Sąd Rejonowy w Piszu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 292/19
Data wyroku: 2024-04-26 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: sędzia Anna Gajewska
Słowa kluczowe: Zniesienie współwłasności
Podstawa prawna: art. 211 k.c.

Sygn. akt I Ns 292/19

POSTANOWIENIE
Dnia 26 kwietnia 2024r.
Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: sędzia Anna Gajewska
Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Zuzga
po rozpoznaniu w dniu 27 marca 2024r. na rozprawie
sprawy z wnioskuS. M. (1)
z udziałemW. M.
o zniesienie współwłasności
postanawia:

I
Znieść współwłasność nieruchomości stanowiącej działkę gruntu onumerze geodezyjnym (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, garażem i trzema domkami letniskowymi, położnej wR.przyulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych i Hipoteki prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr(...)o wartości 352.700,00 zł (trzysta pięćdziesiąt dwa tysiące siedemset złotych 0/100) w ten sposób, że przedmiotową nieruchomość przyznać na własność uczestniczce postępowaniaW. M.;

II
Ustalić, iż wnioskodawczyniS. M. (1)poniosła na nieruchomość opisaną szczegółowo w punkcie I. postanowienia nakłady w wysokości 38.000,00 zł (trzydzieści osiem tysięcy złotych 0/100), zaś uczestniczka postępowaniaW. M.poniosła na nieruchomość opisaną szczegółowo w punkcie I. postanowienia nakłady w wysokości 84.315,00 zł (osiemdziesiąt cztery tysiące trzysta piętnaście złotych 0/100);

III
Zasądzić od uczestniczki postępowaniaW. M.na rzecz wnioskodawczyniS. M. (1)kwotę 153.192,50 zł (sto dziewięćdziesiąt cztery tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt dwa złote 50/100) tytułem spłaty, płatną w trzech ratach, przy czym pierwsza rata w kwocie 53.192,50 zł (pięćdziesiąt trzy tysiące sto dziewięćdziesiąt dwa złote 50/100) płatna w ciągu 1 (jednego) miesiąca od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia, oraz dwie kolejne równe raty, w kwocie po 50.000,00 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych), przy czym pierwsza rata płatna do dnia 31 grudnia 2025 roku, druga płatna do dnia 31 grudnia 2026 roku, wraz z ustawowymi odsetkami w razie zwłoki w płatności którejkolwiek z rat;

IV
Odstąpić od obciążania uczestniczki postępowaniaW. M.kosztami niniejszego postępowania.

V
Nakazać pobrać od wnioskodawczyniS. M. (1)na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Piszu kwotę 5 262,38 zł (pięć tysięcy dwieście sześćdziesiąt dwa złote 38/100), tytułem połowy niepokrytych wydatków na opinie biegłych

VI
Orzec, iż strony ponoszą pozostałe koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie we własnym zakresie.

Sygn. akt I Ns 292/19

UZASADNIENIE
W dniu 27 września 2019 rokuS. M. (1)wystąpiła z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, garażem i trzema domkami letniskowymi, stanowiącej działkę gruntu o nr geod.(...), dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadziksięgę wieczystą (...), położonej przyulicy (...)wR., której współwłaścicielami są wnioskodawczyni i uczestniczka postępowaniaW. M.(matka wnioskodawczyni) w udziale po ½ części każda z nich.
Ostatecznie wnioskodawczyni wniosła o zniesienie współwłasności w ten sposób, aby ww. nieruchomość przyznać uczestniczce postępowania i zasądzić od uczestniczki na rzecz wnioskodawczyni stosowną do jej udziału spłatę.
Wnioskodawczyni wniosła o rozliczenie w niniejszym postępowaniu nakładów poczynionych przez nią na nieruchomość wspólną, tj. na poddasze posadowionego na nieruchomości budynku mieszkalnego, w postaci:
- docieplenia całego poddasza,
- wykonania izolacji podłogi, sufitu i ścian całego poddasza,
- wykonania instalacji elektrycznej i hydraulicznej na całym poddaszu,
- wyłożenia całej podłogi poddasza płytami OSB,
- położenia płyt gipsowych na ściany i sufity poddasza,
- postawienia ścianek działowych na poddaszu, celem wydzielenia pomieszczenia kuchni i łazienki,
- położenia paneli na podłodze poddasza;
- pomalowania całego poddasza.
Nadto wnioskodawczyni wniosła o rozliczenie w niniejszym postępowaniu pożytków osiągniętych przez uczestniczkę z przedmiotowej nieruchomości, tj. z wynajmu trzech posadowionych na tej nieruchomości domków letniskowych w okresie od 1 września 2019 roku do chwili obecnej, i o zasądzenie z tego tytułu od uczestniczki na rzecz wnioskodawczyni kwoty 75 000 złotych.
Wnioskodawczyni zgodziła się, na rozłożenie na raty kwoty zasądzonej na jej rzecz od uczestniczki tytułem spłaty i rozliczenia pożytków.
