Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku
IV Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: IV GC 1048/22
Data wyroku: 2023-03-15 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Maciej Skuczyński

sygn. akt IV GC 1048/22

UZASADNIENIE
co do całości wyroku z 23 lutego 2023 roku

1
GminaG.wniosła pozew przeciwkoH. C.iM. C., żądając zapłaty solidarnie kwoty 7352,26 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1.10.2018 r. do dnia zapłaty dla kwoty 7026,75 zł i od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty od kwoty 326,51 zł oraz zwrotu kosztów procesu. Pozwane wniosły o odrzucenie pozwu ze względu na brak jurysdykcji, ewentualnie o oddalenie powództwa. Sąd prawomocnie odrzucił wniosek o odrzucenie pozwu, w związku z czym to zagadnienie nie było dłużej przedmiotem postępowania.

2
Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym, gdyż po złożeniu przez strony pism procesowych i dokumentów z twierdzeniami i wnioskami dowodowymi przeprowadzenie rozprawy nie było konieczne. Strony nie wnosiły o przeprowadzenie rozprawy i nie wniosły wniosków dowodowych, które należałoby przeprowadzić na rozprawie (art. 1481§ 1 i 3 k.p.c.).

I
Stan faktyczny

3
Gmina M.G.jako wynajmujący zawarła zH. C.20.08.2008 r. umowę najmu lokalu użytkowego przyul. (...)wG.o łącznej powierzchni 60 m2. Najemca ustanowił tytułem zabezpieczenia kaucję w wysokości dwumiesięcznych opłat za najem oraz zabezpieczenie gwarancyjne w akcie notarialnym (§2 umowy). Strony ustaliły, że najemcę obciąża czynsz najmu składający się z: (1) czynszu za powierzchnię zasadniczą w wysokości 28 zł za m2, tj. 1680 zł oraz (2) opłaty za dzierżawę terenu w wysokości 0,63 zł za m2przy terenie 531 m2, tj. 334,53 zł oraz dodatkowo podatek od towarów i usług w stawce 22%, tj. 369,60 zł, łącznie 2457,73 zł (§4 umowy). Zmiana przepisów podatkowych w zakresie podatku od towarów i usług powoduje zmianę wysokości opłat miesięcznych bez konieczności zmiany umowy (§5.2 umowy). Strony umowy postanowiły, że wysokość wylicytowanej stawki czynszu za najem lokalu użytkowego będzie ulegała zmianie w okresach trzyletnich liczonych od dnia zawarcia umowy najmu (dzierżawy) zgodnie z postanowieniami Uchwały RMG Nr XXXIV/1045/05 z 13.01.2005 r. w sprawie zasad gospodarowania zasobem komunalnych lokali użytkowych, czynszów i płatności oraz podziału miasta na strefy czynszowe. Wprowadzenie nowej wysokości czynszu następuje na podstawie wypowiedzenia zmieniającego, skierowanego do najemcy, z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia (§5.4 umowy). Umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony i obowiązuje od 19.08.2008 r. (§13 umowy). W sprawach nieuregulowanych w niniejszej umowie mają zastosowanie przepisyKodeksu Cywilnegooraz Uchwały Rady MiastaG.; w szczególności Uchwały nr XXXIV/1045/05 z 13.01.2005 r. w sprawie zasad gospodarowania zasobem komunalnym, lokali użytkowych, czynszów i ich płatności oraz podziału MiastaG.na strefy czynszowe (§15 umowy). Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§16 umowy). Zgodnie z §5.5 wymienionej uchwały wprowadzenie nowej wysokości czynszu następuje na podstawie wypowiedzenia zmieniającego, skierowanego do najemcy z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Aneksem z 22.03.2012 r. strony umowy sprecyzowały, że przedmiotem najmu jest również przyległy teren o powierzchni 531 m2. Aneksem z 10.02.2017 r. strony sprecyzowały po raz kolejny przedmiot umowy, przy czym jako najemcy zostali wymienieniH. C.iM. C..
bezsporne, dowody: umowa najmu z aneksami (k. 9-13), uchwała nr XXXIV/1045/05 z 13.01.2005 r. w sprawie zasad gospodarowania zasobem komunalnym, lokali użytkowych, czynszów i ich płatności oraz podziału MiastaG.na strefy czynszowe.

4
Wynajmujący wypowiedział powyższą umowę ze skutkiem na 30 września 2018 roku.

bezsporne, dowody: korespondencja stron (k. 14-16).

5
Wynajmujący wystawiał faktury miesięczne za dzierżawę terenu 531 m2za okres od maja 2017 r. do kwietnia 2018 r. za cenę 1,37 zł za m2netto, za kwiecień 2017 r. 1,38 zł za m2netto i za okres od maja do września 2018 r. za cenę 1,40 zł za m2netto. Najemcy w tym okresie wpłacili na poczet opłaty dzierżawnej 9183,95 zł.

bezsporne, dowody: zestawienie wpłat i zaległości (k. 17-19), faktury (k. 20-37), wezwania do zapłaty (k. 38-39).

6
Opłata dzierżawna za okres od maja 2017 r. do września 2018 r. zgodnie z umową wiążącą strony wyniosła łącznie 7406,46 zł.

dowody: umowa najmu z aneksami (k. 9-13).

II
Ocena dowodów

7
Sąd oparł swoje ustalenia na dowodach wyżej wskazanych. Przedłożone przez powoda dokumenty były wiarygodne jako autentyczne, ale w zakresie faktur i zestawienia należności opierały się na błędnym założeniu wyższej stawki za opłatę dzierżawną, która nie znajdowała podstawy w stosunku umownym łączącym strony.

8
Powód w celu uzyskania roszczenia był zobowiązany do wykazania (art. 6 k.c.) następujących faktów: (1) istnienia stosunku prawnego między stronami sporu (umowy), (2) ustalenia między stronami czynszu lub jego części (opłaty dzierżawnej) w wysokości żądanej, (3) wymagalności roszczenia. Ze względu na stanowisko strony pozwanej należało uznać za fakt przyznany istnienie stosunku prawnego o określonej treści jak w przedłożonej przez powoda umowie. Jednakże żądana przez powoda opłata dzierżawna ujęta w wystawionych fakturach była znacznie wyższa niż ta określona w umowie w wysokości 411,47 zł brutto miesięcznie. Powód przedstawił zestawienie wpłat pozwanych na poczet opłat dzierżawnych, które znacznie przekraczały żądaną wielokrotność opłat dzierżawnych przy założeniu ich wysokości zgodnie z pierwotną umową. Powód przy tym nie zawarł żadnych twierdzeń co do faktu i okoliczności zwiększenia opłaty dzierżawnej ustalonej w umowie. Zebrany materiał dowodowy oraz powszechnie dostępne akty prawne nie uzasadniały w żaden sposób podwyższenia opłaty dzierżawnej w stosunku do pierwotnej umowy bez wypowiedzenia wysokości czynszu w trybie ustalonym umową.

9
Wobec braków materiału dowodowego w tym zakresie przewodniczący dwukrotnie wzywał powoda do wykazania wysokości należnych opłat dzierżawnych, w tym: zarządzeniem z 16.12.2022 r. do „wykazania wysokości należnych opłat dzierżawnych” i zarządzeniem z 1.02.2023 r. do „wykazania należnych opłat dzierżawnych z przedstawieniem wypowiedzeń zmieniających uzasadniających przyjętą w fakturach stawkę”. Powód zignorował zobowiązania. Hipotetyczne dalej idące próby wykazania powództwa w zastępstwie powoda reprezentowanego przez profesjonalnych pełnomocników stanowiłyby naruszenie zasady kontradyktoryjności i bezstronności sądu z pokrzywdzeniem pozwanych, które nie były reprezentowane w procesie.

III
Stan prawny

10
Powódka wywodziła swoje roszczenie z umowy najmu z elementami umowy dzierżawy (art. 659 § 1 k.c.iart. 693 § 1 k.c.), twierdząc, że oddała pozwanym lokal do używania wraz z terenem, a nie otrzymała z tego tytułu całości umówionego czynszu. Podstawa faktyczna roszczenia obejmowała część składową czynszu należnego z umowy w postaci opłat dzierżawnych od maja 2017 r. do września 2018 r. Powód przedstawił ilość pieniędzy wpłaconych przez pozwane na poczet opłat we wskazanym okresie i żądał różnicy względem znacznie wyższej stawki opłaty dzierżawnej niż w przedstawionej przez niego umowie. Powództwo podlegało oddaleniu ze względu na niewykazanie wysokości roszczenia ponad to, co wprost wynikało z umowy i co pozwane uiściły zgodnie z dokumentami przedstawionymi przez powoda. Z powyższych względów roszczenie było również bezzasadne w zakresie skapitalizowanych odsetek ustawowych za opóźnienie, gdyż pozwane pozostawały w znacznie mniejszym opóźnieniu i co do mniejszych kwot, a wniesione przez nie wpłaty znacznie przewyższyły należne odsetki.

11
Pozwane nie wykazały poniesienia żadnych kosztów procesu, w związku z czym – mimo uznania ich za stronę wygrywającą zgodnie zart. 98 § 1 k.p.c.– Sąd nie zasądził na ich rzecz skonkretyzowanych kosztów procesu.

(...)Maciej Skuczyński
Zarządzenia:

1
odnotować, w tym w kontrolce terminowego sporządzania uzasadnień orzeczeń;

2
pełnomocnikowi wnioskującego (portal):

⚫

doręczyć odpis wyroku z uzasadnieniem;

3
przedłożyć za miesiąc lub z pismem.

20.03.2023 r.
(...)Maciej Skuczyński