Sąd Okręgowy w Rzeszowie
VI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VI Ga 188/15
Data wyroku: 2015-08-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Hass-Kloc, Andrzej Borucki, Anna Harmata
Słowa kluczowe: Potrącenie
Podstawa prawna: 498 kc

Sygn. akt VI Ga 188/15
VI Gz 164/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 sierpnia 2015 r.
Sąd Okręgowy w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Andrzej Borucki
Sędziowie: SO Beata Hass-Kloc
SO Anna Harmata (spraw.)
Protokolant: st. sekr. sądowy Małgorzata Zawiło
po rozpoznaniu w dniu 18 sierpnia 2015 r. w Rzeszowie
na rozprawie
sprawy z powództwa:P.. wW.

przeciwko:K. G.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda i zażalenia pozwanej na orzeczenie o kosztach postępowania zawarte w punkcie II wyroku Sądu Rejonowego w Krośnie V Wydziału Gospodarczego z dnia 19 lutego 2015 r., sygn. akt V GC 465/12
1. z m i e n i a zaskarżony wyrok w punkcie II w ten sposób, że zasądza od pozwanejK. G.na rzecz powodaP.wW.kwotę 1.858,84 zł (jeden tysiąc osiemset pięćdziesiąt osiem złotych 84/100) tytułem kosztów procesu,

2
o d d a l a apelację w pozostałej części,

3
o d d a l a zażalenie pozwanej,

4
z a s ą d z a od powodaP.wJ.na rzecz pozwanejK. G.kwotę 1.200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym,

SSO Beata Hass-Kloc   SSO Andrzej Borucki   SSO Anna Harmata
Sygn. akt VI Ga 188/15
VI Gz 164/15

