Sąd Apelacyjny w Szczecinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I AGa 130/23
Data wyroku: 2024-07-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Artur Kowalewski
Słowa kluczowe: Kary umowne
Podstawa prawna: art. 483 k.c., art. 484 k.c.

Sygn. akt I AGa 130/23

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 lipca 2024 r.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSA Artur Kowalewski

Protokolant:

sekretarz sądowy Jagoda Zajkowska

po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2024 r. na rozprawie w Szczecinie
sprawy z powództwaA. W. (1),A. K. (1)
przeciwkoA. P.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie
z dnia 13 czerwca 2023 r. sygn. akt VIII GC 610/22

I
oddala apelację;

II
zasądza od pozwanegoA. P.rzecz powodówA. W. (1)iA. K. (1)kwotę 4050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach.

SSA Artur Kowalewski
Sygn. akt I AGa 130/23

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 13 czerwca 2023 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie zasądził od pozwanegoA. P.na rzecz powodówA. W. (1)iA. K. (1)kwotę 67.500 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty, w pozostałym zakresie oddalił powództwo, a także zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 3.115,20 zł tytułem kosztów procesu, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.
Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i ich ocena prawna.
PowodowieA. W. (1)orazA. K. (1)są wspólnikami spółki cywilnej, prowadzący działalność gospodarczą podfirmą (...) S.C.A. K.,A. W.z siedzibą wD.. PozwanyA. P.jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą od firmą „(...)”. Strony procesu łączyła umowa przedwstępna sprzedaży w formie aktu notarialnego Repertorium A nr(...)zawarta dnia 29 listopada 2019 r. przed notariuszE. K.. Przedmiotem umowy sprzedaży była nieruchomość gruntowa zabudowana, położona wD.przyul. (...), oznaczona w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...)w obrębie ewidencyjnym nr(...)miastaD., dla której Sąd Rejonowy w Koszalinie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą KW nr (...).
Zgodnie z § 5 pkt 1 aktu notarialnego umowa przenosząca własność nieruchomości, miała zostać zawarta do dnia 30 listopada 2021 r. Cenę sprzedaży nieruchomości strony ustaliły na kwotę 5.535.000,00 zł brutto, która została podzielona na transze regularnie wypłacane przez kupujących sprzedającemu na przestrzeni kolejnych miesięcy po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży (§ 3 pkt 1 umowy). W § 5 pkt 4 pozwany zobowiązał się do przedłożenia promesy wierzycieli na wyrażenie zgody na wykreślenie hipotek zksięgi wieczystej KW nr (...)po całkowitej spłacie zobowiązań ze wskazaniem rachunków technicznych do spłaty, zaświadczenia z urzędu miasta o braku osób zameldowanych pod adresem wD.przyul. (...)oraz zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i oddziału ZUS o niezaleganiu w podatkach i opłatach na rzecz tych podmiotów.
Przedmiotowa nieruchomość stanowiła jednocześnie przedmiot dzierżawy przyszłych nabywców na czas między zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność. Postanowienia umowy dzierżawy pozwalały powodom na prowadzenie całorocznej działalności gospodarczej m.in. związanej z turystycznym i krótkotrwałym zakwaterowaniem, turnusami rehabilitacyjnymi, koloniami lub zielonymi szkołami (§ 2 ust. 2 umowy dzierżawy). Natomiast z zgodnie z § 3 ust. 1 umowy dzierżawy wszelkie zmiany w przedmiocie dzierżawy służące bieżącemu dostosowywaniu nieruchomości do prowadzonej przez dzierżawcę działalności gospodarczej, w szczególności prace adaptacyjne i wykończeniowe oraz związane ze zmianą użytkowania określonych budynków lub pomieszczeń, w tym wymagających zgłoszenia lub pozwolenia na budowę, dzierżawca mógł dokonać bez potrzeby uzyskania uprzedniej zgody wydzierżawiającego.
Pismem z dnia 4 listopada 2021 r. powodowie wezwali pozwanego do przedłożenia wszystkich dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości, w tym w szczególności uzyskanych przez pozwanego pozwoleń na użytkowanie budynków od organów administracyjnych, dokumentów technicznych dotyczących poszczególnych budynków, potwierdzenia wykonania przeglądów technicznych poszczególnych budynków z okresu poprzedzającego zawarcie umowy dzierżawy z powodami, dokumentów potwierdzających przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności oraz dokumentów, co do których pozwany zobowiązał się w treści umowy przedwstępnej sprzedaży w § 5 pkt 4.
Strony w dniu 26 listopada 2021 r. zawarły umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego Repertorium A nr(...)przed notariuszE. K.. Umowa sprzedaży z 26 listopada 2021 r. w § 6 wskazywała, iż pozwany zobowiązał się dostarczyć powodom ostateczne decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wS.o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie wszystkich budynków posadowionych nadziałce nr (...)wD.przyul. (...)albo zaświadczeń Powiatowego Inspektoraty Budowlanego wS.o braku sprzeciwu do zgłoszenia przedmiotowych budynków do użytkowania w terminie do dnia 10 grudnia 2021 r. Zastrzeżono, że w przypadku nie spełnienia powyższej określonego zobowiązania w ww. terminie, pozwany zostanie zobowiązany do zapłaty na rzecz powodów kary umownej w wysokości 7,5 % wartości nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszej umowy, płatnej w terminie 14 dni od daty doręczenia listem poleconym wezwania o zapłatę.
Pozwany nie wywiązał się z wspomnianego zobowiązania, wobec czego pismem z dnia 15 grudnia 2021 r. powodowie wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 704.365,23 zł, która składała się na następujące należności:
- 289.240,23 zł brutto w związku z ujawnionymi wadami nieruchomości, o których istnieniu powodowie powzięli wiadomość w trakcie trwania umowy dzierżawy, a po zawarciu umowy przedwstępnej umowy sprzedaży;
- 415.125,00 zł brutto stanowiąca karę umowną na podstawie § 6 w związku z niedostarczeniem do dnia 10 grudnia 2021 r. przez pozwanego wymaganych dokumentów.
Wezwanie wyznaczało 14-dniowy termin na spełnienie świadczenia, pozwany odebrał je 17.12.2021 r. W odpowiedzi na wezwanie do zapłaty z dnia 15 grudnia 2021 r. pozwany odmówił zapłaty przedmiotowej kwoty wskazując, iż żądanie jej zapłaty jest bezzasadne i nie ma podstawy prawnej.
Organ Nadzoru Budowlanego wS.poinformował w piśmie z dnia 8 kwietnia 2022 r., iż w dniu 1 września 2020 r. wydał decyzje, w których nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie czterech budynków rekreacji indywidualnej w ramach usług turystycznych oraz jednego budynku drewnianego rekreacji indywidualnej. Jednocześnie wskazał, iż do dnia opatrzonego powyższym pismem nie złożono stosownych wniosków o pozwolenie na użytkowanie budynków mieszczących się nadziałce nr (...)wD.przyul. (...). Poszczególne budynki na przedmiotowej nieruchomości nie miały pozwolenia na użytkowanie.
Powodowie przez okres trwania umowy dzierżawy, jak również po sprzedaży nieruchomości, korzystali ze wszystkich budynków, posadowionych na nieruchomości, a więc również z 4 domków jednokondygnacyjnych oraz budynku kotłowni, mogąc czerpać potencjalne korzyści z tego tytułu. Budynki te były wynajmowane przez powodów kuracjuszom i wystawiane na wynajem w ofertach.
