Sąd Okręgowy w Warszawie
XXV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XXV C 61/23
Data wyroku: 2023-10-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Tomasz Gal
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. aktXXV C 61/23

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 października 2023 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący:

sędzia Tomasz Gal

Protokolant:

stażysta Adam Darnikowski

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2023 r. w Warszawie
sprawy z powództwaM. J.,T. D.,S. K.,J. A.,M. I.,E. C.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.
o uchylenie uchwały

Oddala powództwo,

Ustala, że strona pozwana wygrała niniejszy proces w całości, pozostawiając wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt XXV C 61/23

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 13 stycznia 2023 r.

    (data prezentaty - k. 3)

M. J.,M. Z.,T. D.,S. K.,J. W.,W. S.,J. A.,A. S.,M. I.,M. F.,P. N.,E. C.,M. P.,K. L.iA.G.
, skierowanym przeciwko

    Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.
, wnieśli o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nr(...)z dnia 10 maja 2022 r., podjętej w dniu 5 grudnia 2022 r., w sprawie ustalenia planu gospodarczego na 2022 r. oraz zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.
Wnieśli także o zwrot poniesionych przez powodów kosztów postepowania – obciążenie kosztami postępowania stronę pozwaną.
W uzasadnieniu pozwu strona powodowa wskazała, że w dniu 5 grudnia 2022 r., w trybie indywidualnego zbierania głosów, została podjęta uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nr(...)z dnia 10 maja 2022 r. W treści uchwały przyjęto do realizacji plan gospodarczy na rok 2022 r., podwyższono kwoty zaliczek od dnia wejścia w życie uchwały oraz nałożono na właścicieli lokali obowiązek świadczenia podwyższonych zaliczek z datą wsteczną, to jest od dnia 1 stycznia 2022 r. Zdaniem powodów przedmiotowa uchwała jest niezgodna z przepisami prawa i z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jest sprzeczna z zasadą, że prawo nie działa wstecz oraz narusza interesy właścicieli. Uszczegóławiając zarzuty skierowane wobec uchwały powodowie podali, że plan gospodarczy z założenia powinien dotyczyć okresu przyszłego, a nie wstecznego, zaś ustalona zaskarżoną uchwałą zaliczka ma obowiązywać z datą wsteczną tj. od 1 stycznia 2022 r. Powodowie wskazali, że Wspólnota zakwalifikowała powyższe jako zaległość na kontach właścicieli i dokonując rozliczenia wydatków za rok 2022 r. dokonała potrącenia na poczet tych zadłużeń z nadpłat z kont właścicieli, jeśli takie zaistniały. Zdaniem powodów sytuacja w której właściciel lokalu już w chwili podjęcia uchwały znajdował się w opóźnieniu ze spłaceniem świadczenia jest niedopuszczalna i stanowi naruszenie dyscypliny finansowej. Nadto zarzucili, że uchwała została podjęta głosami osób, które w okresie jaki obejmuje zaskarżona uchwała, nie były członkami Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.

    (pozew – k. 3-5v).

Wobec cofnięcia pozwu przez powódkęK. L.postępowanie w zakresie jej dotyczącym zostało umorzone(pismoK. L.- k. 26; postanowienie z dnia 03.02.2023 r. – k. 30).

Na skutek cofnięcia pozwu przez powódkęM. P.postępowanie w zakresie jej dotyczącym także zostało umorzone(pismoM. P.- k. 65; postanowienie z dnia 10.02.2023 r. – k. 70).

Zarządzeniem z dnia 10 lutego 2023 r. pozew wniesiony przez powódkęM. F.został zwrócony wobec nieuzupełnienia braków formalnych(zarządzenie z dnia 10.02.2023 r. – k. 68).

Pozew wniesiony przez powodówA.G.iP. N.zarządzeniami z dnia 24 lutego 2023 r. został zwrócony wobec nieuzupełnienia braków formalnych(zarządzenia z dnia 24.02.2023 r. – k. 90-91).

Zarządzeniami z dnia 28 lutego 2023 r. pozew wniesiony przez powodaM. Z.,W. S.iA. S.został zwrócony wobec nieuzupełnienia braków formalnych(zarządzenia z dnia 28.02.2023 r. – k. 100-102).

Pozew wniesiony przez powódkęJ. W.zarządzeniem z dnia 17 marca 2023 r. został zwrócony wobec nieuzupełnienia braków formalnych(zarządzenie z dnia 17.03.2023 r. – k. 115).

