Sąd Apelacyjny w Poznaniu
I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej
Sygnatura akt: I ACa 693/22
Data wyroku: 2023-09-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Bogdan Wysocki
Słowa kluczowe: Apelacja

Sygn. aktI ACa 693/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 września 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej
w składzie:
Przewodniczący: sędzia Bogdan Wysocki
Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Surażyńska
po rozpoznaniu w dniu 29 września 2023 r. w Poznaniu
na rozprawie
sprawy z powództwa Prokuratora Prokuratury Okręgowej w(...)
przeciwkoR.W.,P. W.,W. W. (2)i GminieZ.o statusie miejskim
o ustalenie
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Zielonej Górze
z dnia 9 marca 2022 r. sygn. akt I C 130/21

oddala apelację;

zasądza od powoda na rzecz pozwanychR.W.,P. W.iW. W. (2)kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego postanowienia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym;

zasądza od powoda na rzecz pozwanej GminyZ.o statusie miejskim kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego postanowienia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Bogdan Wysocki

UZASADNIENIE

    Prokurator Okręgowy w(...)
wystąpił z powództwem przeciwko pozwanymZ. S.iL. W. (1), w którym domagał się stwierdzenia nieważności czynności prawnej, dokonanej pomiędzyZ. S.- Naczelnikiem(...)Miejskiego wZ., działającym w imieniu i na rzecz GminyZ.o statusie miejskim, na mocy pełnomocnictwa udzielonego mu przez Prezydenta MiastaZ.orazL. W. (1)w formie aktu notarialnego, rep. A(...)(...), sporządzonego w dniu 17 grudnia 2007 r. wZ.przed notariuszemA. R., w postaci umowy zamiany nieruchomości, tj.działki nr (...)o powierzchni 889 m 2 wraz z częściami składowymi położonej wZ.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Zielonej Górze prowadzi księgę wieczystą Kw, Nr(...), ze stanowiącymi przedmiot odrębnej własności lokalami mieszkalnymi, szczegółowo opisanymi w petitum pozwu, oraz o zasądzenie od pozwanych kosztów procesu wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu swojego żądania Prokurator wskazał, że w dniu 17 grudnia 2007 r.Z. S.działający w imieniu i na rzecz GminyZ.o statusie miejskim przed notariuszemA. R.zawarł zL. W. (1)umowę zamiany nieruchomości w formie aktu notarialnego Rep. A Numer(...). Na podstawie tej umowyZ. S.przeniósł naL. W. (1)prawo własności nieruchomości zabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnymdziałki (...), położonej wZ.przyul. (...), aL. W. (1)w zamian za to przeniósł na GminęZ.o statusie miejskim własność czterech lokali mieszkalnych opisanych w uchwale Rady Miasta z dnia 27 listopada 2007 r., nr(...)Z treści aktu notarialnego wynikało, że przy jego zawarciuL. W. (1)złożył oświadczenie, iż w zakresie nabycia nieruchomości działał na rzecz(...) Spółki z o.o.wW., na podstawie umowy zlecenia, która obejmuje zakup przez niego nieruchomości, a następnie przeniesienie własności nieruchomości naSpółkę (...) Spółka z o.o.Jednocześnie powód podał, że wyrokiem Sądu Rejonowego w Zielonej Górze z dnia 26 października 2015 r. sygn. akt VII K 468/13Z. S.został uznany winnym m.in. tego, że w okresie od 30 maja 2007 r. do 17 grudnia 2007 r. wZ., pełniąc funkcję Naczelnika(...)Miasta wZ., działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej dlaL. W. (1), w krótkich odstępach czasu, ze z góry powziętym zamiarem nie dopełnił obowiązków oraz przekroczył swe uprawnienia przy dokonywaniu nabycia prawa własności czterech lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach wielorodzinnych. Ponadto Sąd Rejonowy w Zielonej Górze uznałZ. S.winnym dwóch kolejnych występków zart. 23 1 § 2 k.k.w zw. zart. 12 k.k., tj. niedopełnienia obowiązków i przekroczenia uprawnień przy dokonywaniu zamiany prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego wZ.przyul. (...)w zamian za nieruchomość stanowiącą własność GminyZ.o statusie miejskim, położonej przyul. (...), oraz przy dokonywaniu zbycia nieruchomości położonej wZ.przyul. (...)w trybie bezprzetargowym. Tym samym wyrokiem potwierdzono winęZ. S.co do dwóch kolejnych zarzutów zart. 233 § 6 k.k., a także występku zart. 231 § k.k.,art. 271 § 1 k.k.w zw. zart. 11§ 2 k.k.w zw. zart. 12 k.k.Prokurator wskazał ponadto, że dokonując czynności zamianyZ. S.powołał się na pełnomocnictwo udzielone mu przez Prezydenta MiastaZ., które to pełnomocnictwo nie upoważniało go do zawierania umowy w trybie bezprzetargowym. Ważność umowy zawartej przezZ. S.z przekroczeniem pełnomocnictwa nie została przez mocodawcę potwierdzona w szczególnej formie, a zatem zbycie nieruchomości jest bezwzględnie nieważne. Jednocześnie powód podniósł, że umowa zamiany nieruchomości nastąpiła z naruszeniem zasad współżycia społecznego tj. uczciwości w obrocie prawnym, lojalności kontrahentów, wzajemnego zaufania, respektu dla interesów partnera. Opisane okoliczności sprawy według powoda dowodzą, żeZ. S.pełniący funkcję Naczelnika(...)Miasta wZ., działający w granicach pełnomocnictwa jaskrawo nadużył zaufania, którym obdarzył go Prezydent Miasta oraz radni GminyZ.. Cel czynności do jakiej umocowany zostałZ. S.przez PrezydentaZ.został wypaczony.Z. S.korzystając przy zawieraniu umowy zamiany nieruchomości z udzielonego mu pełnomocnictwa zadbał wyłącznie o interes majątkowyL. W. (1)i spowodował po stronie swojego mocodawcy poważną szkodę, przejawiającą się w utracie cennej nieruchomości, a po stronie byłych mieszkańców nieruchomości przyul. (...)utratę prawa pierwokupu. Jego działanie było więc nie tylko niezgodne z prawem ale także jako godzące w interes społeczny i słuszny interes obywateli, sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
PozwanyZ. S.oraz następcy prawni pozwanegoL. R.W.,P. W.iW. W. (2)nie złożyli pisemnej odpowiedzi na pozew i nie ustosunkowali się w żaden sposób do złożonego pozwu.
Wyrokiem z dnia 5 grudnia 2018 r. (k. 145) Sąd Okręgowy w Zielonej Górzeuwzględnił powództwo i odstąpił od obciążenia pozwanych kosztami sądowymi.

