Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I AGa 9/21
Data wyroku: 2022-05-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Marek Boniecki
Słowa kluczowe: Umowa, Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 693 kc

Niniejszy dokument nie stanowi doręczenia w trybie art. 15 zzs9ust. 2 ustawy COVID-19 (Dz.U.2021, poz. 1842)
Sygn. akt I AGa 9/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 maja 2022 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Marek Boniecki

Protokolant:

Katarzyna Mitan

po rozpoznaniu w dniu 19 maja 2022 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwa Gminy(...)K.
przeciwko Towarzystwu(...)(...)Spółce Akcyjnej
wK.(poprzednio(...)Spółce Akcyjnej wK.)
o zapłatę
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 9 listopada 2020 r. sygn. akt IX GC 654/18

1

    zmienia zaskarżony wyrok w puknie 1 w ten sposób, że punktowi temu nadaje treść:  zasądza od strony pozwanej  Towarzystwa(...)(...)S.A. wK.na rzecz strony powodowej Gminy(...)K.kwotę 748.627,27 zł (siedemset czterdzieści osiem tysięcy sześćset dwadzieścia siedem złotych dwadzieścia siedem groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnieniew transakcjach handlowych liczonymi od 30 stycznia 2018 roku do 19 maja 2022 roku, przy czym zasądzoną wyżej kwotę rozkłada na 36 (trzydzieści sześć) rat, z których pierwszych 35 w wysokości po 21.000 zł (dwadzieścia jeden tysięcy złotych) każda z nich, a ostatnia

    w wysokości 13.627,27 zł (trzynaście tysięcy sześćset dwadzieścia siedem złotych dwadzieścia siedem groszy), płatnych do 25 dnia każdego następującego po sobie miesiąca, począwszy od 25 listopada 2022 roku, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych na wypadek opóźnienia płatności którekolwiek z rat;

2
oddala apelację w pozostałym zakresie;

3
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Marek Boniecki
Sygn. akt I AGa 9/21

Uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z 19 maja 2022 r.
Wyrokiem z 9 listopada 2020 r. Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od pozwanej(...)S.A. wK.(obecnie: Towarzystwo(...)(...)S.A. wK.) na rzecz powodowej Gminy(...)K.kwotę 748.627,27 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od 30 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty oraz orzekł o kosztach procesu.
Sąd pierwszej instancji poczynił ustalenia faktyczne szczegółowo zaprezentowanew uzasadnieniu zaskarżonego wyroku (k. 917-921), które Sąd Apelacyjny przyjął za własne.
W ustalonym przez siebie stanie faktycznym, po dokonaniu analizy zebranegow sprawie materiału dowodowego, Sąd Okręgowy uznał powództwo w ostatecznie ukształtowanym zakresie za uzasadnione w całości w świetleart. 354 k.c., zawartej przez strony umowy dzierżawy iart. 693 §1 k.c., przyjmując, że:
- pozwana nie uiściła na rzecz powódki części czynszu dzierżawnego za okres 1 lipca - 31 grudnia 2017 r. w wysokości 748.627,27 zł;
- pozwana nie wykazała przesłanek nadzwyczajnej zmiany stosunków w rozumieniuart. 3571k.c., co czyniło wniosek o ukształtowanie na nowo umowy dzierżawy bezzasadnym;
- brak było podstaw do rozważenia celowości obniżenia czynszu, a w konsekwencji uznania części należności z tego tytułu za nienależną, a także uznania roszczenia za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.);
- bezskuteczne okazały się zarzuty potrącenia podniesione przez pozwaną;
- poczynione przez pozwaną nakłady były nakładami użytecznymi, a nie koniecznymi, a nadto przysporzenia na rzecz pozwanej w tym zakresie nastąpiły bez uszczerbku finansowego po jej stronie;
- oświadczenie o potrąceniu wierzytelności z tytułu kosztów sprzątania, nadpłaconego czynszu i zadośćuczynienia za naruszenie dóbr osobistych było początkowo nieskuteczne, albowiem zostało skierowane na ręce pełnomocnika procesowego powoda, który nie posiada uprawnienia do odbioru oświadczeń materialnoprawnych, a nadto pozwana nie udowodniła, że takowe wierzytelności przysługują jej względem powódki.
Wyrok powyższy zaskarżyła apelacją pozwana, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.
Apelująca zarzuciła: 1) naruszenieart. 233 §1 i 2 oraz art. 230 k.p.c.- poprzez błędną ocenę zebranego materiału dowodowego i uznanie, że: a) nakłady dokonane przez stronę pozwaną na przedmiocie umowy dzierżawy objętej umową z dnia 10 czerwca 2015 roku są tylko i wyłącznie ulepszeniami, a nie nakładami koniecznymi, w sytuacji gdy z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości z dnia 17 czerwca 2020 r. wynika, że część nakładów była nakładami koniecznymi; b) nie mogło dojść do rozliczenia nakładów dokonanych przez stronę pozwaną w przedmiocie dzierżawy, które zdaniem sądu były ulepszeniami ze względu na to, że nie doszło do zwrotu tych rzeczy na rzecz powoda jako wydzierżawiającego, w sytuacji gdy: sąd w ogóle nie dokonał zbadania stanu faktycznego, czy doszło do tego zwrotu rzeczy po rozwiązaniu umowy dzierżawy w dniu 30 czerwca 2018 r., a także dokonał błędnej oceny, iż wszystkie nakłady były ulepszeniami, gdzie część nakładów była nakładami koniecznymi, których wymagalność powinna być liczona od dnia ich dokonania, a nie od dnia zwrotu rzeczy; wymagalność ulepszeń nastąpiła z dniem rozwiązania umowy dzierżawy, tj. dniem 30 czerwca 2018 r.; c) strona pozwana dokonała złożenia oświadczenia o potrąceniu w sposób nieskuteczny, z uwagi na to, że zostało skierowane na ręce pełnomocnika procesowego powoda, który nie posiadał uprawnień do odbioru oświadczeń materialnoprawnych, w sytuacji gdy: oświadczenie o potrąceniu wierzytelności w związku z dokonanymi nakładami na przedmiot umowy wierzytelności zostało dokonane przez Zarząd pozwanej Spółki pismemz dnia 8 lutego 2018 r. skierowanym bezpośrednio do strony powodowej; oświadczenie z dnia 8 lutego 2018 r. dotyczące potrącenia wierzytelności obejmowało nakłady zarówno konieczne, jak i ulepszenia, które odpowiednio są wymagalne z dniem dokonania tych nakładów, albo z dniem zakończenia umowa dzierżawy i zwrotu rzeczy; ponownie wezwanie do zapłaty kwoty 748.627,28 zł wraz z oświadczeniem o potrąceniu kwot zostało dokonane pismem skierowanym od strony pozwanej do powoda z dnia 24 kwietnia 2019 r., na które odpowiedź udzieliła strona pozwana pismem z dnia 6 maja 2019 r., co oznacza, że oświadczenie o potrąceniu zostało skutecznie złożone i dotyczyło także roszczeń z tytułu ulepszeń, po zakończeniu umowy dzierżawy w dniu 30 czerwca 2108 r. czyli wymagalności wszystkich nakładów; 2) naruszenieart. 