Wobec uprawomocnienia powyżej wskazanych zarządzeń w przedmiocie zwrotu pozwu, jak tez postanowień w przedmiocie umorzenia postępowania, przedmiotem rozpoznania Sądu było wyłącznie żądanie w sprawie z powództwaM. J.,T. D.,S. K.,J. A.,M. I.iE. C..

W odpowiedzi na pozew z dnia 13 czerwca 2023 r.
    (data prezentaty - k. 206)
    Wspólnota Mieszkaniowa(...)wW.
wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu, z wyszczególnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku.
Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana wskazała, że zaskarżona uchwała nie naruszaustawy o własności lokalioraz zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a nadto nie jest niezgodna z umową z właścicielami lokali i nie narusza interesu powodów oraz innych właścicieli należących do Wspólnoty. Podała, że właściciel lokalu jest obowiązany ponosić koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zaś ich wysokość i terminy wpłat są pozostawione do uregulowania członkom wspólnoty w formie uchwał, z uwzględnieniem specyfiki każdej wspólnoty. Podniosła, że rzeczywiste i poniesione koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w 2022 r. były wyższe niż w 2021 r., zaś do Wspólnoty wnoszone były zaliczki w wysokości uchwalonej jeszcze w 2021 r., stąd konieczne było ustalenie jednorazowej zaliczki wyrównawczej. Poniesienie tych kosztów zdaniem pozwanej pozwalało na utrzymanie osiedla w dobrej kondycji, zwłaszcza, że w tak dużej Wspólnocie jaką jest pozwana, liczącej 1500 członków, nie ma możliwości przewidzenia w jakim terminie kolejna uchwała zostanie podjęta. Nadto pozwana podała, że do czasu podjęcia zaskarżonej uchwały żaden członek Wspólnoty nie zgłaszał uwag i zastrzeżeń zarówno do wysłanego z wyprzedzeniem projektu planu gospodarczego, jak również w czasie jego omawiania na zebraniu w dniu 10 maja 2022 r. Pozwana wskazała, że wbrew twierdzeniom powodów uchwała została podjęta przez uprawnione do głosowania osoby(odpowiedź na pozew – k. 269-274).
Stronypodtrzymały stanowiska w dalszym toku procesu.

Na podstawie przedstawionego materiału dowodowegoSąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie uchwały nr(...)z dnia 30 września 2010 r. Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.współwłaściciele nieruchomości wspólnej zmienili dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że powierzyli go spółce działającej podfirmą (...) Sp. z o.o.z siedzibą wW., obecnie działającej podfirmą (...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.. Z dniem podjęcia uchwały nr(...)z dnia 31 marca 2016 r. Wspólnota Mieszkaniowa(...)wW.ustanowiła spółkę działającą podfirmą (...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.zarządcą powierzonym w rozumieniuart. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, umocowaną do dokonywania w imieniu Wspólnoty m.in. wszelkich czynności faktycznych i prawnych mieszczących się w granicach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy

    (uchwała nr(...)z dnia 30.09.2010 r. – k. 279-281; uchwała nr(...)z dnia 31.03.2016 r. – k. 282-284).

M. J.,T. D.,S. K.,J. A.,M. I.iE. C.są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.
    (fakty bezsporne).

W dniu 5 grudnia 2022 r. została podjęta uchwała nr(...)z dnia 10 maja 2022r. w sprawie ustalenia planu gospodarczego na 2022 rok oraz zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Zgodnie z treścią § 1 ust. 1 uchwały został przyjęty do realizacji plan gospodarczy obejmujący planowane przychody i koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości, który stanowił załącznik nr 1 do uchwały. W § 1 uchwały została ustalona:

wysokość zaliczki na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości w kwocie 4,82 zł/m2powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego z powierzchniami przynależnymi oraz w kwocie 6,43 zł/m2powierzchni użytkowej lokalu usługowego z powierzchniami przynależnymi (ust. 2);

wysokość zaliczki na poczet utrzymania miejsca postojowego w garażu w kwocie 150,74 zł za 1 miejsce (ust. 3);

wysokość opłaty z tytułu korzystania z miejsca zewnętrznego w kwocie 65,51 zł za 1 miejsce (ust. 4);

wysokość zaliczki na fundusz remontowy wspólnoty, która wynosiła 3,72 zł/m2powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych wraz z powierzchnią przynależną (ust. 5);

wysokość zaliczki na fundusz remontowy wspólnoty, która wynosiła 7,44 zł/m2powierzchni użytkowej lokali usługowych (ust. 6);