Wyrokiem z dnia 4 grudnia 2020 r. (k. 263) Sąd Apelacyjny w Poznaniu,na skutek apelacji pozwanegoZ. S.uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że od momentu wniesienia pozwu istniały braki w zakresie legitymacji łącznej po stronie pozwanej skoro jako stronę umowy Prokurator wskazał nie GminęZ.lecz jej pełnomocnika w osobie pozwanegoZ. S.. Z uwagi na brak udziału w sprawie po stronie pozwanej wszystkich osób, których udział był konieczny Sąd stwierdził, że w konsekwencji nie rozpoznano istoty sprawy.
Postanowieniem z dnia 6 maja 2021 r. (k. 287) Sąd Okręgowy w Zielonej Górzewezwał do wzięcia udziału w sprawie w charakterze strony pozwanej GminęZ.o statusie miejskim.
W odpowiedzi na pozew pozwana GminaZ.o statusie miejskim (k. 306 – 321)wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.W uzasadnieniu podniosła, że w okolicznościach niniejszej sprawy, skutki uwzględnienia powództwa nie dają się pogodzić z zasadami współżycia społecznego, co przemawia za oddaleniem powództwa. Pozwana podkreśliła, że z uwagi na znaczny upływ czasu (14 lat od dnia zawarcia kwestionowanej umowy zamiany z dnia 17.12.2007 r.) doszło do nieodwracalnych zmian: faktycznych - w samej substancji nieruchomości (wyburzenie budynku przyul. (...), zmiana faktycznego sposobu zagospodarowania nieruchomości na drogę, zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), prawnych - zmiany właścicieli nieruchomości będących przedmiotem kwestionowanej przez powoda umowy (tj. zbycie nieruchomości przezL. W.przyul. (...)na rzecz podmiotu trzeciego oraz przez ten podmiot na rzecz dalszych nabywców i zbycie dwóch nieruchomości lokalowych przez pozwaną GminęZ.na rzecz najemców — w wykonaniu praw pierwokupu) i osobowych (śmierćL. W. (1), śmierć najemcówM. Ś.,G. S.,W. W. (4)). Zdaniem strony pozwanej z uwagi na obowiązywanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystej i nabywanie w jej ramach zarówno nieruchomości przyul. (...), jak i lokali mieszkalnych wZ.przyul. (...)oraz wC.przyul. (...), nie będzie możliwa restytucja naturalna. W wyniku ewentualnego uwzględnienia powództwa pozwana GminaZ.nie uzyska prawa własności nieruchomości, natomiast spadkobiercy pozwanegoL. W.nie uzyskają prawa własności ww. lokali mieszkalnych, jednocześnie uzyskując prawo własności dwóch pozostałych, nie sprzedanych lokali, położonych wZ.przyul. (...). Prawa tego pozbawiona zostanie natomiast GminaZ.o statusie miejskim. Niezależnie od powyższego, lokatorzy obecnie zamieszkujący w tych lokalach zostaną pozbawieni prawa do ich zajmowania (brak tytułu prawnego do lokalu, który przestanie być lokalem komunalnym) i w konsekwencji może dojść do ich eksmisji. W ocenie GminyZ.ewentualne uwzględnienie powództwa nie doprowadzi zatem ani do ochrony praworządności, ani praw obywateli, ani interesu społecznego. Może natomiast doprowadzić zarówno do ograniczenia praw lokatorów zajmujących lokale będące przedmiotem kwestionowanej umowy, jak również do poniesienia wymiernej szkody przez GminęZ.o statusie miejskim.
Strona pozwana podniosła również, że pełnomocnictwo z dnia 18 grudnia 2006 r., zawierało umocowanie do zawierania w imieniu GminyZ.o statusie miejskim umów zamiany nieruchomości. Tym samym nie zasługuje na uwzględnienie również stanowisko strony powodowej, jakoby umowa zawarta została przezZ. S.z przekroczeniem umocowania, a wobec tego aby była bezwzględnie nieważna. Brak potwierdzenia czynności prawnej dokonanej przez pełnomocnika z przekroczeniem umocowania, nie skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej. Od chwili zawarcia umowy przez rzekomego pełnomocnika aż do chwili jej potwierdzenia (lub odmowy potwierdzenia albo upływu terminu do potwierdzenia wyznaczonego przez jej drugą stronę) przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta, zachodzi stan tzw. bezskuteczności zawieszonej.
Postanowieniem z dnia 18 czerwca 2021 r. (k. 351) Sąd Okręgowy w Zielonej Górzeumorzył postępowanie w stosunku do pozwanegoZ. S..
W kolejnych pismach procesowych pozwana GminaZ.o statusie miejskim (k. 404 – 410, 594 – 597 )podniosła również, że nie poniosła szkody majątkowej w konsekwencji zawarcia zaskarżonej umowy i wskazała również na brak interesu prawnego powoda w wytoczeniu powództwa na podstawieart. 189 k.p.c.
PozwaniR. W.,P. W.iW. W. (2), reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, żądali oddalenia powództwa. Podnieśli, że unieważnienie umowy spowodowałoby ich pokrzywdzenie, a zawarta umowa nie godzi w zasady współżycia społecznego (rozprawa z 20 października 2021 r. - k. 396) .
Wyrokiem z dnia 9 marca 2022 r Sąd Okręgowy w Zielonej Górze:

oddalił powództwo;

zasądził od powoda na rzecz pozwanejR.W.kwotę 10.817 zł (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

zasądził od powoda na rzecz pozwanych solidarnieR.W.,P. W.iW. W. (2)kwotę 10.800 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

zasądził od powoda na rzecz pozwanej GminyZ.o statusie miejskim kwotę 10.800 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę takiego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:
W dniu 27 listopada 2007 r. Rada MiastaZ.podjęła uchwałę nr(...)w sprawie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości w zamian za nieruchomość stanowiącą własność GminyZ.o statusie miejskim, w której wyrażono zgodę na nabycie prawa własności czterech lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach wielorodzinnych:

lokalu położonego wC.,ul. (...),

lokalu położonego wZ.,ul. (...),

lokalu położonego wZ.,ul. (...),

lokalu położonego wZ.,ul. (...),

w zamian za nieruchomość stanowiącą własność GminyZ.o statusie miejskim, oznaczoną w operacie ewidencyjnym numeremdziałki (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym położonym wZ.przyul. (...).
Wykonanie uchwały powierzono Prezydentowi MiastaZ..
Na potrzeby transakcji, na zlecenie Gminy – w listopadzie 2007 r. - sporządzono wycenę nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej wZ.przyul. (...). Wartość rynkowa nieruchomości wskazana przez rzeczoznawcę została na kwotę 390.000 zł. Sporządzono również wycenę każdego z czterech lokali znajdujących się w budynku (cel wyceny wskazany w operacie to ustalenie ceny wywoławczej do sprzedaży w drodze przetargu), i taklokal nr (...)wyceniono na kwotę 104.000 zł,lokal nr (...)na kwotę 115.000 zł,lokal nr (...)na kwotę 84.000 zł,lokal nr (...)na kwotę 87.000 zł.
W październiku 2007 r.L. W. (1)zlecił wycenę czterech lokali, które miały być przedmiotem późniejszej umowy zamiany. Zgodnie z otrzymanymi przez Gminę operatami szacunkowymi lokal wC.przyul. (...)wyceniony był na kwotę 125.300 zł, lokal wZ.przyul. (...)na kwotę 134.000 zł, lokal wZ.przyul. (...)na kwotę 131.590 zł i lokal wZ.przyul. (...)na kwotę 148.000 zł.
W dniu 17 grudnia 2007 r.Z. S.działający w imieniu i na rzecz GminyZ.o statusie miejskim przed notariuszemA. R.w Kancelarii Notarialnej wZ.zawarł zL. W. (1)umowę zamiany nieruchomości w formie aktu notarialnego Repertorium A Numer(...). Na podstawie tej umowy GminaZ.o statusie miejskim przeniosła naL. W. (1)prawo własności nieruchomości zabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnymdziałki (...), położonej wZ.przyul. (...), aL. W. (1)w zamian za to przeniósł na GminęZ.o statusie miejskim m.in. własność czterech lokali mieszkalnych tj. lokalu położonego w miejscowościC.,ul. (...), lokalu położonego wZ.przyul. (...), lokalu położonego wZ.przyul. (...)oraz lokalu położonego wZ.przyul. (...).
Zawierając powyższą umowęL. W. (1)złożył oświadczenie, z którego wynikało, że w zakresie nabycia nieruchomości działał na rzecz(...) spółki z o.o.z siedzibą wW., na podstawie umowy zlecenia, która obejmuje zakup przez niego nieruchomości, a następnie przeniesienie własności nieruchomości na spółkę. Z koleiZ. S.powołał się na pełnomocnictwo udzielone mu aktem notarialnym z dnia 18 grudnia 2006 r. Rep. A Numer:(...)przez Prezydenta MiastaZ.J. K..
Następnie w dniu 20 grudnia 2007 r. wW.przed notariuszem(...) spółka z o.o.z siedzibą wW., reprezentowana przezM. K.zawarli umowę przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy zlecenia, której przedmiotem była nieruchomość zabudowana, oznaczona numeremdziałki (...)położona wZ.przyul. (...)na rzecz spółki. W § 5 umowy zawarto, że za wykonanie zlecenia oraz zwrot wszelkich kosztów poniesionych na nabycie nieruchomości oraz innych kosztów wynikających z umowy zleceniaL. W. (1)przysługuje odspółki (...)wynagrodzenie w wysokości 1.220.000 zł zawierający podatek VAT w stawce 22%, tj. kwotę 222.000 zł.
W związku z ujawnionymi nieprawidłowościami przy nabywaniu ww. nieruchomości wszczęto przeciwkoZ. S.postępowanie karne, które zakończyło się prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w Zielonej Górze z dnia 26 października 2015 r. sygn. akt VII K 468/13 skazującymZ. S.na karę łączną dwóch lat pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania na okres dwóch lat próby, karę łączną stu stawek dziennych grzywny, przy ustaleniu wysokość jednej stawki dziennej na kwotę siedemdziesiąt złotych. Jednocześnie orzeczono wobecZ. S.środek karny w postaci zakazu zajmowania stanowisk kierowniczych związanych z działalnością dotyczącą obrotu nieruchomościami w instytucjach państwowych i samorządowych na okres dwóch lat.
Sąd Rejonowy w Zielonej Górze uznałZ. S.winnym tego, że w okresie od 30 maja 2007 r. do 17 grudnia 2007 r. wZ., pełniąc funkcję Naczelnika(...)Miasta wZ.działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej dlaL. W. (1), w krótkich odstępach czasu ze z góry powziętym zamiarem nie dopełnił obowiązków oraz przekroczył swe uprawnienia przy dokonywaniu nabycia prawa własności czterech lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach wielorodzinnych tj. lokalu położonego w miejscowościC.,ul. (...), lokalu położonego wZ.przyul. (...), lokalu położonego wZ.przyulicy (...)oraz lokalu położonego wZ.przyul. (...), w zamian za nieruchomość stanowiącą własność GminyZ.o statusie miejskim oznaczoną w operacie ewidencyjnym numerem 157 o powierzchni 889 m2, zabudowaną budynkiem mieszkalnym położonym wZ.przyul. (...)wartości 390.000 zł w ten sposób, że:
- będąc zobowiązanym do opracowania projektu uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości w zamian za nieruchomość stanowiącą własność GminyZ.o statusie miejskim w jej uzasadnieniu podał nieprawdziwe dane, że o nabycie nieruchomości położonej przyul. (...)wnioskuje(...) spółka z o.o.i że podmiot ten proponuje lokale w zamian za nabywaną nieruchomość, gdy tymczasem o nabycie tej nieruchomości z przeznaczeniem jej na działalność usługowo - handlową wystąpiłL. W. (1), skutkiem czego Prezydent MiastaZ.zaakceptował w dniu 21 listopada 2007 r. w/w projekt i przedłożył pod obrady Rady MiastaZ., która podjęła niezgodną z prawem uchwałę z dnia 27 listopada 2007 r, nr(...)
- będąc zobowiązanym do opracowania projektu zarządzenia Prezydenta MiastaZ.w sprawie nabycie nieruchomości w drodze zamiany, w jego uzasadnieniu podał nieprawdziwe dane, że o nabycie nieruchomości przyul. (...)wnioskuje(...) spółka z o.o.i że podmiot ten proponuje lokale w zamian za nabywaną nieruchomość, gdy tymczasem o nabycie tej nieruchomości z przeznaczeniem jej na działalność usługowo - handlową wystąpiłL. W. (1), skutkiem czego Prezydent MiastaZ.w dniu 14 grudnia 2007 r. podpisał zarządzenie nr(...)wyrażając zgodę na zamianę nieruchomości pomiędzy GminąZ.o statusie miejskim, a(...) spółka z o.o., pomimo, że spółka ta nie występowała o nabycie nieruchomości gminnej,
- naruszył zasadę pierwszeństwa najemców:M. D.,G. S.,M. Ś.w nabyciu zajmowanych przez nich lokali mieszkalnych, przewidzianą wart. 34 ust. 1 pkt 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ten sposób, że ograniczył ich prawo do swobodnego oświadczenia woli o zamiarze skorzystania z przysługującego im uprawnienia poprzez poinformowanie ich w dniu 28 września 2007 r. o planie przeznaczenia budynku położonego wZ.przyul. (...)do wyburzenia i konieczności zapewnienia lokatorom mieszkań z zasobu mieszkań komunalnych lub oferty złożonej przezL. W. (1), a następnie po wyborze przez nich mieszkań z oferty w/w wystąpił do nich w dniu 14 grudnia 2007 r. z ofertą sprzedaży zajmowanych przez nich lokali, pomijając wymaganą prawem procedurę kancelaryjną obiegu dokumentów, skutkiem czego najemcy lokali zrezygnowali z prawa pierwszeństwa nabycia lokalu,
- zawarł umowę zamiany aktem notarialnym Rep. A. Numer(...)(...)pomiędzyL. W. (1)a GminąZ.o statusie miejskim z przekroczeniem pełnomocnictwa udzielonego aktem notarialnym z dnia 18 grudnia 2006 r. Rep.(...)oraz uchwały Rady MiastaZ.z dnia 27 listopada 2007 r. Nr(...)i zarządzenia Prezydenta MiastaZ.z dnia 14 grudnia 2007 r. nr(...)w sprawie zbycia nieruchomości w drodze zamiany, w następstwie czego w dniu 17 grudnia 2007 r.L. W. (1)nabył własność nieruchomości położonej wZ.przyul. (...). dla której Sąd Rejonowy w Zielonej Górze prowadziksięgę wieczystą Kw Nr (...)wartości 390.000 zł w zamian za cztery lokale mieszkalne wartości łącznej 539.490 zł, a następnie w dniu 20 grudnia 2007 r. przeniósł jej własność na rzecz(...) spółka z o.o.aktem notarialnym Rep. A. Numer(...)otrzymując wynagrodzenie w wysokości 1.000.000 zł, działając na szkodę interesu publicznego GminyZ.o statusie miejskim oraz na szkodę interesu prywatnego:M. D.,G. S.iM. Ś., tj. przestępstwo zart. 231 § 2 k.k.w zw. zart. 12 k.k.(pkt 1 wyroku).
PonadtoZ. S.uznany został winnym dwóch kolejnych zarzutów zart. 231 § 2 k.k.w zw. zart. 12 k.k., tj. niedopełnienia obowiązków i przekroczenia uprawnień przy dokonywaniu zamiany prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego wZ.przyul. (...)w zamian za nieruchomość stanowiącą własność GminyZ.o statusie miejskim, położonej przyul. (...)(pkt 2 wyroku), oraz przy dokonywaniu zbycia nieruchomości położonej wZ.przyul. (...)w trybie bezprzetargowym (pkt 3 wyroku). Do tego został uznany winnym dwóch kolejnych zarzutów zart. 233 § 6 k.k.(pkt. 4 i 5 wyroku), a także występku zart. 231 § k.k.,art. 271 § 1 k.k.w zw. zart. 11§ 2 k.k.w zw. zart. 12 k.k.(pkt 6 wyroku).

