego powstałego w wyniku przebudowy, nadbudowy i rozbudowy budynku letniskowego usytuowanego na w/w działce nr ewid.(...).
(dowód: zaświadczenie z 21 września 2017 r. – k. 43)
W dniu 12 lutego 2018 r. Starosta(...)wydał decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na dwa budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe w zabudowie wolnostojącej na terenie działki nr ewid.(...)z uwagi, że w wyniku przebudowy dwa budynki mieszkalne jednorodzinne nie byłyby budynkami wolnostojącymi, ponieważ nie spełniałyby warunku swobodnego dostępu do każdej ze ścian budynku, a ponadto, byłyby niezgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
(dokument – k. 44)
Pisemnym oświadczeniem datowanym na 18 lutego 2018 r. powódka odstąpiła od powyższej umowy przedwstępnej i na podstawieart. 394 k.c.wezwała pozwaną do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, w kwocie 300 000 zł. Powódka wskazała, że przyczyną złożenia tego oświadczenia jest nie tylko fakt nie zawarcia umowy przyrzeczonej, ale i zaoferowanie lokalu do sprzedaży osobom trzecim w okresie od września do grudnia 2017 r. Powódka wezwała do zapłaty w/w kwoty w terminie 3 dni od otrzymania tego oświadczenia.
(dowód: oświadczenie z dnia 15 lutego 2018 r. – k. 17)
Z uwagi na to, że wnioski o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali w ww. budynku jednorodzinnym obejmowały cztery lokale mieszkalne, Starosta(...)ostateczną decyzją z dnia 15 października 2018 r. odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności jednego z lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku (lokalu, który miał zostać sprzedany innemu niż powódka nabywcy).
(dowód: odpis decyzji z 15 października 2018 r. – k. 69 – 70, co do ostateczności tej decyzji – zeznania świadkaK. L.– k. 74)
W dniu 31 stycznia 2019 r. powódka otrzymała zwrot kwoty 150 000 zł, przy czym, w tytule przelewu wpisano „zwrot zaliczki do umowy kupna sprzedaży mieszkania przy ulicy(...)W.k.S.”.
(okoliczność bezsporna, nadto – potwierdzenie przelewu – k. 65)
Powyższy stan faktyczny jest w przeważającej części bezsporny między stronami. Nadto znajdował on potwierdzenie w wyżej wskazanych wiarygodnych dowodach, zwłaszcza w dowodach z dokumentów. Sąd uznał wszystkie złożone do akt dokumenty za mające moc dowodową.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Z uwagi na to, że pismem z dnia 16 lutego 2021 roku (k. 151) powódka cofnęła pozew ze zrzeczeniem się roszczenia w zakresie kwoty 150.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 lutego 2019 roku do dnia zapłaty, postępowanie w tym zakresie stało się bezprzedmiotowe i jako takie zostało umorzone na podstawieart. 355 k.p.c.Cofnięcie pozwu podyktowane było faktem spełnienia świadczenia przez pozwaną w toku sprawy, zatem cofnięcie pozwu należało uznać za dopuszczalne w kontekścieart. 203 § 4 k.p.c.
Z uwagi na powyższe, orzeczono jak w punkcie I wyroku.
Odnosząc się do żądania zapłaty podwójnego zadatku należy mieć na względzie treść regulacjiart. 394 k.c.
W myśl przepisów wskazanego artykułu, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
W ocenie Sądu, niewykonanie umowy przedwstępnej nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, co za tym idzie tytułem rozliczenia stron pozwana powinna zwrócić powódce jedynie kwotę 150.000 zł (tytułem zwrotu zadatku czy zaliczki jak strony wskazały w umowie na wypadek zaistnienia takiej sytuacji), nie zaś kwotę 300.000 zł.
Zgodnie z umową przedwstępną, umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do dnia 30 kwietnia 2017 r. Strony, na skutek okoliczności od siebie niezależnych - a dokładnie przez błąd notariusza, który polegał na tym, że przy akcie notarialnym z dnia 28 listopada 2016 r. pominięto przysługujące Lasom Państwowym prawo pierwokupu działki o nr ewid.(...), położonej wW., gminaS.(art. 599 § 2 k.c.) – nie miały możliwości zawarcia we wskazanym terminie umowy przyrzeczonej. Żadna ze stron za to nie odpowiada. Odpowiedzialność leży w tym zakresie na notariuszu, jako na profesjonaliście.
