Sąd Okręgowy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 122/24
Data wyroku: 2024-04-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska
Słowa kluczowe: Rękojmia

Sygn. akt I C 122/24

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 kwietnia 2024 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska
Protokolant: sekretarz sądowy Karolina Stańczuk
po rozpoznaniu w dniu 10 kwietnia 2024 r. w Warszawie na rozprawie
sprawy z powództwaA. P.iT. P.
przeciwko(...) sp. z o.o.–(...)” sp. k. z siedzibą wW.

z udziałem interwenienta ubocznego(...)S.A. z siedzibą wW.

o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
ustala, żeA. P.iT. P.ponoszą w całości koszty procesu oraz nieuiszczone przez strony wydatki pokryte tymczasowo z funduszy Skarbu Państwa, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie Referendarzowi Sądowemu.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska
Sygn. akt I C 122/24

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 7 lutego 2018 r.(data stempla pocztowego, k. 172v)A. P.iT. P., zastępowani przez profesjonalnego pełnomocnika, domagali się zasądzenia na podstawieart. 560 § 1 i 3 k.c.na ich rzecz od(...) Sp. z o.o.– (...)Sp. l. z siedzibą wW.kwoty 80.000 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty, a także kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że w dniu 8 marca 2011 r. zawarli z pozwaną umowę ustanowienia odrębnej własnościlokalu mieszkalnego nr (...)i sprzedaży tego lokalu wraz z udziałem wlokalu niemieszkalnym nr (...)położonych przyul. (...)wP.za łączną kwotę 529.680 zł. Budynek, w którym położony jest lokal, jest jednym z(...)budynkówOsiedla (...), wybudowanych w 2009 r., położonych w bliskiej odległości, połączonych podziemną hala garażową. Pozwana wydała powodom ww. lokal mieszkalny w dniu 9 marca 2011 r.
W lokalu tym ujawniło się następnie szereg wad w postaci zarysowań na styku ścian i sufitów, będących oznakami wadliwej konstrukcji budynku. Powodowie sądzili jednak początkowo, że owe zarysowania są skutkiem „pracy” nowego budynku. Dopiero 29 września 2017 r., po zapoznaniu się z opinią techniczną sporządzoną przezInstytut (...), uzyskali definitywną informację o istnieniu wady fizycznej budynku, wywołującej wady fizyczne w poszczególnych lokalach w tym budynku położonych. Z opinii tej wynikało, że w budynkachOsiedla (...)występują uszkodzenia na stykach ścian z sufitem oraz zarysowania ścian, spękania ścian, zawilgocenia oraz lokalnie zagrzybienia ścian wewnętrznych i zewnętrznych. W opinii wskazano przyczyny ww. uszkodzeń: zwiększone obciążenie w stosunku do projektowanych grubości szlichty pod posadzką, zwiększona otulina zbrojenia w stosunku do projektowanej, brak zbrojenia ścian murowanych niekonstrukcyjnych przewidzianych w dokumentacji, wypełnienie gipsem wierzchniej warstwy szczeliny pomiędzy stropami (materiał nie wystarczająco elastyczny) i ścianami i brak wystarczającej szczeliny, zaprojektowanie stropów na maksymalne dopuszczalne ujęcia, zastosowane tynki zewnętrzne izolacji systemu(...)nieodpowiedniej jakości.
Dalej powodowie wskazali, że pozwana przed zawarciem z powodami umowy sprzedaży wiedziała już o wadach w budynku. Przemawia za tym fakt zlecenia przez pozwaną sporządzenia opinii przez Pracownię(...)Sp. p. Opinia taka, datowana na grudzień 2011 r., została sporządzona. Wynika z niej, że w budynkach przyul. (...)ujawniły się wady: ponadnormatywne ugięcia stropów nad halą garażowąOsiedla (...)wywołane przekroczeniem dopuszczalnych ustawowo obciążeń, brak zgodnego ze sztuką budowlaną zbrojenia ścian murowanych w spoinach, postępujące deformacje materiału budowlanego ścian budynkówOsiedla (...)wywołanych uginaniem się stropów nad garażem osiedla oraz brakiem prawidłowego zbrojenia ścian murowanych w spoinach, ponadnormatywne ugięcia balkonów.
W ocenie powodów „wartość obniżenia ceny” lokalu mieszkalnego z uwagi na występowanie w nim wad wynosi 80.000 zł.
Zdaniem powodów niezachowanie terminu 3-letniego przewidzianego wart. 568 § 1 k.c.w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy sprzedaży, nie niweczy roszczenia powodów z uwagi na treśćart. 564 k.c.Kupujący, jak wskazali powodowie, nie traci uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie w chwili, w której do tej utraty uprawnień miałoby dojść. Nadto, zapewnienie o nieistnieniu wady, to jest o zgodności budynku z projektem, wyłącza utratę uprawnień, niezależnie od tego, czy sprzedawca udzielił zapewnienia w dobrej czy w złej wierze, także wtedy, gdy nie wiedział o wadzie, choć powinien był wiedzieć. Powodowie zarówno w akcie notarialnym z dnia 8 marca 2011 r., jak i w rozmowach z pozwaną, zostali zapewnieni o braku istnienia wad w budynku. Tymczasem wówczas już o wadach wiedziała. Zlecona przez nią ekspertyza miała na celu poznanie skali przedmiotowych wad. Najpóźniej zaś pozwana uzyskała wiedzę o wadach, zapoznając się ze zleconą przez siebie opinią, nie poinformowała jednak o nich powodów.
Powodowie niezwłocznie po zauważeniu w mieszkaniu spękań i odspojeń zawiadomili sprzedawcę o tych wadach. Pismem z dnia 12 października 2017 r. powodowie wezwali pozwaną do zapłaty z tytułu obniżenia ceny lokalu.
(pozew - k. 3-9)
W odpowiedzi na pozew datowanej na 13 kwietnia 2018 r.(data stempla pocztowego nieczytelna, k. 341v)pozwana, zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Pozwana przyznała, że po pewnym czasie eksploatacji budynkówOsiedla (...)w budynkach tych zaobserwowano usterki w postaci spękań i zarysowań ścian w częściach wspólnych oraz w niektórych lokalach mieszkalnych. Występowanie spękań w nowo wybudowanym budynku jest jednak zjawiskiem typowym, związanym z pracą budynku. Taka informacja była też zawarta w „Instrukcji użytkowania mieszkańOsiedla (...)” wydanej mieszkańcom tego osiedla, w tym powodom.
