Sąd Apelacyjny w Łodzi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 2837/22
Data wyroku: 2024-01-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Jolanta Jachowicz, Wiesława Kuberska, Małgorzata Stanek
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: art. 389 i n. kc

Sygn. akt I ACa 2837/22 (I ACz 840/22)

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 stycznia 2024 r.
Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący:Sędzia SA Wiesława Kuberska
Sędziowie:SA Małgorzata Stanek
SA Jolanta Jachowicz
Protokolant:Karina Frątczak vel Wielgus
po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2024 r. w Łodzi na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółki komandytowejz siedzibą wW.
przeciwkoB. N. (1)iK. S.
o zobowiązanie do zawarcia umowy i zapłatę
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi
z dnia 29 sierpnia 2022 r. sygn. akt I C 2223/21
oraz na skutek zażalenia pozwanych na postanowienia zawarte w punktach 2a i 2b tego wyroku

I
z zażaleniaB. N. (1)zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 2a w ten sposób, że zasądzoną kwotę 5.417 zł podwyższa do kwoty 15.017 (piętnaście tysięcy siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

II
z zażaleniaK. S.zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 2b w ten sposób, że zasądzoną kwotę 5.417 zł podwyższa do kwoty 15.017 (piętnaście tysięcy siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III
oddala apelację;

IV
zasądza od(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółki komandytowejz siedzibą wW.na rzecz:

a
B. N. (1)kwotę 20.350 (dwadzieścia tysięcy trzysta pięćdziesiąt) zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego;

b
K. S.kwotę 20.350 (dwadzieścia tysięcy trzysta pięćdziesiąt) zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sygn. akt I ACa 2837/22

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z 29 sierpnia 2022 r. Sąd Okręgowy w Łodzi,w sprawie z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością(...)sp. k. z siedzibą wW.przeciwkoB. N. (1)iK. S.o zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej i zapłatę, oddalił powództwo (pkt 1), a także zasądził od powódki na rzecz obu pozwanych kwoty po 5.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt 2a, b).
(wyrok – k. 346)
Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na ustaleniach, które Sąd Apelacyjny w całości podzielił i przyjął za własne.
Z ustaleń tych wynikało, że(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(...)sp. k. z siedzibą wW.prowadzi działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości. Z reguły w zawieranych przedwstępnych umowach sprzedaży są opisywane pewne uzgodnienia i warunki, gdyż działki nie są jeszcze uzbrojonei wymagane są różne zastrzeżenia. Przed podpisaniem umowy jest podpisywany audyt prawny. Zazwyczaj projekt takiej umowy przygotowuje spółka, alejest on wcześniej przygotowany, negocjowana jest treść. Standardowojedyną niepewnością w umowach przedwstępnych jest kwesta uzyskania administracyjnych pozwoleń, a nie przeprowadzanie postępowania w celu uregulowania księgi wieczystej.
PozwaneB. N. (2)iK. S.(poprzednioG.) są współwłaścicielkami nieruchomości (w 3/4 części i 1/4 części), która jest obciążona ograniczonymprawem rzeczowymna rzecz Magistratu MiastaŁ.wpisanym w dniu 6 sierpnia 1979 r., dotyczącym dróg i ulic oraz bezterminowym i bezpłatnym prawem użytkowania nieruchomości na rzeczR. N. (1).
W dniu 2 grudnia 2016 r. pozwane zawarły z powódką przed notariuszem wŁ.M. N.przedwstępną umowę sprzedaży. Stroną tej umowy był równieżR. N. (1). Przedmiotem umowy była nieruchomość położona wŁ.,(...), przyulicy (...)pod nr 24/26 o łącznym obszarze 1,2487 ha, obejmująca działki gruntu oznaczone numerami: 20/2, 20/3, 20/4, 20/5, 20/6, 20/7 i 20/8, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi obecnieksięgę wieczystą Nr (...). Pozwane oświadczyły, że zobowiązują się sprzedać kupującej spółce przysługujące im udziały wynoszące odpowiednio 3/4 części i 1/4 części, stanowiące łącznie całe prawo nieruchomości za łączną cenę 4.000.000 zł, a prezes zarządu kupującej spółki zobowiązał się kupić tę nieruchomość za tę cenę.
Strony tej umowy uzależniły zawarcie przyrzeczonej umowy od spełnienia warunków opisanych w § 3 ust. l, w tym warunków przez sprzedające (dokonania uzgodnienia danych wynikających z księgi wieczystej z danymi rejestru gruntów oraz wpisu w dziale II księgi wieczystej prawa własności do wszystkich działek objętych zobowiązaniem do sprzedaży (pkt l), sprzedaży nieruchomości dokonają jednocześnie wszyscy współwłaściciele, którzy stawią się w terminie wyznaczonym zgodnie z umową, celem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, która będzie objęta jednym aktem notarialnym (pkt 5), nieruchomość będzie wolna od obciążeń i praw osób trzecich - w tym praw najemców wynikających z umów najmu, a wpisy w dziale III i IV księgi zostaną prawomocnie wykreślone iR. N. (1)zobowiąże się do zrzeczenia się prawa użytkowania przed zawarciem umowy przyrzeczonej lub najpóźniej jednocześnie z jej zawarciem, bez żadnych roszczeń wobec kupującego (pkt 6), każda ze sprzedających wyrazi pisemną zgodę przed planowanym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, aby kupująca spółka lub wskazana przez nią osoba uzyskała zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych każdej ze sprzedających oraz zaświadczenia o niezaleganiu w płatności podatku od nieruchomości i zaświadczenia ZUS o niezaleganiu w płatności składek (pkt 7), zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych nie będą wykazywać zaległości podatkowych, zaś w przypadku, gdy wykażą zaległości podatkowe, sprzedająca, na której ciąży obowiązek zapłaty zaległości podatkowej, wskażew przyrzeczonej umowie sprzedaży rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego lub Gminy jako właściwy do zapłaty przypadającej na nią ceny sprzedaży w części równej wysokości zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę i ewentualnymi kosztami, a wówczas kupująca spółka dokona zapłaty wprost na rachunek urzędu skarbowego lub Gminy, zaś w pozostałej części na rachunek sprzedającej albo odstąpi od przedwstępnej umowy sprzedaży, jeżeli suma zobowiązań przekroczy kwotę 850.000 zł (pkt 8) oraz warunków przez kupującą spółkę (uzyskania ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy pozwalające na realizację planowanej inwestycji polegającej na budowie budynków wielomieszkaniowych wraz z budową przyłączy mediów oraz zjazdem z ulicy – pkt 2, potwierdzenia przez architektów działających na zlecenie kupującej spółki, że na podstawie ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy nie zachodzą przeszkody do realizacji na nieruchomości planowanej inwestycji – pkt 3, uzyskania przez kupującą spółkę ostatecznej decyzjio pozwoleniu na budowę dla planowanej inwestycji – pkt 4 - § 3 umowy.
Strony ustaliły, że warunki zostały zastrzeżone wyłącznie na korzyść kupującej spółki , która może według swojego wyboru żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia się któregokolwiek lub wszystkich warunków, z prawem proporcjonalnego ustalenia ceny. Nadto kupującej spółce przyznano prawo odstąpienia od umowy w terminie do dnia 30 grudnia 2018 roku.
Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie wyznaczonym przez kupującego, przy czym kupujący zobowiązał się wezwać sprzedających do zawarcia umowy w terminie 60 dni od spełnienia się warunków opisanych w § 3 ust.l pkt 1 do pkt 4 , najpóźniej do dnia 31 grudnia 2020 roku, z zastrzeżeniem warunków opisanych w § 3 umowy - § 4 ust. 1.