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 18 sierpnia 2015r.
Pozwem wniesionym w sprawie powódP.wJ.wniósł o zasądzenie od pozwanejK. G.prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwąF.H.wR.o zasądzenie kwoty 29.069,64 zł z ustawowymi odsetkami oraz kosztami procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powód podał, że na podstawie zawartej między stronami umowy najmu lokalu użytkowego położonego w budynkuC.pozwana korzystała z lokalu użytkowego i zobowiązana była do zapłaty na rzecz powoda czynszu najmu, opłat marketingowych, opłat eksploatacyjnych za zużytą energię elektryczną oraz wspólnych ( energię cieplną, energię zimną- klimatyzację, usługi dozoru oraz wywozu śmieci). W związku z tym powód wystawił pozwanej faktury w dniach 2 listopada 2010r., 1 czerwca 2011r. i 1 lipca 2011r. Po uwzględnieniu wcześniejszych rozliczeń i dokonanego potrącenia do zapłaty z powyższych faktur pozostała kwota objęta żądaniem pozwu.
W sprzeciwie od wydanego w sprawie nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwana zarzuciła, że w listopadzie 2010r. powód wykonał bez zgody pozwanej roboty budowlane, polegające na rozbiórce schodów i uniemożliwił korzystanie z części sklepu i witryn sklepowych. W obrębie sklepu prowadził także inne roboty budowlane. W związku z tym pismem z dnia 4 lipca 2011r. pozwana wyznaczyła powodowi termin na doprowadzenie lokalu do stanu jaki został określony w umowie tj. 255 m2wraz z umówioną powierzchnią wystawienniczą w terminie 30 dni od otrzymania pisma oraz zażądała obniżenia czynszu i wszystkich związanych z tym opłat za okres istnienia wad rzeczy najętej o 50 % za okres od listopada 2010 do dnia przywrócenia lokalu do powierzchni w umowie. W dniu 2 sierpnia 2012 złożyła oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności, które obejmowały roszczenie o obniżenie czynszu i opłat o 50 % z uwagi na wady wynajmowanego lokalu. Ponadto powód pismem z dnia 6 lipca 2011r. złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, w ocenie pozwanej bezpodstawne wobec braku zalegania z zapłatą czynszu za dwa kolejne miesiące. W przypadku przyjęcia skutecznego rozwiązania umowy pozwana zarzuciła brak podstaw do obciążenia jej czynszem oraz opłatami za dostawę energii, opłatami wspólnymi oraz za usługi marketingowe
W ustosunkowaniu się do powyższego powód podtrzymał swoje stanowisko. Zaprzeczył podstawie dla skorygowaniafaktury VAT nr (...)z 1 lipca 2011r., gdyż rozwiązanie umowy nastąpiło w lipcu, faktury VAT były wystawiane z góry, a fakt braku opuszczenia lokalu przez pozwaną nie dawał powódce podstaw do dokonania korekty faktury VAT, skoro pozwana korzystała z lokalu w dotychczasowym zakresie i nie zamierzała go opuścić. Zdaniem powoda wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości powinno stanowić sumę niezapłaconych opłat czynszowych, które powód uzyskałby od osoby, której prawo korzystania z lokalu miało podstawę prawną i której powód dochodzi niniejszym powództwem
Pozwana na rozprawie w dniu 18 grudnia 2014r. złożyła oświadczenie o potrąceniu z wierzytelnością objętą żądaniem pozwu, wierzytelności jej przysługującej wobec powoda, a wynikającej z wyroku Sądu Rejonowego w Krośnie z dnia 7 marca 2014r. ( sygn. akt V GC 465/12) doprecyzowując je na wezwanie Sądu w piśmie z dnia 27 grudnia 2014r. – na wypadek przyjęcia przez Sąd zasadności roszczenia powoda objętego nin. pozwem.
Wyrokiem z dnia 19 lutego 2015r. Sąd Rejonowy w Krośnie oddalił powództwo ( I) oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 141 zł tytułem kosztów procesu ( II).
Podstawą wydanego orzeczenia Sąd Rejonowy uczynił następujące ustalenia faktyczne i prawne:
Strony zawarły w dniu 7 maja 2008 r. umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 255,00 m2, mieszczącego się na piętrze budynkuC.przy ulicy(...)wJ.. Ustaliły wysokość miesięcznego czynszu oraz obowiązek zapłaty przez pozwaną opłaty marketingowej, opłat wspólnych, zasady przeniesienia praw, wypowiedzenia umowy i rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia W dniu 10 maja 2008r. został dokonany odbiór lokalu przez pozwaną. Powód zgodnie z zawartą umową wystawiał pozwanej faktury za czynsz, opłatę marketingową, zużytą energię elektryczną i opłaty wspólne.