Dalej pozwana wskazała, że powodowie do czasu złożenia pisma z 12 października 2017 r. nie zgłaszali występowania tego typu usterek w ich lokalu mieszkalnym. Natomiast w związku ze zgłaszaniem występowania spękań ścian przez właścicieli innych lokali, pozwana zleciła Pracowni(...)Sp. p. wykonanie ekspertyzy technicznej, mającej na celu ocenę zakresu i przyczyn tej usterki. Pozwana otrzymała ekspertyzę w styczniu 2012 r. Wówczas niezwłocznie przystąpiła do naprawy celem wyeliminowania stwierdzonych w opinii usterek. Zleciła Pracowni(...)(…) dokonanie inwentaryzacji technicznej budynku oraz opracowanie technologii napraw powstałych spękań. Inwentaryzacja spękań została przeprowadzona we wszystkich lokalach mieszkalnych, których właściciele wyrazili na to zgodę, w tym w lokalu powodów w dniu 15 marca 2012 r. Jednocześnie trwały prace naprawcze w częściach wspólnych i w hali garażowej, które powodowie musieli widzieć. Nie jest zatem tak, że o usterce budynku powodowie dowiedzieli się dopiero na skutek zapoznania się w 2017 r. z opiniąInstytutu (...).
Pozwana przeprowadziła prace zmierzające do wzmocnienia konstrukcji stropu, co miało na celu wyeliminowanie w przyszłości ryzyka występowania spękań, po przeprowadzeniu prac naprawczych w lokalach. Wzmocnienie stropu należało przeprowadzić najpierw w hali garażowej, a następnie w lokalach mieszkalnych, poczynając od najwyższej kondygnacji. Takie prace pozwana prowadziła zgodnie z technologią zaleconą przez Pracownię(...)(…), w szczególności strop nad garażem wzmocniono poprzez doklejenie taśm z włókien węglowych.
Inwentaryzacja przeprowadzona w 2012 r. w lokalu powodów wykazała występowanie w nim jedynie niewielkiego odspojenia, będącego, w ocenie pozwanej, skutkiem normalnej pracy budynku. Żądanie obniżenia ceny o 80.000 zł jest zatem nieuzasadnione, a co najmniej zawyżone, bowiem koszt napraw w lokalu powodów to 1.100 zł. Nadto, uprawnienia powodów z rękojmi wygasły po upływie 3 lat od wydania lokalu, które nastąpiło 3 marca 2011 r. Nadto, nie został dochowany termin miesięczny do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie.
Nie doszło do zatajenia wad przed powodami. Pozwana dokonała inwentaryzacji w lokalu powodów właśnie pod kątem stwierdzenia ewentualnych wad, a miało to miejsce jeszcze przed upływem terminu z rękojmi. W chwili sprzedaży lokalu powodom żadne wady w nim nie występowały. Jednocześnie, pozwany nie miał wówczas wiedzy o przyczynach spękań w innych częściach budynków, którą to wiedzę uzyskał dopiero na podstawie ekspertyzy Pracowni(...)(…) z grudnia 2011 r. Pozwana wskazała także, że o opinii tej poinformowała mieszkańców i przekazała ją na ręce pełnomocnika wspólnoty mieszkaniowej.
Niezależnie od powyższego pozwana zaznaczyła, że nigdy nie uznała usterek stwierdzonych w budynkachOsiedla (...)za podstawę roszczeń z rękojmi. Zdaniem pozwanej spękania ścian spowodowane były zarówno błędami projektowymi, wykonawczymi, jak i nieprawidłową eksploatacją.
(odpowiedź na pozew - k. 180-186)
Interwencją uboczną złożoną dnia 19 lipca 2018 r.
    (data stempla, k. 377v)(...)S.A. z siedzibą wW., zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zgłosiła przystąpienie do sprawy po stronie pozwanej oraz wniosła o oddalenie powództwa w całości, a także o zasądzenie odA. P.iT. P.na rzecz interwenienta kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Następnie, w piśmie z dnia 19 lipca 2019 r., interwenient uboczny, będący generalnym wykonawcą budynkówOsiedla (...), przyznał, że po oddaniu budynków do użytkowania zaczęły pojawiać się spękania tynków. Interwenient uznawał, że jest to związane z osiadaniem budynku. Z czasem skala ujawnianych spękań i zarysowań ścian zwiększyła się, przy czym pojawiały się one także w miejscach, które były już uprzednio naprawione. Dlatego też konieczne stało się ustalenie przyczyn owych spękań i zarysowań. Interwenient zlecił wykonanie opiniifirmie (...), którą to opinię niezwłocznie przekazał pozwanej spółce. Z opinii tej wynikało, że przyczyną usterek są w głównej mierze błędy projektowe. Niezależnie od tego, interwenient podniósł, że powodowie nie zachowali terminu 1 miesiąca do zgłoszenia wady, ani też terminu 3-letniego do zgłoszenia roszczeń z rękojmi. Zdaniem interwenienta, transparentność działań podejmowanych przez pozwaną, w tym w zakresie prac naprawczych w częściach wspólnych oraz poprzez przeprowadzanie inwentaryzacji lokali, świadczy o tym, że zarzut podstępnego zatajenia wad jest niezasadny. Dodatkowo interwenient podniósł, że roszczenie powodów jest zawyżone.
(interwencja uboczna - k. 351-354, pismo interwenienta z 19.07.2019 r. – k. 450-459)
Do czasu zamknięcia rozprawy w Sądzie pierwszej instancji strony podtrzymały swoje stanowiska.
(protokół rozprawy z 10.04.2024 r. - k. 1753-1755 /protokół skrócony/)
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 8 marca 2011 r.A. P.iT. P.zawarli z(...) Sp. z o.o.– (...)Sp. k. z siedzibą wW.(dalej jako „spółka (...)”) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży, a także umowę sprzedaży udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego – w formie aktu notarialnego, przed notariuszemK. D.. Na podstawie tej umowyA. P.iT. P.nabyli własnośćlokalu mieszkalnego nr (...)o łącznej powierzchni użytkowej 77,82 m(
    2), położonego na 4. piętrze budynku przyul. (...)wP., wraz ze związanym z nim udziałem wynoszącym(...)części w nieruchomości wspólnej, którego częścią składową jest balkon, o powierzchni wynoszącej 4,91m(
    2), a także własność udziału wynoszącego(...)części we współwłasności stanowiącego odrębną nieruchomośćlokalu niemieszkalnego numer (...), stanowiącego halę garażową, znajdującego się na poziomie -1 budynku przyul. (...)wP., o powierzchni użytkowej 6460,14 m(
    2)wraz ze związanym z nim udziałem wynoszącym(...)części w nieruchomości wspólnej. Strony ustaliły łączną cenę wyżej wymienionych przedmiotów umowy na kwotę 529.680 zł brutto, na którą złożyły się: 1) 510.000 zł brutto cena lokalu mieszkalnego nr(...), 2) 19.680 zł cena udziału we własnościlokalu niemieszkalnego nr (...). Kupujący w całości uiścili na rzecz sprzedającego powyższą należność.
