Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1054/22
Data wyroku: 2023-05-24 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Elżbieta Stefaniuk

Sygn. akt I C 1054/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 maja 2023 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe wW.I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący sędzia Elżbieta Stefaniuk
Protokolant Karolina Poczobut
po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2023 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaM. R.iE. R.
przeciwko(...) Sp. z o.o.wW.
o zapłatę
orzeka

powództwo oddala;

zasądza solidarnie odM. R.iE. R.na rzecz(...) Sp. z o.o.wW.tytułem zwrotu kosztów postępowania kwotę 3 617 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia niniejszego wyroku do dnia zapłaty;

pobrać solidarnie odM. R.iE. R.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla WarszawyP.wW.kwotę 70 zł (siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu tymczasowo poniesionych wydatków.

Sygnatura akt I C 1054/22

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 23 sierpnia 2022 roku (data stempla pocztowego)M. R.iE. R.wnieśli o solidarne zasądzenie od(...) sp. z o.o.wW.kwoty 21 779 zł 34 gr z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 marca 2021 r., względnie – w przypadku uznania, że roszczenie powodów zasługuje na uwzględnienie na podstawie przepisów o rękojmi za wady lub odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania – od dnia następnego po dniu doręczenia pozwanej odpisu pozwu. Jednocześnie powodowie wnieśli o solidarne zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wg spisu kosztów złożonego przed zamknięciem rozprawy bezpośrednio poprzedzającej wydanie wyroku, a w razie jego niezłożenia – wg norm przepisanych(pozew k. 1-17).
W odpowiedzi na pozew strona pozwana(...) sp. z o.o.wW.wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania(odpowiedź na pozew k.286-296).
Pismem złożonym na rozprawie w dniu 24 maja 203 roku pełnomocnik powodów wniósł o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powodów zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego w wysokości dwukrotności stawki minimalnej wynikającej z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (pismo k.445).
Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie zmieniły się.
W dniu 25 maja 2023 roku, czyli już po zamknięciu rozprawy, do akt niniejszej sprawy wpłynęło pismo Miejskiego Rzecznika Konsumentów o wstąpieniu do postępowania (pismo k.456).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 11 czerwca 2019 r.M. R.iE. R.zawarli ze(...) spółką z o.o.wW.(w dacie umowy:(...) sp. z o.o.wW.) umowę deweloperską. Deweloper zobowiązał się do wybudowaniabudynku (...).2 w ramach etapu B osiedla mieszkaniowego realizowanego na działce onumerze ewidencyjnym (...), obrębu(...)położonej wW.przyul. (...), wyodrębnienialokalu mieszkalnego nr (...)o projektowanej powierzchni użytkowej 56,14 m2,składającego się z salonu z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, łazienki oraz przedpokoju i przeniesienia własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywców. Nabywcy zobowiązali się zaś do zapłaty całości ceny w wysokości i na warunkach określonych w umowie oraz do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Na cenę nieruchomości składały się przy tym: 463.141,04 (tj. 8.249,75 zł/m2lokalu mieszkalnego), 2.820,96 zł (216 zł/m2balkonu), 9.205,00 zł (3.500,00 zł/m2komórki) i 32.000 zł za miejsce postojowe. Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy strony ustaliły że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO:(...)oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)”. Integralną część umowy deweloperskiej stanowił m.in. prospekt informacyjny, który w części indywidualnej opisywał technologię wykonania ścian kondygnacji nadziemnej dzieląc je na: konstrukcyjne, osłonowe i działowe, przy czym te ostatnie miały być murowane i wykończone tynkiem (k.41v). W stanowiącym integralną część umowy załączniku do prospektu informacyjnego przedstawiono rzut lokalu mieszkalnego (k.46), przedstawiający powierzchnię i układ pomieszczeń, na którym zaznaczono m.in. obszar „powierzchni pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu np. pod ściankami działowymi”, wliczany do powierzchni użytkowej przyszłego lokalu(umowa z załącznikami k. 19-47v).
