Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1492/21
Data wyroku: 2022-12-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Kurdziel
Podstawa prawna: art. 68 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Niniejszy dokument nie stanowi doręczenia w trybie art. 15 zzs9ust. 2 ustawy COVID-19 (Dz.U.2021, poz. 1842)
Sygn. akt I ACa 1492/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 grudnia 2022 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Beata Kurdziel

Protokolant:

Grzegorz Polak

po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2022 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwa Gminy MiejskiejK.
przeciwkoW. K. (1)
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 22 lipca 2021 r., sygn. akt I C 383/19,

I
oddala apelację;

II
zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 8.100zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

III
przyznaje od Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Krakowie na rzecz adw.M. Z.kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) brutto tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanemu w postępowaniu apelacyjnym z urzędu.

SSA Beata Kurdziel
Sygn. akt I ACa 1492/21

UZASADNIENIE
Strona powodowa Gmina MiejskaK.w pozwie z dnia 6 marca 2019 r. domagała się zasądzenia od pozwanegoW. K. (1)kwoty 455 964,36 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 1 marca 2017 r. i kosztami procesu.
Na uzasadnienie żądania strona powodowa wskazała, że pozwanyW. K. (1)w dniu 22 stycznia 2008r. aktem notarialnym Rep.(...)nabył od Gminy MiejskiejK.lokal mieszkalny nr (...)w budynku położonym przyul. (...)wK.za cenę 42.574,00 zł z zastosowaniem bonifikaty na poziomie 90 % udzielonej od ceny sprzedaży lokalu. Następnie w dniu 11 stycznia 2012r. pozwany zawarł zespółką (...) SAz siedzibą wK.w formie aktu notarialnego umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie, na podstawie której dokonał zabezpieczenia wszelkich zobowiązań spółki(...)sp. z o.o. z siedzibą wK.przenosząc własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego naspółkę (...). Utrata prawa własności ww. lokalu miała odzwierciedlenie wksiędze wieczystej nr (...), albowiem w Dziale II jako właściciel została wpisana w dniu 19 stycznia 2012r.spółka (...) SAz siedzibą wK.. Skoro przewłaszczenie na zabezpieczenie nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia nabycia własności lokalu od Gminy, pozwany zobowiązany jest do zwrotu udzielonej bonifikaty na podstawieart. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
PozwanyW. K. (1)wniósł o oddalenia powództwa w całości i zasądzenie od strony powodowej na swoją rzecz kosztów procesu. Argumentując swoje stanowisko pozwany podał, że zawarcie w dniu 11 stycznia 2012r. zespółką (...) S.A.wK.umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nastąpiło z jego pokrzywdzeniem poprzez wyzyskanie przez ww. Spółkę jego niedoświadczenia, w zakresie zawierania tego typu umów charakteryzujących się złożoną strukturą prawną i skomplikowanym stanem normatywnym, dla przyjęcia albo zastrzeżenia dla siebie lub osoby trzeciej rażąco nieekwiwalentnego świadczenia. Ponadto nie ulega wątpliwości, że zapisy aktu notarialnego z dnia 11 stycznia 2012r. – umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie zostały zawarte w sposób, który uniemożliwia nawet przeciętnej osobie, która posiada podstawową wiedzę prawniczą ustalenie, za jaką faktycznie kwotę mieszkanie może być przejęte bądź sprzedane na rzecz osoby trzeciej w przypadku braku zwrotu kwoty pożyczki. Pozwany wskazał, że z jednej strony w akcie strony odnoszą się do kwoty wynikającej z § 6 przedmiotowej umowy, która jednak została podana jedynie dla celów pobrania opłaty za sporządzenie aktu notarialnego, z drugiej zaś strony z zapisów § 4 ust. 9 wynika, że kwota ta będzie ustalona przez biegłego rzeczoznawcę, jeżeliSpółka (...) S.A.będzie miała wątpliwości co do kwoty odpowiadającej wartości rynkowej. Następnie w umowie jest także zapis, iż sprzedaż nieruchomości nastąpi po cenie oferty zaproponowanej przez nabywcę w związku z ogłoszeniem sprzedaży w prasie, ale nie będzie to cena, którą uzyska(...) S.A., ponieważ pozwany np. w przypadku pozostawania dłużnika tj.(...)sp. z o.o. w zwłoce z uregulowaniem swoich zobowiązań wobecSpółki (...) S.A.przez okres dłuższy niż 60 dni, będzie uprawniony do przejęcia przedmiotu przewłaszczenia za wartość odpowiadającą 40 % wartości przedmiotu przewłaszczenia, przy czym faktycznie wartość ta w konsekwencji nie jest znana. Konkludując, celem zawarcia przedmiotowej umowy nie było przeniesienie własności, w tym władztwa nad nią na wierzyciela, a jedynie zabezpieczenie jego roszczeń i po ich zaspokojeniu lub ich braku definitywne rozporządzenie przedmiotową nieruchomością.
Wyrokiem z dnia 22 lipca 2021r. Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 455.964,36 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 marca 2017r. do dnia zapłaty (pkt 1), zasądził od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 33.599 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 2) oraz przyznał od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie adw.M. Z.kwotę  10.800 zł tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu (pkt 3).
Podstawą ww. orzeczenia był następująco ustalony przez Sąd Okręgowy stan faktyczny:
Na podstawie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia 22 stycznia 2008r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep.(...)(...)pozwanyW. K. (1)nabył od Gminy MiejskiejK.prawo własnościlokalu mieszkalnego nr (...)położonego w budynku przyul. (...)wK.celem zaspokojenia w nim swoich potrzeb mieszkaniowych za cenę 42 574 zł, przy zastosowaniu bonifikaty w wysokości 90 % od wartości tj. od kwoty 425.740 zł Wyżej wymieniony lokal mieszkalny składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju – o łącznej powierzchni użytkowej 66,42 m2. Zgodnie z operatorem szacunkowym nieruchomości z dnia 7 listopada 2007r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa lokalu wynosiła 425.740 zł, natomiast wartość udziału w nieruchomości wspólnej wynoszącym 47/1000 części - 112.528,44 zł.