wysokość zaliczki na fundusz remontowy wspólnoty, która wynosiła 16,56 zł za 1 miejsce postojowe w garażu (ust. 7);

wysokość miesięcznych zaliczek na poczet zużycia energii cieplnej (C.C.W. i C.O.), wody, odprowadzenia ścieków i wywozu odpadów segregowanych w następującej wysokości:

woda zimna i odprowadzenie ścieków: indywidualnie dobrane zaliczki,

podgrzew wody: indywidualnie dobrane zaliczki,

centralne ogrzewanie: w tym koszty stałe: 0,45 zł/m2, koszty zmienne indywidualnie dobrane zaliczki,

wywóz odpadów: zgodnie z Uchwałą Rady m. st.W.(§ 1 ust. 8 uchwały).

W § 1 ust. 9 uchwały wskazano, że wysokość poszczególnych stawek zaliczek wymienionych w pkt. 8 może ulec zmianie w związku ze zmianą cen towarów i usług dostarczanych przez zewnętrznych dostawców. Zmiana wysokości zaliczek związana ze zmianą kosztów za media niezależnych od Zarządu i administracji może być dokonana po zatwierdzeniu wysokości nowych zaliczek przez Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej bez konieczności podejmowania nowej uchwały w tej sprawie.
Na mocy § 2 ust. 1 uchwała wchodziła w życie z dniem podjęcia, natomiast stawki wymienione w § 1 obowiązywać miały od pierwszego dnia miesiąca następującego po dacie przyjęcia uchwały do czasu podjęcia kolejnej uchwały w sprawie planu gospodarczego i wysokości poszczególnych zaliczek.
Zgodnie z treścią § 2 ust. 2 uchwały właściciele lokali ustalili dodatkową, jednorazową zaliczkę w wysokości różnicy pomiędzy wysokością opłat w planie gospodarczym obowiązującym przed wejściem w życie uchwały nr(...)oraz wysokością opłat w planie na 2022 rok, za okres od dnia 01.01.2022 r. do dnia podjęcia niniejszej uchwały. Zaliczka ta miała być rozliczona jednorazowo w terminie 1 miesiąca od dnia podjęcia uchwały.
Uchwała została podjęta większością 51,02 % udziałów, przeciw uchwale głosowało 8,88% udziałów(uchwała nr(...)z dnia 10.05.2022 r. wraz z załącznikiem – k. 6-8 akt).
Pismem z dnia 5 grudnia 2022 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawiadomił o podjęciu powyższej uchwały(zawiadomienie o podjęciu uchwał – k. 9).
Zaliczka o której mowa w § 2 ust. 2 uchwały została rozliczona przez Wspólnotę Mieszkaniową poprzez potrącenie z nadpłat występujących na kontach właścicieli, jeśli takie zaistniały, w pozostałych przypadkach została wskazana jako niedopłata(niezaprzeczone twierdzenia powodów; kartoteka księgowaM. J.– k. 39-42).

Sąd dokonał następującej oceny dowodów:

Sąd uznał za wiarygodne przedstawione w/w dokumenty, albowiem strony nie zakwestionowały w skuteczny sposób ich zawartości i autentyczności.
Sąd ocenił zeznania wszystkich świadków jako wiarygodne.
Wobec tego, że spór w niniejszej sprawie koncentruje się na kwestiach prawnych, a powodowie nie kwestionują zasadności i wysokości comiesięcznych zaliczek ustalonych przedmiotową uchwałą, a jedynie ich moc wsteczną, zbędne było przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego z zakresu rachunkowości i finansów. Z tego względu Sąd pominął ten wniosek dowodowy strony pozwanej jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 k.p.c.(k. ).