10 k.p.c.- poprzez brak oceny przez Sąd I instancji i niedokonanie analizy zawartej ugody w ramach toczącego się postępowania pomiędzy stronami przed Sądem Okręgowym wK.IX Wydział Gospodarczy w dniu 16 października 2020 r. (sygn. akt(...)), która dotyczyła roszczeń także z tej samej umowy dzierżawy z dnia 10 czerwca 2015 r. pod kątem tego, czy ugoda ta w całości zaspokajała roszczenia Gminy(...)K., czy też nie czyli czy też zachodziła powaga rzeczy ugodzonej; 3) naruszenieart. 676w związku zart. 677, art. 694 i art. 663 k.c.- poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, poprzez przyjęcie, że nakłady dokonane przez stronę pozwaną na przedmiot dzierżawy, za uprzednią pisemną zgodą powoda jako wydzierżawiającego, były w całości nakładami stanowiącymi ulepszenia, a nie w części nakładami koniecznymi, które zdaniem Sądu mogły być tylko i wyłącznie dochodzone od powoda po zakończeniu umowy dzierżawy i zwrotu ulepszonych rzeczy, do zwrotu których nie doszło w sytuacji gdy: a) z ustaleń faktycznych dokonanych w ramach przeprowadzonego postępowania dowodowego, w tym sporządzonej opinii przez biegłego z zakresu wyceny nieruchomości z dnia 17 czerwca 2020 r.M. K.wynikało, że dokonano nakłady, które częściowo powinny być uznane za konieczne, zgodnie ze wskazanie strony pozwanej, których wymagalność następuje z dniem zakończenia tych prac, a nie z dniem zakończenia umowy dzierżawy i chwili zwrotu tych rzeczy na rzecz Wydzierżawiającego; b) umowa dzierżawy z dnia 10 czerwca 2015 r. uległa rozwiązaniu z dniem 30 czerwca 2018 r., a Sąd nie ustalił w postępowaniu, czy doszło do zwrotu rzeczy czy też nie po zakończeniu ww. umowy dzierżawy; 4) naruszenieart. 498 §1wzwiązku zart. 499 k.c.- poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie przez Sąd I instancji, iż oświadczenie o potrąceniu wierzytelności w postaci dokonanych nakładów było przedwczesne oraz nieskuteczne z uwagi na to, że zostało skierowane na ręce pełnomocnika procesowego powoda, który nie posiadał uprawnień do odbioru oświadczeń materialnoprawnych w sytuacji gdy: a) oświadczenie o potrąceniu wierzytelności w związkuz dokonanymi nakładami na przedmiot umowy wierzytelności zostało dokonane przez Zarząd pozwanej Spółki pismem z dnia 8 lutego 2018 r. skierowanym bezpośrednio do strony powodowej, a także pismem z dnia 24 kwietnia 2019 roku; b) oświadczenie z dnia 8 lutego 2018 r. oraz 24 kwietnia 2019 roku dotyczące potrącenia wierzytelności obejmowało nakłady zarówno konieczne, jak i ulepszenia, które odpowiednio są wymagalne z dniem dokonania tych nakładów, albo z dniem zakończenia umowy dzierżawy i zwrotu rzeczy, co nastąpiło z dniem 30 czerwca 2018 r.; 5) pominięcieart. 226w związku zart. 230 k.c.i tym samym brak rozważenia przez Sąd I instancji, czy nakłady dokonane przez stronę pozwaną na przedmiot dzierżawy są nakładami koniecznymi w rozumieniu przepisówkodeksu cywilnego, w sytuacji gdy nakłady te były niezbędne do korzystania z przedmiotu dzierżawy (brak pomieszczeń na biura), nakłady w sposób oczywisty zmieniały przeznaczenie pomieszczeń (korytarze), nakłady nie dadzą się usunąć z przedmiotu dzierżawy bez istotnego uszkodzenia substancji, a brak ich rozliczenia spowodowałby, że powód wzbogaciłby się bezpodstawnie kosztem pozwanego.
W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
W piśmie procesowym z 12 maja 2022 r. powódka wniosła o rozłożenie zasądzonego świadczenia wraz odsetkami na 36 rat, począwszy od listopada 2022 r.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Apelacja zasługuje na uwzględnienie jedynie w niewielkim zakresie.
Sąd pierwszej instancji prawidłowo, z poszanowaniem reguł wyrażonych w przepisieart. 233 §1 k.p.c.ustalił stan faktyczny sprawy, co sprawiło, że Sąd Apelacyjny przyjął go za własny.
Zgodnie z utrwalonymi w tej mierze poglądami doktryny i judykatury, skuteczne podniesienie zarzutu obrazy przepisuart. 233 §1 k.p.c.wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 8 kwietnia 2009 r., II PK 261/08). Jeśli sądowi nie można wytknąć błędnego z punktu widzenia logikii doświadczenia życiowego rozumowania, nie dochodzi do obrazy powoływanego przepisu, nawet jeśli z dowodu można wywieść wnioski inne niż przyjęte przez sąd.