Uczestniczka postępowaniaW. M.co do zasady przychyliła się do wniosku o zniesienie współwłasności. Ostatecznie wniosła o przyznanie na jej rzecz całej przedmiotowej nieruchomości i o zasądzenie od niej na rzecz wnioskodawczyni stosownej spłaty (uwzględniającej obciążenie nieruchomości służebnością osobistą na rzeczK. M.), płatnej w ratach, przy czym pierwsza rata w kwocie 50 000 złotych płatna będzie w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się wydanego w sprawie orzeczenia, zaś pozostała do spłaty kwota płatna będzie w sześciu równych ratach, z których każda płatna będzie do końca roku kalendarzowego.
Uczestniczka wniosła o rozliczenie w niniejszym postępowaniu poniesionych przez nią nakładów na nieruchomość wspólną, w postaci:
- wymiany w 1999 roku okien na parterze budynku mieszkalnego (k. 519-521),
- dobudowania w 2000 roku przybudówki do budynku mieszkalnego,
- wykonania w drugiej połowie 2000 roku ocieplenia budynku mieszkalnego styropianem o grubości 10 cm oraz położenia tynku akrylowego (k. 522-526),
- zdjęcia w 2016 roku dachówki z budynku mieszkalnego, wymiany 15% zużytych krokwi/łat i ponownego położenia tej samej dachówki oraz wykonania obróbek blacharskich w postaci wiatrownic,
- montażu wyłazu z drewnianymi składanymi schodami na poddasze budynku mieszkalnego,
- położenia na parterze budynku mieszkalnego tynków, regipsów, wymiany instalacji elektrycznej, położenia paneli, wyburzenia ścianki działowej celem połączenia kuchni i pokoju,
- rozbudowania budynku gospodarczego, tzw. kuchni letniej, tj. dobudowania jednego pokoju, łazienki i werandy (pierwszy domek letniskowy),
- wybudowania drugiego i trzeciego domku letniskowego oraz garażu pomiędzy domkami letniskowymi,
- montażu w 2009 roku okna w budynku letniskowym czteroosobowym (k. 148), i w 2021 roku okna w budynku letniskowym dwuosobowym (k. 491),
- pokrycia w 2014 roku blachodachówką wszystkich domków letniskowych oraz garażu,
- malowania domków letniskowych,
- budowy w 2015 roku komina do grzania wody w domkach letniskowych (k. 354).
Uczestniczka wniosła o rozliczenie w niniejszym postępowaniu poniesionych przez nią ciężarów związanych z nieruchomością wspólną, tj.:
- kosztów zakupu i montażu w 2013 roku kotła grzewczego CO w budynku mieszkalnym (k. 70-71),
- kosztów zakupu opału (brykietu drzewnego, drewna i węgla) do ogrzewania budynków posadowionych na nieruchomości w okresie od 2016 do 2019 roku i kosztów transportu ww. opału do przedmiotowej nieruchomości (k. 50, 73-74),
- kosztu zakupu w 2019 roku sterownika pompy CO w budynku mieszkalnym (k. 61),
- kosztu przeniesienia w 2019 roku elektrycznego licznika pomiarowego na zewnątrz budynku mieszkalnego (k. 146, 350),
- kosztów zakupu opału (węgla i drewna) w 2022 roku (k. 797-798, 800-801),
- kosztu czyszczenia w 2022 roku przewodu kominowego w budynku mieszkalnym, rozwiercania komina i montażu wkładu żaroodpornego (k. 794-796, 799),
- podatku od nieruchomości za lata 2010-2019,
- opłat za wodę i odprowadzanie ścieków za lata 2010-2019,
- opłat za wywóz odpadów komunalnych za lata 2010-2019,
- opłat za energię elektryczną za lata 2010-2019.
Uczestniczka wniosła o oddalenie wniosku wnioskodawczyni o rozliczenie w niniejszym postępowaniu pobranych przez uczestniczkę pożytków z wynajmu domków letniskowych. Podniosła, że od początku istnienia współwłasności, zabudowa gospodarcza (rekreacyjna) pozostawała - za zgodą wnioskodawczyni - w wyłącznej dyspozycji uczestniczki. To z inicjatywy uczestniczki i na jej koszt doszło do przebudowy i rozbudowy tych zabudowań. Pierwotnie znajdowała się tam bowiem wyłącznie tzw. „kuchnia letnia” i drewniane szopki. Taki podział nieruchomości do korzystania powstał w sposób dorozumiany i do pewnego czasu był akceptowany przez wnioskodawczynię. Przy podziale rzeczyquoad usum, regułą jest, że współwłaściciele czerpią wszystkie przychody z wydzielonej im do wyłącznego użytku części rzeczy wspólnej, jak i ponoszą związane z używaniem tej części wydatki. W tej sytuacji, w ocenie uczestniczki, roszczenie wnioskodawczyni uznać należy za nieuzasadnione.
Wnioskodawczyni podniosła zarzut przedawnienia roszczenia uczestniczki o rozliczenie nakładów poczynionych na nieruchomość wspólną przed 2009 rokiem.