Wskazać należy, że o tym, iż umowa nabycia prawa własności nieruchomości zawarta w dniu 28 listopada 2016 roku jest bezwzględnie nieważna pozwana (jak i powódka) nie miała wiedzy w dacie zawierania umowy przedwstępnej z dnia 29 grudnia 2016 r. Okoliczność ta miała zasadnicze znaczenie w sprawie. Gdyby którakolwiek ze stron miała wiedzę o nieważności umowy z dnia 28 listopada 2016 roku z pewnością nie doszłoby do zawarcia umowy przedwstępnej, jak również z dużym prawdopodobieństwem w przyszłej umowie przedwstępnej (po uzyskaniu własności przez pozwaną) wskazany by został inny (późniejszy) termin niż 30 kwietnia 2017 roku na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wadliwość umowy z dnia 28 listopada 2016 r. miała także wpływ na wadliwość oświadczeń woli stron umowy przedwstępnej. Strony pozostawały bowiem w błędzie co do tego, że pozwana jest właścicielem nieruchomości.
O potencjalnej nieważności umowy z dnia 28 listopada 2016 roku, pozwana dowiedziała się dopiero z postanowienia starszego referendarza sądowego wydanego w dniu 29 marca 2017 roku, które dotarło do niej na początku kwietnia 2017 roku. Postanowienie z dnia 29 marca 2017 roku zostało następnie zaskarżone przezK. L.i jego prawidłowość do końca kwietnia 2017 roku nie została potwierdzona. Sąd Rejonowy w Legionowie, na skutek skargi, ponownie oddalił wniosek dopiero postanowieniem z dnia 26 czerwca 2017 roku, od którego jeszcze służyła apelacja.
Zgodzić się należy z powódką, że pozwana zbyt późno wystąpiła o uzyskanie wymaganych zgód administracyjnych, które mogłyby doprowadzić w konsekwencji do wyodrębnienia lokalu. Okoliczność ta jednak nie była przesądzająca w kontekście możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej w zastrzeżonym terminie 30 kwietnia 2017 roku. W sytuacji, gdy pozwana o potencjalnej nieważności umowy z dnia 28 listopada 2016 roku dowiedziała się na początku kwietnia 2017 roku, to przy uwzględnieniu faktu, iż termin na wykonanie prawa pierwokupu wynosi miesiąc (art. 598 § 2 k.c.), za niemożliwe należało uznać dokonanie przeniesienia własności nieruchomości przez pozwaną na powódkę do końca kwietnia 2017 roku. Taki wniosek potwierdza przy tym okoliczność, że pozwana stała się faktycznie właścicielem przedmiotowej nieruchomości dopiero na mocy aktu notarialnego z dnia 5 maja 2017 r., rep. A nr 1686/2017, przy czym już w dniu 18 kwietnia 2017 roku zawarła warunkową umowę sprzedaży.
W ocenie Sądu, pozwana musiałaby przy tym później sprzedać powódce nieruchomość także przy uwzględnieniu istniejącego prawa pierwokupu po stronie Skarbu Państwa, czyli zawrzeć warunkową umowę sprzedaży, pod warunkiem braku skorzystania z prawa pierwokupu w ciągu miesiąca a następnie dopiero umowę przenoszącą własność. Czynności te zatem mogłyby się zakończyć dopiero najwcześniej w czerwcu/lipcu 2017 roku.
Zarzuty powódki okazały się bezzasadne, w szczególności zarzut niewykonanie umowy przedwstępnej w wyniku okoliczności, za które wyłączność ponosi pozwana. Wskazać należy, że pozwana na żadnym etapie sprawy nie zdawała sobie sprawy, iż umowa przedwstępna nie zawierała prawa pierwokupu zastrzeżonego dla Lasów Państwowych. Pozwana nie ukrywała faktu, że nie jest właścicielką nieruchomości, ponieważ dopiero na etapie wpisu dotyczący nabycia przez nią własności nieruchomości do ksiąg wieczystych, wykryto błąd popełniony przez notariusza. W tym przypadku zadatek nie stał się w tym przypadku zaliczką, na co wskazywała powódka w piśmie z dnia 9 września 2021 r.
Z kolei biorąc pod uwagę zeznania świadków,K. B.,K. L.iK. D., wynika że dopiero po wykryciu błędu przez referendarza sądowego w wydziale ksiąg wieczystych, po wydaniu orzeczenia sądowego w zakresie nieważności nabycia nieruchomości przez pozwaną, zdano sobie sprawę, iż niemożliwym jest zawarcie umowy przyrzeczonej pomiędzy pozwaną a powódką.
Powódka błędnie intepretujeart. 394 § 1 k.c., wywodząc z niego skutki prawne w postaci obowiązku pozwanej zwrotu podwójnego zadatku. Nieziszczenie się warunku określonego przez strony w umowie przedwstępnej nie stanowi niewykonania tej umowy z powodu na okoliczności niezależnych od pozwanej, która dążyła swoim działaniem do realizacji inwestycji oraz oczekiwała na zakończenie postępowań administracyjnych oraz wieczystoksięgowych.
