Sąd Okręgowy w Olsztynie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 328/18
Data wyroku: 2018-12-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Oknińska

Sygn. akt: I C 328/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 grudnia 2018 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Ewa Oknińska

Protokolant:

sekretarz sądowy Justyna Szubring,

po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2018 r. w Olsztynie
na rozprawie
sprawy z powództwaT. R.
przeciwko(...)(...)przyul. (...)wB.
o uchylenie uchwały(...)mieszkaniowej
I uchyla w części uchwałę nr(...)(...)przyul. (...)wB., podjętą na zebraniu w dniu 14 kwietnia 2018 r. w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną,
a dotyczącą ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu i funduszu remontowego w zakresie opłaty miesięcznej za 1 m.kw. powierzchni mieszkalnej 3,50 zł od 1 V 2018 r.,
II zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 200 (dwieście) zł tytułem kosztów procesu.
SSO Ewa Oknińska
Sygn. akt I C 328/18

UZASADNIENIE

    PowódkaT. R.
w dniu 25 maja 2018 r. złożyła pozew przeciwko(...)(...)położonej wB.przyul. (...)o uchylenie w części uchwały(...)(...)z dnia 14 kwietnia 2018 r. dotyczącej wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu i funduszu remontowego w wymiarze 3,50 zł miesięcznie za 1 m(

    2)powierzchni mieszkalnej od dnia 1 maja 2018 r. Nadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje żądanie wyjaśniła, że aktualnie jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)w budynku wielorodzinnym przyul. (...)wB.. Wskazała, że pozwany wbrewart. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalinalicza według m2powierzchni mieszkania, zamiast procentowego udziału w częściach wspólnych. Na podstawie skarżonej uchwały podwyższono z 2 do 3,50 zł miesięcznie za 1 m2powierzchni mieszkalnej zaliczkę na koszty zarządu i funduszu remontowego, co narusza zasady prawidłowej gospodarki finansowej, jak też przepisy prawa. Do 30 kwietnia 2018 r. wysokość zaliczki wynosiła bowiem 123,60 zł, z dniem 1 maja 2018 r. wzrosła zaś do kwoty 192,80 zł. Powódka podniosła, że ustalenie wysokości zaliczki nie zostało poparte żadnym wyliczeniem rachunkowym, środki na bieżące koszty wynikające z zarządu nieruchomością wspólną były zabezpieczone. Powódka wskazała również, że pobór zaliczek odbywa się w mieszkaniu, zatem do czasu przekazania ich do banku, środki nie są objęte kontrolą.
(...)(...)położonej wB.przyul. (...)w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości zaprzeczając, jakoby zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem przepisów prawa. Nadto wniosła o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Wskazała, że powódka określając w żądaniu pozwu sformułowania „wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu i funduszu remontowego” nie zaś zaliczce na koszty zarządu nieruchomością wspólną, naruszyła dyspozycjęart. 187 § 1 pkt 1 i 2 k.p.c.
Niezależnie od powyższego podał, że podwyżka przewidziana w uchwale(...)z dnia 14 kwietnia 2018 r. była w pełni uzasadniona i wynikała z potrzeby przeprowadzenia remontu instalacji elektrycznej w budynku wielorodzinnym przyul. (...)wB., której koszt łączny oszacowano na kwotę około 25.000 zł, z czego pozwana dysponowała jedynie około 19.000 zł.
Ponadto podniosła, że powódka zaskarżając sporną uchwałę 25 maja 2018 r. miała wiedzę, że już 19 maja 2018 r. w uchwale(...)przewidziano rozliczanie zaliczek według procentowego udziału członków(...)w częściach wspólnych, w związku z czym jej roszczenie uznać wypada za naruszające zasady zart. 5 k.c./k. 66-67/

    Na rozprawie w dniu 31 października 2018 r. pozwanadodatkowo podniosła zarzut uchybienia przez powódkę terminu do złożenia pozwu w sprawie. Niezależnie od powyższego wskazała, że uchwałą(...)uzupełniono zapisy uchwały(...)r. w związku z czym uznać trzeba, że odpowiada ona przepisomustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. /k.131/