Uczestniczka wniosła o nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia. Podniosła, że w związku z istniejącym między wnioskodawczynią i uczestniczką umownym podziałem nieruchomości do korzystania, roszczenie o rozliczenie ww. nakładów nie było wymagalne dopóty, dopóki porozumienie obowiązywało. A porozumienie przestało obowiązywać dopiero w 2018 roku, kiedy to uczestniczka zaczęła domagać się podziału zysku z wynajmu domków.

Sąd ustalił, co następuje:
Umową darowizny zawartą w dniu 22 października 1993 roku, małżonkowieK. B.iH. B.darowali swojej córceW. M.i wnuczceS. M. (1)na współwłasność, w udziale po ½ części dla każdej z nich, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym (tzw. kuchnią letnią) i chlewkiem, stanowiącą działkę gruntu o nr geod.(...), dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadziksięgę wieczystą (...), położoną przyulicy (...)wR..
Jednocześnie, obdarowaneW. M.iS. M. (1)ustanowiły na rzecz darczyńcówK.iH.małżonkówB.oraz na rzecz małoletniego wnuka darczyńców i synaW. K.M.- dożywotnią służebność polegającą na prawie korzystania z jednego pokoju w budynku mieszkalnym, położonego na piętrze od strony południowej, wspólnej kuchni, łazienki, korytarza, piwnicy, kuchni letniej, chlewka i ogrodu.
W dacie zawierania ww. umowy, ww. nieruchomość zamieszkiwana była przezK.iH.małżonkówB.oraz przez ich córkęW. M., jej mężaS. M. (2)i ich dzieci:S. M. (1)iK. M..
K. M.aktualnie ma 38 lat. Mieszka na ww. nieruchomości od urodzenia i aktualnie zajmuje pokój w budynku mieszkalnym położony na parterze, niepołączony z kuchnią. Cierpi naZespół (...). Jest osobą niepełnosprawną w stopniu znacznym, niezdolną do pracy i samodzielnej egzystencji, wymagającą stałej i długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby. Ponadto cierpi na szereg chorób przewlekłych i postępujących, w związku z którymi wymaga systematycznego leczenia farmakologicznego i badań laboratoryjnych. Jest osobą ubezwłasnowolnioną całkowicie. Jego opiekunem prawnym ustanowiona została matka –W. M..
(okoliczności bezsporne, dowód: umowa darowizny k.143-145v; dokumentacja lekarskaK. M.k. 57-60; zaświadczenie k. 55)
K. B.zmarł w 1995 roku, aH. B.w 2004 roku. Do czasu swojej śmierci dziadkowie partycypowali w kosztach utrzymania ww. nieruchomości.
Jeszcze za życiaH. B., w związku z postępującą u niej starczą niedołężnością,W. M.iS. M. (2)dokonali na potrzeby matki i teściowej rozbudowy tzw. „kuchni letniej” o pokój, łazienkę i werandę. Doszło do zmiany sposobu użytkowania budynku z gospodarczego na letniskowy. Po śmierciH. B.,W. M.iS. M. (2)dobudowali do ww. domku letniskowego garaż oraz dwa pokoje, kuchnię i łazienkę. W ten sposób powstał tzw. drugi domek letniskowy. Pomieszczenia te do 2006 roku zajmowałS. M. (2). NastępnieW. M.do istniejących już dwóch domków i garażu dobudowała trzeci domek letniskowy. Wszystkie trzy domki i garaż znajdują się pod jednym dachem. Począwszy od 2010 roku, w okresie od 1 maja do końca września, domki wynajmowane są przezW. M.. To ona pobiera dochód z wynajmu i ponosi wszystkie koszty utrzymania, remontów i modernizacji domków letniskowych. Ponosi również opłatę klimatyczną.
(dowód: zeznania świadków:S. M. (2)k. 445,T. D.k. 436v,A. P.k. 436v-437,K. G.k. 444v,D. S.k. 444v-445,A. L.k. 445,A. J. (1)k. 445v; zeznania uczestniczki k. 491-491v; zeznania wnioskodawczyni k. 490v-491; informacja z Urzędu Miasta wR.k. 357)
Jeszcze za życiaH. B.,W. M.iS. M. (1)zawarły w sposób dorozumiany umowęquoad usum, tj. umowę podziału do korzystania nieruchomości i posadowionych na niej budynków.S. M. (1)zajmowała pomieszczenia znajdujące się na piętrze budynku mieszkalnego, aW. M.pomieszczenia znajdujące się na parterze budynku mieszkalnego i w budynku gospodarczym, przekształconym z czasem na domki letniskowe. W 2008 rokuS. M. (1)wyjechała w celach zarobkowych za granicę. Od tego czasu przyjeżdża do domu rodzinnego na święta i na urlop w okresie letnim. W 2018 rokuS. M. (1)zaczęła domagać się od matki podziału środków pochodzących z wynajmu domków letniskowych. Od tego momentu między współwłaścicielkami rozgorzał konflikt.
(okoliczności bezsporne)
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, garażem i trzema domkami letniskowymi, wynosi 436 300 złotych.
Wartość rynkowa obciążającej tą nieruchomość służebności osobistej ustanowionej na rzeczK. M.wynosi 83 600 złotych.