Z. S.na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu aktem notarialnym z dnia 18 grudnia 2006 r. Rep. A Nr(...)(...)przez Prezydenta MiastaZ.J. K., był upoważniony, jako Naczelnik(...)MiastaZ.o statusie miejskim, do składania w imieniu GminyZ.o statusie miejskim oświadczeń woli dotyczących obrotu nieruchomościami w trybieustaw o gospodarce nieruchomościami, o własności lokali,kodeksu cywilnegoi ordynacji podatkowej - w wykonaniu zarządzeń Prezydenta w zakresie m.in. zawierania umów zbywania nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego w trybie przetargowym i bezprzetargowym, nabywania nieruchomości, dokonywania wszelkich czynności prawnych związanych z udziałem GminyZ.o statusie miejskim we wspólnotach mieszkaniowych, w tym zawierania umów na podstawie tych uchwał i w celu ich realizacji.
L. W. (1)był związany zespółką (...) spółka z o.o.z siedzibą wW.reprezentowaną przezM. K.umową zlecenia nabycia nieruchomości zawartą w dniu 17 kwietnia 2007 r. Na podstawie tej umowyL. W. (1)zobowiązał się do nabycia w imieniu własnym, lecz na rachunek zlecającej spółki do dnia 31 grudnia 2007 r., nieruchomości położonej przyul. (...)wZ., składającej się z zabudowanej działki gruntu o nr ewidencyjnym(...)
W zamian za wykonanie zlecenia spółka zobowiązała się zwrócićL. W. (1)wszystkie wydatki poniesione na zakup nieruchomości oraz wypłacić wynagrodzenie w łącznej kwocie nie przekraczającej 1.000.000 zł wraz z podatkiem VAT.
Najemcy lokali komunalnych w budynku przyul. (...)przeprowadzili się do zaoferowanych im mieszkań, i takM. Ś.iA. Ś.do lokalu położonego w miejscowościC.,ul. (...),A. D.iM. D.do lokalu położonego wZ.przyul. (...),G. S.do lokalu położonego wZ.przyul. (...), aW. W. (4)iA. W.do lokalu położonego wZ.przyul. (...). Najemcy lokali otrzymali mieszkania o wyższym standardzie, niż te które zajmowali wcześniej.
W dniu 20 grudnia 2010 r. GminaZ.o statusie miejskim zbyła PaństwuD.zajmowany przez nich lokal. Cena nabycia lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu wynosiła 134.000 zł, z uwagi na bonifikatę 95%, nabywcy uiścili za lokal kwotę 6.700 zł.
Z kolei w dniu 25 września 2017 r. podobna umowa sprzedaży zawarta została z najemczyniąA. Ś.. Cena nabycia lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu wynosiła 143.100 zł, z uwagi na bonifikatę 95%, nabywczyni uiściła za lokal kwotę 7.155 zł).
Nieruchomość nabyta przezspółkę (...)w kolejnych latach była przedmiotem dalszego zbycia na rzecz(...) spółki z o.o.z siedzibą wW.((...) sp. z o.o.) i dalej — na rzecz(...) spółki z o.o.z siedzibą wW..
W 2009 r. budynek mieszkalny posadowiony na nieruchomości został rozebrany. Nieruchomość obecnie stanowi grunt niezabudowany, na którym zlokalizowany został bezpośredni wjazd do centrum handlowego, położono też na nim ciągi piesze i urządzono trawniki.
Na przestrzeni ostatnich lat zmarli:M. Ś.,G. S.iW. W. (4). Nie żyje równieżL. W. (1).
GminaZ.o statusie miejsce nie złożyła oświadczenia w formie aktu notarialnego potwierdzającego zawartą przezZ. S.w jej imieniu zaskarżoną umowę zamiany. Gmina nie była wezwana do potwierdzenia czynności
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo Prokuratora za bezzasadne.
W pierwszej kolejności, w ocenie sądu, należało rozstrzygać kwestię czy Prokurator wytaczając niniejsze powództwo winien był wykazać interes prawny w rozumieniuart. 189 k.p.c.Rozstrzygnięcie tej kwestii było o tyle istotne, że uwzględnienie stanowiska pozwanej Gminy prowadziłoby do oddalenia powództwa, bez potrzeby badania podstaw faktycznych i prawnych, na których opierał się powód konstruując powództwo.
Sąd podzielił stanowisko powoda. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że jeżeli prokurator wytoczył samoistne powództwo o ustalenie nieważności umowy, korzystając z umocowania określonego wart. 7 i 57 k.p.c., nie da się zdefiniować jego jednostkowego interesu prawnego w rozumieniuart. 189 k.p.c.Prokurator z mocyart. 7 i 57 k.p.c.zawsze bowiem działa w interesie publicznym dla ochrony praworządności, a przesłanki tego działania nie podlegają kontroli ani ocenie sądu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 1993 r., I CR 3/93, OSNCP 1993, Nr 9, poz. 165). W konsekwencji uprawnienie prokuratora do wszczęcia postępowania cywilnego na podstawieart. 7 k.p.c.legitymuje go również do zgłoszenia na podstawieart. 57 k.p.c.powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej (art. 189 k.p.c.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 sierpnia 2007 r., V CSK 109/07, OSNC 2008, Nr 9, poz. 107). Kompetencja prokuratora jest zatem ujęta szeroko, a zasadność wystąpienia ze stosownym powództwem jest podporządkowana autonomicznej decyzji prokuratora i nie podlega kontroli sądu.
Strona powodowa oparła żądanie nieważności umowy na dwóch odrębnych podstawach prawnych. Pierwsza z nich, to żądanie nieważności oparte na twierdzeniu, żeZ. S.zawierając umowę przekroczył zakres udzielonego mu pełnomocnictwa, a zbycie nieruchomości nie zostało nigdy przez mocodawcę potwierdzone w wymaganej formie.
W ocenie Sądu treść pełnomocnictwa z dnia 18 grudnia 2006 roku udzielonegoZ. S.przez Prezydenta MiastaZ.dawała uprawnienie do zawarcia przez niego w imieniu GminyZ.o statusie miejskim do zawarcia zL. W. (1)umowy zamiany o treści określonej w akcie notarialnym z dnia 17 grudnia 2007 roku, Rep. A nr 20485/2007 sporządzonym przed notariuszemA. R.. Czynność ta mieściła się bowiem w zakresie udzielonego mu pełnomocnictwa – na jego podstawie był on bowiem uprawnionym do składania w imieniu GminyZ.o statusie miejskim oświadczeń woli dotyczących obrotu nieruchomościami, także w trybie bezprzetargowym. Sąd Rejonowy w Zielonej Górze w sprawie o sygnaturze VII K 468/13, uznałZ. S., za winnego przestępstwa zart. 231 § 2 k.k.w zw. zart. 12 k.k., przyjmując między innymi, że zawarł on umowę zamiany aktem notarialnym Rep. A. Numer(...)(...)pomiędzyL. W. (1)a GminąZ.o statusie miejskim z przekroczeniem pełnomocnictwa udzielonego aktem notarialnym z dnia 18 grudnia 2006 r. Rep. A(...)oraz uchwały Rady MiastaZ.z dnia 27 listopada 2007 r.(...)i zarządzenia Prezydenta MiastaZ.z dnia 14 grudnia 2007 r. nr(...)w sprawie zbycia nieruchomości w drodze zamiany. Wyrok jest prawomocny. Przestępstwo zart. 231 k.k.polega na przekroczeniu uprawnień przez funkcjonariusza publicznego, zatem przekroczenie uprawnień stanowi jedno z ustawowych znamion tego występku. Skoro tak, to należy przyjąć, że ustalenie powyższe, co do przekroczenia uprawnień przezZ. S.ma z uwagi na treśćart. 11 k.p.c.dla sądu rozpoznającego niniejszą sprawę charakter wiążący.
