Sąd Rejonowy w Białymstoku
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II Ns 361/24
Data wyroku: 2024-09-27 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: asesor sądowy Karol Olszewski
Słowa kluczowe: Współwłasność
Podstawa prawna: art. 5 k.c., 210 § 1 k.c.
Teza: Skoro współwłaściciele nieruchomości ustalili już umownie kwestię wyjścia ze stanu współwłasności w formie notarialnej umowy przedwstępnej, która nadal wiąże, to wniosek o zniesienie współwłasności złożony przed nadejściem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej podlega oddaleniu jako zmierzający do obejścia umowy przedwstępnej.

Sygn. akt II Ns 361/24

POSTANOWIENIE
Dnia 27 września 2024 roku
Sąd Rejonowy w Białymstoku, II Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: asesor sądowy Karol Olszewski
Protokolant:  sekretarz sądowy Sylwia Szczepańska
po rozpoznaniu w dniu 11 września 2024 roku w Białymstoku na rozprawie
sprawy z wnioskuJ. N.
z udziałemY.M.
o zniesienie współwłasności

postanawia:
I.oddalić wniosek;
II.stwierdzić, że każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.
Sygn. akt II Ns 361/24

UZASADNIENIE
WnioskodawcaJ. N.wniósł o ustalenie, że nieruchomość w postaci lokalumieszkalnego oznaczonego numerem (...), o powierzchni użytkowej 48,20 m2, znajdującego się na 5 kondygnacji budynku wielomieszkaniowego położonego wB.przyulicy (...), gminaB., powiatB., województwo(...), dla którego w Sądzie Rejonowym w Białymstoku prowadzona jestksięga wieczysta Nr (...)stanowi współwłasnośćY. S.w udziale 1/10 orazJ. N.w udziale 9/10 części. Wniósł o zniesienie współwłasności opisanej nieruchomości w ten sposób, że przedmiotową nieruchomość przyznać na wyłączną własność wnioskodawcy ze spłatą na rzecz uczestniczki postępowania. Wniósł także o zasądzenie od uczestniczki postępowania na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych. W uzasadnieniu swojego wniosku wnioskodawca podkreślił przede wszystkim wysokość swojego udziału w przedmiocie współwłasności, a także możliwości majątkowe, aby dokonać na rzecz uczestniczki postpowania jednorazowej spłaty, w możliwie najszybszym terminie. Wskazał, że wartość nieruchomości objętej wnioskiem wynosi 347.000 zł. Wnioskodawca dodał także, że na przedmiot współwłasności poczynił szereg nakładów związanych z jej wyremontowaniem i wyposażeniem w wysokości 100.000 zł.
Na rozprawie w dniu 11 września 2024 r. pełnomocnik wnioskodawcy wniósł, aby objęta wnioskiem nieruchomość przypadła na rzecz uczestniczki postępowania ze spłatą na rzecz wnioskodawcy w kwocie 346.919 zł w terminie do 30 listopada 2024 r. (k. 177).
Uczestniczka postępowaniaY.M.(poprzednioS.) pierwotnie przychyliła się do wniosku co do zasady. Po ostatecznym sprecyzowaniu stanowiska na rozprawie w dniu 11 września 2024 r. wniosła o oddalenie wniosku, ewentualnie domagała się przyznania ww. nieruchomości na swoją rzecz, ze spłatą na rzecz wnioskodawcy, w terminie roku. W uzasadnieniu swojego stanowiska podniosła przede wszystkim, że 4 listopada 2022 r. zawarła z wnioskodawcą w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży, mocą którejJ. N.iY. S.oświadczyli, że zobowiązują się w terminie do 30 czerwca 2029 roku zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy którejJ. N.sprzedaY. S.przysługujący mu udział wynoszący 9/10 części w lokalumieszkalnym oznaczonym numerem (...), o powierzchni 48,20 m2, znajdującym się na 5 kondygnacji budynku wielomieszkaniowego położonego wB.przyulicy (...), obręb(...)Ś., gminaB., powiat m.B., województwo(...), aY. S.powyższy udział w lokalu mieszkalnym wraz ze związanymi z nim prawami kupi. Na poczet umówionej ceny za przedmiot umowy w wysokości 312.300 zł odpowiadającej jego wartości rynkowej uczestniczka postępowania zobowiązała się zapłacić wnioskodawcy 79 zaliczek, płatnych przelewem na rachunek bankowy wnioskodawcy w terminach do 20 dnia każdego miesiąca. W dziale IIIksięgi wieczystej Nr (...)zostało wpisane roszczenie z umowy przedwstępnej. Uczestniczka wskazała, że aktualnie wraz z synem mieszka w mieszkaniu stanowiącym przedmiot postępowania.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Y. S.(ur. (...)) orazJ. N.(ur. (...)) przez ok. dwa lata pozostawali w nieformalnym związku partnerskim mieszkając oddzielnie.J. N.zaoferowałY. S.by przestała korzystać z najmu lokalu mieszkalnego, gdyż on może zainwestować w zakup nieruchomości i umożliwić jej zamieszkanie. Mówił, że planują razem przyszłość i chce być pomocny. Nie było planu wspólnego zamieszkania. ZaproponowałY. S., by znalazła mieszkanie, które jej się podoba celem zakupu. Wcześniej w trakciezwiązku (...)oferował jej, że będzie ją utrzymywał kwotą 5 tys. zł miesięcznie i namawiał by nie chodziła ona do pracy;Y. S.jednak nie zgodziła się na to, nie chciała być zależna.