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu żądanie pozwu jako niezasadne podlegało oddaleniu.
W niniejszym sporze powodowieM. J.,T. D.,S. K.,J. A.,M. I.iE. C.domagali się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nr(...)z dnia 10 maja 2022 r., podjętej w dniu 5 grudnia 2022 r., w sprawie ustalenia planu gospodarczego na 2022 r. oraz zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Powodowie wywodzili, iż rzeczona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa i z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza interesy właścicieli a przede wszystkim jest sprzeczna z zasadą, że prawo nie działa wstecz.
Na wstępie rozważań warto przypomnieć, iż podstawę prawną przedmiotowego powództwa stanowi przepisart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), który przyznaje właścicielowi lokalu, możliwość zaskarżenia do sądu podjętych przez wspólnotę uchwał z powodu ich niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesów powoda. Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a).
W ramach wstępnych zagadnień formalnych, po pierwsze stwierdzić należy, iż powodowie posiadają legitymację czynną do wystąpienia z przedmiotowym powództwem, albowiem osią sporu nie pozostawał fakt, iż są oni właścicielami lokali mieszkalnych położonych w nieruchomości należącej do zasobów pozwanej Wspólnoty mieszkaniowej.
Odnosząc się w dalszej kolejności do przesłanki temporalnej do wniesienia powództwa z art. 25 ust. 1a u.w.l. wskazania wymaga, iż na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego ustalono, że zaskarżona uchwała została podjęta w dniu 5 grudnia 2022 r., zaś powodowie złożyli pozew w dniu 13 stycznia 2023 r. (k. 3), co bezspornie przesądza o uznaniu, że wnieśli powództwo w terminie.
Zgodnie zaś z treściąart. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokaliuchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Jak stanowi zaś ustęp 2 cytowanego artykułu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Pozwana co do uchwały nr(...)z dnia 10 maja 2022 r. w sprawie ustalenia planu gospodarczego na 2022 rok oraz zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej liczyła głosy według wielkości udziałów - zgodnie z ogólną zasadą, przyjmując uchwałę większością głosów. Z adnotacji pod treścią uchwały wynika, iż za uchwałą głosowali właściciele reprezentujący 51,02 % udziałów w nieruchomości wspólnej, zaś przeciw głosowało 8,88 % udziałów. Wymagana większość została więc osiągnięta i uchwała istnieje. Strona powodowa zarzucała co prawda, że za uchwałą głosowali właściciele lokali, którzy stali się członkami pozwanej Wspólnoty dopiero w okresie od maja do grudnia, jednakże powodowie w żaden sposób nie wykazali, aby uchwała została podjęta przez osoby nieuprawnione. W tym miejscu należy podkreślić, iż na gruncie procesu cywilnego strony mają obowiązek wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne (art. 232 k.p.c.), co z kolei jest potwierdzeniem reguły zart. 6 k.c., wyznaczającej sposób rozłożenia ciężaru dowodu. Konsekwencją regulacji ujętych wart. 6 k.c.iart. 232 k.p.c.jest nie tylko obowiązek popierania wysuwanych twierdzeń stosownymi dowodami, ale przede wszystkim ryzyko niekorzystnego rozstrzygnięcia dla strony, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń, o ile ciężar dowodu co do tych okoliczności na niej spoczywał. Na gruncie przedmiotowej sprawy nie ulega wątpliwości, że obowiązek wykazania, iż za uchwałą głosowały osoby nieuprawnione spoczywał na powodach. Strona powodowa powinna udowodnić zaistnienie faktów, które stanowią podstawę jej żądania, tj. udowodnić okoliczności faktyczne, na których oparła zarzut podjęcia uchwały przez osoby nieuprawnione, skierowany pod adresem uchwały nr 4/2022 pozwanej Wspólnoty. Strona powodowa nie udowodniła, że za przedmiotową uchwałą głosowały osoby nieuprawnione do głosowania.
Mając zatem na uwadze, że zaskarżona uchwała spełnia wymagania formalne, należy w tym miejscu wskazać, że skuteczne wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wymaga spełniania jednej z czterech przesłanek, do których należą: niezgodność uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie przez uchwałę interesu właściciela lokalu w inny sposób. Co więcej, każdą przesłankę należy postrzegać jako samodzielną, stąd za wystarczające do skutecznego wniesienia powództwa uznaje się podniesienie przez stronę skarżącą zarzutu wystąpienia choćby jednej z wymienionych ustawowo przesłanek.