Po zakończeniu budowy, zgodnie z umową deweloperską deweloper dokonał obmiaru powykonawczego ww. lokalu mieszkalnego, z którego wynikało, że jego powierzchnia użytkowa okazała się mniejsza od projektowanej i wynosiła 55,810 m2, zmieniła się też względem planowanej ostateczna powierzchnia balkonu (planowano 13,060 m2, podczas gdy metraż rzeczywisty wyniósł 14,00 m2). Z uwagi na powyższe pozwana zwróciła powodom, zgodnie z umową deweloperską kwotę 2.519,38 zł tytułem różnicy w cenie(k.79-80).
Lokal został przez nabywców odebrany 01 kwietnia 2021 r. W protokole odbioru lokalu zostały uwzględnione uwagi powodów, iż powierzchnia użytkowa lokalu jest niezgodna z normą ISO(...)albowiem wynosi wg wstępnych pomiarów geodetów uprawnionych (pomiar wykonany na zlecenie nabywcy) 52,88 m2. Dnia 29 grudnia 2021r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. Umowa obejmowałalokal mieszkalny nr (...)o powierzchni użytkowej 55,81 m2wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej(...). W skład powierzchni użytkowej ww. lokalu wchodziła „powierzchnia pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (np. ścianami działowymi)” stanowiąca łącznie 2,64 m2. Cena lokalu mieszkalnego z prawem do wyłącznego korzystania z balkonu, miejsca postojowego i komórki lokatorskiej , uiszczona przez powodów to 504.647,62 zł(k.93-93v, k. 116-128v).
Wzór umowy deweloperskiej przygotował deweloper.M. R.przy zawarciu umowy nie negocjował zapisu dotyczącego sposobu pomiaru powierzchni użytkowej. Przed zawarciem umowy zapoznawał się z prospektem informacyjnym, z rzutem lokalu i nie budziły one jego zastrzeżeń. Dopiero jesienią 2020 r. dzięki informacjom z forum internetowego na temat sposobu obliczania powierzchni lokalu w odniesieniu do normy ISO(...), uznał, że powierzchnia jego lokalu została obliczona nieprawidłowo(niesporne, zeznania powoda k. 450-451).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
W sprawie niespornymi pozostają fakty, że powodowie zawarli umowę deweloperską jako konsumenci w rozumieniuart. 221k.c., jak również to, że umowa deweloperska została zawarta w oparciu o wzorzec umowny w rozumieniuart. 384 § 1 k.c.przygotowany przez pozwaną spółkę oraz, że treść tej umowy nie była z nimi indywidualnie uzgadniana. Zdaniem Sądu jednak, zakwestionowany przez powodów § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie ma charakteru niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniuart. 3851§ 1 k.c.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że zakwestionowany przepis nie stanowi „postanowienia określającego główne świadczenia stron, w tym cenę” w rozumieniuart. 3851§ 1 zd. 2 k.c.Cena przyszłego lokalu mieszkalnego została bowiem określona poprzez wskazanie projektowanej powierzchni lokalu i ceny za jego za metr kwadratowy (zastrzeżono przy tym, że ostateczna powierzchnia może różnić się od projektowanej), do której dodano cenę balkonu (również w odwołaniu do jego powierzchni i ceny 1 m2), komórki lokatorskiej i miejsca postojowego. Zakwestionowany § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej dotyczy natomiast jedynie sposobu liczenia powierzchni lokalu mieszkalnego, a więc w istocie tylko jednego z czynników, za pomocą których cena miała być ostatecznie ustalona.
Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy strony ustaliły że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO:(...)oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)”. Powyższe rozporządzenie, obowiązujące w dacie podpisania umowy nie pozostawia wątpliwości w zakresie stwierdzenia, że przez „normę PN-ISO:(...)” rozumieć należy Polską Normę PN-ISO 9836:1997 (§8 ust. 2 pkt 9 oraz załącznik do rozporządzenia) .
Wskazana norma nie jest aktem prawnym, nie zawiera definicji poszczególnych, występujących w niej terminów. Zgodnie zart. 5 ust. 1 i 3 ustawy o normalizacji z dnia 12 września 2002 rokuPolska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną - na zasadzie wyłączności - symbolem PN. Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne.