Strony zgodnie ustaliły, że kupującej spółce przysługuje prawo jednostronnego wydłużenia terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży – o nie więcej jednak niż 12 miesięcy licząc od końca terminu wskazanego powyżej – poprzez złożenie oświadczenia do 15 listopada 2020 r. (§ 4 ust. 2).
R. N. (1)zobowiązał się zrzec ustanowionego na jego rzecz prawa użytkowania obciążającego nieruchomość, najpóźniej jednocześnie z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, bez żadnych roszczeń wobec kupującego - § 5 ust. 4.
B. N. (1)iK. S.oświadczyły, że zobowiązują się złożyć do umowy przyrzeczonej zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowychoraz zaświadczenia o niezaleganiu w płatności podatku od nieruchomościi zaświadczenia ZUS o niezaleganiu w płatności składek oraz, że udzielają kupującej spółce, prezesowi zarząduW. K.oraz adw.A. W.pełnomocnictwa szczególnego do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych koniecznych do uregulowania stanu prawnego nieruchomości w zakresie uzgodnienia danych wynikającychz księgi wieczystej z danymi rejestru gruntów, w tym z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, przy czym kupująca spółka zobowiązała się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z tymi postępowaniami – w tym kosztów pełnomocnika - § 5 ust. 3. Łączna cena sprzedaży miała być zapłacona sprzedającym: 200.000 zł tytułem zaliczki (w tym 150.000 zł na rzeczB. N. (1)i 50.000 zł na rzeczK. S.) w terminie 30 dni od dnia spełnienia warunku opisanego w § 3 ust. l pkt 1 oraz 3.800.000 zł w dniu podpisania umowy przyrzeczonej proporcjonalnie do zbywanych udziałów - § 6.
Przed podpisaniem umowy prezes zarządu spółki dokonał korekty projektu umowy ze wskazaniem terminów realizacji poszczególnych etapów procesu nabycia nieruchomości. W projekcie wskazano, że strony oświadczają, iż termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalają najpóźniej do 30 grudnia2020 r., z zastrzeżeniem warunków opisanych w § 3. Projekt umowy był sporządzony przez powodową spółkę, ale treść była ustalana przez obie strony.
Na mocy aneksu do ww. umowy, podpisanego przez strony w dniu20 grudnia 2019 r., w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza wŁ.M. N.za nr Rep. A 19503/2019, strony zmieniły m.in. postanowienie § 4 ust 1 i zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonejw terminie wyznaczonym przez kupującego, przy czym kupujący zobowiązał się wezwać sprzedających do zawarcia umowy w terminie 100 dni od spełnienia się warunków opisanych w § 3 ust. l pkt 1 do pkt 4, najpóźniej do dnia 30 grudnia 2020 r., z zastrzeżeniem warunków opisanych w § 3 umowy. Przed podpisaniem aneksu powodowa spółka miała wiedzę o tym, że pozwane uregulowały dane w księdze wieczystej.
W dniu 2 lipca 2020 r. prezes zarządu powodowej spółki poinformował pozwanąK. S.o trwającym procesie ujawniania działek w księdze wieczystej i zamiarze złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowęw okresie 100 dni (najpóźniej do połowy sierpnia), co pozwoli zamknąć umowęw tym roku. Wobec sytuacji w urzędzie związanej z(...)19 oraz konieczności uprawomocnienia się decyzji pozwolenia na budowę i możliwości skończenia się terminu umowy bez jej sfinalizowania zaproponował wprowadzenie zapisuw formie aneksu o możliwości wydłużenia terminu do zawarcia umowy o nie więcej niż 6 miesięcy jedynie w przypadku niespełnienia warunku uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji w terminie do 30 listopada 2020 r.
W dniu 7 sierpnia 2020 r. powodowa spółka złożyła wniosek o pozwolenie na budowę.
W dniu 20 listopada 2020 r. prezes zarządu powodowej spółki wysłałdo pozwanejK. S.pocztą elektroniczną pismo, w którym poinformował, że z uwagi na trwające prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu, który w ogromny sposób ogranicza możliwość zabudowy terenu oraz trudności w uzyskaniu ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę w planowym terminie zwraca się z prośbą o zmianę warunków umowy: zmianę najpóźniejszego terminu do zawarcia umowy - do30 kwietnia 2021 r. i obniżenie ceny za nieruchomość do poziomu 3.500.000 złi zaakceptowanie tych warunków do 25 listopada 2020 r., co umożliwi zmianę umowy do dnia 27 listopada 2020 r., gdyż w przeciwnym przypadku spółka zaprzestanie prac nad projektem wobec braku możliwości spełnienia warunków dotychczasowej umowy.
W dniu 9 grudnia 2020 r. powodowej spółce udzielono pozwolenia na rozbiórkę budynku biurowego, budynku biurowo-magazynowego, budynków magazynowych oraz zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Od decyzji złożono odwołanie.
Pismem z 9 grudnia 2020 r., skierowanym do pozwanych, powodowa spółka wobec braku zgody na zmianę umowy wyznaczyła termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 30 czerwca 2021 r., na godz. 12:00 w kancelarii notarialnej notariuszM. N.wŁ.przyulicy (...)pod nr 15 lok. 4. Wskazała w nim, że pozwane nie wykonały warunku z § 3 ust. 1 pkt 6 i że przed wyznaczonym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej konieczne jest doręczenie notariuszowi dokumentów wskazanych w § 3 ust. l pkt 7 i 8 oraz wykonanie warunku z § 3 ust. l pkt 6.
Pozwane w odpowiedzi na pismo, datowanej na 22 grudnia 2020 r., wskazały, że wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na 30 czerwca 2021 r. nie znajduje oparcia w treści przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży z 2 grudnia 2016 r., która określa najpóźniejszy możliwy termin zawarcia umowy przyrzeczonej na 30 grudnia 2020 r., a ponadto skłonne są rozważyć podpisanie aneksu do umowy, w którym termin na zawarcie umowy przyrzeczonej zostałby wyznaczony najpóźniej na dzień 15 lutego 2021 r., ale strony musiałyby dojść do porozumienia. Pozwane sporządziły operat szacunkowy nieruchomości i chciały sprzedać nieruchomość za 6.000.000-7.000.000 zł. Powodowa spółka potwierdziła, że jej zamiarem jest zawarcie umowy przyrzeczonej i nie zgadza się ze stanowiskiem co do terminu umowy.
W dniu 21 grudnia 2020 r. pozwane uzyskały od Urzędu SkarbowegoŁ.zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach oraz odsetek za zwłokę.
Decyzją Wojewody(...)z 8 lutego 2021 r., na skutek odwołania od decyzji z dnia 9 grudnia 2020 r., uchylono decyzję o zgodzie na rozbiórkęi zatwierdzająca projekt budowlany oraz udzielająca pozwolenia na budowę.
Pismem z 25 lutego 2021 r. powodowa spółka poinformowała pozwane, że uzyskana decyzja o zgodzie na rozbiórkę i zatwierdzająca projekt budowlany oraz udzielająca pozwolenia na budowę została uchylona, co spowoduje przedłużenie procesu spełnienia warunku z § 3 ust. l pkt 4, uchwalenie miejscowego placu zagospodarowania przestrzennego obniży wartość nieruchomości oraz wniosła o udzielenie informacji o działaniach podjętychw celu spełnienia warunku z § 3 ust. l pkt 6.
Następnie powódka pismem z 16 kwietnia 2021 r. powiadomiła pozwaneo braku odpowiedzi pełnomocnika pozwanych na wysłaną wcześniej korespondencję z 25 lutego 2021 r. i poinformowała, że na podstawie § 4 ust. l umowy przedwstępnej zmienionej Aneksem z 20 grudnia 2019 r. wyznaczyła termin do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wezwała pozwane do udzielenia informacji w sprawie przygotowania nieruchomości do sprzedaży.