Jak wynika z uzasadnienia pozwu powodowie upatrywali uchybienia przede wszystkim w nałożonym uchwałą obowiązku świadczenia podwyższonych zaliczek z datą wsteczną, to jest od dnia 1 stycznia 2022 r. Jak wynika bowiem z treści § 2 ust. 2 uchwały właściciele lokali ustalili dodatkową, jednorazową zaliczkę w wysokości różnicy pomiędzy wysokością opłat w planie gospodarczym obowiązującym przed wejściem w życie uchwały nr 4/2022 oraz wysokością opłat w planie na 2022 rok, za okres od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia podjęcia niniejszej uchwały. Zaliczka ta miała być rozliczona jednorazowo w terminie jednego miesiąca od dnia podjęcia uchwały.
Mając na uwadze, że wysokość kwestionowanej przez powodów jednorazowej zaliczki miała stanowić różnicę pomiędzy zaliczkami obowiązującymi powodów dotychczas, a zaliczkami ustalonymi w zaskarżonej uchwale, Sąd postanowił pochylić się nad ich konstrukcją o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia.
W pierwszej kolejności Sąd rozważył zarzut powodów, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa. W tym przedmiocie wskazać należy, że niezgodność z przepisami prawa będzie z reguły miała miejsce wtedy, kiedy treść uchwały będzie pozostawać w sprzeczności z przepisamiustawy o własności lokalioraz przepisamikodeksu cywilnegow zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r., sygn. akt I ACa 507/12). Nie oznacza to jednak, że uchwała nie może być sprzeczna z innymi aktami normatywnymi. Przesłanka niezgodności z przepisami prawa odnosi się bowiem do całego porządku prawnego. Sąd na gruncie niniejszej sprawy wobec ustalonego stanu faktycznego nie dopatrzył się spełnienia tej przesłanki.
Prawa właścicieli lokali do korzystania z nieruchomości wspólnej określone zostały wart. 140 k.c., który stanowi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy; w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą orazart. 206 k.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Powyższe przepisy uzupełniają regulacje wprowadzone w art. 13 ust 1 u.w.l., który mówi, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra oraz art. 15 ust. 1 u.w.l. mówiąc o tym, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Z powyższego wynika, że przymusowy charakter tej współwłasności, wynikający zarówno z konstrukcji prawnorzeczowej własności lokalu, jak i funkcjonalnej współzależności obu tych praw, na pierwszy plan wysuwa kwestię określenia reguł zarządu nieruchomością wspólną i wynikających z tego praw i obowiązków właścicieli lokali.
Bezspornie należy także sięgnąć doart. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, dopuszczający jedynie wyjątek w odniesieniu do lokali użytkowych pod pewnymi warunkami.
Z powyższego uregulowania wynika prawo równości członków wspólnoty – właścicieli lokali oraz zasada obciążania właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów, a jedyny wyjątek od tej zasady przewiduje art. 12 ust. 3 u.w.l., w którym obowiązki finansowe właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej mogą być różnicowane. Na gruncie niniejszej sprawy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.w zaskarżonej uchwale niewątpliwie dokonali takiego zróżnicowania, wyszczególniając odmienną wysokość comiesięcznych zaliczek i opłat dla lokali mieszkalnych i dla lokali użytkowych. Sąd w tym zakresie nie dopatrzył się uchybień a i powodowie nie kwestionowali tego rozróżnienia.
Nadto ustalono w treści uchwały, że zaliczki na poczet utrzymania miejsca postojowego w garażu i miejsca zewnętrznego są ustalone za jedno miejsce. Niewykluczone, że z miejsc tam się znajdujących na podstawie zawartej umowy o podział do używania uprawnieni są właściciele tylko niektórych lokali znajdujących się w tym budynku. W konsekwencji część kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej dotyczących przedmiotowych miejsc powinna w przeważającym zakresie obciążać tych właścicieli lokali, którzy są uprawnieni do korzystania z nich, co w ocenie Sądu jest działaniem słusznym i sprawiedliwym. Sąd w powyższych działaniach nie upatruje zatem naruszenia przepisów prawa. Strona powodowa także nie kwestionowała słuszności poczynionych w uchwale ustaleń dotyczących omawianego rozróżnienia.
Nie stanowi także naruszenia przepisów prawa ustalenie, że zaliczki są ustalone w określonej stawce za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego z powierzchniami przynależnymi, czy też za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu usługowego z powierzchniami przynależnymi. Stosownie do art. 3 ust. 2 u.w.l. udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W praktyce (aprobowanej w judykaturze - por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. akt II CKN 226/97, OSNC rok 1998, nr 1, poz. 6) częstą praktyką jest ustalanie zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli lokali w proporcji do powierzchni tych lokali (a nie w proporcji do udziałów właścicieli we własności nieruchomości wspólnej). W ocenie Sądu należy uznać taki sposób za dopuszczalny, w przypadku gdy udziały odzwierciedlają proporcje powierzchni poszczególnych lokali. Nie ma zatem przeszkód aby uznać, że nie kwestionowany przez żadną ze stron sposób odniesienia, był niezgodny z ustawą bądź niedopuszczalny.
