Sąd Rejonowy Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V C 1291/21
Data wyroku: 2023-08-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Kamil Antkowiak, sędzia Kamil Antkowiak
Słowa kluczowe: Przedawnienie roszczeń, Wypowiedzenie umowy
Podstawa prawna: art.390 § 1 kc., art. 394 kc, art 471 kc
Teza: 1. stron zawarły umowę przedwstępną z elementami  umowy  rezerwacyjnej. Ponadto umowa zawierała elementy  przedmiotowo istotne dla umowy  sprzedaży lokalu. 
2. Pozwany zaoferował  przedmiotowy lokal innym osobom w trakcie obowiązywania  umowy z powodami i obietnic aneksowania umowy, tj. wydłużenia terminu do  zawarcia  umowy  deweloperskiej. Umowa zakazywała mu oferować domu do sprzedaży podmiotom innym niż rezerwujący, czyli właśnie proponować kupno.

Sygn. akt V C 1291/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
P., dnia 14 sierpnia 2023 r.
Sąd Rejonowy Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, V Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący:  sędzia Kamil Antkowiak
po rozpoznaniu w dniu 14 sierpnia 2023 r. w(...)
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaR. M.,P. M.
przeciwkoJ. C.
ozapłatę

1
Zasądza od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę10.000 zł(dziesięć tysięcy złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 13 lutego 2021 r. do dnia zapłaty.

2
W pozostałym zakresie powództwo oddala.

3
Kosztami obciąża w całości pozwanego i z tego tytułu zasądza od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 2.317 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

sędzia Kamil Antkowiak

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 25 lutego 2021 r. powodowieR. M.iP. M., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wnieśli o zasądzenie od pozwanegoJ. C., prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą(...)z siedzibą wL., solidarnie na rzecz powodów kwoty 10.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 lutego 2021 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazano, iż w dniu 15 września 2020 r. strony zawarły umowę na podstawie, której pozwany zobowiązał się sprzedać powodom lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym oznaczonym numerem roboczym(...)w związku z realizowaną inwestycją budowlaną polegającą na wybudowaniu na nieruchomościach obejmujących wskazane działki położone wW.przyul. (...), czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Zgodnie z § 2 pkt. 1 umowy pozwany zobowiązał się w okresie rezerwacji nie oferować domu do sprzedaży innym podmiotom niż rezerwujący, nie zawierać umów rezerwacyjnych, umów deweloperskich, umów przedwstępnych, ani umów przenoszących własność domu z innym podmiotem niż rezerwujący. W dniu zawarcia umowy rezerwacyjnej powodowie wpłacili pozwanemu kwotę 10.000 zł. Zgodnie z § 3 ust. 2 opłata rezerwacyjna w przypadku nie zawarcia umowy deweloperskiej (nieskorzystania z rezerwacji) z przyczyn leżących po stronie pozwanego winna zostać zwrócona powodom. Rezerwacja została dokonana na okres początkowo do dnia 30 października 2020 r., a następnieaneksem nr (...)z dnia 30 października 2020 r. przedłużona do dnia 23 grudnia 2020 r. W treści aneksu strony zastrzegły możliwość dalszego przedłużenia okresu rezerwacji. Do 23 grudnia 2020 r. pozwany nie poinformował powodów o możliwości zawarcia umowy deweloperskiej, nie wyznaczył terminu i miejsca przystąpienia do umowy deweloperskiej. W dniu 28 grudnia 2020 r. pozwany wręczył powodom odstąpienie od ww. umowy rezerwacyjnej bez podania przyczyny wraz z informacją, że kwota 10.000 zł zostaje przez pozwanego zatrzymana i nie podlega zwrotowi. W ocenie powodów zachowanie pozwanego naruszało ich interes i było sprzeczne z dobrymi obyczajami. Dodatkowo powodowie otrzymali informację od pozwanego, że nieruchomość objęta ww. umową rezerwacyjną została zaoferowana i sprzedana innej osobie. W celu polubownego oraz pozasądowego rozwiązania sporu w zw. z odstąpieniem przez pozwanego od umowy jak również odmową zwrotu kwoty 10.000 zł, pełnomocnik powodów wystosował do pozwanego przedsądowe wezwanie do zapłaty z dnia 3 lutego 2021 r. Pozwany odmówił zwrotu kwoty 10.000 zł, jako należnego mu wynagrodzenia z umowy rezerwacyjnej z dnia 15 września 2020 r. Powodowie wskazali, że zgodnie ze stanowiskiem UOKiK zapis wprowadzony przez pozwanego do umowy rezerwacyjnej, który nakłada wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy, na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy, należy uznać za klauzulę abuzywną oraz za niedozwolone postanowienie umowne. W ocenie powodów analiza opłaty rezerwacyjnej pod katem podatkowym potwierdza, że w przedmiotowej sprawie kwota 10.000 zł winna zostać zwrócona powodom.
Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym z dnia 30 marca 2021 r. referendarz sądowy w tut. Sądzie orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
W ustawowym terminie pozwany, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, złożył od powyższego nakazu zapłaty sprzeciw, wnosząc o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z kosztem uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. W uzasadnieniu pozwany zakwestionował zgłaszane przez powodów roszczenie w całości zarówno co do zasady, jak i co do wysokości. Przyznał, że strony zawarły dnia 15 września 2020 r. umowę rezerwacyjną oraz jej zmiany w drodzeaneksu nr (...)z dnia 15 września 2020 r. Podkreślił, że przez cały okres trwania umowy rezerwacyjnej był gotowy do podpisania z powodami umowy deweloperskiej. Przyznał też, że powodowie wpłacili mu kwotę 10.000 zł. Zaprzeczył natomiast, że przedmiotem umowy było zobowiązanie pozwanego do sprzedaży powodom lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym w zabudowie bliźniaczej oznaczonego numerem roboczym(...), oraz aby nie informował powodów o możliwości zawarcia umowy deweloperskiej. Pozwany cały czas był gotowy zawrzeć umowę deweloperską. Zaprzeczył też, że deklarował chęć przedłużenia umowy rezerwacyjnej na kolejny, trzeci już okres czasu oraz że pozbawił powodów możliwości przystąpienia do umowy deweloperskiej. Pozwany wskazał, że kwota 10.000 zł była kwotą wynagrodzenia za zobowiązanie pozwanego jakie zostało przez niego wykonane. Zaprzeczył, by wprowadził powodów w błąd co do chęci wydłużenia przez niego po raz kolejny okresu rezerwacji. Z uwagi na fakt, że powodowie chcieli zakupić nieruchomość dopiero po sprzedaży innej nieruchomości pozwany nie miał żadnej pewności, że strona powodowa w przedłużonym okresie rezerwacji skorzysta z niej. Powodowie w okresie trwania umowy rezerwacyjnej nie skorzystali z rezerwacji, nie przystąpili do podpisania z pozwanym umowy deweloperskiej. Pozwany wykonał swoje obowiązki wynikające z umowy, tj. nie oferował do sprzedaży i nie zawierał umów rezerwacyjnych, deweloperskich, przedwstępnych oraz przenoszących własność samodzielnego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym w zabudowie bliźniaczej oznaczonego numerem roboczym(...)z osobami innymi niżR. M.iP. M.w okresie od 15 września 2020 r. do 23 grudnia 2020 r. Jeżeli zgłaszał się ktokolwiek zainteresowany zakupem tej nieruchomości to pozwany wyraźnie wskazywał, że jest ona objęta rezerwacją i nie podlega sprzedaży. W ocenie pozwanego przyczyna nie zawarcia umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji leżała po stronie rezerwujących i był nią brak przygotowania finansowania zakupu lokalu.
W odpowiedzi na sprzeciw powodowie pismem z dnia 22 grudnia 2021 r. podtrzymali w pełni dotychczasowe stanowisko w sprawie. Podnieśli, że roszczenie jest uzasadnione co do zasady, jak i co do wysokości. Wskazali, że pozwany nie informował ich o możliwości zawarcia umowy deweloperskiej. Pozwany zaoferował przedmiotowy lokal innym osobom w trakcie obowiązywania umowy z powodami i obietnic aneksowania umowy, tj. wydłużenia terminu do zawarcia umowy deweloperskiej. Powodowie podkreślili, że pozwany ostatecznie sprzedał przedmiotowy lokal osobom trzecim. Umowa przenosząca własność była poprzedzona umową deweloperską, jak i oferowaniem przedmiotowego lokalu mimo zawartej z powodami umowy. Powodowie podnieśli, że pozwany wskazywał, że w przypadku zakupu domu, cena domu będzie pomniejszona o tę wpłatę 10.000 zł, a teraz twierdzi, że kwota ta nie była zaliczką. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej pozwany zapewniał, że będzie aneksować rezerwację do momentu sprzedaży przedmiotowego domu. Nadto w grudniu 2020 r. pozwany zadzwonił do powodów z prośbą o wpłatę 2.500 zł na montaż rolet.
Pismem procesowym z dnia 4 kwietnia 2022 r. pozwany w pełni podtrzymał dotychczasowe stanowisko, w tym twierdzenia i złożone wnioski dowodowe. Wskazał, że strona powodowa wnioskuje o przeprowadzenie dowodu z zeznań wskazanych osób, podczas gdy osoby te nigdy nie nabyły prawa własności obejmującego wskazaną nieruchomość i nie były stroną ani umowy rezerwacyjnej, ani umowy sprzedaży. Pozwany zaprzeczył jakoby oferował innym osobom lokal oznaczony numerem roboczym(...)objęty umową rezerwacyjną z dnia 15 września 2020 r. w okresie obowiązywania tej umowy. Zaprzeczył też, jakoby na podstawie umowy rezerwacyjnej z dnia 15 września 2020 r. zobowiązał się sprzedać powodom lokal. Zobowiązanie pozwanego ograniczało się do nie oferowania lokalu do sprzedaży podmiotom innym niż powodowie oraz nie zawierania umów rezerwacyjnych, umów deweloperskich, umów przedwstępnych, ani umów przenoszących własność lokalu z innymi podmiotami niż powodowie. Umowa rezerwacyjna łącząca strony zdefiniowała „skorzystanie z rezerwacji” jako zawarcie pomiędzy pozwanym a powodami umowy deweloperskiej obejmującej warunki wyszczególnione w § 2 ust. 3 tej umowy, nie później niż w terminie wskazanym w umowie. Pozwany nie miał obowiązku i nie było dla niego korzystne kolejne aneksowanie umowy rezerwacyjnej w zakresie terminu zawarcia umowy deweloperskiej. Wskazał też, że przez cały okres obowiązywania umowy rezerwacyjnej był gotowy do zawarcia z powodami umowy deweloperskiej. Zaprzeczył aby jego obowiązkiem było wyznaczenie terminu i miejsca zawarcia umowy deweloperskiej. Podkreślił, że zgodnie z § 3 ust. 1 umowy opłata rezerwacyjna nie jest zadatkiem ani zaliczką na poczet ceny sprzedaży domu tylko świadczeniem wzajemnym (wynagrodzeniem) za zobowiązanie dewelopera. Charakteru opłaty rezerwacyjnej nie zmienia błędne (przedwczesne) wystawienie przez pozwanego faktury VAT.
Postanowieniem z dnia 6 czerwca 2022 r. Sąd zobowiązał pełnomocników obu stron w trybieart. 2421kpcdo dołożenia starań, aby osoby wskazanych świadków stawiły się na termin rozprawy, a w szczególności do zawiadomienia ich o obowiązku, czasie i miejscu stawiennictwa, pod rygorem ujemnych skutków procesowych. W trybieart. 242 kpcSąd oznaczył termin na przesłuchanie w/w świadków do terminu następnej rozprawy, pod rygorem pominięcia dowodu z ich przesłuchania.
Na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2022 r. pełnomocnik powodów podtrzymał stanowisko wyrażone w pozwie. Pełnomocnik pozwanego wnosił o oddalenie powództwa.
Postanowieniem z dnia 22 sierpnia 2022 r. Sąd zobowiązał świadkaK. H.do nadesłania w terminie 14 dni kopii umowy rezerwacyjnej z 28.12 oraz kopii aktu notarialnego nabycia sprzedaży. Świadek w wykonaniu ww. zobowiązania Sądu przedłożyła dokumenty (k. 175-187).
Pismem z dnia 4 sierpnia 2022 r. pełnomocnik pozwanego wniósł o usprawiedliwienie nieobecności świadkaM. C.. Wniósł o przedłużenie terminu na przeprowadzenie dowodu z zeznań świadkaM. C.do dnia 31 grudnia 2022 r.
Na rozprawie w dniu 17 października 2022 r. pełnomocnik powodów wnosił, jak dotychczas. Wskazał, że odstąpienie od umowy potwierdza, że otrzymali ustne przedłużenie. Pełnomocnik pozwanego wnosił i wywodził, jak w sprzeciwie. Podał, że oświadczenie o odstąpieniu jest niepotrzebne.
Postanowieniem z dnia 17 października 2022 r. Sąd zobowiązał pełnomocników obu stron do ustosunkowania się w terminie 7 dni do dokumentów złożonych przez świadkaK. H., pod rygorem uznania, że ich nie kwestionują i nie składają dalszych wniosków dowodowych.
Pismem procesowym z dnia 24 października 2022 r. pełnomocnik powodów w wykonaniu ww. zobowiązania Sądu wskazał, że pozwany cały czas utrzymując powodów w przekonaniu, że do umowy deweloperskiej dojdzie między nimi a pozwanym, zaoferował lokal innym osobom. Pozwany nie powiedział powodom, że jeśli do chwili upływu terminu z umowy rezerwacyjnej nie podpiszą umowy deweloperskiej, nie nabędą lokalu, że nie będzie czekał na sprzedaż przez nich nieruchomości, nie powiedział też, że nie otrzymają zwrotu kwoty 10.000 zł wpłaconej tytułem zaliczki. Brak korekty faktury w ocenie powodów potwierdza, że kwota 10.000 zł była wpłacona tytułem zaliczki. Kwota pobrana odK. H.została zaliczona na poczet ceny nieruchomości.
Pismem z dnia 27 października 2022 r. pełnomocnik pozwanego wskazał, że lokal jaki mieli zakupić powodowie nie był oferowanyK. H.przez pozwanego przed zakończeniem okresu rezerwacji jaki wynikał z umowy rezerwacyjnej zawartej przez powodów z pozwanym.K. H.interesowała się lokalami jakie były budowane przez pozwanego i oglądała całość inwestycji. Jednocześnie świadek otrzymała wyraźną informację, że lokal jaki obejmowała umowa zawarta z powodami jest zarezerwowany i nie można go kupować. W ocenie pozwanego nie sposób uznać, aby oferował onK. H.lokal objęty rezerwacją przed zakończeniem okresu trwania umowy rezerwacyjnej zawartej przez pozwanego z powodami. Wskazał też, że zapisy umowy rezerwacyjnej jasno wskazywały jaki jest charakter wpłacanej kwoty 10.000 zł.
Postanowieniem z dnia 24 marca 2023 r. Sąd zobowiązał pełnomocników obu stron do wyrażenia w sprawie stanowiska na piśmie przed zamknięciem rozprawy i wydaniem orzeczenia na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 15zzs2ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w terminie 14 dni, pod rygorem pominięcia stanowiska i uznania, iż brak stanowiska strony jest równoznaczny z rezygnacją z uprawnienia do złożenia takiego stanowiska i nie stoi na przeszkodzie wydaniu wyroku na posiedzeniu niejawnym i zwrotu pisma.
Postanowieniem z dnia 14 czerwca 2023 r. Sąd postanowił wobec przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości i uprzedniego odebrania od stron stanowisk na piśmie zamknąć rozprawę celem wydania orzeczenia na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs2ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PozwanyJ. C.prowadzi działalność gospodarczą podfirmą (...)z siedzibą wL., zajmującą się m.in. kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.
okoliczności bezsporne, a nadto