Pismami z 7 czerwca 2021 r. powodowa spółka wezwała pozwane do stawienia się w dniu 30 czerwca 2021 r. o godz. 9:00 na nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, lub ich pełnomocnika, wzięcia udziałuw oględzinach nieruchomości oraz sporządzenia i podpisania protokołuz opisu nieruchomości celem umożliwienia wydania u notariusza kluczy do nieruchomości po podpisaniu umowy sprzedaży i przypomniała pozwanymo wyznaczonym terminie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na30 czerwca 2021 r., na godz. 12:00 w kancelarii notarialnej notariuszM. N.mieszczącej się wŁ.przyulicy (...)pod nr 15 lok. 4 oraz zwróciła się z prośbą do pozwanych o doręczenie notariuszowi dokumentów koniecznych do sporządzenia umowy oraz wezwała je ponowniedo podjęcia działań celem spełnienia warunku z § 3 ust. 1 pkt 6 umowy przedwstępnej.
Oddzielnym pismem z 7 czerwca 2021 r. powodowa spółka zawiadomiłaR. N. (1)o wyznaczonym na 30 czerwca 2021 r. terminie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i wezwała go do wykonania jego zobowiązania określonego w § 5 ust. 4 umowy przedwstępnej.
Pismem z 2 czerwca 2021 r. pozwane podtrzymały swoje stanowisko, iż termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien zostać wyznaczony najpóźniej na dzień 30 grudnia 2020 r., a w odpowiedzi na nie powodowa spółka wskazała, że oczekuje stawienia się sprzedających celem zawarcia umowy i złożenie oświadczenia o zgodzie na wykreślenie prawaR. N.do korzystaniaz nieruchomości.
W dniu 25 czerwca 2021 r. powodowej spółce udzielono pozwolenia na rozbiórkę budynku biurowego, budynku biurowo-magazynowego, budynków magazynowych oraz zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.
W dniu 30 czerwca 2021 r. pozwanaK. S.przesłała powodowej spółce pismo z informacją, że umowa wygasła, pozwane nie przystąpią do zawarcia umowy i dalsza chęć zakupu nieruchomości będzie wymagać podjęcia przez strony nowych negocjacji.
Pozwane nie stawiły się na wyznaczony termin 30 czerwca 2021 r. Notariusz sporządził protokół. Powodowa spółka oświadczyła, że jest gotowa do podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu zobowiązania do jej zawarcia wynikającego z umowy przedwstępnej, przy spełnieniu warunków opisanych w § 3 ust. l pkt 6 umowy przedwstępnej oraz, że cała cena sprzedaży została wpłacona do depozytu notarialnego i żąda dokonania wypłaty.
Na wyznaczonym terminie oględzin stawiła się pozwanaK. S., która nie wpuściła na teren nieruchomości przedstawiciela powodowej spółkii oświadczyła, że nie wyraża zgody na oględziny i na wydanie nieruchomości.
Pismem z 6 lipca 2021 r. powodowa spółka ostatecznie wezwała pozwane do zawarcia przyrzeczonej umowy przedwstępnej w dniu 23 lipca 2021 r.
W piśmie z 22 lipca 2021 r. pozwane wskazały, że umowa wygasła, stroną uchylającą się od zawarcia umowy przyrzeczonej była strona kupująca, która nie wyznaczyła terminu na jej zawarcie we właściwym czasie.
W dniu 23 lipca 2021 r. pozwane nie stawiły się w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.
Sąd Okręgowy w tak zilustrowanym stanie sprawy nie znalazł podstawdo uwzględnienia powództwa. Przede wszystkim w świetle zgromadzonego materiału dowodowego stwierdził, że strony ustaliły w umowie przedwstępnejz 2 grudnia 2016 r., że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi najpóźniej w dniu 30 grudnia 2020 r. Za przyjęciem tego stanowiska przemawiała analiza treści§ 4 ust. l umowy w powiązaniu z § 4 ust. 2, jej projektem oraz oceną zachowania powodowej spółki wyrażonej w piśmie z 2 lipca 2020 r., w złożonym wnioskuo pozwolenie na budowę oraz w piśmie z 20 listopada 2020 r.
Sąd a quo miał na uwadze, że strony przed podpisaniem umowy przedwstępnej w dniu 2 grudnia 2016 r. ustalały jej treść na podstawie przedstawionego przez powodową spółkę projektu. W projekcie był już zapis o oświadczeniu stron, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalają najpóźniej do dnia 30 grudnia 2020 r., z zastrzeżeniem warunków opisanych w § 3. W podpisanej umowie przedwstępnej zapis ten został rozszerzony poprzez dodanie przed tym zapisem treści o uprawnieniu kupującej do wyznaczenia terminu i sposobie wezwania sprzedających do zawarcia umowy. Ten dodatkowy zapis o sposobie wezwania został umieszczony pomiędzy oddzielającymi je znakami interpunkcyjnymi - przecinkami. Zapis o sposobie wezwania należało więc interpretować jako wtrącenie, które zostało rozdzielone przecinkami. Interpretacja całego zapisu § 4 ust. 1 nakazuje zatem przyjąć, że zamiarem stron było zawarcie umowy przyrzeczonej najpóźniej do dnia 30 grudnia 2020 r. Nadto kolejny zapis w § 4 ust. 2 wyraźnie wskazuje, że w ust. 1 mowa jest o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem dla powodowej spółki zastrzeżono „jednostronne prawo wydłużenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej”. Brzmienie tego zapisu wyraźnie nakazuje przyjąć, że na mocy § 4 ust. 1 strony ustaliły najpóźniejszy termin zawarcia umowy przyrzeczonej na 31 grudnia 2020 r., a nadto kupującej spółce przyznały uprawnienie wydłużenia tego terminu. Gdyby intencją stron było przyznanie uprawienia kupującej spółce do wyznaczenia przez nią terminu zawarcia umowy najpóźniej do dnia 30 grudnia 2020 r., to zapis powinien być sformułowany w inny sposób i w innej kolejności, np. poprzez wskazanie już po sformułowaniu „w terminie wyznaczonym przez kupującego” sformułowania „najpóźniej do dnia 30 grudnia 2020 r., przy czym kupujący zobowiązuje się wezwać sprzedających do zawarcia umowy w terminie”.
Poza analizą zapisu umowy w § 4 ust. 1 o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej najpóźniej do dnia 30 grudnia 2020 r. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na działania podejmowane przez stronę powodową, których ocena prowadzi do wniosku, że rozumiała ona zapis umowy o terminie zgodnie z jego treścią, tj., że umowa przyrzeczona ma być zawarta najpóźniej do 30 grudnia 2020 r. Świadczyć miało o tym pismo z 2 lipca 2020 r. proponujące zawarcie aneksu z przedłużeniem terminu zawarcia umowy w przypadku nieuzyskania pozwolenia na budowę do 30 listopada 2020 r. oraz wystąpienie z wnioskiemo pozwolenie w dniu 7 sierpnia 2020 r., mające na celu realizację umowyw tym roku. Sąd pierwszej instancji zauważył, że w kolejnym piśmie z 20 listopada 2020 r. prezes zarządu powodowej spółki zaproponował zmianę najpóźniejszego terminu do zawarcia umowy do 30 kwietnia 2021 r. i obniżenie ceny nieruchomości z uwagi na trwające prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ograniczającego możliwość zabudowy,a tym samym obniżającego cenę nieruchomości oraz z uwagi na trudnościw uzyskaniu ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę.
Zdaniem Sądu Okręgowego takie stanowisko strony powodowej dobitnie potwierdza, że miała ona wiedzę, iż najpóźniejszym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej jest 30 grudnia 2020 r. i w celu realizacji umowy przedwstępnej podejmowała negocjacje z pozwanymi o wydłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez zawarcie aneksu do umowy i wyznaczając termin do akceptacji do 25 listopada 2020 r.