Żadna ze stron nie odpowiada za niewykonanie umowy m.in., gdy świadczenie jest niemożliwe wskutek okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada (art. 475 k.c.). Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, bowiem pozwana w terminie do dnia 30 kwietnia 2017 roku nie miała możliwości uczynienia zadość swojemu obowiązkowi z umowy przedwstępnej na skutek błędu notariusza, którego to błędu nie była świadoma aż do kwietnia 2017 roku.
Pozwana, z pewnością do końca kwietnia 2017 roku dążyła do zawarcia umowy przyrzeczonej. Podejmowała działania mające na celu zarówno uzyskanie zgód administracyjnych, jak i rozmowy z powódką co do sprzedaży, jak również w kwietniu 2017 roku dążyła do zawarcia umowy prawa własności nieruchomości, gdy tylko dowiedziała się o wadliwości aktu z 28 listopada 2016 roku.
Dodać należy, że już na przełomie kwietnia/maja 2017 roku dochodziło do nieporozumień między stronami, bowiem powódka miała pretensje o to, że pozwana nie podjęła odpowiednio wcześnie działań pozwalających jej w terminie na uzyskanie zgód administracyjnych. Doszło do kłótni między stronami i powódka już wtedy zażądała zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Dalsze rozmowy między stronami nie potwierdzały już woli ponownego zawarcia umowy przedwstępnej, czy jej przedłużenia na dalszy okres. Strony w zasadzie nie miały już ze sobą kontaktu, nie prowadziły dalszych rozmów. Powódka natomiast z pewnością w 2018 roku dążyła już tylko do rozliczenia z pozwaną. Nie można zatem uznać, że termin 30 kwietnia 2017 roku w jakikolwiek został przez strony przedłużony. Nie było także przeszkód by strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej o przedłużeniu terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej lub nową umowę przedwstępną. Do tego jednak nie doszło. Z końcem kwietnia 2017 roku umowa przedwstępna uległa rozwiązaniu.
Brak uzyskania przez pozwaną zgód administracyjnych na wyodrębnienie lokali do dnia 30 kwietnia 2017 roku nie miał zatem większego znaczenia, bo bez względu na to, czy zgody te pozwana w tym terminie by uzyskała, czy też nie, to i tak nie było możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej a to ze względu na okoliczność niezależną od stron – błąd notariusza podczas aktu z dnia 28 listopada 2016 roku.
Wobec powyższego, należało uznać, że w sprawie znajdzie zastosowanie regulacjaart. 394 § 3 k.c.i pozwana miała obowiązek zwrócić powódce jedynie kwotę odpowiadającą kwocie wpłaconego zadatku, czyli kwotę 150.000 zł.
Kwota ta została zapłacona w dniu 31 stycznia 2019 roku a zatem w toku niniejszej sprawy. Tymczasem już pismem z dnia 15 lutego 2018 roku powódka zażądała zwrotu wpłaconego zadatku. Następnie, zwrotu zażądała pozwem wniesionym w dniu 30 kwietnia 2018 roku.
Wobec tego za zasadne, w kontekścieart. 481 k.c.iart. 455 k.c., należało uznać żądanie zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty 150 000 zł od dnia 30 kwietnia 2018r. do dnia 31 stycznia 2019 r. W pozostałym zakresie (w którym powództwo nie zostało cofnięte) a dotyczącym zapłaty dalszej kwoty 150.000 zł wraz z odsetkami oddalono powództwo jako niezasadne. Powódce nie przysługiwało bowiem roszczenie o zwrot dwukrotności zadatku. Powódka wniosła pozew w terminie roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona zatem jej roszczenie nie uległo przedawnieniu (art. 390 § 3 k.c.).
Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w punktach II i III wyroku.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c., zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu.
Powódka poniosła koszty procesu w łącznej kwocie 29.850 zł, w tym: 15.000 zł opłaty sądowej od pozwu, 10.800 zł kosztów zastępstwa procesowego w I instancji, 4.050 zł kosztów zastępstwa procesowego w II instancji.
Pozwana poniosła koszty procesu w łącznej kwocie 22.384 zł, w tym: 7.500 zł opłaty sądowej od apelacji, 10.800 zł kosztów zastępstwa procesowego w I instancji, 4.050 zł kosztów zastępstwa procesowego w II instancji, 34 zł opłat skarbowych.
Łącznie koszty procesu wyniosły 52.234 zł.
Skoro powódka przegrała sprawę w 50% (na sutek spełnienia świadczenia w kwocie 150.000 zł w toku sprawy w 50% wygrała sprawę), to powinna ponieść koszty procesu w połowie, czyli w kwocie 26.117 zł, skoro zaś poniosła koszty w kwocie 29.850 zł, to należało zasądzić od pozwanej na jej rzecz kwotę 3.733 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE
(...)
(...)
(...)