Dowody: przesłuchanie uczestniczki, k. 179-181, w tym nagranie rozprawy od 1:14:37 do 1:19:30.
J. N.jest właścicielem kilku mieszkań wB., ma oszczędności w wysokości ponad 1 milion zł. Mieszka z żoną i dwójką dzieci w wieku ok. 30 lat.
Dowód: przesłuchanie uczestnika, k. 179.
W dniu 3 listopada 2022 roku na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep A 2350/2022 przezY. S.w 1/10 części orazJ. N.w udziale 9/10 części, nabyli lokalmieszkalny oznaczony numerem (...), o powierzchni użytkowej 48,20 m2, znajdujący się przyulicy (...)wB., dla którego w Sądzie Rejonowym w Białymstoku prowadzona jestksięga wieczysta Nr (...). Cena za przedmiotowy lokal mieszkalny w wysokości 347.000 zł została zapłacona przezY. S.do kwoty 34.700 zł, zaś przezJ. N.do kwoty 312.300 zł.
Dowód: akt notarialny - umowa sprzedaży, Rep. A nr 2350/2022, k. 7 – 17.
Dnia 4 listopada 2022 rokuJ. N.iY. S.zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, mocą którejJ. N.orazY. S.oświadczyli, że zobowiązują się w terminie do dnia 30 czerwca 2029 roku zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy którejJ. N.sprzedaY. S.przysługujący mu udział wynoszący 9/10 części w lokalumieszkalnym oznaczonym numerem (...), położonym przyulicy (...)wB., dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), aY. S.powyższy udział w lokalu mieszkalnym wraz ze związanymi z nim prawami kupi. Zgodnie z § 3 pkt 1 tego aktu strony oświadczyły, że na poczet umówionej ceny za przedmiot umowy w wysokości 312 300 zł odpowiadającej jego wartości rynkowej,Y. S.zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu 79 zaliczek, płatnych przelewami na rachunek bankowyJ. N.w terminach do 20 dnia każdego miesiąca, poczynając od miesiąca listopada 2022 roku, przy czym pierwsza zaliczka – płatna w terminie do 20 listopada 2022 roku będzie płatna w wysokości 3.810 zł, zaś pozostałe zaliczki płatne od miesiąca grudnia 2022 roku – będą płatne w równych kwotach po 3.955 zł każda. Zgodnie z § 3 pkt 2 tego aktu strony zgodnie oświadczyły, że w razie wykonania umowy zaliczki zostaną zaliczone na poczet ceny.
Dowód: akt notarialny - umowa przedwstępna sprzedaży, Rep. A nr 2370/2022, k. 32 – 36.
W wyniku zawarcia powyższej umowy przedwstępnej sprzedaży w dziale IIIksięgi wieczystej nr (...)zostało wpisane na rzeczY. S.roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży udziału wynoszącego 9/10 części w lokalumieszkalnym oznaczonym numerem (...), o powierzchni użytkowej 48,20 m2, znajdującego się na 5 kondygnacji budynku wielomieszkaniowego położonego wB.przyulicy (...), gminaB.m.B., województwo(...), z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży do dnia 30 czerwca 2029 roku, za cenę i na warunkach szczegółowo określonych w § 2 i § 3 umowy przedwstępnej sprzedaży.