W ocenie Sądu fakt skazaniaZ. S., który przy kwestionowanej czynności prawnej przekroczył zakres udzielonego mu pełnomocnictwa oraz brak potwierdzenia umowy w formie notarialnej przezGminę M.Z.nie może prowadzić do wniosku o nieważności umowy z dnia 17 grudnia 2007 roku. Umowa zawarta z przekroczeniem umocowania, jak wynika z wykładniart. 103 § 1 i 2 k.c., powoduje jedynie powstanie stanu tzw. bezskuteczności zawieszonej. Ważność tej czynności zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w imieniu której została zawarta. Uprawnienie rzekomego mocodawcy do potwierdzenia czynności prawnej ma charakter uprawnienia kształtującego, skoro polega na tym, że rzekomy mocodawca w drodze jednostronnego oświadczenia woli może spowodować, iż umowa będzie ważna bądź nieważna. Odmowa potwierdzenia umowy jako oświadczenie woli rzekomego mocodawcy może zostać wyrażona w dowolnej formie, w tym również w sposób dorozumiany (art. 60 k.c.). Skutkiem definitywnej odmowy jest ustanie bezskuteczności zawieszonej, gdyż umowa staje się nieważna z mocą wsteczną - od chwili jej zawarcia (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1997 r., II CKN 431/97, OSNC 1998/6/94, z dnia 13 kwietnia 2007 r., III CSK 416/06, oraz z dnia 7 października 2010 r., IV CSK 95/10).
Nie ulega wątpliwości, że pozwana GminaZ.o statusie miejskim nie złożyła oświadczenia o potwierdzeniu umowy w formie notarialnej, nie została też wezwana do potwierdzenia czynności, ani też nie miała wyznaczonego terminu do jej potwierdzania. W ustalonym powyżej niespornie stanie faktycznym umowa pozostaje ważna i co do zasady pozostaje ona w stanie bezskuteczności zawieszonej. Stan ten ustałby w momencie potwierdzenia czynnościZ. S.(pełnomocnika, który przekroczył zakres udzielonego mu pełnomocnictwa) przezGminę M.Z., odmowy dokonania takiego potwierdzenia lub upływu terminu wyznaczonego przez drugą stronę czynności prawnej (w tym przypadku już następców prawnychL. W. (1)). Odmowa takiego potwierdzenia skutkowałaby nieważnością umowy.
W ocenie jednak Sądu, można też przyjąć, podzielając stanowisko i argumentację zawarte w Komentarzu dokodeksu cywilnegopod red. MG.doart. 103 k.c.(podobnie wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 4 września 2013 r., III AUa 1759/12,L.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2008 r., V CSK 108/08,L.), że potwierdzenie takie może być dokonane w każdej formie, także konkludentnie. Zwolennicy tej koncepcji – którą Sąd akceptuje – wskazują, żeart. 103 k.c.nie wprowadza wymogu zachowania formy szczególnej, a więc zgodnie z regułą życzliwej wykładni można przyjąć, że wola „mocodawcy” wyrażona w jakikolwiek sposób i w jakiejkolwiek formie - o ile „mocodawca” bezspornie potwierdza, że chce pozostać związany oświadczeniem fałszywego pełnomocnika – powinna być respektowana. Ponadto, ustaleń tych nie podważaart. 63 § 2 k.c., skoro traktuje o zgodzie osoby trzeciej , a za taką nie można uznać rzekomego mocodawcy (bo jest on stroną umowy).
Z sytuacją potwierdzenia umowy z dnia 17 grudnia 2007 r. w sposób konkludentny, w ocenie Sądu, mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Za przyjęciem złożenia przez GminęZ.potwierdzenia umowy w sposób konkludentny przemawia bowiem całokształt okoliczności sprawy, w tym sprzedaż dwóch lokali objętych umową zamiany najemcom lokali znajdujących się w nieruchomości położonej wZ.przyulicy (...), którzy wynajmowali w niej wcześniej lokale należące do GminyZ.. Ponadto za zatwierdzeniem tej czynności świadczy w sposób oczywisty stanowisko pozwanej Gminy w toku niniejszego postępowania, która konsekwentnie wnosiła o oddalenie powództwa, akceptując tym samym treść i skutki prawne umowy z dnia 17 grudnia 2007 roku.
Powód z powołaniem na przepisart. 58 § 2 k.c.uważał także, że umowa jest nieważna bowiem narusza zasady współżycia społecznego. Wskazywał, że umowa z dnia 17 grudnia 2007 r. naruszyła zasady uczciwości w obrocie prawnym, lojalności kontrahentów, wzajemnego zaufania i respektu dla interesów partnera.
Przepisart. 58 § 2 k.c.odwołuje się do zasad współżycia społecznego, czyli norm powszechnie uznanych w społeczeństwie lub ewentualnie, w pewnych przypadkach, norm przyjętych w określonych grupach zawodowych lub środowiskowych, a jednocześnie niesprzecznych z ogólnie przyjętymi zasadami. Zasady współżycia społecznego mają charakter obiektywny, tzn. ich funkcjonowanie nie jest uzależnione od subiektywnych przekonań poszczególnych podmiotów prawa. Jednakże treść zasad współżycia społecznego, oddziałująca na wynik zastosowania 58§ 2 k.c., uwzględnia istotne w ocenach społecznych czynniki subiektywne: stan świadomości podmiotów dokonujących czynności prawnej, intencje lub zamiary towarzyszące stronom tych czynności itd. Zastosowanie normy wywodzonej z 58§ 2 k.c.wymaga konkretyzacji zasad współżycia społecznego, odnoszonych do okoliczności danego przypadku. Dopiero na tle tak sprecyzowanych ustaleń swój konkretny sens uzyskuje ogólne odwołanie do uczciwego postępowania, dzięki czemu możliwe staje się rozstrzygnięcie, czy treść lub cel danej czynności prawnej narusza przyjęte w społeczeństwie poczucie przyzwoitości, sprawiedliwości itd.
W orzecznictwie wskazuje się także, że za oceną nieważności czynności prawnej z uwagi na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego muszą przemawiać szczególne okoliczności (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. II CSK 101/05, nie publ. ). Przy dokonywaniu kontroli czynności prawnych na podstawieart. 58 § 2 k.c., należy mieć na uwadze jej podwójny aspekt. Z jednej strony wynik tej analizy może powodować pewną nieprzewidywalność funkcjonowania systemu prawnego, ale z drugiej strony prowadzi do rekompensującego ją, sprawiedliwego rezultatu stosowania prawa. Z konieczności zachowania równowagi między tymi elementami wynika postulat stosowania klauzuli generalnej zasad współżycia społecznego w przypadkach wyjątkowych, w których ma ono mocne uzasadnienie aksjologiczne (z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2015 r., I CSK 1033/14, LEX nr 2054484).
Sąd I instancji dostrzega, że niewątpliwie okoliczności zawarcia umowy świadczą co najmniej o złej woli reprezentującego GminęZ.Z. S., który – co przesądził skazujący go wyrok w sprawie karnej – działał z przekroczeniem zakresu udzielonego mu pełnomocnictwa i przygotowując projekt zarządzenia Prezydenta MiastaZ.oraz uchwały Rady MiastaZ.w ich uzasadnieniach podał, że nabywcą nieruchomości przyulicy (...)będzie(...) Park sp. z o.o., podczas gdy jej nabywcą – w drodze zamiany miał byćL. W. (1). Trzeba też przyjąć, żeL. W. (1)wiedział, albo łatwo mógł się dowiedzieć, żeZ. S.działa z przekroczeniem pełnomocnictwa. Są to okoliczności mogące uzasadniać wniosek, że strony tej umowy przy jej zawarciu naruszyły zasady współżycia społecznego. Należy jednak także uwzględnić, że w treści aktu notarialnegoL. W. (1)jednoznacznie oświadczył, że wiąże do z(...) Park sp. z o.o.umowa zlecenia, na podstawie której zobowiązał się nabyć od GminyZ.o statusie miejskim objętą aktem notarialnym z dnia 17 grudnia 2007 r. nieruchomość, a następnie – w wykonaniu umowy zlecenia – przenieść własność tej nieruchomości na tę spółkę.
Rozważając kwestię zastosowania w okolicznościach sprawy przepisuart. 58 § 2 k.c.wskazać należy, że dla oceny, czy zachodzi wypadek, o jakim mowa w tym przepisie, obok treści czynności prawnej miarodajny jest jej skutek, a w szczególności to, czy w wyniku podjęcia czynności powstanie uprawnienie lub obowiązek, którego wykonanie spowoduje wystąpienie stanu sprzecznego z zasadami współżycia społecznego.