Zgodnie z § 1 pkt 1 umowy zbywca żądać będzie zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji w przypadku gdy nabywca wykorzysta przedmiotowy lokal w innym celu niż mieszkalny przed upływem 5 lat licząc od dnia podpisania umowy; zbędzie ten lokal przed upływem 5 lat licząc od dnia podpisania umowy za wyjątkiem: zbycia lokalu na rzecz osób bliskich w rozumieniuustawy o gospodarce nieruchomościami, zamiany tego lokalu na inny lokal mieszkalny lub nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe; sprzedaży tego lokalu, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12-tu miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
Dnia 11 stycznia 2012r. została zawarta pomiędzy(...) S.A.z siedzibą wK.(...) spółka z o.o.z siedzibą wK.umowa pożyczki zmienionaaneksem nr (...)z 1 lutego 2012r. , mocą której(...) S.A.z siedzibą wK.( pożyczkodawca ) udzieliła pożyczki spółce pod firmą(...) sp. z o.o.z siedzibą wK.w kwocie 500.000 zł , z terminem zwrotu do 6 miesięcy od dnia wypłaty pierwszej transzy pożyczki. W tym samym dniu 11 stycznia 2012r. została zawarta umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie do Rep.(...), zgodnie z którą w celu zabezpieczenia wykonania wszelkich zobowiązań spółki(...)sp. z o.o. wobecspółki (...), jakie mogły powstać z umowy pożyczki,W. K. (1)przeniósł naspółkę (...) S.A.lokal mieszkalny nr (...), położony wK.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy(...)prowadziksięgę wieczystą nr (...)( § 2 pkt 1 ). Zgodnie z § 2 pkt 2 umowy(...) S.A.zobowiązała się do zwrotnego przeniesienia na przewłaszczającego przedmiotu przewłaszczenia w terminie 21 dni od wystąpienia łącznie dwóch przesłanek: wygaśnięcia lub wykonania umowy pożyczki; zaspokojenia wszelkich wierzytelności, w tym zwłaszcza roszczeńspółki (...) S.A.wynikających z umowy pożyczki. Zobowiązanie do zwrotnego przeniesienia przedmiotu przewłaszczenia na przewłaszczającego wygasa w przypadku wezwania przewłaszczającego do wydania przedmiotu przewłaszczenia i braku zaspokojenia wierzytelności przed upływem siedmiodniowego terminu na zapłatę zobowiązań. Zgodnie z treściąksięgi wieczystej nr (...)prowadzonej dla ww. lokalu w Dziale II pkt. 2.2.4 w dniu 19 stycznia 2012r. jako właściciel została wpisanaspółka (...) S.A.z siedzibą wK.na podstawie umowy w przedmiocie przewłaszczenia na zabezpieczenie zawartej w formie aktu notarialnego (Rep.(...)) z dnia 11 stycznia 2012r. Zgodnie z § 3 pkt 1 strona przewłaszczająca zatrzymuje przewłaszczoną nieruchomość w swoim władaniu w charakterze biorącego w użyczenie. Zaś zgodnie z § 3pkt 2Spółka (...) SAz siedzibą wK.zezwala stronie przewłaszczającej na bezpłatne używanie oddanej jej w tym celu nieruchomości do czasu całkowitej spłaty wierzytelności wraz z odsetkami i innymi kosztami lub do momentu otrzymania przez stronę przewłaszczającą pismaspółki (...)zawierającego żądanie wydania przewłaszczonej nieruchomości w związku z niespłaceniem wierzytelności. Zgodnie z § 4 pkt 1 w przypadku niespłacenia w terminie całości lub części wierzytelnościSpółka (...) S.A.uprawniona jest wezwać pisemnie (listem poleconym za potwierdzeniem nadania) stronę przewłaszczającą do wydania przedmiotu przewłaszczenia lub spowodowania zaspokojenia wierzytelności w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, pod rygorem przystąpienia przezspółkę (...) S.A.do zaspokojenia roszczeń z przedmiotu przewłaszczenia chociażby nie został wydany. Ponadto pozwany oświadczył, że w zakresie obowiązku wydania wierzycielowi przedmiotowego lokalu poddaje się egzekucji wprost zgodnie zart. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.Zgodnie z pkt 8 §4 umowy przewłaszczenia, o ile jakiekolwiek należnościspółki (...) S.A.pozostaną nieuregulowane przez okres dłuższy niż 60 dni od terminu wymagalności, wówczasspółka (...) S.A.uprawniona jest do przejęcia przedmiotu przewłaszczenia według wartości odpowiadającej 40 % wartości przedmiotu przewłaszczenia. Pkt 9 jeżeli wartość przewłaszczonej nieruchomości podana w § 6 przewyższać będzie w ocenie spółki wartość rynkową przedmiotu przewłaszczenia w tym zwłaszcza przy uwzględnieniu tej wartości według stanu na chwilę przystąpienia do zaspokojenia, wówczasSpółka (...) S.A.uprawniona jest do wiążącej dla strony przewłaszczającej wyceny przedmiotu przewłaszczenia. Wycena zostanie dokonana przez niezależnego rzeczoznawcę i zastąpi wartość przedmiotu przewłaszczenia, podaną w § 6 umowy.
W dniu 20 grudnia 2013r. pomiędzyspółką (...) SAz siedzibą wK.aspółką (...) sp. z o.o.z siedzibą wK.zawarta umowa wstąpienia w prawa wierzyciela, na której to podpisy poświadczyła notariuszA. K.do Rep.(...), zgodnie z którą(...) S.A.przeniosła prawa wierzyciela naspółkę (...) sp. z o.o.za wynagrodzeniem 430.000 zł ; w związku z powyższym, cała wierzytelność przysługująca dotychczas(...) S.A.wynikająca z przedmiotowej umowy pożyczki przysługiwać będziespółce (...) sp. z o.o.W treści tej umowy wstąpienia w prawa wierzyciela postanowiono o dokonaniu przez(...) S.A.powrotnego przeniesienia własności nieruchomości objętej kw nr(...)naW. K. (2).
W związku z zawartą umową wstąpienia w prawa wierzyciela, jak i celem polubownego zakończenia sporu toczącego się przed Sądem Okręgowym wK.Wydział I Cywilny do sygn. akt(...)(...) S.A.i pozwany zawarli ugodę pozasądową w ramach której(...) S.A.przeniosła powrotnie na rzeczW. K. (1)prawo własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego, na co pozwany wyraził zgodę.
Na dzień zawarcia powyższej umowy – 20.12.2013r. -właścicielem przedmiotowego lokalu była(...) SAz siedzibą wK..
Przed Sądem toczyła się sprawa z powództwaW. K. (1)przeciwko(...) S.A.wK., sygn.(...)o uznanie za nieważną umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 11 stycznia 2012r. (Rep.(...)). Postanowieniem z dnia 30 lipca 2013r. tut. Sąd zabezpieczył ww. powództwoW. K. (1)poprzez zakaz zbywania i obciążania w drodze czynności cywilnoprawnych przez(...) sp. z o.o.z siedzibą wK.prawa własności przedmiotowego lokalu. Na skutek zażalenia ww. spółki Sąd Apelacyjny wK.((...)) postanowieniem z dnia 29 października 2013r. zmienił postanowienie Sądu Okręgowego z dnia 30 lipca 2013r. i oddalił wniosek o zabezpieczenie powództwa ( sprawa została przekazana do Sądu Okręgowego wK.). W ramach ugodySpółka (...) S.A.przeniosła powrotnie na rzecz pozwanegoW. K. (1)prawo własności spornej nieruchomości, w zamian za to pozwany zobowiązał się do cofnięcia najdalej do dnia 23 grudnia 2013r. powództwa o uznanie za nieważną umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 11 stycznia 2012r. (Rep.(...)) toczącego się przed Sądem Okręgowym w Krakowie, sygn. akt(...)wraz ze zrzeczeniem się roszczenia. Ponadto strony zgodnie oświadczyły, iż zawarcie powyższej ugody i wykonanie obowiązków w niej przewidzianych wyczerpuje wszelkie ich wzajemne roszczenia, zarówno o charakterze materialnym jak i niematerialnym z tytułu zawarcia umowy przewłaszczenie na zabezpieczenie z dnia 11 stycznia 2012r. oraz toczącym się postępowaniu przed Sądem Okręgowym wK., Wydział I Cywilny.
