Sąd Rejonowy w Toruniu
V Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: V GC 68/23
Data wyroku: 2023-11-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Ryszard Kołodziejski
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 673§1 kc
Teza: Skoro strony wskazały umowne warunki wypowiedzenia umowy najmu (dzierżawy), to pierwszeństwo należało dać postanowieniom umownym.

Sygn. aktV GC 68/23 upr

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 listopada 2023 r.
Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia Ryszard Kołodziejski

Protokolant:

st.sekr.sądowy Justyna Kołakowska

po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2023 r. w Toruniu
na rozprawie
sprawy z powództwaPrzedsiębiorstwa Usługowo - Produkcyjnego (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą w likwidacji z siedzibą wC.
przeciwkoSkład (...) spółce jawnejz siedzibą wR.
o zapłatę

Izasądza od pozwanegoSkład (...) spółki jawnejz siedzibą wR.na rzecz powodaPrzedsiębiorstwa Usługowo - Produkcyjnego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą w likwidacji z siedzibą wC.kwotę 5.652,48 zł (pięć tysięcy sześćset pięćdziesiąt dwa złote czterdzieści osiem groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie
- od kwoty 1.500 zł (jeden tysiąc pięćset złotych) od dnia 10 sierpnia 2022 r.;
- od kwoty 2.076,24 zł (dwa tysiące siedemdziesiąt sześć złotych dwadzieścia cztery grosze) od dnia 15 września 2022 r.;
- od kwoty 2.076,24 zł (dwa tysiące siedemdziesiąt sześć złotych dwadzieścia cztery grosze) od dnia 31 października 2022 r.;
do dnia zapłaty;

IIumarza postępowanie w pozostałej części;

IIIzasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.217 zł (dwa tysiące dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt V GC 68/23

UZASADNIENIE

Przedsiębiorstwo Usługowo- Produkcyjne (...) sp. z o.o.wniosło pozew przeciwkoSkładowi (...) sp. jawnao zapłatę kwoty 6227,72 zł tytułem zapłaty czynszu oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. Strony łączyła umowa dzierżawy, której przedmiotem był teren położony wC.o powierzchni 1500 metrów kwadratowych służący do składowania węgla. Czynsz dzierżawy został określony na kwotę 1800 zł plus VAT.Skład (...)złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy, które zdaniem powoda jest bezskuteczne. Zgodnie z §3 łączącej strony umowy możliwe jest jej wypowiedzenie za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Powyższe wypowiedzenie może być dokonane przez wydzierżawiającego lub dzierżawcę tak, aby jego koniec przypadł na kwiecień lub maj. Oświadczenie dzierżawcy było zatem niezgodne z umową, ponieważ zostało złożone w piśmie z dnia 13 kwietnia 2022 roku. Umowa zatem nadal obowiązuje i dzierżawca jest zobowiązany do zapłaty czynszu za dalszy okres jej obowiązywania.
Dnia 30 listopada 2022 roku wydano nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym uwzględniono żądanie powoda.
Pozwany wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty, wnosząc o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwany wskazał, że zastrzeżenie zgodnie z którym termin wypowiedzenia może przypadać jedynie na kwiecień lub maj jest niezgodne zart. 704 kc, w którym określono 6 miesięczny termin wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Termin wypowiedzenia powinien zatem upłynąć dnia 31 lipca 2022 roku. Czynsz za dalszy okres jest nienależny.
Dnia 29 maja 2023 roku powód wskazał, że pozwany uiścił na jej rzecz kwotę 576, 24 zł oraz dokonał w związku z tym cofnięcia powództwa wraz ze zrzeczeniem się roszczenia.
Do dnia zakończenia postępowania strony podtrzymały zajęte stanowiska procesowe.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Przedsiębiorstwo Usługowo- Produkcyjne (...) sp. z o.o.orazSkład (...) sp. z o.o.dnia 28 sierpnia 2017 roku zawarli umowę dzierżawy. Przedmiotem umowy był niezabudowany teren przeznaczony do składowania węgla o powierzchni około 1500 metrów kwadratowych.
Zgodnie z §3 umowy została ona zawarta na czas nieoznaczony od dnia 1 września 2017 roku z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie mogło być dokonane przez wydzierżawiającego i dzierżawcę w ten sposób, by jego koniec przypadał na kwiecień lub maj.
Zgodnie z §4 umowy dzierżawca jest zobowiązany płacić wydzierżawiającemu czynsz w wysokości 1500 zł netto miesięcznie plus VAT według stawki obowiązującej z chwili wystawienia faktury. Zapłata czynszu następować będzie z góry na podstawie wystawionej przez wydzierżawiającego faktury do 10 dnia miesiąca, którego dotyczy.
/dowód: umowa dzierżawy z dnia 28 sierpnia 2017 roku- k. 18-19/
Czynsz na 2022 rok został określony w kwocie 1800 zł powiększonej o VAT.
/bezsporne/
Pismem z dnia 13 kwietnia 2022 rokuSkład (...) sp. jawnadokonał wypowiedzenia umowy powołując się na jej §3, jako termin zakończenia umowy wskazał 31 lipca 2022 roku.
/dowód: pismoSkładu (...) sp. jawnaz dnia 13 kwietnia 2022 roku- k. 20/
Wydzierżawiający uznał wypowiedzenie za bezskuteczne oraz wystawiał faktury za kolejne miesiące obowiązywania umowy tj. :
- za miesiąc sierpień-faktura (...)wystawiona 1 sierpnia 2022 roku z terminem zapłaty do 10 sierpnia 2022 roku;
- za miesiąc wrzesień-faktura (...)wystawiona 7 września 2022 roku z terminem zapłaty do 15 września 2022 roku;
- za miesiąc październik-faktura (...)wystawiona 1 października 2022 roku z terminem zapłaty do dnia 31 października 2022 roku.
/dowód: pismo(...) sp. z o.o.w likwidacji – k. 21;
-faktura (...)za sierpień- k. 23;
-faktura (...)za wrzesień- k. 22;
-faktura (...)za październik- k. 24/
Dnia 3 sierpnia 2022 roku nieruchomość została wydana wydzierżawiającemu.
Do dnia wniesienia pozwuSkład (...) sp. jawnanie uiścił czynszu za sierpień, wrzesień, październik. Dnia 13 grudnia 2022 roku dzierżawca zapłacił wydzierżawiającemu kwotę 576,24 zł oznaczając w tytule przelewu numerfaktury (...).
/dowód: potwierdzenie przelewu- k. 41;
- zeznaniaK. S.–k. 90;
- zeznaniaJ. K.- k. 98/
(...) sp. jawnaw piśmie pozaprocesowym z dnia 14 grudnia 2022 roku skierowanym do pełnomocnika(...) sp. z o.o.w likwidacji oświadczył, że czynsz za miesiąc sierpień uległ częściowemu potrąceniu z wierzytelnością o zwrot kaucji w kwocie 1500 zł.
/dowód: pismo z dnia 14 grudnia 2022 roku- k. 42-43/