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
(...)(...)wB.przyul. (...)składa się z 10 wyodrębnionych lokali mieszkalnych, z którychlokal nr (...)o pow. 46,80 m2stanowi własność powódkiT. R.. Do kwietnia 2018 r. wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej za 1 m2powierzchni mieszkalnej wynosiła 2 zł.
(okoliczność bezsporna; odpis zwykły księgi wieczystej k. 8; pismo k. 11, protokół z przeprowadzonych pomiarów k. 217)
W dniu 14 kwietnia 2018 r. członkowie(...)podjęli uchwałę(...)w sprawie ustalenia wysokości miesięcznej zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z treścią której ustalono od 1 maja 2018 r. wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu i funduszu remontowego w wysokości opłaty miesięcznej za 1 m(
    2)powierzchni mieszkalnej - 3,50 zł oraz opłaty miesięcznej za 1 mieszkańca lokalu - 15 zł (śmieci + prąd).
Podjęcie uchwały poprzedzała prezentacja przewodniczącegoA. K.odnośnie propozycji przeprowadzenia, w oparciu o ustne uzgodnienia z elektrykiem, wymaganego już od kilku lat remontu instalacji elektrycznej w budynku wielorodzinnym przyul. (...)wB., której koszt wstępnie oszacowano na około 26.000 zł, z czego około 19.000 zł miało pochodzić z dotychczasowych oszczędności(...).
Na zebraniu w dniu 14 kwietnia 2018 r. powódka nie była obecna.
Plan Gospodarczy(...)na 2018 r. nie przewidywał poniesienia kosztów związanych z pracami remontowymi w zakresie instalacji elektrycznej.
(dowód: chwała nr(...)k. 9; protokół z zebrania dnia 14.04.2018 r. k. 24-26;załącznik do uchwały(...)k. 23; wydruk z rachunku bankowego k. 75-76; częściowo zeznania powódki k. 132; zeznaniaA. K.w charakterze pozwanego k. 132v-133)
W dniu 19 maja 2018 r. odbyło się kolejne zebranie członków(...)w przedmiocie zmiany sposobu naliczania zaliczek na koszty zarządu nieruchomości.
PrzewodniczącyA. K. (2)przedstawił wówczas projekt uchwały do(...)(...)na 2018 r. poprzez dodanie punktu 7 i wprowadzenie zapisu „remont instalacji elektrycznej całego budynku(...)E. P.1”. Uchwała omawianej treści została podjęta głosami 7 członków, 1-a osoba była przeciwna, aT. R.wstrzymała się od głosu.
Dodatkowo członkowie podjęli uchwałę(...), zgodnie z którą powołano komisję do obliczenia wielkości udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, z której to czynności protokół miał być sporządzony do dnia 25 maja 2018r. W treści uchwały znalazł się również zapis, że kwoty zaliczek na koszty zarządu częścią wspólną wyliczone według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej będą obowiązywały od miesiąca czerwca 2018 r. Za przyjęciem uchwały głosowali członkowie posiadający 90,64% udziałów.
Komisja powołana uchwałą(...), po dokonaniu pomiarów lokali mieszkalnych z pomieszczeniami im przynależnymi (piwnicami) w dniu 19 maja 2018 r., stwierdziła że udział w nieruchomości wspólnejT. R.wynosi(...).
Zarząd(...)wyliczył wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną wedle wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej na podstawie uchwały(...)z dnia 14 kwietnia 2018 r. w odniesieniu doT. R.na kwotę 180,25 zł miesięcznie.

    (dowód: uchwała(...)k. 72; protokół z zebrania dnia 19.05.2018 r. k. 68-71; wyliczenie zarządu(...)k. 73; protokół głosowania k. 77)

Remont instalacji elektrycznej został wykonany w okresie czerwiec – lipiec 2018 r. Jego koszt wyniósł 25.898,40 zł. Wspólnota zapłaciła koszty remontu.
(dowód: faktura VAT k. 128; protokół badań odbiorczych k. 137-149 częściowo zeznania powódki k. 132; zeznaniaA. K. (2)w charakterze pozwanego k. 132v-133;A. S.k. 133v)

