Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 664/18
Data wyroku: 2018-10-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: w SO Arkadiusz Lisiecki, Mirosława Makowska, Paweł Hochman
Słowa kluczowe: Sprzedaż
Podstawa prawna: art. 560 kc

Sygn. akt II Ca 664/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 października 2018 roku
Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

SSA w SO Arkadiusz Lisiecki

Sędziowie

SSO Paweł Hochman
SSR del. Mirosława Makowska (spr.)

Protokolant

sekr. sądowy Paulina Neyman

po rozpoznaniu w dniu 22 października 2018 roku w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie sprawy z powództwaK. M.
przeciwkoS. W.
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Rejonowego w Radomsku
z dnia 8 maja 2018 roku, sygn. akt I C 197/14

1
obie apelacje oddala;

2
znosi wzajemnie między stronami koszty procesu za instancję odwoławczą.

Sygn. akt II Ca 664/18

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 maja 2018 r. Sąd Rejonowy w Radomsku po rozpoznaniu sprawy z powództwaK. M.przeciwkoS. W.o zapłatę
1. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 30.000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 10 lutego 2014 roku do dnia zapłaty;
2. oddalił powództwo w pozostałym zakresie;
3. zniósł wzajemnie między stronami koszty zastępstwa procesowego;
4. nie obciążył powódki kosztami postępowania od oddalonej części powództwa;
5. nakazał pobrać od pozwanegoS. W.na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Radomsku kwotę 4.408,10 złotych tytułem brakującej części wynagrodzenia dla biegłych, nie obciążając pozwanego kosztami nieuiszczonej opłaty sądowej od pozwu od uwzględnionej części powództwa.
Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i zarazem rozważania Sądu Rejonowego:
Powódka poszukiwała dla siebie domu wR.. W wyniku poszukiwań powódka znalazła ogłoszenie oferujące sprzedaż domu „po remoncie". Powódka zainteresowała się tą ofertą i postanowiła dokonać obejrzenia nieruchomości. Oferującym sprzedaż był pozwany. Strony ustaliły termin oględzin nieruchomości.
W trakcie dokonywania oględzin nieruchomości pozwanego powódce towarzyszyłaW. W.oraz kolega powódkiA. K.. Podczas oględzin nieruchomość wyglądała estetycznie, był zauważalny wykonany niedawno remont - tak jak wskazywało to samo ogłoszenie pozwanego. Powódka nie wchodziła na dach i nie oglądała jogo poszycia ani stropu. Na część strychu wchodziłA. K., ale nie stwierdził tam żadnych nieprawidłowości. Widział, że był tam betonowy strop, ale na dach nie wchodził.A. K.nie oglądał krokwi i ich stanu technicznego. Powódka nie korzystała z pomocy żadnej osoby, która znałaby się na budownictwie podczas oglądania nieruchomości przed jej zakupem.
Nieruchomość była od 1996 roku zamieszkiwana przez pozwanego i jego rodzinę. Powód był współwłaścicielem nieruchomości, sukcesywnie powiększając swój udział we współwłasności, stając się ostatecznie jedynym właścicielem w 2009 roku na podstawie działu spadku po zmarłej matce. Dom został wybudowany w 1935 roku.
W okresie od 1996 roku do 2010 roku pozwany dokonywał w nim sukcesywnych remontów. W 1997 roku była remontowana więźba dachowa, papa na dachu była smarowana smołą lub lepikiem. W trakcie prowadzonych remontów pozwany wykonał wymianę tynków wewnętrznych, położone zostały panele, płytki, zerwane zostały drewniane podłogi, położona została instalacja wodnokanalizacyjna i elektryczna itp. Na zewnątrz budynek został ocieplony styropianem, położona została wokół budynku kostka brukowa. Pozwany z zawodu jest technikiem budownictwa i uzyskał tytuł czeladnika z zakresu murarstwa. Od 2004 roku pozwany prowadzi działalność gospodarczą, polegająca na wykonywaniu robót ogólnobudowlanych związanych ze wnoszeniem budynków i robót wykończeniowych.
W dniu 4 kwietnia 2012 roku strony zawarły umowę kupna-sprzedaży, na podstawie której powódka kupiła od pozwanego zabudowaną nieruchomość położoną wR.przyul. (...)za cenę 250.000 złotych. Pozwany przekazał powódce klucze od domu w dniu 23 kwietnia 2012 roku, na co strony sporządziły oświadczenie. W oświadczeniu tym powódka uznała, że stan obiektu nie budzi jej zastrzeżeń.
Powódka wprowadziła się do domu w czerwcu 2012 roku, do którego zakupiła meble na łączną kwotę 22.000 złotych. W trakcie jak powódka zamieszkała w domu w okresie zimowym paleniem w piecu zajmował sięJ. S. (1). W tym czasie doszło do awarii pieca i bojlera na wodę, które zostały wymienione przez powódkę na nowe. Z pieca i bojlera kapała woda w kotłowni, ale trwało to kilka dni i nie doprowadziło do zalania domu.
We wrześniu 2013 roku powódka zauważyła na ubraniach, które znajdowały się w szafie pleśń. Podczas wizyty jej syna, odsunęli meble, które stały przy ścianie i tam powódka zauważyła, że ściana jest popękana i pokryta pleśnią. Okazało się, że takich miejsc jest więcej i znajdują się również w innych pomieszczeniach. Na ścianach były pęcherze, wybrzuszenia i ślady wilgoci. Ślady wilgoci i pleśni były widoczne na wysokości około 40-50 cm od podłogi po całej długości ścian. Tynk gipsowy był zmurszały od wilgoci, łatwo odchodził od ściany. Pleśń znajdowała się również na ścianach w ganku.