dowód

: zaświadczenie (k. 11-11v)
W dniu 15 września 2020 r. powodowieR. M.iP. M.(kupujący) zawarli z pozwanymJ. C.prowadzącym działalność gospodarczą podfirmą (...)z siedzibą wL.(sprzedającym) umowę rezerwacyjną domu jednorodzinnego. Na mocy tej umowy (§ 1 ust. 1) deweloper oświadczył, że jest właścicielem nieruchomości położonych wW.przyul. (...), zapisanych obecnie wksiędze wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w Poznaniu, o łącznej powierzchni 3.695 m(
    2)obejmującejdziałki nr (...). Pozwany oświadczył także, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje na nieruchomościach opisanych w ust. 1 inwestycję budowlaną polegającą na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z wewnętrznymi instalacjami gazowymi. Inwestycja ta realizowana jest na podstawie ostatecznejdecyzji (...), zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę nr(...)znak(...)z dnia 9 stycznia 2020 r. Deweloper oświadczył, a rezerwujący przyjmuje do wiadomości, że w ramach opisanej wyżej inwestycji znajdować się będzie m.in. samodzielny lokal mieszkalny oznaczony roboczym numerem „(...)” o powierzchni użytkowej 77,11 m(
    2)w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym w zabudowie bliźniaczej położonym nadziałce nr (...)o powierzchni 472,00 m(
    2)(zwany dalej „domem”), który to dom stanowi przedmiot rezerwacji w myśl postanowień niniejszej umowy.
Zgodnie z § 2 rezerwujący rezerwuje i zobowiązuje się skorzystać z rezerwacji w okresie do dnia 30 października 2020 r., a deweloper zobowiązuje się w tym okresie rezerwacji nie oferować domu do sprzedaży podmiotom innym niż rezerwujący, nie zawierać umów rezerwacyjnych, umów deweloperskich, umów przedwstępnych ani umów przenoszących własność domu z innymi podmiotami niż rezerwujący (§ 2 ust. 1). Strony dopuszczają możliwość przedłużenia okresu rezerwacji, co wymagać będzie stosownego aneksu do niniejszej umowy, sporządzonego w formie pisemnej pod rygorem nieważności (§ 2 ust. 2). W przypadku skorzystania z rezerwacji zawarta zostanie przez strony umowa deweloperska. Strony uzgadniają, iż cena domu określona zostanie w umowie deweloperskiej na kwotę 424.105 zł brutto (§ 2 ust. 3). Przez skorzystanie z rezerwacji strony rozumieją zawarcie pomiędzy deweloperem a rezerwującym umowy deweloperskiej, nie później niż w terminie obowiązywania rezerwacji (§ 2 ust. 4).
Zgodnie z § 3 w dniu zawarcia umowy rezerwujący wpłaci przelewem do kasy dewelopera opłatę rezerwacyjną w wysokości 10.000 zł. Opłata rezerwacyjna nie jest zadatkiem (w rozumieniu przepisówkc) ani zaliczką na poczet ceny sprzedaży domu, tylko świadczeniem wzajemnym (wynagrodzeniem) za zobowiązanie dewelopera określone w § 2. W przypadku nie zawarcia w okresie rezerwacji umowy deweloperskiej (nieskorzystania z rezerwacji) z przyczyn nie leżących po stronie dewelopera, opłata rezerwacyjna zostaje zatrzymana przez dewelopera tytułem wynagrodzenia (§ 3 ust. 2). W przypadku nie zawarcia w okresie rezerwacji umowy deweloperskiej (nieskorzystania z rezerwacji) z przyczyn leżących po stronie dewelopera, deweloper zobowiązany będzie do zwrotu rezerwującemu całej kwoty wpłaconej przez niego opłaty rezerwacyjnej (§ 3 ust. 3). W przypadku zawarcia przez dewelopera i rezerwującego umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona jako wpłata na poczet ceny sprzedaży domu i przelana na wskazany w umowie deweloperskiej mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy, na co rezerwujący wyraża zgodę (§ 3 ust. 5).
Aneksem nr (...)do umowy rezerwacyjnej z dnia 15 września 2020 r., zawartym w dniu 30 października 2020 r., określono, że rezerwacja zostaje dokonana na okres do dnia 23 grudnia 2020 r. Strony dopuszczają możliwość przedłużenia okresu rezerwacji, co wymagać będzie stosownego aneksu do niniejszej umowy, sporządzonego w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Pozwany wystawił powodomfakturę VAT (...)z dnia 15 września 2020 r. na kwotę 10.000 zł tytułem zaliczki na sprzedaż lokalu.
okoliczności bezsporne, a nadto

dowód

: umowa  rezerwacyjna z dnia 15 września 2020 r. (k. 12-14),aneks nr (...)(k. 15),  faktura (k. 17,79),  zamówienie od odbiorcy(...)(k. 19),  odpis zwykłyKW (...)(k. 20-22), decyzja o pozwoleniu na budowę nr(...)z dnia 9 stycznia 2020 r. (k. 23), projekt zagospodarowania terenu (k. 24), standard wykończenia czterech budynków mieszkalnychW.ul. (...)(k. 25-28v)
W dniu 15 września 2020 r. powodowie dokonali na rzecz pozwanego wpłaty opłaty rezerwacyjnej w kwocie 10.000 zł.
okoliczności bezsporne, a nadto

dowód

: potwierdzenie przelewu (k. 16, 18)
W terminie obowiązywania rezerwacji, tj. do dnia 23 grudnia 2020 r. strony nie przystąpiły do umowy deweloperskiej.
okoliczności bezsporne
Pozwany w dniu 28 grudnia 2020 r. przedłożył powodom oświadczenie, że odstępuje od umowy rezerwacyjnej z dnia 15 września 2020 r. i poinformował, że wpłacona kwota 10.000 zł zostaje przez niego zachowana i nie będzie podlegała zwrotowi zgodnie z § 3 ust. 1 tej umowy.
ok oliczności bezsporne, a nadto

dowód:

oświadczenie o odstąpieniu od umowy (k. 29)
Pismem z dnia 3 lutego 2021 r. pełnomocnik powodów wezwał pozwanego do zapłaty w terminie 3 dni kwoty 10.000 zł tytułem bezpodstawnego wzbogacenia. Wskazał, że do dnia 23 grudnia 2020 r. pozwany nie poinformował powodów o możliwości zawarcia umowy deweloperskiej, nie wyznaczył terminu i miejsca przystąpienia do umowy deweloperskiej przez powodów, w którym powodowie mogliby się stawić celem zawarcia umowy. Jednocześnie pozwany utrzymywał powodów w przeświadczeniu, że termin do zawarcia umowy deweloperskiej będzie wydłużony. Dodatkowo powodowie otrzymali potwierdzoną informację, że nieruchomość objęta ww. umową rezerwacyjną została zaoferowana i sprzedana innej osobie. Z uwagi na powyższe pełnomocnik powodów wskazał, że to z winy pozwanego nie doszło do zawarcia umowy deweloperskiej z powodami i zatrzymanie kwoty 10.000 zł jest bezpodstawne i nieuzasadnione.
Wezwanie zostało odebrane przez pozwanego w dniu 9 lutego 2021 r.

Dowód:

przedsądowe  wezwanie do zapłaty wraz z dowodami doręczenia (k. 30-32)
Pozwany w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty z dnia 3 lutego 2021 r. odmówił zapłaty kwoty 10.000 zł powodom, z uwagi na brak podstaw prawnych i faktycznych do jej zwrotu. Wskazał, że w niniejszej sprawie rezerwujący w okresie trwania rezerwacji nie zdołali zgromadzić środków na zakup domu od pozwanego, dlatego zwrócili się do niego o przedłużenie rezerwacji o dalszy okres do dnia 23 grudnia 2020 r. Również w przedłużonym okresie rezerwujący nie skorzystali z rezerwacji i nie przystąpili do zawarcia z pozwanym umowy deweloperskiej, przedwstępnej lub przenoszącej własność, której przedmiot stanowił opisany wyżej lokal. Pozwany podał, że przyczyna nie zawarcia umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji leżała po stronie rezerwujących i był nią brak środków na zakup lokalu. Rezerwujący zobowiązani byli zapłacić deweloperowi wynagrodzenie w określonej w umie kwocie, które w przypadku nie zawarcia w okresie rezerwacji umowy deweloperskiej (nieskorzystanie z rezerwacji) z przyczyn nie leżących po stronie dewelopera, podlega zatrzymaniu przez dewelopera (zgodnie z § 3 ust. 2 umowy rezerwacyjnej).

Dowód:

odpowiedź  na wezwanie do zapłaty z dnia 3 lutego 2021 r. (k. 33-38)
W dniu 28 grudnia 2020 r. pozwany zawarł zW. O.iK. H.umowę rezerwacyjną lokalu, którego dotyczyła umowa rezerwacyjna zawarta przez powodów z pozwanym.K. H.wpłaciła pozwanemu kwotę 10.000 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej, która zaliczona została na poczet ceny.
Oględziny przedmiotowego lokalu odbyły się przed świętami Bożego Narodzenia w 2020 r., na przełomie listopada i grudnia. Lokal ten przedstawiany był jako zarezerwowany, natomiastK. H.była zainteresowana kupnem tego właśnie lokalu i otrzymała informację, do kiedy trwa rezerwacja.
Dnia 26 listopada 2021 r. aktem notarialnym ustanowionoodrębną własność lokalu, którego dotyczyła umowa rezerwacyjna zawarta przez powodów z pozwanym, umową przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej. Pozwany sprzedał przedmiotowy lokalW. O.iK. H..

Dowód:

wydruk KW nr(...)(k. 95-100), wydruk KW nr(...)(k. 101-102), akt notarialny z dnia 26 listopada 2021 r. (k. 176-184), umowa rezerwacyjna z dnia 28 grudnia 2020 r. (k. 185-187), zeznania świadkaK. H.(k. 164-166)
Wszystkie lokale mieszkalne będące przedmiotem inwestycji budowlanej pozwanego prowadzonej na nieruchomościach obejmującychdziałki nr (...), położonych wW.przyul. (...), były udostępniane innym osobom w celu oględzin.
Przedmiotowy lokal mieszkalny oznaczony roboczym numerem „(...)” (obecnie jako(...)) o powierzchni nadziałce nr (...), w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej z dnia 15 września 2020 r. zawartej z powodami, był udostępniany przez pozwanego innym osobom. Lokal ten przedstawiany był jako zarezerwowany.
Natomiastlokal nr (...)(poprzednio(...)), położony przyul. (...)wW., jest lokalem, który sąsiaduje bezpośrednio z przedmiotowymlokalem (...)określonym roboczo jako(...).

