Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 332/22
Data wyroku: 2023-03-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art.222§1 kc, art.14 ust 3 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt: I C 332/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 marca 2023 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska
Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 marca 2023 r. wG.
sprawy z powództwaT. W.
przeciwkoA. M.,T. J. (1),M. J.,W. L.iN. L.
z udziałem interwenienta ubocznegoGminy M.G.
o eksmisję

I
nakazuje pozwanymA. M.,T. J. (1),M. J.,W. L.iN. L.opuścić, opróżnić i wydać powodowiT. W.lokal mieszkalny nr (...)położony wG.przyul. (...);

II
ustala, że pozwanym nie przysługuje lokal socjalny;

III
zasądza od pozwanychA. M.iT. J. (2)solidarnie na rzecz powodaT. W.kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem kosztów procesu;

IV
zasądza od pozwanychA. M.iT. J. (2)solidarnie na rzeczGminy M.G.kwotę 160 zł (sto sześćdziesiąt złotych) tytułem kosztów interwencji ubocznej.

Sygnatura akt I C 332/22

UZASADNIENIE
PowódT. W.wniósł pozew przeciwkoA. M.o nakazanie pozwanej, aby opuściła lokal wG.przyul. (...)i wydała go powodowi.
W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że pozwana naruszyła warunki umowy zawartej w dniu 10 listopada 2021 roku w ten sposób, że bez zgody właściciela dokonała trwałej ingerencji w wystrój lokalu poprzez wykonanie zabudowy w dużym pokoju, nie naprawiła drzwi łazienki uszkodzonych przez domowników, nie uzupełniła kaucji w kwocie 500 zł w ustalonym terminie pomimo rozłożenia jej na raty, nagminnie zalegała z opłatami, umożliwiła zamieszkanie w lokalu partnerowi, który nie był objęty umową. Wobec braku zgody pozwanej na polubowne rozwiązanie sporu, powód dokonał wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.
(pozew, k. 3-3v)
Pozwana początkowo wskazywała, że nie zgadza się z żądaniem pozwu, a twierdzenia w nim zawarte są nieprawdziwe. Pozwana wskazała, że miała ustną zgodę powoda na przemalowanie i wykonanie zabudowy kuchni. Nadto, przyznała, że wykonała ściankę działową w pokoju, wygradzając miejsce dla syna, a od października 2015 roku w lokalu mieszka z partnerem, a także wskazała, że uiszczała czynsz nieregularnie. Pozwana podniosła także, że nie wyraziła zgody na podwyżkę czynszu do kwoty 1.400 zł.
Ostatecznie, jednak pozwana również wniosła o eksmisję, przyznając, że zadłużenie wobec powoda wciąż rośnie.
(protokół rozprawy z dnia 17 listopada 2022r., k. 68-68v, protokół rozprawy z dnia 30 marca 2023r., k. 108)
Interwencję uboczną po stronie powodowej zgłosiłaGmina M.G., wnosząc o uwzględnienie powództwa oraz o ustalenie, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
(interwencja uboczna k. 46)
Postanowieniem z dnia 15 grudnia 2022 roku Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanychT. J. (1),W. L.,N. L.iM. J..
(postanowienie z dnia 15 grudnia 2022r., k. 74v)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódT. W.jest właścicielem lokalu mieszkalnego wG.przyul. (...), składającego się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki.
(okoliczność bezsporna)
Od 2014 roku powód zawarł z pozwanąA. M.pierwszą umowę najmu, której przedmiotem był ww. lokal mieszkalny. Czynsz najmu został wówczas określony na kwotę 1.100 zł. Potem, strony zawarły kolejną umowę z czynszem w wysokości 1.200 zł.
(dowód: przesłuchanie powodaT. W., płyta CD k. 92, przesłuchanie pozwanejA. M., płyta CD k. 92)
Od października 2015 roku w przedmiotowym lokalu wraz z pozwaną zamieszkiwał jej partnerT. J. (1).
(dowód: przesłuchanie pozwanejA. M., płyta CD k. 92)
W dniu 10 listopada 2021 roku pomiędzy stronami została zawarta kolejna umowa najmu, której przedmiotem był ww. lokal mieszkalny. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Zgodnie z treścią umowy lokator nie mógł dokonywać ingerencji w lokal, ani go podnajmować, był zobowiązany do korzystania z wyposażenia zgodnie z jego przeznaczeniem, dbać o powierzone mienie. W myśl umowy w przypadku rażącego zaniedbania lub zniszczenia wyposażenia lokalu według uznania właściciela, lokator zostanie zmuszony do opuszczenia lokalu bez wypowiedzenia w terminie natychmiastowym. Termin wypowiedzenia umowy ustalono na 30 dni. Czynsz najmu wynosił 1.300 zł miesięcznie, nadto najemca był zobowiązany do opłacania mediów ustalonych przez zarządcę. Czynsz był płatny do dnia 15 – ego każdego miesiąca. Kaucja została ustalona na kwotę 1.500 zł, przy czym pozwana zapłaciła kwotę 1.000 zł, natomiast pozostała część miała zostać zapłacona do końca 2021 roku.