W akcie notarialnym strony oświadczyły, że wydanie lokalu mieszkalnego w posiadanie kupujących oraz udziale we współwłasności lokalu niemieszkalnego we współposiadanie kupujących już nastąpiło.
W § 8 aktu Umowy strony ustaliły, że:sprzedawca ponosi wobec kupujących odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem niniejszej umowy na zasadach ogólnych z tym, że bieg terminów tej odpowiedzialności rozpoczyna się od daty odbioru lokalu mieszkalnego(ust. 1);wystąpienie wad lub usterek kupujący zobowiązani są zgłosić sprzedawcy na piśmie(ust. 2). Ponadto, strony ustaliły, że Sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności za wady lokalu mieszkalnego w przypadku: wystąpienia wad jakichkolwiek elementów lokalu mieszkalnego, które nie były objęte umową, bądź nie były wykonane lub dostarczone przez sprzedawcę; gdy wystąpienie wad jest następstwem wprowadzenia przez kupujących we własnym zakresie przeróbek i zmian technicznych w lokalu mieszkalnym; wystąpienia uszkodzeń spowodowanych przez siłę wyższą; gdy wystąpienie wad jest następstwem działania lub zaniechania Kupujących lub osób działających w ich imieniu i na ich rzecz lub osób trzecich, za które Sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.

    (wypis aktu notarialnego Rep.(...)- k. 35-45)

W dniu 21 grudnia 2010 r. doszło do przekazania powodom m.in. kluczy dolokalu mieszkalnego nr (...), kodu wejściowego do budynku i „Instrukcji Użytkowania MieszkańOsiedla (...)”, a następnie w dniu 9 marca 2011 r.T. P.wydano pilot do garażu.
(protokoły przekazania - k. 55-57)
Lokal powodów usytuowany jest w jednym z(...)budynków wielorodzinnych o różnej wielkości, tworzących razem kompleks o nazwie „Osiedle (...)”. Generalnym wykonawcą budynków byłafirma (...) S.A.z siedzibą wW.(dalej jako „spółka (...)”). Budynki zostały oddane do użytkowania w 2009 r.
(okoliczności bezsporne)
Po pewnym czasie eksploatacji budynkówOsiedla (...)zaobserwowano występowanie w nich usterek w postaci spękań i zarysowań ścian w częściach wspólnych budynków oraz w niektórych lokalach mieszkalnych. Występowanie spękań tynków gipsowych w nowo wybudowanym budynku, w pewnym zakresie jest zjawiskiem typowym, związanym z pracą i osiadaniem budynku. Taką informację zawarto też w „Instrukcji Użytkowania MieszkańOsiedla (...)”.
(okoliczności bezsporne, Instrukcja użytkowania mieszkań - k. 126-146)
Wystąpienie spękań i zarysowań ścian było zgłaszane przez mieszkańcówOsiedla (...)dospółki (...), ta z kolei przekazywała informacjespółce (...), która zajmowała się systematycznie naprawą usterek.
Od momentu oddania budynków do użytkowania w 2009 r. do I kwartału 2011 r. odnotowano 35 zgłoszeń usterkowych w zakresie spękań i zarysowań ścian. Z uwagi na fakt, że zgłoszeń tego rodzaju pojawiało się jednak coraz więcej,spółka (...)podjęła decyzję o zleceniu przygotowania ekspertyzy technicznej celem ustalenia przyczyn występowania owych usterek.
Współce (...)nie byli zatrudnieni eksperci w zakresie budownictwa, dzięki którym spółka samodzielnie byłaby w stanie ustalić przyczyny usterek.
W listopadzie 2011 r.Spółka (...)zleciła „Pracowni(...)” Sp. p. z siedzibą wW.(dalej „Pracownia(...)”) wykonanie ekspertyzy technicznej mającej na celu ocenę zakresu i przyczyn tych usterek oraz opracowanie technologii ewentualnych napraw.
Ekspertyza została sporządzona przez Pracownię(...)w grudniu 2011 r., a przedstawiono jąspółce (...)na początku 2012 r.Spółka (...)kopię ekspertyzy przekazała następnie Wspólnocie Mieszkaniowej.
(zeznania świadków:B. J.– protokół rozprawy z 14.05.2019 r. min. 00:07:16 i n. /k. 421v-422v protokół skrócony/,P. S.- protokół rozprawy z 14.05.2019 r. min. 00:47:42 i n. /k. 422v-423v protokół skrócony/,P. K.– protokół rozprawy z 11.07.2019 r. min. 00:09:38 i n. /k. 445-447 protokół skrócony/,P. A.– protokół rozprawy z 27.08.2019 r. min. 00:05:58 i n. /k. 544v-545 protokół skrócony/, wyciąg z rejestru zgłoszeń usterek – k. 431-436v, ekspertyza techniczna z grudnia 2011 r. - k. 214-249)
We wnioskach i zaleceniach ekspertyzy Pracowni(...)z grudnia 2011 r. stwierdzono, że istniejący stan konstrukcji obiektów w kompleksieosiedla (...)wP.posiada liczne uszkodzenia oraz wady natury wykonawczej i projektowej. Propagacja tych wad następuje w sposób ciągły, a brak ich napraw będzie powodował postępy procesu zniszczeń elementów budowlanych w przedmiotowych obiektach. Przy przygotowywaniu projektu budowlanego i wykonawczego osiedla bazowano tylko na analizie płaskich ustrojów w sprężystej fazie pracy, co nie odzwierciedla skomplikowanej bryły budynków. Takie założenia powodują zaniżenie wartości ugięć stropów, głównie dla płyty nad garażem. Projekt konstrukcji został wykonany zgodnie z polskimi normami. Obliczeniowo wartości ugięć nie przekraczają dopuszczonych przez normę. Konstrukcja obiektów jest zaprojektowana poprawnie i nie zagraża bezpieczeństwu jej użytkowania. Potwierdzają to badania kontrolne, dla których przemieszczenia większości punktów pomiarowych mieszczą się w granicy błędu pomiarowego, zmiany ekstremalne nie przekraczają 0,8 mm, co świadczy o ustabilizowaniu się konstrukcji. Skomplikowany układ stropów oraz nieregularna siatka słupów prowadzi do rzeczywistych ugięć znacznie większych niż przyjęte w projekcie 21 mm (jednak nie są większe od ugięć normowo dopuszczalnych). Niekorzystny układ słupów i znaczne wysięgi balkonów mogą spowodować ponadnormatywne ugięcia balkonów co może być widoczne gdy balkony zostaną mocno obciążone. Może występować pękanie szyb w oknach i drzwiach balkonowych wstawionych na tychże wspornikach. Międzybudynkami (...), poza obrysem budynku występuje znaczne ugięcie stropu nad garażem, spowodowane dużą rozpiętością skrajnego przęsła. Z dokumentacji projektowej wynika, że stropy zostały uzbrojone prętami o stosunkowo dużej średnicy w odniesieniu do ich grubości, co powoduje duże rozwartości rys, które stają się widoczne i wpływają w sposób znaczący na ugięcia stropów. Jest to jednak naturalne zachowanie konstrukcji żelbetowych przy dużych ugięciach i nie zagraża bezpieczeństwu. Na etapie wykonawstwa nie zastosowano zbrojenia ścian murowanych w spoinach co jest jedną z głównych przyczyn spękań ścian między lokalowych. Jednocześnie mała szczelina dylatacyjna, wynosząca 15 mm, między stropami a ścianami murowanymi potęguje ten efekt.