Dowód: akt notarialny - umowa przedwstępna sprzedaży Rep. A nr 2370/2022, k. 32 – 36; odpisksięgi wieczystej (...), k. 167 – 171.
Pismem z 22 lutego 2023 rokuJ. N.złożyłY. S.oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego 4 listopada 2022 roku w formie aktu notarialnego Rep. A nr(...), a które to oświadczenie woli zostało złożone pod wpływem błędu. W oświadczeniu tym wskzał, że był przekonany, iż jego orazY. S.łączy głęboka relacja oraz wspólna przyszłość. Wskazał, że mylny obraz rzeczywistości był kreowany przezY. S.przez cały okres relacji partnerskiej.
Dowód: oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem podstępu k. 57 – 58.
Dnia 22.06.2024 r.Y. S.zawarła związek małżeński i przyjęła nazwisko(...).
Dowód: odpis skrócony aktu małżeństwa, k. 108.
Y.M.terminowo uiszcza na rzeczJ. N.zaliczki określone umową przedwstępną sprzedaży.
Dowody: potwierdzenia wykonanych operacji k. 38-56, 124-125, 176; przesłuchanie uczestniczki, k. 180.
Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Ponadto Sąd oparł się na dowodzie z przesłuchania stron w zakresie, w którym nie zostały uznane za niewiarygodne. Jako niewiarygodne należało uznać zeznania wnioskodawcy w zakresie, w którym wskazał, że w momencie zakupu mieszkania był wprowadzony w błąd, co uzasadnione miałoby być późniejszym remontowaniem i wyposażaniem mieszkania bez umowy pisemnej oraz tym, iż doszło do umowy, że za remont druga strona zwróci mu pieniądze, czego następnie nie uczyniła. Ponadto niewiarygodne były jego zeznania w zakresie, w którym wskazał, że zakup mieszkania warunkowany był tym, że będzie otrzymywał czynsz. Zauważyć należy, że to wnioskodawca był w związku stroną silniejszą finansowo oraz był całkowicie świadomy skutków prawnych zawieranych umów oraz czynionych inwestycji. Sam organizował czynności notarialne u notariusza i zawierał akty notarialne rozumiejąc ich treść. Ponadto nielogiczne jest uznawanie, że uczestniczka działała podstępnie w sytuacji, gdy z jej zeznań wynika, iż to wnioskodawca próbował ją uzależnić od siebie finansowo oraz w sytuacji, gdy ich związek trwał już dłuższy czas. Nie sposób uznać, że uczestniczka w momencie zawierania umowy przedwstępnej działała według z góry ułożonego planu, który zakładać miałby, iż wnioskodawca pokryje koszty remontu lokalu, a uczestniczka celowo nie podpisze umowy dotyczącej remontu oraz końcowo mimo zapewnień kosztów remontu nie zwróci. Zauważyć należy, że rozliczenie nakładów na nieruchomość może nastąpić zgodnie z normamiKodeksu cywilnegoi nie jest do tego potrzebna żadna umowa. Nie może być więc mowy o celowym wprowadzeniu w błąd co do kosztów remontu w sytuacji, gdy z mocy prawa każdemu, kto nakłady poczynił może przysługiwać roszczenie o zwrot nakładów. Ponadto nie sposób uznać, że ustalenia dotyczące remontu lokalu mogą wpływać na błąd co do umowy przedwstępnej sprzedaży. Jeżeli strony zawarły jakiekolwiek ustne porozumienie co do sposobu pokrycia kosztów remontu, to nie należy takiego porozumienia traktować jako element umowy przedwstępnej. Nie sposób zatem mówić tu o błędzie obejmującym umowy z dnia 3.11.2022 i 4.11.2022. Jeżeli bowiem rzeczywiście uczestniczka pomimo zapewnień nie zwróciła środków za remont, to mogła wprowadzić w błąd wnioskodawcę jedynie w zakresie ustnej umowy obejmującej zasady rozliczenia remontu, a nie w zakresie przedwstępnej umowy sprzedaży. Żaden dowód w sprawie nie wskazuje na to, że jest jakikolwiek logiczny związek między zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży a późniejszym nierozliczeniem się za remont. Przede wszystkim brak jest dowodu na to, że uczestniczka miała wcześniejszy zamiar doprowadzenia do: 1. zakupu przez wnioskodawcę lokalu; 2. zawarcia umowy przedwstępnej między stronami; 3. sfinansowania przez wnioskodawcę remontu; 4. braku zwrotu przez uczestniczkę środków za remont. Zauważyć należy, że z zeznań uczestniczki wynika, iż toJ. N.zaproponował uczestniczce, by znalazła mieszkanie, które jej się podoba celem późniejszego zakupu z wykorzystaniem środków finansowychJ. N.. Zeznania te były spójne, logiczne i spontaniczne. Wnioskodawca zaś w żadnym elemencie zeznań nie twierdził, iżY.M.kiedykolwiek namawiała go lub „podchodziła”, by zakupił mieszkanie, w którym będzie mogła zamieszkać lub do zawarcia umowy przedwstępnej o treści jak w akcie notarialnym z 4.11.2022 r. Wiarygodna jest zatem wersja uczestniczki, która stanowczo wskazała, że toJ. N.wychodził z inicjatywami, by wspierać ją ekonomicznie.
