Sąd Okręgowy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 460/21
Data wyroku: 2023-11-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia () Marcin Polit
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 - 90 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I C 460/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 listopada 2023 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący sędzia (del.) Marcin Polit
Protokolant stażysta Dominika Głębocka
po rozpoznaniu w dniu 6 listopada 2023 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) sp. z o.o.wW.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi(...)W.
o ustalenie, że żądanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest uzasadnione

I
ustala, że wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej przyul. (...)wW., stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów ibudynków numer (...)o powierzchni 4560 m2w obrębie(...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa wW.prowadziksięgę wieczystą (...), wynosi począwszy od dnia 1 stycznia 2019 roku 404 250 (czterysta cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt) złotych;

II
zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta(...)W.na rzecz powódki(...) sp. z o.o.wW.kwotę 16 304,67 zł (szesnaście tysięcy trzysta cztery złote i sześćdziesiąt siedem groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty;

III
nakazuje pobranie od Skarbu Państwa – Prezydenta(...)W.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty 1 282,84 zł (tysiąc dwieście osiemdziesiąt dwa złote i osiemdziesiąt cztery grosze) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 460/21

UZASADNIENIE
Pismem skierowanym do Prezydenta(...)W., datowanym na dzień 23 października 2018 roku, powód(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.(dalej: Spółka) wniosła o dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystej nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej wW.przyul. (...)w obrębie(...)w dzielnicyM., składającej się zdziałki gruntu nr (...)o pow. 4 560 m(
    2), objętejksięgą wieczystą nr (...), pozostającej w użytkowaniu wieczystym Spółki. Spółka wniosła o ustalenie tej opłaty począwszy od dnia 1 stycznia 2019 roku na kwotę 404 250 zł rocznie, co uzasadnione jest tym, że wartość nieruchomości uległa zmianie i według załączonego operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Spółki przez rzeczoznawców –A. B.iU. S., w imieniu i na rzecz(...) Sp. z o.o., wynosi 13 475 000 zł a zatem 2 955 zł za jeden metr kwadratowy. Na nieruchomości znajdują się budynki biurowe (wniosek – k. 50; operat szacunkowy –kk. 23-47; wypis z rejestru gruntów – k. 48; wypis z kartoteki budynków – k. 48v.).
Z uwagi na nierozpoznanie przez Prezydenta(...)W.ww. wniosku, Spółka złożyła w dniu 30 listopada 2018 roku (w terminie 30 dni, wynikającym zart. 81 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm., dalej cyt. jako: u.g.n.) wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Następnie w dniu 19 czerwca 2019 roku wniosła o przyspieszenie rozpoznania sprawy (wniosek o aktualizację –kk. 17; wniosek o przyspieszenie –kk. 14-15, koperta – k. 16).
W toku postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym prowadzonym pod sygn.(...)Prezydent(...)W.wniósł o oddalenie wniosku Spółki (pismo – k. 11).
Orzeczeniem z dnia 18 lipca 2019 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.oddaliło wniosek Spółki, wskazując w uzasadnieniu, że wycena w operacie szacunkowym została wykonana w sposób wadliwy, z naruszeniem art. 153 ust 1 u.g.n. (orzeczenie – k. 9-10).
W dniu 22 sierpnia 2019 roku Spółka złożyła sprzeciw od ww. orzeczenia SKO. W wyniku złożenia sprzeciwu, orzeczenie straciło moc i sprawa została przekazana do rozpoznania tutejszemu Sądowi, zaś wniosek, skierowany pierwotnie do SKO, zastąpił pozew (sprzeciw –kk. 4-5; koperta – k. 6; pismo – k. 3).
W postępowaniu przed tutejszym Sądem powód uzupełnił pozew w sposób umożliwiający nadanie mu biegu, jednocześnie precyzując żądanie pozwu w ten sposób, że wartość przedmiotu sporu wynosi 189 873 zł i stanowi różnicę pomiędzy dotychczasową opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości (594 122,40 zł) a opłatą roczną, o ustalenie której wnosi powód, tj. w kwocie 404 250 zł (pismo –kk. 55-56).