Po zawarciu umowy dzierżawcy wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości pozostały na jej terenie. Pozwany nie zwracał się do powodów o dostęp do tych dokumentów.
Po zawarciu umowy przenoszącej własność powodowie wynajmowali domki w ostatniej kolejności (kiedy byli chętni na wynajem, a nie było już miejsc w innych budynkach), wiedząc, że domki nie mają pozwolenia na użytkowanie.
Powodowie obecnie samodzielnie starają się uzyskać pozwolenia na użytkowanie domków.
W tak ukształtowanym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo za częściowo uzasadnione.
Sąd pierwszej instancji zważył, że powodowie -A. W. (1)orazA. K. (1)dochodzili kary umownej wynikającej z treści aktu notarialnego umowy przenoszącej własność nieruchomości z dnia 26 listopada 2021 r. § 6 przedmiotowej umowy zawierał zapis, zgodnie z którym pozwanyA. P.zobowiązał się dostarczyć ostateczne decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wS.o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie wszystkich budynków mieszczących się na wszystkich działkach, które były przedmiotem umowy sprzedaży pod rygorem kary umownej w wysokości 7,5 % wartości nieruchomości.
Sąd Okręgowy wskazał, że zastrzeżenie kary umownej z tytułu naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, jest dopuszczalne na gruncieart. 483 k.c.Zarzut strony pozwanej dotyczący nieważności zastrzeżonej kary umownej nie zasługiwał na uwzględnienie. Pozwany wywodził go z tego, że strony nie zdefiniowały pojęcia wartości nieruchomości w umowie, zatem sposób obliczenia kary nie jest precyzyjny. W ocenie Sądu zarzut ten nie jest zasadny nawet w świetle samego tekstu umowy, jako że w § 7 pkt 1 strony oświadczyły, że wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży równa jest jego cenie brutto, tj. 5.535.000,00 zł (jak w § 4 pkt. 1 umowy). Zdaniem Sądu Okręgowego, także wykładnia umowy dokonana w świetleart. 65 § 1 i 2 k.c.prowadziła do tego samego wniosku – z zeznań stron wynikało, że przez wartość nieruchomości strony rozumiały jej cenę. Było to też logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego: gdy strony zawierają umowę w sposób nieskrępowany, kierując się wyłącznie kryteriami ekonomicznymi, wartości te są równe. W związku z tym nie było wątpliwości, w jaki sposób należy liczyć karę umowną.
Nie mógł w ocenie Sądu Okręgowego osiągnąć skutku również zarzut, iż kara umowna została zastrzeżona nieważnie, gdyż dotyczyła świadczenia niemożliwego. Sąd pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z poglądami wyrażonymi zarówno przez doktrynę, jak i orzecznictwo świadczenie niemożliwe to takie, które obiektywnie nie nadaje się do urzeczywistnienia przez każdego, nie tylko dłużnika. Niemożliwość świadczenia jest stanem ocenianym obiektywnie, a więc aby wywołać skutki określone wart. 387 k.c.musi powodować brak możliwości spełnienia świadczenia przez kogokolwiek, a nie tylko dłużnika, nadto powinna być trwała, a więc nie może posiadać charakteru przemijającego. Niemożliwość spełnienia świadczenia zagrożonego karą umowną winna dotyczyć każdego uczestnika obrotu prawnego, a nie jedynie w sytuacji, kiedy to świadczenie jest niemożliwe jedynie subiektywnie. Istniejąca w chwili zawarcia umowy indywidualna sytuacja podmiotu, który zobowiązuje się spełnić określone świadczenie, nie ma znaczenia dla ważności umowy w świetleart. 387 § 1 k.c.Może ona mieć znaczenie w szczególności dla oceny dopuszczalności zastosowania instytucji wyzysku (art. 388 k.c.), czy dla oceny powstania odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.), lecz co do zasady nie ma znaczenia dla powstania. Pochodną obiektywnego charakteru niemożliwości świadczenia relewantnej w świetleart. 387 § 1 k.c.jest także wymaganie, aby jej przyczyna była zewnętrzna względem dłużnika i pozostająca poza jego wpływem.
Sąd Okręgowy, powołując się na orzecznictwo wskazał, że niemożliwość świadczenia może istnieć już w chwili zawarcia umowy. Wówczas jest mowa o tzw. niemożliwości pierwotnej (uprzedniej, początkowej). Niemożliwość świadczenia może także zajść później, wówczas określa się ją mianem niemożliwości następczej, jednakże niemożliwością świadczenia wywołującą skutki zart. 387 § 1 k.c., tj. nieważność umowy lub konkretnego zastrzeżenia, będzie wyłącznie tylko pierwsza z nich. Sąd pierwszej instancji przywołał także wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 kwietnia 2016 r. (I ACa 1146/15, Legalis), zgodnie z którym pod pojęciem "niemożliwości świadczenia" należy rozumieć niemożliwość o charakterze obiektywnym, pierwotnym i trwałym, przy czym przesłanki te muszą zostać spełnione łącznie. Wskazał, iż w niniejszej sprawie pozwany nie poinformował powodów, że domki nie posiadają pozwolenia na użytkowanie, a zobowiązując się do dostarczenia tych pozwoleń w momencie zawierania umowy przenoszącej własność działał tak, jakby pozwolenia te istniały. Wobec tego fakt przeniesienia własności i niemożliwość wszczęcia przez pozwanego postępowania administracyjnego z uwagi na fakt utraty prawa własności nie świadczy o niemożliwości świadczenia. Z tych samych okoliczności pozwany wywodził zarzut braku odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania. Sąd Okręgowy wskazał, że w tym kontekście argumentacja dotycząca nietrafności zarzutu była podobna: pozwany zobowiązując się do przestawienia pozwoleń stworzył wrażenie, że one istnieją, ponosi więc odpowiedzialność choćby za nielojalne kontraktowanie. Ponadto gdyby pozwany wszczął procedurę odpowiednio wcześniej, to niezbędne dokument uzyskałby w stosownym czasie. Nawet gdyby pozwany wystąpił z wnioskiem na krótko przed zawarciem aktu notarialnego, to uzyskanie takiego dokumentu byłoby jeszcze możliwe, gdyż składając taki wniosek pozwany nadal byłby właścicielem nieruchomości.
Sąd Okręgowy za zasadny uznał natomiast zarzut miarkowania kary umownej. Zaznaczył, że zgodnie zart. 484 § 2 k.c.miarkowanie kary umownej należy do dyskrecjonalnych uprawnień Sądu, który powinien wziąć pod uwagę wszystkie ustawowe okoliczności, które przemawiałyby za zasadnością obniżenia kary umownej, nie pomijając przy tym funkcji, jaką ma pełnić kara, tj. funkcji stymulującej, kompensacyjnej i represyjnej. Instytucja miarkowania kary powinna być stosowana ostrożnie. Nie może dojść do sytuacji, aby kara umowna orzeczona ze względu na istniejące opóźnienie utraciła swój charakter represyjny. Jednocześnie instytucja zmniejszenia wysokości kary umownej ma na celu przeciwdziałanie dużym dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary a godnym ochrony interesem wierzyciela.