Sąd zważył, co następuje:
Wniosek podlegał oddaleniu.
W pierwszej kolejności należało zbadać, czy zawierając umowę wnioskodawca działał pod wpływem błędu (w tym również w jego kwalifikowanej postaci – podstępu), a tym samym, czy złożone przez niego w dniu 4 listopada 2022 roku oświadczenie woli jest wadliwe w świetleart. 84 § 1 k.c.lubart. 86 k.c.i w konsekwencji nieważne.
Zgodnie z treściąart. 84 § 1 k.c.w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć, ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny, § 2). Stosownie natomiast doart. 86 § 1 k.c.jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Zaś § 2 art. 84 stanowi, że podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.
Zgodnie natomiast zart. 88 § 1 k.c.uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. § 2 tego przepisu przewiduje, że uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia.
W ocenie SąduJ. N.złożył oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych swojego oświadczenia z zachowaniem ustawowego terminu.
W dalszej kolejności rozważyć więc należało, czy w sprawie zachodził przypadek błędu w rozumieniuart. 84 k.c.lubart. 86 k.c.
J. N.w oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych podniósł, że oświadczenie w umowie przedwstępnej sprzedaży w dniu 4 listopada 2022 roku zostało przez niego złożone pod wpływem błędu wywołanego podstępem względemY. S.dotyczącego celowych, wyrachowanych działańY. S.mających na celu wywołanie w jego osobie złudnego wrażenia tego, że kochanków łączy głęboka relacja oraz wspólna przyszłość. Wskazywał, że mylny obraz rzeczywistości był kreowany przezY. S.w jego oczach przez cały okres ich relacji i gdyby nie intencjonalne, podstępne zaplanowane jej działanie, nie zgodził by się na zakup wspólnego mieszkania, jak również nigdy nie zgodziłby się na ratalną sprzedaż udziałów w tymże mieszkaniu.
Według powszechnie przyjętego rozumienia błąd polega na fałszywym, mylnym wyobrażeniu o otaczającej rzeczywistości, oznacza więc pewną zaszłość psychiczną i wyraża się w mylnym wyobrażeniu o rzeczywistym stanie sprawy (o prawdziwym stanie rzeczy) lub w ogóle brakiem takiego wyobrażenia. Odwołanie się do takiego rozumienia błędu pozwala już na wstępie wykluczyć pewne sytuacje, które błędem nie są. W szczególności nie ma błędu, jeżeli składający oświadczenie znał otaczającą go rzeczywistość i rozumiał okoliczności, ale wyciągnął z nich niewłaściwe wnioski i podjął niesłuszną czy też niekorzystną dla siebie decyzję. Błąd polega bowiem na nieprawidłowości widzenia, a nie na nieumiejętności przewidywania i wnioskowania, nie odnosi się do sfery motywacyjnej oraz musi dotyczyć stanu istniejącego w momencie zawierania umowy, nie zaś okoliczności, które nastąpiły w toku wykonywania umowy, doprowadzając stronę do przekonania, że decyzja o jej zawarciu była błędna. Okoliczności związane z wykonaniem zobowiązania nie mieszczą się w pojęciu błędu, o którym mowa wart. 84 k.c.(zob. wyrok SN z 9.03.2022 r.,(...)103/22, LEX nr 3358209).