W dniu 10 listopada 2010 r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT tytułem czynszu za miesiąc listopad 2010r. w wysokości 14 092,22 złotych, opłatę marketingową za ten miesiąc – 622,20 złotych, opłatę za energię elektryczną za miesiąc październik 2010r. – 809,45 złotych oraz opłaty wspólne za miesiąc październik 2010r. – 2 510,58 złotych. Łącznie: 18 034,44 złotych z terminem płatności 10 listopada 2010r.
W dniu 1 czerwca 2011r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT tytułem czynszu za miesiąc czerwiec 2011r. w wysokości 13 720,65 złotych, opłatę marketingową za ten miesiąc – 627,30 złotych, opłatę za energię elektryczną za miesiąc maj 2011r. – 699,18 złotych oraz opłaty wspólne za miesiąc maj 2011r. – 2 488,54 złotych. Łącznie : 17 535,67 zł z terminem płatności 10 czerwca 2011r.
W dniu 1 lipca 2011r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT tytułem czynszu za miesiąc lipiec 2011r. w wysokości 13 720,65 złotych, opłatę marketingową za ten miesiąc – 627,30 złotych, opłatę za energię elektryczną za miesiąc czerwiec 2011r. – 675,71 złotych oraz opłaty wspólne za miesiąc czerwiec 2011r. – 2 583 złotych. Łącznie : 17 606,66 złotych z terminem płatności 10 lipca 2011r.
W miesiącu listopadzie 2010r. powód, w prowadzonej przez siebie galerii wykonywał roboty budowlane, polegające m.in. na rozbiórce schodów w obrębie prowadzonego przez pozwaną lokalu handlowego, usunięciu ściany działowej i przesunięciu jej do wewnątrz prowadzonego przez pozwaną sklepu, zabudowie istniejącej wnęki, co uniemożliwiło pozwanej korzystanie z części witryn sklepowych. Pismem z dnia 4 lipca 2011r., pozwana wyznaczyła powodowi termin na doprowadzenie wynajmowanego przez nią lokalu do stanu zgodnego z umową, tj. 255 m2wraz z umówioną powierzchnią wystawienniczą w terminie 30 dni od otrzymania pisma, żądając jednocześnie obniżenia czynszu i wszelkich związanych opłat za okres istnienia wad rzeczy najętej o 50%, za okres od listopada 2010r. do czerwca 2011r. Pozwana wyliczyła swoją stratę na kwotę 155 021,36 złotych, żądając przy tym skorygowania faktur za okres od 15 listopada 2010r. w zakresie opłat wspólnych i opłaty marketingowej, zgodnie z rzeczywistą powierzchnią lokalu, która zdaniem pozwanej uległa zmniejszeniu na skutek wykonywanych robót o 16 m2powierzchni sprzedażowej i 50% powierzchni wystawowej. Pismem z dnia 6 lipca 2011r. powód z uwagi na brak zapłaty zaległych należności czynszowych rozwiązał z pozwaną umowę najmu z dnia 7 maja 2008r. bez zachowania terminu wypowiedzenia i wezwał ją do opróżnienia i wydania lokalu w terminie nie przekraczającym 14 dni. Pismem z dnia 2 sierpnia 2011r. pozwana złożyła powodowi oświadczenie o potrąceniu własnej wierzytelności z tytułu odszkodowania w kwocie 4 119,77 zł.
Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo w związku z podniesionym przez pozwaną na rozprawie w dniu 18 grudnia 2014r. zarzutem potrącenia nie jest uzasadnione i nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Sądu pierwotnie podniesiony przez pozwaną we wniesionym sprzeciwie zarzut potrącenia z dnia 2 sierpnia 2011r., dotyczący obniżenia czynszu o 50 % z uwagi na wady wynajmowanego przez pozwana lokalu z kwotą 4 119,77 złotych, przedstawioną przez pozwaną, na którą składają się: kwota 3 420,59 złotych, tytułem 50% umówionego czynszu za miesiąc czerwiec 2011r. – 3 439,74 złotych, wpłacone gotówką przez pozwaną oraz kwota 699,18 złotych, którą pozwana zaliczyła na poczet energii elektrycznej za miesiąc maj 2011r. nie zasługiwał na uwzględnienie, skoro potrącenie wysokości należnego czynszu wskazane zostało jedynie ogólnikowym zarzutem „nieprzywrócenia stanu lokalu do ustalonego w umowie, tj. powierzchni 255 m2” bez wskazania jakichkolwiek konkretnych dowodów w tym zakresie. Analogicznie Sąd ocenił zarzut niesprawnej klimatyzacji i w związku z tym odmowę opłaty wspólnej oraz zarzut braku działań marketingowych.
W ocenie Sądu Rejonowego na uwzględnienie zasługiwał natomiast drugi zarzut potrącenia tj. z wierzytelnością z tytułu prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Krośnie z dnia 7 marca 2014r. w sprawie sygn. akt V GC 113/13 i Sądu Okręgowego w Rzeszowie z dnia 9 października 2014r. co do kwot - wierzytelności powoda objętych pozwem w tej sprawie – w zakresie i wysokości kwot uznanych przez Sąd Rejonowy jako należnych powodowi. Dokonując w tym zakresie analizy wymienionych w pozwie faktur Sąd Rejonowy wskazał , iż:

1
wfakturze nr (...)z 2.11.2010r. na kwotę 18 034,44 złotych powód rozliczył:- czynsz za miesiąc XI 2010r. na sumę 14 092,22 złotych,- opłaty marketingowej za miesiąc XI 2010r. – 622,20 złotych, - energii elektrycznej za miesiąc X 2010r. – 2 510,58 złotych; przy czym na skutek spłat dokonanych przez pozwaną dochodził w pozwie ostatecznie z tej faktury kwoty 8 034,44 złotych.

Zeznania świadków poza wskazaniem niedogodności dla prowadzenia działalności handlowej w sklepie pozwanej oraz ograniczeniem powierzchni sklepu nie precyzowały dokładnych dat, od których można uwzględnić zarzuty pozwanej, dotyczące zmniejszenia powierzchni handlowej oraz braku możliwości prowadzenia normalnej działalności gospodarczej, w związku z prowadzonymi pracami budowlanymi. Stąd Sąd nie podzielił stanowiska pozwanej, uwzględniającego już w miesiącu listopadzie podstaw do przyjęcia zmniejszonej powierzchni i stawki czynszu wynajmowanego lokalu według wyliczeń pozwanej. Sąd nie znalazł podstaw również do przyjęcia mniejszej opłaty marketingowej, przy uwzględnieniu wyliczonej przez pozwaną powierzchni oraz opłat wspólnych (wobec braku zawnioskowania opinii biegłegoL.w zakresie wyliczenia opłat wspólnych). Reasumując, całość kwoty dochodzonej z w/w faktury Sąd Rejonowy w przypadku braku uwzględnienia zarzutu potrącenia uznał za uzasadnioną.
Odnosząc się do zarzutu obniżenia czynszu za dalszy okres ( z dwu pozostałych faktur) Sąd Rejonowy przyjął, iż z zeznań świadków wynika, iż powierzchnia lokalu użytkowanego wynajmowanego przez pozwaną, na skutek prac budowlanych po miesiącu listopadzie 2010r. uległa pomniejszeniu. Sąd w tym zakresie poczynił ustalenia na podstawie opinii biegłejD. G.przyjmując , iż powierzchnia dokonanych pracach wyniosła 227,20 m2. Stąd za uzasadnioną Sąd uznał zmianę wysokości czynszu w drugiej z wystawionych przez powoda faktur, tj nr(...)z dnia 1 czerwca 2011r. z kwoty 13 720,65 złotych na kwotę 12 214,87 złotych (227 m2 x 53,81 złotych) oraz zmianę wysokości opłaty marketingowej, która winna wynosić kwotę 558,42 złotych (2,46 zł x 227 m2 ). Stąd łączna suma należnych powodowi od pozwanej opłat z tej faktury wynosiłaby kwotę 15 961,01 złotych (12 214,87 zł za czynsz + 558,42 zł za opłatę marketingową + 699,18 zł za energię elektryczną + 2 488,54 zł za opłaty wspólne); brak podstaw dla obniżenia opłaty wspólnej Sąd uzasadnił analogicznie jak przy pierwszej fakturze. Skoro powód dochodził z tej faktury kwoty 3 428,54 złotych, to przy uwzględnieniu powyższych obliczeń winien był dochodzić kwoty 1 853,88 złotych (15 961,01 – 14 107,13 ((17 535,67 – 3 428,54)).
Dokonując analizy należności wynikającej z trzeciej faktury Sąd Rejonowy wskazał, iż umowa najmu z dnia 7 maja 2008r. uległa rozwiązaniu na skutek pisma powoda w tym zakresie z dnia 6 lipca 2011r. co do swej skuteczności potwierdzonego orzeczeniem Sądu Rejonowego w Krośnie V Wydziału Gospodarczego z dnia 7 maja 2013r. i Sądu Okręgowego w Rzeszowie VI Wydziału Gospodarczego z dnia 17 czerwca 2014r. w sprawie sygn. akt V GC 366/12. W związku z tym wyodrębnił czasokres umowny oraz bezumownego korzystania przez pozwaną z lokalu, przyjmując , że umowa obowiązywała do dnia 8 lipca 2011r. włącznie i do tego dnia obowiązywały postanowienia umowy najmu z dnia 7 maja 2008r., przy uwzględnieniu zastrzeżeń dotyczących powierzchni najmu, w związku z prowadzonymi pod koniec 2010r. pracami budowlanymi w(...). Stąd wyliczył czynsz za 8 dni najmu od 1 lipca 2011r. do 8 lipca 2011r. przyjmując iloczyn stawki czynszu za m2 w kwocie 53,81 zł, oraz pomniejszonej na skutek robót budowlanych, a wyliczonej przez biegłąD. G.w sprawie sygn. akt V GC 554/12 powierzchnię użytkową zajmowaną przez pozwaną– 227 m2dzieląc przez liczbę dni miesiąca lipca (31) i mnożąc przez 8 - 3 152,24 zł. Sąd uwzględnił również opłatę marketingową za 8 dni najmu w lipcu 2011r. – 144,08 złotych, energię elektryczną uznaną przez pozwanego w kwocie 675,71 złotych oraz opłaty wspólne – 202,00 złotych. W kwestii braku przedłużenia umowy najmu z dnia 7 maja 2008r., w/w Sąd stwierdził, iż umowa przekształciła się na skutek dalszego korzystania przez pozwaną z wynajmowanego lokalu w bezumowne prawo korzystania z rzeczy, co oznacza, że czynsz najmu wobec braku porozumienia stron w tym zakresie winien odnosić się do cen rynkowych ustalanych w tym samym miejscu i czasie. Wartość tą ustalił na podstawie opinii biegłejD. G.w wysokości 26,98 złotych za 1 m2wynajmowanej powierzchni. Łączna zatem opłata za bezumowne korzystanie przez pozwaną z lokalu użytkowego powoda winna wynosić kwotę 4 543,88 złotych (227 m2x 26,98 zł / 31 dni x 23 dni). Stąd Sąd przyjął , iż zfaktury nr (...)z 11 lipca 2011r. należną powodowi byłaby kwota 8 717,91 złotych (3 152,24 + 4 543,88 + 144,08 + 675,71 + 202,00). Zdaniem Sądu Rejonowego powód nie musiał w zakresie bezumownego korzystania z lokalu wystawiać nowej faktury, skoro już od momentu oświadczenia powoda o rozwiązaniu umowy najmu było ono kwestionowane przez pozwaną, a samo rozwiązanie umowy zostało ostatecznie przesądzone przez Sąd Okręgowy w Rzeszowie, w sprawie V GC 366/12 dopiero w miesiącu czerwcu 2014r.