Sąd pierwszej instancji zaznaczył, że rażące wygórowanie kary umownej jest jedną z enumeratywnie wymienionych i wyczerpujący przesłanek zart. 484 § 2 k.c.Ma ona charakter nieostry i podlega ocenie in casu. Zamknięty katalog przesłanek zastosowania miarkowania kary umownej wskazuje, iż nie jest możliwe obniżenie kary umownej w oparciu o inne okoliczności. Ustawodawca nie skonkretyzował, co należy rozumieć przez pojęcie rażącego wygórowania kary umownej, jak również nie określił czynników, które należy brać pod uwagę przy ustalaniu spełnienia tej przesłanki. Przyjmuje się więc, że skoro instytucja miarkowania kary umownej należy do dyskrecjonalnych uprawnień Sądu, to zależy również od uznania sędziowskiego, a więc to do Sądu należy wybór kryteriów (czynników), w oparciu o które dokona kontroli wysokości kary umownej w kontekście jej rażącego wygórowania, przy czym te kryteria nie mogą być jednak oderwane od stanu faktycznego. Przy ocenie, czy kara umowna jest rażąco wygórowana Sąd bierze pod uwagę całokształt okoliczności faktycznych i skutków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, Sąd powinien ustalić, czy kara umowna w określonej wysokości wypełnia znamiona kary rażąco wygórowanej.
Sąd Okręgowy zgodnie poglądami wyrażanymi w orzecznictwie przyjął, że o ile wystąpienie szkody nie stanowi koniecznego warunku dla powstania zapłaty kary umownej, to właśnie to kryterium powinno mieć najistotniejsze znaczenie przy ocenie dopuszczalności i rozmiaru miarkowania kary umownej, a więc należy mieć na względzie przede wszystkim funkcję odszkodowawczą kary umownej. Zwrócił uwagę, że skoro ustawodawca posługuje się pojęciem "kary umownej rażąco wygórowanej", to w związku z podniesionym przez stronę pozwaną zarzutem miarkowania kary umownej nie można lekceważyć okoliczności powstania szkody po stronie powoda i jej rozmiaru, zwłaszcza że przesłanka rażącego wygórowania ze swojej istoty oznacza konieczność istnienia znacznej dysproporcji między poniesioną szkodą a żądaną karą. Wobec tego przy przesłance rażącego wygórowania kary umownej powinno się kierować przede wszystkim stosunkiem tej kary do należnego uprawnionemu odszkodowania, które przysługiwałoby mu na zasadach ogólnych. Sąd Okręgowy przyjął, że jeżeli chodzi o inne kryteria, które Sąd powinien wziąć pod uwagę, można wskazać przede wszystkim na: stosunek kary umownej do wartości wynagrodzenia, zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika postanowień umownych, wagę naruszonych postanowień umownych, tj. czy chodzi o obowiązki główne związane z istotą świadczenia, czy uboczne (dodatkowe), zgodny zamiar stron w zakresie ustalenia celu zastrzeżenia kary umownej w określonej wysokości (np. uwypuklenie przez strony funkcji represyjnej), nieznaczny stopień zawinienia dłużnika, czy wykonanie zobowiązania w umówionym terminie było realne.
Sąd Okręgowy przyjął, że funkcja odszkodowawcza stanowi jedną z podstawowych funkcji kary umownej. Nie jest przy tym możliwe zmiarkowanie kary umownej do zera, nawet jeżeli wierzyciel nie poniósł w ogóle szkody. Ta okoliczność musi zaś być wzięta pod uwagę przy ustaleniu, czy kara umowna nie jest rażąco wygórowana, albowiem należy uwzględnić pozostałe funkcje tego zastrzeżenia umownego. Niezasadne jest więc twierdzenie, że wykazanie braku szkody może zwolnić dłużnika z obowiązku zapłaty kary umownej. Nie ma również uzasadnienia zmiarkowanie kary umownej do wysokości odpowiadającej wysokości szkody. To odróżnia karę umowną od odszkodowania.
Sąd Okręgowy wskazał, iż z przesłuchania powodów wynikało, że nie ponieśli oni szkody rozumianej jako niemożność wynajmu domków bez pozwolenia na użytkowanie, gdyż powód zeznał, że domki były wynajmowane zawsze, gdy pozostałe miejsca w ośrodku były już zajęte, a zgłaszali się kolejni zainteresowani. Oznacza to, że żaden dochód w tym zakresie nie został utracony, ponieważ kiedy powodowie nie mieli klientów w liczbie przekraczającej liczbę miejsc w innych obiektach, to dochodu za domki i tak by nie otrzymali, gdy zaś mieli – domki wynajmowali i dochodu nie tracili. Odnosząc się do wysokości utraconego dochodu, powód wskazał, że cena za miejsce w domku to 130 zł za osobę, a na jeden sezon przypada 90 dni. Z kolei wg tych samych zeznań koszty ponoszone przez powodów mieściły się z granicach 40 %, a więc 60% stanowiło potencjalny zysk. Powód wskazał też, że domki są 8-osobowe. To jednak w ocenie Sądu Okręgowego było niewiarygodne – wówczas cena domku przekraczałaby 1000 zł za dobę, co zgodnie z doświadczeniem życiowym jest możliwe tylko w przypadku domków nowych, dużych i dobrze wyposażonych. Tymczasem z załączonych opinii z Internetu wynikało, że domki mają 1 sypialnię, a zdjęcia dostępne w Internecie pokazują bardzo podstawowy standard domku. Wobec tego cena podana przez powoda jest wiarygodna, ale przy założeniu, że domki wynajmowane są dla 2 osób (jedna sypialnia). W takim razie maksymalny utracony zysk przedstawiał się następująco: 90 dni z sezonu 2022 r. oraz 6 dni z sezonu 2023 (do dnia zamknięcia rozprawy, tj. do 6 czerwca 2023 r.) x 130 zł x 8 osób i x 60% = 59.904,00 zł. Przy założeniu, że domki wynajmowane są 4 osobom, kwotę tę należałoby podwoić. Sąd Okręgowy przyjął, że były to ciągle założenia szkody maksymalnej, jaką mogliby ponieść powodowie mając chętnych na wynajem przez cały sezon i faktycznie nie wynajmując domków – jednak powód wskazał, że je wynajmuje. Wobec tego rzeczywista szkoda powodów sprowadzała się bardziej do konieczności przeprowadzenia samodzielnie postępowania administracyjnego, co oznacza zaangażowanie głównie czasowe, ewentualnie w niesprecyzowanym zakresie finansowe, jeśli zachodziłaby konieczność sporządzenia jakichś dokumentów lub poczynienia prac umożliwiających uzyskanie pozwolenia – co jednak nie było przez powodów ani podnoszone, ani wykazywane.
W związku z powyższym Sąd pierwszej instancji postanowił zmiarkować karę do wysokości 67.500,00 zł, tj. 1/5 kary dochodzonej w pozwie. Sąd Okręgowy uznał, że kara umowna, aby istniał sens jej zastrzegania, musi mieć w pewnym zakresie walor represyjny, a więc musi stanowić rzeczywistą dolegliwość finansową. Z drugiej strony powodowie nie mogli być z tytułu uzyskania kary wzbogaceni. Tak zmiarkowana kara umowna spełniała zarówno swój cel kompensacyjny, jak i motywujący i represyjny – dla powodów kwota ta powinna pokryć ewentualną szkodę związaną z prowadzeniem postępowania administracyjnego, a dla pozwanego nadal stanowiła dotkliwą finansowo sankcję za niewywiązanie się z obowiązku określonego w § 6 umowy sprzedaży.