Dowód

: zeznania świadkaK. H.(k. 164-166,) zeznania świadkaL. B.(k. 103-105)
W celu sfinansowania zakupu przedmiotowego lokalu, powodowie za pośrednictwem pośrednika nieruchomości współpracującego także z pozwanym, wystawili na sprzedaż swoją nieruchomość, o czym pozwany został poinformowany. Powodowie otrzymali też wstępną informację z banku, że mają zdolność kredytową. Nie podjęli tej procedury, ale powódka wyraziła gotowość wzięcia kredytu na pierwszą ratę. Powodowie nie zostali wezwani przez pozwanego do stawienia się do aktu notarialnego. Strony nie ustaliły terminu i nie wzywały się do podpisania umowy deweloperskiej. Powodowie, z uwagi na trwającą sprzedaż ich nieruchomości, zostali zapewnieni o możliwości dalszego aneksowania umowy i wyznaczeniu dłuższego terminu jej obowiązywania. Ostatecznie pozwany nie wyraził zgody na podpisanie kolejnego aneksu do umowy rezerwacyjnej. Aneksy w przypadku działalności gospodarczej pozwanego do umowy rezerwacyjnej były sporządzane rzadko, tylko wtedy, kiedy klient brał kredyt i miał z tym trudności. Powodowie, po otrzymaniu wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej z dnia 15 września 2020 r. przez pozwanego, wycofali się ze sprzedaży swojej nieruchomości.
Natomiast w grudniu 2020 r., po Świętach Bożego Narodzenia, powodowie otrzymali od pozwanego ofertę montażu rolet w przedmiotowym lokalu za kwotę 2.500 zł. Powodowie ostatecznie nie wpłacili tej kwoty z uwagi na fakt, iż było to już po terminie, a umowa rezerwacyjna wygasła. Żadnych zmian na etapie budowy powodowie nie wprowadzali. Budynek był w stanie surowym zamkniętym. Powodowie mieli otrzymać zwrot części kwoty uiszczonej tytułem zaliczki od pozwanego w związku z wygaśnięciem umowy rezerwacyjnej.
Po otrzymaniu pozwolenia na budowę pozwany mógł już podpisywać umowę deweloperską.