Zdaniem Sądu, przy ocenie powyższych kryteriów orzekania o nieważności, nie można pomijać sytuacji faktycznych i zdarzeń prawnych, które miały miejsce już po zawarciu umowy. Istotnym jest, żeL. W. (1), który w umowie z dnia 17 grudnia 2007 r. działał wprawdzie jako osoba fizyczna, ale jak podał – zawarł z(...) Park sp. z o.o.umowę zlecenia, w ramach której zobowiązał się do zakupu od GminyZ.nieruchomości, a następnie do zbycia tej nieruchomości na rzeczspółki (...). Z obowiązku nałożonego na niego tą umową wywiązał się, zawierając stosowną umowę w dniu 20 grudnia 2007 r. W związku z zawarciem tej umowy w istocie został osiągnięty cel umowy zakładany przez GminęZ.założony w powołanych wyżej uzasadnieniach uchwały Rady MiastaZ.oraz zarządzenia Prezydenta tego miasta. Niewątpliwą wolą GminyZ.było zawarcie umowy zamiany zespółką (...)i pomimo, że zaskarżona umowa zawarta była zL. W. (1), to ostatecznie cel zakładany przy zawieraniu umowy został osiągnięty i celu tego nie można uznać za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Uwzględnienie powództwa - pomijając inne akcentowane przez pozwanego komplikacje faktyczne i prawne będące następstwem zmian, które wystąpiły po zawarciu umowy i zostaną opisane poniżej - doprowadziłoby do sytuacji, że ten cel umowy zostałby zniweczony.
Sąd podkreślił, co akcentowała też pozwana GminaZ., że nie były słuszne zarzuty powoda, co do pokrzywdzenia pozwanej Gminy i dotychczasowych najemców lokali w budynku przyul. (...)w ZielonejG.na skutek tej czynność. Przeczą temu załączone do akt sprawy wyceny, które nie zostały zakwestionowane w toku procesu, a wynika z nich, że wartość czterech odrębnych lokali, których własnośćL. W. (1)przeniósł na rzecz GminyZ.była wyższa od wartości nieruchomości, której własność została przeniesiona na jego rzecz - o kwotę blisko 150.000 zł. Na potrzeby transakcji (dokonania zamiany nieruchomości), na zlecenie Gminy – w listopadzie 2007 r. – profesjonalny podmiot (rzeczoznawca majątkowy) sporządził wycenę nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej wZ.przyul. (...). Wartość rynkowa nieruchomości została wskazana przez rzeczoznawcę na kwotę 390.000 zł. Sporządzono również wycenę każdego z czterech lokali znajdujących się w budynku (cel wyceny wskazany w operacie to ustalenie ceny wywoławczej do sprzedaży w drodze przetargu), i taklokal nr (...)wyceniono na kwotę 104.000 zł,lokal nr (...)na kwotę 115.000 zł,lokal nr (...)na kwotę 84.000 zł,lokal nr (...)na kwotę 87.000 zł.
Zarzut strony powodowej sprowadzał się do stwierdzenia, że ceny nieruchomości przyul (...)wZ.i poszczególnych lokali w tej nieruchomości budynkowej nie zostały zweryfikowane na wolnym rynku i w tej sytuacji można założyć hipotetycznie, że sprzedaż na warunkach wolnorynkowych mogłaby przynieść zysk (tym bardziej, że nabyciem była zainteresowanaspółka (...)). W ocenie Sądu takie twierdzenie powoda, które nie zostało poparte żadnym materiałem dowodowym, nie mogło być podstawą dla ustalenia, że pozwana Gmina i lokatorzy mieszkań w budynku przyul. (...)wZ.ponieśli szkodę materialną. Oczywiście Sąd dostrzega, że osoba trzecia (L. W. (1)) uzyskała znaczną korzyść majątkową doprowadzając do zawarcia umowy zamiany. Fakt ten nie mógł być wyłączną podstawą ustalenia, że Gmina i lokatorzy zostali w sposób rażący poszkodowani w następstwie zawarcia umowy zamiany. Nie ma żadnych dowodów, które pozwoliłby Sądowi na taki wniosek w niniejszej sprawie.
Należy również zauważyć, że ostatecznie w sprawie poza sporem było, że mieszkańcy otrzymali w zamian lokale o wyższym standardzie i większej wartości, w zaakceptowanej lokalizacji. Co do dwóch lokali najemcy skorzystali z prawa pierwokupu i wykupili je za 5 % wartości.
Istotnym też jest, że nieruchomość zabudowana przyulicy (...)wZ.nie istnieje już w postaci takiej jak było to w roku 2007. Budynek mieszkalny został bowiem rozebrany a na nieruchomości urządzono drogę dojazdową do centrum handlowego, chodniki i teren zielony. Podkreślenia też wymaga, że(...) Park spółka z o.o.zbyła nieruchomości objętą zaskarżoną umową w dniu 31 października 2014 r., a potem doszło do kolejnego jej zbycia w listopadzie 2016 r. Najemcy dwóch lokali (o czym wspomniano już wyżej), którzy zajmowali lokale mieszkalne w nieruchomości przyulicy (...), którzy przeprowadzili się do lokali mieszkalnych objętych umową zamiany, nabyli lokale od GminyZ., która nie jest już zatem ich właścicielem. Wymaga zauważenia, że kolejnych nabywców nieruchomości będących przedmiotem umowy zamiany, chroni również rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i umowy przez nich zawarte są nie tylko ważne, ale nie można ich uznać za bezskuteczne, albowiem trudno jest przypisać tym podmiotom przy ich zawieraniu złej wiary. Nie jest zatem możliwy powrót na skutek unieważnienia umowy do stanu prawnego sprzed jej zawarcia.
Wszystkie te okoliczności w ocenie Sądu uzasadniają oddalenie powództwa.
Końcowo Sąd wskazał na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 26 kwietnia 2019 r., V CSK 90/18,L., według którego, wprawdzie sąd nie może oceniać zasadności powództwa wytoczonego przez prokuratora w celu ochrony praworządności, praw obywateli lub interesu społecznego, to może takie powództwo oddalić, jeżeli jego uwzględnienie naruszałoby uprawnienia osoby trzeciej niebędącej stroną tego postępowania.
Taka sytuacja występuje w niniejszej sprawie i przytoczone stanowisko prawne Sądu Najwyższego stanowi dodatkowy argument za oddaleniem powództwa.
W ocenie Sądu brak jest podstaw do wyeliminowania z obrotu prawnego na podstawieart. 58 § 2 k.c.umowy, której dotyczy powództwo. Nie pozwala na to całościowe spojrzenie na sytuację, która doprowadziła do obecnego stanu rzeczy. Zdaniem Sądu należy uznać, że w relacjach społecznych aktualne byłoby oczekiwanie dokonania oceny obejmującej szersze spektrum zdarzeń kształtujących uwarunkowania zawarcia kwestionowanej umowy, co też właśnie Sąd uczynił. Naganne natomiast zachowanieZ. S., działającego w imieniu GminyZ.z przekroczeniem umocowania, napiętnowane zostało w wyroku karnym skazującym.
Sąd dał wiarę zeznaniom świadkaM. D., która ostatecznie wraz z mężem nabyła od Gminy zaoferowany jej lokal w miejsce lokalu przyul. (...)wZ.. Zeznania świadka potwierdziły twierdzenia pozwanej Gminy odnośnie do złego stanu całej nieruchomości budynkowej przyul. (...)i wyższego standardu zaoferowanych najemcom lokali, które Gmina nabyła w drodze umowy zamiany. Nic istotnego do sprawy nie wniosła przesłuchana za stronę pozwanąR. W.. Pozwana nie miała wiedzy o transakcjach zmarłego męża, wraz z dziećmi uwikłana została w proces.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3, 99 k.p.c., § 2 pkt 7 i § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, oraz § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Stosownie do w/w przepisów strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). W przypadku strony pozwanejR.W.,P. W.iW. W. (2)są to koszty zastępstwa procesowego (wynagrodzenie adwokata) poniesione przed Sądem Okręgowym. Odnośnie do pozwanejR.W., Sąd zasądził na jej rzecz również koszty zastępstwa procesowego przed Sadem Apelacyjnym w Poznaniu. Sąd zasadził na rzecz pozwanej GminyZ.o statusie miejskim koszty zastępstwa procesowego (wynagrodzenie radcy prawnego) poniesione w postępowania prowadzonym przed Sądem Okręgowym.
