Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1835/15
Data wyroku: 2016-04-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Hanna Nowicka de Poraj, Sławomir Jamróg, Józef Wąsik
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I ACa 1835/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 kwietnia 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Hanna Nowicka de Poraj (spr.)

Sędziowie:

SSA Józef Wąsik
SSA Sławomir Jamróg

Protokolant:

st.sekr.sądowy Urszula Kłosińska

po rozpoznaniu w dniu 8 kwietnia 2016 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaL. Z.
przeciwkoWspólnocie(...)(...)przyul. (...)wK.
o ustalenie nieistnienia ewentualnie o uchylenie uchwały
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 2 września 2015 r. sygn. akt I C 241/15

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 135 zł (sto trzydzieści pięć złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Józef Wąsik SSA Hanna Nowicka de Poraj SSA Sławomir Jamróg
I ACa 1835/15

UZASADNIENIE
PowódL. Z.domagał się stwierdzenia nieistnienia bądź uchylenia uchwały Wspólnoty(...)przyul. (...)K., nr(...), w sprawie odwołania powoda z funkcji członka zarządu wspólnoty, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wniósł też o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu.
W uzasadnieniu powód podał, że jest właścicielem wyodrębnionegolokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wK.objętegoksięgą wieczystą (...). Cała nieruchomość składa się z 30 lokali mieszkalnych i 5 lokali użytkowych, w tym 2 lokali garażowych. Powód na mocy uchwały nr(...)został członkiem sześcioosobowego zarządu wspólnoty. Zaskarżonej uchwale nr(...)odwołującej go z tej funkcji, zarzucił niezgodność z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. Dz. U. 1994 Nr. 85 poz. 388 o własności lokali (DZ.U. 2015.1892 j.t. –

    dalej też u.w.l.).przez niewłaściwy sposób jej przygotowania – tylko przez część członków zarządu wspólnoty oraz naruszenie jego interesu prawnego jako właściciela jednego z lokali będącego częścią nieruchomości. Zdaniem powoda nie został on poinformowany o zebraniu zarządu wspólnoty, na którym podjęto decyzję o rozpoczęciu procedury indywidualnego zbierania głosów nad uchwałą. Wobec tego, treść uchwały nie została przyjęta przez zarząd w pełnym składzie i stanowi to podstawę uchylenia przedmiotowej uchwały nr(...)
Ponadto, powód poddał pod wątpliwość zgodność ze stanem faktycznym podpisów pod uchwałą nr(...)wskazując, że część podpisów jest nieczytelna – dotyczy to podpisów przylokalach nr (...)oraz stanowiskugarażowym (...). Nie ma zatem możliwości weryfikacji, czy podpisy zostały złożone przez osoby do tego uprawnione. Lokale garażowe:(...)(...)stanowią jedno pomieszczenie lokalowe o udziale 6,50% nieruchomości i dla ważności głosu z całego udziału konieczne jest złożenie podpisu przez wszystkich właścicieli.
Powód podał również, że część podpisów została złożona przez osoby do tego nieuprawnione – dotyczy to lokalu mieszkalnego, którego właścicielami sąM.iJ. C.oraz lokalu, którego właścicielami sąI.iA. M.. Zdaniem powoda, nie ma pełnomocnictw, na mocy których osoby które podpisały się pod uchwałą byłyby do takiej czynności umocowane. Ich udziały, o wartości odpowiednio 2,90% i 2,80%, nie powinny być więc doliczane do głosów popierających przedmiotową uchwałę.
Powód zarzucił niezgodność danych właścicielalokalu użytkowego nr (...)ze stanem faktycznym, ponieważ w okresie zbierania głosów nie była nim już widniejąca na uchwale(...)Agencja(...)ale osoba prywatna – paniB. G..

    Pozwana Wspólnota(...)przyul. (...)

(...)wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów procesu.
Pozwana wyjaśniła, że podjęcie zaskarżonej uchwały wynikało stąd, iż w toczącym się wcześniej przed Sądem Okręgowym Wydział I Cywilny wK.postępowaniu o uchylenie uchwały Wspólnoty nr(...)w sprawie zmiany statutu Wspólnoty, Sąd oddalił powództwo złożone przezL. Z.i stwierdził, że regulacja zakazująca łączenia funkcji członka zarządu z wykonywaniem czynności zarządczych z ramienia zarządcy będącego podmiotem zewnętrznym jest zgodna z prawem, zważywszy na prawidłowy zarząd nieruchomością wspólną. Pozwana wskazała również, że powód nawiązał zfirmą (...) Sp. z o.o.wK.będącą ówcześnie zarządcą nieruchomości formalną współpracę. Ponadto, zgodnie z twierdzeniami pozwanego kontrole wykazały liczne nieprawidłowości w działalności zarządczej prowadzonej przez(...) Sp. z o.o.
Zdaniem pozwanej podjęcie uchwały o odwołaniu członka zarządu nie wymaga spełnienia żadnych dodatkowych warunków, poza zebraniem większości głosów, w wyniku przeprowadzenia głosowania w jednej z przewidzianych prawem form. W tym przypadku głosowanie odbywało się o w formie indywidualnego zbierania głosów.Ustawa o własności lokalinie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Wadliwe zawiadomienie członka wspólnoty nie może stanowić bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały wspólnoty. Wobec tego, wszystkie zarzuty powoda odnoszące się do kwestii związanych ze sposobem przygotowania uchwały, skierowaniem jej do głosowania oraz sprawami proceduralnymi za nie znajdują poparcia w obowiązujących przepisach prawa i są niesłuszne.
Co do procedury zbierania głosów pozwana wyjaśniła, że głosowanie przebiegało zgodnie z prawem. Ustawa nie wymaga, by podpis członka wspólnoty, oddającego głos w głosowaniu nad uchwałą był czytelny. Dlatego takie podpisanie się należy traktować jako ważnie oddane głosy.
Pozwana zarzuciła ponadto, że wszyscy głosujący w cudzym imieniu byli do tego należycie umocowani. W dokumentacji poprzedniego zarządcy znajdowały się pełnomocnictwa dla osób które głosowały, pochodzące od właścicielalokalu nr (...)igarażu o nr (...)–J. C.i właścicielalokalu nr (...)–A. M.. Powód nigdy wcześniej nie miał zastrzeżeń do tak oddawanych głosów. Jeśli chodzi natomiast o podpisy podlokalami nr (...)pozwana oświadczyła, że złożone one zostały przez ich właścicieli.
Pozwana zaprzeczyła także zarzutom, że powód mógł zostać odsunięty od głosu. Biorący udział w zbieraniu podpisów członkowie zarządu nie odebrali głosów od wszystkich uprawnionych, bądź to z uwagi na ich nieobecność, bądź też z uwagi na odmowę oddania głosu. W ocenie pozwanej członkowie zarządu nie mieli obowiązku kontynuowania zbierania podpisów, gdy uzyskano już wymaganą przepisami prawa większość głosów.
Wyrokiem z dnia 2 września 2015 r, sygn. akt IC 241/15,Sąd okręgowy oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 180 zł, tytułem kosztów procesu.
W uzasadnieniu Sąd Okręgowy ustalił, że nieruchomość przyul. (...)wK.składa się z 30 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali użytkowych, w tym 2 lokali garażowych, a ich właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Powód jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...).
Przy nieruchomości przyul. (...)wK.działa Wspólnota(...)reprezentowana przez zarząd. Na mocy uchwały nr(...)z dnia 18 marca 2013 r. powołano sześcioosobowy skład zarządu, w skład którego wchodzili:M. B.,L. D.,L. Z.,J. K.,W. L.orazR. W..
W dniu 10 czerwca 2014 r. została podjęta uchwała nr(...)w sprawie zmiany statutu Wspólnoty(...)(...)przyul. (...)wK.w ten sposób, że zakazano łączenia funkcji członka zarządu z wykonywaniem czynności zarządczych z ramienia zarządcy będącego podmiotem zewnętrznym. Powód współpracował zfirmą (...) Sp. z o.o.wK.będącą wówczas zarządcą nieruchomości przyul. (...)wK.. Obecnie funkcje zarządcze sprawujefirma (...).
W związku z oddaleniem powództwa powoda o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 10 czerwca 2014 r. zarząd Wspólnoty zorganizował spotkanie członków zarządu w celu podjęcia dyskusji o konieczności rezygnacji powoda ze sprawowania funkcji członka zarządu wspólnoty. Na spotkanie to został zaproszony powód lecz nie był na nim obecny.
W dniu 5 grudnia 2014 r. Wspólnota(...)(...)przyul. (...)wK.w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwałę nr(...)o odwołaniuL. Z.ze składu zarządu wspólnoty. Głosy były zbierane przez dwóch członków zarząduM. B.iW. L..M. B.mieszka w przedmiotowej nieruchomości od czterech lat i znani jej są właściciele lokali. Nie miała ona żadnych problemów z identyfikacją osób składających podpisy pod zaskarżoną uchwałą. Za właścicielilokalu nr (...)M.iJ. C.głos oddał ich pełnomocnik – zięćM. M. (1)mieszkający z rodziną wlokalu nr (...)oraz za właścicielilokalu nr (...)I.iA. M.głos oddał ich pełnomocnik synP. M.mieszkający z rodziną wlokalu nr (...). DlaM. M. (1)iP. M.zostały udzielone pisemne pełnomocnictwa do występowania we wszystkich sprawach związanych ze wspólnotą mieszkaniową, w tym do podejmowania uchwał. Pełnomocnictwa były złożone u zarządcy(...) Spółki z o.o.wK.. Na podstawie tych pełnomocnictwM. M. (1)iP. M.oddawali głosy przy wcześniej podejmowanych uchwałach. Powód jako członek zarządu nie kwestionował podejmowanych uchwał.
Za uchwałą nr 8/2014 głosowało 59,9%, a przeciwko 0% właścicieli. Podpisy właścicieli złożone pod uchwałą w większości były nieczytelne. Za właścicielilokali nr (...)–M.iJ. C.oraz nr(...)–I.iA. M.podpisali się ich pełnomocnicy, odpowiednioM. M. (1)iP. M.. O przyjęciu uchwały powód został poinformowany zawiadomieniem z dnia 31 grudnia 2012 r.
W tym czasie kiedy powód jako członek zarządu pozwanej Wspólnoty zbierał podpisy pod uchwałami, właściciele również składali nieczytelne podpisy. Głosy były także oddawane przez pełnomocników właścicielilokali nr (...), którzy składali swoje podpisy.
W marcu 2015 r. zmienił się zarządca, a to wobec stwierdzonych przez zarząd wspólnoty nieprawidłowości w działaniuSpółki (...). Dokumentacja dotycząca nieruchomości przyul (...)została przekazana przezSpółkę (...)firmie (...). Wśród tej dokumentacji nie było pełnomocnictw od właścicielilokali nr (...).
Oceniając powyższe ustalenia faktyczne Sąd Okręgowyuznał powództwo za bezzasadne.
W ocenie Sądu Okręgowego zarzuty powoda względem uchwał, mające charakter wyłącznie proceduralny, są bezzasadne. Przy podejmowaniu uchwały nie doszło do naruszenia prawa.Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalinie stawia przed projektem uchwały wspólnoty żadnych wymogów, skupiając się na etapie samego zbierania głosów oraz procedury po przeprowadzeniu głosowania. Zgodnie zart. 23 ust.1u.w.l. tryb indywidualnego zbierania głosów jest jednym z dopuszczalnych, a uchwały zapadają większością głosów właścicieli, liczoną według ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W tym przypadku głosów „za” uchwałą było 59,9%. Brak przygotowania uchwały na zebraniu zarządu, czy wspólnoty oraz wcześniejszego wyrażenia woli odwołania członka zarządu nie stanowi podstawy uchylenia uchwały. Procedura zbierania głosów odbywała się zgodnie z prawem, głosy były zbierane przez dwóch członków zarządu, taka też zawsze była praktyka w pozwanej Wspólnocie, przeciwko której powód nigdy dotychczas nie występował. Dopełniony został również wymóg zart. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym każdy właściciel lokalu powinien został powiadomiony o uchwale podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie na piśmie.
Zdaniem Sądu Okręgowego brak jest jakichkolwiek dowodów, by uznać, że podpisy nieczytelne nie zostały złożone przez uprawnione osoby. Z przesłuchania przedstawicielki (członka zarządu) pozwanej jednoznacznie wynika, że podpisy zostały złożone w jej obecności, przez właścicieli lokali osobiście jej znanych. To samo wynika zresztą z zeznań powoda, który jako członek zarządu brał udział w zbieraniu głosów i akceptował nieczytelne podpisy właścicieli pod innymi uchwałami.
Sąd Okręgowy uznał za bezzasadne zarzuty powoda, dotyczące braku umocowania dla osób, które oddały głos imieniem właścicielilokali oznaczonych numerami (...). Powód twierdził, że miał dostęp do dokumentacjifirmy (...) Sp. z o.o.i nie wie nic o istnieniu jakichkolwiek pełnomocnictw. ŚwiadkowieJ. C.,A. M.iP. M.zeznali jednak, że takie pełnomocnictwa zostały udzielone osobom, które podpisały się pod zaskarżoną uchwałą i zostały one złożone u zarządcy – wfirmie (...). W przypadkulokalu nr (...)umocowanym był zięćJ. C.,M. M. (1)a w przypadkulokalu nr (...)– syn właścicielaA. M.,P. M.. Zeznania świadków, a także przesłuchanie przedstawiciela pozwanej wskazują, że dotychczas ci dwaj pełnomocnicy podejmowali czynności dotyczące wszystkich spraw związanych z pozwaną wspólnotą, w tym również związanych z podejmowaniem uchwał. Należało zatem przyjąć, że kwestionowane pełnomocnictwa istniały.
ŚwiadekJ. C.zeznał, że upoważnienie udzielone zięciowi dotyczyło również podejmowania uchwał, natomiast świadekA. M.zeznał, że nie wyszczególniał w upoważnieniu takich szczegółów jak podejmowanie uchwał, chociaż świadekP. M.zeznał, że pełnomocnictwo obejmowało podejmowanie wszelkich czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością, w tym do podejmowania uchwał. Odnosząc się do tych zeznań Sąd okręgowy wskazał, że czynność dotycząca podejmowania uchwały jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd stąd potrzebne było pełnomocnictwo rodzajowe. Takie pełnomocnictwo bez wątpienia posiadałM. M. (1). Gdyby nawet przyjąć, żeP. M.nie dysponował pełnomocnictwem rodzajowym, to ważne umocowanie zięcia właścicielalokalu nr (...)było wystarczające do przyjęcia, że uchwała zapadła większością głosów w wysokości 57, 10 % udziałów.
Powyższe uwagi doprowadziły Sąd Okręgowy do wniosku, że powód nie wykazał, aby uchwała nr(...)w sprawie odwołania członka wspólnoty była uchwałą nieistniejąca, jak również, aby doszło do jakichkolwiek uchybień proceduralnych przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały prowadzących do tego, że uchwała nie zostałaby podjęta, gdyby uchybienia te nie wystąpiły. Podjęta uchwała jest zgodna z prawem i jako taka nie narusza interesu powoda. Jest to uchwała ważna, gdyż nie jest sprzeczna z ustawą, ani nie zmierza do obejścia ustawy, takich sprzeczności powód nie wykazał. Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, odwołując się do przepisówart. 189 kpc,art. 58 kci art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. u.w.l., powództwo oddalił, orzekając o kosztach procesu na zasadzieart. 98 kpc.
Wyrok Sadu okręgowegozaskarżył w całości apelacją powód,zarzucając:
1/ naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.przez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, polegającej na dokonaniu ustaleń faktycznych, mających wpływ na treść orzeczenia, poprzez przyjęcie, że uznanie za osoby, które głosowały za uchwałą w imieniu właścicielilokali nr (...)posiadali pisemne pełnomocnictwa do głosowania nad zaskarżoną uchwałą nr(...)co w konsekwencji doprowadziło Sąd Okręgowy do uznania, że uchwała ta jest ważna;
2/ nie zastosowanieart. 227 k.p.c., który stanowi, że przedmiotem dowodu są faty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, a takim faktem było to, że przedstawiciele pozwanej wspólnoty mieszkaniowej i wezwani na wniosek powoda dwaj świadkowie –J. C.iA. M.(właścicielelokali (...)), nie potrafili okazać i udowodnić, że takie pełnomocnictwa dla swoich pełnomocników wystawili. W związku z tym, nastąpiły w tej sprawie uchybienia procesowe powodujące, że Sąd Okręgowy źle ustalił stan faktyczny, przez to, że uznał ich zeznania za wiarygodne, co następnie spowodowało sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału;
3/ naruszenie przepisów postępowania przez nierozpatrzenie przez Sąd zażalenia powoda na postanowienie tego Sądu z dnia 25 maja 2015 r o przedłużeniu dla strony pozwanej terminu na do złożenia odpowiedzi na pozew, mimo załączonych dowodów potwierdzających, że pozwana wiedziała o pozwie już w dniu 10 kwietnia 2015 r i świadomie przekroczyła termin, a Sąd w toku procesu nie ustosunkował się do złożonego zażalenia i nie określił swojego stanowiska, które miało wpływ na wynik sprawy;
4/ naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, przez nie doręczenie powodowi przed terminem pierwszej rozprawy sądowej, lecz dopiero po jego interwencji – w trakcie pierwszej rozprawy, odpowiedzi pozwanej na pozew. W wyniku tego powód w trakcie tego posiedzenia Sądu nie był w stanie ustosunkować się do twierdzeń pozwanej, ujętych w odpowiedzi na pozew, co wpłynęło również na dalszy tok postępowania.
Podnosząc powyższe zarzuty powód domagał się zmiany zaskarżonego wyroku przez ustalenie, że zaskarżona uchwała pozwanej wspólnoty nie istnieje, w związku z nie uzyskaniem przez nią wystarczającej ilości głosów liczonych udziałami. Powód wniósł też o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu za obie instancje.
SĄD APELACYJNY ZWAŻYŁ CO NASTEPUJE.
Apelacja jest bezzasadna.
Ustalenia faktyczne Sądu I instancji są prawidłowe, a zarzuty apelującego, zmierzające do ich podważenia uznać należy za nietrafne. W pierwszej kolejności odnieść należy odnieść się do tych zarzutów, które dotyczą naruszenia prawa procesowego.
W ocenie powoda Sąd Okręgowy dopuścił się naruszenia prawa procesowego poprzez nienadanie biegu jego zażaleniu na „postanowienie Sądu Okręgowego z dnia 26 maja 2015 r, o przedłużeniu terminu do złożenia odpowiedzi na pozew”. Zarzut ten jest oczywiście bezzasadny.Art. 207 § 2 k.p.c.stanowi, że przewodniczący może zarządzić wniesienie odpowiedzi na pozew w wyznaczonym terminie nie krótszym niż dwa tygodnie. Termin ten nie jest terminem ustawowym lecz sądowym i może zostać przedłużony zarządzeniem Przewodniczącego. Zarządzenie takie jest decyzja uznaniową, choć oczywiście podejmując ją, Przewodniczący winien przede wszystkim mieć na względzie realną możliwość ustosunkowania się przez pozwanego do twierdzeń pozwu. Jak wynika z elektronicznego protokołu rozprawy z dnia 3 czerwca 2015 r zasadniczą przyczyną decyzji o odroczeniu rozprawy była udokumentowana zaświadczeniem lekarskim choroba pełnomocnika strony pozwanej a zatem decyzja o przedłużeniu terminu była uzasadniona. Podkreślić jednak należy, że decyzja taka nie podlega zaskarżeniu ani zażaleniem (art. 394 k.p.c) ani żadnym innym środkiem odwoławczym. Procedując prawidłowo Sąd Okręgowy winien był odrzucić zażalenie powoda, jako niedopuszczalne, na zasadzieart. 370w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.Zaniechanie tej czynności stanowi uchybienie procesowe, nie ma jednak żadnego wpływu na treść zaskarżonego wyroku, podobnie jak żadnego wpływu na treść zaskarżonego wyroku nie ma przedłużenie pozwanemu terminu do wniesienia odpowiedzi na pozew.
Nie może odnieść skutków oczekiwanych przez powoda zarzut związany ze spóźnionym doręczeniem mu odpisu pozwu. Rzeczywiście, na rozprawie w dniu 3 czerwca 2015 r, powód obalił domniemanie wynikające z dokumentu dowodu doręczenia zalegającego w aktach na karcie 82, i wykazał, że odpowiedź na pozew nie została mu doręczona (dowód: e-protokół 00:04:50 – 00:28:35). Powód sygnalizował ten fakt Sądowi w treści „zażalenia” z dnia 2 czerwca 2015 r (k. 84) i wnosił o odroczenie rozprawy w celu zapoznania się z treścią odpowiedzi na pozew. Ponowił ten wniosek, choć nieudolnie, na rozprawie w dniu 3 czerwca 2015 r (e-protokół j.w.) lecz Sąd Okręgowy nie odniósł się do tego w żaden sposób i prowadził postępowanie. Jednakże nawet gdyby przyjąć, że postępowanie Sadu prowadziło do naruszeniaart. 214 § 1 k.p.c.to uchybienie to nie miało żadnego wpływu na treść zaskarżonego orzeczenia. Rozprawa w dniu 3 czerwca 2014 roku została odroczona, zatem powód miał możliwość zapoznania się ze stanowiskiem przeciwnika procesowego i mógł zwalczać je za pomocą twierdzeń procesowych i dowodów na ich poparcie. Aktywność powoda w tym przedmiocie nie została w naruszona przez Sąd Okręgowy, Sad ten zapewnił powodowi swobodę wypowiedzi nie oddalił też żadnego jego wniosku dowodowego. Zatem w żaden sposób nie zostało naruszone prawo powoda do obrony swoich praw.
Bezzasadne są dwa pierwsze zarzuty apelacji, które zmierzają do zakwestionowania ustaleń faktycznych Sądu I instancji co do tego, że właścicielelokali nr (...)udzielili pełnomocnictw, do głosowania nad uchwałami pozwanej Wspólnoty,M. M. (2)iP. M.. Rację ma Sąd Okręgowy, że do głosowania nad uchwałami wspólnoty konieczne było pełnomocnictwo szczególne – rodzajowe (art. 98 k.c.). Takiego pełnomocnictwa bez wątpienia udzieliłJ. C.M. M. (2)(lokal nr (...)). Wynika to jednoznacznie ze stanowczych zeznańJ. C..A. M.– właściciellokalu nr (...)– zeznał natomiast, że nie wyszczególniał w pełnomocnictwie „takich szczegółów jak podejmowanie uchwał”. Jednakże pełnomocnikP. M., synA., był pewien że wyszczególnienie takie znajdowało się w treści pełnomocnictwa. Sąd Okręgowy dał wiarę temu ostatniemu świadkowi, zastrzegając jednak, że nawet brak należytego umocowania dlaP. M.nie wpłynął by na wynika głosowania. Przeprowadzona przez Sąd Okręgowy ocena dowodów jest logiczna a rozważania natury materialnoprawnej – prawidłowe, choć wymagające uzupełnienia. Zdaniem Sądu Apelacyjnego istniały solidne podstawy do ustalenia przez Sad Okręgowy, że pełnomocnictwa dlaM. M. (1)iP. M.zostały udzielone i przedłożone poprzedniemu zarządcy pozwanej Wspólnoty jak tez do przyjęcia, że pełnomocnictwa te zawierały w swojej treści upoważnienie do głosowania nad uchwałami podejmowanymi przez pozwaną. Należy przypomnieć, że przed podjęciem uchwały zaskarżonej w niniejszym procesieM. M. (1)iP. M.głosowali wielokrotnie nad uchwałami, wcześniej przez Wspólnotę podejmowanymi. Uprawnione jest domniemanie, że gdyby nie byli umocowani do głosowania, nie zostali by dopuszczenie do niego przez członków zarządu wspólnoty, w tym przez powoda.
W ocenie Sadu Apelacyjnego, nawet gdyby przyjąć, żeP. M.iM. M. (1)nie mieli należytego umocowania od właścicielilokali nr (...), i co za tym idzie, głosując za przyjęciem uchwały nr(...)działali jakofalsus prokuratur,to ważność ich oświadczeń została sanowana przez dorozumiane ich potwierdzenie przezJ. C.iA. M., w czasie przesłuchania przed Sądem Okręgowym, na rozprawie w dniu 3 czerwca 2015 roku. Choć Sąd Okręgowy nie zadał wymienionym wprost pytania o potwierdzenie głosowania przez pełnomocników, to z treści ich zeznań wynika jednoznacznie, że wyrazili oni takie potwierdzenie. Stanowi to dostateczną przesłankę sanowania aktu głosowania przez pełnomocników na zasadzieart. 104, zdanie 2-giek.c.w zw. zart. 103 § 1 k.c.
Właściwe umocowanieP. M.iM. M. (1)ma również znaczenie przy rozważaniu czy w głosowaniu nad zaskarżoną uchwałą doszło do ważnego oddania głosów przez współwłaścicieli dwóch lokali użytkowych, tzw. stanowisk garażowych, oznaczonych jako(...)Jak wynika z protokołu zbierania głosów (k. 13/2) w rubryce za uchwałą podpisali się wszyscy współwłaściciele stanowiska garażowego(...)natomiast przy nazwiskach osób, będących współwłaścicielami stanowiska garażowego(...)w rubryce „za uchwałą”, widnieje jedynie podpisP. M.. Przedmiotowe głosowanie odbyło się w dniu 5 grudnia 2014 r. W tamtym czasieustawa o własności lokalinie zawierała pozytywnej regulacji co do sposobu wykonywania prawa do głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu. Z samej tylko ustawy nie wynikało czy prawo to może być wykonywane w odpowiedniej części przez każdego współwłaściciela samodzielnie, czy też tylko łącznie. Zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie zarysowały się dwa poglądy w tym przedmiocie. Przeważał pogląd, że szczególny charakter własności lokalu, jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, prowadzi – pomimo braku stosownej regulacji – do wniosku, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli lokalu, którym udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie; powinni oni zajmować jedno stanowisko w głosowaniu nad uchwałami, a w braku zgody zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawieart. 189 k.c.w związku zart. 1 ust. 2u.w.l. Niepodzielnie przysługuje im też głos w wypadku głosowania, w którym na każdego właściciela przypada jeden głos. Jednakże był też przyjmowany pogląd odmienny, zgodnie z którym każdy współwłaściciel lokalu może głosować nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest przez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (por. przegląd stanowisk doktryny i orzecznictwa zawarty w uzasadnieniu uchwały Sadu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r, III CZP 82/12, OSNC 2013/6/75).
Powyższa rozbieżność poglądów traci na znaczeniu albowiem w obecnym stanie prawnym ustawa reguluje przedmiotowe zagadnienie w sposób nie budzący już żadnych wątpliwości interpretacyjnych. W dniu 29 sierpnia 2015 r, weszła w życie ustawa z dnia 12 czerwca 2015 r o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. 2015.1168) która znowelizowała art. 3 przez dodanie ust. 3a o treści „ na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.”. Dlatego też oceniając głosowanie członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, będących współwłaścicielami jednego lokalu, które odbyło się – jak w rozpoznawanej sprawie – przed dniem 29 sierpnia 2015 r, przyjąć należy wykładnię zgodną z obecnie obowiązującym stanem prawnym i w konsekwencji uznać prawo każdego współwłaściciela lokalu w części ułamkowej do samodzielnego uczestnictwa w głosowaniu, głosem o sile określonej jego udziałem we współwłasności lokalu. W rozpoznawanej sprawie omawiany problem na charakter teoretyczny. Dotyczy on bowiem wyłącznie stanowiska garażowego oznaczonego jako(...)gdyż współwłaściciele stanowiska A głosowali wszyscy i jednomyślnie. Za współwłaścicieli garażu(...)oddał głos jedynieP. M., którego legitymacja do uczestnictwa w głosowaniu w ogóle budziła wątpliwości powoda. Należy zatem zauważyć, że suma udziałów garażu(...)(6,80%) i udziałówlokalu mieszkalnego nr (...), będącego własnościąA.iI. M.(2,80%) wynosi 9,6%. Nawet odjęcie tego ułamka od sumy udziałów, uwidocznionych w protokole jako głosujące za uchwałą wciąż pozostawia sumę tych ostatnich w wysokości wyższej niż 50% (50,3%).
W sprawie jawi się jeszcze jeden istotny problem, który nie był przedmiotem twierdzeń i zarzutów stron nie był też przedmiotem rozważań Sądu I instancji. Dotychczasowe orzecznictwo Sądów powszechnych sankcjonowało działanie zarządu polegające na ograniczeniu zbierania głosów do chwili, gdy właściciele ponad 50% udziałów opowiedzieli się za uchwałą, bądź przeciw niej. Tego rodzaju procedowanie traktowano co najwyżej jako błąd formalny, który mógł być wzięty pod uwagę o tyle tylko, o ile mógł mieć wpływ na ostateczny wynik głosowania, co oczywiście nie mogło mieć miejsca. Stad też powszechna – jak się zdaje – praktyka wspólnot mieszkaniowych, polegająca na zbieraniu głosów jedynie do momentu osiągnięcia większości udziałów za bądź przeciw uchwale. Na gruncie tej praktyki istotny wydaje się pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 26 września 2014 r, IC CSK 727/13 (Lex nr 1540640), gdzie stwierdzono, że podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos, nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. W uzasadnieniu Sad Najwyższy wyraził pogląd, że niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza przepisy, 23 ust. 1 i 2 u.w.l., w zw. z 6 zd. 1 u.w.l. i art. 27 u.w.l. oraz, że taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli. Określony w ustawie sposób głosowania indywidualnego oznacza, że niezbędne jest, aby zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za, przeciw, czy też wstrzymał się on od głosu. Tylko w razie wykazania przez pozwaną wspólnotę, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.), czyli wspólnota.
Nie podejmując się w tym miejscu oceny przedstawionego wyżej stanowiska, zwłaszcza jak chodzi o jego praktyczne konsekwencje w dużych wspólnotach mieszkaniowych, stwierdzić należy jedynie, że w rozpoznawanej sprawie brak jest podstaw do podważenia skuteczności zaskarżonej uchwały z tych przyczyn, iż część właścicieli lokali w ogóle nie oddała swojego głosu. Takiej przyczyny powód nie ujął w podstawie faktycznej powództwa, upatrując wadliwości uchwały w tym, że nie został powiadomiony o planowanej procedurze indywidualnego zbierania głosów, jak też w nieczytelnych podpisach w protokole głosowania oraz w oddaniu głosów przez osoby nie mające do tego umocowania. Problem braku wszystkich podpisów podniosła natomiast pozwana, wskazując w odpowiedzi na pozew, że nie jest tak, by ktokolwiek został odsunięty od głosowania. Brak niektórych podpisów wynika stąd, że niektórzy właścicieli lokali byli nieobecni, inni z kolei odmawiali oddania głosu „za” bądź „przeciw” w tym głosowaniu. Twierdzeniom tym powód nie przeczył, co w okolicznościach sprawy, tj. w świetle twierdzeń pozwu, może prowadzić do uznania ich za przyznane w rozumieniuart. 230 k.p.c.Wreszcie też należy zauważyć, że powód w apelacji nie domagał się już uchylenia zaskarżonej uchwały ograniczając wnioski apelacyjne do zmiany zaskarżonego wyroku przez ustalenie, że zaskarżona uchwała nie istnieje. Tymczasem w sprawie IV CSK 727/13, Sad Najwyższy uznał, że uchwała, podjęta bez zapewnienia wszystkim członkom wspólnoty udziału w indywidualnym głosowaniu, narusza przepisy bezwzględnie obowiązujące i zaskarżoną tam uchwałę uchylił.
Wszystkie przedstawione powyżej argumenty musiały doprowadzić do wniosku o bezzasadności apelacji powoda i w konsekwencji do jej oddalenia przez Sad Apelacyjny w oparciu o przepisart. 386 k.p.c.O kosztach postepowania apelacyjnego orzeczono na zasadzieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.
SSA Józef Wąsik SSA Hanna Nowicka de Poraj SSA Sławomir Jamróg