Dowód

: zeznania powódki (k. 191), zeznania powoda (k. 189-191) oraz częściowo zeznania świadkaP. T.(k. 166-167) i zeznania pozwanego (k. 192-194)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów w postaci dokumentów, zeznań stron oraz zeznań świadkówL. B.,K. H.iP. T..
Dokumentyzebrane aktach sprawy, które zostały przedstawione przez strony, Sąd uznał co do zasady za wiarygodne, a zatem przydatny materiał dowodowy. Dokumenty prywatne, zgodnie z treściąart. 245 kpc, stanowiły zaś dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Żadna ze stron nie kwestionowała dokumentów, więc i Sąd nie widział podstaw by czynić to z urzędu.
Jednocześnie skoroart. 3271§ 1 pkt 1 kpczobowiązuje do wskazania w uzasadnieniu jedynie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, to zbędne już było dalsze motywowanie przyczyn uznania ww. dowodów za wiarygodne, tym bardziej jeszcze mając na uwadze postulat zwięzłości uzasadnienia (art. 3271§ 2 kpc).
Przechodząc do oceny dowodów osobowych, Sąd przeprowadził dowód z przesłuchaniaświadkaL. B.na fakty jak we wniosku dowodowym zawartym w piśmie procesowym powodów z dnia 22 grudnia 2021 roku (k. 67 akt) rozszerzonym na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2022 r. Zeznania tego świadka były wiarygodne, spójne i logiczne, choć ich znaczenie nie jest zbyt doniosłe. Świadek wskazał, że zajmujelokal (...)(poprzednio(...)) położony przyul. (...)wW., który sąsiaduje bezpośrednio z przedmiotowymlokalem (...)określonym roboczo jako(...).
Następnie Sąd przeprowadził dowód z przesłuchaniaświadkaK. H..Świadek w sposób szczegółowy przedstawiła kiedy dowiedziała się o możliwości zakupu przedmiotowego lokalu i okoliczności zawarcia umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej z pozwanym. Sąd dał w pełni wiarę zeznaniom tego świadka, bowiem były one szczere i spontaniczne, a nadto znajdowały odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym.
Natomiast Sąd uznał tylko za częściowo wiarygodnezeznania świadkaP. T., którego przesłuchano na okoliczność zawarcia umowy rezerwacyjnej, w tym możliwości finansowych powodów, rozliczenia kwoty wpłaconej przez powodów, zbycia przez pozwanego przedmiotowego lokalu. Sąd oceniając zeznania tego świadka miał na względzie, że jest on związany z osobą pozwanegoJ. C., pracował na jego rzecz w charakterze pośrednika nieruchomości i jest zainteresowany wynikiem sprawy. Świadek potwierdził, że szukał klientów pozwanemu i doprowadzał do umowy rezerwacyjnej. Zajmował się też sprzedażą domu powodów. Świadek potwierdził, że umowa rezerwacyjna zawarta z powodami była przedłużana oraz że byli inni klienci zainteresowani przedmiotowym lokalem, jednak nie miał wiedzy na temat oferowania innym osobom lokali będących w rezerwacji.
Sąd natomiast nie przesłuchiwał już dalszych świadków. Zważyć bowiem należało, że pełnomocnik powodów na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2022 r. cofnął wniosek o przesłuchanie w charakterze świadkaB. B., a na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2022 r. Sąd zwolnił z przesłuchania świadkaW. O.wobec zgodnego wniosku stron.
Z kolei postanowieniem z dnia 22 sierpnia 2022 r. Sąd pominął na podstawieart. 242 kpcw zw. zart. 2352§ 1 pkt 5 kpcdowód z przesłuchania świadkaM. C.. Tymczasem Sąd już uprzednio zakreślił w trybieart. 242 kpctermin na przeprowadzenie tego dowodu, pod rygorem pominięcia w razie nieobecności świadka z jakiegokolwiek tytułu. Zważyć bowiem należało, że już zgłaszając dowód z tego świadka w sprzeciwie pełnomocnik jego pozwanego ojca nie podał adresu tego syna strony, wskutek czego niemożliwym było wezwanie tego świadka na pierwszy termin rozprawy, a który to adres został podany dopiero na zobowiązanie przez Sąd pełnomocnika pozwanego do podania w terminie 14 dni adresu zamieszkania świadkaM. C., pod rygorem pominięcia dowodu z jego przesłuchania (art. 262 kpcw zw. zart. 2351kpciart. 2352kpc). Następnie ów świadek strony pozwanej został wezwany na podany adres na drugie posiedzenie wyznaczone na rozprawę, na które jednak się nie stawił, zaś pełnomocnik pozwanego nadesłał usprawiedliwienie świadka jedynie w formie zwolnienia lekarskiego świadka od pracy do dnia tej sprawy, z adnotację, że chory może chodzić. Powyższe dowodziło nie tylko, że świadek miał kontakt z pełnomocnikiem jego ojca, ale również, że usprawiedliwienie to nie spełniało prawnych wymogów, gdyż w myślart. 2141§ 1 kpcusprawiedliwienie niestawiennictwa z powodu choroby świadków wymaga przedstawienia zaświadczenia potwierdzającego niemożność stawienia się na wezwanie sądu, wystawionego przez lekarza sądowego. Wobec tego wzywając na kolejny już termin świadka strony pozwanej Sąd nie tylko dokonał w/w zastrzeżenia w trybieart. 242 kpc, ale również zobowiązał pełnomocnika strony pozwanej w trybieart. 2421kpcdo dołożenia starań, aby osoba w/w świadka stawiła się na termin rozprawy, a w szczególności do zawiadomienia jej o obowiązku, czasie i miejscu stawiennictwa, pod rygorem ujemnych skutków procesowych, czyli właśnie pominięcia takiego dowodu jako zmierzającego jedynie do przesłużenia postępowania. Świadek ów natomiast ponownie się nie stawił i ponownie nie przestawił zaświadczenia wystawionego przez lekarza sądowego. Znamiennym przy tym było, że jedynie inne dokumenty medyczne co do tego świadka pełnomocnik pozwanego przestawił po tym jak Sąd już w dniu 23 czerwca 2022 r. (k. 153) stwierdził brak podstaw do zmiany wyznaczonego na dzień 22 sierpnia 2022 r. terminu przesłuchania tego świadka, a o które to przesunięcie ów pełnomocnik wnosił w piśmie z dnia 7 czerwca 2022 r., w którym powoływał się na planowany od dnia 1 maja 2022 r. wyjazd świadka na obóz nurkowy. Tymczasem pełnomocnik pozwanego na uprzedniej rozprawie dnia 6 czerwca 2022 r., na której poprzednio miał stawić się ten świadek, zataił tę okoliczność, która już od maja była przecież znana temu świadkowi i z którym już na początku czerwca 2022 r. ten pełnomocnik miał kontakt, skoro otrzymał od niego zwolnienie od pracy wystawione w dniu 1 czerwca 2022 r. Mimo jednak faktu, że pełnomocnik pozwanego musiał mieć taką wiedzę (podobnie jak i współpracujący ze świadkiem pozwany jego ojciec) strona pozwana na tej rozprawie nie oponowała wyznaczeniu rozprawy na dzień 22 sierpnia 2022 r. Powyższe okoliczności niewątpliwie wskazywały na obstrukcję w zapewnieniu starań, aby osoba w/w świadka stawiła się na termin rozprawy, jak i na zmienną oraz wzajemnie sprzeczną argumentację dotyczącą powodów niestawiennictwa świadka, którego stanu zdrowia nie potwierdził żaden lekarz sądowy, a który między rozprawami planował z natury rzeczy wymagający przecież dobrego stanu zdrowia wyjazd w celu nurkowania. Do tego świadek (k. 136) nawet nie odebrał, mimo podwójnego awizowania, wezwania na pierwszy termin rozprawy. W tej sytuacji Sąd zobligowany był do zastosowania w kontekście tego przedłużającego się przeprowadzenia dowodu ujemnych skutków procesowych. Na marginesie nie uszła jeszcze uwadze Sądu wyraźna niekonsekwencja pełnomocnika pozwanego, który domagał się przesłuchania świadka dopiero na 4 terminie posiedzenia wyznaczonego na rozprawie (o co wnosił na 3 rozprawie – k. 167), mimo, że sam uprzednio już na pierwszej rozprawie co do nowych świadków powodów zgłoszonych wówczas wnosił o pominięcie, jako dowodu spóźnionego (k. 104). Tymczasem tych świadków udało się przesłuchać skutecznie w sprawie zanim pominięto dowód z przesłuchania syna pozwanego.
Sąd nie znalazł podstaw, by kwestionować wiarygodność zeznańpowodaP. M.ipowódkiR. M.. Były one spójne, konkretne i rzeczowe, a nadto co do swej treści zgodne ze złożonymi w sprawie dokumentami. Podnoszone w zeznaniach okoliczności dotyczące przedmiotowego lokalu, zawarcia przez strony umowy rezerwacyjnej, przebiegu realizacji umowy przez strony, Sąd uznał za wiarygodne. Powodowie wskazali, iż byli zapewniani przez pozwanego, że umowa rezerwacyjna będzie dalej aneksowana. Nadto powódkaR. M.podała, że zwracała się do pozwanego z zapytaniem odnośnie kwoty 10.000 zł po otrzymaniu informacji o wypowiedzeniu umowy rezerwacyjnej, na co „Pozwany powiedział, że na emerytach się nie wzbogaca, część kwoty zostanie nam zwrócona”.