Wyrok ten zaskarżył powód, zarzucając w apelacji:
1 . fakty ustalone przez Sąd niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy:
- oparte na zasadach konkludencji ustalenie, że Prezydent MiastaZ.milcząco zaakceptował oświadczenie woliZ. S., a przezto stan bezskuteczności zawieszonej kwestionowanej umowy trwa w dalszymciągu, pomimo że zgromadzony materiał dowodowy prowadzi do wnioskuprzeciwnego, tj,, że
2. fakty nieustalone przez Sąd I instancji istotne dla rozstrzygnięcia, tj. że:
- Prezydent takiej akceptacji nie wyraził, gdyż celowo został wprowadzony wbłąd, a kwestionowana umowa jest nieważna ex tunc, powodujące sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiałudowodowego,
3. istotne naruszenie prawa procesowego, które miało wpływ na treśćzaskarżonego orzeczenia, poprzez:
- dokonanie ustaleń wykraczających poza zakres związania przepisemart. 11 k.p.c.z uwagi na prawomocny wyrok Sądu Rejonowego w Zielonej Górzez dnia 26 października 2015 r. o sygn. VII K 468113, w zakresie brakupokrzywdzenia pozwanej Gminy, najemców lokali, a tym samymwyrządzenia im szkody, ustaleń w odniesieniu do przekroczenia zakresupełnomocnictwa Prezydenta MiastaZ.do zawarcia umowy, a tymsamym
- naruszenieart. 227 k.p.c.w zw. zart.233 k.p.c.i w związku z tym dowolnąocenę zebranego materiału dowodowego, opartą na zasadach konkludencji,wybiórczą i sprzeczną z materiałami procesowymi i obowiązującymnormatywem, co prowadziło do błędnego wnioskowania i ustalenia, żezarzuty oraz wnioski powoda nie były słuszne,
- naruszenieart. 2352§ 2, art. 2432k.p.c.w zw. zart.3271§ 1 pkt 1 k.p.c.,poprzez zaniechanie wydania postanowienia w przedmiocie pominięciadowodów z dokumentów (tj. protokołu przesłuchania w dniu 25 maja 2010r. w charakterze świadka Prezydenta MiastaZ.w sprawie o sygn.VII K 468113, pisma zgłaszającego jego udział w tym procesie w charakterzeoskarżyciela posiłkowego) z podaniem podstawy prawnej takiegorozstrzygnięcia, a także zaniechanie wskazania w uzasadnieniuzaskarżonego orzeczenia przyczyn, z powodu których dokumentom tymodmówiono wiarygodności i mocy dowodowej, co spowodowało, żestanowiąca podstawę ustaleń faktycznych ocena dowodów oparta jest namateriale dowodowym, zebranym z naruszeniem przepisów regulującychpostępowanie dowodowe.
Skarżący wniósł o:
1)dopuszczenie z uwagi na ważny interes społeczny dowodów z dokumentóww aktach o sygn. 1C l30l2l w postaci: I. protokołu przesłuchania w dniu 25maja 2010 r. w charakterze świadka Prezydenta MiastaZ.w sprawie o sygn. VII K 468113 (k. 389),II. pisma zgłaszającego jego udziałw tym procesie w charakterze oskarżyciela posiłkowego (k. 395), co do faktu:- wyrażenia woli prezydenta o odmowie potwierdzenia kwestionowanej umowy przez złożenie oświadczenia w wymaganej formie;
- nieuprawnionego zastępowania przez sąd orzekający zebranychdowodów konkludencją, że kwestionowana umowa została przezPrezydenta milcząco zaakceptowana,
- że umowa, którą zawarł w imieniu prezydentaZ. S.,jako fałszywy pełnomocnik, jest nieważna ex tunc;
2) zmianę zaskarżonego wyroku, uwzględnienie powództwa i orzeczeniezgodne z żądaniem pozwu,
3) zasądzenie od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa kosztów postępowaniaprocesowego za obie instancje według norm przepisanych.
Pozwani w odpowiedzi na apelacjęwnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz od powoda kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Ustalenia faktyczne sądu I instancji nie budzą wątpliwości i dlatego Sąd Apelacyjny przyjmuje je za podstawę własnego rozstrzygnięcia.
Zostały one poczynione w oparciu o wszechstronne rozważenie całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, którego ocena, przeprowadzona w pisemnym uzasadnieniu wyroku, jest pełna, zgodna z zasadami logiki i doświadczenia życiowego.
Ustalenia te nie zostały skutecznie podważone w apelacji, w ramach podniesionych tam zarzutów o charakterze procesowym, które, co najwyżej, sprowadzają się do prezentowania przez skarżącego własnej wersji stanu faktycznego, opartej o odmienną ocenę mocy i wiarygodności poszczególnych dowodów.
Nie jest to jednak wystarczające dla skutecznego przeforsowania zarzutów błędnych ustaleń faktycznych, sprzeczności tych ustaleń z materiałem dowodowym, czy też naruszeniaart. 233 § 1 kpc.
Analiza wspomnianych zarzutów prowadzi jednak zarazem do wniosku, że intencją apelującego nie jest w istocie podważanie konkretnych ustaleń sądu I instancji, ale raczej próba zakwestionowania poprawności przeprowadzonego przez ten sąd procesu subsumcji ustalonego stanu faktycznego pod właściwe przepisy prawa materialnego, co należy do sfery wykładni i stosowania tego prawa.
Cały bowiem istotny dla rozstrzygnięcia sprawy stan faktyczny w rzeczywistości był niesporny, skoro opierał się na treści nie kwestionowanych przez żadną ze stron dokumentów urzędowych i prywatnych.
Nie doszło także do naruszenia przez Sąd Okręgowy jakichkolwiek przepisów prawa materialnego.
W konsekwencji podzielić należy w pełni stanowisko tego Sądu, zgodnie z którym nie może być w realiach sprawy mowy o nieważności umowy zamiany z dnia 17 grudnia 2007 r., czy to z uwagi na jej sprzeczność z przepisami ustawy (art. 58 § 1 kc), czy też z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 kc).
Nie ulega wątpliwości, że działający przy tej czynności w imieniu gminyZ. S.posiadał ważne umocowanie do tego zawierania tego typu umów, na podstawie pełnomocnictwa rodzajowego (szczególnego) udzielonego mu w dniu 18 grudnia 2006 r. (k. 97).
Nie można zatem było uznawać go jedynie za tzw. rzekomego pełnomocnika.
Z kolei poza sporem winno być, że zawierając przedmiotową umowę w imieniu pozwanej GminyZ. S.przekroczył zakres udzielonego mu pełnomocnictwa, w rozumieniuart. 103 § 1 kc.
Zawarł bowiem ostatecznie umowę zamiany zL. W. (1)a nie z inwestorem, dla którego miał być przeznaczony zamieniany teren, tj. z(...) sp. z o.o.
Tego rodzaju ocena wynika też z treści prawomocnego wyroku karnego, skazującegoZ. S.za przestępstwo zart. 231 § 2 kk, wydanego przez Sąd Rejonowy w Zielonej Górze w dniu 26 października 2015r. w sprawie VII K 468/13, wiążącego w postępowaniu cywilnym na podstawieart. 11 § 1 kpc.
Trafnie w tej sytuacji sąd I instancji stwierdził, że ważność umowy zależna była od jej potwierdzenia przez Gminę jako mocodawcę, a do chwili złożenia przez nią w tym przedmiocie ostatecznego oświadczenia co do tej czynności obowiązywał stan tzw. bezskuteczności zawieszonej.
Sąd Apelacyjny podziela przy tym dominujący obecnie w doktrynie pogląd, że wyrażenie przez mocodawcę oświadczenia, o jakim mowa wart. 103 kc(tzn. o potwierdzeniu lub o odmowie potwierdzenia czynności dokonanej przez pełnomocnika z przekroczeniem udzielonego mu umocowania), może nastąpić w dowolnej formie (art. 60 kc), także wówczas, gdy dla ważności samej czynności wymagana była forma szczególna.
Udzielający pełnomocnictwa z natury rzeczy nie może być bowiem uznany za osobę trzecią w rozumieniu przepisuart. 63 kc(zob. bliżej np. A. Sylwestrzak, w: „Pełnomocnictwo. Komentarz”, Wyd. Wolters Kluwert, W-wa 2020 r., str. 104 – 105 i zebrane tam przykłady z judykatury i literatury prawniczej).