(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościD. K.k. 801-937 wraz z opinią uzupełniającą k. 974-975)
S. M. (1)poniosła nakłady na nieruchomość wspólną, tj. na poddasze posadowionego na nieruchomości budynku mieszkalnego, w postaci:
- docieplenia całego poddasza,
- wykonania izolacji podłogi, sufitu i ścian całego poddasza,
- wykonania instalacji elektrycznej i hydraulicznej na całym poddaszu,
- wyłożenia całej podłogi poddasza płytami OSB,
- położenia płyt gipsowych na ściany i sufity poddasza,
- postawienia ścianek działowych na poddaszu, celem wydzielenia kuchni i łazienki,
- położenia paneli na podłodze poddasza,
- pomalowania całego poddasza.
Wartość rynkowa ww. nakładów wynosi 38 000 złotych.
(dowód: faktury VAT, rachunki, dowody wpłat k. 83-103; zeznania wnioskodawczyni k. 490-490v; zeznania świadków:A. R.k. 404v,T. D.k. 436v,A. P.k. 436v, opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościD. K.k. 801-937 wraz z opinią uzupełniającą k. 974-975)
W. M.poniosła nakłady na nieruchomość wspólną, w postaci:
- wymiany w 1999 roku okien na parterze budynku mieszkalnego,
- dobudowania w 2000 roku przybudówki do budynku mieszkalnego,
- wykonania w drugiej połowie 2000 roku ocieplenia budynku mieszkalnego styropianem o grubości 10 cm oraz położenia tynku akrylowego,
- zdjęcia w 2016 roku dachówki z budynku mieszkalnego, wymiany 15% zużytych krokwi/łat i ponownego położenia tej samej dachówki oraz wykonania obróbek blacharskich w postaci wiatrownic,
- montażu wyłazu z drewnianymi składanymi schodami na poddasze budynku mieszkalnego,
- położenia na parterze budynku mieszkalnego tynków, regipsów, wymiany instalacji elektrycznej, położenia paneli, wyburzenia ścianki działowej celem połączenia kuchni i pokoju,
- rozbudowania budynku gospodarczego, tzw. kuchni letniej, tj. dobudowania jednego pokoju, łazienki i werandy (pierwszy domek letniskowy),
- wybudowania drugiego i trzeciego domku letniskowego oraz garażu pomiędzy domkami letniskowymi,
- montażu w 2009 roku okna w budynku letniskowym czteroosobowym i w 2021 roku okna w budynku letniskowym dwuosobowym,
- pokrycia w 2014 roku blachodachówką wszystkich domków letniskowych oraz garażu,
- malowania domków letniskowych,
- budowy w 2015 roku komina do grzania wody w domkach letniskowych.
Wartość rynkowa ww. nakładów wynosi 77 400 złotych.
(dowód: faktury VAT i rachunki k. 61; umowa k. 519; faktura k. 520; dowody wpłaty k. 521, faktury k. 522-526, oferta handlowa k. 351; dokument wydania k. 352; dowody wpłaty k. 353, 355; list przewozowy k. 354; zeznania uczestniczki k. 491; zeznania świadków:S. M. (2)k. 445,A. R.k. 404v,T. D.k. 436v,A. P.k. 436v-437,K. G.k. 444v,D. S.k. 444v-445,A. L.k. 445,A. J. (1)k. 445v; opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościD. K.k. 801-937 wraz z opinią uzupełniającą k. 974-975)
W. M.poniosła również wydatki związane z nieruchomością wspólną, w łącznej wysokości 6 915 złotych, tj.:
- koszt zakupu w 2019 roku sterownika pompy CO w budynku mieszkalnym – 115 złotych,
- koszt przeniesienia w 2019 roku elektrycznego licznika pomiarowego na zewnątrz budynku mieszkalnego – 1 140 złotych,
- koszt czyszczenia przewodu kominowego w budynku mieszkalnym – 360 złotych,
- koszt rozwiercania komina i montażu wkładu żaroodpornego w 2022 roku – 5 300 złotych.
(dowód: faktura k. 61; faktura k. 350; faktura i paragony za czyszczenie przewodu kominowego k. 799; faktura k. 794; opinia k. 795; załącznik do paragonu k. 796)
Od maja 2019 roku zajmowane przezS. M. (1)poddasze budynku mieszkalnego ma oddzielne przyłącze energetyczne. Wcześniej założony był podlicznik, na podstawie wskazań którego,S. M. (1)rozliczała się z matką z tytułu kosztów zużycia energii elektrycznej.
(dowód: faktura za przyłącze k. 82; zeznania wnioskodawczyni k. 490v; zeznania świadkaA. P.k. 436v)
Od stycznia 2014 rokuS. M. (1)widnieje jako oddzielny odbiorca w zakresie dostarczania wody, odprowadzania ścieków i wywozu odpadów komunalnych. Do tego czasu partycypowała w tych opłatach i przekazywała pieniądze na ich pokrycie do rąk uczestniczki.
(dowód: faktury k. 104-118v; zeznania wnioskodawczyni k. 490v; zeznania świadkaA. P.k. 436v)
Od 2010 rokuS. M. (1)partycypowała w ponoszeniu podatku od nieruchomości. Od 2016 roku podatek ten płacony jest przezS. M. (1)iW. M.po połowie. Wnioskodawczyni opłaca ratę II. i III., natomiast uczestniczka ratę I. i IV. Za 2020 rok podatek został opłacony przezS. M. (1).