Błędy wykonawcze w sposób znaczący spowodowały pojawienie się uszkodzeń na ścianach murowanych. Wnioskując z dużych ilości tynków w niektórych miejscach, dzięki którym „prostowano” krzywe ściany, można stwierdzić, że roboty murowe zostały wykonane w sposób niestaranny. Na obiekcie zlecono prowadzenie monitoringu ugięć, co wykazało postępujące przyrosty przemieszczeń. Zalecono kontynuację monitoringu w celu określenia zachowania konstrukcji w czasie. Najwięcej uszkodzeń zaobserwowano na ścianach murowanych oddzielających korytarze od lokali mieszkalnych. Metody napraw powierzchniowych tego typu szkodzeń, szpachlowania, malowania, maskowania są bezcelowe. Stropy przy tak dużych rozpiętościach przez cały czas będą pracowały i powodowały powstawanie nowych rys.
W podsumowaniu wskazano:Gdyby nie błędy wykonawcze najprawdopodobniej wiele z powstałych usterek nie nastąpiłoby, a reszta byłaby tak mała, że można by je naprawić przy pomocy zwykłych szpachlowań (s. 44).
W zakresie napraw zalecono wzmocnienie nośności konstrukcji płyty stropowej nad garażem, zabezpieczenie istniejących rys konstrukcyjnych oraz wykonanie powłoki zabezpieczającej na powierzchni płyty stropowej (etap I), wykonanie zbrojenia w ścianach murowanych i naprawy istniejących rys poprzez wklejenie prętów zbrojeniowych i wykonanie niezbędnych iniekcji wgłębnych i napraw zewnętrznych (s. 43).
(ekspertyza techniczna z grudnia 2011 r. - k. 214-249)
Na zleceniespółki (...)porządzony został także w styczniu 2012 r. przezInstytut (...)„operat pomiarowy”. Dokonano pomiarów ugięć stopów w hali garażowej kompleksu(...)w okresie od września 2011 r. do grudnia 2011 r.
(kopia operatu pomiarowego - k. 250-254)
Po zapoznaniu się z treścią ekspertyzy Pracowni(...)z grudnia 2011 r. oraz z treścią „operatu pomiarowego”Instytut (...),spółka (...)zleciła Pracowni(...)opracowanie projektu „Technologii napraw osiedla mieszkaniowego(...)(…)”, którego celem było m.in. wykonanie inwentaryzacji fotograficznej uszkodzeń, wskazanie przyczyn i zaproponowanie metod naprawczych. W ramach realizacji tego zlecenia Pracownia(...)w marcu 2012 r. przeprowadziła inwentaryzację spękań we wszystkich lokalach mieszkalnych, których właściciele wyrazili na to zgodę. Opracowanie zostało sporządzone również w marcu 2012 r.
(zeznania świadków:B. J.– protokół rozprawy z 14.05.2019 r. min. 00:07:16 i n. /k. 421v-422v protokół skrócony/,P. S.- protokół rozprawy z 14.05.2019 r. min. 00:47:42 i n. /k. 422v-423v protokół skrócony/,P. K.– protokół rozprawy z 11.07.2019 r. min. 00:09:38 i n. /k. 445-447 protokół skrócony/,P. A.– protokół rozprawy z 27.08.2019 r. min. 00:05:58 i n. /k. 544v-545 protokół skrócony/,opracowanie technologii napraw z marca 2012 r. - k. 12-20v)
Inwentaryzacja została dokonana również dla lokalu mieszkalnego należącego doA. P.iT. P.– w dniu 15 marca 2012 r. Trwały w nim wówczas prace wykończeniowe. Stwierdzono występowanie uszkodzeń: odspojenie ściany od stropu, odspojenie tynku ścian, pozioma rysa na ścianie, ukośna rysa na ścianie, odspojenie pionowe w narożu ścian, podcięcie ściany murowanej od podciągu, rysa na łączeniu ściany żelbetowej z murowaną, zarysowania przy oknach balkonowych, uszkodzenia w narożach otworów, inne uszkodzenia. Zaznaczono, że zarysowanie ściany jest o długości 100 cm.
(zeznania świadkaB. J.– protokół rozprawy z 14.05.2019 r. min. 00:07:16 i n. /k. 421v-422v protokół skrócony/; protokół z przeprowadzonej inwentaryzacji - k. 274-275v)
W dalszej kolejności,spółka (...)zleciła Pracowni(...)sporządzenie opracowania na temat technologii ustabilizowania (wzmocnienia) stropu garażu osiedla mieszkaniowego(...)przyul. (...)wP.. Takie opracowanie zostało sporządzone w czerwcu 2012 r.
(opracowanie technologii ustabilizowania z czerwca 2012 r. – k. 261-273)

Spółka (...)podjęła działania zmierzające do naprawy przyczyn występujących usterek. W pierwszej kolejności naprawy obejmowały wzmocnienie stropu hali garażowej, następnie naprawy obejmowały części wspólne, a także lokale mieszkalne, począwszy od najwyższego pietra. W dniu 13 grudnia 2012 r.spółka (...)zawarła umowę z P.H.U.(...)w przedmiocie zlecenia napraw spękanych ścian w mieszkaniach. Informacje o prowadzonych i planowanych pracach były przekazywane mieszkańcom osiedla między innymi poprzez wywieszanie ogłoszeń na drzwiach klatek schodowych. Prace w hali garażowej zostały zakończone do 8 lutego 2013 r., prace korytarzy części wspólnych na piętrach 4. i 5. budynkach A, B, C i D wykonano w lutym i marcu 2013r.
