Sąd Rejonowy w Kozienicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 954/22
Data wyroku: 2023-12-12 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Ewa Włoch-Tutak
Podstawa prawna: art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Sygn. akt I C 954/22

UZASADNIENIE
(do wyroku z dnia 17 listopada 2023r.)
Pozwem z dnia 19 grudnia 2022 roku powódGrupa – (...) Sp. z o.o.wG.wniosła o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym przez dokonanie w dziale IVksięgi wieczystej nr (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kozienicach wpisu polegającego na wykreśleniu hipoteki umownej w kwocie 1.800.000 zł. oraz wykreślenia roszczenia na rzecz(...) Banku S.A.z siedzibą wW.o przeniesienie na opróżnione miejsce hipoteczne powstałe w skutek wygaśnięcia a następnie wykreślenie hipoteki w wysokości 3 747 000 zł na rzecz Bank(...)(...) S.A.W uzasadnieniu pozwu wskazano, że nieruchomość na której została ustanowiona hipoteka na rzecz pozwanego(...) Banku S.A.stanowiła w momencie ustanowienia zorganizowaną część przedsiębiorstwa powoda. Ponadto wskazano, iż Zgromadzenie Wspólników powoda nigdy nie wyraziło zgody na ustanowienie na rzecz pozwanego hipoteki. Powyższe, zdaniem powoda wskazują na nieważność hipoteki. Co więcej w ocenie powoda w aktach księgi wieczystej brak było wniosku o wpis wskazanej hipoteki, a wpis ten został dokonany bez podstawy prawnej(pozew k 4-7v)
W odpowiedzi na pozew z dnia 3 marca 2023 rok strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, iż wywody powoda mające na celu wykazanie czy nieruchomość powoda obciążona hipoteką stanowi bądź składnik przedsiębiorstwa bądź zorganizowaną część przedsiębiorstwa nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Nie sposób uznać pojedynczej nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Ponadto wskazano, iż ustanowienie hipoteki na składniku majątku nigdy samo w sobie nie stanowi obciążenia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, ponieważ przedmiotem hipoteki nie jest zespół składników materialnych niematerialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej ani zorganizowanej części takiego zespołu. Nadto przypadki wymagające zgody wspólników są enumeratywnie wymienione wart 228ksi i brak jest podstaw do rozszerzania tego katalogu, zgoda na ustanowienie ograniczonegoprawa rzeczowegona przedsiębiorstwie wymagana jest wówczas, gdy przedsiębiorstwo może być przedmiotem tego prawa(odpowiedź na pozew k 81 - 83).
Na rozprawie w dniu 13 października 2023 roku i 17 listopada 2023 roku powód podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko i 17 listopada 2023 roku (protokoły z rozprawy k. 132 i 138).
W piśmie procesowym z dnia 27 października 2023 roku sprecyzował, iż nie kwestionuje samej treści oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, natomiast wskazał, iż nieruchomość na której została ona ustanowiona stanowiła zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w związku z czym zdaniem powoda, nie jest możliwe ustanowienie hipoteki wyłącznie na prawie własności nieruchomości z pominięciem tego co się na tej nieruchomości znajduje i w jaki sposób jest wykorzystywane oraz bez uwzględnieniaart. 84 i nast. ustawy o księgach wieczystych i hipotece(pismo strony powodowej k. 133).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kozienicach V Wydział Ksiąg Wieczystych o numerze(...)dla nieruchomości gruntowej położonej wG.GminaM.powiat(...)województwo(...)stanowiącejdziałki nr (...)zostało wpisane ograniczoneprawo rzeczowew postaci hipoteki umownej na sumę 1.800 000 zł zabezpieczającą wierzytelność(...) Banku Spółki AkcyjnejwW.z tytułu umowy kredytu(...)z dnia 9 października 2015 roku. Wraz z hipoteką zostało wpisane roszczenie na rzecz(...) Banku Spółki AkcyjnejwW.o przeniesienie na opróżnione miejsce hipoteczne powstałe wskutek wygaśnięcia a następnie wykreślenia hipoteki w wysokości 3 747 000 zł na rzeczBanku (...)Oddział wW.z siedzibą weW.. Podstawą wpisu hipoteki było pisemne Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki z dnia 16 października 2015 roku, w którymGrupa - (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąna podstawieart 95 ust 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankoweustanowiła hipotekę do kwoty 1.800.000 zł na przysługującym prawie własności do nieruchomości położonej wG.GminaM.p obejmującejdziałki nr (...)o łącznej powierzchni 1,7033 ha, dla których to praw Sąd Rejonowy w Kozienicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)na zabezpieczenie zwrotu kredytu, roszczeń o odsetki i innych roszczeń o świadczenia uboczne przysługującymGrupa (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.oraz oświadczenie(...) Banku Spółki AkcyjnejwW.o złożeniu oświadczenia ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego z zachowaniem formy pisemnej. Podstawą wpisu roszczenia o przeniesienie na zwolnione miejsce hipoteczne było oświadczenie pisemne podpisami notarialnie poświadczonymi (wpis roszczenia)Grupy (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością(dowód: okoliczności bezsporne, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki k 85, kserokopie księgi wieczystej k 106- 126).
Wskazane ograniczoneprawo rzeczowew postaci hipoteki obciąża prawo własności nieruchomości gruntowejGrupy- (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościązabudowaną budynkiem o funkcji produkcyjno-magazynowej oraz biurowo socjalnej. Na nieruchomości znajduje siębudynek (...)- kondygnacyjny o funkcji przechowali owoców wraz z częścią magazynową, przygotowania owoców do sprzedaży i biurowo-socjalną wraz z niezbędną infrastrukturą w skład której wchodzi szczelny zbiornik na ścieki sanitarne, bezodpływowy zbiornik na nieczystości ciekłe, waga najazdowa samochodowa, parking z 11 miejscami postojowymi, droga wewnętrzna i utwardzony plac. W budynku znajdują się pomieszczenia niezbędne do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej o funkcji biurowo socjalnej, technicznej, chłodniczej i magazynowej.
Zgromadzenie Wspólników Spółki nie wyraziło zgody w formie uchwały na ustanowienie hipoteki umownej na rzecz(...) Banku S.A.wW.na nieruchomości gruntowejGrupy (...) Sp. z o.o.wG.(okoliczności bezsporne).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy a także na podstawie twierdzeń powoda, którym pozwany nie zaprzeczył.

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo wytoczone z trybieart. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecenie zasługiwało na uwzględnienie, albowiem strona powodowa nie wykazała, aby istniała niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...)ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, wynikająca według strony powodowej z wpisania nieistniejącego obciążenia w postaci hipoteki .
Roszczenie pozwu zostało oparte na zarzucie naruszenia bezwzględnie obowiązującej normyart. 228 pkt 3 k.s.h., które to naruszenie zdaniem strony powodowej skutkować miało wadliwością czynności prawnej. Zgodnie zart. 228 k.s.h.uchwały wspólników, poza innymi sprawami wymienionymi w niniejszym dziale lub umowie spółki, wymaga:
1) rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania zarządu z działalności spółki, sprawozdania finansowego za ubiegły rok obrotowy oraz udzielenie absolutorium członkom organów spółki z wykonania przez nich obowiązków;
2) postanowienie dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu spółki lub sprawowaniu zarządu albo nadzoru;
3) zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz ustanowienie na nich ograniczonegoprawa rzeczowego;
4) nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej;
5) zwrot dopłat;
6)33zawarcie umowy, o której mowa w art. 4 § 1 pkt 4 lit. f.
Zgodnie natomiast zart. 244 § 1 k.c.ograniczonymiprawami rzeczowymisą: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
Art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotecestanowi, iż w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego. Podstawą wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej jest wypis z aktu notarialnego, który obejmuje oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego (art. 245 § 2 zd. 2 k.c.w zw. zart. 32 ust. 1u.k.w.h.). zgodnie zaś zart. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo Bankoweksięgi rachunkowe banków i sporządzone na ich podstawie wyciągi oraz inne oświadczenia podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banków i opatrzone pieczęcią banku, jak również sporządzone w ten sposób pokwitowania odbioru należności mają moc prawną dokumentów urzędowych w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń i mogą stanowić podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych. Dokumenty, o których mowa, są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów. Do ustanowienia hipoteki, o której mowa, jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Mając na uwadze powyższe regulacje w pierwszej kolejności wskazać należy, iż Sąd podzielił argumentację przedstawioną przez stronę pozwaną a opartą na orzeczeniu Sądu Najwyższego z 16.02.2005r. IV CK 555/04, w którym Sąd Najwyższy wyraził pogląd, (który dotyczył wprawdzieart. 393 pkt 3 ksh, ale który to pogląd należy analogicznie zaaprobować w niniejszej sprawie) że zgodnie zart. 393 pkt. 3 k.s.h.uchwała walnego zgromadzenia spółki akcyjnej wymagana jest tylko na ustanowienie na przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części takiego ograniczonegoprawa rzeczowego, które może być ustanowione na przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części ; prawem takim jest tylko użytkowanie , wobec czego obciążenie nieruchomości hipoteką nie wymaga uchwały walnego zgromadzenia. Także w doktrynie prezentowane są stanowiska popierające taką wykładnię ww. przepisu ( por. St. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności LEX , P. Bielski glosa Pr. Spółek 2006/4/55 ).
W powołanym postanowieniu SN wskazał, że niewątpliwie określenie wzajemnej relacji międzyart. 65u.k.w.h. orazart. 393 pkt 3 k.s.h.nie jest jednoznaczne. Jest poza sporem, że ani przedsiębiorstwo w rozumieniuart. 551k.c., ani zorganizowana część przedsiębiorstwa (pojęcia tego nie definiują ani przepisykodeksu cywilnego, anikodeksu spółek handlowych) nie może być przedmiotem hipoteki. Można też wskazać, że ani przedsiębiorstwo, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa nie może być przedmiotem zastawu (art. 306 i nast. k.c.) i zastawu rejestrowego (art. 7 ustawy z 6 XII 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów- Dz. U. Nr 149, poz. 703 ze zm.). Nie sposób także ustanowić na przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części służebności gruntowej lub osobistej albo ustanowić spółdzielczego ograniczonegoprawa rzeczowego. W konsekwencji należy dojść do wniosku, że przedsiębiorstwo w rozumieniuart. 551k.c.lub jego zorganizowana część (niezależnie od sposobu rozumienia tego pojęcia) może być jedynie przedmiotem użytkowania - jako ograniczonegoprawa rzeczowego. Tak też prawidłowo regulowano tę kwestię wart. 388 pkt 3 k.h.Przepis ten wymagał bowiem uchwały walnego zgromadzenia w przedmiocie zbycia i wydzierżawienia przedsiębiorstwa oraz ustanowienia na nim prawa użytkowania. Odnosząc się zatem doart. 393 pkt 3 k.s.h.należy stwierdzić, iż uchwała walnego zgromadzenia spółki akcyjnej na ustanowienie na przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części ograniczonegoprawa rzeczowegowymagana jest jedynie wówczas, gdy przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część może być przedmiotem tego prawa. Hipoteka nie należy do tych praw, co wynika jednoznacznie zart. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Trafność takiej wykładniart. 393 pkt 3 k.s.h.potwierdzają też dalsze argumenty. Po pierwsze, same nieruchomości nie mogą stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniuart. 551k.c., jak też zorganizowanej części przedsiębiorstwa (rozumianej jako zespół składników materialnych i niematerialnych, wyodrębniony organizacyjnie i finansowo, umożliwiający realizację określonej działalności gospodarczej). Po drugie, przepisart. 393 pkt 4 k.s.h.wymaga jedynie uchwały walnego zgromadzenia na nabycie i zbycie nieruchomości lub udziału we współwłasności nieruchomości; nie jest wymagana zgoda walnego zgromadzenia na obciążenie nieruchomości (także hipoteką). Nie może więc być tak, że na podstawie kolejno po sobie umieszczonych przepisów wyprowadza się wnioski diametralnie sprzeczne.
Przenosząc rozważania Sądu Najwyższego na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż niezasadnie strona powodowa twierdzi, że czynność prawna dokonana w drodze oświadczenia woli z 16 października 2015 roku. złożonego przez Prezesa Zarządu i Wiceprezesa ZarząduGrupy- (...) Sp. z o.o.wG.była nieważna z uwagi na brak uchwały Zgromadzenia Wspólników. Zgoda taka nie była konieczna. Podkreślić jeszcze raz należy, iż tylko do ustanowienia ograniczonegoprawa rzeczowegona nieruchomości niezbędna jest uchwala wspólników. Natomiast ustanowienie ograniczonychpraw rzeczowychna pojedynczej nieruchomości (hipoteka) czy rzeczy ruchomej (zastaw) nie wymaga uchwały wspólników (tak tez A.(...) Spółka z o.o.Komentarz 2009 s 654). W świetle powyższych uznać należy, że ustanowienie hipoteki na nieruchomości stanowiącej składnik majątku przedsiębiorstwa (powódki) było dopuszczalne.
Podkreślić także trzeba, że z treści oświadczenia o ustanowieniu hipoteki jednoznacznie wynika, iż hipoteka, której dotyczy oświadczenie została ustanowiona na nieruchomości. Strona powodowa sama też przyznała, iż nie zaprzecza, że oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki dotyczy nieruchomości. Sama zaś okoliczności czy nieruchomość powoda stanowiła zorganizowana część przedsiębiorstwa jest bez znaczenia dla niniejszej sprawy. Mając na uwadze powyższe Sąd pominął wniosek dowodowy strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny i organizacji przedsiębiorstw na fakt czy nieruchomość powoda stanowiła zorganizowaną część przedsiębiorstwa jako dowód nieistotny dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, dowód spóźniony oraz jako zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania. Sąd pominął również wnioski dowodowe strony powodowej o przesłuchanie świadków oraz stron na fakt ustanowienia hipoteki na zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wskazać bowiem należy, iż strona powodowa wykazuje niekonsekwencje, gdy w pozwie wyraźnie wskazuje, iż hipoteka została ustanowiona na nieruchomości powoda, zaś przedkłada wnioski dowodowe mające wykazać fakt ustanowienia hipoteki na zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wnioski te w ocenie Sądu nie były precyzyjne. Mając jednak na uwadze takie ich sformułowanie przez fachowego pełnomocnika wnioski te należało pominąć albowiem przeprowadzenie takich dowodów wyłącza przepis kodeksu a mianowicieart. 247 k.p.c.W przypadku gdyby zaś rzeczywistą wolą strony powodowej było zgłoszenie powyższych dowodów na wykazanie, iż nieruchomość obciążona hipoteką stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, wnioski te podlegały pominięciu jako nieistotne dla rozstrzygnięcia niniejsze sprawy z przyczyn wskazanych wcześniej. Fakt, iż nie została podjęta uchwała wspólników na obciążenie nieruchomości hipoteką był bezsporny, dlatego też wniosek o dopuszczenie dowodu z przesłuchania stron na tę okoliczność również podlegał pominięciu.
Zgodnie zart. 551k.c.przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono m.in. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa) .Art. 552k.c.stanowi natomiast, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. Na mocyart. 65 § 1 k.c.oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.
Mając na uwadze powyższe regulacje oraz całokształt zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd uznał, że osoba składająca oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, nie miała zamiaru obciążania hipoteką zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki. W oświadczeniu nie posłużono się jakimkolwiek sformułowaniem wskazującym, iż oświadczenie ma dotyczyć ustanowienia hipoteki na zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie powołano chociażby nazwy takiej jednostki organizacyjnej, nie wskazano na jej elementy czy też finansowe i organizacyjne wyodrębnienie. W ocenie Sądu przedmiotem czynności 16 października 2015 roku była tylko i wyłączenie hipoteka obciążająca własność nieruchomości w oderwaniu od tego czy prawo to mogło czy też nie stanowić elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Na marginesie wskazać należy, iż niezasadny był również zarzut strony powodowej braku podstaw do wpisu hipoteki do księgi wieczystej z uwagi na brak wniosku o wpis hipoteki. Wskazać bowiem należy, iż wbrew twierdzeniom strony powodowej, wpis został dokonany na podstawie dołączonych do wniosku o wpis hipoteki dokumentów, a jedynie na skutek omyłki wniosek ten został wszyty do akt innej księgi wieczystej (notatka urzędowa k 126). Niemniej jednak kwestie związane z brakiem wniosku o wpis do księgi wieczystej należą do wyłącznej kognicji sądu wieczystoksięgowego i jako takie nie mogą stanowić podstawy powództwa zart. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W tym stanie rzeczy Sąd uznał, iż powództwo podlega oddaleniu, o czym orzekł w pkt. I wyroku.
Orzeczenie o kosztach oparto naart. 98 kpc, przyznając stronie pozwanej jako wyrywającej spór koszty zastępstwa procesowego zgodnie z§ 5 pkt 8w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U.2023.1935 t.j. z dnia 2023.09.20) w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

sędzia Ewa Włoch-Tutak

a/ odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda.
K., 12.12.23r. sędzia Ewa Włoch-Tutak