Zgodnie z zaświadczeniem przedstawiającym waloryzację wg wskaźników GUS za okres od lutego 2008r. do stycznia 2012r., kwota po waloryzacji na dzień zbycia lokalu wynosi 455.964,36 zł.
Pismem z dnia 9 stycznia 2017 r. strona powodowa w związku ze zbyciem przedmiotowego lokalu mieszkalnego wezwała pozwanegoW. K. (1)do zapłaty w terminie do dnia 28 lutego 2017r. kwoty 455 964,36 zł tytułem zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty udzielonej przez stronę powodową.
Pozwany ma wykształcenie zawodowe. Zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu od urodzenia aż do chwili podpisania ugody zfirmą (...). Po zakupie lokalu od Gminy sukcesywnie remontował mieszkanie. Jest kuzynem jednego ze wspólników spółki(...)(J. S.), który poprosił go o poręczenie nieruchomością za pożyczkę, jaką spółka kuzyna miała wziąć. U notariusza wszyscy zapewniali pozwanego, że to nie sprzedaż, tylko zabezpieczenie pożyczki
Powyższe ustalenia faktyczne Sąd Okręgowy poczynił na podstawie niezakwestionowanych dokumentów urzędowych i prywatnych, których autentyczność nie budziła wątpliwości, podobnie jak treść, rozpatrywana w kontekście całokształtu ujawnionych w sprawie okoliczności. Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanego w zakresie wyżej ustalonym, jako wiarygodnym. W pozostałym zakresie zeznania pozwanego stanowiły jego subiektywną ocenę okoliczności wiążących się z zawarciem umowy z dnia 11.01.2012r., Rep.(...)i jej skutków prawnych.
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
Okoliczności faktyczne sprawy pozostawały poza sporem, w zakresie w jakim sprowadzały się do zawarcia między stroną powodową a pozwanym umowy sprzedaży z dnia 22 stycznia 2008 r. lokalu mieszkalnego i udzielenia przez Gminę MiejskąK.pozwanemu bonifikaty od ustalonej ceny w wysokości 90 %, to jest w kwocie 398 357,00 zł.
Okolicznością sporną między stronami była kwestia, czy pozwany w dniu 11 stycznia 2012 roku skutecznie przeniósł własność przedmiotowego lokalu na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie zawartej w celu zabezpieczenia wykonania wszelkich zobowiązań spółki(...)wobec pożyczkodawcy(...). Pozwany kwestionował skuteczność przeniesienia własności przedmiotowego lokalu wskazując, iż w tym przypadku powyższe nie miało miejsca, gdyż celem zawartej przez niego umowy zespółką (...) S.A.było zabezpieczenie wierzytelności, a nie definitywne pozbycie się prawa własności. W związku z powyższym pozwany zarzucił, iż przez cały pięcioletni okres nigdy nie zachowywał się jakby utracił własność przedmiotowej nieruchomości; podniósł, że sprawował nad nią pełne władztwo. Jednocześnie pozwany wskazał, iż wystąpił z powództwem o stwierdzenie nieważności przedmiotowej umowy z 11 stycznia 2012r., które to postępowanie zostało zakończone zawarciem pozasądowej ugody i w jego ocenie przedmiotowa ugoda przesądza o nieważności wzmiankowanej umowy, skutkując również zwrotnym przeniesieniem na pozwanego przedmiotowej nieruchomości. Jak wskazał pozwany, przedmiotowa umowa nie mogła wywołać żadnych skutków prawnych, w szczególności przejścia własności na podmiot trzeci.
Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę prawną dochodzonego roszczenia stanowiart. 68 ust. 2ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, z późn. zm). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Wyjątki od wyżej wskazanej reguły zostały zastrzeżone wust. 2apowołanego artykułu, zgodnie z którym przepisuust. 2nie stosuje się w przypadku:
1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;
2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4) zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci protokołu rokowań z dnia 27 grudnia 2007r. oraz aktu notarialnego (Rep.(...)) z dnia 22 stycznia 2008r. wynika, że pozwanyW. K. (1)nabył od Gminy MiejskiejK.lokal mieszkalny nr (...)położony w budynku przyul. (...)wK.z zastosowaniem bonifikaty w wysokości 90 % udzielonej od ceny sprzedaży tego lokalu. Następnie na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 11 stycznia 2012r. (Rep.(...)) w celu zabezpieczenia zobowiązań spółki pod firmą(...) Sp. z o.o.z siedzibą wK.z tytułu zawartej umowy pożyczki pozwany przeniósł własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego na rzeczSpółki (...) SAz siedzibą wK.. Utrata prawa własności została odzwierciedlona w treści księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowegolokalu o nr (...), gdzie w dziale II – własność wpisana została w dniu 19 stycznia 2012r. na rzeczspółki (...) SAz siedzibą wK.. Z powyższych okoliczności w sposób niebudzący wątpliwości wynika fakt utraty własności przedmiotowego lokalu przez pozwanego przed upływem 5 lat od jego nabycia. W tej sytuacji nie ma znaczenia, że na podstawie umowy ugody z dnia 20 grudnia 2013r. (Rep(...)) przeniesiono własność przedmiotowej nieruchomości z powrotem na pozwanego.