(częściowo okoliczności bezsporne, nadto: protokół odbioru końcowego robót z 08.02.2013 r. – k. 280, protokół częściowego odbioru robót z 19.03.2013 r. – k. 281, protokół częściowego odbioru robót z 08.03.2013 r. – k. 282, protokół częściowego odbioru robót z 01.02.2013 r. – k. 283, zeznania świadków:B. J.– protokół rozprawy z 14.05.2019 r. min. 00:07:16 i n. /k. 421v-422v protokół skrócony/,P. S.- protokół rozprawy z 14.05.2019 r. min. 00:47:42 i n. /k. 422v-423v protokół skrócony/,P. K.– protokół rozprawy z 11.07.2019 r. min. 00:09:38 i n. /k. 445-447 protokół skrócony/,P. A.– protokół rozprawy z 27.08.2019 r. min. 00:05:58 i n. /k. 544v-545 protokół skrócony/, załącznik nr 2 do umowy z dnia 13 grudnia 2012 r. – wycena - k. 284-286)
W dniu 13 października 2017 r.A. P.iT. P.skierowali dospółki (...)zawiadomienie o wykryciu wad „zakupionego lokalu” wraz z wezwaniem do zapłaty z tytułu roszczenia o obniżenie ceny lokalu mieszkalnego. W piśmie tymA. P.iT. P., powołując się naart. 560 § 1 k.c., zawiadomili o wykryciu istotnych wad zakupionego przez nich lokalu, wskazali na „szereg oznak wadliwej konstrukcji budynku” oraz zgłosili żądanie o obniżenie ceny i wezwalispółkę (...)do zapłaty na ich rzecz, w terminie 3 dni od otrzymania wezwania, kwoty 200.000 zł. Pismo zostało doręczonespółce (...)w dniu 17 października 2017 r.
(zawiadomienie o wykryciu wad z 12.10.2017 r. - k. 59-60, potwierdzenie nadania - k. 58, wydruk śledzenia przesyłek – Tracking Poczty Polskiej - k. 61-62v)
W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 30 października 2017 r.spółka (...)poinformowałaA. P.iT. P., że spółka nie uznaje ich roszczeń.
(pismaspółki (...)wraz z potwierdzeniem nadania i potwierdzeniami odbioru - k. 210-213v)
Sąd ustalił stan faktyczny sprawy na podstawie dokumentów (odpisów dokumentów) i wydruków komputerowych, których strony w toku procesu nie kwestionowały.
Sąd oparł się także na zeznaniach świadków. Jakkolwiek były to osoby związane zespółką (...), to w dacie składania zeznań nie byli pracownikami tej spółki, zatem brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia założenia, że zeznania ich były stronnicze, że świadkowie zeznawali w sposób przychylny dla pozwanej. Zdaniem Sądu, zeznania wszystkich świadków wzajemnie się potwierdzają, a przy tym korespondują z treścią dowodów z dokumentów: opinii technicznych, protokołów etc.
Wiarygodność zeznań powódki, potwierdzonych następnie przez powoda, budziła natomiast wątpliwości. Powódka często powoływała się na brak wiedzy, niepamięć, nie udzielając odpowiedzi na zadawane pytania odnoszące się do okoliczności, które mają znaczenie dla oceny dochowania przez powodów terminów przewidzianych przez ustawodawcę wart. 563 k.c.iart. 568 k.c.Na kolejne pytania pełnomocnika pozwanej zmierzające do ustalenia, czy z rozmów na temat pękających ścian prowadzonych przez powodów z sąsiadami, z przedstawicielami wspólnoty mieszkaniowej i z pracownikamispółki (...)przed 2017 r. wynikało, jaka jest przyczyna owych pęknięć, powódka odpowiadała, że nie pamięta bądź nie wie. Znamienne, że powódka wskazała nawet, że nie ma wiedzy co do tego, że pełnomocnik powodów, adw.Ł. M., jest w sporze sądowym zespółką (...)co do analogicznych roszczeń jak zgłaszane przez powodów w tej sprawie. W tym zakresie zeznania powódki są w sposób oczywisty niewiarygodne, zważywszy na fakt, że w pozwie powodowie wprost powołują się na dowody z dokumentów znajdujące się w aktach sprawy III C 759/12 z powództwaŁ. M.iM. M.przeciwko między innymispółce (...).
Sąd nie poczynił ostatecznie ustaleń co do występujących w budynku powodów i w samym lokalu mieszkalnym wad. Sam fakt, że wady były w zasadzie nie był przedmiotem sporu. Wobec stwierdzenia przez Sąd, że powodowie nie dochowali terminu do zgłoszenia roszczeń z tytułu rękojmi, szczegółowe ustalenia w tym zakresie okazały się zbędne - choć Sąd prowadził do pewnego momentu postępowanie dowodowe na te okoliczności.
Wyjaśnienia w tym miejscu wymaga natomiast, że Sąd obok opinii biegłego sądowego ds. budownictwa (postanowienie z 5 maja 2021 r., k. 829) na wniosek powodów dopuścił także postanowieniem z 13 września 2021 r. (pkt 1; k. 1160) dowód z opinii(...)((...)) sporządzonych we wrześniu 2015 r., w kwietniu 2017 r. oraz 23 lutego 2018 r. w sprawie III C 759/12 na okoliczność istnienia i przyczyn wad, z uwzględnieniem nadto szeregu szczegółowych okoliczności ujętych w tezie wnioskowanej przez powodów w piśmie z 25 maja 2021 r. Samo jednak dopuszczenie przez sąd dowodu na daną okoliczność nie jest równoznaczne z wykazaniem okoliczności, którą strona zgłaszająca dany dowód zamierzała za jego pomocą wykazać. Poza sporem było, że opinia instytutu nie odnosiła się do budynku, w którym położony jest lokal powodów, co wprost zostało przyznane przez pełn. powodów na ostatnim terminie rozprawy. W tej sytuacji dowód ten nie mógł stanowić o wykazaniu istnienia wad i ich przyczyn zgodnie z twierdzeniami powodów. Nie jest przekonywająca argumentacja powodów co do tego, że wszystkie budynkiOsiedla (...)zostały wybudowane przy zastosowaniu tej samej metodologii, zatem znaczenie drugorzędne ma fakt, że ww. opinia nie odnosiła się do budynku powodów. Wypada zresztą zaznaczyć, że twierdzenia powodów nie zostały w tym zakresie wykazane i nie są też to okoliczności bezsporne – pozwany wskazywał w toku procesu, że przy wznoszeniu budynku powodów (budynek główny) zastosowano inną metodologię niż w przypadku pozostałych budynków.
Sąd ostatecznie uchylił pkt 2 postanowienia z 13 września 2021 r., gdzie Sąd dopuścił dowód z opinii(...)na okoliczność występowania wad budowlanych w lokalu powodów. W tym zakresie została sporządzona opinia przez biegłego sądowego ds. budownictwa na podstawie postanowienia z 5 maja 2021 r., kilkukrotnie następnie uzupełniana. Sąd uznał, że nie zaistniały podstawy do przeprowadzania w tej sprawie dodatkowo opinii(...)na te same w istocie okoliczności.