W dniu 10 października 2013 roku powódka wystosowała do pozwanego pismo, informujące go, że w zakupionym domu pojawiły się wady, o których pozwany nie poinformował powódki przy sprzedaży. Wady te polegały na występującej wilgoci w całym budynku. W piśmie powódka zażądała obniżenia ceny zakupionej nieruchomości, nie wskazując dokładnej kwoty. Pozwany jednak nie zareagował na to pismo.
Po ujawnieniu wad w budynku powódka zleciła rzeczoznawcy budowlanemuA. S.sporządzenie ekspertyzy technicznej dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego, ustalenie istniejących wad i uszkodzeń oraz obliczenia kosztów usunięcia tych wad i uszkodzeń. W wyniku wydanej opinii łączny koszt wykonania prac remontowych budynku rzeczoznawca oszacował na kwotę 48.900,66 zł ( 45.278,39 + 8% Vat). Na kwotę tę złożyły się koszty związane z renowacją ścian, tynkowaniem i malowaniem w wysokości 20.921,77 złotych ( suma rozdziału I i II) oraz koszty związane z remontem dachu w wysokości 24.356,62 ( rozdział III).
Na podstawie dwóch odkrywek ścian fundamentowych zewnętrznych stwierdzono, że podczas wykonywanych remontów przez pozwanego nie wykonano żadnych izolacji ścian fundamentowych i fundamentów. Nie wykonano żadnej izolacji poniżej poziomu terenu. Jakość wykonanych prac remontowych przez pozwanego była zła i niezgodna z przepisamiprawa budowlanegoi sztuką budowlaną. Ściana szczytowa budynku od strony ulicy przy posadzce i posadzka parteru wykazywały wyczuwalną gołą ręką wilgotność. Wyraźne wykwity i plamy grzybowe, spuchnięcia tynków wewnątrz budynku tylko przy posadzce świadczyły o złej jakości wykonanej izolacji termicznej i izolacji przeciwwilgociowej.
Budynek nie posiada ocieplenia ściany fundamentowej poniżej poziomu terenu. W budynku powinny być dwie poziome izolacje ścian fundamentowych. Jedna na ławie fundamentowej, druga na poziomie 30-50 cm nad poziomem terenu, tak aby była ciągle połączona z izolacją pod podłoga na gruncie. Musi być ciągłość izolacji poziomej przeciw wilgoci w ścianie i pod podłogą.
Żywotność naturalna budynku zakupionego przez powódkę ma 100 lat, a ten sporny ma już 80 lat.
Nie da się precyzyjnie ustalić kosztów naprawy zawilgoconych murów i hydroizolacji ścian fundamentowych. Może zachodzić konieczność założenia opaski drenażowej, aby obniżyć poziom wód gruntowych, może być potrzebna izolacja ścian typu ciężkiego z obudową, nie wiadomo jaka jest kondycja fundamentów, które częściowo wykonane są z kamienia a częściowo z czerwonej cegły ceramicznej.
Nadto jedna część budynku jest starsza, a druga młodsza, gdyż cały budynek jest w istocie zespolony z dwóch części. Wartość robót i ich zakres jest zdecydowanie wyższy niż ten, który wynika z opinii rzeczoznawcyA. S.w jego ekspertyzie technicznej. Wartość robót i zakres prac, które są konieczne, aby budynek spełniał wymogi zgodne z zasadamiprawa budowlanegoi sztuki budowlanej wymaga w pierwszej kolejności wykonania pełnej dokumentacji projektowej we wszystkich branżach, a następnie określenia wartości kosztorysowej.
Przyczyną występowania korozji biologicznej w pomieszczeniach i meblach powódki jest całkowity brak wentylowania pomieszczeń, gdyż istniejące przewody wentylacji grawitacyjnej są niedrożne, brak prawidłowej izolacji poziomej i pionowej murów fundamentowych co powoduje kapilarne podciąganie przez mur wody z terenu. Przyczyną pleśni i zagrzybienia w domu powódki jest również położenie tynku i gładzi gipsowej. Gips jest materiałem higroskopijnym chłonącym wodę i położenie go przez pozwanego na wilgotnym murze było błędne. Najlepszym tego przykładem są spęcherzenia tynku i korozyjne odbarwienia tynku przy listwach przypodłogowych. Koszt usunięcia zagrzybienia i pleśni znajdującego się pomieszczeniach u powódki wynosi około 5.000-6.000 zł.
Podstawą tak ustalonego stanu faktycznego stały się zeznania świadków i stron, którym Sąd w pełni dał wiarę, gdyż zeznania te są spójne i wzajemnie się uzupełniają. W pełni fachowe i rzetelne okazały się również opinie biegłych z zakresu budownictwa i mykologii, które stały się podstawą rozstrzygnięcia. Sąd nie dał jednak wiary zeznaniom pozwanego i świadkówT. C. (1),Z. C. (1),S. T. (1),W. O. (1)na okoliczność, że pozwany wykonywał izolację poziomą w budynku, gdyż przeczą temu opinie biegłych, które w ocenie sądu są fachowe i rzetelne.
Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo jest zasadne częściowo.
W niniejszej sprawie powódka wystąpiła o zasądzenie od pozwanegoS. W.kwoty 70.900,66 złotych , w tym kwoty 48,900,66 zł tytułem obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości oraz kwoty 22.000 złotych tytułem odszkodowania za zniszczone meble w wyniku wad budynku wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.
W pierwszej kolejności rozwadze Sądu podlegać będzie roszczenie dotyczące obniżenia ceny z tytułu wady rzeczy sprzedanej, tj. zabudowanej nieruchomości położonej wR.przyul. (...). Jak wynika z lektury pozwu powódka swoje roszczenie w tym zakresie oparła o treśćart. 560 k.c.Zgodnie z nim, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Zgodnie z § 3 obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