Wyliczając w powyższy sposób należną wyjściowo powodowi kwotę, Sąd Rejonowy jednocześnie przyjął, iż pozwana miała prawo do dokonania potrącenia swoich wierzytelności wynikających z wyroków Sądów, zapadłych w sprawie sygn. akt V GC 113/13 z wierzytelnościami dochodzonymi przezP.wJ.w niniejszym postępowaniu. Stąd z wierzytelności dochodzonej przez powoda w kwocie 8 034,41 złotych, z faktury Fa(...)z 2.11.2010r. miała prawo potrącić kwoty: 903,76 zł + 861,48 zł + 4 050,63 zł + 2 096,52 zł oraz kwotę 122,02 zł z kwoty 1 326,95 zł. Z wierzytelności dochodzonej przez powoda w kwocie 1 853,88 złotych, z faktury Fa(...)z 1.06.2011r. pozwana miała prawo potrącić pozostałą kwotę z 1 326,95 zł, tj. kwotę 1 204,93 zł + kwotę 648,95 zł z kwoty 2 069,23 zł. Z wierzytelności dochodzonej przez powoda w kwocie 8 717,91 złotych, z faktury(...)z 11.07.2011r. pozwana ma prawo potrącić pozostałą kwotę z 2 069,23 zł, tj. kwotę 1 420,28 zł + 2 545,18 + 2 401,29 + kwotę 2 351,16 zł z kwoty 2531,19 zł.
Wobec dokonanego potrącenia wierzytelność zasadnie dochodzona pozwem wygasła, stąd Sąd oddalił powództwo w tym zakresie, o kosztach orzekając na podstawieart. 100 kpc, stosunkowo je rozdzielając , wskazując na proporcję 64% do 36%.
Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości i domagając się zmiany poprzez zasądzenie na jego rzecz kwot objętych pozwem z dnia 4 września 2012 roku oraz kosztów procesu.
Zaskarżonemu wyrokowi powód zarzucił:
- naruszenie prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a mianowicieart. 499 k.c.polegające na nieuzasadnionym przyjęciu, że pozwany dokonał skutecznego potrącenia przysługujących mu w stosunku do powódki wierzytelności, podczas gdy nie złożył on skutecznego oświadczenia materialnoprawnego o potrąceniu, a jedynie podniósł procesowy zarzut potracenia, który został zgłoszony przez pełnomocnika procesowego ustanowionego w postępowaniu sądowym; tymczasem ustanowienie pełnomocników procesowych nie daje im upoważnienia ani do składania, ani odbioru oświadczeń w sferze materialnoprawnej
- naruszenie przepisów postępowania , a toart. 91 k.p.c.poprzez błędne przyjęcie, że podnosząc w toku procesu zarzut potrącenia pełnomocnik pozwanej dokonał skutecznego potrącenia wierzytelności stron, podczas gdy pełnomocnictwo procesowe nie obejmuje z mocy ustawy prawa do składania ani odbioru oświadczeń w sferze materialnoprawnej,
Ponadto powód w apelacji wskazał, iż w przypadku uznania przez sąd odwoławczy podniesionego przez pozwaną zarzutu potrącenia za skuteczny, wyrokowi zarzuca błąd w ustalenia faktycznych mający wpływ na treść orzeczenia polegający na dokonaniu przez Sąd I instancji błędnej kalkulacji prowadzącej do wskazania kwoty łącznej 18 606,20 zł. Formułując zarzut w tym zakresie powód wskazał iż, wyliczenie co do należności powoda wynikającej zfaktury VAT numer (...)zostało dokonane błędnie. Sposób dokonanych przez sąd wyliczeń nie został dostatecznie wyjaśniony, nadto zważywszy na zmniejszoną powierzchnią wynajmowanego lokalu opłaty winny ulec pomniejszeniu o około 11 % analogicznie do procentowego pomniejszenia powierzchni lokalu. Apelujący zarzucił również , iż Sąd Rejonowy w uzasadnieniu swojego wyroku uznał, iż nieuzasadnione jest powoływanie się przez pozwaną na zmniejszenie opłat wspólnych, a jednocześnie przy dokonaniu kalkulacji należności za miesiąc lipiec 2011r. pominięcie przedmiotowych opłat wspólnych pomimo, że zostały one naliczone za miesiąc czerwiec 2011r. Stąd kwota w wysokości 2583 zł winna być wliczona w poczet należności zasadnie dochodzonych przez powoda.
Pozwana w odpowiedzi na apelację wniosła o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie od powoda kosztów postępowania apelacyjnego.
Na rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zawartego w pkt II wyroku Sądu Rejonowego w Krośnie pozwana wniosła zażalenie zarzucając;
- naruszenie przepisów postępowania, co miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez nieprawidłowe zastosowanie przez Sąd Rejonowy przepisuart. 100 k.p.c.przez stosunkowe rozdzielenie kosztów procesu pomiędzy stronami, podczas gdy powództwo powoda zostało w całości oddalone i powód przegrał sprawę, a zatem powód powinien być zobowiązany do zwrotu całości kosztów sądowych na rzecz pozwanej;
- naruszenie przepisów postępowania co miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez niezastosowanie przez Sąd Rejonowy przepisuart. 98 k.p.c.i99 k.p.c.w związku zart. 108 k.p.c., który w zakresie kosztów procesu statuuje zasadę odpowiedzialności za jego wynik, a zatem powód powinien być zobowiązany do zwrotu całości kosztów sądowych na rzecz pozwanej ze względu na oddalenie powództwa.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Apelacja pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w pkt I wyroku.