Sąd uchylił także pkt 3 postanowienia z 13 września 2021 r., uznając przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego ds. wyceny nieruchomości za zbędne wobec stwierdzenia upływu 3-letniego terminu zawitego do zgłoszenia przez powodów roszczeń z tytułu rękojmi.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
W niniejszej sprawie bezspornym był fakt, żeA. P.iT. P.nabyli odspółki (...)lokal mieszkalny oraz udział w lokalu niemieszkalnym (garażu) w budynku położonym przyul. (...)wP.. Powodowie dochodzili roszczenia o obniżenie ceny sprzedaży na podstawieart. 560 k.c.w zw. zart. 556 k.c.Podkreślenia wymaga, że powodowie w pozwie wyraźnie wskazali, że dochodzą roszczenia o obniżenie ceny wyłącznie lokalu mieszkalnego. Wady występujące w lokalu niemieszkalnym (garażu) nie zostały zatem objęte podstawą faktyczną powództwa.
W sprawie znajdowały zastosowanie przepisykodeksu cywilnegoobowiązujące w dacie zawarcia umowy. Poza sporem było, że umowa sprzedaży została zawarta przez strony 8 marca 2011 r. Sporna była data wydania lokalu – powodowie wskazywali na 9 marca 2011 r., pozwana na 3 marca 2011 r. Z protokołów przekazania wynikało z kolei, że klucze do lokalu mieszkalnego oraz kod do budynku powodowie otrzymali jeszcze w grudniu 2010 r., zaś 9 marca 2011 r. wydano powodowi pilot do garażu. Natomiast ostatecznie nie miało istotnego znaczenia, w którym dokładnie dniu doszło do wydania przedmiotu sprzedaży.
Zgodnie zart. 556 § 1 k.c.w brzmieniu obowiązującym do 2014 r.:Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
Art. 560 k.c.stanowił z kolei do 2014 r.:Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne(§ 1).Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad(§ 3).
W niniejszej sprawie sam fakt występowania wad budynku, w którym położony jestlokal mieszkalny nr (...), skutkujących pojawianiem się w tym lokalu zarysowań i pęknięć ścian, w zasadzie nie był okolicznością sporną. Istnienie wad budynku, polegających na nadmiernym obciążeniu stropów na skutek zbyt grubej posadzki, zaniechaniu uzbrojenia murowanych ścian, pozostawieniu zbyt wąskich dylatacji na łączeniach ścian z sufitem i wypełnienie ich niewystarczająco elastycznym materiałem, wynikało wprost z ekspertyzy z grudnia 2011 r. sporządzonej na zleceniespółki (...). Jak zaznaczono wyżej, szczegółowe ustalenia w zakresie tego, na czym dokładnie owe wady polegały, nie zostały przez Sąd poczynione. Sąd ocenił bowiem, iż roszczenie powodów wygasło, zatem ustalenia zmierzające do zweryfikowania wysokości tego roszczenia nie były potrzebne dla rozstrzygnięcia sprawy.
Zgodnie zart. 563 k.c.w brzmieniu sprzed 2014 r.:Kupujący traci uprawnieniaz tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć(§ 1 zd. 1).Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego(§ 3).
Jednocześnieart. 564 k.c.stanowił:W wypadkach przewidzianych w artykule poprzedzającym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.
Z kolei wedleart. 568 k.c.w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia przedmiotowej w sprawie umowy:Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana(§ 1).Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił(§ 2).Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie(§ 3).
Zachowanie przez powodów zarówno terminu 1 miesiąca zastrzeżonego wart. 563 k.c., jak i terminu 3-letniego przewidzianego wart. 568 k.c.było konsekwentnie negowane tak przez pozwaną, jak i przez interwenienta ubocznego.
Powodowie twierdzili, że wiadomość o wadach powzięli w sposób pewny dopiero po zapoznaniu się 29 września 2017 r. z opinią techniczną sporządzoną przezInstytut (...). Zgłoszenie wady skierowali do pozwanej 12 października 2017 r., zatem z zachowaniem terminu 1 miesiąca od zapoznania się z tą opinią. Niezależnie od powyższego, powodowie wywodzili - tak w odniesieniu do terminu 1 miesiąca zart. 563 k.c., jak i terminu 3-letniego zart. 568 k.c., że pozwana podstępnie zataiła przed nimi wady, zatem mogą oni dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi także po upływie ww. terminów.
Zarzut podstępnego zatajenia wad przezspółkę (...)Sąd ocenił jako nieusprawiedliwiony, co prowadziło do stwierdzenia, że uprawnienia powodów z tytułu rękojmi wygasły.
Przede wszystkim Sąd uznał, że powodowie nie zdołali wykazać, żespółka (...)w dacie zawarcia z powodami umowy sprzedaży lokalu (8 marca 2011 r.) wiedziała o wadach budynku przyul. (...), których przejawem są zarysowania i pęknięcia ścian, występujące m.in. w lokalu mieszkalnym powodów. Podkreślenia wymaga, że jako wady traktować należy błędy projektowe i wykonawcze, na skutek których stropy zostały nadmiernie obciążone, ściany nie zostały uzbrojone, a dylatacje na łączeniach ścian z sufitami były zbyt małe, a przy tym nie zostały wypełnione wystarczająco elastycznym materiałem. W efekcie tych błędów tynk pękał, pojawiały się rysy i odspojenia. Wynika to zarówno z treści opinii prywatnych, jak i – w większości - z opinii biegłego sądowego przeprowadzonej w tej sprawie. Poza sporem było, żespółka (...)na datę sprzedaży lokalu powodom wiedziała o występujących rysach i spękaniach tynku w budynkachOsiedla (...), w tym w budynku głównym, w którym położone jest mieszkanie powodów. Sam ten fakt nie oznacza jednak, że pozwana wiedziała o wadach budynku powodów, które stanowią źródło rys, spękań, odspojeń pojawiających się w lokalu powodów i w częściach wspólnych.
Podkreślenia wymaga, że z zeznańP. A., który w ramach Pracowni(...)sporządzał dla pozwanej ekspertyzę w grudniu 2011 r., a następnie kolejne opracowania w 2012 r., wynikało, żespółka (...)po raz pierwszy zleciła Pracowni(...)sporządzenie ekspertyzy technicznej w listopadzie 2011 r. Potwierdzają to także zeznaniaB. J.. Poza sporem było, że ekspertyza została sporządzona w grudniu 2011 r. Z zeznań świadków wynikało zaś, że opinia ta została przekazanaspółce (...)na początku 2012 r.Spółka (...)nie mogła zatem dysponować wskazaną ekspertyzą wcześniej niż w styczniu 2012 r. W dacie zawarcia umowy sprzedaży przez strony pozwana nie znała więc wyników ekspertyzy.