Powołując się wytyczne w zakresie wykładni prawa i praktyki sądowej w sprawach rękojmi i gwarancji (uchwała Pełnego Składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, OSNCP z 1989 r., z. 3, poz. 36), które nie mają wprawdzie mocy zasady prawnej (por. uchwała Pełnego Składu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1992 r., Kw. Pr. 5/92, OSNCP z 1993 r., z. 1 - 2, poz. 1) niemniej zachowały walor dokonanej w nich wykładni, w tychże wytycznych m.in. wyjaśniono, że obniżenie ceny powinno uwzględniać koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy, poprzez usunięcie wad, do sprawności zgodnej z przeznaczeniem ( również III CKN 74/98 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 16-12-1998 ).
Regulacjaart. 560§3 k.c.oznacza, że o wysokości roszczenia decydują dwie wartości: wartość rzeczy wolnej od wad oraz wartość rzeczy obciążonej wadami. O ile zatem omawiana norma prawna nie uprawnia do automatycznego zrównania zakresu obniżki ceny z kosztem, potencjalnym czy rzeczywistym, usunięcia wad rzeczy sprzedanej, tym niemniej powszechnie przyjmuje się, że wysokości kosztów niezbędnych do usunięcia stwierdzonych wad może być pomocna przy weryfikacji, o jaką kwotę wartość rzeczy jest mniejsza z uwagi na obciążające ją wady, które można usunąć. W świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego to bowiem właśnie koszt usunięcia wad wpływa na zakres obniżenia wartości rzeczy wadliwej ( patrz wyrok S.A w Białymstoku z dnia 8 lipca 2016 roku w sprawie I ACa 172/16).
Z tych względów w niniejszej sprawie kluczowym było ustalenie, czy sprzedany powódce budynek ma wady, a jeśli tak to jakie i jaki byłby koszt usunięcia tych wad, aby ewentualnie rozważać możliwość żądania obniżenia ceny.
Jak wynika z opinii biegłego z zakresu budownictwaJ. S. (2)budynek zakupiony przez powódkę od pozwanego ma wady. Zakres tych wad został szczegółowo opisany w opinii biegłego, jak i opiniach uzupełniających. Wady te głównie sprowadzają się do stwierdzenia, że podczas wykonywanych remontów przez pozwanego nie wykonano żadnych izolacji ścian fundamentowych i fundamentów. Nie wykonano żadnej izolacji poniżej poziomu terenu. Jakość wykonanych prac remontowych przez pozwanego była zła i niezgodna z przepisamiprawa budowlanegoi sztuką budowlaną. Ściana szczytowa budynku od strony ulicy przy posadzce i posadzka parteru wykazują wyczuwalną gołą ręką wilgotność. Z tych względów wyraźne wykwity i plamy grzybowe, spuchnięcia tynków wewnątrz budynku tylko przy posadzce, zauważone przez powódkę świadczą o złej jakości wykonanej izolacji termicznej i izolacji przeciwilgociowej. Budynek nie posiada ocieplenia ściany fundamentowej poniżej poziomu terenu. W budynku powinny być dwie poziome izolacje ścian fundamentowych. Jedna na ławie fundamentowej, druga na poziomie 30-50 cm nad poziomem terenu, tak aby była ciągle połączona z izolacją pod podłoga na gruncie. Musi być ciągłość izolacji poziomej przeciw wilgoci w ścianie i pod podłogą. Te okoliczności doprowadziły do powstania wilgoci w pomieszczeniach, a tym samym do zniszczenia ścian. Faktem jest, że budynek zakupiony przez powódkę jest starym budynkiem mieszkalnym z lat 1935/72. Ma tak duży stopień zużycia naturalnego i liczne odstępstwa od obowiązujących przepisów budowlanych, że nie opłaca się w niego inwestować dużych pieniędzy. Żywotność naturalna tego typu budynków wynosi około 100 lat, a ten ma już 80 lat. Trwałość budynku w dużym stopniu zależy od sposobu użytkowania, sposobu konserwacji i bieżących remontów. Brak ogrzewania budynku, brak odpowiedniej wentylacji, brak odwodnienia dachu oraz wysoki poziom wód gruntowych powodują szybsze zużycie i niszczenie budynku. Przyczyną pleśni i zagrzybienia w domu powódki jest również położenie tynku i gładzi gipsowej. Gips jest materiałem higroskopijnym chłonącym wodę i położenie go na wilgotnym murze było błędne. Najlepszym tego przykładem są spęcherzenia tynku i korozyjne odbarwienia tynku przy listwach przypodłogowych. O tym, że w mieszkaniu powódki rozwinęła się pleśń i grzyby świadczy również opinia biegłego mykologa, który stwierdził obecność grzybów pleśniowych w meblach powódki.