W rozpoznawanej sprawie Sąd pierwszej instancji dokonał dogłębnej analizy zaoferowanych przez strony procesu dowodów, zaś apelacji nie udało się wykazać nielogicznego czy sprzecznego z zasadami doświadczenia życiowego wnioskowania przy ich ocenie. Co godne podkreślenia, zarzuty apelacji dotyczyły nie tyle samych ustaleń faktycznych, ile wyciągniętych z nich przez Sąd Okręgowy wniosków, które podlegały badaniu poprzez pryzmat przepisów prawa materialnego, o czym niżej.
W ten właśnie sposób należy ocenić należy zarzut dotyczący określenia przez Sąd pierwszej instancji charakteru nakładów poczynionych przez pozwana na przedmiot dzierżawy. Sam bowiem fakt wykonania poszczególnych prac na obiekcie, ich rodzaj i zakres kwestionowane nie były, a przynajmniej Sąd uznał je za udowodnione. Za nietrafione uznać należy powoływanie się na opinię biegłej. Analiza tejże prowadzi bowiem do wniosku, że jej autorka nie dokonała samodzielnej oceny charakteru nakładów, a jedynie dla celów porządkowych odniosła się do klasyfikacji tych nakładów wskazanej przez stronę pozwanąw piśmie procesowym z 13 listopada 2019 r. (por. k. 792-793 i k. 832-833).
W kwestii ustalenia faktu i daty zwrotu przedmiotu dzierżawy zauważyć należy, że to na pozwanej, zgodnie z regułą określoną wart. 6 k.c., spoczywał ciężar wykazania tej okoliczności. Niezależnie od tego z ustaleń Sądu pierwszej instancji wynika, że strony zawarły kolejne umowy dzierżawy obiektu stadionu. Faktem notoryjnym pozostaje również, że dzierżawiony obiekt nieprzerwanie do chwili obecnej znajduje się w posiadaniu pozwanej. Oczywiście poszczególne pomieszczenia mogły zostać zwrócone, niemniej okoliczność tę, jak wskazano wyżej, winien wykazać dzierżawca, który w tym zakresie nie podniósł nawet stosownych twierdzeń.
Całkowicie chybiony okazał się również zarzut dotyczący skuteczności złożonych oświadczeń o potrąceniu z uwagi na brak umocowania adresata oświadczenia. Uważna lektura uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia nie pozostawia wątpliwości, że Sąd Okręgowy przyjął ostatecznie, że w omawianym zakresie oświadczenia złożone zostały prawidłowo. Nie zmienia to faktu, że nie wywołały one zamierzonego przez pozwaną skutku, albowiem stronie tej nie ustało się wykazać, aby przysługiwały jej względem powódki jakiekolwiek nadające się do potrącenia wierzytelności z tytułu: nakładów, zawyżonego czynszu, wydatków na sprzątanie obiektu czy naruszenia dóbr osobistych. Zauważyć w tym miejscu wypada, że odnośnie do ostatnich trzech wierzytelności skarżąca nie zakwestionowała w wywiedzionym środku odwoławczym ani ustaleń, ani wniosków Sądu pierwszej instancji.
Niesłusznie skarżąca zarzuca również uchybienie przez Sądart. 10 k.p.c.Przede wszystkim do naruszenia tego przepisu, który nakłada na sąd obowiązek dążenia do ugodowego zakończenia sporu, nie mogło dojść w sposób opisany w apelacji. Niezależnie od tego wskazać trzeba, że przedmiot ugody zawartej przed Sądem Okręgowym wK.16 października 2020 r. (sygn. akt(...)), został opisany w jej §1, z którego wynika, że ugoda dotyczy roszczenia powódki objętegofakturą (...)z 30 grudnia 2016 r. (k. 878 v.) Tymczasem w aktualnie rozpoznawanej sprawie Gmina dochodzi należności objętejfakturą nr (...)z 29 grudnia 2017 r. W tej sytuacji nie może być mowie o wpływie zawartej ugody sądowej na przedmiot obecnego postępowania, a tym bardziej o powadze rzeczy ugodzonej.
Sąd pierwszej instancji nie naruszył prawa materialnego, kwalifikując wszystkie dokonane przez pozwaną nakłady jako użyteczne. Zgodnie z ugruntowanymi w tej mierze poglądami judykatury, koniecznymi są tylko takie nakłady, które poczynione być muszą po to, aby przedmiot dzierżawy (najmu) mógł w ogóle funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Samo tylko stwierdzenie, że nakłady służą normalnemu korzystaniu z rzeczy, nie oddaje istoty tych nakładów, w porównaniu z nakładami innymi, ponieważ oznacza tylko tyle, że nakłady wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem przedmiotu umowy. Ocena charakteru nakładów poczynionych przez stronę wymaga rozważenia, czy z uwagi na cel, jakiemu rzecz miała służyć, było niezbędne dokonanie nakładów wskazanych przez stronę czy też również bez tych nakładów wydzierżawiona rzecz mogłaby funkcjonować (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 