Sąd Okręgowy zaznaczył, że w obrocie prawnym forma umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie funkcjonuje w oparciu o zasadę swobody umów, wykorzystując instytucjękodeksu cywilnegojaką jest przeniesienie własności pod warunkiem zawieszającym lub rozwiązującym. Taka umowa została w orzecznictwie Sądu Najwyższego uznana za dopuszczalny sposób rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności w praktyce obrotu. Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości nie jest prawem o charakterze akcesoryjnym w stosunku do zabezpieczonej wierzytelności, ponadto przeniesienie własności nieruchomości na wierzyciela ma charakter ostateczny. Dłużnikowi zastrzega jedynie roszczenie o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem spełnienia zobowiązania. Możliwość przeniesienia na zabezpieczenie własności nieruchomości, przez wiele lat była kwestionowana ze względu na wskazany wart. 157k.c.zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Na niedopuszczalność takiej konstrukcji wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24.4.1964 r.,II CR 178/64, OSP 1965, Nr 11, poz. 229. Jednakże w wyroku z dnia 29.5.2000 r.,III CKN 246/00, OSP 2001, Nr 2, poz. 2., Sąd Najwyższy odstąpił od stanowiska przedstawionego w wyroku z dnia 24.4.1964 r., stwierdzając, że umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie, na podstawie której kredytodawca był zobowiązany do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności przedmiotowej nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie stanowi umowy o przeniesienie własności zawartej pod warunkiem i jest dopuszczalna na zasadzie swobody umów. Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego pozostaje dominujące i pozostaje wsparte szerokim aprobującym stanowiskiem orzecznictwa (post. SN z 13.12.2001 r.,IV CKN 606/00, wyr. SN z 8.3.2002 r.,III CKN 748/00, wyr. SN z 13.5.2011 r.,V CSK 360/10, post. SN (7) z 22.3.2013 r.,III CZP 85/12). W ocenie Sądu Okręgowego, należy podzielić stanowisko powoda, iż na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie zawartej w celu zabezpieczenia wykonania wszelkich zobowiązań spółki(...)sp. z o.o. w dniu 11 stycznia 2012 pozwany przeniósł skutecznie własność przedmiotowego lokalu na rzeczspółki (...) S.A.z siedzibą wK.. Zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności na pozwanego ( §2 pkt 2) zostało wyodrębnione do osobnego punktu w umowie z 11.01.2012r. w przypadku spełnienia zabezpieczonego długu, zatem warunkiem zawieszającym obarczone zostało jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności na pozwanego. Zbycie własności nieruchomości na rzecz(...) S.A.nie zostało funkcjonalnie powiązane z warunkowym zobowiązaniem do zwrotnego przeniesienia własności. Te dwie kwestie zostały rozdzielone w treści umowy.
Brak podstaw do uwzględnienia zarzutu pozwanego w przedmiocie jego niedoświadczenia w zakresie zawierania tego typu umów charakteryzujących się złożoną strukturą prawną i skomplikowanym stanem normatywnym, albowiem w orzecznictwie dominuje pogląd, że nieznajomość prawa nie stanowi okoliczności, na którą można się powoływać w celu usprawiedliwienia niepodjęcia działań, od których norma prawna uzależnia określony skutek. Zarówno w umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia 22 stycznia 2008r. (Rep.(...)) zawarty jest zapis, że pozwany został poinformowany o treściart. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamii wynikających z niego skutków prawnych odnośnie ewentualnego zwrotu bonifikaty, a także taki zapis utrwalony został w protokole rokowań z dnia 27 grudnia 2007r., albowiem w § 8 pkt 2 zawarte jest oświadczenie, iż zbywca ( Gmina MiejskaK.) może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji jeżeli nabywca zbył nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia. Powyższe postanowienia dla każdego modelowego obywatela nie budzą wątpliwości i wskazują jednoznacznie, iż pozwany nie może rozporządzać własnością lokalu przed upływem 5 lat od zawarcia umowy sprzedaży. Co więcej, pozwany nie wykazał, aby starał się rozwiązać swoje wątpliwości co do charakteru prawnego zawartej umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, przed jej podpisaniem. Ponadto umowa ta zawarta została w formie aktu notarialnego, co oznacza, iż notariusz zobowiązany był poinformować pozwanego o wszystkich skutkach zawarcia umowy, co więcej zobligowany był również wyjaśnić wszystkie wątpliwości pozwanego.
W tej sytuacji, jako że pozwany nie wykazał, ażeby po jego stronie zachodziły przesłanki wymienione w art. 68 ust. 2a u.g.n., żądanie strony powodowej zwrotu kwoty 398.357,34 zł równej udzielonej bonifikacie, następnie zwaloryzowanej w trybie art. 5 ust. 4 u.g.n. przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego należało uznać za zasadne. Kwota po zwaloryzowaniu na dzień zbycia przedmiotowego lokalu, tj. 11 stycznia 2012 r. wyniosła 455.964,36 zł. Sposób wyliczenia przedmiotowej kwoty bonifikaty oraz jej waloryzacji nie był kwestionowany przez pozwanego. O odsetkach od dochodzonej pozwem należności orzeczono na podstawieart. 455 k.c.w zw. z 481§1 i 2 k.c.Jako że pozwany pismem z dnia 9 stycznia 2017 r. został wezwany do zapłaty (zwrotu bonifikaty) - w którym strona powodowa wyznaczyła pozwanemu termin na zapłatę do dnia 28 lutego 2017 r. – (który minął bezskutecznie), odsetki należały się od dnia następnego po upływie wyznaczonego terminu, tj. od dnia 1 marca 2017 r. do dnia zapłaty.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3w zw. zart. 99 k.p.c.tj. przy uwzględnieniu zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty składała się opłata od pozwu w wysokości 22 799,00 zł, wynagrodzenie pełnomocnika strony powodowej wynikające z §2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265) w wysokości 10.800,00 zł. O kosztach pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu przez adw.M. Z.orzeczono w zakresie wysokości stawki na podstawie § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015. poz. 1800 z późn. zm.)
Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwanyW. K. (1), zaskarżając go w całości i zarzucając:
- nierozpoznanie istoty sprawy przez Sąd Okręgowy poprzez:
a) pominięcie merytorycznych zarzutów pozwanego i twierdzeń zmierzających do ustalenia prawdy materialnej, w tym zarzutu, nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 11 stycznia 2012 r. zawartej przez pozwanego zeSpółką (...) S.A., z zawarcia której powód wywodzi swoje roszczenie dochodzone niniejszym powództwem, a co miało istotne znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcie niniejszej sprawy i niewątpliwie stanowi naruszenie konstytucyjnej zasady równości stron w postępowaniu sądowym, jak i ograniczenie konstytucyjnego prawa do sprawiedliwego sądu;
- naruszenie prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, tj.:

a
naruszenie prawa materialnego, tj.art. 5 k.c.w związku zart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiiart. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z 17 grudnia 2004 r. o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych, poprzez ich wadliwą interpretację i nie zastosowanieart. 5 k.c.a to w związku z błędnym przyjęciem, iż roszczenie powódki jest zgodne z zasadami współżycia społecznego, w sytuacji, w której doszło do wyzyskania położenia pozwanego przy zawarciu umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 11 stycznia 2012 r. a sama umowa nie zawiera wszystkichessentialia negotii z mocy samego prawa od początku była nieważna, co potwierdzało chociażby zawarcie ugody i przeniesienie powrotnie na pozwanego przedmiotowej nieruchomości, gdy tymczasem pozwany nie uzyskał żadnych korzyści finansowych, a powyższe świadczy o braku rażących okoliczności, co powinno skutkować odmową udzielenia powodowi ochrony prawnej,

b
naruszenie prawa materialnego tj.art. 58 k.c.poprzez jego niezastosowanie i nie wzięcie pod uwagę z urzędu nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 11 stycznia 2012 r. pod kątem jej zgodności zart. 58 k.c., do czego Sąd I instancji zobligowany jest na każdym etapie postępowania z urzędu, a co miało istotne znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy;

- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:
a) obrazę przepisów prawa, w szczególności naruszenie przepisów prawa procesowego przez niewłaściwe zastosowanie przepisuart. 233 § 1 k.p.c.polegające na przekroczeniu wyznaczonych w tym przepisie granic swobody sędziowskiego osądu, zasad logicznego rozumowania i reguł płynących z doświadczenia życiowego przy dokonywanej ocenie rzetelności i wartości dowodowej, a to poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób dowolny, a nie swobodny oraz niewszechstronny znajdujące wyraz w tym, że:
- Sąd I Instancji zupełnie pominął fakt nieuzyskania żadnej korzyści finansowej przez pozwanego ani w związku z zawarciem umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 11 stycznia 2012 r. ani z umowy sprzedaży z dnia 18 lipca 2014 r., które to środki z tytułu tej umowy trafiły na poczet spłaty wierzytelności, a co wynika z materiału zgromadzonego w aktach sprawy;

-

Sąd I Instancji uznał za wiarygodne zeznania pozwanego jedynie w części wskazując, iż w pozostałym zakresie stanowią one jedynie subiektywną ocenę okoliczności wiążących się z zawarciem umowy z dnia 11 stycznia 2012 r. i jej skutków prawnych pomimo, iż Sąd pominął wzięcie pod uwagę z urzędu i dokonanie oceny ważności tej umowy pomimo kwestionowania przedmiotowej umowy przez pozwanego od samego początku.

błąd w ustaleniach stanu faktycznego a to poprzez błędne przyjęcie, iż na dzień 20 grudnia 2013 r. właścicielem przedmiotowego lokalu była(...) S.A.z siedzibą wK., jak również że doszło do faktycznego przeniesienia własności na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, a tym samym zbycia przez Pozwanego przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat od daty pierwotnego jej nabycia, gdy tymczasem chociażby w związku z nieważnością umowy z dnia 11 stycznia 2012 r. nie mogło dojść do przejścia praw własności nieruchomości tym bardziej, iż to pozwany aż do dnia 18 lipca 2014 r. wykonywał władztwo i wszelkie prawa własnościowe związane z przedmiotowym lokalem przy biernościSpółki (...) S.A.