(dowód: potwierdzenia wpłat gotówkowych k. 185-194v; zeznania wnioskodawczyni k. 490v; zeznania świadkaA. P.k. 436v)

Sąd zważył, co następuje:
Żądanie zniesienia współwłasności jest jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli. Współwłasność jest bowiem ze swojej istoty stanem nietrwałym, tymczasowym, którego likwidacja następuje na żądanie każdego ze współwłaścicieli, zarówno co do samego zniesienia współwłasności, jak i co do zakresu zniesienia (całkowitego bądź częściowego).
W myślart. 622 § 2 k.p.c., gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wydaje postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.
Jeżeli brak jest podstaw do wydania postanowienia w myśl ww. przepisu, a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne (art. 623 k.p.c.).
Zgodnie zart. 211 k.c.każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Należy podkreślić, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przezKodeks cywilny, co niewątpliwie wynika z treściart. 211 k.c.Oznacza to, że jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba, że rzecz nie daje się podzielić albo współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłatę, albo sprzedaży stosownie do przepisówKodeksu postępowania cywilnego(art. 212 § 2 k.c.).
W niniejszej sprawie wnioskodawczyni i uczestniczka ostatecznie, zważywszy na istniejący między nimi konflikt, zgodnie wniosły o zniesienie współwłasności poprzez przyznanie całej przedmiotowej nieruchomości uczestniczce postępowania i zasądzenie od niej na rzecz wnioskodawczyni stosownej spłaty.
W ocenie Sądu, złożony zgodny wniosek o zniesienie współwłasności odpowiadał wytycznym wskazanym w treściart. 622 § 2 k.p.c.Zaproponowany sposób podziału był umocowany w przepisie prawnymart. 212 § 2 k.c.Zasady współżycia społecznego i interes zainteresowanych również nie były sprzeczne z treścią wniosku.
Wartość rynkową nieruchomości i obciążającej ją służebności osobistej ustanowionej na rzeczK. M., Sąd ustalił - wobec braku zgodnego w tej kwestii stanowiska zainteresowanych - w oparciu o opinię powołanego w sprawie biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości,D. K.. W sporządzonej na piśmie opinii biegły wskazał, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 436 300 złotych, a wartość rynkowa obciążającej ją służebności osobistej wynosi 83 600 złotych. W pisemnej opinii uzupełniającej, biegły rzeczowo odniósł się do zarzutów pełnomocnika uczestniczki i w całości podtrzymał opinię podstawową. Ostatecznie opinia biegłegoD. K.nie była kwestionowana przez zainteresowane.
Wobec powyższego Sąd ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości obciążonej służebnością osobistą wynosi 352 700 złotych (436 300 zł - 83 600 zł = 352 700 zł) i na podstawie powołanych wyżej przepisów orzekł, jak w punkcie I. sentencji postanowienia.
W myślart. 207 k.c., wydatki (w tym nakłady) i ciężary związane z rzeczą wspólną, rozlicza się w trakcie trwania współwłasności stosownie do przysługujących współwłaścicielom udziałów. Rozliczeniu ulegają te wydatki i ciężary, które powstały od momentu zaistnienia współwłasności i później w czasie jej trwania, o ile roszczenie o ich zwrot nie uległo przedawnieniu.
Zgromadzony w sprawie materiał dowody w zasadzie bezspornie wykazał, że wnioskodawczyni poniosła nakłady na nieruchomość wspólną, tj. na poddasze posadowionego na nieruchomości budynku mieszkalnego, w postaci:
- docieplenia całego poddasza,
- wykonania izolacji podłogi, sufitu i ścian całego poddasza,
- wykonania instalacji elektrycznej i hydraulicznej na całym poddaszu,
- wyłożenia całej podłogi poddasza płytami(...),
- położenia płyt gipsowych na ściany i sufity poddasza,
- postawienia ścianek działowych na poddaszu, celem wydzielenia kuchni i łazienki,
- położenia paneli na podłodze poddasza,
- pomalowania całego poddasza.
Powyższe okoliczności nie były kwestionowane przez uczestniczkę i potwierdzone zostały przedłożonymi przez wnioskodawczynię fakturami VAT, rachunkami, dowodami wpłat (k. 83-103), zeznaniami wnioskodawczyni oraz zeznaniami świadków:A. R.,T. D.iA. P.. Dowody te były spójne i wzajemnie się uzupełniały, dlatego Sąd uznał je za wiarygodne.
Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wykazał, że nakłady na nieruchomość wspólną poniosła również uczestniczka postępowania, a polegały one na:
- wymianie w 1999 roku okien na parterze budynku mieszkalnego,
- dobudowaniu w 2000 roku przybudówki do budynku mieszkalnego,
- wykonaniu w drugiej połowie 2000 roku ocieplenia budynku mieszkalnego styropianem o grubości 10 cm oraz położeniu tynku akrylowego,
- zdjęciu w 2016 roku dachówki z budynku mieszkalnego, wymianie 15% zużytych krokwi/łat i ponownym położeniu tej samej dachówki oraz wykonaniu obróbek blacharskich w postaci wiatrownic,
- montażu wyłazu z drewnianymi składanymi schodami na poddasze budynku mieszkalnego,
- położeniu na parterze budynku mieszkalnego tynków, regipsów, wymianie instalacji elektrycznej, położeniu paneli, wyburzeniu ścianki działowej celem połączenia kuchni i pokoju,
- rozbudowaniu budynku gospodarczego, tzw. kuchni letniej, tj. dobudowaniu jednego pokoju, łazienki i werandy (pierwszy domek letniskowy),
- wybudowaniu drugiego i trzeciego domku letniskowego oraz garażu pomiędzy domkami letniskowymi,
- montażu w 2009 roku okna w budynku letniskowym czteroosobowym i w 2021 roku okna w budynku letniskowym dwuosobowym,
- pokryciu w 2014 roku blachodachówką wszystkich domków letniskowych oraz garażu,
- malowaniu domków letniskowych,
- budowie w 2015 roku komina do grzania wody w domkach letniskowych.
Poczynienie ww. nakładów zostało wykazane przedłożonymi przez uczestniczkę dokumentami, tj. fakturami, rachunkami, umową, dowodami wpłat, ofertą handlową, dokumentem wydania, listem przewozowym (k. 61, 519, 520-526, 351, 352, 353, 355, 354), a ponadto zostało potwierdzone przez przesłuchanych w sprawie świadków:S. M. (2),A. R.,T. D.,A. P.,K. G.,D. S.,A. L.iA. J. (1)oraz przez przesłuchaną w charakterze strony uczestniczkę. W ocenie Sądu dowody te były spójne i wzajemnie się uzupełniały, dlatego zasługiwały na przymiot wiarygodności. Faktem jest, że z zeznań niektórych ww. świadków oraz z zeznań wnioskodawczyni wynikało, że rozbudowa kuchni letniej i budowa drugiego domku letniskowego współfinansowana była przez byłego już męża uczestniczki, tym nie mniej bezspornie ustalono, że środki na tą rozbudowę i adaptację nie pochodziły od wnioskodawczyni, w związku z czym należało to uznać za nakład uczestniczki.
Za chybiony uznać należało podniesiony przez pełnomocnika wnioskodawczyni zarzut przedawnienia roszczenia uczestniczki o rozliczenie nakładów poczynionych przez uczestniczkę przed 2009 rokiem. Podkreślić należy, że aby doszło do przedawnienia roszczenia współwłaściciela o zwrot nakładów, najpierw musi stać się ono wymagalne. W sprawie bezspornie ustalono, że jeszcze za życiaH. B., wnioskodawczyni i uczestniczka zawarły w sposób dorozumiany umowęquoad usum, tj. umowę podziału do korzystania nieruchomości i posadowionych na niej budynków. Wnioskodawczyni zajmowała pomieszczenia znajdujące się na piętrze budynku mieszkalnego, a uczestniczka pomieszczenia znajdujące się na parterze budynku mieszkalnego i w budynku gospodarczym, przekształconym z czasem na domki letniskowe. Taki podziałquoad usumnieruchomości był akceptowany przez wnioskodawczynię do 2018 roku, kiedy to po raz pierwszy zaczęła domagać się od matki podziału środków pochodzących z wynajmu domków letniskowych. Dopiero wtedy, w ocenie Sądu, przestało obowiązywać porozumienie w kwestii umownego podziału nieruchomości do korzystania i stały się wymagalne roszczenia współwłaścicieli o rozliczenie nakładów poczynionych na nieruchomość wspólną, co następuje na etapie zniesienia współwłasności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z 17.03.2017r. w sprawie III CSK 137/16 i z dnia 17.01.2018r. w sprawie IV CSK 163/17,L.).
Wartość rynkową ww. nakładów wnioskodawczyni i uczestniczki postępowania Sąd ustalił w oparciu o opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościD. K., który wartość nakładów wnioskodawczyni wycenił na kwotę 38 000 złotych, a wartość nakładów uczestniczki na kwotę 77 400 złotych. Opinia biegłego w tym zakresie nie była kwestionowana przez uczestniczkę, a ostatecznie także przez pełnomocnika wnioskodawczyni.
Sąd w pełni podzielił opinię podstawową i uzupełniającą biegłego sądowegoD. K., bowiem spełniały one stawiane im wymogi, odzwierciedlały staranność i wnikliwość w badaniu zleconego zagadnienia, odpowiadały w sposób wyczerpujący, stanowczy i zrozumiały na postawione pytania, a przytoczona na ich uzasadnienie argumentacja jest w pełni przekonująca. Zauważyć należy, iż opinia biegłego podlega, jak i inne dowody, ocenie wedługart. 233 § 1 k.p.c, lecz odróżniają je szczególne kryteria oceny. Stanowią je zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Zdaniem Sądu, opinie sporządzone zostały zgodnie z wymaganiami fachowości i niezbędną wiedzą specjalną.
Uczestniczka postępowania udowodniła, że obok ww. nakładów poniosła także inne wydatki na nieruchomość wspólną, w łącznej wysokości 6 915 złotych, a mianowicie:
- koszt zakupu w 2019 roku sterownika pompy CO w budynku mieszkalnym – 115 złotych,
- koszt przeniesienia w 2019 roku elektrycznego licznika pomiarowego na zewnątrz budynku mieszkalnego – 1 140 złotych,
- koszt czyszczenia przewodu kominowego w budynku mieszkalnym – 360 złotych,
- koszt rozwiercania komina i montażu wkładu żaroodpornego w 2022 roku – 5 300 złotych.
Powyższe potwierdzają przedłożone przez uczestniczkę i załączone do akt sprawy dokumenty, których treść nie była kwestionowana przez wnioskodawczynię: faktura k. 61, faktura k. 350; faktura i paragony za czyszczenie przewodu kominowego k. 799; faktura k. 794; opinia k. 795; załącznik do paragonu k. 796. Wydatki te, jako niewątpliwie dotyczące nieruchomości wspólnej, podlegają rozliczeniu w niniejszym postępowaniu.
Za nieudowodnione Sąd uznał poniesienie przez uczestniczkę kosztu zakupu i montażu w 2013 roku kotła grzewczego CO w budynku mieszkalnym posadowionym na przedmiotowej nieruchomości. Na wykazanie tego faktu uczestniczka przedłożyła jedynie sporządzone przez siebie własnoręcznie oświadczenie (k. 71), które w sytuacji kwestionowania tego faktu przez wnioskodawczynię, nie może stanowić dowodu w sprawie.
Za niezasadne Sąd uznał roszczenie uczestniczki o rozliczenie w niniejszym postępowaniu poniesionych przez nią ciężarów z tytułu: podatku od nieruchomości, opłat za wodę i odprowadzanie ścieków, opłat za wywóz odpadów komunalnych oraz opłat za energię elektryczną za lata 2010-2019.
Odnośnie podatku od nieruchomości wskazać należy, iż sama uczestniczka przyznała, że od 2016 roku podatek ten płacony jest przez wnioskodawczynię i uczestniczkę po połowie (k. 184). Uczestniczka nie zaprzeczyła twierdzeniom wnioskodawczyni, że za 2020 rok podatek w całości opłacony został przez wnioskodawczynię, która, co należy podkreślić, nie dochodziła w niniejszym postępowaniu rozliczenia tej należności. Wnioskodawczyni zeznała, że przed 2016 rokiem partycypowała w ponoszeniu podatku od nieruchomości i przekazywała uczestniczce na ten cel określone kwoty. W ocenie Sądu, zeznania wnioskodawczyni znajdują potwierdzenie w załączonych do akt sprawy dowodach wpłat gotówkowych, gdzie jako wpłacającego wskazano(...)(k. 185-194v). W tym miejscu należy również wskazać, że przesłuchana w charakterze świadkaA. P.(córka wnioskodawczyni i wnuczka uczestniczki), która od urodzenia do 2021 roku zamieszkiwała na przedmiotowej nieruchomości, zeznała, że do 2018 roku między zainteresowanymi nie było żadnego sporu na tle opłat eksploatacyjnych.
Odnośnie opłat za energię elektryczną wskazać należy, że z zeznań wnioskodawczyni wynika, iż od maja 2019 roku zajmowane przez nią poddasze budynku mieszkalnego ma oddzielne przyłącze energetyczne, natomiast przedtem założony był podlicznik, na podstawie wskazań którego, wnioskodawczyni rozliczała się z matką z tytułu kosztów zużycia energii elektrycznej. Sąd dał wiarę tym zeznaniom, albowiem znajdują potwierdzenie w przytoczonych wyżej zeznaniach świadkaA. P., a także zeznaniach świadkaT. D.oraz w załączonej do akt sprawy fakturze za wykonanie przyłącza energetycznego (k. 82).
Odnosząc się natomiast do opłat za wodę, odprowadzenie ścieków i wywóz odpadów komunalnych, wskazać należy, że z akt sprawy wynika, iż od stycznia 2014 roku wnioskodawczyni widnieje jako oddzielny odbiorca w zakresie dostarczania wody, odprowadzania ścieków i wywozu odpadów komunalnych. Potwierdzają to załączone do akt sprawy faktury (k. 104-118v). Wnioskodawczyni zeznała, że przedtem partycypowała w tych opłatach i przekazywała pieniądze na ich pokrycie do rąk uczestniczki. Sąd dał wiarę tym zeznaniom, albowiem nie zostały w żaden sposób podważone przez uczestniczkę, a poza tym znajdują one potwierdzenie w przytoczonych wyżej zeznaniach świadkaA. P..