Powodowie zakwestionowali fragment umowy deweloperskiej odwołujący się do przepisów normy, wskazujący, że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy (…) a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)”.  Umowa odwołuje się do wydzielenia lokalu trwałymi ścianami w obrębie budynku, a więc ścianami nośnymi lub działowymi, pod którymi powierzchnia wchodzi w skład powierzchni konstrukcji w rozumieniu normy PN ISO 9836:1997, które na szkicu przedstawiającym rzut lokalu, stanowiącym załącznik nr 3 do prospektu informacyjnego, stanowiącego integralną część umowy deweloperskiej oznaczono jednolitym ciemno szarym kolorem oraz do pojęcia nadających się do demontażu ścianek działowych, nie będących elementem konstrukcji i nie zawierających szachtów instalacyjnych, które według ww. normy stanowią część powierzchni użytkowej wchodzącej w skład kondygnacji netto, oznaczonych na rzucie lokalu szarymi paskami. Wszystkie te ścianki nadają się do demontażu – można je usunąć, zlikwidować, zmienić ich położenie, wedle uznania nabywcy. Powierzchnia pod nimi to powierzchnia użytkowa w rozumieniu ww. normy, która odpowiada celom i przeznaczeniu mieszkania i tylko od właściciela zależy czy życzy sobie mieszkać w lokalu z wykonanymi zgodnie z projektem ściankami działowymi czy bez nich, a może tylko z częścią z nich, ponieważ wszystkie nadają się do usunięcia (demontażu), a powierzchnia pod nimi do alternatywnego wykorzystania.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisyustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(Dz.U.2021.1048).Zgodnie z jejart. 2 ust. 2samodzielnym lokalem mieszkalnym jest zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku. W myśl art. 3 ust. 3 ww. ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z przepisów tych wynika, że powierzchnia użytkowa lokalu jest jego cechą stałą, obiektywną, a więc niezależną od  likwidacji czy dobudowywania kolejnych ścianek działowych w lokalu, które – w przypadku przyjęcia koncepcji powodów – musiałoby powodować odpowiednio zwiększenie lub zmniejszenie powierzchni użytkowej lokalu (a co za tym idzie udziału w nieruchomości wspólnej), czego nie sposób zaakceptować.
Analiza treści § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie pozwala na stwierdzenie, że wolą pozwanej spółki było wprowadzenie klientów w błąd celem uzyskania nienależnego świadczenia, czy też wykorzystanie z ich niewiedzy. Wręcz przeciwnie, treść tego przepisu, który odwołuje się do normy PN ISO 9836:1997 wskazuje, że przepis ten sformułowano w cytowany wyżej sposób po to by konsument-nabywca lokalu dokładnie wiedział co kupuje i za co płaci. Poza odwołaniem się do PN ISO 9836:1997  deweloper wytłumaczył w sposób klarowny, także w formie graficznej, co autor wzorca umownego ma na myśli, tj. które ścianki nadają się do demontażu i która powierzchnia zaliczana jest do użytkowej, za którą trzeba będzie zapłacić.
W sprawie niniejszej zdaniem Sądu nie doszło do wprowadzenia powodów-konsumentów w błąd co do treści ww. normy, którego wynikiem było ich pokrzywdzenie poprzez zapłatę kwoty większej niż należna, a przepis § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie kształtuje ich obowiązków w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ani nie narusza ich interesów.
Reasumując, brak jest podstaw do stwierdzenia, że zakwestionowany przepis umowy deweloperskiej nosił cechy niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniuart. 3851§ 1 k.c.Nie znajduje także uzasadnieniażadna ze sformułowanych w pozwie podstaw odpowiedzialności pozwanej. Powodowie nabyli bowiem lokal o powierzchni użytkowej 55,81 zł i zapłacili określoną w umowie, należną pozwanej, kwotę za metr kwadratowy.
Z uwagi na powyższe powództwo podlegało oddaleniu.
O kosztach procesu orzeczono na zasadzieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.W skład zasądzonych kosztów weszły koszty profesjonalnej pomocy prawnej pozwanej świadczonej na rzecz pozwanej spółki na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzeniaMinistra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackiei 17 zł tytułem opłaty skarbowej od złożenia dokumentu potwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa.
Wpunkcie 3Sąd na podstawieart. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnychnakazał pobrać od powodów na rzecz Skarbu Państwa – kasy Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe wW.kwotę 86,10 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo z sum Skarbu Państwa (wydatki mediatora).

ZARZĄDZENIE
Odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikom stron, bez pouczenia, przez portal.