W oparciu o ww. zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości; ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, przy zasądzeniu kosztów procesu na rzecz pozwanego od strony powodowej, a w przypadku oddalenia apelacji - o nieobciążanie kosztami procesu i zasądzenie od Skarbu Państwa na rzecz pełnomocnika z urzędu pozwanego kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu pozwanemu w postępowaniu apelacyjnym.
Strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na swoją rzecz od pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu I instancji (za oczywistą omyłkę uznane zostało posługiwanie się przez Sąd Okręgowy nazwąspółki (...)zamiast(...)), a nadto ustalił, że:
W dniu 18 lipca 2014r. zawarta została umowa sprzedaży między pozwanymW. K. (1)aJ. P. (1)iJ. P. (2), na mocy której pozwany sprzedał na rzecz ww. osób samodzielnylokal mieszkalny nr (...)położony wK.przyul. (...), objęty(...), za cenę 350.000zł.W. K. (1)potwierdził odbiór od kupujących kwoty 30.000zł, wskazując, że kwotę tę przekazałspółce (...) sp. z o.o.wK.w celu spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, ujawnioną w księdze wieczystej urządzonej dla przedmiotowego lokalu, co potwierdził stający do ww. umowy przedstawicielspółki (...). Pozostałą część ceny kupujący zobowiązali się zapłacić na rzeczspółki (...)celem spłaty wierzytelności zabezpieczonej ww. hipoteką.
W dniu zawarcia ww. umowy wksiędze wieczystej (...)ujawniona była hipoteka umowna na rzecz(...) sp. z o.o.wK.do kwoty 700.000 zł na zabezpieczenie pożyczki, odsetek od kapitału udzielonej pożyczki oraz odsetek za opóźnienie w spłacie pożyczki, prowizji i innych należności ubocznych, wynikających z umowy pożyczki zawartej 11.01.2012r. pomiędzy(...) sp. z o.o.wK.aSpółką (...) SAwK., z umowy wstąpienia w prawa wierzyciela zawartej 20.12.2013r. oraz poręczenia zawartej dnia 20.12.2013r. Podstawą wpisu hipoteki była umowa ustanowienia hipoteki z dnia 20.12.2013r.
(dowód: umowa sprzedaży z dnia 18.07.2014r., Rep.(...)– k. 259-263, odpisksięgi wieczystej (...)).
Powyższe ustalenia dokonane zostały na podstawie dokumentów niekwestionowanych przez żadną ze stron. Ocena wiarygodności zeznań pozwanego przedstawiona zostanie w dalszej części niniejszego uzasadnienia.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Po pierwsze, nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut nierozpoznania istoty sprawy. Sąd Okręgowy analizując dopuszczalność zawierania umów przewłaszczenia na zabezpieczenie, uznał, że na mocy umowy zawartej w dniu 11 stycznia 2012r. doszło do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz(...) S.A.Brak ustosunkowania się do całości argumentacji pozwanego dotyczącej nieważności umowy nie stanowi o nierozpoznaniu istoty sprawy, niewątpliwe jest bowiem, w ocenie Sądu Okręgowego umowa przewłaszczenia na zabezpieczenia była umową ważną. Podkreślić należy, że oceny, czy Sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy, dokonuje się na podstawie żądań pozwu (wniosku) i przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, a przez nierozpoznanie istoty sprawy w rozumieniuart. 386§4 k.p.c.należy rozumieć nierozstrzygnięcie o żądaniu stron, czyli niezałatwienie przedmiotu sporu. Wykładnia językowa, systemowa i funkcjonalna tego zwrotu pozwala na przyjęcie, że wszelkie inne wady rozstrzygnięcia, dotyczące naruszeń prawa materialnego, czy też procesowego (poza nieważnością postępowania i nieprzeprowadzeniem postępowania dowodowego w całości), nie uzasadniają uchylenia orzeczenia co do istoty sprawy i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Tego rodzaju braki w postępowaniu dowodowym i uchybienia prawu materialnemu popełnione w procesie subsumpcji powinny być w systemie apelacji pełnej załatwiane bezpośrednio w postępowaniu apelacyjnym (tak SN w post. Z 19.12.2012r., II CZ 141/12). Wobec powyższego, przyjąć należy, że Sąd I instancji oceniając żądanie pozwu z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku oraz przyjmując, iż spełnione zostały przesłanki uzasadniające zwrot bonifikaty udzielonej przy zakupie lokalu stanowiącego uprzednio własność Gminy, określone w art. 68 ust. 2 u.g.n. tj. doszło do skutecznego zbycia przedmiotowego lokalu przed upływem 5 lat od dnia jego zakupu, rozpoznał istotę sprawy.
Przechodząc do oceny pozostałych zarzutów podniesionych w apelacji, wskazać należy, iż sprowadzają się one do kwestionowania ważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie ( z argumentacją, iż w konsekwencji powyższego nie doszło w ogóle do zbycia lokalu przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia od Gminy) oraz, iż żądanie pozwu w okolicznościach niniejszej sprawy jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i stanowi nadużycie prawa. Zarzuty powyższe uznać należy za niezasadne.
Co do zarzutu nieważności umowy zawartej w dniu 11 stycznia 2012r. , na wstępie podkreślić należy, że Sąd Apelacyjny w całości podziela zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, rozważania prawne Sądu I instancji dotyczące istoty umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie oraz możliwości skutecznego zawierania tego typu umów. Ponowne ich przytaczanie w tym miejscu jest zatem zbędne. Z ugruntowanego orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych (cytowanego przez Sąd Okręgowy) wynika, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie naruszaart. 157§1 k.c.i jest dopuszczalna na zasadzie swobody umów. Umowa zawarta przez pozwanego z(...) S.A.zawierała w §2 ust. 1 postanowienia dotyczące przeniesienia na rzecz wierzyciela własności przedmiotowego lokalu w celu zabezpieczenia wykonania wszelkich zobowiązań spółki(...) sp. z o.o.wK.na rzecz(...) S.A., jakie powstaną na podstawie pożyczki z dnia 11 stycznia 2012r. Przeniesienie to należy uznać za bezwarunkowe. Z kolei w ust. 2 §2 umowy zawarte zostało zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności przedmiotu przewłaszczenia w razie wygaśnięcia lub wykonania umowy pożyczki i zaspokojenia wszelkich wierzytelności z tytułu pożyczki. Wbrew zarzutom pozwanego, umowa przewłaszczenia zawiera wszelkie essentialia negotii. Jak wskazano wyżej, w §2 ust. 1 zawarte zostały postanowienia dotyczące przeniesienia własności lokalu (ze wskazaniem szczegółowych danych dotyczących nieruchomości lokalowej) w celu zabezpieczenia umowy pożyczki ( z określeniem stron tej umowy, daty zawarcia umowy i konkretnych zobowiązań, które są zabezpieczane), z określeniem podmiotów zawierających umowę przewłaszczenia, a zatem podmiotowo i przedmiotowo istotne elementy umowy przewłaszczenia zostały określone. Podkreślić należy, że co do zasady postanowienia zawarte w umowie przewłaszczenia dotyczące sposobu zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu przewłaszczenia w razie niewykonania zobowiązania przez dłużnika nie są elementami przedmiotowo istotnymi umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie (tak Sąd Najwyższy w motywach wyroku z 27.06.1995r., I CR 7/95). Powyższe postanowienia w umowie przewłaszczenia mogą się jednak znaleźć i z taką sytuacja mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Wbrew zarzutom pozwanego, brak podstaw do przyjęcia, że zapisy umowy zostały zawarte w taki sposób, że nawet osoba z przeciętną wiedzą prawniczą nie jest w stanie ustalić, za jaką faktycznie kwotę lokal mieszkalny mógł zostać przejęty przez wierzyciela lub sprzedany na rzecz osoby trzeciej w razie braku spłaty pożyczki. §4 umowy zawiera szczegółowe postanowienia dotyczące uprawnień wierzyciela na wypadek niespłacenia pożyczki, w tym możliwość zbycia przewłaszczonej nieruchomości lub zatrzymania przedmiotu przewłaszczenia, z obowiązkiem poinformowania strony przewłaszczającej o wyborze jednego z ww. sposobów. W ust. 3 §4 umowy określona została wartość przedmiotu przewłaszczenia, przy zastosowaniu której ma nastąpić zaspokojenie. Zgodnie z ww. postanowieniem umowy, z zastrzeżeniem §4 ust. 8 , zaspokojenie roszczeńspółki (...)nastąpi według wartości przedmiotu przewłaszczenia, przy czym wartość ta odpowiadać będzie cenie netto ustalonej w umowie sprzedaży, a w razie zatrzymania przedmiotu przewłaszczenia przez wierzyciela – 60% wartości przedmiotu przewłaszczenia, którą strony ustaliły na 800.000 zł w §6 umowy. W razie zatrzymania przedmiotu przewłaszczenia wartość tego przedmiotu ustalona została zatem na kwotę 480.000zł. Dodatkowo w ust. 8 §4 umowy strony ustaliły, że w razie gdy zobowiązania z umowy pożyczki pozostają niezaspokojone dłużej niż 60 dni od dnia wymagalności wierzyciel uprawniony jest do przejęcia przedmiotu przewłaszczenia według wartości odpowiadającej 40% wartości wskazanej w §6 tj. za 320.000zł. Dalsze, szczegółowe postanowienia zawarte zostały na wypadek, gdyby w ocenie wierzyciela wartość przedmiotu przewłaszczenia określona przez strony na kwotę 800.000zł przewyższała wartość rynkową lokalu. W takiej sytuacji, zgodnie z ust. 9 §4 wierzyciel uprawniony był do wyceny lokalu przez niezależnego rzeczoznawcę. Ponadto, w ust. 7 §4 umowy nałożony został na wierzyciela obowiązek zwrotu stronie przewłaszczającej wszelkich nadwyżek wynikających z zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności.
Z powyższego wynika, iż wbrew zarzutom pozwanego umowa zawiera szczegółowe postanowienia pozwalające na ustalenie kwoty, za jaką lokal mógł przejęty przez wierzyciela, przy czym postanowienia pozwalające wierzycielowi na sporządzenie nowej wyceny przedmiotu przewłaszczenia nie mogą zostać uznane za uznane za postanowienia nie pozwalające na jednoznaczne ustalenie wartości przedmiotu przewłaszczenia, a tym samym skutkujące nieważnością całej umowy. Podkreślić należy również, że pozwany – twierdząc, że wartość wskazana w §6 podana została wyłącznie dla celów pobrania opłaty za sporządzenie aktu notarialnego- nie zgłosił żadnych wniosków dowodowych na okoliczność wykazania rynkowej wartości lokalu. Powyższe skutkuje brakiem podstaw do przyjęcia, że wartość przedmiot zabezpieczenia przekraczała na tyle istotnie wysokość zabezpieczanej wierzytelności, że w sprawie doszło do nadzabezpieczenia, mogącego skutkować ewentualną nieważnością umowy. Zauważyć dodatkowo należy, że ostatecznie (ponad dwa lata po zawarciu umowy z dnia 11.01.2012r. ) pozwany sprzedał lokal za cenę 350.000zł, a zatem cenę niższą niż wysokość zabezpieczanej wierzytelności.
Nie ma żadnych podstaw do przyjęcia, iż pozwany z uwagi na swoje wykształcenie oraz brak doświadczenia w zawieraniu umów, nie był w stanie zrozumieć postanowień umowy przewłaszczenia, a tym samym doszło do jego wyzysku. W tym zakresie wskazać należy, że żadna z przesłanek określonych wart. 388 k.c.nie została wykazana, a ponadto zauważyć należy, że pozwany dobrowolnie stawił się w kancelarii notarialnej celem zawarcia umowy przewłaszczenia i zdecydował się na podpisanie umowy. W sytuacji, gdy nie rozumiał zapisów aktu notarialnego, winien albo domagać się ich wyjaśnienia albo odmówić podpisania umowy. Godzi się również zwrócić uwagę na okoliczność, że pozwany był już wcześniej u notariusza celem zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości, bowiem zawarł umowę dotyczącą nabycia nieruchomości z GminąK.. Posiadał zatem informacje, w jaki sposób dochodzi do sporządzenia aktu notarialnego i zawarcia umowy.
Powyższe okoliczności, w ocenie Sądu Apelacyjnego, przemawiają za przyjęciem, iż umowa przewłaszczenia zawarta w dniu 11 stycznia 2012r. była umową ważną i skutkowała przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul. (...)na rzecz(...) S.A.Na ważność ww. umowy nie wpływa fakt zawarcia ugody z dnia 20 grudnia 2013r. Przesłanki nieważności czynności prawnej są ściśle określone w ustawie i żadna z tych przesłanek (w szczególności określonych wart. 58§1 i 2 k.c.) w stosunku do umowy z dnia 11 stycznia 2012r. w ocenie Sądu Apelacyjnego nie zachodzi.
Brak podstaw do przyjęcia, że roszczenie strony powodowej jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W tym zakresie pozwany powoływał się na okoliczność braku świadomości utraty własności lokalu na podstawie umowy przewłaszczenia oraz na okoliczność nie uzyskania jakiejkolwiek korzyści z zawartej umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Po pierwsze, sam brak uzyskania korzyści z umowy przenoszącej własność lokalu nie stanowi podstawy odmowy zasądzenia bonifikaty przy zastosowaniaart. 5 k.c.Przepis art. 68 ust. 2 u.g.n. dotyczy bowiem każdego zbycia nieruchomości, w tym również nieodpłatnego. Ponadto, z zeznań pozwanego złożonych na rozprawie apelacyjnej w dniu 21 listopada 2022r. wynika, że zawierając umowę przewłaszczenia działał w zaufaniu do swojego kuzynaJ. S., który prosił go o „pożyczenie mieszkania pod zastaw”, w związku z czym pozwany był przeświadczony, że nie przestaje być właścicielem mieszkania. Zeznania pozwanego w tym zakresie nie zasługują na uwzględnienie. W treści umowy z dnia 11 stycznia 2012r. brak zapisów, że umowa dotyczy jedynie zastawu, znajdują się natomiast zapisy o przeniesieniu lokalu na rzecz wierzyciela oraz wniosku o wpisaniespółki (...)jako właściciela w dziale II księgi wieczystej urządzonej dla lokalu, a sama umowa zatytułowana jest jako „umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie”. Pozwany nie miał zatem podstaw do przyjęcia, iż na mocy zawieranej umowy nie dojdzie do utraty przez niego własności lokalu. Również okoliczność dalszego zamieszkiwania w lokalu przez pozwanego oraz ponoszenie opłat za mieszkanie nie mogły uzasadniać przeświadczenia po stronie pozwanego, że nadal jest właścicielem mieszkania. W umowie przewłaszczenia zawarte zostały bowiem szczegółowe zasady korzystania z lokalu przez stronę przewłaszczającą, dające pozwanemu uprawnienie do bezpłatnego dalszego w nim zamieszkiwania, z obowiązkiem ponoszenia wszelkich opłat (§3 umowy). W aspekcie oceny zarzutu naruszeniaart. 5 k.c.konieczne jest również odwołanie się do dalszych działań pozwanego. Mianowicie, w dniu zawarcia ugody z 20 grudnia 2013r. , która jak twierdził pozwany zaspokajała jego roszczenie dotyczące stwierdzenia nieważności umowy, pozwany ustanowił hipotekę na przedmiotowej nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń wynikających z umowy pożyczki z dnia 11 stycznia 2012r. zawartej między(...) sp. z o.o.aspółka (...)na rzecz(...) spółki z o.o., która wstąpiła w miejsce wierzyciela. Co więcej, w dniu 18 lipca 2014r. pozwany sprzedał przedmiotowy lokal na rzeczJ. P. (1)iJ. P. (2), a cała cena przekazana zostałaspółce (...)celem spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Powyższe wskazuje, że pozwany, który twierdził, iż jedynie z powodu swojej niewiedzy zawarł umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie, dobrowolnie ustanowił hipotekę, a następnie sprzedał lokal celem spłaty wierzytelności, na zaspokojenie których zawarta została umowa przewłaszczenia. W kontekście wyżej opisanych czynności, całkowicie niewiarygodne są zeznania pozwanego, że nie zdawał sobie sprawy ze znaczenia podpisywanej umowy przewłaszczenia i został wyzyskany. Gdyby tak rzeczywiście było, to pozwany, który odzyskał własność lokalu, po pierwsze nie ustanowiłby hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności z umowy pożyczki, a następnie – nie sprzedałby lokalu, nic z tej sprzedaży nie uzyskując. Pozwany jest osobą pracującą, funkcjonującą w społeczeństwie i brak podstaw do przyjęcie, że całkowicie nie rozumie skutków zawieranych czynności prawnych. Powyższe wskazuje jednoznacznie, że pozwany zawierając umowę przewłaszczenia świadomie działał w celu zabezpieczenia umowy pożyczki zawartej przez spółkę(...), a po zwrotnym przeniesieniu własności dokonał czynności pozwalających na zaspokojenie wierzytelności z przedmiotowego lokalu. Powyższe działania pozwanego nie pozwalają na stwierdzenie, że wystąpienie przez Gminę z roszczeniem o zwrot bonifikaty jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Wobec powyższego, skoro doszło do przeniesienia własności nieruchomości nabytej od GminyK.w okresie przed upływem 5 lat od ww. nabycia, przy braku zajścia okoliczności określonych w art. 68 ust. 2a u.g.n., żądanie zwrotu bonifikaty zasadnie uznane zostało przez Sąd Okręgowy za zasługujące na uwzględnienie na podstawie art. 68 ust. 2 u.g.n. Podkreślić należy, że udzielenie bonifikaty stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu komunalnego, uzyskiwany kosztem środków publicznych, stawiający taką osobę w sytuacji lepszej od tych osób, które zmuszone są zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe drogą zakupu mieszkań po cenie rynkowej, co uzasadnia ścisłą wykładnię przepisów normujących reguły korzystania przez nabywców z przyznanego im przywileju. Pozwany przewłaszczając lokal na zabezpieczenie wierzytelności utracił własność lokalu, a ponadto wykorzystał go w innym celu niż cel udzielenia bonifikaty.
Wobec powyższego, apelacja podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.W ocenie Sądu apelacyjnego, brak było podstaw do nieobciążania pozwanego kosztami procesu, zarówno za I, jak i II instancję. Pozwany uzyskuje stały dochód w wysokości ponad 4 tysiące złotych miesięcznie, a w sprawie nie zachodzą żadne szczególne okoliczności uzasadniające zastosowanie zasady zart. 102 k.p.c.W związku z powyższym, o kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 391§1 k.p.c., zasądzając na rzecz strony powodowej od pozwanego koszty w wysokości 8100 zł, obejmujące wynagrodzenie pełnomocnika, obliczone na podstawie§2 pkt 7w zw. z §10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych. O kosztach pełnomocnika z urzędu orzeczono przy zastosowaniu stawek wyszczególnionych w§2 pkt 7w zw. z §10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie.
SSA Beata Kurdziel