Sąd zważył, co następuje:
Sąd ustalił stan faktyczny w niniejszej sprawie na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy oraz zeznań świadków. Dokumenty nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności.
Zeznania świadkówK. S.orazJ. K.za wiarygodne. Zeznania obu świadków dotyczyły daty wydania przedmiotu umowy oraz okoliczności dotyczących jego odbioru. Zeznania te były jasne, logiczne oraz były ze sobą wzajemnie spójne. Brak było powodów do odmówienia im waloru wiarygodności.
Roszczenie powoda co do zasady zasługiwało na uwzględnienie.
Przede wszystkim stwierdzić należy, iż mimo nazwania stosunku stron umową dzierżawy w istocie jest to umowa najmu. Zgodnie zart. 693§1 kcprzez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Wedługart. 659§1 kcprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Rzeczy i prawa stanowiące przedmiot umowy dzierżawy powinny umożliwić dzierżawcy korzystanie z nich oraz wytwarzanie i pobieranie pożytków. Przedmiotem umowy był zaś teren przeznaczony do składowania węgla- nie można stwierdzić, by ten przedmiot przynosił jakiekolwiek pożytki, a zatem brak jest essentialia negotii umowy dzierżawy. Istotą umowy było wynajmowanie placu w zamian za czynsz. Niewątpliwie zatem strony łączyła umowa najmu.
W umowie strony przewidziały możliwość jej wypowiedzenia przez każdą ze stron za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie mogło być dokonane przez wydzierżawiającego i dzierżawcę w ten sposób, by jego koniec przypadał na kwiecień lub maj.
Pozwany dokonał wypowiedzenia 13 kwietnia 2022 roku i w jego ocenie termin wypowiedzenia upłynął 31 lipca 2022 roku. Pozwany wskazał, że zastrzeżenie, że koniec terminu wypowiedzenia przypadać ma jedynie na kwiecień lub maj jest niezgodne zart. 704 kc, w którym określono 6- miesięczny termin wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca.
Powód nie zgodził się z twierdzeniami pozwanego, że upłynął już termin wypowiedzenia, podnosząc również, że przepisart. 704 kcodnosi się do dzierżawy gruntu rolnego, a zatem nie ma zastosowania do przedmiotowej umowy.
Rację należy przyznać stronie powodowej. W przypadku umowy najmu kwestię jej wypowiedzenia regulujeart. 673§1 kczgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Powyższy przepis ma charakter dyspozytywny. To oznacza, że skoro strony wskazały umowne warunki wypowiedzenia umowy, to pierwszeństwo należało dać umowie. Zgodnie z §3 umowy pozwany nie mógł dokonać wypowiedzenia umowy ze skutkiem na dzień 31 lipca 2022 roku.
Nawet jeśli strony łączyłaby w istocie umowa dzierżawy, nie zmienia to zasadności powództwa. Wtedy zastosowanie miałbyart. 704 kczgodnie z którym w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Ten przepis również ma charakter dyspozytywny. 6- miesięczny termin wypowiedzenia przewidziany dla dzierżawy gruntów innego rodzaju niż rolne obowiązywałby strony, ale tylko w przypadku gdyby strony nie uregulowały kwestii wypowiedzenia w umowie. Nie ma zatem racji pozwany twierdząc, że ustanowienie innych terminów wypowiedzenia narusza ten przepis.