W niniejszej sprawie nie da się jednak precyzyjnie ustalić kosztów naprawy zawilgoconych murów i hydroizolacji ścian fundamentowych. Jak to wskazał biegły z zakresu budownictwaJ. S. (2)może zachodzić konieczność założenia opaski drenażowej, aby obniżyć poziom wód gruntowych, może być potrzebna izolacja ścian typu ciężkiego z obudową, nie wiadomo jaka jest kondycja fundamentów, które częściowo wykonane są z kamienia a częściowo z czerwonej cegły ceramicznej. Nadto jedna część budynku jest starsza, a druga młodsza, gdyż cały budynek jest w istocie zespolony z dwóch części. Jednak z opinii biegłego wynika wprost, że wartość robót i ich zakres jest zdecydowanie wyższy niż ten, który wynika z opinii rzeczoznawcyA. S.w jego ekspertyzie technicznej. Wartość robót i zakres prac, które są konieczne, aby budynek spełniał wymogi zgodne z zasadamiprawa budowlanegoi sztuki budowlanej wymaga w pierwszej kolejności wykonania pełnej dokumentacji projektowej we wszystkich branżach, a następnie określenia wartości kosztorysowej. Jak wynika z ekspertyzy technicznej sporządzonej na prywatne zlecenie powódki dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego, łączny koszt wykonania prac remontowych budynku został oszacowany na kwotę 48.900,66 zł ( 45.278,39 + 8% Vat) . Na kwotę tę złożyły się koszty związane z renowacją ścian, tynkowaniem i malowaniem w wysokości 20.921,77 złotych ( sumarozdziału 1i II) oraz koszty związane z remontem dachu w wysokości 24.356,62 (rozdział III).
W ocenie Sądu o ile zasadnym jest żądanie powódki domagania się obniżenia ceny z powodu ujawnienia się wilgoci i pleśni w ścianach wewnętrznych budynku, o tyle żądanie obniżenia wartości nieruchomości z uwagi na wadliwy dach nie znajduje uzasadnienia. Powódka kupując 80 letni dom powinna zdawać sobie sprawę, że pokrycie dachu i więźba dachowa, o ile nie były całkowicie wymieniane nie będą w idealnym stanie. Powódka przed zakupem nieruchomości nie wchodziła na dach i nie oglądała jego poszycia ani stropu. Na część strychu wchodziłA. K., ale jak sam zeznał nie stwierdził tam żadnych nieprawidłowości. Widział, że był tam betonowy strop, ale na dach nie wchodził.A. K.nie oglądał krokwi i ich stanu technicznego. Powódka nie korzystała z pomocy żadnej osoby, która znałaby się na budownictwie podczas oglądania nieruchomości przed jej zakupem, zatem w tym zakresie ponosiła ryzyko zakupu nieruchomości w stanie, której stanu technicznego nie sprawdziła do końca. W tych okolicznościach powódka nie może domagać się od pozwanego obniżenia ceny, ze względu na zły stan techniczny dachu, którego nawet nie obejrzała.
W ocenie Sądu mając na uwadze, że nie jest możliwym precyzyjne ustalenie wartości prac, które należałoby wykonać, aby usunąć wszystkie wady w budynku kupionym przez powódkę Sąd przyjął ich wartość w sposób przybliżony na poziomie 30.000 złotych. Na kwotę tę złożyły się koszty opisane w ekspertyzie technicznejA. S.( potwierdzone przez biegłego z zakresu budownictwaJ. S. (2)) oraz koszty związane z usunięciem zagrzybienia i pleśni wskazane przez biegłego z zakresu mykologii. Ustalając wysokość tych kosztów jeszcze raz należy podkreślić, że nie jest możliwym precyzyjne ustalenia ich wysokości, a Sąd miał również na uwadze fakt, że przyczyną występowania korozji biologicznej w pomieszczeniach i meblach powódki był również całkowity brak wentylowania pomieszczeń, gdyż istniejące przewody wentylacji grawitacyjnej są niedrożne. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, jest oparta na zasadzie ryzyka, a zatem obciąża ona sprzedawcę niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość i czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę. Okoliczność zatem, że wentylacja grawitacyjna opiera się co do zasady na pracy sił natury nie może zwalniać pozwanego z odpowiedzialności za wadliwe działanie wentylacji ( wyrok S.O w Białymstoku z dnia 24 października 2016 roku II Ca 789/13). Jednocześnie nie zostało ustalone od jak dawna przewody wentylacyjne były niesprawne, a nadto czy brak tej wentylacji wynikał z jej wadliwości czy z innych okoliczności. Niemniej jednak pozwany sprzedając powódce dom obarczony takimi wadami ponosi odpowiedzialność z tego tytułu, skutkującą żądaniem obniżenia ceny.
Niewątpliwie strona powodowa nie wykazała natomiast, aby powódka poniosła dodatkowo szkodę na poziomie 22.000 złotych z tytułu zniszczenia mebli znajdujących się w zakupionym budynku. Bardzo istotnym przy rozpoznawaniu tej sprawy jest fakt, że obie strony były reprezentowane przez fachowych pełnomocników i zgodnie z zasadą kontradyktoryjności procesu obowiązek zgłoszenia właściwych dowodów na poparcie swoich żądań spoczywał na pełnomocnikach stron. Powódka, reprezentowana przez fachowego pełnomocnika nie zgłosiła żadnego wniosku dowodowego w celu ustalenia, czy meble znajdujące się w jej domu zostały całkowicie zniszczone przez pleśń i wilgoć, czy nadają się do dalszego użytku, czy można dokonać ich renowacji i jaki ewentualnie byłby tego koszt.. Oprócz oświadczenia sprzedawcy, od którego powódka kupiła meble ( nie wiadomo jakie) nie została zaoferowany żaden dowód wskazujący, aby z tytułu wad budynku powódka poniosła szkodę w postaci zniszczenia mebli na poziomie 22.000 złotych. Okoliczności, że meble zostały zniszczone, przeczą natomiast zeznania powódki, z których wynika, że meble powódka użytkuje do dnia dzisiejszego.
Z tych względów Sąd uznał roszczenie powódki o zasądzenie od pozwanego odszkodowania za zniszczone meble na poziomie 22.000 złotych za niezasadne, jako nieudowodnione.