Istotne było również to, że dopiero, gdy pozwane nie odpowiedziały na powyższe pisma i nie wyraziły zgody na zmianę umowy, strona powodowa zmieniła rozumienie zapisu umowy o terminie zawarcia umowy przyrzeczoneji pismem z 9 grudnia 2020 r. wyznaczyła termin zawarcia umowy na 30 czerwca 2021 r., powołując się w tym zakresie na swoje uprawnienie wynikające z § 4 ust. 1, iż jest uprawniona do wyznaczenia terminu w okresie najpóźniej do dnia 30 grudnia 2020 r., a także powołując się na nie wykonanie przez pozwane warunku z § 3 ust. 1 pkt 6 umowy przedwstępnej.
W dalszej części uzasadnienia Sąd Okręgowy wyjaśnił, że upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do jej zawarcia, lecz sprawia, że z chwilą nadejścia terminu umowy przyrzeczonej wymagalne staje się roszczenie osoby uprawnionej o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wobec tego powodowej spółce służyło roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, ale jako niezasadne podlegało ono oddaleniu.
Zgodnie z umową powodowa spółka była uprawniona do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym jej zawarcie musiało nastąpić do 30 grudnia 2020 r. Wyznaczenie terminu zawarcia umowy na 30 czerwca 2021 r. miało więc mieć miejsce po ustalonym już terminie zawarcia umowy przyrzeczonej - po 30 grudnia 2020 r. Bezspornym jest zatem, że przed dniem 31 grudnia 2020 r. pozwane nie uchylały się od zawarcia przyrzeczonej umowy, a strona powodowa nie domagała się zawarcia tej umowy. W związku z tym nie można uznać, że pozwane uchyliły się od jej zawarcia poprzez swoją nieobecność u notariusza w dniu 30 czerwca 2021 r.
Następne działania powodowej spółki polegające na wyznaczeniu kolejnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie miały wpływu na ocenę roszczenia strony powodowej. Pismo strony powodowej z 20 listopada 2020 r.z propozycją zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na 30 kwietnia 2021 r. nie mogło być potraktowane jako jej uprawnienie z § 4 ust. 2 umowy, bowiem takie oświadczenie mogła złożyć jedynie do 15 listopada 2020 r.
Co więcej, skoro przyjęto, że w umowie został określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, to zbędnym było analizowanie treści§ 2 art. 389 k.c., co również podnosiły pozwane.
Sąd Okręgowy nie przychylił się do podnoszonego przez pozwane zarzutu nieważności umowy z powodu braku określenia zobowiązania powoda do kupna udziałów w nieruchomości oraz zawarcia umowy pod warunkami. Zdaniem Sądu umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawierała wszystkie elementy przedmiotowo istotne, bowiem w umowie określono, że pozwanym przysługują w odpowiedniej wysokości udziały w nieruchomości, sprzedające zobowiązują się je sprzedać na rzecz kupującej spółki, która zobowiązała się kupić tę nieruchomość. Taka treść zapisu została objęta w jednym paragrafie umowy (§ 2 ust. 1), brak jest zatem podstaw, aby uznać, że koniecznym był zapis o zobowiązaniu kupującego do kupna udziałów. Pamiętać należy, że umowa przedwstępna z reguły określa tylko najważniejsze postanowienia zamierzonej przez strony umowy stanowczej, które służą ustaleniu rodzajui treści umowy, którą strony mają zawrzeć w przyszłości. Warunki określonew umowie również nie czyniły tej umowy nieważną. Istnieje bowiem możliwość zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z jednoczesnym zastrzeżeniem warunku. Dokonanie takiego zastrzeżenia prowadzi do uzależnienia skuteczności wynikającego z umowy przedwstępnej zobowiązania od określonego przez strony zdarzenia przyszłego i niepewnego. Co prawda zgodnie zart. 157 § 1 k.c.własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, to nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby umowa przedwstępna, zobowiązująca jedynie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zawierała powyższe zastrzeżenia.
Niezależnie od powyższego Sąd Okręgowy oddalił roszczenie strony powodowej o odszkodowanie, gdyż wierzyciel dochodząc zawarcia umowy przyrzeczonej nie może jednocześnie dochodzić odszkodowania, albowiem doprowadzenie do zawarcia umowy przyrzeczonej wyłącza konieczną przesłankę zaistnienia szkody (C. Żuławska, R. Trzaskowski, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 3, 2018. s. 369; M. Wrzołek-Romańczuk. Umowa, s. 106; M. Krajewski, w: SPP, t. 5, 2013, s. 900). Roszczenie to, zdaniem Sądu, nie mogłoby zostać uwzględnione nawet wtedy, gdyby uznać, że miało charakter roszczenia ewentualnego.
Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach procesu był w tej sytuacjiart. 98 k.p.c.
(uzasadnienie zaskarżonego wyroku – k. 363 – 371)
Powódka zaskarżyła opisany wyrok w całości apelacją,w której zarzuciła naruszenie następujących przepisów:
1.art. 390 § l k.c.w zw. zart. 354 k.c.przez niezastosowanieart. 354 k.c.i błędną wykładnięart. 390 § l k.c.oraz błędne przyjęcie, że zachowanie polegające na „uchylaniu się” od zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa wart. 390 § 1 k.c., dotyczy tylko odmowy zawarcia umowy przyrzeczonejw sytuacji, gdy prawidłowa wykładnia przepisu prowadzi do wniosku, że „uchylanie się” od zawarcia umowy obejmuje także brak współdziałania niezbędnego do zawarcia umowy przyrzeczonej (…),
2.art. 390 § 2 i § 3 k.c.w zw. zart. 389 § 1 k.c.przez błędną, wewnętrznie sprzeczną wykładnię (…), przejawiającą się uznaniem, że pozwane nie były zobowiązane do wykonania umowy przedwstępnej po upływie terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej (który Sąd błędnie ustalił na30 grudnia 2020 r.), gdy jednocześnie Sąd ustalił, że z upływem terminu30 grudnia 2020 r. umowa przedwstępna nie wygasła (…),
3.art. 390 § 2 k.c.przez wewnętrznie sprzeczną wykładnię przepisui przyjęcie, że mimo uznania przez Sąd, że powodowi przysługuje roszczenieo zawarcie umowy przyrzeczonej (…), jest ono niezasadne (…), przy jednoczesnym braku wykazania, której z przesłanek tego roszczenia nie spełnia powództwo,
4.art. 390 § 1, § 2, § 3 k.c.przez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że zart. 390 § 1 k.c.(…) wynika, że dochodzenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wyklucza dochodzenie roszczenia o naprawienie szkody, którą powód poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej (…),
5.art. 389 § 2 k.c.przez jego niewłaściwe zastosowanie do sprawyi odwołanie się do przesłanki z tego przepisu dla oceny terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczonego przez powoda i uznanie go za nieodpowiedni (…),
6.art. 65 § 1 i § 2 k.c.w zw. zart. 89 k.c.iart. 116 § 1 k.c.orazart. 389 § 1 k.c.iart. 3531k.c.przez niezastosowanie do wykładni treści przedmiotowej umowy przedwstępnej, w szczególności treści § 4 ust. 1 i ust. 2, co spowodowało pominięcie okoliczności złożenia oświadczeń woli przez strony, zasad współżycia społecznego i celu umowy oraz sprzyjało zaniechaniu wszechstronnego rozważenia zebranego materiału z naruszeniemart. 233 § 1 k.p.c., tj.:
- że strony zawarły umowę w okresie, gdy nieruchomość pozwanych nie miała uregulowanej sytuacji w zakresie tożsamości danych z działu I,księgi wieczystej (...)(prowadzonej na tamten dzień dla nieruchomości objętej umową), a opisanej w umowie przedwstępnej z 2 grudnia 2016 r.z danymi wynikającymi z rejestru gruntu i ze stanu posiadania pozwanych, co uniemożliwiało sprzedaż nieruchomości przed sprostowaniem i uzgodnieniem stanu prawnego, a na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej kwestie te zostały uregulowane w wyniku działań powoda i na jego koszt,
- błędną wykładnię polegającą na pominięciu, że z § 4 ust. l umowy przedwstępnej wynika, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony datą, lecz został oznaczony zdarzeniem, którym miało być spełnienie się warunków z § 3 ust. l oraz wyznaczenie daty zawarcia umowy przyrzeczonej przez kupującego,
- błędną wykładnię § 4 ust. l umowy przez zastosowanie błędnej wykładni językowej, na podstawie której Sąd przyjął, że „Zapis o sposobie wezwania należy więc interpretować jako wtrącenie...” (…) w sytuacji, gdy zdanie z § 4ust. 1 umowy jest zdaniem złożonym (posiadającym trzy orzeczenia i cztery przecinki) i dlatego ramy czasowe wskazane z tym zdaniu odnoszą się do wykonania zobowiązania kupującego, a nie do wykonania zobowiązania stron, co ma istotny wpływ na wykładnię tego postanowienia umowy i uzasadnia ustalenie innej treści umowy, takiej jak wskazał powód,
- błędną wykładnię § 4 ust. 2 umowy, polegającą na pominięciu, że paragraf ten odnosi się wprost do zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej - daty dziennej (już wyznaczonej), a nie odnosi się do § 4 ust. l, czyli do zmiany terminu na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (…),
7.art. 233 § 1 k.p.c.przez brak wszechstronnego rozważenie materiału dowodowego, co przejawia się:
- ustaleniem, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczony przez powoda na 30 czerwca 2021 r. był nieodpowiedni i pozwane mogą nie zawrzeć umowy przyrzeczonej w tym terminie w sytuacji, gdy Sąd ustalił, że po upływie 30 grudnia 2020 r., w tym także 30 czerwca 2021 r., umowa przedwstępna obowiązywała oraz że warunki zawieszające zawarcie umowy przyrzeczonej nie były spełnione, a termin był odpowiedni do stanu zaawansowania wykonania umowy,
- brakiem ustalenia wszystkich przyczyn, dla których strony nie zawarły umowy przyrzeczonej, a którymi było nie spełnienie się wszystkich warunkówz § 3 ust. l, tj. nie spełnienie się warunków z § 3 ust. l pkt 4, 5, 6, 7, 8, i z § 5.1, w tym warunków z § 3 ust. l pkt 5, 6, 7, 8, zależnych od pozwanych,
- oddaleniem powództwa, mimo braku ustalenia i braku podstaw do ustalenia, że powód uchylił się od zawarcia umowy przyrzeczonej, co mogłoby dopiero stanowić podstawę ustalenia, że powodowi nie przysługuje roszczenieo zawarcie umowy przyrzeczonej i o odszkodowanie (…),
- ustaleniem, że jakoby bezsporne jest, że pozwane nie uchylały się od zawarcia umowy przyrzecznej przed dniem 31 grudnia 2020 r. (…) w sytuacji, gdy okoliczność ta jest oczywiście sporna, ponieważ już w pozwie podniesiono, że pozwane nie wykonały należycie umowy przedwstępnej przed dniem 30 grudnia 2020 r. i nie były gotowe do jej zawarcia z powodu zawinionego nie spełnienia warunków zależnych od pozwanych wskazanych w § 3 ust. l pkt 5, 6, 7, 8 umowy, czego Sąd nie ustalił i nie ocenił, mimo że ustalił jakie warunki miały pozwane spełnić,
- ustaleniem, że umowa przedwstępna przewidywała 5 warunków do spełnienia przez pozwane i że pozwane wykonały tylko 1 warunek z 5-ciui przyjęciem, że mimo spełnienia tylko jednego z pięciu warunków, pozwanenie uchyliły się od umowy przyrzeczonej z 30 czerwca 2021 r. (…),
- sprzecznym z pozostałymi ustaleniami uznaniem za bezsporne, że powód nie domagał się zawarcia umowy przyrzecznej przed dniem 31 grudnia 2020 r. (…) w sytuacji, gdy Sąd ustalił, że powód domagał się zawarcia umowy przyrzeczonej przed tym dniem, ponieważ 9 grudnia 2020 r. wyznaczył pozwanym termin zawarcia umowy przyrzeczonej (…),
- wyprowadzenie nielogicznego wniosku, że umowa przyrzeczona miała być zawarta do 30 grudnia 2020 r. z faktu wystąpienia przez powoda o wydanie pozwolenia na budowę w dniu 7 sierpnia 2020 r. w sytuacji, gdy wystąpienieo pozwolenie na budowę było konieczne dla realizacji zobowiązania powoda do wykonania warunku z § 3 ust. 1 pkt 4 umowy i to w przypadku każdej z wersji rozumienia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, także tej przyjętej przez Sąd, jak i tej wskazywanej przez powoda,
- wyprowadzenie nielogicznego wniosku, że umowa przyrzeczona miała być zawarta do 30 grudnia 2020 r. z pisma powoda e-mail z 2 sierpnia 2020 r.w sytuacji, gdy propozycja powoda nie polegała na propozycji zmiany § 4 ust. l, lecz stanowi propozycję zmiany § 4 ust.2 umowy stron (…),
- wyprowadzenie nielogicznego wniosku, że umowa przyrzeczona miała być zawarta do 30 grudnia 2020 r. z pisma powoda z 20 listopada 2020 r.w sytuacji, gdy propozycja powoda nie dotyczy zmiany terminu 30 grudnia2020 r., lecz zmiany warunków i dotyczyła warunków wyznaczenia terminu,tj. w miejsce dotychczasowego określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej przez powoda w jego wezwaniu, powód proponował określenie przez obie strony terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w zamian za ustępstwo w postaci obniżenia ceny,
8.art. 245 k.p.c.przez uznanie za dowód dwóch kartek „projektu” umowy przedwstępnej (…) nie stanowiących dokumentu, a dodatkowo użycie ich przy wykładni § 4 ust. l w sposób błędny (…).
W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku zgodniez treścią oddalonego powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.
(apelacja – k. 401 – 417)
Pozwane w odpowiedziach na apelację wniosły o jej oddalenie oraz zwrot kosztów, które poniosły na tym etapie sporu.
(odpowiedzi na apelacje – k. 427 – 433, 435 – 450)
Niezależnie od powyższego każda z pozwanych wniosła zażalenie na dotyczące jej rozstrzygnięcie o kosztach,zawarte odpowiednio w pkt. 2a i 2b wyroku, w zakresie dodatkowej kwoty 9.600 zł, nieprzyznanej przez SądI instancji.
Pozwana ad. 2 w swym zażaleniu podniosła zarzut naruszenia § 2 pkt 6 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.) poprzez jego zastosowanie i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego zgodnie z jego brzmieniem, podczas gdy wartość przedmiotu sprawy wynosiła 4.240.809,82 zł, stąd zastosowanie winien mieć § 2 pkt 8 rozporządzenia,a także zarzut naruszeniaart. 98 § 1 i 3 k.p.c.,art. 108 § 1 k.p.c.poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej ad. 2 nieprawidłowej kwoty tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Natomiast pozwana ad. 1 sformułowała zarzut naruszeniaart. 98§ 3 k.p.c.w zw. z § 2 ust. 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwościz 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie polegającego na ich niewłaściwym zastosowaniu i zasądzeniu na jej rzecz kosztów zastępowa procesowego w kwocie 5.400 zł w sytuacji, gdy mając na uwadze wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie, która przekraczała kwotę 2.000.000 zł, Sąd I instancji winien zasądzić koszty zastępstwa procesowego według stawki minimalnej, która dla tego rodzaju sprawy wynosiła 15.000 zł.
W konkluzji skarżące wniosły o zmianę zaskarżonych rozstrzygnięć poprzez podniesienie należnych im kosztów procesu do kwot po 15.000 zł oraz zasądzenie kosztów zastępstwa adwokackiego w postępowaniu zażaleniowym
(zażalenie pozwanej ad. 2 – k. 381 – 382 verte, zażalenie pozwanej ad. 1 – k. 386 – 387).
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
I. Apelacja powodowej spółki jest bezzasadna i jako taka podlega oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.Natomiast zażalenia obu pozwanych okazały się trafne i podlegały uwzględnieniu na zasadzieart. 386 § 1 k.p.c.w zw. zart. 397 § 3 k.p.c.
Zaznaczyć przy tym należy, że Sąd Apelacyjny podziela pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r. w sprawie III CZP 49/07 (OSNC 2008/6/55), że sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji (ale także i zażalenia) nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W związku z tym dla postępowania apelacyjnego znaczenie wiążące mają tylko takie uchybienia prawu procesowemu, które zostały przedstawione w apelacji i nie są wyłączone spod kontroli sądu odwoławczego na podstawie przepisu szczególnego.
II. W pierwszej kolejności trzeba odnieść się do zarzutów apelującej dotyczących poczynienia ustaleń faktycznych i procedowania w sprawie przez Sąd pierwszej instancji.
1. W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, iż ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy, jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1980 r., II URN 175/79, OSNC 1980, Nr 10, poz. 200; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1999 r., II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000, Nr 17, poz. 655; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2000 r., III CKN 1049/99, LEX nr 51627; uzasadnienie wyroków Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 1097/00, LEX nr 52624; z dnia 29 września 2000 r., V CKN 94/00, LEX nr 52589; z dnia 15 listopada 2000 r., IV CKN 1383/00, LEX nr 52544; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2001 r., II UKN 423/00, OSNP 2003, Nr 5, poz. 137; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 859/00, LEX nr 53923; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2002 r., IV CKN 1050/00, LEX nr 55499; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, LEX nr 56906; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., IV CKN 1316/00, LEX nr 80273). Skuteczne przedstawienie zarzutu naruszenia przez sądart. 233 k.p.c.wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania, lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 5 sierpnia 1999 r., II UKN 76/99, publ. OSNAPiUS 2000, Nr 19, poz. 732; z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, publ. OSNC 2000, Nr 10, poz. 189; z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, publ. Lex nr 53136; z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, publ. Lex nr 56096).
Ponadto zarzut naruszenia tego przepisu musi odnosić się do skonkretyzowanych faktów, a nie ocen jurydycznych sądu pierwszej instancji. Trzeba wskazać, jakie ustalenia powinny być poczynione i na podstawie jakiego konkretnego, pominiętego przez sąd materiału dowodowego, ewentualnie, jakie ustalenia faktyczne powinny być pominięte i także na podstawie jakich dowodów tak należy uczynić. Obie apelacje nie sprostały temu zadaniu w przeważającej części. Obowiązek taki wynika również z treściart. 368 § 11k.p.c.
2. Tymczasem w apelacji powodowej spółki przepisart. 233 § 1 k.p.c.został użyty jako sposób nie tyle kwestionowania ustaleń faktycznych, a podważania ocen jurydycznych, co nie ma nic wspólnego z płaszczyzną faktów.
I tak, nieporozumieniem jest sformułowanie zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.polegające na, jak wskazał apelujący, „oddaleniem powództwa, mimo braku ustalenia i braku podstaw do ustalenia, że powód uchylił się od zawarcia umowy przyrzeczonej, co mogłoby dopiero stanowić podstawę ustalenia, że powodowi nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i o odszkodowanie”. Oddalenie powództwa jest wyrazem oceny prawnej nieudowodnienia przez spółkę swoich racji. W istocie apelujący nie wskazuje, jakich faktów Sąd a quo nie ustalił lub jakie fakty ustalił błędnie, a jedynie wyraża brak aprobaty dla oddalenia powództwa.
To samo należy powiedzieć o zarzucie „ustalenia że termin zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczony przez powoda na 30 czerwca 2021 r. był nieodpowiedni i pozwane mogą nie zawrzeć umowy przyrzeczonej w tym terminie w sytuacji, gdy Sąd ustalił, że po upływie 30 grudnia 2020 r., w tym także 30 czerwca 2021 r., umowa przedwstępna obowiązywała oraz że warunki zawieszające zawarcie umowy przyrzeczonej nie były spełnione, a termin był odpowiedni do stanu zaawansowania wykonania umowy”. Sąd pierwszej instancji prawidłowo ustalił, że ostateczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej minął 30 grudnia 2020 r., a zatem wyznaczanie jakichkolwiek terminów przez stronę powodową po tym terminie było bezskuteczne i jest to znów ocena jurydyczna. Dlatego termin 30 czerwca 2021 r. „był nieodpowiedni”. Umowa przedwstępna nie przewidywała innej możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem trudno w takiej sytuacji mówić w ogóle o jakimś „obowiązywaniu tej umowy”, jak chce tego pełnomocnik spółki.
3. Zbędne było ustalanie przyczyn dla jakich strona powodowa nie wyznaczyła terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w nieprzekraczalnym terminie do 30 grudnia 2020 r., gdyż zaniechanie tego, a było to uprawnienie powodowej spółki, niweczyło możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby spółka taki termin wyznaczyła, a pozwane by się nie stawiły lub odmówiły zawarcia umowy przyrzeczonej, albo gdyby spółka wyznaczyła taki termin, ale sama odmówiłaby zawarcia umowy (ewentualnie nie stawiłaby się u notariusza), wtedy przyczyny nie zawarcia umowy miałyby walor okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia w sprawie. W sytuacji zaistniałej w tej sprawie, przyczyny dla których spółka nie wyznaczyła terminu do 30 grudnia 2020 r., nie mają waloru zart. 227 k.p.c.Sam fakt nie wyznaczenia przez spółkę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do 30 grudnia 2020 r., jest bezsporny. Żaden dowód nie wskazuje okoliczności przeciwnej.
Z tych przyczyn pozostałe dwa zarzuty apelacji także są nietrafne a limine. Chodzi o zarzut „ustalenia, że jakoby bezsporne jest, że pozwane nie uchylały się od zawarcia umowy przyrzecznej przed dniem 31 grudnia 2020 r. (…) w sytuacji, gdy okoliczność ta jest oczywiście sporna, ponieważ już w pozwie podniesiono, że pozwane nie wykonały należycie umowy przedwstępnej przed dniem 30 grudnia 2020 r. i nie były gotowe do jej zawarcia z powodu zawinionego nie spełnienia warunków zależnych od pozwanych wskazanych w § 3 ust. l pkt 5, 6, 7, 8 umowy”. Oraz zarzut „ustalenia, że umowa przedwstępna przewidywała 5 warunków do spełnienia przez pozwane i że pozwane wykonały tylko 1 warunek z 5-ciu i przyjęciem, że mimo spełnienia tylko jednego z pięciu warunków, pozwane nie uchyliły się od umowy przyrzeczonej z 30 czerwca 2021 r.”.
Niezależnie jednak od tego, podkreślenia wymaga to, że z żadnego dowodu przeprowadzonego w tej sprawie nie wynika, aby pozwane odmówiły stawienia się na podpisanie umowy sprzedaży w terminie prawidłowo i skutecznie wyznaczonym, tj. do 30 grudnia 2020 r. Termin taki nigdy nie został przez spółkę wyznaczony. Pozwane nie stawiły się na terminie 30 czerwca 2021 r., gdyż był on wyznaczony bezskutecznie.