25 czerwca 1998 r., III CKN 430/98). Zgodnie z umową z 10 czerwca 2015 r., przedmiotem dzierżawy były obok płyty boiska i trybun, także m.in. pomieszczenia administracyjne, skyboxy, magazyny, miejsca parkingowe. Dzierżawca podpisując umowę, nie zakwestionował oświadczenia wydzierżawiającego, że przedmiot umowy spełnia wszelkie wymagania do korzystania zgodnie z przeznaczeniem i pobierania pożytków przez dzierżawcę. W sprawie poza sporem pozostawało, że do momentu rozpoczęcia robót budowlanych przezspółkę (...)pozwana korzystała z przedmiotu dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem. Wspomniane prace w ogólności dotyczyły przekształcenia pomieszczeń pozostających w stanie deweloperskim na pomieszczenia biurowe. Montaż sufitów, ścian, instalacji wentylacyjnej i elektrycznej, drzwi i wykładziny można byłoby uznać za nakłady konieczne, ale jedynie wtedy, gdyby odpowiednie pomieszczenia nie funkcjonowały już na obiekcie i dopiero trzeba byłoby je urządzać. Taka sytuacja, jak wskazano wyżej, w rozpoznawanej sprawie miejsca nie miała. Do momentu podjęcia decyzji o wykonaniu prac budowlanych pozwana korzystałaz przedmiotu dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem. Pozostałe nakłady wskazywane przez skarżącą, w tym montaż klimatyzacji, w każdym wypadku uznać należałoby za ulepszenia. W konsekwencji podzielić należało pogląd, że ewentualna wierzytelność pozwanej z tytułu poczynionych nakładów jest w świetleart. 676 k.c.w zw. zart. 694 k.c.niewymagalna. Jakkolwiek pierwszy z powoływanych przepisów ma charakter dyspozytywny, to zawarta przez strony umowa dzierżawy nie przewidywała innego uregulowania omawianej kwestii (tzn. terminu zwrotu nakładów). Jak wskazano wyżej, pozwanej nie udało się wykazać, aby doszło do zwrotu rzeczy, a za takowy nie może zostać uznane samo zakończenie okresu obowiązywania umowy, tym bardziej, że zawarta została umowa kolejna. Dodać także wypada, że to wydzierżawiającemu ustawodawca pozostawił prawo wyboru, czy dokonane przez dzierżawcę ulepszenia zatrzyma czy zażąda przywrócenia stanu poprzedniego.
Sąd Okręgowy nie naruszył takżeart. 498 §1 k.c.w zw. zart. 499 k.c.Niezależnie od tego, czy oświadczenia o potrąceniu zostały złożone osobie umocowanej, co jak już wyjaśniono Sąd pierwszej instancji ostatecznie przyjął, pozwanej nie udało się udowodnić posiadania jakiejkolwiek nadającej się do potrącenia wierzytelności wobec powódki.
Sąd Apelacyjny nie dostrzegł także, aby Sąd Okręgowy dopuścił się obrazy przepisów prawa materialnego nie objętych zarzutami apelacji.
Sąd drugiej instancji za usprawiedliwiony uznał złożony na etapie postępowania odwoławczego wniosek pozwanej o rozłożenie zasądzonej kwoty na raty. Kluczowe znaczenie miała tutaj postawa strony powodowej, która wnioskowi nie oponowała i pozostawiła go do uznania Sądu Apelacyjnego, który stosującart. 320 k.p.c., uwzględnił ww. wniosek niemalże w całości. Wzięto przy tym pod uwagę, że sytuacja finansowa pozwanej nie jest korzystna (co wynika z przedłożonych dokumentów księgowych), a nadto niewątpliwie ulegnie pogorszeniu, z uwagi na spadek prowadzonego klubu piłkarskiego z najwyższej klasy rozgrywkowej. Z drugiej strony pozwana wywiązuje się z dotychczas zawieranych z powódką ugód, a z uwagi na szczególny przedmiot umowy dzierżawy, także w interesie wydzierżawiającego pozostaje, aby skarżąca mogła kontynuować tę umowę, do czego potrzebuje płynności finansowej. Sąd drugiej instancji nie uwzględnił jedynie wniosku o rozłożenie na raty także należności odsetkowej. Nie można zapominać bowiem, że powódka jest podmiotem publicznym, utrzymującym się głównie z danin publicznoprawnych podatników. Skorzystanie zart. 320 k.p.c.wiąże się z pozbawieniem wierzyciela odsetek od ratalnych świadczeń za okres od daty wyroku do daty płatności poszczególnych rat. Rozkładanie w tej sytuacji dodatkowo jeszcze odsetek należnych do daty wyrokowania, nie dałoby się pogodzić z obowiązkiem dbałości o finanse publiczne.
Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawieart. 386 §1 k.p.c.orzekł jak w sentencji.
Za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, które po stronie powódki ograniczyły się do wynagrodzenia radcy prawnego przyjętoart. 98 §1 k.p.c.w zw.zart. 391 §1 k.p.c.oraz§2 pkt 7w zw. z §10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.).

SSA Marek Boniecki