Nie zostało też wykazane twierdzenie powodów co do tego, żespółka (...)już przed zleceniem ww. opinii wiedziała o istnieniu wad budynków, w tym budynku głównego, a ekspertyzę zlecono jedynie celem poznania skali usterek. Zarówno z zeznań świadków, jak i z treści opinii Pracowni(...)wynika, że celem opinii było ustalenie przyczyn zarysowań ścian oraz wskazanie metodologii naprawy. Nadto, w świetle zeznań świadków,spółka (...)nie zatrudniała ekspertów do spraw budownictwa, nie mogła zatem we własnym zakresie ustalić przyczyn spękań ścian i musiała posiłkować się firmą zewnętrzną. Sama okoliczność, że ustalenie przyczyn pojawiania się w przedmiotowym budynku spękań, rys itd. wymagało wiedzy eksperckiej, jest w tej sprawie w zasadzie poza sporem. Potwierdza to sam fakt, że każdy z zainteresowanych podmiotów: deweloper, generalny wykonawca i wspólnota mieszkaniowa dostrzegł potrzebę zlecenia takich ekspertyz prywatnych nawet jeszcze przed wszczęciem postępowania sądowego.
Nie budzi także wątpliwości, że pojawianie się pęknięć, rys tynku może być przejawem „osiadania” budynku, które jest normalnym zjawiskiem. Tak też początkowo podchodzili do zarysowań ścian w budynkachOsiedla (...)pracownicyspółki (...), a takżespółki (...). Dopiero skala tego rodzaju usterek sprawiła, że w 2011 r. oba te podmioty, działając niezależnie od siebie, zdecydowały się na zlecenie sporządzenia ekspertyz celem zbadania przyczyn pojawienia się tak licznych spękań.
W swoich zeznaniach powodowie wskazali, że są przekonani, żespółka (...)już w dacie zawierania z nimi umowy sprzedaży wiedziała o istniejących w budynku wadach prowadzących do spękań ścian. Powodowie, jak wyjaśnili, taki wniosek wywiedli z tego, że w umowie przedwstępnej znajdował się zapis co do tego, że budynek nie ma wad, a już w umowie końcowej z dnia 8 marca 2011 r. zapisu takiego nie było. Odnosząc się do tego stanowiska powodów, wypada zauważyć, że żadna ze stron nie złożyła do akt sprawy umowy przedwstępnej, o której mowa w ww. zeznaniach, zatem zweryfikowanie podanej przez powodów okoliczności nie było możliwe. Pełnomocnik pozwanej także nie znał treści umowy przedwstępnej i w efekcie nie był w stanie odnieść się do ww. twierdzenia powodów. Natomiast nawet gdyby uznać, że było tak, jak twierdzą powodowie, to nie sposób wyprowadzić stąd wniosku, że pozwana spółka z rozmysłem usunęła z umowy końcowej zapis o braku wad w budynku. Po pierwsze, nie zostało wykazane, ani nawet nie wynika z twierdzeń powodów, że autorem treści umowy z 8 marca 2011 r. jestspółka (...). Co do zasady projekt aktu notarialnego przygotowuje notariusz, który nie może być pracownikiem żadnej ze stron umowy. Niezależnie od tego, nie można uznać, że w świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego fakt, że w umowie sprzedaży lokalu brak było zapisu o tym, że budynek nie ma wad, podczas gdy taki zapis znajdował się w umowie przedwstępnej, świadczy o tym, że pomiędzy datami zawarcia umów deweloper nabył wiedzę o istnieniu wad budynku.
Skoro nie zostało wykazane, abyspółka (...)na datę zawarcia umowy sprzedaży lokalu z powodami posiadała wiedzę o wadach, z tytułu których powodowie obecnie dochodzą roszczeń z rękojmi, nie mogło też dojść do podstępnego zatajenia tych wad w dacie zawarcia umowy.
Niezależnie on powyższego, nie mają racji powodowie, utożsamiając przesłankę podstępnego zatajenia wady z samą pozytywną wiedzą sprzedawcy o wadzie.
W doktrynie zauważa się na gruncie obecnego brzmieniaart. 568 k.c., a ściślej§ 6tego artykułu, że powtarza on treśćart. 568 § 2 k.c.sprzed nowelizacji z 2023 r. i że przyjęte tu przez ustawodawcę rozwiązanie różni się od rozwiązania wynikającego z (nie obowiązującego już)art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U. Nr 141, poz. 1176). Ten ostatni przepis stanowił, że upływ terminów do zgłoszenia wady i dochodzenia roszczeń nie wyłącza wykonania uprawnień wynikających z niezgodności towaru konsumpcyjnego z umową, jeżeli sprzedawca w chwili zawarcia umowy wiedział o niezgodności i nie zwrócił na to uwagi kupującego. Odmiennie zatem niż to jest w przypadkuart. 564 k.c., należy uznać, że w aktualnym stanie prawnym nie doszło do modyfikacji uregulowania kodeksowego sprzed nowelizacji z 2023 r. i dla wystąpienia skutku zart. 568 § 6 k.c.(a więc możliwe jest wykonanie uprawnień z tytułu rękojmi także po upływie terminu na stwierdzenie wady) wymagany jest podstęp sprzedawcy (…). W efekcie w tym zakresie zasadniczo zachowują aktualność orzeczenia sądowe i wypowiedzi doktryny sformułowane pod rządem poprzednio obowiązujących przepisów kodeksowych. Podstępne zatajenie wady w rozumieniuart. 568 § 2 k.c.(aktualnieart. 568 § 6 k.c.) to umyślne działanie sprzedawcy mające na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego (np. zamaskowanie wady) (J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2017, art. 568, Nb 20 Kodeks cywilny. Komentarz). W taki też sposób przesłankę tę wyłożył Sąd Apelacyjny w Warszawie w przywołanym w tej sprawie wyroku z dnia 15 maja 2015 r., sygn. akt I ACa 1470/14 (Legalis).
Samo niepoinformowanie o wiadomej sprzedawcy wadzie nie jest jeszcze równoznaczne z podstępnym zatajeniem (J. Skąpski (w:) System Prawa Cywilnego, t. III, cz. 2, Prawo zobowiązań – część szczegółowa, red. S. Grzybowski, Ossolineum 1976, s. 124; za: J. Gudowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, WKP 2017, Lex). Znajduje to potwierdzenie w nowelizacjiart. 564 k.c., w którym przesłanka podstępnego zatajenia wady została zastąpiona przesłanką wiedzy o wadzie, a zarazem treśćart. 558 § 2 i art. 568 § 6(będącą odpowiednikiemart. 568 § 2w pierwotnym brzmieniu) pozostawiono bez zmian (zwłaszcza w zestawieniu zart. 10 ust. 4 ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego). Ustawa posługuje się obecnie – w podobnych kontekstach – dwoma różnymi pojęciami, w związku z czym przypisywanie im tego samego znaczenia byłoby nieprawidłowe (podobnie B. Więzowska-Czepiel (w:) Ustawa o prawach konsumenta. Kodeks cywilny (wyciąg). Komentarz, red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek, Warszawa 2014, komentarz do art. 568 k.c., nb 45). Z tego względu należy uznać, że straciły na aktualności wypowiadane dotychczas poglądy - że podstępnym zatajeniem wady jest już niepoinformowanie o wiadomej sprzedawcy wadzie (zob. np. S. Buczkowski (w:) Kodeks..., t. II, red. J. Ignatowicz, s. 1290; wyrok SN z dnia 1 kwietnia 2003 r., II CKN 1382/00, LEX nr 78819; wyrok SN z dnia 27 listopada 2003 r., I CK 267/02, LEX nr 479348; wyrok SN z dnia 25 kwietnia 2014 r., II CSK 415/13, OSNC-ZD 2015, nr C, poz. 37; wyrok SN z dnia 25 lutego 2015 r., IV CSK 344/14, LEX nr 1646337; za: J. Gudowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, WKP 2017, Lex).