Nie sposób jednak zgodzić się ze stanowiskiem apelującego Prokuratora, zgodnie z którym doszło do złożenia przez PrezydentaZ.skutecznego prawnie oświadczenia o odmowie potwierdzenia omawianej umowy zamiany.
W szczególności bez istotnego znaczenia jest treść depozycji składanych w tym przedmiocie przez organ Gminy w postępowaniu karnym w sprawie przeciwkoZ. S..
Oświadczenie mocodawcy, o jakim mowa wart. 103 kc, musi być bowiem złożonedrugiej stronie umowy, a nie wobec jakiegokolwiek podmiotu.
Tymczasem w sprawie brak jest dowodów pozwalających na przyjęcie, że tego rodzaju oświadczenie PrezydentZ.złożył wobecL. W. (1)lub jego następców prawnych.
Rację ma natomiast sąd I instancji przyjmując, że z kolei oświadczenie Gminy, jako mocodawcy, opotwierdzeniu umowy z dnia 17 grudnia 2007r. zostało przez nią złożone, co najmniej w sposób dorozumiany, na ręce spadkobiercówL. W. (1)w niniejszej sprawie, przez doręczenie im pisma negującego zasadność powództwa.
Nie przesądzała o bezwzględnej nieważności umowy sama okoliczność, że przy jej zawieraniu doszło do popełnienia, przez występującego jako pełnomocnik pozwanej GminyZ. S., przestępstwa, za które został on skazany prawomocnym wyrokiem sądu karnego.
Pojęcie czynności prawnej sprzecznej z prawem odnosi się do jej treści, a nie do okoliczności jej zawarcia, z którymi prawo karne wiąże sankcje prawnokarną (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2013 r. w sprawie II CSK 557/12, OSNC, z. 2 z 2014 r., poz. 13).
Sama zatem okoliczność, iż przy zawieraniu umowy doszło do popełnienia przez jednego z uczestników tej czynności czynu zabronionego przepisami prawa karnego, nie przesądza o jej nieważności na podstawieart. 58 § 1 kc.
Natomiast bezwzględna nieważność umowy mogłaby mieć miejsce wówczas, gdyby normami prawa karnego była zakazanatreść umowy(w tym przede wszystkim zawarte w niej obowiązki zachowania się przez jej strony) lub jejcel, znany wszystkim stronom tej czynności (por. np.M. G., „Nieważność i inne przypadki wadliwości czynności prawnych w kontekście odpowiedzialności karnoprawnej”, Państwo i Prawo, nr. 9 z 2004 r., str. 70 -82).
Tymczasem jest oczywiste, że treść kwestionowanej pozwem umowy nie pozostawała w sprzeczności z jakimikolwiek przepisami prawa.
Przeciwnie, przy jej zawarciu dopełniono wszystkich formalnych wymogów związanych z gospodarowaniem nieruchomościami publicznymi, wynikających z przepisówustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jedn. Dz. U. 2023.344, dalej: „u.g.n.”).
Nie sposób także byłoby założyć, że celem stron tej czynności było powstanie stanu faktycznego lub prawnego, który pozostawałby w sprzeczności z przepisami prawa, tym bardziej aby działały one z zamiarem przestępczym.
Z. S.skazany został natomiast za przestępstwo przekroczenia (nadużycia) swoich uprawnień jako pełnomocnik Gminy, a jednocześnie urzędnik samorządowy.
Jego zachowanie wywołało zatem konsekwencje zarówno w sferze prawa karnego, jak i cywilnego, właściwe dla każdej z tych dziedzin prawa.
Wyrok Sądu Rejonowego w Zielonej Górze z dnia 26 października 2015 r. w sprawie VII K 468/13 sankcjonował to zachowanie na gruncie przepisów prawa karnego.
Natomiast prawo cywilne przewiduje własne sankcje takiego zachowania, wynikające przede wszystkim z przepisuart. 103 kc.
Z przyczyn, o których była wyżej mowa, wadliwość działaniaZ. S.jako pełnomocnika na gruncie tego prawa mogła być i została skonwalidowana w drodze potwierdzenie dokonanych przez niego czynności przez pozwaną Gminę jako mocodawcę.
Nie było także podstaw do uznania badanej umowy za nieważną z uwagi na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 kc).
Przede wszystkim całkowicie dowolne są twierdzenia powództwa, jakoby Gmina na skutek dokonanej transakcji poniosła szkodę majątkową, co rzekomo miało polegać na zbyciu przez nią w drodze zamiany nieruchomości o wartości wyższej, niż przejęta odL. W. (1).
Dla przyjęcia takiej tezy z oczywistych przyczyn bez znaczenia była treść umowy zawartej międzyL. W. (1)a(...) sp. z o.o., w szczególności wysokość wynagrodzenia otrzymanego przez niego od spółki z tytułu wykonanego zlecenia.
W przypadku obrotu nieruchomościami publicznymi (w tym nabywania i zamiany takich nieruchomości) dla ustalenia ich wartości miarodajne są wyłącznie przepisy u.g.n.
Z kolei, zgodnie z przepisami art. 149 i nast. u.g.n. wartość nieruchomości określa się w drodze operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o szczegółowe wytyczne wynikające z w/w ustawy oraz przepisów wykonawczych.
Odnosząc to do realiów rozpoznawanej sprawy podkreślić należy, że na zlecenie Gminy sporządzone zostały wymagane operaty szacunkowe, z których wynika, że na skutek umowy zamiany pozwana uzyskała nieruchomości o wartości znacząco wyższej niż nieruchomość przekazanaL. W. (1).
Rzetelność tych wycen nie została w jakikolwiek sposób podważona, w tym w szczególności w trybie, o jakim mowa w art. 157 u.g.n.
Nie ma zatem wystarczających podstaw do przyjęcia argumentacji powoda, zgodnie z którą w wyniku stwierdzenia nieważności przedmiotowej umowy Gmina mogłaby uzyskać od spadkobiercówL. W. (1), niezależnie od przedawnienia się takich potencjalnych roszczeń, bliżej nieokreślone należności z tytułu wyrównania wartości nieruchomości.
Zgodzić także należy się z sądem I instancji, iż przy ocenie zgodności umowy z zasadami współżycia społecznego na gruncie przepisuart. 58 § 2 kc, należy uwzględnić całokształt okoliczności sprawy, w tym wpływ tej czynności na sytuację osób trzecich.
Jeżeli uwzględnić okoliczność, że ostatecznie nieruchomość gminna przeszła na własność(...) sp. z o.o., co było zgodne z zamierzonym celem projektowanej umowy zamiany, a co, po zmianach własnościowych, uniemożliwia zwrotne przejście własności tej nieruchomości na Gminę, to w rzeczywistości jedynym realnym skutkiem hipotetycznego unieważnienia umowy byłoby istotne pogorszenie sytuacji najemców lokali mieszkalnych przejętych przez pozwaną.
Utraciliby bowiem oni uprzywilejowany status najemców lokali mieszkalnych wchodzących w skład gminnego (publicznego) zasobu nieruchomości.
Tymczasem w judykaturze utrwalona jest wykładnia, zgodnie z którą powództwo prokuratora, wytoczone wyłącznie w celu ochrony praworządności, praw obywateli lub interesu społecznego może być oddalone także wówczas, jeżeli jego uwzględnienie naruszałoby uprawnienia osoby trzeciej, niebędącej stroną postępowania (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie V CSK 90/18, OSNC-ZD, nr 3 z 2020 r., poz. 44).
Z tych przyczyn na podstawieart. 385 kpcSąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie 1. sentencji wyroku.
O kosztach zastępstwa procesowego pozwanych w postępowaniu apelacyjnym orzeczono (punkty 2. i 3. wyroku) na podstawie przepisówart. 98 § 1, 11i 3 kpcorazart. 99 kpcw zw. zart. 391 kpc, przy uwzględnieniu podstawowych stawek wynagrodzenia adwokatów i radców prawnych, przysługującego za reprezentowanie strony w postępowaniu przed sądem apelacyjnym.

Bogdan Wysocki