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (ust. 1). Powództwo, o którym mowa wyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Strona pozwana nie kwestionowała w rozpoznawanej sprawie czynnej legitymacji procesowej powódki. W sprawie oczywiste jest przy tym – wbrew odmiennym wywodom pozwanej - żeT. R.nadając 25 maja 2018 r. w polskiej placówce pocztowej przesyłkę z pozwem zachowała przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały(...), która została podjęta w dniu 14 kwietnia 2018 r. (zob. k. 14).
W tym miejscu podkreślić trzeba z całą stanowczością, że jasno wyrażoną wolą powódki było zaskarżenie wyłącznie w części uchwały(...)z 14 kwietnia 2018 r. (zob. k. 108; 132, 157; 170).
Co istotne, nie można zgodzić się z twierdzeniami pozwanej, jakoby roszczenie powódki zostało sformułowane w sposób niejasny, czy też nieprecyzyjny. Z wielokrotnie artykułowanego przez wymienioną stanowiska, wynika bowiem, że kwestionuje ona wyłącznie zapis zawarty w uchwale(...)traktujący o przesądzeniu wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 3,50 zł opłaty miesięcznej za 1 m2powierzchni mieszkalnej. Powódka nie podważa zaś określonej również tą uchwałą opłaty miesięcznej przypadającej na 1 mieszkańca lokalu na poziomie 15 zł za m. in. wywóz śmieci. W tej zaś sytuacji wywód strony przeciwnej, jakoby nie była w stanie zinterpretować, czy intencją powódki było zaskarżenie uchwały w zakresie zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, czy też innych kosztów, nie znajduje uzasadnienia. Tym bardziej, jeśli weźmie się pod uwagę, że budzący – w ocenie pozwanej – wątpliwości zapis wynika wprost z treści spornej uchwały i został przez powódkę jedynie powielony w treści pozwu.
Przechodząc do meritum stwierdzić wypada, że ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dowodach z dokumentów przedłożonych do akt, jak też – w części, w której znalazły w nich potwierdzenie – zeznaniach stron.
Powódka domagała się uchylenia uchwały nr(...)(...)położonej wB.przyul. (...)w części podnosząc, że jest ona sprzeczna w w/w zakresie zart. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, czemu przeczyłaW.tłumacząc niejako za pośrednictwem profesjonalnego pełnomocnika, iż została ona konwalidowana postanowieniami uchwały(...)z dnia 19 maja 2018 r.
Podkreślić trzeba, że stosownie do brzmieniaart. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalipożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Co istotne pod mianem: „wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej" rozumie się wszelkie koszty, zarówno te o charakterze cywilnoprawnym (remonty, opłaty za dostarczone media, wywóz śmieci itp.), jak i publicznoprawnym (podatki). Z tego względu, przepis art. 12 ust. 2 zd. 2 postanawia, że właściciele lokali ponoszą (stosunkowo, do wysokości ich udziałów) wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie z art. 15 ust.1 powołanej ustawy, na pokrycie koszów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.
Zaskarżona w części przez powódkę uchwała numer(...)z dnia 14 kwietnia 2018 r. nie spełnia powyższych wymogów. Uzależnienie wielkości zaliczki od powierzchni lokalu mieszkalnego jest niezgodne z przepisami powołanej ustawy. Członkowie(...)ponoszą ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów. Zaliczka stanowi sposób pokrywania tych kosztów i prawidłowo ustalona wysokość zaliczki winna się odnosić do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.