Podobnie, brak jest jakiegokolwiek dowodu na to, że powód domagał się zawarcia umowy przyrzecznej w terminie do dnia 30 grudnia 2020 r. Natomiast fakt, że 9 grudnia 2020 r. spółka wyznaczyła pozwanym termin zawarcia umowy przyrzeczonej na następny rok, został ustalony przez Sąd Okręgowy.
Dodać jeszcze należy, że w piśmie spółki z dnia 9 grudnia 2020 r., sama spółka przyznała, iż pozwane wykonały wszystkie swoje obowiązki określone w umowie przedwstępnej, za wyjątkiem warunku z § 3.1 pkt. 6 umowy.
4. Nie jest prawdą, że Sąd pierwszej instancji wyprowadził wniosek o tym, że umowa przyrzeczona miała być zawarta do 30 grudnia 2020 r. tylko z faktu wystąpienia przez powoda o wydanie pozwolenia na budowę w dniu 7 sierpnia 2020 r. Wniosek taki został wyprowadzony przede wszystkim wprost z treści § 4 ust.1 umowy przedwstępnej oraz treści e-mail powódki z 2 sierpnia 2020 r., a także kluczowego dla sprawy pisma powoda z 20 listopada 2020 r. Jedynie, jako okoliczności dodatkowo przemawiającej za takim przyjęciem daty zawarcie umowy przyrzeczonej, Sąd a quo zwrócił uwagę na datę wystąpienia przez spółkę o pozwolenie na budowę.
Przeprowadzona przez Sąd Okręgowy analiza tych wszystkich dowodów była jak najbardziej poprawna i zasadna na płaszczyźnieart. 65 k.c., którego naruszenie skarżący także zarzuca w skardze apelacyjnej.
Zgodnie zart. 65 k.c.oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1), a w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (§ 2). Istnienie i treść zgodnego zamiaru stron należy ustalać – zgodnie z zasadą ogólną – na chwilę złożenia oświadczeń woli. Podobnie powinien być oceniany również cel umowy. Dopuszczalne jest sięgnięcie do kontekstu sytuacyjnego (faktycznego), a zwłaszcza okoliczności, jakie zaszły przed złożeniem oświadczenia woli, towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, jak i późniejszych, które mogą być stwierdzone za pomocą pozadokumentowych środków dowodowych, także dowodu ze świadków lub z przesłuchania stron, dowody takie bowiem nie są skierowane przeciw osnowie dokumentu (por.art. 247 k.p.c.), lecz służą ustaleniu w drodze wykładni niejasnych oświadczeń woli zawartych w dokumencie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 22 października 2020 r., I ACa 375/19, Lex nr 3112267). Dyrektywy wykładni oświadczeń woli zawarte wart. 65 k.c.wymagają – poza kontekstem językowym – uwzględnienia całokształtu oświadczeń woli składających się na treść czynności prawnych przy uwzględnieniu okoliczności towarzyszącym ich złożeniu. Dokonując takiej oceny należy brać pod uwagę całą sekwencję zdarzeń poprzedzających złożenie oświadczenia definitywnego, a także wszelkie oświadczenia oraz zachowania stron wcześniejsze jak i późniejsze tworzące kontekst sytuacyjny. Nadto zart. 65 § 2 k.c.wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Dla ustalenia, jak strony rzeczywiście pojmowały oświadczenie woli w chwili jego złożenia, może mieć znaczenie ich postępowanie po złożeniu oświadczenia, np. sposób wykonania umowy. Zasady wykładni oświadczeń woli stron ujęte wart. 65 k.c.nakazują przyjęcie założenia, iż ich wola była racjonalna oraz miała na celu osiągnięcie rezultatu zgodnego ze zdrowym rozsądkiem i interesem stron (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 sierpnia 2020 r., I AGa 59/20, LEX nr 3114796).
Przyjmuje się także, że wykładnia umów, do której znajdują zastosowanie dyrektywy interpretacyjne zawarte wart. 65 k.c., dokonywana jest kolejno na trzech płaszczyznach: ustalenia literalnego brzmienia umowy, ustalenia treści oświadczeń woli przy zastosowaniu reguł określonych wart. 65 § 1 k.c.oraz ustalenia sensu złożonych oświadczeń woli poprzez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy. Na tleart. 65 k.c.przyjmuje się kombinowaną metodę wykładni, która w przypadku oświadczeń woli składanych innej osobie, przyznaje pierwszeństwo temu znaczeniu oświadczenia, jakie rzeczywiście nadawały mu obie strony w chwili jego złożenia. Ten sens oświadczenia woli uznaje się za wiążący. Priorytet stosowania wykładni subiektywnej wynika zart. 65 § 2 k.c.Jeżeli okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, konieczne jest przejście do wykładni obiektywnej, tj. ustalenia właściwego sensu oświadczenia woli na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak jak adresat oświadczenia woli rozumiał to oświadczenie lub powinien je rozumieć. Decydujący jest tu więc punkt widzenia odbiorcy oświadczenia, dokonującego z należytą starannością zabiegów interpretacyjnych, zmierzających do odtworzenia treści myślowych podmiotu składającego oświadczenie. W przypadku oświadczenia ujętego w formie pisemnej, sens oświadczeń woli ustala się na podstawie wykładni tekstu dokumentu. Podstawową rolę grają tu językowe normy znaczeniowe, ale także kontekst i związki znaczeniowe poszczególnych postanowień w świetle całości postanowień umownych (kontekst umowny). Tekst nie stanowi jednak wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń, lecz konieczne jest również zrekonstruowanie, na podstawie przedstawionych przez strony dowodów, zgodnego zamiaru i celu stron, a zatem ustalenie tego, do czego strony dążyły dokonując określonej czynności prawnej; znaczenie mają tu okoliczności faktyczne, w których umowę uzgadniano i zawarto, a także zachowanie stron umowy przed i po jej sfinalizowaniu, w tym zachowania polegające na jej wykonywaniu, zwłaszcza w sytuacji, w której nie doszło jeszcze do sporu. Dla oceny sposobu rozumienia oświadczenia woli miarodajna jest chwila jego złożenia, a późniejsze zachowania składającego oświadczenie oraz adresata mogą być jedynie potwierdzeniem przydawania oświadczeniu określonej treści (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 czerwca 2020 r., V ACa 367/19, LEX nr 3045038).
W stanie faktycznym tej sprawy decydujące znaczenie dla zastosowaniaart. 65 k.c.ma przede wszystkim sporządzenie przez notariusza, a zatem osobę trzecią i to osobę zaufania publicznego, umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Umowy była wcześniej negocjowana, przygotowywana, dochodziło do spotkań poświęconych doprecyzowaniu jej postanowień. W tym zakresie Sąd pierwszej instancji miał pełne prawo sięgnięcia dla potrzeb wykładni oświadczenia woli obu stron, do projektu spornego zapisu umowy. Prawdziwość tego projektu nie była zakwestionowana przez spółkę, a zatem stanowił on pełnoprawny dowód prywatny. Tym samym nie doszło do zarzucanego naruszeniaart. 245 k.p.c.
A zatem na płaszczyźnie językowej – bezpośredniego brzmienia umowy, popartej treścią projektu umowy co do daty końcowej zawarcia umowy przyrzeczonej, trzeba wyraźnie powiedzieć, że rozumowanie Sądu a quo było w pełni prawidłowe. Mało tego, jak wynika z całej korespondencji stron – aż do dnia 20 listopada 2020 r. – obie strony przyjmowały to samo znaczenie swoich oświadczeń woli. Wynika to szczególnie z pisma spółki z 2 lipca 2020 r. i daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Także mail spółki z 20 listopada 2020 r. jednoznacznie wskazuje na to, że 30 grudnia 2020 r. miał być końcową datą zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż inaczej zbędne byłoby zwracanie się przez spółkę do pozwanych o przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do 30 kwietnia 2021 r. Takie zachowanie spółki byłoby nielogiczne i nieracjonalne. Dopiero brak reakcji pozwanych na propozycję spółki zmienił postawę tej ostatniej, którą zaczęto tłumaczyć rzekomo odmiennym terminem ostatecznym zawarcia umowy przyrzeczonej.
