Sąd Rejonowy w Kielcach
VIII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VIII Ns 1112/21
Data wyroku: 2023-09-28 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: sędzia Agnieszka Kierkowska

Sygn. aktVIII Ns 1112/21

POSTANOWIENIE
Dnia 28 września 2023 roku
Sąd Rejonowy w Kielcach VIII Wydział Cywilny
w następującym składzie:
Przewodniczący -  sędzia Agnieszka Kierkowska
Protokolant -  sekretarz sądowy Agnieszka Szymkiewicz
po rozpoznaniu w dniu 26 września 2023 roku w Kielcach
na rozprawie
sprawy z wnioskuA. P.,W. P.
z udziałemM. P. (1),B. P.
o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną
p o s t a n a w i a:

1
oddalić wniosek,

2
orzec, że wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

SSR Agnieszka Kierkowska
Sygn. akt: VIII Ns 1112/21

UZASADNIENIE
We wniosku z 21.12.2021 r. wnioskodawcyA. P.iW. P.domagali się wyznaczenia zarządcy nieruchomości zabudowanej, położonej wK., przyul. (...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...), która stanowi współwłasność wnioskodawców oraz uczestnikówB. P.iM. P. (1). Na uzasadnienie tego żądania podali, że od 2006 r. na podstawie porozumienia ustnego współwłaścicieli nieruchomością zarządzaM. P. (1). On dysponuje dochodami od najemców lokali i rozdziela je między współwłaścicieli. Od rozliczenia za 2020 r. pojawiły się problemy, ponieważM. P. (1)zaprzestał przekazywania wnioskodawcom pożytków od maja2021 r., mimo kierowanych do niego wezwań do zapłaty. Wnioskodawcy odwołaliw sierpniu 2021 r. udzielone uczestnikowi pełnomocnictwa związane z zarządzaniem nieruchomością, pobieraniem pożytków i innych przychodów, a także zażądali przedłożenia sprawozdania z czynności uczestnika, związanych ze współwłasnością. Strony nie mogą dojść do porozumienia co do zarządu nieruchomością, co do płatności podatku od dochodów z najmu lokali na nieruchomości wspólnej, a to doprowadziło do kierowania do wnioskodawców wezwań do zapłat zaległego podatku.
UczestnicyB. P.iM. P. (1)w odpowiedzi na wniosekz 28.01.2022 r. (k.83-84) wnieśli o oddalenie wniosku, wskazując, że nie zachodzi żadna z sytuacji przewidzianych wart. 203 k.c., a źródłem nieporozumień między współwłaścicielami są rozliczenia z lat 2007-2015 oraz kwestia podatku dochodowego, obciążającego wnioskodawczynię. Wnioskodawcy otrzymali tytułem rozliczenia pożytków ze wspólnej nieruchomości kwotę wyższą niż była im należna,z uwagi na tę nadpłatę wstrzymana została wypłata bieżących pożytków przez uczestnika dla wnioskodawców, a to doprowadziło do wypowiedzenia przez wnioskodawców pełnomocnictw i zaangażowania przez wnioskodawców w konflikt współwłaścicieli najemców lokali. Współwłaścicieli zlecili doradcy podatkowemu przygotowanie kompleksowego rozliczenia przychodów i kosztów najmu za okres 2007-2015, ale przygotowane rozliczenie uczestnicy kwestionują. Rozliczenia za minione okresy między współwłaścicielami nie są zakończone.
Na rozprawie 26.09.2023 r. strony wskazały tego samego kandydata na zarządcę sądowego spośród kandydatów, którzy zgłosili się i zostali wysłuchaniw toku postępowania. Oświadczyły jednak, że nie zgadzają się na zawarcie z nim umowy o zarząd.(k.270)
W sprawie jest bezsporne, że:
M. P. (1)iA. P.są rodzonymi braćmi. Nieruchomość gruntowa zabudowana położona wK., przyul. (...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...), stanowi współwłasność wnioskodawcówW.iA.małżonkówP.w ½ części na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej oraz uczestnikówB. P.iM. P. (1), którzy byli małżeństwem i nabyli udział ½ do majątku wspólnego. Nabycie nieruchomości miało miejsce w 2006 r., wówczas była ona zabudowana starą kamienicą. Współwłaściciele na zakup nieruchomości zaciągnęli kredyt hipoteczny. Zamierzali czerpać dochody z najmu lokali użytkowych. Uzgodnili, że zarządem będzie zajmował sięM. P. (1), który w tym celu zarejestrował jednoosobową działalność gospodarczą. Stary budynek został wyremontowany i rozbudowany.M. P. (1)czuwał nad przebiegiem prac remontowych i budowalnych. Inwestycja została sfinansowana częściowo z kredytu zaciągniętego na ten cel przezprzedsiębiorstwo (...).
Sąd ustalił:
W 2009 r.M. P. (1)iA. P.zaciągnęli pożyczkęu swojego wspólnego brata na rozbudowę kamienicy w kwocie 200 000 zł. Do2013 r. nie zwracali jej, od 2013 r. do około 2020 r. w ratach spłacali jąM. P. (1)iB. P.. Uzgodnili z pożyczkodawcą i pozostałymi współwłaścicielami, że robią to w ramach rozliczeń wzajemnych ze współwłasności. Od 2020 r. z uwagi na nieporozumienia co do tych rozliczeńM. P. (1)nie spłaca pożyczki.
Remont i rozbudowa były finansowane także w części z przychodów z najmu tych lokali w budynku, które zostały wcześniej odnowione. W tym czasieM. P. (1)nie przekazywałA. P.pożytków w żadnej części. Po zakończeniu remontu i rozbudowy od około 2009 r.M. P. (1)przekazywałA. P.nieregularnie i w różnych kwotach środki jako zaliczki na poczet należnych pożytków.A. P.oczekiwał rozliczenia inwestycjii wypłaty bieżących pożytków. Współwłaściciele zlecali takie rozliczenie kolejnym księgowym –L.,C., ale nie doszli do porozumienia co do wyników tych rozliczeń. Jedne rozliczenia wskazywały na istnienie zobowiązania zapłaty po stronieM. P. (1)w stosunku do brata, inne – przeciwnie – na to, żeA. P.otrzymał tytułem zaliczek kwotę wyższą niż należne mu pożytki.
Od 2015 r. księgowość wprzedsiębiorstwie (...)prowadziłM. C. (1), któremu współwłaściciele zlecili nie tylko rozliczanie bieżących należności, ale także ustalenie stanu wzajemnych rozliczeń z tytułu kosztówi pożytków za czas przeszły. W ramach rozliczenia należności bieżących, do którychM. P. (1)się stosował,A. P.były wypłacane regularnie pożytki co najmniej od 2017 r.
W 2020 r. powstał spór między współwłaścicielami co do zasad zapłaty podatku dochodowego poszczególnych współwłaścicieli. Do tej pory był on płaconyz przychodów nieruchomości, ale za 2020 r. wysokość podatku należnego odW. P.była znacznie wyższa od pozostałych.M. P. (1)proponował, żeby każdy ze współwłaścicieli podatek zapłacił za siebie, mimo, żeA.iW. P.nalegali na zachowanie dotychczasowych zasad rozliczeń. Doszło przez to do kierowania doW. P.jako dłużnika wezwań do zapłaty przez organ podatkowy. Ostatecznie od 2021 r. każdy ze współwłaścicieli płaci podatek dochodowy za siebie, a nie z przychodów ze wspólnej nieruchomości.
M. P. (1)z uwagi na te rozliczeniaM. C. (1), z których wynikało, że po stronieA. P.jest nadpłata z tytułu pożytków, zaprzestał ich wypłacania. W 2021 r. przez kilka miesięcy – do maja 2021 r. - były ponownie wypłacane bieżące pożytki, wynikające z rozliczeń przygotowanych przez kolejnego księgowego –K. K. (1). Od maja 2021 r.M. P. (1)nie rozlicza się z pożytków z bratem i bratową.
Wynajmującym lokale użytkowe w budynku na nieruchomości wspólnej jestprzedsiębiorstwo (...), ten podmiot jest także stroną umów dotyczących dostarczania mediów do nieruchomości.A. P.udzielił bratu pełnomocnictwa do działania w jego imieniu w sprawach związanychz nieruchomością wspólną. W sierpniu 2021 r., w związku z tym, żeM. P. (1)zaprzestał wypłaty pożytków,A. P.odwołał udzielone mu pełnomocnictwa. Skontaktował się z najemcami, informując ich o konieczności zmiany dotychczasowych umów najmu, zawartych zprzedsiębiorstwem (...).