Sąd przeprowadził też dowód z przesłuchaniapozwanegoJ. C.. ZeznaniomJ. C.Sąd dał wiarę jedynie w zakresie okoliczności bezspornych sprawy, tj. treści umowy rezerwacyjnej, nieskorzystania przez powodów z rezerwacji w okresie trwania umowy rezerwacyjnej oraz przyczyny nieskorzystania z umowy rezerwacyjnej. Pozwany przyznał też, że miał wiedzę od powodów, że w celu sfinansowania zakupu przedmiotowego lokalu, powodowie wystawili na sprzedaż swoją nieruchomość w Komornikach i że umowa była aneksowana. Pozwany wskazał, że w jego 20-letniej karierze rzadko się to zdarzało aneksowanie umowy rezerwacyjnej, był to 2-3 taki przypadek. Sąd nie dał już jednak wiary zeznaniom pozwanego, w których wskazał, że wynagrodzenie dewelopera wynosiło początkowo 20.000 zł, a powodowie dysponowali jedynie kwotą 10.000 zł, na którą pozwany się zgodził i które później było zaliczane na cenę nieruchomości. Zeznania w ww. zakresie okazały się niewiarygodne, nie znalazły poparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, a w szczególności w uznanych za wiarygodne zeznaniach powodówR. M.iP. M.oraz świadkówL. B.iK. H.. Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanego także w zakresie, w którym wskazał, że wzywał powodów do zapłaty kwoty 2.500 zł tytułem montażu rolet „grubo przed świętami” i że było to na życzenie powodów. Jako gołosłowne, niepoparte żadnym materiałem dowodowym, a tym samym niezasługujące na uwzględnienie należy także ocenić zeznania pozwanego co do tego, że powodowie nie odezwali się w ogóle przed świętami, że powodowie byli informowani o możliwości zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloperskiej oraz że w okresie rezerwacji przedmiotowy lokal nie był oferowany innym osobom. Także zeznania w których zaprzeczył, aby obiecywał powodom zwrot części pieniędzy. Nielogiczne zdaniem Sądu są zeznania pozwanego, w których wskazał, że na budowie ludzie chodzą po wszystkich lokalach i je oglądają, a budowa jest otwarta, nie ma ochrony i nie jest to uznane za oferowanie lokali do sprzedaży. Nielogiczne są również zeznania pozwanego, w których podał, że zaliczka w kwocie 10.000 zł przysługuje deweloperowi jako wynagrodzenie z tytułu przedłużenia rezerwacji na taki długi okres jak w niniejszym przypadku. Bez znaczenia były już natomiast jego dywagacje na temat tego, że dalsze wykończenie mieszkania powodów na budowie było wstrzymywane, z uwagi na brak pieniędzy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że w procesie cywilnym obowiązuje pełna zasada kontradyktoryjności. Oznacza to, że Sąd nie ma obowiązku zarządzania dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie. Sąd nie jest też zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 kpc). Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 kpc), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 kpc) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne (art. 6 kc). Innymi słowy Sąd nie ma obowiązku wyręczania stron procesu w poszukiwaniu dowodów na potwierdzenie ich stanowisk procesowych i opiera się na materiale dowodowym zaprezentowanym przez strony postępowania. Strona, która nie podejmuje inicjatywy dowodowej, musi liczyć się z negatywnymi skutkami takiego postępowania.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Spór w sprawie ogniskował się wokół kwestii ustalenia strony winnej niewykonania zawartej przez strony umowy rezerwacyjnej i związanej z nią kwestii rozliczenia wpłaconej przez powodów opłaty rezerwacyjnej w wysokości 10.000 zł. Bezspornym w sprawie pozostaje fakt zawarcia przez strony umowy rezerwacyjnej z dnia 15 września 2020 r.
W pierwszej kolejności należało wskazać, że z uwagi na występujące w obrocie prawnym liczne podobieństwa pomiędzyumową rezerwacyjną a umową przedwstępną, należało dokonać kwalifikacji zawartej pomiędzy stronami w dniu 15 września 2020 r. umowy. Zwłaszcza, że o charakterze, a co za tym idzie kwalifikacji konkretnej umowy, nie decyduje jej nazwa, ale to co strony zawarły w jej treści. W tym miejscu wskazać należy, iżumowa przedwstępnajest swego rodzaju umową przygotowawczą, która tym różni się od umowy definitywnej, że nie stanowi źródła obowiązku świadczenia, który bezpośrednio realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy. Umowa przedwstępna tworzy wyłącznie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzekanej, która taki cel będzie realizować. Z tego względu niedopuszczalne jest wywodzenie z umowy przedwstępnej żądania wydania oznaczonej rzeczy lub zapłaty jakichkolwiek kwot pieniężnych przez stronę przed zawarciem umowy definitywnej, jako wykonania obowiązku świadczenia i co więcej, którego można dochodzić na drodze sądowej. Z umowy przedwstępnej taki obowiązek nie może wynikać, bowiem świadczenie polega w tym wypadku na złożeniu stosownego oświadczenia woli w ramach mechanizmu zawierania umowy przyrzeczonej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 2016 r., I CSK 161/15, LEX nr 2032316). Umowa przedwstępna, pomimo że jest umową jedno- lub dwustronnie zobowiązującą, nie jest umową wzajemną, gdyż stanowi jedynie instrument prawny prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej reguluje interesy stron na "przedpolu" zawarcia umowy przyrzeczonej. Taka konstrukcja oznacza, że umowa przedwstępna nie ma własnej rozbudowanej charakterystyki prawnej, a właściwości i ocena prawna konkretnych umów przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej prowadzą (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2016 r., sygn. akt III CSK 136/15, LEX nr 2023159). Z kolei prawo zobowiązań dopuszcza zawieranie w obrocieumów rezerwacyjnych, które są umowami nienazwanymi i odrębnymi, od umowy przedwstępnej. Niemniej jednak, jak sama nazwa wskazuje,stricteumowa rezerwacyjna ma na celu zarezerwowanie czegoś na jakiś czas – może być odpłatnie lub nieodpłatnie, po czym zazwyczaj na skutek upływu termin ulega rozwiązaniu z mocy prawa, o ile nie zawiera innych zapisów w swej treści, a strony nie zawarły w jej wykonaniu innej umowy. Umowa przedwstępna ma inne cele, niż umowa rezerwacyjna, a sama umowa rezerwacyjna też może być poprzedzona odrębną w stosunku do niej umową przedwstępną lub odwrotnie. Umowa rezerwacyjna sama w sobie ma określony cel (rezerwacja zablokowanie czegoś z wyłączeniem innych osób na ścisłe określony czas), natomiast umowa przedwstępna określa termin i treść umowy, jaką strony zamierzają zawrzeć po spełnieniu określonych warunków (art. 389 kc). Umowa rezerwacyjna sama w sobie jest już celem (rezerwuje coś), natomiast umowa przedwstępna ma na celu dopiero zawarcie określonej w niej umowy. Umowa rezerwacyjna po upływie terminu kończy się (rezerwa ustaje), a jeśli była to rezerwacja odpłatna, to opłata podlega co do zasady zwrotowi, ponieważ jest uiszczana tylko i wyłącznie celem dokonania rezerwacji i na czas rezerwacji. Jeśli umowa rezerwacyjna przewiduje wobec rezerwującego obowiązek uiszczenia opłaty rezerwacyjnej, będzie wtedy umową wzajemną i odpłatną (D. Siembida, Umowa rezerwacyjna w nowej ustawie deweloperskiej, MoP 2022, Nr 10).