O odsetkach od wskazanej kwoty Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 455 i 481 k.c., tj. zgodnie z żądaniem pozwu i terminem wyznaczonym w wezwaniu do zapłaty.
Sąd pierwszej instancji ustalił okoliczności faktyczne sprawy na podstawie dokumentów przedłożonych przez strony w toku postępowania. Żadna ze stron nie kwestionowała ich treści i także Sąd nie powziął wątpliwości co do ich prawdziwości. Sąd Okręgowy poczynił ustalenia także na podstawie zeznań świadków i przesłuchania stron w zakresie w jakim korelowały ze sobą i pozostałym materiałem dowodowym.
Jednocześnie Sąd Okręgowy postanowił pominąć dowód z opinii biegłego sądowego na podstawieart. 2352§ 2 k.p.c.przyjmując, że był on nieistotny dla rozstrzygnięcia w świetle umowy stron.
O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.c.przyjmując, że strona powodowa utrzymała się ze swoim żądaniem w 20%, a strona pozwana wygrała w 80%.
Powyższy wyrok w części obejmującej jego pkt 1 i 3 zaskarżył apelacją pozwanyA. P., podnosząc zarzuty naruszenia:
1)art. 233 § 1 k.p.c., polegający na braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego sprawy oraz sprzeczności istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegające na przyjęciu, iż „z zeznań stron wynika, że przez wartość nieruchomości strony rozumiały jej cenę, jest to też logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego”, podczas gdy z zeznań powoda wynika, iż nie wiedział w jakiej wysokości będzie określona w umowie kara umowna oraz od jakiej kwoty będzie liczone 7,5% wskazanej w umowie kary umownej, zaś z zeznań pozwanego wynika, iż w ogóle nie wiedział w jaki sposób może być ustalona „wartość nieruchomości na gruncie zawartej między stronami umowy,
2)art. 483 § 1 k.c.w zw. zart. 58 § 1 k.c.poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż kara umowna przyjęta przez strony w umowie została ważnie zastrzeżona, podczas gdy postanowienie umowne przewidujące karę umowną jest nieważne z uwagi na brak możliwości wyliczenia kary umownej, a także brak ściśle określonego zobowiązania pozwanego, co skutkuje nieważnością zastrzeżonego postanowienia umownego dotyczącego kary umownej,
3)art. 387 § 1 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż świadczenie pozwanego w zakresie dostarczenia powodom nieistniejących (na dzień zawarcia umowy oraz na dzień orzekania) dokumentów dotyczących pozwolenia na użytkowanie nic skutkuje nieważnością postanowienia umownego z uwagi na pierwotną niemożliwość świadczenia opisaną w tym przepisie, podczas gdy zobowiązanie nałożone na pozwanego było pierwotnie niemożliwe do wykonania w rozumieniu ww. przepisu,
4)art. 484 § 1 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieadekwatnej redukcji kary umownej oderwanej od wysokości (braku) szkody po stronic powodów oraz przyjęcie za kryterium miarkowania nie szkody doznanej przez powodów, a szkody hipotetycznej i nierzeczywistej, co spowodowało zasądzenie rażąco wygórowanej kary umownej pomimo jej redukcji w wyroku.
W oparciu o te zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, zasądzenie na jego rzecz od powodów kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd pierwszej instancji.
W odpowiedzi na apelację powodowie wnieśli o jej oddalenie w całości oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu za postępowanie odwoławcze, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja strony powodowej okazała się bezzasadna.
Na wstępie rozważań wskazać należy, że postępowanie apelacyjne ma merytoryczny charakter i jest dalszym etapem postępowania rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Sąd Najwyższy stwierdził, iż sformułowanie „w granicach apelacji” wskazane wart. 378 § l k.p.c., oznacza, iż sąd drugiej instancji miedzy innymi rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia, dokonuje własnych ustaleń faktycznych, prowadząc lub ponawiając dowody albo poprzestaje na materiale zebranym w pierwszej instancji, ustala podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji oraz kontroluje poprawność postępowania przed sądem pierwszej instancji, pozostając związany zarzutami przedstawionymi w apelacji, jeżeli są dopuszczalne, ale biorąc z urzędu pod uwagę nieważność postępowania, orzeka co do istoty sprawy stosownie do wyników postępowania (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07). Jednocześnie Sąd nie ma obowiązku wyrażania szczegółowego stanowiska co do wszystkich poglądów prezentowanych przez strony, jeżeli nie mają one istotnego znaczenia dla tego rozstrzygnięcia (zob. wyroki SA w Szczecinie z 19.01.2021 r., I ACa 505/19, LEX nr 3184013; z 14.03.2019 r., I ACa 795/18, LEX nr 2668040; z 4.07.2018 r., I ACa 638/17, LEX nr 2549912 i z 30.05.2018 r., I AGa 115/18, LEX nr 2529544, a także wyrok SN z 29.10.1998 r., II UKN 282/98, OSNP 1999, nr 23, poz. 758, LEX nr 38240). Na podstawieart. 391 § 1 k.p.c.w postępowaniu apelacyjnym znajduje swoje odpowiednie zastosowanie przepis§ 2 art. 3271k.p.c., według którego uzasadnienie wyroku sporządza się w sposób zwięzły (tak T. Wiśniewski [w:] D. Dończyk, J. Iwulski, G. Jędrejek, I. Koper, G. Misiurek, M. Orecki, P. Pogonowski, S. Sołtysik, D. Zawistowski, T. Zembrzuski, T. Wiśniewski, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom. II. Artykuły 367–505(39), Warszawa 2021, art. 387).
Sąd Apelacyjny, wskazując podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, przyjmuje za własne ustalenia Sądu pierwszej instancji (art. 387 § 21pkt 1 k.p.c.), uznając także, że nie doszło do naruszenia podnoszonych w apelacji przepisów z zakresu postępowania cywilnego. Nadto Sąd odwoławczy podzielił również oceny prawne Sądu pierwszej instancji (art. 387 § 21pkt 1 k.p.c.).
Przechodząc do analizy poszczególnych zarzutów apelacyjnych, za chybiony należało uznać zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że zgodnie z treścią powyższego przepisu sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według swego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Natomiast w orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby na podstawie tego materiału dowodowego w równym stopniu dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. np. wyrok SA w Warszawie z 30 marca 2021 r., V ACa 73/21, LEX nr 3174770; wyrok SA w Lublinie z 10 lutego 2021 r., III AUa 635/20, LEX nr 3147549; wyrok SA w Szczecinie z 29 października 2020 r., I AGa 91/19, LEX nr 3118248).
Przenosząc powyższe uwarunkowania prawne do realiów niniejszej sprawy, w ocenie Sądu Apelacyjnego zarzut pozwanego dotyczący naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów był w istocie jedynie polemiką z prawidłowymi ustaleniami stanu faktycznego, dokonanymi przez Sąd pierwszej instancji. Pozwany nie wyjaśnił w szczególności, które ze wskazań wyrażonych przez ustawodawcę w treściart. 233 § 1 k.p.c.(tj. zasady doświadczenia życiowego czy też logiki) zostały naruszone przez Sąd pierwszej instancji. Tymczasem zarzuty dotyczące uchybień prawa procesowego są dla sądu odwoławczego wiążące (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55). Oznacza to m.in. obowiązek po stronie autora apelacji precyzyjnego wskazania naruszeń, których w jego ocenie dopuścił się sąd pierwszej instancji. Sąd odwoławczy nie jest przy tym uprawniony, a tym bardziej zobowiązany do poszukiwania ewentualnych uchybień proceduralnych sądu pierwszej instancji. Przedstawianie w apelacji wyłącznie alternatywnego stanu faktycznego nie może tym samym stanowić skutecznego przedstawienia zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.
Przedmiotowy zarzut nie został należycie rozwinięty przez pozwanego, który ograniczył się jedynie do wskazania, że Sąd pierwszej instancji wysnuł wnioski niewynikające z materiału dowodowego sprawy. Zarzut ten nie był jednak trafny w realiach niniejszej sprawy - jak wynika z uzasadnienia zaskarżanego orzeczenia, podstawą ustaleń faktycznych w sprawie były przede wszystkim dowody z dokumentów, w tym w szczególności umowa sprzedaży nieruchomości. Stan faktyczny został ustalony także na podstawie dowodu z zeznań stron, jednak jedynie w tym zakresie, w którym zeznania te korelowały ze sobą wzajemnie i z pozostałym materiałem dowodowym sprawy. Zeznania pozwanego odnoszące się do zastrzeżonej kary umownej nie były jednak zbieżne z treścią umowy sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo, pozwany nie podniósł w apelacji zarzutów dotyczących dowodu z przesłuchania stron. Niemniej jednak, odnosząc się do wskazywanego przez apelującego dowodu z zeznań pozwanego należy wskazać, że ma on charakter subsydiarny, a zatem sąd dopuszcza ten dowód wówczas, gdy po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 299 k.p.c.). W związku z powyższym, prawidłowo Sąd Okręgowy poczynił ustalenia związane z zastrzeżoną karą umowną na podstawie treści umowy zawartej przez strony, zaś dowody z zeznań pozwanego i powodów uczynił podstawą do ustaleń dotyczących wykazania pozostałych okoliczności sprawy (tj. celem ustalenia przyczyn umieszczenia w umowie zapisu o karze umownej, a także ustalenia, czy pozwanemu uniemożliwiono wykonanie zobowiązania obwarowanego karą; postanowienie Sądu - k. 112). Reasumując powyższe, nie miał więc racji pozwany, że doszło do ustalenia stanu faktycznego sprawy, który nie miał oparcia w materiale dowodowym – kwestionowane przez niego okoliczności dotyczące kary umownej miały bowiem źródło w zawartej między stronami umowie sprzedaży nieruchomości.
Jako niezasadny Sąd odwoławczy ocenił także materialnoprawny zarzut naruszeniaart. 483 § 1 k.c.w zw. zart. 58 § 1 k.c.Apelujący wskazywał, iż kwestionowane przez niego zastrzeżenie umowne było na tyle nieprecyzyjne, że utraciło ono charakter kary umownej, co skutkowało jego nieważnością. Uzasadniając powyższe wyjaśnił, że w zastrzeżonym postanowieniu umownym brak było przymiotu „określonej sumy”, co powodowało, że kara umowna nie została w sposób jednoznaczny i niewymagający dowodzenia oznaczona przez strony stosunku prawnego. Przedmiotową argumentację pozwany opierał także o treść orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2021 roku, sygn. akt I CSK 366/21, które wszakże niczego istotnego w analizowanym aspekcie nie zmienia. To właśnie zasada swobody umów wyrażona wart. 3531k.c., a także wskazania zart. 65 k.c.nakazują przyjąć, iż strony postępowania miały pełną świadomość tego, że przez cenę wskazaną w § 6 rozumieć należy wartość nieruchomości wskazaną w umowie.
Zasada swobody umów wiąże się z następującymi zasadniczymi cechami: swobodą zawarcia lub niezawarcia umowy; możliwością swobodnego wyboru kontrahenta; możliwością kształtowania przez strony w zasadzie w sposób dowolny treści umowy, a także możliwością stosowania formy umowy w zasadzie w zależności od woli stron (P. Nazaruk [w:] B. Bajor, D. Bierecki, J. Bocianowska, J. Ciszewski, M. Ciszewski, G. Karaszewski, J. Knabe, J. Mucha-Kujawa, G. Sikorski, B. Sitek, R. Tanajewska, P. Nazaruk,Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2024,art. 353(1). W ramachart. 353(

    1)k.c.strony mają do swobodnego wyboru trzy możliwości – przyjęcie jakiejkolwiek modyfikacji określonego typu umowy uregulowanej normatywnie, zawarcie umowy nazwanej z jednoczesnym wprowadzeniem do niej pewnych odmienności (mogą one polegać albo na uzupełnieniu unormowania ustawowego różnego rodzaju postanowieniami, tj. klauzulami lub zastrzeżeniami dodatkowymi, albo na umieszczeniu w umowie uzgodnień, które bądź uregulują niektóre zagadnienia inaczej niż ustawa, bądź wyłączą jedynie zastosowanie pewnych przepisów, albo wreszcie na połączeniu cech kilku umów nazwanych), a także zawarcie przez strony umowy nienazwanej, której treść ukształtują one całkowicie według swego uznania, z zachowaniem ograniczeń wynikających zart. 353(

    1)k.c.Na treść zobowiązania mogą składać się więc także wynikające zkodeksu cywilnegotzw. dodatkowe zastrzeżenia umowne (np. zadatek, umowne prawo odstąpienia, odstępne, czy wreszcie kara umowna), jeżeli tylko zostały one uwzględnione w umowie (T. Wiśniewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2018, art. 353(1)).
Z kolei ogólne reguły wykładni oświadczeń woli zawieraart. 65 k.c.W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95 (OSNC 1995, nr 5, poz. 168) Sąd Najwyższy przyjął na tle tego przepisu tzw. kombinowaną metodę wykładni, która przyznaje pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie - temu znaczeniu oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). Podstawą tego pierwszeństwa jest zawarty wart. 65 § 2 k.c.nakaz badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron umowy, aniżeli opierania się na dosłownym brzmieniu umowy. Natomiast jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni - należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. W tej fazie wykładni potrzeba ochrony adresata oświadczenia woli przemawia za tym, aby było to znaczenie oświadczenia, które jest dostępne adresatowi przy założeniu starannych z jego strony zabiegów interpretacyjnych (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95). Potwierdza to nakaz zawarty wart. 65 § 1 k.c., aby oświadczenia woli tłumaczyć tak, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje.
Każde oświadczenie woli niezależnie od formy, w jakiej zostało złożone, podlega wykładni, w tym zwłaszcza sądowej, natomiast jeżeli oświadczenie woli przybierze formę pisemną, wówczas podstawą interpretacji stają się przede wszystkim reguły lingwistyczne. Wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu, a zwłaszcza związków treściowych występujących między zawartymi w dokumencie postanowieniami, jak też bierze się pod uwagę okoliczności towarzyszące złożeniu (sformułowanie i podpisanie) oświadczenia woli, a ponadto cel oświadczenia woli wskazany w tekście lub odtworzony na podstawie zawartych w nim postanowień (wyrok SN z 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 81).
Ustalając powyższe znaczenie oświadczenia woli należy więc zacząć od sensu wynikającego z reguł językowych. Trzeba jednak przy tym mieć na uwadze nie tylko interpretowany zwrot, ale także jego kontekst (art. 65 § 1 k.c.). Dlatego też nie można przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, który pozostawałby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi. Kłóciłoby się to bowiem z założeniem o racjonalnym działaniu uczestników obrotu prawnego. Wskazany wyżej kontekst obejmuje w szczególności przebieg negocjacji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1998 r., I CKN 815/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 38), dotychczasowe doświadczenie stron (por. wyrok Sąd Najwyższego z dnia 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75, OSP 1977, nr 1, poz. 6), czy też ich status (wyrażający się np. prowadzeniem działalności gospodarczej).
W kontekście oczywistości faktu, że strony w § 7 ust. 1 umowy zgodnie oświadczyły, iż wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży równa jest jego cenie brutto, nie sposób było wywieść na gruncie treści umowy odmiennych wniosków co do sposobu określenia podstaw ustalenia należnej powodom kary umownej. Za powyższym przyjęciem przemawiały także elementarne zasady logiki. Nietrafny był przy tym argument opierający się o przyjęcie, że powyższe postanowienie umowne zostało zawarte jedynie do celów podatkowych – być może taka była motywacja pozwanego dla jego zamieszczenia w umowie, jednakże nie jest to okoliczność relewantna w niniejszej sprawie i nie wpływa ona na sposób i ocenę skuteczności zastrzeżenia kary umownej. Odwołując się do treści powyższego postanowienia, pozwany w istocie potwierdził, że rzeczywiście zostało ono uzgodnione między stronami. Również fakt, iż w treści umowy nie zdefiniowano w inny sposób pojęcia „wartość nieruchomości” nakazuje przyjąć, że wyrażenie przewidziane w §7 ust. 1 umowy odnosić należało do wszelkich zapisów umowy, które do tego terminu się odwołują.
Jedynie ubocznie, zważając na kontekst sytuacyjny złożenia oświadczeń woli poprzez strony podkreślić także można, że sporna umowa została zawarta pomiędzy przedsiębiorcami w formie aktu notarialnego. Zart. 80 § 1 i 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie(t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001) wynika, że akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty, a także, że notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Notariusz powinien dążyć do tego, aby treść sporządzanych przez niego dokumentów dała się ustalić bez konieczności sięgania do zasad wykładni innych niż gramatyczna (językowa). Na jej szczególne znaczenie przy interpretacji dokumentów zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I CSK 149/11), przyjmując, że przy wykładni oświadczeń woli stron umowy zawartej w formie pisemnej sens tych oświadczeń ustala się, przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst sporządzonego dokumentu. Przy dokumentowaniu czynności prawnych szczególnego znaczenia nabiera więc klarowna i jednoznaczna redakcja zobowiązań. Obowiązkiem notariusza jest nie tylko dążenie do ustalenia (poznania) rzeczywistych zamiarów stron zawieranych umów, lecz także troska o takie sformułowanie jej postanowień, aby nie nasuwały one wątpliwości stronom, osobom trzecim, a nawet sądowi. Dopiero na podstawie powziętych informacji i zgodnego zamiaru stron dokonujących czynności prawnej, notariusz przy wykorzystaniu wiedzy prawniczej oświadczeniom tym nadaje odpowiedni kształt prawny, zrozumiały nie tylko dla stron czynności, ale dla każdego, kto będzie miał do czynienia ze sporządzonym aktem notarialnym (tak D. Sałajczyk [w:] Prawo o notariacie. Komentarz. Wzory aktów notarialnych i poświadczeń, red. W. Gonet, Warszawa 2022, art. 80, a także A. Oleszko [w:] Prawo o notariacie. Komentarz. Część II. T. I. Art. 79-91, Warszawa 2012, art. 80). Również z uwagi na powyższe nie sposób było podzielić argumentów wyrażonych w apelacji, zgodnie z którymi sposób sformułowania postanowienia przewidującego karę umowną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego był na tyle nieprecyzyjny, że powodowało to nieważność przedmiotowego postanowienia umownego.
Za chybione Sąd Apelacyjny uznał również argument skarżącego, zgodnie z którym o niewystarczającym sprecyzowaniu kary umownej świadczyło to, że strony nie oznaczyły momentu, w którym miało nastąpić określenie wartości nieruchomości. Podnosząc przedmiotowy zarzut apelacyjny, pozwany ponownie sam odwoływał się do wskazanej w umowie stron wartości nieruchomości. Wskazanie w umowie tej wartości potwierdzało, że brak było potrzeby ponownego, szczegółowego ustalania ceny sprzedawanej nieruchomości. Sąd Apelacyjny przyjął więc, że w świetle treści umowy stron, do określenia wysokości kary umownej wystarczające było przeprowadzenie rachunku matematycznego, polegającego na ustaleniu iloczynu wartości nieruchomości określonej w § 4 ust. 1 umowy (zgodnie z treścią § 7 ust. 1 umowy) oraz wysokości tej kary umownej, określonej procentowo (§6 umowy). Także z tego względu nie sposób było przyjąć, że zastrzeżona kara umowna nie była wystarczająco sprecyzowana.
Nietrafne było także wywodzenie przez pozwanego, że powodowie domagając się zapłaty kwoty pieniężnej tytułem kary umownej określali tę należność w rozbieżny sposób, tj. jako wartość brutto albo netto, co miało potwierdzać niesprecyzowany charakter kwestionowanego postanowienia umownego. Jak wynikało z umowy stron, przysługująca powodom kara umowna została określona na kwotę brutto (§ 7 ust. 1 umowy). Oznaczało to, że kierując pozew przeciwko pozwanemu, powodowie zgodnie ze swoim wyborem mogli więc dochodzić tej należności w pełnej wartości (tj. w kwocie brutto), ale także mogli jej dochodzić w ograniczonym zakresie (tj. w kwocie netto), co w drugim z wymienionych przypadków stanowiłoby zresztą działanie z korzyścią dla pozwanego. Z tej okoliczności nie sposób jest czynić powodom żadnego zarzutu - brak jest podstaw, by negować uprawnienia strony powodowej do dochodzenia części jej roszczenia, co przykładowo może wynikać chociażby z takich względów, jak np. koszty procesu czy też ułatwienia dowodowe (por. wyrok SN z 6.03.2014 r., V CSK 203/13, OSNC 2015, nr 2, poz. 23).
Reasumując powyższe rozważania dotyczące sposobu zastrzeżenia kary umownej, w świetle całokształtu okoliczności sprawy Sąd Apelacyjny uznał, że przedstawiane w tym zakresie argumenty pozwanego były w pełni nietrafne. Z tych też względów zarzut oparty o treśćart. 483 § 1 k.c.w zw. zart. 58 § 1 k.c.okazał się nieskuteczny. W ocenie Sądu Apelacyjnego argumenty pozwanego stanowiły jedynie przejaw taktyki procesowej, a podnoszone przez niego twierdzenia zostały przedstawione jedynie na potrzeby niniejszego postępowania, o czym świadczy ich powołanie po raz pierwszy dopiero na rozprawie w dniu 6 czerwca 2023 r., a nie w odpowiedzi na pozew.