M. P. (1)przyjmuje od najemców czynsz, środki z tego tytułu wpływają na jego rachunek bankowy założony dla potrzeb prowadzonej działalności. Z tego przychodu spłaca kredyt hipoteczny, zaciągnięty przez współwłaścicieli oraz kredyt, który on sam zaciągnął na remont i rozbudowę budynku na nieruchomości wspólnej, pobiera dla siebie wynagrodzenie za sprawowanie zarządu w wysokości 1000 zł brutto, za co wystawia fakturę. Opłaca składki na ubezpieczenie społeczne z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prowadzenie księgowości i rozliczeń dla celów podatkowych zleca biurom rachunkowym. Osobiście zajmuje się sprzątaniemi utrzymaniem porządku na nieruchomości i w budynku, także zimą. Wystawia pojemniki ze śmieciami na ulicę trzy razy w tygodniu. Zajmuje się drobnymi naprawami bieżącymi i innymi koniecznymi remontami, np. naprawą dachu, malowaniem klatki schodowej, wymianą pieców.
M. P. (1)zajmował się pozyskiwaniem najemców lokali, korzystałz pomocy pośredników, uzgodnionych z bratem. Zajmował się także windykacją zadłużenia, rozmawiał z najemcami o zaległych czynszach, kierował wezwania do zapłaty, pozwy do sądu, wnioski do komornika. Co do jednego z dłużników egzekucja była bezskuteczna. Inny najemca, który zalegał z czynszem, uregulował należność główną, aM. P. (1)nie domagał się odsetek z uwagi na wieloletnią współpracę z tym najemcą.
A. P.nie domagał się od brata do 2017 r. rachunków z zarządu, ani wglądu w rozliczenia. Miał wgląd w dokumenty, z których korzystałM. C. (1)i w jego rozliczenia. Otrzymał także dokumenty, których zażądał, gdy księgowością zajmowała sięK. K. (1). Przesyłała mu ona także comiesięczne zestawienia pożytków i wydatków, mimo, że nie otrzymywał wypłat.M. P. (1)nie odmawiał nigdy bratu udzielania informacji oraz dostępu do dokumentów dotyczących nieruchomości wspólnej.
Od 2020 r.M. P. (1)zajął jeden z lokali w nieruchomości wspólnej, ponieważ rozszedł się zB. P.. Jest to lokal na poddaszu o powierzchni około 40 m2, który nie miał najemcy od kilku lat.M. P. (1)go odnowił, zaadaptował na lokal mieszkalny, płaci za media zużywane w tym lokalu. Nie płaci za korzystanie z lokalu. Od 2021 r.A. P.zażądał od niego zapłaty z tego tytułu.
Aktualnie w budynku zajęte są 4 lokale z 6. Współwłaściciele nie zdołali się porozumieć co do wynajęcia wolnych lokali, które poprzedni najemca – GminaK.- opuścił w 2022 r.A. P.uzależniał swoje stanowisko w tej sprawie od wznowienia wypłaty pożytków.
W toku postępowania w sprawie niniejszejB. P.złożyła wnioseko zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej przyul. (...), domagając się jej fizycznego podziału oraz zapłaty z tytułu zwrotu nakładów na remont i rozbudowę budynku. W tym postępowaniu uczestnicyA. P.iW. P.zgłosili swoje roszczenia z tytułu pożytków. Toczy się ono za sygn. I Ns 1015/22.
Powyższe okoliczności faktyczne ustalono w oparciu o zeznania świadkówK. K.(k.128),B. D.(k.152).M. C.(k.153),M. P.i zeznania stron (k.175-179, 190-191) oraz o korespondencję stron (k.24-63). Dowody te nie wykazywały wzajemnych sprzeczności.
Sąd zważył:
Wniosek nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie zart.203 k.c.każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy w jednym z trzech wypadków:

a
jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu;

b
jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu;

c
jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.

Zarząd w przedmiotowej sprawie faktycznie wykonujeM. P. (1), który nie reprezentuje większości współwłaścicieli, a z uwagi na rozwiązanie jego małżeństwa zB. P., jego udział we współwłasności wynosi mniej niż ½. Nie może być zatem mowy o naruszaniu zasad prawidłowego zarządu przez większość współwłaścicieli w osobieM. P. (1)albo o krzywdzeniu przez niego mniejszości w osobach wnioskodawców. WniosekA. P.iW. P.należy ocenić zatem wyłącznie w kontekście pierwszejz ww. przesłanek, tj. ocenić czy w świetle poczynionych ustaleń faktycznych nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu.
Należy na wstępie przypomnieć regulacje dotyczące zarządu rzeczą wspólną. W myślart. 200 k.c.każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałaniaw zarządzie rzeczą wspólną. Oznacza to, że każda ze stron nie tylko może, ale i ma obowiązek takiego współdziałania. Można w oparciu o ten przepis przyjmować, że współwłaściciel (nawet mniejszościowy), któryvia factisprawuje zarząd rzeczą wspólną, za wiedzą pozostałych i przy ich braku sprzeciwu, czyni to zgodnie z wolą pozostałych współwłaścicieli wyrażonąper facta concludentia, czyli w oparciuo zawartą w taki dorozumiany sposób umowę. Takie dorozumiane porozumienie co do sprawowania zarządu przezM. P. (1)istniało między współwłaścicielami do sierpnia 2021 r., tj. do chwili gdyA. P.poinformował uczestnika, że wycofuje pełnomocnictwa do działania w jego imieniuw sprawach dotyczących wspólnej nieruchomości. To, że nie obowiązuje już między stronami żadna umowa dotycząca sprawowania zarządu, nie uzasadnia jednak wniosku o wyznaczenie zarządcy i nie pozbawia uczestnikaM. P. (1)prawa do podejmowania czynności zarządu w oparciu oart. 200 k.c.Skoro nie obowiązuje już umowa dotycząca sprawowania zarządu, to zarząd wspólną nieruchomością odbywać się powinien zgodnie z przepisamik.c.
W świetleart. 199 k.c.iart. 201 k.c.należy odróżnić czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199zd. pierwszek.c.). Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. (art.201 k.c.) Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. (art.202 k.c.)
Zwykłe dokonywanie bieżących napraw, nakładów koniecznych na nieruchomość, załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie to czynności zwykłego zarządu.W wypadku nieruchomości stron, która z założenia miała być wykorzystywana do czerpania dochodów z wynajmowania lokali, także zawieranie umów najmu należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu, związanych z eksploatacją bieżącąi korzystaniem z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno - gospodarczym. Zebrane w sprawie dowody nie wskazują, by co do tego rodzaju czynności brak było współdziałania stron. Nieruchomość jest utrzymana w należytym stanie technicznymi estetycznym, zobowiązania z tytułu dostaw mediów, podatków, ubezpieczeń są przez współwłaścicieli realizowane. Zebrane dowody wskazują, że czynności faktyczne związane z utrzymaniem nieruchomości w należytym i niepogorszonym stanie wykonuje uczestnik. Są to czynności zwykłego zarządu, co do których po stronie wnioskodawców była i jest milcząca zgoda na to, by dokonywał ich uczestnik. Nigdy się temu nie sprzeciwiali. Nigdy ze swojej strony nie przejawiali zainteresowania podejmowaniem takich czynności.
Do 2021 r. nie było także między współwłaścicielami sporu co do czynności związanych z wynajmowaniem lokali, a brak porozumienia co do wynajęcia lokalu zaistniał po raz pierwszy w toku postępowania w tej sprawie i miał w ocenie Sądu związek z istotą sporu między stronami. Nie jest nią sprawowanie zarządu nieruchomością, tylko rozliczenia z tytułu nakładów na nieruchomość (w tym na rozbudowę i remont budynku) i pobranych pożytków (które w ocenie wnioskodawców nie zostały im wypłacone według ich udziału we współwłasności). Do rozwiązania tego rodzaju incydentalnego problemu może służyć współwłaścicielom środek przewidziany wart. 201 k.c., tj. żądanie upoważnienia sądowego do dokonania czynności polegającej na wynajęciu konkretnego lokalu.