Kolejną przesłanką, która musi być spełniona zawsze w przypadku błędu, niezależnie od rodzaju czynności prawnej, jest jego istotność, oceniana tylko według kryteriów obiektywnych, odnoszonych do oceny rozsądnego człowieka, który znając prawdziwy stan rzeczy, nie złożyłby oświadczenia woli tej treści. Wówczas oświadczenie woli w konfrontacji z rzeczywistością przedstawia się jako nieracjonalne, pozbawione uzasadnienia z punktu widzenia życiowego lub prawnego. Dla oceny istotności błędu nie ma natomiast znaczenia przez co został wywołany, podobnie jak nie przeszkadza uznaniu błędu za istotny okoliczność, iż został on spowodowany przez samego błądzącego (zob. wyrok SN z 18.05.2023 r., II PSKP 66/22, OSNP 2024, nr 8, poz. 76; wyrok SN z 13.12.2012 r., V CSK 25/12, LEX nr 1293974; wyrok SN z 20.01.2017 r., I CSK 66/16, LEX nr 2273872, a ponadto S. Sołtysiński, Niedbalstwo błądzącego i inne uwagi na temat art. 84 k.c. [w:] Rozprawy z prawa cywilnego, własności intelektualnej i prawa prywatnego międzynarodowego. Księga pamiątkowa dedykowana prof. B.Gawlikowi, red. F. Zoll, Warszawa 2012).
Kodeks cywilnynie zawiera definicji podstępu, o którym mowa wart. 86 k.c., dlatego należy kierować się potocznym znaczeniem tego pojęcia. Powszechnie przyjmuje się, że działanie podstępne polega na świadomym wywołaniu u drugiej osoby mylnego wyobrażenia o rzeczywistym stanie rzeczy po to, aby skłonić ją do dokonania określonej czynności prawnej. Działanie podstępne jest zawsze naganne z punktu widzenia ocen etycznych, gdyż zakłóca w niedopuszczalny sposób proces decyzyjny innej osoby, doprowadzając tę osobę na podstawie zasugerowanych jej fałszywych przesłanek rozumowania do dokonania określonej czynności prawnej. Rodzaj użytych środków, gradacja winy czy złej woli osoby działającej podstępnie nie mają w tym wypadku doniosłości prawnej, liczy się tylko samo wprowadzenie w błąd, będące bezprawiem cywilnym. Ujemna etycznie ocena każdego podstępu stała się motywem surowego potraktowania przez prawo cywilne skutków wywołanego nim błędu, dlatego uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem podstępu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej (tak np. wyrok SN z 9.09.2004 r., II CK 498/03, LEX nr 137573). Podnosi się też, że działanie podstępne jest zawsze zawinione; może ono przejawiać się zarówno w chęci, jak i godzeniu się na wywołanie fałszywego wyobrażenia. Działanie podstępne materializuje się przez określone zachowanie powodujące wywołanie błędu.Artykuł 86 k.c.nie precyzuje, jaką postać przybiera to zachowanie. Należy zatem przyjąć, że o podstępie można mówić w przypadku każdego zachowania ukierunkowanego na wywołanie fałszywego przekonania u innej osoby, które skłoniło ją do dokonania określonej czynności prawnej (wyrok SN z 10.02.2011 r., IV CSK 336/10, LEX nr 846601).
WnioskodawcaJ. N.w swym oświadczeniu podnosił, że błąd dotyczył zapewnienia go przezY. S.co do głębokości łączącej ich relacji, a także wspólnej przyszłości. Powyższe więc oznacza, żeJ. N.przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży w dniu 4 listopada 2022 roku miał wiedzę i świadomość obowiązków wynikających z tej umowy (w tym co do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży udziału lokalu, z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży do dnia 30 czerwca 2029 roku, za cenę i na warunkach szczegółowo określonych w § 2 i § 3 umowy przedwstępnej sprzedaży, a także iż w razie wykonania umowy zaliczki uiszczane przezY. S.zostaną zaliczone na poczet ceny). JeśliJ. N.został wprowadzony w błąd, to wyłącznie w zakresie relacji łączącej go zY. S.. Nastawienie psychiczne człowieka do relacji z inną osobą jest zaś wyjątkowo trudne do udowodnienia. Wnioskodawca natomiast nie przedstawił na tę okoliczność jakichkolwiek dowodów. Nawet we własnych zeznaniach nie