Analiza postanowień zawartej pomiędzy stronami w dniu 15 września 2020 r. umowy i aneksu do niej, doprowadziła Sąd do przekonania, iż strony zawarły umowę przedwstępną z elementami umowy rezerwacyjnej. Z treści jej postanowień wynika, iż strony doprecyzowały, że w istocie miała obowiązywać do dnia 23 grudnia 2020 r., do kiedy strony winny zawrzeć umowę deweloperską, a gdy do tego dnia strony takiej umowy nie zawrą, to umowa rezerwacyjna wygasa. Ponadto umowa zawierała elementy przedmiotowo istotne dla umowy sprzedaży lokalu, bowiem zawierała precyzyjne określenie przedmiotu sprzedaży poprzez podanie jego powierzchni i numeru kondygnacji na jakiej został on usytuowany, stron umowy przyrzeczonej oraz powiększoną o stawkę podatku VAT cenę za jaką lokal miał zostać przez powodów nabyty (§ 2 ust. 3 umowy za kwotę 424.105 zł brutto). Z kolei z § 3 umowy wynika, że powodowie zobowiązali się do wpłacenia przelewem na rachunek bankowy pozwanego kwoty 10.000 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej, przy czym strony ustaliły, że w przypadku zawarcia przez dewelopera i rezerwującego umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona jako wpłata na poczet ceny sprzedaży domu i przelana na wskazany w umowie deweloperskiej mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy, na co rezerwujący wyraża zgodę (§ 3 ust. 5). Z treści powyższego postanowienia wynika z kolei, że zamiarem stron było zabezpieczenie interesu powodów, poprzez wstrzymanie sprzedaży spornego lokalu innym klientom pozwanego, przez czas do zawarcia umowy deweloperskiej. Zatem to postanowienie niewątpliwie było elementem charakterystycznym dla odpłatnej umowy rezerwacyjnej. Podkreślenia wymaga to, że kwota opłaty rezerwacyjnej w wysokości 10.000 zł, zgodnie z treścią umowy, została wpłacona przez powodów tytułem zaliczki na poczet przyszłej ceny sprzedaży lokalu, przy czym strony ustaliły, że w przypadku nie zawarcia w okresie rezerwacji umowy deweloperskiej (nieskorzystania z rezerwacji) z przyczyn nie leżących po stronie dewelopera, opłata rezerwacyjna zostaje zatrzymana przez dewelopera tytułem wynagrodzenia (§ 3 ust. 2 umowy). W przypadku nie zawarcia w okresie rezerwacji umowy deweloperskiej (nieskorzystania z rezerwacji) z przyczyn leżących po stronie dewelopera, deweloper zobowiązany będzie do zwrotu rezerwującemu całej kwoty wpłaconej przez niego opłaty rezerwacyjnej (§ 3 ust. 3 umowy). Na marginesie podkreślenia wymaga, że Sąd nie miał wątpliwości, że w treści tego zapisu umownego strony określiły sankcje jakie poniosą w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednocześnie zaakcentowania wymaga fakt, że powyższa kwota 10.000 zł nie została przez strony wpłacona tytułem zadatku ze skutkami określonymi wart. 394 kc.
W tym kontekście należy wyjaśnić różnicę pomiędzy zaliczką, a podobnymi instytucjami jak zadatek, czy pełna zapłata ceny. Z treściart. 394 kc, który stanowi, że zadatek ma być dany przy zawieraniu umowy, judykatura wyprowadza wniosek, że kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za uiszczoną tytułem zadatku (
    por. orzeczenie SN z dnia 7 października 1999, I CKN 262/98, OSNC 2000, nr 4, poz. 71). Charakter świadczenia wręczonego przy zawarciu umowy jako zadatku musi wynikać z woli stron. W przypadku jakichkolwiek niejasności i niepewności co do tego, czy wolą obu stron było rzeczywiście wręczenie zadatku, świadczenie to może być uznane za zaliczkę, a więc odpadnie całkowicie możliwość realizowania roszczeń typowych dla zadatku, to jest żądania sumy podwójnej lub zachowania zadatku. Nie każda zatem kwota wręczona przy zawarciu umowy może być automatycznie lub z woli tylko jednej strony uznana za zadatek. Ponadto należy jeszcze raz podkreślić, że zadatkiem może być wyłącznie świadczenie wręczone przy zawarciu umowy, nie zaś już po jej zawarciu, nawet w niedługim odstępie czasu (
    zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 1999 r., I CKN 262/98, OSNC 2000 r. nr 4, poz. 71). Co więcej, przyjmuje się nawet, iż brak jest wyraźnych przeciwwskazań, aby wysokość zadatku odpowiadała pełnej wysokości ceny sprzedaży (
    pogląd taki podziela m.in. W.J. Katner w glosie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 1996 r., I SA/Po 292/96m „Glosa” 1999 r. nr 7, str. 14).
W obliczu powyższych rozważań niewątpliwie można ubyło uznać wpłaconą przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej przewidzianej w niej wpłaty jako zaliczka. Jak dalej zwraca się w literaturze, najczęściej specyfika umów przygotowawczych nie wpływa na reguły, które dotyczą dodatkowych zastrzeżeń umownych, zwłaszcza zastrzegania kary umownej i zadatku (tak por. szerzej A. Olejniczak, Komentarz do art. 390 kc, teza 9). Jeżeli w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek, w razie zwłoki dłużnika wierzyciel nie musi korzystać z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy, lecz może domagać się jej wykonania. Jednak gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, to w zakresie żądania odszkodowania regulacja prawna zawarta wart. 394 kcma charakter szczególny i nie znajdzie zastosowaniaart. 390 § 1 kc.Także w przypadku zastrzeżenia w umowie zarówno zadatku, jak i kary umownej wierzyciel powinien mieć możliwość swobodnego wyboru między uprawnieniami wynikającymi z tych postanowień umownych (por. szerzej ibidem). W rezultacie każda umowa przedwstępna może bowiem określać także postanowienia o charakterzeaccidentalia negotii(elementy dodatkowe) mające znaczenie dla stron, a dotyczące np. zabezpieczenia roszczeń, odpowiedzialności za niewykonanie umowy, zadatku, dodatkowych obowiązków stron etc. Zgodnie zaś zart. 394 § 1 kczadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona, która go dała, może żądać od pierwszej sumy dwukrotnie wyższej.
Pozwany podnosił natomiast, że zgodnie z umową rezerwacyjną z dnia 15 września 2020 r. zawartą z powodami, kwota 10.000 zł była kwotą wynagrodzenia za zobowiązanie pozwanego jakie zostało przez niego wykonane.
Wskazać należy jednak, że pozwany działający jako profesjonalny deweloper od 20 lat, wystawił powodomfakturę VAT (...)z dnia 15 września 2020 r. na kwotę 10.000 zł brutto tytułem zaliczki na sprzedaż lokalu (k. 17). W jej treści wskazano, że jest to zaliczka na poczet całej ceny w celu wykonania umowy sprzedaży domu i o sprzedaży jest mowa również w klauzuli informacyjnej dla klienta dotyczącej RODO, sporządzonej przez pozwanego jak i opatrzonej jego własnoręcznym podpisem i pieczątką, gdzie wskazuje, że klauzula ta jest wymogiem zawarcia umowy sprzedaży. Faktura ta dotyczyła zamówienia nr(...)_B. (...)/(...)z 15 września 2020 r. i choć data jest tożsama z datą umowy rezerwacyjnej, to jednak do niej wyraźnie się nie odnosi, ale jednak nazwa sugeruje zamówienie domu w cenie brutto. Zamówienie od odbiorcy(...)(k. 19) zawiera klauzulę RODO, która jest wymogiem zawarcia umowy sprzedaży i nie odnosi się bezpośrednio do umowy rezerwacyjnej, ale wprost wskazuje w rubryce, że dotyczy(...). Natomiast zgodnie z § 3 ust. 1 umowy opłata rezerwacyjna nie jest zadatkiem, ani zaliczką na poczet ceny sprzedaży domu tylko świadczeniem wzajemnym (wynagrodzeniem) za zobowiązanie dewelopera. Zdaniem pozwanego charakteru opłaty rezerwacyjnej nie zmienia w tym przypadku błędne (przedwczesne) wystawienie przez niego faktury VAT. Brak korekty faktury w ocenie powodów potwierdzała, że kwota 10.000 zł była wpłacona tytułem zaliczki.
W świetle powyższego przyjąć należało, że wpłacona przez powodów kwota 10.000 zł miała jednak charakter zaliczki. Co jednak istotne w kontekście rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, strony działając w ramach określonej wart. 3531kczasady swobody umów, zmieniły charakter jej rozliczenia gdyby do zawarcia umowy deweloperskiej (nieskorzystania z rezerwacji) nie doszło z przyczyn leżących po stronie rezerwującego. W tym wypadku bowiem opłata rezerwacyjna zostaje zatrzymana przez dewelopera tytułem wynagrodzenia (§ 3 ust. 2 umowy). Z treści tego postanowienia umownego wynika również, że obowiązek zwrotu całej kwoty opłaty rezerwacyjnej na rzecz rezerwującego, następuje w przypadku nie zawarcia w okresie rezerwacji umowy deweloperskiej (nieskorzystania z rezerwacji) z przyczyn leżących po stronie dewelopera (§ 3 ust. 3 umowy).
Zgodzić się należy również ze stanowiskiem powodów, że zapis wprowadzony przez pozwanego do umowy rezerwacyjnej, który nakłada wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy, na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy, jest sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszał prawa powodów jako konsumentów.