Sąd nie uwzględnił również wniosku uczestniczki o rozliczenie w niniejszym postępowaniu poniesionych przez nią kosztów zakupu i transportu opału. W sprawie bezspornie ustalono, że nieruchomość zamieszkiwana jest na stałe przez uczestniczkę i pozostającego pod jej opiekąK. M.. Uczestniczka przyznała, że wnioskodawczyni przebywa na nieruchomości jedynie w święta i kilka tygodni w okresie letnim. W tej sytuacji nie sposób uznać za słuszne obciążanie wnioskodawczyni kosztami ogrzewania. Poza tym wnioskodawczyni konsekwentnie twierdziła, że również kupowała opał, co potwierdza przedłożone przez nią i załączone do akt sprawy oświadczenieR. Z.o sprzedaży przez wymienionego na rzecz wnioskodawczyni drewna opałowego w 2020 roku.
Sąd nie uwzględnił także wniosku wnioskodawczyni o rozliczenie w niniejszym postępowaniu pożytków pobranych przez uczestniczkę z wynajmu domków letniskowych w okresie do dnia od 1 września 2019 roku do chwili obecnej. Faktem jest, iż zgodnie zart. 207 k.c., pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Jednakże zawarcie umowyquoad usumdeterminuje sposób pobierania pożytków i uzyskiwania dochodów z nieruchomości. Wszystkie korzyści przypadają niepodzielnie temu współwłaścicielowi, który otrzymał przynoszącą te korzyści część nieruchomości w ramach umownego podziału nieruchomości do korzystania. Korzystanie te niesie za sobą również obowiązek ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją danej części nieruchomości. W niniejszej sprawie bezspornie ustalono, iż uczestniczka osiąga dochód z wynajmu, ale też sama, z wyłączeniem wnioskodawczyni, ponosi koszty utrzymania ww. domków, remontów wewnątrz, modernizacji, uiszcza do urzędu miasta opłatę klimatyczną.
Teoretycznie rozliczeniu podlegać powinny dochody z wynajmu uzyskane przez uczestniczkę od daty, kiedy przestało obowiązywać porozumienie w kwestii umownego podziału nieruchomości do korzystania (2018 rok). Zdaniem Sądu, ustalenie wysokości podlegającego podziałowi dochodu z wynajmu przedmiotowych domków byłoby jednak trudne, a nawet niemożliwe. Z zeznań uczestniczki, a także wnioskodawczyni i świadkówA. P.,K. G.,D. S.,S. M. (2),A. J. (2), wynika, że obłożenie domków jest różne, uzależnione od pogody, dochód zależy od liczby osób, a ta jest różna przez cały sezon. Poza tym nie można zapominać, że określoną część uzyskiwanego dochodu uczestniczka przeznacza na co roczne „odświeżanie” domków, tj. malowanie ścian, wymianę zużytego wyposażenia, niezbędne naprawy i remonty.
Reasumując, mając na uwadze wycenioną przez biegłego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości obciążonej służebnością osobistą (352 700 zł), wartość nakładów wnioskodawczyni (38 000 zł), wartość nakładów uczestniczki (77 400 zł) oraz wartość innych wydatków poniesionych przez uczestniczkę i udowodnionych w niniejszym postępowaniu (6 915 zł), Sąd orzekł, jak w punkcie III. postanowienia. Z tytułu wzajemnego rozliczenia nakładów i ciężarów, wnioskodawczyni winna zwrócić uczestniczkę kwotę 23 157,50 złotych (38 000 zł : 2 = 19 000 zł; 84 315 zł : 2 = 42 157,50 zł; 42 157,50 zł – 19 000 zł = 23 157,50 zł), dlatego spłata na rzecz wnioskodawczyni wyniosła 153 192,50 złotych (352 700 zł : 2 = 176 350 zł; 176 350 zł – 23 157,50 zł = 153 192,50 zł).
Stosownie do treściart. 212 § 3 k.c.zasądzając spłatę Sąd wskazał sposób i termin jej uiszczenia oraz wysokość odsetek należnych w przypadku zwłoki w płatności. W ocenie Sądu, mając na uwadze sytuację osobistą (opieka nad niepełnosprawnym i ubezwłasnowolnionym synem) i majątkową uczestniczki, rozłożenie płatności na trzy raty, z których pierwsza płatna będzie w terminie miesiąca od uprawomocnienia się orzeczenia, druga do końca 2025 roku, a trzecia do końca 2026 roku, to czas odpowiedni, który pozwoli uczestniczce na zgromadzenie kwoty zasądzonej od niej na rzecz wnioskodawczyni.
Z uwagi na to, iż wnioskodawczyni i uczestniczka były w równym stopniu zainteresowane zniesieniem współwłasności, Sąd uznał, że powinny uczestniczyć w kosztach niniejszego postępowania stosownie do przypadającego im udziału w prawie własności. Łączny koszt powołanych w sprawie biegłych sądowych wyniósł 10 524,75 złotych i tymczasowo pokryty został ze środków Skarbu Państwa (k. 631, 669, 772, 945, 981). Uczestniczka postępowania była zwolniona w całości od kosztów (postanowienie k. 39), dlatego Sąd odstąpił od obciążania jej kosztami postępowania i na podstawie 520§ 2 k.p.c.iart. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnychnakazał pobrać od wnioskodawczyni na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Piszu kwotę 5 262,38 złotych (10 524,75 zł : 2).
O pozostałych kosztach postępowania orzeczono na podstawieart. 520 § 1 k.p.c.zgodnie z którym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.