przedstawił szczegółów relacji łączącej go z uczestniczką oraz nie wyjaśnił dlaczego angażowanie się przezY. S.w związek z nim miałoby być nieszczere. Okoliczności podnoszone przez wnioskodawcę pozostają więc gołosłowne. Same zaś niepoparte dowodami twierdzenia są niewystarczające dla uznania (zwłaszcza biorąc pod uwagę daleko idącą sankcję takiego zachowania – nieważność umowy przedwstępnej sprzedaży), że uczestniczka postępowania działała podstępnie. Z żadnego dowodu nie wynika, że wdanie się przez uczestniczkę w relację z wnioskodawcą było działaniem zaplanowanym, ukierunkowanym na korzyść finansową. Trudno też mówić o jakiejkolwiek korzyści finansowej w sytuacji, gdy uczestniczka zobowiązała się zwrócić równowartość ceny lokalu wnioskodawcy (uiszczanie comiesięcznych zaliczek) i z tego zobowiązania systematycznie się wywiązuje. Ponadto z żadnego dowodu nie wynika, że fałszywie zapewniała onaJ. N.o głębokości łączącej ich relacji. Należy też zauważyć, iż z zeznań uczestniczki wynika, żeJ. N.próbował uzależnić ją od siebie finansowo – najpierw namówił ją, aby zrezygnowała z najmu od osoby trzeciej i wynajęła lokal od niego (jest on właścicielem kilku nieruchomości wB.– k. 179). Następnie oferował jej zrezygnowanie z zależności związanej z najem lokalu, gdyż on może zadbać o to poprzez zainwestowanie w zakup nieruchomości. Mówił, że planują razem przyszłość i jest pomocny. Nigdy też nie twierdził, że ten lokal będzie dla niego, jedynie dla uczestniczki i jej syna. Nie było planu wspólnego zamieszkania. Sam zaproponowałY.M., by znalazła mieszkanie, które jej się podoba celem zakupu. Ponadto oferował jej, że będzie ją utrzymywał kwotą 5 tys. zł miesięcznie i namawiał by nie chodziła ona do pracy. Uczestniczka jednak nie zgodziła się na to (nagranie rozprawy od 1:14:37 do 1:19:30). Co więcej, przed podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego spornej nieruchomości toJ. N.uzgadniał formalności przed notariuszem, w tym projekt umowy (k. 179). W niniejszej sprawieJ. N.nie był w błędzie w momencie zawierania umowy z dnia 4.11.2022 r. Twierdzenia o istnieniu podstępu wywodzi on raczej na podstawie okoliczności, które nastąpiły w toku wykonywania umowy, tj. jego zawodu związanego z rozpadem związku partnerskiego, co doprowadziło go do przekonania, że decyzja zawarciu umowy była błędna. Taka zaś okoliczność, zgodnie z przytoczonym wyżej orzecznictwem (wyrok SN z 9.03.2022 r.,(...)103/22) nie mieszczą się w pojęciu błędu w rozumieniuKodeksu cywilnego. Wszystkie te okoliczności wskazują na to, że nie mogło dojść do podstępu, o jakim mowa wart. 86 k.c., zgodnie z którym działanie podstępne polega na świadomym wywołaniu u drugiej osoby mylnego wyobrażenia o rzeczywistym stanie rzeczy w celu skłonienia jej do złożenia określonego oświadczenia woli.
Umowa przedwstępna z dnia 4.11.2022 r. jest zatem ważna i nadal obowiązuje. Ma to natomiast fundamentalne znaczenie w niniejszej sprawie. Zauważyć bowiem należy, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawieart. 390 § 2 k.c.
W sprawie bezspornym pozostawało, iż uczestniczka postępowania nie uchyla się od obowiązków wynikających z § 3 pkt 1 umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 4 listopada 2022 roku.Y.M.terminowo uiszcza na rzecz wnioskodawcyJ. N.zaliczki określone umową przedwstępnej sprzedaży, co poświadczają przedłożone przez nią potwierdzenia wykonanych operacji. Ich terminowości nie kwestionował przy tym sam wnioskodawca. Sporna umowa przedwstępna jest skuteczna i wywołuje skutek rzeczowy zobowiązujący w przyszłości wnioskodawcę do złożenia oświadczenia woli o nabyciu lokalu przez uczestniczkę postępowania. Umowa przedwstępna z dnia 4 listopada 2022 roku określa bowiemessentialia negotiiprzyrzeczonej umowy sprzedaży (przedmiot i cenę) i zawarta została w formie aktu notarialnego.
Jednocześnie zauważyć należy, że sformułowana na gruncie obowiązującegoKodeksu cywilnegokonstrukcja traktuje współwłasność w częściach ułamkowych jako stan tymczasowy, przejściowy. Oznacza to, że współwłasność nie ma charakteru trwałego i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do żądania jej zniesienia. To podstawowe uprawnienie współwłaścicieli statuuje przepisart. 210 § 1 zd. 1 k.c., nadając mu jednocześnie szczególny walor. Otóż prawo żądania wyjścia z niepodzielności jest na tyle silne, że może być skutecznie realizowane przez każdego ze współwłaścicieli i to niezależnie od woli pozostałych. Likwidacja łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego może bowiem nastąpić nie tylko w drodze umowy, ale też na skutek orzeczenia sądu, jeśli nie ma między nimi zgody co do wyjścia z niepodzielności. Każdy ze współwłaścicieli musi więc liczyć się z tym, że zniesienie współwłasności może nastąpić w dowolnym czasie, nawet w sposób nie odpowiadający w pełni jego woli. W razie sądowego zniesienia współwłasności Sąd może bowiem odwołać się do jednego z trzech technicznych sposobów wyjścia z niepodzielności, poczynając od preferowanego przez ustawodawcę fizycznego podziału (art. 211 k.c.), dalej poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 k.c.), a kończąc na sprzedaży licytacyjnej (212§ 2 k.c.). Oprócz tego o sile prawa do żądania zniesienia współwłasności stanowi fakt, iż nie można się go zrzec, gdyż jest niezbywane (art. 57 § 1 k.c.). Ponadto, co istotne, uprawnienie to doznaje tylko nielicznych, wyjątkowych ograniczeń, takich jak przewidziana wart. 210 § 1 zd. 2 k.c.możliwość wyłączenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat.
W sprawie o zniesienie współwłasności nie jest jednak wykluczone stosowanieart. 5 k.c., zgodnie z którym nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. W orzecznictwie Sądu Najwyższego (uchwała SN z 24.01.2007 r., III CZP 117/06, OSNC 2007, nr 11, poz. 165; postanowienie SN z 26.10.2017 r., II CSK 7/17, LEX nr 2427134) wskazano, że zasadniczo nie ma podstaw do czynienia jakichkolwiek wyłączeń w zakresie stosowaniaart. 5 k.c., ponieważ przestrzeganie zasad współżycia społecznego powinno być immanentnym czynnikiem każdego zachowania się w każdej sytuacji. Natomiast nieliczne wypadki, w których doszło na gruncie orzecznictwa Sądu Najwyższego do wyłączenia stosowaniaart. 5 k.c.(np. w sprawach o ustalenie stanu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym lub w sprawach o ustalenie nieważności czynności prawej), bądź ograniczenia stosowania tego przepisu do sytuacji wyjątkowych (np. w sprawach o prawa stanu cywilnego) nie podważają dyrektywy powszechnego respektowania zasad współżycia społecznego. Tak więc i w przypadku żądania zniesienia współwłasności współwłaściciel może powoływać się na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego.
W niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które uzasadniają oddalenie wniosku o zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego w oparciu oart. 5 k.c.Żądanie dokonania zniesienia współwłasności jest w okolicznościach niniejszej sprawy niezgodne z zasadami współżycia społecznego. W ocenie Sądu należy udzielić tymczasowej ochrony uczestniczce postępowania w sytuacji obowiązywania umowy przedwstępnej sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości do 30 czerwca 2029 roku. Jest to bowiem umowa zawarta w formie aktu notarialnego, a zatem wnioskodawca nie będzie mógł uchylić się od zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś uczestniczka będzie miała możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Co więcej, pomimo nazwania umowy z dnia 4.11.2020 r. przedwstępną umową sprzedaży, umowa przyrzeczona wywrze skutek zniesienia współwłasności za odpowiednią spłatą. Skoro współwłaściciele nieruchomości ustalili już umownie kwestię wyjścia ze stanu współwłasności w formie notarialnej umowy przedwstępnej, która nadal wiąże, to wniosek o zniesienie współwłasności złożony przed nadejściem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej podlega oddaleniu jako zmierzający do obejścia umowy przedwstępnej i unicestwienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wpisanego w dziale III księgi wieczystej. Takie działanie wnioskodawcy nie może zasługiwać na ochronę, gdyż sprzeczne jest z zasadami współżycia społecznego. Na dezaprobatą zasługuje nielojalność jednej ze stron umowy, która zmierza do naruszenia słusznego interesu i zaufania uprawnionego, wbrew zasadziepacta sunt servanda, którą należy rozumieć również w ten sposób, że ten kto zobowiązał się do określonego świadczenia nie powinien wykorzystywać instytucji sądowego zniesienia współwłasności do zniweczenia swojego zobowiązania.
Podkreślić należy też doniosłość wpisanego w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zwarcie umowy przyrzeczonej. Trzeba mieć na uwadze, że wykreślenie wpisu w księdze wieczystej może nastąpić jedynie w toku kontroli instancyjnej na skutek zaskarżenia wpisu bądź zgodnie zart. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym artykułem wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Wpis takiego roszczenia skutecznie zabezpiecza interesy nabywcy z umowy przedwstępnej sprzedaży, ponieważ nawet, gdy właściciel nieruchomości po ujawnieniu roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej przeniósłby własność na inną osobę (osobę trzecią), ten, komu przysługuje roszczenie, mógłby wówczas dochodzić od aktualnego właściciela jego wykonania. Ponadto roszczenia z umowy przedwstępnej ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takim prawem (roszczeniem) nieujawnionym w księdze wieczystej. Umowa przedwstępna przestaje natomiast obowiązywać dopiero wtedy, gdy zostaje rozwiązana przez obie strony lub gdy jedna ze stron od niej skutecznie odstąpi. Takie sytuacje w przedstawionym stanie faktycznym nie miały jednak miejsca.
Sąd w pełni podziela pogląd, iż konstrukcja współwłasności w częściach ułamkowych winna być stanem przejściowym, a nie ostatecznym. W niniejszej jednak sprawie uwzględnić wykreowany przez strony stan prawny, zgodnie z którym stan przejściowy współwłasności ustanie w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży, zaś wpłacane przezY.M.zaliczki zaliczone zostaną, zgodnie z umową, na poczet umówionej ceny. Oczywiście opisany stan prawny w dowolnym momencie może ulec zmianie (np. poprzez obustronne rozwiązanie umowy). Wówczas dopuszczalne będzie ponowne złożenie wniosku o sądowe zniesienie współwłasności. Dopóki jednak umowa przedwstępna z dnia 4.11.2022 r. obowiązuje, należy uznać, iż sądowa ingerencja w istniejący stan współwłasności jest niedopuszczalna.
Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności i rozważania prawne, wniosek o zniesienie współwłasności należało oddalić, o czym orzeczono w pkt I sentencji.
W pkt II sentencji orzeczono o kosztach postępowania na mocyart. 520 § 1 k.p.c.
Tylko ubocznie wskazać należy, że z zaoferowanych przez wnioskodawcę dowodów nie wynika, aby poniósł on nakłady w wysokości 100.000 zł na współwłasność. Nie wiadomo też, w jaki sposób wnioskodawca wyliczył w/w kwotę. Niezależnie od tego, podkreślić należy, że sąd orzeka o zwrocie wydatków i nakładów w ramach współwłasności tylko na wniosek, a nie z urzędu. Należy zauważyć, że domagający się zwrotu nakładów zobowiązany jest dokładnie określić swoje żądanie, zgodnie zart. 187 § 1 pkt 1 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.Zgłaszając roszczenie, o którym mowa wart. 618 § 1 k.p.c., wnioskodawca musiał zatem dokładnie w piśmie procesowym oznaczyć jego wysokość i podstawę faktyczną. Żądanie rozliczenia tych nakładów w sprawie o zniesienie współwłasności powinno być więc sformułowane w sposób odpowiadający żądaniu pozwu o zapłatę. Braki w tym zakresie podlegają usunięciu w trybieart. 130w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.Nie można jednak mówić o brakach formalnych wniosku, który w ogóle nie został złożony. Tak tez było w niniejszej sprawie - wnioskodawca jedynie podnosił fakt czynienia nakładów, ale w żadnym piśmie nie sformułował żądania zasądzenia określonej kwoty z tego tytułu. Co więcej, wnioskodawca nie tylko nie sformułował żądania podlegającego rozpoznaniu, ale też nie zgłosił skutecznie wniosków dowodowych w tym zakresie. Wniosek o zwrócenie się dosklepów (...),(...) i Salonu (...)został zawarty jedynie w uzasadnieniu pisma wszczynającego postępowanie. Stosownie zaś doart. 1281zd. 2 k.p.c.: jeżeli pismo zawiera uzasadnienie, wnioski dowodowe, zgłoszone tylko w tym uzasadnieniu, nie wywołują skutków, jakie ustawa wiąże ze zgłoszeniem ich przez stronę.
Mając wszystko powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.