W związku z powyższym Sąd nie znalazł podstaw aby stwierdzić, że zasadność regulacji ustalonej w § 1 ust. 1 uchwały nie ma uzasadnienia w przepisach ustawy, czy też na gruncie wypracowanego w tym przedmiocie orzecznictwa jest niedopuszczalna. Należy zatem w dalszej kolejności rozważyć, czy ustalenie jednorazowej zaliczki w § 2 ust. 2 uchwały i obciążenie jej wysokością członków pozwanej Wspólnoty z mocą wsteczną miało uzasadnienie prawne, gdyż to głównie wokół tego zarzutu powodowie zbudowali swoją argumentację prawną uzasadniając uchylenie uchwały.
Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela w tym przedmiocie stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydziału Cywilnego zawarte w wyroku z dnia 18 października 2018 r., w sprawie o sygn. akt V ACa 1543/17, zgodnie z którą: „z art. 12 ust. 2 ustawy wynika, że wydatki wspólnoty mieszkaniowej, a w konsekwencji zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej winny być ustalone proporcjonalnie do udziałów, a zaliczka winna być tak skalkulowana, aby pokryć przewidywane przyszłe koszty, zaś gdyby zaliczki okazały się jednak niewystarczające, ich uzupełnienie winno nastąpić w formie dopłat o wysokości proporcjonalnej do udziałów. Nie jest możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości.”
Zważyć należy, że Sąd Apelacyjny w Warszawie narrację w tym samym kierunku przyjął także we wcześniej wydanych orzeczeniach, podając, że: „jeśli rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną przekraczają koszty planowane (i wniesione zaliczki), właściciele zobowiązani będą dopłacić brakującą różnicę (każdy w odpowiedniej ułamkowej części), ponieważ, zgodnie zart. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalisą oni zobowiązani pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości. Jeśli natomiast wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą albo zaliczyć na poczet zaliczek należnych za okresy następne, albo nadwyżkę tę należy zwrócić właścicielom lokali (każdemu w odpowiedniej ułamkowej części). W przypadku kosztów, które nie weszły w skład uchwalonych przez wspólnotę zaliczek możliwe jest ich sfinansowane ze środków zgromadzonych w ramach jednorazowej wpłaty. Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 17 lipca 2013 r., I ACa 329/13).
Cytowane orzeczenie co prawda zostało wydane w oparciu o odmienny od niniejszego stan faktyczny, albowiem jednorazowa opłata służyła pokryciu kosztów wykonania konkretnych prac remontowych, niemniej jednak należy wywieść, że skoro możliwe jest pokrywanie w ten sposób wydatków na działania incydentalne, sporadyczne, to tym bardziej możliwe jest pokrywanie wydatków bieżących, powstających comiesięcznie, a które z różnych względów nie mogą zostać pokryte bieżącymi zaliczkami i opłatami. Z akt niniejszej sprawy wynika, że zebranie członków Wspólnoty na którym omawiano plan gospodarczy stanowiący załącznik do zaskarżonej uchwały odbyło się w dniu 10 maja 2022 r. Wówczas także rozpoczęła się procedura zbierania głosów pod kwestionowaną uchwałą, która ostatecznie została przyjęta w trybie mieszanym tj. w drodze głosowania na zebraniu a następnie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Z racji, jak podkreślał pozwany, wielkości pozwanej Wspólnoty, liczącej prawie 1500 członków, zbieranie głosów wymagało znacznego nakładu pracy, a przede wszystkim nakładu czasu. Z tych względów uchwała została podjęta dopiero w grudniu 2022 r. i jak wynika z akt sprawy w ciągu tych kilku miesięcy swoje głosy oddało łącznie 60% udziałów, w tym 51,02% głosowało za podjęciem uchwały a 8,88% przeciw jej podjęciu. Nie sposób zatem czynić zarzutu pozwanej, że nie dopełniła należycie swoich obowiązków w przedmiocie zbierania głosów nad uchwałą. Zwłaszcza przy uznaniu, że upływ tych kilku miesięcy należy uznać za obiektywnie uzasadniony.
Nie sposób zatem uznać, że obciążenie członków Wspólnoty dopłatami o jakich mowa w § 2 ust. 2 uchwały byłoby sprzeczne z przepisami prawa. Owszem, uchwała działa w tym przypadku wstecz, jednakże z punktu widzenia celowościowego funkcją art. 12 ust. 1 zd. 1 u.w.l. jest zagwarantowanie pozwanej Wspólnocie mieszkaniowej kapitału koniecznego do ponoszenia niezbędnych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Plan gospodarczy stanowiący podstawę ustalenia podwyższonych zaliczek obrazuje wprost, że koszty uległy wzrostowi w porównaniu do 2021 r., zaś mając na uwadze sytuację ekonomiczną w kraju, w tym wzrost wskaźnika inflacji, wzrost cen dóbr i usług nie powinien budzić wątpliwości.
