Sąd Okręgowy w Olsztynie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 41/22
Data wyroku: 2023-03-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Bankowe prawo
Podstawa prawna: art. 394§1 k.c.
Teza: Przesłanki rozliczenia zadatku.

Sygn. akt: I C 41/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 marca 2023 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:  Przewodniczący sędzia Rafał Kubicki
Protokolant sekretarz sądowy Anna Kosowska
po rozpoznaniu w dniu 2 marca 2023 r. w Olsztynie na rozprawie
sprawy z powództwaA. M. (1),A. M. (2)
przeciwkoE. F.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanejE. F.na rzecz powodów:A. M. (1)iA. M. (2)kwotę 58.500 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od 6 października 2021 r. do dnia zapłaty,

II
oddala powództwo w pozostałej części,

III
zasądza od pozwanejE. F.na rzecz powodów:A. M. (1)iA. M. (2)kwotę 3.898,51 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia o kosztach procesu do dnia zapłaty.

sędzia Rafał Kubicki
I C 41/22

UZASADNIENIE
Powodowie:A. M. (1)iA. M. (2)wnieślio zasądzenie od pozwanejE. F.kwoty 99.100 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot: 80.000 zł (od 6 października 2021 r.) oraz 19.100 zł (od 4 grudnia 2021 r.) do dnia zapłaty, wskazując w uzasadnieniu, że chodzi o zwrot zapłaconej pozwanej ceny sprzedaży nieruchomości i o podwójny zadatek wręczony pozwanej przy zawieraniu umowy przedwstępnej (jak się okazało na rozprawie – pomniejszony o częściową spłatę w wysokości 900 zł).
Pozwana, nie kwestionując treści umowy przedwstępnej ani uiszczenia ceny zawierającej zadatek, wniosła o oddalenie powództwa z zasądzeniem kosztów procesu od pozwanych, ewentualnie o rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty oraz nieobciążanie jej kosztami procesu z przyczyn osobisto-materialnych opisanychw końcowej części uzasadnienia pozwu. Podkreśliła, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie powodów. Powodom nie przysługują dochodzone roszczenia, ponieważ wbrew treści umowy przedwstępnej ze swej winy przekroczyli termin uiszczenia całości ceny (31.05.2021 r., będący ustalonym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej). Pozwana odstąpiła więc od umowy przedwstępnej i zatrzymała cenę, a wszelkie dalsze rozmowy stron należy traktować tylko jako negocjacje w sprawie nowych warunków umowy, do zawarcia której nie doszło.
Ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia
Główne fakty wynikają wprost z dokumentów i składają się na następujące kalendarium wydarzeń, któremu strony wzajemnie nie przeczyły, przykładając jedynie różną wagę do poszczególnych okoliczności i wywodząc z nich odmienne wnioski. Powołane niżej dokumenty nie były kwestionowane przez strony i nie budziły wątpliwości Sądu. Można więc uznać, że kalendarium to obejmuje bezsporny stan faktyczny. Sąd pominął w nim te pisma, które nie były już istotne dla sprawy.
23.10.2020 r. - strony (powodowie jako kupujący, pozwana jako sprzedawca) zawarły w formie aktu notarialnego (Rep. A Nr(...)NotariuszM. P.wO.) przedwstępną umowę sprzedaży (k. 14-21) stanowiącej własność pozwanej nieruchomości objętejksięgą wieczystą KW Nr (...)- w której zobowiązały się do zawarcia do 31 maja 2021 r. umowy przyrzeczonej tej treści, że pozwana sprzeda tę nieruchomość powodom za cenę 80.000 zł pod warunkiem, że(...)nie wykona ustawowego prawa pierwokupu, i w której oświadczyły, że powodowie wpłacili pozwanej przed podpisaniem umowy zadatek - 20.000 zł, a pozostała część ceny - 60.000 zł zostanie zapłacona „w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej”;
31.05.2021 r. – wynikający z ww. umowy przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej upłynął bezskutecznie, podobnie jak bezskutecznie upłynął termin do uiszczenia pełnej ceny (płacona ona była dotąd przez powodów częściami,a na dzień 31.05.2021 r. pozostało do zapłaty 16.000 zł);
3 i 6.06.2021 r. – daty dokonanych przez powodów poleceń dwóch ostatnich przelewów bankowych składających się na brakującą dotąd sumę 16.000 zł;
8.06.2021 r. – data pisma pozwanej do powodów (k. 24-25) zawierającego wezwanie do niezwłocznego zawarcia umowy przyrzeczonej („nie dłużej niż w terminie2 tygodni”) oraz do zapłaty brakującej części ceny w kwocie 16.000 zł oraz odszkodowania w kwocie 10.000 zł za niezawarcie umowy przyrzeczonej;
9.06.2021 r. – data odbioru ww. pisma zgodnie z wydrukiem śledzenia przesyłki k. 179
18.06, 18.08 i 10.09.2021 r. – daty pism powoda stanowiących kolejno: odpowiedź na wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej (powodowie wyrazili w nim dalsze zainteresowanie zawarciem umowy przyrzeczonej „najlepiej do dnia 10 lipca 2021 r.” i odmówili zapłaty odszkodowania - k. 27) oraz wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej – k. 35 i 38;
24.09.2021 r. – data pisma powoda - k. 40 zawierającego wezwanie do zwrotu kwoty 80.000 zł;
30.09.2021 r. – data pisma pełnomocnika pozwanej – k. 44-45, zawierającego załączone oświadczenie pozwanej z 29.09.2021 r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z powodu jej niewykonania z przyczyn leżących po stronie kupującego;
25.11.2021 r. – data pisma powoda – k. 46 zawierającego ostateczne wezwanie do zapłaty kwoty 99.400 zł (80.000 zł, w tym zadatek 20.000 zł, plus druga wysokość zadatku 20.000 zł minus wpłata 600 zł).
Pozwana zwróciła powodom sumę 1.500 zł. Powodowie nie zakwestionowali twierdzenia pozwanej zawartego na stronie 5 odpowiedzi na pozew (k. 83), że poza wspomnianą w pozwie spłatą 900 zł pozwana zwróciła im w styczniu i lutym 2022 r. sumę 600 zł, co daje łącznie 1.500 zł.
Rozważania
Powództwo było uzasadnione częściowo – do kwoty 58.500 zł.
Wymiana ostatnich pism przedprocesowych między stronami wskazuje na to, że obie strony akceptują stan rzeczy polegający na tym, że umowa przyrzeczona nie została zawarta. Sporem jest nie zawarcie umowy przyrzeczonej, lecz rozliczenia na tle jej niezawarcia – zwrot ceny i podwójnego zadatku.
Ustalając stan faktyczny, Sąd nie oparł się przesłuchaniu stron. Powódka nie miała w zasadzie żadnych własnych wiadomości na temat okoliczności sprawy – wskazała, że zajmował się tym jej mąż. Zeznania powoda i pozwanej Sąd potraktował na równi jako niewiarygodne. Powód w sposób nielogiczny próbował usprawiedliwiać swoje zaniechania w procesie zawarcia umowy podróżami zagranicznymi i brakiem możliwości skorzystania z placówek bankowych w celu terminowego regulowania ceny, podczas gdy w dobie bankowości internetowej nie ma mowy o możliwości honorowania takich tłumaczeń. Z kolei pozwana jest niewiarygodna z przyczyn opisanych niżej przy uzasadnieniu odmowy rozłożenia świadczenia na raty. W ocenie Sądu zachowanie pozwanej było nieuczciwe jeszcze przed procesem (zmierzało wprost do niezaspokojenia powodów mimo dość oczywistego obowiązku zwrotu ceny bez zadatku), a potem w procesie (chodzi o próbę odwleczenia wydania wyroku poprzez składanie zaświadczeń lekarskich z wnioskiem o odroczenie rozprawy).
Wobec powyższego Sąd uznał, że jedyny wiarygodny materiał stanowią dokumenty dołączone do akt sprawy przez obie strony (wzajemnie niekwestionowane) i że wszystkie istotne dla sprawy fakty wynikają wprost z tych dokumentów.
Do umowy przyrzeczonej nie doszło – i dla kwoty 60.000 zł nieistotne jest to,z czyjej przyczyny. Podstawa świadczenia ceny odpadła (art. 410 § 2 k.c.). Skutkiem jest konieczność uznania uiszczonej ceny 60.000 zł (w zakresie nieobjętym zadatkiem) za świadczenie nienależne, podlegające zwrotowi. Powstanie roszczenia powodówo zwrot ceny w wysokości 60.000 zł nie budzi żadnych wątpliwości Sądu. Odpowiedź na pozew (sporządzona przez radcę prawnego) nie zawiera w istocie żadnego argumentu przeciwnego. Nie jest nim z pewnością twierdzenie, że roszczenie powodów jako nieudowodnione winno zostać oddalone w całości. Rzeczowe argumenty odpowiedzi na pozew skierowane są wyłącznie do kwestii rozliczenia zadatku i tylko na tym polega w niniejszej sprawie prawdziwe sedno problemu. Co do powstania obowiązku zwrotu kwoty 60.000 zł odpowiedź na pozew należy traktować wyłącznie jako wywołanie sporu pozornego, stanowiącego próbę odwleczenia momentu zaspokojenia powodów. Nie zachodzą żadne przesłanki negatywne roszczenia o zwrot ceny w kwocie 60.000 zł wynikające zart. 411 k.c.(żadne nie były podnoszone w odpowiedzi na pozew).
Przypadającą do zwrotu kwotę 60.000 zł należy pomniejszyć od zwróconą już przez pozwaną sumę 1.500 zł, co daje wynik procesu (do zasądzenia od pozwanej na rzecz powodów) 58.500 zł – na podstawie art.art. 410 § 2w zw. zart. 405 k.c.i zart. 394 § 1 k.c.wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie na podstawieart. 481 § 1 i 2 k.c.za okres od dnia 6 października 2021 r. do dnia zapłaty, stosownie do terminów zapłaty wyznaczanych pozwanej przed procesem.
Pozostaje do rozpatrzenia kwestia zatrzymania zadatku (20.000 zł) lub zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (40.000 zł).
Zgodnie zart. 394 § 1 k.c.w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Chodzi więc o sankcję, która polega na tym, że druga strona uzyskuje specjalne uprawnienia, gdy umowa nie zostanie wykonana, jednakże realizacja przez drugą stronę uprawnień finansowychz zastrzeżonego zadatku jest uzależniona od uprzedniego złożenia oświadczeniao odstąpieniu od umowy (por. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09). Mając na uwadze wykładnięart. 390 § 1 i § 3 k.c., należy stwierdzić, że po odstąpieniu od umowy zwrotowi lub zatrzymaniu podlega zadatek, który mimo odstąpienia od umowy nadal jest zadatkiem, a nie innego rodzaju świadczeniem. Warunkiem uruchomienia regulacji odnośnie do zatrzymania (zwrotu) zadatku jest bowiem zakończenie stosunku prawnego, w ramach którego zadatek był przekazany. Zarówno w sytuacji uregulowanej treścią§ 1, jak i§ 3, artykułu 394 k.c.warunkiem dochodzenia zadatku jest rozwiązanie węzła umownego (tu: umowy przedwstępnej). Przepis nadal mówi o zadatku, co prowadzi do stwierdzenia, że mimo rozwiązania umowy zadatek nie traci swojego charakteru prawnego. Jeżeli strony przewidziały zadatek, to oczekują, że umowa zostanie wykonana, wysokość zadatku ma więc skłaniać je do podjęcia dodatkowego wysiłku, który ma doprowadzić do wykonania umowy.
­Sporna umowa przedwstępna zawierałaessentialia negotiiprzyrzeczonej umowy sprzedaży (art. 535 k.c.).
W ocenie Sądu, pełną odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej ponosi strona powodowa.
Wstępnie wątpliwości Sądu wzbudził zapis umowy przedwstępnej: „60.000 zł zostanie zapłacone do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej” – czy oznaczało to, że do daty umówionego zawarcia (31.05.2021 r.) czy do daty rzeczywistego zawarcia (mogła być przecież późniejsza). Wątpliwość ta rozwiała się jednak poprzez to, że obie strony interpretują ten zapis zgodnie (pozew – wyrażenie: „z przyczyn od siebie niezależnych” i odpowiedź na pozew), czyli w ten sposób, że traktują datę 31.05.2021 r. jako datę, do której powinna być zapłacona cała cena. Sąd nie jest uprawniony do interpretacji umowy niezgodnej ze zgodnym jej rozumieniem przez strony. Powstaje pytanie: czy bezsporny brak uiszczenia pełnej ceny do tej daty oznacza sam przez się winę powodów w niezawarciu umowy przyrzeczonej? W ocenie Sądu, nie, ponieważ żadna ze stron nie wyznaczyła drugiej do dnia 31.05.2021 r. terminu i miejsca zawarcia aktu notarialnego umowy porzyrzeczonej, a pozwana jeszcze 8 czerwca dopuszczała możliwość zawarcia umowy i wzywała do tego powodów. Powodowie otrzymali pismo pozwanej 9 czerwca (potwierdzenie odbioru przesyłki k. 179) i odtąd mieli wyznaczony przez pozwaną dodatkowy termin (dwa tygodnie), który upłynął bezskutecznie 23 czerwca, by umówić się bezpośrednio z pozwaną telefonicznie do notariusza, a więc sprecyzowany został ostateczny tryb zawarcia umowy przyrzeczonej zależny od aktywności powodów. Bezspornie aktywność ta nie nastąpiła. Zamiast to uczynić powodowie wdali się w nieracjonalną i odbiegającą od umowy przyrzeczonej dyskusję (pismo z 18 czerwca) na temat zasadności obciążenia ich odszkodowaniem, co stanowiło kwestię poboczną i zaproponowali termin późniejszy od zakreślonego przez pozwaną – do 10 lipca, do czego nie byli uprawnieni. To właśnie ten moment świadczy o zawinionym niezawarciu przez powodów umowy w terminie przedłużonym o dwa tygodnie przez pozwaną. Ponadto do 23 czerwca powodowie nie mieli zgromadzonej dokumentacji niezbędnej do zawarcia umowy. Z wydruku wiadomości wymienianych między stronami (k. 50) wynika bezspornie, że powód jeszcze w dniu 30 czerwca pisał do pozwanej, że nie tylko część potrzebnych dokumentów ma zebraną i opłaconą, natomiast z maila kierowanego przez powoda do notariusza (k. 51) wynika, że dopiero 23 czerwca powód podjął starania o zebranie tych dokumentów. Fakty te świadcząo tym, która strona zobowiązana była zgodnie z ustaleniami do zebrania dokumentów.
Wszystko to oznacza, że powodowie dopuścili się nieuzasadnionej zwłoki. Uchylaniem się od zawarcia umowy definitywnej może być już sama nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego (A. M. (3),
    Niewykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej w obrocie nieruchomościami. Odpowiedzialność odszkodowawcza.
(...)
(...)S. W.. Zeszyty prawnicze(...)i cyt. tam orzecznictwo).
Skoro do zawarcia umowy przyrzeczonej doszło z przyczyn leżących po stronie kupujących, a wręcz z ich winy, sprzedająca mogła otrzymany zadatek zachować, co oznacza, że nie podlega on zwrotowi na rzecz powodów.
Sąd nie rozłożył zasądzonego świadczenia na raty (art. 320 k.p.c.), ponieważ mimo trudnej sytuacji osobistej, zdrowotnej i materialnej pozwanej opisanej w pozwie nie zachodzi żaden szczególnie uzasadniony przypadek to uzasadniający. Pozwana wykazała się ewidentnie złą wolą, najpierw przyjmując cenę od powodów, a następnie szybko się jej wyzbywając, mimo że powinna spodziewać się obowiązku zwrotu wobec niezawarcia umowy przyrzeczonej. Złą wolę widać po treści korespondencji przedprocesowej, gdzie pozwana pisze do powoda: „a jak umrę, to moje dzieci panu tak łatwo nie odpuszczą tego. Komornik niczego mi nie zabierze, bo niczego więcej nie posiadam. Wszystko już dawno przepisane było. Tylko tą ziemię miałam a z mojej wypłaty nie ma z czego zabrać ale powiedzenia życzę. Tylko straci pan czas i kasę na prawników.” (k. 55-56). Ponadto podstawą zabezpieczenia roszczenia powodów, dokonanego postanowieniem z 22 czerwca 2022 r. (niezaskarżonego przez pozwaną) był fakt, że 18 maja 2022 r. pozwana ogłosiła na portalu społecznościowym ofertę sprzedaży spornej nieruchomości (k. 129).
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c., rozdzielając je odpowiednio do wyniku postępowania (powodowie wygrali proces w 59%, zaś pozwana w 41%). Powodowie ponieśli opłatę od pozwu 4.955 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – radcy prawnego wg stawki minimalnej właściwej dla danej wartości przedmiotu sporu 5.417 zł, a więc łącznie 10.372 zł. Pozwana poniosła wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – radcy prawnego wg stawki minimalnej właściwej dla danej wartości przedmiotu sporu 5.417 zł. Mnożąc sumę kosztów poniesionych przez daną stronę przez stosunek jej wygranej otrzymujemy w przypadku powodów 6.119,48 zł, a w przypadku pozwanej 2.220,97 zł. Różnica z korzyścią dla powodów wynosi 3.898,51 zł.
sędzia Rafał Kubicki