Z powyższego wynika, że powódka wykazała, aby zaistniała podstawa do skutecznego zakwestionowania uchwały numer(...)z dnia 14 kwietnia 2018 r. w postaci jej sprzeczności z prawem, tj.art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Oceny powyższej nie zmienia przy tym twierdzenie pozwanej o konwalidowaniu spornego zapisu na mocy uchwały(...)z dnia 19 maja 2018 r. Pomijając okoliczność, że uchwała ta – wobec wyraźnego i nie budzącego wątpliwości stanowiska powódki odnośnie woli zaskarżenia wyłącznie uchwały(...)- nie stanowiła przedmiotu badania Sądu, wskazać wypada, iż w jej treści trudno doszukiwać się jednoznacznego stwierdzenia odnośnie dokonania modyfikacji brzmienia zaskarżonej uchwały z dnia 14 kwietnia 2018 r. Co więcej, zarząd(...)w piśmie znajdującym się na k. 73 akt sprawy w odniesieniu do wyliczenia zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną stosownie do udziałów, wprost odwołał się do treści uchwały numer(...)z dnia 14 kwietnia 2018 r., w tym zapisu kwestionowanego przez powódkę w toku niniejszego procesu. W tej sytuacji wywód pozwanej, jakoby na gruncie niniejszej sprawy nie obowiązywała już zaskarżona uchwała oraz o naruszeniu przez powódkę zasady zart. 5 k.c.nie znajduje uzasadnienia.
W ocenie Sądu strona pozwana wykazała konieczność podwyższenia zaliczki w związku z planowanym remontem instalacji elektrycznej w budynku. Powódka nie kwestionowała potrzeby wykonania remontu, na rozprawie w dniu 31 października 2018 r. przyznała, że należało wymienić instalację z uwagi na przeprowadzoną kontrolę.
Wskazać wypada, że nie znalazły potwierdzenia w materiale dowodowym zgromadzonym na potrzeby przedmiotowego postępowania twierdzenia powódki, jakoby na zebraniu ogółu członków(...)z dnia 14 kwietnia 2018 r. w sposób nieprawdziwy przedstawiono informacje na temat wysokości kosztów związanych z planowanym remontem, bądź finansów(...). Z treści protokołu sporządzonego na tę okoliczność wynika bowiem wprost, żeA. K. (2)odwołując się do informacji uzyskanych ustnie od fachowca przedstawił w sposób zgodny ze stanowiskiem pozwanego prezentowanym w toku sprawy dane odnośnie potencjalnych kosztów inwestycji (około 26.000 zł) oraz posiadanych przezW.na ten cel środków finansowych (około 19.000 zł, k. 25), co następnie znalazło potwierdzenie w wydruku z rachunku bankowego(...)i faktury VAT za wykonane prace (k. 75 i k. 128).
Jak wynika z odpisu protokołu zebrania z dnia 14 kwietnia 2018 r. podjęto uchwałę nr 1 o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego zarządu z 2017 r. Z wyciągów z rachunków bankowych wynika, że na dzień 14 kwietnia 2018 r.w.na rachunkach bankowych posiadała środki w kwocie 18.741,11 zł. Koszty remontu instalacji wyniosły 25.898,40 zł i zostały ostatecznie zapłacone przez pozwaną w miesiącu wrześniu 2018 r. Powyższą okoliczność potwierdził członek zarząduA. K. (2).
Wskazana okoliczność nie mogła jednak mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia.Sama bowiem okoliczność, że podwyżka zaliczki miała uzasadnienie w faktach, nie uprawniała do podjęcia uchwały sprzecznej z przepisami prawa. Ponadto podkreślić należy, że po zakończeniu roku kalendarzowego zarząd(...)zobowiązany jest w myślart. 29 ustawy o własności lokaliprzedstawić członkom(...)sprawozdanie z działalności za rok ubiegły. Jeżeli okaże się, że jest nadwyżka środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokali winni podjąć uchwałę w zakresie sposobu rozliczenia nadwyżki.
Na końcu wskazać również wypada, że wpływu na treść rozstrzygnięcia nie miało również zapatrywanie pozwanego, który wywodził, że z racji uchybień formalnych pozwu polegających na odstąpieniu od podania przez powódkę danych zart. 187 § 1 pkt 3 k.p.c., roszczenie winno ulec oddaleniu. Zauważyć bowiem należy, że powódka uzupełniła powyższe braki, składając pismo na rozprawie w dniu 12 grudnia 2018 r.
Uznając zatem roszczenie powódki za wykazane orzeczono o uchyleniu w części uchwały(...)z 14 kwietnia 2018 r w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a dotyczącą ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu i funduszu remontowego w zakresie opłaty miesięcznej za 1 m.kw. powierzchni mieszkalnej 3,50 zł od 1 V 2018 r. (pkt I wyroku).
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c., mając na względzie wynik procesu. Pozwana przegrała sprawę i jest zobowiązana zapłacić na rzecz powódki koszty procesu w kwocie 200 zł. Poniesione przez powódkę koszty procesu obejmują opłatę sądową od pozwu (pkt II wyroku).
SSO Ewa Oknińska