Z zebranych dowodów w sposób niewątpliwy wynika, że źródłem nieporozumień między współwłaścicielami są rozliczenia finansowe. Nie można utożsamiać tego rodzaju nieporozumień z niemożnością uzyskania zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu. Taka niemożność musi mieć charakter trwały, dotyczyć spraw istotnych, tj. takich, które mają kluczowe znaczenie dla utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym oraz umożliwienia prawidłowego z niej korzystania. Zebrane w sprawie dowody nie wskazują na trwały brak porozumienia co do tego rodzaju spraw. To w jaki sposób następuje rozliczenie pozytków, nakładów, ciężarów i wydatków między współwłaścicielami, ani czy takie rozliczenie w ogóle następuje, nie ma znaczenia dla utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym, ani dla korzystania z rzeczy. Ma w tym kontekście znaczenie czy nakłady (zwłaszcza konieczne) są ponoszone, czy są pokrywane wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, czy rzecz przynosi pożytki zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W niniejszej sprawie zebrane dowody wskazują, że są ponoszone nakłady na rzecz, pokrywane wydatkii ciężary związane z rzeczą i pobierane pożytki. Wszystkie te czynności wykonuje uczestnikM. P. (1). Występując z żądaniem wyznaczenia zarządcy wnioskodawcy oczekiwali, że uczestnik spełni ich roszczenia dotyczące rozliczenia pożytków za okres miniony i będzie się rozliczał z pobranych pożytków na przyszłość w sposób zgodny z ich życzeniem. To fakt zaprzestania wypłacania pożytków przezM. P. (1)był powołany na uzasadnienie wniosku. Swoje roszczeniaz tego tytułu wnioskodawcy mogą realizować w oparciu oart. 207 k.c.poprzez wystąpienie z pozwem o zapłatę kwoty, która jest im w ich ocenie należna. Uczestnicy, którzy w toku postępowania twierdzili, że z uwagi na nadpłacenie pożytków i sporne rozliczenia, zaprzestali wypłat dla wnioskodawców, także mogą dochodzić swoich roszczeń w oparciu oart. 207 k.c.Z akt sprawy dotyczącej zniesienia współwłasności wynika, że tego rodzaju żądania zostały zgłoszonew tamtym postępowaniu i mogą zostać rozpoznane z uwagi na treśćart. 618 k.c.
W ocenie Sądu żądanie wyznaczenia zarządcy jest co najmniej przedwczesne, mimo zaistniałego między stronami sporu. Spór ten nie dotyczy zarządu rzeczą wspólną i nie powinien przekładać się w żaden sposób na stan rzeczy wspólnej, ani na dotychczasowy sposób korzystania z niej zgodniez przeznaczeniem. Należy podkreślić, że dokonując takiej oceny Sąd ma na uwadze, że nieruchomość ma charakter komercyjny i składa się z lokali użytkowych, za wyjątkiem jednego lokalu, w którym swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokaja tylko uczestnik, a pozostali współwłaściciele nigdy nie byli i nie są zainteresowani korzystaniem z nieruchomości dla zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych lub zarobkowych. Zarząd ten może być realizowany przez współwłaścicieli w sposób uregulowany w powołanych wyżej przepisach. W szczególności w ramach obowiązku współdziałania w zarządzie współwłaściciele powinni informować się wzajemnieo zamierzonych czynnościach, by uzyskać zgodę (choćby dorozumianą) większości, a w wypadku braku zgody większości współwłaścicieli na konkretną czynność zwykłego zarządu każdy ze współwłaścicieli może sięgać po instrumenty zart. 201 k.c.Dokonywanie czynności zwykłego zarządu w sposób sprzeczny zart. 201 k.c.tj. przez jednego ze współwłaścicieli bez zgody większości może mieć skutek nieważności lub bezskuteczności w stosunku do współwłaściciela, który na czynność prawną nie wyraził zgody, zaś w wypadku czynności faktycznych może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą. (por. Kodeks cywilny. Komentarz 2023, wyd.11, pod red. Gniewek, Machnikowski Legalis)
Z powyższych względów wniosek oddalono na podstawieart. 203 k.c.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawieart. 520§1 k.p.c.