Apelacja strony powodowej jest tylko powtórzeniem tej argumentacji, nie zawiera żadnych argumentów logicznych, jurydycznych lub wynikających z doświadczenia życiowego, które podważyłyby prawidłową, skrupulatną i wyczerpującą ocenę Sądu pierwszej instancji.
Nie jest prawdą, że strony ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie oznaczyły datą, a zdarzeniem, którym miało być spełnienie się warunków z § 3 ust. L. Prawidłowo Sąd pierwszej instancji przyjął, że „Zapis o sposobie wezwania należy więc interpretować jako wtrącenie...”. Oczywistym jest, że strony zawarły umowę w okresie, gdy nieruchomość pozwanych nie miała uregulowanej sytuacji w zakresie tożsamości danych z działu I,księgi wieczystej (...)(prowadzonej na tamten dzień dla nieruchomości objętej umową), a opisanej w umowie przedwstępnej z 2 grudnia 2016 r.z danymi wynikającymi z rejestru gruntu i ze stanu posiadania pozwanych. Ale te kwestie nie zadecydowały o braku wyznaczenia przez stronę powodową w umówionym terminie daty zawarcia umowy przyrzeczonej.
Tym samym nie doszło do naruszeniaart. 65 § 1 i § 2 k.c.w zw. zart. 89 k.c.Wydaje się przy tym, że powoływanieart. 116 § 1 k.c.jest nieporozumieniem.
Reasumując, trzeba przyjąć, że stan faktyczny ustalony przez Sąd Okręgowy jest w pełni prawidłowy.
III. Zastosowanie prawa materialnego.
1. W pierwszej kolejności należy przede wszystkim podkreślić, na co już zwróciła uwagę Sąd a quo, że powództwo zostało zbudowane co do zasady w sposób uniemożliwiający jego uwzględnienie w całości. Albowiem wierzyciel nie może jednocześnie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i dochodzić odszkodowania, chyba, że uczyni to w formie powództwa ewentualnego, czego w tej sprawie pełnomocnik spółki nie wykorzystał.
Bezskuteczny upływ terminu uzgodnionego lub wyznaczonego do zawarcia umowy przyrzeczonej staje się początkiem biegu rocznego terminu przedawnienia zarówno roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jak i roszczenia o zadatek. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej określony w umowie przedwstępnej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Upływ tego terminu skutkuje wymagalnością roszczenia wynikającego zart. 390 § 2 k.c.o zawarcie umowy przyrzeczonej. Świadczeniem z umowy przedwstępnej spełniającej wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.) jest bowiem samo złożenie odpowiedniego oświadczenia woli skutkującego zawarciem umowy przyrzeczonej. Tym niemniej umowy te są czynnościami prawnymi, także jak w niniejszej sprawie, dwustronnymi, w których obie jej strony zobowiązują się do wzajemnego złożenia określonych oświadczeń woli w podanym terminie (art. 389 § 1 k.c.). Ich skutkiem prawnym jest powstanie zobowiązania stron do określonego zachowania w postaci złożenia oświadczenia woli.
Upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje, że strony są zwolnione z obowiązków obligacyjnych. Nie oznacza to, że strona pozwana miała obowiązek współdziałania zgodnie zart. 354 § 1 k.c.Przepis ten może mieć wyłącznie zastosowanie do umów wzajemnych, a umowy przedwstępne nie są umowami wzajemnymi w rozumieniuart. 487 § 2 k.c.tj. określającymi zobowiązania stron, w których świadczenie jednej nich ma być ekonomicznym (subiektywnie) odpowiednikiem świadczenia drugiej.
Sytuację prawną po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej strony uprawnionej reguluje przepisart. 390 k.c.Także po upływie tego terminu strony powinny podejmować czynności umożliwiające zawarcie umowy przyrzeczonej z konsekwencjami zart. 394 § 1 k.c.Istotną cechą umowy przedwstępnej jest to, że stanowiąc etap na drodze do zawarcia umowy przyrzeczonej, ma prowizoryczny charakter, który zadecydował o ustanowieniu szczególnego, krótkiego, rocznego terminu przedawnienia. Z celem ustanowienia tego terminu można zatem pogodzić jedynie jego zastosowanie do wskazanych roszczeń objętych treścią stosunku wynikającego z mającej prowizoryczny charakter umowy przedwstępnej, a w żadnym natomiast razie do roszczenia o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej, wynikającego z odrębnego, niemającego prowizorycznego charakteru, stosunku bezpodstawnego wzbogacenia.
Innymi słowy, stosunek wynikły z umowy przedwstępnej nie powinien trwać długo ze względu na prowizoryczny charakter, dlatego roszczenia objęte jego treścią przedawniają się z upływem krótkiego terminu ustanowionego wart. 390 § 3 k.c.Podobnych racji brak natomiast w odniesieniu do stosunku bezpodstawnego wzbogacenia, powstałego na skutek nie zawarcia wykonanej z góry częściowo lub całkowicie umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 18 lutego 2016 r., I ACa 1218/15, LEX nr 2004547).
W myślart. 390 § 3 k.c.roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przedwstępna miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. W literaturze przedmiotu i judykaturze (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006r., III CZP 102/06, OSNC 2007. nr 7-8, poz. 104), wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 22 maja 2018 r., I AGa 68/18, LEX nr 2683680) jednolicie przyjmuje się, że wart. 390 § 3 k.c.określono terminy przedawnienia wszystkich roszczeń, które mogą wynikać z umowy przedwstępnej, w tym także roszczenia o zadatek.
Reasumując, sąd najpierw musi orzec, jeśli w ogóle takie roszczenie sformułowano, tak, jak w tej sprawie, o żądaniu zawarcia umowy przyrzeczonej i dopiero z chwilą prawomocności wyroku oddalającego powództwo, otwiera się termin wymagalności roszczenia odszkodowawczego. Zatem w tej sprawie roszczenie o zapłatę do chwili wydania wyroku przez sąd odwoławczy w przedmiocie roszczenia o charakterze rzeczowym było niewymagalne i jako takie nie mogło być dochodzone. Te roszczenia nie mogą być skumulowane.
2. Sąd Apelacyjny podziela pogląd Sądu a quo, że przedmiotowa umowa przedwstępna jest ważna i mogła teoretycznie rodzić roszczenie o charakterze rzeczowym oparte naart. 64 k.c.
Jednakże z powództwem wystąpiła strona, która uchyliła się od zawarcia umowy w uzgodnionym terminie, do czego miała wyłączne prawo. A zatem nie jest legitymowana do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w innym terminie w drodze przedmiotowego powództwa.
Tym samym bezzasadne są wszystkie zarzuty naruszenia prawa materialnego ujęte w apelacji strony powodowej.
IV. Zażalenia pozwanych.
Trafnie obie pozwane zarzuciły naruszenia § 2 pkt 6 i 8 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.) w zw. zart. 98 § 3 k.p.c.poprzez zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w kwotach po 5.400 zł w sytuacji, gdy mając na uwadze wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie, która przekraczała kwotę 2.000.000 zł, tj. wynosiła 4.240.809,82 zł, winien mieć zastosowanie § 2 pkt 8 rozporządzenia i Sąd I instancji winien zasądzić koszty zastępstwa procesowego według stawki minimalnej, która dla tego rodzaju sprawy wynosiła po 15.000 zł na rzecz każdej z pozwanych.
V. Koszty procesu.
Na koszty postępowania odwoławczego każdej z pozwanych złożyły się: opłata od zażalenia – 100 zł, koszty wynagrodzenia pełnomocnika w zakresie zaskarżenia apelacją – 11.250 zł i w zakresie zażalenia.