Nadto jeszcze strony w ogóle nie przewidziały w umowie rezerwacyjnej z dnia 15 września 2020 r. możliwości zawarcia umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177). Gdyby bowiem wolą stron było poprzedzenie zawarcia umowy ostatecznej (przenoszącej własność) umową deweloperską, to treść umowy rezerwacyjnej byłaby zupełnie inna – strony wyraźnie określiłyby, że zanim przystąpią do umowy przenoszącej własność lokali zawrą umowę, o której mowa wustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegoalbo w ogóle strony zobowiązałyby się do zawarcia jedynie samej umowy deweloperskiej, a ta dopiero określiłaby warunki przeniesienia własności (zgodnie zresztą z jej definicją i funkcją). Konsekwencją zaś takiej a nie innej treści umowy z dnia 15 września 2020 r. jest przyjęcie, że strony pominęły chęć zawarcia umowy deweloperskiej, a określiły ostateczny termin, do którego deweloper zobowiązał się: a) nie zawierać innych umów rezerwacyjnych, ani umów przeniesienia własności, ani umów deweloperskich dotyczących spornych lokali b) do przekształcenia lokalu w lokal mieszkalny i c) do przystąpienia do aktu przeniesienia własności. Deweloper zatem gwarantował nabywcy w § 3 umowy, że zarezerwuje lokal dla nabywcy.
Dokonując analizy umowy rezerwacyjnej nie sposób też nie zauważyć, że umowa została przygotowana przez profesjonalistę, czyli dewelopera, zajmującego się na co dzień sprzedażą lokali mieszkalnych, zaś nabywcą były osoby fizycznej nie prowadzące działalności gospodarczej, czyli konsumenci. To na deweloperze zatem ciążył obowiązek poprawnego sformułowania postanowień umowy oraz wyjaśnienia konsumentowi wszelkich niejednoznaczności, wątpliwości.
W sprawie nie ulega wątpliwości, że pozwany deweloper oświadczył w dniu 28 grudnia 2020 r. i to w formie pisemnej, że odstępuje od umowy. Oświadczenie takie było bezskuteczne. Podobnie zresztą byłoby, gdyby to powodowie chcieli odstąpić od umowy rezerwacyjnej w dniu 24 grudnia 2020 r. Ewentualne oświadczenie powodów o odstąpieniu od umowy nie rodziłoby skutków w postaci rozwiązania tej umowy, a jedynie prowadziłoby do wezwania powodów do zapłaty reszty ceny nabycia, wezwania do przystąpienia do zawarcia umowy przenoszącej własność lokali i - w przypadku odmowy zawarcia takiej umowy – do ewentualnych roszczeń odszkodowawczych dewelopera wobec powodów. Nadto pozwany błędnie wskazał, że wpłacona kwota 10.000 zł zostaje przez niego zachowana i nie będzie podlegała zwrotowi zgodnie z § 3 ust. 1 tej umowy, który to ustęp nie odnosi się do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w ogóle. Pozwany błędnie oświadczył powodom, że część kwoty zostanie im zwrócona. Zatem strona pozwana zachowała się w sposób nierzetelny i wprowadzała powodów w błąd.
W tym miejscu na marginesie podnieść należy fakt, że pozwany nie wzywał powodów do zawarcia umowy deweloperskiej, czy umowy przenoszącej własność lokalu, podczas gdy powodowie wyrażali wolę zawarcia takiej umowy jako nabywcy. Byli przeświadczeni także o możliwości dalszego aneksowania umowy. Nadto pozwany postawił nowy warunek, wzywając powodów do zapłaty kwoty 2.500 zł tytułem montażu rolet, a po odstąpieniu od umowy oferował powodom inny lokal. Zatem utrzymywał powodów w przeświadczeniu, że termin do zawarcia umowy deweloperskiej będzie wydłużony. W ocenie Sądu strona pozwana zachowała się w sposób nierzetelny. Konsekwencją powyższych rozważań było przyjęcie, że to z winy pozwanego dewelopera nie doszło do zawarcia umowy deweloperskiej.
Tymczasem dorobek nauki i judykatury prawa cywilnego, posiłkujących się przy tym analogiami z prawem karnym, pod pojęciem winy rozumie stronę podmiotową czynu, tj. naganną decyzję człowieka odnoszącą się do jego bezprawnego działania czy zaniechania. Chodzi tu o taki stan sfery psychicznej sprawcy, który pozwala mu postawić zarzut, że decyzja działania albo zaniechania była naganna. Za jedną z postaci winy uznaje się niedbalstwo, czyli niedołożenie należytej staranności wymaganej w stosunkach danego rodzaju (art. 355 kc). Dla oceny, kiedy mamy do czynienia z winą w postaci niedbalstwa, decydujące znaczenie ma zaś miernik staranności, jaki przyjmuje się za wzór prawidłowego postępowania. Ten wzorzec powinnego zachowania wynika z reguł współżycia społecznego, przepisów prawnych, zwyczajów, swoistych „kodeksów zawodowych”, pragmatyk zawodowych itp. - ma charakter obiektywny (abstrakcyjny). Zarzut niedbalstwa będzie więc uzasadniony wówczas, gdy sprawca szkody zachował się w sposób odbiegający od modelu wzorcowego, ujmowanego abstrakcyjnie. W tej kwestii podstawowe znaczenie maart. 355 kc, który, jako przepis ogólny, odnosi się nie tylko do odpowiedzialności kontraktowej, ale i deliktowej. Ponadto, zgodnie zart. 472 kcdłużnik odpowiada za niezachowanie należytej staranności, czyli za zawinione zachowanie, z którego to względu można mu postawić zarzut, jednakże to na wierzycielu –art. 6 kc– spoczywa obowiązek tego wykazania. Niewątpliwie zaś oceniając ustalone działanie strony pozwanej przez pryzmat zasad zachowania należytej staranności (art. 355 kc) nie można uznać je za właściwe ani prawidłowe.
W rezultacie Sąd uznał, że - jak już wyżej wskazano - strona powodowa w pełni wykazała nierzetelność pozwanego, czyli niestaranne wykonywanie przez niego obowiązków świadczenia wynikających z umowy rezerwacyjnej. Co więcej, już z samego ustalonego wyżej stwierdzenie bezprawności postępowania wynika zresztą w drodze domniemania faktycznego wina sprawcy (art. 231 kc), w tym przypadku występująca w postaci niedbalstwa.
Również szczegółowa ocena działania i zachowania pozwanego potwierdza zasadność przypisania mu zawinionej odpowiedzialności za brak wykonania obowiązków umownych.
I tak pozwanyJ. C.de factonie podejmował żadnych działań zmierzających do zawarcia umowy przyrzeczonej z powodami. Do dnia 23 grudnia 2020 r. pozwany nie poinformował bowiem powodów o możliwości zawarcia umowy deweloperskiej, nie wyznaczył terminu, ani miejsca przystąpienia do umowy deweloperskiej. W dniu 28 grudnia 2020 r. pozwany wystosował do powodów pisemne odstąpienie od ww. umowy rezerwacyjnej bez podania przyczyny wraz z informacją, że kwota 10.000 zł zostaje przez pozwanego zatrzymana i nie podlega zwrotowi. Zachowanie pozwanego naruszało zatem interes powodów i było sprzeczne z dobrymi obyczajami. Dodatkowo pozwany zaoferował przedmiotowy lokal innym osobom w trakcie obowiązywania umowy z powodami i obietnic aneksowania umowy, tj. wydłużenia terminu do zawarcia umowy deweloperskiej. Postępowanie dowodowe przeprowadzone w niniejszej sprawie wykazało, że w dniu 28 grudnia 2020 r. pozwany zawarł zW. O.iK. H.nową umowę rezerwacyjną przedmiotowego lokalu, którego dotyczyła umowa rezerwacyjna zawarta przez powodów z pozwanym. Zatem pozwany zaoferował przedmiotowy lokal innej osobie, jeszcze zanim do powodów dotarło oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy. Co więcej, oględziny przedmiotowego lokaluK. H.odbyła jeszcze przed świętami Bożego Narodzenia w 2020 r., na przełomie listopada i grudnia, zatem przed 23 grudnia 2020 r. Lokal ten przedstawiany był jako zarezerwowany, natomiast jak zeznałaK. H.była ona zainteresowana kupnem tego właśnie lokalu i otrzymała informację, do kiedy trwa rezerwacja. Uznać należało w tej sytuacji, że gdyby pozwany nie proponował przedmiotowego lokaluK. H.przed świętami, to by ona w dniu 28 grudnia 2020 r. umowy rezerwacyjnej nie podpisała. Wszakże umowa zakazywała mu oferować domu do sprzedaży podmiotom innym niż rezerwujący, czyli właśnie proponować kupno (por. definicja ze Słownika języka polskiego pod red. W. Doroszewskiego, https://sjp.pwn.pl/szukaj/oferowa%C4%87.html). Nawet gdyby przyjmować interpretację strony pozwanej, to w świetle prawidłowo ustalonych okoliczności nie ulega wątpliwości, że jego zachowanie było nielojalne względem powodów.