Mając zatem na uwadze powyższe ustalenia i rozważania Sąd uznał, że zasadnym będzie zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty 30.000 zł, tytułem obniżenia ceny nieruchomości, zakupionej przez powódkę od pozwanego. Kwotę 30.000 złotych zasądzono wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 10 lutego 2014 roku do dnia zapłaty- tj. od daty wytoczenia powództwa na podstawieart. 481 k.c.
O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o treśćart. 100 § 1 k.p.c.Z uwagi na fakt, że powódka wygrała sprawę w 42 % Sąd zniósł między stronami koszty zastępstwa procesowego. Tymczasem brakująca część wynagrodzenia dla biegłych łącznie wyniosła 10.495,48 zł. Z tych względów na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Radomsku kwotę 4.408,10 złotych (jako 42 % ogólnie brakującego wynagrodzenia) tytułem brakującej części wynagrodzenia dla biegłych, nie obciążając pozwanego kosztami nieuiszczonej opłaty sądowej od pozwu od uwzględnionej części powództwa.
Na podstawieart. 102 k.p.cSąd nie obciążył powódki kosztami postępowania od oddalonej części powództwa.
Z powyższych względów sąd orzekł jak w wyroku .
Apelację od powyższego wyroku wniosły obie strony.
Powódka zaskarża wyrok w części dotyczącej punktu 2 - co do kwoty 18.900.66 zł. Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mający wpływ na wynik sprawy, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie zasad swobodnej oceny dowodów i dowolną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w efekcie prowadzącą do błędu w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzekania, tj.
a) błędnego ustalenia przez Sąd 1 instancji wysokości zasądzonej kwoty tytułem obniżenia ceny zakupionej nieruchomości z uwagi na jej wady, w sytuacji, gdy opinii biegłego jasno wynika, że wady istnieją, a koszty ich usunięcia znacznie przewyższają kwotę 48.900.66 zł.
b) błędnego stwierdzenia przez Sąd 1 instancji, że żądanie obniżenia ceny za wady dachu nie przysługuje Powódce z uwagi na to. że nie sprawdziła ona jego stanu, w sytuacji, gdy na ile było to możliwe jego stan sprawdził świadekA. K., a gruntowne sprawdzenie stanu dachu było niemożliwe, gdyż jak wskazał biegły brak było prawidłowego i bezpiecznego wejścia na poddasze i na dach.
W oparciu o powyższe zarzuty, apelująca wnosiła o:
1) zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od Pozwanego na rzecz Powódki kwoty 48.900,66 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 10.02.2014 r. do dnia zapłaty;
ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Radomsku; zasądzenie od Pozwanego na rzecz Powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych.
Apelacja pozwanego zaskarża wyrok w części, tj. w pkt l, III-V, zarzucając mu:
I. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu I instancji z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wskutek naruszenia przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
1.art. 328 § 2 k.p.c.w zw. zart. 233 § 1 k.p.c.poprzez sporządzenie uzasadnienia wyroku w sposób nieodpowiadający ustawowym wymogom procedury; uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie zawiera obligatoryjnego elementu obejmującego wskazanie wszystkich dowodów powołanych w sprawie, co nie pozwala jednoznacznie określić faktycznych motywów rozstrzygnięcia podjętego przez Sąd I instancji w niniejszej sprawie; Sąd I instancji, ustalając stan faktyczny, nie opowiedział się w sposób dostateczny, umożliwiający weryfikację poprawności ustaleń, które dowody uznał za niewiarygodne, którym odmówił mocy dowodowej. W szczególności naruszenie to polegało na:
- braku dostatecznego wyjaśnienia przyczyn, dla których Sąd I instancji nie dał wiary zeznaniom świadków: TC.,Z. C.,S. T.orazW. O. (1)na okoliczność wykonania izolacji poziomej budynku, wskazując na opinie biegłych, podczas gdy żaden z biegłych oraz rzeczoznawcaS.nie dokonali odkrywki muru celem weryfikacji tego twierdzenia pozwanego, która to okoliczność była podnoszona za każdym razem w zarzutach do opinii biegłych, a tylko w ten sposób można dokonać sprawdzenia istnienia lub braku izolacji poziomej budynku;
- braku opowiedzenia się co do mocy dowodowej dokumentów przedłożonych przez pozwanego w postaci fragmentów literatury fachowej z zakresu budownictwa dotyczącej m.in. metod oraz zasadności wykonywania izolacji poziomej budynku;
- braku odniesienia się do dowodów przedłożonych przez pozwanego na okoliczność faktu oraz okresu wykonania kanalizacji w ciąguul. (...)wR., w tym przybudynku nr (...)(należącego do powódki);
- braku odniesienia się do innych dowodów, aniżeli z zeznań świadków i przesłuchania strony pozwanej, w postaci zdjęć w kontekście ich wiarygodności i mocy dowodowej.
2.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego z przekroczeniem zasad swobodnej oceny dowodów i zastąpienie jej oceną dowolną, a przez to sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, prowadzącą do szeregu niżej opisanych wadliwych ustaleń co do okoliczności faktycznych mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy oraz powodującą sprzeczność tych ustaleń z materiałem dowodowym zebranym w sprawie.
W szczególności naruszenie to polegało na:
a) uznaniu, że budynek przyul. (...)wR.ma wady, za które odpowiedzialność ponosi pozwany, podczas gdy powód wraz z rodziną zamieszkiwał ten dom przez 16 lat (sic!), w trakcie którego to okresu nie wystąpiły żadne z wad wskazywanych przez powódkę; tymczasem do budynku wprowadza się powódka i po upływie ok. 1 roku pojawiają się problemy związane z wilgocią i pleśnią; czego nie da się obronić mając na względzie zasady doświadczenia życiowego oraz logiki;
b) uznaniu, że powódka zauważyła pleśń na ubraniach we wrześniu 2013 roku, co z kolei zainicjowało zgłoszenie roszczeń powódki do pozwanego, podczas gdy z zeznań powódki na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2018 roku wynika, iż: „wady w budynku zauważyłam w 2013 roku. Było to na przełomie lata, a jesienią wysłałam pismo do pozwanego, tymczasem podczas przesłuchania informacyjnego powódki ta zeznała, iż miało to miejsce we wrześniu 2013 roku, co winno wpływać na wiarygodność powódki;
c) uznaniu istnienia wad ukrytych budynku, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, iż ostatnia czynność remontowa pozwanego miała miejsce w 2010 roku, zaś pozwana wprowadziła się do budynku dwa lata później, a wady odkryła 1 rok od tego zdarzenia (a więc ok. trzy lata po ostatnim remoncie), co oznacza, iż jeżeli takowe wady w ogóle istniały, to winny się objawić dużo wcześniej, jeszcze nawet w trakcie zamieszkiwania w budynku przez pozwanego;
d) przyjęciu, iż pozwany nie wykonał żadnych izolacji ścian fundamentowych i fundamentów, podczas gdy pozwany nigdy nie twierdził, że je wykonał, a od samego początku, od momentu sprzedaży i przez cały proces podnosił fakt wykonania izolacji poziomej budynku na podstawie literatury fachowej z zakresu budownictwa; jak zatem coś może zostać uznane za wadę ukrytą, skoro nigdy nie było twierdzenia, aby to został wykonane;
e) pominięciu przy ustalaniu stanu faktycznego sprawy faktu istotnego, tj. nieprawidłowego użytkowania budynku przez powódkę, co polegało m.in. na braku prawidłowej (niesprawnej) wentylacji w budynku, nieprawidłowym wietrzeniu pomieszczeń (złe powietrze i zbyt szczelnie zamknięte okna), brak ogrzewania budynku w czasie dłuższego wyjazdu, braku czyszczenia rynien na budynku co prowadziło do ich zapchania i w konsekwencji do gromadzenia wody wokół budynku, które to twierdzenie wynika ze wszystkich opinii biegłych powołanych w sprawie, a które to opinie Sąd I instancji uznał za fachowe i rzetelne;
f) przyjęciu w ślad za opinią biegłegoG., że położenie przez pozwanego tynku i gładzi było błędem oraz stanowi przyczynę pleśni i zagrzybienia, podczas gdy sens opinii w tym fragmencie jest zupełnie inny i stanowi o położeniu gipsu na wilgotnym murze, natomiast podczas postępowania dowodowego w ogóle nie zostało to stwierdzone, albowiem nigdy nie było to przedmiotem badań, tym bardziej, że nie da się stwierdzić jaki był stan murów w dacie kładzenia gipsu;
g) przypisaniu odpowiedzialności za wadliwie działającą wentylację, podczas gdy to powódka po wprowadzeniu się do budynku zabudowała ciągi wentylacyjne oraz nie dbała o drożność przewodów kominowych;
h) pominięciu przy ustaleniu stanu faktycznego sprawy faktu wykonania po przejęciu własności budynku przez powódkę kanalizacji w ciągu drogi(...), z czym wiązało się prowadzenie robót ziemnych przy nieruchomości nr 53 i naruszeniu rury spustowej
(odpływowej) z działki do kanału melioracyjnego, co obrazują zdjęcia z portalu google maps oraz potwierdzają zeznania świadków.
II. naruszenie przepisów prawa materialnego wynikające z naruszenia przez Sąd I instancji prawa procesowego, tj.:
1.art. 557 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy w niniejszej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą rzeczy używanej; w przypadku, gdy Sąd I instancji doszedł do przekonania o wadliwości rzeczy sprzedanej, winien dokonać szczegółowej oceny czy owa wadliwość wiąże się z „normalną" czy przekraczającą taki stopień eksploatacją przedmiotu sprzedaży; tymczasem Sąd I instancji całkowicie pominął okoliczność wieku budynku oraz faktu, iż jest to rzecz używana;
2.art. 559 k.c.poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy sekwencja zdarzeń niniejszej sprawy pokazuje, że wady ujawniły się po 1 roku użytkowania budynku przez powódkę, które to użytkowanie było nieprawidłowe; z kolei pozwany zamieszkiwał w budynku przez 16 lat, w którym to okresie żadne z wad wskazywanych przez powódkę nie ujawniły się;
3.art. 560 k.c.poprzez błędną wykładnię skutkującą przyjęciem odpowiedzialności pozwanego za powstałe wady, podczas gdy powołane argumenty w apelacji, a wynikające z materiału dowodowego sprawy nie dają podstaw do obniżenia ceny nabycia nieruchomości;
4.art. 563 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji gdy powódka nie dochowała aktu staranności w postaci zawiadomienia pozwanego o stwierdzonych wadach w ciągu miesiąca od ich wykrycia, co powoduje, iż powódka utraciła uprawnienia za wady fizyczne rzeczy (tak m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, I ACa 644/13, wyrok Sądu Najwyższego z 16-09-2004r„ IV CK 708/03).
Mając powyższe na uwadze, apelujący wnosił o:

(I
zmianę wyroku Sądu Rejonowego w Radomsku, I Wydział Cywilny z dnia 08 maja 2018 roku, wydanego w sprawie do sygn. akt: I C 197/14 i oddalenie powództwa powódki w zaskarżonej części oraz zasądzenie od powódki kosztów postępowania sądowego za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych;

(II
względnie wnosił o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w Radomsku, I Wydział Cywilny w zaskarżonej części do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

(III
nadto, wnosił o zwolnienie pozwanego od kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym opłaty od apelacji, w całości.

Sąd okręgowy zważył, co następuje:
Obie apelacje nie są zasadne.
Co do apelacji powódki. Nie można zgodzić się z apelującą, iż Sąd pierwszej instancji dopuścił się naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, ocena dowodów jest istotą sędziowskiego wymiaru sprawiedliwości i dla skutecznego zakwestionowania oceny dokonanej przez sąd pierwszej instancji konieczne jest wykazanie, że sąd ten dokonując oceny dowodów w sposób rażący naruszył podstawowe reguły oceny, a więc zasady logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego, prawidłowego wnioskowania. Strona chcąc podważyć sędziowską ocenę dowodów nie może ograniczyć się do przedstawienia własnej ich oceny, ponieważ jest to zwykła polemika ze stanowiskiem sądu niemogąca odnieść skutku. Konieczne jest wykazanie w takiej sytuacji przyczyn, dla których dokonana jest przez sąd ocena dowodów nie spełnia kryteriów określonych wart. 233 § 1 k.p.c.(vide wyrok S.A. w Łodzi z dnia 22 stycznia 2016 r., I ACa 1103/15). Stawiając ten zarzut, skarżąca wskazuje na przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i dowolną ocenę materiału dowodowego, zgromadzonego w sprawie i przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że żądanie obniżenia ceny za wady domu nie obejmuje wady dachu. Tym bardziej, iż z opinii biegłego wynika, że wady istnieją, a koszty ich usunięcia znacznie przewyższą kwotę 48.900,66 złotych. Zgodzić należy się z Sądem Rejonowym, iż żądanie obniżenia ceny ze względu na wady dachu nie znajduje uzasadnienia. Należy zauważyć, iż w stanie faktycznym sprawy zewnętrzny stan dachu był znany kupującej. Przy dokonywaniu oględzin przedmiotu sprzedaży, powódka skorzystała z pomocy znajomegoA. K., który wchodził tylko na część dachu, nie oglądał krokwi ani stanu technicznego wnętrza dachu. Już wtedy nie było prawidłowego wejścia na dach. Wejście było po drabinie dostawianej z daszku i przez wykuty za mały otwór (k. 273 – opinia biegłegoJ. S. (2)). Gdyby takie wejście było, to zapewne świadek wszedłby na dach. Brak prawidłowego wejścia na dach powinien zwrócić uwagę świadka i powódki. Mimo tegoA. K.stwierdził, że na dachu nie ma nieprawidłowości. W tych okolicznościach trudno zatem uznać, iż powódce przysługuje roszczenie z tytułu obniżenia ceny za wady dachu, skoro sama zrezygnowała ze sprawdzenia stanu technicznego dachu.
Dlatego też na podstawieart. 385 k.p.c.apelacja powódki jako niezasadna podlegała oddaleniu.
Co do apelacji pozwanego.
Skarżący zarzuca naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c.iart. 233 § 1 k.p.c.Takie zarzuty mogłyby zostać skutecznie podniesione w ramach rozpoznania apelacji, gdyby uzasadnienie zaskarżonego wyroku zostało sporządzone w sposób uniemożliwiający przeprowadzenie jego kontroli i odtworzenie przesłanek faktycznych oraz prawnych. W ocenie Sądu odwoławczego taka sytuacja nie zachodzi w niniejszej sprawie. Wskazać należy, iż Sąd pierwszej instancji zasadnie ustalił, iż budynek zakupiony od pozwanego miał wady, które skutkowały powstaniem pleśni i grzybów na ścianach budynku. Przyczyną tego stanu rzeczy był brak wykonania podczas remontu izolacji ścian fundamentowych i fundamentów. Nie wykonano żadnej izolacji poniżej poziomu terenu. Takie stanowisko płynie z opinii biegłego z zakresu budownictwaJ. S. (2)i opinii mykologaR. G.. Skarżący podnosi, iż pozwany wykonał izolację poziomą budynku, czego dowodem mają być zeznania świadkówT. C.,Z. C.,S. T.iW. O.oraz dokumentacja literatury fachowej. Należy zauważyć, iż Sąd pierwszej instancji odmówił wiary zeznaniom świadków co do powyższej okoliczności, która to ocena jest prawidłowa. Jak wskazał biegłyJ. S. (2)wykonanie tejże izolacji jest bardzo trudne. Konieczny jest projekt budowlany, wykonanie odkrywki i ekspertyza budowlana (k.274). Biegły mykolog stwierdził, że wykonanie prawidłowej izolacji poziomej bez specjalistycznego sprzętu (podcinarki tarczowej) jest fizycznie niemożliwe (k. 510). Pozwany nie posiadał żadnego projektu. Sprzedając dom nie poinformował kupującej o tym, że brak jest izolacji fundamentów i że wykonał – jak twierdzi - tylko systemem gospodarczym izolację poziomą budynku. Pozwany zapewniał powódkę, iż remont został wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną. Gdyby tak było to na ścianach budynku nie pojawiłaby się pleśń. Zatem nawet przyjmując za prawdziwe twierdzenia pozwanego o wykonaniu przez niego izolacji poziomej budynku, to i tak należy uznać, że została ona wykonana nieprawidłowo, co podkreślił biegłyJ. S. (2)(k.359, 424).