Stwierdzić należy zatem, iż oświadczenie o wypowiedzeniu umowy złożone przez powoda 13 kwietnia 2022 roku nie mogło doprowadzić do zakończenia umowy z końcem lipca 2022 roku, ponieważ jest to sprzeczne z umową obowiązującą strony. Pozwany zatem niezasadnie nie uiszczał czynszu na rzecz wydzierżawiającego. Fakt wydania przedmiotu najmu nie świadczy zaś o zakończeniu umowy, ponieważ byłoby to ominięcie postanowień umownych. Strony nie przewidziały również, że wydanie lokalu będzie oznaczać automatyczne rozwiązanie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Pozwany powołał zarzut potrącenia czynszu za miesiąc sierpień z należnym mu zwrotem kaucji. Oświadczenie o potrąceniu zostało zawarte w piśmie z dnia 14 grudnia 2022 roku. Zarzut ten jest jednak bezskuteczny. Zgodnie zart. 498§ 1 kcgdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.
Wierzytelność pozwanego w postaci zwrotu kaucji nie spełniała wymogu wymagalności. Zgodnie z §9 umowy dzierżawca składa kaucję pieniężną wydzierżawiającemu w kwocie jednorazowego czynszu bez VAT tj. 1500 zł.
W braku odmiennego zastrzeżenia, roszczenie o zwrot kaucji zaktualizuje się dopiero w momencie rozwiązania umowy między stronami, do tego jednak nie doszło. Ponadto nawet jeśli miałoby miejsce rozwiązanie umowy to pozwany nie postawił roszczenia w stan wymagalności. Strony nie określiły terminu zwrotu kaucji, a zatem zgodnie zart. 455 kcjeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Pozwany nie wezwał powoda do zapłaty. A zatem z dwóch powyższych przyczyn wierzytelność pozwanego nie było wymagalna, nie mogła zatem ulec potrąceniu pod względem materialnoprawnym. Zarzut nie mógł zatem zostać skutecznie podniesiony. Poza kwestią potrącenia czynszu za miesiąc sierpień pozwany nie kwestionował w inny sposób wysokości powództwa.
Na marginesie można również wskazać, że pozwany twierdził, iż nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków z powodu inflacji oraz wojny na Ukrainie. Pozwany reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika nie wskazał jednak, czego żąda w związku z tym twierdzeniem- np. zmiany wysokości świadczenia, rozwiązania umowy. Ponadto poza ogólnikowym stwierdzeniem nie zostało przez pozwanego w żaden sposób wykazane to, że sytuacja finansowa spółki uległa znacznemu pogorszeniu się przez powyższe okoliczności.
Biorąc zatem pod uwagę powyższe uznać należy, iż umowa nie została wypowiedziana. Stronie powodowej należało zatem zasądzić czynsz za żądane miesiące w wysokości po 2076,24 zł za wrzesień oraz październik oraz 1500 zł za sierpień z uwagi na częściowe spełnienie świadczenia w kwocie 576,24 zł- co do tej kwoty postępowanie uległo umorzeniu.
O kosztach procesu orzeczono na zasadzie przewidzianej wart. 98§1 kpczgodnie z którą strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Również w części umarzającej postępowanie pozwany został potraktowany jako strona przegrywająca sprawę z uwagi na fakt, iż dał on podstawy do wytoczenia powództwa, częściowa zapłata nastąpiła bowiem po jego wniesieniu, a powód od razu po tym fakcie ograniczył powództwo wraz ze zrzeczeniem się roszczenia.
Na koszty procesu złożyły się kwoty:
- 400 zł opłaty od pozwu (art. 13 ust.1 pkt 4 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1144 z późn. zm.);
- 1800 zł kosztów zastępstwa procesowego (Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 z późn. zm.).
- 17 zł opłaty skarbowej.
Łącznie zasądzeniu na rzecz powoda uległa kwota 2217 zł.