Mając powyższe na uwadze, jedynie dla porządku wskazać należy, że Sąd Okręgowy w Łodzi - I Wydział Cywilny w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 grudnia 2019 r., w sprawie o sygn. akt I C 948/19, na który powodowie powoływali się w uzasadnieniu pozwu wskazał między innymi, że „wspólnota uprawniona jest do określania wysokości bieżących opłat, a więc takich przypadających od dnia podjęcia uchwały. Sąd nie kwestionuje uprawnienia wspólnoty do podwyższenia opłat wnoszonych na koszty zarządu, zwłaszcza jeżeli pewne koszty ponoszone przez wspólnotę zwiększyły się jakiś czas temu, jednak nie może się to odbywać w taki sposób, że należność zostałaby podwyższona właśnie od tego czasu z datą wsteczną”.
Po pierwsze należy wskazać, że ustalone uchwałą zaliczki obowiązują od pierwszego dnia miesiąca następującego po dacie przyjęcia uchwały do czasu podjęcia kolejnej uchwały w sprawie planu gospodarczego i wysokości poszczególnych zaliczek. Powyższe ustalenie nie jest zatem sprzeczne z powyższymi regulacjamiustawy o własności lokali. Niemniej jednak § 2 ust. 2 uchwały właściciele lokali dokonali wyszczególnienia „jednorazowej zaliczki”, niezbyt trafnie posługując się nazewnictwem, gdyż wskazane w tym ustępie zobowiązanie nie jest de facto „zaliczką” a po prostu dodatkowym świadczeniem na rzecz Wspólnoty mieszkaniowej. W ocenie Sądu nie można uznać jej za miesięczne świadczenie okresowe, gdyż ma pokryć jednorazowy wydatek (koszt utrzymania części wspólnych nieruchomości), nie zaś wydatki okresowe, stale powtarzające się. W tej sytuacji ustalenie terminu zapłaty tego świadczenia na miesiąc od dnia podjęcia uchwały, czyli w sposób odmienny niż w art. 15 ust. 1 ustawy nie narusza tego przepisu. W ocenie Sądu wyznaczony w uchwale termin jest rozsądny i każdy z oddających głos miał zatem do przewidzenia jego poniesienie co najmniej od dnia wyznaczenia zebrania, które odbyło się w dniu 10 maja 2022 r.
Jak wywodzi się także z poglądów doktryny w przypadku, gdy wniesione przez właścicieli lokali zaliczki i opłaty są niższe niż łączna wysokość poniesionych kosztów, to konieczne jest uzupełnienie brakującej kwoty przez właścicieli. Wynika to z obowiązku właścicieli lokali partycypacji we wszystkich wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Każdego właściciela obciąża obowiązek wyrównania brakującej różnicy w ułamku odpowiadającym wysokości przysługującego mu udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji niezbędne jest powzięcie uchwały, która ustalałaby obowiązek uiszczenia jednorazowo lub okresowo dodatkowego świadczenia (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 kwietnia 2020 r., I ACa 67/20, Legalis). W następstwie podjęcia uchwały pozwanej Wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie o dokonanie zapłaty, które staje się wymagalne z upływem terminu oznaczonego w zaskarżonej uchwale (tak: Ustawa o własności lokali. Komentarz red. serii prof. dr hab. Konrad Osajda, red. tomu dr hab. Bogusław Lackoroński, Warszawa 2022).
Skoro bowiem w niniejszej sprawie koszty uległy zwiększeniu i w zwiększonej wysokości powinny zostać pokryte, to w ocenie Sądu nie ma przeszkód, aby retrospektywnie określić obowiązek ich uiszczenia przez właścicieli lokali. Wysokość tych kosztów została określona w treści projektu uchwały, na etapie zbierania głosów nad uchwałą była ona zatem znana. Jednorazowa zaliczka i opłaty zostały zaś skalkulowane jako różnica wysokości opłat obowiązujących w 2021 a 2022 r., a zatem różnica opłat nie kwestionowanych przez powodów i uiszczanych do czasu podjęcia zaskarżonej uchwały a opłat ustalonych p[przedmiotową uchwałą, co do której Sąd nie podzielił zarzutów kierowanych przez powodów, a skutkujących jej uchyleniem.
Odnośnie zarzutu niezgodności uchwały z umową, to w tym zakresie powodowie nie wykazali z jaką dokładnie umową właścicieli lokali uchwała miałaby być niezgodna, jak też na czym owa niezgodność miałaby polegać. Należy uznać, że jest to jedynie gołosłowny zarzut powodów.
Zdaniem Sądu przedmiotowa uchwała nie narusza także zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Przesłanka ta związana jest z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych polegającym na wspólnym utrzymaniu nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i zwłaszcza pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 maja 2013 r., sygn. I ACa 214/13).