(dowód: umowa najmu z dnia 10 listopada 2021r., k. 4)
Pozwana nie wpłaciła pozostałej części kaucji w kwocie 500 zł do końca 2021 roku.
(dowód: przesłuchanie powodaT. W., płyta CD k. 92)
Po zawarciu ostatniej umowy najmu pozwana postawiła w salonie ściankę działową, wygradzając miejsce dla syna, nie pytając o zgodę powoda.
(dowód: przesłuchanie powodaT. W., płyta CD k. 92, przesłuchanie pozwanejA. M., płyta CD k. 92)
Pozwani wymienili skrzydło drzwi do łazienki, albowiem poprzednie zostało zniszczone. Część ościeżnicy została uszkodzona, a następnie została prowizorycznie naprawiona.
(dowód: przesłuchanie powodaT. W., płyta CD k. 92, przesłuchanie pozwanejA. M., płyta CD k. 92)
W okresie od 1 października 2022 roku do 31 marca 2023 roku pozwana otrzymywała dodatek mieszkaniowy w kwocie 614,99 zł, który był wypłacany bezpośrednio na rachunek zarządyA..
(dowód: przesłuchanie powodaT. W., płyta CD k. 92)
W czerwcu 2022 roku w przedmiotowym lokalu powód osobiście wręczył pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2022 roku z powodu rażącego naruszenia warunków umowy, poprzez dokonanie trwałej ingerencji w wystój mieszkania bez zgody właściciela przez wykonanie zabudowy, nienaprawienie drzwi do łazienki uszkodzonych przez domowników, niewywiązanie się z obowiązku zapłaty pozostałej części kaucji w kwocie 500 zł w ustalonym terminie, niedokonanie opłat za miesiąc maj w kwocie 124 zł i czerwiec w kwocie 1.300 zł z tytułu czynszu i kwocie 568 zł z tytułu opłat za media.
(dowód: wypowiedzenie z dnia 7 czerwca 2022r., k. 5, przesłuchanie powodaT. W., płyta CD k. 92)
PozwanaA. M.nie pracuje, nie jest zarejestrowana jako bezrobotna w Powiatowym Urzędzie Pracy wG., nie legitymuje się orzeczeniem o stopniu niepełnosprawności, ostatni raz korzystała ze świadczeń pomocy społecznej w 2017 roku. Pozwana posiada dochód w postaci świadczenia +500 w kwocie 1.500 zł, alimentów w kwocie 1.000 zł, zasiłków rodzinnych w kwocie 448 zł. Pozwana ponosi wydatki na obiady córek w szkole (180 zł miesięcznie), zakup leków (100 zł raz na trzy miesiące). Pozwana posiada samochód markiF. (...)o wartości około 40.000 zł.
MałoletniM. J.ma problemy jelitowe, wadę serca, wodniaka jądra, pozwana się nim opiekuje.
(dowód: pismo(...)ds. Orzekania o Niepełnosprawności wG.z dnia 7 października 2022r., k. 50, pismo Powiatowego Urzędu Pracy wG.z dnia 7 października 2022r., k. 51, pismo Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej wG.z dnia 7 października 2022r., k. 56-58, przesłuchanie pozwanejA. M., płyta CD k. 92)
T. J. (1)pracuje na budowie za wynagrodzeniem w kwocie 4.500 zł. Na dzień wyrokowania pozwany nadal zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu.
(dowód: przesłuchanie pozwanejA. M., płyta CD k. 92)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, a także dowodu z przesłuchania stron.
W ocenie Sądu nie ma podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej wskazanych powyżej dowodów z dokumentów. Po pierwsze, powołane w ustaleniach stanu faktycznego dokumenty zostały podpisane, co w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości umożliwia ustalenie osoby ich wystawcy. Po wtóre, zgodnie z treściąart. 244 k.p.c.dokumenty będące dokumentami urzędowymi (zaświadczenia przesłane przez organy i instytucje w zakresie ich działania) korzystają z domniemania autentyczności oraz domniemania zgodności wyrażonych w nich oświadczeń z prawdą, a domniemania te nie zostały w żaden sposób wzruszone przez którąkolwiek ze stron w toku niniejszego postępowania. Sąd z urzędu również nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzić wątpliwości co do autentyczności wymienionych powyżej dokumentów i na ich podstawie poczynił ustalenia faktyczne co do tytułu prawnego powoda do nieruchomości, braku uprawnienia do władania lokalem przez pozwanych, a także ich sytuacji finansowej i rodzinnej.