W rezultacie powyższe liczne okoliczności przemawiają za uznaniem winy pozwanego w braku wykonania zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej, co konkretyzowało roszczenia powodów o zwrot opłaty rezerwacyjnej. Tym bardziej, że pozwanego jako doświadczonego przedsiębiorcę obowiązywał wyższy miernik staranności (por.art. 355 § 2 kc), której jednak nie dochował. Jego niestaranność potwierdzało również pisemne odstąpienie od umowy, która jego zdaniem już wygasła, jak i rzekomo omyłkowe wystawienie faktury na zaliczkę, zamiast na wynagrodzenie.
Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, pozwany w rozmowie telefonicznej przed dniem 23 grudnia 2020 r. zaproponował termin spotkania w okresie poświątecznym celem dalszych ustaleń, co również utrzymywało powodów w przeświadczeniu o możliwości dalszego aneksowania umowy rezerwacyjnej.
W obliczu zarzutów pozwanego, ale i jednocześnie jego i powodów zeznań można również przyjąć, że strony umówiłyper facta concludentiana formę ustną umowy o przedmiotowy lokal. Zgodnie zart. 77 § 1 kcuzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Pojawia się w tym kontekście problem, czy przez samo dokonanie czynności w określonej formie, strony zastrzegły dla niej tę formę szczególną. W świetleart. 77 § 1 kcoznaczałoby to, że również wszelkie zmiany lub uzupełnienia takiej umowy będą wymagały formy zachowanej przy jej zawarciu. Proponuje się w tej sytuacji w doktrynie, aby traktować formę przypadkową jakopactum de forma, zawarte w sposób dorozumiany (Z. Radwański, O zmianie przepisówKodeksu cywilnego, dotyczących pisemnej formy oświadczeń woli, Mon. Praw. 2003, nr 9, s. 394).W ocenie zatem Sądu do takiego porozumienia mogło dojść w ustalonych realiach sprawy. Tym samym uznać należy, że stronyper facta concludentiawyraziły zgodę na powyższepactum de forma. Powodowie gdyby wiedzieli, że pozwany nie chce wydłużyć terminu rezerwacji, i że mają się stawić do aktu notarialnego nabycia lokalu, podjęliby wymagane działania, by zawrzeć umowę deweloperską, czy już umowę nabycia lokalu. Zatem uznać należy, że pozwany wprowadził w błąd powodów co do aneksowania umowy i wyznaczenia dłuższego terminu jej obowiązywania. Powodowie pozbawieni zostali możliwości przystąpienia do umowy deweloperskiej. W ocenie Sądu materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie pozostawia wątpliwości, że w przypadku nie zawarcia w okresie rezerwacji umowy deweloperskiej (nieskorzystania z rezerwacji) z przyczyn leżących po stronie dewelopera, pozwany zobowiązany będzie do zwrotu powodom całej kwoty wpłaconej przez nich opłaty rezerwacyjnej.
Wskazać należy również, że umowa rezerwacyjna zobowiązywała dewelopera do zaniechania zawierania umów rezerwacyjnych, umów deweloperskich, umów przedwstępnych czy umów przenoszących własność przedmiotowego lokalu z innymi osobami niż rezerwujący, a nie do zawarcia umowy deweloperskiej.
Ważnym elementem ponoszenia odpowiedzialności z tytułu zastrzeżonej kary umownej za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy jest wina zobowiązanego. Odnośnie tego zagadnienia Sąd pragnie powołać się na stanowisko Sądu Najwyższego zaprezentowane w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lipca 2004 r. w sprawie sygn. akt IV CK 583/03 (LEX nr 137571): „W piśmiennictwie podkreśla się, że odpowiedzialność kontraktowa może mieć charakter obiektywny, to jest opierać się jedynie na fakcie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, ale też może być ukształtowana w ten sposób, że warunkiem jej powstania jest wystąpienie po stronie dłużnika okoliczności subiektywnej - winy.Kodeks cywilnyprzyjął w zasadzie drugie z tych rozwiązań. Wskazuje na to treśćart. 472 kc, z którego wynika, że z zastrzeżeniem odmiennych postanowień ustawy lub czynności prawnej dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności.
Zarówno w piśmiennictwie, jak i judykaturze przyjmuje się, że zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się w pełni z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 kc). Argumentuje się przy tym, że wynika to zarówno z celu kary umownej, jak i umiejscowieniu przepisów normujących karę umowną. Podporządkowanie kary umownej podstawom odpowiedzialności kontraktowej powoduje, że zobowiązany do jej zapłaty może się stosownie do treściart. 471 kcw zw. zart. 472 kcbronić zarzutem, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (por. wyrok SN z 11 lutego 1999 r., III CKN 166/98, niepubl., wyrok z dnia 13 czerwca 2003 r., III CKN 50/01, niepubl., wyrok z dnia 5 października 2003 r., I CK 137/02, niepubl., czy wyrok z dnia 11 marca 2004 r., V CK 369/09, niepubl.). W ostatnim z powołanych orzeczeń Sąd Najwyższy zajął jednoznaczne stanowisko, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które odpowiada strona zobowiązana, stanowi podstawową przesłankę powstania roszczenia o zapłatę kary umownej (art. 483 kcw zw. zart. 471 kc).
Powołany wcześniej przepisart. 472 kcma charakter względnie obowiązujący, dopuszcza bowiem możliwość odmiennych postanowień w ustawie, jak i czynności prawnej. Odmienne więc postanowienia umowne mogą, stosownie do treściart. 472 kc, modyfikować granice i zasadę odpowiedzialności dłużnika. Zgodnie bowiem z treściąart. 473 § 1 kc, dłużnik może przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności (niezawinionych). W piśmiennictwie podkreśla się jednak, że zamiar stron rozszerzenia odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania powinien wynikać z umowy w sposób niewątpliwy. Trudno bowiem przyjmować, że w każdym wypadku, gdy strony umawiają się o osiągnięcie określonego rezultatu, rozszerzają tym samym odpowiedzialność za szkody wynikłe z jego nieuzyskana poza granice winy. Nie można bowiem powoływać się tylko na potrzebę zapewnienia lepszej pozycji wierzycielowi, gdyż zgodnie z ogólną regułą prawo zobowiązań musi uwzględniać słuszne interesy obu stron stosunku obligacyjnego.”
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie odpowiedzialność za powstałe opóźnienie w realizacji swojego zobowiązania ponosi niewątpliwie pozwany. Nie wykazał bowiem, zgodnie zart. 471 kc, że niewykonanie przez niego w terminie zobowiązania nastąpiło bez jego winy (w następstwie okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi). Jednocześnie zgodnie zart. 34 ust. 1 pkt. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegooraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wynika że opłata rezerwacyjna, o której mowa wart. 32 ust. 1, jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa wart. 4, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.
Mając powyższe na uwadze, Sąd w punkcie 1 wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 10.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 13 lutego 2021 r. do dnia zapłaty.
O odsetkach od wskazanej wyżej kwoty należnej na rzecz powodów Sąd orzekł zgodnie z żądaniem, zasądzając kwotę wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 13 lutego 2021 r. do dnia zapłaty, na podstawieart. 481 § 1 i 21kc.
Termin zapłaty wskazany w wezwaniu z dnia 3 lutego 2021 r., zakreślony zgodnie zart. 455 kc, upłynął 12 lutego 2021 r., a zatem od kolejnego dnia powodom należały się odsetki ustawowe za opóźnienie.
W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako nieuzasadnione (punkt 2 sentencji wyroku).
O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł w punkcie 3 wyroku na podstawieart. 98 § 1 i 3 kpcw zw. zart. 99 kpczgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, obciążając nimi w całości pozwanego jako stronę przegrywającą niniejszy proces i z tego tytułu zasądzając od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwotę 2.317 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Na przedmiotowe koszty składają się: opłata od pozwu w kwocie 500 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1.800 zł oraz opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Podstawę dla ustalenia wysokości wynagrodzenia pełnomocnika procesowego powodów stanowi § 2 pkt. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804).
sędzia Kamil Antkowiak