Apelacja pozwanego co do meritum sprowadzała się w pierwszej kolejności do podważenia skuteczności oświadczenia o potrąceniu złożonego w toku postępowania, na rozprawie w dniu 18 grudnia 2014r., doprecyzowanego pismem z dnia 27 grudnia 2014r. Powód wywodził, iż oddalenie powództwa, zważywszy na sposób złożenia tegoż oświadczenia, nie jest uzasadnione. Zostało ono bowiem złożone przez pełnomocnika pozwanej, pełnomocnikowi powoda, ku czemu brak było podstaw, zważywszy na materialnoprawny charakter niniejszego oświadczenia.
Wbrew twierdzeniom apelacji oświadczenie o potrąceniu nosząc charakter jednoczesnego oświadczenia materialnego jak i zarzutu procesowego zostało złożone przez pozwaną osobiście na rozprawie w dniu w 18 grudnia 2014 r. , zaś pismo z dnia 27.12.2014r. stanowiło jedynie, jak zresztą wynika z jego treści, doprecyzowanie. Ponadto, w ocenie Sądu Okręgowego, brak podstaw dla przyjęcia, iż oświadczenie o potrąceniu nie może być zgłoszone w toku trwającego postępowania przez pełnomocnika strony składającej takie oświadczenie. Sąd w tym zakresie podziela stanowisko, iż odrzucenie możliwości działania pełnomocnika procesowego w zakresie złożenia oświadczenia o potrąceniu byłoby wyrazem nadmiernego formalizmu, zaprzeczałoby zasadom ekonomii procesowej i racjonalnego rozumowania, a także - prowadziłoby do ograniczenia możliwości obrony interesów klientów w procesie oraz iż, oświadczenie o potrąceniu wierzyciel może złożyć osobiście, jak również korzystając z pełnomocnika ( Prawo zobowiązań - Część ogólna, System prawa prywatnego Tom 6, red. dr hab. Adam Olejniczak, rok wydania 2014r. Wydawnictwo C.H. Beck Wydanie 2, oraz Kodeks Cywilny. Komentarz pod red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski , rok wydania 2014, Wydawnictwo C.H. Beck Wydanie 6).
Odnosząc się zaś do zarzutu, iż oświadczenie to zostało zgłoszone jedynie w obecności pełnomocnika powoda bez obecnej strony powodowej, jak również , iż pismo z dnia 27 grudnia 2014r. zostało przesłane pełnomocnikowi powoda , nie zaś powodowi, to zarzut ten o tyle traci na ważności, iż do odpowiedzi na apelację przedłożono oświadczenie o potrąceniu, datowane na 27 grudnia 2014 roku, a przesłane bezpośrednio powodowi w dniu 12 stycznia 2015r. Przedmiotowe pismo więc, zawierające oświadczenia o potrąceniu, zostało podpisane przez pozwaną i zostało skierowane bezpośrednio na adres powoda. Sąd Okręgowy dopuścił dowód z niniejszego pisma uznając, iż dowód ten został zawnioskowany w terminie – w odpowiedzi na zarzut powoda co do braku umocowania jego pełnomocnika do odbioru oświadczenia o potrąceniu - zgłoszony pierwszy raz w apelacji. Do przedmiotowego pisma załączono potwierdzenie nadania do powoda i choć data nadania tego pisma na poczcie jest rozbieżną z datą widniejącą na tym piśmie brak podstaw dla kwestionowania, iż przesyłka nadana w dniu 12 stycznia 2015r. zawierała przedmiotowe oświadczenia o potrąceniu, tym bardziej, iż okoliczność ta nie została wprost zaprzeczona, powód również nie wskazał, by w zbliżonej dacie otrzymał korespondencję od pozwanej o innej treści.
Niezależnie od powyższego już więc właściwie informacyjnie, wskazać należy, iż kwestia braku umocowania pełnomocnika strony do odbioru oświadczenia o potrąceniu nie jest jednoznaczną i w tym zakresie można przytoczyć stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 luty 2014r.( sygn. akt VI ACa 886/13), Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 października 2012r. ( sygn.akt I ACa 539/12) , Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 16 września 2014r. ( sygn. akt I ACa 298/14). Zważywszy jednak na złożenie przez pozwaną powodowi bezpośrednio oświadczenia o potrąceniu przesądzenie kwestii legitymacji czynnej i biernej pełnomocnika procesowego do złożenia i odbioru oświadczenia o potrąceniu o charakterze materialnoprawnym nie miało decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Sądu Okręgowy, zważywszy na dalsze zarzuty apelacji dokonał również analizy oceny zebranego przez Sąd Rejonowy materiału dowodowego, dokonanych ustaleń faktycznych i wywiedzionych wniosków prawnych.
W świetle powyższego brak było podstaw dla podzielenia zarzutu apelacyjnego, iż sposób dokonanych przez Sąd Rejonowy wyliczeń, jeżeli chodzi ofakturę numer (...)z dnia 1.06.2011r. nie został dostatecznie wyjaśniony i budzi wątpliwości, a należność z tej faktury jeżeli wziąć pod uwagę zmniejszenie powierzchni winna ulec pomniejszeniu o około 11 %. Sąd Rejonowy bowiem w sposób logiczny, precyzyjny i jasny wskazał, dlaczego przyjął, iż zasadną z tej faktury jest kwota 1853,88 zł. ( przed potrąceniem). W/w faktura została wystawiona na łączną kwotę 17 535,76 zł na którą to kwotę złożyły się:

1
13 720,65 zł - czynsz za miesiąc czerwiec 2011r.

2
627,30 zł – opłata marketingowa czerwiec 2011r.

3
699,18 zł – energia elektryczna maj 2011r.

4
2 488,54 zł – opłata wspólna maj 2011r.

Należności powyższe naliczone zostały na podstawie umowy zawartej pomiędzy stronami niewątpliwie za czasokres jeszcze obowiązującej umowy, zważywszy że jej rozwiązanie nastąpiło dopiero w lipcu 2011 r. Aczkolwiek łączna wartość tej faktury jak wskazano powyżej wynosiła kwotę 17 535,67 zł powód dochodził z niej jedynie kwoty 3 428,54 zł. Sąd Rejonowy ustalił, iż wyjściowo zasadnym z niniejszej faktury były następujące należności:

5
12 214, 87 zł - czynsz za miesiąc czerwiec 2011r.

6
558,42 zł – opłata marketingowa czerwiec 2011r.

7
699,18 zł – energia elektryczna maj 2011r.

8
2 488, 54 zł – opłata wspólna maj 2011r.

Sąd Rejonowy właściwie przyjął, iż wartość czynszu winna być zweryfikowana w zakresie powierzchni ( przyjęta przy liczbie metrów 227 m2 przy stawce 53,81 zł ), weryfikacji podlegała również opłata marketingowa (przyjęta przy liczbie metrów 227 m2 przy stawce 2,46); przy czym sposób wyliczenia i podstawę dla tych stawek Sąd Rejonowy w sposób szczegółowy wskazał w uzasadnieniu i niniejsze Sąd Okręgowy podziela. Dalej Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął za zasadną również wartość energii elektrycznej 699,17 zł ( nie kwestionowanej przez pozwaną) oraz kwotę 2 488,54 zł tytułem opłaty wspólnej wskazując, iż brak wykazania przez pozwaną podstawy i konkretnego sposobu jej obniżenia. Tym samym łączna wartość przyjęta jako wyjściowo należna z tej faktury wyniosła 15 961,01 zł zamiast 17 535,67 zł widniejącej w tej fakturze. Różnica więc pomiędzy w/w kwotami wyniosła 1 574,66 zł i o tą to kwotę Sąd Rejonowy zasadnie obniżył kwotę dochodzoną z tej faktury (3 428, 54 –(...),66) co dało wynik 1 853,88 zł. Stąd też brak było podstaw dla pomniejszenia lub modyfikacji należności z tej faktury w inny sposób, w tym wskazany w apelacji.
Sąd Okręgowy podzielił natomiast argumentację apelacji w zakresie pominięcia przez Sąd Rejonowy w należności objętejfakturą (...)kwoty 2 583 zł, jako opłaty wspólnej za czerwiec 2011r., uznając za należną z tego tytułu jedynie kwotę 202 zł. Miał rację apelujący że należność z tytułu opłaty wspólnej, ujęta w tej fakturze stanowiła kwotę 2 583 zł i została naliczona za czerwiec 2011 tj. za miesiąc pełnego obowiązywania umowy najmu, stąd brak było podstaw do korekty tej kwoty i należało przyjąć w tym zakresie analogiczną argumentację jak Sąd Rejonowy przyjął dla braku podstaw obniżenia opłaty wspólnej w(...)oraz(...). Podsumowując więc co do apelacji powoda w zakresie pkt I wyroku Sąd Okręgowy uznał za zasadny zarzut apelacji w zakresie niezasadnego obniżenia opłaty wspólnej z fv nr(...)z kwoty 2 583 do kwoty 202 zł.
Odnosząc się do argumentacji pozwanej wyrażonej w odpowiedzi na apelację oraz zażaleniu na koszty postępowania, to w ocenie Sądu Okręgowego należało uwzględnić zarzut pozwanej co do niezasadnego uwzględnienia w fv(...)wartości brutto bezumownego korzystania przez pozwaną z lokalu za czasokres dwudziestu trzech dni lipca. Sąd Rejonowy prawidłowo dokonał podziału należności z tej faktury na dwa okresy. Pierwszy od 1-8 lipca 2011r. –obowiązywania umowy najmu, oraz od 9 – 31 lipca 2011r. – bezumownego korzystania z lokalu, wobec prawomocnego rozstrzygnięcia sądowego co do skuteczności dokonanego rozwiązania umowy najmu przez powoda. Prawidłowo została przyjęta powierzchnia i stawka za bezumowne korzystanie w oparciu o opinię biegłejG.( przeprowadzenie dowodu z tej opinii nie było kwestionowane przez strony i nie stanowiło przedmiotu zarzutu ani zastrzeżenia). Wskazać jednak należy, iż łączna kwota z tytułu bezumownego korzystania z lokalu przyjęta przez Sąd Rejonowy tj. 4 543,88 zł winna być obniżona o podatek tj. o kwotę 1045,10 zł.