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości, kwestionując przede wszystkim fakt, że w przedstawionym przez powoda operacie szacunkowym wskazano, iż wartość nieruchomości jest niższa o 32% niż w 2009 roku (tj. w roku, w którym nastąpiła poprzednia aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego). Pozwany poddał w wątpliwość spadek wartości tej nieruchomości z uwagi na prestiżowe jej położenie (część największego centrum biurowegoW., największa dzielnica biznesowa w Polsce, położenie w pobliżu głównych dróg wylotowych oraz lotniska(...)wW.). Pozwany zakwestionował również wybór nieruchomości podobnych celem dokonania przez rzeczoznawców analizy porównawczej, wskazując, że rzeczoznawcy nie sprecyzowały powodów wyborów akurat takich nieruchomości (odpowiedź na pozew – k. 147-153).
W replice na odpowiedź na pozew powód przedłożył pismo z dnia 18 listopada 2020 roku sporządzone przez rzeczoznawców majątkowychA. B.iU. S., stanowiącą ustosunkowanie się do zarzutów pozwanego (replika –kk. 180-182; pismo z 18.11.2020r. –kk. 183-191).
Strony do dnia zamknięcia rozprawy nie zmieniły swoich stanowisk.
Sąd ustalił i zważył, co następuje:
Powództwo jest zasadne i podlega uwzględnieniu w całości.
Spór w niniejszej sprawie dotyczył wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot wieczystego użytkowania w dacie złożenia wniosku powoda o dokonanie o dokonanie aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tego tytułu. Nie ma wątpliwości co do tego, że przedłożony przez stronę powodową operat szacunkowy stanowi jedynie dokument prywatny i nie może stanowić cech opinii biegłego, w związku z czym na wniosek strony pozwanej dopuszczono dowód z opinii biegłegoJ. S., który sporządził operat szacunkowy datowany na dzień 26 listopada 2021 roku (kk. 207-224), ustalając, że wartość spornej nieruchomości, wg stanu i cen na dzień 23 października 2018 roku, wynosiła 15 025 200 zł, czyli 3 295 zł za jeden metr kwadratowy.
Na skutek wyrażonych przez obie strony zarzutów (pismo pozwanego z 25.01.2022r. –kk. 260-262; pismo powoda z 7.02.2022 –kk. 272-276), biegłyJ. S.wydał najpierw ustną opinię uzupełniającą na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2023 roku (protokół –kk. 291-292), a następnie pisemną opinię uzupełniającą datowaną na dzień 8 maja 2023 roku (kk. 310-327), w której to ustalił wartość spornej nieruchomości na kwotę 11 459 280 zł, czyli 2 513 zł za jeden metr kwadratowy. Następnie biegły wydał kolejną ustną opinię uzupełniającą na rozprawie w dniu 6 listopada 2023 roku (protokół –kk. 380-381).
W treści zarzutów (kk. 260-262) odnośnie opinii biegłego z dnia 26 listopada 2021 roku pozwany m.in. wskazał, że przy uwzględnieniu transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, celem wyceny przedmiotowej nieruchomości, nieuzasadnionym było, w obliczu wyodrębnienia dziesięciu nieruchomości w dzielnicyM., wyselekcjonowanie nieruchomości niezabudowanej, znajdującej się w dzielnicyO., podczas gdy przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną.
Również powód w ramach swoich zarzutów (kk. 273-276) podniósł, że jedna z wziętych pod uwagę transakcji dotyczy nieruchomości (przyul. (...)/Al. (...)), dla której wydano pozwolenie na budowę, a zatem jej cena transakcyjna obejmuje inne prawa niż tylko własność nieruchomości – jej cena dotyczyła bowiem gruntu sprzedanego wraz z pozwoleniem na budowę oraz prawami do projektu budowlanego, co wpłynęło zatem na zawyżenie wyceny nieruchomości przyul. (...). Zarzucił również, że biegły przyjął do porównania nieruchomość przyul. (...)/S., co do której transakcja objęta była podatkiem VAT 23%, w efekcie czego biegły zastosował cenę transakcyjną brutto zamiast netto, co stanowiło uchybienie w świetle standardów wyceny nieruchomości, a także przepisów u.g.n. (art. 175 ust 1) orazrozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(§11) i również wpłynęło na zawyżenie wartości nieruchomości przyul. (...).
Biegły w ramach ustnej opinii uzupełniającej (kk. 291-292) na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2023 roku przyznał, że nie posiadał wiedzy odnośnie tego, że dla nieruchomości przyul. (...)/Al. (...)zostało wydane pozwolenie na budowę. Potwierdził również konieczność skorygowania wyceny z uwagi na błędne zastosowanie ceny brutto zamiast netto w kontekście nieruchomości przyul. (...)/S..
W ocenie Sądu pisemna opinia uzupełniająca biegłego z dnia 8 maja 2023 roku, uwzględniająca powyższe kwestie, jest już pełna i jasna, a tok jej rozumowania i wyciągnięte przez nią wnioski nie budzą wątpliwości co do ich zgodności z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Również do niej pozwany wystosował zarzuty (kk. 345-353) dotyczące tego, że biegły dokonał nieprawidłowego doboru nieruchomości do porównania, gdyż m.in.:



wziął pod uwagę transakcje dotyczące zbycia tylko udziałów, a nie całości nieruchomości,

wziął pod uwagę nieruchomości, których przeznaczenie było inne niż przeznaczenie nieruchomości przyul. (...)– przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę usługowo-biurową, podczas gdy do porównania wzięto pod uwagę nieruchomości przeznaczone pod usługi oświaty, inwestycje celu publicznego czy o przeznaczeniu mieszkaniowym,

wziął pod uwagę transakcje, które nie spełniały kryteriów cen rynkowych (dotyczyły aportu do jednoosobowej spółki),

wziął pod uwagę mniejsze nieruchomości niż nieruchomość przyul. (...).

Jednocześnie zaś strona powodowa podniosła, że zarzuty pozwanego są spóźnione, gdyż dotyczą tych samych transakcji, które były już zawarte w opinii pierwotnej i wówczas pozwany ich nie podnosił (protokół – k. 380).
W ramach ustnej opinii uzupełniającej na rozprawie w dniu 6 listopada 2023 roku (protokół –kk. 380-381) biegły wyjaśnił powyższe wątpliwości, w szczególności wskazując, że:



brak jest uregulowań prawnych dotyczących tego, by nie można było ująć w ramach porównania transakcji dotyczących tylko części, a nie całych nieruchomości,

wszystkie nieruchomości uwzględnione do porównania mają przeznaczenie usługowe, zaś wzięcie pod uwagę nieruchomości, które dodatkowo mają również przeznaczenie mieszkaniowe i oświatowe spowodowane było zbyt małą liczbą transakcji dotyczących nieruchomości jedynie o przeznaczeniu usługowym (zaś z uwagi na zbyt małą liczbę transakcji obejmujących dzielnicęM., konieczne stało się również rozszerzenie obszaru badań rynku na dzielnicęO.); ponadto biegły wziął pod uwagę, że przeznaczenie mieszkaniowe ma duży wpływ na cenę nieruchomości i zostało to uwzględnione przy dokonywaniu wyceny,

bezzasadne są zarzuty dotyczące tego, że transakcja w ramach aportu do spółki była nierynkowa, skoro obie strony doszły do porozumienia,

powierzchnia nieruchomości nie stanowi atrybutu nieruchomości podobnej.