Nie sposób było także podzielić naruszeniaart. 387 § 1 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. Pozwany argumentował, że strony w umowie ustaliły, że obowiązkiem pozwanego będzie przedstawienie dokumentacji dotyczącej wszystkich budynków posadowionych na sprzedawanej działce, co było jednak świadczeniem niemożliwym i co w konsekwencji powodowało nieważność postanowienia umownego. Rację należało przyznać Sądowi Okręgowemu, który uznał, że brak możliwości wszczęcia przez pozwanego postępowania administracyjnego nie świadczył o niemożliwości świadczenia w ujęciu obiektywnym. Sąd Apelacyjny zważył jednak, że w tym kontekście istotą nie była możliwość wszczęcia postępowania administracyjnego po sprzedaży nieruchomości przez pozwanego. Obowiązek pozwanego polegał bowiem na dostarczeniu w określonym w umowie terminie określonych dokumentów stronie powodowej (ostatecznych decyzji albo zaświadczeń Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wS.), co wprost wynika z treści §6 umowy stron. Jednocześnie należało zwrócić uwagę, że pozwany zawierając przedmiotową umowę stwarzał wrażenie, że przedmiotowe dokumenty już istnieją (tj. zostały wytworzone przez organ administracyjny). Jak wynikało z odpowiedzi pozwanego na przedprocesowe wezwanie do zapłaty (k. 23-23v), pozwany twierdził, że dokumenty do których dostarczenia się zobowiązał, znajdowały się w sprzedawanej nieruchomości i że przedmiotowe zobowiązanie zostało już przez niego wykonane. Nadto, pozwany także w odpowiedzi na pozew (k. 52) wskazywał, że żądane dokumenty znajdują się u powodów na terenie sprzedawanej nieruchomości. Należało więc stwierdzić, że na etapie postępowania przedsądowego i postępowania pierwszoinstancyjnego, pozwany nie podnosił żadnych zarzutów dotyczących tego, że dokumenty, które miał wydać powodom nie istnieją, a świadczenie było niemożliwe w rozumieniuart. 387 k.c., podobnie jak też nie przedstawiał argumentów, że zastrzeżenie w umowie stron kary umownej jest nieważna. Pozwany dopiero w ramach zeznań złożonych przed Sądem pierwszej instancji kwestionował zastrzeżoną karę umowną, ustalanej w oparciu o wartość nieruchomości i wskazał, że był przeświadczony, iż będzie ona naliczana od wartości ostatniej raty za sprzedaż nieruchomości (k. 113).
Czynienie przez pozwanego wrażenia, że przedmiotowe dokumenty zostały już wytworzone i istnieją, stanowiło naruszenie lojalności kontraktowej wobec powodów przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości. Już chociażby z tego względu nie sposób jest obciążać powodów skutkami zastrzeżenia kary umownej w kształcie objętym § 6 umowy sprzedaży, w szczególności poprzez twierdzenie, że to powodowie wprowadzili pozwanego w błąd co do możliwości wykonania przez niego świadczenia. Przy ocenie możliwości wykonania świadczenia przez pozwanego nie ma znaczenia to, że w momencie zawarcia umowy dokumenty te nie istniały. Pozwany pomija fakt, że kara umowna została zastrzeżona na wypadek nieprzekazania dokumentów wymienionych w § 6 umowy, nie zaś np. na wypadek braku wszczęcia postępowania administracyjnego. Argumentacja pozwanego jest wadliwa także z tego względu, że do momentu sprzedaży nieruchomości, miał on możliwość uzyskania przedmiotowych dokumentów i tym samym przy zachowaniu należytej staranności, mógł w prawidłowy sposób wykonać obciążające go zobowiązanie. Natomiast po zbyciu nieruchomości na rzecz powodów, nie można było także w realiach sprawy wykluczyć np. działania pozwanego w charakterze ich pełnomocnika w postępowaniu administracyjnym, co w dalszym ciągu pozwoliłoby na uzyskanie przez niego niezbędnych dokumentów. Z przyczyn wskazanych powyżej uznać należało, że świadczenie, do którego zobowiązał się pozwany, było obiektywnie możliwe do wykonania. Gdyby było inaczej, to konieczne byłoby przyjęcie, że przedstawienie dokumentów dotyczących nieruchomości w terminie dwóch tygodni nie byłoby możliwe do wykonania przez jakikolwiek podmiot (nie tylko przez pozwanego) – brak było jednak podstaw do takiego uznania.
Skoro zatem w realiach sprawy pozwany zobowiązał się do przekazania powyższych dokumentów powodom i świadczenia tego nie wykonał, to spełnione zostały przesłanki uprawniające powodów do żądania zapłaty kwoty zastrzeżonej tytułem kary umownej. Twierdzenie, że świadczenie wskazane w § 6 umowy nie mogło zostać przez pozwanego wykonane jako świadczenie niemożliwe w rozumieniuart. 387 § 1 k.c.nie mogło w konsekwencji zasługiwać na aprobatę.
Nie zasługiwał na uwzględnienie także zarzut naruszeniaart. 484 § 1 k.c.Przede wszystkim należy wskazać, że przedmiotowa norma reguluje wysokość należnej kary umownej, natomiast uzasadniając powyższy zarzut apelacyjny, pozwany kwestionuje zakres (rozmiar) dokonanej przez Sąd I instancji redukcji kary umownej (tj. jej miarkowania). Tymczasem możliwość miarkowania kary umownej wynika z treściart. 484 § 2 k.c., zatem brak jest związku pomiędzy wskazywanym przez apelującego naruszeniem przepisu materialnego a przedstawioną argumentacją. Niezależnie od powyższego Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że obniżenie przez Sąd Okręgowy kary umownej do wartości 1/5 miało charakter wyważony, zaś dokonanie dalszej redukcji zastrzeżonej kary umownej nie byłoby w realiach sprawy uzasadnione.
Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że przewidziana wkodeksie cywilnyminstytucja kary umownej stanowi zastrzeżenie umowne, modyfikujące zasady odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. Nienależyte wykonanie zobowiązania oznacza wszystkie te sytuacje, które nie są kwalifikowane jako niewykonanie zobowiązania i polega na wykonywaniu zobowiązania przez dłużnika w sposób niezgodny z jego treścią. Niewykonanie zobowiązania związane jest z kolei z całkowitym lub częściowym niewykonaniem obowiązków umownych przez dłużnika, co oznaczać może nie tylko nie przystąpienie do ich wykonywania, ale także zaprzestanie ich realizacji w czasie obowiązywania umowy. Kara umowna może się przy tym odnosić do wprost określonych w umowie, zindywidualizowanych postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. O zakresie zastosowania kary umownej rozstrzyga w każdym zatem razie treść dokonanego przez strony zastrzeżenia (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 31.05.2022 r., I AGa 163/21).
Dokonując miarkowania kary umownej w postępowaniu sądowym należy mieć na względzie, iż działanie to stanowi ingerencję w treść zobowiązania umownego. Z tej przyczyny należy je postrzegać jako wyjątek od zasady, że kara umowna przysługuje w uzgodnionej przez strony wysokości, niezależnie od rozmiaru szkody wierzyciela, i odnieść żądanie zobowiązanego domagającego się obniżenia kary do realiów każdej sprawy (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 19 listopada 2020 r., I AGa 106/19, LEX nr 3101596).Art. 484 § 2 k.c.statuuje więc wyjątek od zasadypacta sunt servandai od regulacji określonej w przepisachart. 3531k.c.,art. 354 § 1 k.c.oraz od sformułowanej wart. 484 § 1 k.c.zasady, że w razie wyrządzenia wierzycielowi szkody przysługuje mu kara umowna w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość tej szkody. Przepis ten nie może być więc interpretowany rozszerzająco. Trzeba też mieć na względzie, że miarkowanie kary umownej na podstawieart. 484 § 2 k.c.mieści się w sferze uznania sędziowskiego i jako takie objęte jest dyskrecjonalną władzą sądu (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30.03.2022 r., I ACa 983/21, LEX nr 3431771). W tym zakresie należy także opowiedzieć się za formułowanym w orzecznictwie poglądem, zgodnie z którym zastosowanie tego prawa nie może prowadzić do zniweczenia istotnych dla stron postanowień umowy poprzez pozbawienie ich ekonomicznego sensu. Miarkowanie kary, polegające na jej zmniejszeniu do wartości symbolicznej, godzi bezpośrednio w cel, dla którego kara została ustanowiona na podstawie zgodnej woli stron. Stosując instytucję miarkowania kar umownych należy brać pod uwagę ich rolę, a więc funkcję stymulującą wykonanie zobowiązania, funkcję represyjną oraz funkcję kompensacyjną, która umożliwia naprawienie szkody poniesionej przez wierzyciela (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19.10.2017 r., V ACa 147/17, a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 stycznia 2017 r., V ACa 492/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 grudnia 2016 r., I ACa 591/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 17 czerwca 2016 r., I ACa 134/16).
Instytucja miarkowania musi więc być stosowana ostrożnie i powściągliwie, aby nie zniweczyć podstawowej funkcji kary umownej - stymulowania prawidłowego wykonania zobowiązania (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 23 grudnia 2019 r., I AGa 58/19, LEX nr 3127680). Katalog kryteriów miarkowania kary umownej jest otwarty, co zapewnia możliwość elastycznego orzekania w tym zakresie (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2020 r., I CSK 614/18, LEX nr 3060734 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2015 r., IV CSK 276/14, LEX nr 1663413). W judykaturze wskazuje, że miarkując wysokość kary umownej należy badać: 1) stosunek pomiędzy wysokością kary, a wartością całego zobowiązania głównego, 2) zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych; 3) wagę naruszonych postanowień kontraktowych (obowiązki główne, obowiązki uboczne); 4) zagrożenie dalszymi naruszeniami powinności kontraktowych; 5) zgodny zamiar stron w zakresie ustalenia celu zastrzeżenia kary umownej w określonej wysokości (np. uwypuklenie przez strony funkcji represyjnej); 6) relację między wysokością kary umownej i wartością zobowiązania ustaloną w umowie; 7) stosunek, w jakim do siebie pozostają dochodzona kara umowna i spełnione z opóźnieniem świadczenie dłużnika; 8) relację wysokości kary umownej do odszkodowania należnego wierzycielowi na zasadach ogólnych; 9) przyczynienie się wierzyciela do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika; 10) ogół majątkowych i niemajątkowych interesów wierzyciela, jakie miał on w wykonaniu zobowiązania, a także 11) stopień winy dłużnika, jeśli na tej zasadzie oparta jest odpowiedzialność. O ile przy stosowaniu (bądź odmowie zastosowania) tego przepisu sąd pierwszej instancji uwzględnił wszystkie okoliczności faktyczne wpisujące się w podstawy omawianej instytucji, a ich relatywizacja do tak ukształtowanych przesłanek orzekania nie jest dowolna, to zaskarżone orzeczenie musi się ostać, choćby równie uzasadniony był wniosek o redukcji tej kary w innym rozmiarze (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 20 lutego 2020 r., I ACa 850/19, LEX nr 2923444).
Wobec powyższego Sąd odwoławczy przyjął, że miarkowanie kary umownej dokonanej przez Sąd pierwszej instancji zostało dokonane w sposób prawidłowy i bez naruszenia przepisów materialnoprawnych regulujących powyższą instytucję. Sąd Okręgowy należycie rozważył okoliczności sprawy, które doprowadziły go do dokonania miarkowania kary umownej w orzeczonym wymiarze, a jednocześnie tak dokonana redukcja nie ingerowała nadmiernie w uprawnienia powodów wynikających z zawartej umowy. Jednocześnie zasądzenie kary umownej w kwocie niższej, niż przyjęta przez Sąd Okręgowy, prowadziłoby do pozbawienia tej instytucji prawnej funkcji gwarancyjnej i represyjnej. W tym kontekście nie sposób było zgodzić się z argumentacją pozwanego odnoszącą się do okoliczności, że powodowie nie ponieśli szkody wynikającej z braku możliwości wynajmowania domków. Choć apelujący nie wyraził takiego poglądu literalnie, to dążył w swojej argumentacji do przyjęcia, że skoro szkoda powodów wynosiła 0 zł, a miarkowanie kary umownej nastąpiło do jej wartości wynoszącej 1/5, to świadczyło to o błędzie Sądu pierwszej instancji. Zgodnie jednak z poglądami Sądu Najwyższego, zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody (vide uchwała SN (7 sędziów) z 6.11.2003 r., III CZP 61/03, OSNC 2004, nr 5, poz. 69). Kwestia ta została całkowicie pominięta przez pozwanego.
Nadto, przytoczone przez apelującego celem wsparcia jego argumentacji orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 17 grudnia 2020 r. nie dotyczyło zagadnienia analizowanego w niniejszej sprawie. W okolicznościach sporu zastrzeżona kara umowna nie była bowiem naliczana proporcjonalnie do niewykonanej części, a takie właśnie okoliczności stanowiły kanwę przywołanego przez pozwanego orzeczenia. Nie ulegało wątpliwości, że w realiach niniejszej sprawy niewykonanie zobowiązania dotyczyło całości świadczenia pozwanego, na wypadek niewykonania którego przedmiotowa kara została zastrzeżona, a zatem okoliczności te były odmienne od wskazywanych przez pozwanego.
Reasumując, apelacja pozwanego nie mogła doprowadzić do oczekiwanych przez niego rezultatów. Okoliczności sprawy, a w szczególności postanowienie umowne stron uprawniało do żądania przez powodów zapłaty kary umownej. Z uwagi na jej wysokość, kara ta podlegała zredukowaniu do 1/5 jej wartości. Brak było jednocześnie podstaw do uznania, że tak dokonane przez Sąd I instancji miarkowanie kary umownej, nastąpiło z rażącym naruszeniem przepisu regulującego powyższą instytucję prawną, a tylko w takim przypadku – z uwagi na dyskrecjonalny charakter uprawnienia sądu przewidzianego wart. 484 § 2 k.c.– możliwa jest ingerencja sądu odwoławczego w treść wydanego w tym przedmiocie orzeczenia. Zasądzona kara umowna pozostawała adekwatna do okoliczności niniejszej sprawy, a jednocześnie nie podważała funkcji, dla których została ona przewidziana przez ustawodawcę.
W świetle całokształtu okoliczności sprawy apelacja pozwanego jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c., co znalazło swoje odzwierciedlenie w punkcie I. sentencji wyroku.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 108 § 1 k.p.c.w zw. zart. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy. W niniejszej sprawie to pozwany przegrał postępowanie apelacyjne w całości, a zatem na mocyart. 98 § 1 k.p.c.ma obowiązek zwrotu powodom kosztów procesu, tożsamych z kosztami zastępstwa procesowego, ustalonymi w stawce minimalnej, wynikającej z treści§ 2 pkt 6w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach (art. 98 § 11k.p.c.).

Artur Kowalewski