Niewątpliwie przy prawidłowym zarządzaniu nieruchomością wspólną decydujące znaczenie powinien mieć interes wszystkich właścicieli lokali, a nie interes jednostkowy. Przyjmuje się również, że ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności.
W ocenie Sądu prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną, z uwzględnieniem zasad celowości, gospodarności i rzetelności oznacza, że właściciele lokali powinni partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, które pozwalają zachować dbałość o niepogarszanie substancji nieruchomości i zachowanie jest w stanie odpowiednim do celów, jakim ma służyć. Do tego między innymi służyło dostosowanie wysokości bieżących wydatków na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej do rzeczywistych kosztów poniesionych na ten cel. Powodowie nie kwestionowali samej zasadności kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, lecz jedynie ich wysokość, która uległa podwyższeniu i którą zostali obciążenie z mocą wsteczną.
Sąd nie dopatrzył się także spełnienia przesłanki naruszenia przedmiotową uchwałą interesów powodów jako właścicieli lokali. Najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12, Legalis 555614). Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. I ACa 435/17, Legalis 1743579). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (tak: Ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018).
Jak trafnie stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 września 2019 r. (I ACa 396/18, Legalis), w zasadzie każda uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która nakłada obowiązki na właścicieli czy obciążenia finansowe, które ostatecznie właściciele będą musieli ponieść, stanowi w pewnym stopniu naruszenie interesu właściciela. Co istotne, celem art. 25 u.w.l. jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, które uszczuplają prawa jednego z właścicieli albo którym nie sposób przypisać cech racjonalności.
Niewątpliwie odpowiedź na pytanie, czy zaskarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. Na gruncie ustalonego stanu faktycznego powodowie w żaden sposób nie wykazali w jaki sposób ich interesy zostały naruszone. Owszem, zaskarżona uchwała nakłada na nich obciążenia finansowe jednakże są to obciążenia, jak już wyżej wskazano, zasadne i celowe, niezbędne do utrzymywania nieruchomości w niepogorszonym stanie. Leży to zarówno w interesie całej pozwanej Wspólnoty, ale też i w interesie powodów jako jej członków. Żaden przepisustawy o własności lokalinie nakazuje, aby Wspólnota z decyzją o dodatkowej „jednorazowej zaliczce” wystąpiła w ściśle określonym terminie. Przeciwnie, pozwana powinna na bieżąco korygować wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną, czy to w formie jednorazowej dopłaty do zaliczki, czy też poprzez ustalenie nowej wysokości zaliczki na przyszłość, co też zaskarżoną uchwałą uczyniła. Niepożądaną byłaby sytuacja, w której pozwana nie podejmuje żadnych działań wobec stale rosnących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Tym samym nie można zgodzić się z powodami, że pozwana w ogóle nie miała prawa obciążać właścicieli jednorazową dopłatą. Warto także wskazać, że powodowie muszą zdawać sobie sprawę, że aby zapewnić płynną bieżącą gospodarkę i zarządzanie nieruchomością wspólną, poniesione koszty musiałyby zostać pokryte pożyczkami lub krótkoterminowymi kredytami, co wygenerowałoby dodatkowe koszty związane z pokryciem chociażby odsetek.
Podsumowując, w niniejszej sprawie powodowie ostatecznie nie wykazali i nie udowodnili, że zaistniały przyczyny uzasadniające uchylenie stanowiącej przedmiot sporu uchwały pozwanej. Przeprowadzone postępowanie nie wykazało zatem, iż zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, jednocześnie Sąd nie znalazł podstaw do uznania, że uchwala nr(...)jest sprzeczna z interesami właścicieli lokali czy narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Okoliczności te nie zostały przez powodów w jakikolwiek sposób udowodnione.
W konsekwencji podjętego rozstrzygnięcia, o kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 § 1 k.p.c., statuującego zasadę odpowiedzialności za jego wynik. To na stronie powodowej, jako stronie przegrywającej spór rozstrzygany w ramach niniejszego postępowania, spoczywa ciężar uiszczenia kosztów procesu, poniesionych przez pozwanego w związku z podjętą przez niego obroną swoich praw. Na podstawieart. 108 kpcSąd pozostawił wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.
Mając na uwadze całokształt poczynionych powyżej rozważań Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.