Podsumowując, Sąd Okręgowy uznał, iż ustalenia i wnioski Sądu Rejonowego co do zasadności pierwotnego żądania objętego pozwem w zakresie fv nr(...)- 8 034,44 zł, oraz fv(...)- 1853,88 zł, były prawidłowe i zasadne .
Sąd Okręgowy zweryfikował natomiast wysokość należności z fv(...)w zakresie opłat wspólnych ( uwzględnienie kwoty 2 583 zł zamiast 202 zł) oraz dokonał obniżenia opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu o kwotę 1045,10 zł Stąd też z tej faktury Sąd Okręgowy uznał, iż właściwą na etapie wytoczenia powództwa zamiast kwoty ustalonej przez Sąd Rejonowy w wysokości 8 717,91zł zł, winna być kwota 9 851,81 zł.
Tym samym, powód zasadnie wytoczył powództwo co do kwoty 19 740,13 zł. (8 034,44 , 1853,88, 9 851,81). Niniejsza kwota nie podlegała zasądzeniu, zważywszy na skuteczne oświadczenie o potrąceniu, o czym była mowa powyżej.
Precyzując jego zakres zważywszy na dokonaną modyfikację w zakresie należności zfaktury (...)należało wskazać, iż z wierzytelności dochodzonej przez powoda w kwocie 8 034,41 zł z(...)z 2.11.2010r. podlegały potrąceniu kwoty: 903,76 + 861,48+4050,63+2096,52 oraz 122,02 z kwoty 1 326,95. Z wierzytelności dochodzonej przez powoda w kwocie 1 853,88 z fv(...)z 1.06.11r. podlegały potrąceniu kwoty : pozostała kwota z 1 326,95 tj. 1204,93 + 648,95 z kwoty 2 069,23. Z wierzytelności dochodzonej przez powoda w kwocie 9 851,81 z fv nr(...)z 11.07.11r. podlegały potrąceniu kwoty 1420,28+(...),18+(...),29+(...),19+953,87 z kwoty(...),25.
Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w zakresie kosztów postępowania zostało zaskarżone zarówno przez stronę powodową ( apelacją objęto również pkt II wyroku) jak i zażaleniem przez stronę pozwaną.
Brak podstaw w ocenie Sądu Okręgowego dla podzielania argumentacji wyrażonej w zażaleniu.
Trzeba bowiem wskazać, iż wprawdzie oddalono powództwo w całości, jednakże oddalono je zważywszy na zarzut potrącenia, zgłoszony dopiero w toku postępowania. Dla orzeczenia o kosztach postępowania należało więc rozstrzygnąć czy i w jakim zakresie powód wytoczył powództwo zasadnie i w sposób odpowiedni do niniejszego rozdzielić koszty postępowania. Brak było bowiem podstaw dla przyjęcia, iż powód wytaczając powództwo mógł i winień był przewidzieć, iż w toku postępowania pozwany złoży zasadne i skuteczne oświadczenie o potrąceniu, zwłaszcza, iż wierzytelność będąca przedmiotem potrącenia została wywiedziona z faktu prawomocnego orzeczenia Sądu, które zapadło już po wniesieniu pozwu, a to w dniu 7 marca 2014 ( wyrok Sądu Rejonowego) i w dniu 9.10.2014 (wyrok Sądu Okręgowego).
Powyższe obligowało Sąd Okręgowy do modyfikacji rozstrzygnięcia o kosztach postępowania, przyjmując proporcje jako 68 % do 32 % na korzyść powoda.
Łączne koszty sprawy wyniosły 6 288 zł. Powód poniósł koszty w wysokości 3871 zł zaś pozwana w wysokości 2 417 zł. Stąd też skoro powód winien ponieść 32% tychże kosztów ( 2 012,16) a poniósł 3871 zł różnica do zwrotu na jego rzecz od pozwanego wyniosła 1 858,84 zł.
Tym samym uwzględniając apelację powoda w zakresie pkt II wyroku Sąd Okręgowy zmienił orzeczenie Sądu Rejonowego wydane w tym zakresie na podstawieart. 386 par. 1 kpc. Apelację w pozostałym zakresie oddalono na mocyart. 385 kpc. Nie podzielając zarzutów zażalenia pozwanej, oddalono również jej zażalenie na mocyart. 385 kpcw zw. zart. 397 par. 2 kpc. W rozstrzygnięciu o kosztach postępowania apelacyjnego, zważywszy na fakt, iż apelacja powoda została uwzględniona jedynie co do kosztów, zasądzono od powoda na rzecz pozwanej koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym stosownie do treściart. 98 kpcw zw. zart. 108 par. 1 kpcoraz par.12 ust. 1 pkt 1 w zw. z par. 6 pkt 5 Rozporządzenia MS z dnia 28.09. 2002r. w sprawie opłat za czynności radcy prawnego oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.