Przechodząc do oceny osobowego materiału dowodowego, należy wskazać, że brak było podstaw do odmowy przyznania wiary zeznaniom powoda co do jego tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości, istnienia podstaw do wypowiedzenia umowy najmu, a tym samym braku tytułu pozwanych do zajmowania tego lokalu. Zdaniem Sądu zeznania te były również były spójne, logiczne i nie pozostawały w sprzeczności z żadnymi innymi dowodami zebranymi w niniejszej sprawie.
Swoje ustalenia faktyczne w sprawie Sąd oparł również na zeznaniach pozwanej. Podkreślić należy, iżA. M.przyznała, że bez uzyskania zgody właściciela lokalu postawiła ściankę działową w pokoju, nie uiściła w przewidzianym w umowie terminie pozostałej części kaucji, a także jedynie prowizorycznie dokonała naprawy uszkodzonej ościeżnicy drzwi łazienkowych. Pozwana nie kwestionowała również tego, że posiada zaległości w opłatach czynszowych, ani tego że w lokalu zamieszkuje z konkubentem, który jednak nie jest stroną umowy. Nadto, przyznała, że otrzymała wypowiedzenie umowy. Za wiarygodne należało uznać zeznania pozwanej odnośnie jej sytuacji rodzinnej i finansowej. W tym zakresie zeznania pozwanej nie były sprzeczne z innymi dowodowymi w sprawie, ani też nie budziły wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania.
Natomiast, na podstawieart. 302 § 1 k.p.c.Sąd pominął dowód z przesłuchania pozwanego, albowiemT. J. (1)nie stawił się na termin rozprawy wyznaczony na dzień 30 marca 2023 r. i w żaden sposób nie usprawiedliwił swojej nieobecności.
Podstawę prawną powództwa stanowił przepisart. 222 § 1 kc, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W świetle powołanego przepisu przesłankami roszczenia windykacyjnego są:
1) własność podmiotu podnoszącego roszczenie;
2) faktyczne władanie rzeczą przez podmiot, przeciwko któremu kierowane jest roszczenie;
3) brak skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą, które przysługiwałoby osobie, która rzeczą faktycznie włada (por. M. Gutowski (red.)Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-44911, wyd. 1, 2016).
Rozpatrując powództwo pod kątem przedstawionych powyżej przesłanek powództwa windykacyjnego zważyć należy, iż nie było w niniejszej sprawie wątpliwości co do legitymacji procesowej powoda i przysługującego mu prawa własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Okoliczność ta nie była w żaden sposób kwestionowana przez stronę pozwaną.
Dokonując ustaleń, czy pozwani posiadają skuteczny względem powoda tytuł prawny do władania spornym lokalem należało mieć na względzie, że nie było sporu co do tego, że w dniu 10 listopada 2021 roku strony zawarły umowę najmu na czas nieoznaczony. W czerwcu 2022 roku powód wypowiedział jednak na piśmie umowę najmu, wskazując w treści złożonego oświadczenia przyczyny rozwiązania umowy. Początkowo pozwana kwestionowała skuteczność wypowiedzenia umowy, niemniej w stanowisku końcowymA. M.również wniosła o eksmisję, przyznając, że nie posiada tytułu prawnego do zajmowania przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie, w świetle zeznań pozwanej należało uznać, że prawdziwe były podstawy wypowiedzenia umowy wskazane w złożonym przez powoda oświadczeniu. Przede wszystkim należy wskazać, że pozwana przyznała, że po zawarciu umowy najmu, bez informowania powoda i bez uzyskania jego zgody, postawiła ściankę działową w pokoju, mimo że zgodnie z umową lokator nie mógł dokonywać ingerencji w lokal. Niewątpliwie wydzielenia trwałą ścianą kolejnego pomieszczenia stanowi istotne naruszenie postanowień umowy najmu. Ponadto, należy zwrócić uwagę, że wbrew umowie pozwana nie dokonała płatności pozostałej części kaucji w kwocie 500 zł, czego również nie kwestionowała. Wreszcie, przedmiotowy lokal udostępniła swojemu konkubentowiT. J. (1). Zważyć należy, iż przed podpisaniem umowy powód wiedział, że w mieszkaniu zamieszkuje pozwany i w związku z tym przy zawarciu ostatniej umowy zażądał, aby również jego wpisać do umowy jako najemcę. Pozwana jednak odmówiła. W związku z powyższym należało uznać, że pozwany zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu wbrew woli powoda. Zgodnie natomiast zart. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego(tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Powód takiej zgody bez wątpienia nie wyraził na piśmie. Przedmiotowa umowa została wypowiedziana z zachowaniem 30 – dniowego terminu wypowiedzenia. W związku z powyższym z upływem miesiąca od daty doręczenia doszło do skutecznego rozwiązania umowy najmu. Z tą datą wygasło uprawnienie pozostałych pozwanych do zamieszkiwania w spornym lokalu.
Jednocześnie, w świetle wyjaśnień pozwanej złożonych na rozprawie w dniu 30 marca 2023 roku nie ulega wątpliwości, że według stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy, w przedmiotowym lokalu zamieszkiwali wszyscy pozwani.A. M.wskazała, że wprawdzie rozstała się z konkubentem, jednak zamieszkuje on nadal w tym lokalu.
Reasumując tę część rozważań należało uznać, powód wykazał, iż dokonał wypowiedzenia pozwanym stosunku najmu z zachowaniem rygorów, o których mowa w art. 11 wskazanej wyżej ustawy, co w konsekwencji pobawiło pozwanych tytułu prawnego do zajmowania lokalu i zrodziło po stronie powodowej skuteczne roszczenie windykacyjne. Z tych przyczyn Sąd uznał, iż skoro pozwanym nie przysługuje uprawnienie do władania rzeczą, to żądanie powoda zasługiwało na uwzględnienie w całości i na podstawieart. 222 § 1 k.c.orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.
W świetle zebranego materiału dowodowego nie sposób uznać by żądanie zgłoszone przez powoda stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawieart. 5 k.c.może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na podstawieart. 5 k.c.oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną (por: orzeczenie SN z 22 listopada 1994r. II CRN 127/94 niepublikowany; wyr. SN z 27 stycznia 1999r. II CKN 151/98, wyrok SN z 22 marca 2000r. I CKN 440/98). Sąd Najwyższy trafnie stwierdził w orzeczeniu z dnia 25 maja 1973r. III CRN 86/73, że zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. W szczególności przy żądaniu eksmisji mogą one jedynie powodować odroczenie eksmisji, a nie pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego w zupełności. Zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy nie daje żadnych podstaw do uznania sytuacji życiowej pozwanych za szczególną w rozumieniuart. 5 k.c.Nie ma żadnych danych ku temu, by stwierdzić, że którekolwiek z pozwanych jest osobą obłożnie chorą, wymagającą stałej opieki osób trzecich, czy też aby w stosunku do niego zachodziły inne szczególne okoliczności.
Zgodnie z dyspozycją przepisuart. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, Sąd zobowiązany był z urzędu badać przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu. Zgodnie zart. 14 ust. 7przepisu dotyczącego obligatoryjnych podstaw do przyznania lokalu socjalnego nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z społeczną inicjatywą mieszkaniową. Bez wątpienia pozwani nie byli stroną umowy najmu zawartej z żadnym ze wskazanych powyżej podmiotów. W związku z powyższym, o ewentualnym uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego należało rozstrzygnąć na podstawie art. 14 ust. 3 powołanej ustawy, zgodnie z treścią którego Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
Rozważając sytuację pozwanych Sąd nie dopatrzył się żadnych szczególnych okoliczności przemawiających za przyznaniem im uprawnienia do lokalu socjalnego. Zważyć należy, iż sytuacja finansowa pozwanych jest stabilna.A. M.posiada stały dochód w kwocie blisko 3.000 zł miesięcznie, zaśT. J. (1)w kwocie 4.500 zł miesięcznie. Zwrócić przy tym należy uwagę, że w przypadku definitywnego zakończenia konkubinatu, z uwagi na obowiązek alimentacyjny pozwany będzie zobowiązany do łożenia na utrzymanie swojego małoletniego syna. W związku z powyższym należy stwierdzić, że dochód pozwanej ulegnie zwiększeniu o kwotę należnych alimentów. Nadto, dopóty pozwany zamieszkuje wspólnie z byłą konkubiną w jednym lokalu, dopóki powinien partycypować w kosztach wspólnego mieszkania. W tych okolicznościach należało uznać, że pozwana – nawet po rozstaniu z konkubentem – będzie dysponowała dostatecznymi środkami na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, tym bardziej, że nie ponosi żadnych szczególnych wydatków. Uznając zatem, że pozwani nie spełniają fakultatywnej przesłanki o jakiej mowa w art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), Sąd ustalił, że nie przysługuje im lokal socjalny.
O kosztach procesu Sąd orzekł na mocyart. 98 k.p.c.i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywających niniejszą sprawę pełnoletnich pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 200 zł, którą stanowi opłata sądowa od pozwu.
Nadto, na podstawieart. 107 k.p.c.Sąd zasądził od pełnoletnich pozwanych solidarnie na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 160 zł, którą stanowi składają się opłata sądowa od interwencji (40 zł) i opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej (120 zł).