Sąd uznaje powyższe wyjaśnienia biegłego za wystarczające. W tym kontekście nie może też umknąć uwadze fakt, że – tak jak zauważyła strona powodowa – powyższe okoliczności nie były kwestionowane przez pozwanego odnośnie pierwotnie wydanej opinii biegłego z dnia 26 listopada 2021 roku. Również nie budzi wątpliwości Sądu okoliczność, że wartość nieruchomości jest ostatecznie niższa niż w 2009 roku, tj. w okresie, w którym została dokonana poprzednia aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Należy bowiem zauważyć, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się przyul. (...), do której dostęp jest możliwy wyłącznie od strony południowej (odul. (...)), a w okresie obejmującym dokonanie wyceny miały miejsce problemy komunikacyjne z uwagi na przebudowę i prace remontowe na tym terenie. Nieruchomość zlokalizowana jest w dzielnicyM., w zagłębiu biurowymS., wśród intensywnej zabudowy usługowej oraz mieszkaniowej i w jej sąsiedztwie powstawały i powstają kolejne obiekty biurowe i mieszkaniowe, które są dużo bardziej atrakcyjne pod względem gospodarczym – z drugiej zaś strony, po tzw. boomie inwestycyjnym, a następnie kryzysie na rynku nieruchomości w związku z upadkiemL. B., atrakcyjność inwestycyjna(...)zdecydowanie spadła. Biegły również zaklasyfikował lokalizację przedmiotowej nieruchomości jako „średnią”, jak również możliwości inwestycyjne jako „średnie” (k. 325). Przejawem spadku atrakcyjności obiektu posadowionego na przedmiotowym gruncie jest zaś spadek liczby najemców pomieszczeń biurowych znajdujących się w budynku, bowiem liczba ta – jak wskazał powód, posiłkując się stanowiskiem rzeczoznawców majątkowych, którzy wykonali na jego zlecenie operat szacunkowy (kk. 183-191) – jest sześciokrotnie mniejsza niż w 2009 roku, a wzrastający poziom pustostanów (który to w rejonieS.wzrósł z ok 2% w 2008 roku do ok. 19,4% w 2017 roku) bez wątpienia ma wpływ na trend spadających cen. Sąd nie miał podstaw, by nie dać wiary tym twierdzeniom i mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności oraz przyjmując zawarte w ustnej opinii uzupełniającej wyjaśnienia biegłego za wystarczające, ustalono wartość spornej nieruchomości zgodnie z pisemną opinią uzupełniającą z dnia 8 maja 2023 roku. Również z tego względu Sąd pominął dowód z opinii innego biegłego oraz opinii w przedmiocie ustalenia prawidłowości opinii biegłegoJ. S..
Skoro więc wartość spornej nieruchomości (11 459 280 zł) była nawet niższa od tej, której przyjęcia domagał się powód do aktualizacji opłaty rocznej (13 475 000 zł), powództwo należało uwzględnić w całości i dlatego na podstawieartykułów 77-80 ustawy o gospodarce nieruchomościamiorzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.
Orzeczenie o kosztach procesu (punkt II) wydano na podstawieart. 98§1 i §3 k.p.c.w związku zart. 99 k.p.c.i art. 9 ust. 6 ustawy z dnia 4 lipca 2019 roku o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1469). Na koszty zasądzone na rzecz pozwanego składa się opłata od pozwu w wysokości 9 494 zł, wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości jednej stawki minimalnej, wynoszącej 5 400 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz zaliczki na koszt przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego w kwotach 500 zł i 893,67 zł.
Orzeczenie o pobraniu od pozwanego nieuiszczonych kosztów procesu (punkt III) wydano na podstawieart. 98§1 k.p.c.w związku zart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 1025 ze zm.). Koszty te obejmują wynagrodzenie biegłego wypłacone tymczasowo z sum budżetowych Skarbu Państwa w kwotach 880,92 zł (k. 330) i 402,84 zł (k. 383).