Ustaleń Sądu pierwszej instancji co do sprzedaży przez pozwanego budynku mieszkalnego przyul. (...)wR.z wadami nie dyskwalifikuje akcentowany przez skarżącego zarzut, iż przez 16 lat kiedy to zamieszkiwał z rodziną w domu wady nie wystąpiły. Przede wszystkim to należy podkreślić, iż są to tylko twierdzenia pozwanego. Okoliczność ta nie ma jednak znaczenia, gdyż wady ujawniły się po zakupie domu przez pozwaną i przyczyną tych wad jest brak izolacji ścian fundamentowych i fundamentów, co jasno podkreślili biegli powołani w sprawie. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, jest oparta na zasadzie ryzyka, a zatem obciąża ona sprzedawcę niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość i czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę.
Odnosząc się zaś do braku drożności przewodów kominowych, to nie można stwierdzić kiedy ta niedrożność powstała, mogła istnieć również w momencie eksploatowania budynku przez pozwanego. Drożność kominów nie była sprawdzana przez kominiarza. Akcentowany zaś przez pozwanego brak wentylowania pomieszczeń przez powódkę nie stanowi okoliczności wyłączającej odpowiedzialność pozwanego. Jak wskazał biegły mykolog „powódka utrzymuje substancję budynku w stanie należytym (oceniam na 4,5 w skali 1-5). Jedynym minusem obniżającym ocenę jest brak zlecenia kominiarzowi cyklicznej (corocznej) kontroli przewodów kominowych” (k.619). Jak już wskazano wyżej główną przyczyną powstawania pleśni jest brak izolacji ścian fundamentowych i fundamentów.
Apelacja pozwanego zarzuca również naruszenie prawa materialnegoart. 557 k.c,art. 559 k.c.,art. 560 k.c.,art. 563 § 1 k.c.
Zarzuty naruszeniaart. 557 k.c.i559 k.c.poprzez ich niezastosowanie, w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży była rzecz używana i Sąd pominął okoliczność wieku budynku i wystąpienia wady po upływie 1 roku od sprzedaży w sytuacji, gdy pozwany zamieszkiwał wcześniej w tym budynku przez 16 lat i wady wtedy nie występowały. Stawiane zarzuty nie są zasadne. Przede wszystkim należy wskazać, iż w niniejszej sprawie nie zachodzą okoliczności dające podstawę do przyjęcia, że powódka wiedziała o wadzie rzeczy, a w szczególności taka wiedza nie wynika z przytaczanych wyżej okoliczności. Należy zauważyć, że powódka miała świadomość tego, że kupuje dom wieloletni, że był on zamieszkiwany przez rodzinę pozwanego. Pozwany jednakże zapewniał, że dom przeszedł gruntowny remont, który został wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną, gdyż jak podnosił miał on wykształcenie budowlane i prowadził działalność gospodarczą związaną z budownictwem. Wszystkie te okoliczności przeczą temu aby powódka wiedziała, a nawet, że mogła się spodziewać, iż dom będzie wymagał ponownego remontu. Dlatego też Sąd zasadnie uznał, iż zachodzą podstawy do przyjęcia odpowiedzialności pozwanego za wady budynku i uwzględnił powództwo w części w przedmiocie obniżenia ceny i nie naruszyłart. 560 k.c.poprzez jego błędną wykładnię, jak zarzuca apelacja pozwanego.
Zarzut naruszeniaart. 563 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji gdy powódka nie dochowała aktu staranności w postaci zawiadomienia pozwanego o stwierdzonych wadach w ciągu miesiąca od ich wykrycia nie jest zasadny. Należy wskazać, iż powódka podnosiła, iż w połowie września 2013 roku wykryła wady, kiedy to zamierzała sprzedać zakupiony od pozwanego dom. Pismo o wykryciu wad skierowała do pozwanego w dniu 10. 10. 2013 roku. Zeznań tych nie dyskwalifikuje ocena pełnomocnika pozwanego, że powódka zauważyła pleśń latem. Miesiąc wrzesień to też miesiąc pory letniej. Jak wskazała powódka wykrycie wady ujawniło się w okresie kiedy dała ogłoszenie na portalu(...)i chciała sprzedać dom. Miało to miejsce w połowie września 2013 roku.
Mając powyższe na względzie apelacja pozwanego jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego, Sąd odwoławczy orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.wzajemnie je znosząc pomiędzy stronami. Obie strony w jednakowym zakresie wygrały jak i przegrały sprawę.