W świetle powyższego, w ocenie Sądu w okolicznościach tej sprawy nie sposób przypisaćspółce (...)tego rodzaju zachowania, które należałoby zakwalifikować jako podstępne zatajenie wady, o którym mowa wart. 564 k.c.iart. 568 § 2 k.c.w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy sprzedaży. Trafnie w tym kontekście interwenient uboczny zwracał uwagę na „transparentność działań” pozwanej. Podkreślenia wymaga, że od oddania budynkówOsiedla (...)do użytkowania w 2009 r. do I kwartału 2011 r. liczba zgłoszeń dotyczących zarysowań i pęknięć ścian wynosiła łącznie 35. Dopiero w II kwartale 2011 r. pracownicyspółki (...)zaobserwowali, że liczba zgłaszanych usterek polegających na pękaniu ścian jest ponadstandardowa (co wprost wynika z zeznań jednego ze świadków). W efekcie,spółka (...)zleciła firmie zewnętrznej (Pracowni(...)) sporządzenie ekspertyzy, która wskazywałaby przyczyny tych usterek i sposób ich naprawy.
Zaakcentować należy, że po uzyskaniu owej opinii na początku 2012 r. pozwana przekazała jej odpis wspólnocie mieszkaniowej. Następnie zlecono przeprowadzenie inwentaryzacji we wszystkich lokalach, aby ustalić, gdzie występują zarysowania, pęknięcia ścian. Taka inwentaryzacją objęty został także lokal powodów. Kolejno, wszczęto prace naprawcze, zgodnie z zaleconą pozwanej przez Pracownię(...)technologią i metodologią, to jest począwszy od hali garażowej, a następnie w zakresie części wspólnych i lokali mieszkalnych od najwyższych pięter. Pozwana informowała o prowadzonych pracach w częściach wspólnych oraz w lokalach mieszkalnych, jej pracownicy rozmawiali z właścicielami lokali.Spółka (...)nie zignorowała usterek, a podjęła wszelkie działania, aby ustalić ich źródło i je usunąć. Działania te, jak wskazał interwenient, były „transparentne”. W ocenie Sądu, pozwana nie dążyła do zatajenia problemu, a do jego rozwiązania.
W swojej argumentacji powodowie nietrafnie powoływali się na treść § 8 ust. 1 umowy sprzedaży, który miał przemawiać za przypisaniem pozwanej podstępu. Przypomnieć wypada ww. zapis umowy:sprzedawca ponosi wobec kupujących odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem niniejszej umowy na zasadach ogólnych z tym, że bieg terminów tej odpowiedzialności rozpoczyna się od daty odbioru lokalu mieszkalnego.Jest to standardowy zapis występujący w tego rodzaju umowach i nie sposób wywodzić z jego brzmienia czegokolwiek ponad to, co wprost tam wskazano.
W świetleart. 564 k.c.niezachowanie terminu 1 miesiąca do zgłoszenia wad nie prowadzi do wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi także wówczas, gdy sprzedawca zapewnił kupującego, że wady nie istnieją – choćby nie doszło do ich podstępnego zatajenia. Powodowie nie wykazali jednak, aby do takiego zapewnienia ze strony pozwanej doszło. Poza sporem było, że w umowie sprzedaży brak jest stwierdzenia, że budynek, w którym położony jest lokal mieszkalny powodów nie ma wad – powodowie sami tę okoliczność silnie akcentowali w tej sprawie. Treść umowy przedwstępnej nie została zaś ustalona. Same zeznania powodów co do tego, że tego rodzaju zapis znajdował się w umowie przedwstępnej oraz ich twierdzenia co do tego, że byli o tym zapewniani przez pracowników pozwanej nie mogą stanowić w tej sprawie podstawy do poczynienia takich ustaleń faktycznych. Jak wskazano wyżej, zeznania powodów Sąd uznał za niewiarygodne w części, w jakiej odnosiły się one do okoliczności mających znaczenie dla oceny, czy zachowano terminy do zgłoszenia roszczeń z tytułu rękojmi.
Podkreślenia ponownie wymaga, żeart. 564 k.c.odnosi się wyłącznie do kwestii zachowania terminu 1 miesiąca przewidzianego wart. 563 k.c.Skutki niezachowania terminu 3-letniego wynikającego zart. 568 § 1 k.c.wyłącza jedynie przesłanka wskazana wart. 568 § 2 k.c.– czyli podstępne zatajenie wady.
W świetle powyższych rozważań Sąd doszedł do wniosku, że powodowie utracili uprawnienia z tytułu rękojmi zarówno z uwagi na niewykazanie zachowania terminu 1 miesiąca do zgłoszenia wady sprzedawcy -art. 563 k.c., jak i z uwagi na przekroczenie terminu 3-letniego, o którym mowa wart. 568 § 1 k.c.ów termin 3-letni w świetle ww. przepisu rozpoczyna bieg od dnia wydania rzeczy kupującemu. Natomiast w sytuacji, gdy rzecz wydana zostanie jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży, początkiem biegu terminu jest data zawarcia umowy. W okolicznościach tej sprawy umowa została zawarta 8 marca 2011 r. Niezależnie od tego, czy przedmiot sprzedaży wydano 3 marca 2011 r., jak wskazywała pozwana, czy 9 marca 2011 r., jak twierdzili powodowie, termin 3-letni upłynął na długo przed zgłoszeniem roszczenia o obniżenie ceny – z dniem 8 marca 2014 r. bądź 9 marca 2014 r. Pozew w tej sprawie został złożony dopiero 7 lutego 2018 r., zatem po niemal 7 latach od zawarcia umowy sprzedaży.
Roszczenie powodów wygasło na skutek niezachowania ww. terminów o charakterze zawitym. Z tych przyczyn Sąd orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku, oddalając powództwo w całości.
O kosztach procesu oraz nie uiszczonych przez strony wydatkach poniesionych tymczasowo z funduszy Skarbu Państwa Sąd orzekł w pkt. II sentencji wyroku na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.oraz art. 113 ust. 1 u.k.s.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Szczegółowe wyliczenie tych kosztów pozostawiono referendarzowi sądowemu na podstawieart. 108 § 1 zd. 2 k.p.c.
Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska